Kinnisvara ja Ehitus aastalõpunumber

SUURED KINNISVARAVALED:

• Kinnisvaraturul kehtivad mitmed suured valged valed – neid tuleb teada ja võimalusel vältida. Lk 5 • 2015 lubadus: ajame dokumendid korda! Lk 4 • Arhitekt Must lisab ärklikorrustele väärtust. Lk 6

ARENGUMÕTTEID:

Kinnisvaraturu eksperdid räägivad sellest, mis oli ja võtavad õiguse järeldada, mis peaks uuel aastal juhtuma hakkama. Lk 3

TEEMALEHT 10. detsember 2014

2 || kinnisvara ja ehitus

postimees, 10. detsember 2014 KINNISMÕTE

Peep Sooman:

A

Segaduste aasta

asta 2014 oli kinnisvaraturul väga emotsiooniderohke – erinevalt tavapärasest stabiilsest tõusust või langusest nägime lühikese perioodi kestel nii naeru kui pisaraid. Ja näeme edasi ka. Turul valitseb segadus.

Pisikeste eranditega võib väita, et viimased 12 aastat on kinnisvaraturg arenenud küllalt selges joones – olid tõusuaastad, languseaastad, seisakuaastad ja jälle tõusuaastad. 2014. aasta erineb nendest seetõttu, et vaid ühe aasta sisse mahtus väga palju võnkeid, mis üle pika aja on kaardipaki jälle täiesti sassi ajanud ja turuosalised kukalt kratsima pannud.

Jätame need võngete põhjused seekord kõrvale – pole mõtet uuesti Venemaa mõjust ja majanduskasvust rääkima hakata. Faktid on vajalikud, neile tuginemine on avalikes sõnavõttudes lausa indulgentsi jõuga, aga faktide baasil tekkivad emotsioonid on märksa paljutähenduslikumad ja omavad pikemat mõju kui tühipaljad faktikogumid.

Mis siis ikkagi edasi saab?

Sellele, mis edasi saab, ei oska üle pika aja keegi väga arukat vastust anda. Muidugi, me teame, et järgmiselgi aastal tuleb üüritulult makse maksta, teame, et võlaõigusseadus tuleb ümber teha, teame ka seda, et ports uusi korter- ja büroomaju on turule tulemas. Lisaks teame, et Euroopas on intressid nullis ja teoorias peaks see kinnisvaraäri soodustama. Kuid see kõik on siiski teooria.

Oleme aasta lõpus üle pika aja olukorras, kus enamikele varagruppidele ei julgeta anda ei otsest ostu- ega müügisoovitust. Jah, muidugi on mingid teada-tuntud trendid – näiteks energiasäästlikud uuselamud on jätkusuutlikumad kui vanad paneelikad ja turule mahub veel häid büroopindu ja tootmisettevõtted kogunevad äriparkidesse jne, jne –, kuid investeerimisloogika poolest oleme jõudnud sise- ja välistegurite koosmõjul nullpunkti.

KINNISMÕTE

Tegelikult vajavad turuosalised selgust, aga mida pole, seda pole. Ja nagu ikka – teadmatus tekitab hirmu ning segadust.

Ei pankurid, investorid ega üksikisikust tarbijad pole enam üksmeelel. Keegi ei ennusta kontrollimatut kaost ega üüratut kasvu, kuid tänased otsused kõiguvad seinast seina – osa investoreid tõmbab turult kogu raha välja, teised matavad seda ulmelistesse projektidesse. Üks perekond laenab end kurguauguni kinni, teine väldib võlga nagu katku. Üksmeele puudumine ongi kõige kindlam indikaator väitmaks, et revolutsioonilist arengut järgmine aasta kaasa ei too. Analüütikud nimetavad praegust seisu veidi totaka sõnaga – stabiliseerumine. «Eesti kinnisvaraturg on pärast külluse- ja ikalduseaastaid jõudnud stabiilsesse arengufaasi,» kirjutavad piipu popsivad tarkpead. Jama jutt. Tegelikult vajavad turuosalised selgust, aga mida pole, seda pole. Ja nagu ikka – teadmatus tekitab hirmu ning segadust.

Segadusteajastu on tegelikult huvitav periood. Mida «stabiilsem» on turg, seda rohkem hakkab kellelgi kuskilt king pigistama. Terve turg on nn kiiret raha täis, mis ootab väljumist, «stabiilsel» ajal aga on väljumine piiratud ja emotsioon venib nagu benji-kumm, kuni kuskil käib vali plaksatus, hinnad lastakse taluvusepiirini alla ja korjatakse raha kokku.

Keegi aga teeb selle plaksatuse arvelt väga head ostud ning ongi stabiilsuseajastu läbi. Taas kujuneb välja aktiivne turg, kus mingi varatüüp muutub teistest atraktiivsemaks, imagoloogide printerid hakkavad jälle tinti välja sülgama ja tekivad uued muinasjutud unelmate elurajoonidest, viljakatest ärikvartalitest ning nirvaanalikest kaubakeskustest, kus ka pimedad saavad nägijateks ning vaesed kümblevad külluses.

2015. aasta tuleb veel igatahes üks igav aasta. Natuke laseb nirvaana end siiski oodata.

Ka 2015. aastal jätkab Peep Sooman kinnismõtteks saanud turunähtuste analüüsimisega. Peep Sooman on Eesti Kinnisvarafirmade Liidu juht ja Pindi Kinnisvara juhatuse liige. Kinnismõtte kolumnis esitab ta isiklikke vaateid.

Teemalehe toimetaja: Rain Uusen, rain.uusen@postimees.ee, tel 666 2194 Kinnisvarareklaam: Tallinn: Jaanus Sarapuu, jaanus.sarapuu@postimees.ee, tel 666 2330 Tartu: Mari-Liis Aasmäe, mariliis.aasmae@postimees.ee, tel 739 0395 Ehitusreklaam: Tallinn: Jaanus Sarapuu, jaanus.sarapuu@postimees.ee, tel 666 2330 Tartu: Klaarika Karu, klaarika.karu@postimees.ee, tel 739 0391 Kujundaja/küljendaja: Kristiina Sillandi

TURUKOMMENTAAR. Avalikus arvamusruumis – ajakirjanduses, sotsiaalmeedias ja seltskondlikus vestluses – on kujunenud seisukoht, justkui ehitatakse jälle «liiga palju» ning korterite hinnad on «liiga kõrged». Kenad jõulised väljendid, ent kõlavad kaasa mõelda soovijale tühjalt. Kui palju on siis «palju» ja mis on «liiga palju»?

Eestis ei ehitata üleliia Lembit Tampere

Korterite ruutmeetri keskmise hinna muutus 17 Eesti suuremas omavalitsuses (sinine) aastatel 2003–2014 ja tehingute arv samal perioodil (punane).

LAAM Kinnisvara partner

EHITUSTURG Teema olulisust kinnitab pilk Eesti majanduse ülesehitusele – kinnisvaraalane tegevus moodustab 12,4 protsenti ja ehitus 7,5 protsenti kogu SKPst; need on nii mahukad valdkonnad, et jäävad alla vaid töötlevale tööstusele ja on seega ühed suurimad tööstusharud Eestis.

Kinnisvaraalane tegevus ei võrdu korterite üürimise ja müümisega ning ehitus ei võrdu elamute ehitusega, ent mõlemad võrrelduna teiste majandusharudega meie ümber annavad aimu sektorite suurusest ning olulisusest. Seega teeme lihtsakoelise järelduse, et valdkond on oluline, sest puudutab meid kõiki.

Kui palju siis on palju?

Ilma numbreid või võrdlusandmeid graafikusse passitamata ei ole ka sellisel väitel kuigivõrd sisu. Toon siinkohal ära kaks kõnekat aegrida – üks käsitleb ehitussektorit ja kirjeldab viimast kümnendit ning teine elamispindasid.

Näib vast mõneti üllatav, kui sakiline see graafik on – talvel ikka ehitatakse vähem kui «mittetalvel» ning sellest tulenev volatiilsus käib antud tööstusharuga kaasa aastast aastasse. Teine asjaolu, mis viimase dekaadi aegrida vaadates ilmneb, viitab buumiaegsele mahtude tipule aastatel 2006–2008, ent aastad 2012 ja 2013 ei näe selles võrdluseski kuigi kõhnukesed välja ja viitavad kõige otsesemalt Euroopa Liidu tõukefondide toel üle koduvabariigi taristusse paigutatud Euroopa Liidu vahenditele.

Heidame põgusama pilgu ka kinnisvarasektorile ja kaeme aastaid 2003–2014 keskmise hinna ja tehingute arvu lõikes ning seda kõige kergemini võrreldavas korterite sektoris. Ka kinnisvara-

Ehitusmahuindeks ja selle trend, I kv 2004–III kv 2014 trend

2010. a kvaratalite keskmine = 100

indeks

25%

sektori tähtsaim graafik on küllaltki sakiline, mis valdkonnaga seotud inimestele võimaldab elamusterohket tööelu, ent veidi pikema aja peale laiali veetuna annab see aegrida meile aimu tõsiasjast, et tehinguid tehakse tänavugi võrreldes buumiaegsega oluliselt vähem ning hinnadki ei ole veel seal, kus nad 2006–2008 olid.

20% 15% 10% 5% 0%

2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011

Ehitatud eluruumide arv 1950-2010 kõik eluruumid

tuhandetes 16

Oleme vaadelnud kaht meeleolukat aegrida, millest esimene näitab, et ehituses ei ole justkui kõige töörohkem aeg, ning teine, et kinnisvaras pole vast hullu midagi.

Möödunud seitsme aastaga (2007 olid hinnad ajalooliselt kõrgeimal tasemel) on inflatsioon teinud oma tööd järjekindlalt ning see seletab suurt osa 2009– 2014 hinnatõusust.

Kunagi ehitati märksa rohkem Oleme vaadelnud kaht meeleolukat aegrida, millest esimene näitab, et ehituses ei ole justkui kõige töörohkem aeg, ning teine, et kinnisvaras pole vast hullu midagi. Kinnisvarasektor kui niisugune on oma tehingumahtudega tagasi 2003.–2004. aastate tasemel; hinnad on tõesti juba 2006. aasta kandis, ent sellest saab ka tänaseks juba kaheksa aastat mööda.

Mida siis arvata – kas kortereid tehakse «liiga palju» või mitte ja kas hinnad on ikka «liiga kõrged»?

Tulenevalt tõsiasjast, et pikim võrreldav kinnisvaratehinguid puudutav aegrida ulatub

2012 2013 2014

14 12 10 8 6 4 2 0 1950

1960

ühepere-, kahepere- ja ridaelamud

1970

1980

1990

2000

2010

Allikas: statistikaamet

Eestis napi 20 aasta taha, mil iseseisvus võimaldas tööstusharul turumajanduse tingimustes vabalt arenema asuda, ei saa me antud küsimusele kuigi hõlpsalt vastata. Ent on siiski üks näitaja, millel meie statistikaamet on silma peal hoidnud oluliselt kauem ning mis oma lihtsuses on piisavalt kõnekas, et pakkuda veidi laiemat perspektiivi meid huvitavale küsimusele vastamisel. Üks järeldustest on vast, et pärast taasiseseisvumist pole Eestis eriti eluasemeehitusele rõhku pandud, sest see pole olnud kunagi võrreldaval tasemel ajavahemikuga 1960–1990, seda isegi mitte aastatel 2006–2008.

Teine järeldus puudutab keskmise eluaseme iseloomu ja vanust: lõviosa meist elab mitmekümne aasta vanuses kortermajas ning kui füüsilises plaanis pole raudbetoonil ka aastakümnete möödumisel lagunemise ohtu märgata, siis tänapäevane arusaam säästlikust ja inimväärsest elu-

asemest on mõne toeka sammu siiski edasi teinud.

Võrdleme tegelikke numbreid Ma ei tee käesolevaga üleskutset asuda eluaseme suuremahulisi arendusprojekte riikliku arengukava alusel ellu viima, kaugel sellest. Eluase on lõppeks lihtsalt vara üks liikidest ning nõudlus ja pakkumine teevad siin lõviosa tööst ise ära. Avalik sektor peab regulatsiooni ja järelevalve loojana hoolitsema tehtava jätkusuutlikkuse ning tasakaalustatuse eest, et ikka lasteaiad, koolid ja spordiklubidki valmis saaksid – ent üldjoontes, kus nõudlust, seal ikka ka pakkumist.

Rääkides terminites «liiga palju» või «liiga kallilt», proovigem neile suhtelistele mõistetele leida ka veidi numbrilist tuge, mis ulatuvad kaugemale kui «mullu» või «tunamullu». Me pole viimase 20 aasta jooksul korralikku kinnisvarabuumi veel näinudki!

kinnisvara ja ehitus || 3

postimees, 10. detsember 2014

KINNISVARATURU ARENGUMÕTTED. Mida me lõppevast kinnisvaraaastast õppisime ja milliste mõtetega uude aastasse põrutame?

Rahunemine, teadmised, kvaliteet Andres Teder

ERI Kinnisvara tegevjuht

2014. aasta huvitavamad arengud toimusid ehk büroode turul, kuhu arendajate huvi korteriarenduse järel suundus. Aasta algust iseloomustas taas 10 protsendi lähedale tõusnud vakantsus ja üürnike võimalus pindu valida.

Tuleva aasta üks võtmeküsimusi: kas turg suudab ka teise laine bürooarendusi valutult vastu võtta?

Samas peab tõdema, et n-ö esimese laine büroohoonete arendustest suutis turg veel üsna kergesti alla neelata, kuna hetkeks jäi vakantsus valminud hoonetes kokku jällegi 5,5 protsendi tasemele. Kuid uus laine 2015. aastal valmivaid hooneid on ootel ja seeläbi on tuleva aasta üks võtmeküsimusi: kas turg suudab ka teise laine bürooarendusi valutult vastu võtta? B-klassi büroomajade omanikele tähendab see igal

juhul uut peavalu, kuna juba lõppev aasta sundis paljusid büroomajade omanikke hoonete kaasajastamisse panustama.

Teine huvitav sektor oli investeeringute turg – puhkenud sõdade, sanktsioonide jms, aga samas odava raha taustal oli ebaselge, kuhu trendid suunduvad.

Tulemuseks oli, et tõenäoline tehingute maht jääb sarnaseks eelmiste aastatega või sellest natuke allapoole. Kui välisraha sissevool fondide kaudu jätkus, siis kohalike investorite osakaal on märgatavalt langenud.

Aastalõpp tõi rahunemise Tallinna korteriturul, kus viimase aasta hinnatõus oli nii kiire, et ei saanud niisuguses tempos enam jätkusuutlik olla. Kui võtta näiteks aluseks Kesklinna keskmised hinnad, siis 2013. aasta I kvartalis 100 000 eurot maksnud korter kallines 2014. aasta III kvartaliks tasemeni 120 000 eurot ehk hinnatõus võis olla 20 protsenti.

Praegu on turg otsimas ostjatele sobivat taset ja paljuski on 2015. aasta trend sõltuv arendajatest ning nende taluvuspiirist madalama hinnataseme või pikema müügiperioodi osas. Samas lisavad uuel aastal tõenäoliselt kiirenev inflatsioon ja paranevad ekspordinäitajad odava laenuraha taustal natuke julgust ka elukondliku vara turule.

Ingmar Saksing

LVK Kinnisvara kinnisvaramaakler, juhatuse liige

Eesti kinnisvaraturgu iseloomustavad alates selle tekkimisest viieaastased arengutsüklid.

Esialgsele ebaselgele suunaotsimisele üheksakümnendate alguses järgnes väike mõõn üheksakümnendate teises pooles, uuel aastatuhandel jätkus tormiline areng, mis lõppes – järsu pidurdusega. Uus reaalsus pärast täielikku peataolekut on võtnud selgelt suuna kvaliteedile.

Eelkõige ootab kvaliteeti täna ostja – seda nii kinnisvaraarenduses, kinnisvaramaaklerite tegevuses kui ka kinnisvara haldamisel.

Eelkõige ootab kvaliteeti täna ostja – seda nii kinnisvaraarenduses, kinnisvaramaaklerite tegevuses kui ka kinnisvara haldamisel.

Ostjate valikud näitavad selgelt, et kinnisvarasektorilt eeldatakse uut teeninduskvaliteeti. Ostja

ootab kinnisvaraarendajalt läbimõeldud, samas eristuvaid ja eelarvega sobivaid lahendusi.

Ostja eeldab kinnisvaramaaklerilt professionaalsust – kiirust kontakteerumisel, ettevalmistatud selgeid kokkuleppeid ning lepinguid, aga ka professionaalseid fotosid müüdavast kinnisvarast või detailselt ning objektiivset infot müüdavast objektist. Ja loomulikult ka sujuvat teenust hilisemal kinnisvara haldamisel.

Ostjate ootustele vastav protsess ongi sel ja järgmistel aastatel kinnisvaraturgu ilmekalt iseloomustav suundumus. Kinnisvaraarendajad on tulnud turule uute energiasäästlike ja siiani erilahenduseks peetavate standardlahendustega. Kinnisvaramaakleri tööst on saanud eriteadmisi eeldav elukutse ning taolist tööd ei ole võimalik teha muude tööde kõrvalt. Kinnisvarahaldurid on istunud uuesti koolipinki, et pakkuda nüüdsetele tehnoloogiatele vastavat teenust.

Kõige eelneva taustal vajab kinnisvarasektor uusi suuremahulisi investeeringuid ja eelnevatest perioodidest kordi kõrgemate väljaminekute katmist. See omakorda sunnib turuosaliste koondumisele, innovatiivsete tehniliste ja turunduslahenduste turule toomisele ning uute koostöövormide rakendamisele erinevate sidusvaldkondade vahel.

Ingvar Allekand

Domus Kinnisvara juhatuse liige

2014. aastal pole esmapilgul toimunud mitte midagi tähelepanuväärset – turg kõigub üles alla nagu tavaliselt, turuosalised rügavad tööd teha nagu tavaliselt, pered ja ettevõtted vahetavad asukohti nagu tavaliselt.

Üha enam kinnisvaramaaklereid ning -hindajaid püüdleb kutsetunnistuse poole ning võtab selleks ette väga rasked eksamid.

Aga tegelikult on tasapisi pöördeid kogunud protsessid, millel on väga pikaajalised mõjud. Näiteks Eesti Ehitusettevõtete Liidu ja Eesti Kinnisvarafirmade Liidu kevadel algatatud üürituru teemaline diskussioon viib tõenäoliselt selleni, et Eesti Energiamajanduse arengukava osaks oleva elamufondi arengukava vaadatakse ka sisuliselt üle ning hakatakse ette valmistama tegevusi,

mis kosmeetilise remondi asemel lahendavad elamufondi vananemisega seotud probleeme.

Teiseks on podisemas kinnisvarateenuste kvaliteedi temaatika. Üha enam kinnisvaramaaklereid ning -hindajaid püüdleb kutsetunnistuse poole ning teevad rasked eksameid. Loodan, et seeläbi jõuame peagi sinnani, kus ilma erialase pädevuseta, mida kutsetunnistus tõendab, ei ole võimalik kinnisvaraturul tegutseda.

Rahanumbrid on suured ning ebapädevusest tulenevad eksimused lähevad klientidele kalliks maksma. Tänased protsessid viivad teenuste kvaliteedi ja klientide teadlikkuse jätkuvale tõusule.

Ja kolmandaks arenguks tahan välja tuua probleemid korrektse asjaajamisega. See on aga kahe teraga mõõk. Ühest küljest liigub tänane kinnisvaraturg selgelt sinnapoole, et varaga seotud dokumentatsioon korrastub ning meil tekib parem ülevaade oma kinnisvarast. Seejuures on juhtroll pankadel, kes jälgivad tagatisvarade dokumente teraselt.

Teisalt aga võtab igasugune asjaajamine absurdselt palju aega ja energiat ning seetõttu ka raha.

Oleme ise oma elu bürokraatlikuks ja keeruliseks elanud ning peame sellega seoses ebavajalikke kulusid kandma. Selles osas on juhtiv roll muidugi kohalikel omavalitsustel ning ametkondadel.

4 || kinnisvara ja ehitus

postimees, 10. detsember 2014

2015. AASTA SUURIM PEAVALU. Üha teravamalt on päevakorda tõusnud eluruumide ümberehitusega seotud puuduliku dokumentatsiooni küsimus.

Tõenäoliselt saab sellest 2015. aastal paljude kinnisvaramüüjate suurim peavalu, sest ostjad muutuvad üha nõudlikumaks.

Paberid asja pärast kaupo mõttus

DOKUMENDID

2. Koosta korrektne ettevalmistav dokumentatatsioon – olemasoleva ülesmõõdistus, kavandatava eskiisid jms.

3. Räägi läbi kaasomanikega, võta kooskõlastused ning vajadusel vormista eelkokkulepped notariaalselt.

4. Vali ehitustöö kavandamiseks mitte odavaim, vaid piisavate projekteerimis- ja asjajamiskogemustega projekteerija.

5. Projekt telli piisava põhjalikkusega – mida ulatuslikum rekonstrueerimine, seda rohkem detaile tuleb läbi mõelda ning seda põhjalikumat projekti on vaja.

7. Kaasa mitte odavaim, vaid pädev ja kogenud omanikujärelevalve teostaja ning delegeeri dokumentatsiooni kogumise kohustus järelevalvele.

8. Ehituslepingute sõlmimisel lepi selgelt kokku, kes hangib kasutusloa – kas ehitaja, omanikujärelevalve teostaja, tellija või keegi kolmas.

9. Ära unusta rekonstrueerimisega kaasnenud muutusi kinnistusregistris registreerimast, milleks on vajalik kõigi kaasomanike poolne notariaalse avalduse esitamine.

10. Omanikule on kasulik säilitada andmeid ka nende tööde kohta, mis otseselt ehitus- ja kasutusluba ei nõua (siseviimistlusmaterjalid, värvikoodid, ehitusaegsed fotod jne).

Vajalikke pabereid tuleb koguda ja süstematiseerida juba ehituse või remonttööde käigus.

hoone osade korrastamisega, millega ei kaasne kontruktsioonide või tehnosüsteemide muutmist ega tehniliste parameetrite ja kasutusotstarbe teisenemist.

Paljudel juhtudel on renoveeri-

Mis mida tähendab?

Ehitamine on ehitise püstitamine, laiendamine, rekonstrueerimine, tehnosüsteemi või selle osa muutmine või tehnosüsteemi terviklik asendamine ning ka ehitise lammutamine. Nende toimingute jaoks on vaja kohaliku omavalitsuse ehitusluba või kirjalikku nõusolekut.

Rekonstrueerimine on ehitise piirdekonstruktsioonide muutmine ning kande- ja jäigastavate konstruktsioonide muutmine ja asendamine. Renoveerimise mõistet ehitusseadus ei käsitle, kuid sisuliselt on tegemist

1. Tee selgeks, kas kavandatud ehitustööd nõuavad ehitusluba või kirjalikku nõusolekut. Pea neist nõuetest kinni.

6. Nõua ehitajalt lisaks kvaliteetsele ehitusele ka kogu dokumentatsiooni korrektset ja regulaarset esitamist koheselt vastava etapi valmimisel.

Domus Kinnisvara maakler

Korrektne dokumentatsioon pole ainult tehingute korraldamiseks oluline, vaid peaks vara otstarbeka majandamise võimaldamiseks ning ehitus-tehniliste vigade vältimiseks kaasnema kõigi rekonstrueerimis- ja renoveerimistöödega.

Loodusseadused kehtivad sõltumata kinnisvaraomaniku parimast tahtest ning kui vähesest kogemusest või suisa ignorantsusest tulenevalt tehakse fundamentaalseid vigu, võib see saada saatuslikuks kogu ehitusele.

Ehituse korrektne dokumenteerimine enne ehitust, selle ajal ning pärast ehituse lõppemist on tähtsaim vahend lolluste ärahoidmiseks.

10 sammu korrektse dokumentatsioonini

Ehitusluba on nõutav, kui soovitakse püstitada ehitist või ehitise teenindamiseks vajalikke rajatisi, laiendada ehitist või selle osa, rekonstrueerida või lammutada ehitist või selle osa.

miseks siiski vajalik kohaliku omavalitsuse kirjalik nõusolek.

Ehitusluba on nõutav, kui soovitakse püstitada ehitist või ehitise teenindamiseks vajalikke rajatisi, laiendada ehitist või selle osa, rekonstrueerida või lammutada ehitist või selle osa. Ilma ehitusloata, kuid siiski kohaliku omavalitsuse kirjaliku nõusoleku alusel võib muuta ehitise tehnosüsteeme või asendada kogu tehnosüsteem samaväärsega, detailplaneeringu koostamise kohustusega aladel ehitada kaevetöid nõudvat aeda, asendada detailplaneeringu kohustusega miljööväärtuslikel hoonestusaladel üksikelamu, suvila, aiamaja, taluhoone, väikeehitise või kahe ja mitme korteriga elamus ühe korteri, trepikoja või keldri piires välimisi avatäiteid, asendada kahe ja mitme korteriga elamus korteri, trepikoja või keldri piires välimisi avatäiteid, kui vahetamisel jääb avatäidete asukoht konstruktsioonis samaks ning ei halvene ehitise tuleohutusomadused, kuid muutub ehitise välisilme.

Millal millist luba siis ikkagi vaja on?

Kui korteri siseplaneeringu muutmiseks kavatsetakse teha näiteks ava kandvasse seina, on tegemist ehitusluba

Allikas: Kaupo Mõttus

Fotod: SCANPIX/AGE

nõudva rekonstrueerimisega.

Ehitusluba nõudev rekonstrueerimine on ka välisseinte soojustamine, rõdu kinniehitamine ja selle ühendamine elutoaga, pööningukorruse väljaehitamine.

Ehitusluba nõuab ka küttesüsteemi muutmine (keskküttelt üleminek oma katlamajale, radiaatrite asendamine põrandaküttega, ülajaotusega küttesüsteemi asendamine alajaotusega vms), uute välistrasside ehitamine (nt senise kogumiskaevuga hoone liitmisel ühiskanalisatsiooniga jms).

Välistrassidega seoses tuletan meelde, et lisaks ehitusloale on paljudel juhtudel vaja võtta eraldi ka kaeveluba.

Küttesüsteemi terviklikuks asendamiseks (nt torustikud, radiaatorid, regulaatorid jms), samuti elektrisüsteemi puhul (uus kaabeldus ja uued kilbid vanade asemele ilma süsteemi põhiolemust muutmata), akende vahetamiseks eelkõige kortermajades on samuti vajalik projekt, mille alusel kohalik omavalitsus saab anda kirjaliku nõusoleku.

Kui aga kavandatav muudatus seisneb vaid mittekandva vaheseina eemaldamises

WC ja vannitoa vahelt, elutoas uue siseviimistluse tegemises koos lülitite/pistikute vahetamisega, siis ehitusluba ega kirjalikku nõusolekut vaja pole.

Tihti kipub probleem olema selles, et korteriomanikud ei ole teadlikud elamu konstruktsioonilistest iseärasustest ning on nii mõnigi kord asunud agaralt oma plaane teostama nõnda, et see lõpuks ka naabrid ohtu seab.

See ei puuduta üksnes kandvaid või mittekandvaid seinu, vaid ka näiteks ventilatsioonisüsteeme jms, mille väära lahendamise tõttu kannatavad hiljem kõik hallitusest tulenevate allergiate käes.

Seetõttu on mõistlik alati eelnevalt konsulteerida inseneri, korteriühistu juhtide või pädeva kinnisvaraspetsialistiga.

Kasutusloast ei ole pääsu Ehitustööde lõppemisel on omaniku kohustus taotleda kasutusluba ehk siis kohaliku omavalitsuse kinnitust, et valminud ehitis või selle osa vastab ehitisele ettenähtud nõuetele, ehitusloa või kirjaliku nõusoleku taotlemisel esitatud ehitusprojektile ja seda võib kasutada vastavalt kavandatud kasutamise otstarbele.

Ka kasutusloa taotlemisel tuleb esitada vormikohane ning nõutud andmeid sisaldav taotlus. Muuhulgas peavad taotluse allkirjastama ehitise nn vastuvõtmiskomisjoni liikmed, kes veenduvad ehitise nõuetekohases valmimises oma pädevuse piires (sh tuleohutus, keskkonnakaitse, arhitektuursed küsimused jms).

Kasutusloa taotluse juurde on vaja üldjuhul lisada ehitustööde dokumentatsioon (ehitustööde päevik, kaetud tööde aktid, teostusjoonised, kasutatud materjalide sertifikaadid), tehnosüsteemide mõõtmisprotokollid (elektripaigaldis, ventilatsioon, veekvaliteet jms), projekt koos muudatustega jms.

Olen pidanud paljudele objektidele kasutusluba hankima olukorras, kus varasem dokumentatsioon on puudulik või ebakorrektne. Väidan, et märksa odavam ning liht-

sam on korrektse dokumentatsiooniga tegeleda õigeaegselt kui tagantjärele. Probleeme on võimalik enam-vähem alati lahendada, kuid aja-, raha- ja energiakulu võib muutuda ebameeldivalt suureks.

Kooskõlastamine keeruline Üks keerulisemaid etappe rekonstrueerimisega kaasneva dokumentatsiooni korrastamisel on nõutavate kooskõlastuste hankimine projektile. Tihti on erinevate ametkondade nõuded teineteisele risti vastupidised – näiteks transpordispetsialist nõuab rohkem teid ja parklaid, keskkonnaametnik aga enam puid ja haljastust.

Seetõttu on projekti kooskõlastamine mõistlik jätta projekti koostaja ülesandeks.

Tellijal on siiski mõistlik võtta enda kanda kaasomanikega läbirääkimine. Kuna kõik kandvad konstruktsioonid ja tehnosüsteemid korterelamutes kuuluvad korteriomanikele ühiselt, siis nõutakse üldjuhul 51 protsendi korteriomanike nõusolekut. Kui kavandatav rekonstrueerimine toob kaasa reaalosade pinna muutuse, siis on mõistlik projekt kooskõlastada kõigi kaasomanikega.

Kuna kasutusloa väljastamisel korrigeeritakse rekonstrueeritud ehitise andmed ka ehitisregistris (nt korteri pinna suurenemine või vähenemine), siis võib see kaasa tuua vajaduse ümber jagada ehitise ühisomandis olevate osade proportsioonid.

Seega – kui korterit on suurendatud rõdu, sokli- või katusealuse pinna arvelt, siis suureneb sellega koos ka korteriomaniku mõtteline omandiosa hoone üldkasutatavate pindade suhtes, mis toob kaasa vajaduse korrektsete andmete registreerimiseks kinnistusregistris.

Olen nii mõnigi kord pidanud lahendama klientidele üllatusena tulnud dilemmat – kui ehitusloa saamiseks võeti enamiku korteriomanike nõusolek, siis mõtteliste osade ümberjaotamiseks pidin notari juurde korraldama kõik kaasomanikud.

kinnisvara ja ehitus || 5

postimees, 10. detsember 2014

SUURIMAD KINNISVARAVALED. Paljud suured kinnisvaravaled sünnivad erinevate osapoolte koosmõjus kas teadmatusest või pealiskaudsest lähenemisest. Seega pole võimalik öelda, et valed elavad üksnes maaklerite, kinnisvaraomanike, müüjate, ostjate, üürileandjate või üürnike süül.

Ära luba mütsi pähe tõmmata Maia Daljajev Arco Vara Eesti büroode juht

TURUINFO Juhin tähelepanu levinumatele valedele praegusel kinnisvaraturul ja jagan nõuandeid, kuidas saada tõest infot või mis moel oleks kinnisvarabüroo poole pöörduval kliendil kõige mõistlikum käituda.

Juriidiliselt kehtetud lepingud

1

Kui Mari ja Jüri lepivad kokku, et Jüri ostab Marilt maja ning nad kirjutavad ostu-müügitingimused ja summa vihikulehele, siis pole seaduse silmis kinnisvaratehingut veel toimunud. Eestis saab kinnisvaratehinguid teha vaid notariaalselt.

Kõik muud variandid ja vormid on ebaseaduslikud.

Seaduse silmis on kehtetud igasugused lihtkirjalikud eellepingud kui ka broneerimislepingud, mille sõlmimisel ostja maksab kinnisvara müüjale raha. Seaduse järgi pole kumbki pool kohustatud niisugusest lepingust kinni pidama, samas pole lubatud lepingust taganemist karistada rahatrahvi või ettemaksu tagastamata jätmisega.

Kui ettemaksu ja trahvitingimusi sisaldav kokkulepe sõlmitakse notari juures, on see kehtiv. Kahjuks kuuleme üsna tihti lubamatutest eellepingutest, lepingueelsete läbirääkimiste protokollidest või potentsiaalse ostjaga sõlmitud maaklerlepingutest, mis kohustavad

ettemaksu tagastamata jätmise ähvardusel tehingusse minema.

Selliseid kinnisvarabüroodes sõlmitud lepinguid on jõudnud isegi tarbijakaitsesse, mis on kinnitanud ostja petmist.

Samas esineb juhtumeid, kus broneerimisleping sõlmitakse ostja nõudel, kes ei saa kohe notari juurde minna, kuid maksab teatud summa kinnisvara maksumusest, et müük näiteks kuuks ajaks peatataks. Siin on tegemist eelkõige mõlema osapoole heatahtliku kokkuleppega, mis ei anna esimesena ostusoovi väljendanud ostjale seaduslikku kaitset, kui teisena tulnud ostja ajab peale kiiret tehingut ning müüja temaga notarisse läheb.

Uusarenduste puhul tähendab broneering raha maksmist arendajale ja sellele järgnevat rutakat võlaõiguslikku kokkulepet, mis kirjutatakse alla juba notari juures. Uusarenduste puhul saab notariaalset võlaõiguslikku kokkulepet teha kohe, kui müüki alustatakse ehk ajal, mil kinnisvara pole veel korteriomanditeks jagatud ega ehitamagi hakatud.

Vältimaks kinnisvara müümisel ja ostmisel ebamugavusi, soovitan kinnisvaratehinguid ja kõikvõimalikke tehingute eelkokkuleppeid sõlmida alati ja ainult notari juures.

Valed ruutmeetrid

2

Ruutmeetrite kohta on kõige objektiivsem teave kinnistusraamatus (www.kinnistusraamat.ee) – see on ametlik info. Kui kinnistusraamatus on kirjas, et korteriomand on 90 m², on üsna tavapärane, et korteri enda suurus on 50 m², terrass 20 m², parkimiskoht 15 m² ja panipaik 5 m².

Kui palju on korteril köetavat pinda ja lahuspinda, saate vaadata ehitisregistrist (www.ehr.ee).

Kolmas infoallikas on ehitusprojekt ja neljas võimalus kõik ise üle mõõta.

Erinevusi projekti ja reaalsuse vahel tuleb kõige rohkem ette sellistes elamutes, mida renoveeriti 12–14 aastat tagasi ehk aastatel 2001–2003. Siis oli tavaks laiendada kortereid pööningule ja soklikorrusele. Üldjuhul on olemas projekt ja ehitusluba, kuid kasutusluba mitte.

Ruutmeetrite erinevusele tuleb selgitust küsida omaniku või vahendaja käest. Tavaliselt vastavad korteriomanikud, et ostsid kinnisvara niisugusena, nagu see praegu on ega tea rohkem midagi.

Maaklerid oskavad enamasti öelda, kust ruutmeetrite erinevused tulevad ning mida antud olukorras teha. Omavoliliste ümberehituste puhul on küllalt sagedased juhtumid, kus aus vastus oleks, et korteri tegelike ruutmeetrite seadustamine läheb ostjale liiga kalliks või polegi seda võimalik teha.

Madalad kommunaalmaksud

3

Sageli tuuakse kinnisvarakuulutustes olulise argumendina välja madalad kommunaalmaksud, millele lisatakse ka nende ligikaudne suurus suvel ning talvel. Maaklerid edastavad kommunaalmaksude suuruse kohta kinnisvara omaniku antud infot.

Ostjad ei tohiks rahulduda umbmäärase väitega, et kommunaalmaksud on madalad või et need on suvel ligikaudu 50 eurot ja talvel 200 eurot.

Tuleks välja nõuda kogu viimase aasta kommunaalkulud,

sh juuli ja veebruari arved, kuhu jäävad tavaliselt aasta põhi ning tipp. Arvetel on erinevad kulud lahku löödud ning kohe näha, kui talvel kulub üldelektrile tavapärasest rohkem, kuna tuleb maksta näiteks vihmaveetorudesse või trepile paigaldatud küttekaabli eest.

Kuna on olnud juhtumeid, kus paberitelt eemaldatakse numbreid, mis müüjatele ja ostjatele ei meeldi, siis peaks arvete õigsust oma allkirjaga või e-posti teel kinnitama korteriühistu raamatupidaja. Hilisemate vaidluste vältimiseks tuleb kirjalik kinnitus alles hoida.

Eksitavad kuulutused

4

Kinnisvarapakkumisi ja -kuulutusi on väga palju, ligi 20 protsenti neist on korduvkuulutused, mis tähendab, et ühte ja sama kinnisvaraobjekti vahendab peale omaniku veel mitu kinnisvarabürood või üksiküritajast maaklerit. Kõik kuulutajad tahavad, et ostja leiaks esimesena just nende pakkumise.

Kuna aja jooksul on ka tasuliste eripakkumiste arv kasvanud suuremates kinnisvaraportaalides nii mahukaks, et neist pole reklaami mõttes enam suuremat tolku, siis mõeldakse välja erinevaid lahendusi, kuidas otsingumootori kuvatavas nimekirjas ettepoole trügida. Üheks võimaluseks on müügi- või üüriobjekti pidevalt uue pakkumisena sisestada.

Laialt kasutatakse ka hinnaerinevusi, näiteks erineb konkureerivate pakkumiste hind ühe euro võrra. Arvan, et turu korrastamiseks peavad kinnisvaraomanikud otsustama, kui mitmel maakleril nad oma kinnisvara pakkuda või kuulutust kopeerida lubavad.

Potentsiaalseid ostjaid ning üürnikke korduvkuulutustest juurde ei teki, kuid need raskendavad kuulutustes orienteerumist ning sobivaima pakkumise valimist. Olukorda parandaks ka see, kui kinnisvaraportaalid suudaksid trikitamist tehniliste lahendustega ohjata ning pakkuda paremaid võimalusi originaalkuulutusega silma paista.

Tulevikulubadused

5

Kinnisvara puudutavatesse tulevikulubadustesse tuleks suhtuda skeptiliselt. Kõik lubadused on vaja kindlasti üle kontrollida ning lisada lepingusse – kes nende täitmise eest vastutab?

Kasutusloa puudumisel on üsna tavaline, et osa ostu-müügisummast jäetakse seniks notari deposiiti, kuni luba käes. Enamasti jääb deponeeritav summa 3000–5000 euro vahele.

Kui müüja annab korteriühistu ning maja renoveerimisega seotud lubadusi, siis tuleb needki ühistu juhatusest üle kontrollida. Võib-olla hakatakse hoonet remontima alles kahe aasta pärast, kui ostja sealt juba ära kolida plaanib. Üldjuhul annavad korteriühistute juhid meelsasti infot majas toimuva kohta ning neil on hea meel, kui uus omanik teab, kuhu tuleb.

Tulevikulubadused puudutavad ka elamuarendusi. Üle tuleb kontrollida, millal ehitatakse välja piirkonna infrastruktuur, trassid, teed, valgustus, kes koristab lund ning liivatab. Esineb juhtumeid, kus hiljem selgub, et piirkonna teed ei kuulugi kohalikule omavalitsusele ning nende kasutamiseks ja korrashoiuks tuleb eramuomanikel täiendavalt maksta.

Palju ostuhuvilisi

6

Maaklerid kinnitavad sageli nii potentsiaalsetele ostuhuvilistele kui ka kinnisvara omanikele, et nende vahendatava vara vastu on suur huvi. See võib nii olla, kuid ei pruugi. Kui maakler räägib potentsiaalsele ostjale teisest ostuhuvilisest, aga kinnisvara on veel pool aastat müügis, võib teise ostuhuvilise olemasolusse suhtuda kahtlevalt.

Korterite puhul võib täheldada kõige aktiivsemat huvi kahekolme nädala jooksul pärast müügi alustamist ja kuulutuse avaldamist. Selles ajavahemikus klikitakse kuulutusele väga palju, kontakteerutakse maakleriga ja käiakse sageli ka kinnisvara vaatamas.

Kui kahe kuuga ei teki tõsist huvilist, kellega hakatakse tehingu tingimuste üle läbirääkimisi pidama, siis järgneb tavaliselt mõnekuuline vaikus. Pärast viiendat kuud jõuab kohale teine laine, kui hakkab tulema järelpärimisi uutelt ostuhuvilistelt. Need on inimesed, kes asusid koduotsingule hiljem kui esimene ring.

Leidub ka selliseid ostjaid, kes on eramule või suvilale juba varem silma peale visanud, kuid ootavad kevadet, et näha, mis lume alt välja tuleb. Äärmiselt suur huvi kinnisvara vastu, kus näitamiste ja tehinguni ei jõuta, viitab probleemide olemasolule. Suur huvi võib olla põhjustatud näiteks tavapärasest madalamast hinnast. Ostuhuviliste loobumine võib olla seotud ka probleemse ümbruskonnaga, kui maja asub näiteks raudtee, suure magistraali või kõrgepingeliinide vahetus läheduses, kõrvalkinnistul on silma häiriv lagunenud tööstushoone, spetsiifilist lõhna eritav kalatehas, prügila või muu takistav tegur.

6 || kinnisvara ja ehitus

postimees, 10. detsember 2014

ERAMAJAD KORTERMAJADE KATUSTEL. Naabruskond loob hoonele s체dalinliku ja v채채rika fooni, mis annab potentsiaali muuta kortermaja piirkonnas veelgi n천utumaks elamispinnaks.

kinnisvara ja ehitus || 7

postimees, 10. detsember 2014

Käesoleval majal ja paljudel sarnastel hoonetel on suhteliselt kõrge viiluga katus, mille all asuv pööninguruum on suure potentsiaaliga.

Julged lahendused loovad kinnisvaraturul uut väärtust Arhitekt Must

UUDNE JA LAHE Tallinna südalinnas Rävala puiestee ja A. Lauteri tänava nurgal asub 1960. aastal valminud tüüpiline stalinistlik kortermaja. Tegemist on 5-korruselise perimetraalse hoonega, mida ümbritseb kolmest küljest tänav: loodest Rävala puiestee, edelast A. Lauteri ja kagust Kauka.

Idast piirab kortermaja hoovi 5-korruseline Rävala parkimismaja, naaberhooneteks on ka EBS-i ärikooli ning välisministeeriumi hoone ja TLÜ akadeemiline raamatukogu.

Uudne tüpoloogia Fassaadide, ühiste trepikodade ning tehnosüsteemide (küte, vesi, kanal, elekter jm) värskendamine, korrashoid ning remont on suurte kortermajade pidev mureallikas, mis nõuab investeeringuid.

Vahendite saamiseks võib korterühistu koguda korteriomanike käest ühekordselt suurema summa, võtta laenu või näiteks hakata arendajaks ja

Südalinna majade pööningud ootavad oma unikaalset võimalust muutuda eluruumiks.

ehitada välja pööningupinnad, mille müügist tehakse korda ka kogu ülejäänud hoone.

Käesoleval majal ja paljudel sarnastel hoonetel on suhteliselt kõrge viiluga katus, mille all asuv pööninguruum on suure potentsiaaliga. Samas ei loo pelgalt katusekorterite väljaehitamine hoonele piisavalt kaalukat erinevust kinnisvaraturul.

Pakkudes kortermaja katusele eramute ning katusaedade rajamist, saame luua nõudluse teistsuguse glamuurse miljöö ja uutmoodi elamise näol. Uudne tüpoloogia annab eramajast unistavatele, kuid südalinnaeluga harjunud inimestele võimaluse need kaks omavahel ühendada – hea vaade linnale, privaatsus ja väga head valgusolud –

kõik see on kesklinna tingimustes pigem erandiks.

Privaatselt varjus Kortermaja iga trepikoja kohale kerkib üks eramu, seega jõuab eramaja elanik koju mööda kortermaja trepikoda nn kuiva jalaga. Lisaks laheneb võimalik parkimisprobleem, kuna ülemiste eramajade elanikud saavad parkida Rävala parkimismaja ülemisel korrusel ning liikuda sealt katusekorruse eramajade rea hoovipoolses küljes paiknevat kõnniteed mööda koduni. See suurendab kinnisvara väärtust veelgi.

Eramaja rajamine viilkatusega maja peale – ilma maja välimust totaalselt muutmata – on trikiga ülesanne, kuid siiski igati võimalik. Olemasolevad katu-

Fotod: must

sesarikad puhastatakse kattest ning nende vahele rajatakse eramajad ja aiad.

Sarikate vahele tekib mahtude ja tühikute rütm, mis tagab igale eramule oma aia, piisava valguse ja avaruse. Kõik lisanduv paigutub seega tagasihoidlikult olemasoleva katusemahu sisse, kahjustamata vana hoone üldmuljet – samas jääb südalinnas paiknev eramaja piirkonnas liikuvate inimeste pilkude eest privaatselt varju.

Arhitekt Must on väljamõeldud tegelaskuju, kes annab kujutluspiltidele hagu ja ammutab inspiratsiooni meid ümbritsevast lagunevast, mahajäetud linnaruumist, julgustades teisigi tegudele.

Pseudonüümi taga tegutsevad viis noort arhitekti: Ott Alver, Alvin Järving, Larissa Kondina, Kaidi Põder ja Mari Rass.