Property Magazine 02/2016

W numerze

w w w . p rop e r t y ne ws.pl

03

inwestycje

04 Złoto dla zuchwałych

Nadchodzi czas alternatywnych inwestycji

12 REIT nad Wisłą

Amerykański sposób na inwestowanie wreszcie w Polsce

14

Polak potrafi

nasz wywiad

08 Model 360º

Wywiad z Rüdigerem Dany, dyrektorem operacyjnym Atrium European Real Estate Management

Rozmawiamy z Radosławem Kaczmarkiem, prezesem zarządu DUKA Polska

42 Kawa na ławę

O planach rozwoju sieci Costa Coffee rozmawiamy z Michałem Nowakiem

PRAWO

18 Burza przed niedzielną ciszą

Zakaz handlu ma dwa oblicza

46 Polityka drugiej szansy

Nowe prawo restrukturyzacyjne

biura

Magazyny

22 Biurko do wynajęcia

na plaży? Tak, Z ziemi chińskiej 30 Biurko ale z wygodnym krzesłem 39 do Polski

hotele

trendy

Coworking podbija rynek

44 Karuzela inwestycji

Przemysł czasu wolnego to potężna gałąź gospodarki

Małgorzata Burzec-Lewandowska Robert Posytek

Pracodawcy kuszą designem przestrzeni biurowych

Mamy argumenty, żeby przyciągnąć firmy produkcyjne

26 Eko-zadyszka

Jak zaoszczędzić na zużyciu energii 100 tys. euro rocznie?

Alternatywna rzeczywistość Domy seniora, akademiki, centra danych – na takie projekty do niedawna decydowało się niewielu graczy rynku nieruchomości. Dziś coraz częściej słychać, że to dobra opcja na przyszłość. Choć droga do alternatywnych inwestycji jest jeszcze długa, odważni inwestorzy pokazują, że gra jest warta świeczki. Zainteresowanie nietypowymi aktywami nieruchomościowymi ma kilka źródeł, a jednym z nich są spadające stopy zwrotu z tradycyjnych projektów.

Rynek z niecierpliwością czeka też na REIT po polsku. Czy Real Estate Investment Trust, czyli amerykański sposób na inwestowanie w nieruchomości, wreszcie znajdzie swój odpowiednik nad Wisłą? Dziś na polskich nieruchomościach komercyjnych zarabiają głównie cudzoziemcy. Prace nad projektem trwają, inwestorzy się cieszą, tylko czy wystarczy im cierpliwości?Wprowadzenie struktury REIT to bardzo ważny sygnał nie tylko dla inwestorów czy deweloperów działających na polskim rynku nieruchomości komercyjnych.

Z życzeniami miłej lektury

Opracowanie: Małgorzata Burzec-Lewandowska, malgorzata.burzec@propertynews.pl Robert Posytek, robert.posytek@propertynews.pl Joanna Budzaj, joanna.budzaj@propertynews.pl Cezary Szczepański, cezary.szczepanski@propertynews.pl Emilia Wiśniewska, emilia.wisniewska@propertydesign.pl Anna Liszka, anna.liszka@propertydesign.pl Grażyna Kuryłło, grazyna.kuryllo@propertynews.pl Anna Wieczorek-Hodyra, anna.wieczorek-hodyra@propertynews.pl

wydawca: PTWP SA Katowice Business Point ul. P. Ściegiennego 3, 40-114 Katowice, tel. 32 209 13 03, fax 32 253 06 77 Redakcja: www.propertynews.pl 00-867 Warszawa, al. Jana Pawła II 27 Zdjęcia w magazynie:

Shutterstock – str.: 4, 18, 20, 22, 26, 39, 44, 46

inwestycje

w w w . p rop e r t yn ews.pl

04

Złoto dla zuchwałych

#

Domy seniora, akademiki, centra danych...

Do niedawna na takie inwestycje decydowało się niewielu graczy na rynku nieruchomości. Dziś coraz częściej słychać, że to dobra alternatywa na przyszłość. autor

Cezary Szczepański

H

otel Polonez w Poznaniu przez długie lata służył turystom odwiedzającym stolicę Wielkopolski. W 2012 roku właściciel, Grupa Orbis, podjął jednak decyzję o zamknięciu. Budynek szybko znalazł nabywcę – firmę Griffin Real Estate, znaną wówczas z dużych projektów komercyjnych w centrum Warszawy.

Nowy właściciel zaskoczył. Zamiast burzyć i budować nowoczesny biurowiec, ruszył z modernizacją. Ale zamiast nowoczesnego hotelu postawił na... prywatny akademik. To była jedna z pierwszych tego typu inwestycji w Polsce.

Przemysław Krych, prezes Griffin RE, zapewnia, że decyzja okazała się strzałem w dziesiątkę.

Ponad 300 pokoi znalazło mieszkańców. Bogatsi studenci, szczególnie spoza Polski, chcieli żyć w dobrych warunkach za niewielką dla nich cenę.

Dobry początek Sukces Poloneza przetarł drogę kolejnym projektom. Griffin otworzył następne akademiki w Łodzi i Lublinie

Sukces Poloneza przetarł drogę kolejnym projektom. Griffin otworzył następne akademiki w Łodzi i Lublinie. – W większości naszymi obiektami zainteresowani są obcokrajowcy. W Lublinie 90 proc. najemców to studenci z Tajwanu. Z kolei

w Łodzi wynajmują głównie studenci medycyny ze Skandynawii – informuje Przemysław Krych.

To początek wielkiej, ogólnopolskiej sieci. Griffin przygotowuje się do rozpoczęcia nowych projektów w Trójmieście, Szczecinie, Toruniu czy Rzeszowie.

Rozmach Griffina nie dziwi ekspertów. – Inwestorzy obserwują zmieniające się trendy społeczne i reagują na aktualne potrzeby. Pojawiają się więc nowe produkty inwestycyjne.

W branży nieruchomości są nimi np. akademiki i domy opieki nad osobami starszymi. Lokowanie funduszy w tego typu nieruchomości to patrzenie w przyszłość, przewidywanie nowych kierunków i opłacalnych inwestycji – twierdzi Maja Biesiekierska, Head of Advisory and Asset Managements, Prelios Real Estate Advisory.

Jak rodzi się potrzeba Zainteresowanie nietypowymi inwestycjami ma kilka źródeł. Jednym z nich są spadające stopy zwrotu z tradycyjnych inwestycji. Duża podaż nowych projektów, często przewyższająca popyt ze strony najemców, przy utrzymujących się wysokich cenach za najlepsze nieruchomości powoduje, że funduszom coraz trudniej robi się zakupy. Zjawisko to doskonale widać w segmencie centrów handlowych i biurowców na rozwiniętych rynkach Francji czy Wielkiej Brytanii. Dlatego największe firmy inwestycyjne poszukują alternatywnych produktów.

Stąd prywatny kapitał coraz chętniej pojawia się na scenie usług gwarantowanych dotychczas przez państwo. Kupuje domy spokojnej starości maj 2016

inwestycje

w w w . p rop e r t yn ews.pl

06

Akademik Polonez w Poznaniu, fot. materiały inwestora czy centra medyczne, gwarantując zdecydowanie wyższy standard usług, przyciągający nieco bogatszych klientów.

Czy takie projekty stają się interesujące?

Tak! W raporcie PwC „Emerging Trends in Real Estate” pojawiło się stwierdzenie „Projekty mieszkań na wynajem i zakwaterowania studentów stały się jednym z głównych rynków inwestycyjnych w branży nieruchomości”. Zgodziło się z nim aż 60 proc. badanych inwestorów.

Jeszcze w 2015 roku chęć inwestowania w „alternatywę” wyrażało 28 proc. inwestorów. W 2016 – już 41 proc.

O jakich kwotach mowa? Na terenie Wielkiej Brytanii w alternatywne projekty zainwestowano w 2015 roku 28 mld funtów. To aż 40 proc. wszystkich inwestycji bezpośrednich w nieruchomości.

Alternatywne, czyli jakie?

Prym wśród alternatywnych inwestycji wiodą akademiki i centra opieki zdrowotnej. Na celowniku pojawiają się również biura serwisowe, niewielkie magazyny dla klientów indywidualnych czy centra danych.

Według ankiety PwC 27 proc. badanych uważa, że akademiki są jednym z najbardziej atrakcyjnych produktów na rynku

nieruchomości. Przed rokiem takie zdanie wyraziło 15 proc. ankietowanych. Lepsze perspektywy mają tylko centra danych (28 proc.), domy opieki długoterminowej (30 proc.) oraz sklepy przy głównych ulicach handlowych (34 proc.). To nie wyczerpuje alternatywnej listy. Pojawiają się na niej także parkingi czy mieszkania socjalne.

Wymagania inwestorów są jednak specyficzne. Duże fundusze poszukują odpowiedniej skali inwestycji mogącej zagwarantować wysokie przychody z najmu. To możliwe we Francji, Wielkiej Brytanii czy Holandii.

W Polsce jest już inaczej.

Krajowe perspektywy – Polska przyciąga dużych inwestorów instytucjonalnych – fundusze emerytalne czy ubezpieczeniowe, stawiające na dywersyfikację portfela. Sprzyja nam dobra kondycja gospodarki oraz wyższe niż w Europie Zachodniej stopy kapitalizacji – mówi Agnieszka Kołat, dyrektor w Dziale Rynków Kapitałowych Nieruchomości Handlowych w JLL. Nad Wisłą wciąż brak alternatywnych możliwości inwestycji w nieruchomości. Firmy takie jak Griffin są nieliczne. Przykładowo, atrakcyjny na zachodzie sektor domów spokojnej starości, w Polsce jest w rękach

niewielkich firm. A mała skala nie przyciąga grubych ryb.

Potencjał jest jednak realny. Widzi go m.in. PZU. Największy polski ubezpieczyciel, wspólnie z CM Gamma, chce kupować szpitale ortopedyczne. Plany budowy własnej sieci domów opieki ma Centrum Medyczne Enel-Med. Finansowania udziela niemiecki fundusz Planet Group Investment. Pomysł na biznes ma także Budner. W planach ma sieć komercyjnych akademików o nazwie „Dwell Well”. Na etapie budowy są projekty w Warszawie. Firma chce wejść również do Krakowa. Dalsze inwestycje mogą powstać m.in. w Trójmieście, Poznaniu, we Wrocławiu, w Lublinie i Rzeszowie.

Wiele firm do tej pory inwestowało w projekty postrzegane nie do końca jako alternatywne. Przykład? Capital Park i portfel nieruchomości oraz lokali handlowo-usługowych.

Jego skala jest niewielka, jednak kolejne firmy idą tym śladem w poszukiwaniu ciekawych produktów.

Droga do alternatywnych inwestycji na rynku nieruchomości w Polsce jest jeszcze długa. Na takie projekty jak zakup potężnych połaci lasu w Finlandii przez Axa Real Estate, pewnie będziemy musieli poczekać, ale „Alternatywa” to złoto dla zuchwałych. maj 2016

na s z w y w i a d

w w w . p rop e r t yn ews.pl

08

Model 360º

#

Dostęp do szerokopasmowego internetu, technologie omnichannel, obsługa concierge, a także intuicyjna i nowoczesna infrastruktura informatyczna – to zdaniem Rüdigera Dany’ego, dyrektora operacyjnego Atrium European Real Estate Management, tylko drobny wycinek tego, co składa się na poczucie wyjątkowego doświadczenia pozazakupowego w centrach handlowych. a utor

cezary szczepański

W Polsce buduje się coraz mniej centrów handlowych, za to te istniejące ogar nęła fala modernizacji i powiększania.

To obraz rynku? Nie ma już miejsca na nowe projekty?

Akwizycja obiektów o już ugruntowanej pozycji i remodelowanie ich w taki sposób, by odpowiadały wymogom współczesnego klienta oraz standardom wyznaczanym przez sieci handlowe, to już prawdziwy trend w Polsce. Taka strategia stała się podstawą funkcjonowania Atrium na polskim rynku.

Polska to drugi co do wielkości rynek centrów handlowych w Europie Środkowo-Wschodniej i trzeci pod względem aktywności deweloperskiej.

Stabilna sytuacja gospodarcza w kraju i rosnące wskaźniki, m.in. potencjału nabywczego, poziomu płac oraz nastrojów konsumenckich, pozwalają z optymizmem patrzeć w przyszłość tutejszego sektora centrów handlowych.

W Polsce wskaźnik nasycenia powierzchnią handlową wynosi ok. 241 mkw. na tysiąc mieszkańców, co plasuje ją powyżej średniej europejskiej, ale wciąż poniżej krajów Europy Zachodniej.

To pokazuje, że w branży wciąż drzemie duży potencjał dla nowych inwestycji.

Na szczególną uwagę zasługuje Warszawa. Stolica wciąż pozostaje jednym z najmniej nasyconych rynków w kraju.

Rosnąca konkurencja wymaga od deweloperów – również i od nas – by przystosowywać obiekty do trendów wyznaczanych przez nowe pokolenia – millenialsów i „Z”.

Dlatego koncentrujemy się na modernizacji i rozbudowie już istniejących obiektów – zdecydowaliśmy się na powiększenie Atrium Promenada, które jest kluczowym projektem w portfolio Atrium. Po kilkunastu latach funkcjonowania obiektu wprowadzamy zmiany, które spowodują, że stanie się on prestiżowym miejscem zakupów i rozrywki dla lokalnej społeczności oraz handlową wizytówką prawobrzeżnej Warszawy.

Nowych inwestycji, ale niekoniecznie budowanych od podstaw?

Po boomie inwestycyjnym w mniejszych i średnich miastach, uwaga deweloperów z powrotem kieruje się na kluczowe aglomeracje. maj 2016

na s z w y w i a d 09

Atrium Promenada Współczesne centra handlowe muszą dopasować się do nowych wyzwań, jak rozwój sprzedaży w internecie czy zmiany w zachowaniach konsumenckich. Jak to się przekłada na wygląd i ofertę galerii?

Zarządcy i inwestorzy nieruchomości handlowych muszą mierzyć się z dwoma dużymi zjawiskami gospodarczo-społecznymi.

Pierwszy z nich to rosnąca popularność internetu, który przejmuje wiele z aktywności zakupowych, zarezerwowanych wcześniej dla tradycyjnych obiektów handlowych. Nie sposób nie zauważyć ogromnego wzrostu wartości rynku e-commerce w ciągu kilku ostatnich lat. Równie szybko rozwija się model sprzedaży omnichannel – coraz więcej sieci handlowych wdraża jego elementy i tylko zarządca, który jest otwarty na wprowadzanie zmian związanych z tym zjawiskiem, może wygrać rywalizację o nowych najemców.

Drugi, równie ważny aspekt, to zmiana tradycyjnej roli centrów handlowych. Dziś to nie tylko miejsce zakupów, ale też spotkań, rozrywki, spędzania wolnego czasu z rodziną, nierzadko również pracy i biznesu. Centra muszą odpowiadać na te potrzeby i oferować coś więcej niż tylko unikatowy i dopasowany do potrzeb danej społeczności tenant mix. Rozbudowując strefę rozrywkową, gastronomiczną, usługową, a także rekreacyjną i zdrowotną, coraz częściej stają się one multifunkcyjnymi hybrydami handlu i tzw. przemysłu czasu wolnego.

Centra przejmują też wiele funkcji miastotwórczych, nawiązując współpracę z instytucjami

Centra handlowe przejmują wiele funkcji miastotwórczych, nawiązując współpracę z instytucjami publicznymi czy placówkami kulturalnymi. publicznymi czy placówkami kulturalnymi. Coraz częściej zarządcy wydzielają również w obiektach specjalne strefy służące pracy czy relaksowi. Rosnące tempo życia sprawia, że klient musi mieć gwarancję i świadomość, iż jadąc do centrum handlowego, znajdzie w jednym miejscu wszystko, czego potrzebuje.

Współczesne centrum handlowe musi zaoferować klientowi usługi w modelu 360 stopni: dostęp do szerokopasmowego internetu, technologie omnichannel – click and collect czy beacons, obsługę concierge, a także intuicyjną i nowoczesną infrastrukturę informatyczną i usługową. To tylko drobny wycinek tego, co składa się na poczucie wyjątkowego doświadczenia pozazakupowego.

Tego właśnie poszukuje współczesny klient, który jest coraz bardziej świadomy, wymagający i będący cały czas on-line.

Czy są jeszcze jakieś różnice między centrami w Polsce i innych krajach Europy?

Centra handlowe w Polsce wdrożyły wiele europejskich trendów. W drugiej połowie 2015 roku Polska była na 3. miejscu w Europie pod względem ilości oddanej do użytku zarówno nowej, jak

na s z w y w i a d

w w w . p rop e r t yn ews.pl

10

W drugiej połowie 2015 roku Polska była na 3. miejscu w Europie pod względem ilości powierzchni handlowej oddanej do użytku – zarówno nowej, jak i rozbudowanej.

i rozbudowanej powierzchni handlowej. Polska jest w Europie postrzegana jako jeden z najaktywniejszych graczy w branży retail. Wynika to w dużej mierze również ze znaczącego zainteresowania sieci handlowych ekspansją na tym rynku i zapotrzebowania na powierzchnię w nowoczesnych obiektach, gwarantujących sukces prowadzenia działalności.

Wiele sieci docenia fakt, że w polskich centrach handlowych, podobnie jak to ma miejsce w Europie Zachodniej, coraz więcej zarządców wprowadza udogodnienia pozwalające prowadzić sprzedaż w modelu wielokanałowym (m.in. click and collect).

Centra otwierają się też na lokalne społeczności, tworząc miejsca harmonijnie współgrające z otoczeniem, współpracujące z lokalnymi instytucjami.

Coraz większego znaczenia nabiera też dbałość o środowisko naturalne, stąd niezbędna staje się obecność proekologicznych rozwiązań w budynkach i konieczność wdrożenia specjalnej polityki zarządcy w tym zakresie. Coraz powszechniejsze są również starania o uzyskanie specjalistycznych certyfikatów, m.in. BREEAM czy LEED. Jak Atrium chce wygrać z konkurencją wyścig o klientów i najemców?

Oprócz tego, co mówiłem, ważne jest, by infrastruktura obiektu, taka jak parkingi, pomieszczenia i strefy wypoczynkowe, punkty informacyjne, „wayfindery”, była nowoczesna, interaktywna i intuicyjna. Aby polityka zarządzania była spójna

i przemyślana – należy planować ją na wiele lat do przodu.

Kluczem do sukcesu jest też wzmacnianie pozycji obiektu na lokalnym rynku i stałe poszukiwanie potencjału do podnoszenia jego wartości. Dlatego właśnie w ostatnim czasie wprowadziliśmy liczne zmiany w naszych centrach. Cały czas pracujemy nad rozbudową i modernizacją Atrium Promenada.

W ubiegłym roku zakończyliśmy powiększanie Atrium Copernicus w Toruniu, a obecnie prowadzimy prace remodelingowe salonów w starszej części obiektu, tak by utrzymywały nowy standard architektoniczny.

Aktualnie modernizujemy też parking podziemny w Atrium Reduta w Warszawie, wprowadzając nowe rozwiązania wizualne i bardziej intuicyjny system oznakowania.

W ostatnim czasie rearanżacji poddane zostały także strefy gastronomiczne w Focus Mall Bydgoszcz i Atrium Felicity. W Atrium Plejada w Bytomiu pod koniec ub. roku zaprojektowaliśmy i uruchomiliśmy przestrzeń do co-workingu, a Atrium Mosty w Płocku wzbogaciło się o pokoje dla rodziców z dziećmi.

Podobne modernizacje planujemy także w pozostałych centrach.

Zawsze musimy być o krok przed konkurencją.

Każdy z naszych obiektów ma swoją specyfikę i kluczową grupę docelową, i to właśnie do nich dopasowujemy strategię długofalowego rozwoju. „Retail is detail”, co oznacza, że troszczymy się o każdy aspekt biznesu.

Dziękuję za rozmowę

maj 2016

inwestycje

w w w . p rop e r t yn ews.pl

12

REIT

nad Wisłą

#

Real Estate Investment Trust, czyli amerykański sposób na inwestowanie w nieruchomości, wreszcie znajdzie swój odpowiednik nad Wisłą. Prace nad projektem trwają, inwestorzy się cieszą, tylko czy wystarczy im cierpliwości? a ut or

cezary szczepański

Od

lat nieruchomości komercyjne w Polsce chętnie kupują niemieckie fundusze emerytalne czy też amerykańskie firmy private equity. Do zagranicznego kapitału należy ponad 90 proc. aktywów. Rozwiązania z zakresu optymalizacji podatkowej powodują, że polski budżet nie zarabia na biurowcach, centrach handlowych czy obiektach logistycznych. Rodzimych firm praktycznie brak. Nic by się pewnie nie zmieniło, gdyby nie nowa prezes Giełdy Papierów Wartościowych...

Małgorzata Zaleska oficjalnie zaproponowała utworzenie polskiego odpowiednika REIT-ów, czyli w wielkim skrócie takiego typu funduszy, które w stosunku do innych podmiotów inwestycyjnych wyróżniają się zwolnieniami z podatków dochodowych.

W zamian na dywidendę przeznaczają od 75 do nawet 100 proc. zysków. To czyni je atrakcyjną formą lokowania kapitału dla inwestorów indywidualnych.

GPW podjęła się roli koordynatora prac nad przygotowaniem rozwiązania, które umożliwi wprowadzenie tego typu spółek do polskiego porządku prawnego.

I tu pośpiech jest wskazany. Kolejne firmy chcą tworzyć takie mechanizmy, ale z powodu

braku dobrych rozwiązań podatkowych, będą je rejestrować poza granicami Polski.

Londyn i Johannesburg zamiast Warszawy Griffin Real Estate wraz z południowoafrykańskim funduszem Redefine Properties zarządza potężnym portfelem nieruchomości przejętych od Echo Investemtent o wartości 1,2 mld euro. Wkrótce jego wartość ma wzrosnąć do 1,8 mld euro. – Naszym celem będzie stworzenie dominującego funduszu inwestycyjnego na polskim rynku nieruchomości biurowych i handlowych – podkreśla Maciej Dyjas, jeden ze współzałożycieli Griffin Real Estate.

Jest jeden problem. Brak struktury odpowiadającej funduszom typu REIT. – To bardzo utrudnia realizację zysków z inwestycji nieruchomościowych, przez co perspektywa dla przyciągnięcia zagranicznych graczy nie jest wystarczająco korzystna – dodaje prezes Griffina, Przemysław Krych.

Co to oznacza? Echo Prime Properties obecnie jest zarejestrowane w Holandii.

Griffin wraz z południowoafrykańskim partnerem poszukuje możliwości wprowadzenia swojego projektu na giełdę papierów

wartościowych. Analizuje możliwość tzw. „dual-listingu”, ale na giełdach zachodnich, a nie w Warszawie. Najbardziej prawdopodobny jest parkiet w Wielkiej Brytanii i RPA. Według dotychczas ujawnionych informacji fundusz będzie wypłacał swoim udziałowcom nawet 100 proc. zysków.

Gen przedsiębiorczości To nie jedyny projekt typu REIT nad Wisłą.

Jednym z prekursorów był Jan Motz i jego Capital Park. W 2013 roku spółka utworzyła dywidendowy fundusz nieruchomości handlowych typu high-street, który regularnie wypłaca dywidendę. Capital Park zamierza tworzyć kolejne. W trakcie przygotowań jest drugi fundusz handlowy i pierwszy dedykowany inwestycjom biurowym.

W 2015 roku na rynku zrobiło się też głośno o funduszu REINO. Polski projekt inwestuje w prywatne fundusze. Kupił biurowce w Krakowie, Gdańsku i Poznaniu. W 2016 roku po raz drugi z rzędu wypłacił dywidendę na poziomie ponad 6 proc. Firma myśli o debiucie na GPW. – Chcemy w ten sposób zaoferować szerszemu gronu inwestorów możliwość inwestycji w spółkę będącą właścicielem wysokiej klasy nieruchomości komercyjnych, maj 2016

inwestycje 13

Majątek wszystkich REIT-ów na świecie jest trudny do oszacowania. Pierwsze tego typu struktury powstały w latach 60. na terenie USA. Dziś kapitalizacja funduszy notowanych na amerykańskich giełdach to około biliona dolarów. W skład indeksu FTSE NAREIT skupiającego REIT-y wchodzi prawie 220 podmiotów.

czerpiących zyski z ich wynajmu – informuje prezes Radosław Świątkowski. Tym samym Dywidenda Plus stanie się pierwszą giełdową spółką wynajmującą nieruchomości o charakterze dywidendowym. Świątkowski zaznacza, że uruchomienie projektu nie jest uzależnione od zmian w prawie, które umożliwią tworzenie REIT-ów. – Zgadzamy się jednak z opinią m.in. prezes Giełdy Papierów Wartościowych, że wprowadzenie w Polsce tych zmian będzie mieć przełomowy charakter, zarówno dla polskiego rynku kapitałowego, jak i szerzej – dla polskiej gospodarki – tłumaczy.

Propozycja w powijakach – Przyglądamy się rozwiązaniom stosowanym w innych krajach i zastanawiamy się, które z nich mogłyby najlepiej działać w Polsce.

Rozmawiamy także z uczestnikami polskiego rynku. Formułujemy nasze propozycje i przedstawiamy je decydentom – tłumaczą przedstawiciele Giełdy Papierów Wartościowych.

Szczegółów wciąż brak. Nieoficjalne źródła mówią, że polskie REIT-y mogłyby wypłacać co najmniej 80 proc. zysków.

– Sam fakt pojawienia się takich głosów ze strony GPW jest ważny – komentuje Marek Paczuski, dyrektor w dziale inwestycyjnym firmy Savills. Na razie brakuje szczegółów,

ale istotne jest zrozumienie i wsparcie dla samej koncepcji polegającej na dystrybucji większości dochodów z nieruchomości w postaci dywidendy oraz potrzeba jednokrotnego opodatkowania zysków. – To dobry sygnał, trzeba go wesprzeć – dodaje.

Czy warto?

Wprowadzenie struktury REIT to bardzo ważny sygnał nie tylko dla inwestorów czy deweloperów działających na polskim rynku nieruchomości komercyjnych. – W momencie powstawania Otwartych Funduszy Emerytalnych, rząd nie dał im możliwości bezpośredniego inwestowania w nieruchomości.

Teraz wreszcie pojawia się perspektywa, by Polacy mogli inwestować w swoją przyszłość także poprzez nieruchomości komercyjne – przekonuje Paczuski.

Oszczędności Polaków to około 700 mld złotych. – Nawet niewielki procent tej kwoty można dobrze spożytkować, a REIT, zarządzany przez wysokiej klasy specjalistów, jest bardzo ciekawą alternatywą dla nisko oprocentowanych lokat i depozytów bankowych – podsumowuje ekspert.

Inicjatywa potrzebuje jednak wsparcia, lobby, które wskaże jasne strony amerykańskiego sposobu zarabiania na nieruchomościach nad Wisłą.

Real Estate Investment Trust To amerykański pomysł na inwestowanie w nieruchomości. Jego życie rozpoczyna się wraz z pozyskaniem środków finansowych od inwestorów: zarówno dużych, instytucjonalnych, jak i często od prywatnych osób. Fundusze typu REIT praktycznie wszystkie środki muszą inwestować w nieruchomości. W zależności od kraju na dywidendę muszą przeznaczać od 75 do nawet 100 proc. zysków. Same fundusze nie płacą podatku od dochodów. Opodatkowana jest wyłącznie dywidenda, przez co nie muszą borykać się z podwójnym opodatkowaniem. Dzięki temu stają się atrakcyjną formą lokowania kapitału dla inwestorów indywidualnych.

Marek Paczuski, Savills

Olbrzymią zaletą inwestycji w struktury typu REIT jest ich wyższa płynność w porównaniu do bezpośrednich inwestycji w nieruchomości. Notowanie REIT na giełdzie spowoduje, iż w zasadzie każdy inwestor będzie miał do nich dostęp, kupując akcje, a tym samym uzyska możliwość ekspozycji na klasę aktywów, która z definicji jest kapitałochłonna, co dla większości inwestorów indywidualnych stanowi obecnie barierę nie do przejścia. Ponadto REIT-y są na bieżąco wyceniane przez rynek, a to daje dobry obraz ich kondycji.

na s z w y w i a d

w w w . p rop e r t yn ews.pl

14

Polak potrafi

#

Szwedzka marka Duka przed laty próbowała podbić polski rynek. Udało się, ale przyszedł kryzys. Szwedzi postanowili znaleźć nowego właściciela, którego nie trzeba było szukać ani długo, ani daleko. Jak stawia się biznes na nogi i tworzy nową jakość – o tym Radosław Kaczmarek, prezes zarządu DUKA Polska.

autor

Cezary Szczepański

Polska spółka przejmowała od Szwedów biznes, który przez kilka lat notował straty.

Czego nie zrobili Szwedzi, potrafili Polacy...

Całym motorem zmian w DUKA była własna koncepcja i polska przedsiębiorczość. To podwaliny pod rozwój. Do tego dołożyliśmy determinację i konsekwencję w działaniu.

Przejmując markę, podjęliśmy kilka ważnych decyzji. Dobrze znaliśmy naszego klienta. Wiedzieliśmy, kim jest i czego poszukuje. Dzięki temu zbudowaliśmy od podstaw nową koncepcję produktową.

Powstał bardzo kompetentny zespół, który tworzy unikalne projekty i buduje całość oferty. Nieustannie poszukujemy nowych pomysłów i inspiracji.

Do poprawionej i rozbudowanej strony produktowej dodaliśmy nową filozofię kulinarną pod nazwą „Kitchen life”. Zakłada ona, że kuchnia jest sercem każdego domu i właśnie tutaj budowane są najtrwalsze relacje. Całość wspiera profesjonalny zespół marketingowy.

Ale to nie wszystko. Kluczowa była także zmiana sposobu zarządzania biznesem. Pożądana rentowność sklepów i efektowność kosztów centrali wyznaczały kierunek rozwoju naszego biznesu.

Poprawiliśmy również warunki czynszowe poprzez

renegocjację umów najmu. Od zawsze staraliśmy się współpracować z zarządcami centrów handlowych.

Nie było łatwo, ale mieliśmy silną, rozpoznawalną markę, co bardzo nam pomagało. Ostatecznie poprawiliśmy wiele parametrów finansowych, dzięki którym każdy sklep i cała spółka są dzisiaj mocno dochodowe. To ważna część sukcesu i baza dla dalszej ekspansji.

Takim to sposobem, w krótkim czasie powiększyliśmy sieć z 32 do 52 sklepów i planujemy dalsze otwarcia na najbliższe lata. Rok 2016 zakończymy najprawdopodobniej z liczbą ponad 65 sklepów.

Przejęliście sieć, zmieniliście asortyment, obniżyliście koszty i od razu sukces. To takie proste?

Naszą przewagą jest produkt, jego koncepcja i sposób podania. To autorski pomysł. Teraz staramy się nim aktywnie zarządzać, wprowadzając unikalny asortyment. Do tego szczypta urozmaicenia i ciekawy kalendarz marketingowy.

Produkujemy u najlepszych partnerów z całego świata, zdobywamy to, co najlepsze. Dlatego doceniają nas klienci i dlatego udało nam się przywrócić markę do życia.

I to wszystko robią dziś Polacy?

Początki sieci Duka sięgają lat 20. XX wieku. Wtedy to Hjalmar Blomkvist otworzył swój pierwszy sklep z porcelaną w mieście Linköping. Sama marka powstała dopiero w 1962 roku, kiedy firma Blomkvista połączyła się z lokalną siecią sklepów ze szkłem i stworzyła brand Duka. Od tej pory firma prowadziła nieustanny rozwój.

W 1999 roku powstał pierwszy salon na terenie Polski, w Warszawie. Z czasem spółka zaczęła jednak popadać w problemy finansowe, których kulminacja nastąpiła w 2009 roku. Podjęto działania naprawcze, przekształcono sieć na terenie Szwecji w placówki franczyzowe. Ostatecznie, prawa do marki i 32 sklepy w październiku 2013 roku przejęła polska Grupa Grass. W ciągu kilkunastu miesięcy dokonano całkowitego przeobrażenia marki. Dziś Duka to ponad 50 sklepów w Polsce, Holandii i Bułgarii i serwis internetowy.

Od właściciela, przez zespół zarządzający, dyrektorów i menedżerów, pracowników niższej rangi, jesteśmy w stu procentach polskim, charyzmatycznym i nastawionym na sukces zespołem.

Nie wierzę, że nie obyło się bez problemów, a na pewno wyzwań.

Wydaje mi się, że nie mieliśmy chwil zawahania.

Odwołam się tu do wspominanego genu przedsiębiorczości. Wystarczyła właściwa decyzja i konsekwencja w działaniu. Udało się osiągnąć solidne wyniki. Byliśmy zdeterminowani i wiedzieliśmy, dokąd zmierzamy. maj 2016

na s z w y w i a d 15

Polska będzie za mała.

Mamy fajny brand, czemu więc nie rozwijać go w całej Europie?

Podczas przemian musieliśmy poradzić sobie z trzema dużymi obszarami. Pierwszy to zbudowanie całego zaplecza produktowego i solidnej oferty. W relatywnie krótkim czasie (niecały rok) nasz dział produktu zdołał wprowadzić do sklepów już znacząco nowy asortyment.

W tym samym czasie zwiększyliśmy również zatowarowanie salonów, postawiliśmy na sezonowość i wdrożyliśmy unikatowy koncept kulinarny. Wykonaliśmy olbrzymią pracę, która przyniosła efekty.

Druga kwestia to zbudowanie zespołu. Cały marketing, sprzedaż, rozwój, produkt, logistyka i nie tylko – szukaliśmy ludzi pracujących z pasją.

Trzecia sprawa to własny system informatyczny i retailowy. Bezcenne aktywo naszej spółki,

dzięki któremu możemy dzisiaj profesjonalnie i efektywnie zarządzać całą firmą.

Udało się przekształcić firmę i wreszcie przyszedł czas na ekspansję?

Ciągle pracujemy nad rozwojem firmy. Jesteśmy dalecy od tego, by osiąść na laurach, powiedzieć, że jesteśmy najlepsi i nie musimy się rozwijać.

Każdego dnia myślimy o tym, jak rosnąć, w których kategoriach produktowych, na których rynkach.

Permanentny rozwój – to nasze motto.

Nasza ekspansja to naturalny etap w rozwoju, zwłaszcza że wypełniamy pewną niszę rynkową w tym segmencie. Chcemy dalej być liderem kategorii, także w skali europejskiej.

Polska stała się za mała?

Polska w jakiejś perspektywie czasu będzie za mała. Mamy fajny brand, czemu więc nie rozwijać go w całej Europie? Chcemy wprowadzać markę DUKA do kolejnych krajów, oczywiście stawiając na te najbardziej zamożne. Dziś jesteśmy w Szwecji, Holandii, Wielkiej Brytanii oraz w Bułgarii. Rozmawiamy z partnerami w Niemczech, UK i innych krajach. Plan na rok 2016 to łącznie kilkanaście nowych otwarć i kanałów sprzedaży.

Próbujemy różnych modeli rozwoju naszej sieci.

Najlepszy i kluczowy jest profesjonalnie prowadzony sklep własny z wysoko wykwalifikowanym personelem. Chodzi oczywiście o pełną kontrolę nad procesem budowania naszej marki za granicą,

na s z w y w i a d

w w w . p rop e r t yn ews.pl

16

co nie zawsze jest takie proste. Możliwości jest jednak wiele – nieustannie je weryfikujemy.

finansowych, ale rozumiemy, że ma wielkie znaczenie w ogólnej sprzedaży i prognozujemy, że udział tego kanału w przyszłości bardzo wzrośnie.

Wróćmy do Polski. Jaki jest plan?

Duka w 2020 roku to...

Podstawą rozwoju będzie budowa silnego brandu, poprawa jakości i kompletności asortymentu, coraz lepsza relacja z klientami, umiejętność znalezienia z nimi bliskiego kontaktu, a także rozbudowa sieci stacjonarnej – w tempie kilkunastu sklepów rocznie oraz rozwój sprzedaży w internecie.

Cały czas intensywnie pracujemy nad e-commerce. Chcemy zbudować międzynarodową sieć z silnym naciskiem na omnichannel. To będzie wieloletni proces, który wymaga dużych nakładów

To zależy przede wszystkim od rynku i klienta.

Gusta szybko się zmieniają i to konsument decyduje o tym, jak wygląda dana marka czy sklep.

My postawiliśmy na filozofię „Kitchen life”, bo to jest naszą pasją i na tym się znamy, a jednoczenie wpisaliśmy się w bardzo silny dzisiaj trend kulinarny, który odpowiada na zainteresowania i potrzeby Polaków. Jaka będzie przyszłość? Rozmawiamy, analizujemy...

Wierzymy w innowację, chociaż nieco inaczej rozumianą niż w innych sieciach handlowych.

Dla nas innowacja to jeszcze lepszy produkt, lepiej dopasowany do oczekiwań klientów. Nie chcemy spektakularnych rozwiązań, ale ciągłego, konsekwentnego rozwoju. To przyszłość Duka, tajemnica jej sukcesu...

Nie widzimy dużych zagrożeń. Chcemy utrzymać jakość, w tym poziomu obsługi klienta.

Zamierzamy prowadzić dialog z właścicielami i zarządcami galerii handlowych, którzy są kluczowymi partnerami wspierającymi nasz biznes i rozwój.

Dziękuję za rozmowę

Od zawsze staraliśmy się współpracować z zarządcami centrów handlowych. Nie było łatwo, ale mieliśmy silną, rozpoznawalną markę, co bardzo nam pomagało.

maj 2016

p r aw o

w w w . p rop e r t yn ews.pl

18

Burza

przed niedzielną ciszą

#

Zakaz handlu w niedziele ma dwa oblicza. Pomysłodawcy projektu zapewniają: to ulga dla pracowników, a przedstawiciele branży odpowiadają: dojdzie do zwolnień. Co naprawdę mogą przynieść nowe przepisy? a utor

aneta wieczorek-hodyra

R

yzyko redukcji zatrudnienia to główny argument podnoszony przez branżę handlową w odpowiedzi na pomysły polityków.

Ale nie jedyny. Zapowiadane nowe przepisy spotkały się ze zgodną krytyką całego środowiska: od sieci handlowych, przez deweloperów komercyjnych, po organizacje branżowe.

– To fatalny pomysł, którego konsekwencje poniesie cała gospodarka – ostrzega Radosław Knap, dyrektor generalny Polskiej Rady Centrów Handlowych. – Zakaz handlu uderzy nie tylko w inwestorów i zarządców obiektów czy właścicieli sieci handlowych, ale również w ich pracowników i klientów.

Niedzielna cisza bez wątpienia zmieni obraz rynku i można spodziewać się, że sprzedaż sieci handlowych spadnie. Zgodnie

z badaniami przeprowadzonymi przez PRCH, firmy operujące na terenie galerii poniosą około 10proc. straty.

– To co najmniej kontrowersyjne rozwiązanie. Na świecie, dla pobudzenia ekonomicznego rynku, stosuje się raczej wydłużenie czasu pracy w handlu – uważa Katarzyna Zawadzka, prezes Hexeline. – Duże obroty to przecież wyższe pensje dla pracowników, większe zatrudnienie, premie dla handlowców, możliwość przeznaczenia większych środków na szkolenia i oczywiście rozwój samej firmy, a to z kolei przekłada się na polskie PKB. Zdaniem prezes Hexeline dla wielu firm zakaz handlu w niedziele może oznaczać konieczność zbudowania nowego modelu biznesowego, nowego planu działalności, określenia nowych budżetów, a tym samym reorganizacji.

– Pociąga to za sobą wiele skutków ekonomicznych, które mogą okazać się bardzo trudne do zniesienia dla wielu polskich przedsiębiorców – podsumowuje.

Niedzielna kawa w... czwartek?

Znaczna część utargu z niedzielnego handlu to efekt zakupów przy okazji.

– Kawiarnie i restauracje w centrach handlowych obecnie generują nawet ok. 40 proc. przychodu właśnie w niedziele. Należy także pamiętać, że centra handlowe nie służą tylko do robienia zakupów, a coraz częściej to miejsca spędzania wolnego czasu – mówi Krzysztof Brączek, dyrektor centrum handlowo-rozrywkowego Gemini Park Bielsko-Biała. – Klienci najwięcej czasu mają właśnie w weekendy i to wtedy centra handlowe notują najwyższą

Krzysztof Brączek, Gemini Park Bielsko-Biała

W dzień poprzedzający i w dzień po dniu wolnym od handlu odnotowujemy kilkuprocentowe wzrosty odwiedzalności w porównaniu do standardowego footfallu.

To jednak nie rekompensuje strat wynikających z zamknięcia centrum handlowego.

maj 2016

p r aw o 19

odwiedzalność – szczególnie te zlokalizowane poza centrum miasta. Jeden dzień handlowy mniej to duże straty.

Aleksander Walczak, szef Dekady, zwraca uwagę na jeszcze jeden negatywny skutek – wzrost opłat dla najemców, a w konsekwencji wyższe ceny produktów i usług.

– To prosta arytmetyka. Centrom handlowym i najemcom odpadnie drugi co do wielkości obrotów i odwiedzalności dzień w tygodniu, w którym wyniki – przynajmniej w naszych obiektach – są lepsze o ok. 20 proc. Nie możemy liczyć na to, że zyski, np. z zakupów impulsowych w pozostałe dni tygodnia, zrekompensują zakaz handlu w niedzielę – mówi prezes i dodaje, że nie nadrobi tego m.in. gastronomia. – Nie ma takiej możliwości, by wypić czy zjeść w tygodniu więcej, bo nie będzie na to szansy w niedzielę.

Dotyczy to również wielu punktów usługowych i części handlowych, które muszą się liczyć z okrojonymi przychodami i bezpowrotną stratą – podsumowuje.

Po zredukowaniu handlowego tygodnia, stałe koszty trzeba będzie rozłożyć na pozostałe sześć dni.

To z kolei spowoduje wzrost np. czynszu dla najemców i z pewnością przełoży się na ceny towarów.

Redukcji nie da się uniknąć Wprowadzenie zakazu handlu w niedziele to również, a może przede wszystkim, spadek obrotów najemców.

– Sprzedaż w niedziele to ok.

17 proc. całości sprzedaży tygodniowej w salonach w Polsce.

W skali roku mówimy zatem o kwocie ok. 700 mln zł. Ewentualne zmiany w dynamice odwiedzalności naszych sklepów mogłyby wiązać się ze zmianami w strukturze zatrudnienia – przestrzega Przemysław Lutkiewicz, wiceprezes zarządu i dyrektor finansowy LPP. Dodaje, że na obecnym etapie dyskusji, LPP nie przygotowuje jakichkolwiek działań.

Centra to nie tylko sklepy.

W Gemini Park Bielsko-Biała do dyspozycji klientów są m.in kino, fitness klub czy wystawy – jak największa w Europie ekspozycja klocków Lego. Przy obiekcie powstaje też duży park edukacyjno-rozrywkowy. – Przy założeniu,

że centrum handlowe będzie zamknięte w niedziele, te wszystkie funkcje też będą albo zamknięte, albo niekompletne – podkreśla Krzysztof Brączek.

Ktoś straci, ktoś zyska?

Ograniczenie miałoby przede wszystkim ulżyć pracownikom branży handlu, którzy musieliby pracować sześć – a nie, jak dotychczas, siedem – dni w tygodniu.

Zmieniłyby się również przyzwyczajenia zakupowe Polaków. Jak wynika z sondażu CBOS, zrealizowanego w lutym 2015 roku, aż 71 proc. rodaków przyznaje się do robienia zakupów w niedziele, 66 proc. ankietowanych nie ma nic przeciwko niedzielnym zakupom, a 59 proc. respondentów nie widzi nic złego w pracy zarobkowej w ostatni dzień tygodnia.

– To właśnie niedziela jest jedynym dniem wolnym, w którym większość rodzin udaje się na zakupy do centrów handlowych. To moment, kiedy mają na to czas i mogą bez pośpiechu, rodzinnie i wspólnie spędzić wolne chwile, kupując nie tylko rzeczy pierwszej potrzeby, ale także prezenty. Do tego kina, restauracje... To część

aleksander walczak, dekada sa

Centrom handlowym i najemcom odpadnie drugi co do wielkości obrotów i odwiedzalności dzień w tygodniu, w którym wyniki – przynajmniej w naszych obiektach – są lepsze o około 20 proc.

Nie możemy liczyć na to, że zyski, np. z zakupów impulsowych w pozostałe dni tygodnia, zrekompensują zakaz handlu w niedziele.

Gastronomia nie odrobi tej straty.

NIEDZIELNA CISZA TYLKO W OŚMIU Z 28 PAŃSTW UE W NIEMCZECH I AUSTRII w niedziele i święta zamknięte są wszystkie sklepy oprócz stacji benzynowych i sklepików na dworcach lub przy atrakcjach turystycznych.

To te miejsca stają się głównym źródłem zaopatrzenia w produkty spożywcze w dni wolne.

W SZWECJI niedzielne restrykcje dotyczą tylko sklepów monopolowych.

NA WĘGRZECH W HOLANDII sprawy niedzielnego handlu regulują przepisy lokalne.

niedzielna cisza obowiązywała do kwietnia. Rząd zniósł jednak te restrykcje, bo nie zyskały aprobaty społecznej.

W BELGII I GRECJI W LUKSEMBURGU, FRANCJI, WIELKIEJ BRYTANII (BEZ SZKOCJI) markety spożywcze mogą być otwarte tylko przez kilka godzin i nie we wszystkie niedziele.

w niedziele i święta mogą być otwarte tylko małe sklepy.

p r aw o

w w w . p rop e r t yn ews.pl

20

katarzyna zawadzka, hexeline

Zakaz handlu w niedziele może oznaczać konieczność zbudowania nowego modelu biznesowego, nowego planu działalności, określenia nowych budżetów, a tym samym reorganizacji – podkreśla.

Przemysław Lutkiewicz, LPP

Sprzedaż w niedziele to około 17 proc. całości sprzedaży tygodniowej w salonach w Polsce.

W skali roku mówimy zatem o kwocie około 700 mln zł. Ewentualny spadek odwiedzalności naszych sklepów mógłby się wiązać ze zmianami w strukturze zatrudnienia.

Jak wynika z sondażu CBOS, zrealizowanego w lutym 2015 roku, aż 71 proc. rodaków przyznaje się do robienia zakupów w niedziele. 66 proc. ankietowanych nie ma nic przeciwko niedzielnym zakupom, a 59 proc. respondentów nie widzi nic złego w pracy zarobkowej w ostatni dzień tygodnia. dzisiejszego stylu życia, od którego nie da się uciec – mówi Katarzyna Zawadzka, prezes Hexeline.

Nic więc dziwnego, że nowe przepisy podzieliły również społeczeństwo. Badania przeprowadzone przez ARC Rynek i Opinia na zlecenie „Rzeczpospolitej” pokazują, że usunięcie niedziel z handlowego kalendarza popiera 52 proc. Polaków, pozostałe 48 proc. nie zgadza się z takim pomysłem.

Centrum dla kilku sklepów? Bez szans Wśród głównych założeń projektu „króluje” zakaz handlu w niedziele w obiektach wielkoformatowych, ale z wyłączeniem m.in. sklepów na terenie hoteli oraz aptek i sklepów, w których sprzedażą zajmuje się wyłącznie przedsiębiorca

prowadzący indywidualną działalność gospodarczą – co miałoby wspierać drobny handel. Niezależnie jednak od liczby odstępstw i ich charakteru, zarządcy centrów handlowych mówią jedno: to nie jest komfortowe rozwiązanie.

– Na pewno nie otworzymy obiektu w sytuacji, gdy w centrum będzie działać 10 proc., czy nawet 50 proc. sklepów. Z jednej prostej przyczyny – tłumaczy Aleksander Walczak. – W takiej sytuacji najemców, których sklepy mogą być czynne w niedziele, należałoby obciążyć dodatkowymi nakładami wynikającymi m.in. z kosztów utrzymania obiektu w tym dniu. To na pewno nie wchodzi w rachubę.

Czym jeszcze mogłoby skutkować wprowadzenie zakazu?

– Istnieje duże prawdopodobieństwo bardziej dynamicznego wzrostu udziału e-commerce w sprzedaży. Część klientów, którzy robią zakupy wyłącznie w weekendy w sklepach stacjonarnych, z pewnością zainteresowałaby się zakupami online – mówi Przemysław Lutkiewicz.

– Na przykładzie Węgier, gdzie do kwietnia 2015 roku obowiązywał zakaz handlu w niedzielę, widać także, że część obrotów z drugiego dnia weekendu „przejęły” środa oraz czwartek.

Obecnie mamy w Polsce już 12 dni wolnych od handlu i wszystkie galerie handlowe są w te dni zamknięte. – Co prawda w dzień poprzedzający i w dzień po dniu wolnym od handlu odnotowujemy kilkuprocentowe wzrosty odwiedzalności w porównaniu do standardowego footfallu, natomiast nie jest to wzrost rekompensujący straty wynikające z zamknięcia centrum handlowego – podsumowuje Krzysztof Brączek.

Jeśli zakaz handlu w niedzielę zostanie wprowadzony, wówczas wszyscy będziemy musieli się do tego dostosować. Pytanie – kto na tym naprawdę zyska – nadal pozostaje bez odpowiedzi. maj 2016

biura

w w w . p rop e r t yn ews.pl

22

Biurko do wynajęcia

#

Coworking podbija rynek. Prywatne biura na wynajem powstają nie tylko w inkubatorach przedsiębiorczości, ale też w galeriach handlowych, na osiedlach i w starych kamienicach. au tor

grażyna kuryłło

P

rywatne biurka do wynajęcia mieszczą się zazwyczaj w klimatycznych wnętrzach, bo ludzie uciekają od korporacyjnej atmosfery. Takie ma doświadczenia Iza Tarwacka, założycielka jednego z pierwszych w Warszawie Art Cluster Coworking Space. Powstała w 2011 r. pracownia liczy 100 mkw. Nie ma sali konferencyjnej, a pewnie by się przydała. Biuro jest podzielone na strefę pracy i spotkań. W pierwszej mieszczą się open space i mikrobiura. W drugiej – „coworkerzy” piją kawę, jedzą lunch i umawiają się z klientami.

Dla Izy liczy się klimat miejsca. Sama urządziła wnętrze.

Chciała uniknąć masówki. Ścianki działowe zamówiła dokładnie takie, jakie ma kancelaria prezydenta. Meble zaprojektowała Zuzanna Malinowska, absolwentka warszawskiej ASP. Pochodzą z kolekcji przeznaczonej dla ludzi, którzy nie lubią siedzieć w miejscu. Na przykład siedzisko do pracy z laptopem to bujany koń z półką na komputer zamiast głowy. Ściany pomieszczeń zdobią fotografie neonów warszawskich. Iza fotografowała je

przez 10 lat, przygotowując album „Ulotny urok warszawskiej nocy”.

Jej klienci reprezentują różne branże. Są m.in. architekci, designerzy, informatycy, księgowi, specjaliści od PR. Biurka w Art Clusterze wynajmuje też dziennikarz, tłumaczki pracujące w Meksyku i firma sprzedająca japońskie komiksy.

Rotacja najemców nie jest duża, więc w pewnym momencie tworzy się atmosfera zakładu pracy. – Ale na innych zasadach. Nie ma szefa. Każdy pracuje, ile chce.

Wymieniamy się na przykład kontaktami do dobrych lekarzy – mówi Iza Tarwacka.

Podkreśla, że w coworkingu cenna jest wymiana usług.

Według badań ok. 80 proc. coworkerów otrzymuje zlecenia od osób, z którymi współdzieli biuro.

Biznes dla pasjonatów Innej przestrzeni na coworking szukali kilka lat temu założyciele Fantastic Studio z placu Hallera w Warszawie. Dawid Polsakiewicz, artysta, designer i grafik, maj 2016

biura 23

po 25 latach w Niemczech wrócił do Polski.

W Berlinie pracował w takim modelu. W Warszawie szukał podobnych przestrzeni, ale w 2010 r. znalazł raptem dwa zaadaptowane na biuro mieszkania w kamienicy.

– Nie pasowało nam organizowanie coworkingu w mieszkaniu, bo w tym systemie chodzi o to, żeby wyjść do pracy. W domu na dłuższą metę trudno się pracuje. Człowiek się robi trochę zapyziały, więc dla zdrowia psychicznego lepiej chodzić do pracy – uważa Jagoda Nowik, współzałożycielka Fantastic Studio i psycholog sportu, która ma w nim swój gabinet.

Półtora roku szukali odpowiedniego lokalu. Zaczęli cztery lata temu w starych stajniach carskich. Dzisiaj działają w miejscu legendarnej kawiarni Filipinka i baru Niedźwiedź, do którego pracownicy FSO przyjeżdżali po pracy „na lufę”.

W dwupoziomowym lokalu jest sporo wydzielonych mikrobiur, bo się okazało, że ludzie wolą pracować w zamkniętej przestrzeni, a nie w open space.

– Jest coraz większe zapotrzebowanie na takie miejsca. Cztery lata temu trzeba było REKLAMA

Coworking najlepsze czasy ma przed sobą Wiktor Doktór, prezes Pro Progressio Rynek coworkingu w Polsce stale się rozwija. Zaczął się w dużych miastach, ale teraz takie biura działają też w mniejszych miejscowościach. Według naszych analiz, w Polsce w kwietniu 2016 roku istniało 149 biur coworkingowych. To płynna liczba, bo co miesiąc powstają nowe i zamykane są te, w których taka działalność nie wypaliła. W szczytowym momencie 2015 roku mieliśmy zarejestrowane w bazie 182 biura, czyli o 33 więcej niż obecnie. Na czele są duże miasta: Warszawa, Poznań i Kraków, ale biura te działają też w Pile, Olsztynie czy w Koszalinie.

Biura cowokingowe są bardzo różne. Część z nich ogranicza swoją przestrzeń do wspólnych powierzchni, gdzie można skorzystać z tzw. biurek na godziny, a część oferuje wiele usług: dostępne są indywidualne pokoje, własne biurka czy sale szkoleniowe. Niektóre mieszczą się w biurowcach, inne w szkołach wyższych, a jeszcze inne w domkach jednorodzinnych lub lokalach przy głównych deptakach w mieście.

Porównując Polskę do innych krajów, choćby Niemiec, jest jeszcze wiele do zrobienia. W Berlinie jest najprawdopodobniej więcej biur coworkingowych niż w całej Polsce. Zdecydowanie należy poprawić informację o tym, czym jest coworking, jaką jest alternatywą dla pracy w domu, gdzie są biura itd. Niskie zainteresowanie coworkingiem wynika często z braku wiedzy, gdzie takie biura się znajdują i co mają w ofercie. Część z nich ma też ubogie strony internetowe.

Niemniej rynek potrzebuje takich biur. Przewiduję, że najlepsze czasy coworking w Polsce ma dopiero przed sobą.

Centra handlowe

w w w . p rop e r t yn ews.pl

# 24

Art Cluster Coworking Space

Clipster_Facebook

każdemu tłumaczyć, co to jest coworking.

Dzisiaj większość już wie, na czym to polega – opowiada Jagoda Nowik.

W Fantastic Studio pracują głównie mieszkający po sąsiedzku freelancerzy.

Założyciele Fantastic Studio starali się stworzyć niepowtarzalny klimat. – Z dawnego wystroju zachowaliśmy sufitowe plafony i filary. Meble zrobiliśmy sami ze sklejki.

Zbudowaliśmy bloczki różnej wielkości, które można układać i przestawiać. Stoły też mamy ze sklejki. Zależało nam na klimacie ciepłego drewna, ale z surowym zacięciem.

Na krzesła do sali konferencyjnej polowaliśmy na różnych aukcjach – opowiada Jagoda Nowik.

wprowadziliśmy identyfikacyjne karty zbliżeniowe. Nikt z zewnątrz nie może wejść, chyba że jest wprowadzany przez osobę, która tu pracuje. Chodzi o sprzęt i inne rzeczy, które najemcy zostawiają – dodaje Grzegorz Wolff.

Urzędowe poparcie coworkerów Zupełnie inną formę coworkingu można odnaleźć w Centrum Przedsiębiorczości Smolna 4 w Warszawie.

– Inkubator jest jakąś wersją coworkingu, bo ludzie wynajmują biurka i korzystają z infrastruktury. Jest wspólna przestrzeń do wymiany informacji, w której mogą się spotkać, wspólnie jedzą lunch i rozmawiają o problemach młodych przedsiębiorców.

Mają pokoik vipowski, w którym spotykają się ze swoimi klientami – tłumaczy Grzegorz Wolff, zastępca dyrektora Biura Funduszy Europejskich i Rozwoju Gospodarczego Urzędu Miasta Warszawa, nadzorującego centrum.

Urząd przeanalizował około 25 warszawskich coworków i luźno je wspiera. – W jednej z dzielnic próbowano wprowadzić zasadę, że reprezentacyjne miejsce nie jest dla coworków i dlatego należy podwyższyć czynsz. Pomogliśmy wtedy temu coworkowi.

Staramy się wspierać te pracownie, bo to jest też sposób na rozwój przedsiębiorczości – zapewnia Grzegorz Wolff.

Podkreśla, że coworking w inkubatorze trochę się różni od prywatnych inicjatyw tego typu. – Ze względów bezpieczeństwa

– W Clipsterze mogą mieszkać osoby z własnym pomysłem na biznes, ale też te bez niego – tłumaczy Małgorzata Jasnoch.

Rezydenci Garnizonu mogą korzystać m.in. z winiarni, minibrowaru, siłowni, panelu wspinaczkowego, parku, kawiarni oraz restauracji.

Najbardziej spektakularnym owocem pracy Clipstera jest Machinaroom Piotra Białobrzeskiego. To nowa forma rozrywki, dzięki której każdy może poczuć się jak wynalazca i przez zabawę zrozumieć fizykę. W Garnizonie urządzono specjalny pokój z mechanicznymi puzzlami i zagadkami.

Przedsięwzięcie przypomina domino z systemem skomplikowanych urządzeń, dźwigni i zapadek.

Trzeba tak ustawić machinę, aby – zupełnie jak w dominie – przeprowadzić sprawnie kulę z jednego końca urządzenia na drugi.

Białostocki cowork zbiera lajki

Unikatowa w skali kraju jest przestrzeń coworkingowa na osiedlu Garnizon w Gdańsku.

Gdański Inkubator Przedsiębiorczości Starter stworzył tam Clipstera – przestrzeń łączącą coliving, coworking i cocreating. Na osiedlu mieszkaniowym firmy Hossa powstało miejsce dla młodych przedsiębiorców.

– Nie ma klasycznych biurek i ścianek działowych. Meble są z płyty wiórowej. Jest duży drewniany stół do wspólnej pracy i kotary zamiast sztywnych ścianek – objaśnia Małgorzata Jasnoch, CEO Gdańskiego Inkubatora Przedsiębiorczości Starter.

Clipsterzy przyjeżdżają do Garnizonu z całej Polski. Mieszkają w mikroapartamentach, które Starter wynajmuje od Hossy.

W Białymstoku niewiele jest miejsc, w których młodzi biznesmeni mogą pracować bez konieczności podpisywania umowy najmu powierzchni biurowej.

– Strefa coworkingu została przyjęta pozytywnie. Na początku klienci byli trochę nieśmiali, ale teraz, po dwóch miesiącach funkcjonowania, widać coraz większą liczbę osób z niej korzystających. Obserwujemy stałych użytkowników, ale też widzimy, że odbywają się w jej przestrzeni spotkania większych grup – mówi Jolanta Karna, dyrektor Alfa Centrum.

Podkreśla, że informacja o strefie na facebookowym profilu galerii zebrała ogromną liczbę lajków.

– Ideą było udostępnienie komfortowego miejsca. Skupiliśmy się podczas aranżacji przestrzeni na wyposażeniu jej w wygodne sofy, duże stoły i ergonomiczne krzesła. Z kolei na ścianach przygotowaliśmy coś w rodzaju tablicy, na której można zrobić notatki – tłumaczy Jolanta Karna.

Fantastic Studio

Centrum Przedsiębiorczości Smolna

Clipster w Garnizonie

maj 2016

Szukasz więcej niż tylko najnowszych obiektów hotelowych na sprzedaż?

DORADZTWO TRANSAKCYJNE

Poszukujesz kogoś więcej niż tylko agenta nieruchomości?

DORADZTWO DEWELOPERSKIE

Zależy Ci na zaufanym partnerze, kompleksowym doradztwie w zakresie Twojego biznesu i ekspertyzie rynkowej?

ANALIZA OPŁACALNOŚCI

Potrzebujesz rozwiązań dopasowanych do Twoich indywidualnych potrzeb?

WYBÓR OPERATORA WYCENY

Znalazłeś Christie & Co.

Adam Konieczny MRICS Country Head Poland +48 501 522 913 christie.com

t r e n dy

w w w . p rop e r t yn ews.pl

26

Eko-zadyszka Jaką przyszłość wróżą rynkowi zielonych budynków eksperci z branży?

#

Zaoszczędzić na zużyciu energii w biurowcu 100 tys. euro rocznie? To możliwe, ale na razie nie w Polsce. Bo w pogoni za światowymi eko-trendami dostajemy zadyszki. Niektórzy inwestorzy i architekci chcą to jednak nadrobić. autor

emilia milowańska

B

Jacek Łukaszewski,

Schneider Electric Polska

W najbliższej przyszłości technologie w zakresie „zielonych biurowców” koncentrować się będą na integracji energii pochodzącej ze źródeł odnawialnych z rozwiązaniami Smart Grid. Wówczas analizowanie danych będzie jeszcze ważniejsze, gdyż konieczne stanie się przejście z konwencjonalnego źródła energii na te pochodzące np. z paneli słonecznych. Do tego dojdzie jeszcze zarządzanie energią znajdującą się w magazynach energii. Na świecie technologie te dopiero wchodzą do użytku, a w Polsce ich wykorzystanie będzie uzależnione głównie od ceny takiej technologii i świadomości konsumentów, głównie tych biznesowych.

udynki samowystarczalne energetycznie, które do produkcji energii wykorzystują odnawialne źródła, to już prawdziwy trend w budownictwie.

Kolejnym są inteligentne obiekty, sterowane na przykład ze smartfona. Przykładów „top of the top” takich rozwiązań na razie trzeba jednak szukać daleko. Zacznijmy od Europy.

Skrajnie innowacyjny Amsterdam. To tu stanął The Edge – skrajnie innowacyjny, najbardziej zrównoważony budynek na świecie. Jest dziełem brytyjskiej pracowni PLP Architecture dla firmy OVG. Wnętrza zaprojektowała Babette Bouman ze studia Fokkema & Partners.

– OVG stworzyło modelowy biurowiec, który prześcignął wszystkie obiekty, jakie do tej pory poddaliśmy ocenie na całym świecie – powiedziała Annemarie van Doorn, dyrektor holenderskiej Green Building Council.

The Edge stanowi dowód na to, że jesteśmy świadkami epokowych zmian w zakresie

przestrzeni biurowych. Agencja Building Research Establishment Environmental Assessment Methodology (BREEAM) oceniła ponad 250 tys. budynków w 50 krajach na całym globie, a najwyższą w historii agencji ocenę (98,36 proc.) otrzymał właśnie ten projekt.

Jednym z komponentów, który przesądził o przyznaniu tak wysokiej noty, był przygotowany przez firmę Philips system oświetlenia umożliwiający pracownikom dostosowanie natężenia światła za pomocą aplikacji na telefon komórkowy. Banalne? Rozwiązanie wykorzystuje połączone ze sobą oprawy oświetleniowe LED, tworzące „cyfrowy sufit” na poszczególnych kondygnacjach budynku. Dzięki zintegrowanym systemom w biurowcu rocznie oszczędza się na energii, uwaga – 100 tys. euro.

Polska się zieleni Wróćmy na własne podwórko. Architekci i producenci technologii wydają się być większymi wizjonerami niż deweloperzy. Co prawda, to ci drudzy liczą pieniądze, a zielone technologie maj 2016

t r e n dy 27

tanie przecież nie są. – W Polsce cały czas zbyt małą wagę przywiązuje się do oceny całego cyklu życia budynku (Life Cycle Cost). Liczą się przede wszystkim koszty inwestycyjne, a nie operacyjne – przyznaje dr inż. Marcin Gawroński, kierownik zespołu BREEAM/LEED, assessor BREEAM International, Sweco Consulting.

To na co stawiamy w Polsce, jeśli chodzi o najnowocześniejsze eko-technologie? Po pierwsze, na fotowoltaikę. Jeżeli budynek ze szkła ma zamontowane moduły PV na ok. 50 proc. powierzchni fasady, zapewnia to ok. 40 proc. całkowitego zapotrzebowania na zasilanie klimatyzacji. W Warszawie przykładem nowego budynku z panelami fotowoltaicznymi jest biurowiec Q22. Jego fasada pochylona jest pod kątem 23 stopni. Zastosowano tam ogniwa monokrystaliczne. Wykonana instalacja posiada moc 68 kWp, jest włączona do instalacji odbiorczej budynku i jest zsynchronizowana z zewnętrzną siecią elektroenergetyczną. Projekt jest unikalny w skali kraju.

Innym polskim przykładem, i to ze sfery publicznej, jest budynek WFOŚiGW. To przykład zielonego i niskoenergetycznego budownictwa, REKLAMA

w którym dzięki zastosowanym technologiom roczne zużycie energii nie będzie przekraczać 35 kWh/mkw. Dla porównania – w przypadku „zwykłych” budynków jest to 165 kWh/mkw.

To budynek zrealizowany przez firmę Skanska Property Poland w Łodzi.

– Jest wyposażony w instalację solarną, dolnego źródła ciepła oraz instalacje fotowoltaiczne i gruntowny powietrzny wymiennik ciepła, wspierający i dopełniający instalację wentylacji mechanicznej z odzyskiem ciepła. Na terenie budynku znajdują się 134 ogniwa fotowoltaiczne i 6 kolektorów słonecznych w układzie solarnym, pobierających, a następnie przetwarzających energię słoneczną. Dodatkowo przy panelach została zastosowana technologia NoFrost, dzięki której możemy uniknąć powstawania pokrywy śnieżnej i szronu – opowiada Rafał Jaros, kierownik budowy w Skanska SA. Taka inwestycja ma znamiona partnerstwa publiczno-prywatnego i powinna być przykładem dla innych przedsiębiorstw.

Bartłomiej Zysiński, prezes zarządu Maybatt, podkreśla, że opracowanie koncepcji inwestycji powinno zawierać analizę możliwości

Agnieszka Kalinowska-Sołtys, APA Wojciechowski Architekci

Jeszcze wiele przed nami. Wspomniana technologia BIM jest dopiero na etapie rozwoju, mimo to daje już olbrzymie możliwości przeprowadzania licznych symulacji komputerowych, które dopiero zaczynają być wykorzystywane w Polsce.

t r e n dy

w w w . p rop e r t yn ews.pl

28

Anna Baczkowska,

architekt, menedżer ds.

BIM, Armstrong

Najbardziej nowoczesne, zaawansowane technologicznie i ekologicznie inwestycje powstają niewątpliwie w procesie innowacyjnego projektowania.

Taką drogą jest projektowanie w schemacie BIM, który udoskonala proces projektowania, a także oceny życia budynków na każdym etapie. Ponadto pozwala na eliminowanie błędów, zapewnia bezpieczne wprowadzanie bezprecedensowych rozwiązań, tak by były one przystępne i zrozumiałe dla wszystkich stron procesu inwestycyjnego.

The Edge, Amsterdam, fot. Philips zastosowania fotowoltaiki z uwzględnieniem warunków otoczenia (analiza zacienienia), dodatkowych kosztów inwestycyjnych oraz symulacji korzyści, również finansowych na etapie eksploatacji obiektu – tłumaczy. – W Polsce koszty takiego rozwiązania w odniesieniu do całej inwestycji są absolutnie pomijane! Dziś w dobie rozwoju nowych technologii budownictwa inwestor powinien dysponować wiedzą na temat korzyści, jakie może osiągnąć z ich zastosowania – przekonuje.

Nadchodzi eko-rewolucja Na jakie jeszcze eko-technologie stawiamy dziś w Polsce? To BIM. – Od pewnego czasu w naszej pracowni jest już standardem przygotowanie projektów w 3D – mówi Agnieszka Kalinowska-Sołtys, architekt, dyrektor w APA Wojciechowski Architekci. – Obecnie jest czas na kolejny krok, jakim jest projektowanie parametryczne. Można powiedzieć, że jest to rewolucja w projektowaniu.

BIM (Building Information Modeling) to nowe podejście do projektowania i planowania inwestycji oraz zarządzania istniejącym już budynkiem – wyjaśnia.

Dr inż. marcin gawroński, Sweco Consulting

Oprócz zastosowania takich rozwiązań jak trigeneracja czy odnawialne źródła energii, które w Polsce są stosunkowo rzadko spotykane na większą skalę, zachęca się do wykonania analizy passive design i free cooling oraz zastosowania rozwiązań według tych strategii, co ma zmniejszyć zapotrzebowanie na energię.

Pierwszym projektem w portfolio pracowni, który jest przygotowywany w technologii BIM jest wieżowiec Skyliner, powstający przy Rondzie Daszyńskiego w Warszawie. Wybór materiałów i rozwiązań projektowych dla budynku był analizowany przez architektów pod względem oddziaływania na środowisko naturalne. – Obecnie dostępne oprogramowanie, z którego korzystamy, jest na etapie rozwoju, co powoduje niedoskonałość tej technologii i problemy z rysunkami, na szczęście umiemy sobie już z tym radzić – przekonuje Kalinowska-Sołtys. – Już w tej chwili wykorzystujemy symulacje oświetlenia światłem dziennym, tak aby maksymalnie wykorzystać je we wnętrzach. Pozwala to ograniczyć konieczność użycia światła sztucznego, które jak wiadomo zużywa energię, nagrzewa pomieszczenia, a przez to wymusza korzystanie z klimatyzacji – dodaje.

Podobnie jak Skyliner, bardzo nowoczesny pod względem technologii będzie biurowiec Mennica Legacy Tower. Użytkownicy biur poczują tu powiew świeżości z zachodu. W budynku zamontowany zostanie system zintegrowanych paneli LCD do sterowania oświetleniem, klimatyzacją oraz żaluzjami w pomieszczeniach

czy wiesz, że...

Maciej J. Zawadzki, KAMJZ Na Tajwanie, gdzie pada 4 razy więcej niż w Polsce i występują trzęsienia ziemi, wykorzystaliśmy technologię gromadzenia deszczu w dużych zbiornikach w projektowanym budynku.

Dzięki temu jego oscylacja w tak ekstremalnych warunkach była równoważona ruchem wody. Wydawać by się mogło to utopijne, ale dopracowaliśmy pomysł w szczegółach z BuroHappold, które testowało już podobne rozwiązania w Bułgarii – opowiada.

W duńskim biurze Bjarke Ingels Group pracowałem nad projektem spalarni śmieci w Kopenhadze, gdzie energia ze spalania śmieci byłaby wykorzystywana do ogrzania 40 proc. miasta. Pomysł, by dodatkowo ją przykryć i stworzyć największy w Europie czynny całorocznie stok zjazdowy, wydawał się jeszcze utopijny i raczej na miarę XXII w. Konkurs jednak wygraliśmy, a budynek, którego budowa pochłonie 650 mln euro, jest prawie ukończony. maj 2016

t r e n dy 29

Eko w liczbach Dwa lata temu na łamach „Property Magazine” przytaczaliśmy dane o 200 budynkach z certyfikatami ekologicznymi w Polsce. Pisaliśmy, że blisko połowa deweloperów planuje wdrożenie eko-rozwiązań w swoich inwestycjach. Dziś, według PLGBC, „zielonych budynków” jest w naszym w kraju 328 (budynki w fazie projektowej, wykonawczej oraz wybudowane – stan na luty 2016 r.), czyli o ponad 30 proc. więcej niż w 2015.

biurowych. Wszystko z możliwością zmiany ustawień z poziomu smartfonów. Opracowano także system kontroli dostępu oparty na identyfikacji telefonów komórkowych, które zastąpią klasyczne karty dostępu. Istny XXI wiek. Obydwa wieżowce będą certyfikowane BREEAM na założonym poziomie „Excellent”.

Bardzo powoli, ale jednak, Polacy przekonują się do ekologicznych trendów. Często dzieje się to za sprawą międzynarodowych inwestorów działających na naszym rynku lub takich, którzy współpracują z doświadczonymi, świadomymi biurami architektonicznymi. W rozmowach z architektami dowiadujemy się o bardzo nowoczesnych rozwiązaniach, które do Polski dopiero docierają i zaczynają się rozwijać.

Dr inż. arch.

Jan Cieśla, BuroHappold Engineering

Wymagania systemów certyfikacji oraz rynku wzrastają, wymuszając stały rozwój technologii projektowania i budowania obiektów. Duże interdyscyplinarne zespoły projektowe stosujące zaawansowane technologie projektowania, takie jak BIM, mają zdecydowaną przewagę, mogąc zoptymalizować obiekt nie tylko pod względem kosztów inwestycyjnych czy operacyjnych, ale przede wszystkim dając możliwość stworzenia zdrowych i produktywnych miejsc pracy.

adam targowski, Skanska Property Poland

W przyszłości zielone budownictwo będzie dziedziną, która wyjdzie poza kontekst samych budynków i stosowanych w nich rozwiązań. Podczas realizacji projektów już teraz myślimy o odpowiednim zagospodarowaniu okolicy biurowców, całych ulic, a nawet miejsc, które nie znajdują się w bezpośrednim sąsiedztwie naszych inwestycji.

USA − tu powstał m.in. The Tower at PNC Plaza w Pittsburgu, którego budowa zakończyła się w 2015 roku. Projekt powstał w pracowni Gensler. fot. The PNC Financial Services Group

biura

w w w . p rop e r t yn ews.pl

30

Biurko na plaży?

Tak, ale z wygodnym krzesłem

#

Pracodawcy kuszą designem przestrzeni biurowych. Praca w scenerii jak z plaży, ogrodu czy placu zabaw jest dziś w cenie, ale na dłuższą metę i tak wygrywają komfort i ergonomia. Jak nie wylać dziecka z kąpielą, projektując nowoczesne biuro? autor zy

anna liszka emilia milowańska

maj 2016

biura 31

Przestrzeń dla inżynierów

Biuro polskiej siedziby BuroHappold Engineering w Spektrum Tower przy ul. Twardej w Warszawie musiało spełniać wymogi najwyższych standardów technicznych – w końcu to przestrzeń dla inżynierów.

– Inwestor dał nam zielone światło na dopasowanie projektu do naszych potrzeb, w tym zaplanowanie wszystkich instalacji technicznych oraz układu wewnętrznego – wspomina Ian Booth, partner, BuroHappold Engineering.

Priorytetem miały być nie tyle designerskie wnętrza, co zdrowie i dobre samopoczucie pracowników. – Postawiliśmy na wysoką wydajność oświetlenia, akustyki i systemów HVAC. System wentylacji zapewnia świeże powietrze oraz komfort termiczny przez cały rok, a dzięki użytym po raz pierwszy w Polsce hybrydowym belkom chłodniczym z płynną regulacją wydatku powietrza, nawet podczas długich spotkań w salach konferencyjnych czujemy się komfortowo – komentuje Booth.

fot. BuroHappold Wspólnie z partnerami − Philips Lighting, Ecophon, Halton, Carrier, AktivTek, Florabo2, Green Water Solutions, Hansgrohe, Koło, Geberit oraz IMI Hydronic Engineering, zaplanowano rozwiązania w ośmiu obszarach: hałas i akustyka, oświetlenie i światło dzienne, jakość powietrza, komfort termiczny, wygląd i odczucia, wydajność wody i energii, dostęp do udogodnień, budynek modernizowany i ponowne użycie materiałów.

Formalnie, ale i prywatnie Liczy się nie tylko komfort fizyczny, ale i psychiczny. Dlatego firmy oferują swoim pracownikom przedszkola, żłobki, a nawet... masaże. Tak jest w podpoznańskim parku technologicznym YouNick.

– W bardzo wymagającej branży IT przyjazne biuro w dobrej lokalizacji, dostosowane do potrzeb klientów i pracowników, to absolutna podstawa. W ubiegłym roku przeprowadziliśmy się do nowo wybudowanego, nowoczesnego biurowca, wzorowanego na amerykańskiej Dolinie Krzemowej i znaleźliśmy tu wszystko, czego potrzebujemy w codziennej pracy – mówi Edward Nowicki, członek zarządu Trecom.

Firma ma kilkusetmetrową przestrzeń biurową. Jak wspomina architekt Tomasz Osięgłowski z Ultra Architects, wyzwaniem było znalezienie nowej formuły na połączenie miejsca pracy i spotkań – zarówno formalnych, jak i prywatnych. Sposób się znalazł – na całej wysokości trzykondygnacyjny biurowiec został „przepruty” wewnętrznym patio, tworząc otwartą przestrzeń umożliwiającą łatwiejszą komunikację między pracownikami.

Przestrzenie wspólne uzupełniają salki konferencyjne – od dużych, po kameralne, a także „data center”, sale spotkań, nowoczesne centrum konferencyjne, strefy odpoczynku wewnątrz i na zewnątrz budynku, restauracja KarmNick, a także żłobek i przedszkole.

fot. P. Turlej

Na żywym organizmie

fot. EY Czas to pieniądz, dlatego remont biura często toczy się na żywym organizmie. Bo dziś spektakularnych zmian przestrzeni można dokonać, nie przerywając pracy zespołu. Metodą jest model Design&Build, który oznacza ścisłą współpracę inwestora i architekta z wykonawcą oraz zarządcą budynku już na etapie pierwszego planowania układu przestrzeni. Takie zadanie spadło na firmę Tétris, podczas realizacji biura dla firmy doradczej EY. – Zanim rozpoczęliśmy prace, omówiliśmy projekt ze wszystkimi zainteresowanymi. Dzięki dokładnej koordynacji mieliśmy pewność, że w trakcie realizacji nic nas nie zaskoczy, a najemca dostanie swoje biuro na czas w umówionym budżecie – wyjaśnia Tomasz Spalik z firmy Tétris.

W ciągu pół roku firma Tétris przebudowała pięć pięter EY o łącznej powierzchni ponad 5 tys. mkw. w budynku Rondo 1.

Na całkowitą przebudowę każdego piętra zaplanowano 6 tygodni.

Projekt architektoniczny przygotowała pracownia Massive Design.

– Wyjątkowość biura EY to miejsca, które dopasowują się do różnych stylów pracy, a nowe technologie pomagają efektywnie wykorzystywać całą powierzchnię – mówi Anna Kacprzak, starszy konsultant, Grupa Rynku Nieruchomości EY. Zastosowano tzw. clean desk policy, czyli koncepcję czystego/ pustego biurka. Początki pracy w takim systemie nie były łatwe, ale z czasem stały się dla pracowników nawykiem.

W biurze dominują otwarta, pełna światła przestrzeń i stonowana kolorystyka. – Design ma bardzo duży wpływ na zwiększenie komfortu i poprawę samopoczucia – mówi Anna Kacprzak. maj 2016

biura 33 fot. HB Reavis

Magda Szubert, ecophon

Stworzenie faktycznie działającego biura – takiego, które sprzyja efektywności i dobremu samopoczuciu pracownika – wymaga kompleksowej wiedzy i rzetelnego podejścia do technicznych aspektów komfortu środowiska biurowego.

Przypadek biura HB Reavis był niestandardowy. Celem było nie tyle obniżenie poziomu dźwięku czy jego zasięgu – niewielkie zagęszczenie stanowisk pracy nie wskazywało na problemy z tym związane – a ograniczenie nieprzyjemnego pogłosu w pomieszczeniu. Określono, ile materiału dźwiękochłonnego należy wnieść do pomieszczenia, by ograniczyć pogłos i sprawić, by industrialne wnętrze stało się bardziej komfortowym miejscem pracy. Hałas rozmów to bolączka pracowników zarówno klasycznych biur open space, jak i tych najnowocześniejszych.

Krytykowane „open space-y” ciągle mają się dobrze. A modny „desk-sharing” nie wszędzie znajduje zwolenników. Swoje biurka chcieli mieć pracownicy biura HB Reavis. – Dlatego zdecydowaliśmy się na zaprojektowanie biura zgodnie z zasadami Activity Based Workplace, jednak rezygnując z tak modnego w ostatnich latach rozwiązania desk-sharingu – przyznaje Monika Winiarska, Design Manager, HB Reavis Poland.

Punktem wyjścia dla aranżacji wnętrz HB Reavis były badania przeprowadzone jeszcze na etapie projektowym. Koncepcja powstała w pracowni InDesign Zbigniewa Kostrzewy. – W tym biurze chodziło o elegancję i architekturę, a nie scenografię – komentuje Zbigniew Kostrzewa. – Jestem z tego projektu bardzo zadowolony, jest wielopoziomowy, nie tylko dosłownie.

Stwarza możliwości komunikacyjne i współpracy między zespołami. To biuro buduje poczucie wspólnoty – dodaje.

– Gdybym miała określić nasze biuro trzema wyrażeniami byłyby to: przyjazne, dostosowane do naszych potrzeb i, co najważniejsze, lubiane przez naszych pracowników – ocenia Monika Winiarska.

Wolą z domu, nawet za mniejszą pensję Według Andrew Crosthwaite’a, wspólnika w firmie Future House London, eksperta od planowania scenariuszy rozwoju przyszłości, właściciele firm coraz częściej zdają sobie sprawę, że fizyczna obecność pracownika w biurze nie przekłada się na wyniki firm.

Ponad połowa badanych zgodziłaby się na niższe o 20 proc. wynagrodzenie w zamian za możliwość pracy z domu, w dowolnym momencie.

Pracownikom w biurze średnio co 3 minuty, coś lub ktoś, przerywa wykonywaną akurat czynność. Stąd teza, iż w domu mogliby być bardziej produktywni. Zwłaszcza, że 2/3 badanych uważa, że ich szczytowa forma w ciągu dnia przypada na godziny 8.00-12.00, kiedy to często są na spotkaniach albo siedzą w środkach transportu.

Ponad 40 proc. respondentów badania Leitz pracuje z domu więcej niż 4 godziny tygodniowo; 20 proc. ponad 4 godziny tygodniowo pracuje w serwisowanym biurze; zaś 30 proc. ponad 4 godziny tygodniowo pracuje w podróży – w każdym przypadku jest to ponad pół dnia roboczego.

Ponadto 30 proc. badanych w przeciętnym tygodniu korzysta z kawiarni, by popracować.

Nie chodzi o scenografię

biura

w w w . p rop e r t yn ews.pl

34

Jednak open space

Cztery piętra, ponad 6 tys. mkw., 600 osób – open space króluje też w biurze firmy Benefit, ale od niedawna. Pracownicy z zamkniętych pokoi przenieśli się do wspólnej przestrzeni. Projekt opierał się na trzech czynnikach: socjologicznym, psychologicznym i kreacji. – Zieleń wkomponowano w meble i ścianki, dzięki czemu przestrzeń jest przyjazna i sprawia wrażenie domowej. Podobne działają elementy graficzne, meble i kolorystyka. Projekt oddaje filozofię firmy Benefit, czyli zajęć, które zajmują nas po pracy – opowiada architekt Zbigniew Kostrzewa z pracowni InDesign.

Inżynierowie, analitycy, pracownicy dużych korporacji oczekują biura innego niż wszystkie. Przestrzeni, która zapewni komfort, ale też da swobodę działania. Nie może rozpraszać, tylko stymulować do pracy, zapewnić najnowsze technologie, a do tego wszystkiego powinno być wizytówką firmy.

fot. Szymon Polański (źródło firma ESPES) maj 2016

biura

w w w . p rop e r t yn ews.pl

36

Dla fanów Gwiezdnych Wojen

Firma StepStone przeniosła swoją siedzibę do Tulipan House w Warszawie. Pracownicy mieli duży wpływ na aranżację nowej przestrzeni i wybrali motyw… Star Wars.

Firmie zależało na stworzeniu niepowtarzalnego, przyjaznego i komfortowego miejsca pracy. Intencją było złamanie tendencyjności, przy jednoczesnym zachowaniu profesjonalnego wyglądu biura.

Inwestor oczekiwał zaproponowania pomysłowych i estetycznych rozwiązań.

Ponieważ w StepStone liczy się kreatywność, tego samego chciano od architekta.

Jak wspomina architekt, bardzo istotnym, a zarazem skomplikowanym elementem było wykonanie przeszkleń w takiej formie. – W połączeniu z grafikami i tapetami przeszklenia dają niebagatelny i dynamiczny efekt. Intensywne kolory na podłodze, ścianach, a także sufitach tworzą integralną całość – podkreśla Barnaba Grzelecki, architekt z JMP Service.

Ważną rolę odgrywają otwarte sufity i zwieszane lampy. –Tworzą techniczny charakter i ciepły klimat za pomocą źródeł światła. W salach konferencyjnych zastosowaliśmy sufit podwieszany ażurowy z akustyczną fizeliną. Jest to rozwiązanie dające dodatkowe parametry akustyczne i estetyczne – tłumaczy.

fot. JMP Service

Nie wylej dziecka z kąpielą Maciej Żłobiński, Activus, wiceprezes Śląskiego Oddziału Polskiego Towarzystwa Ergonomicznego Ostatnie lata przyniosły wyraźny wzrost zainteresowania pracodawców jakością warunków pracy intelektualnej, ze szczególnym naciskiem na kreatywność i zadaniowość. Tę kreatywność mają pobudzać żywe kolory, niestandardowe rozwiązania jak ławki parkowe, hamaki, a nawet łodzie czy wagoniki kolejki górskiej. Niestety, przy okazji często wylewa się dziecko z kąpielą – ideę „hot desk” wprowadza się w firmach lub działach, gdzie zakres obowiązków pracowników zupełnie nie uzasadnia takiej organizacji pracy, a jednocześnie pozbawia ludzi poczucia posiadania własnej przestrzeni – czyli poczucia bezpieczeństwa.

W wielu projektach współczesnych biur design kompletnie przyćmił inne, o wiele istotniejsze aspekty tworzenia optymalnych warunków pracy biurowej, takich jak: ergonomia, funkcjonalność, psychologia pracy czy psychologia biznesu.

Dlatego przewiduję, że po okresie zachwytu nad „dizajnerskimi”, kolorowymi biurami już za chwilę przyjdzie otrzeźwienie i powrót do spraw najistotniejszych, takich jak zdrowie pracowników, czyli ergonomia pracy intelektualnej. maj 2016

maj 2016

magazyny 39

Z ziemi chińskiej

#

do Polski

Jeszcze kilka lat temu trudno było sobie wyobrazić, że firma posiadająca fabrykę w Chinach wraca z produkcją do Europy.

Wszystko za sprawą kosztów pracy, które z Państwa Środka zrobiły fabrykę dla zachodniego świata. Dziś takie informacje przestają dziwić.

a ut or

P

cezary szczepański

olska ma pełen wachlarz argumentów, które mogą przyciągnąć firmy produkcyjne, ale musi nauczyć się nimi chwalić.

Przykład? PF Logo Express. To przedsiębiorstwo produkujące głównie gadżety reklamowe. Przed laty posiadało główną fabrykę na terenie Chin. Lokalizacja, pomimo niższych kosztów funkcjonowania, uniemożliwiała dostawę towaru w ciągu 48 godzin. A szybkość dostawy i terminowość w dzisiejszym świecie to dla tej branży podstawa. Okazało się, że takich ograniczeń nie ma fabryka pod Poznaniem.

– Lokalizacja sprawdziła się na tyle, że firma PF Logo przeniosła do Poznania również swój główny magazyn znajdujący się wcześniej w Rotterdamie – mówi Piotr Bzowski, Leasing and Development Director P3 Logistic Parks, firmy odpowiedzialnej za sprowadzenie PF do Polski.

magazyny

w w w . p rop e r t yn ews.pl

40

Polski rynek powierzchni magazynowych i przemysłowych od lat nie był w tak dobrym punkcie.

Ten przykład pokazuje, że nasz kraj ma czym konkurować. – W Polsce są stosunkowo niskie koszty pracy, za którymi podąża bardzo wysoka jakość świadczonych usług. Dlatego zagraniczne firmy chętnie przenoszą swoją produkcję nad Wisłę – dodaje Bzowski.

Jest dobrze...

Andrzej ROSIŃSKI, waimea holding

W North-West Logistic Park działalność produkcyjną prowadzi pięć fabryk, w tym firmy specjalizujące się w produkcji komponentów dla elektrowni wiatrowych. Wśród najemców znalazły się trzy duńskie firmy. Pierwsza to od kilkunastu lat obecna na polskim rynku firma CUBIC, której kluczowym produktem jest produkcja modularnych rozdzielnic elektrycznych. IQ Metal Polska to z kolei duńska firma, która dostarcza komponenty, podzespoły oraz kompletne produkty do wielu gałęzi przemysłu. Trzecia z nich, firma KK Wind Solutions, z główną siedzibą w Danii, posiada ponad 35-letnie doświadczenie w przemyśle wiatrowym i dostarcza systemy sterownicze dla łącznie 60 proc. przybrzeżnych elektrowni wiatrowych na całym świecie. W naszym parku logistycznym w Szczecinie z powodzeniem działalność produkcyjną prowadzi również firma Shadowline z kapitałem zagranicznym oraz firma InCom – hiszpański producent komponentów do produkcji elementów dla elektrowni wiatrowych. Najemcą North-West Logistic Park jest także Greencarrier Freight Services Poland – firma z branży logistycznej z kapitałem skandynawskim.

Polski rynek powierzchni magazynowych i przemysłowych od lat nie był w tak dobrym punkcie. W ciągu pierwszego kwartału br. popyt wyniósł prawie 700 tys. mkw. Firmy produkcyjne odpowiadają średnio za około 20 proc. tej liczby. To dobry, ale jak uważają eksperci, wciąż zbyt niski wynik. – Rynek potrzebuje nowych projektów, dodatkowego popytu. Pytanie tylko, kto miałby podjąć się działań, by je przyciągnąć – zastanawia się Tomasz Kasperowicz, partner w Colliers International.

Nowych inwestycji oczekują wszyscy.

Dla deweloperów oznacza to możliwość budowy i czerpania zysków z wynajmu.

Dla państwa – dochody z podatków. Dla Polaków – nowe miejsca pracy. Pytanie jednak, czy Polska jest dobrym krajem dla takich inwestycji?

Pracowniczy alert Dużym problemem stają się „ręce do pracy”. Doskonale to widać w Poznaniu czy Wrocławiu. Te lokalizacje na potężne centra logistyczne wybrał Amazon. Okazało się, że nie lada wyzwaniem było znalezienie pracowników. Jeszcze gorzej jest, gdy spojrzymy na firmy poszukujące pracowników o wyższych kompetencjach. – Jedyną poważną barierą może być dostępność siły roboczej, w wyniku stopniowego zmniejszania się liczby osób bezrobotnych w Polsce. Rozwiązaniem mogą być pracownicy pochodzący np. z Ukrainy. Migracja zarobkowa do Polski obywateli pochodzących z tego kraju jest obecnie dość powszechnym zjawiskiem – tłumaczy przedstawiciel P3.

Naprzeciw oczekiwaniom inwestorów wychodzą uczelnie oraz specjalne strefy

ekonomiczne. Na lokalnych uniwersytetach otwierane są kierunki związane z profilem najbardziej popularnych procesów.

Inwestorzy poszukują także lokalizacji, które do tej pory były nieodkryte dla biznesu. Chodzi tu m.in. o Rzeszów, Bydgoszcz czy Szczecin. – Przy podejmowaniu decyzji o lokowaniu produkcji w parku logistycznym, ważnym czynnikiem dla firm produkcyjnych z kapitałem skandynawskim był dostęp do bardzo dobrze przygotowanej i wykwalifikowanej kadry inżynieryjnej, pracowników z różnych branż ze znajomością języków obcych, kształconych na uczelniach działających na terenie miasta – tłumaczy Andrzej Rosiński, prezes zarządu Waimea Holding, firmy budującej North-West Logistic Park w Szczecinie.

Kto da więcej?

Inwestorzy mają w czym wybierać. O ich względy aktywnie rywalizują takie kraje, jak Czechy, Słowacja, Węgry czy Rumunia.

Każdy z nich ma swoje zalety.

– Czechy są od Polski znacznie droższe, ale dzięki dobremu podejściu do inwestorów, umiejętności dopasowania swojej oferty, potrafią ich do siebie przekonać – tłumaczy Tomasz Kasperowicz.

Głośny był przypadek firmy Land Rover.

O inwestora rywalizowała Polska i Słowacja. W konkursie na zachęty wygrał nasz południowy sąsiad. Eksperci przestrzegają, że jeśli nie podejmiemy zdecydowanych działań, część firm może zdecydować się na relokację swoich zakładów produkcyjnych do Czech i Słowacji. – W tych krajach system zachęt i ulg oferowanych inwestorom jest bardziej zachęcający niż w Polsce czy Rumunii. Choć Rumunia ma asa w rękawie – jeszcze niższe koszty pracy – uważa Piotr Bzowski.

A co oferuje Polska? Przede wszystkim zwolnienia z podatku od nieruchomości i ulgi od podatku dochodowego. Kluczowa staje się jednak aktywność ośrodków regionalnych, które dostrzegły swoje 5 minut i kuszą idealnie przygotowanymi terenami i stałym wsparciem w procesach inwestycyjnych.

Za wzór do naśladowania stawiany jest Bydgoski Park Przemysłowo-Technologiczny.

Nieoficjalnie rząd tłumaczył fiasko sprowadzenia Land Rovera zbyt wysokimi żądaniami inwestora w stosunku do jego zaangażowania.

– Każde pieniądze, które przyciągną inwestorów, są dobrze wydane – ripostuje Tomasz Kasperowicz.

PAIiIZ, organizacja powołana do pomocy inwestorom, przekonuje, że współpracuje z deweloperami w celu przygotowania maj 2016

magazyny 41

terenów inwestycyjnych. – Pracujemy ze specjalnymi strefami ekonomicznymi, by jak najlepiej zaprezentować ich ofertę. Owocem tej pracy są nowe inwestycje – przekonuje dyrektor departamentu inwestycji zagranicznych PAIiIZ, Iwona Chojnowska-Haponik.

Początek drogi Przeprowadzka PF Logo z ziemi chińskiej do Polski jest dobrym sygnałem, ale apetyt rośnie w miarę jedzenia. Nasz kraj od dawna określany jest mianem „montowni Europy”. Teraz czekamy na fabryki typu „high-tech”. Żeby zrealizować to marzenie, które bardzo często przewija się także w wypowiedziach polityków, potrzeba planu, cierpliwości i konsekwencji. Czy wtedy w Polsce powstanie nowa Dolina Krzemowa?

Być może, ale na pewno nie dziś i nie jutro.

– Nie musimy wstydzić się tego, że Polskę określa się mianem „montowni Europy”. Jesteśmy na początku drogi, na wstępnym etapie, który trzeba przejść. Od razu nie staniemy się źródłem produkcji REKLAMA

typu high-tech jak w Dolinie Krzemowej – przekonuje Kasperowicz.

Wczoraj atut, dziś zagrożenie Przez wiele lat inwestorzy powtarzali jak mantrę, że największym atutem Polski jest stabilność polityczna i gospodarcza. Niestety opinia na temat sytuacji w naszym kraju zmienia się.

– Bariery dla rozwoju? Przede wszystkim oceny Polski na arenie międzynarodowej, stabilność polityczna, przewidywalność polityki gospodarczej. Spadek może przyczynić się do obniżenia zaufania zachodnich inwestorów do rynku polskiego – przestrzega Rosiński.

PAIiIZ uspokaja. – Nie maleje zainteresowanie firm produkcyjnych Polską. Obecnie podejmowane są ważne decyzje, by uruchamiać w Polsce nowe obiekty. Myślę, że czeka nas dobry okres – zapowiada dyrektor w PAIiIZ. Wsparcie dla zagranicznych inwestorów pojawia się m.in. w nowym planie Morawieckiego.

PIOTR BZOWSKI, p3 logistic parks

Sektor firm produkcyjnych jest bardzo istotnym podmiotem dla deweloperów powierzchni industrialnych. Doskonale ilustruje tę sytuację nasz park logistyczny P3 Poznań, w którym połowa istniejącej powierzchni jest wynajmowana przez firmy produkcyjne, które zdecydowały się na przeniesienie swojej działalności do Polski. Co bardzo istotne, dla tych firm realizowaliśmy projekty, poczynając od wstępnych rysunków, a na dostarczeniu wielokrotnie zmienianej powierzchni kończąc.

na s z w y w i a d

w w w . p rop e r t yn ews.pl

42

Kawa na ławę

#

Sieć Costa Coffee rozrosła się w Polsce do blisko 120 lokalizacji, umacniając tym samym pozycję lidera na kawiarnianym rynku. I jak zapewnia Michał Nowak, Property & Expansion Director, to dopiero początek ekspansji.

W tym roku firma planuje otworzyć dwa razy więcej kawiarni niż w ubiegłym.

a utor

joanna budzaj

Podobno rodzaj kawy, jaką zamawiamy, mówi sporo o tym, kim jesteśmy. Jaką kawę najchętniej piją Polacy?

Mamy gust kawowy zbliżony do Brytyjczyków. Lubimy mleczne, słodkie kawy, zazwyczaj udekorowane bitą śmietaną. Jesteśmy raczej tradycjonalistami. Nasi goście wybierają też często espresso lub Caffe Lattè. W swojej ofercie – jako jedyni – mamy też Corto – wyjątkową kawę na bazie skróconego espresso z odrobiną mleka, która stanowi doskonałą alternatywę np. dla espresso macchiato. To ukłon w stronę tych, którzy czekają na nowości.

W ostatnich latach widać zmianę w preferencjach Polaków – wizyta w kawiarni przestaje być luksusem, jest już przyzwyczajeniem. Według badań ok. 50 proc. osób odwiedzających kawiarnie, przychodzi regularnie, kilka razy w miesiącu. W skali roku rynek kawiarniany w Polsce notuje skok o kilka punktów procentowych.

Z perspektywy czasu, co uznają Państwo za kluczowe w osiągnięciu dzisiejszej pozycji na rynku?

Costa Coffee to brand działający w 33 krajach i trzeba przyznać, że na polskim rynku przyjął się znakomicie. Z liczbą blisko 120 kawiarni Polska zajmuje trzecie miejsce, za rodzimym dla tej marki rynkiem brytyjskim, gdzie działa ponad dwa tysiące lokali, i Chinami – z ponad 350 lokalizacjami.

Od 2012 roku wprowadzamy markę Costa Coffee na polski rynek, remontując przy okazji cały portfel naszych kawiarni, wprowadzając nowy design, odświeżając i rewitalizując wygląd lokali, jak również szkoląc obsługę według standardów Costa Coffee czy dostarczając najwyższej jakości sprzęt.

Bo dziś o atrakcyjności lokalu decyduje w dużej mierze wystrój wnętrza. Co najbardziej lubią klienci?

W kawiarni łączy się kilka elementów – oferujemy nowoczesny design, przyjazną atmosferę, doskonałą obsługę i wysokojakościowe produkty. Te elementy się nakładają i nie można ich rozdzielić.

Mamy wewnętrznych i zewnętrznych projektantów, którzy pracują na podstawie konceptu, przygotowanego przez pracownię maj 2016

na s z w y w i a d 43

architektoniczną Stiff + Trevillion. Z początkiem wiosny zdecydowaliśmy się na wprowadzenie odmiennej stylistyki w naszych nowo otwieranych kawiarniach, wprowadzając tzw. Atlas Design. Pierwszą kawiarnią w tym stylu był lokal przy ul. Siennej w Warszawie, otwarty w marcu br.

Koncept jest na tyle elastyczny, że pozwala na dostosowanie wyglądu miejsca do otoczenia. Nowy design charakteryzują barwne wnętrza, tworzone z wykorzystaniem trzech różnych palet kolorystycznych i zróżnicowanych materiałów wykończeniowych.

Projektanci będą mogli korzystać z zestawów farb i materiałów w różnorodnej kolorystyce. Udogodnieniem dla nich jest także możliwość komponowania indywidualnych przestrzeni, dowolnie wybierając elementy uzupełniające wystrój, takie jak płotki, podłogi, kolorystyka ścian, okładziny baru, płytki ceramiczne, oprawy oświetleniowe czy meble.

Jesteśmy pionierami otwarć kawiarni na nowych osiedlach mieszkaniowych. W Warszawie zainwestowaliśmy lokale przy ul. Francuskiej i Kasprowicza. Na Tamce zadebiutował nasz nowatorski koncept. z biurowcem West Station przy Dworcu Zachodnim.

Finalizujemy też inne biurowe lokalizacje, o których będziemy informować na bieżąco.

Ponadto jesteśmy pionierami otwarć kawiarni na nowych osiedlach mieszkaniowych. W Warszawie otworzyliśmy nasze lokale przy ul. Francuskiej i Kasprowicza. Na Tamce w lutym br. zadebiutował nasz nowatorski koncept będący połączeniem kawiarni z salonem fryzjerskim.

W które miasta celuje Costa Coffee?

W jakich lokalizacjach tkwi największy potencjał?

Nasza strategia wyboru lokalizacji jest wielokanałowa. Widzimy potencjał w różnych segmentach rynku, takich jak główne ulice, biurowce czy centra handlowe. W przypadku tych ostatnich, do końca maja otworzymy kawiarnie w CH Morena w Gdańsku oraz w Copernicus w Toruniu.

Widzimy coraz więcej szans dla nas na rozwój przy ulicach handlowych. Powstają ciekawe miejsca, np. ze względu na prowadzone rewitalizacje, choć na mówienie o „boomie” jeszcze za wcześnie. Pozyskanie atrakcyjnych lokalizacji przy ulicach handlowych jest trudne, choćby przez skomplikowaną strukturę własnościową. Z centrami handlowymi jest zupełnie inaczej, bo tej powierzchni przybywa, co naturalnie kreuje podaż, z której możemy skorzystać.

Buduje się też dużo biurowców, gdzie jesteśmy coraz częściej obecni. Ostatnio podpisaliśmy umowę

W zeszłym roku obrotowym – od marca do lutego – otworzyliśmy 11 lokalizacji, a w tym roku planujemy ok.

20, czyli znacznie więcej, niż wynosi średnia rynkowa.

Najwięcej – 58 kawiarni – działa obecnie w Warszawie. Mamy już zabezpieczonych kilka kolejnych ciekawych lokalizacji, m.in. jeden ze stołecznych biurowców, wspomnianą Galerię Morena w Gdańsku czy centrum handlowe Posnania w Poznaniu.

Przyglądamy się także innym miastom. Po debiucie w Białymstoku, gdzie w tym roku otworzyliśmy pierwszą kawiarnię Costa Coffee, widzimy potencjał na co najmniej jeszcze jeden lokal w tym mieście.

Zastanawiamy się również nad innymi regionami Polski. W szczególności chcemy realizować naszą strategię wchodzenia do miast liczących od 100 do 300 tys. mieszkańców. Myślimy m.in. o poszerzeniu oferty w Toruniu.

Dziękuję za rozmowę

hotele

w w w . p rop e r t yn ews.pl

44

Karuzela inwestycji

#

Przemysł czasu wolnego to potężna i bardzo szybko rozwijająca się gałąź polskiej gospodarki, która generuje ogromną liczbę miejsc pracy. Ile jest wart ten rynek? Czy na takim biznesie da się dobrze zarobić? Gdzie i jak Polacy odpoczywają najchętniej?

autor

rober posytek

R

ynek usług związanych z wypoczynkiem i rozrywką w Polsce jest dziś wart blisko 80 mld zł wobec 50 mld zł pięć lat temu. Zarabiamy coraz lepiej, przeznaczając jeszcze większe pieniądze na hobby i przyjemności jak sport, restauracje, podróże czy luksusowe hotele. Po dynamice wzrostu naszych wydatków widać jak na dłoni, że sektor ten ma wielkie perspektywy.

Pieniądze szczęścia nie dają.

Dopiero zakupy Apetyt Polaków na aktywne spędzanie wolnego czasu to woda na młyn dla inwestorów budujących infrastrukturę, w tym hotelarzy. W 2015 roku w naszym kraju było już prawie 2,5 tys. hoteli.

To jednak tylko kawałek noclegowego tortu. Jeśli dodamy do tego nieskategoryzowane obiekty, to według GUS liczba ta przekracza 10 tys.

– Turystyka odpowiada za blisko 10 proc. globalnego wzrostu gospodarczego, a jej udział w PKB Polski wynosi 5-6 proc. To pokazuje, że ma ogromny potencjał wzrostowy – mówi Janusz Mitulski, dyrektor ds. rozwoju sieci Marriott International na Europę Środkowo-Wschodnią.

W budowie są kolejne hotele – tylko w największych miastach powstaje ich kilkadziesiąt.

Inwestorzy tych obiektów chcą zarabiać nie tylko na oferowaniu noclegów, ale też usługach

dodatkowych, jak spa. Eksperci szacują, że do 2017 roku wartość usług hotelarskich i spa osiągnie w Polsce łącznie wartość 1,7 mld zł.

– Nikt nie ukrywa, że dzisiaj goście nie przyjeżdżają do hotelu dla samego obiektu. Coś musi ich do tego miejsca przyciągnąć. Jeśli samorząd inwestuje, to pojawią się też hotele – uważa Mitulski.

Jak dodaje, działania samorządowców i hotelarzy się zazębiają. – Bez hoteli nie będzie turystów, ale same hotele ich nie przyciągną.

Muszą być inwestycje, które sprawią, że ludzie zechcą przyjeżdżać do konkretnych miast.

Przykładem miasta, które stało się znaną na świecie destynacją do spędzania czasu wolnego, jest Kraków. Ogromna liczba turystów odwiedzających stolicę Małopolski spowodowała, że to najbardziej dynamicznie rozwijający się rynek hotelarski w Polsce. – W związku z oddaniem Centrum Kongresowego i dzięki aktywnemu zarządzaniu Areną, obserwujemy dynamiczny wzrost napływających gości – tłumaczy Wiesław Likus z Holding Liwa. – W dużej mierze są to goście wewnętrzni, ale gości spoza granic naszego kraju też przybywa – dodaje.

Polski Disneyland Hotele to jednak tylko część przemysłu spotkań.

Wciąż niezagospodarowanym segmentem rynku maj 2016

hotele 45

są parki rozrywki. Pierwszy polski Disneyland był już o krok od realizacji, ale inwestycja koło Grodziska Mazowieckiego skończyła się na planach. Realizacji doczekają się na pewno plany słowackiej spółki Tatry Mountain, która obecnie buduje Śląskie Wesołe Miasteczko oraz przejęła ośrodek narciarski w Szczyrku. Jej prezes Bohuš Hlavatý zadeklarował, że w ciągu najbliższych lat firma jest gotowa zainwestować w ośrodek 120150 mln zł. Spółka Tatry Mountain Resorts jest największym podmiotem w dziedzinie turystyki w Europie Środkowej i Wschodniej.

– Ludzie w naszej części Europy, także w Polsce, coraz więcej pracują i w związku z tym większą wagę przykładają do tego, jak wypoczywają. Wiadomo, że jak mamy więcej i lepiej pracować, to musimy lepiej wypoczywać i tutaj po tych 25 latach zmian otwiera się wielkie pole do działania – mówi Bohuš Hlavatý.

Przyszłość w przemyśle czasu wolnego widzą też samorządy, jak chociażby Małopolska, która technologie informacyjne i komunikacyjne w turystyce, nowe produkty i usługi związane z rekreacją i czasem wolnym, turystykę kulinarną i usługi gastronomiczne wysokiej jakości uznała za priorytet w swojej strategii rozwoju. Zdaniem Jacka Krupy,

marszałka województwa małopolskiego, to obszary o największym potencjale rozwoju w najbliższych latach, w które warto inwestować środki publiczne i fundusze europejskie.

Pieniądze w dobrej formie Przemysł czasu wolnego kwitnie też w miastach – między innymi w centrach handlowych. To tu ekspansję prowadzą dziś sieci klubów fitness. Europejski rynek fitness wart jest prawie 27 mld euro, a Polska należy do najszybciej rosnących w tym segmencie krajów w Europie – wynika z raportu „The European Health & Fitness Market 2015” przygotowanego przez Deloitte wspólnie z organizacją EuropeActive. W 2015 roku w Polsce działało około 2,5 tys. klubów fitness.

Polacy pokochali aktywne spędzanie czasu wolnego, a w kolejnych latach będzie ich stać na wiele więcej. Z raportu KPMG pt. „Rynek dóbr luksusowych w Polsce” wynika, że w tym roku liczba zamożnych i bogatych osób, czyli zarabiających powyżej 7,1 tys. zł brutto, może po raz pierwszy przekroczyć milion, a rok później ich łączne dochody sięgną około 200 mld zł. Nic, tylko inwestować w przemysł czasu wolnego.

Bohuš Hlavatý

Wiesław Likus

p r aw o

w w w . p rop e r t yn ews.pl

46

Polityka

drugiej szansy

# N

Prawo restrukturyzacyjne już jest.

Czy czeka nas rewolucja w umowach najmu? owa ustawa Prawo restrukturyzacyjne weszła w życie 1 stycznia 2016 r. Polityka drugiej szansy, bo tak nazywane są założenia tej ustawy, została wymyślona w Stanach Zjednoczonych 40 lat temu i od tamtej pory stosowana jest także w krajach europejskich – w Holandii czy Wielkiej Brytanii.

– Polityka ta opiera się na założeniu, że bardziej opłacalne jest, aby firma się zrestrukturyzowała i nadal działała, zasilając budżet, niż aby pozwolić ją zlikwidować – mówi Adam Miłosz (partner kancelarii Galt).

Jak dodaje, firmy zdają sobie też sprawę, że część ich kontrahentów może popaść w kłopoty, co w konsekwencji może uderzyć w nich samych. – W całym kraju złożono już kilkadziesiąt wniosków o otwarcie postępowania sanacyjnego. Ryzyko warto więc podjąć, choć restrukturyzacja nie zawsze się udaje – podkreśla Adam Miłosz.

Środowiska biznesowe są zgodne – ta zmiana była koniecznością. Dlaczego? Bo poprzednie przepisy nie działały. Liczby mówią same za siebie: w poprzednich latach w skali całego kraju stwierdzano 86 proc. upadłości likwidacyjnych, a jedynie 14 proc. układowych.

W dodatku tylko 3 proc. z nich kończyło się zawarciem układu. Na dodatek postępowanie naprawcze nie działało w ogóle. Czy nowe prawo zmieni dotychczasowe statystyki?

Z odpowiedzią trzeba będzie trochę poczekać. – W całym kraju złożono już kilkanaście wniosków w sprawie wszczęcia postępowania sanacyjnego. To, jak nowe przepisy sprawdzą się w praktyce, będzie można najwcześniej powiedzieć za mniej więcej dwa lata – przez ten czas powstanie bowiem orzecznictwo – wyjaśnia Adam Miłosz.

Jak znowelizowana ustawa odnosi się do branży nieruchomości?

a ut or

joanna budzaj

Czas ma kluczowe znaczenie dla przedsiębiorstwa w kryzysie.

Zmiana przepisów ma umożliwić szybsze podejmowanie decyzji przez sąd, wierzycieli oraz dłużnika i ustalenie, w krótkim czasie, czy są szanse na udaną restrukturyzację czy też dłużnik musi upaść. Nowe prawo, dając szereg przywilejów restrukturyzującemu się dłużnikowi, często pogarsza sytuację wierzycieli, czego powinni być oni świadomi i skutecznie dbać o swoje interesy w postępowaniach restrukturyzacyjnych – mówi Adam Miłosz, Partner, kancelaria Galt.

maj 2016

Największa w Polsce

debata o rynku nieruchomości komercyjnych Forum wszystkich,

którzy mają realny wpływ na kształt i rozwój branży Tematyka sesji: – rozwojowy potencjał sektora – oferta rynku dla polskich i zagranicznych inwestorów – biura, hotele, centra handlowe i centra logistyczne, magazyny – Business Process Outsourcing – technologie, budynki zeroenergetyczne

uroczysta gala laureatów

Prime Property Prize 2016

ZareZerwuj cZas! 26-27 wrZeśNia 2016 – warsZawa

Centra handlowe

w w w . p rop e r t yn ews.pl

#48

Jak nowe prawo wpłynie na kształtowanie umów najmu?

Edyta Potera, dyrektor, Dział Wynajmu Powierzchni Handlowych JLL w Polsce W tym momencie jest jeszcze za wcześnie, aby ocenić wpływ nowej legislacji na rynek nieruchomości handlowych i kwestie umów najmu. Nie otrzymujemy również zapytań, ani ze strony najemców, ani zarządców czy właścicieli obiektów o nowe przepisy i ich zastosowanie w praktyce. Właściciele centrów handlowych preferują rozpoznawalnych najemców – polskie lub międzynarodowe marki o ugruntowanej pozycji rynkowej i dobrej kondycji finansowej, niezależnie od nowego ustawodawstwa.

Na pewno należy zauważyć, że w niektórych sytuacjach dla właściciela obiektu nowa legislacja oznacza wydłużenie procesu wypowiedzenia umowy najemcy, który zalega z należnym czynszem lub nienależycie wykonuje umowę. W konsekwencji może to oznaczać powstanie luki budżetowej i straty finansowe wynikające z niepobierania czynszu od najemcy. Z perspektywy najemcy nowe przepisy stanowią dodatkową ochronę i zyskanie czasu na uporządkowanie spraw związanych z zaległymi płatnościami i niewywiązywaniem się z zapisów umowy.

mateusz wiśniewski, wiceprezes Kolportera Nowe prawo restrukturyzacyjne ma w założeniach ułatwić oddłużenie i naprawę firm oraz chronić je przed upadłością.

Taki kierunek zmian jest w perspektywie czasu korzystny dla całego rynku – umożliwia przedsiębiorcy, który znalazł się w trudnej sytuacji, dalszą działalność, a jego wierzycielom daje zdecydowanie większą szansę na zaspokojenie roszczeń niż w przypadku likwidacji czy upadłości dłużnika.

Jeśli chodzi o umowy najmu, to zwiększenie ochrony potencjalnych dłużników może spowodować bardziej rygorystyczną ocenę wynajmujących ze strony najemców. Firmy zajmujące się wynajmem powierzchni handlowych na pewno będą jeszcze uważniej oceniać kontrahentów, starając się w ten sposób ograniczyć ryzyko.

Podniesienie cen nie jest kierunkiem, który by te ryzyka eliminował, dlatego nie sądzimy, aby takie zjawisko wystąpiło na skalę masową – również z uwagi na sporą konkurencję na rynku najmu powierzchni handlowych.

Nie widzimy jakiegokolwiek ryzyka dla działalności Kolportera, związanego z ewentualną zmianą w relacjach najemca – wynajmujący. Problemy mogą mieć natomiast mniejsze firmy lub przedsiębiorcy dopiero rozpoczynający działalność.

Adam Miłosz, partner, kancelaria Galt Zmiana przepisów w niektórych sytuacjach umożliwi dłużnikowi wcześniejsze zakończenie restrukturyzacji lub pozwoli na szybkie rozstrzygnięcie, aby dać szanse na zbudowanie firmy od nowa. Jeśli decyzje pozostają długo w zawieszeniu, zwykle doprowadzają podmiot do postawienia w stan upadłości likwidacyjnej. W niektórych sytuacjach prawo to może dać znaczną ochronę, także w zakresie umów najmu.

W mniej uprzywilejowanej sytuacji są jednak kontrahenci.

O co chodzi?

Adam Miłosz podaje przykłady. Znowelizowana ustawa Prawo restrukturyzacyjne wprowadza cztery główne typy postępowań restrukturyzacyjnych, przeznaczonych dla dłużników w różnym stopniu niewypłacalnych lub zagrożonych niewypłacalnością. Zakres ochrony czy też przywilejów jest różny, w zależności od tego, jaki typ restrukturyzacji wybrał dłużnik. Oto przykłady: Dłużnik – najemca centrum handlowego – zalega z zapłatą czynszu najmu lokalu w galerii handlowej za okres od stycznia do kwietnia 2016 r.

Wynajmujący planuje dokonać wypowiedzenia umowy na tej podstawie. Jednakże, 5 maja 2016 r. sąd otworzył wobec dłużnika postępowanie sanacyjne.

W wyniku otwarcia postępowania restrukturyzacyjnego wynajmujący nie może dokonać wypowiedzenia umowy najmu, powołując się na istnienie zaległości z zapłatą czynszu należnego za okres od stycznia do kwietnia 2016 r., chyba że rada wierzycieli wyraziłaby na to zgodę. Jeżeli jednak dłużnik po otwarciu postępowania dalej nie będzie płacił bieżącego czynszu lub też w inny sposób będzie naruszał postanowienia umowy najmu, wynajmujący będzie uprawniony do dokonania wypowiedzenia bez konieczności uzyskania zgody rady wierzycieli.

Zagrożenia dla wynajmujących W praktyce można się spodziewać, że najemcy będą wykorzystywać nowe przepisy do negocjacji z wynajmującym. Na przykład najemcy mogą próbować renegocjować warunki najmu (np. wysokości czynszu) pod groźbą odstąpienia od umowy najmu przez zarządcę po otwarciu postępowania sanacyjnego. Wynajmujący będzie musiał ocenić, czy jest to groźba realna czy tylko strategia negocjacyjna najemcy.

W znowelizowanym postępowaniu upadłościowym syndyk zachowuje uprawnienie do wcześniejszego wypowiedzenia umów najmu, zarówno w przypadku, gdy upadły jest najemcą, jak i wynajmującym.

W obydwu przypadkach wypowiedzenie następuje co do zasady z zachowaniem trzymiesięcznego terminu wypowiedzenia (i to także wtedy, gdy na podstawie umowy upadłemu w ogólne nie przysługiwało prawo wypowiedzenia).

Jeśli upadły jest wynajmującym, możliwość wypowiedzenia ograniczona jest do dwóch przypadków: jeżeli trwanie umowy utrudnia likwidację masy upadłości albo gdy czynsz najmu odbiega od przeciętnych czynszów nieruchomości tego rodzaju. Szczególnie ta pierwsza przesłanka wydaje się łatwa do wykazania przez syndyka. Najemca może w takiej sytuacji dochodzić odszkodowania, zgłaszając wierzytelność sędziemu-komisarzowi.

Jeżeli upadły jest najemcą lokalu – syndyk może wypowiedzieć umowę w każdym przypadku, gdy lokal został wydany upadłemu. Nowelizacja skróciła termin wypowiedzenia z sześciu do trzech miesięcy. maj 2016

Międz ynarodowe Centrum Kongresowe i Spodek, Katowice W yjątkowe miejsce na w yjątkową konferencję

Kongresy i konferencje – aż 26 sal konfer enc y jnych

Koncer t y i w ydarzenia rozr y wkowe – pr zestr zeń hali Spodka i MCK

Targi i ekspozycje – sala w ystawiennicza o powier zchni 8000 m 2 Spotkania integrac yjne i okolicznościowe W ystaw y, wernisaże, pr ezentacje

P T W P Event Center Sp. z o.o.

—— I E: kon tak t @p t w pe c.pl I K : 6 6 8 193 2 5 7, 7 8 0 105 95 3 w w w.mckka towice.pl

w w w.spodekka towice.pl

maj 2016

Trendy

Najlepsze

projekty

w architekturze

Pracownie

Najciekawsze

realizacje

architektoniczne

Hotele

Magazyny

Centra

handlowe

Biura