R.E. Immo - Februar 2025 - Das kostenlose Magazin für Eigentümer und Immobilienmakler
HIGHLIGHTS IN DIESER AUSGABE:
• Sparmotiv Wohneigentum
• Mieten in Metropolen entwickeln sich überdurchschnittlich
• Mietpreisbremse: BGH bestätigt Rechtmäßigkeit
Immobilienmarkt:
Nachholbedarf: Rekordnachfrage nach Immobilien
Der Immobilienmarkt verzeichnet Anfang 2025 eine Rekordnachfrage nach Kaufimmobilien in Deutschland. Nach dem enormen Zinsanstieg im Jahr 2022 und dem damit verbundenen Rückgang der Immobilienpreise fiel der Markt in eine Schockstarre, die sich nun langsam löst.
Die seit Ende 2024 zu beobachtende Stabilisierung der Immobilienpreise in Deutschland hat sich auch zu Beginn des Jahres 2025 fortgesetzt. Der vdp-Index des Verbands deutscher Pfandbriefbanken (vdp) übertraf den Wert des Vorquartals um 1,0 Prozent. Im Vergleich zum dritten Quartal 2023 war allerdings mit minus 1,0 Prozent noch ein Preisrückgang zu verzeichnen. Die zugrunde liegenden Zahlen des vdp-Index decken die Preisentwicklung auf dem gesamten deutschen Markt für Wohn-, Büro- und Einzelhandelsimmobilien ab und basieren auf der Auswertung echter Immobilientransaktionsdaten von über 700 Kreditinstituten.
Viele verkaufswillige Immobilieneigentümer hielten sich bei sinkenden Preisen monatelang zurück oder fanden keine Käufer, die zu den veränderten Finanzierungskonditionen kaufen wollten. Jetzt löst sich die Abwartehaltung langsam auf: Manche Verkäufer können oder wollen nicht mehr länger warten und Kaufinteressenten haben sich inzwischen an die höheren Zinsen gewöhnt und wollen ihren Kaufwunsch nun endlich realisieren.
In den Metropolen und Großstädten erreicht die Kaufnachfrage laut WohnBarometer von ImmoScout24 neue Rekordwerte, die sogar die Nachfrage während der Niedrigzinsphase Anfang 2021 übertreffen, während sich die Preise für Neubau- und Bestandswohnungen deutschlandweit und in den Metropolen stabil entwickeln.
Die Städte verzeichnen 14 Prozent mehr Nachfrage als zum bisherigen Höhepunkt Ende 2020, in den Metropolen sind es 21 Prozent mehr als in der Hochphase Mitte 2021. Im Jahresvergleich steigt die Nachfrage nach Eigentumswohnungen in Deutschland um 31 Prozent
Der Wunsch nach Wohneigentum ist weit verbreitet, aber vielen Menschen fehlen derzeit die finanziellen Mittel für den Erwerb einer Immobilie. Die Politik muss – wie in vielen anderen europäischen Ländern – dringend Anreize schaffen, insbesondere für den Ersterwerb und die Selbstnutzung.
Die Diskussionen um die Rente sind derzeit wenig erfreulich. Das zeigt sich vor allem im Wahlkampf. Statt auf die Politik zu warten, sollten die Menschen in Deutschland selbst aktiv werden und sich ein Vermögen aufbauen, das im Alter die sehr niedrigen Renten aufstockt. Immobilien sind dafür ein geeignetes Mittel.
Die Rentenversprechen der Parteien lassen derzeit nicht erkennen, wie sie finanziert werden sollen. Dies zeigt eine aktuelle Analyse des ifo Instituts, die sich auf die Programme aller großen Parteien bezieht.
Die Finanzierung der Rentenversicherung erfolgt im Umlageverfahren, das heißt die laufenden Ausgaben werden zum größten Teil aus den laufenden Beitragseinnahmen finanziert. In den kommenden Jahren wird die Zahl der Rentenempfänger im Verhältnis zur Zahl der Beitragszahler weiter steigen. Um die Finanzierung der Renten langfristig zu sichern, sind Reformen dringend notwendig. Bis zum Jahr 2025 garantiert der Gesetzgeber ein Rentenniveau von mindestens 48 Prozent des Durchschnittseinkommens. Für die Zeit nach 2030 ist bislang keine Untergrenze vorgesehen.
Im europäischen Vergleich ist das deutsche Rentenniveau unterdurchschnittlich: In Dänemark liegt es bei 80 Prozent, gefolgt von Luxemburg mit 76,6 Prozent, Portugal mit 74,9 Prozent, Italien mit 74,6 Prozent, Österreich mit 74,1 Prozent und Frankreich mit 60,2 Prozent.
Die Lücke zwischen dem gewohnten Einkommen und der Rente muss jeder Bürger in Deutschland selbst schließen. Viele tun dies bereits. „Altersvorsorge“ bleibt das dominierende Sparmotiv der Menschen in Deutschland, so lautet das zentrale Ergebnis der Herbstumfrage 2024 im Auftrag des Verbandes der Privaten Bausparkassen. Das Sparmotiv „Wohneigentum“ ist im Vergleich zum Vorjahresmonat allerdings um elf Prozent zurückgegangen. Das ist der stärkste Rückgang seit Frühjahr 2008.
Fazit: Hohe Preise für Bestandsimmobilien und steigende Zinsen haben den Immobilienkauf seit 2022 erschwert. Dennoch sind Immobilien ein besonders guter Schutz vor Altersarmut, eine der sichersten Anlageformen und eine gute Empfehlung für Menschen, die für ihr Alter vorsorgen wollen.
Das sogenannte Heizungsgesetz – oder besser gesagt die Bundesförderung für effiziente Gebäude (BEG) – hat viele Bundesbürgerinnen und Bundesbürger mehr verunsichert als der Umwelt genutzt. Die Folge: Der Wärmepumpenmarkt ist eingebrochen und die Preise für Fernwärme sind überproportional gestiegen. Was ist zu tun?
Die Kosten für das Heizen mit Gas, Wärmepumpen, Holzpellets und Heizöl sind in Deutschland nach dem starken Anstieg während der Energiekrise zum Teil wieder deutlich gesunken. Lediglich die Fernwärme verteuerte sich um acht Prozent.
Der Fernwärmemarkt ist ein Monopolmarkt: Verbraucher haben in der Regel keine Alternativen bei der Wahl ihres Wärmeversorgers. Ohne klare Regeln können die Versorger die Preise nahezu unkontrolliert erhöhen, erklärt Haus & Grund und fordert die neue Bundesregierung daher dringend auf, die Verbraucherrechte zu stärken, damit Fernwärme auch in Zukunft eine bezahlbare und klimafreundliche Wärmeversorgung bleibt.
Ein Schwerpunkt der Energiewende war die Förderung von Wärmepumpen. Dennoch ist der Absatz von Wärmepumpen im Jahr 2024 um 46 Prozent gegenüber dem Vorjahr zurückgegangen. Gründe dafür sind laut Bundesverband Wärmepumpe vor allem Unsicherheiten bei der kommunalen Wärmeplanung sowie der verbesserungswürdige Bekanntheitsgrad der Heizungsförderung. Nach dem Rekordjahr 2023 sank der Wärmepumpenabsatz im vergangenen Jahr auf 193.000 Geräte, während die Nachfrage und das Interesse an der Bundesförderung mit über 151.000 Zusagen deutlich anstieg.
Die Branche blickt mit Spannung auf die neue Legislaturperiode. Die Unternehmen haben auf die stark steigende Nachfrage nach Wärmepumpen in den Jahren 2022 und 2023 reagiert und europaweit mehr als sieben Milliarden Euro in Fertigungsstrecken, Fachkräfte und Schulungskapazitäten investiert.
Fazit: Für die Verbraucher sind die Anschaffungs- und Betriebskosten einer neuen Heizung entscheidend. Solange hier keine Klarheit herrscht, werden Entscheidungen aufgeschoben und alte Heizungen weiter betrieben.
Verwaltung/Miete/Pacht: Mieten in Metropolen entwickeln sich überdurchschnittlich
Ein Vergleich der Mieten in deutschen Metropolen mit denen in Wien ist deshalb interessant, weil die österreichische Bundeshauptstadt seit den 1920er Jahren eine bemerkenswerte Wohnungspolitik betreibt, die bis heute Vorbildcharakter hat.
Das Institut impirica hat die Mietpreisentwicklung in Berlin, Hamburg, Wien und München verglichen. Das Ergebnis lässt Rückschlüsse darauf zu, was in der deutschen Wohnungspolitik verbessert werden kann. In allen Metropolen ist die Bevölkerung zwischen 2010 und 2022 stark gewachsen – zwischen elf Prozent in Hamburg und 15 Prozent in Berlin. Gleichzeitig sind die Mieten stark gestiegen.
In Hamburg stiegen die Neuvertragsmieten um 3,60 Euro pro Quadratmeter oder 40 Prozent, in Wien um 3,80 Euro oder 46 Prozent und in Berlin um 4,70 Euro oder 65 Prozent. Am stärksten stiegen die Mieten in München mit 6,40 Euro pro Quadratmeter. Dass die Mieten in München mit einem Plus von 57 Prozent nicht auch relativ am stärksten gestiegen sind, liegt an der bereits hohen Ausgangsbasis. Mittlerweile leiden alle Metropolen unter hohen Mieten. Die durchschnittliche Neuvertragsmiete über alle Marktsegmente lag 2022 in Berlin bei 11,90 Euro pro Quadratmeter, in Wien bei 12,04 Euro und in Hamburg bei 12,60 Euro. Nur München liegt mit 17,90 Euro pro Quadratmeter deutlich darüber.
Das Institut empirica weist darauf hin, dass ein internationaler Vergleich des Mietniveaus durch die unterschiedliche Definition von Kosten und Miete erschwert wird. Für einen Leistungsvergleich der Mietwohnungsmärkte eignen sich am besten Neuvertragsdaten, die alle Marktsegmente abdecken.
Zwei wesentliche Ergebnisse lassen sich laut empirica aus den Daten ableiten: Die zum Teil seit Jahrzehnten konsequent verfolgten sehr unterschiedlichen Wohnungspolitiken in den Städten Wien, Hamburg und Berlin führen nicht zu unterschiedlichen Ergebnissen. Eine Ausnahme bildet lediglich München: Der Wohnungsmarkt ist deutlich weniger leistungsfähig als in den anderen Städten. Zudem hat sich die Effizienz in den letzten zwölf Jahren weiter verschlechtert. Lagen die Neuvertragsmieten in München im Jahr 2010 bereits rund 41 Prozent über dem Durchschnitt der anderen Metropolen, so hat sich der Abstand bis 2022 weiter auf 47 Prozent vergrößert.
Die Teilhabe aller Menschen an allen öffentlichen Einrichtungen ist die Voraussetzung für eine gute Lebensqualität. Barrierefreie Lebensräume sind dafür die Voraussetzung, sowohl im direkten privaten Umfeld als auch außerhalb.
Barrierefreiheit bedeutet nicht nur Rampen statt Treppen, breite Türen und absenkbare Busse. Barrierefreiheit bezieht sich auf Gebäude und öffentliche Plätze, Wohnungen und Arbeitsplätze, Verkehrsmittel und Gegenstände, Dienstleistungen, Freizeitangebote und auch auf verständliche Sprache.
Grundsätzlich geht Barrierefreiheit auch Menschen ohne Behinderungen etwas an, da sie selbst einmal auf eine barrierefreie Infrastruktur angewiesen sein könnten. In Deutschland leben rund 13 Millionen Menschen mit Behinderungen, davon sind etwa acht Millionen schwerbehindert. Und: Spätestens 2060 wird jeder Dritte in Deutschland über 65 Jahre alt sein. In einer alternden Gesellschaft ist es wichtig, Lebensräume barrierefrei zu gestalten. Auch die Zahl der Menschen mit körperlichen Einschränkungen nimmt stetig zu. Barrierefreiheit ist die zentrale Antwort auf den demografischen Wandel und bedeutet Teilhabe und Selbstständigkeit – unabhängig von Alter oder körperlichen Einschränkungen.
Der VDI Verein Deutscher Ingenieure weist regelmäßig auf Neuerungen hin. Jetzt wurde die Richtlinienreihe VDI 6008 überarbeitet. Sie gibt klare Hinweise, wie die Technische Gebäudeausrüstung (TGA) Barrieren abbauen und gleichzeitig Komfort und Sicherheit erhöhen kann. Die Neustrukturierung und Überarbeitung der Richtlinie wurde notwendig, weil sich die technischen Anforderungen an barrierefreie Lebensräume erweitert haben. Die Richtlinie gibt Hinweise für den Neubau und die Modernisierung von Wohngebäuden, öffentlichen Einrichtungen, Arbeitsstätten und Gesundheitseinrichtungen.
Das Bundesministerium für Wohnen, Stadtentwicklung und Bauen (BMWi) stellt über die Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) im Rahmen des Programms „Altersgerecht Umbauen“ Mittel für barrierereduzierende Maßnahmen im Wohnungsbestand zur Verfügung. Typische Modernisierungsmaßnahmen sind der Einbau einer bodengleichen Dusche, die Beseitigung von Türschwellen oder der Einbau von Aufzügen.
Finanzieren/Sparen/Vorsorgen: Immobilienfinanzierung: Aufhellung am Horizont
Stabile Finanzierungsbedingungen machen den Immobilienkauf weiterhin kalkulierbar. Der Immobilienmarkt schwächelt zwar noch, aber die Nachfrage nach Kaufimmobilien ist in den Metropolen zuletzt deutlich gestiegen.
Das Immobilien-Neugeschäft der im Verband deutscher Pfandbriefbanken (vdp) zusammengeschlossenen Institute verbesserte sich im Vergleich zum Vorjahreszeitraum um 6,9 Prozent. Der Anstieg ist vor allem auf die Vergabe von Wohnimmobilienkrediten zurückzuführen: Von Januar bis September 2024 erreichten Finanzierungen für den Bau und Erwerb von Wohnimmobilien ein Volumen von 56,7 Mrd. Euro, ein Plus von 16,0 Prozent gegenüber dem Vorjahreszeitraum (Q1-Q3 2023: 48,9 Mrd. Euro).
Diese Zahlen sind auch ein Signal für die deutsche Immobilienwirtschaft, die derzeit schwierige Zeiten durchlebt. Der Wohnungsneubau kommt nicht in Schwung, bezahlbarer Wohnraum fehlt an allen Ecken und Enden. Kaufinteressierte haben sich langsam an die veränderten Finanzierungsbedingungen gewöhnt und verkaufswillige Eigentümerinnen und Eigentümer wollen oder können nicht länger auf bessere Erlöse warten.
Die Standardrate für Immobilienfinanzierungen liegt zum Jahresende 2024 bei 1.350 Euro und ist damit gegenüber November um 25 Euro gesunken. Der Abwärtstrend hatte bereits im Sommer begonnen. Die beispielhaft ermittelte Monatsrate bei einer Darlehenssumme von 300.000 Euro, zwei Prozent Tilgung, 80 Prozent Beleihungsauslauf und zehn Jahren Zinsbindung ermöglicht es, die Belastung durch eine Baufinanzierung über längere Zeiträume zu vergleichen: Im Vorjahresmonat zahlten Kreditnehmerinnen und Kreditnehmer nach dieser Berechnung 1.435 Euro, im Dezember 2022 sogar 1.455 Euro. Der aktuelle Betrag ist der niedrigste seit knapp zweieinhalb Jahren.
Die Darlehenssumme, die Immobilienkäufer bei einem Kreditinstitut aufnehmen, erreicht im Dezember 2024 mit 319.000 Euro einen Höchstwert. Das sind 5.000 Euro mehr als im November und sogar 22.000 Euro mehr als im Vorjahresmonat. Die gleiche Summe haben sich Kreditnehmende im Dezember 2021 bei einer Bank geliehen, um sich den Wunsch nach den eigenen vier Wänden zu erfüllen.
Die Mieten in Deutschlands Metropolen haben sich in den vergangenen Jahren überdurchschnittlich entwickelt. In Hamburg stiegen sie zwischen 2010 und 2022 um 40 Prozent, in Berlin sogar um 65 Prozent. Um dieser Entwicklung entgegenzuwirken, hatte die alte Bundesregierung eine Verlängerung der Mietpreisbremse bis 2029 beschlossen, deren Umsetzung jedoch noch aussteht.
Die Mietpreisbremse wurde 2015 in 13 Bundesländern eingeführt und soll dafür sorgen, dass Mieten nicht unkontrolliert steigen. Bei Abschluss eines neuen Mietvertrags darf die Miete höchstens zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Wo die Mietpreisbremse gilt, entscheidet die Landesregierung. Ausgenommen sind Neubauwohnungen, die erstmals vermietet werden, und Mietwohnungen nach umfassender Modernisierung. Im Jahr 2022 lebten 26,2 Millionen Menschen in Gemeinden mit Mietpreisbremse – das entspricht fast einem Drittel der Bevölkerung. Nach einer aktuellen Auswertung des Bundesinstituts für Bau-, Stadt- und Raumforschung (BBSR) gilt die Mietpreisbremse derzeit in 415 Kommunen.
Die Mietpreisbremse war ursprünglich auf zehn Jahre befristet und sollte in diesem Jahr auslaufen. Wegen der angespannten Lage auf dem Mietmarkt hatte die alte Bundesregierung eine Verlängerung beschlossen, aber nicht umsetzen können. Mieterverbände schlagen Alarm und befürchten Nachteile für Mieter, sollte die Mietpreisbremse auslaufen. Die Immobilienverbände sprechen dagegen von einem „Verfassungsbruch mit Ansage“, sollte die Mietpreisbremse verlängert werden. Sie sehen in der Mietpreisbremse eine Bremse für den Wohnungsbau, der die Wohnungsnot besser lindern könne als staatliche Regulierungen.
Der Bundesgerichtshof hat nun in einem wegweisenden Urteil (BGH, 18.12.2024, VIII ZR 16/23) entschieden, dass die Verordnung des Landes Berlin aus dem Jahr 2020 über die zulässige Miethöhe rechtmäßig ist und nicht gegen die Eigentumsgarantie des Grundgesetzes verstößt. Die Begrenzung der Miethöhe bei Neuvermietungen ist eine zulässige Regelung zum Schutz von Mietern.
Fazit: Die Entspannung des Wohnungsmarktes wird eine vordringliche Aufgabe für die neue Bundesregierung sein.
Bauen/Umbauen/Sanieren: Dachbegrünung liegt im Trend
Das Thema Gebäudebegrünung ist angekommen. Noch nie waren Dach-, Fassaden- und Innenraumbegrünungen so präsent wie heute. Gebäudebegrünung spielt eine wichtige Rolle bei Fragen des Klimawandels, der Klimafolgenanpassung und im Rahmen von Ideen für die Stadt der Zukunft.
Noch nie haben so viele deutsche Städte Dach- und Fassadenbegrünungen mit Zuschüssen gefördert, noch nie gab es so viele unterschiedliche Forschungs- und Förderprojekte zur Gebäudebegrünung. Und erstmals wurden in einem Jahr mehr als zehn Millionen Quadratmeter Dachbegrünung realisiert. Das zeigt eine Auswertung des Bundesverbandes GebäudeGrün e.V. (BuGG).
Die jährlich steigenden Zahlen der neu begrünten Flächen und der fördernden Städte machen Mut. Mit den bereits umgesetzten Dachbegrünungen und den verschiedenen kommunalen Förderinstrumenten sowie den Förderprogrammen der Länder und des Bundes kann sich Deutschland im weltweiten Vergleich zu Recht in der Spitzengruppe der Länder sehen, die Gebäudebegrünung erfolgreich umsetzen.
• Im Jahr 2023 wurden in Deutschland mehr als zehn Millionen Quadratmeter Dachfläche neu begrünt. Das waren rund 16,8 Prozent der neu geschaffenen Flachdachflächen bei Neubau und Sanierung.
• Im gleichen Jahr wurden rund 130.400 Quadratmeter Fassadenflächen aus bodengebundenen Fassadenbegrünungen mit Kletterhilfen und wandgebundenen Fassadenbegrünungen realisiert.
• Der Gründachmarkt ist von 2022 auf 2023 um über 17 Prozent gewachsen.
Begrünte Fassaden und Dächer leisten einen wichtigen Beitrag zum ökologischen Bauen und bieten Lebensraum für Bienen, Spinnen, Kleinvögel, Schmetterlinge, Laufkäfer, Ameisen und Heuschrecken. In deutschen Städten sind heute mehr als zwei Drittel der Fläche versiegelt. Würden nur fünf Prozent aller Gebäudeflächen begrünt, könnte das Stadtklima entscheidend verbessert werden, schreibt der NABU Naturschutzbund Deutschland. Zudem bieten grüne Fassaden eine natürliche Dämmung, die im Sommer kühlt und im Winter Heizenergie spart.
R.E. Immo GmbH
Im Grund 1 71397 Leutenbach
Telefon: 07195 412408-0
Telefax: 07195 412408-1
E-Mail: info@re-immo.de
Web: www.re-immo.de
Vertreten durch Patrick Fedel (Geschäftsführer)
Registereintrag:
Eintragung im Handelsregister.
Registergericht: Amtsgericht Stuttgart
Registernummer: HRB 261818
Umsatzsteuer-Identifikationsnummer gemäß §27 a UStG: DE147327145
