Octubre de 2015
Los Principios del Avalúo
Principios del Avaluó de Inmuebles Introducción Todo profesional, estudioso e investigador de las ciencias exactas y de las ciencias sociales, debe guiarse por un marco conceptual que le permite conducirse por entre el torbellino de información al que la sociedad globalizada le permite el acceso. Por esto, conocer las raíces de la ciencia permite entender las particularidades que se presentan a diario en el ejercicio profesional, entonces es de considerar“la palabra principio significa el momento en que algo tiene origen, la causa primaria de los hechos y de las cosas, el comienzo. Un Principio señala un punto de partida, el primer estado de un proceso”. (Ref. 1) Por ello al entrar en el mundo de la tasación inmobiliaria, debemos buscar los aspectos básicos sobre los que se fundamenta esta actividad profesional, y ante esto se hace necesario definir el avaluó de inmuebles en primera instancia: El avalúo, visto como un sustantivo común significa el acto y efecto de avaluar. (…) El avalúo es la disciplina que crea, desarrolla y coordina los fundamentos y las teorías de valoración. (…) El avalúo está integrado a la ingeniería de avaluación, para cuyo desempeño como actividad, comparte los conocimientos de varias ingenierías, la arquitectura, agronomía, geología, economía, sociología y derecho. (Ref. 1) Para realizar un avalúo se requieren conocimientos de diversas áreas tales como la estadística básica e inferencial, matemática aplicada y financiera, análisis de inversiones y de balances, micro y macroeconomía, panificación urbana, sociología urbana, investigación social, econometría, teoría de las probabilidades, toma de decisiones, investigación científica, derecho inmobiliario, mercadeo, mercado de capitales, y muchas otras.(Ref. 1) En todo caso, como el avalúo de inmuebles se fundamenta en la aplicación correlacionada de otras ciencias estructuradas que anteceden al trabajo de tasador, a este último se le hace necesario fundamentar sus conclusiones y resultados en los principios de las ciencias y los recursos teóricos en los que se apoya para realizar sus investigaciones y procedimientos, con lo cual puede garantizar seguridad, consistencia y buena reputación a sus trabajo.
Rafael Daniel Santos
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Recordemos entonces que: el objetivo per se de una valuación, independientemente del fin a que esté destinada, es determinar de la manera más aproximada posible un valor. (Ref. 4); cuando hablamos de los fines del avaluó, encontramos • • • • • •
Operaciones de compra venta. Toma de decisiones para inversión Balances patrimoniales Expropiación Sucesiones impuestos
Ciertamente, “determinar” no significa crear valor, por lo cual, el experto en tasación, no inventa o saca un valor del sombrero, el tasador conoce, investiga y fundamenta su trabajo en diversos conocimientos que le permiten llegar lo más objetivamente posible al “valor de un bien” (no su precio). Por esta razón, el conocimiento de los principios o raíces de la tasación llevaran siempre por el camino correcto al avaluador en su búsqueda por la determinación de un valor justo para los inmuebles que avalúe, lo cual se hace más crucial cuando son requeridas argumentaciones judiciales o extrajudiciales de un informe de avalúo.
Principios del Avalúo: Principios
Relacionado con:
Principio del cambio
Planificación urbana
Principio de integración y desintegración
Planificación urbana
Principio de Progresión y Regresión
Planificación urbana
Principio de las externalidades (
Planificación urbana
Principio de conformidad
Planificación urbana
Principio de predicción
Economía
Principio del uso mejor y más productivo
Planificación urbana y Economía
Principio del uso consistente
Economía
Principio de Contribución
Economía
Principio de sustitución
Economía
Principio de utilidad
Economía
Principio de la oferta y la demanda
Planificación urbana y Economía
Principio de competencia
Economía
Principio de los rendimientos crecientes y decrecientes
Economía
Principio de balance o equilibrio
Economía
Principio de la permanencia
Economía
Principio del justo valor
Finalidad del avalúo
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• Principio del cambio. Lo único constante en el Universo es el cambio. Heráclito. Es un principio que está ligado tanto con la planificación urbana como con la economía, pues el mercado inmobiliarioasí como los planes de desarrollo de un ámbito geográfico son vulnerables de ser cambiados por fuerzas internas o externas. Por ello, se pude decir que las características de una propiedad hoy, han evolucionado desde el pasado a la par que lo hace el contexto político, económico, social y tecnológicoen donde se encuentra dicha propiedad, y consecuentemente variaran hacia el futuro. El avaluador debe entender estos cambios en cuanto le sea posible para pronosticar su influencia en su estimación del valor de un inmueble, sin embargo, pueden ocurrir cambios no esperados, razón por la cual el avalúo es válido para el momento dado en que el tasador emite su juicio, en consideración de unas condiciones temporales que ha observado. Ejemplo de esto podría ser la inauguración o ampliación de una vía de comunicación en beneficio del desarrollo comercial y residencial, que en principio puede atraer a los inversionistas y constructores, y unido con un cambio de zonificación puede favorecer el desarrollo y aumento de valor de las propiedades. Si no existe la correcta planificación de los servicios, se generarán problemáticas que repercuten en la calidad de vida de la zona, por lo cual adquirir una propiedad puede perder su atractivo e invertir quizás no sea tan rentable.
• Principio de integración y desintegración Puede entenderse con mayor facilidad derivado del principio del cambio, puesto que los usos de la tierra en un determinado sector pasan por distintas etapas: DESARROLLO ESTABILIDAD DESINTEGRACIÓN REVITALIZACIÓN Entendiendo esto como una relación de causa y efecto, el tasador debe percatarse en cuál de las etapas se encuentra el contexto urbano o rural donde se encuentra la propiedad, puesto que esto se traduce en ingresos de renta futuros, o bien en depreciación futura de la propiedad, estas predicciones deben traerse al Valor Presente, para conocer la factibilidad de la inversión.
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• Principio de Progresión y Regresión El principio de la progresiónestablece que el valor e un inmueble aumentará si está asociado a inmuebles vecinos más caros, esto es, que si una residencia que vale Bs. 8.000.000, estuviese ubicada en una urbanización donde el valor las casas está alrededor de Bs. 20.000.000, la primera “probablemente” aumentará su valor por causa de las residencias más caras que le rodean. El principio de la regresión es exactamente lo contrario, indicando que un inmueble disminuirá su valor si está asociado a inmuebles vecinos más baratos, Este principio fue tomado de Princípios da Avaliação de Imóveis (Ref. 1),puesto que en Brasil existen zonas de gran desequilibrio urbano, dándose el caso de residencias con alto valor que tienden a disminuirlo a medida que se encuentran ubicadas más cerca de las Favelas. Como ejemplo del Principio de Progresión el caso de una vivienda ubicada en un barrio rodeado por conjuntos residenciales de calidad mayor que tienden a mejorar el desarrollo del área y hacen más atractiva una vivienda dentro de este núcleo urbano, por lo que es probable que el valor de un inmueble con esta ubicación, pueda aumentar su valor. Por otra parte, si se invierte una gran suma de dinero en construir una mansión en lo más alto de un barrio o zona popular de calidad media a baja, el principio de regresión nos dice que este inmueble tenderá a disminuir su valor por su ubicación y vecindario, sin que la inversión realizada en la construcción se sea compensada con un aumento proporcional del valor del inmueble, adicionalmente se debe recordar el aspecto de la calidad de vida, los servicios asociados a la ubicación y los beneficios de poseer ese inmueble. Estos principios son muy interesantes al momento de consultorías relacionadas con proyectos de inversión, cuando se manejen varias zonas de posible inversión. • Principio de las externalidades Según este principio, el valor de las propiedades puede verse afectada por elementos físicos que sean construidos en las adyacencias de la propiedad, por ejemplo: -Planta de Tratamiento de aguas servidas afecta negativamente el valor de la una vivienda. -Parque recreacional, influye positivamente en el valor de una vivienda. -Construcción de vía expresa, afecta negativamente el valor de una vivienda, puesto que el tráfico atraído puede afectar la tranquilidad de los propietarios, mientras que puede aumentar el valor de áreas de comercio por la facilidad de intercambio que ofrece la nueva vía.
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• Principio de conformidad Este principio afirma que un inmueble puede alcanzar su máximo cuando existe un alto grado de homogeneidad socioeconómica en la región estudiada, para ello debe existir conformidad con las exigencias establecidas en la legislación urbanística (zonificaciones), es destacable señalar que estos parámetros y normativas urbanísticas evolucionan de acuerdo al crecimiento de las ciudades y los cambios en el uso del suelo. (Principio del Cambio) Este principio es de gran importancia en el avalúo de propiedades residenciales y comerciales toda vez que al ligarlo con los principios de progresión y regresión, tenemos que un terreno súperaprovechado (por arriba de la normativa urbanística) en una región homogénea, perjudica el valor del inmueble construido y de la inversión realizada (principio de regresión), siendo en algunas legislaciones susceptible de demolición, y por otra parte, si tenemos un terreno sub-aprovechado en una región homogénea, este perjudica el valor promedio de las propiedades vecinas y adicionalmente podría afectar negativamente al inversionista toda vez que al adquirir la propiedad esta tendrá una carga impositiva (egreso) conforme a nivel de renta de la zona, independientemente que su inmueble genere una renta menor por estar por debajo de lo permitido.Ambos casos son violaciones al principio de la conformidad.
• Principio de predicción Este principio va ligado a las rentas que pueda generar una propiedad según las expectativas futuras del mercado, es necesario tener experiencia y conocer el comportamiento del mercado para realizar pronósticos con certeza, en este principio se debe considerar el contexto político, económico y social, pues las acciones ocurridas en estos campos, influyen de manera positiva o negativa en la potencialidad de una inversión. Entra en juego también el aspecto técnico, al incluir información relacionada con la vida útil de un inmueble, pues de allí se obtiene el tiempo en que la propiedad generará rentas. Todos los resultados de estas exploraciones se deben reflejar a través de métodos que permitan conocer los rendimientos futuros de la inversión.
• Principio del uso mejor y más productivo Este principio afirma que el valor de un inmueble, independientemente de su aprovechamiento actual, será el uso que económicamente más factibles y aconsejable, dentro de las posibilidades físicas y legales que ofrece el terreno y generan como resultado los más altos valores a la fecha del avalúo. Para conseguir este valor, el experto debe hacerse las siguientes preguntas: Rafael Daniel Santos
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El uso es físicamente posible?, aquí se evalúa si el uso se adapta en tamaño y forma, a las condiciones físicas del terreno o parcela. El uso es permitido legalmente?aquí se evalúan las conformidades de zonificación, los requerimientos y limitaciones de los códigos de construcción, restricciones entre privados, variables ambientales, controles de gobierno entre otros. El uso es factible financieramente?aquí se debe estimar si el retorno de la inversión es positivo El uso es productible al máximo?aquí se responde, si e uso produce el mayor retorno de inversión a la propiedad. “cuando se haga un avalúo de un uso no conforme, el sitio puede estar desarrollado para un uso mayor o menor que lo permitido en la zonificación. El valor de la tierra siempre debe fundamentarse en el uso legal como si estuviera vacante y disponible para darle el mayor y el mejor uso, cualquier valor adicional debido a un uso no conforme más alto del permitido no debería atribuírsele a la tierra. Pues es un valor aportado por las mejoras. El valor contribuido por las mejoras se puede determinar restando el valor de la tierra en su mayor y mejor uso (como si estuviera vacante) al total de la propiedad”. (Ref. 5)
• Principio del uso consistente Este principio restringe que se haga mal uso de los principios de conformidad, predicción y mayor y mejor uso, pues establece que la propiedad debe ser valorada para un único uso, siendo impropio valorar la propiedad o predecir la renta futura dando un uso al suelo y otro uso para las construcciones existentes o mejoras factibles de realizar. Esto es importante al momento de hacer tasaciones de propiedades en transición de usos.
• Principio de Contribución Este principio afirma que el valor de un componente de la propiedad depende de su máxima contribución al todo, siendo de vital importancia cuando los propietarios de un inmueble realizan mejoras internas de acuerdo con sus propios gustos y deseos, sin que el costo asumido se refleje de manera proporcional en aumento del valor del inmueble, ejemplo de esto uso de grifería de oro y decoración de mármol en una casa de calidad media o baja, ubicada en un sector de clase media o baja. En este caso lo podríamos asociar con el principio de regresión, y es muy útil para el experto tasador al ser consultado para avalúos con fines de ventas y cuando sean llamados para que realizar un estudio de factibilidad de inversión relacionado con mejoras de un inmueble.
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Este principio está relacionado con el principio de conformidad, puesto que al hacer una gran inversión para mejorar una propiedad con construcciones no conformes, las mismas no contribuirán proporcionalmente con el valor de la propiedad.
• Principio de sustitución Este principio establece que el valor de una propiedad se fundamenta en el valor de otra propiedad con características similares, por lo cual el valor no puede ser establecido por el dueño, sino por el valor que los compradores estén dispuestos a pagar al comparar la propiedad que satisfaga las mismas necesidades, este principio también afirma que para propiedades iguales, aquella que tenga menor precio atraerá mayor demanda y tendrá mayor distribución en el mercado.
• Principio de utilidad Según este principio establece que el valor de un bien está relacionado de manera proporcional con la necesidad (demanda) que exista en el mercado de los servicios que por el uso del inmueble pueda ofrecer el propietario a través del usufructo legal de su propiedad, un ejemplo de esto sería que al realizar el avalúo de un inmueble considerando su utilidad, como el caso de un hotel en una zona de potencial turístico pero con pocos hoteles, su valor sería diferente al compararlo con un hotel de las mismas características ubicado en una zona donde hayan muchos hoteles y pocos turistas. Este principio está relacionado con la escasez de los bienes y con la potencial renta económica que ellos pueden generar a sus propietarios. Es de considerar dentro de este principio, los caso de unión de terrenos para darles mejor uso, los convenios de servicio de un terreno que permiten darle mayor aprovechamiento a un terreno vecino de conformidad con lo establecido en la legislación urbana, estos pueden ir desde cumplimiento de áreas mínimas para edificar, aumento de área o complementariedad de espacios para proveer estacionamiento u otras áreas de servicio que permitan establecer un negocio rentable y conforme.
• Principio de la oferta y la demanda Aunque este principio se basa en la LEY BÁSICA DE LAECONOMÍA definida por la interrelación de los diferentes factores económicos de la oferta y la demanda, que afecta el precio de mercado de un determinado producto, este principio también puede verse influenciado por la planificación urbana, pues el planificador CREA VALOR con sus planes, y puede CREAR SOBRE OFERTA de un Rafael Daniel Santos
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servicio o CREAR NECESIDADde un uso al no estar bien distribuido.El avaluador debe investigar el mercado para entender cómo se están comportando las diferentes variables y definir si la tendencia es de compradores o de vendedores, esto influencia el resultado del avalúo, adicionalmente, se debe investigar a nivel urbano la escasez del uso conforme del bien inmueble; puede darse el caso de un inmueble con uso comercial conforme con la legislación urbanística sea el único en su tipo en el área, por lo que además de su escasez, tendrá una gran rentabilidad y aumentará más su valor.
• Principio de competencia Este principio se deriva del principio de la oferta y la demanda, puesto que en un lugar con relativa escasez de un tipo de inmuebles o servicios, la utilidad generadas por los propietarios de los bienes escasos generaran grandes utilidades, con lo que se atraerán nuevos inversionistas que tenderán a equilibrar los niveles de renta, pero que en determinado momento pueden bajarla si no crece la demanda. Este principio puede estar relacionado con el principio de predicción, puesto que para un determinado momento el nivel de renta puede ser alto, pero a futuro este puede bajar conforme aumenta la competencia de nuevos inversionistas.
• Principio de nivel de precios Este principio afirma que el valor de un inmueble se ve afectado por el comportamiento de los costos de alguno de los factores necesarios para la producción de ese bien Estos factores son: •
Tierra:al aumentar el valor de la tierra para undeterminado uso aumenta el valor de una propiedad;
•
Trabajo: al aumentar el salario, se debe invertir más en la producción
•
Capital:el dinero necesario para producir un bien.
•
Iniciativa:el nivel de gerencia requerida para lograr la producción de un bien.
• Principio de los rendimientos crecientes y decrecientes Este principio esta relacionado con el análisis económico de los rendimiento que puede generar una inversión, implica que a medida que se aumentan los factores de producción, el rendimiento esperado debe ser mayor, cuando el rendimiento es menor a lo invertido no debería hacerse la inversión
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• Principio de balance o equilibrio Este principio explica que cada uno de los factores de producción debe participar por igual en la formación de valor de un inmueble, por esta razón la subutilización de un terreno con un uso menos productivo va detrimento de la utilidad de la inversión.
• Principio de la permanencia Este principio afirma que un mercado con condiciones estables, el valor de una propiedad estimado bajo ciertas condiciones puede mantenerse estable durante un determinado período de tiempo en que se mantengan dichas condiciones, este principio resulta muy útil cuando se aplica el principio de sustitución y cuando se realizan avalúos por el método de comprobación directa.
• Principio del justo valor (finalidad del avalúo) Este principio afirma en primer lugar, que la finalidad por la que se hace un avalúo condiciona los métodos y herramientas que se deben aplicar para realizarlo. Adicionalmente establece que no existe un valor único para único para una propiedad, sino que puede tener distintos valores según sea el propósito con el que se haga un avalúo y por supuesto los principios utilizados. Una vivienda popular construida con una calidad baja, al ser objeto de expropiación por motivo de una obra de desarrollo urbano; debe ser valorada por su funcionalidad como hogar y por el costo de construir dicha vivienda en condiciones adversas para el acceso de los materiales, esto a pesar de lo establecido en el principio de sustitución que nos podría generar en que un valor mucho menor al compararlo con viviendas adyacentes de similares características. En todo caso el principio del justo valor nos dice que en este caso debemos valorar el uso del inmueble como vivienda independientemente del los materiales y calidad de la vivienda.
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Cuadro comparativo de los principios del avalúo según la bibliografía consultada Principios Básicos de Valuación (Soitave)
Noções Básicas de Avaliação de Bens Ref. 2
Ref. 4
Princípios da Avaliação de Imóveis
Folhas de Apoio da Disciplina Avaliação Imobiliária
XVII COBREAP
Principio integración desintegración Principio conformidad
de y
Principio predicción
de
Principio del mejor y productivo Principio sustitución
de
uso más de
Principio de utilidad
Principio de la oferta y la demanda
Principio competencia
de
Principio de nivel de precios
Principio de los rendimientos crecientes y decrecientes Principio de balance o equilibrio
Princípio ou “lei” da oferta e da procura (supply and demand) Princípio da permanência (“permanence”) Princípio da proporcionalidade (“proportionprinciple”) Princípio da substituição, ou da equivalência (“substitution príncipe”) Princípio da rentabilidade (“rent principle”) Princípio da finalidade (“finality principle”) Princípio do maior e melhor uso (“highest and best use”) Princípio da probabilidade (“probability principle”) Princípio da prudência (“prudence principle”) Princípio da transparência (“transparency principle”)
Ref. 5
Ref. 3
Ref. 1 Principio del cambio
Appraisal Methods for Real Property
Princípio da Racionalidade dos Agentes PrincípiodoDetermini smo Condicional
Princípio do maior e melhor uso
Princípio Antecipação
Princípio da Temporalidade ou de Mercado Princípio do Justo Valor
da
Princípio da Utilidade
Princípio Substituição
de
Anticipation
Assemblage
Balance
Changue
Princípio Substituição
da
Competition.
Princípio Invariância
da
Conformity
Princípio Rendimentos Crescentes Decrescentes Princípio Conformidade
Princípio Mudança
dos e da
Contribution ***
da
Externalities
Princípio da Oferta e da Demanda
Princípio Concorrência
Consistent use***
Increasing and decreasing returns
da
Plottage
Princípio dos Quatro Agentes de Produção Princípio da Produtividade Excedente e Equilíbrio
Progression Regression *** Substitution
Surplus productivity Supply demand— Highest and Use
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and Best
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Referencias consultadas 1. Princípios da Avaliação de Imóveis (XVII Cobreap) Congresso Brasileiro de Engenharia de Avaliações e Perícias - Ibape/Sc - 2013 2. Noções Básicas de Avaliação de Bens, KRUK Pedro Augusto. Curitiba Paraná (2.007) 3. Folhas de Apoio da Disciplina Avaliação Imobiliária GAMEIRO H. Pedro Lisboa (2012/2013) 4. Principios Básicos de Valuación(Soitave) Caracas, (2006) 5. Appraisal Methods for Real Property (Rev. 10-2012)
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