UUS KODU

UUS KODU NR 1 • KEVAD 2019

4

UUS TEGIJA

UUS KODU • KEVAD 2019

PIKAAJALINE ÜÜRIKORTER – UUS JA PAINDLIK LAHENDUS VABADUST HINDAVALE INIMESELE KAREN SCHMIDT Fotod: Lumi Kodude näidiskorterid

Kui otsite stabiilset ja moodsat kodu, aga ei soovi Tallinnas kinnisvara soetada, siis on Lumi Kodud just teile. Esimesed uhiuued üürikorterid valmivad 2019. aasta kevadel Manufaktuuri kvartalis.

MILLINE ON LUMI KODUDE KONTSEPTSIOON? Lumi Kodude eesmärk on pakkuda kvaliteetset eluaset inimestele, kes ei taha Tallinnas kinnisvara omada, kuid soovivad stabiilset eluaset. Tegu on professionaalselt juhitud üürimajadega. See tähendab, et haldusega seotud küsimusi – vajalikud remonttööd, heakorda puudutavad küsimused, akende pesu, korteri suurpuhastus jms lisateenused – korraldab Lumi Kodude meeskond ning elanikud ei pea selle pärast muretsema.

«Kui oleme harjunud iga päev teenuseid ostma professionaalsetelt ettevõtetelt, miks peaks olema teist-

moodi nii olulise teema puhul nagu kodu,» arutleb Lumi Kodude ärijuht Hannes Tall üürimajade eelistele mõeldes ning lisab, et Kesk-Euroopas ja Põhjamaades on sarnase kontseptsiooniga üürimajad tavapärased ning koguvad Eestiski üha populaarsust.

KES ON PROJEKTI TAGA? Lumi Kodude üürimajad on Lumi Capitali ja LHV pensionifondide ühine investeerimisprojekt, mille kaugem eesmärk on rajada Tallinna elamupiirkondadesse 500 üürikorterit. Nii mahukaid ning spetsiaalselt üüripindadena arendatud kinnisvaralahendusi Eesti erasektori omandu-

ses veel pole, mis võimaldab pakkuda professionaalset majahaldust ning laia valikut lisateenuseid mõistliku hinnaga. Üürimajade investeeringut rahastavad LHV pensionifondid ning juhib Lumi Capital. Kõik rajatavad üürimajad kasutavad kaubamärki Lumi Kodud.

MIKS MITTE ÜÜRIDA ERAISIKULT VÕI KORTER HOOPIS OSTA? Üks kaalukas argument, miks eelistada korterit professionaalselt juhitud üürimajas, on just kindlus. Eluaset saab üürida täpselt nii kaua, kui on vaja, ning ei tule ette olukorda, et pinnalt tuleb omaniku ootamatu müügiplaani tõttu välja kolida. Eraisikult üürides juhtub seda sageli.

Samuti tuleb viimasel juhul maaklerile sageli tasuda vahendustasu, teadmata, kui kaua võib eluaset kasutada. Otse professionaalse omaniku (näiteks Lumi Kodude) käest üürides ei ole riski, et leping ootamatult lõpetataks. Teisalt on see kahtlemata soodsam viis lepingut sõlmida. Võrreldes korteri ostmisega on üürikorter kindlasti paindlikum ja mugavam, kui tuleb elukohta vahetada.

UUS TEGIJA

KEVAD 2019 • UUS KODU

Sisustatud korteri pildid, osaliselt mööbel, mis ei kuulu üürihinna sisse. Korter üüritakse välja nii, et sees on ainult integreeritud mööbel (köök, garderoobid, vannitoamööbel).

Samas ei tunne inimene end üürikorteris võõral pinnal. Lumi Kodud pakub elanikele «oma kodu» elamust, sest üürnikul on vabad käed kujundada ja möbleerida korter oma maitse järgi. Kui pere kasvab, on võimalik samas majas leida suurem korter.

KELLELE LAHENDUS SOBIB? «Tüüpilist klienti on raske välja tuua, praeguseks lepingu sõlminud kliendid jäävad vanusevahemikku 21–72 eluaastat. Nende seas on nii eakaid kui ka noori peresid ning alles karjääri alustavaid noori,» selgitab üürimajade ärijuht Hannes Tall. Seega on üürimajad suunatud laiale sihtgrupile ning mõeldud kõigile, kes soovivad nautida mugavat elu kvaliteetses uues kodus Tallinna populaarsetes piirkondades.

KAS EESTIS ON IDEEL POTENTSIAALI? Eesti inimesed võtavad üha enam omaks euroopalikku mõtteviisi, kus hinnatakse kvaliteetseid alternatiive kodu omamisele. Tänapäeval on inimesed mobiilsemad ning vajadused võivad muutuda. Pikaajaline üürikodu annab rohkem vabadust ning võimalust olla elukorralduses paindlik. Lumi Kodude kontseptsiooni kohta on saadud palju positiivset tagasisidet, tõdeb Hannes Tall rahulolevalt. Ta lisab, et eelkõige nimetavad kliendid pikaajalise üürikodu eelisena just kindlustunnet.

MILLISEID KORTEREID ÜÜRIMAJAS PAKUTAKSE? Lumi Kodude esimene projekt asub Põhja-Tallinnas Manufaktuuri kvartalis ning esimesed elanikud saavad sisse kolida juba 2019. aasta kevadel. Manufaktuuri kvartalis on kaks kortermaja, milles on kokku 127 ühe-, kahe- ja kolmetoalist korterit. Lisaks parkimismaja ning suur sisehoov.

Korterite suurus jääb vahemikku 28–65 m². Korteritel on suured maast laeni aknad ning praktiline ja tänapäevane planeering.

Lumi Kodud pakub «oma kodu» elamust üürikorteris – üürnik võib kujundada ja möbleerida korteri oma maitse järgi.

2021. aastal valmivad Aiandi üürimajad Bonava UusMustamäe elamukvartalis, kuhu on kavandatud kokku 168 ühe-, kahe- ja kolmetoalist korterit.

Asukoha valikul on oluline, et üürimajad paikneksid Tallinna peamistes elamupiirkondades, jalutuskäigu kaugusel koolist, lasteaiast, toidupoest ning ühistranspordi peatusest.

KUIDAS ON KORTERID SISUSTATUD? Korteris on integreeritud tehnikaga täisköök, sisseehitatud garderoobid ning vannitoamööbel pesumasina ja kuivatiga. Tõelise kodutunde saab iga elanik luua ise, kujundades ja sisustades kodu just enda maitse järgi.

KAS ÜÜRNIK TOHIB VÄRVIDA SEINU, VAHETADA TAPEETI VÕI TEHA MUID TÖID? Kui üürnik soovib muuta interjööri isikupärasemaks, on võimalik lisateenusena tellida näiteks seinte värvimine, kuid kõikvõimalikud tööd tuleb eelnevalt Lumi Kodude meeskonnaga kooskõlastada. Selle käigus lepitakse kokku tööde teostamises ja samuti selles, millised on elaniku kohustused korteri esialgse seisukorra taastamiseks, kui elanik soovib elukohta vahetada.

KAS KODULOOMAD ON LUBATUD? Lumi Kodude korterites on kõik hästi käituvad lemmikud oodatud. Kui juhtub, et lemmik saab mõne pättusega hakkama, vastutab selle eest looma omanik ehk üürnik.

MILLISEID LISATEENUSED LUMI KODUD ÜÜRNIKULE PAKUB? Lumi Kodude üürimaju juhib professionaalne Lumi Capitali meeskond, mis langetab operatiivseid otsuseid vajalikke remonttöid ning heakorda puudutavates küsimustes. Nii toimub majade haldamine nii-öelda taustana – elanikke võimalikult vähe häirides.

Fikseeritud kõrvalkulud sisaldavad tasusid majahaldus- ja kommunaalteenuste eest, sealhulgas kütet ja jäätmevedu. Samuti võib soovi korral tellida remondimehe, akende pesu või kodukoristuse. Ootamatu avarii korral on Lumi Kodude partnerid valmis ööpäev läbi reageerima.

Miks otsustas LHV investeerida Lumi Kodud projekti?

VASTAB KRISTO OIDERMAA LHV pensionifondide fondijuht

Madalate intresside keskkonnas, kus börsiaktsiate ning võlakirjade oodatavad tootlused on pigem madalad, otsivad pensionifondid teenimisvõimalusi reaalvarade hulgast, näiteks kinnisvarast ja metsamaadest. Finantsturgudel on väärtpaberid mitmeaastase tõusutsükli järel liiga kalliks muutunud, mistõttu häid investeerimisvõimalusi otsime ja leiame sagedamini börside väliselt. Viimastel aastatel näeme, et selliseid võimalusi pakub just koduturg.

Kohalikud investeeringud on investori jaoks alati eelistatud – nen-

dega on parem tunnetus riskide ja võimaluste vaates ning samuti saab aktiivselt kaasa lüüa investeerimisobjektide kujundamisel.

Koos Lumi Capitali ja hoonete arendajaga oleme üürimajade puhul saanud kaasa rääkida juba projekteerimisel, et lahendus vastaks maksimaalselt ootustele. LHV pensionifondid on hoonete omanikud, äri omanikud ning osaleme ka tähtsamate otsuste langetamises.

Investori seisukohalt on oluline, et pealinna kinnisvara kasvukõver oleks seotud Eesti majanduskasvuga. Kasvuhoos on nii pealinn kui ka elanikkond, mistõttu üürikinnisvarasse investeerimine on loogiline, kui tahame panna riigi majan-

duskasvu pensionikogujale lisatulu teenima.

Teisalt on tegu kauge horisondi ja korralikult tagatud investeeringuga. Eesmärk on üürikorterite pikaajaline omamine ning haldamine üüritulu teenimiseks. Meie kaugem eesmärk on jõuda 500 üürikorterini põhimõttel, et mida suuremad mahud, seda efektiivsem on seda juhtida.

Usume, et pensionifondide sisenemine üürikorteriturule on positiivne, korrastav samm, sest üürikinnisvarast huvitatul tekib suurem valikuvõimalus ning kindlasti senisest parem võrdlusmoment. LHV pensionifondide investeering korrastab üürikorterite turgu.

5

6

UUS TEGIJA

UUS KODU • KEVAD 2019

Sisustamata Lumi Kodude näidiskorteri pildid.

MILLISE IGAKUISE VÄLJAMINEKUGA PEAB ÜÜRIKODUS ARVESTAMA? Manufaktuuri kvartalis algavad korterite üürihinnad alates 395 eurost kuus. Ühetoalise korteri puhul tuleks arvestada lisaks üürile 60-eurose fikseeritud kõrvalkulude arvega, lisandub vee ja elektri kulu vastavalt tarbimisele. Muud lisateenused nagu televisioon või internet saab iga elanik meelepärase teenusepakkuja käest ise tellida. Täpsema info hindade kohta leiab Lumi Kodude veebilehelt.

KAS MAJAD ON ENERGIASÄÄSTLIKUD JA KULUEFEKTIIVSED? Kuna kõik Lumi Kodude üürimajad on uusehitised, on nii nende tehnilised lahendused kui ka sisekujundus kaasaegsed. Võrreldes nõukogude ajal ehitatud kortermajadega on küttekulud oluliselt madalamad ning sisekliima parem.

elupinnalt tuleb välja kolida omaniku ootamatu plaani pärast. Hooneid omatakse pikaajalise üüritulu teenimise eesmärgil ning seega on Lumi Kodud huvitatud pikaajalisest üürisuhtest.

KAS ÜÜRNIK VÕIB KORTERI ÄRA OSTA? Üürimajade ainuomanikuks on LHV pensionifondid ning kortereid osta ei ole võimalik. Samas on võimalik eluaset üürida täpselt nii kaua, kui on vaja. Ei tule olukorda, kus

Pikaajaline üürikodu annab rohkem vabadust ning võimalust olla elukorralduses paindlik.

MIDA PEAB KORTERI ÜÜRIMISEKS TEGEMA? Korteri üürimine on lihtne. Pole vaja teha muud kui minna Lumi Kodude veebilehele, valida välja sobiv korter ning täita avaldus. Enne üürilepingu sõlmimist tehakse kõigile klientidele taustakontroll, mille eesmärk on veenduda üürniku maksevõimes ning luua turvaline ja peresõbralik elukeskkond.

KAS ÜÜRILEPINGUT SÕLMIDES ON VAJA MAKSTA TAGATISRAHA? Tagatisraha summa on võrdne kahe kuu üüriga ning see makstakse kahes osas. Esimene osamakse tasutakse lepingu sõlmimisel ja teine enne korteri üleandmist. Kui üürileping lõpeb ja kõik on korras, tagastatakse üürnikule kogu tagatisraha.

KAS JA MILLISTEL TINGIMUSTEL SAAB ÜÜRILEPINGU LÕPETADA? Leping sõlmitakse tähtajalisena ning see kehtib aasta alates korteri üleandmise kuupäevast. Esialgse tähtaja möödumisel muutub leping automaatselt tähtajatuks. Teavitades teist poolt vähemalt kaks kuud enne tähtaja saabumist, on võimalik leping lõpetada tähtaja saabumisel. Pärast ühe aasta möödumist ehk kui leping on muutunud tähtajatuks, on kliendil võimalik leping lõpetada, teatades vähemalt kaks kuud ette.

8

LISAKULUD

UUS KODU • KEVAD 2019

Ka kõige ilusam kodu võib ostmata jääda, kui arendaja paneb kohustuseks soetada parkimiskoht või panipaik, mida koduotsija ei soovi.

PARKIMISKOHA OSTMISE KOHUSTUS VÕIB KORTERIOSTU NURJATA ANNA-LIISA METS Fotod: KV.EE, Shutterstock

Eesti suuremates linnades õitseb jõudsalt uusarenduste turg, aga pahatihti avastavad koduhuvilised, et uusehitisse korterit vaadates ei saagi nad justkui ainult korteriga piirduda, vaid on kohustatud sellele lisaks hankima parkimiskoha – ka siis, kui peres autot ei ole ega tulegi.

Uute korterite kuulutusi lapates tuleb pöörata tähelepanu sellele, et väga tihti saad sa pakutava hinna eest ainult korteri: kui tahad lisaks panipaika või parkimiskohta, tuleb selle eest eraldi maksta. Kui need sisalduvad müügihinnas, on see alati objekti tutvustavas tekstis välja toodud.

Keeruliseks muutub olukord aga selles punktis, et kui panipaiga juurdeostmine on peaaegu alati vabatahtlik, siis parkimiskoha lisaks soetamine on haruldaselt sageli kohustuslik.

Arco Vara Kinnisvarabüroo maakler Gari Selgis ütleb, et parkimiskohtade arvu uusarenduste juurde kehtestab omavalitsus ja üldjuhul peab parkimiskohti olema rohkem, kui on kortereid. Sellega tekib arendajal kohustus kohad välja ehitada. Kuna maa peal neile väga sageli ruu-

mi ei jätku, tuleb parkimiskohad ehitada maja alla ja see on üsna kulukas ettevõtmine. Sealt tekib ka põhjus, miks parkimiskohti eraldi tasu eest müüakse: nende rajamine on arendajale korralik väljaminek ja raha tuleb paratamatult kuidagi tagasi teenida.

Enamasti pakutakse võimalust korterile juurde osta ka panipaik, kohustus see reeglina pole. «Üldjuhul tuleb panipaik ja parkimiskoht soetada lisatasu eest. Teatud tüüpi kinnisvara puhul – ridaelamud ja eramajad – on need enamasti juba hinnas. Panipaiga hinnad võivad jääda suurusjärku 2000–5000 eurot. Parkimiskohad majaalustes parklates maksavad 3000–20 000 eurot, hind sõltub suuresti hoone piirkonnast. Kesklinnas ja vanalinnas on hind oluliselt kõrgem kui linna ääres,» räägib Selgis.

Parkimiskoha suuruse standardnõue on Selgise sõnul 2,6 korda 5 meetrit ja üldjuhul on selle ruutmeetrihind väiksem kui korteri ruutmeetril. «See muidugi ei tähenda, et parkimiskoha ehitamine odavam oleks, sest majaaluse garaaži väljaehitamine on arendajale kulukas,» ütleb ta.

Uus Maa Plussi kutseline maakler Elar Toomsalu ütleb, et vahel müüakse parkimiskohti ühe korteri kohta ka mitu. Nagu korterite puhul, sõltuvad ka panipaiga ja parkimiskoha hinnad väga piirkonnast, kus need asuvad, samuti tuleb hinna puhul eristada väliparkimiskohta ja garaažikohta – viimane on kallim. «Tallinna äärelinnas jäävad panipaigad uusarenduste puhul hinnaklassi 2000–3000 eurot, kesk- ja südalinnas 4000–6000 eurot, parkimiskohad vastavalt 3000–5000 eurot ja 10 000–25 000 eurot.

10

LISAKULUD

UUS KODU • KEVAD 2019

NÄITEID ON IGASUGUSEID Väike arendusettevõte Paasik, kes pakub Tallinnas kaht arendust, annab koduostjale just nii erinevaid valikuid, nagu eespool on kirjeldatud. Paasiku esindaja Kaie-Liina Blande ütleb, et nende kahes arenduses Tõnismäel ja Tööstuse tänaval on tingimused üsna erinevad. Tõnismäe arenduses näiteks on müügitingimustes ette nähtud kohustus osta korteriga kaasa panipaik hinnaga 3500 eurot. «Seda põhjusel, et trepikodadesse ja mujale üldaladele ei hakkaks tekkima rattaid, kelkusid jm varustust. Parkimiskohad on maja all kinnises garaažis, koha hind on 20 000 eurot ning seda ei pea ostma, kui ei soovi,» sõnab ta.

Tööstuse tänava projektis jälle on igal korteril kindel parkimiskoht kinnistul ja selle maksumus sisaldub korteri hinnas.

Uue trendina toob Blande välja, et kuna Tallinn on südameasjaks võtnud jalgrataste parkimise võimaluse suurendamise, hakkame lähiajal arenduste juures üha rohkem nägema hoopis rattaparklaid.

Paasiku praktika kohaselt parkimiskohtadest väga ei keelduta, sest inimesed on valdavalt mobiilsed ja parkimiskohti läheb ikka vaja.

9900 eurot

Kristiines 2016. aastal ehitatud Lõokese ringmajas on müüa maa-alusel 0-korrusel asuv parkimiskoht.

PARKIMISKOHTA SAAB KA ERALDI OSTA Kui nõukogude ajal sai endale magalarajooni serva garaažiboksi osta, siis nüüd on tekkinud uus trend: arenduste juures on müügile tulnud nii hoovipealsed kui maa-alused parkimiskohad, mida müüakse korteritest eraldi. Osta võib sellise koha ükskõik kes. Kohti müüvad tihti eraisikud. Mõni näide.

5000

Parkimiskoht Lasnamäel Lasnamäel Läänemere teel saab endale osta parkimiskoha 2009. aastal ehitatud kortermaja maa-aluses garaažis.

eurot

11 500

Parkimiskoht Kristiines

13 000

eurot

eurot

Parkimiskoht kesklinnas Staadioni tänavas soojas maa-aluses garaažis on müüa parkimiskoht.

Parkimiskoht kesklinnas Koidu tänavas 2008. aastal ehitatud kolmekorruselises majas on müüa maa-aluse garaaži parkimiskoht.

Kesk- ja südalinna puhul on valdavalt tegu garaažikohtadega, äärelinnas, kus ruumi rohkem, on ka palju väliparkimiskohti,» sõnab ta.

LOOBUMISVÕIMALUST EI PRUUGI OLLA Kas parkimiskohast saab loobuda või ei, oleneb Selgise sõnul arendaja müügistrateegiast. «On arendusi, kus parkimiskoht tuleb kindlasti osta, aga valdavalt on see vabatahtlik,» sõnab ta. Parkimiskoha soetamise poolt ka siis, kui endal seda vaja ei ole, räägib tema sõnul väga tugev argument: järelturul on korterit hiljem palju kergem müüa, kui selle juurde kuuluvad nii parkimiskoht kui ka panipaik. «Lisaks muutuvad aasta-aastalt üldkasutatavad parkimisalad kas tasuliseks või kaovad sootuks. Seda väärtuslikum on kindel parkimiskoht aastate pärast. Hea näide on nõukogudeaegsed magalapiirkonnad,» räägib ta.

Toomsalu sõnab, et mõningate arendusprojektide puhul on tegu tõepoolest valikulise ostuga – kui kohta ja panipaika vaja pole, siis seda ka osta ei tule. Tihti on aga tegu siiski kohustusliku väljaminekuga. «See sõltub suuresti nõudlusest parkimiskohtade ja panipaikade suhtes

konkreetses arendusprojektis. Kui projektis on iga korteri juurde mõeldud üks parkimiskoht ja panipaik, siis üldjuhul on kohustuslik need soetada, kuid kui mõni ostja soovib mitut parkimiskohta ja panipaika, võib teine ostja nende ostust ka loobuda,» ütleb ta.

Kui ostja on aga täiesti kindel, et ei soovi parkimiskohta, on täiesti võimalik, et konkreetne korter jääbki ostmata. Kas parkimiskoha ostmise kohustusest saab taganeda või ei, sõltub sajaprotsendiliselt arendajast. Selgis sõnab, et temale teadaolevalt seadusest tulenevat õigust parkimiskoha või panipaiga ostmise kohustusest taganeda olemas ei ole. «Selline on kaup ja ostja otsustab, kas ta neil tingimustel soovib osta või mitte,» ütleb ta. Kui tingimused ei sobi, tuleb ostjal paraku edasi liikuda ja otsida teistsugune korter, kus tingimused lisapindade ostu suhtes vabamad.

LAHENDUSEKS ALTERNATIIVID Parkimiskoha ostmise nõue on Toomsalu sõnul sätestatud eelkõige seetõttu, et projekti arendajal ei jääks projekti valmides ja pärast korterite läbimüümist eraldi parkimiskohti ja panipaiku kätte liiga palju. Kui tead, et kindlasti

üht, teist või mõlemat ei soovi, siis Toomsalu sõnul on lisaks lootusele, et keegi teine sinu korterile mõeldud lisapinda endale tahab, veel võimalik proovida arendajaga korralikult läbi rääkida – vahel õnnestub ka siis ostukohustusest pääseda.

Parimaks lahenduseks võib sel juhul osutuda siiski uusarendusest loobumine ja järelturu korterite seas ringi vaatamine. «Kokkuvõttes peab koduostja ise otsustama, mis vastab tema vajadusele. Uusarendusse korteri soetamisega kaasnevad teatud ühekordsed kõrvalkulud, lisaks parkimiskohale ja panipaigale on tarvis soetada ka köögimööbel, valgustid ja muu selline, mis teisel või enamal ringil olevatel korteritel on hinna sisse juba arvestatud. Mõned inimesed võivad kindlasti selliste tingimustega ostust loobuda ning suunduda järelturule,» ütleb Selgis.

Toomsalu ütleb, et üldiselt Eesti koduostjad siiski mõistavad panipaiga ja parkimiskoha vajalikkust ka siis, kui neil pole plaanis kumbagi kasutada – just seetõttu, et sääraste lisadega korterit on hiljem lihtsam müüa. Kui mõte kasutamata jääva pinna ostmisest on aga väga vastumeelne, tuleb tõesti valmis olla ka selleks, et uusarendus ei ole sulle koduks sobivaim.

KEVAD 2019 • UUS KODU

SISUTURUNDUS

11

12

UUSARENDUS

UUS KODU • KEVAD 2019

HARJUMAA KUBISEB PÕNEVATEST UUSARENDUSTEST ANNA-LIISA METS

Kinnisvaraarendus Harjumaal käib täie hooga ja linnalähedastesse piirkondadesse kerkib uusi kodusid pöörase kiirusega. Vaatame järele, missuguseid lahendusi praegu kinnisvaraturul leida on.

UUS RAE RIDAMAJA

KODU TEE PEREKORTERID Hind 79 900 – 199 900 € Kodu tee 1 on Hausersi väike ja hubane kivimaja Peetri alevikus. Majas on kahe- kuni neljatoalised korterid, neist neli väga avarad katuseterrassi ja saunaga kodud. Ka teiste korterite juurde kuuluvad rõdud või terrassid. Suurte akendega valgusküllased korterid on gaasiküttega, korteri juurde kuulub mahukas panipaik esimesel korrusel.

Maja juurde kuulub roheline mänguväljakuga hoov.

Arenduse asukoht on hea: lähedal on Peetri park ja lasteaed-põhikool, Järveküla koolini jääb poolteist kilomeetrit.

Peetri Selverisse on autoga nelja minuti tee, uus kergliiklustee viib Ülemiste keskuseni.

KUUSIKU KORTERMAJAD Hind 56 000 – 129 500 € Eelmise aasta oktoobris valmis Kuusiku Arenduse Kuusiku eluhoonete kompleksi kolmas viiekorruseline maja, mis on rajatud, arvestades tänapäeva inimese vajadusi.

On mõeldud nii turvalisele ja rahulikule elukeskkonnale kui ka mugavale ja kiirele ühendusele linnaga. Tallinna südalinn on kümneminutilise auto- või marsruuttakso sõidu kaugusel. Ümbruses on kõik vajalik olemas: apteegid, perearstid, lasteaed, mänguväljak, kool, kultuurikeskus, kaubanduskeskused, tervisekeskus. Kauba peale lubab arendaja värsket õhku, palju rohelust ja toredaid naabreid.

Hind 138 000 – 143 000 € Lõppenud aasta oktoobris valmis Domus Kinnisvara Uus Rae ridaelamute arenduse esimene etapp. Teine saab valmis sel kevadel. Esialgu rajatakse kolm ridamaja. Igas majas on üheksa neljatoalist ridaelamuboksi, igal boksil on terrass, õueala ja parkimiskoht. L-kujuline ridaelamu on kompaktne, lihtsa ja funktsionaalse arhitektuuriga ehitis, mille planeering tagab eraldatuse ja päikesevalguse igale boksile. Kõik boksid on eraldi korteriomandid ja vastavalt kliendi soovile kahe või kolme magamistoaga.

Valida saab ka kahe vannitoa või vannitoa ja sauna vahel. Arendus asub Rae külas Peetri küla külje all. Tallinna kesklinna on 15 minuti tee.

KUUSEHEKI ELURAJOON Hind 89 500 – 137 000 € Kinnisvarabüroo Uus Maa eestvedamisel kerkib Saue linna Kuuseheki tänavale kolmest kolmekorruselisest kortermajast koosnev elamukompleks. Igas majas on 48 korterit. Iga korteri juurde kuulub privaatsust pakkuvate vaadetega rõdu või terrass ja parkimiskoht. Suurematel korteritel on ka saun. Majadevahelist ala hakkab kaunistama ümbruskonda sulanduv maastikulahendus, väikestele elanikele valmib valgustatud ja turvalise hooviga suur mänguväljak. Kuuseheki korterite asukoht Saue on vaikne ja rahulik linnake, kust jõuab rongiga Tallinna tööle või vaba aega veetma vähem kui poole tunniga.

KADAKAMARJA KODUD Hind 78 800 – 144 400 € Saue tammiku ja gümnaasiumi lähedal valmib 2019. aasta lõpuks Triple Net Capitali korterelamu. Viiekorruselises majas on 30 korterit: valikus on avatud planeeringuga kahe- kuni neljatoalised kodud suurusega kuni 86 ruutmeetrit. Arhitektuur on skandinaavialikult lihtne ja praktiline. Iga korteri juurde kuulub klaaspiirdega rõdu, mugavust lisab majale lift. Koduostjad saavad valida kolme erineva põranda ja vannitoa viimistluse paketi vahel.

Eluruumide seinad on värvitud heledaks. Maja lähedal on Saue gümnaasium ja spordikeskus, muu igapäevaeluks vajalik jääb jalutuskäigu kaugusele. Tallinna linnapiirini on umbkaudu kuus kilomeetrit.

TAEVASILMA RIDAELAMUD Hind 199 000 – 214 000 € Saue vallas Alliku külas korraldab Uus Maa Kinnisvarabüroo kahe ridaelamu ehitamist. Kummaski majas on kümme läbi kahe korruse planeeringuga valgusküllast korterit. Korteri esimesel korrusel on avatud köögiga elutuba, esik, garderoobiruum ja duširuum leiliruumiga ning tualett ja panipaik. Teisel korrusel on neli magamistuba, trepihall ja tualett-vannituba. Elutoast ja duširuumist pääseb terrassile, elutoas on olemas kaminavalmidus. Igal korteril on maja ees kaks hinnas sisalduvat parkimiskohta. Korteri hinnas on ka siseviimistlus. Suurepärane elukoht looduslähedust ja liikumist armastavale inimesele: läheduses on jalgrattarajad ja rulluisuteed.

14

UUSARENDUS

UUS KODU • KEVAD 2019

VIIMSI PAARISMAJA

KUUKRESSI

Hind 228 000 € Viimsis Karu teel on müüa valmimisjärgus paarismajaboksid, mida arendab Wingmacht. Tegemist on tulevikumajaga, kus on läbimõeldud ja terviklikud lahendused, näiteks kaasaegne küttesüsteem, mis hoiab kulud madalad.

Müügihinnas sisalduvad kogu siseviimistlus, terrass, kuur ja haljastatud krunt. Hetkel on ostjal võimalik valida ka viimistlusmaterjale: sisetööd lõpetatakse aastal 2020. Tegemist on vaikse, turvalise rohelise elukeskkonnaga, kus on hästi arenenud infrastruktuur, sportimise ja vaba aja veetmise võimalused, metsapargid ja hubased kohvikud ja restoranid. Samas on linn lühikese autosõidu kaugusel.

Hind 115 000 – 130 000 € Pindi kinnisvara Kuukressi arendus on ideaalne võimalus sellele, kes tahab elada linnast väljas, aga linnale väga lähedal: Pirita-Kosele kerkivatest kodudest jääb Tallinna piirini kõigest pool kilomeetrit. Selle elukeskkonna kolmel tänaval on müüa kokku 13 kinnistut oma kodu rajamiseks.

Pirita jõe ürgoru kant on tuntud suurepärase lopsaka looduse poolest ja on seetõttu paljudele unistuste elukoht. Ühendus kesklinnaga on eeskujulik nii auto- kui ühistranspordiga. Lähedal on koolid, lasteaiad ja poed.

UUSMÄE ELAMUKVARTAL Hind 84 900 – 172 900 € Ober Hausi Uusmäe elamukvartal asub Saku alevikus sees. Elamukvartal koosneb neljast kortermajast, kus on 95 korterit. Hooned on kolme- kuni neljakorruselised ja korterid kahe- kuni kolmetoalised. Tegemist on suurepärase keskkonnaga inimesele, kes armastab elada linna lähedal, aga samas siiski rahus ja vaikuses. Ott Kadariku ja Mihkel Tüüri projekteeritud elamud on kahtlemata silmatorkavad. Projekteerimisel on lähtutud põhimõttest, et esimese korruse terrassiga korterid oleksid justkui ridaelamuboksid. Teise ja kolmanda korruse korterite juurde kuuluvad rõdud, aga neljandal korrusel on suurte terrassidega premiumklassi korterid. Korterid on väga ruumikad, palju on mõeldud panipaikadele ja kappidele.

PAELILLE KODU Hind 221 530 – 231 170 € Ecokodu Arenduse projekt Paelille Kodu kerkib Paelille tänavale Lubjale Viimsis. Eeloleval suvel saavad valmis kaks viie boksiga ridaelamut, valmivate majade katusele paigaldatakse päikesepatareid. Majad ehitatakse kaasaegsete tehnoloogiate järgi, pidades silmas maksimaalset energiasäästu. Maju ümbritsev territoorium on piiratud aiaga, õhtuse hubasuse tagamiseks majade fassaadid valgustatakse. Korteri hinna sisse kuuluvad hooviala (vastavalt kasutuskorrale), kaks parkimiskohta ja panipaik abihoones.

UUESALU MAJAD Hind 182 000 – 203 900 € Pindi kinnisvara Uuesalu majades saab nautida elu looduse keskel, kuid samas linna lähedal. Tegu on mõnusate pereelamuteks mõeldud ridaelamutega, kus on kaheksa korterit. Valikus on nii kolme- kui neljatoalised üle saja ruutmeetri suurused kodud. Kähriku teele kerkivad majad on suurepärase asukohaga: Uuesalu on noor, arenev looduskeskne küla pealinna lähedal, logistiliselt väga hea asukohaga – kuigi Tallinn on käeulatuses, on Uuesalu eemal suurtest magistraalidest ja liiklusmürast. On kergliiklusteed tervisesportlastele, võrkpalli- ja korvpalliplats, mänguväljakud ja kelgumäed lastele. Suviti pakub tulevikus palju rõõmu praegu arendamisel olev Liivajärve puhkeala rannaribaga järve ääres.

PARGINÕMME Hind 214 000 – 230 000 € Domuse Kinnisvara arendab Tallinna lähedal Alliku külas uut elurajooni, kuhu 2019. aasta suvel valmivad paarismajad ja 2019. aasta lõpuks ridaelamud. Paarismajad on ligi 130-ruutmeetrised kodud suure terrassi ja rõduga. Majaosal on eraldi sissepääs. Ridaelamu kõigi bokside juurde kuulub notariaalse kasutuskorra alusel maalapp ja kaks autokohta majaesisel kinnistul. Ridaelamuboksi suurus on 121 ruutmeetrit, sellest köetavat pinda 116 ruutmeetrit.

Lisaks kuulub kodu juurde eraldi kütteta panipaik ja auto varjualune. Tallinna südalinn jääb Parginõmmelt 25-minutilise autosõidu kaugusele. Tegu on looduskauni kohaga, mida iseloomustab juba kujunev kogukond – piirkonda on varem valminud analoogseid arendusi.

LAANEVEERE

EHITUSE 7/2 Hind 86 900 – 169 900 € Skantoni Kinnisvara arendab Jüri alevikku kaasaegse arhitektuuriga korterelamut, mis valmib 2019. aasta novembris. Kortereid iseloomustavad tavapärasest pisut kõrgemad laed, iga korteri juurde kuuluvad rõdud, hea paiknevus ilmakaarte suhtes päikese maksimaalseks nautimiseks ning avarad panipaigad. Enamikul korteritest avanevad aknad kahte külge.

Majas on kaheksa erinevat tasapinda ja mõnel tasapinnal paikneb vaid üks korter. Kokku on majas kortereid 20. Maja keskel on lift.

Kinnistu keskele rajatakse mänguväljak puhkealaga, kinnistu põhjaserva tuleb parkimisala, kus lisaks tasulistele kohtadele on tasuta vabakasutuses kohti. Kerkib mätaskatusega katusealune üheksa tasulise autokohaga, mis on mugav lahendus neile, kes soovivad autot ilma eest kaitsta.

Hind 210 000 € Trigoni Capital arendab Viimsi vallas Haabneeme alevikus väga kaunist elukeskkonda, mida iseloomustavad vaikus, rahu ja linnulaul. Kuigi arendus asub mere lähedal, on see metsatukka rajatud arendus tormituulte eest siiski varjatud. Rajatavaid kodusid iseloomustab põhjamaine joon nii sees kui väljas. Tänu sellele sobituvad need suurepäraselt ümbritseva männimetsa alusesse loodusse. Interjööris on kasutatud modernselt puhtaid jooni ja luksuslikke naturaalseid materjale. Suur rõhk on naturaalsel valgusel.

Jalutuskäigu kaugusele jäävad Viimsi vabaõhumuuseum, kaks lasteaeda ja kooli ning Viimsi muusikakool. Läheduses on ka kaubanduskeskused ja spordirajatised.

16

REMONDI JA RENOVEERI

UUS KODU • KEVAD 2019

REMONDILAEN AITAB KODU KORDA TEHA

Remondilaen sobib nii kodu värskendamiseks kui ka uue sisustuse ja kodutehnika ostmiseks.

KAREN SCHMIDT Fotod: Shutterstock

Kui kodu vajab värskendust, siis tuleb appi remondilaen. Uurisime, milleks remondilaen sobib, mida peab selle võtmisel arvestama ning kas laenul on väikses kirjas ja peidetud tingimusi.

Räägitakse, et remondilaenuga toimetamine pole sugugi nii lihtne, nagu esialgu võiks arvata ning elus kaasneb sellega palju segadust. Väidetavalt tuleb pangale nii enne kui ka pärast remonti saata fotod ning esitada isegi ehitusprojekt. Küsisime Luminori, LHV ja Swedbanki esindajatelt, kas neil kuuldustel on tõetera sees ning uurisime, millistel tingimustel, milleks ja kellele pangad remondilaenu annavad.

Selgus, et peidetud ja väikeses kirjas tingimusi ei ole.

Remondilaen (erinevad pangad nimetavad laenutoodet küll erinevalt) sobib ideaalselt selleks, kui soovite kodu värskendada ning osta näiteks uut sisustust või tehnikat.

Fotosid remonditavast objektist pangad näha ei soovi ei enne ega ka peale remonti. Küll aga tasub enne iga laenu võtmist hinnata oma maksevõimet ning veenduda, et igakuiste laenumaksete tasumine ei käi üle jõu, rõhutavad kõigi artiklis kommentaare jaganud pankade esindajad.

Alljärgnevalt toome välja kolme panga laenutingi­ mused.

INFOKAST

INFOKAST

Maksimaalne laenusumma kuni 12 000 eurot

Maksimaalne laenusumma kuni 20 000 eurot

Intress alates 12%

Intress on alates 9,9% aastas laenujäägilt

Laenuperiood kuni 5 aastat

Laenuperiood kuni 6 aastat

LUMINOR

LHV

Luminori eraisikulaenude tootejuht Ivika Pääsuke-Kästik selgitab, et Luminor pakub kodu remondiks tarbimislaenu ning seda saavad taotleda kõik kliendid, kellel on püsiv tõestatud sissetulek ning kelle hetke laenuvõime seda võimaldab. Kindlustust tegema ei pea, kuna tarbimislaen on laen ilma kinnisvara tagatiseta.

Lisaks remondile sobib tarbimislaen ka uue sisustuse ostmiseks ja tehnika väljavahetamiseks. Samuti võib tarbimislaenu kasutada kodu ostmiseks. Kuna laen on kinnisvara tagatiseta, siis lisatingimusi laenuvõtmisele ei rakendu.

Laenu on võimalik ennetähtaegselt tagastada ning see on tasuta. Kui tekivad makseraskused, siis tegeleb pank kliendiga personaalselt ning leitakse kõige sobivam lahendus. Enne laenu võtmist peaks kindlasti mõtlema, et iga laen on finantskohustus.

Pääsuke-Kästik kinnitab, et remondiks laenu võttes ei ole vaja pangale saata fotosid remonditavast objektist, samuti ei pea esitama ehitusprojekti ning hiljem, kui tööd on lõpetatud, ei pea saatma tõenduseks fotosid, et laenuraha eest tõesti remonti tehti.

LHV jaepanganduse juht Kadri Kiisel räägib, et remondilaenu, mis olemuselt on tagatiseta tarbimislaen, saab kasutada väiksemateks kinnisvara ostutehinguteks, kodu või suvila remondiks ja sisustamiseks. Remondilaenu saavad taotleda kõik Eesti residendid vanuses 18–75 eluaastat, kellel on püsiv sissetulek ja kes suudavad laenukohustust teenindada. Võrreldes väikelaenuga on LHV remondilaenul mitu eelist. Remondilaenu maksimaalne summa on suurem ja tagasimakseperiood on pikem ning intressid soodsamad.

Lisaks remontimisele sobib remondilaen uue sisustuse ostmiseks või näiteks tehnika väljavahetamiseks ehk kõigiks suuremateks kulutusteks, mis on kodule suunatud investeeringute jaoks tehtud. Nimetatud kulutusteks on LHV-l sisustuslaen, mida pakutakse remondilaenuga samadel tingimustel. Remondilaenu võib kasutada ka kinnisvara ostuks. Sel puhul LHV lisatingimusi ei rakenda.

Kui klient ostab kodulaenuga kodu, mis vajab remonti, siis alustada tuleks alati kodulaenu taotlemisest ja koos pangatöötajaga leida endale sobiv lahendus. Kui kliendi sissetulekute ja kohustuste suhe võimaldab, saab teenindada ka mõlemat laenu korraga.

17

18

REMONDI JA RENOVEERI

UUS KODU • KEVAD 2019

Enne laenu võtmist tasub hinnata oma maksevõimet ning veenduda, et igakuised maksed ei käi üle jõu.

LHV arvutab intressi laenujäägilt, mitte kogu laenusummalt. See tähendab, et intressimaksed vähenevad iga kuu, sest laenujääk väheneb. Kogu krediidisumma ennetähtaegne tagastamine on tasuta ning vajaduse korral saab võtta maksepuhkust.

Varakindlustuste kohustust ei ole, kuid kliendil on võimalik sõlmida laenukindlustus, mis tagab, et võimalike ootamatuste korral ei jää klient laenu tasumisega hätta.

Kindlustus aitab järgmiste juhtumite korral: töötuks jäämine, st töölepingu või avaliku teenistuse lepingu lõpetamine tööandja poolt kindlustatust sõltumatul põhjusel või kindlustatu terviseseisundi tõttu; ajutine töövõimetus, st töövõimetusleht, mis kehtib üle 30 päeva; püsiv töövõimetus, st töövõimetusleht, mis kehtib üle 30 päeva; surmajuhtum, st laenukohustus ei jää pärijate kanda.

Ka Kiisel kinnitab, et remondiks laenu võttes ei ole vaja pangale saata fotosid remonditavast objektist, samuti ei pea esitama ehitusprojekti ning kui tööd on lõpetatud, ei pea pangale saatma tõenduseks fotosid, et laenuraha eest tõesti remonti tehti.

Varjatud kulusid ja imepisikeses kirjas klausleid ei ole, kuid alati tasub väga täpselt tutvuda tarbijakrediidi infolehega, kus on kõik kulukomponendid eraldi välja toodud.

Otsuse tegemisel tasub lähtuda laenu kogukulust ja eritingimustest, mis on kliendile soodsamad (näiteks tasuta lepingu ennetähtaegne lõpetamine), paneb Kiisel laenu taotlejatele südamele.

5

HEAD PÕHJUST, MIKS VÕTTA REMONDILAENU

Remondilaen sobib hästi, kui soovite kodu värskenda-

da.

Lisaks remondile sobib laen nii sisustuse kui ka kodu-

tehnika ostmiseks ja teiste kodule suunatud investeeringute jaoks.

Taotlemiseks ei ole vaja saata fotosid remonditavast

objektist ei enne ega pärast remonti. Samuti pole vaja esitada ehitusprojekti.

Remondilaenu saab kasutada väiksemateks kinnisvara

ostutehinguteks.

Kindlustus ei ole küll kohustuslik, ehkki võimalike oota-

matuste puhul soovitatav.

INFOKAST Swedbank ei paku sellise konkreetse nimega toodet nagu remondi- või renoveerimislaen, aga kodu renoveerimise või remondi finantseerimiseks sobivad väikelaen, kodu väikelaen või kodukapitalilaen.

VÄIKELAEN Laenusumma 5000–20 000 eurot Intress alates 15% Laenuperiood kuni 5 aastat

KODU VÄIKELAEN Laenusumma 5000–20 000 eurot Intress alates 8% Laenuperiood kuni 10 aastat

KODUKAPITALILAEN (LAEN KINNISVARA TAGATISEL) Laenusumma alates 10 000 eurot Intress keskmiselt 3,7% Laenuperiood kuni 20 aastat

SWEDBANK Swedbanki väikefinantseerimise valdkonnajuht Triin Jalakas selgitab, et olenevalt planeeritavate parendustööde ulatusest (ning kliendi soovidest ja võimalustest) võib kodu renoveerimise või remondi finantseerimiseks sobida väikelaen, kodu väikelaen või kodukapitalilaen.

Esimesed kaks on tagatiseta laenud ja viimane on laen kinnisvara tagatisel.

Kui on plaanis teha suuremat remonti või kodu vajab põhjalikku renoveerimist, siis võib sobida kodu väikelaen või kodukapitalilaen. Kodu väikelaenu näol on tegu tagatiseta laenuga, seega on selle intress kõrgem kui kodukapitalilaenu puhul. Samas tuleb kodukapitalilaenu võtmisel arvestada sellega, et laenu saamiseks on vaja tagatist ning tehinguga kaasnevad hüpoteegi seadmisega seotud kulud. Need kaks lahendust võivad sobida ka näiteks odavama korteri, suvila, maatüki, parkimiskoha või garaaži ostuks.

Väikelaenuga saab teostada väiksemahulist remonti, sisustada kodu, värskendada terrassi jmt. Samuti võib laenu võtta nii sisustamiseks kui ka tehnika välja vahetamiseks.

Laenu saab taotleda alates 18. eluaastast. Kodu väikelaenu taotlemiseks peab kliendi viimase poole aasta keskmine tõestatud sissetulek olema vähemalt 600 eurot, väikelaenu jaoks 490 eurot ja kodukapitalilaenu pu-

hul 700 eurot. Kahekesi laenu võttes peavad laenusaajad olema ühe leibkonna liikmed ja nende viimase poole aasta keskmine sissetulek peab olema kokku vähemalt 950 eurot kuus.

Kodu väikelaenul ja kodukapitalilaenul on võrreldes väikelaenuga madalamad intressid, samas on minimaalne võimalik laenusumma suurem, seega need kaks varianti sobivad suurema remondi jaoks. Kodu väikelaenu ja väikelaenu puhul ei ole vaja seada kinnisvarale hüpoteeki.

Klient saab taotleda samal ajal laenu nii kodu ostuks kui ka kodu remondiks. Kui tegemist on kodulaenuga ja samal ajal on soov sama laenuga katta parendus, peaks eeldama, et kinnisvara tagatist on piisavalt.

Kodukindlustus on kohustuslik vaid kinnisvara tagatisega laenu puhul (antud kontekstis ainult kodukapitalilaenu puhul), ehkki kodukindlustuse leping on igal juhul mõistlik sõlmida, räägib Jalakas. Kodukindlustus on laia kindlustuskaitsega ning kinnisvara omanik saab olla kindel, et kodu ja kodune vara on kaitstud võimalike õnnetuste vastu.

Pank ei küsi fotosid remonditava objekti kohta ning ei tule saata pilte tõestamaks, et remont on tehtud, kinnitab Jalakas. Samuti ei tule pangale esitada ehitusprojekti.

Kodu väikelaenu võtmisel on oluline, et kinnisvara, mida soovitakse remontida, renoveerida või ehitada, peab olema registreeritud kinnistusraamatus laenu taotleja nimele ning sellel ei tohi olla kolmandate isikute kasuks seatud hüpoteeke. Kodukapitalilaenu võtmisel peab arvestama, et suurema laenusumma puhul võidakse küsida nii ehituskalkulatsiooni kui ka projekti.

Klient võib laenu osaliselt või täielikult enne tähtaega tagasi maksta. Ennetähtaegse tagastamisega kaasneb teenustasu.

Laenu võttes soovitab Jalakas klientidel hoolikalt läbi mõelda, kui palju reaalselt on laenu vaja, hinnata enda maksevõimet ning mõelda igakuistele muudele kulutustele. Olenevalt summast, planeeritavast laenuperioodist ja muudest asjaoludest saab valida sobivaima laenutoote. Samuti soovitab ta kasutada laenukalkulaatoreid, mis aitavad valida optimaalse laenuperioodi.

Sissetulekute kasv tulevikus võib olla tõenäoline, ent otsust tehes tuleks eelkõige lähtuda praegustest võimalustest. Laen ei tohi hakata tulevikus segama igapäevaelu ega põhjustada senise elukvaliteedi halvenemist, seega on oluline, et inimesel või perel jääks piisav puhver muudeks kulutusteks. Kindlasti tasub arvestada ka, et laenumaksete kõrvalt oleks võimalik raha kõrvale panna.

KEVAD 2019 • UUS KODU

SISUTURUNDUS

19

22

PERSPEKTIIV

UUS KODU • KEVAD 2019

KALLIS KORTER VERSUS

KALLIS SISU KUMB ON PIKAS PERSPEKTIIVIS MÕTTEKAM?

KAREN SCHMIDT Fotod: Shutterstock

Kui korter asub vähehinnatud piirkonnas, aga on see-eest viimase sõna järgi remonditud ja sisustatud, kas see on tänu sellele kallim ja atraktiivsem? Uurisime professionaalsetelt arendajatelt ja maakleritelt, mis määrab korteri tegeliku turuväärtuse ning miks on õige hinnastamine nii oluline.

Kinnisvara reaalne hind kujuneb paljude detailide koosmõjul, selgitab Uus Maa Kinnisvarabüroo kutseline maakler Marina Hodus ning kõneleb kõigepealt asukohast.

Enamasti lähtuvad maaklerid tema sõnul põhimõttest, et mida lähemal on korter kesklinnale, seda kõrgem on selle väärtus. Ta lisab, et nii mustvalge pole asi tegelikult kunagi, sest lisaks asukohale tõstavad korteri hinda elukeskkond ning piirkonna taristu. Kui eluase asub mugava taristuga äärelinnas, lisab see turuväärtusele kindlasti plusse, rõhutab Hodus.

Merko turundusjuht Merlyn Viilik nõustub: mida lähemal on korter kesk- ja südalinnale, seda kõrgem on turuväärtus nii ostuhetkel kui ka tulevikus. Temagi nendib, et korteri hinda tõstab ka terviklik elukeskkond: maa-alune parkimine, panipaigad, targa kodu lahendus ja erinevaid aktiivseid puhketegevusi võimaldavad lisamugavused (mänguväljakud, haljastatud sisehoovid, grillimajad puhkenurkades).

Endover kinnisvara müügidirektor Marko Männimets usub, et läbimõeldud lahendused ja kvaliteetne elukeskkond on ajas suurenevad väärtused ning märgib klientidelt kogutud tagasisidele toetudes, et peale asukoha ja hinnataseme so-

bivuse on peamised ostu valikukriteeriumid korteri planeering ja siseviimistlus, millele järgneb lisaväärtuste pakett (hooviala, üldruumid, terrassid jm).

Teine oluline aspekt korteri väärtuse hindamisel on Hoduse sõnul hoone seisukord. Kui tegu on uue majaga, mängivad tema sõnul rolli erinevad nüansid: kes on ehitaja; kui hea on ehituskvaliteet; kui energiasäästlik on maja; milline on maja arhitektuur; kui mugav on planeering; kas korteril on rõdu; kas korter on valgusküllane jne. Kui hoone on vana, siis on olulised täpselt samad asjad nagu uuegi maja puhul, rõhutab ta. Lisandub maja seisukord: kui hästi on maja hoitud; kas kommunikatsioonid on uuendatud; kui tugev on ühistu; kas ühistu on võtnud laenu; kui suur on igakuine laenumakse ja -periood jne.

SISU VÕI VORM? Domus Kinnisvara kutseline maakler ja konsultant Janis Rimitsans näeb aeg-ajalt tõeliselt kvaliteetselt renoveeritud ja kallilt sisustatud kortereid Mustamäel, Lasnamäel või mõnes muus mitte just kõige kallimas piirkonnas.

Võibolla on omanik kuldsete kätega või on remondi teinud lausa ehitusfirma, aga müügi korral ei saa omanik investeeritud raha kunagi tagasi, rõhutab Rimitsans – olgu korter sisustatud ja remonditud nii hästi kui tahes, kinnisvarahinda see ei mõjuta. Jah, tehakse ka pangata tehinguid, kus ostja on nõus sisu eest rohkem maksma, kuid need on pigem erandid, toonitab ta.

Hodus nõustub ning lisab, et kinnisvara väärtus sõltub eelkõige hoone kvaliteedist. Näiteks kui vanas ja käest lastud majas on kaunis kalli sisustusega korter, on viimase väärtus kindlasti madalam kui korralikus majas asuv remonti vajav korter. Korteri saab omanik ise korda teha, aga kogu maja vaevalt, räägib ta ning rõhutab, et korterit investeeringuks ostes tasub see soetada uues või vähemalt uuemas majas ning võimalikult heas asukohas. Soovituse kasuks räägib Viiliku sõnul seegi, et uues majas asuv kallim korter on ehitatud igas mõttes kvaliteetsemalt: ehitaja on nii konstruktsioonides kui viimistlustes kasutanud paremaid ja kestvamaid lahendusi, maja on energiasäästlikum ning kliendile antakse justkui garantii, et ostetud kinnisvara väärtus on teistest turul pakutavatest kõrgem ka tulevikus.

24

PERSPEKTIIV

UUS KODU • KEVAD 2019

Investeerimistrendid kinnisvaraturul MIHKEL NESTOR SEB majandusanalüütik

Rimitsans tõdeb, et korteri sisu on probleemne ka seetõttu, et vananeb ja seega amortiseerub. Mis näib praegu kaunis, ei pruugi seda enam homme olla. Seetõttu peavad kinnisvarasse investeerijad eelkõige ikkagi oluliseks asukohta ja hoonet. Loomulikult lisab korteri sisu müügi korral kinnisvarale likviidsust ja kaunis kodu leiab tavaliselt päris kiiresti ostja, kuid rahalises mõttes on praeguste ehitushindade juures korteri renoveerimine ja kauni sisu loomine harva äriliselt tasuv ettevõtmine, selgitab Rimitsans.

Sama arvab ka Viilik, kes räägib, et kallis sisustus aitab korteri müüki küll stimuleerida, aga kui ostja plaanib korteri tulevikus edasi müüa, siis kinnisvarahindaja kallist sisustust soetusmaksumuses enamasti ei arvesta. Sisustus kipub amortiseeruma ning trendid muutuvad aja jooksul.

Teise ringi ostjale ei pruugi korteri stiil enam meeldida.

Tema sõnul ei ole sugugi harvad juhused, kus hilisem omanik vahetab mööbli sootuks välja, selgitab ta.

ÜÜRIKORTERID Üürikorteri puhul maja seisukord nii suurt rolli ei mängi, arvab Hodus ning lisab, et üürnikule on oluline, et korter on ilus, puhas ning seal on olemas kõik eluks vajalik.

Tema sõnul ei ole üürnikud tänapäeval enam nõus elama nõukogude aja materjalidega viimistletud ehk niinimetatud vanaema korteris ning omanikul tasub kindlasti panustada korteri kaasajastamisse. Luksust üürnikud taga ei ajagi, pigem oodatakse maitsekat ja hubast kodu – see leiab kiiresti üürniku, selgitab Hodus. Teiseks on üürnikele tema sõnul väga olulised kommunaalkulud; vanades majades on ülalpidamiskulud kõrgemad, kuid kui korter on korralikult remonditud ja hubane, ollakse nõus veidi rohkem maksma.

Rimitsans ei oska üürikorterite puhul konkreetset loogikat välja tuua – aeg-ajalt küsitakse ilusa mööbli ja kvaliteetselt renoveeritud üürikorteri eest nii krõbedat hinda, et see toob ka temale pisara silmnurka. Küll aga pole niiöelda hingehinda maksvad üürnikud reeglina pikaajalised elanikud. Ollakse lihtsalt valmis mõne kuu eest ka üle maksma, arvab ta. Samal ajal võib mõni väga hästi sisusta-

tud ning piirkonna hinnatasemega võrreldes kallis üürikorter turul oodata kuid. Odavamad ja seega lihtsama sisuga üürikorterid seevastu leiavad uue pere päris kiiresti, räägib Rimitsans. Üürikorterit ärilistel kaalutlustel ostes soovitab ta selle pigem sisustada lihtsalt, kuid uute asjadega.

Männimets rõhutab, et turul on selge tugev nõudlus just uute üürikorterite järele. Selle põhjus on tema sõnul see, et uus korter pakub üürnikule kaasaegseid mugavusi ja läbimõeldud keskkonda, samuti on uute korterite kommunaalkulud võrreldes vanematega mõistlikud. Endoveri kliendid on välja toonud, et uue korteri puhul ei ole nii korter kui ka maja veel amortiseerunud, mistõttu on nii uue üürikorteri omamine kui üürimine väiksema aja ja stressikuluga, kuid vanemate majadega kaasnevad tihti ettearvamatud remondivajadused, mis tekitavad ebamugavusi ja lisakulu. Ka Viilik arvab, et kallis korter tasub investeeringuna pikaajaliselt igal juhul rohkem ära kui kallis sisustus. Seejuures ei ole vahet, kas tegu on üürikorteri või inimese isikliku eluasemega.

Kinnisvara ja sellesse investeerimine on viimastel aastatel Eestis kuum teema olnud. Põhjuseid on ilmselt rohkem kui üks. Taustana on kindlasti oluline eestlaste tagasihoidlik kogemus investeerimise ja finantsturgudega. Vähemalt subjektiivselt tundub, et kui keskmisel eestlasel jääb üle suurem hulk raha, siis esimese ideena turgatab talle pähe mõte osta korter, mis omakorda üürile anda.

Raha väärtpaberitesse paigutamine tundub keeruline ja kahtlane. Täiendavalt on kinnisvarasse investeerimist soosinud tänane majanduskeskkond: kiire palgakasv, olematud intressimäärad ja aktiivne kinnisvaraturg.

Kuidas (elukondlikusse) kinnisvarasse investeerimisse suhtuda? Makromajanduse seisukohast muudab hinnangu andmise keeruliseks see, et tegelikult ei tea keegi, kui suur osa eluasemetest on soetatud just investeerimise eesmärgil. Üldiselt ei lähe keegi panka laenu küsima «investeerimiskorteri» ostmiseks ning eelmise kriisi taaga tõttu seda vaevalt saakski.

Samas on ilmselt neid, kes on pärast uue kodu soetamist vana lihtsalt välja üürinud. Peaaegu iga kesklinna korteri müügikuulutuse juures reklaamitakse ka hüpoteetilist üüritootlust ja eks ole aja märk ka mitu kerkinud «mikrokorterite» arendust. Summade suuruse tõttu on reaalselt investeerimiseesmärgil kinnisvara soetanud siiski ilmselt väga väike osa Eesti jõukamast elanikkonnast.

Eraisikust investori jaoks on praegune majanduskeskkond olnud siiski petlik. Esiteks on intressimäärad püsinud väga kaua enneolematult madalal. Tootluse arvutamise seisukohast on päris oluline vahe, kas maksta laenujäägilt 1,5% või 4% intressi.

Nõudluse poolelt on investori pilku hägustanud demograafiline olukord. Viimastel aastatel on kinnisvaraturul tooni andnud 1980. aastate lõpu väga arvukas põlvkond, kes on kasvatanud nõudlust nii üürikorterite järele kui ka aina enam oma esimest kodu soetamas. Samas kahanes taasiseseisvumisele järgnenud aastatel Eestis sündivus kõigest mõne aastaga 40–50%. Selle mõju jõuab peagi pärale ka kinnisvaraturul.

Pikemas plaanis mina eluasemekinnisvarale kui investeerimisobjektile suuri panuseid ei paneks – oleme kahaneva rahvastikuga riik Euroopa perifeerias, kus vaba maad elaniku kohta rohkem kui ei kusagil mujal. Oma kodu ostmine on aga pea alati hea mõte.

26

PERSPEKTIIV

Miks on õige hinnastamine nii oluline?

VASTAB JANIS RIMITSANS Domus kinnisvara kutseline maakler

Finantsasutusena ei hoia pank end iga päev kinnisvarahindadega kursis. Et ostu finantseeriv pank teaks, kui palju on vara väärt, nõuab pank reeglina hindamisaruannet. Selle saab koostada vaid kvalifitseeritud spetsialist ehk kinnisvara hindaja, milleks tuleb pöörduda suuremate kinnisvarabüroode poole.

Lisaks vara väärtusele kajastab hindamisaruanne veel mitut olulist nüanssi: vara tehnilisi omadusi nagu suurus, kütteliik, objekti vanus jms.

Samuti lisatakse põhjalik analüüs kinnisvaraturu olukorrast ja üldisest majandusseisust. Hinnastamisel võtab hindaja arvesse ehitise tehnilist seisukorda, korteri interjööri, varasemaid sarnaseid tehinguid piirkonnas, pakutavaid analooge ning paljuski aastatega väljakujunenud kõhutunnet.

Lisaks hindamisaruandele tehakse hinnanguid, mis ei ole nii detailsed. Hinnangus määratakse üksnes vara turuhind. Seda on vaja, et müügi alustamisel teada vara optimaalset väärtust ja müügiperioodi. Niisiis on hinnang reeglina vajalik müüjale ning hindamisaruanne ostjale.

Hoolimata pikast maakleritöö kogemusest ei paku ma kunagi müüjale objekti hinda, ilma et oleksin vara ise üle vaadanud ja põhjalikku analüüsi teinud. Ma ei taha isegi tüüpkorteri väärtust nii-öelda puusalt öelda. Hinna määramine on nii oluline, et selle juures eksimine viib ränkade tagajärgedeni. Kui määrata väärtus alla

turuhinna, saab kinnisvara küll kiirelt müüdud, kuid iseasi, kas tehing tagantjärele enam hea tundub. Seevastu vara liiga kalliks hinnastades jääb objekt lihtsalt seisma.

Turul on pidevalt ootamas ja pingsalt turgu jälgimas «raha».

See tähendab, et kui turule tuleb tavapärasest odavam objekt, on sellel ainult hinna pärast reeglina ka ostja olemas. Iseasi, kas ostja omakorda realiseerib hea hinnaga soetatud kinnisvara kohe või pisut hiljem. Ka minu tutvusringkonnas on mitu ettevõtjat, kelle äri ongi kinnisvara odavamalt osta ja kallimalt müüa.

Liiga kalliks hinnatud vara jääb seevastu seisma. Reaalsuses ei ole nii, et kui asi on üle turuhinna, siis läheb lihtsalt kauem aega. Turg toimib nii, et kui hind on liiga kõrge, siis müüki lihtsalt ei toimu ning vara müüakse siis, kui hind langeb turu tasemele või turg tõuseb müüdava objekti tasemele. Ainuke erand on erihuvidega ostja, kes saab aru, et maksab küll üle turuhinna, kuid on seda valmis tegema. Näiteks kui soovitakse elada sugulastega samas majas või soetada investeeringuks korter majas, kus juba omatakse mõnda korterit vms põhjused.

Samas on müügil veel erinevaid tahke.

Näiteks kui müüjal on väga kiire ja ta soovib saada turuhinnast tunduvalt odavamat hinda.

Piisab vaid kuulutuse portaali lisamisest ja ostja on peagi leitud. Teine tahk on see, kui müüjal

on õigustamatult suur hinnaootus.

Sel puhul palkab müüja tavaliselt kogenematu või ilma turutunnetuseta maakleri, kes võtab töö vastu teadmisega, et küll müüja peagi hinnas alla tuleb ja temaga tasub tegelikult «tegeleda» alles siis, kui müüdava vara hind on jõudnud turu tasemele. Sinnamaani laseb see nii-öelda maakler objektil lihtsalt marineerida. See on minu arvates halvim lahendus, aga kahjuks näen sellist asjade käiku iga päev.

Võib tekkida küsimus, miks on hinnangut üldse vaja, sest kinnisvaraportaalidest saab hinna järgi teada orientiiri ning kui sellega müüa ei õnnestu, saab hinda paari tuhande kaupa alla lasta. Paljud niinimetatud seisvad objektid ongi seda teed läinud. Näen pidevalt, kuidas müügis objektid seisavad kuust kuusse ja aastast aastasse. Haruharva muutub neil vaid hind ning muid müüki toetavaid tegevusi nendega ei tehta.

Sel puhul on tegu objektidega, mis on kohe valesti hinnastatud või tehtud müügistrateegias viga, mis peletab ostuhuvilised eemale. Kinnisvaraturul läheb objekt ühel hetkel hapuks.

Huvilised, kes on mõnda aega turgu jälginud, tunnevad pikalt seisnud objekti ära ja heidavad selle kõrvale.

Seega tasub kinnisvaratehingutes end esindama palgata kvalifitseeritud maakler. Teine võimalus on ise selgeks teha ostetava kinnisvara väärtus. See on võimalik, kuid turgu mittetundvale inimesele siiski väga ajamahukas töö.

UUS KODU • KEVAD 2019

PERSPEKTIIV

KEVAD 2019 • UUS KODU

Korter müügi jaoks atraktiivseks HELEN SARAPUU sisearhitekt

Kodu on meie «pesa» ning sellesse on alati mõtet investeerida. Isegi väiksemate summade eest on võimalik luua midagi omanäolist ja ehedat. Ent kuna inimeste maitsed on nii erinevad, siis müügiväärtust sisustus eriti ei mõjuta. Küll aga aitab mõni nipp müüki stimuleerida.

Kinnisvara müümisel tasub lasta teha kvaliteetsed pildid, sest tänapäeva inimene «sööb» paljus silmadega, samuti luua võimalikult puhas üldmulje – ei ole mõtet pildistada asjade alla mattunud sisustust.

Vahel on potentsiaalsete klientide ligitõmbamiseks abi atraktiivsematest kardinatest, kaunist voodikattest või mööbli liigutamisest.

Ka viimistluse juures on aspekte, mis müüa aitavad. Et köögi väljavahetamine ning vannitoa renoveerimine nõuavad enamasti suuremat investeeringut, on vähem jõukamale ostjale oluline, et need ruumid oleksid lahendatud pigem neutraalselt. Eelistatud on ühevärvilised ja heledad pinnad, mis annavad suurema vabaduse ruumi kujundamiseks. Jõukama klientuuri puhul on olukord lihtsam: neile on määravad asukoht, suurus ja planeering (kuigi viimastki saab muuta).

27

30

SEADUSANDLUS

UUS KODU • KEVAD 2019

MIS ON MÜÜGI-, ASJAÕIGUS-, VÕLAÕIGUS-, EEL- JA BRONEERIMISLEPING? KRISTEL JÄNESE, notar

Müügileping tuleb sõlmida notariaalselt tõestatud vormis ning see sisaldab müügilepingu objekti seisukorda ja õiguslikku olukorda puudutavaid andmeid, ostuhinna suurust, ostuhinna tasumise korda ja kokkulepet selle kohta, millal antakse objekti valdus ostjale üle.

Asjaõigusleping on ostja ja müüja kokkulepe lepingu eseme omandi üleandmise kohta.

Teatud juhtudel, näiteks siis, kui ostetav korteriomand ei ole veel valmis või on muid asjaolusid, millest sõltub objekti omandi üleandmine ostjale, on võimalik sõlmida kinnisvara müügi võlaõigusleping ja asjaõigusleping eraldi. Sel juhul lepitakse Kodu soetamine on emotsionaalne ja põnev, aga enne lõpliku ostuotsuse tegemist tuleb kõik detailid viimseni läbi mõelda.

KODUOSTU

ABC KAREN SCHMIDT

LAENU TAOTLEMINE

Fotod: Shutterstock

Uue kodu soetamine võib olla ühtaegu põnev ja hirmutav. Uurisime, milliste seadusest tulenevate nõuetega tuleb kursis olla ning milleks tuleb olla valmis pangaga suheldes ja notaris.

E

nne lõpliku ostuotsuse tegemist tuleb pöörata tähelepanu paljudele olulistele asjaoludele, rõhutab Swedbanki eluasemelaenude valdkonnajuht Anne Pärgma. Tuleb teada vara suurust ja piire, tutvuda ruumide seisukorraga, küsida igakuiste kommunaalkulude ning ühistu kohustuste ja võlgnevuste kohta jne. Samuti tuleb ostjal hinnata oma maksevõimet ning veenduda, et igakuised laenumaksed ei käiks üle jõu, loetleb ta ostjale olulisi aspekte.

Samuti peab teadma, kas varal on kitsendusi või koormatisi, tuleb veenduda, et vara dokumentatsioon on korras ning planeeringumuudatused seadusega kooskõlas, rõhutab Pärgma ning lisab, et infot on võimalik saada avalikest registritest, näiteks ehitisregistrist, maa-ameti andmebaasist jt.

Notar Kristel Jänese lisab, et ostja ja müüja võivad notarisse pöörduda juba esmaste läbirääkimiste käigus.

Mida põhjalikumalt on asjaolud enne lepingut läbi arutatud, seda vähem tekib tulevikus probleeme. Ta lisab, et notar ei saa seadusest tulenevalt olla osapoolte vahendaja ega esindaja; notari üks ametikohustus on olla erapooletu ja vaadata, et kõigi osaliste huvid oleksid kaitstud.

Laenu saamiseks on kõigepealt vaja täita taotlus, kuhu märgitakse laenusoov, sissetulekud, kohustused ja muu oluline info. Et hinnata taotleja krediidivõimekust jms, võib pank küsida täiendavaid dokumente ning uurida, kust pärineb omafinantseering.

Pank vajab laenuotsuse tegemiseks kutselise hindaja eksperthinnangut, milles määratakse objekti turuväärtus ning muu oluline info kinnisvara kohta. Vara müügihind on küll poolte kokkulepe, ent sageli minnakse alt sellega, et müügihind on reaalsest turuväärtusest kõrgem, selgitab Pärgma – sel juhul peab ostjal olema piisavalt vahendeid, et vahe tasuda.

Kui pangalt on positiivne laenuotsus olemas, on sobiv aeg pooltel pöörduda notarisse. Notariaja broneerimisel saab pank abiks olla, räägib Pärgma.

NOTARISSE Müügilepingu ettevalmistamisel kontrollib notar vara õiguslikku seisundit, sealhulgas teeb päringuid erinevatesse registritesse, teavitab pooli nende õigustest ja kohustustest ning müügiobjektiga seotud õiguslikest asjaoludest, selgitab Kristel Jänese. Anne Pärgma rõhutab, et lisaks müügilepingu tingimustele tuleb erilist tähelepanu pöörata hüpoteegiga tagatavate nõuete sisule ning soovitab lasta pangatöötajal ja notaril neid kokkuleppeid endale selgitada.

Tänapäeval on paljud andmed ja dokumendid notarile digitaalselt kättesaadavad. Samas ei saa väita, et peale isikuttõendava dokumendi enam muid dokumente esitada ei ole vaja; tehingu sisu tõttu võib siiski olla vaja esitada lisadokumente täiendavate asjaolude kinnitamiseks, lisab Jänese.

esimesena sõlmitavas võlaõiguslikus müügilepingus (kohustustehingus) kokku müügitingimused ja asjaolud, milliste eelduste täitumisel sõlmivad pooled omandi üleandmise asjaõiguslepingu (käsutustehingu).

Kui müüja ja ostja ei ole veel müügilepingu olulistes punktides kokkuleppele jõudnud, on võimalik sõlmida notariaalselt tõestatud eelleping, kus mõlemad pooled kinnitavad oma soovi sõlmida tulevikus müügileping.

Broneerimislepingu sisu on müüja ja ostja kokkulepe, et müüja hoiab teatud perioodi jooksul vara ostja jaoks ning ei müü seda kolmandatele isikutele.

Broneerimisleping ei pea olema notariaalselt tõestatud vormis ning leping ei saa sisaldada ostja ega müüja kohustust sõlmida tulevikus müügileping.

Lepingu sõlmimisel tuleb maksta notaritasu ja riigilõiv, mille suurus sõltub lepingus sisalduvate tehingute tehinguväärtustest ning on seadusega reguleeritud. Tavapraktika on see, et kõik need kokkulepped, mis on mõlema poole kasuks, nt notari tasu müügilepingu sõlmimisel ja hoiustamisel, tasuvad ostja ja müüja pooleks. Tasud, mis on ühe poole huvides, nt hüpoteegi seadmine, tasub ostja, kuna tema peab andma pangale tagatise, selgitab Jänese.

Pärgma lisab, et kui soovitakse osta ehitusjärgus uusarendust või on muid asjaolusid, millest sõltub objekti omandi üleandmine ostjale, tuleb notaris käia kaks korda.

Esimesel korral lepitakse kokku müügitingimustes ja hinnas ning vara valmimisel omandi üleandmises. Järelturu vara puhul käiakse notaris üldjuhul üks kord – siis sõlmitakse müügi võlaõiguslik ja asjaõigusleping ning hüpoteegiga koormamise leping üheaegselt.

Kristel Jänese selgitab, et ostja ei saa kinnisvara omanikuks ostumüügilepingu sõlmimisel, vaid siis, kui ostja kantakse kinnistusraamatusse omanikuna. Kinnistusraamatu kanne tehakse seaduse kohaselt kuu jooksul arvates avalduse kinnistusosakonda laekumisest, räägib ta.

PUUDUSED Kui ostja avastab pärast lepingu sõlmimist puudused, on oluline müüjat viivitamatult nendest teavitada, selgitab Kristel Jänese. Müüja ei vastuta puuduste eest, millest on ostjat teavitanud. Seetõttu on alati mõistlik notariaalselt sõlmitavas müügilepingus puudused fikseerida, rõhutab Kristel Jänese ning lisab, et uusehitiste puhul peab eristama ehitaja garantiid ja müügilepingust tulenevat müügiobjekti mittevastavust lepingus kokkulepitud tingimustele.

Anne Pärgma selgitab, et müüjaga lepitakse kokku kas puuduste kõrvaldamises, müügihinna alandamises või müügilepingust taganemises. Müügilepingust taganemiseks tuleb ühendust võtta notariga ja temaga nõu pidada. Ennetavalt tuleks lepingu sõlmimisel kuulata notari selgitusi taganemise kohta ja küsida täpsustavaid küsimusi, selgitab ta.

Notari kohustus on selgitada lepingu tingimusi ning tagada, et kõigi poolte huvid oleksid kaitstud.

32

10 KÜSIMUST

UUS KODU • KEVAD 2019

10 PUNKTI, MILLELE KODU OTSIDES KINDLASTI TÄHELEPANU PÖÖRATA ANNA-LIISA METS Fotod: Urmas Luik / Pärnu Postimees / Scanpix, Shutterstock

Õiget kodu leida on keeruline kunst ja alt minna on lihtne. Et parimatest parim välja sõeluda, tuleb otsingute käigus osata küsida õigeid küsimusi, muidu võivad pealtnäha kena koduga tulla kaasa korralikud puudused. Õige kodu otsimine nõuab eesmärgipärast lähenemist ja taju, ütleb Lahe Kinnisvara maakler Diana Juul. Kodusid on turul väga palju ja eriilmelisi, nii et päris õige leidmine ei pruugi käia üleöö. Enne, kui jõuda kodudeni, mille kohta küsima asud, soovitab Juul läbi mõelda paar punkti.

Esmalt tuleb läbi mõelda asukoht: õige asukoha leidmine on prioriteet number üks. «Määratle enda jaoks, kus tahad elada: kas asukoht on metsas, mere ääres, jõe ääres, järve kaldal, linnas või linna lähedal. Pööra tähelepanu sellele, et oleks hea logistikat planeerida: kus on võsukeste lasteaiad-koolid. Kui töökoht ka lähedal asub, on see ainult pluss. Naabrid tulevad piirkonnaga kaasa, ka see on väga oluline. Parimaks kohapealsete oludega tutvumiseks käi piirkonnas või kortermajas ringi ja küsitle naabreid,» soovitab ta. Kortermajade puhul pööra tähelepanu sellele, kui tegus on majarahvas ja kui hästi toimib ühistu.

Märka ka üldkasutatavate ruumide korrashoidu, seegi annab teavet naabrite kohta.

Siis tuleb endale selgeks teha, kas soovid elada uues või vanemas kodus. Siinkohal, ütleb Juul, ära lähtu visuaalist ja esmamuljest ning värvilistest patjadest kuulutuses. Kodu ostes oldagu ratsionaalne, et hiljem ei pettutaks, selgitab ta.

Enamasti on nüansid, millele koduostja peab tähelepanu pöörama, samad nii uusarenduse kui ka järelturu kodude puhul.

1. Miks korterit/elamut müüakse? Maja või korteri müügiks on mitu põhjust, ütleb LVM Kinnisvara juhatuse liige Ingmar Saksing. See võib olla ruumipuudus või liiga palju tube, aga müük võib olla tingitud ka töökoha vahetusest või lapse sünnist. Harvad ei ole juhused, kus kinnisvara müügi põhjus on lähedase lahkumine või lahutus. «Kuigi alati ei pruugi saada küsimusele selget vastust, võib olla vastusest abi, saamaks teada, kui palju on küsitud hinnas läbirääkimisruumi,» sõnab Saksing.

2. Kui kaua on kinnisvara müügis olnud? Kõige tavapärasem põhjus, miks pakkumine on kinnisvaraturul pikemat aega olnud, on selle eest küsitud hind. «Mida pikem on müügiperiood, seda suurem on oht muutuda «vanaks» pakkumiseks, mistõttu usub enamik ostjaid automaatselt, et sel majal või korteril peab midagi viga olema. «Vana» pakkumine võib olla aga ka ostja võimalus paremateks läbirääkimisteks,» selgitab Saksing, et pikka müügiperioodi ei pea ostja alati tingimata kartma.

3. Kui palju ja millal kinnisvara eest ostes maksti?

Suure tõenäosusega sellele küsimusele ühest vastust ei saa. Seepärast ongi mõistlik küsida nii aja kui hinna kohta koos. Kui hind on olnud tänasest kõrgem, saab koos ostuajaga kindlasti teada ka selle, et see oli toona kõrgem. Teisel juhul saab vastuse tõenäoliselt ainult ostu aja kohta. «Ostuhinna kohta saab teha kaudse järelduse, kui ostes on kasutatud laenuraha ja kinnisvarale on seatud hüpoteek,» räägib Saksing. Reeglina on hüpoteegi summa ligilähedaselt võrdne ostuhinnaga.

Eelnevatest vastustest saab teha järelduse kinnisvara hinna liikumise kohta ja müüja positsioonist. Kui see on ostetud odavamalt, on hinnaläbirääkimisteks ruumi.

4. Mis kuulub hinna sisse? Reeglina sisaldub kohtkindel sisustus nagu näiteks köögimööbel, sisseehitatud riidekapid, valgustid ja aknakatted ostuhinnas. Õiguslikult ei ole täpselt reguleeritud, mis peab ostuhinda kuuluma ja mis mitte. «Vältimaks segadusi tasub ja tuleb kõige korterisse või majja jääva osas kirjalikult müügilepingus kokku leppida. Teisel juhul võib tehing kaasa tuua ootamatuid kulusid,» juhendab Saksing.

5. Kas piirkonnas või naabritega on probleeme? Kinnisvara väärtust mõjutavad üllatavalt palju piirkonnast või naabritest tulenevad asjaolud ja tingimused.

Määravad on seejuures juurdepääsude olukord suvel ja talvel, liiklustihedus õhtuti või nädalavahetustel.

Liiklusmüra kõrval ka kõikvõimalikud muud helid, alates koerte haukumistest naabruses asuvate ettevõteteni. Vähemtähtis ei ole turvalisus, mis on seotud tänavate heakorra ja valgustusega.

«Märka ja jälgi ümbruskonnas planeeritavaid muudatusi: mõtle, milline saab olema keskkonna saastatus? Objektil viibides kuula mürataset,» juhendab Juul.

6. Kas korteril või majal on puudusi? Kinnisvara ostueelne ülevaatus oleks parim võimalik kaitse võimalike probleemide välistamiseks, kuid alati ei pruugi ka see olla piisav tagatis, sest reeglina konstruktsioonide avamiseni ei minda. «Tihti peetakse ka seda kulutust mittevajalikuks ja piirdutakse tuttava ehitaja või sõbraga, keda palutakse maja või korterit üle vaatama tulla.

Selline lähenemine võib, aga ei pruugi anda täielikku ülevaadet uuest kodust,» ütleb Saksing. Samas võib teatud järeldusi teha juba ka müüja reaktsioonist ettepanekule ülevaatus korraldada.

Juul ütleb, et kui majal on kelder, tuleb kindlasti tutvuda ka sellega, et ei oleks veekahjustusi või majavammi.

Puuduste alla võivad minna ka hiljem ilmnevad

34

10 KÜSIMUST

UUS KODU • KEVAD 2019

Kodu vaatama minnes ära lase end ilusast visuaalist eksitada ja oska küsida ka selle kohta, mis silma eest varjatud, soovitavad spetsialistid.

kõrvalkulud, mistõttu on Juuli sõnul kindlasti oluline enne tehingut välja uurida, kui suured need tulevad nii kütteperioodil kui ka soojal aastaajal. «Selleks lähtu sõnast «energiamärgis» ning parimatest ökonoomsematest küttelahendustest nii korteri, ridaelamu, paarismaja kui eramu puhul. Vanemat kinnisvara soetades veendu, et on tehtud energiaaudit, mis annab ülevaate võimalikest energiakadudest,» räägib Juul.

Lisaks küttekuludele tuleb tema sõnul selgitada välja ka teised kõrvalkulud: kui on tegu järelturu korteriga, uuri ühistult tulevikuplaanide kohta – kas on tulevikus plaanis suuremaid renoveerimistöid? Kui, siis võivad need oluliselt kõrvalkulude suurust mõjutada.

7. Kas korteril või majal on olnud puudusi? Üldiselt sõltub nii selle kui eelmise küsimuse vastusest müügilepingu sisu, räägib Saksing. «Kinnisvara müüja peab ostjale teada andma võimalikest puudustest ja ka neist, mis on varem olnud,» selgitab ta.

Ka Juul kinnitab, et siin tuleb olla tähelepanelik.

«Kui on teostatud niinimetatud iluremont, saab seda teada ühistult või naabritelt,» sõnab ta. Renoveeritud kinnisvara puhul soovitab ta veenduda, et kõik tööd on teostatud korrektselt seadusandlust järgides ja et vajalike ametkondadega on toimingud kooskõlastatud. «Tutvu kindlasti dokumentidega!» meenutab ta.

8. Kui vanad on katus, aknad, juhtmestik, torustik, küt­ tesüsteem? Vastustest tulenevalt on hea teada, mis tüüpi ja mahus parendustööd võivad maja või korte-

Väljaandja: AS Postimees Grupp Vastutav toimetaja: Johanna Heinmaa, johanna.heinmaa@postimees.ee

riga lähemas või kaugemas tulevikus kaasneda. Väljaminekuid prognoosides on loomulikult võimalik läbi rääkida ka ostuhinnas.

Juul ütleb, et oluline on teadvustada, mis seisus on maja üldiselt, mis seisus on küte, ventilatsiooniseadmed, veevarustus, kanalisatsioon ja millised on kasutatud ehitusmaterjalid.

9. Kas korteris või majas on tehtud suuremaid ümber­ ehitustöid? Kui, siis kes ja millal? «Omavoliliselt üm-

Vältimaks segadusi, tasub ja tuleb kõige korterisse või majja jääva osas kirjalikult müügilepingus kokku leppida. Teisel juhul võib tehing endaga kaasa tuua ootamatuid kulusid.

LVM Kinnisvara juhatuse liige INGMAR SAKSING Projektijuht: Rainer Verner Samolberg, rainer.samolberg@postimees.ee Reklaamitoimetaja: Jelena Bazanova

berehitatud või kasutusloata korterit või elamut ei ole keelatud müüa. Küll sõltub sellest, kui palju ja mis alustel ja kes on seda teinud, suuresti kinnisvara turuhind,» räägib Saksing. Ehitusloata juurdeehitatud korrusega elamu ei ole lihtsalt kordaajamata paberitega maja, vaid heal juhul poole küsitud hinnast maksev omavoliline ehitis. Hoonega seotud dokumentidesse süvenemine ja sellealane konsultatsioon aitavad vältida ootamatuid probleeme, aga võivad aidata ka ideaalse ostu hinnaläbirääkimistel.

«Uut ehitusseadustikku järgides osta endale kasutusloaga kinnisvara. Kui kinnisvaral ei ole kasutusluba, siis võivad pangad loobuda ostu finantseerimisest või lisavad lepingusse klausli tähtajaga, mille jooksul tuleb puudused likvideerida ja kasutusluba saada,» räägib Juul. Kasutusloa tagab müüja ning tihti lubab müüja selle ka enne notariaalse ostu-müügilepingu sõlmimist korda ajada. «Kui enne sõlmimist korras ei ole, on oluline, et lepingusse läheb kirja, kes ja mis ajaks korda ajab. Kui kinnisvarale on tehtud juurdeehitus ja selleks oleks pidanud taotlema ehitusluba, mida ei ole, on protsess pikem. Sel juhul ei kipu pangad finantseerima,» lisab Juul.

10. Mis on selles korteris või majas kõige parem? Vastus peegeldab ehk kõige paremas võtmes vara neid asjaolusid, mida müüja selle juures hindab. «Nii võivad vastuses sisalduda ootamatused, aga ka asjaolud, mida ei oska ise märgata. Loomulikult võib siit leida ka argumente hinnaläbirääkimisteks,» ütleb Saksing.

Kujundaja/küljendaja: Jelena Kasterpalu Keeletoimetaja: Piret Bristol