How is the Market? by Alfonso Lacruz (February 2014)

BENAHAVIS / MARBELLA

News & highlights from

HOW IS THE MARKET? Febrero 2014

El Stock de viviendas. ¿Cómo es y cómo está variando?

Por Alfonso Lacruz Agente Asociado

Cuando se habla de la información del mercado inmobiliario, el dato del número (+34) 609 408 400 de propiedades en venta siempre se ha ido quedando atrás puesto que no existe alfonso.lacruz@remax.es una información oficial fiable sobre el stock de viviendas en venta en Marbella y Benahavís. Con el fin de tener una idea de cómo evoluciona dicho inventario y de esa forma ver como puede afectar al mercado inmobiliario, he recopilado información de diferentes páginas web y bases de datos de propiedades que, aunque no me va a permitir saber el número exacto de propiedades en el mercado debido a que no todas las propiedades están contabilizadas y a que hay unidades repetidas, si me va a dar la tendencia y la distribu‐ ción, que es lo que estoy buscando.

Los gráficos hablan por si solos: el inventario esta más o menos estable con una ligera tendencia a la baja, especialmente en Marbella. Se ve, por tanto, que este índice va en línea con el resto de los indicado‐ res: leves bajadas de precios, leves bajadas en el stock y un aumento en el número de transacciones. En general, se puede intuir que la si‐ tuación va mejorando pero que todavía queda mucho camino por

recorrer. Asimismo he adjuntado algunos gráficos sobre la distribución del stock existente por tipo de propiedad (villas o aparta‐ mentos) y por precio (en miles de euros) donde se pueden apreciar algunas particularidades en los porcentajes de producto dispo‐ nible entre Marbella y Benahavís: el porcentaje de villas por encima de un millón y medio en Benahavís es más alto que en Marbe‐ lla mientras que, contrariamente, el porcentaje de apartamentos por encima de los 750.000 euros es mayor en Marbella.

RE/MAX NEWS

Muchas gracias a mi equipo, ellos también se merecen el re‐ conocimiento.

Oportunidades del mes

Primera línea de golf en La Quinta: Fantásti‐ cas vistas al mar y gran tamaño: 395.000 €

Pareada en Bellavista: Una gran casa familiar con 5 habitaciones, jardín y piscina: 449.000 €

real estate ¿Le Interested interesa suon situación en elprices? mercado?

Contact me for a free valuation of your property Llámeme para una valoración gratuita de su propiedad For a Free Subscription to this Newsletter Please Send me an Email or a SMS with your name and email address Para Subscribirse Gratuitamente a este Newsletter en Español mande un Email o un SMS con su nombre y correo electrónico RE/MAX Eralia (Oficina ppal.) Los Patios de Santa María Golf, local 13—14 29604 MARBELLA Telf. (+34) 952 831200 email: eralia@remax.es

BENAHAVIS / MARBELLA

News & highlights from

HOW IS THE MARKET? Febrero 2014 INFORMACION DE UTILIDAD:

¿Que es el Seguro Decenal?

El Seguro Decenal garantiza las responsabilidades de los promotores, constructores y arquitectos (en general de los agentes intervi‐ nientes en la construcción) por los daños causados al edificio por defectos de construcción o vicios ocultos que afecten directa‐ mente la resistencia mecánica o la estabilidad de esa construcción.

El origen de este seguro esta en la Ley de Ordenación de la Edificación 38/1999 que establece los plazos para exigir responsabili‐ dades en función de los tipos de daños o vicios. En dicha Ley se marcan tres plazos para exigir responsabilidades:

 Diez años para los daños causados por vicios o defectos que afecten a la cimentación, los soportes, las vigas, los forjados, etc que comprometan la resistencia mecánica y estabilidad del edificio.  Tres años para los vicios o defectos de los elementos constructivos o de las instalaciones que ocasionen el incumplimiento de los requisitos de habitabilidad.  Un año para los daños que se produzcan en los elementos de acabado o de terminación de la obra.

¿Es obligatorio en todos los edificios? Aunque la Ley establece la posibilidad de contratar pólizas de seguro por los agentes que intervienen en la construcción para todos los casos contemplados anteriormente, sólo se establece la obligatoriedad para la garan‐ tía de diez años. Es por eso que la póliza a la que me refiero se llama comúnmente ʺDecenalʺ. Sin embargo, si la vivienda se cons‐ truye como autopromoción, es decir, con la intención de vivir en ella y no venderla, la póliza no es obligatoria. En ese caso, y si durante los diez primeros años después de finalizar la construcción, el autopromotor decide vender la propiedad, le va a hacer falta una póliza de seguro decenal.

¿Se puede vender una propiedad sin el seguro decenal? No, porque el Registro de la Propiedad requerirá dicha póliza de seguro para registrar la Obra Nueva del edificio y no se puede vender sin que el edificio este inscrito. Si, como se ha dicho en el párrafo anterior, el edificio fue construido como autopromoción y el período de garantía de diez años ha transcurrido, no hace falta el seguro decenal para poder registrar la Obra Nueva y, por tanto, se puede vender sin dicho seguro.

¿Quién es responsable? Los agentes que intervienen en la construcción: arquitectos, arquitectos técnicos, promotores, constructo‐ res, etc. . Como contratistas también serán responsables del trabajo realizado por sus subcontratistas sin perjuicio de los recursos que posteriormente puedan interponer en su contra. Estos agentes intervinientes son los que tienen que estar cubiertos por el se‐ guro. Por lo general, la póliza la paga el promotor.

¿Cuál es el plazo de reclamación? El período de prescripción de las acciones para exigir responsabilidades es de dos años a partir de la detección de los daños y perjuicios. El inicio de la reclamación tendrá que ser dentro de esos dos años.

Diseño moderno, vistas panorámicas, acabados espectaculares en la exclusiva y privada urbanización de Montemayor.

- Gran luminosidad ‐ Vistas Panorámicas ‐ Suelo Radiante Frío ‐ Suelo Radiante Calor

Parcela: 2.023 m2 Construido: 376 m2 5 Habitaciones / 5 Baños

Precio: 1.590.000 euros

RUZ C A L NSO O F L A OR P O D I EN D V 3 1 0 DIC. 2 RE/MAX Eralia (Oficina Principal—Head Office) Los Patios de Santa María Golf, local 13—14 29604—MARBELLA (Málaga) Spain Telf. (+34) 952 831200 Fax. ( +34) 952 830702 e-mail. eralia@remax.es www.remax-eralia-costadelsol.com

BENAHAVIS / MARBELLA

News & highlights from

HOW IS THE MARKET? February 2014

Inventory. How is it and how is it changing?

By Alfonso Lacruz Associate Agent

It has always been a missing piece of information as there is not official data on the (+34) 609 408 400 existing inventory of properties for sale for Marbella & Benahavis. In order to get alfonso.lacruz@remax.es an idea on what the inventory/stock of “for sale” properties is doing, I have taken www.alfonsolacruz.com information from different web pages and databases of properties. Although that will not tell exactly the number of properties on the market because not all properties are accounted for and there are repeated units on those databases, it will give the tendency and the distribution that is what I am looking for.

The charts are easy to read: the inventory is more or less stable with a slight tendency to a reduc‐ tion specially in Marbella. There‐ fore, this index goes in line with the rest of the indicators: slight reduc‐ tion in prices, slight reductions in inventory a increasing number of transactions. In general, it means a slight better situation but still a way to go. I have also attached some charts on the distribution of the existing stock per type of property (villas or apartments) and price (in thousands of euros) where some differences can be seen on the avail‐

able product between Marbella and Benahavis. Two remarkable differences: the percentage of high end villas is higher in Benaha‐ vis and the percentage of high end apartments is higher in Marbella.

RE/MAX NEWS

Just a big thank you to my team: They deserve the recognition as well.

Deals of the Month

First line La Quinta golf complex: Fantastic sea views with huge size: 395.000 €

Semidetached in Bellavista: Five beds, garden, pool and great family house: 449.000 €

Interested on real estate prices?

Contact me for a free valuation of your property For a Free Subscription to this Newsletter Please Send me an Email or a SMS with your name and email address Para Subscribirse Gratuitamente a este Newsletter en Español mande un Email o un SMS con su nombre y correo electrónico RE/MAX Eralia (Oficina ppal.) Los Patios de Santa María Golf, local 13—14 29604 MARBELLA Telf. (+34) 952 831200 email: eralia@remax.es

BENAHAVIS / MARBELLA

News & highlights from

HOW IS THE MARKET? February 2014 TIPS AND INSIGHTS ABOUT:

What is the Property Damage Insurance Policy (Seguro Decenal)?

The Property Damage Insurance Policy, or in Spanish “Seguro Decenal”, guarantees the liabilities of developers, builders and architects for damages caused to the building by construction defects or hidden vices originating in or directly affecting the me‐ chanical resistance or the stability of that construction.

The origin of this Insurance Policy is the Building Act Law 38/1999 passed in 1999 that established the damages and associated liabilities that may affect a building within specified time frames. Three potential damages associated to time frames were de‐ fined:

 The liability period for damages originated on construction defects or faults affecting the finishes of the construction works is one year.  The liability period for damages originated on construction defects or faults which may result in the building failing to meet habitability requirements is three years.  The liability period for damages originated on construction defects or faults that may affect the structural elements in a way that alters the mechanical resistance and stability of the building is ten years.

Is it compulsory on all buildings? Although the Law established that Insurance Policies could be contracted by the agents inter‐ vening in the construction to cover the three different liabilities, only the ten year warranty was compulsory. That is why the Poli‐ cy I am referring to is commonly called “Decenal” (decennial in English). However, if you build a house for yourself, what is called auto‐development, with the intention of living in it and not selling it, the Policy is not compulsory. If, in the first ten years of the building, the auto‐developer decides to sell the property, a Property Damage Insurance Policy will be required.

Can you sell a property without the Property Damage Insurance Policy? No, because the Land Registry will require the Proper‐ ty Damage Insurance Policy to register the new building and that registration is required to be able to sell it. If, as said on the pre‐ vious paragraph, the building was build as an auto‐development and the ten year period after the construction is over, the Prop‐ erty Damage Insurance Policy will not be required to register the property as a new building and, therefore, can be sold without the insurance.

Who is liable? The agents intervening in the construction: architects, technical architects, developers, builders, etc. Contractors will be also liable for the work performed by their subcontractors without prejudice of the recourse they might have against them.

Those agents are the ones that have to be covered by the insurance. Usually the policy is paid by the developer.

Which is the claiming deadline period? The period is two years from the detection of the damages. The start of the claim should be within those two years.

Modern design, great views, amazing finishes at the exclusive and gated complex of Montemayor.

- Plenty of light ‐ Panoramic views ‐ Underfloor cooling ‐ Underfloor heating

Plot: 2.023 m2 Built: 376 m2 5 beds / 5 baths

Price: 1.590.000 euros

RUZ C A L SO N O F L

BY A D L O 3-S 1 0 2 .

DEC

RE/MAX Eralia (Oficina Principal—Head Office) Los Patios de Santa María Golf, local 13—14 29604—MARBELLA (Málaga) Spain Telf. (+34) 952 831200 Fax. ( +34) 952 830702 e-mail. eralia@remax.es www.remax-eralia-costadelsol.com