halfjaarlijks financieel verslag
R E T A I L
E S T A T E S
2 0 1 7
2
INHOUD
O1 Kerncijfers VASTGOEDPORTEFEUILLE Aantal winkelpanden
O1 kerncijfers
2
O2 beheersverslag
O3 financieel verslag
verslag van het aandeel
O5
vastgoedverslag
diversen
668 748.136
Geschatte reële waarde in EUR
1.152.551.000
1.071.361.000
Geschatte investeringswaarde in EUR
1.184.313.000
1.097.917.000
Gemiddelde huurprijs per m²
BALANSGEGEVENS Eigen vermogen Schuldgraad (GVV-Wetgeving*, max. 65%)
15
O4 O6
724
Bezettingsgraad 5
43
RESULTATEN
95,45 98,13%
30/09/17
31/03/17
536.175.000
514.970.000
52,43%
50,26%
30/09/17
30/09/16
36.135.000
32.211.000
Vastgoedresultaat
35.797.000
31.919.000
Vastgoedkosten
-2.607.000
-2.390.000
Algemene kosten en andere operationele kosten en opbrengsten
-2.009.000
-1.453.000
Operationeel vastgoedresultaat vóór resultaat op de portefeuille
31.180.000
28.076.000
1.023.000
5.531.000
Operationeel resultaat
57
93,91 98,21%
Nettohuurresultaat
Resultaat op de portefeuille 49
31/03/17
837.763
Totaal verhuurbare winkeloppervlakte in m²
30/09/17
32.203.000
33.607.000
-7.913.000
-13.827.000
Nettoresultaat
23.637.000
19.368.000
EPRA resultaat
21.983.000
18.533.000
GEGEVENS PER AANDEEL
30/09/17
31/03/17
Aantal aandelen
9.382.612
9.008.208
57,15
57,17
Financieel resultaat
Nettoactiefwaarde IFRS EPRA NAW
58,80
59,29
Nettoactiefwaarde (investeringswaarde) excl. dividend excl. de reële waarde van toegelaten afdekkingsinstrumenten
60,50
58,96
Beurskoers op afsluitingsdatum Over-/onderwaardering t.o.v. nettoactiefwaarde IFRS * Het K.B. van 13 juli 2014 (het “GVV-K.B.”) in uitvoering van de Wet van 12 mei 2014 (de “GVV-Wet”) met betrekking tot de gereglementeerde vastgoedvennootschappen.
I Re ta i l e s tat e s I Hal f jaarl ijks f inancieel versla g 2017-2018
73,61
76,90
28,80%
34,51%
markante KERNCIJFERS feiten I I3
markante feiten
Retailparken België .............................. Renovatie retailpark Braine l’Alleud
Retailparken Nederland .............................. Retail Estates breidt haar investeringen uit naar Nederland door de aankoop van 5 retailparken.
Solitaire winkels ............................... Projectontwikkeling in Nivelles – project op maat van Aldi na afbraak en heropbouw.
I Reta il estat e s I Ha lfj a a r li j k s fi n a n c i e e l v e r sla g 2 0 1 7 -2 0 1 8
3
4
I Re ta i l e s tat e s I H al f jaarl ijks f inancieel verslag 2017-2018
Beheersverslag I
beheersverslag O2 OO Inleiding O1
07
Activiteitenverslag van het eerste semester 2017-2018 afgesloten op 30 september 2017 07
O2 Analyse van de resultaten
11
O3 Vooruitzichten
13
O4 Toekomstgerichte verklaringen
13
05 Gebeurtenissen na afloop van het semester
13
I Reta il estat e s I Ha lfj a a r li j k s fi n a n c i e e l v e r sla g 2 0 1 7 -2 0 1 8
5
6
“De voorbije jaren heeft Retail Estates nv zich toegespitst op een continue versterking van de kwaliteit van zijn vastgoed en de uitbreiding van de vastgoedportefeuille.” I Re ta i l e s tat e s I H al f jaarl ijks f inancieel verslag 2017-2018
Beheersverslag I
OO
O1
Inleiding
Activiteitenverslag van het eerste semester 2017-2018
Algemeen
afgesloten op 30 september 2017
Retail Estates nv is een van de
“
Retail Estates breidt haar investeringen uit naar Nederland door de aankoop van 5 retailparken.
”
belangrijkste Belgische vastgoed
Huurinkomsten en bezettingsgraad
vennootschappen gespecialiseerd
De huurinkomsten in het eerste
in perifeer winkelvastgoed. De
semester van het boekjaar bedragen
vastgoedportefeuille van Retail
36,24 mio EUR, wat een stijging
Estates nv bestaat uit 724 panden
van 11% inhoudt ten opzichte van
de investeringswaarde) dat door
met een verhuurbare oppervlakte
gelegen in België en Nederland, goed
het vergelijkbare semester in het
de vastgoeddeskundigen op deze
van 837.763 m².
voor een totale winkeloppervlakte
boekjaar 2016-2017. Toen bedroegen
portefeuille werd vastgesteld,
van 837.763 m² en een reële waarde
de huurinkomsten 32,51 mio EUR.
bedraagt 6,68% op basis van
Investeringen2 - winkelparken
van 1.152,55 mio EUR.
Deze stijging is bijna volledig toe
contractueel verschuldigde huren.
Retail Estates breidt haar investeringen uit naar Nederland
te wijzen aan de groei van de Retail Estates nv is beursgenoteerd
vastgoedportefeuille.
De stabiliteit van de waarde van
door de aankoop van 5 retailparken.
perifeer winkelvastgoed wordt
Deze retailparken zijn bestemd
kapitalisatie van de vennootschap
De bezettingsgraad bedraagt op
hoofdzakelijk verklaard door de
voor volumineuze detailhandel
bedraagt op 30 september 2017
30 september 2017 98,21%, ten
aanhoudende belangstelling voor
en zijn in hoofdzaak verhuurd
690,65 mio EUR.
opzichte van 98,13% per 31 maart
investeringen in dit type vastgoed
aan filiaalbedrijven actief in de
2017.
door vermogende particulieren
volumineuze detailhandel. Zij tellen
en institutionele beleggers van
in totaal 51 winkelruimtes. Vermits
(Euronext Brussels). De beurs
Risicobeheer Het management tracht de risico
Reële waarde
binnen- en buitenlandse oorsprong.
Retail Estates eenzelfde “hands-on”
factoren tot een minimum te
De reële waarde van de vastgoed
Retail Estates nv heeft dit zelf
benadering vooropstelt als deze die
beperken, maar dit belet niet dat
portefeuille bedraagt 1.152,55 mio
kunnen vaststellen bij de realisatie
haar succes in België onderbouwd
er met een aantal risico’s terdege
EUR. Het huurrendement (t.o.v.
van zijn jaarlijks weerkerend
heeft, werd dadelijk werk gemaakt
desinvesteringsprogramma.
van de opstart van een Nederlands
Per 30 september 2017 bestaat de
2 D e aan- en verkoopwaarden van de investeringen en desinvesteringen zijn in lijn met de geschatte investeringswaarden van de vastgoeddeskundigen.
1
vastgoedportefeuille
rekening dient gehouden te worden. Voor een overzicht van de risico’s verwijzen we naar pagina 12 t.e.m. 23 van het jaarverslag 2016-2017.
1 R eële waarde (fair value): investeringswaarde zoals bepaald door een onafhankelijke vastgoeddeskundige en waarvan de hypothetische mutatiekosten zijn afgetrokken. De reële waarde is de boekwaarde onder IFRS (zie ook bijlage 21 in het jaarverslag 2016-2017).
vastgoedportefeuille uit 724 panden
I Re ta il estat e s I H a lfj a a r li j k s fi n a n c i e e l v e r sla g 2 0 1 7 -2 0 1 8
7
8
hoofdkantoor. Het commerciële
locaties waar volumineuze
gebeuren zal aangestuurd worden
detailhandel is toegestaan. Het
door een Nederlands property
strenge stedenbouwkundige kader
management team om voeling te
beperkt het aantal retailparken maar
houden met de markt.
ook de handel die er mag uitgebaat worden. Zo is, in tegenstelling tot
Consumentenbestedingen stijgen
België, handel in voedingswaren,
de laatste drie jaar aanhoudend in
kleding en schoenen uitgesloten
Nederland. De lage werkloosheid en
maar werd anderzijds ook de
de sterke economische groei van de
versplintering van het winkelaanbod
Nederlandse economie volgen op
over “baanwinkels” tijdig belet en
jaren van “draconische” besparingen
in de richting van goed ontsloten
die de overheidsfinanciën en de
retailparken gestuurd. De intrede
sociale zekerheid in evenwicht
van internationale institutionele
brachten maar ook de detailhandel
beleggers in de verwerving van
in de periode 2008-2013 naar
dit type vastgoed zit in een
voordien ongekende diepte
beginstadium.
brachten. Vandaag bevindt het consumentenvertrouwen zich
De investering is gespreid over de
volgens het laatste kwartaalrapport
volgende locaties:
van de overheidsdienst CBS op het hoogste punt van de laatste 10
1. Apeldoorn retailpark Het Rietveld
jaar. In het bijzonder de residentiële
(provincie Gelderland: stad met
vastgoedmarkt plukt hiervan de
160.000 inwoners)
vruchten waardoor aankopen in woninginrichtingsgoederen pieken.
Een retailpark met 12 winkelruimtes
Investeringen in de out-of-town
met een winkeloppervlakte van circa
winkelmarkt hernemen sterk als
23.250m². De belangrijkste huurders
gevolg van de betere perspectieven
omvatten filiaalbedrijven zoals Beter
die handelaars er aankondigen.
Bed, Kvik, Bruynzeel Keukens en
Nederland telt voor zijn 17 miljoen
Swiss Sense.
inwoners circa 200 buitenstedelijke
I Re ta i l e s tat e s I H al f jaarl ijks f inancieel verslag 2017-2018
Beheersverslag I
2. Middelburg retailpark De
Roobol, Kwantum, Jysk, Carpetright
Mortiere (provincie Zeeland: stad
en Beter Bed. Dit retailpark zal in
met 48.000 inwoners)
de volgende jaren een facelift en een gedeeltelijke herstructurering
Retail Estates verwierf 12 winkel
ondergaan.
ruimtes met een winkeloppervlakte van 19.730m² in een retailpark van
5. Alphen aan den Rijn (provincie
circa 40.000m² dat overigens nog
Zuid Holland: stad met 73.000
een aantal “big box”winkels bevat. In
inwoners)
“
Het strenge stedenbouwkundige kader beperkt het aantal retailparken maar ook de handel die er mag uitgebaat worden.
”
de winkelruimtes die Retail Estates verwierf zijn enkel filiaalbedrijven
Het retailpark Euromarkt telt 13
verkrijgen. Het aanvangsrendement
leegstaande winkel van 2.668m²
gevestigd waaronder Kwantum, Leen
winkelruimtes met een winkelopper
die deze netto-huren opleveren ten
en twee precaire verhuringen
Bakker, Swiss Sense, BCC, Beter Bed,
vlakte van 10.123m² winkelruimte. De
opzichte van de totale investering
m.b.t. 1.409m² winkeloppervlakte.
Bruynzeel Keukens en Perry Sport.
belangrijkste huurders zijn Gamma,
bedraagt 7,74 procent (bruto
De netto huuropbrengsten van
Aldi en Roobol. In tegenstelling tot de
aanvangsrendement 7,98 procent).
deze winkelpanden bedragen
3. Veenendaal (provincie Utrecht:
andere winkelparken bevindt het zich
De fair value van deze investering
thans slechts 0,17 mio EUR. Na
stad met 64.000 inwoners)
in de stedelijke agglomeratie (type
bedraagt 70,66 mio EUR en stemt
wederverhuur zullen deze niet-
“edge -of-town).
overeen met de schatting van
strategische panden verkocht
Een retailpark van 18.452 m² winkel
de vastgoeddeskundige CBRE
worden. De investering in deze
oppervlakte onder de vorm van
De totale investering in de
Nederland. In Nederland stemt de
aankoop bedraagt 2,10 mio EUR,
een “woonmall” waarin een tiental
aankoop van deze 5 winkelparken
fair value overeen met de kosten-
inclusief overdrachtsbelasting en
winkelconcepten worden uitgebaat
bedraagt 75,61 mio EUR,
koperwaardering (investering
notariskosten. De fair value volgens
waaronder Trendhopper, Vtwonen,
inclusief overdrachtsbelasting
exclusief overdrachtsbelasting van
de vastgoeddeskundige CBRE
Auping, Xooon e.a..
en notariskosten. De netto
6 procent en notariskosten van 1
Nederland bedraagt 1,96 mio EUR
huuropbrengsten bedragen 5,85
procent).
(waarde kosten koper exclusief
4. Roosendaal (provincie Noord-
mio EUR. De netto-huur wordt
Brabant: stad met 77.000 inwoners)
berekend door de contractuele
Tevens werden in de marge van
verschil tussen deze waardering
verschuldigde huur te verminderen
deze transactie 7 winkelruimtes
en de aankoopprijs exclusief
Het retailpark Oostplein telt 10
met het Nederlandse equivalent
verworven in het retailpark
overdrachtsbelasting bedraagt
winkelruimtes met een winkel
van de onroerende voorheffing en
Meubelplein te Leiderdorp met
0,37 mio EUR en is toewijsbaar aan
oppervlakte van 10.233m² Het is
de polderbelastingen om een met
een totale winkeloppervlakte
de waarderingsverschillen inzake de
verhuurd aan filiaalbedrijven zoals
Belgische huren vergelijkbaar cijfer te
van 5.898m² waaronder een
waardering van de leegstand.
overdrachtsbelasting). Het
I Re ta il estat e s I H a lfj a a r li j k s fi n a n c i e e l v e r sla g 2 0 1 7 -2 0 1 8
9
10
“
De transactie werd gestructureerd door de aankoop via een nieuw opgerichte dochtervennootschap Retail Estates Nederland BV voor de bovengenoemde onroerende goederen. De financiering van deze transactie gebeurde door opname van bankleningen en voor 13 mio EUR door uitgifte van nieuwe aandelen.
”
tot de kernportefeuille van Retail
Kapitaalverhogingen in het kader
Estates nv horen.
van toegestaan kapitaal
Op 5 april 2017 werden 174.404
Uitvoering van de
nieuwe aandelen uitgegeven
financieringsstrategie
door inbreng van de resterende
Retail Estates combineert bilaterale
schuldvordering met betrekking
kredieten bij verschillende bancaire
tot de aankoop van de aandelen
partners met private plaatsingen
van de vastgoedvennootschap
van obligaties voor institutionele
Hainaut Retail Invest die 25 winkel
beleggers. De gemiddelde looptijd
panden bezit, verspreid over de
van de kredietportefeuille bedraagt
provincie Henegouwen. Naar
4,33 jaar. In het kader van de
aanleiding van deze uitgifte werd
financiering van haar activiteiten
het maatschappelijk kapitaal
heeft Retail Estates sinds september
van Retail Estates gebracht op
2017 een commercial paper
206.612.347,44 EUR, vertegen
programma van (maximaal) 50
woordigd door 9.182.612 aandelen.
miljoen euro. Het commercial paper
De nieuwe aandelen delen in de
wordt integraal gedekt door back-
winst van de vennootschap vanaf 1
uplijnen en onbenutte kredietlijnen
april 2017.
die als garantie ter herfinanciering
De transactie werd gestructureerd
gedesinvesteerd voor een netto
dienen, mocht de plaatsing of
Zoals vemeld onder 1.3 gebeurde
door de aankoop via een nieuw
verkoopprijs van 1,89 mio EUR. Op
verlenging van het commercial paper
de acquisitie van de Nederlandse
opgerichte dochtervennootschap
deze verkopen werd een beperkte
niet of slechts gedeeltelijk mogelijk
vastgoedportefeuille gedeeltelijk door
Retail Estates Nederland BV voor
minderwaarde gerealiseerd van
blijken.
uitgifte van nieuwe aandelen. Deze
de bovengenoemde onroerende
-0,01 mio EUR.
goederen. De financiering van deze
aandelen werden op 29 juni 2017 De gemiddelde intrestvoet bedraagt
uitgegeven door de raad van bestuur
transactie gebeurde door opname
Deze desinvesteringen kaderen
op 30 september 2017 2,86% ten
in het kader van het toegestaan
van bankleningen en voor 13 mio EUR
in een jaarlijks weerkerend
opzichte van 3,42% op 31 maart 2017.
kapitaal aan een emissieprijs van 65
door uitgifte van nieuwe aandelen.
verkoopprogramma van individuele
EUR. Zij delen in de winst vanaf de
winkelpanden die door hun
Voor meer informatie in verband met
aanvang van het boekjaar 2017-2018
Desinvesteringen
locatie, winkelgrootte en/of erin
de financiering verwijzen we naar
dat loopt sinds 1 april jl.. Als gevolg
Het voorbije halfjaar werden panden
uitgeoefende handelsactiviteit niet
p 36 van het halfjaarverslag.
van deze kapitaalverhoging werden
I Re ta i l e s tat e s I H al f jaarl ijks f inancieel verslag 2017-2018
Beheersverslag I
200.000 aandelen uitgegeven wat
aangekocht werden en dit boekjaar
het totaal aantal aandelen op 30
voor het eerst 100% bijdragen. Ten
september 2017 op 9.382.612 brengt.
opzichte van 30 september 2016 groeide de vastgoedportefeuille met
O2 Analyse van de resultaten
136,24 mio EUR. Ten opzichte van 31 maart 2017 groeide de portefeuille met 81,19 mio EUR. Na aftrek van de vastgoedkosten resulteert dit in een operationeel
Halfjaarresultaten 30 september
vastgoedresultaat van 33,19 mio EUR
2017: EPRA resultaat van de Groep3
ten opzichte van 29,53 mio EUR vorig
stijgt met
18,62% ten opzichte van
jaar.
30 september 2016 - reële waarde vastgoedportefeuille stijgt tot
De vastgoedkosten bedragen 2,61
1.152,55 mio EUR.
mio EUR ten opzichte van 2,39 mio
Op 30 september 2017 bedraagt
EUR het jaar voordien, vooral te
het EPRA resultaat (zijnde de
verklaren door de stijging van de
winst zonder de resultaten op de
technische en van de commerciële
portefeuille en zonder de variaties in
kosten. De algemene kosten
de reële waarde van financiële activa
bedragen 2,01 mio EUR, een stijging
en passiva) 21,98 mio EUR, een
met 0,56 mio EUR ten opzichte van
stijging van 18,62% ten opzichte van
vorig jaar. Na aftrek van de algemene
dezelfde periode vorig jaar.
kosten bereikt Retail Estates nv een operationeel resultaat voor resultaat
Het nettohuurresultaat is gestegen
op de portefeuille van 31,18 mio EUR.
van 32,21 mio EUR naar 36,14 mio
De bedrijfsmarge bedraagt 86,29%.
EUR. Dit is vooral toe te schrijven aan de bijdrage van de winkelpanden die
Het resultaat uit de verkopen van
in de loop van het vorige boekjaar
vastgoedbeleggingen bedraagt -0,01 mio EUR op een totale verkoop van
3 Retail Estates nv en zijn dochterondernemingen
1,89 mio EUR. De variaties in de reële
I Re ta il estat e s I H a lfj a a r li j k s fi n a n c i e e l v e r sla g 2 0 1 7 -2 0 1 8
11
12
waarde van vastgoedbeleggingen
kasstroom definiëren (variaties in de
bedragen 0,77 mio EUR en zijn te
reële waarde van financiële activa en
verklaren door een positief effect
passiva). Dit resultaat is echter een
van de impact van indexaties en
niet-gerealiseerd en non-cash item.
contracthernieuwingen enerzijds, afgevlakt door de afwaardering
Het nettoresultaat (aandeel Groep)
van de transactiekosten voor de
voor het eerste halfjaar bedraagt
bepaling van de reële waarde van
23,64 mio EUR bestaande uit het
de vastgoedbeleggingen anderzijds.
EPRA resultaat van 21,98 mio EUR,
Het ‘ander’ portefeuilleresultaat
het resultaat op de portefeuille ten
bedraagt 0,27 mio EUR en omvat
belope van 1,02 mio EUR en variaties
vooral uitgestelde belastingen met
in de reële waarde van financiële
betrekking tot de Nederlandse
activa en passiva ten belope van
portefeuille.
0,63 mio EUR. Per aandeel betekent dit voor het eerste halfjaar een EPRA
Het financieel resultaat bedraagt
winst van 2,37 EUR (op basis van
-7,91 mio EUR. De netto-intrestkosten
het gewogen gemiddelde aantal
bedragen -8,54 mio EUR en dalen
aandelen).
met 0,58 mio EUR ten opzichte van vorig jaar. De intrestlasten zijn
De reële waarde van de
gestegen door het opnemen van
vastgoedportefeuille, inclusief
bijkomende financiering. Deze
projectontwikkelingen, bedraagt
impact wordt echter gecompenseerd
1.152,55 mio EUR op 30 september
door de daling van de gemiddelde
2017, in vergelijking met 1.071,36 mio
intrestvoet. De gemiddelde
EUR op 31 maart 2017.
intrestvoet is gedaald naar 2,86%
I Re ta i l e s tat e s I H al f jaarl ijks f inancieel verslag 2017-2018
ten opzichte van 3,48% per 30
De EPRA nettoactiefwaarde
september 2016. De daling van de
(NAW) van het aandeel bedraagt
totale lasten zijn tevens het gevolg
op 30 september 2017 58,80 EUR.
van de wijziging in de reële waarde
Op 31 maart 2017 bedroeg de EPRA
van de swaps die niet als een
NAW 59,29 EUR.
Beheersverslag I
O4
O5
Toekomstgerichte
Gebeurtenissen
verklaringen
na afloop van het semester
Dit halfjaarverslag omvat
Libramont & Jemeppe-sur-Sambre
Bovenstaande verwerving
een aantal toekomstgerichte
Op 31 oktober 2017 heeft Retail
gebeurde aan een waardering die
verklaringen. Dergelijke verklaringen
Estates nv de exclusieve controle
overeenstemt met de reële waarde
zijn onderhevig aan risico’s en
verworven over de vennootschap
van de betrokken winkelpanden
De macro-economische
onzekerheden die tot gevolg kunnen
Prometra BVBA. Deze vennootschap
of –parken, zoals bepaald door
onzekerheden laten niet toe om
hebben dat de feitelijke resultaten
is eigenaar van 2 winkelruimtes in
de vastgoeddeskundigen CBRE of
voorspellingen te maken inzake de
wezenlijk kunnen verschillen van
Libramont en 1 in Jemeppe-sur-
Cushman & Wakefield.
evolutie van de reële waarde van de
de resultaten die door dergelijke
Sambre. De winkels leveren een
onroerende goederen noch inzake de
toekomstgerichte verklaringen in
jaarlijkse huurincasso op van 0,18
variaties in de reële waarde van de
deze tussentijdse verklaring kunnen
mio EUR. De investering in deze
rente-afdekkingsinstrumenten. De
worden verondersteld. Belangrijke
transactie bedraagt 2,85 mio EUR.
evolutie van de intrinsieke waarde
factoren die dergelijke resultaten
van het aandeel die hieraan gevoelig
kunnen beïnvloeden zijn met name
is, is dus onzeker.
veranderingen in de economische
De dividendverwachting (3,40 EUR
situatie, commerciële, fiscale en
bruto per aandeel) wordt bevestigd.
omgevingsfactoren.
De schuldgraad bedraagt 52,43% op 30 september 2017 ten opzichte van 50,26% op 31 maart 2017.
O3 Vooruitzichten
Ten opzichte van het boekjaar 2016-2017 houdt dit een stijging in van het dividend met 3,03%. Deze verwachtingen werden ingevuld in de hypothese van stabiele consumentenuitgaven en mits een positieve evolutie van de huurprijzen.
“
De reële waarde van de vastgoedportefeuille bedraagt 1.152,55 mio EUR op 30 september 2017.
”
I Re ta il estat e s I H a lfj a a r li j k s fi n a n c i e e l v e r sla g 2 0 1 7 -2 0 1 8
13
14
I Re ta i l e s tat e s I H al f jaarl ijks f inancieel verslag 2017-2018
financieel verslag I
financieel verslag O3 O1 Verkorte geconsolideerde winst- en verliesrekening en overzicht van het globaal resultaat
O2
Verkorte geconsolideerde balans
17 20
O3 Verkort geconsolideerd mutatieoverzicht van het eigen vermogen
22
O4
24
Verkort geconsolideerd kasstroomoverzicht
O5 Toelichtingen bij de verkorte geconsolideerde halfjaarcijfers
26
O6 Verslag van de commissaris
41
I Re ta il estat e s I Ha lfj a a r li j k s fi n a n c i e e l v e r sla g 2 0 1 7 -2 0 1 8
15
16
“ Retail Estates werd opnieuw opgenomen in de EPRA annual report Survey en kreeg hiervoor een gold award. “ I Re ta i l e s tat e s I H al f jaarl ijks f inancieel verslag 2017-2018
financieel verslag I
1. A. verkorte Geconsolideerde winst- en verliesrekening 30.09.17
30.09.16
Huurinkomsten Met verhuur verbonden kosten
36.235
32.511
-100
-301
Nettohuurresultaat
36.135
32.211
WINST- EN VERLIESREKENING (in duizenden â‚Ź)
Recuperatie van vastgoedkosten Recuperatie van huurlasten en belastingen normaal gedragen door de huurders op verhuurde gebouwen Huurlasten en belastingen normaal gedragen door de huurders op verhuurde gebouwen Andere met verhuur verbonden kosten en opbrengsten Vastgoedresultaat Technische kosten CommerciĂŤle kosten Kosten en taksen van niet-verhuurde gebouwen Beheerskosten vastgoed Andere vastgoedkosten
3.262
3.176
-3.584
-3.400
-17
-68
35.797
31.919
-1.274
-1.099
-285
-188
-160
-140
-896
-967
8
5
Vastgoedkosten
-2.607
-2.390
Operationeel vastgoedresultaat
33.189
29.529
Algemene kosten van de vennootschap Andere operationele opbrengsten en kosten
-2.009
-1.453
I Re ta il estat e s I Ha lfj a a r li j k s fi n a n c i e e l v e r sla g 2 0 1 7 -2 0 1 8
17
18
WINST- EN VERLIESREKENING (vervolg) (in duizenden €)
Operationeel resultaat voor resultaat op portefeuille Resultaat op verkopen van vastgoedbeleggingen Variaties in de reële waarde van vastgoedbeleggingen Ander portefeuilleresultaat Operationeel resultaat Financiële opbrengsten Netto interestkosten Kosten van toegelaten afdekkingsinstrumenten Andere financiële kosten
30.09.17
30.09.16
31.180
28.076
-8
-16
765
5.537
266
10
32.203
33.607
30
19
-8.544
-9.120
631
-4.695
-30
-31
-7.913
-13.827
24.290
19.780
-653
-412
Nettoresultaat
23.637
19.368
Toerekenbaar aan: Aandeelhouders van de Groep Minderheidsbelangen
23.637
19.368
21.983
18.533
Financieel resultaat Resultaat vóór belastingen Belastingen
Toelichting: EPRA resultaat (aandeel Groep)4 Resultaat op de portefeuille Variaties in de reële waarde van financiële activa en passiva
1.023
5.531
631
-4.695
4 Het EPRA resultaat wordt als volgt berekend: nettoresultaat exclusief variaties in de reële waarde van vastgoedbeleggingen, exclusief resultaat op de verkopen van vastgoedbeleggingen en exclusief variaties in de reële waarde van financiële activa en passiva.
I Re ta i l e s tat e s I H al f jaarl ijks f inancieel verslag 2017-2018
financieel verslag I
30.09.17
RESULTAAT PER AANDEEL
Aantal gewone aandelen in omloop Gewogen gemiddelde aantal aandelen Nettowinst per gewoon aandeel (in €)5 Verwaterde nettowinst per aandeel (in €) EPRA resultaat per aandeel (in €)6
30.09.16
9.382.612
8.866.320
9.279.486
8.866.320
2,55
2,18
2,55
2,18
2,37
2,09
5 De nettowinst per gewoon aandeel wordt als volgt berekend: nettoresultaat gedeeld door het gewogen gemiddelde aantal aandelen. 6 Het EPRA resultaat per aandeel wordt berekend aan de hand van het gewogen gemiddelde aantal aandelen. Dit wil zeggen dat de aandelen meetellen voor het EPRA resultaat vanaf het moment van uitgifte. Het moment van uitgifte verschilt in dit geval van het moment van winstdeelname. Als het EPRA resultaat berekend wordt aan de hand van het aantal dividendgerechtigde aandelen bedraagt het 2,34 EUR per aandeel per 30.09.2017 versus 2,09 EUR per aandeel per 30.09.2016.
1. B. Geconsolideerd overzicht van het globaal resultaat (Statement of other comprehensive income) 30.09.17
30.09.16
Nettoresultaat Andere elementen van het globaal resultaat recycleerbaar in winst- en verliesrekeningen: Impact op de reële waarde van geschatte mutatierechten en -kosten bij de hypothetische vervreemding van vastgoedbeleggingen Variaties in de reële waarde van toegelaten afdekkingsinstrumenten in een kasstroomafdekking zoals gedefinieerd in IFRS
23.637
19.368
2.980
4.692
GLOBAAL RESULTAAT
26.617
23.717
Overzicht van het globaal resultaat (in duizenden €)
-343
I Re ta il estat e s I Ha lfj a a r li j k s fi n a n c i e e l v e r sla g 2 0 1 7 -2 0 1 8
19
20 2. verkorte Geconsolideerde balans ACTIVA (in duizenden €)
Vaste activa Goodwill Immateriële vaste activa Vastgoedbeleggingen7 Andere materiële vaste activa Vorderingen financiële leasing Handelsvorderingen en andere vaste activa Vlottende activa Vaste activa of groepen van vaste activa aangehouden voor verkoop Handelsvorderingen Belastingsvorderingen en andere vlottende activa Geldmiddelen en kasequivalenten Overlopende rekeningen
30.09.17
31.03.17
1.156.367
1.075.389
131
346
1.152.551
1.071.361
2.137
2.134
1.030
1.030
518
518
17.910
11.948
6.572
5.691
3.101
938
2.915
3.160
3.762
978
1.561
1.181
1.174.278
1.087.338
30.09.17
31.03.17
Eigen vermogen
536.175
514.970
Eigen vermogen toewijsbaar aan de aandeelhouders van de moedervennootschap Kapitaal Uitgiftepremies Reserves Nettoresultaat van het boekjaar
536.175
514.970
205.986
197.603
173.441
157.529
133.110
107.702
23.637
52.136
TOTAAL ACTIVA
EIGEN VERMOGEN EN VERPLICHTINGEN (in duizenden €)
Minderheidsbelangen 7 Inclusief projectontwikkelingen conform de aangepaste IAS 40-norm.
I Re ta i l e s tat e s I H al f jaarl ijks f inancieel verslag 2017-2018
financieel verslag I
30.09.17
31.03.17
Verplichtingen
638.102
572.369
Langlopende verplichtingen Voorzieningen Langlopende financiële schulden Kredietinstellingen Andere Andere langlopende financiële verplichtingen
562.678
511.226
540.369
485.330
455.907
400.910
EIGEN VERMOGEN EN VERPLICHTINGEN (in duizenden €)
Kortlopende verplichtingen Kortlopende financiële schulden Kredietinstellingen Andere Handelsschulden en andere kortlopende schulden Exit tax Andere Andere kortlopende verplichtingen Overlopende rekeningen
84.462
84.420
22.309
25.896
75.425
61.143
53.635
30.909
38.635
30.909
15.000 14.702
TOTAAL EIGEN VERMOGEN EN VERPLICHTINGEN SCHULDGRAAD
Schuldgraad8 NETTOACTIEF PER AANDEEL (in €) - AANDEEL GROEP
Nettoactiefwaarde per aandeel IFRS9 EPRA NAW per aandeel10 Nettoactiefwaarde per aandeel (investeringswaarde) excl. dividend excl. de reële waarde van de toegelaten afdekkingsinstrumenten
11.976
4.155
4.327
10.547
7.649
235
11.504
6.852
6.754
1.174.278
1.087.338
30.09.17
31.03.17
52,43%
50,26%
30.09.17
31.03.17
57,15
57,17
58,80
59,29
60,50
58,96
8 De schuldgraad wordt als volgt berekend: verplichtingen (exclusief voorzieningen, overlopende rekeningen, rente-afdekkingsinstrumenten en uitgestelde belastingen), gedeeld door het totaal der activa (excl. rente-afdekkingsinstrumenten). 9 Het nettoactief per aandeel IFRS (reële waarde) wordt als volgt berekend: eigen vermogen (toewijsbaar aan de aandeelhouders van de moedervennootschap) gedeeld door het aantal aandelen. 10 Het nettoactief per aandeel EPRA (reële waarde) wordt als volgt berekend: eigen vermogen (exclusief variatie in de reële waarde van de toegelaten afdekkingsinstrumenten) gedeeld door het aantal aandelen.
I Re ta il estat e s I Ha lfj a a r li j k s fi n a n c i e e l v e r sla g 2 0 1 7 -2 0 1 8
21
22 3. verkort Geconsolideerd mutatieoverzicht van het eigen vermogen MUTATIEOVERZICHT VAN HET EIGEN VERMOGEN (in duizenden â‚Ź)
Kapitaal gewone aandelen
Uitgifte-Â premies
Reserves*
Nettoresultaat van het boekjaar
TOTAAL Eigen Vermogen
194.545
151.499
86.091
42.035
474.170
10.216
-10.216
3.447
-3.447
Balans volgens IFRS op 31 maart 2016 - Nettoresultaatverwerking 2015-2016 - Overboeking portefeuilleresultaat naar reserves - Overboeking EPRA resultaat naar reserves - Reclassificatie tussen reserves - Dividenden boekjaar 2015-2016
-28.372
-28.372
- Kapitaalverhoging - Kapitaalverhoging door inbreng in natura - Kosten van kapitaalverhoging - Overige
-155
- Globaal resultaat 30/09/2016
-155
4.349
19.368
23.717
Balans volgens IFRS op 30 september 2016
194.545
151.499
103.948
19.368
469.360
Balans volgens IFRS op 31 maart 2017
197.603
157.529
107.702
52.136
514.970
- Overboeking portefeuilleresultaat naar reserves
13.610
-13.610
- Overboeking EPRA resultaat naar reserves
8.799
-8.799
- Nettoresultaatverwerking 2016-2017
- Reclassificatie tussen reserves - Dividenden boekjaar 2016-2017
-29.727
-29.727
- Kapitaalverhoging - Kapitaalverhoging door inbreng in natura - Kosten van kapitaalverhoging
8.424
15.912
-41
- Overige
19
- Globaal resultaat 30/09/2017 Balans volgens IFRS op 30 september 2017
I Re ta i l e s tat e s I H al f jaarl ijks f inancieel verslag 2017-2018
24.336
-41
205.986
173.441
19
2.980
23.637
26.617
133.110
23.637
536.175
financieel verslag I
Saldo van de Impact op de Reserve voor
reële waarde van
het saldo van
geschatte mutatie-
de variaties
rechten en -kosten
waarde van
* Detail van de reserves (in duizenden €)
reserve
het vastgoed
Balans volgens IFRS op 31 maart 2016
1.074
91.728
Saldo van de variaties
reële waarde van
in de reële waarde van
toegelaten afdek-
toegelaten afdek-
kingsinstrumenten kingsinstrumenten die
Over
die onderworpen zijn
niet onderworpen zijn
gedragen
bij de hypothetische
aan een afdekkings-
aan een afdekkings-
resultaten
vervreemding van
boekhouding zoals
boekhouding zoals
van vorige
reserves vastgoedbeleggingen
gedefinieerd in IFRS
gedefinieerd in IFRS
boekjaren
in de reële Wettelijke
variaties in de
Beschikbare
11.972
-24.940
-5.556
-17.604
29.419
TOTAAL
86.091
- Nettoresultaatverwerking 2015-2016 - Overboeking portefeuilleresultaat naar reserves
10.216
10.216
- Overboeking EPRA resultaat naar reserves - Reclassificatie tussen reserves
3.447 -941
-498
1.439
3.447 0
- Kapitaalverhoging door inbreng in natura
0
- Kosten van kapitaalverhoging
0
- Overige
-155
- Globaal resultaat 30/09/2016
-4.995
4.995
-155
-343
-553
5.245
Balans volgens IFRS op 30 september 2016
133
101.446
13.411
-25.438
-6.109
-17.354
37.861
103.948
4.349
Balans volgens IFRS op 31 maart 2017
133
101.285
13.413
-26.703
-4.032
-14.253
37.861
107.702
869
13.610
8.799
8.799
- Nettoresultaatverwerking 2016-2017 - Overboeking portefeuilleresultaat naar reserves
13.610
-869
- Overboeking EPRA resultaat naar reserves - Reclassificatie tussen reserves
-1.522
1.522
0
- Kapitaalverhoging door inbreng in natura
0
- Kosten van kapitaalverhoging - Overige
0 1
14
- Globaal resultaat 30/09/2017 Balans volgens IFRS op 30 september 2017
134
113.373
14.935
4
19
-5.238
616
2.364
5.238
2.980
-31.927
-3.416
-12.758
52.771
133.110
I Re ta il estat e s I Ha lfj a a r li j k s fi n a n c i e e l v e r sla g 2 0 1 7 -2 0 1 8
23
24 4. verkort Geconsolideerd kasstroomoverzicht Door de afrondingen naar duizendtallen kunnen er afrondingsverschillen ontstaan tussen de balans- en resultatenrekening en de bijgevoegde details. 30.09.17
30.09.16
978
1.315
17.961
5.246
Operationeel resultaat Betaalde interesten Ontvangen interesten Betaalde vennootschapsbelastingen Ontvangen vennootschapsbelastingen Andere
32.203
33.606
-8.934
-9.154
Niet-kaselementen die worden toegevoegd / afgetrokken van het resultaat: * Afschrijvingen en waardeverminderingen - Afschrijvingen / Waardeverminderingen (of terugnamen) op materiële en immateriële activa - Afschrijvingen / Waardeverminderingen (of terugnamen) op handelsvorderingen
KASSTROOMOVERZICHT (in duizenden €)
GELDMIDDELEN EN KASEQUIVALENTEN BEGIN BOEKJAAR 1. Kasstroom uit bedrijfsactiviteiten
* Andere niet-kaselementen - Variaties in de reële waarde van de vastgoedbeleggingen - Winst op de verkoop van vastgoedbeleggingen - Ander portefeuilleresultaat - Variaties in de reële waarde van financiële activa en passiva11 * Andere Variatie in de behoefte van het werkkapitaal: * Beweging van activa - Handelsvorderingen en overige vorderingen - Belastingsvorderingen en andere vlottende activa - Overlopende rekeningen - Activa op lange termijn
11 Zie pagina 36 : Indekkingen
I Re ta i l e s tat e s I H al f jaarl ijks f inancieel verslag 2017-2018
0
3
-253
-2.016
697
340
-76
-3.411
-6.273
-304
170
121
-3
169
-5.817
-5.305
8
16
-631
4.695
597
-13.818
-2.159
-931
245
-2.451
-380
-488 -1.024
financieel verslag I
KASSTROOMOVERZICHT (vervolg) (in duizenden €)
* Beweging van verplichtingen - Handelsschulden en andere kortlopende schulden - Andere kortlopende verplichtingen - Overlopende rekeningen 2. Kasstroom uit investeringsactiviteiten Aanschaffing van immateriële vaste activa Aanschaffing van vastgoedbeleggingen Vervreemding van vastgoedbeleggingen en activa aangehouden voor verkoop Aankoop aandelen vastgoedvennootschappen Verkoop aandelen vastgoedvennootschappen Aanschaffing van andere materiële activa Vervreemding van andere materiële activa Vervreemding van langlopende financiële vaste activa Ontvangsten uit handelsvorderingen en andere langlopende activa 3. Kasstroom uit financieringsactiviteiten * Verandering in financiële verplichtingen en financiële schulden - Toename van de financiële schulden - Afname van de financiële schulden * Verandering in andere verplichtingen - Toename in andere verplichtingen * Verandering in eigen vermogen - Toename in kapitaal en uitgiftepremies - Kosten van kapitaalverhoging - Andere * Dividend - Dividend van het vorige boekjaar GELDMIDDELEN EN KASEQUIVALENTEN EINDE BOEKJAAR
30.09.17
30.09.16
2.726
-9.345
67
212
98
209
-63.200
-3.707
-36
-41
-64.944
-3.419
1.898
4.701 -4.834
-127
-114
9
48.021
14
85.500
224.088
-7.735
-195.702
25
-41
-29.728
-28.372
3.761
2.869
I Re ta il estat e s I Ha lfj a a r li j k s fi n a n c i e e l v e r sla g 2 0 1 7 -2 0 1 8
25
26
O5. Toelichtingen bij de
Vanaf 1 april 2017 wordt de
niet verwerkt als een business
verkorte geconsolideerde
Gepubliceerde standaarden en
impact op de reële waarde van
combination zoals gedefinieerd
interpretaties die nog niet van
halfjaarcijfers
vastgoedbeleggingen ten gevolge
onder IFRS 3 vanuit de vaststelling
toepassing zijn in
Grondslag voor de opstelling
van de afwaardering van deze
dat deze niet van toepassing is, gelet
Retail Estates heeft de volgende
Het tussentijds financieel verslag
geschatte mutatierechten en –kosten
op de aard en de schaalgrootte
nieuwe standaarden, wijzigingen op
voor het eerste halfjaar eindigend
bij hypothetische vervreemding van
van de vennootschappen waarover
standaarden en interpretaties, die
op 30 september 2017 is opgesteld
vastgoedbeleggingen onmiddellijk
controle verworven is. Het gaat om
nog niet van kracht zijn maar wel
volgens boekhoudnormen consistent
in het resultaat opgenomen. Per 30
vennootschappen die een beperkt
eerder mogen worden toegepast,
met International Financial Reporting
september 2017 werd op de manier
aantal panden bezitten en waarvan
niet toegepast: IFRS 9 Financial
Standards zoals geïmplementeerd
-5,24 mio EUR in het resultaat
het niet de intentie is om ze als een
Instruments and subsequent
door de GVV-Wetgeving en in
opgenomen.
autonome business aan te houden. De
amendments (1/1/2018); IFRS
vennootschappen worden integraal
15 Revenue from Contracts with
geconsolideerd.
Customers (1/1/2018); IFRS 16 Leases
overeenstemming met IAS 34 ‘Tussentijdse financiële verslaggeving’.
Met betrekking tot de fiscale tijdsverschillen tussen de lokale
2017
(1/1/2019); Amendments resulting
Bij de bepaling van de reële waarde van
boekhouding en de geconsolideerde
Nieuwe of gewijzigde standaarden
from Annual Improvements 2014-2016
de vastgoedbeleggingen conform IAS
cijfers worden actieve en/of passieve
en interpretaties die van kracht zijn
Cycle (1/1/2018); IFRS 17 Insurance
40 ‘Vastgoedbeleggingen’ wordt een
latente belastingen geboekt.
in
geschat bedrag van mutatierechten
Deze worden geboekt via “ander
Volgende door het IASB gewijzigde
en -kosten afgetrokken door de
portefeuilleresultaat.”
standaarden en door het IFRIC
IFRS 9 – Financiële instrumenten
uitgegeven interpretaties zijn van
(toepasbaar voor boekjaren vanaf 1 januari 2018)
onafhankelijke vastgoeddeskundige.
2017
contracts (1/1/2021).
De impact op de reële waarde van
Voor het overige werden in deze
toepassing in de huidige periode
vastgoedbeleggingen ten gevolge van
verkorte tussentijdse jaarrekening
maar hebben geen materiële impact
deze geschatte mutatierechten en
dezelfde grondslagen voor financiële
op de presentatie, de toelichting of
IFRS 9 werd gepubliceerd door het IASB
-kosten bij hypothetische vervreemding
verslaggeving en berekeningsmethodes
de resultaten van de vennootschap:
in juli 2014 en is aangenomen door de
van vastgoedbeleggingen werd tot 31
gehanteerd als deze die gehanteerd
IAS 7 Statement of cash flows
EU in november 2016. IFRS 9 omvat
maart 2017 rechtstreeks verwerkt in
worden in de geconsolideerde
– Amendments as result of the
bepalingen omtrent de classificatie en
het eigen vermogen op de rekening
jaarrekening per 31 maart 2017.
Disclosure initiative (1/1/2017); IAS
waardering van financiële activa en
12 Income Taxes – Amendments
financiële verplichtingen, bijzondere waardeverminderingen van financiële
‘lmpact op de reële waarde van geschatte mutatierechten en -kosten
Toepassing IFRS 3 Business
regarding the recognition of deferred
bij hypothetische vervreemding van
combinations
taks assets for unrealised losses
activa alsook algemene bepalingen
vastgoedbeleggingen’ uitdrukkelijk
De vennootschappentransacties
(1/1/2017).
van hedge accounting. IFRS 9 vervangt
voorzien in de voormelde wetgeving.
van het afgelopen semester werden
I Re ta i l e s tat e s I H al f jaarl ijks f inancieel verslag 2017-2018
grotendeels IAS 39 – Financiële
financieel verslag I
Instrumenten: Opname en Waardering.
omvattend model van principes die
onder IAS 18 als onder IFRS 15 over de
van lease-overeenkomsten door de
een entiteit moet toepassen voor
tijd heen erkend worden, verwacht Retail
lessee, behoudt IFRS 16 nagenoeg
Op basis van een analyse van Retail
de boekhoudkundige verwerking
Estates ook hier geen materiële impact.
alle bepalingen uit IAS 17 – Lease-
Estates’ situatie per 30 september
van opbrengsten voortvloeiend uit
2017 wordt verwacht dat IFRS 9
een contract met een klant. Bij de
IFRS 16 – Lease-overeenkomsten
verwerking van lease-overeenkomsten
geen materiële impact zal hebben
inwerkingtreding vervangt deze nieuwe
(toepasbaar voor boekjaren vanaf 1
door de leasinggever. Dit wil zeggen
op de geconsolideerde jaarrekening.
standaard zowel IAS 18 met betrekking
januari 2019)
dat leasinggevers blijvend de lease-
Met betrekking tot de bijzondere
tot opbrengsten uit de verkoop van
waardeverminderingen van
goederen en het leveren van diensten
IFRS 16 voorziet een comprehensief
als operationele of financiële lease-
financiële activa gewaardeerd tegen
alsook IAS 11 met betrekking tot
model voor de identificatie van
overeenkomsten.
geamortiseerde kostprijs, inclusief
projecten in opdracht van derden en de
lease-overeenkomsten en hun
handelsvorderingen en financiële
daarbij horende interpretaties.
boekhoudkundige verwerking in de
Aangezien Retail Estates nagenoeg
jaarrekening van zowel leasinggever als
uitsluitend optreedt als leasinggever
leasevorderingen, zal de initiële
overeenkomsten met betrekking tot de
overeenkomsten moeten classificeren
toepassing van het te verwachten
Er wordt niet verwacht dat IFRS
leasingnemer. Bij de inwerkingtreding
(en er niet voor geopteerd heeft om
kredietverlies model onder IFRS 9
15 een materiële impact op de
vervangt deze standaard IAS 17 –
een herbeoordeling te doen of een
resulteren in een vervroegde erkenning
geconsolideerde jaarrekening van Retail
Lease-overeenkomsten en de daarmee
contract een lease-overeenkomst
van kredietverliezen in vergelijking met
Estates zal hebben aangezien lease-
gepaard gaande interpretaties. IFRS
is of inhoudt in vergelijking met IAS
het huidige toegepaste verliesmodel
overeenkomsten, die de voornaamste
16 is nog niet goedgekeurd binnen de
17), wordt verwacht dat IFRS 16
onder IAS 39. Rekening houdende
bron van opbrengsten van Retail
Europese Unie.
geen materiële impact zal hebben
met het relatief beperkte bedrag
Estates vertegenwoordigen, buiten
van uitstaande handelsvorderingen
het toepassingsgebied van IFRS 15
IFRS 16 introduceert belangrijke
In de beperkte gevallen waar Retail
en financiële leasevorderingen,
vallen. De principes van IFRS 15 zijn
wijzigingen met betrekking tot de
Estates de leasingnemer is in lease-
gecombineerd met een daaraan
evenwel van toepassing op de niet-
boekhoudkundige verwerking van
overeenkomsten geclasseerd als
laag geassocieerd kredietrisico,
lease componenten die kunnen vervat
lease-overeenkomsten in hoofde
operationele leases onder IAS 17
acht Retail Estates de impact op de
zijn in een lease-overeenkomst of in
van de leasingnemer, waarbij het
en deze contracten niet tot de
geconsolideerde jaarrekening beperkt.
afzonderlijke overeenkomsten, zoals
onderscheid tussen operationele en
uitzonderingen zoals voorzien in IFRS
bijvoorbeeld onderhoudgerelateerde
financiële leases wegvalt en activa en
16 behoren, zal er een gebruiksrecht en
IFRS 15 – Opbrengsten uit
diensten aangerekend aan de huurder.
verplichtingen erkend worden voor
bijhorende verplichting dienen erkend
contracten met klanten (toepasbaar
Rekening houdende met het feit dat
alle lease-overeenkomsten (behalve
te worden in de geconsolideerde
voor boekjaren vanaf 1 januari 2018)
dergelijke niet-lease componenten
uitzonderingen voor korte-termijn
jaarrekening.
relatief beperkt zijn qua bedrag en
leases of activa met een lage waarde).
doorgaans diensten betreffen die zowel
In tegenstelling tot de verwerking
IFRS 15 voorziet een uniek en alles
op de geconsolideerde jaarrekening.
I Re ta il estat e s I Ha lfj a a r li j k s fi n a n c i e e l v e r sla g 2 0 1 7 -2 0 1 8
27
28
Verklaring van de bij Retail Estates nv verantwoordelijke
de verbonden partijen en hun
persoon
tussentijdse jaarrekening indien
Overeenkomstig artikel 13 § 2 van het
deze transacties een significante
K.B. van 14 november 2007, verklaart
betekenis vertegenwoordigen en niet
Jan De Nys, gedelegeerd bestuurder,
werden afgesloten onder de normale
dat bij zijn weten,
marktvoorwaarden.
a) de verkorte tussentijdse jaarrekening,
eventuele uitwerking op de verkorte
Gesegmenteerde informatie
opgesteld op basis van grondslagen
IFRS 8 definieert een operationeel
voor financiële verslaggeving
segment als volgt: een operationeel
in overeenstemming met IFRS
segment is een onderdeel van de
en in overeenstemming met
onderneming (IFRS 8.2):
IAS 34 ‘Tussentijdse financiële
• dat zich bezig houdt met economische
verslaggeving’ zoals aanvaard door
activiteiten die opbrengsten of die
de Europese Unie, een getrouw
kosten met zich meebrengen (inclusief
beeld geeft van het vermogen, van
opbrengsten en kosten uit transacties
de financiële toestand en van de
met andere onderdelen van dezelfde
resultaten van Retail Estates nv en
onderneming);
de in de consolidatie opgenomen ondernemingen. b) het tussentijds verslag een
• waarvan de operationele resultaten regelmatig beoordeeld worden door de ‘chief operating decision maker’
getrouwe uiteenzetting geeft van de
teneinde beslissingen te nemen
voornaamste gebeurtenissen die zich
omtrent de verdeling van de beschik
tijdens de eerste zes maanden van
bare bronnen en om de prestaties van
het lopende boekjaar voordeden, hun invloed op de verkorte tussentijdse jaarrekening, de belangrijkste
het segment vast te stellen; en • waarvoor afzonderlijke financiële informatie beschikbaar is.
risicofactoren en onzekerheden
I Re ta i l e s tat e s I H al f jaarl ijks f inancieel verslag 2017-2018
ten aanzien van de nog komende
Retail Estates maakt sinds huidig boek
maanden van het boekjaar, evenals
jaar onderscheid tussen 2 geografische
de voornaamste transacties tussen
segmenten: België en Nederland.
financieel verslag I
Gesegmenteerde informatie – sectoraal resultaat (in duizenden €) 30.09.17
Huurinkomsten Met verhuur verbonden kosten Nettohuurresultaat Recuperatie van vastgoedkosten Recuperatie van huurlasten en belastingen normaal gedragen door de huurders op verhuurde gebouwen Huurlasten en belastingen normaal gedragen door de huurders op verhuurde gebouwen Andere met verhuur verbonden kosten en opbrengsten Vastgoedresultaat Technische kosten Commerciële kosten Kosten en taksen van niet-verhuurde gebouwen Beheerskosten vastgoed Andere vastgoedkosten
België
Nederland
Totaal
34.702
1.533
36.235
-100
0
-100
34.602
1.533
36.135
3.182
80
3.262
-3.449
-135
-3.584
-17
0
-17
34.319
1.478
35.797
-1.219
-55
-1.274
-280
-5
-285
-151
-9
-160
-856
-40
-896
115
-107
8
Vastgoedkosten
-2.392
-215
-2.607
Operationeel vastgoedresultaat
31.926
1.263
33.189
Algemene kosten van de vennootschap Andere operationele opbrengsten en kosten
-1.983
-26
-2.009
Operationeel resultaat voor resultaat op portefeuille
29.944
1.236
31.180
Resultaat op verkopen van vastgoedbeleggingen Resultaat op verkopen van andere niet-financiële activa Variaties in de reële waarde van vastgoedbeleggingen Ander portefeuilleresultaat
-8
0
-8
5.912
-5.147
765
-225
491
266
35.623
-3.420
32.203
Operationeel resultaat
I Re ta il estat e s I Ha lfj a a r li j k s fi n a n c i e e l v e r sla g 2 0 1 7 -2 0 1 8
29
30
Gesegmenteerde informatie – activa van de segmenten (in duizenden €) 30.09.17
Vastgoedbeleggingen12 Vaste activa of groepen van vaste activa aangehouden voor verkoop
Verdere toelichting bij de evolutie van de schuldgraad België
Nederland
Totaal
1.080.613
71.938
1.152.551
5.501
1.071
6.572
12 Inclusief projectontwikkelingen conform de aangepaste IAS 40-norm.
Retail Estates is actief in Nederland
ze aanbesteed, vergund en verhuurd
sinds juni 2017. Bijgevolg is er geen
zijn. Deze reële waarde waardering is
gesegmentrapportering met betrekking
gebaseerd op de waardering door de
tot vorig boekjaar.
vastgoeddeskundige na aftrek van nog uit te voeren werken.
Waardering projecten Conform de aangepaste IAS 40-norm
Een project kan slaan op een bouw
worden de projectontwikkelingen
grond, afbraakpand of een bestaand
opgenomen bij de vastgoedbeleggingen.
pand waarvan de bestemming moet
Bij aankoop worden ze gewaardeerd
worden veranderd en aanzienlijke
tegen aanschaffingswaarde met
verbouwingswerken vereist zijn om het
inbegrip van bijkomende kosten en niet-
de gewenste bestemming te geven.
aftrekbare BTW.
Berekening schuldgraad (in duizenden €)
30.09.17
31.03.17
Verplichtingen
638.102
572.368
Uit te sluiten:
22.393
25.907
I. Langlopende verplichtingen Voorzieningen Toegelaten afdekkingsinstrumenten Uitgestelde belastingen
15.541
19.153
15.541
19.153
II. Kortlopende verplichtingen Voorzieningen Toegelaten afdekkingsinstrumenten Overlopende rekeningen
6.852
6.754
6.852
6.754
615.709
546.461
1.174.278
1.087.338
52,43%
50,26%
Totale schuldenlast Netto vermindering schuldenlast Totaal activa SCHULDGRAAD
Na initiële opname worden de projecten
Principe
gewaardeerd aan reële waarde indien
Naar aanleiding van artikel 24
meer bedraagt dan 50% van de
van het koninklijk besluit met
geconsolideerde activa. Het financieel
betrekking tot gereglementeerde
plan geeft een beschrijving van de
vastgoedvennootschappen (GVV’s),
maatregelen die zullen worden
dient de openbare GVV een
genomen om te verhinderen dat
financieel plan op te stellen met een
de geconsolideerde schuldratio
uitvoeringsschema wanneer haar
meer bedraagt dan 65% van de
geconsolideerde schuldratio
geconsolideerde activa.
I Re ta i l e s tat e s I H al f jaarl ijks f inancieel verslag 2017-2018
financieel verslag I
Over het financieel plan wordt een
Toelichting 2017-2018
kwartaal voorgelegd en worden
bijzonder verslag opgesteld door de
Historische evolutie van de schuldgraad
eventuele afwijkingen tussen de ingeschatte en werkelijke schuldgraad
commissaris, waarin bevestigd wordt dat deze laatste de wijze van opstelling
65
van het plan geverifieerd heeft, met
60
van het vorige kwartaal besproken.
name wat betreft de economische
55
De projectie van de schuldgraad op 31
grondslagen ervan, en dat de cijfers
50
december 2017 houdt rekening met
die dit plan bevat, overeenstemmen
45
volgende assumpties:
met die van de boekhouding van de
40
openbare GVV. De algemene richtlijnen van het financieel plan worden opgenomen in de jaarlijkse en halfjaarlijkse financiële verslagen. In de jaarlijkse en halfjaarlijkse financiële verslagen wordt beschreven en verantwoord hoe
35
• verkopen derde kwartaal 2017-
30
2018
25
Er zijn geen geplande
20
desinvesteringen in het derde
15
kwartaal.
10 5
• resultaat derde kwartaal 2017-
0
31/03/07 31/03/08 31/03/09 31/03/10 31/03/11 31/03/12 31/03/13 31/03/14 31/03/15 31/03/16 31/03/17 30/09/17
het financieel plan in de loop van de
2018 Het resultaat van het derde kwartaal
relevante periode werd uitgevoerd en
Historisch schommelt de schuldgraad
eventueel niet weerhouden indien deze
zoals vermeld in het budget 2017-
hoe de openbare GVV het plan in de
van Retail Estates rond 50 – 55%. In de
investering de schuldgraad negatief zou
2018, goedgekeurd door de raad van
toekomst zal uitvoeren.
loop van zijn geschiedenis oversteeg de
beïnvloeden.
bestuur.
schuldgraad van Retail Estates nv nooit de 60%.
Op basis van de huidige schuldgraad
• geplande investeringen derde
van 52,43% heeft Retail Estates nv een
kwartaal 2017-2018
Evolutie schuldgraad op lange termijn
investeringspotentieel van 222,14 mio
Er worden 2,85 mio EUR investeringen
De raad van bestuur beschouwt een
EUR zonder hierbij een schuldgraad
gepland in het derde kwartaal van het
schuldgraad van ± 55% als zijnde
van 60% te overschrijden.
boekjaar 2017-2018.
optimaal voor de aandeelhouders van de openbare GVV voor wat betreft het
Evolutie schuldgraad op korte termijn
Rekening houdend met de assumpties
rendement en de courante winst per
Elk kwartaal wordt aan de raad
zoals hierboven vermeld, zou de
aandeel. Voor elke investering wordt de
van bestuur de projectie van de
schuldgraad per 31 december 2017
impact op de schuldgraad bekeken en
schuldgraad voor het volgende
51,45% bedragen.
I Re ta il estat e s I Ha lfj a a r li j k s fi n a n c i e e l v e r sla g 2 0 1 7 -2 0 1 8
31
32
Er wordt tevens een projectie gemaakt
Er wordt in de projectie van de
oprichting van de vennootschap steeds
voor een netto verkoopprijs van
van de schuldgraad op 31 maart
schuldgraad enkel rekening gehouden
gestegen of minstens stabiel gebleven.
1,89 mio EUR. Globaal genomen
2018 (einde van het boekjaar). Deze
met aan- en verkopen waarvoor
Op vandaag zijn er geen indicaties in de
werden deze panden verkocht aan de
projectie houdt rekening met volgende
een compromis werd getekend
markt die een stijging van de yield doen
geschatte investeringswaarde.
assumpties:
(zonder opschortende voorwaarden)
vermoeden.
Besluit
en investeringen die gepland en
• verkopen tweede semester 2017-
aanbesteed zijn. Kredieten die komen
Mochten er zich toch substantiële
Retail Estates nv is van oordeel dat in
2018
te vervallen worden verondersteld voor
waardedalingen voordoen die de
functie van
Er zijn geen geplande
hetzelfde bedrag geherfinancierd te
schuldgraad boven 65% doen
desinvesteringen in het tweede
worden.
uitstijgen, kan Retail Estates nv overgaan tot het verkopen van een
semester.
• de historische evolutie van de openbare GVV,
Andere elementen die de schuldgraad
aantal van zijn panden. Retail Estates
beïnvloeden
nv heeft een stevig track record in
2018
De waardering van de
het verkopen van panden aan de
Het resultaat van het tweede
vastgoedportefeuille heeft eveneens
geschatte investeringswaarde. In
er geen bijkomende maatregelen
semester zoals vermeld in het budget
een impact op de schuldgraad.
het boekjaar 2014-2015 werden 9
dienen genomen te worden om te
2017-2018, goedgekeurd door de raad
Rekening houdend met de huidige
winkelpanden verkocht voor een
verhinderen dat de schuldgraad
van bestuur.
kapitaalsbasis, zou bij een mogelijke
netto verkoopprijs van 8,08 mio EUR
boven 65% zal uitstijgen. Het is de
waardedaling van de reële waarde
en werd de vennootschap Belgium
bedoeling van de openbare GVV
van vastgoedbeleggingen van meer
Retail 1 Luxembourg sàrl verkocht
om de schuldgraad te behouden of
semester 2017-2018
dan 227,03 mio EUR, de maximale
voor 8,22 mio EUR. In het boekjaar
opnieuw op te bouwen op een niveau
Er worden 11,84 mio EUR
schuldgraad van 65% overschreden
2015-2016 werden 11 winkelpanden,
tussen 50% en 55%. Dit niveau
investeringen gepland in het tweede
worden. Deze waardedaling kan het
2 appartementen, een kantoorruimte,
wordt regelmatig geëvalueerd en
semester van het boekjaar 2017-2018,
gevolg zijn van een stijging van de yield
een parking en 9 grondpercelen van
zal herzien worden door de raad van
waarvan 8,99 mio EUR in het vierde
(bij gelijkblijvende huurwaarden zou
de site te Westende verkocht voor een
bestuur indien dit noodzakelijk wordt
kwartaal.
de yield met 1,68% moeten stijgen
netto verkoopprijs van 11,80 mio EUR.
geacht door veranderde markt- of
om de schuldgraad te overschrijden)
In het boekjaar 2016-2017 werden
omgevingsfactoren.
Rekening houdend met de bijkomende
of een daling van de huren (bij
7 winkelpanden, 3 parkings en 8
geplande investeringen en de
gelijkblijvende yields zouden de huren
grondpercelen van de site te Westende
winstverwachting voor het volledige
met 15,17 mio EUR moeten dalen).
verkocht voor een netto verkoopprijs
jaar, zou de schuldgraad per 31 maart
Historisch gezien is de reële waarde
van 9,72 mio EUR. Per 30 september
2018 50,85% bedragen.
van de vastgoedportefeuille sinds de
2017 werden panden gedesinvesteerd
• resultaat tweede semester 2017-
• geplande investeringen tweede
I Re ta i l e s tat e s I H al f jaarl ijks f inancieel verslag 2017-2018
• het track record met betrekking tot de verkopen
financieel verslag I
Huurinkomsten (in duizenden €)
Op minder dan één jaar Tussen één en vijf jaar Op meer dan vijf jaar
Om de naleving van de verplichtingen
deze verkopen werd een beperkte
die de huurder worden opgelegd
minderwaarde gerealiseerd van -0,01
krachtens de overeenkomst te
mio EUR.
30.09.17
30.09.16
77.676
65.177
265.353
228.507
huurwaarborg te stellen, meestal in de
369.750
360.812
vorm van een bankgarantie ter waarde
garanderen, dient de huurder een
van drie maanden huur. De stijging van de huuropbrengsten
Type huurovereenkomst
Bij aanvang van de overeenkomst
is hoofdzakelijk het gevolg van de
Voor haar gebouwen in België sluit
wordt tussen de partijen een
acquisities in de loop van het vorige
de Groep handelshuurcontracten
plaatsbeschrijving opgemaakt door
boekjaar.
af voor een periode van minimaal
een onafhankelijke expert. Bij het
9 jaar, meestal opzegbaar door de
verstrijken van de overeenkomst
De tabel hierboven geeft bij wijze van
huurder na afloop van het derde en
moet de huurder de door hem
theoretische oefening aan hoeveel
zesde jaar mits inachtneming van een
gehuurde ruimten teruggeven in
huurinkomsten Retail Estates nv
opzegtermijn van zes maanden voor
de staat zoals beschreven in de
zeker zal innen op basis van de
de vervaldag. De huurprijzen worden
plaatsbeschrijving bij intrede, onder
lopende huurovereenkomsten.
meestal maandelijks vooruitbetaald
voorbehoud van normale slijtage. De
Met betrekking tot de Belgische
(soms driemaandelijks). Ze worden
huurder kan de huurovereenkomst niet
handelshuurcontracten doet dit geen
jaarlijks op de verjaardag van de
overdragen, noch de ruimten geheel of
afbreuk aan het theoretische risico
huurovereenkomst geïndexeerd.
gedeeltelijk onderverhuren, tenzij mits voorafgaandelijk schriftelijk akkoord
dat erin bestaat dat alle huurders
van de verhuurder.
gebruik maken van hun bij wet
De Nederlandse huurovereenkomsten
toegekende opzegmogelijkheid bij
worden doorgaans afgesloten voor
afloop van de lopende driejaarlijkse
een periode van 5 jaar met een
Vastgoedbeleggingen
periode. In deze omstandigheid staan
bijkomende optie voor opnieuw 5 jaar.
Voor meer informatie omtrent
alle winkelpanden binnen 3 jaar en 6
De huurcontracten zijn opzegbaar door
de acquisities, verwijzen wij naar
maand per definitie leeg.
de huurder na 5 jaar mits inachtneming
hoofdstuk 1 van het activiteitenverslag.
van een opzegperiode van 1 jaar. De huren worden maandelijks
Het voorbije halfjaar werden panden
vooruitgefactureerd. Ze worden jaarlijks
gedesinvesteerd voor een netto
geïndexeerd.
verkoopprijs van 1,89 mio EUR. Op
I Re ta il estat e s I Ha lfj a a r li j k s fi n a n c i e e l v e r sla g 2 0 1 7 -2 0 1 8
33
34
Investerings- en herwaarderingstabel (in duizenden €)
Saldo per einde van het vorige boekjaar Verwerving d.m.v. aankoop of inbreng vastgoedvennootschappen Geactiveerde financieringskosten Aankoop en inbreng van vastgoedbeleggingen Vervreemding d.m.v. verkoop vastgoedvennootschappen Verkoop vastgoedbeleggingen Overdracht naar activa aangehouden voor verkoop Andere overdrachten Variatie in de reële waarde (+/-) Per einde van het semester/boekjaar
Activa aangehouden voor verkoop
Vastgoedbeleggingen
Totaal
30.09.17
31.03.17
30.09.17
31.03.17
30.09.17
31.03.17
1.071.360
1.000.799
5.691
8.222
1.077.051
1.009.021 54.029
0
54.029
0
15
48
15
48
77.374
8.785
763
2
78.137
8.787 -9.180
-5.374
-1.898
-3.806
-1.898
-2.029
-1.261
2.029
1.261
0
5.831
14.334
-12
12
5.819
14.346
1.152.551
1.071.360
6.573
5.691
1.159.124
1.077.051
1.184.314
1.097.917
6.737
5.837
1.191.051
1.103.754
OVERIGE INFORMATIE Investeringswaarde van het vastgoed
Projectontwikkelingen (in duizenden €)
Saldo per einde van het vorige boekjaar Aangroei in de loop van het semester/boekjaar Oplevering in de loop van het semester/boekjaar Per einde van het semester/boekjaar
I Re ta i l e s tat e s I H al f jaarl ijks f inancieel verslag 2017-2018
30.09.17
31.03.17
18.825
11.328
5.049
17.115
-372
-9.618
23.502
18.825
financieel verslag I
Opdeling volgens de contractuele vervaldagen van de kredietlijnen Opdeling volgens de contractuele verval dagen van de kredietlijnen (in duizenden €)
30.09.17
Structuur van de financiële schulden
31.03.17
Structuur van de financiële schulden:
2,53% 16,74%
Langlopende Bilaterale leningen - variabele of vaste rente Obligatielening Subtotaal Kortlopende Bilaterale leningen - variabele of vaste rente Andere Subtotaal Totaal
Op 30 september 2017 bedroegen 455.907
400.510
84.462
84.820
540.369
485.330
38.635
30.909
15.000
0
53.635
30.909
594.004
516.239
de totale geconsolideerde financiële schulden 594,00 mio EUR. Dit bedrag is als volgt samengesteld: • 494,54 mio traditionele bilaterale bancaire kredieten op middellange en lange termijn, gespreid over 7
Tussen één en twee jaar Tussen twee en vijf jaar Meer dan vijf jaar
80,73%
banken Obligatieleningen + private plaatsingen
• 84,46 mio EUR obligatieleningen Opdeling volgens de maturiteit van de langlopende leningen (in duizenden €)
Bancaire kredieten Commercial Paper
30.09.17
35
31.03.17
81.884
3.929
221.230
247.755
237.255
233.646
• 15,00 mio EUR commercial paper
100
80
60
I Re ta il estat e s I Ha lfj a a r li j k s fi n a n c i e e l v e r sla g 2 0 1 7 -2 0 1 8 40
36
80,73%
Vervaldagen
Indekkingen
en worden initieel aan hun kostprijs
Gedurende het boekjaar 2016-2017
De gewogen gemiddelde looptijd van
Obligatieleningen + private plaatsingen 78,84% van de uitstaande kredieten
erkend en geherwaardeerd aan
bedroeg de gemiddelde kost van de
de uitstaande financiële schulden
Bancaire kredieten
zijn vast gefinancierd. Ofwel zijn het
reële waarde op de daaropvolgende
schulden 3,42%.
leningen met een variabele rentevoet
rapporteringsdatum. De derivaten die
2017 bedraagt 4,33 jaar ten opzichte
die wordt afgedekt via interest rate
door Retail Estates nv momenteel
Schuldgraad
van 5,4 het jaar voordien. Op 30
swap-contracten, ofwel zijn het
gebruikt worden, kwalificeren
De schuldgraad bedraagt 52,43%.
september 2017 bedraagt het totaal
leningen met vaste rentevoeten.
slechts in beperkte mate als
Principieel spreekt Retail Estates nv
aan niet-opgenomen en bevestigde
Bij een interest rate swap wordt de
kasstroomafdekkingstransacties.
met zijn banken een convenant
kredietlijnen op lange termijn
variabele rentevoet geruild tegen een
De wijzigingen in de reële waarde
van 60% af met betrekking tot de
60,10 mio EUR.
vaste rentevoet. Interest rate swaps
van de derivaten die niet als
schuldgraad.
zijn afgeleide financiële producten
kasstroomafdekking kwalificeren,
van Retail Estates per 30 september
Commercial Paper
worden onmiddellijk in het resultaat opgenomen. Er werd een opbrengst
mio eur
Te vervallen kredieten
van 0,63 mio EUR in het resultaat opgenomen met betrekking tot de financiële instrumenten. Hiervan heeft -2,36 mio EUR betrekking
100
op het lineair afwaarderen van de waarde op 31 december 2015
80
van de financiële instrumenten die niet langer kwalificeren als kasstroomafdekkingstransacties en
60
+3,00 mio EUR op de variatie in de reële waarde voor de periode 1 april
40
2017 tot 30 september 2017. 20
De gewogen gemiddelde kost van de schulden van Retail Estates bedraagt 2,86% voor het eerste semester van
0 2017
2018
2019
2020
2021
2022
2023
2024
2025
2026
2017, met inbegrip van kredietmarges en de kost van hedginginstrumenten.
I Re ta i l e s tat e s I H al f jaarl ijks f inancieel verslag 2017-2018
financieel verslag I
Financiële instrumenten Samenvatting van financiële instrumenten op afsluitdatum 30.09.2017 (in duizenden €)
Categorieën
Boekwaarde
Reële waarde
Niveau
I. Vaste activa Vorderingen financiële leasing
C
1.030
1.030
2
Leningen en vorderingen
A
518
518
2
Handelsvorderingen en overige vorderingen
A
6.016
6.016
2
Geldmiddelen en kasequivalenten
B
3.762
3.762
2
11.326
11.326
II. Vlottende activa
Totaal der financiële instrumenten op het actief van de balans I. Langlopende verplichtingen Rentedragende verplichtingen
A
2
Kredietinstellingen
A
455.907
467.219
2
Andere
A
84.462
94.286
2
Overige langlopende verplichtingen
A
Overige financiële verplichtingen
C
22.309
22.309
2
A
53.635
53.991
2
A/C
14.937
14.937
2/3
631.250
652.742
2
II. Kortlopende verplichtingen Rentedragende verplichtingen Kortlopende handelsschulden en overige schulden Totaal der financiële instrumenten op het passief van de balans
I Re ta il estat e s I Ha lfj a a r li j k s fi n a n c i e e l v e r sla g 2 0 1 7 -2 0 1 8
37
38
De categorieën komen overeen met
De waarderingstechnieken
volgende financiële instrumenten:
betreffende de reële waarde van de
A. F inanciële activa of passiva
financiële instrumenten van niveau 2
(met inbegrip van vorderingen
zijn de volgende:
en leningen) tot op de vervaldag
- De rubrieken ‘overige financiële
gehouden aan de geamortiseerde
verplichtingen’ en ‘financiële vaste
kostprijs.
activa’ betreffen interest rate
B. Geldbeleggingen tot op de
swaps waarvan de reële waarde
vervaldag gehouden aan de
vastgelegd is met behulp van
geamortiseerde kostprijs.
rentevoeten die van toepassing
C. Activa of passiva, gehouden aan reële waarde via de winst- en verliesrekening, behalve voor financiële instrumenten bepaald als afdekkingsinstrument.
zijn op actieve markten, over het algemeen aangeleverd door financiële instellingen. - De reële waarde van de overige financiële activa en passiva van niveau 2 is nagenoeg gelijk aan hun
Het geheel der financiële
boekwaarde:
instrumenten van de Groep stemt
• hetzij omdat zij een vervaldag
overeen met niveau 2 in de hiërarchie
op korte termijn hebben (zoals
van de reële waarden. De waardering
de handelsvorderingen en –
aan reële waarde gebeurt op regelmatige basis.
schulden), • hetzij omdat zij een variabele interestvoet dragen.
Niveau 2 in de hiërarchie der reële
I Re ta i l e s tat e s I H al f jaarl ijks f inancieel verslag 2017-2018
waarden betreft de overige financiële
De reële waarde van de schulden
activa en passiva waarvan de reële
met een vaste rentevoet wordt
waarde gebaseerd is op andere
geraamd aan de hand van een
gegevens die, direct of indirect,
actualisatie van hun toekomstige
kunnen worden vastgesteld voor de
cashflows rekening houdende met
betrokken activa of passiva.
het kredietrisico van de Groep.
financieel verslag I
Lijst van geconsolideerde ondernemingen en wijzigingen in de consolidatiekring Dochteronderneming
Blovan nv Coöperatieve Leiderdorp Invest Finsbury Properties nv Foncière de la Station Vervietoise bvba Hainaut Retail Invest nv Heerzele nv Retail Warehousing Invest nv
Externe financiële schulden13 (in duizenden €) 178
Huurinkomsten14 (in duizenden €)
4.639
Deelnemingspercentage
150
50%
10
100% 100%
1.383
4.250
Retail Estates Nederland RWI Invest nv
Vastgoed beleggingen13 (in duizenden €)
100% door Retail Warehousing Invest nv
39.205
1.217
9.756
64
100% 51%
97.931
1.843
78,23% door Retail Estates nv 21,15% door RWI Invest nv 0,62% door Finsbury Properties nv
71.938
1.523
100% 100%
13 Waarde op afsluitdatum van de geconsolideerde cijfers (30.09.2017). 14 Voor de periode dat ze deel uitmaken van de Groep in het huidige boekjaar.
I Re ta il estat e s I Ha lfj a a r li j k s fi n a n c i e e l v e r sla g 2 0 1 7 -2 0 1 8
39
40
Minderheidsbelangen
voor een business to business handel.
Heerzele NV Retail Estates nv heeft op dinsdag 30
De vennootschap heeft bij een
augustus 2016 de controle verworven
eventuele exit van haar partner
(51%) over een vastgoedvennoot-
zicht op de verwerving van alle
schap die eigenaar is van een onroe-
aandelen en dit ten vroegste binnen
rend goed te Wetteren waarop na het
12 maanden na verwerving van de
bekomen van de nodige vergunningen
controle. Door de combinatie van
de uitbreiding van haar retailpark te
de samenwerkingsovereenkomst
Wetteren kan gerealiseerd worden.
en de putopties (waarvan Retail Estates nv de intentie heeft om
De vennootschap heeft bij een
ze uit te oefenen) met betrekking
eventuele exit van haar partner
tot het minderheidsbelang, heeft
zicht op de verwerving van alle
Retail Estates nv de controle over
aandelen en dit ten vroegste binnen
Blovan nv en past ze de integrale
12 maanden na verwerving van de
consolidatiemethode toe.
controle. Door de combinatie van de samenwerkingsovereenkomst
Boekhoudkundige verwerking
en de putopties (waarvan Retail
Sinds 31 december 2012 wordt de
Estates nv de intentie heeft om
balans opgesteld uitgaande van
ze uit te oefenen) met betrekking
de volledige verwerving van alle
tot het minderheidsbelang, heeft
minderheidsbelangen (conform
Retail Estates nv de controle over
IFRS), ongeacht de timing waarop
Heerzele nv en past ze de integrale
de verwerving plaatsvindt en in
consolidatiemethode toe.
de veronderstelling dat deze in contanten wordt uitbetaald. Dit
I Re ta i l e s tat e s I H al f jaarl ijks f inancieel verslag 2017-2018
Blovan NV
geeft een beeld op de maximale
Retail Estates nv heeft op 31 januari
schuldgraad op basis van de
2017 een belang verworven (50%) in
beschikbare info en het stadium
een vastgoedvennootschap Blovan nv
van ontwikkeling van de projecten.
die eigenaar is van een semi-logistiek
De impact op de langlopende
pand te Wetteren dat in gebruik is
verplichtingen bedraagt 6,77 mio EUR.
financieel verslag I
O6. Verslag van de commissaris over de beoordeling van de verkorte geconsolideerde halfjaarcijfers voor de periode van zes maanden afgesloten op 30 september 2017 Inleiding
het koninklijk besluit van 13 juli
beoordelingswerkzaamheden. De
opgesteld in overeenstemming met
Wij hebben de beoordeling
2014, en met de in België van
reikwijdte van een beoordeling
IAS 34 zoals goedgekeurd door de
uitgevoerd van de verkorte
toepassing zijnde wettelijke en
is aanzienlijk geringer dat die
Europese Unie en geïmplementeerd
geconsolideerde halfjaarcijfers
reglementaire voorschriften. Het
van een controle uitgevoerd
door het koninklijk besluit van 13 juli
van Retail Estates NV en haar
is onze verantwoordelijkheid om
overeenkomstig de internationale
2014.
dochtervennootschappen op 30
een besluit te formuleren over deze
controlestandaarden (International
september 2017, bestaande uit de
verkorte geconsolideerde financiële
Standards on Auditing). Om die
Sint-Stevens-Woluwe,
verkorte geconsolideerde winst- en
informatie op basis van onze
reden stelt de beoordeling ons niet
20 november 2017
verliesrekening en het overzicht van
beoordeling.
in staat de zekerheid te verkrijgen dat we kennis gekregen hebben van
De Commissaris van
geconsolideerde balans, het verkort
Omvang van de beoordeling
alle significante aangelegenheden
Retail Estates NV
geconsolideerde mutatieoverzicht
Wij hebben onze beoordeling
die naar aanleiding van een
PwC Bedrijfsrevisoren bcvba
van het eigen vermogen en
uitgevoerd overeenkomstig de
controle mogelijk worden
het verkort geconsolideerde
internationale standaard voor
onderkend. Bijgevolg brengen
kasstroomoverzicht over de
beoordelingsopdrachten ISRE
wij geen controleoordeel tot
periode van 6 maanden afgesloten
2410 “Beoordeling van tussentijdse
uitdrukking.
op die datum, evenals van de
financiële informatie, uitgevoerd
toelichtingen (hierna: “verkorte
door de onafhankelijke auditor van
Besluit
geconsolideerde halfjaarcijfers”).
de entiteit”. Een beoordeling van
Op basis van de door ons
De Raad van Bestuur is
tussentijdse financiële informatie
uitgevoerde beoordeling is niets
verantwoordelijk voor het opstellen
bestaat uit het verzoeken om
onder onze aandacht gekomen dat
en presenteren van deze verkorte
inlichtingen, in hoofdzaak bij de
ons ertoe aanzet van mening te zijn
geconsolideerde halfjaarcijfers in
voor financiën en administratie
dat de verkorte geconsolideerde
overeenstemming met IAS 34 zoals
verantwoordelijke personen,
halfjaarcijfers op 30 september
goedgekeurd door de Europese
alsmede uit het uitvoeren
2017 niet in alle van materieel
Unie en geïmplementeerd door
van cijferanalyses en andere
belang zijnde opzichten zijn
het globaal resultaat, de verkorte
Vertegenwoordigd door Damien Walgrave Bedrijfsrevisor
I Re ta il estat e s I Ha lfj a a r li j k s fi n a n c i e e l v e r sla g 2 0 1 7 -2 0 1 8
41
42
I Re ta i l e s tat e s I H al f jaarl ijks f inancieel verslag 2017-2018
Verslag van het aandeel I
verslag van het aandeel O4 O1
Overzicht van de beursprestaties
45
O2
Marktkapitalisatie
46
O3
Dividend en rendement
46
O4 FinanciĂŤle kalender
47
I Re ta il estat e s I Ha lfj a a r li j k s fi n a n c i e e l v e r sla g 2 0 1 7 -2 0 1 8
43
44
“ Het aandeel Retail Estates steeg over deze periode met 133,46% ten opzichte van een stijging van de BEL 20 met 34,96%.� I Re ta i l e s tat e s I H al f jaarl ijks f inancieel verslag 2017-2018
Verslag van het aandeel I
O1
“
De gemiddelde slotkoers van het afgelopen semester bedraagt 77,17 EUR.
Overzicht van de
”
beursprestaties
Tijdens de eerste zes maanden van het boekjaar 2017-2018 schommelde de beurskoers tussen 71,65 EUR en 83,17 EUR. De grafiek hierboven geeft de beursprestaties weer van Retail Estates nv - Bel 20
het Retail Estates-aandeel ten opzichte van de BEL 20 sinds de beursnotering. Het aandeel Retail Estates evolueerde over deze periode
300
Retail Estates nv
met 133,46% en de BEL 20 met 34,96%. De gemiddelde slotkoers
250
van het afgelopen semester bedraagt 77,17 EUR.
200
150
100
Bel 20 50
0 1998
1999
2000
2001
2002
2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014
2015
2016
2017
I Re ta il estat e s I H a lfj a a r li j k s fi n a n c i e e l v e r sla g 2 0 1 7 -2 0 1 8
45
46
O2 Marktkapitalisatie Retail Estates nv is genoteerd op de continumarkt van Euronext. De marktkapitalisatie bedraagt 690,65
Marktkapitalisatie (in mio EUR)
800 700 600
mio EUR op 30 september 2017.
500
O3
400
Dividend en rendement
200
300
100
De nettoactiefwaarde (EPRA NAW) van het aandeel bij een
0 31/03/98 31/03/99 31/03/00 31/03/01
31/03/02 31/03/03 31/03/04 31/03/05 31/03/06 31/03/07 31/03/08 31/03/09 31/03/10
31/03/11
31/03/12
31/03/13
31/03/14
31/03/15
31/03/16
31/03/17
31/03/18
vastgoedwaardering aan reële waarde bedraagt 58,80 EUR. De evolutie van de nettoactiefwaarde is te verklaren door de daling van het resultaat op de portefeuille enerzijds en de uitkering van het dividend over het
NETTOACTIEF PER AANDEEL (in €) - AANDEEL GROEP
Nettoactiefwaarde per aandeel IFRS 15 EPRA NAW per aandeel16 Nettoactiefwaarde per aandeel (investeringswaarde) excl. dividend excl. de reële waarde van de toegelaten afdekkingsinstrumenten
30.09.17
31.03.17
30.09.16
57,15
57,17
52,94
58,80
59,29
56,11
60,50
58,96
57,31
boekjaar 2016-2017 anderzijds. Brutodividend Nettodividend Beurskoers op afsluitingsdatum
I Re ta i l e s tat e s I H al f jaarl ijks f inancieel verslag 2017-2018
3,30 2,31 73,61
76,90
79,59
Verslag van het aandeel I
Retail Estates nv - EPRA NAW 90
Retail Estates nv 80 70 60
EPRA NAW
50 40 30 20 10 0 31/03/10
31/03/11
31/03/12
31/03/13
31/03/14
31/03/15
31/03/16
31/03/17
31/03/18
O4 Financiële kalender Bekendmaking resultaten derde kwartaal boekjaar 2017-2018
19 februari 2018
Bekendmaking jaarresultaten boekjaar 2017-2018
18 mei 2018
Algemene vergadering
23 juli 2018
Ex-coupon datum dividend
25 juli 2018
Betaalbaarstelling dividend
27 juli 2018
I Re ta il estat e s I H a lfj a a r li j k s fi n a n c i e e l v e r sla g 2 0 1 7 -2 0 1 8
47
48
I Re ta i l e s tat e s I H al f jaarl ijks f inancieel verslag 2017-2018
vastgoedverslag I
vastgoedverslag O5 O1
Verslagen van de vastgoeddeskundigen
51
O2
Toelichting
53
O3
Handelsactiviteit van de huurders
54
O4 Onderverdeling volgens type gebouw
54
I Re ta il estat e s I Ha lfj a a r li j k s fi n a n c i e e l v e r sla g 2 0 1 7 -2 0 1 8
49
50
“De Belgische winkelmarkt in de periferie wordt vandaag gekenmerkt door een grote stabiliteit, zowel langs investeerderszijde als bij de huurders� I Re ta i l e s tat e s I H al f jaarl ijks f inancieel verslag 2017-2018
vastgoedverslag I
Waardetoename van de panden op
2017 heeft betrekking op een deel
toplocaties
van de onroerende goederen
Retail Estates investeert sinds 1998
van Retail Estates nv en zijn
De verkoop van een gebouw
tueel verschuldigde basisjaarhuur,
in winkelvastgoed dat gelegen is
dochtervennootschappen. Dit verslag
is in theorie onderworpen aan
rekening houdend met eventuele
in de periferie, de zogenaamde
vermeldt onder andere het volgende:
overdrachtsrechten die geïnd
correcties zoals leegstand, step-
worden door de overheid. Het bedrag
rents, huurvrije periodes, enz.
‘baanwinkels’. Op 18 jaar tijd werd
met onze definitie van marktwaarde.
met een BAR (Bruto Aanvangs Rendement) van de thans contrac
een belangrijke portefeuille vergaard
“Wij hebben het genoegen u onze
hiervan hangt onder andere af van
Het BAR is afhankelijk van de
die op 30 september 2017 bestaat
update per 30 september 2017 van
de overdrachtswijze, van het profiel
gangbare rendementen op de
uit 724 panden, goed voor een
de waardering van de Retail Estates
van de koper en de geografische
investeringsmarkt, rekening houdend
bruto bebouwde winkeloppervlakte
portefeuille + Distri-Land + Hainaut
ligging van het goed. Op basis van
met de ligging, de geschiktheid van
van 837.763 m². De reële waarde
Retail Invest NV te laten geworden.
een representatief staal van panden
de site, de kwaliteit van de huurder
op de Belgische markt, blijkt dat
en het gebouw op het ogenblik van
Wij bevestigen dat we deze
de gemiddelde transactiekost
de waardering.
opdracht als onafhankelijk expert
2,50% bedroeg bij de verkoop van
hebben uitgevoerd. Wij bevestigen
gebouwen met een waarde hoger
Voor het bepalen van de investerings
tevens dat onze waardering werd
dan 2.500.000 EUR over de periode
waarde van het retailpark in Tongeren
uitgevoerd conform de nationale
2013, 2014, 2015 en Q1 2016.
en de Distri-Land portefeuille
bedraagt 1.152,55 mio EUR.
Waardering per 30 september 2017
O1
en internationale normen en hun
wordt de aangepaste markthuur
toepassingsprocedures, onder andere
Voor gebouwen van meer dan
gekapitaliseerd. Deze aangepaste
op het vlak van de waardering van
2.500.000 EUR bekomen we
markthuur wordt bepaald door 60%
Verslagen van de
GVV’s. (Volgens de huidige besluiten.
de verkoopswaarde exclusief
te nemen van het verschil tussen de
vastgoeddeskundigen
We behouden ons het recht voor om
kosten overeenkomende met de
markthuur en de huidige huur in het
onze waardering aan te passen in
reële waarde (“fair value”) zoals
geval waar de markthuur groter is
geval van gewijzigde besluiten).
vooropgesteld door de internationale
dan de huidige huur. Indien dit niet
Retail Estates nv doet beroep op Cushman & Wakefield, CBRE en
boekhoudkundige norm IAS 40,
het geval is dan is de aangepaste
Stadim als vastgoeddeskundigen. In
De juiste waarde wordt gedefinieerd
door 2,50% transactiekosten af te
markthuur gelijk aan de markthuur.
de praktijk schatten ze dus elk een
als de meest waarschijnlijke
trekken van de investeringswaarde.
Dit verschil wordt vervolgens toege
gedeelte van de vastgoedportefeuille.
waarde die redelijkerwijs gehaald
De panden worden hier als een
voegd aan de huidige huur. In het
kan worden onder normale
portefeuille beschouwd.
geval dat de huidige huur groter is dan
Verslag van Cushman & Wakefield
verkoopsomstandigheden tussen
Het verslag van Cushman &
welwillende en goed geïnformeerde
Onze “investeringswaarde” is
gekapitaliseerd. Bovendien worden er
Wakefield van 30 september
partijen. Deze definitie komt overeen
gebaseerd op een kapitalisatie
correcties genomen voor het verschil
de markthuur, wordt de markthuur
I Re ta il estat e s I Ha lfj a a r li j k s fi n a n c i e e l v e r sla g 2 0 1 7 -2 0 1 8
51
52
in huidige huur en (aangepaste)
Hainaut Retail Invest NV een
markthuur.
rendement van 6,43%”.
De portefeuille van Retail Estates nv
Verslag van CBRE
(incl. Tongeren) heeft op 30.09.2017
Het verslag van CBRE België van 30
een investeringswaarde (incl.
september 2017 heeft betrekking
correcties) van 463,49 mio EUR
op een deel van de onroerende
en een reële waarde van 452,19
goederen van Retail Estates nv en
mio EUR. De investeringswaarde is
zijn dochtervennootschappen. Dit
gestegen met 0,24% ten opzichte van
verslag vermeldt onder andere het
het vorige kwartaal. Dit geeft Retail
volgende:
Estates een rendement van 6,65%. Bij de waardering van de gebouwen De portefeuille van Immobilière
hebben we gebruik gemaakt van de
Distri-Land NV heeft op 30.09.2017
volgende waarderingsmethoden :
een investeringswaarde (incl. correcties) van 18,11 mio EUR en een
Methode 1: Waardering op
reële waarde van 17,66 mio EUR. De
basis van de kapitalisatie van
investeringswaarde is gedaald met
huurinkomsten
0,06% ten opzichte van het vorige kwartaal. Dit geeft Immobilière
Voor elk van de gebouwen werd een
Distri-Land NV een rendement van
geschatte markthuurwaarde (ERV)
7,05%.
bepaald en een marktconforme kapitalisatievoet (cap rate) op basis
De portefeuille van Hainaut Retail
van vergelijkingspunten.
Invest NV heeft op 30.09.2017 een investeringswaarde (incl.
Er werd een correctie gemaakt voor
correcties) van 37,91 mio EUR en
het verschil tussen de geschatte
een reële waarde van 36,98 mio
markthuurwaarde en de lopende
EUR. De investeringswaarde is
huurinkomsten:
gestegen met 0,19% ten opzichte van het vorige kwartaal. Dit geeft
I Re ta i l e s tat e s I H al f jaarl ijks f inancieel verslag 2017-2018
Indien de geschatte markthuur
vastgoedverslag I
waarde hoger is dan de actuele huur
de periode tot het einde van deze
Verslag van CBRE NL
panden vertegenwoordigen een
inkomsten bestaat de correctie uit de
erfpacht of opstalovereenkomst.
Het verslag van CBRE Valuation
huurincasso van 5.483.000 EUR
& Advisory Services B.V. van
wat een bruto rendement van 7,51%
de markthuurwaarde en de lopende
De waarde van de naakte eigendom
30 september 2017 heeft betrekking
vertegenwoordigt.
huurinkomsten tot het einde van de
wordt bepaald door de actualisering
op de onroerende goederen van
lopende huurperiode.
(Discounted Cash Flow) van de
Retail Estates Nederland B.V. in
periodieke opstalvergoedingen
Nederland.
actualisering van het verschil tussen
Indien de geschatte markthuur
of erfpachtvergoedingen tot op
waarde lager is dat de actuele huur
datum van de vervaldag van deze
Voor het bepalen van de markt
inkomsten bestaat de correctie uit de
overeenkomst.
waarde van de onroerende goederen
O2 Toelichting
van Retail Estates Nederland B.V.
België
de markthuurwaarde en de actuele
De investeringswaarde van deze
in Nederland wordt de actuele
De investeringsmarkt evolueert onder
huurinkomsten voor de periode
onroerende goederen wordt hierbij
basisjaarhuur gekapitaliseerd met een
invloed van de globale economi-
tot het einde van de 3-jaarlijkse
geschat op 566,29 mio EUR en de
BAR (Bruto Aanvangs Rendement).
sche onzekerheden in verschillende
opzegmogelijkheid van de huurder.
reële waarde op 552,47 mio EUR.
In deze berekening wordt rekening
richtingen. Enerzijds zijn een aantal
Deze panden vertegenwoordigen
gehouden met eventuele correcties
buitenlandse institutionele partijen
Methode 2: Waardering op basis
een huurincasso van 37,11 mio EUR
zoals leegstandperiode en huurvrij
versneld uit de markt getreden om
van de actualisering van inkomsten
wat een brutorendement van 6,53%
periodes. Bij het bepalen van het
hun meerwaarde te realiseren en hun
vertegenwoordigt.
BAR hebben wij rekening gehouden
kapitaal in hun thuismarkt te herin-
met de locatie, uitstraling van het
vesteren waar de kredietcrisis nieuwe
actualisering van het verschil tussen
Deze methode wordt gebruikt voor de panden waarbij de eigendomsrechten
Verslag van Stadim
gebouw, gemiddelde resterende
aankoopopportuniteiten biedt.
zijn opgesplitst in enerzijds de
Het verslag van Stadim van
huurtermijn van de contracten
Anderzijds blijft de particuliere markt
naakte eigendom en anderzijds de
30 september 2017 heeft betrekking
en kredietwaardigheid van de
actief waarin vermogende particuliere
opstalrechten of erfpachtrechten.
op een semi-logistiek complex.
huurders op het moment van
beleggers in transacties tussen 1 à 5
De investeringswaarde van deze
taxatie. In het geval van een over- of
mio EUR aanhoudende interesse be-
Bij deze methode wordt de waarde
onroerende goederen wordt hierbij
onderhuursituatie hebben wij de
tonen. De huurmarkt blijft actief, maar
van de opstalrechten of erfpacht
geschat op 4,75 mio EUR en de
huurwaarde gekapitaliseerd met het
sterker dan voordien gevoelig voor
rechten bepaald door de actualisering
reële waarde op 4,64 mio EUR. Deze
BAR.
de kwaliteit van de locaties met een
(Discounted Cash Flow) van de netto
panden vertegenwoordigen een
huurinkomsten, dus na aftrek van de
huurincasso van 0,33 mio EUR, wat
De marktwaarde van deze
op een site (retailparken) of panden
verschuldigde opstalvergoedingen
een brutorendement van 6,80%
onroerende goederen wordt hierbij
gelegen langs een invalsweg met een
of erfpachtvergoedingen, en dit voor
vertegenwoordigt.
geschat op 73.035.000 EUR. Deze
sterke concentratie vergelijkbare pan-
voorkeur voor winkelpanden gelegen
I Re ta il estat e s I Ha lfj a a r li j k s fi n a n c i e e l v e r sla g 2 0 1 7 -2 0 1 8
53
54
den (retailclusters). Solitaire panden
waardestijging van deze panden
zijn in trek bij voedingssupermarkten
enerzijds en een sterke trouw aan de
voor zover ze in goed bevolkte woon-
locatie anderzijds in de hand werkt.
gebieden gelegen zijn. De sector van de volumineuze
O4
gebruik van een centrale parking met een gezamenlijke in- en uitrit. De consument bezoekt dus meerdere
Onderverdeling
handelszaken zonder zijn wagen te
volgens type gebouw
verplaatsen. Op dergelijke locaties
Nederland
detailhandel die met grotere
We verwijzen naar pag. 7-8 van dit
marges werkt, laat toe om bij een
Individuele baanwinkels zijn
halfjaarverslag.
gunstige economische conjunctuur
individuele winkelpanden die
belangrijke huurprijsstijgingen te
langs de openbare weg gelegen
Ander vastgoed bevat hoofdzakelijk
realiseren, maar een neerwaarts
zijn. Elk verkooppunt beschikt over
kantoren, residentieel vastgoed,
consumentenvertrouwen treft
een eigen parking, een in- en uitrit
horeca en een logistiek complex
hen het hardst. Het belang van dit
op de openbare weg en kan zich
te Erembodegem. Het complex in
O3
zijn gebruikelijk minimaal vijf panden aanwezig.
segment in de vastgoedportefeuille
hierdoor duidelijk identificeren. In
Erembodegem is in zijn totaliteit
Handelsactiviteit
van Retail Estates nv bedraagt
de onmiddellijke nabijheid liggen er
verhuurd aan Brantano nv via een
van de huurders 16
30,29% (24,73% op 31 maart 2017).
niet noodzakelijk winkelpanden van
huurovereenkomst met een looptijd
hetzelfde type.
van 10 jaar die afloopt op 31 mei
Het aandeel van de winkels in
Handelsactiviteit van de huurders
2024. Retail Estates nv investeert Retailclusters zijn een geheel
in onroerend goed met dergelijke
van baanwinkels gelegen langs
bestemmingen enkel indien deze
dezelfde verkeersas en die voor de
als bijzaak bij een winkelpand
verbruiksgoederen maken meer
consument een geheel vormen,
voorkomen of deel uitmaken van een
dan 50% uit van de verhuurde
hoewel zij buiten de verkeersas niet
vastgoedportefeuille die enkel als
oppervlakte. Beide zorgen voor een
over een gezamenlijke infrastructuur
een geheel kon worden verworven.
stabiele basis doordat zij het minst
beschikken. Dit is in België de meest
conjunctuurgevoelig zijn. Bovendien
courante vorm van concentratie van
Winkeloppervlaktes in ontwikkeling
zijn de socio-economische
baanwinkels.
zijn panden die het voorwerp
schoenen en kleding (23,59%,
9,52%
tegenover 26,57% op 31 maart 2017) samen met de retailers in
vergunningen voor deze activiteiten het moeilijkst te verkrijgen, wat een
16 De taartdiagrammen ‘handelsactiviteit van de huurders’ en ‘type gebouw’ geven percentages weer op basis van de totale oppervlakte op 30 september 2017.
12,43%
24,16%
30,29% 23,59%
uitmaken van een nieuwbouwproject Retailparken bestaan uit
■ Voeding
winkelpanden die deel uitmaken van
■ Volumineus
een geïntegreerd handelscomplex
■ Kleding/schoenen
en dus gegroepeerd zijn met andere
■ Verbruiksgoederen
winkelpanden. Alle panden maken
■ Andere
I Re ta i l e s tat e s I H al f jaarl ijks f inancieel verslag 2017-2018
of verbouwingsproject.
98,13%
vastgoedverslag I
Type gebouw 6,08%
Stabiele bezettingsgraa
Samenvatting kerncijfers
RETAIL ESTATES
21,93%
Geschatte reële waarde17 (in €)
71,99%
■ Individuele baanwinkels ■ Retailclusters en retailparken ■ Andere
55
Rendement (investeringswaarde) Contractuele huurprijzen (in €) Contractuele huurprijzen inclusief huurwaarde van leegstaande gebouwen (in €) Totaal m² in portefeuille Aantal panden Bezettingsgraad Totaal m² in ontwikkeling
30.09.17
31.03.17
1.152.551.000
1.071.361.000
6,68%
6,60%
77.139.726
70.522.410
78.677.852
71.406.658
837.763
748.136
724
668
98,21%
98,13%
12.544
9.742
17 Deze reële waarde bevat tevens de projectontwikkelingen, die niet inbegrepen zijn in de reële waarde vermeld in de conclusies van de vastgoeddeskundigen per 30 september 2017.
I Re ta il estat e s I Ha lfj a a r li j k s fi n a n c i e e l v e r sla g 2 0 1 7 -2 0 1 8
56
I Re ta i l e s tat e s I H al f jaarl ijks f inancieel verslag 2017-2018
Diversen I
diversen O6 O1
Lexicon - algemeen
59
O2
Alternatieve prestatiemaatstaven
60
O3
EPRA Key performance indicatoren
63
I Re ta il estat e s I Ha lfj a a r li j k s fi n a n c i e e l v e r sla g 2 0 1 7 -2 0 1 8
57 57
58
I Re ta i l e s tat e s I H al f jaarl ijks f inancieel verslag 2017-2018
Diversen I
O1
Brutodividend
bieden aan investeerders. EPRA
GVV-Wetgeving
Het brutodividend per aandeel is de
heeft ook indexen gecreëerd die
Het koninklijk besluit van 13 juli
operationele winst die uitgekeerd
als benchmark dienen voor de
2014 in uitvoering van de Wet
Lexicon - Algemeen
wordt.
vastgoedsector. Al deze informatie is
van 12 mei 2014 met betrekking
beschikbaar op www.epra.com.
tot de gereglementeerde
Aanschaffingswaarde
Contractuele huren
Dit is de te gebruiken term bij de
De geïndexeerde basishuurprijzen
Exit tax
aankoop van een gebouw. Indien
zoals contractueel bepaald in
De exit tax is een bijzonder tarief
IFRS-normen
er overdrachtskosten betaald
de huurovereenkomsten per 30
van de vennootschapsbelasting
International Financial Reporting
werden, zijn deze inbegrepen in de
september 2017 vóór aftrek van de
die toegepast wordt op het verschil
Standards zijn een set van
aanschaffingswaarde.
gratuïteiten of andere voordelen die
tussen de reële waarde van
boekhoudkundige principes en
aan de huurders zijn toegestaan.
het maatschappelijk vermogen
waarderingsregels opgesteld door de
Baanwinkels
vastgoedvennootschappen.
van vennootschappen en de
International Accounting Standards
Winkelpanden gegroepeerd langs
Dividendrendement
boekwaarde van haar vermogen op
Board. Bedoeling is om internationale
de uitvalswegen van steden en
De verhouding tussen het laatst
het ogenblik dat een vennootschap
vergelijking makkelijker te maken
gemeenten. Elk verkooppunt
uitgekeerde brutodividend en de
een erkenning als gereglementeerde
tussen Europese beursgenoteerde
beschikt over een eigen parking en
laatste koers van het boekjaar
vastgoedvennootschap bekomt
bedrijven.
een in- en uitrit op de openbare weg.
waarop het dividend betrekking
of met een gereglementeerde
heeft.
vastgoedvennootschap fuseert.
Bezettingsgraad
De beursgenoteerde bedrijven zijn verplicht om vanaf het eerste
De bezettingsgraad wordt
EPRA
Filiaalbedrijven
boekjaar dat start na 1 januari 2005
berekend als de effectief verhuurde
European Public Real Estate
Dit zijn bedrijven met een centrale
hun geconsolideerde rekeningen op
oppervlakte in verhouding tot de
Association is een vereniging
inkoopdienst en minstens vijf
te stellen volgens deze standaarden.
verhuurbare oppervlakte, uitgedrukt
die werd opgericht in 1999 ter
verschillende verkooppunten
in m².
promotie, ontwikkeling en groepering
(grootwinkelbedrijven).
Institutionele belegger Onderneming die zich beroepsmatig
van Europese beursgenoteerde
Boekwaarde van een aandeel
vastgoedvennootschappen. Epra stelt
Geschatte investeringswaarde
bezighoudt met de belegging van
NAV (Net Asset Value) of NAW
gedragscodes op inzake boekhouding,
De waarde van de
middelen die haar door derden
(Nettoactiefwaarde): dit is het eigen
rapportering en corporate governance
vastgoedportefeuille inclusief kosten,
om uiteenlopende redenen zijn
vermogen gedeeld door het aantal
en harmoniseert deze regels in
registratierechten, honoraria en BTW,
toevertrouwd. Vb: pensioenfondsen,
aandelen.
verschillende landen, om kwalitatieve
ieder kwartaal geschat door een
beleggingsfondsen,…
en vergelijkbare informatie aan te
onafhankelijke deskundige.
I Re ta il estat e s I Ha lfj a a r li j k s fi n a n c i e e l v e r sla g 2 0 1 7 -2 0 1 8
59
60
“Interest Rate Swap” (IRS)
standpunt van de verkoper moet zij
dat de houder recht geeft op een
Een Interest Rate Swap is een
worden begrepen mits aftrek van de
evenredig gedeelte van de inkomsten
overeenkomst tussen partijen om
registratierechten.
uit een gebouw. Hij deelt tevens in de
gedurende een vooraf bepaalde
O2
opbrengst als het gebouw in kwestie
Alternatieve
verkocht wordt.
prestatiemaatstaven
tijdsperiode intereststromen uit
Retailcluster
te wisselen op een van tevoren
Geheel van baanwinkels gelegen
overeengekomen bedrag. Het gaat
langs dezelfde verkeersas en die voor
Begrippenlijst
enkel om de intereststromen, het
de consument een geheel vormen,
Operationele marge
bedrag zelf wordt niet uitgewisseld.
hoewel zij buiten de verkeersas niet
Definitie:
IRS wordt vaak gebruikt om zich in te
over een gezamenlijke infrastructuur
Het ‘Operationeel resultaat vóór
dekken tegen rentestijgingen. In dit
beschikken.
resultaat op de portefeuille’, gedeeld door het ‘Nettohuurresultaat’.
geval wordt een variabele rentevoet in een vaste rentevoet omgezet.
Retailpark Winkelpanden die deel uitmaken van
Doel:
Marktkapitalisatie
een geïntegreerd handelscomplex
Maakt het mogelijk om de
Dit is het totale aantal
en gegroepeerd zijn met andere
operationele prestatie van de
aandelen op afsluitingsdatum
winkelpanden. Alle panden maken
vennootschap te beoordelen.
vermenigvuldigd met de slotkoers op
gebruik van een centrale parking met
afsluitingsdatum.
een gezamenlijke in- en uitrit.
Financieel resultaat (buiten variaties in de reële waarde van financiële activa en
Nettodividend
Schuldgraad
passiva).
Het nettodividend is gelijk aan het
De schuldgraad wordt als
Definitie:
brutodividend na inhouding van 30%
volgt berekend: verplichtingen
Het ‘Financieel resultaat’ waarvan de
roerende voorheffing.
(excl. voorzieningen,
rubriek ‘Variaties in de reële waarde
overlopende rekeningen, rente-
van financiële activa en passiva’
Reële waarde (fair value)
afdekkingsinstrumenten en
wordt afgetrokken.
Deze waarde is gelijk aan het
uitgestelde belastingen) gedeeld
bedrag waaraan een gebouw zou
door het totaal der activa (excl.
Doel:
kunnen worden geruild tussen goed
rente-afdekkingsinstrumenten).
Maakt het mogelijk om het gerealiseerd financieel resultaat
geïnformeerde partijen, instemmend en handelend in omstandigheden
Vastgoedcertificaat
te onderscheiden van het niet-
van normale concurrentie. Vanuit het
Een vastgoedcertificaat is een effect
gerealiseerd financieel resultaat.
I Re ta i l e s tat e s I H al f jaarl ijks f inancieel verslag 2017-2018
Diversen I
Resultaat op de portefeuille
Nettoactiefwaarde per aandeel
Reconciliatietabellen
Definitie:
(investeringswaarde) exclusief
Operationele marge
Het ‘Resultaat op de portefeuille’
dividend exclusief de reële waarde van
omvat volgende elementen:
toegelaten afdekkingsinstrumenten
- ‘Resultaat op verkopen van vastgoedbeleggingen’; - ‘Resultaat op verkopen van
Definitie:
Het eigen vermogen (exclusief impact op de reële waarde van
andere niet-financiële activa’;
geschatte mutatierechten en
- ‘Variaties in de reële waarde van
– kosten bij de hypothetische
vastgoedbeleggingen’; en - ‘Ander portefeuilleresultaat’.
vervreemding van vastgoedbeleggingen, exclusief de reële waarde van toegelaten
Doel:
afdekkingsinstrumenten en exclusief
Meten van de gerealiseerde en niet-
dividend) gedeeld door het aantal
gerealiseerde winst en verliezen op
aandelen.
de portefeuille, in vergelijking met de meest recente waardering van de
Doel:
onafhankelijke vastgoeddeskundigen.
Toont een nettoactiefwaarde per aandeel die een aantal materiële
Gewogen gemiddelde interestkost
IFRS – aanpassingen corrigeert om
Definitie:
de vergelijking met de beurskoers
De interestkosten (inclusief de
mogelijk te maken.
(in duizenden €)
Operationeel resultaat vóór resultaat op de portefeuille (A) Nettohuurresultaat (B) Operationele marge (A/B)
30.09.17
30.09.16
31.180
28.076
36.135
32.211
86,29%
87,16%
Financieel resultaat (buiten variaties in de reële waarde van financiële activa en passiva) (in duizenden €)
Financieel resultaat (A) Variaties in de reële waarde van financiële activa en passiva (B) Financieel resultaat (buiten variaties in de reële waarde van financiële activa en passiva) (A-B)
30.09.17
30.09.16
-7.913
-13.827
631
-4.695
-8.544
-9.132
30.09.17
30.09.16
-8
-16
0
0
Resultaat op de portefeuille (in duizenden €)
kredietmarge en de kost van de afdekkingsinstrumenten), gedeeld door de gewogen gemiddelde financiële schuld over de periode in kwestie. Doel:
Resultaat op verkopen van vastgoedbeleggingen (A) Resultaat op verkopen van andere nietfinanciële activa (B) Variaties in de reële waarde van vastgoedbeleggingen (C) Ander portefeuilleresultaat (D)
765
5.537
266
10
1.023
5.531
Maakt het mogelijk om de gemiddelde interestkost van de
Resultaat op de portefeuille (A+B+C+D)
vennootschap te meten.
I Re ta il estat e s I Ha lfj a a r li j k s fi n a n c i e e l v e r sla g 2 0 1 7 -2 0 1 8
61
62
Gewogen gemiddelde interestkost (in duizenden €)
30.09.17
30.09.16
Interestkosten (inclusief de kredietmarge en de kost van de afdekkingsinstrumenten) (A) Gewogen gemiddelde financiële schuld over de periode (B)
8.054
8.623
554.343
489.517
Gewogen gemiddelde interestkost (A/B)
2,86%
3,47%
Nettoactiefwaarde per aandeel (investeringswaarde) exclusief dividend exclusief de reële waarde van toegelaten afdekkingsinstrumenten
(in duizenden €)
Eigen vermogen toewijsbaar aan de aandeelhouders van de moedervennootschap (A) Impact op de reële waarde van geschatte mutatierechten en -kosten bij de hypothetische vervreemding van vastgoedbeleggingen (B) De reële waarde van toegelaten afdekkingsinstrumenten in een kasstroomafdekking (C) Vooropgesteld brutodividend (D) Aantal gewone aandelen in omloop (E) Nettoactiefwaarde per aandeel (investeringswaarde) exclusief dividend exclusief de reële waarde van toegelaten afdekkingsinstrumenten ((A-B-C-D)/E)
I Re ta i l e s tat e s I H al f jaarl ijks f inancieel verslag 2017-2018
30.09.17
31.03.17
536.175
514.970
-31.927
-26.703
-15.541
-19.153
15.950
29.727
9.382.612
9.008.208
60,50
58,96
Diversen I
O3 EPRA Key performance indicatoren
EPRA resultaat EPRA NAW
EPRA NNNAW
EPRA Netto Initieel Rendement (NIR)
EPRA Aangepast Netto Initieel Rendement (aangepast NIR) EPRA Huurleegstand EPRA Cost Ratio (incl. leegstandskosten) EPRA Cost Ratio (excl. leegstandskosten)
Definities Courant resultaat afkomstig van de strategische operationele activiteiten. Netto Actief Waarde (NAW) aangepast om rekening te houden met de reële waarde van de vastgoedbeleggingen en met uitsluiting van bepaalde elementen die niet kaderen in een financieel model van vastgoedinvesteringen op lange termijn. EPRA NAW aangepast om rekening te houden met de reële waarde van (i) de financiële instrumenten, (ii) de schulden en (iii) de uitgestelde belastingen. Definities Geannualiseerde bruto huurinkomsten op basis van de lopende huren ('passing rents') op afsluitingsdatum van de jaarrekeningen, met uitsluiting van de vastgoedkosten, gedeeld door de marktwaarde van de portefeuille verhoogd met de geschatte mutatierechten en -kosten bij hypothetische vervreemding van vastgoedbeleggingen. Deze maatstaf integreert een aanpassing van het EPRA NIR voor de afloop van huurvrije periodes of andere niet-vervallen huurincentives zoals getrapte huurprijzen Geschatte Huurwaarde (GHW) van leegstaande oppervlaktes gedeeld door de GHW van de totale portefeuille. EPRA kosten (inclusief leegstandskosten) gedeeld door de bruto huurinkomsten verminderd met de te betalen huur op gehuurde grond EPRA kosten (exclusief leegstandskosten) gedeeld door de bruto huurinkomsten verminderd met de te betalen huur op gehuurde grond
EUR/1000
EUR per aandeel
21.983
2,37
551.716
58,80
536.175
57,15
%
6,73%
6,73%
1,95% 12,77% 12,32%
I Re ta il estat e s I Ha lfj a a r li j k s fi n a n c i e e l v e r sla g 2 0 1 7 -2 0 1 8
63
64
EPRA Resultaat Netto Resultaat IFRS (groepsaandeel)
EUR/1000 23.637
Correcties voor de berekening van het EPRA resultaat Uit te sluiten: Variaties in de reële waarde van vastgoedbeleggingen van vastgoed aangehouden voor verkoop (IAS 40) Resultaat verkoop vastgoedbeleggingen Variaties in de reële waarde van financiële activa en passiva
1.031 -8 631
Aanpassingen voor minderheidsbelangen EPRA resultaat (groepsaandeel) EPRA resultaat (EUR/aandeel) (groepsaandeel)
EPRA Netto Actief Waarde (NAW) Netto Actief Waarde (groepsaandeel) volgens de jaarrekening Netto Actief (EUR/aandeel) (groepsaandeel)
21.983 2,37
EUR/1000 536.175 57,15
Effect van de lichting van opties, converteerbare schulden en de andere eigen-vermogensinstrumenten Verwaterde intrinsieke waarde na effect van de lichting van opties, converteerbare schulden en andere eigen-vermogensinstrumenten
536.175
Uit te sluiten: Reële waarde van de financiële instrumenten EPRA NAW (groepsaandeel) EPRA NAW (EUR/aandeel) (groepsaandeel)
I Re ta i l e s tat e s I H al f jaarl ijks f inancieel verslag 2017-2018
-15.541 551.716 58,80
Diversen I
EPRA Triple Netto Actief Waarde (groepsaandeel) EPRA NAW (groepsaandeel)
EUR/1000 551.716
ReĂŤle waarde van de financiĂŤle instrumenten
-15.541
EPRA Triple Netto Actief Waarde (groepsaandeel)
536.175
EPRA NNNAW (EUR/aandeel) (groepsaandeel)
1.538
Geschatte huurwaarde van de totale portefeuille
78.678
EPRA Huurleegstand
1,95%
57,15
EPRA Netto Initieel Rendement
EUR/1000
Vastgoedbeleggingen (zonder vastgoed bestemd voor verkoop) fair value
1.152.551
Transactiekosten
31.763
Investeringswaarde
1.184.314
Projectontwikkelingen
EPRA Cost Ratio
EUR/1000
Algemene kosten
2.009
Waardeverminderingen op handelsvorderingen Te betalen huren op gehuurde grond Vastgoedkosten
-3 103 2.607
23.502
B
Geannualiseerde bruto huurinkomsten
1.160.812 78.678
Vastgoedkosten Geannualiseerde netto huurinkomsten
Geschatte huurwaarde van de leegstaande
EUR/1000
oppervlaktes
Toe te voegen:
Investeringswaarde van het vastgoed, beschikbaar voor verhuring
EPRA Huurleegstand
-584
A
78.093
Notioneel bedrag bij aflopen van huurvrije periode of andere leasestimuli
Verminderd met: Te betalen huren op gehuurde grond EPRA kosten (incl. leegstandskosten) Leegstandskosten
-103
4.613 -160
EPRA kosten (excl. leegstandskosten)
4.453
Huurinkomsten verminderd met te betalen huren op gehuurde grond
36.132
Aangepaste geannualiseerde netto huurinkomsten EPRA Netto Initieel Rendement (NIR)
C
78.093
A/B
6,73%
C/B
6,73%
EPRA Aangepast Netto Initieel Rendement (aangepast NIR)
% EPRA Cost Ratio (incl. leegstandskosten)
12,77%
EPRA Cost Ratio (excl. leegstandskosten)
12,32%
I Re ta il estat e s I Ha lfj a a r li j k s fi n a n c i e e l v e r sla g 2 0 1 7 -2 0 1 8
65
66
Inlichtingenfiche Naam:
Retail Estates nv
Statuut:
Openbare gereglementeerde vastgoedvennootschap (“GVV”) naar Belgisch recht
Adres:
Industrielaan 6 – B-1740 Ternat
Tel:
+32 (0)2 568 10 20
Fax
+32 (0)2 581 09 42
E-mail:
info@retailestates.com
Website:
www.retailestates.com
RPR:
Brussel
BTW:
BE 0434.797.847
Ondernemingsnummer:
0434.797.847
Oprichtingsdatum:
12 juli 1988
Erkenning vastgoedbevak:
27 maart 1998 (t.e.m. 23 oktober 2014)
Erkenning GVV:
24 oktober 2014
Duur:
Onbepaalde duur
Management:
Intern
Commissaris:
PwC Bedrijfsrevisoren bcvba – Woluwegarden-Woluwedal 18 te 1932 Brussel, vertegenwoordigd door de heer Damien Walgrave
Financiële jaarafsluiting:
31 maart
Kapitaal per 30.09.2017:
211.112.425,36 EUR
Aantal aandelen per 30.09.2017:
9.382.612
Algemene vergadering:
Voorlaatste maandag van de maand juli
Notering:
Euronext – continumarkt
Financiële dienstverlening:
KBC Bank
Waarde vastgoedportefeuille per 30.09.2017:
Investeringswaarde 1.184,31 mio EUR - reële waarde 1.152,55 mio EUR (incl. waarde vastgoedcertificaten “Immobilière Distri-Land nv”)
Vastgoeddeskundigen:
Cushman & Wakefield, CBRE en Stadim
Aantal panden per 30.09.2017:
724
Type panden:
Perifeer winkelvastgoed
Liquidity provider:
KBC Securities & De Groof Petercam
I Re ta i l e s tat e s I H al f jaarl ijks f inancieel verslag 2017-2018
Diversen I
I Re ta il estat e s I Ha lfj a a r li j k s fi n a n c i e e l v e r sla g 2 0 1 7 -2 0 1 8
67
openbare
GVV-SIR publique
Industrielaan 6 B- 1740 Ternat T. +32 (0)2 568 10 20 F. +32 (0)2 581 09 42 info@retailestates.com www.retailestates.com