Ehitus kallines eelmisel aastal 3,1% Ehitushinnaindeks tõusis 2011. aastal eelmise aasta keskmisega võrreldes 3,1%, teatab statistikaamet. Sealhulgas kallines tööjõud 7,6%, masinad 2,0% ja materjalid 1,5%. 2011. aasta IV kvartalis oli ehitushinnaindeksi muutus võrreldes III kvartaliga 2,0% ja võrreldes 2010. aasta IV kvartaliga 4,5%. Ehitushinnaindeksit mõjutas IV kvartalis võrreldes 2010. aasta sama kvartaliga eelkõige tööjõu kallinemine, mis andis kogutõusust ligi kaks kolmandikku. Võrreldes III kvartaliga oli tööjõu kallinemise mõju veelgi suurem ning andis kvartalimuutusest üle 70%. Remondi- ja rekonstrueerimistööde hinnaindeks tõusis 2011. aastal 2010. aasta keskmisega võrreldes 3,8%, sealhulgas kallines tööjõud 7,5%, masinad 4,3% ja materjalid 1,9%. (PM)
Tühjalt seisvad korterid teevad ühistutele peavalu Iseäranis külmal ajal teevad kortermajade tühjalt seisvad korterid ühistutele muret, rääkis Eesti Korteriühistute Liidu juhatuse liige ja õigusosakonna juhataja Urmas Mardi. «Kuna ühistud arveldavad soojatootjaga, tähendab see, et teised korteriomanikud peavad kinni maksma ka selle inimese arve, kes küll majas korterit omab, aga toasooja eest tasuda ei kavatse,» rääkis Mardi. Teiste omanike täiendavatele kuludele lisaks tekib oht, et kütmata korterid saavad maja torustikule saatuslikuks. «Torud võivad pakasega lõhki külmuda,» rääkis Mardi, kelle sõnul on ühistu ainsaks võimaluseks alustada sellise hoolimatu omaniku vastu pikka ja kulukat kohtuteed. (PM)
KINNISVARA
Järgmine
Kinnisvara ja ehitus ilmub
7. märtsil
EHITUS KOLMAPÄEV, 8. veebruar 2012
2
8. veebruar 2012
online-küsitlus
TURUKOMMENTAAR
uudised Narva-Jõesuu tahab maamaksu kümnekordistada
Kas sinu kortermaja on renoveeritud? Jah, meie kortermaja on renoveeritud – 27,4%
Ida-Virumaal asuv NarvaJõesuu linn taotleb riigilt maa korralise hindamise läbiviimist, mis tooks kuurortlinnale hinnanguliselt kaasa maamaksu umbes kümnekordse tõusu ning kasvataks linna tulubaasi kolmandiku võrra. Narva-Jõesuu tulubaas tõuseks eeskätt ärimaa ja välismaalastele kuuluva elamumaa maksutõusu kaudu. Linnapea Andres Noormägi sõnul pole venemaalastest maaomanike jaoks mingit vahet, kas maamaks on 30 eurot nagu praegu, või 300 eurot. (E24)
Elan kortermajas, aga renoveerimist pole ette võetud – 34,4% Planeerime korteri ühistus maja renoveerimist – 8% Ei ela kortermajas – 30,2% 1053 vastajat www.e24.ee
kinnisvaratehingud (ost-müük) detsember 2011 / TÄIENDATUD Harju maakond sh Tallinna linn Hiiu maakond Ida-Viru maakond Jõgeva maakond Järva maakond Lääne maakond Lääne-Viru maakond Põlva maakond Pärnu maakond Rapla maakond Saare maakond Tartu maakond Valga maakond Viljandi maakond Võru maakond KOKKU
1266 913 36 265 114 83 65 148 83 177 113 142 323 70 101 82 3068
(-28)* (+46)* (-17)* (-3)* (+10)* (-31)* (-20)* (-34)* (+17)* (+4)* (+31)* (-129)* (+40)* (+5)* (-6)* (-2)*
tehingut tehingut tehingut tehingut tehingut tehingut tehingut tehingut tehingut tehingut tehingut tehingut tehingut tehingut tehingut tehingut
(-163)* tehingut
*) Muutus tehingute arvus võrreldes 2010. aasta sama perioodiga Allikas: Maa-ameti tehingute andmebaas
kinnisvaratehingud (ost-müük) jaanuar 2012 / ESIALGNE Harju maakond sh Tallinna linn Hiiu maakond Ida-Viru maakond Jõgeva maakond Järva maakond Lääne maakond Lääne-Viru maakond Põlva maakond Pärnu maakond Rapla maakond Saare maakond Tartu maakond Valga maakond Viljandi maakond Võru maakond KOKKU
1020 685 49 180 58 64 96 103 48 105 70 88 195 54 71 81 2282
(+295)* (+199)* (+30)* (+36)* (-6)* (+12)* (+39)* (+22)* (+4)* (-111)* (+27)* (-51)* (+43)* (+9)* (+2)* (+39)*
tehingut tehingut tehingut tehingut tehingut tehingut tehingut tehingut tehingut tehingut tehingut tehingut tehingut tehingut tehingut tehingut
(+390)* tehingut
*) Muutus tehingute arvus võrreldes 2011. aasta sama perioodiga Allikas: Maa-ameti tehingute andmebaas
Müügipakkumiste arv Müügipakkumiste arv / korterid
Portaal City24 Soov.ee Kv.ee
Harjumaa* Tallinn Eesti kokku 1812 7051 14 286 807 2746 7267 1813 6230 14 881
Müügipakkumiste arv / majad
Portaal City24 Soov.ee Kv.ee
Harjumaa* Tallinn Eesti 1535 680 5666 913 345 3650 1914 606 7230
*) Kogu Harjumaa = Harjumaa + Tallinn Andmed seisuga 06. veebruar 2012 kell 09:10
Kahjumit kandmata müümise võimalus tekkis Domus Kinnisvara hinnangul möödunud aastal tublisti üle kümnele tuhandele eluruumile üle Eesti. Foto: Scanpix/CORBIS
Jäämägi kinnisvaraturul sulab, aga aeglaselt Eesti kinnisvaraturul tehti 2011. aastal üle 32 000 kinnisvara ostu-müügitehingu (3,3% rohkem kui 2010) koguväärtuses 1,55 mld eurot (25,3% rohkem kui 2010). Erinevate maakondade lõikes on pilt väga kirju ning ühtset trendi, peale selle, et kinnisvaraturul liikus varasemaga võrreldes oluliselt rohkem raha, selgelt välja ei joonistu. I n g va r A l l e k a n d
Domus Kinnisvara arendusdirektor
N
äiteks Harjumaal vähenes ostu-müügitehingute hulk 0,4% võrra, kuid käive suurenes 31,2% võrra. Teiste aktiivsete turupiirkondade arengud olid erinevad – Tartumaal kasvas nii tehingute arv (3,0%) kui ka käive (7,7%), Pärnumaal kasvas tehingute arv (6,8%), kuid käive langes (-1,1%), Ida-Virumaal tehingute arv langes (-1,9%), aga käive kasvas (6,2%).
Võlaikkest vabanemine Eraldades üldisest ostumüügitehingute mahust aktiivseima sektori – elukondliku kinnisvara – ning vaadates seejuures eraldi korteriturgu, avaldub mõnevõrra stabiilsem pilt. Kuigi korteritehingute arvu muutus on piirkondades erinev, siis Harju-, Tartu- ja Pärnumaal on käibe kasv lähedal Eesti keskmisele käibe kasvule. Vaid Pärnumaa on mõnevõrra väiksema käibekasvuga ning Ida-Virumaal on korteritehingute käive sootuks kahanenud. Korteritehingute käibe kas20,0%
Toimetaja Rain Uusen, rain.uusen@postimees.ee, tel 666 2194 Kinnisvarareklaam ja kuulutused Tallinn Marianne Peep, marianne.peep@postimees.ee, tel 666 2188
Kahjumit kandmata müümise võimalus tekkis Domus Kinnisvara hinnangul möödunud aastal rohkem kui kümnele tuhandele eluruumile üle Eesti (Tallinnas nt ligi 7000, Tartus ligi 1500, Narvas ligi 350). Arvestades siinjuures ka asjaolu, et osa buumi ajal oste14,7%
15,6%
8,6%
—6,4%
10,0% Ida-Viru maakond
5,0% 0%
Tallinn Jaanus Sarapuu, tel 666 2330, jaanus.sarapuu@postimees.ee
-5,0%
Andres Didrik, andres.didrik@postimees.ee, tel 666 2313
Veel viis aastat
tud kinnisvarast on masu ajal juba omanikku vahetanud ning seega võlaikkest vabanenud. Hoolimata sellisest «sulamisest» polnud 2011. aastal kinnisvaraturule lisandunud pakkumiste hulk siiski väga suur (nt Tallinnas hinnanguliselt 250-350 eluruumi) ning ei mõjutanud sisuliselt pakkumise/nõudluse tasakaalu turul. Teistest aktiivsetest turupiirkondadest mõnevõrra erinev on olukord Pärnus, kus korterite keskmine hinnatase 2011 neljandas kvartalis jäi endiselt tublisti alla 2005. aasta samale perioodile. Siin mängib ilmselt olulist rolli Pärnu kui puhkeregiooni kinnisvaraturu eripära. Buumi ajal haibiti puhkeotstarbeline kinnisvara kiiremini üles ning kriisijärgselt võtab selle taastumine veidi enam aega. Mujal piirkondades on tehinguaktiivsus seotud rohkem kohalike elanike elukondlike vajadustega. Eelneva positiivse uudise taustal tuleb siiski tähele panna, et Eesti kinnisvaraturg on alles «sulava jäämäe» jalamil. Tulevikus kinnisvara sulamise tempo aeglustub märgatavalt, sest 2006–2007 oli hinnatõus väga järsk. Lähiaastatel on küll aktiivsemates kinnisvaraturu piirkondades oodata mitmetel erinevatel põhjustel hinnatõusu jätkumist, kuid see on suhteliselt minimaalne võrreldes buumiaegsete kasvunumbritega. Väga pikkade prognooside tegemine on küll ülimalt subjektiivne, kuid jään oma 2009. aastal tehtud prognoosi juurde, et 2007. aasta teise kvartali (kinnisvarabuumi hinnatasemete tippaeg) hinnatasemete ületamist on meil vaja praegusest seisust oodata veel vähemalt viis aastat.
15,0%
Tartu Merit Saaremets, merit.saaremets@postimees.ee, tel 739 0395 Ehitusreklaam ja kuulutused Tartu Virge Lomp, virge.lomp@postimees.ee, tel 739 0391 Kujundaja/küljendaja
13,1%
vamise peamisteks põhjusteks on ruutmeetrihinna kasv, väiksemal määral ka tehingud kallimate varadega. Tegemist on 2009. aastal alanud tendentsi jätkumisega. Seejuures on märgata mõningast erinevust maakonnakeskuse ja ülejäänud maakonna vahel. Eriti teravalt paistab silma hinnatõus Narva linnas ajal, mil ülejäänud IdaVirumaal hinnad tublisti veel langevad. Eraldi tasub tähelepanu pöörata sellele positiivsele mõjule, mis on olnud 2010. ja 2011. aasta hinnatõusul kinnisvaraturu toimimisele. Nimelt on selle kinnisvara hulk, mis on jätkuvalt koormatud vara väärtust ületavate kohustustega ja mis seetõttu ei saa sisuliselt turul osaleda muul viisil kui läbi täitemenetluse, tasapisi vähenemas. Aastad 2005–2007 oli kinnisvarabuumi tippaeg, mil tehti sisuliselt kaks korda enam tehinguid kui praegu. Viimase kahe aasta hinnatõus aktiivsemates turupiirkondades on viinud selleni, et praegused hinnatasemed hakkavad tasapisi ületama 2005. aasta lõpus tehtud tehingute hinnatasemeid. Seega on nendel omanikel, kes buumi alguses 2004–2005 omale korteri soetasid, tekkinud reaalne võimalus selle vara turustamiseks ilma kahjumit kandmata. Rõõm, mida enamikul aastatel 2006–2008 kinnisvara soetanutel veel ei ole.
Eesti keskmine
Harju maakond
Tartu maakond
Pärnu maakond
-10,0%
Korteritehingute käibe muutus aastal 2011 võrreldes aasta varasemaga.
Allikas: Maa-amet.
Soomlased huvituvad Tallinna üürikorteritest Kuna üürihinnad Tallinnas lubavad head teenimisvõimalust, on mitmed soomlased huvitatud korterite ostmisest ja väljaüürimisest. «Seoses üürituru hindade tõusuga on kasvanud ka huvi väiksemate korterite vastu kesklinna piirkonnas,» sõnas 1Partner Kinnisvara elamispindade osakonna juht Agur Tammistu. Tema sõnul on just mitmeid investeerijaid Soomest, kes soovivad osta kortereid väljaüürimise eesmärgil, sest siinsed üürihinnad võimaldavad tulusust. (E24)
Tellismajade omanikel on võimalus osaleda uuringus Tartu majaomanikel on võimalik osaleda vanade tellishoonete uuringus, mille eesmärgiks on analüüsida vanade arhitektuuriväärtuslike tellishoonete energiakulusid. Uuringu korraldab Arenguprogrammide Keskus EMI-ECO. Uuringu eesmärgiks on analüüsida vanade arhitektuuriväärtuslike tellishoonete energiakulusid umbes kahekümnes keskküttega hoones. Kõigile uuringus osalevatele hoonetele väljastatakse tasuta energiaarvutustel põhinev energiamärgis. (PM)
Tartu jagab taas restaureerimistoetusi Tartu linnavalitsus ootab kuni 1. märtsini taotlusi restaureerimistoetuste saamiseks. Toetusi jagatakse juba 11. aastat ning seekord on selleks ette nähtud kokku 30 000 eurot. Restaureerimistoetust on võimalik taotleda miljööväärtusega hoonestusaladel asuvate või miljööväärtusega üksikobjektidena kaitse all olevate enne 1944. aastat ehitatud ehitiste arhitektuursete originaaldetailide (aknad, välisuksed, nende piirdelauad, luugid, fassaadikaunistused, varikatused, verandad, rõdud, trepid, katusetornid, erkerid ja dekoratiivsed piirdeaiad) restaureerimiseks ja taastamiseks. (PM)
Korterite kütmine võib kohustuslikuks muutuda Justiitsministeerium kaalub seadusemuudatust, mis kohustaks ka tühjalt seisvate eluruumide omanikke neid kortereid kütma. «Oleme teadlikud korteri küttekulu jagamise probleemidest olukorras, kus üks naaber oma korterit ei küta ning me ei välista, et seda küsimust on võimalik täpsemalt reguleerida,» ütles justiitsministeeriumi eraõiguse talituse nõunik Vaike Murumets. (PM)
8. veebruar 2012
3
4
8. veebruar 2012
Korteriomandiõiguse regulatsioon liigub ühe seaduse alla Eestis elab kortermajades ligi miljon inimest, kelle igapäevatoimetamised on suuremal või väiksemal määral mõjutatud korteriomandiseaduse poolt. Liialdamata võib väita, et korteriomandiseaduse näol on tegu meie ühiskonna jaoks kõige olulisema eriseadusega, millest sõltub suurel määral meie kõigi sotsiaalne ja majanduslik toimetulek.
tub eelkõige vastaja prioriteedist ning sellest, kas ta asetab esikohale korteriomaniku, korterelamu või hoopis korteriühistu huvid. Mõistlik on eeldada, et eelistada tuleks korteriomaniku huve, ilma kelleta ei saa eksisteerida korteriomand ega tekkida korteriühistu. Samas on selge, et teatud (ühiste) eesmärkide täitmiseks on vajalik ka korteriomaniku õiguste pii-
Praktikuna lisan eelnimetatud kahele probleemile veel kolmanda, milleks on korteriomandi valitsemisregulatsioonide killustatus. Korteriomanike ühisuse õigusvõime puudumise probleem seisneb lühidalt selgitades selles, et erinevalt korteriühistust puudub korteriomanike ühisusel juriidilise isiku õigusvõime. Õigusvõime puudumine
seadus ei reguleeri korteriomanike ja korteriühistu vahelisi suhteid asjaõiguslikult pinnalt, samuti puuduvad korteriühistuseaduses vastavad viited korteriomandiseadusele, mis antud küsimust ammendavalt reguleerib. Praktikas on sellise puuduliku regulatsiooni tulemuseks olukord, kus korteriühistute võlaõiguslikud huvid prevaleerivad korteriomanike asjaõigus-
Korteriomandit puudutavates küsimustes on seetõttu õige otsuse langetamiseks vajalik alati välja selgitada korteriomandi valitsemise vorm ning alles seejärel saab hakata tegelema küsimuse/probleemi sisulise lahendamisega. On küsitav, kas korteriomandiseaduses sätestatud korteriomanikele antud valikuvõimalus valitsemisvormi valimisel kaalub üles kulu, mis prak-
ramine, kuid piirangud peavad olema proportsionaalsed saavutatava hüvega. Korteriomandiõiguse tunnustatud eksperdid on juhtinud tähelepanu kahele praeguse korteriomandiõiguse suuremale probleemile, millest esimeseks on korteriomanike ühisuse õigusvõime puudumine ning teiseks korteriühistuseaduse tõrjuv suhtumine korteriomandiseaduse suhtes.
teeb kortermaja valitsemise korteriomanikele, kes valitsevad kortermaja valitseja kaudu, ebamõistlikult keeruliseks. Praktikas on seoses sellega eriti problemaatilised korteriomanike ühisuse suhted kohaliku omavalitsuse ja riigiorganitega. Korteriühistuseaduse tõrjuva suhtumise probleem korteriomandiseaduse suhtes seisneb asjaolus, et korteriühistu-
like huvide arvel, mis on vastuolus korteriomandiõiguse aluspõhimõtetega.
tikas seoses regulatsioonide dubleerimisega tekib. Siinjuures tuleb tähelepanu juhtida sellele, et korteriomandi valitsemine on oma olemuselt mittetulundusalane tegutsemine, kus konkurentsiolukord on pigem erand kui reegel. Paljuski, kuid mitte ainult eelnimetatud kolme probleemi lahendamise eesmärgil on justiitsministeeriumis valminud korteriomandi- ja korteriühis-
andrY krass
Õigusteaduse magister, Eesti Juristide Liidu liige Kvatro Eesti Kinnisvarahalduse OÜ juhatuse esimees
E
esti korteriomandiõiguse tüve moodustab korteriomandiseadus, mida valitsemise küsimustes täiendab korteriühistuseadus – selle poolt tekitatud valitsemise topeltregulatsioonid (st korteriomandi valitsemisega seotud küsimused on lahendatud kahe seaduse koosmõjul) on võrreldes teiste meile sarnaste õiguskorraga riikidega erandlikud. Eestist erinev lähenemine on muu hulgas põhjendatav õigusloome ökonoomika, õigusnormistiku loogilise ülesehituse ning sellest parema arusaadavusega.
Kelle huve eelistada? Vastus küsimusele, millisel määral on vajalik praegust korteriomandi õigust muuta, sõl-
Kastelli – mõistlik lahendus!
Tule Kastelli kliendipäevale! Olete oodatud 11.02.2012 kell 12.00 – 15.00 kliendipäevale Kastelli uude kontorisse Tallinn, Jaama tänav 2, Nõmme keskus, III korrus. Jagame katalooge ja anname kõigile kliendipäeva külastajatele suure hinnaüllatusega majapaketi pakkumise kehtivusega kuni märtsi lõpuni. Tere tulemast! K-Majad OÜ Jaama tänav 2, Nõmme keskus, 11621 Tallinn telefon +372 6690 504, +372 50 77701 katrin.sutt@kastelli.com
www.kastelli.fi
Kaks seadust üheks Valitsemisregulatsioonide killustatuse probleem seisneb asjaolus, et Eesti kortermajade valitsemisregulatsioonid erinevad üksteisest suurel määral sõltuvalt sellest, millise korteriomandi valitsemisvormi on korteriomanikud valinud.
tuseaduse eelnõu, mis saadeti kooskõlastusringile 11. novembril 2011. Kahe seaduse liitmise kõrval (millega lahendatakse ühekorraga kõik kolm eelnimetatud õiguslikku probleemi) näeb eelnõu märkimisväärse muudatusena ette korteriühistu kohustusliku tekkimise samaaegselt korteriomandite moodustamisega, samuti kaotab eelnõu ära korteriomandi valitsemisvormide (korteriomanike ühisus vs korteriühistu) valikuvõimaluse. Eelnõu juures väärib tunnustust asjaolu, et selle autorid pole keskendunud üksikute probleemide lahendamisele olemasolevate seadusesätete ümbersõnastamise või uute loomise kaudu, vaid on valitsemisvormide topeltregulatsioonide lõpetamise näol avanud kõigepealt korteriomandi õigust kammitseva Gordioni sõlme, millest on alguse saanud praegused aktuaalsed probleemid korteriomandite valitsemisel. Märkimist väärib ka asjaolu, et korteriomandiseaduse ja korteriühistuseaduse ühendamisel on eelnõusse kaasatud mõlema seaduse tugevad küljed, mistõttu puudub alus võimalikuks seaduste ühendamise vastaseks kriitikaks. Kokkuvõttes tuleb öelda, et 11. novembril 2011 justiitsministeeriumi poolt kooskõlastusringile saadetud korteriomandija korteriühistuseaduse eelnõu vastuvõtmisel riigikogu poolt korrastub korteriomandiõiguse valdkond, mis omakorda avaldab äratuntavat positiivset mõju kogu Eesti ühiskonnale.
5
8. veebruar 2012
Korteriühistu vajab tegusat ja tarka juhti Laiemale avalikkusele on Erki Möller tuntud Eesti ühe tippmuusikuna, rahvusorkestri ERSO trompetistina. Kuid peale selle juhib mees ka pealinna kaht korteriühistut – Vilde tee 52 ning Vilde tee 80 –, kus tuleb arvestada rohkem kui poole tuhande inimese võimaluste, soovide ja tahtmistega, et majade hea käekäigu eest hoolt kanda. Kristel Kossar
K
ui mehel seitsme aasta eest oma korteris remont tehtud sai, tundus, et mõtteid, mida kogu maja korrashoiu osas jagada, oleks veel – nii hakkas ta ühistu koosolekutel järjest aktiivsemalt kaasa rääkima. Sellele järgnes tema valimine ühistu juhatusse 2007. aastal ning aasta lõpus sai temast korteriühistu Vilde tee 52 juhatuse esimees. «Tagantjärele vaadates on isegi hea, et kohe kõiki vajalikke renoveerimistöid suure hurraaga tegema ei tormanud – nüüd, viie ametiaasta jooksul olen näinud suurt hulka vigu, mida ühistud renoveerimisel teinud on,» selgitab Möller. Magistrikraadiga muusik, keda tema enda sõnutsi on ka tehnika alati huvitanud, hakkas ühistujuhina kohe aktiivselt end täiendama, läbides Eesti Korteriühistute Liidu pakutava korteriühistu juhi täismahus koolituse. Nõndasamuti peaks ta lähipäevil saama riikliku tunnistuse, mis annab korter elamu halduri kutse – koolitus ning ka ametialane eksam sai igatahes edukalt sooritatud, tunneb mees heameelt. «Koolitus on ühistujuhile äärmiselt oluline,» toonitab Möller. «Ühelt poolt saab juurde teoreetilisi teadmisi, teisalt aga on hindamatu väärtusega koolituse käigus tekkinud arutelud
teiste ühistujuhtidega, Eesti Korteriühistute Liidu korraldatud ümarlauakohtumised ja seminarid. Tänu teadmistepagasile oskan nüüd vigu oma töös vältida,» nendib mees. «Tarvis läheb mesilase usinust, kaameli kannatust ja eesli jonnakust,» võtab Möller muigamisi ühistujuhi tööspetsiifika kokku. «Iga otsus, mida tehakse, peab ühistus olema hästi läbi kaalutud,» rõhutab Möller, kelle sõnul on ühistujuhi töös ja otsuste langetamisel heaks abiks ka erinevad majade ekspluatatsiooni ja ehitust puudutavad uuringud. «Kred Exi renoveerimistoetuse karmid tingimused sunnivad ühistuid samuti pingutama – et kui renoveerida, siis teha seda ikka korralikult.» Koolitust vajaks Mölleri hinnangul hädasti aga mitte ainult ühistujuhid, vaid ka korteriomanikud. «Ühistu liikmed võiksid õppida ka omanikuks olemist – kodumaja ei alga ega lõpe ju korteriuksega,» leiab ta.
Erinevaid teadmisi Eesti Korteriühistute Liit (EKÜL) on välja töötanud ulatusliku koolituskava, mis annab ühistujuhile vajalikke teadmisi nii juriidikast, raamatupidamisest, ehitusest kui ka psühholoogiast, ei puudu ka arvutiõpe. «Korteriühistu juhi töö spetsiifikast lähtuvalt on tarvis suurt hulka teadmisi mitmest valdkonnast ning just sellest lähtuvalt olemegi oma koolitused välja töötanud,» kõneles Eesti Korteriühistute Liidu (EKÜL) koolitusjuht Ave Uustal. «Koolitatud juht viib ühistu tööd jõudsalt edasi ning hoiab ära suure hulga konflikte – tihti tulenevad arusaamatused ju teadmiste puudumisest.» EKÜL nõukogu esimehe Marit Otsingu sõnul on liit koolitusi ühistujuhtidele ja raamatupidajatele korraldanud juba alates aastast 1997. «Selle aja jooksul on meie kursustel, ümarlaudadel ja infopäevadel
Kahe korteriühistu tippmuusikust juht Erki Möller saab lähipäevil kätte korterelamu halduri kutset kinnitava riikliku tunnistuse. «Koolitus on ühistujuhile äärmiselt oluline,» on ta oma otsusega end täiendada rahul. Foto: Kristel Kossar osalenud kümneid tuhandeid õpilasi, kes on end usinalt täiendanud ning üha paremaks professionaaliks saanud,» tunnustab Otsing. «Viimaste aastate jooksul on paljud korteriühistute juhid õppinud meie juures just pikematel kursustel – näiteks «Korteriühistu juhi 160-tunnine kursus» või «Korterelamu halduri täienduskoolitus» ning samuti osalenud jooksvalt aktuaalsetel teemadel peetud infopäevadel.» Koolituse korraldamiseks on liit asutanud erakooli Eesti Korteriühistute Koolituskeskus, millel on ka koolitusluba. Otsingu sõnul saab ühistujuht 160-tunnisel koolitusel täieliku ülevaate oma tööks vajalikest alusteadmistest. «Kuna ühistu juht täidab oma majas mitmekülgset funktsiooni ning peab valdama nii inseneri,
psühholoogi, sotsiaaltöötaja, juristi kui ka mitmeid teisi ameteid, oleme oma koolituses keskendunud erinevatele alusteadmistele,» selgitab Otsing. Kursus koosneb neljast moodulist, mis annavad baasteadmised ühistu majandamise, juriidiliste aluste, renoveerimise ning psühholoogiliste teadmiste vallas. Kursuse lõpetajad saavad haridus- ja teadusministeeriumi koolitusloa alusel väljastatava diplomi.
Kortermaja haldur Neile, kes soovivad aga ühistujuhtimisega jätkata oma põhitööna, on EKÜL välja töötanud korterelamu halduri kutsekoolituse. «Selle 26-tunnise kursuse lõppedes võib osaleja sooritada kutseeksami, mille eduka sooritamise järel on ta omandanud korterelamu hal-
duri kutse,» selgitab koolitusjuht. Koolitus koosneb kolmest teemamoodulist: korterelamu ja organisatsioon, korterelamu ja seadusandlus ning korterelamu – kinnisvara haldamine ja hooldamine. Korterelamu halduri tasemekoolitus, mis lõpeb eksamiga ning mille läbinu saab riiklikult tunnustatud diplomi, annab näiteks töö kaotanud inimesele uue karjäärivõimaluse töötada kortermajade majahaldurina, kõneleb Uustal. Marit Otsing lisab, et koolituste raames peab korteriühistute liit lisaks erialastele loengutele väga oluliseks ka ühistujuhtide omavahelist suhtlemist. «Koolitustel juhtub tihti, et parimat erialast nõu võib saada kolleegi käest kohvipausi ajal. Ühised koolitused ja õh-
tused arutelud mõttekaaslaste ja kolleegide seltsis annavad uusi ideid ning jõudu igapäevatöö tegemiseks,» leiab Otsing. Kogemuste vahetamise eesmärgil korraldab liit korrapäraselt ka praktikute päevi – õppepäevadel esinevad lektoritena ühistute esimehed, kes on tööd teinud edukalt juba kümmekond aastat ning kes on oma kodumaja edukalt ja ulatuslikult renoveerinud. Lisaks pikematele ja lühematele koolitustele toimuvad kõigis suuremates linnades igakuised korteriühistute ümarlauad. «Ümarlauad annavad võimaluse lahendada oma kodukoha probleeme ning pidada nõu nii omavalitsusega kui teiste ühistute partneritega,» tutvustab Otsing koolitusvõimalusi.
6
8. veebruar 2012
Korteriühistu üksikliige saab ühistu käekäiku mõjutada Korteriühistu liikmelisusega kaasnevad sageli suured püsikulud, mis on suunatud kortermaja ühise majandamise ja korteriühistu liikmete ühiste huvide esindamise tagamiseks. Tihti tekivad aga vastuolud üksikliikmete ja ühistu vahel, sest liikmed märkavad eelkõige oma kohustusi ühistu ees, mitte aga liikme õigusi ja võimalusi ühistu töö edendamiseks.
K
una korteriühistu loomise järel loetakse ühistu liikmeteks kõik korteriomanikud, sõltumata nende tahtest, tekitab liikmetes vimma sundolukord, kus neile on pandud kohustus maksta ühistu esitatud arveid, saamata jooksvalt informatsiooni ühistu tegevuse kohta. Ka ei paku ühistu sageli tuge võitluses probleemsete naabritega. Lisaks öörahu rikkumistele võib tekkida olukord, kus mõni ühistu liige hõivab omavoliliselt üldkasutatava pinna, kuid ühistu juhatus on passiivne, sest ei osata rikkujat korrale kutsuda.
Ühistu tugevust näitab liikmete ühtsus Kõige lihtsam on oma liikme õigusi kasutada üldkoosolekul. Kuna üldkoosoleku otsused on korteriühistu tegevuse aluseks, on mõttekas panustada üldkoosoleku õnnestumisse. Mõned võimalused ühistu sujuvama toimimise jaoks:
E va V a a g e r t
Uus Maa Kinnisvarabüroo jurist
• Kui ühistu juhatus ei täida põhikirjas ette nähtud hoolsusega kohustusi, saab kokku kutsuda üldkoosoleku. Korteriühistu üldkoosoleku pädevusse kuulub juhatuse määramine ja tagasikutsumine. [Mittetulundusühingute seadus (MTÜS) § 19 lg 1 p 2]
• Tagamaks üldkoosoleku otsustusvõimelisust juba esimesel korral, tasub naabritelt, kes ise osaleda ei saa, võtta lihtkirjalik volikiri. Sedasi hoiate kokku paljude ühistuliikmete aega. [Korteriühistuseadus (KÜS) § 101]] • Korrarikkujaid tasub rikkumisest teavitada juba esimesel korral. Tihti rikkujad ei tea, et naabrid nendega rahulolematud on. • Ühistu liikmed võivad aktiivselt osa võtta kortermaja korrashoiust, pakkudes end abiks heakorratöödel. Sedasi on võimalik ühistu üldkulusid vähendada. • Kortermaja visuaalse väljanägemise huvides on soovitav fikseerida ühistu kodukorras, et korteris planeeritavad suuremad muudatused kooskõlastatakse ühistu juhatusega. Sedasi saab tagada hoone üldmulje, kus hoone aknad ja uksed on sarnased ning puudub visuaalne ebakõla. • Selleks, et määrata kindlaks parkimiskorda (kindlad parkimiskohad), on vaja kas kõikide kaasomanike nõusolekut (üldkoosoleku häälteenamusest ei piisa) või kõikide kaasomanike nõusoleku puudumisel määrab kasutuskorra kohus. [Vt allolevat Riigikohtu lahendit] Lisaks toon välja, et kui korteriühistu üldkoosolekul saab häälteenamusega kokku leppida näiteks haljastuse korrashoiu või raamatupidaja väljavahetamise, siis parkimiskorra määramisel peab olema ühistu iga liikme kinnitus. Parkimiskorda ei saa määrata üldkoosoleku häälteenamusega.
Parkimiskord korteriühistus Riigikohtulahend 3-2-1-151-10 • p 10 Kolleegium (Riigikohus) leiab, et korterelamut teenindaval maal korteriomanike parkimiskohtade kindlaksmääramine on käsitatav kaas omandi kasutuskorra kindlaksmääramisena. Seejuures on parkimisvõimalustes kokkuleppimine korteriomanike jaoks oluline küsimus, mis ei ole vaadeldav korteriomandiseaduses sätestatud tavakasutusena (...mis võimaldaks otsustada korteriühistu üldkoosoleku häälteenamuse alusel). Selline kokkulepe peab tagama kõigile korteriomanikele õiglase lahenduse ning selle küsimuse lahendamiseks tuleb kolleegiumi arvates saavutada kõigi korteriomanike konsensus. • p 11 Kolleegium selgitab, et kui mõni kinnisasja kaasomanik keeldub kaasomandi kasutuskorra (praegusel juhul parkimiskohtade kindlaksmääramise) kokkuleppe sõlmimisest, võib iga kaasomanik nõuda kohtult kaasomandi kasutuskorra kindlaksmääramist kohtumenetluses Asjaõigusseaduse (AÕS) § 72 lg 5 esimese lause kohaselt. Seega on ühistu liikmetel mitmeid võimalusi oma huvide realiseerimiseks, tuleb vaid aktiivselt kaasa lüüa.
Kuidas asutada korteriühistut? Selleks, et kortermajas asutada toimiv ühistu, tuleks esmalt välja selgitada, millised on korteriomanike soovid – kui elanikud on seda meelt, et elamu paremaks haldamiseks ja hooldamiseks on ühistu loomine vajalik, kutsub initsiatiivgrupp (üldjuhul leidub igas majas ikka aktiivsemaid inimesi, kes ühistu loomist veavad) kokku korteriühistu asutamiskoosoleku.
eejärel koostatakse asutamiskoosoleku päevakord, kus arutatakse läbi kõik punktid. Alustatakse algusest ehk päevakorra kinnitamisest, siis valitakse koosoleku juhataja ja protokollija. Seejärel otsustatakse korteriühistu asutamine ja nime valimine, järgmisena võetakse vastu põhikiri. Eesti Korteriühistute Liit pakub ka tasulist näidispõhikirja. Järgmise punktina valitakse korteriühistu juhatus, vajadusel ka revisjonikomisjoni liikmed. Siis kehtestatakse osamaks – tegemist on korteriühistu n-ö likviidsuskapitaliga – harilikult katab see ühe kuu kulud. Tegemist on ühekordse maksega, mis jääb ühistu arvele. Kui asutamine on seotud kuludega, otsustatakse sel koosolekul ka need ära jagada. Äärmiselt oluline on arvestada, et asutamiskoosolekul peab kohal olema suurem osa korteriomanikest – 50 protsenti pluss üks tingimusel, et enamusele kuulub ka mõtteliste osade kaudu enamik korteriomandite mõttelistest osadest.
tõestamist notari poolt, hõlmab tõestamistasu ka konsultatsiooni ja avalduse projekti koostamist. Kohtu registriosakonnale kande tegemiseks esitatud avaldus peab olema notariaal selt kinnitatud või esitatud digitaalallkirjastatult võrgulehe ettevotjaportaal.rik.ee kaudu. Samuti tuleb kohtu registriosakonnale esitada originaal dokumendid või nende notariaalselt kinnitatud koopiad. Koopiaid võib lisaks notarile kinnitada ka valla- või linnasekretär. Esitatud dokumendid peavad olema eesti keeles või koos notariaalselt kinnitatud tõlkega. Tõlget võib kinnitada ka vandetõlk. Avaldusele tuleb lisada riigilõivu tasumise tõend. Uue korteriühistu registrisse kandmiseks tuleb esitada digitaalallkirjastatud või kõigi juhatuse liikmete notariaalselt kinnitatud allkirjadega avaldus ühistu registrisse kandmise taotlusega, mis on adresseeritud kohtu registriosakonnale ja peab sisaldama järgmisi andmeid: ühistu nimi (nimes peab olema täiend «korteriühistu»), kirjas peab olema ühistu aadress (korteri ja maja nr; tänav või talu; asula, omavalitsuse ja maakonna nimi ning postisihtnumber), samuti põhikirja kinnitamise aeg, juhatuse liikmete nimed ja isikukoodid (Eesti koodi puudumisel sünniaeg). Juhul kui juhatuse liikmete õigust esindada ühistut üksinda on piiratud ühise esindusõiguse reeglitega või keeluga teha suuremaid varalisi tehinguid ilma üldkoosoleku nõusolekuta, tuleb lisada ka selliste piirangute kirjeldused. Registrisse ei saa teha kannet, mis jätaks juhatuse liikme esindusõigusest täiesti ilma. Oluline on ka meeles pidada, et juhatuse esimeheks olemine on ühistu-sisene küsimus, registrisse kantakse kõik juhatuse liikmetena.
Avaldus registrisse
Olulised dokumendid
Kui korteriomanikud on otsustanud korteriühistu asutamise, tuleb vastavasisuline avaldus teha mittetulundusühingute ja sihtasutuste registrisse. Kui soovite avalduse
Registrisse kandmiseks tuleb esitada ka asutamiskoosoleku protokoll ning põhikiri, millele on alla kirjutanud asutamiskoosolekul selle vastuvõtmise poolt hääletanud. Põ-
Urmas Mardi
Eesti Korteriühistute Liidu juhatuse liige / õigusosakonna juhataja
S
hikiri peab sisaldama mittetulundusühingute seaduse §-s 7 nimetatud andmeid. Lisaks tuleb ära näidata häälte jagunemine ühistu üldkoosolekul ning see, mis alustel ja korras tasuvad liikmed ühiseid majandamiskulusid. Põhikirjas võib olla rohkem sätteid, kui seadus nõuab, kuid nad ei tohi seadusega vastuolus olla. Juurde peavad olema lisatud ühingu sidevahendite numbrid (telefon, faks, e-posti aadress jm) eraldi lehel, samuti täielik korteriühistu liikmete nimekiri (igaühe kohta nimi, isikukood või sünniaeg, liikmeksastumise aeg, korteri number, liikmele kuuluv häälte arv ja tema osamaksu suurus) ning vallasomandit tõendav dokument korterite kuuluvuse kohta või kui tegemist on kinnistusraamatusse kantud korteriomanditega, siis kinnistusraamatu väljavõte korteriomandite kuuluvuse kohta. Kindlasti peab olema lisatud riigilõivu tasumise tõend. Kui mingil põhjusel on aga tarvis ühistu registriandmeid muuta, tuleb selleks esitada digitaalallkirjastatud või vähemalt ühe juhatuse liikme notariaalselt kinnitatud allkirjaga avaldus koos riigilõivu tasumise tõendiga. Avaldusele tuleb lisada selle aluseks olev protokoll, mis peab sisaldama andmeid koosoleku toimumise aja ja koha ning hääletustulemuste ja vastuvõetud otsuste kohta. Protokollile kirjutavad alla koosoleku juhataja ja protokollija. Protokollile tuleb lisada koosolekust osavõtnute nimekiri koos igaühe allkirjaga. Juhatuse uue liikme registrisse kandmiseks on lisaks vaja tema notariaalselt kinnitatud allkirjanäidist (kui ta ei ole avaldusele alla kirjutanud). Põhikirja muutmisel tuleb avaldusele, protokollile ja nimekirjale lisada põhikirja uus terviktekst, mis on vähemalt ühe juhatuse liikme poolt allkirjastatud. Kõigis korteriühistu asutamise ja juhtimisega seonduvates küsimustes nõustavad omanikke ka Eesti Korteriühistute Liidu spetsialistid, abiks oleme koostanud ka vastavasisulisi käsiraamatuid.
Mida teada korteriühistu kohta? • Korteriühistu on mittetulundusühingu eriliik, mille tegevust reguleerivad korteriühistuseadus ning mittetulundusühingute seadus. Vastuolu korral kehtib korteriühistuseadus. • Korteriühistu võib asutada nii ühe kui ka mitme korteriomanditeks jagatud kinnisasja majandamiseks. Kui ühel kinnisasjal paikneb mitu maja, siis nende majandamiseks mitut eraldi korteriühistut moodustada ei saa. Korteriühistu asutamine toimub korteriomanike enamuse otsuse alusel, kui sellele enamusele kuulub korteriomandi eseme mõtteliste osade kaudu suurem osa ehitisest ja maatükist. • Korteriühistu on sundühistu – kui ta on nõutava enamuse otsusel loodud, kuuluvad sellesse kõik selle maja korteriomanikud. • Korteriühistut saab asutada alles siis, kui selle asutajad on saanud korteriomanikeks (eluruumide erastamise seaduse alusel või korteriomandi kinnistusraamatusse kandmise teel). • Korteriühistud kantakse koos teiste mittetulundusühingutega mittetulundusühingute ja sihtasutuste registrisse. Allikas: Urmas Mardi, Eesti Korteriühistute Liit
7
8. veebruar 2012
Vahetusvaip aitab ühistul säästa koristuskulusid Piisavas koguses vahetus vaipu aitab kortermajadel vähendada koristuskulusid kuni 40%, sest suurem osa mustust kantakse sisse jalatsitega. Vahetusvaip ei pea enam olema helemust või tumehall porimatt, vaid sellele saab tänapäeval trükkida keerulise mustri, foto, maalirepro või sisearhi tekti muud fantaasia rohked ideed. Rain Vääna
Lindström OÜ tegevdirektor
I
lmastatistika näitab, et Eestis sajab 150–200 päeva aastas, ülejäänud päevadel lendleb teedel ning tänavatel sageli tolm ja liiv. Meie kliima on tinginud selle, et 80% mustusest kantakse sisse jalanõudega. Tulemuseks on porised ja kriibitud põrandad, tolmuse õhuga ruumid ning talvel põrandakatetesse sööbinud kloriidilaigud. Halvasti koristatud koridorid vajutavad varem või hiljem oma pitseri iga korteri puhtusele ja sisekliimale. Selleks, et ruumid oleksid puhtad igal aastaajal nii porise, lörtsise, lumise kui ka suvel kuiva ja tolmuse ilmaga, on kaks lahendust. Kulukas lahendus on tellida koristajalt koridori pesemist kolm-neli korda päevas. Märk- Vahetusvaip hoiab kinni suure osa mustusest ja vähendab koristuskulusid kuni 40%. Õigesti valitud ning sobiva kujundusega vaip annab ka interjöörile Foto: Lindström sa soodsam on kasutada vahe- särtsu ja ilmet. tusvaipu, mis aitavad ilmastikuolusid ning käidavust arves- hetusvaibad peavad olema kõi- dadesse vaibad mõnest ehitus- lüüsist ning läbimõeldud vai- vad. Lisaks madalatele kuludeSamas on uue disainkollekttava lahenduse korral vähenda- gi sissepääsude juures. Selleks, kauplusest või kasutada vahe- balahenduse väljapakkumisest, le on vahetusvaibateenus ka siooni vaipadel samasugused da koristuskulusid kuni 40%. et pidada kinni maksimaalne tusvaipade üüriteenust. Oma et vaibad oleksid piisava suuru- keskkonnasäästlik, vähendades mustust tõkestavad omadused Lisaks otsesele kulusäästule osa jalatsitega sissekantavast vaip võib tunduda soodne, sega, arvestaks käidavust ning energia- ja materjalikadusid. nagu standardvaipadelgi, aga on tulemuseks puhtamad ruu- mustusest, peab siseneja jõud- kuid ühekordsele kopsakale os- oleks korrapäraselt vahetatud. Sageli kardavad erilahen- kasutatav materjal toob värvid mid, meeldiv esmamultuhinnale lisanduvad kulutuLisaks vahetusvaipadele dustena valminud disainmaja- paremini esile. Disainvaip luje, vähemlibedad põsed ka vaipade korrapärasele hõlmab teenus ka määrdunud de või siis jällegi ülesvuntsitud bab ruumide sisekujundust randad, parem siseõhk Selleks, et pidada kinni pesemisele, puhastusele, paran- vaipade pesu ja kvaliteedikont- miljööväärtuslike elamute elavdada ja isikupärastada, kutänu tänavatolmu kin- maksimaalne osa jalatsitega damisele ja hooldusele ning rolli, parandamist ja asenda- omanikud, et trepikodadesse na sellele saab trükkida mustri, nihoidmisele ning kinkulunud vaipade väljavaheta- mist, puhaste vaipade kohale- pakutakse tumedaid ja siseku- foto, maalirepro või sisearhinisvara aeglasem kulu- sissekantavast mustusest, misele. toimetamist ja mahapanekut, junduses võõrelemendina mõ- tekti muud loomingulised näpeab siseneja jõudma vaibal mine. Kui aga vaipu korrapäraselt kasutatud vaipade äraviimist, juvaid vahetusvaipu. Tegelikult gemused. Kuna kujundus trümitte pesta ja hooldada, on vaipade ladustamist, kasutuselt ei piirdu värvi- ja disainivalik kitakse valgele vaibale, siis värTänu sellele on ma- teha kuus sammu, seega peab ja välisilme parem, keeneed tõhusad vaid mõneks nä- kõrvaldamist ja ümbertöötle- enam ammu helemusta või tu- vivaliku osas piirid peaaegu vaibapinda olema vähemalt gi ei kuku libedas trepidalaks – vaipade kena väljanä- mist ning uute vaipade hanki- mehalliga, vaid on sisuliselt puuduvad. kojas, korras põrandate- kolm meetrit. Meelepärase disainvaiba gemine kaob kiiresti, määrdu- mist. Ühistul või maja haldajal piiramatu. ga kinnisvara väärtus ei nud vaibad «toodavad» mus- pole vaja teha muud, kui tagavõib lasta kujundada disailange ning maja remontust juurde ning kokkuvõttes da vahetusvaipade hooldustöö- Disainvaip – funktsionaalne niosakonnal või mõnel Eesti difondi pole vaja koridoride ma vaibal teha kuus sammu, koristuskulud hoopis kasva- tajatele kokkulepitud aegadel kunstnikul või leida sobiv valja isikupärane parandamiseks nii tihti kasuta- seega peab vaibapinda olema vad. sissepääs trepikodadesse. miskollektsioonist, kuhu kuuda. vähemalt kolm meetrit. Vaipu Kliendi soovidest lähtuvalt lub vaipu 70 põhivärvis ja 12 Tulemuseks on see, et vaituleb korrapäraselt pesta-pu- Vahetusvaibateenus säästab bad hoiavad tõhusalt mustust loodud disainvaibad on kinnis- eri suuruses. Mustus jalutab majja hastada ning aeg-ajalt kulunud Vahetusvaipade üüriteenu- kinni 24 tundi ööpäevas ning varadisainis ja sisearhitektuuris Ka disainvaiba teenus toiPuhast maja pole aga või- harjastega eksemplarid uute se kasutamisel saab igakuise 365 päeva aastas, vaibad ja tre- uus suund. Seni puhtust hoid- mib üüri põhimõttel, vabastamalik saavutada sel viisil, kui vastu vahetada. väikese kuutasu eest tervikliku pikojad näevad puhtad välja, nud ja koristuskulusid säästnud des ühistud ja maja haldajad panna iga välisukse ette üksnes Vaipade kasutamisel on lahenduse. Koostöö korteri- koristaja peab käima harvemi- vahetusvaip muutub nüüd ka kõigist vaibandusega seotud jalamatt. Piisava suurusega va- kaks alternatiivi: osta trepiko- ühistutega algab vajaduste ana- ni ning koristuskulud kahane- oluliseks kujunduselemendiks. muredest.
Soovite oma rõdu kaitsta tuule, vihma ja tolmu eest? Tundke ennast oma rõdul mõnusalt!
www.malmerkfassaadid.ee AS Malmerk Fassaadid Valdeku 132, Tallinn tel 659 9247, 504 1744 rodu@malmerk.ee
Pakume karastatud klaasidega raamideta täielikult avatavaid rõduklaasisüsteeme.