HIGHLIGHTS IN DIESER AUSGABE:
• 2025: Das ist neu im neuen
Jahr
• Weniger Abfall –bessere Umwelt
• Gute Chancen für Immobilienkäufer im neuen
Jahr
Immobilienmarkt: 2025: Das ist neu im neuen Jahr
Das neue Jahr wird spannend. In den USA und auch in Deutschland starten neue Regierungen. Und wie zu jedem Jahreswechsel treten mit dem Beginn des Jahres 2025 neue Gesetze, Verordnungen und Regeln in Kraft. Hier finden Sie die wichtigsten Änderungen für Mieter und Immobilieneigentümer.
Die Grundsteuer wird ab dem 1. Januar 2025 nach neuen Regeln erhoben. Die Berechnung der Grundsteuer erfolgt nach dem Bundesmodell, einige Bundesländer haben eigene Berechnungskriterien entwickelt. Maßgeblich für die Berechnung ist der Wert des Grundstücks.
Für den Betrieb von Kaminöfen gelten ab 2025 strengere Anforderungen. Viele Kaminöfen erfüllen die strengeren Vorgaben bereits, da es lange Übergangfristen gab. Betroffen sind Kamine, Öfen und Kaminöfen, die bis zum 21. März 2010 in Betrieb genommen wurden.
Die meisten Steuerzahler zahlen 2025 weniger Steuern, aber mehr Abgaben als 2024: Die Bundesregierung hat sich auf einen Ausgleich der kalten Progression und eine Erhöhung des Kindergeldes geeinigt. Das Bürgergeld bleibt unverändert. Der gesetzliche Mindestlohn steigt auf 12,82 Euro brutto pro Stunde. Die monatliche Verdienstgrenze für Minijobs steigt auf 556 Euro. Das Wohngeld steigt um durchschnittlich 15 Prozent.
Die elektronische Patientenakte (ePA) wird Anfang 2025 für alle gesetzlich Versicherten eingeführt.
Für Altkleider gelten EU-weit neue Regeln. Alte Textilien, Bettwäsche, Handtücher und andere Textilien müssen im Altkleidercontainer entsorgt werden.
Der CO2-Preis steigt ab Januar 2025 von 45 auf 55 Euro pro Tonne. Das wirkt sich auf die Preise von Benzin, Diesel, Erdgas und Heizöl aus.
Das Deutschlandticket kostet ab Januar 58 statt bisher 49 Euro im Monat. Es gilt weiterhin bundesweit im gesamten öffentlichen Personennahverkehr.
Für Smartphones, Tablets und andere Geräte wird der USB-C-Ladestandard ab 2025 verbindlich. Für Laptops gilt das einheitliche Ladekabel erst ab 2026.
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Recht/Gesetz: Verlängerung der Mietpreisbremse
Das Bundeskabinett hat beschlossen, die Mietpreisbremse zu verlängern. Ob der Bundestag dem zustimmen wird, hängt von der weiteren politischen Entwicklung im neuen Jahr ab. Eigentlich sollte die Mietpreisbremse eine Übergangslösung sein. Doch die angespannte Lage auf dem Wohnungsmarkt erfordert eine politische Lösung.
Dazu erklärte Bundesministerin Klara Geywitz: „Der Beschluss des Bundeskabinetts zur Verlängerung der Mietpreisbremse ist ein notwendiger Schritt zum Schutz der Mieterinnen und Mieter. Sie muss schnellstmöglich verlängert werden, denn in vielen Städten läuft sie bereits Mitte 2025 aus.“
Der Anwendungsbereich der Mietpreisbremse soll auch auf Wohnungen ausgedehnt werden, die nach dem 1. Oktober 2014 und bis zum 1. Oktober 2019 erstmals genutzt und vermietet werden. Diese Wohnungen waren bisher von der Mietpreisbremse ausgenommen.
Nach Angaben des Bundesinstituts für Bau-, Stadt- und Raumforschung (BBSR) gilt die Mietpreisbremse in 410 Gemeinden mit rund 25 Millionen Einwohnerinnen und Einwohner und knapp 9,5 Millionen Mietwohnungen (Stand: Juli 2024). Das sind rund 30 Prozent der Bevölkerung und 40 Prozent aller Mietwohnungen in Deutschland.
Die immobilienwirtschaftlichen Verbände äußern zahlreiche Einwände: Die Verlängerung der Mietpreisbremse verschärfe die Wohnungsknappheit, beeinträchtige das Investitionsklima und trage zur Verfestigung statt zur Lösung der Krise bei. Die Mietpreisbremse sollte nur dann verlängert werden, wenn parallel Maßnahmen zur Lösung der angespannten Wohnungsmärkte ergriffen werden, z.B. durch die Ausweisung zusätzlicher Bauflächen, die Nutzung von Nachverdichtungspotenzialen, die Aufstockung des Personals in den Bauämtern und die Absenkung der Anforderungen an den Neubau.
Angesichts der seit Jahren viel zu niedrigen Neubauzahlen und der wachsenden Bevölkerung wird sich die Lage auf dem Mietwohnungsmarkt nicht schnell entspannen. Wer dringend eine neue Wohnung braucht, sollte sich auch auf dem Kaufmarkt für Immobilien umsehen. Die Finanzierungsbedingungen haben sich deutlich verbessert und die Preise sind nach dem starken Preisrückgang ab 2022 derzeit noch moderat.
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Zinsen bleiben stabil, Entwicklung der Inflation unsicher
Der Immobilienmarkt befindet sich zu Beginn des Jahres 2025 weiterhin im Aufwind. Dies ist auch auf die positiven Zinssignale der Europäischen Zentralbank (EZB) zurückzuführen. Sicherheit ist ein wesentliches Motiv für Käufer und Anleger, in Immobilien zu investieren.
Die gute Stimmung ist unter anderem darauf zurückzuführen, dass die EZB zum vierten Mal in Folge die Leitzinsen um 25 Basispunkte gesenkt hat. Mit dieser Zinsentscheidung erreicht sie den oberen Rand der neutralen Zinszone. „Das passt zur aktuellen Inflationsrate, die leicht über dem mittelfristigen Ziel der EZB von zwei Prozent liegt“, sagt Heiner Herkenhoff, Hauptgeschäftsführer des Bankenverbandes. Bei Leitzinsen zwischen zwei und drei Prozent gilt die Geldpolitik als neutral – sie dämpft die Nachfrage nicht, stimuliert sie aber auch nicht.
Die Summe, die sich Immobilienkäufer für den Erwerb ihres Eigenheims bei einer Bank leihen, ist auch ein Indiz dafür, dass die Investition in Immobilien in unsicheren Zeiten Sicherheit vermittelt. Im November 2024 ist die durchschnittliche Darlehenshöhe für den Erwerb von Wohneigentum mit 314.000 Euro wieder leicht gestiegen und lag nur noch 5.000 Euro unter dem bisherigen Höchstwert von 319.000 Euro im Dezember 2021. Der anfängliche Tilgungssatz pendelt sich mit 1,74 Prozent auf niedrigem Niveau ein.
Sicherheit sollte bei der Geldanlage grundsätzlich an erster Stelle stehen. Trotz sinkender Zinsen lohnen sich auch Tages- und Festgeld. In der Spitze gibt es 3,55 Prozent für Tagesgeld und 3,25 Prozent für einjähriges Festgeld, zeigt ein Vergleich der Stiftung Warentest. Allerdings: „Betrügerische Zins- und Handelsplattformen sind im Internet weit verbreitet“, warnt Kathy Elmenthaler, Finanzexpertin der Stiftung Warentest.
Betrachtet man die Entwicklung der Baufinanzierungszinsen im Jahr 2024, so ist Stabilität das vorherrschende Merkmal. Mit einer Schwankungsbreite von weniger als 0,5 Prozent bewegte sich der Bestzins für eine zehnjährige Baufinanzierung im Jahresverlauf um drei Prozent. Im Dezember 2024 lag er bei 2,90 Prozent – das war der niedrigste Wert des Jahres. Das stabile Zinsniveau wird von den Kaufinteressenten als neue Normalität akzeptiert und sorgt damit auch für eine stabile Entwicklung des Immobilienmarktes.
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Zahlen,Preise,Indizes:
Weniger Abfall – bessere Umwelt
Müll ist in Deutschland kein Problem – zumindest kein großes.
Im Vergleich zu einigen anderen europäischen Ländern haben die Deutschen die Bedeutung einer funktionierenden Abfallentsorgung erkannt.
Die Entwicklung in Deutschland ist positiv: Im Jahr 2023 sank das Aufkommen an Haushaltsabfällen gegenüber 2022 um 0,7 Prozent auf 36,7 Millionen Tonnen und damit zum zweiten Mal in Folge. Die Menge der Haushaltsabfälle war 2023 um 1,3 Millionen Tonnen oder 3,6 Prozent niedriger als vor der Corona-Pandemie im Jahr 2019, nachdem sie zwischenzeitlich im Jahr 2021 mit 40,3 Millionen Tonnen einen Höchststand erreicht hatte.
Dieser Rückgang ist bemerkenswert, da die Bevölkerung Deutschlands im Jahr 2023 um mehr als 0,3 Millionen Menschen gewachsen ist. Das Pro-Kopf-Aufkommen an Haushaltsabfällen erreicht damit einen neuen Tiefstand.
Jeweils rund ein Drittel der im Jahr 2023 gesammelten Haushaltsabfälle waren Hausmüll (35 Prozent) und getrennt gesammelte Wertstoffe (31 Prozent). Etwa ein Viertel der Haushaltsabfälle waren Bioabfälle, also organische Abfälle (28 Prozent). Die geringsten Anteile entfielen auf Sperrmüll (sieben Prozent) und andere Abfälle wie Batterien und Farben.
Das Sperrmüllaufkommen verzeichnete 2023 mit minus 6,2 Prozent den stärksten prozentualen Rückgang. Die Menge der im Jahr 2023 getrennt erfassten Wertstoffe wie Papier, Pappe, Kartonagen, Kunststoff- und Metallverpackungen oder Glas sank im Vergleich zum Vorjahr um insgesamt 3,3 Prozent. Damit wurden bei den Wertstoffen sowohl bei der Gesamtmenge als auch beim Pro-Kopf-Aufkommen die niedrigsten Werte seit Beginn der Erhebung im Jahr 2004 erreicht.
Der europäische Vergleich fällt zwar nicht gerade schmeichelhaft, aber auch nicht schlecht aus: Im Jahr 2022 fielen in Deutschland durchschnittlich 606 Kilogramm Siedlungsabfälle je Einwohner/-in an. Damit lag die Abfallmenge deutlich über dem EU-Durchschnitt von 513 Kilogramm je Einwohner/-in. Die EU-weit höchsten Abfallmengen wurden aber in Österreich (803 kg), Dänemark (802 kg) und Luxemburg (721 kg) registriert. Vor allem in den östlichen EU-Ländern war das Abfallaufkommen deutlich geringer.
Foto 4 © Statistisches Bundesamt (Destatis), 2024
Umwelt/Energie/Technologie: Mehr Strom aus erneuerbaren Energiequellen
Die Energiepreise in Deutschland sind hoch. Vor allem der hohe Strompreis verteuert das Leben der Bürgerinnen und Bürger und belastet die Wirtschaft. Die gute Nachricht: Immer mehr Strom wird aus erneuerbaren Quellen gewonnen.
Zuletzt war in den Medien von der „Dunkelflaute“ die Rede. Wenig Sonne und kaum Wind trieben die Strompreise an der Strombörse kurzfristig in schwindelerregende Höhen. Das weckte Erinnerungen an die Energiekrise und verunsicherte viele Verbraucher. Normalerweise springen in solchen Situationen Ersatzkraftwerke ein und gleichen den Bedarf aus. Eine Kombination mehrerer Faktoren habe zu dieser Situation geführt, erklären die Experten und beschreiben damit eher ein Politikum.
Deutschland hat kein akutes Energieproblem. Im dritten Quartal 2024 wurden in Deutschland 96,3 Milliarden Kilowattstunden Strom erzeugt und in das Stromnetz eingespeist. Wie das Statistische Bundesamt mitteilt, waren das 2,5 Prozent mehr Strom als im Vorjahresquartal. Die Stromerzeugung aus erneuerbaren Energien stieg dabei um 7,1 Prozent und erreichte mit einem Anteil von 63,4 Prozent an der gesamten Stromerzeugung einen neuen Höchststand für ein drittes Quartal. Dagegen sank die Stromerzeugung aus konventionellen Energieträgern im Vergleich zum Vorjahresquartal um 4,7 Prozent auf einen Anteil von nur noch 36,6 Prozent an der gesamten inländischen Stromerzeugung.
Die Windenergie blieb mit einem Anteil von 24,7 Prozent der wichtigste Energieträger der inländischen Stromerzeugung. Das stärkste Wachstum verzeichnete die Stromerzeugung aus Photovoltaik, die im 3. Quartal 2024 im Vergleich zum Vorjahresquartal um 13,5 Prozent zulegte und mit einem Anteil von 23,8 Prozent zweitwichtigster Energieträger der inländischen Stromerzeugung war.
Die in Kohlekraftwerken erzeugte Strommenge ging im 3. Quartal 2024 um 6,0 Prozent zurück und hatte nur noch einen Anteil von 21,4 Prozent; Kohle war damit nur noch der drittwichtigste Energieträger in der inländischen Stromerzeugung. Die Stromerzeugung aus Erdgas sank im Vergleich zum Vorjahresquartal um minus 8,8 Prozent.
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Kaufen/Verkaufen:
Die Immobilienpreise entwickeln sich je nach Region und Immobilientyp weiterhin uneinheitlich. Während die Preise für Eigentumswohnungen erstmals seit Monaten um 0,25 Prozent nachgaben, setzte sich der Preisanstieg bei bestehenden Einund Zweifamilienhäusern fort.
Die Entwicklung der Immobilienpreise in Deutschland wird von verschiedenen Instituten beobachtet und dokumentiert. Der EPX hedonic basiert auf Transaktionsdaten privater Immobilienfinanzierungen der unabhängigen Europace-Plattform. Der EPX wurde 2005 gemeinsam mit dem Bundesamt für Bauwesen und Raumordnung (BBR) entwickelt und wird seitdem monatlich erhoben. Der Gesamtindex setzt sich aus Daten für Bestands- und Neubauten sowie für Eigentumswohnungen zusammen.
Der Europace Hauspreis-Index zeigt auch gegen Ende des Jahres 2024 einen deutlichen Anstieg der Immobilienpreise – insbesondere bei Bestandsimmobilien sowie neuen Ein- und Zweifamilienhäusern. Lediglich bei Eigentumswohnungen ist erstmals seit Monaten ein leichter Preisrückgang zu verzeichnen. Besonders deutlich ist der Preisanstieg in den Metropolregionen, in den übrigen Regionen ziehen die Preise etwas langsamer an. Nach Einschätzung von Europace wird die Nachfrage nach Immobilien hoch bleiben, solange sich die Lage auf dem Mietmarkt nicht entspannt.
Ein relativ junger Index, der die Entwicklung der Immobilienpreise dokumentiert, ist der German Real Estate Index, GREIX. Der GREIX ist ein Immobilienpreisindex, der auf den Kaufpreissammlungen der Gutachterausschüsse basiert, die notariell beurkundete Verkaufspreise enthalten. Der GREIX bietet einen kostenlosen Zugang zu Immobilienpreisindizes für deutsche Städte. Das Projekt wird vom IfW Kiel, dem Exzellenzcluster ECONtribute und dem MacroFinance & MacroHistory Lab betreut.
Eine neue Analyse des GREIX kommt zu dem Schluss, dass sich die energetische Sanierung von Gebäuden lohnt und sich in adäquat höheren Verkaufspreisen und Mieten niederschlägt. Eine Eigentumswohnung mit der Energieeffizienzklasse A+/A ist aktuell rund 650 Euro pro Quadratmeter teurer als eine vergleichbare Wohnung der Energieeffizienzklasse D/E. Bei Monatsmieten beträgt der Preisaufschlag rund 0,85 Euro pro Quadratmeter.
Foto 6 © Europace, Berlin, 2024
Kaufen/Verkaufen:
Gute Chancen für Immobilienkäufer im neuen Jahr
Im vergangenen Jahr gab es bereits erste positive Signale auf dem Immobilienmarkt. Das neue Jahr bietet nun gute Chancen und Bedingungen für Immobilienkäufer. Preise und Zinsen sind stabil. Das erleichtert die Kalkulation.
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Die Löhne sind gestiegen, die Inflation liegt im Zielbereich der Europäischen Zentralbank (EZB), die Zinsen sind stabil und die Immobilienpreise sind nach einem deutlichen Rückgang in den Jahren 2022 und 2023 immer noch relativ niedrig. Das sind gute Voraussetzungen für den Immobilienerwerb im Jahr 2025. Allerdings ist die politische Lage in Deutschland und der Welt unsicher und macht Prognosen nicht leicht.
Im Dezember 2024 waren die Bauzinsen so niedrig wie schon lange nicht mehr. Das könnte auch Anfang 2025 und in der ersten Jahreshälfte so bleiben. Experten gehen davon aus, dass sich die Bauzinsen im Jahr 2025 im Bereich von drei bis 3,5 Prozent bewegen werden. Das zweite Halbjahr ist schwer vorherzusagen, weil es zu viele Unwägbarkeiten gibt. Zuletzt hatte die EZB Mitte Dezember die Leitzinsen gesenkt. Dieser Schritt wurde vom Markt bereits in die Bauzinsen eingepreist. Gleiches gilt für ein bis zwei leichte Zinssenkungen im ersten Halbjahr 2025.
Die Immobilienpreise haben sich im vergangenen Jahr ähnlich wie die Zinsen eher seitwärts bewegt. Im letzten Quartal 2024 war bereits ein leichter Aufwärtstrend zu verzeichnen. In den Metropolregionen werden die Preissteigerungen deutlicher ausfallen als in strukturschwachen Regionen. Die Tendenz wird aber flächendeckend gleich sein. Preissprünge sind bis 2025 eher nicht zu erwarten.
Das Interesse am Kauf einer Eigentumswohnung steigt, berichtet das Immobilienportal ImmoScout24. Deutschlandweit stieg die Nachfrage nach Eigentumswohnungen innerhalb eines Jahres um 63 Prozent, in den Metropolen sogar um 78 Prozent. Die meistgesuchte Eigentumswohnung in Deutschland hat drei Zimmer, 74 Quadratmeter Wohnfläche und kostet 320.000 Euro. In Frankfurt am Main ist die meistgesuchte Wohnung mit 81 Quadratmetern am größten, in München mit 69 Quadratmetern am kleinsten. Die Preisspanne für die meistgesuchte Wohnung reicht von 220.000 Euro in Leipzig bis 562.000 Euro in München.
Kaufen/Verkaufen: Häuser mit Kamin verkaufen sich besser
Beim Immobilienkauf geht es nicht nur um harte Fakten wie Lage, Größe und Preis, sondern auch um weiche Argumente. So verkaufen sich schöne Häuser besser als hässliche und Häuser mit Kamin besser als solche ohne.
Dies bestätigt auch eine aktuelle Analyse des Internetportals Immoscout24. Eine Holzfeuerungsanlage wirkt sich trotz strengerer Emissionsgrenzwerte ab 2025 positiv auf den Immobilienwert aus. Ein Haus mit Kamin kostet im Schnitt 16 Prozent mehr als eines ohne. In den Metropolen Hamburg, München und Berlin werden im Durchschnitt die meisten Eigentumswohnungen mit Kamin angeboten. Am höchsten ist der Anteil der Häuser mit Kamin am Starnberger See (42 Prozent) und in den Hamburger Umlandgemeinden.
Das Kaufangebot von Häusern mit Kamin hat sich seit 2014 mehr als verdoppelt. Auch wenn ab 2025 neue Grenzwerte den Betrieb von Millionen alter Kamine und Öfen verbieten, ist die Beliebtheit ungebrochen. Offenes Feuer übt eine besondere Faszination aus und sorgt für behagliche Wärme, die viele Menschen als Ergänzung der modernen Heiztechnik vorziehen.
Häuser mit Kamin erzielen höhere Preise. Der durchschnittliche Angebots-preis für Häuser mit Kamin ist mit 2.980 Euro pro Quadratmeter um 16 Prozent höher als für Häuser ohne Kamin (Durchschnittspreis 2.576 Euro). Allerdings ist der Kamin selten das einzige Ausstattungsmerkmal, das den Preisunterschied erklärt. Meist sind die Objekte mit Kamin insgesamt hochwertiger und besser gelegen.
In Regionen mit hohen Energiepreisen oder traditionell kalten Wintern sind Kamine besonders beliebt. Der Fachhandel bietet inzwischen ein breites Angebot – vom offenen Kamin über Kachelöfen bis hin zu Kaminöfen mit Glastür. Die Heiztechnik der Öfen ist weit fortgeschritten und unterscheidet sich ökologisch und technisch deutlich von Öfen älterer Bauart.
In manchen Fällen kann es sich lohnen, das Haus oder die Eigentumswohnung vor dem Verkauf durch Ausstattungsmerkmale wie eine neue Küche, eine neu angelegte Terrasse oder einen Kamin aufzuwerten.
Foto 8 © Erika Wittlieb, Pixabay
R.E. Immo GmbH
Im Grund 1 71397 Leutenbach
Telefon: 07195 412408-0
Telefax: 07195 412408-1
E-Mail: info@re-immo.de
Web: www.re-immo.de
Vertreten durch Patrick Fedel (Geschäftsführer)
Registereintrag:
Eintragung im Handelsregister.
Registergericht: Amtsgericht Stuttgart
Registernummer: HRB 261818
Umsatzsteuer-Identifikationsnummer gemäß §27 a UStG: DE147327145
