UUS KODU by Postimees

UUS KODU KOOSTÖÖS

KINNISVARAPORTAALIDEGA

NR 2 • SÜGIS 2018

INVESTEERIMINE

UUS KODU • SÜGIS 2018

KINNISVARASSE INVESTEERIMIST EI TASU PELJATA EVA-LOTTA KIVI Pilt: Shutterstock

Inimesele, kes kunagi investeerimisega tegelenud ei ole, võib tunduda oma raha paigutamine väärtpaberitesse või näiteks kinnisvarasse keerulise ja riskantse teona. Tegelikult ei ole see aga mingi raketiteadus. Lihtsaim viis on ilmselt alustada kinnisvarasse investeerimisega. Vaid üht korterit välja üürides rikkaks ei saa, küll aga on see hea võimalus igakuise lisaraha teenimiseks. Inimesele, kes kunagi investeerimisega tegelenud ei ole, võib tunduda oma raha paigutamine väärtpaberitesse või näiteks kinnisvarasse keerulise ja riskantse teona. Tegelikult ei ole see aga raketiteadus. Lihtsaim viis on alustada kinnisvarasse investeerimisega. Vaid üht korterit välja üürides rikkaks ei saa, küll aga on see hea võimalus igakuise lisaraha teenimiseks. Domus Kinnisvara kutselise hindaja ja ärikinnisvara konsultandi Einar Vellendi sõnul võiks algaja investeerija end kõigepealt põhitõdedega kurssi viia: «Magistrikraadi põhjalikkusega lähenema ei pea, aga põhilised pidepunktid peab endale kindlasti selgeks tegema.» Kinnisvarasse investeerimine on Vellendi sõnul üldjuhul pikemaajalisem ettevõtmine, kui näiteks aktsiatesse raha paigutamine: «Kinnisvarasse investeerimisel on suurem roll investeerijal endal, sest aktsia käekäiku tavainvestor mõjutada ei saa. Küll aga võib kinnisvara omanikuna selle parameetreid muutes ka investeeringu kasutegurit tõsta.» Ärikinnisvara konsultandi sõnul maksab kinnisvara ühik küll rohkem kui mõned aktsiad, kuid samas tasub inimesel mõelda ka sellele, kas vaid tuhandet eurot on mõtet aktsiatesse investeerida, et saada siis aastas kasumit kümme protsenti ehk sada eurot. Erinevalt väärtpaberitesse investeerimisest eeldab kinnisvarasse investeerimine pisut suuremat summat vaba raha. Konsultandi sõnul tasub kinnisvarasse investeerimise peale mõtlema hakata siis, kui vaba raha on umbes viis kuni kümme tuhat eurot. «Kindlasti sõltub investeeringute tootlus ka üldisest majanduse seisust. Buumi ajal hindade kasvu üldiselt investeerida ei tasuks,

ALGAJA KINNISVARAINVESTEERIJA ABC Tee selgeks investeerimise põhitõed (käi mõnel

koolitusel, loe läbi mõni investeerimisele keskenduv raamat, küsi kogemusega investeerijalt nõu) Pane paika eelarve Mõtle, kuidas finantseerid kinnisvaraostu ja kust saad laenu puhul sissemaksu summa Pane paika korteri asukoht (mida lähemal sinu elukohale, seda kergem on üürnikega suhelda) Tee üürnikele alati taustakontroll

pahatihti seda ikkagi tehakse, tulemuseks on veelgi kiirem ajutine hinnakasv ja sellele järgnev suurem hinnakorrektuur, mille tulemusel paljud oma raha jälle kaotavad.» Vellend soovitab investeerida, kui kõik on väga pessimistlikud ja lootust hinnatõusuks ei ole – siis saab kinnisvara mõistliku hinnaga osta ja majanduse taastumisel hakkab ka kinnisvara hind tõusma. Uus Maa kinnisvarabüroo äripindade maakleri Danel Talpsepa sõnul on elamispinda investeerimise suur eelis see, et inimestel on ikka ja alati vaja kohta, kus elada. Eriti veel Tallinna piirkonnas, kuhu elanikke tuleb järjest juurde. «Äripindade puhul võib juhtuda aga, et linn areneb nii kiirelt, et kogu kaubanduspiirkond võib kolida senisest piirkonnast eemale. Sel juhul on sarnase üürihinnaga üürnikke raske leida,» selgitas Talpsepp. Samas on maakleri sõnul äripindade oodatav tootlus kuus protsenti, elamispindades on kiire hinnatõusu tõttu tootlus enamasti neli

kuni viis protsenti. Vellendi sõnul on äripindadesse investeerimiseks vaja üldjuhul rohkem ka algkapitali – äripindade omafinantseeringu suurus on ca 30-40 protsenti. Samuti on paljud äripinnad ka hulga kallimad. Kui varasem büroopindadesse investeerimise kogemus puudub, soovitab Uus Maa äripindade maakler eelistada elupindadesse investeerimist. Kui on aga soov kohe äripindadega tegeleda, oleks Talpsepa sõnul mõistlik alustada väiksematega: «Hea näide on mikrokorterid, mida müüakse lühiajalise üüri eesmärgil. Nende tootlus on aastas tihtipeale kõrgem kui büroo- või kaubanduspinnal.» Ka klassikalistest elupindadest on Vellendi hinnangul suur nõudlus ühetoaliste korterite järele: «Need saab kätte alates 20 000 euroga. Mõni võib vajada kerget remonti, kuid see tasub üldjuhul alati ära, sest väikestesse korteritesse on üürnike leidmine suhteliselt lihtne ka nii-öelda halbadel aegadel.» Üüri saab Vellendi sõnul minikorterite eest küsida umbes 100-200 eurot kuus ja see teeb tulususeks umbes viis kuni kümme protsenti aastas. «Samas peab arvestama üürnike kiirema vahetumisega, kuna selliseid kortereid soovivad väiksema sissetulekuga inimesed, ja sissetuleku kasvades vahetavad nad selle kiiresti suurema elamise vastu,» ütleb Vellend. Lisaks soovitab ta algajal investeerijal soetada endale renoveerimata korter, aga ainult siis, kui on oskused ja võimalused see iseseisvalt korda teha: «Kui palgata remonttöödeks firma, on renoveeritud ja renoveerimata korteri hinnavahe juba pea olematu. Kliendil on alati meeldivam kolida pinnale, kus on tehtud värske remont.»

HINNAD

UUS KODU • SÜGIS 2018

Kinnisvaraturg õitseb, mistõttu on hea aeg müümiseks. Foto: OldeVara

BUUM POLE KÄES, HINNAD TÕUSEVAD. MILLAL SOETADA UUS KODU? ANGELA AAVIK

Viimased aastad on kinnisvaraturul olnud tormilised. Uusarendusi kerkib kui seeni pärast vihma, igas sõpruskonnas on mõni kinnisvaraga äritseja. Kas buumiaeg on käes ning hinnad hakkavad peagi langema? Maaklerid Krista Karik ja Rauno Mäepea kinnitavad, et veel pole hilja enda kodu müüki panna ja uue poole kiigata. MILLINE KINNISVARA PRAEGU ENIM MÜÜB JA MIDA OTSITAKSE? Krista: Praegusel hetkel tundub, et müüb igasugune kinnisvara ja kõigele leidub varem või hiljem ostja. Kindlasti saab täheldada, et võimaluse korral soetatakse pigem ikka uut ja kuni kümme aastat vana kinnisvara. Otsitakse 1-2toaliseid kortereid investeerimise eesmärgil, vahetatakse eelmise buumi ajal soetatud kinnisvara suurema vastu, kolitakse magalarajoonidest äärelinna asulatesse. Väga populaarsed on noorte perede seas Tallinna lähistel asuvad nn aiandusühistutest väljakasvanud ja aastaringseks elamiseks ehitatud suvilad. Rohkelt otsitakse ka merelähedasi suvekodusid. Olulisteks detailideks on korteri juurde käivad panipaigad, keldrid ja parkimiskohad. Trendidest rääkides kogub hoogu väga väikeste korterite müük. Järjest vähemaks jääb aga nn flippimist, kus soetatakse remonti vajav korter, mis renoveeritakse ja seejärel tulu saamise eesmärgil kohe müüakse. Rauno: Järjest suureneb ka uusarendustes müüdavate korterite arv, mis ühtlasi kiirendab keskmise ruutmeetrihinna kasvu. Koduotsijad on tänasel päeval väga nõudlikud ning teadlikud erinevatest kinnisvara puudutavatest ehituslikest ja dokumentatsioonilistest tingimustest. Loo-

mulikult on endiselt populaarsed Tallinna «mäed», mis müüvad väga hästi. Rohkem ehk hinnatakse muudetud planeeringuga kortereid, kus köök on tehtud avatumaks ning tänu sellele ka suuremaks. Siinkohal tuleb jällegi kontrollida dokumentatsiooni, et hiljem ei tekiks raskusi pangalt finantseeringu saamiseks.

PIKALT ON RÄÄGITUD NN KINNISVARA BUUMIST. KAS BUUMIAEG ON KÄES NING MIDA SEE ENDAGA KAASA TOOB? Krista: Buumist oleme kuulnud juba tõesti pikalt ja ilmselt kuuleb seda ka edaspidi, kuniks see kunagi kätte jõuab. Ma ei ole majandusekspert, kuid mulle tundub, et buum ei ole veel kätte jõudnud. Inimesed on muutunud eelmise buumiga võrreldes palju ettevaatlikumaks, mõeldakse põhjalikult oma võimaluste üle praegu ja tulevikus, kaalutakse hoolega laenude võtmist. Pankade laenutingimused on karmistunud ja see kõik aitab hoida olukorral liiga kuumaks kiskumast. Samas ma näen, kuidas kinnisvara ostmine ja müük on justkui massipsühhoos, millesse kõik nakatuvad. Kui kõik sinu ümber ostavad ja müüvad, siis tekib mõte, et peaks ise sedasama tegema. Rauno: Kinnisvaraturg õitseb ning kindlasti on hea aeg

müümiseks. Buumiks ma seda täna ei nimetaks, kuid kindlasti on turg väga aktiivne ning pakkumiste ja tehingute arv näitab tõusvat trendi. Olen enda klientidelt kuulnud arvamust, et hinnalangus on kohe-kohe ukse taga. Usun, et see vaatenurk oleneb, millise mätta otsast vaadata. Müüja tahab müüa, ostja ehk pigem oodata. Turusituatsioon on selline, et järelturu korterite müük on pigem madalam ja uute elamispindade müük kasvab.

KAS UUE KODU OTSIJA PEAKS HOIDUMA BUUMIAEGSETEST KODUDEST? Rauno: Seda meelt ma ei ole. Leidub kindlasti kvaliteetseid ja vähem kvaliteetseid kortermaju eelmisest buumiajast, kuid hoolikalt valides võib leida väga hea ja sobiva kodu. Kuna ise müün peamiselt järelturu kortereid, siis julgen neid kindlalt soovitada. Praegu on arendusi jälgimas tugev ehitusjärelevalve ning kvaliteedi osas järeleandmisi teha ei saa. Nii ehitamise kui ka energiamärgise nõuded on karmistunud ning enam pole lubatud ehitada näiteks D-energiaklassi elamuid. Krista: Ei saa üheselt öelda, et buumi ajal pidas iga mees ennast arendajaks ning kasutas kasu saamise eesmärgil kõige kehvemaid materjale. Seega soovitan enne ostu

HINNAD

SÜGIS 2018 • UUS KODU

Enne ostu tuleb teha korralik kodutöö, seda eriti buumiaegsete majade soetamisel. Foto: OldeVara

sooritamist teha korralik kodutöö ja seda mitte ainult buumiaegsetele kodudele.

MILLAL TEIE ENNUSTUSEL SELLINE KINNISVARAMULL LÕHKEB? Krista: Minu töövahendite hulka ei kuulu kahjuks Taro kaardid ja kristallkuulid. Ma usun, et ka kõige peenemad majandusteadlased ei oska seda päris täpselt öelda, sest vastasel korral oleks see info juba ammu kõikidel olemas.

MILLAL ON KÕIGE ÕIGEM AEG KINNISVARA OSTA? KAS PRAEGUSED TRENDID VIIVAD HINDU KÕRGEMALE VÕI PIGEM MADALAMAKS? Krista: Antud küsimuse juures tuleb eelkõige mõelda sellele, mis eesmärgil kinnisvara ostetakse. Kui küsiksite, millal on kõige õigem aeg kodu osta, siis ma ütleksin, et selleks ei ole õiget ega valet aega, vaid on vajadus. Vajaduspõhist ostu piirab vaid vahendite olemasolu. Kui vahendid on olemas, sooritatakse ka ost. Teatavasti on kinnisvara omamine läbi aegade olnud ja on üks parimaid investeerimise viise. Praeguses turusituatsioonis on see täna soodsam kui ta seda on homme või ülehomme. Hetke trendid viitavad pigem hinna kasvule. Rauno: Tallinna lähiümbruse infrastruktuuri areng mõjutab oluliselt turgu, sest see aitab kaasa uusarenduste tekkele. Arendatakse välja uusi piirkondi koos koolide, lasteaedade ja kergliiklusteedega, sellega käsikäes käib kommunikatsioonide arendamine, mis omakorda loob head tingimused ehitamiseks.

MIDA PEAB KODUOSTJA KINDLASTI SILMAS PIDAMA KODU VALIDES? Krista: Ma kuulen väga sagedasti koduostjaid ütlemas, et meil tekkis kohe või meil ei tekkinud seda õiget nn

kodutunnet. Isegi kui kõik on perfektne, ei osteta midagi, mis pole tugevalt tunnete ja meeldimisega seotud. See ei kehti muidugi investeerimise eesmärgil soetatud kinnisvara kohta. Majade ostu puhul tasub jälgida nende ehituskvaliteeti, kütte- ja ventilatsioonilahendusi. Korterelamute puhul on saanud väga oluliseks detailiks hästi toimiv korteriühistu ja vanemate majade puhul nende renoveerimine. Igal juhul tasub mõelda potentsiaalsetele kuludele tulevikus, seda nii majade kui ka korterite puhul. Vahel võib tekkida tunne, et mitte midagi pole osta ja nii tuleb lihtsalt midagi ära võtta. Võib minna vahel vähem, vahel rohkem aega, aga lõ-

puks leiate täpselt selle õige. Kodu ost on nii oluline, et sellega ei saa ega tohi kiirustada. Valige hoolega! Rauno: Kõige olulisemad on ostja enda vajadused. Tuleb läbi mõelda, et asukoht oleks logistiliselt sobiv ning sõltuvalt töökohtadest, koolidest ja lasteaedadest valik teha. Kindlasti tuleb jälgida, et uue kodu dokumentatsioon oleks korras. Esmatähtis ei olegi alati korteri viimistlus, vaid pigem tuleks hinnata võimalikku potentsiaali ja asukohta. Tuleks keskenduda asjadele, mida ise muuta ei saa, nagu asukoht ja ka ühistu aktiivsus, mis näitab, kas on plaanis investeerida kortermaja seisukorra parandamisse.

Nii korterite kui ka majade puhul tuleb mõelda potentsiaalsetele kuludele tulevikus. Foto: ReMax City

PIIRKOND

UUS KODU • SÜGIS 2018

Kakumäe jahisadama juurde kerkinud Haven Kakumäe pakub mereäärseid elutingimusi Tallinna linna servas. Foto: Baltic Sothebys

KUS PEIDAB ENNAST TALLINNA JÄRGMINE KALAMAJA? ANNA-LIISA METS

See on põletav küsimus, millele juba mõnda aega vastust üritatakse leida – raske on tabada, missugust piirkonda võiks oodata samasugune edulugu nagu aastakümneid varjusurmas olnud Kalamaja. Kinnisvaraportaali KV.EE juht Tarvo Teslon ütleb, et Tallinnas on siiski mitmeid põnevaid uusi piirkondi, kus elamispindade arendamine on viimasel ajal hoo sisse saanud, kuid mõistagi on Kalamaja jätkuvalt väga menukas, ehitustegevus ei paista seal raugevat. «Kurjad keeled küll räägivad Kalamaja populaarsuse möödumisest, siiski on Kalamaja korterite ostjaid hulgi ja õige hinnaga kaup rabatakse lennult,» räägib Teslon. Kalamaja järel on tuule tiibadesse saanud siiani inimesi ükskõikseks jätnud Pelgulinn, sest Kalamajja kõik lihtsalt ei mahu. Pelgulinn on loogiline jätk, kuna seal on samasugune miljöö nagu populaarses Kalamajas, hinnatase aga madalam. «Nii Kalamaja kui ka Pelgulinna puhul on erinevaid

projekte arendamas kümneid erinevaid kinnisvaraarendajaid, nii et saadaval on väga palju erinäolisi kortereid,» ütleb Teslon. Muidugi on jätkuvalt õhus ka Kopli liinide arendusprojekt, mida arendab Fund Ehitus. Kunagisse eluheidikute meelispaika on kerkimas tuhatkond uut elamispinda ja lähiaastatel näeme tõenäoliselt selle piirkonna plahvatuslikku õitsele puhkemist. Kes mäletab Kopli liinide endisi aegu, sel tasub piirkonnal kindlasti silm peal hoida: sinnakanti tekib peagi täiesti teistsugune maailm. «Kopli liinide arendusprojekt hõlmab endas umbes 20 hektari suurust maa-ala, mille lõpptulemusena valmib terviklik elukeskkond, kus on ligikaudu 900 uut kodu, kaubanduskeskus, büroopinnad, lasteaed, ranna-

promenaad puhke-, mängu- ja sportimisaladega,» ütleb City24 portaali juhataja Karin Noppel-Kokerov.

UUED TULIJAD ÜLLATAVAD Uued menukad piirkonnad Tallinnas on aga nii ootamatud, et lihtinimene ei taha seda veel väga uskudagi. Üheks heaks näiteks on Astangu: kuigi rahvas esialgu veel naerab sinna kerkivate uute arenduste üle ja seda piirkonda ebasobivaks elukeskkonnaks põlastab, teavad kinnisvaraeksperdid, et seal on veel nii mõndagi tulemas. Teslon sõnab, et kunagine sõjaväelaste piirkond on praegu jõudsalt uuele elule pöördumas. Selle tõestuseks on Endoveri Astangule valminud Aurora

SÜGIS 2018 • UUS KODU

PIIRKOND

Endoveri Aurora Nova on üks nendest arendustest, mis toovad Astangule, aastaid põlu all olnud endisesse sõjaväepiirkonda, uue hingamise. Foto: Endover

Pargi projekt, hetkel on valmimas järgmine etapp ehk Aurora Nova. Vahetus läheduses valmib Natura Pargi suurprojekt. Samas lähedal on TTP-l valminud Pöörise tänava projekti raames juba kuues tornelamu, lõppjärgus on Kaamos Kinnisvara arendatav Hõbemetsa projekt. «Kõik see toob Mustamäe-Haabersti piiril asuva metsa veerele ja kergliiklusteede naabrusesse sadu uusi kortereid, kus igaüks peaks leidma endale sobiliku,» sõnab Teslon. Kuid see pole sugugi veel kõik: Haabersti linnaosas Väike-Õismäel pakub Endover Rocca villasid, lähiajal on lisandumas silmatorkava välimusega Rocca Towersi nime kandev arendus. Neile sekundeerib Bonava Pärnaõue korterite projektiga – see arendus jääb juba Kakumäe külje alla. Noppel-Kokerov juhib tähelepanu, et kuigi vahepeal on olnud ka pisut teistsuguseid meeleolusid, ei ole niinimetatud magalarajoonid Tallinna linnapildist kusagile kadumas, vaid uuenevad jõudsalt. «Näiteks Lasnamäele ja Mustamäele kerkivad uued kortermajad, mille elamispinnad leiavad suhteliselt kiiresti ostjad. Põhjuseks harjumuspärane asukoht, teenuste lähedus ja head ühistranspordiühendused. Nii on Lasnamäe algus, mis on ju praktiliselt kesklinn, oma uusarendustega, nagu Liikuri kvartal, Paepargi arendus ja ka SkyLine, osutunud küllaltki atraktiivseks uute kodude soetajate hulgas,» ütleb ta. Samuti startis Mustamäel hiljuti Uus-Mustamäe

Ka Hõbemetsa uusarendus on üks neist, mis magalapiirkonna lähistele uut elu toob. Foto: Kaamos Kinnisvara

PIIRKOND

UUS KODU • SÜGIS 2018

Mereäärne Noblessneri arendus on üks suursugusemaid Tallinnas. Foto: Merko Ehitus

arendus, kus valmib seitsme aasta jooksul kokku 750 uut korterit. Sellest saab nüüdisaegseim terviklik elupiirkond Mustamäel. Eksklusiivseimatest arendustest võib esile tuua Noblessneri kodusadama, mille luksuskorterid asuvad Tallinna lahe kaldal Noblessneri jahisadama, Lennusadama ja Kalamaja kõrval. Kuigi ammusest ajast on õhus jutt, et Ülemiste kanti hakkavad lähiajal korterelamud kerkima, siis selle koha pealt Noppel-Kokerov nii optimistlik ei ole. «Juba viis aastat tagasi räägiti sellest, et Ülemiste piirkonna plahvatuslik areng toob kaasa ka selles piirkonnas elamuehituse, kuid praeguste arengute juures võidab Ülemiste kasvamise arvelt pigem Tallinna piiril asuv Peetri alevik, mis on endiselt väga perspektiivikas, kuna asub olulistele transpordisõlmedele ja kesklinnale väga lähedal,» sõnab ta.

Harku järve lähedusse valmiv Natura Parki arendus tutvustab Tallinna kortermajade puhul veel haruldast linnaaiandust. Foto: Domus Kinnisvara

MILLEL PILK PEAL HOIDA? Noppel-Kokerov tõdeb, et väga raske on praegusel hetkel ennustada, millisest Tallinna asumist või linnaosast saab järgmine Kalamaja. «Erinevaid uusarendusi on turul väga palju, sageli on need väikesed ja asuvad laiali üle linna ajaloolistes asumites, vanemate majade naabruses. Selget trendi, mis võiks ennustada uue populaarse piirkonna teket, pole kahjuks olemas,» ütleb ta. Neile, kes tahavad olla ajast ees, soovitab Teslon arvestada ühe tõsiasjaga. «Ühine nimetaja hoogsalt arenevate piirkondade juures on see, et uusi kodusid rajavad suuremad arendajad, kes viivad ellu suuremastaabilisi projekte. Suuremate projektide jaoks peab olema suuremaid maatükke. Selliseid näiteks Pirita või Nõmme linnaosadest nii lihtsalt ei leia,» selgitab Teslon. Niisiis tasuks uute tuulte ootuses jälgida neid Tallinna piirkondi, kus uusarendustele reaalselt ruumi oleks.

«Suuremate-tuntumate arendajate piirkonnas toimetamine loob koduostjates kindlustunde ja teadmise, et hoone saab kvaliteetselt valmis. Lisaks annab suuremate kohalolu väiksematele nišiarendajatele võimaluse eripärasemaid pakkumisi turule tuua,» ütleb Teslon. Sisuliselt sama kinnitab ka Noppel-Kokerov. «Uusarendusi püütakse rajada siiski valdavalt tõmbekeskustesse ja päris uue linnaosa rajamiseks, nagu me paljudes muudes maailma linnades näeme, puudub Tallinnas veel vajadus. Võimalusi linna tihendamiseks on esialgu küllaga ja platse, mis ootavad lähiaastatel täisehitamist, siiski jagub,» sõnab ta.

Tesloni sõnul tuleks järgmist Kalamaja otsida piirkondadest, kus tänased hinnad ja hinnangud on tagasihoidlikumad, kuid kus on potentsiaali oluliseks edenemiseks. «Üks nägemus võiks olla, et enam võiks intensiivistuda Tallinna kesklinna ümber asuvate ajale jalgu jäänud puitasumite uuele elule pööramine. Toompuiestee-Liivalaia-Pronksi tänavate taga asub vägagi heades piirkondades hulk elamispindu, kus oleks võimalik kvaliteeti oluliselt parandada. Nende kõrvale ka uusi hooneid rajada. Jalutuskäigu kaugusel asuv kesklinn, kuid samas vaikne agulimiljöö võiks olla atraktiivne kodukoht paljudele,» annab Teslon ühe väärt vihje.

SISUTURUNDUS

UUS KODU • SÜGIS 2018

SÜGIS 2018 • UUS KODU

SISUTURUNDUS

TEHINGUD

UUS KODU • SÜGIS 2018

MIS ON BRONEERIMISLEPING? EVA-LOTTA KIVI Foto: Shutterstock

Kui potentsiaalsel korteriostjal on vaja lisaaega selleks, et tegeleda näiteks finantseerimisküsimusega, tasuks mõelda broneerimislepingu peale. Seda kiputakse väga tihti teadmatusest aga eellepinguga segi ajama. Rödl & Partner Advokaadibüroo advokaadi Verner Silma sõnul on broneerimislepingu sõlmimine kinnisvara ostmisel üsna levinud. «Kinnisasja broneerimislepingu sisuks on müüja kohustus jätta teatud aja vältel broneerija kasuks kinnisasi võõrandamata. Hilisemat müügikohustust sellega aga ei kaasne,» selgitas advokaat. Ka 1Partneri kinnisvarakonsultandi ja kutselise maakleri Angela Viraki sõnul tuleb broneerimislepingu puhul kindlasti silmas pidada seda, et tegemist on kinnisasja broneerimisega, mitte ostu-müügi kokkuleppega. Broneerimisleping sõlmitakse Viraki sõnul tavaliselt siis, kui ostjal on vaja lisaaega selleks, et tegeleda ostetava objekti finantseerimisküsimusega. Broneerimislepingu kestvuse vältel ei ole müüjal õigust objekti teistele ostuhuvilistele näidata ega müüa. «Reklaamida võib, aga selgitusega, et antud objekt on broneeritud ehk teisi huvilisi koha peale ei kutsuta ega presenteerita,» selgitas maakler. Broneerimislepingu sõlmimisel lepitakse kokku tasu, mis on hüvitis müüjale näiteks korteri kinni hoidmise eest – see ei saa maakleri sõnul olla aga ebamõistlikult suur. Kokkulepitud tasuks võib Viraki kogemuse põhjal olla näiteks kommunaalkulude arvestus broneerimisperioodi ulatuses, müüja kodulaenu intresside summa jne. Ostuhuviline ehk broneerija peab teadma ka seda, et broneerimistasu summat müügihinnast tasa ei arveldata, vaid see jääb kompensatsiooniks müüjale asja kinni hoidmise eest. Broneerimislepinguga võtab müüja endale kohustuse

MÕISTED

EELLEPING: müüjal kohustus võõrandada kinnisasi tulevikus ostjale peab olema notariaalselt sõlmitud

BRONEERIMISLEPING: müüjal on kohustus jätta teatud aja vältel broneerija kasuks kinnisasi võõrandamata ei pea olema notariaalselt sõlmitud, piisab lihtkirjalikust vormist

mitte müüa kinnisasja kolmandale isikule teatud perioodi jooksul. Kui müüja oma kohustust rikub, siis tuleb advokaat Verner Silma sõnul müüjal broneerimistasu tagastada. Kui ostja loobub broneeritud objekti ostust, jääb broneerimistasu aga kompensatsiooniks müüjale, misjärel saab ta kohe kinnisasja müügiga edasi tegeleda. Kui broneerimistasu ületab broneerimise eest mõistlikult makstava summa ja kokku on lepitud näiteks selle jäämine teisele poolele müügilepingu sõlmimata jäämisel, viitab see Silma sõnul sellele, et tegelikult on tegemist hoopis kinnisasja müügi eellepingu või juba müügilepinguga. Need peavad olema aga notariaalselt tõestatud. «Ostja peab väga hoolikalt läbi lugema broneerimislepingu tingimused – poolte kohustused ja õigused, et selles sisalduks ainult broneerimislepingule kohased sätted.

Hilisemate vaidluste vältimiseks soovitan pigem broneerimislepingu asemel, kui selle tagatissumma ületab mõistlikkuse piiri, sõlmida notari juures notariaalne eelleping, mis tagab mõlema poole õigused ja kohustused.» Silma sõnul kiputakse broneerimislepingut ja eellepingut üsna tihti segi ajama. Tegelikult on need aga kaks erinevat asja. Kinnisasja müügilepingu eellepingu sisuks on müüja kohustus võõrandada kinnisasi tulevikus ostjale. Kinnisasja broneerimislepingu sisuks on aga müüja kohustus jätta teatud aja vältel broneerija kasuks kinnisasi võõrandamata ja tasu võidakse maksta üksnes kinnisasja broneerimise eest. «Broneerimislepingule seadus kohustuslikku vorminõuet ette ei näe, eelleping peab olema aga sõlmitud notariaalselt, vastasel juhul on tehing tühine,» selgitas advokaat. Kinnisvara vahendusspetsialistid töötavad Viraki sõnul erinevalt: «On neid, kes sõlmivad lihtkirjalikke broneerimislepinguid igapäevaselt, mina teen seda erandkorras, kui ostja ja müüja vastavat lepingut tingimata nõuavad.» Viraki hinnangul suudab professionaalne maakler hinnata olukorda ning oskab ka kliente suunata sõlmima võlaõiguslikku müügilepingut, millel on kindel seadusest tulenev garantii. «Võlaõigusliku müügilepingu puhul on kolmandal isikul võimalus astuda ostja asemele juhul, kui esimene ostja ei tule rahastamisega toime ning objekt müüakse järgmisele huvilisele. Seal saab ära fikseerida ka trahvisanktsioonid, kui ükskõik kumb pool peaks lepingust taganema,» tõi Virak näite.

MAAKLERID

UUS KODU • SÜGIS 2018

MAAKLERIL SIISKI ON KINNISVARATEHINGU JUURES OMA ROLL KANDA ANNA-LIISA METS Foto: Panthermedia/Scanpix

Kuigi üha kasvav hulk inimesi arvab, et nad on kinnisvaravaldkonnas tehingute tegemiseks piisavalt spetsialistid, on maakleriteenusel turul siiski oma kindel koht ja seda põhjusega. Tihtilugu saavad probleemid alguse juba kinnisvara hinnastamisest: võhikul on raske hoomata kõiki aspekte, mis kinnisvara hinna kujunemisel rolli mängivad, mistõttu hind võib saada ebamõistlikult kõrge või müüja jaoks naeruväärselt madal. Seetõttu tasuks kaaluda maakleri palkamist, aga alati on vaja veenduda, et tegemist on oma ala professionaaliga. LVM Kinnisvara kutseline maakler Ingmar Saksing tõdeb, et kahjuks langetatakse tihti valik esimese ettejuhtuva teenusepakkuja kasuks, süvenemata sellesse, kas inimesel, kes hakkab sind kinnisvaratehingu juures abistama, on üldse olemas oma valdkonna elementaarsed teadmised. «Oma teenuseid pakub Eestis hinnanguliselt ligi kaks tuhat kinnisvaramaaklerit, kuid mitte kõik neist ei oma kinnisvaramaakleri tööks vajalikke teadmisi, mis omakorda tähendab seda, et mitte kõik kinnisvaramaakleri palganud kliendid ei saa oma kinnisvaraküsimusi lahendatud või ei esindata nende huve parimal võimalikul viisil,» räägib Saksing. Valitud maakleril peaks tema sõnul kindlasti olema läbitud kutseeksam, mis kinnitab, et inimesel on olemas selleks tööks vajalikud oskused ja teadmised.

ABI ON VAJA JUBA HINNASTAMISEL Arco Vara maakler Margit Sults ütleb, et maakler seisab kliendi huvide eest ja nõustab teda hinnaläbirääkimistel. «Et müüdava kinnisvara hind oleks õiglane, teeb maakler pidevalt turuülevaateid piirkonnas toimunud kinnisvaratehingutest ning kaasab õiglase hinna kujundamis-

se kutselised hindajad. Maakleri teadmised ja piirkonna tundmine on olulised ka ostja jaoks, kui ta tunneb huvi piirkonna teiste pakkumiste ja teostatud tehingute ning nende hindade kohta,» selgitab Sults. Kinnisvara on võimalik reklaamida ka tasulisi kanaleid pidi, plakatite ja muu taolisega. Tasulise reklaami puhul on kinnisvaramaakleril kindlasti eelis, sest tema jaoks on kättesaadavad parimad hinnad ja esile toomise võimalused. Vähemtähtis pole tehinguni jõudmise juures ka läbirääkimisoskus, mis paljudel eraisikutel siiski puudub, enamasti hinnatakse end ses osas tugevasti üle. Kuigi inimesed arvavad, et läbi tuleb rääkida ainult hinnaküsimus, pole see Saksingu sõnul sugugi nii. «Läbirääkimist vajab näiteks hind, finantseerimistingimused, omandi üleandmise aeg, valduse üleandmise aeg, parenduste tegemise kohustus ning kokkulepped sisustuse, tehingukulude ja riigilõivude osas,» sõnab ta.

MAAKLER AITAB PEA SELGE HOIDA Liigagi tihti peab maakler olema see, kes võtab enda kanda nii-öelda mõistuse hääle rolli. Saksingu sõnul on kinnisvara ostmine ja müümine inimese jaoks alati emotsionaalne otsus, sest müüjal on koduga seotud paljud mälestused, samas ostja kipub vaatama eelkõige viimistlust ja sisustust, mitte objektiivseid asjaolusid. Siis peabki maakler appi tulema. «Kutseline turuosaline oskab eristada olulisi detaile ja asjaolusid ebaolulistest. Näiteks on köögimööblist tähtsam see, kas ühistu on võtnud

renoveerimislaenu, või see, kas pakkumise teinud ostjal on olemas ka reaalne võimalus seda eluasemelaenuga osta,» sõnab ta. Sageli takerduvad omal jõul kinnisvara müüvad inimesed selle taha, et ei suuda korda ajada vajalikku dokumentatsiooni. «Müüdava korteri või maja andmed paberil peavad vastama ehitisregistri andmetele, korras peavad olema kasutusload ja servituudid. Kui dokumentatsioon on puudulik, võib see takistada ostjal pangalaenu saada ning tehing võib ära jääda,» räägib Sults. Kui teadmisi pole, kuidas pabereid korda ajada, võib asjaajamine osutuda üle jõu käivaks, närvesööv on see võhikule niikuinii. Kui ostja on leitud, ei astu korralik maakler, kaks kätt taskus, minema: vajadusel aitab ta ostjat pangalaenu taotlemisel, näiteks eksperthinnangu tellimisel, ütleb Sults. Ka ostu-müügilepingu sõlmimine käib maakleriteenuse kasutamise korral läbi maakleri. Samuti seisab maakler hea selle eest, et müüdaval kinnisvaral ei oleks varjatud puudusi. Saksing sõnab, et kutseline maakler on turuosaline, kellel on aastatepikkune kogemus ja tehtud sadu või koguni tuhandeid tehinguid. Ning kahtlemata kogemus maksab midagi. «Isegi kui klient on varem teinud tehinguid iseseisvalt, jääb tehingute vahele reeglina pikem periood, mille jooksul paljud seadused, regulatsioonid ja põhimõtted muutuvad. Seepärast on eksperdi kaasamine hädavajalik,» sõnab maakler. Professionaalsete, kutsetunnistusega kinnisvaramaaklerite nimekiri on kättesaadav kutseregistrist, mis asub aadressil www.kutsekoda.ee.

SÄÄSTLIK KODU

UUS KODU • SÜGIS 2018

Säästlikul hoonel peavad olema elektrit tootvad taastuvenergiaseadmed - tuulegeneraator või päikesepaneelid.

SÄÄSTLIK KODU TULEB KRÕBEDA HINNASILDIGA KRISTINA KOSTAP Fotod: Panthermedia/Scanpix

Kõik alates 2020. aastast ehitatavad hooned peavad energiatõhususe miinimumnõuetest tulenevalt vastama liginullenergiahoone nõuetele. See aga tõstab hüppeliselt uusehitiste hinda ja toob tõenäoliselt kaasa märkimisväärse hinnaspurdi kogu kinnisvaraturul. Liginullenergiahooneks ehk A-klassi eramuks loetakse äärmiselt väikeste energiakuludega hoonet. Ametliku definitsiooni järgi on liginullenergiahoone parima võimaliku ehituspraktika kohaselt energiatõhusus- ja taastuvenergiatehnoloogiate lahendustega tehniliselt mõistlikult ehitatud hoone. A-klassi saavutamiseks peab hoone olema eeskujulikult soojustatud, lisaks peavad hoonel olema kolmekordsed pakettaknad, soojustagastusega ventilatsioon, kahekordne välissoojustus ning autonoomne õhkvesi-soojuspumpadel põhinev küttesüsteem. A-klassi hoones on pööratud lisaks suurt tähelepanu külmasildadele ja välispiirete õhupidavusele. Samuti peavad hoonel olema elektrit tootvad taastuvenergiaseadmed, nagu näiteks tuulegeneraator või päikesepaneelid. Liginullenergiahoone ehitamisel mängib võtmerolli ka krundi valik ja hoone paigutus ilmakaarte suhtes. Eeldatav ehitusmaksumuse tõus peaks ennast ära tasuma väiksema energiakulu kaudu, ent ehituslahenduste tasuvusaeg on Arco Vara vanemmaakler Marge Saaremets-Luige sõnul võrdlemisi pikk. Seepärast tuleb uut maja ehitades

hoolega kaaluda võimalusi taastuvenergiat toota ja ülejäävat energiat võrku müüa. Vaid sellist, elektrit võrku tagasi müüvat maja, saab EM Energiamärgis OÜ juhatuse liikme Erik Meybaumi sõnul lugeda A-klassi elamuks. Innovatiivsetel tehnoloogilistel lahendustel on aga oma hind - täna jääb taoliste A-klassi hoonete tasuvusaeg 15–20 aasta vahele. Euroopa Liidu direktiivi nõuded jõustuvad 2020. aasta 1. jaanuarist. Kui hoone ehitusluba väljastatakse või ehitusteatis esitatakse ja hoone püstitatakse pärast 2019. aasta 31. detsembrit, ei tohi selle energiatõhususarv ületada liginullenergiahoonele kehtestatud piirväärtust. Liginullenergiahoone nõuded hakkavad kehtima ainult uutele ehitatavatele hoonetele, vanemaid hooneid võib edasi renoveerida ehitusseadusele vastavalt. Majandus- ja kommunikatsiooniministeeriumi ehitusja elamuosakonna nõunik Margus Tali sõnul esitatakse Aenergiaklassi nõue hoonele juba ehitusloa andmise faasis, kuna nii hoitakse ära rangete energiatõhususe nõuete esitamist hoonetele, mille planeerimisel ja püstitamisel ei

ole sellise vajadusega arvestatud. Nõudele üleminek saab toimuma järkjärgult. «Nii olemasolevate hoonete olulisel rekonstrueerimisel kui ka uute püstitamisel muutuvad 2018. aasta lõpus energiatõhususe miinimumnõuded ühe energiaklassi võrra rangemaks. Seejärel kerkivad uute hoonete püstitamisel kohalduvad energiatõhususe nõuded veel ühe klassi võrra, vastates aastast 2020 liginullenergiahoone tasemele. See loob ehitussektorile paremad võimalused muudatustega kohanemiseks,» nentis Tali. Viimase paari-kolme aastaga on ehitushinnad kallinenud 20-30 protsenti ja prognooside kohaselt tõstab uute nõuete kehtima hakkamine ehitushinda veel sama palju. See teeb uusehitised valdavale osale Eesti elanikkonnast kättesaamatuks ja seda eriti väljaspool pealinna, sest ehitushind on kõikjal sama, sissetulekud piirkonniti aga erinevad. Neil, kel on plaan pärast 2020. aastat omale kodu ehitada või osta, soovitab Arco Vara maakler Marge Saaremets-Luik juba täna raha säästma hakata.

SÄÄSTLIK KODU

A-energiaklassi ostjaks on Domus Kinnisvara maakler Janis Rimitsansi sõnul üldjuhul inimene, kes on oma hingelt uuenduslik ja soovib juba täna homsete trendidega kaasas käia. Omaette küsimus on loomulikult sellise investeeringu tasuvuses - kahtlemata on kõrgema energiaklassi eluaset kallim ehitada kui madalama energiaklassiga kodu. Tõsine väljakutse on LVM Kinnisvara maakler Ingmar Saksingu sõnul leida selliste hoonete projekteerijad, ehitajad ning seejärel ka haldajad. Uue ehitatava kinnisvara hüppeline hinnatõus võib üsna suure tõenäosusega ka vanema kinnisvara hinna lakke kruttida. A-energiaklassi nõude alates 2020. aastast ehitatavatele hoonetele kehtestas Euroopa Komisjon, mille suurem eesmärk on pidurdada kliimasoojenemist.

UUS KODU • SÜGIS 2018

Hinnavõit saavutatakse eelkõige madalamate küttekulude arvelt.

LIGINULLENERGIAHOONE ENERGIATÕHUSUSARV EI TOHI HOONETE PUHUL ÜLETADA JÄRGMIST PIIRVÄÄRTUST: Hoone

kWh/(m²•a)

väikeelamu

korterelamu

100

büroohoone, raamatukogu ja teadushoone

100

ärihoone

130

avalik hoone

120

kaubandushoone ja terminal

130

haridushoone

koolieelne lasteasutus

100

tervishoiuhoone

270

MILLEST SÕLTUB HOONE ENERGIAMÄRGIS?

MIKS ON ENERGIAMÄRGIS VAJALIK?

Elamu energiaklass sõltub sellest, kui palju tarbitakse hoones energiat. Olulisteks faktoriteks on sealjuures ka hoone vanus, kasutatud ehitusmaterjalid, energiaallikad, ventilatsiooniseadmed, aga ka akende kvaliteet. Olemasolevates hoonetes oleneb energiakasutus tihtipeale ka sellest, kui palju elanikke seal elab, ütles Meybaum. Ehk mida vähem inimesi, seda parem energiaklassi tulemus.

Energiamärgise info on korteriostjale oluline eelkõige seepärast, et ta teaks, millised hakkavad edaspidi olema tema elektri- ja soojaarved. Mõnikord koostatakse aga ka näiteks tühjadele või pooltühjadele kortermajadele energiamärgis ja saadakse väga hea klass, kuna maja on tühi. Meybaumi sõnul on selline teguviis aga väär, kuna ei anna tulevasele elamu omanikule adekvaatset hinnangut hoone energiatarbimise ja potentsiaalsete kommunaalkulude kohta.

SÜGIS 2018 • UUS KODU

Võtmerolli kannavad kvaliteetsed ehitusmaterjalid, mille eluiga on pikem.

ELAMUD JAOTUVAD OMA ENERGIAMÄRGISTE POOLEST ÜLDPLAANIS JÄRGMISELT: A-klassi eramu on Eestis äärmiselt väikeste energiakasutuse kuludega hoone. A-klassi saavutamiseks peab hoone olema

eeskujulikult soojustatud. Lisaks peaksid hoonel olema kvaliteetsed aknad, soojustagastusega ventilatsioon ning kütteallikaks võiks ideaalis olla maasoojuspump. Samuti peavad hoonel olema elektrit tootvad taastuvenergiaseadmed, nagu näiteks tuulegeneraator või päikesepaneelid. Vaid sellist, elektrit võrku tagasi müüvat maja, saab lugeda A-klassi eramuks. B-klassi on võimalik saavutada juhul, kui hoonel on väga hea soojustus ja aknad, soojustagastusega ventilatsioon, aga ka maasoojuspump. Vahel on juurde vaja ka sooja tarbevett tootvaid päikesepaneele. C-energiaklassi on võimalik saavutada normikohaste soojustuste ja akende ning näiteks õhk-vesi soojuspumba abil. E- ja F-märgisega on tähistatud üldjuhul 60-ndatel ehitatud ning tänase päevani renoveerimata elamud. Selliseid eluruume leidub rohkelt Mustamäel, Õismäel, aga ka Tallinna kesklinnas. H-energiaklassiga elamud kulutavad üldjuhul kõige enam energiat.

SÄÄSTLIK KODU

JANIS RIMITSANSI KOMMENTAAR: «Minu kokkupuude A-energiaklassiga on ridamajast, mida müüsime ligikaudu pool aastat tagasi. Tegemist siis kvaliteetselt ehitatud ridamajaga, kus on kuus ridamaja boksi. A-energiaklass on seal saavutatud seinte ja lagede soojustusega, kvaliteetsete akendega ning lisaks on ka päikesepaneelid oma elektri tootmiseks maja katusel. Kogu hoone ise oli projekteeritud ja ehitatud nii, et hoovipoolne, nii-öelda avatud osa oli lõunapoolne. See kõik kokku tagab reaalse märgatava energiasäästu. Kulud küttele on seal majas küll täna tunduvalt väiksemad kui madalama energiaklassiga analoogides. Lisaks märkasin sealset müües, et A-energiaklass tekitas ostjates elevust ja tänapäeva ostja, kes on tänu interneti tarkustele vägagi teadlik, oskab A-energiaklassi piisavalt hinnata.»

SISUTURUNDUS

UUS KODU • SÜGIS 2018

SÜGIS 2018 • UUS KODU

SISUTURUNDUS

ÄRIIDEE

KÜLALISKORTERID – KELLELE JA MILLEKS? EVA-LOTTA KIVI Fotod: Perton, Shutterstock

Kinnisvaraarendajad on hakanud viimastel aastatel rajama hoogsalt investoritele suunatud külaliskortereid. Miks arendajad taolisi kortereid teevad ja kuidas need erinevad tavalistest elupindadest? Perton Ehitus OÜ asutaja ja juhatuse liikme Marko Bäärsi sõnul on külaliskorteri eripäraks see, et see asub ärimaal, kuid vastab kõikidele eluruumile esitatavatele nõuetele. «Meie arendatavasse Arte Galeriimajja ostetakse külaliskortereid eeskätt investeeringu eesmärgil, mitte niivõrd iseendale elamiseks,» selgitas Bäärs. Scandium Kinnisvara juhatuse liikme ja arendusjuhi Kalle Aroni sõnul on nad spetsialiseerunud peamiselt just külaliskorterite ehk nutikate väikekorterite arendamisele. «Näeme selles valdkonnas potentsiaali ka lähiaastateks,» hindab Aron. Tema sõnul tasub väljaüürimiseks mõeldud väikekortereid arendada mitmel põhjusel. Esiteks on Tallinnas nõudlus nende järele suur – elanike arv kasvab aastas ca 5000 inimese võrra: «See on suur number ja kõiki neid inimesi ühendab üks asjaolu – nad vajavad elamispinda (taskukohast ja nüüdisaegset). Suur osa neist inimestest

eelistab vähemalt alguses elada üüripinnal, et vältida pikaajalist kohustust kodulaenu näol, kuid ka selleks, et säilitada sõltumatus. Viimane kehtib eriti noorema põlvkonna puhul, kes väärtustab vabadust ja võimalust elupinda vastavalt eluetapile vahetada.» Samuti on Aroni hinnangul suur grupp inimesi, kellel puudub erinevatel põhjustel võimekus kodulaenu võtta - aga ka need inimesed vajavad taskukohast, kena ja nüüdisaegset kodu (isegi kui see on tavakorterist pisem). Piirkonna potentsiaali külaliskorterite arendamiseks näeb Scandium Kinnisvara Tallinna kontekstis Mustamäel kui Tallinna teaduse ja start-up´i Mekas, kesklinna aga ka tormiliselt arenevas Ülemiste piirkonnas. «Samas näeme arendusvõimalusi ka mujal Eestis. Oleme astunud samme näiteks Tartu kesklinna nüüdisaegse kompleksi loomiseks, mis annaks suurema valikuvõimaluse nii Tartut külastavatele turistidele, tudengitele, aga ka

UUS KODU • SÜGIS 2018

SÜGIS 2018 • UUS KODU

ÄRIIDEE

kohalikele start-up´idele, kes vajaksid heas asukohas inspireerivaid ruume. Näeme, et sageli ei pea elu ja äripinnad olema üksteisest rangelt eraldatud, vaid pigem teineteist täiendama, luues tõeliselt vahva elukeskkonna,» selgitas Aron. Tema sõnul nägid nad SpaceCube’i arenduse puhul kiiresti, et nõudlus tervikliku kontseptsiooniga ja noortepärasele üürimajale on Mustamäe piirkonnas suur: «Kõik korterid said müüdud juba enne maja valmimist, ning tagasisidest teame, et ka üürilised leiti väga kiiresti, peamiselt lähedal õppivad ja töötavad noored inimesed.» Avangardi puhul nägi Scandium Kinnisvara aga võimalust taastada väärikas tsaariaegne juugendstiilis maja Tallinna kesklinnas ja anda sellele tagasi tema algne funktsioon üürimaja näol. «Koostöös Eesti juhtivate arhitektide ja sisekujundajatega anname majale tagasi tema varasema hiilguse ja loome atmosfääri, mis aitab meie üüriinvestoritel edukas olla nii lühiajalisel (nn AirBnb, Booking.com), kuid ka pikaajalisel üüriturul.»

LAENUTINGIMUSED ON ERINEVAD Kuna külaliskorter asub ärimaa sihtotstarbega maatükil, siis peaks ostja Swedbanki eluasemelaenude valdkonnajuhi Anne Pärgma sõnul arvestama sellega, et tegemist on mõnevõrra teistsuguse varaga kui on elamumaale ehitatud eluruumid: «Näiteks ei saa eraisik taotleda maamaksu vabastust, kuna see on otseselt seotud maa sihtotstarbega. Lisaks võib maamaks olla kõrgem. Kui soovitakse külaliskorterit elukohana registreerida ja saada sellega seoses erinevaid kohaliku omavalitsuse hüvesid, tuleks eelnevalt kohaliku omavalitsusega nõu pidada. Kui korterit ei kasutata elukohana, tuleb selle võõrandamisel tasuda ka tulumaksu.»

ÄRIIDEE

Kliendid ei pruugi SEB kommunikatsioonijuhi Julia Piilmanni sõnul olla alati teadlikud juriidilistest aspektidest, mis ärimaale ehitatud külaliskorterite soetamisega kaasnevad: «Vastutustundliku laenuandjana peame kliente võimalikest ohu- ja riskiteguritest aga teavitama.» Piilmanni sõnul nemad ärimaale ehitatud külaliskorteri ostu üldjuhul ei finantseeri. «SEB kliendid eelistavad elamumaale ehitatud kasutusloaga eluasemeid ning külaliskorterite ostuhuvi suur ei ole,» rääkis Piilmann. Pärgma sõnul ostetakse külaliskorter enamasti tõesti investeerimise või äritegevuse eesmärgil, mitte koduks: «Eesmärgist ja konkreetse laenuprojekti sisust sõltuvad ka finantseerimise tingimused (omafinantseeringu suurus, intress jm).» Ärimaale ehitatud korterite soetamine on Kalle Aroni sõnul pankade poolt natuke kallimalt hinnastatud kui kodulaenu võtmine. «Aga võib-olla, vastupidiselt ootustele, pole need erinevused tingimustes üldse nii suured, kui võiks arvata. Pakume oma klientidele konsultatsioone ning olenevalt objektidest on meil ka kindlad laenupakkujad, kes on objektiga tuttavad. Avangardi puhul teeme koostööd näiteks LHV pangaga, Mustamäel asuva Laava maja puhul Citadele ja Coop pangaga.» Kuna külaliskorterite soetamisel on laenutingimused võrreldes kodulaenuga veidi erinevad, on ka Perton Ehitus

Kliendid ei ole sageli teadlikud juriidilistest aspektidest, mis ärimaale ehitatud külaliskorterite soetamisega seonduvad. Lisaks on ärimaale ehitatud korterite soetamine hinnastatud kallimalt, kui kodulaenu võtmine. Marko Bäärsi sõnul oma klientidele nõuga igati abiks ning koos oma koostööpartneritest pankadega võimalikud lahendused välja töötanud: «Samas on külaliskorterite ostjad sageli majutusteenusega tegelevad ettevõtted ning korteri soetamisel on võimalus käibemaks näiteks tagasi küsida.»

VÄIKSED, KUID NUTIKATE LAHENDUSTEGA Kuigi pealtnäha võivad külaliskorterid näha välja täpselt samasugused nagu klassikalised korterid, on Scandium Kinnisvara arendusjuhi Kalle Aroni hinnangul külaliskorterite puhul oluline silmas pidada kinnisvarainvestorite

UUS KODU • SÜGIS 2018

mugavust korterite hilisemal haldamisel, maja lisafunktsioone üürnike elu lihtsustamisel ja loomulikult korterite tootlikkust. Olulisteks märksõnadeks on: optimaalne pinnakasutus - väikesed korterid, millele on antud võimalikult suur funktsionaalsus, kaugloetavad arvestid kommunaalkulude sujuvaks haldamiseks, ühiskasutatavad ruumid (näiteks pesumasinaruum), madalad kommunaalkulud, hea asukoht mõne kõrgkooli või suure tööandja läheduses ja/või linna südames jne. Ka Perton Ehituse juhatuse liikme Marko Bäärsi sõnul on külaliskorterid üldjuhul väiksemad ning nende puhul on eriti oluline optimaalne planeering, sest valguseküllasust ning avarust tahetakse ruumi suurusest olenemata. Nii külaliskorterite kui ka tavaliste korterite puhul tuleks Bäärsi hinnangul silmas pidada aga seda, et lõppkokkuvõttes saab ehitatavast korterist kellegi kodu – kas pikaks või lühikeseks ajaks, see ei olegi tähtis. Aroni sõnul on kindel see, et väiksed üüristuudiod on üüriturul nõutud kaup igas majandussituatsioonis: «Kui majandussurutise tingimustes luksuskinnisvara või näiteks neljatoaliste müügi- ja üürinõudlus järsult langeb, siis pisema ja praegugi soodsamas hinnaklassis olevate väikekorterite osas on nõudlus stabiilsem ja pigem kolitakse rasketel aegadel suurematelt pindadelt isegi väiksematesse ümber.»

NUTIMAJAD

UUS KODU • SÜGIS 2018

NUTIKODU EI OLE AINULT MUGAVA INIMESE LAHENDUS ANNA-LIISA METS Fotod: Shutterstock

Nutikodu on viimase aja väga kuum teema, millega käib kaasas paljusid vale- ja eksiarvamusi, kuid tegelikult on tegemist koduga, mis vastavalt valikule on kas säästlik, mugav või mõlemat korraga.

NUTIMAJAD

SÜGIS 2018 • UUS KODU

utikodude lahendused jagunevad laias laastus kaheks: ühed on orienteeritud energiasäästule, teised mugavuste pakkumisele. «Energiasäästule orienteeritud lahendused tegelevad eelkõige optimaalse kütte, ventilatsiooni, jahutuse, kardinate juhtimise ja valvega integreerimisega. Ehk kütab siis, kui selleks on vajadus, jahutab siis, kui selleks on vajadus ja väldib süsteemide üksteisest üle töötamise,» ütleb Reijo Sirila ettevõttest Võrguvara. Näiteks on levinud olukord, kus suvel aktiivne jahutussüsteem jahutab hoonet, aga ventilatsioonisüsteemi elektriline järelküte kütab hoonet, sest teoorias peaks omanik ventilatsiooni suvel panema suverežiimile. Et vältida olukorda, kus omanik peab kõiki tehnosüsteeme erinevatel perioodidel eraldi seadistama, vaatab süsteem ise optimaalse aja, millal kütta, jahutada või ventileerida ja kuidas seda teha. Energiasäästule orienteeritud nutikodu oskab arvestada ka sellega, kui kedagi pole kodus ega küta või jahuta sel ajal asjata. Kui aga pere on kodus ja tulevad külalisedki ning õhuhulkade vajadus on suurem, saab nutikodu ka sellest aru. See on mugav ja energiatõhus. Mugavuslahendused, nagu võimalus kontrollida sauna, basseini, valgusteid, multimeediat ja muud taolist, annavad omanikule võimaluse reguleerida oma kodu meeleolule vastavalt. Sirila ütleb, et on ju oluliselt mugavam elada, kui ei pea ise kardinaid avama ja ette tõmbama, valgusti tugevust reguleerima ja muu taolisega pidevalt askeldama. Tark maja oskab reeglina märku anda ka sellest, kui tehnosüsteemid tähelepanu tahavad – näiteks kui basseinitehnikast saab keemia otsa, ventilatsioon ei tööta korrektselt või tekib muu ootamatu probleem, mida inimene ise kohe ei märka. See annab võimaluse kiiresti reageerida ja olukorda parandada. Alar Avloi nutikodude lahendusi pakkuvast ettevõttest Zmartone ütleb, et nutikodu sobibki inimesele, kes otsib kokkuhoidu ja mugavust ning kodu turvalisuse tagamist lihtsamate ja odavamate vahenditega, kui senini on pakutud.

RISKE TASUB MAANDADA SPETSIALISTI ABIGA Hiljuti selgus, et kuigi nutikodu kahtlemata on mugav ja tõenäoliselt aitab ka säästa, käivad sellega kaasas turvariskid: kurikaelad häkivad kõikvõimalikesse äppidesse sisse, avavad seeläbi nutikodude uksi ja teevad maju tühjaks ajal, kui pererahvas muretult kodust eemal viibib. Avloi sõnul on sääraste rünnakute vältimiseks kodustele turvasüsteemidele olemas omakorda turvasüsteemid, mis on sama kindlalt kaitstud kui kasutaja kodune Wi-Fi või telefoni SIM-kaart. «Kui pidada silmas kodust nutikodu turvalisust, siis

jagatakse nutikodu lahendused laias laastus kahte leeri - kinnised ja avatud protokollidega süsteemid. Avatud on need, mille kallal töötavad paljud arendajad, ja on selge, et need on teoreetiliselt rünnakutele kergemad sihtmärgid kui need, mida arendab üks firma oma toodete jaoks. Samas on kinniste süsteemide puuduseks see, et neid ei jõuta võrdse kiirusega arendada. Lõpuks tuleks lähtuda kainest mõistusest ja silmas pidada, et võimalike ründajate huvi teie toas lampe välja lülitada või kardinaid liigutada on palju ebahuvitavam, kui üritada mõnele sotsiaalmeedia- või pangakontole sisse häkkida. Me ei ütle, et probleeme ei või tekkida, kuid meie hinnangul on turvariskide teema hetkel pigem teoreetiline,» sõnab Avloi. Sirila ütleb, et nende ettevõttes säärast probleemi väga suure tõenäosusega ei esine, sest Nutikodu on välja kasvanud IT-turvalisusega tegelenud ettevõttest. «Me tutvustame alati kõikvõimalikke ohte oma klientidele. Turvameetmed rajame aga parimatele IT-praktikatele. Kindlasti on IT-ettevõttest välja kasvanud automaatikaettevõttel siinkohal eelised. Klassikalised automaatikaettevõtted niivõrd IT-turvalisusega ei tegele ja võivad süsteemi jätta sisse täiesti enda teadmata keskmiselt suuremaid turvariske,» sõnab ta. Seega on soovitatav hoolikalt valida, kellelt oma koju nutilahendusi tellida. Praegune suurim risk on Sirila sõnul seotud just koduautomaatikaga, rünnakud aga automatiseeritud. Et oma koduga seotud riske minimeerida, soovitab ta pädeva ITettevõttega kodus rakendatud lahendused kriitilise pilguga üle vaadata.

ENIM USALDATAKSE NUTIKODULE KÜTTELAHENDUSI Kui oled hetkel oma kodu kavandamas, on igal juhul mõistlik sinna mingit sorti nutilahendused sisse planeerida. Sirila soovitab minimaalselt panustada küttesse, ventilatsiooni, jahutusse ja valvesse. See on investeering, mis hoiab kokku energiat ja tagab parima sisekliima ning kodu turvalisuse. «Kõik muu, nagu öeldakse, on mugavustooted ja nice to have,» sõnab Sirila. Kas liigutada oma kardinaid ise või teha seda mobiilirakendusest, lülitada tuled põlema telefonist või lülitist, on eelistuste küsimus, aga ei anna kodule tohutu suurt lisaväärtust. Avloi sõnul on hetkel kõige menukamad just küttekulude vähendamisele suunatud lahendused. «See tähendab põrandakütte või radiaatorkütte efektiivsemat juhtimist ning erinevate küttelahenduste ja juhtimissüsteemide integreerimist,» selgitab ta. Kuna nutikodude maailm pidevalt avardub, lisandub turule hooga ka uusi põnevaid lahendusi. Sirila samas neid katsetama söösta ei soovita. «Uusi asju katsetada soovitan vaid fanaatikutel, kes võtavad riski, et lahendus ei pruugi toimida. Meil on sellisteks katselaboriteks töötajate kodud ja pered, enne kui kliendile midagi müüma hakkame,» sõnab ta.

NUTIMAJAD

UUS KODU • SÜGIS 2018

Turvasüsteemid on nutikodude puhul üks hinnatumaid lahendusi, aga võimalike turvariskide pärast neid ka peljatakse päris palju.

IGA TOA SAAB NUTIKAKS MUUTA Tänaseks päevaks pole enam tuba, mida ei saaks nutiseadmetega täiustada. Vaatame üle, milliseid võimalusi iga ruum sinu kodus endas peidab.

KÖÖK

Proovida saab tema sõnul aga igasugu asju: tualettruumi võib tellida linnulaulu, magamistuppa nii-öelda tehispäikese, mis hommikul äratuskella asemel äratab. Avloi sõnul täheldatakse Zmartone´is, et inimesi huvitavad väga palju igasugused häälkäsklustega juhitavate süsteemide uuendused. «Meie enda hinnangul aga on huvitav teema hetkel päikese- ja tuuleenergia sidumine nutikodu lahendustega,» ütleb ta.

AGA KAS SEE IKKA TASUB ÄRA? Tihti painab inimesi nutikodude puhul küsimus, kas see tasub ära? Ja kui, siis kas vaid renoveeritud kodus? Sirila tõdeb, et renoveerimata majas ei ole ilmselt mõistlik nutilahendustesse investeerima hakata. «Renoveerimata kodul on tõesti mõistlikum eelnevalt investeerida soojustusse ja akendesse,» sõnab ta. Arvestada tuleb ka sellega, et olemasolevatesse hoonetesse on nutilahendusi seinu lõhkumata võimatu paigaldada, mistõttu need tööd oleks mõistlik kavva võtta nagunii alles renoveerimise käigus. Energiasäästu toetavad lahendused on aga uues või renoveeritud kodus kindlasti mõistlik investeering ja tasuvus üsna käegakatsutav. «Säästule orienteeritud lahendused tasuvad kiirelt, reeglina alla kümne aastaga,» ütleb Sirila. Mugavuslahenduste puhul on tasuvus mõistagi küsitavam ja raskestimõistetavam, aga see polegi nende hankimise eesmärk. Silmas tasub pidada ka seda, et aegamööda muutuvad terviklahendused tarbijale üha soodsamini kättesaadavaks. Väljaandja: AS Eesti Meedia Vastutav toimetaja: Johanna Heinmaa, johanna.heinmaa@postimees.ee Projektijuht: Rainer Verner Samolberg, rainer.samolberg@postimees.ee Reklaamitoimetaja: Jelena Bazanova Kujundaja/küljendaja: Anna Budanova Keeletoimetaja: Miia Rubis

Köögi jaoks on tõenäoliselt loodud kõige rohkem nutilahendusi. Kõige menukam lahendus on nutikülmik: sealtkaudu saab tänaseks kontrollida oma päevatoimetuste nimekirja, mängida muusikat, vaadata ilmateadet ja koostada poenimekirja. Eriti nutikad lahendused annavad teada, kui mingi kaubaartikkel otsa on lõppenud, nii ei pea sa ise enam järge pidama. Viimase lahenduse saab paigaldada ka prügikastile: see ütleb äravisatavate pakendite põhjal, missuguste asjade varusid tuleks kontrollida. Köögil saab lasta ka oma söömisharjumusi kontrollida ja analüüsida. Lisaks on olemas seadeldis, mis annab teada, millised munad on kõige värskemad. Kui peaksid seda teada tahtma.

VANNITUBA Vannitoa näol on tegemist ühe kõige enam kasutatava ruumiga sinu kodus, kõige kasutatavam koht seal on ilmselt tualetipott. Niisiis pole kuigi imekspandav, et ka selle jaoks oma rakendused juba leiutatud on. Turule on toodud ka tualetipotte, mida ei peagi käega puudutama: kaas avaneb ja sulgub läbi telefoni, ka vett tõmmata ja puhastada saab seda läbi telefoni tõmmatud rakenduse. Päris omapärane. Vannituppa saab lisaks paigaldada dušikõlarid, veekindla teleri ja telefonist juhitavad käterätisoojendajad. Väga menukaks on muutumas telefoni kaudu kontrollitav pesumasin ja kuivati. Võimalik on hankida ka hambahari, mis monitoorib su hammaste pesemise osavust ja annab teada, kui sul ses vallas mingeid puudujääke esineb. Et vannitoa kasutuskogemus oleks aga eriti luksuslik, saab sinna paigaldada ka nutikapid, mis hoiavad sobivat temperatuuri, et säilitada seal karastusjooke või ravimeid.

MAGAMISTUBA Magamistoas veedame ööpäevast kõige suurema osa, mistõttu tasub tõsiselt kaaluda ka siin nutikamaks muutumist. Kõige menukam lahendus magamistuppa on nutikas äratuskell: see üksnes ei ärata sind, vaid annab kohe

kätte ka ilmainfo, mängib äratuseks su lemmiklugu, võimaldab kuulata audioraamatut ja kui tahad, paneb ka tuled põlema. Tegemist on häälkontrollitava seadeldisega. Võimalik on leida ka madratseid, mis arvestavad sinu liigutusi une ajal, monitoorivad sinu une kvaliteeti ja aitavad norskaval inimesel norskamata või vähemasti vähem norsates magada. Paljudes uutes kodudes on probleemiks õhukuivus – siinkohal on kindlasti abi magamistuppa paigaldatavast nutikast õhuniisutajast, mis tajub ise, mil õhk liiga kuiv on. Niisiis hakkab see sinu sekkumiseta õhku parajalt niiskeks timmima.

ELUTUBA Sageli seostatakse koduste nutilahendustega esmajärjekorras just elutuba: sai kogu nutindus enamiku jaoks ju alguse just elutoas paiknevast televiisorist. Just elutoas näeb kõige sagedamini omavahel seotud nutilahenduste süsteemi. Teler on seotud nutikate lambipirnidega, need omakorda termostaadiga ja nii edasi. See on tõeliste nutihullude unelm, sest kõike on võimalik ristkontrollida ja tervikuna kontrolli all hoida. Tavaliselt on selliste süsteemide haldamiseks üks pearakendus, mis võimaldab korraga teha mitut asja: mängida muusikat, kontrollida valgustust ja temperatuuri, otsida veebist vajalikku infot ja isegi väiksemaid kodumasinaid tööle panna. Elutuppa tasuks paigaldada nutitermostaadid, juhtmeta kõlarid, nutivalgustid, häälkontrollitavad mängusüsteemid ja soovi korral ka virtuaalreaalsuse süsteemid.

ESIK Esikus on väga menukaks kujunenud telefoni teel kontrollitavad ukselukud. Nii näiteks saad kodust eemal viibides lasta kulleri oma majja pakki kohale toimetama ja saad ise telefonist silma peal hoida, et ta seal midagi muud toimetama ei hakkaks, vaid tõesti vaid paki ära tooks ja lahkuks. Kui mõni pereliige võtmed koju jätab, saab rakendusega pereliige tolle muretult tuppa lasta. Samas on nende nutilukkudega seotud ka kõige suurem hulk turvariske: need on häkkerite meelisrakendused ründamiseks, nii et vali hoolikalt, keda ses osas usaldad. Hästi populaarsed on ka nutiuksekellad: nende abil saad uksekella helisedes telefoni tulevast videopildist vaadata, kes ukse taga ootamas on.