HalfJAARlijks financieel VERÂSLAG
Kerncijfers
O1 Kerncijfers VASTGOEDPORTEFEUILLE Aantal winkelpanden
30/09/16
31/03/16
639
634
710.083
708.879
Geschatte reële waarde in EUR
1.016.314.000
1.000.799.000
Geschatte investeringswaarde in EUR
1.041.524.000
1.025.536.000
Totaal verhuurbare winkeloppervlakte in m²
Gemiddelde huurprijs per m² Bezettingsgraad BALANSGEGEVENS Eigen vermogen Schuldgraad (GVV-Wetgeving*, max. 65%) RESULTATEN
95,96
95,86
98,13%
98,22%
30/09/16
31/03/16
469.360.000
474.170.000
51,36%
49,95%
30/09/16
30/09/15
Nettohuurresultaat
32.211.000
29.243.000
Vastgoedresultaat
31.919.000
29.056.000
Vastgoedkosten
-2.390.000
-1.934.000
Algemene kosten en andere operationele kosten en opbrengsten
-1.453.000
-1.418.000
Operationeel vastgoedresultaat vóór resultaat op de portefeuille
28.076.000
25.704.000
5.531.000
1.319.000
Portefeuilleresultaat Operationeel resultaat
33.607.000
27.023.000
Financieel resultaat
-13.827.000
-8.470.000
Nettoresultaat
19.368.000
17.989.000
Netto courant resultaat (excl. portefeuilleresultaat)
18.533.000
16.670.000
GEGEVENS PER AANDEEL
30/09/16
31/03/16
Aantal aandelen
8.866.320
8.866.320
52,94
53,48
Nettoactiefwaarde EPRA
56,11
56,66
Nettoactiefwaarde (investeringswaarde) excl. dividend excl. IAS 39
57,31
56,27
79,59
78,00
50,34%
45,85%
Nettoactiefwaarde IFRS
Beurskoers op afsluitingsdatum Over-/onderwaardering t.o.v. nettoactiefwaarde IFRS * Het K.B. van 13 juli 2014 (het “GVV-K.B.”) in uitvoering van de Wet van 12 mei 2014 (de “GVV-Wet”) met betrekking tot de gereglementeerde vastgoedvennootschappen.
Halfjaarverslag 2016-2017 I Retail Estates
O1 beheersverslag
6
financieel verslag
16
verslag van het aandeel
40
vastgoedverslag
46
O2
O3
O4 O5
diversen
54
01
Kerncijfersfeiten Markante
markante feiten 4
Halfjaarverslag 2016-2017 I Retail Estates
O1
O2
Retailparken
Financieel Verslag
Be-Mine Boulevard wint
Retail Estates’ jaarlijks financieel verslag is bekroond
BLSC Shopping Award in de categorie Retail Park
met een EPRA Gold Award voor financiĂŤle rapportering
JAARVERSLAG
Jaarverslag 2015-2016 I Retail Estates
Kern cijfers
1
5
Beheersverslag
BEHEERsverslag 6
1
Halfjaarverslag Jaarverslag 2015-2016 2016-2017 I Retail I Retail Estates Estates
O0 Inleiding O1 Activiteitenverslag van het eerste semester 2016-2017 afgesloten op 30 september 2016
O2 Analyse van de resultaten O3 V ooruitzichten O4 H erbenoemingen bestuursmandaten 05 Toekomstgerichte verklaringen O6 Gebeurtenissen na afloop van het semester
9
9 12 13 14 14 15
7
Beheersverslag
Projectontwikkeling te Genk (Winterslag) -› 8
Halfjaarverslag 2016-2017 I Retail Estates
OO
O1
Inleiding
Activiteitenverslag van het eerste semester 2016-2017 afgesloten op 30 september 2016
A lgemeen
Risicobeheer
Retail Estates nv is een van de
Het management tracht de
belangrijkste Belgische vastgoed
risicofactoren tot een minimum te
Huurinkomsten en bezettingsgraad
vennootschappen gespecialiseerd
beperken, maar dit belet niet dat
De huurinkomsten in het eerste
in perifeer winkelvastgoed. De
er met een aantal risico’s terdege
semester van het boekjaar bedragen
vastgoedportefeuille van Retail
rekening dient gehouden te worden.
32,51 mio EUR, wat een stijging
Estates nv bestaat uit 639 panden
Voor een overzicht van de risico’s
van 10% inhoudt ten opzichte van
gelegen in België, goed voor een totale
verwijzen we naar pagina 8 t.e.m. 15
het vergelijkbare semester in het
winkeloppervlakte van 710.083 m² en
van het jaarverslag 2015-2016.
boekjaar 2015-2016. Toen bedroegen
een reële waarde van 1.016,31 mio EUR.
“Per 30 september 2016 bestaat de vastgoedportefeuille uit 639 panden met een verhuurbare oppervlakte van 710.083m2. ”
de huurinkomsten 29,56 mio EUR. Deze stijging is bijna volledig toe
Retail Estates nv beheert zijn
te wijzen aan de groei van de
vastgoedportefeuille (inclusief
vastgoedportefeuille zelf en heeft
vastgoedportefeuille.
projectontwikkelingen) bedraagt 1.016,31 mio EUR. Het huurrendement
tevens een track record in de ontwikkeling en herontwikkeling van
De bezettingsgraad bedraagt op 30
(t.o.v. de investeringswaarde) dat
vastgoed voor eigen rekening.
september 2016 98,13%, ten opzichte
door de vastgoeddeskundigen op
van 98,22% per 31 maart 2016.
deze portefeuille werd vastgesteld,
Retail Estates nv is beursgenoteerd
bedraagt 6,64% op basis van actuele
(Euronext Brussels). De
Reële waarde
beurskapitalisatie van de
De reële waarde van de
1
vastgoedportefeuille
De stabiliteit van de waarde van
vennootschap bedraagt op 30 september 2016 705,67 mio EUR.
huren.
1R eële waarde (fair value): investeringswaarde zoals bepaald door een onafhankelijke vastgoeddeskundige en waarvan de hypothetische mutatiekosten zijn afgetrokken. De reële waarde is de boekwaarde onder IFRS (zie ook bijlage 21 in het jaarverslag 2015-2016).
perifeer winkelvastgoed wordt hoofdzakelijk verklaard door de aanhoudende belangstelling voor
9
Beheersverslag
investeringen in dit type vastgoed
met een verhuurbare oppervlakte van
door vermogende particulieren
710.083m².
en institutionele beleggers van binnen- en buitenlandse oorsprong.
Investeringen2 - winkelparken
Retail Estates nv heeft dit zelf van zijn jaarlijks weerkerend
Investering met oog op uitbreiding winkelpark Wetteren
desinvesteringsprogramma.
Retail Estates nv heeft op
kunnen vaststellen bij de realisatie
dinsdag 30 augustus 2016 de Retail Estates nv bezit tevens een
controle verworven (51%) over de
aanmerkelijk belang van 86,05% in
vastgoedvennootschap Heerzele nv
de vastgoedcertificaten uitgegeven
die eigenaar is van een onroerend
door de nv Immobilière Distri-
goed te Wetteren waarop na
Land. De reële waarde van deze
het bekomen van de nodige
vastgoedportefeuille, die bestaat
vergunningen de uitbreiding van
uit 10 winkelpanden, wordt op 30
haar retailpark te Wetteren kan
september 2016 gewaardeerd op
gerealiseerd worden.
16,45 mio EUR. Het aandeel Retail Estates nv in de totale reële waarde
Retail Estates nv verwierf het
van de onroerende goederen van
retailpark in 2014 met 14 winkels
het vastgoedcertificaat bedraagt
en een bruto winkeloppervlakte
13,10 mio EUR. De waarde van de
van 10.423 m². Het retailpark (dat
vastgoedportefeuille van Immobilière
geopend werd in 2008) is bekend
Distri-Land nv is al drie jaar op rij aan
onder de naam Frunpark Wetteren.
het dalen door de systematische
Het is bijzonder succesvol en trekt
verkoop van diverse winkelpanden.
consumenten uit de wijde omgeving.
Per 30 september 2016 bestaat de vastgoedportefeuille uit 639 panden
10
2 De aan- en verkoopwaarden van de investeringen en desinvesteringen zijn in lijn met de geschatte investeringswaarden van de vastgoeddeskundigen.
Halfjaarverslag 2016-2017 I Retail Estates
De totale beoogde operatie bestaat
werd eveneens opgeleverd op 30
winkelpanden die door hun locatie,
in de creatie van circa 9.000 m² bruto
september. Eén unit werd verhuurd
winkelgrootte en/of erin uitgeoefende
winkeloppervlakte, een aanzienlijke
aan Beter Bed, de andere unit werd
handelsactiviteit niet tot de
uitbreiding van de parking, een
verhuurd aan Cool Blue, een online
kernportefeuille van Retail Estates nv
verwachte huuropbrengst van
platform dat vooral elektronica,
horen.
0,90 mio EUR en een verwachte
huishoud- en sportartikelen verkoopt
totale investering van 14,40 mio EUR.
en nu ook fysieke winkels opent. De
Uitvoering van de financieringsstrategie
totale huuropbrengst voor beide units
Gedurende het afgelopen semester
bedraagt 0,22 mio EUR.
werd de kredietportefeuille herschikt.
Idealiter is de verwachte realisatie
Er werden met alle Belgische
termijn 24 maanden, d.w.z. dat een
“ Retail Estates nv heeft op 1 juli 2016 een fusie gerealiseerd door opslorping van de nv PanEuropean Retail Properties“
oplevering verwacht wordt voor
Ten slotte werd het gebouw in
grootbanken kredietverlengingen
september 2018.
Verviers, een op maat project van
bekomen waarbij looptijden en
ca. 2.000 m² voor chocolatier Darcis
rentevoeten gehernegocieerd
Conform de bepalingen van de RUP
opgeleverd op 1 juli. Dit project maakt
werden. Verder heeft Retail Estates
terzake, zijn de winkels hoofdzakelijk
het voorwerp uit van een financiële
in het afgelopen kwartaal twee
bestemd voor volumineuze
leasing. De totale investering
private plaatsingen van obligaties
Fusie door overname van
detailhandel.
bedraagt 1,03 mio EUR.
voor institutionele beleggers
dochtervennootschappen
Projectontwikkeling
Desinvesteringen
gerealiseerd voor een totaalbedrag
Retail Estates nv heeft op 1 juli
van 55 mio EUR en een looptijd
2016 een fusie gerealiseerd door
Op 30 september werd het project
Het voorbije halfjaar werden panden
van tien jaar. De combinatie van
opslorping van de nv PanEuropean
in Froyennes opgeleverd. Het
gedesinvesteerd voor een netto
deze kredietherschikkingen en
Retail Properties. Deze vennootschap
nieuwbouwwinkelpand van 1.500 m²
verkoopprijs van 4,84 mio EUR. Op
obligatie uitgiften heeft geleid tot
maakte deel uit van de overname
is verhuurd aan Leen Bakker voor een
deze verkopen werd een beperkte
een verlenging van de gemiddelde
van 4 vastgoedvennootschappen per
jaarlijkse huurprijs van 0,13 mio EUR.
minderwaarde gerealiseerd van 0,02
looptijd van de portefeuille (naar
30 juni 2015. Deze fusie leidt tot een
mio EUR.
5,4 jaar), diversificatie van de
aanmerkelijke vermindering van de
financieringsbronnen en een daling
belastingdruk.
Verder werd een bestaande winkel in Sint Stevens Woluwe gerenoveerd tot
Deze desinvesteringen kaderen
van de gemiddelde intrestvoet (van
2 aparte winkels van respectievelijk
in een jaarlijks weerkerend
3,63% op 31 maart 2016 naar 2,96%
1.027 en 1.042 m². Dit project
verkoopprogramma van individuele
op 31 maart 2018).
11
Beheersverslag
02 Analyse van de resultaten
voor het eerst 100% bijdragen. Ten opzichte van 30 september 2015 groeide de vastgoedportefeuille met 40,56 mio EUR. Ten opzichte van 31 maart 2016 groeide de portefeuille
Halfjaarresultaten 30 september
met 15,51 mio EUR.
2016: netto courant resultaat van de
“ Het nettohuurresultaat is gestegen van 29,24 mio EUR naar 32,21 mio EUR. Dit is vooral toe te schrijven aan de bijdrage van de winkelpanden die in de loop van het vorige boekjaar aangekocht werden en dit boekjaar voor het eerst 100º/ bijdragen. “ º
Groep3 stijgt met 11,17% ten opzichte
Na aftrek van de vastgoedkosten
van 30 september 2015 - reële
resulteert dit in een operationeel vast-
waarde vastgoedportefeuille stijgt tot
goedresultaat van 29,53 mio EUR ten
1.016,31 mio EUR.
opzichte van 27,12 mio EUR vorig jaar.
Op 30 september 2016 bedraagt het
De vastgoedkosten bedragen
-0,02 mio EUR op een totale
geactiveerde intresten. Deze impact
netto courant resultaat (zijnde de
2,39 mio EUR ten opzichte van
verkoop van 4,84 mio EUR. De
wordt gedeeltelijk gecompenseerd
winst zonder de resultaten op de
1,93 mio EUR het jaar voordien,
variaties in de reële waarde van
door de daling van de gemiddelde
portefeuille en zonder de variaties in
vooral te verklaren door de stijging
vastgoedbeleggingen bedragen 5,54
intrestvoet. De gemiddelde intrestvoet
de reële waarde van financiële activa
van de technische kosten en een
mio EUR en is te verklaren door de
is gedaald naar 3,48% ten opzichte
en passiva) 18,53 mio EUR, een
stijging van de personeelskosten
verscherping van yield op een aantal
van 3,79% per 30 september 2015.
stijging van 11.17% ten opzichte van
(+ 2 FTE). De algemene kosten
toplocaties en door de impact van
De stijging van de totale lasten zijn
dezelfde periode vorig jaar.
bedragen 1,45 mio EUR, een stijging
indexaties.
het gevolg van de wijziging in de reële
met 0,04 mio EUR ten opzichte van Het nettohuurresultaat is gestegen
vorig jaar. Na aftrek van de algemene
Het financieel resultaat bedraagt
een kasstroom definiëren (IAS 39
van 29,24 mio EUR naar 32,21 mio
kosten bereikt Retail Estates nv een
-13,83 mio EUR. De netto-
resultaat). Dit resultaat is echter een
EUR. Dit is vooral toe te schrijven aan
operationeel resultaat voor resultaat
intrestkosten bedragen 9,12 mio
niet-gerealiseerd en non-cash item.
de bijdrage van de winkelpanden die
op de portefeuille van 28,08 mio EUR.
EUR en stijgen met 0,66 mio EUR
in de loop van het vorige boekjaar
De bedrijfsmarge bedraagt 87,16%.
ten opzichte van vorig jaar. De
Het nettoresultaat (aandeel Groep)
intrestlasten zijn gestegen door
voor het eerste halfjaar bedraagt
Het resultaat uit de verkopen van
het opnemen van bijkomende
19,37 mio EUR bestaande uit het
vastgoedbeleggingen bedraagt
financiering en de daling van de
netto courant resultaat van 18,53 mio
aangekocht werden en dit boekjaar
3 Retail Estates nv en zijn dochterondernemingen.
12
waarde van de swaps die niet als
Halfjaarverslag 2016-2017 I Retail Estates
EUR, het resultaat op de portefeuille ten belope van 5,53 mio EUR en het IAS 39 resultaat ten belope van -4,70 mio EUR. Per aandeel betekent dit
03 Vooruitzichten
voor het eerste halfjaar een netto courante winst van 2,09 EUR (op
De macro-economische
basis van het gewogen gemiddelde
onzekerheden laten niet toe om
aantal aandelen).
voorspellingen te maken inzake de evolutie van de reële waarde van de
De reële waarde van de
onroerende goederen noch inzake de
vastgoedportefeuille, inclusief
negatieve variaties in de reële waarde
projectontwikkelingen, bedraagt
van de rente-afdekkingsinstrumenten.
1.016,31 mio EUR op 30 september
De evolutie van de intrinsieke waarde
2016, in vergelijking met 1.000,80 mio
van het aandeel dat hieraan gevoelig
EUR op 31 maart 2016.
is, is dus onzeker.
De nettoactiefwaarde (EPRA)
De dividendverwachting (3,30 EUR
van het aandeel bedraagt op
bruto per aandeel) wordt bevestigd.
30 september 2016 56,11 EUR.
Ten opzichte van het boekjaar
Op 31 maart 2016 bedroeg de
2015-2016 houdt dit een stijging in
nettoactiefwaarde EPRA 56,66 EUR.
van het dividend met 3,13%. Deze verwachtingen werden ingevuld
De schuldgraad bedraagt 51,36% op
in de hypothese van stabiele
30 september 2016 ten opzichte van
consumentenuitgaven en mits een
49,95% op 31 maart 2016.
positieve evolutie van de huurprijzen.
13
Beheersverslag
04 Herbenoemingen bestuursmandaten
05
06
Toekomstgerichte verklaringen
Gebeurtenissen
verplichting tot aankoop van dit
na afloop van het semester
minderheidsbelang als een schuld
Dit halfjaarverslag omvat een aantal
meerderheidsbelang heeft Retail Estates systematisch haar
erkend in haar geconsolideerde
Bij de jaarvergadering van 1 juli 2016
toekomstgerichte verklaringen.
werd Jan de Nys herbenoemd als
Dergelijke verklaringen zijn onderhevig
uitvoerend bestuurder met onmiddelijke
aan risico’s en onzekerheden die tot
Verwerving volledige participatie in de Institutionele VastgoedVennootschap Retail Warehousing Invest
ingang tot aan het einde van de gewone
gevolg kunnen hebben dat de feitelijke
Op 29 mei 2012 werd de controle
in de overeenkomst van 29 mei 2012
algemene vergadering van 2021. Verder
resultaten wezenlijk kunnen verschillen
verworven over Retail Warehousing
opgenomen zijn.
werden als niet-uitvoerend bestuurder
van de resultaten die door dergelijke
Invest nv door de overname van
herbenoemd met onmiddellijke ingang
toekomstgerichte verklaringen in
een belang van 62,50% van de
Het resultaat van Retail Warehousing
tot aan het einde van de gewone
deze tussentijdse verklaring kunnen
aandelen. Op 5 oktober 2016 werd
Invest werd steeds integraal
algemene vergadering van 2021: Paul
worden verondersteld. Belangrijke
een overeenkomst afgesloten met
geconsolideerd. Bijgevolg heeft deze
Borghgraef, Jean-Louis Appelmans,
factoren die dergelijke resultaten
het oog op de verwerving van het
transactie slechts een beperkte impact
Jean Sterbelle, Christophe Demain,
kunnen beïnvloeden zijn met name
resterende minderheidsbelang.
op de geconsolideerde resultaten.
Rudy De Smedt en René Annaert.
veranderingen in de economische
Dit is gebeurd door de overname
situatie, commerciële, fiscale en
van alle aandelen van Databuild
De transactie bestaat uit twee luiken.
omgevingsfactoren.
Retail nv, die de houder is van dit
Het eerste luik betreft de overdracht
minderheidsbelang.
en betaling per 5 oktober 2016 van
De Heer Vic Ragoen werd bij beslissing van de Raad van Bestuur van 16 september voorgedragen
14
Sinds de verwerving van dit
jaarrekening. Het bedrag van deze schuld werd trimestrieel aangepast aan de prijsherzieningsclausules die
ongeveer de helft van de aandelen
als bestuurder (doch niet langer
Retail Warehousing Invest is eigenaar
ten bedrage van 7,68 mio EUR. Het
als onafhankelijk bestuurder). Bij
van 30 winkelpanden verspreid over
tweede luik betreft, onder opschor-
de eerstvolgende buitengewone
België. Databuild Retail bezit geen
tende voorwaarde van goedkeuring
algemene vergadering zal zijn
andere activa dan 375 aandelen in
door de FSMA, de uitgifte van 115.735
benoeming aan de aandeelhouders
Retail Warehousing Invest die 37,5%
nieuwe aandelen in het kader van
ter goedkeuring worden voorgelegd.
van het aandelenkapitaal van deze
een kapitaalverhoging door inbreng
vennootschap vertegenwoordigen.
in natura met een inbrengwaarde van
Halfjaarverslag 2016-2017 I Retail Estates
7,52 mio EUR, die zal worden vastge-
Op 25 oktober 2016 werd de akte
Warehousing Invest nv (institutionele
steld door de raad van bestuur van
verleden voor de aankoop van een
GVV).
Retail Estates nv in het kader van
tweede pand in Westerlo verhuurd
het toegestaan kapitaal. De nieuwe
aan bvba Merkkleding.
aandelen zullen delen in de winst van het lopende boekjaar dat een aanvang
Verkoop Spa
nam op 1 april 2016. De nieuwe aan-
Op 3 oktober 2016 werd de akte verle-
delen zullen worden uitgegeven met
den met betrekking tot de verkoop van
coupon nr. 24 en volgende aangehecht.
een pand in Spa, verhuurd aan Tom &
De uitgifteprijs werd contractueel vast-
Co, voor een bedrag van 0,65 mio EUR.
gesteld op 65 euro per aandeel. Naar verwachting zal de uitgifte plaatsvin-
Fusie door overname van
den uiterlijk eind december 2016.
dochtervennootschap
Verwerving 2 panden Westerlo
Op 3 oktober 2016 werd de fusie door overname van de vennootschap
Op 13 oktober 2016 werd, onder
Vlaamse Leasing Maatschappij nv
opschortende voorwaarde van
vastgesteld door de raad van bestuur,
goedkeuring door de FSMA, de
met onmiddellijk effect.
inbrengovereenkomst getekend met betrekking tot de verwerving van een
Op 14 oktober 2016 werd het fusie-
pand met zonnepanelen in Westerlo,
voorstel neergelegd strekkende tot
verhuurd aan Action. De uitgifte
fusie door overname van de vennoot-
zal eveneens gebeuren aan een
schappen Texas Management nv en
contractueel vastgestelde prijs van
Fimitobel nv door Retail Estates nv.
65 EUR per aandeel. Er zullen 26.153 nieuwe aandelen gecreëerd worden.
Op 8 november 2016 werden de
Deze zullen delen in de winst van het
fusievoorstellen neergelegd strekkende
boekjaar dat aangevangen is op 1 april
tot fusie door overneming van
2016.
Localiege nv en PPI nv door Retail
15
Financieel verslag
financieel verslag 16
6
Halfjaarverslag Jaarverslag 2015-2016 2016-2017 I Retail I Retail Estates Estates
O1 A. Verkorte geconsolideerde winst- en verliesrekening
19
O1 B. Overzicht van het globaal resultaat
21
O2 Verkorte geconsolideerde balans
22
O3 Verkort geconsolideerd mutatieoverzicht van het eigen vermogen
24
O4 Verkort geconsolideerd kasstroomoverzicht
26
05 Toelichtingen bij de verkorte geconsolideerde halfjaarcijfers
O6 Verslag van de commissaris
28 39
17
Financieel verslag
retailParK, lommel -› 18
Halfjaarverslag 2016-2017 I Retail Estates
1. A. verkorte geconsolideerde winst- en verliesrekening 30.09.16
30.09.15
Huurinkomsten Met verhuur verbonden kosten
32.511
29.559
-301
-316
Nettohuurresultaat
32.211
29.243
WINST- EN VERLIESREKENING (in duizenden â‚Ź)
Recuperatie van vastgoedkosten Recuperatie van huurlasten en belastingen normaal gedragen door de huurders op verhuurde gebouwen Huurlasten en belastingen normaal gedragen door de huurders op verhuurde gebouwen Andere met verhuur verbonden kosten en opbrengsten
3.176
3.143
-3.400
-3.313
-68
-17
Vastgoedresultaat
31.919
29.056
Technische kosten CommerciĂŤle kosten Kosten en taksen van niet-verhuurde gebouwen Beheerskosten vastgoed Andere vastgoedkosten
-1.099
-873
-188
-171
-140
-103
-967
-785
5
-2
Vastgoedkosten
-2.390
-1.934
Operationeel vastgoedresultaat
29.529
27.122
-1.453
-1.418
Algemene kosten van de vennootschap Andere operationele opbrengsten en kosten
19
Financieel verslag
30.09.16
30.09.15
Operationeel resultaat voor resultaat op portefeuille
28.076
25.704
Resultaat op verkopen van vastgoedbeleggingen Resultaat op verkopen van andere niet-financiële activa Variaties in de reële waarde van vastgoedbeleggingen Ander portefeuilleresultaat
-16
519
5.537
1.278
10
-478
33.607
27.023
WINST- EN VERLIESREKENING (vervolg) (in duizenden €)
Operationeel resultaat Financiële opbrengsten Netto interestkosten Kosten van toegelaten afdekkingsinstrumenten Andere financiële kosten
12 -8.456
-4.695 -31
-26
Financieel resultaat
-13.827
-8.470
Resultaat vóór belastingen
19.780
18.553
-412
-564
Nettoresultaat
19.368
17.989
Toerekenbaar aan: Aandeelhouders van de Groep Minderheidsbelangen
19.368
17.989
18.533
16.670
5.531
1.319
Belastingen
Toelichting: Netto courant resultaat (aandeel Groep)4 Resultaat op de portefeuille IAS 39 resultaat
20
19 -9.120
-4.695
Halfjaarverslag 2016-2017 I Retail Estates
RESULTAAT PER AANDEEL
30.09.16
30.09.15
Aantal gewone aandelen in omloop Gewogen gemiddelde aantal aandelen Nettowinst per gewoon aandeel (in €)5 Verwaterde nettowinst per aandeel (in €) Uitkeerbare winst per aandeel (in €)6 Netto courant resultaat per aandeel (in €)7
8.866.320
8.819.213
8.866.320
8.419.951
2,18
2,14
2,18
2,14
2,12
1,86
2,09
1,98
4 Het netto courant resultaat wordt als volgt berekend: nettoresultaat exclusief variaties in de reële waarde van vastgoedbeleggingen, exclusief resultaat op de verkopen van vastgoedbeleggingen en exclusief kosten van toegelaten afdekkingsinstrumenten. 5 De nettowinst per gewoon aandeel wordt als volgt berekend: nettoresultaat gedeeld door het gewogen gemiddelde aantal aandelen. 6 De uitkeerbare winst per aandeel wordt als volgt berekend: gecorrigeerd nettobedrijfsresultaat gedeeld door het totaal aantal aandelen. Het gecorrigeerd nettobedrijfsresultaat is de geconsolideerde nettowinst gecorrigeerd voor een aantal elementen van niet-courante aard, het resultaat op de verkopen van vastgoedbeleggingen en de variaties in de reële waarde van vastgoedbeleggingen en projectontwikkelingen. 7 Het netto courant resultaat per aandeel wordt berekend aan de hand van het gewogen gemiddelde aantal aandelen. Dit wil zeggen dat de aandelen meetellen voor het netto courant resultaat vanaf het moment van uitgifte. Op 30.09.2016 is er geen verschil tussen het aantal dividendgerechtigde aandelen en gewogen gemiddelde aantal aandelen, aangezien er geen uitgiftes geweest zijn.
1. B. Geconsolideerd overzicht van het globaal resultaat (Statement of other comprehensive income) 30.09.16
30.09.15
Nettoresultaat Andere elementen van het globaal resultaat recycleerbaar in winst- en verliesrekeningen: Impact op de reële waarde van geschatte mutatierechten en -kosten bij de hypothetische vervreemding van vastgoedbeleggingen Variaties van de reële waarde van toegelaten afdekkingsinstrumenten in een kasstroomafdekking zoals gedefinieerd in IFRS
19.368
17.989
-343
-3.299
4.692
593
GLOBAAL RESULTAAT
23.717
15.283
Overzicht van het globaal resultaat (in duizenden €)
21
Financieel verslag
2. Verkorte geconsolideerde balans ACTIVA (in duizenden €) Vaste activa Goodwill Immateriële vaste activa Vastgoedbeleggingen8 Andere materiële vaste activa Financiële vaste activa Vorderingen financiële leasing Handelsvorderingen en andere vaste activa Vlottende activa Vaste activa of groepen van vaste activa aangehouden voor verkoop Handelsvorderingen Belastingsvorderingen en andere vlottende activa Geldmiddelen en kasequivalenten Overlopende rekeningen
31.03.16
1.019.627
1.002.510
146
147
1.016.314
1.000.799
2.132
1.554
1.030 5
10
15.970
13.105
5.828
8.222
2.137
1.373
3.917
1.466
2.870
1.315
1.219
729
TOTAAL ACTIVA
1.035.596
1.015.615
EIGEN VERMOGEN EN VERPLICHTINGEN (in duizenden €)
30.09.16
31.03.16
Eigen vermogen
469.360
474.170
Eigen vermogen toewijsbaar aan de aandeelhouders van de moedervennootschap Kapitaal Uitgiftepremies Reserves Nettoresultaat van het boekjaar
469.360
474.170
194.545
194.545
151.499
151.499
Minderheidsbelangen 8 Inclusief projectontwikkelingen conform de aangepaste IAS 40-norm.
22
30.09.16
103.948
86.091
19.368
42.035
Halfjaarverslag 2016-2017 I Retail Estates
30.09.16
31.03.16
Verplichtingen
566.237
541.446
Langlopende verplichtingen Voorzieningen Langlopende financiële schulden Kredietinstellingen Financiële leasings op lange termijn Andere Andere langlopende financiële verplichtingen
524.595
456.178
491.769
428.023
392.383
398.225
EIGEN VERMOGEN EN VERPLICHTINGEN (in duizenden €)
Kortlopende verplichtingen Kortlopende financiële schulden Kredietinstellingen Financiële leasings op korte termijn Handelsschulden en andere kortlopende schulden Exit tax Andere Andere kortlopende verplichtingen Overlopende rekeningen
9
10
99.376
29.788
32.825
28.155
41.643
85.267
7.239
42.601
7.237
42.597
2
4
12.367
21.071
4.302
13.219
8.065
7.852
15.845
15.633
6.192
5.963
TOTAAL EIGEN VERMOGEN EN VERPLICHTINGEN
1.035.596
1.015.615
SCHULDGRAAD
30.09.16
31.03.16
51,36%
49,95%
30.09.16
31.03.16
Schuldgraad9 NETTOACTIEF PER AANDEEL (in €) - AANDEEL GROEP Nettoactiefwaarde per aandeel IFRS10 Nettoactiefwaarde per aandeel EPRA11 Nettoactiefwaarde per aandeel (investeringswaarde) excl. dividend excl. IAS 3912
52,94
53,48
56,11
56,66
57,31
56,27
9 De schuldgraad wordt als volgt berekend: verplichtingen (exclusief voorzieningen, overlopende rekeningen, rente-afdekkingsinstrumenten en uitgestelde belastingen), gedeeld door het totaal der activa (excl. rente-afdekkingsinstrumenten). 10 Het nettoactief per aandeel IFRS (reële waarde) wordt als volgt berekend: eigen vermogen (toewijsbaar aan de aandeelhouders van de moedervennootschap) gedeeld door het aantal aandelen. 11 Het nettoactief per aandeel EPRA (reële waarde) wordt als volgt berekend: eigen vermogen (exclusief variatie in de reële waarde van de toegelaten afdekkingsinstrumenten) gedeeld door het aantal aandelen. 12 Het nettoactief per aandeel excl. dividend excl. IAS 39 (investeringswaarde) wordt als volgt berekend: eigen vermogen (exclusief impact op de reële waarde van geschatte mutatierechten en –kosten bij de hypothetische vervreemding van vastgoedbeleggingen, exclusief variatie van de reële waarde van de toegelaten afdekkingsinstrumenten en exclusief dividend) gedeeld door het aantal aandelen.
23
Financieel verslag
3. Verkort geconsolideerd mutatieoverzicht van het eigen vermogen MUTATIEOVERZICHT VAN HET EIGEN VERMOGEN (in duizenden â‚Ź) Balans volgens IFRS op 31 maart 2015
Kapitaal gewone aandelen
Uitgifte-Â premies
Reserves*
Nettoresultaat van het boekjaar
TOTAAL Eigen Vermogen
166.902
101.839
77.233
35.238
381.212
- Nettoresultaatverwerking 2014-2015 - Overboeking portefeuilleresultaat naar reserves - Overboeking netto courant resultaat naar reserves
6.131
-6.131
5.673
-5.673
- Reclassificatie tussen reserves -23.434
- Dividenden boekjaar 2014-2015
-23.434
- Kapitaalverhoging - Kapitaalverhoging door inbreng in natura
28.344
47.870
76.214
- Minderheidsbelangen - Kosten van kapitaalverhoging
-1.734
-1.734 -74
- Overige - Globaal resultaat 30/09/2015 Balans volgens IFRS op 30 september 2015 Balans volgens IFRS op 31 maart 2016
-74
-2.706
17.989
15.283
193.512
149.709
86.257
17.989
447.467
194.545
151.499
86.091
42.035
474.170
10.216
-10.216
3.447
-3.447
- Nettoresultaatverwerking 2015-2016 - Overboeking portefeuilleresultaat naar reserves - Overboeking netto courant resultaat naar reserves - Reclassificatie tussen reserves -28.372
-28.372
4.349
19.368
23.717
103.948
19.368
469.360
- Dividenden boekjaar 2015-2016 - Kapitaalverhoging - Kapitaalverhoging door inbreng in natura - Minderheidsbelangen - Kosten van kapitaalverhoging -155
- Overige - Globaal resultaat 30/09/2016 Balans volgens IFRS op 30 september 2016
24
194.545
151.499
-155
Halfjaarverslag 2016-2017 I Retail Estates
* Detail van de reserves (in duizenden €)
Balans volgens IFRS op 31 maart 2015
Wettelijke reserve
Reserve voor het saldo van de variaties in de reële waarde van het vastgoed
Beschikbare reserves
Impact op de reële waarde van geschatte mutatierechten en -kosten bij de hypothetische vervreemding van vastgoedbeleggingen
411
88.757
9.103
-20.860
Saldo van de variaties in de reële waarde van toegelaten afdekkingsinstrumenten die onderworpen zijn aan een afdekkingsboekhouding zoals gedefinieerd in IFRS
-24.587
Saldo van de variaties in de reële waarde van toegelaten afdekkingsinstrumenten die niet onderworpen zijn aan een afdekkingsboekhouding zoals gedefinieerd in IFRS
Over gedragen resultaten van vorige boekjaren
TOTAAL
24.409
77.233
- Nettoresultaatverwerking 2014-2015 - Overboeking portefeuilleresultaat naar reserves
6.131
6.131
- Overboeking netto courant resultaat naar reserves
5.673 -3.160
- Reclassificatie tussen reserves
3.078
5.673
82
- Kapitaalverhoging door inbreng in natura - Minderheidsbelangen - Kosten van kapitaalverhoging -74
- Overige
-3.299
593
411
91.728
12.181
-24.151
-23.994
1.074
91.728
11.972
-24.940
-5.556
- Globaal resultaat 30/09/2015 Balans volgens IFRS op 30 sept. 2015 Balans volgens IFRS op 31 maart 2016
-74 -2.706
-17.604
30.082
86.257
29.419
86.091
- Nettoresultaatverwerking 2015-2016 - Overboeking portefeuilleresultaat naar reserves
10.216
10.216
- Overboeking netto courant resultaat naar reserves - Reclassificatie tussen reserves
3.447 -941
-498
3.447
1.439
- Kapitaalverhoging door inbreng in natura - Minderheidsbelangen - Kosten van kapitaalverhoging - Overige
-155
- Globaal resultaat 30/09/2016
-343
-553
5.245
-25.283
-6.109
-17.354
Balans volgens IFRS op 30 sept. 2016
133
101.291
13.411
-4.995
4.995
-155 4.349
37.861
103.948
25
Financieel verslag
4. Verkort geconsolideerd kasstroomoverzicht Door de afrondingen naar duizendtallen kunnen er afrondingsverschillen ontstaan tussen de balans- en resultatenrekening en de bijgevoegde details. KASSTROOMOVERZICHT (in duizenden €) GELDMIDDELEN EN KASEQUIVALENTEN BEGIN SEMESTER 1. Kasstroom uit bedrijfsactiviteiten Operationeel resultaat Betaalde interesten Ontvangen interesten Betaalde vennootschapsbelastingen Ontvangen vennootschapsbelastingen Andere Niet-kaselementen die worden toegevoegd / afgetrokken van het resultaat: * Afschrijvingen en waardeverminderingen - Afschrijvingen / Waardeverminderingen (of terugnamen) op materiële en immateriële activa - Afschrijvingen / Waardeverminderingen (of terugnamen) op handelsvorderingen * Andere niet-kaselementen - Variaties in de reële waarde van de vastgoedbeleggingen - Winst op de verkoop van vastgoedbeleggingen - Ander portefeuilleresultaat - Variaties in de reële waarde van toegelaten afdekkingsinstrumenten13 * Andere Variatie in de behoefte van het werkkapitaal: * Beweging van activa - Handelsvorderingen en overige vorderingen - Belastingsvorderingen en andere vlottende activa - Overlopende rekeningen - Activa op lange termijn
13 zie pagina 35: indekkingen
26
30.09.16
30.09.15
1.315
1.469
5.246
30.355
33.606
27.023
-9.154
-9.515
3
6
-2.016
-195
340
551
-3.411
119
-304
-1.089
121
105
169
140
-5.305
-1.278
16
-519 478
4.695 -15 -13.818
13.455
-931
-2.715
-2.451
-2.562
-488
-619
-1.024
-6
Halfjaarverslag 2016-2017 I Retail Estates
KASSTROOMOVERZICHT (vervolg) (in duizenden €) * Beweging van verplichtingen - Handelsschulden en andere kortlopende schulden - Andere kortlopende verplichtingen - Overlopende rekeningen 2. Kasstroom uit investeringsactiviteiten Aanschaffing van immateriële vaste activa Aanschaffing van vastgoedbeleggingen Vervreemding van vastgoedbeleggingen en activa aangehouden voor verkoop Aankoop aandelen vastgoedvennootschappen Verkoop aandelen vastgoedvennootschappen Aanschaffing van andere materiële activa Vervreemding van andere materiële activa Vervreemding van langlopende financiële vaste activa Ontvangsten uit handelsvorderingen en andere langlopende activa 3. Kasstroom uit financieringsactiviteiten * Verandering in financiële verplichtingen en financiële schulden - Toename van de financiële schulden - Afname van de financiële schulden
30.09.16
-9.345
9.031
212
8.916
209
1.410
-3.707
-82.299
-41
-34
-3.419
-16.832
4.701
3.786
-4.834
-69.108
-114
-111
14
58.423
224.088
85.262
-195.702
-64.062
* Verandering in andere verplichtingen - Toename (+) / Afname (-) in andere verplichtingen - Toename (+) / Afname (-) minderheidsbelangen
-13.823
* Verandering in eigen vermogen - Toename in kapitaal en uitgiftepremies - Kosten van kapitaalverhoging * Dividend - Dividend van het vorige boekjaar GELDMIDDELEN EN KASEQUIVALENTEN EINDE BOEKJAAR
30.09.15
76.214 -1.734
-28.372
-23.434
2.869
7.948
27
Financieel verslag
5. Toelichtingen bij de verkorte geconsolideerde halfjaarcijfers
5.1. Grondslag voor de opstelling
hypothetische vervreemding van
aantal panden bezitten en waarvan
tijdens de eerste zes maanden van
vastgoedbeleggingen’ uitdrukkelijk
het niet de intentie is om ze als een
het lopende boekjaar voordeden, hun
voorzien in de voormelde wetgeving.
autonome business aan te houden. De
invloed op de verkorte tussentijdse
In het eerste halfjaar eindigend op 30
vennootschappen worden integraal
jaarrekening, de belangrijkste
Het tussentijds financieel verslag
september 2016 en 30 september 2015
geconsolideerd.
risicofactoren en onzekerheden
voor het eerste halfjaar eindigend
werd op die manier respectievelijk -0,34
op 30 september 2016 is opgesteld
mio EUR en –3,30 mio EUR rechtstreeks
volgens boekhoudnormen consistent
in het eigen vermogen op die rekening
5.3. Verklaring van de bij Retail E states nv verantwoordelijke persoon
met International Financial Reporting
verwerkt.
Overeenkomstig artikel 13 § 2 van het
de verbonden partijen en hun
maanden van het boekjaar, evenals de voornaamste transacties tussen
K.B. van 14 november 2007, verklaart Jan
eventuele uitwerking op de verkorte
door de GVV-Wetgeving en in
In deze verkorte tussentijdse
De Nys, gedelegeerd bestuurder, dat bij
tussentijdse jaarrekening indien
overeenstemming met IAS 34
jaarrekening worden dezelfde
zijn weten,
deze transacties een significante
‘Tussentijdse financiële verslaggeving’.
grondslagen voor financiële
Standards zoals geïmplementeerd
verslaggeving en berekeningsmethodes
betekenis vertegenwoordigen en niet a) de verkorte tussentijdse jaarrekening,
werden afgesloten onder de normale
Bij de bepaling van de reële waarde van
gehanteerd als deze die gehanteerd
opgesteld op basis van grondslagen
de vastgoedbeleggingen conform IAS
worden in de geconsolideerde
voor financiële verslaggeving in
40 ‘Vastgoedbeleggingen’ wordt een
jaarrekening per 31 maart 2016.
overeenstemming met IFRS en
5.4. Gesegmenteerde informatie
in overeenstemming met IAS 34
IFRS 8 definieert een operationeel
‘Tussentijdse financiële verslaggeving’
segment als volgt: een operationeel
geschat bedrag van mutatierechten
28
ten aanzien van de nog komende
marktvoorwaarden.
en -kosten afgetrokken door de
5.2. Toepassing IFRS 3 Business
onafhankelijke vastgoeddeskundige.
combinations
zoals aanvaard door de Europese
segment is een onderdeel van de
De impact op de reële waarde van
De vennootschappentransacties van
Unie, een getrouw beeld geeft van het
onderneming (IFRS 8.2):
vastgoedbeleggingen ten gevolge van
het afgelopen semester werden niet
vermogen, van de financiële toestand
deze geschatte mutatierechten en
verwerkt als een business combination
en van de resultaten van Retail
-kosten bij hypothetische vervreemding
zoals gedefinieerd onder IFRS 3 vanuit de
Estates nv en de in de consolidatie
activiteiten die opbrengsten of die
van vastgoedbeleggingen wordt
vaststelling dat deze niet van toepassing
opgenomen ondernemingen.
kosten met zich meebrengen (inclusief
rechtstreeks verwerkt in het eigen
is, gelet op de aard en de schaalgrootte
vermogen op de rekening ‘lmpact
van de vennootschappen waarover
op de reële waarde van geschatte
controle verworven is. Het gaat om
getrouwe uiteenzetting geeft van de
mutatierechten en -kosten bij
vennootschappen die een beperkt
voornaamste gebeurtenissen die zich
• dat zich bezig houdt met economische
opbrengsten en kosten uit transacties b) het tussentijds verslag een
met andere onderdelen van dezelfde onderneming);
Halfjaarverslag 2016-2017 I Retail Estates
• waarvan de operationele resultaten
Na initiële opname worden de projecten
5.6. Verdere toelichting bij de evolutie van de schuldgraad
regelmatig beoordeeld worden
gewaardeerd aan reële waarde indien
door de ‘chief operating decision
ze aanbesteed, vergund en verhuurd
maker’ teneinde beslissingen te
zijn. Deze reële waarde waardering is
nemen omtrent de verdeling van
gebaseerd op de waardering door de
de beschikbare bronnen en om de
vastgoeddeskundige na aftrek van nog
prestaties van het segment vast te
uit te voeren werken.
Uit te sluiten:
34.349
34.118
28.157
28.155
Een project kan slaan op een
I. Langlopende verplichtingen Voorzieningen Toegelaten afdekkingsinstrumenten Uitgestelde belastingen
28.157
28.155
II. Kortlopende verplichtingen Voorzieningen Toegelaten afdekkingsinstrumenten Overlopende rekeningen
6.192
5.963
6.192
5.963
531.888
507.327
1.035.596
1.015.615
51,36%
49,95%
stellen; en • waarvoor afzonderlijke financiële informatie beschikbaar is.
bouwgrond, afbraakpand of een bestaand pand waarvan de bestemming moet worden veranderd en
Aangezien perifeer winkelvastgoed meer
aanzienlijke verbouwingswerken vereist
dan 90% van de portefeuille van Retail
zijn om het de gewenste bestemming te
Estates nv uitmaakt, is een opsplitsing
geven.
Berekening schuldgraad (in duizenden €) Verplichtingen
30.09.16
31.03.16
566.237
541.445
per bedrijfssegment niet relevant. De raad van bestuur gebruikt geen enkel ander segment voor het nemen van zijn beslissingen.
5.5. Waardering projecten Conform de aangepaste IAS 40-norm
Totale schuldenlast Netto vermindering schuldenlast Totaal activa SCHULDGRAAD
worden de projectontwikkelingen opgenomen bij de vastgoedbeleggingen. Bij aankoop worden ze gewaardeerd tegen aanschaffingswaarde met inbegrip van bijkomende kosten en nietaftrekbare BTW.
29
Financieel verslag
Principe
Toelichting 2016-2017
In toepassing van artikel 24 van het
De algemene richtlijnen van het
GVV-K.B. van 13 juli 2014 dient de
financieel plan worden opgenomen in
openbare GVV een financieel plan op
de jaarlijkse en halfjaarlijkse financiële
65%
te stellen met een uitvoeringsschema
verslagen. In de jaarlijkse en halfjaarlijkse
60%
wanneer haar geconsolideerde
financiële verslagen wordt beschreven
55%
schuldgraad meer bedraagt dan 50%
en verantwoord hoe het financieel plan
50%
van de geconsolideerde activa. Het
in de loop van de relevante periode werd
financieel plan geeft een beschrijving
uitgevoerd en hoe de openbare GVV het
van de maatregelen die zullen worden
plan in de toekomst zal uitvoeren.
Historische evolutie van de schuldgraad
45% 40% 35% 30%
genomen om te verhinderen dat
25%
de geconsolideerde schuldgraad
20%
meer bedraagt dan 65% van de
15%
geconsolideerde activa.
10% 5%
Over het financieel plan wordt een
0% 3/2007 3/2008 3/2009 3/2010
3/2011
3/2012
3/2013
3/2014
3/2015
3/2016 9/2016
bijzonder verslag opgesteld door de commissaris waarin bevestigd wordt dat deze laatste de wijze van opstelling
Historisch schommelt de schuldgraad
ment en de courante winst per aandeel.
van het plan geverifieerd heeft, met
van Retail Estates rond 50 – 55%. In de
Voor elke investering wordt de impact op
name wat betreft de economische
loop van zijn geschiedenis oversteeg de
de schuldgraad bekeken en eventueel niet
grondslagen ervan en dat de cijfers die
schuldgraad van Retail Estates nv nooit
weerhouden indien deze investering de
dit plan bevat, overeenstemmen met die
de 60%.
schuldgraad negatief zou beïnvloeden.
Evolutie schuldgraad op lange termijn
Op basis van de huidige schuldgraad
De raad van bestuur beschouwt een
van 51,36% heeft Retail Estates nv een
schuldgraad van ± 55% als zijnde
investeringspotentieel van 223,67 mio
optimaal voor de aandeelhouders van de
EUR zonder hierbij een schuldgraad van
openbare GVV voor wat betreft het rende-
60% te overschrijden.
van de boekhouding van de openbare GVV.
30
Halfjaarverslag 2016-2017 I Retail Estates
Evolutie schuldgraad op korte termijn
schuldgraad per 31 december 2016
Er wordt in de projectie van de
van de vastgoedportefeuille sinds de
Elk kwartaal wordt aan de raad van
49,64% bedragen.
schuldgraad enkel rekening gehouden
oprichting van de vennootschap steeds
met aan- en verkopen waarvoor een
gestegen of minstens stabiel gebleven.
bestuur de projectie van de schuldgraad voor het volgende kwartaal voorgelegd
Er wordt tevens een projectie gemaakt
compromis werd getekend (zonder
Op vandaag zijn er geen indicaties in de
en worden eventuele afwijkingen tussen
van de schuldgraad op 31 maart 2017
opschortende voorwaarden) en
markt die een stijging van de yield doen
de ingeschatte en werkelijke schuldgraad
(einde van het boekjaar). Deze projectie
investeringen die gepland en aanbesteed
vermoeden.
van het vorige kwartaal besproken.
houdt rekening met volgende assumpties:
zijn. Kredieten die komen te vervallen
De projectie van de schuldgraad op 31
• verkopen tweede semester 2016-2017
december 2016 houdt rekening met
Geplande desinvesteringen bedragen
volgende assumpties:
2 mio EUR
• verkopen derde kwartaal 2016-2017
• resultaat tweede semester 2016-2017
worden verondersteld voor hetzelfde
Mochten er zich toch substantiële
bedrag geherfinancierd te worden.
waardedalingen voordoen die de schuldgraad boven 65% doen uitstijgen,
Andere elementen die de schuldgraad
kan Retail Estates nv overgaan tot het
beïnvloeden
verkopen van een aantal van zijn panden.
De waardering van de
Retail Estates nv heeft een stevig track
De geplande desinvesteringen
Het resultaat van het tweede semester
vastgoedportefeuille heeft eveneens
record in het verkopen van panden
bedragen 0,6 mio EUR
zoals vermeld in het budget 2016-2017,
een impact op de schuldgraad.
aan de geschatte investeringswaarde.
goedgekeurd door de raad van bestuur.
Rekening houdend met de huidige
In het boekjaar 2013-2014 werden 4
kapitaalsbasis, zou bij een mogelijke
winkelpanden en 2 appartementen
• resultaat derde kwartaal 2016-2017
waardedaling van de reële waarde van
in ruwbouwstaat verkocht voor een
zoals vermeld in het budget 2016-2017,
semester 2016-2017
vastgoedbeleggingen van meer dan 217,31
netto verkoopprijs van 5,07 mio EUR.
goedgekeurd door de raad van bestuur.
Er worden 3,90 mio EUR investeringen
mio EUR, de maximale schuldgraad
In het boekjaar 2014-2015 werden 9
gepland in het tweede semester van
van 65% overschreden worden. Deze
winkelpanden verkocht voor een netto
het boekjaar 2016-2017, alle in het
waardedaling kan het gevolg zijn van een
verkoopprijs van 8,08 mio EUR en
derde kwartaal.
stijging van de yield (bij gelijkblijvende
werd de vennootschap Belgium Retail 1
Het resultaat van het derde kwartaal
• geplande investeringen derde kwartaal 2016-2017
• geplande investeringen tweede
huurwaarden zou de yield met 1,86%
Luxembourg sàrl verkocht voor 8,22 mio
gepland in het derde kwartaal van het
Rekening houdend met de bijkomende
moeten stijgen om de schuldgraad te
EUR. In het boekjaar 2015-2016 werden
boekjaar 2016-2017.
geplande investeringen en de
overschrijden) of een daling van de
11 winkelpanden, 2 appartementen, een
winstverwachting voor het volledige jaar,
huren (bij gelijkblijvende yields zouden de
kantoorruimte en 9 grondpercelen van
Rekening houdend met de assumpties
zou de schuldgraad per 31 maart 2017
huren met 14,42 mio EUR moeten dalen).
de site te Westende verkocht voor een
zoals hierboven vermeld, zou de
48,61% bedragen.
Historisch gezien is de reële waarde
netto verkoopprijs van 11,80 mio EUR.
Er worden 3,90 mio EUR investeringen
31
Financieel verslag
Per 30 september 2016 werden panden gedesinvesteerd voor een netto verkoopprijs van 4,84 mio EUR. Globaal genomen werden deze panden verkocht aan de geschatte investeringswaarde.
Besluit
Huurinkomsten (in duizenden €) Op minder dan één jaar Tussen één en vijf jaar Op meer dan vijf jaar
30.09.16
31.03.16
65.177
63.148
228.507
213.484
360.812
360.180
Retail Estates nv is van oordeel dat in functie van • de historische evolutie van de openbare GVV,
De stijging van de huuropbrengsten
Type huurovereenkomst
dient de huurder een huurwaarborg
is hoofdzakelijk het gevolg van de
Voor haar gebouwen sluit de Groep
te stellen, meestal in de vorm van
acquisities in de loop van het vorige
handelshuurcontracten af voor een
een bankgarantie ter waarde van drie
boekjaar.
periode van minimaal 9 jaar, meestal
maanden huur.
• het track record met betrekking tot de
opzegbaar door de huurder na afloop De tabel hierboven geeft bij wijze van
van het derde en zesde jaar mits
Bij aanvang van de overeenkomst wordt
theoretische oefening aan hoeveel
inachtneming van een opzegtermijn
tussen de partijen een plaatsbeschrijving
er geen bijkomende maatregelen dienen
huurinkomsten Retail Estates nv zeker
van zes maanden voor de vervaldag. De
opgemaakt door een onafhankelijke
genomen te worden om te verhinderen
zal innen op basis van de lopende
huurprijzen worden meestal maandelijks
expert. Bij het verstrijken van de
dat de schuldgraad boven 65% zal
huurovereenkomsten.
vooruitbetaald (soms driemaandelijks).
overeenkomst moet de huurder de
Ze worden jaarlijks op de verjaardag van
door hem gehuurde ruimten teruggeven
de huurovereenkomst geïndexeerd.
in de staat zoals beschreven in de
verkopen
uitstijgen. Het is de bedoeling van de
32
openbare GVV om de schuldgraad te
Dit doet geen afbreuk aan het
behouden of opnieuw op te bouwen
theoretische risico dat erin bestaat dat
op een niveau tussen 50% en 55%. Dit
alle huurders gebruik maken van hun
Belastingen en taksen, onroerende
voorbehoud van normale slijtage. De
niveau wordt regelmatig geëvalueerd
bij wet toegekende opzegmogelijkheid
voorheffing inbegrepen, de
huurder kan de huurovereenkomst niet
en zal herzien worden door de raad van
bij afloop van de lopende driejaarlijkse
verzekeringspremie en de
overdragen noch de ruimten geheel of
bestuur indien dit noodzakelijk wordt
periode. In deze omstandigheid staan
gemeenschappelijke kosten zijn
gedeeltelijk onderverhuren, tenzij mits
geacht door veranderde markt- of
alle winkelpanden binnen 3 jaar en 6
principieel ten laste van de huurder. Om
voorafgaandelijk schriftelijk akkoord
omgevingsfactoren.
maand per definitie leeg.
de naleving van de verplichtingen die
van de verhuurder. De huurder heeft
de huurder worden opgelegd krachtens
de verplichting om op zijn kosten de
de overeenkomst te garanderen,
overeenkomst te registreren.
plaatsbeschrijving bij intrede, onder
Halfjaarverslag 2016-2017 I Retail Estates
Vastgoedbeleggingen
te Wetteren waarop na het bekomen van
en Sint-Stevens-Woluwe). De totale
Het voorbije halfjaar werden panden
Gedurende de eerste helft van het
de nodige vergunningen de uitbreiding
investeringskost met betrekking tot deze
gedesinvesteerd voor een netto verkoop
boekjaar werd de controle verworven
van haar retailpark te Wetteren kan
aankopen en opleveringen bedraagt
prijs van 4,84 mio EUR. Op deze verkopen
(51%) over een vastgoedvennootschap
gerealiseerd worden. Verder werden
12,53 mio EUR.
werd een beperkte minderwaarde
die eigenaar is van een onroerend goed
2 projecten opgeleverd (in Froyennes
Investerings- en herwaarderingstabel (in duizenden €)
Saldo per einde van het vorige boekjaar Verwerving d.m.v. aankoop of inbreng vastgoedvennootschappen Geactiveerde financieringskosten Aankoop en inbreng van vastgoedbeleggingen Vervreemding d.m.v. verkoop vastgoedvennootschappen Verkoop vastgoedbeleggingen Overdracht naar activa aangehouden voor verkoop Andere overdrachten Variatie in de reële waarde (+/-) Per einde van het semester/boekjaar
gerealiseerd van 0,02 mio EUR.
Vastgoedbeleggingen
Activa aangehouden voor verkoop
Totaal
30.09.16
31.03.16
30.09.16
31.03.16
30.09.16
31.03.16
1.000.799
837.121
8.222
4.819
1.009.022
841.940
9.756
142.929
697
9.756
143.626
32
300
2.745
19.918
-1.755
-3.970
-569
-7.499
5.305
11.999
1.016.313
1.000.799
1.041.450
1.025.536
32
300
2.677
2.745
22.595
-2.962
-7.489
-4.717
-11.459
569
7.499 19
5.305
12.018
5.829
8.222
1.022.142
1.009.022
5.975
8.427
1.047.425
1.033.963
OVERIGE INFORMATIE Investeringswaarde van het vastgoed Projectontwikkelingen (in duizenden €)
30.09.16
31.03.16
Saldo per einde van het vorige boekjaar
11.328
34.171
Aangroei in de loop van het semester/boekjaar Oplevering in de loop van het semester/boekjaar
12.860
1.264
-3.650
-24.107
20.538
11.328
Per einde van het boekjaar
33
Financieel verslag
Langlopende en kortlopende financiële schulden Opdeling volgens de contractuele verval dagen van de kredietlijnen (in duizenden €)
30.09.16
31.03.16
Structuur van de schulden:
Totaal opgenomen kredieten 19,92º/
Op 30 september 2016 bedroegen Langlopende Bilaterale leningen - variabele of vaste rente Financiële leasing Obligatielening Subtotaal Kortlopende Bilaterale leningen - variabele of vaste rente Financiële leasing Subtotaal Totaal Opdeling volgens de maturiteit van de langlopende leningen (in duizenden €) Tussen één en twee jaar Tussen twee en vijf jaar Meer dan vijf jaar
º
de totale geconsolideerde schulden 392.383
398.225
9
9
99.377
29.788
491.769
428.023
499,01 mio EUR. Dit bedrag is als volgt samengesteld: • 399,62 mio traditionele bilaterale bancaire kredieten op middellange en
7.237
42.593
2
4
7.239
42.597
499.008
470.620
30.09.16
31.03.16
33.974
100.378
212.836
257.080
244.949
70.555
lange termijn, gespreid over 7 banken • 99,38 mio EUR obligatieleningen
80,08º/ º Obligatieleningen + private plaatsingen Bancaire kredieten
100
34 80
80,08º/ º Halfjaarverslag 2016-2017 I Retail Estates
Obligatieleningen + private plaatsingen Bancaire kredieten
Vervaldagen
Indekkingen
financiële producten en worden
kasstroomafdekking kwalificeren,
De gewogen gemiddelde looptijd van
Alle uitstaande kredieten zijn vast
initieel aan hun kostprijs erkend en
worden onmiddellijk in het resultaat
de uitstaande financiële schulden van
gefinancierd. Ofwel zijn het leningen
geherwaardeerd aan reële waarde op
opgenomen. Er werd 4,70 mio EUR in het
Retail Estates per 30 september 2016
met een variabele rentevoet die
de daaropvolgende rapporteringsdatum.
resultaat opgenomen met betrekking
bedraagt 5,4 jaar ten opzichte van 3,3
wordt afgedekt via interest rate swap-
De derivaten die door Retail Estates nv
tot de financiële instrumenten. Hiervan
het jaar voordien. Op 30 september
contracten, ofwel zijn het leningen met
momenteel gebruikt worden,
heeft 5,23 mio EUR betrekking op het
2016 bedraagt het totaal aan niet-
vaste rentevoeten. Bij een interest rate
kwalificeren slechts in beperkte mate
lineair afwaarderen van de waarde op
opgenomen en bevestigde kredietlijnen
swap wordt de variabele rentevoet
als kasstroomafdekkingstransacties.
31 december 2015 van de financiële
op lange termijn 113,10 mio EUR exclusief
geruild tegen een vaste rentevoet.
De wijzigingen in de reële waarde
instrumenten die niet langer kwalificeren
straight loans.
Interest rate swaps zijn afgeleide
van de derivaten die niet als
als kasstroomafdekkingstransacties en -0,53 mio EUR op de variatie in de reële waarde voor de periode 1 april 2016 tot
Te vervallen kredieten
mio eur
30 september 2016. De gemiddelde gewogen kost van de
100
schulden van Retail Estates bedraagt 3,48% voor het eerste semester van 80
2016, met inbegrip van kredietmarges en de kost van hedginginstrumenten. Gedurende het boekjaar 2015-2016
60
bedroeg de gemiddelde kost van de schulden 3,64%.
40
Schuldgraad
De schuldgraad bedraagt 51,36 %. 20
Principieel spreekt Retail Estates nv met zijn banken een convenant van 60% af met betrekking tot de schuldgraad.
0 2016
2017
2018
2019
2020
2021
2022
2023
2024
2025
2026
35
Financieel verslag
Financiële instrumenten Samenvatting van financiële instrumenten op afsluitdatum 30.09.2016 (in duizenden €) I. Vaste activa Financiële vaste activa Leningen en vorderingen II. Vlottende activa Handelsvorderingen en overige vorderingen Geldmiddelen en kasequivalenten
Categorieën
Boekwaarde
Reële waarde
De categorieën komen overeen met
Niveau
volgende financiële instrumenten:
C
1030
1030
2
A
5
5
2
A. Financiële activa of passiva (met inbegrip van vorderingen en leningen) tot op de vervaldag gehouden aan de geamortiseerde kostprijs.
A
6.054
6.054
2
B
2.870
2.870
2
9.959
9.959
B. Geldbeleggingen tot op de vervaldag gehouden aan de geamortiseerde
Totaal der financiële instrumenten op het actief van de balans I. Langlopende verplichtingen Rentedragende verplichtingen Kredietinstellingen Andere Overige langlopende verplichtingen Overige financiële verplichtingen II. Kortlopende verplichtingen Rentedragende verplichtingen Kortlopende handelsschulden en overige schulden Totaal der financiële instrumenten op het passief van de balans
36
A
kostprijs.
2
A
392.383
399.816
2
A
99.377
119.221
2
A
C. Activa of passiva, gehouden aan reële waarde via de winst- en verliesrekening, behalve voor
2
financiële instrumenten bepaald als afdekkingsinstrument.
C
32.826
32.826
2
A
7.239
7.239
2
A/C
28.211
28.211
2/3
560.036
587.313
Het geheel der financiële instrumenten van de Groep stemt overeen met niveau 2 in de hiërarchie van de reële waarden. De waardering aan reële waarde gebeurt op regelmatige basis.
Halfjaarverslag 2016-2017 I Retail Estates
Niveau 2 in de hiërarchie der reële waar-
volgende:
den betreft de overige financiële activa
- De rubrieken ‘overige financiële
- De reële waarde van de overige
De reële waarde van de schulden met
financiële activa en passiva van
een vaste rentevoet wordt geraamd
en passiva waarvan de reële waarde ge-
verplichtingen’ en ‘financiële vaste
niveau 2 is nagenoeg gelijk aan hun
aan de hand van een actualisatie van
baseerd is op andere gegevens die, direct
activa’ betreffen interest rate swaps
boekwaarde:
hun toekomstige cashflows rekening
of indirect, kunnen worden vastgesteld
waarvan de reële waarde vastgelegd
voor de betrokken activa of passiva.
is met behulp van rentevoeten die van toepassing zijn op actieve markten,
De waarderingstechnieken betreffende
over het algemeen aangeleverd door
de reële waarde van de financiële
financiële instellingen.
instrumenten van niveau 2 zijn de
houdende met het kredietrisico van de • hetzij omdat zij een vervaldag op
Groep.
korte termijn hebben (zoals de handelsvorderingen en –schulden), • hetzij omdat zij een variabele interestvoet dragen.
Lijst van geconsolideerde ondernemingen en wijzigingen in de consolidatiekring Dochteronderneming
Externe financiële schulden14 (in duizenden €)
Finsbury Properties nv Fimitobel nv Heerzele nv Localiège nv Paneuropean Property Investments nv Retail Warehousing Invest nv TBK bvba Texas Management nv Vlaamse Leasing Maatschappij nv
4.278
Vastgoedbeleggingen14 (in duizenden €)
Huurinkomsten15 (in duizenden €)
Deelnemingspercentage
5.989
0
100%
2.101
61
100%
9.756
11
51%
3.309
79
100% 100%
30.815
0
55.566
1.734
63%
10.466
234
100%
5.244
12
100%
11.650
377
100%
14 Waarde op afsluitdatum van de geconsolideerde cijfers (30.09.2016). 15 Voor de periode dat ze deel uitmaken van de Groep in het huidige boekjaar.
37
Financieel verslag
Minderheidsbelangen Retail Warehousing Invest nv
Boekhoudkundige verwerking
We verwijzen naar pagina 15 van
Sinds 31 december 2012 wordt de balans
dit jaarverslag voor wat betreft het
opgesteld uitgaande van de volledige
minderheidsbelang bij RWI.
verwerving van alle minderheidsbelangen (conform IFRS), ongeacht de timing
Heerzele nv
waarop de verwerving plaatsvindt en in
Retail Estates nv heeft op dinsdag
de veronderstelling dat deze in contanten
30Â augustus 2016 de controle verworven
wordt uitbetaald. Dit geeft een beeld
(51%) over een vastgoedvennootschap
op de maximale schuldgraad op basis
die eigenaar is van een onroerend goed
van de beschikbare info en het stadium
te Wetteren waarop na het bekomen van
van ontwikkeling van de projecten. De
de nodige vergunningen de uitbreiding
impact op de kortlopende verplichtingen
van haar retailpark te Wetteren kan
bedraagt 15,77 mio EUR en op de
gerealiseerd worden.
langlopende verplichtingen 4,67 mio EUR.
De vennootschap heeft bij een eventuele exit van haar partner zicht op de verwerving van alle aandelen en dit ten vroegste binnen 12 maanden na verwerving van de controle. Door de combinatie van de samenwerkingsovereenkomst en de putopties (waarvan Retail Estates nv de intentie heeft om ze uit te oefenen) met betrekking tot het minderheidsbelang, heeft Retail Estates nv de controle over Heerzele nv en past ze de integrale consolidatiemethode toe.
38
Halfjaarverslag 2016-2017 I Retail Estates
6. Verslag van de commissaris over de beoordeling van de verkorte geconsolideerde halfjaarcijfers voor de periode van zes maanden afgesloten op 30 september 2016
Inleiding Wij hebben de beoordeling uitgevoerd
door het koninklijk besluit van 13 juli
De reikwijdte van een beoordeling is
opgesteld, in overeenstemming met
van de verkorte geconsolideerde
2014. Onze verantwoordelijkheid
aanzienlijk geringer dat die van een
IAS 34 zoals goedgekeurd door de
halfjaarcijfers van Retail Estates nv
bestaat erin verslag uit te brengen
controle uitgevoerd overeenkomstig
Europese Unie, en geïmplementeerd
en haar dochtervennootschappen op
over de verkorte geconsolideerde
de internationale controlestandaarden
door het koninklijk besluit van 13 juli
30 september 2016, bestaande uit
halfjaarcijfers op basis van de door ons
(International Standards on Auditing).
2014.
de verkorte geconsolideerde winst-
uitgevoerde beoordeling.
Om die reden stelt de beoordeling ons
en verliesrekening en overzicht van
niet in staat de zekerheid te verkrijgen
het globaal resultaat, de verkorte
Omvang van de beoordeling
geconsolideerde balans, het verkorte
Wij hebben onze beoordeling
alle significante aangelegenheden
Sint-Stevens-Woluwe, 25 november
geconsolideerde mutatieoverzicht van
uitgevoerd overeenkomstig de
die naar aanleiding van een controle
2016
het eigen vermogen en het verkorte
internationale standaard voor
mogelijk worden onderkend. Bijgevolg
geconsolideerde kasstroomoverzicht
beoordelingsopdrachten ISRE 2410
brengen wij geen controleoordeel tot
over de periode van 6 maanden
“Beoordeling van tussentijdse financiële
uitdrukking.
afgesloten op die datum, evenals van
informatie, uitgevoerd door de
de toelichtingen (hierna: “verkorte
onafhankelijke auditor van de entiteit”.
Besluit
geconsolideerde halfjaarcijfers”). De
Een beoordeling van tussentijdse
Op basis van de door ons uitgevoerde
Damien Walgrave
Raad van Bestuur is verantwoordelijk
financiële informatie bestaat uit het
beoordeling is niets onder onze
Bedrijfsrevisor
voor het opstellen en presenteren
verzoeken om inlichtingen, in hoofdzaak
aandacht gekomen dat ons ertoe
van deze verkorte geconsolideerde
bij de voor financiën en administratie
aanzet van mening te zijn dat de
halfjaarcijfers in overeenstemming
verantwoordelijke personen, alsmede
verkorte geconsolideerde halfjaarcijfers
met IAS 34 zoals goedgekeurd door de
uit het uitvoeren van cijferanalyses en
op 30 september 2016 niet in alle van
Europese Unie en geïmplementeerd
andere beoordelingswerkzaamheden.
materieel belang zijnde opzichten is
dat we kennis gekregen hebben van
De commissaris van Retail Estates nv PwC Bedrijfsrevisoren bcvba Vertegenwoordigd door
39
Verslag van het aandeel
verslag van het aandeel 40
4
Halfjaarverslag Jaarverslag 2015-2016 2016-2017 I Retail I Retail Estates Estates
O1
Overzicht van de beursprestaties
43
O2 Marktkapitalisatie
44
O3 Dividend en rendement
44
O4 FinanciĂŤle kalender
45 41
VerslagEstates nv Retail van het aandeel op de beurs
Retailpark v-mart, Brugge
42
-›
0
Halfjaarverslag 2016-2017 I Retail Estates
Retail Estates nv - Bel 20 300
250
Retail Estates nv
200
150
Bel 20 100
50
0 1998
1999
2000
2001
2002
2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014
2015
2016
O1 Overzicht van de beursprestaties Tijdens de eerste zes maanden van
BEL 20 sinds de beursnotering.
het boekjaar 2016-2017 schommelde
Het aandeel Retail Estates evolueerde
de beurskoers tussen 76,77 EUR en
over deze periode met 152,43% en de
81,89 EUR. De grafiek hierboven geeft
BEL 20 met 19,43%. De gemiddelde
de beursprestaties weer van het Retail
slotkoers van het afgelopen semester
Estates-aandeel ten opzichte van de
bedraagt 79,62 EUR.
“ Het aandeel Retail Estates evolueerde over deze periode met 152,43º/ en de º BEL 20 met 19,43º/ .” º 43
Verslag van het aandeel
02 Marktkapitalisatie Retail Estates nv is genoteerd op de continumarkt van Euronext. De marktkapitalisatie bedraagt 705,67 mio EUR op 30 september 2016.
Marktkapitalisatie (in mio EUR) 800 700 600 500 400 300 200
03
100 0 1998
1999
2000
2001
2002
2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014
2015
2016
Dividend en rendement NETTOACTIEF PER AANDEEL (in €)
Nettoactiefwaarde per aandeel IFRS 16 Nettoactiefwaarde per aandeel EPRA17
300
Nettoactiefwaarde per aandeel excl. dividend excl. IAS 39
18
30.09.16
31.03.16
30.09.15
52,94
53,48
50,74
56,11
56,66
53,46
57,31
56,27
54,60
250
Brutodividend Nettodividend
3,20
200
2,34
150
Beurskoers op afsluitingsdatum
79,59
78
77
16 Het nettoactief per aandeel IFRS (reële waarde) wordt als volgt berekend: eigen vermogen (toewijsbaar aan de aandeelhouders van de moedervennootschap) gedeeld door het aantal aandelen. 100 17 Het nettoactief per aandeel EPRA (reële waarde) wordt als volgt berekend: eigen vermogen (exclusief variatie in het effectieve deel van de reële waarde van de toegelaten afdekkingsinstrumenten in een kasstroomafdekking zoals gedefinieerd in IFRS) gedeeld door het aantal aandelen. 18 Het nettoactief per aandeel excl. dividend excl. IAS 39 (investeringswaarde) wordt 50als volgt berekend: eigen vermogen (exclusief impact op de reële waarde van geschatte mutatierechten en –kosten bij de hypothetische vervreemding van vastgoedbeleggingen, exclusief variatie in het effectieve deel van de reële waarde van de toegelaten afdekkingsinstrumenten in de kasstroomafdekking zoals gedefinieerd in IFRS en exclusief dividend) gedeeld door het aantal aandelen.
44
0
Halfjaarverslag 2016-2017 I Retail Estates
Retail Estates nv - NAW EPRA 90 80 70 60 50 40 30 20 10 0 2010
2011
2012
2013
Retail Estates nv
De nettoactiefwaarde (NAW EPRA) van het aandeel bij een vastgoedwaardering aan reële waarde bedraagt 56,11 EUR. De evolutie van de nettoactiefwaarde
2014
2015
2016
NAW(incl. div.)
04 Financiële kalender
is te verklaren door de stijging van
Bekendmaking resultaten derde kwartaal boekjaar 2016-2017
het portefeuileresultaat enerzijds en
Bekendmaking jaarresultaten boekjaar 2016-2017
de uitkering vanhet dividend over het
Betaalbaarstelling dividend
17 februari 2017 29 mei 2017 1 augustus 2017
boekjaar 2015-2016 anderzijds.
45
Vastgoedverslag
vastgoedverslag 46
5
Halfjaarverslag Jaarverslag 2015-2016 2016-2017 I Retail I Retail Estates Estates
O1
Verslagen van de vastgoeddeskundigen
49
O2 Toelichting
51
O3 Handelsactiviteit van de huurders
51
O4 Onderverdeling volgens type gebouw
52 47
Vastgoedverslag Vastgoedverslag
Retailpark T-Forum, tongeren -›
48 48
Halfjaarverslag 2016-2017 I Retail Estates
Waardetoename van de panden op
Verslag van Cushman & Wakefield
De juiste waarde wordt gedefinieerd
toplocaties
Het verslag van Cushman &
als de meest waarschijnlijke
Retail Estates investeert sinds 1998
Wakefield van 30 september
waarde die redelijkerwijs gehaald
in winkelvastgoed dat gelegen is
2016 heeft betrekking op een
kan worden onder normale
in de periferie, de zogenaamde
deel van de onroerende goederen
verkoopsomstandigheden tussen
‘baanwinkels’. Op 17 jaar tijd werd
van Retail Estates nv en zijn
welwillende en goed geïnformeerde
een belangrijke portefeuille vergaard
dochtervennootschappen. Dit
partijen. Deze definitie komt overeen
die op 30 september 2016 bestaat
verslag vermeldt onder andere het
met onze definitie van marktwaarde.
uit 639 panden, goed voor een
volgende:
bruto bebouwde winkeloppervlakte
De verkoop van een gebouw
van 710.083m². De reële waarde
Wij hebben het genoegen u onze
is in theorie onderworpen aan
bedraagt 1.016,31 mio EUR.
update per 30 september 2016 van
overdrachtsrechten die geïnd
de waardering van de Retail Estates
worden door de overheid. Het
portefeuille + Distri-Land + Texas
bedrag hiervan hangt onder andere
Management te laten geworden.
af van de overdrachtswijze, van het profiel van de koper en de
Waardering per 30 september 2016
“Op 17 jaar tijd werd een belangrijke portefeuille vergaard die op 30 september 2016 bestaat uit 639 panden, goed voor een bruto bebouwde winkeloppervlakte van 710.083m2. ”
Wij bevestigen dat we deze
geografische ligging van het goed.
opdracht als onafhankelijk expert
Op basis van een representatief
hebben uitgevoerd. Wij bevestigen
staal van panden op de Belgische
de reële waarde (“fair value”)
tevens dat onze waardering werd
markt, blijkt dat de gemiddelde
zoals vooropgesteld door de
uitgevoerd conform de nationale
transactiekost 2,50% bedroeg bij
internationale boekhoudkundige
Verslagen van de
en internationale normen en
de verkoop van gebouwen met een
norm IAS 40, door 2,50%
vastgoeddeskundigen
hun toepassingsprocedures,
waarde hoger dan 2.500.000 EUR
transactiekosten af te trekken van
onder andere op het vlak van de
over de periode 2003-2008.
de investeringswaarde. De panden
01 Retail Estates nv doet beroep op
waardering van GVV’s. (Volgens de
Cushman & Wakefield en CBRE als
huidige besluiten. We behouden ons
Voor gebouwen van meer dan
vastgoeddeskundigen. In de praktijk
het recht voor om onze waardering
2.500.000 EUR bekomen we
schatten ze dus elk een gedeelte van
aan te passen in geval van
de verkoopswaarde exclusief
Onze “investeringswaarde” is
de vastgoedportefeuille.
gewijzigde besluiten).
kosten overeenkomende met
gebaseerd op een kapitalisatie
worden hier als een portefeuille beschouwd.
49
Vastgoedverslag
met een BAR (Bruto Aanvangs
In het geval dat de huidige huur
De portefeuille van Immobilière
Rendement) van de thans
groter is dan de markthuur, wordt
Distri-Land nv heeft op 30.09.2016
contractueel verschuldigde
de markthuur gekapitaliseerd.
een investeringswaarde (incl.
basisjaarhuur, rekening houdend met
Bovendien worden er correcties
correcties) van 16,86 mio EUR
eventuele correcties zoals leegstand,
genomen voor het verschil in huidige
en een reële waarde van 16,45
step-rents, huurvrije periodes,
huur en (aangepaste) markthuur.
mio EUR. In absolute termen is de
enz. Het BAR is afhankelijk van
investeringswaarde gedaald met
de gangbare rendementen op de
De portefeuille van Retail
11,81%. Dit geeft Immobilière Distri-
investeringsmarkt, rekening houdend
Estates nv (incl. Tongeren)
Land nv een rendement van 7,41%.
met de ligging, de geschiktheid van
heeft op 30.09.2016 een
de site, de kwaliteit van de huurder
investeringswaarde (incl.
Verslag van CBRE
en het gebouw op het ogenblik van
correcties) van 448,60 mio EUR
Het verslag van CBRE van 30
de waardering.
en een reële waarde van 437,66
september 2016 heeft betrekking
mio EUR. In absolute termen is de
op een deel van de onroerende
Voor het bepalen van de
investeringswaarde gestegen met
goederen van Retail Estates nv
investeringswaarde van het
0,69%. Dit geeft Retail Estates een
en zijn dochtervennootschappen.
retailpark in Tongeren en de
rendement van 6,82%.
De investeringswaarde van deze onroerende goederen wordt hierbij
Distri-Land portefeuille wordt
50
de aangepaste markthuur
De portefeuille van Texas
geschat op 554.70 mio EUR en de
gekapitaliseerd. Deze aangepaste
Management nv heeft
reële waarde op 541.17 mio EUR.
markthuur wordt bepaald door 60%
op 30.09.2016 een
Deze panden vertegenwoordigen
te nemen van het verschil tussen de
investeringswaarde (incl.
een huurincasso van 36,10 mio
markthuur en de huidige huur in het
correcties) van 5,38 mio EUR
EUR wat een brutorendement van
geval waar de markthuur groter is
en een reële waarde van 5,24
6,47% vertegenwoordigt.
dan de huidige huur. Indien dit niet
mio EUR. In absolute termen is
het geval is dan is de aangepaste
de investeringswaarde gestegen
markthuur gelijk aan de markthuur.
met 3,49%. Dit geeft Texas
Dit verschil wordt vervolgens
Management nv een rendement
toegevoegd aan de huidige huur.
van 6,23%.
6,05º/
º Halfjaarverslag 2016-2017 I Retail Estates
25,85º/
02 Toelichting De investeringsmarkt evolueert onder invloed van de globale economische onzekerheden in verschillende richtingen. Enerzijds zijn een aantal buitenlandse
(retailclusters). Solitaire panden zijn in trek bij voedingssupermarkten voor zover ze in goed bevolkte woongebieden gelegen zijn.
detailhandel die met grotere marges werkt, laat toe om bij een 68,10º/ º
gunstige economische conjunctuur Individuele baanwinkels realiseren, maar een neerwaarts
Retailclusters en retailparken
consumentenvertrouwen treft Andere
hen het hardst. Het belang van dit segment in de vastgoedportefeuille
Handelsactiviteit 19
institutionele partijen versneld
van Retail Estates nv bedraagt 24,83% (23,99% op 31 maart 2016).
uit de markt getreden om hun
Het aandeel van de winkels in
meerwaarde te realiseren en hun
schoenen en kleding (26,81%,
kapitaal in hun thuismarkt te
tegenover 27,77% op 31 maart
herinvesteren waar de kredietcrisis
2016) samen met de retailers
nieuwe aankoopopportuniteiten
in commodities maken meer
biedt. Anderzijds blijft de
dan 50% uit van de verhuurde
particuliere markt actief waarin
oppervlakte. Beide zorgen voor een
vermogende particuliere beleggers
stabiele basis doordat zij het minst
in transacties tussen 1 à 5 mio EUR
conjunctuurgevoelig zijn. Bovendien
aanhoudende interesse betonen.
zijn de socio-economische
De huurmarkt blijft actief, maar
vergunningen voor deze activiteiten
sterker dan voordien gevoelig voor
De sector van de volumineuze
belangrijke huurprijsstijgingen te
03 van de huurders
º
het moeilijkst te verkrijgen, wat een
de kwaliteit van de locaties met
waardestijging van deze panden
een voorkeur voor winkelpanden
enerzijds en een sterke trouw aan de
gelegen op een site (retailparken)
locatie anderzijds in de hand werkt.
Handelsactiviteit van de huurders
11,07%
12,68%
Voeding 24,61%
Volumineus 24,83%
Kleding/schoenen verbruiksgoederen Andere
of panden gelegen langs een invalsweg met een sterke concentratie vergelijkbare panden
19 D e taartdiagrammen ‘handelsactiviteit van de huurders’ en ‘type gebouw’ geven percentages weer op basis van de totale oppervlakte op 30 september 2016.
26,81%
51
Vastgoedverslag
04
geïntegreerd handelscomplex en
Winkeloppervlaktes in
dus gegroepeerd zijn met andere
ontwikkeling zijn panden die
winkelpanden. Alle panden maken
het voorwerp uitmaken van
Onderverdeling
gebruik van een centrale parking
een nieuwbouwproject of
volgens type gebouw
met een gezamenlijke in- en
verbouwingsproject.
Type gebouw 6,05º/
º 25,85º/
uitrit. De consument bezoekt dus Individuele baanwinkels zijn
meerdere handelszaken zonder zijn
individuele winkelpanden die
wagen te verplaatsen. Op dergelijke
langs de openbare weg gelegen
locaties zijn gebruikelijk minimaal
zijn. Elk verkooppunt beschikt over
vijf panden aanwezig.
º
68,10º/ º
een eigen parking, een in- en uitrit op de openbare weg en kan zich
Ander vastgoed bevat
hierdoor duidelijk identificeren. In
hoofdzakelijk kantoren, residentieel
de onmiddellijke nabijheid liggen er
vastgoed, horeca en een logistiek
Individuele baanwinkels Retailclusters en retailparken
niet noodzakelijk winkelpanden van
complex te Erembodegem. Het
Andere
hetzelfde type.
complex in Erembodegem is in zijn totaliteit verhuurd aan Brantano
Retailclusters zijn een geheel
nv via een huurovereenkomst met
van baanwinkels gelegen langs
een looptijd van 10 jaar die afloopt
dezelfde verkeersas en die voor de
op 31 mei 2024. Retail Estates
consument een geheel vormen,
nv investeert in onroerend goed
hoewel zij buiten de verkeersas niet
met dergelijke bestemmingen
over een gezamenlijke infrastructuur
enkel indien deze als bijzaak
beschikken. Dit is in België de meest
bij een winkelpand voorkomen
courante vorm van concentratie van
of deel uitmaken van een
baanwinkels.
vastgoedportefeuille die enkel als een geheel kon worden verworven.
Retailparken bestaan uit winkel panden die deel uitmaken van een
“De huurmarkt blijft actief, maar sterker dan voordien gevoelig voor de kwaliteit van de locaties met een voorkeur voor winkelpanden gelegen op een site (retailparken)” 11,07%
12,68%
24,61%
24,83%
Voeding Volumineus Kleding/schoenen verbruiksgoederen Andere
52 26,81%
Halfjaarverslag 2016-2017 I Retail Estates
Samenvatting kerncijfers RETAIL ESTATES 30.09.16 Geschatte reële waarde (in €)
1.016.314 6,64%
6,64%
67.170.859
66.600.791
68.140.893
67.956.128
710.083
708.879
639
634
98,13%
98,22%
3.377
6.552
Rendement (investeringswaarde) Contractuele huurprijzen (in €) Contractuele huurprijzen inclusief huurwaarde van leegstaande gebouwen (in €)
31.03.16 1.000.799
20
Totaal m² in portefeuille Aantal panden Bezettingsgraad Totaal m² in ontwikkeling 20 Deze reële waarde bevat tevens de projectontwikkelingen, die niet inbegrepen zijn in de reële waarde vermeld in de conclusies van de vastgoeddeskundigen per 30 september 2016.
53
Diversen Diversen
diversen 54 54
8
Jaarverslag 2015-2016 Retail Estates Jaarverslag 2015-2016 I Retail IEstates
O1 Lexicon
57
55 55
Diversen
Retailpark frunpark, wetteren -› 56
Jaarverslag 2015-2016 I Retail Estates
01 Lexicon
A anschaffingswaarde Dit is de te gebruiken term bij de
oppervlakte, uitgedrukt in m².
Boekwaarde van een aandeel
promotie, ontwikkeling en groepering
inkoopdienst en minstens vijf
van Europese beursgenoteerde
verschillende verkooppunten
vastgoedvennootschappen. Epra stelt
(grootwinkelbedrijven).
NAV (Net Asset Value) of NAW
gedragscodes op inzake boekhouding,
(Nettoactiefwaarde): dit is het eigen
rapportering en corporate governance
Geschatte investeringswaarde
vermogen gedeeld door het aantal
en harmoniseert deze regels in
De waarde van de vastgoedportefeuille
aandelen.
verschillende landen, om kwalitatieve en
inclusief kosten, registratierechten,
vergelijkbare informatie aan te bieden
honoraria en BTW, ieder kwartaal
aan investeerders. EPRA heeft ook
geschat door een onafhankelijke deskundige.
aankoop van een gebouw. Indien
Brutodividend
er overdrachtskosten betaald
Het brutodividend per aandeel is de
indexen gecreëerd die als benchmark
werden, zijn deze inbegrepen in de
operationele winst die uitgekeerd wordt.
dienen voor de vastgoedsector.
aanschaffingswaarde.
Baanwinkels
Contractuele huren De geïndexeerde basishuurprijzen zoals
Deze informatie is beschikbaar op
GVV-Wetgeving
www.epra.com.
Het koninklijk besluit van 13 juli 2014 in uitvoering van de Wet van 12 mei 2014
Winkelpanden gegroepeerd langs de
contractueel bepaald in de huurovereen
E xit tax
uitvalswegen van steden en gemeenten.
komsten per 30 september 2016 vóór
De exit tax is een bijzonder tarief van de
Elk verkooppunt beschikt over een
aftrek van de gratuïteiten of andere voor
vennootschapsbelasting die toegepast
eigen parking en een in- en uitrit op de
delen die aan de huurders zijn toegestaan.
wordt op het verschil tussen de reële
IFRS-normen
waarde van het maatschappelijk
International Financial Reporting
openbare weg.
Dividendrendement
met betrekking tot de gereglementeerde vastgoedvennootschappen.
vermogen van vennootschappen en
Standards. Set van boekhoudkundige
De verhouding tussen het laatst
de boekwaarde van haar vermogen
principes en waarderingsregels
Dit is het totale aantal aandelen op
uitgekeerde brutodividend en de laatste
op het ogenblik dat een vennootschap
opgesteld door de International
afsluitingsdatum vermenigvuldigd met
koers van het boekjaar waarop het
een erkenning als gereglementeerde
Accounting Standards Board. Bedoeling
de slotkoers op afsluitingsdatum.
dividend betrekking heeft.
vastgoedvennootschap bekomt
is om internationale vergelijking
of met een gereglementeerde
makkelijker te maken tussen Europese
vastgoedvennootschap fuseert.
beursgenoteerde bedrijven.
Beurskapitalisatie
Bezettingsgraad
EPRA
De bezettingsgraad wordt berekend
European Public Real Estate
als de effectief verhuurde oppervlakte
Association is een vereniging
Filiaalbedrijven
De beursgenoteerde bedrijven zijn
in verhouding tot de verhuurbare
die werd opgericht in 1999 ter
Dit zijn bedrijven met een centrale
verplicht om vanaf het eerste boekjaar
57
Diversen
dat start na 1 januari 2005 hun
rentie. Vanuit het standpunt van de
rente-afdekkingsinstrumenten en
geconsolideerde rekeningen op te
verkoper moet zij worden begrepen mits
uitgestelde belastingen) gedeeld door
stellen volgens deze standaarden.
aftrek van de registratierechten.
het totaal der activa (excl. rente-
“Interest Rate Swap” (IRS)
Resultaat op de portefeuille
Een Interest Rate Swap is een
Gerealiseerde en niet-gerealiseerde
Vastgoedcertificaat
overeenkomst tussen partijen om
meer- of minwaarden ten opzichte van
Een vastgoedcertificaat is een effect
gedurende een vooraf bepaalde
de recentste waardebepaling door de
dat de houder recht geeft op een
tijdsperiode intereststromen uit
deskundige.
evenredig gedeelte van de inkomsten
te wisselen op een van tevoren overeengekomen bedrag. Het gaat
Retailcluster
enkel om de intereststromen, het
Geheel van baanwinkels gelegen langs
bedrag zelf wordt niet uitgewisseld.
dezelfde verkeersas en die voor de
IRS wordt vaak gebruikt om zich in te
consument een geheel vormen, hoewel
dekken tegen rentestijgingen. In dit
zij buiten de verkeersas niet over een
geval wordt een variabele rentevoet in
gezamenlijke infrastructuur beschikken.
een vaste rentevoet omgezet.
Nettodividend
Winkelpanden die deel uitmaken van
Het nettodividend is gelijk aan het
een geïntegreerd handelscomplex
brutodividend na inhouding van 27%
en gegroepeerd zijn met andere
roerende voorheffing.
winkelpanden. Alle panden maken
Reële waarde (fair value) Deze waarde is gelijk aan het bedrag
58
Retailpark
gebruik van een centrale parking met een gezamenlijke in- en uitrit.
waaraan een gebouw zou kunnen wor-
Schuldgraad
den geruild tussen goed geïnformeerde
De schuldgraad wordt als volgt
partijen, instemmend en handelend in
berekend: verplichtingen (excl.
omstandigheden van normale concur-
voorzieningen, overlopende rekeningen,
afdekkingsinstrumenten).
uit een gebouw. Hij deelt tevens in de opbrengst als het gebouw in kwestie verkocht wordt.
Jaarverslag 2015-2016 I Retail Estates
Inlichtingenfiche Naam: Statuut: Adres: Tel: Fax: E-mail: Website: RPR: BTW: Ondernemingsnummer: Oprichtingsdatum: Erkenning vastgoedbevak: Erkenning GVV: Duur: Management: Commissaris:
Retail Estates nv
Financiële jaarafsluiting: Kapitaal per 30.09.2016: Aantal aandelen per 30.09.2016: Algemene vergadering: Notering: Financiële dienstverlening: Waarde vastgoedportefeuille per 30.09.2016: Vastgoeddeskundigen: Aantal panden per 30.09.2016: Type panden: Liquidity provider:
31 maart
Openbare gereglementeerde vastgoedvennootschap (“GVV”) naar Belgisch recht Industrielaan 6 – B-1740 Ternat +32 (0)2 568 10 20 +32 (0)2 581 09 42 info@retailestates.com www.retailestates.com Brussel BE 0434.797.847 0434.797.847 12 juli 1988 27 maart 1998 (t.e.m. 23 oktober 2014) 24 oktober 2014 Onbepaalde duur Intern PwC Bedrijfsrevisoren bcvba – Woluwegarden-Woluwedal 18 te 1932 Brussel, vertegenwoordigd door de heer Damien Walgrave 199.495.654,21 EUR 8.866.320 Eerste vrijdag van juli Euronext – continumarkt KBC Bank Investeringswaarde 1.041,16 mio EUR – reële waarde 1.016,31 mio EUR (incl. waarde vastgoedcertificaten “Immobilière Distri-Land nv”) Cushman & Wakefield en CBRE 639 Perifeer winkelvastgoed KBC Securities en Degroof Petercam
59
The Design Factory +32 (0)10 60 19 18
Diversen
openbare
GVV-SIR publique
Industrielaan 6 B- 1740 Ternat T. +32 (0)2 568 10 20 F. +32 (0)2 581 09 42 info@retailestates.com
60
www.retailestates.com