Kinnisvara ja Ehitus jaanuar 2015

KASUTA ASJATUNDJA ABI:

• Ideaalis esindab mõlemat tehingupoolt oma asjatundlik, lepinguline kinnisvaramaakler. Lk 2 • Üldjuhul sõlmitakse kõik kinnisvaraga seotud müügilepingud notariaalselt, vältides vigu. Lk 3

Arhitekt Must:

Arhitektuuri käsitlemine maailmast irdse kunstiobjektina, mille pärast kõik muu peab kaduma, ei too tulemust. Lk 6–7

TEEMALEHT 14. jaanuar 2015

2 || kinnisvara ja ehitus

postimees, 14. jaanuar 2015 KINNISMÕTE

Peep Sooman:

L

Pehmete väärtuste aasta

iiga palju keskendutakse sellele, kas kinnisvarahinnad tõusevad või langevad, kas me rikastume või vaesume üht hinnakõverat jälgides. Nagu börsil.

«Lollus!»

Selle jõulise väljendi tõi Eesti rahva mällu tegelikult juba 1985. aastal linastunud lastelavastuses «Lumekuninganna» kuri nõunik, kes muuhulgas laulis ka nii: Ei aita meelitused, sõim, Vaid rahal on siin ilmas võim, Kuld ajab segi naiste pead, Ja paiskab sõtta mehed head.

Ja lolliks hakkab meie ühiskond jälle minema. Buum lõppes seitse aastat tagasi – kõik rääkisid toona mõistlikust tarbimisest, üleliigsete püsikulude vältimisest, keskenduti rohkem pehmetele väärtustele, nagu sõbrad, hobid ja perekond. Ise näiteks ostsin masu ajal oma elu esimese fotoaparaadi, hakkasin klaveritunde võtma, õppisin pintsliga lõuendile kritseldama. Ja kuradi hea oli olla. Kerge ja õnnis tunne oli. Isegi koos partneritega kuristiku äärel kõlkuva ettevõtte vedasime mängeldes turuliidriks.

Aga …

Viimasel ajal ei meeldi mulle enam üldse see, et inimesed kisuvad jälle iga euro pärast, loomata ühtegi sisulist väärtust, vaid klopsivad kokku kasumitabeleid ja ainsaks elujõulisuse mõõdikuks on kontojääk.

Kinnisvaraäri on karm bisnis. Numbrid on nii suured, et see ajab parimadki mehed omavahel armutusse lahingusse, olgu lahingutandriks siis kohus või lihtsalt jõhker ärategemine – kui lolliks on inimesed läinud ja kui hulluks raha inimesed ajab.

KINNISMÕTE

Looge väärtusi. Ehitage kodusid, mitte maju.

Vahendage kodusoojust, mitte kinnisvara.

Looge emotsiooni, mitte betoonkobakaid.

Kuhu ma nüüd selle pika jutuga jõuda tahangi. Nimelt sinna, et kallid kinnisvaraturul osalejad, ... ärge keerake kõike rahaks! Looge väärtusi. Ehitage kodusid, mitte maju. Vahendage kodusoojust, mitte kinnisvara. Looge emotsiooni, mitte betoonkobakaid.

2015. aasta ei tule kinnisvaraturule ilmselt väga kerge – nii mõnigi arendaja peab hinda alandama, nii mõnelgi müügiga hädasolijal tuleb arvestada üha pikenevate müügiperioodidega. Midagi pole teha, juba annavad meie naabrite hädad ka meil tunda ja küllap annavad veel veidi aega.

Siin on veel üks «aga». Hinda ei pea alandama see, kes eelnevaga arvestab. Kaup ei jää kätte sellele, kes kinnisvaraterminoloogia vahetab inimliku dialoogiga. Ja kui te oma tegevust tõsiselt armastate, siis vooderdage tugev betoon pehmete väärtustega ning uskuge – see ei jää tähelepanuta.

Meie ettevõttes on 2015. aasta kvaliteedi kasvatamise aasta. See tähendab, et iga paber, mis majast välja liigub, on koostatud veelgi suurema põhjalikkusega. Et iga klient saab veel suurema tähelepanu osaliseks. Et iga koosolek oleks veel sisukam kui eelmine. Ei sõnagi kasumist, ei piuksugi turuosast ega käibest.

Ka lollus? Võib-olla ongi, aga usume tõesti, et läbi pehmete väärtuste ja suurema nõudlikkusega iseenda suhtes ning kliendi jaoks rohkem olemas olles toodame materiaalseid hüvesid juurde, ilma et neile ülearu tähelepanu peaks pöörama.

PS. Minu põhitöö on kinnisvaraarendajatega suhelda.

Hiljuti tuli üks neist minu juurde ja ütles, et kuule, mees, müü mu kuudid maha. Vaatasin «kuudid» üle ja ütlesin, et sellist s***a mina ei müü. Muidugi ta vihastas.

Aga tunnen end palju paremini, sest tean, et kõik, mida müüme, on tehtud nende arendajate poolt, kes koos meiega on valmis juba eos mõtlema, kuidas ses majas oleks tulevastel peredel ja firmadel parem elada ja töötada.

Peep Sooman on Eesti Kinnisvarafirmade Liidu juht ja Pindi Kinnisvara juhatuse liige. Kinnismõtte kolumnis esitab ta isiklikke vaateid.

Teemalehe toimetaja: Rain Uusen, rain.uusen@postimees.ee, tel 666 2194 Kinnisvarareklaam: Tallinn: Jaanus Sarapuu, jaanus.sarapuu@postimees.ee, tel 666 2330 Tartu: Mari-Liis Aasmäe, mariliis.aasmae@postimees.ee, tel 739 0395 Ehitusreklaam: Tallinn: Jaanus Sarapuu, jaanus.sarapuu@postimees.ee, tel 666 2330 Tartu: Klaarika Karu, klaarika.karu@postimees.ee, tel 739 0391 Kujundaja/küljendaja: Kristiina Sillandi

KEDA KINNISVARAMAAKLER ESINDAB? Maakler esindab alati seda tehingu osapoolt, kellega ta on sõlminud kokkuleppe kas kinnisvara müümiseks, üürile andmiseks või otsimiseks. Ideaalis esindab aga mõlemat tehingupoolt oma kinnisvaramaakler.

Asjatundliku abi kaasamine või alati isetegemine?

Agur Tammistu Arco Vara Tallinna elamispindade osakonna juht

NÕUANNE Nii müüja kui ka ostja või nii üürileandja kui ka üürilevõtja peaksid kaasama oma otsingutesse, läbirääkimistesse ja otsustesse maakleri. Kodu ostmise protsess on põhimõtteliselt samasugune kui suured tehingud ettevõtete vahel, kus iga ettevõte kaasab alati oma juristi.

Eestlased on tuntud selle poolest, et hoiavad omaette ning kohati segab rahaliselt parimate tulemusteni jõudmist kas puudulik suhtlus- või keeleoskus, aga ka eelarvamused, väiklus ning oma jonni ajamine. Seetõttu on tehingupooltele vahel maaklereid vaja lihtsalt selleks, et asjaosalised omavahel läbirääkimiste protsessi kestel pöördumatult tülli ei pööraks ning tehing saaks tehtud.

Maakler kui omaniku esindaja Kui maakler esindab müüjat, tutvub ta varaga, alustades dokumentatsiooni kontrollimisest registrites ja omandisuhte väljaselgitamisest. Maakler kontrollib seejuures ruutmeetrite vastavust erinevates registrites, projekti, ehitusloa ja kasutusloa olemasolu, tehnilisi süsteeme, energiamärgist, ehitusaastat ning materjale. Ta selgitab välja ka kinnisvaraga seotud kulud aasta lõikes.

Hea maakler üritab saada infot naabrite kohta, kuid see pole kohustuslik. Samas peab ta teadma, kust tõuseb ja kuhupoole loojub päike ning tutvuma piirkonna üldplaneeringuga. Maakler peab teadma, kus on lähimad poed, koolid-lasteaiad, ühistranspordipeatused jm infrastruktuur.

Maakler paneb vara müüki kõikidesse võimalikesse kanalitesse ja korraldab turundusprotsessi. Müüja esindajana aitab ta ostjat pankadega suhtlemisel ja vajadusel ka ostja vara müügil ning läbirääkimistel, pakub oma koostööpartnereid kolima, remontima ja ehitama.

Maakler kui kinnisvarahuvilise esindaja Kui maakler on sõlminud teenuslepingu või kokkuleppe ostjaga, asub ta kokkuleppele vastavate parameetritega kinnisvara otsima. Ta suhtleb kinnisvaraomanike ja -vahendajatega, aitab korraldada vara ehitustehnilist ülevaatust, vara sobivusel kontrollib üle vara vastavuse dokumentatsioonile ning omandisuhted.

Maakler aitab ostjat finantsasutustega suhtlemisel ning korraldab tehingu vormistamise no-

Kogenud kinnisvaramaakler teab, millises suunas turg liigub, ja oskab esindada nii müüjat kui ostjat. foto: AGE

tari juures. Ta ei tohi kummalegi poolele edastada valeinfot.

Ostja esindajana on maakler üsna sageli kinnisvaratehingut kavandavale inimesele abiks ilustuste äratundmisel ning tõese info hankimisel.

Kogenud maaklerid oskavad väärt nõu anda ka eraisikutest kinnisvarainvestoreile. Nad teavad viimaste aastakümnete jooksul toimunut, uusimaid trende ning oskavad prognoosida erinevate varade tootlusi ja likviidsust pikemas perspektiivis. See aitab n-ö ämbrisse astumist vältida.

Igapäevane elu Eestis on samal ajal üsna tavaline, et nii kodu ostjad kui ka üürimishuvilised püüavad maaklertasudelt kokku hoida ning suhtlevad seetõttu isiklikult ning otse kas kinnisvaraomaniku või omanikku ainuesinduslepinguga esindava maakleriga.

Kinnisvara valikusse kaasatakse pigem Soomes kipsplaati paigaldanud ja praegu töötu naabrimees kui kinnisvaraasjatundja ning kogenud ehitusekspert.

Kuigi tark maakler on nii kinnisvaraomaniku kui ka ostja turuhinnaga kurssi viinud ega varja olulist infot vara kohta, esindab maakler siiski temaga lepingulises suhtes oleva poole huve. See tähendab, et maaklerita ostjal ei maksa loota, et näiteks vara puudustele hakatakse erilist tähelepanu juhtima ja sellega hinda alla tingima.

See on ja jääb siiski ostja maakleri ülesandeks. Kui ostja loobub abi kaasamisest, peab ta

professionaali töö nii hästi või halvasti, nagu suudab, ise ära tegema.

Huvide konflikt tekib maakleril siis, kui ta pakub ainuesinduslepinguga kinnisvara, mida soovib keegi tema isiklikest tuttavatest. Elamispindadega tegelevatel maakleritel juhtub seda õnneks üsna harva, sest potentsiaalsete ostjate ring on oluliselt laiem kui keskmise maakleri tutvus- ja sõpruskond.

Ostja esindajana on maakler üsna sageli kinnisvaratehingut kavandavale inimesele abiks ilustuste äratundmisel ning tõese info hankimisel.

Kahetine olukord ilmneb, kui maakler esindab üht kinnisvaraomanikku ainuesinduslepinguga, kuid pakub tema poole pöördunud ja faktide täpsustamise tulemusel mõnd teist vara vajavale huvilisele alternatiive. Kui maakleri enda portfellis sobivat vara pole, pakub ta n-ö teisel ringil välja teiste maaklerite esindatavaid kinnisasju.

Probleem Kahe maakleri kinnisvaratehingus osalemisest ideaalis lisakulutusi ei tule. Tegelikus elus esineb küllalt tihti juhtumeid, kus erinevate kinnisvarabüroode maaklerid ning üksiküritajatest vahendajad ei suuda

tehingusummalt protsendina arvutatavat tasu omavahel jagada. Kõigile turuosalistele kohustuslikke vahendustasu jagamise kokkuleppeid siiani kahjuks aga pole.

Nii võib juhtuda, et ostja ootab pakkumist ja on valmis sobiva kinnisvara leidmisel kohe tehingusse minema, kuid ainuesinduslepinguga vara müüv maakler leiutab põhjusi, vältimaks koostööd ostjat esindava maakleriga.

Ta teatab näiteks, et väike korter on kolmeks kuuks broneeritud, seda ei saa vaatama minna, kuna omanik sattus juba kaheksandat korda järjest haiglasse või kadus kolme kuu eest teadmata suunas.

Sarnases olukorras on ostjat huvitav kinnisvara talle n-ö kättesaadav vaid siis, kui ta läheneb omaniku esindajale maaklerita ehk oskab, saab ja tahab kõiki tehinguga seotud asju ise ajada.

Nii tuleb välja, et maaklerid ise sunnivad kinnisvara otsijaid omal käel tegutsema ning jätavad nad ametikaaslasi eirates professionaalsest abist ilma.

N-ö isikliku maakleri puudumisest kannatavad ilmselt enim koduvahetust vajavad vanemaealised inimesed, kel puudub ligipääs internetile ning oskus arvutit kasutada ja kel on raskusi ka liikumisega.

Võrdsete võimaluste tagamiseks nii kinnisvaraostjatele kui ka müüjatele tuleks teha ilmselt seadusandlikke muudatusi, turgu jõuliselt korrastada ning maaklerite üldist taset veelgi tõsta.

kinnisvara ja ehitus || 3

postimees, 14. jaanuar 2015

MÜÜGILEPING. Seadusest tulenevalt sõlmitakse üldjuhul kõik kinnisvaraga seotud müügilepingud notariaalselt ja on üsna tavapärane teadmine, et kokkuleppe valmistab ette notaribüroo. Kuidas vältida hilisemaid vaidlusi?

Kohustuste ja õiguste rägastik Ingmar Saksing

LVM Kinnisvara juhatuse liige, maakler

5 NÕUANNET Arusaadavalt saab notaribüroos ettevalmistatud müügileping nii põhjalik, kui detailselt on edastatud lepingu ettevalmistamiseks vajalik kinnisvara kirjeldus ning osapoolte kokkulepped ja soovid.

Kuigi tänaseks on töös paljud registrid, mis annavad kinnisvara asukohast, paiknemisest, suurusest, koormatistest ja kitsendustest detailse ülevaate, puudub register, mis kajastaks kinnisvara tegelikku seisukorda või seda, mida ostja ja müüja on selles osas kokku leppinud.

Samuti ei hõlma ükski seadus ega register kõiki osapoolte kokkuleppeid. Seetõttu tuleb mõista, et ükski notar ei tea, mis seisukorras kinnisvara ostetaksemüüakse või mida tehingu osapooled on kokku leppinud ning ei saa eeldada, et lepingut ettevalmistav notaribüroo oskaks ilma eelneva informatsioonita poolte soove notariaalses müügilepingus igakülgselt kajastada.

Põhjaliku müügilepingu ettevalmistamiseks on osapooltel

mõistlik läbi rääkida ja kokku leppida kõik tehinguga seonduv ja see ka müügilepingusse kirja panna, sest pärast müügilepingu sõlmimist kaotavad eelnevad suulised kokkulepped kehtivuse.

Kasvavate hindadega aktiivne kinnisvaraturg esitab mainitud osas uusi väljakutseid eelkõige just müüjatele, sest seadusest tulenevalt vastutab asja lepingutingimustele mittevastavuse puhul ostja ees müüja.

Seetõttu on oluline, et müügikokkulepet sõlmides või müügilepingu sõlmimist ettevalmistades pööraks eelkõige kinnisvara müüja tähelepanu erinevatele asjaoludele, hoidmaks ära hilisemaid vaidlusi, mis võivad kaasa tuua ostja nõuded puudustega asja parandamiseks, parandamise hüvitamiseks või isegi müügilepingust taganemise.

Fikseeri kinnisvara seisukord Tavapäraselt on müüja kohustus anda kinnisvara ostjale üle seisundis, nagu see oli ostja poolt kinnisvara ülevaatamise momendil. Samuti vastutab müüja kinnisvara seisukorra eest kuni ostjale valduse otsese üleandmiseni.

Lisaks vastutab müüja varjatud puuduste eest, millest ta ei ole ostjat teavitanud või mida ostja ei saanud märgata kinnisvara

ülevaatuse teostamisel. Seetõttu on mõistlik tellida kinnisvara ostueelne ülevaatus eksperdilt ja liita ülevaatusakt müügilepingule või kirjeldada lepingus detailselt kinnisvara seisukorda.

Võimalikke vaidlusi aitavad ära hoida lepingule lisatud fotod.

Samuti tuleks lepingus fikseerida, millised load või dokumendid on olemas või millised puuduvad.

Vähetähtis ei ole ka märkida, mitu juurdepääsu võimaldavat võtit või pulti on müüjal olemas. Selliselt seisukorda fikseerides jäävad ära edasised vaidlused vara seisukorra osas.

Koos korteri või majaga müüakse järjest enam ka selles asuv sisustus. Juhul, kui kinnisvara müüakse koos sisustusega, tuleks fikseerida selle olemasolu ja seisukord sama põhjalikult, sest inimeste mälu on valikuline ja kuu aega hiljem võib tunduda, et uus must diivan ei olegi nii uus või et köögi töötasapinnale on tekkinud uued kahjustused.

Seejuures on oluline ära märkida puudused, sest teisel juhul võib eeldada, et see on puudusteta ja töökorras.

Lepi kokku hind ja selle tasumise kord Kooskõlastatud ostuhinna kõrval on kokkuleppe sõlmimisel oluline kokku leppida ka tasumise kord ning asjaolu, mida

hind sisaldab või ei sisalda. Tavapäraselt on ligi pooltel juhtudel tehingutesse kaasatud pank ning sellisel juhul tuleb müüjal või ostjal täita või võtta kohustused panga ees.

Panga osalemine tehingus automaatselt osapooltele garantiid ei paku ja hinna ning selle tasumisega seonduvat ei reguleeri.

Loomulikult vaatab panga esindaja üle müügilepingu, aga eelkõige enda ja oma kliendi vaatenurgast. Seetõttu on müüjal mõistlik nõuda ostuhinna tasumisel igal juhul notari hoiukonto kasutamist.

kulepped hüpoteegipidajaga juhuks, kui ostja krediidilepingu rikkumisest tulenevalt ei väljastata hüpoteegipidaja poolt ostjale laenu, on kõik tavapärased kokkulepped, kuid need peaksid lähtuma igal konkreetsel juhul konkreetsest olukorrast.

Lisaks tuleb müüjal ja ostjal kokku leppida ja müügilepingus fikseerida, kas ostuhind sisaldab lisaks kinnisvarale sisustust, kas koos elamuga saab ostja näiteks murutraktori omanikuks või kas ja kui suures ulatuses võtab korteri ostja üle renoveerimislaenuga seotud kohustused ühistu ees.

Lepi kokku valduse üleandmine ja sellega kaasnevad kohustused

Seadusest tulenevalt vastutab asja lepingutingimustele mittevastavuse puhul ostja ees müüja.

Ainult selliselt on tagatud kogu kokkulepitud ostuhinna laekumine müüjale. Kõigil teistel juhtudel tuleks enne kokkuleppe sõlmimist konsulteerida notari, panga esindaja või kinnisvaramaakleriga.

Ostuhinna osaline tasumine notari hoiukontot kasutades, hüpoteekide loovutamine ning kok-

Kinnisvara seisukorra ja ostuhinna kõrval on müügilepingus kriitilise tähtsusega kokku leppida korteri või maja vabastamine ning ostjale üleandmine.

Praktikas on kinnisvara müümine sageli seotud uue vara soetamisega ning ühest korterist või majast teise kolimisega.

Seetõttu on tähtis detailselt kooskõlastada valduse üleandmine ning sellega kaasnevad kohustused. Praktikas on määravaks saanud ka minutilise täpsusega valduse üleandmine! Valduse üleandmise kuupäeva ja miks mitte kellaaja kokkuleppimise kõrval on oluline fik-

seerida kõikvõimalike arvestite näidud, samuti arvestite endi numbrid ning kulude tasumise ja elukoha ümberregisteerimisega seonduv.

Seejuures on müüjal mõistlik võtta endale aega varuga, eriti juhul, kui korteri või maja vabastamine ei sõltu vaid iseendast. Teisel juhul võib viivitamine müüjale praktikas kaasa tuua ostja nõude üürikorteri üüri või hotelliarve tasumiseks.

Kokkulepped Müügilepingus on mõistlik ette näha olukordi, kus kõik ei suju nii, nagu esialgselt oli kokku lepitud. Need kokkulepped peaks minimaalselt sisaldama viiviseid ja leppetrahve juhuks, kui üks või teine osapool oma kohustusi ei täida. Viivised ja leppetrahvid peaksid olema mõlemale poolele võrdsed.

Tehingukulud Kõige eelneva läbirääkimise ja kokkuleppimise kõrval tuleks müüjal ja ostjal kokku leppida tehinguga seonduvate kulude kandmine ehk notaritasude ja riigilõivude tasumine. Seadusest tulenevalt on müügilepinguga seonduvate kulude tasumise kohustus ostjal.

Hästi ettevalmistatud müügileping hoiab ära hilisemad vaidlused.

4 || kinnisvara ja ehitus

postimees, 14. jaanuar 2015

SUUSATUNNEL LAAGNA KANALIS. Lasnamäel elab 28 protsenti Tallinna elanikkonnast – 115 654 inimest. Nõukogude ajast on «kingituseks» saadud tohutu kogus paneelmaju, kuid ehitamata jäeti majade vaheline ruum ja vaba aja veetmise kohad.

Trammi on juba oodatud küll ...

Arhitekt Must

eluruum Numbrite järgi Tartust suurem linnaosa on problemaatiline ja lõpuni valmis ehitamata modernistlik eksperiment, kus elatakse pigem olude sunnil. Vaja on ideid, kuidas Lasnamäe muuta magalast normaalseks elukeskkonnaks.

Viimasel ajal on üht-teist Lasnamäele ka tehtud – hiljuti avati Tondiraba jäähall, planeeringustaadiumis on idee golfiväljakust Tondiraba piirkonnas.

Probleem peitub aga selles, et järgitakse 1970. aastatest pärinevat Lasnamäe planeeringut, mille järgi paigutatakse kõik avalikud funktsioonid Tondiraba keskusesse.

Niisugune planeering on lootuselt vananenud – selle asemel,

et paigutada elamine ühte piirkonda, tööstus teise ning kaubandus kolmandasse alasse, tuleks elu rohkem kokku põimida.

Sealjuures tuleb meeles pidada, et Lasnamäe radikaalne ümberehitamine või lammutamine pärast erastamisele järgnenud omandireformi on sisuliselt välistatud. Üle tuleb vaadata olemasolev, leida tugevused ning siis need välja arendada.

Kasutu ruum kasulikuks Kõige köitvam element Lasnamäel on kahtlemata Laagna tee – võimas poolesaja meetri laiune süvend, linnaosa selgroog, kuhu on koondatud suur osa Lasnamäe transpordist. Laagna kanalis paljanduva paekiviklindi

Üle tuleb vaadata olemasolev, leida tugevused ning siis need välja arendada.

vahel toimuvad liikumised on dünaamilised, vaadeldavad nii kanali servadelt, hoonetest kui sildadelt.

Kanali keskel on 15–20 meetri laiune ala, mis oli mõeldud kiirtrammile, mida sinna aga ehitatud pole. Ja ilmselt ei tule kiirtrammi kunagi – eriti arvestades, et ka bussid läbivad kanalis täpselt sama trassi, viivad linna kiiresti ja käivad piisavalt tihti. Ootamise asemel võiks kanali keskosa kasutusele võtta.

Kanali kesksele ribale pakume välja aastaringi toimivat suusarada, mis oleks tee keskel mitmeti vaadeldav, avatud ning meeldejääv maamärk nii mööduvatele autodele kui ka ümberkaudsetele elanikele.

Aastaringselt kontrollitud kliimas paiknev suusarada võimaldaks harrastada suusatamist ka suvel. Taolist suusatunnelit on planeeritud nii Keilasse kui Holstre-Pollisse, kuid piisava kasutajaskonna leiaks see siiski ilmselt ainult Tallinnas.

Lasnamäe kanalisse on trammi oodatud aastakümneid, kuid lai kanaliriba seisab jätkuvalt kasutult.

Jahutussüsteemiga suusahall võimaldaks suusatalentidel treenida aastaringselt – suure elanikkonnaga Lasnamäe sobiks suusatunneli asukohaks ideaalselt.

See muudaks suusatamise vaatemänguks linnas ning ühtlasi populariseeriks raskustes vaevlevat rahvusporti ja avaks võimalusi uutele suusaproffidele, kes võiksid tulevikus tulla Elva ning Otepää kõrval ka Tallinnast.

Konstruktiivses mõttes ühetaolistest, kuid suuruse poolest varieeruvatest elementidest rajatud tunnelikoorik pakub möödasõitjale ja seesolijatele rõõmu – vaikselt muutuva vormiga arhitektuur on hästi tajutav liikumisel – kas kanalis autoga kulgedes või suuskadel tunnelis.

Linnaruumi muutev tunnel

Ilmselt ei tule kiirtrammi kunagi.

Ootamise asemel võiks kanali keskosa kasutusele võtta.

Suusatunneli võiks paigutada Lasnamäe keskmesse Vikerlase keskuse juurde, kuhu kesklinnast sõidab buss 12 minutiga. Autoga tulijad saaksid parkida Laagna tee keskele parkimisalale.

Tunnel oleks seotud üle Laagna tee viiva jalakäijate sillaga ning seeläbi kergesti ligipääsetav ümbritsevatele elanikele.

Hoone ise võiks olla läbipaistev vabakujuline koorikkonstruktsioon, mis kulgeb koos kanaliga ja lisab selle jõulisele iseloomule uue nüansi.

Suusaradasid on tunnelisse surutud võimalikult palju – nad on lausa mitmel korrusel, olles omavahel ühendatud kallakute ja tõusudega.

Nii mahub hoonesse korralik kilometraaž radu, mis lisaks treenimisele piisavat koormust pakuvad. Suusarajad vahelduvad lumelauduritele mõel-

dud trikiradade ja kelgutajatele mõeldud mäenõlvadega.

Tunnel muudab ümbritseva linnaruumi oluliseks ja tõmbab pilgud endale – magalana toiminud mikrorajoon saab enesele identiteedi. Kuigi soojustamise mõttes oleks ilma akendata suusatunnel kõige otstarbekam rajatis, võiks siiski kaaluda võimalust, et tuleviku Alaverid, Veerpalud ja Poltoraninid oma treeningutel ka tallinlastele nähtaval oleksid.

Vastupidiselt Tondirabasse «Tallinn Arena» peitmisele moodustuks nii Lasnamäe kanalisse tõeline teatraalne talvespordiparadiis, mis võib-olla tagaks ka paremad tulemused Eesti talispordis.

Arhitekt Must on väljamõeldud tegelaskuju, kes annab kujutluspiltidele hagu ja ammutab inspiratsiooni meid ümbritsevast lagunevast, mahajäetud linnaruumist, julgustades teisigi tegudele.

Pseudonüümi taga tegutsevad kolm noort arhitekti: Ott Alver, Alvin Järving ja Mari Rass.

Fotod: must

postimees, 14. jaanuar 2015

kinnisvara ja ehitus || 5

6 || kinnisvara ja ehitus

KES ON ARHITEKT MUST? Alates 2013. aasta aprillist on Arhitekt Must muutnud meie leheveergudel ehitusrisu maal ja linnas vägevateks arhitektuurilisteks suurprojektideks, et tõestada võimalusi kujundada meid ümbritsevat, kuid ajale jalgu jäänud elukeskkonda kaasaegseks ja funktsionaalseks – nüüd räägib Must ehk Alvin Järving, Mari Rass ning Ott Alver suu puhtaks.

postimees, 14. jaanuar 2015

«Aja erinevad kihid RAIN UUSEN teemalehe toimetaja

INTERVJUU Kui teil oleks võimalik projekteerida Eestisse üks hoone tingimusel, et see tingimata ka valmis ehitataks, siis mis see oleks? Miks?

Alvin Järving (ülal keskel, AJ): Tahaks, et ehitusse läheks projekt kõrghoonest, mille Arhitekt Must pakkus Turisti poe kohale Postimehe kinnisvaralisas.

Ott Alver (OA): Olen kaua mõelnud omale vinge sauna projekteerida ja ise ehitada. Olles terve elu iga nädal saunas käinud, tajun selle rituaali olulisust eestlase sotsiaalsuses.

Mari Rass (MR): Kõige paremad projektid on need, kus tellija ja arhitekti vahel tekib usalduslik suhe ja tellija laseb arhitektil vabalt professionaalsuse piires tegutseda. Heast koostööst sünnib tõeliselt hea projekt, mis köidab ka kolmandaid inimesi.

Mida jäigem ja paindumatum, imelike ja absurdsete nõudmistega on tellija, kes kontrollib ja parandab, seda õudsem on lõpptulemus.

Sellega seoses on unistus tegeleda eelkõige avalike hoonetega – muuseumite, ooperite, teatrite, kontserdisaalidega –, et vältida potentsiaalset jubedat tellijat.

Millised on Eesti arhitekti praegused suurimad väljakutsed?

AJ: Pikemas plaanis on teemaks spetsialiseerumine ning arhitek-

Arhitekt Mustal on kuus kätt ja kuus ajupoolkera.

tuurivaldkonna start-up’ide loomine. Tarvis oleks ettevõtteid, mis aitavad kogu maailmas põnevaid ehitisi lihtsamalt ja soodsamalt teostada.

MR: Oleme saanud koolist kaasa väga tugeva hariduse, mis

Fotod: JAANUS LENSMENT

kipub olema väheses kasutuses.

Arhitekt on sageli sõna otseses mõttes tellija joonestaja, saamata ise kaasa rääkida. Liiga pealetükkiv arhitekt vahetatakse välja leebema vastu või jäetakse arhitekti mõtted lihtsalt ehitamata.

kinnisvara ja ehitus || 7

postimees, 14. jaanuar 2015 Ruum ja hea keskkond peaks olema nimekirjas enne äri ja rahategemist. Eesti arhitekti väljakutse on võidelda hea ruumi eest ja kuidagi ellu jääda. Tänapäeval on see peaaegu nagu misjonäritöö.

OA: Kuna riik on otsustanud, et arhitekte võiks koolitada varasema kahe asemel kolmes kõrgkoolis, ja ka arvuliselt tunduvalt enam, siis on arhitektuurimaastikul tekkinud ületootmine. See võiks suunata osa arhitekte oma ekspordivõimekust arendama, tavapärase majade nühkimise juurest toodete ja brändimiseni. Julgust peab olema.

Soolisest võrdsusest on palju räägitud – kas see on teemaks ka arhitektuuris?

AJ: Arvan, et lõhenenud isiksusega kesksoost Arhitekt Must on palju küsimusi tekitanud, aga kõik on siiani suhtunud mõistvalt või vähemalt kaastundlikult.

MR: Mingit naiste diskrimineerimist ei ole mina naisarhitektina tunda saanud. Pigem hinnatakse ja usaldatakse naisi arhitektuuris nende vaistu ja tundlikkuse tõttu. Üleüldse arvan, et meie ajal on igasugune ebavõrdsus kadunud, pigem ongi kõik kaldunud naiste õlgadele – nii otsustes, disainis kui ka asjaajamises. Tabavalt ütles omal ajal arhitekt Tiit Kaljundi, väites, et tänapäeval on naisarhitektide jalad karvasemad.

OA: Kas IT-sektoris on vahet patsiga poisil või patsiga tüdrukul, kes ühe koodijupi valmis kirjutab?

Arhitektuuripraktikaga on sama olukord – arvutiprogramm su sugu ei tea. Vahe tuleb sisse, kui on vaja näost näkku suhelda. Siis peavad nii naised kui ka mehed «mune» näitama.

Arhitekt Must, keda sa koos kolleegidega kehastad, on enam kui aasta jagu meie lehes otsinud iganenule uusi funktsioone ja väljanägemist. Mis saab Eesti iganenud arhitektuurimäestisest, nii jutumärkides kui ilma? Taaskasutus? Lammutus? Lootusetu lagunemine?

Tärkamine? Ükskõiksus?

MR: Taaskasutus, millega Arhitekt Must on tihtipeale oma visioonides tegelenud, on küll tore, aga vahel peab vana ka südametult maha tõmbama, et teha uuele ja paremale ruumi.

Vana restaureerimine ja säilitamine ainult selle pärast, et ta on vana, ei too alati soovitud tulemust.

Ka ei too tulemust arhitektuuri käsitlemine maailmast irdse kunstiobjektina, mille pärast kõik muu peab kaduma. Vaja on nii seda kui teist või nende nutikat kombinatsiooni.

OA: Mõnikord tulebki ükskõikne olla ja lihtsalt lasta hoonetel unarusse jääda. See aitab mitmetel ehitistel säilida, mida pealekasvav generatsioon oskab objektiivsema ja ideoloogiavabama pilguga vaadata.

Hetkel on hävimisohus liigiks silikaattellisest nõukogudeaegne arhitektuur, mille täielik väljarookimine muudaks meie ruumilise keskkonna palju vaesemaks.

AJ: Minu arvates võiks olla keelatud vanade hoonete lammutamine. See paneks teistmoodi mõtlema – alati uus koos vanaga. Usun, et see annaks linnale palju juurde – aja erinevad kihid loovad kohale tähenduse.

Lisaks mõtleksime siis veidi rohkem – enne, kui ehitama asume. Öeldakse, et ka kõige pikem teekond algab esimesest sammust. Millest algab arhitekti töö, aga ka karjäär laiemaltki?

AJ: Arhitekt Musta arhitektitöö algas 2013. aasta sügisel. See oli ajalooline hetk –

Kui unistusi pole, siis ei aita ka kogu maailma teadmised ja programmide oskused, et arhitekt olla.

esmakordselt sattus piisav kogus lootustandvaid eesti arhitekte ühte ruumi. Sealt edasi on Arhitekt Musta karjäär olnud nagu põnevad Ameerika mäed.

MR: Arhitekt peab olema mingis mõttes nagu lootusetu unistaja. Kui unistusi pole, siis ei aita ka kogu maailma teadmised ja programmide oskused, et arhitekt olla.

Karjääriga on keerulisem, see vajab ka kõike muud, mis vaid loomingut teha tahtvale arhitektile tihti vaevaline tundub. Vaja läheb kontakte, ärivaistu aga ka projektijuhtimis-, veenmis-, rääkimisoskust, põhimõtteliselt kõikide teiste elukutsete kõiki häid omadusi.

OA: Minu jaoks on asi lihtne. Sündimine arhitekti perre – esimene samm.

Selge agenda ja kunstilise väljenduslaadi tekkimine – teine samm.

Kas Arhitekt Must ongi niivõrd keerukas isiksus, et tema taga peab mitu pead korraga seisma? Milline on sinu roll Musta tervikus?

AJ: Üksikute geeniuste aeg on möödas ning täna saab kaugele jõuda ainult läbi koostöö. Arhitekt Musta selja taga võib vahel suurem ja vahel väiksem meeskond olla. Arvan, et minu isiklik roll Arhitekt Musta tervikus on «arendaja». Lisaks magan kõige rohkem sisse ja teen enim ületunde.

OA: Oskan head šokolaadikooki teha. Ehk on see hr Musta maailmavallutuse üheks p õh i komp o nendiks.

MR: Küllap on mul meeskonnas see tundliku kompaja ülesanne. Ja muidugi ka nende kahe kaela keeramine sinna suunda, kuhu vaatama peab.

id loovad kohale tähenduse»