SEMINARIVÄLJAANNE:
• Renoveerida või mitte – selles on küsimus! Lk 2 • Peep Sooman kirjutab trendide narrusest. Lk 2 • Tõusvad kinnisvaratähed tutvustavad oma uurimustööde tausta, sisu ja olulisust turul. Lk 4
Põnev puhketuba:
Arhitekt Must vormib Vormsil asuvast vanast ja nüüdseks lagunenud tallihoonest kauni ja säästliku suvekodu. Lk 6
TEEMALEHT 8. oktoober 2014
2 || kinnisvara ja ehitus
postimees, 8. oktoober 2014 KINNISMÕTE
Peep Sooman:
K
Trendide narrid
innisvaraturul on olnud alati mõni tootekategooria teistest edukam, sest miski nähtamatu jõud on selle trendikaks muutnud. Pahatihti tuleb aga takkajärele tunnistada, et trend on läinud maksma lubamatult palju. Isegi nii palju, et seda jampsi helbid veel aastaid. Kes ei mäletaks, et üks esimesi trendisõnu kinnisvaraturul oli euroremont. 90-kraadised nurgad, soojapidavad heli-, ja paraku ka hapnikukindlad plastpakettaknad, ning särav kasetooni laminaatparkett pidid olema iga endast lugupidava kodaniku tulevikukodus. Nõukaaja inimesele oli see esimene võimalus tunda end kodus nagu välismaal. Ei olegi midagi paha öelda – ega tänapäevalgi paneelikasse palju rohkem investeerida tahaks. Kuid asjaolu, et toona panid ajugeeniused samasuguse «sisseseade» ka näiteks Rataskaevu tänava 14. sajandil ehitatud majja, oli pehmelt öeldes debiilsus. Õnneks tehti sedasorti rumalusi suhteliselt lühikest aega. Vahepeal nagu trenditooteid polnudki. Inimesed tiksusid õnnelikult oma euroremonditud korterites, kuniks järsku jõuti järeldusele, et see kõik on lame. Märksõnaks muutus isikupära. Lademetes hakati renoveerima vanu puitelamuid. Loomulikult olid pooled neist korrastatud ainult väliselt – suur kanister punast värvi fassaadile ja teine kanister pruuni trepikoja tarvis ning eriti trenditeadlikule ja ökostiili hindavale esimese laine hipsterlusele oligi alus pandud. Aasta oli siis 1998 ja natuke edasi. Kahjuks jäid majad soojustamata, katus korrastamata, vundament sättimata ja nendest trenditeadlikeist trenditeadlikuimad pidid kannatama ärklikorrusel põrgukuumust ning soklit tuli lisaks pereliikmetele jagada ka keldrikakanditega.
KINNISMÕTE
Inimesed tiksusid õnnelikult oma euroremonditud korterites, kuniks järsku jõuti järeldusele, et see kõik on lame. Märksõnaks muutus isikupära. Uus aastatuhat saabus koos revolutsiooniga kinnisvaraarenduses, mil ehitati peenraha eest ostetud vanadest paekivist tööstuskompleksidest kortereid ja müüdi need hingehinnaga maha lollidele, kes hakkasid elama viie meetri kõrguste lagedega loft’ide kahel esimesel meetril, kuid kütsid kahte viimast. Termofüüsika, teate küll. Üks trendiguru ütles kunagi, et tegelikult ei olnud seal üldse väga külm, kui püsti seisid. Aga lastel pidid soojad riided siiski seljas püsima. Järgnes juba paljudele tuttavam hullus. Aastate 2005– 2007 üks märksõnu on siiani (ja jääbki) pea Tallinna-täis tohutu nõudluse kasvu tõttu tõeliselt s.....i ehitatud uusi maju. Uutel majadel puudusid näiteks rõdud, rääkimata panipaikadest. Kuid nõudlus määras kõik. Koos rõdudeta kortermajadega tulid põllumajad. Pahatahtlikud nimetasid neid kipskarpideks, tegelikult asi nii hull ei olnud – välisseinu küll keegi kipsist ei teinud, muidu poleks maja üht vihmagi vastu pidanud ja toode oleks enne ära sulanud, kui ostjaga notarisse oleks jõutud. Aga asfalteeritud sõiduteid ei olnud, drenaaži ka mitte, ühistranspordipeatus oli küll valmis, aga busse polnud, naabreid nagu ka eriti mitte, kool asus kümne kilomeetri kaugusel ja vanemad muutusid laste taksojuhtideks. Ja siis tuli masu … Algas võlgade kinnimaksmine ja olelusvõitlus töökohtade pärast. Lõputud tunnid pankurite, kohtutäiturite, pankrotihaldurite ja võlausaldajatega. Järjekorrad töötukassa ukse taga. Nüüd on masu läbi ja uus põlvkond peale kasvamas. Ja juba tundub, et oleme sujuvalt uuele ringile minemas … Minibuum Kalamajas. Loft’id Koplis. Paar aastat tööturul olnud noored uutes kortermajades. Muideks, eramutega tehakse praegu Harjumaal tehinguid samas tempos kui 2007. aastal … Võib juhtuda, et ajalugu ei kordu. Aga tundub ebausutav. Järgmises numbris kirjutab Peep Sooman, kuidas erinevate objektitüüpide hinnaliikumised omavahelises seoses on. Peep Sooman on Eesti Kinnisvarafirmade Liidu juht ja Pindi Kinnisvara juhatuse liige. Kinnismõtte kolumnis esitab ta isiklikke vaateid.
Teemalehe toimetaja: Rain Uusen, rain.uusen@postimees.ee, tel 666 2194 Kinnisvarareklaam: Tallinn: Jaanus Sarapuu, jaanus.sarapuu@postimees.ee, tel 666 2330 Tartu: Mari-Liis Aasmäe, mariliis.aasmae@postimees.ee, tel 739 0395 Ehitusreklaam: Tallinn: Jaanus Sarapuu, jaanus.sarapuu@postimees.ee, tel 666 2330 Tartu: Klaarika Karu, klaarika.karu@postimees.ee, tel 739 0391 Kujundaja/küljendaja: Kristiina Sillandi
TURUKOMMENTAAR. Energiasäästliku ehituse teemad on Eestis olnud juba pikalt päevakorral, ent lahendamata küsimusi jagub veel rohkem kui küll. Nii on ka tänasel Eesti Kinnisvarafirmade Liidu ja Swedbanki korraldataval traditsioonilisel konverentsil «Kuhu liigub kinnisvaraturg?» terve blokk pühendatud just sellele teemale.
Renoveerida või mitte – selles ongi küsimus! Ingvar Allekand
Eesti Kinnisvarafirmade Liidu juhatuse liige
RENOVEERIMINE Riigi eluasemepoliitika üheks oluliseks osaks on olnud põhimõte panustada olemasoleva elamufondi säilitamisse. Nii on läbi KredExi liikuvate toetuste innustatud omanikke panustama korterelamute renoveerimisse. Kui palju ühe või teise renoveerimisprojekti puhul energiakuludelt reaalset rahalist säästu saavutatakse, on teoreetiliselt lihtne matemaatika. Ent reaalsus kujuneb märksa keerulisemaks läbimõtlemata või kehva kvaliteediga ehituslahenduste tõttu – seda teemat on ka juba meedias käsitletud ning vigadest õppimist näitab kasvõi tervikliku renoveerimise osakaalu suurenemine toetuse saajate hulgas. Minu jaoks on aga huvipakkuv küsimus – kuivõrd hindavad tarbijad neid investeeringuid?
Mis hinda mõjutab? Domus Kinnisvara võrdles KredExi 25- ja 35protsendilise toetuse saanud korterelamutes tehtud korteritehinguid analoogiliste, ent renoveerimata naabermajade tehingutega. Sel määral toetuse saamine eeldab vähemalt piirdekonstruktsioonide soojustamist ning tehnosüsteemide rekonstrueerimist, vajalik saavutatav energiasääst on minimaalselt 40–50 protsenti varasemast kulust.
Kui kavandada elamu mahukamat renoveerimist, siis lisaks tehnilistele küsimustele tasub mõelda: kas tehtavad kulutused on ka investeeringuna tasuvad? Võrdlusobjektid valisime Mustamäelt, et saada valimisse piisav hulk tehinguid samadest majadest. Kokku oli valimis seitse rekonstrueeritud maja 32 korteritehinguga ning 82 võrreldavat korteritehingut rekonstrueerimata analoogilise projektiga naabermajadest. Suurem valim aitaks loomulikult paremini välistada korteri seisukorrast, heast müügitööst jne tulenevad erisused, kuid kinnisvaraturu käive seab sellele omad piirid. Analüüs annab vastakaid tulemusi, kuid väga ühemõttelise järelduse. Enamike majade puhul on müügitehingutel keskmine ruutmeetrihind kõrgem kui sarnastel, ent renoveerimata naabermajadel. Siiski mitte kõigil. Paari vaadeldud maja puhul hinnavahe sisuliselt puudub ning üks rekonstrueeritud maja on naabermajadest tuntavalt odavam. Keskmiselt on siiski vaa-
deldud rekonstrueeritud majades korterite müügihind üheksa protsenti kõrgem kui rekonstrueerimata naabermajades. Võrreldes tulemust uusehitistega (mitte esmamüük, vaid järelturutehingud kuni kümne aasta vanustes hoonetes) näeme, et rekonstrueeritud majades olev kinnisvara on siiski pea 20 protsenti odavam kui uusehitistes. Seejuures pole mitte mingit garantiid, et uues hoones on energiakasutus efektiivsem kui terviklikult rekonstrueeritud vanas. Analüüsi järeldus on lihtne – kui kavandada elamu mahukamat renoveerimist, siis lisaks tehnilistele küsimustele tasub mõelda, kas tehtavad kulutused on ka investeeringuna tasuvad. Kas maja korteriomanike vara väärtus kavandatava remondiga suureneb või väheneb? Sellekohane analüüs ei ole liiga keerukas ega aeganõudev ning kaasnev kulu on olematu võrreldes kahjuga, mis võib tekkida. Küll aga annab see vastuse küsimusele, mis piirini tasub kulutusi teha, et majaelanike varandusliku seisu kahjustamise asemel seda hoopis parandada. Kinnisvara hinna ja energiakulude vastastikuse mõjude küsi-
mus kerkib ka uusehituse kavandamisel. Oletame nüüd, et nn kodukulud on meil kahe komponendiga – igakuine laenumakse soetamiseks pluss igakuine energiakulu käigushoidmiseks.
Teeme kalkulatsioonid Ning meil on kindel eelarve, mille piires võib muutuda laenumakse ja energiakulu proportsioon. Tänane keskmine ehitushind tavalisel hoonel on ligi 1200 €/m², energiasäästlikul hoonel on ehitushind kallim. Kui palju kallima hoone aga saaksime endale energiakulude kokkuhoiu arvelt lubada? Kui vähendame energiakulu 100 kW/m² kohta aastas, suudaksime säästa nii palju, et tõsta ehitusmaksumus 1508 €/m²ni ja katta sama eelarve piires sellega kaasneva laenumakse. Seega 100 kW/m² kohta energiakulu kokkuhoidu võimaldab meil tänaste elektrihindade juures ehitada 26 protsenti kallima (ja ehk ka parema) hoone. Niisugune ehitushinna kasv annab suhteliselt suure eelise tehnosüsteemide osas, mis peaks tagama parema sisekliima, energiahinna tõusu korral aga tekib juba puhas võit.
Tulevikuutoopia või tegelikkus? Tallinnas KÜ Õismäe tee 11 katusele on paigutatud torudest koosnevad paneelid päikeseenergia salvestamiseks. Foto: PEETER LANGOVITS
Mida tasub teadvustada? • Järelturukorterite energiaklass on üldjuhul nii madal, et tarbija ei saa neid võrreldes teha hoone kohta järeldusi; parema klassiga uusarendustes puudub aga veel ülevaade reaalsetest kuludest, seetõttu ei kajastu energiakasutus kinnisvara hinnas. • Energiaklassi näitamine on tarbijatele puuduliku ja seega kahjuks ka petliku info esitamine – palju sõltub energiaallikast ja selle arvestuslikust koefitsendist (soojuspump vs elektriküte), samuti ei anna energiaklass infot sisekliima kvaliteedi kohta. • Elukondliku kinnisvara müük on valdavalt üles ehitatud visuaalsele pildile, mitte pädevale tehnilisele argumentatsioonile. Kinnisvara ostjal on lihtsam näha probleemina parketikahjustust, aga mitte valesti lahendatud ventilatsiooni. ALLIKAS: Ingvar Allekand
kinnisvara ja ehitus || 3
postimees, 8. oktoober 2014
lapse vara. Kinnisvara parem kättesaadavus on tehingud kinnisvaraga muutnud igapäevaseks – eelneva tavapärase ühekahe tehingu asemel elus sooritatakse nüüd kinnisvaratehinguid palju sagedamini. Üha tihedamalt leiavad laienenud omanikeringi tõttu aset ka kinnisvaratehingud, kus üheks osapooleks on alaealine laps või lapsed.
Ühine nõu ja kaitse Ingvar Saksing
LVM Kinnisvara juhatuse liige, maakler
nõuanne Tavaliselt kuulub lapsele kinnisvara, mille on ta kas pärinud või saanud vanematelt või lähisugulastelt kingituseks. Nii saab lapsele kuuluda näiteks maa või maja, aga ka majaosa, korter või garaaž. Mida on mõistlik kinnisvaratehingutes alaealisele kuuluva kinnisvaraga silmas pidada? 1. Nõusolek on vajalik igasugusteks kinnisvaratehinguteks – kuigi kinnisvaratehingu all peetakse tavapäraselt silmas selle ostmist või müümist, on konkreetne mõiste siiski palju laiem. Nii näiteks tuleks ostmise ja müümise kõrval küsida kohtult nõusolek lapsele kuuluva kinnistu jagamiseks, aga ka näiteks kasutuskorra kokkulepe sõlmimiseks.
Lisaks eeldab kohtu nõusolekut hüpoteegi-, samuti servituudi seadmine. Nõusoleku olemasolu kontrollib seejuures notar. Teisalt on vajalik nõusolek alaealisele kuuluva kinnisvara üürimiseks. Kuigi ka see tehing eeldab kohtu nõusolekut, siis nõusoleku olemasolu keegi kolmas osapool ei kontrolli. Siiski tasub nii korteri kui maja üürileandjal ja üürnikul hilisemate vaidluste ja kahjude ära hoidmiseks taoline luba küsida või selle olemasolus veenduda, sest kohtu eelneva nõusolekuta tehtud tehing on tühine. 2. Vanemad esindavad last koos – kuigi igapäevaselt on last esindamas reeglina üks lapsevanematest, on kinnisvaratehingute puhul vajalik mõlema lapsevanema osalemine ehk see tähendab seda, et lepingu sõlmimisel peavad sellele alla kirjutama nii ema kui ka isa. Olukorras, kus üks vanematest ei saa lepingule alla kirjutada, kuna viibib välismaal või ei ole kokkuleppega nõus, jääb tehing ära. Erandiks on olukord, kui kohtu poolt on ühele vanemale antud ainuhooldusõigus.
Sellisel juhul saab esindada last ka ainult üks vanematest. 3. Nõusolek saadakse turuhinnast lähtuvalt – nõusoleku lapse kinnisvaratehingule saab kohtust, kus hinnatakse tehingu majanduslikku ja õiguslikku otstarbekust. Üks peamine, kuid mitte ainus asjaolu, mida otsuse tegemisel kaalutakse, on kinnisvara ostuhind või üür. Seetõttu tuleks veel enne nõusoleku taotlemist teada, milline on tänane kinnisvara turuhind või üüritase. Veelgi mõistlikum on enne müügiprotsessi või üürimisega alustamist konsulteerida hinna osas kutselise kinnisvarahindajaga ning vajadusel tellida eksperthinnang.
Olukorras, kus üks vanematest ei saa lepingule alla kirjutada, kuna viibib välismaal või ei ole kokkuleppega nõus, jääb tehing ära.
JUUNIS 2015 VALMIVAD KAHEKORRUSELISED, HEA PLANEERINGUGA JA HUBASED PEREKORTERID TOHU 2 JA TOHU 4 PIRITA-KOSEL, MAARJAMÄEL. Kahekorruselised ja kuni 9 korteriga, nurgaakendega kortermajad asuvad vaikses, rohelises valdavalt eramutega hoonestatud piirkonnas. Iga korteri juurde kuulub rõdu või terrass koos rohelise alaga. Müügis olevad 1-, 2-, 3- ja 4-toalised perekorterite elutuba ja köögiala on suure ja avara aknapinnaga ning teineteisest osaliselt eraldatud. Arhitekt Janno Põldme projekteeritud korterelamud on pika kasutusea ja hea heliisolatsiooniga. Korterite siseviimistluses on kasutatud kvaliteetseid viimistlusmaterjale. Iga korteri juurde kuulub panipaik soklikorrusel ning juurde on võimalik osta parkimiskoht maja kõrval. Igal kortermajal on autonoomne gaasikatlamaja, mis koos korraliku fassaadisoojustusega tagab madalad küttekulud.
Müügikorraldus: Colonna Kinnisvara OÜ Müügiinfo: www.tohu.ee ja www.colonna.ee Martin Sillandi, martin@colonna, +372 511 9962
Niisugune käitumine tagab suurema tõenäosusega kiirema protsessi. 4. Ka kinnisvara kinkimine võib vajada nõusolekut – alaealisele kinnisvara kinkimise osas puudub kohtutel üksmeel ehk kinnisasja tasuta omandamisele suunatud tehing võib vajada ja võib ka mitte vajada nõusolekut. Nii näiteks on Tartu maakohus jätnud rahuldamata kinketehingu nõusoleku avalduse põhjusel, et niisugune tehing ei vaja kohtu aksepti. Samas on kohus teises tsiviilasjas andnud kinkeks nõusoleku. Tõenäoliselt, kui on tegemist kinnisasjaga, mille osas puuduvad koormatised, on võimalik teha tehing ilma kohtu nõusolekuta, teistel juhtudel aga mitte. Küsimuses, kas tehing vajab nõusolekut või ei, tasub veel enne nõusoleku taotlemist konsulteerida notariga. 5. Kohtu nõusoleku vormistamine võtab aega – kuigi on üsna tavapärane, et lapse eest hoolitsevad tema vanemad, on kinnisvaratehingute puhul tule-
Laps võib majaomanikuks saada näiteks pärimise teel.
nevalt perekonnaseaduse § 187 kinnisasjatehingute tegemiseks vajalik kohtu nõusolek. Väga pikalt kehtinud korra kohaselt teostasid järelvalvet eestkosteasutused, alates 2009. aastast on nõusolekute väljastamine üle antud kohtutele. Erinevalt eelnevast korrast, kus nõusoleku taotlemine oli nädalate, teatud keerulisematel juhtudel kuni kuu küsimus, kestab tänane menetlus üks kuni kaks ja pool kuud, üksikutel juhtudel ka kolm või neli kuud. Kuigi perekonnaseadus võimaldab taotleda kohtult ka üldisemat laadi nõusolekut, on praktikas üldi-
foto: SCANPIX/AGE
se nõusoleku andmine siiski pigem erand. Seega peab lapse vanematel olema detailideni paigas tehingu sisu, samuti peab olema kannatlik tehingust huvitatud teine osapool. Tehingu tingimuste või osapoolte muutumisel või vahetumisel tuleb nõusoleku taotlemisega uuesti alustada. Ja kuigi kohtult nõusoleku taotlemine kinnisvaratehinguks alaealisele kuuluva kinnisvaraga on keeruline ning pikaajaline protsess, mis vajab põhjalikku ettevalmistust, kinnisvara hindamist ja eelpool toodud nõuannete järgimist, on keeldumine üldiselt erandlik.
4 || kinnisvara ja ehitus
SÄRAVAD TÄHED. Täna kuulutatakse Eesti Kinnisvarafirmade Liidu seminaril välja säravalt tõusva kinnisvaratähe laureaat – kandideerivaid lõputöid sai kokku seitse.
Üliõpilased uurivad kinnisvaraturu võimalusi ja valupunkte RAIN UUSEN
teemalehe toimetaja
küsimused
1. Millised on teie lõputöö võtmepunktid, mida peaksime teadma? 2. Missugune võiks olla lõputööst tekkinud teadmiste või järelduste praktiline mõju ja kasutusala? 3. Mida peaksid teie arvates tulevased üliõpilased järgmisel aastal kindlasti edasi uurima? 4. Miks väärite just teie enda hinnangul võidutiitlit?
postimees, 8. oktoober 2014
Jürgen Vahtra
Jürgen Vahtra kirjutas magistritöö teemal «Linna ruumiline geomeetria, funktsioonide kättesaadavus ja mitmekesisus – Tartu linna konfiguratsiooniline uuring».
1
Lõputöö uurib inimloodud keskkonna – linnaruumi mitmekesisust, kasutades geoinformaatika töövahendeid ja teistes teadussuundades ebavõrdsuse ning mitmekesisuse mõõtmiseks kasutatud metoodikaid. Näiteks bioloogias on ökosüsteemine kirjeldamine liigilise mitmekesisuse kaudu väga levinud, miks mitte leida viise, kuidas mõõta erinevate võimaluste segusust linnaruumis. Igaüks võib mõelda end linnakodusse, olgu selleks Tartu või mõni muu linn. Kui palju erinevaid igapäevategevusi seoses töö, sisseostude ja vaba aja veetmisega jäävad elukohast jalgsikäigu ulatusse? Kas kodukoha ümbruses on puudu mõni oluline tegevus või teenus, milleni jõudmiseks tuleb autoga ummikus istuda? Analüüsi põhjal koostatud kaardimaterjal võimaldab vaadelda Tartu linnas erinevate funktsioonide kättesaadavusi ning segusust 10-minutilise jalutuskäigu ulatuses. Sageli kujutatakse kaartidel, kus miski asub, kuid kas võiks hoopis linnaruumi suvalises punktis küsida, kui kättesaadavad on erinevad funktsioonid või ka inimesed sellest punktist mööda tänavaid liikudes? Võiks eeldada, et mida rohkem erinevaid tegevusi on kodukoha ümbruses, seda väiksem on vajadus motoriseeritud transpordivahendi ning seda teenindava infrastruktuuri järele. Olles võimelised linnaruumi nähtamatuid omadusi üksikasjalikult mõõtma, saaksime modelleerida ja kavandada jätkusuutlikumaid ruumilahendusi.
2
Meetodit saab kasutada mitmekesiste naabruskondade kujundamisel ja elamuarenduse suunamisel piirkondadesse, kus vajalikud linnalised funktsioonid on juba kättesaadavad, vähendades nõnda inimeste igapäevast liikumisvajadust. Tartus tuleks seda teha näiteks südalinnas, kus olulised funktsioonid on kaetud, kuid elanike arv on sellega võrrel-
des madal. Samuti saab uurida lisanduvate ühendusteede või barjääride mõju inimeste võimalikele liikumisteekondadele ja teenuste kättesaadavusele. Tänapäevaks on kogutud suur hulk linnaruumi ja selle omadusi kirjeldavat informatsiooni. Oma töös ühendasin ehitisregistri, Tartu linnaplaneerimise ja maakorralduse osakonna ning OpenStreetMap andmebaasidest saadud informatsiooni analüüsitööriistale sobivaks geoandmebaasiks.
Seose uurimine kinnisvara hinna ning objekti ümbruses kättesaadavate funktsioonide mitmekesisuse vahel oleks kindlasti huvitav. Selle informatsiooni ja võimsate analüüsimeetodite ühendamine tähendab kuluefektiivset vahendit planeerijatele ja otsustajatele linnaruumi kujundamisel. Tulevikus võivad ruumilised arvnäitajad, mis tõestatult ja ning vähese kuluga tegeliku elu aspekte väljendavad, leida koha ruumilise arengu eesmärkide püstitamisel ja strateegiate koostamisel.
3
Kui mina oma töös uurisin linna mitmekesisust ainult geomeetrilisi ja numbrilisi näitajaid arvesse võttes, siis järgnevalt võiks uurida, kas matemaatiliselt kõrgema mitmekesisusega piirkondades elavad inimesed seda kuidagi tunnetavad, või kas see on muutnud kuidagi nende igapäevaharjumusi. Kas mitmekülgsem elukeskkond elukoha ümbruses ka tegelikult elanike igapäevaseid liikumisdistanse ja viise mõjutab? Inimeste asukohaeelistusi linnas iseloomustab soov olla kõigele võimalikult lähedal. Seose uurimine kinnisvara hinna ning selle ümbruses kättesaadavate funktsioonide mitmekesisuse vahel oleks kindlasti huvitav. Kui mitmekesisem linnaruum omab suuremat väärtust, siis on ka majanduslikult põhjendatud võimalikult multifunktsionaalse linnaruumi kujundamine.
4
Töö on loominguline ning uudsete meetodite rakendamine ja andmete leidmine nõudis küllalt nuputamist.
Jaanika Hain
Jaanika Hain tegi bakalaureusetöö teemal «Parima kasutuse analüüs arendusotsuste puhul (kinnistus Lossi 11 näitel)».
1 2
Minu lõputöö võtmepunktiks on kinnisvara parima kasutuse määramine, analüüsides kinnisvara füüsilist võimalikkust, õiguslikku lubatavust, finantsmajanduslikku otstarbekust ja maksimaalset tootlikkust. Analüüs on koostatud kinnistu Lossi 11 näitel. Eesti varahindamise standarditega on iga eksperthinnangu andmisel hindaja kohustatud määrama
Mihkel Pärtel
Mihkel Pärteli magistritöö on arutlus teemal «Probleemid tulutoova kinnisvara rahavoogude analüüsimisel ja väärtuse hindamisel».
1 2
Kinnisvara hindamine rahavoogude põhiselt on alati seotud määramatusega. Tahtsin töös leida sobivat mudelit, mis aitab vähendada määramatust, mis on omakorda seotud hindaja kognitiivsusega, turu madala efektiivsusega ning hindaja üldise tasemega. Hindamisega seotud probleemid on üldjuhul kõige tugevamalt esindatud kolmnurgas: ostja, müüja ja finantsasutus (pankur). Minu leitud mudel aitaks praktiliselt kaasa tekkivatele küsimustele ja vaidlustele. Kolmnurga esindajatel on kõigil erinev nägemus vara väärtusest – ostuhind vs pakkumishind vs tagatisväärtus. Kas need mõisted alluvad kõik turuväärtuse mõistele? Turuosalised peaksid aru saama, et leitav väärtus ei ole fakt, vaid ühe hindaja nägemus vara väärtusest, mis võibki (ja peabki?) erinema teiste nägemusest. Leitud mudel aitab praktiliselt kirjeldada turu madalat efektiivsust ning määramatust.
kinnisvarale parima kasutuse. Standardis on selgitatud, kuidas määrata kinnisvara parimat kasutust, kuid analüüsi selgitus puudub. Minu lõputöö kirjeldabki põhjalikult kinnisvara parima kasutuse määramise analüüsi.
3 4
Tulevased üliõpilased võiksid edasi uurida, kuidas mõjutaks kinnisvara parima kasutuse analüüsi tegemine kinnisvara omaniku majanduslikke otsuseid. Mina väärin võidutiitlit, sest koostasin väga põhjaliku lõputöö teemal, mida polnud varem sellise nurga alt uuritud. Käesoleva töö analüüsi selgitus võib aidata nii hindajaid kui ka kinnisvara omanikke parima võimaliku kasutuse määramisel.
3
Kindlasti peaks uurima kolme suuremat valupunkti:
• Hindajate üldine tase. Millises seoses on leitud hindamistulemus hindaja üldise tasemega (näiteks haridus, kogemus, pädevus või ettevõte, kus hindaja töötab)? • Turuväärtus vs pakkumishind. Millises seoses on hindamistulemus pakkumishinnaga? Kui hindajale on teada, et näiteks rahavoolise vara ostu-müügiläbirääkimised käivad tasemel X, kas siis hindamistulemus erineks, kui hindajale ei oleks eelolev informatsioon teada? • Eetika ja moraali testimine. Kuidas on seotud hindamistulemus ja kliendi suhted hindajaga?
4
Karjääri jooksul olen pidevalt kokku põrganud probleemiga, kus turuosalised arvavad, et nemad teavad vara väärtust kõige täpsemalt (sisuliselt võib olla kõigil õigus ja võib ka mitte olla). Tegelikkuses paneb vara turuväärtuse paika turg. Minu pikaajaline eesmärk on juurutada professionaalset ja analüütilist lähenemist vara hindamisele, mitte leppida tavapärasusega, ning anda kliendile nõu, mis lisab väärtust.
kinnisvara ja ehitus || 5
postimees, 8. oktoober 2014
Tõnis Teinemaa
Tõnis Teinemaa bakalaureusetöö kõneleb teemal «Tallinna büroohoonete arendusprojektide finantseerimine ja seotud mõjurid».
1
Büroohoonete finantseerimisel on esmajärgus oluline hoone vastavus üürnike vajadustele ning võetavat laenukohustust katvate rahavoogude olemasolu. Detaile on palju, kuid oluliseima näitab ära ehituseelsete üürilepingute olemasolu ja rendimäär. Parkimiskohtade olemasolu, hoone üüripinna efektiivsus ja kvaliteet ning teised mõjurid on tähtsad, kuid need sõltuvad hoone asukohast. Soovitatav on 30 m² üüritava pinna kohta rajada vähemalt üks parkimiskoht. Piisava hulga parkimiskohtade puudumine võib äärelinnas saatuslikuks saada. Kvaliteetsete arenduste tagamiseks jälgivad turuosalised pidevalt ka teiste tegevust. Hoonete soetamisel on kaval tehing ajastada konkurendiga samale ajale.
2
Töö eesmärgiks oli luua võimalikult kompaktne ja praktiline kokkuvõte Tallinna büroohoonete aren-
Kadri Käära, Hanna Raudmäe ja Karmen Saarepi magistritöö tutvustab «Eksperthinnangutes kasutatavate võrdluselementide mõju korteriomandite ostu-müügi tehingute hindamisele Tartu linna näitel».
1
Magistritöö peamised võtmepunktid seisnevad töö eesmärgini jõudmiseks valitud meetodi kasutamises. Oluline osa meie tööst oli statistilise analüüsi (korrelatsioon- ja dispersioonanalüüs) kasutamine, et leida eksperthinnangutes kasutatavate võrdlusparameetrite mõju avaldumine korteriomandite ostu-müügihinnale. Samuti lähenesime eksperthinnangutes kasutatavatele võrdluselementidele kaheselt: analüüsisime asukohapõhiseid parameetreid ning teiseks objektipõhiseid parameetreid.
dusprojektide finantseerimisega seonduvast, koondades ühtlasi tänaseid tihti kirjutamata nõudeid. Arvestades, et peamine fookus oli eeskujulike pankade, investorite ja arendajatega läbiviidud süvaintervjuudel ja tulemused olid põhjalikud, siis võiks töö siinseid tingimusi üsna hästi kajastada.
3
Oma kogemusest lähtuvalt soovitan võimalikult palju koostööd teha ettevõtetega, neil on alati palju mõtteid. Näitena võib uurida üürniku lahkumisega tekkivaid probleeme, büroohoonete puhul oluliste kõrvalteenusete, näiteks söögikoha olemasolu ja rajamise mõttekust, pankadevälist alternatiivset finantseerimist ja vastaspoole mõju projektile. Huvilised saavad tööd tasuta Annaabist lugeda.
4
K a hju k s pole teiste töid lugeda saanud, mistõttu ei oska väita, et see parim on. Töö tegin eelkõige enda harimiseks ja CV täiendamiseks, et pangandusse tööle saada. Arvestades, et selle tegemisel energiat kokku ei hoitud ja juhendaja emeriitprofessor Ene Kolbrelt sain jooksvalt rohkesti nõu, siis võit on, et tulemus mulle väga meeldib ning kirjutasin põneva töö. Tiitel oleks lihtsalt boonus.
KADRI KÄÄRA
Reesika Adojaan
Reesika Adojaani bakalaureusetöö tutvustab teemat «Eesti eluasemevaldkonna käsitlus ja prioriteedid riiklikus strateegilises planeerimises. Peamiste probleemide kajastuse analüüs».
1
Bakalaureusetöö eesmärgiks oli välja selgitada, kas ja mil määral on tagatud eluasemevaldkonna probleemidega tegelemine riigi strateegilise planeerimise poliitika muutumisel. Tegin ülevaate hetkel peamistest eluasemesektori probleemidest, kirjeldades veidi ka probleemide tekkimist soodustanud tegureid. Järgmiseks eesmärgiks oli uurida, mil määral katavad hetkel kehtivad Euroopa Liidu direktiivid ja muud siseriiklikud arengudokumendid eluasemevaldkonnaga seotud probleeme, kui on selge, et eraldi arengukava selle sektori jaoks enam ei plaanita koostada. Lõppkokkuvõttes tahtsin anda ülevaate riigi strateegilise planeerimise poliitika tõhususest eluasemesektoris.
2
Kindlasti tuleks tähelepanu pöörata ka asukohapõhiste parameetrite analüüsimiseks eelnenud infrastruktuuri objektide kaardistamisele, kasutades geoinfosüsteemi tarkvara, mis näitas GIS-tarkvara kasulikkust kinnisvara valdkonnas.
Meie tööst tulenenud järeldused näitavad, et reaalset mõju on võimalik statistiliselt leida ning seda saaksid kinnisvarahindajad oma igapäevatöös arvesse võtta.
2
Kuna eksperthinnangutes kohandatavate võrdluselementide tegelik mõju objektide turuväärtusele ei ole täpselt määratletud, siis meie tööst tulenenud järeldused näitavad, et reaalset mõju on võimalik statistiliselt leida ning seda saaksid kinnisvarahindajad oma igapäevatöös arvesse võtta.
3
Kindlasti võiks meie uuritud teemat edasi arendada, tehes analüüsi oluliselt suurema mahu lähteandmetega ja/või pikendades uurimisperioodi. See annaks tugevama aluse saadud tulemuste kinnitamiseks.
PM
lühiuudisED
OÜ MAKET KinnisvArA TEOsTAb ElAMuTE jA äriPindAdE HAldus-, HOOldus- jA EHiTusTöid. 24 t avarii-dispetšeriteenus Hoonete haldamine ja hooldamine ning koristusteenus Teenused korteriühistutele Elektri- ja gaasitööd, küte, vesi ja kanalisatsioon Üldehitus, katuse- ja fassaaditööd Elamute renoveerimise korraldamine ja ehitusjuhtimine Ehituse omanikujärelevalve Pangalaenu dokumentide vormistamine Abi dokumentide vormistamisel KredExil
Tel 529 7255
info@maket.ee
Minu lõputööst tekkinud järelduste põhjal saab selge pildi riigi prioriteetidest eluasemeva ld konnas,
HANNA RAUDMÄE
l
mis annab võimaluse teha edasisi uuringuid, kas selline strateegia tagab jätkusuutlikkuse ja oodatud eesmärgid.
www.maket.ee
3
Järgmise aasta üliõpilased võiksid teemale läheneda konkreetsemalt. Tegin selgeks üldpildi ja tausta antud probleemist, kuid nüüd oleks vaja tegeleda täpsemalt eluasemevaldkonna üksikute probleemidega ja täiendavate uuringute alusel pakkuda välja lahendusi teiste riikide kogemuste põhjal. Lisaks tuleks uurida, milline strateegia riigi poolt vastu võetakse (2014. aasta lõpus) ja vaadelda selle lõplikku mõju eluasemevaldkonnale.
4
Käsitlesin väheuuritud teemat, mis on samas Eesti jaoks vägagi oluline. See on oma iseloomu tõttu väga keerukas ja kompleksne süsteem, milles olevaid probleeme ei olegi võimalik kiiresti, lihtsalt ja üheselt lahendada. Usun, et vääriksin tunnustust, sest võtsin niisuguse teema bakalaureusetööna arutluse alla. See töö vajab põhjalikumat ning ka süsteemsemat lähenemist, milleks mul tegelikult puudus otsene erialane ettevalmistus.
KARMEN SAAREP
4
Kuna eksperthinnangute alusel väljastavad paljud finantsasutused laene, siis on oluline nende usaldusväärsus, mida üritasime oma tööga kaudselt uurida – seetõttu peame teemat väga aktuaalseks. Samuti oleme oma tööga leidnud ühe võimaliku meetodi, kuidas analüüsida eksperthinnangutes kasutatavate parameetrite mõju tegelikule turuväärtusele.
Särava kinnisvaratähe tiitlile kandideerib ka Georg Logins lõputööga «Sisepuhastusteenuse riigihanke läbiviimine Tallinna Tehnikaülikooli hanke näitel».
Ilmus raamat Tallinna puitarhitektuurist Eesti Arhitektuurimuuseumi ja Tallinna Kultuuriväärtuste Ameti koostööna on valminud rikkalikult illustreeritud mahukas kogumik «Tallinna puitarhitektuur», mis käsitleb teema erinevaid ilminguid läbi aastasadade kuni tänaseni. «Tegu on esimese niivõrd ülevaatliku teosega Tallinna arhitektuuri ühest omanäolisemast poolest,» teatas arhitektuurimuuseum. «Selle raamatu eesmärk oli vaadata puitarhitektuuri hoonetüüpide kaupa läbi ajalise prisma. Raamatus on 23 artiklit 19-lt autorilt.
Novira Capital rajab Tallinna südalinna kõrghoone Novira Capital alustas Tallinna südalinnas Tartu maantee ja Pronksi tänava nurgal 15-korruselise, valdavalt büroopindadest koosneva Novira Plaza ehitustöödega. Eriliseks muudab 2016. aasta suvel valmiva ligikaudu 20 miljoni eurose projekti tõsiasi, et erinevalt teistest südalinna kaasaegsetest büroohoonetest on Novira Plaza kõik pinnad mõeldud müügiks. Hoone välisviimistluses kasutatakse klaasi ning vähesel määral ka tsingitud plekki, välisfassaadi kaunistab LED-valgustuslahendus.
6 || kinnisvara ja ehitus
postimees, 8. oktoober 2014
MÕTLEME JÄRGMISELE SUVELE. Kuni veel suurt talve pole saabunud, on kaval vaadata välja uus ihaldatud suvekodu Eestimaa looduses ja asuda kohe planeerima-ehitama.
Puhkemaja loodusega samas rütmis Arhitekt Must
MAAKODU Eestis on püsivalt maal elavate inimeste hulk järjest vähenemas. Peamiselt käsitleme seda teemat probleemina, vähem räägime uutest võimalustest, kuidas linnas ja maal elamine saab olla omavahel mugavalt põimunud. Linnakeskkond on nagu elutuba, mis tiheda sotsiaalruumina tagab mugavad võimalused töötamiseks, suhtlemiseks ning kultuuri ühiseks tarbimiseks. Maakeskkonda võiks eestlane võtta magamistoana, kus puhata, nautida privaatsust ja elada ürgses rütmis käsikäes loodusega. See võimalus peab olema aastaringselt. Järjest hõredamalt asustatud riik on luksus, kus erilisi kohti põnevate ehitistega on kõikjal ripakil. Selmet rajada uut, tasuks ära kasutada juba olemasolevat. Mõõduka raha eest on maal võimalik soetada vanade kõrtside, tallide, talude ning tootmishoonete «varemeid». Väärtuseks on nende kultuuriline taust ning aja jooksul välja kujunenud atmosfäär, kuid
laisale linlasele on vanad majad elamiseks ebamugavad. Vanad ja maha jäetud varemed on enamasti elamuteks liiga suured ning nende täiemahuline ümberehitamine on seetõttu suhteliselt kallis. Selleks, et vanast majast soodsalt tänapäevast maakodu püstitada, võiks vanasse hoonesse ehitada passiivmaja ideedest lähtuva hoonesüdame, millesse tasub paigutada korralikult soojustatud minimaalsete mõõtudega mugavusruumid. Nendele lisaks võiks maakodu sisaldada lihtsamalt ehitatud kõigusoojaseid «poolruume», kuhu on elu vajadusel – näiteks soojal suveajal – laiendatav.
Vanad ja maha jäetud varemed on enamasti elamuteks liiga suured ning nende täiemahuline ümberehitamine on seetõttu suhteliselt kallis. Uue ja vana maja kõrvutamise asemel jõuame niiviisi kihilise, «sibulat» meenutava maja majas hoonestruktuurini, kus iga kiht on omamoodi oluline. Hoonesüdame mugavustsooni peaksid kindlasti mahtuma kõik sanitaarsõlmedega seotud ruumid, mis võiksid olla elamises kõige soojemad – köök, saun, pesuruum ja WC. Magamisega on oluliselt paindlikumad lood – parem uni tuleb jahedas.
Elutuba saaks olla midagi vahepealset: soe ja kompaktne, aga vajadusel laiendatav. Erineva sisekliimaga ruumide läbimine annab aimu väljas toimuvast ja seega seob inimese tinglikult rohkem loodusega. Peagi võiks ruumist õue liikumine olla valutum, kuna väliruumi jõudes on inimene läbinud gradatsiooni järk-järgult langevast temperatuurist. Lisaks erinevate temperatuuride tajumisele peaks maamaja olema seotud looduse rütmiga ka valguse seisukohast. Taaskasutatud plastpudelitest tehtud polüestersoojustuse ning läbipaistvate polükarbonaadist plaatidega on võimalik luua läbikumavaid seinu ja katuseid. Vanadele müüridele on ehitatud valguskuppel, kus saab elada päikese rütmis nii, et side loodusega tundub veelgi vahetum. Taolist looduse rütmis elamist ei suuda ülerahvastatud ning ülevalgustatud linnad kunagi pakkuma hakata – see on maavara, mis tuleks kasutusele võtta. Arhitekt Must on väljamõeldud tegelaskuju, kes annab kujutluspiltidele hagu ja ammutab inspiratsiooni meid ümbritsevast lagunevast, mahajäetud linnaruumist, julgustades teisigi tegudele. Pseudonüümi taga tegutsevad viis noort arhitekti: Ott Alver, Alvin Järving, Larissa Kondina, Kaidi Põder ja Mari Rass.
Vormsil Saxby külas ootavad vana tallilauda varemed uut elluärkamist. ILLUSTRATSIOONID: MUST
kinnisvara ja ehitus || 7
postimees, 8. oktoober 2014
Vanadele müüridele on ehitatud valguskuppel, kus saab elada päikese rütmis nii, et side loodusega tundub veelgi vahetum.
Kütteseadmeid tuleb regulaarselt hooldada Anu Võlma Tehnilise Järelevalve Ameti avalike suhete
Registreerimisele kuuluvad katlad:
peaspetsialist
NÕUANNE Kütteseadmeid tuleb kontrollida ja hooldada enne iga kütteperioodi, et ära hoida võimalikke avariisid ning vältida kõrgeid küttekulusid. Hoolduse õigeaegne tegemata jätmine, kütteseadme vale seadistamine ning valesti valitud kütus võivad põhjustada seadme efektiivsuse langemise või selle kasutusea lühenemise. Hooldamata seadme kasutamine võib kergemal juhul kaasa tuua rahalise kulutuse remonttöödele, halvimal juhul aga lõppeda tulekahjuga. Kütteseadmete paigaldamisel ning hooldamisel tuleb alati järgida kasutusjuhendit ning selles välja toodud hoolduse tegemise sagedust. Väikekatelde ning küttesüsteemide hooldustöid võib küll teha ise, kuid kasu-
• Aurukatlad, mille töörõhk on üle 1,0 baari või mille maht on üle 1 m³ • Kuumaveekatlad, mille töötemperatuur on üle 120 ºC või mille maht on üle 1 m³ • Vedelikukatlad, mille töötemperatuur jääb üle vedeliku keemistemperatuuri rõhul 1 baar või mille maht on üle 1 m³
tusohutuse tagamiseks on soovitav aeg-ajalt lasta spetsialistil seade üle kontrollida ning vajadusel hooldus teostada. Korstna ning lõõride hooldustöid võib teha ainult vastavat kutset omav spetsialist – andmed spetsialistide kohta on kättesaadavad kutseregistrist. Enam kui 15 aasta vanustele gaasiseadmetele tuleb tellida pädeva ettevõtte poolt tehniline kontroll iga neli aasta tagant. Kohustuslikule tehnilisele kontrollile ja registreerimisele kuuluvad auru-, kuumavee- ja vedelikukatlad, millele tuleb teha tehniline kontroll nii enne ka-
ALLIKAS: Tehnilise Järelevalve Amet
sutusele võttu kui ka kasutamise ajal. Eestis on tänase seisuga registreerimisele ja kohustuslikule tehnilisele kontrollile kuuluvaid katlaid 1435, millest kehtiv kasutuskontroll puudub 340 katlal. Registreerimisele kuuluvate katelde tehnilist kontrolli teostab vastava pädevusega asutus, Eestis omab sellist pädevust ainult Inspecta Estonia OÜ. Väiksemate kütteseadmete paigaldamise, remondi ja hooldamise käigus tehtud surveseadmetööd peavad olema samuti teostatud pädeva ettevõtte poolt, kelle kohta leiab andmeid majandustegevuse registrist.
Aastalõpus külasta maju, kuhu tavaliselt ei pääse VABA AEG Eesti Arhitektuurimuuseum korraldab sügishooajal ekskursioonide sarja «Avatud Majad», mis viib huvilised Tallinna tuntud hoonetesse, kuhu tavaliselt ei pääse. «Kas olete kunagi mõelnud, millises päevarütmis tuksub kõrghoone süda, millistes ruumides askeldavad tuntud riigiasutuse töötajad või millist elu elatakse mõnes kesklinna kor-
termajas? Sel sügisel avaneb arhitektuurihuvilistel võimalus rahuldada oma uudishimu,» teatas arhitektuurimuuseumi kuraator-programmijuht Carl-Dag Lige presiteates. Jaanuarini kestva sarja jooksul viiakse arhitektuuri- ja linnaruumihuvilised tuntud hoonetesse, kuhu kohalikul elanikul pole argipäeval põhjust minna või kuhu turvarežiimi ranguse tõttu tavaliselt ei pääse. Järgmine ekskursioon toimub 23. oktoobril ning siis külastatakse põneva-
maid kõrghooneid Tallinna südames. Sari kulmineerub jaanuaris 2015 Rotermanni soolalaos paikneva Eesti Arhitektuurimuuseumi peahoone külastusega. Esimene ekskursioon septembri lõpus tutvustas Rotermanni kvartali uut arhitektuuri. «Rotermanni kvartal on Eesti uue arhitektuuri ja linnaehituse jaoks väga eriline paik. Väärtuslik 19. sajandist pärinev tööstuspärand on siin oskuslikult põimitud uue kvaliteetarhitektuuriga,» ütles Lige. PM