Immobilien

Die Investition in Immobilien ist und bleibt im Großherzogtum eine interessante Sache. Den Beweis dafür liefert die Entwicklung der Haus- und Wohnungspreise in den letzten Jahren. Die Preissteigerungen fallen deutlich höher aus als in den benachbarten Ländern der Europäischen Union. Eine Änderung ist im Teilmarkt der Wohnimmobilien nicht in Sicht, auch wenn die Coronakrise vielerorts Spuren auf dem Immobilienmarkt hinterlassen hat. Davon waren und sind hauptsächlich einige Arten der Gewerbeimmobilien betroffen.

Wie haben sich die Preise für Wohnimmobilien entwickelt?

Im Vergleich des ersten Quartals 2021 mit dem ersten Quartal 2020 verzeichneten alle europäischen Länder nach den Angaben von Eurostat einen Anstieg der Hauspreise um 5,8 Prozent. In den zur Europäischen Union gehörenden Ländern war zeitgleich die Verteuerung der Hauskäufe mit 6,1 Prozent etwas höher. Das Großherzogtum Luxemburg lag mit einer Steigerung der Hauspreise um rund 17 Prozent deutlich über diesem Durchschnitt. Den zweiten Rang belegte Dänemark mit einem Anstieg der Hauspreise im 15,3 Prozent. Damit setzt sich ein Trend fort, der im Großherzogtum im Jahr 2017 begann. Die Immobilienpreise in Luxemburg sind

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allein im Krisenjahr 2020 nach den Angaben des Observatoire de l`habitat um 14,5 Prozent gestiegen. Auch die Erhebungen der Staatssparkasse Luxemburg (Spuerkeess) bestätigen diese Entwicklung. Im vergangenen Jahr wurde die Nachfrage nach Wohn- und Gewerbeimmobilien vor allem durch die Folgen des Ausstiegs von Großbritannien aus der Europäischen Union forciert. Viele Unternehmen haben im Großherzogtum einen lukrativen Ersatz für Ihre Standorte in Großbritannien gefunden.

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Welche Faktoren heizen die Immobilienpreise aktuell an?

Bei den Preisen für Wohnimmobilien wirkt die Bevölkerungsentwicklung wie ein Katalysator. Das Großherzogtum Luxemburg ist eines der beliebtesten Einwanderungsländer in ganz Europa. Binnen eines Jahrzehnts wuchs die Bevölkerungszahl um stolze 24 Prozent auf rund 634.730 Menschen zum Jahresende 2020. Von den rund 122.700 zusätzlichen Einwohnern entfallen nach offiziellen Angaben etwa 80 Prozent auf Einwanderer. Dieser Trend wird sich in den nächsten Jahren fortsetzen, denn das Großherzogtum hat ein interessantes Angebot an Arbeitsplätzen zu bieten. Gleichzeitig ist bereits absehbar, dass die Reisekosten für Berufspendler signifikant steigen werden. Das heißt, für viele heutige Pendler ist auf Dauer ein Umzug nach Luxemburg kostengünstiger als die ständige Anreise zum Arbeitsplatz. Ergänzend dürfte der Gedanke an den Klimaschutz durch die Vermeidung unnötiger Autofahrten bei vielen Umzugs- und Einwanderungswünschen eine steigende Rolle spielen.

Zinsen für Immobilienkredite forcieren die Nachfrage

Zu den steigenden Preisen für Eigenheime und Eigentumswohnungen trägt die Zinspolitik der Europäischen Zentralbank und der einzelnen Banken bei. Die Zinsen für Immobilienkredite sind so günstig wie schon lange nicht mehr. Immobilienkredite mit einem Volumen von bis zu einer halben Million Euro bieten Banken mit einer Laufzeit von 30 Jahren und niedrigen Tilgungsraten aktuell schon ab 1,5 Prozent Zinsen an. Hinzu kommen die stetigen und kräftigen Steigerungen der Mietpreise. Immer mehr Haushalte entschließen sich dazu, den hohen Mieten auf Dauer durch die Anschaffung von Wohneigentum zu entgehen. Außerdem machen staatliche Förderungen den Kauf von Wohneigentum sehr interessant. Davon profitieren vor allem Haushalte, die gekaufte Eigenheime und Eigentumswohnungen selbst nutzen möchten.

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Garantiezinsen bei Versicherungen stärken die Nachfrage nach Immobilien

Die absehbaren Entwicklungen der Mietpreise rufen seit einiger Zeit Investoren aus dem Ausland auf den Plan. Ihnen geht es hauptsächlich um die bei der Vermietung von Wohnimmobilien erzielbare Rendite. Aber auch die Einheimischen haben die Renditechancen erkannt. Sie nutzen Käufe von Wohnimmobilien als Alternative zur Altersvorsorge über Versicherungen mit Kapitalaufbau. Diese Entwicklung resultiert ebenfalls aus dem Zinsniveau. Policen für kapitalbildende Versicherungen und private Rentenversicherungen haben aktuell nur sehr niedrige Garantiezinsen zu bieten. Vernünftige Renditen, die nicht von der Inflationsrate „aufgefressen“ werden, sind lediglich bei Policen zu erreichen, die eine Anlage in Investmentfonds beinhalten. Allerdings gibt es für die möglichen Renditen aus fondsgebundenen Versicherungen keine Garantien. Wie schnell die Gewinne bei Unternehmen einbrechen können, haben die Folgen der Coronakrise eindrucksvoll unter Beweis gestellt.

Welche Auswirkungen hat die Inflationsrate auf die Immobilienpreise?

Für die Beschleunigung des Preisanstiegs ab 2017 kommt die Mehrwertsteuer nicht in Frage. Die letzte Erhöhung erfolgte bereits im Jahr 2015. Marktanalysten sehen die auch Inflationsrate nicht als Preistreiber für alle Arten von Wohnimmobilien an. Im vergangenen Jahrzehnt verteuerten sich alle Produkte und Dienstleistungen im Großherzogtum um rund 15 Prozent. Der Baukostenindex legte im gleichen Zeitraum 23 Prozent zu. Die Inflationsrate kann also allein nicht für die Steigerung der Haus- und Kaufpreise für Eigentumswohnungen verantwortlich sein, denn es verleibt eine Differenz von 8 Prozent. Die Erhöhung der Baukosten wird nach Einschätzung der erfahrenen Marktanalysten des Liser-Instituts dafür sorgen, dass der Kaufpreis pro Quadratmeter beispielsweise in Luxemburg Stadt von aktuell rund 10.000 Euro bei noch im Bau befindlichen Objekten auf bis zu 12.800 Euro steigen wird.

Wie ist die Lage bei den Mietpreisen für Wohnimmobilien?

Viele Menschen stellen sich die Frage, ob eventuell die erhöhten Anforderungen an die Energiebilanz von Wohngebäuden zumindest teilweise für die Mieterhöhungen verantwortlich sein könnten. Bei der Betrachtung der Warmmieten ist das nicht der Fall. Die Erhöhung der Kaltmieten wird bei Modernisierungen durch die Einsparungen bei den Betriebskosten (insbesondere den Heizkosten und den Kosten für Warmwasser) fast vollständig kompensiert. Bei der alleinigen Betrachtung der Kaltmieten sieht es allerdings anders aus. In Objekten mit häufigen Mieterwechseln stiegen die Kaltmieten auch ohne Modernisierungsmaßnahmen oder Maßnahmen der energetischen Sanierung besonders schnell. Möglich macht das der gesetzliche Spielraum für Neuvermietungszuschläge.

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Mieten und Kaufpreise leiden unter zu geringer Bautätigkeit

In einem Punkt kämpft das Großherzogtum mit den gleichen Problemen wie seine Nachbarländer. Mit dem Aufkommen an neu gebauten Eigenheimen, Eigentumswohnungen und Mietwohnungen kann die kontinuierlich steigende Nachfrage nicht bedient werden. In den letzten Jahren verblieb jeweils eine Lücke von 1.600 bis 3.500 Wohnungen. Die Intensivierung der Bautätigkeit wurde beginnend ab dem Frühjahr 2020 zusätzlich durch die Maßnahmen zur Bekämpfung der Ausbreitung von COVID-19 gehemmt. Hinzu kommt der Fachkräftemangel, der in Luxemburg genau wie in Deutschland auch die Baubranche erreicht hat. Die Konsequenz ist eine Verschärfung des Nachfrageüberhangs. Je mehr Interessenten nicht mit einem Angebot für Eigenheime, Eigentumswohnungen und Mietwohnungen versorgt werden können, desto größer ist der nutzbare Verhandlungsspielraum bei den Angebotspreisen.

Knapper werdendes Bauland treibt die Immobilienpreise in die Höhe

Vor allem in den Metropolen steht kaum noch bezahlbares Bauland zur Verfügung. Auch im Umland der großen Städte haben Bauwillige nur noch geringe Chancen, ein preiswertes Baugrundstück kaufen zu können. Binnen eines knappen Jahrzehnts stiegen im Großherzogtum die Preise für Bauland um mehr als 80 Prozent. Schon vor einiger Zeit kam die Vermutung auf, dass die Konzentration größerer Ländereien in den Händen einzelner Eigentümer eine Ursache für die drastische Verteuerung sein könnte. Daten des Observatoire de l`habitat bestätigen diese Annahme. In Luxemburg gibt es ein halbes Dutzend Eigentümer, die Bauland mit einem Gesamtwert von mehr als 25 Millionen Euro besitzen. Hinzu kommen knapp 120 Personen, deren Bauland einen Wert von 10 Millionen Euro übersteigt. Nur knapp 11 Prozent der schnell verfügbaren Bauflächen gehören zum Eigentum der Kommunen und des Staates. Sie würden aber theoretisch ausreichen, um den Nachfrageüberhang bei Wohnungen durch eine Bebauung zeitnah zu beseitigen.

Welche Schlussfolgerungen ergeben sich für Investitionen in Immobilien?

Der Kauf von Wohnimmobilien ist und bleibt im Großherzogtum eine sinnvolle Investition. Ein schnelles Abflachen der Kaufpreiskurve ist nicht in Sicht. Damit ergeben sich auf dem Markt für Eigentumswohnungen und Eigenheime optimale Renditechancen. Sie machen den Immobilienmarkt interessant für die private Altersvorsorge. Die Selbstnutzung bietet langfristig erhebliches Sparpotenzial durch die derzeitige Erhöhung der Baupreise weiter steigen.