Rapport financier semestriel
Chiffres clés
O1 Chiffres clés PORTEFEUILLE IMMOBILIER Nombre d'immeubles commerciaux
31/03/16
639
634
710.083
708.879
Juste valeur estimée en EUR
1.016.314.000
1.000.799.000
Valeur d'investissement estimée en EUR
1.041.524.000
1.025.536.000
Surface locative totale en m²
Loyer moyen par m² Taux d'occupation DONNÉES DU BILAN Capitaux propres Taux d'endettement (Législation SIR*, max. 65%) RÉSULTATS
95,96
95,86
98,13%
98,22%
30/09/16
31/03/16
469.360.000
474.170.000
51,36%
49,95%
30/09/16
30/09/15
Résultat locatif net
32.211.000
29.243.000
Résultat immobilier
31.919.000
29.056.000
-2.390.000
-1.934.000
-1.453.000
-1.418.000
28.076.000
25.704.000
5.531.000
1.319.000
Charges immobilières Frais généraux et autres revenus et charges d'exploitation Résultat d'exploitation immobilier avant résultat sur portefeuille Résultat sur portefeuille Résultat d'exploitation
33.607.000
27.023.000
Résultat financier
-13.827.000
-8.470.000
Résultat net
19.368.000
17.989.000
Résultat courant net (hors résultat sur portefeuille)
18.533.000
16.670.000
DONNÉES PAR ACTION
30/09/16
31/03/16
Nombre d'actions
8.866.320
8.866.320
52,94
53,48
Valeur de l'actif net EPRA
56,11
56,66
Valeur de l'actif net (valeur d'investissement) hors dividende hors IAS 39
57,31
56,27
79,59
78,00
50,34%
45,85%
Valeur de l'actif net IFRS
Cours de clôture Sous-/surévaluation par rapport à la valeur de l'actif net IFRS 2
30/09/16
* L’A.R. du 13 juillet 2014 (le “A.R. SIR”) en exécution de la Loi du 12 mai 2014 (la “Loi SIR”) relative aux sociétés immobilières réglementées.
Rapport financier semestriel 2016-2017 I Retail Estates
O1 Rapport de gestion
6
Rapport financier
16
Rapport relatif à l’action
40
Rapport immobilier
46
O2
O3
O4 O5
Divers
54
01
Chiffres Faits marquants clĂŠs
faits marquants 4
Rapport financier semestriel 2016-2017 I Retail Estates
O1
O2
Parcs commerciaux
Rapport financier
Be-Mine Boulevard gagne le
Le rapport financier annuel de Retail Estates a été couronné
BLSC Shopping Award dans la catégorie Retail Parks
avec l’EPRA Gold Award pour rapportage financier
JAARVERSLAG
Jaarverslag 2015-2016 I Retail Estates
Kern cijfers
1
5
Rapport de gestion Beheersverslag
rapport de gestion 6
1
Rapport financier semestriel 2016-2017 I Retail Estates
O0 Introduction O1 Rapport d’activités relatif au premier semestre de l’exercice
9
2016-2017, clôturé au 30 septembre 2016 9
O2 Analyse des résultats O3 Perspectives O4 R econduction des mandats des administrateurs 05 Déclarations prévisionnelles O6 Événements postérieurs à la clôture du semestre
12 13 14 14 15
7
Rapport de gestion
Projet à Genk (Winterslag) -›-› 8
Rapport financier semestriel 2016-2017 I Retail Estates
OO
O1
Introduction
Rapport d’activités relatif au premier semestre de l’exercice 2016-2017, clôturé au 30 septembre 2016
Informations générales
G estion des risques
Retail Estates sa compte parmi les
Bien que la direction tente de les
principales sociétés immobilières
réduire au minimum absolu, il y a lieu
belges spécialisées dans les surfaces
de tenir compte d’un certain nombre
Revenus locatifs et taux d’occupation
commerciales situées en périphérie
de facteurs de risque. Les risques sont
Les revenus locatifs s’élèvent au
des villes. Son portefeuille immobilier
exposés aux pages 8 à 15 du rapport
premier semestre de l’exercice
est composé de 639 immeubles
annuel 2015-2016.
à 32,51 millions EUR, soit une
“au 30 septembre 2016 Son portefeuille immobilier est composé de 639 immeubles pour une surface commerciale totale de 710.083m2.”
sis en Belgique, pour une surface
augmentation de 10% par rapport
commerciale totale de 710.083m² et
au même semestre de l’exercice
une juste valeur de 1.016,31 millions
dernier. À ce moment, les revenus
Juste valeur1 du portefeuille immobilier
EUR.
locatifs s’élevaient à 29,56 millions
La juste valeur du portefeuille
EUR. Cette hausse s’explique quasi
immobilier (les projets de
Retail Estates sa, qui assure elle-
intégralement par la croissance du
développement inclus) s’élève à
même la gestion de son portefeuille
portefeuille immobilier.
1.016,31 millions EUR. Les experts immobiliers estiment à 6,64% le
immobilier, peut se prévaloir d’excellentes références dans le
Le taux d’occupation s’élevait au 30
rendement locatif (par rapport à
domaine du développement et
septembre 2016 à 98.13%, contre
la valeur d’investissement) de ce
redéveloppement immobiliers pour
98,22% au 31 mars 2016.
portefeuille sur la base de loyers en
son propre compte.
cours.
La société est cotée sur Euronext Brussels. Au 30 septembre 2016, sa capitalisation boursière s’élève à 705,67 millions EUR.
1 La juste valeur (fair value): valeur d’investissement telle que définie par un expert immobilier indépendant et dont les frais de mutation hypothétiques sont déduits. La juste valeur est la valeur comptable sous IFRS (voir aussi annexe 21 dans le rapport annuel 2015-2016).
9
Rapport de gestion
La stabilité de la valeur de
Au 30 septembre 2016, le portefeuille
l’immobilier commercial de périphérie
immobilier est constitué de 639
s’explique principalement par l’intérêt
immeubles, pour une surface locative
non démenti des particuliers fortunés
de 710.083m².
et des investisseurs institutionnels d’origine nationale et étrangère pour
Investissements2 - parcs commerciaux
les investissements dans ce type
Le 30 août 2016, Retail Estates sa a
d’immeubles. Retail Estates sa a elle-
acquis le contrôle (51%) de la société
même constaté ce phénomène lors
immobilière Heerzele sa qui est
de la réalisation de son programme
propriétaire d’un bien immobilier à
de désinvestissements annuel.
Wetteren sur lequel l’agrandissement de son centre commercial de
Retail Estates sa détient une
Wetteren pourra, après l’obtention
participation significative de 86,05%
des permis nécessaires, être réalisé.
dans les certificats émis par la sa Immobilière Distri-Land. Au 30
Retail Estates sa a acquis le centre
septembre 2016, la juste valeur de
commercial en 2014, lequel compte
ce portefeuille immobilier, contenant
14 magasins sur une surface
10 immeubles commerciaux, est
commerciale brute de 10.423 m². Le
évaluée à 16,45 millions EUR. La
centre commercial, ouvert en 2008,
part de Retail Estates sa dans la
est connu sous le nom de Frunpark
juste valeur totale des biens du
Wetteren. Il connaît un vif succès et
certificat immobilier s’élève à 13,10
attire des consommateurs habitant
millions EUR. Depuis trois années
au-delà de ses environs immédiats.
consécutives, la valeur du portefeuille immobilier d’Immobilière DistriLand sa est en déclin, à cause de la vente systématique de différents immeubles commerciaux.
10
2 Les valeurs d’acquisition et de vente des investissements et des désinvestissements sont cohérentes par rapport aux valeurs d’investissement estimées des experts immobiliers.
Rapport financier semestriel 2016-2017 I Retail Estates
L’opération totale, telle que visée,
2 magasins distincts de 1.027 m²
Ces désinvestissements s’inscrivent
se caractérise comme suit : la
et 1.042 m² respectivement. Ce
dans le cadre d’un programme annuel
création d’environ 9.000 m² de
projet a également été réceptionné
et continu de vente de magasins isolés
surface commerciale brute, un
le 30 septembre. Une unité a été
qui, en raison de leur emplacement,
agrandissement substantiel du
louée à Beter Bed, l’autre à Cool
de leur taille et/ou des activités
parking, des revenus locatifs
Blue, une plateforme en ligne qui
commerciales qui y sont exercées, ne
escomptés de 0,90 million EUR et un
vend principalement des articles
relèvent pas du portefeuille de base de
investissement total de 14,40 millions
électroniques, électroménagers et de
Retail Estates sa.
EUR.
sport, et qui ouvre désormais aussi des magasins physiques. Les revenus
Mise en œuvre de la stratégie de financement
Le délai de réalisation serait
locatifs de ces deux unités s’élèvent
Le portefeuille de crédits a été
idéalement de 24 mois, ce qui signifie
au total à 0,22 million EUR.
réaménagé au cours des deux derniers
“ Le 1er juillet 2016, Retail Estates sa a réalisé une fusion par absorption de la sa PanEuropean Retail Properties.“
trimestres. Des prolongations des
que la réception devrait avoir lieu en Finalement le bâtiment à Verviers,
crédits ont été obtenues de toutes
un projet sur mesure de ca. 2.000 m²
les grandes banques belges, dans le
financement et une baisse du taux
Conformément aux dispositions
pour chocolatier Darcis, a été
cadre desquelles les échéances et
d’intérêt moyen (de 3,63% au 31 mars
du PAS en la matière, les magasins
réceptionné le 1 juillet. Ce projet fait
les taux d’intérêt ont été renégociés.
2016 à 2,96% au 31 mars 2018).
sont principalement destinés au
l’objet d’une location de financement.
Par ailleurs, Retail Estates sa
commerce de détail volumineux.
L’investissement total s’élève à
a réalisé au cours du trimestre
Fusion par absorption de filiales
1,03 mio EUR.
passé deux placements privés
Le 1er juillet 2016, Retail Estates sa
d’obligations pour des investisseurs
a réalisé une fusion par absorption
septembre 2018.
Projets de développement Le projet de Froyennes a été
Désinvestissements
institutionnels pour un montant total
de la sa PanEuropean Retail
réceptionné le 30 septembre. Ce
Des immeubles ont été désinvestis
de 55 millions EUR et une durée
Properties. Cette société faisait
bâtiment commercial tout neuf de
au cours du semestre précédent pour
de dix ans. La combinaison de ces
partie de l’acquisition de 4 sociétés
1.500 m² est loué à Leen Bakker pour
un prix de vente net de 4,84 millions
réaménagements de crédit et de
immobilières au 30 juin 2015. Cette
un loyer annuel de 0,13 million EUR.
EUR. Une moins-value limitée de
ces émissions d’obligations a donné
fusion a donné lieu à une baisse
0,02 million EUR a été réalisée sur
lieu à un allongement de la durée
substantielle de la pression fiscale.
ces ventes.
moyenne du portefeuille (à 5,4 ans),
Un magasin à Woluwe-SaintÉtienne a été rénové et scindé en
une diversification des sources de
11
Rapport de gestion
02 Analyse des résultats
acquis durant l’exercice précédent, comptabilisés à 100% pour la première fois cette année. Le portefeuille immobilier a augmenté de 40,56 millions EUR par rapport
Résultats semestriels au 30
au 30 septembre 2015. Par rapport
septembre 2016: augmentation
au 31 mars 2016, le portefeuille a
de 11,17% du résultat courant net
progressé de 15,51 millions EUR.
du Groupe3 par rapport au 30 septembre 2015 - augmentation
Après déduction des charges
de la juste valeur du portefeuille
immobilières, nous obtenons un
immobilier à 1.016,31 millions EUR.
résultat d’exploitation immobilier de 29,53 millions EUR, contre 27,12
Le 30 septembre 2016, le résultat
marge d’exploitation s’élève à 87,16%.
millions EUR l’année passée.
courant net (à savoir les bénéfices
million EUR par rapport à l’année précédente. Les charges d’intérêt ont
Le résultat de la vente de placements
augmenté en raison de la conclusion
sans les résultats sur le portefeuille
Les charges immobilières s’élèvent
immobiliers s’élève à -0,02 million
de financements complémentaires et
et sans les variations de la juste
à 2,39 millions EUR, contre 1,93
EUR sur une vente totale de 4,84
de la baisse des intérêts activés. Cet
valeur des actifs et passifs financiers)
million EUR l’année précédente,
millions EUR. Les variations de la juste
impact est partiellement compensé
s’élève à 18,53 millions EUR, soit une
principalement en raison de
valeur des placements immobiliers
par la baisse du taux d’intérêt moyen.
augmentation de 11,17% par rapport
l’augmentation des charges
s’élèvent à 5,54 millions EUR, chiffre
Le taux d’intérêt moyen est passé
à la même période de l’exercice
techniques et des frais de personnel
qui s’explique par le renforcement
de 3,79% au 30 septembre 2015 à
précédent.
(+ 2 ETP). Les frais généraux
du rendement d’une série
3,48%. L’augmentation des charges
s’élèvent à 1,45 million EUR, soit une
d’emplacements de premier choix et
totales est la conséquence de la
Le résultat locatif net est passé
augmentation de 0,04 million EUR
par l’impact des indexations.
modification de la juste valeur des
de 29,24 millions EUR à 32,21
par rapport à l’année précédente.
millions EUR grâce à la contribution
Après déduction des frais généraux,
Le résultat financier s’élève à -13,83
comme des flux de trésorerie (résultat
des immeubles commerciaux
Retail Estates sa atteint un résultat
millions EUR. Les charges d’intérêt
IAS 39). Ce résultat représente
d’exploitation avant résultat sur le
nettes s’élèvent à 9,12 millions EUR,
toutefois un poste non réalisé et non
portefeuille de 28,08 millions EUR. La
soit une augmentation de 0,66
liquide.
3 Retail Estates sa et ses filiales.
12
“ Le résultat locatif net est passé de 29,24 millions EUR à 32,21 millions EUR grâce à la contribution des immeubles commerciaux acquis durant l’exercice précédent, comptabilisés à 100º/ º pour la première fois cette année. “
swaps qui ne se définissent pas
Rapport financier semestriel 2016-2017 I Retail Estates
Le résultat net (part du Groupe) du premier semestre s’élève à 19,37 millions EUR et se compose du résultat courant net de 18,53 millions
03 Perspectives
EUR, du résultat sur le portefeuille de 5,53 millions EUR et du résultat IAS 39
Les incertitudes d’ordre macro-
de -4,70 millions EUR. Ceci représente
économique ne permettent pas de se
par action, pour le premier semestre,
prononcer sur l’évolution de la juste
un bénéfice courant net de 2,09
valeur des biens immobiliers ni sur
EUR (sur la base du nombre moyen
les variations négatives de la juste
pondéré d’actions).
valeur des instruments de couverture des taux. L’évolution de la valeur
La juste valeur du portefeuille
intrinsèque de l’action étant sensible
immobilier(les projets de
aux éléments précités, elle est elle
développements inclus) est de 1.016,31
aussi incertaine.
millions EUR au 30 septembre 2016, contre 1.000,80 millions EUR au 31
Les prévisions en matière de
mars 2016.
dividendes (3,30 EUR brut par action, ce qui représente, par
La valeur de l’actif net (EPRA)
rapport à l’exercice précédent,
de l’action atteint 56,11 EUR au 30
une augmentation de 3,13%) sont
septembre 2016. Au 31 mars 2016, elle
confirmées. Ces prévisions se fondent
était de EPRA 56,66 EUR.
sur l’hypothèse de dépenses de consommation stables et d’une
Le taux d’endettement au 30
évolution positive des loyers.
septembre 2016 est de 51,36%, par rapport à 49,95% au 31 mars 2016.
13
Rapport de gestion
04
05
06
Renouvellement des mandats d’administrateurs
Déclarations prévisionnelles
Événements postérieurs à la clôture du semestre
Le présent rapport semestriel
participation minoritaire, Retail Estates sa a systématiquement reconnu son obligation d’achat de cette participation minoritaire comme une dette dans ses comptes
Au cours de l’assemblée annuelle du 1er
contient un certain nombre de
juillet 2016, le mandat d’administrateur
déclarations prévisionnelles. Les
exécutif de Jan de Nys a été reconduit
risques et incertitudes qui pèsent sur
Acquisition de l’intégralité de la participation dans la société immobilière institutionnelle Retail Warehousing Invest sa
avec effet immédiat jusqu’à la fin de
de telles prévisions peuvent impliquer
Le 29 mai 2012, le contrôle de Retail
clauses de révision du prix insérées
l’assemblée générale ordinaire de
que les résultats réels s’écartent
Warehousing Invest a été obtenu suite
dans la convention du 29 mai 2012.
2021. Le mandat d’administrateur non
considérablement des résultats
à l’acquisition de 62,50% des actions.
exécutif des personnes suivantes a
annoncés par lesdites déclarations
Le 5 octobre 2016, une convention a
Le résultat de Retail Warehousing
également été reconduit avec effet
prévisionnelles dans le présent
été conclue en vue de l’acquisition de
Invest a toujours été intégralement
immédiat jusqu’à la fin de l’assemblée
rapport intermédiaire. Les principaux
la participation minoritaire restante.
consolidé. Par conséquent, cette
générale ordinaire de 2021 : Paul
facteurs susceptibles d’influencer les
Cette opération s’est traduite par
transaction n’a eu qu’un impact limité
Borghgraef, Jean-Louis Appelmans,
résultats sont notamment l’évolution
l’acquisition de toutes les actions de
sur les résultats consolidés.
Jean Sterbelle, Christophe Demain,
de la situation économique et les
Databuild Retail sa, qui est détentrice
Rudy De Smedt et René Annaert.
facteurs commerciaux, fiscaux et
de cette participation minoritaire.
conjoncturels.
14
Depuis l’acquisition de cette
annuels consolidés. Le montant de cette dette a été adapté trimestriellement en fonction des
La transaction se compose de deux volets. Le premier volet concerne
Monsieur Vic Ragoen a été présenté,
Retail Warehousing Invest est
la cession et le paiement, au 5
sur décision du Conseil d’Administration
propriétaire de 30 immeubles
octobre 2016, d’environ la moitié des
du 16 septembre, au poste
commerciaux répartis sur tout le
actions pour un montant de 7.68 mio
d’administrateur (mais non plus en
territoire de la Belgique. Databuild
EUR. Le second volet concerne,
qualité d’administrateur indépendant).
Retail ne détient aucun autre
sous condition suspensive de
Sa nomination sera soumise à
actif que 375 actions de Retail
l’approbation de la FSMA, l’émission
l’approbation des actionnaires lors
Warehousing Invest, qui représentent
de 115.735 nouvelles actions dans
de la prochaine assemblée générale
37,5% du capital social de cette
le cadre d’une augmentation du
extraordinaire.
société.
capital par apport en nature, avec
Rapport financier semestriel 2016-2017 I Retail Estates
une valeur d’apport de 7.52 mio EUR,
L’acte d’achat d’un second immeuble à
qui sera constatée par le Conseil
Westerlo, loué à la SPRL Merkkleding,
d’Administration de Retail Estates
a été passé le 25 octobre 2016.
sa dans le cadre du capital autorisé. Les nouvelles actions participeront
Vente à Spa
aux bénéfices de l’exercice courant,
Par acte notarié du 3 octobre 2016 un
lequel a débuté le 1er avril 2016. Les
immeuble à Spa, en location à Tom &
nouvelles actions seront émises
Co, s’est vendu pour un montant de
avec les coupons n° 24 et suivants
0,65 mio EUR.
attachés. Le prix d’émission a été fixé contractuellement à 65 EUR
Fusion par absorption de filiales
par action. D’après les estimations,
Le 3 octobre 2016, la fusion
l’émission devrait avoir lieu fin
par absorption de la société
décembre 2016 au plus tard.
Vlaamse Leasing Maatschappij sa
A cquisition de 2 immeubles à Westerlo
a été constatée par le Conseil d’Administration, avec effet immédiat.
Le 13 octobre 2016 a été signée, sous condition suspensive d’approbation
Le 14 octobre 2016, le projet de fusion
de la FSMA, la convention d’apport
par absorption des sociétés Texas
relative à l’acquisition d’un immeuble
Management sa et Fimitobel sa a été
à Westerlo équipé de panneaux
déposé.
solaires et loué à Action. L’émission aura également lieu à un prix fixé
Le 8 novembre 2016 les propositions
contractuellement de 65 EUR par
de fusion par absorption des
action. Un total de 26.153 nouvelles
sociétés Localiège sa et PPI sa, par
actions seront créées. Ces actions
Retail Warehousing Invest sa (SIR
participeront au bénéfice de l’année
institutionnel) ont été déposées.
courante, qui a pris cours le 1 avril 2016.
15
Financieel Rapport financier verslag
Rapport financier 16
6
Rapport financier semestriel 2016-2017 I Retail Estates
O1 A. Compte de résultats consolidé simplifié
19
O1 B. Éléments du résultat global
21
O2 Bilan consolidé simplifié
22
O3 Aperçu des mutations des capitaux propres consolidé simplifié
24
O4 Aperçu des flux de trésorerie consolidé simplifié
26
05 Chiffres semestriels consolidés simplifiés: commentaire
O6 Rapport du commissaire
28 39
17
Rapport financier
retailParK, lommel -› 18
Rapport financier semestriel 2016-2017 I Retail Estates
1. A. Compte de résultats consolidé simplifié 30.09.16
30.09.15
Revenus locatifs Charges relatives à la location
32.511
29.559
-301
-316
Résultat locatif net
32.211
29.243
COMPTE DE RÉSULTATS (en milliers €)
Récupération des charges immobilières Récupération des charges locatives et des taxes normalement assumées par les locataires sur les immeubles loués Charges locatives et des taxes normalement assumées par les locataires sur les immeubles loués Autres revenus et charges relatifs à la location
3.176
3.143
-3.400
-3.313
-68
-17
Résultat immobilier
31.919
29.056
Frais techniques Frais commerciaux Charges et taxes sur les immeubles non loués Frais de gestion immobilière Autres frais immobiliers
-1.099
-873
-188
-171
-140
-103
-967
-785
5
-2
Frais immobiliers
-2.390
-1.934
Résultat d’exploitation des immeubles
29.529
27.122
-1.453
-1.418
Frais généraux de la société Autres revenus et charges d’exploitation
19
Rapport financier
COMPTE DE RÉSULTATS (suite) (en milliers €) Résultat d’exploitation avant résultat sur portefeuille Résultat sur vente d’immeubles de placement Résultat sur vente d’autres actifs non financiers Variations de la juste valeur des immeubles de placement Autre résultat sur portefeuille Résultat d’exploitation Revenus financiers Charges d’intérêts nettes Charges d'instruments de couverture autorisés Autres charges financières
30.09.15
28.076
25.704
-16
519
5.537
1.278
10
-478
33.607
27.023
19
12
-9.120
-8.456
-4.695 -31
-26
Résultat financier
-13.827
-8.470
Résultat avant impôts
19.780
18.553
-412
-564
Résultat net
19.368
17.989
Attribuable aux: Actionnaires du Groupe Intérêts minoritaires
19.368
17.989
18.533
16.670
5.531
1.319
Impôts
Commentaire: Résultat courant net (part du Groupe)4 Résultat sur portefeuille Résultat IAS 39
20
30.09.16
-4.695
Rapport financier semestriel 2016-2017 I Retail Estates
RÉSULTAT PAR ACTION
30.09.16
30.09.15
Nombre d’actions ordinaires en circulation Nombre moyen pondéré d'actions Bénéfice net par action ordinaire (en €)5 Bénéfice net dilué par action (en €) Bénéfice distribuable par action (en €)6 Résultat courant net par action (en €)7
8.866.320
8.819.213
8.866.320
8.419.951
2,18
2,14
2,18
2,14
2,12
1,86
2,09
1,98
4 Le résultat courant net se calcule comme suit: le résultat net hors les variations de la juste valeur des immeubles de placement, hors le résultat sur les ventes d’immeubles de placement et hors charges d’instruments de couvertures autorisés. 5 Le bénéfice net par action ordinaire se calcule comme suit: le résultat net divisé par le nombre moyen pondéré d’actions. 6 Le bénéfice distribuable par action se calcule comme suit: le résultat net d’exploitation corrigé divisé par le nombre total d’actions. Le résultat net d’exploitation corrigé est le bénéfice net consolidé corrigé pour un nombre d’éléments de nature non courante, du résultat de la vente d’immeubles de placement et des variations de la juste valeur des immeubles de placement et projets de développement. 7 Pour le calcul du résultat courant net par action, le nombre moyen pondéré d’actions est utilisé. On part donc du principe que les actions participent au bénéfice de l’exercice dès le moment d’émission. Le 30.09.2016 il n’y a pas de différence entre le nombre d’actions donnant droit au dividende et le nombre moyen pondéré d’actions comme il n’y a pas eu d’émission.
1. B. Éléments du résultat global (Statement of other comprehensive income) 30.09.16
30.09.15
Résultat net Autres éléments du résultat global récupérables en comptes de résultats: Impact sur la juste valeur des droits et frais de mutation estimés lors de l'aliénation hypothétique des immeubles de placement Variation de la partie efficace de la juste valeur des instruments de couverture autorisés dans une couverture de flux de trésorerie tels que définis en IFRS
19.368
17.989
-343
-3.299
4.692
593
RÉSULTAT GLOBAL
23.717
15.283
Éléments du résultat global (en milliers €)
21
Rapport financier
2. Bilan consolidé simplifié ACTIFS (en milliers €) Immobilisations Goodwill Immobilisations incorporelles Immeubles de placement8 Autres immobilisations corporelles Immobilisations financières Créances de location-financement Créances commerciales et autres immobilisations Actifs circulants Immobilisations ou groupes d'actifs détenus en vue de la vente Créances commerciales Créances fiscales et autres actifs circulants Trésorerie et équivalents de trésorerie Comptes de régularisation
31.03.16
1.019.627
1.002.510
146
147
1.016.314
1.000.799
2.132
1.554
1.030 5
10
15.970
13.105
5.828
8.222
2.137
1.373
3.917
1.466
2.870
1.315
1.219
729
TOTAL DES ACTIFS
1.035.596
1.015.615
CAPITAUX PROPRES ET PASSIFS (en milliers €)
30.09.16
31.03.16
Capitaux propres
469.360
474.170
Capitaux propres attribuable aux actionnaires de la société-mère Capital Primes d'émission Réserves Résultat net de l'exercice
469.360
474.170
194.545
194.545
151.499
151.499
Intérêts minoritaires 8 En ce compris les projets de développement conformément à la norme IAS 40.
22
30.09.16
103.948
86.091
19.368
42.035
Rapport financier semestriel 2016-2017 I Retail Estates
30.09.16
31.03.16
Passifs
566.237
541.446
Passifs non courants Provisions Dettes financières non courantes Établissements de crédit Location-financement à long terme Autres Autres passifs non courants financiers
524.595
456.178
491.769
428.023
392.383
398.225
CAPITAUX PROPRES ET PASSIFS (en milliers €)
Passifs courants Dettes financières courantes Établissements de crédit Location-financement à court terme Dettes commerciales et autres dettes courantes Exit taks Autres Autres passifs courants Comptes de régularisation
9
10
99.376
29.788
32.825
28.155
41.643
85.267
7.239
42.601
7.237
42.597
2
4
12.367
21.071
4.302
13.219
8.065
7.852
15.845
15.633
6.192
5.963
TOTAL DES CAPITAUX PROPRES ET PASSIFS
1.035.596
1.015.615
TAUX D’ENDETTEMENT
30.09.16
31.03.16
51,36%
49,95%
30.09.16
31.03.16
Taux d’endettement9 VALEUR DE L’ACTIF NET PAR ACTION (en €) - PART DU GROUPE Valeur de l'actif net par action IFRS10 Valeur de l'actif net par action EPRA11 Valeur de l'actif net par action (valeur d'investissement) hors dividende hors IAS 3912
52,94
53,48
56,11
56,66
57,31
56,27
9 Le taux d’endettement se calcule comme suit: passifs (hors provisions, comptes de régularisation, instruments de couverture des taux et impôts différés) divisés par le total de l’actif (hors instruments de couverture des taux). 10 L’actif net par action IFRS (juste valeur) se calcule comme suit: capitaux propres (attribuable aux actionnaires de la société-mère) divisés par le nombre d’actions. 11 L’actif net par action EPRA (juste valeur) se calcule comme suit: capitaux propres (hors variation de la juste valeur des instruments de couverture autorisés ) divisé par le nombre d’actions. 12 L’actif net par action hors dividende hors IAS 39 (valeur d’investissement) se calcule comme suit: capitaux propres (hors impact sur la juste valeur des frais et droits de mutation estimés lors de l’aliénation hypothétique des immeubles de placement, hors variation de la juste valeur des instruments de couverture autorisés et hors dividendes) divisé par le nombre d’actions.
23
Rapport financier
3. Aperçu des mutations des capitaux propres consolidé simplifié APERÇU DES MUTATIONS DES CAPITAUX PROPRES (en milliers €) Bilan selon IFRS au 31 mars 2015
Capital actions ordinaires
Primes d'émission
Réserves*
Résultat net de l'exercice
TOTAL Capitaux Propres
166.902
101.839
77.233
35.238
381.212
- Affectation du résultat net 2014-2015 - Transfert du résultat du portefeuille aux réserves - Transfert du résultat courant net aux réserves
6.131
-6.131
5.673
-5.673
- Reclassification entre les réserves -23.434
- Dividendes de l'exercice 2014-2015
-23.434
- Augmentation du capital - Augmentation du capital par apport en nature
28.344
47.870
76.214
- Intérêts minoritaires - Frais de l'augmentation du capital
-1.734
-1.734 -74
- Autres - Résultat global au 30/09/2015 Bilan selon IFRS au 30 septembre 2015 Bilan selon IFRS au 31 mars 2016
-74
-2.706
17.989
15.283
193.512
149.709
86.257
17.989
447.467
194.545
151.499
86.091
42.035
474.170
10.216
-10.216
3.447
-3.447
- Affectation du résultat net 2015-2016 - Transfert du résultat du portefeuille aux réserves - Transfert du résultat courant net aux réserves - Reclassification entre les réserves -28.372
-28.372
4.349
19.368
23.717
103.948
19.368
469.360
- Dividendes de l'exercice 2015-2016 - Augmentation du capital - Augmentation du capital par apport en nature - Intérêts minoritaires - Frais de l'augmentation du capital -155
- Autres - Résultat global au 30/09/2016 Bilan selon IFRS au 30 septembre 2016
24
194.545
151.499
-155
Rapport financier semestriel 2016-2017 I Retail Estates
* Détail des réserves (en milliers €)
Bilan selon IFRS au 31 mars 2015
Réserve légale
Réserve pour le solde des variations dans la juste valeur de l'immobilier
411
88.757
Réserves disponibles
Impact sur la juste valeur des frais et droits de mutation estimés lors de l’aliénation hypothétique des immeubles de placement
Solde des variations de juste valeur des instruments de couverture autorisés auxquels la comptabilité de couverture telle que définie en IFRS est appliquée
9.103
-20.860
-24.587
Solde des variations de juste valeur des instruments de couverture autorisés auxquels la comptabilité de couverture telle que définie en IFRS n'est pas appliquée
Résultats reportés des exercices précédents
TOTAL
24.409
77.233
- Affectation du résultat net 2014-2015 - Transfert du résultat du portefeuille aux réserves
6.131
6.131
- Transfert du résultat courant net aux réserves
5.673 -3.160
- Reclassification entre les réserves
3.078
5.673
82
- Augmentation du capital par apport en nature - Intérêts minoritaires - Frais de l'augmentation du capital -74
- Autres - Résultat global au 30/09/2015 Bilan selon IFRS au 30 septembre 2015 Bilan selon IFRS au 31 mars 2016
-74
-3.299
593
411
91.728
12.181
-24.151
-23.994
1.074
91.728
11.972
-24.940
-5.556
-2.706
-17.604
30.082
86.257
29.419
86.091
- Affectation du résultat net 2015-2016 - Transfert du résultat du portefeuille aux réserves
10.216
10.216
- Transfert du résultat courant net aux réserves - Reclassification entre les réserves
-941
-498
3.447
3.447
4.995
-155
37.861
103.948
1.439
- Augmentation du capital par apport en nature - Intérêts minoritaires - Frais de l'augmentation du capital -155
- Autres - Résultat global au 30/09/2016 Bilan selon IFRS au 30 septembre 2016
133
101.291
13.411
-4.995
-343
-553
5.245
-25.283
-6.109
-17.354
4.349
25
Rapport financier
4. Aperçu des flux de trésorerie consolidé simplifié Le fait d’arrondir au millier peut engendrer des écarts entre les chiffres renseignés dans le bilan et le compte de résultats, d’une part, et l’information détaillée, d’autre part. APERÇU DES FLUX DE TRÉSORERIE (en milliers €) TRÉSORERIE ET ÉQUIVALENTS DE TRÉSORERIE AU DÉBUT DU SEMESTRE 1. Flux de trésorerie générés par les activités d’exploitation Résultat d’exploitation Intérêts payés Intérêts perçus Impôts des sociétés payés Impôts des sociétés perçus Autres Éléments non monétaires à ajouter / déduire du résultat: * Amortissements et réductions de valeur - Amortissements / Réductions de valeur (ou reprises) sur actifs corporels et incorporels - Amortissements / Réductions de valeur (ou reprises) sur créances commerciales * Autres éléments non monétaires - Variations de la juste valeur des immeubles de placement - Résultat sur la vente des immeubles de placement - Autre résultat sur portefeuille -Variations de juste valeur des instruments13 * Autres Variation du besoin en fonds de roulement: * Mouvement des actifs - Créances commerciales et autres créances - Créances fiscales et autres actifs circulants - Comptes de régularisation - Actifs à long terme
13 voir pagina 35: couvrements
26
30.09.16
30.09.15
1.315
1.469
5.246
30.355
33.606
27.023
-9.154
-9.515
3
6
-2.016
-195
340
551
-3.411
119
-304
-1.089
121
105
169
140
-5.305
-1.278
16
-519 478
4.695 -15 -13.818
13.455
-931
-2.715
-2.451
-2.562
-488
-619
-1.024
-6
Rapport financier semestriel 2016-2017 I Retail Estates
APERÇU DES FLUX DE TRÉSORERIE (suite) (en milliers €) * Mouvement des passifs - Dettes commerciales et autres dettes courantes - Autres passifs courants - Comptes de régularisation 2. Flux de trésorerie générés par les activités d’investissement Acquisition d'immobilisations incorporelles Acquisition d'immeubles de placement Aliénation d'immeubles de placement et actifs détenus en vue de la vente Acquisition d'actions des sociétés immobilières Vente d'actions des sociétés immobilières Acquisition d'autres actifs corporels Aliénation d'autres actifs corporels Aliénation d'immobilisations financières non courantes Revenus de créances commerciales et autres actifs non courants
30.09.16
30.09.15
-9.345
9.031
212
8.916
209
1.410
-3.707
-82.299
-41
-34
-3.419
-16.832
4.701
3.786
-4.834
-69.108
-114
-111
3. Flux de trésorerie générés par les activités de financement
14
58.423
* Variation des passifs financiers et des dettes financières - Augmentation des dettes financières - Diminution des dettes financières
224.088
85.262
-195.702
-64.062
* Variation des autres passifs - Augmentation (+) / Diminution (-) des autres passifs - Augmentation (+) / Diminution (-) des intérêts minoritaires
-13.823
* Variation des capitaux propres - Augmentation du capital et primes d'émission - Frais de l'augmentation du capital * Dividende - Dividende de l'exercice précédent TRÉSORERIE ET ÉQUIVALENTS DE TRÉSORERIE À LA FIN DU SEMESTRE
76.214 -1.734
-28.372
-23.434
2.869
7.948
27
Rapport financier
5. Chiffres semestriels consolidés simplifiés: commentaire
5.1. Base de la présentation
des immeubles de placement »
l’intention de conserver dans le cadre
comptes annuels intermédiaires
expressément prévu dans la législation
d’une activité autonome. Les sociétés
simplifiés, les principaux facteurs
précitée. C’est ainsi qu’au cours des
sont consolidées dans leur intégralité.
de risque et incertitudes relatifs
premiers semestres clôturés au 30 septembre 2016 et au 30 septembre
relatif au premier semestre clôturé au
2015, respectivement -0,34 millions EUR
5.3. Déclaration de la personne responsable chez R etail E states sa
30 septembre 2016 est établi dans
et -3,30 million EUR ont été incorporés
Conformément à l’article 13, § 2 de
entre les parties liées et leur incidence
le respect des normes comptables
directement dans les capitaux propres
l’A.R. du 14 novembre 2007, Jan De Nys,
éventuelle sur les comptes annuels
conformes aux International Financial
sur ce compte.
administrateur délégué, déclare qu’à sa
intermédiaires simplifiés, si ces
connaissance :
transactions revêtent une importance
Reporting Standards, telles que mises en œuvre par la Législation SIR et
Les présents comptes annuels
conformément à la norme IAS 34
intermédiaires simplifiés utilisent les
« Information financière intermédiaire ».
mêmes bases d’élaboration des états
simplifiés, établis conformément
achever l’exercice, de même que les principales transactions conclues
significative et n’ont pas été conclues a) les comptes annuels intermédiaires
à des conditions de marché normales.
financiers et les mêmes méthodes
aux méthodes comptables, à
Pour déterminer la juste valeur
de calcul que celles ayant servi à
la norme IFRS et à la norme
5.4. Information par segment
des immeubles de placement
l’établissement des comptes annuels
IAS 34 « Information financière
L’IFRS 8 définit un segment opérationnel
conformément à la norme IAS 40
consolidés au 31 mars 2016.
intermédiaire » agréée par l’Union
comme une composante de l’entreprise
européenne, donnent une image
(IFRS 8.2):
« Immeubles de placement », l’expert montant estimé de frais et de droits de
5.2. Application de la norme IFRS 3 « Regroupements d ’entreprises »
mutation. L’impact sur la juste valeur
Les transactions effectuées par la société
Estates sa ainsi que des entreprises
susceptibles de lui procurer des
des immeubles de placement, de ces
au cours du semestre clôturé n’ont pas
faisant partie du périmètre de
produits ou de lui faire supporter des
frais et droits de mutation estimés en
été traitées au titre de regroupements
consolidation;
charges (notamment à l’occasion de
cas d’aliénation hypothétique desdits
d’entreprises au sens de la norme IFRS
immeubles, est incorporé directement
3 qui, compte tenu de la nature et de la
dans les capitaux propres, sous un
taille des sociétés dont le contrôle a été
fidèlement les principaux
compte intitulé « Impact sur la juste
acquis, n’a pas été jugée applicable. Il
événements survenus au cours
valeur des frais et droits de mutation
s’agit de sociétés détenant un nombre
des six premiers mois de l’exercice
sont examinés régulièrement par
estimés lors de l’aliénation hypothétique
limité d’immeubles, qu’elles n’ont pas
actuel, leur influence sur les
le principal décideur opérationnel
immobilier indépendant déduit un
28
aux mois restants à courir pour
Le rapport financier intermédiaire
fidèle du patrimoine, de la situation financière et des résultats de Retail
• engagée dans des activités
transactions effectuées avec d’autres b) le rapport intermédiaire expose
composantes de ladite entreprise); • dont les résultats d’exploitation
Rapport financier semestriel 2016-2017 I Retail Estates
de l’entité en vue de prendre des
pour autant qu’ils soient adjugés,
décisions quant aux ressources à
autorisés et loués. L’évaluation à la
affecter au secteur et d’évaluer ses
juste valeur se base sur les résultats
performances;
de l’évaluation pratiquée par l’expert immobilier, déduction faite des
• pour laquelle des informations
5.6. Commentaires additionnels à propos de l’évolution du taux d’endettement Calcul du taux d’endettement (en milliers €)
Passifs
30.09.16
31.03.16
566.237
541.445
montants des travaux restant à exécuter.
À l'exclusion de:
34.349
34.118
28.157
28.155
Étant donné que les magasins de
Un projet peut porter sur un terrain
périphérie représentent plus de 90%
à bâtir, un immeuble en voie
28.157
28.155
du portefeuille de Retail Estates sa,
de démolition ou un immeuble
I. Passifs non courants Provisions Instruments de couverture autorisés Impôts différés
établir une distinction par segment
existant dont la destination doit être
5.963
modifiée moyennant des travaux
avantage pertinent. Le conseil
de transformation d’importance
d’administration n’appuie donc sa
significative.
II. Passifs courants Provisions Instruments de couverture autorisés Comptes de régularisation
6.192
d’exploitation n’apporterait aucun
6.192
5.963
531.888
507.327
1.035.596
1.015.615
51,36%
49,95%
financières isolées sont disponibles.
prise de décisions sur aucun segment spécifique.
Total endettement
5.5. Évaluation des projets
Réduction nette endettement
Conformément à la norme IAS 40 remaniée, les projets de développement immobilier sont actés parmi les
Total des actifs TAUX D’ENDETTEMENT
immeubles de placement. Ils sont, à l’achat, évalués à leur valeur d’acquisition, frais annexes et T.V.A. non déductible inclus. Au terme de l’imputation initiale, les projets sont évalués à leur juste valeur
29
Rapport financier
Principe
Commentaires 2016-2017
En vertu de l’article 24 de l’A.R. SIR
Les lignes directrices du plan financier
du 13 juillet 2014, la SIR publique
sont reprises dans les rapports
doit établir un plan financier avec un
financiers annuels et semestriels.
65%
schéma d’exécution lorsque son taux
Ceux-ci doivent décrire et justifier la
60%
d’endettement consolidé est supérieur
manière dont le plan financier est
55%
à 50% de ses actifs consolidés. Le plan
exécuté durant la période en question
50%
financier donne une description des
et la manière dont la SIR publique
mesures qui seront prises afin d’éviter
exécutera le plan dans le futur.
que le taux d’endettement consolidé ne dépasse les 65% des actifs consolidés.
Évolution historique du taux d’endettement
45% 40% 35% 30% 25% 20%
Le commissaire rédige un rapport
15%
spécial portant sur le plan financier,
10%
rapport dans lequel il est confirmé que le commissaire a bien vérifié la manière
5% 0% 3/2007 3/2008 3/2009 3/2010
3/2011
3/2012
3/2013
3/2014
3/2015
3/2016 9/2016
dont ce plan a été établi, notamment en ce qui concerne ses fondements
Historiquement, le taux d’endettement
et le bénéfice courant par action. L’impact
économiques, et que les chiffres
de Retail Estates sa oscille entre 50%
sur le taux d’endettement est observé
énoncés dans ce plan correspondent
et 55%. Depuis la constitution de Retail
pour chaque investissement, et il se peut
bien à ceux repris dans la comptabilité
Estates sa, son taux d’endettement n’a
que l’investissement ne soit pas retenu s’il
de la SIR publique.
jamais dépassé 60%.
risque d’influencer le taux d’endettement de façon négative.
Évolution du taux d’endettement à long
30
terme
Sur la base du taux d’endettement
Le conseil d’administration considère un
actuel de 51,36%, Retail Estates sa a
taux d’endettement de ± 55% comme
un potentiel d’investissement de 223,67
optimal pour les actionnaires de la SIR
millions EUR, sans dépasser à cet égard
publique en ce qui concerne le rendement
un taux d’endettement de 60%.
Rapport financier semestriel 2016-2017 I Retail Estates
Évolution du taux d’endettement à court
Compte tenu des hypothèses ci-dessus,
entière, le taux d’endettement devrait
devraient baisser de 14,42 millions
terme
le taux d’endettement s’élèverait à
s’élever à 48,61% au 31 mars 2017.
EUR). D’un point de vue historique, la
Chaque trimestre, une projection du taux
49,64% au 31 décembre 2016.
juste valeur du portefeuille immobilier La projection du taux d’endettement
a toujours augmenté ou est au moins
présentée au conseil d’administration.
Une projection du taux d’endettement
prend en compte les achats et ventes
restée stable depuis la création de la
Cette présentation est également
au 31 mars 2017 (fin de l’exercice) a
pour lesquels un compromis a été signé
société. Rien sur le marché aujourd’hui
l’occasion de discuter des écarts
également été faite. Cette projection
(sans conditions suspensives), ainsi que
ne laisse présager une hausse du yield.
éventuels entre le taux d’endettement
tient compte des hypothèses suivantes:
les investissements prévus et contractés.
d’endettement au trimestre suivant est
estimé et le taux d’endettement réel du trimestre précédent.
• ventes deuxième semestre 2016-2017
Désinvestissements prévu se porte à La projection du taux d’endettement
S’il devait toutefois y avoir des pertes
supposés d’être refinancés pour le
de valeur significatives susceptibles de
même montant.
faire passer le taux d’endettement audelà de 65%, Retail Estates sa pourrait
2 mio EUR
au 31 décembre 2016 tient compte des hypothèses suivantes:
Les crédits arrivant à échéance sont
Autres éléments influençant le taux
procéder à la vente d’un certain nombre
d’endettement
de ses immeubles. Retail Estates sa
Le résultat du deuxième semestre
L’évaluation du portefeuille immobilier
dispose d’une solide expérience en
• résultat deuxième semestre 2016-2017
tel que mentionné dans le budget
a également un impact sur le taux
matière de vente d’immeubles à la valeur
Les désinvestissements prévu se porte à
2016-2017, approuvé par le conseil
d’endettement. Compte tenu de la
d’investissement estimée. Au cours
0,6 moi EUR.
d’administration.
base de capital actuelle, il se pourrait
de l’exercice 2013-2014, 4 immeubles
que le taux d’endettement maximal
commerciaux et 2 appartements à l’état
• ventes troisième trimestre 2016-2017
de 65% soit dépassé en cas de baisse
de gros œuvre ont été vendus pour un
Le résultat du troisième trimestre tel que
semestre 2016-2017
de valeur éventuelle de la juste valeur
prix net de 5,07 millions EUR. Au cours
mentionné dans le budget 2016-2017,
3,90 millions EUR d’investissements
des immeubles de placement de plus
de l’exercice 2014-2015, 9 immeubles
approuvé par le conseil d’administration.
sont prévus au cours du deuxième
de 217,31 millions EUR. Cette baisse
commerciaux ont été vendus pour un prix
semestre de l’exercice 2016-2017, tous
de valeur peut résulter d’une hausse
net de 8,08 millions EUR et la société
au cours du troisième trimestre.
du yield (en cas de valeurs locatives
Belgium Retail 1 Luxembourg sàrl a été
• résultat troisième trimestre 2016-2017
• investissements prévus troisième
• investissements prévus deuxième
inchangées, le yield devrait augmenter
vendue pour 8,22 millions EUR. Au cours
3,90 millions EUR d’investissements
Compte tenu des investissements
de 1,86% pour dépasser le taux
de l’exercice 2015-2016, 11 immeubles
sont prévus au cours du troisième
supplémentaires prévus et des
d’endettement) ou d’une baisse des
commerciaux, 2 appartements, 1 espace
trimestre de l’exercice 2016-2017.
prévisions bénéficiaires pour l’année
loyers (à yields inchangés, les loyers
de bureaux et 9 parcelles de terrain du
trimestre 2016-2017
31
Rapport financier
site de Westende ont été vendus pour un prix net de 11,80 millions EUR. Au 30 septembre 2016, des immeubles ont été désinvestis pour un prix de vente net de 4,84 millions EUR. Globalement, ces immeubles ont été vendus à la valeur d’investissement estimée.
Revenus locatifs (en milliers €)
Dans moins d'un an Entre un et cinq an(s) Dans plus de cinq ans
30.09.16
31.03.16
65.177
63.148
228.507
213.484
360.812
360.180
Conclusion
La hausse des revenus locatifs résulte
Type de contrat de bail
Retail Estates sa estime qu’en fonction
essentiellement des acquisitions
Pour ses immeubles, le Groupe conclut
constituer une garantie locative,
réalisées au cours de l’exercice
des contrats de bail commercial d’une
généralement sous la forme d’une
précédent.
durée de 9 ans au minimum, résiliables
garantie bancaire d’une valeur de trois
par le locataire en général à l’expiration
mois de loyer.
• de l’évolution historique de la SIR publique,
À titre d’exercice théorique, le tableau
des troisième et sixième années,
ci-dessus démontre le montant des
moyennant le respect d’un délai de
Au début du contrat, un état des lieux
aucune mesure supplémentaire ne
revenus locatifs que Retail Estates sa
préavis de six mois avant l’échéance.
est établi entre les parties par un expert
doit être prise pour empêcher un taux
recevra de manière certaine sur la base
Les loyers sont généralement payés
indépendant. À l’échéance du contrat, le
d’endettement supérieur à 65%. Le
des contrats de bail en cours.
chaque mois anticipativement (parfois
locataire doit restituer les locaux loués
trimestriellement). Ils sont indexés
dans l’état décrit dans l’état des lieux
• des antécédents au niveau des ventes,
but de la SIR publique est de maintenir le taux d’endettement à un niveau
Cet exercice n’ôte rien au risque
chaque année à l’anniversaire du contrat
d’entrée, sous réserve de la vétusté
compris entre 50 et 55%, ou de le
théorique de voir tous les locataires faire
de bail.
ordinaire.Le locataire ne peut céder le
reconstruire à un tel niveau. Ce niveau
usage de la possibilité de résiliation que
est régulièrement évalué et sera revu
leur accorde la loi au terme de chaque
Les impôts et taxes, précompte
en tout ou en partie, sauf l’accord écrit
par le conseil d’administration si une
triennat. Dans ce cas de figure, tous les
immobilier compris, la prime
préalable du bailleur. Le locataire a
telle révision est considérée comme
immeubles commerciaux seraient par
d’assurance et les charges communes
l’obligation de faire enregistrer le contrat
nécessaire en raison de facteurs
définition vides dans les trois ans et six
sont en principe à charge du locataire.
à ses frais.
de marché ou d’environnement
mois qui suivent.
Afin de garantir le respect des
changeants.
contrat de bail, ni sous-louer les locaux,
obligations qui incombent au locataire en vertu du contrat, le locataire doit
32
Rapport financier semestriel 2016-2017 I Retail Estates
Immeubles de placement
bien immobilier à Wetteren sur lequel
été réceptionnés (à Froyennes et
Des immeubles ont été désinvestis au
Au cours du premier semestre de
l’agrandissement de son centre
Woluwe-Saint-Étienne). Le coût total
cours du semestre précédent pour un
l’exercice, Retail Estates sa a acquis
commercial de Wetteren pourra, après
d’investissement de ces acquisitions et
prix de vente net de 4,84 millions EUR.
le contrôle (51%) d’une société
l’obtention des permis nécessaires,
réceptions s’élève à 12,53 millions EUR.
Une moins-value limitée de 0,02 million
immobilière qui est propriétaire d’un
être réalisé. En outre, 2 projets ont
Tableau des investissements et réévaluations (en milliers €)
Solde à la fin de l'exercice précédent Acquisition par achat ou apport des sociétés immobilières Frais de financement activés Acquisition et apport d'immeubles de placement Aliénation par vente de sociétés immobilières Vente d'immeubles de placement Transferts vers les actifs détenus en vue de la vente Autres transferts Variation de la juste valeur (+/-) À la fin du semestre/de l'exercice
EUR a été réalisée sur ces ventes.
Immeubles de placement
Actifs détenus en vue de la vente
Total
30.09.16
31.03.16
30.09.16
31.03.16
30.09.16
31.03.16
1.000.799
837.121
8.222
4.819
1.009.022
841.940
9.756
142.929
697
9.756
143.626
32
300
2.745
19.918
-1.755
-3.970
-569
-7.499
5.305
11.999
1.016.313
1.000.799
1.041.450
1.025.536
32
300
2.677
2.745
22.595
-2.962
-7.489
-4.717
-11.459
569
7.499 19
5.305
12.018
5.829
8.222
1.022.142
1.009.022
5.975
8.427
1.047.425
1.033.963
AUTRES INFORMATIONS Valeur d’investissement des immeubles Projets de développement (en milliers €)
30.09.16
31.03.16
Solde à la fin de l'exercice précédent
11.328
34.171
Augmentation durant le semestre/l'exercice Réception durant le semestre/l'exercice
12.860
1.264
-3.650
-24.107
20.538
11.328
À la fin du semestre/de l'exercice
33
Rapport financier
Passifs financiers courants et non courants Répartition selon l’échéance contractuelle des lignes de crédit (en milliers €)
30.09.16
31.03.16
Structures des passifs :
Total du Passif appliqué 19,92º/
Au 30 septembre 2016, le total des Non courants Emprunts bilatéraux - taux fixe ou variable Leasing financier Emprunt obligataire Sous-total Courants Emprunts bilatéraux - taux fixe ou variable Leasing financier Sous-total Total Répartition selon la maturité des emprunts non courants (en milliers €) Entre un et deux an(s) Entre deux et cinq ans Plus de cinq ans
º
dettes consolidées s’élevait à 499,01 392.383
398.225
9
9
99.377
29.788
491.769
428.023
millions EUR. Ce montant se compose comme suit : • 399,62 millions en crédits bancaires bilatéraux traditionnels à moyen et long
7.237
42.593
2
4
7.239
42.597
499.008
470.620
30.09.16
31.03.16
33.974
100.378
212.836
257.080
244.949
70.555
terme, répartis sur 7 banques • 99,38 millions EUR en emprunts
80,08º/ º Emprunts obligataires + placements privés
obligataires
Crédits bancaire
100
34 80
80,08º/ º Obligatieleningen + private plaatsingen
Rapport financier semestriel 2016-2017 I Retail Estates
Bancaire kredieten
Échéances
Couvertures
sont initialement comptabilisés à leurs
de trésorerie sont immédiatement
La durée moyenne pondérée de
Tous les crédits existants sont financés
prix de revient. Puis sont réévalués à leur
reprises dans le résultat, 4,70 million
l’encours de dettes financières de Retail
de manière fixe. Soit les financements
juste valeur à la date du rapport suivant.
EUR a été repris dans le résultat relatif
Estates sa au 30 septembre 2016
ont un taux d’intérêts variable, couverts
Les dérivés actuellement utilisés par
aux instruments de couvertures,
s’élevait à 5,4 ans, contre 3,3 ans l’année
par un contrat de “Interest Rate Swap”,
Retail Estates sa ne peuvent être
5,23 million EUR porte sur la réduction
précédente. Au 30 septembre 2016, le
soit les financements ont un taux fixe.
qualifiés que dans une mesure limitée
linéaire de la valeur des instruments de
total des lignes de crédit à long terme
Dans le cas d’un “Interest Rate Swap” le
de transactions de couverture des flux
couvertures qui ne peuvent être qualifié
confirmées et non exploitées s’élevait à
taux variable est échangé contre un taux
de trésorerie. Les variations de la juste
de couvertures des flux de trésorerie au
113,10 millions EUR.
fixe. Les swaps de taux d’intérêt sont
valeur des dérivées qui ne peuvent
31 décembre 2015 et -0,53 million EUR
des instruments financiers dérivés qui
être qualifiées de couvertures des flux
sur la variation de la juste valeur pour la période du 1 avril 2016 au 30 septembre 2016.
Echéance des crédits
mio eur
Le coût moyen pondéré des dettes de Retail Estates sa s’élève à 3,48%
100
au premier semestre de 2016, en ce compris les marges de crédit et le coût 80
des instruments de couverture. Au cours de l’exercice 2015-2016, le coût moyen des dettes s’élèvait à 3.64%.
60
Taux d’endettement
Le taux d’endettement s’élève à 51,36%.
40
Par principe, Retail Estates sa s’engage envers les banques à ne pas dépasser 20
60% de taux d’endettement.
0 2016
2017
2018
2019
2020
2021
2022
2023
2024
2025
2026
35
Rapport financier
Instruments financiers Synthèse des instruments financiers à la date de clôture 30.09.16 (en milliers €) I. Immobilisations Immobilisations financières Emprunts et créances II. Actifs circulants Créances commerciales et autres créances Trésorerie et équivalents de trésorerie
Les catégories correspondent aux
Valeur comptable
Juste valeur
C
1030
1030
2
A
5
5
2
Catégories
Niveau
instruments financiers suivants: A. Actifs ou passifs financiers (en ce compris les emprunts et créances) détenus jusqu’à leur échéance au coût amorti.
A
6.054
6.054
2
B
2.870
2.870
2
9.959
9.959
B. Placements détenus jusqu’à leur échéance au coût amorti.
Total des instruments financiers à l'actif du bilan I. Passifs non courants Passifs porteurs d'intérêts Établissements de crédit Autres Autres passifs non courants Autres passifs financiers
C. Actifs ou passifs détenus à leur juste A
2
A
392.383
399.816
2
A
99.377
119.221
2
A C
2 32.826
32.826
valeur via le compte de résultats, sauf pour les instruments financiers qui sont définis comme des instruments de couverture.
2
L’ensemble des instruments financiers II. Passifs courants Passifs porteurs d'intérêts Dettes commerciales courantes et autres dettes Total des instruments financiers au passif du bilan
36
du Groupe correspond au niveau 2 A
7.239
7.239
2
A/C
28.211
28.211
2/3
560.036
587.313
de la hiérarchie des justes valeurs. L’évaluation à la juste valeur s’effectue sur base régulière.
Rapport financier semestriel 2016-2017 I Retail Estates
Le niveau 2 de la hiérarchie des justes
niveau 2 sont les suivantes :
valeurs concerne les autres actifs et passifs financiers dont la juste valeur
- Les rubriques « autres passifs
repose sur d’autres données qui,
financiers » et « immobilisations
directement ou indirectement, peuvent
financières » concernent des swaps
être constatées pour les actifs ou passifs
de taux d’intérêt dont la juste valeur
concernés.
est fixée à l’aide de taux d’intérêt
- La juste valeur des autres actifs et
La juste valeur des dettes qui portent un
passifs financiers de niveau 2 est
taux d’intérêt fixe est évaluée au moyen
sensiblement identique à leur valeur
d’une actualisation de leurs futurs flux
comptable :
de trésorerie tenant compte du risque de crédit du Groupe.
• soit parce qu’ils ont une échéance à court terme (comme les créances et
applicables sur les marchés actifs, Les techniques d’évaluation de la juste
généralement livrés par des institutions
valeur des instruments financiers de
financières.
dettes commerciales), • soit parce qu’ils portent un taux d’intérêt variable.
Liste des entreprises consolidées et modifications apportées au périmètre de consolidation Filiale
Dettes financières externes14 (en milliers €)
Finsbury Properties sa Fimitobel sa Heerzele sa Localiège sa Paneuropean Property Investments sa Retail Warehousing Invest sa TBK sprl Texas Management sa Vlaamse Leasing Maatschappij sa
4.278
Immeubles de placement14 (en milliers €)
Revenus locatifs15 (en milliers €)
Pourcentage de participation
5.989
0
100%
2.101
61
100%
9.756
11
51%
3.309
79
100% 100%
30.815
0
55.566
1.734
63%
10.466
234
100%
5.244
12
100%
11.650
377
100%
14 Valeur à la date de clôture des chiffres consolidés (30.09.2016). 15 Pour la période que les sociétés font partie du Groupe dans l’exercice actuel.
37
Rapport financier
Intérêts minoritaires Retail Warehousing Invest sa
Traitement comptable
Nous renvoyons à la page 15 du présent
Depuis le 31 décembre 2012, le bilan a
rapport de gestion en ce qui concerne la
été établi en partant de l’acquisition
participation minoritaire dans RWI.
intégrale de tous les intérêts minoritaires (conformément aux normes IFRS), quel
Heerzele sa
que soit le moment où cette acquisition
Le mardi 30 août 2016, Retail Estates sa
a lieu et en supposant qu’elle se fait au
a acquis le contrôle (51%) d’une
comptant. Ce qui précède donne une
société immobilière qui est propriétaire
image du taux d’endettement maximum
d’un bien immobilier à Wetteren sur
sur la base des informations disponibles
lequel l’agrandissement de son centre
et du stade de développement des
commercial de Wetteren pourra, après
projets. L’impact sur les passifs courants
l’obtention des permis nécessaires, être
s’apporte à 15,77 mio EUR et sur les
réalisé.
passifs non-courants à 4,67 mio EUR.
En cas de sortie éventuelle de son partenaire, la société pourrait acquérir toutes les actions, et ce au plus tôt dans les 12 mois de l’acquisition du contrôle. Grâce à la combinaison du contrat de collaboration et des options « put » (que Retail Estates sa a l’intention d’exercer) sur la participation minoritaire, Retail Estates sa détient le contrôle de Heerzele sa et applique la méthode de consolidation intégrale.
38
Rapport financier semestriel 2016-2017 I Retail Estates
6. Rapport du commissaire sur l’examen limité des chiffres semestriels consolidés simplifiés pour la période de six mois clôturée le 30 septembre 2016
Introduction
É tendue de l’examen limité
Conclusion
Nous avons procédé à l’examen limité des
Nous avons effectué notre examen
Sur base de notre examen limité, aucun
chiffres semestriels consolidés simplifiés
limité conformément à la norme
fait n’a été porté à notre connaissance
de Retail Estates sa et de ses filiales
internationale ISRE 2410 pour des
nous portant à penser que les chiffres
au 30 septembre 2016, comprenant le
devoirs d’examens « Examen limité
semestriels consolidés simplifiés au
compte de résultats consolidé simplifié,
d’information financière intermédiaire
30 septembre 2016 n’ont pas été
l’état des éléments du résultat global,
mise en œuvre par l’auditeur
établis, sous tous égards importants,
le bilan consolidé simplifié, l’aperçu des
indépendant de l’entité ». Notre
conformément à la norme IAS 34, telle
mutations des capitaux propres consolidé
examen a consisté en la demande
qu’adoptée par l’Union européenne et
simplifié et l’aperçu des flux de trésorerie
de renseignements, principalement
implémentée par l’arrêté royal du 13
consolidé simplifié pour la période de 6
auprès des responsables financiers et
juillet 2014.
mois clôturée à cette date, ainsi que les
comptables, et en la mise en œuvre
notes explicatives (ci-après : « les chiffres
de procédures d’analyse et d’autres
semestriels consolidés simplifiés »).
procédures d’examen limité. La
L’établissement et la présentation des
portée de notre examen limité était
Sint-Stevens-Woluwe,
chiffres semestriels consolidés simplifiés
considérablement moindre que celle
25 novembre 2016
conformément à la norme IAS 34, telle
d’un audit effectué conformément
qu’adoptée par l’Union européenne,
aux normes internationales d’audit
Le commissaire
et implémentée par l’arrêté royal du 13
et, par conséquent, ne nous a pas
PwC Reviseurs d’Entreprises Sccrl
juillet 2014, relèvent de la responsabilité
permis d’obtenir l’assurance d’avoir
Représentée par
du conseil d’administration. Notre
pris connaissance de tous les éléments
responsabilité consiste à émettre une
significatifs qu’un audit aurait permis
Damien Walgrave
conclusion sur ces chiffres semestriels
d’identifier. Nous n’exprimons dès lors
Reviseur d’Entreprises
consolidés simplifiés sur la base de notre
pas d’opinion d’audit.
examen limité.
39
Rapport relatif à l’action
Rapport relatif à l’action 40
4
Rapport financier semestriel 2016-2017 I Retail Estates
O1
Aperçu des rÊsultats boursiers
43
O2 Capitalisation boursière
44
O3 Dividende et rendement
44
O4 Calendrier financier
45 41
-›
Rapport Retail Estates nv relatif à l’action op de beurs
Parc commercial v-mart, Bruges
42
0
Rapport financier semestriel 2016-2017 I Retail Estates
Retail Estates sa - Bel 20 300
250
Retail Estates sa
200
150
Bel 20 100
50
0 1998
1999
2000
2001
2002
2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014
2015
2016
O1 Aperçu des résultats boursiers Le cours boursier a fluctué entre
depuis son introduction en Bourse.
76,77 EUR et 81,89 EUR lors des six
Au cours de cette période, l’action de
premiers mois de l’exercice 2016-2017.
Retail Estates a progressé de 152 ,43%
Le graphique ci-dessus affiche les
et l’indice BEL 20 de 19,43%. Le cours
performances boursières de l’action
de clôture moyen pour le semestre
Retail Estates par rapport au BEL 20
écoulé s’élève à 79,62 EUR.
“ l’action de Retail Estates a progressé de 152 4 , 3º/ et º l’indice BEL 20 de 19,43º/ . ” º 43
Rapport relatif à l’action
02 Capitalisation boursière Retail Estates sa est cotée sur le marché continu d’Euronext. La capitalisation boursière de ses actions s’élève à 705,67 millions EUR au 30 septembre 2016.
Capitalisation boursière (en milliers EUR) 800 700 600 500 400 300 200
03
100 0 1998
1999
2000
2001
2002
2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014
2015
2016
Dividende et rendement VALEUR DE L’ACTIF NET PAR ACTION (en €)
Valeur de l’actif net par action IFRS16 Valeur de l’actif net par action EPRA17
300
Valeur de l’actif net par action hors dividende hors IAS 39
18
30.09.16
31.03.16
30.09.15
52,94
53,48
50,74
56,11
56,66
53,46
57,31
56,27
54,60
250
Dividende brut Dividende net
3,20
200
1,60
150
Cours de clôture
79,59
78
77
16 L’actif net par action IFRS (juste valeur) se calcule comme suit: capitaux propres (attribuable aux actionnaires de la société-mère) divisés par le nombre d’actions. 100 17 L’actif net par action EPRA (juste valeur) se calcule comme suit: capitaux propres (hors variation de la partie effective de la juste valeur des instruments de couverture autorisés dans une couverture de flux de trésorerie tels que définis en IFRS) divisé par le nombre d’actions. 18 L’actif net par action hors dividende hors IAS 39 (valeur d’investissement) se calcule 50 comme suit: capitaux propres (hors impact sur la juste valeur des frais et droits de mutation estimés lors de l’aliénation hypothétique des immeubles de placement, hors variation de la partie effective de la juste valeur des instruments de couverture autorisés dans une couverture de flux de trésorerie tels que définis en IFRS et hors dividendes) divisé par le nombre d’actions.
44
0
Rapport financier semestriel 2016-2017 I Retail Estates
Retail Estates sa - VAN EPRA 90 80 70 60 50 40 30 20 10 0 2010
2011
2012
2013
Retail Estates sa
La valeur de l’actif net (VAN EPRA) de l’action en cas de valorisation immobilière à la juste valeur est de 56,11 EUR. L’évolution de la valeur de l’actif se déclare par une augmentation du résultat du portefeuille d’une part et d’autre
2014
2015
2016
VAN EPRA (incl. div.)
04 Calendrier financier Publication des résultats du troisième trimestre de l'exercice 2016-2017
part par l’allocation du dividende sur
Publication des résultats annuels de l'exercice 2016-2017
l’année comptable 2015-2016.
Mise en paiement du dividende
17 février 2017 29 mai 2017 1 août 2017
45
Rapport immobilier
Rapport immobilier 46
5
Rapport financier semestriel 2016-2017 I Retail Estates
O1
Rapports des experts immobiliers
49
O2 Commentaire
51
O3 ActivitĂŠs commerciales des locataires
51
O4 RÊpartition selon le type d’immeuble
52 47
Rapport immobilier Rapport immobilier
parc commercial T-Forum, tongres -›
48 48
Rapport financier semestriel 2016-2017 I Retail Estates
Progression de la valeur des immeubles
Rapport de Cushman & Wakefield
La valeur réelle peut être définie
situés aux meilleurs emplacements
Le rapport établi le 30 septembre
comme la valeur la plus probable
Depuis 1998, Retail Estates investit
2016 par Cushman & Wakefield
dans des conditions normales de
dans l’immobilier commercial
concerne une partie du portefeuille
vente entre parties parfaitement
situé dans la périphérie, lesdits
immobilier de Retail Estates sa et
informées et consentantes, à la
« magasins de périphérie ». En
de ses filiales. Ce rapport mentionne
date de l’expertise, avant la
17 ans, elle a construit un portefeuille
entre autres le texte suivant:
déduction des frais d’acte de
important composé le 30 septembre
cession du portefeuille. Cette
2016 de 639 immeubles,
« Nous avons le plaisir de vous
définition correspond à ce qu’on
représentant une superficie
transmettre notre estimation des
appelle la valeur de marché.
commerciale brute construite de
valeurs de marché du patrimoine de
710.083m². La juste valeur est de
Retail Estates sa et de Distri-Land sa
La vente d’un immeuble est en
1.016,31 millions EUR.
et Texas Management en date du 30
théorie soumise aux droits de
septembre 2016.
mutation. Ce montant dépend entre autres du mode de cession,
“En 17 ans, un portefeuille important composé le 30 septembre 2016 de 639 immeubles, représentant une superficie commerciale brute construite de 710.083m2. ”
Nous confirmons que nous
du type d’acheteur et de la
avons effectué cette tâche en
localisation géographique du bien.
tant qu’experts indépendants.
Ce montant n’est connu qu’une
Nous confirmons également que
fois la vente conclue. Sur la base
2.500.000 EUR nous obtenons
notre évaluation a été effectuée
d’un échantillon représentatif de
une valeur de vente hors frais,
conformément aux normes
transactions intervenues sur le
équivalent à la juste valeur (« fair
nationales et internationales et
marché entre 2003 et 2008, la
value ») comme mentionnée par
à leurs procédures d’application,
moyenne pondérée des droits
la norme comptable internationale
Retail Estates sa fait appel aux
entre autres en ce qui concerne
(moyenne des frais de transactions)
IAS 40, en soustrayant 2,50% des
experts immobiliers Cushman
l’évaluation des SIR. (Selon les
était de 2,50% (pour les biens dont
frais de transaction de la valeur
& Wakefield et CBRE. Dans la
principes actuellement en cours.
la valeur hors frais était supérieure à
d’investissement
pratique, chacun de ces experts
Nous nous réservons le droit de
2.500.000 EUR).
immobiliers évalue donc une partie
modifier notre évaluation en cas de
du portefeuille immobilier.
modification de ces principes.)
Valorisation au 30 septembre 2016
01 Rapports des experts immobiliers
Les biens sont considérés comme Pour les bâtiments de plus de
un portefeuille.
49
Rapport immobilier
Notre « valeur d’investissement »
que le loyer après renégociation
Le portefeuille de l’immobilière
est basée sur une capitalisation
tombe sous le loyer du marché
Distri-Land sa a au 30 septembre
du loyer annuel avec un RIB
estimé. La pratique veut donc que
2016 une valeur d’investissement
(Rendement Initial Brut), en tenant
l’on considère alors le loyer du
(corrections incl.) de 16,86
compte d’éventuelles corrections
marché estimé comme la valeur à
millions EUR et une juste valeur
telles que le taux d’inoccupation,
capitaliser.
de 16,45 millions EUR. En termes
les loyers progressifs, les périodes
absolus, la valeur d’investissement a
d’occupation gratuite, etc. Le « RIB »
Le portefeuille de Retail Estates sa
dégraissé de 11,81%. Ceci donne un
dépend des rendements du marché,
(incl. Tongres) a au 30 septembre
rendement initial à Retail Estates sa
de la situation géographique, de
2016 une valeur d’investissement
de 7,41%.
l’emplacement du site, de la qualité
(corrections incl.) de 448,60
du locataire et du bâtiment au
millions EUR et une juste valeur
Rapport de CBRE
moment de l’évaluation.
de 437,66 millions EUR. En termes
Le rapport établi le 30 septembre
absolus, la valeur d’investissement a
2016 par CBRE concerne une partie
Afin de pouvoir définir la valeur
augmenté de 0,69%. Ceci donne un
du portefeuille immobilier de Retail
d’investissement du parc
rendement initial à Retail Estates
Estates sa et de ses filiales. La
commercial de Tongres et de Distri-
sa de 6,82%.
valeur d’investissement des biens immobiliers est estimée à 554,70
Land, nous avons capitalisé le loyer
50
du marché ajusté. Lorsque le loyer
Le portefeuille de Texas
millions EUR et leur juste valeur à
du marché est inférieur au loyer
Management sa a au 30
541,17 millions EUR. Ces immeubles
actuel, la pratique du compromis
septembre 2016 une valeur
représentent un revenu locatif
veut que l’on prenne en compte
d’investissement (corrections
de 36,10 millions EUR, soit un
60% de la différence entre le loyer
incl.) de 5,38 millions EUR et
rendement brut de 6,47%.
du marché estimé et le loyer payé
une juste valeur de 5,24 millions
actuellement comme augmentation
EUR. En termes absolus, la valeur
moyenne du loyer, ce qui donne le
d’investissement a dégraissé de
loyer du marché ajusté. Lorsque
3,49%. Ceci donne un rendement
le loyer du marché est inférieur au
initial à Texas Management sa de
loyer actuel, il est alors improbable
6,23%.
6,05º/
º Rapport financier semestriel 2016-2017 I Retail Estates
25,85º/
02 Commentaire Le marché de l’investissement subit l’influence d’incertitudes économiques mondiales de natures diverses. D’une part, plusieurs parties institutionnelles étrangères se sont prématurément retirées du marché pour réaliser
nombre de bâtiments comparables
favorise, d’une part, l’augmentation
des consommateurs est mise à
(clusters commerciaux). Pour
de la valeur de ces immeubles et,
mal. La part de ce segment dans
autant qu’ils soient situés dans des
d’autre part, la grande fidélité des 68,10º/
le portefeuille immobilier de Retail
régions suffisamment peuplées,
locataires aux emplacements qu’ils
Estates sa s’élève à 24,83% (contre
les immeubles isolés attirent les
occupent.
23,99% au 31 mars 2016).
º
magasins de périphérie clusters commerciaux et parcs commerciaux
supermarchés d’alimentation.
03 Activités commerciales des locataires19
leur plus-value et réinvestir leurs
Le secteur du commerce de détail autres
volumineux, doté de marges plus importantes, permet d’obtenir des hausses de loyer substantielles en période de conjoncture favorable, mais c’est aussi celui qui est le plus touché lorsque la confiance
capitaux sur leur marché local, où
La part des magasins de
la crise des crédits engendre de
chaussures et de vêtements
nouvelles opportunités d’achat.
(26,81%, contre 27,77% au 31 mars
D’autre part, le marché particulier,
2016), jointe à celle des détaillants
au sein duquel les investisseurs
en commodities, représente plus
privés fortunés continuent de
de 50% de la surface commerciale
s’intéresser aux transactions allant
louée. Ces deux secteurs assurent
de 1 à 5 millions EUR, reste actif.
une bonne stabilité, étant les
Le marché de la location, toujours
moins sensibles à la conjoncture.
dynamique, est toutefois plus
º
En outre, les autorisations socio-
sensible qu’auparavant à la qualité
économiques nécessaires à
des lieux, avec une préférence
l’exercice de ces activités sont
pour les immeubles commerciaux
les plus difficiles à obtenir, ce qui
Activités commerciales des locataires
11,07%
12,68%
Alimentation 24,61%
Volumineux 24,83%
vêtements/chaussures Commoditées divers
intégrés dans un site (parcs commerciaux) ou des biens bordant une voie d’accès où se concentrent
19 L es diagrammes “Activités commerciales des locataires” et “Type d’immeubles” reflètent des pourcentages à base de la surface totale au 30 septembre 2016.
26,81%
51
Rapport immobilier
04
Les parcs commerciaux sont des
portefeuille immobilier dont
immeubles qui font partie d’un
l’acquisition n’était possible que
complexe commercial intégré et
dans son intégralité.
Type d’immeubles 6,05º/
Répartition
se regroupent donc avec d’autres
selon le type d’immeuble
surfaces de vente. Les immeubles
Les surfaces commerciales en
sont agencés autour d’un parking
développement sont des projets
Les magasins de périphérie
central et utilisent une entrée
de construction neuve ou des
individuels sont des surfaces de
et une sortie communes. Le
projets de rénovation.
vente individuelles situées le long
consommateur peut ainsi se rendre
des voies publiques. Chaque point
dans plusieurs commerces de détail
de vente est clairement identifié et
sans devoir déplacer son véhicule.
dispose de son propre parking et d’un
Ces sites regroupent généralement
accès individuel à la voie publique.
un minimum de cinq commerces.
25,85º/
Les immeubles divers
les environs immédiats.
comprennent principalement
º
68,10º/ º
magasins de périphérie clusters commerciaux et parcs commerciaux
Des magasins du même type ne se trouvent pas nécessairement dans
º
autres
des bureaux, des immeubles Les clusters commerciaux sont
résidentiels, des établissements
des ensembles de magasins de
horeca et un complexe logistique
périphérie situés le long d’un même
à Erembodegem. Le complexe
axe routier, que le consommateur
d’Erembodegem est loué en totalité
considère comme un tout, alors
à Brantano sa dans le cadre d’un
qu’en dehors de leur emplacement,
bail de 10 ans qui prendra fin le
ils ne disposent d’aucune
31 mai 2024. Retail Estates sa
infrastructure commune. C’est, en
n’investit dans des locaux affectés
Belgique, la forme la plus courante
à ce type d’activités que dans
de concentration de surfaces
la mesure où ils ne constituent
commerciales situées le long d’axes
que l’accessoire d’un immeuble
routiers.
commercial ou font partie d’un
“Le marché de la location, toujours dynamique, est toutefois plus sensible qu’auparavant à la qualité des lieux, avec une préférence pour les immeubles commerciaux intégrés dans un site (parcs commerciaux) ” 11,07%
12,68%
24,61%
Alimentation Volumineux
24,83%
vêtements/chaussures Commoditées
52
divers
Rapport financier semestriel 2016-2017 I Retail Estates
Résumé de chiffres clés RETAIL ESTATES 30.09.16 Juste valeur estimée20 (en €) Rendement (valeur d'investissement) Loyers contractuels (en €) Loyers contractuels comprenant la valeur locative des immeubles inoccupés (en €) Total m² en portefeuille Nombre d’immeubles Taux d’occupation Total m² en développement
31.03.16
1.016.314
1.000.799
6,64%
6,64%
67.170.859
66.600.791
68.140.893
67.956.128
710.083
708.879
639
634
98,13%
98,22%
3.377
6.552
20 Cette juste valeur contient également les projets de développement, qui ne sont pas compris dans la juste valeur mentionnée dans les conclusions des experts immobiliers au 30 septembre 2016.
53
Divers Divers
divers 54 54
8
Rapport financier semestriel 2016-2017 I Retail Estates
O1 Lexique
57
55 55
Divers
parc commercial frunpark, wetteren -› 56
Rapport financier semestriel 2016-2017 I Retail Estates
01 Lexique
Capitalisation boursière Nombre total d’actions à la date de clôture, multiplié par le cours de clôture à la date de clôture.
Centre commercial
que le consommateur considère
de référence au secteur de l’immobilier.
Les IRS sont souvent mis en œuvre
comme un tout, alors qu’en dehors de
Toutes ces informations sont
pour se couvrir contre des hausses de
leur emplacement, ils ne disposent
consultables à l’adresse www.epra.com
taux d’intérêt. Dans ce cas, il s’agit de
d’aucune infrastructure commune.
Dividende brut
E ntreprises à succursales multiples Entreprises possédant un service
l’échange d’un taux d’intérêt variable contre un taux d’intérêt fixe.
Le dividende brut par action est le
d’achat centralisé et au moins cinq
J uste valeur
résultat d’exploitation distribué.
points de vente différents (grandes
Montant auquel un immeuble pourrait
surfaces).
être échangé entre des parties bien
Dividende net Le dividende net est égal au dividende
E xit tax
informées, moyennant leur accord, dans des conditions de concurrence
brut après la retenue de 27% de
Taux spécial à l’impôt des sociétés,
normales. Du point de vue du vendeur,
Surfaces de vente faisant partie d’un
précompte mobilier (30% à partir du 1
appliqué à l’écart entre la juste valeur
la juste valeur doit s’entendre déduction
complexe commercial intégré et
janvier 2017).
du patrimoine d’une société et la
faite des droits d’enregistrement.
regroupées avec d’autres surfaces de
valeur comptable de ce patrimoine
vente. Tous ces immeubles disposent
EPRA
au moment où la société obtient
Législation SIR
d’un parking central, ainsi que d’une
European Public Real Estate
l’agrément de société immobilière
L’arrêté royal du 13 juillet 2014 en
entrée et d’une sortie communes.
Association est une association
réglementée ou fusionne avec une
exécution de la Loi du 12 mai 2014
fondée en 1999 qui tend à promouvoir,
société immobilière réglementée.
relatifs aux sociétés immobilières
Certificat immobilier
développer et regrouper les sociétés
réglementées.
Titre accordant à son détenteur le
immobilières européennes cotées en
Interest Rate Swap (IRS)
droit à une part proportionnelle des
bourse. EPRA établit des codes de
Le swap de taux d’intérêt est une
Loyers contractuels
revenus d’un immeuble. Le détenteur
conduite en matière de comptabilité,
convention entre parties qui s’engagent
Loyers de base indexés, tels que
reçoit également une part du produit de
de rapportage et de gouvernance
à échanger des flux d’intérêts durant
fixés dans les contrats de bail au 30
l’immeuble en cas de vente de celui-ci.
d’entreprise, et harmonise ces règles
une période préalablement déterminée,
septembre 2016, avant déduction des
dans différents pays, afin de proposer
contre un montant convenu au
périodes d’occupation gratuite et autres
des informations qualitatives et
préalable. Il s’agit uniquement des
avantages consentis aux locataires.
Ensemble de magasins de périphérie
comparables aux investisseurs. EPRA
flux d’intérêts, le montant lui-même
situés le long d’un même axe routier,
a également créé des indices servant
ne faisant l’objet d’aucun échange.
Cluster commercial
57
Divers
Magasins de périphérie
sur les ventes des placements
Valeur comptable d’une action
Magasins regroupés le long des grands
immobiliers et hors frais liés aux
VAN (Valeur de l’Actif Net) ou NAV (Net
axes donnant accès aux villes et aux
instruments de couverture autorisés.
Asset Value) : capitaux propres divisés
communes. Chacun des points de
Rendement du dividende
que d’une entrée et d’une sortie sur la
Rapport entre le dernier dividende brut
Valeur d ’acquisition
voie publique.
distribué et le dernier cours de l’exercice
C’est le terme utilisé lors de l’achat
auquel le dividende se rapporte.
d’un bâtiment. Lorsque des droits de
Normes IFRS International Financial Reporting
Résultat sur portefeuille
Standards. Ensemble de principes
Plus-values et moins-values réalisées
comptables et de règles d’évaluation
et non réalisées par rapport à la
établi par l’International Accounting
dernière valorisation de l’expert.
Standards Board dans le but de
mutation sont payés sur la cession, ils sont comptabilisés dans la valeur d’acquisition.
Valeur d ’investissement estimée Valeur de notre portefeuille immobilier,
faciliter la comparaison, sur le plan
Taux d’endettement
international, entre les entreprises
Le taux d’endettement se calcule
d’enregistrement, les honoraires et la
européennes cotées en Bourse.
comme suit : passifs (hors provisions,
TVA, estimée tous les trimestres par un
comptes de régularisation, instruments
expert indépendant.
Les entreprises cotées en Bourse
de couverture des taux et impôts
sont obligées d’établir leurs comptes
différés) divisé par le total de l’actif (hors
consolidés selon ces normes depuis
instruments de couverture des taux).
le premier exercice prenant effet le 1er janvier 2005 ou après.
Résultat courant net
58
par le nombre d’actions.
vente dispose d’un propre parking, ainsi
Taux d’occupation Le taux d’occupation se calcule comme suit : la superficie des immeubles
Le résultat courant net se calcule
commerciaux effectivement loués par
comme suit : le résultat net, hors
rapport à la superficie des immeubles
variations de la juste valeur des
commerciaux en portefeuille, exprimée
placements immobiliers, hors résultat
en m².
en ce compris les coûts, les droits
Rapport financier semestriel 2016-2017 I Retail Estates
Informations utiles Dénomination : Statut : Adresse : Tél. : Fax : Courriel : Site web : RPM : TVA : Numéro d’entreprise : Date de constitution : Agrément sicafi : Agrément SIR : Durée : Management : Commissaire :
Retail Estates sa
Clôture de l’exercice : Capital au 30.09.2016 : Nombre d’actions au 30.09.2016 : Assemblée générale ordinaire : Cotation : Service financier : Valeur du portefeuille au 30.09.2016 :
31 mars
Experts immobiliers : Nombre d’immeubles au 30.09.2016 : Type d’immeubles : Fournisseur de liquidités :
Cushman & Wakefield et CBRE
Société immobilière réglementée (« SIR ») publique de droit belge Industrielaan n° 6 - B-1740 Ternat +32 (0)2 568 10 20 +32 (0)2 581 09 42 info@retailestates.com www.retailestates.com Bruxelles BE 0434.797.847 0434.797.847 12 juillet 1988 27 mars 1998 (jusqu’au 23 octobre 2014) 24 octobre 2014 Indéterminée Interne PwC Reviseurs d’entreprises sccrl – Woluwegarden-Woluwedal n° 18 à 1932 Bruxelles, représentée par Monsieur Damien Walgrave 199.495.654,21 EUR 8.866.320 Premier vendredi du mois de juillet Euronext – marché continu KBC Banque Valeur d’investissement de 1.041,16millions EUR – juste valeur de 1.016,31 millions EUR (valeur des certificats immobiliers « Immobilière Distri-Land sa » incluse) 639 Immobilier situé en périphérie KBC Securities et Degroof Petercam
59
The Design Factory +32 (0)10 60 19 18
Divers
openbare
GVV-SIR publique
Industrielaan 6 B- 1740 Ternat T. +32 (0)2 568 10 20 F. +32 (0)2 581 09 42 info@retailestates.com
60
www.retailestates.com