JAARVER足SLAG
Jaarverslag 2015-2016 I Retail Estates
1
Kern cijfers
Jaarverslag 2015-2016 I Retail Estates
2
5º/
Geografische spreiding clusters Antwerpen-Noord BRUGGE-NOORD
Eeklo
Sint-Niklaas
GENT-ZUID
Lommel Westerlo
Mechelen-Noord Mechelen-Zuid
Dendermonde
Beringen
LIMBURG
OOST-VLAANDEREN
Roeselare
ANTWERPEN
Lier
Wetteren
WEST-VLAANDEREN
634
Antwerpen-Zuid
HASSELT
Kampenhout
VLAAMS - BRABANT Oudenaarde
BRUSSEL BRUXELLES
Kortrijk-Noord
Genk
LEUVEN-Oost
Zaventem
Tongeren
Halle Wavre Braine-l’Alleud
Barchon Herstal
Rocourt
BRABANT WALLON
Ath
Tournai
Gembloux
HAINAUT MONS
Eupen
LIÈGE
Nivelles
LIEGE
Verviers
NAMUR-Nord Aiseau-Presles
Sambreville
winkelpanden
Namur-Sud
NAMUR Dinant Marche-en-Famenne
De vastgoedportefeuille van Retail Estates nv bestaat uit winkelpanden gelegen in de periferie van de grootste steden van België
LUXEMBOURG
Geografische spreiding 6,03º/
6,03º/
º 25,82º/
ARLON
Type gebouw º 25,82º/
º 37,93º/
º 37,93º/
º
º
62,07º/ º 68,15º/
º
º
Individuele baanwinkels
Vlaams gewest
Individuele baanwinkels
Vlaams gewes
Retailclusters en retailparken
Waals gewest
Retailclusters en retailparken
Waals gewest
Andere
Andere
Reële waarde
1.001
mio EUR
Retail Estates investeert in acquisities, project ontwikkelingen en optimalisatie van de vastgoedportefeuille
Jaarverslag 2015-2016 I Retail Estates
Handelsactiviteit van de huurders
0,98 1,22 2,08 2,50 2,78
1,78
8,28
27,77
4,22
5,73
7,30
Kleding/schoenen
Tuin/dier
Interieur/decoratie
Kantoor/papier
Voeding
Horeca
DIY
Drogisterij
Electro
Fitness
Speelgoed
Vacant Varia
Huishoudartikelen 16,69 7,86 10,81
708.879 m2 winkeloppervlakte
Groei portefeuille Retail Estates tussen 1998 en 2016 1100000 1000000 900000 800000 700000
98,22% stabiele bezettingsgraad
600000 500000 400000 300000 200000 100000 0
'98
'99
'00
'01
'02
'03
'04
Aantal m2
'05
'06
'07
'08
'09
'10
'11
'12
'13
'14
Reële waarde (in duizenden EUR)
'15
'16
4
Jaarverslag 2015-2016 I Retail Estates Jaarverslag 2015-2016 I Retail Estates
O1 risicobeheer
08
Brief aan de aandeelhouders
16
beheersverslag
22
retail estates op de beurs
66
O2
O3
O4 O5
vastgoedverslag
76
financieel verslag
108
permanent document
164
diversen
186
O6 O7
O8
1 01
Markante feiten
markante feiten 2
Jaarverslag 2015-2016 I Retail Estates
O2 Retailclusters Uitbreiding winkelcluster te Schoten - Bredabaan. Herstructurering en uitbreiding winkelpand op maat van Orchestra.
O1
O3
Retailparken
Solitaire winkels
Aankoop van 5 winkelparken te Antwerpen,
Projectontwikkeling in Genk (Winterslag).
Rocourt, Braine l’Alleud, Eupen en Westerlo. Project op maat van Aldi na afbraak en Oplevering nieuw winkelpark te Beringen.
heropbouw.
3
Markante feiten
O1 Belangrijke gebeurtenissen 1998-2016
Onafhankelijk Retail Estates wordt een onafhankelijk beheerde BEVAK
Retail Estates op de beurs IPO en eerste notering op Euronext Brussels
1998
1999
Versterking kapitaal 1e publieke kapitaalverhoging
4
2002
Waarde portefeuille Vastgoedportefeuille bereikt de kaap van 250 mio EUR
2003
Versterking kapitaal 2e publieke kapitaalverhoging
2008
Jaarverslag 2015-2016 I Retail Estates
Retail Estates op de beurs Marktkapitalisatie meer dan 250 mio EUR Eerste maal keuzedividend aangeboden aan aandeelhouders
2011
Waarde portefeuille Vastgoedportefeuille bereikt de kaap van 500 mio EUR
2012
Diversificatie door bond Uitgifte obligatielening private plaatsing
Waarde portefeuille Vastgoedportefeuille bereikt de kaap van 1 miljard EUR
Statuut足wijziging van BEVAK naar GVV
Diversificatie door bond Uitgifte obligatielening private plaatsing
(gereglementeerde vastgoedvennootschap)
2013
Versterking kapitaal 3e publieke kapitaalverhoging
2014
2015
2016
Versterking kapitaal 4e publieke kapitaalverhoging Retail Estates op de beurs Marktkapitalisatie flirt met de kaap van 700 mio EUR
5
Kerncijfers
O2 Kerncijfers 2014-2016
Het boekjaar van Retail Estates nv loopt van 1 april tot 31 maart. De kerncijfers zijn de geconsolideerde cijfers. VASTGOEDPORTEFEUILLE Aantal winkelpanden
31/03/16
31/03/15
31/03/14
634
554
548
708.879
611.076
570.870
Geschatte reële waarde in EUR
1.000.799.000
837.121.000
745.916.000
Geschatte investeringswaarde in EUR
1.025.536.000
857.862.000
764.193.000
95,86
92,48
90,78
98,22%
98,78%
98,17%
474.170.000
381.212.000
356.524.000
49,95%
51,54%
49,10%
Nettohuurresultaat
61.680.000
52.706.000
47.024.000
Vastgoedresultaat
61.386.000
52.334.000
46.761.000
Vastgoedkosten
-4.504.000
-3.362.000
-3.044.000
Totaal verhuurbare winkeloppervlakte in m²
Gemiddelde huurprijs per m² Bezettingsgraad BALANSGEGEVENS Eigen vermogen Schuldgraad (GVV-Wetgeving*, max. 65%) RESULTATEN
6
Algemene kosten en andere operationele kosten en opbrengsten
-2.841.000
-2.888.000
-2.400.000
Operationeel vastgoedresultaat vóór resultaat op de portefeuille
54.041.000
46.084.000
41.316.000
Portefeuilleresultaat
10.557.000
6.610.000
3.496.000
Operationeel resultaat
64.598.000
52.694.000
44.812.000
Financieel resultaat
-21.774.000
-17.128.000
-15.787.000
Nettoresultaat
42.035.000
35.238.000
28.568.000
Netto courant resultaat (excl. portefeuilleresultaat)
36.473.000
28.628.000
25.072.000
Jaarverslag 2015-2016 I Retail Estates
GEGEVENS PER AANDEEL
31/03/16
31/03/15
31/03/14
Aantal aandelen
8.866.320
7.559.473
7.290.411
Aantal dividendgerechtigde aandelen
8.866.320
7.559.473
7.290.411
Nettoactiefwaarde IFRS
53,48
50,43
48,90
Nettoactiefwaarde EPRA
56,66
53,68
52,18
Nettoactiefwaarde (investeringswaarde) excl. dividend excl. IAS 39
56,27
53,34
51,70
Brutodividend per aandeel
3,20
3,10
3,00
Nettodividend per aandeel
2,336
2,325
2,25
Brutodividendrendement op slotkoers (excl. dividend)
4,28%
4,22%
5,36%
Nettodividendrendement op slotkoers (excl. dividend)
3,09%
3,16%
4,02%
78,00
76,64
58,92
Beurskoers op afsluitingsdatum Gemiddelde koers Koersevolutie in de loop van het boekjaar Over-/onderwaardering t.o.v. nettoactiefwaarde IFRS
73,53
64,91
56,35
5,65%
30,01%
1,58%
45,85%
51,97%
20,49%
* Het K.B. van 13 juli 2014 (het “GVV-K.B.”) in uitvoering van de Wet van 12 mei 2014 (de “GVV-Wet”) met betrekking tot de gereglementeerde vastgoedvennootschappen.
7
Risicobeheer
RISICOBEHEER 8
1
Jaarverslag 2015-2016 I Retail Estates
O1 Marktwaarde van het vastgoed O2 Evoluties in de huurmarkt O3 Bouwkundige staat van de gebouwen O4 Financiële risico’s O5 Vergunningtechnische risico’s 06 Wijziging van de verkeersinfrastructuur O7 Risico’s verbonden aan het verwerven van vastgoed via aandelentransacties
11 11 12 12 13 14 14
O8 Bodemvervuiling
14
O9 Reglementaire risico’s
15
9
Risicobeheer
Retailcluster Namen-Noord (Champion) -›
10
Jaarverslag 2015-2016 I Retail Estates
O1 Marktwaarde van het vastgoed
investeringsbereidheid van
worden aan de evolutie van
institutionele beleggers kan door
het relatieve belang van diverse
macro-economische factoren die
verkoopskanalen waarover de
de beschikbaarheid van kredieten
detailhandel beschikt. Deze bestaan
en hun kostprijs beïnvloeden,
zowel uit de klassieke kanalen
De waarde van de portefeuille
tijdelijk sterk terugvallen. Uit de
zoals winkels op centrumlocaties
wordt trimestrieel geschat door
ervaring blijkt dat de markt van de
en in shopping malls, buurtwinkels,
onafhankelijke vastgoeddeskundigen.
particuliere beleggers, die nog altijd
hyper- en supermarkten en
Een daling van de waardering
meer dan 35% van de investeringen
grootschalige perifere winkels,
leidt tot een daling van het eigen
vertegenwoordigt, hieraan minder
maar ook uit de verkoop op afstand
vermogen van de vennootschap en
gevoelig is.
via internethandel. Het relatieve
een stijging van de waardering tot een stijging van het eigen vermogen. De waarde van perifeer winkelvastgoed wordt in hoofdzaak
O2 Evoluties in de huurmarkt
bepaald door de commerciële
belang van elk van deze individuele kanalen wijzigt constant. Per saldo
“ de perifere detailhandel en in het bijzonder de winkeloppervlakten waarin Retail Estates nv investeert is in de voorbije 25 jaar als één van de winnaars uit de bus gekomen “
is de perifere detailhandel en in het bijzonder de winkeloppervlakten van
onder druk zetten. Uiteraard bestaat
het type waarin Retail Estates nv
ook een huurbetalingsrisico, ondanks
investeert in de voorbije 25 jaar als
de voorzorgen van het management
waarde van de ligging van het
Het spreekt voor zich dat zich hier
één van de winnaars uit de bus
die het mogelijke tracht te doen
vastgoed. Als gevolg van de
verschillende risico’s voordoen,
gekomen. Verschillende huurders
om de kredietwaardigheid en
schaarste van goedgelegen
niet enkel op het vlak van
van Retail Estates nv hebben de
betrouwbaarheid van de huurders
terreinen oefenen vraag en aanbod
leegstand, maar ook op het vlak
troeven van de verkoop op afstand
op voorhand te laten doorlichten.
in principe een opwaartse druk uit,
van verhuurbaarheid, kwaliteit van
in hun winkelconcept geïntegreerd
De kredietwaardigheid van de
zowel in de markt van particuliere
de huurders, veroudering van de
en dit zelfs tot in hun verkooppunten,
huurders kan evenwel in de loop van
als van institutionele investeerders.
gebouwen en de evolutie van vraag
wat hun marktpositie ten goede
de huurovereenkomst belangrijke
De waarden zijn in het algemeen
en aanbod op de huurmarkt. In
komt. Indien het verkoopskanaal
wijzigingen ondergaan zonder
inflatiebestendig door de indexatie
eerste instantie vertalen die zich in
waarin Retail Estates nv investeert
dat de verhuurder eenzijdig de
van de huren, maar wel rentegevoelig
de evolutie van de huurwaarden.
aan belang zou verliezen, zal dit
huurrelatie kan beëindigen. Een
door de hoge schuldgraad waarmee
In het bijzonder dient in deze
onvermijdelijk de rentabiliteit van zijn
terugval van de detailhandelsomzet
vele investeerders werken. De
context aandacht gegeven te
huurders schaden en huurwaarden
in één of meerdere sectoren kan
11
Risicobeheer
huurders immers een uitgebreide
aanzienlijk schaden. In dergelijke
en langdurige bescherming, die bij
situaties kan zelfs de gebruikelijke
betwistingen door de bevoegde
bankwaarborg van drie à zes
rechters dikwijls soepel in het
maanden huur onvoldoende alle
voordeel van de huurder wordt
risico’s opvangen. De wetgeving
geïnterpreteerd. Bovendien
Looptijd van de kredieten
op de handelshuurovereenkomst
beschikken de huurders, in
De financieringen worden op lange
rentevoet (rentevoet voor leningen
en de wet op de continuïteit
tegenstelling tot de verhuurder, over
termijn afgesloten onder de vorm
op korte termijn) sterk daalt,
van ondernemingen biedt de
een bij wet voorziene driejaarlijkse
van “bulletleningen”. Dit zijn leningen
zal de marktwaarde van deze
optie om de huurovereenkomst
waarvan het kapitaal na een looptijd
instrumenten een negatieve variatie
eenzijdig te beëindigen.
van vijf à acht jaar in zijn geheel dient
ondergaan. Deze schommelingen
terugbetaald te worden. Tijdens
in de reële waarde van de
de looptijd van de lening betaalt
afdekkingsinstrumenten betreffen
de openbare gereglementeerde
echter een niet-gerealiseerd en non-
vastgoedvennootschap (hierna
cash item voor zover de producten
openbare “GVV”) enkel interesten.
worden aangehouden tot vervaldag.
De gemiddelde looptijd van de
Alle afgeleide producten worden
kredietovereenkomsten per 31 maart
louter voor afdekkingsdoeleinden
2016 bedraagt 4,17 jaar.
aangehouden. Er worden geen
O3 Bouwkundige staat van de gebouwen Het management doet al het mogelijke om op deze risico’s
12
04
de rentabiliteit van de huurders
Financiële risico’s
Voor de afdekking van het renterisico op langetermijnleningen die aangegaan werden aan een variabele rentevoet, maakt Retail Estates nv gebruik van “Interest Rate Swaps”. Indien de Euribor
speculatieve instrumenten
te anticiperen en voert daartoe
Gebruik van financiële instrumenten
een consequent beleid door de
De vennootschap loopt risico op
uitvoering van de zogenaamde grote
een verhoging van haar financiële
Evolutie van de rentevoeten
herstellingen die ten laste zijn van de
kosten die kunnen voortvloeien uit
Hogere rentevoeten leiden tot
verhuurder. Deze beperken zich in de
de evolutie van de rentevoeten.
een stijging van de financiële
praktijk hoofdzakelijk tot de renovatie
De vennootschap hanteert een
kosten en een daling van het
van parkings en daken.
conservatief beleid waardoor dit
netto courant resultaat. In de
renterisico tot een minimum beperkt
huidige context van negatieve
wordt.
rentevoeten heeft de werkwijze van
aangehouden.
Jaarverslag 2015-2016 I Retail Estates
sommige banken om een bodem
over verschillende bancaire
de geconsolideerde schuldgraad
te eisen voor het Euribor-tarief
instellingen.
meer bedraagt dan 65% van de
(dat wordt gebruikt als referentie
geconsolideerde activa. De evolutie
“ De waarde van perifeer winkelvastgoed wordt in hoofdzaak bepaald door de commerciële waarde van de ligging van het vastgoed. ”
in de financieringscontracten) aan
Bancair convenantenrisico
0%, een negatieve invloed op de
De financiële instellingen staan
regelmatige tijdstippen opgevolgd en
financiële kosten. Voor de afdekking
kredieten toe aan Retail Estates nv
de invloed van iedere voorgenomen
van het renterisico bij stijgende rentes
op basis van het track record van
investeringsoperatie op de
maakt Retail Estates nv gebruik van
de vennootschap en een aantal
schuldgraad wordt steeds vooraf
IRS’en zoals hierboven vermeld.
convenanten. Het niet-respecteren
geanalyseerd.
Door het gevoerde rentebeleid zijn
van deze convenanten kan de
75,63% van de lopende leningen
vroegtijdige opzeg van deze kredieten
afgedekt met een vaste rentevoet.
tot gevolg hebben. De aangegane
Ook voor een groot deel van de
kredieten bevatten vooral klassieke
nog te hernieuwen kredieten werd
convenanten die voornamelijk
een rente-afdekking afgesloten. De
verband houden met het behoud van
gemiddelde interestvoet van de
het GVV-statuut en een maximaal
De waarde van perifeer
openbare GVV bedraagt 3,64%.
toegestane schuldgraad. De
winkelvastgoed wordt in aanzienlijke
vennootschap voldoet aan alle door
mate bepaald door de aanwezigheid
Het bekomen van dergelijke
Bancair tegenpartijrisico
van de schuldgraad wordt op
05 Vergunningtechnische risico’s
Indien door externe omstandigheden een nieuwe bestemming dient verleend te worden aan het pand, dienen wijzigingen aan de verleende vergunningen aangevraagd te worden.
de banken gestelde convenanten.
van alle stedenbouwkundige
wijzigingen is dikwijls een tijdrovend
Het aangaan van bankkredieten
Daarnaast stelt Retail Estates nv,
vergunningen en machtigingen
en weinig transparant gebeuren
en het afsluiten van
overeenkomstig art. 24 van het
uit hoofde van de wetgeving op
waardoor panden tijdelijk leeg
afdekkingsinstrumenten bij
GVV-K.B., een financieel plan met
handelsvestigingen in functie van de
komen te staan, hoewel er huurders
financiële instellingen houdt
een uitvoeringsschema op zolang
gewenste bestemming van het pand.
voor gevonden werden.
een tegenpartijrisico in voor de
de geconsolideerde schuldgraad,
vennootschap indien deze financiële
zoals gedefinieerd in hetzelfde K.B.,
Het management besteedt
Het management probeert in
instellingen in gebreke zouden
meer dan 50% bedraagt. Hierin
hieraan de nodige aandacht bij de
dergelijke situaties de risico’s te
blijven. Dit risico wordt beperkt door
wordt een beschrijving gegeven van
verwerving en de ontwikkeling van
beperken door bij de wederverhuring
de bankkredieten en de aangegane
de maatregelen die zullen worden
winkelpanden.
realistische verwachtingen te
afdekkingsinstrumenten te spreiden
genomen om te verhinderen dat
hanteren en te budgetteren.
13
Risicobeheer
06
een dergelijke heraanleg komt meestal de commerciële waarde van winkelpanden ten goede,
07
08 Bodemvervuiling
Wijziging van de
vermits dikwijls de verkeersstroom
Risico’s verbonden aan het
verkeersinfrastructuur
vertraagd wordt en de omgeving
verwerven van vastgoed via
van de winkelpanden veiliger
aandelentransacties
Op een aantal locaties waar de
Perifeer winkelvastgoed wordt per
wordt. Het is echter niet uit te
definitie ontsloten via hoofdzakelijk
sluiten dat in uitzonderlijke gevallen
Een aanzienlijk gedeelte
werden er voordien activiteiten
gewestwegen. In functie van de
de bereikbaarheid van enkele
van de vastgoedportefeuille
uitgeoefend die potentieel vervuilend
verkeersveiligheid wordt geregeld
winkelpanden hieronder zou
werd verworven door de
waren. Voor dergelijke - per
de wegenis heraangelegd met
kunnen lijden doordat de toegang
controleverwerving van
definitie historische - vervuiling is
nieuwe rotondes, fietspaden,
bemoeilijkt wordt.
vastgoedvennootschappen.
Retail Estates nv in beginsel niet
Aansluitend worden deze
aansprakelijk. De activiteiten van de
vennootschappen opgeslorpt door
huurders leveren in de regel slechts
Retail Estates nv waardoor het
een heel beperkt risico tot vervuiling
volledige vermogen, zowel activa als
op en vallen bovendien onder de
passiva, van deze vennootschappen
verantwoordelijkheid van de huurder.
wordt overgedragen. Het
De toepasselijke wetgeving die
management neemt de nodige
thans in de drie gewesten bestaat,
voorzorgen om voorafgaand aan
voorziet evenwel in complexe
de controleverwerving de mogelijke
procedures die bij overdracht van
risico’s te identificeren en hiervoor
onroerende goederen tijdrovend zijn
vanwege de verkoper/inbrenger de
en tot onderzoeks- en studiekosten
nodige contractuele waarborgen te
aanleiding kunnen geven. De
verkrijgen.
regelgeving met betrekking tot het
tunnels e.d. Het resultaat van
vennootschap winkelpanden bezit,
grondverzet levert bijkomende kosten op indien op dergelijke vervuilde sites bij bouwwerkzaamheden vervuilde grond dient te worden gemanipuleerd.
14
Jaarverslag 2015-2016 I Retail Estates
09
toepassing steeds zou kunnen
Risico’s verbonden aan het statuut
met als voornaamste risico het
wijzigen. De “fiscale werkelijke
verlies van het voordeel van het
waarde” zoals bedoeld in deze
van institutionele gereglementeerde vastgoedvennootschap
circulaire wordt berekend met aftrek
Op datum van dit jaarverslag heeft
Bovendien wordt het verlies van de
van registratierechten of BTW (die
Retail Estates nv de controle over
erkenning, in de regel, in de betrokken
van toepassing zou zijn in geval van
één institutionele GVV, met name
kredietovereenkomsten aangemerkt
reglementering
een verkoop van de activa) en kan
Retail Warehousing Invest nv.
als een gebeurtenis waardoor de
Veranderingen in de reglementering,
verschillen van de reële waarde van
Net als Retail Estates nv is Retail
kredieten die Retail Warehousing
onder meer op het gebied van
het vastgoed zoals opgenomen in
Warehousing Invest nv, in zijn
Invest nv heeft gesloten vervroegd
fiscaliteit, milieu, stedenbouw,
de balans van de openbare GVV
hoedanigheid van institutionele GVV,
opeisbaar worden, en zou
mobiliteitsbeleid en duurzame
conform IAS 40.
onderworpen aan de bepalingen
het verlies van dit statuut een
van de Wet van 3 augustus 2012 en
negatieve impact hebben op de
Reglementaire risico’s
Risico verbonden aan de evolutie van de
ontwikkeling, en nieuwe bepalingen
bijzonder fiscaal stelsel van een GVV.
verbonden aan de verhuur van
Risico’s verbonden aan het statuut
aan de GVV-Wet, die beperkingen
activiteiten, de resultaten, het
vastgoed en aan de verlenging
inhouden ten aanzien van (o.m.) de
rendement, de financiële toestand
van vergunningen waaraan de
van openbare gereglementeerde vastgoedvennootschap
activiteiten, de resultaatverwerking,
en de vooruitzichten van Retail
vennootschap moet voldoen, kunnen
Als openbare GVV is Retail
belangenconflicten en corporate
Warehousing Invest nv en de groep in
haar rendement en de reële waarde
Estates nv blootgesteld aan het risico
governance. Het (blijvend)
haar geheel.
van haar patrimonium beïnvloeden.
van toekomstige wijzigingen van de
beantwoorden aan deze specifieke
wetgeving inzake GVV’s. Daarnaast
vereisten is onder meer afhankelijk
Fiscale wetgeving
is er ook het risico op verlies van
van het vermogen van Retail
De exit tax, verschuldigd door
de erkenning van het statuut van
Warehousing Invest nv om op
vennootschappen waarvan het
openbare GVV. In dat geval verliest
succesvolle wijze zijn activa te
vermogen door een GVV wordt
Retail Estates nv het voordeel van
beheren, en van de naleving van
overgenomen bij (o.m.) fusie, wordt
het gunstig fiscaal stelsel van een
strikte interne controleprocedures.
berekend rekening houdend met
GVV. Bovendien wordt het verlies van
Circulaire Ci.RH.423/567.729 van de
de erkenning meestal gezien als een
De risico’s verbonden aan dit
Belgische belastingadministratie
gebeurtenis waardoor de kredieten
statuut zijn gelijklopend aan degene
van 23 december 2004, waarvan
die Retail Estates nv heeft gesloten
verbonden aan het statuut van
de interpretatie of praktische
vervroegd opeisbaar worden.
openbare GVV van Retail Estates nv,
15
Brief aan de aandeelhouders
brief aan de aandeelhouders 16
2
Jaarverslag 2015-2016 I Retail Estates
17
Brief aan de aandeelhouders
oude mijnschacht Retailpark BE-MINE BOULEVARD, BERINGEN -›
18
Jaarverslag 2015-2016 I Retail Estates
Geachte aandeelhouders, Het voorbije boekjaar gaat de geschiedenis van het bedrijf in als het jaar waarin de onderneming haar sterkste groei van de voorbije 18 jaar heeft gekend. Niet alleen werd de kapitaalbasis andermaal versterkt door de uitgifte van nieuwe aandelen voor een bedrag van 76,21 mio EUR, maar werd tevens een recordbedrag van 166 mio EUR geïnvesteerd in de uitbreiding van de portefeuille. De waarde van de vastgoedportefeuille overschrijdt hiermee de kaap van 1 miljard EUR en de marktwaarde van Retail Estates op de beurs flirt op dit moment geregeld met de piek van 700 mio EUR.
“ De waarde van de vastgoedportefeuille overschrijdt de kaap van 1 miljard EUR en de marktwaarde van Retail Estates op de beurs flirt op dit moment geregeld met de piek van 700 mio EUR. “
Deze transacties verhogen aanzienlijk de visibiliteit van de onderneming en de perspectieven van de aandeelhouders. Deze investeringen hebben zich reeds in de loop van het boekjaar waarin ze gerealiseerd werden vertaald in een groei van het courant resultaat. Deze groei ondersteunt de jaarlijkse stijging van het dividend die wij u nu reeds 11 jaar na elkaar kunnen bieden.
afdekkingspolitiek verandert. Vermits niemand uitsluitsel kan geven over het blijvend karakter van het huidige lage renteklimaat worden ook nu
Ook kwalitatief hebben de investeringen van het voorbije jaar bijgedragen
rentevoeten in aanzienlijke mate afgedekt.
tot de groei van de onderneming. De portefeuille werd immers uitgebreid met een recordaantal van 6 retailparken. Het betreft niet alleen 5 bestaande
Operationeel werden opnieuw goede resultaten bereikt. De bezettingsgraad
winkelparken met een sterk track record, maar ook een nieuw winkelpark te
blijft voor het 18e jaar op rij boven de 98% waarbij zowel aan de
Beringen dat een echt “state of the art” complex is. Retailparken zijn, zeker in
inkomsten- als de uitgavenzijde geen onaangename verrassingen werden
Vlaanderen, een schaars gegeven die een perfecte aanvulling vormen op de
vastgesteld. De vastgoeddeskundigen hebben een waardestijging van de
reeds eerder verworven winkelpanden.
portefeuille vastgesteld. Net zoals in het boekjaar 2014-2015 worden deze waardestijgingen hoofdzakelijk gedreven door een dalende yield en slechts
De financiering van de onderneming blijft net zoals de voorbije boekjaren
in beperkte mate door indexatie van de huren. Ondanks de lage groei
gebaseerd op een gelijkmatige groei van het eigen vermogen door
van de huurprijzen stijgt de interesse van diverse investeerders voor het
de systematische kapitaalverhogingen en reservatie van winsten,
vastgoedsegment waarin wij gespecialiseerd zijn omdat de schaarste van
maar ook door het gebruik van bankfinanciering. De kostprijs van de
het aanbod op goede locaties, net als de goede bezettingsgraad, ook voor
bankfinanciering daalt stelselmatig zonder dat Retail Estates haar
wie er niet mee vertrouwd is, vertrouwen geeft.
19
Brief aan de aandeelhouders
Deze resultaten zijn bereikt door de
De uitdagingen blijven ongewijzigd.
dagelijkse inzet en loyauteit van de
We pogen de juiste huurdersmix in
achttien medewerkers die elk in hun
onze gebouwen aan te trekken en
domein “win-win” relaties met onze
deze gebouwen waar nodig aan te
huurders omzetten in een “win-
passen aan de wijzigende behoeften
win” relatie met alle stakeholders,
van de hedendaagse consumenten.
waaronder in de eerste plaats
Meer dan ooit dienen we met
u als aandeelhouder. Met 634
onze huurders een luisterend
winkelpanden in commercieel
oor te hebben voor de signalen
beheer en het opvolgen van de
die deze consument uitzendt,
financiële administratie van circa
hoe tegenstrijdig die ook mogen
10 vennootschappen hebben zij
zijn. Zo verhuren we steeds meer
hun handen vol. De integratie van
winkelpanden aan winkelformules
de investeringsgolf van het voorbije
die jarenlang de lieveling van de
boekjaar is een prestatie waarvoor
centrumlocaties waren. Het voorbije
we hen willen danken.
jaar verhuurden we o.a. aan H&M,
“ De portefeuille werd immers uitgebreid met een recordaantal van 6 retailparken. Het betreft niet alleen 5 bestaande winkelparken met een sterk track record, maar ook een nieuw winkelpark te Beringen dat een echt “state of the art” complex is “ 20
Jaarverslag 2015-2016 I Retail Estates
“ Deze resultaten zijn bereikt door de dagelijkse inzet en loyauteit van de achttien medewerkers die elk in hun domein “win-win” relaties met onze huurders omzetten in een “win-win” relatie met alle stakeholders. “
Standaard Boekhandel en Club,
overheden en winkeleigenaars
Kruidvat en Hunkemöller. Deze
dienen aanzienlijke inspanningen
winkeliers ontdekken de voordelen
te leveren om zich het nieuwe
van de goede bereikbaarheid
kader eigen te maken. Op het
van onze winkelpanden in de
eerste zicht wordt de discretionaire
periferie en stellen de lagere
beslissingsmacht van de lokale
huisvestigingskosten op prijs. Het
overheden ingeperkt, wat een
hele “out-of-town” gebeuren blijft
belangrijke stap is in de richting
aan kracht winnen doordat ook
van de beperking van de wildgroei
de dienstensector de weg naar
die onze sector reeds decennia
onze locaties begint te vinden.
gekenmerkt heeft. Het is echter te
Bankkantoren concentreren zich
vroeg om te voorspellen wat de
uit van haar courante winst en
aandacht uit naar onze klanten en
steeds meer op baanwinkellocaties
gewestelijke overheden beogen naar
belegt het saldo van de niet-
de consumenten die de retailers
waar ze een grootschalig kantoor
de vergunning van de activiteiten in
uitgekeerde winst in de groei van de
toelaten hun omzet te realiseren.
openen ter vervanging van
bestaande winkelpanden.
onderneming.
Niet toevallig kiezen we opnieuw
meerdere kleinere kantoren. Ook
voor de slogan “In retail we trust”.
uitzendkantoren vinden de weg. Dit
Het vooropgestelde dividend voor
Wij hopen dat u na lezing van onze
kan ons niet verbazen: ultiem zijn al
het boekjaar 2015-2016 dat wij
jaarbrochure uw vertrouwen in
deze spelers op zoek naar dezelfde
tijdens de volgende algemene
onze onderneming zult hernieuwen.
consument.
vergadering aan uw goedkeuring
Samen met onze 18 medewerkers
Ternat, 25 mei 2016
zullen voorleggen, bedraagt 3,20
zet onze raad van bestuur zich
De regionalisering van het
EUR bruto (2,336 EUR netto) en
in om een “sustainable growth”
handelsvestigingsbeleid is
vertegenwoordigt een stijging
te realiseren die uw belegging
ondertussen een feit. Het Waalse
van meer dan 3% tegenover het
optimaal ten goede moet komen.
en Brusselse gewest hebben hun
dividend van het vorige boekjaar,
We investeren niet in een risicovrije
eigen wetgevend kader in de praktijk
wat aanzienlijk meer is dan de
omgeving, maar we wenden wel
gebracht. Het Vlaamse gewest staat
magere inflatie die we in dezelfde
onze kennis en ervaring aan om
Paul Borghgraef
Jan De Nys
op het punt afscheid te nemen van
periode hebben gekend. Retail
de risico’s te beperken. Hierbij
Voorzitter van
Gedelegeerd
de vertrouwde “Ikea-wet”. Lokale
Estates keert aldus 28,37 mio EUR
gaat in de eerste plaats onze
de raad van bestuur
bestuurder
21
Beheersverslag
BEHEERsverslag 22
3
Jaarverslag 2015-2016 I Retail Estates
Rapportering over boekjaar 2015-2016
O1 S trategie - investeringen in perifeer winkelvastgoed 26 O2 E en belegging via de openbare gereglementeerde vastgoedvennootschap
Retail Estates nv
O3 Belangrijke gebeurtenissen in het boekjaar O4 C ommentaar bij de geconsolideerde jaarrekeningen boekjaar
2015-2016
28 31
37
Corporate Governance
O5 Corporate Governance verklaring 06 Beheer van de vennootschap O7 Andere tussenkomende partijen O8 A an– en verkoop aandelen Retail Estates nv – insider trading
40 51 59
60
O9 I nformatie krachtens art. 34 van het K.B. van 14 november 2007 inzake de verplichtingen van emittenten van financiële instrumenten die zijn toegelaten tot de verhandeling op de gereglementeerde markt
60
Gegevens overeenkomstig het EPRA referentiesysteem 62
23
Beheersverslag
Projectontwikkeling te Genk (Winterslag) -› 24
Jaarverslag 2015-2016 I Retail Estates
Retailparken 2009-2015 2009
2013
> Krüger center - Eeklo
> Crescend’Eau - Verviers
12.344m² winkeloppervlakte
21.711m² winkeloppervlakte
> Polis Center - Luik (Barchon) 11.871m² winkeloppervlakte
2010
2014 > Frunpark - Wetteren 10.423m² winkeloppervlakte
> Ath Shopping Center
> Frunpark - Oudenaarde
5.270m² winkeloppervlakte
7.953m² winkeloppervlakte
2012
2015
> T-Forum - Tongeren
> Antwerpen (Merksem)
30.930m² winkeloppervlakte
16.078m² winkeloppervlakte
> V-Mart - Brugge
> Rocourt
14.110m² winkeloppervlakte
10.955m² winkeloppervlakte
> Charleroi (Aiseau-Presles)
> Braine l’Alleud
8.182m² winkeloppervlakte
7.331m² winkeloppervlakte
> Gembloux
> Eupen
8.237m² winkeloppervlakte
7.533m² winkeloppervlakte
> Lommel
> De watertoren - Westerlo
6.938m² winkeloppervlakte
11.102m² winkeloppervlakte
> Be-MINE Boulevard - Beringen 17.637m² winkeloppervlakte 25
Beheersverslag
Rapportering over boekjaar 2015-2016 O1
De belangrijkste doelstelling op lange termijn voor Retail Estates nv is het samenstellen, beheren en
Strategie - investeringen in
uitbreiden van een portefeuille
perifeer winkelvastgoed
perifeer winkelvastgoed, die door
Doelstelling – belegging in
locatiekeuze en de kwaliteit en diversificatie van de huurders op
representatieve portefeuille perifeer winkelvastgoed
lange termijn een bestendige groei
De openbare gereglementeerde
betreft zowel de waarde van het
vastgoedvennootschap Retail
patrimonium als de inkomsten die
Estates nv is een nichespeler,
uit de verhuring gegenereerd worden.
verzekert. De vooropgestelde groei
gespecialiseerd in de terbeschikkingstelling van perifeer
Op korte termijn wordt boven
winkelvastgoed gelegen aan de rand
genoemde doelstelling nagestreefd
van woonkernen of langs invalswegen
door de constante bewaking van de
naar stedelijke centra. Retail
bezettingsgraad van de portefeuille,
Estates nv verwerft deze onroerende
het huurincasso en de onderhouds-
goederen van derden of bouwt en
en beheerskosten.
commercialiseert winkelpanden voor
26
eigen rekening. De panden hebben
Door het selectief aankopen en
een bebouwde oppervlakte tussen
bouwen van winkelpanden op
500m² en 3.000m². Een typisch
zorgvuldig uitgekozen locaties
winkelpand heeft een gemiddelde
(zgn. retailclusters en retailparken)
oppervlakte van 1.000m².
wordt beoogd het beheer van de
Jaarverslag 2015-2016 I Retail Estates
portefeuille te vereenvoudigen en
Per 31 maart 2016 heeft Retail
de waarde op te drijven. Op dit
Estates nv 634 panden in portefeuille
ogenblik heeft Retail Estates nv 40
met een winkeloppervlakte van
clusters geïdentificeerd waar het zijn
708.879m². De bezettingsgraad van
investeringen systematisch opdrijft.
deze panden, gemeten in verhuurde
Deze vertegenwoordigen 68,15%
m², bedraagt 98,22%.
van de portefeuille. Deze clusters zijn verspreid over heel België.
De vennootschap heeft 6.552m²
“De voorbije jaren heeft Retail Estates nv zich toegespitst op een continue versterking van de kwaliteit van zijn vastgoed en de uitbreiding van de vastgoedportefeuille.”
winkeloppervlakte vergunde De voorbije jaren heeft Retail
projecten in ontwikkeling die slechts
In het totaal heeft Retail Estates nv
Acquisitiecriteria
Estates nv zich toegespitst op een
op het moment van voorlopige
14,72 mio EUR geïnvesteerd in
Retail Estates nv streeft naar
continue versterking van de kwaliteit
oplevering van de bouwwerken
het vastgoedcertificaat “Distri-
een optimalisatie van zijn
van zijn vastgoed en de uitbreiding
opgenomen worden in de
Land” en bezit de vennootschap
vastgoedportefeuille zowel
van de vastgoedportefeuille.
vastgoedportefeuille en verwerkt
thans 85,57% van de uitgegeven
in termen van rentabiliteit als
worden in de berekening van de
vastgoedcertificaten “Distri-Land”.
meerwaardeprofiel door aandacht
bezettingsgraad.
Dit vastgoedcertificaat bezit 11
te verlenen aan een aantal criteria
Retail Estates nv verhuurt in principe
winkelpanden met een reële waarde
die als leidraad dienen bij het
zgn. casco toestand, zodat de
De reële waarde van de
van 18,66 mio EUR. De waarde
verwerven van vastgoed:
inrichtingswerken en het onderhoud
vastgoedbeleggingen van
van de vastgoedportefeuille van
ervan door de huurders gebeuren.
Retail Estates nv en zijn
Immobilière Distri-Land nv (de
Locatiekeuze
De onderhoudskosten voor Retail
dochtervennootschappen
emittent van de certificaten) is al
Op basis van de inzichten die het
Estates nv blijven in essentie
per 31 maart 2016 wordt
drie jaar op rij aan het dalen door de
management verworven heeft in
beperkt tot het onderhoud van de
door de onafhankelijke
systematische verkoop van diverse
de rentabiliteit van zijn huurders,
parking en de dakbedekking en
vastgoeddeskundigen geschat op
winkelpanden. Per 31 maart 2016
worden locaties gekozen die aan
kunnen vooraf worden gepland.
1.000,80 mio EUR (zijnde waarde
is deze waarde echter uitzonderlijk
de huurders van Retail Estates nv
exclusief 2,50% transactiekosten)
gestegen door de hernieuwing van
de beste slaagkansen geven. Hierbij
De huurders van de vennootschap
en de investeringswaarde op
de huurcontracten met Carpetright
wordt een gezond evenwicht tussen
zijn in hoofdzaak gereputeerde
1.025,54 mio EUR (zijnde waarde
die in 1989 voor een duurtijd van
het aanbod van winkelvastgoed
filiaalbedrijven.
inclusief transactiekosten).
27 jaar werden afgesloten.
en de vraag vanwege winkeliers
zijn vastgoed in ruwbouwstaat,
27
Beheersverslag
nagestreefd. Bovendien wordt
Wallonië en in het bijzonder in de
huurders aangepast, wordt de
gestreefd naar de uitbouw van
subregio’s met sterke koopkracht
parking- en wegenisinfrastructuur
een veertigtal clusterlocaties en
(in hoofdzaak de driehoek Brussel -
verbeterd en worden winkelpanden
retailparken.
Gent - Antwerpen en de “groene as”
gemoderniseerd.
Brussel - Namen - Luxemburg).
Huurprijsniveau en aanvangsrendementen
28
Sectoriële spreiding huurdersbestand
“ Retail Estates nv heeft 634 panden in portefeuille met een winkeloppervlakte van 708.879m2. “
Er wordt bijzondere aandacht
Ontwikkeling en herontwikkeling van
Retail Estates nv probeert maximaal
geschonken aan de huurprijsniveaus
vastgoed voor eigen rekening
de verschillende sectoren in de
om de rentabiliteitsverwachtingen
Retail Estates nv beschikt over
detailhandel aan bod te laten komen
van Retail Estates nv en zijn huurders
een uitgesproken ervaring in
in zijn huurdersbestand, met een
op lange termijn te blijven verzoenen.
de ontwikkeling op bestelling
voorkeur voor sectoren waarvan
De ervaring toont aan dat de te
van nieuwe winkelpanden voor
bekend is dat ze over waardevolle
hoge huurprijzen die door sommige
zijn huurders. De ervaring leert
detailhandelsvestigingen beschikken.
projectontwikkelaars gehanteerd
dat dergelijke ontwikkelingen
In een neergaande conjunctuurcyclus
worden, tot grote rotatie leiden als
bouwkundig aantrekkelijke
delen niet alle detailhandelsectoren
de omzetontwikkeling niet snel aan
winkelpanden opleveren en
in gelijke mate in een eventuele
Een belegging via de
de verwachtingen van de betrokken
dat deze panden bovendien
terugloop van de omzet. Een goede
openbare gereglementeerde
winkeliers beantwoordt.
een hoger aanvangsrendement
sectoriële spreiding beperkt de
vastgoedvennootschap
genereren dan winkelpanden die
risico’s die aan een negatieve evolutie
Retail Estates nv
G eografische spreiding
op de investeringsmarkt worden
van de conjunctuur verbonden zijn.
Retail Estates nv spreidt zijn
aangeboden. Ook het belang
Sinds 24 oktober 2014 is Retail
investeringen over alle belangrijke
van de herontwikkeling van
Estates nv ingeschreven als een
winkelassen in België. In de praktijk
baanwinkelclusters tot een groter
openbare gereglementeerde
investeert de vennootschap
geheel naar aaneengesloten,
vastgoedvennootschap. In haar
nauwelijks in het Brusselse Gewest
moderne winkelpanden neemt
hoedanigheid van openbare GVV
gelet op het extreem lage aanbod
jaarlijks toe. Bij deze herontwikkeling
en met het oog op het behoud
out-of-town locaties daar. De
stijgt meestal de verhuurbare
van dit statuut is de vennootschap
openbare GVV concentreert haar
oppervlakte, worden winkelpanden
onderworpen aan de bepalingen van
investeringen in Vlaanderen en
beter aan de behoeften van de
de GVV-Wetgeving, die beperkingen
O2
Jaarverslag 2015-2016 I Retail Estates
inhoudt ten aanzien van (onder
Ook de internationalisering van
meer) de activiteiten, de schuldgraad
de winkelmarkt en de overstap
en de resultaatverwerking. Zolang
van center city-activiteiten naar
de vennootschap deze regels
de periferie hebben de perifere
respecteert, geniet zij van een
winkelvastgoedmarkt positief
uitzonderlijk fiscaal regime dat
beïnvloed. Gecombineerd met de
er in wezen in bestaat dat zij
groeiende institutionalisering van
op haar inkomsten nagenoeg
de beleggingsmarkt in perifeer
geen vennootschapsbelasting
winkelvastgoed ondersteunt deze
betaalt. Daardoor is het voor
evolutie niet enkel de stijging
uitkering beschikbare resultaat
van de huurprijzen, maar ook de
hoger dan bij vergelijkbare
toename van de reële waarde van
vastgoedondernemingen die een
dit vastgoed op langere termijn.
dergelijk statuut niet bezitten. Retail
Bovendien hebben verschillende
Estates nv beschikt als openbare
huurders van de vennootschap
GVV over bijkomende troeven
de troeven van de verkoop op
zoals een sterk gediversifieerde
afstand via internethandel in hun
vastgoedportefeuille en is opgericht
winkelconcept geïntegreerd en dit
voor onbepaalde duur.
zelfs tot in hun verkooppunten, wat hun marktpositie ten goede komt.
Investeringen in perifeer winkelvastgoed hebben in de loop
Met het aandeel Retail Estates nv
van de voorbije jaren door een
beschikt elke aandeelhouder over
strikter vergunningsbeleid van de
een beleggingsinstrument dat vrij
overheid, door het sterk beperkt
verhandelbaar is en op elk moment
aanbod van kwalitatief hoogstaande
te gelde kan worden gemaakt
winkellocaties en door het constante
via Euronext. De aandelen van
hoge niveau van de vraag, aan
Retail Estates nv zijn voor 100%
aantrekkelijkheid gewonnen.
in handen van het publiek en van
29
Beheersverslag
een aantal institutionele beleggers.
aantal aandelen. De NAV (IFRS)
Op 31 maart 2016 hebben 5
bedraagt 53,48 EUR per 31 maart
aandeelhouders, in toepassing
2016. Dit is een stijging van 6,05%
van de transparantiewetgeving en
(50,43 EUR het jaar voordien).
de statuten van Retail Estates nv,
Per 31 maart 2016 bedraagt de
gemeld dat zij een participatie
beurskoers van het aandeel 78,00
bezitten die de statutaire drempel
EUR, wat een premie van 45,85%
van 3% en/of 5% overschrijdt
betekent.
(verdere toelichting op pagina 45 van dit jaarverslag).
De NAV (EPRA) bedraagt 56,66 EUR, ten opzichte van 53,68 EUR het jaar
In de koerslijsten van Euronext die
voorheen. Deze stijging is te verklaren
dagelijks worden gepubliceerd in
door de positieve variaties op de
de kranten en op de website van
waarde van de vastgoedbeleggingen
Euronext, kan de aandeelhouder
en het resultaat van het boekjaar.
altijd de evolutie van zijn investering
Ten opzichte van het vorige boekjaar
volgen. Bovendien beschikt de
steeg het aantal aandelen van Retail
vennootschap over een website
Estates nv met 1.306.847. Er is met
(www.retailestates.com) met
andere woorden geen verwatering
relevante informatie voor de
voor wat betreft de NAV per aandeel.
aandeelhouders. De nettoactiefwaarde van het aandeel is eveneens een belangrijke indicatie van de waarde van het aandeel. De nettoactiefwaarde (NAV – Net Asset Value) wordt berekend door het geconsolideerd eigen vermogen te delen door het
30
Jaarverslag 2015-2016 I Retail Estates
03
Verwerving winkelpanden via vier vastgoedvennootschappen – R ockspring
de top 5 van beste locaties in de
werden 12 winkelpanden verworven
perifere winkelmarkt. De overige
met een totale oppervlakte van
portefeuille
zeven winkelparken hebben een
10.992m² en een verwacht jaarlijks
Belangrijke gebeurtenissen in het boekjaar
Met effect op 30 juni 2015 werden 69
sterke regionale klantenbasis. Zij
huurincasso van 1,64 mio EUR. De
winkelpanden aangekocht met een
zijn gelegen te Bierbeek (Korbeek-
belangrijkste huurders zijn C&A,
acquisitiewaarde van 129 mio EUR,
Lo, randgemeente Leuven), Braine
JBC, Quick, Krëfel en Chaussea.
via de verwerving van de controle
l’Alleud, Eupen, Overijse, Verviers,
over vier vastgoedvennootschappen.
Waregem en Westerlo (Oevel). De
A fwikkeling kaderovereenkomst Orchestra
De panden vertegenwoordigen
twee solitaire winkels zijn gelegen te
winkelpanden met een totale
Op 20 mei 2015 heeft Retail
een verwacht jaarlijks
Sint-Pieters-Leeuw (Ruisbroek). Met
oppervlakte van 7.532m² en een
Estates nv de exclusieve controle
huurincasso van 7,94 mio EUR.
uitzondering van drie winkelpanden te
verwacht jaarlijks huurincasso van
verworven over Fimitobel nv, die
De vastgoedportefeuille van de
Westerlo die verbouwd zullen worden,
0,72 mio EUR. De belangrijkste
eigenaar is van een winkelpand
vennootschappen bestaat uit 9
zijn alle winkelpanden verhuurd, bijna
huurders zijn Brantano, C&A, JBC en
gelegen te Aalst. Deze verwerving
winkelparken en 2 solitaire winkels.
allemaal aan filiaalbedrijven.
Veritas.
maakt deel uit van de uitvoering van
Alle locaties hebben een bewezen
de kaderovereenkomst afgesloten
positief track record van meer dan
met Orchestra-Prémaman
25 jaar, met uitzondering van het
(Merksem) ligt langs de Bredabaan
(Korbeek-Lo, grensgemeente
Belgium nv op 14 oktober 2014.
winkelpark te Westerlo dat te lijden
en bestaat uit 13 winkelpanden met
Leuven) ligt langs de
De investeringswaarde van het
heeft gehad onder de opening van
een gezamenlijke oppervlakte van
Tiensesteenweg, waar een sterk
gebouw bedraagt 1,91 mio EUR.
een winkelpark in de onmiddellijke
15.892m² en een verwacht jaarlijks
ontwikkelde perifere winkellocatie
Op 29 januari 2016 werd het laatste
omgeving, te Olen. Retail Estates is
huurincasso van 2,14 mio EUR. Het
tot stand gekomen is rond de
deel van de kaderovereenkomst,
gestart met de herstructurering van
park rekent onder zijn huurders oa.
Carrefour hypermarkt. Het park
de verwerving van een winkelpand
dit winkelpark om het imago van dit
C&A, Shoe Discount, Vanden Borre
telt 6 winkelpanden met een
te Aartselaar, uitgevoerd. Het
park te actualiseren en de leegstand
en Carpetright.
gezamenlijke oppervlakte van
winkelpand werd bij wijze van
weg te werken.
Investeringen – winkelparken
- Het winkelpark te Antwerpen
- Het winkelpark te Bierbeek
5.936m² en een verwacht jaarlijks - Het winkelpark te Luik (Rocourt)
inbreng in natura ingebracht in het
- Het winkelpark te Eupen telt 10
huurincasso van 0,68 mio EUR.
kapitaal van de vennootschap,
Twee winkelparken, gelegen te
maakt deel uit van een grotere
Onder de huurders van het
aan een inbrengwaarde van
respectievelijk Antwerpen (Merksem)
site die tot stand kwam rond de
winkelpark behoren Brantano,
2,85 mio EUR.
en Luik (Rocourt) behoren tot
hypermarkt Cora. Op deze locatie
Torfs, Blokker en Leen Bakker.
31
Beheersverslag
winkelpanden met een gezamenlijke
Beringen (Mijn Retail nv)
behoort tot de betere locaties
oppervlakte van 4.250m² zullen
Op 10 april 2014 sloten Retail
van Waals-Brabant waar Retail
gemoderniseerd worden en terug
Estates nv en be-MINE nv een
Estates nv reeds jarenlang probeert
te huur aangeboden worden. De
samenwerkingsovereenkomst met
zijn investeringen op te voeren.
belangrijkste huurders zijn C&A,
het oog op de realisatie van een
Het winkelpark bestaat uit 7
Avance, Shoe Discount, ZEB en
winkelpark met een bruto bebouwde
winkelpanden die een gezamenlijke
SportsDirect.
oppervlakte van 18.000m². De
- Het winkelpark te Braine l’Alleud
partners hebben hiervoor op 27 mei
oppervlakte van 7.264m² vertegenwoordigen. Het verwacht
- In Waregem werden langs de
Retail nv” opgericht.
Gentsesteenweg 4 winkelpanden
0,65 mio EUR. Bijna alle huurders
verworven. De winkels hebben
zijn sinds de opening van het
een gezamenlijke oppervlakte van
Het winkelpark werd opgeleverd op
winkelpark in 1990 ononderbroken
5.000m² en een verwacht jaarlijks
31 augustus 2015. Alle 12 units zijn
aanwezig. De belangrijkste zijn
huurincasso van 0,39 mio EUR.
verhuurd en reeds opengegaan voor het publiek. Volgende retailers huren
Brantano, C&A, AVA en Maxi Toys. - Ten slotte werden 3 winkelpanden - In Overijse werden 3 winkelpanden
op de site te Beringen: Brico, AVA
te Verviers verworven, langs de
Papierwaren, Albert Heijn, Chaussea,
verworven met een totale
Boulevard de Gérardchamps. De
ZEB, Vanden Borre, Maxi Zoo, Bent,
oppervlakte van 4.381m² en een
totale winkeloppervlakte bedraagt
Lola&Liza, H&M, Bel&Bo en C&A.
verwacht jaarlijks huurincasso van
4.770m² en het verwacht jaarlijks
0,58 mio EUR. De huurders zijn Aldi,
huurincasso 0,32 mio EUR.
Op 30 september 2015
AVA en Krëfel.
De belangrijkste huurders zijn
werd het belang van de
Brantano, Maxi Toys en Blokker.
minderheidsaandeelhouder in Mijn
- Het winkelpark te Westerlo
Retail nv gekocht voor een bedrag
dateert van 1989 en bestaat uit 9
van 11,77 mio EUR. De winkelpanden
winkelpanden met een gezamenlijke
vertegenwoordigen een verwacht
oppervlakte van 7.189m² en een
jaarlijks huurincasso van 1,85 mio
verwacht jaarlijks huurincasso van
EUR.
0,58 mio EUR. Drie niet-verhuurde
32
2014 een projectvennootschap “Mijn
jaarlijks huurincasso bedraagt
Beringen (Mijn Retail nv) > Winkeloppervlakte > Ligging > Investering > J aarlijks bruto huurincasso
17.637m2 Limburg 29,91 mio € 1,85 mio €
Jaarverslag 2015-2016 I Retail Estates
Nijvel (Texas Management nv)
oppervlakte van 6.191m², en levert
O ptimalisatie vastgoedportefeuille
Op 29 oktober 2015 heeft Retail
een verwacht jaarlijks huurincasso
Retail Estates nv besteedt veel
Estates nv de exclusieve controle
op van 0,67 mio EUR. De investering
aandacht aan de wijzigende
verworven over de vennootschap
in deze transactie bedraagt 10,31 mio
behoeften van zijn huurders inzake
Texas Management nv. Deze
EUR.
winkeloppervlakte. Verschillende
vennootschap is eigenaar van een site
huurders breiden systematisch
te Nijvel, waar een nieuw winkelpark
Bovenstaande verwervingen
hun assortiment uit en formuleren
werd opgericht. Dit winkelpark
gebeurden aan een waardering die
geregeld een vraag naar uitbreiding
bestaat uit 4 winkelruimtes met
overeenstemt met de reële waarde
van hun winkelpand. Dit kan gebeuren
een totale oppervlakte van 5.779m²
van de betrokken winkelpanden
door de overname van oppervlakte
en levert een verwacht jaarlijks
of -parken, zoals bepaald door de
van aangrenzende huurders die soms
huurincasso op van 0,58 mio EUR.
vastgoeddeskundigen CBRE of
te ruim gehuisvest zijn of zelfs door
De investering in deze transactie
Cushman & Wakefield.
nieuwbouw waarbij een stuk aan
bedraagt 9,22 mio EUR.
Projectontwikkeling Op 1 juni 2015 werd het project in
van Retail Estates nv om zijn
Erpent opgeleverd. Een winkelpand
investeringen in Waals-Brabant op te
van 951m², verhuurd aan Eclipse sprl
Verbouwingen beogen niet
voeren.
(verdeler Auping), werd geopend.
altijd enkel de wijziging van de
Het verwacht jaarlijks huurincasso
winkeloppervlakte; geregeld maakt
bedraagt 0,12 mio EUR.
Retail Estates nv gebruik van deze
Op 10 maart 2016 heeft Retail
> Winkeloppervlakte > Ligging
5.779m
2
Waals-Brabant
Soms wordt zelfs gekozen voor een
Deze transactie kadert in de intentie
Kontich (TBK bvba) Nijvel (texas Management nv)
het winkelpand wordt bijgebouwd. combinatie van beide.
gelegenheid om ook de gevelpartij
Estates nv de exclusieve controle
In januari 2016 werd het project
van het winkelpand te slopen en te
verworven over de vennootschap
in Genk (Winterslag) opgeleverd.
vervangen door een hedendaagse
TBK bvba. Deze vennootschap is
Het betreft de uitbreiding van een
versie die afgestemd is op het imago
eigenaar van een winkelcomplex te
bestaand Aldi-filiaal. Het verwacht
van de huurder. In het voorbije
> Investering
9,22 mio €
Kontich. Het onroerend goed bestaat
jaarlijks huurincasso bedraagt
boekjaar werd zo het pand te
> Jaarlijks bruto huurincasso
0,58 mio €
uit 3 winkelruimtes, een fitness en
0,15 mio EUR.
Waregem gerenoveerd en van een
een horecazaak, met een totale
nieuwe gevel voorzien.
33
Beheersverslag
Dergelijke investeringen laten toe een
verkoopprijs van 2,35 mio EUR.
Deze desinvesteringen kaderen
“win-win”-relatie uit te bouwen met
De verkoopopbrengst werd op
in een jaarlijks weerkerend
de huurders. Restgronden worden zo
30 oktober 2015 uitgekeerd aan de
verkoopprogramma van individuele
gerentabiliseerd en de omzetgroei
certificaathouders. Retail Estates nv
winkelpanden die door hun
laat de huurder toe de huurstijging te
realiseerde op deze verkoop een
locatie, winkelgrootte en/of erin
betalen.
meerwaarde van 0,34 mio EUR.
uitgeoefende handelsactiviteit niet
Desinvesteringen
Bij diverse notariële aktes verleden
Het voorbije boekjaar werden
in de loop van de maand maart
winkelpanden verkocht voor een
2016 werden 2 appartementen
Investeringen: conclusie
netto verkoopprijs van 11,80 mio
en 1 kantoorruimte in casco staat
De aankopen en eigen
EUR. Op deze gebouwen werd een
verkocht voor een netto verkoopprijs
ontwikkelingen in het boekjaar
netto meerwaarde van 0,34 mio
van 0,70 mio EUR . Deze ruimten
2015-2016 verminderd met
EUR gerealiseerd.
werden aan kostprijs verkocht. Net als
desinvesteringen, resulteerden in
tot de kernportefeuille van Retail
in vele andere gemeenten stond de
een stijging van 155,06 mio EUR
De verkochte panden zijn gelegen
lokale overheid van de stad Namen
van de vastgoedportefeuille. De
te Bilzen (1 pand, 990m²), Tienen
op de oprichting van een pand
totale huurinkomsten stijgen met
(1 pand, 1.080m²), Beyne-Heusay
met gemengde bestemming om
6,90 mio EUR in boekjaar 2015-2016
vermogen (uitgifte van nieuwe
(1 pand, 914m²), Brugge (1 pand,
Retail Estates nv een vergunning te
als gevolg van deze investeringen
aandelen door inbreng in natura
1.620m²) en Hannut (6 panden,
verlenen voor de oprichting van een
en dalen met 0,23 mio EUR in
of in de kapitaalmarkt) en vreemd
2.963m²). De reële waarde van deze
winkelpand.
afgelopen boekjaar als gevolg van
vermogen (financiering van het
de desinvesteringen. Indien de
werkkapitaal door de banken,
Verder werden 9 percelen verkocht
verwervingen en verkopen zouden
uitgifte van een obligatielening,…).
van de site te Westende voor
hebben plaatsgevonden op 1 april
De verhouding vreemd vermogen/
Bij notariële akte van 15 september
een netto verkoopprijs van 0,072
2015 zouden de huurinkomsten met
eigen vermogen die wordt toegepast
2015 heeft het vastgoedcertificaat
mio EUR per perceel. Op deze
10,86 mio EUR gestegen zijn.
bij nieuwe investeringen ligt tussen
Distri-Land het pand gelegen te
9 percelen werd een meerwaarde
Kuurne, verhuurd aan Carpetland,
van 0,026 mio EUR per perceel
De investeringen worden
die werd vooropgesteld door de raad
verkocht voor een netto
gerealiseerd.
gefinancierd door een mix van eigen
van bestuur gerespecteerd wordt.
panden bedroeg op het moment van verkoop 8,63 mio EUR.
34
Estates nv horen.
“ Retail Estates nv besteedt veel aandacht aan de wijzigende behoeften van zijn huurders inzake winkeloppervlakte ”
50% en 55% zodat de schuldgraad
Jaarverslag 2015-2016 I Retail Estates
Beheer van de vastgoedportefeuille
Op het einde van dit boekjaar
mei 2015 beslist om tot een
(zie “Investeringen” op pagina 31). De
bedragen de uitstaande
kapitaalverhoging over te gaan.
nieuwe aandelen delen in de winst
Bezettingsgraad
handelsvorderingen 0,95 mio EUR.
Tijdens de inschrijvingsperiode met
vanaf 1 april 2015, zijnde de aanvang
De bezettingsgraad van de
0,25 mio EUR heeft betrekking op
voorkeurrecht die op 21 mei 2015
van het boekjaar 2015-2016.
vastgoedportefeuille van Retail
het werkings- en reservefonds.
werd afgesloten, werd op 1.113.317
Estates nv bedraagt 98,22%.
Rekening houdend met de
nieuwe aandelen ingeschreven, hetzij
Kapitaalverhoging door inbreng in natura
verkregen waarborgen - zowel
88,38% van de aangeboden nieuwe
Op 29 januari 2016 werd het laatste
Vanzelfsprekend dient de
huurwaarborgen als de gevraagde
aandelen.
deel van de kaderovereenkomst met
bezettingsgraad als een
bankgaranties - is het kredietrisico
momentopname beschouwd te
op de handelsvorderingen beperkt
De 878.538 voorkeurrechten die bij de
de verwerving van een winkelpand
worden waarachter een reeks
tot ongeveer 50% (0,35 mio EUR)
afsluiting van de inschrijvingsperiode
te Aartselaar, uitgevoerd. Het
mutaties in het afgelopen boekjaar
van het openstaand bedrag op 31
met voorkeurrecht niet werden
winkelpand werd bij wijze van
schuilgaan. Zij houdt geen garantie
maart 2016.
uitgeoefend, werden op 26 mei
inbreng in natura ingebracht in het
2015 in de vorm van scrips aan
kapitaal van de vennootschap,
in voor de toekomst aangezien
Orchestra-Prémaman Belgium nv,
de wetgeving inzake handelshuur
Schadegevallen
investeerders verkocht in het kader
waarbij door de raad van bestuur
van dwingend recht is en een
Er werden in het voorbije boekjaar
van een private plaatsing zoals
47.107 nieuwe aandelen werden
driejaarlijkse opzegmogelijkheid
geen panden door brand of andere
beschreven in het prospectus.
uitgegeven aan een emissieprijs van
voorziet voor alle huurders.
grote calamiteiten geteisterd.
De kopers van die scrips hebben
60,50 EUR per aandeel, binnen het
Vandalisme is voor winkels die
op 146.423 nieuwe aandelen
kader van de bevoegdheden die aan
Huurincasso
gelegen zijn aan de rand van grote
ingeschreven tegen dezelfde
de raad van bestuur verleend zijn
In het afgelopen boekjaar hebben
stedelijke agglomeraties helaas een
inschrijvingsprijs en tegen dezelfde
inzake het toegestaan kapitaal. De
4 kleinere KMO-huurders en het
recurrent probleem.
inschrijvingsratio als voor de
inbrengwaarde van het winkelpand
inschrijving met voorkeurrecht, nl.
bedraagt 2,85 mio EUR en
één nieuw aandeel aan 60,50 EUR
vertegenwoordigt een verhoging van
voor zes scrips. De realisatie van de
het maatschappelijk kapitaal met
kapitaalverhoging werd vastgesteld
1,06 mio EUR tot 199,50 mio EUR en
winkelbedrijf Primo (sportwinkels waarvan 5 filialen gehuurd
Kapitaalverhogingen in het kader van het
werden van Retail Estates nv) het
toegestaan kapitaal
faillissement aangevraagd. Voor de oninbare vorderingen werden de
Kapitaalverhoging in geld
op 28 mei 2015. De bruto-opbrengst
van de balanspost “uitgiftepremies”
nodige voorzieningen aangelegd.
De raad van bestuur van
van de verrichting bedroeg 76.214.270
met 1,79 mio EUR tot 151,50 mio EUR.
Retail Estates nv heeft op 5
EUR en werd volledig geherinvesteerd
Na deze kapitaalverhoging wordt
35
Beheersverslag
het kapitaal vertegenwoordigt door
G ebeurtenissen na balansdatum
8.866.320 aandelen.
Fusie door overname van
Private plaatsing van obligaties Op 29 april 2016 is Retail Estates nv
dochtervennootschappen
overgegaan tot een private plaatsing
Op 30 november 2015, 28 december
van obligaties met een looptijd van
2015 en 19 februari 2016 werden
tien jaar, voor een totaalbedrag
de fusies door overname van de
van 30 mio EUR, met vervaldag
vennootschappen Mijn Retail nv,
op 29 april 2026. De obligaties
Aalst Logistics nv en Frun Park
werden voor 26 mio EUR van de
Wetteren nv vastgesteld door de
totale uitgifte geplaatst aan een
raad van bestuur, respectievelijk
variabele rentevoet en voor 4 mio
met effect op 30 november 2015,
EUR aan een vaste rentevoet. De
31 december 2015 en 29 februari
netto-opbrengsten zullen worden
2016.
aangewend ter financiering van het werkkapitaal van Retail Estates nv.
Op 2 maart 2016 werd het
Door middel van deze obligatielening
fusievoorstel neergelegd strekkende
worden de financieringsbronnen
tot fusie door overname van de
verder gediversifieerd en wordt de
vennootschap Paneuropean Retail
gemiddelde looptijd van de schulden
Properties nv, en dit met het oog op
verlengd.
een fusie met effect op 30 juni 2016. Fusies van dochtervennootschappen vereenvoudigen het administratief beheer en verminderen de belastbare inkomsten van de dochtervennootschappen van Retail Estates nv.
36
Jaarverslag 2015-2016 I Retail Estates
04
De vlottende activa bedragen
reserves bedragen 86,09 mio EUR en
kwalificeren boekhoudkundig
13,10 mio EUR en bestaan
bestaan uit de reserve voor het saldo
slechts in beperkte mate als
voor 8,22 mio EUR uit activa
van de variaties in de reële waarde
kasstroomafdekkingstransacties.
Commentaar bij de
aangehouden voor verkoop, voor
van het vastgoed (91,73 mio EUR),
De wijzigingen in de reële waarde
geconsolideerde jaarrekeningen
1,37 mio EUR uit handelsvorderingen,
het overgedragen resultaat van
van de derivaten die niet als
voor 1,46 mio EUR uit
vorig boekjaren (29,42 mio EUR),
kasstroomafdekking kwalificeren,
belastingvorderingen en andere
beschikbare reserves
worden onmiddellijk in het resultaat
vlottende activa, voor 1,31 mio EUR
(11,97 mio EUR), wettelijke reserves
opgenomen. De veranderingen in
De vastgoedbeleggingen (inclusief
uit geldmiddelen en kasequivalenten
(1,07 mio EUR) en verminderd door
de reële waarde van de swaps die
projectontwikkelingen) zijn
en voor 0,73 mio EUR uit
de impact op de reële waarde van
kwalificeren als kasstroomafdekking
toegenomen van 837,12 mio EUR naar
overlopende rekeningen.
geschatte mutatierechten en -kosten
worden direct in het eigen
bij de hypothetische vervreemding
vermogen erkend en niet in de
boekjaar
2015-2016
Balans
1.000,80 mio EUR. Dit is vooral te verklaren door de uitbreiding van de
Het eigen vermogen van
van vastgoedbeleggingen
resultatenrekening opgenomen.
portefeuille met 163,15 mio EUR en
de openbare GVV bedraagt
(-24,94 mio EUR) en door de
De negatieve waarde van deze
de verkoop van vastgoedbeleggingen
474,17 mio EUR. Het maatschappelijk
variaties in de reële waarde van
instrumenten is ontstaan door de
ten bedrage van 3,97 mio EUR. De
kapitaal bedraagt op 31 maart 2016
financiële activa en passiva
sterke daling van de rente die zich
vaste activa aangehouden voor
199,50 mio EUR, een stijging van
(-23,16 mio EUR). De groep gebruikt
sinds eind 2008 doorgezet heeft
verkoop zijn gestegen van 4,82 mio
29,40 mio EUR ten opzichte van
financiële afgeleide producten
onder impuls van de Amerikaanse en
EUR naar 8,22 mio EUR. In de activa
vorig jaar naar aanleiding van de
(interest rate swaps) om zich in te
Europese centrale banken.
aangehouden voor verkoop worden
kapitaalverhogingen waarvan hoger
dekken tegen renterisico’s afkomstig
op het einde van elk kwartaal
sprake. Na aftrek van de kosten
van sommige operationele, financiële
Het nettoresultaat van het boekjaar
de activa geboekt waarvoor de
voor kapitaalverhoging bedraagt
en investeringsactiviteiten. Afgeleide
bedraagt 42,03 mio EUR en bestaat
verkoopsovereenkomst is getekend,
het boekhoudkundig kapitaal
financiële producten worden initieel
voor 36,47 mio EUR uit netto courant
maar de akte nog niet werd verleden.
194,54 mio EUR. Er werden in het
aan hun kostprijs erkend en worden
resultaat, 10,22 mio EUR resultaat
Er werden voor 10,87 mio EUR
boekjaar 2015-2016 1.306.847
geherwaardeerd aan hun reële
op de portefeuille en -4,99 mio EUR
activa toegevoegd aan de activa
nieuwe aandelen gecreëerd. Om
waarde op de daaropvolgende
IAS 39 resultaten (variaties in de
aangehouden voor verkoop in het
dezelfde reden nemen ook de
rapporteringsdatum. De derivaten
reële waarde van financiële activa en
boekjaar 2015-2016 en voor 7,49 mio
uitgiftepremies toe van 101,84
die door Retail Estates nv
passiva).
EUR activa verkocht.
mio EUR naar 151,50 mio EUR. De
momenteel gebruikt worden,
37
Beheersverslag
De langlopende verplichtingen
verwerving van de aandelen van Mijn
De vastgoedkosten bedragen
17,13 mio EUR vorig jaar. De daling
bedragen 456,18 mio EUR en
Retail nv die nog niet in het bezit zijn
4,50 mio EUR en zijn gestegen met
van de gemiddelde interestvoet van
bestaan voor 428,02 mio EUR uit
van Retail Estates nv.
1,14 mio EUR, vooral te verklaren
4,35% naar 3,64% compenseert de
door de stijging van de technische
stijging van de interestlast door het
langlopende financiële schulden met een gemiddelde looptijd van 4,17 jaar.
Per 31 maart 2016 bedraagt de
kosten en commerciële kosten naar
opnemen van bijkomende leningen
De overblijvende langlopende
gemiddelde interestvoet 3,64%.
aanleiding van de uitbreiding van de
ter financiering van de verdere
portefeuille. De algemene kosten van
uitbreiding van de portefeuille. De
de vennootschap bedragen 2,84 mio
stijging van de totale lasten zijn het
verplichtingen hebben betrekking op voorzieningen, toegelaten
Winst- en verliesrekening
kasstroomafdekkingen (renteswaps)
Het nettohuurresultaat is gestegen
EUR, een lichte daling van 0,04 mio
gevolg van de wijziging in de reële
en uitgestelde belastingen.
met 8,97 mio EUR, vooral te
EUR ten opzichte van vorig jaar.
waarden van de swaps die niet als
verklaren door de verwerving van
38
een kasstroom definiëren (IAS 39
De kortlopende verplichtingen
bijkomende panden in het boekjaar
Het resultaat op de verkopen van
resultaat). Dit resultaat is echter een
bedragen 85,27 mio EUR en
2015-2016 (7,25 mio EUR) en
vastgoedbeleggingen bedraagt
niet-gerealiseerd en non-cash item.
bestaan voor 21,07 mio EUR
de verwerving van de panden in
0,34 mio EUR. Deze winst is het
uit handelsschulden en andere
het vorige boekjaar die dit jaar
resultaat op de verkoop van
Het netto courant resultaat (dit
kortlopende schulden. Deze
voor het eerst een volledig jaar
11,46 mio EUR panden (reële
is het nettoresultaat zonder het
omvatten vooral de handelsschulden
huur opleverden (2,13 mio EUR).
waarde). We verwijzen naar
resultaat op de portefeuille)
ten belope van 0,81 mio EUR,
De verkoop van panden heeft
paragraaf “Desinvesteringen” in dit
bedraagt 36,47 mio EUR ten
geraamde belastingschulden voor
geresulteerd in een daling van
hoofdstuk voor meer details.
opzichte van 28,63 mio EUR vorig
0,59 mio EUR, te ontvangen facturen
het nettohuurresultaat met
voor 6,17 mio EUR en exit taksen
0,20 mio EUR. De verkoop van de
De positieve variatie in de reële
ten belope van 13,22 mio EUR. De
panden tijdens het vorige boekjaar
waarde van vastgoedbeleggingen
kortlopende financiële schulden
resulteerde dit boekjaar in een
bedraagt 10,22 mio EUR en is vooral
bedragen 42,60 mio EUR.
daling van het nettohuurresultaat
te verklaren door de verscherping
jaar.
met 0,30 mio EUR. De impact van
van de yield op toplocaties en de
Andere kortlopende verplichtingen
contracthernieuwingen bedraagt
impact van huurhernieuwingen.
zijn gestegen van 15,37 mio EUR tot
0,12 mio EUR. Verder is er nog de
15,63 mio EUR en bestaan vooral
impact van korting, leegstand en
Het financieel resultaat bedraagt
uit de schulden voor de verdere
indexatie (-0,02 mio EUR).
21,77 mio EUR ten opzichte van
Jaarverslag 2015-2016 I Retail Estates
Vooruitzichten voor het boekjaar 2016-2017
Bestemming van het resultaat
De vennootschap verwacht voor het
de winst van het boekjaar, zoals
boekjaar 2016-2017, op basis van
die blijkt uit de enkelvoudige
de voorziene samenstelling van de
jaarrekening, als volgt te besteden:
De raad van bestuur stelt voor
“ De positieve variatie in de reële waarde van vastgoedbeleggingen is vooral te verklaren door de verscherping van de yield op toplocaties en de impact van huurhernieuwingen. ”
vastgoedportefeuille en behoudens onvoorziene gebeurtenissen, de
EUR
realisatie van een huurincasso ten bedrage van 63,50 mio EUR. Dit cijfer
Resultaat boekjaar
houdt enkel rekening met aan- en verkopen waarvoor een compromis
Overboeking resultaat op de portefeuille en deelnemingen naar beschikbare reserves (portefeuilleresultaat)
-11.787
werd getekend en investeringen die
IAS 39 resultaat
5.006
vergund en aanbesteed zijn.
Te bestemmen resultaat winst van het boekjaar
29.123
35.904
Overgedragen winst van het vorige boekjaar (IFRS) Net als in de vorige jaren verwacht
23.623
Retail Estates nv dat het dividend
Stijging van overgedragen winst naar aanleiding van fusies en andere
voor het boekjaar 2016-2017 zal
Andere
groeien in lijn met voorgaande
Uitkering dividend 31 maart 2016
-28.372
jaren zodat het minimaal
Over te dragen resultaat
26.898
2.524
Varia
inflatiebestendig is. Retail Estates nv
Onderzoek en ontwikkeling
stelt als streefdoel een dividend van 3,30 EUR bruto (2,409 EUR
De raad van bestuur van Retail
te keren van 3,20 EUR bruto
De vennootschap heeft geen
netto) voorop voor het boekjaar
Estates nv zal aan de algemene
(of 2,336 EUR netto, d.i. het
activiteiten ontwikkeld noch uitgaven
2016-2017. Dit zou een stijging van
vergadering van aandeelhouders, die
nettodividend per aandeel na
gemaakt op gebied van onderzoek
3,12% inhouden ten opzichte van het
zal worden gehouden op 1 juli 2016,
afhouding van 27% roerende
en ontwikkeling.
dividend voor het boekjaar 2015-
voorstellen om over het boekjaar
voorheffing) per aandeel dat deelt in
2016 (3,20 EUR bruto).
2015-2016 (dat een aanvang nam
het resultaat van het boekjaar 2015-
Bijkantoren
op 1 april 2015 om te eindigen op
2016.
De vennootschap bezit geen
31 maart 2016) een brutodividend uit
bijkantoren.
39
Beheersverslag
Corporate Governance 05
R emuneratieverslag Inleiding en situering
vergadering van 1 juli 2016 die het
Corporate Governance verklaring
Retail Estates nv stelt een
verslag per afzonderlijke stemming
Het remuneratie- en
remuneratieverslag op inzake het
dient goed te keuren of af te keuren.
benoemingscomité analyseert
Het zal voorgelegd worden aan de
de verwachtingen van de
jaarlijkse algemene aandeelhouders-
aandeelhouders in deze.
bezoldigingsbeleid met betrekking tot zijn bestuurders. Retail Estates nv
Remuneratiebeleid
dat toegepast wordt en gaat na
toepassing van de bepalingen van
heeft geen directiecomité. De raad
Principe
of er een aanpassing dient te
de Belgische Corporate Governance
van bestuur telt 11 niet-uitvoerende
Het remuneratiebeleid van Retail
worden doorgevoerd en geeft
Code 2009 en van de wet van 6 april
en 2 uitvoerende bestuurders, zijnde
Estates nv wordt zo opgesteld dat
dienaangaande de nodige
2010 tot wijziging van het Wetboek
de uitvoerende chief financial officer
enerzijds rekening wordt gehouden
aanbevelingen aan de raad van
van Vennootschappen.
(mevrouw Kara De Smet) en de
met een marktconforme bezoldiging,
bestuur, die op zijn beurt dit dient
gedelegeerd bestuurder (de heer
die de vennootschap in staat stelt
voor te leggen aan de algemene
Retail Estates nv hanteert de
Jan De Nys) die samen de effectieve
getalenteerde bestuurders aan te
vergadering.
Code van 12 maart 2009 als
leiding van Retail Estates nv en
trekken en te behouden en waarbij
referentiecode (hierna “de Code”).
zijn dochtervennootschappen
rekening wordt gehouden met
Interne procedure –
waarnemen.
de omvang van de onderneming
boekjaar 2015-2016
en haar financiële perspectieven.
Het remuneratiecomité heeft in de
versie van het Corporate Governance
Het verslag werd opgesteld door het
Bovendien dient deze bezoldiging
loop van het afgelopen boekjaar
Charter goedgekeurd door de raad
remuneratiecomité in toepassing
in evenredigheid te zijn met de
tweemaal vergaderd waarbij de
van bestuur waarbij rekening wordt
van artikel 96 §3 van het wetboek
verantwoordelijkheden verbonden
remuneratiebudgetten van de
gehouden met de meest recente
van vennootschappen en werd
aan de hoedanigheid van
bestuurders afzonderlijk en het
ontwikkelingen ter zake.
goedgekeurd door de raad van
bestuurder in een beursgenoteerde
personeelsbudget in zijn geheel
Het Charter is terug te vinden op de
bestuur van 25 mei 2016.
vennootschap. Anderzijds
worden gecontroleerd en bijgestuurd
dient voldaan te worden aan
waar noodzakelijk in functie van
Op 5 mei 2015 werd een herwerkte
website: www.retailestates.com.
40
jaarlijks het bezoldigingsbeleid
Deze verklaring kadert in de
Jaarverslag 2015-2016 I Retail Estates
de verantwoordelijkheden van
Bezoldiging van de bestuurders
de betrokken personen en de
1. In de loop van het boekjaar
> Financiële criteria (weging 25%): Netto courante winst per
doelstellingen op middellange
2015-2016 werden de volgende
aandeel met uitsluiting van alle
en lange termijn die de raad van
bezoldigingen (in EUR) toegekend
schommelingen van de reële
bestuur voor de onderneming heeft
aan de heer Jan De Nys –
waarde van de activa en rente-
vastgesteld. Hierbij worden voor de
gedelegeerd bestuurder:
afdekkingsinstrumenten en de
uitvoerende bestuurders zowel het
resultaten behaald bij realisatie
globale niveau van de bezoldiging
Jan De Nys - gedelegeerd bestuurder
als de spreiding van de verschillende
Vaste bezoldiging
onderdelen geanalyseerd. Tevens
Premies groepsverzekering
39.000
heeft het remuneratiecomité de
Variabele bezoldiging
68.000
doelstellingen betreffende het
2015-2016 234.000
TOTAAL
341.000
niveau van de variabele vergoeding
van activa; > Portfoliobeheer (weging 25%): Incassomanagement en bezettingsgraad; > Optimalisatie vastgoedportefeuille (weging 25%):
van de gedelegeerd bestuurder
De remuneratie van de functie van
mandaat ten persoonlijke titel uit als
Uitbouwen “clusters”,
en de procedure om de realisatie
gedelegeerd bestuurder, die sinds de
zelfstandig bedrijfsleider.
verbeteringswerken en uitbreiding
van de onderliggende objectieven
beursnotering van Retail Estates nv
te bepalen, geanalyseerd en
in maart 1998 waargenomen wordt
De vaste bezoldiging wordt
groei van de huurwaarde op lange
vastgesteld voor het boekjaar 2015-
door de heer Jan De Nys, houdt
jaarlijks op 1 april geïndexeerd.
termijn, actualisatie gebouwen en
2016 en het boekjaar 2016-2017.
rekening met diens ervaring en track
De variabele vergoeding van de
omgevingselementen;
record in het opstarten en uitbouwen
gedelegeerd bestuurder wordt
> Uitvoering strategische
Met het oog op dit alles werd
van de vennootschap. Hierbij wordt
jaarlijks door de raad van bestuur
doelstellingen (weging 10%):
tevens overgegaan tot een
gesteund op de basis van opgedane
vastgesteld op voorstel van het
Kopen en verkopen activa, groei
beperkte benchmarking met
ervaring in de detailhandelsomgeving
remuneratiecomité. Deze vergoeding
uitvoerende bestuurders van
in België en het buitenland evenals
bedraagt maximaal 25% van de
vergelijkbare beursgenoteerde
commerciële, juridische en financiële
vaste bezoldiging. Zij is verbonden
(weging 15%):
vastgoedvennootschappen.
kennis die noodzakelijk is voor de
aan het realiseren van een aantal
Uitbouw management- en
winkelpanden met het oog op de
van de vennootschap; > Managementvaardigheden
uitbouw van een portefeuille perifere
kwalitatieve en kwantitatieve criteria
personeelsteam, investor relations
Voor de niet-uitvoerende bestuurders
winkelpanden en het dagelijks
die voor het boekjaar 2015-2016
en “corporate identity”.
wordt driejaarlijks een vergelijkbare
beheer van een beursgenoteerde
betrekking hadden op:
analyse en benchmarking uitgevoerd.
onderneming. Hij oefent zijn
41
Beheersverslag
De variabele bezoldiging wordt
bepalingen door de raad van
behalve de beschikking over een pc
in een variabele bezoldiging of
jaarlijks in juli uitbetaald na
bestuur goedgekeurd op advies van
en een gsm-toestel.
enig ander voordeel, noch in een
goedkeuring van de jaarrekeningen
het remuneratiecomité rekening
en het remuneratieverslag
houdend met de bijdragen van de
Buiten bovengenoemde
door de jaarlijkse algemene
gedelegeerd bestuurder aan de groei
bezoldiging ontvangt de heer Jan
Sinds 12 januari 2016 is de heer
aandeelhoudersvergadering. Er zijn
van de onderneming startend bij de
De Nys geen separate bezoldiging
Paul Borghgraef niet-uitvoerend
geen bijzondere bepalingen inzake
beursnotering in maart 1998.
voor de uitoefening van zijn
bestuurder en voorzitter van de
bestuurdersmandaat
raad van bestuur. Hij ontvangt
de terugvordering van variabele
vertrekvergoeding.
bezoldiging die zou worden
In geval van opzeg door de
toegekend op basis van onjuiste
gedelegeerd bestuurder is deze
financiële gegevens. De bepalingen
gebonden aan een termijn van zes
de raad van bestuur, de heer Paul
die in het Burgerlijk Recht voorzien
maanden.
Borghgraef.
voor de uitoefening van zijn 2. Remuneratie van de voorzitter van
zijn inzake onverschuldigde betalingen zijn onverkort van kracht.
bezoldiging. Niet-uitvoerende bestuurders
Indien de gedelegeerd bestuurder
De vaste vergoeding van de voorzitter
De niet-uitvoerende bestuurders
zijn functie omwille van
werd vastgesteld op 60.000 EUR
ontvangen enerzijds een vaste,
De overeenkomst met betrekking
werkonbekwaamheid (ziekte of
gelet op de geregelde aanwezigheid
jaarlijkse vergoeding van 6.000 EUR,
tot de gedelegeerd bestuurder
ongeval) niet kan uitvoeren, blijft
en betrokkenheid van de heer Paul
anderzijds ontvangen zij zitpenningen
voorziet, in geval van opzeg door
Retail Estates nv hem gedurende
Borghgraef, en gelet op het feit dat
van 1.500 EUR per zitting voor de
Retail Estates nv, in een opzeg van
een periode van twee maanden
hij tussen de raden van bestuur
deelname aan de vergaderingen
achttien maanden. Een eventuele
vanaf de eerste werkdag van de
de dagelijkse gesprekspartner en
van de raad van bestuur en zijn
verbrekingsvergoeding die betaald
werkonbekwaamheid het vaste
klankbord is van de gedelegeerd
comité(s).
wordt indien de openbare GVV
gedeelte van zijn bezoldiging verder
bestuurder. Tevens is de heer
afziet van prestaties tijdens
betalen. Vervolgens ontvangt hij een
Borghgraef actief betrokken in de
De niet-uitvoerende bestuurders
de opzegtermijn, zal worden
invaliditeitsrente verzekerd door een
deal-making van de vennootschap,
ontvangen geen prestatiegebonden
berekend rekening houdend met
verzekeringsmaatschappij, die gelijk
die hij samen met de gedelegeerd
remuneraties, zoals bonussen of
de vaste bezoldiging en de jaarlijkse
is aan 75% van de vaste bezoldiging.
bestuurder vertegenwoordigt bij alle
aandelengerelateerde incentive
transacties die een achterliggende
programma’s op lange termijn, noch
De opzegtermijn werd in
Er werden geen opties op aandelen
vastgoedwaarde van 2,50 mio EUR
voordelen in natura.
overeenstemming met de wettelijke
voorzien, noch andere voordelen,
overschrijden. Er is niet voorzien
premies voor groepsverzekeringen.
42
bestuurdersmandaat geen separate
Jaarverslag 2015-2016 I Retail Estates
Op basis van het voorgaande werden
Schadeloosstelling en verzekering van
Toekomstige ontwikkelingen
uitvoerende bestuurders en dit voor
de volgende vergoedingen uitbetaald
de bestuurders
De raad van bestuur, op voorstel
het boekjaar 2016-2017 en 2017-
aan de niet-uitvoerende bestuurders
De vennootschap heeft een
van het remuneratiecomité, is
2018.
in 2015-2016, uit hoofde van de
verzekeringspolis afgesloten ter
niet van plan om significante
vergaderingen die plaats vonden op
dekking van de aansprakelijkheid van
wijzigingen aan te brengen aan
de maatschappelijke zetel van het
haar bestuurders.
het remuneratiebeleid. Dat geldt
bedrijf:
zowel voor de uitvoerende als niet-
Jaarlijkse vaste vergoeding (EUR)
Prestatiegebonden (EUR)
TOTAAL (EUR)
Raad van bestuur / comité René Annaert
6.000
7.500
13.500
Jean-Louis Appelmans
6.000
7.500
13.500
Christophe Demain
6.000
6.000
12.000
Hubert De Peuter
6.000
6.000
12.000
Rudy De Smedt
6.000
4.500
10.500
Vic Ragoen
6.000
10.500
16.500
Jean Sterbelle
6.000
3.000
9.000
Marc Tinant
6.000
10.500
16.500
Leen Van den Neste (vanaf 12/01/2016)
6.000
1.500
7.500
Herlinda Wouters (vanaf 12/01/2016)
6.000
1.500
7.500
60.000
58.500
118.500
TOTAAL niet-uitvoerende bestuurders
43
Beheersverslag
Corporate governance code (versie 2009)
(inzake detailhandelszaken
Retail Estates nv tracht zoveel
bestuurder verbonden is) tussen
mogelijk de bepalingen van de
de vennootschap en één van haar
Corporate Governance Code na te
niet-uitvoerende bestuurders onder
leven. Op een aantal vlakken zijn
de belangenconflictenregeling
er echter afwijkingen. Volgens het
(‘significante commerciële banden’)
“comply or explain”-principe (“pas
kunnen vallen.
waarmee een niet-uitvoerende
toe of leg uit”) vervat in de Code is het toegestaan om rekening
Met de onderneming New Vanden
te houden met de relatief kleine
Borre nv (16 winkelpanden) waarvan
omvang en de eigen kenmerken van
de heer Vic Ragoen tot en met 31
de vennootschap.
januari 2015 gedelegeerd bestuurder was, zou er sprake kunnen zijn van
Afwijkingen op principe 2:
significante commerciële banden.
Punt 2.9. De raad van bestuur
Sinds 1 februari 2015 heeft de heer
heeft nog geen secretaris van de
Vic Ragoen geen operationele
vennootschap aangeduid.
verantwoordelijkheden meer bij deze onderneming, maar treedt hij
44
Afwijkingen op principe 3:
nog steeds als raadgever voor hen
Punt 3.5. Gelet op de activiteiten van
op. De door dit bedrijf gehuurde
de vennootschap en met name het
winkelpanden maken echter
feit dat het onderhandelen en sluiten
meestal het voorwerp uit van een
van bepaalde overeenkomsten
handelshuurovereenkomst voor
behoren tot het dagdagelijks beheer
langere duur die vaak voor hun
en de bevoegdheden van de CEO,
verwerving door Retail Estates nv
zonder dat de tussenkomst van de
met externe vastgoedpromotoren
raad van bestuur in beginsel vereist
werden afgesloten. De raad van
is, zouden huurovereenkomsten
bestuur hecht een bijzondere
Jaarverslag 2015-2016 I Retail Estates
waarde aan de aanwezigheid
Afwijkingen op principe 4:
van deze bestuurder, waarvan de
Punt 4.6. De vooropgestelde
onderneming die hij heeft bestuurd
duur van het mandaat van 4 jaar
in volle expansie is. Zijn ervaring met
wordt als te kort ervaren gelet
de wijzigende marktvoorwaarden
op de complexiteit van het type
en ontwikkelingspotentieel
vastgoed waarin Retail Estates nv
van diverse locaties biedt een
gespecialiseerd is, waardoor de
aanzienlijke meerwaarde voor
mandaten allemaal een duur
Retail Estates nv bij het nemen
hebben van 6 jaar.
van investeringsbeslissingen. De handelshuurwetgeving die
Structuur van het aandeelhouderschap
hoofdzakelijk van dwingend recht
Rekening houdend met
is, biedt volgens de vennootschap
de binnengekomen
een afdoend referentiekader voor
transparantieverklaringen en de
het oplossen van dagdagelijkse
informatie in het bezit van Retail
problemen die zich in relatie tot
Estates nv zijn de belangrijkste
dit bedrijf als huurder voordoen.
aandeelhouders:
% op datum van aanmelding1
Pro forma % op 31.03.20162
10,03%
10,05%
FPIM nv (Belfius Insurance)
9,76%
9,49%
KBC Groep nv
7,59%
7,55%
AXA nv
7,01%
7,18%
Federale Verzekering
7,99%
5,25%
57,62%
60,48%
Groep Stichting Administratiekantoor ‘Het Torentje’ en Leasinvest optredend in gezamenlijk overleg
Publiek 1 Op basis van de noemer op het ogenblik van aanmelding.
2O p basis van het aantal stemrechten dat blijkt uit de informatie die de vennootschap heeft ontvangen van haar aandeelhouders, en rekening houdende met de noemer op 31.03.2016 (8.866.320 aandelen), geeft deze tabel, louter ten informatieve titel, de (vermoedelijke) aandeelhoudersstructuur weer. Het dient te worden opgemerkt dat dit niet noodzakelijk overeenstemt (of niet voor alle aandeelhouders) met de realiteit, aangezien de vennootschap niet noodzakelijk op de hoogte is van aandelentransacties die geen aanleiding hebben gegeven tot onder- of overschrijding van een kennisgevingsdrempel, en dus ook niet tot het verrichten van een transparantiekennisgeving.
Retail Estates nv verhuurt trouwens een aanzienlijk aantal panden
Met uitzondering van
De binnengekomen transparantie
aan concurrerende bedrijven van
bovengenoemde aandeelhouders
verklaringen zijn consulteerbaar op
New Vanden Borre nv. Transacties
heeft geen andere aandeelhouder
de website van de vennootschap
tussen de vennootschap en New
verklaard meer dan 3% van de
www.retailestates.com (onder
Vanden Borre nv vinden plaats tegen
door Retail Estates nv uitgegeven
rubriek Investor Relations / Het
gebruikelijke marktvoorwaarden.
aandelen in zijn bezit te hebben.
aandeel / Aandeelhoudersstructuur).
Volgens de criteria gehanteerd door Euronext, heeft Retail Estates nv een free float percentage van 100%.
45
Beheersverslag
Interne controle- en risicobeheersystemen
Treadway Commission) gebruikt.
van personeel, periodieke evaluatie
Interne controle- en
Conform de Corporate Governance
De componenten van dit raamwerk
van de prestaties en bepaling van
risicobeheersystemen met betrekking
regels en de wetgeving ter zake
en de toepassing ervan bij Retail
de jaarlijkse doelstellingen;
tot de financiële verslaggeving
heeft Retail Estates nv een intern
Estates nv worden hieronder
controle- en risicobeheersysteem
besproken.
- opvolging van procedures en formalisering van processen.
De controleomgeving voor wat de financiële verslaggeving betreft,
uitgewerkt, rekening houdend met
bestaat uit volgende componenten:
de aard, omvang en complexiteit
Interne controle- en
De raad van bestuur evalueert
van de werkzaamheden van de
risicobeheersystemen in het algemeen
regelmatig de blootstelling van
vennootschap en haar omgeving.
Een degelijke interne controle en
de onderneming aan risico’s, de
een evenwichtig risicobeheer is
financiële impact van deze risico’s
verantwoordelijk voor de
Interne controle is een proces
inherent aan de bedrijfscultuur van
en de acties die moeten worden
voorbereiding en rapportering van
dat onder meer als doel heeft
Retail Estates nv en wordt doorheen
ondernomen om deze eventuele
de financiële informatie;
redelijke zekerheid te verschaffen
de hele organisatie uitgedragen via:
risico’s te monitoren, te vermijden
met betrekking tot de volgende objectieven:
-c orporate governance regels en het bestaan van
- doeltreffendheid en verbetering van de werking van de onderneming; - betrouwbaarheid en integriteit van informatie;
-h et bestaan van een gedragscode
- de controller is verantwoordelijk
dat de risico’s zich voordoen en/of,
voor het nazicht van de financiële
in voorkomend geval, de impact van
informatie en de voorbereiding
deze risico’s te beperken.
van de geconsolideerde cijfers (in
een remuneratiecomité en auditcomité;
- het accounting team is
samenspraak met de CFO) en de De vennootschap heeft in het
terugkoppeling van de financiële
bijzonder interne controle- en
informatie aan de operationele
(verhandelingsreglement) die
risicobeheersystemen uitgewerkt
activiteiten van Retail Estates nv;
meer bepaald onderwerpen
voor de belangrijkste processen
beleidslijnen, procedures, wetgeving
als belangenconflicten,
binnen de vennootschap, namelijk
voor het eindnazicht van de
en reglementen.
beroepsgeheim, inkoop en verkoop
het beheren van kosten en uitgaven,
geconsolideerde financiële staten,
van aandelen, preventie van
herstellingen en onderhoud,
staat in voor de juiste toepassing
Retail Estates nv heeft bij de
misbruik van goederen van de
ontwikkelingen, en het innen van
van de waarderingsregels en brengt
implementatie van zijn interne
vennootschap, communicatie en
huurgelden.
hierover verslag uit aan de CEO.
- overeenstemming met
- de CFO is verantwoordelijk
controleproces als referentiekader
dergelijke aan bod laat komen;
- als verantwoordelijke voor het
het COSO-raamwerk (Committee
-e en uitgewerkt human resources
dagelijks beleid, bespreekt de
of Sponsoring Organizations of the
46
Controleomgeving
beleid met regels voor aanwerving
CEO op regelmatige tijdstippen de
Jaarverslag 2015-2016 I Retail Estates
financiële verslaggeving met de CFO; - de raad van bestuur bevraagt en
- ook de vastgoeddeskundige speelt een belangrijke rol: de
- eventuele operationele, juridische en fiscale risico’s.
verband met de vastgoedactiviteiten opvolgt (overzicht van de huurcontracten, facturen, afrekening
volledige vastgoedportefeuille
bespreekt samen met de CEO
(die verantwoordelijk is voor
In functie hiervan worden
van kosten, opvolging van de
en CFO elk kwartaal uitvoerig
98,50% van het balanstotaal)
desgevallend gepaste acties en
betalingen,…). Dit pakket is bovendien
de financiële verslaggeving en
wordt gewaardeerd
maatregelen ondernomen in
gekoppeld aan het “boekhoudpakket”.
de vooruitzichten en kijkt toe
door twee internationaal
uitvoering van het beleid van de
op de juiste toepassing van de
erkende onafhankelijke
vennootschap. Deze acties zijn
Informatie en communicatie
waarderingsregels. Tweewekelijks
vastgoeddeskundigen (Cushman
erop gericht tot een evenwichtig
Elk kwartaal wordt een financieel
hebben de voorzitter van de raad
& Wakefield en CBRE), die elk een
risicobeleid te komen en dit steeds
rapport opgesteld dat de analyses
van bestuur, de CEO en de CFO
deel van de vastgoedportefeuille
met eerbied voor de strategische
van de cijfers bevat, de belangrijkste
een uitvoerige bespreking waarin
waarderen.
doelstellingen en de risicoappetijt
prestatie-indicatoren, de impact van
die door de raad van bestuur wordt
aan- en verkopen op de budgetten,
vooropgesteld.
de cashflow posities, enz.
vergaderingen en operationele
Controleactiviteiten
Verder wordt ook elk kwartaal een
Ook andere actoren spelen een
vergaderingen worden de
Er zijn controleprocedures in
operationeel rapport opgemaakt
rol in de controleomgeving van de
aandachtspunten besproken die
werking met betrekking tot de
dat de belangrijkste prestatie-
onderneming:
in het kader van een evenwichtig
belangrijkste activiteitsdomeinen
indicatoren met betrekking tot de
risicobewustzijn en -beheer in het
van de vennootschap, zoals voor het
vastgoedafdeling bevat.
oog moeten worden gehouden:
innen van de huren, onderhoud en
de voornaamste strategische, operationele en financiële
Risicoanalyse
aandachtspunten aan bod komen.
Op periodieke management
- als beursgenoteerd bedrijf (en als openbare GVV) staat Retail
- de belangrijkste gebeurtenissen
herstellingen, projectontwikkeling,
In het eerste en derde kwartaal van
werfopvolging,… Deze procedures
het boekjaar worden tussentijdse
de FSMA die ook een specifiek
van de afgelopen periode en hun
worden op regelmatige wijze
persberichten gepubliceerd.
nazicht van de financiële informatie
impact op de boekhoudkundige
geëvalueerd door het management–
Halfjaarlijks wordt een uitgebreider
uitvoert. Alle gepubliceerde
cijfers;
team.
halfjaarlijks financieel verslag
Estates nv onder het toezicht van
financiële informatie wordt
- recente en geplande transacties;
(vooraf of achteraf) door de FSMA
- evolutie van de belangrijkste
gecontroleerd;
performantie-indicatoren; en
gepubliceerd in overeenstemming Er is een beheersoftwarepakket
met de IFRS–normen. Op het einde
geïmplementeerd dat alle aspecten in
van het boekjaar wordt alle relevante
47
Beheersverslag
financiële informatie gepubliceerd
gebouwen, openstaande debiteuren,
in het jaarlijks financieel verslag, dat
enz., met inachtneming van het
tevens ter beschikking wordt gesteld
“four-eyes”-principe. Vergelijkingen
op de website van de vennootschap.
met forecast en budgetten worden besproken. Het management brengt
De beperkte omvang van het
elk kwartaal uitvoerig verslag uit over
Retail Estates-team draagt in
de financiële staten aan de raad van
belangrijke mate bij tot een goede
bestuur, steeds met vergelijking van
informatiedoorstroming. De grote
jaarcijfers, budget en verklaringen bij
betrokkenheid van de raad van
afwijkingen.
bestuur en zijn voorzitter bevordert een open communicatie en degelijke
De commissaris brengt eveneens
informatieverschaffing aan het
verslag uit aan de raad van
bestuursorgaan.
bestuur over zijn voornaamste bevindingen naar aanleiding van zijn
Monitoring
controlewerkzaamheden.
Elk kwartaal stelt het financiële team
48
de kwartaalcijfers en de balansen
Passend risicobeheerbeleid
op. Deze kwartaalcijfers worden
De voornaamste risico’s waarmee
steeds uitgebreid geanalyseerd en
de vennootschap geconfronteerd
gecontroleerd. Om het risico op
wordt, betreffen (i) de marktwaarde
fouten in de financiële verslaggeving
van het vastgoed, (ii) evoluties in
te beperken worden de cijfers
de huurmarkt, (iii) de bouwkundige
besproken met het management en
staat van de gebouwen, (iv)
wordt hun juistheid en volledigheid
financiële risico’s zoals onder meer
gecontroleerd door de analyse van
liquiditeitsrisico, het gebruik van
huurinkomsten, leegstand, technische
financiële instrumenten en bancair
kosten, verhuuractiviteiten, de
tegenpartij- en convenantenrisico,
evolutie van de waarde van de
(v) vergunningtechnische
Jaarverslag 2015-2016 I Retail Estates
risico’s, (vi) wijziging van de
De effectieve leiding onderzoekt,
werknemers en aangestelde
verkeersinfrastructuur, (vii)
op regelmatige basis, welke andere
personen die financiële instrumenten
bodemverontreiniging, (viii) risico’s
domeinen en activiteiten deel
uitgegeven door Retail Estates nv
verbonden aan fusie-, splitsing- of
zouden moeten uitmaken van de
willen verhandelen. De regels
overnameverrichtingen, en (ix)
werkdomeinen van de compliance
van het Verhandelingsreglement
reglementaire risico’s.
functie. De “onafhankelijke
werden afgestemd op het
De beperkte omvang van het Retail Estates-team draagt in belangrijke mate bij tot een goede informatiedoorstroming
compliance functie” wordt ingevuld
K.B. van 5 maart 2006 met
Voor elk van de opgesomde risico’s
als een onafhankelijke functie
betrekking tot marktmisbruik. Het
zijn maatregelen en procedures in
binnen een organisatie, gericht
Verhandelingsreglement van de
voege om de risico’s te identificeren
op het onderzoek naar, en het
vennootschap maakt integraal deel
en te monitoren, en om te vermijden
bevorderen van, de naleving door
uit van het Corporate Governance
dat de risico’s zich zouden realiseren,
de onderneming van de wetten,
Charter en kan (afzonderlijk) worden
en/of om de impact van deze risico’s,
reglementen en gedragsregels van
geraadpleegd op de website van de
in voorkomend geval, te beperken en
toepassing op de vennootschap en
vennootschap.
de gevolgen ervan zoveel mogelijk
in het bijzonder de regels die verband
in te schatten, te controleren en op
houden met de integriteit van de
Het Verhandelingsreglement heeft
te volgen. Dit is de taak van de risk
activiteiten van de vennootschap. We
onder meer betrekking op de
manager.
bespreken hieronder de belangrijkste:
openbaarmaking van informatie
Integriteitsbeleid
Voorkomen van handel met voorkennis
Het integriteitsbeleid (waarop wordt
Overeenkomstig de principes en
toegezien door de persoon belast
de waarden van de vennootschap
met de “compliance functie”) omvat
en in het kader van de toepassing
uitvoeren van transacties in
verschillende aspecten, waaronder
van de Belgische Corporate
financiële instrumenten van
voor elke transactie in
het voorkomen van handel met
Governance Code, heeft Retail
de vennootschap tijdens
financiële instrumenten van de
voorkennis, belangenconflicten en
Estates nv in zijn gedragscode
welbepaalde periodes voor de
vennootschap aan de compliance
onverenigbaarheid van mandaten,
(“Verhandelingsreglement”) regels
bekendmaking van de financiële
niet-corruptie, beroepsgeheim, enz.
opgenomen die moeten worden
resultaten (“gesloten periodes”)
nageleefd door de bestuurders,
of tijdens elke andere als
gevoelig beschouwde periode (“sperperiodes”); − de aanstelling van een compliance
aangaande dergelijke transacties en
officer die toeziet op de naleving
bepaalt onder meer:
van het Verhandelingsreglement door de bestuurders en de andere
− beperkingen inzake het
aangeduide personen; − de voorafgaande kennisgeving
officer; en − de openbaarmaking van elke transactie.
49
Beheersverslag
Belangenconflicten en
land waarin de vennootschap actief
bijzonder verantwoordelijk voor de
uitgeoefend onder het toezicht en
onverenigbaarheid van mandaten
is bij het nastreven van legitieme
naleving van het integriteitsbeleid
de verantwoordelijkheid van de
Er wordt verwezen naar de passage
commerciële doelstellingen.
zoals hierboven beschreven.
finance and reporting analyst van de
opgenomen onder ‘Regeling van
vennootschap, die over de vereiste
belangenconflicten’ op pagina 55
Onafhankelijke controlefuncties
De duur van het mandaat van
professionele betrouwbaarheid en
van dit verslag.
Risicobeheerfunctie
Paul Borghgraef als compliance
passende deskundigheid beschikt.
Voor de risico’s waarmee de
officer is gelijklopend met diens
Niet-corruptie
vennootschap geconfronteerd
bestuursmandaat (dat verstrijkt op
Interne controlefuncties binnen Retail
Retail Estates nv legt sterk de nadruk
wordt, zijn maatregelen en
de jaarvergadering van 2016).
Warehousing Invest nv
op de principes van eerlijkheid
procedures in voege om de risico’s
en integriteit en verwacht een
te identificeren en te monitoren,
Onafhankelijke interne auditfunctie
proportionaliteitsbeginsel worden
gelijkaardige houding van derde
en om te vermijden dat de risico’s
De persoon belast met de interne
de interne controlefuncties, zoals
partijen waarmee de vennootschap
zich zouden realiseren, en/of om
auditfunctie is belast met een
hierboven beschreven, door dezelfde
zaken doet.
de impact van deze risico’s, in
onafhankelijke en permanente
personen uitgeoefend op het niveau
voorkomend geval, te beperken en
beoordelingsfunctie van de
van Retail Warehousing Invest nv
Beroepsgeheim
de gevolgen ervan zoveel mogelijk
activiteiten van de vennootschap, en
(de dochtervennootschap van Retail
Het is uitdrukkelijk verboden voor
in te schatten, te controleren en op
verricht onderzoek naar de kwaliteit
Estates nv met het statuut van
de leden van de organen van de
te volgen. Dit is de taak van de risk
en de doeltreffendheid van de
institutionele GVV).
vennootschap en van het personeel
manager.
bestaande procedures en methoden
om vertrouwelijke informatie die
van interne controle.
zij tijdens de uitoefening van hun
De risk manager wordt benoemd
taken bekomen voor oneigenlijke
voor een looptijd van 3 jaar.
doeleinden te gebruiken of te onthullen.
50
Rekening houdend met het
De invulling van deze functies kan, mutatis mutandis (en voor
Jaarlijks zal de interne auditor zijn
zover relevant), volgens hetzelfde
bevindingen presenteren.
beleid als Retail Estates nv worden ingevuld op het niveau van Retail
Onafhankelijke compliancefunctie
De raad van bestuur heeft als
De interne auditfunctie wordt
Politieke activiteiten
compliance officer de heer Paul
uitgeoefend door een externe
Retail Estates nv handelt op een
Borghgraef aangesteld. Hij is tevens
consultant, in casu VMB,
maatschappelijk verantwoorde
voorzitter van de raad van bestuur.
vertegenwoordigd door de heer
wijze volgens de wetten van het
Vanuit zijn functie is hij in het
Luc Martens. Deze functie wordt
Warehousing Invest nv.
Jaarverslag 2015-2016 I Retail Estates
06
De onafhankelijke bestuurders
van dergelijke aandeelhouder of
Estates nv of van een verwante
beantwoorden strikt aan de
hem vertegenwoordigen. Indien de
onderneming;
volgende onafhankelijkheidscriteria:
bestuurder een deelneming van
Beheer van de vennootschap - geen salarisgerechtigde
- geen uitvoerend lid zijn van het
minder dan 10% bezit, mag hij de
beheersorgaan van een andere
beschikkingsdaden met betrekking
vennootschap waarin een
medewerker, kaderlid, lid van
tot zijn aandelen of de uitoefening
uitvoerend bestuurder van de
De raad van bestuur van Retail
het directiecomité, gedelegeerde
van de eraan gekoppelde
vennootschap zetelt als niet-
Estates nv bestaat op 31 maart
voor het dagelijks beheer,
rechten niet onderwerpen aan
uitvoerend lid van het bestuurs- of
2016 uit 13 bestuurders, zijnde 11
uitvoerend bestuurder of lid van
conventionele bepalingen of aan
niet-uitvoerende bestuurders en
het directiepersoneel van Retail
unilaterale verbintenissen die hij
2 uitvoerende bestuurders, met
Estates nv of een verbonden
zou onderschreven hebben. De
banden hebben met de
name de gedelegeerd bestuurder
onderneming zijn en geen
bestuurder mag een dergelijke
uitvoerende bestuurders van
en de chief financial officer.
soortgelijke functie hebben bekleed
aandeelhouder in geen enkel geval
Retail Estates nv die voortvloeien
Niettegenstaande de bepalingen
tijdens de laatste vijf jaar vóór hun
vertegenwoordigen;
uit een betrokkenheid in andere
Samenstelling
van de Code werden alle mandaten van de bestuurders hernieuwd bij de
benoeming; - vanwege Retail Estates nv of van
- geen betekenisvolle commerciële band hebben, noch tijdens het
toezichtsorgaan; - geen andere betekenisvolle
ondernemingen of organen; - binnen Retail Estates nv niet
jaarvergadering van 3 juli 2015 voor
een verwante onderneming geen
afgelopen jaar gehad hebben, noch
meer dan drie mandaten hebben
een nieuwe periode van 1 jaar tot aan
andere vergoedingen of belangrijke
verwachten te hebben met Retail
uitgevoerd als niet-uitvoerend
de algemene vergadering van 2016.
voordelen van vermogensaard
Estates nv of met een verwante
bestuurder zonder dat deze periode
ontvangen of ontvangen hebben
onderneming hetzij direct, hetzij
langer dan 12 jaar mag zijn;
Van de 13 bestuurders kwalificeren
dan deze in het kader van hun
als vennoot, aandeelhouder,
zich 4 bestuurders (de heren Tinant,
mandaat;
bestuurder, hoger kaderlid
van een kaderlid, lid van het
of directiepersoneel van een
directiecomité of van een van de
organisatie met dergelijke band;
personen omschreven in een van
- geen naaste (familielid) zijn
Ragoen en Annaert en mevrouw
- alleen of gezamenlijk met een
Van den Neste) als onafhankelijk
vennootschap waarover de
overeenkomstig artikel 526ter van
bestuurder de controle uitoefent,
het Wetboek van Vennootschappen.
geen hoofdaandeelhouder of
zijn, noch tijdens de laatste
Deze bestuurders voldoen tevens
aandeelhouder van meer dan
drie jaar geweest zijn van de
De samenstelling van de raad van
aan de onafhankelijkheidscriteria
10% van Retail Estates nv zijn,
huidige of gewezen externe
bestuur dient te waarborgen dat de
vermeld in bijlage A van de Code.
noch bestuurder of kaderlid zijn
bedrijfscommissaris van Retail
beslissingen genomen worden in
- geen vennoot of salarisgerechtigde
bovenvermelde situaties.
51
Beheersverslag
het belang van de vennootschap.
Appelmans namens Het Torentje
De samenstelling van de raad van
(Leasinvest), de heer Sterbelle
bestuur wordt bepaald op basis
namens AXA, de heer Demain
van diversiteit in het algemeen,
namens de Belfius-groep en de
alsook complementariteit inzake
heer De Smedt namens Federale
bekwaamheden, ervaring en kennis.
Verzekering.
In het bijzonder wordt er gestreefd naar een sterke vertegenwoordiging
De heren De Nys, Borghgraef, Annaert
van bestuurders die vertrouwd zijn
en Tinant hebben verklaard ten
met de uitbating van handelszaken
persoonlijke titel aandelen van de
in het type vastgoed waarin Retail
vennootschap te bezitten.
Estates nv investeert en/of ervaring hebben in de financiële aspecten van
Werking van de raad van bestuur
het beheer van een beursgenoteerde
De raad van bestuur van Retail
vennootschap en een GVV in het
Estates nv bepaalt de strategie, de
bijzonder. Het is daarom van belang
beleggingen, de budgetten, de (des-)
dat de leden van de raad van bestuur
investeringen en de financiering.
complementair zijn inzake kennis en ervaring. Teneinde een efficiënte
De raad van bestuur stelt de
werking van de raad van bestuur te
jaar- en halfjaarrekeningen en het
bewerkstelligen wordt beoogd het
jaarverslag van de vennootschap
aantal leden van de raad van bestuur
op voor de algemene vergadering
te beperken tot maximaal 12.
van aandeelhouders. Hij keurt fusie- en splitsingsrapporten goed;
52
Een aantal bestuurders
beslist over het gebruik van het
vertegenwoordigen een referentie
toegestaan kapitaal en roept de
aandeelhouder: de heren Borghgraef
gewone en buitengewone algemene
en De Peuter en mevrouw Wouters
vergadering van aandeelhouders
namens de KBC Groep, de heer
samen; ziet toe op de nauwgezetheid,
Jaarverslag 2015-2016 I Retail Estates
de juistheid en transparantie van
die geldig zal beraadslagen en
Naast zijn wettelijke opdracht zal de
en de werking van de vennootschap.
mededelingen aan aandeelhouders,
besluiten over de punten die op de
raad van bestuur eveneens de nodige
De raad van bestuur zal erover waken
financiële analisten en het publiek
agenda van de vorige vergadering
zorg besteden aan het bepalen
dat er voldoende bevoegdheden
bij middel van prospectussen,
voorkwamen indien ten minste
van de strategie en het uitstippelen
gegeven worden opdat deze zijn
jaar- en halfjaarverslagen en
twee bestuurders aanwezig of
van de beleidslijnen, steeds met
verantwoordelijkheden en plichten
persmededelingen. Hij delegeert het
vertegenwoordigd zijn. Elk besluit
het vennootschapsbelang voor
kan nakomen.
dagelijks bestuur aan de gedelegeerd
van de raad van bestuur wordt
ogen. Hij neemt in het bijzonder ook
bestuurder die regelmatig rapporteert
genomen met gewone meerderheid
alle principiële beslissingen met
De mandaten van tien bestuurders
over het beheer en het jaarlijks budget
van stemmen van de aanwezige
betrekking tot de investeringen en
komen dit jaar te vervallen,
en een trimestriële financiële en
of vertegenwoordigde bestuurders
desinvesteringen van het vastgoed
onverminderd het recht tot
operationele rapportering voorlegt.
en bij onthouding van één of meer
evenals hun financiering. Retail
herbenoeming.
onder hen met de meerderheid
Estates nv heeft geen directiecomité.
Activiteitenverslag
In het boekjaar 2015-2016 vonden
van de andere bestuurders. Bij
tien vergaderingen van de raad van
staking van stemmen is de stem van
Er wordt een duidelijk
De raad van bestuur nam in het
bestuur plaats, waarvan een aantal
degene die de vergadering voorzit,
onderscheid gemaakt tussen de
voorbije boekjaar onder meer
vergaderingen per conference call
doorslaggevend. In uitzonderlijke
verantwoordelijkheden van de
volgende beslissingen:
of in het kantoor van notaris Tim
gevallen, overeenkomstig
gedelegeerd bestuurder en die
Carnewal. Het remuneratiecomité
artikel 521 van het Wetboek van
van de voorzitter van de raad van
vergaderde tweemaal en het
Vennootschappen, wanneer de
bestuur. De voorzitter geeft leiding
auditcomité kwam in het voorbije
dringende noodzakelijkheid en het
aan de raad van bestuur en zorgt
boekjaar voor de eerste maal samen.
belang van Retail Estates nv zulks
ervoor dat de agenda van de raden
met 166,52 mio EUR onroerende
vereisen, kunnen de besluiten van de
van bestuur opgemaakt wordt,
goederen via aankoop of inbreng in
De raad van bestuur kan pas geldig
raad van bestuur worden genomen
evenals dat de bestuurders de
beraadslagen en beslissen indien
bij eenparig schriftelijk akkoord van
relevante informatie tijdig ontvangen.
ten minste de helft van zijn leden
de bestuurders. Deze procedure kan
aanwezig of vertegenwoordigd
echter niet gevolgd worden voor de
De gedelegeerd bestuurder is
is. Indien deze voorwaarde
vaststelling van de jaarrekening en
verantwoordelijk voor de operationele
niet is vervuld, kan een nieuwe
de aanwending van het toegestaan
taken, die verband houden met het
Fimitobel nv, Paneuropean Retail
vergadering worden samengeroepen
kapitaal.
beheer van de vastgoedportefeuille
Properties nv, Paneuropean
- verkoop van 11,60 mio EUR onroerende goederen; - uitbreiding van de portefeuille
natura; - fusie door absorptie van Mijn Retail nv, Aalst Logistics nv en Frun Park Wetteren nv; - verwerving van de controle over
53
Beheersverslag
Property Investments nv,
Binnen de raad van bestuur kunnen
Localiège nv, Vlaamse Leasing
verschillende comités opgericht wor-
Maatschappij nv, Texas
den voor specifieke aangelegenheden.
Management nv en TBK bvba; - financiering van bovengenoemde acquisities.
van enkelvoudige en geconsolideerde
bestuur en zijn comités;
jaarrekeningen en beoordeling en
De raad van bestuur van Retail
de beoordeling en de aanstelling
Estates nv heeft tot op heden twee
van de leden van de raad van
Om de doeltreffendheid van de
en benoemingscomité en een
raad van bestuur voortdurend
auditcomité.
te verbeteren, evalueert de raad
interne audit en wettelijke controle
de samenstelling van de raad van - bijstand te verlenen bij de selectie,
comités opgericht, een remuneratie-
bestuur; - bijstand te verlenen bij het bepalen
monitoring van de onafhankelijkheid van de commissaris.
Evaluatie prestaties bestuurders Onder toezicht van zijn voorzitter
van de vergoeding van de leden van
evalueert de raad van bestuur
de raad van bestuur;
regelmatig zijn omvang,
van bestuur systematisch en op
Remuneratie- en benoemingscomité
geregelde tijdstippen (minstens
Het remuneratie- en benoemings
elke drie jaar) zijn omvang, zijn
comité bestaat uit drie onafhankelijke
samenstelling, zijn prestaties en die
bestuurders en wordt voorgezeten
Auditcomité
van zijn comités, alsook zijn interactie
door de heer Ragoen. Het comité
Het auditcomité bestaat uit vier niet-
met het uitvoerend management.
kwam in 2015-2016 twee keer samen,
uitvoerende bestuurders, waarvan
- het opstellen van het remuneratieverslag.
samenstelling, prestaties en relaties met het management, aandeelhouders en andere stakeholders. Het doel van deze evaluatie is velerlei:
nl. op 27 november 2015 en op 22
drie onafhankelijke bestuurders, en
Deze evaluatie beoogt volgende
januari 2016, in functie van het opstel-
wordt voorgezeten door de heer
zaken:
len van het budget 2016-2017 waarbij
Tinant tot de algemene vergadering
werking van de raad van bestuur en
enerzijds de remuneratiepolitiek van
van 1 juli 2016 en nadien door
zijn comités;
de personeelsleden werd
mevrouw Van den Neste. Het comité
- anderzijds de controle over de
besproken en anderzijds de recurrente
kwam in 2015-2016 eenmaal samen.
samenstelling van de raad van
- de beoordeling van de werking van de raad van bestuur en zijn comités; - de beoordeling van de effectieve
- enerzijds de beoordeling van de
bestuur.
vergoedingen die betaald worden
bijdrage van elke bestuurder
aan externe dienstverleners werden
De taken van dit auditcomité
door zijn aanwezigheid op de
geïnventariseerd.
betreffen hoofdzakelijk de monitoring
Ook de tijdige informatieverstrekking
van het financiële verslaggevings
voorafgaand aan de raad van bestuur komt aan bod.
vergaderingen van de raad van
54
- aanbevelingen te formuleren inzake
bestuur en de comités en zijn
De rol van het remuneratie- en
proces, de doeltreffendheid van
medewerking bij de besprekingen
benoemingscomité bestaat erin de
de systemen voor interne controle
en het nemen van de beslissingen.
raad van bestuur bij te staan door:
en risicobeheer, monitoring van de
De evaluatie zelf gebeurt in de vorm
Jaarverslag 2015-2016 I Retail Estates
van een schriftelijke procedure via een
belast met het dagelijks bestuur, via
vragenlijst die individueel en anoniem
een bijzondere volmacht.
dient te worden beantwoord.
Vertegenwoordigingsbevoegdheid
Regeling van belangenconflicten In toepassing van artikel 523 van het
In alle wettelijke en statutaire gevallen
Wetboek van Vennootschappen mag
inzake daden van beschikking met
een lid van de raad van bestuur die
betrekking tot vastgoed zal de
rechtstreeks of onrechtstreeks een
vennootschap vertegenwoordigd
belang van patrimoniale aard heeft
worden door minstens twee
dat in strijd is met een beslissing of
bestuurders die samen optreden,
een verrichting die tot de bevoegdheid
zijnde in principe de voorzitter van de
van de raad van bestuur behoort, niet
raad van bestuur, de heer Borghgraef,
aan de beraadslagingen van deze
en een van de uitvoerende
raad deelnemen.
bestuurders/effectief leiders, de heer De Nys of mevrouw De Smet.
Er wordt eveneens aandacht besteed aan artikel 36 t.e.m. 38 van de GVV-
Voor verrichtingen (incl. het sluiten
Wet wanneer bij een verrichting
van een leasingovereenkomst al
met de openbare GVV of met een
dan niet met aankoopoptie of het
vennootschap waarover zij de
vestigen van erfdienstbaarheden)
controle heeft een van de personen
die betrekking hebben op een goed
vermeld in dit artikel (bestuurder,
waarvan de waarde minder bedraagt
zaakvoerder of promotor van de
dan het laagste bedrag van 1% van
GVV,‌) optreedt als tegenpartij.
het geconsolideerde actief van de vennootschap en 2,50 mio EUR
Er heeft zich het afgelopen boekjaar
zal de vennootschap eveneens
geen belangenconflict voorgedaan in
rechtsgeldig vertegenwoordigd
de zin van deze artikelen.
kunnen worden door de bestuurder
55
Beheersverslag
Dagelijks bestuur – uitvoerend
de Private Privak BEM II (opgericht
Kara De Smet (1976): Chief
vergadering van 1 juli 2016 opnieuw
management
in schoot Vlaamse confederatie
Financial Officer (CFO) – uitvoerend
voorgedragen voor de herbenoeming
Het beheer van de vennootschap
bouw), gedelegeerd bestuurder van
bestuurder vanaf 12 januari 2016
voor een termijn van 5 jaar, met
wordt waargenomen door een team
Infradis Real Estate Management nv
uitzondering van de heren De Peuter
van 18 medewerkers onder leiding
en gedelegeerd bestuurder van
en Tinant. Indien de algemene
van de gedelegeerd bestuurder
Snowdonia nv
vergadering tot deze benoemingen
(CEO), de heer Jan De Nys.
Comités: -
overgaat zal de raad van bestuur
Aantal aanwezigheden raad van
vanaf de algemene vergadering
Uitvoerende bestuurders:
bestuur in 2015-2016 : 10
samengesteld zijn uit 11 leden in
Jan De Nys (1959): Chief Executive
Aantal aanwezigheden
plaats van 13. De mandaten van
Officer (CEO - gedelegeerd
remuneratie- en benoemingscomité
mevrouw De Smet, mevrouw Van
bestuurder)
in 2015-20162: -
den Neste en mevrouw Wouters
1
Aantal aanwezigheden auditcomité
Kantooradres: Retail Estates nv -
komen niet op hernieuwing. Zij zullen
in 2015-2016 3: -
Industrielaan 6 - 1740 Ternat
aflopen, samen met deze van de
Einde van het mandaat: 2021
herbenoemde bestuurders, bij de
Comités: -
algemene vergadering van 2021.
Aantal aanwezigheden raad van Voorzitter:
Aantal aanwezigheden
Paul Borghgraef (1954): voorzitter
remuneratie- en benoemingscomité
van de raad van bestuur
in 2015-2016: -
Kantooradres: Van De Wervelaan
Kantooradres: Retail Estates nv -
Aantal aanwezigheden auditcomité
49/2 – 2970 Schilde
Industrielaan 6 - 1740 Ternat
in 2015-2016: -
Einde van het mandaat: 2016
Einde van het mandaat: 2016
Belangrijkste overige functies:
Belangrijkste overige functies:
Niet-uitvoerende bestuurders
bestuurder bij Orelio nv (Bouw-
Voorafgaandelijke opmerking: de
bestuurder bij Pertinea Property
raad van bestuur van 25 mei 2016
Partners nv, bestuurder bij PG58 nv
heeft alle bestuurders waarvan het
en bestuurder bij Immpact nv
mandaat vervalt bij de algemene
Comités: -
en Immobiliëngroep Maes/ Alides), bestuurder bij First Retail International I en II nv, voorzitter van
56
bestuur in 2015-2016: 2
1T otaal aantal raden van bestuur in het boekjaar 20152016: 10 2T otaal aantal remuneratie- en benoemingscomités in het boekjaar 2015-2016: 2 3T otaal aantal auditcomités in het boekjaar 2015-2016: 1
bestuurder bij KBC Securities nv,
Jaarverslag 2015-2016 I Retail Estates
Aantal aanwezigheden raad van
Aantal aanwezigheden auditcomité
Pieters-Leeuw
Aantal aanwezigheden raad van
bestuur in 2015-2016: 9
in 2015-2016: 1
Einde van het mandaat: 2016
bestuur in 2015-2016: 4
Aantal aanwezigheden
Belangrijkste overige functies:
Aantal aanwezigheden
remuneratie- en benoemingscomité
Hubert De Peuter (1959):
consultant
remuneratie- en benoemingscomité
in 2015-2016: -
bestuurder
Belangrijkste afgelopen functies:
in 2015-2016: -
Aantal aanwezigheden auditcomité
Kantooradres: KBC Bank nv – divisie
gedelegeerd bestuurder New Vanden
Aantal aanwezigheden auditcomité
in 2015-2016: -
KBC Real Estate – Havenlaan 6 –
Borre nv
in 2015-2016: -
1080 Brussel
Comités: voorzitter van het
Niet-uitvoerende bestuurders:
Einde van het mandaat: 2016
remuneratie- en benoemingscomité,
Marc Tinant (1954): onafhankelijk
Jean-Louis Appelmans (1953):
Belangrijkste overige functies:
lid van het auditcomité
bestuurder
bestuurder
KBC Bank nv – Senior Account
Aantal aanwezigheden raad van
Kantooradres: Auxipar nv – Urbain
Kantooradres: Leasinvest Real
Manager, bestuurder bij KBC
bestuur in 2015-2016: 7
Britsierslaan 5 - 1030 Brussel
Estate Comm.V.A. – Schermersstraat
Vastgoedinvesteringen nv, bestuurder
Aantal aanwezigheden
Einde van het mandaat: 2016
42 – 2000 Antwerpen
bij KBC Vastgoedportefeuille
remuneratie- en benoemingscomité
Belangrijkste overige functies: vice-
Einde van het mandaat: 2016
België nv, bestuurder bij Mechelen
in 2015-2016: 2
voorzitter van het directiecomité
Belangrijkste overige functies:
City Center nv,…
Aantal aanwezigheden auditcomité
van Auxipar nv, gedelegeerd
gedelegeerd bestuurder
Comités: -
in 2015-2016: 1
bestuurder van Familia / EPC Scrl,
van Leasinvest Real Estate
Aantal aanwezigheden raad van
Management nv (statutair
bestuur in 2015-2016: 7
Jean Sterbelle (1962): bestuurder
Les Editions de l’Avenir (Corelio),…
zaakvoerder van de GVV
Aantal aanwezigheden
Kantooradres: AXA Belgium nv –
Comités: voorzitter van het
Leasinvest Real Estate Comm.V.A.),
remuneratie- en benoemingscomité
Vorstlaan 25 – 1170 Brussel
auditcomité, lid van het remuneratie-
Leasinvest Immo Lux sa, Leasinvest
in 2015-2016: -
Einde van het mandaat: 2016
en benoemingscomité
Services nv,…
Aantal aanwezigheden auditcomité
Belangrijkste overige functies: Head
Aantal aanwezigheden raad van
Comités: lid van het auditcomité
in 2015-2016: -
of Transactions & Letting Belux – AXA
bestuur in 2015-2016: 7
Aantal aanwezigheden raad van
bestuurdersmandaten bij SRIW nv,
Real Estate Investment Managers
Aantal aanwezigheden
bestuur in 2015-2016: 6
Victor Ragoen (1955): onafhankelijk
Belgium nv, bestuurder bij Blauwe
remuneratie- en benoemingscomité
Aantal aanwezigheden
bestuurder
Toren nv, bestuurder bij Brustar
in 2015-2016: 2
remuneratie- en benoemingscomité
Kantooradres: New Vanden Borre nv
One nv, bestuurder bij Cabesa nv,…
Aantal aanwezigheden auditcomité
in 2015-2016: -
– Slesbroekstraat 101 – 1600 Sint-
Comités: -
in 2015-2016: 1
57
Beheersverslag
Christophe Demain (1966):
Comités: -
Leen Van den Neste (1966):
General Manager van KBC Bank
bestuurder
Aantal aanwezigheden raad van
onafhankelijk bestuurder vanaf 12
Nederland
Kantooradres: Belfius Insurance nv –
bestuur in 2015-2016: 3
januari 2016
Comités: -
Galiléelaan 5 – 1210 Brussel
Aantal aanwezigheden
Kantooradres: VDK Spaarbank –
Aantal aanwezigheden raad van
Einde van het mandaat: 2016
remuneratie- en benoemingscomité
Sint-Michielsplein 16 – 9000 Gent
bestuur in 2015-2016: 1
Belangrijkste overige functies:
in 2015-2016: -
Einde van het mandaat: 2021
Aantal aanwezigheden
Chief Investment Officer bij Belfius
Aantal aanwezigheden auditcomité
Belangrijkste overige functies:
remuneratie- en benoemingscomité
Insurance nv, bestuurder van de GVV
in 2015-2016: -
CEO VDK Spaarbank, voorzitter
in 2015-2016: -
Cofinimmo nv, bestuurder bij First
58
van de raad van bestuur van Xior
Aantal aanwezigheden auditcomité
Retail International nv, voorzitter van
René Annaert (1952): onafhankelijk
student housing nv, lid van de raden
in 2015-2016: -
de raden van bestuur van LFB nv,
bestuurder vanaf 7 juli 2015
van bestuur van Centrale voor
Coquelets nv,…
Kantooradres: Ultimum bvba – G.
huisvesting cvba, Familiehulp vzw en
Comités: -
Mercatorlaan 4 – 1780 Wemmel
Arteveldehogeschool vzw
Aantal aanwezigheden raad van
Einde van het mandaat: 2016
Comités: -
bestuur in 2015-2016: 5
Belangrijkste overige functies:
Aantal aanwezigheden raad van
Aantal aanwezigheden
consultant
bestuur in 2015-2016: 1
remuneratie- en benoemingscomité
Belangrijkste afgelopen functies: CEO
Aantal aanwezigheden
in 2015-2016: -
Wereldhave Belgium, Devimo Consult,
remuneratie- en benoemingscomité
Aantal aanwezigheden auditcomité
Brussels International Trade Mart
in 2015-2016: -
in 2015-2016: -
Comités: lid van het auditcomité,
Aantal aanwezigheden auditcomité
lid van het remuneratie- en
in 2015-2016: -
Rudy De Smedt (1962): bestuurder
benoemingscomité
vanaf 7 juli 2015
Aantal aanwezigheden raad van
Herlinda Wouters (1958):
Kantooradres: Federale Verzekering -
bestuur in 2015-2016: 3
bestuurder vanaf 12 januari 2016
Stoofstraat 12 - 1000 Brussel
Aantal aanwezigheden
Kantooradres: KBC Bank Nederland
Einde van het mandaat: 2016
remuneratie- en benoemingscomité
– Watermanweg 92 – 3067 GG
Belangrijkste overige functies:
in 2015-2016: 2
Rotterdam – Nederland
Adjunct Directeur bij Federale
Aantal aanwezigheden auditcomité
Einde van het mandaat: 2021
Verzekering
in 2015-2016: 1
Belangrijkste overige functies:
Jaarverslag 2015-2016 I Retail Estates
07 Andere tussenkomende partijen
Certificering van de rekeningen
De vaste honoraria van de
ze onroerende goederen koopt of
De waardering van het vastgoed
commissaris voor het onderzoek
verkoopt. Deze schattingen zijn
van Immobilière Distri-Land nv
en de revisie van de statutaire
nodig om de inventariswaarde te
wordt opgesteld door Cushman &
en geconsolideerde rekeningen
bepalen en de jaarrekeningen op te
Wakefield in gezamenlijke opdracht
van Retail Estates nv en zijn
stellen. De schattingsopdrachten
van Retail Estates nv en Immobilière
dochtervennootschappen bedragen
worden toevertrouwd aan Cushman
Distri-Land nv en tevens door deze
0,09 mio EUR excl. BTW.
& Wakefield (Kunstlaan 56 te 1000
laatstgenoemde bekendgemaakt.
Brussel), vertegenwoordigd door de
De kosten worden 50/50 verdeeld
Een door de algemene vergadering van aandeelhouders aangestelde
De honoraria van PwC
heer Ardalan Azari, en aan CBRE nv
tussen Retail Estates nv en
commissaris moet:
Bedrijfsrevisoren voor de wettelijke
(Lloyd Georgelaan 7 te 1000
Immobilière Distri-Land nv.
opdrachten van de commissaris
Brussel), vertegenwoordigd door de
(bijv. verslagen voor fusies),
heer Pieter Paepen.
- de jaarrekeningen certificeren en de halfjaarrekeningen herzien
bedragen 0,005 mio EUR excl.
zoals voor iedere naamloze
BTW. De honoraria voor studie-
In het afgelopen boekjaar was een
vennootschap;
of bijstandsopdrachten, meer
vergoeding van 0,25 mio EUR incl.
bepaald inzake fiscaliteit en due
BTW verschuldigd aan Cushman
verzoek van de FSMA, gezien Retail
diligenceopdrachten bedragen 0,01
& Wakefield met betrekking tot
Estates nv als openbare GVV een
mio EUR excl. BTW.
de prestaties voor de periodieke
- bijzondere verslagen opstellen op
beursgenoteerde vennootschap is.
Vastgoedexpertise
schatting van een gedeelte van de panden van de vastgoedportefeuille
De commissaris is PwC
Conform de GVV-Wetgeving doet
en de initiële schatting bij aankoop
Bedrijfsrevisoren, vertegenwoordigd
Retail Estates nv een beroep op
van onroerende goederen. Aan
door de heer Damien Walgrave,
deskundigen voor de periodieke
CBRE werd een ereloon van
door de FSMA Erkend Revisor, met
schattingen van zijn vermogen
0,29 mio EUR incl. BTW betaald
maatschappelijke zetel te 1932
telkens als de vennootschap
voor de prestaties van de periodieke
Brussel, Woluwegarden-Woluwedal
overgaat tot de uitgifte van
schatting van het saldo van
18. Deze werd benoemd bij de
aandelen, tot notering op de beurs
de vastgoedportefeuille en de
jaarvergadering van 3 juli 2015 voor
of de aankoop van andere dan
initiële schatting bij aankoop van
een periode van 3 jaar.
beursgenoteerde aandelen, of als
onroerende goederen.
59
Beheersverslag
08
09
Aan– en verkoop aandelen Retail Estates nv – insider trading
Informatie krachtens art. 34 van het K.B. van 14 november 2007 inzake de verplichtingen van emittenten van financiële
Overeenkomstig de principes en
instrumenten die zijn toegelaten
de waarden van de onderneming
tot de verhandeling op de
heeft Retail Estates nv in zijn
gereglementeerde markt
Verhandelingsreglement (dealing code) regels opgenomen die
Kapitaalstructuur (op 31 maart 2016)
moeten worden nageleefd door
Het maatschappelijk kapitaal wordt
de bestuurders en aangestelde
vastgelegd op 199.495.654,21 EUR en
personen die de financiële
is verdeeld over 8.866.320 volledig
instrumenten uitgegeven door Retail
volgestorte aandelen die er elk een
Estates nv willen verhandelen.
gelijk deel van vertegenwoordigen. Er is slechts één categorie van aandelen.
In het kader van de toepassing
Er is geen wettelijke of statutaire
van de Belgische Corporate
beperking van het stemrecht of op de
Governance Code binnen Retail
overdraagbaarheid van de aandelen.
Estates nv werden de regels van het Verhandelingsreglement herzien om
A andelenoptieplan
ze af te stemmen op het K.B. van
Retail Estates nv heeft geen
5 maart 2006 met betrekking tot
aandelenoptieplan opgesteld.
marktmisbruik, de juiste voorstelling
60
van beleggingsaanbevelingen
Toegestaan kapitaal
en de bekendmaking van
Bij de buitengewone algemene
belangenconflicten.
vergadering van 9 december
Jaarverslag 2015-2016 I Retail Estates
2013 werd de raad van bestuur
Beslissingsorganen
Bovendien werd met een aantal
Statuten van Retail Estates nv
uitdrukkelijk gemachtigd om het
De regels die gelden bij de
financiële instellingen een
De statuten van Retail Estates nv zijn
maatschappelijk kapitaal in één
benoeming of de vervanging van de
convenant opgenomen in de
weergegeven op pagina 170 van het
of meerdere keren te verhogen
leden van de raad van bestuur en
kredietovereenkomsten waarbij
jaarverslag. Hun laatste herziening
ten belope van een maximum
die op de wijziging van de statuten
Retail Estates nv zich ertoe verbindt
dateert van de vergadering van de
bedrag van 164.037.087,74 EUR op
van Retail Estates nv van toepassing
een maximale schuldgraad van
raad van bestuur van 29 januari 2016.
de data en in overeenstemming
zijn, zijn deze die zijn opgenomen
60% te eerbiedigen (wat lager is
met de modaliteiten die door de
in de geldende wetgeving – in
dan de wettelijk bepaalde maximale
raad van bestuur zullen worden
het bijzonder het Wetboek van
schuldgraad van 65%).
bepaald, conform artikel 603 van
Vennootschappen en de GVV-
het Wetboek van Vennootschappen.
Wetgeving – en in de statuten van
Deze machtiging werd verleend
Retail Estates nv. De statuten van
voor een periode van 5 jaar vanaf de
Retail Estates nv wijken niet af van
publicatie van deze beslissing, zijnde
de wettelijke bepalingen opgenomen
17 december 2013.
in voormelde reglementering.
Inkoop aandelen
Contractuele bepalingen
De vennootschap bezit geen
De voorwaarden waaronder
eigen aandelen. De buitengewone
de financiële instellingen aan
algemene vergadering van 24
Retail Estates nv financiering
oktober 2014 heeft de statuten
verschaft hebben, vereisen het
gewijzigd waardoor de raad van
behoud van het statuut van
bestuur gemachtigd werd aandelen
openbare gereglementeerde
van Retail Estates nv te verwerven
vastgoedvennootschap. De
onder een aantal bijzondere
algemene voorwaarden waaronder
voorwaarden die in de statuten
deze financieringen toegekend zijn,
werden opgenomen.
bevatten een beding van vervroegde opeisbaarheid naar discretie van de bankinstellingen bij controlewijziging.
61
Beheersverslag
Gegevens overeenkomstig het EPRA referentiesysteem EPRA Key performance indicatoren
Definities EPRA Resultaat
Deze gegevens worden niet vereist door de regelgeving op de GVV’s en zijn niet onderworpen aan een nazicht vanwege overheidsinstanties. De commissaris is nagegaan of de ratio’s “EPRA Resultaat”, “EPRA NAW” en “EPRA NNNAW” werden berekend volgens de definities hernomen in de “EPRA Best Practices Recommendations” en of de financiële gegevens die gebruikt werden in de berekening van deze ratio’s overeenstemmen met de boekhoudkundige gegevens die in de geactiveerde geconsolideerde financiële staten hernomen zijn.
62
Courant resultaat afkomstig van de strategische operationele activiteiten. EPRA NAW Netto Actief Waarde (NAW) aangepast om rekening te houden met de reële waarde van de vastgoedbeleggingen en met uitsluiting van bepaalde elementen die niet kaderen in een financieel model van vastgoedinvesteringen op lange termijn. EPRA NNNAW EPRA NAW aangepast om rekening te houden met de reële waarde van (i) de financiële instrumenten, (ii) de schulden en (iii) de uitgestelde belastingen. Definities EPRA Netto Initieel Geannualiseerde bruto huurinkomsten op basis van de Rendement (NIR) lopende huren (‘passing rents’) op afsluitingsdatum van de jaarrekeningen, met uitsluiting van de vastgoedkosten, gedeeld door de marktwaarde van de portefeuille verhoogd met de geschatte mutatierechten en -kosten bij hypothetische vervreemding van vastgoedbeleggingen. EPRA Aangepast Netto Deze maatstaf integreert een aanpassing van het EPRA NIR voor de afloop van huurvrije periodes of andere niet-vervallen Initieel Rendement huurincentives zoals getrapte huurprijzen (aangepast NIR) EPRA Huurleegstand Geschatte Huurwaarde (GHW) van leegstaande oppervlaktes gedeeld door de GHW van de totale portefeuille. EPRA Cost Ratio EPRA kosten (inclusief leegstandskosten) gedeeld door de bruto (incl. leegstandskosten) huurinkomsten verminderd met de te betalen huur op gehuurde grond EPRA Cost Ratio EPRA kosten (exclusief leegstandskosten) gedeeld door de bruto (excl. leegstandskosten) huurinkomsten verminderd met de te betalen huur op gehuurde grond
EUR/1000
EUR per aandeel
36.473
4,11
502.325
56,66
474.170
53,48
% 6,61%
6,61%
1,99% 12,05%
11,77%
Jaarverslag 2015-2016 I Retail Estates
EPRA Resultaat Netto Resultaat IFRS (groepsaandeel)
EUR/1000 42.035
Correcties voor de berekening van het EPRA Resultaat Uit te sluiten: ariaties in de reële waarde van vastgoedbeleggingen V van vastgoed aangehouden voor verkoop (IAS 40) Resultaat verkoop vastgoedbeleggingen ariaties in de reële waarde van de financiële activa V en passiva (IAS 39) Aanpassingen voor minderheidsbelangen EPRA Resultaat (groepsaandeel) EPRA Resultaat (EUR/aandeel) (groepsaandeel)
EPRA Netto Actief Waarde Netto Actief Waarde (groepsaandeel) volgens de jaarrekening Netto Actief (EUR/aandeel) (groepsaandeel)
10.216 341
“ Retail Estates werd voor het eerst opgenomen in de EPRA annual report Survey en kreeg hiervoor een silver award. “
-4.995
36.473 4,11
EUR/1000 474.170 53,48
Effect van de lichting van opties, converteerbare schulden en de andere eigen-vermogensinstrumenten Verwaterde intrinsieke waarde na effect van de lichting van opties, converteerbare schulden en andere eigenvermogensinstrumenten
474.170
Uit te sluiten: Reële waarde van de financiële instrumenten EPRA NAW (groepsaandeel) EPRA NAW (EUR/aandeel) (groepsaandeel)
-28.155 502.325 56,66
63
Beheersverslag
EPRA Triple Netto Actief Waarde (groepsaandeel)
EUR/1000
EPRA NAW (groepsaandeel)
502.325
Toe te voegen: ReĂŤle waarde van de financiĂŤle instrumenten EPRA Triple Netto Actief Waarde (groepsaandeel) EPRA NNNAW (EUR/aandeel) (groepsaandeel)
EPRA Huurleegstand
1,99%
11.328
B
Geannualiseerde bruto huurinkomsten
1.014.208 67.956
Vastgoedkosten
-882
A
Notioneel bedrag bij aflopen van huurvrije periode of andere leasestimuli
64
474.170
EPRA Cost Ratio
EUR/1000
Algemene kosten
2.841
Waardeverminderingen op handelsvorderingen
102
Te betalen huren op gehuurde grond
292
Vastgoedkosten
4.504
1.025.536
Projectontwikkelingen
EPRA Aangepast Netto Initieel Rendement (aangepast NIR)
67.956
24.737
Investeringswaarde
EPRA Netto Initieel Rendement (NIR)
Geschatte huurwaarde van de totale portefeuille
1.000.799
Transactiekosten
Aangepaste geannualiseerde netto huurinkomsten
1.355
-28.155
EUR/1000
Vastgoedbeleggingen (zonder vastgoed bestemd voor verkoop) fair value
Geannualiseerde netto huurinkomsten
Geschatte huurwaarde van de leegstaande oppervlaktes
EUR/1000
53,48
EPRA Netto Initieel Rendement
Investeringswaarde van het vastgoed, beschikbaar voor verhuring
EPRA Huurleegstand
67.074
Verminderd met: Te betalen huren op gehuurde grond
-292
EPRA kosten (incl. leegstandskosten)
7.447
Leegstandskosten EPRA kosten (excl. leegstandskosten)
-173 7.274
0
C
67.074
A/B
6,61%
C/B
6,61%
Huurinkomsten verminderd met te betalen huren op gehuurde grond
61.782
% EPRA Cost Ratio (incl. leegstandskosten)
12,05%
EPRA Cost Ratio (excl. leegstandskosten)
11,77%
Jaarverslag 2015-2016 I Retail Estates
EPRA Evolutie van de brutohuurinkomsten (EUR/1000) 2015-2016
Huurinkomsten
Brutohuurinkomsten bij gelijkblijvende perimeter
Verwervingen
Verkopen
55.041
7.245
-212
Regularisaties m.b.t vorige periodes
Brutohuurinkomsten 2015-2016 62.074
2014-2015
Huurinkomsten
Brutohuurinkomsten bij gelijkblijvende perimeter
Verwervingen
Verkopen
51.767
2.172
-748
Regularisaties m.b.t vorige periodes
Brutohuurinkomsten 2014-2015 53.191
65
Retail Estates nv op de beurs
Retail estates nv op de beurs 66
4
Jaarverslag 2015-2016 I Retail Estates
O1
Prestaties
70
O2 Dematerialisatie van de aandelen aan toonder
74
O3 Liquidity provider
75
O4 Agenda van de aandeelhouder
75 67
-›
Retail Estates nv op de beurs
Retailpark v-mart, Brugge
68
Jaarverslag 2015-2016 I Retail Estates
01.04.2015
01.04.2014
01.04.2013
31.03.2016
31.03.2015
31.03.2014
Hoogste koers
80,71
76,99
61,00
Beginkoers op 1 april
73,83
58,95
58,00
Slotkoers op 31 maart
78,00
76,64
58,92
Gemiddelde koers
73,53
64,91
56,35
Nettoactiefwaarde (NAV) onder IFRS
53,48
50,43
48,90
Nettoactiefwaarde (na dividend) onder IFRS
50,28
47,33
45,90
45,85%
51,97%
20,49%
Brutodividend
3,20
3,10
3,00
Nettodividend
2,336
2,325
2,25
Dividendrendement
4,28%
4,22%
5,36%
Return nettoresultaat op eigen vermogen
8,86%
9,24%
8,01%
77,11%
81,15%
86,55%
8.866.320
7.559.473
7.290.411
Marktkapitalisatie (mio EUR)
691,57
579,36
429,55
Free float percentage
100%
100%
100%
Gemiddeld dagvolume
4.664
2.939
1.929
1.189.395
749.458
493.940
Premies NAV t.o.v. slotkoers
Pay-out ratio (geconsolideerd) Aantal aandelen
Jaarvolume
69
Retail Estates nv op de beurs
01 Prestaties
Marktkapitalisatie Retail Estates nv is genoteerd op de continumarkt van Euronext. In het raam van de plannen van Euronext om haar koerslijst te
Marktkapitalisatie (in mio EUR) 800 700 600 500 400 300
hervormen en te harmoniseren en de visibiliteit en liquiditeit van de kleine en middelgrote ondernemingen te
200 100
bevorderen, werden per 1 maart 2005 relevante benchmarks voor de
0 31/03/98 31/03/99 31/03/00 31/03/01 31/03/02 31/03/03 31/03/04 31/03/05 31/03/06 31/03/07 31/03/08 31/03/09 31/03/10 31/03/11 31/03/12 31/03/13 31/03/14 31/03/15 31/03/16
mid caps en small caps gelanceerd. Retail Estates nv maakt deel uit van de BelMid-index en de Vlam 21-index. De BelMid-index bestaat momenteel uit 34 bedrijven en de Vlam 21-index uit 21 bedrijven.
300
De marktkapitalisatie van Retail
250
Estates nv bedraagt 691,57 mio EUR per 31 maart 2016. Op basis van de criteria van Euronext
200
150
heeft Retail Estates nv een free float percentage van 100%. 70
100
50
0
200 100
Jaarverslag 2015-2016 I Retail Estates
0
Retail Estates nv - Bel 20
300
Retail Estates nv
250
200
150
Bel 20 100
50
0 31/03/98 31/03/99 31/03/00 31/03/01 31/03/02 31/03/03 31/03/04 31/03/05 31/03/06 31/03/07 31/03/08 31/03/09 31/03/10 31/03/11 31/03/12 31/03/13 31/03/14 31/03/15 31/03/16
Beurskoers
opzichte van de BEL 20 weer sinds
Het aandeel bereikte de hoogste
de beursnotering. Het aandeel Retail
koers van het jaar op 18 december
Estates steeg over deze periode met
2015 (80,71 EUR) en sloot het
147,38% ten opzichte van een stijging
boekjaar uiteindelijk af op 78,00 EUR.
van de BEL 20 met 13,30%.
250
Het jaargemiddelde van de koers
De koers van het aandeel Retail
bedraagt 73,53 EUR. De grafiek 200
Estates is het afgelopen boekjaar
hierboven geeft de beursprestaties
gestegen met 5,65%. De EPRA
van het Retail Estates-aandeel ten
Belgium REIT index steeg met 1,79%.
150
“ Het aandeel Retail Estates steeg over deze periode met 147,38º/ ten opzichte van º een stijging van de BEL 20 met 13,30º/ .” º
100
71 50
0
Retail Estates nv op de beurs
Retail Estates nv - EPRA Belgium REIT Index 250
Retail Estates nv
200
150
EPRA Belgium REIT Index
100
50
0
31/03/08
31/03/09
31/03/10
31/03/11
31/03/12
31/03/13
31/03/14
Premies en discounts
72
31/03/15
31/03/16
De intrinsieke waarde van het
instrumenten, bedraagt 56,66 EUR
Dividend
Dit komt neer op een brutodividend
aandeel bij een vastgoedwaardering
ten opzichte van 53,68 EUR het jaar
Het voorstel van de raad van bestuur
van 3,20 EUR voor de aandelen die
aan ‘reële waarde’ is het afgelopen
voorheen. Deze stijging is te verklaren
aan de algemene vergadering
dividendgerechtigd zijn vanaf 1 april
jaar gestegen van 50,43 EUR per
door de positieve variaties op de
betreffende de bestemming van
2015 (8.866.320 aandelen).
31 maart 2015 naar 53,48 EUR per
waarde van de vastgoedbeleggingen
de resultaten van het boekjaar
31 maart 2016 (inclusief dividend).
en het resultaat van het boekjaar.
afgesloten op 31 maart 2016, houdt
Dit is een stijging met 3,23% in
in dat een bedrag ten belope van
vergelijking met het dividend
De nettoactiefwaarde EPRA (reële
28,37 mio EUR uitgekeerd wordt
ontvangen met betrekking tot het
waarde), inclusief dividend, maar
als brutodividenduitkering (vóór
boekjaar afgesloten op 31 maart
exclusief de waarde van de financiële
voorheffing).
2015.
Jaarverslag 2015-2016 I Retail Estates
Retail Estates nv - NAV EPRA 90 80
Retail Estates nv
70 60
NAV EPRA
50 40 30 20 10 0 31/03/10
31/03/11
31/03/12
31/03/13
31/03/14
31/03/15
31/03/16
Olo Vastgoed wordt door een aantal beleggers als een brug gezien
Gereglementeerde vastgoedvennootschap
Hoe groter het risicoprofiel, hoe
De prestaties van Retail Estates nv
tussen enerzijds een belegging
Binnen een bepaalde categorie
hoger het rendement dat een
zijn sinds zijn notering op de
in aandelen en anderzijds een
van beleggingen kunnen de
belegger zal vereisen.
beurs steeds marktconform
obligatiebelegging of staatsbon.
geweest en liggen in lijn met de
Het dividendrendement van
risicoprofielen en de rendementen aanzienlijk verschillen naargelang
Een aantal belangrijke factoren die
verwachtingen die het management
Retail Estates nv bedraagt (bij een
de focus, de aard van de activiteiten
de prestaties van de GVV’s mee
geformuleerd heeft bij de aanvang
brutodividend van 3,20 EUR) het
en de specifieke kenmerken van
bepalen zijn o.a. de aard en de
van het boekjaar en tevens met de
afgelopen boekjaar 4,28% ten
de vennootschap die de aandelen
ligging van het vastgoed, de aard
prestaties van de andere Belgische
opzichte van de slotkoers van het
heeft uitgegeven.
van de huurders, de omvang van de
GVV’s met een vergelijkbare
aandeel (excl. dividend). De OLO
eventuele leegstand, de rentestand
bezettingsgraad en waardegroei van
10-jaarsrentevoet bedraagt op
en het algemene beursklimaat.
het onderliggende vastgoed.
31 maart 2016 0,67%.
73
Retail Estates nv op de beurs
02 Dematerialisatie van de aandelen aan toonder
Wettelijk kader
zijn omgezet krachtens voorgaande alinea’s, de omzetting
De wet van 14 december 2005 (B.S.
van deze effecten vragen in
23.12.05) houdende afschaffing van
gedematerialiseerde effecten dan
de effecten aan toonder voorziet
wel in effecten op naam.
in een verbod op de uitgifte van nieuwe aandelen aan toonder vanaf
Na deze periode werden de
1 januari 2008.
niet-omgezette aandelen van rechtswege omgezet in
Vanaf deze datum worden
gedematerialiseerde effecten en
de aandelen aan toonder die
door twee bestuurders ingeschreven
op een effectenrekening zijn
op een effectenrekening.
geboekt automatisch omgezet in gedematerialiseerde effecten.
De aandelen aan toonder die op 30 september 2015 nog bestonden
In toepassing van bovengenoemde
(933) werden, overeenkomstig
wet zijn de nieuw uitgegeven
de hogervermelde wetgeving,
aandelen van Retail Estates nv niet
verkocht en de opbrengst werd
meer vatbaar voor fysische aflevering.
doorgestort naar de deposito- en consignatiekas.
Uiterlijk tot 31 december 2013 konden de houders van effecten aan
De commissaris heeft over de
toonder die niet automatisch
naleving van de verplichting terzake een verslag uitgebracht.
74
Jaarverslag 2015-2016 I Retail Estates
03
04
Liquidity provider
Agenda van de aandeelhouder
Sinds 1 april 2003 treedt KBC
De algemene vergadering van
Betaalbaarstelling dividend
Securities op als marktanimator
de aandeelhouders en de
Bekendmaking halfjaarresultaten
teneinde de verhandelbaarheid van
bekendmaking van de jaarresultaten
de aandelen te bevorderen.
2015-2016 vindt plaats in de
Bekendmaking jaarresultaten van het boekjaar 2016-2017
8 juli 2016 25 november 2016 26 mei 2017
kantoren van Retail Estates nv, De vergoeding voor het afgelopen
Industrielaan 6, Ternat op vrijdag 1 juli
boekjaar bedraagt 0,02 mio EUR
2016 om 10.00u.
excl. BTW voor 12 maanden.
75
Vastgoedverslag
vastgoedverslag 76
5
Jaarverslag 2015-2016 I Retail Estates
O1
De markt van het winkelvastgoed in de periferie 79
O2 De vastgoedportefeuille O3 Verslagen van de vastgoeddeskundigen
81 106
77
Vastgoedverslag
Retailpark T-Forum, tongeren -›
78
Jaarverslag 2015-2016 I Retail Estates
01
in kleinere agglomeraties, en de
leegstand die in de portefeuille
rendementen van de absolute
van Retail Estates nv reeds
toplocaties situeren zich tussen 5%
verschillende jaren minder
De markt van
en 5,50%. Zo’n vijftien jaar geleden
dan 2% bedraagt. Huurders
het winkelvastgoed in de periferie
bedroegen de tophuurprijzen 75 EUR/
van perifeer winkelvastgoed
m² per jaar en de rendementen
betuigen een grote trouw aan
situeerden zich tussen 9% en 10%.
hun verkoopspunten. Dit is het
In de jaren ’80 en begin jaren ’90 leek een haast ongebreidelde ontwikkeling
gevolg van enerzijds de kwaliteit
mogelijk. Medio jaren ‘90 heeft de
Aan de trend tot verdere stijging
van de ligging en anderzijds van
verstrenging van de wetgeving ertoe
in de tophuurprijzen is sinds 2009
de toekenning van de socio-
geleid dat aan deze wildgroei een
een einde gekomen, tenzij op
economische vergunningen die op
einde kwam. Sindsdien zijn vele
uitgesproken toplocaties. Op deze
het gebouw worden afgeleverd
‘gelegenheidspromotoren’ wegens
locaties proberen huurders de huur
en niet op de huurder. Bovendien
de toenemende complexiteit van
betaalbaar te houden door de
worden dergelijke panden in
de markt verdwenen. Het aanbod
gehuurde oppervlakte te beperken.
ruwbouwtoestand (zgn. casco
van nieuwe panden liep vooral in
“De Belgische winkelmarkt in de periferie wordt vandaag gekenmerkt door een grote stabiliteit, zowel langs investeerderszijde als bij de huurders”
toestand) verhuurd en investeren
men dat de aantrekkelijke verhouding
Vlaanderen sterk terug, doch de
Beide factoren, de stijging van de
huurders belangrijke bedragen in de
tussen vraag en aanbod ertoe
vraag bleef. Dit leidde tot stijgende
gemiddelde huurprijs en de daling
winkelinrichting waardoor ze minder
geleid heeft dat de institutionele
huurprijzen en dalende rendementen.
van de gemiddelde rendementen,
snel geneigd zijn om te verhuizen.
investeerders een steeds belangrijkere
De winkelvastgoedmarkt in
versterkten de waardetoename
de periferie veroverde haar
van deze panden op toplocaties
De huurders van de panden van Retail
particulieren betonen een stijgende
eigen plaats naast deze van
gedurende de afgelopen twintig
Estates nv zijn vooral filiaalbedrijven
interesse voor dit type vastgoed.
stadscentrumwinkelpanden, kantoren
jaar. De Belgische winkelmarkt in de
die de laatste jaren de beste locaties
en semi-industrieel vastgoed.
periferie wordt vandaag gekenmerkt
in handen kregen, vaak ten koste
Vandaag zijn er een tiental
door een grote stabiliteit, zowel langs
van lokale KMO’s die deze liggingen
institutionele investeerders zeer actief
investeerderszijde als bij de huurders.
historisch controleerden. In die zin
in dit segment. In het algemeen zijn er
Thans worden voor de beste locaties huurprijzen betaald van 125 à
plaats innemen. Ook vermogende
is de ontwikkeling vergelijkbaar met
in België steeds meer geïntegreerde
150 EUR/m² per jaar in grote stedelijke
De beste barometer voor het
deze in de hoofdwinkelstraten van
winkelparken of ‘retail parks’ zoals
agglomeraties en 100 EUR/m²
meten van de vraagzijde is de
steden. Langs investeringszijde ziet
dit bijvoorbeeld in Groot-Brittannië
79
Vastgoedverslag
of Frankrijk het geval is nabij elke
panden van Retail Estates nv werd
zones expliciet aangeduid als
een “face-lift” ondergaan hebben of
stedelijke agglomeratie. In België
opgericht langs grote invalswegen of
grootwinkelgebied en andere als
binnen middellange termijn zullen
zijn dergelijke retailparken echter
in de nabijheid van woongebieden
winkelarmgebied. Daar is er een
ondergaan. Ook de uitbreiding
eerder kleinschalig (15.000 à
aan de rand van grotere
verdere opvulling mogelijk. Daarbij
van dergelijke sites biedt voor
20.000m²) en vooral in Wallonië
agglomeraties en vormen dikwijls
valt niet uit te sluiten dat nieuwe
Retail Estates nv aantrekkelijke
aanwezig. In Vlaanderen komen
clusters waar zij elkaars nabijheid
ontwikkelingen zich zullen realiseren
perspectieven.
nieuwe retailparken eerder voor
opzoeken.
ten gevolge van de regionalisering van
bij kleinstedelijke agglomeraties,
De selectie van gepaste
juli 2014 effectief werd.
opportuniteiten, de planning en het
zoals bijvoorbeeld de retailparken
In de hedendaagse visie op
T-Forum en Be-MINE Boulevard in
stedenbouw en ruimtelijke
respectievelijk Tongeren en Beringen.
ordening wordt gestreefd naar
Retail Estates nv heeft de voorbije
arbeidsintensief. Zij vergen de nodige
grotere coherentie en duidelijkheid.
jaren een groot aantal retailparken
deskundigheid, maar worden beloond
Meer en meer worden bepaalde
verworven waarvan verschillende
met een hoger huurrendement.
Een belangrijk gedeelte van de
80
het handelsvestigingsbeleid die op 1
beheer van de verbouwingen zijn
Jaarverslag 2015-2016 I Retail Estates
02 De vastgoedportefeuille
Investeringsstrategie en profiel
locaties’. Op 18 jaar tijd werd een
De vastgoedportefeuille van de
Type gebouw1
belangrijke portefeuille vergaard
openbare GVV groeide in vergelijking
Definities
die per 31 maart 2016 bestaat uit
met 31 maart 2015 (toen de reële
Individuele baanwinkels zijn
634 panden, goed voor een bruto
waarde 837,12 mio EUR bedroeg)
solitaire winkelpanden die langs
bebouwde winkeloppervlakte
met 19,55%. Dit is het resultaat van
de openbare weg gelegen zijn.
van 708.879m². De reële waarde
acquisities evenals de oplevering
Elk verkooppunt beschikt over
van de vastgoedportefeuille
van een aantal panden in eigen
een eigen parking, een in- en uitrit
Retail Estates nv investeert
bedraagt 1.000,80 mio EUR. De
ontwikkeling.
op de openbare weg en kan zich
sinds 1998 in winkelvastgoed
investeringswaarde bedraagt
dat gelegen is in de periferie,
1.025,54 mio EUR.
hierdoor duidelijk identificeren. In
de zogenaamde ‘out-of-town
De bezettingsgraad bedraagt
de onmiddellijke nabijheid liggen er
98,22%.
niet noodzakelijk winkelpanden van hetzelfde type.
Groei portefeuille Retail Estates tussen 1998 en 2016 Aantal m2
Retailclusters zijn een geheel van baanwinkels gelegen langs dezelfde
Reële waarde (in duizenden EUR)
1100000
verkeersas en die voor de consument
1000000
een geheel vormen, alhoewel zij buiten de verkeersas niet over
900000
een gezamenlijke infrastructuur
800000
beschikken. Dit is in België de meest
700000
courante vorm van concentratie van
600000
baanwinkels.
500000
Retailparken bestaan uit
400000
winkelpanden die deel uitmaken van
300000
een geïntegreerd handelscomplex
200000
en dus gegroepeerd zijn met andere
100000 0 1998
1999
2000
2001
2002
2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014
2015
2016
1 De taartdiagrammen in dit hoofdstuk geven percentages weer op basis van de totale oppervlakte op 31 maart 2016.
Tot 31 maart 2003: investeringswaarde Vanaf 1 april 2004: reële waarde (waardering volgens IFRS-normen)
81
25,09º/ º
25,09º/ º Vastgoedverslag
16,24º/ 16,24º/
6,03º/
gebruik van een centrale parking met 6,03º/
een gezamenlijke in- en uitrit. De
Minder dan 75 EUR
Tussen 75 en 90 EUR
Tussen 90 en 100 EUR
Tussen 90 en 100 EUR
Tussen 100 en 125 EUR
Tussen 100 en 125 EUR
Meer dan 125 EUR
G eografische spreiding Meer dan 125 EUR
Type gebouw
º
Tussen 75 en 90 EUR
Minder dan 75 EUR
winkelpanden. Alle panden maken
º
Geografische spreiding
Bij de oprichting van Retail
º
Estates nv was meer dan 70%
º
van de winkelpanden gelegen in 25,82º/
consument bezoekt dus meerdere handelszaken zonder zijn wagen te
25,82º/
verplaatsen. Op dergelijke locaties
º
º
Wallonië, wat overeenkwam met het veel ruimere aanbod van perifeer vastgoed in die regio.
zijn gebruikelijk minimaal vijf panden
37,93º/
37,93º/
º
º
aanwezig. Nu is deze verhouding herschikt Ander vastgoed bevat hoofdzakelijk
68,15º/ 68,15º/
kantoren, residentieel vastgoed,
62,07º/ º
met 62,07% van de portefeuille
º
gelegen in het Vlaamse Gewest ten
º
opzichte van 37,93% in het Waalse
horeca en een logistiek complex Individuele baanwinkels
te Erembodegem. Het complex in
Individuele baanwinkels
Erembodegem is in zijn totaliteit
Vlaams gewest
Retailclusters en retailparken
Retailclusters en retailparkenAndere
verhuurd aan Brantano nv via een
Vlaams gewest
Gewest, wat beter aansluit bij de
Andere
bevolkingsspreiding tussen beide
Waals gewest
gewesten.
huurovereenkomst met een looptijd van 10 jaar die afloopt op 31 mei
Verder bezit Retail Estates nv slechts
2024. Retail Estates nv investeert
twee winkelpanden in het Brussels
in onroerend goed met dergelijke
Hoofdstedelijk Gewest. Dit gewest
bestemmingen enkel indien deze
kent nauwelijks perifeer vastgoed en
als bijzaak bij een winkelpand
wordt dan ook door Retail Estates nv
voorkomen of deel uitmaken van een
niet actief opgevolgd.
vastgoedportefeuille die enkel als een geheel kon worden verworven. Winkeloppervlaktes in ontwikkeling zijn panden die het voorwerp
1,78 0,98 1,22 uitmaken van een nieuwbouwproject 2,08 2,50 of verbouwingsproject. 2,78
8,28
1,78 0,98 1,22 2,08 2,50 2,78
8,28
27,77 27,77
4,22
4,22 5,73 5,73
82
7,30 7,30 7,86
16,69
Kleding/schoenen
Tuin/dier
Kleding/schoenen
Tuin/dier Interieur/decoratie
Kantoor/papier
Interieur/decoratie
Kantoor/papier Voeding
Horeca
Voeding
DIY Horeca
Drogisterij
DIY
Drogisterij Electro
Fitness
Electro
Fitness Speelgoed
Speelgoed 16,69 Huishoudartikelen
Huishoudartikelen Vacant Varia
Vacant Varia
Waals gewest
62,07º/ º
Tussen 100 en 125 EUR Meer dan 125 EUR
6,03º/
Jaarverslag 2015-2016 I Retail Estates
º 25,82º/
º 37,93º/
º
Handelsactiviteit van de huurders
Huurders filiaalbedrijven versus KMO’s
gevoelig aan wijzigende lokale
Huurprijs per m²
Het aandeel van de winkels in
Van bij de oprichting heeft Retail
62,07º/ marktomstandigheden dan lokale º
De verschillen in huurprijs zijn
schoenen en kleding (27,77%), samen
Estates nv bij de verhuring van zijn
zelfstandige KMO’s. Zo geeft een
niet alleen het gevolg van de
º met de sector van de woninginrichting
panden zich vooral gefocust op
lokale, tijdelijke terugval in omzet,
karakteristieken van de betreffende
(interieur/decoratie, DIY en electro,
filiaalbedrijven en/of franchisegevers.
door bijvoorbeeld wegenwerken, voor
locatie, maar vaak ook van de duur
filiaalbedrijven geen aanleiding tot Vlaams gewest
van de huurovereenkomsten. Deze
68,15º/
samen 31,85%), maken meer Individuele baanwinkels dan 59% uit van de verhuurde Retailclusters en retailparken
Een filiaalbedrijf is voor de
liquiditeitsproblemen waardoor een Waals gewest
kunnen in het beste geval om de
Andere sectoren zorgen oppervlakte. Beide
doeleinden van deze analyse een
correcte huurbetaling in het gedrang
9 jaar herzien worden of anders
voor een stabiele basis. Winkels
groot winkelbedrijf met ten minste
zou komen. Aangezien filiaalbedrijven
pas na 18 of 27 jaar. De vraag naar
in voeding vertegenwoordigen
vijf verkooppunten en een centrale
meestal nationaal en vaak ook
langlopende huurovereenkomsten
slechts 10,81%. Socio-economische
administratie. In 1998 was reeds
internationaal georganiseerd
valt enerzijds te verklaren door
vergunningen voor al deze activiteiten
82% verhuurd aan dergelijke
zijn, kunnen zij rekenen op een
de belangrijke bedragen die de
zijn het moeilijkst te verkrijgen, wat
filiaalbedrijven. Het percentage
sterke professionele organisatie
huurders in de inrichting van de
een waardestijging van deze panden
filiaalbedrijven en/of franchisegevers
en een marketingorganisatie
panden investeren. Anderzijds
enerzijds en een sterke trouw aan de
bedraagt per 31 maart 2016
die de aantrekkingskracht van
hebben langdurige contracten het
locatie anderzijds in de hand werkt.
90,16%. Deze huurders zijn minder
elk individueel verkooppunt kan
voordeel voor de investeerder dat
bevorderen.
ook de huurder gebonden is aan
Handelsactiviteit van de huurders 1,78 0,98 1,22 2,08 2,50 2,78
Verder doen ze belangrijke
8,28
inspanningen in marketing die 27,77
4,22 5,73 7,30
mee ten goede komen aan de Kleding/schoenen
Tuin/dier
Interieur/decoratie
Kantoor/papier
Voeding
Horeca
DIY
Drogisterij
Electro
Fitness
Speelgoed
Vacant Varia
Huishoudartikelen 16,69 7,86 10,81
vastgoedlocatie.
“ In de hedendaagse visie op stedenbouw en ruimtelijke ordening wordt gestreefd naar grotere coherentie en duidelijkheid. ” 83
º/
Vastgoedverslag
de huurprijs en het behoud van het
huurprijsverhogingen en deels door
verkooppunt op het spel dient te
de toename van het aantal recent
zetten als hij de huurprijs zou wensen
opgerichte winkelpanden, die
te hernegotiëren.
doorgaans duurder verhuurd zijn dan het gemiddelde van de bestaande
De gemiddelde contractuele
vastgoedportefeuille als gevolg van
huurprijs per m² bedraagt
de gestegen marktprijzen.
95,86 EUR per jaar. In vergelijking met 1998 (61,15 EUR/m²) bedraagt
Huurders en contracten
de stijging 56,76%, wat deels te
De twintig belangrijkste huurders van
verklaren is door de inflatie en
Retail Estates nv vertegenwoordigen 55,79% van de brutohuurinkomsten en 53,66% van de totale oppervlakte
Huurprijs per m
2
van de panden die deel uitmaken 18,22º/
van de vastgoedportefeuille. Ze
18,35º/ º
º
vertegenwoordigen 291 winkels. De gewogen gemiddelde looptijd van de huurcontracten bedraagt 22,10º/ º
25,09º/ º
10,5 jaar. Dit doet geen afbreuk aan het theoretische risico dat erin bestaat dat alle huurders gebruik maken van hun bij wet toegekende
16,24º/
opzegmogelijkheid bij afloop van
º
de lopende driejaarlijkse periode.
Minder dan 75 EUR Tussen 75 en 90 EUR
In die omstandigheid staan alle
Tussen 90 en 100 EUR
winkelpanden binnen 3 jaar en 6
Tussen 100 en 125 EUR
maanden leeg.
Meer dan 125 EUR
º
84
25,82º/
º 37,93º/
º
Jaarverslag 2015-2016 I Retail Estates
Samenvatting kerncijfers RETAIL ESTATES 31.03.16 Geschatte reële waarde2 (in €) Rendement (investeringswaarde) Contractuele huurprijzen (in €) Contractuele huurprijzen inclusief huurwaarde van leegstaande gebouwen (in €) Totaal m² in portefeuille Aantal panden Bezettingsgraad Totaal m² in ontwikkeling
31.03.15
31.03.14
1.000.799.000
837.121.000
745.916.000
6,64%
6,80%
6,93%
66.600.791
55.880.428
51.144.211
67.956.128
56.511.608
51.823.578
708.879
611.076
570.870
634
554
548
98,22%
98,78%
98,17%
6.552
32.496
1.800
2 Deze reële waarde bevat tevens de projectontwikkelingen, die niet inbegrepen zijn in de reële waarde vermeld in de conclusies van de vastgoeddeskundigen per 31 maart 2016 (zie verder in dit hoofdstuk).
Belangrijke opmerking
Deze winkelpanden die zonder
De vastgoedportefeuille van Retail
uitzondering gebouwd zijn vóór 1989,
Estates nv bestaat op 31 maart
zijn vanuit het standpunt van hun
2016 uit onroerende goederen die
ligging en verhuring vergelijkbaar met
eigendom zijn van Retail Estates nv
deze van Retail Estates nv.
en zijn dochtervennootschappen.
Vastgoedportefeuille Immobilière Distri-Land nv De vastgoedportefeuille van Immobilière Distri-Land nv bestaat op 31 maart 2016 uit 11 winkelpanden die volledig verhuurd zijn.
“ Huurders van perifeer winkelvastgoed betuigen een grote trouw aan hun verkoopspunten. Dit is het gevolg van enerzijds de kwaliteit van de ligging en anderzijds van de toekenning van de socio-economische vergunningen die op het gebouw worden afgeleverd ” 85
Vastgoedverslag
Overzicht vastgoedportefeuille U vindt hierna het overzicht van de vastgoedportefeuille van Retail Estates nv en dochterondernemingen op 31 maart 2016. Provincie
Cluster/IBW Adres
Antwerpen
Cluster AntwerpenNoord
Bruto opp. Huurders (m²)
Estimated Rental Value (EUR)
Acquisitiewaarde (EUR)
4.455.159,27
4.536.188,88
69.658.107,98
L&L RETAIL BELGIUM SA FUN BELGIUM nv LEGIO IMMO BELGIUM nv ALDI RIJKEVORSEL nv AVEVE NV BEDDEN EN MATRASSEN BV FABRIMODE NV C&A BELGIE CV CARPETLAND NV CHARLES VOGELE BELGIUM NV MENATAM SA EURO SHOE GROUP NV MAXI ZOO BELGIUM BVBA NEW VANDEN BORRE NV PEETERS KIP AAN’T SPIT BVBA PRO-DUO NV SCHOT’S VISHANDEL BVBA ZEEMAN TEXTIELSUPERS NV VACANT KREFEL NV ORCHESTRA-PREMAMAN NV MEDINA NV L.TORFS NV HET BROEKENPALEIS NV JBC NV
Bredabaan 964-968, 2170 Merksem Bredabaan 891-893, 2170 Merksem Bredabaan 1203-1215, 2900 Schoten
32.275
86
Huurinkomsten (EUR)
Jaarverslag 2015-2016 I Retail Estates
Provincie
Cluster/IBW Adres Cluster AntwerpenZuid
Boomsesteenweg 649-651, 2610 Wilrijk Boomsesteenweg 652, 2610 Wilrijk Boomsesteenweg 941-945, 2610 Wilrijk Boomsesteenweg 800, 2610 Wilrijk Antwerpsesteenweg 65, 2630 Aartselaar Boomsesteenweg 62-68/86, 2630 Aartselaar Koningin Astridlaan 83-85-87, 2550 Kontich
Cluster Lier
Donk 54/1-54/4, 2500 Lier Antwerpsesteenweg 308/366, 2500 Lier
Bruto opp. Huurders (m²)
Huurinkomsten (EUR)
Estimated Rental Value (EUR)
Acquisitiewaarde (EUR)
3.128.910,33
3.511.890,00
39.602.728,79
802.074,12
897.220,00
7.590.290,42
HANDELSMAATSCHAPPIJ PAUL LAMBRECHTS NV KREFEL NV OBEY NV RESIDENTIEEL CARPETLAND NV KEUKENONTWERPERS NV PRO-DUO NV SCHRAUWEN SANITAIR EN VERWARMING NV DARKOM BVBA HILTI BELGIUM NV EDENWOOD NV ODYSSEUS BOUWMARKTEN NV BEDDEN EN MATRASSEN BV HET KEUKENHUIS NV MAXI ZOO BELGIUM BVBA BMS NV FUN BELGIUM NV ORCHESTRA-PREMAMAN NV PIOCHEUR NV ZEBULAH NV BASIC FIT BELGIE LIN’S C&A BELGIE CV EURO SHOE GROUP NV
32.595 ANISERCO NV HEYTENS NEW VANDEN BORRE NV MANYLION BVBA BRANTANO NV KREFEL NV SLAAPADVIES BVBA BELGACOM MOBILE NV FUN BELGIUM NV
8.293
87
Vastgoedverslag
Provincie
Cluster/IBW Adres Cluster MechelenNoord
Bruto opp. Huurders (m²)
13.919
Acquisitiewaarde (EUR)
1.258.227,37
1.420.185,00
17.720.374,42
916.389,13
874.645,00
8.954.399,22
642.368,71
840.265,00
10.377.844,37
690.593,89
667.570,00
9.644.126,33
INTRES BELGIUM XP BVBA FABRIMODE NV MENATAM SA BRANTANO NV NEW VANDEN BORRE NV REDISCO BVBA L&L RETAIL BELGIUM SA RESIDENTIEEL LEGIO IMMO BELGIUM NV
7.535 Hotelstraat 10, 2260 Oevel
C&A BELGIE CV EURO SHOE GROUP NV FABRIMODE NV KWANTUM BELGIE BV GEELEN MARIA PIOCHEUR NV PRIMO STADION NV ZEBULAH NV ZEEMAN TEXTIELSUPERS NV KP DECOR BVBA VACANT
11.102 Slachthuisstraat 27, 2000 Antwerpen Individuele baanwinkels en Frans Beirenslaan 51, 2150 Borsbeek andere Geelsebaan 64, 2460 Kasterlee
ALDI RIJKEVORSEL NV CARPETLAND NV SINT-NIKLAAS DOE HET ZELF NV HUBO BELGIE NV
Antwerpsesteenweg 482-484, 2660 Hoboken Nekkerspoelstraat 447, 2800 Mechelen
88
Estimated Rental Value (EUR)
PRIMO STADION NV MAXI ZOO BELGIUM BVBA BRANTANO NV VEDEA 1885 - DE KROON NV LEEN BAKKER BELGIE NV NEW VANDEN BORRE NV VACANT RESIDENTIEEL (VACANT) DANS- EN EXPRESSIE VZW PRO-DUO NV ORCHESTRA-PREMAMAN NV BABYDUMP BV PIOCHEUR NV FUN BELGIUM NV
Oscar Van Kesbeecklaan 7, 2800 Mechelen Elektriciteitsstraat 39, 2800 Mechelen Guido Gezellelaan 6-20, 2800 Mechelen Rode Kruisplein 20, 2800 Mechelen Liersesteenweg 432, 2800 Mechelen
Brusselsesteenweg 437-441, 2800 Mechelen Cluster Mechelen-Zuid Geerdegemstraat 148, 2800 Mechelen
Cluster Westerlo
Huurinkomsten (EUR)
6.826
Jaarverslag 2015-2016 I Retail Estates
Provincie
Cluster/IBW Adres
Brussel
Jerusalemstraat 48-50, 1030 Schaarbeek Individuele baanwinkels en Ninoofsesteenweg 510, 1070 Anderlecht andere Charleswoestlaan 219-312, 1090 Jette
Bruto opp. Huurders (m²)
Estimated Rental Value (EUR)
Acquisitiewaarde (EUR)
229.347,67
229.800,00
2.764.160,90
539.956,35
664.935,00
6.475.296,22
713.777,89
701.792,50
10.898.022,47
699.111,34
705.452,87
5.061.693,93
ALDI CARGOVIL-ZEMST NV ORCHESTRA-PREMAMAN NV KOSTOPOULOS SAMBITO GIOVANNI BUSTERNA
2.223
Henegouwen Cluster Ath
Huurinkomsten (EUR)
Chaussée de Bruxelles 60, 7800 Ath
EURO SHOE GROUP NV AGIK SPRL KRUIDVAT BVBA MATCH SA ZEEMAN TEXTIELSUPERS NV BASE COMPANY NV PIOCHEUR NV ELECTRO AV NV ACTION BELGIUM ALKEN MAES NV MONI SPRL
5.270 Rue du Campinaire 72-82, 6250 Aiseau-Presles Cluster Aiseau-Presles
OMEGA NV RSDECO AVEVE NV ELECTRO AV NV ALDI GEMBLOUX SA EURO SHOE GROUP NV
8.182 Cluster Tournai Rue des Roselières 10, 7503 Froyennes
CHAUSSURES MANIET SA DELCAMBE CHAUSSURES SPRL HEYTENS ANISERCO NV PIOCHEUR NV CARGLASS NV BRSL SPRL
Rue des Roselières 3, 7503 Froyennes Rue de Maire 13A-D/18E, 7503 Froyennes
6.084
89
Vastgoedverslag
Provincie
Cluster/IBW Adres
Bruto opp. Huurders (m²)
Route Nationale 5, 6041 Gosselies Individuele baanwinkels en Route de la Basse Sambre 713, 6060 Gilly andere Avenue du Centenaire 50,
Estimated Rental Value (EUR)
Acquisitiewaarde (EUR)
3.434.243,61
3.540.564,67
40.947.386,53
ELEKTRO DEPOT BELGIQUE SA WIBRA BELGIE NV MEGA STORE SPRL SAY SPRL JBC NV E5 MODE NV NEW VANDEN BORRE NV DO INVEST NV MATCH SA POINT CARRE SPRL DFA1-CENTRE FUNÉRAIRE MARCHANT BVBA MOBISTAR NV PROFI SA ALDI GEMBLOUX SA DISTRILED CENTRE BVBA LIDL EURO SHOE GROUP NV CHARLES VOGELE BELGIUM NV CODDS SPRL NIKE RETAIL BV GAMMS SPRL BASIC FIT BELGIE PIOCHEUR NV CASHALLO SPRL AVEVE NV BRANTANO NV VACANT LEONARDO SPRL ANISERCO NV CARPETLAND NV MAXI TOYS BELGIUM SA BASSANI SPRL MC DONALD’S BELGIUM INC. JCDECAUX BILLBOARD SA ORCHESTRA-PREMAMAN DI SA FABRIMODE NV ACTION BELGIUM BVBA
6061 Montignies-sur-Sambre Rue de la Persévérance 7-13, 6061 Montignies-sur-Sambre Rue de Leernes 2, 6140 Fontaine-l’Evêque Chaussée de Mons 322-324, 6150 Anderlues Rue Dewiest 86, 6180 Courcelles Rue des Français 152, 6200 Châtelet Chaussée de Gilly 38, 6220 Fleurus Rue de Bertransart, 6280 Gerpinnes Rue d’Anderlues 110, 6530 Thuin Chaussée de Binche 50/129, 7000 Mons Chaussée de Ghlin 26, 7000 Mons Avenue Wilson 421, 7012 Jemappes Rue de la Station 125, 7060 Soignies Chaussée de Roeulx 351-353, 7060 Soignies Avenue de la Wallonie 6, 7100 La Louvière Rue Zéphirin Fontaine 76A/140, 7130 Binche Rue des bureaux 3B, 7160 Chapelle-lez-Herlaimont Rue du Grand Hornu 63/77, 7301 Hornu Route de Mons 107, 7390 Quaregnon Route de Mons 124, 7390 Wasmuel Rue de la Taverne du Maire 3, 7503 Froyennes Rue Neuve Chaussée, 7600 Péruwelz
40.929
90
Huurinkomsten (EUR)
Jaarverslag 2015-2016 I Retail Estates
Provincie
Cluster/IBW Adres
Limburg
Cluster Beringen
Koolmijnlaan, 3580 Beringen
Cluster GenkHasseltweg
Hasseltweg, 3600 Genk Wilde Kanstanjelaan 3, 3600 Genk
Cluster Lommel
Binnensingel 46-54, 3920 Lommel
Bruto opp. Huurders (m²)
Huurinkomsten (EUR)
Estimated Rental Value (EUR)
Acquisitiewaarde (EUR)
1.743.166,61
1.897.048,33
31.004.053,35
711.142,07
723.575,00
9.346.626,78
700.621,52
650.785,00
10.724.969,43
BRICO BELGIUM NV ALBERT HEIJN BELGIE NV MAXI ZOO BELGIUM BVBA MAGS BVBA MEDINA NV L&L RETAIL BELGIUM SA MONASHEE BVBA H&M HENNES & MAURITZ SA FABRIMODE NV C&A BELGIE NV AVA PAPIERWAREN NV NEW VANDEN BORRE NV
17.637 VAN BEUREN INTERIORS BVBA KVIK A/S GOBREL SA TOYCHAMP BELGIUM NV SEATS AND SOFAS NV BUDGETSLAGER NV ALDI HEUSDEN-ZOLDER VACANT
9.971 SPORTSDIRECT.COM BELGIUM LIDL LEEN BAKKER BELGIE NV KREFEL NV
6.938
91
Vastgoedverslag
Provincie
Cluster/IBW Adres Cluster Tongeren
Bruto opp. Huurders (m²)
Luikersteenweg 151, 3700 Tongeren
Estimated Rental Value (EUR)
Acquisitiewaarde (EUR)
2.315.813,26
2.799.780,00
37.887.508,27
779.508,90
919.541,07
11.760.548,05
JBC NV L. TORFS NV ADL CONSULT BVBA PRO-DUO NV EURO SHOE GROUP NV KLEDING VOSSEN NV NEW VANDEN BORRE NV MONASHEE BVBA DREAMLAND NV FABRIMODE NV KRUIDVAT BVBA E5 MODE NV BRANTANO NV C.C.I.T. BVBA GOBREL SA PIOCHEUR NV AVA PAPIERWAREN NV DELIEVEC BVBA DELHAIZE GROEP LIDL ACTION BELGIUM BVBA MAXI ZOO BELGIUM BVBA DESCARTO BVBA LEEN BAKKER BELGIE NV GROEP L.B.M. BVBA
30.930 Genkersteenweg 160, 3500 Hasselt Individuele baanwinkels en Genkersteenweg 247, 3500 Hasselt andere Vredelaan 34, 3530 Houthalen
PRIMO STADION NV PIOCHEUR NV CARPETLAND NV GROUP GL INTERNATIONAL NV JBC NV LIDL AVA PAPIERWAREN NV E5-MODE NV DELIEVEC TOYCHAMP BELGIUM NV
Grote Baan 212, 3530 Houthalen Meylandtlaan 171, 3550 Heusden-Zolder Maaseikersteenweg 197, 3620 Lanaken
9.730
92
Huurinkomsten (EUR)
Jaarverslag 2015-2016 I Retail Estates
Provincie
Cluster/IBW Adres
Luik
Cluster Blegny- Rue Champs de Tignée 4/14/20-34, 4671 Barchon Barchon
Bruto opp. Huurders (m²)
Estimated Rental Value (EUR)
Acquisitiewaarde (EUR)
1.098.022,27
1.129.690,00
14.723.348,85
1.254.971,20
1.317.970,00
15.612.101,66
WILMAR DECO SPRL LES PERES NOIRS SA OPTIC BARCHON SPRL CHAUD DIFFUSION SPRL SAKER-GRECO BRICOBA SA FORSUN SA INGI COIFFURE SPRL LES BOUCHERS DOUBLES LA CHINE WOK SPRL CIRCUS BELGIUM SA LA GLISSE 3D MANAGEMENT SPRL SEPTEMBRE 1965 SPRL DELHAIZE GROEP LIDL ATHOME DESIGN SA T.C. BONCELLES SPRL PHILIPPE STEVENS SPRL - DIGITHOME
11.871 Cluster Luik Edge of Town
Huurinkomsten (EUR)
ANISERCO NV PIOCHEUR NV STAR MODE SPRL KREFEL NV MAXI TOYS BELGIUM SA QUICK RESTAURANTS SA LEEN BAKKER BELGIE NV LA GRANDE RECRE BELGIQUE SPRL BURO MARKET NV ALDI VAUX-SUR-SURE SA DISTRILED LIEGE SPRL LEGIO IMMO BELGIUM NV DEV-CREATIONS SA ENGELS LIEGE BVBA
Boulevard Cuivre et Zinc 1-5, 4000 Liège Boulevard Frankignoul, 4000 Liège Boulevard Froidmont 13-23, 4000 Liège Boulevard Pointcaré 20-26, 4000 Liège
14.650
93
Vastgoedverslag
Provincie
Cluster/IBW Adres Cluster Eupen
Rue Mitoyenne 1, 4700 Eupen Herbesthalerstraat 154, 4700 Eupen
Cluster Luik-Herstal
Rue des Naiveux 16/24B/40/44, 4040 Herstal Rue des Naiveux 7, 4040 Herstal Rue Arnold Delsupexhe 66B, 4040 Herstal
Bruto opp. Huurders (m²)
Estimated Rental Value (EUR)
Acquisitiewaarde (EUR)
865.434,12
826.760
12.949.150,31
642.352,68
616.611,02
4.989.445,68
1.691.288,39
1.687.875,00
27.862.526,74
PIOCHEUR NV ANISERCO NV BRANTANO NV C&A BELGIE CV CASSIS SA EURO SHOE GROUP SA JBC NV PRO-DUO NV VERITAS NV ORCHESTRA-PREMAMAN NV
9.142 GOBREL SA L&L RETAIL BELGIUM SA CHARLES VOGELE BELGIUM NV NEW VANDEN BORRE NV REDISCO BVBA AVA PAPIERWAREN NV
5.204 Cluster Rocourt Chaussée de Tongres 269, 4000 Rocourt
AUTO 5 NV ORCHESTRA-PREMAMAN NV KREFEL NV MEDI-MARKET PARAPHAMACIE LIEGE NV BDO DISTRIBUTION SA CHAUSSEA.BEL SPRL C&A BELGIE CV MENATAM SA HEMA BELGIE BVBA DISTRI JEMAPPES-ROCOURT SPRL JBC NV QUICK RESTAURANTS SA
10.955
94
Huurinkomsten (EUR)
Jaarverslag 2015-2016 I Retail Estates
Provincie
Cluster/IBW Adres Cluster Verviers
Bruto opp. Huurders (m²)
Huurinkomsten (EUR)
Estimated Rental Value (EUR)
Acquisitiewaarde (EUR)
3.293.805,00
48.389.251,74
DELHAIZE GROEP GEMEENSCHAP DELHAIZE/TOM&CO/LEENBAKKER ANISERCO NV LEEN BAKKER BELGIE NV BDO DISTRIBUTION SA BRANTANO NV PIOCHEUR NV REGIE DES BATIMENTS DECATHLON BELGIUM NV MC DONALD’S RESTAURANTS BELGIUM NV SECUREX CORPORATE MIAMI SUN SPRL ING BELGIQUE SA PHARMACIES POPULAIRES DE VERVIERS ET ARR. SCRL DREAMLAND NV PRO-DUO NV GROEP BOSSUYT BELGIE NV ELECTRO AV NV SND SA MENATAM SA MAISONS DU MONDE PARFUMERIE ICI PARIS XL SA CHAUSSEA.BEL SPRL L&L RETAIL BELGIUM SA 3D MANAGEMENT SPRL JBC NV DELIMMO SA MAXI ZOO BELGIUM BVBA PAPETERIE.BE SPRL KRUIDVAT BVBA EDCOM SCRL
Boulevard des Gérardchamps 118, 4800 Verviers Rue Fernand Houget 6A, 4800 Verviers Rue de la Station 8, 4800 Verviers
37.058
3.393.018,21
95
Vastgoedverslag
Provincie
Cluster/IBW Adres
Bruto opp. Huurders (m²)
Rue Joseph Demoulin 15, 4000 Liège Individuele baanwinkels en Rue de Chafnay 5-7, 4020 Jupille-sur-Meuse andere Rue Servais Malaise 29-31, 4030 Grivegnée
16.603 Cluster Marche- Avenue de France 32/34/36/38/40/42/44/48, 6900 Marche-en-Famenne en-Famenne
Acquisitiewaarde (EUR)
1.734.217,80
1.351.470,00
17.046.928,32
1.511.523,25
1.660.705,00
17.976.308,52
MAXI TOYS BELGIUM SA KVIK A/S ZEEMAN TEXTIELSUPERS NV C&A BELGIE CV VACANT LEEN BAKKER BELGIE NV JMBA SPRL PIOCHEUR NV BASILE FAMILY SPRL H&M HENNES & MAURITZ SA HEMA BELGIE BVBA EUROVENTES ELECTRO AV NV FOLLOW UP SPRL CIVADIS SA HUBO BELGIE NV
Chaussée de Liège 13, 6900 Marche-en-Famenne Rue du parc Industriel 5/13, 6900 Marche-en-Famenne
15.183
96
Estimated Rental Value (EUR)
ACTION BELGIUM BVBA PROFI SA EURO SHOE UNIE NV VACANT SERAING DISCOUNT POINT CARRE SPRL AGORA LIBRIS SPRL LIDL ZANIMO SPRL BRANTANO NV BLEU CITRON SPRL ORCHESTRA-PREMAMAN NV ANISERCO NV RESIDENTIEEL EURO SHOE GROUP NV
Rue de Sewage 3, 4100 Seraing Route du Condroz, 4120 Neupré Avenue Laboulle 17, 4130 Tilff Chaussée Romaine S/N, 4300 Waremme Rue Joseph Wauters 25A, 4500 Huy Avenue du Bosquet 3, 4500 Huy Rue du Bay-Bonnet, 4620 Fléron Rue Bureau 56, 4620 Fléron Avenue Reine Astrid 236/242, 4900 Spa Boulevard des Anglais, 4900 Spa Rue du Chalet 95, 4920 Aywaille
Luxemburg
Huurinkomsten (EUR)
Jaarverslag 2015-2016 I Retail Estates
Provincie
Cluster/IBW Adres
Bruto opp. Huurders (m²)
Rue de Marche 104, 6600 Bastogne Individuele baanwinkels en Avenue de la Gare, 6720 Habay-la-Neuve andere Rue de la Vallée 100-108, 6780 Messancy
18.778 Cluster Dinant
Tienne de l’Europe, 5500 Dinant
Cluster Gembloux
Campagne d’Enée 1-11, 5030 Gembloux
Estimated Rental Value (EUR)
Acquisitiewaarde (EUR)
1.474.068,69
1.438.764,30
23.022.101,26
499.211,20
512.595,00
6.454.671,73
807.786,58
793.540,00
12.485.203,34
JBC NV GB RETAIL ASSOCIATES SA ZEEMAN TEXTIELSUPERS NV MAXI MARKET SPRL GOBREL SA MAKE SPRL ZHAN LI FEN BLUE VISION MESSANCY (A CONSTITUER) ALDI VAUX-SUR-SURE SA PARTY 2000 SPRL MEUBLES DOURET ET FILS BRICO ARDENNE SPRL KREFEL NV AVA PAPIERWAREN NV OMEGA NV BPOST SA
Avenue de Bouillon 54, Libramont Rue de Neufchâteau 5, 6800 Libramont-Chevigny Rue de Libin 2/2A, 6800 Libramont L’Aliénau 18, 6800 Libramont Rue de la Girafe 21/25, 6830 Bouillon
Namen
Huurinkomsten (EUR)
BRANTANO NV ELECTRO AV NV LEEN BAKKER BELGIE NV CASSIS SA CHARTEX SA PAREE PIERRE NMD SPRL C&A BELGIE CV
5.330 MENATAM SA VANDEN BERGH SA AVA PAPIERWAREN NV AUGEM SPRL ELECTRO AV NV KRUIDVAT BVBA IDEAL DECOR ETS SA DISTRILED CENTRE BVBA LIDL
8.237
97
Vastgoedverslag
Provincie
Cluster/IBW Adres
Bruto opp. Huurders (m²)
Rue de Sardanson 20, 5004 Bouge Cluster Namen-Noord Chaussée de Louvain 261, 5004 Bouge
14.867 Cluster Namen- Avenue Prince de Liège 114/115/117/120, 5100 Jambes Zuid Chaussée de Liege 519, 5100 Jambes
Acquisitiewaarde (EUR)
1.530.680,35
1.526.350,00
19.064.443,14
835.538,47
840.699,85
12.967.505,84
390.752,75
449.840,00
4.144.556,55
615.029,14
714.910,00
4.153.657,49
NEW VANDEN BORRE NV BRANTANO NV ORCHESTRA-PREMAMAN NV QUICK RESTAURANTS SA KREFEL NV ECLIPSE SPRL
Chaussée de Marche 570/586, 5101 Erpent
8.523 Rue Baty des Puissances 1/11/12/27, 5190 Jemeppesur-Sambre
BRICO BELGIUM NV BRANTANO NV MAXI TOYS BELGIUM SA PING AN 168 SPRL GOBREL SA BAVAROIS CONCEPT SPRL
5.045 Ancien Rivage 73, 5020 Malonne Individuele baanwinkels en Chaussée de Wavre 42B, 5030 Gembloux andere Avenue Reine Elisabeth, 5300 Andenne
ANISERCO NV BRANTANO NV MAXI TOYS BELGIUM SA NEW VANDEN BORRE NV EURO SHOE GROUP NV C&A BELGIE CV ALDI GEMBLOUX SA
Avenue de la Belle Mine 24, 5300 Andenne Rue de Neuville, 5600 Philippeville
6.163
98
Estimated Rental Value (EUR)
FAST FOOD SPRL CCB CORPORATE SPRL 2 HB ANS SPRL C&A BELGIE CV CARREFOUR BELGIUM SA PIOCHEUR NV E5 MODE NV BRANTANO NV SND SA NCD SA ALDI GEMBLOUX SA MAISONS DU MONDE TIAN BAO SPRL
Rue Louis Albert 5/6/7, 5020 Champion Chaussée de Louvain 562-564, 5020 Champion
Cluster Sambreville
Huurinkomsten (EUR)
Jaarverslag 2015-2016 I Retail Estates
Provincie
Cluster/IBW Adres
OostVlaanderen
Leopold II-laan, 9200 Dendermonde Cluster Dendermonde- Mechelsesteenweg 35/51/136-138D-140, 9200 Mechelsestwg Dendermonde
Bruto opp. Huurders (m²)
Estimated Rental Value (EUR)
Acquisitiewaarde (EUR)
1.346.496,16
1.423.635,00
7.627.022,04
1.494.255,48
1.258.635,00
18.332.206,90
DELHAIZE GROEP BELLOLI BVBA PIOCHEUR NV LEEN BAKKER BELGIE NV FUN BELGIUM NV BASIC FIT BELGIE KREFEL NV RESIDENTIEEL (VACANT) GAM NV KRUIDVAT BVBA
Oude Vest 70, 9200 Dendermonde
14.969 Cluster Eeklo
Huurinkomsten (EUR)
Stationsstraat 76/ 78/82-86 – Krügercenter, 9900 Eeklo Gentsesteenweg 1A, 9900 Eeklo
DI SA VACANT DAMART TSD NV HUNKEMÖLLER BELGIUM NV HANS ANDERS BELGIE BVBA L&L RETAIL BELGIUM SA L.TORFS NV C&A BELGIE CV PRIMO STADION NV LIDL PIOCHEUR NV HEMA BELGIE BVBA NEW VANDEN BORRE NV JBC NV GB RETAIL ASSOCIATES SA FITFORM CHARLES VOGELE BELGIUM NV BRICO BELGIUM NV ELECTRO AV NV BELSAY NV TEAROOM DE KRUGER BVBA BRANTANO NV
13.142
99
Vastgoedverslag
Provincie
Cluster/IBW Adres Cluster Gent-Zuid
Kortrijksesteenweg 1036/1149/1178/1182A/119 2B/1200, 9051 Sint-Denijs-Westrem Wallekensstraat 24/26/28, 9051 Sint-Denijs-Westrem Kortrijksesteenweg 1206, 9051 Sint-Denijs-Westrem
Cluster Oudenaarde
Gentstraat 47-67, 9700 Oudenaarde
Cluster Sint-Niklaas
Parklaan 50/87, 9100 Sint-Niklaas Plezantstraat 268, 9100 Sint-Niklaas
Bruto opp. Huurders (m²)
Estimated Rental Value (EUR)
Acquisitiewaarde (EUR)
1.699.033
1.864.465
21.250.800,84
691.081,24
645.713,54
6.911.516,83
504.452,34
474.830,00
4.533.707,84
FUN BELGIUM NV RETAIL CONCEPTS NV HEYTENS GDW-GENT BV FINSBURY PROPERTIES NV NEW VANDEN BORRE NV KREFEL NV DEUTSCHE BANK EUROPE GMBH ORCHESTRA-PREMAMAN NV PIOCHEUR NV PRIMO STADION NV WAMO BVBA CARPETLAND NV
14.600 EXTRA VERTES BVBA C&A BELGIE CV LEEN BAKKER BELGIE NV CHARLES VOGELE BELGIUM NV PIOCHEUR NV WIBRA ALBERT HEIJN BELGIE NV BAPE BVBA KRUIDVAT BVBA VACANT BPOST SA
7.953 GUNGO BVBA ELECTRO AV NV RESIDENTIEEL FUN BELGIUM NV ALDI ERPE-MERE NV
4.796
100
Huurinkomsten (EUR)
Jaarverslag 2015-2016 I Retail Estates
Provincie
Cluster/IBW Adres Cluster Wetteren
Bruto opp. Huurders (m²)
Brusselsesteenweg/Oosterzelesteenweg, 9230 Wetteren
Huurinkomsten (EUR)
Estimated Rental Value (EUR)
Acquisitiewaarde (EUR)
1.318.515,50
1.330.505,00
20.734.512,00
4.093.457,19
4.209.368,37
59.151.548,05
AMELIM NV ATITA NV JBC NV L.TORFS NV NEW VANDEN BORRE NV SLAAPADVIES BVBA SPORTSDIRECT.COM BELGIUM VERITAS NV RETAIL BELGIE BVBA L&L RETAIL BELGIUM SA REDISCO BVBA ORCHESTRA-PREMAMAN NV C&A BELGIE CV WAMO BVBA
10.423 Fratersplein 11, 9000 Gent Individuele baanwinkels en Brusselsesteenweg 662, 9050 Gentbrugge andere Maïsstraat 3, 9060 Zelzate
LIDL POER-VOE BVBA MUYS NV JBC NV DAMART TSD NV BRUYNZEEL KEUKENS NV CARPETLAND NV BRANTANO NV BRICO BELGIUM NV KREFEL NV LEGIO IMMO BELGIUM NV RESIDENTIEEL TDM PRODUCTS BELGIUM BVBA ALDI ERPE-MERE NV MODEMAKERS FASHION NV OMEGA PLAZA GENT BVBA MATCH SA
Antwerpsesteenweg 84, 9080 Lochristi Brusselsesteenweg 75, 9090 Melle Puitvoetstraat 6B, 9100 Sint-Niklaas Zelebaan 67/79, 9160 Lokeren Oosterzelesteenweg 127, 9230 Wetteren Grote Baan 154, 9250 Waasmunster Brusselsesteenweg 120, 9300 Aalst Gentsesteenweg 442, 9300 Aalst Pieter Corneliskaai 16A, 9300 Aalst Kwadelapstraat 2, 9320 Erembodegem Nachtegaalstraat 8A, 9320 Erembodegem Brakelsesteenweg 160, 9400 Ninove Astridlaan 38, 9500 Geraardsbergen Provincieweg 266, 9550 Herzele Noordlaan 5, 9630 Munkzwalm Ronseweg 56, 9700 Oudenaarde Astenemolenstraat, 9800 Deinze Kortrijksesteenweg 18, 9830 Sint-Martens-Latem Stationsstraat 162, 9890 Gavere
56.750
101
Vastgoedverslag
Provincie
Cluster/IBW Adres
Vlaams Brabant
Cluster Halle
Edingensesteenweg 75, 1500 Halle Bergensesteenweg 162, 1500 Halle Demaeghtlaan 216-218, 1500 Halle Bergensesteenweg 420A/460, 1600 Sint-Pieters-Leeuw
Cluster Kampenhout
Mechelsesteenweg 44/46/89/89B/91/93, 1910 Kampenhout
Cluster Leuven-Oost
Tiensesteenweg 370/393/410, 3360 Korbeek-Lo Tiensesteenweg 1B, 3360 Korbeek-Lo Ridderstraat 2-12/10/12, 3360 Bierbeek
Cluster Zaventem
Leuvensesteenweg 350/375, 1930 Zaventem Leuvensesteenweg 8, 1932 Sint-Stevens-Woluwe Jozef Van Damstraat 3C, 1932 Sint-Stevens-Woluwe
Bruto opp. Huurders (m²)
Estimated Rental Value (EUR)
Acquisitiewaarde (EUR)
474.131,16
655.800,00
6.160.459,74
465.504,04
557.850,00
2.157.788,68
1.313.201,15
1.300.380,00
19.125.925,80
1.053.700,24
1.238.320,00
17.574.812,95
KP DECOR BVBA ORCHESTRA-PREMAMAN NV AVEVE NV GEE CONCEPT BVBA BRANTANO NV
7.456 EURO SHOE GROUP NV FABRIMODE NV NORDEX NV STANDAARD BOEKHANDEL NV ZEEMAN TEXTIELSUPERS NV PIOCHEUR NV SWISS SENSE BVBA
4.536 LOVANIX BVBA SANTANA INTERNATIONAL NV FUN BELGIUM NV ORCHESTRA-PREMAMAN NV BRANTANO NV CHARLES VOGELE BELGIUM NV LEEN BAKKER BELGIE NV LEGIO IMMO BELGIUM NV PIOCHEUR NV L.TORFS NV
11.002 CARPETLAND NV VONIKA BVBA E-LOGISTICS NV BELGA FILMS SA PROMO SAPIENS NV CARPETLAND NV HUBO BELGIE NV VACANT ANISERCO NV RETAIL PARTNERS COLRUYT GROUP NV ZEEMAN TEXTIELSUPERS NV KRUIDVAT BVBA
15.461
102
Huurinkomsten (EUR)
Jaarverslag 2015-2016 I Retail Estates
Provincie
Cluster/IBW Adres
Bruto opp. Huurders (m²)
Humniteitslaan 10, 1601 Ruisbroek Individuele baanwinkels en Verlengde Stallestraat 200/Nieuwe Stallestraat 219/219B, 1620 Drogenbos andere
30.151 Cluster Braine l’Alleud
Estimated Rental Value (EUR)
Acquisitiewaarde (EUR)
3.533.366,99
3.351.569,85
45.342.317,47.
761.759,21
798.491,40
12.266.016,95
519.740,00
693.480,00
9.181.788,58
809.756,58
993.420,00
12.715.475,75
GOBREL SA ATLANTIS SPRL RETAIL CONCEPTS NV NEW VANDEN BORRE NV CEMEPRO SPRL BRANTANO NV JBC NV DEVOTEC BVBA RESIDENTIEEL ALDI CARGOVIL-ZEMST NV AVA PAPIERWAREN NV KREFEL NV LEEN BAKKER BELGIE NV PIOCHEUR NV FUN BELGIUM NV
Waterloosesteenweg 39, 1640 Sint-Genesius-Rode Ninoofsesteenweg 386, 1700 Dilbeek Assesteenweg 66, 1740 Ternat Schaarbeeklei 115, 1800 Vilvoorde Goudbloemstraat 2/4, 1800 Vilvoorde Waardbeekdreef 6, 1850 Grimbergen Hoogstraat 7/7A, 1930 Zaventem Brusselsesteenweg 4, 3020 Herent Brusselsesteenweg 490, 3090 Overijse Leuvensesteenweg 166/168, 3290 Diest Aarschotsesteenweg 9, 3390 Sint-Joris-Winge
WaalsBrabant
Huurinkomsten (EUR)
Avenue de la belle Province 21/25/27/29/31/33/35/37-39, 1420 Braine l’Alleud Rue Pierre Flamand 205, 1420 Braine l’Alleud
AVA PAPIERWAREN NV PROXIMUS NV BRANTANO NV C&A BELGIE CV DELHAIZE GROUP LEGIO IMMO BELGIUM NV MAXI TOYS BELGIUM SA MOBISTAR NV PIOCHEUR NV ORCHESTRA-PREMAMAN NV
8.526 Cluster Nivelles Chaussée de Namur 55C/ 55D/ 55A/ 55B, 1400 Nivelles
BASIC FIT BELGIE SND SA VOLTIS SA MENATAM SA
5.779 Avenue Reine Astrid 4-6, 1300 Wavre Individuele baanwinkels en Rue Pont du Christ 32, 1300 Wavre andere Rue des Carabiniers, 1300 Wavre
BRANTANO NV PIOCHEUR NV REGIE D’ELECTRICITE DE LA VILLE DE WAVRE VACANT BRICO BELGIUM NV CARPETLAND NV CHAUSSURES MANIET SA
Rue du Bosquet 10/10A, 1370 Jodoigne Avenue du Centenaire 42, 1400 Nivelles Rue du Tienne à deux vallées 3, 1400 Nivelles Brusselsesteenweg 551, 1410 Waterloo Grand Route 49, 1435 Corbais
8.816
103
Vastgoedverslag
Provincie
Cluster/IBW Adres
WestVlaanderen
Cluster Brugge-Noord
Sint-Pieterskaai 20/21, 8000 Brugge Sint-Pieterszuidstraat en Veemarktstraat, 8000 Brugge
Cluster Kortrijk-Noord
Ringlaan 11/32, 8500 Kortrijk Ter Ferrants 1-4, 8520 Kuurne
Cluster Roeselare
Brugsestraat 377, 8800 Roeselare Brugsesteenweg 356A-C/363/508-510/524, 8800 Roeselare
Bruto opp. Huurders (m²)
Estimated Rental Value (EUR)
Acquisitiewaarde (EUR)
1.257.656,89
1.305.440,00
20.101.941,56
966.750,85
1.122.620,00
10.336.956,63
1.323.580,48
1.241.720,00
16.001.880,63
GOBREL SA HEMA BELGIE BVBA DELIX 88 BVBA LIDL EURO SHOE GROUP NV ADL CONSULT BVBA IDEWE VZW DREAMBABY NV LEEN BAKKER BELGIE NV ACTION BELGIUM BVBA OMEGA MAXI ZOO BELGIUM BVBA KRUIDVAT BVBA ZEEMAN TEXTIELSUPERS NV
14.110 I & S FASHION NV IMETAM BVBA L.TORFS NV DE MAMBO BVBA VACANT NEW VANDEN BORRE NV LEEN BAKKER BELGIE NV AVA PAPIERWAREN NV ACTION BELGIUM BVBA PRIMO STADION NV
12.529 BRICO BELGIUM NV PIOCHEUR NV ANISERCO NV IMETAM BVBA BELGIAN POSTERS SEATS AND SOFAS NV OMEGA NV NEW VANDEN BORRE NV
12.903
104
Huurinkomsten (EUR)
Jaarverslag 2015-2016 I Retail Estates
Provincie
Cluster/IBW Adres
Bruto opp. Huurders (m²)
Torhoutsestraat 45, 8020 Ruddervoorde Individuele baanwinkels en Torhoutsesteenweg 610, 8400 Oostende andere Biezenstraat 16, 8430 Middelkerke
Huurinkomsten (EUR)
Estimated Rental Value (EUR)
Acquisitiewaarde (EUR)
1.410.689,06
1.406.335,00
20.691.245,69
MATCH SA IMETAM BVBA ELECTRO AV NV VACANT BRANTANO NV ALDI ROESELARE NV ACTION BELGIUM BVBA AVA PAPIERWAREN NV MEKOWA BVBA INOFEC BVBA PPG COATING BVBA OMEGA CARPETLAND NV C&A BELGIE CV PICARD-BELGIQUE-BELGIE NV
Koninklijke Baan 228, 8670 Koksijde Gentstraat 13, 8760 Meulebeke Vijfseweg, 8790 Waregem Gentseweg 520, 8793 Sint-Eloois-Vijve Frankrijklaan 2, 8970 Poperinge Maalsesteenweg 42/166/255, 8310 Sint-Kruis
16.076
Op 31 maart 2016 staan er 12
Couillet, Marche-en-Famenne,
gelegen te Merksem, Mechelen
Kuurne. Het gaat in totaal om 1,78%
winkelpanden leeg in Jodoigne,
Binche, Chapelle-lez-Herlaimont,
en Dendermonde. Bovendien zijn
van de totale portefeuille.
Nivelles, Sint-Stevens-Woluwe,
Middelkerke en Kuurne. Er zijn
2 kleine stadswinkels te Waver en
Mechelen, Grivegnée, Neupré,
3 onverhuurde appartementen
Eeklo onverhuurd, net als 1 kantoor te
105
Vastgoedverslag
03
aan te passen in geval van gewijzigde besluiten).
Verslagen van de
De juiste waarde wordt gedefinieerd
vastgoeddeskundigen
als de meest waarschijnlijke
Verslag van Cushman & Wakefield
waarde die redelijkerwijs gehaald kan worden onder normale
Dit verslag heeft betrekking op 321
verkoopsomstandigheden tussen
panden van de vastgoedportefeuille
welwillende en goed geïnformeerde
van Retail Estates nv en zijn
partijen. Deze definitie komt
dochtervennootschappen.
overeen met onze definitie van marktwaarde.
“Wij hebben het genoegen u onze update per 31 maart 2016 van de
De verkoop van een gebouw
waardering van de Retail Estates
is in theorie onderworpen aan
portefeuille + Distri-Land + Texas
overdrachtsrechten die geïnd
Management te laten geworden.
worden door de overheid. Het bedrag hiervan hangt onder andere
Wij bevestigen dat we deze
af van de overdrachtswijze, van
opdracht als onafhankelijk expert
het profiel van de koper en de
hebben uitgevoerd. Wij bevestigen
geografische ligging van het goed.
tevens dat onze waardering werd
Op basis van een representatief
uitgevoerd conform de nationale
staal van panden op de Belgische
en internationale normen en
markt, blijkt dat de gemiddelde
hun toepassingsprocedures,
transactiekost 2,50% bedroeg bij
onder andere op het vlak van de
de verkoop van gebouwen met een
waardering van GVV’s. (Volgens de
waarde hoger dan 2.500.000 EUR
huidige besluiten. We behouden ons
over de periode 2003-2008.
het recht voor om onze waardering
106
Jaarverslag 2015-2016 I Retail Estates
Voor gebouwen van meer dan
Voor het bepalen van de
0,95%. Dit geeft Retail Estates nv
Verslag van CBRE
2.500.000 EUR bekomen we
investeringswaarde van het retailpark
een rendement van 6,78%.
Het verslag van CBRE van
de verkoopswaarde exclusief
in Tongeren en de Distri-Land
kosten, overeenkomende met
portefeuille wordt de aangepaste
De portefeuille van Texas
op 313 onroerende goederen
de reële waarde (“fair value”)
markthuur gekapitaliseerd. Deze
Management nv heeft op 31.03.2016
van Retail Estates nv en zijn
zoals vooropgesteld door de
aangepaste markthuur wordt
een investeringswaarde (incl.
dochtervennootschappen. De
internationale boekhoudkundige
bepaald door 60% te nemen van
correcties) van 5,41 mio EUR
investeringswaarde van deze
norm IAS 40, door 2,50%
het verschil tussen de markthuur en
en een reële waarde van 5,28
onroerende goederen wordt hierbij
transactiekosten af te trekken van
de huidige huur in het geval waar de
mio EUR. In absolute termen is
geschat op 551,18 mio EUR en de
de investeringswaarde. De panden
markthuur groter is dan de huidige
de investeringswaarde gedaald
reële waarde op 537,73 mio EUR.
worden hier als een portefeuille
huur. Indien dit niet het geval is,
met 1,46%. Dit geeft Texas
Deze panden vertegenwoordigen
beschouwd.
dan is de aangepaste markthuur
Management nv een rendement van
een huurincasso van 35,66 mio EUR,
gelijk aan de markthuur. Dit verschil
6,19%.
wat een brutorendement van 6,47%
31 maart 2016 heeft betrekking
Onze “investeringswaarde” is
wordt vervolgens toegevoegd aan
gebaseerd op een kapitalisatie
de huidige huur. In het geval dat
De portefeuille van Immobilière
met een BAR (Bruto Aanvangs
de huidige huur groter is dan de
Distri-Land nv heeft op 31.03.2016
Rendement) van de thans
markthuur, wordt de markthuur
een investeringswaarde (incl.
contractueel verschuldigde
gekapitaliseerd. Bovendien worden er
correcties) van 19,13 mio EUR en
basisjaarhuur, rekening houdend
correcties genomen voor het verschil
een reële waarde van 18,66 mio
met eventuele correcties zoals
in huidige huur en (aangepaste)
EUR. In absolute termen is de
leegstand, step-rents, huurvrije
markthuur.
investeringswaarde gestegen met
periodes, enz. Het BAR is afhankelijk
vertegenwoordigt.
0,41%. Dit geeft Immobilière Distri-
van de gangbare rendementen
De portefeuille van Retail Estates nv
op de investeringsmarkt, rekening
(incl. Tongeren) heeft op 31.03.2016
houdend met de ligging, de
een investeringswaarde (incl.
geschiktheid van de site, de kwaliteit
correcties) van 443,34 mio EUR en
van de huurder en het gebouw op
een reële waarde van 432,52 mio
het ogenblik van de waardering.
EUR. In absolute termen is de
Land nv een rendement van 7,38%.”
investeringswaarde gestegen met
107
Financieel verslag
financieel verslag 108
6
Jaarverslag 2015-2016 I Retail Estates
O1 Geconsolideerde winst- en verliesrekening
111
O2 Geconsolideerde balans
114
O3 Geconsolideerd mutatieoverzicht van het eigen vermogen
O4 Geconsolideerd kasstroomoverzicht
116 118
O5 Toelichtingen bij de geconsolideerde jaarrekeningen
120
06 Overige bijlagen
129
O7 Verslag van de commissaris
154
O8 Enkelvoudige winst- en verliesrekening
156
O9 Enkelvoudige balans
158
10 Enkelvoudig mutatieoverzicht van 11
het eigen vermogen
160
Statutaire resultaatverwerking
162
109
Financieel verslag
retailParK, lommel -› 110
Jaarverslag 2015-2016 I Retail Estates
1. A. Geconsolideerde winst- en verliesrekening WINST- EN VERLIESREKENING (in duizenden â‚Ź) Huurinkomsten Met verhuur verbonden kosten
31.03.16
31.03.15
1
62.074
53.191
2
-394
-485
61.680
52.706
Bijlagen
Nettohuurresultaat Recuperatie van vastgoedkosten Recuperatie van huurlasten en belastingen normaal gedragen door de huurders op verhuurde gebouwen Huurlasten en belastingen normaal gedragen door de huurders op verhuurde gebouwen Andere met verhuur verbonden kosten en opbrengsten
3
5.882
5.312
4
-6.134
-5.632
-41
-51
61.386
52.334
-2.054
-1.466
6
-427
-239
7
-338
-135
8
-1.683
-1.518
9
-2
-4
Vastgoedkosten
-4.504
-3.362
Operationeel vastgoedresultaat
56.882
48.972
-2.841
-2.888
Vastgoedresultaat Technische kosten CommerciĂŤle kosten Kosten en taksen van niet-verhuurde gebouwen Beheerskosten vastgoed Andere vastgoedkosten
Algemene kosten van de vennootschap Andere operationele opbrengsten en kosten
5
10
111
Financieel verslag
WINST- EN VERLIESREKENING (vervolg) (in duizenden €)
31.03.16
31.03.15
54.041
46.084
11
341
479
12
10.216
6.131
64.598
52.694
Bijlagen
Operationeel resultaat voor resultaat op portefeuille Resultaat op verkopen van vastgoedbeleggingen Resultaat op verkopen van andere niet-financiële activa Variaties in de reële waarde van vastgoedbeleggingen Ander portefeuilleresultaat Operationeel resultaat Financiële opbrengsten Netto interestkosten Kosten van toegelaten afdekkingsinstrumenten Andere financiële kosten
13
144
181
14
-16.852
-17.269
35
-4.995
15
-70
-39
Financieel resultaat
-21.774
-17.128
Resultaat vóór belastingen
42.824
35.566
-789
-328
Nettoresultaat
42.035
35.238
Toerekenbaar aan: Aandeelhouders van de Groep Minderheidsbelangen
42.035
35.238
36.473
28.628
10.557
6.610
Belastingen
Toelichting: Netto courant resultaat (aandeel Groep)1 Resultaat op de portefeuille IAS 39 resultaat
112
16
-4.995
Jaarverslag 2015-2016 I Retail Estates
RESULTAAT PER AANDEEL
Bijlagen
31.03.16
31.03.15
17
8.866.320
7.559.473
17
8.627.562
7.381.081
4,87
4,77
Aantal gewone aandelen in omloop Gewogen gemiddelde aantal aandelen Nettowinst per gewoon aandeel (in €)2 Verwaterde nettowinst per aandeel (in €) Uitkeerbare winst per aandeel (in €)3 Netto courant resultaat per aandeel (in €)4
4,87
4,77
4,15
3,82
4,23
3,88
1 Het netto courant resultaat wordt als volgt berekend: nettoresultaat exclusief variaties in de reële waarde van vastgoedbeleggingen, exclusief resultaat op de verkopen van vastgoedbeleggingen en exclusief kosten van toegelaten afdekkingsinstrumenten 2 De nettowinst per gewoon aandeel wordt als volgt berekend: nettoresultaat gedeeld door het gewogen gemiddelde aantal aandelen. 3 De uitkeerbare winst per aandeel wordt als volgt berekend: gecorrigeerd nettobedrijfsresultaat gedeeld door het totaal aantal aandelen. Het gecorrigeerd nettobedrijfsresultaat is de geconsolideerde nettowinst gecorrigeerd voor een aantal elementen van niet-courante aard, het resultaat op de verkopen van vastgoedbeleggingen en de variaties in de reële waarde van vastgoedbeleggingen en projectontwikkelingen. 4 Het netto courant resultaat per aandeel wordt berekend aan de hand van het gewogen gemiddelde aantal aandelen. Dit wil zeggen dat de aandelen meetellen voor het netto courant resultaat vanaf het moment van uitgifte. Het moment van uitgifte verschilt in dit geval van het moment van winstdeelname. Als het netto courant resultaat berekend wordt aan de hand van het aantal dividendgerechtigde aandelen bedraagt het 4,11 EUR per aandeel per 31.03.2016 versus 3,79 EUR per aandeel per 31.03.2015.
1. B. Geconsolideerd overzicht van het globaal resultaat (Statement of other comprehensive income) Overzicht van het globaal resultaat (in duizenden €) Nettoresultaat Andere elementen van het globaal resultaat recycleerbaar in winst- en verliesrekeningen: Impact op de reële waarde van geschatte mutatierechten en -kosten bij de hypothetische vervreemding van vastgoedbeleggingen Variaties van de reële waarde van toegelaten afdekkingsinstrumenten in een kasstroomafdekking zoals gedefinieerd in IFRS GLOBAAL RESULTAAT
31.03.16
31.03.15
42.035
35.238
-4.080
-2.474
1.427
-705
39.382
32.059
113
Financieel verslag
2. Geconsolideerde balans ACTIVA (in duizenden €) Vaste activa Goodwill Immateriële vaste activa Vastgoedbeleggingen5 Andere materiële vaste activa Financiële vaste activa Handelsvorderingen en andere vaste activa Vlottende activa Vaste activa of groepen van vaste activa aangehouden voor verkoop Handelsvorderingen Belastingsvorderingen en andere vlottende activa Geldmiddelen en kasequivalenten Overlopende rekeningen
Bijlagen
Minderheidsbelangen 5 Inclusief projectontwikkelingen conform de aangepaste IAS 40-norm.
114
1.002.510
837.602
147
120
21
1.000.799
837.121
20
1.554
357
10
5
13.105
9.837
22
8.222
4.819
23
1.373
1.168
24
1.466
1.399
25
1.315
1.469
26
729
982
1.015.615
847.439
31.03.16
31.03.15
474.170
381.212
Bijlagen
Eigen vermogen Eigen vermogen toewijsbaar aan de aandeelhouders van de moedervennootschap Kapitaal Uitgiftepremies Reserves Nettoresultaat van het boekjaar
31.03.15
20
TOTAAL ACTIVA
EIGEN VERMOGEN EN VERPLICHTINGEN (in duizenden €)
31.03.16
474.170
381.212
27
194.545
166.902
28
151.499
101.839
86.091
77.233
42.035
35.238
Jaarverslag 2015-2016 I Retail Estates
31.03.16
31.03.15
Verplichtingen
541.445
466.227
Langlopende verplichtingen Voorzieningen Langlopende financiële schulden Kredietinstellingen Financiële leasings op lange termijn Andere Andere langlopende financiële verplichtingen Uitgestelde belastingen Andere
456.178
379.217
428.023
340.379
398.225
310.631
EIGEN VERMOGEN EN VERPLICHTINGEN (in duizenden €)
Kortlopende verplichtingen Kortlopende financiële schulden Kredietinstellingen Financiële leasings op korte termijn Handelsschulden en andere kortlopende schulden Uitgestelde belastingen Exit tax Andere Andere kortlopende verplichtingen Overlopende rekeningen
Bijlagen
82 34/35
10 30/35
29.788
29.748
28.155
38.401 355 355
34/35
85.267
87.010
42.601
57.209
42.597
57.209
4 31
7.315
5.435
13.755
4.589
13.219
4.077
536
512
32
15.633
15.367
33
5.963
4.410
TOTAAL EIGEN VERMOGEN EN VERPLICHTINGEN
1.015.615
847.439
SCHULDGRAAD
31.03.16
31.03.15
49,95%
51,54%
31.03.16
31.03.15
Schuldgraad6 NETTOACTIEF PER AANDEEL (in €) - AANDEEL GROEP Nettoactiefwaarde per aandeel IFRS7 Nettoactiefwaarde per aandeel EPRA8 Nettoactiefwaarde per aandeel (investeringswaarde) excl. dividend excl. IAS 399
36
53,48
50,43
56,66
53,68
56,27
53,34
6 De schuldgraad wordt als volgt berekend: verplichtingen (exclusief voorzieningen, overlopende rekeningen, rente-afdekkingsinstrumenten en uitgestelde belastingen), gedeeld door het totaal der activa (excl. rente-afdekkingsinstrumenten). 7 Het nettoactief per aandeel IFRS (reële waarde) wordt als volgt berekend: eigen vermogen (toewijsbaar aan de aandeelhouders van de moedervennootschap) gedeeld door het aantal aandelen. 8 Het nettoactief per aandeel EPRA (reële waarde) wordt als volgt berekend: eigen vermogen (exclusief de reële waarde van de toegelaten afdekkingsinstrumenten) gedeeld door het aantal aandelen. 9 Het nettoactief per aandeel excl. dividend excl. IAS 39 (investeringswaarde) wordt als volgt berekend: eigen vermogen (exclusief impact op de reële waarde van geschatte mutatierechten en –kosten bij de hypothetische vervreemding van vastgoedbeleggingen, exclusief variatie in het effectieve deel van de reële waarde van de toegelaten afdekkingsinstrumenten in een kasstroomafdekking zoals gedefinieerd in IFRS en exclusief dividend) gedeeld door het aantal aandelen.
115
Financieel verslag
3. Geconsolideerd mutatieoverzicht van het eigen vermogen MUTATIEOVERZICHT VAN HET EIGEN VERMOGEN (in
Kapitaal gewone aandelen
Uitgifte-Â premies
Reserves*
Nettoresultaat van het boekjaar
TOTAAL Eigen Vermogen
160.961
93.094
73.900
28.568
356.523
- Overboeking portefeuilleresultaat naar reserves
3.260
-3.260
- Overboeking netto courant resultaat naar reserves
3.437
-3.437
duizenden â‚Ź) Balans volgens IFRS op 31 maart 2014 - Nettoresultaatverwerking 2014-2015
- Reclassificatie tussen reserves -21.871
- Dividenden boekjaar 2013-2014
-21.871
- Kapitaalverhoging - Kapitaalverhoging door inbreng in natura
6.054
8.744
14.798
- Minderheidsbelangen - Kosten van kapitaalverhoging
-113
-113 -185
- Overige - Globaal resultaat 31/03/2015 Balans volgens IFRS op 31 maart 2015
166.902
101.838
-185
-3.179
35.238
32.059
77.233
35.238
381.212
- Nettoresultaatverwerking 2015-2016 - Overboeking portefeuilleresultaat naar reserves - Overboeking netto courant resultaat naar reserves
6.131
-6.131
5.673
-5.673
- Reclassificatie tussen reserves -23.434
- Dividenden boekjaar 2014-2015 - Kapitaalverhoging - Kapitaalverhoging door inbreng in natura
-23.434
28.345
47.870
76.215
1.060
1.791
2.850
- Minderheidsbelangen - Kosten van kapitaalverhoging
-1.762
-1.762 -291
- Overige - Globaal resultaat 31/03/2016 Balans volgens IFRS op 31 maart 2016
116
194.545
151.499
-291
-2.653
42.035
39.382
86.091
42.035
474.170
Jaarverslag 2015-2016 I Retail Estates
* Detail van de reserves (in duizenden €)
Balans volgens IFRS op 31 maart 2014
Wettelijke reserve
Reserve voor het saldo van de variaties in de reële waarde van het vastgoed
437
86.926
Beschikbare reserves
Impact op de reële waarde van geschatte mutatierechten en -kosten bij de hypothetische vervreemding van vastgoedbeleggingen
Saldo van de variaties in de reële waarde van toegelaten afdekkingsinstrumenten die onderworpen zijn aan een afdekkingsboekhouding zoals gedefinieerd in IFRS
7.859
-18.386
-23.882
Saldo van de variaties in de reële waarde van toegelaten afdekkingsinstrumenten die niet onderworpen zijn aan een afdekkingsboekhouding zoals gedefinieerd in IFRS
Over gedragen resultaten van vorige boekjaren
TOTAAL
20.946
73.900
- Nettoresultaatverwerking 2014-2015 - Overboeking portefeuilleresultaat naar reserves
3.260
3.260
- Overboeking netto courant resultaat naar reserves - Reclassificatie tussen reserves
3.437 3
-1.429
1.244
185
3.437
-3
- Kapitaalverhoging door inbreng in natura - Minderheidsbelangen - Kosten van kapitaalverhoging - Overige
-29
-185
- Globaal resultaat 31/03/2015 Balans volgens IFRS op 31 maart 2015
411
88.757
9.103
29
-2.474
-705
-20.860
-24.587
-185 -3.179
24.409
77.233
- Nettoresultaatverwerking 2015-2016 - Overboeking portefeuilleresultaat naar reserves
6.131
6.131
- Overboeking netto courant resultaat naar reserves - Reclassificatie tussen reserves
5.673 663
-3.160
2.869
291
21.323
-21.323
-4.080
-2.292
3.719
-24.940
-5.556
-17.604
5.673
-663
- Kapitaalverhoging door inbreng in natura - Minderheidsbelangen - Kosten van kapitaalverhoging -291
- Overige - Globaal resultaat 31/03/2016 Balans volgens IFRS op 31 maart 2016
1.074
91.728
11.972
-291 -2.653 29.419
86.091
117
Financieel verslag
4. Geconsolideerd kasstroomoverzicht KASSTROOMOVERZICHT (in duizenden €) GELDMIDDELEN EN KASEQUIVALENTEN BEGIN BOEKJAAR 1. Kasstroom uit bedrijfsactiviteiten
31.03.15
1.469
2.188
29.420
33.332
Operationeel resultaat Betaalde interesten Ontvangen interesten Betaalde vennootschapsbelastingen Ontvangen vennootschapsbelastingen Andere
64.958
52.693
-16.837
-16.449
425
-587
Niet-kaselementen die worden toegevoegd / afgetrokken van het resultaat: * Afschrijvingen en waardeverminderingen - Afschrijvingen / Waardeverminderingen (of terugnamen) op materiële en immateriële activa - Afschrijvingen / Waardeverminderingen (of terugnamen) op handelsvorderingen
-10.319
-6.487
* Andere niet-kaselementen - Variaties in de reële waarde van de vastgoedbeleggingen - Winst op de verkoop van vastgoedbeleggingen - Ander portefeuilleresultaat * Andere Variatie in de behoefte van het werkkapitaal: * Beweging van activa - Handelsvorderingen en overige vorderingen - Belastingsvorderingen en andere vlottende activa - Overlopende rekeningen - Activa op lange termijn
118
31.03.16
7
34
-7.150
-3.748
632
218
146
102
-3
-10.216
-6.130
-341
-479
-82
-21
-2.296
7.876
1.199
-424
381
502
254
-544
-5
Jaarverslag 2015-2016 I Retail Estates
KASSTROOMOVERZICHT (vervolg) (in duizenden €) * Beweging van verplichtingen - Handelsschulden en andere kortlopende schulden - Andere kortlopende verplichtingen - Overlopende rekeningen 2. Kasstroom uit investeringsactiviteiten Aanschaffing van immateriële vaste activa Aanschaffing van vastgoedbeleggingen Vervreemding van vastgoedbeleggingen en activa aangehouden voor verkoop Aankoop aandelen vastgoedvennootschappen Verkoop aandelen vastgoedvennootschappen Aanschaffing van andere materiële activa Vervreemding van andere materiële activa Vervreemding van langlopende financiële vaste activa Ontvangsten uit handelsvorderingen en andere langlopende activa 3. Kasstroom uit financieringsactiviteiten * Verandering in financiële verplichtingen en financiële schulden - Toename van de financiële schulden - Afname van de financiële schulden * Verandering in eigen vermogen - Toename in kapitaal en uitgiftepremies - Kosten van kapitaalverhoging * Dividend - Dividend van het vorige boekjaar GELDMIDDELEN EN KASEQUIVALENTEN EINDE BOEKJAAR
31.03.16
31.03.15
-5.764
-8.065
997
15.294
642
1.113
-92.900
-59.562
-100
-114
-26.390
-58.667
11.970
7.793
-77.040
-15.081 6.691
-1.353
-204
13
20
63.329
25.511
222.500
126.945
-210.190
-79.455
76.215
-113
-1.762
-23.434
-21.871
1.315
1.469
119
Financieel verslag
5. Toelichtingen bij de
toepassing is, gelet op de aard en de
de vastgoedbeleggingen conform IAS
schaalgrootte van de vennootschap
40 Vastgoedbeleggingen wordt een
waarover controle verworven is. Het
geschat bedrag van mutatierechten
gaat om vennootschappen die een
Nieuwe of gewijzigde standaarden en
Retail Estates nv is een openbare
en -kosten afgetrokken door de
beperkt aantal panden bezitten en
interpretaties die nog niet van kracht
GVV (Openbare Gereglementeerde
onafhankelijke vastgoeddeskundige.
waarvan het niet de intentie is om ze
zijn
Vastgoedvennootschap) die valt onder
De impact op de reële waarde van
als een autonome business aan te
Voor de volgende wijzigingen die vanaf
toepassing van de Belgische wetgeving,
vastgoedbeleggingen ten gevolge van
houden. De vennootschappen worden
volgend jaar of later van toepassing
met zetel gevestigd in Ternat.
deze geschatte mutatierechten en
integraal geconsolideerd. We verwijzen
zijn, wordt de impact op de presentatie,
-kosten bij hypothetische vervreemding
in dit verband eveneens naar bijlage 41.
de toelichting of de resultaten van de
Algemene bedrijfsinformatie
boekjaren vanaf 17 juni 2014)
De geconsolideerde jaarrekening
van vastgoedbeleggingen wordt
van de onderneming voor het
rechtstreeks verwerkt in het eigen
Nieuwe of gewijzigde standaarden en
boekjaar afgesloten op 31 maart
vermogen op de rekening “Impact
interpretaties die van kracht zijn in 2015
2016 omvat Retail Estates nv en zijn
op de reële waarde van geschatte
Volgende door het IASB gewijzigde
de daaropvolgende aanpassingen
dochterondernemingen (de “Groep”).
mutatierechten en -kosten bij hypothe
standaarden en door het IFRIC
(toepasbaar voor boekjaren vanaf
De jaarrekening werd goedgekeurd
tische vervreemding van vastgoed
uitgegeven interpretaties zijn van
1 januari 2018, maar nog niet
voor publicatie door de raad van
beleggingen” uitdrukkelijk voorzien in
toepassing in de huidige periode maar
goedgekeurd binnen de Europese
bestuur van 25 mei 2016 en zal aan
de voormelde wetgeving. Gedurende
hebben geen impact op de presentatie,
Unie)
de jaarlijkse algemene vergadering
de boekjaren eindigend op 31 maart
de toelichting of de resultaten van de
van aandeelhouders ter goedkeuring
2016 en 31 maart 2015 werd op die
Groep:
worden voorgelegd op 1 juli 2016.
manier respectievelijk 4,08 mio EUR en
Belangrijke grondslagen voor financiële
2,47 mio EUR rechtstreeks in het eigen vermogen op die rekening verwerkt.
verslaggeving
120
- IFRIC 21 Heffingen (toepasbaar voor
Bij de bepaling van de reële waarde van
geconsolideerde jaarrekeningen
Groep nog onderzocht: - IFRS 9 Financiële Instrumenten en
- IFRS 14 Uitgestelde rekeningen
in verband met prijsregulering (toepasbaar voor boekjaren vanaf
- Verbeteringen aan IFRS (2011-2013)
1 januari 2016, maar nog niet
(toepasbaar voor boekjaren vanaf 1
goedgekeurd binnen de Europese
januari 2015)
Unie)
Verklaring van overeenstemming
Toepassing IFRS 3 Business
De geconsolideerde jaarrekening is
Combinations
opgesteld volgens boekhoudnormen
De vennootschappentransacties van
consistent met International
het afgelopen boekjaar werden niet
Financial Reporting Standards zoals
verwerkt als een business combination
beloningen – Werknemersbijdragen
geïmplementeerd door de GVV-
zoals gedefinieerd onder IFRS 3 vanuit
(toepasbaar voor boekjaren vanaf 1
Wetgeving.
de vaststelling dat deze niet van
februari 2015)
- Verbeteringen aan IFRS (2010-2012)
- IFRS 15 Opbrengsten uit contracten
(toepasbaar voor boekjaren vanaf 1
met klanten (toepasbaar voor
februari 2015)
boekjaren vanaf 1 januari 2018, maar
- Aanpassing van IAS 19 Personeels
nog niet goedgekeurd binnen de Europese Unie) - IFRS 16 Lease-overeenkomsten (toepasbaar voor boekjaren vanaf
Jaarverslag 2015-2016 I Retail Estates
- Aanpassing van IAS 7 Het
duizenden. De ondernemingen van
kasstromen en de resultaten van
goedgekeurd binnen de Europese
kasstroomoverzicht – Initiatief rond
de Groep voeren hun boekhouding
deze dochteronderneming, en
Unie)
informatieverschaffing (toepasbaar
eveneens in euro (EUR).
de mogelijkheid heeft om door
1 januari 2019, maar nog niet
- Verbeteringen aan IFRS (2012-2014)
middel van de controle over de
voor boekjaren vanaf 1 januari 2017,
(toepasbaar voor boekjaren vanaf 1
maar nog niet goedgekeurd binnen de
Hieronder vindt u een samenvatting
dochteronderneming, haar variabele
januari 2016)
Europese Unie)
van de belangrijkste grondslagen
kasstromen te beïnvloeden.
- Aanpassing van IFRS 10, IFRS 12 en IAS 28 Beleggingsentiteiten:
- Aanpassing van IAS 12
voor financiële verslaggeving. De
Winstbelastingen – Opname van
boekhoudkundige verwerkingsprincipes
Voor de behandeling van de
Toepassing van de
uitgestelde belastingvorderingen
zijn consistent toegepast tijdens de
certificaten volgens de integrale
consolidatievrijstelling (toepasbaar
voor niet-gerealiseerde verliezen
gehele relevante periode.
consolidatie moet naast de controle
voor boekjaren vanaf 1 januari 2016,
(toepasbaar voor boekjaren
maar nog niet goedgekeurd door de
vanaf 1 januari 2017, maar nog niet
G rondslag voor consolidatie
bijkomend de bezitsvoorwaarde
goedgekeurd binnen de Europese Unie)
De ondernemingen die de Groep
van 75% van het uitgegeven aantal
controleert, worden geconsolideerd
certificaten vervuld zijn. In dit geval
Europese Unie) - Aanpassing van IFRS 10 en IAS 28
-A anpassing van IAS 16 en IAS 38
over de emitterende vennootschap
Verkoop of inbreng van activa tussen
Materiële en immateriële vaste activa
volgens de methode van de integrale
wordt een schuld erkend aan de
een investeerder en de geassocieerde
– Verduidelijking van aanvaardbare
consolidatie.
houders van certificaten voor de
deelneming of joint venture
afschrijvingsmethodes (toepasbaar
(ingangsdatum voor onbepaalde
voor boekjaren vanaf 1 januari 2016)
duur uitgesteld, waardoor de
-A anpassing van IAS 16 en IAS 41
vastgoedcertificaten die niet in het De integrale consolidatie bestaat
bezit zijn van de vennootschap.
erin activa- en passivagegevens van
goedkeuring binnen de Europese Unie
Materiële vaste activa en biologische
de geconsolideerde ondernemingen
Omzetting van vreemde munten
eveneens werd uitgesteld)
activa – Dragende planten
integraal over te nemen, evenals de
Transacties in vreemde valuta worden
(toepasbaar voor boekjaren vanaf 1
kosten en de opbrengsten waarbij
tegen de wisselkoers geldig op
januari 2016)
de noodzakelijke eliminaties worden
transactiedatum geboekt. Monetaire
uitgevoerd.
activa en verplichtingen in vreemde
- Aanpassing van IFRS 11 Gezamenlijke
overeenkomsten – Verwerking van overnames van deelnemingen in
- Aanpassing van IAS 27 Enkelvoudige
gezamenlijke bedrijfsactiviteiten
jaarrekening - Equity methode
(toepasbaar voor boekjaren vanaf 1
(toepasbaar voor boekjaren vanaf 1
Onder controle wordt verstaan
slotkoers van kracht op balansdatum.
januari 2016)
januari 2016)
dat Retail Estates nv rechtstreeks
Wisselkoersverschillen die voortvloeien
of onrechtstreeks het financiële
uit transacties in vreemde valuta en
- Aanpassing van IAS 1 Presentatie
valuta worden gewaardeerd aan de
van jaarrekening – Initiatief rond
Grondslag voor de opstelling
en het operationele beleid van
uit de omzetting van monetaire activa
informatieverschaffing (toepasbaar
De financiële informatie wordt
de dochteronderneming kan
en verplichtingen in vreemde valuta
voor boekjaren vanaf 1 januari 2016)
opgesteld in euro (EUR), afgerond in
bepalen, recht heeft op de variabele
worden in de winst- en verliesrekening
121
Financieel verslag
opgenomen in de periode waarin ze
De reële waarde van de financiële
G oodwill
en worden toegevoegd aan de
zich voordoen. Niet-monetaire activa
rentederivaten is het bedrag dat de
Goodwill wordt conform IFRS 3 niet
aanschaffingswaarde.
en verplichtingen in vreemde valuta
vennootschap verwacht te ontvangen
afgeschreven, maar wordt jaarlijks
worden tegen de wisselkoers geldig op
of te betalen indien het financiële
onderworpen aan een test voor
Waardering na initiële opname
de transactiedatum omgezet.
rentederivaat op balansdatum wordt
bijzonder waardeverminderingsverlies.
Een onafhankelijke
beëindigd waarbij de geldende rente
Afgeleide financiële instrumenten
en het kredietrisico van de betrokken
V astgoedbeleggingen
het einde van elk kwartaal op precieze
Afdekking van de reële waarde
tegenpartijen in aanmerking wordt
Waardering bij initiële opname
wijze de volgende bestanddelen:
De Groep gebruikt afgeleide financiële
genomen.
Vastgoedbeleggingen omvatten alle
instrumenten (interest rate swaps) om
122
vastgoeddeskundige waardeert op
onroerende goederen die verhuurklaar
- de onroerende goederen, de
zich af te dekken tegen renterisico’s
Kasstroomafdekking
zijn. Vastgoedbeleggingen worden
onroerende goederen door
afkomstig van operationele, financiële
Indien een financieel derivaat kan
bij de aankoop gewaardeerd tegen
bestemming en de zakelijke rechten
en investeringsactiviteiten. Afgeleide
worden gedocumenteerd als een
aanschaffingswaarde met inbegrip van
op onroerende goederen die worden
financiële producten worden initieel
effectieve hedge van de mogelijke
bijkomende kosten en niet-aftrekbare
gehouden door Retail Estates nv
aan hun kostprijs erkend en worden
variabiliteit van kasstromen die zijn
BTW. Ook de exit tax, verschuldigd
of, in voorkomend geval, door een
geherwaardeerd aan hun reële
toe te rekenen aan een bepaald
door vennootschappen waarover de
dochtervennootschap waarover de
waarde op de daaropvolgende
risico verbonden aan een actief of
openbare GVV directe of indirecte
rapporteringsdatum.
verplichting of een zeer waarschijnlijke
controle verwerft, wordt in principe in
onderneming controle heeft; - de optierechten op onroerende
verwachte toekomstige transactie,
mindering gebracht van de waarde
goederen gehouden door Retail
Na eerste verwerking worden de
wordt het deel van het resultaat
van het achterliggend vastgoed
Estates nv of, in voorkomend geval,
financiële derivaten in de jaarrekening
voortvloeiend uit de waardemutatie
vermits het een belasting op de latente
door een dochtervennootschap
gewaardeerd tegen reële waarde.
van het financiële rentederivaat,
meerwaarde betreft die in hoofde
waarover de onderneming controle
waarvan is vastgesteld dat het een
van de verworven vennootschap
heeft, alsook de onroerende goederen
Winsten of verliezen die voortvloeien
effectieve hedge is, direct in het
bestond voor de controleverwerving,
waarop deze rechten slaan;
uit wijzigingen in de reële waarden
eigen vermogen verantwoord onder
tenzij deze vennootschappen niet in
van de financiële derivaten worden
“Variaties in de reële waarde van
aanmerking komen voor fusie met de
Retail Estates nv of in voorkomend
onmiddellijk verwerkt in de winst- en
financiële activa en passiva”. Het
openbare GVV (op beslissing van de
geval, aan een dochtervennootschap
verliesrekening, tenzij een derivaat
ineffectieve deel van het financiële
raad van bestuur). De commissielonen
waarover de onderneming controle
voldoet aan de voorwaarden voor
rentederivaat wordt opgenomen in de
betreffende de aankopen van
heeft, één of meer goederen in
cashflow hedge accounting.
winst- en verliesrekening.
gebouwen worden beschouwd als
onroerende leasing worden gegeven,
bijkomende kosten van die aankopen
alsook het onderliggend goed.
- de rechten uit contracten waarbij aan
Jaarverslag 2015-2016 I Retail Estates
De deskundigen voeren hun waardering
Winsten of verliezen die voortvloeien
functie aan het gebouw toevoegen
worden bij de resultaatsverdeling
uit conform nationale en internationale
uit de variatie in de reële waarde
of het bestaande comfortniveau
toegewezen aan het overgedragen
normen en hun toepassingsprocedures,
van een vastgoedbelegging
aanzienlijk verbeteren zodat ze
resultaat. Commissies betaald bij
onder andere op het vlak van de
worden opgenomen in de winst-
een verhoging van de huurprijs
het verkopen van gebouwen en
waardering van gereglementeerde
en verliesrekening in de periode
en/of huurwaarde met zich
verplichtingen aangegaan naar
vastgoedvennootschappen (volgens de
waarin ze ontstaan en worden bij de
meebrengen. De kosten hebben
aanleiding van transacties worden
voorlopige besluiten, de deskundigen
winstverdeling toegewezen aan de
betrekking op materialen, erelonen,
in mindering gebracht van de
behouden zich het recht voor om de
reserves voor het saldo van de variaties
aannemingswerken en dergelijke.
verkregen verkoopsprijs om de
waardering aan te passen in geval van
in de reële waarde van het vastgoed.
Interne kosten van beheer of
gerealiseerde winst of verlies te
opvolging worden niet geactiveerd.
bepalen. De overdrachtstaksen
gewijzigde besluiten). De juiste waarde wordt gedefinieerd als de meest
Uitgaven voor werken aan
Dergelijke werken worden zodra ze
ten belope van 2,50% (zie bijlage
waarschijnlijke waarde die redelijkerwijs
vastgoedbeleggingen
aanvangen in de geschatte waarde
21 – Vastgoedbeleggingen) worden
gehaald kan worden onder normale
De uitgaven voor werken aan
van het betreffende gebouw verwerkt
rechtstreeks afgeboekt van de
verkoopsomstandigheden tussen
vastgoedbeleggingen komen ten laste
(eerst voorlopig en na bezoek door
aanschaffingswaarde op de reserve
welwillende en goed geïnformeerde
van het operationeel vastgoedresultaat
de vastgoeddeskundige voor de
“impact op de reële waarde van
partijen. Vervolgens wordt van deze
indien de uitgaven geen positief effect
definitieve waarde). De nog uit te
geschatte mutatierechten en –kosten
waarde een geschat bedrag voor
hebben op de verwachte toekomstige
voeren werken gaan in mindering van
bij de hypothetische vervreemding van
overdrachtstaksen afgetrokken. Zo
economische voordelen en worden
de waardering. Na uitvoering worden
vastgoedbeleggingen”.
wordt de reële waarde van het goed
geactiveerd indien de verwachte
deze kosten geactiveerd en dus
bekomen conform de betekenis van
economische voordelen die aan de
toegevoegd aan de reële waarde van
Projectontwikkelingen
IAS 40. Het geschatte bedrag van
entiteit toekomen erdoor verhogen.
de vastgoedbeleggingen.
Conform de aangepaste IAS 40-norm
overdrachtstaksen werd forfaitair
Er zijn hoofdzakelijk twee belangrijke
bepaald op 2,50% (zie bijlage 21
soorten uitgaven:
– Vastgoedbeleggingen) en wordt rechtstreeks afgeboekt van de
a) kosten van onderhoud en
worden de projectontwikkelingen Vervreemding van een
opgenomen bij de vastgoedbeleggingen.
vastgoedbelegging
Bij aankoop worden ze gewaardeerd
De gerealiseerde winsten of
tegen aanschaffingswaarde met
aanschaffingswaarde op de reserve
herstellingen aan dakbedekkingen
verliezen op de verkoop van
inbegrip van bijkomende kosten en niet-
“impact op de reële waarde van
en parkings: komen ten laste van het
een vastgoedbelegging komen
aftrekbare BTW.
geschatte mutatierechten en –kosten
operationeel vastgoedresultaat;
in de winst- en verliesrekening
bij de hypothetische vervreemding van
b) kosten voor grote verbouwingen en
vastgoedbeleggingen”.
van de verslagperiode onder de
Na initiële opname worden de
verbeteringswerken: verbouwingen
post “Resultaat op verkopen
projecten gewaardeerd aan reële
zijn occasionele werken die een
van vastgoedbeleggingen” en
waarde indien ze aanbesteed, vergund
123
Financieel verslag
en verhuurd zijn. Deze reële waarde is
De volgende afschrijvingspercentages
materiële vaste activa, andere dan
Hiervan wordt afgeweken als op basis
gebaseerd op de waardering door de
op jaarbasis zijn van toepassing:
onroerende goederen, worden
van publiek beschikbare informatie
de aanschaffingswaarde en de
en van de emissievoorwaarden van
afschrijvingen die daarop betrekking
het vastgoedcertificaat een intrinsieke
20%
hebben uit de balans verwijderd
waarde wordt vastgesteld die
10%
en worden de gerealiseerde meer-
aanmerkelijk beneden de beurskoers
of minwaarden in de winst- en
ligt. Dan wordt de waarde beperkt tot
verliesrekening opgenomen.
de intrinsieke waarde.
Handelsvorderingen en andere vaste activa
2. Bezit van een aanmerkelijk belang
Langlopende vorderingen worden
(meer dan 75%) in de uitgegeven
gewaardeerd op basis van hun
certificaten (per 31 maart 2016 enkel
vastgoeddeskundige na aftrek van nog uit te voeren werken.
- Installaties,
Een project kan slaan op een
- Meubilair
bouwgrond, afbraakpand of
- Rollend materieel
een bestaand pand waarvan de
- Informaticamaterieel
bestemming moet veranderd worden
- Standaardsoftware
en aanzienlijke verbouwingswerken
- Maatsoftware
vereist zijn om het de gewenste
- Gebouwen eigen gebruik
machines en uitrusting
20-33% 33% 33% 20-25% 3%
bestemming te geven. Materiaal in leasing wordt in het geval
verdisconteerde waarde volgens de
toepasselijk op de vastgoedcertificaten
Andere materiële vaste activa
van financiële leasing afgeschreven
geldende marktrentevoet op het
“Distri-Land”)
De materiële vaste activa andere
volgens de looptijd van het
tijdstip van hun uitgifte. Er wordt een
De beurskoers van deze
dan onroerende goederen waarvan
leasingcontract.
waardevermindering geboekt indien
vastgoedcertificaten, zoals blijkt uit
er onzekerheid bestaat betreffende
de koerstabellen van Euronext van
is, worden gewaardeerd tegen
Indien er indicaties zijn dat een
de inbaarheid van de vordering op de
de tweede markt, kan niet als een
aanschaffingswaarde onder aftrek van
actief mogelijk een bijzonder
vervaldag.
betrouwbare referentie beschouwd
lineaire afschrijvingen op basis van de
waardeverminderingsverlies heeft
verwachte levensduur.
ondergaan, wordt de boekwaarde
V astgoedcertificaten
van dit vastgoedcertificaat. Retail
vergeleken met de realiseerbare
Waardering
Estates nv wenst bij elke afsluiting
waarde.
1. Algemeen principe
van zijn rekeningen de waarde van zijn
Indien de houder van de certificaten
certificaten te herwaarderen in functie van:
het gebruik in de tijd beperkt
In het boekjaar waarin de investering plaatsvindt, worden afschrijvingen
124
worden gezien de beperkte liquiditeit
geboekt pro rata temporis het aantal
Indien de boekwaarde hoger is dan
geen aanmerkelijk belang (meer dan
maanden dat het actief in gebruik was.
de realiseerbare waarde wordt een
75%) bezit van een vastgoedcertificaat,
bijzonder waardeverminderingsverlies
worden de certificaten op afsluitdatum
opgenomen.
geboekt aan de gewogen gemiddelde
goederen waarvan de emittent
a) d e reële waarde van de onroerende
beurskoers van de laatste 30 dagen
eigenaar is en dit naar analogie
Op het ogenblik van de verkoop
onder de rubriek “Financiële vaste
met de waardering van het eigen
of buitengebruikstelling van
activa”.
vastgoed. Dit gebeurt op basis van
Jaarverslag 2015-2016 I Retail Estates
een periodieke schatting door de
de belegging in vastgoedcertificaten,
het exploitatiesaldo dat de emittent
afsluitdatum vermeerderd met
vastgoeddeskundige in gezamenlijke
in toepassing van de GVV-Wet van 12
realiseert door het ontvangen van de
de nettoliquidatiecoupon en
opdracht van Retail Estates nv en
mei 2014, artikel 2, 5°, x, beschouwd als
huren en de betaling van de werkings-
de boekwaarde op de vorige
Immobilière Distri-Land nv. Indien
vastgoed.
en onderhoudskosten. Vermits
afsluitdatum. De boekwaarde van
de volledige waardevermindering
het vastgoedcertificaat wordt op
emittent van het vastgoedcertificaat
Rekening houdend met deze
of waardeverhoging verwerkt
elke afsluitdatum vastgesteld door
verkocht worden, zal tot de uitkering
overwegingen worden de certificaten
wordt via de herschatting van de
een waardering te maken van
van de verkoopsopbrengst, de
geboekt onder de vastgoedbeleggingen
waarde van het vastgoedcertificaat,
de contractuele rechten van de
verkoopprijs als waardering
aan hun aanschaffingswaarde
dient geen gedeelte van het
certificaathouders zoals die blijken
weerhouden worden;
met inbegrip van de bijkomende
coupon met betrekking tot het
uit het emissieprospectus en dit
één of meerdere gebouwen door de
kosten. Winsten of verliezen die
exploitatiesaldo beschouwd te
vertrekkende van de reële waarde van
houder van het vastgoedcertificaat
voortvloeien uit de variatie in de reële
worden als een vergoeding voor de
het vastgoed in bezit van de emittent,
volgens het prospectus dat
waarde van een vastgoedbelegging
waardevermindering van de gebouwen
zoals op afsluitdatum gewaardeerd
uitgegeven werd bij de emissie van
worden opgenomen in de winst-
van de emittent. Bijgevolg wordt
door de vastgoeddeskundige van Retail
het vastgoedcertificaat.
en verliesrekening in de periode
de volledige coupon behandeld
Estates nv. Winsten of verliezen die
waarin ze ontstaan en worden bij de
als nettohuurinkomsten en als
voortvloeien uit de variatie in de reële
Retail Estates nv investeert enkel in de
winstverdeling toegewezen aan de
bedrijfsopbrengst verwerkt in de omzet.
waarde van een vastgoedbelegging
certificaten van emissies die betrekking
beschikbare reserves. Op 31 maart
hebben op de financiering van
2016 bedraagt de waarde van de
perifeer winkelvastgoed. Het vastgoed
vastgoedbeleggingen gerelateerd aan
waarvan de emittent eigenaar is,
de certificaten Distri-Land 14,80 mio
Wanneer een bepaald pand uit de
winstverdeling toegewezen aan de
beantwoordt aan het type perifeer
EUR (15,08 mio EUR op 31 maart 2015)
portefeuille van de emittent verkocht
beschikbare reserves.
winkelvastgoed dat aansluit bij de
ten opzichte van een totale portefeuille
wordt, wordt dit als volgt verwerkt:
beleggingsdoelstellingen van Retail
van 1.000,80 mio EUR.
b) de contractuele rechten van de
worden opgenomen in de winst2. V erwerking liquidatiesaldo bij verkoop van onroerende goederen
en verliesrekening in de periode waarin ze ontstaan en worden bij de
Vaste activa of groepen van activa de netto-opbrengst na afhouding van
aangehouden voor verkoop
juridisch gezien geen eigenaar is
Verwerking van coupon
eventueel verschuldigde roerende
Dit betreft onroerende goederen
van dit vastgoed, beschouwt de
1. Verwerking courant exploitatiesaldo
voorheffing, wordt slechts als
waarvan de boekwaarde hoofdzakelijk
vennootschap zich als de economische
Als houder van de vastgoedcertificaten
gerealiseerde meerwaarde geboekt
zal worden gerealiseerd door de
begunstigde en dit pro rata haar
heeft Retail Estates nv pro rata de
bij Retail Estates nv ten belope van
verkoop van de goederen en niet
contractuele rechten als eigenaar van
vastgoedcertificaten in zijn bezit, een
het verschil tussen de boekwaarde
door de verdere verhuring. Net
vastgoedcertificaten. Bovendien wordt
contractueel recht op een gedeelte van
van het vastgoedcertificaat op
als de vastgoedbeleggingen (zie
Estates nv. Alhoewel Retail Estates nv
125
Financieel verslag
supra) worden deze goederen
een wijziging van het eigen vermogen.
de transactiekosten. Vervolgens
via winst of verlies (variaties in de reële
gewaardeerd aan reële waarde,
Ingekochte eigen aandelen worden
worden de interestdragende leningen
waarde van vastgoedbeleggingen). Het
zijnde de investeringswaarde min de
als een vermindering van het eigen
gewaardeerd op basis van de
aandeel van de Groep in het resultaat
overdrachtstaksen.
vermogen voorgesteld.
effectieve-rentemethode, waarbij elk
is bepaald op basis van het belang van
verschil tussen de initiële boekwaarde
de Groep in de dochteronderneming en
Vlottende activa
Dividenden maken deel uit van
en de aflossingswaarde erkend wordt
wordt aangepast met de wijzigingen in
De vorderingen op hoogstens één
het overgedragen resultaat totdat
als interestkost in de resultatenrekening
de waarde van de verplichting.
jaar worden gewaardeerd tegen
de algemene vergadering der
over de duurtijd van de lening.
hun nominale waarde, onder aftrek
aandeelhouders de dividenden
van waardeverminderingen voor
toekent.
Retail Estates nv voorziet in een
belangen in dochterondernemingen
toegezegde pensioenbijdragenregeling
Bankdeposito’s op zicht of
Verplichtingen
De Groep heeft putopties geschreven
voor zijn werknemers en gedelegeerd
termijn worden gewaardeerd
Een voorziening wordt opgenomen
over bepaalde minderheidsbelangen
bestuurder. Deze regeling werd
tegen geamortiseerde kostprijs.
wanneer:
in volledig geconsolideerde
toevertrouwd aan een fonds dat
dochterondernemingen. De
onafhankelijk is van de vennootschap.
dubieuze of oninbare vorderingen.
De bijkomende kosten worden onmiddellijk in de resultatenrekening
- Retail Estates nv een bestaande –
uitoefenprijs van de optie kan vast zijn
verwerkt. Beursgenoteerde effecten
juridisch afdwingbare of feitelijke –
of bepaald worden volgens een vooraf
Bijdragen betaald gedurende het
worden gewaardeerd tegen hun
verplichting heeft ten gevolge van een
bepaalde formule en de opties kunnen
boekjaar worden ten laste genomen.
gebeurtenis in het verleden;
worden uitgeoefend op enig moment
beurskoers.
- het waarschijnlijk is dat een uitstroom
Eigen vermogen
van middelen zal vereist zijn om de
Het kapitaal omvat de geldmiddelen
verplichting af te wikkelen;
of op een vaste datum.
Vastgoedresultaat Het nettohuurresultaat omvat de
In overeenstemming met IAS 32, heeft
huren, operationele leasevergoedingen
de Groep een financiële schuld erkend
en andere inkomsten die hiermee
kapitaalverhoging. De externe kosten
betrouwbare wijze kan worden
met betrekking tot deze putopties.
verband houden min de met verhuur
die onmiddellijk toewijsbaar zijn aan de
geschat.
De verplichting is initieel erkend
verbonden kosten, zijnde de negatieve
tegen de contante waarde van het
variaties in de reële waarde van
verkregen bij oprichting, fusie of
- het bedrag van de verplichting op
uitgifte van nieuwe aandelen, worden
126
Voordelen aan het personeel Putopties geschreven op minderheids
afgetrokken van het eigen vermogen.
Handelsschulden worden uitgedrukt
inkoopbedrag als een vermindering
gebouwen en de te betalen huur op
Wanneer Retail Estates nv overgaat
tegen hun nominale waarde op
van het minderheidsbelang. De
gehuurde activa.
tot de inkoop van eigen aandelen
balansdatum. Interestdragende
latere wijzigingen in de reële waarde
wordt het betaalde bedrag inclusief de
leningen worden initieel aan
van de verplichting worden in
De recuperatie van vastgoedkosten
direct toewijsbare kosten, erkend als
kostprijs erkend verminderd met
overeenstemming met IAS 39 erkend
omvat de opbrengsten verkregen
Jaarverslag 2015-2016 I Retail Estates
uit de doorrekening van kosten van
onder meer structureel en
de mogelijkheid te bieden om op
verwachte belasting op het belastbaar
groot onderhoud en vergoedingen van
occasioneel onderhoud en verliezen
een liquide manier indirect deel te
inkomen van het jaar en de correcties
huurschade.
uit schadegevallen gedekt door de
nemen aan een gediversifieerde
op vorige boekjaren.
verzekeringsmaatschappijen. De
vastgoedbelegging. Een deel van de
De huurlasten en belastingen op
commerciële kosten bevatten onder
kosten die gemaakt worden in het
E xit tax
verhuurde gebouwen en de recuperatie
meer makelaarscommissies. De
kader van de strategische groei van
De exit tax is de
van deze lasten betreffen kosten
beheerskosten van het vastgoed
Retail Estates nv vallen eveneens onder
vennootschapsbelasting op de
die volgens de wet of volgens de
omvatten hoofdzakelijk de kosten van
deze categorie.
meerwaarde die vastgesteld wordt
gebruiken ten laste vallen van de
het personeel verantwoordelijk voor
huurder. De eigenaar zal deze kosten
deze activiteit, de operationele kosten
Financieel resultaat
een onderneming die geen GVV is.
overeenkomstig de contractuele
van de hoofdzetel van de onderneming
Het financieel resultaat bestaat uit
De verschuldigde exit tax op deze
afspraken met de huurder wel of niet
en erelonen betaald aan derde partijen.
de interestkosten op leningen en
meerwaarde wordt erkend wanneer
aan hem doorrekenen.
bij de belaste fusie van een GVV met
bijkomende financieringskosten
de onderneming die geen GVV is voor
De van huurders of derden ontvangen
zoals de negatieve variaties van
het eerst in de consolidatiekring van de
Opbrengsten worden gewaardeerd
beheersvergoedingen die gedeeltelijk
afdekkingsinstrumenten voor zover dat
Groep wordt opgenomen.
tegen de reële waarde van de
de beheerskosten van het vastgoed
deze niet effectief zijn in de zin van IAS
vergoeding die ontvangen is en worden
dekken, worden in mindering gebracht.
39, verminderd met de opbrengsten
In principe wordt de provisie voor exit
van beleggingen.
tax enkel tussentijds herzien indien
lineair in de winst- en verliesrekening opgenomen in de periode waarop ze
Algemene kosten van de vennootschap en
betrekking hebben.
andere operationele opbrengsten en kosten
Vennootschapsbelasting
onroerend goed van deze onderneming
deze door de waardestijging van het
De algemene kosten van de
Deze rubriek omvat de courante
dient verhoogd te worden. Een
Vastgoedkosten
vennootschap dekken de vaste
belastinglast op het resultaat van het
eventuele overschatting ten gevolge
De vastgoedkosten worden
bedrijfskosten van de onderneming
boekjaar. De vennootschapsbelasting
van waardedalingen wordt slechts
gewaardeerd tegen de reële waarde
die actief is als een juridische
wordt rechtstreeks in het resultaat
vastgesteld bij de effectieve realisatie
van de vergoeding die betaald is of die
beursgenoteerde onderneming en
geboekt, behalve als de belasting
van de fusie. Deze aanpassingen aan
verschuldigd is en worden lineair in de
die geniet van het GVV-statuut.
betrekking heeft op elementen die
de exit tax verplichting worden geboekt
winst- en verliesrekening opgenomen
Deze kosten worden opgelopen om
rechtstreeks in het eigen vermogen
via de winst- en verliesrekeningen.
in de periode waarop ze betrekking
transparante financiële informatie te
worden opgenomen. In dat geval
hebben.
verschaffen, economisch vergelijkbaar
wordt ook de belasting rechtstreeks in
te zijn met andere types van
het eigen vermogen opgenomen. De
investeringen en om aan beleggers
courante belastinglast bestaat uit de
De technische kosten omvatten
127
Financieel verslag
Financieel risicobeheer
Financieringsrisico
G esegmenteerde informatie
De langetermijnfinanciering werd
Aangezien perifeer winkelvastgoed
Evolutie van de rentevoeten
afgesloten onder de vorm van
meer dan 90% van de portefeuille
Hogere rentevoeten leiden tot een
“bulletleningen”. Dit zijn leningen
van Retail Estates nv uitmaakt, is een
stijging van de financiële kosten en een
waarvan het kapitaal na een looptijd
opsplitsing per bedrijfssegment niet
daling van het netto courant resultaat.
van vijf à acht jaar in zijn geheel
relevant. De raad van bestuur gebruikt
In de huidige context van negatieve
dient terugbetaald te worden. De
geen enkel ander segment voor het
rentevoeten heeft de werkwijze van
diversificatie van de financiering over
nemen van zijn beslissingen.
sommige banken om een bodem
verschillende banken beperkt het
te eisen voor het Euribor-tarief (dat
liquiditeitsrisico van de Groep. De
wordt gebruikt als referentie in de
Groep sluit 75,63% van haar leningen
financieringscontracten) aan 0%, een
af tegen een vaste interestvoet of
negatieve invloed op de financiële
tegen een variabele interestvoet die
kosten. Voor de afdekking van het
onmiddellijk wordt omgezet naar een
renterisico op langetermijnleningen
vaste interestvoet. Het nettoresultaat is
met variabele rentevoet maakt Retail
dus slechts in beperkte mate gevoelig
Estates nv gebruik van financiële
voor renteschommelingen.
instrumenten van het type IRS. Bij een interest rate swap wordt de
Kredietrisico
variabele rentevoet ingeruild tegen een
Vooraleer een nieuwe huurder
vaste rentevoet. Door het gevoerde
wordt aangenomen, wordt een
rentebeleid zijn 75,63% van de lopende
kredietrisicoanalyse uitgevoerd op
leningen afgedekt met een vaste
basis van de beschikbare informatie.
rentevoet. Ook voor een groot deel
Verder worden achterstallige huren
van de nog te hernieuwen kredieten
nauwlettend opgevolgd door Retail
werd een rente-afdekking afgesloten.
Estates nv. Ingeval van niet-betaling
De gemiddelde interestvoet van de
bezit de onderneming meestal een
openbare GVV bedraagt 3,64%.
bankwaarborg. We verwijzen voor verdere details naar bijlagen 34 en 35.
128
Jaarverslag 2015-2016 I Retail Estates
6. Overige bijlagen
Type huurovereenkomst
Voor haar gebouwen sluit de Groep handelshuurcontracten af voor een periode Door de afrondingen naar duizendtallen kunnen er afrondingsverschillen ontstaan
van minimaal 9 jaar, meestal opzegbaar door de huurder na afloop van het derde
tussen de balans- en resultatenrekening en de bijgevoegde details.
en zesde jaar mits inachtneming van een opzegtermijn van zes maanden voor de vervaldag. De huurprijzen worden meestal maandelijks vooruitbetaald (soms
Bijlage 1
driemaandelijks). Ze worden jaarlijks op de verjaardag van de huurovereenkomst
De stijging van de huuropbrengsten is hoofdzakelijk het gevolg van de groei van de
geïndexeerd. Belastingen en taksen, onroerende voorheffing inbegrepen, de
vastgoedportefeuille.
verzekeringspremie en de gemeenschappelijke kosten zijn principieel ten laste van de huurder. Om de naleving van de verplichtingen die de huurder worden
Volgende tabel geeft bij wijze van theoretische oefening aan hoeveel
opgelegd krachtens de overeenkomst te garanderen, dienen bepaalde huurders
huurinkomsten Retail Estates nv zeker zal innen op basis van de lopende
een huurwaarborg te stellen, meestal in de vorm van een bankgarantie ter waarde
huurovereenkomsten.
van drie maanden huur.
Huurinkomsten (in duizenden €) Op minder dan één jaar Tussen één en vijf jaar Op meer dan vijf jaar
Bij aanvang van de overeenkomst wordt tussen partijen een plaatsbeschrijving
31.03.16
31.03.15
68.062
55.068
overeenkomst moet de huurder de door hem gehuurde ruimten teruggeven in
226.994
186.463
de staat zoals beschreven in de plaatsbeschrijving bij intrede, onder voorbehoud
369.098
326.908
van normale slijtage. De huurder kan de huurovereenkomst niet overdragen noch
opgemaakt door een onafhankelijke expert. Bij het verstrijken van de
de ruimten geheel of gedeeltelijk onderverhuren, tenzij mits voorafgaandelijk Dit doet geen afbreuk aan het theoretische risico dat erin bestaat dat alle huurders
schriftelijk akkoord van de verhuurder. De huurder heeft de verplichting om op zijn
gebruik maken van hun bij wet toegekende opzegmogelijkheid bij afloop van de
kosten de overeenkomst te registreren.
lopende driejaarlijkse periode. In deze omstandigheid staan alle winkelpanden binnen 3 jaar en 6 maand per definitie leeg. De laatste drie jaar zijn er voor 20,36% van de gebouwen huurcontracten hernieuwd of nieuwe huurcontracten afgesloten. De gemiddelde huurprijzen gingen voor dit deel van de portefeuille van 65,59 EUR naar 86,65 EUR per m². Het geven van huurvrije periodes is eerder zeldzaam in de perifere winkelmarkt. De laatste drie jaar werden op een portefeuille van 634 panden in totaal 108 maand huurvrije periodes gegeven, wat verwaarloosbaar is. Behalve huurvrije periodes worden geen andere materiële incentives gegeven bij het afsluiten van huurovereenkomsten.
129
Financieel verslag
Bijlage 2 Met verhuur verbonden kosten (in duizenden â‚Ź)
Te betalen huur op gehuurde activa en leasingkosten Waardeverminderingen op handelsvorderingen Totaal met verhuur verbonden kosten
Bijlage 4 31.03.16
31.03.15
-292
-488
-102
3
-394
-485
Bijlage 3 Recuperatie van huurlasten en belastingen normaal gedragen door de huurders op verhuurde gebouwen
31.03.16
31.03.15
Huurlasten gedragen door de eigenaar Voorheffingen en belastingen op verhuurde gebouwen
-1.690
-1.450
-4.444
-4.182
Totaal huurlasten gedragen door de huurders op verhuurde gebouwen
-6.134
-5.632
De normale huurvoorwaarden voorzien meestal dat deze lasten en belastingen gedragen worden door de huurders via doorfacturatie door de eigenaar. Een aantal
31.03.16
31.03.15
(in duizenden â‚Ź)
130
Huurlasten gedragen door de huurders op verhuurde gebouwen (in duizenden â‚Ź)
huurcontracten van de Groep stellen echter dat sommige lasten en belastingen ten laste blijven van de eigenaar. Deze rubriek bevat hoofdzakelijk de kosten van onroerende voorheffing, verzekering
Doorrekening van huurlasten gedragen door de eigenaar Doorrekening van voorheffingen en belastingen op verhuurde gebouwen
1.443
1.204
4.439
4.107
Totaal recuperatie van huurlasten en belastingen door de huurders op verhuurde gebouwen
5.882
5.312
en nutsvoorzieningen.
Jaarverslag 2015-2016 I Retail Estates
Bijlage 5 Technische kosten (in duizenden €) Recurrente technische kosten Structureel onderhoud Niet-recurrente technische kosten Occasioneel onderhoud Verliezen door schadegevallen gedekt door verzekeringscontracten Ontvangen vergoedingen van verzekeringsmaatschappijen
Bijlage 7 31.03.16
31.03.15
-1.634
-1.151
-1.634
-1.151
-420
-315
-402
-308
-124
-797
Kosten en taksen van niet-verhuurde gebouwen (in duizenden €)
31.03.16
31.03.15
Leegstandslasten van het boekjaar Onroerende voorheffing leegstand
-173
-68
-165
-67
Totaal kosten en taksen van niet-verhuurde gebouwen
-338
-135
In de kosten en taksen van niet-verhuurde gebouwen zijn de gebouwen die in 106
791
-2.054
-1.466
het kader van een transitie tussen huurders voor beperkte tijd leegstaan en de onroerende goederen voor projectontwikkeling (hoofdzakelijk onroerende
Totaal technische kosten
voorheffing) inbegrepen. De kostprijs van de leegstaande goederen bedraagt per 31 maart 2016 0,54% van de ontvangen huurinkomsten, ten opzichte van 0,25% op 31 maart 2015.
Het structureel onderhoud betreft in hoofdzaak de regelmatige vernieuwing van parkings en dakbedekking. Het occasioneel onderhoud daarentegen bevat hoofdzakelijk onvoorzienbare kosten aan de ruwbouw van de verhuurde panden
Bijlage 8
ten gevolge van slijtage, niet-verzekerde ongevallen en vandalisme.
Beheerskosten worden opgedeeld in de kosten van het beheer van de portefeuille en de andere.
Bijlage 6 Commerciële kosten (in duizenden €) Makelaarscommissies Publiciteit m.b.t. de gebouwen Erelonen van advocaten en juridische kosten Andere Totaal commerciële kosten
31.03.16
31.03.15
Deze kosten omvatten hoofdzakelijk de kosten van het personeel verantwoordelijk voor deze activiteit, de operationele kosten van de hoofdzetel van Retail
-72
-79
Estates nv en erelonen betaald aan derde partijen. De van de huurders ontvangen
-76
-74
beheersvergoedingen die gedeeltelijk de beheerskosten van het vastgoed dekken,
-178
-48
worden in mindering gebracht.
-101
-37
-427
-239
131
Financieel verslag
Beheerskosten (in duizenden â‚Ź) - interne beheerskosten van het patrimonium Kantoorkosten Informatica Andere Huisvestingskosten Erelonen aan derde partijen Public relations, communicatie en advertenties Personeelskosten Bezoldigingen Sociale zekerheid Pensioenen en collectieve verzekeringen Andere
31.03.16
31.03.15
Bijlage 9 31.03.16
31.03.15
Overige andere vastgoedkosten
-2
-4
Totaal andere vastgoedkosten
-2
-4
Andere vastgoedkosten (in duizenden â‚Ź) -104
-93
-63
-51
-41
-41
-49
-61
-269
-241
-18
-11
-1.140
-1.071
-730
-722
-162
-168
-30
-34
-218
-147
Bijlage 10 De algemene kosten van de vennootschap dekken de vaste bedrijfskosten van de onderneming die actief is als een juridische beursgenoteerde entiteit en die geniet van het GVV-statuut. Deze kosten worden opgelopen om transparante financiĂŤle informatie te verschaffen, economisch vergelijkbaar te zijn met andere types van investeringen en om aan beleggers de mogelijkheid te bieden om op een liquide
Beheersvergoedingen ontvangen van de huurders Taksen en wettelijke kosten Afschrijvingskosten op kantoormeubilair, informatica-uitrusting en software Totaal beheerskosten vastgoed
manier onrechtstreeks deel te nemen aan een gediversifieerde vastgoedbelegging. 8
23
van de onderneming vallen tevens onder deze categorie. -113
-65
-1.683
-1.518
De personeelskosten vormen de hoofdzaak van de beheerskosten. Onderstaande tabel geeft een overzicht van de personeelsbezetting in FTE. (in FTE) Vastgoedafdeling Totaal Gemiddeld
132
Een deel van de kosten die gemaakt worden in het kader van de strategische groei
31.03.16
31.03.15
7,33
7,33
17,10
17,10
15,70
16,40
Jaarverslag 2015-2016 I Retail Estates
Algemene kosten van de vennootschap (in duizenden €)
Kantoorkosten Informatica Andere Huisvestingskosten Erelonen aan derde partijen Recurrente - Advocaten - Revisoren - Andere Niet-recurrente - Advocaten - Notariskosten - Consultants Fusies en overnames (andere dan bedrijfscombinaties) Public relations, communicatie en advertenties Personeelskosten Bezoldigingen Sociale zekerheid Pensioenen en collectieve verzekeringen Andere Bestuurdersvergoedingen Taksen en wettelijke kosten Totaal algemene kosten
31.03.16 -134
31.03.15 -115
-87
-71
-47
-45
-56
-74
-398
-379
-149
-129
-141
-121
-8
-8
-166
-87
-13
-13
-4
-3
-149
-71
-83
-163
-47
-49
-872
-836
-470
-449
-146
-159
-46
-44
-210
-184
Bijlage 11 Resultaat op verkopen van vastgoedbeleggingen (in duizenden €)
31.03.16
31.03.15
Boekwaarde van de verkochte onroerende goederen
11.459
14.662
Nettoverkoopprijs vastgoedbeleggingen (verkoopprijs - transactiekosten)
11.800
15.141
341
479
Totaal winst of verlies op verkopen van vastgoedbeleggingen
Het voorbije boekjaar werden 10 winkelpanden verkocht voor een netto verkoopprijs van 11,80 mio EUR en werd 1 winkelpand uit de Distri-Land portefeuille verkocht waarvoor een netto-coupon werd ontvangen van 1,77 mio EUR. Globaal genomen vertegenwoordigt de verkoopsopbrengst een verkoopswaarde die in lijn ligt met de investeringswaarde van de vastgoeddeskundige en dus hoger is dan de
-247
-201
-1.087
-1.234
-2.841
reële waarde vastgesteld door de vastgoeddeskundige.
Bijlage 12 Variaties in de reële waarde van vastgoedbeleggingen (in duizenden €) Positieve variatie op vastgoedbeleggingen Negatieve variatie op vastgoedbeleggingen
31.03.16
31.03.15
22.216
9.698
-12.000
-3.567
10.216
6.131
-2.888
Totaal variatie in de reële waarde van vastgoedbeleggingen
De variatie in de reële waarde van vastgoedbeleggingen is vooral te verklaren door huurhernieuwingen enerzijds en de verscherping van een aantal yields anderzijds.
133
Financieel verslag
Bijlage 13
Bijlage 15
Financiële opbrengsten (in duizenden €)
31.03.16
31.03.15
Geïnde interesten en dividenden Andere
32
74
112
107
Totaal financiële opbrengsten
144
181
31.03.16
31.03.15
Bankkosten en andere commissies
-70
-39
Totaal andere financiële kosten
-70
-39
31.03.16
31.03.15
33
-15
Andere financiële kosten (in duizenden €)
Bijlage 16 Bijlage 14
Vennootschapsbelasting (in duizenden €)
Netto interestkosten (in duizenden €) Nominale interesten op leningen Andere interestkosten2
1
Totaal netto interestkosten
31.03.16
31.03.15
-17.152
-17.519
300
250
-16.852
-17.269
1 Bevat eveneens de interesten op IRS’en (financiële instrumenten). 2 Geactiveerde intercalaire interesten m.b.t. onroerende goederen die het voorwerp zijn van projectontwikkelingen. De interesten worden geactiveerd aan een interestvoet van 4,50%.
De gewogen gemiddelde interestvoet bedraagt 3,64% per 31 maart 2016 en 4,35% per 31 maart 2015 (na toepassing van de IRS). De vennootschap heeft bijna al haar kredieten afgesloten als investeringskredieten met vaste rentevoet of als langlopende kredieten met variabele rentevoet waarop, mits een swapovereenkomst een vaste interestvoet in een effectieve hedgerelatie werd bedongen. De evolutie van de verhouding interestlasten op leningen versus
Onderneming 1. Vennootschapsbelasting Belasting aan het tarief van 33,99% Correctie van vorig boekjaar
33
-15
-3
-29
36
14
2. R esultaat belastbaar aan 16,50% (zgn. exit tax) Dochterondernemingen 1. Vennootschapsbelasting Belasting van het lopende jaar Correctie van vorig boekjaar
-822
-314
-240
-208
-547
-208
306
0
2. Exit tax
-582
-106
Totaal vennootschapsbelasting
-789
-328
ontvangen huurinkomsten bedraagt 27,81% op 31 maart 2016 ten opzichte van 32,46% het jaar voordien. We verwijzen naar bijlage 35 voor het overzicht van alle
Een GVV is enkel onderworpen aan de vennootschapsbelasting voor wat
swaps.
betreft verworpen uitgaven en abnormale goedgunstige voordelen. Uitgestelde belastingen worden geboekt voor de dochtervennootschappen op het verschil tussen de boekwaarde na afschrijvingen in de statutaire jaarrekening van deze dochtervennootschappen en de reële waarde. Deze uitgestelde belastingen
134
Jaarverslag 2015-2016 I Retail Estates
worden geboekt aan een tarief van 16,99% indien de respectievelijke raden van
Na deze kapitaalverhogingen bedraagt het maatschappelijk kapitaal op 31
bestuur van Retail Estates nv en de dochtervennootschap de intentie hebben om
maart 2016 199.495.654,21 EUR, vertegenwoordigd door 8.866.320 aandelen
de dochtervennootschap te fuseren met de openbare GVV.
(zie ook pagina 35 van dit verslag). Na aftrek van de gecumuleerde kosten voor kapitaalverhoging bedraagt het kapitaal op de balans 194.544.510,47 EUR.
Bijlage 17 Aantal aandelen en winst per aandeel Bewegingen van het aantal aandelen Aantal aandelen bij het begin van het boekjaar Aantal aandelen bij het einde van het boekjaar Aantal dividendgerechtigde aandelen (gewogen gemiddelde) Gewogen gemiddelde aantal aandelen voor de berekening van de winst per aandeel
31.03.16
31.03.15
Bijlage 18 Berekening van de uitkeerbare winst (in duizenden €) - statutair
7.559.473 8.866.320
7.290.411 7.559.473
8.866.320
7.559.473
8.627.562
7.381.081
Kapitaalverhoging via raad van bestuur (in het kader van het toegestaan kapitaal): Kapitaalverhoging in geld De raad van bestuur van Retail Estates nv heeft op 5 mei 2015 beslist om tot een kapitaalverhoging over te gaan. De bruto-opbrengst van de verrichting bedroeg 76.214.270 EUR en werd volledig geherinvesteerd. De nieuwe aandelen delen in de winst vanaf 1 april 2015, zijnde de aanvang van het boekjaar 2015-2016.
Nettoresultaat + Afschrijvingen + Waardeverminderingen - Terugneming van waardeverminderingen +/- Andere niet-monetaire bestanddelen +/- Resultaat op verkoop van vastgoedbeleggingen +/- Variaties in de reële waarde van vastgoedbeleggingen en projectontwikkelingen +/- IAS 39 resultaat Gecorrigeerd resultaat
31.03.16
31.03.15
35.904
33.807
218
146
264
157
-126
-154
-282
-427
-9.189
-6.436
5.006 31.795
27.093
31.795
27.093
Netto vermindering schuldenlast Uitkeerbaar resultaat
Kapitaalverhoging door inbreng in natura
Het gecorrigeerd resultaat dient geen verdere aanpassing te ondergaan voor
Op 29 januari 2016 werd het laatste deel van de kaderovereenkomst met
eventuele niet-vrijgestelde meerwaarden op verkopen van vastgoedbeleggingen.
Orchestra-Prémaman Belgium nv, de verwerving van een winkelpand te
Van dit gecorrigeerd resultaat, verminderd met de nettovermindering tijdens het
Aartselaar, uitgevoerd. De inbrengwaarde van het winkelpand bedraagt 2,85 mio
boekjaar van de schuldenlast, dient 80% verplicht uitgekeerd te worden, zoals
EUR en vertegenwoordigt een verhoging van het maatschappelijk kapitaal met
berekend in overeenstemming met artikel 13 van het GVV-K.B..
1,06 mio EUR tot 199,50 mio EUR en van de balanspost “uitgiftepremies” met 1,79 mio EUR tot 151,50 mio EUR.
135
Financieel verslag
Bijlage 19 Berekening van de pay-out ratio (in duizenden €) - statutair
Bijlage 20 31.03.16
31.03.15
Investerings- en afschrijvingstabel (in duizenden €)
Gewone nettowinst Verwaterde nettowinst Uitkeerbare winst Minimum uit te keren winst
35.904
33.807
35.904
33.807
31.795
27.093
25.436
21.674
Vooropgesteld brutodividend
28.372
23.434
89,23%
86,49%
31.03.16
31.03.15
Gewone nettowinst Verwaterde nettowinst Uitkeerbare winst Minimum uit te keren winst
42.035
35.238
42.035
35.238
36.793
28.877
29.434
23.102
Vooropgesteld brutodividend
28.372
23.434
Pay-out ratio
77,11%
81,15%
Pay-out ratio Berekening van de pay-out ratio (in duizenden €) - geconsolideerd
Immateriële vaste activa
Andere materiële vaste activa
31.03.16
31.03.15
31.03.16
31.03.15
655
541
971
867
113
114
1.348
204
-87
-100
Aanschaffingswaarde Saldo per einde van het vorige boekjaar Aanschaffingen Overdrachten en buitengebruikstellingen Overboekingen van (naar) andere posten Per einde van het boekjaar
768
655
2.232
971
535
514
614
570
0
0
21
143
125
-79
-80
Afschrijvingen en bijzondere waardeverminderingsverliezen Saldo per einde van het vorige boekjaar Saldo overgenomen vennootschappen Afschrijvingen3 Overdrachten en buitengebruikstellingen Per einde van het boekjaar Nettoboekwaarde
11 75 0 621
535
678
614
147
120
1.554
357
3A fschrijvingen op immateriële en andere materiële vaste activa worden in de resultatenrekening opgenomen in de posten ‘beheerskosten van het vastgoed’. De afschrijvingen m.b.t. auto’s worden opgenomen onder de personeelskosten.
136
Jaarverslag 2015-2016 I Retail Estates
Bijlage 21 Investerings- en herwaarderingstabel (in duizenden €)
Saldo per einde van het vorige boekjaar Verwerving d.m.v. aankoop of inbreng vastgoedvennootschappen Geactiveerde financieringskosten Aankoop en inbreng van vastgoedbeleggingen Vervreemding d.m.v. verkoop vastgoedvennootschappen Verkoop vastgoedbeleggingen Overdracht naar activa aangehouden voor verkoop Variatie in de reële waarde (+/-) Per einde van het boekjaar
Vastgoedbeleggingen
Activa aangehouden voor verkoop
Totaal
31.03.16
31.03.15
31.03.16
31.03.15
31.03.16
31.03.15
837.121
745.916
4.819
4.385
841.940
750.301
142.929
28.383
697
143.626
28.383
300
250
0
300
250
19.918
70.777
2.677
22.595
70.777
-6.874
-6.874
-3.970
-2.314
-7.489
-5.474
-11.459
-7.788
-7.499
-5.908
7.499
5.908
11.999
6.889
19
12.018
6.889
1.000.799
837.121
8.222
4.819
1.009.022
841.940
1.025.536
857.862
8.427
4.939
1.033.963
862.801
OVERIGE INFORMATIE Investeringswaarde van het vastgoed
Projectontwikkelingen (in duizenden €)
Saldo per einde van het vorige boekjaar Aangroei in de loop van het boekjaar Oplevering in de loop van het boekjaar Per einde van het boekjaar
31.03.16
31.03.15
34.171
8.077
1.264
28.119
-24.107
-2.026
11.328
34.171
137
Financieel verslag
138
• verkoopsovereenkomst voor aandelen
Vastgoedbeleggingen worden
huurovereenkomsten in het licht
gekend eens de eigendomsoverdracht
geboekt tegen de reële waarde
van de huidige voorwaarden. Deze
werd voltooid. De waaier aan
gebruikmakend van het model van
waarde stemt overeen met de prijs
vastgoedoverdrachtsmogelijkheden en
afwezigheid van rechten;
reële waarde overeenkomstig de norm
die een derdepartij-investeerder
hun overeenstemmende taksen zijn de
• fusie, splitsing en andere
IAS 40. Deze reële waarde is gelijk
(of hypothetische koper) zou
volgende:
aan het bedrag waaraan een gebouw
betalen om het goed te verwerven
zou kunnen worden verhandeld
met als doel te genieten van de
tussen goed geïnformeerde en
huurinkomsten en een rendement op
onroerende goederen: 12,50% voor
Hierdoor varieert het effectieve
welwillende partijen die in normale
zijn investering te genereren. In een
goederen gelegen in het Brussels
percentage van de registratietaksen
mededingingsomstandigheden
tweede fase hebben de deskundigen
Hoofdstedelijk Gewest en in het
van 0% tot 12,50%, waarbij het
handelen. Het werd bepaald door de
van de investeringswaarde van de
Waalse Gewest, 10% voor goederen
onmogelijk is te voorspellen welk
onafhankelijke deskundigen in twee
vastgoedportefeuille een geschat
gelegen in het Vlaamse Gewest;
percentage van toepassing is bij de
fases. In een eerste fase bepalen de
bedrag voor overdrachtstaksen
deskundigen de investeringswaarde
(registratietaksen en/of
van elke eigendom op basis van
meerwaardetaksen) ingehouden die
de verdisconteerde waarde van de
de koper of verkoper moet betalen om
toekomstige nettohuurinkomsten.
een eigendomsoverdracht te kunnen
onroerende goederen (tot 50 jaar
betrokken zijn bij de waardebepaling
Het gebruikte discontotarief
uitvoeren. De investeringswaarde
voor het opstalrecht en tot 99 jaar
van de Belgische GVV’s gevraagd om
hangt voornamelijk af van de in
min de geschatte overdrachtstaksen
voor het erfpachtrecht): 0,20%;
een gewogen gemiddeld percentage
de vastgoedinvesteringsmarkt
wordt dan de reële waarde volgens
waargenomen discontotarieven
de betekenis van de norm IAS 40. In
onroerende goederen waarbij de
vastgoedportefeuilles van GVV’s
die rekening houden met de locatie
België is de overdracht van eigendom
koper een instantie van publiek recht
te bepalen. Voor transacties van
van het goed, de kwaliteit van de
van een vastgoed onderworpen
is (bv. een entiteit van de Europese
eigendommen met een waarde
gebouwen en van de huurder op
aan overdrachtstaksen. Het bedrag
Unie, van de Federale Regering, van
van meer dan 2,50 mio EUR en
de datum van de waardering. De
van deze taksen is afhankelijk
een regionale regering of van een
gezien de waaier van methodes van
toekomstige huurgelden komen neer
van de overdrachtsmethode, de
buitenlandse regering): vrijstelling van
eigendomsoverdracht (zie hierboven),
op de contractuele huurinkomsten
hoedanigheid van de koper en de
rechten;
hebben de deskundigen op basis
over de periode van de geldende
geografische ligging van het goed.
huurovereenkomst en aanvaardbare
De eerste twee elementen, en
goederen tegen uitgifte van nieuwe
markttransacties die plaatsvonden
en redelijke hypotheses wat betreft
bijgevolg het totale bedrag van de
aandelen ten voordele van de
tussen 2003 en 2005 voor een
de huurinkomsten van toekomstige
te betalen taksen, zijn dus slechts
inbrenger: vrijstelling van rechten;
totaalbedrag van 6 miljard EUR,
van een vastgoedonderneming:
reorganisaties van vennootschappen: afwezigheid van rechten; enz.
• verkoopsovereenkomsten voor
• verkoop van onroerende goederen
overdracht van een gegeven Belgisch
onder het makelaarsregime: 5% tot
vastgoed vooraleer de overdracht
8% volgens de Gewesten;
werkelijk plaatsvindt. In januari
• erfpachtovereenkomsten voor
• verkoopsovereenkomsten voor
• inbreng in natura van onroerende
2006 werd aan alle deskundigen die
van de effectieve taksen voor de
van een representatief staal van 220
Jaarverslag 2015-2016 I Retail Estates
de gewogen gemiddelde taksen
7 vastgoedvennootschappen voor een
het boekjaar 2014-2015 werd één
Toelichting IFRS 13
berekend op 2,50%. Wat betreft de
totaalbedrag van 77,04 mio EUR. De
vastgoedvennootschap verkocht,
Waardering van vastgoedbeleggingen
transacties van gebouwen waarvan
overname van de vennootschappen
wat resulteerde in een positieve
Vastgoedbeleggingen worden
de totale waarde kleiner is dan
werd betaald in cash. Dit
nettokasstroom van 6,69 mio EUR
opgenomen tegen de reële waarde.
2,50 mio EUR, wordt er rekening
resulteerde in een stijging van de
naar aanleiding van de verkoop.
De reële waarde is vastgesteld op basis
gehouden met overdrachtsrechten
vastgoedbeleggingen van 142,93 mio
Dit resulteerde in een daling van
van één van de volgende niveaus van
van 10% tot 12,50% volgens het
EUR, variatie in het werkkapitaal van
de vastgoedbeleggingen met
de IFRS 13-hiërarchie:
gewest waarin de gebouwen
-5,17 mio EUR en toename van de
6,87 mio EUR en een variatie van
gelegen zijn. Retail Estates nv
financiële schulden met 60,72 mio
het werkkapitaal van 0,18 mio EUR.
beschouwt zijn vastgoedportefeuille
EUR. Het voorbije boekjaar werden
In het boekjaar 2014-2015 werden
als een geheel dat als een geheel
10 winkelpanden en 1 pand uit de
eveneens 9 winkelpanden verkocht,
of als een beperkt aantal grotere
Distri-Land portefeuille verkocht,
wat resulteerde in een daling van de
delen kan vervreemd worden.
wat resulteerde in een daling van de
vastgoedbeleggingen en vaste activa
op direct of indirect (extern)
Conform de waardering als “reële
vastgoedbeleggingen en vaste activa
aangehouden voor verkoop met
observeerbare informatie
waarde” van zijn vastgoedschatters
aangehouden voor verkoop met
7,79 mio EUR.
Cushman & Wakefield en CBRE
11,46 mio EUR.
werd de waarde van dit onroerend
• Niveau 1: waardering op basis van genoteerde marktprijzen in actieve markten • Niveau 2: waardering gebaseerd
• Niveau 3: waardering geheel of gedeeltelijk op niet (extern) observeerbare informatie
goed verminderd met 2,50%,
Gedurende boekjaar 2014-2015
zijnde de volgens de schatters te
werden vastgoedvennootschappen
Vastgoedbeleggingen zijn volgens de
verwachten transactiekosten bij
aangekocht voor een bedrag
classificatie van IFRS 13 van niveau 3.
de vervreemding van dit vastgoed.
van 17,73 mio EUR. De
Voor een gedetailleerde beschrijving
vastgoedvennootschappen
Vastgoedbeleggingen worden in de
van de gebruikte waarderingsregels
bevatten in totaal 2,65 mio EUR
boekhouding opgenomen op basis
van de vastgoedschatters CBRE en
cash. De nettokasstroom naar
van schattingsverslagen opgesteld
Cushman & Wakefield verwijzen
aanleiding van de aankoop van
door onafhankelijke en deskundige
we naar de verslagen van de
vastgoedvennootschappen
vastgoedschatters. Deze verslagen zijn
vastgoeddeskundigen op pagina 106
bedroeg dus 15,08 mio EUR. Dit
gebaseerd op:
en 107.
resulteerde in een stijging van de vastgoedbeleggingen van 28,38 mio
• Informatie die door de vennootschap
Gedurende boekjaar 2015-2016
EUR en variatie in het werkkapitaal
aangeleverd wordt, zoals lopende
werd de controle verworven over
van -13,81 mio EUR. Gedurende
huren, termijnen en voorwaarden
139
Financieel verslag
van huurovereenkomsten, eventuele
met de ligging, de geschiktheid van de
waarderingsmodellen worden
stijging van 1% van de huurinkomsten
huurkortingen, investeringen, enz.
site, de kwaliteit van de huurders en
nagekeken door de controller van
geeft aanleiding tot een stijging van
Deze informatie is afkomstig
het gebouw op het ogenblik van de
de vennootschap, alsook door het
de reële waarde van de portefeuille
van het financieel systeem en
waardering.
management van de openbare GVV.
met 9,21 mio EUR. Het effect van
Elk kwartaal worden alle materiële
een stijging van de yield met 100 bps
en is onderworpen aan het algemeen
Bij panden waarbij de
verschillen (positief en negatief) in
geeft aanleiding tot een daling van de
geldende controlesysteem van de
eigendomsrechten zijn opgesplitst
absolute en relatieve termen (versus
reële waarde van de portefeuille met
vennootschap.
in enerzijds de naakte eigendom
vorig kwartaal en vorig jaar) vergeleken
128 mio EUR. Een daling van de yield
beheersysteem van de openbare GVV
en anderzijds de opstalrechten of
en geanalyseerd. Op basis hiervan volgt
met 100 bps leidt tot een stijging van
gehanteerde assumpties en
erfpachtrechten wordt de waarde van
een bespreking van het management
de reële waarde van de portefeuille
waarderingsmodellen. De assumpties
de opstalrechten of erfpachtrechten
met de vastgoeddeskundige die
met 172 mio EUR.
hebben voornamelijk betrekking op
bepaald door de actualisering
tot doelstelling heeft alle data met
de marktsituatie, zoals rendementen
(Discounted Cash Flow) van de netto
betrekking tot de verschillende sites
en discontovoeten. Ze zijn gebaseerd
huurinkomsten, dus na aftrek van de
accuraat en volledig te reflecteren in de
op hun professionele beoordeling en
verschuldigde opstalvergoedingen
schattingen.
waarneming van de markt.
of erfpachtvergoedingen, en dit voor
• Door de vastgoeddeskundigen
De methodes die gebruikt werden zijn
de periode tot het einde van deze
Het brutomarkthuurrendement van
erfpacht- op opstalovereenkomst.
de portefeuille van Retail Estates nv bevindt zich in een range tussen 6%
de volgende: De waarde van de naakte eigendom
en 10%, afhankelijk van de locatie. We
De investeringswaarde wordt meestal
wordt bepaald door de actualisering
verwijzen eveneens naar het overzicht
berekend op basis van een kapitalisatie
(Discounted Cash Flow) van de
per cluster op pagina’s 86 t.e.m. 105.
met een BAR (Bruto Aanvangs
periodieke opstalvergoedingen
Rendement) van de thans contractueel
of erfpachtvergoedingen tot op
Sensitiviteit van waarderingen
verschuldigde basisjaarhuur, rekening
datum van de vervaldag van deze
De sensitiviteit van de reële waarde in
houdend met eventuele correcties
overeenkomst.
functie van wijzigingen in de significant
zoals geschatte markthuurwaarde,
140
niet-observeerbare inputs gebruikt
leegstand, step-rents, huurvrije
De informatie die ter
in de bepaling van de reële waarde
periodes, enz. Het BAR is afhankelijk
beschikking gesteld wordt
van de objecten geclassificeerd in
van de gangbare rendementen op de
van de vastgoeddeskundigen,
niveau 3 volgens de IFRS fair value-
investeringsmarkt, rekening houdend
alsook de assumpties en de
hiërarchie is als volgt: het effect van de
Jaarverslag 2015-2016 I Retail Estates
Bijlage 22 Vaste activa of groepen van vaste activa aangehouden voor verkoop (in duizenden €)
De uitstaande handelsvorderingen bedragen 0,95 mio EUR. 0,25 mio EUR heeft
31.03.16
31.03.15
betrekking op het werkings- en reservefonds. Rekening houdend met de verkregen waarborgen - zowel huurwaarborgen als de bankgaranties - is het kredietrisico op de handelsvorderingen beperkt tot ongeveer 50% van het openstaand bedrag
Activa aangehouden voor verkoop
8.222
4.819
Totaal activa aangehouden voor verkoop
8.222
4.819
op 31 maart 2016, zijnde een risico van 0,35 mio EUR (na aftrek van de dubieuze debiteuren).
De activa aangehouden voor verkoop betreft activa waarvoor een compromis
Voor meer details over het coupon Distri-Land verwijzen we naar het hoofdstuk
werd getekend, maar waarvan de akte nog niet werd verleden. Deze activa worden
Vastgoedcertificaten in de waarderingsregels (p. 124 en 125 van dit jaarverslag).
normaal gezien binnen het jaar verkocht. Er worden geen minwaarden verwacht op deze activa naar aanleiding van de verkoop.
Waardeverminderingen op dubieuze debiteuren - mutatietabel (in duizenden €)
31.03.16
31.03.15
-731
-699
Op 31 maart 2016 betreffen deze activa 3 winkelpanden (4,66 mio EUR reële waarde), 3 parkings (0,0019 mio EUR) en een huis (0,69 mio EUR), evenals gronden in Westende voor een reële waarde van 2,84 mio EUR. Voor deze gronden in Westende is geen compromis getekend, doch deze worden actief te koop aangeboden aangezien ze niet tot de strategie van de Groep behoren. Indien deze gronden niet verkocht zijn voor 31 december 2017 aan particulieren, worden ze terug afgenomen door de partij van wie de Groep destijds winkelvastgoed, inclusief deze gronden,
Per einde van het vorige boekjaar Uit overgenomen vennootschappen Toevoegingen Terugnames Uitgeboekt wegens definitief oninbaar Per einde van het boekjaar
verwierf. Deze gronden worden bijgevolg tegen conventionele waarde geboekt.
-368
-72
-281
-154
136
157
52
36
-1.192
-731
Voor het aanleggen van de provisie dubieuze debiteuren wordt als volgt te werk
Bijlage 23
gegaan: de lijst van achterstallige huurgelden wordt intern van kortbij opgevolgd. Op basis van een inschatting van het management, of wanneer er duidelijke
Handelsvorderingen en dubieuze debiteuren
Handelsvorderingen (in duizenden €)
31.03.16
31.03.15
2.140
1.488
195
194
-1.192
-731
220
216
aanwijsbare redenen zijn dat de vordering niet meer kan geïnd worden, wordt een provisie aangelegd. Handelsvorderingen zijn contant betaalbaar. Onderstaande
Handelsvorderingen Op te stellen facturen Dubieuze debiteuren Te innen opbrengsten Coupon vastgoedcertificaten Distri-Land Andere Totaal handelsvorderingen
10 1.373
1.168
tabel geeft een overzicht van de ouderdomsstructuur van de vorderingen waarvoor geen waardevermindering werd geboekt.
Vervallen < 30 dagen Vervallen 30-90 dagen Vervallen > 90 dagen Niet vervallen
31.03.16
31.03.15
88
608
6
11
129
3
471
135
141
Financieel verslag
Bijlage 24 Belastingsvorderingen en andere vlottende activa (in duizenden €) Belastingen Terug te vorderen BTW Terug te vorderen onroerende voorheffing Bezoldigingen en sociale lasten Andere Totaal belastingsvorderingen en andere vlottende activa
Bijlage 26 31.03.16
31.03.15
90
351
1.367
1.041
9
7
1.466
1.399
Overlopende rekeningen (in duizenden €) Gelopen, niet vervallen vastgoedopbrengsten Te bestemmen huurkortingen en huurvoordelen Voorafbetaalde vastgoedkosten Voorafbetaalde interesten en andere financiële kosten Andere Totaal overlopende rekeningen actief
31.03.16
31.03.15
95
111
219
392
336
202
79
277
729
982
De over te dragen kosten hebben vooral betrekking op verzekeringen en
Bijlage 25 Geldmiddelen en kasequivalenten
31.03.16
31.03.15
Banken
1.315
1.469
Totaal geldmiddelen en kasequivalenten
1.315
1.469
(in duizenden €)
142
onderhoudskosten voor het ERP-pakket.
Jaarverslag 2015-2016 I Retail Estates
Bijlage 27 Eigen vermogen Kapitaal
Evolutie van het kapitaal
Datum
Verrichting
12/07/1988 27/03/1998 30/04/1999 30/04/1999 30/04/1999 30/04/1999 30/04/1999 30/04/1999 1/07/2003 31/12/2003 5/11/2004 5/11/2004 10/08/2005 21/11/2006 30/11/2007 30/06/2008 5/09/2008 30/04/2009 24/11/2009 5/02/2010 31/03/2010 05/05/2010 21/06/2010 30/11/2010 30/11/2010 30/11/2010 16/06/2011 27/06/2011
Oprichting IPO en 1e notering op Euronext Brussel Aanzuivering van overgedragen verliezen Fusie door overneming Aanzuivering van overgedragen verliezen Incorporatie verlies Incorporatie uitgiftepremie & herwaarderingsmeerwaarde Storting in speciën Storting in speciën Openbaar bod op vastgoedcertificaten Distri-Land Gedeeltelijke incorporatie emissiepremie Vernietiging 20 aandelen aan toonder Fusie door absorptie Fusie door absorptie Inbreng in natura in het kader van een partiële splitsing Inbreng in natura in het kader van een partiële splitsing Inbreng in natura Inbreng in natura Inbreng in natura in het kader van een partiële splitsing Inbreng in natura Inbreng in natura in het kader van een partiële splitsing Inbreng in natura Inbreng in natura Inbreng in natura Inbreng in natura Inbreng in natura Inbreng in natura Inbreng in natura
Kapitaalbeweging
Totaal uitstaand kapitaal na de verrichting
(in duizenden €)
(in duizenden €)
Aantal gecreëerde aandelen
Totaal aantal aandelen
-
74
3.000
3.000
20.563
20.637
1.173.212
1.176.212
-5.131
15.505
-
1.176.212
1.385
16.891
283.582
1.459.794
-2.267
14.624
-
1.459.794
-174
14.451
-
1.459.794
4.793
19.244
-
1.459.794
10.854
30.098
823.348
2.283.142
12.039
42.137
913.256
3.196.398 3.568.614
4.907
47.043
372.216
33.250
80.294
-
3.568.614
-1
80.293
-20
3.568.594
1
80.294
130
3.568.724
10
80.303
228
3.568.952
3.804
84.107
169.047
3.737.999
1.882
85.989
83.632
3.821.631
534
86.523
23.750
3.845.381
5.625
92.148
250.000
4.095.381
6.944
99.092
308.623
4.404.004
4.380
103.472
194.664
4.598.668
910
104.382
40.459
4.639.127
3.288
107.671
146.135
4.785.262
2.662
110.332
118.293
4.903.555
2.212
112.544
98.301
5.001.856
1.280
113.824
56.872
5.058.728
66
113.890
2.935
5.061.663
1.989
115.879
88.397
5.150.060
5.520
121.399
245.348
5.395.408
143
Financieel verslag
Evolutie van het kapitaal (vervolg)
Datum
Verrichting
30/03/2012 4/07/12 27/07/12 28/06/13 28/06/13 28/11/14 28/05/15 29/01/16
Inbreng in natura in het kader van een partiële splitsing Inbreng in natura Inbreng in natura - keuzedividend Inbreng in natura Kapitaalverhoging in cash Inbreng in natura Kapitaalverhoging in cash Inbreng in natura
vierhonderdvijfennegentigduizend zeshonderdvierenvijftig euro éénentwintig cent (€ 199.495.654,21). Het is vertegenwoordigd door acht miljoen achthonderdzesenzestigduizend driehonderdtwintig (8.866.320) aandelen, zonder vermelding van nominale waarde, die elk een gelijk deel van het kapitaal vertegenwoordigen. Het kapitaal is volledig volstort. We verwijzen naar Hoofdstuk 6 in de statuten van Retail Estates nv op pagina’s 172 t.e.m. 176 van dit verslag.
Bijlage 28 Evolutie uitgiftepremies (in duizenden €) Verrichting
Vorig boekjaar 28/05/15 29/01/16
Kapitaalverhoging in cash Inbreng in natura
Totaal uitstaand kapitaal na de verrichting
(in duizenden €)
(in duizenden €)
Aantal gecreëerde aandelen
Totaal aantal aandelen
937
122.336
41.666
5.437.074
4.694
127.030
208.607
5.645.681
3.768
130.798
167.441
5.813.122
540
131.338
24.009
5.837.131
32.699
164.037
1.453.280
7.290.411 7.559.473
6.054
170.091
269.062
28.345
198.436
1.259.740
8.819.213
1.060
199.496
47.107
8.866.320
Bijlage 29
Het maatschappelijk kapitaal bedraagt honderdnegenennegentig miljoen
Datum
Kapitaalbeweging
Uitgiftepremies 101.839 47.870 1.790
Impact op de reële waarde van geschatte mutatierechten en -kosten bij de hypothetische vervreemding van vastgoedbeleggingen (in duizenden €) Saldo per einde van het vorige boekjaar Mutatie gedurende het boekjaar Totaal impact op de reële waarde van geschatte mutatierechten en -kosten bij de hypothetische vervreemding van vastgoedbeleggingen
31.03.16
31.03.15
-20.861
-18.387
-4.081
-2.474
-24.942
-20.861
Zoals vermeld in bijlage 21 beschouwt Retail Estates nv zijn vastgoedportefeuille als een geheel dat als een geheel of als een beperkt aantal grotere delen kan vervreemd worden. Conform de waardering als “reële waarde” van zijn vastgoedschatters Cushman & Wakefield en CBRE werd de waarde van dit
Totaal uitgiftepremies 31/03/2016
144
151.499
onroerend goed verminderd met 2,50%, zijnde de volgens de schatters te
Jaarverslag 2015-2016 I Retail Estates
verwachten transactiekosten bij de vervreemding van dit vastgoed. Op 1 april 2004 (datum van de eerste toepassing van de IAS/IFRS-normen) bedragen de overdrachtstaksen die afgetrokken zijn van de investeringswaarde 4,90 mio EUR.
Bijlage 31 Handelsschulden en andere kortlopende schulden (in duizenden €)
31.03.16
31.03.15
Dit bedrag werd geboekt onder deze rubriek van het eigen vermogen.
Bijlage 30 Andere langlopende financiële verplichtingen (in duizenden €) Toegelaten afdekkingsinstrumenten (zie ook bijlage 35) Andere Totaal andere langlopende financiële verplichtingen
31.03.16
28.155
31.03.15
24.587
Handelsschulden Te ontvangen facturen Belastingsschulden Andere kortlopende schulden Totaal handelsschulden en andere kortlopende schulden
807
796
6.172
4.126
57
191
279
322
7.315
5.435
31.03.16
31.03.15
13.814
Bijlage 32 28.155
38.401
Andere kortlopende verplichtingen (in duizenden €)
De daling van 13,81 mio EUR ‘Andere’ is te verklaren door de overboeking van de schulden met betrekking tot minderheidsaandeelhouders betreffende de erkenning van de schuld voor de verdere verwerving van de aandelen in Retail Warehousing Invest nv nog niet in het bezit van Retail Estates nv, naar de ‘Andere kortlopende verplichtingen’.
Te betalen dividenden Andere
34
33
15.599
15.333
Totaal andere kortlopende verplichtingen
15.633
15.366
Ondanks de overboeking van de schulden voor de verwerving van de aandelen De uitgestelde belastingen betreffen de gespreide taxaties van gerealiseerde
van Retail Warehousing Invest nv van lange naar korte termijn, blijven de ‘Andere
meerwaarden bij dochtervennootschappen. Er zijn geen niet-erkende fiscale
kortlopende verplichtingen’ op hetzelfde niveau als vorig boekjaar. Dit is toe te
verliezen, noch andere bronnen van uitgestelde belastingen.
wijzen aan het feit dat de aandelen van Mijn Retail nv intussen voor 100% in het bezit zijn van Retail Estates nv.
145
Financieel verslag
Bijlage 33 Overlopende rekeningen (in duizenden €)
31.03.16
31.03.15
Vooraf ontvangen vastgoedopbrengsten Gelopen, niet vervallen interesten en andere financiële kosten Andere
2.642
1.818
3.015
2.380
307
212
Totaal overlopende rekeningen
5.963
4.410
Opdeling volgens de spreiding tussen de leningen aan een variabele rente / vaste rente (in duizenden €) Leningen aan een variabele rente Leningen aan een vaste rente
Retail Estates nv beschikt over de volgende niet gebruikte kredietfaciliteiten
31.03.16
31.03.15
368.599
293.506
102.007
104.082
31.03.16
31.03.15
(in duizenden €)
De over te dragen opbrengsten hebben voornamelijk betrekking op vooruitbetaalde huren.
Vervallende binnen het jaar Vervallende na één jaar
25.000 99.512
95.212
Bijlage 34 Opdeling volgens de contractuele verval dagen van de kredietlijnen (in duizenden €) Langlopende Bilaterale leningen - variabele of vaste rente Financiële leasing Obligatielening Subtotaal Kortlopende Bilaterale leningen - variabele of vaste rente Financiële leasing Subtotaal Totaal
31.03.16
31.03.15
Inschatting van de toekomstige interestlasten
Totale toekomstige interestlast 31.03.16
398.225
310.631
9 29.788
29.748
428.023
340.379
42.593
57.209
4
31.03.15
Binnen één jaar Tussen één en vijf jaar Meer dan vijf jaar
16.969
15.827
48.217
37.604
16.284
3.986
Totaal
81.470
57.417
Langlopende en kortlopende financiële schulden
75,63% van de leningen hebben een vaste rentevoet of zijn afgedekt via een
42.597
57.209
470.620
397.588
interest rate swap-contract. Bij de inschatting van de toekomstige interestlasten is rekening gehouden met de schuldpositie per 31 maart 2016 en interestdekkingen overeenkomstig de contracten die op dat moment lopend zijn. Voor het nietafgedekte gedeelte van de opgenomen schulden van een totaal van 114,70 mio
Opdeling volgens de maturiteit van de langlopende leningen (in duizenden €) Tussen één en twee jaar Tussen twee en vijf jaar Meer dan vijf jaar 146
31.03.16
31.03.15
100.378
93.705
257.080
214.013
70.555
32.661
EUR werd rekening gehouden met de Euribor per 31 maart 2016 + bancaire marge. De obligatielening werd uitgegeven op 23 april 2014 met een looptijd van 7 jaar, aan een rentevoet van 3,556%.
Jaarverslag 2015-2016 I Retail Estates
Analyse van de interestlasten - interestsensitiviteit
en het niet-gerealiseerd IAS 39 resultaat. Indien de interest met 1% zou stijgen
De mate waarin Retail Estates nv zich kan financieren heeft een belangrijke
heeft dit een positieve impact van 16,97 mio EUR op het eigen vermogen en het
impact op de winstgevendheid. Investeren in vastgoed gaat nu eenmaal gepaard
niet-gerealiseerd IAS 39 resultaat. Indien de interest met 1% zou dalen heeft dit
met een relatief hoge mate van schuldfinanciering. Om dit risico optimaal in te
een negatieve impact van -18,09 mio EUR op het eigen vermogen en het niet-
perken, hanteert Retail Estates nv een voorzichtige en conservatieve strategie (zie
gerealiseerd IAS 39 resultaat.
hierboven). Daardoor heeft een stijging van de rentevoet geen substantiële impact op het totaalresultaat. Er is wel een impact van intereststijgingen of -dalingen op
Principieel spreekt Retail Estates nv met zijn banken een convenant van 60% af
de marktwaarde van de afgesloten IRS-contracten en dus op het eigen vermogen
met betrekking tot de schuldgraad.
Bijlage 35 Financiële instrumenten op 31 maart 2016
Samenvatting van financiële instrumenten op afsluitdatum 31.03.16 (in duizenden €)
I. Vaste activa Financiële vaste activa Leningen en vorderingen II. Vlottende activa Handelsvorderingen en overige vorderingen Geldmiddelen en kasequivalenten
Categorieën
II. Kortlopende verplichtingen Rentedragende verplichtingen Kortlopende handelsschulden en overige schulden Totaal der financiële instrumenten op het passief van de balans
Reële waarde
Niveau
C
0
0
2
A
10
10
2
A
2.839
2.839
2
B
1.315
1.315
2
4.164
4.164
Totaal der financiële instrumenten op het actief van de balans I. Langlopende verplichtingen Rentedragende verplichtingen Kredietinstellingen Andere Overige langlopende verplichtingen Overige financiële verplichtingen
Boekwaarde
A
2
A
428.013
A
9
9
2 2
A
0
0
2
C
28.155
28.155
2
A
42.601
42.601
2
A/C
36.704
36.704
2/3
535.482
107.469
147
Financieel verslag
De categorieën komen overeen met volgende financiële instrumenten: A. F inanciële activa of passiva (met inbegrip van vorderingen en leningen) tot op
handelsvorderingen en –schulden), • hetzij omdat zij een variabele interestvoet dragen.
de vervaldag gehouden aan de geamortiseerde kostprijs. B. Geldbeleggingen tot op de vervaldag gehouden aan de geamortiseerde kostprijs.
De reële waarde van de schulden met een vaste rentevoet wordt geraamd aan de
C. A ctiva of passiva, gehouden aan reële waarde via de winst- en verliesrekening,
hand van een actualisatie van hun toekomstige cashflows rekening houdende met
behalve voor financiële instrumenten bepaald als afdekkingsinstrument die
het kredietrisico van de Groep.
onderworpen zijn aan een afdekkingsboekhouding. Financiële instrumenten aan geamortiseerde kostprijs
Het geheel der financiële instrumenten van de Groep stemt overeen met niveau 2
Aangezien de handelsvorderingen en handelsschulden kortlopend zijn, benadert
in de hiërarchie van de reële waarden. De waardering aan reële waarde gebeurt op
de reële waarde nagenoeg de nominale waarde van deze financiële activa en
regelmatige basis.
verplichtingen in kwestie. Retail Estates nv heeft op 31 maart 2016 368,60 mio EUR financiële schulden met variabele rentevoet en 102,01 mio EUR financiële schulden
Niveau 2 in de hiërarchie der reële waarden betreft de overige financiële activa en
met vaste rentevoet. Van de schulden met variabele rentevoet zijn er 253,90 mio
passiva waarvan de reële waarde gebaseerd is op andere gegevens die, direct of
EUR afgedekt via interest rate swap-contracten. De vaste rentevoeten die voor
indirect, kunnen worden vastgesteld voor de betrokken activa of passiva.
deze langlopende schulden destijds zijn gecontracteerd, stemmen in de meeste gevallen niet langer overeen met de rentevoeten die momenteel op de geldmarkten
De waarderingstechnieken betreffende de reële waarde van de financiële
gangbaar zijn, wat een verschil teweegbrengt tussen de boekwaarde en hun reële
instrumenten van niveau 2 zijn de volgende:
waarde. De volgende tabel vergelijkt het totaalbedrag van de schulden met vaste
- De rubrieken ‘overige financiële verplichtingen’ en ‘financiële vaste activa’
rentevoet aan boekwaarde en in reële waarde per einde van het boekjaar 2015-
betreffen interest rate swaps waarvan de reële waarde vastgelegd is met behulp
2016, waarbij de reële waarde van de schulden met vaste rentevoet geraamd
van rentevoeten die van toepassing zijn op actieve markten, over het algemeen
wordt aan de hand van een actualisatie van hun toekomstige cashflows rekening
aangeleverd door financiële instellingen.
houdende met het kredietrisico van de Groep. Deze reële waarde van de schulden
- De reële waarde van de overige financiële activa en passiva van niveau 2 is
met vaste rentevoet wordt in de onderliggende tabel informatief vermeld. De
nagenoeg gelijk aan hun boekwaarde:
boekwaarde is gelijk aan de geamortiseerde kostprijs. De financiële schulden met
• hetzij omdat zij een vervaldag op korte termijn hebben (zoals de
variabele rentevoet hebben een boekwaarde die dicht bij hun reële waarde ligt.
Financiële schulden met vaste rentevoet
31.03.16 Boekwaarde
Financiële schulden met vaste rentevoet
148
102.007
31.03.15
Reële waarde 120.021
Boekwaarde 104.082
Reële waarde 113.933
Jaarverslag 2015-2016 I Retail Estates
Financiële instrumenten aan reële waarde
Reële waarde van financiële activa en passiva (in duizenden €)
Overzicht swaps:
31.03.16
31.03.15
Reële waarde van de financiële derivaten
-28.155
-24.587
Totale reële waarde van financiële activa en passiva
-28.155
-24.587
De Groep gebruikt financiële afgeleide producten (interest rate swaps) om zich in te dekken tegen renterisico’s afkomstig van operationele, financiële en investeringsactiviteiten. Afgeleide financiële producten worden initieel aan hun kostprijs erkend en worden geherwaardeerd aan hun reële waarde op de daaropvolgende rapporteringsdatum. De derivaten die door Retail Estates nv momenteel gebruikt worden, kwalificeren slechts in beperkte mate als kasstroomafdekkingstransacties. De wijzigingen in de reële waarde van de derivaten die niet als kasstroomafdekking kwalificeren, worden onmiddellijk in het resultaat opgenomen. Er werd 4,99 mio EUR in het resultaat opgenomen met betrekking tot de financiële instrumenten. Hiervan heeft 1,88 mio EUR betrekking op het lineair afwaarderen van de waarde op 31 december 2015 van de financiële instrumenten die niet langer kwalificeren als kasstroomafdekkingstransacties en 3,11 mio EUR op de variatie in de reële waarde voor de periode 31 december 2015 tot 31 maart 2016. Swaps die kwalificeren als kasstroomafdekking worden direct in het eigen vermogen erkend en niet in de resultatenrekening opgenomen. De interest rate swaps zijn niveau 2-instrumenten.
Andere langlopende verplichtingen Start datum
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24
Eind datum
Rentevoet
Notioneel bedrag (in duizenden €)
Hedge accounting
05/2012
04/2016
3,04%
7.591
NEEN
12/2011
06/2016
1,70%
25.000
NEEN
11/2011
11/2016
3,03%
10.000
NEEN
12/2006
12/2016
4,05%
37.000
NEEN
10/2007
12/2016
4,21%
6.000
NEEN
03/2010
03/2017
4,94%
8.500
JA
06/2012
06/2017
3,22%
20.000
NEEN
07/2007
07/2017
4,77%
10.000
NEEN
06/2012
09/2017
3,03%
10.000
NEEN
09/2012
09/2017
3,35%
6.000
NEEN
03/2008
03/2018
4,08%
5.000
NEEN
04/2014
03/2018
1,91%
20.500
NEEN
11/2013
11/2018
3,69%
30.000
NEEN
09/2014
09/2019
2,69%
21.000
NEEN
02/2015
01/2020
1,48%
20.000
NEEN
01/2016
01/2021
1,82%
10.000
NEEN
01/2017
01/2022
1,44%
45.000
JA
06/2016
06/2022
1,03%
30.000
JA
10/2017
10/2022
1,70%
15.000
NEEN
06/2016
06/2023
1,04%
25.000
NEEN
06/2016
06/2023
1,03%
10.000
NEEN
06/2017
06/2023
1,36%
40.000
NEEN
03/2009
12/2023
3,89%
7.310
NEEN
06/2017
06/2024
1,29%
35.000
NEEN
149
Financieel verslag
Bijlage 36 Berekening schuldgraad (in duizenden €)
Bestuurders en directieleden
31.03.16
31.03.15
541.445
466.227
34.118
29.434
28.155
25.024
0
82
28.155
24.587
0
355
5.963
4.410
De vergoeding voor de bestuurders en directieleden is opgenomen in de post “algemene kosten van de vennootschap” (zie bijlage 10):
31.03.16
31.03.15
Bestuurders
501
438
Totaal
501
438
(in duizenden €)
Verplichtingen Uit te sluiten: I. Langlopende verplichtingen Voorzieningen Toegelaten afdekkingsinstrumenten Uitgestelde belastingen II. Kortlopende verplichtingen Voorzieningen Toegelaten afdekkingsinstrumenten Overlopende rekeningen Totale schuldenlast
SCHULDGRAAD
van de vennootschap. Retail Estates nv heeft geen directiecomité. Deze bedragen zijn allemaal kortetermijnvergoedingen. Wij verwijzen naar het remuneratieverslag op pagina 40.
5.963
4.410
507.327
436.793
Netto vermindering schuldenlast Totaal activa
De bestuurders en directieleden ontvangen bijkomend geen voordelen ten laste
1.015.615
847.439
49,95%
51,54%
Bijlage 37 Verbonden partijen
Bijlage 38 Honorarium commissaris (excl. BTW)
31.03.16
31.03.15
Bezoldiging van de commissaris voor het auditmandaat
92
104
5
17
9
3
Bezoldiging voor uitzonderlijke werkzaamheden of bijzondere opdrachten - Andere controleopdrachten - Belastingadviesopdrachten - Andere opdrachten buiten de revisorale opdrachten
170
De verbonden partijen waarmee de vennootschap handelt zijn haar dochterondernemingen en haar bestuurders en directieleden. De transacties met
In toepassing van artikel 133, §6, van het Wetboek van Vennootschappen: de één-
de dochterondernemingen worden geëlimineerd in de consolidatie.
op-één-regel dient te worden beoordeeld op het niveau van Retail Estates nv en werd niet overschreden. De andere opdrachten buiten de revisorale opdrachten betreffen voornamelijk due diligence-opdrachten.
150
Jaarverslag 2015-2016 I Retail Estates
Bijlage 39
resulteerde in een daling van de vastgoedbeleggingen met 11,46 mio EUR.
Verworven vastgoedvennootschappen en vastgoedbeleggingen
De huurinkomsten daalden als gevolg van deze desinvestering met 0,22 mio
Per 31.03.2015
EUR. Indien de verkopen hadden plaatsgevonden op 1 april 2015 zouden de
De aankopen en eigen ontwikkelingen in boekjaar 2014-2015 resulteerden in een
huurinkomsten met 0,79 mio EUR gedaald zijn.
vastgoedstijging van 71,29 mio EUR (zonder projectontwikkelingen). De totale huurinkomsten stegen met 2,17 mio EUR in boekjaar 2014-2015 als gevolg van deze
Bijlage 40
investeringen. Indien de verwervingen zouden hebben plaatsgevonden op 1 april
Gebeurtenissen na balansdatum
2014 zouden de huurinkomsten met 4,53 mio EUR gestegen zijn. Het operationeel
Private plaatsing van obligaties
resultaat steeg met 3,94 mio EUR als gevolg van deze investeringen.
Op 29 april 2016 is Retail Estates nv overgegaan tot een private plaatsing van obligaties met een looptijd van tien jaar, voor een totaalbedrag van 30 mio EUR,
Per 31.03.2016
met vervaldag op 29 april 2026. De obligaties werden voor 26 mio EUR van de
De aankopen en eigen ontwikkelingen in boekjaar 2015-2016 resulteerden in
totale uitgifte geplaatst aan een variabele rentevoet en voor 4 mio EUR aan een
een vastgoedstijging van 166,52 mio EUR. De totale huurinkomsten stegen met
vaste rentevoet. De netto-opbrengsten zullen worden aangewend ter financiering
6,90 mio EUR in boekjaar 2015-2016 als gevolg van deze investeringen. Indien
van het werkkapitaal van Retail Estates nv. Door middel van deze obligatielening
de verwervingen zouden hebben plaatsgevonden op 1 april 2015 zouden de
worden de financieringsbronnen verder gediversifieerd en wordt de gemiddelde
huurinkomsten met 11,65 mio EUR gestegen zijn. Het operationeel resultaat steeg
looptijd van de schulden verlengd.
met 10,13 mio EUR als gevolg van deze investeringen. Verkochte vastgoedvennootschappen en vastgoedbeleggingen Per 31.03.2015
In boekjaar 2014-2015 werd 1 vennootschap verkocht voor een nettoverkoopprijs van 8,22 mio EUR, wat resulteerde in een daling van de vastgoedbeleggingen met 6,87 mio EUR. Er werden eveneens 9 winkelpanden verkocht, voor een nettoverkoopprijs van 8,08 mio EUR, wat resulteerde in een daling van de vastgoedbeleggingen met 7,79 mio EUR. De huurinkomsten daalden als gevolg van deze desinvestering met 0,75 mio EUR. Indien de verkopen hadden plaatsgevonden op 1 april 2014 zouden de huurinkomsten met 0,94 mio EUR gedaald zijn. Per 31.03.2016
In boekjaar 2015-2016 werden 10 winkelpanden en 1 pand uit de Distri-Land portefeuille verkocht, voor een netto verkoopprijs van 11,80 mio EUR, wat
151
Financieel verslag
Bijlage 41 Lijst van geconsolideerde ondernemingen en wijzigingen in consolidatiekring
Volgende dochterondernemingen maken deel uit van de consolidatieperimeter van Retail Estates nv op 31 maart 2016:
Dochteronderneming
Externe financiële schulden4 (in
Vastgoed beleggingen4
duizenden €)
(in duizenden €)
12.394 0
Retail Warehousing Invest nv Finsbury Properties nv Fimitobel nv Paneuropean Retail Properties nv Paneuropean Property Investments nv Vlaamse Leasing Maatschappij nv Localiège nv Texas Management nv TBK bvba
Huurinkomsten5 (in duizenden €)
Deelnemings percentage
52.948
3.426
62,50%
5.645
0
100%
0
2.092
1
100%
0
81.401
5.333
100%
0
30.358
0
100%
0
11.635
533
100%
0
3.283
120
100%
0
5.278
14
100%
0
10.325
33
100%
4 Waarde op afsluitdatum van de geconsolideerde cijfers (31.03.2016). 5 Voor de periode dat ze deel uitmaken van de Groep in het huidige boekjaar.
Gedurende het afgelopen boekjaar werd de controle verworven over Fimitobel nv,
Minderheidsbelangen - Retail Warehousing Invest nv
Paneuropean Retail Properties nv, Paneuropean Property Investments nv,
Op 4 juli 2012 werd de controle verworven over Retail Warehousing Invest nv door
Localiège nv, Vlaamse Leasing Maatschappij nv, Texas Management nv en TBK
de overname van een belang van 62,50% van de aandelen. De overeenkomst
bvba. De raad van bestuur van Retail Estates nv stelde het afgelopen boekjaar de
afgesloten met het oog op de controleverwerving voorziet dat Retail Estates nv,
fusies door overname vast van de dochtervennootschappen Mijn Retail nv, Aalst
uiterlijk met effect op 1 juli 2016, alle aandelen van deze vennootschap verwerft
Logistics nv en Frun Park Wetteren nv.
die nog niet in zijn bezit zijn op basis van dezelfde waarderingsformule die weerhouden werd om op 4 juli 2012 de controle te verwerven. Op het ogenblik van
Voor meer informatie verwijzen we naar hoofdstuk 3 van het beheersverslag op
de verwerving van het minderheidsbelang zal de achterliggende vastgoedwaarde
pagina’s 31 t.e.m. 36.
die gebruikt werd in deze formule getoetst worden aan de op dat moment geldende waardering van de vastgoeddeskundige en indien nodig conform artikel
Geen van deze acquisities werd beschouwd als een business combination onder IFRS 3.
152
37 van de GVV-Wet van 12 mei 2014 daartoe begrensd worden.
Jaarverslag 2015-2016 I Retail Estates
Minderheidsbelangen – boekhoudkundige verwerking
Bijlage 42
Sinds 31 december 2012 wordt de balans opgesteld uitgaande van de volledige
Bepaling van het bedrag conform artikel 617 van het Wetboek van
verwerving van alle minderheidsbelangen (conform IFRS), ongeacht de timing
Vennootschappen
waarop de verwerving plaatsvindt en in de veronderstelling dat deze in contanten
Het bedrag als bedoeld in artikel 617 van het Wetboek van Vennootschappen, van
wordt uitbetaald. Dit geeft een beeld op de maximale schuldgraad op basis van de
het gestorte kapitaal of als dit bedrag hoger ligt, van het opgevraagde kapitaal,
beschikbare info en het stadium van ontwikkeling van de projecten. De impact op
verhoogd met al de reserves die volgens de wet of de statuten niet verdeeld
de kortlopende verplichtingen bedraagt 15,63 mio EUR.
mogen worden, is bepaald in artikel 13, §1, van het GVV-K.B.
Deze berekening gebeurt op basis van de enkelvoudige jaarrekening van Retail Estates nv. (in duizenden €)
31.03.16
31.03.15
Niet-uitkeerbare elementen van het eigen vermogen voor resultaatverdeling Gestort kapitaal Volgens de statuten niet-beschikbare uitgiftepremies Reserve voor het positieve saldo van de variaties in de reële waarde van vastgoed Reserve voor de impact op de reële waarde van geschatte mutatierechten en -kosten bij de hypothetische vervreemding van vastgoedbeleggingen Reserve voor het saldo van de variaties in de reële waarde van toegelaten afdekkingsinstrumenten die onderworpen zijn aan een afdekkingsboekhouding zoals gedefinieerd in IFRS Reserve voor het saldo van de variaties in de reële waarde van toegelaten afdekkingsinstrumenten die niet onderworpen zijn aan een afdekkingsboekhouding zoals gedefinieerd in IFRS Andere reserves
400.426 194.545 151.499 96.955
315.934 166.902 101.839 89.185
-19.887
-18.025
-5.556
-24.322
-17.573 443
355
Resultaat van het boekjaar dat conform artikel 13, §1, van het GVV-K.B. aan de niet-uitkeerbare reserves dient toegewezen te worden Portefeuilleresultaat Herwaardering deelnemingen6 Variaties in de reële waarde van financiële activa en passiva (niet-effectieve hedges - IAS 39) en van financiële vaste activa
1.621 9.189 -2.562 -5.006
4.339 6.436 -2.097
Totaal eigen vermogen enkelvoudig dat niet uitkeerbaar is
402.047
320.273
Eigen vermogen enkelvoudig Geplande dividenduitkering Eigen vermogen enkelvoudig na dividenduitkering
474.409 28.372 446.037
382.990 23.434 359.556
43.990
39.283
Overblijvende reserve na uitkering
6 Bevat de variaties van de reële waarde van de 100% dochterondernemingen met betrekking tot het vastgoed en de volledige variaties met de betrekking tot dochterondernemingen waarvan de aandelen niet 100% in handen zijn van Retail Estates.
153
Financieel verslag
7. Verslag van de Commissaris aan de Algemene Vergadering van aandeelhouders van de
Verslag over de geconsolideerde jaarrekening – O ordeel zonder
afwijkingen van materieel belang
Reporting Standards (IFRS), zoals
bevat.
voorbehoud
goedgekeurd door de Europese
Wij hebben de controle uitgevoerd
Unie en geïmplementeerd door het
Een controle omvat werkzaamheden
van de geconsolideerde
koninklijk besluit van 13 juli 2014 en
ter verkrijging van controle-informatie
jaarrekening van Retail Estates
met de in België van toepassing
over de in de geconsolideerde
NV (“de Vennootschap”) en
zijnde wettelijke en reglementaire
jaarrekening opgenomen bedragen
haar dochterondernemingen
voorschriften. De Raad van Bestuur
en toelichtingen. De geselecteerde
Overeenkomstig de wettelijke
(samen “de Groep”) opgesteld
is ook verantwoordelijk voor het
werkzaamheden zijn afhankelijk
bepalingen brengen wij u verslag uit
in overeenstemming met de
implementeren van een interne
van de beoordeling door de
in het kader van ons mandaat van
International Financial Reporting
beheersing die hij noodzakelijk
Commissaris, met inbegrip van diens
Commissaris. Dit verslag omvat ons
Standards (IFRS), zoals
acht voor het opstellen van een
inschatting van de risico’s op een
oordeel over de geconsolideerde
goedgekeurd door de Europese
geconsolideerde jaarrekening die geen
afwijking van materieel belang in de
jaarrekening en tevens de vereiste
Unie en geïmplementeerd door het
afwijkingen van materieel belang
geconsolideerde jaarrekening als
bijkomende verklaringen. De
koninklijk besluit van 13 juli 2014,
bevat die het gevolg is van fraude of
gevolg van fraude of van fouten.
geconsolideerde jaarrekening omvat
en met de in België van toepassing
van fouten.
de geconsolideerde balans op
zijnde wettelijke en reglementaire
31 maart 2016, de geconsolideerde
voorschriften. Het geconsolideerde
V erantwoordelijkheid van de Commissaris
inschatting neemt de Commissaris
winst-en verliesrekening, het
balanstotaal bedraagt ‘000’ EUR
Het is onze verantwoordelijkheid een
de interne beheersing van de Groep
geconsolideerd overzicht van het
1.015.615 en de geconsolideerde
oordeel over deze geconsolideerde
in aanmerking die relevant is voor het
totaalresultaat, het geconsolideerd
winst-en verliesrekening vertoont een
jaarrekening tot uitdrukking te
opstellen, door de Vennootschap,
mutatieoverzicht van het eigen
nettoresultaat van ‘000’ EUR 42.035.
brengen, op basis van onze controle.
van een geconsolideerde jaarrekening
vennootschap retail estates nv over de geconsolideerde jaarrekening voor het boekjaar afgesloten op
31 maart 2016
Bij het maken van die risico-
Wij hebben onze controle volgens de
die een getrouw beeld geeft, met als
internationale controlestandaarden
doel die controlewerkzaamheden
boekjaar afgesloten op die datum,
Verantwoordelijkheid van de Raad van Bestuur voor het opstellen van de
(ISA’s) uitgevoerd. Die standaarden
op te zetten die in de gegeven
evenals een toelichting die een
geconsolideerde jaarrekening
eisen dat wij aan de deontologische
omstandigheden geschikt zijn. Zijn
overzicht bevat van de voornaamste
De Raad van Bestuur is
vereisten voldoen alsook dat wij
werkzaamheden zijn niet gericht
gehanteerde grondslagen voor
verantwoordelijk voor het
de controle plannen en uitvoeren
zijn op het geven van een oordeel
financiële verslaggeving en overige
opstellen van een geconsolideerde
teneinde een redelijke mate van
over de effectiviteit van de interne
informatieverschaffing.
jaarrekening die een getrouw
zekerheid te verkrijgen dat de
beheersing van de Groep. Een controle
beeld geeft in overeenstemming
geconsolideerde jaarrekening geen
omvat tevens een evaluatie van de
vermogen en het geconsolideerd kasstroomoverzicht voor het
154
met de International Financial
Jaarverslag 2015-2016 I Retail Estates
geschiktheid van de gehanteerde
de International Financial Reporting
van materieel belang zijnde opzichten,
grondslagen voor financiële
Standards (IFRS) zoals goedgekeurd
de naleving van bepaalde wettelijke
verslaggeving en van de redelijkheid
door de Europese Unie, en
en reglementaire verplichtingen na te
van door de Raad van Bestuur
geïmplementeerd door het koninklijk
gaan. Op grond hiervan sluiten wij de
gemaakte schattingen, alsmede een
besluit van 13 juli 2014, en met de in
volgende bijkomende verklaring in die
evaluatie van de presentatie van de
België van toepassing zijnde wettelijke
niet van aard is om de draagwijdte van
geconsolideerde jaarrekening als
en reglementaire voorschriften.
ons oordeel over de geconsolideerde jaarrekening te wijzigen:
geheel.
Overige aangelegenheid •H et jaarverslag over de
Wij hebben van de Raad van Bestuur
De geconsolideerde jaarrekening van
en van de aangestelden van de
Retail Estates NV voor het boekjaar
geconsolideerde jaarrekening
Vennootschap de voor onze controle
afgesloten op 31 maart 2015 werd
behandelt de door de wet vereiste
vereiste ophelderingen en inlichtingen
door een andere bedrijfsrevisor
inlichtingen, stemt overeen met de
verkregen.
gecontroleerd die op 27 mei 2015
geconsolideerde jaarrekening en
een oordeel zonder voorbehoud over
bevat geen van materieel belang
Wij zijn van mening dat de door
deze geconsolideerde jaarrekening tot
zijnde inconsistenties ten aanzien
ons verkregen controle-informatie
uitdrukking heeft gebracht.
van de informatie waarover wij
voldoende en geschikt is om daarop ons oordeel te baseren.
Verslag betreffende overige door wet-
beschikken in het kader van ons mandaat.
en regelgeving gestelde eisen
O ordeel zonder voorbehoud
De Raad van Bestuur is
Naar ons oordeel geeft de
verantwoordelijk voor het opstellen en
geconsolideerde jaarrekening een
de inhoud van het jaarverslag over de
getrouw beeld van het vermogen
geconsolideerde jaarrekening.
Sint-Stevens-Woluwe, 25 mei 2016
en van de geconsolideerde financiële toestand van de Groep
In het kader van ons mandaat
De commissaris van Retail Estates nv
op 31 maart 2016, evenals van haar
en overeenkomstig de Belgische
PwC Bedrijfsrevisoren bcvba
geconsolideerde resultaten en
bijkomende norm bij de in België
geconsolideerde kasstromen voor
van toepassing zijnde internationale
Vertegenwoordigd door
het boekjaar dat op die datum is
controlestandaarden (ISA’s), is het
Damien Walgrave
afgesloten, in overeenstemming met
onze verantwoordelijkheid om, in alle
Bedrijfsrevisor
155
Financieel verslag
8. A. Enkelvoudige winst- en verliesrekening 31.03.16
31.03.15
Huurinkomsten Met verhuur verbonden kosten
50.322
46.679
-500
-492
Nettohuurresultaat
49.822
46.187
WINST- EN VERLIESREKENING (in duizenden €)
Recuperatie van vastgoedkosten Recuperatie van huurlasten en belastingen normaal gedragen door de huurders op verhuurde gebouwen Huurlasten en belastingen normaal gedragen door de huurders op verhuurde gebouwen Andere met verhuur verbonden kosten en opbrengsten Vastgoedresultaat Technische kosten Commerciële kosten Kosten en taksen van niet-verhuurde gebouwen Beheerskosten vastgoed Andere vastgoedkosten
156
4.758
4.747
-5.005
-5.015
-41
-51
49.534
45.869
-1.799
-1.315
-339
-255
-294
-119
-525
-858
-2
-3
Vastgoedkosten
-2.959
-2.550
Operationeel vastgoedresultaat
46.575
43.319
Algemene kosten van de vennootschap Andere operationele opbrengsten en kosten
-2.489
-2.537
Operationeel resultaat voor resultaat op portefeuille
44.086
40.783
Resultaat op verkopen van vastgoedbeleggingen Resultaat op verkopen van andere niet-financiële activa Variaties in de reële waarde van vastgoedbeleggingen Ander portefeuilleresultaat
282
427
9.189
6.436
Jaarverslag 2015-2016 I Retail Estates
WINST- EN VERLIESREKENING (in duizenden €) Operationeel resultaat Financiële opbrengsten Netto interestkosten Kosten van toegelaten afdekkingsinstrumenten Andere financiële kosten Financieel resultaat Resultaat vóór belastingen Belastingen Nettoresultaat Toelichting: Netto courant resultaat Resultaat op de portefeuille Herwaardering participaties aan reële waarde IAS 39 resultaat
31.03.16
31.03.15
53.556
47.646
3.595
2.800
-16.244
-16.574
-5.006 -30
-32
-17.685
-13.806
35.871
33.840
33
-33
35.904
33.807
28.841
25.109
9.471
6.863
2.598
1.836
-5.006
8. B. Enkelvoudig overzicht van het globaal resultaat 31.03.16
31.03.15
Nettoresultaat Andere elementen van het globaal resultaat recycleerbaar in winst- en verliesrekeningen: Impact op de reële waarde van geschatte mutatierechten en -kosten bij de hypothetische vervreemding van vastgoedbeleggingen Variaties in de reële waarde van toegelaten afdekkingsinstrumenten in een kasstroomafdekking zoals gedefinieerd in IFRS
35.904
33.807
-1.862
-2.040
1.193
-915
GLOBAAL RESULTAAT
35.235
30.853
Overzicht van het globaal resultaat (in duizenden €)
157
Financieel verslag
9. Enkelvoudige balans ACTIVA (in duizenden €) Vaste activa Goodwill Immateriële vaste activa Vastgoedbeleggingen Andere materiële vaste activa Financiële vaste activa Handelsvorderingen en andere vaste activa Vlottende activa Vaste activa of groepen van vaste activa aangehouden voor verkoop Handelsvorderingen Belastingsvorderingen en andere vlottende activa Geldmiddelen en kasequivalenten Overlopende rekeningen TOTAAL ACTIVA
158
31.03.16
31.03.15
957.102
782.409
145
120
798.654
729.976
1.554
357
156.748
51.955
2
2
30.206
23.116
7.525
4.819
1.235
1.132
19.807
15.070
1.009
1.231
631
865
987.308
805.525
Jaarverslag 2015-2016 I Retail Estates
EIGEN VERMOGEN EN VERPLICHTINGEN (in duizenden €) Eigen vermogen Kapitaal Uitgiftepremies Reserves Nettoresultaat van het boekjaar Verplichtingen Langlopende verplichtingen Voorzieningen Langlopende financiële schulden Kredietinstellingen Financiële leasings op lange termijn Andere langlopende verplichtingen Uitgestelde belastingen Kortlopende verplichtingen Kortlopende financiële schulden Kredietinstellingen Financiële leasings op korte termijn Handelsschulden en andere kortlopende schulden Andere kortlopende verplichtingen Overlopende rekeningen TOTAAL EIGEN VERMOGEN EN VERPLICHTINGEN
31.03.16
31.03.15
474.409
382.990
194.545
166.902
151.499
101.839
92.461
80.441
35.904
33.807
512.898
422.536
451.908
352.328
423.773
328.005
423.763
328.005
10 28.135
24.322
60.990
70.208
34.477
54.769
34.473
54.769
4 5.775
11.439
15.632
73
5.106
3.928
987.308
805.525
159
Financieel verslag
10. Enkelvoudig mutatieoverzicht van het eigen vermogen MUTATIEOVERZICHT VAN HET EIGEN VERMOGEN (in duizenden â&#x201A;Ź) Balans volgens IFRS op 31 maart 2014
Kapitaal gewone aandelen
Uitgifte-Â premies
Reserves*
Nettoresultaat van het boekjaar
TOTAAL Eigen Vermogen
160.961
93.094
77.177
26.677
357.909
4.876
-4.876
-70
70
- Nettoresultaatverwerking 2014-2015 - Overboeking portefeuilleresultaat naar reserves - Overboeking netto courant resultaat naar reserves - Reclassificatie tussen reserves - Dividenden boekjaar 2013-2014
-21.871
-21.871
- Kapitaalverhoging - Kapitaalverhoging door inbreng in natura
6.054
8.744
- Toename van het eigen vermogen als gevolg van fusie - Kosten van kapitaalverhoging
1.609
-113
-113
- Overige
-195
- Globaal resultaat 31/03/2015 Balans volgens IFRS op 31 maart 2015
14.798 1.609
166.902
101.838
-195
-2.955
33.807
30.853
80.441
33.807
382.990
8.272
-8.272
2.101
-2.101
- Nettoresultaatverwerking 2015-2016 - Overboeking portefeuilleresultaat naar reserves - Overboeking netto courant resultaat naar reserves - Reclassificatie tussen reserves - Dividenden boekjaar 2014-2015 - Kapitaalverhoging - Kapitaalverhoging door inbreng in natura
-23.434 28.344 1.060
47.870
- Kosten van kapitaalverhoging
2.608
-1.762
-1.762 -291
- Globaal resultaat 31/03/2016
160
2.850 2.608
- Overige Balans volgens IFRS op 31 maart 2016
76.214
1.790
- Toename van het eigen vermogen als gevolg van fusie
194.545
-23.434
151.499
-291
-669
35.903
35.235
92.461
35.903
474.409
Jaarverslag 2015-2016 I Retail Estates
* Detail van de reserves (in duizenden €)
Balans volgens IFRS op 31 maart 2014
Wettelijke reserve
Reserve voor het saldo van de variaties in de reële waarde van het vastgoed
333
87.241
Beschikbare reserves
Impact op de reële waarde van geschatte mutatierechten en -kosten bij de hypothetische vervreemding van vastgoedbeleggingen
Saldo van de variaties in de reële waarde van toegelaten afdekkingsinstrumenten die onderworpen zijn aan een afdekkingsboekhouding zoals gedefinieerd in IFRS
8.761
-15.985
-23.407
Saldo van de variaties in de reële waarde van toegelaten afdekkingsinstrumenten die niet onderworpen zijn aan een afdekkingsboekhouding zoals gedefinieerd in IFRS
Over gedragen resultaten van vorige boekjaren
TOTAAL
20.234
77.177
- Nettoresultaatverwerking 2014-2015 - Overboeking portefeuilleresultaat naar reserves
4.876
4.876
- Overboeking netto courant resultaat naar reserves -3.160
- Reclassificatie tussen reserves
2.965
-70
-70
1.358
1.609
195
- Kapitaalverhoging door inbreng in natura - Toename van het eigen vermogen als gevolg van fusie
23
228
- Kosten van kapitaalverhoging -195
- Overige - Globaal resultaat 31/03/2015 Balans volgens IFRS op 31 maart 2015
356
89.185
11.726
-195
-2.040
-915
-18.025
-24.322
-2.955 21.522
80.442
- Nettoresultaatverwerking 2015-2016 - Overboeking portefeuilleresultaat naar reserves
8.272
8.272
- Overboeking netto courant resultaat naar reserves -499
- Reclassificatie tussen reserves
208
291
21.058
2.101
2.101
2.524
2.608
-21.058
- Kapitaalverhoging door inbreng in natura - Toename van het eigen vermogen als gevolg van fusie
87
-3
- Kosten van kapitaalverhoging -291
- Overige - Globaal resultaat 31/03/2016 Balans volgens IFRS op 31 maart 2016
443
96.955
11.934
-291
-1.862
-2.292
3.485
-19.887
-5.556
-17.573
-669 26.147
92.461
161
Financieel verslag
11. Statutaire resultaatverwerking Statutaire resultaatverwerking (in duizenden €) Nettoresultaat
31.03.16
31.03.15
35.904
33.807
-9.189
-6.436
Toevoeging aan / onttrekking van de reserves - Toevoeging aan / onttrekking van de reserves voor het saldo van de variaties in de reële waarde van vastgoedbeleggingen Boekjaar - Toevoeging aan / onttrekking van de reserves voor de impact op de reële waarde van geschatte mutatierechten en -kosten bij de hypothetische vervreemding van vastgoedbeleggingen - Toevoeging aan / ontrekking van de reserves voor het saldo van de variaties in de reële waarde van de toegelaten afdekkingsinstrumenten die niet onderworpen zijn aan de afdekkingsboekhouding - Toevoeging aan / onttrekking van de andere reserves7 - Toename van het eigen vermogen als gevolg van fusie Vergoeding van het kapitaal
5.006 -2.598
-1.836
2.524
1.358
28.372
23.434
3.275
3.459
Vergoeding van het kapitaal - andere Over te dragen resultaat 7 Dit betreft de herwaardering van de deelneming van de dochters, aan reële waarde.
162
Jaarverslag 2015-2016 I Retail Estates
163
Permanent document
permanent document 164
7
Jaarverslag 2015-2016 I Retail Estates
O1 Algemene inlichtingen
167
O2 Statuten
170
165
Permanent document
166
BE-MINE BOULEVARD, BERINGEN -›
Jaarverslag 2015-2016 I Retail Estates
01 Algemene inlichtingen
Identificatie
Belgisch recht”) werd opgericht bij
(a) om rechtstreeks of via een
institutionele gereglementeerde
akte verleden voor notaris Urbain
vennootschap waarin zij een
vastgoedvennootschappen,
Drieskens te Houthalen op 12 juli 1988,
deelneming bezit conform de
op voorwaarde dat hierover,
bekendgemaakt in de Bijlagen tot het
bepalingen van de GVV-Wet en
in laatstgenoemd geval, een
Belgisch Staatsblad van 29 juli daarna,
de ter uitvoering ervan genomen
gezamenlijke of exclusieve controle
onder nummer 880729-313.
besluiten en reglementen,
wordt uitgeoefend door de
onroerende goederen ter
vennootschap;
Naam
De statuten werden voor de laatste
Retail Estates nv – Openbare
maal gewijzigd bij proces-verbaal
gereglementeerde
opgesteld door notaris Tim Carnewal,
(b) om, binnen de grenzen van de GVV-
vennootschap één of meer goederen
vastgoedvennootschap naar Belgisch
geassocieerd notaris te Brussel, op 29
wetgeving, vastgoed te bezitten
in leasing worden gegeven, of andere
recht.
januari 2016, bekendgemaakt in de
zoals vermeld in artikel 2, 5°, i tot x
analoge gebruiksrechten worden
Bijlagen tot het Belgisch Staatsblad
van de GVV-Wet.
Maatschappelijke zetel
van 25 februari daarna, onder nummer
Industrielaan 6, 1740 Ternat. Conform
16029057.
beschikking te stellen van gebruikers; en
v. de rechten die voortvloeien uit contracten waarbij aan de
verleend; vi. aandelen van openbare
Onder vastgoed wordt verstaan:
vastgoedbevaks; vii. rechten van deelneming in
artikel 2 van de statuten mag de
buitenlandse instellingen voor
zetel van de vennootschap zonder
De vennootschap doet een
statutenwijziging overgebracht worden
openbaar beroep op het spaarwezen
in artikel 517 en volgende van
collectieve belegging in vastgoed
naar iedere andere plaats in België bij
overeenkomstig artikel 439 van het
het Burgerlijk Wetboek, en de
die zijn ingeschreven op de in artikel
besluit van de raad van bestuur.
Wetboek van Vennootschappen.
zakelijke rechten op onroerende
260 van de wet van 19 april 2014
O ndernemingsnummer
Duur
de onroerende goederen van
De vennootschap is ingeschreven
De vennootschap werd opgericht voor
bosbouwkundige, landbouwkundige
instellingen voor collectieve
in het rechtspersonenregister met
onbepaalde duur.
of mijnbouwkundige aard;
belegging in vastgoed die in een
i. onroerende goederen als gedefinieerd
goederen, met uitsluiting van
ii. aandelen met stemrecht uitgegeven
ondernemingsnummer 0434.797.847.
bedoelde lijst; viii. rechten van deelneming in
andere lidstaat van de Europese
Maatschappelijk doel
door vastgoedvennootschappen,
Economische Ruimte zijn gevestigd
Rechtsvorm, oprichting, bekendmaking
Artikel 3 uit de statuten:
die exclusief of gezamenlijk worden
en niet zijn ingeschreven op de in
De naamloze vennootschap “Retail
“De vennootschap heeft als uitsluitend
gecontroleerd door de vennootschap;
artikel 260 van de wet van 19 april
Estates – Vastgoedbevak naar Belgisch
doel:
recht” (huidig “Openbare GVV naar
iii. optierechten op vastgoed;
2014 bedoelde lijst, voor zover zij
iv. a andelen van openbare of
aan een gelijkwaardig toezicht zijn
167
Permanent document
onderworpen als de openbare
een deel van hun inkomsten onder
beschreven, het verlenen of verkrijgen
en, in het algemeen, alle verrichtingen
vastgoedbevaks;
hun aandeelhouders te verdelen
van opstalrechten, vruchtgebruik,
stellen die rechtstreeks of
(de “Real Estate Investment Trusts”
erfpacht of andere zakelijke of
onrechtreeks verbonden zijn met haar
(verkort “REIT’s”) genoemd);
persoonlijke rechten op vastgoed zoals
maatschappelijk doel.
ix. aandelen uitgegeven door vennootschappen (i) met rechtspersoonlijkheid; (ii) die ressorteren onder het recht van een andere Lidstaat van de Europese Economische Ruimte;
x. vastgoedcertificaten, zoals bedoeld
en de exploitatie van onroerende
De vennootschap mag hypotheken
2006;
goederen.
of andere zekerheden verlenen alsook kredieten verstrekken en
xi. alle andere goederen, aandelen of
(iii) waarvan de aandelen zijn
rechten die door de toepasselijke
De vennootschap kan door
zich borg stellen ten gunste van een
toegelaten tot de verhandeling op
regelgeving op de gereglementeerde
middel van inbreng in geld of in
dochteronderneming, binnen de perken
een gereglementeerde markt en/
vastgoedvennootschappen als
natura, van fusie, splitsing of een
van de GVV-wetgeving.
of die onderworpen zijn aan een
vastgoed worden gedefinieerd.
andere vennootschapsrechtelijke herstructurering, inschrijving,
In bijkomende orde of tijdelijk, kan
(iv) waarvan de hoofdactiviteit
In het kader van de
deelneming, lidmaatschap,
de vennootschap tevens beleggen
bestaat uit de verwerving of
terbeschikkingstelling van onroerende
financiële tussenkomst of op een
in effecten die geen vastgoed zijn
de oprichting van onroerende
goederen kan de vennootschap met
andere wijze, een aandeel nemen
in de zin van de GVV-wetgeving.
goederen in het vooruitzicht van de
name alle activiteiten uitoefenen die
in (of lid zijn van) alle bestaande
Deze beleggingen zullen uitgevoerd
terbeschikkingstelling ervan aan
verband houden met de oprichting,
of op te richten vennootschappen,
worden in overeenstemming met
gebruikers, of het rechtstreekse
de bouw (zonder afbreuk te doen
ondernemingen of verenigingen, in
het risicobeheerbeleid aangenomen
of onrechtstreekse bezit van
aan het verbod om op te treden als
België of het buitenland, met een
door de vennootschap en zullen
deelnemingen in bepaalde types
bouwpromotor, behoudens wanneer
gelijkaardig of aanvullend doel (met
gediversifieerd zijn zodat zij een
van entiteiten met een soortgelijk
het occasionele verrichtingen betreft),
inbegrip van een deelneming in een
passende risicodiversificatie verzekeren.
maatschappelijk doel; en (v) die
de verbouwing, de renovatie, de
dochtervennootschap ten opzichte
De vennootschap kan niet-toegewezen
zijn vrijgesteld van de belasting
ontwikkeling, de verwerving, de
waarvan een controlebevoegdheid
liquide middelen bezitten. De
op de inkomsten uit de winst die
vervreemding, de inrichting, de verhuur,
bestaat die dienstverlening verschaft
liquiditeiten kunnen in alle munten
uit de in de bepaling onder (iv)
de onderverhuring, de ruil, de inbreng,
aan de huurders van de gebouwen
gehouden worden onder de vorm van
hierboven bedoelde activiteit
de overdracht, de verkaveling, het
van de vennootschap en/of van haar
deposito’s op zicht of op termijn of
voortvloeit, mits naleving van
onderbrengen onder het stelsel van
dochtervennootschappen) of dat van
door elk instrument van de geldmarkt,
bepaalde wettelijke verplichtingen,
mede-eigendom of onverdeeldheid
aard is de verwezenlijking van haar doel
vatbaar voor gemakkelijke mobilisatie.
en die minstens verplicht zijn om
van vastgoed zoals hierboven
na te streven of te vergemakkelijken
regime van prudentieel toezicht;
168
hierboven beschreven, het beheer
in artikel 5, § 4 van de wet van 16 juni
Jaarverslag 2015-2016 I Retail Estates
Zij kan tevens verrichtingen betreffende
Boekjaar
zijn simultaan beschikbaar op de
van de Real Estate Investment Trusts
indekkingsinstrumenten aangaan,
Het boekjaar begint op 1 april en eindigt
website www.retailestates.com >
(USA – “REITs”).
met uitzondering van speculatieve
op 31 maart van elk jaar. Het eerste
Investor Relations > Agenda van de
verrichtingen, op voorwaarde dat
boekjaar als vastgoedbevak (huidig
aandeelhouder > (Buitengewone)
De bedoeling van de wetgever was dat
deze enkel dienen om het rente- en
“GVV”) liep van 1 april 1998 tot en met
algemene vergadering.
een GVV een optimale transparantie
wisselkoersrisico te dekken.
31 maart 1999. Alle persberichten en andere financiële
en de uitkering van een maximum aan
De vennootschap en haar
Inzage documenten
informatie die Retail Estates nv
cashflow verzekerde, terwijl de belegger
dochtervennootschappen mogen
De niet-geconsolideerde en de
bekendmaakt, kunnen eveneens op de
een hele reeks voordelen genoot. De
één of meer onroerende goederen in
geconsolideerde jaarrekeningen,
website geraadpleegd worden.
GVV staat onder de controle van de
leasing nemen of geven, met of zonder
statuten, jaarverslagen en andere
koopoptie. Het in leasing geven van
informatie die ten behoeve van de
De jaarverslagen van de vennootschap
specifieke regeling waarvan de meest
één of meer onroerende goederen
aandeelhouders publiek worden
worden verzonden naar de houders
markante bepalingen de volgende zijn:
met koopoptie mag evenwel slechts
gemaakt, kunnen kosteloos op de
van aandelen op naam, de andere
als bijkomende activiteit worden
zetel van de vennootschap verkregen
effectenhouders die de formaliteiten,
uitgeoefend, behalve indien die
worden. De niet-geconsolideerde en
voorgeschreven door het Wetboek van
naamloze vennootschap of een
onroerende goederen bestemd zijn
de geconsolideerde jaarrekeningen
Vennootschappen, hebben vervuld en
commanditaire vennootschap op
voor doeleinden van algemeen belang
en de bijkomende verslagen worden
naar de personen die erom vragen. Zij
aandelen met een minimumkapitaal
met inbegrip van sociale huisvesting en
neergelegd bij de Nationale Bank
kunnen eveneens op de zetel van de
onderwijs (in dat geval kan de activiteit
van België. De statuten kunnen
vennootschap bekomen worden.
in hoofdorde worden uitgeoefend).
worden verkregen bij de Griffie van de Rechtbank van Koophandel te Brussel,
In het algemeen wordt de
evenals op de website
vennootschap geacht het geheel
www.retailestates.com.
van de vastgoedbelegging garandeerde
FSMA en is onderworpen aan een
Wettelijk kader
- de vorm aannemen van een
van 1.200.000 EUR; - een schuldenlast beperkt tot 65%; - een boeking van de portefeuille tegen fair value (reële waarde) zonder de mogelijkheid van afschrijvingen;
G ereglementeerde vastgoedvennootschap
-e en jaarlijkse schatting van het
Het GVV-stelsel werd geregeld door
vastgoedvermogen door onafhanke
te verrichten in overeenstemming
De oproepingen tot de algemene
het K.B. van 13 juli 2014 en de Wet van
lijke deskundigen, welke op het einde
met de regels en binnen de
vergaderingen verschijnen in de
12 mei 2014.
van de eerste drie kwartalen van het
grenzen voorgeschreven door de
Bijlagen van het Belgisch Staatsblad
GVV-wetgeving en iedere andere
en in De Standaard. De oproepingen
Het concept van een gereglementeerde
toepasselijke wetgeving.”
evenals alle relevante documenten
vastgoedvennootschap steunt op dat
van haar activiteiten en transacties
boekjaar geactualiseerd wordt; - de verplichting minimum 80% van haar courant resultaat uit te keren als
169
Permanent document
dividend; - een spreiding van het risico: maximaal 20% van het vermogen in één vastgoedcomplex; - een nagenoeg volledige vrijstelling van vennootschapsbelasting;
02 Statuten
Vorm - naam - zetel - doel - duur
Zij is onderworpen aan
inachtneming van de taalwetgeving
het wettelijk stelsel van de
terzake, zonder dat hiervoor een
openbare gereglementeerde
statutenwijziging is vereist.
vastgoedvennootschap naar Belgisch recht, hierna “openbare GVV” of
De raad van bestuur is eveneens
“OGVV” genoemd.
bevoegd kantoren, bedrijfszetels, filialen en dochtervennootschappen
- een roerende voorheffing (die thans 27% bedraagt) af te houden bij de
A rtikel 1: Vorm en naam
De vennootschap is onderworpen
in België en in het buitenland op te
betaalbaarstelling van het dividend.
De vennootschap heeft de vorm van
aan de op elk ogenblik toepasselijke
richten.
Deze heeft een bevrijdend karakter in
een naamloze vennootschap naar
regelgeving op de gereglementeerde
de mate dat het natuurlijke personen
Belgisch recht en draagt de naam
vastgoedvennootschappen en in
Artikel 3: Maatschappelijk doel
betreft welke de aandelen verworven
“Retail Estates”. Deze naam wordt
het bijzonder aan de bepalingen
De vennootschap heeft als uitsluitend
hebben in het kader van het beheer
onmiddellijk gevolgd door, en alle
van de Wet van 12 mei 2014
doel:
van hun privaat patrimonium;
stukken die van de vennootschap
betreffende de gereglementeerde
- beursnotering;
uitgaan bevatten, de vermelding
vastgoedvennootschappen (de
- een activiteit beperkt tot
“Openbare gereglementeerde
“GVV-Wet”) en het Koninklijk
vennootschap waarin zij een
vastgoedbeleggingen, bijkomstig kan
vastgoedvennootschap naar Belgisch
Besluit van 13 juli 2014 met
deelneming bezit conform de
de GVV activa plaatsen in effecten;
recht” of “Openbare GVV naar Belgisch
betrekking tot gereglementeerde
bepalingen van de GVV-Wet en
recht” of “OGVV naar Belgisch recht”.
vastgoedvennootschappen (het “GVV-
de ter uitvoering ervan genomen
KB”) (deze wet en dit koninklijk besluit
besluiten en reglementen,
De vennootschap trekt haar financiële
worden hierna gezamenlijk aangeduid
onroerende goederen ter
middelen in België of in het buitenland
als de “GVV-wetgeving”).
beschikking te stellen van
- de mogelijkheid om toelating te vragen om filialen van de GVV het statuut van institutionele GVV te geven.
170
(a) o m rechtstreeks of via een
De bedoeling van al deze regels is het
aan via een openbaar aanbod van
risico te beperken. Vennootschappen
aandelen, en doet aldus een openbaar
A rtikel 2: Zetel
die fusioneren met een GVV zijn
beroep op het spaarwezen in de
De zetel van de vennootschap is
GVV-wetgeving, vastgoed te
onderworpen aan een belasting van
zin van artikel 438, alinea 1 van het
gevestigd te Industrielaan 6, 1740 Ternat.
bezitten zoals vermeld in artikel
16,995% op de latente meerwaarden
Wetboek van Vennootschappen. De
en belastingvrije reserves, de zoge
aandelen van de vennootschap zijn
Deze mag worden overgebracht naar
naamde ‘exit tax’, te verhogen met de
toegelaten tot de verhandeling op een
iedere andere plaats in België, bij
opcentiemen van het gangbare tarief.
gereglementeerde markt.
besluit van de raad van bestuur, mits
gebruikers; en
(b) om, binnen de grenzen van de
2, 5°, i tot x van de GVV-Wet.
Jaarverslag 2015-2016 I Retail Estates
Onder vastgoed wordt verstaan:
vi. a andelen van openbare vastgoedbevaks;
(iv) waarvan de hoofdactiviteit
In het kader van de
bestaat uit de verwerving of
terbeschikkingstelling van onroerende
de oprichting van onroerende
goederen kan de vennootschap met
gedefinieerd in artikel 517 en
buitenlandse instellingen voor
goederen in het vooruitzicht van de
name alle activiteiten uitoefenen die
volgende van het Burgerlijk
collectieve belegging in vastgoed
terbeschikkingstelling ervan aan
verband houden met de oprichting,
Wetboek, en de zakelijke rechten op
die zijn ingeschreven op de in artikel
gebruikers, of het rechtstreekse
de bouw (zonder afbreuk te doen
onroerende goederen, met uitsluiting
260 van de wet van 19 april 2014
of onrechtstreekse bezit van
aan het verbod om op te treden als
van de onroerende goederen van
bedoelde lijst;
deelnemingen in bepaalde types
bouwpromotor, behoudens wanneer
i. onroerende goederen als
bosbouwkundige, landbouwkundige of mijnbouwkundige aard;
vii. r echten van deelneming in
van entiteiten met een soortgelijk
het occasionele verrichtingen betreft),
instellingen voor collectieve
maatschappelijk doel; en (v) die
de verbouwing, de renovatie, de
viii. r echten van deelneming in belegging in vastgoed die in een
zijn vrijgesteld van de belasting
ontwikkeling, de verwerving, de
door vastgoedvennootschappen,
andere lidstaat van de Europese
op de inkomsten uit de winst die
vervreemding, de inrichting, de verhuur,
die exclusief of gezamenlijk
Economische Ruimte zijn gevestigd
uit de in de bepaling onder (iv)
de onderverhuring, de ruil, de inbreng,
worden gecontroleerd door de
en niet zijn ingeschreven op de in
hierboven bedoelde activiteit
de overdracht, de verkaveling, het
vennootschap;
ii. aandelen met stemrecht uitgegeven
artikel 260 van de wet van 19 april
voortvloeit, mits naleving van
onderbrengen onder het stelsel van
iii. optierechten op vastgoed;
2014 bedoelde lijst, voor zover zij
bepaalde wettelijke verplichtingen,
mede-eigendom of onverdeeldheid
iv. a andelen van openbare of
aan een gelijkwaardig toezicht
en die minstens verplicht zijn om
van vastgoed zoals hierboven
zijn onderworpen als de openbare
een deel van hun inkomsten onder
beschreven, het verlenen of verkrijgen
vastgoedbevaks;
hun aandeelhouders te verdelen
van opstalrechten, vruchtgebruik,
(de “Real Estate Investment Trusts”
erfpacht of andere zakelijke of
(verkort “REIT’s”) genoemd);
persoonlijke rechten op vastgoed zoals
institutionele gereglementeerde vastgoedvennootschappen, op voorwaarde dat hierover,
ix. a andelen uitgegeven door
in laatstgenoemd geval, een
vennootschappen (i) met
gezamenlijke of exclusieve controle
rechtspersoonlijkheid; (ii) die
wordt uitgeoefend door de
ressorteren onder het recht van
in artikel 5, § 4 van de wet van 16 juni
en de exploitatie van onroerende
vennootschap;
een andere Lidstaat van de
2006;
goederen.
v. d e rechten die voortvloeien
Europese Economische Ruimte;
x. v astgoedcertificaten, zoals bedoeld
hierboven beschreven, het beheer
xi. a lle andere goederen, aandelen of
uit contracten waarbij aan de
(iii) waarvan de aandelen zijn
rechten die door de toepasselijke
De vennootschap kan door
vennootschap één of meer
toegelaten tot de verhandeling op
regelgeving op de gereglementeerde
middel van inbreng in geld of in
goederen in leasing worden gegeven,
een gereglementeerde markt en/
vastgoedvennootschappen als
natura, van fusie, splitsing of een
of andere analoge gebruiksrechten
of die onderworpen zijn aan een
vastgoed worden gedefinieerd.
andere vennootschapsrechtelijke
worden verleend;
regime van prudentieel toezicht;
herstructurering, inschrijving,
171
Permanent document
deelneming, lidmaatschap,
In bijkomende orde of tijdelijk, kan
één of meer onroerende goederen
met uitzondering van uitleningen die
financiële tussenkomst of op een
de vennootschap tevens beleggen
met koopoptie mag evenwel slechts
onder de voorwaarden en volgens de
andere wijze, een aandeel nemen
in effecten die geen vastgoed zijn
als bijkomende activiteit worden
bepalingen van het koninklijk besluit
in (of lid zijn van) alle bestaande
in de zin van de GVV-wetgeving.
uitgeoefend, behalve indien die
van 7 maart 2006 worden verricht; en
of op te richten vennootschappen,
Deze beleggingen zullen uitgevoerd
onroerende goederen bestemd zijn
ondernemingen of verenigingen, in
worden in overeenstemming met
voor doeleinden van algemeen belang
verwerven die zijn uitgegeven
België of het buitenland, met een
het risicobeheerbeleid aangenomen
met inbegrip van sociale huisvesting en
door een vennootschap of een
gelijkaardig of aanvullend doel (met
door de vennootschap en zullen
onderwijs (in dat geval kan de activiteit
privaatrechtelijke vereniging die
inbegrip van een deelneming in een
gediversifieerd zijn zodat zij een
in hoofdorde worden uitgeoefend).
failliet werd verklaard, een minnelijk
dochtervennootschap ten opzichte
passende risicodiversificatie verzekeren.
waarvan een controlebevoegdheid
De vennootschap kan niet-toegewezen
In het algemeen wordt de
schuldeisers, het voorwerp uitmaakt
bestaat die dienstverlening verschaft
liquide middelen bezitten. De
vennootschap geacht het geheel
van een procedure van gerechtelijke
aan de huurders van de gebouwen
liquiditeiten kunnen in alle munten
van haar activiteiten en transacties
reorganisatie, uitstel van betaling
van de vennootschap en/of van
gehouden worden onder de vorm van
te verrichten in overeenstemming
heeft verkregen of ten aanzien
haar dochtervennootschappen) of
deposito’s op zicht of op termijn of
met de regels en binnen de
waarvan in het buitenland een
dat van aard is de verwezenlijking
door elk instrument van de geldmarkt,
grenzen voorgeschreven door de
gelijkaardige maatregel is getroffen.
van haar doel na te streven of
vatbaar voor gemakkelijke mobilisatie.
GVV-wetgeving en iedere andere
akkoord heeft gesloten met zijn
toepasselijke wetgeving.
te vergemakkelijken en, in het algemeen, alle verrichtingen stellen
Zij kan tevens verrichtingen betreffende
die rechtstreeks of onrechtreeks
indekkingsinstrumenten aangaan,
A rtikel 4: Verbodsbepalingen
verbonden zijn met haar
met uitzondering van speculatieve
De vennootschap mag niet optreden
maatschappelijk doel.
verrichtingen, op voorwaarde dat
als bouwpromotor in de zin van de
deze enkel dienen om het rente- en
GVV-wetgeving, tenzij het occasionele
wisselkoersrisico te dekken.
verrichtingen betreft.
alsook kredieten verstrekken en
De vennootschap en haar
Het is de vennootschap verboden:
zich borg stellen ten gunste van een
dochtervennootschappen mogen
dochteronderneming, binnen de perken
één of meer onroerende goederen in
van de GVV-wetgeving.
leasing nemen of geven, met of zonder
De vennootschap mag hypotheken
Artikel 5: Duur De vennootschap is van onbeperkte
of andere zekerheden verlenen
duur.
Kapitaal - aandelen Artikel 6: Kapitaal 6.1. Maatschappelijk kapitaal
koopoptie. Het in leasing geven van
172
3. financiële instrumenten te
Het maatschappelijk kapitaal bedraagt honderdnegenennegentig
1. d eel te nemen aan een vereniging voor vaste opneming of waarborg; 2. financiële instrumenten uit te lenen,
miljoen vierhonderdvijfennegentig duizend zeshonderdvierenvijftig euro éénentwintig cent (€ 199.495.654,21).
Jaarverslag 2015-2016 I Retail Estates
Het is vertegenwoordigd door
en de uitgiftevoorwaarden van de
of meerdere bepaalde personen
overeenkomstig de vorige alinea’s,
acht miljoen achthonderdzesen
nieuwe aandelen, tenzij de algemene
die geen personeelsleden zijn van
is de raad van bestuur gemachtigd
zestigduizend driehonderdtwintig
vergadering hierover zelf beslist.
de vennootschap of van een van
het geplaatst kapitaal, eenmalig
haar dochtervennootschappen mits
of in meerdere malen, te verhogen
(8.866.320) aandelen, zonder vermelding van nominale waarde, die
Binnen de hierboven gestelde grenzen
aan de bestaande aandeelhouders
in geval van een openbaar
elk een gelijk deel van het kapitaal
en zonder afbreuk te doen aan de
een onherleidbaar toewijzingsrecht
overnamebod op alle aandelen van
vertegenwoordigen.
dwingende bepalingen van het
wordt verleend bij de toekenning van
de vennootschap, mits inachtneming
Wetboek van Vennootschappen,
nieuwe effecten. Dat onherleidbaar
van de voorwaarden bepaald in
kan de raad van bestuur beslissen
toewijzingsrecht voldoet aan de
artikel 607 van het Wetboek van
het kapitaal te verhogen, hetzij door
voorwaarden opgelegd door de
Vennootschappen en voor zover de
6.2. Toegestaan kapitaal
inbrengen in geld, hetzij door inbrengen
GVV-wetgeving en artikel 6.4 van de
vennootschap de kennisgeving van
De raad van bestuur is bevoegd
in natura, hetzij door omzetting van
statuten.
het openbaar overnamebod van de
om het geplaatst kapitaal van de
reserves of uitgiftepremies, naar gelang
vennootschap, eenmalig of in meerdere
het geval met of zonder uitgifte van
Dat recht moet niet worden verleend bij
en Markten (FSMA) heeft ontvangen
malen, te verhogen met een maximum
nieuwe aandelen. Verder is de raad van
een inbreng in geld in het kader van de
binnen een termijn van drie jaar na de
bedrag van honderdvierenzestig
bestuur gemachtigd door de algemene
uitkering van een keuzedividend onder
buitengewone algemene vergadering
miljoen zevenendertigduizend
vergadering om andere effecten uit te
de voorwaarden voorzien door artikel
van 9 december 2013. In voorkomend
zevenentachtig euro vierenzeventig
geven, waaronder maar niet beperkt
6.4 van de statuten.
geval dient de raad van bestuur
cent (164.037.087,74 EUR).
tot, converteerbare obligaties (al dan
Het kapitaal is volledig volstort.
Autoriteit voor Financiële Diensten
het onherleidbaar toewijzingsrecht
niet achtergesteld), warrants, aandelen
Kapitaalverhogingen door inbreng in
voorzien door de GVV-wetgeving
Deze machtiging is toegekend aan de
zonder stemrecht, aandelen met
natura worden verricht overeenkomstig
na te leven. De kapitaalverhogingen
raad van bestuur voor een termijn van
een voorrecht op dividenden en/of
de bepalingen van de GVV-wetgeving
waartoe wordt beslist in het kader
vijf jaar te rekenen vanaf de publicatie
liquidatievoorrecht.
en artikel 6.4 van de statuten.
van voornoemde machtiging, zullen
Dergelijke inbrengen kunnen ook
in mindering worden gebracht van
in de Bijlagen tot het Belgisch Staatsblad, van de statutenwijziging
Het is de raad van bestuur verder
betrekking hebben op het recht op
het resterende gedeelte van het
beslist door de buitengewone
toegestaan om het voorkeurrecht,
dividend in het kader van de uitkering
toegestaan kapitaal voorzien in de
algemene vergadering van 9 december
verleend door het Wetboek
van een keuzedividend.
eerste alinea.
2013. Deze machtiging kan worden
van Vennootschappen aan de
hernieuwd. De raad van bestuur
aandeelhouders, te beperken of uit
Onverminderd de machtiging
Indien de raad van bestuur naar
bepaalt de prijs, de uitgiftepremie
te sluiten zelfs ten gunste van één
verleend aan de raad van bestuur
aanleiding van zijn beslissing tot
173
Permanent document
kapitaalverhoging de betaling van een
noodzakelijk is ter voorkoming van
Deze voorwaarden en grenzen gelden
Bij een kapitaalverhoging door inbreng
uitgiftepremie vraagt, zal het bedrag
een dreigend ernstig nadeel voor de
eveneens voor de verkrijgingen
in geld, beslist door de algemene
van die premie besteed worden
vennootschap. Deze bevoegdheid is
en vervreemdingen van aandelen
vergadering of in het kader van
aan een onbeschikbare rekening,
drie (3) jaar geldig, te rekenen vanaf
van de vennootschap door
het toegestaan kapitaal, kan het
“uitgiftepremie” genoemd, die in
de datum van bekendmaking in de
dochtervennootschappen in de zin van
voorkeurrecht enkel worden beperkt
dezelfde mate als het maatschappelijk
Bijlagen tot het Belgisch Staatsblad
artikel 627, alinea 1 van het Wetboek
of opgeheven als aan de bestaande
kapitaal tot waarborg van derden zal
van de machtiging verleend door de
van Vennootschappen, alsook op deze
aandeelhouders een onherleidbaar
strekken, en die onder voorbehoud
buitengewone algemene vergadering
verworven door personen die optreden
toewijzingsrecht wordt verleend bij
van incorporatie in het kapitaal,
van 24 oktober 2014 en kan door de
in naam maar voor rekening van de
de toekenning van nieuwe effecten.
enkel mag verminderd of afgeboekt
algemene vergadering verlengd worden
dochtervennootschap.
Dat onherleidbaar toewijzingsrecht
worden bij beslissing van de algemene
met eenzelfde termijn.
vergadering beraadslagend volgens de
174
voldoet aan de volgende voorwaarden 6.4. Kapitaalverhoging
voorwaarden bepaald in artikel 612 van
De raad van bestuur is gemachtigd
Iedere kapitaalverhoging moet worden
het Wetboek van Vennootschappen.
voor rekening van de vennootschap
verricht in overeenstemming met
opgelegd door de GVV-wetgeving: 1. het heeft betrekking op alle nieuw uitgegeven effecten;
om voor een periode van vijf (5)
de artikelen 581 tot en met 609 van
6.3. Verwerving, vervreemding en in
jaar na de buitengewone algemene
het Wetboek van Vennootschappen
pand nemen van eigen aandelen
vergadering van 24 oktober 2014, haar
evenals de GVV-wetgeving.
De vennootschap kan haar eigen
eigen aandelen te verwerven, in pand
aandelen verwerven, in pand nemen
te nemen of te vervreemden aan een
Het kapitaal van de vennootschap
vertegenwoordigen op het moment
of wedervervreemden onder de
eenheidsprijs die niet lager mag zijn dan
kan verhoogd worden door beslissing
van de verrichting;
voorwaarden voorzien door de wet.
85% van de slotkoers van de dag vóór
van de algemene vergadering,
de datum van de transactie (verwerving,
beraadslagend overeenkomstig het
de opening van de openbare
De raad van bestuur is gemachtigd
vervreemding of inpandneming) en die
artikel 558 en, in voorkomend geval,
inschrijvingsperiode wordt een
om, mits naleving van de bepalingen
niet hoger mag zijn dan 115% van de
artikel 560 van het Wetboek van
maximumprijs per aandeel
van artikel 620 en volgende van het
slotkoers van de dag vóór de datum van
Vennootschappen, of door beslissing
Wetboek van Vennootschappen,
de transactie (verwerving, vervreemding
van de raad van bestuur binnen het
te beslissen dat de vennootschap
of inpandneming) zonder dat de
kader van het toegestaan kapitaal. Het
moet in dat geval minimaal drie
haar eigen aandelen kan verwerven,
vennootschap meer dan 20% van het
is de vennootschap evenwel verboden
beursdagen bedragen.
in pand nemen en vervreemden
totaal aantal uitgegeven aandelen mag
rechtstreeks of onrechtstreeks in te
wanneer de verkrijging of vervreemding
bezitten.
tekenen op haar eigen kapitaal.
2. het wordt aan de aandeelhouders verleend naar rato van het deel van het kapitaal dat hun aandelen
3. uiterlijk aan de vooravond van
aangekondigd, en 4. de openbare inschrijvingsperiode
Jaarverslag 2015-2016 I Retail Estates
3. behalve indien de uitgifteprijs of, in
Indien de algemene vergadering
Het onherleidbaar toewijzingsrecht
voorkomend geval, in de oproeping
is van toepassing op uitgiften van
tot de algemene vergadering die
het in punt 6.6 hieronder bedoelde
besluit om de betaling van een
aandelen, converteerbare obligaties (al
voor de kapitaalverhoging wordt
geval, de ruilverhouding, alsook de
uitgiftepremie te vragen, dient
dan niet achtergesteld) en warrants,
bijeengeroepen;
betrokken modaliteiten uiterlijk op
deze op een onbeschikbare
de werkdag na de afsluiting van
reserverekening te worden geboekt
bij een inbreng in geld met beperking
bedragen dan de laagste waarde van
de inbrengovereenkomst worden
die slechts kan worden verminderd
of opheffing van het voorkeurrecht, in
(a) een nettowaarde per aandeel
bepaald en aan het publiek meege
of weggeboekt door een besluit
aanvulling op een inbreng in natura
die dateert van ten hoogste vier
deeld met vermelding van de termijn
van de aandeelhoudersvergadering,
in het kader van de uitkering van een
maanden vóór de datum van de
waarbinnen de kapitaalverhoging
genomen op de wijze die is vereist
keuzedividend, voor zover dit effectief
inbrengovereenkomst of, naar keuze
effectief zal worden doorgevoerd,
voor de wijziging van de statuten en
voor alle aandeelhouders betaalbaar
van de vennootschap, vóór de datum
wordt de akte van kapitaalverhoging
met eerbiediging van de procedure tot
wordt gesteld.
van de akte van kapitaalverhoging,
verleden binnen een maximale termijn
vermindering van het maatschappelijk
van vier maanden, en
kapitaal. De uitgiftepremie zal in
maar moet niet worden toegekend
2. d e uitgifteprijs mag niet minder
en (b) de gemiddelde slotkoers
4. het onder 1° bedoelde verslag moet
dezelfde mate als het maatschappelijk
Kapitaalverhogingen door inbreng
gedurende de dertig kalenderdagen
in natura zijn onderworpen aan de
voorafgaand aan diezelfde datum.
ook de weerslag van de voorgestelde
kapitaal de waarborg voor derden
regels voorgeschreven door artikelen
Voor de toepassing van de vorige
inbreng op de toestand van de
uitmaken.
601 en 602 van het Wetboek van
zin is het toegestaan om van het
vroegere aandeelhouders toelichten,
Vennootschappen.
in punt (b) van vorig lid bedoelde
in het bijzonder wat hun aandeel
6.5. Kapitaalvermindering
bedrag een bedrag af te trekken
in de winst, in de nettowaarde per
Een vermindering van het geplaatst
Bovendien moeten de volgende voor
dat overeenstemt met het deel van
aandeel en in het kapitaal betreft,
kapitaal kan slechts plaatsvinden
waarden overeenkomstig de GVV-
het niet-uitgekeerde brutodividend
alsook de impact op het vlak van de
indien de aandeelhouders die zich in
wetgeving worden nageleefd bij de
waarop de nieuwe aandelen
stemrechten.
gelijke omstandigheden bevinden,
uitgifte van effecten tegen inbreng in
eventueel geen recht zouden geven,
natura:
op voorwaarde dat de raad van
Deze bijkomende voorwaarden zijn
de voorwaarden gesteld door het
bestuur het af te trekken bedrag van
niet van toepassing bij de inbreng van
Wetboek van Vennootschappen
het gecumuleerde dividend specifiek
het recht op dividend in het kader van
worden geëerbiedigd.
moet worden vermeld in het in
verantwoordt in zijn bijzonder verslag
de uitkering van een keuzedividend,
artikel 602 van het Wetboek van
en de financiële voorwaarden van
voor zover dit effectief voor alle
6.6. Fusies, splitsingen en gelijkgestelde
Vennootschappen bedoelde verslag
de verrichting toelicht in zijn jaarlijks
aandeelhouders betaalbaar wordt
verrichtingen
van de raad van bestuur alsook, in
financieel verslag;
gesteld.
Overeenkomstig de GVV-wetgeving,
1. de identiteit van de inbrenger
gelijk worden behandeld, en indien
175
Permanent document
zijn de bijkomende voorwaarden bij
de modaliteiten vast te leggen voor de
de uitoefening van de eraan verbonden
gelijkgestelde financiële instrumenten
inbreng in natura zoals hierboven
omwisseling van de vroegere effecten
rechten geschorst worden tot één
overeenkomstig de bepalingen
vermeld in artikel 6.4 mutatis mutandis
aan toonder in gedematerialiseerde
enkele persoon is aangeduid als
van de wetgeving betreffende de
van toepassing op de in de artikelen
effecten (en/of effecten op naam).
eigenaar van het effect ten opzichte
openbaarmaking van belangrijke
van de vennootschap.
deelnemingen.
671 tot 677, 681 tot 758 en 772/1 van het Wetboek van Vennootschappen
De aandelen op naam worden
bedoelde fusies, splitsingen en
ingeschreven in het aandelenregister
A rtikel 9: Andere effecten
De quota waarvan de
gelijkgestelde verrichtingen.
dat wordt bijgehouden op de
De vennootschap is bevoegd om de
drempeloverschrijdingen verplichten
maatschappelijke zetel van de
in artikel 460 van het Wetboek van
tot kennisgeving voor de toepassing
Artikel 7: Aard van de aandelen
vennootschap. De eigendom van
Vennootschappen bedoelde effecten
van de wetgeving betreffende de
De aandelen zijn op naam of in
de aandelen blijkt uitsluitend uit de
uit te geven, met uitzondering van
openbaarmaking van belangrijke
gedematerialiseerde vorm naar keuze
inschrijving in het aandelenregister.
winstbewijzen en soortgelijke effecten
deelnemingen worden vastgelegd op
en mits inachtneming van de specifieke
3%, 5% en de veelvouden van 5%.
van de aandeelhouders. Het gedematerialiseerde effect wordt
regels voorgeschreven door de GVV-
Iedere aandeelhouder kan op elk
vertegenwoordigd door een boeking op
wetgeving en de statuten.
moment vragen dat zijn aandelen
rekening, op naam van de eigenaar of
worden omgezet in een andere vorm.
de houder, bij een vereffeningsinstelling
A rtikel 10: Notering en kennisgeving van
kan op de algemene vergadering
of bij een erkende rekeninghouder.
belangrijke deelnemingen
niemand deelnemen voor meer
Vanaf 01/01/2015 worden de effecten
De aandelen van de vennootschap
stemrechten dan diegene verbonden
moeten worden toegelaten tot
aan aandelen waarvoor hij minstens
en zonder aanduiding van nominale
de verhandeling op een Belgische
twintig (20) dagen vóór de datum van
waarde.
gereglementeerde markt
de algemene vergadering kennis heeft
overeenkomstig de GVV-wetgeving.
gegeven van zijn bezit.
Bestuur en controle
waarvan de rechthebbenden onbekend
176
in het Wetboek van Vennootschappen,
Alle aandelen zijn volledig volgestort
De aandelen zullen steeds op naam zijn in de gevallen vereist door de wet.
Behoudens de uitzonderingen vermeld
zijn gebleven te koop aangeboden
A rtikel 8: Uitoefening van de aan de
overeenkomstig de toepasselijke
aandelen verbonden rechten
Iedere aandeelhouder is gehouden
wetgeving.
De aandelen zijn ondeelbaar en de
om kennis te geven aan de Autoriteit
vennootschap erkent slechts één
voor Financiële Diensten en Markten
Artikel 11: Samenstelling van de raad van
Aan de raad van bestuur wordt de
eigenaar per effect. Indien meerdere
(FSMA) van het houden van
bestuur
bevoegdheid verleend om, binnen de
personen rechten hebben met
stemverlenende effecten, stemrechten
De vennootschap wordt bestuurd door
beperkingen opgelegd door de wet,
betrekking tot eenzelfde aandeel, zal
of met stemrechtverlenende effecten
een raad van bestuur. De raad van
Jaarverslag 2015-2016 I Retail Estates
bestuur telt minstens drie bestuurders
die tot de definitieve benoeming zal
oproeping telefonisch gebeuren ter
regelmatigheid van de bijeenroeping
en maximaal twaalf bestuurders, al
overgaan.
aanvulling van de hierboven vermelde
niet te worden gerechtvaardigd
oproepingswijzen.
indien alle bestuurders aanwezig of
dan niet aandeelhouders, die voor
regelmatig vertegenwoordigd zijn en
maximum zes jaar worden benoemd
Elke op deze wijze door de algemene
door de algemene vergadering van
vergadering benoemde bestuurder
De vergadering wordt voorgezeten door
de aandeelhouders, en te allen tijde
beëindigt de opdracht van de
de voorzitter of, indien deze afwezig
door deze laatste kunnen worden
bestuurder die hij vervangt.
is, door een bestuurder aangeduid
Vergaderingen van de raad van bestuur
door zijn collega’s. De persoon die de
kunnen geldig worden gehouden bij
Artikel 12: Voorzitterschap en
vergadering voorzit mag een secretaris,
wijze van video- of telefoonconferentie.
vergaderingen van de raad van bestuur
al dan niet bestuurder, aanduiden.
In dergelijk geval wordt de vergadering
herroepen. Uittredende bestuurders zijn herbenoembaar. De raad van bestuur telt ten minste
De raad van bestuur mag onder zijn
drie onafhankelijke leden in de zin van
leden een voorzitter benoemen.
geacht te zijn gehouden op de zetel van Iedere bestuurder kan per brief, per
de vennootschap indien tenminste één
fax, per elektronische post of op een
bestuurder fysiek aanwezig was op de
De raad van bestuur wordt
andere schriftelijke wijze, volmacht
zetel van de vennootschap.
artikel 526ter van het Wetboek van Vennootschappen.
zich akkoord verklaren met de agenda.
bijeengeroepen door de voorzitter,
geven aan een ander lid van de
De bestuurders moeten beschikken
twee bestuurders of de afgevaardigd
raad om hem op een welbepaalde
Bestuurders mogen de informatie
over de voor de uitoefening van
bestuurder(s) telkens de belangen van
vergadering te vertegenwoordigen. Een
waarover zij beschikken in hun
hun functie vereiste professionele
de vennootschap het vereisen.
bestuurder mag slechts maximum
hoedanigheid van bestuurder enkel
twee collega’s vertegenwoordigen.
gebruiken in het kader van hun
betrouwbaarheid en passende
mandaat.
deskundigheid zoals voorzien in
De oproepingen vermelden plaats,
de GVV-wetgeving en mogen niet
datum, uur en agenda van de
Elke bestuurder die een vergadering
binnen de werkingssfeer van de
vergadering en worden ten minste 24
van de raad bijwoont of zich erop
Artikel 13: Beraadslaging
in de GVV-wetgeving vastgelegde
uur vóór de vergadering per brief, fax of
laat vertegenwoordigen wordt als
Behalve in geval van overmacht,
verbodsbepalingen vallen.
elektronische post verzonden.
regelmatig opgeroepen beschouwd.
kan de raad van bestuur slechts
Een bestuurder kan er eveneens aan
geldig beraadslagen en besluiten
In geval van een vacature in de raad
In uitzonderlijke omstandigheden,
verzaken zich te beroepen op het
indien ten minste de helft van zijn
van bestuur, hebben de overblijvende
wanneer de hierboven vermelde
ontbreken van of de onregelmatigheid
leden aanwezig of vertegenwoordigd
bestuurders het recht voorlopig de
oproepingstermijn niet werkzaam
van de oproeping en dit voor of
zijn. Indien deze voorwaarde niet is
vacature op te vullen tot aan de
is, kan de oproepingstermijn korter
na de vergadering waarop hij niet
vervuld kan een nieuwe vergadering
volgende algemene vergadering,
zijn. Indien noodzakelijk kan de
aanwezig was. In ieder geval, dient de
worden samengeroepen die geldig
177
Permanent document
zal beraadslagen en besluiten over de
met de meerderheid van de andere
of één bestuurder die belast is met het
voorafgaande mededeling worden
punten die op de agenda van de vorige
bestuurders. Bij staking van stemmen is
dagelijks bestuur, ondertekend. Deze
onmiddellijk openbaar gemaakt
vergadering voorkwamen, indien ten
de stem van degene die de vergadering
bevoegdheid kan worden opgedragen
en worden in het jaarverslag
minste twee bestuurders aanwezig of
voorzit doorslaggevend.
aan een lasthebber.
en, in voorkomend geval, in het
Indien een bestuurder een
A rtikel 14: Voorkoming van
Beraadslaging en stemming betreffen
belangenconflict heeft en derhalve niet
belangenconflicten
De voorafgaande bepalingen gelden
in principe enkel punten die in de
deelneemt aan de beraadslagingen
De bestuurders, de personen die belast
niet voor verrichtingen die buiten
dagorde zijn opgenomen, tenzij in
van de raad van bestuur over een
zijn met het dagelijks bestuur en de
het toepassingsgebied vallen van de
uitzonderlijke gevallen.
welbepaalde verrichting of beslissing,
lasthebbers van de vennootschap
belangenconflictprocedure voorzien door de GVV-wetgeving.
halfjaarverslag toegelicht.
vertegenwoordigd zijn.
noch aan de stemming in dat verband,
kunnen niet optreden als tegenpartij in
In uitzonderlijke gevallen,
telt de stem van de voornoemde
verrichtingen met de vennootschap of
overeenkomstig artikel 521 van het
bestuurder niet mee voor het
een dochtervennootschap, noch enig
Artikelen 523 en 524 van het Wetboek
Wetboek van Vennootschappen,
bepalen van het aanwezigheids- en
voordeel halen uit verrichtingen met
van Vennootschappen blijven
wanneer de dringende
meerderheidsquorum.
voormelde vennootschappen, behalve
onverkort van toepassing.
noodzakelijkheid en het belang van
wanneer de verrichting gesteld wordt
de vennootschap zulks vereisen,
De besluiten van de raad van bestuur
in het belang van de vennootschap,
Artikel 15: Bevoegdheden van de raad van
kunnen de besluiten van de raad van
worden vastgelegd in notulen die
alsook dat die verrichting zich
bestuur
bestuur worden genomen bij eenparig
ondertekend worden door de voorzitter
binnen de normale koers van haar
De raad van bestuur is bevoegd om
schriftelijk akkoord van de bestuurders.
van de vergadering, de secretaris en de
ondernemingsstrategie situeert en
alle handelingen te verrichten die nodig
Die procedure kan echter niet worden
leden die zulks verlangen. Deze notulen
wordt gesteld overeenkomstig de
of dienstig zijn tot verwezenlijking van
gevolgd voor de vaststelling van de
worden ingelast in een speciaal register.
normale marktvoorwaarden.
het doel van de vennootschap, met
jaarrekening en de aanwending van het
De volmachten worden gehecht aan
toegestane kapitaal.
de notulen van de vergadering voor
In voorkomend geval dient de
waarvoor volgens de statuten of de
dewelke ze zijn gegeven.
vennootschap voorafgaandelijk de
wet alleen de algemene vergadering
Autoriteit voor Financiële Diensten en
bevoegd is.
Elk besluit van de raad wordt
178
uitzondering van die handelingen
genomen met gewone meerderheid
De afschriften of uittreksels van deze
der stemmen van de aanwezige of
notulen, in rechte of anderszins voor te
vertegenwoordigde bestuurders, en bij
leggen, worden door de voorzitter van
De verrichtingen vermeld in het
halfjaarlijks verslag op alsook het
onthouding van één of meer onder hen,
de raad van bestuur, twee bestuurders
eerste lid alsook de gegevens in de
ontwerp van het jaarverslag. De
Markten (FSMA) hierover in te lichten. De raad van bestuur stelt het
Jaarverslag 2015-2016 I Retail Estates
raad stelt de deskundige(n) aan
van de vennootschap of haar
De raad, evenals de gemachtigden
die op grond van andere bepalingen
overeenkomstig de GVV-wetgeving
dochtervennootschappen.
voor het dagelijks bestuur binnen
van de wet of de statuten aan de raad
het kader van dit bestuur, kunnen
van bestuur zijn voorbehouden of op
voor aan de lijst van de deskundigen
Artikel 17: Effectieve leiding, dagelijks
aan een lasthebber, zelfs indien deze
beslissingen of verrichtingen die aan
opgenomen in het dossier dat bij de
bestuur en delegatie van bevoegdheden
geen bestuurder is, het geheel of
artikel 524ter van het Wetboek van
aanvraag om erkenning als GVV is
De effectieve leiding van de vennoot
een gedeelte van zijn bevoegdheden
Vennootschappen onderworpen zijn,
gevoegd.
schap dient te worden toevertrouwd
voor bijzondere of bepaalde
in welk geval de informatieprocedure
aan ten minste twee personen.
aangelegenheden opdragen in het
voorzien door artikel 524ter, § 2 van
kader van een specifiek mandaat.
toepassing zal zijn.
en stelt desgevallend elke wijziging
De raad van bestuur kan de vergoeding vaststellen van iedere lasthebber aan
De personen belast met de effectieve
wie bijzondere bevoegdheden werden
leiding van de vennootschap moeten
De raad van bestuur kan in zijn midden
De raad van bestuur is belast met het
toegekend overeenkomstig de GVV-
beschikken over de voor de uitoefening
en onder zijn aansprakelijkheid één of
toezicht op het directiecomité. De raad
wetgeving.
van hun functie vereiste professionele
meer adviserende comités oprichten.
van bestuur bepaalt de werkwijze van
betrouwbaarheid en passende
Hij omschrijft hun samenstelling en hun
het directiecomité, de voorwaarden
A rtikel 16: Vergoedingen van de
deskundigheid zoals voorzien in
opdrachten.
tot benoeming van haar leden, hun
bestuurders
de GVV-wetgeving en mogen niet
De bestuurders zullen worden vergoed
binnen de werkingssfeer van de
Artikel 18: Directiecomité
voor de normale en gerechtvaardigde
in de GVV-wetgeving vastgelegde
Onverminderd artikel 17 inzake het
uitgaven en kosten, die zij kunnen doen
verbodsbepalingen vallen.
dagelijks bestuur en de delegatie
Indien een rechtspersoon wordt
van bevoegdheden en binnen de
aangewezen tot lid van het
gelden als gedaan in de uitoefening
herroeping, hun bezoldiging en de duur van hun opdracht.
van hun opdracht en op voorwaarde
De raad van bestuur kan het dagelijks
grenzen van artikel 524bis van het
directiecomité, dient zij een vaste
dat deze kosten op voorhand werden
bestuur van de vennootschap
Wetboek van Vennootschappen,
vertegenwoordiger te benoemen
besproken en aanvaard door de
delegeren aan één of meer personen,
kan de raad van bestuur alle of een
overeenkomstig de toepasselijke
voorzitter van de raad van bestuur.
met dien verstande dat het dagelijks
deel van zijn bestuursbevoegdheden
bepalingen van het Wetboek van
bestuur op een dergelijke wijze wordt
overdragen aan een directiecomité,
Vennootschappen die de opdracht
Bovendien kan in overeenstemming
georganiseerd dat in de schoot van
samengesteld uit verschillende leden,
in naam en voor rekening van de
met de GVV-wetgeving de vergoeding
de raad van bestuur minstens twee
al dan niet bestuurders, zonder dat
rechtspersoon zal uitvoeren.
van de bestuurders niet worden
bestuurders op een collegiale wijze het
deze overdracht betrekking kan
toegekend in functie van een
dagelijks bestuur waarnemen of het
hebben op het algemeen beleid van
specifieke verrichting of transactie
toezicht hierop uitoefenen.
de vennootschap, op alle handelingen
179
Permanent document
Artikel 19: Vertegenwoordiging van de
Wetboek van Vennootschappen en de
telkens de aandeelhouders die samen
vragen die hen tijdens de vergadering
vennootschap
GVV-wetgeving uitoefenen.
één vijfde van het maatschappelijk
of schriftelijk worden gesteld door de
kapitaal vertegenwoordigen er om
aandeelhouders met betrekking tot
vragen.
hun verslag of tot de agendapunten,
De vennootschap wordt in al haar handelingen, in en buiten rechte, met
De commissaris(sen) moet(en) een
inbegrip van de akten voor dewelke
door de Autoriteit voor Financiële
de tussenkomst van een openbaar
Diensten en Markten (FSMA) erkende
De algemene vergaderingen worden
gegevens of feiten niet van dien aard is
ambtenaar of een notaris vereist
revisor(en) zijn.
gehouden op de zetel van de
dat zij nadelig zou zijn voor de zakelijke
vennootschap of op iedere andere
belangen van de vennootschap of
is, rechtsgeldig vertegenwoordigd
voor zover de mededeling van
hetzij door twee bestuurders samen
A lgemene vergaderingen van
plaats in de oproepingsbrief of op
voor de vertrouwelijkheid waartoe de
optredend, hetzij, binnen het kader
aandeelhouders
andere wijze medegedeeld.
vennootschap of haar bestuurders
gemachtigde tot dit bestuur. Zij moeten
A rtikel 21: Vergaderingen
Een of meer aandeelhouders die
de oproeping tot een algemene
ten aanzien van derden geen bewijs
Ieder jaar wordt de gewone algemene
samen minstens 3% bezitten van
vergadering gepubliceerd is, kunnen
van een voorafgaand besluit van de
vergadering gehouden, de eerste
het maatschappelijk kapitaal van de
de aandeelhouders schriftelijk vragen
raad van bestuur voorleggen.
vrijdag van de maand juli om 10
vennootschap kunnen, overeenkomstig
stellen, die tijdens de vergadering zullen
uur. Indien deze dag een wettelijke
het Wetboek van Vennootschappen
worden beantwoord, op voorwaarde
De vennootschap is bovendien geldig
feestdag is, heeft de gewone algemene
en binnen de perken hiervan, te
dat de vennootschap de schriftelijke
verbonden door bijzondere lasthebbers
vergadering de volgende werkdag
behandelen onderwerpen op de
vragen uiterlijk op de zesde dag vóór de
handelend binnen het kader van hun
plaats om hetzelfde uur.
agenda van de algemene vergadering
vergadering heeft ontvangen.
zich hebben verbonden. Zodra
van het dagelijks bestuur, door een
laten plaatsen en voorstellen tot
opdracht. Een buitengewone of bijzondere
besluit indienen met betrekking tot op
De commissaris(sen) geeft (geven)
De vennootschap kan in het buitenland
algemene vergadering mag
de agenda opgenomen of daarin op te
antwoord op de vragen die hem
vertegenwoordigd worden door
bijeengeroepen worden telkens als
nemen te behandelen onderwerpen.
(hen) worden gesteld door de
iedere persoon uitdrukkelijk daartoe
het belang van de vennootschap zulks
De bijkomende te behandelen
aandeelhouders met betrekking tot zijn
aangesteld door de raad van bestuur.
vereist.
onderwerpen of voorstellen tot besluit
(hun) controleverslag.
moeten uiterlijk op de tweeëntwintigste
180
Artikel 20: Controle
Deze algemene vergaderingen mogen
(22ste) dag vóór de datum van de
Artikel 22: Bijeenroeping
De vennootschap stelt één of meer
bijeengeroepen worden door de raad
algemene vergadering door de
Overeenkomstig de bepalingen
commissarissen aan die de taken die
van bestuur of de commissaris(sen)
vennootschap worden ontvangen. De
van artikel 533 van het Wetboek
hen worden toevertrouwd door het
en moeten bijeengeroepen worden
bestuurders geven antwoord op de
van Vennootschappen moeten
Jaarverslag 2015-2016 I Retail Estates
de oproepingen tot een algemene
individueel, uitdrukkelijk en schriftelijk
ontbreken van of de onregelmatigheid
vereffeningsinstelling, waaruit blijkt met
vergadering worden gedaan door
hebben ingestemd om de oproeping
van de oproeping.
hoeveel gedematerialiseerde aandelen
middel van een aankondiging die ten
via een ander communicatiemiddel te
minste 30 dagen vóór de vergadering
ontvangen. Van de vervulling van deze
Artikel 23: Deelneming aan de algemene
zijn rekeningen zijn ingeschreven op de
wordt geplaatst in het Belgisch
formaliteit dient geen bewijs te worden
vergadering
registratiedatum, de aandeelhouder
Staatsblad, in een nationaal verspreid
voorgelegd.
Het recht om deel te nemen aan
heeft aangegeven te willen deelnemen
een algemene vergadering en om
aan de algemene vergadering.
blad (behoudens in de gevallen
die op naam van de aandeelhouder op
uitdrukkelijk voorzien door het Wetboek
De oproeping bevat de agenda van
er het stemrecht uit te oefenen
van Vennootschappen) en in media
de vergadering met opgave van de
wordt slechts verleend op grond
De neerlegging dient te geschieden
overeenkomstig de voorschriften van
te behandelen onderwerpen en
van de boekhoudkundige registratie
op de maatschappelijke zetel van de
het Wetboek van Vennootschappen.
voorstellen tot besluit, naast datum,
van de aandelen op naam van de
vennootschap of bij de daartoe door
Indien een nieuwe oproeping nodig is en
uur en plaats van de vergadering en de
aandeelhouder, op de veertiende
haar aangestelde persoon aangeduid
de datum van de tweede vergadering
andere informatie voorgeschreven door
dag vóór de algemene vergadering,
in de oproepingen, uiterlijk op de zesde
werd vermeld in de eerste oproeping,
het Wetboek van Vennootschappen.
om vierentwintig uur (Belgisch uur)
dag vóór de datum van de vergadering.
moet de aankondiging voor de tweede
(hierna de “registratiedatum”), hetzij
vergadering ten minste 17 dagen vóór de
De vereiste stukken worden ter
door hun inschrijving in het register
De houders van aandelen op naam
vergadering plaatsvinden.
beschikking gesteld en een afschrift
van de aandelen op naam van
die wensen deel te nemen aan de
ervan wordt naar de rechthebbenden
de vennootschap, hetzij door hun
algemene vergadering moeten kennis
Aan de houders van aandelen,
gezonden in overeenstemming met
inschrijving op de rekeningen van een
geven van hun voornemen om aan
obligaties of warrants op naam,
de desbetreffende bepalingen van het
erkende rekeninghouder of van een
de vergadering deel te nemen bij een
aan de houders van certificaten
Wetboek van Vennootschappen.
vereffeningsinstelling, ongeacht het
gewone brief, fax of elektronische
aantal aandelen dat de aandeelhouder
post, te richten aan de zetel van de
op naam, die met medewerking van de vennootschap werden
De aandeelhouder die aan de
bezit op de dag van de algemene
vennootschap, uiterlijk op de zesde dag
uitgegeven, aan de bestuurders en
vergadering deelneemt of er zich
vergadering.
vóór de datum van de vergadering.
aan de commissarissen worden de
doet vertegenwoordigen, wordt als
oproepingen binnen bovenvermelde
regelmatig opgeroepen beschouwd.
De houders van gedematerialiseerde
Alle aandeelhouders of hun
termijn voor de vergadering
Een aandeelhouder kan er tevens, voor
aandelen die wensen deel te nemen
gemachtigden zijn verplicht, alvorens
meegedeeld; deze mededeling
of na de bijeenkomst van de algemene
aan de algemene vergadering moeten
aan de vergadering deel te nemen, de
geschiedt door middel van een gewone
vergadering die hij niet bijwoonde,
een attest bezorgen afgeleverd door
aanwezigheidslijst, met aanduiding van
brief tenzij de bestemmelingen
aan verzaken zich te beroepen op het
de erkende rekeninghouder of de
de naam, de voorna(a)m(en) en de
181
Permanent document
woonplaats van de aandeelhouders
De volmacht moet ondertekend zijn
stemmen dat de aandeelhouder
Indien het aantal aanwezige personen
en van het aantal aandelen dat zij
door de aandeelhouder en moet
tijdens de algemene vergadering
het toelaat, duidt de vergadering twee
vertegenwoordigen, te ondertekenen.
uiterlijk op de zesde dag vóór de datum
wenst uit te brengen; 3° de vorm
stemopnemers aan op voorstel van de
van de vergadering, worden neergelegd
van de gehouden aandelen; 4° de
voorzitter.
Artikel 24: Stemmen bij volmacht
op de maatschappelijke zetel van
agenda van de vergadering, inclusief
Elke aandeelhouder mag zich op een
de vennootschap of op de plaats
de voorstellen tot besluit; 5° de
De notulen van de algemene
algemene vergadering doen vertegen
aangeduid in de oproeping.
termijn waarbinnen de vennootschap
vergaderingen worden ondertekend
het formulier voor het stemmen op
door de voorzitter van de vergadering,
De mede-eigenaars, de
afstand dient te ontvangen en 6° de
de secretaris, de stemopnemers,
vruchtgebruikers en de naakte
handtekening van de aandeelhouder.
de aanwezige bestuurders
De aandeelhouder kan voor één
eigenaars, de pandhoudende
Dit formulier zal uitdrukkelijk
en commissaris(sen) en de
welbepaalde algemene vergadering
schuldeisers en pandgevende
vermelden dat het formulier
aandeelhouders die zulks wensen.
slechts één persoon aanduiden
schuldenaars moeten zich
ondertekend moet zijn door de
als volmachthouder, behoudens
respectievelijk door één en dezelfde
aandeelhouder en uiterlijk op de zesde
Deze notulen worden in een speciaal
afwijkingen voorzien door het Wetboek
persoon laten vertegenwoordigen.
dag vóór de datum van de algemene
register bijgehouden. De volmachten
vergadering worden overgemaakt aan
worden gehecht aan de notulen van de vergadering waarvoor ze zijn gegeven.
woordigen door een gemachtigde, al dan niet aandeelhouder.
van Vennootschappen.
A rtikel 25: Stemming per brief
de vennootschap per aangetekende
Elk verzoek tot verlening van een
Mits toestemming van de raad van
zending.
volmacht bevat, op straffe van
bestuur in de oproeping, zullen de
nietigheid, ten minste de volgende
aandeelhouders gemachtigd zijn
A rtikel 26: Bureau
van het stemrecht
vermeldingen: 1° de agenda, met
om per brief deel te nemen aan de
De algemene vergaderingen worden
Elk aandeel geeft recht op één stem.
opgave van de te behandelen
stemming over de agendapunten door
voorgezeten door de voorzitter van
onderwerpen en de voorstellen tot
middel van een door de vennootschap
de raad van bestuur of, in geval van
De houders van obligaties en warrants
besluit; 2° het verzoek om instructies
ter beschikking gesteld formulier.
afwezigheid van deze laatste, door
mogen de algemene vergadering
voor de uitoefening van het stemrecht
182
Artikel 27: Aantal stemmen en uitoefening
een bestuurder aangeduid door
bijwonen, doch enkel met een
ten aanzien van de verschillende
Het formulier voor het stemmen op
zijn collega’s of door een lid van
raadgevende stem.
onderwerpen van de agenda; 3° de
afstand bevat minstens de volgende
de vergadering door deze laatste
mededeling hoe de gemachtigde zijn
vermeldingen: 1° de naam van de
aangeduid. De voorzitter van de
Artikel 28: Beraadslaging en stemming
stemrecht zal uitoefenen bij gebreke
aandeelhouder en zijn woonplaats of
vergadering duidt de secretaris aan.
De algemene vergadering beraadslaagt
van instructies van de aandeelhouder.
maatschappelijke zetel; 2° het aantal
en stemt op geldige wijze ongeacht
Jaarverslag 2015-2016 I Retail Estates
het aanwezige of vertegenwoordigde
Wanneer de algemene vergadering
Wetboek van Vennootschappen,
stemopnemers of twee bestuurders
deel van het maatschappelijk kapitaal,
moet beraadslagen over, onder andere:
onder andere met betrekking tot de
ondertekend.
wijziging van het maatschappelijk
behoudens in de gevallen waarvoor het Wetboek van Vennootschappen een
- een wijziging aan de statuten,
doel, het verwerven, in pand nemen of
aanwezigheidsquorum vereist.
- een verhoging of vermindering van
vervreemden van eigen aandelen door
het maatschappelijk kapitaal, De algemene vergadering kan niet stemmen over punten die niet in de agenda zijn opgenomen, tenzij alle
- de uitgifte van aandelen beneden de fractiewaarde, - de uitgifte van converteerbare
aandeelhouders op de algemene
obligaties of van inschrijvingsrechten,
vergadering persoonlijk aanwezig
- de ontbinding van de vennootschap,
of vertegenwoordigd zijn en ze met eenparigheid besluiten tot uitbreiding
moet ten minste de helft van de
van de agenda.
aandelen die het maatschappelijk
Boekjaar - jaarrekening - dividenden
de vennootschappen, de ontbinding
Artikel 30: Boekjaar en jaarrekening
van de vennootschap in geval haar
Het boekjaar begint op één april en
nettoactief ten gevolge van geleden
eindigt op éénendertig maart van elk
verlies gedaald is tot minder dan
jaar.
een vierde van het maatschappelijk kapitaal en de omzetting van de
Op het einde van elk boekjaar maakt
vennootschap in een vennootschap
de raad van bestuur een inventaris op,
met een andere juridische vorm.
alsmede de jaarrekening. De raad van bestuur stelt tevens een verslag op
kapitaal vertegenwoordigen op de
De stemmingen gebeuren door
waarin hij rekenschap geeft van zijn
Behoudens andersluidende wettelijke
vergadering vertegenwoordigd zijn. Is
handopsteken of bij naamafroeping,
beleid. Met het oog op de algemene
of statutaire bepalingen, worden
deze laatste voorwaarde niet vervuld,
tenzij de algemene vergadering er
vergadering, stelt de commissaris
de besluiten genomen bij gewone
dan moet een nieuwe vergadering
met eenvoudige meerderheid van de
ook een omstandig schriftelijk verslag
meerderheid van de uitgebrachte
worden bijeengeroepen, die op geldige
uitgebrachte stemmen anders over
op. Deze documenten worden
stemmen. Blanco en ongeldige
wijze zal besluiten, ongeacht het aantal
beslist.
overeenkomstig de wet opgesteld.
stemmen worden niet bij de
der vertegenwoordigde aandelen.
Artikel 29: Notulen
Artikel 31: Winstuitkering
uitgebrachte stemmen geteld. De besluiten over hogergenoemde
De notulen van de algemene
De vennootschap moet jaarlijks
Besluiten met betrekking tot de
onderwerpen worden slechts geldig
vergadering worden ondertekend door
aan haar aandeelhouders, mits
goedkeuring van de jaarrekening van
genomen met een meerderheid van
de leden van het bureau en door de
inachtneming van de beperkingen
de vennootschap en het verlenen van
drie vierden van de stemmen waarmee
aandeelhouders die er om vragen.
voorzien door het Wetboek van
kwijting aan de bestuurders en de
aan de stemming wordt deelgenomen.
commissaris(en) worden genomen bij
Dit alles zonder afbreuk te doen aan
De afschriften of uittreksels in rechte
wetgeving, een dividend uitkeren
meerderheid van stemmen.
de andere regels van aanwezigheid
of anderszins voor te leggen, worden
waarvan het minimumbedrag is
en meerderheid voorzien door het
door de voorzitter, de secretaris,
opgelegd door de GVV-wetgeving.
Vennootschappen en de GVV-
183
Permanent document
O ntbinding - vereffening
De raad van bestuur heeft de
A rtikel 33: Terbeschikkingstelling van het
bevoegdheid om, met inachtneming
jaarlijks en halfjaarlijks verslag
van de relevante bepalingen van het
Het jaarlijks en halfjaarlijks
A rtikel 34: Benoeming en bevoegdheid van
Wetboek van Vennootschappen, op
verslag, inclusief de statutaire en
de vereffenaars
het resultaat van het boekjaar een
geconsolideerde jaar- en halfjaarlijkse
In geval van ontbinding van de vennoot
De algemene vergadering bepaalt de
interim-dividend uit te keren en de
rekening en het verslag van de
schap, om welke reden of op welk
vergoeding van de vereffenaar(s).
betalingsdatum ervan vast te stellen.
commissaris, wordt ter beschikking
tijdstip ook, geschiedt de vereffening
gesteld van de aandeelhouders
door één of meerdere vereffenaar(s)
De vereffening van de vennootschap
Artikel 32: Betaling van dividenden
overeenkomstig de wettelijke
benoemd door de algemene
geschiedt overeenkomstig de
De uitbetaling van dividenden waarvan
bepalingen toepasselijk op emittenten
vergadering. De vereffenaar(s)
bepalingen van het Wetboek van
de uitkering door de gewone algemene
van financiële instrumenten die zijn
treden/treedt slechts in functie na
Vennootschappen.
vergadering werd besloten, geschiedt
toegelaten tot de verhandeling op een
bevestiging van hun/zijn benoeming
op de tijdstippen en op de plaatsen
gereglementeerde markt en de GVV-
door de rechtbank van koophandel.
Artikel 35: Verdeling
bepaald door haar of door de raad van
wetgeving.
Bij gebreke van benoeming van (een)
Na aanzuivering van alle schulden,
die één vijfde van de in omloop zijnde effecten vertegenwoordigen het vragen.
vereffenaar(s), worden de leden van
lasten en kosten van de vereffening,
Het jaarlijks en halfjaarlijks verslag van
de raad van bestuur als vereffenaars
wordt het nettoactief vooreerst aange
Elke uitkering van dividenden of
de vennootschap wordt op de website
beschouwd ten aanzien van derden.
wend om, in geld of in natura, het volge
interim-dividenden die gebeurde
van de vennootschap gepubliceerd.
bestuur.
storte en nog niet-terugbetaalde bedrag De vereffenaars vormen een college.
in strijd met de wet dient door de
van de aandelen terug te betalen.
aandeelhouder die deze heeft
De aandeelhouders hebben het recht
Te dien einde beschikken/beschikt
ontvangen te worden terugbetaald,
om zonder kosten een kopie van het
de vereffenaar(s) over de meest
Het eventueel overschot wordt in
indien de vennootschap bewijst dat de
jaarlijks en halfjaarlijks verslag te
uitgebreide machten overeenkomstig
gelijke delen verdeeld onder al de
aandeelhouder wist dat de uitkering
verkrijgen op de maatschappelijke zetel
de toepasselijke bepalingen van het
aandelen.
te zijnen gunste in strijd met de
van de vennootschap.
Wetboek van Vennootschappen,
voorschriften was of daarvan, gezien
behoudens beperkingen opgelegd door
de omstandigheden, niet onkundig kon
de algemene vergadering.
A lgemene bepalingen Artikel 36: Keuze van woonplaats
zijn.
184
telkens wanneer de aandeelhouders
De vereffenaar(s) zijn/is gehouden de
Iedere bestuurder, directeur en
algemene vergadering bijeen te roepen
vereffenaar van de vennootschap
Jaarverslag 2015-2016 I Retail Estates
die in het buitenland woonachtig is, wordt gedurende de uitoefening van zijn mandaat geacht keuze van woonplaats te hebben gedaan op de zetel van de vennootschap waar hem alle mededelingen, betekeningen en dagvaardingen geldig kunnen worden gedaan. De houders van effecten op naam zijn verplicht de vennootschap kennis te geven van elke verandering van woonplaats. Bij ontstentenis van kennisgeving worden zij geacht te wonen op hun laatst gekende woonplaats.
A rtikel 37: Gemeen recht De clausules van onderhavige statuten die strijdig zijn met enige dwingende bepalingen van het Wetboek van Vennootschappen of de GVVwetgeving worden als niet-geschreven geacht; de nietigheid van ĂŠĂŠn artikel of van een deel van een artikel van onderhavige statuten zal geen impact hebben op de geldigheid van de andere artikelen.
185
Diversen
diversen 186
8
Jaarverslag 2015-2016 I Retail Estates Jaarverslag 2015-2016 I Retail Estates
O1 Verklaringen
189
O2 Lexicon
190 187
Diversen
Retailpark frunpark, wetteren -â&#x20AC;ş 188
Jaarverslag 2015-2016 I Retail Estates
01 Verklaringen
- dit verslag geen weglatingen bevat die
uitgesproken, dat geen enkele sanctie
Distri-Land nv, Retail Warehousing
de draagwijdte van enige verklaring
ooit werd opgelegd door een wettelijk
Invest nv, Fimitobel nv, Paneuropean
in dit jaarverslag op significante wijze
of toezichthoudend gezag, dat geen
Retail Properties nv, Paneuropean
zouden wijzigen;
enkele bestuurder door een rechtbank
Property Investments nv, Localiège nv,
- de verkorte financiële overzichten
Verantwoordelijke personen
het verbod werd opgelegd als lid van
Vlaamse Leasing Maatschappij nv,
die zijn opgesteld overeenkomstig
het bestuursorgaan te handelen en dat
Texas Management nv en TBK bvba
de toepasselijke boekhoudkundige
zij in hun hoedanigheid van bestuurder
of de resultaten van de sector,
De raad van bestuur van
normen en die het onderwerp waren
nog nooit door een rechtbank in
aanzienlijk verschillen van de
Retail Estates nv draagt de
van een volledig nazicht door de
verband werden gebracht met een
verwachte resultaten, prestaties,
verantwoordelijkheid voor de
commissaris-revisor, een getrouw
faillissement.
of verwezenlijkingen die uitgedrukt
inhoud van dit jaarverslag, onder
beeld geven van het patrimonium,
voorbehoud van de informatie
de financiële toestand en de
Toekomstgerichte verklaringen
verstrekt door derden, waaronder de
resultaten van Retail Estates nv en
Dit jaarverslag bevat toekomstgerichte
deze onzekerheden wordt de beleggers
verslagen van de commissaris en de
van de in de consolidatie opgenomen
verklaringen waaronder, maar
aanbevolen om niet zonder meer voort
vastgoeddeskundigen.
dochterondernemingen. Het
niet beperkt tot verklaringen met
te gaan op dergelijke toekomstgerichte
beheersverslag bevat bovendien de
de volgende woorden “geloven”,
verklaringen.
De raad van bestuur, waarvan de
verwachtingen voor het resultaat
“anticiperen”, “verwachten”,
samenstelling terug te vinden is op
van het volgende jaar evenals
“voornemen”, “plannen”, “nastreven”,
Beschikbaarheid van het jaarverslag
pagina’s 56 t.e.m. 58, verklaart dat naar
een toelichting bij de risico’s
“schatten”, “kunnen”, “zullen”,
Dit jaarverslag is beschikbaar in het
zijn beste weten:
en onzekerheden waarmee de
“voortzetten” en vergelijkbare
Nederlands en het Frans.
onderneming geconfronteerd wordt.
uitdrukkingen. Dergelijke
- dit jaarverslag een getrouw
worden of vervat zijn in de genoemde toekomstgerichte verklaringen. Gezien
toekomstgerichte verklaringen
Dit jaarverslag is opgesteld in het
overzicht geeft van de belangrijke
Verklaringen betreffende de bestuurders
gaan gepaard met gekende en
Nederlands. Retail Estates nv heeft
gebeurtenissen en desgevallend de
De raad van bestuur van Retail
ongekende risico’s, onzekerheden
de vertaling en de overeenstemming
belangrijkste transacties die zich in
Estates nv verklaart dat voor zover
en andere factoren die ertoe kunnen
tussen de officiële Nederlandse versie
het boekjaar hebben voorgedaan
geweten geen enkele bestuurder
leiden dat de werkelijke resultaten,
en de Franstalige versie nagekeken.
met verbonden partijen en de impact
ooit veroordeeld werd voor een
financiële toestand, prestaties
In geval van contradictie tussen de
daarvan op de verkorte financiële
fraudemisdrijf, geen enkele officiële
of verwezenlijkingen van Retail
Nederlandse en de Franstalige versie,
overzichten;
en/of publieke beschuldiging werd
Estates nv, Finsbury Properties nv,
primeert de Nederlandse versie.
189
Diversen
Verder is er, louter ter informatie, via de
Bedrijfscashflow (EBITDA)
omloopsnelheid van de aandelen in de
website van Retail Estates nv
Bedrijfsresultaat (EBIT)
korf.
(www.retailestates.com) een
verhoogd met afschrijvingen en
elektronische versie van dit jaarverslag
waardeverminderingen.
beschikbaar. Daar is tevens een
De principes van het deugdelijke ondernemingsbeheer zoals
EBIT (Earnings Before Interests
in verhouding tot de verhuurbare
transparantie, integriteit en evenwicht
and Taxes): dit is het netto courant
oppervlakte, uitgedrukt in m².
tussen de verantwoordelijken steunen
beschikbaar. De overige informatie op de website van Retail Estates nv maakt geen deel uit van dit jaarverslag.
resultaat vóór rentelasten en
Boekwaarde van een aandeel
van GVV moet Retail Estates nv
NAV (Net Asset Value) of NAW
algemeen tot een strakke zakenethiek
zijn gebouwen niet afschrijven. De
(Nettoactiefwaarde): dit is het eigen
en vergen de naleving van de wet van
EBIT is als gevolg hiervan sterk
vermogen gedeeld door het aantal
2 augustus 2002.
gelijklopend met de EBITDA (Earnings
aandelen.
and Amortisation) vermits Retail
Brutodividend
en van Euronext. Ze behoren meer
Dividendrendement De verhouding tussen het laatst
Estates nv enkel afschrijvingen
Het brutodividend per aandeel is de
uitgekeerde brutodividend en de
Dit is de te gebruiken term bij de
boekt op immateriële activa (zoals
operationele winst die uitgekeerd
laatste koers van het boekjaar waarop
aankoop van een gebouw. Indien
kosten van kapitaalverhogingen) en
wordt.
het dividend betrekking heeft.
er overdrachtskosten betaald
bedrijfsmiddelen (zoals bedrijfswagens
werden, zijn deze inbegrepen in de
en kantoormeubilair).
Bulletlening
Exit tax
Lening die in één keer wordt afgelost
De exit tax is een bijzonder tarief van de
aan het einde van de looptijd.
vennootschapsbelasting die toegepast
aanschaffingswaarde.
Baanwinkels
190
op de aanbevelingen van de FSMA
belasting. Ingevolge zijn statuut
Before Interests, Taxes, Depreciation
Aanschaffingswaarde
Deugdelijk ondernemingsbeheer.
als de effectief verhuurde oppervlakte
Bedrijfsresultaat (EBIT)
Lexicon
Corporate governance
De bezettingsgraad wordt berekend
Engelse vertaling van dit jaarverslag
02
Bezettingsgraad
die aan de huurders zijn toegestaan.
BEL mid index Dit is sinds 1 maart 2005 een gewogen
wordt op het verschil tussen de reële
Winkelpanden gegroepeerd langs
prijsindex van op Euronext genoteerde
Contractuele huren
de uitvalswegen van steden en
aandelen die rekening houdt met
De geïndexeerde basishuurprijzen zoals
vermogen van vennootschappen en
gemeenten. Elk verkooppunt beschikt
de respectieve beurskapitalisatie
contractueel bepaald in de huurovereen
de boekwaarde van haar vermogen
over een eigen parking en een in- en
waarbij de gewichten worden bepaald
komsten per 31 maart 2016 vóór aftrek
op het ogenblik dat een vennootschap
uitrit op de openbare weg.
door het free float percentage en de
van de gratuïteiten of andere voordelen
een erkenning als gereglementeerde
waarde van het maatschappelijk
Jaarverslag 2015-2016 I Retail Estates
vastgoedvennootschap bekomt
aandelen of vastgoedcertificaten
opgesteld door de International
bedrag zelf wordt niet uitgewisseld.
of met een gereglementeerde
verwerft van een vennootschap die
Accounting Standards Board. Bedoeling
IRS wordt vaak gebruikt om zich in te
vastgoedvennootschap fuseert.
een onroerend goed heeft verworven.
is om internationale vergelijking
dekken tegen rentestijgingen. In dit
makkelijker te maken tussen Europese
geval wordt een variabele rentevoet in
beursgenoteerde bedrijven.
een vaste rentevoet omgezet.
Filiaalbedrijven
G eschatte investeringswaarde
Dit zijn bedrijven met een centrale
De waarde van de
inkoopdienst en minstens vijf
vastgoedportefeuille inclusief kosten,
De beursgenoteerde bedrijven zijn
Koers/winst-verhouding
verschillende verkooppunten
registratierechten, honoraria en BTW,
verplicht om vanaf het eerste boekjaar
Deze ratio (in het Engels price/
(grootwinkelbedrijven).
ieder kwartaal geschat door een
dat start na 1 januari 2005 hun
earning-ratio P/E) wordt berekend
onafhankelijke deskundige.
geconsolideerde rekeningen op te
door de koers van een aandeel te
stellen volgens deze standaarden.
delen door de winst per aandeel. De
Free Float Percentage van de aandelen die in het
G eschatte liquidatiewaarde
bezit zijn van het publiek. Op Euronext
De waarde exclusief kosten,
Institutionele belegger
wordt de free float berekend als het
registratierechten, honoraria en
Onderneming die zich beroepsmatig
totaal aantal aandelenkapitaal min de
recupereerbare BTW dat steunt op
bezighoudt met de belegging
aandelen die gehouden worden door
een scenario waarbij de gebouwen,
van middelen die haar door
Marktkapitalisatie
bedrijven die deel uitmaken van dezelfde
gebouw per gebouw verkocht worden.
derden om uiteenlopende
Dit is het totale aantal aandelen op
redenen zijn toevertrouwd.
afsluitingsdatum vermenigvuldigd met
Voorbeelden: pensioenfondsen,
de slotkoers op afsluitingsdatum.
groep, staatsbedrijven, stichters, aan deelhouders met een aandeelhouders
GVV-Wetgeving
overeenkomst en aandeelhouders met
Het koninklijk besluit van 13 juli
een controlemeerderheid.
2014 in uitvoering van de Wet
G eëffectiseerd vastgoed Dit is een alternatieve investeringsmogelijkheid in vastgoed
beleggingsfondsen,…
ratio geeft aan hoeveel keer men de winst moet betalen bij een bepaalde koers.
Nettocashflow
van 12 mei 2014 met betrekking
“Interest Rate Swap” (IRS)
tot de gereglementeerde
Een Interest Rate Swap is een
resultaat (aandeel van de groep) plus
vastgoedvennootschappen.
overeenkomst tussen partijen om
de toevoegingen aan de afschrijvingen,
gedurende een vooraf bepaalde
de waardeverminderingen
tijdsperiode intereststromen uit
op handelsvorderingen en de
Operationele stroom, netto courant
waarbij de aandeelhouder of
IFRS-normen
certificaathouder in plaats van zelf
International Financial Reporting
te wisselen op een van tevoren
toevoegingen en onttrekkingen aan
mee te investeren in de eigendom van
Standards. Set van boekhoudkundige
overeengekomen bedrag. Het gaat
voorzieningen, plus de gerealiseerde
een onroerend goed, (genoteerde)
principes en waarderingsregels
enkel om de intereststromen, het
meer- of minwaarden ten opzichte van
191
Diversen
de beleggingswaarde op het einde van
O mloopsnelheid
R etailcluster
het totaal der activa (excl. rente-
het vorige boekjaar min de exit tax.
Som van de maandelijks verhandelde
Geheel van baanwinkels gelegen
afdekkingsinstrumenten).
aandelen ten opzichte van het totaal
langs dezelfde verkeersas en die voor
aantal aandelen over de laatste 12
de consument een geheel vormen,
Vastgoedcertificaat
maanden.
hoewel zij buiten de verkeersas niet
Een vastgoedcertificaat is een effect
over een gezamenlijke infrastructuur
dat de houder recht geeft op een
beschikken.
evenredig gedeelte van de inkomsten
Netto courante cashflow Operationele stroom, netto courant resultaat (aandeel van de groep) plus de toevoegingen aan de afschrijvingen,
Pay-out ratio
de waardeverminderingen
Pay-out ratio geeft aan hoeveel
op handelsvorderingen en de
procent van de nettowinst wordt
R etailpark
toevoegingen en onttrekkingen aan
uitgekeerd als dividend aan de
Winkelpanden die deel uitmaken van
voorzieningen.
aandeelhouders. Men bekomt deze
een geĂŻntegreerd handelscomplex
ratio door de uitgekeerde nettowinst
en gegroepeerd zijn met andere
te delen door de totale nettowinst.
winkelpanden. Alle panden maken
Nettodividend Het nettodividend is gelijk aan het brutodividend na inhouding van 27%
ReĂŤle waarde (fair value)
roerende voorheffing.
Deze waarde is gelijk aan het bedrag
een gezamenlijke in- en uitrit.
waaraan een gebouw zou kunnen wor-
R eturn
den geruild tussen goed geĂŻnformeerde
De totale return die het aandeel
Overheidsobligatie die gebruikelijk
partijen, instemmend en handelend in
in de afgelopen 12 maanden heeft
wordt gelijkgesteld met een
omstandigheden van normale concur-
gerealiseerd of (laatste koers + bruto
vrijwel risicoloze belegging en als
rentie. Vanuit het standpunt van de
dividend)/koers vorig jaar.
dusdanig tevens gebruikt wordt
verkoper moet zij worden begrepen mits
om in vergelijking met genoteerde
aftrek van de registratierechten.
OLO
effecten de risicopremie te berekenen.
192
gebruik van een centrale parking met
S chuldgraad De schuldgraad wordt als
De risicopremie is het bijkomend
Resultaat op de portefeuille
rendement dat de belegger verwacht
Gerealiseerde en niet-gerealiseerde
(excl. voorzieningen,
voor het risicoprofiel van het bedrijf.
meer- of minwaarden ten opzichte van
overlopende rekeningen, rente-
de recentste waardebepaling door de
afdekkingsinstrumenten en
deskundige.
uitgestelde belastingen) gedeeld door
volgt berekend: verplichtingen
uit een gebouw. Hij deelt tevens in de opbrengst als het gebouw in kwestie verkocht wordt.
Jaarverslag 2015-2016 I Retail Estates
Inlichtingenfiche Naam: Statuut: Adres: Tel: Fax: E-mail: Website: RPR: BTW: Ondernemingsnummer: Oprichtingsdatum: Erkenning vastgoedbevak: Erkenning GVV: Duur: Management: Commissaris:
Retail Estates nv
Financiële jaarafsluiting: Kapitaal per 31.03.2016: Aantal aandelen per 31.03.2016: Algemene vergadering: Notering: Financiële dienstverlening: Waarde vastgoedportefeuille per 31.03.2016: Vastgoeddeskundigen: Aantal panden per 31.03.2016: Type panden: Liquidity provider:
31 maart
Openbare gereglementeerde vastgoedvennootschap (“GVV”) naar Belgisch recht Industrielaan 6 – B-1740 Ternat +32 (0)2 568 10 20 +32 (0)2 581 09 42 info@retailestates.com www.retailestates.com Brussel BE 0434.797.847 0434.797.847 12 juli 1988 27 maart 1998 (t.e.m. 23 oktober 2014) 24 oktober 2014 Onbepaalde duur Intern PwC Bedrijfsrevisoren bcvba – Woluwegarden-Woluwedal 18 te 1932 Brussel, vertegenwoordigd door de heer Damien Walgrave 199.495.654,21 EUR 8.866.320 Eerste vrijdag van juli Euronext – continumarkt KBC Bank Investeringswaarde 1.026 mio EUR - reële waarde 1.001 mio EUR (incl. waarde vastgoedcertificaten “Immobilière Distri-Land nv”) Cushman & Wakefield en CBRE 634 Perifeer winkelvastgoed KBC Securities
193
The Design Factory +32 (0)10 60 19 18 openbare
GVV-SIR publique
Industrielaan 6 B- 1740 Ternat T. +32 (0)2 568 10 20 F. +32 (0)2 581 09 42 info@retailestates.com www.retailestates.com