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COMPORTAMIENTO DEL MERCADO INMOBILIARIO DE APARTAMENTOS EN LA PARROQUIA SAN BERNARDINO, DISTRITO CAPITAL (2011-2014) RESUMEN Se trata de un análisis descriptivo de los movimientos del mercado inmobiliario de apartamentos en la parroquia de San Bernardino durante en el período 2005-2011. El análisis de los datos se realizó a través de una hoja de cálculo de MS Excel. En el cual se graficaron las relaciones del área de los inmuebles, edad y fecha de venta con los precios unitarios registrados en las transacciones; los comentarios derivados de estos análisis permiten al profesional dedicado al estudio de estas variables entender el comportamiento propio del mercado y emitir opiniones responsables, demostrables y defendibles del comportamiento esperado de este mercado. Estos análisis se realizaron sobre la base de datos de 828 referenciales de operaciones compra-venta registradas durante el período objeto de este estudio los cuales fueron suministrados por la Profesora Arq. María Emilia Pereira Colls. Como segunda parte de este estudio se realizó el análisis estadístico aplicando la herramienta Regresión, el cual permite describir el comportamiento del mercado y además predecir el valor de un inmueble en este mercado de acuerdo a sus características y la fecha en se requiera conocer la información a objetos de una opinión valorativa que le sea requerida al experto.
Rafael Daniel Santos
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Introducción La importancia de conocer el mercado inmobiliario de un determinado sector estriba en el principio de sustitución según el cual ningún comprador bien informado pagara más dinero por un inmueble de lo que le costaría adquirir otro de similares características. Es decir el mercado regula las relaciones entre los compradores y vendedores a través de las fluctuaciones que presentan los precios registrados de las transacciones realizadas. Para el caso de nuestro país, encontramos restricciones de libre mercado, toda vez que existe una economía inflacionaria que empuja constantemente el crecimiento de los precios de los bienes inmuebles, adicional a esto las regulaciones de los precios en los materiales de construcción así como la dificultad para adquirirlos aumenta los costos de construcción, esto afecta directamente al emprendimiento de los pequeños constructores, generando escasez de bienes inmuebles del mercado primario para la creciente demanda, por estas razones, sin adentrarnos mucho en el tema del financiamiento crediticio y la disminución del poder adquisitivo de los ciudadanos, podemos expresar que estamos en la presencia de un mercado de vendedores donde estos últimos son los que ponen las reglas dado el hecho de la poca oferta y gran demanda. El avaluador tiene bajo su responsabilidad la emisión de opiniones y experticias en el campo de la tasación por lo cual debe conocer el comportamiento de un mercado, sus fluctuaciones, cambios y tendencias, para dar respaldo al contenido de su trabajo, este trabajo se pretende analizar el comportamiento del mercado inmobiliario de la Parroquia San Bernardino en Caracas Venezuela, durante el período 2011-2014.
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DESCRIPCIÓN DEL ÁREA DE ESTUDIO La Parroquia San Bernardino es una de las 32 parroquias que forman parte de Caracas y una de las 22 que se encuentran dentro del Municipio Libertador. La Parroquia San Bernardino está ubicada al noreste del Municipio Libertador.1 Limita al norte con el Parque Nacional El Ávila; al sur con la Parroquia Candelaria; al este limita con la Parroquia Candelaria; al oeste limita con la Parroquia San José. Según el INE tenía una población de 26.296 habitantes para 2007 las estimaciones para 2015 indicaban crecimiento de la población a 25.991 habitantes. La parroquia está integrada por la Urbanización San Bernardino y los barrios Los Erasos, Fermín Toro y Humboldt. En su área tienen las oficinas centrales la Electricidad de Caracas, el Banco Mercantil, , el "Hospital de Clínicas Caracas", la Comandancia General de la Armada; Hospital J.M. de los Ríos y gran cantidad de clínicas privadas.
METODOLOGÍA El análisis se realizó sobre 828 referenciales suministrados por la Profesora Arq. María Emilia Pereira Colls, por lo cual no se requirió la investigación de campo, los referenciales están distribuidos de la siguiente manera:
AÑO 2011 2012 2013 2014
1 85 66 30 8
VENTAS POR TRIMESTRE 2 3 68 61 79 53 112 56 10 5
4 82 64 49 Total
TOTAL 296 262 247 23 828
Tabla No.1 Datos Disponibles - Referenciales 2005 – 2011
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POBLACIÓN: En este caso específico, la población está formada por una base de datos de 828 referenciales de ventas de apartamentos en el mercado primario y secundario del sector San Bernardino correspondientes al período 2011-2014. 2011 En dichos referenciales se detalla vendedor y comprador, ubicación, área m2, precio unitario y fecha de protocolización de la compra-venta, compra venta, entre otros datos. Los referenciales fueron procesados de la siguiente manera: • Revisión preliminar de los datos a fin de eliminar datos ambiguos, incompletos incompletos e inconsistentes. Por ejemplo, aquellos que no tenían fecha de terminación, operaciones entre familiares, que se pueden presumir cuando el comprador y vendedor tiene el mismo apellido y en algunos casos el mismo nombre y apellido, estas operaciones operaciones pudieran afectar la población estudiadas se podrían dar precios menores o mayores con la finalidad de obtener créditos o ajustar balances personales entre otras prácticas, por mencionar algunos. En el caso de San Bernardino encontramos ventas entre 2 centros tros médicos que pudieran representar ventas de consultorios y no de apartamentos y un referencial que en el nombre del vendedor tenía el número de una sentencia de divorcio. Eliminamos también las ventas menores a 40 metros cuadrados y las mayores a 400 metros m cuadrados. Se concluyó en una muestra de 790 referenciales. • Luego de depurar la base de datos se procedió a la selección de las características requeridas para el estudio de los inmuebles. Entre ellos: área, precio unitario, fecha, edad. La edad se obtuvo restando el año de la fecha de registro menos el año de terminación del inmueble. Los referenciales depurados están distribuidos entre mercado primario y secundario de la siguiente manera: 487 del mercado primario (62%) y 303 del mercado secundario (38%). 38% 62%
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ANÁLISIS DE ÁREAS VS PRECIO UNITARIO DE VENTA Gráficos
Precio Unitario
AREA VS PU 140000 120000 100000 80000 60000 40000 20000 0
y = -35,38x + 14837 R² = 0,031
0
50
100
150
200
250
300
350
Área del Inmueble
Una vez graficado el comportamiento de los precios unitarios de venta con relación a la variación de las áreas podemos observar que para este mercado en particular los precios unitarios tienden a disminuir con el aumento del área de los inmuebles, con base a este comportamiento podemos señalar que para un constructor le sería más rentable la construcción de apartamentos pequeños en este sector pues esto le favorecería para el uso de espacio y el retorno de inversión, en especial observamos un gran número de acumulados alrededor de 55 metros cuadrados de área de inmueble, en todo caso es fundamental que el inversionista defina a quién va dirigido su producto. Con relación a la tendencia de las áreas a través del tiempo, se ha graficado año de terminación contra el área del inmueble, resultando lo siguiente:
AREAS CONSTRUIDAS POR AÑOS 350
y = -1,365x + 2812, R² = 0,302
300 250 200 150 100 50 0 1950
1960
1970
1980
1990
2000
2010
2020
Aun cuando sabemos que estos referenciales no representan datos de construcción, y que el periodo no es representativo de los años graficados, podemos observar que existe tendencia a áreas más pequeñas en fechas recientes, esto está relacionado con la creciente demanda de inmuebles y el aumento de los costos de construcción que pudiera llevar a los constructores a desarrollar proyectos de áreas menores con precios unitarios más altos y con mayor velocidad de absorción en el mercado, con lo que garantizan la rentabilidad de las inversiones en el tiempo. Rafael Daniel Santos
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Relación Tiempo - Precio Unitario
P Unitario vs Área 140000
Área del Inmueble
120000 100000 80000 y = 33,83x - 1E+06 R² = 0,127
60000 40000
y = 4,749x - 18549 R² = 0,022
20000
y = 343,4x - 1E+07 R² = 0,256
y = 8,129x - 32321 R² = 0,045
y = 12,99x - 52204 R² = 0,255
0 10/08/2010
26/02/2011
14/09/2011
01/04/2012
18/10/2012
06/05/2013
22/11/2013
10/06/2014
27/12/2014
Fecha de Registro
Como es natural en una economía inflacionaria, los precios suben constantemente, y eso lo podemos apreciar en la gráfica, no obstante la aplicación de una línea de tendencia para este conjunto de datos no dice nada por si solo si lo hacemos a todos los datos, por esta razón se separó por años, lo cual permitió advertir las pendientes del crecimiento de los precios unitarios en cada uno de los años estudiados, notándose que entre los años 2013 y 2014 se dispararon los precios unitarios y se disminuyeron la ventas de inmuebles en nuestro mercado objeto, estos cambios están naturalmente ligadas a los hechos políticos y económicos que han acontecido durante estos períodos, la influencia política y económica se observa notablemente, pero no podemos decir que los inmuebles aumentaron su valor, simplemente tenemos que expresar que al verse afectado el valor de cambio de la moneda, los precios de intercambio suben pero mayores cantidad de dinero son solo una ilusión monetaria que no implica que los inmuebles han ganado valor. La disminución de las operaciones también indica incertidumbre en los actores del mercado de valores, principalmente en los vendedores que no se atreven a vender en esta economía por miedo a disminuir sus activos al cambiar un inmueble por una cantidad de dinero que está devaluándose continuamente y no le permitiría comprar nuevamente.
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Relación Edad - Precio Unitario del inmueble
P Unitario vs edad 140000 P^Recio Unitario
120000 100000 y = -32,72x + 12308 R² = 0,004
80000 60000 40000 20000 0 0
10
20
30
40
50
60
Edad del inmueble a la fecha del Registro
A primera vista, esta gráfica no nos dice nada, puesto que encontramos inmuebles nuevos a precios unitarios que en algunos casos son mayores a los precios unitarios de inmuebles viejos, pero también casos en que el unitario de los nuevos es muy pequeño con relación a inmuebles de vieja data, estamos entonces ante un mercado irregular, trazando la línea de tendencia podemos observar que a mayor edad los precios unitarios tienden a bajar, pero la pendiente de la recta es muy suave, y la confianza con la cual describe el comportamiento de los datos es muy bajo (R2= 0,0043) lo cual por si mismo es un indicador de la irregularidad del mercado. Si a este análisis le añadimos aspectos económicos como la inflación, sería imposible determinar la influencia de la edad sobre el precio unitario de un inmuebles de este mercado, pudiéramos arriesgarnos a señalar que de acuerdo con la gráfica de año de terminación versus área, que indicaba que los inmuebles viejos tenían la tendencia a ser de mayor área, que un inmueble viejo pero de mayor área tendría actualmente un alto componente de deseabilidad dado el crecimiento del número de integrantes del grupo familiar, así como la dificultad de los jóvenes para comprar su propia vivienda, lo cual nos llevaría a pensar que la tendencia de que la mayor área implica precios unitarios menores, en ocasiones tiende a revertirse, en cuanto a la vida útil de un inmueble, podemos ver que el estudio nos presenta inmuebles vendidos desde 0 hasta 54 años, con gran heterogeneidad, quizás porque al comprador no le importa la edad de la estructura, sino su estado de conservación interno, a lo que podemos añadir el hecho de que con el trascurso del tiempo los propietarios hacen mejoras y remodelaciones que permiten al inmueble mejorar su apariencia y deseabilidad, hasta el punto de competir con inmuebles nuevos, donde tenemos que recordar la tendencia de los constructores a las ventas de inmuebles en obra limpia o en obra gris, tanto para disminuir los costos de construcción como para brindarle al propietario la oportunidad de adecuar el inmueble a su gusto.
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Áreas transadas
Área del inmueble vendido
Áreas transadas
y = -0,000x + 92,79 R² = 3E-06
350 300 250 200 150 100 50 0 10/08/2010
26/02/2011
14/09/2011
01/04/2012
18/10/2012
06/05/2013
22/11/2013
10/06/2014
27/12/2014
Fecha
El gráfico de las áreas transadas nos vuelve a llevar a la heterogeneidad del mercado pues vemos que las ventas se realizan para diferentes áreas en diferentes fechas del año, sin embargo podemos apreciar repuntes cercanos a la mitad y al fin de año, relacionada con utilidades y dividendos entregados a los empleados en esas fechas. Para mayor detalle veremos ahora como se comportaron las transacciones por trimestres del periodo estudiado, donde se discriminan las ventas, áreas y montos en cada trimestre del período en estudio: Año 2011
2012
2013
2014
trimestre 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16
ventas 83 64 58 77 64 71 50 61 30 110 54 47 8 13 0 0 790
areas 6830,48 5311,06 5077,59 6289,43 4872,76 5747,46 4393,82 6162,16 2005,58 8376,57 4524,64 4037,16 795,47 1184,11 0 0 65608,29
montos 47748046 38744890 34177259 50465667 46392400 55019800 44764000 65642500 26641800 108983195 64270500 84340427 10754000 52408283 0 0 730352767
ventas
areas
montos
282
23508,56
171135862
246
21176,2
211818700
241
18943,95
284235922
21
1979,58
63162283
790
65608,29
730352767
Precios Unitarios 6990,437861 7295,133175 6731,00014 8023,88563 9520,764413 9572,889589 10187,9458 10652,5147 13283,83809 13010,47983 14204,5555 20891,02909 13519,05163 44259,64057 0 0
Hemos designado 16 trimestres de todo el periodo para su estudio y análisis utilizando las herramientas numéricas de MS Excel para determinar la cantidad de ventas, las áreas transadas por trimestre y los montos transados, como parte de nuestro análisis se obtuvo la relación de los montos transado por trimestre con las áreas, a fin de obtener una referencia de los precios unitarios promedio de cada trimestre.
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Transacciones Realizadas 120 110 100 PERIODO
83
80
77 64
60
2011
71 64
58
61
2012
54
50
47
40
2013 2014
30
Lineal (PERIODO)
20 13
8 0 0
2
4
6
8
10
12
14
16
18
De acuerdo al gráfico generado de las ventas registradas se puede considerar la caída del número de operaciones por trimestres de nuestro periodo de estudio, aunque hubo un aumento de las ventas en el segundo trimestre de 2013 este no pudo revertir la tendencia negativa del número de operaciones realizadas.
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ÁREAS 9000
PERIODO
8376,57
8000 7000
2011
6830,48 6289,43
6000
5311,065077,59
5000
6162,16
5747,46 4872,76
4000
2012 2013
4524,64 4037,16
4393,82
2014
3000 2000
Lineal (PERIODO)
2005,58
1000
795,47
1184,11
0 0
2
4
6
8
10
12
14
16
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De igual manera las áreas transadas guardan correlación con el número de operaciones, y su tendencia es negativa durante el periodo de estudio.
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MONTOS TRANSADOS 12000000 108983195
10000000 MONTOS TRANSADOS
84340427
80000000 65642500
60000000 47748046
40000000
64270500
55019800 50465667 46392400 44764000
52408283
Lineal (MONTOS TRANSADOS)
38744890 34177259 26641800
20000000
10754000
0 0
2
4
6
8
10
12
14
16
18
Variaciones de los montos transados en todas las operaciones registradas, nos permite observar los picos y valles del flujo del dinero en este mercado, aquí podemos identificar algunos periodos en que hay mayores ventas en nuestro mercado. Parte de lo que se ha entendido de este gráfico es la importancia de las ventas en los trimestres impares, que para objeto de este estudio son los que corresponden a la mitad y el fin de año, en los cuales se acumulan mas operaciones inmobiliarias, y en los otros 2 trimestres tienden a caer a valores valle.
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Evolución de los precios unitarios 50000 45000
44259,64057
40000 35000 30000 25000 20891,02909
20000 14204,5555
13283,83809
15000
13519,05163
9520,764413 7295,133175
10000
10652,5147 8023,88563
5000
6990,437861
13010,47983
6731,00014
10187,9458 9572,889589
0 0
2
4
6
8
10
12
14
16
18
En este gráfico observamos la tendencia a la alza de los precios unitarios de venta, para obtener es gráfico se discriminó el numero de ventas trimestrales, la cantidad de metros cuadrados vendidos en cada uno de los trimestres objeto de estudio, y los montos de todas las operaciones trimestrales, luego se dividió montos transados entre metros cuadrados del mismo trimestre, aquí vemos que los precios fluctúan, pero continúan con pendiente positiva como tendencia, de acuerdo a lo que vimos en el gráfico de ventas, estas cayeron al final de periodo de estudio, tal fenómeno es inversamente proporcional a los precios unitarios, puesto que a menos ventas mayor número de compradores desearan adquirir un inmueble, lo que tiende a elevar su valor de cambio.
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Análisis a través de la Estadística Regresión lineal Se aplicó el modelo de regresión para los referenciales utilizando las variables de Área, Edad y fecha de registro, el cual, luego de depurar los datos mediante el modelo de regresión, el programa MS Excel nos arrojó como resultado que el modelo de regresión es válido para 451 datos de la muestra y los resultados son los siguientes: Ecuación del Modelo: P.U. = -357268.879 + fecha del avaluó * (9.05840201) + área del inmueble * (-36,5474274) + edad del inmueble * (-22,3190906) Coeficientes del Modelo: • El Coeficiente de Determinación obtuvo un resultado aceptable de 0,806763080683522 indicando que las Variables independientes explican el modelo con una confianza de 80% • El Coeficiente de Correlación esperado en un modelo debe ser lo más cercano a la unidad. En éste caso este coeficiente resulta de 0,898199911313468 teniendo entonces la variable dependiente con las variables independientes una fuerte correlación entre ellas (89%), lo cual refleja la tendencia lineal entre la variable explicada y las variables explicativas. • Aplicando una matriz t inversa, el valor de ajuste para el modelo es 2,2489280130672, el cual se le debe aplicar para ajustar los resultados del modelo multiplicándolo por el error típico 66049,3403699348 Bs./m2 De los coeficientes de la ecuación de las variables independientes tenemos: • Fecha del avaluó: El precio unitario tiene un crecimiento de 9.05 según va aumentando el tiempo en que hacemos el avaluó o se efectúa una venta de inmueble • Área: El precio unitario de los inmuebles decrece a razón de 36.54 de manera inversamente proporcional al aumento del área en metros cuadrados del inmueble que se desee valorar • Edad: A medida que aumenta la edad del inmueble el precio unitario decrece a razón de 22.31 Resumen Estadísticas de la regresión Coeficiente de correlación 0,89819991múltiple Coeficiente de determinación 0,80676308 R^2 R^2 ajustado 0,80546619 Error típico 1609,32848 Observaciones 451 ANÁLISIS DE VARIANZA Grados de libertad Suma de cuadrados Promedio de los cuadrados F Valor crítico de F Regresión 3 4833400974 1611133658 622,074185 4,193E-159 Residuos 447 1157702349 2589938,14 Total 450 5991103323
Intercepción Variable X 1 Variable X 2 Variable X 3
Coeficientes -357268,879 9,05840201 -36,5474274 -22,3190906
Error típico 10336,1931 0,25193335 2,1379926 5,23509506
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Estadístico t Probabilidad Inferior 95% Superior 95% Inferior 95,0%Superior 95,0% -34,5648418 2,339E-128 -377582,446 -336955,312 -377582,446 -336955,312 35,9555499 5,404E-134 8,56328115 9,55352288 8,56328115 9,55352288 -17,0942721 8,9164E-51 -40,7491925 -32,3456623 -40,7491925 -32,3456623 -4,26335918 2,4583E-05 -32,6075452 -12,030636 -32,6075452 -12,030636
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Conclusiones y Recomendaciones A través de los métodos de gráficos hemos obtenido información del comportamiento del mercado inmobiliario para el periodo de los datos suministrados, como profesionales de la ingeniería de tasación de inmuebles requerimos conocer las variaciones de los mercados, identificar las tendencias de los precios y de las ventas puesto que estas variables influyen directamente en la formación de valor, adicionalmente debemos saber la competencia existente en el mercado, identificando si los que dominan son los compradores o los vendedores, en nuestro caso de estudio hemos observado la sensibilidad del mercado a los aspectos políticos y económicos de nuestro país, fundamentado en este podemos dar opiniones de valor demostrables y defendibles de los valores de los inmuebles de un mercado y recomendar la compra o venta de una propiedad. En los referenciales en estudio observamos que el aumento de los precios unitarios entre 2013 y 2014, llevó a una caída de las ventas porque las personas se niegan a vender debido a que el dinero que ingresen por concepto de una venta tiende a perder su valor en una economía con inflación disparada. Un aspecto resaltante es conocer la tendencia en las áreas, como pudimos observar, la tendencia en este mercado es a construir y a vender inmuebles de áreas más pequeñas que pueden generar mayor rentabilidad a los constructores. A pesar de que el número de transacciones disminuyó, los precios unitarios de transacciones tienden a la alza pues estos se comportan según la inflación y la incertidumbre aumentan en el país. Como parte de los resultados del presente trabajo se ha determinado una forma funcional para la estimación del precio unitario (Bs./m2) de los apartamento. Las variables utilizadas son significativas están representadas por: fecha de registro, área del inmueble, y edad del inmueble.
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