Dezember
Unsere Themen im Dezember
• Energieeffizienz beeinflusst Immobilienpreise
• Homeoffice hat sich in Deutschland etabliert
• Alternativen zum Einfamilienhaus
Die Stimmung auf dem Immobilienmarkt hellt sich weiter auf, führende Institute registrieren zunehmenden Optimismus und positiveZahlen.Dasist nachvielenMonatenderUnsicherheit eine guteNachricht.
Mit einer breit angelegten Umfrage zum Immobilienklima messen die Deutsche/Hypo und das Forschungsinstitut bulwiengesa AG das gefühlte Immobilienklima. Die Auswertung unter rund 1.000 befragten Immobilienexpertinnen und -experten verzeichnet im November erneut eine positive Entwicklung. Das Immobilienklima klettert den dritten Monat in Folge nach oben und positioniert sich in der 203. Monatsbefragung mit einem Plus von 3,5 Prozent bei 97,8 Zählerpunkten.
Ziel dieser Umfrage ist es, ein treffendes Stimmungsbild der Immobilienbranche zu ermitteln. Befragt werden Projektentwickler, Investoren, Banken, Versicherungen, Betreiber, Dienstleistungsund Beratungsunternehmen zu den Entwicklungen der fünf etablierten Immobilienassetklassen Büro, Handel, Wohnen, Logistik und Hotel. Bei der Entscheidungsfindung fließen neben ökonomischen Fakten auch psychologische Elemente mit ein.
Das jüngste Update des German Real Estate Index (GREIX), einem Gemeinschaftsprojekt der Gutachterausschüsse für Grundstückswerte, ECONtribute und dem IfW Kiel weckt ebenfalls Hoffnungen. Die Erholung am deutschen Immobilienmarkt setzt sich im dritten Quartal 2024 fort. Die Preise für Eigentumswohnungen und Einfamilienhäuser sind gegenüber dem Vorquartal (Q2 2024) abermals gestiegen und legten sogar im Jahresvergleich zu. Ein Vergleich nach Baujahresklassen zeigt, dass die Preise für Neubauwohnungen bereits wieder nahe an ihrem Höchststand notieren.
„Der deutsche Immobilienmarkt bestätigt die Signale aus dem Vorquartal, wonach die Kaufpreise für privates Wohneigentum nach dem jüngsten, drastischen Absturz einen Boden erreicht haben und nun wieder anziehen“, sagt Jonas Zdrzalek, Immobilienexperte am Kiel Institut für Weltwirtschaft (IfW Kiel). „Noch ist die Dynamik allerdings etwas verhalten und ein neuerlicher Boom zeichnet sich nicht ab.“
Tipp: Alle Daten für momentan 19 Städte und ihre Stadtteile sowie den Rhein-Erft-Kreis sind frei verfügbar unter www.greix.de
Foto: © Congerdesign, Pixabay
Wer eine neue Wohnung sucht, braucht derzeit vor allem Geduld. Der Wohnungsmangel macht sich immer stärker bemerkbar. Ein Grund dafür sind die geringen Neubauzahlen. Eine integrierte Wohneigentums-politik könnte den Wohnungsmangel zumindest lindern.
Während die Kaufpreise für Eigentumswohnungen und Häuser stagnieren, steigen die Mietpreise weiter an. Der Grund: Es werden immer weniger Mietwohnungen angeboten, gleichzeitig bleibt die Nachfrage hoch. Das zeigt der IW-Wohn-Index. Eine aktuelle Studie von Bulwiengesa hat den Wohnungsbedarf in Deutschland ermittelt: Danach werden bis 2028 jährlich 420.000 neue Wohnungen benötigt. Der Neubau wird diesen Bedarf absehbar nicht decken können. Zwischen 2013 und 2023 ist die Bevölkerung in Deutschland um acht Prozent gewachsen. Im gleichen Zeitraum wurden in Deutschland aber nur rund 260.000 Wohnungen pro Jahr fertiggestellt.
„Für eine ganzheitliche Wohnungspolitik spielt die Frage des Wohneigentums eine zentrale Rolle“, sagte Guido Beermann, Präsident des Deutschen Verbandes für Wohnungswesen, Städtebau und Raumordnung (DV). Jüngere Menschen haben momentan kaum Perspektiven, Wohneigentum zu bilden, obwohl sich die meisten dies wünschen. „Die Förderung des Wohneigentums ist Bestandteil einer ganzheitlichen Wohnungspolitik, von der am Ende die ganze Gesellschaft profitiert“, sagt Michael Groschek, ehemaliger Bauminister von Nordrhein-Westfalen.
Der Erwerb von Wohnungseigentum mobilisiert privates Kapital der Bürger:innen für den Wohnungsbau, erhöht gleichzeitig die Vermögensgerechtigkeit und verbessert die private Altersvorsorge. So kann es gelingen, den Druck aus den angespannten Mietwohnungsmärkten zu nehmen, auf breiter Front Wohnraum zu schaffen, den sozialen Zusammenhalt zu stärken und gleichzeitig den Gebäudebestand zu modernisieren.
Der Deutsche Verband fordert die Bundesregierung dazu auf, eine ressort-übergreifende Förderstrategie für die Wohneigentumsbildung vorzulegen, die auch den Wohnungsbestand einbezieht.Darunter fälltneben der verbessertenFamilienförderung auch das Auflegeneines neuen Programms „Jung kauft Alt“ für den Bestandserwerb.
Foto / Grafik: © Grabener Verlag, Kiel, 2024
EineschlechteEnergieeffizienzmindert denWert einerImmobilie, davon war in den vergangenen Monaten immer wieder die Rede. Doch stimmt das, fragt das empirica Institut. Das Gebäudeenergiegesetz (GEG) hat jedenfalls in der öffentlichen WahrnehmungeineenormeWirkungentfaltet.
Ab Mitte 2028 müssen neue Heizungen zu mindestens 65 Prozent mit erneuerbaren Energien betrieben werden. Photovoltaikanlagen und Wärmepumpen gelten als geeigneteMittel,umdas Eigenheimauf einen guten Energiestandardzubringen.LautImmoScout24 wirkt sich diese Ausstattung bereits jetzt positiv auf den Immobilienpreis aus.
Das Immobilienportal hat aus seinen Angebotsdaten folgende Aussagen abgeleitet: „Für ein Haus mit einer Photovoltaikanlage werden im Durchschnitt 3.644 Euro pro Quadratmeter verlangt. Das sind 20 Prozent mehr pro Quadratmeter als für ein Haus ohne, das im Durchschnitt für 3.049 Euro pro Quadratmeter angeboten wird. Häuser mit Wärmepumpe werden im Gegensatz für 4348 Euro pro Quadratmeter angeboten – ein Preis, der 43 Prozent höher ist als für Häuser ohne Wärmepumpe. Wer beides in dem Haus zusammen bringt, verlangt durchschnittlich 50 Prozent mehr“. Zu beachten sei, dass Wärmepumpen häufiger in Neubauten vorzufinden sind, die einen höheren Kaufpreis aufweisen als Objekte im Bestand.
Das empirica-Institut ist skeptisch. In letzter Zeit ist viel von Preisabschlägen für nicht energieeffiziente Immobilien zu lesen. Zwar gebe es einen solchen Abschlag, aber er werde wohl etwas überschätzt – zumindest müsse man ihn differenzierter betrachten, betont das Forschungsinstitut. Wer wissen wolle, wie sich die Energiekrise und das Heizungsgesetz auf die Bestandspreise auswirken, dürfe nicht nur auf den Abschlag für Energieeffizienz schauen.
Die empirica-Analyse zu energieeffizienzbedingten Preisauf- und -abschlägen mit dem Titel „Wird die Auswirkung der Energieeffizienz auf Preise überschätzt?“ ist online abrufbar unter www.empiricainstitut.de/fileadmin/Redaktion/Publikationen_Referenzen/PDFs/empi274rbjag.pdf.
Fazit: Die Wertermittlung von Immobilien ist eine Aufgabe für qualifizierte Fachleute, die alle Faktoren der Wertermittlung berücksichtigen.
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Homeoffice hat sich in Deutschland etabliert. Allerdings gibt es große Unterschiede je nach Branche, Unternehmensgröße, Qualifikation und nicht zuletzt nach den Möglichkeiten in privaten Haushalten.
Vor der Pandemie arbeitetennur knapp 25 Prozent der Beschäftigten zumindest gelegentlich oder bei Bedarf von zu Hause aus. Nach dem Ende der Homeoffice-Pflicht ab März 2022 waren es mit fast 40 Prozent deutlich mehr. Der Anteil derjenigen, die mindestens einmal pro Woche das Büro in den eigenen vier Wänden nutzen, ist von gut elf auf knapp 30 Prozent gestiegen. Das geht aus einer Studie des Deutschen Instituts für Wirtschaftsforschung (DIW Berlin) hervor.
Für die Analyse wurden Daten der Jahre 2014 bis 2022 ausgewertet. Dabei zeigt sich, dass die Zunahme der Homeoffice-Nutzung je nach Wirtschaftszweig und Unternehmensgröße sehr unterschiedlich ausfällt. Insbesondere im Grundstückswesen, bei den Finanzdienstleistungen und in der öffentlichen Verwaltung arbeiten mit bis zu 80 Prozent deutlich mehr Beschäftigte zumindest gelegentlich von zu Hause aus als vor der Pandemie. Bei den freiberuflichen, wissenschaftlichen und technischen Dienstleistungen war der Anteil von Homeoffice bereits vor der Pandemie relativ hoch. In größeren Unternehmen ist Homeoffice häufiger anzutreffen als in kleineren Unternehmen, in denen die Nutzung von Homeoffice insgesamt nur wenig zugenommen hat.
Die Verbreitung von Homeoffice variiert auch mit der Haushaltsstruktur: Beschäftigte mit Kindern nutzen das Homeoffice besonders häufig, vor allem während der Pandemie war das der Fall. Beschäftigte mit Homeoffice sind insgesamt zufriedener, sowohl mit ihrer Arbeit und ihrem Einkommen als auch mit ihrem Leben insgesamt – obwohl die Möglichkeit zur Arbeit von Zuhause tendenziell mit längeren Arbeitszeiten verbunden ist.
Die Ergebnisse zeigen, dass sich Homeoffice in Deutschland etabliert hat und nicht auf das Niveau vor der Pandemie zurückgefallen ist. Unternehmen und Politik sind gefordert, diese Entwicklung zu unterstützen. Dieser Trend beeinflusst auch die Nachfrage nach Wohnraum: Es ist zu erwarten, dass größere Wohnungen mit schnellem Internetzugang in Zukunft stärker nachgefragt werden als bisher.
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Haushalte sparen trotz gestiegener Preise weniger Energie
Wer im vergangenen Jahr glaubte, die Energiepreiskrise sei überwunden,sahsichgetäuscht:TrotzGaspreisbremsezahltendie Haushalte in Deutschland im Jahr 2023 rund 31 Prozent mehr fürs Heizen als im Jahr 2022. Offenbar gibt es nicht mehr so viel PotenzialzumEnergiesparenwieimVorjahr.
Heizten die Haushalte im ersten Jahr nach dem russischen Angriff auf die Ukraine temperaturbereinigt noch gut fünf Prozent weniger als 2021, waren es im vergangenen Jahr trotz ähnlicher Preissteigerungen im Schnitt nur noch knapp vier Prozent gegenüber dem Vorjahr. Das sind die zentralen Ergebnisse des diesjährigen Wärmemonitors, den das Deutsche Institut für Wirtschaftsforschung (DIW Berlin) auf Basis der Heizkostenabrechnungen des Energieund Immobiliendienstleisters ista erstellt hat.
Die hohen Heizkosten sind für viele Privathaushalte trotz der Gaspreisdeckelung im Jahr 2023 eine große Belastung. Die Einsparmöglichkeiten sind jedoch begrenzt. Insbesondere Mieterhaushalte haben wenig Einfluss auf energetische Sanierungen oder Heizungssysteme.
Dabei zeigtensich großeregionale Unterschiede: Insbesondere die Haushalte im Osten hatten einen deutlich geringeren Heizwärmebedarf. Grund hierfür dürfte die höhere Sanierungsrate in den ostdeutschen Bundesländern sein. Am meisten geheizt wurde im Saarland, am wenigsten in Mecklenburg-Vorpommern.
Aber nicht unbedingt dort, wo die Preise am stärksten gestiegen sind, wurde auch am meisten beim Heizen gespart. Die höchsten Preissteigerungen gab es mit über 45 Prozent in Rheinland-Pfalz, die niedrigsten mit 8,8 Prozent in Hamburg. In Sachsen (-5,8 Prozent) wurde am meisten an Heizenergie gespart, in Berlin (-2,6 Prozent) am wenigsten. Allerdings stiegen die Preise in beiden Ländern nur unterdurchschnittlich um knapp 20 bzw. 24 Prozent.
Parallel zum Heizbedarf sanken auch die CO2-Emissionen – und zwar um gut vier Prozent nach knapp sechs Prozent im Vorjahr. Das reicht noch nicht aus, um die Klimaziele im Gebäudesektor bis 2030 zu erreichen. Langfristige Investitionen wie energetische Gebäudesanierungen und Heizungsumstellungen auf erneuerbare Energien sind weiterhin notwendig.
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Klagen einzelne Wohnungseigentümer gegen ihre Eigentümergemeinschaft und gewinnen den Prozess, müssen sie sich an den Prozesskosten beteiligen. Das hat der BundesgerichtshofineinemaktuellenUrteilentschieden.
Seit der WEG-Reform 2020 richten sich Klagen gegen Beschlüsse der Gemeinschaft nicht mehr gegen die übrigen Wohnungseigentümer, sondern gegen die Gemeinschaft. Da die Prozesskosten zu den Verwaltungskosten der Gemeinschaft gehören, müssen sie von allen Mitgliedern der Gemeinschaft getragen werden – auch von den klagenden Wohnungseigentümern selbst. Diese Regelung soll Streitigkeiten reduzieren.
Im konkreten Fall sind die drei Klägerinnen Mitglieder der beklagten Wohnungseigentümergemeinschaft und jeweils Eigentümerinnen einer von insgesamt acht Wohnungen. Die Gemeinschaftsordnung aus dem Jahr 2019 sah vor, dass die Verwaltungskosten zu gleichen Teilen auf die Wohnungseigentumseinheiten umgelegt werden.
Im Jahr 2021 fochten die Klägerinnen einen Beschluss vor dem Amtsgericht an. Das Gericht verurteilte die Wohnungseigentümergemeinschaft zur Tragung der Kosten. Im April 2022 beschlossen die Wohnungseigentümer, diese Kosten durch eine Sonderumlage zu finanzieren, an der die Klägerinnen beteiligt sein sollten. Gegen diesen Beschluss wenden sich die Klägerinnen mit ihrer Anfechtungsklage, die vor dem Amtsgericht keinen Erfolg gehabt hat. Auf die Berufung einer der Klägerinnen hat das Landgericht der Klage stattgegeben. Dagegen wendet sich die beklagte Gemeinschaft der Wohnungseigentümer mit der von dem Landgericht zugelassenen Revision.
Der Bundesgerichtshof hat in seinem abschließenden Urteil (19.07.2024, V ZR 139/23) entschieden, dass Prozesskosten, die der unterlegenen Gemeinschaft der Wohnungseigentümer in einem Beschlussklageverfahren auferlegt worden sind, zu den Kosten der Verwaltung gemäß § 16 Abs. 2 Satz 1 WEG gehören. Daher sind sie, soweit keine abweichende Regelung getroffen worden ist, nach dem allgemeinen Kostenverteilungsschlüssel umzulegen. Dies führt dazu, dass auch der siegreiche Kläger die Prozesskosten der unterlegenen Gemeinschaft der Wohnungseigentümer anteilig mittragen muss.
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Alternativen zum Einfamilienhaus
DasklassischeEinfamilienhausgerätzunehmendindieKritik.Hohe Kosten, hoher Ressourcenverbrauch und mangelnde Flexibilität machen diese Wohnform für viele unattraktiv. Gerade junge Menschenmit demWunschnacheinemEigenheimstehenvorder Herausforderung,alternativeWohnmodellezufinden.
Aktuelle Zahlen belegen den Wandel: 2023 sank die Zahl der Baugenehmigungen um 39 Prozent. Der Grund liegt auf der Hand: Einfamilienhäuser sind flächenund ressourcenintensiv. Während 25 solcher Häuser etwa einen Hektar Land benötigen, könnten auf der gleichen Fläche 50 Doppelhaushälften oder 160 Wohnungen in vierstöckigen Gebäuden entstehen. Und das bei ähnlich hohen Baukosten von durchschnittlich 2.500 bis 3.500 Euro pro Quadratmeter. Deutlich effizienter sind Mehrfamilienhäuser. Zudem ist der Erwerb einer Eigentumswohnung oft deutlich günstiger.
Junge Menschen, die von den eigenen vier Wänden träumen, finden in bestehenden Reihenhäusern und Eigentumswohnungen oft eine gelungene Kombination aus effizienter Flächennutzung und dem Wunsch nach Privatsphäre im Grünen. Auch durch An-, Um- und Ausbauten älterer Häuser kann neuer, zeitgemäßer Wohnraum geschaffen werden.
Rund 80 Prozent der Wohngebäude in Deutschland sind Ein- und Zweifamilienhäuser, die überwiegend in den 1960er und 1970er Jahren errichtet wurden. Viele dieser Gebäude sind sanierungsbedürftig. Die Lösung liegt in einer effizienteren Flächennutzung bei gleichzeitig hohem Wohnkomfort für unterschiedliche Lebensphasen. Das Wohnen der Zukunft setzt auf Nachhaltigkeit, Flexibilität und Gemeinschaft. Im Fokus stehen innovative Bauformen, die den Herausforderungen von Flächenknappheit, Klimaschutz und sich wandelnden gesellschaftlichen Bedürfnissen gerecht werden.
Die Bundesstiftung Baukultur ist eine unabhängige Einrichtung mit dem Ziel, die gebaute Umwelt zu einem öffentlichen Thema zu machen. Mit kreativen Konzepten und durchdachten Ansätzen kann der Wohnraum von morgen nachhaltiger und zugleich lebenswerter gestaltet werden. Beispiele guter Baukultur und neuer Wohnkonzepte aus ganz Deutschland finden Sie auf der Website www.bundesstiftung-baukultur.de.
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Das aktuelle Städteranking gibt Aufschluss darüber, wie sich deutsche Städte entwickeln und wo es sich gut leben lässt. Die IW Consult hat gemeinsam mit ImmoScout 24 und der WirtschaftswocheeineListeaus72kreisfreienStädtenmitmehrals 100.000Einwohner:innenzusammengestellt.
Für das jährlicheStädteranking wurden verschiedene Indikatoren aus den Bereichen Arbeitsmarkt, Wirtschaftsstruktur, Lebensqualität, Immobilienmarkt und Nachhaltigkeit berücksichtigt. Das Niveauranking beschreibt die wirtschaftliche und soziale Situation der Städte. Das Dynamikranking analysiert die Entwicklung über einen Zeitraum von fünf Jahren. Der Nachhaltigkeitsindex umfasst die drei Bereiche Ökologie, Ökonomie und Soziales.
Nach dem überraschenden Spitzenplatz von Mainz im Dynamikranking 2022 belegt die rheinlandpfälzische Landeshauptstadt zum dritten Mal in Folge die Spitzenposition als dynamischste Stadt Deutschlands. Auf Platz 2 folgt wie im Vorjahr Berlin, das im Bereich Immobilienmarkt die Nase vorn hat. Grund dafür ist die besonders dynamische Mietentwicklung in der Bundeshauptstadt, die die hohe Attraktivität als Wohnstandort bei gleichzeitig zu geringem Neubau widerspiegelt. Frankfurt am Main beeindruckt mit einem Sprung von Platz 13 auf Platz 3, unterstützt durch gute Werte in den Bereichen Wirtschaft und Arbeitsmarkt.
Auch Düsseldorf und Kaiserslautern sind wieder unter den fünf dynamischsten Städten zu finden, wobei Kaiserslautern in den Bereichen Arbeitsmarkt (Rang 2) und Immobilienmarkt (Rang 3) sehr gut abschneidet. Schlusslichter bleiben auch in diesem Jahr Herne, Duisburg und mit deutlichem Abstand Gelsenkirchen. Zu dengrößten Aufsteigern im Dynamikranking zählt Bremerhaven, das sich gegenüber dem Vorjahr um 33 Plätze auf Rang 30 verbessern konnte. Zu den Absteigern zählt Darmstadt mit einem Verlust von 58 Plätzen. Lag die Stadt im Vorjahr noch auf Rang 8, so belegt sie in diesem Jahr nur noch Rang 66.
Weitere ausführliche Informationen finden Sie unter dem Stichwort „Städteranking 2024: Wo lebt es sich am besten?“ auf der Website des Instituts der deutschen Wirtschaft: www.iwkoeln.de.
Foto: © Ilona-S, Pixabay
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R.E. Immo GmbH
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71397 Leutenbach
Telefon: 07195 412408-0
Telefax: 07195 412408-1
E-Mail: info@re-immo.de Web: www.re-immo.de
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