Regens Magazine (ITA), numero 1 - maggio 2020

REGENS MAGAZINE Numero 01 / Maggio 2020

Prodotto da Regens International Copyright 2020

La nostra storia è nei sentieri tortuosi che abbiamo percorso...

...negli orizzonti tempestosi che abbiamo sfidato.

Credits: per i contributi grafici e/o fotografici presenti in questo numero un ringraziamento particolare va a Seozzy (Alessandro Davia) e al progetto Unsplash (nonchĂŠ alle persone che vi pubblicano i propri materiali)

Introduzione

Alessandro Alessio Fondatore di Regens International

Gentili lettori, quello che vi accingete a sfogliare è un nuovo progetto editoriale che abbiamo deciso di lanciare per dare ancor più visibilità alle proposte immobiliari di cui abbiamo il piacere di occuparci.

Vi porteremo in diversi paesi a sondare opportunità d’investimento per tutti i gusti.

Davanti a voi schiuderemo le porte di immobili unici e meravigliosi e non tralasceremo di tenervi al corrente sulle ultime novità del settore con articoli dedicati e interviste ad addetti ai lavori.

Ovviamente saremo lieti se ci contatterete con le vostre domande o curiosità, per lasciarci una richiesta o anche per proporci di occuparci del vostro immobile.

A questo punto non mi resta che augurarvi buona lettura, nella speranza che tra queste pagine possiate trovare la proposta giusta per voi!

Alessandro Alessio a.alessio@regens-international.com

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Indice In questo numero trovate: Immobile in evidenza - La «Dimora dell’Eden»

5 — Sezione Russia

Immobili commerciali a Mosca Parola all’esperto / Focus Russia: «Mutui ipotecari per cittadini stranieri in Russia» Immobili residenziali a Mosca Attualità immobiliare / Focus Russia: «Effetti immediati della pandemia sul mercato immobiliare in Russia» Immobili a San Pietroburgo Approfondimento di mercato / Focus Russia: «Il settore retail al tempo della pandemia»

— Sezione International

Cessione di attività di ristorazione Strutture ricettive in vendita Opportunità d’investimento Investimenti a reddito Immobili di pregio Parola all’esperto / Focus Italia: «Acquisto di immobili vincolati dalle Belle Arti, pro e contro» Altre proposte varie / Italia Immobile in evidenza - «Un paradiso mediterraneo»

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Immobile in evidenza Ci sono dimore che non sembrano fatte di mattoni e calcestruzzo ma di un’anima imperitura che si specchia tra le onde di un mare impetuoso.

Ci sono giardini dove anche il cuore più irrequieto trova un nido di pace tra i raggi di sole e le foglie carezzate dalla brezza del golfo.

Tutto questo è la Dimora dell’Eden, dove l’amore e la dedizione di chi vi ha vissuto trasudano ancora da ogni pietra, da ogni radice e da ogni filo d’erba.

La Dimora dell’Eden residenza storica nell’alto Adriatico — Italia —­‑

La «Dimora dell’Eden» è un’eccezionale proprietà situata in posizione dominante con meravigliosa vista mare e comprende una graziosa corte interna caratterizzata da una rigogliosa vegetazione, il che contribuisce a creare una vera oasi di pace che pare come isolata dal mondo esterno.

Per questioni di riservatezza informazioni dettagliate e foto degli interni dell’immobile potranno essere fornite solamente a clienti referenziati su richiesta.

Per ricevere una breve presentazione introduttiva contattare: a.alessio@regens-international.com

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Immobili commerciali a Mosca

Mosca, metrò Mar’ina Roshcha Locale ristrutturato di ca.700 m2 per show-room, uffici o ristorazione Ampie vetrine fronte strada; interni impreziositi da soluzioni di design Link > qui

Mosca, Arbat

Spazio fronte strada di 116 m2 con affaccio sulla zona pedonale Posizione di passaggio eccezionale.

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Mosca, Tverskaya

Spazio bilivello fronte strada per negozio o boutique di alta fascia.

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Mosca, metrò Belorusskaya

Terra-tetto in vendita per uffici o apart-hotel.

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Mosca, metrò Prospekt Mira Ufficio di 51 m2 in vendita in centro direzionale di classe «B».

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Mosca, Polyanka

Prestigioso palazzetto storico per uffici, clinica o struttura ricettiva.

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Parola all’esperto / Focus Russia

Mutui ipotecari per cittadini stranieri in Russia Sono numerosi gli stranieri che negli ultimi anni hanno deciso di acquistare immobili in Russia o per uso personale o come investimento da mettere a reddito. Ovviamente le destinazioni più «gettonate» sono state Mosca e San Pietroburgo, dove i prezzi sono più elevati, ma comunque appetibili se confrontati con quelli delle principali città europee anche in virtù dei tassi di cambio che negli ultimi 5 anni sono diventati particolarmente favorevoli per chi parte da capitali in valuta.

D - A questa opportunità hanno accesso solo i cittadini stranieri residenti in Russia e detentori di regolare permesso di lavoro o di soggiorno, o anche i non-residenti che vogliono semplicemente fare un investimento immobiliare nel paese?

R - Anche qui tutto si valuta su base individuale. La banca considera sia stranieri che vivono e lavorano in Russia, che non-residenti che desiderino acquisire un immobile residenziale nel nostro paese.

Tra l’altro le aspettative di rendita locativa per immobili commerciali nel paese tradizionalmente si assestano intorno al 10% all’anno e quindi risultano molto più elevate rispetto a quelle tipiche cui siamo abituati in altri paesi, cui però certamente fa da contraltare il già citato rischio valutario.

D - Il pacchetto di documenti richiesti per la valutazione della pratica da parte della banca è lo stesso? Quali documenti supplementari deve fornire il cittadino straniero non residente?

R - Tutti i documenti richiesti devono essere presentati tradotti in russo e con autenticazione notarile.

La quasi totalità delle banche russe non considera l’erogazione di mutui a cittadini stranieri. Alcune sono disposte a valutare solo richiedenti titolari almeno di permesso di soggiorno. E’ davvero così difficile accedere a finanziamenti bancari in Russia per chi viene dall’estero?

D - Che documenti deve presentare alla banca il soggetto richiedente il mutuo affinché la sua richiesta venga elaborata?

R - La domanda è piuttosto tecnica, e richiede una risposta altrettanto tecnica. Esistono 3 categorie principali di documenti che la banca deve verificare per poter verificare la fattibilità di una pratica di mutuo: a) documenti personali del richiedente (passaporto, ecc.); b)documenticheconfermanolasolvibilitàdelsoggetto(copiadelcontrattodi lavoro, dati sull’entitàdello stipendio percepito, estratto conto bancario, ecc.); c) documenti sull’immobile (dati sul venditore e sulla provenienza del titolo di proprietà, documentazione tecnica sull’immobile, ecc.)

Ne parliamo oggi con Alexandra Yasonova, responsabile della divisione network, retail banking e piccole e medie imprese di Banca Intesa in Russia, che lavora con molti clienti italiani e stranieri in generale.

D -E’ possibile l’ottenimento di mutui sia per l’acquisto di immobili residenziali che commerciali? Per gli immobili commerciali finanziate solo le persone giuridiche o anche gli investitori privati?

R - I programmi di finanziamento che la nostra banca mette a disposizione dei cittadini stranieri sono finalizzati all’acquisto di immobili residenziali. Mutui per l’acquisto di immobili a destinazione commerciale (uffici, negozi, ecc. - ndA) sono disponibili solo per le piccole e medie imprese e di solito devono essere finalizzati ad un uso strumentale. Il venditore invece può essere sia una persona fisica, che una ditta individuale, una persona giuridica e anche enti statali o comunali.

D - Alexandra, la vostra banca valuta l’erogazione di mutui a cittadini stranieri per l’acquisto di immobili in Russia?

R - Certamente. Banca Intesa dispone di programmi individuali di finanziamento dedicati ai cittadini stranieri interessati ad acquistare immobili residenziali in Russia.

D - Finanziate operazioni su tutto il territorio nazionale o ci sono limitazioni geografiche?

R -Assolutamente sì: la nostra banca vanta una vasta rete di filiali in tutte le principali regioni del paese, da Kaliningrad a Vladivostok. Di conseguenza non vi sono limitazioni territoriali per l’erogazione dei mutui ipotecari.

D -Quali sono tipicamente i tassi di interesse medi sui mutui ipotecari per i privati e per le imprese? In caso di cittadini stranieri non residenti i tassi applicati di norma aumentano?

R -Per i cittadini stranieri persone fisiche le condizioni di finanziamento variano da caso a caso. A titolo meramente orientativo in media i tassi d’interesse in euro si aggirano intorno al 4,5%all’anno, mentre in rubli dal 10% all’anno in su. Per le piccole e medie imprese i tassi sono più o meno quelli di mercato, ovvero da 9,5% all’anno in su, ma su base individuale possono esserci variazioni a seconda del cliente. C’è la possibilità di ottenere la delazione del pagamento della quota capitale del mutuo per 6 mesi, ma questo genere di finanziamenti sono disponibili solo in rubli ed accessibili solo ad imprese e ditte individuali registrate in Russia.

D - Finanziate l’acquisto di qualsiasi tipologia d’immobile o ci sono limitazioni o categorie che la banca è più riluttante a finanziare?

R -I programmi di finanziamento delle persone fisiche vengono predisposti su base individuale; il mutuo dev’essere finalizzati all’acquisto di immobili residenziali sul territorio della Federazione Russa. Può trattarsi anche di immobili atipici, quali ad esempio monumenti architettonici, edifici storici, ecc. La nostra banca si occupa anche di questo.

Per le persone giuridiche è previsto un prodotto separato, il cosiddetto «mutuo-business», che permette l’acquisizione di edifici terratetto, fabbricati a destinazione commerciale, lotti di terreno e anche costruzioni non ultimate (ma pronte almeno al 90%) ma sulle quali sia già stato formalizzato il titolo di proprietà. La destinazione d’uso prevista può essere direzionale, commerciale, per logistica o per produzione.

La banca di norma finanzia fino al 70% del valore dell’immobile.

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D Qual è il periodo massimo di ammortamento che la vostra banca considera?

R-Disolitoilperiodomassimodiammortamentoèdi20anni,maperimutuiai cittadinistranieripersonefisicheancheinquestocasosivalutatuttocasopercaso.

D - Il mutuatario è obbligato ad aprire un conto in rubli o ci sono casi in cui il pagamento può avvenire in valuta estera?

R - Banca Intesa eroga il mutuo nella valuta in cui il mutuatario percepisce il suo reddito. Se il cittadino straniero riceve uno stipendio in euro, allora gli verrà proposto un mutuo in euro e i pagamenti verranno effettuati in questa stessa valuta. Se invece il cittadino straniero risiede e lavora in Russia e viene pagato in rubli, allora gli verrà proposto un mutuo in rubli, con pagamenti correlati nella valuta locale.

In ogni caso il cittadino straniero dovrà aprire un conto in rubli per il saldo del prezzo d’acquisto dell’immobile a favore del venditore.

D - Se il mutuatario in seguito decide di concedere in locazione o rivendere l’immobile ipotecato, per farlo deve ricevere preventivamente l’autorizzazione della banca?

R - Conformemente alle condizioni del contratto di mutuo ed alla legislazione russa al mutuatario è fatto divieto di disporre dell’immobile senza previo consenso scritto della banca, che interviene in qualità di creditore. Di conseguenza senza formale autorizzazione della mutuante non è consentito alienare il bene, renderlo oggetto di donazione o di scambio, affittarlo, darlo in pegno a soggetti terzi, concederlo in comodato d’uso (sia esso gratuito o meno) a terzi, effettuare un cambio di destinazione d’uso, conferirlo nel capitale sociale di un’organizzazione commerciale o come quota di partecipazione in una cooperativa produttiva, rilasciare procure in favore di terzi per operare azioni nei confronti dell’immobile, ecc.

Qualora intendesse avvalersi dell’immobile per l’uno o l’altro dei casi sopra elencati, il mutuatario dovrà rivolgersi alla banca per ottenerne preventivamente il benestare. A propria volta la banca esaminerà la richiesta e prenderà una decisione che non potrà contravvenire alla legislazione vigente nella Federazione Russa.

Alexandra Yasonova Responsabile della divisione Network, Retail banking & PMI Banca Intesa Russia

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Immobili residenziali a Mosca Mosca, Kutuzovsky Prospekt Bilocale in affitto nelle vicinanze dell’hotel Ukraina Canone d’affitto: 65.000 RUB/mese

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Mosca, metrò Baumanskaya Spazioso trilocale in ottime condizioni.

Canone d’affitto: 70.000 RUB/mese Link > qui

Mosca, zona Stagni del Patriarca Ampio appartamento in affitto in elegante casa d’epoca.

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Articolo - Focus Russia

Effetti immediati della pandemia sul mercato immobiliare in Russia - 01/04/2020 L’attuale emergenza, che si può definire senza tema di smentita «senza precedenti», si è abbattuta pesantemente su molteplici settori dell’economia a livello globale. Anche la Russia - seppur molto più recentemente rispetto ad altri paesi - ha cominciato ad adottare misure restrittive più drastiche sia nei confronti delle persone fisiche che delle imprese.

La «serrata» dei negozi Le autorità di diverse città (tra cui Mosca e San Pietroburgo) a decorrere dal 28 marzo hanno imposto la chiusura temporanea al pubblico delle attività di ristorazione e somministrazione, tra cui ristoranti, caffè, mense, bar (per le quali sono comunque consentiti i servizi di asporto e le consegne a domicilio), nonché dei saloni di bellezza, centri massaggi e benessere, dei negozi e delle attività di vendita al dettaglio, ad eccezione di farmacie, negozi di alimentari e che vendono beni di prima necessità tra cui carburante, prodotti per la pulizia e l’igiene, prodotti per l’infanzia.

Nonostante i divieti «a tappeto», un recente articolo pubblicato sul quotidiano RBK indicava che a fine marzo risultavano chiusi circa l’85% dei negozi di abbigliamento, circa l’80% dei fiorai, il 75% dei negozi di elettrodomestici ed elettronica ed il 25% di mini-market, panetterie e negozi di articoli per gli animali. Nel segmento del fitness si registra la chiusura temporanea di circa il 70% delle palestre, il 65% delle mense e circa il 40% di caffé e ristoranti. Ovviamente non meno critico è stato l’impatto sul settore ricettivo: circa il 65% degli alberghi difatti hanno temporaneamente chiuso le porte alla clientela.

Stando alle cifre rese note dalla nota testata giornalistica complessivamente alla data odierna a Mosca hanno interrotto le attività il 73% delle attività commerciali, mentre a San Pietroburgo il 58%.

Conseguenze per il settore della ristorazione Secondo il presidente della Federazione nazionale dei ristoratori ed albergatori la crisi in corso potrebbe diventare letale per la stragrande maggioranza delle attività di ristorazione.

Quest’ultimo ha sostenuto che nella prima metà del mese di marzo gli introiti di bar e ristoranti erano già scesi del 30-60% rispetto al medesimo periodo dell’anno scorso, mentre a fine mese il crollo era risultato pari al 90%. Molti locali oggi cercano di compensare (almeno in parte) le perdite attivando nuovi canali di vendita, quali ad esempio gli ordini online e le consegne a domicilio, uno «strumento» che anche gli avventori più fidelizzati utilizzano con piacere per cercare di supportare i propri locali preferiti ed evitare che siano costretti a chiudere definitivamente.

Già solo negli ultimi giorni di marzo si è registrata un’impennata nel numero di nuovi fruitori della piattaforma di ordinazioni via internet di consegne dai ristoranti pari al 33%.

Autoisolamento per tutti Il numero di cui sopra non è troppo sorprendente se si pensa che in quegli stessi giorni è stato introdotto l’obbligo di autoisolamento per tutti i cittadini senza distinzione d’età con contestuale divieto di lasciare le proprie abitazioni se non per casi di emergenza sanitaria o per recarsi presso i negozi alimentari più prossimi a casa, in farmacia o sul posto di lavoro. Attualmente detta restrizione decorre fino al 30 aprile.

Come dappertutto, anche in virtù di queste iniziative volte a cercare di arginare la diffusione del contagio, all’emergenza sanitaria spesso si accompagna un’emergenza sociale o comunque delle serie conseguenze per interi settori del tessuto economico dei paesi colpiti.

> continua

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Reazioni dei locatori In questo senso il mercato immobiliare - come spesso capita - fin da subito risente dell’impatto causato dall’insorgenza di simili sconvolgimenti, anche perché la ridotta capacità di far fronte agli obblighi finanziari assunti contrattualmente in precedenza (basati su aspettative di reddito applicabili a periodi di «normalità») si riflette in primis sui contratti di locazione.

A questo proposito in data 31 marzo la Duma ha approvato una legge speciale che prevede la possibilità per gli affittuari di richiedere ai proprietari la proroga del pagamento del canone per il periodo in cui - per effetto delle misure adottate per contrastare la diffusione della pandemia - ne viene limitata l’attività. Il locatore sarà tenuto a sottoscrivere un accordo integrativo con il richiedente entro 30 giorni dalla ricezione della relativa comunicazione.

Hanno diritto ad avanzare la richiesta i conduttori che abbiano sottoscritto contratti di locazione prima dell’introduzione del regime di emergenza nel soggetto della Federazione Russa in cui è situato l’immobile. Condizioni e tempistiche dovranno venire fissate dal governo.

La legge prevede anche che l’entità del canone di locazione possa venir modificata di comune accordo tra le parti in qualsiasi momento nel corso del 2020. Il conduttore inoltre ha diritto a richiedere la riduzione dell’affitto per il periodo in cui - a seguito delle misure introdotte dalle autorità per arginare la diffusione del contagio - l’immobile non risultasse fruibile.

Con questa nuova norma il Parlamento ha anche conferito al governo l’autorità di fissare le specifiche temporanee per l’applicazione di eventuali penali o altre sanzioni finanziarie nei confronti dei costruttori per inadempienze commesse nell’ambito di contratti per immobili in costruzione, tra cui per eccessivi ritardi nella consegna ed altre.

Nel commentare il testo della norma tuttavia alcuni giuristi hanno rilevato la presenza di diversi punti un po’ «oscuri»: prima di tutto non è ben chiaro se detta proroga sia da considerarsi una «sospensione temporanea» dei pagamenti o semplicemente la loro dilazione nel tempo; con buona probabilità ciò verrà lasciato agli accordi individuali tra locatori e conduttori.

Inoltre, a giudicare dalla terminologia utilizzata, molti commentatori hanno espresso dubbi sul fatto che la legge sia da considerarsi estesa anche ai contratti di locazione di immobili residenziali e propendono a considerare che sia riferita (o almeno, di fatto, applicabile) solo agli immobili commerciali. Considerate le specifiche della realtà russa difatti, resta il sospetto che nei rapporti tra privati (come quasi sempre capita nel caso dell’affitto di appartamenti) tutto dipenderà esclusivamente dal buon senso dei proprietari di turno.

Prima dell’entrata in vigore di questa nuova legge la situazione era stata piuttosto eterogenea: il Commissario per la tutela dei diritti degli imprenditori aveva riferito che alcuni proprietari di immobili avevano già iniziato ad abbassare temporaneamente i canoni di locazione per venire incontro alle necessità delle rispettive controparti.

In altri casi invece i locatori sembravano molto meno inclini a scendere a compromessi: ad esempio aveva fatto scalpore il caso del gruppo Ingka (proprietario degli ipermercati IKEA e della catena di centri commerciali «Mega») che alla richiesta congiunta di diversi operatori che peroravano un ridimensionamento temporaneo dei canoni in virtù del crollo del numero di visitatori nei centri commerciali aveva rifiutato di riconoscere le cause di «forza maggiore» sostenendo che il «traffico di visitatori» ridotto era un rischio per ambo le parti.

Conseguenze per inquilini e mutuatari Inoltre, nonostante il Primo Ministro abbia «invitato» le aziende (sotto la minaccia, in caso contrario, di effettuare verifiche fiscali) a non approfittare di questa situazione di difficoltà per procedere a licenziamenti di massa o indiscriminati (senza giusta causa), purtroppo anche questa sarà molto probabilmente una delle ineluttabili conseguenze della crisi. E vista la scarsa propensione dei russi al risparmio, ciò si tradurrà nell’impossibilità di pagare l’affitto o di continuare a sostenere le rate dei mutui per la stragrande maggioranza della popolazione.

Se da un lato il governo ha già proposto la possibilità di richiedere la temporanea sospensione dei pagamenti delle rate dei mutui o dei finanziamenti nell’ambito dei rapporti con gli istituti di credito, dall’altro nei rapporti tra privati - come abbiamo già rilevato in precedenza - nonostante la nuova legge approvata in data 31 marzo tutto probabilmente verrà lasciato alla discrezione individuale e dipenderà dalla capacità delle parti di trovare un compromesso reciprocamente sostenibile.

Alessandro Alessio

a.alessio@regens-international.com

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Immobili a San Pietroburgo

San Pietroburgo, Canale Griboyedov

Ampio appartamento in vendita sul fronte fiume.

Prezzo: 450.000 EUR Link > qui

San Pietroburgo, Bolâ&#x20AC;&#x2122;shaya Morskaya

Trilocale in vendita a pochi passi da Nevsky Prospekt.

Prezzo: 210.000 EUR Link > qui

San Pietroburgo, distretto del lusso

Locale commerciale di ampia metratura in affitto per boutique di alta fascia.

Per maggiori informazioni contattare: a.alessio@regens-international.com

San Pietroburgo, Nevsky Prospekt

Spazi per showroom, negozi o boutique in galleria commerciale storica nel cuore della cittĂ .

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Approfondimento di mercato - Russia Il settore retail in Russia ai tempi della pandemia - 08/04/2020 Sia gli operatori che i proprietari chiedono a gran voce aiuti al governo

Cosa chiedono i retailer A seguito delle iniziative promosse dal governo della Federazione Russa per contrastare la diffusione del coronavirus molti operatori dei settori dell’abbigliamento e delle calzature si sono uniti per chiedere aiuto alle autorità con una lettera congiunta indirizzata al Primo Ministro Mikhail Mishustin, pregandolo di adottare urgentemente un pacchetto di misure di emergenza a sostegno della categoria per evitare il rischio di fallimenti a raffica.

All’iniziativa hanno aderito circa 50 retailer, tra cui nomi molto noti quali Hugo Boss, la catena di profumerie Rive Gauche, il gruppo Inventive Retail Group (che gestisce i negozi di diversi marchi tra cui Nike, Lego, Samsung, Sony e re:Store), il gruppo BNS (Calvin Klein, Karl Lagerfeld, Ralf Lauren Polo, Tommy Hilfiger), Stockmann, Ralf Ringer, Baon, Samsonite, TUMI, Lady&Gentleman, il gruppo NoOne, Tervolina, Rendezvuz, Finn Flare, Charuel, Kanzler, InCity, la catena di gioiellerie Adamas, Trussardi, la catena di profumerie e cosmetici L’Etoile ed altri.

Gli autori della lettera hanno chiesto tra le altre cose la proroga dei pagamenti dell’IVA e delle imposte sugli utili, e di sostenere parallelamente anche i proprietari degli immobili con una dilazione degli interessi dovuti per il 2020 sui finanziamenti bancari. Questo perché solo così questi ultimi avrebbero la possibilità di venire incontro alle esigenze dei conduttori ed accordare riduzioni temporanee dei canoni di locazione.

Secondo computi preliminari orientativi, fallimenti di massa nel settore potrebbero far perdere all’Erario russo qualcosa come 1000 miliardi di rubli di tasse, senza contare che in Russia milioni di persone sono impiegate in catene di negozi di vendita al dettaglio, ragion per cui sconvolgimenti simili si tradurrebbero ineluttabilmente in problemi sociali difficilmente sostenibili per il paese.

Cosa chiedono i centri commerciali Allo stesso tempo ovviamente anche sull’altro lato della «barricata» le cose non vanno meglio: i centri commerciali stanno registrando un calo senza precedenti del numero di visitatori. Tutte le attività di intrattenimento, i negozi non alimentari, i cinema, i caffè e i ristoranti hanno sospeso il loro lavoro e ciò non poteva non ripercuotersi molto negativamente anche sul destino dei locatori. Non a caso i proprietari di molti complessi di questo tipo paventano ora a propria volta un possibile fallimento dell’intero settore.

A San Pietroburgo i rappresentanti di alcuni dei principali centri commerciali della città hanno formalmente chiesto aiuto al governatore della città Alexander Beglov con una lettera congiunta cui hanno aderito circa una decina di proprietari contenente proposte su come le autorità potrebbero sostenere un settore che è venuto a trovarsi sull’orlo del baratro.

Le aziende chiedono agevolazioni fiscali ed esenzioni temporanee dalle ispezioni. Inoltre, si propone di includere i centri commerciali nell’elenco dei settori maggiormente danneggiati dalla pandemia, il che permetterebbe di usufruire di esenzioni o delazioni nel pagamento degli interessi sui mutui o di ottenere prestiti a condizioni privilegiate. Inoltre, i proprietari dei centri commerciali di San Pietroburgo chiedono di riconoscere la forza maggiore in caso di insolvenza dei prestiti bancari in quanto anche questo potrebbe contribuire ad evitare fallimenti a tappeto.

Nella lettera si sottolinea inoltre come il crollo del settore provocherebbe non solo licenziamenti di massa - visto che nei centri commerciali della città lavorano più di 30.000 persone - ma anche la chiusura delle farmacie e dei negozi di alimentari situati al loro interno, un forte calo dei valori degli immobili commerciali, il mancato rimborso dei finanziamenti bancari su larga scala e altre gravi conseguenze.

Stando ai promotori dell’iniziativa inoltre il numero di visitatori nei centri commerciali della città è crollato del 90% e gli affittuari degli spazi chiusi non sono in grado di pagare l’affitto e chiedono massicciamente esenzioni fiscali, mentre i proprietari ad oggi continuano ad essere obbligati a pagare le tasse e le bollette per le utenze come se nulla fosse cambiato.

Inoltre al momento pur non volendo dare disdetta ai contratti in essere, molti affittuari chiedono ai locatori di rivederne le condizioni. In particolare taluni propongono di pagare invece del canone fisso una percentuale sul fatturato il che, ovviamente, non risulta conveniente per i centri commerciali.

La speranza dunque è che le autorità cittadine adottino anche qui misure in sostegno dei proprietari tra cui ad esempio la riduzione dell’imposta sugli immobili per quei centri commerciali che verranno incontro ai conduttori e accorderanno loro sconti o altre forme di compromessi in questa fase così delicata.

Alessandro Alessio

a.alessio@regens-international.com

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Cessione di attività di ristorazione

Marbella, Puerto Banus

Cessione di attività di ristorazione in piena zona turistica.

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Costa Azzurra

Ristorante fronte mare in vendita (cessione d’attività, senza muri) Link > qui

Maiorca

Avviatissimo ristorante di alta fascia (cessione d’attività, senza muri) Link > qui

Torino, centro

Cessione di attività di fast-food in zona pedonale Link > qui

Costa Blanca, Spagna

Pizzeria in vendita nella provincia di Alicante.

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Strutture ricettive in vendita Bibione, Italia Hotel 4-stelle in vendita Link > qui

Chianciano Terme, Italia Hotel 3-stelle in vendita.

Prezzo richiesto : 1.200.000 EUR Link > qui

Castiglioncello, Italia Hotel in vendita a pochi passi dalla spiaggia.

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Bali, Indonesia Mini-resort fronte mare.

Prezzo richiesto: 2.500.000 USD Link > qui

Isola dâ&#x20AC;&#x2122;Elba Complesso turistico in posizione dominante.

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OpportunitĂ dâ&#x20AC;&#x2122;investimento

Calabria, Italia

Complesso albeghiero vista mare in vendita a prezzo da occasione!

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Croazia, Istria

Terreno edificabile per la costruzione di un condominio da 18 unitĂ abitative.

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Croazia, Quarnero

Hotel fronte mare completamente da ristrutturare.

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Lettonia

Tenuta in stile neoclassico a 50 km da Riga.

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Investimenti a reddito

Mosca, Russia

Centro direzionale di classe «A» in vendita a reddito (locato al 100%).

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Portorose, Slovenia

Locale commerciale sul lungomare in vendita a reddito (con affittuari).

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Mosca, Russia

Ufficio di ampia metratura locato a catena di co-working in vendita a reddito Link > qui

Francia, Limousin

Appartamenti a reddito garantito (5 - 8% all’anno) in nuovo resort con campo da golf e spa gestito dal gruppo alberghiero Wyndham.

Per maggiori informazioni premere > qui

Regno Unito

Investimenti a reddito garantito in residenza sanitaria assistenziale gestita da società professionale leader del settore.

Link > qui Regens Magazine 01/2020 www.regens-international.com

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Immobili di pregio Vicinanze Lago Maggiore, Italia

Dimora storica restaurata a 15 km dal lago.

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Costa Azzurra, Cap dâ&#x20AC;&#x2122;Antibes

Villa con splendido giardino e piscina a breve distanza dalle spiagge.

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Milano

Villa di pregio in stile neogotico con parco e piscina a 15 km da Milano.

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Abano Terme

Maestosa villa del Cinquecento in stile palladiano con ampio parco.

Costa Azzurra, Villefranche-sur-Mer Villa di lusso con vista mozzafiato sul golfo.

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Lago di Como

Elegante villa settecentesca con ampia terrazza panoramica.

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Parola all’esperto / Focus Italia

Acquisto di immobili vincolati dalle Belle Arti, pro e contro Come tutti sanno l’Italia vanta un patrimonio artistico-architettonico invidiabile ed ogni città della Penisola è costellata da una miriade di edifici che sono delle vere e proprie opere d’arte dall’elevatissimo pregio storico e culturale e spesso individuano l’identità stessa dei luoghi in cui sono inseriti, retaggio di una storia plurimillenaria e frutto di un costante arricchimento determinato da dominazioni “illuminate” ed incroci di culture.

Chiediamo all’Arch. Gianluca Paron, titolare dell’omonimo studio di progettazione in Trieste, delucidazioni su quello a cui vanno incontro gli investitori locali e i tanti stranieri che bramano di mettere mano su un «pezzo di storia» del Belpaese.

D - Gianluca, prima di tutto, che origini ha il concetto di “tutela”?

R – Nella Penisola la sensibilità al concetto del “monumento” la si ha fin dai tempi dei Romani, ma i primi tentativi di dare delle norme legislative al settore della conservazione si svilupparono solo nello Stato della Chiesa in epoca rinascimentale.

Da quel momento in poi si succedettero diverse bolle papali che trovarono un compendio nell’emanazione del 7 aprile 1820 di un nuovo provvedimento, l’Editto Pacca, che divenne il testo legislativo più innovativo e moderno e fu il modello al quale si ispirò sia la legislazione coeva che quella futura. L’Editto Pacca, affrontò numerosi punti: la tutela era estesa a molte tipologie di beni, regolamentava gli scavi archeologici e le esportazioni, stabiliva il principio della catalogazione, prevedeva vincoli anche sui beni privati e in tal senso venivano istituiti precisi organi di controllo.

D - Ma da quando esiste in Italia una legge per la tutela dei Beni architettonici?

R – Dopo il 1860 lo Stato italiano continuò a far riferimento all’Editto Pacca, in particolare per la regolamentazione del mercato dell’arte. I primi tentativi di legislazione di tutela furono del 1872, ma si dovette attendere il 1902 per avere una prima legge, la n. 185/1902. Tuttavia solo nel 1909, con la legge Rosadi, n.364/1909, si ebbe per la prima volta una norma organica di tutela dei beni culturali, i cui punti fondamentali erano i seguenti: l’inalienabilità dei beni demaniali e del patrimonio pubblico, il regime vincolistico per la proprietà privata, attuata attraverso lo strumento della notifica, l’istituzione del diritto di prelazione dello Stato nel caso di alienazione dei beni dei privati e l’istituzione delle Soprintendenze come uffici periferici dello Stato di controllo sul territorio. Nel 1939 vennero emanate le principali leggi dello Stato italiano in materia di tutela dei beni culturali, leggi note anche con il nome di Bottai: la 1089/1939 che tutela le cose di interesse storico ed artistico e la legge 1497/1939 che tutela le bellezze naturali. Per completezza, ricordo che solo nel 1999, con il D.Lg. 490/1999, tutta la legislazione in materia di beni culturali venne riorganizzata nel Testo Unico e, per armonizzare la legislazione dei beni culturali alle modifiche costituzionali, il Parlamento diede delega al Governo, con l’art. 10 della legge n. 137 del 6 luglio 2002, di emanare un nuovo Codice dei Beni Culturali. Questo Codice, approvato dal Consiglio dei Ministri il 16/01/2004, è entrato in vigore il 1° maggio 2004 ed è tuttora in vigore.

D Tipicamente quali sono i vincoli più diffusi?

R – In sostanza sono principalmente due. I primi sono i vincoli architettonici o “beni culturali” propriamente detti: può trattarsi di singoli edifici, piccoli gruppi di edifici, oppure ville storiche, o anche altro, tutelati perché la loro storia, o le loro forme, o ancora i loro materiali, sono testimonianza della cultura, della storia o dell’arte del nostro Paese e, quindi, occorre vigilare affinché non vengano distrutti o modificati.

I secondi sono i vincoli paesaggistici e dei beni d’insieme: il suolo può essere privato, ma il paesaggio è di tutti. Questo vincolo in realtà è quello che produce più incongruenze: spesso incombe su aree di città che tutto sembrano tranne che bei paesaggi da tutelare. Sono vincoli istituiti e tutelati ai sensi della parte III del Codice dei Beni Culturali, e molto spesso riguardano vaste, anche vastissime, porzioni di territorio.

D - Sono ancora previsti contributi regionali per il ripristino dei beni immobiliari vincolati dalle Belle Arti? E’ sempre possibile o realistico per i proprietari di questi immobili ottenerli?

R – Il D.Lgs 22 gennaio 2004, n. 42 “Codice dei beni culturali e del paesaggio” stabilisce che i soggetti pubblici e privati hanno l’obbligo di garantire la conservazione dei beni culturali di loro appartenenza e che gli oneri finanziari per gli interventi conservativi sono posti a loro carico. La normativa di tutela prevede la facoltà, da parte dell’Amministrazione, di contribuire alle spese sostenute dal proprietario per il restauro dei beni di interesse architettonico. I contributi erogati per lavori finalizzati alla conservazione dei beni sono definiti dagli artt. 35, 36 e 37 del D.Lgs 42/2004. Io consiglio sempre di tentare di farne richiesta, anche se spesso non vengono evase per mancanza di fondi delle singole Soprintendenze. In taluni casi dipende in quale regione italiana si trova il bene.

D - A molti investitori piace l’idea di trasformare edifici antichi siti nei centri storici (ma anche residenze d’epoca e castelli) in strutture ricettive quali alberghi, boutique-hotel o simili. E’ più complessa la procedura per il cambio di destinazione d’uso di un immobile vincolato rispetto ad edifici privi di questo genere di vincoli, o tutto dipende solo dal piano regolatore locale e dalla salvaguardia dei singoli elementi vincolati?

R – Si deve considerare che il recupero di un bene vincolato, ma in cattivo stato, non può prescindere, se da parte di un privato, di una nuova messa a rendita. E’ pertanto molto usuale assistere a mutamenti di destinazioni d’uso originali per dar nuova vita all’immobile. E questo anche le Amministrazioni, naturalmente, lo sanno. Purché infatti nel rispetto della tutela del bene – e quindi dei vincoli prescritti – le locali Soprintendenze accettano cambi di destinazioni d’uso che, peraltro, devono essere compatibili con quanto previsto nel piano regolatore generale comunale. Qualora ciò non fosse possibile, il proprietario ha comunque la possibilità di chiedere una variante allo stesso (forte di opportune ed esaustive motivazioni).

D - I proprietari di immobili vincolati dalle Belle Arti godono di altri vantaggi o sgravi dal punto di vista fiscale?

R – II vincolo storico-artistico può convenire, soprattutto se riguarda un immobile, perché permette di versare in misura ridotta tutti i principali tributi e consente contratti di locazione libera. Viceversa tutti gli altri vincoli a tutela del valore ambientale di un fabbricato pongono solo limiti al diritto di proprietà senza attribuire alcun vantaggio. Le agevolazioni fiscali attualmente in vigore sono diverse e decisamente allettanti, ad esempio: imposte sui redditi, agevolazioni fiscali relative alle spese a carico del proprietario, imposte di registro, ipotecarie e catastali, imposte di successione e donazione, imposta comunale sugli immobili, Art Bonus.

D - Quali sono a grandi linee le tempistiche tipiche per l’ottenimento dei permessi per la ristrutturazione o il cambio di destinazione d’uso per immobili vincolati?

R – Le autorizzazioni (o i dinieghi) sulle trasformazioni di edifici vincolati si basano su giudizi che sono soggettivi. Pertanto è possibile imbattersi, da parte dei tecnici che istruiscono la pratica, in richieste di integrazioni o modifiche calate dall’alto. Ragionevolmente, una volta presentato il progetto alla Sovrintendenza di competenza, l’iter non supera i 2-3 mesi. Altra questione è poi successivamente affrontare le concessioni urbanistiche da parte dell’Amministrazione comunale: dipende infatti dall’entità dell’intervento. In questo caso il range temporale prevede la cantierabilità immediata a seguito del deposito del progetto oppure un’attesa che può arrivare ai 4-5 mesi.

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