Unsere Themen im November
• Was Mieter wissen sollten, wenn sie umziehen
• Mietpreisbremse soll verlängert werden
• Heizkosten sinken, Fernwärme wird teurer
Niedrige Inflation erhöht Chancen für Zinssenkungen
Die Inflationsrate liegt erstmals seit Jahren wieder unter zwei Prozent. Damit steigen die Chancen auf Zinssenkungen. Die Leitzinssenkung der Europäischen Zentralbank(EZB) weist in dierichtige Richtung und gibt der Wirtschaft,aber auch Immobilieninteressenten wieder mehr Spielraum.
Die EZB hat die drei Leitzinssätze um jeweils 25 Basispunkte gesenkt. „Damit hat die EZB den Konjunktursorgen im Euroraum stärker Rechnung getragen“, sagt Heiner Herkenhoff, Hauptgeschäftsführer des Bankenverbandes. Die auf 1,7 Prozent gesunkene Inflationsrate im Euroraum habe dafür den nötigen Spielraum geschaffen.
Die EZB geht davon aus, dass die Inflation in den kommenden Monaten wieder anziehen wird, bevor sie im Laufe des nächsten Jahres auf ihren Zielwert sinkt. Die Binneninflation ist nach wie vor hoch, da die Löhne weiterhin stärker steigen. Der Bankenverband nimmt an, dass im November und Dezember 2024 Inflationsraten von bis zu 2,5 Prozent für den gesamten Euroraum möglich sind.
Bis vor kurzem hatte der Markt nur mit einer Leitzinssenkung bis zum Jahresende gerechnet. Nun erfolgten die Zinssenkungen etwas schneller als erwartet. Das hat den Bauzinsen einen kleinen Schub nach unten gegeben. Vor einem Jahr sah das noch ganz anders aus. Damals hatten wir die extrem ungewöhnliche Situation, dass die Zinsen sehr schnell und sehr stark angestiegen waren. Inzwischen hat sich das Zinsniveau wieder stabilisiert und bewegt sich seit Monaten mit geringen Schwankungen eher seitwärts. Auch die Immobilienpreise haben sich im Vergleich zum Herbst 2022 stabilisiert.
Der ifo-Präsident Clemens Fuest begrüßt die Zinssenkung der EZB. „Angesichts sinkender Inflation und schwacher Konjunktur, insbesondere in Deutschland, aber auch im Euroraum insgesamt, ist die Senkung des Leitzinses der EZB gut begründet“.
Fazit: Für private Immobilieninteressenten bedeutet die dritte Leitzinssenkung der EZB in Folge bessere Aussichten beim Immobilienerwerb und bei der Immobilienfinanzierung.
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Was Mieter wissen sollten, wenn sie umziehen
Das Mietrecht in Deutschland ist bei weitem nicht so schlecht, wie es manchmal dargestellt wird. Im Gegenteil: Im Land der Mieterinnen und Mieter gibt es eine ausgefeilte Rechtsprechung, die die Interessen beider Seiten immer wieder neu austariert. Doch in Zeiten angespannter Mietmärkte blühen alle möglichen Versuche, sich über das Recht hinwegzusetzen.
Wenn ein Umzug ansteht, sollten sich Mietinteressenten rechtzeitig darüber informieren, was üblich bzw. rechtlich zulässig ist und wie es sich mit den Begriffen verhält: Was bedeuten Kaution, Abstand, Ablöse und Übergabeprotokoll? Einen praktischen Überblick gibt die Stiftung Warentest unter „Wohnung mieten“ und dem Stichwort „Wohnungsübergabe“:
Die Kaution ist eine Sicherheitsleistung des Mieters an den Vermieter. Der Vermieter muss die Kaution zuzüglich Zinsen nach Beendigung des Mietverhältnisses an den Mieter zurückzahlen.
Als Abstand bezeichnet man eine Zahlung für einen bestimmten Einzugstermin. Vormieter machen die Wohnung ein paar Wochen früher frei und lassen sich das bezahlen. Solche Vereinbarungen sind unzulässig. Lediglich die Übernahme der Umzugskosten kann unter bestimmten Voraussetzungen verlangt werden.
Als Ablöse bezeichnet man einen Geldbetrag, den Nachmieter für das alte Mobiliar zahlen – das kann eine Einbauküche oder auch ein Fußboden sein. Auch Ein- und Umbauten, die den Wert der Wohnung erhöhen, können mit einer Ablösesumme an die Nachmieter weitergegeben werden. Die Ablösesumme kann grundsätzlich frei verhandelt, aber nicht erzwungen werden. Die Ablösesumme darf nicht mehr als 50 Prozent über dem Zeitwert der Gegenstände liegen.
Ein Übergabeprotokoll zwischen dem Auszug des Vormieters und dem Einzug des Nachmieters dient dazu, den Zustand der Wohnung zu dokumentieren und so spätere Streitigkeiten über Schönheitsreparaturen zu vermeiden. Generell gilt: Der Mieter muss die Wohnung in einem vertragsgemäßenZustandzurückgeben.Schäden,die der Mieter selbstverursachtoder zuvertreten hat, muss er ersetzen.
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Gegensätzlicher könnten dieMeinungen zurMietpreisbremsekaum sein. Je nach politischer Ausrichtung oder Position auf dem Immobilienmarkt wird sie als gescheitert oder als dringend notwendig zur Regulierung der starksteigenden Mieten angesehen.
Damit die Mieten in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt nicht weiter steigen, wurde 2015 die sogenannte Mietpreisbremse eingeführt. Danach darf bei der Wiedervermietung einer Wohnung die neue Miete maximal zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen.
Bundesjustizminister Marco Buschmann (FDP) hat nun einen Gesetzentwurf auf den Weg gebracht, der die Mietpreisbremse bis Ende 2028 verlängert. Ursprünglich sollte die Mietpreisbremse im Jahr 2025 auslaufen. Ob und wo die Mietpreisbremse gilt, entscheiden die jeweiligen Landesregierungen.
„Esistgut,dassjetztendlichein konkreter GesetzentwurffürdieVerlängerung derMietpreisbremse in die Spur kommt. Das war längst überfällig. Wir brauchen die Verlängerung so schnell wie möglich ...“, sagt der Hauptgeschäftsführer des Deutschen Städtetags, Helmut Dedy.
Der Verband Haus & Grund Rheinland Westfalen lehnt die Verlängerung ab. Das Bundesverfassungsgericht habe diesen „schweren Eingriff in die Eigentums- und Vertragsfreiheit nur als vorübergehende Notmaßnahme geduldet“. Die Nachfrage nach Wohnraum sei seit Jahren größer als das Angebot. „Die Politik scheitert bisher daran, die Baukosten zu senken und das Missverhältnis von Angebot und Nachfrage durch mehr Neubau zu heilen“.
Dr. Christian Osthus, Geschäftsführer des Immobilienverbandes IVD Bundesverband stellt fest: „Die Mietpreisbremse ist trotz der moderaten Verschärfungen verfassungswidrig. Das Bundesverfassungsgericht hat diese 2019, vier Jahre nach Inkrafttreten, nur gebilligt, weil sie örtlich und zeitlich befristet ist“.
Der Deutsche Mieterbund (DMB) begrüßt, dass die Mietpreisbremse in die Ressortabstimmung gegangen ist und die längst überfällige Umsetzung damit Fahrt aufnimmt. „Die Lage auf dem Mietmarkt ist prekär – bereits jetzt ist jeder dritte Mieterhaushalt mit seinen Wohnkosten überlastet“.
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Neuer Ratgeber: Wohnung kaufen statt mieten
Die eigenen vier Wände sind erschwinglicher geworden, auch wenn die Kaufpreise für Eigentumswohnungen im Vergleich zum Vorjahresquartal wieder leicht gestiegen sind. Sinkende Zinsen und steigende Einkommen erleichtern den Erwerb von Wohneigentum.
Das zeigen die aktuellen Ergebnisse des IW-Wohn-Index. Der Grund: Die Haushalte haben mehr Geld im Portemonnaie als noch vor zwei Jahren – unter anderem dank erfolgreicher Tarifabschlüsse. Gleichzeitig sinken die Zinsen, was die Finanzierung erleichtert. Zum Gesamtbild gehört aber auch, dass Eigentum im vergangenen Jahrzehnt deutlich erschwinglicher war. So musste eine Familie Anfang 2018 weniger als 30 Prozent des monatlichen Haushaltseinkommens für ein Eigenheim ausgeben. Eine Rückkehr zu diesem Niveau wird es allerdings mittelfristig nicht geben, davon ist das Institut der deutschen Wirtschaft (IW) überzeugt.
Die Mietpreissituation bleibt angespannt: Im Vergleich zum Vorjahr stiegen die Neuvertragsmieten in Deutschland um 5,2 Prozent, in den sieben größten Städten sogar um 7,2 Prozent. Die Mieten steigen, die Preise für Immobilien und Kredite sinken oder stagnieren. Da stellt sich die Frage: Ist jetzt der richtige Zeitpunkt für den Kauf einer Eigentumswohnung?
Wer investieren will, sollte alle Vor- und Nachteile abwägen und sich mit den Besonderheiten von Eigentumswohnungen auseinandersetzen. Das “Handbuch Eigentumswohnung” der Stiftung Warentest vermittelt praktisches Wissen rund um die eigenen vier Wände: von der richtigen Auswahl der Wohnung über die richtige Finanzierung bis hin zu Verwaltungsfragen und wertsteigernden Maßnahmen.
Sowohl für Selbstnutzer als auch für Vermieterinnen ist der Kauf von Wohneigentum unter langfristig finanziellen Gesichtspunkten interessant. Die einen sparen Ausgaben für die Miete, die anderen haben zusätzliche Einnahmen. Das Handbuch beleuchtet die Besonderheiten einer Eigentumswohnung und zeigt, wie Kaufwillige die Immobilie finden, die am besten zu ihren individuellen Ansprüchen und finanziellen Möglichkeiten passt. Auch für den Kauf einer Wohnung als Kapitalanlage erläutertder Ratgeber allerechtlichenGrundlagenzu Vermietung,Verwaltung und Verwaltervertrag.
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Die Heizkosten in Deutschland sind im Jahr 2023 nach dem starken Anstieg während der Energiekrise teilweise wieder gesunken. Das zeigtderaktuelleHeizspiegelfürDeutschland(www.heizspiegel.de), herausgegeben von der gemeinnützigen Beratungsgesellschaft co2online.
Ein durchschnittlicher Haushalt in einem Mehrfamilienhaus (70 m² Wohnung) musste im Jahr 2023 1.330 Euro für das Heizen mit Gas bezahlen. Dies entspricht einem Rückgang von zehn Prozent (145 Euro) gegenüber dem Vorjahr. Auch die Heizkosten für Wärmepumpen (minus 28 Prozent), Holzpellets (minus 20 Prozent) und Heizöl (minus 19 Prozent) sind deutlich gesunken. Lediglich bei der Fernwärme ist ein Anstieg um acht Prozent zu verzeichnen.
Auch wenn die Heizkosten teilweise noch deutlich höher sind als vor der Energiekrise 2022, ist das Heizen mit Wärmepumpen bereits heute deutlich günstiger als mit fossilen Alternativen. Die gesunkenen Heizkosten sind vor allem auf die gesunkenen Energiepreise und die staatliche Preisbremse zurückzuführen. Die Preisbremse trat 2023 in Kraft und begrenzte die Preise für Gas, Fernwärme und Strom. Für viele Haushalte bedeutete dies eine spürbare Entlastung. Auch die Entspannung auf den Energiemärkten nach der Krise im Jahr 2022 trug zur Kostensenkung bei. Der Rückgang des Energieverbrauchs um ein Prozent wirkte sich 2023 dagegen nur geringfügig auf die Heizkosten aus.
Für das Jahr 2024 prognostiziert der Heizspiegel eine weitere Entlastung bei den Heizkosten für Gas (minus 25 Prozent), Wärmepumpen (minus 18 Prozent), Holzpellets (minus 6 Prozent) und Heizöl (minus 4 Prozent). Eine Ausnahme bildet die Fernwärme: Hier werden die Kosten voraussichtlich um 21 Prozent steigen. Der Wegfall von Preisbremsen und höhere Energiepreise treiben die Kosten für Fernwärme deutlich in die Höhe. Unzureichende Regulierung und intransparente Preisgestaltung sind weitere mögliche Gründe für den starken Anstieg.
Trotz gesunkener Energiepreise ist das Einsparpotenzial beim Heizen nach wie vor hoch. 90 Prozent aller Haushalte können durch Verhaltensänderungen und Modernisierungen Heizkosten sparen: in einem Durchschnittshaushalt bis zu 1.095 Euro im Jahr.
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Jeder vierte Immobilieneigentümer hat in den vergangenen zwölf Monaten energetische Sanierungen vornehmen lassen. Im Durchschnitt wurden dabei 37.000 Euro investiert. Mehr als die Hälfte der Befragten hat staatliche Hilfen in Anspruch genommen. Daszeigteineaktuelle,fürDeutschlandrepräsentativeUmfragevon immowelt.
Am häufigsten wurden Fenster getauscht (47,1 Prozent), gefolgt von der Heizung (43,4 Prozent) und einer neuen Dämmung (42,3 Prozent).
Die Bedeutung staatlicher Fördermittel wird daran deutlich, dass diese in mehr als der Hälfte der Fälle (55,1 Prozent) in Anspruch genommen wurden. 31,0 Prozent der Eigentümer erhielten für ihre Sanierungsvorhaben direkte Zuschüsse, 13,9 Prozent konnten ein zinsgünstiges Darlehen in Anspruch nehmen, wie es beispielsweise die KfW-Bank vergibt. Jeder zehnte Eigentümer konnte einen direkten Zuschuss mit einem zinsgünstigen Darlehen kombinieren.
Aber nicht immer wurden die Sanierungen staatlich gefördert: In 43,4 Prozent der Fälle haben die Eigentümer die Sanierung komplett aus eigener Tasche bezahlt. Die Gründe hierfür sind vielfältig:
• Keine Förderprogramme verfügbar: 30,3 Prozent
• Vorhaben war nicht förderfähig: 27,7 Prozent
• Aufwand war zu hoch: 18,5 Prozent
• Programme nicht bekannt: 11,8 Prozent
• Antragstellung zu aufwändig: 10,9 Prozent
Die Investitionsbereitschaft der Immobilienbesitzer in die energetische Modernisierung ist ungebrochen: 21,0 Prozent der befragten Eigentümer wollen in den nächsten zwölf Monaten Maßnahmen durchführen lassen, bei den Vermietern planen sogar 27,1 Prozent energetische Maßnahmen in diesem Zeitraum.
Das Bundesamt für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle (BAFA) meldet, dass im Rahmen der Bundesförderung für effiziente Gebäude mehr als zehn Milliarden Euro Fördermittel für energetische Sanierungen ausgezahlt wurden.
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Wohnraum ist knapp und teuer. Dabei entspricht der Wohnungsstandard kaum modernen Anforderungen. Gleichzeitig kämpfen viele Kleinstädte in peripheren Lagen nach wie vor mit Bevölkerungsrückgang und Leerstand. Das muss sich dringend ändern.
Notwendig ist ein Umdenken – weg von der Fokussierung auf den Neubau, hin zu einem integrierten Ansatz, der auf die ganzheitliche Revitalisierung von Städten und Regionen sowie die Aktivierung des Wohnungsbestandes setzt. In einem Policy Paper fassen Forscherinnen und Forscher des Leibniz-Instituts für ökologische Raumentwicklung (IÖR) ihre Forschungsergebnisse zusammen.
Inder politischenDiskussiondominiertder Neubauals Lösung für das DefizitindenBallungsräumen. Neubau ist jedoch mit erheblichen ökologischen Folgen verbunden. Die Siedlungsentwicklung verbraucht nicht nur knappe und nicht vermehrbare Ressourcen wie Fläche und Baustoffe. Er bedeutet auch einen Eingriff in die Natur und hat negative Folgen für das Klima.
In dem Papier „Revitalisieren statt neu bauen! – Regional denken und Wohnraum nachhaltig schaffen“ regen die Autorinnen und Autoren ein Umdenken an. „Insbesondere die Revitalisierung des vorhandenen Gebäudebestandes, etablierter Stadtquartiere und letztlich ganzer Städte und Regionen bietet Ansatzpunkte, um den aktuellen Herausforderungen (...) zu begegnen“, betont Prof. Robert Knippschild, einer der Autoren vom IÖR. Innenentwicklung stärken, Gebäudebestand revitalisieren, Neubau reduzieren und Modellprojekte nutzen sind einige der aufgezeigten Aspekte.
Vor diesem Hintergrund hatder Verein für Bauen imBestand e.V. (BiB) die BiB-Akademie gegründet, um die Kultur des Reparierens bereits in der Lehre, Aus- und Weiterbildung zu etablieren. BiB wird künftig eng mit Bildungsinstitutionen, Hochschulen und Weiterbildungseinrichtungen der Immobilienwirtschaft, der Architektur und des Bauwesens zusammenarbeiten. „Bislang ist die Immobilienbranche auf den Neubau ausgerichtet, was sich auch in den Aus- und Weiterbildungsangeboten widerspiegelt. Nur wenige Institutionen bieten Lehrinhalte zum Thema Bauen im Bestand an“, erklärt Sarah Dungs, Vorstandsvorsitzende des Vereins für Bauen im Bestand.
Foto: © Grabener Verlag, Kiel, 2024
Die politisch gewollte Wärmewende macht sich zunehmend auf dem Immobilienmarkt bemerkbar. Im laufenden Jahr verfügen bereits 8,2 Prozent der auf den Portalen von immowelt angebotenen Wohnimmobilienüber eineWärmepumpe. Innerhalb von zwei Jahren hat sich der Anteil der Wohnimmobilien mit Wärmepumpe fast verdreifacht.
Die Art der Heizung hat zudem mittlerweile einen enormen Einfluss auf den Wert einer Immobilie: Die Angebotspreise für Häuser mit Wärmepumpe liegen im Durchschnitt um bis zu 13 Prozent höher als für vergleichbare Objekte mit Ölheizung. Bei Wohnungen beträgt der Preisunterschied sogar bis zu 20 Prozent. „Der Trend geht zunehmend in Richtung Wärmepumpe“, sagt immowelt Geschäftsführer Piet Derriks. „Aufgrund der drohenden Kosten für den Betrieb oder den Tausch einer in die Jahre gekommenen Heizanlage, gilt eine moderne, energieeffiziente Heizung bei Kaufinteressenten zunehmend als zentrales Merkmal einer Immobilie.“
Während Wärmepumpen immer beliebter werden, entwickeln sich Heizungen mit fossilen Brennstoffen zu Auslaufmodellen. Die meisten inserierten Wohnimmobilien verfügen zwar noch über eine Gasheizung, ihr Anteil ist aber seit 2022 deutlich zurückgegangen – von 49,0 Prozent auf aktuell 41,9 Prozent. Ähnlich ist die Entwicklung bei Ölheizungen. Wärmepumpen sind in den Großstädten am wenigsten verbreitet. Der begrenzte Platz und die im Vergleich zum ländlichen Raum deutlich geringere Eigentumsquote erschweren den Heizungstausch. Zudem können Wohnungeeigentümer nicht allein über den Einbau einer Wärmepumpe entscheiden.
Die Stiftung Warentest hat Luft-Wasser-Wärmepumpen getestet – darunter Modelle von Buderus, Vaillant, Weishaupt und Viessmann. Testsieger wurde das Gerät von Buderus, das sich als Wärmeund Kälteerzeuger für Neubau und Heizungsmodernisierung eignet.
Der neue WPV-Fördernavigator des Bundesverbands Wärmepumpe e.V. lis-tet unter www.waermepumpe.de aktuelle wärmepumpenspezifische Fördermittel von Bund, Ländern und Kommunen auf, die sowohl für den Neubau als auch für die Sanierung von Gebäuden genutzt werden können.
Foto: © Pressebild, Buderus
Impressum
R.E. Immo GmbH
Im Grund 1
71397 Leutenbach
Telefon: 07195 412408-0
Telefax: 07195 412408-1
E-Mail: info@re-immo.de Web: www.re-immo.de
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Registergericht: Amtsgericht Stuttgart
Registernummer: HRB 261818
Umsatzsteuer-Identifikationsnummer gemäß §27 a UStG: DE147327145
Layout und Satz markenkäpt’n GmbH
Die Arrr-gentur
E-Mail: info@markenkaeptn.de Web: www.markenkaeptn.de