Wonen Brochure over wonen in Overijssel
Samenwerken als sleutel voor succes
Duurzaam wonen Binnenstedelijke ontwikkeling Woningbouw voor speciale doelgroepen Wonen, welzijn en zorg
1
Vooraf Geachte lezer, Als gedeputeerde Wonen van de provincie Overijssel vind ik het belangrijk dat iedereen in Overijssel plezierig woont in een woning die past bij zijn of haar wensen. Gelukkig is de overgrote meerderheid van de Nederlanders, en dus ook van de Overijsselaars, tevreden met de eigen woning. Dat willen we zo houden en – liever nog – uitbreiden. Maar de woningmarkt verandert. Was het vroeger de opgave om genoeg woningen te hebben, de nieuwe opgave is om de juiste woningen aan te bieden. De grootste uitdaging ligt de komende jaren in het verbeteren van de kwaliteit van de bestaande wijken en buurten. Bestaande woningen moeten duurzamer en mensen willen langer in hun eigen huis blijven wonen. Het is een opgave die we samen oppakken: gemeenten, bouwondernemers, woningcorporaties, provincie en tal van partners uit de wereld van bouw, zorg en duurzaamheid. De afgelopen jaren zijn al stappen gezet. De resultaten worden zichtbaar. Vanuit onze provinciale rol als regievoerder en kennisdeler deel ik deze goede voorbeelden graag met u. Want het resultaat van de één is de inspiratie voor de ander. Effectief opereren vraagt om nieuwe, regionale visies op de toekomstige woningbehoefte. Ik ben verheugd dat zowel in Twente als in West-Overijssel de eerste contouren van die visies zichtbaar worden. Ik kijk ernaar uit om samen met u te werken aan de definitieve woonvisies. Daarbij geldt meer dan ooit dat samenwerking de sleutel is voor succes! Ineke Bakker Gedeputeerde Milieu, Wonen en Financieel Toezicht
2
1 Duurzaam wonen
Steeds meer duurzame woningen Energiebesparing leidt tot daling woonlasten
04
Energieverbruik met 80 procent omlaag Investering levert echtpaar Glaser fors rendement op
06
Woning van de toekomst staat al in Overdinkel Huizen wekken meer energie op dan bewoners verbruiken
08
2 Binnenstedelijke ontwikkeling Meer focus op binnenstedelijke vernieuwing Ruimtelijke kwaliteit van stads- en dorpscentra verbetert
10
Starterswoningen op een verpauperde plek Kwaliteitsimpuls voor Bergentheim
12
Gerestaureerd monument is aanwinst voor binnenstad Koffiebranderij in hartje Kampen krijgt woonbestemming
14
Mentale omslag maakt herstructurering mogelijk Complete opknapbeurt van Molukse wijk in Wierden
16
Inhoud
3 Woningbouw voor speciale doelgroepen
Ruggensteun voor starter Stimulans Collectief Particulier Opdrachtgeverschap
18
Starterslening stimuleert doorstroming Forse daling woonlasten
20
Groep bouwt samen woningen in Oldenzaal Collectieve aanpak vraagt lef en creativiteit
22
4 Wonen, welzijn en zorg
Zo lang mogelijk zelfstandig wonen In een woonservicegebied houden ouderen regie over hun eigen leven
24
Zorg voor elke wijkbewoner bereikbaar Titus Brandsmahof maakt Almelose woonwijk levensloopbestendig
26
Comfortabel oud worden in Steenwijk De Meenthehof wordt sociaal centrum
28
Veel animo voor Krasse Knarrenhof Op weg naar een moderne vorm van noaberschap
30 3
“Goed advies is onontbeerlijk” Dick en Susanne Glaser
4
1
1
Enkele cijfers van energiebesparing in bestaande woningen in Almelo: Totaal subsidiebudget Aantal aanvragen Gemiddeld subsidiebedrag: Effect Meeste maatregelen CO2-reductie Totale besparing op aardgas
750.000 euro (2011/2012) 550 1.400 euro per woning 2 labelstappen omhoog isolatie spouwmuur en dak/vloerisolatie 2.000 kilo per woning per jaar 600.000 m3
Steeds meer duurzame woningen Energiebesparing leidt tot daling woonlasten Verduurzaming en energiebesparing staan hoog op de prioriteitenlijst in Overijssel, zowel bij de provincie als bij gemeenten en corporaties. Een van de gezamenlijke doelen is om in de periode tot 2015 10.000 van de 268.000 particuliere woningen in Overijssel
Samenwerking tussen provincie, gemeenten, corporaties, bedrijfsleven en bewoners leidt in heel Overijssel tot een versnelling: het aantal woningen dat energiezuinig wordt gemaakt, neemt elk jaar toe. Zo’n 6.500 parti culiere e igenaren hebben inmiddels geïnvesteerd in hun woning.
energiezuiniger te maken. Alle 25 gemeenten in Overijssel hebben een energieloket ingericht, waar mensen terecht kunnen met vragen over verduurzaming van hun woning om daarmee de woonlasten te verminderen en het wooncomfort te verhogen. Bij dit loket kan men ook terecht voor de aanvraag van duurzaamheidspremies en -leningen.
Via de lokale energieloketten zijn tot medio 2013 circa 3.200 duurzaamheidspremies verstrekt (totaal 1,1 miljoen euro) en ruim 800 leningen (totaal 7,3 miljoen euro). Deze steun stimuleerde bewoners in Overijssel hun woning beter te isoleren. Hierdoor besparen zij flink op aardgas en elektriciteit.
Ook voor huurders is het belangrijk dat de woonlasten dalen. De provincie heeft met corporaties afspraken gemaakt om 15.000 woningen energiezuiniger te m aken. De huidige marktomstandigheden zijn niet erg gunstig voor woningcorporaties om te investeren in de s ociale woningvoorraad. De provincie heeft hierop ingespeeld door leningsruimte te creëren via het energiefonds (100 miljoen euro).
Duurzaam wonen
5
Investering levert echtpaar Glaser fors rendement op
Energieverbruik me Het elektriciteits- en gasverbruik met 80 tot 90 procent omlaag, het maandelijkse energievoorschot van 420 euro naar 75 euro en de waarde van de woning met 15 tot 20 procent omhoog. Het klinkt onwaarschijnlijk, maar Dick en Susanne Glaser uit Deventer kregen het voor elkaar. Met een flinke portie enthousiasme en doorzettingsvermogen wisten zij de woning aan de Lammersweg ingrijpend te verduurzamen. “ Bij het echtpaar Glaser rees enkele jaren geleden het plan om hun woning zo energiezuinig mogelijk te maken zonder aantasting van het woon comfort. Dat was in de tijd dat de gemeenten nog geen energieloket hadden. “We hadden geen flauw
6
idee wat er allemaal mogelijk was”, zegt Dick. “We hebben daarom een adviesbureau in de arm genomen. De eerste stap was om in 2010 het energieverbruik te monitoren. Op basis daarvan konden we een investeringsplan maken.”
“Als je flink investeert, verdien je dat dubbel en dwars terug”
et 80 procent omlaag Bewegingsmelders Eerst nam het echtpaar de makkelijke maatregelen: alle gloeilampen werden vervangen door zuinige lampen, de CV werd beter ingeregeld en schemer schakelaars en bewegingsmelders werden geplaatst. Voor de structurele investeringen, zoals de plaatsing van zonnepanelen, verbetering van de isolatie en vervanging van het fornuis en de wasdroger, was meer denkwerk en geld nodig. “De totale investering liep op tot zo’n 62.000 euro. Dat is een fors bedrag. Goed advies over de besteding is dan onontbeerlijk. Aanvankelijk keken we tegen alle rompslomp aan, maar in de loop van het proces werd het steeds leuker.” Besloten werd om zonnepanelen
te plaatsen in combinatie met een luchtwarmtepomp. “Dat hebben we gedaan, omdat we van de airco af wilden. Die verbruikte 5.000 kWh per jaar, ruim de helft van ons aanvankelijke elektriciteitsverbruik. Door toepassing van de luchtwarmte pomp kunnen we zomers koud water door de vloerverwarming laten stromen voor de koeling en ’s winters omgekeerd: warm water voor de verwarming.” Een andere grote investering was de plaatsing van een voor- en achterpui met driedubbel glas dat een zeer hoge isolatiewaarde heeft. In beeld bij overheden Door zijn enthousiasme en zeker ook omdat hij initiatiefnemer is van de
eventer Energie Coöperatie, kwam D het verduurzamingsproject van de woning in beeld bij gemeente en provincie. In het kader van de pilot voor energieneutrale woningen kreeg het echtpaar via de gemeente 15.000 euro subsidie. Het echtpaar heeft al verschillende buurtgenoten aangestoken. “Meerdere buren hebben nu ook zonnepanelen geplaatst. Ze zijn zeer geïnteresseerd. Wij laten zien dat je zulke investeringen op termijn dubbel en dwars terug verdient en toch comfortabel blijft wonen. Maar je leefstijl moet er wel naar zijn. Zonnepanelen plaatsen en denken dat je dan wel een airco kan plaatsen, is niet erg duurzaam.”
Duurzaam wonen
7
Huizen wekken meer energie op dan bewoners verbruiken
Woning van de toekomst staat al in Overdinkel De vier woningen staan er bijna trots bij in de felle zon. Het hoge puntdak ligt vol met 138 zonnepanelen. Als de voordeur opengaat, valt op dat die dubbeldik is, net als de spouwmuren. De zogeheten All Electric-woningen in Overdinkel – sinds januari 2014 bewoond – wekken meer energie op dan de bewoners verbruiken. Althans, bij een gemiddeld elektriciteitsgebruik. Hans Meupelenberg, een van de bewoners, is blij met zijn woning. “Het is een beetje pionieren, maar dit is echt het huis van de toekomst. Ik ben er best trots op om hier te wonen”. De woningen hebben geen aansluiting op het aardgasnet en er is dus ook geen cv-ketel. Voor de ‘gasverslaafde’ Nederlanders een wat ongemakkelijk idee, maar Hans en zijn vrouw Wilma lachen daar om. “Het is wennen om elektrisch te koken, maar dat is dan ook alles.” Op zeer koude winterdagen springen enkele zeer modern ogende elektrische radiatoren bij met de verwarming. Koken gaat op een inductieplaat.
8
Begeleiding De bewoners van de vier woningen worden begeleid om zo optimaal mogelijk gebruik te maken van de innovatieve technieken. De installaties in de woningen worden voortdurend gemonitord via een internetverbinding. Bij opmerkelijke afwijkingen in het stroomverbruik wordt meteen onder“ zocht wat de oorzaak is. “We vinden het een sport om ons v erbruik zo laag mogelijk te houden. En het is goed voor onze portemonnee”, stelt Meupelenberg. Er is veel belangstelling voor de energieopwekkende woningen. Talloze wethouders, bouwbedrijven,
corporaties, projectontwikkelaars en journalisten kwamen al over de vloer. “Met dit p roject kunnen we veel ervaring opdoen”, zegt Pascal ten B erge, projectleider bij woningcorporatie Domijn, eigenaarvan de vier bijzondere woningen. “In 2020 moeten alle nieuwbouwwoningen energieneutraal zijn. Wij gingen een stap verder door nu al woningen te bouwen die meer energie opwekken dan ze verbruiken. Het gas raakt een keer op, de zon niet.” De provincie steunde het project met een bijdrage van 50.000 euro vanuit de pilot voor energieleverende woningen. Kleinschalig Bouwonderneming Groothuis Wonen, onderdeel van de Koopmans Bouwgroep, heeft de vier woningen gerealiseerd. “Dit was een mooi kleinschalig project om kennis en ervaring op te doen met dit type woningen”, stelt projectontwikkelaar Erik Baan. “Doordat we voortdurend monitoren en evalueren, ontvangen we veel gegevens over de installaties en het gebruik ervan. Die kennis kunnen we gebruiken bij volgende projecten.”
“We vinden het een sport om ons verbruik zo laag mogelijk te houden”
Duurzaam wonen
9
“Van deze facelift gaat heel Bergentheim straks genieten”
“
Douwe Prinsse, wethouder Hardenberg
10
2
2
Enkele cijfers Toename percentage binnenstedelijk nieuwbouw: 2010 2011 2012
50% 55% 65%
Meer focus op binnenstedelijke vernieuwing Ruimtelijke kwaliteit van stads- en dorpscentra verbetert Binnenstedelijke vernieuwing is een van de kerndoelen van het woonbeleid in Overijssel. Volgens de afspraak tussen provincie en gemeenten wordt 50 procent van de woningbouwopgave binnen de bebouwde kom gerealiseerd. In de praktijk blijkt dit percentage flink hoger; in de periode 2010 – 2012 ging het om gemiddeld 60 procent. Sturing door de provincie op aantallen te bouwen woningen is op de achtergrond geraakt. Verbetering van woonkwaliteit en binnenstedelijke vernieuwing krijgen prioriteit. De stimuleringsbijdrage van 5.000 euro per gerealiseerde woning binnen de bebouwde kom en ook de subsidieregeling Kwaliteit Stedelijke
Leefomgeving blijken stimulerend te werken: de focus van gemeenten en a ndere partners ligt op het binnenstedelijk wonen en steeds minder op nieuwbouw in zogeheten uitleggebieden. De meeste gemeenten maken gebruik van de provinciale regelingen.
Verpauperde panden zijn gesloopt om v ervolgens op de vrijgekomen plek woningen te bouwen. Elders is wonen boven winkels m ogelijk gemaakt of zijn a ppartementen gerealiseerd in g erenoveerde,historisch waardevolle panden. Door deze vorm van stedelijke vernieuwing wordt de ruimtelijke kwaliteit van stads- en dorpscentra verbeterd. Mooie voorbeelden zijn te vinden in Bergentheim (gemeente Hardenberg) waar een oud garagebedrijf plaatsmaakt voor s tarterswoningen. In de gemeente W ierden is de Molukse wijk in s amenspraak met de bewoners compleet heringericht. In een oude koffiebranderij in Kampen komen 6 sociale huurwoningen.
Binnenstedelijke ontwikkeling
11
Kwaliteitsimpuls voor Bergentheim
Starterswoningen op een verpauperde plek Op een verpauperde plek in het centrum van Bergentheim (gemeente Hardenberg) wordt een aantal starterswoningen gebouwd.
kwaliteitsimpuls voor Bergentheim. Hij spreekt over een facelift voor het dorp waar alle bewoners straks van gaan genieten.
Wethouder Douwe Prinsse spreekt over een foeilelijke plek die eindelijk uit het dorp verdwijnt. Jarenlang is hij door inwoners van Bergentheim gevraagd om actie te ondernemen. Dit jaar vindt de bouw plaats. “Ik ben een trotse wethouder”, zegt Prinsse. Op een markante plek in het dorp – op een steenworp afstand van een gloednieuwe brug over het kanaal – verschijnt het complex De Bijenkorf, genoemd naar de discotheek die tot 1982 in een van de leegstaande panden was gevestigd. Een hoek woning wordt gerenoveerd en daarnaast verschijnen twee nieuwe gebouwen. De Bijenkorf omvat 14 woningen, speciaal voor starters op de woningmarkt. Zo kan worden voorkomen dat jongeren wegtrekken. Creatief concept Wethouder Prinsse zag afgelopen jaren vele plannen voor de locatie voorbij komen. Ze verdwenen allemaal in de bureaula. Het ene plan was te duur,
12
het andere te complex. Dat tot ontstel tenis van de lokale bevolking. Prinsse: “En dan opeens vallen de stenen allemaal de goede kant op. Een projectontwikkelaar kwam met een creatief concept en de provincie besloot tot financiering van de sloop. Vervolgens is het een kwestie van snel handelen. Met een daadkrachtige samenwerking kunnen dromen werkelijkheid worden. Dat blijkt hier.“ Prinsse benadrukt dat de bijdrage van 200.000 euro uit de provinciale regeling Kwaliteit Stedelijke Leefomgeving de doorslag gaf. “Anders was het echt niet gelukt.” Het nieuwbouwproject betekent volgens de wethouder een enorme
De woningen zijn bijna allemaal verkocht. In zes woningen – gekocht door een stichting – komen jongeren te wonen die tot voor kort in een beschermde omgeving opgroeiden. “Zij krijgen in de Bijenkorf de kans om volledig zelfstandig te wonen. Dat maakt dit project nog eens extra waardevol.” Koersvast Volgens de wethouder kunnen vele lessen worden getrokken uit de bouw van het complex in Bergtentheim. De belangrijkste: zorg dat er een goed plan ligt, blijf koersvast en breng de juiste partners bij elkaar. Prinsse: “Mijn g emeente neemt die lessen trouwens zelf ook ter harte. Op andere locaties in onze gemeente worden binnenkort verpauperde plekken aangepakt. Dat gebeurt in de kern van Hardenberg en in Slagharen.” Het eerste deel van De Bijenkorf wordt in april 2014 opgeleverd. In het najaar is het hele complex bewoond.
“Zonder provinciale subsidie was De Bijenkorf nooit gebouwd�
Binnenstedelijke ontwikkeling
13
“Als corporatie nemen we de onrendabele top voor onze rekening”
“
Sjoerd Quint en Frans Fakkert
14
Koffiebranderij in hartje Kampen krijgt woonbestemming
Gerestaureerd monument is aanwinst voor binnenstad In de voormalige koffiebranderij van Kanis en Gunnink – op de hoek van de Hofstraat en de Morrensteeg in hartje Kampen – realiseerde corporatie Delta Wonen zes appartementen. De belangstelling was enorm: 120 mensen tekenden in. De restauratie en herbestemming van het complex leidt tot verbetering van de stedelijke kwaliteit van de binnenstad. Daar zijn alle betrokkenen van overtuigd. En het levert de huurders, in dit geval vijf in de sociale sector, een droom van een appartement op: modern, energiezuinig, comfortabel en vol historische elementen. “Iedereen omarmt dit project. Het is een enorme aanwinst voor de binnenstad van Kampen. Dit historische gebouw is aan de buitenkant in ere hersteld. En de leefbaarheid van de binnenstad verbetert doordat er meer mensen komen wonen”, vertelt adjunct-directeur Sjoerd Quint van Delta Wonen trots.
Financiële puzzel Financieel was het wel een puzzel om het plan rond te krijgen. “Je hebt het wel over een investering van 1,2 miljoen euro. We hebben via de provinciale regeling Kwaliteit Stedelijke Leefomgeving en in het kader van het ‘wonen boven winkels’-project van de gemeente in totaal twee ton subsidie gekregen. Als corporatie hebben we een deel van de onrendabele top voor onze rekening genomen. Dat hebben we er graag voor over”, legt Quint uit.
Frans Fakkert is als projectleider bij Delta Wonen nauw betrokken bij de verbouwing van het uit 1879 stammende monument. “Het is in zulke panden een puzzel om alles erin te passen. Puur maatwerk, maar dat maakt het juist ook leuk. Je moet met de architect op zoek naar een goede indeling en hoe je de brandveiligheid kunt garanderen.” Oog voor historie Een goede aannemer is volgens Fakkert een randvoorwaarde. “Je hebt een aannemer nodig die oog heeft voor het historische karakter van een pand, die flexibel is en zelf met oplossingen komt. Met het resultaat daarvan is iedereen blij.” De geslaagde herbestemming van de koffiebranderij is het begin van een grootschaliger project voor ‘wonen boven winkels’ in Kampen. Wat ook voor een goede kop koffie geldt: dit project smaakt naar meer.
Binnenstedelijke ontwikkeling
15
Complete opknapbeurt van Molukse wijk in Wierden
Mentale omslag maak Op feestelijke wijze werd in november 2010 de oplevering van 62 grondig gerenoveerde woningen en de opgeknapte woonomgeving van de Molukse wijk in Wierden gevierd. Een investering van een slordige zes miljoen euro en de vrucht van veel overleg, geduld en volharding. Want zonder slag of stoot ging het proces aanvankelijk niet. We waren tot begin van het nieuwe millennium een nogal gesloten gemeenschap. De woningen werden “ hier lange tijd automatisch toege wezen aan Molukkers. Maar onze gemeenschap verouderde en als ouders overleden, lukte het niet meer om altijd Molukse jongeren in de leeggekomen woningen te krijgen. Zo ontstond leegstand. Bovendien waren de woningen veertig jaar na de
16
bouw niet zo goed meer”, legt Stefan Batawangge uit. Hij was voorzitter van het inmiddels opgeheven wijkplatform. Aan de ene kant wilde de Molukse gemeenschap de eigen cultuur behouden, aan de andere kant wilde deze ook dat de woningen zouden worden opgeknapt. “We hebben daarom in 2005 collectief bezwaar gemaakt tegen de huurverhoging.
kt herstructurering mogelijk De huurcommissie gaf ons gelijk en de huur ging flink omlaag. Toen kwam een internsief proces op gang met de woningstichting.” Harry de Vries was als manager vastgoed van corporatie Stichting Wonen Wierden Enter (SWWE) nauw betrokken bij de herstructurering van de Molukse wijk. “Het collectieve bezwaar tegen de huurverhoging werd het begin van een intensief proces, waarbij we samen gingen onderzoeken wat de toekomstwaarde van de Molukse wijk was. Daarvoor heeft adviesbureau Arcadis uitgebreid onderzoek gedaan en dat bleek het kantelpunt.” Deze toekomstvisie was het vertrekpunt voor een complete opknapbeurt van
de woningen en de woonomgeving, waarbij de centrale straat een plateau werd dat het ontmoetingspunt van de wijk is geworden. Bewoners kregen de optie de keuken te laten uitbreiden om zo het eten in familieverband letterlijk meer ruimte te geven. Zo’n zestig procent maakte hiervan gebruik.
In dertien woningen wonen nu nietMolukkers en dat gaat prima. Dat was tien jaar geleden nog ondenkbaar.”
“Het is een succes geworden omdat we bereid waren om naar elkaar te luisteren en om respectvol met elkaar om te gaan,” blikt De Vries terug. “Arcadis was een onafhankelijke partij, die het vertrouwen genoot van beide partijen. Dat was van cruciaal belang.” Volgens Batawangge was de grootste klus de mentale omslag van de Molukse gemeenschap. “We zijn zelfbewuster, maar ook opener geworden.
Binnenstedelijke ontwikkeling
17
“De deelnemers krijgen waar voor hun geld”
18
3
3
Enkele cijfers In Zwolle en Kampen leidt de verstrekking van een starterslening tot 2 à 3 vervolgtransacties 17 Gemeenten hebben minimaal 1 locatie aangewezen voor CPO
Ruggensteun voor starter Stimulans Collectief Particulier Opdrachtgeverschap Ruimte bieden aan de huisvesting van alle doelgroepen. Dat is de ambitie van alle partijen die betrokken zijn bij het woonbeleid in Overijssel. Extra aandacht is er voor twee specifieke groepen, namelijk starters en bewonerscollectieven. Starters op de woningmarkt hebben het extra moeilijk. Met een speciale lening kunnen zij financiële steun krijgen waardoor zij – aanvullend op een hypothecaire lening – toch in staat zijn een woning te kopen. Als een starter een bestaande woning koopt, bevordert dat de doorstroming. Hiermee krijgt de regionale economie een impuls. Door de starterslening hebben bijna 1.700 starters een woning kunnen
kopen. In circa 1.100 gevallen gaat het om een woning uit de bestaande voorraad. Hierdoor is de doorstroming in de woningmarkt bevorderd, want elke aankoop leidt tot vervolgtransacties. De belangstelling voor de lening neemt toe. Rijk, provincie en gemeenten betalen mee aan de regeling. De meeste gemeenten in Overijssel doen mee. Met de stimuleringsregeling Collectief Particulier Opdrachtgeverschap (CPO) ondersteunt de provincie groepen
bewoners (collectieven) om hun eigen woonwensen te realiseren. Gemeenten kunnen geld krijgen om deze groepente begeleiden. Afspraak is dat gemeenten minimaal 1 locatie beschikbaar stellen voor CPO-projecten. Verreweg de meeste gemeenten stimuleren zo de collectieve bouw. CPO slaat aan. In Overijssel zijn 20 projecten afgerond of in uitvoering. Het gaat bij elkaar om zo’n 150 woningen. Daarnaast is nog een flink aantal g roepen hun eigen plan aan het ont werpen. Vooral starters en senioren maken van deze stimuleringsregeling gebruik. Bij CPO zijn duurzaamheid en noaberschap vaak belangrijke uitgangspunten.
Woningbouw voor speciale doelgroepen
19
“Palet aan instrumenten nodig om woningbouw op gang te brengen”
Eindelijk een eigen huis Sander Nieuwenhuis (27), Diepenveen: “Ik heb een prachtige poortwoning in Diepenveen gekocht. Met een banklening en de starterslening daar bovenop had ik voldoende geld om het huis te kopen en te verbouwen. Dat was mij zonder starterslening zeker niet gelukt.”
20
Forse daling woonlasten
Starterslening stimuleert doorstroming De starterslening doet er echt toe. Dat is de ervaring van makelaar Michel ten Hag, voorzitter van de directie van Ten Hag Makelaarsgroep. “Als het gaat om een koop van een bestaande woning komt een verhuisbeweging op gang. Voor de hele woningmarkt is dat van belang.” Ten Hag gaat ervan uit dat de starters lening in ongeveer 5 procent van de woningaankopen een doorslaggevende rol speelt. “Vervolgens leidt iedere aankoop tot gemiddeld twee volgende verhuisbewegingen. Bij elkaar opgeteld gaat het dan om 15 procent van alle woningtransacties. Dat is nogal wat!” Lagere maandlasten De lening geeft een starter met een niet-toereikend inkomen de mogelijkheid een maandlast te betalen die past bij zijn huidige inkomen. Dat is een stimulans om in actie te komen, zegt Ten Hag. Het effect van de lening is volgens hem het grootst
aan de o nderkant van de huizenmarkt. De woonlasten van de starter dalen fors waardoor deze daadwerkelijk een huis kan kopen. “Daarnaast kan de lening als marketinginstrument worden ingezet. Dat gebeurt nog te weinig. Mijn ervaring is dat sommige hypotheekvertrekkers niet op de hoogte zijn van de mogelijkheden.” Gemeenten stellen hun eigen criteria op voor de toewijzing van een lening aan starters. De ene gemeente legt de nadruk op de bestaande voorraad, de andere op zowel oudbouw als nieuwbouw en weer een ander kiest voor toekenning in specifieke
ouwprojecten. Ten Hag is er b voorstander van dat de starterslening ook bij de aankoop van een nieuwe woning wordt toegekend. “Nieuwbouw geeft de regionale economie een impuls. Misschien nog belangrijker is dat er gezien de demografische ontwikkelingen toch echt nieuwe woningen gebouwd moeten worden. Anders zitten we over 10 jaar met een tekort.” Gezamenlijke aanpak De makelaar ziet de starterslening als een van de instrumenten om de woningbouw en de doorstroming op gang te brengen. Samenwerking t ussen gemeenten, projectontwikkelaars, corporaties en ook makelaars is daarbij essentieel. “De praktijk bewijst het effect van een gezamenlijke aanpak. In bijvoorbeeld Twente zijn projecten gerealiseerd waarbij een palet aan maatregelen is ingezet. De starterslening is daar een van, verlaging van de grondprijs door de gemeente een andere.”
Woningbouw voor speciale doelgroepen
21
Collectieve aanpak vraagt lef en creativiteit
Groep bouwt samen woningen in Oldenzaal Rond een binnenplein staan negen nieuwe woningen in de stijl van de jaren
miek nodig, waarbij elke groepslid moet geven en nemen”, zegt Hudepohl.
dertig op de voormalige schoollocatie De Bolster, net buiten het centrum van Oldenzaal, zijn de huizen in Collectief Particulier Opdrachtgeverschap (CPO) gebouwd. “Dankzij CPO hebben we nu een prachtige woning met veel uitstraling. Bijkomend voordeel is dat we de woning naar eigen inzicht hebben ingedeeld, zonder tussenkomst van een projectontwikkelaar”, vertelt Bas Hudepohl enthousiast. Aanloopkosten Hij was de ‘kartrekker’ van het CPOVanuit de provinciale subsidieregeling project dat de straatnaam Beukplein voor CPO kreeg de vereniging 2.500 euro heeft gekregen. Het initiatief lag bij de subsidie per woning. “Dat geld heb je in gemeente. Die wilde de voormalige het begin ook echt nodig vanwege de schoollocatie herbestemmen. aanloopkosten die je dan maakt”, blikt Verschillende plannen liepen spaak, totdat de gemeente er een CPO-wedstrijd Hudepohl terug. van maakte. Zo’n dertig stellen toonden Er kwam een intensief proces op gang. belangstelling. “Mijn vrouw en ik waren “ De groep koos een architect, liet een enthousiast voor het idee om met een verkavelingsplan maken en selecteerde groep je eigen huizen te laten bouwen. een aannemer. “Je leert in korte tijd heel We hebben een vereniging opgericht, veel over de bouwwereld. Je bouwt als waarvan ik voorzitter werd. Uiteindelijk groep een e norme band op met elkaar. bleven negen stellen over, waarmee Je hebt lef en c reativiteit nodig en ook we een programma van eisen en een het vertrouwen in een goede afloop. projectplan hebben opgesteld. Wij Daarnaast heb je een bepaalde dyna bleken de enige groep die over was.”
22
Driedubbel glas Het was alle moeite zonder meer waard, verzekert hij. “Dankzij CPO wonen wij nu in een marktconform huis, voorzien van veel luxe en kwalitatief hoogwaardige materialen. Door het schaalvoordeel hebben we nu allemaal driedubbel glas, vloerverwarming, mooie stenen en dakpannen, en kunststof kozijnen. En we zitten ook nog eens op een mooie plek vlakbij de binnenstad.” Judith Lansink van BLM Architecten was architect van het Beukplein. “Het was een uitdagend project, omdat de woningen op aparte kavels zijn gebouwd. Aan de ene kant wil je schaalvoordeel halen door de collectieve aanpak, aan de andere kant heb je de individuele wensen. Dat maakte het proces intensief, want er was veel overleg nodig. Heel inspirerend om met zo’n enthousiaste groep mensen te werken. Het is een mooi project geworden; de deelnemers hebben echt waar voor hun geld gekregen.”
“Je bouwt als groep een enorme band op met elkaar�
Woningbouw voor speciale doelgroepen
23
“Wie meer of andere zorg nodig heeft, kan terecht “
in de eigen wijk”
24
Enkele cijfers Medio 2013 waren bijna 150 projecten uitgevoerd die waren gericht op de zelfstandigheid van ouderen. B ijvoorbeeld: Bouw of aanpassing van multifunctionele accommodaties Investeringen in de openbare ruimte Domotica Sociale projecten zoals de opzet van welzijnsactiviteiten
40 23 15 35
Zo lang mogelijk zelfstandig wonen In een woonservicegebied houden ouderen regie over hun eigen leven Zo lang mogelijk zelfstandig blijven wonen, regie houden over je eigen leven, wie wil dat niet? En het past ook nog eens binnen het overheidsbeleid, want de intramurale zorg neemt af. Door de opzet van woonservicegebieden bevorderen de partijen die betrokken zijn bij het Overijsselse woonbeleid de
het rolstoelstoeltoegankelijk maken van trottoirs tot aanpassing van woningen aan oudere gebruikers (domotica). En van de aanpassing van multifunctionele accommodaties tot de uitvoering van een campagne (‘Lang Zult U Wonen’) om woningeigenaren te stimuleren hun huis levensloopbestendig te maken.
zelfstandigheid van wijk- en dorpsbewoners. In zo’n gebied ontstaat een samen hangend netwerk van wonen, welzijn en zorg waar iedereen gebruik van kan maken. Alle Overijsselse gemeenten hebben een visie opgesteld over wonen, zorg en welzijn. De uitvoering daarvan is voortvarend ter hand genomen. Corporaties, zorginstellingen
en bewonersorganisaties spelen daarbij een belangrijke rol. Om de woonservicegebieden vorm te geven, heeft de provincie 15 miljoen euro beschikbaar gesteld. Dat heeft geleid tot de uitvoering van bijna 150 projecten. Een groot aantal van die projecten is inmiddels uitgevoerd. Dat varieert van
De woonzorgcentra De Meenthehof (Steenwijk) en Titus Brandsmahof (Almelo) zijn mooie voorbeelden van nieuwbouwprojecten, gericht op de zelfstandigheid van ouderen. Niet alleen voor de bewoners in de woonvoorziening zelf, maar ook voor bewoners in de omringende wijk. De centra fungeren als sociaal ontmoetingscentrum.
Wonen, welzijn en zorg
25
“Natuurlijke plek van ontmoeting tussen bewoners uit zorgcentrum en wijkbewoners�
26
Titus Brandsmahof maakt Almelose woonwijk levensloopbestendig
Zorg voor elke wijkbewoner bereikbaar De droom van zorgorganisatie Carintreggeland, woningcorporatie St. Joseph
en gemeente Almelo hebben s amen dat wensbeeld concreet ingevuld.”
en gemeente Almelo is uitgekomen. Het nieuwe woonzorgcentrum Titus Brandsmahof – gelegen in de Almelose wijk Ossenkoppelerhoek – functioneert precies zoals dat jaren geleden was bedacht: een plek van ontmoeting tussen bewoners uit het centrum en wijkbewoners. Silvia Hoek van Carintreggeland bekijkt het elke ochtend nog met enige verwondering. Bewoners uit het woonzorgcentrum en wijkbewoners komen elke ochtend rond 10 uur bijeen in de ontmoetingsruimte; ze drinken samen een kopje koffie en kiezen vervolgens een activiteit. Handwerken, koken, een kaartje leggen of de krant lezen. De bezoekers komen als twee gescheiden groepen binnen, maar schuiven even later gezellig met elkaar aan tafel. Dagvoorziening In de Titus Brandsmahof wonen dementerende bewoners en ouderen met lichamelijke beperkingen. Het centrum omvat ook nog een groot aantal appartementen voor mensen die lichte
of zware zorg nodig hebben. Naast het ontmoetingscentrum is in het gebouw een gezondheidscentrum gevestigd, maar ook de dagvoorziening en een Grand Café. Hoek: “Wijkbewoners bezoeken hier hun huisarts en apotheker. Ook de kaartclub maakt van het centrum gebruik. Veel wijkbewoners ontmoeten elkaar hier.” Door de bouw van het woonzorg centrum en het intensieve gebruik ervan is de wijk, zoals dat zo mooi heet, levensloopbestendig geworden. Hoek: “Alle vormen van zorg zijn nu in de wijk beschikbaar. Als je meer of andere zorg nodig hebt, hoef je niet te verhuizen. Dat is precies wat het wijkplatform voor ogen had. St. Joseph, Carintreggeland
Ideale locatie Woningcorporatie St. Joseph is grondeigenaar, projectontwikkelaar en exploitant van het gebouw. Het zorgcentrum is gebouwd op de plek waar tien jaar geleden een kerk stond. Mark Weering van St. Joseph is erg tevreden over het resultaat. “De locatie is ideaal: in het midden van de wijk, naast het winkelcentrum en vlakbij een park. Dit natuurlijke middelpunt van de wijk maakt een synthese mogelijk van wonen, zorg en ontmoeting. Hier is sprake van een woonzorgzone moderne stijl. Loop maar eens naar binnen!” Oud-wethouder Mieke Kuik-Verweg spreekt regelmatig bewoners. “Ik hoor alleen maar positieve verhalen. Laatst zei een oudere mevrouw tegen mij: ‘ik heb het hier zo mooi voor elkaar, ik ga hier niet meer weg’. Dat heeft veel te maken met de sfeer in de Titus Brandsmahof. Het wooncentrum bloeit en bruist. De bewoners zijn zelfstandig, maar hebben toch alle zorg bij de hand. Dat geeft rust.”
Wonen, welzijn en zorg
27
“Prachtige ontmoetingsplek voor vitale en minder vitale wijkbewoners”
Comfortabel oud w De Meenthehof in Steenwijk is meer dan een woonvoorziening voor senioren. Veel meer. Het complex heeft straks een belangrijke functie in de wijk. De Meenthehof wordt een plek van ontmoeting tussen vitale en minder vitale wijkbewoners. Het nieuwbouwproject wordt door alle betrokken partijen gezien als een voorbeeld van een creatieve combinatie van wonen, zorg en welzijn. Ton Hoogendoorn – manager vastgoedontwikkeling bij woningstichting Omnia Wonen – is trekker van de nieuwbouw. Zijn drijfveer? “In feite probeer ik mijn eigen droom te verwezenlijken. Hoe wil ik zelf wonen als ik ouder ben? Dan wil ik zo lang mogelijk mijn zelfstandigheid behouden en comfortabel wonen, in
28
een omgeving waar mensen bij elkaar betrokken zijn. Dat is precies wat we hier in De Meenthehof realiseren.” Zorgstudio’s Op de plek van een gedateerd bejaardenhuis – inmiddels deels gesloopt – verschijnen twee gebouwen met totaal 96 appartementen
De Meenthehof wordt sociaal centrum
worden in Steenwijk en 18 zorgstudio’s voor mensen die verpleeghuiszorg nodig hebben. Daartussen staat een gebouw waarin activiteiten worden georganiseerd en er ruimte is voor o ntmoeting. Zorggroep Oude en Nieuwe Land coördineert vanuit De Meenthehof de thuiszorg in het o mringende woonservicegebied. “Bewoners krijgen hier niet het gevoel dat zij in een bejaardenhuis wonen”, zegt Hoogendoorn. Op het gebied van domotica en elektronica is rekening gehouden met de veranderende zorgvraag van bewoners in de toekomst. “Als camerabewaking nodig is, kunnen we de apparatuur zo bevestigen. De kabels en aansluitpunten zijn
a anwezig. De bewoner kan als dat later nodig is vanuit zijn stoel op een tablet zien wie aanbelt en vervolgens de deur openen. Maar woon je hier zonder zorgvraag dan heb je gewoon een comfortabele woning in een mooi gebouw.” Onderling contact De Meenthehof wordt een ont moetingscentrum voor wijkbewoners. De gedachte is dat onderling contact leidt tot een afnemende zorgvraag, waardoor mensen langer zelfstandig kunnen blijven wonen. Hoogendoorn: “Ontmoeting moet je organiseren. Om die reden is vanaf het begin intensief overlegd met het wijkplatform en de thuiszorgorganisatie.
Ik weet zeker dat hier veel gaat gebeuren. ”Bij de sloop en nieuwbouw van het complex heeft e igenaar Omnia Wonen samengewerkt met zorginstanties, wijkbewoners, gemeente Steenwijkerland en provincie. De laatste heeft bijvoorbeeld subsidie gegeven voor de gemeenschappelijke ruimte. De g ebouwen zijn zeer energie zuinig en op het dak liggen zonne panelen. Fase 1 is gereed en eind 2015 is het complex helemaal bewoond. Hoogendoorn is erg tevreden over de samenwerking tussen alle partijen. “Uiteindelijk gaat het erom dat je, o ndanks storm en tegenwind, vasthoudt aan de verwezenlijking van je gezamenlijke droom.”
Wonen, welzijn en zorg
29
“Lagere zorgkosten als bewoners ouder worden�
30
Veel animo voor Krasse Knarrenhof Op weg naar een moderne vorm van noaberschap Om aan de vraag van morgen te voldoen, ligt er een grote en complexe opgave voor de bestaande woningvoorraad. Dat is een uitdaging voor alle betrokken partners. Daarnaast gaan mensen op zoek naar nieuwe woonvormen. Mensen willen meebepalen hoe, waar en op welke manier zij willen wonen. Liefst zo lang mogelijk zelfstandig. Dit vraagt om een andere manier van denken, samenwerking en ruimte geven voor initiatieven uit de samenleving. Het plan voor een Krasse Knarrenhof is daarvan een goed voorbeeld.
Gemeenten in het hele land tonen belangstelling voor een ‘Krasse Knarrenhof’, waarvoor het idee in Zwolle is ontstaan. In zo’n hof kunnen mensen vanaf ongeveer 45 jaar in een zekere geborgenheid zelfstandig wonen. De Zwolse Liedeke Reitsma (62) knokt er al jaren voor en heeft in planontwikkelaar Peter Prak een maatschappelijke ondernemer gevonden om het plan te helpen realiseren. “Er zijn veel mensen zoals ik, die een betaalbare en comfortabele woning op de begane grond zoeken in een veilige omgeving. Lang niet iedereen wil immers in een appartement”, zo vertelt Reitsma. “Het gaat eigenlijk om een moderne vorm van noaberschap. Als het nodig is, help je elkaar, maar het wordt geen woongroep.” Leefstijl Reitsma en Prak ontmoetten elkaar in 2010 tijdens een bijenkomst over
nieuwe ontwikkelingen in de Zwolse wijk Stadshagen. Hij was destijds projectmanager van de wijk. Prak: “Ik was meteen enthousiast. De kracht van het Krasse Knarrenhof is dat je een bepaalde leefstijl als u itgangspunt neemt. Het brengt gelijkgestemden samen, die gebruik maken van elkaars kwaliteiten en mogelijkheden. Door het uitgangspunt van zelfredzaamheid kunnen deze mensen tot aan het einde van hun leven zelfstandig blijven. Gezien de vergrijzing en de bezuinigingen in de zorg is dat een sterk punt, want niemand wil eenzaam oud worden.” Prak verspreidde het idee op Wikaza, een online platform voor zelfbouw en gezamenlijke initiatieven voor nieuwbouw. Dat leverde 160 serieuze belangstellenden door het hele land op. In gemeenten als Hardenberg, Dedemsvaart, Amersfoort, Hilversum en Bussum zijn nu ook concrete plannen om een Krasse Knarrenhof te bouwen.
Subsidie Krasse Knarren Zwolle is inmiddels een vereniging met 61 leden, er is een ontwerp gemaakt en de provincie Overijssel kende subsidie toe vanuit de regelingen voor Collectief Particulier Opdrachtgeverschap (CPO) en het subsidieprogramma Sociale Kwaliteit in projecten. Hiermee is ongeveer een derde van de plankosten voor twee hofjes gedekt. Elke hof zal uit 12 tot 22 woningen bestaan, waarvan 30 tot 40 procent sociale huur en de rest koop Het zoeken is nu naar een goede locatie. Vanuit het uitgangspunt van zelfredzaamheid zoeken de initiatiefnemers een plek op maximaal 800 meter van winkels. Prak: “We kunnen niet de huidige hoge marktprijs voor de grond betalen. De gemeente kan een wat lagere grondprijs echter terugverdienen doordat zij later minder geld kwijt is aan zorgkosten als de bewoners oud zijn geworden. Dat vergt wel een andere manier van denken.”
Wonen, welzijn en zorg
31
Tot slot In deze brochure heeft u kennis gemaakt met voorbeelden waarin door samenwerking mooie resultaten zijn bereikt. Deze brochure omvat slechts een greep uit de vele goede projecten die in Overijssel tot stand zijn gebracht. De opgave voor de komende jaren ligt bij binnenstedelijke ontwikkeling, herstructurering en transformatie. De ontwikkelingen staan niet stil. Er gaan hierin ongetwijfeld mooie bouwprojecten volgen. Blijf elkaar inspireren en deel uw kennis met anderen want ‘samen werkt’.
Colofon Uitgave Provincie Overijssel Oplage 500 Datum Mei 2014 Informatie Voor meer informatie kunt u contact opnemen met de eenheid Ruimte en Bereikbaarheid, team Beleidsimplementatie/ Beleidsuitvoering, Elly Nagtegaal, telefoon 038 499 80 91 of via e-mail e.nagtegaal-prins@overijssel.nl Adresgegevens Provincie Overijssel Luttenbergstraat 2 Postbus 10078 8000GB Zwolle Telefoon 038 499 88 99 Fax 038 425 48 88 www.overijssel.nl e-mail postbus@overijssel.nl
Bas Hudepohl en Judith Lansink pagina 22
2014-030