RISICOBEHEER I
1
INHOUDSTAFEL
O1 risicobeheer
12
O2 Brief aan
de aandeelhouders
24
O3 beheersverslag
30
O4 retail estates op de beurs
76
vastgoedverslag
86
O5
O6
financieel verslag
120
permanent document
184
O7
O8 diversen
R E T A I L
E S T A T E S
2 0 1 7 I R e ta i l es tat es I j a a rv ers la g 2 0 1 6 - 2 0 1 7
206
2 Alternatieve prestatiemaatstaven en de term
“EPRA resultaat”
Alternatieve prestatiemaatstaven zijn maatstaven die Retail Estates nv hanteert om zijn financiële performantie te meten en op te volgen. De maatstaven worden gebruikt in dit jaarverslag maar zijn niet gedefinieerd in een wet of in algemeen aanvaarde boekhoudprincipes (GAAP). De European Securities and Markets Authority (ESMA) heeft richtlijnen uitgevaardigd die van toepassing zijn vanaf 3 juli 2016 voor het gebruik en de toelichting van de alternatieve prestatiemaatstaven. De begrippen die Retail Estates nv beschouwt als een alternatieve prestatiemaatstaf zijn opgenomen in hoofdstuk 8 van dit jaarverslag, Diversen, onder de noemer “Lexicon - Alternatieve prestatiemaatstaven”. De alternatieve prestatiemaatstaven zijn voorzien van een definitie, doelstelling en reconciliatie zoals vereist volgens de ESMA richtlijn. Ten gevolge van deze richtlijn is de voorheen gehanteerde term “netto courant resultaat” niet langer bruikbaar. De benaming is daarom veranderd in “EPRA resultaat”. Inhoudelijk is er geen verschil met de voorheen gehanteerde term “netto courant resultaat”. I Re ta i l e s tat e s I j a a rvers l ag 2016 - 2017
RISICOBEHEER I
I R e ta i l es tat es I j a a rv ers la g 2 0 1 6 - 2 0 1 7
3
4
Geografische spreiding clusters Geografische spreiding 39,37%
Antwerpen-Noord BRUGGE-NOORD
ANTWERPEN
Eeklo
Antwerpen-Zuid Sint-Niklaas
Mechelen-Noord Mechelen-Zuid
GENT-ZUID Dendermonde Wetteren
WEST-VLAANDEREN Roeselare
Lommel
Westerlo
Lier
Beringen
LIMBURG
OOST-VLAANDEREN
HASSELT
Kampenhout
VLAAMS - BRABANT Oudenaarde
BRUSSEL Zaventem BRUXELLES
Kortrijk-Noord
Halle Ath
Tongeren
Rocourt Herstal
Gembloux
HAINAUT Sambreville Aiseau-Presles
Eupen
LIÈGE
Nivelles
MONS
60,63%
Barchon
Wavre Braine-l’Alleud
BRABANT WALLON
Tournai
Genk
LEUVEN-Oost
LIEGE
Verviers
■ Vlaams Gewest
■ Waals Gewest
NAMUR-Nord Namur-Sud
Type gebouw
NAMUR Dinant Marche-en-Famenne
7,03%
668
Winkelpanden .................................
LUXEMBOURG
ARLON
De vastgoedportefeuille van Retail Estates nv bestaat uit winkelpanden
68,55%
gelegen in de periferie van de grootste steden van België
I Re ta i l e s tat e s I j a a rvers l ag 2016 - 2017
■ Individuele baanwinkels ■ Retailclusters en retailparken ■ Andere
24,42%
Reële waarde mio € ...........................................
Kerncijfers I
“
1.071 Retail Estates nv
breidt haar portefeuille uit door
De groei van de onderneming wordt ook gedragen door haar medewerkers.
”
acquisities, projectontwikkelingen en optimaliastie van de vastgoedportefeuille.
Handelsactiviteit van de huurders
748.136m
2
10,05%
13,20%
25,45%
Winkeloppervlakte .................................
98,13%
Groei portefeuille Retail Estates nv tussen 1998 en 2017
Stabiele bezettingsgraad
1100000 1000000 900000 800000 700000
24,73%
600000 500000 400000
26,57%
300000 200000 100000
■ Voeding ■ Volumineus ■ Kleding/schoenen ■ Verbruiksgoederen ■ Andere
0
‘98
‘99
‘00
‘01
‘02
‘03
‘04
Aantal m2
‘0’
‘05
‘06
‘07
‘08
‘09
‘10
‘11
‘12
‘13
‘14
‘15
‘16
‘17
Reële waarde (in duizenden EUR)
I R e ta i l e stat e s I j a a rv e r sla g 2 0 1 6 - 2 0 1 7
5
6
Kerncijfers 2015-2017 Het boekjaar van Retail Estates nv loopt van 1 april tot 31 maart. De kerncijfers zijn de geconsolideerde cijfers.
VASTGOEDPORTEFEUILLE Aantal winkelpanden Totaal verhuurbare winkeloppervlakte in m²
31/03/17
31/03/16
31/03/15
668
634
554
748.136
708.879
611.076
Geschatte reële waarde in EUR
1.071.361.000
1.000.799.000
837.121.000
Geschatte investeringswaarde in EUR
1.097.917.000
1.025.536.000
857.862.000
95,45
95,86
92,48
98,13%
98,22%
98,78%
514.970.000
474.170.000
381.212.000
50,26%
49,95%
51,54%
Nettohuurresultaat
66.024.000
61.680.000
52.706.000
Vastgoedresultaat
65.465.000
61.386.000
52.334.000
Vastgoedkosten
-4.940.000
-4.504.000
-3.362.000
Algemene kosten en andere operationele kosten en opbrengsten
-2.941.000
-2.841.000
-2.888.000
Operationeel vastgoedresultaat vóór resultaat op de portefeuille
57.584.000
54.041.000
46.084.000
Resultaat op de portefeuille
13.889.000
10.557.000
6.610.000
71.473.000
64.598.000
52.694.000
-19.064.000
-21.774.000
-17.128.000
Nettoresultaat
52.136.000
42.035.000
35.238.000
EPRA resultaat
39.115.000
36.473.000
28.628.000
Gemiddelde huurprijs per m² Bezettingsgraad BALANSGEGEVENS Eigen vermogen Schuldgraad (GVV-Wetgeving*, max. 65%) RESULTATEN
Operationeel resultaat Financieel resultaat
I Re ta i l e s tat e s I j a a rvers l ag 2016 - 2017
kerncijfers I
GEGEVENS PER AANDEEL
31/03/17
31/03/16
31/03/15
Aantal aandelen
9.008.208
8.866.320
7.559.473
Aantal dividendgerechtigde aandelen
9.008.208
8.866.320
7.559.473
57,17
53,48
50,43
EPRA NAW
59,29
56,66
53,68
Nettoactiefwaarde (investeringswaarde) excl. dividend excl. de reële waarde van toegelaten afdekkingsinstrumenten
58,96
56,27
53,34
3,30
3,20
3,10
Nettoactiefwaarde IFRS
Brutodividend per aandeel Nettodividend per aandeel
2,310
2,336
2,325
Brutodividendrendement op slotkoers (excl. dividend)
4,48%
4,28%
4,22%
Nettodividendrendement op slotkoers (excl. dividend)
3,10%
3,09%
3,16%
Beurskoers op afsluitingsdatum
76,90
78,00
76,64
Gemiddelde koers
77,54
73,53
64,91
Koersevolutie in de loop van het boekjaar
-1,28%
5,65%
30,01%
Over-/onderwaardering t.o.v. nettoactiefwaarde IFRS
34,51%
45,85%
51,97%
* Het K.B. van 13 juli 2014 (het “GVV-K.B.”) in uitvoering van de Wet van 12 mei 2014 (de “GVV-Wet”) met betrekking tot de gereglementeerde vastgoedvennootschappen.
I R e ta i l e stat e s I j a a rv e r sla g 2 0 1 6 - 2 0 1 7
7
8
I Re ta i l e s tat e s I j a a rvers l ag 2016 - 2017
markante feiten I
markante feiten
Retailclusters .............................. Nieuwbouw na afbraak Doornik – project op maat van Leen Bakker.
Retailparken .............................. Aankoop winkelpark Frameries, uitbreiding winkelpark Verviers met Darcis (chocolatier) en renovatie winkelpark te Westerlo.
Solitaire winkels ............................... Projectontwikkeling in Nivelles – project op maat van Aldi na afbraak en heropbouw.
I R e ta i l e stat e s I j a a rv e r sla g 2 0 1 6 - 2 0 1 7
9
10
Belangrijke gebeurtenissen 1998-2017
Onafhankelijk Retail Estates wordt een onafhankelijk beheerde BEVAK
Retail Estates op de beurs IPO en eerste notering op Euronext Brussels
1998
1999
Versterking kapitaal 1e publieke kapitaal verhoging
I R e ta i l e s tat e s I j a a rvers l ag 2016 - 2017
2002
Waarde portefeuille Vastgoedportefeuille bereikt de kaap van 250 mio EUR
2003
Versterking kapitaal 2e publieke kapitaal verhoging
2008
markante feiten I
Retail Estates op de beurs Marktkapitalisatie meer dan 250 mio EUR Eerste maal keuzedividend aangeboden aan aandeelhouders
2011
Waarde portefeuille Vastgoedportefeuille bereikt de kaap van 500 mio EUR
2012
Diversificatie van de financieringsbronnen Obligatie-uitgite – private plaatsing
Waarde portefeuille Vastgoedportefeuille bereikt de kaap van 1 miljard EUR
Statuutwijziging van BEVAK naar GVV
Diversificatie van de financieringsbronnen Obligatie-uitgite – private plaatsing
(gereglementeerde vastgoedvennootschap)
2013
Versterking kapitaal 3e publieke kapitaal verhoging
2014
2015
2016
Versterking kapitaal 4e publieke kapitaalverhoging Retail Estates op de beurs Marktkapitalisatie flirt met de kaap van 700 mio EUR
11
2017
Opname EPRA-index De opname in de EPRAindex draagt bij tot de visibiliteit van het aandeel.
I R e ta i l e stat e s I j a a rv e r sla g 2 0 1 6 - 2 0 1 7
12
I Re ta i l e s tat e s I j a a rvers l ag 2016 - 2017
RISICOBEHEER I
13
risicobeheer O1 O1
marktrisico’s
15
O2
operationele risico’s
17
O3
financiële risico’s
19
O4 reglementaire risico’s
22
I R e ta i l e stat e s I j a a rv e r sla g 2 0 1 6 - 2 0 1 7
14
“ De waarde van perifeer winkelvastgoed wordt in hoofdzaak bepaald door de commerciële waarde van de ligging van het vastgoed. ” I Re ta i l e s tat e s I j a a rvers l ag 2016 - 2017
RISICOBEHEER I
De belangrijkste risico’s waarmee de
en haar financiële situatie, kunnen
waarde van de ligging van het
gezondheidsindex berekende)
onderneming geconfronteerd wordt,
bestaan. De lijst van risico’s die
vastgoed. Als gevolg van de
inflatie evolueren.
worden hieronder opgelijst. Voor
in dit hoofdstuk is opgenomen, is
schaarste van goedgelegen
elk van de opgesomde risico’s zijn
zodoende niet exhaustief.
terreinen oefenen vraag en aanbod
Potentiële impact
in principe een opwaartse druk uit,
Het inflatierisico waaraan de
zowel in de markt van particuliere
Groep is blootgesteld, betreft
als van institutionele investeerders.
vooral de met de huur verbonden
De waarden zijn in het algemeen
kosten, onder meer verbonden aan
inflatiebestendig door de indexatie
renovatie- en investeringswerken,
van de huren, maar wel rentegevoelig
die geïndexeerd kunnen zijn
maatregelen en procedures in voege om de gevolgen zoveel mogelijk in te schatten, te controleren en op te volgen. Deze maatregelen en procedures worden eveneens
O1 Marktrisico’s
hieronder besproken. investeringsmarkt voor perifere
door de hoge schuldgraad
op een andere basis dan de
De raad van bestuur evalueert
winkels en retailparken
waarmee vele investeerders werken.
gezondheidsindex, waardoor deze
regelmatig de blootstelling van
Omschrijving van het risico
De investeringsbereidheid van
kosten sneller zouden stijgen dan
de onderneming aan risico’s, de
De verminderde vraag van
institutionele beleggers kan door
de stijging van de huurprijzen.
financiële impact van deze risico’s en
investeerders naar perifeer
macro-economische factoren die
de acties die moeten ondernomen
winkelvastgoed.
de beschikbaarheid van kredieten
Beperkende factoren en beheersing
en hun kostprijs beïnvloeden,
De vennootschap tracht het risico
te monitoren, te vermijden dat de
Potentiële impact
tijdelijk sterk terugvallen. Uit de
van de kostenstijging te beperken
risico’s zich voordoen, en/of (in
De waarde van de portefeuille
ervaring blijkt dat de markt van de
door contractuele afspraken te
voorkomend geval) de impact van
wordt trimestrieel geschat
particuliere beleggers, die nog altijd
maken met haar leveranciers.
deze risico’s te beperken.
door onafhankelijke vastgoed
meer dan 60% van de investeringen
deskundigen. Een daling van de
vertegenwoordigt, hieraan minder
deflatierisico
Deze lijst van risico’s is gebaseerd
waardering leidt tot een daling van
gevoelig is.
Omschrijving van het risico
op de informatie die gekend was op
het eigen vermogen (“NAW”) en
het ogenblik van de opmaak van
bijgevolg tot een stijging van de
inflatierisico
in de economische activiteit die een
dit verslag. Andere onbekende en
schuldgraad van de vennootschap.
Omschrijving van het risico
algemene prijsdaling tot gevolg heeft.
worden om deze eventuele risico’s
15
Deflatie leidt tot een vermindering
De huurcontracten van de Groep
onwaarschijnlijke risico’s of risico’s waarvan niet wordt aangenomen
Beperkende factoren en beheersing
bevatten indexeringsclausules op
Potentiële impact
dat ze een significante ongunstige
De waarde van perifeer
basis van de gezondheidsindex,
Bij deflatie wordt de
invloed kunnen hebben op de
winkelvastgoed wordt in hoofdzaak
zodat de jaarlijkse huurinkomsten
gezondheidsindex negatief zodat de
vennootschap, op haar activiteiten
bepaald door de commerciële
samen met de (via de
huurinkomsten dalen.
I R e ta i l es tat es I j a a rv ers la g 2 0 1 6 - 2 0 1 7
16
Beperkende factoren en beheersing
Beperkende factoren en beheersing
De Groep is gedeeltelijk tegen het
> Verhuren aan retailers die
economische conjunctuur.
subregio’s met sterke koopkracht.
deflatierisico (en een dienover-
“multichannel” concept integreren
Potentiële impact
eenkomstige daling van de huurin-
in businessmodel en op die
> Vermindering van de vraag naar
komsten) beschermd. Nagenoeg
manier e-commerce integreren in
alle huurovereenkomsten van de
de bestaande winkels.
Groep bepalen dat de huurprijs in geen geval kan zakken tot beneden
> Bestaande panden opsplitsen in kleinere lokalen.
>E r is gebruikelijk een bankwaarborg van 3 tot 6 maand.
winkels. > Hogere leegstand en/of lagere huurprijzen bij herverhuring. > Daling van de reële waarde van het vastgoed en als gevolg ook
het niveau van de basishuur (d.i. de
Wallonië en in het bijzonder in de
macro-economische factoren
Omschrijving van het risico Extreme volatiliteit en onzekerheid op de internationale markten.
basishuur die geldt bij het afsluiten
terreurdreiging
van de Netto Actief Waarde
van de huurovereenkomst). Ook
Omschrijving van het risico
(NAW).
Potentiële impact
voor die huurovereenkomsten kan
Impact van externe elementen zoals
Mogelijke faillissementen van
Kan leiden tot een moeizamere
een daling van de huurprijs tot een
terreur.
huurders.
toegang tot de aandelenmarkt om nieuw kapitaal/eigen vermogen
niveau dat lager ligt dan de lopende huur maar hoger dan de basishuur,
Potentiële impact
Beperkende factoren en beheersing
op te halen of minder liquiditeit
echter niet worden uitgesloten.
Onderbroken activiteit en
> Kwaliteit van het huurdersbestand
beschikbaar in de debt capital
e-commerce
bijgevolg verlies van de huurder en
met vooral filiaalbedrijven en een
markets met betrekking tot
verminderde huurinkomsten.
beperkte jaarlijkse provisie voor
herfinancieringen van uitstaande
dubieuze debiteuren (gemiddeld
obligatieleningen.
Omschrijving van het risico Impact van het online shoppen op
Beperkende factoren en beheersing
de bestaande verkoopskanalen.
De vennootschap is verzekerd voor gederfde huurinkomsten
ongeveer 0,50% van de huur per jaar). > Sectoriële diversificatie van
Beperkende factoren en beheersing De vennootschap streeft ernaar
Potentiële impact
voor een periode van 18 tot 36
klanten en een lage gemiddelde
langetermijn relaties op te bouwen
> Verminderde vraag naar fysieke
maanden (afhankelijk van het soort
contractuele huurprijs.
met financiële partners en
> Waarde wordt bepaald door
winkels door stijging van het
vergunning die dient bekomen te
online shoppen.
worden) ten gevolge van daden van
de commerciële waarde van de
niet-gebruikte kredietfaciliteiten om
vandalisme of terreur.
ligging van het vastgoed. Retail
liquiditeitstekorten op te vangen.
> Vraag naar kleinere winkels (minder m²) doordat er veel
Estates spreidt zijn investeringen
minder stock in de winkels
conjuncturele bewegingen
over alle belangrijke winkelassen
aanwezig is.
Omschrijving van het risico
in België. De investeringen zijn
Impact van dalende consumptie en
geconcentreerd in Vlaanderen en
I Re ta i l e s tat e s I j a a rvers l ag 2016 - 2017
investeerders en heeft beschikbare
RISICOBEHEER I
gevolg ook een daling van de NAW
consequent beleid in onderhoud en
en een stijging van de schuldgraad.
herstellingen. Deze beperken zich
17
in de praktijk hoofdzakelijk tot de Beperkende factoren en beheersing
renovatie van parkings en daken.
Gediversifieerde klantenbasis met een goede sectoriële spreiding.
acquisities
Goede marktkennis door eigen
Omschrijving van het risico
operationele teams met sterk
Een groot aantal gebouwen
know how en kennis van de retail
in de vastgoedportefeuille van
business. Wekelijkse opvolging
de vennootschap (en haar
en bespreking van incasso op de
dochtervennootschappen) werd
propertymeeting.
verworven in het kader van de verwerving van aandelen van
O2 OPERATIONELE RISICO’S
vastgoedvennootschappen of
Omschrijving van het risico
middels vennootschapsrechtelijke
Risico op bouwkundige en
herstructureringen zoals fusies
technische achteruitgang in de
en (partiële) splitsingen.
levenscyclus van de gebouwen.
Vastgoedvennootschappen
Potentiële impact > Huurinkomsten en cash flow aangetast door een verhoging van de leegstand en kosten voor herverhuring.
leegstand en verhuurbaarheid
veroudering van de gebouwen
> Vermindering van de kwaliteit
waarover de controle wordt Potentiële impact
verworven, worden aansluitend
> Veroudering van de gebouwen
typisch opgeslorpt door Retail
waardoor de commerciële
Estates, waardoor het volledige
aantrekkelijkheid wordt aangetast.
vermogen, zowel activa als passiva,
> Verlies aan inkomsten en
van deze vennootschappen wordt
Omschrijving van het risico
en solvabiliteit van het
langdurige periode waarin het
Risico’s in verschillende domeinen:
huurdersbestand met als gevolg
geïnvesteerd kapitaal niet rendeert.
leegstand, maar ook op het vlak
een stijging van de dubieuze
van verhuurbaarheid, kwaliteit van
debiteuren waardoor de
Beperkende factoren en beheersing
Het risico bestaat dat bij deze
incassograad daalt.
Het management doet al het
transacties verborgen passiva op
mogelijke om op deze risico’s te
Retail Estates worden overgedragen.
de huurders, veroudering van de gebouwen en de evolutie van vraag en aanbod op de huurmarkt.
> Daling van de reële waarde van het vastgoedpatrimonium en als
overgedragen aan Retail Estates. Potentiële impact
anticiperen en voert daartoe een
I R e ta i l es tat es I j a a rv ers la g 2 0 1 6 - 2 0 1 7
18
Beperkende factoren en beheersing
wetgeving die thans in de drie
Het management neemt de nodige
gewesten bestaat, voorziet evenwel
voorzorgen om voorafgaand aan
in complexe procedures die bij
de controleverwerving de mogelijke
overdracht van onroerende goederen
risico’s te identificeren (cf. “due
tijdrovend zijn en tot onderzoeks-
diligence” proces met betrekking
en studiekosten aanleiding
tot o.m. technische, financiële,
kunnen geven. De regelgeving met
fiscale en boekhoudkundige en
betrekking tot het grondverzet
juridische risico’s) en tracht hiervoor
levert bijkomende kosten op, indien
vanwege de verkoper/inbrenger de
op dergelijke vervuilde sites bij
nodige contractuele waarborgen te
bouwwerkzaamheden vervuilde
verkrijgen.
grond dient gemanipuleerd te worden.
bodemvervuiling
“
Het management doet al het mogelijke om op deze risico’s te anticiperen en voert daartoe een consequent beleid in onderhoud en herstellingen.
”
gewestwegen. In functie van de
Beperkende factoren en beheersing
verkeersveiligheid wordt geregeld de
Dialoog met de overheid om
Omschrijving van het risico
Beperkende factoren en beheersing
wegenis heraangelegd met nieuwe
constructieve oplossingen uit
Op een aantal locaties waar de
Retail Estates tracht het nodige
rotondes, fietspaden, tunnels e.d.
te werken in het belang van alle
vennootschap winkelpanden
te doen om de milieuaspecten
bezit, werden voordien activiteiten
te integreren in het due diligence
Potentiële impact
uitgeoefend die potentieel
onderzoek dat typisch voorafgaat
Het resultaat van een dergelijke
sleutelpersoneel
vervuilend waren.
aan de verwerving van vastgoed, en
heraanleg komt meestal de
Omschrijving van het risico
stakeholders.
tracht in de mate van het mogelijke
commerciële waarde van
Wegvallen van sleutelfiguren binnen
Potentiële impact
de verantwoordelijkheid voor
winkelpanden ten goede, vermits
de organisatie.
Voor dergelijke - per definitie
eventuele bodemverontreiniging
dikwijls de verkeersstroom
historische - vervuiling is Retail
(met inbegrip van een eventuele
vertraagd wordt en de omgeving
Potentiële impact
Estates in beginsel niet aansprakelijk.
saneringsverplichting) bij de over
van de winkelpanden veiliger
Het verlies van kerncompetenties
De activiteiten van de huurders van
drager van het vastgoed te leggen.
wordt. Het is echter niet uit te
door de vennootschap kan ertoe
sluiten dat in uitzonderlijke gevallen
leiden dat een aantal doelstellingen
slechts een heel beperkt risico tot
verkeersinfrastructuur
de bereikbaarheid van enkele
later dan gepland verwezenlijkt
vervuiling op en vallen bovendien
Omschrijving van het risico
winkelpanden hieronder zou
worden.
onder de verantwoordelijkheid
Perifeer winkelvastgoed wordt per
kunnen lijden doordat de toegang
van de huurder. De toepasselijke
definitie ontsloten via hoofdzakelijk
bemoeilijkt wordt.
de vennootschap leveren in de regel
I Re ta i l e s tat e s I j a a rvers l ag 2016 - 2017
RISICOBEHEER I
Beperkende factoren en beheersing
bekendgemaakt aan het team.
Retail Estates schenkt de nodige
> Verder werd een disaster recovery
O3
Beperkende factoren en beheersing Conservatieve en voorzichtige
aandacht aan het welzijn van haar
plan uitgewerkt zodat in geval
medewerkers. De vennootschap
van een ramp of crisissituatie de
hanteert marktconforme
activiteiten van de onderneming
vergoedingen. Er wordt veel belang
kunnen verdergezet worden. Alle
liquiditeitsrisico
financieringsbronnen en een
gehecht aan het beheer van de
data worden ook gebackupt op
Omschrijving van het risico
uitgebreide groep van bankpartners.
competenties van de leden van het
verschillende manieren (on site,
Retail Estates is aan een
off site op tape en in the cloud).
liquiditeitsrisico blootgesteld dat, in
volatiliteit van de rentevoeten
de veronderstelling van de niet-
Omschrijving van het risico
maatregelen genomen in verband
verlenging of opzegging van haar
De vennootschap loopt risico’s op
met toegang en beveiliging.
financieringscontracten, uit een
een verhoging van haar financiële
gebrek aan kasmiddelen zou kunnen
kosten die kunnen voortvloeien uit
voortvloeien.
de evolutie van de rentevoeten.
team.
> Er werden ook de nodige ict
& fraude
Omschrijving van het risico Risico op operationele verliezen
> Retail Estates wordt voor
financieringsstrategie met evenwichtige spreiding van de
FINANCIËLE RISICO’S
vervaldata, diversificatie van de
als gevolg van het falen van
ICT-gerelateerde diensten
interne processen, interne
ondersteund door een externe
systemen, en menselijke fouten of
partner, waarmee een SLA
Potentiële impact
Potentiële impact
externe gebeurtenissen (fraude,
(Service Level Agreement) werd
> Onmogelijkheid om acquisities
> Verhoogde kost van de schulden
natuurramp, cybercriminaliteit,…).
afgesloten.
of ontwikkelingen te financieren
met als gevolg impact op resultaat
(zowel via eigen vermogen als via
en cashflows en daling van de
Potentiële impact
schulden) of verhoogde kosten
rentabiliteit.
Financieel verlies door fraude,
waardoor de beoogde rentabiliteit
diefstal van gevoelige gegevens of
daalt.
onderbreking van de activiteit.
> Sterke waardeschommelingen van de financiële instrumenten met
> Het niet beschikbaar zijn van
mogelijke impact op NAW > In de huidige context van negatieve
financiering ter terugbetaling van Beperkende factoren en beheersing
intresten, kapitaal of operationele
rentevoeten heeft de werkwijze van
> De vennootschap beschikt over
kosten.
sommige banken om een bodem
een corporate governance charter
> Verhoogde kost van de schulden
te eisen voor het Euribor-tarief
en een verhandelingsreglement.
door hogere bancaire marges, met
(dat wordt gebruikt als referentie
Het verhandelingsreglement
als gevolg impact op resultaat en
in de financieringscontracten)
staat op de website van de
cashflows.
aan 0%, een negatieve invloed
vennootschap en wordt ook
19
op de financiële kosten. Er is
I R e ta i l es tat es I j a a rv ers la g 2 0 1 6 - 2 0 1 7
20
immers asymmetrie tussen het
4 grootbanken het risico van de
estates een negatieve rente dient
“floors” zoveel mogelijk beperkt
op te betalen terwijl de banken een
door enkel floors toe te staan voor
bodem (floor) van 0% hanteren.
het gedeelte van de kredieten dat niet is ingedekt of door floors in te
Beperkende factoren en beheersing
“
> De vennootschap heeft met haar
afdekkingsinstrument waar retail
bouwen in de IRS’en.
> De vennootschap hanteert een conservatief beleid waardoor
risico tegenpartij
dit renterisico tot een minimum
Omschrijving van het risico
beperkt wordt.
Het aangaan van bankkredieten
> Voor de indekking
en het afsluiten van indekkings
Conservatieve en voorzichtige financieringsstrategie met evenwichtige spreiding van de vervaldata, diversificatie van de financieringsbronnen en een uitgebreide groep van bankpartners.
”
van het renterisico op
instrumenten bij financiële
langetermijnleningen die
instellingen houdt een tegen
aangegaan werden aan een
partijrisico in voor de vennootschap
variabele rentevoet, maakt Retail
indien deze financiële instellingen in
indekkingsinstrumenten te spreiden
Beperkende factoren en beheersing
Estates nv gebruik van “Interest
gebreke zouden blijven.
over verschillende bankiers.
> De vennootschap heeft met haar bankiers en obligatiehouders
Rate Swaps”. De looptijd van deze instrumenten is afgestemd op
Potentiële impact
risico convenanten
meestal volgende convenanten
de looptijd van de onderliggende
Opzegging van bestaande
Omschrijving van het risico
afgesproken:
kredieten. Indien de Euribor
kredietlijnen, die dan moeten
Risico op niet respecteren van
- Behoud van GVV-statuut
rentevoet (rentevoet voor leningen
geherfinancierd worden bij een
vereisten om aan bepaalde
- Minimale omvang portefeuille
op korte termijn) sterk daalt,
andere bank/financierder wat
financiële parameters te
- ICR (berekend op
zal de marktwaarde van deze
herstructureringskosten met zich
voldoen in het kader van de
instrumenten een negatieve
meebrengt en het risico op hogere
kredietovereenkomsten.
variatie ondergaan. Dit is echter
intrestkosten voor de nieuwe
een niet-gerealiseerd en non-cash
kredieten.
item.
nettohuurresultaten) ≥ 2 > De GVV-Wet legt een maximale schuldgraad op van 65%.
Potentiële impact
> De vennootschap voldoet aan
Het niet-respecteren van deze
alle door de banken gestelde
Beperkende factoren en beheersing
convenanten kan de vroegtijdige
convenanten. Daarnaast stelt
de variabele rentevoet ingeruild
Dit risico wordt beperkt door de
opzeg van deze kredieten tot gevolg
Retail Estates nv, overeenkomstig
tegen een vaste rentevoet.
bankkredieten en de aangegane
hebben.
art. 24 van het GVV-K.B.,
> Bij een interest rate swap wordt
I Re ta i l e s tat e s I j a a rvers l ag 2016 - 2017
RISICOBEHEER I
21
een financieel plan met een uitvoeringsschema op zolang de geconsolideerde schuldgraad, zoals gedefinieerd in hetzelfde K.B., meer dan 50 % bedraagt. Hierin wordt een beschrijving gegeven van de maatregelen die zullen worden genomen om te verhinderen dat de geconsolideerde schuldgraad meer bedraagt dan 65 % van de geconsolideerde activa. De evolutie van de schuldgraad wordt op regelmatige tijdstippen opgevolgd en de invloed van iedere voorgenomen investeringsoperatie op de schuldgraad wordt steeds vooraf geanalyseerd. Deze verplichting heeft geen impact op het bancair convenantenrisico van de vennootschap.
I R e ta i l es tat es I j a a rv ers la g 2 0 1 6 - 2 0 1 7
22
O4
en regelgevingen en de naleving
tijdrovend en weinig transparant
veranderingen met betrekking tot
ervan, bijgestaan door externe
gebeuren waardoor panden
stedenbouwkundige vergunningen
gespecialiseerde adviseurs.
tijdelijk leeg komen te staan,
en machtigingen en de naleving
hoewel er huurders voor gevonden
ervan te evalueren en eventueel
werden.
op dergelijke veranderingen te
REGLEMENTAIRE RISICO’S vergunningen risico verbonden aan de evolutie
Omschrijving van het risico
van de reglementering
Het ontbreken van de juiste
Beperkende factoren en beheersing
Omschrijving van het risico
stedenbouwkundige vergunningen
> Het management besteedt
Veranderingen in de reglementering,
en machtigingen voor bepaalde
de nodige aandacht aan het
van openbare gereglementeerde
onder meer op het gebied van
panden.
nazicht van stedenbouwkundige
vastgoedvennootschap
vergunningen bij de verwerving
Omschrijving van het risico
en de ontwikkeling van
Risico van toekomstige wijzigingen
winkelpanden.
van de wetgeving inzake GVV’s
fiscaliteit, milieu, stedenbouw, mobiliteitsbeleid en duurzame
Potentiële impact
ontwikkeling en nieuwe bepalingen
> Impact op de waarde van het
verbonden aan de verhuur van
vastgoed, aangezien deze waarde
vastgoed en aan de verlenging
in aanzienlijke mate bepaald
van vergunningen waaraan de
wordt door de aanwezigheid
vennootschap, haar vastgoed, en/of
van alle stedenbouwkundige
de gebruikers aan wie het vastgoed
vergunningen en machtigingen
wordt ter beschikking gesteld, moet
uit hoofde van de wetgeving op
voldoen.
handelsvestigingen in functie van de gewenste bestemming van het
Potentiële impact Negatieve beïnvloeding van
pand. > Indien door externe
de business, het resultaat, de
omstandigheden een nieuwe
winstgevendheid, de financiële
bestemming dient verleend te
toestand en de vooruitzichten.
worden aan het pand, dienen wijzigingen aan de verleende
Beperkende factoren en beheersing Constante monitoring van bestaande, potentieel wijzigende of toekomstige nieuwe wetgevingen
I Re ta i l e s tat e s I j a a rvers l ag 2016 - 2017
vergunningen aangevraagd te worden. > Het bekomen van dergelijke wijzigingen is dikwijls een
anticiperen.
> Verder probeert het management continu
risico’s verbonden aan het statuut
waardoor de vennootschap niet langer het gunstig fiscaal
RISICOBEHEER I
transparantiestelsel voor GVV’s
vennootschappen waarvan het
genieten. De vennootschap is
vermogen door een GVV wordt
bovendien onderhevig aan het
overgenomen bij (o.m.) fusie, wordt
risico van toekomstige ongunstige
berekend rekening houdend met
wijzigingen aan dit stelsel.
Circulaire Ci.RH. 423/567.729 van de Belgische belastingadministratie
Potentiële impact
van 23 december 2004, waarvan
Risico op het verlies van de
de interpretatie of praktische
erkenning van het statuut van
toepassing steeds zou kunnen
openbare GVV. Verlies van het
wijzigen. De “fiscale werkelijke
gunstig fiscaal stelsel van een GVV
waarde” zoals bedoeld in deze
en verplichte terugbetaling van
circulaire wordt berekend met aftrek
bepaalde kredieten bij niet-naleving
van registratierechten of BTW (die
van de regels.
van toepassing zou zijn in geval van
“
Constante monitoring van bestaande, potentieel wijzigende of toekomstige nieuwe wetgevingen en regelgevingen en de naleving ervan, bijgestaan door externe gespecialiseerde adviseurs.
”
een verkoop van de activa) en kan Beperkende factoren en beheersing
verschillen van de reële waarde van
> Constante monitoring van de
het vastgoed zoals opgenomen in
Potentiële impact
regulator in het kader van het
wettelijke vereisten en de naleving
de balans van de openbare GVV
Risico op het verlies van de
prudentieel toezicht op de GVV’s.
ervan, bijgestaan door externe
conform IAS 40.
erkenning van het statuut van
gespecialiseerde adviseurs.
> Vertegenwoordiging van de
openbare GVV. Verlies van het
onderneming in organisaties
risico’s verbonden aan het statuut
gunstig fiscaal stelsel van een GVV
die de sector van de GVV’s
regulator in het kader van het
van institutionele gvv’s
en verplichte terugbetaling van
vertegenwoordigen.
prudentieel toezicht op de GVV’s.
Omschrijving van het risico
bepaalde kredieten bij niet-naleving
De vennootschap heeft de controle
van de regels.
> Intensieve dialoog met de
> Vertegenwoordiging van de onderneming in organisaties
over één institutionele GVV, met
die de sector van de GVV’s
name Retail Warehousing Invest nv.
Beperkende factoren en beheersing
vertegenwoordigen.
Net als Retail Estates nv is Retail
> Constante monitoring van de
Warehousing Invest nv, in zijn
wettelijke vereisten en de naleving
fiscale wetgeving
hoedanigheid van institutionele GVV
ervan, bijgestaan door externe
Omschrijving van het risico
onderworpen aan de GVV-wet.
gespecialiseerde adviseurs.
De exit tax, verschuldigd door
23
> Intensieve dialoog met de
I R e ta i l es tat es I j a a rv ers la g 2 0 1 6 - 2 0 1 7
24
I Re ta i l e s tat e s I j a a rvers l ag 2016 - 2017
brief aan de aandeelhouders I
25
brief aan de aandeelhouders “
De vastgoedportefeuille werd selectief uitgebreid met een belangrijke investering in het kleinstedelijke Henegouwen waar we tot nu toe zwak vertegenwoordigd waren. De investering in de vastgoedportefeuille van Hainaut Retail Invest met zijn 25 winkelpanden ter waarde van 39,33 mio EUR heeft hier verandering in gebracht.
�
I R e ta i l e stat e s I j a a rv e r sla g 2 0 1 6 - 2 0 1 7
26
“ De waarde van de vastgoedportefeuille overschrijdt de kaap van 1 miljard EUR en de marktwaarde van Retail Estates op de beurs flirt op dit moment geregeld met de piek van 700 mio EUR. “ I Re ta i l e s tat e s I j a a rvers l ag 2016 - 2017
brief aan de aandeelhouders I
27
“
Geachte aandeelhouders,
De belangrijkste gezondheidsindicator blijft de bezettingsgraad die zich voor het 19e jaar op rij boven de 98% situeert met in de achtergrond een beperkte rotatie van 4,94% in het voorbije jaar op een winkelpark van 668 panden.
Retail Estates heeft het voorbije
We mogen echter niet blind zijn
boekjaar haar investeringen in
voor de dagelijkse uitdagingen
de out-of-town retail verder
van de winkeliers, onze klanten.
uitgebouwd. Er werd 62,86 mio EUR
De levenscyclus van investeringen
geïnvesteerd in de uitbouw
in winkelinrichting en -concepten
van de vastgoedportefeuille
wordt versneld en het voortbestaan
en de optimalisatie van de
van sommige winkelconcepten
winkelpanden. Deze uitgesproken
wordt in vraag gesteld, mede
focus op een dynamisch segment
onder druk van e-commerce.
van de retail in het algemeen
De consument is beter dan ooit
en het overeenstemmende
geïnformeerd van het aanbod op
vastgoedsegment in het bijzonder
de markt en de prijzen waaraan
heeft zich andermaal vertaald in
hij zijn aankopen kan verrichten.
de aanpassingen die deze revolutie
zoals kleding en schoenen, als
een groei van het EPRA resultaat
De uitbouw van de thuislevering
met zich meebrengt voor de
voor minder in het oog springende
per aandeel van 4,23 tot 4,39 EUR
onder druk van de e-commerce
aanpassing van zijn verkoopspunt.
sectoren zoals huishoudproducten
en een waardestijging op de
heeft het begrip “cash-and-carry”
Wie zijn winkelconcept niet
en DIY.
vastgoedportefeuille die de netto-
uitgehold en de winkelier verplicht
snel genoeg aan de vraag van
actiefwaarde van het aandeel
zijn aanbod in het verkoopspunt uit
de consument kan aanpassen
De vastgoedportefeuille
(IFRS) voortstuwden van 53,48
te breiden met een on-line aanbod
komt sneller dan ooit onder druk
werd selectief uitgebreid met
naar 57,17 EUR per aandeel. Deze
dat in het verkoopsproces dient aan
te staan. Het verdwijnen van
een belangrijke investering
resultaten ondersteunen het profiel
bod te komen. Het logistiek proces
“uitgeleefde” concepten is niet
in het kleinstedelijke
van ons aandeel als dit van een
van de retailer dient aangepast te
nieuw, maar de druk die van de
Henegouwen waar we tot nu
gestaag groeiend bedrijf met een
worden om hieraan tegemoet te
markt uitgaat is ongezien zowel in
toe zwak vertegenwoordigd
defensief beleggingsprofiel.
komen. Wij steunen de winkeliers in
sectoren met een hoge visibilteit
waren. De investering in de
”
I R e ta i l e stat e s I j a a rv e r sla g 2 0 1 6 - 2 0 1 7
28
vastgoedportefeuille van
resultaat voor een bedrag van
Hainaut Retail Invest met zijn
8,44 mio EUR.
25 winkelpanden ter waarde van 39,33 mio EUR heeft hier
Operationeel werden andermaal
verandering in gebracht. Verder
goede resultaten geboekt. De
werd er geïnvesteerd in de
belangrijkste gezondheidsindicator
uitbreiding van de retailparken van
blijft de bezettingsgraad die zich
Verviers, Westerlo en Wetteren.
voor het 19e jaar op rij boven de 98% situeert met in de achtergrond een
De financiering van de
beperkte rotatie van 4,94% in het
onderneming werd in de lijn met
voorbije jaar op een winkelpark van
de voorbije jaren versterkt door een
668 panden. Ook in het beperkte
beperkt aantal kapitaalverhogingen
incassoverlies (0,29 mio EUR of
voor een bedrag van 9,22 mio
0,39% van de brutohuurinkomsten
EUR, de uitgifte van nieuwe
inclusief de doorrekening van
obligatieleningen voor een bedrag
kosten ten laste van de huurders)
van 55 mio EUR en de reservering
weerspiegelt zich de gezondheid
van een gedeelte van het EPRA
van de vastgoedportefeuille.
“
De groei van de onderneming wordt ook gedragen door haar medewerkers. Ons team is ook het voorbije jaar verder uitgebreid met een bijzondere aandacht voor het leidinggevend kader.
”
I Re ta i l e s tat e s I j a a rvers l ag 2016 - 2017
brief aan de aandeelhouders I
Bij de hernieuwing van de
Het vooropgestelde dividend voor
huurovereenkomsten in
het boekjaar 2016-2017 dat wij
winkelparken worden belangrijke
tijdens de volgende algemene
huurprijsstijgingen vastgesteld
vergadering aan uw goedkeuring
waarvan een stuk terug geïnvesteerd
zullen voorleggen, bedraagt 3,30
wordt in verbeterings- of
EUR bruto (2,310 EUR netto) en
uitbreidingswerken. Bij clusterlocaties
vertegenwoordigt een stijging
worden stijgende of stabiele huren
van meer dan 3% tegenover het
bekomen. Sommige solitaire
dividend van het vorige boekjaar,
liggingen die getroffen worden door
wat aanzienlijk meer is dan de
de creatie van nieuwe winkelparken
magere inflatie die we in dezelfde
staan meer onder druk.
periode hebben gekend. Retail Estates keert aldus 29,73 mio EUR
De groei van de onderneming
uit van haar courante winst en
wordt ook gedragen door haar
belegt het saldo van de niet-
medewerkers. Ons team is ook
uitgekeerde winst in de groei van de
het voorbije jaar verder uitgebreid
onderneming.
met een bijzondere aandacht
29
“
Samen met onze 20 medewerkers zet onze raad van bestuur zich in om een “sustainable growth” te realiseren die uw belegging optimaal ten goede moet komen. We investeren niet in een risicovrije omgeving, maar we wenden wel onze kennis en ervaring aan om de risico’s te beperken.
”
gaat in de eerste plaats onze aandacht uit naar onze klanten en
voor het leidinggevend kader.
Wij hopen dat u na lezing van onze
de consumenten die de retailers
Ook hier werd niet afgeweken
jaarbrochure uw vertrouwen in
toelaten hun omzet te realiseren.
van de recruteringsprincipes van
onze onderneming zult hernieuwen.
Niet toevallig kiezen we opnieuw
de voorbije jaren die de voorrang
Samen met onze 20 medewerkers
voor de slogan “In retail we trust”.
geven aan medewerkers met een
zet onze raad van bestuur zich
uitgesproken ervaring uitgebouwd
in om een “sustainable growth”
in de detailhandel. Sinds 1 april 2017
te realiseren die uw belegging
werd een driekoppig directieteam
optimaal ten goede moet komen.
opgestart dat samen met de nieuwe
We investeren niet in een risicovrije
legal counsel de CEO in de dagelijkse
omgeving, maar we wenden wel
leiding van het bedrijf bijstaat.
onze kennis en ervaring aan om
Paul Borghgraef
Jan De Nys
de risico’s te beperken. Hierbij
Voorzitter van de raad van bestuur
Gedelegeerd bestuurder
Ternat, 19 mei 2017
I R e ta i l e stat e s I j a a rv e r sla g 2 0 1 6 - 2 0 1 7
30
I Re ta i l e s tat e s I j a a rvers l ag 2016 - 2017
Beheersverslag I
31
beheersverslag O3 Rapportering over boekjaar 2016-2017
O1
Strategie - investeringen in perifeer winkelvastgoed
O2
Een belegging via de openbare gereglementeerde
vastgoedvennootschap
34 Retail Estates nv
37
O3 Belangrijke gebeurtenissen in het boekjaar
38
O4 Commentaar bij de geconsolideerde jaarrekeningen boekjaar 2016-2017
45
Corporate Governance
O5 Corporate Governance verklaring
49
06
60
Beheer van de vennootschap
O7 Andere tussenkomende partijen
69
O8 Aan– en verkoop aandelen Retail Estates nv – insider trading
70
O9 Informatie krachtens art. 34 van het K.B. van 14 november 2007 inzake de verplichtingen van emittenten van financiële instrumenten die zijn toegelaten tot de verhandeling op de gereglementeerde markt 70
Gegevens overeenkomstig het EPRA referentiesysteem
72
I R e ta i l e stat e s I j a a rv e r sla g 2 0 1 6 - 2 0 1 7
32
“De voorbije jaren heeft Retail Estates nv zich toegespitst op een continue versterking van de kwaliteit van zijn vastgoed en de uitbreiding van de vastgoedportefeuille.” I Re ta i l e s tat e s I j a a rvers l ag 2016 - 2017
Beheersverslag I
33
Retailparken 2009-2016 2009
2014
> Krüger center - Eeklo
> Frunpark - Wetteren
12.344m² winkeloppervlakte
10.423m² winkeloppervlakte
> Polis Center - Luik (Barchon)
> Frunpark - Oudenaarde
11.871m² winkeloppervlakte
7.953m² winkeloppervlakte
2010
2015
> Ath Shopping Center
> Antwerpen (Merksem)
5.270m² winkeloppervlakte
16.078m² winkeloppervlakte
> Rocourt
2012 > T-Forum - Tongeren 30.930m² winkeloppervlakte
> V-Mart - Brugge 14.110m² winkeloppervlakte
> Charleroi (Aiseau-Presles) 8.182m² winkeloppervlakte
> Gembloux 8.237m² winkeloppervlakte
> Lommel 6.938m² winkeloppervlakte
10.955m² winkeloppervlakte
> Braine l’Alleud 7.331m² winkeloppervlakte
> Eupen 7.533m² winkeloppervlakte
> Westelpark - Westerlo 11.102m² winkeloppervlakte
> Be-MINE Boulevard - Beringen 17.637m² winkeloppervlakte
2016 > Frameries
2013
7.653m² winkeloppervlakte
> Crescend’Eau - Verviers 21.711m² winkeloppervlakte I R e ta i l e stat e s I j a a rv e r sla g 2 0 1 6 - 2 0 1 7
34
Rapportering over boekjaar 2016-2017 O1
De belangrijkste doelstelling op lange termijn voor Retail Estates nv is het samenstellen, beheren en
Strategie - investeringen in
uitbreiden van een portefeuille
perifeer winkelvastgoed
perifeer winkelvastgoed, die door locatiekeuze en de kwaliteit en
Doelstelling – belegging in
diversificatie van de huurders op
representatieve portefeuille
lange termijn een bestendige groei
perifeer winkelvastgoed
verzekert. De vooropgestelde groei
De openbare gereglementeerde
betreft zowel de waarde van het
vastgoedvennootschap Retail
patrimonium als de inkomsten die uit
Estates nv is een nichespeler,
de verhuring gegenereerd worden.
gespecialiseerd in de terbeschikkingstelling van perifeer
Op korte termijn wordt boven
winkelvastgoed gelegen aan de
genoemde doelstelling nagestreefd
rand van woonkernen of langs
door de constante bewaking van de
invalswegen naar stedelijke centra.
bezettingsgraad van de portefeuille,
Retail Estates nv verwerft deze
het huurincasso en de onderhouds-
onroerende goederen van derden
en beheerskosten.
of bouwt en commercialiseert
I Re ta i l e s tat e s I j a a rvers l ag 2016 - 2017
winkelpanden voor eigen rekening.
Door het selectief aankopen en
De panden hebben een bebouwde
bouwen van winkelpanden op
oppervlakte tussen 500m² en
zorgvuldig uitgekozen locaties
3.000m². Een typisch winkelpand
(zgn. retailclusters) wordt beoogd
heeft een gemiddelde oppervlakte
het beheer van de portefeuille te
van 1.000m².
vereenvoudigen en de waarde op
Beheersverslag I
te drijven. Op dit ogenblik heeft
in portefeuille met een
Retail Estates nv 46 clusters
winkeloppervlakte van 748.136m².
geïdentificeerd waar het zijn
De bezettingsgraad van deze
investeringen systematisch opdrijft.
panden, gemeten in verhuurde m²,
Deze vertegenwoordigen 68,55%
bedraagt 98,13%.
van de portefeuille. Deze clusters zijn verspreid over heel België.
De vennootschap heeft 9.742m² winkeloppervlakte vergunde
De voorbije jaren heeft Retail
projecten in ontwikkeling die
Estates nv zich toegespitst op een
slechts op moment van voorlopige
continue versterking van de kwaliteit
oplevering van de bouwwerken
van zijn vastgoed en de uitbreiding
opgenomen worden in de
van de vastgoedportefeuille.
vastgoedportefeuille en verwerkt
“
Op basis van de inzichten die het management verworven heeft in de rentabiliteit van zijn huurders, worden locaties gekozen die aan de huurders van Retail Estates nv de beste slaagkansen geven.
worden in de berekening van de Retail Estates nv verhuurt in principe
bezettingsgraad.
zijn vastgoed in ruwbouwstaat,
”
Land” en bezit de vennootschap
in termen van rentabiliteit als
thans 86,05% van de uitgegeven
meerwaardeprofiel door aandacht
zgn. casco toestand, zodat de
De reële waarde van de vastgoed
vastgoedcertificaten “Distri-Land”.
te verlenen aan een aantal criteria
inrichtingswerken en het onderhoud
beleggingen van Retail Estates nv
Dit vastgoedcertificaat bezit 10
die als leidraad dienen bij het
ervan door de huurders gebeuren.
en zijn dochtervennootschappen
winkelpanden met een reële waarde
verwerven van vastgoed:
De onderhoudskosten voor Retail
per 31 maart 2017 wordt door
van 17,62 mio EUR. Het afgelopen
Estates nv blijven in essentie
de onafhankelijke vastgoeddes
boekjaar werd er één pand uit de
Locatiekeuze
beperkt tot het onderhoud van de
kundigen geschat op 1.071,36 mio
Distri-Land portefeuille verkocht
Op basis van de inzichten die het
parking en de dakbedekking en
EUR (zijnde waarde exclusief
(CarpetRight in Hasselt) voor een
management verworven heeft in
kunnen vooraf worden gepland.
2,50% transactiekosten) en de
bedrag van 2,40 mio EUR. Retail
de rentabiliteit van zijn huurders,
investeringswaarde op 1.097,92 mio
Estates nv ontving hiervoor een
worden locaties gekozen die aan
De huurders van de vennootschap
EUR (zijnde waarde inclusief
netto-coupon van 1,82 mio EUR.
de huurders van Retail Estates nv
zijn in hoofdzaak gereputeerde
transactiekosten).
filiaalbedrijven.
35
de beste slaagkansen geven. Hierbij
Acquisitiecriteria
wordt een gezond evenwicht tussen
In het totaal heeft Retail Estates nv
Retail Estates nv streeft naar
het aanbod van winkelvastgoed
Per 31 maart 2017 heeft
14,04 mio EUR geïnvesteerd in
een optimalisatie van zijn
en de vraag vanwege winkeliers
Retail Estates nv 668 panden
het vastgoedcertificaat “Distri-
vastgoedportefeuille zowel
nagestreefd. Bovendien wordt
I R e ta i l e stat e s I j a a rv e r sla g 2 0 1 6 - 2 0 1 7
36
gestreefd naar de uitbouw van
(in hoofdzaak de driehoek Brussel -
Sectoriële spreiding huurdersbestand
beschikken. In een neergaande
een veertigtal clusterlocaties en
Gent - Antwerpen en de “groene as”
Retail Estates nv probeert maximaal
conjunctuurcyclus delen niet alle
retailparken.
Brussel - Namen - Luxemburg).
de verschillende sectoren in de
detailhandelsectoren in gelijke
detailhandel aan bod te laten
mate in een eventuele terugloop
Huurprijsniveau en
Ontwikkeling en herontwikkeling van
komen in zijn huurdersbestand, met
van de omzet. Een goede sectoriële
aanvangsrendementen
vastgoed voor eigen rekening
een voorkeur voor sectoren waarvan
spreiding beperkt de risico’s die
Er wordt bijzondere aandacht
Retail Estates nv beschikt over
bekend is dat ze over waardevolle
aan een negatieve evolutie van de
geschonken aan de huurprijsniveaus
een uitgesproken ervaring in
detailhandelsvestigingen
conjunctuur verbonden zijn.
om de rentabiliteitsverwachtingen
de ontwikkeling op bestelling
van Retail Estates nv en zijn
van nieuwe winkelpanden voor
huurders op lange termijn te blijven
zijn huurders. De ervaring leert
verzoenen. De ervaring toont aan
dat dergelijke ontwikkelingen
dat de te hoge huurprijzen die door
bouwkundig aantrekkelijke
sommige projectontwikkelaars
winkelpanden opleveren en
gehanteerd worden, tot grote rotatie
dat deze panden bovendien
leiden als de omzetontwikkeling niet
een hoger aanvangsrendement
snel aan de verwachtingen van de
genereren dan winkelpanden die
betrokken winkeliers beantwoordt.
op de investeringsmarkt worden aangeboden. Ook het belang
Geografische spreiding
van de herontwikkeling van
Retail Estates nv spreidt zijn
baanwinkelclusters tot een groter
investeringen over alle belangrijke
geheel naar aaneengesloten,
winkelassen in België. In de praktijk
moderne winkelpanden neemt
investeert de vennootschap
jaarlijks toe. Bij deze herontwikkeling
nauwelijks in het Brusselse Gewest
stijgt meestal de verhuurbare
gelet op het extreem lage aanbod
oppervlakte, worden winkelpanden
out-of-town locaties daar. De
beter aan de behoeften van de
openbare GVV concentreert haar
huurders aangepast, wordt de
investeringen in Vlaanderen en
parking- en wegenisinfrastructuur
Wallonië en in het bijzonder in de
verbeterd en worden winkelpanden
subregio’s met sterke koopkracht
gemoderniseerd.
I Re ta i l e s tat e s I j a a rvers l ag 2016 - 2017
Beheersverslag I
O2
dergelijk statuut niet bezitten. Retail Estates nv beschikt als openbare GVV over bijkomende troeven
Een belegging via de
zoals een sterk gediversifieerde
openbare gereglementeerde
vastgoedportefeuille en is opgericht
vastgoedvennootschap
voor onbepaalde duur.
Retail Estates nv Investeringen in perifeer
37
“
Ook de internationalisering van de winkelmarkt en de overstap van center city-activiteiten naar de periferie hebben de perifere winkelvastgoedmarkt positief beïnvloed.
Sinds 24 oktober 2014 is Retail
winkelvastgoed hebben in de
Estates nv ingeschreven als een
loop van de voorbije jaren door
openbare gereglementeerde
een strikter vergunningsbeleid
vastgoedvennootschap. In haar
van de overheid, door het sterk
hoedanigheid van openbare
beperkt aanbod van kwalitatief
GVV en met het oog op het
hoogstaande winkellocaties
huurders van de vennootschap
van de transparantiewetgeving en
behoud van dit statuut is de
en door het constante hoge
de troeven van de verkoop op
de statuten van Retail Estates nv,
vennootschap onderworpen
niveau van de vraag, aan
afstand via internethandel in hun
gemeld dat zij een participatie
aan de bepalingen van de GVV-
aantrekkelijkheid gewonnen.
winkelconcept geïntegreerd en dit
bezitten die de statutaire drempel
Wetgeving, die beperkingen inhoudt
Ook de internationalisering van
zelfs tot in hun verkooppunten, wat
van 3% en/of 5% overschrijdt
ten aanzien van (onder meer) de
de winkelmarkt en de overstap
hun marktpositie ten goede komt.
(verdere toelichting op pagina 53
activiteiten, de schuldgraad en
van center city-activiteiten naar
de resultaatverwerking. Zolang
de periferie hebben de perifere
Met het aandeel Retail Estates nv
de vennootschap deze regels
winkelvastgoedmarkt positief
beschikt elke aandeelhouder
In de koerslijsten van Euronext die
respecteert, geniet zij van een
beïnvloed. Gecombineerd met de
over een beleggingsinstrument
dagelijks worden gepubliceerd in
uitzonderlijk fiscaal regime dat
groeiende institutionalisering van
dat vrij verhandelbaar is en op
de kranten en op de website van
er in wezen in bestaat dat zij
de beleggingsmarkt in perifeer
elk moment te gelde kan worden
Euronext, kan de aandeelhouder
op haar inkomsten nagenoeg
winkelvastgoed ondersteunt deze
gemaakt via Euronext. De aandelen
altijd de evolutie van zijn investering
geen vennootschapsbelasting
evolutie niet enkel de stijging
van Retail Estates nv zijn voor
volgen. Bovendien beschikt de
betaalt. Daardoor is het voor
van de huurprijzen, maar ook de
100% in handen van het publiek
vennootschap over een website
uitkering beschikbare resultaat
toename van de reële waarde van
en van een aantal institutionele
(www.retailestates.com) met
hoger dan bij vergelijkbare
dit vastgoed op langere termijn.
beleggers. Op 31 maart 2017 hebben
relevante informatie voor de
vastgoedondernemingen die een
Bovendien hebben verschillende
5 aandeelhouders, in toepassing
aandeelhouders.
”
van dit jaarverslag).
I R e ta i l e stat e s I j a a rv e r sla g 2 0 1 6 - 2 0 1 7
38
De nettoactiefwaarde van het aandeel is eveneens een belangrijke indicatie van de waarde van het
O3
winkeloppervlakte, een aanzienlijke
deze transactie bedraagt 4,74 mio
uitbreiding van de parking, een
EUR.
verwachte jaarlijkse huuropbrengst
aandeel. De nettoactiefwaarde
Belangrijke gebeurtenissen
van 0,90 mio EUR, en een verwachte
Westerlo (Oevel)
(NAW) wordt berekend door het
in het boekjaar
totale investering van 14,40 mio EUR.
Op 30 juni 2015 heeft Retail Estates
geconsolideerd eigen vermogen te delen door het aantal aandelen.
Investeringen – winkelparken
Idealiter is de realisatietermijn 24
retailpark gelegen aan de afrit Geel-
De NAW (IFRS) bedraagt 57,17 EUR
Investering met oog op uitbreiding
maanden, d.w.z. dat een oplevering
West van de snelweg Antwerpen-
per 31 maart 2017. Dit is een stijging
winkelpark
verwacht wordt tegen september
Luik. Deze site omvat nog 4 andere
van 6,90% (53,48 EUR het jaar
In 2014 verwierf Retail Estates
2018.
panden die toebehoren aan derde
voordien). Per 31 maart 2017
nv het retailpark met 14 winkels
bedraagt de beurskoers van het
en een bruto winkeloppervlakte
Conform de bepalingen van het
grondige renovatie ondergaan
aandeel 76,90 EUR, wat een premie
van 10.423m². Het retailpark dat
gemeentelijk RUP terzake, zijn de
en zal in de loop van 2017-2018
van 34,51% betekent.
geopend werd in 2008 is bekend
winkels hoofdzakelijk bestemd voor
gecommercialiseerd worden.
onder de naam Frunpark Wetteren.
volumineuze detailhandel.
Wetteren (Heerzele nv)
De EPRA NAW bedraagt 59,29 EUR,
Het is bijzonder succesvol en trekt
ten opzichte van 56,66 EUR het
consumenten uit de wijde omgeving.
jaar voorheen. Deze stijging is
nv 9 panden verworven in een
partijen. Het retail park heeft een
Met twee aaneensluitende Wetteren (Blovan nv)
transacties heeft Retail Estates
Retail Estates nv heeft op
nv in het voorbije boekjaar twee
te verklaren door de positieve
Retail Estates nv heeft op 30
31 januari 2017 een belang
van die vier panden verworven.
variaties op de waarde van de
augustus 2016 de controle
verworven (50%) in een tweede
Deze acquisitie beoogt deze 2
vastgoedbeleggingen en het
verworven (51%) over de
vastgoedvennootschap Blovan
winkelpanden te integreren in het
resultaat van het boekjaar. Ten
vastgoedvennootschap Heerzele nv
nv die eigenaar is van een semi-
retailpark. Op 25 oktober 2016
opzichte van het vorige boekjaar
die eigenaar is van een onroerend
logistiek pand te Wetteren dat in
werd een winkelpand te Westerlo
steeg het aantal aandelen van
goed te Wetteren waarop na
gebruik is voor een business to
van ca. 995m², verhuurd aan
Retail Estates nv met 141.888.
het bekomen van de nodige
business handel.
bvba Merkkleding, aangekocht
Er is met andere woorden geen
vergunningen de uitbreiding van
verwatering voor wat betreft de
zijn retailpark te Wetteren wenst te
Het pand is volledig verhuurd
jaarlijkse huurinkomsten bedragen
NAW per aandeel.
realiseren.
met een verwachte jaarlijkse
0,12 mio EUR. Vervolgens werd
I Re ta i l e s tat e s I j a a rvers l ag 2016 - 2017
voor 1,98 mio EUR. De verwachte
huuropbrengst van 0,30 mio EUR
op 14 december 2016 een
De totale operatie bestaat in de
tot 2020. De investeringswaarde
onroerend goed gelegen te
creatie van circa 9.000m² bruto
die als referentie gediend heeft voor
Westerlo, Bell Telephonelaan 2/1,
Beheersverslag I
met een investeringswaarde van
Voor meer informatie wordt
1,70 mio EUR, verworven in het
verwezen naar het persbericht per
kader van een inbreng in natura.
23 december 2016, beschikbaar op
Het betreft een winkelpand
de website van Retail Estates nv.
39
verhuurd aan Action BVBA en een zonnepaneleninstallatie (zie
De aankoopprijs van de
ook infra). De verwachte jaarlijkse
aandelen van de betrokken
huurinkomsten bedragen 0,11 mio
vastgoedvennootschap werd voor
EUR.
de helft in cash betaald en werd ten bedrage van 11,33 mio EUR betaald
Henegouwen
door de uitgifte op 5 april 2017 van
Retail Estates nv heeft op
174.404 nieuwe aandelen die zullen
23 december 2016 alle
delen in de winst vanaf het boekjaar
aandelen verworven van een
dat aanvangt op 1 april 2017.
vastgoedvennootschap die 25 winkelpanden bezit, verspreid over
Verviers (Foncière de la Station
de provincie Henegouwen. Deze zijn
Vervietoise bvba)
allen verhuurd aan filiaalbedrijven
Op 6 januari 2017 verwierf de Groep
die hoofdzakelijk in het discount-
de tréfonds (een met erfpacht
segment thuishoren. Zo zijn er
bezwaard onroerend goed) van
panden verhuurd aan Lidl, Action,
zijn winkelpark gelegen te Verviers
Chaussea, Trafic, Bel&Bo en Shoe
door middel van de aankoop van
Discount (Bristol).
de vastgoedvennootschap Foncière de la Station Vervietoise bvba door
De winkelpanden hebben een totale
Finsbury Properties nv (50%) en
winkeloppervlakte van 25.738m² en
Retail Warehousing nv (50%) voor
vertegenwoordigen een verwacht
een bedrag van 0,37 mio EUR.
jaarlijks huurincasso van 2,42 mio EUR. Het bruto aanvangsrendement
Bovenstaande verwervingen
op de investering bedraagt 6,44%.
gebeurden aan een waardering die overeenstemt met de reële waarde
I R e ta i l e stat e s I j a a rv e r sla g 2 0 1 6 - 2 0 1 7
40
van de betrokken winkelpanden
Darcis opgeleverd op 1 juli 2016.
Verbouwingen beogen niet
(2 panden, 2.249m²) en Eeklo
of -parken, zoals bepaald door de
Dit project maakt het voorwerp
altijd enkel de wijziging van de
(1 pand, 104m²). De reële waarde
vastgoeddeskundigen Cushman &
uit van een financiële leasing. De
winkeloppervlakte; geregeld maakt
van deze panden bedroeg op het
Wakefield, CBRE of Stadim.
totale investering bedraag 1,03
Retail Estates nv gebruik van deze
moment van verkoop 7,04 mio EUR.
mio EUR. Deze investering vormt
gelegenheid om ook de gevelpartij
Projectontwikkeling
een versterking van het winkelpark
van het winkelpand te slopen en te
Bij notariële akte van 28 september
Op 30 september 2016 werd het
omdat er een belangrijke horeca-
vervangen door een hedendaagse
2016 is het vastgoedcertificaat
project in Froyennes opgeleverd.
functie werd toegevoegd.
versie die afgestemd is op het
Distri-Land voor het pand
imago van de huurder.
gelegen te Hasselt, verhuurd aan
Het nieuwbouwwinkelpand van 1.500m² is verhuurd aan Leen
Tenslotte werden een gebouw in
Bakker voor een jaarlijkse huurprijs
Tienen (reële waarde 3,95 mio EUR)
Dergelijke investeringen laten toe
netto verkoopprijs van 2,41 mio
van 0,13 mio EUR.
en een winkel in Westerlo (reële
een “win-win”-relatie uit te bouwen
EUR. De verkoopopbrengst werd
waarde 1,74 mio EUR) opgeleverd.
met de huurders. Restgronden
op 30 september 2016 uitgekeerd
worden zo gerentabiliseerd en de
aan de certificaathouders. Retail
Een bestaande winkel in Sint-
CarpetRight, verkocht voor een
Stevens-Woluwe gerenoveerd
Optimalisatie
omzetgroei laat de huurder toe de
Estates nv ontving hiervoor een
tot twee aparte winkels met
vastgoedportefeuille
huurstijging te betalen.
netto-coupon van 1,82 mio EUR.
een oppervlakte van 1.027m² en
Retail Estates nv besteedt veel
1.042m². Dit project werd eveneens
aandacht aan de wijzigende
Desinvesteringen
Verder werden 8 percelen verkocht
opgeleverd op 30 september 2016.
behoeften van zijn huurders inzake
Het voorbije boekjaar werd
van de site te Westende voor een
Eén unit werd verhuurd aan Beter
winkeloppervlakte. Verschillende
gedesinvesteerd voor een netto
netto verkoopprijs van 0,072 mio
Bed, de andere unit werd verhuurd
huurders breiden systematisch
verkoopprijs van 9,72 mio EUR.
EUR per perceel. Op deze
aan Cool Blue, de marktleider in de
hun assortiment uit en formuleren
Op deze desinvesteringen werd
8 percelen werd een meerwaarde
online verkoop van elektronica en
geregeld een vraag naar uitbreiding
een netto meerwaarde van
van 0,025 mio EUR per perceel
huishoud- en sportartikelen die nu
van hun winkelpand. Dit kan gebeuren
0,28 mio EUR gerealiseerd.
gerealiseerd.
ook systematisch fysieke winkels
door de overname van oppervlakte
opent. De totale huuropbrengst voor
van aangrenzende huurders die soms
Er werden 6 winkelpanden verkocht
Tot slot werden er 3 parkings
beide units bedraagt 0,22 mio EUR.
te ruim gehuisvest zijn of zelfs door
voor een netto verkoopprijs van
verkocht in Jette voor een netto
nieuwbouw waarbij een stuk aan
7,29 mio EUR. De verkochte panden
verkoopprijs van 0,02 mio EUR.
Verder werd het gebouw in
het winkelpand wordt bijgebouwd.
zijn gelegen te Aartselaar (1 pand,
Verviers, een project op maat
Soms wordt zelfs gekozen voor een
3.480m²), Spa (1 pand, 1.470m²),
Deze desinvesteringen kaderen
van ca. 2.000m² voor chocolatier
combinatie van beide.
Waregem (1 pand, 999m²), Mons
in een jaarlijks weerkerend
I Re ta i l e s tat e s I j a a rvers l ag 2016 - 2017
Beheersverslag I
verkoopprogramma van individuele
het werkkapitaal door de banken,
winkelpanden die door hun
uitgifte van een obligatielening,…).
“
Retail Estates nv besteedt veel aandacht aan de wijzigende behoeften van zijn huurders inzake winkeloppervlakte.
locatie, winkelgrootte en/of erin uitgeoefende handelsactiviteit niet
Beheer van de
tot de kernportefeuille van Retail
vastgoedportefeuille
Estates nv horen.
Bezettingsgraad De bezettingsgraad van de
Investeringen: conclusie
vastgoedportefeuille van Retail
De aankopen en oplevering
Estates nv bedraagt 98,13%.
”
van eigen ontwikkelingen in het boekjaar 2016-2017 verminderd
Vanzelfsprekend dient de bezettings
met desinvesteringen, resulteerden
graad als een momentopname
in een stijging van 67,11 mio EUR
beschouwd te worden waarachter
Op het einde van dit boekjaar
winkels die gelegen zijn aan de rand
van de vastgoedportefeuille. De
een reeks mutaties in het afgelopen
bedragen de uitstaande
van grote stedelijke agglomeraties
totale huurinkomsten stijgen met
boekjaar schuilgaan. Zij houdt
handelsvorderingen 0,57 mio EUR.
helaas een recurrent probleem.
1,99 mio EUR in boekjaar 2016-2017
geen garantie in voor de toekomst
0,15 mio EUR heeft betrekking op
als gevolg van deze investeringen
aangezien de wetgeving inzake
het werkings- en reservefonds.
en dalen met 0,05 mio EUR in het
handelshuur van dwingend recht is
Rekening houdend met de
afgelopen boekjaar als gevolg van
en een driejaarlijkse opzegmogelijk
verkregen waarborgen - zowel
Verwerving volledige participatie in de institutionele GVV Retail Warehousing Invest nv
de desinvesteringen. Indien de
heid voorziet voor alle huurders.
huurwaarborgen als de gevraagde
Op 29 mei 2012 werd de controle
bankgaranties - is het kredietrisico
verworven over Retail Warehousing
hebben plaatsgevonden op 1 april
Huurincasso
op de handelsvorderingen beperkt
Invest nv door de overname van
2016 zouden de huurinkomsten
In het afgelopen boekjaar hebben
tot ongeveer 45% (0,19 mio EUR)
een belang van 62,50% van de
met 4,23 mio EUR gestegen zijn.
4 kleinere KMO-huurders en het
van het openstaand bedrag op
aandelen. Op 5 oktober 2016 werd
winkelbedrijf Charles Vögele
31 maart 2017.
een overeenkomst afgesloten met
verwervingen en verkopen zouden
41
De investeringen worden
(kledingwinkels waarvan bij uitspraak
gefinancierd door een mix van
van het faillissement, nog 1 winkel
Schadegevallen
resterende minderheidsbelang. Dit is
eigen vermogen (uitgifte van
gehuurd werd van Retail Estates nv)
Er werden in het voorbije boekjaar
gebeurd door de overname van alle
nieuwe aandelen door inbreng in
het faillissement aangevraagd. Voor
geen aanmerkelijk schades door
aandelen van RWI Invest nv (destijds
natura of in de kapitaalmarkt) en
de oninbare vorderingen werden de
brand of andere grote calamiteiten
Databuild Retail nv genaamd), die de
vreemd vermogen (financiering van
nodige voorzieningen aangelegd.
vastgesteld. Vandalisme is voor
houder is van dit minderheidsbelang.
het oog op de verwerving van het
I R e ta i l e stat e s I j a a rv e r sla g 2 0 1 6 - 2 0 1 7
42
Retail Warehousing Invest is
2016 van ongeveer de helft van
eigenaar van 30 winkelpanden
de aandelen ten bedrage van 7,68
verspreid over België. RWI Invest nv
mio EUR. Het tweede luik bestond
bezit geen andere activa dan 375
uit de uitgifte van 115.735 nieuwe
aandelen in Retail Warehousing
aandelen in het kader van een
Invest nv die toen 37,50% van
kapitaalverhoging door inbreng in
het aandelenkapitaal van deze
natura met een inbrengwaarde van
vennootschap vertegenwoordigen.
7,52 mio EUR (zie infra).
Sinds de verwerving van dit
Kapitaalverhogingen in het kader
meerderheidsbelang heeft Retail
van het toegestane kapitaal
Estates nv systematisch zijn
Kapitaalverhogingen door inbrengen
verplichting tot aankoop van dit
in natura
minderheidsbelang als een schuld
De raad van bestuur is op 14
erkend in de geconsolideerde
december 2016 overgegaan
jaarrekening. Het bedrag van deze
tot de realisatie van twee
schuld werd trimestrieel aangepast
kapitaalverhogingen in het kader
aan de prijsherzieningsclausules die
van het toegestane kapitaal door
in de overeenkomst van 29 mei 2012
twee inbrengen in natura.
opgenomen zijn. Allereerst werden 187 aandelen Het resultaat van Retail
van RWI Invest nv (destijds
Warehousing Invest nv werd
Databuild Retail nv), met een
steeds integraal geconsolideerd.
inbrengwaarde van 7,52 mio EUR,
Bijgevolg heeft deze transactie
ingebracht in het kader van een
slechts een beperkte impact op de
eerste kapitaalverhoging. Deze
geconsolideerde resultaten.
inbreng werd vergoed door de uitgifte van 115.735 aandelen
I Re ta i l e s tat e s I j a a rvers l ag 2016 - 2017
De transactie bestond uit twee
Retail Estates nv. De nieuwe
luiken. Het eerste luik betreft de
aandelen werden uitgegeven aan
overdracht en betaling per 5 oktober
de uitgifteprijs van 65 EUR en
Beheersverslag I
zullen delen in de winst van het
Uitvoering van de
werden de fusies door overname
vennootschap TBK bvba door
boekjaar dat aangevangen is op
financieringsstrategie
van de vennootschappen
Retail Estates nv vastgesteld door
1 april 2016. Als gevolg van deze
Gedurende het eerste semester
PanEuropean Retail Properties nv en
de zaakvoerders en de raad van
inbreng verwerft Retail Estates nv
van het voorbije boekjaar werd
Vlaamse Leasing Maatschappij nv
bestuur van de respectievelijke
het saldo van de aandelen van
de kredietportefeuille herschikt.
door Retail Estates nv vastgesteld
vennootschappen, met
Databuild Retail nv die nog niet in
Er werden met alle Belgische
door de raad van bestuur van de
onmiddellijk effect.
zijn bezit waren. Het belangrijkste
grootbanken kredietverlengingen
respectievelijke vennootschappen,
actief van deze vennootschap
bekomen waarbij looptijden en
beiden met onmiddellijk effect.
is een minderheidsbelang in
rentevoeten gehernegotieerd
de institutionele GVV Retail
werden. Verder heeft Retail
Op 23 december 2016 werden
vereenvoudigen het administratief
Warehousing Invest nv, waarvan
Estates nv in het tweede kwartaal
de fusies door overname
beheer en verminderen de
Retail Estates nv nu direct of indirect
van boekjaar 2016-2017 twee
van de vennootschappen
belastbare inkomsten van de
alle aandelen controleert.
private plaatsingen van obligaties
PanEuropean Property
dochtervennootschappen van
voor institutionele beleggers
Investments nv en Localiège nv
Retail Estates nv.
Vervolgens werd overgegaan tot
gerealiseerd, voor een totaalbedrag
door Retail Warehousing Invest nv
de inbreng van een winkelpand te
van 55 mio EUR en een looptijd
(institutionele GVV) vastgesteld
Opname in EPRA-index
Westerlo (zie supra). De inbreng
van tien jaar. De combinatie van
door de raad van bestuur van de
Op 2 maart 2017 werd op de
werd vergoed door de uitgifte van
deze kredietherschikkingen en
respectievelijke vennootschappen,
website van EPRA bekendgemaakt
26.153 nieuwe aandelen Retail
obligatie-uitgiften heeft geleid tot
met onmiddellijk effect.
dat Retail Estates nv vanaf 20
Estates nv. De nieuwe aandelen
een verlenging van de gemiddelde
werden uitgegeven aan de
looptijd van de portefeuille (naar
Op 20 januari 2017 werden de
zal worden opgenomen in de
uitgifteprijs van 65 EUR en zullen
5,08 jaar), diversificatie van de
fusies door overname van de
“FTSE EPRA/NAREIT Developed
delen in de winst van het boekjaar
financieringsbronnen en een daling
vennootschappen Fimitobel nv en
Europe Index”. Bij het laatste
dat aangevangen is op 1 april 2016.
van de gewogen gemiddelde
Texas Management nv door Retail
kwartaalnazicht van deze index
43
Fusies van dochtervennootschappen
maart 2017, na sluiting beurs,
interestvoet (van 3,42% op
Estates nv vastgesteld door de raad
voldoet Retail Estates nv aan alle
Als gevolg van deze
31 maart 2017 naar 2,86% op
van bestuur van de respectievelijke
opnamecriteria die door EPRA
kapitaalverhogingen werden 141.888
31 maart 2018).
vennootschappen, met effect op 31
worden bepaald.
januari 2017.
aandelen uitgegeven, wat het totale aantal uitgegeven aandelen per 31
Fusie door overname van
maart 2017 op 9.008.208 brengt.
dochtervennootschappen
Op 31 maart 2017 werd de
in de EPRA-index draagt bij tot
Op 1 juli 2016 en 3 oktober 2016
fusie door overname van de
de visibiliteit van het aandeel.
De opname van Retail Estates nv
I R e ta i l e stat e s I j a a rv e r sla g 2 0 1 6 - 2 0 1 7
44
“
De opname van Retail Estates nv in de EPRA-index draagt bij tot de visibiliteit van het aandeel. We geloven dat deze opname de interesse van nieuwe institutionele investeerders zal bevorderen en de liquiditeit van het aandeel zal verhogen.
”
vergadering van aandeelhouders
van de vastgoedvennootschap
de verplaatsing van de algemene
Hainaut Retail Invest die 25
vergadering naar de voorlaatste
winkelpanden bezit verspreid over
maandag van de maand juli
de provincie Hengegouwen. Naar
goedgekeurd en heeft de
aanleiding van deze uitgifte werd
buitengewone algemene vergadering
het maatschappelijk kapitaal van
beslist het aantal collega’s dat een
Retail Estates gebracht op EUR
bestuurder kan vertegenwoordigen
206.612.347,44, vertegenwoordigd
op de vergadering van de raad van
door 9.182.612 aandelen. De nieuwe
bestuur te verhogen van twee naar
aandelen delen in de winst van de
drie, en bijgevolg de zesde alinea
vennootschap vanaf 1 april 2017.
van artikel 12 van de statuten te vervangen door de volgende tekst: “Iedere bestuurder kan per brief, per fax, per elektronische post
of op een andere schriftelijke wijze, volmacht geven aan een
We geloven dat deze opname de
Gebeurtenissen na balansdatum
ander lid van de raad om hem op
interesse van nieuwe institutionele
Benoeming nieuwe bestuurders en
een welbepaalde vergadering te
investeerders zal bevorderen en
verplaatsing van de datum van de
vertegenwoordigen. Een bestuurder
de liquiditeit van het aandeel zal
algemene vergadering
mag slechts maximum drie
verhogen.
Op 4 april 2017 heeft de
collega’s vertegenwoordigen.”.
buitengewone algemene vergadering Het doel van EPRA is het promoten,
van aandeelhouders van Retail
Verhoging van het kapitaal en uitgifte
ontwikkelen en vertegenwoordigen
Estates nv de benoeming van
van nieuwe aandelen
van de Europese beursgenoteerde
de heer Vic Ragoen en mevrouw
Op 5 april 2017 werden 174.404
vastgoedsector.
Ann Gaeremynck tot en met
nieuwe aandelen uitgegeven
de jaarvergadering van 2021
door inbreng van de resterende
goedgekeurd. Op 22 mei 2017
schuldvordering met betrekking
heeft de buitengewone algemene
tot de aankoop van de aandelen
I Re ta i l e s tat e s I j a a rvers l ag 2016 - 2017
Beheersverslag I
O4
45
De vlottende activa bedragen 11,95 mio EUR en bestaan voor 5,69 mio EUR uit activa
Commentaar bij de
aangehouden voor verkoop,
geconsolideerde jaar–
voor 0,94 mio EUR uit
rekeningen boekjaar 2016-2017
handelsvorderingen, voor 3,16 mio EUR uit belastingvorderingen en
Balans
andere vlottende activa, voor
De vastgoedbeleggingen (inclusief
0,98 mio EUR uit geldmiddelen en
projectontwikkelingen) zijn
kasequivalenten en voor 1,18 mio
toegenomen van 1.000,80 mio
EUR uit overlopende rekeningen.
EUR naar 1.071,36 mio EUR. Dit is vooral te verklaren door de
Het eigen vermogen van de
uitbreiding van de portefeuille met
openbare GVV bedraagt 514,97
62,86 mio EUR en de verkoop
mio EUR. Het maatschappelijk
van vastgoedbeleggingen ten
kapitaal bedraagt op 31 maart
bedrage van 5,37 mio EUR. De vaste
2017 202,69 mio EUR, een stijging
activa aangehouden voor verkoop
van 3,19 mio EUR ten opzichte van
zijn gedaald van 8,22 mio EUR
vorig jaar naar aanleiding van de
naar 5,69 mio EUR. In de activa
kapitaalverhogingen waarvan hoger
aangehouden voor verkoop worden
sprake. Na aftrek van de kosten voor
op het einde van elk kwartaal
kapitaalverhoging bedraagt het
de activa geboekt waarvoor de
boekhoudkundig kapitaal 197,60
verkoopsovereenkomst is getekend,
mio EUR. Er werden in het boekjaar
maar de akte nog niet werd
2016-2017 141.888 nieuwe aandelen
verleden. Er werden voor 1,26 mio
gecreëerd. Om dezelfde reden
EUR activa toegevoegd aan de
nemen ook de uitgiftepremies toe
activa aangehouden voor verkoop
van 151,50 mio EUR naar 157,53 mio
in het boekjaar 2016-2017 en voor
EUR. De reserves bedragen 107,71
3,81 mio EUR activa verkocht.
mio EUR en bestaan uit de reserve voor het saldo van de variaties in
I R e ta i l e stat e s I j a a rv e r sla g 2 0 1 6 - 2 0 1 7
46
de reële waarde van het vastgoed
van de derivaten die niet als
(101,29 mio EUR), het overgedragen
kasstroomafdekking kwalificeren,
resultaat van vorige boekjaren
worden onmiddellijk in het resultaat
(37,86 mio EUR), beschikbare
opgenomen. De veranderingen in
reserves (13,41 mio EUR), wettelijke
de reële waarde van de swaps die
reserves (0,13 mio EUR) en
kwalificeren als kasstroomafdekking
verminderd door de impact op
worden direct in het eigen
de reële waarde van geschatte
vermogen erkend en niet in de
mutatierechten en -kosten bij de
resultatenrekening opgenomen.
hypothetische vervreemding van
De negatieve waarde van deze
vastgoedbeleggingen (-26,70 mio
instrumenten is ontstaan door de
EUR) en door de variaties in de
sterke daling van de rente die zich
reële waarde van financiële activa
sinds eind 2008 doorgezet heeft
en passiva (-18,29 mio EUR).
onder impuls van de Amerikaanse en
De Groep gebruikt financiële
Europese centrale banken.
afgeleide producten (interest rate swaps) om zich in te dekken
Het nettoresultaat van het boekjaar
tegen renterisico’s afkomstig van
bedraagt 52,14 mio EUR en bestaat
sommige operationele, financiële
voor 39,12 mio EUR uit EPRA
en investeringsactiviteiten. Afgeleide
resultaat, 13,89 mio EUR resultaat
financiële producten worden initieel
op de portefeuille en -0,87 mio EUR
aan hun kostprijs erkend en worden
variaties in de reële waarde van
geherwaardeerd aan hun reële
financiële activa en passiva.
waarde op de daaropvolgende
I Re ta i l e s tat e s I j a a rvers l ag 2016 - 2017
rapporteringsdatum. De derivaten
De langlopende verplichtingen
die door Retail Estates nv
bedragen 511,23 mio EUR en
momenteel gebruikt worden,
bestaan voor 485,33 mio EUR uit
kwalificeren boekhoudkundig
langlopende financiële schulden met
slechts in beperkte mate als
een gemiddelde looptijd van 5,08
kasstroomafdekkingstransacties.
jaar. De overblijvende langlopende
De wijzigingen in de reële waarde
verplichtingen hebben betrekking op
Beheersverslag I
toegelaten kasstroomafdekkingen
Winst- en verliesrekening
aanleiding van de uitbreiding van
Het financieel resultaat (buiten
(renteswaps) en de schuld t.o.v. de
Het nettohuurresultaat is gestegen
de portefeuille, en de stijging van de
variaties in de reële waarde van
minderheidsaandeelhouders van
met 4,34 mio EUR, vooral te
personeelskosten naar aanleiding
financiële activa en passiva)
Heerzele nv en Blovan nv.
verklaren door de verwerving van
van de uitbreiding van het
bedraagt 18,20 mio EUR ten
bijkomende panden en oplevering
personeelsbestand. De algemene
opzichte van 16,78 mio EUR vorig
De kortlopende verplichtingen
van projecten in het boekjaar
kosten van de vennootschap
jaar. De daling van de gewogen
bedragen 61,14 mio EUR en
2016-2017 (1,08 mio EUR) en
bedragen 2,94 mio EUR, een lichte
gemiddelde interestvoet van 3,64%
bestaan voor 11,98 mio EUR uit
de verwerving van de panden
stijging van 0,10 mio EUR ten
naar 3,42% compenseert enigszins
handelsschulden en andere
en oplevering van projecten in
opzichte van vorig jaar vooral te
de stijging van de interestlast door
kortlopende schulden. Deze
het vorige boekjaar die dit jaar
wijten aan de hogere taksen en
het opnemen van bijkomende
omvatten vooral de handelsschulden
voor het eerst een volledig jaar
wettelijke kosten.
leningen ter financiering van
ten belope van 0,36 mio EUR,
huur opleverden (4,00 mio EUR).
geraamde belastingschulden voor
De verkoop van panden heeft
Het resultaat op de verkopen van
portefeuille. Het financieel resultaat
0,75 mio EUR, te ontvangen facturen
geresulteerd in een daling van
vastgoedbeleggingen bedraagt 0,28
bedraagt 19,06 mio EUR ten
voor 6,21 mio EUR en exit taksen
het nettohuurresultaat met 0,05
mio EUR. Deze winst is het resultaat
opzichte van 21,77 mio EUR vorig
ten belope van 4,33 mio EUR. De
mio EUR. De verkoop van de
op de verkoop van 9,44 mio EUR
jaar. De daling van de totale lasten
kortlopende financiële schulden
panden tijdens het vorige boekjaar
panden (investeringswaarde).
zijn het gevolg van de wijziging in
bedragen 30,91 mio EUR.
resulteerde dit boekjaar in een
We verwijzen naar paragraaf
de reële waarden van de swaps die
de verdere uitbreiding van de
daling van het nettohuurresultaat
“Desinvesteringen” in dit hoofdstuk
niet als een kasstroom definiëren
Andere kortlopende verplichtingen
met 0,54 mio EUR. De impact van
voor meer details.
(variaties in de reële waarde van
zijn gedaald van 15,63 mio EUR tot
contracthernieuwingen bedraagt
11,50 mio EUR en bestaan vooral
0,11 mio EUR. Verder is er nog de
De positieve variatie in de reële
Dit resultaat is echter een niet-
uit de resterende schuld voor de
impact van korting (-0,05 mio EUR),
waarde van vastgoedbeleggingen
gerealiseerd en non-cash item.
verwerving van de aandelen van
leegstand (-0,96 mio EUR) en
bedraagt 13,75 mio EUR en is
Hainaut Retail Invest nv. Deze schuld
indexatie (1,01 mio EUR).
vooral te verklaren door indexaties,
Het EPRA resultaat (dit is het
verscherping van de yield op
nettoresultaat zonder het resultaat
De vastgoedkosten bedragen 4,94
toplocaties en de impact van
op de portefeuille) bedraagt 39,12
mio EUR en zijn gestegen met
huurhernieuwingen op retailparken.
mio EUR ten opzichte van 36,47 mio
Per 31 maart 2017 bedraagt de
0,44 mio EUR, vooral te verklaren
Het ander portefeuille resultaat
EUR vorig jaar.
gewogen gemiddelde interestvoet
door de stijging van de technische
bedraagt -0,14 mio EUR.
3,42%.
kosten en commerciële kosten naar
is per 5 april 2017 ingebracht in het kapitaal van Retail Estates nv.
47
financiële activa en passiva).
I R e ta i l e stat e s I j a a rv e r sla g 2 0 1 6 - 2 0 1 7
48
Vooruitzichten voor het boekjaar 2017-2018
Bestemming van het resultaat
De vennootschap verwacht voor
de winst van het boekjaar, zoals
het boekjaar 2017-2018, op basis
die blijkt uit de enkelvoudige
van de voorziene samenstelling
jaarrekening, als volgt te besteden:
De raad van bestuur stelt voor
van de vastgoedportefeuille EUR
en behoudens onvoorziene gebeurtenissen, de realisatie van
Resultaat boekjaar
een nettohuurresultaat ten bedrage
Reserve voor het saldo van de variaties in de reële waarde van het vastgoed
van 68,40 mio EUR. Dit cijfer
Variaties in de reële waarde van financiële activa en passiva
houdt enkel rekening met aan- en
Te bestemmen resultaat winst van het boekjaar
37.471
verkopen waarvoor een compromis
Overgedragen winst van het vorige boekjaar (IFRS)
30.147
Stijging van overgedragen winst naar aanleiding van fusies en andere
12.437
werd getekend en investeringen die vergund en aanbesteed zijn. Net als in de vorige jaren verwacht Retail Estates nv dat het dividend
44.096 -7.494 869
Andere Uitkering dividend 31 maart 2017
-29.727
Over te dragen resultaat
50.328
voor het boekjaar 2017-2018 zal groeien in lijn met voorgaande
De raad van bestuur van Retail
voorheffing) per aandeel
Bijkantoren
jaren zodat het minimaal
Estates nv zal aan de algemene
dat deelt in het resultaat van het
De vennootschap bezit geen
inflatiebestendig is. Retail Estates nv
vergadering van aandeelhouders,
boekjaar 2016-2017.
bijkantoren.
stelt als streefdoel een dividend van
die zal worden gehouden op 24 juli
3,40 EUR bruto (2,38 EUR netto)
2017, voorstellen om over het
Varia
voorop voor het boekjaar 2017-
boekjaar 2016-2017 (dat een
Onderzoek en ontwikkeling
2018. Dit zou een stijging van 3,03%
aanvang nam op 1 april 2016 om te
De vennootschap heeft geen
inhouden ten opzichte van het
eindigen op 31 maart 2017) een
activiteiten ontwikkeld noch
dividend voor het boekjaar 2016-
brutodividend uit te keren van 3,30
uitgaven gemaakt op gebied van
2017 (3,30 EUR bruto).
EUR bruto (of 2,31 EUR netto, d.i. het
onderzoek en ontwikkeling.
nettodividend per aandeel na afhouding van 30% roerende
I Re ta i l e s tat e s I j a a rvers l ag 2016 - 2017
Beheersverslag I
49
Corporate Governance O5
Remuneratieverslag Inleiding en situering Retail Estates nv stelt een
Corporate Governance
remuneratieverslag op inzake het
verklaring
bezoldigingsbeleid met betrekking tot zijn bestuurders. De raad van
Deze verklaring kadert in de
bestuur telt 10 niet-uitvoerende
toepassing van de bepalingen van
en 2 uitvoerende bestuurders,
de Belgische Corporate Governance
zijnde de uitvoerende chief
Code 2009 en van de wet van 6
financial officer (mevrouw Kara
april 2010 tot wijziging van het
De Smet) en de gedelegeerd
Wetboek van Vennootschappen.
bestuurder (de heer Jan De Nys) die samen de effectieve
Retail Estates nv hanteert de
leiding van Retail Estates nv en
Code van 12 maart 2009 als
zijn dochtervennootschappen
referentiecode (hierna “de Code”).
waarnemen.
Op 5 mei 2015 werd een herwerkte
Het verslag werd opgesteld
versie van het Corporate
door het remuneratiecomité in
Governance Charter goedgekeurd
toepassing van artikel 96 §3 van
door de raad van bestuur waarbij
het wetboek van vennootschappen
rekening wordt gehouden met de
en werd goedgekeurd door de raad
meest recente ontwikkelingen ter
van bestuur van 19 mei 2017.
zake. Het Charter is terug te vinden op de website: www.retailestates.
Het zal voorgelegd worden
com.
aan de jaarlijkse algemene aandeelhoudersvergadering van
I R e ta i l e stat e s I j a a rv e r sla g 2 0 1 6 - 2 0 1 7
50
24 juli 2017 die het verslag per
of er een aanpassing dient te
Bezoldiging van de bestuurders
afzonderlijke stemming dient goed
worden doorgevoerd en geeft
1. In de loop van het boekjaar
te keuren of af te keuren.
dienaangaande de nodige
2016-2017 werden de volgende
aanbevelingen aan de raad van
bezoldigingen (in EUR) toegekend
Remuneratiebeleid
bestuur, die op zijn beurt dit dient
aan de heer Jan De Nys –
Principe
voor te leggen aan de algemene
gedelegeerd bestuurder:
Het remuneratiebeleid van Retail
vergadering.
Estates nv wordt zo opgesteld
Jan De Nys - gedelegeerd bestuurder
2016-2017
dat enerzijds rekening wordt
Interne procedure –
Vaste bezoldiging
gehouden met een marktconforme
boekjaar 2016-2017
Premies groepsverzekering
39.000
bezoldiging, die de vennootschap
Het remuneratiecomité heeft in de loop van het afgelopen
Variabele bezoldiging
72.600
in staat stelt getalenteerde bestuurders aan te trekken
boekjaar tweemaal vergaderd
en te behouden en waarbij
waarbij de remuneratiebudgetten
De remuneratie van de functie van
Hij oefent zijn mandaat ten
rekening wordt gehouden met
van de bestuurders afzonderlijk
gedelegeerd bestuurder, die sinds de
persoonlijke titel uit als zelfstandig
de omvang van de onderneming
en het personeelsbudget
beursnotering van Retail Estates nv
bedrijfsleider.
en haar financiële perspectieven.
in zijn geheel worden
in maart 1998 waargenomen wordt
Bovendien dient deze bezoldiging
gecontroleerd en bijgestuurd
door de heer Jan De Nys, houdt
De vaste bezoldiging wordt jaarlijks
in evenredigheid te zijn met de
waar noodzakelijk in functie van
rekening met diens ervaring en track
op 1 april geïndexeerd. De variabele
verantwoordelijkheden verbonden
de verantwoordelijkheden van
record in het opstarten en
vergoeding van de gedelegeerd
aan de hoedanigheid van
de betrokken personen en de
uitbouwen van de vennootschap.
bestuurder wordt jaarlijks door de
bestuurder in een beursgenoteerde
doelstellingen op middellange
Hierbij wordt gesteund op de basis
raad van bestuur vastgesteld op
vennootschap. Anderzijds
en lange termijn die de raad van
van opgedane ervaring in de
voorstel van het remuneratiecomité.
dient voldaan te worden aan
bestuur voor de onderneming
detailhandelsomgeving in België en
Deze vergoeding bedraagt
de verwachtingen van de
heeft vastgesteld. Hierbij worden
het buitenland evenals
maximaal 25% van de vaste
aandeelhouders in deze.
voor de uitvoerende bestuurders
commerciële, juridische en
bezoldiging. Zij is verbonden aan
280.000
TOTAAL
391.600
zowel het globale niveau van
financiële kennis die noodzakelijk is
het realiseren van een aantal
Het remuneratie- en
de bezoldiging als de spreiding
voor de uitbouw van een portefeuille
kwalitatieve en kwantitatieve criteria
benoemingscomité analyseert
van de verschillende onderdelen
perifere winkelpanden en het
die voor het boekjaar 2016-2017
jaarlijks het bezoldigingsbeleid
geanalyseerd.
dagelijks beheer van een
betrekking hadden op:
dat toegepast wordt en gaat na
I Re ta i l e s tat e s I j a a rvers l ag 2016 - 2017
beursgenoteerde onderneming.
Beheersverslag I
> Financiële criteria (weging 25%):
De variabele bezoldiging wordt
advies van het remuneratiecomité
Buiten bovengenoemde
EPRA winst per aandeel met uit-
jaarlijks in juli uitbetaald na
rekening houdend met de bijdragen
bezoldiging ontvangt de heer Jan
sluiting van alle schommelingen
goedkeuring van de jaarrekeningen
van de gedelegeerd bestuurder
De Nys geen separate bezoldiging
van de reële waarde van de activa
en het remuneratieverslag
aan de groei van de onderneming
voor de uitoefening van zijn
en rente-afdekkingsinstrumenten
door de jaarlijkse algemene
startend bij de beursnotering in
bestuurdersmandaat.
en de resultaten behaald bij reali-
aandeelhoudersvergadering. Er zijn
maart 1998.
satie van activa;
geen bijzondere bepalingen inzake
> Portfoliobeheer (weging 25%):
2. Remuneratie van de voorzitter van
de terugvordering van variabele
In geval van opzeg door de
de raad van bestuur, de heer Paul Borghgraef.
bezoldiging die zou worden
gedelegeerd bestuurder is deze
Incassomanagement en
toegekend op basis van onjuiste
gebonden aan een termijn van zes
bezettingsgraad;
financiële gegevens. De bepalingen
maanden.
De vaste vergoeding van de
die in het Burgerlijk Recht voorzien > Optimalisatie vastgoedportefeuille (weging 25%):
voorzitter werd vastgesteld op
zijn inzake onverschuldigde
Indien de gedelegeerd bestuurder
60.000 EUR gelet op de geregelde
betalingen zijn onverkort van kracht.
zijn functie omwille van
aanwezigheid en betrokkenheid
Uitbouwen “clusters”,
werkonbekwaamheid (ziekte of
van de heer Paul Borghgraef, en
verbeteringswerken en uitbreiding
De overeenkomst met betrekking
ongeval) niet kan uitvoeren, blijft
gelet op het feit dat hij tussen de
winkelpanden met het oog op de
tot de gedelegeerd bestuurder
Retail Estates nv hem gedurende
raden van bestuur de dagelijkse
groei van de huurwaarde op lange
voorziet, in geval van opzeg door
een periode van twee maanden
gesprekspartner en klankbord is van
termijn, actualisatie gebouwen en
Retail Estates nv, in een opzeg van
vanaf de eerste werkdag van de
de gedelegeerd bestuurder. Er is niet
omgevingselementen;
achttien maanden. Een eventuele
werkonbekwaamheid het vaste
voorzien in een variabele bezoldiging
verbrekingsvergoeding die betaald
gedeelte van zijn bezoldiging verder
of enig ander voordeel, noch in een
wordt indien de openbare GVV
betalen. Vervolgens ontvangt hij
vertrekvergoeding.
doelstellingen (weging 10%):
afziet van prestaties tijdens de
een invaliditeitsrente verzekerd
Kopen en verkopen activa, groei
opzegtermijn, zal worden berekend
door een verzekeringsmaatschappij,
Sinds 12 januari 2016 is de heer
van de vennootschap;
rekening houdend met de vaste
die gelijk is aan 75% van de vaste
Paul Borghgraef niet-uitvoerend
bezoldiging en de jaarlijkse
bezoldiging.
bestuurder en voorzitter van de
> Uitvoering strategische
> Managementvaardigheden
51
premies voor groepsverzekeringen.
raad van bestuur. Hij ontvangt
(weging 15%):
De opzegtermijn werd in
Er werden geen opties op aandelen
voor de uitoefening van zijn
Uitbouw management- en
overeenstemming met de
voorzien, noch andere voordelen,
bestuurdersmandaat geen separate
personeelsteam, investor relations
wettelijke bepalingen door de
behalve de beschikking over een pc
bezoldiging.
en “corporate identity”.
raad van bestuur goedgekeurd op
en een gsm-toestel.
I R e ta i l e stat e s I j a a rv e r sla g 2 0 1 6 - 2 0 1 7
52
Niet-uitvoerende bestuurders
Jaarlijkse vaste vergoeding (EUR)
De niet-uitvoerende bestuurders ontvangen enerzijds een vaste,
Prestatiegebonden (EUR)
TOTAAL (EUR)
Raad van bestuur / comité
jaarlijkse vergoeding van 6.000 EUR, anderzijds ontvangen zij
René Annaert
6.000
10.500
16.500
zitpenningen van 1.500 EUR per
Jean-Louis Appelmans
6.000
9.000
15.000
zitting voor de deelname aan de
Christophe Demain
6.000
4.500
10.500
Hubert De Peuter
6.000
1.500
7.500
Rudy De Smedt
6.000
6.000
12.000
Vic Ragoen
6.000
9.000
15.000
Jean Sterbelle
6.000
3.000
9.000
remuneraties, zoals bonussen of
Marc Tinant
6.000
3.000
9.000
aandelengerelateerde incentive
Leen Van den Neste
6.000
9.000
15.000
programma’s op lange termijn, noch
Herlinda Wouters
6.000
6.000
12.000
60.000
61.500
121.500
vergaderingen van de raad van bestuur en zijn comité(s). De niet-uitvoerende bestuurders ontvangen geen prestatiegebonden
1
voordelen in natura. TOTAAL niet-uitvoerende bestuurders Op basis van het voorgaande werden de volgende vergoedingen
1. Vic Ragoen was bestuurder tot 01 juli 2016, daarna aanwezig in de raad van bestuur in de hoedanigheid van adiviseur. Hij werd opnieuw benoemd tot bestuurder vanaf 04/04/2017.
uitbetaald aan de niet-uitvoerende bestuurders in 2016-2017, uit hoofde
Schadeloosstelling en verzekering
Toekomstige ontwikkelingen
van de vergaderingen die plaats
van de bestuurders
De raad van bestuur, op voorstel
Dat geldt zowel voor de uitvoerende
vonden op de maatschappelijke
De vennootschap heeft een
van het remuneratiecomité, is
als niet-uitvoerende bestuurders en
zetel van het bedrijf:
verzekeringspolis afgesloten ter
niet van plan om significante
dit voor het boekjaar 2016-2017 en
dekking van de aansprakelijkheid
wijzigingen aan te brengen aan het
2017-2018.
van haar bestuurders.
remuneratiebeleid.
I Re ta i l e s tat e s I j a a rvers l ag 2016 - 2017
Beheersverslag I
Corporate governance code (versie 2009)
waarmee een niet-uitvoerende
Retail Estates nv tracht zoveel
de vennootschap en één van haar
mogelijk de bepalingen van de
niet-uitvoerende bestuurders onder
Corporate Governance Code na te
de belangenconflictenregeling
leven. Op een aantal vlakken zijn
(‘significante commerciële banden’)
Groep Stichting Administratiekantoor 'Het Torentje' en Leasinvest optredend in gezamenlijk overleg
er echter afwijkingen. Volgens het
kunnen vallen.
% op datum van aanmelding1
Pro forma % op 31.03.20172
10,03%
10,21%
FPIM nv (Belfius Insurance)
9,76%
9,34%
KBC Groep nv
7,59%
7,44%
bestuurder verbonden is) tussen
“comply or explain”-principe (“pas toe of leg uit”) vervat in de Code
Afwijkingen op principe 4:
AXA nv
7,01%
7,07%
is het toegestaan om rekening
Punt 4.6. De vooropgestelde
Federale Verzekering
7,99%
5,17%
te houden met de relatief kleine
duur van het mandaat van 4 jaar
Publiek
57,62%
60,77%
omvang en de eigen kenmerken van
wordt als te kort ervaren gelet
de vennootschap.
op de complexiteit van het type vastgoed waarin Retail Estates nv
Afwijkingen op principe 2:
gespecialiseerd is, waardoor de
Punt 2.9. De raad van bestuur
mandaten allemaal een duur
heeft nog geen secretaris van de
hebben van 6 jaar.
53
1 Op basis van de noemer op het ogenblik van aanmelding. 2O p basis van het aantal stemrechten dat blijkt uit de informatie die de vennootschap heeft ontvangen van haar aandeelhouders, en rekening houdende met de noemer op 31.03.2017 (9.008.208 aandelen), geeft deze tabel, louter ten informatieve titel, de (vermoedelijke) aandeelhoudersstructuur weer. Het dient te worden opgemerkt dat dit niet noodzakelijk overeenstemt (of niet voor alle aandeelhouders) met de realiteit, aangezien de vennootschap niet noodzakelijk op de hoogte is van aandelentransacties die geen aanleiding hebben gegeven tot onder- of overschrijding van een kennisgevingsdrempel, en dus ook niet tot het verrichten van een transparantiekennisgeving.
vennootschap aangeduid. Structuur van het Afwijkingen op principe 3:
aandeelhouderschap
Met uitzondering van
De binnengekomen
Punt 3.5. Gelet op de activiteiten
Rekening houdend met
bovengenoemde aandeelhouders
transparantieverklaringen zijn
van de vennootschap en met name
de binnengekomen
heeft geen andere aandeelhouder
consulteerbaar op de website
het feit dat het onderhandelen
transparantieverklaringen en de
verklaard meer dan 3% van de
van de vennootschap www.
en sluiten van bepaalde
informatie in het bezit van Retail
door Retail Estates nv uitgegeven
retailestates.com (onder rubriek
overeenkomsten behoren tot
Estates nv zijn de belangrijkste
aandelen in zijn bezit te hebben.
Investor Relations / Het aandeel /
het dagdagelijks beheer en de
aandeelhouders:
Volgens de criteria gehanteerd door
Aandeelhoudersstructuur).
bevoegdheden van de CEO, zonder
Euronext, heeft Retail Estates nv een
dat de tussenkomst van de raad
free float percentage van 100%.
van bestuur in beginsel vereist is, zouden huurovereenkomsten (inzake detailhandelszaken
I R e ta i l e stat e s I j a a rv e r sla g 2 0 1 6 - 2 0 1 7
54
Interne controle- en
Treadway Commission) gebruikt.
risicobeheersystemen
De componenten van dit raamwerk
Conform de Corporate Governance
en de toepassing ervan bij Retail
regels en de wetgeving ter zake
Estates nv worden hieronder
heeft Retail Estates nv een intern
besproken.
controle- en risicobeheersysteem uitgewerkt, rekening houdend met
Interne controle- en
de aard, omvang en complexiteit
risicobeheersystemen in het
van de werkzaamheden van de
algemeen
vennootschap en haar omgeving.
Een degelijke interne controle en een evenwichtig risicobeheer is
Interne controle is een proces
inherent aan de bedrijfscultuur
dat onder meer als doel heeft
van Retail Estates nv en wordt
redelijke zekerheid te verschaffen
doorheen de hele organisatie
met betrekking tot de volgende
uitgedragen via:
objectieven: - corporate governance - doeltreffendheid en verbetering
regels en het bestaan van
van de werking van de
een remuneratiecomité en
onderneming;
auditcomité;
- betrouwbaarheid en integriteit van informatie; - overeenstemming met
- het bestaan van een gedragscode (verhandelingsreglement) die meer bepaald onderwerpen
beleidslijnen, procedures,
als belangenconflicten,
wetgeving en reglementen.
beroepsgeheim, inkoop en verkoop van aandelen, preventie
Retail Estates nv heeft bij de
van misbruik van goederen van de
implementatie van zijn interne
vennootschap, communicatie en
controleproces als referentiekader
dergelijke aan bod laat komen;
het COSO-raamwerk (Committee
- een uitgewerkt human resources
of Sponsoring Organizations of the
I Re ta i l e s tat e s I j a a rvers l ag 2016 - 2017
beleid met regels voor aanwerving
Beheersverslag I
van personeel, periodieke
Interne controle- en risicobeheer
evaluatie van de prestaties
systemen met betrekking tot de
en bepaling van de jaarlijkse
financiële verslaggeving
doelstellingen;
Controleomgeving
- opvolging van procedures en formalisering van processen.
De controleomgeving voor wat de financiële verslaggeving betreft, bestaat uit volgende componenten:
De raad van bestuur evalueert regelmatig de blootstelling van
- het accounting team is
de onderneming aan risico’s, de
verantwoordelijk voor de
financiële impact van deze risico’s
voorbereiding en rapportering van
en de acties die moeten worden
de financiële informatie;
ondernomen om deze eventuele
“
De vennootschap heeft in het bijzonder interne controle- en risicobeheersystemen uitgewerkt voor de belangrijkste processen binnen de vennootschap.
”
- de controller is verantwoordelijk
risico’s te monitoren, te vermijden
voor het nazicht van de financiële
dat de risico’s zich voordoen en/
informatie en de voorbereiding
van bestuur bevraagt en
(en als openbare GVV) staat
of, in voorkomend geval, de impact
van de geconsolideerde cijfers (in
bespreekt samen met de CEO
Retail Estates nv onder het
van deze risico’s te beperken.
samenspraak met de CFO) en de
en CFO elk kwartaal uitvoerig
toezicht van de FSMA die ook
terugkoppeling van de financiële
de financiële verslaggeving en
een specifiek nazicht van de
De vennootschap heeft in het
informatie aan de operationele
de vooruitzichten en kijkt toe
financiële informatie uitvoert.
bijzonder interne controle- en
activiteiten van Retail Estates nv;
op de juiste toepassing van de
Alle gepubliceerde financiële
risicobeheersystemen uitgewerkt
-d e CFO is verantwoordelijk
- het auditcomité en de raad
- als beursgenoteerd bedrijf
waarderingsregels. Tweewekelijks
informatie wordt (vooraf
voor de belangrijkste processen
voor het eindnazicht van de
hebben de voorzitter van de raad
of achteraf) door de FSMA
binnen de vennootschap,
geconsolideerde financiële staten,
van bestuur, de CEO en de CFO
namelijk het beheren van kosten
staat in voor de juiste toepassing
een uitvoerige bespreking waarin
en uitgaven, herstellingen en
van de waarderingsregels en brengt
de voornaamste strategische,
speelt een belangrijke rol: de
onderhoud, ontwikkelingen, en het
hierover verslag uit aan de CEO.
operationele en financiële
volledige vastgoedportefeuille
aandachtspunten aan bod komen.
(die verantwoordelijk is voor
innen van huurgelden.
- als verantwoordelijke voor het
55
dagelijks beleid, bespreekt de
gecontroleerd; - ook de vastgoeddeskundige
ongeveer 98,50% van het
CEO op regelmatige tijdstippen de
Ook andere actoren spelen een
balanstotaal) wordt gewaardeerd
financiële verslaggeving met de
rol in de controleomgeving van de
door twee internationaal
CFO;
onderneming:
erkende onafhankelijke
I R e ta i l e stat e s I j a a rv e r sla g 2 0 1 6 - 2 0 1 7
56
vastgoeddeskundigen (Cushman
erop gericht tot een evenwichtig
rapport opgesteld dat de analyses
een open communicatie en
& Wakefield en CBRE), die elk een
risicobeleid te komen en dit steeds
van de cijfers bevat, de belangrijkste
degelijke informatieverschaffing aan
deel van de vastgoedportefeuille
met eerbied voor de strategische
prestatie-indicatoren, de impact van
het bestuursorgaan.
waarderen. Een beperkt deel van
doelstellingen en de risicoappetijt
aan- en verkopen op de budgetten,
de portefuille wordt gewaardeerd
die door de raad van bestuur wordt
de cashflow posities, enz.
door Stadim.
vooropgesteld.
Monitoring
Elk kwartaal stelt het financiële Verder wordt ook elk kwartaal een
team de kwartaalcijfers en de ba-
Risicoanalyse
Controleactiviteiten
operationeel rapport opgemaakt
lansen op. Deze kwartaalcijfers wor-
Op periodieke management
Er zijn controleprocedures in
dat de belangrijkste prestatie-
den steeds uitgebreid geanalyseerd
vergaderingen en operationele
werking met betrekking tot de
indicatoren met betrekking tot de
en gecontroleerd. Om het risico op
vergaderingen worden de
belangrijkste activiteitsdomeinen
vastgoedafdeling bevat.
fouten in de financiële verslagge-
aandachtspunten besproken die
van de vennootschap, zoals
in het kader van een evenwichtig
voor het innen van de huren,
In het eerste en derde kwartaal van
besproken met het management en
risicobewustzijn en -beheer in het
onderhoud en herstellingen,
het boekjaar worden tussentijdse
wordt hun juistheid en volledigheid
oog moeten worden gehouden:
projectontwikkeling, werfopvolging,…
persberichten gepubliceerd.
gecontroleerd door de analyse van
Deze procedures worden op
Halfjaarlijks wordt een uitgebreider
huurinkomsten, leegstand, tech-
regelmatige wijze geëvalueerd door
halfjaarlijks financieel verslag
nische kosten, verhuuractiviteiten,
het managementteam.
gepubliceerd in overeenstemming
de evolutie van de waarde van de
- de belangrijkste gebeurtenissen van de afgelopen periode en hun impact op de boekhoudkundige
ving te beperken worden de cijfers
met de IFRS–normen. Op het einde
gebouwen, openstaande debiteu-
Er is een beheersoftwarepakket
van het boekjaar wordt alle relevante
ren, enz., met inachtneming van het
- recente en geplande transacties;
geïmplementeerd dat alle
financiële informatie gepubliceerd
“four-eyes”-principe. Vergelijkingen
- evolutie van de belangrijkste
aspecten in verband met de
in het jaarlijks financieel verslag, dat
met forecast en budgetten wor-
performantie-indicatoren; en
vastgoedactiviteiten opvolgt
tevens ter beschikking wordt gesteld
den besproken. Het management
(overzicht van de huurcontracten,
op de website van de vennootschap.
brengt elk kwartaal uitvoerig verslag
cijfers;
- eventuele operationele, juridische en fiscale risico’s.
facturen, afrekening van kosten,
uit over de financiële staten aan
opvolging van de betalingen,…). Dit
De beperkte omvang van het
de raad van bestuur, steeds met
In functie hiervan worden
pakket is bovendien gekoppeld aan
Retail Estates-team draagt in
vergelijking van jaarcijfers, budget en
desgevallend gepaste acties en
het “boekhoudpakket”.
belangrijke mate bij tot een goede
verklaringen bij afwijkingen.
maatregelen ondernomen in
informatiedoorstroming. De grote
uitvoering van het beleid van de
Informatie en communicatie
betrokkenheid van de raad van
De commissaris brengt eveneens
vennootschap. Deze acties zijn
Elk kwartaal wordt een financieel
bestuur en zijn voorzitter bevordert
verslag uit aan de raad van
I Re ta i l e s tat e s I j a a rvers l ag 2016 - 2017
Beheersverslag I
bestuur over zijn voornaamste
zoveel mogelijk in te schatten, te
bevindingen naar aanleiding van zijn
controleren en op te volgen. Dit is de
controlewerkzaamheden.
taak van de risk manager.
Passend risicobeheerbeleid
Integriteitsbeleid
De voornaamste risico’s waarmee
Het integriteitsbeleid (waarop
de vennootschap geconfronteerd
wordt toegezien door de persoon
wordt, betreffen (i) de marktwaarde
belast met de “compliance
van het vastgoed, (ii) evoluties in
functie”) omvat verschillende
de huurmarkt, (iii) de bouwkundige
aspecten, waaronder het
staat van de gebouwen, (iv)
voorkomen van handel met
financiële risico’s zoals onder meer
voorkennis, belangenconflicten en
liquiditeitsrisico, het gebruik van
onverenigbaarheid van mandaten,
financiële instrumenten en bancair
niet-corruptie, beroepsgeheim, enz.
57
tegenpartij- en convenantenrisico, (v) vergunningtechnische
De effectieve leiding onderzoekt,
risico’s, (vi) wijziging van de
op regelmatige basis, welke andere
verkeersinfrastructuur, (vii)
domeinen en activiteiten deel
bodemverontreiniging, (viii) risico’s
zouden moeten uitmaken van de
verbonden aan fusie-, splitsing- of
werkdomeinen van de compliance
overnameverrichtingen, en (ix)
functie. De “onafhankelijke
reglementaire risico’s.
compliance functie” wordt ingevuld als een onafhankelijke functie
Voor elk van de opgesomde risico’s
binnen een organisatie, gericht
zijn maatregelen en procedures in
op het onderzoek naar, en het
voege om de risico’s te identificeren
bevorderen van, de naleving door
en te monitoren, en om te vermijden
de onderneming van de wetten,
dat de risico’s zich zouden
reglementen en gedragsregels van
realiseren, en/of om de impact van
toepassing op de vennootschap
deze risico’s, in voorkomend geval,
en in het bijzonder de regels
te beperken en de gevolgen ervan
die verband houden met de
I R e ta i l e stat e s I j a a rv e r sla g 2 0 1 6 - 2 0 1 7
58
integriteit van de activiteiten van
diensten en de Corporate
de vennootschap. We bespreken
Governance Code 2009). Het
hieronder de belangrijkste:
Verhandelingsreglement van de vennootschap maakt integraal deel
Voorkomen van handel met
uit van het Corporate Governance
voorkennis
Charter en kan (afzonderlijk)
Overeenkomstig de principes en
worden geraadpleegd op de
de waarden van de vennootschap
website van de vennootschap.
en in het kader van de toepassing van de Belgische Corporate
Het Verhandelingsreglement heeft
Governance Code, heeft Retail
onder meer betrekking op de
Estates nv in zijn gedragscode
openbaarmaking van informatie
(“Verhandelingsreglement”)
aangaande dergelijke transacties en
regels opgenomen die moeten
bepaalt onder meer:
worden nageleefd door de bestuurders, werknemers en aangestelde personen die
uitvoeren van transacties in
financiële instrumenten uitgegeven
financiële instrumenten van
door Retail Estates nv willen
de vennootschap tijdens
verhandelen. De regels van het
welbepaalde periodes voor de
Verhandelingsreglement werden
bekendmaking van de financiële
afgestemd op toepasselijke
resultaten (“gesloten periodes”)
wet- en regelgevingen (in het
of tijdens elke andere als
bijzonder de Verordening (EU)
gevoelig beschouwde periode
nr. 596/2014 van het Europees Parlement en de Raad van 16 april
I Re ta i l e s tat e s I j a a rvers l ag 2016 - 2017
− beperkingen inzake het
(“sperperiodes”); − de aanstelling van een
2014 betreffende marktmisbruik
compliance officer die toeziet
(de Verordening Marktmisbruik),
op de naleving van het
de Wet van 2 augustus 2002
Verhandelingsreglement door
betreffende het toezicht op de
de bestuurders en de andere
financiële sector en de financiële
aangeduide personen;
Beheersverslag I
− de voorafgaande kennisgeving voor
Politieke activiteiten
voorzitter van de raad van bestuur.
uitgeoefend onder het toezicht
elke transactie in financiële instru-
Retail Estates nv handelt op een
Vanuit zijn functie is hij in het
en de verantwoordelijkheid
menten van de vennootschap aan
maatschappelijk verantwoorde
bijzonder verantwoordelijk voor de
van de finance and reporting
de compliance officer; en
wijze volgens de wetten van het
naleving van het integriteitsbeleid
analyst van de vennootschap,
land waarin de vennootschap actief
zoals hierboven beschreven.
die over de vereiste professionele
− de openbaarmaking van elke transactie.
is bij het nastreven van legitieme commerciële doelstellingen.
betrouwbaarheid en passende De duur van het mandaat van
deskundigheid beschikt.
Paul Borghgraef als compliance
Belangenconflicten en onverenigbaarheid van mandaten
Onafhankelijke controlefuncties
officer is gelijklopend met diens
Interne controlefuncties binnen
Er wordt verwezen naar de passage
Risicobeheerfunctie
bestuursmandaat (dat verstrijkt op
Retail Warehousing Invest nv
opgenomen onder ‘Regeling van
Voor de risico’s waarmee de
de jaarvergadering van 2021).
Rekening houdend met het
belangenconflicten’ op pagina 64
vennootschap geconfronteerd
van dit verslag.
wordt, zijn maatregelen en
Onafhankelijke interne auditfunctie
de interne controlefuncties, zoals
procedures in voege om de risico’s
De persoon belast met de interne
hierboven beschreven, door
Niet-corruptie
te identificeren en te monitoren,
auditfunctie is belast met een
dezelfde personen uitgeoefend op
Retail Estates nv legt sterk de nadruk
en om te vermijden dat de risico’s
onafhankelijke en permanente
het niveau van Retail Warehousing
op de principes van eerlijkheid
zich zouden realiseren, en/of om
beoordelingsfunctie van de
Invest nv (de dochtervennootschap
en integriteit en verwacht een
de impact van deze risico’s, in
activiteiten van de vennootschap,
van Retail Estates nv met het
gelijkaardige houding van derde
voorkomend geval, te beperken en
en verricht onderzoek naar de
statuut van institutionele GVV).
partijen waarmee de vennootschap
de gevolgen ervan zoveel mogelijk
kwaliteit en de doeltreffendheid
zaken doet.
in te schatten, te controleren en op
van de bestaande procedures en
De invulling van deze functies
te volgen. Dit is de taak van de risk
methoden van interne controle.
kan, mutatis mutandis (en voor
Beroepsgeheim
59
proportionaliteitsbeginsel worden
zover relevant), volgens hetzelfde
manager.
Het is uitdrukkelijk verboden voor de leden van de organen van de
De risk manager wordt benoemd
vennootschap en van het personeel
voor een looptijd van 3 jaar.
om vertrouwelijke informatie die zij
Jaarlijks zal de interne auditor zijn
beleid als Retail Estates nv worden
bevindingen presenteren.
ingevuld op het niveau van Retail Warehousing Invest nv.
De interne auditfunctie wordt
tijdens de uitoefening van hun taken
Onafhankelijke compliancefunctie
uitgeoefend door een externe
bekomen voor oneigenlijke doelein-
De raad van bestuur heeft als
consultant, in casu VMB,
den te gebruiken of te onthullen.
compliance officer de heer Paul
vertegenwoordigd door de heer
Borghgraef aangesteld. Hij is tevens
Luc Martens. Deze functie wordt
I R e ta i l e stat e s I j a a rv e r sla g 2 0 1 6 - 2 0 1 7
60
O6 Beheer van de vennootschap
voor het dagelijks beheer,
unilaterale verbintenissen die hij
uitvoerende bestuurders van
uitvoerend bestuurder of lid van
zou onderschreven hebben. De
Retail Estates nv die voortvloeien
het directiepersoneel van Retail
bestuurder mag een dergelijke
uit een betrokkenheid in andere
Estates nv of een verbonden
aandeelhouder in geen enkel geval
ondernemingen of organen;
onderneming zijn en geen
vertegenwoordigen;
- binnen Retail Estates nv niet
Samenstelling
soortgelijke functie hebben
De raad van bestuur van Retail
bekleed tijdens de laatste vijf jaar
band hebben, noch tijdens het
uitgevoerd als niet-uitvoerend
Estates nv bestaat sinds 4 april
vóór hun benoeming;
afgelopen jaar gehad hebben, noch
bestuurder zonder dat deze
2017 uit 12 bestuurders, zijnde 10
- vanwege Retail Estates nv of van
-g een betekenisvolle commerciële
verwachten te hebben met Retail
meer dan drie mandaten hebben
periode langer dan 12 jaar mag zijn;
niet-uitvoerende bestuurders en 2
een verwante onderneming geen
Estates nv of met een verwante
- geen naaste (familielid) zijn
uitvoerende bestuurders, met name
andere vergoedingen of belangrijke
onderneming hetzij direct, hetzij
van een kaderlid, lid van het
de gedelegeerd bestuurder en de
voordelen van vermogensaard
als vennoot, aandeelhouder,
directiecomité of van een van de
chief financial officer.
ontvangen of ontvangen hebben
bestuurder, hoger kaderlid
personen omschreven in een van
dan deze in het kader van hun
of directiepersoneel van een
bovenvermelde situaties.
Van de 12 bestuurders kwalificeren zich 3 bestuurders (de heer
mandaat; - alleen of gezamenlijk met een
organisatie met dergelijke band; - geen vennoot of salarisgerechtigde
De samenstelling van de raad van
Annaert, mevrouw Van den Neste
vennootschap waarover de
zijn, noch tijdens de laatste
bestuur dient te waarborgen dat de
en mevrouw Gaeremynck) als
bestuurder de controle uitoefent,
drie jaar geweest zijn van de
beslissingen genomen worden in
onafhankelijk overeenkomstig
geen hoofdaandeelhouder of
huidige of gewezen externe
het belang van de vennootschap.
artikel 526ter van het Wetboek
aandeelhouder van meer dan
bedrijfscommissaris van Retail
De samenstelling van de raad van
van Vennootschappen. Deze
10% van Retail Estates nv zijn,
Estates nv of van een verwante
bestuur wordt bepaald op basis
bestuurders voldoen tevens aan
noch bestuurder of kaderlid zijn
onderneming;
van diversiteit in het algemeen,
de onafhankelijkheidscriteria
van dergelijke aandeelhouder of
vermeld in bijlage A van de Code.
hem vertegenwoordigen. Indien de
beheersorgaan van een andere
bekwaamheden, ervaring en kennis.
De onafhankelijke bestuurders
bestuurder een deelneming van
vennootschap waarin een
In het bijzonder wordt er gestreefd
beantwoorden strikt aan de
minder dan 10% bezit, mag hij de
uitvoerend bestuurder van de
naar een sterke vertegenwoordiging
volgende onafhankelijkheidscriteria:
beschikkingsdaden met betrekking
vennootschap zetelt als niet-
van bestuurders die vertrouwd zijn
tot zijn aandelen of de uitoefening
uitvoerend lid van het bestuurs- of
met de uitbating van handelszaken
toezichtsorgaan;
in het type vastgoed waarin Retail
- geen salarisgerechtigde
van de eraan gekoppelde
medewerker, kaderlid, lid van
rechten niet onderwerpen aan
het directiecomité, gedelegeerde
conventionele bepalingen of aan
I Re ta i l e s tat e s I j a a rvers l ag 2016 - 2017
- geen uitvoerend lid zijn van het
- geen andere betekenisvolle banden hebben met de
alsook complementariteit inzake
Estates nv investeert en/of ervaring hebben in de financiële aspecten van
Beheersverslag I
het beheer van een beursgenoteerde
de (des-)investeringen en de
vennootschap en een GVV in het
financiering.
bijzonder. Het is daarom van belang dat de leden van de raad van bestuur
De raad van bestuur stelt de
complementair zijn inzake kennis
jaar- en halfjaarrekeningen en het
en ervaring. Teneinde een efficiënte
jaarverslag van de vennootschap
werking van de raad van bestuur te
op voor de algemene vergadering
bewerkstelligen wordt beoogd het
van aandeelhouders. Hij keurt
aantal leden van de raad van bestuur
fusie- en splitsingsrapporten
te beperken tot maximaal 12.
goed; beslist over het gebruik van
“
Om de doeltreffendheid van de raad van bestuur voortdurend te verbeteren, evalueert de raad van bestuur systematisch en op geregelde tijdstippen (minstens elke drie jaar) zijn omvang.
”
het toegestaan kapitaal en roept 5 van de 12 bestuurders
de gewone en buitengewone
vertegenwoordigen een
algemene vergadering van
referentieaandeelhouder: mevrouw
aandeelhouders samen; ziet
Wouters namens de KBC Groep,
toe op de nauwgezetheid, de
vergaderingen per conference call
aanwezig of vertegenwoordigd
de heer Appelmans namens Het
juistheid en transparantie van
of in het kantoor van notaris Tim
zijn. Elk besluit van de raad
Torentje (Leasinvest), de heer
mededelingen aan aandeelhouders,
Carnewal. Het remuneratiecomité
van bestuur wordt genomen
Sterbelle namens AXA, de heer
financiële analisten en het publiek
en het auditcomité vergaderden
met gewone meerderheid van
Demain namens de Belfius-groep
bij middel van prospectussen,
tweemaal.
stemmen van de aanwezige of
en de heer De Smedt namens
jaar- en halfjaarverslagen en
Federale Verzekering.
persmededelingen. Hij delegeert
De raad van bestuur kan pas geldig
en bij onthouding van één of meer
het dagelijks bestuur aan de
beraadslagen en beslissen indien
onder hen met de meerderheid
De heren De Nys, Borghgraef en
gedelegeerd bestuurder die
ten minste de helft van zijn leden
van de andere bestuurders. Bij
Annaert hebben verklaard ten
regelmatig rapporteert over het
aanwezig of vertegenwoordigd
staking van stemmen is de stem van
persoonlijke titel aandelen van de
beheer en het jaarlijks budget
is. Indien deze voorwaarde niet is
degene die de vergadering voorzit,
vennootschap te bezitten.
en een trimestriële financiële en
vervuld, kan een nieuwe vergadering
doorslaggevend. In uitzonderlijke
operationele rapportering voorlegt.
worden samengeroepen die geldig
gevallen, overeenkomstig
zal beraadslagen en besluiten over
artikel 521 van het Wetboek van
Werking van de raad van bestuur
61
vertegenwoordigde bestuurders
De raad van bestuur van Retail
In het boekjaar 2016-2017 vonden
de punten die op de agenda van
Vennootschappen, wanneer de
Estates nv bepaalt de strategie,
6 vergaderingen van de raad van
de vorige vergadering voorkwamen
dringende noodzakelijkheid en
de beleggingen, de budgetten,
bestuur plaats, waarvan een aantal
indien ten minste twee bestuurders
het belang van Retail Estates nv
I R e ta i l e stat e s I j a a rv e r sla g 2 0 1 6 - 2 0 1 7
62
zulks vereisen, kunnen de besluiten
wordt, evenals dat de bestuurders
Deze evaluatie beoogt volgende
Remuneratie- en benoemingscomité
van de raad van bestuur worden
de relevante informatie tijdig
zaken:
Het remuneratie- en
genomen bij eenparig schriftelijk
ontvangen.
akkoord van de bestuurders. Deze
benoemingscomité bestaat uit - de beoordeling van de werking
procedure kan echter niet gevolgd
De gedelegeerd bestuurder
van de raad van bestuur en zijn
worden voor de vaststelling van de
is verantwoordelijk voor de
comités;
jaarrekening en de aanwending van
operationele taken, die verband
het toegestaan kapitaal.
houden met het beheer van de
bijdrage van elke bestuurder
-d e beoordeling van de effectieve
vastgoedportefeuille en de werking
door zijn aanwezigheid op de
Naast zijn wettelijke opdracht zal
van de vennootschap. De raad
vergaderingen van de raad van
de raad van bestuur eveneens
van bestuur zal erover waken
bestuur en de comités en zijn
de nodige zorg besteden aan
dat er voldoende bevoegdheden
medewerking bij de besprekingen
het bepalen van de strategie
gegeven worden opdat deze zijn
en het nemen van de beslissingen.
en het uitstippelen van de
verantwoordelijkheden en plichten
beleidslijnen, steeds met het
kan nakomen.
vennootschapsbelang voor ogen.
volgende leden: • René Annaert – Voorzitter van het comité, onafhankelijk bestuurder • Leen Van den Neste – onafhankelijk bestuurder • Ann Gaeremynck – onafhankelijk bestuurder (sinds 04 april 2017) • Vic Ragoen Het comité kwam in 2016-2017
Binnen de raad van bestuur
twee keer samen, in functie van
kunnen verschillende comités
het opstellen van het budget
Hij neemt in het bijzonder ook
Activiteitenverslag
opgericht worden voor specifieke
2017-2018 waarbij enerzijds
alle principiële beslissingen met
Voor wat betreft het
aangelegenheden.
de remuneratiepolitiek van de
betrekking tot de investeringen en
activiteitenverslag van de raad van
desinvesteringen van het vastgoed
bestuur verwijzen we naar punt 3
De raad van bestuur van
en anderzijds de recurrente
evenals hun financiering.
van dit hoofdstuk.
Retail Estates nv heeft tot
vergoedingen die betaald worden
op heden twee comités
aan externe dienstverleners werden geïnventariseerd.
personeelsleden werd besproken
Er wordt een duidelijk
Om de doeltreffendheid van de
opgericht, een remuneratie- en
onderscheid gemaakt tussen de
raad van bestuur voortdurend
benoemingscomité en een
verantwoordelijkheden van de
te verbeteren, evalueert de raad
auditcomité. Bij beslissing van
De rol van het remuneratie- en
gedelegeerd bestuurder en die
van bestuur systematisch en op
de raad van bestuur van 17
benoemingscomité bestaat erin de
van de voorzitter van de raad
geregelde tijdstippen (minstens
februai 2017 werd tevens een
raad van bestuur bij te staan door:
van bestuur. De voorzitter geeft
elke drie jaar) zijn omvang, zijn
directiecomité opgericht en dit met
leiding aan de raad van bestuur
samenstelling, zijn prestaties en
ingang vanaf 1 april 2017.
en zorgt ervoor dat de agenda van
die van zijn comités, alsook zijn
inzake de samenstelling van de
de raden van bestuur opgemaakt
interactie met het directiecomité.
raad van bestuur en zijn comités;
I Re ta i l e s tat e s I j a a rvers l ag 2016 - 2017
• aanbevelingen te formuleren
Beheersverslag I
• bijstand te verlenen bij de selectie,
de doeltreffendheid van de systemen
de beoordeling en de aanstelling
voor interne controle en risicobeheer,
van de leden van de raad van
monitoring van de interne audit en
bestuur;
wettelijke controle van enkelvoudige
• bijstand te verlenen bij het bepalen
en geconsolideerde jaarrekeningen
van de vergoeding van de leden
en beoordeling en monitoring van de
van de raad van bestuur;
onafhankelijkheid van de commis-
• het opstellen van het
63
saris.
remuneratieverslag. Directiecomité (sinds 1 april 2017) Auditcomité
Het directiecomité bestaat uit
Het auditcomité bestaat uit
volgende leden:
volgende leden: • Jan De Nys – Voorzitter van het • Leen Van den Neste – Voorzitter van het comité, onafhankelijk bestuurder • René Annaert – onafhankelijk
comité, CEO, Executive Officer • Kara De Smet – CFO, Executive Officer • Koenraad Van Nieuwenburg - CIO
bestuurder • Ann Gaeremynck – onafhankelijk
De taken van dit directiecomité
bestuurder (sinds 4 april 2017,
betreffen hoofdzakelijk het
daarvoor Vic Ragoen)
dagelijks bestuur van Retail
• Jean-Louis Appelmans – nietuitvoerende bestuurder
Estates nv en zijn participaties, de organisatie en het beheer van ondersteunende functies, het
Het comité kwam in 2016-2017
afsluiten van huurovereenkomsten,
tweemaal samen.
het onderzoek van investeringsen desinvesteringsdossiers, de
De taken van dit auditcomité betref-
voorbereiding van de financiële
fen hoofdzakelijk de monitoring van
staten en alle operationele
het financiële verslaggevingsproces,
rapportering.
I R e ta i l e stat e s I j a a rv e r sla g 2 0 1 6 - 2 0 1 7
64
Evaluatie prestaties bestuurders
beschikking met betrekking tot
Onder toezicht van zijn voorzitter
vastgoed zal de vennootschap
evalueert de raad van bestuur
vertegenwoordigd worden door
regelmatig zijn omvang,
minstens twee bestuurders die
samenstelling, prestaties en
samen optreden, zijnde in principe
relaties met het management,
de voorzitter van de raad van
aandeelhouders en andere
bestuur, de heer Borghgraef, en een
stakeholders.
van de uitvoerende bestuurders/ effectief leiders, de heer De Nys of
Het doel van deze evaluatie is
mevrouw De Smet.
velerlei: Voor verrichtingen (incl. het sluiten - enerzijds de beoordeling van de
van een leasingovereenkomst al
werking van de raad van bestuur
dan niet met aankoopoptie of het
en zijn comitĂŠs;
vestigen van erfdienstbaarheden)
- anderzijds de controle over de
die betrekking hebben op een
samenstelling van de raad van
goed waarvan de waarde minder
bestuur.
bedraagt dan het laagste bedrag van 1% van het geconsolideerde actief
Ook de tijdige informatieverstrekking
van de vennootschap en 2,50 mio
voorafgaand aan de raad van
EUR zal de vennootschap eveneens
bestuur komt aan bod.
rechtsgeldig vertegenwoordigd kunnen worden door de bestuurder
De evaluatie zelf gebeurt in de vorm
belast met het dagelijks bestuur, via
van een schriftelijke procedure via een
een bijzondere volmacht.
vragenlijst die individueel en anoniem dient te worden beantwoord.
Regeling van belangenconflicten In toepassing van artikel 523 van
I Re ta i l e s tat e s I j a a rvers l ag 2016 - 2017
Vertegenwoordigingsbevoegdheid
het Wetboek van Vennootschappen
In alle wettelijke en statutaire
mag een lid van de raad van bestuur
gevallen inzake daden van
die rechtstreeks of onrechtstreeks
Beheersverslag I
een belang van patrimoniale
Er wordt eveneens aandacht
artikel (bestuurder, zaakvoerder of
Dagelijks bestuur
aard heeft dat in strijd is met een
besteed aan artikel 36 t.e.m. 38
promotor van de GVV,‌) optreedt
Het beheer van de vennootschap
beslissing of een verrichting die
van de GVV-Wet wanneer bij
als tegenpartij.
wordt waargenomen door een
tot de bevoegdheid van de raad
een verrichting met de openbare
van bestuur behoort, niet aan de
GVV of met een vennootschap
Er heeft zich het afgelopen boekjaar
onder leiding van de gedelegeerd
beraadslagingen van deze raad
waarover zij de controle heeft een
geen belangenconflict voorgedaan in
bestuurder (CEO), de heer Jan De
deelnemen.
van de personen vermeld in dit
de zin van deze artikelen.
Nys.
65
team van een 20-tal medewerkers
I R e ta i l e stat e s I j a a rv e r sla g 2 0 1 6 - 2 0 1 7
66
Uitvoerende bestuurders:
Aantal aanwezigheden
Niet-uitvoerende bestuurders
Jean-Louis Appelmans (1953):
Jan De Nys (1959): Chief Executive
remuneratie- en
Voorzitter:
bestuurder
Officer (CEO - gedelegeerd
benoemingscomité in 2016-2017 : -
Paul Borghgraef (1954): voorzitter
bestuurder)
Aantal aanwezigheden
van de raad van bestuur
2
auditcomité in 2016-2017 : 3
Kara De Smet (1976): Chief Financial Officer (CFO) – uitvoerend bestuurder vanaf 12 januari 2016
Kantooradres: Leasinvest Real Estate Comm.V.A. – Kantooradres: Retail Estates nv -
Kantooradres: Van De Wervelaan
Schermersstraat 42 – 2000
Industrielaan 6 - 1740 Ternat
49/2 – 2970 Schilde
Antwerpen
Einde van het mandaat: 2021
Einde van het mandaat: 2021
Einde van het mandaat: 2021
Belangrijkste overige functies:
Belangrijkste overige functies:
Belangrijkste overige functies:
bestuurder bij Alides REM nv
bestuurder bij Pertinea Property
gedelegeerd bestuurder van Lea-
(Bouw- en Immobiliëngroep Maes/
Kantooradres: Retail Estates nv -
Partners nv, bestuurder bij PG58 nv
sinvest Real Estate Management nv
Alides), bestuurder bij First Retail
Industrielaan 6 - 1740 Ternat
en bestuurder bij Immpact nv
(statutair zaakvoerder van de GVV
International I en II nv, voorzitter van
Einde van het mandaat: 2021
Comités: -
Leasinvest Real Estate Comm.V.A.),
de Private Privak BEM II (opgericht
Comités: -
Aantal aanwezigheden raad van
Leasinvest Immo Lux sa, Leasinvest
in schoot Vlaamse confederatie
Aantal aanwezigheden raad van
bestuur in 2016-2017: 5
Services nv,…
bouw), gedelegeerd bestuurder van
bestuur in 2016-2017: 6
Aantal aanwezigheden
Comités: lid van het auditcomité
de managementvennootschappen
Aantal aanwezigheden
remuneratie- en
Aantal aanwezigheden raad van
Infradis Real Estate Management nv
remuneratie- en
benoemingscomité in 2016-2017: -
bestuur in 2016-2017: 6
en Snowdonia nv.
benoemingscomité in 2016-2017: -
Aantal aanwezigheden
Aantal aanwezigheden
Comités: -
Aantal aanwezigheden
auditcomité in 2016-2017: -
remuneratie- en
Aantal aanwezigheden raad van
auditcomité in 2016-2017: -
benoemingscomité in 2016-2017: -
bestuur in 2016-20171: 6
2 Totaal aantal remuneratie- en benoemingscomités in het boekjaar 2016-2017: 2 3 Totaal aantal auditcomités in het boekjaar 20162017: 2
Aantal aanwezigheden
1 Totaal aantal raden van bestuur in het boekjaar 2016-2017: 6
I Re ta i l e s tat e s I j a a rvers l ag 2016 - 2017
auditcomité in 2016-2017: 2
Beheersverslag I
Victor Ragoen (1955): onafhankelijk
Jean Sterbelle (1962): bestuurder
bestuurder
Christophe Demain (1966):
Rudy De Smedt (1962): bestuurder
bestuurder
vanaf 7 juli 2015
67
Kantooradres: AXA Belgium nv – Kantooradres: New Vanden
Vorstlaan 25 – 1170 Brussel
Kantooradres: Belfius Insurance nv
Kantooradres: Federale Verzekering
Borre nv – Slesbroekstraat 101 –
Einde van het mandaat: 2021
– Galiléelaan 5 – 1210 Brussel
- Stoofstraat 12 - 1000 Brussel
1600 Sint-Pieters-Leeuw
Belangrijkste overige functies:
Einde van het mandaat: 2021
Einde van het mandaat: 2021
Einde van het mandaat: 2021
Head of Transactions Belux – AXA
Belangrijkste overige functies:
Belangrijkste overige functies:
Belangrijkste overige functies:
Real Estate Investment Managers
Chief Investment Officer bij Belfius
Adjunct Directeur bij Federale
consultant
Belgium nv, bestuurder bij Blauwe
Insurance nv, bestuurder van de
Verzekering
Belangrijkste afgelopen functies:
Toren nv, bestuurder bij Brustar
GVV Cofinimmo nv, bestuurder
Comités: -
gedelegeerd bestuurder New
One nv, bestuurder bij Cabesa nv,…
bij First Retail International nv,
Aantal aanwezigheden raad van
Vanden Borre nv
Comités: -
voorzitter van de raden van bestuur
bestuur in 2016-2017: 6
Comités: -
Aantal aanwezigheden raad van
van LFB nv, Coquelets nv,…
Aantal aanwezigheden
Aantal aanwezigheden raad van
bestuur in 2016-2017: 4
Comités: -
remuneratie- en
bestuur in 2016-2017: 2
Aantal aanwezigheden
Aantal aanwezigheden raad van
benoemingscomité in 2016-2017: -
Aantal aanwezigheden
remuneratie- en
bestuur in 2016-2017: 3
Aantal aanwezigheden
remuneratie- en
benoemingscomité in 2016-2017: -
Aantal aanwezigheden
auditcomité in 2016-2017: -
benoemingscomité in 2016-2017: -
Aantal aanwezigheden
remuneratie- en
Aantal aanwezigheden
auditcomité in 2016-2017: -
benoemingscomité in 2016-2017: -
auditcomité in 2016-2017: 1
Aantal aanwezigheden auditcomité in 2016-2017: -
I R e ta i l e stat e s I j a a rv e r sla g 2 0 1 6 - 2 0 1 7
68
René Annaert (1952): onafhankelijk
Leen Van den Neste (1966):
Herlinda Wouters (1958):
Ann Gaeremynck (1966):
bestuurder vanaf 7 juli 2015
onafhankelijk bestuurder vanaf 12
bestuurder vanaf 12 januari 2016
bestuurder vanaf 4 april 2017
januari 2016
Kantooradres: KBC Bank Nederland – Watermanweg 92 – 3067 GG Rotterdam – Nederland Einde van het mandaat: 2021 Belangrijkste overige functies: General Manager van KBC Bank Nederland Comités: Aantal aanwezigheden raad van
Kantooradres: Ultimum bvba – G.
bestuur in 2016-2017: 4
Kantooradres: Faculteit Economie
Mercatorlaan 4 – 1780 Wemmel
Kantooradres: VDK Spaarbank –
Aantal aanwezigheden
en Bedrijfswetenschappen -
Einde van het mandaat: 2021
Sint-Michielsplein 16 – 9000 Gent
remuneratie- en
Department of Accounting, Finance
Belangrijkste overige functies:
Einde van het mandaat: 2021
benoemingscomité in 2016-2017: -
and Insurance - Naamsestraat 69 -
consultant
Belangrijkste overige functies:
Aantal aanwezigheden
3000 Leuven
Belangrijkste afgelopen functies:
CEO VDK Spaarbank, voorzitter
auditcomité in 2016-2017: -
Einde van het mandaat: 2021
CEO Wereldhave Belgium, Devimo
van de raad van bestuur van Xior
Belangrijkste overige functies:
Consult, Brussels International
student housing nv, lid van de raden
Gewoon hoogleraar aan de KU
Trade Mart
van bestuur van Centrale voor
Leuven, Faculteit Economie en
Comités: lid van het auditcomité,
huisvesting cvba, Familiehulp vzw
Bedrijfswetenschappen, lid van de
lid van het remuneratie- en
en Arteveldehogeschool vzw
raad van bestuur en auditcomité
benoemingscomité
Comités: lid van het auditcomité,
VIVES hogeschool en extern lid
Aantal aanwezigheden raad van
lid van het remuneratie- en
auditcomité AZ Delta.
bestuur in 2016-2017: 6
benoemingscomité
Comités: lid van het auditcomité
Aantal aanwezigheden
Aantal aanwezigheden raad van
Aantal aanwezigheden raad van
remuneratie- en benoemings
bestuur in 2016-2017: 5
bestuur in 2016-2017: -
comité in 2016-2017: 2
Aantal aanwezigheden
Aantal aanwezigheden
Aantal aanwezigheden
remuneratie- en benoemings
remuneratie- en
auditcomité in 2016-2017: 2
comité in 2016-2017: 2
benoemingscomité in 2016-2017: -
Aantal aanwezigheden
Aantal aanwezigheden
auditcomité in 2016-2017: 2
auditcomité in 2016-2017: -
I Re ta i l e s tat e s I j a a rvers l ag 2016 - 2017
Beheersverslag I
69
v.l.n.r.: Jean Sterbelle, Jean-Louis Appelmans, Leen Van den Neste, Ann Gaeremynck, Rudy De Smedt, Victor Ragoen, Kara De Smet, Jan De Nys, Paul Borghgraef, Koenraad Van Nieuwenburg (CIO, lid van het directiecomité), René Annaert, Christophe Demain
I R e ta i l e stat e s I j a a rv e r sla g 2 0 1 6 - 2 0 1 7
70
O7
en de revisie van de statutaire en geconsolideerde rekeningen van Retail Estates nv en zijn
Andere
dochtervennootschappen bedragen
tussenkomende partijen
0,10 mio EUR excl. BTW.
Certificering van de rekeningen
De honoraria van PwC
Een door de algemene vergadering
Bedrijfsrevisoren voor de wettelijke
van aandeelhouders aangestelde
opdrachten van de commissaris
commissaris moet:
(bijv. verslagen voor fusies),
- de jaarrekeningen certificeren
bedragen 0,02 mio EUR excl.
en de halfjaarrekeningen herzien
BTW. De honoraria voor studie-
zoals voor iedere naamloze ven-
of bijstandsopdrachten, meer
nootschap;
bepaald inzake fiscaliteit en due
- bijzondere verslagen opstellen op verzoek van de FSMA, gezien Retail
diligenceopdrachten bedragen 0,004 mio EUR excl. BTW.
Estates nv als openbare GVV een beursgenoteerde vennootschap is.
Vastgoedexpertise Conform de GVV-Wetgeving
De commissaris is PwC
doet Retail Estates nv een
Bedrijfsrevisoren, vertegenwoordigd
beroep op deskundigen voor
door de heer Damien Walgrave,
de periodieke schattingen van
door de FSMA Erkend Revisor, met
zijn vermogen telkens als de
maatschappelijke zetel te 1932
vennootschap overgaat tot de
Brussel, Woluwegarden-Woluwedal
uitgifte van aandelen, tot notering
18. Deze werd benoemd bij de
op de beurs of de aankoop van
jaarvergadering van 3 juli 2015 voor
andere dan beursgenoteerde
een periode van 3 jaar.
aandelen, of als ze onroerende goederen koopt of verkoopt. Deze
I Re ta i l e s tat e s I j a a rvers l ag 2016 - 2017
De vaste honoraria van de
schattingen zijn nodig om de
commissaris voor het onderzoek
inventariswaarde te bepalen en
Beheersverslag I
O8
O9
aan Stadim met betrekking
Aan– en verkoop
Informatie krachtens art. 34
Brussel), vertegenwoordigd door
tot de prestaties voor de
aandelen Retail Estates nv –
van het K.B. van 14 november
de heer Ardalan Azari en de heer
periodieke schatting van een
insider trading
2007 inzake de verplichtingen
Arnaud De Bergeyck, aan CBRE nv
gedeelte van de panden van
(Lloyd Georgelaan 7 te 1000
de vastgoedportefeuille en de
Overeenkomstig de principes en
financiële instrumenten
Brussel), vertegenwoordigd door
initiële schatting bij aankoop van
de waarden van de onderneming
die zijn toegelaten tot
de heer Pieter Paepen, en aan
onroerende goederen, bedraagt op
heeft Retail Estates nv in zijn
de verhandeling op de
Stadim cvba (Uitbreidingsstraat
jaarbasis 0,01 mio EUR incl. BTW.
Verhandelingsreglement (dealing
gereglementeerde markt
de jaarrekeningen op te stellen.
initiële schatting bij aankoop
De schattingsopdrachten worden
van onroerende goederen.
toevertrouwd aan Cushman &
De vergoeding verschuldigd
Wakefield (Kunstlaan 56 te 1000
71
van emittenten van
code) regels opgenomen die
10-16 te 2600 Antwerpen), vertegenwoordigd door mevrouw
De waardering van het vastgoed
moeten worden nageleefd door
Natalie Van Overbeke en de heer
van Immobilière Distri-Land nv
de bestuurders en aangestelde
Kapitaalstructuur (op 31 maart 2017)
Philippe Janssens.
wordt opgesteld door Cushman
personen die de financiële
Het maatschappelijk
& Wakefield in gezamenlijke
instrumenten uitgegeven door Retail
kapitaal wordt vastgelegd op
In het afgelopen boekjaar was
opdracht van Retail Estates nv
Estates nv willen verhandelen.
202.688.189,49 EUR en is verdeeld
een vergoeding van 0,31 mio
en Immobilière Distri-Land nv en
EUR incl. BTW verschuldigd
tevens door deze laatstgenoemde
In het kader van de toepassing
aandelen die er elk een gelijk
aan Cushman & Wakefield met
bekendgemaakt. De kosten worden
van de Belgische Corporate
deel van vertegenwoordigen. Er is
betrekking tot de prestaties voor
50/50 verdeeld tussen Retail
Governance Code binnen Retail
slechts één categorie van aandelen.
de periodieke schatting van een
Estates nv en Immobilière Distri-
Estates nv werden de regels van het
Er is geen wettelijke of statutaire
gedeelte van de panden van
Land nv.
over 9.008.208 volledig volgestorte
Verhandelingsreglement herzien om
beperking van het stemrecht of
de vastgoedportefeuille en de
ze af te stemmen op het K.B. van
op de overdraagbaarheid van de
initiële schatting bij aankoop
5 maart 2006 met betrekking tot
aandelen.
van onroerende goederen. Aan
marktmisbruik, de juiste voorstelling
CBRE werd een ereloon van 0,34
van beleggingsaanbevelingen
Aandelenoptieplan
mio EUR incl. BTW betaald voor
en de bekendmaking van
Retail Estates nv heeft geen
de prestaties van de periodieke
belangenconflicten.
aandelenoptieplan opgesteld.
schatting van het saldo van de vastgoedportefeuille en de
I R e ta i l e stat e s I j a a rv e r sla g 2 0 1 6 - 2 0 1 7
72
Toegestaan kapitaal
Beslissingsorganen
werd met een aantal
Bij de buitengewone algemene
De regels die gelden bij de
financiële instellingen een
vergadering van 9 december
benoeming of de vervanging van
convenant opgenomen in de
2013 werd de raad van bestuur
de leden van de raad van bestuur
kredietovereenkomsten waarbij
uitdrukkelijk gemachtigd om het
en die op de wijziging van de
Retail Estates nv zich ertoe verbindt
maatschappelijk kapitaal in één
statuten van Retail Estates nv
een maximale schuldgraad van
of meerdere keren te verhogen ten
van toepassing zijn, zijn deze die
60% te eerbiedigen (wat lager
belope van een maximum bedrag
zijn opgenomen in de geldende
is dan de wettelijk bepaalde
van 164.037.087,74 EUR op de data
wetgeving – in het bijzonder het
maximale schuldgraad van 65%).
en in overeenstemming met de
Wetboek van Vennootschappen
modaliteiten die door de raad van
en de GVV-Wetgeving – en in de
Statuten van Retail Estates nv
bestuur zullen worden bepaald,
statuten van Retail Estates nv.
De statuten van Retail Estates nv
conform artikel 603 van het
De statuten van Retail Estates nv
zijn weergegeven op pagina
Wetboek van Vennootschappen.
wijken niet af van de wettelijke
189 van het jaarverslag. Hun
Deze machtiging werd verleend
bepalingen opgenomen in
laatste herziening dateert van
voor een periode van 5 jaar vanaf de
voormelde reglementering.
de buitengewone algemene vergadering van 22 mei 2017.
publicatie van deze beslissing, zijnde 17 december 2013.
Contractuele bepalingen De voorwaarden waaronder
Inkoop aandelen
de financiële instellingen aan
De vennootschap bezit geen
Retail Estates nv financiering
eigen aandelen. De buitengewone
verschaft hebben, vereisen het
algemene vergadering van 24
behoud van het statuut van
oktober 2014 heeft de statuten
openbare gereglementeerde
gewijzigd waardoor de raad van
vastgoedvennootschap. De
bestuur gemachtigd werd aandelen
algemene voorwaarden waaronder
van Retail Estates nv te verwerven
deze financieringen toegekend
onder een aantal bijzondere
zijn, bevatten een beding van
voorwaarden die in de statuten
vervroegde opeisbaarheid naar
werden opgenomen.
discretie van de bankinstellingen bij controlewijziging. Bovendien
I Re ta i l e s tat e s I j a a rvers l ag 2016 - 2017
Beheersverslag I
73
Gegevens overeenkomstig het EPRA referentiesysteem EPRA Key performance
Definities
EUR/1000
EUR per aandeel
39.115
4,34
534.123
59,29
514.970
57,17
indicatoren
Deze gegevens worden niet vereist door de regelgeving op de GVV’s en zijn niet
EPRA resultaat EPRA NAW
onderworpen aan een nazicht vanwege overheidsinstanties. De commissaris is nagegaan of de
EPRA NNNAW
ratio’s “EPRA resultaat”, “EPRA NAW” en “EPRA NNNAW” werden berekend volgens de definities hernomen in de “EPRA Best Practices Recommendations” en of de financiële gegevens die gebruikt werden in de berekening van deze ratio’s overeenstemmen met de boekhoudkundige gegevens die in de geactiveerde geconsolideerde financiële staten hernomen zijn.
EPRA Netto Initieel Rendement (NIR)
Courant resultaat afkomstig van de strategische operationele activiteiten. Netto Actief Waarde (NAW) aangepast om rekening te houden met de reële waarde van de vastgoedbeleggingen en met uitsluiting van bepaalde elementen die niet kaderen in een financieel model van vastgoedinvesteringen op lange termijn. EPRA NAW aangepast om rekening te houden met de reële waarde van (i) de financiële instrumenten, (ii) de schulden en (iii) de uitgestelde belastingen. Definities Geannualiseerde bruto huurinkomsten op basis van de lopende huren ('passing rents') op afsluitingsdatum van de jaarrekeningen, met uitsluiting van de vastgoedkosten, gedeeld door de marktwaarde van de portefeuille verhoogd met de geschatte mutatierechten en -kosten bij hypothetische vervreemding van vastgoedbeleggingen. Deze maatstaf integreert een aanpassing van het EPRA NIR voor de afloop van huurvrije periodes of andere niet-vervallen huurincentives zoals getrapte huurprijzen
EPRA Aangepast Netto Initieel Rendement (aangepast NIR) EPRA Huurleegstand Geschatte Huurwaarde (GHW) van leegstaande oppervlaktes gedeeld door de GHW van de totale portefeuille. EPRA kosten (inclusief leegstandskosten) gedeeld door de bruto EPRA Cost huurinkomsten verminderd met de te betalen huur op gehuurde Ratio (incl. grond leegstandskosten) EPRA kosten (exclusief leegstandskosten) gedeeld door de bruto EPRA Cost huurinkomsten verminderd met de te betalen huur op gehuurde Ratio (excl. grond leegstandskosten)
% 6,52%
6,52%
1,24% 12,32%
12,01%
I R e ta i l e stat e s I j a a rv e r sla g 2 0 1 6 - 2 0 1 7
74
EPRA Resultaat Netto Resultaat IFRS (groepsaandeel)
EUR/1000 52.136
Correcties voor de berekening van het EPRA resultaat Uit te sluiten: Variaties in de reële waarde van vastgoedbeleggingen van vastgoed aangehouden voor verkoop (IAS 40) Resultaat verkoop vastgoedbeleggingen Variaties in de reële waarde van financiële activa en passiva
13.610 279 -869
Aanpassingen voor minderheidsbelangen EPRA resultaat (groepsaandeel) EPRA resultaat (EUR/aandeel) (groepsaandeel)
EPRA Netto Actief Waarde (NAW) Netto Actief Waarde (groepsaandeel) volgens de jaarrekening Netto Actief (EUR/aandeel) (groepsaandeel)
39.115 4,34
EUR/1000 514.970 57,17
Effect van de lichting van opties, converteerbare schulden en de andere eigen-vermogensinstrumenten Verwaterde intrinsieke waarde na effect van de lichting van opties, converteerbare schulden en andere eigen-vermogensinstrumenten
514.970
Uit te sluiten: Reële waarde van de financiële instrumenten EPRA NAW (groepsaandeel) EPRA NAW (EUR/aandeel) (groepsaandeel)
I Re ta i l e s tat e s I j a a rvers l ag 2016 - 2017
-19.153 534.123 59,29
Beheersverslag I
EPRA Triple Netto Actief Waarde (groepsaandeel) EPRA NAW (groepsaandeel)
EUR/1000 534.123
ReĂŤle waarde van de financiĂŤle instrumenten
-19.153
EPRA Triple Netto Actief Waarde (groepsaandeel) EPRA NNNAW (EUR/aandeel) (groepsaandeel)
Geschatte huurwaarde van de leegstaande
884
514.970
Geschatte huurwaarde van de totale portefeuille
71.407
EPRA Huurleegstand
1,24%
57,17
EPRA Netto Initieel Rendement
EUR/1000
Vastgoedbeleggingen (zonder vastgoed bestemd voor verkoop) fair value
1.071.361
Transactiekosten
26.556
Investeringswaarde
1.097.917
Projectontwikkelingen
EPRA Cost Ratio
EUR/1000
Algemene kosten
2.941
Waardeverminderingen op handelsvorderingen
288
Te betalen huren op gehuurde grond
249
Vastgoedkosten
4.940
18.825
B
1.079.092
Geannualiseerde bruto huurinkomsten
71.407
Vastgoedkosten
-1.039
Geannualiseerde netto huurinkomsten
EUR/1000
oppervlaktes
Toe te voegen:
Investeringswaarde van het vastgoed, beschikbaar voor verhuring
EPRA Huurleegstand
75
A
70.368
Notioneel bedrag bij aflopen van huurvrije periode of andere leasestimuli
Verminderd met: Te betalen huren op gehuurde grond EPRA kosten (incl. leegstandskosten) Leegstandskosten
-249
8.169 -204
EPRA kosten (excl. leegstandskosten)
7.965
Aangepaste geannualiseerde netto huurinkomsten EPRA Netto Initieel Rendement (NIR)
C
70.368
A/B
6,52%
C/B
6,52%
Huurinkomsten verminderd met te betalen huren op gehuurde grond
EPRA Aangepast Netto Initieel Rendement (aangepast NIR)
66.312
% EPRA Cost Ratio (incl. leegstandskosten)
12,32%
EPRA Cost Ratio (excl. leegstandskosten)
12,01%
I R e ta i l e stat e s I j a a rv e r sla g 2 0 1 6 - 2 0 1 7
76
I Re ta i l e s tat e s I j a a rvers l ag 2016 - 2017
retail estates nv op de beurs I
77
retail estates op de beurs O4 O1
Prestaties
80
O2
Liquidity provider
85
O3
Agenda van de aandeelhouder
85
I R e ta i l e stat e s I j a a rv e r sla g 2 0 1 6 - 2 0 1 7
78
“ Het aandeel Retail Estates steeg over deze periode met 143,89% ten opzichte van een stijging van de BEL 20 met 28,22%.� I Re ta i l e s tat e s I j a a rvers l ag 2016 - 2017
retail estates nv op de beurs I
01.04.2016
01.04.2015
01.04.2014
31.03.2017
31.03.2016
31.03.2015
Hoogste koers
81,89
80,71
76,99
Openingskoers op 1 april
77,99
74,04
57,62
Slotkoers op 31 maart
76,90
78,00
76,64
Gemiddelde koers
77,54
73,53
64,91
57,17
53,48
50,43
34,51%
45,85%
51,97%
Brutodividend
3,30
3,20
3,10
Nettodividend
2,310
2,336
2,325
Dividendrendement
4,48%
4,28%
4,22%
Return nettoresultaat op eigen vermogen
10,12%
8,86%
9,24%
75,49%
77,11%
81,15%
9.008.208
8.866.320
7.559.473
692,73
691,57
579,36
100%
100%
100%
7.207
4.664
2.939
1.873.888
1.189.395
749.458
Nettoactiefwaarde (NAW) (IFRS) Premies NAW t.o.v. slotkoers
Pay-out ratio (geconsolideerd) Aantal aandelen Marktkapitalisatie (mio EUR) Free float percentage Gemiddeld dagvolume Jaarvolume
79
I R e ta i l e stat e s I j a a rv e r sla g 2 0 1 6 - 2 0 1 7
80
“
O1
De marktkapitalisatie van Retail Estates nv bedraagt 692,73 mio EUR per 31 maart 2017.
Prestaties
Marktkapitalisatie
”
Retail Estates nv is genoteerd op de continumarkt van Euronext. In het raam van de plannen van Euronext om haar koerslijst te hervormen en te harmoniseren en de visibiliteit en liquiditeit
Marktkapitalisatie
van de kleine en middelgrote
(in mio EUR)
ondernemingen te bevorderen, werden per 1 maart 2005 relevante
800
benchmarks voor de mid caps en
700
small caps gelanceerd.
600
Retail Estates nv maakt deel uit van de BelMid-index die uit 34 bedrijven bestaat. De marktkapitalisatie van Retail Estates nv bedraagt 692,73 mio
500 400 300
EUR per 31 maart 2017.
200
Op basis van de criteria van
100
Euronext heeft Retail Estates nv een free float percentage van 100%.
I Re ta i l e s tat e s I j a a rvers l ag 2016 - 2017
0 31/03/98 31/03/99 31/03/00
31/03/01
31/03/02
31/03/03 31/03/04 31/03/05 31/03/06
31/03/07
31/03/08 31/03/09
31/03/10
31/03/11
31/03/12
31/03/13
31/03/14
31/03/15
31/03/16
31/03/17
retail estates nv op de beurs I
81
“
Het aandeel bereikte de hoogste koers van het jaar op 6 juni 2016 (81,89 EUR) en sloot het boekjaar uiteindelijk af op 76,90 EUR
Beurskoers Het aandeel bereikte de hoogste
”
koers van het jaar op 6 juni 2016 (81,89 EUR) en sloot het boekjaar uiteindelijk af op 76,90 EUR. Het jaargemiddelde van de koers bedraagt 77,54 EUR. De grafiek Retail Estates nv - Bel 20
hiernaast geeft de beursprestaties van het Retail Estates-aandeel ten opzichte van de BEL 20 weer sinds de beursnotering. Het aandeel
300
Retail Estates nv
Retail Estates steeg over deze periode met 143,89% ten opzichte
250
van een stijging van de BEL 20 met 28,22%. De koers van het aandeel Retail Estates is het afgelopen boekjaar
200
150
gedaald ten opzichte van het begin van het boekjaar met 1,28%. De
100
Bel 20
EPRA Belgium REIT index steeg met 1,69%.
50
0 31/03/98 31/03/99 31/03/00
31/03/01
31/03/02
31/03/03 31/03/04 31/03/05 31/03/06
31/03/07
31/03/08 31/03/09
31/03/10
31/03/11
31/03/12
31/03/13
31/03/14
31/03/15
31/03/16
31/03/17
I R e ta i l e stat e s I j a a rv e r sla g 2 0 1 6 - 2 0 1 7
82
“
Opname in EPRA-index
Het doel van EPRA is het promoten, ontwikkelen en vertegenwoordigen van de Europese beursgenoteerde vastgoedsector.
Op 2 maart 2017 werd op de website van EPRA bekendgemaakt dat Retail Estates nv vanaf 20 maart 2017, na sluiting beurs, zal worden opgenomen in de “FTSE EPRA/ NAREIT Developed Europe Index”.
”
Bij het laatste kwartaalnazicht van deze index voldoet Retail Estates nv aan alle opnamecriteria die door EPRA worden bepaald.
Retail Estates nv - EPRA Belgium REIT Index De opname van Retail Estates nv in de EPRA-index draagt bij tot de visibiliteit van het aandeel.
300
We geloven dat deze opname de interesse van nieuwe institutionele
250
Retail Estates nv
investeerders zal bevorderen en de liquiditeit van het aandeel zal
200
verhogen.
150
EPRA Belgium REIT Index
100
Het doel van EPRA is het promoten, ontwikkelen en vertegenwoordigen van de Europese beursgenoteerde vastgoedsector.
50
0 31/03/08
31/03/09
31/03/10
I Re ta i l e s tat e s I j a a rvers l ag 2016 - 2017
31/03/11
31/03/12
31/03/13
31/03/14
31/03/15
31/03/16
31/03/17
retail estates nv op de beurs I
Premies en discounts De intrinsieke waarde van het
dividendgerechtigd zijn vanaf 1 april
aandeel bij een vastgoedwaardering
2016 (9.008.208 aandelen).
aan ‘reële waarde’ is het afgelopen jaar gestegen van 53,48 EUR per 31
Dit is een stijging met 3,12% in
maart 2016 naar 57,17 EUR per 31
vergelijking met het dividend
maart 2017 (inclusief dividend).
ontvangen met betrekking tot het
“
De intrinsieke waarde van het aandeel bij een vastgoedwaardering aan ‘reële waarde’ is het afgelopen jaar gestegen.
”
boekjaar afgesloten op 31 maart De EPRA NAW bedraagt 59,29
83
2016.
EUR ten opzichte van 56,66 EUR het jaar voorheen. Deze stijging is te verklaren door de positieve Retail Estates nv - EPRA NAW
variaties op de waarde van de vastgoedbeleggingen en het resultaat van het boekjaar.
Dividend Het voorstel van de raad van bestuur aan de algemene vergadering betreffende de bestemming van de resultaten van het boekjaar afgesloten op 31 maart 2017, houdt in dat een bedrag ten belope van 29,73 mio EUR uitgekeerd wordt als brutodividenduitkering (vóór voorheffing). Dit komt neer op een brutodividend van 3,30 EUR voor de aandelen die
90
Retail Estates nv
80 70 60 50
EPRA NAW
40 30 20 10 0 31/03/10
31/03/11
31/03/12
31/03/13
31/03/14
31/03/15
31/03/16
31/03/17
I R e ta i l e stat e s I j a a rv e r sla g 2 0 1 6 - 2 0 1 7
84
Gereglementeerde
GVV’s met een vergelijkbare
vastgoedvennootschap
bezettingsgraad en waardegroei van
Binnen een bepaalde categorie
het onderliggende vastgoed.
van beleggingen kunnen de risicoprofielen en de rendementen
Olo
aanzienlijk verschillen naargelang
Vastgoed wordt door een aantal
de focus, de aard van de activiteiten
beleggers als een brug gezien tussen
en de specifieke kenmerken van
enerzijds een belegging in aandelen
de vennootschap die de aandelen
en anderzijds een obligatiebelegging
heeft uitgegeven.
of staatsbon.
Hoe groter het risicoprofiel, hoe
Het dividendrendement van
hoger het rendement dat een
Retail Estates nv bedraagt (bij een
belegger zal vereisen.
brutodividend van 3,30 EUR) het afgelopen boekjaar 4,48% ten
Een aantal belangrijke factoren die
opzichte van de slotkoers van het
de prestaties van de GVV’s mee
aandeel (excl. dividend). De OLO
bepalen zijn o.a. de aard en de
10-jaarsrentevoet bedraagt op 31
ligging van het vastgoed, de aard
maart 2017 0,79%.
van de huurders, de omvang van de eventuele leegstand, de rentestand en het algemene beursklimaat. De prestaties van Retail Estates nv zijn sinds zijn notering op de beurs steeds marktconform geweest en liggen in lijn met de verwachtingen die het management geformuleerd heeft bij de aanvang van het boekjaar en tevens met de prestaties van de andere Belgische
I Re ta i l e s tat e s I j a a rvers l ag 2016 - 2017
retail estates nv op de beurs I
O2
O3
Liquidity provider
Agenda van de aandeelhouder
Sinds 1 april 2003 treedt KBC
De algemene vergadering van de
Publicatie Jaarverslag 2016 - 2017
Securities op als marktanimator
aandeelhouders vindt plaats in
Betaalbaarstelling dividend
teneinde de verhandelbaarheid
de kantoren van Retail Estates nv,
van de aandelen te bevorderen.
Industrielaan 6, Ternat op vrijdag 24
Bekendmaking halfjaarresultaten
Sinds 1 oktober 2016 treedt De
juli 2017 om 10.00u.
85
19 juni 2017 1 augustus 2017 20 november 2017
Bekendmaking jaarresultaten van het boekjaar 2017 2018
18 mei 2018
Groof Petercam eveneens op als marktanimator. De vergoeding voor het afgelopen boekjaar bedraagt 0,025 mio EUR excl. BTW voor 12 maanden voor elke marktanimator.
“
Een aantal belangrijke factoren die de prestaties van de GVV’s mee bepalen zijn o.a. de aard en de ligging van het vastgoed, de aard van de huurders, de omvang van de eventuele leegstand, de rentestand en het algemene beursklimaat.
”
I R e ta i l e stat e s I j a a rv e r sla g 2 0 1 6 - 2 0 1 7
86
I Re ta i l e s tat e s I j a a rvers l ag 2016 - 2017
vastgoedverslag I
87
vastgoedverslag O5 O1
De markt van het winkelvastgoed in de periferie
O2
De vastgoedportefeuille
O3
Verslagen van de vastgoeddeskundigen
89 91 118
I R e ta i l e stat e s I j a a rv e r sla g 2 0 1 6 - 2 0 1 7
88
“De Belgische winkelmarkt in de periferie wordt vandaag gekenmerkt door een grote stabiliteit, zowel langs investeerderszijde als bij de huurders� I Re ta i l e s tat e s I j a a rvers l ag 2016 - 2017
vastgoedverslag I
O1
agglomeraties en 100 EUR/m² in kleinere agglomeraties, en de rendementen van de absolute
De markt van het winkel
toplocaties situeren zich tussen 5%
vastgoed in de periferie
en 5,50%. Zo’n vijftien jaar geleden bedroegen de tophuurprijzen 75
In de jaren ’80 en begin jaren ’90
EUR/m² per jaar en de rendementen
leek een haast ongebreidelde
situeerden zich tussen 9% en 10%.
ontwikkeling mogelijk. Medio jaren
“
De beste barometer voor het meten van de vraagzijde is de leegstand die in de portefeuille van Retail Estates nv reeds verschillende jaren minder dan 2% bedraagt.
‘90 heeft de verstrenging van de
Aan de trend tot verdere stijging
wetgeving ertoe geleid dat aan deze
in de tophuurprijzen is sinds 2009
wildgroei een einde kwam. Sindsdien
een einde gekomen, tenzij op
zijn vele ‘gelegenheidspromotoren’
uitgesproken toplocaties. Op deze
wegens de toenemende
locaties proberen huurders de huur
die in de portefeuille van Retail
De huurders van de panden
complexiteit van de markt
betaalbaar te houden door de
Estates nv reeds verschillende jaren
van Retail Estates nv zijn vooral
verdwenen. Het aanbod van nieuwe
gehuurde oppervlakte te beperken.
minder dan 2% bedraagt. Huurders
filiaalbedrijven die de laatste
van perifeer winkelvastgoed
jaren de beste locaties in handen
panden liep vooral in Vlaanderen
”
sterk terug, doch de vraag bleef.
Beide factoren, de stijging van de
betuigen een grote trouw aan hun
kregen, vaak ten koste van lokale
Dit leidde tot stijgende huurprijzen
gemiddelde huurprijs en de daling
verkoopspunten. Dit is het gevolg van
KMO’s die deze liggingen historisch
en dalende rendementen.
van de gemiddelde rendementen,
enerzijds de kwaliteit van de ligging
controleerden. In die zin is de
De winkelvastgoedmarkt in
versterkten de waardetoename
en anderzijds van de toekenning van
ontwikkeling vergelijkbaar met deze
de periferie veroverde haar
van deze panden op toplocaties
de socio-economische vergunningen
in de hoofdwinkelstraten van steden.
eigen plaats naast deze van
gedurende de afgelopen twintig
die op het gebouw worden
Langs investeringszijde ziet men dat
stadscentrumwinkelpanden,
jaar. De Belgische winkelmarkt in de
afgeleverd en niet op de huurder.
de aantrekkelijke verhouding tussen
kantoren en semi-industrieel
periferie wordt vandaag gekenmerkt
Bovendien worden dergelijke panden
vraag en aanbod ertoe geleid heeft
vastgoed.
door een grote stabiliteit, zowel langs
in ruwbouwtoestand (zgn. casco
dat de institutionele investeerders
investeerderszijde als bij de huurders.
toestand) verhuurd en investeren
een steeds belangrijkere plaats
Thans worden voor de beste locaties
89
huurders belangrijke bedragen in de
innemen. Ook vermogende
huurprijzen betaald van 125 à 150
De beste barometer voor het meten
winkelinrichting waardoor ze minder
particulieren betonen een stijgende
EUR/m² per jaar in grote stedelijke
van de vraagzijde is de leegstand
snel geneigd zijn om te verhuizen.
interesse voor dit type vastgoed.
I R e ta i l e stat e s I j a a rv e r sla g 2 0 1 6 - 2 0 1 7
90
Vandaag zijn er een tiental
grotere coherentie en duidelijkheid.
institutionele investeerders zeer
Meer en meer worden bepaalde
actief in dit segment. In het
zones expliciet aangeduid als
algemeen zijn er in België steeds
grootwinkelgebied en andere als
meer geïntegreerde winkelparken of
winkelarmgebied. Daar is er een
‘retail parks’ zoals dit bijvoorbeeld
verdere opvulling mogelijk. Daarbij
in Groot-Brittannië of Frankrijk
valt niet uit te sluiten dat nieuwe
het geval is nabij elke stedelijke
ontwikkelingen zich zullen realiseren
agglomeratie. In België zijn
ten gevolge van de regionalisering
dergelijke retailparken echter
van het handelsvestigingsbeleid die
eerder kleinschalig (15.000 à
op 1 juli 2014 effectief werd.
20.000m²) en vooral in Wallonië aanwezig. In Vlaanderen komen
Retail Estates nv heeft de voorbije
nieuwe retailparken eerder voor
jaren een groot aantal retailparken
bij kleinstedelijke agglomeraties,
verworven waarvan verschillende
zoals bijvoorbeeld de retailparken
een “face-lift” ondergaan hebben of
T-Forum en Be-MINE Boulevard in
binnen middellange termijn zullen
respectievelijk Tongeren en Beringen.
ondergaan. Ook de uitbreiding van dergelijke sites biedt voor
Een belangrijk gedeelte van de
Retail Estates nv aantrekkelijke
panden van Retail Estates nv werd
perspectieven.
opgericht langs grote invalswegen of in de nabijheid van woongebieden
De selectie van gepaste
aan de rand van grotere
opportuniteiten, de planning en
agglomeraties en vormen dikwijls
het beheer van de verbouwingen
clusters waar zij elkaars nabijheid
zijn arbeidsintensief. Zij vergen
opzoeken.
de nodige deskundigheid, maar worden beloond met een hoger
In de hedendaagse visie op stedenbouw en ruimtelijke ordening wordt gestreefd naar
I Re ta i l e s tat e s I j a a rvers l ag 2016 - 2017
huurrendement.
vastgoedverslag I
O2 De vastgoedportefeuille
Op 19 jaar tijd werd een belangrijke
De vastgoedportefeuille van de
Type gebouw1
portefeuille vergaard die per
openbare GVV groeide in vergelijking
Definities
31 maart 2017 bestaat uit 668
met 31 maart 2016 (toen de reële
Individuele baanwinkels zijn
panden, goed voor een bruto
waarde 1000,80 mio EUR bedroeg)
solitaire winkelpanden die langs
bebouwde winkeloppervlakte
met 7,05%. Dit is het resultaat van
de openbare weg gelegen zijn.
Investeringsstrategie en profiel
van 748.136m². De reële waarde
acquisities evenals de oplevering
Elk verkooppunt beschikt over
Retail Estates nv investeert sinds
van de vastgoedportefeuille
van een aantal panden in eigen
een eigen parking, een in- en uitrit
1998 in winkelvastgoed dat gelegen
bedraagt 1.071,36 mio EUR. De
ontwikkeling.
op de openbare weg en kan zich
is in de periferie, de zogenaamde
investeringswaarde bedraagt
‘out-of-town locaties’.
1.097,92 mio EUR.
91
hierdoor duidelijk identificeren. In De bezettingsgraad bedraagt
de onmiddellijke nabijheid liggen er
98,13%.
niet noodzakelijk winkelpanden van hetzelfde type.
Groei portefeuille Retail Estates nv tussen 1998 en 2017
Retailclusters zijn een geheel van baanwinkels gelegen langs
1100000
dezelfde verkeersas en die voor de
1000000
consument een geheel vormen,
900000
alhoewel zij buiten de verkeersas
800000
niet over een gezamenlijke
700000
infrastructuur beschikken. Dit is in
600000
België de meest courante vorm van
500000
concentratie van baanwinkels.
400000
Retailparken bestaan uit
300000
winkelpanden die deel
200000
uitmaken van een geïntegreerd
100000
handelscomplex en dus
0 ‘98
‘99
‘00
‘01
‘02
‘03
‘04
‘0’
‘05
Aantal m2
‘06
‘07
‘08
‘09
‘10
‘11
‘12
‘13
‘14
‘15
‘16
‘17
gegroepeerd zijn met andere winkelpanden. Alle panden maken
Reële waarde (in duizenden EUR)
Tot 31 maart 2003: investeringswaarde Vanaf 1 april 2004: reële waarde (waardering volgens IFRS-normen)
1 De taartdiagrammen in dit hoofdstuk geven percentages weer op basis van de totale oppervlakte op 31 maart 2017.
I R e ta i l e stat e s I j a a rv e r sla g 2 0 1 6 - 2 0 1 7
92
Type gebouw
gebruik van een centrale parking
Geografische spreiding
uitrit. De consument bezoekt dus
7,03%
meerdere handelszaken zonder zijn
24,42%
Estates nv was meer dan 70% van de winkelpanden gelegen
wagen te verplaatsen. Op dergelijke
in Wallonië, wat overeenkwam
locaties zijn gebruikelijk minimaal vijf
met het veel ruimere aanbod van
panden aanwezig.
perifeer vastgoed in die regio.
Ander vastgoed bevat hoofdzakelijk
Nu is deze verhouding herschikt
kantoren, residentieel vastgoed,
met 60,63% van de portefeuille 68,55%
huurovereenkomst die afloopt op 31 mei 2024. Retail Estates nv
■ Individuele baanwinkels ■ Retailclusters en retailparken ■ Andere
bevolkingsspreiding tussen beide
Verder bezit Retail Estates nv
met dergelijke bestemmingen
slechts twee winkelpanden in het
enkel indien deze als bijzaak
Brussels Hoofdstedelijk Gewest.
bij een winkelpand voorkomen
Dit gewest kent nauwelijks perifeer
of deel uitmaken van een
vastgoed en wordt dan ook
vastgoedportefeuille die enkel als
door Retail Estates nv niet actief
een geheel kon worden verworven.
opgevolgd.
ontwikkeling zijn panden die het voorwerp uitmaken van een nieuwbouwproject of verbouwingsproject.
■ Vlaams Gewest
■ Waals Gewest
gewesten.
investeert in onroerend goed
Winkeloppervlaktes in
60,63%
opzichte van 39,37% in het Waalse Gewest, wat beter aansluit bij de
Erembodegem is in zijn totaliteit verhuurd aan Brantano nv via een
39,37%
gelegen in het Vlaamse Gewest ten
horeca en een logistiek complex te Erembodegem. Het complex in
Geografische spreiding
Bij de oprichting van Retail
met een gezamenlijke in- en
“
Op 19 jaar tijd werd een belangrijke portefeuille vergaard die per 31 maart 2017 bestaat uit 668 panden, goed voor een bruto bebouwde winkeloppervlakte van 748.136m².
”
I Re ta i l e s tat e s I j a a rvers l ag 2016 - 2017
vastgoedverslag I
Handelsactiviteit van de huurders
Huurders filiaalbedrijven versus
Deze huurders zijn minder
Huurprijs per m²
Het aandeel van de winkels in
KMO’s
gevoelig aan wijzigende lokale
De verschillen in huurprijs zijn
schoenen en kleding (26,57%),
Van bij de oprichting heeft
marktomstandigheden dan lokale
niet alleen het gevolg van de
samen met de sector van de
Retail Estates nv bij de verhuring
zelfstandige KMO’s. Zo geeft een
karakteristieken van de betreffende
volumineuze detailhandel (interieur/
van zijn panden zich vooral
lokale, tijdelijke terugval in omzet,
locatie, maar vaak ook van de duur
decoratie en electro, samen
gefocust op filiaalbedrijven en/of
door bijvoorbeeld wegenwerken,
van de huurovereenkomsten. Deze
24,73%), maken meer dan 51%
franchisegevers.
voor filiaalbedrijven geen aanleiding
kunnen in het beste geval om de
tot liquiditeitsproblemen waardoor
9 jaar herzien worden of anders
uit van de verhuurde oppervlakte. Beide sectoren zorgen voor een
Een filiaalbedrijf is voor de
een correcte huurbetaling
pas na 18 of 27 jaar. De vraag naar
stabiele basis. Winkels in voeding
doeleinden van deze analyse een
in het gedrang zou komen.
langlopende huurovereenkomsten
vertegenwoordigen slechts 13,20%.
groot winkelbedrijf met ten minste
Aangezien filiaalbedrijven
valt enerzijds te verklaren door
Socio-economische vergunningen
vijf verkooppunten en een centrale
meestal nationaal en vaak ook
de belangrijke bedragen die de
voor al deze activiteiten zijn het
administratie. In 1998 was reeds
internationaal georganiseerd
huurders in de inrichting van de
moeilijkst te verkrijgen, wat een
82% verhuurd aan dergelijke
zijn, kunnen zij rekenen op een
panden investeren. Anderzijds
waardestijging van deze panden
filiaalbedrijven. Het percentage
sterke professionele organisatie
hebben langdurige contracten het
enerzijds en een sterke trouw aan de
filiaalbedrijven en/of franchisegevers
en een marketingorganisatie
voordeel voor de investeerder dat
locatie anderzijds in de hand werkt.
bedraagt per 31 maart 2017 88,14%.
die de aantrekkingskracht van
ook de huurder gebonden is aan
elk individueel verkooppunt kan
de huurprijs en het behoud van
bevorderen.
het verkooppunt op het spel dient
Handelsactiviteit van de huurders 10,05%
te zetten als hij de huurprijs zou Verder doen ze belangrijke
13,20%
25,45%
wensen te hernegotiëren.
inspanningen in marketing die ■ Voeding ■ Volumineus ■ Kleding/schoenen
24,73% 26,57%
93
mee ten goede komen aan de
De gemiddelde contractuele
vastgoedlocatie.
huurprijs per m² bedraagt 95,45 EUR per jaar. In vergelijking
■ Verbruiksgoederen
met 1998 (61,15 EUR/m²) bedraagt
■ Andere
de stijging 56,09%, wat deels te verklaren is door de inflatie en huurprijsverhogingen en deels door de toename van het aantal recent opgerichte winkelpanden,
I R e ta i l e stat e s I j a a rv e r sla g 2 0 1 6 - 2 0 1 7
94
die doorgaans duurder verhuurd
Huurders en contracten
zijn dan het gemiddelde van de
De twintig belangrijkste
bestaande vastgoedportefeuille
huurders van Retail Estates nv
als gevolg van de gestegen
vertegenwoordigen 55,67% van de
marktprijzen.
brutohuurinkomsten en 52,25% van de totale oppervlakte van de panden die deel uitmaken
Huurprijs per m²
van de vastgoedportefeuille. Ze vertegenwoordigen 294 winkels.
17,45%
19,77%
De gewogen gemiddelde looptijd van de huurcontracten bedraagt 9,76 jaar. Dit doet geen afbreuk aan het theoretische risico dat erin bestaat dat alle huurders gebruik maken van hun bij wet toegekende 20,94%
28,04%
opzegmogelijkheid bij afloop van de lopende driejaarlijkse periode.
13,81%
In die omstandigheid staan alle winkelpanden binnen 3 jaar en 6
■ ■ ■ ■ ■
I Re ta i l e s tat e s I j a a rvers l ag 2016 - 2017
Minder dan 75 EUR Tussen 75 en 90 EUR Tussen 90 en 100 EUR Tussen 100 en 125 EUR Meer dan 125 EUR
maanden leeg.
98,
S bezet
vastgoedverslag I
95
Samenvatting kerncijfers RETAIL ESTATES
31.03.17 Geschatte reële waarde2 (in €)
31.03.16
31.03.15
1.071.361.000
1.000.799.000
837.121.000
6,60%
6,64%
6,80%
Contractuele huurprijzen (in €)
70.522.410
66.600.791
55.880.428
Contractuele huurprijzen inclusief huurwaarde van leegstaande gebouwen (in €)
71.406.658
67.956.128
56.511.608
748.136
708.879
611.076
668
634
554
98,13%
98,22%
98,78%
9.742
6.552
32.496
Rendement (investeringswaarde)
Totaal m² in portefeuille Aantal panden Bezettingsgraad Totaal m² in ontwikkeling
2 Deze reële waarde bevat tevens de projectontwikkelingen, die niet inbegrepen zijn in de reële waarde vermeld in de conclusies van de vastgoeddeskundigen per 31 maart 2017 (zie verder in dit hoofdstuk).
Belangrijke opmerking
Deze winkelpanden die zonder
De vastgoedportefeuille van Retail
uitzondering gebouwd zijn vóór
Estates nv bestaat op 31 maart
1989, zijn vanuit het standpunt
2017 uit onroerende goederen die
van hun ligging en verhuring
eigendom zijn van Retail Estates nv
vergelijkbaar met deze van Retail
en zijn dochtervennootschappen.
Estates nv.
Vastgoedportefeuille Immobilière Distri-Land nv De vastgoedportefeuille van Immobilière Distri-Land nv bestaat op 31 maart 2017 uit 10 winkelpanden die volledig verhuurd zijn.
“
Een belangrijk gedeelte van de panden van Retail Estates nv werd opgericht langs grote invalswegen of in de nabijheid van woongebieden aan de rand van grotere agglomeraties en vormen dikwijls clusters waar zij elkaars nabijheid opzoeken.
”
I R e ta i l e stat e s I j a a rv e r sla g 2 0 1 6 - 2 0 1 7
96
Overzicht vastgoedportefeuille U vindt hierna het overzicht van de vastgoedportefeuille van Retail Estates nv en dochterondernemingen op 31 maart 2017. Provincie
Cluster/IBW
Adres
Antwerpen
Cluster AntwerpenNoord
Bredabaan, 2170 Merksem Bredabaan, 2900 Schoten
Bruto opp. Huurders (m²)
Estimated Rental Value (EUR)
Acquisitiewaarde (EUR)
4.549.479,34
4.549.244,46
69.681.508,23
L&L RETAIL BELGIUM SA FUN BELGIUM NV LEGIO IMMO BELGIUM NV ALDI RIJKEVORSEL NV AVEVE NV BEDDEN EN MATRASSEN BV FABRIMODE NV (BEL & BO) C&A BELGIE CV CARPETLAND NV CHAUSSEA BRT BVBA MENATAM SA (EGGO) EURO SHOE GROUP NV MAXI ZOO BELGIUM BVBA NEW VANDEN BORRE NV PEETERS KIP AAN ‘T SPIT BVBA PRO-DUO NV SCHOT’S VISHANDEL BVBA ZEEMAN TEXTIELSUPERS NV KREFEL NV LEEN BAKKER BELGIE NV MEDINA NV (BENT SCHOENEN) L.TORFS NV HET BROEKENPALEIS NV JBC NV ORCHESTRA - PREMAMAN NV
32.202
I Re ta i l e s tat e s I j a a rvers l ag 2016 - 2017
Huurinkomsten (EUR)
vastgoedverslag I
Provincie
Cluster/IBW
Adres
Cluster AntwerpenZuid
Boomsesteenweg , 2610 Wilrijk Antwerpsesteenweg, 2630 Aartselaar Boomsesteenweg, 2630 Aartselaar Koningin Astridlaan, 2550 Kontich
Cluster Lier
Donk, 2500 Lier Antwerpsesteenweg, 2500 Lier
Bruto opp. Huurders (m²)
Huurinkomsten (EUR)
Estimated Rental Value (EUR)
Acquisitiewaarde (EUR)
3.178.673,66
3.531.335,00
39.404.391,05
818.986,92
897.220,00
7.590.290,42
97
DECOR HEYTENS BELGIQUE NV KREFEL NV ADEBO NV OBEY NV RESIDENTIEEL CARPETLAND NV KEUKENONTWERPERS NV PRO-DUO NV SCHRAUWEN SANITAIR EN VERWARMING NV DARKOM BVBA HILTI BELGIUM NV EDENWOOD NV ODYSSEUS BOUWMARKTEN NV BEDDEN EN MATRASSEN BV KEUKENHUIS NV MAXI ZOO BELGIUM BVBA BMS NV FUN BELGIUM NV KP DECOR BVBA PIOCHEUR NV C&A BELGIE CV BASIC FIT BELGIE LIN’S ZEBULAH NV EURO SHOE GROUP NV
32.596 ANISERCO nv HEUREKA BVBA (FRANCHISE HEYTENS) NEW VANDEN BORRE nv MANYLION BVBA (IXINA) BRANTANO nv KREFEL nv SLAAPADVIES BVBA BELGACOM MOBILE nv FUN BELGIUM nv
8.293
I R e ta i l e stat e s I j a a rv e r sla g 2 0 1 6 - 2 0 1 7
98
Provincie
Cluster/IBW
Adres
Cluster MechelenNoord
Oscar Van Kesbeecklaan, 2800 Mechelen Electriciteitsstraat, 2800 Mechelen Guido Gezellelaan, 2800 Mechelen Rode Kruisplein, 2800 Mechelen Liersesteenweg, 2800 Mechelen
Bruto opp. Huurders (m²)
13.757
7.536
I Re ta i l e s tat e s I j a a rvers l ag 2016 - 2017
1.286.199,47
1.391.865,00
17.724.336,20
940.922,21
870.785,00
8.954.399,22
765.347,36
1.104.871,00
15.886.864,20
MERKKLEDING BVBA ACTION BELGIUM BVBA C&A BELGIE CV EURO SHOE GROUP NV FABRIMODE NV (BEL & BO) KWANTUM BELGIE BV RESIDENTIEEL KP DECOR BVBA VACANT ZEBULAH NV ZEEMAN TEXTIELSUPERS NV
12.654
Antwerpsesteenweg, 2660 Hoboken Nekkerspoelstraat, 2800 Mechelen
Acquisitiewaarde (EUR)
INTRES BELGIUM XP BVBA FABRIMODE nv (BEL & BO) MENATAM SA (EGGO) BRANTANO nv NEW VANDEN BORRE nv REDISCO BVBA L&L RETAIL BELGIUM SA MADMAN BVBA LEGIO IMMO BELGIUM nv
Bell Telephonelaan, 2260 Oevel Hotelstraat, 2260 Oevel
Slachthuisstraat, 2000 Antwerpen Individuele baanwinkels en Frans Beirenslaan, 2150 Borsbeek andere Geelsebaan, 2460 Kasterlee
Estimated Rental Value (EUR)
EURO SHOE GROUP NV MAXI ZOO BELGIUM BVBA BRANTANO NV OPENBARE VERKOPEN.BE BVBA VACANT LEEN BAKKER BELGIE NV NEW VANDEN BORRE NV DANS- EN EXPRESSIE VZW PRO-DUO NV ORCHESTRA - PREMAMAN NV BABYDUMP BV PIOCHEUR NV FUN BELGIUM NV
Brusselsesteenweg, 2800 Mechelen Cluster Mechelen-Zuid Geerdegemstraat, 2800 Mechelen
Cluster Westerlo
Huurinkomsten (EUR)
ALDI RIJKEVORSEL NV CARPETLAND NV SINT-NIKLAAS DOE HET ZELF NV HUBO BELGIE NV
vastgoedverslag I
Provincie
Cluster/IBW
Adres
Brussel
Jerusalemstraat, 1030 Schaarbeek Individuele baanwinkels en Ninoofsesteenweg, 1070 Anderlecht andere
Bruto opp. Huurders (m²) 6.826
Chaussée de Bruxelles, 7800 Ath
5.270
8.182
Route Nationale, 7080 Frameries
228.375,00
2.764.160,90
556.404,99
664.935,00
7.080.296,22
731.107,34
734.642,50
10.898.022,47
250.319,71
250.319,71
3.720.580,11
187.765,80
187.765,80
2.781.492,34
695.219,86
695.219,86
11.138.464,78
KREFEL nv BIO CORNERS SPRL
2.610
Cluster Frameries
246.936,47
OMEGA nv (DATABUILD) RSDECO AVEVE nv ELECTRO AV nv ALDI GEMBLOUX SA EURO SHOE GROUP nv
Cluster Enghien Pavé de Soignies, 7850 Enghien
Route de Mons, 6560 Erquelinnes
Acquisitiewaarde (EUR) 9.644.126,33
EURO SHOE GROUP nv AGIK SPRL KRUIDVAT BVBA MATCH SA ZEEMAN TEXTIELSUPERS nv TELENET GROUP BVBA PIOCHEUR nv ELECTRO AV nv ACTION BELGIUM BVBA ALKEN MAES nv MONI SPRL
Rue du Campinaire, 6250 Aiseau-Presles Cluster Aiseau-Presles
Cluster Erquelinnes
705.350,55
Estimated Rental Value (EUR) 667.570,00
ALDI CARGOVIL-ZEMST nv ORCHESTRA-PREMAMAN nv
2.205
Henegouwen Cluster Ath
Huurinkomsten (EUR)
99
SND SA (TRAFIC) TOMONA SPRL (TOM&CO)
2.232 ACTION BELGIUM BVBA FABRIMODE NV (BEL & BO) IMMO AVAL BELGIUM SA (INTERMARCHÉ) NATALE MARIO (SANDER BOUTIQUE) EURO SHOE GROUP NV ANISERCO NV WILLEMS NV (VERANDAS) LEGIO IMMO BELGIUM NV
7.653
I R e ta i l e stat e s I j a a rv e r sla g 2 0 1 6 - 2 0 1 7
100
Provincie
Cluster/IBW
Adres
Cluster Leuzeen-Hainaut
Rue de l’Artisanat, 7900 Leuze-en-Hainaut
Cluster Mouscron
Rue de la Liesse, 7700 Mouscron
Cluster Péruwelz
Rue Neuve Chaussée, 7600 Péruwelz
Bruto opp. Huurders (m²)
Estimated Rental Value (EUR)
Acquisitiewaarde (EUR)
269.201,56
269.201,56
3.982.110,76
332.530,05
332.530,05
5.228.877,66
845.470,40
843.133,35
12.952.592,54
843.645,79
916.202,87
8.268.820,60
ACTION BELGIUM BVBA LE REPAIRE DES FILOUS SPRL (SPEELZAAL KINDEREN) PRODUO SPRL (POILS ET PLUMES) EURO SHOE GROUP nv
3.050 EXCEL-CASH SA (CASH CONVERTERS) LIDL GOBREL SA
2.713 PERUWELZ BRICOLAGE SPRL IMMO AVAL BELGIUM SA (INTERMARCHÉ) EURO SHOE GROUP NV POINT CARRE SPRL CHAUSSEA BRT BVBA JBC NV FABRIMODE NV (BEL & BO) ACTION BELGIUM BVBA
9.220 Cluster Tournai Rue des Roselières, 7503 Froyennes
CHAUSSURES MANIET SA LEEN BAKKER BELGIE NV DELCAMBE CHAUSSURES SPRL DECOR HEYTENS BELGIQUE NV ANISERCO NV PIOCHEUR NV CARGLASS NV VACANT DI SA MOBISTAR NV
Rue de Maire, 7503 Froyennes Rue de la Taverne du Maire, 7503 Froyennes
7.979
I Re ta i l e s tat e s I j a a rvers l ag 2016 - 2017
Huurinkomsten (EUR)
vastgoedverslag I
Provincie
Cluster/IBW
Adres
Bruto opp. Huurders (m²)
Route de Philippeville, 6010 Couillet Individuele baanwinkels en Route Nationale, 6041 Gosselies andere Route de la Basse Sambre, 6060 Gilly
Huurinkomsten (EUR)
Estimated Rental Value (EUR)
Acquisitiewaarde (EUR)
3.048.704,75
35.988.262,12
101
MAGIC SOFA SCS ELECTRO DEPOT BELGIQUE SA WIBRA BELGIE NV MEGA STORE SPRL SAY SPRL JBC NV E5-MODE NV DO INVEST NV NEW VANDEN BORRE NV MATCH SA POINT CARRE SPRL JBC NV DFA1-CENTRE FUNERAIRE MARCHANT BVBA MOBISTAR NV PROFI SA ALDI GEMBLOUX SA DISTRILED CENTRE BVBA LIDL CODDS SPRL NIKE RETAIL BV MAGS BVBA (CHAUSSEA) BASIC FIT BELGIE PIOCHEUR NV CASHALLO SPRL AVEVE NV CHAUSSEA BRT BVBA WIBRA BELGIE NV RUNFA SPRL (WOK) LEONARDO SPRL OULA OOPS SPRL (BINNENSPEELTUIN) MAXI TOYS BELGIUM SA BASSANI SPRL MC DONALD’S BELGIUM INC. JCDECAUX BILLBOARD SA DEVRESSE SA ANISERCO NV CARPETLAND NV
Avenue du Centenaire, 6061 Montignies-sur-Sambre Rue de la Persévérance, 6061 Montignies-sur-Sambre Rue de Leernes, 6140 Fontaine-l’Evêque Chaussée de Mons, 6150 Anderlues Rue Dewiest, 6180 Courcelles Rue des Français, 6200 Châtelet Chaussée de Gilly, 6220 Fleurus Rue de Bertransart, 6280 Gerpinnes Rue d’Anderlues, 6530 Thuin Chaussée de Binche, 7000 Mons Avenue Wilson, 7012 Jemappes Rue de la Station, 7060 Soignies Chaussee de Roeulx, 7060 Soignies Avenue de la Wallonie, 7100 La Louvière Rue Zépherin Fontaine, 7130 Binche Rue des bureaux, 7160 Chapelle-lez-Herlaimont Route de Mons, 7390 Quaregnon Route de Mons, 7390 Wasmuel Rue du Grand Hornu, 7301 Hornu
36.328
3.248.749,67
I R e ta i l e stat e s I j a a rv e r sla g 2 0 1 6 - 2 0 1 7
102
Provincie
Cluster/IBW
Adres
Limburg
Cluster Beringen
Koolmijnlaan, 3580 Beringen
Cluster GenkHasseltweg
Hasseltweg, 3600 Genk Wilde Kastanjelaan, 3600 Genk
Cluster Lommel
Binnensingel, 3920 Lommel
Bruto opp. Huurders (m²)
Estimated Rental Value (EUR)
Acquisitiewaarde (EUR)
1.876.505,42
1.897.048,33
31.120.736,80
727.069,30
723.575,00
9.318.202,39
715.556,22
703.735,00
10.724.969,43
BRICO BELGIUM nv ALBERT HEIJN BELGIE nv MAXI ZOO BELGIUM BVBA MAGS BVBA (CHAUSSEA) MEDINA nv (BENT SCHOENEN) L&L RETAIL BELGIUM SA MONHASHEE BVBA (ZEB) H&M HENNES & MAURITZ SA FABRIMODE nv (BEL & B0) C&A BELGIE CV AVA PAPIERWAREN nv NEW VANDEN BORRE nv
17.637 VAN BEUREN INTERIORS BVBA KVIK A/S GOBREL SA TOYCHAMP BELGIUM nv SEATS AND SOFAS nv BUDGETSLAGER nv ALDI HEUSDEN-ZOLDER
9.971 SPORTSDIRECT.COM BELGIUM LIDL LEEN BAKKER BELGIE nv KREFEL nv
6.938
I Re ta i l e s tat e s I j a a rvers l ag 2016 - 2017
Huurinkomsten (EUR)
vastgoedverslag I
Provincie
Cluster/IBW
Adres
Cluster Tongeren
Luikersteenweg, 3700 Tongeren
Bruto opp. Huurders (m²)
Huurinkomsten (EUR)
Estimated Rental Value (EUR)
Acquisitiewaarde (EUR)
2.373.503,68
2.779.780,00
37.888.234,27
551.062,74
745.640,00
11.105.816,84
103
JBC NV L.TORFS NV ADL CONSULT BVBA PRO-DUO NV EURO SHOE GROUP NV KLEDING VOSSEN NV NEW VANDEN BORRE NV MONASHEE BVBA (ZEB) DREAMLAND NV FABRIMODE NV (BEL & BO) KRUIDVAT BVBA E5-MODE NV CHAUSSEA BRT BVBA C.C.I.T. BVBA GOBREL SA PIOCHEUR NV AVA PAPIERWAREN NV DELIEVEC BVBA BELG. BIJKANTOOR DELHAIZE LE LION/DE LEEUW BV LIDL ACTION BELGIUM BVBA MAXI ZOO BELGIUM BVBA DESCART0 BVBA LEEN BAKKER BELGIE NV GROEP L.B.M. BVBA
30.930 Genkersteenweg, 3500 Hasselt Individuele baanwinkels en Vredelaan, 3530 Houthalen andere Grote Baan, 3530 Houthalen
VACANT GROUP GL INTERNTIONAL NV JBC NV LIDL RESIDENTIEEL E5-Mode NV MAGS BVBA (CHAUSSEA) TOYCHAMP BELGIUM NV
Meylandtlaan, 3550 Heusden-Zolder Hoevenstraat, 3920 Lommel Maaseikersteenweg, 3620 Lanaken
8.364
I R e ta i l e stat e s I j a a rv e r sla g 2 0 1 6 - 2 0 1 7
104
Provincie
Cluster/IBW
Adres
Luik
Cluster Blegny- Rue Champs de Tignée, 4671 Barchon Barchon Champs de Tignée, 4671 Barchon
Bruto opp. Huurders (m²)
Huurinkomsten (EUR)
1.078.139,25
1.129.690,00
14.719.308,55
1.246.479,61
1.316.920,00
15.665.782,40
ANISERCO NV DISCUS SPRL (VERKOOP VISGEREI) VACANT STAR MODE SPRL KREFEL NV APRICOT SA (VERKOOP KLEDING) BURGER BRANDS BELGIUM NV LEEN BAKKER BELGIE NV LA GRANDE RECRE BELGIQUE SPRL BURO MARKET NV ALDI VAUX-SUR-SURE SA DISTRILED LIEGE SPRL LEGIO IMMO BELGIUM NV LAMBRECHTS NV (GROOTHANDEL SANITAIR) ENGELS LIEGE BVBA
Bld Cuivre et Zinc, 4000 Liège Boulevard Raymond Poincaré, 4000 Liège Boulevard de Froidmont, 4000 Liège
14.650
I Re ta i l e s tat e s I j a a rvers l ag 2016 - 2017
Acquisitiewaarde (EUR)
WILMAR DECO SPRL LES PERES NOIRS SA OPTIC BARCHON SPRL CHAUD DIFFUSION SPRL SAKER-GRECO BRICOBA SA INGI COIFFURE SPRL LES BOUCHERS DOUBLES SPRL LA CHINE WOK SPRL CIRCUS BELGIUM SA LA GLISSE 3D MANAGEMENT SPRL SEPTEMBRE 1965 SPRL (POINTCARRE) BELG. BIJKANTOOR DELHAIZE LE LION/DE LEEUW BV LIDL T.C. BONCELLES SPRL PHILIPPE STEVENS SPRL - DIGITHOME
11.871 Cluster Luik Edge of Town
Estimated Rental Value (EUR)
vastgoedverslag I
Provincie
Cluster/IBW
Adres
Cluster Eupen
Rue Mitoyenne, 4700 Eupen Herbesthalerstraat, 4700 Eupen
Cluster Luik-Herstal
Rue des Naiveux, 4040 Herstal Rue Arnold Delsupexhe, 4040 Herstal
Bruto opp. Huurders (m²)
Huurinkomsten (EUR)
Estimated Rental Value (EUR)
Acquisitiewaarde (EUR)
883.531,61
826.760,00
12.949.150,31
663.287,55
539.183,58
4.794.580,69
1.716.999,94
1.683.255,00
27.707.939,92
105
PIOCHEUR NV ANISERCO NV CHAUSSEA BRT BVBA C&A BELGIE CV CASSIS SA EURO SHOE GROUP NV JBC NV PRO-DUO NV VERITAS NV ORCHESTRA-PREMAMAN NV
9.153 GOBREL SA L&L RETAIL BELGIUM SA PROMOTEX INTERNATIONAL SA EN TAO BELGIQUE SA NEW VANDEN BORRE nv REDISCO BVBA AVA PAPIERWAREN nv
5.205 Cluster Rocourt Chaussée de Tongres, 4000 Rocourt
AUTO 5 NV CLUB SA KREFEL NV MEDI-MARKET PARAPHARMACIE LIEGE NV BDO DISTRIBUTION SA MAGS BVBA (CHAUSSEA) C&A BELGIE CV EURO SHOE GROUP NV HEMA BELGIE BVBA DISTRI JEMAPPES-ROCOURT SPRL (GIFI-IDE) JBC NV BURGER BRANDS BELGIUM NV
10.964
I R e ta i l e stat e s I j a a rv e r sla g 2 0 1 6 - 2 0 1 7
106
Provincie
Cluster/IBW
Adres
Cluster Verviers
Boulevard des Gérardchamps, 4800 Verviers Rue Fernand Houget, 4800 Verviers Rue d’ Anvers, 4800 Verviers Rue de la Station, 4800 Verviers
Bruto opp. Huurders (m²)
Estimated Rental Value (EUR)
Acquisitiewaarde (EUR)
3.264.340,62
49.999.147,79
BELG. BIJKANTOOR DELHAIZE LE LION/DE LEEUW BV GEMEENSCHAP DELHAIZE/TOM & CO/LEENBAKKER ANISERCO NV LEEN BAKKER BELGIE NV BDO DISTRIBUTION SA BRANTANO NV PIOCHEUR NV REGIE DES BATIMENTS DECATHLON BELGIUM NV MCDONALD’S RESTAURANTS BELGIUM NV SECUREX INTERNATIONAL MIAMI SUN SPRL ING BELGIQUE SA PHARMACIES POPULAIRES DE VERVIERS ET ARR. SCRL DREAMLAND NV PRO-DUO NV GROEP BOSSUYT BELGIE NV ELECTRO AV NV SND SA (TRAFIC) MENATAM SA (EGGO) MAISONS DU MONDE PARFUMERIE ICI PARIS XL SA MAGS BVBA (CHAUSSEA) L&L RETAIL BELGIUM SA 3D MANAGEMENT SPRL JBC NV DELIMMO SA MAXI ZOO BELGIUM BVBA PAPETERIE.BE SPRL KRUIDVAT BVBA EDCOM SCRL
37.084
I Re ta i l e s tat e s I j a a rvers l ag 2016 - 2017
Huurinkomsten (EUR)
3.467.455,34
vastgoedverslag I
Provincie
Cluster/IBW
Adres
Bruto opp. Huurders (m²)
Rue Joseph Demoulin, 4000 Liège Individuele baanwinkels en Rue de Chafnay, 4020 Jupille-sur-Meuse andere Rue Servais Malaise, 4030 Grivegnée
Estimated Rental Value (EUR)
Acquisitiewaarde (EUR)
1.382.020,89
1.241.849,86
16.566.916,72
1.608.301,64
1.660.705,00
17.980.230,97
ACTION BELGIUM BVBA PROFI SA EURO SHOE GROUP NV KRUIDVAT BVBA ZANIMO SPRL SERAING DISCOUNT POINT CARRE SPRL BOUNCE WEAR BVBA (SPORTARTIKELEN) LIDL BRANTANO NV BLEU CITRON SPRL ORCHESTRA-PREMAMAN NV
Rue de Sewage, 4100 Seraing Route du Condroz, 4120 Neupré Avenue Laboulle, 4130 Tilff Chaussée Romaine S/N, 4300 Waremme Rue Joseph Wauters, 4500 Huy Avenue du Bosquet, 4500 Huy Rue du Bay-Bonnet, 4620 Fléron Rue Bureau, 4620 Fléron Avenue Reine Astrid, 4900 Spa Boulevard des Anglais, 4900 Spa Rue du Chalet, 4920 Aywaille
16.158
Luxemburg
Huurinkomsten (EUR)
107
Cluster Marche- Avenue de France, 6900 Marche-en-Famenne en-Famenne Chaussée de Liège, 6900 Marche-en-Famenne
MAXI TOYS BELGIUM SA BE KITCHEN SPRL ZEEMAN TEXTIELSUPERS NV C&A BELGIE CV BBK EXPANSION BVBA (BABYKID) LEEN BAKKER BELGIE NV JMBA SPRL (IXINA) PIOCHEUR NV BASILE FAMILY SPRL H&M JENNES & MAURITZ SA HEMA BELGIE BVBA EUROVENTES SPRL ELECTRO AV NV FOLLOW UP SPRL CIVADIS SA HUBO BELGIE NV
Rue du parc Industriel, 6900 Marche-en-Famenne
15.183
I R e ta i l e stat e s I j a a rv e r sla g 2 0 1 6 - 2 0 1 7
108
Provincie
Cluster/IBW
Adres
Bruto opp. Huurders (m²)
Rue de Marche, 6600 Bastogne Individuele baanwinkels en Avenue de la Gare, 6720 Habay-la-Neuve andere Rue de la Ferme, 6780 Messancy
18.778 Cluster Dinant
Tienne de l’Europe / Rue Saint Jacques, 5500 Dinant Tienne de l’Europe, 5500 Dinant
Cluster Gembloux
Campagne d’Enée, 5030 Gembloux
Acquisitiewaarde (EUR)
1.431.112,53
1.437.664,30
22.952.767,06
510.901,89
512.595,00
6.454.671,73
825.079,05
820.570,00
12.485.203,34
BRANTANO nv ELECTRO AV nv LEEN BAKKER BELGIE nv CASSIS SA CHARTEX SA RESIDENTIEEL NMD SPRL C&A BELGIE CV
5.330 MENATAM SA (EGGO) VANDEN BERGH SA AVA PAPIERWAREN nv AUGEM SPRL ELECTRO AV nv KRUIDVAT BVBA IDEAL DECOR ETS SA DISTRILED CENTRE BVBA LIDL
8.237
I Re ta i l e s tat e s I j a a rvers l ag 2016 - 2017
Estimated Rental Value (EUR)
JBC NV CARREFOUR BELGIUM RETAIL ASSOCIATES NV ZEEMAN TEXTIELSUPERS NV MAXI MARKET SPRL GOBREL SA MAKE SPRL ZHAN LI FEN BLUE VISION MESSANCY (A CONSTITUER) VACANT QUALITY MEAT RENMANS SA MEUBLES DOURET ET FILS BRICO ARDENNE SPRL KREFEL NV PARTY 2000 SPRL AVA PAPIERWAREN NV OMEGA NV (DATABUILD) BPOST SA
Rue de la Vallée, 6780 Messancy Rue de Neufchâteau, 6800 Libramont-Chevigny Rue de Libin, 6800 Libramont Avenue de Bouillon, 6800 Libramont Rue de l’Aliénau, 6800 Libramont Rue de la Girafe, 6830 Bouillon
Namen
Huurinkomsten (EUR)
vastgoedverslag I
Provincie
Cluster/IBW
Adres
Bruto opp. Huurders (m²)
Rue de Sardanson, 5004 Bouge Cluster Namen-Noord Chaussée de Louvain, 5004 Bouge
14.868 Avenue du Prince de Liege, 5100 Jambes Chaussée de Liege, 5100 Jambes Chaussée de Marche, 5101 Erpent
Cluster Sambreville
Rue Baty des Puissances, 5190 Jemeppe-sur-Sambre
Estimated Rental Value (EUR)
Acquisitiewaarde (EUR)
1.572.025,44
1.532.829,00
19.064.443,14
852.736,37
846.032,34
12.979.822,05
395.615,12
449.840,00
4.144.556,55
627.295,37
714.910,00
4.153.657,49
FAST FOOD SPRL CCB CORPORATE SPRL (CASH CONVERTERS) 2 HB ANS SPRL (HAIRCARE) C&A BELGIE CV CARREFOUR BELGIUM SA PIOCHEUR NV E5-MODE NV BRANTANO NV SND SA (TRAFIC) NCD SA (IXINA) ALDI GEMBLOUX SA MAISONS DU MONDE TIAN BAO SPRL
Rue Louis Albert, 5020 Champion Chaussée de Louvain, 5020 Champion
Cluster Namen-Zuid
Huurinkomsten (EUR)
109
NEW VANDEN BORRE NV CHAUSSEA BRT BVBA ORCHESTRA-PREMAMAN NV BURGER BRANDS BELGIUM NV KREFEL NV ECLIPSE SPRL (AUPING)
8.523 BRICO BELGIUM nv BRANTANO nv MAXI TOYS BELGIUM SA PING AN 168 SPRL (KLEDINGWINKEL) GOBREL SA BAVAROIS CONCEPT SPRL (WOK)
5.045 Ancien Rivage, 5020 Malonne Individuele baanwinkels en Chaussée de Wavre, 5030 Gembloux andere Avenue Reine Elisabeth, 5300 Andenne
ANISERCO nv BRANTANO nv MAXI TOYS BELGIUM SA NEW VANDEN BORRE nv EURO SHOE GROUP nv C&A BELGIE CV ALDI GEMBLOUX SA
Avenue de la Belle Mine, 5300 Andenne Rue de Neuville, 5600 Philippeville
6.163
I R e ta i l e stat e s I j a a rv e r sla g 2 0 1 6 - 2 0 1 7
110
Provincie
Cluster/IBW
Adres
OostVlaanderen
Leopold II-laan, 9200 Dendermonde Cluster Dendermonde- Mechelsesteenweg, 9200 Dendermonde Mechelsestwg Oude Vest, 9200 Dendermonde
Bruto opp. Huurders (m²)
Huurinkomsten (EUR)
1.372.051,97
1.423.525,00
7.627.022,04
1.477.397,37
1.236.438,69
18.187.351,20
DI SA DAMART TSD NV HUNKEMOLLER BELGIUM NV HANS ANDERS BELGIE BVBA L&L RETAIL BELGIUM SA L.TORFS NV C&A BELGIE CV SAVERMO NV (ZEB) LIDL PIOCHEUR NV HEMA BELGIE BVBA NEW VANDEN BORRE NV JBC NV CARREFOUR BELGIUM RETAIL ASSOCIATES NV FITFORM WAMO BVBA BRICO BELGIUM NV ELECTRO AV NV BELSAY NV TIJDLOOS BVBA BRANTANO NV
Stationsstraat, 9900 Eeklo Stationstraat - Krügercenter, 9900 Eeklo Gentsesteenweg, 9900 Eeklo
13.038
I Re ta i l e s tat e s I j a a rvers l ag 2016 - 2017
Acquisitiewaarde (EUR)
BELG. BIJKANTOOR DELHAIZE LE LION/DE LEEUW BV BELLOLI BVBA PIOCHEUR nv LEEN BAKKER BELGIE nv FUN BELGIUM nv BASIC FIT BELGIE KREFEL nv GAM nv KRUIDVAT BVBA
14.969 Cluster Eeklo
Estimated Rental Value (EUR)
vastgoedverslag I
Provincie
Cluster/IBW
Adres
Cluster Gent-Zuid
Kortrijksesteenweg, 9051 Sint-Denijs-Westrem Wallenkensstraat, 9051 Sint-Denijs-Westrem
Cluster Oudenaarde
Gentstraat, 9700 Oudenaarde
Cluster Sint-Niklaas
Parklaan, 9100 Sint-Niklaas Plezantstraat, 9100 Sint-Niklaas
Bruto opp. Huurders (m²)
Huurinkomsten (EUR)
Estimated Rental Value (EUR)
Acquisitiewaarde (EUR)
1.822.734,98
1.877.625,30
21.337.016,55
445.841,59
645.727,15
6.911.516,83
514.335,98
474.830,00
4.533.707,84
111
FUN BELGIUM NV RETAIL CONCEPTS NV (AS ADVENTURE) DECOR HEYTENS BELGIQUE NV GDW-GENT BV FINSBURY PROPERTIES NV NEW VANDEN BORRE NV KREFEL NV DEUTSCHE BANK AG ORCHESTRA-PREMAMAN NV CARPETLAND NV PIOCHEUR NV L.TORFS NV WAMO BVBA
14.600 EXTRA VERTES BVBA C&A BELGIE CV LEEN BAKKER BELGIE NV VACANT PIOCHEUR NV WIBRA BELGIE NV ALBERT HEIJN BELGIE NV KRUIDVAT BVBA BPOST SA
7.954 GUNGO BVBA ELECTRO AV nv RESIDENTIEEL FUN BELGIUM nv ALDI ERPE MERE nv
4.796
I R e ta i l e stat e s I j a a rv e r sla g 2 0 1 6 - 2 0 1 7
112
Provincie
Cluster/IBW
Adres
Cluster Wetteren
Oude Heerbaan, 9230 Wetteren Oosterzelesteenweg, 9230 Wetteren
Bruto opp. Huurders (m²)
Estimated Rental Value (EUR)
Acquisitiewaarde (EUR)
1.656.978,00
25.707.925,20
DE RYCKE BVBA (GROOTHANDEL BLOEMEN EN PLANTEN) ALFLORA BV (VERKOOP BLOEMISTENARTIKELEN) BB CONCEPT BVBA (OPSLAG DROGE VOEDING) GEMEENSCHAP DE RYCKE-ALFLORA-BB CONCEPT AMELIM NV ATITA NV (PAPIERWAREN) JBC NV L.TORFS NV NEW VANDEN BORRE NV SLAAPADVIES BVBA SPORTSDIRECT.COM BELGIUM VERITAS NV RETAIL BELGIE BVBA L&L RETAIL BELGIUM SA REDISCO BVBA ORCHESTRA-PREMAMAN NV C&A BELGIE CV WAMO BVBA
25.247
I Re ta i l e s tat e s I j a a rvers l ag 2016 - 2017
Huurinkomsten (EUR)
1.702.571,89
vastgoedverslag I
Provincie
Cluster/IBW
Adres
Bruto opp. Huurders (m²)
Fratersplein, 9000 Gent Individuele baanwinkels en Brusselsesteenweg, 9050 Gentbrugge andere Maisstraat, 9060 Zelzate
56.705 Cluster Halle
Edingsesteenweg, 1500 Halle Bergensesteenweg, 1500 Halle Demaeghtlaan, 1500 Halle Bergensesteenweg, 1600 Sint-Pieters-Leeuw
Cluster Kampenhout
Mechelsesteenweg, 1910 Kampenhout
Estimated Rental Value (EUR)
Acquisitiewaarde (EUR)
4.154.734,35
4.227.777,99
58.992.716,13
467.629,82
653.800,00
6.160.459,74
497.521,41
557.850,00
2.157.788,68
LIDL VACANT MUYS NV JBC NV DAMART TSD NV AUGUSTYNS BVBA (VERKOOP KEUKENS) BRANTANO NV KREFEL NV LEGIO IMMO BELGIUM NV RESIDENTIEEL TDM PRODUCTS BELGIUM BVBA CARPETLAND NV BRICO BELGIUM NV MUYS NV ALDI ERPE MERE NV MODEMAKERS FASHION NV OMEGA (DEINZE) PLAZA GENT BVBA MATCH SA
Antwerpsesteenweg, 9080 Lochristi Brusselsesteenweg, 9090 Melle Zelebaan, 9160 Lokeren Zelebaan Lot B, 9160 Lokeren Oosterzelesteenweg, 9230 Wetteren Grote Baan, 9250 Waasmunster Brusselsesteenweg, 9300 Aalst Gentsesteenweg, 9300 Aalst Pieter Corneliskaai, 9300 Aalst Kwadelapstraat, 9320 Erembodegem Nachtegaalstraat, 9320 Erembodegem Brakelsesteenweg, 9400 Ninove Astridlaan, 9500 Geraardsbergen Provincieweg, 9550 Herzele Noordlaan, 9630 Munkzwalm Ronseweg, 9700 Oudenaarde Astenemolenstraat, 9800 Deinze Kortrijksesteenweg, 9830 Sint-Martens-Latem Stationsstraat, 9890 Gavere Puitvoetstraat, 9100 Sint-Niklaas
Vlaams Brabant
Huurinkomsten (EUR)
113
KP DECOR BVBA ORCHESTRA-PREMAMAN nv AVEVE nv BRANTANO nv CHALET CENTER COMM. V.
7.457 EURO SHOE GROUP nv FABRIMODE nv (BEL & BO) NORDEX nv STANDAARD BOEKHANDEL nv ZEEMAN TEXTIELSUPERS nv PIOCHEUR nv SWISS SENSE BVBA
4.536
I R e ta i l e stat e s I j a a rv e r sla g 2 0 1 6 - 2 0 1 7
114
Provincie
Cluster/IBW
Adres
Cluster Leuven-Oost
Tiensesteenweg, 3360 Korbeek-Lo Ridderstraat, 3360 Bierbeek
Cluster Zaventem
Leuvensesteenweg, 1930 Zaventem Leuvensesteenweg, 1932 Sint-Stevens-Woluwe Jozef Van Damstraat, 1932 Sint-Stevens-Woluwe
Bruto opp. Huurders (m²)
Estimated Rental Value (EUR)
Acquisitiewaarde (EUR)
1.343.171,32
1.315.364,00
19.215.092,84
1.195.852,99
1.289.620,00
17.838.775,66
LOVANIX BVBA (IXINA) SANTANA INTERNATIONAL nv FUN BELGIUM nv ORCHESTRA-PREMAMAN nv BRANTANO nv FABRIMODE nv (BEL & BO) LEEN BAKKER BELGIE nv LEGIO IMMO BELGIUM nv PIOCHEUR nv L.TORFS nv
11.010 CARPETLAND NV VONIKA BVBA E-LOGISTICS NV VACANT PROMO SAPIENS NV HUBO BELGIE NV BEDDEN EN MATRASSEN BV COOLBLUE NV ANISERCO NV RETAIL PARTNERS COLRUYT GROUP ZEEMAN TEXTIELSUPERS NV KRUIDVAT BVBA
15.382
I Re ta i l e s tat e s I j a a rvers l ag 2016 - 2017
Huurinkomsten (EUR)
vastgoedverslag I
Provincie
Cluster/IBW
Adres
Bruto opp. Huurders (m²)
Humaniteitslaan, 1601 Ruisbroek Individuele baanwinkels en Verlengde Stallestraat, 1620 Drogenbos andere Nieuwe Stallestraat, 1620 Drogenbos
32.157 Cluster Braine l’Alleud
Estimated Rental Value (EUR)
Acquisitiewaarde (EUR)
3.596.326,23
3.595.209,85
49.293.471,47
791.188,11
804.685,88
12.266.016,95
566.127,45
693.480,00
9.191.134,87
GOBREL SA ATLANTIS SPRL RETAIL CONCEPTS NV (AS ADVENTURE) NEW VANDEN BORRE NV VACANT CEMEPRO SPRL (CHATEAU D’AX) BRANTANO NV JBC NV DEVOTEC BVBA RESIDENTIEEL ALDI CARGOVIL-ZEMST NV AVA PAPIERWAREN NV KREFEL NV LEEN BAKKER BELGIE NV PIOCHEUR NV ALDI HEUSDEN-ZOLDER RETAIL CONCEPTS NV (AS ADVENTURE) FUN BELGIUM NV
Waterloosesteenweg, 1640 Sint-Genesius-Rode Ninoofsesteenweg, 1700 Dilbeek Assesteenweg, 1740 Ternat Schaarbeeklei, 1800 Vilvoorde Goudbloemstraat, 1800 Vilvoorde Waardbeekdreef, 1850 Grimbergen Hoogstraat, 1930 Zaventem Brusselsesteenweg, 3020 Herent Brusselsesteenweg, 3090 Overijse Leuvensesteenweg, 3290 Diest Leuvenselaan, 3300 Tienen Aarschotsesteenweg, 3390 Sint-Joris-Winge
WaalsBrabant
Huurinkomsten (EUR)
115
Avenue de la belle Province, 1420 Braine-l’Alleud Rue Pierre Flamand, 1420 Braine-l’Alleud
AVA PAPIERWAREN nv PROXIMUS nv (BELGACOM) BRANTANO nv C&A BELGIE CV BELG. BIJKANTOOR DELHAIZE LE LION/ DE LEEUW BV LEGIO IMMO BELGIUM nv MAXI TOYS BELGIUM SA MOBISTAR nv PIOCHEUR nv ORCHESTRA-PREMAMAN nv
8.536 Cluster Nivelles Chaussée de Namur, 1400 Nivelles
BASIC FIT BELGIE SND SA (TRAFIC) VOLTIS SA MENATAM SA (EGGO) NEW VANDEN BORRE nv
5.783
I R e ta i l e stat e s I j a a rv e r sla g 2 0 1 6 - 2 0 1 7
116
Provincie
Cluster/IBW
Adres
Bruto opp. Huurders (m²)
Avenue Reine Astrid, 1300 Wavre Individuele baanwinkels en Rue Pont du Christ, 1300 Wavre andere Rue des Carabiniers, 1300 Wavre
7.467 Cluster Brugge-Noord
Sint-Pieterskaai, 8000 Brugge Sint-Pieterszuidstraat en Veemarktstraat, 8000 Brugge
Cluster Kortrijk-Noord
Ringlaan, 8500 Kortrijk Ringlaan, 8520 Kuurne Ter Ferrants, 8520 Kuurne
Acquisitiewaarde (EUR)
748.711,81
860.895,00
11.826.745,21
1.295.615,13
1.306.415,00
20.101.941,56
919.005,53
1.140.195,00
10.743.615,98
GOBREL SA HEMA BELGIE BVBA DELIX 88 BVBA LIDL EURO SHOE GROUP nv ADL CONSULT BVBA IDEWE VZW DREAMBABY nv LEEN BAKKER BELGIE nv ACTION BELGIUM BVBA OMEGA (BWC) MAXI ZOO BELGIUM BVBA KRUIDVAT BVBA ZEEMAN TEXTIELSUPERS nv
14.110 I & S FASHION nv IMETAM BVBA L.TORFS nv DE MAMBO BVBA KI VIDEO BVBA (MATRASSEN) NEW VANDEN BORRE nv VACANT AVA PAPIERWAREN nv ACTION BELGIUM BVBA LEEN BAKKER BELGIE nv
12.714
I Re ta i l e s tat e s I j a a rvers l ag 2016 - 2017
Estimated Rental Value (EUR)
CHAUSSEA BRT BVBA PIOCHEUR NV REGIE D’ELECTRICITE DE LA VILLE DE WAVRE VACANT BRICO BELGIUM NV CARPETLAND NV CHAUSSURES MANIET SA PARTIJHALLEN BVBA
Avenue de Centenaire, 1400 Nivelles Brusselsesteenweg, 1410 Waterloo Grand Route, 1435 Corbais Rue du Bosquet, 1370 Jodoigne
WestVlaanderen
Huurinkomsten (EUR)
vastgoedverslag I
Provincie
Cluster/IBW
Adres
Bruto opp. Huurders (m²)
Cluster Roeselare
Brugsestraat, 8800 Roeselare Brugsesteenweg, 8800 Roeselare Mercury Centrum - Brugsesteenweg, 8800 Roeselare
Huurinkomsten (EUR)
Estimated Rental Value (EUR)
Acquisitiewaarde (EUR)
1.353.126,77
1.241.720,00
16.001.880,63
1.151.994,40
1.286.809,00
19.321.771,64
117
BRICO BELGIUM nv ANISERCO nv PIOCHEUR nv IMETAM BVBA BELGIAN POSTERS SEATS AND SOFAS nv OMEGA nv NEW VANDEN BORRE nv
12.903 Torhoutsestraat, 8020 Ruddervoorde Individuele baanwinkels en Maalsesteenweg, 8310 Sint-Kruis andere Torhoutsesteenweg, 8400 Oostende
MATCH SA KI VIDEO BVBA (MATRASSEN) C&A BELGIE CV HOLSTRA BVBA IMETAM BVBA PARTIJHALLEN BVBA BRANTANO NV ALDI Roeselare NV AVA PAPIERWAREN NV MEKOWA BVBA (GAMMA) INOFEC BVBA PPG COATING BVBA OMEGA (BWC)
Biezenstraat, 8430 Middelkerke Koninklijke Baan, 8670 Koksijde Gentstraat, 8760 Meulebeke Gentseweg, 8793 Sint-Eloois-Vijve Frankrijklaan, 8970 Poperinge
15.092
Op 31 maart 2017 staan er 10
(opslagplaats), Oevel (nieuwbouw
Oudenaarde. Er zijn 3 onverhuurde
is 1 kleine stadswinkels te Waver
winkelpanden leeg in Nivelles
opgeleverd), Mechelen, Hasselt
appartementen gelegen te
onverhuurd, net als 1 kantoor te
(afbraak en heropbouw), Drogenbos
(uitbreiding), Luik, Messancy,
Schaarbeek (verkoop gepland dd. 22
Mechelen. Het gaat in totaal om
(opslagplaats), Zaventem
Froyennes, Kuurne, Gentbrugge en
mei 2017) en Mechelen. Bovendien
1,87% van de totale portefeuille.
I R e ta i l e stat e s I j a a rv e r sla g 2 0 1 6 - 2 0 1 7
118
O3
waardering aan te passen in geval van gewijzigde besluiten).
Verslagen van de
De juiste waarde wordt
vastgoeddeskundigen
gedefinieerd als de meest
Verslag van Cushman & Wakefield
waarschijnlijke waarde die
Dit verslag heeft betrekking
verkoopsomstandigheden tussen
op 344 panden van de
welwillende en goed geïnformeerde
vastgoedportefeuille van
partijen. Deze definitie komt
Retail Estates nv en zijn
overeen met onze definitie van
dochtervennootschappen.
marktwaarde.
“Wij hebben het genoegen u onze
De verkoop van een gebouw
update per 31 maart 2017 van de
is in theorie onderworpen aan
waardering van de Retail Estates
overdrachtsrechten die geïnd
portefeuille + Distri-Land + Hainaut
worden door de overheid. Het
Retail Invest nv te laten geworden.
bedrag hiervan hangt onder andere
redelijkerwijs gehaald kan worden onder normale
af van de overdrachtswijze, van Wij bevestigen dat we deze
het profiel van de koper en de
opdracht als onafhankelijk expert
geografische ligging van het goed.
hebben uitgevoerd. Wij bevestigen
Op basis van een representatief
tevens dat onze waardering werd
staal van panden op de Belgische
uitgevoerd conform de nationale
markt, blijkt dat de gemiddelde
en internationale normen en
transactiekost 2,50% bedroeg bij
hun toepassingsprocedures,
de verkoop van gebouwen met een
onder andere op het vlak van de
waarde hoger dan 2.500.000 EUR
waardering van GVV’s. (Volgens de
over de periode 2013, 2014, 2015 en
huidige besluiten. We behouden
Q1 2016.
ons het recht voor om onze
I Re ta i l e s tat e s I j a a rvers l ag 2016 - 2017
vastgoedverslag I
Voor gebouwen van meer dan
retailpark in Tongeren en de
De portefeuille van Immobilière
reële waarde op 551,55 mio EUR.
2.500.000 EUR bekomen we
Distri-Land portefeuille wordt
Distri-Land nv heeft op 31.03.2017
Deze panden vertegenwoordigen
de verkoopswaarde exclusief
de aangepaste markthuur
een investeringswaarde (incl.
een huurincasso van 36,98 mio
kosten overeenkomende met
gekapitaliseerd. Deze aangepaste
correcties) van 18,06 mio EUR en
EUR, wat een brutorendement van
de reële waarde (“fair value”)
markthuur wordt bepaald door
een reële waarde van 17,62 mio
6,54% vertegenwoordigt.
zoals vooropgesteld door de
60% te nemen van het verschil
EUR. De investeringswaarde is
internationale boekhoudkundige
tussen de markthuur en de huidige
gestegen met 7,17% ten opzichte
Verslag van Stadim
norm IAS 40, door 2,50%
huur in het geval waar de markthuur
van het vorige kwartaal. Dit geeft
Het verslag van Stadim van 31
transactiekosten af te trekken van
groter is dan de huidige huur.
Immobilière Distri-Land nv een
maart 2017 heeft betrekking op
de investeringswaarde. De panden
Indien dit niet het geval is dan is
rendement van 7,07%.
een semi-logistiek complex. De
worden hier als een portefeuille
de aangepaste markthuur gelijk
beschouwd.
aan de markthuur. Dit verschil
De portefeuille van Hainaut Retail
onroerende goederen wordt hierbij
investeringswaarde van deze
wordt vervolgens toegevoegd aan
Invest nv heeft op 31.03.2017 een
geschat op 4,74 mio EUR en de
Onze “investeringswaarde” is
de huidige huur. In het geval dat
investeringswaarde (incl. correcties)
reële waarde op 4,62 mio EUR. Deze
gebaseerd op een kapitalisatie
de huidige huur groter is dan de
van 37,68 mio EUR en een reële
panden vertegenwoordigen een
met een BAR (Bruto Aanvangs
markthuur, wordt de markthuur
waarde van 36,76 mio EUR. De
huurincasso van 0,33 mio EUR, wat
Rendement) van de thans
gekapitaliseerd. Bovendien
investeringswaarde is gestegen
een brutorendement van 6,75%
contractueel verschuldigde
worden er correcties genomen
met 0,05% ten opzichte van het
vertegenwoordigt.
basisjaarhuur, rekening houdend
voor het verschil in huidige huur en
vorige kwartaal. Dit geeft Hainaut
met eventuele correcties zoals
(aangepaste) markthuur.
Retail Invest nv een rendement van
leegstand, step-rents, huurvrije
119
6,43%.”
periodes, enz. Het BAR is afhankelijk
De portefeuille van Retail Estates nv
van de gangbare rendementen
(incl. Tongeren) heeft op 31.03.2017
Verslag van CBRE
op de investeringsmarkt, rekening
een investeringswaarde (incl.
Het verslag van CBRE van 31
houdend met de ligging, de
correcties) van 458,28 mio EUR
maart 2017 heeft betrekking
geschiktheid van de site, de kwaliteit
en een reële waarde van 447,11
op 320 onroerende goederen
van de huurder en het gebouw op
mio EUR. Uitgaande van een
van Retail Estates nv en zijn
het ogenblik van de waardering.
gelijkblijvende perimeter is de
dochtervennootschappen. De
Investeringswaarde gestegen met
investeringswaarde van deze
Voor het bepalen van de
1,82%. Dit geeft Retail Estates een
onroerende goederen wordt hierbij
investeringswaarde van het
rendement van 6,67%.
geschat op 565,33 mio EUR en de
I R e ta i l e stat e s I j a a rv e r sla g 2 0 1 6 - 2 0 1 7
120
I Re ta i l e s tat e s I j a a rvers l ag 2016 - 2017
financieel verslag I
121
financieel verslag O6 O1 Geconsolideerde winst- en verliesrekening
123
O2
126
Geconsolideerde balans
O3 Geconsolideerd mutatieoverzicht van het eigen vermogen
128
O4
130
Geconsolideerd kasstroomoverzicht
O5 Toelichtingen bij de geconsolideerde jaarrekeningen
132
06 Overige bijlagen
144
O7
Verslag van de commissaris
174
O8
Enkelvoudige winst- en verliesrekening
176
O9 Enkelvoudige balans
178
10 Enkelvoudig mutatieoverzicht van het eigen vermogen
180
11
182
Statutaire resultaatverwerking
I R e ta i l e stat e s I j a a rv e r sla g 2 0 1 6 - 2 0 1 7
122
“ Retail Estates werd terug opgenomen in de EPRA annual report Survey en kreeg hiervoor een gold award. “ I Re ta i l e s tat e s I j a a rvers l ag 2016 - 2017
financieel verslag I
123
1. A. Geconsolideerde winst- en verliesrekening WINST- EN VERLIESREKENING (in duizenden â‚Ź)
Huurinkomsten Met verhuur verbonden kosten
Bijlagen
31.03.17
31.03.16
1
66.561
62.074
2
-537
-394
66.024
61.680
Nettohuurresultaat Recuperatie van vastgoedkosten Recuperatie van huurlasten en belastingen normaal gedragen door de huurders op verhuurde gebouwen Huurlasten en belastingen normaal gedragen door de huurders op verhuurde gebouwen Andere met verhuur verbonden kosten en opbrengsten
3
6.400
5.882
4
-6.851
-6.134
-108
-41
65.465
61.386 -2.054
Vastgoedresultaat Technische kosten CommerciĂŤle kosten Kosten en taksen van niet-verhuurde gebouwen Beheerskosten vastgoed Andere vastgoedkosten
5
-2.237
6
-508
-427
7
-339
-338
8
-1.912
-1.683
9
56
-2
Vastgoedkosten
-4.940
-4.504
Operationeel vastgoedresultaat
60.525
56.882
-2.941
-2.841
Algemene kosten van de vennootschap Andere operationele opbrengsten en kosten
10
I R e ta i l e stat e s I j a a rv e r sla g 2 0 1 6 - 2 0 1 7
124
WINST- EN VERLIESREKENING (vervolg) (in duizenden €)
Bijlagen
31.03.17
31.03.16
57.584
54.041
11
279
341
12
13.754
10.216
Operationeel resultaat voor resultaat op portefeuille Resultaat op verkopen van vastgoedbeleggingen Resultaat op verkopen van andere niet-financiële activa Variaties in de reële waarde van vastgoedbeleggingen Ander portefeuilleresultaat
-144
Operationeel resultaat Financiële opbrengsten Netto interestkosten Kosten van toegelaten afdekkingsinstrumenten Andere financiële kosten
71.473
64.598
13
61
144
14
-18.274
-16.852
35
-869
-4.995
15
18
-70
Financieel resultaat
-19.064
-21.774
Resultaat vóór belastingen
52.409
42.824
-273
-789
Nettoresultaat
52.136
42.035
Toerekenbaar aan: Aandeelhouders van de Groep Minderheidsbelangen
52.136
42.035
39.115
36.473
Belastingen
Toelichting: EPRA resultaat (aandeel Groep)1 Resultaat op de portefeuille Variaties in de reële waarde van financiële activa en passiva
I Re ta i l e s tat e s I j a a rvers l ag 2016 - 2017
16
13.889
10.557
-869
-4.995
financieel verslag I
RESULTAAT PER AANDEEL
Aantal gewone aandelen in omloop Gewogen gemiddelde aantal aandelen Nettowinst per gewoon aandeel (in €)2 Verwaterde nettowinst per aandeel (in €) EPRA resultaat per aandeel (in €)3
Bijlagen
31.03.17
31.03.16
17
9.008.208
8.866.320
17
8.907.915
8.627.562
5,85
4,87
5,85
4,87
4,39
4,23
125
1 Het EPRA resultaat wordt als volgt berekend: nettoresultaat exclusief variaties in de reële waarde van vastgoedbeleggingen, exclusief resultaat op de verkopen van vastgoedbeleggingen en exclusief variaties in de reële waarde van financiële activa en passiva. 2 De nettowinst per gewoon aandeel wordt als volgt berekend: nettoresultaat gedeeld door het gewogen gemiddelde aantal aandelen. 3 Het EPRA resultaat per aandeel wordt berekend aan de hand van het gewogen gemiddelde aantal aandelen. Dit wil zeggen dat de aandelen meetellen voor het EPRA resultaat vanaf het moment van uitgifte. Het moment van uitgifte verschilt in dit geval van het moment van winstdeelname. Als het EPRA resultaat berekend wordt aan de hand van het aantal dividendgerechtigde aandelen bedraagt het 4,34 EUR per aandeel per 31.03.2017 versus 4,11 EUR per aandeel per 31.03.2016.
1. B. Geconsolideerd overzicht van het globaal resultaat (Statement of other comprehensive income) Overzicht van het globaal resultaat (in duizenden €)
Nettoresultaat Andere elementen van het globaal resultaat recycleerbaar in winst- en verliesrekeningen: Impact op de reële waarde van geschatte mutatierechten en -kosten bij de hypothetische vervreemding van vastgoedbeleggingen Variaties in de reële waarde van toegelaten afdekkingsinstrumenten in een kasstroomafdekking zoals gedefinieerd in IFRS GLOBAAL RESULTAAT
31.03.17
31.03.16
52.136
42.035
-1.761
-4.080
9.870
1.427
60.245
39.382
I R e ta i l e stat e s I j a a rv e r sla g 2 0 1 6 - 2 0 1 7
126 2. Geconsolideerde balans ACTIVA (in duizenden €)
Vaste activa Goodwill Immateriële vaste activa Vastgoedbeleggingen5 Andere materiële vaste activa Vorderingen financiële leasing Handelsvorderingen en andere vaste activa Vlottende activa Vaste activa of groepen van vaste activa aangehouden voor verkoop Handelsvorderingen Belastingsvorderingen en andere vlottende activa Geldmiddelen en kasequivalenten Overlopende rekeningen
Bijlagen
Minderheidsbelangen 5 Inclusief projectontwikkelingen conform de aangepaste IAS 40-norm.
I Re ta i l e s tat e s I j a a rvers l ag 2016 - 2017
1.075.389
1.002.510
346
147
21
1.071.361
1.000.799
2.134
1.554
20
1.030 518
10
11.948
13.105
22
5.691
8.222
23
938
1.373
24
3.160
1.466
25
978
1.315
26
1.181
729
1.087.338
1.015.615
31.03.17
31.03.16
514.970
474.170
Bijlagen
Eigen vermogen Eigen vermogen toewijsbaar aan de aandeelhouders van de moedervennootschap Kapitaal Uitgiftepremies Reserves Nettoresultaat van het boekjaar
31.03.16
20
TOTAAL ACTIVA
EIGEN VERMOGEN EN VERPLICHTINGEN (in duizenden €)
31.03.17
514.970
474.170
27
197.603
194.545
28
157.529
151.499
107.702
86.091
52.136
42.035
financieel verslag I
EIGEN VERMOGEN EN VERPLICHTINGEN (in duizenden €)
Bijlagen
Verplichtingen Langlopende verplichtingen Voorzieningen Langlopende financiële schulden Kredietinstellingen Financiële leasings op lange termijn Andere Andere langlopende financiële verplichtingen Kortlopende verplichtingen Kortlopende financiële schulden Kredietinstellingen Financiële leasings op korte termijn Handelsschulden en andere kortlopende schulden Exit tax Andere Andere kortlopende verplichtingen Overlopende rekeningen
34/35
31.03.16
572.369
541.445
511.226
456.178
485.330
428.023
400.910
398.225
84.420
29.788
25.896
28.155
61.143
85.267
10 30/35
34/35
30.909
42.601
30.909
42.597
11.976
21.071
4.327
13.219
4 31
7.649
7.852
32
11.504
15.633
33
6.754
5.963
1.087.338
1.015.615
31.03.17
31.03.16
50,26%
49,95%
31.03.17
31.03.16
57,17
53,48
59,29
56,66
58,96
56,27
TOTAAL EIGEN VERMOGEN EN VERPLICHTINGEN SCHULDGRAAD
Schuldgraad6
31.03.17
127
36
NETTOACTIEF PER AANDEEL (in €) - AANDEEL GROEP
Nettoactiefwaarde per aandeel IFRS7 EPRA NAW8 Nettoactiefwaarde per aandeel (investeringswaarde) excl. dividend excl. de reële waarde van de toegelaten afdekkingsinstrumenten
6 De schuldgraad wordt als volgt berekend: verplichtingen (exclusief voorzieningen, overlopende rekeningen, rente-afdekkingsinstrumenten en uitgestelde belastingen), gedeeld door het totaal der activa (excl. rente-afdekkingsinstrumenten). 7 Het nettoactief per aandeel IFRS (reële waarde) wordt als volgt berekend: eigen vermogen (toewijsbaar aan de aandeelhouders van de moedervennootschap) gedeeld door het aantal aandelen. 8 EPRA NAW wordt als volgt berekend: eigen vermogen (exclusief de reële waarde van de toegelaten afdekkingsinstrumenten) gedeeld door het aantal aandelen.
I R e ta i l e stat e s I j a a rv e r sla g 2 0 1 6 - 2 0 1 7
128 3. Geconsolideerd mutatieoverzicht van het eigen vermogen MUTATIEOVERZICHT VAN HET EIGEN VERMOGEN (in duizenden â‚Ź) Balans volgens IFRS op 31 maart 2015
Kapitaal gewone aandelen
Uitgifte-Â premies
Reserves*
Nettoresultaat van het boekjaar
TOTAAL Eigen Vermogen
166.902
101.838
77.233
35.238
381.212
- Nettoresultaatverwerking 2015-2016 - Overboeking portefeuilleresultaat naar reserves - Overboeking EPRA resultaat naar reserves
6.131
-6.131
5.673
-5.673
- Reclassificatie tussen reserves - Dividenden boekjaar 2014-2015 - Kapitaalverhoging
-23.434 28.345
47.870
- Kapitaalverhoging door inbreng in natura
1.060
1.791
- Kosten van kapitaalverhoging
-1.762
76.215 2.851 -1.762
- Overige
-291
- Globaal resultaat 31/03/2016 Balans volgens IFRS op 31 maart 2016
194.545
-23.434
151.499
-291
-2.653
42.035
39.382
86.093
42.035
474.170
- Nettoresultaatverwerking 2016-2017 - Overboeking portefeuilleresultaat naar reserves - Overboeking EPRA resultaat naar reserves
5.221
-5.221
8.442
-8.442
- Reclassificatie tussen reserves - Dividenden boekjaar 2015-2016
-28.372
-28.372
- Kapitaalverhoging - Kapitaalverhoging door inbreng in natura - Kosten van kapitaalverhoging
3.193
6.030
-134
- Overige
-160
- Globaal resultaat 31/03/2017 Balans volgens IFRS op 31 maart 2017
I Re ta i l e s tat e s I j a a rvers l ag 2016 - 2017
9.223
-134
197.603
157.529
-160
8.109
52.136
60.245
107.705
52.136
514.970
financieel verslag I
129
Saldo van de Impact op de Reserve voor
reële waarde van
het saldo van
geschatte mutatie-
de variaties
rechten en -kosten
* Detail van de reserves (in duizenden €)
Balans volgens IFRS op 31 maart 2015
waarde van
reserve
het vastgoed
411
88.757
Saldo van de variaties
reële waarde van
in de reële waarde van
toegelaten afdek-
toegelaten afdek-
kingsinstrumenten kingsinstrumenten die
Over
die onderworpen zijn
niet onderworpen zijn
gedragen
bij de hypothetische
aan een afdekkings-
aan een afdekkings-
resultaten
vervreemding van
boekhouding zoals
boekhouding zoals
van vorige
reserves vastgoedbeleggingen
gedefinieerd in IFRS
gedefinieerd in IFRS
boekjaren
in de reële Wettelijke
variaties in de
Beschikbare
9.103
-20.860
-24.587
24.409
TOTAAL
77.233
- Nettoresultaatverwerking 2015-2016 - Overboeking portefeuilleresultaat naar reserves
6.131
6.131
- Overboeking EPRA resultaat naar reserves - Reclassificatie tussen reserves
663
-3.160
2.869
291
21.323
-21.323
5.673
5.673
-663
0
- Kapitaalverhoging door inbreng in natura - Kosten van kapitaalverhoging - Overige
-291
- Globaal resultaat 31/03/2016 Balans volgens IFRS op 31 maart 2016
1.074
91.728
11.972
-291
-4.080
-2.292
3.719
-24.942
-5.556
-17.604
-2.653 29.419
86.091
- Nettoresultaatverwerking 2016-2017 - Overboeking portefeuilleresultaat naar reserves
10.216
-4.995
- Overboeking EPRA resultaat naar reserves - Reclassificatie tussen reserves
5.221 8.442
-942
-499
1.441
8.442 0
- Kapitaalverhoging door inbreng in natura - Kosten van kapitaalverhoging - Overige
-160
-160
- Globaal resultaat 31/03/2017 Balans volgens IFRS op 31 maart 2017
133
101.285
13.413
-1.761
1.524
8.346
-26.703
-4.032
-14.253
8.109 37.861
107.705
I R e ta i l e stat e s I j a a rv e r sla g 2 0 1 6 - 2 0 1 7
130 4. Geconsolideerd kasstroomoverzicht KASSTROOMOVERZICHT (in duizenden €)
GELDMIDDELEN EN KASEQUIVALENTEN BEGIN BOEKJAAR 1. Kasstroom uit bedrijfsactiviteiten Operationeel resultaat Betaalde interesten Ontvangen interesten Betaalde vennootschapsbelastingen Ontvangen vennootschapsbelastingen Andere Niet-kaselementen die worden toegevoegd / afgetrokken van het resultaat: * Afschrijvingen en waardeverminderingen - Afschrijvingen / Waardeverminderingen (of terugnamen) op materiële en immateriële activa - Afschrijvingen / Waardeverminderingen (of terugnamen) op handelsvorderingen * Andere niet-kaselementen - Variaties in de reële waarde van de vastgoedbeleggingen - Winst op de verkoop van vastgoedbeleggingen - Ander portefeuilleresultaat - Variaties in de reële waarde van financiële activa en passiva * Andere Variatie in de behoefte van het werkkapitaal: * Beweging van activa - Handelsvorderingen en overige vorderingen - Belastingsvorderingen en andere vlottende activa - Overlopende rekeningen - Activa op lange termijn * Beweging van verplichtingen - Handelsschulden en andere kortlopende schulden - Andere kortlopende verplichtingen - Overlopende rekeningen
I Re ta i l e s tat e s I j a a rvers l ag 2016 - 2017
31.03.17
31.03.16
1.315
1.469
33.445
29.420
71.473
64.958
-16.699
-16.837
5
7
-15.444
-7.150
308
632
12.493
425
-12.476
-10.319
257
218
288
102
-13.754
-10.216
-279
-341
144 868 -82 -6.215
-2.296
238
1.199
-1.715
381
-424
254
-1.538
-5
-14.502
-5.764
11.089
997
637
642
financieel verslag I
KASSTROOMOVERZICHT (vervolg) (in duizenden €)
2. Kasstroom uit investeringsactiviteiten Aanschaffing van immateriële vaste activa Aanschaffing van vastgoedbeleggingen Vervreemding van vastgoedbeleggingen en activa aangehouden voor verkoop Aankoop aandelen vastgoedvennootschappen Verkoop aandelen vastgoedvennootschappen Aanschaffing van andere materiële activa Vervreemding van andere materiële activa Vervreemding van langlopende financiële vaste activa Ontvangsten uit handelsvorderingen en andere langlopende activa 3. Kasstroom uit financieringsactiviteiten * Verandering in financiële verplichtingen en financiële schulden - Toename van de financiële schulden - Afname van de financiële schulden * Verandering in andere verplichtingen - Toename in andere verplichtingen * Verandering in eigen vermogen - Toename in kapitaal en uitgiftepremies - Kosten van kapitaalverhoging - Andere * Dividend - Dividend van het vorige boekjaar GELDMIDDELEN EN KASEQUIVALENTEN EINDE BOEKJAAR
31.03.17
31.03.16
-37.274
-92.900
-288
-100
-8.218
-26.390
9.459
11.970
-37.481
-77.040
-762
-1.353
16
13
3.492
63.329
236.977
222.500
-204.886
-210.190
131
66
76.215 -133
-1.762
-160
-28.372
-23.434
978
1.315
I R e ta i l e stat e s I j a a rv e r sla g 2 0 1 6 - 2 0 1 7
132
O5. Toelichtingen
Bij de bepaling van de reële waarde
niet verwerkt als een business
• Wijziging aan IFRS 11 ‘Gezamenlijke
bij de geconsolideerde
van de vastgoedbeleggingen conform
combination zoals gedefinieerd
overeenkomsten’ betreffende de
jaarrekeningen
IAS 40 Vastgoedbeleggingen
onder IFRS 3 vanuit de vaststelling
verwerving van een belang in een
Algemene bedrijfsinformatie
wordt een geschat bedrag van
dat deze niet van toepassing is, gelet
gezamenlijke activiteit, ingangsdatum:
Retail Estates nv is een openbare
mutatierechten en -kosten
op de aard en de schaalgrootte
1 januari 2016. De wijziging verduidelijkt
GVV (Gereglementeerde
afgetrokken door de onafhankelijke
van de vennootschap waarover
de boekhoudkundige verwerking
Vastgoedvennootschap) die valt onder
vastgoeddeskundige. De
controle verworven is. Het gaat om
van de verwerving van een belang in
toepassing van de Belgische wetgeving,
impact op de reële waarde
vennootschappen die een beperkt
een gezamenlijke activiteit die een
met zetel gevestigd in Ternat.
van vastgoedbeleggingen ten
aantal panden bezitten en waarvan
bedrijf vormt. In de wijziging wordt de
gevolge van deze geschatte
het niet de intentie is om ze als een
correcte boekhoudkundige verwerking
De geconsolideerde jaarrekening
mutatierechten en -kosten bij
autonome business aan te houden. De
voor dit soort van verwervingen
van de onderneming voor het
hypothetische vervreemding
vennootschappen worden integraal
bepaald.
boekjaar afgesloten op 31 maart
van vastgoedbeleggingen wordt
geconsolideerd. We verwijzen in dit
2017 omvat Retail Estates nv en zijn
rechtstreeks verwerkt in het eigen
verband eveneens naar bijlage 41.
dochterondernemingen (de “Groep”).
vermogen op de rekening “Impact
De jaarrekening werd goedgekeurd
op de reële waarde van geschatte
Nieuwe of gewijzigde standaarden
activa’ betreffende afschrijvingen,
voor publicatie door de raad van
mutatierechten en -kosten bij
en interpretaties die van kracht zijn
ingangsdatum: 1 januari 2016. In
bestuur van 19 mei 2017 en zal aan
hypothetische vervreemding van
in 2016
deze wijzing verduidelijkt de IASB dat
de jaarlijkse algemene vergadering
vastgoedbeleggingen” uitdrukkelijk
Volgende door het IASB gewijzigde
het gebruik van op ‘opbrengsten-
van aandeelhouders ter goedkeuring
voorzien in de voormelde wetgeving.
standaarden en door het IFRIC
gebaseerde’ methodes voor de
worden voorgelegd op 24 juli 2017.
Gedurende de boekjaren eindigend op
uitgegeven interpretaties zijn van
berekening van afschrijvingen niet
31 maart 2017 en 31 maart 2016 werd
toepassing in de huidige periode
geschikt zijn aangezien opbrengsten,
Belangrijke grondslagen voor
op die manier respectievelijk 1,76 mio
maar hebben geen impact op de
dewelke gegenereerd worden door
financiële verslaggeving
EUR en 4,08 mio EUR rechtstreeks in
presentatie, de toelichting of de
een activiteit die het gebruik van een
Verklaring van overeenstemming
het eigen vermogen op die rekening
resultaten van de Groep.
actief omvat, over het algemeen
De geconsolideerde jaarrekening is
verwerkt.
opgesteld volgens boekhoudnormen
• Wijziging aan IAS 16 ‘Materiële vaste activa’ en IAS 38 ‘Immateriële
andere factoren dan de consumptie De volgende interpretatie en
van de economische voordelen
Toepassing IFRS 3 Business
wijzigingen aan standaarden zijn voor
van het actief weerspiegelen. De
Financial Reporting Standards zoals
Combinations
het eerst verplicht van toepassing
IASB verduidelijkt eveneens dat
geïmplementeerd door de GVV-
De vennootschappentransacties
voor het boekjaar startend op 1 januari
opbrengsten in het algemeen
Wetgeving.
van het afgelopen boekjaar werden
2016:
geen geschikte basis zijn voor de
consistent met International
I Re ta i l e s tat e s I j a a rvers l ag 2016 - 2017
financieel verslag I
waardering van de consumptie van
van de jaarrekening’, ingangsdatum:
werknemersbijdragen, uiteengezet
het boekjaar startend op of na 1 januari
de economische voordelen van een
1 januari 2016. De wijzigingen aan IAS
in de formele voorwaarden van een
2016. Deze verbeteringen resulteerden
immaterieel actief.
1 maken deel uit van het initiatief van
toegezegde pensioenregeling.
in de aanpassing van IFRS 5, ‘Vaste activa aangehouden voor verkoop
de IASB om de presentatie van en
• Wijziging aan IAS 16 ‘Materiële
de toelichtingen in de jaarrekening te
• Jaarlijkse verbeteringen aan IFRS
en beëindigde bedrijfsactiviteiten’
vaste activa’ en IAS 41 ‘Landbouw’
verbeteren en zijn bedoeld om onder
standaarden 2010-2012: Deze
betreffende de methoden van
met betrekking tot dragende planten,
nemingen verder aan te moedigen
verbeteringen zijn van toepassing
het afstoten van activa, IAS 19
ingangsdatum: 1 januari 2016. Deze
om hun professioneel oordeel toe
met ingangsdatum 1 februari
‘Personeelsbeloningen’ betreffende
wijziging verandert de financiële
te passen bij het bepalen van welke
2015 (effectief vanaf 1 juli 2014 –
disconteringsvoet, IFRS 7 ‘Financiële
verslaggeving voor dragende planten,
informatie openbaar dient gemaakt
aangenomen op 1 februari 2015) en
instrumenten: toelichtingen’ (met
zoals wijnstokken, rubberbomen en
te worden in hun jaarrekening. De
resulteerden in de aanpassing van 7
bijkomende wijzigingen aan IFRS 1)
oliepalmen. De IASB besliste dat
wijzigingen maken duidelijk dat
normen: IFRS 2 ‘Voorwaarden voor
betreffende dienstenovereenkomsten
planten die enkel gebruikt worden
materialiteit van toepassing is op
onvoorwaardelijke toezegging’, IFRS 3
en IAS 34 ‘Tussentijdse financiële
voor de productie van agrarische
het geheel van de jaarrekening en
‘De boekhoudkundige verwerking van
verslaggeving’ betreffende de
producten op dezelfde manier
dat het opnemen van informatie die
voorwaardelijke vergoedingen’, IFRS 8
toelichtingen.
verwerkt moeten worden als materiële
niet van belang is, het nut van de
‘Het samenvoegen van operationele
vaste activa omdat de werking ervan
financiële toelichtingen kan reduceren.
segmenten’, IFRS 13 ‘Waardering aan
• Wijzigingen aan IFRS 10 ‘De
vergelijkbaar is met die van productie.
Bovendien maken de wijzigingen
reële waarde’, IAS 16 ‘Materiële vaste
geconsolideeerde jaarrekening’,
ook duidelijk dat ondernemingen
activa’ en IAS 38 ‘Immateriële vaste
IFRS 12 ‘Toelichting van belangen
• Wijziging aan IAS 27 ‘Enkelvoudige
hun professioneel oordeel dienen te
activa’; Bijkomende wijzigingen aan
in andere entiteiten’ en IAS 28
jaarrekening’ met betrekking tot de
gebruiken bij het bepalen waar en in
IFRS 9 ‘Financiële instrumenten’, IAS
‘Investeringen in geassocieerde
‘equity’-methode, ingangsdatum: 1
welke volgorde de informatie wordt
37 ‘Voorzieningen, voorwaardelijke
deelnemingen en belangen in joint
januari 2016. Deze wijzigingen laten
gepresenteerd in de toelichtingen bij
verplichtingen en voorwaardelijke
ventures’, ingangsdatum: 1 januari
entiteiten toe om de ‘equity’-methode
de jaarrekening.
activa’ en; IAS 39 ‘Financiële
2016. Deze wijzigingen brengen meer
instrumentent – Waardering bij eerste
verduidelijking inzake de voorwaarden
opname en na opname’.
voor vrijstelling van consolidatie voor
te gebruiken voor het verwerken van investeringen in dochter
• Wijzigingen aan IAS 19 ‘Toegezegde
ondernemingen, joint ventures en
pensioenregelingen’, ingangsdatum:
geassocieerde deelnemingen in hun
1 februari 2015 (effectief vanaf 1 juli
• Jaarlijkse verbeteringen aan
enkelvoudige jaarrekening.
2014 – aangenomen op 1 februari
IFRS standaarden 2012-2014: met
De volgende interpretatie en
2015). De wijziging verduidelijkt de
wijzigingen aan 4 standaarden, welke
wijzigingen aan standaarden zijn voor
boekhoudkundige verwerking van
voor het eerst van toepassing zijn voor
het eerst verplicht van toepassing
• Wijzigingen aan IAS 1 ‘Presentatie
133
investeringsentiteiten.
I R e ta i l e stat e s I j a a rv e r sla g 2 0 1 6 - 2 0 1 7
134
voor het boekjaar startend op 1 januari
Nieuwe of gewijzigde standaarden en
De volgende nieuwe standaarden,
betreffende de combinatie en
2016 en zijn nog niet goedgekeurd
interpretaties die nog niet van kracht zijn
wijzigingen en interpretatie aan
segregatie van overeenkomsten),
De volgende nieuwe standaarden en
standaarden werden gepubliceerd,
waardoor leasinggevers ook
door de EU:
wijzigingen aan standaarden werden
maar zijn nog niet voor het eerst
geimpacteerd worden door de nieuwe
• IFRS 14 ‘Wettelijke uitgestelde
gepubliceerd, maar zijn nog niet voor
verplicht van toepassing voor het
standaard. Volgens IFRS 16 bezit
rekeningen’, ingangsdatum: 1 januari
het eerst verplicht van toepassing
boekjaar startend op 1 januari 2016 en
een overeenkomst een lease als de
2016. Dit betreft een tussentijdse
voor het boekjaar startend op 1 januari
zijn nog niet goedgekeurd door de EU:
overeenkomst een recht tot controle
standaard voor de boekhoudkundige
2016 en zijn goedgekeurd door de EU:
verwerking van bepaalde bedragen
van een geidentificeerd actief bezit • IFRS 16 ‘Leaseovereenkomsten’,
voor een bepaalde periode in ruil voor een vergoeding.
die voortkomen uit wettelijk
• IFRS 9 ‘Financiële instrumenten’,
ingangsdatum: 1 januari 2019. De
gereguleerde activiteiten. IFRS 14 is
ingangsdatum: 1 januari 2018. De
standaard vervangt de huidige
enkel van toepassing voor entiteiten
standaard behandelt de classificatie,
standaard, IAS 17 en bezit een grote
• Wijzigingen aan IFRS 10 ‘De
die voor het eerst IFRS toepassen.
waardering en het niet langer in de
verandering in de boekhoudkundige
geconsolideerde jaarrekening’ en IAS
De standaard laat toe dat deze
balans opnemen van financiële activa
verwerking van leaseovereenkomsten
28 ‘Investeringen in geassocieerde
entiteiten bij de eerste toepassing van
en verplichtingen.
door de leasingnemer. Volgens
deelnemingen en belangen in joint
IAS 17 moest de leasingnemer een
ventures’, ingangsdatum: 1 januari
hun vorige algemeen aanvaarde
• IFRS 15 ‘Opbrengsten uit contracten
onderscheid maken tussen een
2016. Deze wijzigingen pakken de
boekhoudkundige principes kunnen
aangegaan met klanten’. De IASB
financiële leasing (op te nemen in de
tegenstrijdigheid aan tussen de
blijven toepassen voor de opname,
en FASB hebben gezamenlijk een
balans) en een operationele leasing
bepalingen in IFRS 10 en deze in
waardering, het boeken van een
standaard gepubliceerd betreffende
(dient niet opgenomen te worden
IAS 28 bij een verkoop of inbreng
bijzondere waardevermindering op
de opname van opbrengsten uit
in de balans). IFRS 16 daarentegen
van activa tussen een investeerder
en het niet langer opnemen van
contracten aangegaan met klanten.
verplicht de leasingnemer een schuld
en zijn geassocieerde deelneming
wettelijke uitgestelde rekeningen.
De standaard zal resulteren in een
te erkennen op de balans gelijk aan
of joint venture. Het belangrijkste
De tussentijdse standaard voorziet
betere financiële verslaggeving
de toekomstige leasebetalingen
gevolg van de wijzigingen is dat de
ook een leidraad voor het selecteren
van opbrengsten en een betere
en een ‘right-of-use asset’ voor
winst of het verlies volledig wordt
en wijzigen van grondslagen voor
globale vergelijkbaarheid van de
vrijwel alle leaseovereenkomsten.
erkend indien een transactie een
financiële verslaggeving (bij eerste
opbrengsten die gerapporteerd
Voor leasinggevers, blijft de
bedrijf omvat (onafhankelijk van het
toepassing of later) en voor de
worden in de jaarrekening. Entiteiten
boekhoudkundige verwerking bijna
feit of deze is ondergebracht in een
presentatie en toelichting.
die IFRS toepassen zijn verplicht
geheel hetzelfde. Echter, heeft de
dochteronderneming of niet). De winst
deze standaard toe te passen met
IASB de definitie van een lease
of het verlies wordt slechts gedeeltelijk
ingangsdatum: 1 januari 2018.
aangepast (alsmede de artikelen
opgenomen indien de transactie activa
IFRS hun waarderingsregels onder
I Re ta i l e s tat e s I j a a rvers l ag 2016 - 2017
financieel verslag I
omvat die geen bedrijf vormen, zelfs
aangegaan met klanten’ –
betaling dient in te houden voor fiscale
met verzekeringen een tijdelijke
indien deze activa zijn ondergebracht in
verduidelijking (ingangsdatum:
redenen en dit te moeten uitbetalen
uitzondering te verlenen voor het
een dochteronderneming.
1 januari 2018). Deze wijzigingen
aan de friscale authoriteiten te
toepassen van IFRS 9 tot 2021. De
verduidelijken de identificatie
beschouwen als een in eigen
entiteiten die de toepassing van IFRS
• Wijzigingen aan IAS 12,
van de verschillende
vermogensinstrumenten op aandelen
9 uitstellen, zullen de huidige IAS 39
‘Winstbelastingen’ betreffende de
uitvoeringsverplichtingen, het
gebaseerde betalingstransactie.
standaard blijven toepassen.
erkenning van uitgestelde belastingen
boekhoudkundig verwerken van
voor niet-gerealiseerde verliezen
licencies verband houdende met
• Wijzigingen aan IFRS 4:
• Wijzigingen aan IAS 40
(effectief vanaf 1 januari 2017).
intellectuele eigendom en de
Toeapssing van IFRS 9 Financiële
Vastgoedbeleggingen (effectief vanaf 1
Deze wijzigingen verduidelijken de
verschillen tussen principaal en agent
Instrumenten samen met IFRS 4
januari 2018): De wijziging verduidelijkt
boekhoudkundige verwerking van
verhoudingen. De wijziging bevat ook
Verzekeringscontracten (effectief
er een wijziging dient te zijn in het
uitgestelde belastingsvorderingen
verduidelijkende voorbeelden.
vanaf 1 januari 2018): Deze
gebruik van een vastgoedbelegging
wijzigingen voorzien in twee mogelijke
alvorens deze kunnen opgenomen
• Wijzigingen aan IFRS 2: Op aandelen
benaderingen voor entiteiten die
worden of geherclassificeerd kunnen
gebaseerde betalingen (effectief
verzekeringscontracten uitgeven
worden. Er dient een toetsing
• Wijzigingen aan IAS 7,
vanaf 1 januari 2018): De wijziging
binnen het toepassingsgebied van
uitgevoerd te worden om te kunnen
‘Kasstroomoverzicht’ (vanaf 1 januari
verduidelijkt de waarderingsmethode
IFRS 4. De gewijzigde standaard zal:
oordelen of het gewijzigde gebruik
2017). De wijzigingen introduceren
voor in geldmiddelen afgewikkelde,
een bijkomende toelichting dat lezers
op aandelen gebaseerde
van de jaarrekening zal aanzetten
betalingstransacties en de
entiteiten die verzekeringscontracten
tot het evalueren van veranderingen
boekhoudkundige verwerking
uitgeven om de volatiliteit als gevolg
• Jaarlijkse verbeteringen aan IFRS
in verplichtingen afkomstig van
van aanpassingen van de
van de eerdere toepassing van IFRS 9
standaarden 2014-2016: Deze
financieringsactiviteiten. Deze
betalingstransactie van in
alvorens de toepassing van IFRS 4 op
verbeteringen resulteerden in de
wijzigingen maken onderdeel uit van
geldmiddelen afgewikkelde naar
te nemen in het overzicht van de niet-
aanpassing van 3 normen: IFRS 1 “Eerste
de IASB ‘Disclosure initiative’, hetgeen
in eigen vermogensinstrumenten
gerealiseerde resultaten, eerder dan
toepassing van International Financial
als doel heeft het voortdurend zoeken
op aandelen gebaseerde
in het overzicht van de gerealiseerde
Reporting Standards” aangaande de
naar verbeteringen in de toelichtingen
betalingstransacties. Tevens
resultaten.
korte-termijn uitzonderingen voor de
bij de jaarrekening.
voorziet de wijziging in een afwijking
voortvloeiend van schuldbewijzen gewaardeerd aan reële waarde.
van de IFRS 2 principes om een
135
beantwoordt aan de definitie van een vastgoedbelegging.
·D e mogelijkheid voorzien voor alle
eerste toepassers van IFRS 7, IAS 19 ·D e mogelijkheid voorzien om aan
en IFRS 10 en IAS 28 ‘Investeringen
• Wijzigingen aan IFRS 15
betalingstransactie waarbij de
entiteiten waarvan de voornaamste
in geassocieerde deelnemingen en
‘Opbrengsten uit contracten
werkgever een gedeelte van de
activiteiten verband houden
belangen in joint ventures’ aangaande
I R e ta i l e stat e s I j a a rv e r sla g 2 0 1 6 - 2 0 1 7
136
de waardering van geassocieerde
Grondslag voor de opstelling
of onrechtstreeks het financiële
die voortvloeien uit transacties
deelnemingen en joint ventures tegen
De financiële informatie wordt
en het operationele beleid van
in vreemde valuta en uit de
hun reële waarde dewelke beiden van
opgesteld in euro (EUR), afgerond in
de dochteronderneming kan
omzetting van monetaire activa en
toepassing zijn vanaf 1 januari 2018.
duizenden. De ondernemingen van
bepalen, recht heeft op de variabele
verplichtingen in vreemde valuta
Deze verbeteringen hebben tevens
de Groep voeren hun boekhouding
kasstromen en de resultaten van
worden in de winst- en verliesrekening
betrekking op IFRS 12 ‘Toelichting
eveneens in euro (EUR).
deze dochteronderneming, en
opgenomen in de periode waarin ze
de mogelijkheid heeft om door
zich voordoen. Niet-monetaire activa
van belangen in andere entiteiten’ aangaande de verduidelijking van het
Hieronder vindt u een samenvatting
middel van de controle over de
en verplichtingen in vreemde valuta
toepassingsgebied van de norm. Deze
van de belangrijkste grondslagen
dochteronderneming, haar variabele
worden tegen de wisselkoers geldig op
aanpassingen dienen retrospectief
voor financiële verslaggeving.
kasstromen te beïnvloeden.
de transactiedatum omgezet.
toegepast te worden voor het boekjaar
De boekhoudkundige
startend op 1 januari 2017.
verwerkingsprincipes zijn consistent
Voor de behandeling van de
Afgeleide financiële instrumenten
toegepast tijdens de gehele relevante
certificaten volgens de integrale
Afdekking van de reële waarde
periode.
consolidatie moet naast de controle
De Groep gebruikt afgeleide financiële
over de emitterende vennootschap
instrumenten (interest rate swaps) om
• IFRIC 22 Transacties uitgedrukt in vreemde munten en vooruitbetalingen:
Grondslag voor consolidatie
bijkomend de bezitsvoorwaarde
zich af te dekken tegen renterisico’s
interpretatie heeft betrekking op
De ondernemingen die de Groep
van 75% van het uitgegeven aantal
afkomstig van operationele, financiële
transacties in vreemde munten of
controleert, worden geconsolideerd
certificaten vervuld zijn. In dit geval
en investeringsactiviteiten. Afgeleide
gedeelten van transacties in vreemde
volgens de methode van de integrale
wordt een schuld erkend aan de
financiële producten worden initieel
munten waarvan de vooruitbetaling
consolidatie.
houders van certificaten voor de
aan hun kostprijs erkend en worden
vastgoedcertificaten die niet in het
geherwaardeerd aan hun reële
bezit zijn van de vennootschap.
waarde op de daaropvolgende
(effectief vanaf 1 januari 2018): Deze
uitgedrukt is een vreemde munt. De interpretatie bevat bijkomende
De integrale consolidatie bestaat
informatie wanneer er één enkele
erin activa- en passivagegevens van
betaling/ontvangst plaatsvindt evenals
de geconsolideerde ondernemingen
Omzetting van vreemde munten
wanneer er meerdere betalingen /
integraal over te nemen, evenals de
Transacties in vreemde valuta
Na eerste verwerking worden de
ontvangsten plaatsvinden. De bedoeling
kosten en de opbrengsten waarbij
worden tegen de wisselkoers geldig
financiële derivaten in de jaarrekening
van deze interpretatie is om de huidige
de noodzakelijke eliminaties worden
op transactiedatum geboekt.
gewaardeerd tegen reële waarde.
diversiteit in het verwerken van deze
uitgevoerd.
Monetaire activa en verplichtingen in
transacties te reduceren.
I Re ta i l e s tat e s I j a a rvers l ag 2016 - 2017
rapporteringsdatum.
vreemde valuta worden gewaardeerd
Winsten of verliezen die voortvloeien
Onder controle wordt verstaan
aan de slotkoers van kracht op
uit wijzigingen in de reële waarden
dat Retail Estates nv rechtstreeks
balansdatum. Wisselkoersverschillen
van de financiële derivaten worden
financieel verslag I
- de rechten uit contracten waarbij aan
onmiddellijk verwerkt in de winst- en
financiële activa en passiva”. Het
komen voor fusie met de openbare
verliesrekening, tenzij een derivaat
ineffectieve deel van het financiële
GVV (op beslissing van de raad
Retail Estates nv of in voorkomend
voldoet aan de voorwaarden voor
rentederivaat wordt opgenomen in de
van bestuur). De commissielonen
geval, aan een dochtervennootschap
cashflow hedge accounting.
winst- en verliesrekening.
betreffende de aankopen van
waarover de onderneming controle
gebouwen worden beschouwd als
heeft, één of meer goederen in
Goodwill
bijkomende kosten van die aankopen
onroerende leasing worden gegeven,
rentederivaten is het bedrag dat de
Goodwill wordt conform IFRS 3 niet
en worden toegevoegd aan de
alsook het onderliggend goed.
vennootschap verwacht te ontvangen
afgeschreven, maar wordt jaarlijks
aanschaffingswaarde.
of te betalen indien het financiële
onderworpen aan een test voor
rentederivaat op balansdatum wordt
bijzonder waardeverminderingsverlies.
De reële waarde van de financiële
beëindigd waarbij de geldende rente
De deskundigen voeren hun waardering Waardering na initiële opname
uit conform nationale en internationale
Een onafhankelijke
normen en hun toepassingsprocedures,
Vastgoedbeleggingen
vastgoeddeskundige waardeert op
onder andere op het vlak van de
tegenpartijen in aanmerking wordt
Waardering bij initiële opname
het einde van elk kwartaal op precieze
waardering van gereglementeerde
genomen.
Vastgoedbeleggingen omvatten alle
wijze de volgende bestanddelen:
vastgoedvennootschappen (volgens de
en het kredietrisico van de betrokken
137
voorlopige besluiten, de deskundigen
onroerende goederen die verhuurklaar
behouden zich het recht voor om de
Kasstroomafdekking
zijn. Vastgoedbeleggingen worden
- de onroerende goederen, de
Indien een financieel derivaat kan
bij de aankoop gewaardeerd tegen
onroerende goederen door
waardering aan te passen in geval van
worden gedocumenteerd als een
aanschaffingswaarde met inbegrip
bestemming en de zakelijke rechten
gewijzigde besluiten). De juiste waarde
effectieve hedge van de mogelijke
van bijkomende kosten en niet-
op onroerende goederen die worden
wordt gedefinieerd als de meest
variabiliteit van kasstromen die zijn
aftrekbare BTW. Ook de exit tax,
gehouden door Retail Estates nv
waarschijnlijke waarde die redelijkerwijs
toe te rekenen aan een bepaald
verschuldigd door vennootschappen
of, in voorkomend geval, door een
gehaald kan worden onder normale
risico verbonden aan een actief of
waarover de openbare GVV directe
dochtervennootschap waarover de
verkoopsomstandigheden tussen
verplichting of een zeer waarschijnlijke
of indirecte controle verwerft, wordt
onderneming controle heeft;
welwillende en goed geïnformeerde
verwachte toekomstige transactie,
in principe in mindering gebracht van
- de optierechten op onroerende
partijen. Vervolgens wordt van deze
wordt het deel van het resultaat
de waarde van het achterliggend
goederen gehouden door Retail
waarde een geschat bedrag voor
voortvloeiend uit de waardemutatie
vastgoed vermits het een belasting
Estates nv of, in voorkomend geval,
overdrachtstaksen afgetrokken. Zo
van het financiële rentederivaat,
op de latente meerwaarde betreft
door een dochtervennootschap
wordt de reële waarde van het goed
waarvan is vastgesteld dat het een
die in hoofde van de verworven
waarover de onderneming controle
bekomen conform de betekenis van
effectieve hedge is, direct in het
vennootschap bestond voor de
heeft, alsook de onroerende
IAS 40. Het geschatte bedrag van
eigen vermogen verantwoord onder
controleverwerving, tenzij deze
goederen waarop deze rechten
overdrachtstaksen werd forfaitair
“Variaties in de reële waarde van
vennootschappen niet in aanmerking
slaan;
bepaald op 2,50% (zie bijlage 21
I R e ta i l e stat e s I j a a rv e r sla g 2 0 1 6 - 2 0 1 7
138
– Vastgoedbeleggingen) en wordt
a) kosten van onderhoud en her
Vervreemding van een
worden ze gewaardeerd tegen
rechtstreeks afgeboekt van de
stellingen aan dakbedekkingen en
vastgoedbelegging
aanschaffingswaarde met inbegrip
aanschaffingswaarde op de reserve
parkings: komen ten laste van het
De gerealiseerde winsten of verliezen op
van bijkomende kosten en niet-
“impact op de reële waarde van
operationeel vastgoedresultaat;
de verkoop van een vastgoedbelegging
aftrekbare BTW.
geschatte mutatierechten en –kosten bij de hypothetische vervreemding van vastgoedbeleggingen”.
komen in de winst- en verliesrekening b) kosten voor grote verbouwingen en
van de verslagperiode onder de
Na initiële opname worden de
verbeteringswerken: verbouwingen
post “Resultaat op verkopen van
projecten gewaardeerd aan reële
zijn occasionele werken die een
vastgoedbeleggingen” en worden bij
waarde indien ze aanbesteed, vergund
Winsten of verliezen die voortvloeien
functie aan het gebouw toevoegen
de resultaatsverdeling toegewezen
en verhuurd zijn. Deze reële waarde is
uit de variatie in de reële waarde
of het bestaande comfortniveau
aan het overgedragen resultaat.
gebaseerd op de waardering door de
van een vastgoedbelegging
aanzienlijk verbeteren zodat ze
Commissies betaald bij het verkopen
vastgoeddeskundige na aftrek van nog
worden opgenomen in de winst-
een verhoging van de huurprijs
van gebouwen en verplichtingen
uit te voeren werken.
en verliesrekening in de periode
en/of huurwaarde met zich
aangegaan naar aanleiding van
waarin ze ontstaan en worden bij de
meebrengen. De kosten hebben
transacties worden in mindering
Een project kan slaan op een
winstverdeling toegewezen aan de
betrekking op materialen,
gebracht van de verkregen verkoopsprijs
bouwgrond, afbraakpand of
reserves voor het saldo van de variaties
erelonen, aannemingswerken
om de gerealiseerde winst of verlies
een bestaand pand waarvan de
in de reële waarde van het vastgoed.
en dergelijke. Interne kosten van
te bepalen. De overdrachtstaksen
bestemming moet veranderd worden
beheer of opvolging worden niet
ten belope van 2,50% (zie bijlage
en aanzienlijke verbouwingswerken
Uitgaven voor werken aan
geactiveerd. Dergelijke werken
21 – Vastgoedbeleggingen) worden
vereist zijn om het de gewenste
vastgoedbeleggingen
worden zodra ze aanvangen in
rechtstreeks afgeboekt van de
bestemming te geven.
De uitgaven voor werken aan vast
de geschatte waarde van het
aanschaffingswaarde op de reserve
goedbeleggingen komen ten laste van
betreffende gebouw verwerkt
“impact op de reële waarde van
Andere materiële vaste activa
het operationeel vastgoedresultaat
(eerst voorlopig en na bezoek
geschatte mutatierechten en –kosten
De materiële vaste activa andere
indien de uitgaven geen positief effect
door de vastgoeddeskundige
bij de hypothetische vervreemding van
dan onroerende goederen waarvan
hebben op de verwachte toekomstige
voor de definitieve waarde). De
vastgoedbeleggingen”.
het gebruik in de tijd beperkt
economische voordelen en worden
nog uit te voeren werken gaan in
geactiveerd indien de verwachte
mindering van de waardering. Na
Projectontwikkelingen
aanschaffingswaarde onder aftrek van
economische voordelen die aan de
uitvoering worden deze kosten
Conform de aangepaste IAS
lineaire afschrijvingen op basis van de
entiteit toekomen erdoor verhogen.
geactiveerd en dus toegevoegd
40-norm worden de projectont
verwachte levensduur.
Er zijn hoofdzakelijk twee belangrijke
aan de reële waarde van de
wikkelingen opgenomen bij de
soorten uitgaven:
vastgoedbeleggingen.
vastgoedbeleggingen. Bij aankoop
I Re ta i l e s tat e s I j a a rvers l ag 2016 - 2017
is, worden gewaardeerd tegen
In het boekjaar waarin de investering
financieel verslag I
plaatsvindt, worden afschrijvingen
Op het ogenblik van de verkoop
aan de gewogen gemiddelde
geboekt pro rata temporis het aantal
of buitengebruikstelling van
beurskoers van de laatste 30 dagen
goederen waarvan de emittent
maanden dat het actief in gebruik was.
materiële vaste activa, andere dan
onder de rubriek “Financiële vaste
eigenaar is en dit naar analogie
onroerende goederen, worden
activa”.
met de waardering van het eigen
a) de reële waarde van de onroerende
De volgende afschrijvingspercentages
de aanschaffingswaarde en de
op jaarbasis zijn van toepassing:
afschrijvingen die daarop betrekking
Hiervan wordt afgeweken als op basis
een periodieke schatting door de
hebben uit de balans verwijderd
van publiek beschikbare informatie
vastgoeddeskundige in gezamenlijke
machines en uitrusting - Meubilair - Rollend materieel
en worden de gerealiseerde meer-
en van de emissievoorwaarden van
opdracht van Retail Estates nv en
of minwaarden in de winst- en
het vastgoedcertificaat een intrinsieke
Immobilière Distri-Land nv. Indien
10%
verliesrekening opgenomen.
waarde wordt vastgesteld die
één of meerdere gebouwen door de
aanmerkelijk beneden de beurskoers
emittent van het vastgoedcertificaat
Handelsvorderingen en andere vaste
ligt. Dan wordt de waarde beperkt tot
verkocht worden, zal tot de uitkering
activa
de intrinsieke waarde.
van de verkoopsopbrengst, de
20-33%
- Informaticamaterieel
33%
- Standaardsoftware
33%
- Maatsoftware
vastgoed. Dit gebeurt op basis van
20%
- Installaties,
20-25%
- Gebouwen eigen gebruik
3%
verkoopprijs als waardering
Langlopende vorderingen worden gewaardeerd op basis van hun
2. Bezit van een aanmerkelijk belang
weerhouden worden;
verdisconteerde waarde volgens de
(meer dan 75%) in de uitgegeven
Materiaal in leasing wordt in het geval
geldende marktrentevoet op het
certificaten (per 31 maart 2017 enkel
van financiële leasing afgeschreven
tijdstip van hun uitgifte. Er wordt een
toepasselijk op de vastgoedcertificaten
houder van het vastgoedcertificaat
volgens de looptijd van het
waardevermindering geboekt indien
“Distri-Land”)
volgens het prospectus dat
leasingcontract.
er onzekerheid bestaat betreffende
De beurskoers van deze vastgoed
uitgegeven werd bij de emissie van
de inbaarheid van de vordering op de
certificaten, zoals blijkt uit de
het vastgoedcertificaat.
vervaldag.
koerstabellen van Euronext van
Indien er indicaties zijn dat een actief mogelijk een bijzonder waarde
b) de contractuele rechten van de
de tweede markt, kan niet als een
Retail Estates nv investeert enkel
Vastgoedcertificaten
betrouwbare referentie beschouwd
in de certificaten van emissies die
wordt de boekwaarde vergeleken met
Waardering
worden gezien de beperkte liquiditeit
betrekking hebben op de financiering
de realiseerbare waarde.
1. Algemeen principe
van dit vastgoedcertificaat. Retail
van perifeer winkelvastgoed. Het
Indien de houder van de certificaten
Estates nv wenst bij elke afsluiting
vastgoed waarvan de emittent
Indien de boekwaarde hoger is dan
geen aanmerkelijk belang
van zijn rekeningen de waarde van zijn
eigenaar is, beantwoordt aan het type
de realiseerbare waarde wordt een
(meer dan 75%) bezit van een
certificaten te herwaarderen in functie
perifeer winkelvastgoed dat aansluit
bijzonder waardeverminderingsverlies
vastgoedcertificaat, worden de
van:
bij de beleggingsdoelstellingen
opgenomen.
certificaten op afsluitdatum geboekt
verminderingsverlies heeft ondergaan,
139
van Retail Estates nv. Alhoewel
I R e ta i l e stat e s I j a a rv e r sla g 2 0 1 6 - 2 0 1 7
140
Retail Estates nv juridisch gezien
Verwerking van coupon
de netto-opbrengst na afhouding van
Vaste activa of groepen van activa
geen eigenaar is van dit vastgoed,
1. Verwerking courant exploitatiesaldo
eventueel verschuldigde roerende
aangehouden voor verkoop
beschouwt de vennootschap zich als
Als houder van de vastgoed
voorheffing, wordt slechts als
Dit betreft onroerende goederen
de economische begunstigde en dit
certificaten heeft Retail Estates nv
gerealiseerde meerwaarde geboekt
waarvan de boekwaarde hoofdzakelijk
pro rata haar contractuele rechten
pro rata de vastgoedcertificaten in
bij Retail Estates nv ten belope van
zal worden gerealiseerd door de
als eigenaar van vastgoedcertificaten.
zijn bezit, een contractueel recht op
het verschil tussen de boekwaarde
verkoop van de goederen en niet
Bovendien wordt de belegging in
een gedeelte van het exploitatiesaldo
van het vastgoedcertificaat op
door de verdere verhuring. Net
vastgoedcertificaten, in toepassing van
dat de emittent realiseert door
afsluitdatum vermeerderd met
als de vastgoedbeleggingen (zie
de GVV-Wet van 12 mei 2014, artikel 2,
het ontvangen van de huren en
de nettoliquidatiecoupon en
supra) worden deze goederen
5°, x, beschouwd als vastgoed.
de betaling van de werkings- en
de boekwaarde op de vorige
gewaardeerd aan reële waarde,
onderhoudskosten. Vermits de
afsluitdatum. De boekwaarde
zijnde de investeringswaarde min de
Rekening houdend met deze over
volledige waardevermindering of
van het vastgoedcertificaat wordt
overdrachtstaksen.
wegingen worden de certificaten
waardeverhoging verwerkt wordt
op elke afsluitdatum vastgesteld
geboekt onder de vastgoedbeleggingen
via de herschatting van de waarde
door een waardering te maken
Vlottende activa
aan hun aanschaffingswaarde met
van het vastgoedcertificaat,
van de contractuele rechten van
De vorderingen op hoogstens één
inbegrip van de bijkomende kosten.
dient geen gedeelte van het
de certificaathouders zoals die
jaar worden gewaardeerd tegen hun
Winsten of verliezen die voortvloeien uit
coupon met betrekking tot het
blijken uit het emissieprospectus
nominale waarde, onder aftrek van
de variatie in de reële waarde van een
exploitatiesaldo beschouwd te
en dit vertrekkende van de reële
waardeverminderingen voor dubieuze
vastgoedbelegging worden opgenomen
worden als een vergoeding voor
waarde van het vastgoed in
of oninbare vorderingen. Bank
in de winst- en verliesrekening in de
de waardevermindering van de
bezit van de emittent, zoals op
deposito’s op zicht of termijn worden
periode waarin ze ontstaan en worden
gebouwen van de emittent. Bijgevolg
afsluitdatum gewaardeerd door
gewaardeerd tegen geamortiseerde
bij de winstverdeling toegewezen aan
wordt de volledige coupon behandeld
de vastgoeddeskundige van Retail
kostprijs. De bijkomende kosten
de beschikbare reserves. Op 31 maart
als nettohuurinkomsten en als
Estates nv. Winsten of verliezen die
worden onmiddellijk in de
2017 bedraagt de waarde van de
bedrijfsopbrengst verwerkt in de
voortvloeien uit de variatie in de reële
resultatenrekening verwerkt.
vastgoedbeleggingen gerelateerd aan
omzet.
waarde van een vastgoedbelegging
Beursgenoteerde effecten worden
de certificaten Distri-Land 14,04 mio
worden opgenomen in de winst-
gewaardeerd tegen hun beurskoers.
EUR (14,78 mio EUR op 31 maart 2016)
en verliesrekening in de periode
ten opzichte van een totale portefeuille
2. Verwerking liquidatiesaldo bij
waarin ze ontstaan en worden bij de
Eigen vermogen
Wanneer een bepaald pand uit de
winstverdeling toegewezen aan de
Het kapitaal omvat de geldmiddelen
portefeuille van de emittent verkocht
beschikbare reserves.
verkregen bij oprichting, fusie of
verkoop van onroerende goederen
van 1.071,36 mio EUR. In de loop van het boekjaar werd 1 pand uit de Distri-Land portefeuille verkocht.
wordt, wordt dit als volgt verwerkt:
I Re ta i l e s tat e s I j a a rvers l ag 2016 - 2017
kapitaalverhoging. De externe kosten
financieel verslag I
die onmiddellijk toewijsbaar zijn aan
Handelsschulden worden uitgedrukt
inkoopbedrag als een vermindering
kosten, zijnde de negatieve variaties in
de uitgifte van nieuwe aandelen,
tegen hun nominale waarde op
van het minderheidsbelang. De
de reële waarde van gebouwen en de te
worden afgetrokken van het eigen
balansdatum. Interestdragende
latere wijzigingen in de reële waarde
betalen huur op gehuurde activa.
vermogen. Wanneer Retail Estates nv
leningen worden initieel aan
van de verplichting worden in
overgaat tot de inkoop van eigen
kostprijs erkend verminderd met
overeenstemming met IAS 39 erkend
De recuperatie van vastgoedkosten
aandelen wordt het betaalde bedrag
de transactiekosten. Vervolgens
via winst of verlies (variaties in de reële
omvat de opbrengsten verkregen
inclusief de direct toewijsbare kosten,
worden de interestdragende leningen
waarde van vastgoedbeleggingen). Het
uit de doorrekening van kosten van
erkend als een wijziging van het eigen
gewaardeerd op basis van de
aandeel van de Groep in het resultaat
groot onderhoud en vergoedingen van
vermogen. Ingekochte eigen aandelen
effectieve-rentemethode, waarbij elk
is bepaald op basis van het belang van
huurschade.
worden als een vermindering van het
verschil tussen de initiële boekwaarde
de Groep in de dochteronderneming en
eigen vermogen voorgesteld.
en de aflossingswaarde erkend wordt
wordt aangepast met de wijzigingen in
De huurlasten en belastingen op
als interestkost in de resultatenrekening
de waarde van de verplichting.
verhuurde gebouwen en de recuperatie
Dividenden maken deel uit van het
over de duurtijd van de lening.
van deze lasten betreffen kosten
Voordelen aan het personeel
die volgens de wet of volgens de
Putopties geschreven op minderheids
Retail Estates nv voorziet in een
gebruiken ten laste vallen van de
belangen in dochterondernemingen
toegezegde pensioenbijdragenregeling
huurder. De eigenaar zal deze kosten
De Groep heeft putopties geschreven
voor zijn werknemers en bestuurders.
overeenkomstig de contractuele
Verplichtingen
over bepaalde minderheids
Deze regeling werd toevertrouwd aan
afspraken met de huurder wel of niet
Een voorziening wordt opgenomen
belangen in volledig geconsolideerde
een fonds dat onafhankelijk is van de
aan hem doorrekenen.
wanneer:
dochterondernemingen. De uitoefenprijs
vennootschap (voor de bestuurders).
van de optie kan vast zijn of bepaald
De regeling voor werknemers verloopt
Opbrengsten worden gewaardeerd
- Retail Estates nv een bestaande –
worden volgens een vooraf bepaalde
grotendeels via het paritair comité.
tegen de reële waarde van de
juridisch afdwingbare of feitelijke
formule en de opties kunnen worden
– verplichting heeft ten gevolge van
uitgeoefend op enig moment of op een
Bijdragen betaald gedurende het
lineair in de winst- en verliesrekening
een gebeurtenis in het verleden;
vaste datum.
boekjaar worden ten laste genomen.
opgenomen in de periode waarop ze
overgedragen resultaat totdat de algemene vergadering der aandeel houders de dividenden toekent.
vergoeding die ontvangen is en worden
betrekking hebben.
- het waarschijnlijk is dat een uitstroom van middelen zal vereist
In overeenstemming met IAS 32, heeft
Vastgoedresultaat
zijn om de verplichting af te wikkelen;
de Groep een financiële schuld erkend
Het nettohuurresultaat omvat de huren,
Vastgoedkosten
met betrekking tot deze putopties.
operationele leasevergoedingen en
De vastgoedkosten worden
betrouwbare wijze kan worden
De verplichting is initieel erkend
andere inkomsten die hiermee verband
gewaardeerd tegen de reële waarde
geschat.
tegen de contante waarde van het
houden min de met verhuur verbonden
van de vergoeding die betaald is of die
- het bedrag van de verplichting op
141
I R e ta i l e stat e s I j a a rv e r sla g 2 0 1 6 - 2 0 1 7
142
verschuldigd is en worden lineair in de
die actief is als een juridische
vennootschapsbelasting wordt
dient verhoogd te worden. Een
winst- en verliesrekening opgenomen
beursgenoteerde onderneming en
rechtstreeks in het resultaat
eventuele overschatting ten
in de periode waarop ze betrekking
die geniet van het GVV-statuut.
geboekt, behalve als de belasting
gevolge van waardedalingen
hebben.
Deze kosten worden opgelopen om
betrekking heeft op elementen die
wordt slechts vastgesteld bij de
transparante financiële informatie te
rechtstreeks in het eigen vermogen
effectieve realisatie van de fusie.
De technische kosten omvatten
verschaffen, economisch vergelijkbaar
worden opgenomen. In dat geval
Deze aanpassingen aan de exit tax
onder meer structureel en
te zijn met andere types van
wordt ook de belasting rechtstreeks
verplichting worden geboekt via de
occasioneel onderhoud en verliezen
investeringen en om aan beleggers
in het eigen vermogen opgenomen.
winst- en verliesrekeningen.
uit schadegevallen gedekt door de
de mogelijkheid te bieden om op
De courante belastinglast bestaat
verzekeringsmaatschappijen. De
een liquide manier indirect deel te
uit de verwachte belasting op het
Financieel risicobeheer
commerciële kosten bevatten onder
nemen aan een gediversifieerde
belastbaar inkomen van het jaar en
Evolutie van de rentevoeten
meer makelaarscommissies. De
vastgoedbelegging. Een deel van de
de correcties op vorige boekjaren.
Hogere rentevoeten leiden tot een
beheerskosten van het vastgoed
kosten die gemaakt worden in het
omvatten hoofdzakelijk de kosten
kader van de strategische groei van
Exit tax
een daling van het EPRA resultaat.
van het personeel verantwoordelijk
Retail Estates nv vallen eveneens
De exit tax is de
In de huidige context van negatieve
voor deze activiteit, de operationele
onder deze categorie.
vennootschapsbelasting op de
rentevoeten heeft de werkwijze van
stijging van de financiële kosten en
meerwaarde die vastgesteld wordt
sommige banken om een bodem
onderneming en erelonen betaald aan
Financieel resultaat
bij de belaste fusie van een GVV
te eisen voor het Euribor-tarief
derde partijen.
Het financieel resultaat bestaat uit
met een onderneming die geen
(dat wordt gebruikt als referentie
de interestkosten op leningen en
GVV is. De verschuldigde exit
in de financieringscontracten)
De van huurders of derden ontvangen
bijkomende financieringskosten
tax op deze meerwaarde wordt
aan 0%, een negatieve invloed
beheersvergoedingen die gedeeltelijk
zoals de negatieve variaties van
erkend wanneer de onderneming
op de financiële kosten. Voor de
de beheerskosten van het vastgoed
afdekkingsinstrumenten voor zover
die geen GVV is voor het eerst in
afdekking van het renterisico op
dekken, worden in mindering gebracht.
dat deze niet effectief zijn in de
de consolidatiekring van de Groep
langetermijnleningen met variabele
zin van IAS 39, verminderd met de
wordt opgenomen.
rentevoet maakt Retail Estates nv
kosten van de hoofdzetel van de
Algemene kosten van de vennootschap
opbrengsten van beleggingen.
gebruik van financiële instrumenten In principe wordt de provisie
van het type IRS. Bij een interest rate
en kosten
Vennootschapsbelasting
voor exit tax enkel tussentijds
swap wordt de variabele rentevoet
De algemene kosten van de
Deze rubriek omvat de
herzien indien deze door de
ingeruild tegen een vaste rentevoet.
vennootschap dekken de vaste
courante belastinglast op het
waardestijging van het onroerend
Door het gevoerde rentebeleid zijn
bedrijfskosten van de onderneming
resultaat van het boekjaar. De
goed van deze onderneming
90,45% van de lopende leningen
en andere operationele opbrengsten
I Re ta i l e s tat e s I j a a rvers l ag 2016 - 2017
financieel verslag I
afgedekt met een vaste rentevoet.
basis van de beschikbare informatie.
Ook voor een groot deel van de
Verder worden achterstallige huren
nog te hernieuwen kredieten werd
nauwlettend opgevolgd door Retail
een rente-afdekking afgesloten. De
Estates nv. Ingeval van niet-betaling
gewogen gemiddelde interestvoet
bezit de onderneming meestal een
van de openbare GVV bedraagt
bankwaarborg.
143
3,42%. We verwijzen voor verdere details Financieringsrisico
naar bijlagen 34 en 35.
De langetermijnfinanciering werd afgesloten onder de vorm van
Gesegmenteerde informatie
“bulletleningen”. Dit zijn leningen
Aangezien perifeer winkelvastgoed
waarvan het kapitaal na een looptijd
meer dan 90% van de portefeuille
van vijf à acht jaar in zijn geheel
van Retail Estates nv uitmaakt, is
dient terugbetaald te worden. De
een opsplitsing per bedrijfssegment
diversificatie van de financiering
niet relevant. De raad van bestuur
over verschillende banken beperkt
gebruikt geen enkel ander
het liquiditeitsrisico van de Groep.
segment voor het nemen van zijn
De Groep sluit 90,45% van haar
beslissingen.
leningen af tegen een vaste interestvoet of tegen een variabele interestvoet die onmiddellijk wordt omgezet naar een vaste interestvoet. Het nettoresultaat is dus slechts in beperkte mate gevoelig voor renteschommelingen. Kredietrisico Vooraleer een nieuwe huurder wordt aangenomen, wordt een kredietrisicoanalyse uitgevoerd op
I R e ta i l e stat e s I j a a rv e r sla g 2 0 1 6 - 2 0 1 7
144
6. Overige bijlagen
Type huurovereenkomst
Door de afrondingen naar duizendtallen kunnen er afrondingsverschillen
Voor haar gebouwen sluit de Groep handelshuurcontracten af voor een periode
ontstaan tussen de balans- en resultatenrekening en de bijgevoegde details.
van minimaal 9 jaar, meestal opzegbaar door de huurder na afloop van het derde en zesde jaar mits inachtneming van een opzegtermijn van zes maanden
Bijlage 1
voor de vervaldag. De huurprijzen worden meestal maandelijks vooruitbetaald
De stijging van de huuropbrengsten is hoofdzakelijk het gevolg van de groei van
(soms driemaandelijks). Ze worden jaarlijks op de verjaardag van de
de vastgoedportefeuille.
huurovereenkomst geïndexeerd. Belastingen en taksen, onroerende voorheffing inbegrepen, de verzekeringspremie en de gemeenschappelijke kosten zijn
Volgende tabel geeft bij wijze van theoretische oefening aan hoeveel
principieel ten laste van de huurder. Om de naleving van de verplichtingen die
huurinkomsten Retail Estates nv zeker zal innen op basis van de lopende
de huurder worden opgelegd krachtens de overeenkomst te garanderen, dienen
huurovereenkomsten.
bepaalde huurders een huurwaarborg te stellen, meestal in de vorm van een bankgarantie ter waarde van drie maanden huur.
Huurinkomsten (in duizenden €)
Op minder dan één jaar Tussen één en vijf jaar Op meer dan vijf jaar
31.03.17
31.03.16
69.096
68.062
Bij aanvang van de overeenkomst wordt tussen partijen een plaatsbeschrijving opgemaakt door een onafhankelijke expert. Bij het verstrijken van de
244.856
226.994
overeenkomst moet de huurder de door hem gehuurde ruimten teruggeven in
374.736
369.098
de staat zoals beschreven in de plaatsbeschrijving bij intrede, onder voorbehoud van normale slijtage. De huurder kan de huurovereenkomst niet overdragen noch
Dit doet geen afbreuk aan het theoretische risico dat erin bestaat dat alle
de ruimten geheel of gedeeltelijk onderverhuren, tenzij mits voorafgaandelijk
huurders gebruik maken van hun bij wet toegekende opzegmogelijkheid bij
schriftelijk akkoord van de verhuurder. De huurder heeft de verplichting om op
afloop van de lopende driejaarlijkse periode. In deze omstandigheid staan
zijn kosten de overeenkomst te registreren.
alle winkelpanden binnen 3 jaar en 6 maand per definitie leeg. De laatste drie jaar zijn er voor 19,36% van de gebouwen huurcontracten hernieuwd of nieuwe huurcontracten afgesloten. De gemiddelde huurprijzen gingen voor dit deel van de portefeuille van 79,77 EUR naar 91,32 EUR per m². Het
Bijlage 2 Met verhuur verbonden kosten (in duizenden €)
31.03.17
31.03.16
geven van huurvrije periodes is eerder zeldzaam in de perifere winkelmarkt. De laatste drie jaar werden op een portefeuille van 668 panden in totaal 84 maand huurvrije periodes gegeven, wat verwaarloosbaar is. Behalve huurvrije periodes worden geen andere materiële incentives gegeven bij het afsluiten van huurovereenkomsten.
I Re ta i l e s tat e s I j a a rvers l ag 2016 - 2017
Te betalen huur op gehuurde activa en leasingkosten Waardeverminderingen op handelsvorderingen
-249
-292
-288
-102
Totaal met verhuur verbonden kosten
-537
-394
financieel verslag I
Bijlage 3 Recuperatie van huurlasten en belastingen normaal gedragen door de huurders op verhuurde gebouwen (in duizenden €)
Doorrekening van huurlasten gedragen door de eigenaar Doorrekening van voorheffingen en belastingen op verhuurde gebouwen
De gebouwen (zowel de bestaande als deze in opbouw) worden door diverse verzekeringen gedekt (die onder meer risico’s van brand, storm en waterschade
31.03.17
31.03.16
dekken) voor een totale waarde (nieuwbouwwaarde, zonder de grond) van ongeveer 511,07 mio EUR. Dit bedrag vertegenwoordigt 47,70% van de reële waarde van de onroerende goederen op diezelfde datum (1.071,36 mio EUR). De dekking is tot een door Retail Estates bepaald bedrag beperkt, in functie van de
1.772
1.443
4.628
4.439
nieuwbouwwaarde.
Bijlage 5 Technische kosten (in duizenden €)
Totaal recuperatie van huurlasten en belastingen door de huurders op verhuurde gebouwen
6.400
5.882
Bijlage 4 Huurlasten gedragen door de huurders op verhuurde gebouwen (in duizenden €)
145
31.03.17
31.03.16
Huurlasten gedragen door de eigenaar Voorheffingen en belastingen op verhuurde gebouwen
-1.989
-1.690
-4.862
-4.444
Totaal huurlasten gedragen door de huurders op verhuurde gebouwen
-6.851
-6.134
Recurrente technische kosten Structureel onderhoud Niet-recurrente technische kosten Occasioneel onderhoud Verliezen door schadegevallen gedekt door verzekeringscontracten Ontvangen vergoedingen van verzekeringsmaatschappijen Totaal technische kosten
31.03.17
31.03.16
-1.769
-1.634
-1.769
-1.634
-469
-420
-466
-402
-202
-124
199
106
-2.237
-2.054
Het structureel onderhoud betreft in hoofdzaak de regelmatige vernieuwing van parkings en dakbedekking. Het occasioneel onderhoud daarentegen bevat
De normale huurvoorwaarden voorzien meestal dat deze lasten en belastingen
hoofdzakelijk onvoorzienbare kosten aan de ruwbouw van de verhuurde panden
gedragen worden door de huurders via doorfacturatie door de eigenaar. Een
ten gevolge van slijtage, niet-verzekerde ongevallen en vandalisme.
aantal huurcontracten van de Groep stellen echter dat sommige lasten en belastingen ten laste blijven van de eigenaar. Deze rubriek bevat hoofdzakelijk de kosten van onroerende voorheffing, verzekering en nutsvoorzieningen.
I R e ta i l e stat e s I j a a rv e r sla g 2 0 1 6 - 2 0 1 7
146
Bijlage 6 Commerciële kosten (in duizenden €)
Deze kosten omvatten hoofdzakelijk de kosten van het personeel
31.03.17
31.03.16
verantwoordelijk voor deze activiteit, de operationele kosten van de hoofdzetel van Retail Estates nv en erelonen betaald aan derde partijen. De van de huurders
Makelaarscommissies Publiciteit m.b.t. de gebouwen Erelonen van advocaten en juridische kosten Andere Totaal commerciële kosten
-57
-72
ontvangen beheersvergoedingen die gedeeltelijk de beheerskosten van het
-37
-76
vastgoed dekken, worden in mindering gebracht.
-261
-178
-153
-101
-508
-427
Bijlage 7 Kosten en taksen van niet-verhuurde gebouwen (in duizenden €)
Leegstandslasten van het boekjaar Onroerende voorheffing leegstand Totaal kosten en taksen van nietverhuurde gebouwen
31.03.17
31.03.16
-204
-173
-135
-165
-339
-338
In de kosten en taksen van niet-verhuurde gebouwen zijn de gebouwen die in het kader van een transitie tussen huurders voor beperkte tijd leegstaan en de onroerende goederen voor projectontwikkeling (hoofdzakelijk onroerende voorheffing) inbegrepen. De kostprijs van de leegstaande goederen bedraagt per 31 maart 2017 0,51% van de ontvangen huurinkomsten, ten opzichte van 0,55%
Beheerskosten (in duizenden €) - interne beheerskosten van het patrimonium
Kantoorkosten Informatica Andere Huisvestingskosten Erelonen aan derde partijen Public relations, communicatie en advertenties Personeelskosten Bezoldigingen Sociale zekerheid Pensioenen en collectieve verzekeringen Andere Beheersvergoedingen ontvangen van de huurders Taksen en wettelijke kosten Afschrijvingskosten op kantoormeubilair, informatica-uitrusting en software
31.03.17
31.03.16
-143
-104
-91
-63
-52
-41
-35
-49
-126
-269
-21
-18
-1.466
-1.140
-1.004
-730
-190
-162
-50
-30
-222
-218
24
8
-144
-113
-1.912
-1.683
op 31 maart 2016. Totaal beheerskosten vastgoed
Bijlage 8 Beheerskosten worden opgedeeld in de kosten van het beheer van de portefeuille en de andere.
I Re ta i l e s tat e s I j a a rvers l ag 2016 - 2017
De personeelskosten vormen de hoofdzaak van de beheerskosten.
financieel verslag I
Onderstaande tabel geeft een overzicht van de personeelsbezetting in FTE. (in FTE)
Vastgoedafdeling Totaal Gemiddeld
31.03.17
Algemene kosten van de vennootschap (in duizenden â‚Ź)
31.03.16
10,26
7,33
19,60
17,10
18,10
15,70
Bijlage 9 Andere vastgoedkosten (in duizenden â‚Ź)
Overige andere vastgoedkosten Totaal andere vastgoedkosten
31.03.17
31.03.16
56 56
-2 -2
Bijlage 10 De algemene kosten van de vennootschap dekken de vaste bedrijfskosten van de onderneming die actief is als een juridische beursgenoteerde entiteit en die geniet van het GVV-statuut. Deze kosten worden opgelopen om transparante financiĂŤle informatie te verschaffen, economisch vergelijkbaar te zijn met andere types van investeringen en om aan beleggers de mogelijkheid te bieden om op een liquide manier onrechtstreeks deel te nemen aan een gediversifieerde vastgoedbelegging. Een deel van de kosten die gemaakt worden in het kader van de strategische groei van de onderneming vallen tevens onder deze categorie.
Kantoorkosten Informatica Andere Huisvestingskosten Erelonen aan derde partijen Recurrente - Advocaten - Revisoren - Andere Niet-recurrente - Advocaten - Notariskosten - Consultants Fusies en overnames (andere dan bedrijfscombinaties) Public relations, communicatie en advertenties Personeelskosten Bezoldigingen Sociale zekerheid Pensioenen en collectieve verzekeringen Andere Bestuurdersvergoedingen Taksen en wettelijke kosten Totaal algemene kosten
31.03.17
31.03.16
-122
-134
-86
-87
-36
-47
-33
-56
-284
-398
-159
-149
-148
-141
-11
-8
-68
-166
-3
-13
-12
-4
-52
-149
-57
-83
-49
-47
-904
-872
-571
-470
-107
-146
-37
-46
-189
-210
-334
-247
-1.215
-1.087
-2.941
-2.841
147
I R e ta i l e stat e s I j a a rv e r sla g 2 0 1 6 - 2 0 1 7
148
Bijlage 11 Resultaat op verkopen van vastgoedbeleggingen (in duizenden €)
Boekwaarde van de verkochte onroerende goederen Nettoverkoopprijs vastgoedbeleggingen (verkoopprijs - transactiekosten)
Bijlage 13 31.03.17
31.03.16
9.437
Financiële opbrengsten (in duizenden €)
31.03.17
31.03.16
Geïnde interesten en dividenden Andere
1
32
60
112
Totaal financiële opbrengsten
61
144
31.03.17
31.03.16
Nominale interesten op leningen1 Andere interestkosten2
-18.322
-17.152
48
300
Totaal netto interestkosten
-18.274
-16.852
11.459
9.716
11.800
Bijlage 14 Totaal winst of verlies op verkopen van vastgoedbeleggingen
Netto interestkosten (in duizenden €) 279
341
Het voorbije boekjaar werd gedesinvesteerd voor een netto verkoopprijs van 9,72 mio EUR. Op deze desinvesteringen werd een netto meerwaarde gerealiseerd van 0,28 mio EUR. Globaal genomen vertegenwoordigt
1 Bevat eveneens de interesten op IRS’en (financiële instrumenten).
de verkoopsopbrengst een verkoopswaarde die in lijn ligt met de investeringswaarde van de vastgoeddeskundige en dus hoger is dan de reële
2G eactiveerde intercalaire interesten m.b.t. onroerende goederen die het voorwerp zijn van projectontwikkelingen. De interesten worden geactiveerd aan een interestvoet van 3,70%.
waarde vastgesteld door de vastgoeddeskundige. Voor meer informatie verwijzen we naar hoofdstuk 3 van dit verslag, Beheersverslag.
De gewogen gemiddelde interestvoet bedraagt 3,42% per 31 maart 2017 en 3,64% per 31 maart 2016 (na toepassing van de IRS). De vennootschap heeft
Bijlage 12 Variaties in de reële waarde van vastgoedbeleggingen (in duizenden €)
bijna al haar kredieten afgesloten als investeringskredieten met vaste rentevoet
31.03.17
31.03.16
14.400
22.216
-646
-12.000
13.754
10.216
of als langlopende kredieten met variabele rentevoet waarop, mits een swapovereenkomst een vaste interestvoet werd bedongen. De evolutie van de verhouding interestlasten op leningen versus ontvangen huurinkomsten bedraagt
Positieve variatie op vastgoedbeleggingen Negatieve variatie op vastgoedbeleggingen Totaal variatie in de reële waarde van vastgoedbeleggingen
De positieve variatie in de reële waarde van vastgoedbeleggingen bedraagt 13,75 mio EUR en is vooral te verklaren door indexaties, verscherping van de yield op toplocaties en de impact van huurhernieuwingen op retailparken.
I Re ta i l e s tat e s I j a a rvers l ag 2016 - 2017
27,75% op 31 maart 2017 ten opzichte van 27,81% het jaar voordien. We verwijzen naar bijlage 35 voor het overzicht van alle swaps.
financieel verslag I
Bijlage 15 Andere financiële kosten (in duizenden €)
149
bestuur van Retail Estates nv en de dochtervennootschap de intentie hebben
31.03.17
31.03.16
Bankkosten en andere commissies
18
-70
Totaal andere financiële kosten
18
-70
om de dochtervennootschap te fuseren met de openbare GVV.
Bijlage 17
Bijlage 16 Vennootschapsbelasting (in duizenden €)
Onderneming 1. Vennootschapsbelasting Belasting aan het tarief van 33,99% Correctie van vorig boekjaar
31.03.17
31.03.16
-42
33
-42
33
-42
-3
Aantal aandelen
Bewegingen van het aantal aandelen Aantal aandelen bij het begin van het boekjaar Aantal aandelen bij het einde van het boekjaar Aantal dividendgerechtigde aandelen Gewogen gemiddelde aantal aandelen voor de berekening van de winst per aandeel
31.03.17
31.03.16
8.866.320
7.559.473
9.008.208
8.866.320
9.008.208
8.866.320
8.907.915
8.627.562
36
2. Resultaat belastbaar aan exit tax Dochterondernemingen 1. Vennootschapsbelasting Belasting van het lopende jaar Correctie van vorig boekjaar
-231
-822
260
-240
260
-547
2. Exit tax
-491
-582
Totaal vennootschapsbelasting
-273
-789
306
Een GVV is enkel onderworpen aan de vennootschapsbelasting voor wat betreft verworpen uitgaven en abnormale goedgunstige voordelen. Uitgestelde belastingen worden geboekt voor de dochtervennootschappen op het verschil tussen de boekwaarde na afschrijvingen in de statutaire jaarrekening van deze dochtervennootschappen en de reële waarde. Deze uitgestelde belastingen worden geboekt aan een tarief van 16,99% indien de respectievelijke raden van
I R e ta i l e stat e s I j a a rv e r sla g 2 0 1 6 - 2 0 1 7
150
Kapitaalverhoging via raad van bestuur (in het kader van het toegestaan kapitaal): Kapitaalverhoging door inbreng in natura
Bijlage 18 Berekening van de uitkeerbare winst (in duizenden €) - statutair
31.03.17
31.03.16
44.096
35.904
De raad van bestuur is op 14 december 2016 overgegaan tot de realisatie van twee kapitaalverhogingen in het kader van het toegestane kapitaal door twee inbrengen in natura. Allereerst werden 187 aandelen van RWI Invest nv (destijds Databuild Retail nv), met een inbrengwaarde van 7,52 mio EUR, ingebracht in het kader van een eerste kapitaalverhoging. Deze inbreng werd vergoed door de uitgifte van 115.735 aandelen Retail Estates nv. De nieuwe aandelen werden uitgegeven aan de uitgifteprijs van 65 EUR en zullen delen in de winst van het boekjaar dat aangevangen is op 1 april 2016. Als gevolg van deze inbreng verwerft Retail Estates nv het saldo van de aandelen van Databuild Retail nv die nog niet in zijn bezit waren. Het belangrijkste actief van deze vennootschap is een minderheidsbelang in de institutionele GVV Retail Warehousing Invest nv,
Nettoresultaat + Afschrijvingen + Waardeverminderingen - Terugneming van waardeverminderingen +/- Andere niet-monetaire bestanddelen +/- Resultaat op verkoop van vastgoedbeleggingen +/- Variaties in de reële waarde van vastgoedbeleggingen en projectontwikkelingen +/- Variaties in de reële waarde van financiële activa en passiva Gecorrigeerd resultaat
257
218
426
264
-145
-126
-279
-282
-10.258
-9.189
869
5.006
34.966
31.795
34.966
31.795
waarvan Retail Estates nv nu direct of indirect alle aandelen controleert. Netto vermindering schuldenlast Vervolgens werd overgegaan tot de inbreng van een winkelpand te Westerlo. De inbreng werd vergoed door de uitgifte van 26.153 nieuwe aandelen Retail
Uitkeerbaar resultaat
Estates nv. De nieuwe aandelen werden uitgegeven aan de uitgifteprijs van 65 EUR en zullen delen in de winst van het boekjaar dat aangevangen is op 1 april
Het gecorrigeerd resultaat dient geen verdere aanpassing te ondergaan voor
2016.
eventuele niet-vrijgestelde meerwaarden op verkopen van vastgoedbeleggingen. Van dit gecorrigeerd resultaat, verminderd met de nettovermindering tijdens het
Voor meer informatie verwijzen we naar hoofdstuk 3 van dit verslag,
boekjaar van de schuldenlast, dient 80% verplicht uitgekeerd te worden, zoals
Beheersverslag, op pagina’s 38 t.e.m. 44.
berekend in overeenstemming met artikel 13 van het GVV-K.B..
Als gevolg van deze kapitaalverhogingen werden 141.888 aandelen uitgegeven, wat het totale aantal uitgegeven aandelen per 31 maart 2017 op 9.008.208 brengt.
I Re ta i l e s tat e s I j a a rvers l ag 2016 - 2017
financieel verslag I
Bijlage 19 Berekening van de pay-out ratio (in duizenden €) - statutair
Gewone nettowinst Verwaterde nettowinst Uitkeerbare winst Minimum uit te keren winst Vooropgesteld brutodividend Pay-out ratio Berekening van de pay-out ratio (in duizenden €) - geconsolideerd
Bijlage 20 31.03.17
31.03.16
44.096
35.904
44.096
35.904
34.966
31.795
27.973
25.436
29.727
28.372
85,02%
89,23%
31.03.17
31.03.16
52.136
42.035
Gewone nettowinst Verwaterde nettowinst Uitkeerbare winst Minimum uit te keren winst
52.136
42.035
39.381
36.793
31.505
29.434
Vooropgesteld brutodividend
29.727
28.372
75,49%
77,11%
Pay-out ratio
151
Investerings- en afschrijvingstabel (in duizenden €)
Immateriële vaste activa
Andere materiële vaste activa
31.03.17
31.03.16
31.03.17
31.03.16
768
655
2.232
971
289
113
760
1.348
-67
-87
Aanschaffingswaarde Saldo per einde van het vorige boekjaar Aanschaffingen Overdrachten en buitengebruikstellingen Overboekingen van (naar) andere posten Per einde van het boekjaar
1.057
768
2.925
2.232
621
535
678
614
89
75
168
143
0
-54
-79
710
621
792
678
346
147
2.134
1.554
Afschrijvingen en bijzondere waardeverminderingsverliezen Saldo per einde van het vorige boekjaar Saldo overgenomen vennootschappen Afschrijvingen3 Overdrachten en buitengebruikstellingen Overboekingen van (naar) andere posten Per einde van het boekjaar Nettoboekwaarde
11
0
3A fschrijvingen op immateriële en andere materiële vaste activa worden in de resultatenrekening opgenomen in de posten ‘beheerskosten van het vastgoed’. De afschrijvingen m.b.t. auto’s worden opgenomen onder de personeelskosten.
I R e ta i l e stat e s I j a a rv e r sla g 2 0 1 6 - 2 0 1 7
152
Bijlage 21 Investerings- en herwaarderingstabel (in duizenden €)
Saldo per einde van het vorige boekjaar Verwerving d.m.v. aankoop of inbreng vastgoedvennootschappen Geactiveerde financieringskosten Aankoop en inbreng van vastgoedbeleggingen Vervreemding d.m.v. verkoop vastgoedvennootschappen Verkoop vastgoedbeleggingen Overdracht naar activa aangehouden voor verkoop Andere overdrachten Variatie in de reële waarde (+/-) Per einde van het boekjaar
Activa aangehouden voor verkoop
Vastgoedbeleggingen
Totaal
31.03.17
31.03.16
31.03.17
31.03.16
31.03.17
31.03.16
1.000.799
837.121
8.222
4.819
1.009.021
841.940
54.029
142.929
697
54.029
143.626
48
300
0
48
300
8.785
19.918
2
2.677
8.787
22.595
-5.374
-3.970
-3.806
-7.489
-9.180
-11.459
-1.261
-7.499
1.261
7.499
0
0
14.334
11.999
12
19
14.346
12.018
1.071.360
1.000.799
5.691
8.222
1.077.051
1.009.022
1.097.917
1.025.536
5.837
8.427
1.103.754
1.033.963
0
0
0
OVERIGE INFORMATIE Investeringswaarde van het vastgoed
Projectontwikkelingen (in duizenden €)
31.03.17
31.03.16
Saldo per einde van het vorige boekjaar
11.328
34.171
Aangroei in de loop van het boekjaar Oplevering in de loop van het boekjaar
17.115
1.264
-9.618
-24.107
Per einde van het boekjaar
18.825
11.328
I Re ta i l e s tat e s I j a a rvers l ag 2016 - 2017
financieel verslag I
153
• verkoopsovereenkomst
Vastgoedbeleggingen worden
huurovereenkomsten in het licht
gekend eens de eigendomsoverdracht
geboekt tegen de reële waarde
van de huidige voorwaarden. Deze
werd voltooid. De waaier aan
voor aandelen van een
gebruikmakend van het model van
waarde stemt overeen met de prijs
vastgoedoverdrachtsmogelijkheden
vastgoedonderneming: afwezigheid
reële waarde overeenkomstig de norm
die een derdepartij-investeerder
en hun overeenstemmende taksen zijn
IAS 40. Deze reële waarde is gelijk
(of hypothetische koper) zou
de volgende:
aan het bedrag waaraan een gebouw
betalen om het goed te verwerven
zou kunnen worden verhandeld
met als doel te genieten van de
tussen goed geïnformeerde en
huurinkomsten en een rendement op
onroerende goederen: 12,50% voor
welwillende partijen die in normale
zijn investering te genereren. In een
goederen gelegen in het Brussels
Hierdoor varieert het effectieve
mededingingsomstandigheden
tweede fase hebben de deskundigen
Hoofdstedelijk Gewest en in het
percentage van de registratietaksen
handelen. Het werd bepaald door de
van de investeringswaarde van de
Waalse Gewest, 10% voor goederen
van 0% tot 12,50%, waarbij het
onafhankelijke deskundigen in twee
vastgoedportefeuille een geschat
gelegen in het Vlaamse Gewest;
onmogelijk is te voorspellen welk
fases. In een eerste fase bepalen de
bedrag voor overdrachtstaksen
deskundigen de investeringswaarde
(registratietaksen en/of
onder het makelaarsregime: 5% tot
overdracht van een gegeven Belgisch
van elke eigendom op basis van
meerwaardetaksen) ingehouden die
8% volgens de Gewesten;
vastgoed vooraleer de overdracht
de verdisconteerde waarde van de
de koper of verkoper moet betalen om
toekomstige nettohuurinkomsten.
een eigendomsoverdracht te kunnen
onroerende goederen (tot 50 jaar
Het gebruikte discontotarief
uitvoeren. De investeringswaarde
voor het opstalrecht en tot 99 jaar
In januari 2006 werd aan alle
hangt voornamelijk af van de in
min de geschatte overdrachtstaksen
voor het erfpachtrecht): 2%;
deskundigen die betrokken zijn
de vastgoedinvesteringsmarkt
wordt dan de reële waarde volgens
• verkoopsovereenkomsten voor
bij de waardebepaling van de
waargenomen discontotarieven
de betekenis van de norm IAS 40. In
onroerende goederen waarbij de
Belgische GVV’s gevraagd om een
die rekening houden met de locatie
België is de overdracht van eigendom
koper een instantie van publiek recht
gewogen gemiddeld percentage
van het goed, de kwaliteit van de
van een vastgoed onderworpen
is (bv. een entiteit van de Europese
van de effectieve taksen voor de
gebouwen en van de huurder op
aan overdrachtstaksen. Het bedrag
Unie, van de Federale Regering, van
vastgoedportefeuilles van GVV’s
de datum van de waardering. De
van deze taksen is afhankelijk
een regionale regering of van een
te bepalen. Voor transacties van
toekomstige huurgelden komen neer
van de overdrachtsmethode, de
buitenlandse regering): vrijstelling
eigendommen met een waarde
op de contractuele huurinkomsten
hoedanigheid van de koper en de
van rechten;
van meer dan 2,50 mio EUR en
over de periode van de geldende
geografische ligging van het goed.
huurovereenkomst en aanvaardbare
De eerste twee elementen, en
goederen tegen uitgifte van nieuwe
eigendomsoverdracht (zie hierboven),
en redelijke hypotheses wat betreft
bijgevolg het totale bedrag van de
aandelen ten voordele van de
hebben de deskundigen op basis
de huurinkomsten van toekomstige
te betalen taksen, zijn dus slechts
inbrenger: vrijstelling van rechten;
van een representatief staal van 220
van rechten; • fusie, splitsing en andere reorganisaties van vennootschappen: afwezigheid van rechten; enz.
• verkoopsovereenkomsten voor
percentage van toepassing is bij de
• verkoop van onroerende goederen
werkelijk plaatsvindt.
• erfpachtovereenkomsten voor
• inbreng in natura van onroerende
gezien de waaier van methodes van
I R e ta i l e stat e s I j a a rv e r sla g 2 0 1 6 - 2 0 1 7
154
markttransacties die plaatsvonden
Retail Estates nv beschouwt zijn
werkkapitaal van -5,45 mio EUR en
basis van één van de volgende niveaus
tussen 2003 en 2005 voor een
vastgoedportefeuille als een geheel
toename van de financiële en andere
van de IFRS 13-hiërarchie:
totaalbedrag van 6 miljard EUR,
dat als een geheel of als een
schulden van 20,20 mio EUR. De
de gewogen gemiddelde taksen
beperkt aantal grotere delen kan
desinvesteringen van het voorbije
berekend op 2,50%. Wat betreft de
vervreemd worden. Conform de
boekjaar resulteerden in een daling
transacties van gebouwen waarvan
waardering aan “reële waarde” van
van de vastgoedbeleggingen en vaste
de totale waarde kleiner is dan 2,50
zijn vastgoedschatters Cushman
activa aangehouden voor verkoop met
mio EUR, wordt er rekening gehouden
& Wakefield, CBRE en Stadim
9,18 mio EUR.
met overdrachtsrechten van 10% tot
werd de waarde van dit onroerend
12,50% volgens het gewest waarin
goed verminderd met 2,50%,
Gedurende boekjaar 2015-2016
de gebouwen gelegen zijn. Er werd
zijnde de volgens de schatters te
werd de controle verworven over
of gedeeltelijk op niet (extern)
beslist om dit percentage te herzien
verwachten transactiekosten bij de
7 vastgoedvennootschappen
observeerbare informatie
indien nodig, per schijf van 0,5%.
vervreemding van dit vastgoed. Voor
voor een totaalbedrag van 77,04
Gedurende 2016 werd een update
een gedetailleerde beschrijving van
mio EUR. De overname van de
Vastgoedbeleggingen zijn volgens de
van deze berekening uitgevoerd
de gebruikte waarderingsregels van
vennootschappen werd betaald in
classificatie van IFRS 13 van niveau 3.
volgens de methodolgie die werd
de vastgoedschatters Cushman
cash. Dit resulteerde in een stijging van
toepast in 2006 op basis van een
& Wakefield, CBRE en Stadim
de vastgoedbeleggingen van 142,93
Vastgoedbeleggingen worden in de
staal van 305 grote of institutionele
verwijzen we naar de verslagen van de
mio EUR, variatie in het werkkapitaal
boekhouding opgenomen op basis
transacties (drempel 2,5 mio EUR)
vastgoeddeskundigen op pagina 118
van -5,17 mio EUR en toename van
van schattingsverslagen opgesteld
die plaatsvonden tusssen 2013 en
en 119.
de financiële schulden met 60,72
door onafhankelijke en deskundige
mio EUR. De desinvesteringen
vastgoedschatters. Deze verslagen zijn gebaseerd op:
kwartaal 1 van 2016 (dit is 70% of
• Niveau 1: waardering op basis van genoteerde marktprijzen in actieve markten • Niveau 2: waardering gebaseerd op direct of indirect (extern) observeerbare informatie • Niveau 3: waardering geheel
8,18 miljard van het geschat totaal
Gedurende boekjaar 2016-2017
resulteerden in een daling van de
aantal investeringstransacties
werd de controle verworven over
vastgoedbeleggingen en vaste activa
gedurende deze periode). De experten
4 vastgoedvennootschappen
aangehouden voor verkoop met 11,46
concludeerden dat de drempel
voor een totaalbedrag van 29,80
mio EUR.
van 0,5% niet werd overschreden.
mio EUR. De overname van de
Bijgevolg werd het gewogen
vennootschappen werd betaald
Toelichting IFRS 13
van huurovereenkomsten, eventuele
gemiddelde van 2,5% behouden. Dit
in cash of vergoed via uitgifte van
Waardering van vastgoedbeleggingen
huurkortingen, investeringen,
percentage zal om de 5 jaar of bij
aandelen. Dit resulteerde in een
Vastgoedbeleggingen worden
enz. Deze informatie is afkomstig
een verandering in de fiscale context
stijging van de vastgoedbeleggingen
opgenomen tegen de reële waarde.
van het financieel systeem en
geherevalueerd worden.
van 55,45 mio EUR, variatie in het
De reële waarde is vastgesteld op
beheersysteem van de openbare
I Re ta i l e s tat e s I j a a rvers l ag 2016 - 2017
• Informatie die door de vennootschap aangeleverd wordt, zoals lopende huren, termijnen en voorwaarden
financieel verslag I
GVV en is onderworpen aan het
Bij panden waarbij de
verschillen (positief en negatief)
stijging van de yield met 100 bps geeft
algemeen geldende controlesysteem
eigendomsrechten zijn opgesplitst
in absolute en relatieve termen
aanleiding tot een daling van de reële
van de vennootschap.
in enerzijds de naakte eigendom
(versus vorig kwartaal en vorig
waarde van de portefeuille met 138
en anderzijds de opstalrechten of
jaar) vergeleken en geanalyseerd.
mio EUR. Een daling van de yield met
gehanteerde assumpties en
erfpachtrechten wordt de waarde van
Op basis hiervan volgt een
100 bps leidt tot een stijging van de
waarderingsmodellen. De
de opstalrechten of erfpachtrechten
bespreking van het management
reële waarde van de portefeuille met
assumpties hebben voornamelijk
bepaald door de actualisering
met de vastgoeddeskundige die
188 mio EUR.
betrekking op de marktsituatie, zoals
(Discounted Cash Flow) van de netto
tot doelstelling heeft alle data met
rendementen en discontovoeten. Ze
huurinkomsten, dus na aftrek van de
betrekking tot de verschillende sites
zijn gebaseerd op hun professionele
verschuldigde opstalvergoedingen
accuraat en volledig te reflecteren in
beoordeling en waarneming van de
of erfpachtvergoedingen, en dit voor
de schattingen.
markt.
de periode tot het einde van deze
• Door de vastgoeddeskundigen
erfpacht- op opstalovereenkomst.
Het brutomarkthuurrendement van de portefeuille van Retail Estates nv
De methodes die gebruikt werden zijn de volgende:
155
De waarde van de naakte eigendom
bevindt zich in een range tussen 6%
wordt bepaald door de actualisering
en 10%, afhankelijk van de locatie. We
De investeringswaarde wordt
(Discounted Cash Flow) van de
verwijzen eveneens naar het overzicht
meestal berekend op basis van een
periodieke opstalvergoedingen
per cluster op pagina’s 96 t.e.m. 117.
kapitalisatie met een BAR (Bruto
of erfpachtvergoedingen tot op
Aanvangs Rendement) van de
datum van de vervaldag van deze
Sensitiviteit van waarderingen
thans contractueel verschuldigde
overeenkomst.
De sensitiviteit van de reële waarde in
basisjaarhuur, rekening houdend met
functie van wijzigingen in de significant
eventuele correcties zoals geschatte
De informatie die ter
niet-observeerbare inputs gebruikt in
markthuurwaarde, leegstand, step-
beschikking gesteld wordt
de bepaling van de reële waarde van
rents, huurvrije periodes, enz. Het
van de vastgoeddeskundigen,
de objecten geclassificeerd in niveau
BAR is afhankelijk van de gangbare
alsook de assumpties en de
3 volgens de IFRS fair value-hiërarchie
rendementen op de investeringsmarkt,
waarderingsmodellen worden
is als volgt: het effect van de stijging
rekening houdend met de ligging, de
nagekeken door de controller van
van 1% van de huurinkomsten geeft
geschiktheid van de site, de kwaliteit
de vennootschap, alsook door het
aanleiding tot een stijging van de
van de huurders en het gebouw op het
management van de openbare GVV.
reële waarde van de portefeuille met
ogenblik van de waardering.
Elk kwartaal worden alle materiële
10,53 mio EUR. Het effect van een
I R e ta i l e stat e s I j a a rv e r sla g 2 0 1 6 - 2 0 1 7
156
Bijlage 22 Vaste activa of groepen van vaste activa aangehouden voor verkoop (in duizenden €)
De uitstaande handelsvorderingen bedragen 0,57 mio EUR. 0,15 mio EUR heeft
31.03.17
31.03.16
Activa aangehouden voor verkoop
5.691
8.222
Totaal activa aangehouden voor verkoop
5.691
8.222
betrekking op het werkings- en reservefonds. Rekening houdend met de verkregen waarborgen - zowel huurwaarborgen als de bankgaranties - is het kredietrisico op de handelsvorderingen beperkt tot ongeveer 45% van het openstaand bedrag op 31 maart 2017, zijnde een risico van 0,19 mio EUR (na aftrek van de dubieuze debiteuren). Voor meer details over het coupon Distri-Land verwijzen we naar het hoofdstuk Vastgoedcertificaten in de waarderingsregels (p. 139 en 140 van dit jaarverslag).
De activa aangehouden voor verkoop betreft activa waarvoor een compromis werd getekend, maar waarvan de akte nog niet werd verleden. Deze activa worden normaal gezien binnen het jaar verkocht. Er worden geen minwaarden verwacht op deze activa naar aanleiding van de verkoop. Op 31 maart 2017 betreffen deze activa 3 winkelpanden (2,52 mio EUR reële waarde), en een huis (0,70 mio EUR), evenals gronden in Westende voor een reële waarde van 2,47 mio EUR. Voor deze gronden in Westende is geen compromis getekend, doch deze worden actief te koop aangeboden aangezien ze niet tot de strategie van de Groep behoren. Indien deze gronden niet verkocht zijn voor 31 december 2017 aan particulieren, worden ze terug afgenomen door de partij van wie
Waardeverminderingen op dubieuze debiteuren - mutatietabel (in duizenden €)
Per einde van het vorige boekjaar Uit overgenomen vennootschappen Toevoegingen Terugnames Uitgeboekt wegens definitief oninbaar Per einde van het boekjaar
31.03.17
31.03.16
-1.192
-731 -368
-407
-281
128
136
41
52
-1.430
-1.192
de Groep destijds de gronden verwierf. Voor het aanleggen van de provisie dubieuze debiteuren wordt als volgt te
Bijlage 23
werk gegaan: de lijst van achterstallige huurgelden wordt intern van kortbij
Handelsvorderingen en dubieuze debiteuren
opgevolgd. Op basis van een inschatting van het management, of wanneer er
31.03.17
31.03.16
Handelsvorderingen Op te stellen facturen Dubieuze debiteuren Te innen opbrengsten Coupon vastgoedcertificaten Distri-Land Andere
2.000
2.140
142
195
-1.431
-1.192
Totaal handelsvorderingen
938
Handelsvorderingen (in duizenden €)
duidelijke aanwijsbare redenen zijn dat de vordering niet meer kan geïnd worden, wordt een provisie aangelegd. Handelsvorderingen zijn contant betaalbaar.
I Re ta i l e s tat e s I j a a rvers l ag 2016 - 2017
Onderstaande tabel geeft een overzicht van de ouderdomsstructuur van de vorderingen waarvoor geen waardevermindering werd geboekt.
4 223
220 10 1.373
Vervallen < 30 dagen Vervallen 30-90 dagen Vervallen > 90 dagen Niet vervallen
31.03.17
31.03.16
164
88
166
6
-30
129
116
471
financieel verslag I
Bijlage 24 Belastingsvorderingen en andere vlottende activa (in duizenden €)
Belastingen Terug te vorderen BTW Terug te vorderen roerende voorheffing Terug te vorderen onroerende voorheffing Bezoldigingen en sociale lasten Andere Totaal belastingsvorderingen en andere vlottende activa
157
Bijlage 26 31.03.17
31.03.16
90 852 1.867
1.367
441
9
3.160
1.466
Overlopende rekeningen (in duizenden €)
Gelopen, niet vervallen vastgoedopbrengsten Te bestemmen huurkortingen en huurvoordelen Voorafbetaalde vastgoedkosten Voorafbetaalde interesten en andere financiële kosten Andere Totaal overlopende rekeningen actief
31.03.17
31.03.16
39
95
631
219
345
336
166
79
1.181
729
De over te dragen kosten hebben vooral betrekking op verzekeringen en
Bijlage 25 Geldmiddelen en kasequivalenten (in duizenden €)
onderhoudskosten voor het ERP-pakket.
31.03.17
31.03.16
Banken
978
1.315
Totaal geldmiddelen en kasequivalenten
978
1.315
I R e ta i l e stat e s I j a a rv e r sla g 2 0 1 6 - 2 0 1 7
158
Bijlage 27 Eigen vermogen Kapitaal Evolutie van het kapitaal
Datum
Verrichting
12/07/1988 27/03/1998 30/04/1999 30/04/1999 30/04/1999 30/04/1999 30/04/1999 30/04/1999 1/07/2003 31/12/2003 5/11/2004 5/11/2004 10/08/2005 21/11/2006 30/11/2007 30/06/2008 5/09/2008 30/04/2009 24/11/2009 5/02/2010 31/03/2010 05/05/2010 21/06/2010 30/11/2010 30/11/2010 30/11/2010
Oprichting IPO en 1e notering op Euronext Brussel Aanzuivering van overgedragen verliezen Fusie door overneming Aanzuivering van overgedragen verliezen Incorporatie verlies Incorporatie uitgiftepremie & herwaarderingsmeerwaarde Storting in speciën Storting in speciën Openbaar bod op vastgoedcertificaten Distri-Land Gedeeltelijke incorporatie emissiepremie Vernietiging 20 aandelen aan toonder Fusie door absorptie Fusie door absorptie Inbreng in natura in het kader van een partiële splitsing Inbreng in natura in het kader van een partiële splitsing Inbreng in natura Inbreng in natura Inbreng in natura in het kader van een partiële splitsing Inbreng in natura Inbreng in natura in het kader van een partiële splitsing Inbreng in natura Inbreng in natura Inbreng in natura Inbreng in natura Inbreng in natura
I Re ta i l e s tat e s I j a a rvers l ag 2016 - 2017
Kapitaalbeweging
Totaal uitstaand kapitaal na de verrichting
Aantal gecreëerde aandelen
Totaal aantal aandelen
(in duizenden €)
(in duizenden €)
-
74
3.000
3.000
20.563
20.637
1.173.212
1.176.212
-5.131
15.505
-
1.176.212
1.385
16.891
283.582
1.459.794
-2.267
14.624
-
1.459.794
-174
14.451
-
1.459.794
4.793
19.244
-
1.459.794
10.854
30.098
823.348
2.283.142
12.039
42.137
913.256
3.196.398
4.907
47.043
372.216
3.568.614
33.250
80.294
-
3.568.614
-1
80.293
-20
3.568.594
1
80.294
130
3.568.724
10
80.303
228
3.568.952
3.804
84.107
169.047
3.737.999
1.882
85.989
83.632
3.821.631
534
86.523
23.750
3.845.381
5.625
92.148
250.000
4.095.381
6.944
99.092
308.623
4.404.004
4.380
103.472
194.664
4.598.668
910
104.382
40.459
4.639.127
3.288
107.671
146.135
4.785.262
2.662
110.332
118.293
4.903.555
2.212
112.544
98.301
5.001.856
1.280
113.824
56.872
5.058.728
66
113.890
2.935
5.061.663
financieel verslag I
Evolutie van het kapitaal
Datum
Verrichting
16/06/2011 27/06/2011 30/03/2012 4/07/2012 27/07/2012 28/06/2013 28/06/2013 28/11/2014 28/05/2015 29/01/2016 14/12/2016 14/12/2016
Inbreng in natura Inbreng in natura Inbreng in natura in het kader van een partiële splitsing Inbreng in natura Inbreng in natura - keuzedividend Inbreng in natura Kapitaalverhoging in cash Inbreng in natura Kapitaalverhoging in cash Inbreng in natura Inbreng in natura Inbreng in natura
Het maatschappelijk kapitaal bedraagt per 31 maart 2017 202.688.189,49
Kapitaalbeweging
Totaal uitstaand kapitaal na de verrichting
(in duizenden €)
(in duizenden €)
Aantal gecreëerde aandelen
159
Totaal aantal aandelen
1.989
115.879
88.397
5.150.060
5.520
121.399
245.348
5.395.408
937
122.336
41.666
5.437.074
4.694
127.030
208.607
5.645.681
3.768
130.798
167.441
5.813.122
540
131.338
24.009
5.837.131
32.699
164.037
1.453.280
7.290.411 7.559.473
6.054
170.091
269.062
28.345
198.436
1.259.740
8.819.213
1.060
199.496
47.107
8.866.320
2.604
202.100
115.735
8.982.055
588
202.688
26.153
9.008.208
Bijlage 28
EUR en wordt vertegenwoordigd door 9.008.208 aandelen. Er zijn geen
Evolutie uitgiftepremies (in duizenden €)
bevoorrechte aandelen. Elk van deze aandelen verleent 1 stemrecht op de
Datum
Verrichting
Vorig boekjaar 14/12/16 14/12/16
Inbreng in natura Inbreng in natura
Uitgiftepremies
algemene vergadering en deze aandelen vertegenwoordigen de noemer voor de kennisgeving in het kader van de transparantiemeldingen. Op 5 april 2017 vond een kapitaalverhoging plaats, waardoor het totaal kapitaal 206.612.347,44 EUR bedraagt, vertegenwoordigd door 9.182.612 aandelen. Het kapitaal is volledig volstort.
151.499
Totaal uitgiftepremies 31/03/2017
4.919 1.111 157.529
We verwijzen naar artikel 6 van de statuten van Retail Estates nv, op pagina 192 van dit verslag.
I R e ta i l e stat e s I j a a rv e r sla g 2 0 1 6 - 2 0 1 7
160
Bijlage 29 Impact op de reële waarde van geschatte mutatierechten en -kosten bij de hypothetische vervreemding van vastgoedbeleggingen (in duizenden €)
Saldo per einde van het vorige boekjaar Mutatie gedurende het boekjaar Totaal impact op de reële waarde van geschatte mutatierechten en -kosten bij de hypothetische vervreemding van vastgoedbeleggingen
De stijging van 6,74 mio EUR ‘Andere’ heeft betrekking tot minderheidsaandeel houders betreffende de erkenning van de schuld voor de verdere verwerving van
31.03.17
31.03.16
-24.942
-20.861
-1.761
-4.081
-26.703
-24.942
Zoals vermeld in bijlage 21 beschouwt Retail Estates nv zijn vastgoedportefeuille als een geheel dat als een geheel of als een beperkt aantal grotere delen
de aandelen in Heerzele nv en Blovan nv nog niet in het bezit van Retail Estates nv (zie ook bijlage 41).
Bijlage 31 Handelsschulden en andere kortlopende schulden (in duizenden €)
Exit tax Andere Handelsschulden Te ontvangen facturen Belastingsschulden Andere kortlopende schulden
31.03.17
31.03.16
4.327
13.219
7.649
7.852
360
807
6.212
6.172
752
594
326
279
11.976
21.071
kan vervreemd worden. Conform de waardering aan “reële waarde” van zijn vastgoedschatters Cushman & Wakefield, CBRE en Stadim werd de waarde van dit onroerend goed verminderd met 2,50%, zijnde de volgens de schatters
Totaal handelsschulden en andere kortlopende schulden
te verwachten transactiekosten bij de vervreemding van dit vastgoed. Op 1 april
De ‘Exit tax’ heeft betrekking op de verschuldigde belastingen op de latente
2004 (datum van de eerste toepassing van de IAS/IFRS-normen) bedragen de
meerwaarde van vastgoed van overgenomen vastgoedvennootschappen die zal
overdrachtstaksen die afgetrokken zijn van de investeringswaarde 4,90 mio EUR.
dienen betaald te worden op het moment van fusie van die vennootschappen
Dit bedrag werd geboekt onder deze rubriek van het eigen vermogen.
met de openbare GVV Retail Estates nv. Onderstaande tabel geeft een overzicht van de evolutie van de verschuldigde exit tax ten opzichte van het vorige boekjaar.
Bijlage 30 Andere langlopende financiële verplichtingen (in duizenden €)
Toegelaten afdekkingsinstrumenten (zie ook bijlage 35) Andere Totaal andere langlopende financiële verplichtingen
I Re ta i l e s tat e s I j a a rvers l ag 2016 - 2017
31.03.17
31.03.16
Exit tax (in duizenden €)
Saldo per einde van het vorige boekjaar 19.153
28.155
6.743
25.896
28.155
Aangroei in de loop van het boekjaar Voorafbetalingen Afrekeningen Per einde van het boekjaar
31.03.17 13.219 6.249 -15.100 -41 4.327
financieel verslag I
Bijlage 32 Andere kortlopende verplichtingen (in duizenden €)
Te betalen dividenden Andere Totaal andere kortlopende verplichtingen
161
Bijlage 34 31.03.17
31.03.16
33
34
11.471
15.599
11.504
15.633
De daling van 4,13 mio EUR ‘Andere kortlopende verplichtingen’ wordt enerzijds verklaard door de verwerving van de resterende aandelen van Retail Warehousing Invest nv (daling van de schuld met 15,56 mio EUR) en anderzijds de schuldvordering met betrekking tot het saldo van de prijs die werd betaald (op 05/04/17) voor de aandelen van de vennootschap Hainaut Retail Invest nv (stijging van de schuld met 11,40 mio EUR) (zie ook bijlage 41).
Opdeling volgens de contractuele verval dagen van de kredietlijnen (in duizenden €)
Langlopende Bilaterale leningen - variabele of vaste rente Financiële leasing Obligatielening Subtotaal
31.03.17
31.03.16
400.510
398.225
0
10
84.820
29.788
485.330
428.023
30.909
42.597
Kortlopende Bilaterale leningen - variabele of vaste rente Financiële leasing Subtotaal
0
4
30.909
42.601
Totaal
516.239
470.624
31.03.17
31.03.16
Bijlage 33 31.03.17
31.03.16
Vooraf ontvangen vastgoedopbrengsten Gelopen, niet vervallen interesten en andere financiële kosten Andere
2.707
2.642
Totaal overlopende rekeningen
Overlopende rekeningen (in duizenden €)
3.138
3.015
909
307
6.754
5.963
De over te dragen opbrengsten hebben voornamelijk betrekking op
Opdeling volgens de maturiteit van de langlopende leningen (in duizenden €)
Tussen één en twee jaar Tussen twee en vijf jaar Meer dan vijf jaar
Opdeling volgens de spreiding tussen de leningen aan een variabele rente / vaste rente (in duizenden €)
3.929
100.378
247.755
257.080
233.646
70.555
31.03.17
31.03.16
343.859
368.599
172.380
102.007
vooruitbetaalde huren. Leningen aan een variabele rente Leningen aan een vaste rente
I R e ta i l e stat e s I j a a rv e r sla g 2 0 1 6 - 2 0 1 7
162
Retail Estates nv beschikt over de volgende niet gebruikte kredietfaciliteiten (in duizenden €)
• 30 mio EUR, uitgegeven op 29 april 2016 met een looptijd van 10 jaar, waarvan
31.03.17
31.03.16
4 mio EUR aan een vaste rentevoet van 2,84% en 26 mio EUR aan een variabele rentevoet (euribor 3 maand + 2,25%)
Vervallende binnen het jaar Vervallende na één jaar
0
25.000
114.600
99.512
Inschatting van de toekomstige interestlasten
Totale toekomstige interestlast
• 25 mio EUR, uitgegeven op 10 juni 2016 met een looptijd van 10 jaar, aan een renteveot van 2,84% Analyse van de interestlasten - interestsensitiviteit
31.03.17
31.03.16
Binnen één jaar Tussen één en vijf jaar Meer dan vijf jaar
15.117
16.969
41.808
48.217
17.882
16.284
Totaal
74.807
81.470
De mate waarin Retail Estates nv zich kan financieren heeft een belangrijke impact op de winstgevendheid. Investeren in vastgoed gaat nu eenmaal gepaard met een relatief hoge mate van schuldfinanciering. Om dit risico optimaal in te perken, hanteert Retail Estates nv een voorzichtige en conservatieve strategie (zie hierboven). Daardoor heeft een stijging van de rentevoet geen substantiële impact op het totaalresultaat. Er is wel een impact van intereststijgingen of -dalingen op de marktwaarde van de afgesloten IRS-contracten en dus op het eigen vermogen en variaties in de reële waarde van financiële activa en passiva. Indien de interest met 1% zou stijgen heeft dit een positieve impact van 14,71 mio
Langlopende en kortlopende financiële schulden
EUR op het eigen vermogen en variaties in de reële waarde van financiële activa
90,45% van de leningen hebben een vaste rentevoet of zijn afgedekt via
en passiva. Indien de interest met 1% zou dalen heeft dit een negatieve impact
een interest rate swap-contract. Bij de inschatting van de toekomstige
van 17,72 mio EUR op het eigen vermogen en de variaties in de reële waarde van
interestlasten is rekening gehouden met de schuldpositie per 31 maart 2017 en
financiële activa en passiva.
interestdekkingen overeenkomstig de contracten die op dat moment lopend zijn. Voor het niet-afgedekte gedeelte van de opgenomen schulden van een totaal
Principieel spreekt Retail Estates nv met zijn banken een convenant van 60% af
van 49,33 mio EUR werd rekening gehouden met de Euribor verwachtingen op
met betrekking tot de schuldgraad.
datum van dit verslag + bancaire marge. De vennootschap heeft 3 obligatieleningen uitgegeven: • 30 mio EUR, uitgegeven op 23 april 2014 met een looptijd van 7 jaar, aan een rentevoet van 3,556%.
I Re ta i l e s tat e s I j a a rvers l ag 2016 - 2017
financieel verslag I
163
Bijlage 35 Financiële instrumenten op 31 maart 2017 Samenvatting van financiële instrumenten op afsluitdatum 31.03.17 (in duizenden €)
Categorieën
Boekwaarde
Reële waarde
Niveau
I. Vaste activa
Vorderingen financiële leasing Leningen en vorderingen
C
1.030
1.030
2
A
518
518
2
A
4.098
4.098
2
B
978
978
2
6.624
6.624
A
485.330
510.039
2
A
0
0
2
C
25.896
25.830
A
30.909
30.909
2
A/C
23.480
23.480
2/3
565.615
590.258
II. Vlottende activa
Handelsvorderingen en overige vorderingen Geldmiddelen en kasequivalenten Totaal der financiële instrumenten op het actief van de balans I. Langlopende verplichtingen
Rentedragende verplichtingen Kredietinstellingen Andere Overige langlopende verplichtingen Overige financiële verplichtingen
A
2
A
2 2
II. Kortlopende verplichtingen
Rentedragende verplichtingen Kortlopende handelsschulden en overige schulden
Totaal der financiële instrumenten op het passief van de balans
I R e ta i l e stat e s I j a a rv e r sla g 2 0 1 6 - 2 0 1 7
164
De categorieën komen overeen met volgende financiële instrumenten:
• hetzij omdat zij een vervaldag op korte termijn hebben (zoals de
A. Financiële activa of passiva (met inbegrip van vorderingen en leningen) tot op
• hetzij omdat zij een variabele interestvoet dragen.
handelsvorderingen en –schulden), de vervaldag gehouden aan de geamortiseerde kostprijs. B. Geldbeleggingen tot op de vervaldag gehouden aan de geamortiseerde kostprijs. C. Activa of passiva, gehouden aan reële waarde via de winst- en verliesrekening,
De reële waarde van de schulden met een vaste rentevoet wordt geraamd aan de hand van een actualisatie van hun toekomstige cashflows rekening houdende met het kredietrisico van de Groep.
behalve voor financiële instrumenten bepaald als afdekkingsinstrument die onderworpen zijn aan een afdekkingsboekhouding.
Financiële instrumenten aan geamortiseerde kostprijs
Aangezien de handelsvorderingen en handelsschulden kortlopend zijn, benadert Het geheel der financiële instrumenten van de Groep stemt overeen met niveau
de reële waarde nagenoeg de nominale waarde van deze financiële activa
2 in de hiërarchie van de reële waarden. De waardering aan reële waarde gebeurt
en verplichtingen in kwestie. Retail Estates nv heeft op 31 maart 2017 344,03
op regelmatige basis.
mio EUR financiële schulden met variabele rentevoet en 172,78 mio EUR financiële schulden met vaste rentevoet. 90,45% van de leningen hebben een
Niveau 2 in de hiërarchie der reële waarden betreft de overige financiële activa en
vaste rentevoet of zijn afgedekt via een interest rate swap-contract. De vaste
passiva waarvan de reële waarde gebaseerd is op andere gegevens die, direct of
rentevoeten die voor deze langlopende schulden destijds zijn gecontracteerd,
indirect, kunnen worden vastgesteld voor de betrokken activa of passiva.
stemmen in de meeste gevallen niet langer overeen met de rentevoeten die momenteel op de geldmarkten gangbaar zijn, wat een verschil teweegbrengt
De waarderingstechnieken betreffende de reële waarde van de financiële
tussen de boekwaarde en hun reële waarde. De volgende tabel vergelijkt het
instrumenten van niveau 2 zijn de volgende:
totaalbedrag van de schulden met vaste rentevoet aan boekwaarde en in reële waarde per einde van het boekjaar 2016-2017, waarbij de reële waarde van de
- De rubrieken ‘overige financiële verplichtingen’ en ‘financiële vaste activa’
schulden met vaste rentevoet geraamd wordt aan de hand van een actualisatie
betreffen interest rate swaps waarvan de reële waarde vastgelegd is met
van hun toekomstige cashflows rekening houdende met het kredietrisico van
behulp van rentevoeten die van toepassing zijn op actieve markten, over het
de Groep. Deze reële waarde van de schulden met vaste rentevoet wordt in
algemeen aangeleverd door financiële instellingen.
de onderliggende tabel informatief vermeld. De boekwaarde is gelijk aan de
- De reële waarde van de overige financiële activa en passiva van niveau 2 is nagenoeg gelijk aan hun boekwaarde: Financiële schulden met vaste rentevoet
geamortiseerde kostprijs. De financiële schulden met variabele rentevoet hebben een boekwaarde die dicht bij hun reële waarde ligt.
31.03.17 Boekwaarde
Financiële schulden met vaste rentevoet
I Re ta i l e s tat e s I j a a rvers l ag 2016 - 2017
172.380
31.03.16 Reële waarde
Boekwaarde
Reële waarde
197.089
102.007
120.021
financieel verslag I
Financiële instrumenten aan reële waarde Reële waarde van financiële activa en passiva (in duizenden €)
Reële waarde van de financiële derivaten Totale reële waarde van financiële activa en passiva
165
Overzicht swaps:
31.03.17
31.03.16
-19.153
-19.153
Andere langlopende verplichtingen
-28.155
-28.155
De Groep gebruikt financiële afgeleide producten (interest rate swaps) om zich in te dekken tegen renterisico’s afkomstig van operationele, financiële en investeringsactiviteiten. Afgeleide financiële producten worden initieel aan hun kostprijs erkend en worden geherwaardeerd aan hun reële waarde op de daaropvolgende rapporteringsdatum. De derivaten die door Retail Estates nv momenteel gebruikt worden, kwalificeren slechts in beperkte mate als kasstroomafdekkingstransacties. De wijzigingen in de reële waarde van de derivaten die niet als kasstroomafdekking kwalificeren, worden onmiddellijk in het resultaat opgenomen. Er werd -0,87 mio EUR in het resultaat opgenomen met betrekking tot de financiële instrumenten. Hiervan heeft -8,33 mio EUR betrekking op het lineair afwaarderen van de waarde op 31 december 2015 van de financiële instrumenten die niet langer kwalificeren als kasstroomafdekkingstransacties en 7,46 mio EUR op de variatie in de reële waarde voor de periode 1 april 2016 tot 31 maart 2017. Swaps die kwalificeren als kasstroomafdekking worden direct in het eigen vermogen erkend en
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21
Start datum
Eind datum
Rentevoet
Notioneel bedrag (in duizenden €)
06/2012
06/2017
3,22%
20.000
NEEN
07/2007
07/2017
4,77%
10.000
NEEN
06/2012
09/2017
3,03%
10.000
NEEN
09/2012
09/2017
3,35%
6.000
NEEN
03/2008
03/2018
4,08%
5.000
NEEN
04/2014
03/2018
1,91%
20.500
NEEN
11/2013
11/2018
3,69%
30.000
NEEN
09/2014
09/2019
2,69%
21.000
NEEN
02/2015
01/2020
1,48%
20.000
NEEN
01/2016
01/2021
1,82%
10.000
NEEN
Hedge accounting
10/2017
01/2022
1,70%
15.000
NEEN
06/2016
06/2023
1,04%
25.000
NEEN NEEN
06/2016
06/2023
1,03%
10.000
03/2009
12/2023
3,89%
7.310
NEEN
06/2017
06/2024
1,29%
35.000
NEEN
07/2016
04/2026
1,26%
26.000
JA
06/2017
06/2023
1,36%
14.000
NEEN
06/2016
06/2021
1,03%
25.000
JA
06/2016
06/2019
1,44%
50.000
JA
06/2019
06/2024
1,49%
30.000
NEEN
03/2018
03/2026
1,10%
20.000
NEEN
niet in de resultatenrekening opgenomen. De interest rate swaps zijn niveau 2-instrumenten.
I R e ta i l e stat e s I j a a rv e r sla g 2 0 1 6 - 2 0 1 7
166
Bijlage 36
Over het financieel plan wordt een bijzonder verslag opgesteld door de
Verdere toelichting bij de evolutie van de schuldgraad
commissaris, waarin bevestigd wordt dat deze laatste de wijze van opstelling
Berekening schuldgraad (in duizenden €)
31.03.17
31.03.16
572.368
541.445
Uit te sluiten: I. Langlopende verplichtingen Voorzieningen Toegelaten afdekkingsinstrumenten Uitgestelde belastingen
25.907
34.118
19.153
28.155
II. Kortlopende verplichtingen Voorzieningen Toegelaten afdekkingsinstrumenten Overlopende rekeningen
6.754
van het plan geverifieerd heeft, met name wat betreft de economische grondslagen ervan, en dat de cijfers die dit plan bevat, overeenstemmen met die van de boekhouding van de openbare GVV.
Verplichtingen
0 19.153
28.155 0 5.963
jaarlijkse en halfjaarlijkse financiële verslagen. In de jaarlijkse en halfjaarlijkse financiële verslagen wordt beschreven en verantwoord hoe het financieel plan in de loop van de relevante periode werd uitgevoerd en hoe de openbare GVV het plan in de toekomst zal uitvoeren. Toelichting 2016-2017 Historische evolutie van de schuldgraad
Totale schuldenlast
6.754
5.963
60%
546.461
507.327
50%
Netto vermindering schuldenlast Totaal activa
De algemene richtlijnen van het financieel plan worden opgenomen in de
40%
1.087.338
1.015.615
50,26%
49,95%
SCHULDGRAAD Principe
Naar aanleiding van artikel 24 van het koninklijk besluit met betrekking tot gereglementeerde vastgoedvennootschappen (GVV’s), dient de openbare GVV een financieel plan op te stellen met een uitvoeringsschema wanneer haar geconsolideerde schuldratio meer bedraagt dan 50% van de geconsolideerde
30%
20%
10%
0%
03/07 03/08 03/09 03/10 03/11
03/12 03/13 03/14 03/15 03/16 03/17
activa. Het financieel plan geeft een beschrijving van de maatregelen die zullen worden genomen om te verhinderen dat de geconsolideerde schuldratio meer
Historisch schommelt de schuldgraad van Retail Estates rond 50 – 55%. In de loop
bedraagt dan 65% van de geconsolideerde activa.
van zijn geschiedenis oversteeg de schuldgraad van Retail Estates nv nooit de 60%.
I Re ta i l e s tat e s I j a a rvers l ag 2016 - 2017
financieel verslag I
Evolutie schuldgraad op langere termijn
Rekening houdend met de assumpties zoals hierboven vermeld, zou de
De raad van bestuur beschouwt een schuldgraad van +/- 55% als zijnde
schuldgraad per 30 juni 2017 49,31% bedragen.
167
optimaal voor de aandeelhouders van de openbare GVV voor wat betreft het rendement en de courante winst per aandeel. Voor elke investering wordt de
Er wordt tevens een projectie gemaakt van de schuldgraad op 31 maart 2018.
impact op de schuldgraad bekeken en eventueel niet weerhouden indien deze
Deze projectie houdt rekening met volgende assumpties:
investering de schuldgraad negatief zou beïnvloeden. • verkopen boekjaar 2017-2018 Op basis van de huidige schuldgraad van 50,26% heeft Retail Estates nv een
Er worden geen desinvesteringen gepland.
investeringspotentieel van 264,85 mio EUR zonder hierbij een schuldgraad van 60% te overschrijden (de onderneming heeft met een aantal banken een
• resultaat boekjaar 2017-2018
covenant die bepaalt dat de schuldgraad maximum 60% mag bedragen).
Het resultaat van het boekjaar zoals vermeld in het budget 2017-2018, goedgekeurd door de raad van bestuur.
Evolutie schuldgraad op korte termijn
Elk kwartaal wordt aan de raad van bestuur de projectie van de schuldgraad
• geplande investeringen boekjaar 2017-2018
voor het volgende kwartaal voorgelegd en worden eventuele afwijkingen tussen
Er worden 3 mio EUR investeringen gepland in het vierde kwartaal van boekjaar
de ingeschatte en werkelijke schuldgraad van het vorige kwartaal besproken.
2017-2018.
De projectie van de schuldgraad op 30 juni 2017 houdt rekening met volgende
Rekening houdend met de bijkomende geplande investeringen en de
assumpties:
winstverwachting voor het volledige jaar, zou de schuldgraad per 31 maart 2018 49,29% bedragen.
• verkopen eerste kwartaal 2017-2018 Er worden geen desinvesteringen gepland.
Er wordt in de projectie van de schuldgraad enkel rekening gehouden met aan- en verkopen waarvoor een compromis werd getekend (zonder opschortende voor
• resultaat eerste kwartaal 2017-2018
waarden) en investeringen die gepland en aanbesteed zijn. Kredieten die komen te
Het resultaat van het eerste kwartaal zoals vermeld in het budget 2017-2018,
vervallen worden verondersteld voor hetzelfde bedrag geherfinancierd te worden.
goedgekeurd door de raad van bestuur. Andere elementen die de schuldgraad beïnvloeden
• geplande investeringen eerste kwartaal 2017-2018
De waardering van de vastgoedportefeuille heeft eveneens een impact op de
Er worden geen investeringen gepland in het eerste kwartaal van het boekjaar
schuldgraad. Rekening houdend met de huidige kapitaalsbasis, zou bij een
2017-2018.
mogelijke waardedaling van de reële waarde van vastgoedbeleggingen van meer dan 246,63 mio EUR, de maximale schuldgraad van 65% overschreden
I R e ta i l e stat e s I j a a rv e r sla g 2 0 1 6 - 2 0 1 7
168
worden. Deze waardedaling kan het gevolg zijn van een stijging van de yield
openbare GVV om de schuldgraad te behouden of opnieuw op te bouwen op
(bij gelijkblijvende huurwaarden zou de yield met 2,02% moeten stijgen om
een niveau tussen 50% en 55%. Dit niveau wordt regelmatig geëvalueerd en zal
de schuldgraad te overschrijden) of een daling van de huren (bij gelijkblijvende
herzien worden door de raad van bestuur indien dit noodzakelijk wordt geacht
yields zouden de huren met 16,28 mio EUR moeten dalen). Historisch gezien
door veranderde markt- of omgevingsfactoren.
is de reële waarde van de vastgoedportefeuille sinds de oprichting van de vennootschap steeds gestegen of minstens stabiel gebleven. Op vandaag zijn er
Bijlage 37
geen indicaties in de markt die een stijging van de yield doen vermoeden.
Verbonden partijen
De verbonden partijen waarmee de vennootschap handelt zijn haar Mochten er zich toch substantiële waardedalingen voordoen die de schuldgraad
dochterondernemingen en haar bestuurders en directieleden. De transacties met
boven 65% doen uitstijgen, kan Retail Estates nv overgaan tot het verkopen van
de dochterondernemingen worden geëlimineerd in de consolidatie.
een aantal van zijn panden. Retail Estates nv heeft een stevig track record in het verkopen van panden aan de geschatte investeringswaarde. In het boekjaar 2013-
Bestuurders en directieleden
2014 werden 4 winkelpanden en 2 appartementen in ruwbouwstaat verkocht
De vergoeding voor de bestuurders en directieleden is opgenomen in de post
voor een netto verkoopprijs van 5,07 mio EUR. In het boekjaar 2014-2015 werden
“algemene kosten van de vennootschap” (zie bijlage 10):
9 winkelpanden verkocht voor een netto verkoopprijs van 8,08 mio EUR en
31.03.17
31.03.16
Bestuurders
824
501
Totaal
824
501
(in duizenden €)
werd de vennootschap Belgium Retail 1 Luxembourg sàrl verkocht voor 8,22 mio EUR. In het boekjaar 2015-2016 werden 11 winkelpanden, 2 appartementen, een kantoorruimte, een parking en 9 grondpercelen van de site te Westende verkocht voor een netto verkoopprijs van 11,80 mio EUR. Het voorbije boekjaar werd gedesinvesteerd voor een netto verkoopprijs van 9,72 mio EUR. Voor meer informatie verwijzen we naar hoofdstuk 3 van dit verslag, Beheersverslag. Globaal
De bestuurders en directieleden ontvangen bijkomend geen voordelen ten laste
genomen werden deze panden verkocht aan de geschatte investeringswaarde.
van de vennootschap. Deze bedragen zijn allemaal kortetermijnvergoedingen. Wij verwijzen naar het remuneratieverslag op pagina 49.
Besluit
Retail Estates nv is van oordeel dat in functie van • de historische evolutie van de openbare GVV, • het track record met betrekking tot de verkopen er geen bijkomende maatregelen dienen genomen te worden om te verhinderen dat de schuldgraad boven 65% zal uitstijgen. Het is de bedoeling van de
I Re ta i l e s tat e s I j a a rvers l ag 2016 - 2017
financieel verslag I
Bijlage 38 Honorarium commissaris (excl. BTW)
169
deze investeringen. Indien de verwervingen zouden hebben plaatsgevonden
31.03.17
31.03.16
op 1 april 2015 zouden de huurinkomsten met 11,65 mio EUR gestegen zijn. Het operationeel resultaat steeg met 10,13 mio EUR als gevolg van deze
Bezoldiging van de commissaris voor het auditmandaat Bezoldiging voor uitzonderlijke werkzaamheden of bijzondere opdrachten - Andere controleopdrachten - Belastingadviesopdrachten - Andere opdrachten buiten de revisorale opdrachten
investeringen. 99
92 Verkochte vastgoedvennootschappen en vastgoedbeleggingen Per 31.03.2017
17
5
4
9
In boekjaar 2016-2017 werd gedesinvesteerd voor een netto verkoopprijs van 9,72 mio EUR, wat resulteerde in een daling van de vastgoedbeleggingen met 5,37 mio EUR. De huurinkomsten daalden als gevolg van deze desinvesteringen met 0,05 mio EUR. Indien de verkopen hadden plaatsgevonden op 1 april 2016 zouden de huurinkomsten met 0,14 mio EUR gedaald zijn.
In toepassing van artikel 133/1, §6, van het Wetboek van Vennootschappen: de één-op-één-regel dient te worden beoordeeld op het niveau van Retail Estates nv
Per 31.03.2016
en werd niet overschreden. De andere opdrachten buiten de revisorale opdrachten
In boekjaar 2015-2016 werd gedesinvesteerd voor een netto verkoopprijs van
betreffen voornamelijk due diligence-opdrachten.
11,80 mio EUR, wat resulteerde in een daling van de vastgoedbeleggingen met 11,46 mio EUR. De huurinkomsten daalden als gevolg van deze desinvesteringen
Bijlage 39
met 0,22 mio EUR. Indien de verkopen hadden plaatsgevonden op 1 april 2015
Verworven vastgoedvennootschappen en vastgoedbeleggingen
zouden de huurinkomsten met 0,79 mio EUR gedaald zijn.
Per 31.03.2017
De aankopen en oplevering van eigen ontwikkelingen in boekjaar 2016-
Bijlage 40
2017 resulteerden in een vastgoedstijging van 72,48 mio EUR. De totale
Gebeurtenissen na balansdatum
huurinkomsten stegen met 1,99 mio EUR in boekjaar 2016-2017 als gevolg van
Benoeming nieuwe bestuurders en verplaatsing van de datum van de algemene
deze investeringen. Indien de verwervingen zouden hebben plaatsgevonden
vergadering
op 1 april 2016 zouden de huurinkomsten met 4,37 mio EUR gestegen zijn. Het
Op 4 april 2017 heeft de buitengewone algemene vergadering van aandeelhouders
operationeel resultaat steeg met 1,74 mio EUR als gevolg van deze investeringen.
van Retail Estates nv de benoeming van de heer Vic Ragoen en mevrouw Ann Gaeremynck tot en met de jaarvergadering van 2021 goedgekeurd. Op 22 mei
Per 31.03.2016
2017 heeft de buitengewone algemene vergadering van aandeelhouders de
De aankopen en oplevering van eigen ontwikkelingen in boekjaar 2015-
verplaatsing van de algemene vergadering naar de voorlaatste maandag van de
2016 resulteerden in een vastgoedstijging van 166,52 mio EUR . De totale
maand juli goedgekeurd en heeft de buitengewone algemene vergadering beslist
huurinkomsten stegen met 6,90 mio EUR in boekjaar 2015-2016 als gevolg van
het aantal collega’s dat een bestuurder kan vertegenwoordigen op de vergadering
I R e ta i l e stat e s I j a a rv e r sla g 2 0 1 6 - 2 0 1 7
170
van de raad van bestuur te verhogen van twee naar drie, en bijgevolg de zesde
Verhoging van het kapitaal en uitgifte van nieuwe aandelen
alinea van artikel 12 van de statuten te vervangen door de volgende tekst:
Op 5 april 2017 werden 174.404 nieuwe aandelen uitgegeven door inbreng van de resterende schuldvordering met betrekking tot de aankoop van de aandelen
“Iedere bestuurder kan per brief, per fax, per elektronische post of op een andere
van de vastgoedvennootschap Hainaut Retail Invest die 25 winkelpanden
schriftelijke wijze, volmacht geven aan een ander lid van de raad om hem op een
bezit verspreid over de provincie Hengegouwen. Naar aanleiding van deze
welbepaalde vergadering te vertegenwoordigen. Een bestuurder mag slechts
uitgifte werd het maatschappelijk kapitaal van Retail Estates gebracht op EUR
maximum drie collega’s vertegenwoordigen.”.
206.612.347,44, vertegenwoordigd door 9.182.612 aandelen. De nieuwe aandelen delen in de winst van de vennootschap vanaf 1 april 2017.
Bijlage 41 Lijst van geconsolideerde ondernemingen en wijzigingen in consolidatiekring
Volgende dochterondernemingen maken deel uit van de consolidatieperimeter van Retail Estates nv op 31 maart 2017:
Dochteronderneming
Externe financiële schulden4 (in duizenden €)
Vastgoed beleggingen4 (in duizenden €)
Huurinkomsten5 (in duizenden €)
4.250
90.966
3.533
Retail Warehousing Invest nv
Deelnemingspercentage 72,87% door Retail Estates nv, 5,98% door Finsbury Properties nv 21,15% door RWI Invest nv
Finsbury Properties nv RWI Invest nv Heerzele nv Hainaut Retail Invest nv Blovan nv Foncière de la Station Vervietoise bvba
0
6.036
0
100%
0 0
0
0
100%
0
74
51%
0
36.764
806
100%
194
4.624
74
50%
0
1.345
0
50% door Finsbury Properties nv, 50% door Retail Warehousing Invest nv
4 Waarde op afsluitdatum van de geconsolideerde cijfers (31.03.2017). 5 Voor de periode dat ze deel uitmaken van de Groep in het huidige boekjaar.
I Re ta i l e s tat e s I j a a rvers l ag 2016 - 2017
financieel verslag I
Gedurende het afgelopen boekjaar werd de controle verworven over Blovan nv,
2016 werd een overeenkomst afgesloten met het oog op de verwerving van
Foncière de la Station Vervietoise bvba, Hainaut Retail Invest nv, Heerzele nv en
het resterende minderheidsbelang. Dit is gebeurd door de overname van alle
RWI Invest nv. De raad van bestuur van Retail Estates nv stelde het afgelopen
aandelen van RWI Invest nv (destijds Databuild Retail nv genaamd), die de
boekjaar de fusies door overname vast van de dochtervennootschappen
houder is van dit minderheidsbelang.
171
PanEuropean Retail Properties nv, Vlaamse Leasing Maatschappij nv, Fimitobel nv, Texas Management nv en TBK bvba. De raad van bestuur van Retail
Retail Warehousing Invest is eigenaar van 30 winkelpanden verspreid over België.
Warehousing Invest nv (institutionele GVV) stelde de fusies door overname vast
RWI Invest nv bezit geen andere activa dan 375 aandelen in Retail Warehousing
van PanEuropean Property Investments nv en Localiège nv.
Invest nv die 37,50% van het aandelenkapitaal van deze vennootschap vertegenwoordigen.
Voor meer informatie verwijzen we naar hoofdstuk 3 van dit verslag, Beheersverslag, op pagina’s 38 t.e.m. 44.
Sinds de verwerving van dit meerderheidsbelang heeft Retail Estates nv systematisch zijn verplichting tot aankoop van dit minderheidsbelang als
Geen van deze acquisities werd beschouwd als een business combination onder
een schuld erkend in de geconsolideerde jaarrekening. Het bedrag van deze
IFRS 3.
schuld werd trimestrieel aangepast aan de prijsherzieningsclausules die in de overeenkomst van 29 mei 2012 opgenomen zijn.
Minderheidsbelangen – Heerzele nv
Retail Estates nv heeft op 30 augustus 2016 de controle verworven (51%) over
Het resultaat van Retail Warehousing Invest nv werd steeds integraal
de vastgoedvennootschap Heerzele nv die eigenaar is van een onroerend goed
geconsolideerd. Bijgevolg heeft deze transactie slechts een beperkte impact op
te Wetteren waarop na het bekomen van de nodige vergunningen de uitbreiding
de geconsolideerde resultaten.
van zijn retailpark te Wetteren wenst te realiseren. De transactie bestond uit twee luiken. Het eerste luik betreft de overdracht De vennootschap heeft bij een eventuele exit van haar partner zicht op de
en betaling per 5 oktober 2016 van ongeveer de helft van de aandelen ten
verwerving van alle aandelen en dit ten vroegste binnen 12 maanden na
bedrage van 7,68 mio EUR. Het tweede luik bestond uit de uitgifte van 115.735
verwerving van controle. Door de combinatie van de samenwerkingsovereenkomst
nieuwe aandelen in het kader van een kapitaalverhoging door inbreng in natura
en de putopties (waarvan Retail Estates nv de intentie heeft om ze uit te oefenen)
met een inbrengwaarde van 7,52 mio EUR (zie hoofdstuk 3 van dit verslag,
met betrekking tot het minderheidsbelang, heeft Retail Estates nv de controle over
Beheersverslag).
Heerzele nv en past ze de integrale consolidatiemethode toe. Minderheidsbelangen – Blovan nv Minderheidsbelangen - Retail Warehousing Invest nv
Retail Estates nv heeft op 31 januari 2017 een belang verworven (50%) in een
Op 29 mei 2012 werd de controle verworven over Retail Warehousing Invest nv
tweede vastgoedvennootschap Blovan nv die eigenaar is van een semi-logistiek
door de overname van een belang van 62,50% van de aandelen. Op 5 oktober
pand te Wetteren dat in gebruik is voor een business to business handel.
I R e ta i l e stat e s I j a a rv e r sla g 2 0 1 6 - 2 0 1 7
172
De vennootschap heeft bij een eventuele exit van haar partner zicht op de
Bijlage 42
verwerving van alle aandelen. Door de combinatie van de samenwerkings
Bepaling van het bedrag conform artikel 617 van het Wetboek van
overeenkomst en de putopties (waarvan Retail Estates nv de intentie
Vennootschappen
heeft om ze uit te oefenen) met betrekking tot het minderheidsbelang,
Het bedrag als bedoeld in artikel 617 van het Wetboek van Vennootschappen,
heeft Retail Estates nv de controle over Blovan nv en past ze de integrale
van het gestorte kapitaal of als dit bedrag hoger ligt, van het opgevraagde
consolidatiemethode toe.
kapitaal, verhoogd met al de reserves die volgens de wet of de statuten niet verdeeld mogen worden, is bepaald in artikel 13, §1, van het GVV-K.B.
Minderheidsbelangen – boekhoudkundige verwerking
Deze berekening gebeurt op basis van de enkelvoudige jaarrekening van Retail
Sinds 31 december 2012 wordt de balans opgesteld uitgaande van de volledige
Estates nv.
verwerving van alle minderheidsbelangen (conform IFRS), ongeacht de timing waarop de verwerving plaatsvindt en in de veronderstelling dat deze in
Het resultaat van de dochtervennootschappen die voor 100% worden
contanten wordt uitbetaald. Dit geeft een beeld op de maximale schuldgraad op
aangehouden door Retail Estates nv werd als volgt verwerkt in de jaarrekening
basis van de beschikbare info en het stadium van ontwikkeling van de projecten.
van de vennootschap:
De impact op de langlopende verplichtingen bedraagt 6,74 mio EUR. • Het operationeel uitkeerbaar resultaat van de dochters werd toegewezen aan de diverse rubrieken van het resultaat van de vennootschap; • De variatie in de reële waarde van het vastgoed van de dochters werd toegewezen aan het resultaat op de portefeuille. Als dusdanig kan het operationeel resultaat van de dochterondernemingen voor het volledige boekjaar worden gebruikt voor uitkering als dividend.
I Re ta i l e s tat e s I j a a rvers l ag 2016 - 2017
financieel verslag I
(in duizenden €)
Niet-uitkeerbare elementen van het eigen vermogen voor resultaatverdeling Gestort kapitaal Volgens de statuten niet-beschikbare uitgiftepremies Reserve voor het positieve saldo van de variaties in de reële waarde van vastgoed Reserve voor de impact op de reële waarde van geschatte mutatierechten en -kosten bij de hypothetische vervreemding van vastgoedbeleggingen Reserve voor het saldo van de variaties in de reële waarde van toegelaten afdekkingsinstrumenten die onderworpen zijn aan een afdekkingsboekhouding zoals gedefinieerd in IFRS Reserve voor het saldo van de variaties in de reële waarde van toegelaten afdekkingsinstrumenten die niet onderworpen zijn aan een afdekkingsboekhouding zoals gedefinieerd in IFRS Andere reserves Resultaat van het boekjaar dat conform artikel 13, §1, van het GVV-K.B. aan de niet-uitkeerbare reserves dient toegewezen te worden Resultaat op de portefeuille Herwaardering deelnemingen Variaties in de reële waarde van financiële activa en passiva
31.03.17
31.03.16
410.964
400.426
197.635
194.545
157.529
151.499
96.955
96.955
-22.999
-19.887
-4.032
-5.556
-14.253
-17.573
129
443
6.625
1.621
10.446
9.189
-2.952
-2.562
-869
-5006
Totaal eigen vermogen enkelvoudig dat niet uitkeerbaar is
417.589
402.047
Eigen vermogen enkelvoudig Geplande dividenduitkering Eigen vermogen enkelvoudig na dividenduitkering
510.623
474.409
Overblijvende reserve na uitkering
29.727
28.372
480.896
446.037
63.307
43.990
173
I R e ta i l e stat e s I j a a rv e r sla g 2 0 1 6 - 2 0 1 7
174
7. Verslag van de Commissaris
Verslag over de geconsolideerde jaarrekening – Oordeel zonder
jaarrekening die een getrouw
plannen en uitvoeren teneinde een
aan de Algemene Vergadering
beeld geeft in overeenstemming
redelijke mate van zekerheid te
van Aandeelhouders
voorbehoud
met de International Financial
verkrijgen dat de geconsolideerde
over de geconsolideerde
Wij hebben de controle uitgevoerd
Reporting Standards (IFRS), zoals
jaarrekening geen afwijkingen van
jaarrekening voor het
van de geconsolideerde
goedgekeurd door de Europese
materieel belang bevat.
boekjaar afgesloten op 31
jaarrekening van Retail Estates NV
Unie en geïmplementeerd door het
maart 2017
(“de Vennootschap”) en haar
koninklijk besluit van 13 juli 2014,
Een controle omvat werkzaamheden
Overeenkomstig de wettelijke
dochterondernemingen (samen
en met de in België van toepassing
ter verkrijging van controle-informatie
bepalingen brengen wij u verslag uit
“de Groep”) voor het boekjaar
zijnde wettelijke en reglementaire
over de in de geconsolideerde
in het kader van ons mandaat van
afgesloten op 31 maart 2017,
voorschriften alsook voor het
jaarrekening opgenomen bedragen
commissaris. Dit verslag omvat ons
opgesteld in overeenstemming
implementeren van een interne
en toelichtingen. De geselecteerde
verslag over de geconsolideerde
met de International Financial
beheersing die de Raad van Bestuur
werkzaamheden zijn afhankelijk
jaarrekening voor het boekjaar
Reporting Standards (IFRS) zoals
noodzakelijk acht voor het opstellen
van de beoordeling door de
afgesloten op 31 maart 2017, zoals
goedgekeurd door de Europese
van een geconsolideerde jaarrekening
commissaris, met inbegrip van zijn
hieronder gedefinieerd, en omvat
Unie en geïmplementeerd door het
die geen afwijking van materieel
inschatting van de risico’s van een
tevens ons verslag over andere door
koninklijk besluit van 13 juli 2014,
belang bevat als gevolg van fraude of
afwijking van materieel belang in de
wet- en regelgeving gestelde eisen.
en met de in België van toepassing
van fouten.
geconsolideerde jaarrekening als
De geconsolideerde jaarrekening
zijnde wettelijke en reglementaire
omvat de geconsolideerde balans op
voorschriften. De geconsolideerde
Verantwoordelijkheid van de
het maken van die risico-inschatting
31 maart 2017, de geconsolideerde
balans bedraagt ‘000’ EUR
Commissaris
neemt de commissaris de interne
winst- en verliesrekening, het
1.087.338 en de staat van het totaal
Het is onze verantwoordelijkheid een
beheersing van de Groep in
overzicht van het globaal resultaat,
geconsolideerd resultaat toont een
oordeel over deze geconsolideerde
aanmerking die relevant is voor het
het geconsolideerd mutatieoverzicht
positief netto-resultaat van het
jaarrekening tot uitdrukking te brengen,
opstellen, door de Vennootschap,
van het eigen vermogen en het
boekjaar, van ‘000’ EUR 52.136.
op basis van onze controle. Wij hebben
van een geconsolideerde jaarrekening
onze controle volgens de internationale
die een getrouw beeld geeft, en dit
controlestandaarden (International
teneinde controlewerkzaamheden
Standards on Auditing - ISA) zoals
op te zetten die in de gegeven
geconsolideerd kasstroomoverzicht voor het boekjaar afgesloten op deze
Verantwoordelijkheid van de Raad
datum, evenals een toelichting die
van
een overzicht van de voornaamste
Bestuur voor het opstellen van
gevolg van fraude of van fouten. Bij
de geconsolideerde jaarrekening
deze in België werden aangenomen
omstandigheden geschikt zijn maar
gehanteerde grondslagen voor
De Raad van Bestuur is
uitgevoerd. Die standaarden vereisen
die niet gericht zijn op het geven
financiële verslaggeving en overige
verantwoordelijk voor het
dat wij aan de deontologische
van een oordeel over de effectiviteit
informatieverschaffing bevat.
opstellen van een geconsolideerde
vereisten voldoen alsook de controle
van de interne beheersing van de
I Re ta i l e s tat e s I j a a rvers l ag 2016 - 2017
financieel verslag I
Groep. Een controle omvat tevens
geconsolideerde kasstromen voor
aard is om de draagwijdte van ons
een evaluatie van de geschiktheid
het boekjaar dat op die datum
oordeel over de geconsolideerde
van de gehanteerde grondslagen
afgesloten is, in overeenstemming
jaarrekening te wijzigen:
voor financiële verslaggeving
met de International Financial
en van de redelijkheid van door
Reporting Standards (IFRS) zoals
het bestuursorgaan gemaakte
goedgekeurd door de Europese
geconsolideerde jaarrekening,
schattingen, alsmede een evaluatie
Unie en geïmplementeerd door het
opgesteld overeenkomstig
van de presentatie van de
koninklijk besluit van 13 juli 2014,
artikel 119 van het Wetboek van
geconsolideerde jaarrekening als
en met de in België van toepassing
vennootschappen en neer te leggen
geheel.
zijnde wettelijke en reglementaire
overeenkomstig artikel 100 van het
voorschriften.
Wetboek van vennootschappen,
• Het jaarverslag over de
behandelt, zowel qua vorm als qua
Wij hebben van de Raad van Bestuur
inhoud, de door de wet vereiste
Vennootschap de voor onze controle
Verslag betreffende overige door wet- en regelgeving gestelde eisen
vereiste ophelderingen en inlichtingen
De Raad van Bestuur is
geconsolideerde jaarrekening en
verkregen.
verantwoordelijk voor het opstellen
bevat geen van materieel belang
en de inhoud van het jaarverslag over
zijnde inconsistenties ten aanzien
de geconsolideerde jaarrekening.
van de informatie waarover wij
en van de aangestelden van de
Wij zijn van mening dat de door
175
inlichtingen, stemt overeen met de
beschikken in het kader van ons
ons verkregen controle-informatie voldoende en geschikt is om daarop
In het kader van ons mandaat
ons oordeel zonder voorbehoud te
en overeenkomstig de Belgische
baseren.
bijkomende norm bij de in België van toepassing zijnde internationale
mandaat.
Sint-Stevens-Woluwe, 19 mei 2017
Oordeel zonder voorbehoud
controlestandaarden (ISA) is
Naar ons oordeel geeft de
het onze verantwoordelijkheid
geconsolideerde jaarrekening
om, in alle van materieel belang
een getrouw beeld van het
zijnde opzichten, de naleving van
De commissaris
vermogen en de geconsolideerde
bepaalde wettelijke en reglementaire
PwC Bedrijfsrevisoren bcvba
financiële toestand van de Groep
verplichtingen na te gaan. Op grond
Vertegenwoordigd door
op 31 maart 2017 en van haar
hiervan sluiten wij de volgende
Damien Walgrave
geconsolideerde resultaten en
bijkomende verklaring in die niet van
Bedrijfsrevisor
I R e ta i l e stat e s I j a a rv e r sla g 2 0 1 6 - 2 0 1 7
176 8. A. Enkelvoudige winst- en verliesrekening WINST- EN VERLIESREKENING (in duizenden €)
Huurinkomsten Met verhuur verbonden kosten Nettohuurresultaat Recuperatie van vastgoedkosten Recuperatie van huurlasten en belastingen normaal gedragen door de huurders op verhuurde gebouwen Huurlasten en belastingen normaal gedragen door de huurders op verhuurde gebouwen Andere met verhuur verbonden kosten en opbrengsten
31.03.17
31.03.16
59.144
50.322
-758
-500
58.385
49.822
5.705
4.758
-6.099
-5.005
-108
-41
Vastgoedresultaat
57.883
49.534
Technische kosten Commerciële kosten Kosten en taksen van niet-verhuurde gebouwen Beheerskosten vastgoed Andere vastgoedkosten
-2.023
-1.799
Vastgoedkosten
-491
-339
-310
-294
-1.367
-525
54
-2
-4.137
-2.959
Operationeel vastgoedresultaat
53.745
46.575
Algemene kosten van de vennootschap Andere operationele opbrengsten en kosten
-2.542
-2.489
Operationeel resultaat voor resultaat op portefeuille
51.203
44.086
Resultaat op verkopen van vastgoedbeleggingen Resultaat op verkopen van andere niet-financiële activa Variaties in de reële waarde van vastgoedbeleggingen Ander portefeuilleresultaat
279
282
10.446
9.189
I Re ta i l e s tat e s I j a a rvers l ag 2016 - 2017
financieel verslag I
WINST- EN VERLIESREKENING (in duizenden €)
Operationeel resultaat Financiële opbrengsten Netto interestkosten Kosten van toegelaten afdekkingsinstrumenten Andere financiële kosten
31.03.17
31.03.16
61.927
53.556
1.113
3.595
-18.148
-16.244
-869
-5.006
114
-30
Financieel resultaat
-17.790
-17.685
Resultaat vóór belastingen
44.138
35.871
-42
33
44.096
35.904
33.948
28.841
Belastingen Nettoresultaat Toelichting: EPRA resultaat Resultaat op de portefeuille Herwaardering deelnemingen Variaties in de reële waarde van financiële activa en passiva
10.725
9.471
292
2.598
-869
-5.006
31.03.17
31.03.16
Nettoresultaat Andere elementen van het globaal resultaat recycleerbaar in winst- en verliesrekeningen: Impact op de reële waarde van geschatte mutatierechten en -kosten bij de hypothetische vervreemding van vastgoedbeleggingen Variaties in de reële waarde van toegelaten afdekkingsinstrumenten in een kasstroomafdekking zoals gedefinieerd in IFRS
44.096
35.904
-3.112
-1.862
9.850
1.193
GLOBAAL RESULTAAT
50.834
35.235
177
8. B. Enkelvoudig overzicht van het globaal resultaat Overzicht van het globaal resultaat (in duizenden €)
I R e ta i l e stat e s I j a a rv e r sla g 2 0 1 6 - 2 0 1 7
178 9. Enkelvoudige balans ACTIVA (in duizenden €)
Vaste activa Goodwill Immateriële vaste activa Vastgoedbeleggingen Andere materiële vaste activa Financiële vaste activa Vorderingen financiële leasing Handelsvorderingen en andere vaste activa Vlottende activa Vaste activa of groepen van vaste activa aangehouden voor verkoop Handelsvorderingen Belastingsvorderingen en andere vlottende activa Geldmiddelen en kasequivalenten Overlopende rekeningen TOTAAL ACTIVA
I Re ta i l e s tat e s I j a a rvers l ag 2016 - 2017
31.03.17
31.03.16
1.037.040
957.102
149
145
921.774
798.654
2.133
1.554
110.409
156.748
1.030
0
1.545
2
36.370
30.206
5.691
7.525
893
1.235
28.082
19.807
470
1.009
1.234
631
1.073.410
987.308
financieel verslag I
31.03.17
31.03.16
Eigen vermogen Kapitaal Uitgiftepremies Reserves Nettoresultaat van het boekjaar
510.623
474.409
197.635
194.545
157.529
151.499
Verplichtingen Langlopende verplichtingen Voorzieningen Langlopende financiële schulden Kredietinstellingen Financiële leasings op lange termijn Andere Andere langlopende verplichtingen Uitgestelde belastingen
562.786
512.898
507.021
451.908
480.917
423.773
396.497
393.975
EIGEN VERMOGEN EN VERPLICHTINGEN (in duizenden €)
Kortlopende verplichtingen Kortlopende financiële schulden Kredietinstellingen Financiële leasings op korte termijn Handelsschulden en andere kortlopende schulden Andere kortlopende verplichtingen Overlopende rekeningen TOTAAL EIGEN VERMOGEN EN VERPLICHTINGEN
111.363
92.461
44.096
35.904
0
10
84.420
29.788
26.104
28.135
179
0 55.765
60.990
30.878
34.477
30.878
34.473
0
4
7.023
5.775
11.496
15.632
6.368
5.106
1.073.410
987.308
I R e ta i l e stat e s I j a a rv e r sla g 2 0 1 6 - 2 0 1 7
180 10. Enkelvoudig mutatieoverzicht van het eigen vermogen MUTATIEOVERZICHT VAN HET EIGEN VERMOGEN (in duizenden â&#x201A;Ź) Balans volgens IFRS op 31 maart 2015
Kapitaal gewone aandelen
Uitgifte-Â premies
Reserves*
Nettoresultaat van het boekjaar
TOTAAL Eigen Vermogen
166.902
101.839
80.441
33.807
382.990
8.272
-8.272
0
2.101
-2.101
0
-23.434
-23.434
- Nettoresultaatverwerking 2015-2016 - Overboeking portefeuilleresultaat naar reserves - Overboeking EPRA resultaat naar reserves - Reclassificatie tussen reserves
0
- Dividenden boekjaar 2014-2015 - Kapitaalverhoging - Kapitaalverhoging door inbreng in natura
28.344
47.870
1.060
1.790
- Toename van het eigen vermogen als gevolg van fusie - Kosten van kapitaalverhoging
2.850 2.608
2.608
-1.762
-1.762
- Overige
-291
- Globaal resultaat 31/03/2016 Balans volgens IFRS op 31 maart 2016
76.214
194.545
151.499
-291
-669
35.903
35.235
92.461
35.903
474.409
3.531
-3.531
0
4.000
-4.000
0
-28.372
-28.372
- Nettoresultaatverwerking 2016-2017 - Overboeking portefeuilleresultaat naar reserves - Overboeking EPRA resultaat naar reserves - Reclassificatie tussen reserves
0
- Dividenden boekjaar 2015-2016 - Kapitaalverhoging - Kapitaalverhoging door inbreng in natura
0 3.193
6.030
- Toename van het eigen vermogen als gevolg van fusie - Kosten van kapitaalverhoging
9.223 4.630
4.630
-102
-102
- Overige
0
- Globaal resultaat 31/03/2017 Balans volgens IFRS op 31 maart 2017
I Re ta i l e s tat e s I j a a rvers l ag 2016 - 2017
197.636
157.529
6.738
44.096
50.834
111.359
44.096
510.623
financieel verslag I
* Detail van de reserves (in duizenden €)
Balans volgens IFRS op 31 maart 2015
Saldo van de variaties in de reële
Impact op de
reële waarde van
waarde van toege-
Reserve voor
reële waarde van
toegelaten afdek-
laten afdekkingsin-
het saldo van
geschatte mutatie-
kingsinstrumenten
strumenten die niet
de variaties
rechten en -kosten
die onderworpen zijn
onderworpen zijn
Overgedragen
in de reële
bij de hypothetische
aan een afdekkings-
aan een afdekkings-
resultaten van
Wettelijke
waarde van
reserve
het vastgoed
356
Saldo van de variaties in de
89.185
vervreemding van
boekhouding zoals
boekhouding zoals
vorige boek-
reserves vastgoedbeleggingen
gedefinieerd in IFRS
gedefinieerd in IFRS
jaren
Beschikbare
11.726
-18.025
-24.322
21.522
181
TOTAAL
80.441
- Nettoresultaatverwerking 2015-2016 - Overboeking portefeuilleresultaat naar reserves
8.272
8.272
- Overboeking EPRA resultaat naar reserves
2.101
- Reclassificatie tussen reserves
-499
208
291
21.058
-21.058
0
- Kapitaalverhoging door inbreng in natura - Toename van het eigen vermogen als gevolg van fusie
0 87
-3
2.524
- Kosten van kapitaalverhoging
2.608 0
- Overige
-291
- Globaal resultaat 31/03/2016 Balans volgens IFRS op 31 maart 2016
2.101
443
96.955
11.934
-291
-1.862
-2.292
3.485
-19.887
-5.556
-17.573
-669 26.147
92.461
- Nettoresultaatverwerking 2016-2017 - Overboeking portefeuilleresultaat naar reserves
8.537
-5.006
- Overboeking EPRA resultaat naar reserves - Reclassificatie tussen reserves
3.531 4.000
-941
-103
1.044
0
- Kapitaalverhoging door inbreng in natura - Toename van het eigen vermogen als gevolg van fusie
0 627
-8.434
12.437
- Kosten van kapitaalverhoging
4.630 0
- Overige
0
- Globaal resultaat 31/03/2017 Balans volgens IFRS op 31 maart 2017
4.000
129
96.955
12.978
-3.112
1.524
8.326
-22.999
-4.032
-14.253
6.738 42.584
111.359
I R e ta i l e stat e s I j a a rv e r sla g 2 0 1 6 - 2 0 1 7
182 11. Statutaire resultaatverwerking Statutaire resultaatverwerking (in duizenden €)
Nettoresultaat
31.03.17
31.03.16
44.096
35.904
-10.446
-9.189
0
0
Toevoeging aan / onttrekking van de reserves - Toevoeging aan / onttrekking van de reserves voor het saldo van de variaties in de reële waarde van vastgoedbeleggingen Boekjaar - Toevoeging aan / onttrekking van de reserves voor de impact op de reële waarde van geschatte mutatierechten en -kosten bij de hypothetische vervreemding van vastgoedbeleggingen - Toevoeging aan / ontrekking van de reserves voor het saldo van de variaties in de reële waarde van de toegelaten afdekkingsinstrumenten die niet onderworpen zijn aan de afdekkingsboekhouding - Toevoeging aan / onttrekking van de andere reserves7
869
5.006
2.952
-2.598
- Toename van het eigen vermogen als gevolg van fusie
12.437
2.524
Vergoeding van het kapitaal
29.727
28.372
20.181
3.275
Vergoeding van het kapitaal - andere Over te dragen resultaat 7 Dit betreft de herwaardering van de deelneming van de dochters, aan reële waarde.
I Re ta i l e s tat e s I j a a rvers l ag 2016 - 2017
financieel verslag I
183
I R e ta i l e stat e s I j a a rv e r sla g 2 0 1 6 - 2 0 1 7
184
I Re ta i l e s tat e s I j a a rvers l ag 2016 - 2017
permanent document I
185
permanent document O7 O1
Algemene inlichtingen
187
O2
Statuten
189
I R e ta i l e stat e s I j a a rv e r sla g 2 0 1 6 - 2 0 1 7
186
permanent document I
O1 Algemene inlichtingen
GVV naar Belgisch recht”) werd
Boekjaar
website www.retailestates.com:
opgericht bij akte verleden
Het boekjaar begint op 1 april en
Investor Relations > Agenda van de
voor notaris Urbain Drieskens
eindigt op 31 maart van elk jaar. Het
aandeelhouder > (Buitengewone)
te Houthalen op 12 juli 1988,
eerste boekjaar als vastgoedbevak
algemene vergadering.
bekendgemaakt in de Bijlagen tot
(huidig “GVV”) liep van 1 april 1998
Identificatie
het Belgisch Staatsblad van 29 juli
tot en met 31 maart 1999.
Naam
daarna, onder nummer 880729-313.
Retail Estates nv – Openbare
Alle persberichten en andere financiële informatie die Retail
Inzage documenten
Estates nv bekendmaakt,
gereglementeerde
De statuten werden voor de
De niet-geconsolideerde en de
kunnen eveneens op de website
vastgoedvennootschap naar
laatste maal gewijzigd bij proces-
geconsolideerde jaarrekeningen,
geraadpleegd worden.
Belgisch recht.
verbaal opgesteld door notaris
statuten, jaarverslagen en andere
Tim Carnewal, geassocieerd
informatie die ten behoeve van de
De jaarverslagen van de
Maatschappelijke zetel
notaris te Brussel, op 5 april 2017,
aandeelhouders publiek worden
vennootschap worden verzonden
Industrielaan 6, 1740 Ternat.
bekendgemaakt in de Bijlagen tot
gemaakt, kunnen kosteloos op de
naar de houders van aandelen op
Conform artikel 2 van de statuten
het Belgisch Staatsblad van 20 april
zetel van de vennootschap verkregen
naam, de andere effectenhouders
mag de zetel van de vennootschap
daarna, onder nummer 17058302.
worden. De niet-geconsolideerde en
die de formaliteiten, voorgeschreven
zonder statutenwijziging
de geconsolideerde jaarrekeningen
door het Wetboek van
overgebracht worden naar iedere
De vennootschap doet een
en de bijkomende verslagen worden
Vennootschappen, hebben vervuld
andere plaats in België bij besluit
openbaar beroep op het spaarwezen
neergelegd bij de Nationale Bank
en naar de personen die erom
van de raad van bestuur.
overeenkomstig artikel 439 van het
van België. De statuten kunnen
vragen. Zij kunnen eveneens op
Wetboek van Vennootschappen.
worden verkregen bij de Griffie van
de zetel van de vennootschap
de Rechtbank van Koophandel te
bekomen worden.
Ondernemingsnummer De vennootschap is ingeschreven
Duur
Brussel, evenals op de website www.
in het rechtspersonenregister
De vennootschap werd opgericht
retailestates.com.
met ondernemingsnummer
voor onbepaalde duur.
0434.797.847.
De oproepingen tot de algemene Maatschappelijk doel
vergaderingen verschijnen in de
Rechtsvorm, oprichting, bekendmaking
We verwijzen naar artikel 3 uit de
Bijlagen van het Belgisch Staatsblad
De naamloze vennootschap “Retail
statuten, zoals vermeld op pagina
en in De Standaard. De oproepingen
Estates – Vastgoedbevak naar
190 van dit jaarverslag.
evenals alle relevante documenten
Belgisch recht” (huidig “Openbare
187
zijn simultaan beschikbaar op de
I R e ta i l e stat e s I j a a rv e r sla g 2 0 1 6 - 2 0 1 7
188
Wettelijk kader
minimumkapitaal van 1.200.000
Gereglementeerde
EUR;
-e en activiteit beperkt tot vastgoedbeleggingen, bijkomstig
vastgoedvennootschap
- een schuldenlast beperkt tot 65%;
kan de GVV activa plaatsen in
Het GVV-stelsel werd geregeld door
- een boeking van de portefeuille
effecten;
het K.B. van 13 juli 2014 en de Wet
tegen fair value (reële waarde)
van 12 mei 2014.
zonder de mogelijkheid van
vragen om filialen van de GVV het
afschrijvingen;
statuut van institutionele GVV te
Het concept van een
- een jaarlijkse schatting van
-d e mogelijkheid om toelating te
geven.
gereglementeerde
het vastgoedvermogen door
vastgoedvennootschap steunt op
onafhankelijke deskundigen,
De bedoeling van al deze
dat van de Real Estate Investment
welke op het einde van de eerste
regels is het risico te beperken.
Trusts (USA – “REITs”).
drie kwartalen van het boekjaar
Vennootschappen die fusioneren
geactualiseerd wordt;
met een GVV zijn onderworpen
De bedoeling van de wetgever
- de verplichting minimum 80% van
aan een belasting van 16,995%
was dat een GVV een
haar courant resultaat uit te keren
op de latente meerwaarden
optimale transparantie van de
als dividend;
en belastingvrije reserves, de
vastgoedbelegging garandeerde en de uitkering van een maximum aan cashflow verzekerde, terwijl de belegger een hele reeks voordelen genoot. De GVV staat onder de controle van de FSMA en is
- een spreiding van het risico:
met de opcentiemen van het
in één vastgoedcomplex;
gangbare tarief.
- een nagenoeg volledige vrijstelling van vennootschapsbelasting; - een roerende voorheffing (die
onderworpen aan een specifieke
thans 30% bedraagt) af te houden
regeling waarvan de meest
bij de betaalbaarstelling van het
markante bepalingen de volgende
dividend. Deze heeft een bevrijdend
zijn:
karakter in de mate dat het natuurlijke personen betreft welke
- de vorm aannemen van een
de aandelen verworven hebben in
naamloze vennootschap of een
het kader van het beheer van hun
commanditaire vennootschap
privaat patrimonium;
op aandelen met een
I Re ta i l e s tat e s I j a a rvers l ag 2016 - 2017
zogenaamde ‘exit tax’, te verhogen
maximaal 20% van het vermogen
- beursnotering;
permanent document I
2
189
Zij is onderworpen aan het wettelijk stelsel van de openbare gereglementeerde vastgoedvennootschap naar
Statuten
Belgisch recht, hierna “openbare
Vorm - naam - zetel - doel - duur
GVV” of “OGVV” genoemd.
Artikel 1: Vorm en naam De vennootschap heeft de vorm van
De vennootschap is onderworpen
een naamloze vennootschap naar
aan de op elk ogenblik toepasselijke
Belgisch recht en draagt de naam
regelgeving op de gereglementeerde
“Retail Estates”. Deze naam wordt
vastgoedvennootschappen en in
onmiddellijk gevolgd door, en alle
het bijzonder aan de bepalingen
stukken die van de vennootschap
van de Wet van 12 mei 2014
uitgaan bevatten, de vermelding
betreffende de gereglementeerde
“Openbare gereglementeerde
vastgoedvennootschappen (de
vastgoedvennootschap naar
“GVV-Wet”) en het Koninklijk
Belgisch recht” of “Openbare GVV
Besluit van 13 juli 2014 met
naar Belgisch recht” of “OGVV naar
betrekking tot gereglementeerde
Belgisch recht”.
vastgoedvennootschappen (het “GVV-KB”) (deze wet en dit
De vennootschap trekt haar
koninklijk besluit worden hierna
financiële middelen in België of
gezamenlijk aangeduid als de “GVV-
in het buitenland aan via een
wetgeving”).
openbaar aanbod van aandelen, en doet aldus een openbaar
Artikel 2: Zetel
beroep op het spaarwezen in de
De zetel van de vennootschap is
zin van artikel 438, alinea 1 van het
gevestigd te Industrielaan 6, 1740
Wetboek van Vennootschappen. De
Ternat.
aandelen van de vennootschap zijn toegelaten tot de verhandeling op
Deze mag worden overgebracht
een gereglementeerde markt.
naar iedere andere plaats in
I R e ta i l e stat e s I j a a rv e r sla g 2 0 1 6 - 2 0 1 7
190
België, bij besluit van de raad van
i. onroerende goederen als
vastgoedbevaks;
hoofdactiviteit bestaat uit de
bestuur, mits inachtneming van de
gedefinieerd in artikel 517 en
taalwetgeving terzake, zonder dat
volgende van het Burgerlijk
buitenlandse instellingen voor
van onroerende goederen
hiervoor een statutenwijziging is
Wetboek, en de zakelijke rechten
collectieve belegging in vastgoed
in het vooruitzicht van de
vereist.
op onroerende goederen, met
die zijn ingeschreven op de in
terbeschikkingstelling ervan aan
uitsluiting van de onroerende
artikel 260 van de wet van 19
gebruikers, of het rechtstreekse
april 2014 bedoelde lijst;
of onrechtstreekse bezit van
De raad van bestuur is eveneens
goederen van bosbouwkundige,
bevoegd kantoren, bedrijfszetels,
landbouwkundige of
filialen en dochtervennootschappen
vii. rechten van deelneming in
viii. rechten van deelneming in
verwerving of de oprichting
deelnemingen in bepaalde
mijnbouwkundige aard;
instellingen voor collectieve
types van entiteiten met een
ii. aandelen met stemrecht
belegging in vastgoed die in
soortgelijk maatschappelijk doel;
uitgegeven door
een andere lidstaat van de
en (v) die zijn vrijgesteld van de
vastgoedvennootschappen,
Europese Economische Ruimte
belasting op de inkomsten uit de
Artikel 3: Maatschappelijk doel
die exclusief of gezamenlijk
zijn gevestigd en niet zijn
winst die uit de in de bepaling
De vennootschap heeft als
worden gecontroleerd door de
ingeschreven op de in artikel
onder (iv) hierboven bedoelde
vennootschap;
in België en in het buitenland op te richten.
uitsluitend doel: (a) om rechtstreeks of via een
260 van de wet van 19 april 2014
activiteit voortvloeit, mits
iii. optierechten op vastgoed;
bedoelde lijst, voor zover zij aan
naleving van bepaalde wettelijke
iv. a andelen van openbare of
een gelijkwaardig toezicht zijn
verplichtingen, en die minstens
onderworpen als de openbare
verplicht zijn om een deel van
vastgoedbevaks;
hun inkomsten onder hun
vennootschap waarin zij een
institutionele gereglementeerde
deelneming bezit conform de
vastgoedvennootschappen,
bepalingen van de GVV-Wet en
op voorwaarde dat hierover,
ix. aandelen uitgegeven door
aandeelhouders te verdelen (de
de ter uitvoering ervan genomen
in laatstgenoemd geval, een
vennootschappen (i) met
“Real Estate Investment Trusts”
besluiten en reglementen,
gezamenlijke of exclusieve
rechtspersoonlijkheid; (ii) die
(verkort “REIT’s”) genoemd);
onroerende goederen ter
controle wordt uitgeoefend door
ressorteren onder het recht van
beschikking te stellen van
de vennootschap;
een andere Lidstaat van de
gebruikers; en (b) o m, binnen de grenzen van de
v. d e rechten die voortvloeien
Europese Economische Ruimte;
x. vastgoedcertificaten, zoals bedoeld in artikel 5, § 4 van de wet van 16 juni 2006;
uit contracten waarbij aan de
(iii) waarvan de aandelen zijn
GVV-wetgeving, vastgoed te
vennootschap één of meer
toegelaten tot de verhandeling
aandelen of rechten die door
bezitten zoals vermeld in artikel
goederen in leasing worden
op een gereglementeerde markt
de toepasselijke regelgeving
2, 5°, i tot x van de GVV-Wet.
gegeven, of andere analoge
en/of die onderworpen zijn aan
op de gereglementeerde
gebruiksrechten worden verleend;
een regime van prudentieel
vastgoedvennootschappen als
toezicht; (iv) waarvan de
vastgoed worden gedefinieerd.
Onder vastgoed wordt verstaan:
I Re ta i l e s tat e s I j a a rvers l ag 2016 - 2017
vi. a andelen van openbare
xi. alle andere goederen,
permanent document I
In het kader van de
deelneming, lidmaatschap,
In bijkomende orde of tijdelijk, kan
koopoptie. Het in leasing geven van
terbeschikkingstelling van
financiële tussenkomst of op een
de vennootschap tevens beleggen
één of meer onroerende goederen
onroerende goederen kan de
andere wijze, een aandeel nemen
in effecten die geen vastgoed zijn
met koopoptie mag evenwel slechts
vennootschap met name alle
in (of lid zijn van) alle bestaande
in de zin van de GVV-wetgeving.
als bijkomende activiteit worden
activiteiten uitoefenen die verband
of op te richten vennootschappen,
Deze beleggingen zullen uitgevoerd
uitgeoefend, behalve indien die
houden met de oprichting, de
ondernemingen of verenigingen,
worden in overeenstemming met
onroerende goederen bestemd
bouw (zonder afbreuk te doen aan
in België of het buitenland, met
het risicobeheerbeleid aangenomen
zijn voor doeleinden van algemeen
het verbod om op te treden als
een gelijkaardig of aanvullend doel
door de vennootschap en zullen
belang met inbegrip van sociale
bouwpromotor, behoudens wanneer
(met inbegrip van een deelneming
gediversifieerd zijn zodat zij een
huisvesting en onderwijs (in dat
het occasionele verrichtingen
in een dochtervennootschap
passende risicodiversificatie
geval kan de activiteit in hoofdorde
betreft), de verbouwing, de renovatie,
ten opzichte waarvan een
verzekeren. De vennootschap kan
worden uitgeoefend).
de ontwikkeling, de verwerving,
controlebevoegdheid bestaat die
niet-toegewezen liquide middelen
de vervreemding, de inrichting,
dienstverlening verschaft aan de
bezitten. De liquiditeiten kunnen in
In het algemeen wordt de
de verhuur, de onderverhuring, de
huurders van de gebouwen van
alle munten gehouden worden onder
vennootschap geacht het geheel
ruil, de inbreng, de overdracht, de
de vennootschap en/of van haar
de vorm van deposito’s op zicht of
van haar activiteiten en transacties
verkaveling, het onderbrengen onder
dochtervennootschappen) of
op termijn of door elk instrument
te verrichten in overeenstemming
het stelsel van mede-eigendom of
dat van aard is de verwezenlijking
van de geldmarkt, vatbaar voor
met de regels en binnen de
onverdeeldheid van vastgoed zoals
van haar doel na te streven of
gemakkelijke mobilisatie.
grenzen voorgeschreven door de
hierboven beschreven, het verlenen
te vergemakkelijken en, in het
of verkrijgen van opstalrechten,
algemeen, alle verrichtingen stellen
Zij kan tevens verrichtingen
vruchtgebruik, erfpacht of andere
die rechtstreeks of onrechtreeks
betreffende indekkingsinstrumenten
zakelijke of persoonlijke rechten
verbonden zijn met haar
aangaan, met uitzondering van
Artikel 4: Verbodsbepalingen
op vastgoed zoals hierboven
maatschappelijk doel.
speculatieve verrichtingen, op
De vennootschap mag niet
voorwaarde dat deze enkel dienen
optreden als bouwpromotor in de
De vennootschap mag hypotheken
om het rente- en wisselkoersrisico te
zin van de GVV-wetgeving, tenzij het
of andere zekerheden verlenen
dekken.
occasionele verrichtingen betreft. Het is de vennootschap verboden:
beschreven, het beheer en de exploitatie van onroerende goederen.
GVV-wetgeving en iedere andere toepasselijke wetgeving.
De vennootschap kan door
alsook kredieten verstrekken en
middel van inbreng in geld of in
zich borg stellen ten gunste van een
De vennootschap en haar dochter
natura, van fusie, splitsing of een
dochteronderneming, binnen de
vennootschappen mogen één of
andere vennootschapsrechtelijke
perken van de GVV-wetgeving.
meer onroerende goederen in leasing
herstructurering, inschrijving,
191
nemen of geven, met of zonder
1. deel te nemen aan een vereniging voor vaste opneming of waarborg;
I R e ta i l e stat e s I j a a rv e r sla g 2 0 1 6 - 2 0 1 7
192
2. financiële instrumenten uit
driehonderdzevenenveertig
de buitengewone algemene
Het is de raad van bestuur verder
te lenen, met uitzondering
euro vierenveertig cent (EUR
vergadering van 9 december 2013.
toegestaan om het voorkeurrecht,
van uitleningen die onder de
206.612.347,44).
Deze machtiging kan worden
verleend door het Wetboek
hernieuwd. De raad van bestuur
van Vennootschappen aan de
voorwaarden en volgens de bepalingen van het koninklijk
Het is vertegenwoordigd
bepaalt de prijs, de uitgiftepremie
aandeelhouders, te beperken of uit
besluit van 7 maart 2006 worden
door negen miljoen
en de uitgiftevoorwaarden van
te sluiten zelfs ten gunste van één
verricht; en
honderdtweeëntachtigduizend
de nieuwe aandelen, tenzij de
of meerdere bepaalde personen die
zeshonderdentwaalf (9.182.612)
algemene vergadering hierover zelf
geen personeelsleden zijn van de
verwerven die zijn uitgegeven
aandelen, zonder vermelding
beslist.
vennootschap of van een van haar
door een vennootschap of een
van nominale waarde, die elk
privaatrechtelijke vereniging
een gelijk deel van het kapitaal
Binnen de hierboven gestelde
aan de bestaande aandeelhouders
die failliet werd verklaard, een
vertegenwoordigen. Het kapitaal is
grenzen en zonder afbreuk te doen
een onherleidbaar toewijzingsrecht
minnelijk akkoord heeft gesloten
volledig volstort.
aan de dwingende bepalingen van
wordt verleend bij de toekenning
het Wetboek van Vennootschappen,
van nieuwe effecten. Dat
3. financiële instrumenten te
met zijn schuldeisers, het voorwerp
dochtervennootschappen mits
uitmaakt van een procedure van
6.2. Toegestaan kapitaal
kan de raad van bestuur beslissen
onherleidbaar toewijzingsrecht
gerechtelijke reorganisatie, uitstel
De raad van bestuur is bevoegd
het kapitaal te verhogen, hetzij
voldoet aan de voorwaarden
van betaling heeft verkregen of ten
om het geplaatst kapitaal van
door inbrengen in geld, hetzij
opgelegd door de GVV-wetgeving
aanzien waarvan in het buitenland
de vennootschap, eenmalig
door inbrengen in natura, hetzij
en artikel 6.4 van de statuten.
een gelijkaardige maatregel is
of in meerdere malen, te
door omzetting van reserves of
getroffen.
verhogen met een maximum
uitgiftepremies, naar gelang het
Dat recht moet niet worden
bedrag van honderdvierenzestig
geval met of zonder uitgifte van
verleend bij een inbreng in geld
Artikel 5: Duur
miljoen zevenendertigduizend
nieuwe aandelen. Verder is de
in het kader van de uitkering
De vennootschap is van onbeperkte
zevenentachtig euro vierenzeventig
raad van bestuur gemachtigd
van een keuzedividend onder de
duur.
cent (164.037.087,74 EUR).
door de algemene vergadering
voorwaarden voorzien door artikel
om andere effecten uit te geven,
6.4 van de statuten.
Kapitaal - aandelen
Deze machtiging is toegekend
waaronder maar niet beperkt
Artikel 6: Kapitaal
aan de raad van bestuur voor een
tot, converteerbare obligaties (al
Kapitaalverhogingen door
6.1. Maatschappelijk kapitaal
termijn van vijf jaar te rekenen
dan niet achtergesteld), warrants,
inbreng in natura worden verricht
Het maatschappelijk kapitaal
vanaf de publicatie in de Bijlagen
aandelen zonder stemrecht,
overeenkomstig de bepalingen
bedraagt tweehonderdenzes
tot het Belgisch Staatsblad, van
aandelen met een voorrecht op
van de GVV-wetgeving en artikel
miljoen zeshonderdentwaalfduizend
de statutenwijziging beslist door
dividenden en/of liquidatievoorrecht.
6.4 van de statuten. Dergelijke
I Re ta i l e s tat e s I j a a rvers l ag 2016 - 2017
permanent document I
inbrengen kunnen ook betrekking
machtiging, zullen in mindering
De raad van bestuur is gemachtigd
slotkoers van de dag vóór de datum
hebben op het recht op dividend in
worden gebracht van het resterende
om, mits naleving van de
van de transactie (verwerving,
het kader van de uitkering van een
gedeelte van het toegestaan
bepalingen van artikel 620 en
vervreemding of inpandneming)
keuzedividend.
kapitaal voorzien in de eerste alinea.
volgende van het Wetboek van
en die niet hoger mag zijn dan
Vennootschappen, te beslissen
115% van de slotkoers van de dag
Onverminderd de machtiging
Indien de raad van bestuur naar
dat de vennootschap haar eigen
vóór de datum van de transactie
verleend aan de raad van bestuur
aanleiding van zijn beslissing tot
aandelen kan verwerven, in pand
(verwerving, vervreemding of
overeenkomstig de vorige alinea’s,
kapitaalverhoging de betaling van
nemen en vervreemden wanneer
inpandneming) zonder dat de
is de raad van bestuur gemachtigd
een uitgiftepremie vraagt, zal het
de verkrijging of vervreemding
vennootschap meer dan 20%
het geplaatst kapitaal, eenmalig
bedrag van die premie besteed
noodzakelijk is ter voorkoming van
van het totaal aantal uitgegeven
of in meerdere malen, te verhogen
worden aan een onbeschikbare
een dreigend ernstig nadeel voor de
aandelen mag bezitten.
in geval van een openbaar
rekening, “uitgiftepremie”
vennootschap. Deze bevoegdheid
overnamebod op alle aandelen
genoemd, die in dezelfde mate
is drie (3) jaar geldig, te rekenen
Deze voorwaarden en grenzen
van de vennootschap, mits
als het maatschappelijk kapitaal
vanaf de datum van bekendmaking
gelden eveneens voor de
inachtneming van de voorwaarden
tot waarborg van derden zal
in de Bijlagen tot het Belgisch
verkrijgingen en vervreemdingen
bepaald in artikel 607 van het
strekken, en die onder voorbehoud
Staatsblad van de machtiging
van aandelen van de vennootschap
Wetboek van Vennootschappen
van incorporatie in het kapitaal,
verleend door de buitengewone
door dochtervennootschappen in de
en voor zover de vennootschap
enkel mag verminderd of
algemene vergadering van 24
zin van artikel 627, alinea 1 van het
de kennisgeving van het openbaar
afgeboekt worden bij beslissing
oktober 2014 en kan door de
Wetboek van Vennootschappen,
overnamebod van de Autoriteit
van de algemene vergadering
algemene vergadering verlengd
alsook op deze verworven door
voor Financiële Diensten en
beraadslagend volgens de
worden met eenzelfde termijn.
personen die optreden in naam
Markten (FSMA) heeft ontvangen
voorwaarden bepaald in artikel
binnen een termijn van drie jaar
612 van het Wetboek van
De raad van bestuur is gemachtigd
na de buitengewone algemene
Vennootschappen.
voor rekening van de vennootschap
vergadering van 9 december 2013. In voorkomend geval dient de raad
6.3. V erwerving, vervreemding en in
maar voor rekening van de dochtervennootschap.
om voor een periode van vijf (5)
6.4. Kapitaalverhoging
jaar na de buitengewone algemene
Iedere kapitaalverhoging moet
vergadering van 24 oktober 2014,
worden verricht in overeenstemming
toewijzingsrecht voorzien door de
De vennootschap kan haar eigen
haar eigen aandelen te verwerven,
met de artikelen 581 tot en
GVV-wetgeving na te leven. De
aandelen verwerven, in pand nemen
in pand te nemen of te vervreemden
met 609 van het Wetboek van
kapitaalverhogingen waartoe wordt
of wedervervreemden onder de
aan een eenheidsprijs die niet
Vennootschappen evenals de GVV-
beslist in het kader van voornoemde
voorwaarden voorzien door de wet.
lager mag zijn dan 85% van de
wetgeving.
van bestuur het onherleidbaar
pand nemen van eigen aandelen
193
I R e ta i l e stat e s I j a a rv e r sla g 2 0 1 6 - 2 0 1 7
194
Het kapitaal van de vennootschap kan verhoogd worden door beslissing van de algemene
1. het heeft betrekking op alle nieuw uitgegeven effecten; 2. het wordt aan de
Kapitaalverhogingen door inbreng
kapitaalverhoging, en (b) de
in natura zijn onderworpen aan de
gemiddelde slotkoers gedurende
regels voorgeschreven door artikelen
de dertig kalenderdagen
vergadering, beraadslagend
aandeelhouders verleend
601 en 602 van het Wetboek van
voorafgaand aan diezelfde datum.
overeenkomstig het artikel
naar rato van het deel van het
Vennootschappen.
Voor de toepassing van de
558 en, in voorkomend geval,
kapitaal dat hun aandelen
artikel 560 van het Wetboek
vertegenwoordigen op het
Bovendien moeten de volgende
van het in punt (b) van vorig lid
van Vennootschappen, of door
moment van de verrichting;
voorwaarden overeenkomstig de
bedoelde bedrag een bedrag af
beslissing van de raad van
3. uiterlijk aan de vooravond van
vorige zin is het toegestaan om
GVV-wetgeving worden nageleefd
te trekken dat overeenstemt met
bestuur binnen het kader van het
de opening van de openbare
bij de uitgifte van effecten tegen
het deel van het niet-uitgekeerde
toegestaan kapitaal. Het is de
inschrijvingsperiode wordt een
inbreng in natura:
brutodividend waarop de
vennootschap evenwel verboden
maximumprijs per aandeel
rechtstreeks of onrechtstreeks in te tekenen op haar eigen kapitaal. Bij een kapitaalverhoging door
aangekondigd, en 4. de openbare inschrijvingsperiode
nieuwe aandelen eventueel 1. de identiteit van de inbrenger
geen recht zouden geven, op
moet worden vermeld in het in
voorwaarde dat de raad van
moet in dat geval minimaal drie
artikel 602 van het Wetboek van
bestuur het af te trekken bedrag
beursdagen bedragen.
Vennootschappen bedoelde
van het gecumuleerde dividend
inbreng in geld, beslist door de
verslag van de raad van
specifiek verantwoordt in zijn
algemene vergadering of in het
Het onherleidbaar toewijzingsrecht
bestuur alsook, in voorkomend
bijzonder verslag en de financiële
kader van het toegestaan kapitaal,
is van toepassing op uitgiften van
geval, in de oproeping tot de
voorwaarden van de verrichting
kan het voorkeurrecht enkel worden
aandelen, converteerbare obligaties
algemene vergadering die voor
toelicht in zijn jaarlijks financieel
beperkt of opgeheven als aan de
(al dan niet achtergesteld) en
de kapitaalverhoging wordt
bestaande aandeelhouders een
warrants, maar moet niet worden
bijeengeroepen;
onherleidbaar toewijzingsrecht
toegekend bij een inbreng in geld
wordt verleend bij de toekenning
met beperking of opheffing van het
minder bedragen dan de
geval, de ruilverhouding, alsook de
van nieuwe effecten. Dat
voorkeurrecht, in aanvulling op een
laagste waarde van (a) een
betrokken modaliteiten uiterlijk op
onherleidbaar toewijzingsrecht
inbreng in natura in het kader van
nettowaarde per aandeel die
de werkdag na de afsluiting van
voldoet aan de volgende
de uitkering van een keuzedividend,
dateert van ten hoogste vier
de inbrengovereenkomst worden
voorwaarden opgelegd door de
voor zover dit effectief voor alle
maanden vóór de datum van de
bepaald en aan het publiek
GVV-wetgeving:
aandeelhouders betaalbaar wordt
inbrengovereenkomst of, naar
meegedeeld met vermelding
gesteld.
keuze van de vennootschap,
van de termijn waarbinnen de
vóór de datum van de akte van
kapitaalverhoging effectief zal
I Re ta i l e s tat e s I j a a rvers l ag 2016 - 2017
2. de uitgifteprijs mag niet
verslag; 3. behalve indien de uitgifteprijs of, in het in punt 6.6 hieronder bedoelde
permanent document I
worden doorgevoerd, wordt
genomen op de wijze die is vereist
de akte van kapitaalverhoging
voor de wijziging van de statuten
verleden binnen een maximale
en met eerbiediging van de
termijn van vier maanden, en
procedure tot vermindering van
4. het onder 1° bedoelde verslag
195
het maatschappelijk kapitaal. De
moet ook de weerslag van
uitgiftepremie zal in dezelfde mate
de voorgestelde inbreng op
als het maatschappelijk kapitaal de
de toestand van de vroegere
waarborg voor derden uitmaken.
aandeelhouders toelichten, in het bijzonder wat hun aandeel in
6.5. Kapitaalvermindering
de winst, in de nettowaarde per
Een vermindering van het geplaatst
aandeel en in het kapitaal betreft,
kapitaal kan slechts plaatsvinden
alsook de impact op het vlak van
indien de aandeelhouders die zich in
de stemrechten.
gelijke omstandigheden bevinden, gelijk worden behandeld, en indien
Deze bijkomende voorwaarden
de voorwaarden gesteld door het
zijn niet van toepassing bij de
Wetboek van Vennootschappen
inbreng van het recht op dividend
worden geĂŤerbiedigd.
in het kader van de uitkering van een keuzedividend, voor zover dit effectief voor alle aandeelhouders betaalbaar wordt gesteld.
6.6. F usies, splitsingen en gelijkgestelde verrichtingen
Overeenkomstig de GVV-wetgeving, zijn de bijkomende voorwaarden bij
Indien de algemene vergadering
inbreng in natura zoals hierboven
besluit om de betaling van een
vermeld in artikel 6.4 mutatis
uitgiftepremie te vragen, dient
mutandis van toepassing op de
deze op een onbeschikbare
in de artikelen 671 tot 677, 681 tot
reserverekening te worden geboekt
758 en 772/1 van het Wetboek
die slechts kan worden verminderd
van Vennootschappen bedoelde
of weggeboekt door een besluit
fusies, splitsingen en gelijkgestelde
van de aandeelhoudersvergadering,
verrichtingen.
I R e ta i l e stat e s I j a a rv e r sla g 2 0 1 6 - 2 0 1 7
196
Artikel 7: Aard van de aandelen
dat wordt bijgehouden op de
Artikel 9: Andere effecten
De quota waarvan de
De aandelen zijn op naam of in
maatschappelijke zetel van de
De vennootschap is bevoegd
drempeloverschrijdingen verplichten
gedematerialiseerde vorm naar
vennootschap. De eigendom van
om de in artikel 460 van het
tot kennisgeving voor de toepassing
keuze van de aandeelhouders.
de aandelen blijkt uitsluitend uit de
Wetboek van Vennootschappen
van de wetgeving betreffende de
inschrijving in het aandelenregister.
bedoelde effecten uit te geven, met
openbaarmaking van belangrijke
uitzondering van winstbewijzen
deelnemingen worden vastgelegd op 3%, 5% en de veelvouden van 5%.
Iedere aandeelhouder kan op elk moment vragen dat zijn aandelen
Het gedematerialiseerde effect
en soortgelijke effecten en mits
worden omgezet in een andere
wordt vertegenwoordigd door een
inachtneming van de specifieke
vorm.
boeking op rekening, op naam van
regels voorgeschreven door de GVV-
Behoudens de uitzonderingen
de eigenaar of de houder, bij een
wetgeving en de statuten.
vermeld in het Wetboek van
De aandelen zullen steeds op naam
vereffeningsinstelling of bij een
zijn in de gevallen vereist door de wet.
erkende rekeninghouder.
Vanaf 01/01/2015 worden
Alle aandelen zijn volledig volgestort
de effecten waarvan de rechthebbenden onbekend zijn
Vennootschappen, kan op de Artikel 10: Notering en kennisgeving
algemene vergadering niemand
van belangrijke deelnemingen
deelnemen voor meer stemrechten
De aandelen van de vennootschap
dan diegene verbonden aan
en zonder aanduiding van nominale
moeten worden toegelaten tot
aandelen waarvoor hij minstens
waarde.
de verhandeling op een Belgische
twintig (20) dagen vóór de datum
gereglementeerde markt
van de algemene vergadering kennis
overeenkomstig de GVV-wetgeving.
heeft gegeven van zijn bezit.
De aandelen zijn ondeelbaar en de
Iedere aandeelhouder is
Bestuur en controle
Aan de raad van bestuur wordt de
vennootschap erkent slechts één
gehouden om kennis te geven
Artikel 11: Samenstelling van de raad
bevoegdheid verleend om, binnen
eigenaar per effect. Indien meerdere
aan de Autoriteit voor Financiële
van bestuur
de beperkingen opgelegd door
personen rechten hebben met
Diensten en Markten (FSMA) van
De vennootschap wordt bestuurd
de wet, de modaliteiten vast te
betrekking tot eenzelfde aandeel,
het houden van stemverlenende
door een raad van bestuur. De
leggen voor de omwisseling van de
zal de uitoefening van de eraan
effecten, stemrechten of met
raad van bestuur telt minstens
vroegere effecten aan toonder in
verbonden rechten geschorst
stemrechtverlenende effecten
drie bestuurders en maximaal
gedematerialiseerde effecten (en/of
worden tot één enkele persoon
gelijkgestelde financiële
twaalf bestuurders, al dan niet
effecten op naam).
is aangeduid als eigenaar van
instrumenten overeenkomstig
aandeelhouders, die voor maximum
het effect ten opzichte van de
de bepalingen van de wetgeving
zes jaar worden benoemd door
vennootschap.
betreffende de openbaarmaking van
de algemene vergadering van de
belangrijke deelnemingen.
aandeelhouders, en te allen tijde
gebleven te koop aangeboden overeenkomstig de toepasselijke
Artikel 8: Uitoefening van de aan de
wetgeving.
aandelen verbonden rechten
De aandelen op naam worden ingeschreven in het aandelenregister
I Re ta i l e s tat e s I j a a rvers l ag 2016 - 2017
permanent document I
door deze laatste kunnen worden
Artikel 12: Voorzitterschap en
aangeduid door zijn collega’s. De
Vergaderingen van de raad van
herroepen. Uittredende bestuurders
vergaderingen van de raad van
persoon die de vergadering voorzit
bestuur kunnen geldig worden
zijn herbenoembaar.
bestuur
mag een secretaris, al dan niet
gehouden bij wijze van video- of
De raad van bestuur mag onder zijn
bestuurder, aanduiden.
telefoonconferentie. In dergelijk
De raad van bestuur telt ten minste
leden een voorzitter benoemen.
drie onafhankelijke leden in de zin
geval wordt de vergadering geacht Iedere bestuurder kan per brief,
te zijn gehouden op de zetel van de
van artikel 526ter van het Wetboek
De raad van bestuur wordt
per fax, per elektronische post
vennootschap indien tenminste één
van Vennootschappen.
bijeengeroepen door de
of op een andere schriftelijke
bestuurder fysiek aanwezig was op de zetel van de vennootschap.
voorzitter, twee bestuurders of de
wijze, volmacht geven aan een
De bestuurders moeten beschikken
afgevaardigd bestuurder(s) telkens
ander lid van de raad om hem op
over de voor de uitoefening van
de belangen van de vennootschap
een welbepaalde vergadering te
Bestuurders mogen de informatie
hun functie vereiste professionele
het vereisen.
vertegenwoordigen. Een bestuurder
waarover zij beschikken in hun
mag slechts maximum drie collega’s
hoedanigheid van bestuurder enkel
vertegenwoordigen.
gebruiken in het kader van hun
betrouwbaarheid en passende deskundigheid zoals voorzien in
De oproepingen vermelden plaats,
de GVV-wetgeving en mogen niet
datum, uur en agenda van de
binnen de werkingssfeer van de
vergadering en worden ten minste
Elke bestuurder die een vergadering
in de GVV-wetgeving vastgelegde
24 uur vóór de vergadering per brief,
van de raad bijwoont of zich erop
Artikel 13: Beraadslaging
verbodsbepalingen vallen.
fax of elektronische post verzonden.
laat vertegenwoordigen wordt als
Behalve in geval van overmacht, kan
regelmatig opgeroepen beschouwd.
de raad van bestuur slechts geldig
In geval van een vacature in de
In uitzonderlijke omstandigheden,
Een bestuurder kan er eveneens
beraadslagen en besluiten indien
raad van bestuur, hebben de
wanneer de hierboven vermelde
aan verzaken zich te beroepen
ten minste de helft van zijn leden
overblijvende bestuurders het recht
oproepingstermijn niet werkzaam
op het ontbreken van of de
aanwezig of vertegenwoordigd
voorlopig de vacature op te vullen
is, kan de oproepingstermijn korter
onregelmatigheid van de oproeping
zijn. Indien deze voorwaarde niet is
tot aan de volgende algemene
zijn. Indien noodzakelijk kan de
en dit voor of na de vergadering
vervuld kan een nieuwe vergadering
vergadering, die tot de definitieve
oproeping telefonisch gebeuren
waarop hij niet aanwezig was. In
worden samengeroepen die geldig
benoeming zal overgaan.
ter aanvulling van de hierboven
ieder geval, dient de regelmatigheid
zal beraadslagen en besluiten over
vermelde oproepingswijzen.
van de bijeenroeping niet te
de punten die op de agenda van
worden gerechtvaardigd indien alle
de vorige vergadering voorkwamen,
Elke op deze wijze door de
197
mandaat.
algemene vergadering benoemde
De vergadering wordt voorgezeten
bestuurders aanwezig of regelmatig
indien ten minste twee bestuurders
bestuurder beëindigt de opdracht
door de voorzitter of, indien deze
vertegenwoordigd zijn en zich
aanwezig of vertegenwoordigd zijn.
van de bestuurder die hij vervangt.
afwezig is, door een bestuurder
akkoord verklaren met de agenda.
I R e ta i l e stat e s I j a a rv e r sla g 2 0 1 6 - 2 0 1 7
198
Beraadslaging en stemming
Indien een bestuurder een
Deze bevoegdheid kan worden
voorafgaande mededeling worden
betreffen in principe enkel punten
belangenconflict heeft en
opgedragen aan een lasthebber.
onmiddellijk openbaar gemaakt
die in de dagorde zijn opgenomen,
derhalve niet deelneemt aan de
tenzij in uitzonderlijke gevallen.
beraadslagingen van de raad van
Artikel 14: Voorkoming van
en, in voorkomend geval, in het halfjaarverslag toegelicht.
en worden in het jaarverslag
bestuur over een welbepaalde
belangenconflicten
In uitzonderlijke gevallen,
verrichting of beslissing, noch
De bestuurders, de personen
overeenkomstig artikel 521 van het
aan de stemming in dat verband,
die belast zijn met het dagelijks
De voorafgaande bepalingen gelden
Wetboek van Vennootschappen,
telt de stem van de voornoemde
bestuur en de lasthebbers van de
niet voor verrichtingen die buiten
wanneer de dringende
bestuurder niet mee voor het
vennootschap kunnen niet optreden
het toepassingsgebied vallen van de
noodzakelijkheid en het belang van
bepalen van het aanwezigheids- en
als tegenpartij in verrichtingen
belangenconflictprocedure voorzien
de vennootschap zulks vereisen,
meerderheidsquorum.
met de vennootschap of een
door de GVV-wetgeving.
dochtervennootschap, noch enig
kunnen de besluiten van de raad van bestuur worden genomen bij
De besluiten van de raad van
voordeel halen uit verrichtingen
Artikelen 523 en 524 van het
eenparig schriftelijk akkoord van
bestuur worden vastgelegd
met voormelde vennootschappen,
Wetboek van Vennootschappen
de bestuurders. Die procedure kan
in notulen die ondertekend
behalve wanneer de verrichting
blijven onverkort van toepassing.
echter niet worden gevolgd voor de
worden door de voorzitter van de
gesteld wordt in het belang
vaststelling van de jaarrekening en
vergadering, de secretaris en de
van de vennootschap, alsook
Artikel 15: Bevoegdheden van de raad
de aanwending van het toegestane
leden die zulks verlangen. Deze
dat die verrichting zich binnen
van bestuur
kapitaal.
notulen worden ingelast in een
de normale koers van haar
De raad van bestuur is bevoegd
speciaal register. De volmachten
ondernemingsstrategie situeert en
om alle handelingen te verrichten
Elk besluit van de raad wordt
worden gehecht aan de notulen van
wordt gesteld overeenkomstig de
die nodig of dienstig zijn tot
genomen met gewone meerderheid
de vergadering voor dewelke ze zijn
normale marktvoorwaarden.
verwezenlijking van het doel van de
der stemmen van de aanwezige of
gegeven.
vertegenwoordigde bestuurders,
vennootschap, met uitzondering In voorkomend geval dient de
van die handelingen waarvoor
en bij onthouding van één of meer
De afschriften of uittreksels
vennootschap voorafgaandelijk de
volgens de statuten of de wet
onder hen, met de meerderheid
van deze notulen, in rechte of
Autoriteit voor Financiële Diensten
alleen de algemene vergadering
van de andere bestuurders. Bij
anderszins voor te leggen, worden
en Markten (FSMA) hierover in te
bevoegd is.
staking van stemmen is de stem van
door de voorzitter van de raad van
lichten.
degene die de vergadering voorzit
bestuur, twee bestuurders of één
doorslaggevend.
bestuurder die belast is met het
De verrichtingen vermeld in het
halfjaarlijks verslag op alsook
dagelijks bestuur, ondertekend.
eerste lid alsook de gegevens in de
het ontwerp van het jaarverslag.
I Re ta i l e s tat e s I j a a rvers l ag 2016 - 2017
De raad van bestuur stelt het
permanent document I
De raad stelt de deskundige(n)
transactie van de vennootschap of
bestuur waarnemen of het toezicht
samengesteld uit verschillende
aan overeenkomstig de GVV-
haar dochtervennootschappen.
hierop uitoefenen.
leden, al dan niet bestuurders,
elke wijziging voor aan de lijst van
Artikel 17: Effectieve leiding, dagelijks
De raad, evenals de gemachtigden
betrekking kan hebben op
de deskundigen opgenomen in het
bestuur en delegatie van bevoegdheden
voor het dagelijks bestuur binnen
het algemeen beleid van
dossier dat bij de aanvraag om
De effectieve leiding van de
het kader van dit bestuur, kunnen
de vennootschap, op alle
erkenning als GVV is gevoegd.
vennootschap dient te worden
aan een lasthebber, zelfs indien
handelingen die op grond van
toevertrouwd aan ten minste twee
deze geen bestuurder is, het
andere bepalingen van de wet
personen.
geheel of een gedeelte van zijn
of de statuten aan de raad van
bevoegdheden voor bijzondere
bestuur zijn voorbehouden of
wetgeving en stelt desgevallend
De raad van bestuur kan de
199
zonder dat deze overdracht
vergoeding vaststellen van iedere lasthebber aan wie bijzondere
De personen belast met
of bepaalde aangelegenheden
op beslissingen of verrichtingen
bevoegdheden werden toegekend
de effectieve leiding van de
opdragen in het kader van een
die aan artikel 524ter van het
overeenkomstig de GVV-wetgeving.
vennootschap moeten beschikken
specifiek mandaat.
Wetboek van Vennootschappen
over de voor de uitoefening van
onderworpen zijn, in welk geval de
Artikel 16: Vergoedingen van de
hun functie vereiste professionele
De raad van bestuur kan in
informatieprocedure voorzien door
bestuurders
betrouwbaarheid en passende
zijn midden en onder zijn
artikel 524ter, § 2 van toepassing
De bestuurders zullen worden
deskundigheid zoals voorzien in
aansprakelijkheid één of meer
zal zijn.
vergoed voor de normale en
de GVV-wetgeving en mogen niet
adviserende comités oprichten. Hij
gerechtvaardigde uitgaven en
binnen de werkingssfeer van de
omschrijft hun samenstelling en hun
De raad van bestuur is belast met
kosten, die zij kunnen doen gelden
in de GVV-wetgeving vastgelegde
opdrachten.
het toezicht op het directiecomité.
als gedaan in de uitoefening van
verbodsbepalingen vallen.
hun opdracht en op voorwaarde dat
De raad van bestuur bepaalt de Artikel 18: Directiecomité
werkwijze van het directiecomité,
deze kosten op voorhand werden
De raad van bestuur kan
Onverminderd artikel 17 inzake
de voorwaarden tot benoeming
besproken en aanvaard door de
het dagelijks bestuur van de
het dagelijks bestuur en de
van haar leden, hun herroeping,
voorzitter van de raad van bestuur.
vennootschap delegeren aan één of
delegatie van bevoegdheden en
hun bezoldiging en de duur van hun
meer personen, met dien verstande
binnen de grenzen van artikel
opdracht.
Bovendien kan in overeenstemming
dat het dagelijks bestuur op een
524bis van het Wetboek van
met de GVV-wetgeving de
dergelijke wijze wordt georganiseerd
Vennootschappen, kan de raad
Indien een rechtspersoon wordt
vergoeding van de bestuurders
dat in de schoot van de raad van
van bestuur alle of een deel
aangewezen tot lid van het
niet worden toegekend in functie
bestuur minstens twee bestuurders
van zijn bestuursbevoegdheden
directiecomité, dient zij een vaste
van een specifieke verrichting of
op een collegiale wijze het dagelijks
overdragen aan een directiecomité,
vertegenwoordiger te benoemen
I R e ta i l e stat e s I j a a rv e r sla g 2 0 1 6 - 2 0 1 7
200
overeenkomstig de toepasselijke
worden door iedere persoon
bijeengeroepen worden telkens als
de agenda opgenomen of daarin
bepalingen van het Wetboek van
uitdrukkelijk daartoe aangesteld
het belang van de vennootschap
op te nemen te behandelen
Vennootschappen die de opdracht
door de raad van bestuur.
zulks vereist.
onderwerpen. De bijkomende
in naam en voor rekening van de
te behandelen onderwerpen of Artikel 20: Controle
Deze algemene vergaderingen
voorstellen tot besluit moeten
De vennootschap stelt één
mogen bijeengeroepen worden
uiterlijk op de tweeëntwintigste
Artikel 19: Vertegenwoordiging van
of meer commissarissen aan
door de raad van bestuur of de
(22ste) dag vóór de datum van de
de vennootschap
die de taken die hen worden
commissaris(sen) en moeten
algemene vergadering door de
De vennootschap wordt in al haar
toevertrouwd door het Wetboek
bijeengeroepen worden telkens de
vennootschap worden ontvangen.
handelingen, in en buiten rechte,
van Vennootschappen en de GVV-
aandeelhouders die samen één
De bestuurders geven antwoord
met inbegrip van de akten voor
wetgeving uitoefenen.
vijfde van het maatschappelijk
op de vragen die hen tijdens de
kapitaal vertegenwoordigen er om
vergadering of schriftelijk worden
vragen.
gesteld door de aandeelhouders
rechtspersoon zal uitvoeren.
dewelke de tussenkomst van een openbaar ambtenaar of een
De commissaris(sen) moet(en)
notaris vereist is, rechtsgeldig
een door de Autoriteit voor
vertegenwoordigd hetzij door twee
Financiële Diensten en Markten
De algemene vergaderingen worden
tot de agendapunten, voor zover
bestuurders samen optredend,
(FSMA) erkende revisor(en) zijn.
gehouden op de zetel van de
de mededeling van gegevens of
hetzij, binnen het kader van
met betrekking tot hun verslag of
vennootschap of op iedere andere
feiten niet van dien aard is dat zij
het dagelijks bestuur, door een
Algemene vergaderingen van
plaats in de oproepingsbrief of op
nadelig zou zijn voor de zakelijke
gemachtigde tot dit bestuur. Zij
aandeelhouders
andere wijze medegedeeld.
belangen van de vennootschap
moeten ten aanzien van derden
Artikel 21: Vergaderingen
geen bewijs van een voorafgaand
Ieder jaar wordt de gewone
Een of meer aandeelhouders die
waartoe de vennootschap of haar
besluit van de raad van bestuur
algemene vergadering gehouden,
samen minstens 3% bezitten
bestuurders zich hebben verbonden.
voorleggen.
de voorlaatste maandag van de
van het maatschappelijk kapitaal
Zodra de oproeping tot een
maand juli om 10 uur. Indien deze
van de vennootschap kunnen,
algemene vergadering gepubliceerd
De vennootschap is bovendien
dag een wettelijke feestdag is, heeft
overeenkomstig het Wetboek van
is, kunnen de aandeelhouders
geldig verbonden door bijzondere
de gewone algemene vergadering
Vennootschappen en binnen de
schriftelijk vragen stellen, die tijdens
lasthebbers handelend binnen het
de volgende werkdag plaats om
perken hiervan, te behandelen
de vergadering zullen worden
kader van hun opdracht.
hetzelfde uur.
onderwerpen op de agenda van
beantwoord, op voorwaarde dat de
de algemene vergadering laten
vennootschap de schriftelijke vragen
De vennootschap kan in het
Een buitengewone of bijzondere
plaatsen en voorstellen tot besluit
uiterlijk op de zesde dag vóór de
buitenland vertegenwoordigd
algemene vergadering mag
indienen met betrekking tot op
vergadering heeft ontvangen.
I Re ta i l e s tat e s I j a a rvers l ag 2016 - 2017
of voor de vertrouwelijkheid
permanent document I
De commissaris(sen) geeft (geven)
Aan de houders van aandelen,
afschrift ervan wordt naar de
van de vennootschap, hetzij door
antwoord op de vragen die hem
obligaties of warrants op naam,
rechthebbenden gezonden
hun inschrijving op de rekeningen
(hen) worden gesteld door de
aan de houders van certificaten
in overeenstemming met de
van een erkende rekeninghouder
aandeelhouders met betrekking tot
op naam, die met medewerking
desbetreffende bepalingen van het
of van een vereffeningsinstelling,
zijn (hun) controleverslag.
van de vennootschap werden
Wetboek van Vennootschappen.
ongeacht het aantal aandelen dat de aandeelhouder bezit op de dag
uitgegeven, aan de bestuurders Artikel 22: Bijeenroeping
en aan de commissarissen
De aandeelhouder die aan de
Overeenkomstig de bepalingen
worden de oproepingen binnen
vergadering deelneemt of er zich
van artikel 533 van het Wetboek
bovenvermelde termijn voor de
doet vertegenwoordigen, wordt als
De houders van gedematerialiseerde
van Vennootschappen moeten
vergadering meegedeeld; deze
regelmatig opgeroepen beschouwd.
aandelen die wensen deel
de oproepingen tot een algemene
mededeling geschiedt door middel
Een aandeelhouder kan er tevens,
te nemen aan de algemene
vergadering worden gedaan door
van een gewone brief tenzij de
voor of na de bijeenkomst van de
vergadering moeten een attest
middel van een aankondiging
bestemmelingen individueel,
algemene vergadering die hij niet
bezorgen afgeleverd door de
die ten minste 30 dagen vóór
uitdrukkelijk en schriftelijk hebben
bijwoonde, aan verzaken zich te
erkende rekeninghouder of de
de vergadering wordt geplaatst
ingestemd om de oproeping via
beroepen op het ontbreken van of de
vereffeningsinstelling, waaruit blijkt
in het Belgisch Staatsblad, in
een ander communicatiemiddel te
onregelmatigheid van de oproeping.
met hoeveel gedematerialiseerde
een nationaal verspreid blad
ontvangen. Van de vervulling van
(behoudens in de gevallen
deze formaliteit dient geen bewijs te
Artikel 23: Deelneming aan de
de aandeelhouder op zijn
uitdrukkelijk voorzien door het
worden voorgelegd.
algemene vergadering
rekeningen zijn ingeschreven op de
Het recht om deel te nemen aan
registratiedatum, de aandeelhouder
Wetboek van Vennootschappen)
van de algemene vergadering.
aandelen die op naam van
en in media overeenkomstig de
De oproeping bevat de agenda van
een algemene vergadering en om
heeft aangegeven te willen
voorschriften van het Wetboek
de vergadering met opgave van
er het stemrecht uit te oefenen
deelnemen aan de algemene
van Vennootschappen. Indien een
de te behandelen onderwerpen
wordt slechts verleend op grond
vergadering.
nieuwe oproeping nodig is en de
en voorstellen tot besluit, naast
van de boekhoudkundige registratie
datum van de tweede vergadering
datum, uur en plaats van de
van de aandelen op naam van de
De neerlegging dient te geschieden
werd vermeld in de eerste
vergadering en de andere informatie
aandeelhouder, op de veertiende
op de maatschappelijke zetel van
oproeping, moet de aankondiging
voorgeschreven door het Wetboek
dag vóór de algemene vergadering,
de vennootschap of bij de daartoe
voor de tweede vergadering ten
van Vennootschappen.
om vierentwintig uur (Belgisch uur)
door haar aangestelde persoon
(hierna de “registratiedatum”),
aangeduid in de oproepingen, uiterlijk
De vereiste stukken worden
hetzij door hun inschrijving in het
op de zesde dag vóór de datum van
ter beschikking gesteld en een
register van de aandelen op naam
de vergadering.
minste 17 dagen vóór de vergadering plaatsvinden.
201
I R e ta i l e stat e s I j a a rv e r sla g 2 0 1 6 - 2 0 1 7
202
De houders van aandelen op naam
als volmachthouder, behoudens
schuldenaars moeten zich
formulier ondertekend moet zijn
die wensen deel te nemen aan
afwijkingen voorzien door het
respectievelijk door één en dezelfde
door de aandeelhouder en uiterlijk
de algemene vergadering moeten
Wetboek van Vennootschappen.
persoon laten vertegenwoordigen.
op de zesde dag vóór de datum van
kennis geven van hun voornemen
de algemene vergadering worden
om aan de vergadering deel te
Elk verzoek tot verlening van een
Artikel 25: Stemming per brief
overgemaakt aan de vennootschap
nemen bij een gewone brief, fax of
volmacht bevat, op straffe van
Mits toestemming van de raad van
per aangetekende zending.
elektronische post, te richten aan de
nietigheid, ten minste de volgende
bestuur in de oproeping, zullen de
zetel van de vennootschap, uiterlijk
vermeldingen: 1° de agenda, met
aandeelhouders gemachtigd zijn
Artikel 26: Bureau
op de zesde dag vóór de datum van
opgave van de te behandelen
om per brief deel te nemen aan de
De algemene vergaderingen worden
de vergadering.
onderwerpen en de voorstellen
stemming over de agendapunten
voorgezeten door de voorzitter van
tot besluit; 2° het verzoek om
door middel van een door de
de raad van bestuur of, in geval van
Alle aandeelhouders of hun
instructies voor de uitoefening van
vennootschap ter beschikking
afwezigheid van deze laatste, door
gemachtigden zijn verplicht,
het stemrecht ten aanzien van de
gesteld formulier.
een bestuurder aangeduid door
alvorens aan de vergadering deel
verschillende onderwerpen van
te nemen, de aanwezigheidslijst,
de agenda; 3° de mededeling hoe
Het formulier voor het stemmen
de vergadering door deze laatste
met aanduiding van de naam, de
de gemachtigde zijn stemrecht
op afstand bevat minstens de
aangeduid. De voorzitter van de
voorna(a)m(en) en de woonplaats
zal uitoefenen bij gebreke van
volgende vermeldingen: 1° de naam
vergadering duidt de secretaris aan.
van de aandeelhouders en
instructies van de aandeelhouder.
van de aandeelhouder en zijn woonplaats of maatschappelijke
Indien het aantal aanwezige
De volmacht moet ondertekend zijn
zetel; 2° het aantal stemmen dat de
personen het toelaat, duidt de
van het aantal aandelen dat zij vertegenwoordigen, te ondertekenen.
zijn collega’s of door een lid van
door de aandeelhouder en moet
aandeelhouder tijdens de algemene
vergadering twee stemopnemers
Artikel 24: Stemmen bij volmacht
uiterlijk op de zesde dag vóór de
vergadering wenst uit te brengen; 3°
aan op voorstel van de voorzitter.
Elke aandeelhouder mag zich
datum van de vergadering, worden
de vorm van de gehouden aandelen;
op een algemene vergadering
neergelegd op de maatschappelijke
4° de agenda van de vergadering,
De notulen van de algemene
doen vertegenwoordigen door
zetel van de vennootschap of op de
inclusief de voorstellen tot besluit;
vergaderingen worden ondertekend
een gemachtigde, al dan niet
plaats aangeduid in de oproeping.
5° de termijn waarbinnen de
door de voorzitter van de
aandeelhouder.
vennootschap het formulier voor
vergadering, de secretaris, de
De mede-eigenaars, de
het stemmen op afstand dient te
stemopnemers, de aanwezige
De aandeelhouder kan voor één
vruchtgebruikers en de naakte
ontvangen en 6° de handtekening
bestuurders en commissaris(sen)
welbepaalde algemene vergadering
eigenaars, de pandhoudende
van de aandeelhouder. Dit formulier
en de aandeelhouders die zulks
slechts één persoon aanduiden
schuldeisers en pandgevende
zal uitdrukkelijk vermelden dat het
wensen.
I Re ta i l e s tat e s I j a a rvers l ag 2016 - 2017
permanent document I
Deze notulen worden in een
aandeelhouders op de algemene
speciaal register bijgehouden. De
vergadering persoonlijk aanwezig
volmachten worden gehecht aan de notulen van de vergadering waarvoor ze zijn gegeven.
uitbreiding van de agenda.
- de uitgifte van converteerbare
203
door de vennootschappen, de
obligaties of van
ontbinding van de vennootschap in
of vertegenwoordigd zijn en ze
inschrijvingsrechten,
geval haar nettoactief ten gevolge
met eenparigheid besluiten tot
- de ontbinding van de
van geleden verlies gedaald is tot
vennootschap,
minder dan een vierde van het maatschappelijk kapitaal en de
Artikel 27: Aantal stemmen en
Behoudens andersluidende
moet ten minste de helft van de
omzetting van de vennootschap in
uitoefening van het stemrecht
wettelijke of statutaire bepalingen,
aandelen die het maatschappelijk
een vennootschap met een andere
Elk aandeel geeft recht op ĂŠĂŠn
worden de besluiten genomen
kapitaal vertegenwoordigen op
juridische vorm.
stem.
bij gewone meerderheid van de
de vergadering vertegenwoordigd
uitgebrachte stemmen. Blanco en
zijn. Is deze laatste voorwaarde
De stemmingen gebeuren
De houders van obligaties en
ongeldige stemmen worden niet bij
niet vervuld, dan moet een
door handopsteken of bij
warrants mogen de algemene
de uitgebrachte stemmen geteld.
nieuwe vergadering worden
naamafroeping, tenzij de algemene
bijeengeroepen, die op geldige wijze
vergadering er met eenvoudige
Besluiten met betrekking tot de
zal besluiten, ongeacht het aantal
meerderheid van de uitgebrachte
goedkeuring van de jaarrekening
der vertegenwoordigde aandelen.
stemmen anders over beslist.
vergadering bijwonen, doch enkel met een raadgevende stem. Artikel 28: Beraadslaging en
van de vennootschap en het
stemming
verlenen van kwijting aan de
De besluiten over hogergenoemde
Artikel 29: Notulen
De algemene vergadering
bestuurders en de commissaris(en)
onderwerpen worden slechts geldig
De notulen van de algemene
beraadslaagt en stemt op
worden genomen bij meerderheid
genomen met een meerderheid
vergadering worden ondertekend
geldige wijze ongeacht het
van stemmen.
van drie vierden van de stemmen
door de leden van het bureau en
waarmee aan de stemming
door de aandeelhouders die er om vragen.
aanwezige of vertegenwoordigde deel van het maatschappelijk
Wanneer de algemene vergadering
wordt deelgenomen. Dit alles
kapitaal, behoudens in de
moet beraadslagen over, onder
zonder afbreuk te doen aan de
gevallen waarvoor het Wetboek
andere:
andere regels van aanwezigheid
De afschriften of uittreksels in
en meerderheid voorzien door het
rechte of anderszins voor te leggen,
- een wijziging aan de statuten,
Wetboek van Vennootschappen,
worden door de voorzitter, de
- een verhoging of vermindering van
onder andere met betrekking tot de
secretaris, stemopnemers of twee
wijziging van het maatschappelijk
bestuurders ondertekend.
van Vennootschappen een aanwezigheidsquorum vereist. De algemene vergadering kan niet stemmen over punten die niet in de agenda zijn opgenomen, tenzij alle
het maatschappelijk kapitaal, - de uitgifte van aandelen beneden de fractiewaarde,
doel, het verwerven, in pand nemen of vervreemden van eigen aandelen
I R e ta i l e stat e s I j a a rv e r sla g 2 0 1 6 - 2 0 1 7
204
Boekjaar - jaarrekening -
De raad van bestuur heeft
dividenden
de bevoegdheid om, met
Artikel 30: Boekjaar en jaarrekening
inachtneming van de relevante
Het boekjaar begint op één april en
bepalingen van het Wetboek
eindigt op éénendertig maart van
van Vennootschappen, op het
elk jaar.
resultaat van het boekjaar een interim-dividend uit te keren en
Op het einde van elk boekjaar
de betalingsdatum ervan vast te
maakt de raad van bestuur
stellen.
een inventaris op, alsmede de jaarrekening. De raad van bestuur
Artikel 32: Betaling van dividenden
stelt tevens een verslag op waarin
De uitbetaling van dividenden
hij rekenschap geeft van zijn beleid.
waarvan de uitkering door de
Met het oog op de algemene
gewone algemene vergadering
vergadering, stelt de commissaris
werd besloten, geschiedt op de
ook een omstandig schriftelijk
tijdstippen en op de plaatsen
verslag op. Deze documenten
bepaald door haar of door de raad
worden overeenkomstig de wet
van bestuur.
opgesteld. Elke uitkering van dividenden of Artikel 31: Winstuitkering
interim-dividenden die gebeurde
De vennootschap moet jaarlijks
in strijd met de wet dient door
aan haar aandeelhouders, mits
de aandeelhouder die deze heeft
inachtneming van de beperkingen
ontvangen te worden terugbetaald,
voorzien door het Wetboek van
indien de vennootschap bewijst
Vennootschappen en de GVV-
dat de aandeelhouder wist dat
wetgeving, een dividend uitkeren
de uitkering te zijnen gunste
waarvan het minimumbedrag is
in strijd met de voorschriften
opgelegd door de GVV-wetgeving.
was of daarvan, gezien de omstandigheden, niet onkundig kon zijn.
I Re ta i l e s tat e s I j a a rvers l ag 2016 - 2017
permanent document I
Artikel 33: Terbeschikkingstelling
Ontbinding - vereffening
aandeelhouders die één vijfde
is, wordt gedurende de uitoefening
van het jaarlijks en halfjaarlijks
Artikel 34: Benoeming en bevoegdheid
van de in omloop zijnde effecten
van zijn mandaat geacht keuze
verslag
van de vereffenaars
vertegenwoordigen het vragen.
van woonplaats te hebben gedaan
Het jaarlijks en halfjaarlijks
In geval van ontbinding van de
verslag, inclusief de statutaire
vennootschap, om welke reden of
De algemene vergadering
waar hem alle mededelingen,
en geconsolideerde jaar- en
op welk tijdstip ook, geschiedt de
bepaalt de vergoeding van de
betekeningen en dagvaardingen
halfjaarlijkse rekening en het
vereffening door één of meerdere
vereffenaar(s).
geldig kunnen worden gedaan.
verslag van de commissaris, wordt
vereffenaar(s) benoemd door
ter beschikking gesteld van de
de algemene vergadering. De
De vereffening van de vennootschap
De houders van effecten op naam
aandeelhouders overeenkomstig
vereffenaar(s) treden/treedt
geschiedt overeenkomstig de
zijn verplicht de vennootschap
de wettelijke bepalingen
slechts in functie na bevestiging
bepalingen van het Wetboek van
kennis te geven van elke
toepasselijk op emittenten van
van hun/zijn benoeming door de
Vennootschappen.
verandering van woonplaats. Bij
financiële instrumenten die zijn
rechtbank van koophandel. Bij
toegelaten tot de verhandeling op
gebreke van benoeming van (een)
Artikel 35: Verdeling
worden zij geacht te wonen op hun
een gereglementeerde markt en de
vereffenaar(s), worden de leden van
Na aanzuivering van alle schulden,
laatst gekende woonplaats.
GVV-wetgeving.
de raad van bestuur als vereffenaars
lasten en kosten van de vereffening,
beschouwd ten aanzien van derden.
wordt het nettoactief vooreerst
Artikel 37: Gemeen recht
aangewend om, in geld of in
De clausules van onderhavige
Het jaarlijks en halfjaarlijks verslag
op de zetel van de vennootschap
ontstentenis van kennisgeving
van de vennootschap wordt op
De vereffenaars vormen een
natura, het volgestorte en nog
statuten die strijdig zijn met enige
de website van de vennootschap
college. Te dien einde beschikken/
niet-terugbetaalde bedrag van de
dwingende bepalingen van het
gepubliceerd.
beschikt de vereffenaar(s) over
aandelen terug te betalen.
Wetboek van Vennootschappen of de GVV-wetgeving worden als niet-
de meest uitgebreide machten De aandeelhouders hebben het
overeenkomstig de toepasselijke
Het eventueel overschot wordt in
geschreven geacht; de nietigheid
recht om zonder kosten een kopie
bepalingen van het Wetboek van
gelijke delen verdeeld onder al de
van één artikel of van een deel
van het jaarlijks en halfjaarlijks
Vennootschappen, behoudens
aandelen.
van een artikel van onderhavige
verslag te verkrijgen op de
beperkingen opgelegd door de
maatschappelijke zetel van de
algemene vergadering.
vennootschap.
205
statuten zal geen impact hebben
Algemene bepalingen
op de geldigheid van de andere
Artikel 36: Keuze van woonplaats
artikelen.
De vereffenaar(s) zijn/is gehouden
Iedere bestuurder, directeur en
de algemene vergadering bijeen
vereffenaar van de vennootschap
te roepen telkens wanneer de
die in het buitenland woonachtig
I R e ta i l e stat e s I j a a rv e r sla g 2 0 1 6 - 2 0 1 7
206
diversen I
207
diversen O8 O1
Verklaringen
O2
Lexicon - algemeen
209 210
I R e ta i l e stat e s I j a a rv e r sla g 2 0 1 6 - 2 0 1 7
208
diversen I
die de draagwijdte van enige
en/of publieke beschuldiging werd
van Retail Estates nv, Finsbury
verklaring in dit jaarverslag op
uitgesproken, dat geen enkele
Properties nv, Distri-Land nv,
significante wijze zouden wijzigen;
sanctie ooit werd opgelegd door
Retail Warehousing Invest nv, RWI
- de verkorte financiële overzichten
een wettelijk of toezichthoudend
Invest nv, Heerzele nv, Hainaut Retail
die zijn opgesteld overeenkomstig
gezag, dat geen enkele bestuurder
Invest nv, Blovan nv en Foncière
de toepasselijke boekhoudkundige
door een rechtbank het verbod
de la Station Vervietoise bvba
Verantwoordelijke personen
normen en die het onderwerp
werd opgelegd als lid van het
of de resultaten van de sector,
De raad van bestuur van
waren van een volledig nazicht
bestuursorgaan te handelen en
aanzienlijk verschillen van de
Retail Estates nv draagt de
door de commissaris-revisor,
dat zij in hun hoedanigheid van
verwachte resultaten, prestaties,
verantwoordelijkheid voor de
een getrouw beeld geven van
bestuurder nog nooit door een
of verwezenlijkingen die uitgedrukt
inhoud van dit jaarverslag, onder
het patrimonium, de financiële
rechtbank in verband werden
worden of vervat zijn in de genoemde
voorbehoud van de informatie
toestand en de resultaten van
gebracht met een faillissement.
toekomstgerichte verklaringen.
verstrekt door derden, waaronder de
Retail Estates nv en van de in
verslagen van de commissaris en de
de consolidatie opgenomen
Toekomstgerichte verklaringen
de beleggers aanbevolen om
vastgoeddeskundigen.
dochterondernemingen. Het
Dit jaarverslag bevat
niet zonder meer voort te gaan
beheersverslag bevat bovendien
toekomstgerichte verklaringen
op dergelijke toekomstgerichte
De raad van bestuur, waarvan de
de verwachtingen voor het
waaronder, maar niet beperkt
verklaringen.
samenstelling terug te vinden is op
resultaat van het volgende jaar
tot verklaringen met de volgende
pagina’s 66 t.e.m. 69, verklaart dat
evenals een toelichting bij de
woorden “geloven”, “anticiperen”,
Beschikbaarheid van het
naar zijn beste weten:
risico’s en onzekerheden waarmee
“verwachten”, “voornemen”,
jaarverslag
de onderneming geconfronteerd
“plannen”, “nastreven”, “schatten”,
Dit jaarverslag is beschikbaar in het
wordt.
“kunnen”, “zullen”, “voortzetten” en
Nederlands en het Frans.
O1 Verklaringen
- dit jaarverslag een getrouw
Gezien deze onzekerheden wordt
vergelijkbare uitdrukkingen. Dergelijke
overzicht geeft van de belangrijke gebeurtenissen en desgevallend
Verklaringen betreffende de
toekomstgerichte verklaringen
Dit jaarverslag is opgesteld in het
de belangrijkste transacties die
bestuurders
gaan gepaard met gekende en
Nederlands. Retail Estates nv heeft
zich in het boekjaar hebben
De raad van bestuur van Retail
ongekende risico’s, onzekerheden
de vertaling en de overeenstemming
voorgedaan met verbonden
Estates nv verklaart dat voor zover
en andere factoren die ertoe
tussen de officiële Nederlandse
partijen en de impact daarvan op
geweten geen enkele bestuurder
kunnen leiden dat de werkelijke
versie en de Franstalige versie
de verkorte financiële overzichten;
ooit veroordeeld werd voor een
resultaten, financiële toestand,
nagekeken. In geval van contradictie
fraudemisdrijf, geen enkele officiële
prestaties of verwezenlijkingen
tussen de Nederlandse en de
- dit verslag geen weglatingen bevat
209
I R e ta i l e stat e s I j a a rv e r sla g 2 0 1 6 - 2 0 1 7
210
Franstalige versie, primeert de
BEL mid index
Contractuele huren
die toegepast wordt op het verschil
Nederlandse versie. Verder is
Dit is sinds 1 maart 2005 een
De geïndexeerde basishuurprijzen
tussen de reële waarde van
er, louter ter informatie, via de
gewogen prijsindex van op Euronext
zoals contractueel bepaald in de
het maatschappelijk vermogen
website van Retail Estates nv
genoteerde aandelen die rekening
huurovereenkomsten per 31 maart
van vennootschappen en de
(www.retailestates.com) een
houdt met de respectieve beurs
2017 vóór aftrek van de gratuïteiten
boekwaarde van haar vermogen op
elektronische versie van dit
kapitalisatie waarbij de gewichten
of andere voordelen die aan de
het ogenblik dat een vennootschap
jaarverslag beschikbaar. Daar is
worden bepaald door het free float
huurders zijn toegestaan.
een erkenning als gereglementeerde
tevens een Engelse vertaling van dit
percentage en de omloopsnelheid
jaarverslag beschikbaar. De overige
van de aandelen in de korf.
informatie op de website van Retail
vastgoedvennootschap bekomt
Corporate governance
of met een gereglementeerde
Deugdelijk ondernemingsbeheer.
vastgoedvennootschap fuseert.
Estates nv maakt geen deel uit van
Bezettingsgraad
De principes van het deugdelijke
dit jaarverslag.
De bezettingsgraad wordt
ondernemingsbeheer zoals
Filiaalbedrijven
berekend als de effectief verhuurde
transparantie, integriteit
Dit zijn bedrijven met een centrale
oppervlakte in verhouding tot de
en evenwicht tussen de
inkoopdienst en minstens vijf
verhuurbare oppervlakte, uitgedrukt
verantwoordelijken steunen op
verschillende verkooppunten
in m².
de aanbevelingen van de FSMA
(grootwinkelbedrijven).
O2 Lexicon - Algemeen
en van Euronext. Ze behoren
Boekwaarde van een aandeel
meer algemeen tot een strakke
Free Float
Aanschaffingswaarde
NAV (Net Asset Value) of NAW
zakenethiek en vergen de naleving
Percentage van de aandelen die
Dit is de te gebruiken term bij de
(Nettoactiefwaarde): dit is het eigen
van de wet van 2 augustus 2002.
in het bezit zijn van het publiek.
aankoop van een gebouw. Indien
vermogen gedeeld door het aantal
er overdrachtskosten betaald
aandelen.
berekend als het totaal aantal
De verhouding tussen het laatst
aandelenkapitaal min de aandelen
Brutodividend
uitgekeerde brutodividend en de
die gehouden worden door
werden, zijn deze inbegrepen in de aanschaffingswaarde.
Op Euronext wordt de free float
Dividendrendement
Het brutodividend per aandeel is de
laatste koers van het boekjaar
bedrijven die deel uitmaken van
Baanwinkels
operationele winst die uitgekeerd
waarop het dividend betrekking
dezelfde groep, staatsbedrijven,
Winkelpanden gegroepeerd langs
wordt.
heeft.
stichters, aandeelhouders met een
de uitvalswegen van steden en
aandeelhoudersovereenkomst
gemeenten. Elk verkooppunt
Bulletlening
Exit tax
en aandeelhouders met een
beschikt over een eigen parking en
Lening die in één keer wordt afgelost
De exit tax is een bijzonder tarief
controlemeerderheid.
een in- en uitrit op de openbare weg.
aan het einde van de looptijd.
van de vennootschapsbelasting
I Re ta i l e s tat e s I j a a rvers l ag 2016 - 2017
diversen I
Geëffectiseerd vastgoed
tot de gereglementeerde
gedurende een vooraf bepaalde
vorderingen en de toevoegingen en
Dit is een alternatieve
vastgoedvennootschappen.
tijdsperiode intereststromen uit
onttrekkingen aan voorzieningen,
investeringsmogelijkheid in
te wisselen op een van tevoren
plus de gerealiseerde meer- of
vastgoed waarbij de aandeelhouder
IFRS-normen
overeengekomen bedrag. Het gaat
minwaarden ten opzichte van de
of certificaathouder in plaats
De International Financial
enkel om de intereststromen, het
beleggingswaarde op het einde van
van zelf mee te investeren in de
Reporting Standards zijn een set
bedrag zelf wordt niet uitgewisseld.
het vorige boekjaar min de exit tax.
eigendom van een onroerend
van boekhoudkundige principes
IRS wordt vaak gebruikt om zich in te
goed, (genoteerde) aandelen
en waarderingsregels opgesteld
dekken tegen rentestijgingen. In dit
Nettodividend
of vastgoedcertificaten verwerft
door de International Accounting
geval wordt een variabele rentevoet
Het nettodividend is gelijk aan het
van een vennootschap die een
Standards Board. Bedoeling is om
in een vaste rentevoet omgezet.
brutodividend na inhouding van
onroerend goed heeft verworven.
internationale vergelijking makkelijker
Geschatte investeringswaarde
30% roerende voorheffing.
te maken tussen Europese
Koers/winst-verhouding
beursgenoteerde bedrijven.
Deze ratio (in het Engels price/
OLO
earning-ratio P/E) wordt berekend
Overheidsobligatie die gebruikelijk
De waarde van de
211
vastgoedportefeuille inclusief
De beursgenoteerde bedrijven
door de koers van een aandeel te
wordt gelijkgesteld met een vrijwel
kosten, registratierechten, honoraria
zijn verplicht om vanaf het eerste
delen door de winst per aandeel. De
risicoloze belegging en als dusdanig
en BTW, ieder kwartaal geschat
boekjaar dat start na 1 januari 2005
ratio geeft aan hoeveel keer men de
tevens gebruikt wordt om in
door een onafhankelijke deskundige.
hun geconsolideerde rekeningen op
winst moet betalen bij een bepaalde
vergelijking met genoteerde effecten
te stellen volgens deze standaarden.
koers.
de risicopremie te berekenen.
Geschatte liquidatiewaarde
De risicopremie is het bijkomend
De waarde exclusief kosten,
Institutionele belegger
Marktkapitalisatie
rendement dat de belegger verwacht
registratierechten, honoraria en
Onderneming die zich beroepsmatig
Dit is het totale aantal
voor het risicoprofiel van het bedrijf.
recupereerbare BTW dat steunt op
bezighoudt met de belegging van
aandelen op afsluitingsdatum
een scenario waarbij de gebouwen,
middelen die haar door derden
vermenigvuldigd met de slotkoers
Omloopsnelheid
gebouw per gebouw verkocht
om uiteenlopende redenen zijn
op afsluitingsdatum.
Som van de maandelijks
worden.
toevertrouwd. Vb: pensioenfondsen, beleggingsfondsen,…
GVV-Wetgeving
verhandelde aandelen ten opzichte
Nettocashflow
van het totaal aantal aandelen over
Operationele stroom, EPRA resultaat
de laatste 12 maanden.
Het koninklijk besluit van 13 juli
“Interest Rate Swap” (IRS)
(aandeel van de groep) plus de toe
2014 in uitvoering van de Wet
Een Interest Rate Swap is een
voegingen aan de afschrijvingen, de
Pay-out ratio
van 12 mei 2014 met betrekking
overeenkomst tussen partijen om
waardeverminderingen op handels
Pay-out ratio geeft aan hoeveel
I R e ta i l e stat e s I j a a rv e r sla g 2 0 1 6 - 2 0 1 7
212
procent van de nettowinst wordt
Alle panden maken gebruik van
uitgekeerd als dividend aan de
een centrale parking met een
aandeelhouders. Men bekomt deze
gezamenlijke in- en uitrit.
ratio door de uitgekeerde nettowinst te delen door de totale nettowinst.
Return
O3
Resultaat op de portefeuille
Lexicon – Alternatieve
Definitie:
prestatiemaatstaven
Het ‘Resultaat op de portefeuille’
De totale return die het aandeel
omvat volgende elementen:
Reële waarde (fair value)
in de afgelopen 12 maanden heeft
3.1 Begrippenlijst
Deze waarde is gelijk aan het
gerealiseerd of (laatste koers +
Operationele marge
bedrag waaraan een gebouw zou
bruto dividend)/koers vorig jaar.
Definitie:
Het ‘Operationeel resultaat vóór
kunnen worden geruild tussen goed
gerealiseerd financieel resultaat.
- ‘Resultaat op verkopen van vastgoedbeleggingen’; - ‘Resultaat op verkopen van andere niet-financiële activa’;
geïnformeerde partijen, instemmend
Schuldgraad
resultaat op de portefeuille’, gedeeld
en handelend in omstandigheden
De schuldgraad wordt als
door het ‘Nettohuurresultaat’.
van normale concurrentie. Vanuit
volgt berekend: verplichtingen
het standpunt van de verkoper
(excl. voorzieningen,
Doel:
moet zij worden begrepen mits
overlopende rekeningen, rente-
Maakt het mogelijk om de
Doel:
aftrek van de registratierechten.
afdekkingsinstrumenten en
operationele prestatie van de
Meten van de gerealiseerde
uitgestelde belastingen) gedeeld
vennootschap te beoordelen.
en niet-gerealiseerde winst en
Retailcluster
door het totaal der activa (excl.
Geheel van baanwinkels gelegen
rente-afdekkingsinstrumenten).
langs dezelfde verkeersas en
- ‘Variaties in de reële waarde van vastgoedbeleggingen’; en - ‘Ander portefeuilleresultaat’.
verliezen op de portefeuille, in Financieel resultaat (buiten variaties
vergelijking met de meest recente
in de reële waarde van financiële
waardering van de onafhankelijke vastgoeddeskundigen.
die voor de consument een
Vastgoedcertificaat
activa en passiva).
geheel vormen, hoewel zij
Een vastgoedcertificaat is een
Definitie:
buiten de verkeersas niet over
effect dat de houder recht geeft
Het ‘Financieel resultaat’ waarvan
Gewogen gemiddelde interestkost
een gezamenlijke infrastructuur
op een evenredig gedeelte van
de rubriek ‘Variaties in de reële
Definitie:
beschikken.
de inkomsten uit een gebouw. Hij
waarde van financiële activa en
De interestkosten (inclusief de
deelt tevens in de opbrengst als het
passiva’ wordt afgetrokken.
kredietmarge en de kost van de
Retailpark
afdekkingsinstrumenten), gedeeld
gebouw in kwestie verkocht wordt.
Winkelpanden die deel
Doel:
door de gewogen gemiddelde
uitmaken van een geïntegreerd
Maakt het mogelijk om het
financiële schuld over de periode in
handelscomplex en gegroepeerd
gerealiseerd financieel resultaat
kwestie.
zijn met andere winkelpanden.
te onderscheiden van het niet-
I Re ta i l e s tat e s I j a a rvers l ag 2016 - 2017
diversen I
Doel:
3.2 Reconciliatietabellen
Maakt het mogelijk om de
Operationele marge
gemiddelde interestkost van de
(in duizenden €)
31.03.17
213
31.03.16
vennootschap te meten. Nettoactiefwaarde per aandeel (investeringswaarde) exclusief dividend exclusief de reële waarde van toegelaten afdekkingsinstrumenten
Definitie:
Het eigen vermogen (exclusief impact op de reële waarde van
Operationeel resultaat vóór resultaat op de portefeuille (A) Nettohuurresultaat (B) Operationele marge (A/B)
57.584
54.041
66.024
61.680
87,22%
87,62%
Financieel resultaat (buiten variaties in de reële waarde van financiële activa en passiva) (in duizenden €)
31.03.17
31.03.16
-19.064
-21.774
-869
-4.995
-18.195
-16.779
31.03.17
31.03.16
279
341
0
0
13.754
10.216
-144
0
13.889
10.557
geschatte mutatierechten en – kosten bij de hypothetische vervreemding van vastgoedbeleggingen, exclusief de reële waarde van toegelaten afdekkingsinstrumenten en exclusief dividend) gedeeld door het aantal
Financieel resultaat (A) Variaties in de reële waarde van financiële activa en passiva (B) Financieel resultaat (buiten variaties in de reële waarde van financiële activa en passiva) (A-B)
aandelen. Resultaat op de portefeuille Doel:
(in duizenden €)
Toont een nettoactiefwaarde per aandeel die een aantal materiële IFRS – aanpassingen corrigeert om de vergelijking met de beurskoers mogelijk te maken.
Resultaat op verkopen van vastgoedbeleggingen (A) Resultaat op verkopen van andere nietfinanciële activa (B) Variaties in de reële waarde van vastgoedbeleggingen (C) Ander portefeuilleresultaat (D) Resultaat op de portefeuille (A+B+C+D)
I R e ta i l e stat e s I j a a rv e r sla g 2 0 1 6 - 2 0 1 7
214
Gewogen gemiddelde interestkost (in duizenden €)
31.03.17
31.03.16
Interestkosten (inclusief de kredietmarge en de kost van de afdekkingsinstrumenten) (A) Gewogen gemiddelde financiële schuld over de periode (B)
17.404
16.268
501.328
439.081
Gewogen gemiddelde interestkost (A/B)
3,42%
3,64%
Nettoactiefwaarde per aandeel (investeringswaarde) exclusief dividend exclusief de reële waarde van toegelaten afdekkingsinstrumenten
(in duizenden €)
Eigen vermogen toewijsbaar aan de aandeelhouders van de moedervennootschap (A) Impact op de reële waarde van geschatte mutatierechten en -kosten bij de hypothetische vervreemding van vastgoedbeleggingen (B) De reële waarde van toegelaten afdekkingsinstrumenten in een kasstroomafdekking (C) Vooropgesteld brutodividend (D) Aantal gewone aandelen in omloop (E) Nettoactiefwaarde per aandeel (investeringswaarde) exclusief dividend exclusief de reële waarde van toegelaten afdekkingsinstrumenten ((A-B-C-D)/E)
I Re ta i l e s tat e s I j a a rvers l ag 2016 - 2017
31.03.17
31.03.16
514.970
474.170
-26.703
-24.942
-19.153
-28.155
29.727
28.372
9.008.208
8.866.320
58,96
56,27
diversen I
215
Inlichtingenfiche Naam:
Retail Estates nv
Statuut:
Openbare gereglementeerde vastgoedvennootschap (“GVV”) naar Belgisch recht
Adres:
Industrielaan 6 – B-1740 Ternat
Tel:
+32 (0)2 568 10 20
Fax
+32 (0)2 581 09 42
E-mail:
info@retailestates.com
Website:
www.retailestates.com
RPR:
Brussel
BTW:
BE 0434.797.847
Ondernemingsnummer:
0434.797.847
Oprichtingsdatum:
12 juli 1988
Erkenning vastgoedbevak:
27 maart 1998 (t.e.m. 23 oktober 2014)
Erkenning GVV:
24 oktober 2014
Duur:
Onbepaalde duur
Management:
Intern
Commissaris:
PwC Bedrijfsrevisoren bcvba – Woluwegarden-Woluwedal 18 te 1932 Brussel, vertegenwoordigd door de heer Damien Walgrave
Financiële jaarafsluiting:
31 maart
Kapitaal per 05.04.2017:
206.612.347,44 EUR
Aantal aandelen per 05.04.2017:
9.182.612
Algemene vergadering:
Voorlaatste maandag van de maand juli
Notering:
Euronext – continumarkt
Financiële dienstverlening:
KBC Bank
Waarde vastgoedportefeuille per 31.03.2017:
Investeringswaarde 1.097,92 mio EUR - reële waarde 1.071,36 mio EUR (incl. waarde vastgoedcertificaten “Immobilière Distri-Land nv”)
Vastgoeddeskundigen:
Cushman & Wakefield, CBRE en Stadim
Aantal panden per 31.03.2017:
668
Type panden:
Perifeer winkelvastgoed
Liquidity provider:
KBC Securities & De Groof Petercam
I R e ta i l e stat e s I j a a rv e r sla g 2 0 1 6 - 2 0 1 7
openbare
GVV-SIR publique
Industrielaan 6 B- 1740 Ternat T. +32 (0)2 568 10 20 F. +32 (0)2 581 09 42 info@retailestates.com www.retailestates.com