Postimehe Kinnisvara ja Ehituse teemaleht 13.08.2014

mõtled KORTERIOSTUle?

• 5 põhjust, miks ostjale ei väljastata pangalaenu • Kuidas hinnata korteriühistu tegevust?

• Kontrolli kodukraanist tuleva joogivee kvaliteeti • Korterite tehinguinfo võib viia petlike järeldusteni

Aet Ader:

«Kooperatiivi mõtet välja käies pidime ise olema võimelised seda looma ning saama aru selle juriidilistest ja praktilistest probleemidest.» Lk 4

TEEMALEHT 13. august 2014

2 || kinnisvara ja ehitus

postimees, 13. august 2014 KINNISMÕTE

Peep Sooman:

A

Kas kinnisvarafirmad valetavad?

us vastus – jah ja ei. See infopuder, mida erinevad bürood avalikkuse ette paiskavad, tugineb küll tavaliselt reaalsetele andmetele, ent sisukillud on väga hoolikalt välja valitud ja äärmise täpsusega sõnastatud.

Tulemuseks on totaalne segadus, sest ühed ütlevad, et hinnad tõusid, teised räägivad langusest ja prognooside osas ei tundu üldse olevat mõtet midagi tõsiselt võtta.

Ennustused on risti vastupidised, jättes mulje, nagu kinnisvarafirmad kasutaksid prognooside tegemisel seapõrna ja kohvipaksu, mitte oma töötajate ajusid.

Aga kus on siis error – miks välja öeldud arvamused nii suuresti erinevad? Toon välja mõned põhjused.

1) «PR-tegevus peab olema alati positiivse sõnumiga.» See on lollus, millega tegeletakse ikka edasi, ehkki 2007. aastal alanud kinnisvarahindade langus ja aastal 2008 alanud ülemaailmne surutis oleks võinud ju õppetunni anda.

Pidev hinnatõusule rõhumine ajab lugejad ainult närvi, mitte ei too kliente juurde. Üks näide elust enesest – kõik turuosalised said juba kevadel aru, et ülehaibitud Kalamaja puitmajade hinnad saavad lähitulevikus matsu, aga välja ütles selle ainult Pindi Kinnisvara. Ühtegi klienti me ei kaotanud, küll saime tänukirju. Ja konkurentidelt sõimata. Tänaseks on allahindlused Kalamajas reaalsus ja hinnad isegi üle kümne protsendi odavamad kui kevadel.

KINNISMÕTE

Jääb mulje, nagu kinnisvarafirmad kasutaksid prognooside tegemisel seapõrna ja kohvipaksu, mitte oma töötajate ajusid.

2) Kinnisvarafirmadel on tihti endal arvestatava suurusega arendusportfell, mistõttu ettevõtte omanikud annavad käsu toota positiivseid sõnumeid, et pressiteated inimeste käitumist mõjutaks. Lühiajaliselt vahel see toimib, pikaajaliselt saad aga endale narrimütsi pähe.

Uskuge, tean seda omast kogemusest, kui 2007. aastal kiresin koos teistega tulevasest nirvaanast kinnisvaraturul. Turgu ei mõjuta pressiteated, vaid inimeste maksevõime, laenuraha kättesaadavus ja hind ning nõudluse ja pakkumiste suhe jms. Üks labasemaid näiteid on ühe büroo teade, kus väideti, et neljatoalised korterid lähevad nagu soojad saiad ja nende hinnad lendavad raketina üles. Arusaadava vastuse sain aga hoopis kinnistusregistrist – firmale kuulus arendusprojekt, kus olid alles ainult neljatoalised.

3) Kardetakse suurklientide äravoolu ja usaldamatust, kui sa nende huvides ei räägi. Minu otseses vastutusalas on varasid ligi 100 miljoni euro eest – suhtlen oma klientidega iga päev. Nii kummaline ka kui see ei tundu, neile meeldib, et keegi julgeb rääkida hinnalangusest, muredest, hirmudest ja turu jahtumisest, kui see tegelikult ka ees terendab. Igaühel neist on miljoneid eurosid betoonis kinni ja neil ei ole vaja punaste lipsude ja valgendatud hammastega kiidukukkesid, vaid partnereid, kes neid ka hoiatada oskavad ja julgevad.

4) Turule paisatakse toores statistika. Täpselt nii juhtus tänavu juunis. Kõik hõiskasid – hinnad on jälle tõusma hakanud! Võtsime telefonid kätte ja helistasime läbi suuremad arendajad, kelle majad olid äsja valminud.

Selgus, et juunis tehti uute korteritega keskmisest palju rohkem asjaõiguslepinguid (eriti suhtarvuna kõikidesse tehingutesse), mis olid kokku lepitud juba eelmisel aastal. Tegime vastavad arvutused ja saime lõpptulemuseks Tallinnas korraliku languse, mida kinnitavad ka täna juba kättesaadavad tehinguhinnad.

Kuhu nüüd selle jutuga jõuda tahan? Kinnisvarabürood on väga agressiivsed ja loomingulised meediasuhtlejad, sestap soovitan turu arengute analüüsimisel mitte tugineda ühe büroo seisukohtadele. Rohkesti tõde on kirjas ridade vahel, palju koorub välja siis, kui mitme erineva büroo turuülevaated kõrvuti panna. Ühte pressiteadet usaldades võite lihtsalt koledasti vastu pükse saada.

Järgmises numbris kirjutab Peep Sooman, kuidas ta ise maaklerteenust tellinud on ja millised olid tagasilöögid.

Peep Sooman on Eesti Kinnisvarafirmade Liidu juht ja Pindi Kinnisvara juhatuse liige. Kinnismõtte kolumnis esitab ta isiklikke vaateid.

Teemalehe toimetaja: Rain Uusen, rain.uusen@postimees.ee, tel 666 2194 Kinnisvarareklaam ja kuulutused: Tallinn: Antonina Ivanova, tel 666 2188, antonina.ivanova@postimees.ee Tartu: Mari-Liis Aasmäe, mariliis.aasmae@postimees.ee, tel 739 0395 Ehitusreklaam ja kuulutused: Tallinn: Jaanus Sarapuu, jaanus.sarapuu@postimees.ee, tel 666 2330 Tartu: Klaarika Karu, klaarika.karu@postimees.ee, tel 739 0391 Kujundaja/küljendaja: Tiit Sermann

TURUKOMMENTAAR. Enamasti valitseb arvamus, et Tallinna korterite kiire hinnatõusu mootoriks on tehingud järjest kallimate uute korteritega, tegelikkuses on aga järelturu korterite hinnatõus isegi natuke suurem.

Uute korterite tehinguinfo viib petlike järeldusteni Urmas Tehver

Ühinenud Kinnisvarakonsultandid OÜ konsultant, partner

korteriturg Valdav hulk kinnisvaraturu ülevaadetest baseerub maa-ameti avaldataval statistikal, mis summeerib kõikide müügitehingute andmed, eraldamata, kas tegu on uute või juba kasutuses olnud ehk järelturu korteritega. Neid andmeid kommenteerivad erinevad analüütikud, lisades maakleritelt ja oma ettevõtte andmetest saadud turuinformatsiooni.

Meie võtsime ette kinnisvarahindajate poolt kasutatavad maa-ameti kogutud andmed kõikide Tallinna korteriomandeid puudutavate tehingute kohta alates 2012. aasta algusest. Elimineerisime tehingud, mis olid märgitud kui mitte vabaturu tehingud, samuti tehingud korteriomandite mõtteliste osadega ning nn plokktehingud, kus osteti ühe tehinguga kõik majas olevad korteriomandid ehk tehingu sisuks oli kogu kinnistu ost.

Seejärel eraldasime tehingud uute korteritega, kus meile oli abiks Adaur Grupi poolt koostatav uute korterelamute arenduste monitooring. Uute korterite hulka arvestasime ka need arendusprojektid, kus müüakse kortereid täielikult renoveeritud majades.

Tehingud uute korteritega Reeglina alustatakse arendusprojektides korterite müüki koos ehituse algusega või isegi enne seda – müük toimub «paberil». Esmalt sõlmitakse ostuhuvilisega broneerimiskokkulepe, olenevalt arendajast selle eest mingit tasu võttes või mitte, seejärel sõlmitakse notariaalne võlaõiguslik müügileping ehk rahvakeeli eelleping.

Lõplik korteriomandi müügileping ehk asjaõigusleping sõlmitakse tavaliselt pärast ehitise valmimist. Seega toimub tavaliselt arendusprojektides korterite müük kogu ehituse aja jooksul, sõltuvalt projektist aasta kuni kaks, kuid enamike korterite müügilepingute vormistamine jääb lühikesse ajavahemikku – kuu kuni kaks.

Ehituse valmimise järel müümata korterite puhul vormistatakse ostja leidmisel võlaõiguslik ja asjaõigusleping üheaegselt.

Maa-ameti tehinguregistris registreeritakse korteriomandite asjaõiguslikud müügilepingud – seega ei näita see päris tegelikku igakuist uute korterite müüki, vaid nende vormistamist.

Samuti on suurte ja pikemate projektide korterite müügihinnad statistikas väiksemad kui samal ajal müügis olevate samaväärsete korterite omad, sest müügitehingu tingimused,

Allikas: maa-amet, graafika: Silver alt

Järelturul vormistatakse korteri müük võimalikult kiiresti pärast ostja leidmist. sh hind, on kokku lepitud aasta või isegi üle selle varem sõlmitud võlaõiguslikus lepingus.

Võib öelda, et uute korterite müügitempot ja tehingute hindu me maa-ameti tehinguandmete alusel pädevalt määrata ei saa.

Tehingute arvu graafikult nähtavad uute korterite suuremad tehingute mahud on seotud mastaapsemate arendusprojektide tihti kokkulangevate vormistamistega nagu näiteks Paldiski mnt 17/Eha 4, Mäepealse 28 ja Meeliku 21 oktoobris 2013 ning Pärnu mnt 104a, Suve tn 2 ja Raua 34 märtsis 2014.

Samuti on müügihindade graafikul uute korterite ruutmeetri keskmine müügihind sõltuvuses sellest, milliseid projekte parasjagu vormistatakse. Hinnatipud 2013. aasta kevadel ja suvel on tingitud sellel ajal toimunud mitme vanalinnas asuva arendusprojekti – Pikk tn 36, Pikk tn 37, Pagari 1, aga ka Rotermanni kvartali uue maja ja Kreutzwaldi tn 3 projektide müügitehingute vormistamisest.

Uute korterite müügihindade keskmine aastane tõus ajavahemikul 2013 jaanuarist kuni 2014 juunini on 11,4 protsenti.

Tehingud järelturul Reeglina vormistatakse järelturul korteri müük võimalikult kiiresti pärast ostja leidmist ja ühe lepinguga (koos võlaõiguslik ja asjaõigusleping). Seega näitavad järelturu osas maa-ame-

ti tehinguandmed turutrende reaalselt.

Tehingute arvu osas on näha, et võrrelduna 2013. aasta kevadest kuni aasta lõpuni on 2014. aasta esimeses pooles toimunud tagasiminek. Kui võrrelda erinevate aastate esimesi poolaastaid, siis 2012. aasta esimesel poolaastal tehti keskmiselt 444 müügitehingut kuus, 2013. aastal 542 tehingut ja 2014. aastal on vastav number 490.

Trendina on ilmne, et tehingute arv on kõrgem kevadkuudel ja siis jälle tõuseb sügisel – saab näha, kas käesoleva aasta sügis seda suundumust kinnitab.

Järelturu korterite hinnatõus on vaadeldaval perioodil olnud suhteliselt stabiilne ilma suuremate kõikumisteta. Aastases võrdluses oli hinnatõus 2013. aasta esimesel poolaastal keskmiselt umbes 13 protsenti, kiirenes siis ja oli 2013. aasta teisel poolaastal keskmiselt 16 protsenti ning 2014. aasta esimesel poolaastal keskmiselt 17 protsenti. Kui võtta periood 2013 jaanuarist kuni 2014 juunini,

siis ruutmeetri keskmise müügihinna tõus oli 15,2 protsenti.

Võrreldes seda uute korterite hinnatõusuga, ilmneb, et järelturu korterite müügihinnad on tõusnud natuke kiiremas tempos kui uute korterite omad.

Arvata võib, et järgnevatel kuudel hinnatõus mõnevõrra taltub ning 2014. aasta teise poolaasta näitaja enam nii kõrge pole.

Märkame, et korterituru aktiivsus, mida näitab järelturukorteritega tehtud tehingute arv, on Tallinnas 2014. aasta esimesel poolaastal tublisti väiksem kui eelneval kahel poolaastal. Järelturukorterite müügimahtude langemine mõjutab ka uute korterite müüki – kui vanast korterist ei saa lahti, pole võimalust ka uue ostmiseks.

Järelturukorterite hinnatõus aastases võrdluses on viimasel poolteisel aastal olnud natuke kiirem kui uutel korteritel, kuid tulenevalt tehingute arvu langusest ja ka võrdlusbaasist on oodata mõlemate puhul hinnatõusu tempo langemist. Ega senine 15–20protsendine aastane hinnatõus pole ka jätkusuutlik.

Huvitavaid näitajaid kinnisvaraturul • Uute ja järelturukorterite müügihindade vahe on kogu vaadeldava perioodi keskmisena 45 protsenti. Järelturukorterite keskmine müügihind on kõikide korterite keskmisest müügihinnast kogu vaadeldava perioodi keskmisena 6 protsenti väiksem.

• Kinnisvaraportaali kv.ee pakkumishinnad on keskmiselt 20 protsenti kõrgemad tegelike müügihindade keskmisest (uued ja järelturu korterid koos), seda hoolimata viimasel ajal kiiresti lisandunud pakkumiste hulgast.

• Viimasest ei maksa muidugi järeldada, et päris kõikidest pakkumishindadest saab koheselt 20 protsenti hinda alla tingida; samas näitab see, et portaalis on seismas palju ülehinnatud müügihindadega objekte.

Allikas: Urmas Tehver

kinnisvara ja ehitus || 3

postimees, 13. august 2014

KELLELE LÜÜAKSE LAENUKELLA? Tänasel kinnisvaraturul, kus iga teine tehing tehakse pangalaenu abil, tagab müüja oskus hinnata ostja laenuvõimalusi ühtlasi lühema müügiperioodi ning kõrgema hinna.

5 põhjust, miks ostjale ei väljastata pangalaenu nõuanded Ingmar Saksing

LVM Kinnisvara juhatuse liige, maakler

Loomulikult määravad müügitempo asukoht, hind, seisukord ning muud tingimused, ent tavapärasest kiiremini õnnestub müügileping allkirjastada juhul, kui sõlmida eelkokkulepe ostjaga, kes ka tegelikult positiivse laenuotsuse saab. Millised on need enamlevinud põhjused, miks ikkagi pank ostjale pangalaenu ei väljasta?

Ebapiisav omafinantseering Vaatamata asjaolule, et pankade poolt pakutakse ka nullprotsendilise omafinantseeringuga laenu, algavad laenuvõimalused reeglina 10-protsendilisest omafinantseeringust. Samas tähendab tihti nii madal omafinantseering seda, et tagatisvara puhul peab olema tegemist uue ja atraktiivse korteri või elamuga mõnes suuremas linnas.

Linnadest väljaspool, vanema või remonti vajava kinnisvara puhul tuleb sõltuvalt vara liigist arvestada kaks või kolm korda suurema omafinatseeringuga. Lisaks ei arvestata siia hulka sisustuse maksumust, mis reeglina koos varaga müüakse.

Seega võivad tekkida olukorrad, kus minimaalse 10-protsendilise omafinantseeringu asemel peaks ostjal olema varuks kolmandik kuni pool ostuhinnast. Seetõttu tasub müüjal ostja omafinatseeringu suuruse kohta häbenemata ja otse küsida, sest laenu vormistamisele asjatult kuluvad nädalad pikendavad protsessi põhjuseta.

Maksehäired Isegi piisava omafinatseeringu olemasolul tasub müüjal selgeks teha ostja maksekäitumise taust, sest «punasest» nimekirjast ostjatel tuleb tavapärastel tingimustel laenu saamiseks suuta selgelt tõestada enamat.

Eelnevalt halva maksekäitumisega ostjatel tuleb pangas anda näiteks selgitusi ka mitmeid aastaid tagasi võetud kiirlaenude, maksmata telefoniarvete, viivistega tagastatud maksete ning liigselt võetud järelmaksude osas.

Vanavanemate kodu või kapitaalremonti vajav tädi korter suure tõenäosusega lisatagatiseks ei sobi.

Kõige lihtsam viis müügiprotsessi kiirendamiseks on müüjal ostja andmeid maksehäireregistritest ise kontrollida. Ostja tausta tasub kontrollida eriti siis, kui vara ostust on huvitatud mitmed ja valik tuleb teha ühe kasuks – kui selgub tõsiasi, et ostjale ei väljastata laenu halva maksekäitumise tõttu, ollakse teisele ostjale ära ütlemisega kiirustatud.

Sellisest punktist aga teise ostjaga uusi läbirääkimisi taasalustades on müüja selgelt nõrgemas positsioonis. Lisaks on kulunud aeg, mis – arvestades kinnisvaraturu tsüklilisust – ei võimalda enam kinnisvara parima võimaliku hinnaga müüa.

Puuduv lisatagatis Iseenesestmõistetavalt on piisava sissetuleku juures võimalik osa omafinantseeringut asendada lisatagatisega. Teisest küljest peaks siis müüja arvestama asjaoluga, et ostja lisatagatisele esitatavad nõuded on suuresti samaväärsed nõuetega, mis kehtivad põhitagatisele.

Nõnda ei tohiks lisatagatis ideaalis olla arestitud, selle suhtes ei tohi olla vaidlusi ja see ei tohi olla koormatud kolmandate isikute õigustega. Samas peaks lisatagatis vastavalt nõuetele olema registreeritud ning asuma piisava tehinguaktiivsusega piirkonnas.

Samuti on oluline, et see kuuluks ostjale endale või tema lähedastele perekonnaliikmetele. Näiteks vanavanemate kodu või kapitaalremonti vajav tädi korter suure tõenäosusega lisatagatiseks ei sobi. Müüja oskus lisatagatise sobivust hinnata võimaldab pidada läbirääkimisi ostjaga, kes ka tegelikult lisatagatist oma uue kodu ostmisel kasutada saab.

Katseajaga tööleping Tagatiste kõrval on pangalaenu taotlemiseks oluline eeldus minimaalse netosissetuleku suurus, mis on ideaalis vaid nelisada eurot, kuid peaks sõltuvalt eelnevate kohustuste suurusest olema pigem Eesti keskmine sissetulek.

Sissetulekust olulisemakski võib osutuda teadmine, kas ostja on lähiajal töökohta vahetanud ning mis valdkonnas ta töötab. Miks? Reeglina on korteri või maja ostust huvitatud pere, kes plaanib seda pangalaenu kasutades teha, suuremal või vähemal määral oma võimalusi pangast uurinud või vähemalt enda laenuvõimet nõnda testinud.

Millega aga tavapäraselt ei osata arvestada ning millele tähelepanu ei pöörata, ongi katseajaga tööleping ning seejuures on praktiliselt sama oluline ka valdkond, kus tööd tehakse.

Müüjale ongi selle teadmise valguses olulisem muude arutelude käigus täpsustada potentsiaalse ostja tausta – kui ostjaks on näiteks isik, kes töötab majutus-, toitlustus- või ehitussektoris, on tema võimalused laenu saada tagasihoidlikumad.

Kui nendes valdkondades ollakse tööl katseajaga, tuleks ostjatel tõenäoliselt oma koduostuplaan mõneks ajaks edasi lükata. Samas ei tähenda katseaeg finants-, info- või energiasektoris kohe automaatset eitavat vastust.

Tavapärasest keerulisem on koduvahetus ostjatel, kes on eluasemelaenu võtnud aastatel 2005–2009, kuivõrd toonane kõrge Tagasihoidlik maksevõime hinnatase ja väikesed Keskmisest kõrgem sissetulek ei igakordselt uut panomafinantseeringud garanteeri galaenu, kuigi on üldiselt olulitoovad probleeme ne tegur laenuvõime hindamikaasa tänaseni. sel. Suure sissetulekuga ostjate-

le võivad takistuseks saada eelnevalt võetud kohustused.

Näiteks on tavapärasest keerulisem koduvahetus ostjatel, kes on eluasemelaenu võtnud aastatel 2005–2009, kuivõrd toonane kõrge hinnatase ja väiksed omafinantseeringud toovad probleeme kaasa tänaseni.

Probleeme tekitavad kindlasti ka varem võetud mõtlematud järelmaksud või kiirlaenud. Mõnes pangas ei tähenda see kohe küll laenukeeldu, kuid keskmisest rohkem aega kulub olukorra selgitamiseks kindlasti.

Samuti tasub müüjal tähelepanelikult kuulata, kui ostja palgatulu kõrval on suurem sissetulekuallikas dividenditulu, sest siis hinnatakse praktiliselt ostja dividenditulu allikaks olevat ettevõtet ning selle jätkusuutlikust, see aga toob omakorda kaasa hulga nõudmisi laenuandjalt, nagu näiteks ettevõtte majandusaruanded, aga ka jooksev ülevaade ettevõtte tegemistest.

Kinnisvara mõistliku müügitempo üks olulisi tagatisi asukoha, hinna ja seisukorra kõrval on potentsiaalse ostja laenuvõime ja müüja oskus hinnata selle realiseerimise tõenäosust ja võimalusi. Kinnisvaramüüjal, kellel endal hindamiseks aega või teadmisi napib, võib ses osas alati julgelt oma kinnisvaramaakleriga konsulteerida.

4 || kinnisvara ja ehitus

postimees, 13. august 2014

ÜHIS(TU)ELU. Uurige juba enne korteri ostmist, millisesse «perekonda» elama lähete. Korteriomanikuna seiske aga kogu maja hea käekäigu eest – nii leiavad ka teie mured varem või hiljem lahenduse.

Kuidas hinnata korteriühistu tegevust? vaelu ning tulevasi väljaminekuid mõjutavaid otsuseid.

Ettenägelikud korteriühistu juhid võtavad nii suuremate tööde ning mahukamate lepingute kui ka juhatuse otsuse põhjal tehtavate väljaminekute puhul vähemalt kolm pakkumist. Pangalaenuga finantseeritavate tööde puhul nõuab kolme pakkumise võtmist pank, kolme pakkumist nõutakse ka erinevate Kredexi toetuste taotlemisel.

agur tammistu Arco Vara Tallinna elamispindade osakonna juht

nõuanne Tihti näeb korteriühistu üldkoosolekutel vaid mõnd n-ö igavuse peletamiseks kohale tulnud pensionäri, kes kurdab külma radiaatori, hallitama tõmmanud toanurga või suure prahiveo kulu pärast. Koosoleku käigus läheb vaidluseks pisiasjade pärast ning söakamate naabrite isiklikeks arveteklaarimiseks, mis leiab aset mahlaka sõimu ja kibedate ähvarduste saatel.

Reaalselt ühistu juhtimises ning majandamises kaasa lüüa suutvad nooremad omanikud eelistavad lasta asjadel kulgeda isevooluteed, kuigi korterite majandamisega seotud probleeme pole võimalik lahendada ühe korteri kaupa ega suvalisel ajal, millal omanik seda vaid soovib.

Korteri valimine Korteriühistu juhatus võib, kuid pole kohustatud korteriostjale ütlema, kui neil on probleemid. Teatud asju saate enne korteri ostmist küsida maaklerilt, korteri müüjalt ja korteriühistu juhatuselt. Teatud asjad peate aga ise välja selgitama ja alati tulevad mõned seigad välja alles pärast seda, kui teist on saanud korteriomanik ning ühistu täieõiguslik liige.

Samamoodi on ju ka probleemsete naabritega. Korteriühistu juhatus ei pea ostjat teavitama, et majas on suuri ja suukorvita jalutama viidavaid koeri, üldkasutatavaid ruume märgistavaid kasse, treppe pidi jooksvaid lapsi või uksi prõmmivaid teismelisi.

Seda märkamaks hoidke korterit vaatamas käies ise silmad lahti. Kui näete trepikojas loomakarvu või grafitit, viitavad need koduloomadele ja teismelistele ega kao iseenesest.

Alustame kommunaalarvetest. Seal on kirjas ühistu kulud, juhtimistasud, üldelekter, kui palju tuleb maksta küt-

Alternatiivide hindamine

Korter on alati soodsam soetada veel renoveerimata hoones – nii maksad remondi kinni vaid ühe korra.

Foto: KRISTJAN TEEDEMA

te eest, kas on võetud laenu ja milline on laenu igakuine tagasimakse. Kui haldus- ja hoolduskulu tundub liiga suur, tuleks ühistu juhatuselt uurida, mida need sisaldavad – milliseid teenuseid korteriomanik makstava raha eest saab?

Soovitan juba enne korteri ostmist tutvuda ühistu majandusaruandega ja küsida viimast korteriühistu üldkoosoleku otsust. Sealt on näha, kui palju ja kui pikaks ajaks on laenu võetud või kui kavatsetakse varsti laenu võtta. Ülevaate saab ka sellest, mida on laenuga juba tehtud ning mis veel plaanis. Kui korrutate laenu igakuise tagasimakse ja laenuperioodi, näete, kui palju peate korteri ostuhinnale veel lisaks maksma.

Kui kõrvuti paikneb kaks kortermaja, millest üks on renoveeritud ja teine veel renoveerimata ning teil on võimalus valida, soovitan osta kodu renoveerimata majja.

Renoveeritud majades on korterid alati kallimad, kuid korteriühistu laenu kustutades maksate korteriostjana renoveerimise eest n-ö topelt. Kui ostate aga korteri veel korda tegemata majja ja ühistu hiljem ka laenu võtab, maksate seda kinni vaid ühe korra.

Korteriomanikud nurisevad sageli suurte kulude pärast ja kahtlustavad ühistu juhte halvas majandamises või raha kuritarvitamises. Ehkki korteriühistute juhtimises tuleb ette puudusi, ei tohiks kedagi alusetult süüdistada.

Algdokumendid Majandamise kvaliteeti ja rahakasutust saab hinnata eelkõige ühistu dokumentide põhjal.

Analüüsida võiks tegevusaruannet, bilanssi, ühistu liikmete võlgnevusi, maja laenukohustusi, palku ja juhtkonnale määratud kompensatsioone.

Korteriühistu juhatus ei pea ostjat teavitama, et majas on suuri ja suukorvita jalutama viidavaid koeri, üldkasutatavaid ruume märgistavaid kasse, treppe pidi jooksvaid lapsi või uksi prõmmivaid teismelisi. Seda märkamaks hoidke korterit vaatamas käies ise silmad lahti.

Kontrolli kodukraanist tuleva joogivee kvaliteeti Vahur Tarkmees Eesti Vee-ettevõtete Liidu (EVEL) tegevdirektor

Tuhat liitrit kvaliteetset kraanivett maksab ainult 1,3 eurot – sama raha eest saab napilt kaks liitrit pudelivett. Kodu valikul võiks enam pöörata tähelepanu, millise kvaliteediga vesi kraanist tuleb.

Kui kraanist tulev vesi ei ole hea maitsega, lõhnab häirivalt ja paistab kahtlaselt hägune, siis ei pruugi probleem olla ühisveevärgi vee kvaliteedis.

Eesti veemajandusse on viimasel kümnel aastal investeeritud ligi miljard eurot ning peaaegu kõigis ühisveevärkides voolab väga kvaliteetne vesi.

Kui vee kvaliteediga on probleeme, saastub ühisveevärgist tulev puhas vesi sageli kinnistusisestes torudes. Tasub teada, et ühisveevärgi vee kvaliteedi eest vastutab veeettevõtja ning see lõpeb enamasti kinnistu piiril, aga kinnistusisese veevärgi korrasoleku peab tagama kinnistu omanik või haldaja.

Vanades roostetanud torudes saastub kord puhastatud vesi uuesti peamiselt rauaga, aga seal leidub sageli ka ülemäära baktereid ja muud saasta, mis on aastakümnetega torude seintele ladestunud ning veega sealt väljutatakse.

Probleem tuleb teadvustada ja kinnistu veevärk korda teha – selleks on talve tuleku-

ni veel parasjagu aega. Kui ikka andmed kinnitavad, et veeettevõttest antav vesi on kvaliteetne, aga kraanist tulev vesi mitte, siis on probleem kinnistu torustikus.

Muidugi on seegi investeering, mis aga kindlasti tasub end ära, kui rehkendada kokku aastate jooksul poest ostetud joogiveele kulunud raha.

Joogivee kvaliteeti saab jälgida Terviseameti veebis vee terviseohutuse infosüsteemis (vtiav.sm.ee). Kontaktid leiad veebist (www.terviseamet.ee/ info/tootajate-kontaktid.html).

Alati võib helistada piirkonda joogiveega varustavasse vee-ettevõttesse või pöörduda nõu saamiseks Eesti Vee-ettevõtete Liitu (www.evel.ee).

Majandusaruanne ei anna samas kunagi nii detailset infot nagu algdokumendid, milleks on korteriühistu lepingud, arved, tšekid ja maksed, mis peaksid kajastuma koos laekumiste-

ga pangakonto väljavõttel. Sellisele infole pääsevad peale raamatupidaja ligi ühistu juhatuse liikmed ja üldkoosoleku valitud revident, kes leitakse enamasti korteriomanike endi seast.

Tasub märkida, et lepingutest, raamatupidamisest ja maksetest arusaamiseks ning nende õiglaseks hindamiseks vajate tegelikult suurel hulgal lisateavet. Näiteks on alternatiivseid pakkumisi omamata ja neid olemasoleva lepinguga kõrvutamata pea võimatu öelda, kas korteriühistu maksis või maksab sisseostetavate tööde ja teenuste eest turuhinnast kõrgemat hinda või mitte.

Milliste reeglite järgi asjad konkreetses korteriühistus käivad, on üldjoontes määratud korteriühistu põhikirjas, mis ütleb ka, mitu juhatuse liiget peab üldse olema. Kus põhikiri lubab toimetada vaid ühe juhatuse liikmega, on raha kuritarvitamise risk alati suurem kui kolmeliikmelise juhatusega korterelamutes.

Põhikirja saab, nagu majandusaruandedki, kätte elektroonilisest äriregistrist. Maja reegleid kehtestatakse aga ka üldkoosolekutel ja juhatuse koosolekutel, kus võetakse vastu korteriomanike igapäe-

Kui valik langeb kallimale pakkujale, peab sellest pakkumisest olema näha konkurentsieeliseid või selgelt välja toodud kliendi saadav suurem kasu. Kallimast pakkumisest tulenev kasu ei seisne alati tööde eest kohe välja käidavas rahas – selleks võivad olla detailne tööde ja materjalide kirjeldus, paremini maandatud riskid ja pikem garantii, mis väldivad võimalikke probleeme ja vaidlusi tulevikus.

Pisiremontide ja väiksemamahuliste teenuste puhul ei saa nõuda, et korteriühistu võtaks ilmtingimata kolm pakkumist.

Põhjuseks on pakkumiste võtmisele kuluv aeg ning alternatiivsetest pakkumistest tulenev suhteliselt väike kasu.

Tasub meeles pidada, et korteriühistu juhatuse paljud liikmed töötavad siiani ühiskondlikel alustel või suhteliselt tagasihoidliku tasu eest, kuid see ei tähenda, et nad peaksid 24/7 korteriomanike kapriise rahuldama ning ka iga väljaantavat senti lõhki ajama.

Kui olete juba korteriomanik, saate olukorrast parima ülevaate üldkoosolekutest osa võttes ja maja kui terviku käekäigule kaasa elades. Võimalusel andke oma panus ka sellesse, et uus info ja kogu maja jaoks parimad pakkumised jõuaksid ühistu juhatuseni, juhtkond saaks teie märgatud olulistest asjadest aru ning langetaks õigeid otsuseid.

Korteriühistu täiuslikku juhtimist ihaledes küsige aga endalt, kui palju olete isiklikult valmis selle eest maksma ja kas te ise teeksite juhatuses olles teiste korteriomanike heaks seda, mida juhatuselt parasjagu saada soovite.

kinnisvara ja ehitus || 5

postimees, 13. august 2014

Tootmisgalerii bastionaalvööndis LOOMEKESKUSE ALGED. Balti jaama juures Põhja puiesteel Suva sukavabrikust üle tee on unustuse hõlma vajunud kaks ägedat vana hoonet.

Arhitekt Must

linnaruum Need hooned kuulusid Balti jaama kõrval olnud kaubajaama teenindushoonete hulka, kaubajaam ise kolis aga 1930. aastatel sealt Kopli kaubajaama alale. Kaubajaama asemel laiub nüüd bastionaalvööndis park. Vanade hoonete suurimaks väärtuseks on paiknemine sellel pargialal, kuhu enam nii lihtsalt ehitada ei tohi.

Eritööde keskus Seetõttu on iga hoone bastionaalvööndis potentsiaalne sõlmpunkt vanalinna ja kesklinna vahel. Lihtsam on muidugi neil objektidel, mis jäävad otseste liikumisteede äärde. Põhja puiesteel paiknevad hooned on vanalinnast ära lõigatud Rannamäe teega, nende tulevane funktsioon toetuks lisaks juhukülastajale iseenda tugevale väärtusele – hoone peab olema

meeldejääv nii funktsionaalselt kui ruumiliselt.

Hoonete kõrval paiknevasse sukavabriku majja kolib paari aasta pärast Eesti Kunstiakadeemia, mis annab piirkonnale iseloomu ning hakkab kujundama ümbruskonda nagu Tallinna Tehnikaülikool Mustamäel.

Ka vanad hooned Põhja puiestee ääres võiksid olla seotud kunstiakadeemiaga.

Pakume hoonete uue funktsioonina välja tehnoloogilise eritööde keskuse, mis sarnaselt kunagise ARS-iga oleks disainerite poolt produtseeritavate objektide tootmisüksuseks.

See võiks olla keskus, kus valmistatakse disainerite loodud väikeseeriaid, näiteks erinevaid suveniire terve Tallinna jaoks.

Tootmisüksuses paikneksid tänapäevased digitaalse tootmise masinad: 3D-printerid, 3Dfreespingid ja laserlõikurid.

liselt avatumad kui tänased.

Lisaks professionaalidele võiksid makerlab’i külastajateks olla kõik linlased – tehnikahuvilised noored, turistid ning pered lastega.

Vaatemänguline käsitöö

Arhitekt Must on väljamõeldud tegelas-

Kõrgtehnoloogiline tootmine on puhas ja lausa vaatemänguline. Seadmeid on lihtne kasutada isegi käeliselt väheosavatel inimestel. Uued tootmisüksused saavad seetõttu olla olu-

Trammitee-äärne galerii Ruumiline lahendus kujutab endast vanade hoonete renoveerimist ning nende vahele kerge teraskonstruktsiooniga galeriihoone ehitamist. Vanades hoonetes paikneksid pood ning kohvik.

Tootmiskeskus nende vahel on hoone kõrval asuva trammitee suunas avatud klaasist galerii. Tegemist oleks suure «vaateaknaga», kus askeldaksid meistrid ja külalised masinate taga nagu artistid laval.

Maja funktsioon ning eesmärk kinnistub selliselt kõigi teadvusesse, kes Kopli suunas liikuvat trammi kasutavad. kuju, kes annab kujutluspiltidele hagu ja ammutab inspiratsiooni meid ümbritsevast lagunevast, mahajäetud linnaruumist, julgustades teisigi tegudele. Pseudonüümi taga tegutsevad viis noort arhitekti: Ott Alver, Alvin Järving, Larissa Kondina, Kaidi Põder ja Mari Rass.

Tegemist oleks suure «vaateaknaga», kus askeldaksid meistrid ja külalised masinate taga nagu artistid laval.

Vanade hoonete suurimaks väärtuseks on paiknemine sellel pargialal, kuhu enam nii lihtsalt ehitada ei tohi.

6 || kinnisvara ja ehitus

postimees, 13. august 2014

LINNAKESKKOND. Aet Ader arhitektuuribüroost b210 veetis kaks nädalat Londoni arhitektuurifestivali rahvusvahelises residentuuriprogrammis, kus ta mängis koos kolleegidega läbi nüüdisaegse korterelamu projekteerimise – eesmärgiga võimaldada tulevastele elanikele soodsamaid elu- ja tööruume.

Ruumikitsikus sunnib uusi lahe RAIN UUSEN teemalehe toimetaja

INTERVJUU Mis toimub Londoni elamuehitusturul sellist, mis võiks toimuda ka siinsamas Eestis? Kas märkasid, et sealset ehitusturgu mõjutavad mõned niisugused faktorid, mis siin kunagi päevakorrale ei kerkigi?

Eesti elamuehituse turg on Londoni omast muidugi paljuski erinev. Hetkel 8,3 miljoni elanikuga Londoni rahvaarvuks prognoositakse 2031. aastaks 10 miljonit. Suurbritannia elanike tihedus paikneb suures osas just Londonis ja selle ümbruses, samas kui näiteks Šotimaa ja Walesi elanike arv kahaneb.

Londoni elamuehituses valitseb kriis – selle põhjuseid on mitmeid. Londoni Ehituskeskuse andmetel vajaks London aastas 42 000 uut kodu, aga hetkel luuakse umbes 20 000 kodu aastas. Seega võib esmapilgul tunduda, et suurema pakkumisega saaks nõudlust leevendada.

Tegelikkuses arendatakse palju kinnisvarast puhtalt investeerimise eesmärgil, hulk kortereid või koguni maju teenib pensionisamba funktsiooni.

Kahe nädala jooksul projekteerisin mina Eesti arhitektuuribüroost b210 koostöös kohaliku Londoni arhitektuuribürooga DK-CM kõrghoone ideelahenduse, mille puhul üritasime võtta arvesse ümbritsevat keskkonda, sotsiaalselt olukorda ja pakkusime välja kooperatiivi ärimudeli, mis võiks ka tegelikkuses lahendada elamuehituse kriisi.

Niisuguseid Londoni ja mõne välisriigi büroo tandemeid oli kokku kümme, iga tandem tegi oma ideelahenduse. Meie projekti pealkiri Crisis Point (Kriisipunkt), on ilmselge viide olemasolevale Londoni kõrghoonele nimega Centre Point (Keskpunkt).

See Londoni kesklinna üks esimesi modernistlikke bürootorne rajati 1963. aastal kõigest viie miljoni naela eest, ent aastaks 1973 oli 32-korruseline hoone ilma kasutusele võtmata, kontoreid välja rentimata väärt juba 50 miljonit naela.

Pärast ühtteist aastat tühjalt seismist võtsid umbes 2000 skvotterit aastal 1974. hoone lühiajaliselt üle, kandes loosunged: «Centre Point on kõige taolise, mis on mäda meie ühiskonnas, betoonsümbol». Tundub, et palju pole muutunud.

Miks ei paku riik või kohalik omavalitsus vähem kindlustatule kohti sotsiaalelamutes?

Leitakse, et eluruumide kriis Londonis pole hilise aja nähtus, vaid on 30 aasta taguse Margaret Thatcheri poliitika tulemus. 1979. alustati «Right to Buy» kampaania korras kohalikele omavalitsustele kuuluvate sotsiaalelamute erastamist nende elanikele turuhinnast kuni 50-protsendilise soodustusega.

25 aasta jooksul toimus Suurbritannia ajaloo suurim erastamisprotsess. Leitakse, et oli vale

otsus pärast Teist maailmasõda tohutu pingutusega loodud sotsiaalelamud maha müüa, esialgu küll nende elanikele, aga ilmselt mitte neile, kellel eluruume vaja oli, vaid isikutele, kellel oli raha osta.

Lõpuks jõudsid need taaskord inimesteni, kelle kätte kinnisvaraturg koondus. Kohalikud omavalitused ei kulutanud sotsiaalelamute müügist saadud tulusid uute sotsiaalelamute ehitamiseks ning lisaks kahanes riiklik elamuehituse toetus omavalitsustele kahe kolmandiku võrra.

Ilmselt lootis tollane valitsus, et eraturg kompenseerib üürimajade ja ka ostu-müügi turu. Seeläbi kannatasid vähekindlustatud ühiskonnaliikmed, pensionärid, üksikvanemad jne, kes võistlesid nüüd sotsiaalelamute kokku kuivanud turul või üürituru kõige odavamas otsas.

1980. aastate lõpuks kadusid sotsiaalmajad peaaegu täielikult. Eksisteerib reegel, et iga uue arenduse puhul peaks umbes 20 protsenti elupindadest olema turuhinnast soodsamad, aga kohalike sõnul ei ole ka need hinnad tegelikult tavalistele inimestele vastuvõetavad.

Praegusel hetkel pole normaalse hinnaga elamispindade puudus tegelikult vähekindlustatud inimeste probleem, sest paljud inimesed, kellega kohapeal suhtlesin – ka kohalikud arhitektid –, rääkisid, et nemad oma sissetulekute juures ei suuda endale ilmselt terve elu jooksul Londonis elamispinda osta.

Kui nüüd tuua paralleele Eestiga ...

Esialgu ei paista Suurbritannia ja Eesti elamufondil palju sarnaseid jooni. Kuid ka Eesti puhul võib ennustada 1990. aastate erastamiskampaania tagasilööke. Kas olukorras, kus umbes 90 protsenti Eesti elanikest on pärast erastamisprotsessi koduomanikud ja peaaegu iga viimane kui krunt sai erastatud, jätkub kohalikel omavalitsustel jõudu luua sotsiaalelamuid vähem kindlustatutele? Õnneks ei piina Eestit üleüldine ruumipuudus, kuid eraturu loogika võib tihti saada piiravaks omavalitsustele, kes peavad näiteks uutes elurajoonides ostma eraomanikelt maad, et luua tugistruktuure nagu koolid, lasteaiad, haiglad, pargid, parklad jms.

tihti on housing association kogu elamu või isegi suurema elamutekompleksi omanik (elanikud on rentnikud) ja seeläbi saab lihtsamini kogu hoone renoveerimist juhtida.

Elanikud saavad täpselt nende vajadustele vastava ja suurusega elamispinna, hoides samas kokku kinnisvaraarendjate vaheltkasu pealt.

Miradouro majanduslik skeem baseerub hotellist, restoranist ja poeruumide eest teenitaval renditulul, mis võimaldab kooperatiivi liikmetele soodsamaid elu- ja tööruume.

Modernistliku pärandi renoveerimisproblemaatika ühendab mõlemat riiki, suurem osa meie korterelamuid pärineb nõukogude ajast, kui energiatõhusus ja hoonete kasutusmugavus polnud esmatähtis.

Samamoodi tegelevad britid praegu 1950.–1980. aastatest pärit elamute renoveerimisega. Nende elamutega, mis kuuluvad housing association’itele, on lihtsam, sest

Suuremad probleemid on majadega, kus kõik korterid kuuluvad erinevatele omanikele ning sel puhul tekivad küsimused alates kokkulepetest kuni renoveerimisprotsessi juhtimise ja rahastamiseni sarnaselt Eestiga. Eestis on õnneks korteriühistud nendele probleemidele lahendusi pakkunud.

Kus sa Londonis ise elasid?

Londonis viibimise ajal elasin Ungari juurtega arhitekti Ernö Goldfingeri kuulsas Balfron Toweris. 1967. aastal valminud hoone on brutalistliku arhitektuuri tippteos. Hoone logistiline loogika eraldab vertikaalsed liikumised – nagu liftid ja prügišaht – peamisest korterite blokist.

Ses hoones on modernistlike arhitektide ideed tänavatest õhus tõepoolest realiseerunud.

Teekond liftist korteriukseni ongi nagu jalutuskäik sillal või tänaval, mida mööda liikudes saab nautida vaateid üle terve Londoni linna. Ühest koridorist on võimalik pääseda kolmele korrusele, korterisse ülemisel, alumisel ja samal korrusel. Enamik kortereid on rõduga läbi maja, pakkudes vaateid ja valgust kahes vastastikuses suunas.

Varem saatis hoonet kergelt negatiivne maine, paljud pidasid niisugust betoonarhitektuuri ko-

ledaks, teised immigrantide linnaosaks. Viimasel ajal on hoone aga muutunud väga populaarseks, sinna on kolinud kultuuriinimesed – noored ja edukad.

Hoone omanikust housing association tajus ses võimalust ja tõstis rohkem kui sajast korterist mitmekümneid aastaid majas elanud üürnikke välja, pakkudes neile alternatiivpinda teistes hoonetes ja plaanides hakata hoonet renoveerima, et hiljem müüa korterid eraomanikele.

Sellise arhitektuuripärandi korrastamises pole miskit halba, aga kahju on taaskord tõdeda gentrifikatsiooni kurbmängu, misläbi kinnisvara muutub elitaarseks. Balfron Toweri suguseid hooneid on Londonis vaid kaks, seega on need nagunii ainulaadsed. Nõukogude betoonist elamuarhitektuuri taasavastamist Eestis veel peagi vist oodata pole, meil on liiga palju sarnaseid hooned. Kuid Kalamaja on juba ammu masside lemmik, ootan huviga, millal noored ja ägedad hakkavad mägedele kolima.

Töötasid Londonis viibides kohaliku bürooga välja projekti, mis osa oma kuludest ise tasa teeniks. See tundub ju ideaalse lahendusena, eriti Eestis, kus rahval raha veelgi vähem käes …

Meie projekteeritud kõrghoone projekti Crisis Point inspiratsiooniks olid näited mitmelt poolt maailmast. Samal ajal kui Londonis püstitati eelnevalt viidatud Centre Point, valmis 1969. aastal Portugalis Porto tollane kõrgeim hoone – Edifício-Torre Miradouro.

Segakasutusega ehitis kuulub kiviraidurite kooperatiivile.

Esimesel korrusel ning osaliselt ka keldris asub pood ja kiviraidurite töökojad, kuuel korrusel korterid, nendest kuuel järgmisel korrusel korterite peal hotellitoad, hotellitubade kohal linnavaatega restoran ning selle peal raadiojaam. See toimib tänase

päevani – võimalik on ööbida hotellis ja külastada restorani.

Miradouro majanduslik skeem baseerub hotellist, restoranist ja poeruumide eest teenitaval renditulul, mis võimaldab kooperatiivi liikmetele soodsamaid elu- ja tööruume.

Keegi söandas isegi väita, et tuludest makstakse kiviraidurite leskedele pensionilisa. Üks võimalus raha kokku hoida on Argentiinast alguse saanud trend fideicomiso, mis tähendab juriidilist kokkulepet arhitekti ja tellija vahel ehk kinnisavaraarendust ilma arendajata. Arhitektid töötavad tihedas koostöös tellijatega, kes on ka tulevased elanikud ja kogu projekti investorid.

Koostöös ostetakse krunt ning läbitakse juriidiline bürokraatia. Selle skeemi tulemusel on n-ö kindla kvaliteediga väiksemaid korterelamuid ehitatud Argentiinas pärast 2001. aastat.

Elanikud saavad täpselt nende vajadustele vastava ja suurusega elamispinna, hoides ühtlasi kokku kinnisvaraarendjate vaheltkasu pealt.

Niisiis mängisite kõik ise läbi?

Olime juba kindlad, et meie projekti võtmeks saab samuti olema segafunktsioonidega majandusskeem nagu Miradouro ja muud sarnased kooperatiivid, sest see võimaldab tasku kohast ning kindlat elamispinda. Tekkis aga küsimus, kuidas panna alus kooperatiivile Suurbritannia tingimustes.

Aet Ader elas Londonis viibides arhitekti Ernö Goldfingeri 1967. aastal valminud kuulsas Balfron Toweris, mida peab brutalistliku arhitektuuri tippteoseks. «Ses hoones on tõepoolest realiseerunud modernistlike arhitektide ideed tänavatest õhus,» selgitab ta. fotoD: Hydar Dewachi, Jacques-Alain Finkeltroc, Mike Massaro

kinnisvara ja ehitus || 7

postimees, 13. august 2014

endusi projekteerima

Londonis veedetud kahe nädalaga loodud Crisis Pointi (Kriisipunkt) korterelamus on rõhku pandud hoone tasuvusele, aga ka korterite planeeringule.

Tundsime, et kooperatiivi mõtet päriselt välja käies peame ise olema võimelised kooperatiivi looma ning saama aru selle juriidilistest ja praktilistest probleemidest. Võtsime abiks voldiku «Kuidas luua kooperatiivi?», mille on koostanud kohalikud Londoni entusiastid nimega Radical Routes.

Kooperatiiv Londoni tingimustes sarnaneb vormilt housing association-iga, mida juhivad üürnikud ja kooperatiivi osanikud. Kooperatiivi aluseks on selle liikmete ühine eesmärk.

Tihti luuakse lihtsamat sorti kooperatiive eesmärgiga üürida seltskonnaga suuremat hoonet ja hiljem rent osanike vahel jagada. Meid huvitas aga kooperatiivi vorm, kus kooperatiiv on tema hallatava hoone või hoonete omanik.

Juriidiselt eristatakse kolme sorti kooperatiive: co-ownership (ühisomandis) – igal osanikul on osa (see ei pruugi olla võrdne teistega, kui keegi lahkub, siis tema osa ostetakse üles); par value (sama väärtus) – igal osanikul on võrdne osalus ja hääleõigus; fully mutual (lõplikult solidaarne) – iga elanik on osanik, igal elanikul on vähemalt üks osa, üks hääl.

Radical Routes soovitab kõige rohkem kahe mudeli kombinatsiooni: par value + fully mutual, kus kõik elanikud on osanikud ja hääleõiguslikud, kinnisvara pole jagatud reaalseteks osadeks, vaid kuulub kooperatiivile ning juhul, kui elanik lahkub koopertiivist, siis lahkub ta tühjade kätega.

Samas on kooperatiivi osalus näiteks päritav ja kodu olemasolek kindel. Lisaks soovitab Radical Routes, kuidas hakkama saada bürokraatiga ja kooperatiivi osanike vahel lepinguid sõlmida, milline peaks olema kooperatiivi sisemine struktuur ja juhti-

Londoni Ehituskeskuse andmetel vajaks London aastas 42 000 uut kodu, aga hetkel luuakse umbes 20 000 kodu aastas. mine, kuidas kooperatiivile laenu saada. Aina enam soosivad Suurbritannias isealgatuslikke kooperatiive ka pangad, kes nõustuvad neile laenu andma ning omavalitsused pakuvad konsultatsioone ja toetust.

Miks te projekteerisite kõrghoone?

Võib arvata, et britid armastavad traditsioonilisi viktoriaanlikke ridamaju, aga taolise suurlinna puhul nagu London muutusid need lõputud looklevad ridamajad probleemiks juba 1930. aastatel.

Selleks, et linn lõputult laiali ei vajuks, seadsid planeerijad linnale piiri rohevööndiga, kust edasi ehitada ei tohi, aga seevastu pakub lahendus linnaelanikele võimalusi looduses viibida. Nüüd siis pole endiselt kasvaval Londoni linnal muud peale hakata kui tiheneda.

Londoni ehituskeskuse näitusel oli efektselt eksponeeritud kogu Londoni linna makett, kus olid märgitud ka kõik 230 kõrghoonet, mis lisaks planeeritud. Londonis kehtib süsteem, et mida lähemal on krunt metroojaamale, seda kõrgema hoone võib projekteerida.

Meie krunt asub Tower Hamletsi linnajaos, Bromley by Bow metroojaama kõrval, hiljuti toimunud olümpiamängude asukoha lähistel. Lea jõe org on üks väheseid järele jäänud industriaalalasid, mis transformeerub tulevikus osaks linnast.

Kuna ala on endiselt kergelt tööstuslik, asub meie krundil praegu tellingufirma kogu oma laoga. Nagu Porto näite puhul-

gi, ei soovinud me kergelt tööstuslikku funktsiooni välja visata – tellingufirma peab asuma seal, kus tellinguid kõige rohkem vaja läheb, Ida-Londonis, aga mitte linnast väljas.

Kavandasime kanali poole kohviku ja poe, aga kõrval asuva kiirtee suunal jätsime esimesel korrusel kõrged ruumid tellingufirmale – seda võimaldas reljeef ja kiirtee asumine kõrgemal tasandil. Lisaks kavandasime hoone viimasele korrusele vaatega restorani ning hotellitoad.

Krundi omanik soovis raamatukogu, aga tänapäeva kontekstis kavandasime raamatukogu rohkem vaikseks tööruumiks, lisaks on hoones kooperatiivi avalik suur ruum ühistegevusteks või spordiks ning lastehoid.

Kõik funktsioonid on vertikaalselt erinevatel tasanditel.

Korterid pole ainult fully mutual kooperatiivi enda elanikele, vaid osa kortereid müüakse avalikul turul, teenimaks lisaraha kooperatiivile. Seega seisneb kogu äriskeem selles, et segafunktsiooniga 32-korruselises kõrghoones teenivad erinevad funktsioonid end tasa.

Tegime projekti lõpus ka kiire kalkulatsiooni, kus arvutasime indikatiivsete krundi-, ehitus- ja üürihindadega oma äriplaani läbi ning saime olla kindlad selle toimimises. Muidugi, kuna tegemist on ideekavandiga, leiutasime oma ruumiprogrammi paljuski ise.

Aga usun, et sellist segaskeemi saaks konkreetses olukorras kasutada.

Kui sa oleksid saanud veel kaheks nädalaks Londonisse jääda, siis millele oleksid tahtnud pikemalt keskenduda?

Londoni Arhitektuurifestivali jooksul tekkis lisaks koostööpartnerist firmale DK-CM palju häid kontakte. Hea meelega teeksin nendega tulevikuski koostööd. Kuna sealsesse elamuehituse teemasse juba nii tugevalt sisse elasin, siis oleks väga põnev jätkata sama projektiga reaalse hoone suunas või projekteerida eluhooneid uuel krundil Londonis.

Mis need kolm peamist nippi oleks, kuidas linnakodanikke linna- ja eluruumide planeerimisse ja kujundamisse paremini või tulemuslikumalt kaasata?

Arvan, et avatus ja läbipaistvus ei tee kunagi halba. Pool võitu seisneb selles, kui linnaplaneerimise protsessid ja nende taustal tehtud otsused on linnakodanikele lihtsasti kätte- ja arusaadavad. Info puudumine linna või ka kodanike poolelt võib mõlema vahel paksu verd tekitada.

Teiseks arvan, et on oluline seada paika pikaajalised visioonid ja neid järgida. Ka eluruumide planeerimine võiks olla ülelinnaliselt läbi mõeldud ja miks mitte sellesse arhitekte kaasata.

Paar aastat tagasi tegime oma bürooga b210 koostöös Linnalaboriga Tallinna planeeringute juhendi, see on tasuta trükis ning veebiski linnakodanikele endiselt kättesaadav.

Selle eesmärk on avada linnaplaneerimise protsesside keerdkäike ja selgitada planeeringujooniseid, et kodanikud oleksid paremini informeeritud ja neil tekiks suurem huvi kaasa rääkida.

Väga põnev oleks, kui Eesti kontekstis juristid ja arhitektid kooperatiivide ja eluaseme küsimused läbi mõtleksid ning sellest näiteks trükise koostaksid.