in retail we trust
Retail Estates 2015
sommaire
Gestion des risques
Openbare GVV - SIR publique
Industrielaan 6 B - 1740 Ternat T. +32 (0)2 568 10 20 F. +32 (0)2 581 09 42 info@retailestates.com www.retailestates.com
r apport annuel
2014 - 2015
2
Lettre aux actionnaires
10
Rapport de gestion (statistiques EPRA incluses)
16
Retail Estates sa en bourse
58
Rapport immobilier
66
Rapport financier
94
Document permanent
166
Divers
190
lexique
193
in retail we trust
Retail Estates 2015
sommaire
Gestion des risques
Openbare GVV - SIR publique
Industrielaan 6 B - 1740 Ternat T. +32 (0)2 568 10 20 F. +32 (0)2 581 09 42 info@retailestates.com www.retailestates.com
r apport annuel
2014 - 2015
2
Lettre aux actionnaires
10
Rapport de gestion (statistiques EPRA incluses)
16
Retail Estates sa en bourse
58
Rapport immobilier
66
Rapport financier
94
Document permanent
166
Divers
190
lexique
193
Informations clés Région flamande Région wallonne
7,01 Locataires: entreprises à filiales multiples versus 24,36les autres
7,01 0,67 4,23 1,22
Type d’immeuble
Répartition géographique clusters Turnhout
Répartition géographique
Schoten
Oostende
7,01 38,81
24,36
24,36
BRUGGE Sint-Kruis
SDW
Diksmuide
38,81
FLANDRE OCCIDENTALE
68,63
Autres
PME
Région wallonne
Région flamande
Région flamande
Région wallonne
Région wallonne
Vide locatif
9,84
6,90
1,49
10,79
0,67 2,28
9,84
1,22 2,50
10,79 8,22
21,07
1,22 1,60
8,22
DIY Droguerie Electro Fitness Horeca Intérieur/décoration Bureau/papier
OPI et première entrée en bourse Euronext Bruxelles
1998
m2 98,78% 611.076 surface commerciale
10,79 0,67 93,88 2,28 1,22
8,22
1,60
2002
Barchon Herstal
LIÈGE
Nivelles
HAINAUT
Soignies
MONS
Jemappes
Charleroi
Spa
Sambreville NAMUR Aiseau-Presles Jambes Erpent
Thuin
NAMUR Dinant Marche-en-Famenne Philippeville
LUXEMBOURG
Juste valeur
837
Filiale Franchisé
Neufchâteau
ARLON
1,22
Virton
Juste valeur (millions EUR) 900 800
500000
600
400000
500
Filiale Franchisé
300000
400
PME
200000
Vide locatif
300 200
100000 0
100 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015
millions EUR
2005
2006
2007
2008
0
Retail Estates sa investit depuis 1998 dans l’immobilier commercial situé en périphérie, c’est à-dire les « magasins de périphérie ». En 17 ans, la société s’est constitué un portefeuille important se composant, au 31 mars 2015, de 554 surfaces de vente, représentant une surface commerciale construite brute de 611.076 m². La juste valeur s’élève à 837 millions EUR. La valeur d’investissement du portefeuille immobilier est de 858 millions EUR.
Capitalisation boursière plus de Portefeuille 250 millions EUR – OPS – troisième immobilier atteint le dividende optionnel augmentation de cap des offert à l’actionnaire capital 500 millions EUR pour la première fois publique
Portefeuille immobilier atteint le cap des 250 millions EUR
2004
Bastogne
2009
Dénomination :
Retail Estates sa
Statut :
Société immobilière réglementée (« SIR ») publique de droit belge
Adresse :
Industrielaan n° 6 - B-1740 Ternat
Tél. :
+32 (0)2 568 10 20
Fax
+32 (0)2 581 09 42
Courriel :
info@retailestates.com
Site web :
www.retailestates.com
RPM :
Bruxelles
TVA :
BE 0434.797.847
Numéro d’entreprise :
0434.797.847
Date de constitution :
12 juillet 1988
Agrément sicafi :
27 mars 1998 (jusqu’au 23 octobre 2014)
Agrément SIR :
24 octobre 2014
Durée :
Indéterminée
Management :
Interne
Commissaire :
Deloitte Réviseurs d’Entreprises, société civile ayant emprunté la forme d’une société coopérative à responsabilité limitée - Berkenlaan n° 8B à B-1831 Diegem, représentée par Madame Kathleen De Brabander
Clôture de l’exercice :
31 mars
Capital au 31.03.2015 :
170.091.087,57 EUR (par le changement des statuts du 28 mai 2015 suite à l’augmentation de capital, le capital social a été augmenté à 198.435.728,35 EUR)
Nombre d’actions au 31.03.2015 :
7.559.473 (par le changement des statuts du 28 mai 2015 suite à l’augmentation de capital, le nombre d’actions a été augmenté à 8.819.213)
Assemblée générale ordinaire :
Premier vendredi du mois de juillet
Cotation :
Euronext – marché continu
Service financier :
KBC Banque
Valeur du portefeuille :
Valeur d’investissement de 857,86 millions EUR – juste valeur de 837,12 millions EUR (valeur des certificats immobiliers « Immobilière Distri-Land sa » incluse)
Experts immobiliers :
Cushman & Wakefield et CBRE
Nombre d’immeubles :
554*
Type d’immeubles :
Immobilier situé en périphérie
Fournisseur de liquidités :
KBC Securities
Libramont
700
93,88
LIEGE
Huy
Bouge Champion
700000
PME Vêtements/chaussures Vide locatif Jouets Jardin/animaux Vide locatif Divers Alimentation
2003
Verviers
Gembloux
Le portefeuille immobilier de Retail Estates sa se compose de magasins situés dans la périphérie des grandes villes 0,67 4,23 de la Belgique
Retail Estates OPS – deuxième est une sicafi gérée augmentation de de façon indépencapital dante publique
2001
Tongeren
Wavre
Surface en m²
21,07 93,88
Lanaken
BRABANT WALLON
Ath
600000
Filiale 21,07 Franchisé
DIY Vêtements/chaussures DIY promotion immobilière et Droguerie Jouets Droguerie Electro Electro Jardin/animaux des investissements en Vide locatif Fitness Fitness optimisation du Horeca Divers Horeca Intérieur/décoration Intérieur/décoration Alimentation portefeuille immobilier Bureau/papier Bureau/papier
2000
Tournai
Genk
St-Joris
Croissance du portefeuille de Retail Estates entre 1998 et 2015
0,67 2,28
PME Vêtements/chaussures Vide locatif Jouets Jardin/animaux Retail Estates investit Vide 26,52 locatif 1,60 26,52 dans des acquisitions, Divers Alimentation des investissements en
OPS – première augmentation de capital publique
1999
0,67 4,23 1,22
6,90 6,90 taux d’occupation 9,84 1,49 1,49 stable 6,90 6,90
2,50
2,50 26,52
0,67 4,23 1,22
6,90
BRABANT FLAMAND
Halle
magasins
Activités commerciales des locataires
LIMBOURG HASSELT
Kampenhout
BRUSSEL Zaventem LEUVEN Winge Korbeek-Lo BRUXELLES
Mouscron (Moeskroen)
554 61,19
Région flamande
Magasins de périphérie individuels Magasins de périphérie individuels Clusters commerciaux et centres commerciaux Clusters commerciaux et centres commerciaux Autres Autres
Filiale Franchisé
Maaseik
Drogenbos
61,19
68,63
Lier
Vilvoorde
Oudenaarde
61,19
Lommel
Mechelen
Kortrijk
68,63
Magasins de périphérie individuels Clusters commerciaux et centres commerciaux
Dendermonde
FLANDRE ORIENTAL Aalst
Roeselare
Ieper
93,88
Wilrijk
Wetteren
Tielt
ANVERS
ANTWERPEN
Sint-Niklaas GENT
Veurne
38,81
Eeklo
Informations utiles
2010
2011
2012
2013
Emission d’obligations placement privé
Portefeuille immobilier atteint le cap des 750 millions EUR et capitalisation boursière plus de 500 millions EUR
2014
2015
* La diminution du nombre d’immeubles par rapport au 31 mars 2014 est due à une rectification quant au nombre total d’immeubles.
Création & réalisation : The Design Factory - 010/60 19 18
L’exercice comptable de Retail Estates sa commence le 1er avril pour se terminer le 31 mars. Les chiffres clés sont consolidés. PORTEFEUILLE IMMOBILIER
31/03/15
31/03/14
31/03/13
554
548
499
Surface locative totale en m²
611.076
570.870
521.452
Juste valeur estimée en EUR
837.121.000
745.916.000
675.593.000
Valeur d'investissement estimée en EUR
857.862.000
764.193.000
691.170.000
92,48
90,78
87,16
98,78%
98,17%
98,13%
381.212.000
356.524.000
269.588.000
51,54%
49,10%
55,75%
Résultat locatif net
52.706.000
47.024.000
41.402.000
Résultat immobilier
52.334.000
46.761.000
40.959.000
Charges immobilières
-3.362.000
-3.044.000
-2.549.000
Nombre d'immeubles commerciaux
Loyer moyen par m² Taux d'occupation DONNÉES DU BILAN
Capitaux propres Taux d'endettement (Législation SIR*, max. 65%) RÉSULTATS
Frais généraux et autres revenus et charges d'exploitation
-2.888.000
-2.400.000
-2.263.000
Résultat d'exploitation immobilier avant résultat sur portefeuille
46.084.000
41.316.000
36.147.000
6.610.000
3.496.000
8.902.000
52.694.000
44.812.000
45.029.000
Résultat sur portefeuille Résultat d'exploitation Résultat financier
-17.128.000
-15.787.000
-14.771.000
Résultat net
35.238.000
28.568.000
29.582.000
Résultat courant net (hors résultat sur portefeuille)
28.628.000
25.072.000
20.700.000
Nombre d'actions
7.559.473
7.290.411
5.813.122
Nombre d'actions copartageantes
DONNÉES PAR ACTION 7.559.473
7.290.411
5.813.122
Valeur de l'actif net IFRS
50,43
48,90
46,38
Valeur de l'actif net EPRA
53,68
52,18
51,55
Valeur de l'actif net (valeur d'investissement) hors dividende hors IAS 39
53,34
51,70
51,36
3,10
3,00
2,90
Dividende net par action
2,325
2,25
2,175
Rendement de dividende brut au cours de clôture
4,22%
5,36%
5,27%
Rendement de dividende net au cours de clôture
3,16%
4,02%
3,95%
Cours de clôture
76,64
58,92
57,98
Cours moyen
64,91
56,35
52,12
Évolution du cours au cours de l'exercice
30,01%
1,58%
17,13%
Sous-/surévaluation par rapport à la valeur de l'actif net IFRS
51,97%
20,49%
25,01%
Dividende brut par action
* L'A.R. du 13 juillet 2014 (le "A.R. SIR") en exécution de la Loi du 12 mai 2014 (la "Loi SIR") relative aux sociétés immobilières réglementées.
• Rapport annuel 2014-2015 •
• 2 > Gestion des risques
Gestion des risques
“
Active depuis le développement du commerce de détail en
périphérie, Retail Estates est devenue le leader du marché
“
grâce à son expérience avec la dynamique du marché.
Magasin de périphérie Orchestra, Braine-l’Alleud
Retail Estates • 3
“
• Rapport annuel 2014-2015 •
Connaissance et expérience Nous n’investissons pas dans un environnement sans risques, mais nous utilisons toutefois notre connaissance et expérience en vue de réduire les risques. C’est la raison pour laquelle nous suivons de près les évolutions sur le marché de la location ainsi que les conséquences des modifications de la législation.
Retail Estates • 5
Gestion des risques 1. Valeur des biens immobiliers
l’évolution des valeurs locatives. Il convient notamment,
La valeur du portefeuille est estimée trimestriellement
dans ce contexte, d’accorder une attention particulière
par des experts immobiliers indépendants. Une baisse
à l’évolution de l’importance relative des divers canaux
de l’évaluation entraîne une baisse des fonds propres de
de vente dont dispose le commerce de détail. Il s’agit
la société. À l’inverse, une augmentation de l’évaluation
tant des canaux classiques, tels que les magasins
entraîne une augmentation des fonds propres.
situés dans des emplacements centraux ou dans des centres commerciaux, les magasins de proximité, les
r
La valeur des biens immobiliers situés en périphérie est
supermarchés et hypermarchés, et les grands magasins
principalement déterminée par la valeur commerciale
de périphérie, que de la vente à distance (vente par
de l’emplacement du bien immobilier. En raison de la
correspondance ou e-commerce). L’importance relative
Dans ce type de situation, la garantie bancaire habituelle
pénurie de terrains bien situés, l’offre et la demande
de chacun de ces canaux individuels évolue de manière
de trois à six mois de loyer est parfois même insuffisante
exercent en principe une pression croissante, tant sur le
constante. Enfin, les commerces de détail en périphérie,
pour couvrir l’ensemble des risques. La législation relative
marché des investisseurs particuliers qu’institutionnels.
et plus particulièrement le type de surfaces de vente dans
aux baux commerciaux et la loi relative à la continuité des
Les valeurs sont en général prémunies de l’inflation
lequel Retail Estates sa investit, ont émergé parmi les
entreprises offrent en effet aux locataires une protection
grâce à l’indexation des loyers, mais elles sont sensibles
grands vainqueurs de ces 25 dernières années. Plusieurs
étendue et prolongée, laquelle est souvent interprétée par
aux taux d’intérêt, compte tenu du taux d’endettement
locataires de Retail Estates sa ont intégré les atouts de
les juges compétents, en cas de litige, de manière souple
élevé pratiqué par de nombreux investisseurs. La volonté
la vente à distance dans leur concept commercial, et ce
en faveur du locataire. De plus, les locataires disposent
d’investir des investisseurs institutionnels peut diminuer
jusque dans leurs points de vente, au bénéfice de leur
tous les trois ans, au contraire du bailleur, de la possibilité
fortement de manière temporaire en raison de facteurs
position sur le marché. Dans l’hypothèse où le canal de
légale de résilier unilatéralement le contrat de bail.
macroéconomiques influençant la disponibilité des crédits
vente dans lequel Retail Estates sa investit perdrait de
et leur prix. L’expérience nous apprend que le marché des
son importance, cela aurait inévitablement un impact
3. État architectonique des bâtiments
investisseurs particuliers, qui représente toujours plus de
négatif sur la rentabilité de ses locataires et mettrait les
Le management met tout en œuvre pour anticiper ces
60% des investissements, y est moins sensible.
valeurs locatives sous pression. Il existe bien entendu
risques et mène à cet égard une politique cohérente en
aussi un risque lié au paiement des loyers, en dépit des
effectuant les grosses réparations à charge du bailleur.
précautions prises par le management qui met tout en
Celles-ci se limitent principalement dans les faits à la
œuvre pour faire analyser préalablement la solvabilité
rénovation des parkings et des toitures.
2. Évolutions sur le marché de la location Il va de soi que ce marché est exposé à différents risques,
et la fiabilité des locataires. La solvabilité des locataires
non seulement sur le terrain du vide locatif, mais aussi sur
peut toutefois varier fortement en cours de contrat de
le plan de la capacité à donner en location, de la qualité
bail sans que le bailleur ne puisse rompre unilatéralement
des locataires, de la vétusté des bâtiments, ainsi que
la relation contractuelle. Un repli du chiffre d’affaires du
Échéance des crédits
de l’évolution de l’offre et la demande sur le marché de
commerce de détail dans un ou plusieurs secteurs peut
Les financements sont conclus à long terme, sous la forme
la location. Ces risques se traduisent tout d’abord dans
compromettre sensiblement la rentabilité des locataires.
de « crédits secs ». Il s’agit de crédits dont le capital doit
4. Risques financiers
• Rapport annuel 2014-2015 •
• 6 > Gestion des risques
Retail Estates • 7
répartissant les crédits bancaires et les instruments de
l’obtention de toutes les autorisations et habilitations
couverture souscrits entre différentes banques.
urbanistiques requises par la législation sur les
Risque de convention bancaire
implantations commerciales selon la destination souhaitée de l’immeuble.
Les institutions financières accordent des crédits à Retail Estates sa en fonction des antécédents de la société
Le management y accorde l’attention nécessaire lors
et d’une série de conventions. Le non-respect de ces
de l’acquisition et du développement d’immeubles
conventions peut entraîner la résiliation anticipée de ces
commerciaux.
crédits. Les crédits conclus contiennent des conventions classiques, lesquels entretiennent principalement un
Lorsque, par le fait de circonstances extérieures, une
lien avec le maintien du statut de la SIR et du taux
nouvelle destination doit être donnée à un immeuble, des
d’endettement maximum admis dans ceux-ci. La société
modifications des permis octroyés doivent être sollicitées.
respecte l’intégralité des conventions imposées par les banques. De plus, Retail Estates sa élabore un plan
L’obtention de ces modifications est souvent
financier accompagné d’un calendrier d’exécution,
l’aboutissement d’un processus long et peu transparent,
être remboursé dans son intégralité après une période
effectives au sens de l’IAS 39. Une comptabilité de
conformément à l’article 24 de l’A.R. SIR, dès que le
en raison de quoi les immeubles sont temporairement
de cinq à six ans. Pendant la durée du crédit, la société
couverture des flux de trésorerie est dès lors appliquée
taux d’endettement consolidé, tel que défini dans ce
inoccupés bien que des locataires aient été trouvés pour
immobilière réglementée publique (« SIR » publique) ne
à ces swaps, tant et si bien que les variations de valeur
même A.R., dépasse 50%. Une description y est donnée
ceux-ci.
paie que des intérêts. L’échéance moyenne des contrats
de ces swaps sont directement intégrées aux capitaux
des mesures qui seront prises afin d’empêcher que le
de crédit au 31 mars 2015 s’élève à 3 ans.
propres et n’apparaissent pas dans le résultat de la SIR
taux d’endettement consolidé dépasse 65% des actifs
Le management essaye dans ce type de situation de
publique.
consolidés. L’évolution du taux d’endettement fait
limiter les risques en faisant des prévisions réalistes dans
l’objet d’un suivi régulier et l’impact de chaque opération
le cadre de la relocation.
Utilisation d’instruments financiers La société est exposée au risque d’une augmentation
Dans le cadre d’un swap de taux d’intérêt, le taux
d’investissement envisagée sur le taux d’endettement fait
de ses frais financiers pouvant résulter de l’évolution
d’intérêt variable est échangé contre un taux d’intérêt
toujours l’objet d’une analyse préalable.
des taux d’intérêt. La société mène une politique
fixe. Conformément à la politique de taux mise en œuvre,
6. Modification de l’infrastructure routière
conservatrice, laquelle réduit au maximum ce risque lié
94,71% des crédits en cours, dont la durée restante est
Cette obligation n’a aucun impact sur le risque de
Les surfaces de vente situées en périphérie sont par
aux taux d’intérêt.
de 3 ans, sont couverts par un taux d’intérêt fixe. Une
convention bancaire de la société.
définition desservies principalement par des routes régionales. Suivant les normes de sécurité routière,
couverture du taux a également été souscrite pour une Afin de couvrir le risque de taux des crédits à long terme
grande partie des crédits devant encore être renouvelés.
Le taux d’endettement consolidé de Retail Estates sa
la voirie est régulièrement réaménagée sous la forme
contractés à un taux d’intérêt variable, Retail Estates sa
Le taux d’intérêt moyen de la SIR publique s’élève à 4,35%.
s’élève au 31 mars 2015 à 51,54% (au 31 mars 2014
de nouveaux ronds-points, pistes cyclables, tunnels,
le taux d’endettement s’élevait à 49,10%), ce qui est
etc. Le résultat d’un tel réaménagement s’accompagne
nettement inférieur au taux d’endettement maximum de
généralement d’une augmentation de la valeur
65%, tel que défini dans la Loi SIR.
commerciale des surfaces de vente, étant donné que le
recourt à des « Interest Rate Swaps ». L’échéance de ces instruments est alignée sur l’échéance des crédits sous-
Risque de contrepartie bancaire
jacents. En cas de forte baisse du taux d’intérêt Euribor
La conclusion de crédits bancaires et la souscription
(taux d’intérêt des crédits à court terme), la valeur de ces
d’instruments de couverture auprès d’institutions
instruments subit une variation négative. Cette variation
financières s’accompagnent d’un risque de contrepartie
5. Risques techniques liés aux permis
négative n’a toutefois aucun impact sur le résultat net de
pour la société lorsque ces institutions financières
La valeur des surfaces de vente situées en périphérie
n’est toutefois pas à exclure que l’accessibilité de certains
Retail Estates sa étant donné qu’il s’agit de couvertures
manquent à leurs obligations. Ce risque est limité en
est déterminée dans une mesure substantielle par
surfaces de vente en pâtisse dans des circonstances
flux de circulation est souvent ralenti et que les alentours des immeubles commerciaux sont rendus plus sûrs. Il
• Rapport annuel 2014-2015 •
• 8 > Gestion des risques
exceptionnelles (lorsque ledit accès aux commerces se
possède des surfaces de vente. Retail Estates sa n’est en
voit entravé).
principe pas responsable de cette pollution, par définition
7. Risques liés à l’acquisition de biens immobiliers par l’intermédiaire de transactions d’actions
historique. Les activités de ses locataires n’engendrent généralement qu’un risque très limité de pollution, dont la responsabilité incombe par ailleurs auxdits locataires. La législation actuellement en vigueur dans les trois régions
Une partie substantielle du portefeuille immobilier a
prévoit toutefois des procédures complexes, lesquelles
été acquise grâce à l’acquisition du contrôle de sociétés
prennent un certain temps à aboutir et peuvent entraîner
immobilières. Ces sociétés sont ensuite absorbées par
des frais d’analyse et d’étude dans le cadre de la cession
Retail Estates sa, entraînant ainsi la cession de l’intégralité
de biens immobiliers. La réglementation relative à
du patrimoine de ces sociétés (tant les éléments d’actif
l’excavation des sols engendre des frais supplémentaires
que de passif). Le management prend les précautions
lorsque des sols pollués doivent être manipulés, dans le
nécessaires afin d’identifier les risques éventuels
cadre de travaux de construction, sur ce type de sites
préalablement à l’acquisition du contrôle et d’obtenir
pollués.
dans ce cadre les garanties contractuelles nécessaires de la part du vendeur/de l’apporteur.
8. Pollution du sol
Retail Estates • 9
9. Risques réglementaires
différer de la juste valeur de l’immobilier indiquée dans le
SIR institutionnelle, soumise aux dispositions de la
bilan de la SIR publique conformément à l’IAS 40.
Loi du 3 août 2012 et de la Loi SIR, qui contiennent
Des activités potentiellement polluantes ont été autrefois
Risques liés à l’évolution de la réglementation
exercées sur un certain nombre de terrains où la société
Les modifications de la réglementation, notamment en
Risques liés au statut de société immobilière réglementée PUBLIQUE
matière de fiscalité, d’environnement, d’urbanisme, de
En sa qualité de SIR publique, Retail Estates sa est
Warehousing Invest sa de (continuer à) satisfaire à ces
politique de la mobilité et de développement durable,
exposée au risque de modification future de la législation
exigences spécifiques dépend notamment de sa capacité
ainsi que les nouvelles dispositions en matière de location
relative aux SIR. Il convient en outre de tenir compte
à gérer ses actifs de manière fructueuse, et du respect
immobilière et de reconduction des permis auxquelles la
du risque de perte de la reconnaissance du statut de
de strictes procédures de contrôle interne.
société doit satisfaire, peuvent influencer son rendement
SIR publique. Le cas échéant, Retail Estates sa perdrait
et la juste valeur de son patrimoine.
le bénéfice du régime de faveur fiscal accordé aux
Les risques liés à ce statut sont équivalents à ceux liés
SIR. Par ailleurs, la perte de cette reconnaissance
au statut de SIR publique de Retail Estates sa, avec
Législation fiscale
est généralement considérée comme un événement
comme risque principal la perte du bénéfice du régime
L’exit tax, due par les sociétés dont le patrimoine a
entraînant l’exigibilité anticipée des crédits que Retail
fiscal spécial d’une SIR. La perte de l’agrément est en
été acquis par une SIR dans le cadre (notamment)
Estates sa a conclus.
outre généralement considérée, dans les conventions
d’une fusion, se calcule conformément à la Circulaire
des restrictions à l’égard (notamment) des activités, de l’affectation du résultat, des conflits d’intérêts et de la gouvernance d’entreprise. Le fait pour Retail
de crédit concernées, comme un événement faisant en
23 décembre 2004, dont l’interprétation ou l’application
Risques liés au statut de société immobilière réglementée INSTITUTIONNELLE
pratique est toujours susceptible de changer. La « valeur
À la date de ce rapport annuel, Retail Estates sa exerce
de ce statut aurait également un impact négatif sur
réelle fiscale », telle que visée dans cette circulaire, se
le contrôle d’une seule SIR institutionnelle, à savoir
les activités, les résultats, le rendement, la situation
calcule par soustraction des droits d’enregistrement ou
Retail Warehousing Invest sa. Tout comme Retail Estates
financière et les perspectives de Retail Warehousing
de la TVA (applicables en cas de vente des actifs) et peut
sa, Retail Warehousing Invest sa est, en sa qualité de
Invest sa et du groupe dans son ensemble.
Ci.RH.423/567.729 de l’administration fiscale belge du
sorte que les crédits contractés par Retail Warehousing Invest sa deviennent exigibles par anticipation. La perte
• Rapport annuel 2014-2015 •
• 10 > Lettre aux actionnaires
Lettre aux actionnaires
“
Avec un actionnariat étendu,
Retail Estates vise la création
d’une valeur durable pour tous
Parc commercial T-Forum, Tongres
“
les actionnaires.
Retail Estates • 11
“ Nous nous engageons à créer une « sustainable growth » dont votre investissement doit bénéficier de manière optimale. In retail we trust!
• Rapport annuel 2014-2015 •
Retail Estates • 13
Lettre aux actionnaires Retail Estates continue systématiquement à travailler sur la croissance de la société. Les fonds propres, augmentés en juin 2013 par l’émission d’actions nouvelles pour un montant de 72 millions EUR, ont augmentés au cours de l’exercice dernier d’un montant de 14,80 millions EUR à l’occasion de l’apport en nature de cinq surfaces commerciales par le détaillant français Orchestra. Ces opérations ainsi que les financements bancaires supplémentaires, ont permis d’accroître, par des investissements supplémentaires, le portefeuille immobilier de 91,20 millions EUR à 837,12 millions EUR. Le nombre de surfaces commerciales dans le portefeuille a augmenté avec 33 pendant l’exercice dernier, pour arriver à 554 surfaces. Notre présence dans la périphérie des grandes villes centrales belges a été renforcée de manière sélective. Sur le plan opérationnel, l’exercice dernier s’est, une nouvelle fois, clôturé sur de bons résultats. C’est la 17
disparition d’un rendement intéressant sur les produits
commerciaux. Le flot d’informations mis à la disposition
financiers sur le marché d’actifs n’est pas étrangère à
du consommateur oblige le commerçant à mieux se
cette situation.
prémunir. Son site web sera mené jusque dans les points de ventes et est devenu un moyen de communication.
e
année consécutive que le taux d’occupation est supérieur
L’importance que nous accordons aux travaux d’entretien
Le contrôle des stocks n’a plus lieu seulement dans les
à 98% (98,78% au 31 mars 2015), et aucune mauvaise
et à l’optimisation de nos centres commerciaux n’est
murs des magasins ; le stock présent dans le centre de
surprise n’est survenue, ni sur le plan des recettes, ni
pas réduite. Là où cela s’avère utile, les magasins sont
distribution de la société ou auprès de ses fournisseurs
sur le plan des dépenses. Lors de la réévaluation du
rénovés, élargis et répartis en fonction des attentes
est maintenant disponible en « temps réel » et est
portefeuille immobilier le 31 mars 2015, nos experts
de nos locataires. Une relation « win-win » est mise en
également vendu sans avoir à être présent en magasin.
immobiliers ont constaté des valeurs ajoutées sur
avant, par laquelle le détaillant doit être mis en mesure
Celui qui peut intégrer les possibilités offertes par
plusieurs de nos meilleurs sites par une baisse du
d’améliorer son chiffre d’affaires et par laquelle le bailleur
l’internet dans son modèle commercial, peut convertir la
rendement auquel les surfaces sont vendues lors des
doit également pouvoir augmenter ses revenus locatifs
menace de la perte de revenus due à l’e-commerce en
transactions immobilières. Cette augmentation de la
et les garantir sur le long terme. La forte croissance
une relance de son chiffre d’affaires.
valeur n’est plus soutenue par une augmentation du
de l’internet comme canal de vente et d’information
loyer à cause de la fonte de l’indice des prix des loyers,
encourage plus que jamais le commerce de détail à
Le dividende présupposé pour l’exercice 2014-2015
mais par une demande accrue de l’immobilier commercial
innover. Plus qu’un glissement du chiffre d’affaires,
que nous soumettrons à votre approbation lors de la
de périphérie en tant que produit d’investissement. La
l’internet a mené à une révolution dans d’autres drivers
prochaine assemblée générale est de 3,10 EUR brut
• 14 > Lettre aux actionnaires
• Rapport annuel 2014-2015 •
Retail Estates • 15
(2,325 EUR net) et représente une augmentation
nos 17 collaborateurs, notre conseil d’administration
de plus de 3% par rapport au dividende de l’exercice
s’engage pour réaliser une « sustainable growth » qui doit
dernier, ce qui est nettement plus que la faible inflation
bénéficier de manière optimale à votre investissement.
que nous avons connue dans la même période. Retail
Nous n’investissons pas dans un environnement sans
Estates distribue donc 81,15% de son bénéfice courant
risques, mais nous utilisons toutefois notre connaissance
et investit le solde du bénéfice non distribué dans la
et notre expérience en vue de réduire les risques. Nous
croissance de l’entreprise.
nous concentrons tout d’abord sur nos clients et les consommateurs qui mettent nos clients en mesure de
Le nouvel exercice comptable 2015-2016 a commencé
réaliser leur chiffre d’affaires. Ce n’est pas par hasard
avec une grande vigilance en ce qui concerne l’évolution
que nous avons, une nouvelle fois, choisi comme titre de
de la confiance des consommateurs et ses conséquences
notre rapport annuel « In retail we trust ». Ce titre porte
pour nos locataires. Nous attendons également avec
en effet sur l’essence même de notre société.
beaucoup d’intérêt les effets de la régionalisation de la loi sur les implantations commerciales. Tant la région bruxelloise que la région wallonne ont remplacé
Ternat, le 29 mai 2015
l’ancienne loi fédérale (ladite « loi Ikea ») par une législation régionale dont les modalités varient.
Paul Borghgraef
Jan De Nys
Président
Administrateur
du conseil d’administration
délégué
La question est également de savoir comment les gouvernements régionaux, dont la composition politique diffère, vont gérer cette nouvelle législation. Nous espérons que vous renouvellerez votre confiance en notre société après avoir lu notre rapport annuel. Avec
•Rapport annuel 2014-2015 •
• 16 > Rapport de gestion
Rapport de gestion
“
Grâce à un portefeuille cohérent constitué sur la base de sa
connaissance du marché, Retail Estates est devenue un acteur
Parc commercial Frunpark, Wetteren
“
dirigeant.
Retail Estates • 17
“
renforcement systématique de la qualité Au cours des dernières années, Retail Estates s’est concentrée sur un renforcement systématique de ses biens immobiliers et sur l’expansion de son portefeuille immobilier, qui assure une croissance durable à long terme par son choix d’implantation et la qualité et la diversification des locataires.
• Rapport annuel 2014-2015 •
Rapport de gestion 1. Stratégie – Investissements dans l’immobilier commercial situé en périphérie Objectif – placement dans un portefeuille représentatif de surfaces de vente en périphérie
g
À court terme, cet objectif est poursuivi par la surveillance continue du taux d’occupation du portefeuille, des revenus locatifs et des frais d’entretien et de gestion.
Retail Estates • 19
La société immobilière réglementée publique Retail Estates sa est une société spécialisée dans certains créneaux du marché et particulièrement dans la mise à disposition de magasins situés en périphérie des
L’acquisition et la construction sélectives de magasins à
Les locataires de Retail Estates sa sont en majeure
agglomérations ou le long des axes routiers menant
des endroits spécifiques (« clusters ») doivent permettre
partie des sociétés à succursales multiples renommées,
aux centres urbains. Retail Estates sa achète ces
de simplifier la gestion du portefeuille et d’en accroître
comme Brantano, Blokker, Carpetright, Krëfel, Orchestra,
biens immobiliers à des tiers ou les construit et les
la valeur. Retail Estates sa a pour l’heure identifié 41
etcetera.
commercialise pour son propre compte. Les immeubles
clusters, que visent systématiquement ses efforts
ont une superficie variant entre 500m² et 3.000m². Un
d’investissement. Ces clusters représentent 68,63% du
Fin mars 2015, Retail Estates sa détient en portefeuille
immeuble commercial typique présente une superficie
portefeuille de la société. Ils sont répartis dans toute la
554 surfaces de vente, pour une superficie commerciale
moyenne de 1.000m².
Belgique.
totale de 611.076m². Le taux d’occupation mesuré en m² loués atteint 98,78%.
L’objectif principal de Retail Estates sa sur le long terme
Ces dernières années, Retail Estates sa a concentré ses
est de constituer, de gérer et d’étendre un portefeuille
efforts sur un renforcement constant de la qualité de son
La société détient 32.496m² de surfaces commerciales
de surfaces de vente situées en périphérie qui, par
patrimoine immobilier et l’extension de son portefeuille
pour lesquelles elle a obtenu un permis de bâtir et
leur emplacement et la qualité et diversification des
immobilier.
actuellement en cours de développement, dont
locataires, assurent une croissance constante et de
l’intégration dans le portefeuille immobilier et le
longue durée. La croissance souhaitée concerne tout
Retail Estates sa loue en principe ses immeubles à l’état
traitement dans le calcul du taux d’occupation n’auront
autant la valeur du patrimoine que les revenus générés
de gros œuvre, dit « casco », si bien que les travaux
lieu qu’au moment de la livraison provisoire des travaux.
par la location.
d’aménagement et l’entretien sont pris en charge par les locataires. Les frais d’entretien à charge de Retail Estates
Au 31 mars 2015, les experts immobiliers indépendants
À court terme, l’objectif décrit ci-dessus passe par
sa sont, d’une manière générale, limités à l’entretien
ont estimé la juste valeur du portefeuille de Retail Estates
une surveillance constante du taux d’occupation, de
du parking et de la toiture, et peuvent être planifiés à
sa et de ses filiales à 837,12 millions EUR (hors frais de
l’encaissement les loyers et des frais d’entretien et de
l’avance.
transaction de 2,50%) et sa valeur d’investissement, à
gestion.
857,86 millions EUR (frais de transaction inclus).
• Rapport annuel 2014-2015 •
• 20 > Rapport de gestion
Retail Estates • 21
montre que les loyers exagérément élevés exigés par
de locataires, avec une préférence pour ceux dont il est
certains promoteurs immobiliers entraînent une rotation
connu qu’ils disposent de sites de valeur pour les magasins
importante des commerçants, dont l’évolution du chiffre
de détail. Dans une conjoncture baissière, tous les secteurs
d’affaires ne répond pas suffisamment rapidement aux
du commerce de détail ne partagent pas dans les mêmes
attentes.
proportions un éventuel recul du chiffre d’affaires. Une répartition sectorielle judicieuse permet de limiter les
Répartition géographique
risques liés à une évolution négative du marché.
Retail Estates sa répartit ses investissements sur tous les axes commerciaux importants de la Belgique. Dans la
2. Un investissement dans la société
pratique, elle investit très peu dans la région bruxelloise,
immobilière réglementée publique
vu l’offre extrêmement faible en magasins de périphérie,
Retail Estates sa
et concentre plutôt ses investissements en Flandre et en Wallonie, et en particulier dans les sous-régions
Depuis le 24 octobre 2014, Retail Estates sa est inscrite
dotées d’un solide pouvoir d’achat (essentiellement
comme une société immobilière réglementée publique.
dans le triangle Bruxelles-Gand-Anvers et l’axe « vert »
En tant que SIR publique et en vue du maintien de ce
Bruxelles-Namur-Luxembourg).
statut, la société est soumise aux dispositions de la Législation SIR. Cette législation contient des restrictions
Promotion et reconversion de l’immobilier pour compte propre
par rapport à (entre autres) les activités, le taux d’endettement et l’affectation du résultat. Le respect
Retail Estates sa a investi au total 15,08 millions EUR dans
profil de plus-values, en accordant une attention toute
Retail Estates sa jouit d’une expérience réelle de la
de l’ensemble de ces règles permet à la SIR de bénéficier
le certificat immobilier « Distri-Land », dont elle détient
particulière à un certain nombre de critères dont elle
promotion sur commande de nouvelles surfaces de
d’un régime fiscal avantageux grâce auquel elle ne paye
actuellement 85,37%. Ce certificat concerne 12 surfaces
tient systématiquement compte lors de ses acquisitions:
vente pour ses locataires. Ces promotions donnent
presque pas d’impôts sur ses revenus. C’est pourquoi le
naissance à des immeubles commerciaux attrayants, dont
résultat de l’exercice à affecter d’une SIR est supérieur
de vente, d’une juste valeur de 19,08 millions EUR. La participation de Retail Estates sa procède en tout premier
Choix de l’emplacement
le rendement initial est plus élevé que celui des locaux
à celui d’autres sociétés immobilières comparables
lieu du résultat d’une offre publique d’échange réussie
Partant de l’appréciation de la rentabilité des locataires,
proposés sur le marché de l’investissement. L’intérêt de
ne jouissant pas d’un tel statut. Retail Estates sa
en décembre 2003, à laquelle se sont ajoutées plusieurs
telle que retenue par la direction, la société choisit des
convertir les clusters de magasins situés le long d’axes
dispose aussi d’autres atouts, en tant que SIR publique,
acquisitions en bourse. La société considère sa participation
emplacements qui offrent à ces derniers les meilleures
routiers en des ensembles plus vastes d’immeubles
notamment d’un portefeuille fortement diversifié et
dans ce certificat immobilier comme une participation
chances de réussite. Une attention particulière est
commerciaux adjacents et modernes, se vérifie année
d’une constitution à durée illimitée.
stratégique. Elle acte la valeur de ces certificats au titre
accordée à la mise en place d’un équilibre sain entre
après année. Cette reconversion permet généralement
de placements immobiliers et de leurs revenus, dans les
l’offre de biens immobiliers commerciaux et la demande
d’accroître la surface à proposer en location, de mieux
La politique plus stricte observée par les pouvoirs
revenus locatifs. N’ayant aucune action dans Immobilière
de la part des commerçants.
faire coïncider les magasins avec les besoins des locataires,
publics en termes d’octroi des autorisations, l’offre
d’améliorer les parkings et l’infrastructure routière et enfin,
extrêmement limitée de sites commerciaux de haute
de moderniser les immeubles eux-mêmes.
qualité et la demande constamment élevée, ont rendu
Distri-Land sa (l’émetteur des certificats), Retail Estates sa ne l’a pas consolidée dans ses résultats.
Critères d’acquisition
Montant des loyers et rendements initiaux Une attention toute particulière est également accordée
les investissements dans l’immobilier commercial de
au montant des loyers, afin de continuer à concilier à
Répartition des locataires par secteur
périphérie particulièrement attrayants en quelques
Retail Estates sa vise à optimaliser son portefeuille
long terme les attentes en matière de rentabilité de
Retail Estates sa veille à représenter le plus possible les
années seulement. L’internationalisation du marché des
immobilier en termes aussi bien de rentabilité que de
Retail Estates sa et celles de ses locataires. L’expérience
différents secteurs du commerce de détail au sein de parc
locaux commerciaux et la délocalisation des activités du
• Rapport annuel 2014-2015 •
• 22 > Rapport de gestion
Retail Estates • 23
centre-ville vers la périphérie, ont elles aussi influé de
de 3% et/ou de 5% (pour davantage d’informations,
développement d’un parc commercial d’une surface
manière positive sur le marché de l’immobilier commercial
veuillez consulter la page 34 du présent rapport annuel).
construite brute de 18.000m². Ce partenariat a fondé
Wetteren (Frun Park Wetteren sa) – Audenarde (Gentpoort sa)
une société de projet « Mijn Retail sa » le 27 mai 2014.
Le 14 juillet 2014, Retail Estates sa a acquis le contrôle
en périphérie. Combinée à l’institutionnalisation
exclusif de Frun Park Wetteren sa et Gentpoort sa. Ces
croissante du marché des investissements dans ce même
Les cotations officielles d’Euronext publiées chaque jour
immobilier, cette évolution soutient non seulement la
dans la presse et sur le site web d’Euronext permettent
Début janvier 2015, le marché de travaux a été passé
sociétés sont propriétaires des parcs commerciaux situés
croissance des loyers, mais aussi l’augmentation de
aux actionnaires de suivre à tout moment l’évolution de
auprès de l’association professionnelle temporaire Van
respectivement à Wetteren et Audenarde.
la juste valeur de cet immobilier spécifique sur une
leur investissement. De plus, la société dispose d’un site
Roey-Democo. Le 18 mars 2015, la construction des
échéance plus longue. Différents locataires de la société
web (www.retailestates.com) qui regorge d’informations
bâtiments a été commencée. La réception de la première
Depuis son ouverture en 2008, le parc commercial
ont par ailleurs intégré les bénéfices de la vente à
utiles à l’attention des actionnaires.
phase est prévue pour le 30 juin 2015. La deuxième phase
à Wetteren est un endroit bien connu et attractif
sera réceptionnée fin août 2015 de sorte que les premiers
dans la région entre Gand et Alost, par sa localisation
distance dans leur concept commercial, par sociétés de vente par correspondance ou par e-commerce. Cette
La valeur de l’actif net par action est également une
magasins pourront ouvrir le 1 octobre de cette année.
stratégique au carrefour du Gentsesteenweg avec le
stratégie, qui se réflète même dans les différents points
indication importante de la valeur de l’action. La valeur de
Entretemps, le parc est occupé pour 90% de la superficie
Oosterzelesteenweg, à proximité de la sortie Wetteren
de vente des magasins, contribue d’une manière positive
l’actif net (VAN) s’obtient en divisant l’actif net consolidé
totale. Les commerces suivants loueront un immeuble sur
de l’autoroute E40. Le parc commercial comprend
à leur position de marché.
par le nombre d’actions. La VAN (juste valeur), en ce
le site de Beringen: Brico, Albert Heijn, AVA Papierwaren,
14 immeubles commerciaux d’une surface totale de
compris les dividendes de 3,10 EUR, s’élève à 50,43 EUR
Vanden Borre, Lola&Liza, Bent, ZEB, Maxi Zoo, Chaussea,
10.423m² et représente un revenu locatif brut de
Chaque propriétaire d’actions Retail Estates sa dispose
au 31 mars 2015. Ceci représente une augmentation de
Bel&Bo et H&M. Au moment de l’acquisition du solde des
1,30 million EUR par an. Tous les immeubles sont loués. Il
d’un instrument d’investissement librement négociable
3,13% (48,90 EUR l’exercice précédent). Au 31 mars
actions de Mijn Retail sa, la valeur d’investissement de
s’agit d’un site « out-of-town » typique, comprenant des
et réalisable à tout moment sur Euronext. Les actions
2015, le cours de l’action atteint 76,64 EUR, soit une
la totalité des immeubles s’élèvera à environ 29 millions
magasins non-food avec une zone de chalandise étendue.
de Retail Estates sa sont détenues en totalité par le
prime de 51,97%.
EUR et le centre commercial générerait un revenu locatif
public et par plusieurs investisseurs institutionnels. Au
er
brut de 1,85 million EUR par an. Le 31 mars 2015,
Le parc commercial à Audenarde est situé dans la
31 mars 2015, 44,64% des actionnaires institutionnels,
La VAN (juste valeur, dividendes compris, mais hors la
3,26 millions EUR a été investi dans la construction de
périphérie de la ville d’Audenarde, sur un ancien site
en application de la législation relative à la transparence
valeur des instruments financiers) s’élève à 53,68 EUR,
ces surfaces commerciales. L’investissement total sera
industriel. C’est un exemple d’un site « out-of-town »,
et en vertu des statuts de Retail Estates sa, ont déclaré
par rapport à 52,18 EUR l’exercice précédent. Cette
composé des travaux réalisés d’une part et du décompte
orienté par une zone de chalandise municipale locale.
posséder une participation dépassant le seuil statutaire
augmentation s’explique par les variations positives de la
du prix variable des actions Mijn Retail d’autre part. Les
Les formules des magasins présents se concentrent sur
valeur des investissements immobiliers et le résultat de
travaux d’investissement restant à réaliser sont évalués à
les besoins quotidiens du consommateur. Les locataires
l’exercice. Par rapport à l’exercice précédent, le nombre
8,41 millions EUR et le prix variable dépend de l’évolution
principaux sont Albert Heijn, Kruidvat, Blokker et C&A. Le
d’actions de Retail Estates sa a augmenté de 269.062. Il
des locations.
parc commercial comprend 10 immeubles commerciaux d’une surface totale de 7.963m² et représente un revenu
ne s’est donc pas produit une dilution en ce qui concerne la VAN par action.
Erembodegem (extension et transformation centre de distribution)
locatif brut de 0,67 million EUR par an.
3. Événements importants de l’exercice (01/04/2014-31/03/2015)
Le 1er juin 2014, l’extension et la transformation
Acquisition de 14 immeubles commerciaux
du centre de distribution de Brantano sa ont été
Retail Estates sa a conclu le 14 octobre 2014 une
réceptionnées. L’investissement additionnel réalisé par
convention-cadre avec Orchestra-Prémaman Belgium sa
Retail Estates sa s’élève à 5,08 millions EUR. Pour le
en vue de l’acquisition de la propriété de 14 immeubles
Beringen (Mijn Retail sa)
site renouvelé un bail commercial a été conclu pour une
commerciaux pour une valeur d’investissement de
Le 10 avril 2014, Retail Estates sa et be-MINE
nouvelle période non résiliable de 10 ans, avec un prix de
34,59 millions EUR et un revenu locatif prévu de 2,18
sa ont conclu un contrat de coopération visant le
loyer annuel de 1,12 million EUR.
millions EUR. La transaction comporte deux volets : (i)
Investissements – centres commerciaux
• Rapport annuel 2014-2015 •
• 24 > Rapport de gestion
Retail Estates • 25
l’acquisition de 8 immeubles commerciaux et (ii) l’apport
dans le communiqué de presse du 15 octobre 2014. Deux
Bruges (achat d’un terrain)
Les rénovations ne visent pas toujours une modification
en nature de 6 immeubles commerciaux.
immeubles commerciaux n’ont pas encore été acquis eu
Le 26 mars 2015, Retail Estates sa a acheté un terrain à
de la taille de la surface commerciale. Retail Estates sa
égard aux obligations imposées par la réglementation
Bruges, Veemarktstraat 3, sur lequel la société disposait
profite souvent de cette occasion pour démolir la façade
En exécution du premier volet, 7 immeubles commerciaux
OVAM, auxquelles il doit encore être satisfait. En attendant
d’un droit de superficie. Dans le cadre de ce droit de
de l’immeuble commercial et pour la remplacer par une
ont été acquis le 29 octobre 2014. Cette acquisition
l’accomplissement de ces formalités, la cession de ces
superficie, le parc commercial V-Mart comprenant 10
version contemporaine qui correspond à l’image du
représente un investissement de 12,95 millions EUR.
deux immeubles a été reportée.
immeubles commerciaux, y a été construit. Le droit de
locataire. Ainsi l’immeuble commercial où se trouvent Giks
superficie de 36 ans avait commencé le 5 juillet 2011.
Mode et Torfs a été agrandi et pourvu d’une nouvelle
Le 28 novembre 2014, le deuxième volet de la
Wilrijk (acquisition d’un immeuble commercial)
Suite à l’acte du 26 mars 2015, Retail Estates sa est
façade lors de l’exercice dernier. Cet investissement est en
transaction a été réalisé partiellement. 5 immeubles
Le 27 octobre 2014, un immeuble commercial à Wilrijk,
devenu propriétaire du terrain, mettant fin à ce droit de
ligne avec la rénovation du centre commercial adjacent et
commerciaux ont fait l’objet d’un apport en nature
situé le long de la Boomsesteenweg, a été acquis pour un
superficie. La société possède alors le terrain en pleine
aide nos locataires à se profiler à l’égard du consommateur.
dans le capital de la société, pour lequel le conseil
investissement total de 4,24 millions EUR. L’immeuble,
propriété. L’achat a été réalisé par un investissement de
d’administration a émis 269.062 actions nouvelles dans
qui héberge une filiale sous la dénomination commerciale
3,23 millions EUR.
le cadre des pouvoirs qui lui sont attribués en matière
de GAMMA (DIY), est loué à un prix locatif annuel de
de capital autorisé. La valeur d’apport totale pour ces
0,26 million EUR.
5 immeubles commerciaux s’élève à 14,80 millions EUR
Ce sont de tels investissements qui nous permettent de construire une relation « win-win » avec les locataires.
Toutes ces acquisitions sont conformes à la juste valeur
Ainsi, les terrains restants sont rentabilisés et la
des immeubles commerciaux ou centres commerciaux en
croissance du chiffre d’affaires permet au locataire de
cause.
payer l’augmentation du loyer.
6,05 millions EUR (le solde, soit 8,74 millions EUR, étant
Marche-en-Famenne (acquisition solde copropriété)
comptabilisé dans la rubrique « primes d’émission »).
Le 30 janvier 2015, Retail Estates sa a acquis le solde de
Optimisation du portefeuille immobilier
Désinvestissements
25% de la copropriété d’un magasin dans le parc commercial
Retail Estates sa porte une grande attention à l’évolution
Le 4 avril 2014, la société luxembourgeoise Belgium
La transaction a donc été réalisée pour 12 des 14
‘Espace de la Famenne’ à Marche-en-Famenne, loué à
des besoins de ses locataires en ce qui concerne la
Retail 1 Luxembourg sàrl a été vendue pour un montant
immeubles commerciaux à acquérir, conformément à la
H&M, pour un prix de 0,52 million EUR. Les revenus annuels
taille des surfaces commerciales. Plusieurs locataires
de 8,22 millions EUR. Sur les immeubles de cette société,
convention-cadre du 14 octobre 2014, tel qu’annoncé
additionnels s’élèvent à 0,09 million EUR.
étendent systématiquement leur assortiment de produits
une plus-value nette (après déduction des frais de
et demandent régulièrement à pouvoir étendre leur
l’agent immobilier) de 0,19 million EUR a été réalisée.
et représente une augmentation du capital social de
Jemappes (acquisition d’un complexe commercial)
immeuble commercial. Cela peut avoir lieu par la reprise de la surface des locataires voisins qui ont souvent une
Au cours de l’exercice clôturé, 9 immeubles commerciaux
Le 24 février 2015, un complexe commercial de trois
surface trop grande ou par la réalisation d’une nouvelle
ont été vendus, pour un prix de vente net de 8,08
immeubles, situé à Jemappes, a été acquis pour un prix
construction à l’immeuble commercial. Il est parfois opté
millions EUR. La vente de ces immeubles a généré une
de 4,50 millions EUR. Les magasins sont loués à e5
pour une combinaison de ces deux options. L’extension
plus-value nette de 0,29 million EUR.
mode, Chaussea et Basic Fit. Les revenus locatifs annuels
de l’immeuble commercial d’Aldi à Aiseau-Presles, dans la
s’élèvent à 0,33 million EUR.
périphérie de Charleroi, en est un exemple récent. D’abord,
Les immeubles vendus sont situés à Genval (1 immeuble,
la surface d’origine a été étendue de 242m² récupérés de
420m²), Wanze (1 immeuble, 1.000m²), Tirlemont
Hoboken (acquisition d’un immeuble commercial)
l’immeuble commercial adjacent d’un point de vente Eldi.
(1 immeuble, 1.368m²), Gosselies (1 immeuble,
Une construction nouvelle de 121m² a ensuite été réalisée.
1.384m²), Maasmechelen (1 immeuble, 870m²),
Le 3 mars 2015, un immeuble commercial à Hoboken
Cette rénovation permet à Aldi de proposer une gamme
Huy (2 immeubles, 1.500m²) et Bilzen (2 immeubles,
d’une superficie d’environ 1.450m², loué à Gamma, a
de produits non alimentaires plus large ainsi qu’un nouveau
750m²). La juste valeur de ces immeubles s’élevait au
été acquis pour un prix de 1,90 million EUR. Les revenus
rayon boulangerie, ce qui n’était pas possible pas dans son
moment de la vente à 7,79 millions EUR.
locatifs annuels s’élèvent à 0,14 million EUR.
immeuble commercial initial qui était obsolète et trop petit.
• Rapport annuel 2014-2015 •
• 26 > Rapport de gestion
Ces ventes s’inscrivent dans le cadre d’un programme
est impérative et accorde aux locataires un droit de
annuel et continu de vente de magasins isolés qui, en
résiliation tous les trois ans.
Augmentation du capital sur décision du conseil d’administration (dans le cadre du capital autorisé)
activités commerciales qui y sont exercées, ne relèvent
Encaissement des loyers
Augmentation du capital par apport en nature
pas du portefeuille de base de Retail Estates sa.
Au cours de l’exercice précédent, trois petits locataires
Le 28 novembre 2014, le deuxième volet de la
ont fait aveu de faillite. Les créances qui ne peuvent plus
transaction avec Orchestra-Prémaman Belgium sa a été
être perçues, ont été provisionnées.
réalisé partiellement. 5 immeubles commerciaux ont fait
raison de leur emplacement, de leur taille et/ou des
Investissements: conclusion Les acquisitions et activités propres de promotion
Retail Estates • 27
l’objet d’un apport en nature dans le capital de la société,
immobilière réalisées au cours de l’exercice 2014-2015,
Au terme de l’exercice, les créances commerciales à
pour lequel le conseil d’administration a émis 269.062
diminuées des désinvestissements, se sont traduites par
payer s’élèvent à 0,76 million EUR. Un montant de 0,13
actions nouvelles dans le cadre des pouvoirs qui lui
une augmentation de 84,75 millions EUR du portefeuille
million EUR a trait au fonds de fonctionnement et de
sont attribués en matière de capital autorisé. La valeur
immobilier. Grâce à ces investissements, les revenus
réserve. Compte tenu des garanties obtenues – tant les
d’apport totale pour ces 5 immeubles commerciaux
locatifs totaux ont progressé de 2,17 millions EUR au
garanties locatives que les garanties bancaires exigées –,
s’élève à 14,80 millions EUR et représente une
cours de l’exercice 2014-2015. Si les acquisitions
le risque de crédit sur les créances commerciales est
augmentation du capital social de 6,05 millions EUR (le
Les fusions de ces filiales simplifient la gestion
avaient été réalisées le 1 avril 2014, les revenus locatifs
limité à environ 41% (0,31 million EUR) du montant en
solde, soit 8,74 millions EUR, étant comptabilisé dans la
administrative et réduisent les revenus imposables des
auraient progressé de 4,39 millions EUR.
suspens au 31 mars 2015.
rubrique « primes d’émission »). Le prix d’émission de ces
filiales de Retail Estates sa.
Les investissements sont financés par une combinaison
Sinistres
Après cette augmentation du capital, le capital s’élève à
Événements postérieurs à la date du bilan
de fonds propres (émission d’actions nouvelles par un
Au cours de l’exercice précédent, Retail Estates sa a
170,09 millions EUR, représenté par 7.559.473 actions.
Acquisition potentielle des sociétés immobilières
apport en nature ou sur le marché des capitaux) et
été victime d’un acte de vandalisme dans le centre
d’emprunt (financement du fonds de roulement par
commercial Crescend’Eau à Verviers. L’immeuble a
Fusion par absorption de filiales
les banques, émission d’un emprunt obligataire,…).
complètement brûlé et a été reconstruit. Les dégâts
Le 26 septembre 2014, le conseil d’administration de
immobilières. Ces quatre sociétés immobilières sont
La proportion fonds propres/emprunt appliquée aux
s’élevaient à 0,43 million EUR et ont été couverts par
Retail Estates sa a constaté la fusion par absorption des
propriétaires de, au total, 81 immeubles commerciaux
nouveaux investissements s’élève entre 50% et 55%
l’assurance.
sociétés SDW Invest sprl et Ducova sprl, avec effet
situés en Belgique, tous appartenant au secteur niche de
respectivement au 30 septembre 2014 et 31 octobre
l’immobilier commercial dans la périphérie. Les immeubles
2014.
ont une valeur d’investissement de 129 millions EUR (qui
er
actions a été fixé contractuellement à 55 EUR par action.
de sorte que le taux d’endettement prévu par le conseil d’administration est respecté.
Gestion du portefeuille immobilier
Placement privé d’obligations Le 2 avril 2014, Retail Estates sa a réalisé un placement
Le 24 avril 2015, Retail Estates sa a conclu un contrat un vue de l’acquisition du contrôle de quatre sociétés
est conforme à la valeur déterminée par l’expert immobilier)
privé d’obligations à 7 ans, pour un montant total de 30
Le 27 février 2015, le conseil d’administration de
et un revenu locatif prévu de 7,94 millions EUR. La surface
Taux d’occupation
millions EUR, arrivant à échéance en 2021. Les obligations
Retail Estates sa a constaté la fusion par absorption des
nette totale des magasins s’élève à 75.049m², dont
Le taux d’occupation du portefeuille de Retail Estates sa
génèrent un rendement annuel brut de 3,566%
sociétés Erpent Invest sa et Poperinge Invest sa, avec
4.250m² immeubles vacants destinés au redéveloppement.
atteint 98,78%.
fixe. L’opération a été placée auprès d’investisseurs
effet au 28 février 2015.
institutionnels. Les revenus nets de cette émission
Le contrat d’acquisition mentionne une condition
Il va de soi que le taux d’occupation doit être considéré
soutiennent Retail Estates sa à réaliser la croissance de
Le 4 mars 2015, la proposition de fusion par absorption
suspensive importante, dont la réalisation dépend
comme un cliché instantané masquant une série de
son portefeuille et à la diversification de ses ressources
de la société Gentpoort sa par la société Frun Park
de l’attitude d’un tiers commercial, indépendant. Il
mutations au cours de l’exercice précédent. Il ne
financières. Les obligations contribuent également à une
Wetteren sa a été déposée.
est impossible d’anticiper cette attitude. En cas de
constitue pas une garantie pour l’avenir, étant donné
augmentation de la durée moyenne de la dette totale et à
non-réalisation, le contrat échoit (sauf si les parties
que la législation relative aux baux commerciaux
une diminution du taux d’intérêt moyen.
renonceraient à la condition suspensive). Dès que le
• Rapport annuel 2014-2015 •
• 28 > Rapport de gestion
de l’endettement. L’augmentation de capital offre un potentiel d’investissement supplémentaire d’environ
4. Déclaration de gouvernance d’entreprise
Retail Estates • 29
Politique de rémunération Principe
La politique de rémunération de Retail Estates sa est
152 millions EUR si le produit de l’augmentation de capital est complété d’un financement bancaire d’un
La présente déclaration s’inscrit dans le cadre de
élaborée de manière à tenir compte d’une part d’une
montant similaire.
l’application des dispositions du Code belge de
rémunération conforme au marché, permettant à
gouvernance d’entreprise 2009 et de la Loi du 6 avril
la société d’attirer et de garder des administrateurs
2010 modifiant le Code des Sociétés.
de talent, eu égard à la taille de l’entreprise et à ses
Pendant la période de souscription avec droits de
perspectives financières. Par ailleurs, cette rémunération
préférence, clôturée le 21 mai 2015, 1.113.317 actions nouvelles ont été soucrites, soit 88,36% des actions
Retail Estates sa applique le Code du 12 mars 2009
doit être proportionnelle aux responsabilités liées à la
nouvelles offertes en souscription. Les 878.538 droits
comme code de référence (ci-après dénommé le
qualité d’administrateur d’une société cotée en bourse.
de préférence non exercés à la clôture de la période de
« Code »).
D’un autre côté, il convient de répondre aux attentes des actionnaires en la matière.
souscription, ont été vendus aux investisseurs le 26 résultat de cette réalisation soit connu, ce fera l’objet
mai 2015 sous la forme de scrips dans le cadre d’un
Le 5 mai 2015, une version revue de la Charte de
d’un communiqué de presse.
placement privé, tel que décrit dans le prospectus.
gouvernance d’entreprise a été approuvée par le conseil
Le comité de rémunération et de nomination examine
Les acheteurs de ces scrips ont souscrit 146.423
d’administration. Cette nouvelle version tient compte des
chaque année la politique de rémunération mise en
Si la transaction s’effectue réellement, Retail Estates sa
actions nouvelles aux prix de souscription et au taux
développements les plus récents à cet égard. La Charte
œuvre, vérifie s’il convient de l’adapter et formule à cet
dispose de lignes de crédit confirmées pour le financement.
de souscription d’une action nouvelle de 60,50 EUR
est disponible sur le site web (www.retailestates.com).
égard les recommandations nécessaires à l’attention
pour six scrips. Le produit brut de l’opération s’élève à
Rapport de rémunération
du conseil d’administration, qui les soumet à son tour à
Augmentation de capital dans le cadre du capital autorisé
76.214.270 EUR.
Le 5 mai 2015, le conseil d’administration de Retail
Accomplissement convention-cadre
Retail Estates sa établit un rapport de rémunération
Procédure interne – exercice 2014-2015
Estates sa a décidé de procéder à une augmentation de
Le 20 mai 2015, Retail Estates sa a acquis le contrôle
relatif à la politique de rémunération mise en œuvre
Au cours de l’exercice précédent, le comité de
capital d’un maximum de 76.224.676 EUR par l’émission
exclusif de la société Fimitobel sa, qui est propriétaire
pour ses administrateurs. Retail Estates sa n’a pas
rémunération s’est réuni à deux reprises afin de contrôler
d’un maximum de 1.259.912 actions nouvelles pour un
de l’immeuble commercial situé à Alost, objet de
de comité de direction. Le conseil d’administration
chacun des budgets affectés à la rémunération des
prix de souscription de 60,50 EUR par action. Les actions
la convention-cadre susmentionnée, conclue avec
compte 7 administrateurs non exécutifs et 2
administrateurs et l’intégralité du budget affecté à
participent au bénéfice à compter du 1er avril 2015,
Orchestra-Prémaman Belgium sa. Cet immeuble a une
administrateurs exécutifs, à savoir le président exécutif
la rémunération du personnel, et de les adapter si
soit au début de l’exercice en cours 2015-2016. Le
valeur d’investissement de 1,91 million EUR et générera
et l’administrateur délégué, lesquels assument ensemble
nécessaire en fonction des responsabilités des personnes
conseil d’administration estime que, sauf circonstances
un revenu locatif brut de 0,13 million EUR par an.
la direction effective de Retail Estates sa et de ses filiales.
concernées et des objectifs à moyen et long terme, tels
l’exercice 2015-2016 peut être anticipé. Cette
À présent, l’étude de sol pour l’immeuble à Aartselaar
Le rapport a été établi par le comité de rémunération en
Dans ce cadre, tant le niveau global de la rémunération
augmentation de capital dans le cadre du capital autorisé
n’est pas encore achevée. Retail Estates sa ne peut
application de l’article 96 § 3 du Code des Sociétés et
que la répartition des différents éléments sont analysés
s’accompagne d’un droit de préférence de souscription
pas s’exprimer de l’acquisition de cet immeuble dans la
est approuvé par le conseil d’administration du 27 mai
pour ce qui concerne les administrateurs exécutifs. De
pour les actionnaires de Retail Estates sa.
situation actuelle, vu la pollution du sol constatée.
2015.
même, le comité de rémunération a analysé et arrêté
l’assemblée générale.
Introduction et mise en contexte
imprévisibles, un dividende de 3,20 EUR brut pour
que fixés par le conseil d’administration pour l’entreprise.
pour les exercices 2014-2015 et 2015-2016, les La société s’adresse souvent aux marchés financiers pour
Il sera présenté à l’assemblée générale annuelle des
objectifs relatifs au niveau de la rémunération variable de
augmenter son capital. Le produit est investi dans la
actionnaires du 3 juillet 2015, laquelle l’approuvera ou le
l’administrateur délégué, ainsi que la procédure visant à
croissance du portefeuille immobilier et dans la réduction
rejettera dans le cadre d’un vote séparé.
apprécier la réalisation des objectifs sous-jacents.
• Rapport annuel 2014-2015 •
• 30 > Rapport de gestion
Eu égard à ce qui précède, une comparaison limitée a été
délégué est arrêtée chaque année par le conseil
Le contrat de l’administrateur délégué prévoit, en cas
effectuée avec les administrateurs exécutifs de sociétés
d’administration, sur proposition du comité de
de démission donnée par Retail Estates sa, un préavis
immobilières comparables cotées en bourse.
rémunération. Cette rémunération variable ne peut
de dix-huit mois. L’indemnité de rupture éventuelle due
excéder 25% de la rémunération fixe. Elle est liée
dans le cas où la SIR publique renoncerait aux prestations
Concernant les administrateurs non exécutifs, une
à la réalisation d’une série d’objectifs qualitatifs et
pendant le délai de préavis, sera calculée en tenant
analyse et une comparaison similaires sont effectuées
quantitatifs, lesquels portaient lors de l’exercice 2014-
compte de la rémunération fixe et des primes annuelles
tous les trois ans.
2015 sur:
versées dans le cadre des assurances de groupe. Le délai
Retail Estates • 31
de préavis a été approuvé par le conseil d’administration
Rémunération des administrateurs
- Critères financiers (pondération de 25%):
conformément aux dispositions légales, sur avis du comité
Administrateurs exécutifs
Bénéfice courant net par action, à l’exclusion de
de rémunération, en tenant compte de la contribution de
1. A u cours de l’exercice 2014-2015, les rémunérations
toutes les variations de la juste valeur des actifs et
l’administrateur délégué à la croissance de l’entreprise
des instruments de couverture des taux, ainsi que du
depuis son entrée en bourse en mars 1998.
suivantes (en EUR) ont été accordées à l’administrateur délégué:
produit de la réalisation d’actifs;
Jan De Nys - administrateur délégué Rémunération fixe
2014-2015 205.000
Rémunération variable
60.000
Primes d'assurance-groupe
35.000
TOTAL
300.000
2. La rémunération de la fonction d’administrateur délégué, qui est assurée par monsieur Jan De Nys
- Gestion du portefeuille (pondération de 25%):
variable, ni aucun autre avantage ou indemnité de départ. En cas de démission donnée par l’administrateur délégué, ce dernier est tenu à un préavis de six mois.
4. Rémunération totale des administrateurs exécutifs
25%):
Dans le cas où l’administrateur délégué ne pourrait
Au cours de l’exercice 2014-2015, une rémunération
Développement de « clusters », travaux de rénovation
exercer sa fonction pour cause d’incapacité de travail
totale de 360.000 EUR a été accordée aux
et agrandissement des surfaces de vente en vue d’une
(maladie ou accident), Retail Estates sa est tenue de
administrateurs exécutifs. En dehors des rémunérations
croissance à long terme de la valeur locative, remise à
lui verser la partie fixe de sa rémunération pendant
susmentionnées, messieurs Paul Borghgraef et Jan De Nys
neuf des bâtiments et des éléments environnants;
une période de deux mois à compter du premier jour
n’ont pas perçu de rémunération pour l’exercice de leur
d’incapacité de travail. Il percevra ensuite une allocation
mandat d’administrateur.
Gestion de l’encaissement et taux d’occupation; - Optimisation du portefeuille immobilier (pondération de
- Mise en œuvre d’objectifs stratégiques (pondération de
depuis l’entrée en bourse de Retail Estates sa en mars
10%):
d’invalidité, correspondant à 75% de sa rémunération fixe,
1998, repose sur son expérience et ses antécédents
Achat et vente d’actifs, croissance de la société;
garantie par une compagnie d’assurances.
dans la constitution et le développement de la
partiel. La société ne lui accorde aucune rémunération
Administrateurs non exécutifs
Les administrateurs non exécutifs perçoivent, d’une part,
- Aptitudes au management (pondération de 15%):
société. Il est tenu compte à cet égard de l’expérience
Développement de l’équipe de direction et du personnel,
La société ne lui accorde aucune option sur action,
une rémunération annuelle fixe de 6.000 EUR. D’autre
accumulée dans le secteur du commerce de détail, tant
relations avec les investisseurs et « corporate identity ».
ni aucun autre avantage, à l’exception de la mise à
part, ils perçoivent des jetons de présence de 1.500 EUR
disposition d’un ordinateur et d’un téléphone portable.
par participation aux réunions du conseil d’administration
en Belgique qu’à l’étranger, ainsi que des connaissances
et de ses comités.
commerciales, juridiques et financières nécessaires pour
La rémunération variable est payée en juillet de chaque
développer un portefeuille d’immeubles commerciaux
année, après approbation des comptes annuels et du
situés en périphérie et pour la gestion journalière
rapport de rémunération par l’assemblée générale
d’une société cotée en bourse. Il exerce son mandat
annuelle des actionnaires. Il n’existe pas de dispositions
en tant que directeur d’entreprise indépendant à titre
particulières relatives à la répétition des rémunérations
La rémunération fixe a été arrêtée à 60.000 EUR, compte
ou des programmes d’encouragement à long terme liés
personnel.
variables qui auraient été accordées en fonction
tenu du fait que monsieur Paul Borghgraef, en tant que
aux actions), ni d’avantages en nature.
d’informations financières inexactes. Les dispositions
président exécutif, est également l’un des deux dirigeants
La rémunération fixe est indexée le 1 avril de chaque
du Code civil relatives aux paiements indus restent
effectifs de la société (avec l’administrateur délégué)
année. La rémunération variable de l’administrateur
intégralement d’application.
et qu’il exerce à ce titre une mission exécutive à temps
er
3. Rémunération du président du conseil d’administration, monsieur Paul Borghgraef.
Les administrateurs non exécutifs ne perçoivent pas de rémunération liée à leurs prestations (comme des bonus
• Rapport annuel 2014-2015 •
• 32 > Rapport de gestion
Retail Estates • 33
Compte tenu de ce qui précède, les rémunérations suivantes ont été accordées aux administrateurs non exécutifs au cours de l’exercice 2014-2015: Rémunération fixe (EUR)
Rémunération
TOTAL (EUR)
variable (EUR)
Conseil d’administration / comité Jean-Louis Appelmans
6.000
7.500
13.500
Hubert De Peuter
6.000
7.500
13.500
Vic Ragoen
6.000
7.500
13.500
Jean Sterbelle
6.000
6.000
12.000
Marc Tinant
6.000
10.500
16.500
Richard Van Besauw
6.000
9.000
15.000
Christophe Demain
6.000
4.500
10.500
Francis Vroman (administrateur jusqu’au 21/04/2015)
6.000
1.500
7.500
48.000
54.000
102.000
TOTAL administrateurs non exécutifs
du Code, il est permis de tenir compte de la taille
Dérogation au principe 3:
mais il agit encore comme conseiller. Les surfaces
La société a souscrit une police d’assurance en vue de
relativement petite et des caractéristiques propres de la
Point 3.5. Compte tenu des activités de la société, et
de vente louées par cette entreprise font toutefois
couvrir la responsabilité de ses administrateurs.
société.
notamment du fait que les négociations et la conclusion
généralement l’objet d’un bail commercial à long terme,
de certains accords relèvent de la gestion journalière et
souvent conclu avec des promoteurs immobiliers externes
Indemnisation et assurance des administrateurs
Développements futurs
Dérogation au principe 1:
des compétences du CEO, sans devoir nécessairement
avant leur acquisition par Retail Estates sa. Le conseil
Le conseil d’administration, sur proposition du comité
Point 1.5. Le président du conseil d’administration et
passer par le conseil d’administration, des contrats de
d’administration accorde une valeur toute particulière
de rémunération, n’a pas l’intention d’apporter
l’administrateur délégué de la société ne sont pas les
bail (avec des entreprises de vente de detail auxquelles
à la présence de cet administrateur dont l’entreprise
des modifications substantielles à la politique de
mêmes personnes, mais dans le cadre de l’article 14 de
un administrateur non exécutif est lié) entre la société et
qu’il a dirigé est résolument axée sur l’expansion de ses
rémunération. Ce qui précède concerne aussi bien les
la Loi SIR, Retail Estates sa est tenue de confier la gestion
ses administrateurs non exécutifs pourraient entrer dans
activités. Son expérience des conditions changeantes
administrateurs exécutifs que non exécutifs, et ce pour
effective à au moins deux personnes. Dans le cas de Retail
le champ d’application du règlement relatif aux conflits
du marché et du potentiel de développement de divers
les exercices 2015-2016 et 2016-2017.
Estates sa, les dirigeants effectifs sont le président du
d’intérêts (« liens commerciaux significatifs »).
emplacements constitue en effet une plus-value
Code de gouvernance d’entreprise (version 2009)
conseil d’administration et l’administrateur délégué.
considérable pour Retail Estates sa lorsqu’elle est amenée Des liens commerciaux significatifs pourraient exister
à prendre des décisions d’investissement. La législation
Dérogation au principe 2:
avec l’entreprise New Vanden Borre sa (14 immeubles
relative aux baux commerciaux, essentiellement
Retail Estates sa s’efforce d’observer scrupuleusement
Point 2.9. Le conseil d’administration n’a pas encore
commerciaux) dont monsieur Vic Ragoen était
impérative, offre selon la société un cadre de référence
les dispositions du Code de gouvernance d’entreprise.
désigné de secrétaire pour la société, vu que le CFO est
administrateur délégué jusqu’au 31 janvier 2015. Depuis
suffisant pour la résolution des problèmes quotidiens
Il est toutefois dérogé à certains principes. Selon le
toujours présent aux réunions du conseil d’administration
le 1 février 2015, monsieur Vic Ragoen n’a plus de
inhérents à la relation avec cette entreprise en sa qualité
principe « comply or explain » (« appliquer ou expliquer »)
et prépare les procès-verbaux.
responsabilités opérationnelles dans cette entreprise,
de locataire. Retail Estates sa loue d’ailleurs un nombre
er
• Rapport annuel 2014-2015 •
• 34 > Rapport de gestion
Retail Estates • 35
considérable de surfaces de vente à des entreprises
Dérogation au principe 5:
À l’exception des actionnaires susmentionnés, aucun autre
Le contrôle interne est un processus qui vise, entre autres,
concurrentes de New Vanden Borre sa. Les transactions
Point 5.2. Les responsabilités du comité d’audit sont
actionnaire n’a déclaré détenir plus de 3% des actions
à obtenir un degré de certitude raisonnable concernant les
entre la société et New Vanden Borre sa se produisent aux
assumées par le conseil d’administration dans son ensemble.
émises par Retail Estates sa. Selon les critères appliqués
objectifs suivants:
conditions de marché habituelles.
Aucun comité d’audit distinct n’a été créé. Cette décision
par Euronext, le taux d’actions librement négociables de
est conforme aux dispositions légales relatives à la création
Retail Estates sa sur le marché est de 100%.
- efficacité et amélioration du fonctionnement de
Dérogation au principe 4:
et au fonctionnement du comité d’audit. Dès lors que
Point 4.5. Monsieur Hubert De Peuter exerce plus
Retail Estates sa remplit les conditions légales en vue de
Retail Estates sa n’a connaissance d’aucun engagement de
- fiabilité et intégrité des informations;
de cinq mandats dans des sociétés émettrices des
pouvoir confier cette mission au conseil d’administration
lock-up souscrit par les actionnaires précités concernant
- conformité avec la stratégie, les procédures, la
certificats immobiliers. Les émetteurs mêmes ne sont
dans son ensemble, la société est convaincue de ce que
tout ou partie de leur participation.
pas des sociétés cotées. En dehors de son mandat chez
cette approche est la mieux adaptée pour une société
Retail Estates sa, monsieur De Peuter a un mandat
comme Retail Estates sa. Dans l’hypothèse où la société
Les déclarations de transparence reçues peuvent être
Retail Estates sa a utilisé le cadre du COSO (Committee of
d’administrateur dans des sociétés émettrices de 9
ne remplirait plus les conditions légales en vue de pouvoir
consultées sur le site web de la société
Sponsoring Organizations of the Treadway Commission)
certificats immobiliers cotés, de même qu’un mandat
bénéficier de la possibilité de faire exécuter des missions
www.retailestates.com (dans la rubrique Relations
comme cadre de référence pour la mise en œuvre de son
d’administrateur dans une autre société immobilière
attribuées au comité d’audit par le conseil d’administration,
investisseurs / L’action / Structure de l’actionnariat).
processus de contrôle interne. Les éléments de ce cadre
réglementée publique.
elle fera le nécessaire en vue de constituer un comité d’audit au sein du conseil d’administration au sens de l’article
Point 4.6. La durée proposée du mandat – 4 ans
526bis du Code des Sociétés.
maximum – est jugée insuffisante face à la complexité
l’entreprise;
législation et la réglementation.
et leur application au sein de Retail Estates sa sont décrits
Systèmes internes de contrôle et de gestion des risques
ci-dessous.
Conformément aux règles en matière de gouvernance
Systèmes internes de contrôle et de gestion des
du type d’immeubles dans lequel Retail Estates sa est
Structure de l’actionnariat
d’entreprise et à la législation en la matière, Retail Estates
risques en général
spécialisée, de sorte que les mandats ont tous une durée
Compte tenu des déclarations de transparence reçues et
sa a mis en place un système interne de contrôle et
Un contrôle interne de la qualité et une gestion équilibrée
de 6 ans.
des informations en possession de Retail Estates sa, les
de gestion des risques, tenant compte de la nature, la
des risques sont des aspects inhérents à la culture
actionnaires principaux sont:
taille et la complexité des activités de la société et son
d’entreprise de Retail Estates sa, lesquels sont appliqués à
entourage.
toute l’organisation au moyen de:
% à la date de déclaration1
% pro forma au 31.03.20152
10,03%
10,11%
FPIM sa (Belfius Insurance)
9,76%
9,76%
KBC Groupe sa
9,85%
8,86%
AXA sa
7,01%
7,22%
Fédérale Assurance
7,99%
5,28%
55,36%
58,77%
Groupe Stichting Administratiekantoor 'Het Torentje’ et Leasinvest agissant de commun accord
Public
1 Sur la base du dénominateur au moment de la déclaration. 2 Sur la base du nombre de droits de vote ressortant des informations que la société a reçues de ses actionnaires et compte tenu du dénominateur en vigueur au 31.03.2015 (7.559.473 actions), ce tableau montre, à titre informative, le structure de l'actionnariat (probable).Il convient de noter que cela ne correspond pas nécessairement (ou pas pour tous les actionnaires) à la réalité dès lors que la société n'est pas nécessairement informée des transactions d'actions n'ayant pas donné lieu à la transgression ou au dépassement d'un seuil de notification, et n'ayant donc pas non plus donné lieu à une notification de transparence.
- règles de gouvernance d’entreprise et l’existence d’un comité de rémunération; - l’existence d’un Code de conduite qui couvre notamment des thèmes comme les conflits d’intérêts, le secret professionnel, l’achat et la vente d’actions, la prévention des abus des biens de la société, la communication,…; - une politique de gestion des ressources humaines élaborée, comprenant des règles régissant le recrutement du personnel, l’évaluation périodique des prestations et la détermination des objectifs annuels; - le suivi des procédures et la formalisation des processus.
• Rapport annuel 2014-2015 •
• 36 > Rapport de gestion
Systèmes internes de contrôle et de gestion des
- L ’expert immobilier joue également un rôle important:
Retail Estates • 37
paiements,…). Cet ensemble logiciel est relié au logiciel
risques liés aux rapports financiers
la totalité du portefeuille immobilier (qui couvre
Cadre du contrôle
99,35% du total du bilan) est évaluée par deux experts
Le cadre du contrôle relatif aux rapports financiers se
immobiliers internationaux, indépendants et agréés
Information et communication
compose des éléments suivants:
(Cushman & Wakefield et CBRE).
Un rapport financier, portant sur l’analyse des chiffres,
comptable.
les principaux indicateurs de performance, l’impact des - L’accounting team est responsable de la préparation et
Analyse des risques
achats et des ventes sur le budget, la situation de la
de la rédaction des rapports relatifs aux informations
Des réunions opérationnelles et de gestion périodiques
trésorerie, etc. est établi chaque trimestre.
financières.
permettent d’aborder les thèmes importants dans
- Le controller est chargé de la vérification des informations financières, de la préparation des chiffres
le cadre d’une gestion et d’une prise de conscience
De plus, un rapport opérationnel, également établi
équilibrées des risques:
chaque trimestre, reprend les principaux indicateurs de
consolidés (en collaboration avec le CFO) et de la réconciliation des informations financières avec les activités opérationnelles de Retail Estates sa. - Le CFO est responsable de la vérification finale des états financiers consolidés, il répond du respect des règles d’évaluation et en fait rapport au CEO. - En tant que responsable de la politique journalière, le
performance relatifs au volet immobilier. - les principaux événements de la période précédente et leur impact sur les résultats comptables; - les transactions récentes et planifiées;
au premier et au troisième trimestre de l’exercice. Au
- l’évolution des principaux indicateurs de performance;
milieu de l’exercice, un rapport financier semestriel plus
et - les éventuels risques opérationnels, juridiques et fiscaux.
CEO discute régulièrement des rapports financiers avec le CFO. - Chaque trimestre, le conseil d’administration demande
Des communiqués de presse intermédiaires sont publiés
détaillé est publié conformément aux normes IFRS. Toutes les informations financières pertinentes sont publiées à la fin de l’exercice dans le rapport financier annuel, mis à
En fonction de ces critères, des mesures appropriées sont
disposition au site web de la société.
éventuellement adoptées, en exécution de la politique
et discute dans le détail des rapports financiers et
de la société. Ces mesures visent à mener une politique
La taille limitée de l’équipe de Retail Estates sa
des perspectives avec le CEO et le CFO, et veille à
des risques équilibrée, tout en respectant les objectifs
contribue dans une large mesure à la bonne circulation
l’application correcte des règles d’évaluation. Deux fois
stratégiques et la propension au risque, tels que proposés
des informations. La réelle implication du conseil
Le conseil d’administration évalue régulièrement
par mois, le président du conseil d’administration, le
par le conseil d’administration.
d’administration et de son président favorise une
l’exposition de l’entreprise aux risques, l’impact financier
CEO et le CFO abordent dans le détail les principales
de ces risques et les mesures devant être prises pour
questions stratégiques, opérationnelles et financières.
communication ouverte et le transfert des informations à Activités de contrôle
l’organe de direction.
Des procédures de contrôle sont en cours en ce qui
contrôler ces risques éventuels, pour éviter que ces risques se produisent et/ou, le cas échéant, pour limiter
D’autres acteurs interviennent aussi dans le cadre du
concerne les activités principales de la société, à savoir
Suivi
l’impact de ces risques.
contrôle de l’entreprise:
la perception des loyers, entretien et réparations,
Chaque trimestre, l’équipe financière établit les résultats
développement de projets, suivi des chantiers, etc. Ces
trimestriels et les bilans. Ces résultats trimestriels
procédures sont régulièrement évaluées par l’équipe de
sont toujours analysés et contrôlés dans le détail. Pour
direction.
limiter le risque d’erreur dans les rapports financiers,
En particulier, la société a élaboré des systèmes de
- En tant qu’entreprise cotée en bourse (et en tant que
contrôle interne et de gestion des risques pour ses
SIR publique), Retail Estates sa est soumise au contrôle
processus principaux, à savoir la gestion des coûts et
de la FSMA, qui procède aussi à un contrôle spécifique
dépenses, réparations et entretien, développements de
des informations financières. Toutes les informations
Un logiciel de gestion permet de suivre tous les aspects
leur exactitude et leur exhaustivité sont contrôlées via
projets, et la perception des loyers.
financières publiées sont contrôlées (avant ou après)
inhérents aux activités immobilières (aperçu des
l’analyse des revenus locatifs, de l’inoccupation, des frais
par la FSMA;
contrats de bail, factures, décompte des frais, suivi des
techniques, des activités de location, de l’évolution de la
les chiffres sont examinés avec la direction. De plus,
• Rapport annuel 2014-2015 •
• 38 > Rapport de gestion
Politique d’intégrité
Retail Estates • 39
- les limitations de l’exécution des transactions des
La politique d’intégrité (supervisée par la personne
instruments financiers de la société pendant des
chargée de la « fonction de conformité ») couvre
périodes spécifiques préalables à la publication des
différents aspects, en ce compris la prévention du délit
résultats financiers (« périodes fermées ») ou pendant
d’initié, des conflits d’intérêts et des incompatibilités
toute autre période pouvant être considérée comme
des mandats, ainsi que la non-corruption, le secret
sensible (« périodes d’interdiction ») ;
professionnel, etc.
- la nomination d’un Compliance Officer chargé de veiller au respect du Règlement de Transactions par les
La direction effective examine régulièrement quels autres domaines et activités devraient faire partie des domaines
administrateurs et les autres personnes désignées. - la notification préalable de chaque transaction
d’activité de la fonction de conformité. La « fonction de
d’instruments financiers de la société au Compliance
conformité indépendante » est une fonction indépendante
Officer ; et
au sein d’une organisation, axée sur la recherche et la
- la divulgation de chaque transaction.
promotion du respect par la société des lois, règlements et codes de conduite applicables à la société et, en
Conflits d’intérêts et incompatibilité des mandats
particulier, les règles concernant l’intégrité de ses
Il est fait référence au paragraphe repris sous le titre
activités. Les règles les plus importantes sont ci-après
« Règlement des conflits d’intérêts » en page 45 du
discutées :
présent rapport.
Prévention du délit d’initié
Non-corruption
Conformément aux principes et valeurs de la société et
Retail Estates sa met fortement l’accent sur les principes
valeur des bâtiments, des comptes débiteurs impayés,
sur le marché de la location, (iii) l’état de la construction des
dans le cadre de l’application du Code de Gouvernance
d’honnêteté et d’intégrité et s’attend à ce que les tiers
etc., dans le respect du principe « four-eyes ». Les
bâtiments, (iv) les risques financiers en ce compris le risque
d’Entreprise belge, Retail Estates sa a repris dans son
avec lesquelles la société fait des affaires adoptent la
comparaisons établies avec les prévisions et les budgets
de liquidité, l’utilisation des instruments financiers et le
Code de bonne conduite (« Règlement de Transactions »)
même attitude.
sont examinées. Chaque trimestre, la direction présente
risque de contrepartie et accords bancaires, (v) les risques
des règles devant être respectées par les administrateurs,
un rapport détaillé au conseil d’administration (qui exerce
liés aux autorisations, (vi) la modification de l’infrastructure
les collaborateurs et les personnes désignées souhaitant
Secret professionnel
également la fonction de « comité d’audit ») sur les états
des transports, (vii) la pollution du sol, (viii) les risques liés à
vendre des instruments financiers émis par Retail
Il est expressément interdit aux membres des organes
financiers, avec une comparaison des résultats annuels, du
des opérations de fusion, de scission ou d’acquisition, et (ix)
Estates sa. Les règles du Règlement de Transactions sont
de la société et du personnel d’utiliser ou de divulguer
budget et des explications en cas d’écart.
les risques réglementaires.
conformes aux dispositions de l’A.R. du 5 mars 2006
des informations confidentielles qu’ils obtiennent dans
relatif aux abus de marché. Le Règlement de Transactions
le cadre de l’exercice de leur fonction à des fins impropres.
Le commissaire présente aussi un rapport au conseil
Pour chacun des risques indiqués, des mesures et
de la société fait partie intégrante de la Charte du
d’administration sur les principaux constats opérés dans le
procédures ont été mises en place afin d’identifier et de
Gouvernement d’Entreprise et peut être consulté
Activités politiques
cadre de ses activités de contrôle.
surveiller les risques et pour éviter que les risques se
(séparément) sur le site web de la société.
Dans la poursuite de ses objectifs commerciaux légitimes,
manifesteraient et/ou, le cas échéant, en vue de limiter
Retail Estates sa agit d’une manière socialement
Politique de gestion des risques appropriée
l’effet de ces risques et d’évaluer autant que possible
Le Règlement de Transactions porte notamment sur
responsable, conformément à la législation du pays dans
Les principaux risques auxquelles la société est confrontée
leurs conséquences, de les contrôler et suivre. Tel est la
la divulgation des informations relatives à de telles
lequel la société est active.
sont (i) la valeur de marché de l’immobilier, (ii) les évolutions
mission du gestionnaire des risques.
transactions et détermine notamment :
• Rapport annuel 2014-2015 •
• 40 > Rapport de gestion
Fonctions de contrôle indépendantes
La fonction d’audit interne est exercée par un
du Code des Sociétés. Ils satisfont également aux critères
Fonction de gestion des risques
conseiller externe, VMB, représenté par monsieur Luc
d’indépendance énoncés dans l’annexe A du Code. Les
Pour ce qui concerne les risques auxquels la société doit
Martens. Cette fonction est exercée sous le contrôle
administrateurs indépendants répondent strictement aux
faire face, des mesures et procédures ont été mises
et la responsabilité du directeur financier (CFO) de la
critères d’indépendance suivants:
en place afin d’identifier et de surveiller les risques et
société, disposant de l’honorabilité professionnelle et de
pour éviter que les risques se manifestent et/ou, le
l’expertise adéquate.
cas échéant, en vue de limiter l’effet de ces risques et
Retail Estates • 41
- ne pas être salarié, cadre, membre du comité de direction, délégué à la gestion journalière,
d’évaluer autant que possible les conséquences, de les
Fonctions d’audit interne au sein de Retail
administrateur exécutif ou faire partie du personnel de
contrôler et suivre. Telle est le rôle du gestionnaire des
Warehousing Invest sa
direction de Retail Estates sa, ou d’une société liée, et
risques.
Compte tenu du principe de proportionnalité, les
ne pas avoir occupé un poste de ce type pendant les
fonctions d’audit interne telles que décrites ci-dessus,
cinq années qui ont précédé leur nomination;
Le gestionnaire des risques est nommé pour une durée de
sont exercées par les mêmes personnes au niveau de
3 ans.
Retail Warehousing Invest sa (la filiale de Retail Estates
autre avantage significatif de nature patrimoniale autres
exécutif de la société siège en tant que membre non
sa, ayant le statut de société immobilière réglementée
que ceux liés à leur mandat de Retail Estates sa ou d’une
exécutif de l’organe de gestion ou de surveillance;
institutionnelle).
société liée;
Fonction de conformité indépendante Le conseil d’administration a nommé monsieur Paul
- ne pas recevoir ou avoir reçu de rémunération ou tout
- ne pas être actionnaire majoritaire ou à plus de 10%
d’une autre société dans laquelle un administrateur
- n’avoir d’autres liens significatifs avec les administrateurs exécutifs de Retail Estates sa du fait
Borghgraef en qualité de Compliance Officer. Il est
Ces fonctions peuvent, mutatis mutandis (et le cas
de Retail Estates sa, seul ou conjointement avec une
également le dirigeant effectif et le président du conseil
échéant), au niveau de Retail Warehousing Invest sa, être
société dont l’administrateur exerce le contrôle, ni
d’administration. Il est en particulier responsable du
interprétées de la même façon qu’au niveau de Retail
administrateur ou cadre d’un tel actionnaire ou le
d’administrateur non exécutif au sein de Retail Estates
respect de la politique d’intégrité telle que décrite ci-
Estates sa.
représenter. Si l’administrateur détient une participation
sa sans que cette période ne puisse excéder 12 ans;
dessus.
inférieure à 10%, il ne peut soumettre les actes de
5. Gestion de la société La durée du mandat de Paul Borghgraef comme
d’une implication dans d’autres sociétés ou organes; - ne pas avoir exercé plus de trois mandats
- ne pas être (parent) proche d’un cadre, d’un membre du
disposition relatifs à ces actions ou l’exercice des droits
comité de direction ou d’une personne se trouvant dans
y afférents à des dispositions conventionnelles ou à
l’une des situations décrites ci-dessus.
Compliance Officer coïncide avec son mandat
Composition
d’administrateur (expirant à l’assemblée annuelle de
Au 31 mars 2015, le conseil d’administration de
L’administrateur ne peut en aucun cas représenter un tel
La composition du conseil d’administration doit garantir
2015).
Retail Estates sa se compose de 9 administrateurs;
actionnaire;
que la prise de décisions se fait dans l’intérêt de la société.
7 administrateurs non exécutifs et 2 administrateurs
des obligations unilatérales auxquels il aurait souscrit.
- ne pas avoir (eu) au cours de l’année, et ne pas être
Elle est déterminée sur la base d’une politique de diversité
Fonction d’audit interne indépendante
exécutifs, en la personne de l’administrateur délégué et le
susceptible d’avoir, de lien commercial significatif avec
en général, de même que de complémentarité en termes
La personne chargée de la fonction d’audit interne est
président exécutif. Nonobstant les dispositions du Code,
Retail Estates sa ou une société liée, soit directement,
de compétences, d’expérience et de connaissances.
chargée d’une fonction d’évaluation indépendante et
tous les mandats des administrateurs ont été renouvelés,
soit en tant qu’associé, actionnaire, administrateur,
Elle promeut en particulier une forte représentation
permanente des activités de la société et examine la
lors de l’assemblée générale des actionnaires du 29 juin
cadre supérieur ou membre du personnel de direction
des administrateurs spécialisés dans l’exploitation de
qualité et l’efficacité des procédures et méthodes du
2009, pour une période de 6 ans, jusqu’à l’assemblée
d’un organisme ayant un lien de ce type;
sociétés du type de celles dans lesquelles Retail Estates
contrôle interne existantes.
générale des actionnaires de 2015.
- ne pas être et ne pas avoir été, au cours des trois
sa investit et/ou dans les aspects financiers propres à
dernières années, associé ou salarié de l’actuel ou d’un
la gestion de sociétés cotées en bourse, et de SIR en
L’auditeur interne présentera annuellement ses
Parmi les 9 administrateurs, 3 administrateurs
ancien commissaire de Retail Estates sa ou d’une société
particulier. Il importe dès lors que les membres du conseil
conclusions.
(messieurs Tinant, Ragoen et Van Besauw) ont la qualité
liée;
d’administration soient complémentaires en termes de
d’administrateur indépendant au sens de l’article 526ter
- ne pas être membre exécutif de l’organe de gestion
connaissances et d’expérience. Il est envisagé de limiter
• Rapport annuel 2014-2015 •
• 42 > Rapport de gestion
Retail Estates • 43
Le conseil d’administration établit les comptes annuels/
administrateurs. Ladite procédure ne peut cependant pas
Rapport d’activités
semestriels et le rapport de gestion de la société pour
être suivie pour l’établissement des comptes annuels et
Au cours de l’exercice précédent, le conseil
l’assemblée générale des actionnaires. Il approuve les
l’affectation du capital autorisé.
d’administration a notamment pris les décisions suivantes:
du capital autorisé et convoque les assemblées
Outre sa mission légale, le conseil d’administration
- vente de biens immobiliers pour 9,19 millions EUR;
générales ordinaires et extraordinaires des actionnaires.
apporte également tout le soin nécessaire à l’élaboration
- vente de la société Belgium Retail 1 Luxembourg sàrl;
Il veille à la rigueur, à l’exactitude et à la transparence
de la stratégie et des orientations de la gestion de la
- élargissement du portefeuille par l’achat ou l’apport en
des communications adressées aux actionnaires,
société, en veillant toujours à la défense des intérêts
nature de biens immobiliers pour 99,41 millions EUR;
aux analystes financiers et au public, sous forme de
de cette dernière. Il adopte notamment toutes les
prospectus, de rapports annuels et semestriels et de
décisions de principe concernant les investissements
le conseil d’administration à 12 membres afin de garantir
communiqués de presse. Il délègue la gestion journalière
et les désinvestissements immobiliers, ainsi que leur
son efficacité.
à l’administrateur délégué, qui lui fait régulièrement
financement. Retail Estates sa n’a pas de comité de
rapport de sa gestion et lui soumet un budget annuel
direction.
rapports de fusion et de scission. Il décide de l’utilisation
Plusieurs actionnaires de référence sont représentés par
Erpent Invest sa et Poperinge Invest sa; - acquisition du contrôle de Frun Park Wetteren sa, Gentpoort sa et Mijn Retail sa; - changement du statut à « société immobilière réglementée publique »;
ainsi qu’une mise à jour trimestrielle. Une distinction nette est faite entre les responsabilités
messieurs Borghgraef et De Peuter au nom du Groupe
- fusion par absorption de SDW Invest sprl, Ducova sprl,
- financement des acquisitions susmentionnées.
KBC, par monsieur Appelmans au nom de Het Torentje
Le conseil d’administration s’est réuni à six reprises
de l’administrateur délégué et celles du président du
(Leasinvest), par monsieur Sterbelle au nom d’AXA et par
pendant l’exercice 2014-2015. Le comité de
conseil d’administration. Le président dirige le conseil
Soucieux d’améliorer continuellement son efficacité, le
monsieur Demain au nom du Groupe Belfius.
rémunération s’est réuni à deux reprises.
d’administration, s’assure que l’ordre du jour de ses
conseil d’administration évalue systématiquement et
réunions est établi et que les administrateurs reçoivent
régulièrement (tous les trois ans au moins) sa taille, sa
les informations nécessaires en temps utile.
composition, ses prestations de même que celles de
Messieurs De Nys, Borghgraef, Tinant et Van Besauw ont
Le conseil d’administration ne peut délibérer et statuer
déclaré détenir des actions de la société à titre personnel.
valablement que si la moitié au moins de ses membres
ses comités et enfin, son interaction avec la direction exécutive.
sont présents ou représentés. Lorsque cette condition
L’administrateur délégué est responsable des tâches
Pour obtenir un bref aperçu de la composition du
n’est pas remplie, une nouvelle réunion peut être
opérationnelles, qui sont liées à la gestion du portefeuille
conseil d’administration de Retail Estates sa, veuillez
convoquée, laquelle délibèrera et statuera valablement
immobilier et le fonctionnement de la société. Le
consulter la page 32 (rémunération des administrateurs).
sur les points figurant à l’ordre du jour de la réunion
conseil d’administration veille à ce que l’administrateur
Conformément à la Loi du 28 juillet 2011, le conseil
précédente, si deux administrateurs au moins sont
délégué dispose de pouvoirs suffisants pour assumer ses
d’administration mettra tout en œuvre pour assurer
présents ou représentés. Toute décision du conseil est
obligations et responsabilités.
une présence importante des femmes au sein du conseil
adoptée à la majorité simple des voix des administrateurs
d’administration.
présents ou représentés et, en cas d’abstention de l’un
L’administrateur délégué et le président du conseil
administrateur, par sa présence lors des réunions du
ou de plusieurs d’entre eux, à la majorité des autres
d’administration sont désignés conjointement par le
conseil d’administration et des comités, ainsi que par
administrateurs. En cas de partage des voix, la voix du
conseil d’administration au titre de dirigeants effectifs de
sa collaboration aux négociations et à l’adoption des
président de la réunion est prépondérante. Dans des cas
la SIR publique, au sens de l’article 14 de la Loi SIR.
décisions.
Fonctionnement du conseil d’administration
Cet examen a pour objet: - d’évaluer le fonctionnement du conseil d’administration et de ses comités; - d’évaluer la contribution effective de chaque
Le conseil d’administration de Retail Estates sa définit la
exceptionnels, conformément à l’article 521 du Code des
stratégie, les placements, les budgets, les
Sociétés, lorsque l’urgence et l’intérêt de Retail Estates
Les mandats des administrateurs arrivent à échéance
Plusieurs comités peuvent être constitués au sein du
(dés)investissements, ainsi que leur financement.
sa l’exigent, les décisions du conseil d’administration
cette année, sans préjudice du droit de renouvellement
conseil d’administration. Leur mission porte sur des
peuvent être adoptées par accord écrit unanime des
des mandats.
questions spécifiques.
• Rapport annuel 2014-2015 •
• 44 > Rapport de gestion
Retail Estates • 45
Retail Estates sa n’a pour l’instant constitué qu’un comité
possibilité de faire exécuter des missions attribuées au
Pouvoirs de représentation
d’administration, ne peut assister aux délibérations de ce
de rémunération et de nomination en son sein. Monsieur
comité d’audit par le conseil d’administration, elle fera le
Dans tous les cas légaux et statutaires où un acte de
conseil.
Vic Ragoen préside le comité. Trois administrateurs
nécessaire en vue de constituer un comité d’audit au sein
disposition portant sur un bien immobilier est requis,
indépendants font partie de ce comité. Le comité s’est
du conseil d’administration au sens de l’article 526bis du
la société est représentée par deux administrateurs au
Une attention particulière est également accordée aux
réuni à deux reprises en 2014-2015, à savoir le 28
Code des Sociétés.
moins, agissant conjointement, à savoir en principe le
articles 36 à 38 de la Loi SIR lorsqu’une des personnes
président du conseil d’administration, Paul Borghgraef, et
citées dans cet article (administrateur, gérant, dépositaire
l’administrateur délégué, Jan De Nys.
ou promoteur de la SIR,…) intervient en qualité de partie
novembre 2014 et le 19 janvier 2015, à l’occasion de la rédaction du budget 2015-2016. Lors de ces réunions,
Les tâches du comité d’audit portent essentiellement sur
il a d’une part examiné la politique de rémunération des
la surveillance du processus d’établissement des rapports
membres du personnel et d’autre part fait l’inventaire des
financiers, l’efficacité des systèmes de contrôle interne et
La société peut aussi valablement être représentée,
avec la SIR publique ou une société dont elle détient le
rémunérations récurrentes versées aux prestataires de
de gestion des risques, la surveillance de l’audit interne,
par une procuration extraordinaire, par l’administrateur
contrôle.
service externes.
le contrôle légal des comptes annuels statutaires et
délégué à la gestion journalière pour les opérations (en ce
consolidés, de même que l’évaluation et la surveillance de
compris la constitution de servitudes ou la conclusion de
Aucun conflit d’intérêts ne s’est produit au cours de
l’indépendance des commissaires.
contrats de leasing, avec option d’achat ou non) portant
l’exercice écoulé par application de ces articles.
Le rôle du comité de rémunération et de nomination est d’assister le conseil d’administration: - e n formulant des recommandations quant à la
Évaluation des prestations des administrateurs
cocontractante dans le cadre d’une opération conclue
sur des biens dont la valeur est inférieure à 1% de l’actif consolidé de la société ou 2,50 millions EUR.
Gestion journalière – management exécutif
composition du conseil d’administration et de ses
Sous la surveillance de son président, le conseil
Règlement des conflits d’intérêts
comités;
d’administration évalue régulièrement sa taille, sa
En application de l’article 523 du Code des Sociétés, tout
collaborateurs placés sous la direction de l’administrateur
composition, ses prestations, ainsi que les relations qu’il
membre du conseil d’administration qui a, directement ou
délégué (CEO), monsieur Jan De Nys.
entretient avec la direction, les actionnaires et les autres
indirectement, un intérêt de nature patrimoniale opposé
acteurs.
à une décision ou à une opération relevant du conseil
- e n aidant à la sélection, à l’évaluation et à la désignation des membres du conseil d’administration; - e n aidant à la définition de la rémunération des membres
La gestion de la société est confiée à une équipe de 17
du conseil d’administration; - en établissant le rapport de rémunération.
L’objectif de cet examen est multiple:
Conformément aux dispositions de la Loi du 17 décembre
- d’une part évaluer le fonctionnement du conseil
2008 (MB 29.12.08), les sociétés cotées en bourse sont tenues de se doter d’un comité d’audit.
d’administration et de son comité; - d’autre part contrôler la composition du conseil d’administration.
Retail Estates sa satisfait toutefois aux conditions de dispense, en vertu desquelles les tâches dévolues au
Il surveille également la prompte communication des
comité d’audit peuvent être exécutées par le conseil
informations préalablement aux réunions du conseil
d’administration dans son ensemble. Retail Estates
d’administration.
sa recourt à cette possibilité. Monsieur Tinant, administrateur indépendant, dispose de toute l’expertise
Cette évaluation prend la forme d’une procédure écrite,
requise en matière d’audit et d’établissement des
dans le cadre de laquelle il doit être répondu à un
rapports. Dans le cas où la société ne remplirait plus les
questionnaire de manière individuelle et anonyme.
conditions légales en vue de pouvoir bénéficier de la
Dgàd: Hubert De Peuter, Marc Tinant, Victor Ragoen, Richard Van Besauw, Paul Borghgraef, Jan De Nys, Jean-Louis Appelmans, Jean Sterbelle
• Rapport annuel 2014-2015 •
• 46 > Rapport de gestion
Retail Estates • 47
Administrateurs (non) exécutifs
Nombre de présences conseil d’administration en 2014-
Nombre de présences conseil d’administration en 2014-
Marc Tinant (1954): administrateur
Président:
2015: 6
2015: 6
indépendant
Paul Borghgraef (1954):
Nombre de présences comité de rémunération et de
Nombre de présences comité de rémunération et de
Adresse professionnelle: Auxipar sa
président du conseil
nomination en 2014-2015: -
nomination en 2014-2015: -
– Avenue Urbain Britsiers 5 – 1030
d’administration Adresse professionnelle:
Bruxelles Administrateurs non exécutifs:
Victor Ragoen (1955):
Fin du mandat: 2015 Autres fonctions principales: vice-
Van De Wervelaan 49/2
Jean-Louis Appelmans (1953):
administrateur indépendant
– 2970 Schilde
administrateur
Adresse professionnelle: New Vanden
président du conseil d’administration de la sa Auxipar,
Fin du mandat: 2015
Adresse professionnelle: Leasinvest
Borre sa – Slesbroekstraat 101 –
administrateur délégué de Familia / EPC Scrl, mandats
Autres fonctions
Real Estate SCA – Schermersstraat
1600 Leeuw-Saint-Pierre
d’administrateur chez SRIW sa, Les Editions de l’Avenir
principales: administrateur de KBC Securities sa,
42 – 2000 Anvers
Fin du mandat: 2015
(Corelio),...
administrateur de Pertinea Property Partners sa et
Fin du mandat: 2015
Autres fonctions principales:
Comités: membre du comité de rémunération et de
administrateur de PG58 sa
Autres fonctions principales:
consultant New Vanden Borre sa
nomination
Comités: -
administrateur délégué de Leasinvest
Comités: président du comité de rémunération et de
Nombre de présences conseil d’administration en 2014-
Nombre de présences conseil d’administration en 2014-
Real Estate Management sa (manager statutaire de la SIR
nomination
2015: 6
2015 : 6
Leasinvest Real Estate SCA), de Leasinvest Immo Lux sa,
Nombre de présences conseil d’administration en 2014-
Nombre de présences comité de rémunération et de
Nombre de présences comité de rémunération et de
de Leasinvest Services sa,…
2015: 4
nomination en 2014-2015: 2
nomination en 2014-20154: -
Comités: -
Nombre de présences comité de rémunération et de
Nombre de présences conseil d’administration en 2014-
nomination en 2014-2015: 2
3
Administrateur exécutif:
Richard Van Besauw (1945): administrateur indépendant
2015: 6 Jan De Nys (1959): Chief Executive Officer (CEO
Nombre de présences comité de rémunération et de
Jean Sterbelle (1962):
Adresse professionnelle:
nomination en 2014-2015: -
administrateur
Leeuwerikendreef 11 – 2970
Adresse professionnelle: AXA
Schilde Fin du mandat: 2015
– administrateur délégué) Adresse professionnelle:
Hubert De Peuter (1959):
Belgium sa – Boulevard du souverain
Retail Estates sa –
administrateur
25 – 1170 Bruxelles
Industrielaan 6 – 1740
Adresse professionnelle: KBC Banque
Fin du mandat: 2015
consultant chez Aerts sa et Salt and Pepper
Ternat
sa – Avenue du port 12 – 1080
Autres fonctions principales: Head
Comités: membre du comité de rémunération et de
Fin du mandat: 2015
Bruxelles
of Transactions & Letting – AXA Real Estate Investment
nomination
Autres fonctions principales: administrateur de Paestum
Fin du mandat: 2015
Managers Belgium sa, administrateur de Blauwe Toren
Nombre de présences conseil d’administration en 2014-
sa/Orelio sa (Groupe immobilier et de construction Maes/
Autres fonctions principales: KBC
sa, administrateur de Brustar One sa et administrateur de
2015: 5
Autres fonctions principales:
Alides), administrateur de First Retail International sa,
Banque sa – Senior Account Manager, administrateur
Cabesa sa,…
Nombre de présences comité de rémunération et de
président de Private Privak BEM II (constituée au sein de la
de la SIR Care Property Invest, administrateur de KBC
Comités: -
nomination en 2014-2015: 2
confédération de la construction flamande), administrateur
Investissements immobiliers sa, administrateur de KBC
Nombre de présences conseil d’administration en 2014-
délégué d’Infradis Real Estate Management sa et
Portefeuille immobilier Belgique sa, administrateur de
2015: 4
administrateur délégué Snowdonia sa
Malines City Center sa,…
Nombre de présences comité de rémunération et de
Comités: -
Comités: -
nomination en 2014-2015: -
3 Nombre total de conseils d’administration dans l’exercice 2014-2015: 6 4 Nombre total de comités de rémunération et de nomination dans l’exercice 2014-2015: 2
• Rapport annuel 2014-2015 •
• 48 > Rapport de gestion
Christophe Demain (1966):
6. Autres intervenants
déterminer la valeur d’inventaire et établir les comptes
les aligner sur l’A.R. du 5 mars 2006 relatif aux abus de
annuels. Ces missions sont confiées à Cushman &
marché, à la présentation équitable des recommandations d’investissement et à la mention des conflits d’intérêts.
administrateur
Certification des comptes
Adresse professionnelle: Belfius
Un commissaire désigné par l’assemblée générale des
Wakefield (Avenue des arts 58, boîte 7, à 1000 Bruxelles),
Insurance sa – Avenue Galilée 5 –
actionnaires doit:
représentée par monsieur Jérôme Lits, et à CBRE sa
1210 Bruxelles Fin du mandat: 2015 Autres fonctions principales: Chief Investment Officer de Belfius Insurance sa, administrateur
(Avenue Lloyd George 7 à 1000 Bruxelles), représentée - certifier les comptes annuels et réviser les comptes
par monsieur Pieter Paepen.
semestriels, comme pour toute société anonyme; - établir des rapports spéciaux à la demande de la FSMA
Au cours de l’exercice précédent, une rémunération
de la SIR Cofinimmo sa, administrateur de First Retail
étant donné que Retail Estates sa, en tant que SIR
de 0,28 million EUR, TVA comprise, a été accordée à
International sa, président des conseils d’administration
publique, est une société cotée en bourse.
Cushman & Wakefield pour l’évaluation périodique d’une
de LFB sa, Coquelets sa,…
Retail Estates • 49
partie des éléments du portefeuille immobilier, ainsi que
8. Informations communiquées en vertu de l’article 34 de l’A.R. du 14 novembre 2007 relatif aux obligations des émetteurs d’instruments financiers admis à la négociation sur un marché réglementé
Comités: -
Le commissaire est Deloitte, Réviseurs d’entreprises,
pour les évaluations effectuées préalablement à l’achat
Structure du capital (au 31 mars 2015)
Nombre de présences conseil d’administration en 2014-
représentée par madame Kathleen De Brabander, réviseur
d’immeubles. Des honoraires s’élevant à 0,24 million EUR,
Le capital social est fixé à 170.091.087,57 EUR,
2015: 4
agréé par la FSMA, dont le siège social est établi à 1831
TVA comprise, ont été payés à CBRE pour l’évaluation
représenté par 7.559.473 actions entièrement libérées,
Nombre de présences comité de rémunération et de
Diegem, Berkenlaan 8B. Il a été reconduit dans ses
périodique du solde des éléments du portefeuille
qui en représentent chacune une fraction égale. Il n’y a
nomination en 2014-2015: -
fonctions par l’assemblée générale des actionnaires du 25
immobilier, ainsi que pour plusieurs évaluations effectuées
qu’une seule catégorie d’actions. Il n’y a pas de limitation
juin 2012, pour une période de trois ans.
préalablement à l’achat d’immeubles.
légale ou statutaire du droit de vote ou de cession des
Francis Vroman (1949):
actions.
administrateur jusqu’au 21 avril
Les honoraires fixes accordés au commissaire pour
L’évaluation des biens d’Immobilière Distri-Land sa a été
2015
l’examen et la révision des comptes statutaires et
effectuée par Cushman & Wakefield, sur mission conjointe
Plan d’options sur actions
Adresse professionnelle: Fédérale
consolidés de Retail Estates sa et ses filiales s’élèvent à
de Retail Estates sa et d’Immobilière Distri-Land sa, et
Retail Estates sa n’a pas établi de plan d’options sur
Assurance - Rue de l’Etuve 12 –
0,10 million EUR, hors TVA.
publiée par cette dernière. Les frais y afférents ont été
actions.
1000 Bruxelles (jusqu’à décembre 2014)
divisés par moitié entre Retail Estates sa et Immobilière Les honoraires accordés à Deloitte, Réviseurs
Fin du mandat: 21/04/2015
d’entreprises, pour les missions que la loi impartit au
Autres fonctions principales: administrateur délégué
commissaire (p.ex. les rapports à l’occasion de fusions)
de Federale Real Estate sa et administrateur-conseiller
s’élèvent à 0,02 million EUR hors TVA. Les honoraires pour
Fédérale Assurance jusqu’au décembre 2014, mandats
des missions d’études et d’assistance, en particulier en
Distri-Land sa.
Capital autorisé L’assemblée générale extraordinaire des actionnaires du
7. Achat et vente d’actions Retail Estates sa – délit d’initié
9 décembre 2013 a expressément autorisé le conseil d’administration à augmenter le capital social en une ou plusieurs fois, à concurrence d’un montant maximum de
d’administrateur chez Axxes, Benor, Inaco, K-Building,
matière fiscale et de « due diligence » se montent à 0,17
Conformément aux principes et valeurs de l’entreprise,
Senior Housing Invest, Foncière du Pré-Aily, Trilogis,…
million EUR hors TVA.
Retail Estates sa a inséré dans son Code de conduite
fixer par le conseil d’administration, conformément à l’article
(« Dealing Code ») des règles à suivre par les admini
603 du Code des Sociétés. Cette autorisation a été donnée
strateurs et les personnes désignées souhaitant négocier
pour une durée de 5 ans à compter de la publication de
les instruments financiers émis par Retail Estates sa.
ladite décision, à savoir le 17 décembre 2013.
Comités: -
164.037.087,74 EUR, aux dates et suivant les modalités à
Nombre de présences conseil d’administration en 2014-
Expertise immobilière
2015: 1
Conformément à la Législation SIR, Retail Estates sa fait
Nombre de présences comité de rémunération et de
appel à des experts pour les estimations périodiques de
nomination en 2014-2015: -
son patrimoine, à chaque émission d’actions, cotation
Dans le cadre de la mise en œuvre du Code belge de
Rachat d’actions propres
Dans l’exercice 2015-2016, au 21 avril 2015, monsieur
en bourse ou acquisition d’actions autres que cotées
gouvernance d’entreprise au sein de Retail Estates sa,
La société ne possède pas d’actions propres. L’assemblée
Francis Vroman a démissionné comme administrateur de
en bourse, ou en cas d’achat ou de vente de biens
les règles du Code de conduite ont étés revues afin de
générale extraordinaire du 24 octobre 2014 a
Retail Estates sa.
immobiliers. Ces estimations sont nécessaires pour
• Rapport annuel 2014-2015 •
• 50 > Rapport de gestion
Retail Estates • 51
9. Commentaires sur les comptes consolidés de l’exercice 2014-2015
101,84 millions EUR. Les réserves, d’un montant de
de 28,63 millions EUR et du résultat du portefeuille à concurrence de 6,61 millions EUR.
sa, moyennant le respect d’un certain nombre de
Bilan
77,23 millions EUR, sont essentiellement constituées par les plus-values non réalisées suite à l’évaluation du
conditions particulières précisées dans les statuts.
Les immeubles de placement (en ce compris les projets
portefeuille immobilier à sa juste valeur (88,76 millions
Les passifs non courants s’élèvent à 379,22 millions
en cours de développement) sont passés de 745,92
EUR), au report du résultat de l’exercice précédent
EUR. Ils se composent de dettes financières à long terme,
à 837,12 millions EUR, principalement sous l’effet de
(24,41 millions EUR), aux réserves disponibles (9,10
dont l’échéance moyenne est de 3 ans, à concurrence
Les règles applicables en matière de nomination ou de
l’augmentation du portefeuille (99,41 millions EUR) et
millions EUR) et aux réserves légales (0,41 million EUR).
de 340,38 millions EUR. Les autres passifs non courants
remplacement des membres du conseil d’administration
de la vente d’immeubles de placement à concurrence de
Les fonds propres ont été diminués par l’impact, sur
concernent des provisions, des couvertures autorisées de
et de modification des statuts de Retail Estates sa,
9,19 millions EUR. Les immobilisations détenues en vue
la juste valeur, des droits et frais de mutation estimés
flux de trésorerie (swaps de taux d’intérêt), des impôts
sont celles contenues dans la législation en vigueur, et
de la vente sont augmentées de 4,38 millions EUR à 4,82
lors de l’aliénation hypothétique des immeubles de
différés et des dettes contractées en vue de la poursuite
notamment dans le Code des Sociétés et la Législation
millions EUR. Au terme de chaque trimestre, les actifs
placement (-20,86 millions EUR) et par les variations
de l’acquisition des actions de Retail Warehousing Invest
SIR, ainsi que dans les statuts de Retail Estates sa.
pour lesquels un compromis de vente a été signé, sans
de la juste valeur des actifs et passifs financiers (-24,59
sa n’étant pas encore détenues par Retail Estates sa.
Les statuts de Retail Estates sa ne dérogent pas aux
toutefois que l’acte authentique n’ait encore été passé,
millions EUR). Le groupe recourt à des produits financiers
dispositions contenues dans la législation précitée.
sont actés dans les actifs détenus en vue de la vente.
dérivés (swaps de taux d’intérêt) pour se couvrir contre
Les passifs courants s’élèvent à 87,01 millions EUR.
Des actifs d’une valeur de 5,91 millions EUR ont été
les risques de taux d’intérêt résultant de ses activités
Ils se composent de dettes commerciales et d’autres
modifié ses statuts de manière à autoriser le conseil d’administration à acquérir des actions de Retail Estates
Organes de décision
Dispositions contractuelles
ajoutés aux actifs détenus en vue de la vente au cours de
d’exploitation, financières et d’investissement. Les
dettes à court terme à concurrence de 10,02 millions
Les conditions auxquelles les organismes financiers ont
l’exercice 2014-2015. Il y a également eu 5,47 millions
produits financiers dérivés sont tout d’abord actés à
EUR. Celles-ci se composent essentiellement des dettes
accordé des crédits à Retail Estates sa exigent le maintien
EUR d’actifs vendus.
leur prix, avant d’être réévalués à leur juste valeur à la
commerciales à concurrence de 0,80 million EUR, des
date d’établissement du rapport suivant. La valorisation
dettes fiscales estimées à 0 ,70 million EUR, des factures
du statut de société immobilière réglementée publique. Les conditions générales auxquelles ces crédits ont été
Les actifs circulants, d’un montant de 9,84 millions EUR,
négative des instruments financiers n’a aucun impact
à percevoir de 4,12 millions EUR et l’exit tax de 4,07
accordés prévoient une clause d’exigibilité anticipée à
s’articulent autour de 4,82 millions EUR d’actifs détenus
sur le résultat net de Retail Estates sa. La SIR publique
millions EUR. Les dettes financières courantes s’élèvent à
la discrétion des établissements bancaires en cas de
en vue de la vente, de 1,17 million EUR de créances
considère les swaps de taux d’intérêt comme des
57,21 millions EUR.
modification de la participation. Un avenant par lequel
commerciales, de 1,40 million EUR de créances fiscales,
couvertures des flux de trésorerie, étant entendu
Retail Estates sa s’engage à ne pas dépasser un taux
ainsi que d’autres actifs circulants, d’un montant de 1,47
que lesdites couvertures sont qualifiées d’effectives
Les autres passifs courants ont augmenté de 0,086
d’endettement de 60% (alors que le taux légal est de
million EUR de trésorerie et équivalents de trésorerie, et
(en d’autres termes, les montants et les échéances
million EUR à 15,37 millions EUR. Cette augmentation
65%) a en outre été inséré dans les conventions de crédit
de 0,98 million EUR de comptes de régularisation.
correspondent à ceux des contrats de prêt sous-jacents).
s’explique par les dettes contractées en vue de la
Ces swaps font dès lors l’objet d’une comptabilité de
poursuite de l’acquisition des actions de Mijn Retail sa
Les fonds propres de la SIR publique s’élèvent au 31
couverture des flux de trésorerie, sur la base de quoi
n’étant pas encore détenues par Retail Estates sa.
conclues avec plusieurs établissements financiers.
Statuts de Retail Estates sa
mars 2015 à 381,21 millions EUR et son capital social
leurs variations de valeur sont directement actées dans
Les statuts de Retail Estates sa sont publiés en page 172
à 170,09 millions EUR, soit une augmentation de 6,05
les fonds propres, et non pas au compte de résultats.
Au 31 mars 2015, le taux d’intérêt moyen s’élève à
du présent rapport annuel. Leur révision la plus récente
millions EUR par rapport à l’exercice précédent, due à
La valeur négative de ces instruments s’explique par
4,35%.
date de la réunion du conseil d’administration du 28 mai
l’augmentation du capital évoquée plus haut. Déduction
la forte baisse des taux d’intérêt à court terme dictée
2015.
faite des coûts liés à l’augmentation du capital, le
depuis la fin 2008 par les banques centrales américaine
Compte de résultats
capital comptable s’élève à 166,90 millions EUR. Un
et européenne.
Le résultat locatif net est augmenté de 5,68 millions EUR, qu’expliquent essentiellement l’acquisition de
total de 269.062 actions nouvelles ont été émises pendant l’exercice 2014-2015. Pour cette même
Le résultat net de l’exercice s’élève à 35,24 millions EUR.
nouveaux biens au cours de l’exercice 2014-2015 (2,17
raison, les primes d’émission sont passées de 93,09 à
Il se compose du résultat courant net à concurrence
millions EUR) et celle, au cours de l’exercice précédent,
• Rapport annuel 2014-2015 •
• 52 > Rapport de gestion
Retail Estates • 53
d’immeubles ayant généré pour la première fois en
La société achève l’exercice sur un résultat financier de
Affectation du résultat
de l’exercice, tel qu’il résulte des comptes annuels
2014-2015 une année complète de revenus locatifs
17,13 millions EUR, par rapport à 15,79 millions EUR
Le conseil d’administration propose d’affecter le bénéfice
statutaires, de la manière suivante:
(3,47 millions EUR). La vente de propriétés a entraîné
l’an dernier. Les charges d’intérêt ont augmenté par
une diminution du revenu locatif net de 0,75 million EUR.
rapport à l’année précédente sous l’effet des nouveaux
La vente des immeubles au cours de l’exercice clôturé
emprunts conclus dans le but de financer l’élargissement
s’est traduite, au cours de cet exercice, par une baisse
du portefeuille.
du résultat locatif net de 0,08 million EUR. L’impact des
EUR/1000 Résultat de l’exercice
33.807.000
Transfert du résultat du portefeuille et participations vers les réserves disponibles (résultat du
-8.272.000
renouvellements de bail s’élève à 0,16 million EUR. Il
Le résultat courant net (c’est-à-dire le résultat net, à
portefeuille)
convient enfin de tenir compte de l’impact de réductions,
l’exclusion du résultat du portefeuille) s’élève à 28,63
Bénéfice de l’exercice à affecter
25.535.000
l’inoccupation et l’indexation (+0,71 million EUR).
millions EUR, par rapport à 25,07 millions EUR lors de
Bénéfice reporté de l’exercice précédent (IFRS)
20.164.000
l’exercice précédent.
Augmentation du bénéfice reporté à l’occasion des fusions et autres
Les frais immobiliers s’élèvent à 3,36 millions EUR, ce
1.358.000
Autres
qui représente une augmentation de 0,32 million EUR,
Perspectives pour l’exercice 2015-2016
s’expliquant principalement par l’augmentation des frais
La société table, pour l’exercice 2015-2016, sauf
techniques et commerciales à l’occasion de l’extension
imprévu, sur un revenu locatif de 54 millions EUR, compte
du portefeuille. Les frais généraux de la société s’élèvent
tenu de la composition prévue du portefeuille immobilier.
à 2,89 millions EUR, ce qui représente une augmentation
Ce chiffre ne tient compte que des achats et ventes pour
Le conseil d’administration de Retail Estates sa proposera
Divers
de 0,49 million EUR par rapport à l’exercice précédent, et
lesquels un compromis a été signé, et des investissements
à l’assemblée générale des actionnaires, qui se tiendra le
Recherche et développement
s’expliquent principalement par le coût non récurrent dans
prévus et déjà contractés.
3 juillet 2015, de distribuer à charge de l’exercice 2014-
La société n’a pas mené d’activités, ni exposé de dépenses
2015 (compris entre le 1 avril 2014 et le 31 mars
en matière de recherche et de développement.
le cadre du changement des statuts relatif au nouveau
Distribution du dividende au 31 mars 2015
-23.434.000
Résultat à reporter
23.623.000
er
statut de SIR, les coûts de mainlevée non récurrents à
À l’instar des exercices précédents, Retail Estates sa
2015), un dividende brut de 3,10 EUR (soit un dividende
l’occasion de la fusion de la filiale Ducova sprl avec la SIR,
s’attend à ce que le dividende de l’exercice 2015-2016
net de 2,325 EUR par action après retenue de 25% de
Succursales
et l’augmentation des frais boursières et frais relatives à la
progresse dans la droite ligne des exercices précédents,
précompte mobilier) par action participant au résultat de
La société n’a pas de succursales.
cotation par une augmentation du taxe boursier.
afin d’être le moins exposé possible à l’inflation. Retail
l’exercice 2014-2015.
Estates sa a pour objectif un dividende de 3,20 EUR brut Le résultat des ventes des immeubles de placement s’élève
(2,40 EUR net) pour l’exercice 2015-2016. Ce dividende
à 0,48 million EUR. Ce bénéfice est le résultat de la vente
représente une augmentation de 3,23% par rapport au
d’immeubles pour un montant de 7,79 millions EUR (juste
dividende de l’exercice 2014-2015 (3,10 EUR brut).
valeur). Pour davantage d’informations, veuillez consulter le point « Désinvestissements » du présent chapitre. La variation positive de la juste valeur des investissements immobiliers s’élève à 6,13 millions EUR, et s’explique surtout par l’augmentation du revenu généré par certains biens de premier ordre et l’impact des renouvellements de bail.
• Rapport annuel 2014-2015 •
• 54 > Rapport de gestion
Informations communiquées conformément au système de référence EPRA5
Résultat EPRA
Indicateurs clés de performance EPRA
Ajustements pour le calcul du Résultat EPRA
Définitions
EUR/1000
Résultat EPRA
Résultat courant issu des activités opérationnelles stratégiques.
VAN EPRA
Valeur de l'Actif Net (VAN) ajustée pour tenir compte de la juste valeur des immeubles de placement, exception faite de certains éléments qui n'entrent pas dans un modèle financier d'investissements immobiliers à long terme.
405.799
VAN EPRA ajustée pour tenir compte de la juste valeur (i) des instruments financiers, (ii) des créances et (iii) des impôts différés.
381.212
VANNN EPRA
Résultat Net IFRS (part du groupe)
28.628
EUR per aandeel 3,79
Vide locatif EPRA
53,68
35.238
À exclure: Variations de la juste valeur des immeubles de placement détenus en vue de la vente (IAS 40) Résultat de la vente des immeubles de placement
6.131 479
Ajustements pour intérêts minoritaires Résultat EPRA (part du groupe) Résultat EPRA (EUR/action) (part du groupe)
28.628 3,79
50,43 %
Revenus locatifs bruts annualisés sur la base des loyers en cours ('passing rents') à la date de clôture des comptes annuels, à l'exclusion des charges immobilières, divisés par la valeur marchande du portefeuille majorée des droits et frais de mutation estimés en cas d'aliénation hypothétique des immeubles de placement.
6,75%
Valeur Locative Estimée (VLE) des surfaces inoccupées, divisée par la VLE du portefeuille total.
1,12%
Valeur de l’Actif Net EPRA Valeur de l'Actif Net (part du groupe) d'après les comptes annuels Actif Net (EUR/action) (part du groupe)
EUR/1000 381.212 50,43
Effet de la levée d'options, de dettes convertibles et d'autres instruments de capitaux propres Valeur intrinsèque diluée après effet de la levée d'options, de dettes convertibles et d'autres instruments de capitaux propres
381.212
À exclure:
Ratio de coûts EPRA Coûts EPRA (frais liés au vide locatif inclus) divisés par les (frais liés au vide locatif revenus locatifs bruts moins le loyer à payer sur terrains inclus) loués
11,85%
Ratio de coûts EPRA (hors frais liés au vide locatif)
11,60%
Coûts EPRA (hors frais liés au vide locatif) divisés par les revenus locatifs bruts moins le loyer à payer sur terrains loués
EUR/1000
Variations de la juste valeur des actifs et passifs financiers (IAS 39)
Définitions Rendement Initial Net EPRA (RIN)
Retail Estates • 55
Juste valeur des instruments financiers VAN EPRA (part du groupe) VAN EPRA (EUR/action) (part du groupe) Valeur de l’Actif Net réévalué EPRA Triple net (part du groupe) VAN EPRA (part du groupe)
405.799 53,68 EUR/1000 405.799
À ajouter: Juste valeur des instruments financiers VAN EPRA (part du groupe) VAN EPRA (EUR/action) (part du groupe)
5 La communication de ces données n’est pas requise par la législation relative aux SIR. Ces données ne sont pas soumises à un examen des pouvoirs publics. Le commissaire a vérifié si les ratios « Résultat EPRA », « NAW EPRA » et « NNNAW EPRA » ont été calculés d’après les définitions contenues dans les « Recommandations EPRA 2011 relatives aux bonnes pratiques » et si les informations financières ayant servi de base au calcul de ces ratios sont conformes aux informations comptables contenues dans les états financiers consolidés, tels qu’activés.
-24.587
-24.587 381.212 50,43
• Rapport annuel 2014-2015 •
• 56 > Rapport de gestion
Rendement Initial Net EPRA Juste valeur des immeubles de placement (hors actifs destinés à la vente) Frais de transaction Valeur d'investissement Projets de développement Valeur d'investissement de l'immobilier, disponible à la location Revenus locatifs bruts annualisés Charges immobilières Revenus locatifs nets annualisés Rendement Initial Net EPRA (RIN)
Vide Locatif EPRA Valeur locative estimée des surfaces inoccupées
EUR/1000
34.170
Frais immobiliers
55.569 6,75%
EUR/1000 631
EUR/1000 2.888 -3 488 3.362
Divisé par: Loyer à payer sur terrains loués Coûts EPRA (frais liés au vide locatif inclus) Charges et taxes sur les immeubles non loués Coûts EPRA (hors frais liés au vide locatif) Revenus locatifs moins loyer à payer sur terrains loués
51.767
-488 6.247 -135 6.112 52.703 %
Ratio de coûts EPRA (frais liés au vide locatif inclus)
11,85%
Ratio de coûts EPRA (hors frais liés au vide locatif)
11,60%
Acquisitions
2.172
Ventes
Régularisations des périodes précédentes
Revenus locatifs bruts 2014-2015 53.191
-748
2013-2014
-943
1,12%
Loyer à payer sur terrains loués
Revenus locatifs
56.512
Vide Locatif EPRA
Réductions de valeur sur créances commerciales
Revenus locatifs bruts en cas de périmètre inchangé
823.692
56.512
Frais généraux
2014-2015
20.741
Valeur locative estimée de la totalité du portefeuille
Ratio de coûts EPRA
Évolution des revenus locatifs bruts EPRA (EUR/1000)
837.121 857.862
Retail Estates • 57
Revenus locatifs
Revenus locatifs bruts en cas de périmètre inchangé
Acquisitions
Ventes
44.883
3.013
-207
Régularisations des périodes précédentes
Revenus locatifs bruts 2013-2014 47.689
• Rapport annuel 2014-2015 •
• 58 > Retail Estates sa en bourse
Retail Estates sa en bourse
“
Retail Estates connaît une
croissance continue de ses
résultats et de son portefeuille depuis son introduction en
Parc commercial Crescend’Eau, Verviers
“
bourse.
Retail Estates • 59
“
• Rapport annuel 2014-2015 •
Retail Estates • 61
Retail Estates sa en bourse 1. Performances
01.04.2014
01.04.2013
01.04.2012
31.03.2015
31.03.2014
31.03.2013
76,99
61,00
57,98
Capitalisation boursière
Cours d'ouverture au 1 avril
58,95
58,00
49,50
Retail Estates sa est cotée sur le marché continu
Retail Estates sa fait partie des indices BelMid et Vlam
Cours de clôture au 31 mars
76,64
58,92
57,98
d’Euronext.
21. L’indice BelMid se compose à l’heure actuelle de 30
Cours moyen
64,91
56,35
52,12
Valeur de l'actif net (VAN) (IFRS) Valeur de l'actif net (VAN) après distribution du dividende (IFRS) Primes VAN par rapport au cours de clôture
50,43
48,90
46,38
Dans le cadre du projet d’Euronext de réformer et
47,33
45,90
43,48
d’harmoniser sa cote, ainsi que de promouvoir la visibilité
La capitalisation boursière de Retail Estates sa s’élève à
et la liquidité des petites et moyennes entreprises, des
579,36 millions EUR au 31 mars 2015.
Cours le plus élevé er
51,97%
20,49%
25,01%
Dividende brut
3,10
3,00
2,90
Dividende net
2,325
2,25
2,175
Rendement de dividende
4,22%
5,36%
5,27%
Return résultat net sur capitaux propres
9,24%
8,01%
10,97%
81,15%
86,55%
80,84%
7.559.473
7.290.411
5.813.122
579,36
429,55
337,04
Taux de distribution Nombre d'actions Capitalisation du marché (en millions EUR) % des actions librement négociables sur le marché
100%
100%
100%
Volume journalier moyen
2.939
1.929
1.560
749.458
493.940
394.563
Volume annuel
entreprises et l’indice Vlam 21, de 21 entreprises.
indices de référence (« benchmarks ») pertinents pour les entreprises à faible et moyenne capisalisation (« small and
D’après les critères d’Euronext, Retail Estates sa a un
midcaps ») ont été mis en place depuis le 1 mars 2005.
pourcentage de flottement libre de 100%.
er
Capitalisation boursière en million EUR 600 500 400 300 200 100 0
31/03/98 31/03/99 31/03/00 31/03/01 31/03/02 31/03/03 31/03/04 31/03/05 31/03/06 31/03/07 31/03/08 31/03/09 31/03/10 31/03/11 31/03/12 31/03/13 31/03/14 31/03/15
• Rapport annuel 2014-2015 •
• 62 > Retail Estates sa en bourse
Retail Estates • 63
Retail Estates sa - Bel 20
Retail Estates sa - EPRA Belgium REIT Index Retail Estates
250 225
Retail Estates
200 175
200
150
175
125
150 BEL 20
125
EPRA Belgium REIT index
100
100
75
75
50
50
25
25 0
0 31/03/98 31/03/99 31/03/00 31/03/01 31/03/02 31/03/03 31/03/04 31/03/05 31/03/06 31/03/07 31/03/08 31/03/09 31/03/10 31/03/11 31/03/12 31/03/13 31/03/14 31/03/15
Cours en bourse
31/03/08
31/03/09
31/03/10
31/03/11
30 mars 2015 (76,99 EUR). L’exercice s’est finalement
forme d’un dividende brut (avant précompte).
d’une évaluation immobilière à la juste valeur a augmenté,
les actions donnant droit à un dividende à partir du 1
graphique ci-dessus illustre les performances boursières
avril 2014 (7.559.473 actions).
lors de l’exercice clôturé, de 48,90 EUR au 31 mars 2014
Nous pouvons notamment citer, parmi les facteurs
à 50,43 EUR au 31 mars 2015 (dividende inclus).
importants qui déterminent les prestations de la SIR, la nature et l’emplacement du bien immobilier, la qualité
er
de l’action Retail Estates par rapport au BEL 20 depuis
31/03/15
exigera un rendement élevé.
La valeur intrinsèque de l’action obtenue dans le cadre
La moyenne annuelle du cours s’élève à 64,91 EUR. Le
31/03/14
Plus le profil de risque est marqué, plus l’investisseur
distribution d’un montant de 23,43 millions EUR sous la
Cela se traduit par un dividende brut de 3,10 EUR pour
31/03/13
Primes et décotes
L’action atteint le cours le plus élevé de l’exercice au clôturé sur un cours de 76,64 EUR.
31/03/12
La valeur de l’actif net (juste valeur), dividende compris,
des locataires, l’ampleur du vide locatif éventuel, les taux
mais sans tenir compte de la valeur des instruments
d’intérêt et le climat général de la bourse.
son entrée en bourse. L’action Retail Estates a connu une
Cela représente une augmentation de 3,33% par rapport
financiers, s’élève à 53,68 EUR, par rapport à 52,18 EUR
progression de 143,07% sur cette période, contre une
au dividende distribué à charge de l’exercice clôturé au 31
l’année précédente. Cette augmentation s’explique par
Les performances de Retail Estates sa ont toujours
progression de 25,15% du BEL 20.
mars 2014.
les variations positives de la valeur des investissements
été conformes au marché depuis son introduction en
immobiliers et le résultat de l’exercice.
bourse et correspondent aux attentes formulées par
Dividende
le management au début de l’exercice, ainsi qu’aux
La proposition que le conseil d’administration a faite à
Société immobilière réglementée
l’assemblée générale concernant l’affectation du résultat
Au sein d’une catégorie de placements déterminée,
d’occupation et une valeur de croissance comparables du
de l’exercice clôturé au 31 mars 2015 inclut la
les profils de risque et les rendements peuvent varier
bien immobilier sous-jacent.
performances des autres SIR belges présentant un taux
fortement en fonction du focus, de la nature des activités et des caractéristiques spécifiques de la société qui a émis
Le cours de l’action Retail Estates sa a progressé de
les actions.
30,01% au cours du dernier exercice. L’indice EPRA « Belgian REIT » a augmenté de 27,72%.
• Rapport annuel 2014-2015 •
• 64 > Retail Estates sa en bourse
Olo L’immobilier est considéré par certains investisseurs
À partir du 1er janvier 2015, les titres dont les ayants
comme un pont entre d’une part un placement en action
droit restent inconnus doivent être vendus conformément
et d’autre part un placement obligataire ou un bon d’État.
à l’article 11 de la loi concernée. Les titulaires de ces
Le taux de rendement des actions de Retail Estates sa
effets peuvent faire valoir leurs droits jusqu’au jour de la
s’est élevé, lors du dernier exercice (pour un dividende
vente. Le 31 mars 2015, la société n’a pas encore pris
brut de 3,10 EUR), à 4,22% par rapport au cours de
des mesures en vue de vendre ces effets.
clôture de l’action (hors dividende). Le taux d’intérêt des OLO à 10 ans s’élève à 0,43% au 31 mars 2015.
Mesures prises en exécution des modifications législatives
2. Dématérialisation des actions au porteur
À la suite de ces importantes modifications, Retail Estates
Cadre légal
sa a conclu une convention d’adhésion le 23 février 2007 avec Euroclear Belgium, dont le siège social est établi à 1140 Bruxelles, Avenue de Schiphol n° 6, laquelle a été
La loi du 14 décembre 2005 (M.B. du 23 décembre
désignée comme organisme de liquidation. Cet organisme
2005) portant suppression des titres au porteur prévoit
de liquidation est chargé de conserver l’intégralité de
une interdiction d’émettre de nouvelles actions au porteur
l’encours des titres au porteur émis par Retail Estates sa.
à partir du 1er janvier 2008.
3. Fournisseur de liquidités À partir de cette date, les actions au porteur placées sur un compte-titres ont été automatiquement converties en
Depuis le 1er avril 2003, KBC Securities assume la
titres dématérialisés.
fonction d’animateur du marché, en vue de promouvoir la négociabilité des actions.
En application de la loi susmentionnée, les actions nouvellement émises par Retail Estates sa ne peuvent plus
La rémunération payée à ce titre pour le dernier exercice
être remises physiquement.
s’élève à 0,025 million EUR, hors TVA, pour 12 mois.
Les détenteurs de titres au porteur n’ayant pas été
4. Agenda de l’actionnaire
automatiquement convertis en vertu des alinéas précédents disposaient d’un délai courant jusqu’au
L’assemblée générale des actionnaires et l’annonce des
31 décembre 2013 pour demander la conversion de ces
résultats annuels 2014-2015 auront lieu dans les locaux
titres en titres dématérialisés ou en titres nominatifs.
de Retail Estates sa, à Ternat, Industrielaan n° 6, le vendredi 3 juillet 2015 à 10.00h.
À l’issue de cette période, les actions non converties étaient converties de plein droit en titres dématérialisés, lesquels étaient placés sur un compte-titres par deux administrateurs.
Mise en paiement du dividende Publication des résultats semestriels Publication des résultats de l'exercice 2015-2016
10 juillet 2015 27 novembre 2015 27 mai 2016
Retail Estates • 65
• Rapport annuel 2014-2015 •
• 66 > Rapport immobilier
Rapport immobilier
“
La stratégie de clustering de Retail Estates permet
“
d’optimiser les frais de gestion.
Magasin de périphérie Orchestra, Korbeek-Lo
Retail Estates • 67
“
• Rapport annuel 2014-2015 •
progression de la valeur des immeubles situés aux meilleurs emplacements Depuis 1998, Retail Estates investit dans
Rapport immobilier
lesdits « magasins de périphérie ». En 17 ans,
1. Le marché de l’immobilier commercial situé en périphérie
elle a construit un portefeuille important
Dans les années ‘80 et au début des années ‘90,
composé le 31 mars 2015 de 554 immeubles,
la promotion immobilière semblait ne connaître
Au contraire des autres marchés immobiliers, la
pratiquement aucune limite. Mais un renforcement de la
conjoncture économique difficile a entraîné, depuis fin
législation opéré au milieu des années ‘90 a mis un terme
2008, une stabilisation des loyers et des rendements dans
à cette croissance sauvage. Depuis lors, de nombreux
le secteur des magasins situés le long des axes routiers.
l’immobilier commercial situé dans la périphérie,
représentant une superficie commerciale brute construite de 611.076m². La juste valeur est de 837,12 millions EUR.
Retail Estates • 69
actuellement par une grande stabilité, tant chez les investisseurs que chez les locataires.
« promoteurs occasionnels » ont disparu en raison de la
i
complexité croissante du marché. L’offre de nouveaux
Le meilleur baromètre à cet égard est le taux
À l’heure actuelle, une dizaine d’investisseurs
immeubles a fortement reculé, sans baisse parallèle de la
d’inoccupation qui, depuis plusieurs années déjà, reste
institutionnels sont très actifs dans ce segment. En règle
demande. Cette situation a entraîné une augmentation
inférieur à 2% du portefeuille de Retail Estates sa.
générale, il existe très peu de centres commerciaux
des loyers et une baisse des rendements. Le marché de
Les locataires des immeubles commerciaux situés en
intégrés (« retail parks ») en Belgique, à la différence par
l’immobilier commercial situé en périphérie a conquis une
périphérie restent très fidèles à leurs points de vente, et
exemple de la Grande-Bretagne ou de la France où l’on
place à part entière, à côté des immeubles commerciaux
ce en raison, d’une part, de la qualité des emplacements
en trouve à proximité de chaque agglomération urbaine.
urbains, des bureaux et des immeubles semi-industriels.
et, d’autre part, des autorisations socio-économiques qui
Dans notre pays, ces centres commerciaux sont plutôt de
sont délivrées au bâtiment et non au locataire. De plus,
petite taille et surtout présents en Wallonie.
À l’heure actuelle, les meilleurs emplacements sont
ces immeubles sont loués à l’état de gros œuvre (casco)
loués à plus de 120 EUR/m² par an dans les grandes
et les locataires investissent des sommes importantes
La plupart des immeubles de Retail Estates sa ont été
agglomérations urbaines et à 100 EUR/m² dans les
dans l’aménagement de leurs magasins, raison pour
construits le long de grandes voies d’accès ou à proximité
petites agglomérations. Le rendement des emplacements
laquelle ils sont moins tentés de déménager.
de zones d’habitation situées à la périphérie de grandes
de tout premier ordre oscille entre 6% et 6,50%. Il
agglomérations et forment souvent des clusters où elles
y a une dizaine d’années, les loyers les plus élevés
Les locataires des immeubles de Retail Estates sa sont
atteignaient 75 EUR/m² par an et les rendements
principalement des entreprises à succursales multiples qui
oscillaient entre 9% et 10%.
se sont approprié les meilleurs emplacements au cours
Aujourd’hui, la vision de l’urbanisme et de l’aménagement
des dernières années, souvent au détriment des PME
du territoire se veut davantage cohérente et claire. De
Sauf aux endroits exceptionnellement prisés, la tendance à
locales qui contrôlaient auparavant ces emplacements.
plus en plus, certaines zones sont explicitement qualifiées
la croissance des loyers les plus élevés a pris fin en 2009.
En ce sens, la promotion immobilière y est comparable
de zones réservées aux grands magasins et autres de
recherchent une proximité réciproque.
à celle des principales rues commerçantes des centres
zones réservées aux magasins d’activités restrictives. Il
Ces deux facteurs, hausse du loyer moyen et baisse des
urbains. Du côté des investissements, l’on constate que
y est possible de promouvoir les espaces encore libres. À
rendements moyens, ont fait sensiblement progresser la
le rapport intéressant entre l’offre et la demande a incité
cet égard, il n’est pas à exclure que les nouveaux projets
valeur des immeubles situés aux meilleurs emplacements
les investisseurs institutionnels à occuper une place de
immobiliers se réaliseront dû à la régionalisation de la
au cours des dix dernières années. Le marché belge
plus en plus importante. Aussi des particuliers puissants
politique relative aux implantations commerciales, en
de l’immobilier situé en périphérie se caractérise
montrent un intérêt croissant pour ce type d’immobilier.
application depuis le 1er juillet 2014.
• Rapport annuel 2014-2015 •
• 70 > Rapport immobilier
Retail Estates • 71
Retail Estates sa estime que la réaffectation de bâtiments
« magasins de périphérie ». En 17 ans, la société s’est
Type d’immeubles1
actuels et l’éradication des cancers urbains constituent
constitué un portefeuille important se composant, au
Définitions
sans devoir déplacer son véhicule. Ces sites regroupent
une opportunité intéressante. La transformation de
31 mars 2015, de 554 surfaces de vente représentant
Les magasins de périphérie individuels sont des
généralement un minimum de cinq commerces.
garages, de grands magasins de meubles ou de bâtiments
une surface commerciale construite brute de
surfaces de vente individuelles situées le long des voies
industriels en magasins peut générer une plus-value
611.076m². La juste valeur du portefeuille immobilier
publiques. Chaque point de vente est clairement identifié
Les immeubles divers comprennent principalement des
considérable dans le chef de nos actionnaires.
s’élève à 837,12 millions EUR. La valeur d’investissement
et dispose de son propre parking et d’un accès individuel
bureaux, des immeubles résidentiels, des établissements
s’élève à 857,86 millions EUR.
à la voie publique. Des magasins du même type ne se
horeca et un complexe logistique à Erembodegem.
trouvent pas nécessairement dans les environs immédiats.
Le complexe d’Erembodegem est loué en totalité à Brantano
La sélection d’opportunités adéquates, ainsi que la planification et la gestion des transformations nécessitent
Par rapport au 31 mars 2014 (lorsque la juste valeur
une main d’œuvre importante et des compétences
s’élevait à 745,92 millions EUR), le portefeuille immobilier
Les clusters commerciaux sont des ensembles de
2024. Retail Estates sa n’investit dans des locaux affectés à
étendues, mais sont compensées par un rendement
de la SIR publique a progressé de 12,23%. Cette
magasins de périphérie situés le long d’un même axe
ce type d’activités que dans la mesure où ils ne constituent
locatif plus élevé.
progression est le résultat d’une série d’acquisitions et
routier, que le consommateur considère comme un tout,
que l’accessoire d’un immeuble commercial ou font partie
de la réception de plusieurs immeubles développés pour
alors qu’en dehors de leur emplacement, ils ne disposent
d’un portefeuille immobilier dont l’acquisition n’était possible
compte propre.
d’aucune infrastructure commune. C’est, en Belgique,
que dans son intégralité.
2. Le portefeuille immobilier
sa dans le cadre d’un bail de 10 ans qui se termine le 31 mai
la forme la plus courante de concentration de surfaces
Stratégie d’investissement et profil
commerciales situées le long d’axes routiers.
Le taux d’occupation s’élève à 98,78%.
Retail Estates sa investit depuis 1998 dans l’immobilier
Les surfaces commerciales en développement sont des projets de construction neuve ou des projets de
commercial situé en périphérie, c’est à-dire les
Les centres commerciaux sont des immeubles qui font
rénovation.
partie d’un complexe commercial intégré et se regroupent
Croissance du portefeuille de Retail Estates entre 1998 et 2015 Juste valeur (millions EUR)
Surface en m²
700.000
900
Répartition géographique
sont agencés autour d’un parking central et utilisent une
Lors de la constitution de Retail Estates sa, plus de 70%
entrée et une sortie communes. Le consommateur peut
des surfaces de vente étaient situées en Wallonie, l’offre
ainsi se rendre dans plusieurs commerces de détail
d’immeubles en périphérie y étant beaucoup plus étendue.
800
600.000
Type d’immeubles
700
500.000
500
300.000
400
Répartition géographique
7,01
600
400.000
24,36 38,81
300
200.000
200
100.000 0
donc avec d’autres surfaces de vente. Les immeubles
100 1998
1999
2000
2001
2002
2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014
2015
Jusqu'au 31 mars 2003: valeur d'investissement A partir du 1 avril 2004: juste valeur (valorisation selon les normes IFRS y compris les immobilisations détenues en vue de la vente) er
61,19 68,63
0 Magasins de périphérie individuels Clusters commerciaux et centres commerciaux Autres 1 Les diagrammes de ce chapitre reflètent des pourcentages à base de la surface totale au 31 mars 2015.
Région flamande Région wallonne
• Rapport annuel 2014-2015 •
• 72 > Rapport immobilier
Retail Estates • 73
À l’heure actuelle, cette proportion est inversée : 61,19%
ces immeubles et, d’autre part, la grande fidélité des
centrale. En 1998, 82% des immeubles étaient déjà
Loyer au m²
du portefeuille est situé en Flandre et 38,81% en
locataires aux emplacements qu’ils occupent.
loués à des entreprises de ce type. Aujourd’hui, cette
Les différences de loyer ne sont pas uniquement liées
proportion est de 93,88%. Ces locataires sont moins
aux caractéristiques de l’emplacement en question, mais
Le secteur de l’aménagement d’intérieur, doté de marges
sensibles aux fluctuations des conditions de marché
souvent aussi à la durée des baux qui, dans le meilleur des
Wallonie, ce qui correspond mieux à la répartition de la population entre les deux régions.
plus importantes, permet d’obtenir des hausses de loyer
locales que les PME locales indépendantes. Ainsi, une
cas, peuvent être révisés tous les 9 ans et, dans les autres
Retail Estates sa possède également un immeuble
substantielles en période de conjoncture favorable, mais
baisse temporaire et localisée du chiffre d’affaires
cas, seulement après 18 ou 27 ans. La demande de baux
commercial dans la Région de Bruxelles-Capitale. Cette
c’est aussi celui qui est le plus touché lorsque la confiance
imputable, par exemple, à des travaux de voirie,
à plus long terme s’explique, d’une part, par l’importance
Région connaît peu d’immobilier dans la périphérie et
des consommateurs est mise à mal. La part de ce secteur
n’entraîne pas, dans le chef des entreprises à succursales
des montants que les locataires investissent dans
dès lors, Retail Estates sa n’observe pas activement cet
dans le portefeuille immobilier de Retail Estates sa reste
multiples, des problèmes de liquidités qui risquent de
l’aménagement des immeubles. D’autre part, les contrats
endroit.
au même niveau (21,07%, contre 19,57% l’année
mettre en péril le paiement du loyer. Étant généralement
à long terme offrent à l’investisseur l’avantage de fidéliser
précédente).
organisées au niveau national, voire international, elles
le locataire qui ne désire pas perdre son point de vente
9,84
Activités commerciales des locataires
peuvent
(26,52% contre 29,26% l’année précédente) jointe
Locataires : entreprises à filiales multiples versus les autres
à celle des détaillants en produits alimentaires,
Dès sa constitution, Retail Estates sa s’est principalement
électroménager et jouets, représente plus de 51% de la
proposé de louer ses immeubles à des entreprises à
surface commerciale louée. Ces secteurs assurent une
succursales multiples et/ou à des franchiseurs.
La part des magasins de chaussures et de vêtements
bonne stabilité, étant les moins sensibles à la conjoncture.
1,22
1,49 sur une compter 6,90
organisation professionnelle et
une structure marketing 0,67 d’une grande solidité, pouvant 2,28
Aux fins de la présente analyse, une entreprise à
pour ces activités sont les plus difficiles à obtenir, ce
succursales multiples est un grand magasin comptant
qui favorise, d’une part, l’augmentation de la valeur de
au moins cinq points de vente et une administration
6,90
1,49
EUR par an, soit une hausse de 51,23% par rapport à
souvent d’importants efforts de marketing dont
1998 (61,15 EUR/m²), ce qui s’explique en partie par
1,60
26,52 DIY Droguerie Electro Fitness Horeca Intérieur/décoration Bureau/papier
10,79
11,53
récente qui, suite à la hausse des prix du PME
Locataires : top 20 Les vingt locataires principaux de Retail Estates sa représentent 57,46% des revenus locatifs bruts et 21,27
55,11% de la superficie totale des immeubles en portefeuille. En chiffres absolus, Brantano sa (en tête de la liste des cinq locataires principaux) représente 7,72% des
1,22 2,50
revenus locatifs. Brantano sa est suivi par Piocheur sa et
23,71
21,07
8,22
par l’augmentation du nombre de surfaces de vente de
que la moyenne du portefeuille existant.
1,22
0,67 2,28
l’inflation et les augmentations des loyers, et en partie
Vide locatif marché, sont généralement louées à un prix plus élevé
Loyer au m²
0,67 4,23
93,88
Filialeconstruction Franchisé
Vêtements/chaussures Jouets Jardin/animaux Vide locatif Divers Alimentation
Locataires : entreprises à filiales multiples
6,90
1,22
En outre, les entreprises à succursales multiples font 21,07
versus les autres 9,84
redevable.
Le loyer contractuel moyen au m² se chiffre à 92,48
2,50 8,22
0,67
au cas où il demanderait à renégocier le loyer dont il est 4,23
accroître l’attrait de chaque point de vente individuel.
bénéficie également le site immobilier.
En outre, les autorisations socio-économiques délivrées
Activités commerciales des locataires
10,79
6,90
entreprises liées du groupe Blokker (5,90%), OrchestraPrémaman sa (4,40%), le groupe Hubo (3,81%) et FUN sa 24,72
93,88 26,52 DIY Droguerie Electro Fitness Horeca Intérieur/décoration Bureau/papier
1,60 Vêtements/chaussures Jouets Jardin/animaux Vide locatif Divers Alimentation
11,53
18,77 Filiale Franchisé
PME Vide locatif
Moins de 75,00 EUR Entre 75,00 et 90,00 EUR Entre 90,00 et 100,00 EUR Entre 100,00 et 125,00 EUR Plus de 125,00 EUR
(3,78%).
• Rapport annuel 2014-2015 •
• 74 > Rapport immobilier
Retail Estates • 75
Aperçu du portefeuille immobilier Résumé de chiffres principaux
Vous trouverez ci-dessous l’aperçu total du portefeuille immobilier de Retail Estates sa et ses filiales au 31 mars 2015. RETAIL ESTATES 31.03.15
31.03.14
31.03.13
837.121.000
745.916.000
675.593.000
6,80%
6,93%
6,99%
Loyers contractuels
55.880.428
51.144.211
45.618.847
Loyers contractuels comprenant la valeur locative des immeubles inoccupés
56.511.608
51.823.578
46.580.232
611.076
570.870
521.452
554
548
499
Taux d’occupation en %
98,78%
98,17%
98,13%
Total m² en développement
32.496
1.800
30.000
Juste valeur estimée2 Rendement en % (valeur d'investissement)
Total m² en portefeuille Nombre d’immeubles
Province
Cluster/MP
Anvers
Cluster Bredabaan 964-968, Anvers-Nord 2170 Merksem
Construites sans exception avant 1989, ces surfaces de
Au 31 mars 2015, le portefeuille immobilier de Retail
vente sont comparables à celles de Retail Estates sa en
Estates sa se compose de biens immobiliers appartenant à
termes d’emplacement et de location.
Cluster Anvers-Sud
l’objet de contrats de bail conclus en 1989 n’arrivant à
Le portefeuille d’Immobilière Distri-Land sa se compose,
échéance qu’en 2016, les loyers de ces immeubles sont
au 31 mars 2015, de 12 surfaces de vente louées dans
pour des raisons historiques inférieurs à ceux de Retail
leur intégralité.
Estates sa.
Boomsesteenweg 649651, 2610 Wilrijk
Boomsesteenweg 941945, 2610 Wilrijk Boomsesteenweg 800, 2610 Wilrijk Antwerpsesteenweg 65, 2630 Aartselaar Boomsesteenweg 6268/86, 2630 Aartselaar
26.402
Cluster Lier
VLE (EUR)
Valeur d'acquisition (EUR)
2.270.356,64 2.438.070,00
32.736.785,64
2.556.887,25 3.046.750,00
29.231.707,68
HANDELSMAATSCHAPPIJ PAUL LAMBRECHTS NV KREFEL NV OBEY NV RESIDENTIEL CARPETLAND NV KEUKENONTWERPERS NV FLEETCARE BVBA TECHNICAL FLEET SUPPORT CENTER BVBA PRO-DUO NV SCHRAUWEN SANITAIR EN VERWARMING NV DARKOM BVBA HILTI BELGIUM NV EDENWOOD NV ODYSSEUS BOUWMARKTEN NV BEDDEN EN MATRASSEN BV HET KEUKENHUIS NV MAXI ZOO BELGIUM BVBA BMS NV FUN BELGIUM NV ORCHESTRA-PREMAMAN NV DISTRI AARTSELAAR-TIELTWINGE
Boomsesteenweg 652, 2610 Wilrijk
Comme plus de la moitié des surfaces de vente font
Revenus locatifs (EUR)
L&L RETAIL BELGIUM SA FUN BELGIUM NV LEGIO IMMO BELGIUM NV KREFEL NV ORCHESTRA-PREMAMAN NV MEDINA NV L.TORFS NV HET BROEKENPALEIS NV JBC NV DEVRESSE SA 16.214
Retail Estates sa et à ses filiales.
Portefeuille d’Immobilière Distri-Land sa
Surface Locataires brute (m²)
Bredabaan 1203-1215, 2900 Schoten
2 Cette juste valeur contient également les projets de développement, qui ne sont pas compris dans la juste valeur mentionnée dans les conclusions des experts immobiliers au 31 mars 2015 (voir plus loin dans ce chapitre).
Remarque importante
Adresse
Donk 54/1-54/4, 2500 Lier
ANISERCO NV HEYTENS NEW VANDEN BORRE NV MANYLION BVBA BRANTANO NV KREFEL NV SLAAPADVIES BVBA BELGACOM MOBILE NV FUN BELGIUM NV
Antwerpsesteenweg 308/366, 2500 Lier
8.293
789.321,42
909.745,00
7.530.502,32
• Rapport annuel 2014-2015 •
• 76 > Rapport immobilier
Province
Cluster/MP
Adresse
Cluster MalinesNord
Oscar Van Kesbeecklaan 7, 2800 Mechelen
Surface Locataires brute (m²)
Elektriciteitsstraat 39, 2800 Mechelen
Rode Kruisplein 20, 2800 Mechelen Liersesteenweg 432, 2800 Mechelen 13.919
Brusselsesteenweg 437441, 2800 Mechelen
Valeur d'acquisition (EUR)
1.241.697,31 1.436.525,00
7.535
Slachthuisstraat 27, 2000 Antwerpen
901.530,85
924.770,00
8.835.806,77
ALDI RIJKEVORSEL NV CARPETLAND NV SINT-NIKLAAS DOE HET ZELF NV HUBO BELGIE NV
Frans Beirenslaan 51, 2150 Borsbeek
Adresse
Hainaut
Cluster Ath
Chaussée de Bruxelles 60, 7800 Ath
Cluster AiseauPresles
Rue du Campinaire 7282, 6250 Aiseau-Presles
Cluster Jemappes
Avenue Wilson 421, 7012 Jemappes
Cluster Tournai
Rue des Roselières 10/14, 7503 Froyennes
Surface Locataires brute (m²)
5.270
6.826
Jerusalemstraat 48-50, 1030 Schaarbeek
680.919,52
668.270,00
9.544.126,33
225.202,81
226.075,00
2.764.160,90
ALDI CARGOVIL-ZEMST NV ORCHESTRA-PREMAMAN NV RESIDENTIEL
Ninoofsesteenweg 510, 1070 Anderlecht Charleswoestlaan 219312, 1090 Jette 2.229
VLE (EUR)
Valeur d'acquisition (EUR)
525.515,92
632.400,00
6.474.703,40
704.327,20
700.870,00
10.713.513,48
327.814,61
325.820,00
5.075.585,29
750.060,44
827.365,10
5.530.979,40
OMEGA NV RSDECO AVEVE NV ELECTRO AV NV ALDI GEMBLOUX SA EURO SHOE GROUP NV 8.182
E5 MODE NV GAMMSS SPRL BASIC FIT BELGIE CHAUSSURES MANIET SA MOBELCO MEUBLES DELCAMBE CHAUSSURES SPRL HEYTENS ANISERCO NV PIOCHEUR NV CARGLASS NV BRSL SPRL
Rue de Maire 13AC/18E, 7503 Froyennes
Nekkerspoelstraat 447, 2800 Mechelen
Revenus locatifs (EUR)
EURO SHOE GROUP NV AGIK SPRL JT DOM SCRLFS KRUIDVAT BVBA MATCH SA ORCHESTRA-PREMAMAN NV ZEEMAN TEXTIELSUPERS NV ALLO TELECOM SA PIOCHEUR NV ELECTRO AV NV DEVRESSE SA ALKEN MAES NV VIDE LOCATIF MONI SPRL
Rue des Roselières 3, 7503 Froyennes
Antwerpsesteenweg 482-484, 2660 Hoboken
Magasins de périphérie individuels et autres
Cluster/MP
2.962
Geelsebaan 64, 2460 Kasterlee
Bruxelles
Province
17.719.309,62
INTRES BELGIUM XP BVBA SC RETAIL NV BRANTANO NV NEW VANDEN BORRE NV REDISCO BVBA TRENDY FASHION NV RESIDENTIEL LEGIO IMMO BELGIUM NV
Geerdegemstraat 148, 2800 Mechelen
Magasins de périphérie individuels et autres
VLE (EUR)
PRIMO STADION NV MAXI ZOO BELGIUM BVBA BRANTANO NV VEDEA 1885 - DE KROON NV LEEN BAKKER BELGIE NV NEW VANDEN BORRE NV RESIDENTIEL (VIDE LOCATIF) DANS- EN EXPRESSIE VZW PRO-DUO NV DEVRESSE SA BABYDUMP BV PIOCHEUR NV FUN BELGIUM NV
Guido Gezellelaan 6-20, 2800 Mechelen
Cluster Malines-Sud
Revenus locatifs (EUR)
Retail Estates • 77
7.084
• Rapport annuel 2014-2015 •
• 78 > Rapport immobilier
Province
Cluster/MP
Adresse
Magasins de périphérie individuels et autres
Route de Philippeville 402/422, 6010 Couillet
Surface Locataires brute (m²)
Revenus locatifs (EUR)
VLE (EUR)
Valeur d'acquisition (EUR)
BRANTANO NV CARPETLAND NV WIBRA BELGIE NV MEGA STORE SPRL SAY SPRL JBC NV E5 MODE NV NEW VANDEN BORRE NV PARDIS SA MATCH SA POINT CARRE SPRL DFA1-CENTRE FUNÉRAIRE MARCHANT BVBA MOBISTAR NV PROFI SA ALDI GEMBLOUX SA DISTRILED CENTRE BVBA LIDL EURO SHOE GROUP NV CHARLES VOGELE BELGIUM NV CODDS SPRL PIOCHEUR NV CASHALLO SPRL AVEVE NV BRANTANO NV SOCIÉTÉ D’EXPL. DES MAGASINS BOUM LEONARDO SPRL ANISERCO NV MAXI TOYS BELGIUM SA REDISCO BVBA BASSANI SPRL MC DONALD’S BELGIUM INC. JCDECAUX BILLBOARD SA DEVRESSE SA DELHAIZE GROEP FABRIMODE NV ACTION BELGIUM BVBA
Route Nationale 5, 6041 Gosselies Route de la Basse Sambre 713, 6060 Gilly Avenue du Centenaire 50, 6061 Montignies-surSambre Rue de la Persévérance 7-13, 6061 Montigniessur-Sambre Rue de Leernes 2, 6140 Fontaine-l’Evêque Chaussée de Mons 322324, 6150 Anderlues Rue Dewiest 86, 6180 Courcelles Rue des Français 152, 6200 Châtelet Chaussée de Gilly 38, 6220 Fleurus Rue de Bertransart, 6280 Gerpinnes Rue d’Anderlues 110, 6530 Thuin Chaussée de Binche 50/129, 7000 Mons Chaussée de Ghlin 26, 7000 Mons Rue de la Station 125, 7060 Soignies Chaussée de Roeulx 351353, 7060 Soignies
Retail Estates • 79
Province
Cluster/MP
Adresse
Limbourg
Cluster GenkHasseltweg
Hasseltweg, 3600 Genk
Cluster Lanaken
Maaseikersteenweg 197, 3620 Lanaken
Cluster Lommel
Binnensingel 46-54, 3920 Lommel
Cluster Tongres
Luikersteenweg 151, 3700 Tongeren
Surface Locataires brute (m²)
Rue Zéphirin Fontaine 76A/140, 7130 Binche 30.930
Rue de la Taverne du Maire 3, 7503 Froyennes Rue Neuve Chaussée, 7600 Péruwelz 38.022
3.204.077,40 3.141.585,00
35.400.078,68
548.675,00
5.853.487,04
334.464,68
352.750,00
5.330.304,00
690.268,17
650.785,00
9.336.085,09
2.293.693,21 2.799.780,00
37.714.198,90
JBC NV L. TORFS NV ADL CONSULT BVBA PRO-DUO NV EURO SHOE GROUP NV KLEDING VOSSEN NV NEW VANDEN BORRE NV MONASHEE BVBA DREAMLAND NV FABRIMODE NV KRUIDVAT BVBA E5 MODE NV BRANTANO NV C.C.I.T. BVBA GOBREL SA PIOCHEUR NV AVA PAPIERWAREN NV VIDE LOCATIF DELHAIZE GROEP LIDL ACTION BELGIUM BVBA MAXI ZOO BELGIUM BVBA DESCARTO BVBA LEEN BAKKER BELGIE NV DELIEVEC BVBA GROEP L.B.M. BVBA
Avenue de la Wallonie 6, 7100 La Louvière
Route de Mons 124, 7390 Wasmuel
534.309,10
SPORTSDIRECT.COM BELGIUM LIDL LEEN BAKKER BELGIE NV KREFEL NV 6.938
Route de Mons 107, 7390 Quaregnon
Valeur d'acquisition (EUR)
AVA PAPIERWAREN NV E5 MODE NV SC RETAIL NV TOYCHAMP BELGIUM NV 4.150
Rue du Grand Hornu 63/77, 7301 Hornu
VLE (EUR)
VAN BEUREN INTERIORS BVBA KVIK A/S GOBREL SA TOYCHAMP BELGIUM NV SEATS AND SOFAS NV 6.500
Rue des bureaux 3B, 7160 Chapelle-lez-Herlaimont
Revenus locatifs (EUR)
• Rapport annuel 2014-2015 •
• 80 > Rapport immobilier
Province
Cluster/MP
Adresse
Magasins de périphérie individuels et autres
Genkersteenweg 160, 3500 Hasselt
Surface Locataires brute (m²)
Revenus locatifs (EUR)
VLE (EUR)
Valeur d'acquisition (EUR)
PRIMO STADION NV PIOCHEUR NV CARPETLAND NV GROUP GL JBC NV LIDL RESIDENTIEL
Genkersteenweg 247, 3500 Hasselt Vredelaan 34, 3530 Houthalen Grote Baan 212, 3530 Houthalen
Adresse
Cluster LiègeHerstal
Rue des Naiveux 16/24B/40/44, 4040 Herstal
Surface Locataires brute (m²)
5.204
Cluster Verviers
Boulevard des Gérardchamps 118, 4800 Verviers
8.909
Rue Champs de Tignée 4/14/20-34, 4671 Barchon
628.544,38
672.124,00
8.016.069,52
1.084.870,72 1.068.390,00
14.723.348,85
MAX BARCHON SPRL LES PERES NOIRS SA OPTIC BARCHON SPRL CHAUD DIFFUSION SPRL SAKER-GRECO BRICOBA SA FORSUN SA INGI COIFFURE SPRL JAMAGRE SPRL LA CHINE WOK SPRL CIRCUS BELGIUM SA LA GLISSE 3D MANAGEMENT SPRL SEPTEMBRE 1965 SPRL DELHAIZE GROEP LIDL ATHOME DESIGN SA T.C. BONCELLES SPRL PHILIPPE STEVENS SPRL DIGITHOME 11.871
Cluster Liège Boulevard Cuivre et Zinc Edge of Town 1-5, 4000 Liège
ANISERCO NV PIOCHEUR NV STAR MODE SPRL KREFEL NV MAXI TOYS BELGIUM SA QUICK RESTAURANTS SA LEEN BAKKER BELGIE NV LA GRANDE RECRE BELGIQUE SPRL BURO MARKET NV ALDI VAUX-SUR-SURE SA DISTRILED LIEGE SPRL LEGIO IMMO BELGIUM NV DEV-CREATIONS SA ENGELS LIEGE BVBA
Boulevard Frankignoul, 4000 Liège Boulevard Froidmont 1323, 4000 Liège Boulevard Pointcaré 2026, 4000 Liège
14.650
32.287
1.244.430,64 1.271.130,00
15.612.101,66
VLE (EUR)
Valeur d'acquisition (EUR)
634.283,27
616.612,50
4.834.106,52
DELHAIZE GROEP GEMEENSCHAP DELHAIZE/ TOM&CO/LEENBAKKER ANISERCO NV LEEN BAKKER BELGIE NV DECATHLON BELGIUM NV MC DONALD’S RESTAURANTS BELGIUM NV SECUREX CORPORATE MIAMI SUN SPRL ING BELGIQUE SA PHARMACIES POPULAIRES DE VERVIERS ET ARR. SCRL DREAMLAND NV PRO-DUO NV GROEP BOSSUYT BELGIE NV ELECTRO AV NV SND SA EGGO SA MAISONS DU MONDE PARFUMERIE ICI PARIS XL SA CHAUSSEA.BEL SPRL L&L RETAIL BELGIUM SA 3D MANAGEMENT SPRL JBC NV DELIMMO SA MAXI ZOO BELGIUM BVBA PAPETERIE.BE SPRL KRUIDVAT BVBA EDCOM SCRL
Rue de la Station 8, 4800 Verviers
Stationsstraat 118, 3920 Lommel
Revenus locatifs (EUR)
GOBREL SA L&L RETAIL BELGIUM SA CHARLES VOGELE BELGIUM NV NEW VANDEN BORRE NV REDISCO BVBA AVA PAPIERWAREN NV
Rue Arnold Delsupexhe 66B, 4040 Herstal
Klokkeplein, 3740 Bilzen
Cluster BlegnyBarchon
Cluster/MP
Rue des Naiveux 7, 4040 Herstal
Meylandtlaan 171, 3550 Heusden-Zolder
Liège
Province
Retail Estates • 81
3.032.134,28
3.013.005,00
44.404.863,94
• Rapport annuel 2014-2015 •
• 82 > Rapport immobilier
Province
Cluster/MP
Adresse
Magasins de périphérie individuels et autres
Rue Joseph Demoulin 15, 4000 Liège
Surface Locataires brute (m²)
Revenus locatifs (EUR)
VLE (EUR)
Valeur d'acquisition (EUR)
Province
ACTION BELGIUM BVBA PROFI SA EURO SHOE UNIE NV VIDE LOCATIF SERAING DISCOUNT POINT CARRE SPRL LIDL GREEN TRADING NV MAGIC VIDEO SA F.B.P. SPRL SINISTRI CHRISTOPHE ZHOU SHAODE ZANIMO SPRL BRANTANO NV BLEU CITRON SPRL ORCHESTRA-PREMAMAN NV DEVRESSE SA ANISERCO NV RESIDENTIEL EURO SHOE GROUP NV
Rue de Chafnay 5-7, 4020 Jupille-sur-Meuse Rue Servais Malaise 2931, 4030 Grivegnée Rue de Sewage 3, 4100 Seraing Route du Condroz, 4120 Neupré Avenue Laboulle 17, 4130 Tilff Rue de Huy 63, 4280 Hannut Chaussée Romaine S/N, 4300 Waremme Rue Joseph Wauters 25A, 4500 Huy
Retail Estates • 83
Cluster/MP
Adresse
Cluster Marche-enFamenne
Avenue de France, 6900 Marche-en-Famenne
Surface Locataires brute (m²)
Chaussée de Liège 13, 6900 Marche-en-Famenne
15.183
Avenue du Bosquet 3, 4500 Huy
Rue de Marche 104, 6600 Bastogne Avenue de la Gare, 6720 Habay-la-Neuve
Rue de la Girafe 21/25, 6830 Bouillon
Rue du Bay-Bonnet, 4620 Fléron Rue Bureau 56, 4620 Fléron Namur
Avenue Reine Astrid 236/242, 4900 Spa
Cluster Dinant
Tienne de l’Europe, 5500 Dinant
Cluster Gembloux
Campagne d’Enée 1-11, 5030 Gembloux
Rue du Chalet 95, 4920 Aywaille 22.089
Cluster Libramont
Avenue de Bouillon 54, 6800 Libramont
1.646.744,48 1.820.720,00
22.527.963,18
PARTY 2000 SPRL MEUBLES DOURET ET FILS BRICO ARDENNE SPRL KREFEL NV AVA PAPIERWAREN NV
Rue de Neufchâteau 5, 6800 Libramont Rue de Libin 2/2A, 6800 Libramont
5.330
638.673,48
645.974,00
805.937,18
776.470,00
12.408.398,54
492.685,33
479.700,00
6.454.671,73
796.019,04
793.540,00
11.774.949,48
EGGO SA VANDEN BERGH SA VIDE LOCATIF AVA PAPIERWAREN NV AUGEM SPRL ELECTRO AV NV KRUIDVAT BVBA DEVRESSE SA DISTRILED CENTRE BVBA LIDL
L’Aliénau 18, 6800 Libramont 7.999
17.900.902,64
BRANTANO NV ELECTRO AV NV LEEN BAKKER BELGIE NV CASSIS SA CHARTEX SA PAREE PIERRE NMD SPRL C&A BELGIE CV
Boulevard des Anglais, 4900 Spa
Luxembourg
1.594.754,07 1.649.654,00
10.779
Herbesthalerstraat 154, 4700 Eupen
Valeur d'acquisition (EUR)
JBC NV GB RETAIL ASSOCIATES SA ZEEMAN TEXTIELSUPERS NV MAXI MARKET SPRL GOBREL SA MAKE SPRL ZHAN LI FEN BLUE VISION MESSANCY (A CONSTITUER) ALDI VAUX-SUR-SURE SA OMEGA NV BPOST SA
Rue de la Vallée 100-108, 6780 Messancy
Grand Route 502, 4610 Beyne-Heusay
VLE (EUR)
MAXI TOYS BELGIUM SA KVIK A/S ZEEMAN TEXTIELSUPERS NV C&A BELGIE CV DECORAMA SA LEEN BAKKER BELGIE NV JMBA SPRL PIOCHEUR NV BASILE FAMILY SPRL H&M HENNES & MAURITZ SA HEMA BELGIE BVBA EUROVENTES ELECTRO AV NV FOLLOW UP SPRL CIVADIS SA HUBO BELGIE NV
Rue du parc Industriel 5/13, 6900 Marche-enFamenne
Magasins de périphérie individuels et autres
Revenus locatifs (EUR)
10.543.727,22 8.237
• Rapport annuel 2014-2015 •
• 84 > Rapport immobilier
Province
Cluster/MP
Adresse
Cluster Namur-Nord
Rue de Sardanson 20, 5004 Bouge
Surface Locataires brute (m²)
VLE (EUR)
Valeur d'acquisition (EUR)
FAST FOOD SPRL SECONDE VIE SPRL 2 HB ANS SPRL C&A BELGIE CV CARREFOUR BELGIUM SA PIOCHEUR NV E5 MODE NV BRANTANO NV SND SA NCD SA ALDI GEMBLOUX SA MAISONS DU MONDE TIAN BAO SPRL
Chaussée de Louvain 261, 5004 Bouge Rue Louis Albert 5/6/7, 5020 Champion Chaussée de Louvain 562564, 5020 Champion
14.867
Cluster Namur-Sud
Revenus locatifs (EUR)
Avenue Prince de Liège 114/115/117/120, 5100 Jambes
Province
Cluster/MP
FlandreOrientale
Cluster Leopold II-laan, Dendermonde- 9200 Dendermonde Mechelsestwg Mechelsesteenweg 35/51/136-138D-140, 9200 Dendermonde
Adresse
Surface Locataires brute (m²)
15.037 1.492.586,47 1.513.043,00
18.749.857,43
Cluster Eeklo
Stationsstraat 76 – Krügercenter, 9900 Eeklo
7.572
Rue de Neuville, 5600 Philippeville
Gentsesteenweg 1A, 9900 Eeklo
Cluster Sambreville
Rue Baty des Puissances 1/11/12/27, 5190 Jemeppe-sur-Sambre
719.305,00
10.599.272,55
236.956,27
411.040,00
275.033,07
388.471,36
454.050,00
4.127.677,05
EURO SHOE GROUP NV C&A BELGIE CV ALDI GEMBLOUX SA 2.936
BRICO BELGIUM NV BRANTANO NV MAXI TOYS BELGIUM SA SOCIÉTÉ D’EXPL. DES MAGASINS BOUM GOBREL SA BAVAROIS CONCEPT SPRL 5.045
Magasins de périphérie individuels et autres
705.547,62
Ancien Rivage 73, 5020 Malonne
13.142
ANISERCO NV BRANTANO NV MAXI TOYS BELGIUM SA NEW VANDEN BORRE NV
Chaussée de Wavre 42B, 5030 Gembloux
Cluster Gand-Sud
Kortrijksesteenweg 1036/1149/1178/ 1182A/1192B/1200, 9051 Sint-Denijs-Westrem
Kortrijksesteenweg 1206, 9051 Sint-Denijs-Westrem
Avenue de la Belle Mine 24, 5300 Andenne 3.227
328.736,61
312.145,00
Valeur d'acquisition (EUR)
1.323.707,64 1.654.070,00
7.627.022,04
1.365.051,60 1.258.495,00
18.332.206,90
1.675.119,95 1.853.914,00
21.250.147,44
FUN BELGIUM NV AS ADVENTURE NV HEYTENS GDW-GENT BV FINSBURY PROPERTIES NV NEW VANDEN BORRE NV KREFEL NV DEUTSCHE BANK EUROPE GMBH DEVRESSE SA PIOCHEUR NV PRIMO STADION NV CAVRILO NV CARPETLAND NV
Wallekensstraat 24-28, 9051 Sint-Denijs-Westrem
Avenue Reine Elisabeth, 5300 Andenne
VLE (EUR)
VIDE LOCATIF DAMART TSD NV HUNKEMÖLLER BELGIUM NV HANS ANDERS BELGIE BVBA L&L RETAIL BELGIUM SA L.TORFS NV C&A BELGIE CV PRIMO STADION NV LIDL PIOCHEUR NV HEMA BELGIE BVBA NEW VANDEN BORRE NV JBC NV GB RETAIL ASSOCIATES SA FITFORM CHARLES VOGELE BELGIUM NV BRICO BELGIUM NV ELECTRO AV NV BELSAY NV TEAROOM DE KRUGER BVBA BRANTANO NV
Chaussée de Marche 570, 5101 Erpent Cluster Philippeville
Revenus locatifs (EUR)
DELHAIZE GROEP BELLOLI BVBA DISTRI DENDERMONDETONGEREN LEEN BAKKER BELGIE NV FUN BELGIUM NV BASIC FIT BELGIE KREFEL NV RESIDENTIEL (VIDE LOCATIF) GAM NV KRUIDVAT BVBA
Oude Vest 70, 9200 Dendermonde
NEW VANDEN BORRE NV BRANTANO NV DEVRESSE SA QUICK RESTAURANTS SA KREFEL NV
Chaussée de Liege, 5100 Jambes
Retail Estates • 85
3.878.624,42 14.600
• Rapport annuel 2014-2015 •
• 86 > Rapport immobilier
Province
Cluster/MP
Adresse
Cluster Audenarde
Gentstraat 47-67, 9700 Oudenaarde
Surface Locataires brute (m²)
Parklaan 50/87, 9100 Sint-Niklaas
Valeur d'acquisition (EUR)
Kapelstraat 119, 9100 Sint-Niklaas
636.240,00
6.894.024,00
Adresse
Magasins de périphérie individuels et autres
Fratersplein 11, 9000 Gent
Surface Locataires brute (m²)
Maïsstraat 3, 9060 Zelzate
Puitvoetstraat 6B, 9100 Sint-Niklaas
Oosterzelesteenweg 127, 9230 Wetteren
592.749,75
568.830,00
5.143.659,84
Revenus locatifs (EUR)
VLE (EUR)
Valeur d'acquisition (EUR)
LIDL POER-VOE BVBA MUYS NV JBC NV DAMART TSD NV BRUYNZEEL KEUKENS NV CARPETLAND NV BRANTANO NV KREFEL NV LEGIO IMMO BELGIUM NV RESIDENTIEL WALAUT NV ALDI ERPE-MERE NV MODEMAKERS FASHION NV OMEGA PLAZA GENT BVBA PROFI SA
Brusselsesteenweg 662, 9050 Gentbrugge
Zelebaan 67/79, 9160 Lokeren
AMELIM NV ATITA NV JBC NV L.TORFS NV NEW VANDEN BORRE NV SLAAPADVIES BVBA SPORTSDIRECT.COM BELGIUM VERITAS NV RETAIL BELGIE BVBA L&L RETAIL BELGIUM SA REDISCO BVBA ORCHESTRA-PREMAMAN NV C&A BELGIE CV WAMO BVBA 10.423
Cluster/MP
Brusselsesteenweg 75, 9090 Melle 641.097,67
5.736
Brusselsesteenweg/ Oosterzelesteenweg, 9230 Wetteren
Province
Antwerpsesteenweg 84, 9080 Lochristi
GUNGO BVBA ELECTRO AV NV RESIDENTIEL FUN BELGIUM NV ALDI ERPE-MERE NV IMETAM BVBA
Plezantstraat 268, 9100 Sint-Niklaas
Cluster Wetteren
VLE (EUR)
EXTRA VERTES BVBA C&A BELGIE CV LEEN BAKKER BELGIE NV CHARLES VOGELE BELGIUM NV PIOCHEUR NV ALBERT HEIJN BELGIE NV BAPE BVBA KRUIDVAT BVBA VIDE LOCATIF BPOST SA 7.953
Cluster Saint-Nicolas
Revenus locatifs (EUR)
Retail Estates • 87
Grote Baan 154, 9250 Waasmunster Brusselsesteenweg 120, 9300 Aalst Gentsesteenweg 442, 9300 Aalst Kwadelapstraat 2, 9320 Erembodegem Nachtegaalstraat 8A, 9320 Erembodegem Brakelsesteenweg 160, 9400 Ninove Astridlaan 38, 9500 Geraardsbergen
1.296.201,82 1.354.990,00
20.734.512,00
Provincieweg 266, 9550 Herzele Noordlaan 5, 9630 Munkzwalm Ronseweg 56, 9700 Oudenaarde Astenemolenstraat, 9800 Deinze Kortrijksesteenweg 18, 9830 Sint-Martens-Latem Stationsstraat 162, 9890 Gavere 54.779
3.891.166,30 4.061.406,84
56.496.005,89
• Rapport annuel 2014-2015 •
• 88 > Rapport immobilier
Province
Cluster/MP
Adresse
Brabant
Cluster Bruxelles Sud-Ouest
Verlengde Stallestraat 200/Nieuwe Stallestraat 219 , 1620 Drogenbos
flamand
Surface Locataires brute (m²)
Edingensesteenweg 75, 1500 Halle
Demaeghtlaan 216-218, 1500 Halle
565.939,38
7.456
Mechelsesteenweg 44/46/89(B)-93, 1910 Kampenhout
Tiensesteenweg 370/393/410, 3360 Korbeek-Lo
682.770,00
6.723.455,73
Cluster/MP
Adresse
Magasins de périphérie individuels et autres
Waterloosesteenweg 39, 1640 Sint-Genesius-Rode
721.040,00
Jozef Van Damstraat 3C, 1932 Sint-StevensWoluwe 15.461
Ninoofsesteenweg 386, 1700 Dilbeek
Waardbeekdreef 6, 1850 Grimbergen
Brusselsesteenweg 4, 3020 Herent 521.640,00
Leuvensesteenweg 166168, 3290 Diest
2.107.681,89
Reizigersstraat 77, 3300 Tienen 14.549
Brabant Wallon 613.346,71
609.960,00
7.507.703,99
Magasins de périphérie individuels et autres
Avenue Reine Astrid 4-6, 1300 Wavre
810.853,94
774.523,00
12.498.582,95
1.407.376,47 1.293.465,00
14.798.698,21
995.967,97 1.100.155,00
13.782.855,42
BRANTANO NV PIOCHEUR NV VIDE LOCATIF COUCKE SPRL BRICO BELGIUM NV PARDIS SA CARPETLAND NV ORCHESTRA-PREMAMAN NV CHAUSSURES MANIET SA
Rue Pont du Christ 32, 1300 Wavre Rue des Carabiniers, 1300 Wavre
CARPETLAND NV VONIKA BVBA E-LOGISTICS NV BELGA FILMS SA PROMO SAPIENS NV DEVRESSE SA SND SA ANISERCO NV SPAR RETAIL NV ZEEMAN TEXTIELSUPERS NV KRUIDVAT BVBA
Leuvensesteenweg 8, 1932 Sint-StevensWoluwe
Valeur d'acquisition (EUR)
Hoogstraat 7/7A, 1930 Zaventem
434.610,80
6.371
VLE (EUR)
Goudbloemstraat 2-4, 1800 Vilvoorde
6.093.684,21
AS ADVENTURE NV FUN BELGIUM NV BRANTANO NV
Leuvensesteenweg 350/375, 1930 Zaventem
Revenus locatifs (EUR)
CEMEPRO SPRL BRANTANO NV JBC NV DEVOTEC BVBA RESIDENTIEL ALDI CARGOVIL-ZEMST NV LEEN BAKKER BELGIE NV PIOCHEUR NV
Schaarbeeklei 115, 1800 Vilvoorde
519.640,94
5.065
Cluster Sint- Aarschotsesteenweg 9, Joris-Winge 3390 Sint-Joris-Winge
Surface Locataires brute (m²)
Assesteenweg 66, 1740 Ternat
LOVANIX BVBA SANTANA INTERNATIONAL NV FUN BELGIUM NV ORCHESTRA-PREMAMAN NV
Tiensesteenweg 1B, 3360 Korbeek-Lo
Cluster Zaventem
Province
EURO SHOE GROUP NV FABRIMODE NV NORDEX NV ORCHESTRA-PREMAMAN NV ZEEMAN TEXTIELSUPERS NV PIOCHEUR NV B&C KEUKENS NV 4.536
Cluster Louvain-Est
Valeur d'acquisition (EUR)
SC RETAIL NV DEVRESSE SA AVEVE NV BRANTANO NV GEE CONCEPT BVBA BRANTANO NV
Bergensesteenweg 162/ 420A/460, 1500 Halle
Cluster Kampenhout
VLE (EUR)
AS ADVENTURE NV NEW VANDEN BORRE NV BRANTANO NV 4.138
Cluster Hal
Revenus locatifs (EUR)
Retail Estates • 89
Rue du Bosquet 10(A), 1370 Jodoigne Avenue du Centenaire 42, 1400 Nivelles Rue du Tienne à deux vallées 3, 1400 Nivelles Brusselsesteenweg 551, 1410 Waterloo Rue Pierre Flamand 205, 1420 Braine-l’Alleud
1.231.686,45 1.238.320,00
17.309.081,56
Grand Route 49, 1435 Corbais 10.011
• Rapport annuel 2014-2015 •
• 90 > Rapport immobilier
Province
Cluster/MP
Adresse
FlandreOccidentale
Cluster Sint-Pieterskaai 20Bruges-Nord 21/32, 8000 Brugge
Surface Locataires brute (m²)
15.717
Maalsesteenweg 42/166/255, 8310 Sint-Kruis
Cluster CourtraiNord
Ringlaan 11/32, 8500 Kortrijk
Valeur d'acquisition (EUR)
Ringlaan Noord 4, 8520 Kuurne
12.903
Magasins de périphérie individuels et autres
Torhoutsestraat 45, 8020 Ruddervoorde
Surface Locataires brute (m²)
Revenus locatifs (EUR)
VLE (EUR)
Valeur d'acquisition (EUR)
MATCH SA IMETAM BVBA ELECTRO AV NV VIDE LOCATIF BRANTANO NV ALDI ROESELARE NV C&A BELGIE CV OMEGA
Torhoutsesteenweg 610, 8400 Oostende
Vijfseweg, 8790 Waregem 22.692.550,70
318.773,75
301.380,00
Frankrijklaan 2, 8970 Poperinge 8.646
682.886,91
724.005,00
10.118.571,43
4.603.138,00
1.025.037,49 1.342.687,00
11.178.112,45
1.308.494,12 1.277.420,00
15.970.936,68
BRICO BELGIUM NV PIOCHEUR NV ANISERCO NV IMETAM BVBA BELGIAN POSTERS SEATS AND SOFAS NV OMEGA NV NEW VANDEN BORRE NV
Brugsesteenweg 356AC/363/508-510/524, 8800 Roeselare
Adresse
Gentstraat 13, 8760 Meulebeke
1.404.896,73 1.467.575,00
13.929
Brugsestraat 377, 8800 Roeselare
Cluster/MP
Koninklijke Baan 228, 8670 Koksijde
I & S FASHION NV IMETAM BVBA L.TORFS NV DE MAMBO BVBA VIDE LOCATIF NEW VANDEN BORRE NV LEEN BAKKER BELGIE NV AVA PAPIERWAREN NV ACTION BELGIUM BVBA PRIMO STADION NV CARPETLAND NV
Ter Ferrants 1-4, 8520 Kuurne
Province
Biezenstraat 16, 8430 Middelkerke
CARPETLAND NV C&A BELGIE CV PICARD BELGIE NV 2.484
Cluster Roulers
VLE (EUR)
GOBREL SA HEMA BELGIE BVBA DELIX 88 BVBA DEVRESSE SA LIDL EURO SHOE GROUP NV ADL CONSULT BVBA IDEWE VZW DREAMBABY NV LEEN BAKKER BELGIE NV ACTION BELGIUM BVBA OMEGA MAXI ZOO BELGIUM BVBA REDISCO BVBA ZEEMAN TEXTIELSUPERS NV
Sint-Pieterszuidstraat en Veemarktstraat, 8000 Brugge
Cluster Bruges-Est
Revenus locatifs (EUR)
Retail Estates • 91
Le 31 mars 2015, il y a 11 immeubles commerciaux
appartements, à Malines et à Termonde, et 1 local PME à
inoccupés à Wavre, Malines, Grivegnée, Neupré (2),
Kuurne sont également inoccupés. Il s’agit de 1,22% du
Ath, Middelkerke, Kuurne, Audenarde et Eeklo (2). Deux
portefeuille immobilier total.
• Rapport annuel 2014-2015 •
• 92 > Rapport immobilier
3. Rapports des experts immobiliers Rapport de Cushman & Wakefield Ce rapport concerne 329 immeubles détenus en
Pour les bâtiments de plus de 2.500.000 EUR nous
Le portefeuille d’Immobilière Distri-Land sa a en date du
portefeuille par Retail Estates sa et ses filiales.
obtenons une valeur de vente hors frais, équivalent à la
31.03.2015, une valeur d’investissement (corrections
juste valeur (« fair value ») comme mentionnée par la norme
incl.) de 19,55 millions EUR et une juste valeur
« Nous avons le plaisir de vous transmettre notre mise à
comptable internationale IAS 40, en soustrayant 2,50%
de 19,08 millions EUR. En termes absolus, la valeur
jour au 31 mars 2015 de l’estimation du portefeuille de
des frais de transaction de la valeur d’investissement.
d’investissement a augmenté de 14,92%. Ceci donne un
Retail Estates et de Distri-Land.
Si nécessaire, ce pourcentage sera revu et ajusté
rendement initial à Immobilière Distri-Land sa de 6,10%.
périodiquement par tranche de 0,50% pour autant que Nous confirmons que nous avons effectué cette tâche
cette dérogation soit perçue au marché institutionnel. Les
La valeur d’investissement (corrections incl.) du
en tant qu’experts indépendants. Nous confirmons
biens sont considérés comme un portefeuille.
portefeuille3 au 31.03.2015 est de 451,51 millions EUR et la juste valeur est de 440,49 millions EUR. La
également que notre évaluation a été effectuée conformément aux normes nationales et internationales
Notre « valeur d’investissement » est basée sur une
valeur d’investissement du portefeuille a augmenté de
et à leurs procédures d’application, entre autres en
capitalisation du loyer annuel avec un RIB (Rendement
1,28% par rapport à la valeur au 31.12.2014. Cette
ce qui concerne l’évaluation de SIR selon les principes
Initial Brut), en tenant compte d’éventuelles corrections
augmentation est principalement due à l’augmentation
actuellement en cours. Nous nous réservons le droit de
telles que le taux d’inoccupation, les loyers progressifs,
de la valeur d’investissement de Distri-Land (qui est due
modifier notre évaluation en cas de modification de ces
les périodes de gratuités, etc. Le « RIB » dépend des
à la signature de nouveaux contrats pour le portefeuille
principes.
rendements de marché, de la situation géographique,
Distri-Land et ce à des loyers beaucoup plus élevés). »
de l’emplacement du site, de la qualité du locataire et du La juste valeur est définie comme la valeur pouvant
bâtiment au moment d’évaluation.
Rapport de CBRE Le rapport de CBRE établi le 31 mars 2015 concerne
être raisonnablement obtenue sur le marché dans des conditions de vente et de concurrence normales entre
Afin de pouvoir définir la valeur d’investissement du
225 biens immobiliers détenus en portefeuille par Retail
parties consentantes et bien informées. Cette définition
parc commercial de Tongres et du portefeuille Distri-
Estates sa et ses filiales. La valeur d’investissement de
correspond à ce qu’on appelle la valeur de marché.
Land, nous avons capitalisé le loyer de marché ajusté. Ce
ces biens immobiliers est estimée à 377,19 millions EUR
loyer de marché ajusté est déterminé en prenant 60%
et la juste valeur à 367,99 millions EUR. Ces immeubles
La vente d’un immeuble est en théorie soumise aux
de la différence entre le loyer de marché estimé et le
représentent un revenu locatif de 25,54 millions EUR,
droits de transfert. Ce montant dépend entre autres du
loyer actuellement payé lorsque le loyer de marché est
soit un rendement brut de 6,71%.
mode de cession, du type d’acheteur et de la localisation
supérieur au loyer actuel. Lorsque le loyer de marché
géographique du bien. Sur base d’un échantillon
est inférieur au loyer actuel, le loyer de marché estimé
représentatif de transactions intervenues dans le marché
est égal au loyer de marché. Le loyer actuel est alors
entre 2003 et 2008, la moyenne pondérée des droits
augmenté avec cette différence. Lorsque le loyer de
(moyenne des frais de transactions) était de 2,50%
marché est inférieur au loyer actuel, le loyer de marché
(pour les biens dont la valeur hors frais était supérieure à
estimé est considéré comme valeur à capitaliser. De plus,
2.500.000 EUR).
des corrections sont prises pour la différence entre le loyer actuel et le loyer de marché (ajusté). 3 Portefeuille : Retail Estates sa + Immobilière Distri-Land sa + Tongres + Frun Park Wetteren sa + Gentpoort sa
Retail Estates • 93
• Rapport annuel 2014-2015 •
• 94 > Rapport financier
Rapport financier
“
Le renforcement du capital pour la quatrième fois favorise la poursuite de la croissance.
“
Parc commercial Frunpark, Wetteren
Retail Estates • 95
• Rapport annuel 2014-2015 •
• 96 > Rapport financier
COMPTE DE RÉSULTATS (en milliers €)
1. A. Compte de résultats consolidé COMPTE DE RÉSULTATS (en milliers €)
Notes
31.03.15
31.03.14
Revenus locatifs
1
53.191
47.689
Charges relatives à la location
2
-485
-666
52.706
47.024
Résultat locatif net Récupération des charges immobilières Récupération des charges locatives et des taxes normalement assumées par les locataires sur les immeubles loués
3
5.312
5.002
Charges locatives et des taxes normalement assumées par les locataires sur les immeubles loués
4
-5.632
-5.222
-51
-43
Autres revenus et charges relatifs à la location Résultat immobilier
52.334
46.761
Frais techniques
5
-1.466
-1.276
Frais commerciaux
6
-239
-230
Charges et taxes sur les immeubles non loués
7
-135
-122
Frais de gestion immobilière
8
-1.518
-1.417
Autres charges immobilières
9
-4
0
Frais immobiliers
-3.362
-3.044
Résultat d’exploitation des immeubles
48.972
43.716
-2.888
-2.400
46.084
41.316
11
479
236
12
6.131
3.260
52.694
44.812
Frais généraux de la société
10
Autres revenus et charges d’exploitation Résultat d’exploitation avant résultat sur portefeuille Résultat sur vente d’immeubles de placement Résultat sur vente d’autres actifs non financiers Variations de la juste valeur des immeubles de placement
Retail Estates • 97
Notes
31.03.15
31.03.14
-17.128
-15.787
35.566
29.025
-328
-457
Résultat net
35.238
28.568
Attribuable aux: Actionnaires du Groupe Intérêts minoritaires
35.238
28.568
Commentaire: Résultat courant net (part du Groupe)1 Résultat sur portefeuille
28.628
25.072
6.610
3.496
Notes
31.03.15
31.03.14
Nombre d’actions ordinaires en circulation
17
7.559.473
7.290.411
Nombre moyen pondéré d'actions
17
7.381.081
6.930.195
Bénéfice net par action ordinaire (en EUR)
4,77
4,12
Bénéfice net dilué par action (en EUR)
4,77
4,12
3
Bénéfice distribuable par action (en EUR)
3,81
3,47
4
Résultat courant net par action (en EUR)
3,88
3,62
Résultat financier Résultat avant impôts Impôts
16
RÉSULTAT PAR ACTION
2
1 Le résultat courant net se calcule comme suit: le résultat net hors les variations de la juste valeur des immeubles de placement et hors le résultat sur les ventes d'immeubles de placement. 2 Le bénéfice net par action ordinaire se calcule comme suit: le résultat net divisé par le nombre moyen pondéré d'actions. 3 Sur la base du nombre d'actions ordinaires en circulation. 4 Pour le calcul du résultat courant net par action, le nombre moyen pondéré d'actions est utilisé. On part donc du principe que les actions participent au bénéfice de l'exercice dès le moment d'émission. Toutefois dans le cas présent, le moment d'émission diffère du moment de la participation au bénéfice. Si le résultat courant net était calculé sur base du nombre d'actions copartageantes avec effet au jour de leur participation au bénéfice, le résultat courant net par action serait de 3,79 EUR au 31.03.2015 contre 3,44 EUR au 31.03.2014.
1. B. Éléments du résultat total consolidé (Statement of other comprehensive income) Éléments du résultat total (en milliers €)
Résultat net Résultat d’exploitation Revenus financiers
13
181
260
Charges d’intérêts
14
-17.269
-16.012
Autres charges financières
15
-39
-36
31.03.15
31.03.14
35.238
28.568
-2.474
-2.623
-705
6.210
32.059
32.155
Autres éléments du résultat total récupérables en comptes de résultats: Impact sur la juste valeur des droits et frais de mutation estimés lors de l'aliénation hypothétique des immeubles de placement Variations de la juste valeur des flux de trésorie RÉSULTAT TOTAL
• Rapport annuel 2014-2015 •
• 98 > Rapport financier
Retail Estates • 99
2. Bilan consolidé ACTIFS (en milliers €)
Notes
Immobilisations
31.03.15
31.03.14
837.602
746.245
120
26
Goodwill Immobilisations incorporelles
20
Immeubles de placement
21
837.121
745.916
Autres immobilisations corporelles
20
357
297
5
5
5
Immobilisations financières Créances commerciales et autres immobilisations Actifs circulants
9.837
9.620
Immobilisations ou groupes d'actifs détenus en vue de la vente
22
4.819
4.385
Créances commerciales
23
1.168
725
Créances fiscales et autres actifs circulants
24
1.399
1.899
Trésorerie et équivalents de trésorerie
25
1.469
2.189
Comptes de régularisation
26
982
421
847.439
755.865
31.03.15
31.03.14
TOTAL DES ACTIFS CAPITAUX PROPRES ET PASSIFS (en milliers €)
Capitaux propres
381.212
356.524
Capitaux propres attribuables aux actionnaires de la société-mère Capital Primes d'émission Réserves Résultat net de l'exercice
381.212
356.524
27
166.902
160.962
28
101.839
93.095
77.233
73.900
35.238
28.568
Passifs
466.227
399.341
Passifs non courants Provisions Dettes financières non courantes Établissements de crédit
379.217
365.825
Intérêts minoritaires
35
Autres passifs non courants financiers Autres passifs non courants
31
82
102
340.379
327.677
310.631
327.677
29.748
0
38.756
38.046
Notes
CAPITAUX PROPRES ET PASSIFS (en milliers €)
31.03.15
31.03.14
87.010
33.516
57.209
22.421
57.209
22.421
32
10.024
7.992
33
15.367
86
34
4.410
3.017
847.439
755.865
31.03.15
31.03.14
51,54%
49,10%
31.03.15
31.03.14
50,43
48,90
53,68
52,18
53,34
51,70
Passifs courants Dettes financières courantes Établissements de crédit Dettes commerciales et autres dettes courantes Autres passifs courants Comptes de régularisation
35
TOTAL DES CAPITAUX PROPRES ET PASSIFS
TAUX D’ENDETTEMENT
Taux d’endettement6
VALEUR DE L'ACTIF NET PAR ACTION (en €) - PART DU GROUPE
Valeur de l'actif net par action IFRS7 Valeur de l'actif net par action EPRA
8
Valeur de l'actif net par action hors dividende hors IAS 39
9
5 En ce compris projets de développement conformément à IAS 40. 6 Le taux d'endettement est calculé comme suit: passifs (hors provisions, comptes de régularisation, instruments de couverture des taux et impôts différés) divisés par le total de l'actif (hors instruments de couverture des taux). 7 L’actif net par action IFRS (juste valeur) est calculé comme suit: capitaux propres (attribuable aux actionnaires de la société mère) divisés par le nombre d’actions. 8 L’actif net par action EPRA (juste valeur) se calcule comme suit: capitaux propres (hors variation de la partie effective de la juste valeur des instruments de couverture permise dans une couverture de flux de trésorie telle que définie dans IFRS) divisé par le nombre d’actions. 9 L’actif net par action hors dividende hors IAS 39 (valeur d'investissement) se calcule comme suit: capitaux propres (hors impact sur la juste valeur des frais et droits de mutation estimés lors de l’aliénation hypothétique des immeubles de placement, hors variation de la partie effective de la juste valeur des instruments de couverture permise dans une couverture de flux de trésorie telle que définie dans IFRS et hors dividendes) divisé par le nombre d’actions.
• Rapport annuel 2014-2015 •
• 100 > Rapport financier
Retail Estates • 101
3. Aperçu des mutations des capitaux propres consolidé APERÇU DES MUTATIONS DES CAPITAUX PROPRES
(en milliers €)
Bilan selon IFRS au 31 mars 2013 - Affectation du résultat net 2013-2014 - Transfert du résultat du portefeuille aux réserves - Transfert du résultat courant net aux réserves - Reclassification entre les réserves - Dividendes de l'exercice 2012-2013 - Augmentation du capital - Augmentation du capital par apport en nature - Intérêts minoritaires - Frais de l'augmentation du capital - Autres - Résultat total au 31/03/2014 Bilan selon IFRS au 31 mars 2014 - Affectation du résultat net 2014-2015 - Transfert du résultat du portefeuille aux réserves - Transfert du résultat courant net aux réserves - Reclassification entre les réserves - Dividendes de l'exercice 2013-2014 - Augmentation du capital - Augmentation du capital par apport en nature - Intérêts minoritaires - Frais de l'augmentation du capital - Autres - Résultat total au 31/03/2015 Bilan selon IFRS au 31 mars 2015
Primes d'émission
Réserves*
Résultat net de l'exercice
129.389
52.857
57.760
29.582
269.588
8.579 4.145
-8.579 -4.145
0 0 0 -16.858 72.300 1.176 0 -1.667 -171 32.155 356.523
32.699 540
160.961
93.094
Intérêts minoritaires
-16.858
39.601 636
-1.667
-171 3.587 73.900
28.568 28.568
3.260 3.437
-3.260 -3.437
TOTAL Capitaux Propres
101.838
-185 -3.179 77.233
35.238 35.238
0
0 0 0 -21.871 0 14.798 0 -113 -185 32.059 381.212
Réserve légale
Réserve pour le solde des variations dans la juste valeur de l'immobilier
Réserves disponibles
Impact sur la juste valeur des frais et droits de mutation estimés lors de l’aliénation hypothétique des immeubles de placement
Variation de la partie efficace de la juste valeur des instruments de couverture autorisés de flux de trésorerie tels que définis en IFRS
Résultats reportés des exercices précédents
TOTAL
420
76.775
9.431
-15.763
-30.092
16.989
57.760
-21.871 6.054
8.744
-113 166.902
* Détail des réserves (en milliers €)
Bilan selon IFRS au 31 mars 2013 - Affectation du résultat net 2013-2014 - Transfert du résultat du portefeuille aux réserves - Transfert du résultat courant net aux réserves - Reclassification entre les réserves - Augmentation du capital par apport en nature - Intérêts minoritaires - Frais de l'augmentation du capital - Autres - Résultat total au 31/03/2014 Bilan selon IFRS au 31 mars 2014 - Affectation du résultat net 2014-2015 - Transfert du résultat du portefeuille aux réserves - Transfert du résultat courant net aux réserves - Reclassification entre les réserves - Augmentation du capital par apport en nature - Intérêts minoritaires - Frais de l'augmentation du capital - Autres - Résultat total au 31/03/2015 Bilan selon IFRS au 31 mars 2015
Capital actions ordinaires
8.579 17
-248
1.820 437
86.926
248
171
-1.820
-171 -2.623 -18.386
7.859
4.145 -188
6.210 -23.882
3.260 3
-1.429
1.244
185
9.103
-185 -2.474 -20.860
-29 411
88.757
20.946 3.437 -3
-705 -24.587
29 24.409
8.579 4.145 0 0 0 0 -171 3.587 73.900 3.260 3.437 0 0 0 0 -185 -3.179 77.233
• Rapport annuel 2014-2015 •
• 102 > Rapport financier
Retail Estates • 103
4. Aperçu des flux de trésorerie consolidé APERÇU DES FLUX DE TRÉSORERIE (en milliers €)
TRÉSORERIE ET ÉQUIVALENTS DE TRÉSORERIE AU DÉBUT DE L’EXERCICE 1. Flux de trésorerie générés par les activités d’exploitation Résultat d’exploitation Intérêts payés Intérêts perçus Impôts des sociétés payés Estimation des impôts de sociétés Autres Éléments non monétaires à ajouter / déduire du résultat: * Amortissements et réductions de valeur - Amortissements / Réductions de valeur (ou reprises) sur actifs corporels et incorporels - Amortissements / Réductions de valeur (ou reprises) sur créances commerciales * Autres éléments non monétaires - Variations de la juste valeur des immeubles de placement - Bénéfice sur la vente des immeubles de placement * Autres Variation du besoin en fonds de roulement: * Mouvement des actifs - Créances commerciales et autres créances - Créances fiscales et autres actifs circulants - Comptes de régularisation * Mouvement des passifs - Dettes commerciales et autres dettes courantes - Autres passifs courants - Comptes de régularisation
31.03.15
31.03.14
2.188
1.879
33.332
4.685
52.693
44.812
-16.449
-16.194
34
113
-3.748
-9.613
-587
249
-6.487
-3.369
146
163
-3
-6.130
-3.260
-479
-236
-21
-37
7.876
-11.313
-424
1.034
502
-814
-544
-82
-8.065
-1.244
15.294
-10.958
1.113
751
(en milliers €)
2. Flux de trésorerie générés par les activités d’investissement Acquisition d'immobilisations incorporelles Acquisition d'immeubles de placement Aliénation d'immeubles de placement et actifs détenus en vue de la vente Acquisition d'actions des sociétés immobilières Vente d'actions des sociétés immobilières Acquisition d'autres actifs corporels Aliénation d’autres actifs corporels Aliénation d'immobilisations financières non courantes Revenus de créances commerciales et autres actifs non courants
31.03.15
31.03.14
-59.562
-56.061
-114
-9
-58.667
-28.968
7.793
7.214
-15.081
-34.226
6.691 -204
-69
20 -2
3. Flux de trésorerie générés par les activités de financement
25.511
* Variation des passifs financiers et des dettes financières - Augmentation des dettes financières - Diminution des dettes financières
126.945
26.203
-79.455
-28.191
5
-102
-113
72.301
51.685
* Variation des autres passifs - Augmentation (+) / Diminution (-) des autres passifs - Augmentation (+) / Diminution (-) des intérêts minoritaires * Variation des capitaux propres - Augmentation du capital et primes d'émission - Frais de l'augmentation du capital
-1.667
* Dividende - Dividende de l'exercice précédent TRÉSORERIE ET ÉQUIVALENTS DE TRÉSORERIE À LA FIN DE L’EXERCICE
-21.871
-16.858
1.469
2.188
“
• Rapport annuel 2014-2015 •
Renforcement du capital Pour la quatrième fois depuis la cotation sur Euronext en mars 1998, la société s'est tournée vers ses actionnaires afin de leur offrir l'opportunité de profiter de la croissance et la rentabilité de la société. Le produit est investi dans la croissance du portefeuille immobilier et dans la limitation du taux d'endettement.
f
Rapport financier 1. Commentaires relatifs aux comptes consolidés
Retail Estates • 105
l’aliénation hypothétique des immeubles de placement », tel
• IAS 27 Etats financiers individuels (applicable pour les
qu’expressément prévu dans la législation précitée. Au cours
périodes annuelles ouvertes à compter du 1er janvier
des exercices clôturés au 31 mars 2015 et au 31 mars
2014)
2014, des montants respectifs de 2,47 millions EUR et
• IAS 28 Participations dans des entreprises associées et
2,62 millions EUR ont été incorporés directement dans les
des coentreprises (applicable pour les périodes annuelles
capitaux propres via cette rubrique.
ouvertes à compter du 1er janvier 2014) • Amendements à IFRS 10, IFRS 12 et IAS 27 Etats
Informations générales sur la société
Application de la norme IFRS 3 – Regroupements
financiers consolidés et informations à fournir –
Retail Estates sa est une SIR publique (Société Immobilière
d’entreprises
Sociétés d’investissement (applicable pour les périodes
Réglementée publique) de droit belge, dont le siège est
Les transactions effectuées par la société au cours
annuelles ouvertes à compter du 1er janvier 2014)
établi à Ternat.
de l’exercice clôturé n’ont pas été traitées au titre de
•A mendements à IAS 32 Instruments financiers :
regroupements d’entreprises au sens de la norme IFRS 3
présentation – Compensation d’actifs et de passifs
Les comptes annuels consolidés de la société pour
qui, compte tenu de la nature et de la taille des sociétés
financiers (applicable pour les périodes annuelles
l’exercice clôturé au 31 mars 2015 couvrent Retail Estates
dont le contrôle a été acquis, n’a pas été jugée applicable. Il
ouvertes à compter du 1er janvier 2014)
sa et ses filiales (ci-après dénommées le « Groupe »). Ils
s’agit de sociétés détenant un nombre limité d’immeubles,
ont été clôturés en vue de leur publication par le conseil
qu’elles n’ont pas l’intention de conserver dans le cadre
Informations à fournir sur la valeur recouvrable des
d’administration du 27 mai 2015 et seront soumis
d’une activité autonome. Les sociétés sont consolidées dans
actifs non financiers (applicable pour les périodes
à l’approbation de l’assemblée générale annuelle des
leur intégralité. Nous référons à cet égard également à la
annuelles ouvertes à compter du 1er janvier 2014)
actionnaires du 3 juillet 2015.
note 42.
Principes importants du rapport financier
Normes nouvelles ou modifiées et interprétations en
de couverture (applicable pour les périodes annuelles
Déclaration de conformité
vigueur en 2014
ouvertes à compter du 1er janvier 2014)
Les comptes annuels consolidés ont été établis dans
Les normes suivantes modifiées par l’IASB et les
le respect des normes comptables conformes aux
interprétations suivantes adoptées par l’IFRIC sont
Normes nouvelles ou modifiées n’étant pas encore en
International Financial Reporting Standards, telles mises en
applicables à l’exercice en cours mais n’ont aucun impact
vigueur
œuvre par la Législation SIR.
sur la présentation, les commentaires ou les résultats du
Pour les modifications suivantes, qui seront applicables à
Groupe:
partir de l’année prochaine ou postérieurement, l’impact
•A mendements à IAS 39 Instruments financiers – Novation de dérivés et maintien de la comptabilité
sur la présentation, les commentaires ou les résultats du
Lors de la détermination de la juste valeur des immeubles de placement conformément à l’IAS 40 – Immeubles
• IFRS 10 Etats financiers consolidés (applicable pour les
de placement, un montant estimé des droits et frais de
périodes annuelles ouvertes à compter du 1 janvier
mutation est déduit par l’expert immobilier indépendant.
2014)
L’impact sur la juste valeur des immeubles de placement de ces droits et frais de mutation estimés en cas d’aliénation hypothétique des immeubles de placement est directement
• Amendements à IAS 36 Dépréciation d’actifs –
Groupe sera encore examiné:
er
• IFRS 9 Instruments financiers et les amendements
• IFRS 11 Partenariats (applicable pour les périodes annuelles ouvertes à compter du 1er janvier 2014) • IFRS 12 Informations à fournir sur les intérêts détenus
acté dans les capitaux propres au poste « Impact sur la
dans d’autres entités (applicable pour les périodes
juste valeur des frais et droits de mutation estimés lors de
annuelles ouvertes à compter du 1 janvier 2014) er
liés (applicable pour les périodes annuelles ouvertes à compter du 1er janvier 2018, mais non encore adoptés au niveau européen) • IFRS 14 Comptes de report réglementaires (applicable pour les périodes annuelles ouvertes à compter du
• Rapport annuel 2014-2015 •
• 106 > Rapport financier
1er janvier 2016, mais non encore adoptés au niveau européen) • IFRS 15 Produits des activités ordinaires tirés de contrats avec des clients (applicable pour les périodes annuelles ouvertes à compter du 1 janvier 2017, mais er
non encore adoptés au niveau européen)
Retail Estates • 107
Conversion des devises étrangères
Couverture des flux de trésorerie
Méthode de la mise en équivalence (applicable pour les
Les transactions en devises étrangères sont
Lorsqu’un produit financier dérivé peut être attesté
périodes annuelles ouvertes à compter du 1er janvier
comptabilisées au taux de change en vigueur à la date de
comme étant une couverture effective de la variabilité
2016, mais non encore adoptés au niveau européen)
la transaction. Les actifs et passifs monétaires exprimés en
potentielle des flux de trésorerie imputables à un
• IFRIC 21 Taxes (applicable pour les périodes annuelles
devises étrangères sont comptabilisés au cours de clôture
risque particulier lié à un actif, un passif ou une future
en vigueur à la date du bilan. Les écarts de conversion
transaction très probable, la part du résultat découlant
générés par des transactions en devises étrangères, ainsi
de la variation de valeur du produit financier dérivé de
• Amendements à IAS 27 Etats financiers individuels -
ouvertes à compter du 17 juin 2014)
•A méliorations aux IFRS (2010-2012) (applicable pour les périodes annuelles ouvertes à compter du 1 février
Principes retenus pour la présentation
que par la conversion d’actifs et de passifs monétaires en
taux d’intérêt, constituant une couverture efficace, est
2015)
Les informations financières sont présentées en EUR,
devises étrangères, sont portés au compte de résultats
directement comptabilisée dans les capitaux propres à
arrondi en milliers. Les entreprises du Groupe tiennent
pour la période où ils surviennent. Les actifs et passifs
la rubrique « Variation de la juste valeur d’actifs et de
également leur comptabilité en EUR.
non monétaires libellés en devises étrangères sont
passifs financiers ». La part inefficace du produit financier
comptabilisés au taux de change en vigueur à la date de la
dérivé de taux d’intérêt, quant à elle, est portée au
transaction.
compte de résultats.
er
• Améliorations aux IFRS (2011-2013) (applicable pour les périodes annuelles ouvertes à compter du 1er janvier 2015) • Améliorations aux IFRS (2012-2014) (applicable pour
Vous trouverez ci-dessous un récapitulatif des principales
les périodes annuelles ouvertes à compter du 1 janvier
hypothèses comptables du rapport financier. Les principes
2016, mais non encore adoptés au niveau européen)
de comptabilisation ont été appliqués de manière
Instruments financiers dérivés
Goodwill
cohérente tout au long de la période concernée.
Couverture de la juste valeur
Conformément à la norme IFRS 3, le goodwill n’est pas
Le Groupe recourt à des instruments financiers dérivés
amorti mais soumis à un test annuel de perte de valeur.
er
• Amendements à IFRS 10 et IAS 28 Vente ou contribution d'actifs entre l'investisseur et sa participation dans des entreprises associées ou
Principes retenus pour la consolidation
(swaps de taux d’intérêt) pour couvrir son exposition
coentreprises (applicable pour les périodes annuelles
Les entreprises contrôlées par le Groupe sont consolidées
au risque de taux d’intérêt résultant de ses activités
Immeubles de placement
ouvertes à compter du 1 janvier 2016, mais non
selon la méthode de la consolidation intégrale.
opérationnelles, de financement et d’investissement.
Évaluation lors de la première comptabilisation
Les instruments financiers dérivés sont initialement
Les immeubles de placement englobent tous les biens
er
encore adoptés au niveau européen) •A mendements à IFRS 11 Partenariats – Acquisition
Cette dernière consiste à reprendre intégralement les
comptabilisés à leur prix de revient, puis sont réévalués à
immobiliers disponibles à la location. Ils sont évalués à
d’une participation dans une entreprise commune
éléments portés à l’actif et au passif des entreprises
leur juste valeur à la date du rapport suivant.
leur valeur d’acquisition lors de l’achat, en ce compris les
(applicable pour les périodes annuelles ouvertes à
consolidées, ainsi que les charges et produits, déduction
compter du 1 janvier 2016, mais non encore adoptés
faite des éliminations requises.
er
au niveau européen) •A mendements à IAS 16 et IAS 38 Immobilisations
Il convient d’entendre par « contrôle », le fait que
frais annexes et la TVA non déductible. De même, l’exit Après un premier traitement, les instruments financiers
tax, due par les sociétés dont la SIR publique acquiert
dérivés sont évalués à leur juste valeur dans les comptes
le contrôle direct ou indirect, est en principe déduite
annuels.
de la valeur de l’immeuble sous-jacent, dans la mesure
corporelles et incorporelles – Clarification sur les
Retail Estates sa puisse déterminer directement ou
méthodes d’amortissement acceptables (applicable pour
indirectement la politique financière et opérationnelle de
Les profits ou les pertes résultant de modifications
existait dans le chef de la société acquise avant la prise de
les périodes annuelles ouvertes à compter du 1 janvier
la filiale, ait droit aux flux de trésorerie variables et les
de la juste valeur des produits financiers dérivés sont
contrôle, sauf lorsque les sociétés en question ne sont pas
2016, mais non encore adoptés au niveau européen)
résultats de cette filiale, et ait la possibilité d’influencer ses
immédiatement portés au compte de résultats, sauf si
amenées à fusionner avec la SIR publique (sur décision du
flux de trésorerie variables grâce au contrôle de la filiale.
un produit financier dérivé satisfait aux conditions de la
conseil d’administration). Les commissions inhérentes aux
comptabilité de couverture des flux de trésorerie.
acquisitions d’immeubles sont considérées comme des
er
• Amendements à IAS 16 et IAS 41 Immobilisations corporelles et actifs biologiques – Plantes productrices
où elle constitue un impôt sur la plus-value latente qui
(applicable pour les périodes annuelles ouvertes à
Le traitement des certificats selon la méthode de la
compter du 1er janvier 2016, mais non encore adoptés
consolidation intégrale requiert le contrôle de la société
La juste valeur des produits financiers dérivés de taux
au niveau européen)
émettrice, mais aussi la détention de 75% des certificats
d’intérêt est le montant estimé que la société recevrait
Évaluation après la première comptabilisation
émis. Le cas échéant, une reconnaissance de dette est
ou paierait pour clôturer sa position à la date du bilan, en
Au terme de chaque trimestre, un expert immobilier
Cotisations des employés (applicable pour les périodes
opérée à l’égard des titulaires de certificats pour les
tenant compte des taux d’intérêt et du risque de crédit
indépendant évalue les éléments suivants avec précision:
annuelles ouvertes à compter du 1er février 2015)
certificats immobiliers qui n’appartiennent pas à la société.
des contreparties concernées à cette date.
• Amendements à IAS 19 Avantages au personnel –
frais annexes et sont ajoutées à la valeur d’acquisition.
• Rapport annuel 2014-2015 •
• 108 > Rapport financier
Retail Estates • 109
Dépenses exposées pour les travaux relatifs aux
d’immeubles et les obligations souscrites dans le cadre
Les pourcentages d’amortissement suivants, sur base
destination et les droits réels sur les biens immobiliers
immeubles de placement
des transactions sont déduits du prix de vente obtenu
annuelle, s’appliquent:
détenus par Retail Estates sa ou, le cas échéant, par une
Les dépenses exposées pour les travaux relatifs aux
pour déterminer le produit ou la perte réalisé(e). Les
filiale dont elle détient le contrôle;
immeubles de placement sont enregistrées en charges
droits de mutation pour un montant de 2,50% (cf. note
- Installations, machines et outillage:
20%
d’exploitation des immeubles lorsqu’elles n’exercent pas
21 – Immeubles de placement) sont transférés de la
- Mobilier:
10%
Retail Estates sa ou, le cas échéant, par une filiale dont
d’effet positif sur les futurs avantages économiques
réserve « impact sur la juste valeur des droits et frais de
- Matériel roulant:
20-33%
elle détient le contrôle, ainsi que les biens immobiliers
escomptés. Elles sont portées à l’actif lorsqu’elles
mutation estimés lors de l’aliénation hypothétique des
- Matériel informatique:
33%
sur lesquels portent ces droits;
augmentent les avantages économiques escomptés
immeubles de placement » aux réserves disponibles.
- Logiciels standard:
33%
- Logiciels sur mesure:
20-25%
- l es biens immobiliers, les biens immobiliers par
- l es droits d’option sur les biens immobiliers détenus par
- l es droits découlant des contrats en vertu desquels un ou plusieurs biens sont donnés en leasing immobilier à
revenant à l’entité. Les deux principaux types de dépenses sont les suivants:
Retail Estates sa ou, le cas échéant, à une filiale dont elle détient le contrôle, ainsi que les biens immobiliers sous-jacents. Les experts effectuent leur évaluation conformément
a) les frais d’entretien et de réparation des toitures et
Projets de développement Conformément à la norme IAS 40, telle qu’adaptée, les
En cas de leasing financier, le matériel en leasing est
projets de développement sont actés parmi les immeubles
amorti en fonction de la durée du contrat de leasing.
des parkings: enregistrés en charges d’exploitation des
de placement. Ils sont évalués à leur valeur d’acquisition
immeubles;
au moment de l’achat, en ce compris les frais annexes et
Lorsque des indices donnent à penser qu’un actif a subi
la TVA non déductible.
une perte de valeur, sa valeur comptable est comparée à
b) les frais relatifs aux transformations importantes: les
aux normes nationales et internationales ainsi qu’à leurs
transformations sont des travaux occasionnels qui
modalités d’application, notamment celles relatives à
ajoutent une fonction à l’immeuble ou améliorent
Après la première comptabilisation, les projets sont
l’évaluation des sociétés immobilières réglementées
considérablement son niveau de confort, de sorte
évalués à leur juste valeur pour autant qu’ils soient
Lorsque la valeur comptable est supérieure à la valeur
(conformément aux arrêtés provisoires, les experts se
qu’ils entraînent une augmentation du loyer et/
adjugés, autorisés et loués. L’évaluation à la juste valeur
recouvrable, une perte de valeur est comptabilisée.
réservent le droit d’adapter cette évaluation en cas de
ou de la valeur locative. Ils incluent notamment les
se base sur l’évaluation effectuée par l’expert immobilier,
modification des arrêtés). La juste valeur se définit comme
matériaux, honoraires et travaux d’entrepreneurs.
déduction faite du montant des travaux restant à
Au moment de la vente ou de la désaffectation
la valeur la plus probable que l’on puisse raisonnablement
Les frais internes de gestion ou de suivi ne sont pas
exécuter.
d’immobilisations corporelles autres que des biens
obtenir entre parties de bonne volonté et bien informées
portés à l’actif. Les investissements de cette nature
dans des conditions de vente normales. Cette valeur est
sont incorporés à la juste valeur de l’immeuble en
Un projet peut porter sur un terrain à bâtir, un immeuble
y afférents sont supprimés du bilan, et les plus-values
ensuite réduite du montant estimé des droits de mutation.
question dès le début du chantier (les investissements
en voie de démolition ou un immeuble existant dont la
ou moins-values réalisées sont portées au compte de
On obtient ainsi la juste valeur du bien, conformément
sont d’abord évalués provisoirement et l’évaluation
destination doit être modifiée moyennant des travaux de
résultats.
à la norme IAS 40. Le montant estimé des droits de
définitive est arrêtée après la visite de l’expert
transformation d’importance significative.
mutation a été fixé forfaitairement à 2,50% (cf. note 21
immobilier). Les travaux restant à exécuter viennent
– Immeubles de placement) et est transféré directement
diminuer le résultat de l’évaluation. Après l’exécution
Autres immobilisations corporelles
Créances commerciales et autres immobilisations corporelles
de la valeur d’acquisition à la réserve “impact sur la juste
desdits travaux, ces frais sont portés à l’actif, et
Les immobilisations corporelles autres que les biens
Les créances à long terme sont évaluées sur la base
valeur des droits et frais de mutation estimés lors de
donc incorporés à la juste valeur des immeubles de
immobiliers, dont l’utilisation est limitée dans le temps,
de leur valeur escomptée, selon le taux en vigueur sur
l’aliénation hypothétique des immeubles de placement”.
placement.
sont évaluées à leur valeur d’acquisition, déduction faite
le marché au moment de leur émission. Une réduction
des amortissements linéaires en fonction de la durée de
de valeur est actée en cas d’incertitude concernant les
vie prévue.
possibilités de recouvrement de la créance à l’échéance.
sa valeur recouvrable.
immobiliers, la valeur d’acquisition et les amortissements
Les pertes ou profits résultant des variations de la juste
Vente d’un immeuble de placement
valeur d’un immeuble de placement sont portés au compte
Le résultat de la vente d’un immeuble de placement est
de résultats pour la période où ils surviennent, et sont
porté au compte de résultats de la période à la rubrique
Au cours de l’exercice durant lequel l’investissement est
affectés, lors de la distribution des bénéfices, aux réserves
« Résultat des ventes d’immeubles de placement », et
réalisé, les amortissements sont comptabilisés au prorata
pour le solde des variations de la juste valeur de l’immobilier.
est affecté au résultat reporté lors de la distribution
du nombre de mois d’utilisation de l’actif.
du résultat. Les commissions payées pour la vente
• Rapport annuel 2014-2015 •
• 110 > Rapport financier
Retail Estates • 111
Certificats immobiliers
Retail Estates sa investit uniquement dans des certificats
Les coupons sont donc entièrement comptabilisés comme
pour créances douteuses ou irrécouvrables. Des dépôts
Évaluation
d’émissions visant le financement de surfaces de vente
des revenus locatifs nets, et intégrés dans le chiffre
bancaires, à terme ou à vue, sont évalués à leur coût
1. Principe général
en périphérie. Les biens immobiliers dont l’émetteur est
d’affaires en tant que produits d’exploitation.
amorti. Les frais annexes sont portés directement au
Lorsque le titulaire des certificats ne détient pas une
propriétaire répondent au type de surfaces de vente
participation substantielle (plus de 75%) dans un certificat
correspondant aux objectifs d’investissement de Retail
immobilier, les certificats sont comptabilisés à la date de
Estates sa. Bien que Retail Estates sa ne soit pas, d’un
clôture au cours boursier moyen pondéré des 30 derniers
point de vue juridique, propriétaire de ces immeubles, elle
En cas de vente d’un immeuble du portefeuille de
Capitaux propres
jours, à la rubrique « Immobilisations financières ».
se considère comme le bénéficiaire économique, et ce au
l’émetteur, le traitement comptable est le suivant:
Le capital englobe la trésorerie acquise lors d’une
compte de résultats. Les titres cotés en bourse sont 2. T raitement comptable du boni de liquidation lors de la
évalués d’après leur cours boursier.
vente de biens immobiliers
constitution, d’une fusion ou d’une augmentation du
prorata de ses droits contractuels en tant que propriétaire Il y est dérogé lorsque, en se fondant sur les informations
des certificats immobiliers. En outre, les placements en
le produit net, déduction faite de l’éventuel précompte
capital. Les charges externes directement imputables à
publiquement disponibles et les conditions d’émission du
certificats immobiliers sont considérés comme des biens
mobilier, n’est comptabilisé sous forme de plus-value
l’émission d'actions nouvelles sont déduites des capitaux
certificat immobilier, une valeur intrinsèque sensiblement
immobiliers en vertu de l’article 2, 5°, x, de la Loi SIR du
dans les livres de Retail Estates sa qu’à concurrence
propres. Lorsque Retail Estates sa procède au rachat
inférieure au cours boursier est constatée. Dans ce cas, la
12 mai 2014.
de la différence entre la valeur comptable du certificat
d’actions propres, le montant payé, en ce compris les
immobilier à la date de clôture, majorée du coupon de
frais directement imputables, est considéré comme une
Eu égard à ce qui précède, les certificats sont actés parmi
liquidation net, et la valeur comptable à la date de clôture
modification des capitaux propres. Les actions rachetées
les immeubles de placement à leur valeur d’acquisition,
précédente. La valeur comptable du certificat immobilier
sont assimilées à une diminution des capitaux propres.
75%) dans les certificats émis (au 31 mars 2015:
en ce compris les frais annexes. Les pertes ou profits
est déterminée à chaque date de clôture en évaluant les
uniquement applicable aux certificats immobiliers
résultant des variations de la juste valeur d’un immeuble
droits contractuels des titulaires des certificats, tels que
Les dividendes font partie du résultat reporté jusqu’à ce
« Distri-Land »)
de placement sont portés au compte de résultats de la
visés dans le prospectus d’émission, et ce à partir de la
que l’assemblée générale des actionnaires les attribue.
Le cours boursier des certificats immobiliers, tel qu’il ressort
période où ils surviennent, et sont affectés aux réserves
juste valeur de l’immeuble détenu par l’émetteur, telle
des cotations Euronext du second marché, ne peut pas être
disponibles lors de la distribution des bénéfices. Au
qu’évaluée à la date de clôture par l’expert immobilier
Passifs
considéré comme une référence fiable, compte tenu de la
31 mars 2015, la valeur des immeubles de placement liés
de Retail Estates sa. Les pertes ou profits résultant des
Une provision est constituée lorsque:
liquidité restreinte des certificats immobiliers concernés.
aux certificats Distri-Land s’élève à 15,08 millions EUR
variations de la juste valeur d’un immeuble de placement
Retail Estates sa entend réévaluer la valeur de ses certificats
(13,10 millions EUR au 31 mars 2014), pour une valeur
sont portés au compte de résultats de la période où ils
à chaque clôture de ses comptes en fonction:
totale du portefeuille de 837,12 EUR.
surviennent, et sont affectés aux réserves disponibles
a) de la juste valeur des biens immobiliers dont l’émetteur
Traitement comptable du coupon
valeur est limitée à la valeur intrinsèque. 2. D étention d’une participation substantielle (plus de
lors de la distribution des bénéfices.
- Retail Estates sa doit s’acquitter d’une obligation (juridique ou implicite) résultant d’un événement passé; - il est probable qu’une sortie de trésorerie sera nécessaire pour honorer cette obligation;
est propriétaire, par analogie avec l’évaluation de
1. Traitement du solde d’exploitation courant
son propre patrimoine immobilier. Cette réévaluation
En tant que titulaire des certificats immobiliers, Retail
Immobilisations ou groupes d’actifs détenus en vue de la vente
s’effectue sur la base d’une estimation périodique
Estates sa détient, au prorata des certificats immobiliers
Il s’agit de biens immobiliers dont la valeur comptable
par son expert immobilier, pour le compte de Retail
en sa possession, un droit contractuel sur une partie
sera essentiellement réalisée par leur vente et non par
Les dettes commerciales sont évaluées à leur valeur
Estates sa et d’Immobilière Distri-Land sa. Lorsqu’un
du solde d’exploitation réalisé par l’émetteur par
la poursuite de leur location. À l’instar des immeubles de
nominale à la date du bilan. Les emprunts producteurs
ou plusieurs bâtiments sont vendus par l’émetteur du
l’intermédiaire de la perception des loyers, après paiement
placement (cf. supra), ces biens sont évalués à leur juste
d’intérêts sont évalués à leur coût initial, diminué des frais
certificat immobilier, le prix de vente est retenu comme
des frais de fonctionnement et d’entretien. Comme le
valeur, à savoir la valeur d’investissement moins les droits
de transaction. Ils sont ensuite évalués selon la méthode
valeur d’évaluation jusqu’à la mise à disposition du
traitement de la réduction ou de l’augmentation de valeur
de mutation.
du taux d’intérêt effectif, chaque différence entre la
produit de la vente;
complète passe par la réévaluation du certificat immobilier,
- le montant de l’obligation peut être estimé de manière fiable.
valeur comptable initiale et la valeur de remboursement
aucune partie du coupon relatif au solde d’exploitation
Actifs circulants
étant portée au compte de résultats comme coût d’intérêt
immobilier selon le prospectus publié lors de l’émission
ne doit être considérée comme une compensation de la
Les créances à un an au plus sont évaluées à leur valeur
pour la durée de l’emprunt.
du certificat immobilier.
réduction de valeur affectant les immeubles de l’émetteur.
nominale, déduction faite des réductions de valeur
b) des droits contractuels du titulaire du certificat
• Rapport annuel 2014-2015 •
• 112 > Rapport financier
Retail Estates • 113
Options de vente émises sur les intérêts minoritaires dans les filiales
Les charges locatives et taxes sur les immeubles loués
pour les actionnaires investissant indirectement dans un
Gestion des risques financiers
ainsi que la récupération de ces charges concernent des
portefeuille immobilier diversifié. Certains coûts relatifs
Risque de taux
Le Groupe a émis des options de vente sur certains
coûts qui, en vertu de la loi ou des usages, sont à charge
au développement stratégique de Retail Estates sa sont
Une proportion de 46,92% du total du bilan du Groupe
intérêts minoritaires dans des filiales consolidées à 100%.
du locataire. Le propriétaire répercute ou non ces coûts
également repris dans cette catégorie.
est financée par des emprunts bancaires producteurs
Le prix d’exercice de l’option peut être fixe ou déterminé
sur le locataire selon les accords contractuels conclus
en fonction d’une formule définie au préalable. Les options
avec ce dernier.
d’intérêts, de sorte que la société est exposée au risque
Résultat financier
de taux. Ce risque est minimisé par l’adoption d’une
Le résultat financier est constitué des charges
politique vigilante: la majorité des dettes financières sont
Les produits sont évalués à la juste valeur de la rétribution
d’intérêt sur les emprunts et des frais de financement
souscrites à un taux d’intérêt fixe ou à un taux d’intérêt
Conformément à l’IAS 32, le Groupe a acté une dette
perçue, et sont portés linéairement au compte de
complémentaires, tels que les variations négatives des
variable couvert contre les hausses par des swaps du taux
financière relativement à ces options de vente. La dette
résultats pour la période à laquelle ils se rapportent.
instruments de couverture (pour autant que lesdits
d’intérêt.
peuvent être exercées à tout moment ou à une date fixe.
instruments ne soient pas la partie efficace de la
est initialement actée à la valeur au comptant du montant de rachat sous la forme d’une réduction de l’intérêt
Charges immobilières
couverture au sens de la norme IAS 39), diminués des
Risque de financement
minoritaire. Les modifications ultérieures de la juste
Les charges immobilières sont évaluées à la juste
produits des placements.
Le financement à long terme a été souscrit sous la forme
valeur de la dette sont actées sous la forme de bénéfices
valeur de la rétribution payée ou due, et sont portées
ou de pertes conformément à l’IAS 39 (variations de la
linéairement au compte de résultats au cours de la
Impôt des sociétés
doit être intégralement remboursé après une période de
juste valeur des immeubles de placement). La part du
période à laquelle elles se rapportent.
Cette rubrique englobe l’impôt courant sur le résultat
cinq à six ans. La diversification du financement auprès
de l’exercice. L’impôt des sociétés est directement
de différentes banques limite le risque de liquidité du
Groupe dans le résultat est déterminée sur la base de la
de « crédits secs », c’est-à-dire d’emprunts dont le capital
participation du Groupe dans la filiale et est adaptée en
Les frais techniques concernent notamment l’entretien
comptabilisé dans le résultat, sauf s’il concerne des
Groupe. Le Groupe conclut 94,71% de ses prêts à un
fonction des modifications de la valeur de la dette.
structurel et occasionnel ainsi que les pertes dues à des
éléments directement repris dans les capitaux propres.
taux d’intérêt fixe ou à un taux d’intérêt variable qui est
dommages couverts par les compagnies d’assurances.
Le cas échéant, l’impôt est lui aussi repris directement
immédiatement converti en un taux d’intérêt fixe. Le
Avantages octroyés au personnel
Les charges commerciales, quant à elles, englobent entre
dans les capitaux propres. L’impôt courant se compose du
résultat net n’est donc que peu sensible aux fluctuations
Retail Estates sa a souscrit un plan de retraite à
autres les commissions des courtiers. Enfin, les frais de
montant des impôts à payer, tel qu’estimé, sur les revenus
des taux d’intérêt.
contribution définie pour ses collaborateurs et son
gestion du patrimoine immobilier sont essentiellement
imposables de l’année ainsi que des ajustements relatifs
administrateur délégué. Ce plan a été confié à un fonds
composés des coûts du personnel responsable de cette
aux exercices antérieurs.
indépendant de la société.
activité, des frais d’exploitation du siège central de la
Résultat immobilier
Avant d’accepter un nouveau locataire, Retail Estates sa
Exit tax
analyse le risque de crédit sur la base des informations
L’exit tax est la taxe des sociétés sur la plus-value résultant
disponibles. La société assure en outre un suivi minutieux
Les montants payés par des locataires ou des tiers afin de
de la fusion imposable d’une société n’étant pas une SIR
des loyers impayés et détient généralement une garantie
couvrir partiellement les frais de gestion du patrimoine
avec une SIR. L’exit tax due sur cette plus-value est actée
bancaire dans l’éventualité d’un non-paiement.
immobilier sont déduits de ces charges.
dès que l’entreprise n’étant pas une SIR entre pour la
société et des honoraires versés à des tiers. Les cotisations payées au cours de l’exercice sont prises en charge.
Risque de crédit
Le résultat locatif net englobe les loyers, les indemnités
première fois dans le périmètre de consolidation du Groupe.
Pour plus de détails, nous référons aux notes 35, 36 et
déduction faite des frais liés à la location, à savoir les
Frais généraux de la société et autres produits et charges d’exploitation
La provision relative à l’exit tax ne fait en principe l’objet
variations négatives de la juste valeur des bâtiments ainsi
Les frais généraux de la société incluent ses frais
d’une révision intermédiaire que si l’augmentation de valeur
Informations sectorielles
que le loyer à payer pour les actifs loués.
d’exploitation fixes en tant qu’entité juridique cotée en
du bien immeuble de la société entraîne une majoration de la
Étant donné que les magasins de périphérie représentent
bourse et bénéficiant du statut de SIR. Ces dépenses
taxe. Toute surestimation résultant de diminutions de valeur
plus de 90% du portefeuille de Retail Estates sa, une
La récupération des charges immobilières inclut les
sont engagées dans le but de fournir des informations
ne peut être constatée qu’à la réalisation effective de la
ventilation par secteur d’exploitation n’apporte aucun
produits inhérents à l’imputation des frais de grand
financières transparentes, une comparabilité économique
fusion. Tout ajustement subséquent à ce passif d’exit tax est
avantage pertinent. Le conseil d’administration ne recourt
entretien et des indemnités relatives aux dégâts locatifs.
avec d’autres types d’investissements et une liquidité
porté au compte de résultats.
à aucun autre secteur lors de la prise de décisions.
de leasing d’exploitation et autres revenus y afférents,
37.
• Rapport annuel 2014-2015 •
• 114 > Rapport financier
Retail Estates • 115
Commentaires additionnels à propos de l’évolution du taux d’endettement
Évolution du taux d’endettement à long terme
(cf. aussi note 42). Au cours de l’exercice 2014-2015,
le yield devrait augmenter de 1,90% pour dépasser le
Le conseil d’administration considère un taux
les autorisations requises ont été obtenues et les travaux
taux d’endettement) ou d’une baisse des loyers (à yields
Principe
d’endettement de ± 55% comme optimal pour les
de construction ont débuté. Au 31 mars 2015, un total
inchangés, les loyers devraient baisser de 11,93 millions
En application de l’article 24 de l’A.R. SIR du 13 juillet
actionnaires de la SIR publique en ce qui concerne le
de 3,26 millions EUR ont été investis dans la construction
EUR). D’un point de vue historique, la juste valeur du
2014, la SIR publique doit établir un plan financier avec
rendement et le bénéfice courant par action. L’impact
de ces surfaces de vente. L’investissement total se
portefeuille immobilier a toujours augmenté ou est au
un schéma d’exécution lorsque son taux d’endettement
sur le taux d’endettement est observé pour chaque
composera, d’une part, des travaux exécutés et, d’autre
moins restée stable depuis la création de la société. Rien
consolidé est supérieur à 50% de ses actifs consolidés.
investissement, et il se peut que l’investissement ne soit
part, du règlement du prix variable des actions Mijn Retail.
sur le marché aujourd’hui ne laisse présager une hausse du
Le plan financier donne une description des mesures qui
pas retenu s’il risque d’influencer le taux d’endettement
Les travaux d’investissement devant encore être exécutés
yield.
seront prises afin d’éviter que le taux d’endettement
de façon négative.
sont estimés à 8,41 millions EUR. Le prix variable dépend
consolidé ne dépasse les 65% des actifs consolidés.
de l’évolution des locations. Conformément aux règles
S’il se produisait malgré tout des baisses de valeur
Sur la base du taux d’endettement actuel de 51,54%,
d’évaluation, ces projets sont évalués à la juste valeur
substantielles entraînant un taux d’endettement
Le commissaire rédige un rapport spécial portant sur le
Retail Estates sa a un potentiel d’investissement de
après déduction des travaux devant encore être exécutés.
supérieur à 65%, Retail Estates sa pourrait procéder à la
plan financier, rapport dans lequel il est confirmé que le
325,83 millions EUR, sans dépasser à cet égard un taux
Les prévisions en termes de taux d’endettement tiennent
vente d’un certain nombre de ses biens. Retail Estates
commissaire a bien vérifié la manière dont ce plan a été
d’endettement de 65%, et un potentiel d’investissement
compte de l’investissement total. Depuis le 31 décembre
sa a d’excellents antécédents au niveau de la vente
établi, notamment en ce qui concerne ses fondements
de 179,17 millions EUR, sans dépasser à cet égard un
2012, le bilan a été établi en partant de l’acquisition
d’immeubles à la valeur d’investissement estimée. Au
économiques, et que les chiffres énoncés dans ce plan
taux d’endettement de 60%.
intégrale de tous les intérêts minoritaires (conformément
cours de l’exercice précédent, 9 surfaces de vente ont été
aux IFRS), quel que soit le moment où cette acquisition
vendues pour un prix de vente net de 8,08 millions EUR et
Évolution du taux d’endettement à court terme
a lieu et en supposant qu’elle se fait au comptant. Ce
la société Belgium Retail 1 Luxembourg sàrl a été vendue
Chaque trimestre, une projection du taux d’endettement
qui précède donne une image du taux d’endettement
pour 8,22 millions EUR. Globalement, ces immeubles ont
Les lignes directrices du plan financier sont reprises dans
au trimestre suivant est présentée au conseil
maximum sur la base des informations disponibles et du
été vendus à la valeur d’investissement estimée.
les rapports financiers annuels et semestriels. Ceux-ci
d’administration. Cette présentation est également
stade de développement des projets.
doivent décrire et justifier la manière dont le plan financier
l’occasion de discuter des écarts éventuels entre le taux
est exécuté durant la période en question et la manière
d’endettement estimé et le taux d’endettement réel du
La projection du taux d’endettement prend en compte les
dont la SIR publique exécutera le plan dans le futur.
trimestre précédent.
achats et ventes pour lesquels un compromis a été signé
correspondent bien à ceux repris dans la comptabilité de la SIR publique.
Conclusion
Retail Estates sa estime qu’en fonction
(sans conditions suspensives), ainsi que les investissements
- de l’évolution historique de la SIR publique,
Commentaires 2014-2015
Compte tenu des investissements prévus et des bénéfices
prévus et contractés. Les crédits arrivant à échéance sont
- des antécédents au niveau des ventes, et
Évolution historique du taux d’endettement
attendus pour le premier trimestre de l’exercice 2015-
supposés d’être refinancés pour le même montant.
- de l’augmentation de capital qui vient d’être achevée,
Le taux d’endettement de Retail Estates sa est supérieur
2016, et l’augmentation de capital pour un montant de
à 50% depuis l’exercice 2008-2009. Pour cet exercice,
76,21 millions EUR, le taux d’endettement au 30 juin
Autres éléments influençant le taux d’endettement
aucune mesure supplémentaire ne doit être prise pour
le taux d’endettement s’élevait à 56%. Par la suite, il
2015 serait de 41,87%. Compte tenu des bénéfices
L’évaluation du portefeuille immobilier a également
empêcher un taux d’endettement supérieur à 65%. Le but
s’est stabilisé aux alentours des 53%. En 2014, le taux
prévus pour l’année complète et avec le paiement du
un impact sur le taux d’endettement. Compte tenu
de la SIR publique est de maintenir le taux d’endettement
d’endettement a baissé de nouveau à un pourcentage
dividende du bénéfice pour l’exercice 2014-2015, le taux
de la base de capital actuelle, il se pourrait que le taux
à un niveau compris entre 50% et 55%, ou de le
inférieur à 50% suite à l’augmentation du capital. À partir
d’endettement au 31 mars 2016 serait de 42,80%.
d’endettement maximal de 65% soit dépassé en cas de
reconstruire à un tel niveau. Ce niveau est régulièrement
baisse de valeur éventuelle de la juste valeur de 175,45
évalué et sera revu par le conseil d’administration si une
barre des 50%. Depuis la création de Retail Estates sa, le
En avril 2014, Retail Estates sa a acquis le contrôle de la
millions EUR. Cette baisse de valeur peut résulter d’une
telle révision est considérée comme nécessaire en raison
taux d’endettement n’a jamais dépassé les 65%.
société Mijn Retail sa, qui développe un projet à Beringen
hausse du yield (en cas de valeurs locatives inchangées,
de facteurs de marché ou d’environnement changeants.
du 30 septembre 2014, le taux d’endettement repasse la
• Rapport annuel 2014-2015 •
• 116 > Rapport financier
2. Autres notes
Retail Estates • 117
Cet exercice n’ôte rien au risque théorique de voir tous
résiliables par le locataire en général à l’expiration des
Le fait d’arrondir en milliers peut engendrer des écarts
les locataires faire usage de la possibilité de résiliation
troisième et sixième années, moyennant un délai de
entre, d’une part, les résultats du bilan et du compte de
que leur accorde la loi au terme de chaque triennat.
préavis notifié six mois avant l’échéance. Les loyers
résultats et, d’autre part, les informations détaillées ci-
Dans ce cas de figure, toutes les surfaces commerciales
sont généralement payés chaque mois anticipativement
jointes.
seraient par définition vides dans les trois ans et six
(parfois trimestriellement). Ils sont indexés chaque année
mois qui suivent. Au cours des trois dernières années,
à l’anniversaire du contrat de bail. Les impôts et taxes,
21,33% des contrats de location des immeubles ont
précompte immobilier compris, la prime d’assurance et les
été renouvelés ou de nouveaux baux ont été conclus.
charges communes sont en principe à charge du locataire.
Les loyers moyens pour cette partie du portefeuille sont
Afin de garantir le respect des obligations qui incombent
Note 1 Revenus locatifs (en milliers €)
31.03.15
31.03.14
52.034
46.834
augmenté de 74,78 EUR à 93,07 EUR par mètre carré.
au locataire en vertu du contrat, certains locataires
L’octroi de périodes de location gratuite est plutôt rare
doivent constituer une garantie locative, généralement
1.157
855
sur le marché des surfaces commerciales en périphérie.
sous la forme d’une garantie bancaire d’une valeur de trois
Réductions de loyer
Au cours des trois dernières années, sur un portefeuille de
mois de loyer.
Avantages locatifs ('incentives')
554 immeubles, un total de 114 mois de location gratuite
Indemnités au titre de la rupture anticipée des baux
ont été octroyés, ce qui est négligeable. En dehors
Au début du contrat, un état des lieux est établi entre
des périodes de location gratuite, aucun autre incitant
les parties par un expert indépendant. À l’échéance du
financier n’a été accordé lors de la conclusion de contrats
contrat, le locataire doit restituer les locaux loués dans
de bail.
l’état décrit dans l’état des lieux d’entrée, sous réserve de
Loyers Revenus garantis Revenus générés par le leasing d'exploitation
Total des revenus locatifs
53.191
47.689
La hausse des revenus locatifs résulte essentiellement de
À titre d'exercice théorique, le tableau suivant démontre
la croissance du portefeuille immobilier.
le montant des revenus locatifs que Retail Estates sa
Type de contrat de bail
de bail, ni sous-louer les locaux, en tout ou en partie,
recevra de manière certaine sur la base des contrats de
Pour ses immeubles, le Groupe conclut des contrats
sauf accord écrit et préalable du bailleur. Le locataire a
bail en cours.
de bail commercial d’une durée de 9 ans au minimum,
l’obligation de faire enregistrer le contrat à ses frais.
(en milliers €)
Dans moins d'un an
31.03.15
31.03.14
55.068
50.795
Entre un et cinq an(s)
186.463
177.751
Dans plus de cinq ans
326.908
309.338
la vétusté ordinaire. Le locataire ne peut céder le contrat
• Rapport annuel 2014-2015 •
• 118 > Rapport financier
Note 2
Retail Estates • 119
Note 5
Charges liées à la location (en milliers €)
Loyer à payer sur les actifs loués et frais de leasing
31.03.15
31.03.14
-488
-510
3
-156
-485
-666
Réductions de valeur sur créances commerciales Total des charges liées à la location
Note 3
Charges techniques (en milliers €)
31.03.15
31.03.14
-1.151
-1.095
-1.151
-1.095
-315
-180
Entretien occasionnel
-308
-172
Pertes résultant de sinistres couverts par des contrats d’assurance
-797
-86
791
78
-1.466
-1.276
Charges techniques récurrentes Entretien structurel Charges techniques non récurrentes
Indemnités perçues des compagnies d’assurances
Récupération des charges locatives et taxes normalement supportées par les locataires sur les immeubles loués (en milliers €)
31.03.15
31.03.14
Refacturation de charges locatives
1.204
2.022
L’entretien structurel couvre principalement la rénovation
imprévisibles exposés pour la réparation du gros œuvre des
Refacturation des précomptes et taxes sur les immeubles loués
4.107
2.980
régulière des parkings et des toitures. L’entretien
immeubles loués, telle que rendue nécessaire par la vétusté,
occasionnel englobe, quant à lui, essentiellement les frais
les accidents non assurés et les actes de vandalisme.
Total de la récupération des charges locatives et taxes normalement supportées par les locataires sur les immeubles loués
5.312
Total des charges techniques
5.002
Note 6 Charges commerciales (en milliers €)
Note 4 Charges locatives supportées par les locataires sur les immeubles loués (en milliers €)
31.03.15
31.03.14
Charges locatives facturées au propriétaire
-1.450
-2.217
Précomptes et taxes
-4.182
-3.005
Total des charges locatives supportées par les locataires sur les immeubles loués
-5.632
généralement que ces charges et impôts sont supportés
liés au précompte immobilier, aux assurances et aux
par les locataires (ils sont répercutés sur ceux-ci sous
équipements d’utilité publique.
cependant que certains impôts et charges restent à la charge du propriétaire.
Commissions de courtiers
-79
-74
Frais de marketing relatifs aux immeubles
-74
-9
Honoraires d'avocats et frais juridiques
-48
-82
Autres
-37
-65
-239
-230
31.03.15
31.03.14
Charges liées à l'inoccupation en cours d'exercice
-68
-38
Précompte immobilier sur l'inoccupation
-67
-84
-135
-122
-5.222
Cette rubrique comprend principalement les frais
certain nombre de contrats de bail du Groupe stipulent
31.03.14
Total des charges commerciales
Les conditions de location habituelles prévoient
la forme d’une facture établie par le propriétaire). Un
31.03.15
Note 7 Charges et taxes sur les immeubles non loués (en milliers €)
Total des charges et taxes sur les immeubles non loués
• Rapport annuel 2014-2015 •
• 120 > Rapport financier
Les charges et taxes sur les immeubles non loués
Le coût des immeubles inoccupés s’élève au 31 mars
Les frais de personnel constituent l’essentiel des frais
englobent les bâtiments qui restent inoccupés durant
2015 à 0,25% des revenus locatifs perçus, de
de gestion. Le tableau ci-dessous présente un aperçu de
une période limitée lors du changement de locataires,
même qu’au 31 mars 2014. Historiquement, le taux
ainsi que les immeubles faisant l’objet d’une promotion
d’occupation n’a jamais été inférieur à 98%.
(en ETP)
immobilière (essentiellement précompte immobilier).
Département immobilier
Retail Estates • 121
l’effectif du personnel en ETP.
31.03.15
31.03.14
7,33
6,04
Total
17,10
14,10
En moyenne
16,40
13,60
31.03.15
31.03.14
Autres charges immobilières
-4
0
Total des autres charges immobilières
-4
0
Note 8 Les frais de gestion sont ventilés en frais relatifs à la
d’exploitation du siège social de Retail Estates sa et les
gestion du portefeuille et autres frais.
honoraires payés à des tiers. Les frais de gérance perçus
Note 9
des locataires, lesquels couvrent partiellement les coûts
Autres charges immobilières (en milliers €)
Ces frais comprennent principalement les frais liés au
de l’activité de gestion des immeubles, en sont déduits.
personnel responsable de cette activité, les coûts Frais de gestion (en milliers €)
Frais de bureau
31.03.15
31.03.14
-93
-91
Informatique
-51
-51
Autres
-41
-40
-61
-52
-241
-224
-11
-3
Frais de logement Honoraires payés à des tiers Relations publiques, communication et publicité Frais de personnel
-1.071
-1.017
Rémunérations
-722
-612
Sécurité sociale
-168
-127
-34
-35
-147
-244
23
53
-65
-83
-1.518
-1.417
Pensions et assurances collectives Autres Honoraires de gérance perçus des locataires Taxes et frais légaux Charges d’amortissement sur le mobilier de bureau, les équipements informatiques et les logiciels Total des frais de gestion immobilière
• Rapport annuel 2014-2015 •
• 122 > Rapport financier
Note 10
Note 11
Les frais généraux de la société incluent ses frais
avec d’autres types d’investissements et une liquidité
d’exploitation fixes en tant qu’entité juridique cotée en
pour les actionnaires investissant indirectement dans un
bourse et bénéficiant du statut de SIR. Ces dépenses
portefeuille immobilier diversifié. Certains coûts relatifs au
sont engagées dans le but de fournir des informations
développement stratégique de la société sont également
financières transparentes, une comparabilité économique
repris dans cette catégorie.
Frais généraux de la société (en milliers €)
Frais de bureau
Retail Estates • 123
31.03.15
31.03.14
-115
-111
Informatique
-71
-68
Autres
-45
Résultat de la vente d’immeubles de placement (en milliers €)
31.03.15
31.03.14
Valeur comptable des biens immobiliers vendus
14.662
7.214
Prix de vente net des immeubles de placement (prix de vente - frais de transaction)
15.141
7.450
479
236
Total des bénéfices ou pertes sur les ventes d’immeubles de placement
Au cours de l’exercice clôturé, 9 surfaces de vente ont
le produit des ventes représente une valeur de vente
-43
été vendues pour un prix de vente net de 8,08 millions
correspondant aux valeurs d’investissement annoncées
-74
-69
EUR et la société Belgium Retail 1 Luxembourg sàrl a été
par les experts, et est donc supérieure à la juste valeur
-379
-258
vendue pour un prix de 8,22 millions EUR. Globalement,
fixée par l’expert immobilier.
-129
-137
-121
-131
- Autres
-8
-6
Non récurrents - Avocats
-87
-89
-13
-19
-3
-32
Variation positive des immeubles de placement
9.698
5.855
-71
-37
Variation négative des immeubles de placement
-3.567
-2.595
-163
-32
-49
-48
6.131
3.260
-836
-773
Rémunérations
-449
-417
La variation limitée de la juste valeur des investissements
renouvellements de bail et, d’autre part, l’augmentation
Sécurité sociale
-159
-142
immobiliers s’explique principalement par, d’une part, les
du revenu généré par certains biens.
Frais de logement Honoraires payés à des tiers Récurrents - Avocats - Réviseurs
- Frais de notaire - Consultants Fusions et acquisitions (autres que des regroupements d’entreprises) Relations publiques, communication et publicité Frais de personnel
Pensions et assurances collectives Autres Rémunération des administrateurs
-44
-77
-184
-137
-201
-220
Taxes et frais légaux
-1.234
-921
Total des frais généraux
-2.888
-2.400
Note 12 Variations de la juste valeur des immeubles de placement (en milliers €)
Total des variations de la juste valeur des immeubles de placement
31.03.15
31.03.14
Note 13 Revenus financiers (en milliers €)
Intérêts perçus
31.03.15
31.03.14
74
107
Autres
107
153
Total des revenus financiers
181
260
• Rapport annuel 2014-2015 •
• 124 > Rapport financier
Retail Estates • 125
Note 16
Note 14 Charges d’intérêts (en milliers €)
Intérêts nominaux sur les emprunts1
31.03.15
31.03.14
-17.519
-16.636
250
624
Intérêts compris dans le coût des actifs concernés
2
Total des charges d’intérêts
-17.269
-16.012
1 Contient également les intérêts des IRS (instruments financiers). 2 Intérêts intercalaires activés relatifs aux immeubles faisant l'objet de projets de développement. Le taux d'intérêt utilisé est 4,50%.
Impôt des sociétés (en milliers €)
31.03.15
31.03.14
Entreprise
-15
59
1. Impôt des sociétés Impôt au taux de 33,99%
-15
59
-29
-22
14
81
-314
-516
-208
-642
-208
-649
0
7
2. Exit tax
-106
125
Total de l’impôt des sociétés
-328
-457
Régularisation au titre de l’exercice précédent 2. Résultat imposable à 16,50% (appelé exit tax)
Le taux d’intérêt moyen pondéré s’élève à 4,35% au
effective, grâce à un contrat de swap. L’évolution du ratio
Filiales
31 mars 2015 et à 4,50% au 31 mars 2014 (après
des charges d’intérêt sur les emprunts versus les revenus
1. Impôt des sociétés
locatifs perçus s’élève à 32,46% au 31 mars 2015,
Impôt de l'exercice courant
ses crédits sous la forme de crédits d’investissement à
contre 37,10% l’année précédente. Nous référons à la
Régularisation au titre de l’exercice précédent
taux fixe ou de crédits de longue durée à taux variable
note 37 pour un aperçu de tous les swaps.
application des IRS). La société a conclu la plupart de
converti en taux fixe dans une relation de couverture
Note 15 Autres charges financières (en milliers €)
31.03.15
31.03.14
Frais bancaires et autres commissions
-39
-36
Total des autres charges financières
-39
-36
Les SIR ne sont imposées à l’impôt des sociétés que
et, d’autre part, la juste valeur. Ces impôts différés sont
pour ce qui concerne les dépenses non admises et les
actés au taux de 16,99% pour autant que les conseils
avantages anormaux ou bénévoles. Pour les filiales, les
d’administration respectifs de Retail Estates sa et de
impôts différés sont actés sur la différence entre, d’une
la filiale concernée aient l’intention de fusionner cette
part, la valeur comptable après amortissements dans
dernière avec la SIR publique.
les comptes annuels statutaires des filiales concernées
Note 17 Nombre d’actions et bénéfice par action
31.03.15
31.03.14
Nombre d'actions au début de l'exercice
7.290.411
5.813.122
Nombre d'actions à la fin de l'exercice
7.559.473
7.290.411
Nombre d'actions donnant droit aux dividendes (moyenne pondérée)
7.559.473
7.290.411
Nombre moyen pondéré d'actions pour le calcul du bénéfice par action
7.381.081
6.930.195
Évolution du nombre d'actions
• Rapport annuel 2014-2015 •
• 126 > Rapport financier
Augmentation du capital sur décision du conseil d’administration (dans le cadre du capital autorisé):
Retail Estates • 127
Note 19 Calcul du taux de distribution (en milliers €)
Augmentation du capital par apport en nature Le 28 novembre 2014, le deuxième volet de la
(le solde, soit 8,74 millions EUR, étant comptabilisé dans
transaction avec Orchestra-Prémaman Belgium sa a
la rubrique « primes d’émission »). Le prix d’émission de
été réalisé partiellement. 5 immeubles commerciaux
ces actions a été fixé contractuellement à 55 EUR par
ont fait l’objet d’un apport en nature dans le capital de
action.
la société, pour lequel le conseil d’administration a émis 269.062 actions nouvelles dans le cadre des pouvoirs
Après l’augmentation du capital visée ci-dessus, le capital
qui lui sont attribués en matière de capital autorisé. La
social s’élève au 31 mars 2015 à 170.091.087,57 EUR,
valeur d’apport totale pour ces 5 immeubles commerciaux
représenté par 7.559.473 actions. Après déduction des
s’élève à 14,80 millions EUR et représente une
frais cumulés liés à l’augmentation du capital, le capital
augmentation du capital social de 6,05 millions EUR
porté au bilan s’élève à 166.902.408,62 EUR.
31.03.15
31.03.14
Bénéfice net ordinaire
35.238
28.568
Bénéfice net dilué
35.238
28.568
Bénéfice distribuable
28.877
25.271
Bénéfice distribuable minimum
23.102
20.217
Dividende brut présupposé
23.434
21.871
81,15%
86,55%
Taux de distribution
Note 20 Immobilisations incorporelles
Tableau des investissements et des amortissements (en milliers €)
Note 18 (en milliers €)
31.03.15
31.03.14
35.238
28.568
146
169
Autres éléments de nature non courante (+/-)
103
30
Résultat de la vente d'immeubles de placement (+/-)
-479
-236
-6.131
-3.260
28.877
25.271
Bénéfice net (consolidé) Transactions de nature non courante comprises dans le résultat net (+/-) Amortissements (+) et reprises d'amortissements (-)
Variations de la juste valeur des immeubles de placement et projets de développement (+/-) Résultat d'exploitation net
Autres immobilisations corporelles
31.03.15
31.03.14
31.03.15
31.03.14
Solde à la fin de l’exercice précédent
541
532
867
826
Acquisitions
114
9
Valeur d’acquisition
Cessions et mises hors service
À la fin de l’exercice
655
541
971
867
514
476
570
474
0
6
21
38
125
125
-80
-36
Amortissements et moins-values exceptionnelles
Solde des sociétés acquises
d’intérêts au cours de l’exercice, une part de 80%,
au titre d’éventuelles plus-values non immunisées sur
calculée conformément à l’article 13 de l’A.R. SIR, doit
la vente d’immeubles de placement. De ce résultat net
être obligatoirement distribuée.
d’exploitation, diminué de la baisse nette de la charge
77 -37
Transferts (vers) d’autres rubriques
Solde à la fin de l’exercice précédent
Le résultat net d’exploitation ne doit plus être ajusté
204 -100
Amortissements3 Cessions et mises hors service À la fin de l’exercice Valeur comptable nette
535
514
614
570
120
26
357
297
3 Les amortissements sur immobilisations incorporelles et autres immobilisations corporelles sont portés au compte de résultats sous la rubrique ‘frais de gestion immobilière’. Les amortissements sur véhicules sont repris sous la rubrique 'frais de personnel'.
• Rapport annuel 2014-2015 •
• 128 > Rapport financier
Note 21
Les immeubles de placement sont comptabilisés à Immeubles de placement
Tableau des investissements et réévaluations (en milliers €)
Actifs détenus en vue de la vente
Total
31.03.15
31.03.14
31.03.15
31.03.14
31.03.15
31.03.14
745.916
675.593
4.385
7.488
750.301
683.081
Acquisition par achat ou apport des sociétés immobilières
28.383
42.787
28.383
42.787
250
624
250
624
Acquisition et apport d'immeubles de placement
70.777
27.476
70.777
27.476
Aliénation par vente de sociétés immobilières
-6.874
Vente d'immeubles de placement
-2.314
Frais de financement activés
Transferts vers les actifs détenus en vue de la vente Variation de la juste valeur (+/-) À la fin de l'exercice
-6.874 -3.635
-5.908
-301
6.889
3.372
837.121
0
745.916
-5.474 5.908
4.819
-3.579
-7.788
-7.214
301
0
0
175
6.889
3.547
4.385
841.940
750.301
biens sis en Région de Bruxelles-Capitale et en Région
conforme à la norme IAS 40. Cette juste valeur est le
wallonne, 10% pour les biens sis en Région flamande;
prix pour lequel l’immeuble pourrait être échangé entre
Valeur d’investissement des immeubles
Projets de développement (en milliers €)
Solde à la fin de l'exercice précédent
dans des conditions de concurrence normale. Elle est
• vente d’immeubles sous régime de courtage: 5% à 8% selon la Région; • contrats d’emphytéose portant sur des immeubles
estimée par les experts indépendants dans le cadre d’une
(jusqu’à 50 ans pour le droit de superficie et jusqu’à 99
approche en deux étapes. Dans une première étape,
ans pour le droit d’emphytéose): 0,20%;
les experts déterminent la valeur d’investissement de
• contrats de vente d’immeubles dont l’acquéreur
chaque immeuble, basée sur la valeur escomptée des
est une instance de droit public (p.ex. une entité
revenus locatifs nets futurs. Le taux d’escompte utilisé
de l’Union européenne, du gouvernement fédéral,
dépend principalement des taux d’escompte en vigueur
d’un gouvernement régional, d’un gouvernement
sur le marché de l’investissement immobilier, lesquels
étranger,…): exemption des droits;
tiennent compte de la localisation du bien, de la qualité des
• apport en nature d’immeubles contre l’émission
immeubles et de celle des locataires à la date d’évaluation.
d'actions nouvelles en faveur de l’apporteur: exemption
Les revenus locatifs futurs sont basés sur les loyers
des droits;
contractuels du bail en cours et sur des hypothèses admissibles et raisonnables quant aux revenus locatifs de baux futurs, à la lumière des conditions actuelles. Cette valeur correspond au prix qu’un investisseur (ou
AUTRES INFORMATIONS
• contrats de vente d’immeubles: 12,50% pour les
leur juste valeur, en utilisant le modèle de juste valeur
des parties bien informées, consentantes et agissant Solde à la fin de l'exercice précédent
Retail Estates • 129
• contrat de vente d’actions d’une société immobilière: absence de droits; • fusion, scission et autres réorganisations de sociétés: absence de droits; etc.
acquéreur hypothétique) serait disposé à payer pour 857.862
764.193
4.939
4.495
862.801
786.688
31.03.15
31.03.14
8.077
5.734
acquérir un bien dans le but de bénéficier de son revenu
Le taux effectif des droits de mutation varie donc de
locatif et de réaliser un rendement sur son investissement.
0% à 12,50%, sans qu’il soit possible de prévoir le taux
Dans une seconde étape, les experts ont déduit de cette
qui s’appliquera à la cession d’un bien déterminé sis
valeur d’investissement du portefeuille immobilier de la
en Belgique avant le moment même de la cession. En
SIR publique un montant estimé des droits de mutation
janvier 2006, il a été demandé aux experts chargés de
(droits d’enregistrement et/ou taxes sur la plus-value)
l’évaluation des SIR belges d’établir un pourcentage moyen
que l’acquéreur ou le vendeur doit acquitter en vue de
pondéré des taxes frappant effectivement les portefeuilles
céder l’immeuble. La valeur d’investissement, déduction
immobiliers des SIR. Concernant les transactions portant
Augmentation durant l'exercice
28.119
6.318
faite des droits de mutation estimés, correspond à la juste
sur des immeubles d’une valeur de plus de 2,50 millions
Réception durant l'exercice
-2.026
-3.975
valeur au sens de la norme IAS 40. En Belgique, la cession
EUR et étant donné l’éventail des modes de transfert
d’immeubles est en principe soumise à la perception de
de propriété (cf. supra), les experts ont calculé, sur la
34.171
8.077
droits de mutation. Le montant de ces droits dépend
base d’un échantillon représentatif de 220 transactions
du mode de cession, de la qualité de l’acquéreur et de
intervenues sur le marché entre 2003 et 2005 pour
la situation géographique du bien. Les deux premiers
un montant total de 6 milliards EUR, que la moyenne
éléments, et donc le montant des droits à payer, ne
pondérée des droits s’élevait à 2,50%. Ce pourcentage
sont connus que lorsque le transfert de propriété a lieu.
sera revu annuellement et adapté si nécessaire par
L’éventail des modes de cession d’immeubles et des droits
tranche de 0,50%. Concernant les transactions portant
y afférents comprend principalement:
sur des immeubles d’une valeur globale inférieure à
À la fin de l'exercice
• Rapport annuel 2014-2015 •
• 130 > Rapport financier
• L es postulats et modèles d’évaluation utilisés par les
Retail Estates • 131
2,50 millions EUR, il y a lieu de tenir compte de droits de
par une augmentation des immeubles de placement de
mutation compris entre 10% et 12,50% selon la Région
43,59 millions EUR, une variation du capital d’exploitation
experts immobiliers. Les postulats ont essentiellement
trimestre, toutes les différences matérielles (positives
dans laquelle ces immeubles sont sis. Retail Estates sa
de -3,64 millions EUR et une augmentation des dettes
trait à la situation du marché (par exemple, les
et négatives) sont comparées et analysées en termes
considère son portefeuille immobilier comme un tout,
financières et autres dettes de 5,71 millions EUR. Par
rendements et les taux d’escompte). Ils sont basés sur
absolus et relatifs (par rapport au trimestre précédent
pouvant être aliéné en tout ou en partie. Conformément
ailleurs, 4 surfaces de vente, 2 appartements à l’état de
leurs évaluation et observation professionnelles du
et à l’année écoulée). Sur cette base, une discussion a
à l’évaluation à la juste valeur de ses experts immobiliers
gros œuvre et 1 immeuble du portefeuille Distri-Land ont
marché.
ensuite lieu entre le management et l’expert immobilier
Cushman & Wakefield et CBRE, la valeur de cet immeuble
été vendus au cours de l’exercice 2013-2014, ce qui s’est
a été réduite de 2,50%, à savoir des frais de transaction
traduit par une baisse des immeubles de placement et des
estimés par les experts pour l’aliénation dudit immeuble.
actifs détenus en vue de la vente de 7,21 millions EUR.
ainsi que par le management de la SIR publique. Chaque
dans le but de refléter toutes les données relatives aux Les méthodes utilisées sont les suivantes :
différents sites de manière précise et complète dans les évaluations.
La valeur d’investissement est généralement calculée
Pour obtenir une description détaillée des règles d’évaluation employées par les experts immobiliers CBRE
Explications relatives à la norme IFRS 13
sur la base d’une capitalisation avec un RBI (Rendement
Le rendement locatif brut du portefeuille de Retail
et Cushman & Wakefield, vous pouvez consulter les
Évaluation des immeubles de placement
Brut Initial) du loyer annuel de base actuel établi par
Estates sa se situe dans une fourchette comprise entre
rapports desdits experts aux pages 92 et 93.
Les immeubles de placement sont évalués à leur juste
contrat, compte tenu de corrections éventuelles dues
6% et 10%, en fonction de la localisation. Nous référons
valeur. La juste valeur est déterminée sur la base de l’un
à divers facteurs tels que la valeur locative estimée, le
également à l’aperçu par cluster aux pages 75 jusqu’à 91.
des niveaux suivants de la hiérarchie IFRS 13:
taux d’inoccupation, les loyers progressifs, les périodes
Au cours de l’exercice 2014-2015, des sociétés immobilières ont été acquises pour un montant de 17,73 millions EUR. Ces sociétés immobilières détiennent des liquidités d’un montant de 2,65 millions EUR. Le flux net de trésorerie lié à l’acquisition de ces sociétés immobilières s’est donc élevé à 14,57 millions EUR. Ceci s’est traduit par une augmentation des immeubles de
• Niveau 1: évaluation basée sur des prix cotés sur des marchés actifs • Niveau 2: évaluation basée sur des données observables
sans loyer, etc. Le RBI dépend des rendements en vigueur
Sensibilité des évaluations
sur le marché des investissements, compte tenu de la
La sensibilité de la juste valeur en fonction des
situation, du caractère approprié du site, de la qualité des
modifications apportées aux données d’entrée non
locataires et de l’immeuble au moment de l’évaluation.
observables significatives utilisées dans la détermination de la juste valeur des objets classés dans le niveau 3
(en externe), directement ou indirectement • Niveau 3: évaluation basée intégralement ou
Pour les immeubles dont les droits de priorité sont
selon la hiérarchie IFRS des justes valeurs, est la suivante:
placement de 28,38 millions EUR et une variation du
partiellement sur des données non observables (en
scindés entre la nue-propriété, d’une part, et les droits
une hausse de 1% des revenus locatifs engendre une
capital d’exploitation de -13,81 millions EUR. Au cours
externe)
de superficie ou droits d’emphytéose, d’autre part, la
augmentation de la juste valeur du portefeuille de
valeur des droits de superficie ou droits d’emphytéose est
7,82 millions EUR. Une hausse du yield de 100 points de
de l’exercice, une société immobilière a été vendue, résultant à un flux net de trésorerie de 6,69 millions EUR
Dans la classification de la norme IFRS 13, les immeubles
déterminée par l’actualisation (Discounted Cash Flow) des
base (bps) engendre une diminution de la juste valeur du
suite à cette vente. Ceci s’est traduit par une baisse des
de placement sont rangés dans le niveau 3.
revenus locatifs nets, c’est-à-dire après déduction des
portefeuille de 102,94 millions EUR. Une baisse du yield
redevances de superficie ou redevances d’emphytéose
de 100 bps engendre une augmentation de la juste valeur du portefeuille de 138,44 millions EUR.
immeubles de placement de 6,87 millions EUR et une variation du capital d’exploitation de 0,18 million EUR.
Les immeubles de placement sont comptabilisés sur la
dues, et ce pour la période allant jusqu’à la fin de ce
Au cours de l’exercice clôturé, 9 surfaces de vente ont
base de rapports d’évaluation établis par des évaluateurs
contrat d’emphytéose ou de superficie.
également été vendues, ce qui s’est traduit par une baisse
immobiliers indépendants et experts. Ces rapports sont
des immeubles de placement et des immobilisations
basés sur:
La valeur de la nue-propriété est déterminée par l’actualisation (Discounted Cash Flow) des redevances
détenues en vue de la vente de 7,79 millions EUR. • Les informations fournies par la société, comme les
de superficie ou redevances d’emphytéose périodiques
Au cours de l’exercice 2013-2014, des sociétés
locations en cours, les échéances et les conditions des
immobilières ont été acquises pour un montant de 35,74
contrats de location, les éventuelles gratuités locatives,
millions EUR. Ces sociétés immobilières détiennent des
les investissements, etc. Ces informations proviennent
Les informations mises à la disposition des experts
liquidités d’un montant de 1,51 million EUR. Le flux net de
du système financier et de gestion de la SIR publique
immobiliers, de même que les postulats et les modèles
trésorerie lié à l’acquisition de ces sociétés immobilières
et sont soumises au système de contrôle général en
d’évaluation, sont vérifiés par le contrôleur de la société
s’est donc élevé à 34,23 millions EUR. Ceci s’est traduit
vigueur de la société.
jusqu’à l’échéance de ce contrat.
• Rapport annuel 2014-2015 •
• 132 > Rapport financier
Note 22 Immobilisations ou groupes d'immobilisations détenus en vue de la vente (en milliers €)
Actifs détenus en vue de la vente
31.03.15
31.03.14
4.819
Retail Estates • 133
Les créances totales s’élèvent à 0,76 million EUR.
locatives – le risque de crédit lié aux créances
0,13 million EUR concerne le fonds de roulement et de
commerciales est limité à environ 41% du montant dû au
réserves. Compte tenu des garanties obtenues – tant
31 mars 2015, soit 0,31 million EUR (déduction faite des
les garanties bancaires demandées que les garanties
créances douteuses).
4.385 Dépréciations des créances douteuses - tableau des mutations (en milliers €)
Total des actifs détenus en vue de la vente
4.819
À la fin de l'exercice précédent De sociétés acquises
Les actifs détenus en vue de la vente sont des actifs
31.03.15
31.03.14
-699
-699
4.385 -72
Dotations
à Westende pour une juste valeur de 3,26 millions
Reprises
pour lesquels un compromis a été signé, sans toutefois
EUR. Aucun compromis a été signé pour ces terrains à
que l’acte authentique n’ait encore été passé. Ces actifs
Westende, mais ils sont activement mis en vente parce
doivent en principe faire l’objet d’une vente dans l’année.
qu’ils n’appartiennent pas à la stratégie du Groupe. Si
Aucune moins-value n’est attendue sur ces actifs à
ces terrains ne sont pas vendus aux particuliers avant
l’occasion de leur vente.
le 31 décembre 2017, ils seront repris par la société de
Décomptabilisées car définitivement non recouvrables À la fin de l'exercice
-154
-266
157
105
36
161
-731
-699
laquelle le Groupe a acquis dans le temps de l’immobilier Au 31 mars 2015, ces actifs comprennent un immeuble
commercial, ces terrains inclus.
à Bilzen (juste valeur de 1,56 million EUR) et des terrains
Il est procédé comme suit pour constituer la provision
donne un aperçu de la structure d’âge des créances
pour créances douteuses: la liste des arriérés de loyer
pour lesquelles aucune diminution de la valeur a été
est suivie de près en interne. Partant d’une estimation
comptabilisé.
de la direction, ou lorsqu’il existe des indices clairs et
Note 23
manifestes que la créance ne pourra plus être recouvrée,
Pour plus de détails du coupon Distri-Land nous référons
Créances commerciales et créances douteuses
une provision est constituée. Les créances commerciales
au chapitre ‘Certificats immobiliers’ dans les règles
sont payables au comptant. Le tableau ci-dessous
d’évaluation (pages 110 et 111 du présent rapport).
Créances commerciales (en milliers €)
Créances commerciales Factures à établir Créances douteuses
31.03.15
31.03.14
1.488
1.116
194
92
-731
-699
Revenus à percevoir Coupons de certificats immobiliers Distri-Land
Échéance 30-90 jours 216
216
1.168
725
Autres Total des créances commerciales
Échéance < 30 jours Échéance > 90 jours Non échue
31.03.15
31.03.14
608
265
11
15
3
22
135
115
• Rapport annuel 2014-2015 •
• 134 > Rapport financier
Note 24 Créances fiscales et autres actifs circulants (en milliers €)
TVA à récupérer
Note 27 31.03.15
31.03.14
351
225
Impôt des sociétés à récupérer
2
Précompte immobilier à récupérer Précompte mobilier à récupérer Autres Total des créances fiscales et autres actifs circulants
1.041
809
7
312
1.399
1.899
31.03.15
31.03.14
Banques
1.469
2.189
Total de la trésorerie et des équivalents de trésorerie
1.469
2.189
Note 26 Comptes de régularisation (en milliers €)
Autres charges à reporter Autres revenus perçus Total des comptes de régularisation actif
Capitaux propres Capital Evolution du capital
Mouvements des capitaux
Total du capital investi après l’opération
(en milliers €)
(en milliers €)
551
Note 25 Trésorerie et équivalents de trésorerie (en milliers €)
Retail Estates • 135
31.03.15 871 111 982
31.03.14
Date 12/07/1988 27/03/1998
Constitution IPO et 1er entrée en bourse Euronext Bruxelles
30/04/1999
Apurement des pertes reportées
30/04/1999
Fusion par acquisition
30/04/1999
Apurement des pertes reportées
30/04/1999
Incorporation des pertes
30/04/1999
Incorporation des primes d'émission et des plus-values de réévaluation
30/04/1999
Nombre total d’actions
-
74
3.000
3.000
20.563
20.637
1.173.212
1.176.212
-5.131
15.505
-
1.176.212
1.385
16.891
283.582
1.459.794
-2.267
14.624
-
1.459.794
-174
14.451
-
1.459.794
4.793
19.244
-
1.459.794
Versement en numéraire
10.854
30.098
823.348
2.283.142
1/07/2003
Versement en numéraire
12.039
42.137
913.256
3.196.398
31/12/2003
Offre publique sur les certificats immobiliers de Distri-Land
4.907
47.043
372.216
3.568.614
5/11/2004
Incorporation partielle de la prime d'émission
33.250
80.294
-
3.568.614
-1
80.293
-20
3.568.594
80.294
130
3.568.724
5/11/2004
Annulation de 20 actions au porteur
387
10/08/2005
Fusion par absorption
1
35
21/11/2006
Fusion par absorption
10
80.303
228
3.568.952
30/11/2007
Apport en nature dans le cadre d'une scission partielle
3.804
84.107
169.047
3.737.999
1.882
85.989
83.632
3.821.631
422
30/06/2008
Les charges à reporter concernent principalement des assurances et des frais d’entretien du logiciel PGI.
Opération
Nombre d’actions créées
5/09/2008
Apport en nature dans le cadre d'une scission partielle Apport en nature
534
86.523
23.750
3.845.381
5.625
92.148
250.000
4.095.381
6.944
99.092
308.623
4.404.004
4.380
103.472
194.664
4.598.668
910
104.382
40.459
4.639.127
05/05/2010
Apport en nature Apport en nature dans le cadre d'une scission partielle Apport en nature Apport en nature dans le cadre d'une scission partielle Apport en nature
3.288
107.671
146.135
4.785.262
21/06/2010
Apport en nature
2.662
110.332
118.293
4.903.555
30/11/2010
Apport en nature
2.212
112.544
98.301
5.001.856
30/04/2009 24/11/2009 5/02/2010 31/03/2010
• Rapport annuel 2014-2015 •
• 136 > Rapport financier
Evolution du capital
Date
Mouvements des capitaux
Total du capital investi après l’opération
(en milliers €)
(en milliers €)
Opération
Nombre d’actions créées
Nombre total d’actions
Retail Estates • 137
Les augmentations de capital par apport en nature sont
Article 6.3 des statuts: Acquisition, aliénation et prise en
effectuées conformément aux conditions prescrites par la
gage d’actions propres
législation SIR et aux conditions prévues à l'article 6.4 des
La société peut acquérir, prendre en gage ou aliéner ses propres actions dans les conditions prévues par la Loi.
30/11/2010
Apport en nature
1.280
113.824
56.872
5.058.728
statuts. De tels apports peuvent également porter sur
30/11/2010
Apport en nature
66
113.890
2.935
5.061.663
16/06/2011
Apport en nature
1.989
115.879
88.397
5.150.060
le droit au dividende dans le cadre de la distribution d'un
27/06/2011
5.520
121.399
245.348
5.395.408
937
122.336
41.666
5.437.074
Sans préjudice de l’autorisation donnée au conseil
acquérir, prendre en gage et aliéner des actions propres
4/07/2012
Apport en nature Apport en nature dans le cadre d'une scission partielle Apport en nature
4.694
127.030
208.607
5.645.681
d’administration conformément aux alinéas qui
de la société lorsque cette acquisition ou cette aliénation
27/07/2012
Apport en nature - dividende optionnel
3.768
130.798
167.441
5.813.122
précèdent, le conseil d’administration est habilité à
est nécessaire pour éviter à la société un dommage
28/06/2013
Apport en nature
540
131.338
24.009
5.837.131
procéder à une ou plusieurs augmentations de capital,
grave et imminent. Cette compétence est valable pour
28/06/2013
Augmentation du capital en numéraire
32.699
164.037
1.453.280
7.290.411
en cas d’offre publique d’acquisition, sur toutes les
une durée de trois (3) ans, à compter de la date de la
28/11/2014
Apport en nature
6.054
170.091
269.062
7.559.473
actions de la société, dans les conditions prévues à
publication aux annexes du Moniteur Belge du pouvoir
30/03/2012
dividende optionnel.
Le conseil d’administration est autorisé, dans les limites des articles 620 et suivants du Code des Sociétés à
l’article 607 du Code des Sociétés et pour autant que
octroyé par l'assemblée générale extraordinaire du 24
Article 6.2 des statuts: Capital autorisé
cas d'espèce. Le conseil d'administration est également
la société aie reçu l'avis d'offre publique d'acquisition
octobre 2014 et peut être prorogée par l'assemblée
Le conseil d’administration est autorisé à augmenter le
autorisé par l'assemblée générale à émettre d'autres
de l'Autorité des services et marchés financiers (FSMA)
générale pour un même délai.
capital social en une ou plusieurs fois à concurrence d’un
titres, en ce compris mais non limités à, des obligations
dans un délai de trois ans suivant l'assemblée générale
montant maximal de cent soixante-quatre millions trente-
convertibles (subordonnées ou non), des droits de
extraordinaire de 9 décembre 2013. Le cas échéant,
Le conseil d'administration est habilité, pour une période
sept mille quatre-vingt-sept euros septante-quatre cents
souscription, des actions sans droit de vote, des actions
le conseil d'administration doit respecter le droit
de cinq (5) ans suivant la tenue de l'assemblée générale
(164.037.087,74 EUR).
avec un droit privilégié aux dividendes et/ou au boni de
d'allocation irréductible prévu par la législation SIR.
extraordinaire du 24 octobre 2014, d’acquérir, prendre
liquidation.
Les augmentations de capital réalisées par le conseil
en gage et aliéner pour compte de la société des actions
Cette autorisation est conférée au conseil d'administration
d’administration en vertu de l’habilitation susmentionnée
propres de la société à un prix unitaire qui ne peut pas
pour une durée de cinq ans à dater de la publication aux
Il est en outre permis au conseil d'administration de
s’imputeront sur le capital restant utilisable au sens du
être inférieur à quatre-vingt-cinq pour cent (85%) du
annexes du Moniteur Belge, de la modification des statuts
limiter ou supprimer le droit de préférence accordé par
premier alinéa.
cours de bourse de clôture du jour précédant la date de la
décidée par l'assemblée générale extraordinaire du 9
le Code des Sociétés aux actionnaires, en ce compris en
décembre 2013. Cette autorisation peut être renouvelée.
faveur d'une ou plusieurs personnes déterminées autres
Lorsque les augmentations de capital décidées en vertu
peut pas être supérieur à cent quinze pour cent (115%)
Le conseil d'administration détermine le prix, la prime
que des membres du personnel de la société ou de ses
de ces autorisations comportent une prime d’émission,
du cours de bourse de clôture du jour précédant la date
d'émission et les conditions d'émission des actions
filiales pour autant qu’un droit d’allocation irréductible soit
le montant de celle-ci, après imputation éventuelle des
de la transaction (acquisition, vente ou prise en gage)
nouvelles, à moins que l'assemblée générale n'en décide
accordé aux actionnaires existants lors de l’attribution des
frais, est affecté à un compte indisponible dénommé
sans que la société ne puisse à aucun moment détenir plus
elle-même.
nouveaux titres. Ce droit d’allocation irréductible répond
« prime d’émission » qui constituera, à l’égal du capital,
de 20% du total des actions émises.
aux conditions fixées par la législation SIR et l'article 6.4
la garantie des tiers et qui ne pourra être réduit ou
des statuts.
supprimé que par une décision de l’assemblée générale
Ces conditions et limitations s'appliquent également aux
statuant dans les conditions déterminées à l'article 612
acquisitions et aliénations d'actions de la société par
Dans les limites exposées ci-dessus et sans préjudice des dispositions impératives du Code des Sociétés, le conseil
transaction (acquisition, vente ou prise en gage) et qui ne
d'administration peut décider d'augmenter le capital, soit
Ce droit d’allocation irréductible ne doit pas être accordé
du Code des Sociétés, sous réserve de son incorporation
des filiales de la société au sens de l'article 627, alinéa 1
par apports en espèces, soit par apports en nature, soit
en cas d’apport en espèces dans le cadre de la distribution
au capital.
du Code des Sociétés, ainsi qu'à celles acquises par des
par incorporation de réserves ou de primes d’émission
d’un dividende optionnel, dans les circonstances prévues à
personnes agissant au nom mais pour compte de la filiale
avec ou sans création de titres nouveaux en fonction du
l'article 6.4 des statuts.
de la société.
• Rapport annuel 2014-2015 •
• 138 > Rapport financier
Retail Estates • 139
Article 6.4 des statuts: Augmentation du capital
suppression du droit de préférence, en sus d'un apport
au plus tard le jour ouvrable suivant la conclusion de
la distribution d'un dividende optionnel, à condition que
Toute augmentation de capital sera réalisée
en nature dans le cadre de la distribution d’un dividende
la convention d'apport en mentionnant le délai dans
l'octroi de celui-ci soit effectivement ouvert à tous les
conformément aux articles 581 à 609 du Code des
optionnel, pour autant que l’octroi de celui-ci soit
lequel l'augmentation de capital sera effectivement
actionnaires.
Sociétés et à la législation SIR.
effectivement ouvert à tous les actionnaires.
réalisée, l'acte d'augmentation de capital est passé dans un délai maximum de quatre mois; et
Si l'assemblée générale décide de demander le paiement
Le capital de la société peut être augmenté par décision
Les augmentations de capital par apport en nature sont
de l'assemblée générale, délibérant conformément à
soumises aux règles prescrites aux articles 601 et 602 du
expliciter l'incidence de l'apport proposé sur la situation
sur un compte de réserve indisponible qui ne peut être
l'article 558 et, le cas échant, à l'article 560 du Code des
Code des Sociétés.
des anciens actionnaires, en particulier en ce qui
réduit ou supprimé que par une décision de l'assemblée
concerne leur quote-part du bénéfice, de la valeur
générale délibérant selon les dispositions prévues pour
Sociétés, ou par décision du conseil d'administration dans
4. le rapport visé au point 1° ci-dessus doit également
d'une prime d'émission, celle-ci doit être comptabilisée
le cadre du capital autorisé. Il est cependant interdit à la
En outre, les conditions suivantes doivent être respectées
nette par action et du capital ainsi que l'impact en
la modification des statuts et en respectant la procédure
société de, directement ou indirectement, souscrire à son
en cas d'émission de titres suite à un apport en nature,
termes de droits de vote.
prévue pour une réduction du capital social. La prime
propre capital.
conformément à la législation SIR:
d'émission aura, au même titre que le capital, la nature Ces conditions supplémentaires ne sont pas applicables
En cas d’augmentation de capital par apport en espèces
1. l'identité de celui qui fait l'apport doit être mentionnée
par décision de l’assemblée générale ou dans le cadre
dans le rapport du conseil d'administration visé à
du capital autorisé tel que prévu à l’article 6.2, le droit
l'article 602 du Code des Sociétés, ainsi que, le cas
de préférence des actionnaires peut uniquement être
échéant, dans la convocation à l'assemblée générale qui
limité ou supprimé, pour autant qu’un droit d’allocation
2. le prix d'émission ne peut être inférieur à la valeur
de l’attribution de nouveaux titres. Ce droit d’allocation
la plus faible entre (a) une valeur nette par action
irréductible répond aux conditions suivantes fixées par la
ne datant pas de plus de quatre mois avant la date
législation SIR:
de la convention d'apport ou, au choix de la société, avant la date de l'acte d'augmentation de capital et
1. il porte sur l'entièreté des titres nouvellement émis;
(b) la moyenne des cours de clôture des trente jours
2. il est accordé aux actionnaires proportionnellement à
calendrier précédant cette même date.
la partie du capital que représentent leurs actions au
À cet égard, il est permis de déduire du montant visé
moment de l'opération;
au point (b) ci-avant un montant correspondant à la
3. un prix maximum par action est annoncé au plus tard
portion des dividendes bruts non distribués dont les
la veille de l'ouverture de la période de souscription
actions nouvelles seraient éventuellement privées,
publique;
pour autant que le conseil d'administration justifie
avoir une durée minimale de trois jours de bourse.
spécifiquement le montant des dividendes accumulés à déduire dans son rapport spécial et expose les conditions financières de l'opération dans le rapport
Le droit d'allocation irréductible s'applique à l'émission d'actions, d'obligations convertibles (subordonnées
en cas d'apport du droit au dividende dans le cadre de
se prononcera sur l'augmentation de capital;
irréductible soit accordé aux actionnaires existants lors
4. la période de souscription publique doit dans ce cas
d'un gage commun au profit des tiers.
financier annuel; 3. sauf si le prix d'émission, ou, dans le cas visé à l'article
ou non) et de droits de souscription. Il ne doit pas être
6.6 des statuts, le rapport d'échange, ainsi que leurs
accordé en cas d’apport en espèces avec limitation ou
modalités sont déterminés et communiqués au public
Note 28 Évolution des primes d’émission (en milliers €) Date
Opération
Exercice précédent 28/11/2014
Apport en nature
Total des primes d’émission
Primes d'émission 31.03.15
93.095 8.744 101.839
• Rapport annuel 2014-2015 •
• 140 > Rapport financier
Note 29 Impact sur la juste valeur des frais et droits de mutation estimés lors de l’aliénation hypothétique des immeubles de placement (en milliers €)
Solde à la fin de l'exercice précédent Mutation durant l'exercice Total de l’impact sur la juste valeur des frais et droits de mutation estimés lors de l’aliénation hypothétique des immeubles de placement
31.03.15
31.03.14
-18.387
-15.764
-2.474
-2.623
Retail Estates • 141
d’effectives. Ces swaps font dès lors l’objet d’une
actées dans les capitaux propres, et non pas au compte
comptabilité de couverture des flux de trésorerie en vertu
de résultats. Les swaps du taux d’intérêt sont des
de laquelle leurs variations de valeur sont directement
instruments de niveau 2 (voir note 37).
Note 31 -20.861
-18.387
Autres passifs non courants (en milliers €)
31.03.15
31.03.14
Dérivés financiers
24.587
23.882
Dettes relatives aux actionnaires minoritaires
13.814
12.985
355
1.179
38.756
38.046
Tel qu’évoqué à la note 21, Retail Estates sa considère
de leur nature et/ou de leur emplacement, une moins-
son portefeuille immobilier comme un tout, pouvant être
value pour le portefeuille dans son ensemble. Étant donné
aliéné en tout ou en partie. Conformément à l’évaluation
que la valeur individuelle de ces immeubles est inférieure
à la juste valeur de ses experts immobiliers Cushman &
au seuil de 2,50 millions EUR, l’ensemble des frais de
Wakefield et CBRE, la valeur de cet immeuble a été réduite
transaction y afférents dans la région concernée, à savoir
de 2,50%, à savoir des frais de transaction estimés par
10% ou 12,50%, a été déduit. Au 1er avril 2004 (date de
Les dettes relatives à des actionnaires minoritaires
l’augmentation des capitaux propres sous-entendus dans
les experts pour l’aliénation dudit immeuble. D’après
la première application des normes IAS/IFRS), les droits
d’un montant de 13,81 millions EUR sont dues à la
l’exercice 2014-2015.
Retail Estates sa, un nombre restreint d’immeubles
de transmission déduits de la valeur d’investissement
comptabilisation de la dette contractée en vue de
spécifiquement identifiés seront difficiles à vendre avec
s’élevaient à 4,90 millions EUR. Ce montant a été acté
la poursuite de l’acquisition des actions de Retail
Les impôts reportés concernent les taxations étendues
ce portefeuille immobilier car ils impliqueraient, en raison
dans la rubrique des capitaux propres.
Warehousing Invest sa n’étant pas encore détenues par
des plus-values réalisées des filiales. Il n’y a pas de pertes
Retail Estates sa (voir aussi note 42). L’augmentation de
fiscales non reconnues, ni d’autres sources d’impôts
cette dette par rapport à l’exercice précédent est due à
reportés.
Impôts reportés Total des autres passifs non courants
Note 30 Variations de la juste valeur des actifs et passifs financiers (en milliers €)
Note 32
31.03.15
31.03.14
Valeur comptable des dérivés financiers
-24.587
-23.882
Dettes commerciales et autres dettes courantes (en milliers €)
Juste valeur totale des actifs et passifs financiers
-24.587
-23.882
Dettes commerciales Factures à percevoir Dettes fiscales
Le Groupe recourt à des instruments financiers dérivés
à leur juste valeur à la date du rapport suivant. Il
(swaps de taux d’intérêt) pour couvrir son exposition
convient de noter que l’évaluation négative ou positive
au risque de taux d’intérêt résultant de ses activités
des instruments financiers n’a aucun impact sur le
opérationnelles, de financement et d’investissement.
résultat net de Retail Estates sa. La société considère
Les instruments financiers dérivés sont initialement
les swaps de taux d’intérêt comme des couvertures des
comptabilisés à leur prix de revient, puis sont réévalués
flux de trésorerie, lesdites couvertures étant qualifiées
Exit tax Autres dettes courantes Total des dettes commerciales et autres dettes courantes
31.03.15
31.03.14
796
353
4.126
2.868
703
814
4.077
3.621
322
335
10.024
7.992
• Rapport annuel 2014-2015 •
• 142 > Rapport financier
Note 33
Retail Estates • 143
Note 35
Autres passifs courants (en milliers €)
Dividendes à payer
31.03.15
31.03.14
33
36
Autres
15.333
50
Total des autres passifs courants
15.366
86
L’augmentation de 0,086 million EUR à 15,37 millions
par Retail Estates sa. L’augmentation de cette dette par
EUR des autres passifs courants est due aux dettes
rapport à l’exercice précédent est due à l’augmentation
contractées en vue de la poursuite de l’acquisition des
des capitaux propres sous-entendus dans l’exercice
actions de Mijn Retail sa n’étant pas encore détenues
2014-2015. Voir aussi note 42.
Répartition selon l’échéance contractuelle des lignes de crédit (en milliers €)
Emprunts bilatéraux - taux fixe ou variable Autres passifs financiers non courants Sous-total
Autres charges à attribuer
2.592
1.602
Revenus à transférer (refacturation)
1.818
1.415
Total des comptes de régularisation
4.410
3.017
Les revenus à transférer concernent principalement des loyers payés d’avance.
327.677
29.748 340.379
327.677
Emprunts bilatéraux - taux fixe ou variable
57.209
22.422
Sous-total
57.209
22.422
397.588
350.098
31.03.15
31.03.14
Entre un et deux an(s)
93.705
49.917
Entre deux et cinq ans
214.013
199.794
32.661
77.966
31.03.15
31.03.14
Emprunts à taux variable
293.506
280.610
Emprunts à taux fixe
104.082
69.488
31.03.15
31.03.14
95.212
47.297
Répartition selon la maturité des emprunts non courants (en milliers €) 31.03.14
310.631
Courants
Total
31.03.15
31.03.14
Non courants
Note 34 Comptes de régularisation (en milliers €)
31.03.15
Plus de cinq ans Répartition selon la distinction entre les emprunts à taux variable et les emprunts à taux fixe (en milliers €)
Retail Estates sa dispose des facilités de crédit non utilisées suivantes (en milliers €)
Échéance à moins d'un an Échéance à plus d'un an
Charge totale d'intérêts future Estimation des charges d’intérêts futures
31.03.15
31.03.14
Moins d'un an
15.827
16.424
Entre un et cinq an(s)
37.604
39.106
3.986
4.956
57.417
60.486
Plus de cinq ans Total
• Rapport annuel 2014-2015 •
• 144 > Rapport financier
Dettes financières à court terme et à long terme
degré relativement élevé de financement de la dette. Pour
Note 36
Un total de 94,71% des emprunts à rembourser ont un
une limitation optimale de ce risque, Retail Estates sa met
Actifs et passifs financiers
taux d’intérêt variable qui est entièrement couvert au
en œuvre une stratégie très prudente et conservatrice.
1. Aperçu
moyen de contrats de swaps de taux d’intérêt prévoyant
Les dettes sont toutes des crédits bancaires à long
Au 31 mars 2015
l’échange du taux variable contre un taux fixe ou ayant un
terme, financés auprès de différentes banques. Lorsqu’un
taux d’intérêt fixe (cf. note 37). L’estimation des futures
prêt est conclu à un taux d’intérêt variable, celui-ci est
charges d’intérêts tient compte de l’endettement au 31
immédiatement converti en un taux d’intérêt fixe. Un
mars 2015 et des couvertures d’intérêts conformément
total de 94,71% des crédits à rembourser sont financés
aux contrats en cours pour le moment. Concernant la
de cette manière. Ce faisant, une augmentation des
partie non couverte des dettes comptabilisées, d’un
taux d’intérêt n’a que peu d’impact sur le résultat total.
montant de 21,06 millions EUR, il a été tenu compte du
Cependant, des augmentations ou diminutions du taux
taux Euribor au 31 mars 2015 + marge bancaire.
d’intérêt ont un impact sur la valeur de marché des swaps du taux d’intérêt contractés et dès lors, sur les capitaux
E. G.
l’emprunt obligataire émis le 23 avril 2014, pour une
un impact positif de 12,13 millions EUR sur les capitaux
E.
durée de 7 ans, à un taux d’intérêt de 3,556%.
propres. Une diminution du taux d’intérêt de 1% aura un propres.
La mesure dans laquelle Retail Estates sa peut assurer son
Par principe, Retail Estates sa s’engage envers les banques
financement exerce un impact important sur la rentabilité.
à ne pas dépasser 60% de taux d’endettement.
Investir dans l’immobilier s’accompagne en effet d’un
Emprunts et créances
Passifs à leur coût d'acquisition amorti
Immobilisations financières Créances commerciales et autres immobilisations
5
5
1.168
1.168
1.399
1.399
Actifs circulants financiers D.
d’intérêt
Instruments financiers utilisés pour la relation de couverture de flux de trésorerie
Immobilisations financières
propres. Une augmentation du taux d’intérêt de 1% aura
Analyse des charges d’intérêts – sensibilité aux taux
Total
ACTIFS
Les ‘autres passifs courants financiers’ concernent
impact négatif de 12,86 millions EUR sur les capitaux
Retail Estates • 145
F.
Créances commerciales Dettes fiscales et autres actifs circulants Trésorerie et équivalents de trésorerie
Total des immobilisations financières
1.469 4.041
1.469 0
4.041
PASSIFS Passifs financiers non courants B.
Dettes financières non courantes
C.
Autres passifs financiers non courants
340.379 38.756
340.379 24.587
14.169
Passifs financiers courants B. D. E.
Dettes financières courantes Dettes commerciales et autres dettes courantes Autres passifs courants
Total des passifs financiers
57.209
57.209
10.024
10.024
15.367 461.735
15.367 24.587
0
437.148
• Rapport annuel 2014-2015 •
• 146 > Rapport financier
Au 31 mars 2014
Total
Instruments financiers utilisés pour la relation de couverture de flux de trésorerie
Emprunts et créances
Passifs à leur coût d'acquisition amorti
ACTIFS
informatif, la valeur comptable étant égale aux coût
valeur comptable qui ne diffère pas beaucoup de leur
amorti. Les dettes financières à taux variable ont une
juste valeur.
Dettes financières à taux fixe
Immobilisations financières E. G.
E. F.
Immobilisations financières Créances commerciales et autres immobilisations Créances commerciales Dettes fiscales et autres actifs circulants Trésorerie et équivalents de trésorerie
Total des immobilisations financières
5
5
725
725
1.899
1.899
2.189
2.189
Dettes financières à taux fixe
4.818
0
4.818
C.
Autres passifs financiers non courants
327.677 38.046
0
327.677 23.882
14.164
Passifs financiers courants B. D. E.
Dettes financières courantes Dettes commerciales et autres dettes courantes Autres passifs courants
Total des passifs financiers
22.421
22.421
7.992
7.992
86
86
396.222
23.882
0
104.082
113.933
69.488
68.592
Instruments financiers
Passifs financiers non courants
Dettes financières non courantes
Juste valeur
31.03.14 Valeur Juste valeur comptable
Note 37
PASSIFS B.
31.03.15 Valeur comptable
Actifs circulants financiers D.
Retail Estates • 147
372.340
Retail Estates sa considère les swaps de taux d’intérêt
à l’avenir une concordance entre le swap de taux d’intérêt
comme des couvertures des flux de trésorerie, étant
et l’obligation financière sous-jacente.
entendu que lesdites couvertures sont qualifiées d’effectives. Ces swaps font dès lors l’objet d’une
Test rétrospectif: sur la base de l’analyse des ratios,
comptabilité de couverture des flux de trésorerie, en
l’intérêt payé sur l’obligation financière sous-jacente
vertu de laquelle la partie effective des variations de
est comparé au flux de trésorerie à taux variable du
valeur est directement comptabilisée dans les capitaux
swap, le rapport devant se situer entre 80 et 125. La
propres, et non pas au compte de résultats. La méthode
valeur du marché du swap de taux d’intérêt s’élève
de détermination de l’efficacité de la couverture est la
à -24,59 millions EUR au 31 mars 2015 et est fixée
suivante:
chaque trimestre par l’institution financière émettrice. Retail Estates sa vérifie ensuite celle-ci à la lumière de
Test prospectif: à la fin de chaque trimestre, une
l’escompte des flux de trésorerie contractuels futurs sur
vérification est opérée pour déterminer s’il y aura toujours
la base des courbes de taux correspondantes.
2. Juste valeur
à plus d’un an ne coïncident généralement plus avec les
Les créances et dettes commerciales étant des créances
taux en vigueur sur les marchés monétaires, si bien que
et des dettes à un an au plus, leur juste valeur est
l’on constate un écart entre la valeur comptable et la
quasiment identique à la valeur nominale des actifs et
juste valeur. Le tableau ci-dessous compare le montant
passifs financiers en question. Au 31 mars 2015, Retail
total des dettes à taux fixe avec la valeur comptable et
Estates sa enregistre pour 293,51 millions EUR de dettes
la juste valeur au terme de l’exercice 2014-2015. Dans
financières à taux variable et pour 104,33 millions EUR de
le cadre de cette comparaison, l’évaluation à la juste
dettes financières à taux fixe. Parmi la première catégorie,
valeur des dettes à taux fixe fait appel à une actualisation
La juste valeur des instruments est exclusivement
sur un marché actif, si bien que les contrats de swap de
un montant de 272,44 millions EUR est couvert par des
des flux de trésorerie futurs, compte tenu du risque de
déterminée sur la base des données observables
taux d’intérêt relèvent du niveau 2 de la hiérarchie de la
contrats de swap de taux d’intérêt. Les taux d’intérêt
crédit du Groupe. Cette juste valeur des dettes à taux
(directement ou indirectement) pour l’instrument
juste valeur, conformément aux dispositions de la norme
fixes convenus à l’époque où ont été souscrites les dettes
fixe est renseignée dans le tableau sous-entendu à titre
concerné, sans pour autant constituer des prix constatés
IFRS 7.
Juste valeur des obligations bancaires en fin d'année (en milliers €)
31.03.15 Actifs
31.03.14
Passifs
Swap de taux d'intérêt
24.587
Actifs
Passifs 23.882
• Rapport annuel 2014-2015 •
• 148 > Rapport financier
Vous trouverez ci-dessous un aperçu des instruments financiers au 31 mars 2015: Synthèse des instruments financiers à la date de clôture 31.03.15 (en milliers €)
Catégories
Retail Estates • 149
Le niveau 2 de la hiérarchie des justes valeurs concerne
Valeur comptable
Juste valeur
les autres actifs et passifs financiers dont la juste
Niveau
valeur repose sur d’autres données qui, directement ou
I. Immobilisations Immobilisations financières
C
0
0
2
Emprunts et créances
A
5
5
2
marchés actifs, généralement livrés par des institutions financières. - La juste valeur des autres actifs et passifs financiers
indirectement, peuvent être constatées pour les actifs ou
de niveau 2 est sensiblement identique à leur valeur
passifs concernés.
comptable : • s oit parce qu’ils ont une échéance à court terme
Les techniques d’évaluation de la juste valeur des
(comme les créances et dettes commerciales),
instruments financiers de niveau 2 sont les suivantes :
• soit parce qu’ils portent un taux d’intérêt variable.
- L es rubriques « autres passifs financiers » et
La juste valeur des dettes qui portent un taux d’intérêt
II. Actifs circulants Créances commerciales et autres créances
A
2.567
2.567
2
Trésorerie et équivalents de trésorerie
B
1.469
1.469
2
Total des instruments financiers à l'actif du bilan
4.041
4.041
I. Passifs non courants Passifs porteurs d'intérêts
A
Établissements de crédit
A
Autres passifs non courants financiers
A
2 340.379
350.230
2
« immobilisations financières » concernent des swaps de
fixe est évaluée au moyen d’une actualisation de leurs
taux d’intérêt (Interest Rate Swaps) dont la juste valeur
futurs flux de trésorerie tenant compte du risque de
est fixée à l’aide de taux d’intérêt applicables sur les
crédit du Groupe.
Aperçu des swaps: Autres passifs non courants Date de début
Date d'échéance
Taux d'intérêt
Montant nominal (en milliers €)
Couverture du risque
1
12/2006
12/2016
4,05%
37.000
oui
2
Autres passifs non courants
A
14.169
14.169
2
Autres passifs financiers
C
24.587
24.587
2
2
10/2007
12/2016
4,21%
6.000
oui
II. Passifs courants
3
03/2008
03/2018
4,08%
5.000
oui
Passifs porteurs d'intérêts
A
57.209
57.209
2
4
07/2007
07/2017
4,77%
10.000
oui
Dettes commerciales courantes et autres dettes
A
25.391
25.391
2
5
08/2007
07/2015
4,58%
10.000
oui
6
03/2010
12/2015
4,94%
6.500
oui
461.735
471.586
7
03/2010
03/2017
4,94%
8.500
oui
8
06/2012
06/2017
3,22%
20.000
oui
9
11/2011
11/2016
3,03%
10.000
oui
10
09/2012
09/2017
3,35%
6.000
oui
11
11/2013
11/2018
3,69%
30.000
oui
Total des instruments financiers au passif du bilan
Les catégories correspondent aux instruments financiers suivants: A. Actifs ou passifs financiers (en ce compris les emprunts
C. A ctifs ou passifs détenus à leur juste valeur via le compte de résultats, sauf pour les instruments
12
03/2009
12/2023
3,89%
8.477
oui
financiers qui sont déterminés comme instruments de
13
07/2011
12/2015
2,32%
10.000
oui
couverture.
14
06/2012
09/2017
3,03%
10.000
oui
15
12/2011
06/2016
1,70%
25.000
oui
16
05/2012
04/2016
3,04%
8.467
oui
17
09/2014
09/2019
2,69%
21.000
oui
18
04/2014
03/2018
1,91%
20.500
oui
19
01/2016
01/2021
1,82%
10.000
oui
20
02/2015
01/2020
1,48%
20.000
oui
21
01/2017
01/2022
1,44%
45.000
oui
22
10/2017
10/2022
1,70%
15.000
oui
et créances) détenus jusqu’à leur échéance au coût amorti.
L’ensemble des instruments financiers du Groupe correspond au niveau 2 de la hiérarchie des justes valeurs.
B. Placements détenus jusqu’à leur échéance au coût amorti.
L’évaluation à la juste valeur s’effectue sur base régulière.
• Rapport annuel 2014-2015 •
• 150 > Rapport financier
Note 38
Retail Estates • 151
Note 40
Au 31 mars 2015
Parties liées
Administrateurs et membres de la direction
Acquisition de sociétés immobilières et d'immeubles
Au cours de l’exercice clôturé, 1 société a été vendue
Les parties liées avec lesquelles la société traite sont
Les indemnités des administrateurs et des membres de la
de placement
pour un prix de vente net de 8,22 millions EUR, faisant
ses filiales, ses administrateurs et les membres de sa
direction sont actées dans la rubrique « Frais généraux de
Au 31 mars 2014
reculer le montant des immeubles de placement de 6,87
direction. Les transactions avec les filiales sont écartées
la société » (cf. note 10):
Les acquisitions et les projets développés pour compte
millions EUR. 9 surfaces de vente ont également été
propre au cours de l’exercice 2013-2014 se sont traduits
vendues, pour un prix de vente net de 8,08 millions EUR,
par une augmentation du patrimoine immobilier de
faisant reculer le montant des immeubles de placement
65,12 millions EUR (sans des projets de développement)
de 7,79 millions EUR. Ces désinvestissements ont pesé
et du total des revenus locatifs de 2,60 millions EUR. Si
sur les revenus locatifs à concurrence de 0,75 million
les acquisitions avaient été réalisées le 1 avril 2013, les
EUR. Si les ventes avaient été réalisées le 1er avril 2014,
revenus locatifs auraient progressé de 5,72 millions EUR.
les revenus locatifs auraient baissé de 0,94 million EUR.
de la consolidation.
(en milliers €)
31.03.15
31.03.14
er
Administrateurs
438
476
Ces investissements ont permis au résultat d’exploitation Total
438
476
Note 41
d’augmenter de 2,29 millions EUR.
Événements postérieurs à la date du bilan Au 31 mars 2015
Acquisition potentielle des sociétés immobilières
Les administrateurs et membres de la direction ne
montants sont tous des indemnités à court terme. Nous
Les acquisitions et les projets développés pour compte
Le 24 avril 2015, Retail Estates sa a conclu un contrat
perçoivent aucun autre avantage à charge de la société.
référons au rapport de rémunération à la page 29.
propre au cours de l’exercice 2014-2015 se sont traduits
un vue de l’acquisition du contrôle de quatre sociétés
par une augmentation du patrimoine immobilier de 71,29
immobilières. Ces quatre sociétés immobilières sont
millions EUR (sans des projets de développement) et du
propriétaires de, au total, 81 immeubles commerciaux
total des revenus locatifs de 2,17 millions EUR. Si les
situés en Belgique, tous appartenant au secteur niche de
acquisitions avaient été réalisées le 1 avril 2014, les
l’immobilier commercial dans la périphérie. Les immeubles
revenus locatifs auraient progressé de 4,53 millions EUR.
ont une valeur d’investissement de 129 millions EUR (qui
Ces investissements ont permis au résultat d’exploitation
est conforme à la valeur déterminée par l’expert immobilier)
d’augmenter de 3,94 millions EUR.
et un revenu locatif prévu de 7,94 millions EUR. La surface
Retail Estates sa n’a pas de comité de direction. Ces
Note 39 Honoraire du commissaire (hors TVA)
Rémunération du commissaire pour le mandat d’audit Rémunération des missions exceptionnelles ou particulières - Autres missions de contrôle - Missions de conseil fiscal - Autres missions n'étant pas des missions révisorales
er
31.03.15
31.03.14
104
101
17
62
3
20
nette totale des magasins s’élève à 75.049m², dont Vente de sociétés immobilières et d'immeubles de
170
4.250m² immeubles vacants destinés au redéveloppement.
placement Au 31 mars 2014
Le contrat d’acquisition mentionne une condition
Au cours de l’exercice 2013-2014, 4 surfaces de vente,
suspensive importante, dont la réalisation dépend
2 appartements à l’état de gros œuvre et 1 immeuble
de l’attitude d’un tiers commercial, indépendant. Il
du portefeuille Distri-Land ont été vendus à des
est impossible d’anticiper cette attitude. En cas de
En application de l’article 133, §6, du Code des Sociétés:
missions, sauf les missions révisorales, concernent
investisseurs particuliers, générant un produit de vente
non-réalisation, le contrat échoit (sauf si les parties
la règle « un pour un » doit être évaluée au niveau de
principalement des missions « due diligence ».
net de 7,45 millions EUR, faisant reculer le montant
renonceraient à la condition suspensive). Dès que le
des immeubles de placement de 7,21 millions EUR.
résultat de cette réalisation soit connu, ce fera l’objet d’un
Ce désinvestissement a pesé sur les revenus locatifs à
communiqué de presse.
Retail Estates sa et n’a pas été enfreinte. Les autres
concurrence de 0,12 million EUR. Si les ventes avaient été réalisées le 1er avril 2013, les revenus locatifs auraient
Si la transaction s’effectue réellement, Retail Estates sa
baissé de 0,34 million EUR.
dispose des lignes de crédit confirmées pour le financement.
• Rapport annuel 2014-2015 •
• 152 > Rapport financier
Retail Estates • 153
Augmentation de capital dans le cadre du capital autorisé
Acquisition d’une société immobilière
Note 42
Le 5 mai 2015, le conseil d’administration de Retail
Le 20 mai 2015, Retail Estates sa a acquis le contrôle
Liste des entreprises consolidées et modifications au
Estates sa a décidé de procéder à une augmentation de
exclusif de la société Fimitobel sa, qui est propriétaire
sein du périmètre de consolidation
capital d’un maximum de 76.224.676 EUR par l’émission
de l’immeuble commercial situé à Alost, objet de la
Les filiales suivantes font partie du périmètre de
d’un maximum de 1.259.912 actions nouvelles pour
convention-cadre conclue avec Orchestra-Prémaman
consolidation de Retail Estates sa au 31 mars 2015:
un prix de souscription de 60,50 EUR par action. Les
Belgium sa (cf. rapport de gestion à la page 23). Cet
actions participent au bénéfice à compter du 1er avril
immeuble a une valeur d’investissement de 1,91 million
2015, soit au début de l’exercice en cours 2015-
EUR et générera un revenu locatif brut de 0,13 million
2016. Le conseil d’administration estime que, sauf
EUR par an.
circonstances imprévisibles, un dividende de 3,20 EUR brut pour l’exercice 2015-2016 peut être anticipé. Cette
Après cette acquisition, le seul point ouvert en vue de
augmentation de capital dans le cadre du capital autorisé
l’accomplissement total de la convention-cadre est
s’accompagne d’un droit de préférence de souscription
l’achèvement de l’achat du bien immobilier à Aartselaar.
pour les actionnaires de Retail Estates sa.
À présent, l’étude de sol pour cet immeuble n’est pas encore achevée. Retail Estates sa ne peut pas s’exprimer
La société s’adresse souvent aux marchés financiers pour
de l’acquisition de cet immeuble dans la situation actuelle,
augmenter son capital. Le produit est investi dans la
vu la pollution du sol constatée.
Filiale
Dettes financières externes4
Immeubles de placement4
Revenus locatifs5
Pourcentage de participation
14.814
51.365
3.283
62,50%
0
20.370
977
100%
Retail Warehousing Invest sa Frun Park Wetteren sa Gentpoort sa
0
7.349
488
100% par Frun Park Wetteren sa
Aalst Logistics sa
0
4.479
264
100%
Finsbury Properties sa
0
5.523
0
100%
Mijn Retail sa
0
19.273
0
51%
4 5
Valeur à la date de clôture des chiffres consolidés (31.03.2015). Pour la période que les sociétés font partie du Groupe dans l'exercice actuel.
croissance du portefeuille immobilier et dans la réduction de l’endettement. L’augmentation de capital offre un potentiel d'investissement supplémentaire d’environ 152
Au cours de l’exercice clôturé, la société a acquis le
an. Tous les immeubles sont loués. Il s’agit d’un site « out-
millions EUR si le produit de l’augmentation de capital
contrôle de Frun Park Wetteren sa et Gentpoort sa et la
of-town » typique, comprenant des magasins non-food
est complété d’un financement bancaire d’un montant
société de projet Mijn Retail sa a été fondée. Au cours de
avec une zone de chalandise étendue.
similaire.
cet exercice, Le conseil d’administration de Retail Estates sa a constaté les fusions par absorption des filiales SDW
Le parc commercial à Audenarde est situé dans la périphérie
Pendant la période de souscription avec droits de
Invest sprl, Ducova sprl, Erpent Invest sa et Poperinge
de la ville d’Audenarde, sur un ancien site industriel. Le parc
préférence, clôturée le 21 mai 2015, 1.113.317 actions
Invest sa.
commercial comprend 10 immeubles commerciaux d’une surface totale de 7.963m² et représente un revenu locatif
nouvelles ont été soucrites, soit 88,36% des actions
brut de 0,67 million EUR par an.
nouvelles offertes en souscription. Les 878.538 droits
Frun Park Wetteren sa et Gentpoort sa
de préférence non exercés à la clôture de la période de
Le 14 juillet 2014, Retail Estates sa a acquis le contrôle
souscription, ont été vendus aux investisseurs le 26
exclusif des sociétés immobilières Frun Park Wetteren
Aucune de ces acquisitions n’est considérée comme un
mai 2015 sous la forme de scrips dans le cadre d’un
sa et Gentpoort sa. Ces sociétés sont propriétaires des
regroupement d’entreprise par l’IFRS 3.
placement privé, tel que décrit dans le prospectus.
parcs commerciaux situés respectivement à Wetteren et
Les acheteurs de ces scrips ont souscrit 146.423
Audenarde.
Intérêts minoritaires - Retail Warehousing Invest sa
Le 4 juillet 2012, le contrôle a été acquis de la société
actions nouvelles aux prix de souscription et au taux de souscription d’une action nouvelle de 60,50 EUR
Le parc commercial à Wetteren comprend 14 immeubles
Retail Warehousing Invest sa par l’acquisition d’un intérêt
pour six scrips. Le produit brut de l’opération s’élève à
commerciaux d’une surface totale de 10.423m² et
de 62,50% des actions. La convention conclue en vue
76.214.270 EUR.
représente un revenu locatif brut de 1,30 million EUR par
de l’acquisition du contrôle prévoit que Retail Estates sa
• Rapport annuel 2014-2015 •
• 154 > Rapport financier
acquerra, au plus tard le 1er juillet 2016, toutes les actions
Note 43
de cette société qu’elle ne détient pas encore, et ce
Détermination du montant conformément à l’article
d’après la formule d’évaluation retenue pour l’acquisition
617 du Code des Sociétés
du contrôle ayant eu lieu le 4 juillet 2012. Au moment de
Le montant visé à l’article 617 du Code des Sociétés, à
l’acquisition de l’intérêt minoritaire, la valeur immobilière
savoir le capital libéré ou, si ce montant est supérieur,
sous-jacente utilisée dans le cadre de cette formule sera
le capital appelé, augmenté de toutes les réserves que
comparée à l’évaluation de l’expert immobilier en vigueur
la loi ou les statuts ne permettent pas de distribuer, est
à ce moment et, si nécessaire, limitée conformément à
déterminé à l’article 13, §1, de l’A.R. SIR.
l’article 37 de la Loi SIR du 12 mai 2014. Intérêts minoritaires - Mijn Retail sa
Retail Estates sa a un intérêt de 51% dans les actions de la société Mijn Retail sa. Cet intérêt est le résultat du contrat de coopération conclu le 10 avril 2014 entre Retail Estates sa et be-MINE sa, visant le développement d’un parc commercial à Beringen d’une surface construite brute de 18.000m². En cas d’un exit éventuel de son partenaire, la société peut envisager l’acquisition de la totalité des actions, ceci au plus tôt après la réception du parc commercial. Par la combinaison du contrat de coopération et les options de vente (que Retail Estates sa a l’intention d’exercer) relatives à l’intérêt minoritaire, Retail Estates sa détient le contrôle de Mijn Retail sa et par suite, la société applique la méthode de consolidation intégrale.
Retail Estates • 155
Ce calcul s’effectue sur la base des comptes statutaires de Retail Estates sa. (en milliers €)
31.03.15
31.03.14
315.934
302.236
166.902
160.961
101.839
93.094
89.185
87.241
-18.025
-15.985
-24.322
-23.407
355
332
4.339
4.876
6.436
3.789
-2.097
1.087
Total des capitaux propres statutaires indisponibles
320.273
307.112
Capitaux propres statutaires
379.057
357.909
23.434
21.871
7.559.473
7.290.411
Éléments des capitaux propres indisponibles dans le cadre de la distribution des bénéfices Capital libéré Primes d'émission indisponibles en vertu des statuts Réserve affectée au solde positif des variations de la valeur d'investissement de l'immobilier Réserve affectée à l'impact sur la juste valeur des droits et frais de mutation estimés en cas d'aliénation hypothétique des immeubles de placement Réserve affectée au solde des variations de la juste valeur des instruments de couverture autorisés faisant l'objet d'une comptabilité par département Réserve affectée au solde des variations de la juste valeur des instruments de couverture autorisés ne faisant pas l'objet d'une comptabilité par département Autres réserves Résultat de l'exercice devant être affecté aux réserves indisponibles conformément à l'article 13, §1, de l'A.R. SIR Résultat du portefeuille Réévaluation des participations Variations de la juste valeur des actifs et passifs financiers (couvertures non effectives - IAS 39) et des immobilisations financières
Distribution de dividendes prévue Nombre d'actions
Intérêts minoritaires – traitement comptable
Résultat d'exploitation distribuable par action (EUR)
Depuis le 31 décembre 2012, le bilan a été établi en
Capitaux propres statutaires après distribution des dividendes
3,10
3,00
355.623
336.038
35.350
28.926
partant de l’acquisition intégrale de tous les intérêts minoritaires (conformément aux IFRS), quel que soit le moment où cette acquisition a lieu et en supposant qu’elle se fait au comptant. Ce qui précède donne une image du taux d’endettement maximum sur la base des informations disponibles et du stade de développement des projets. L’impact sur les passifs courants s’élève à 13,81 millions EUR et l’impact sur les passifs non courants s’élève à 15,33 millions EUR.
Montant de la réserve après distribution
• Rapport annuel 2014-2015 •
• 156 > Rapport financier
Retail Estates • 157
3. Rapport du commissaire à l’assemblée générale sur les états financiers consolidés clôturés le 31 mars 2015 une image fidèle conformément aux normes comptable
circonstances, et non dans le but d'exprimer une opinion
Rapport sur d’autres obligations légales et
cohérentes avec les normes internationales d'information
sur l’efficacité du contrôle interne du groupe. Un audit
réglementaires
Conformément aux dispositions légales, nous vous faisons
financière telles qu’exécutées par l’Arrêté Royal belge
consiste également à apprécier le caractère approprié des
Le conseil d’administration est responsable de
rapport dans le cadre de notre mandat de commissaire.
du 13 juillet 2014 relatif aux sociétés immobilières
méthodes comptables retenues, le caractère raisonnable
l’établissement et du contenu du rapport de gestion sur
Ce rapport inclut notre rapport sur les états financiers
réglementées et aux dispositions légales et réglementaires
des estimations comptables faites par le conseil
les états financiers consolidés.
consolidés, ainsi que notre rapport sur d’autres obligations
applicables en Belgique, ainsi que de la mise en place du
d’administration, et la présentation d'ensemble des états
légales et réglementaires. Ces états financiers consolidés
contrôle interne qu'il juge nécessaire pour permettre
financiers consolidés. Nous avons obtenu des préposés de
Dans le cadre de notre mandat, notre responsabilité est, à
comprennent le bilan consolidé clôturé le 31 mars 2015, le
l'établissement d’états financiers consolidés ne
la société et du conseil d’administration les explications et
tous égards significatifs, de vérifier le respect de certaines
compte de résultats consolidé, l’état consolidé du résultat
comportant pas d'anomalies significatives, que celles-ci
informations requises pour notre contrôle.
obligations légales et réglementaires. Sur cette base, nous
global, l’état consolidé des variations des capitaux propres
proviennent de fraudes ou résultent d'erreurs.
Aux actionnaires
faisons la mention complémentaire suivante qui n’est pas Nous estimons que les éléments probants recueillis sont
de nature à modifier la portée de notre opinion sur les
suffisants et appropriés pour fonder notre opinion.
états financiers consolidés:
états financiers consolidés sur base de notre contrôle.
Opinion sans réserve
• Le rapport de gestion sur les états financiers consolidés
Nous avons effectué notre contrôle selon les normes
À notre avis, les états financiers consolidés de la société
traite des informations requises par la loi, concorde
internationales d'audit. Ces normes requièrent de notre
Retail Estates sa donnent une image fidèle du patrimoine
dans tous ses aspects significatifs avec les états
Nous avons procédé au contrôle des états financiers
part de nous conformer aux exigences déontologiques
et de la situation financière du groupe au 31 mars 2015,
financiers consolidés et ne comprend pas d’informations
consolidés de Retail Estates sa (la « société ») et de
ainsi que de planifier et de réaliser l’audit en vue d'obtenir
ainsi que de ses résultats et de ses flux de trésorerie pour
manifestement incohérentes par rapport aux
ses filiales (conjointement le « groupe »), établis en
une assurance raisonnable que les états financiers
l’exercice clôturé à cette date, conformément aux normes
informations dont nous avons eu connaissance dans le
conformité avec les normes internationales d’information
consolidés ne comportent pas d'anomalies significatives.
comptables cohérentes avec les normes internationales
cadre de notre mandat.
et le tableau consolidé des flux de trésorerie pour l’exercice clôturé à cette date, ainsi que le résumé des principales
Responsabilité du commissaire
méthodes comptables et les autres notes explicatives.
Notre responsabilité est d'exprimer une opinion sur ces
Rapport sur les états financiers consolidés Opinion sans réserve
financière (International Financial Reporting Standards
d’information financière telles qu’exécutées par l’Arrêté
Anvers, le 27 mai 2015
- IFRS) telles qu’exécutées par l’Arrêté Royal belge
Un audit implique la mise en œuvre de procédures en
Royal belge du 13 juillet 2014 relatif aux sociétés
du 13 juillet 2014 relatif aux sociétés immobilières
vue de recueillir des éléments probants concernant les
immobilières réglementées et aux dispositions légales et
réglementées et les dispositions légales et réglementaires
montants repris et les informations fournies dans les
réglementaires applicables en Belgique.
applicables en Belgique. Le total de l’actif mentionné
états financiers consolidés. Le choix des procédures
DELOITTE Réviseurs d’entreprises
dans le bilan consolidé s’élève à 847.439 (000) EUR et le
mises en œuvre, y compris l'évaluation des risques
SC s.f.d. SCRL
bénéfice consolidé (part du groupe) de l’exercice s’élève à
que les états financiers consolidés comportent des
35.238 (000) EUR.
anomalies significatives, que celles-ci proviennent de fraudes ou résultent d'erreurs, relève du jugement
Responsabilité du conseil d’administration relative à l’établissement des états financiers consolidés
du commissaire. En procédant à cette évaluation des
Le conseil d’administration est responsable de
financiers consolidés donnant une image fidèle, cela afin
l'établissement d’états financiers consolidés donnant
de définir des procédures d’audit appropriées selon les
risques, le commissaire prend en compte le contrôle interne du groupe relatif à l'établissement d’états
Le commissaire
Représentée par Kathleen De Brabander
• Rapport annuel 2014-2015 •
• 158 > Rapport financier
Retail Estates • 159
4. A. Comptes sociaux: compte de résultats COMPTE DE RÉSULTATS (en milliers €)
Revenus locatifs Charges relatives à la location
31.03.15
31.03.14
46.679
41.467
-492
-619
46.187
40.848
COMPTE DE RÉSULTATS (en milliers €)
Résultat sur vente d’immeubles de placement
31.03.14
427
171
6.436
3.789
47.646
40.367
Résultat sur vente d’autres actifs non financiers Variations de la juste valeur des immeubles de placement
Résultat locatif net
31.03.15
Résultat d’exploitation Récupération des charges immobilières Récupération des charges locatives et des taxes normalement assumées par les locataires sur les immeubles loués
4.747
3.535
Charges locatives et des taxes normalement assumées par les locataires sur les immeubles loués
-5.015
-3.695
-51
-43
45.869
40.645
Autres revenus et charges relatifs à la location Résultat immobilier Frais techniques
-1.315
-988
Frais commerciaux
-255
-192
Charges et taxes sur les immeubles non loués
-119
-116
Frais de gestion immobilière
-858
-780
Autres charges immobilières
-3 -2.550
-2.076
Résultat d’exploitation des immeubles
43.319
38.569
-2.537
-2.162
Autres revenus et charges d’exploitation Résultat d’exploitation avant résultat sur portefeuille
40.783
2.800
1.685
Charges d’intérêts
-16.574
-15.402
-32
-33
-13.806
-13.750
33.840
26.617
-33
59
33.807
26.677
31.03.15
31.03.14
Résultat net Autres éléments du résultat total récupérables en comptes de résultats: Impact sur la juste valeur des droits et frais de mutation estimés lors de l'aliénation hypothétique des immeubles de placement Variations de la juste valeur des flux de trésorie
33.807
26.677
-2.040
-1.627
-915
5.972
RÉSULTAT TOTAL
30.853
31.021
Autres charges financières Résultat financier Résultat avant impôts Impôts Résultat net
4. B. Comptes sociaux: éléments du résultat total
Frais immobiliers
Frais généraux de la société
Revenus financiers
36.407
Éléments du résultat total (en milliers €)
• Rapport annuel 2014-2015 •
• 160 > Rapport financier
Retail Estates • 161
5. Comptes sociaux: Bilan ACTIFS (en milliers €)
Immobilisations
31.03.15
31.03.14
782.409
699.406
Goodwill Immobilisations incorporelles Immeubles de placement Autres immobilisations corporelles Immobilisations financières Créances commerciales et autres immobilisations Actifs circulants Immobilisations ou groupes d'actifs détenus en vue de la vente Créances commerciales Créances fiscales et autres actifs circulants Trésorerie et équivalents de trésorerie Comptes de régularisation TOTAL DES ACTIFS
120
26
729.976
642.537
357
296
51.955
56.545
2
2
23.116
19.277
4.819
4.385
1.132
579
15.070
13.194
1.231
748
865
371
805.525
718.683
CAPITAUX PROPRES ET PASSIFS (en milliers €)
31.03.15
31.03.14
Capitaux propres
382.990
357.909
Capital
166.902
160.961
Primes d'émission
101.839
93.094
Réserves
80.441
77.177
Résultat net de l'exercice
33.807
26.677
Passifs
422.536
360.774
Passifs non courants
352.328
334.369
Dettes financières non courantes
328.005
310.962
Établissements de crédit
328.005
310.962
24.322
23.407
70.208
26.405
Dettes financières courantes
54.769
19.457
Établissements de crédit
54.769
19.457
11.439
4.059
Provisions
Autres passifs non courants Passifs courants
Dettes commerciales et autres dettes courantes Autres passifs courants Comptes de régularisation TOTAL DES CAPITAUX PROPRES ET PASSIFS
73
73
3.928
2.816
805.525
718.683
• Rapport annuel 2014-2015 •
• 162 > Rapport financier
Retail Estates • 163
6. Comptes sociaux: aperçu des mutations des capitaux propres APERÇU DES MUTATIONS DES CAPITAUX PROPRES (en milliers €) Bilan selon IFRS au 31 mars 2013 - Affectation du résultat net 2013-2014 - Transfert du résultat du portefeuille aux réserves - Transfert du résultat courant net aux réserves - Reclassification entre les réserves - Dividendes de l'exercice 2012-2013 - Augmentation du capital - Augmentation du capital par apport en nature - Augmentation des capitaux propres suite aux fusions - Frais de l'augmentation du capital - Autres - Résultat total au 31/03/2014 Bilan selon IFRS au 31 mars 2014 - Affectation du résultat net 2014-2015 - Transfert du résultat du portefeuille aux réserves - Transfert du résultat courant net aux réserves - Reclassification entre les réserves - Dividendes de l'exercice 2013-2014 - Augmentation du capital - Augmentation du capital par apport en nature - Augmentation des capitaux propres suite aux fusions - Frais de l'augmentation du capital - Autres - Résultat total au 31/03/2015 Bilan selon IFRS au 31 mars 2015
Primes d'émission
Réserves*
Résultat net de l'exercice
129.389
52.857
61.610
26.781
270.637
8.459 1.464
-8.459 -1.464
0
0 0 0 -16.858 72.300 1.176 1.471 -1.667 -172 31.022 357.909
32.699 540
39.601 636
-1.667 160.961
93.095
Intérêts minoritaires
-16.858 1.471 -172 4.345 77.177
26.677 26.677
4.876 -70
-4.876 70
TOTAL Capitaux Propres
101.839
-195 -2.955 80.441
33.807 33.807
0
0 0 0 -21.871 0 14.798 1.609 -113 -195 30.853 382.990
Réserve légale
Réserve pour le solde des variations dans la juste valeur de l'immobilier
Réserves disponibles
Impact sur la juste valeur des frais et droits de mutation estimés lors de l’aliénation hypothétique des immeubles de placement
Variation de la partie efficace de la juste valeur des instruments de couverture autorisés de flux de trésorerie tels que définis en IFRS
Résultats reportés des exercices précédents
TOTAL
333
84.843
2.948
-14.358
-29.379
17.224
61.610
-21.871 6.054
8.744
-113 166.902
* Détail des réserves (en milliers €)
Bilan selon IFRS au 31 mars 2013 - Affectation du résultat net 2013-2014 - Transfert du résultat du portefeuille aux réserves - Transfert du résultat courant net aux réserves - Reclassification entre les réserves - Augmentation du capital par apport en nature - Augmentation des capitaux propres suite aux fusions - Frais de l'augmentation du capital - Autres - Résultat total au 31/03/2014 Bilan selon IFRS au 31 mars 2014 - Affectation du résultat net 2014-2015 - Transfert du résultat du portefeuille aux réserves - Transfert du résultat courant net aux réserves - Reclassification entre les réserves - Augmentation du capital par apport en nature - Augmentation des capitaux propres suite aux fusions - Frais de l'augmentation du capital - Autres - Résultat total au 31/03/2015 Bilan selon IFRS au 31 mars 2015
Capital actions ordinaires
1.609
8.459 -1.428
1.428
1.464 -172
172
-247
333
1.718
-4.385
4.385
87.241
8.761
-172 -1.627 -15.985
5.972 -23.407
4.876 -3.160 23
356
2.965
-70
195
228
89.185
20.234
1.358
11.726
-195 -2.040 -18.025
-915 -24.322
21.522
8.459 1.464 0 0 1.471 0 -172 4.345 77.177 4.876 -70 0 0 1.609 0 -195 -2.955 80.442
• Rapport annuel 2014-2015 •
• 164 > Rapport financier
7. Affectation du résultat statutaire Affectation du résultat statutaire (en milliers €)
31.03.15
31.03.14
33.807
26.677
-6.436
-3.789
- Transfert aux / des réserves des droits et frais de mutation estimés lors de l'aliénation hypothétique des immeubles de placement
0
0
- Transfert aux / des réserves pour le solde des variations de la juste valeur des instruments de couverture autorisés auxquels la comptabilité de couverture n'est pas appliquée
0
0
-1.836
-1.087
23.434
21.871
- Augmentation des capitaux propres suite aux fusions
1.358
1.718
Résultat à reporter
3.459
1.476
Résultat net Transfert aux / des réserves - Transfert aux / des réserves pour le solde des variations de la juste valeur des immeubles de placement Exercice comptable
- Transfert aux / des autres réserves6 Rémunération du capital
6
Il s'agit de la réévaluation de la participation des filiales, à la juste valeur.
Retail Estates • 165
• Rapport annuel 2014-2015 •
• 166 > Document permanent
Document permanent
“
L’équipe de Retail Estates met toute son expertise à votre
Parc commercial V-Mart, Bruges
“
service.
Retail Estates • 167
“
SIR publique Retail Estates est une SIR publique, une société immobilière réglementée publique. L'objectif du législateur est qu'une SIR garantisse la transparence optimale des investissements
• Rapport annuel 2014-2015 •
Document permanent 1. Informations générales
immobiliers ainsi que la distribution d'un
Identité
maximum de cash-flow, tandis que l'investisseur
Nom
bénéficie de toute une série d'avantages. La SIR est contrôlée par la FSMA et est soumise à un
La société fait un appel public à l'épargne conformément à
condition qu'un contrôle conjoint ou exclusif soit exercé
l'article 439 du Code des Sociétés.
sur les SIR institutionnelles; v. les droits découlant de contrats donnant un ou plusieurs
Retail Estates sa, Société immobilière réglementée de
Durée
biens en location-financement à la société ou conférant
droit belge.
La société a une durée indéterminée.
d'autres droits d'usage analogues;
p
régime spécifique.
Retail Estates • 169
vi. les actions de sicafi publiques;
Siège social
Objet social
Industrielaan 6, 1740 Ternat. Conformément à l’article 2
Article 3 des statuts:
immobiliers étrangers, inscrits à la liste visée à l'article
des statuts, le siège de la société peut être transféré en
« La société a pour objet unique :
260 de la loi du 19 avril 2014;
tout autre lieu en Belgique, par simple décision du conseil d’administration, dans le respect des lois linguistiques, sans qu’il ne soit requis de modifier les statuts.
Numéro d’entreprise La société est inscrite au registre des personnes morales avec numéro d’entreprise 0434.797.847.
Forme juridique, constitution, publication
vii. les parts d’organismes de placement collectif
viii. les parts d'organismes de placement collectif (a) de mettre des biens immobiliers à la disposition des
immobiliers établis dans un autre état membre de
utilisateurs, directement ou via une société dans
l'Espace Économique Européen et non inscrits à la liste
laquelle elle détient une participation, conformément
visée à l'article 260 de la loi du 19 avril 2014, dans la
aux dispositions de la Loi SIR et de ses arrêtés et
mesure où ils sont soumis à un contrôle équivalent à
règlements d'exécution ; et (b) dans les limites de la législation SIR, de posséder des
celui applicable aux sicafi publiques; ix. les actions ou parts émises par des sociétés (i) dotées
biens immobiliers tels que mentionnés aux dispositions
de la personnalité juridique ; (ii) relevant du droit d'un
de l'article 2, 5°, i à x de la Loi SIR.
autre État membre de l'Espace Économique Européen ;
La société anonyme « Retail Estates – Sicafi de droit
(iii) dont les actions sont admises aux négociations
belge » (à l’heure actuelle « SIR publique de droit belge »)
On entend par biens immobiliers :
sur un marché réglementé et/ou qui font l'objet d'un
a été constituée aux termes d’un acte reçu par le notaire
i. les immeubles tels que définis par les articles 517
contrôle prudentiel ; (iv) qui ont pour activité principale
Urbain Drieskens à Houthalen, en date du 12 juillet
et suivants du Code civil et les droits réels sur des
l'acquisition ou la construction d'immeubles en vue
1988, publié aux annexes du Moniteur belge du 29 juillet
immeubles, à l'exclusion des immeubles de nature
de la mise à disposition d'utilisateurs, ou la détention
suivant, sous le numéro 880729-313.
forestière, agricole ou minière;
directe ou indirecte de participations dans des sociétés
Les statuts ont été modifiés pour la dernière fois aux termes d’un acte reçu par le notaire Maître Tim Carnewal,
ii. les actions ou parts avec droit de vote émises par
dont l'activité est similaire ; et (v) qui sont exemptées
des sociétés immobilières, à condition qu'un contrôle
de l'impôt sur les revenus en ce qui concerne les
conjoint ou exclusif soit exercé sur ces sociétés;
bénéfices provenant de l'activité visée au (iv) ci-dessus
notaire associé à Bruxelles, le 28 mai 2015, déposé en
iii. les droits d’option sur des biens immobiliers;
moyennant le respect de contraintes, tenant au moins
vue de la publication aux annexes du Moniteur belge.
iv. l es actions de SIR publiques ou institutionnelles, à
à l'obligation légale de distribution d'une partie de leurs
• Rapport annuel 2014-2015 •
• 170 > Document permanent
Retail Estates • 171
revenus à leurs actionnaires (ci-après les « Real Estate
La société peut conférer des hypothèques ou d'autres
de chaque année. L’exercice de la première année comme
Le concept d’une société immobilière réglementée repose
Investment Trusts », en abrégé « REIT »);
sûretés ainsi que fournir des crédits et se porter caution
sicafi (à l’heure actuelle « SIR ») a commencé le 1 avril
sur celui des REIT (Real Estate Investment Trusts - USA).
en faveur d'une filiale dans les limites de la législation SIR.
1998 et a pris fin le 31 mars 1999.
x. les certificats immobiliers, au sens de l'article 5, § 4 de
er
L’objectif du législateur était qu’une SIR garantit une
la loi du 16 juin 2006; à titre accessoire ou temporaire, la société peut effectuer
Consultation des documents
transparence optimale des immeubles de placement et
la législation relative aux sociétés immobilières
des placements en valeurs mobilières dans le sens
Les comptes annuels consolidés et non-consolidés, les
assure la distribution d’un maximum de cash-flow, tout
réglementées comme des biens immobiliers.
de la législation SIR. Ces placements seront exécutés
statuts, rapports annuels et autres informations qui sont
en procurant à l’investisseur toutes sortes d’avantages.
conformément à la gestion des risques appliquée par
rendus publics en faveur des actionnaires, peuvent être
La SIR, placée sous le contrôle de l’Autorité des services
Dans le cadre de la mise à disposition d'immeubles,
la société, et seront diversifiés de façon à assurer une
obtenus gratuitement au siège de la société. Les comptes
et marchés financiers, est soumise à une réglementation
la société peut, notamment, exercer toutes activités
répartition adéquate du risque. La société peut détenir
annuels consolidés et non-consolidés et les rapports
spécifique dont les dispositions les plus marquantes sont
liées à l'établissement, la construction, (sans préjudice
des liquidités, dans toutes les monnaies, sous la forme
complémentaires sont déposés à la Banque Nationale de
les suivantes :
de l'interdiction d'agir comme promoteur immobilier, à
de dépôts à vue ou à terme ou de tous instruments du
Belgique. Les statuts de la société peuvent être obtenus
l'exclusion des opérations occasionnelles), la rénovation, le
marché monétaire susceptibles d'être aisément mobilisés.
au Greffe du Tribunal de commerce de Bruxelles et sur
xi. tous les autres biens, actions ou droits définis par
www.retailestates.com.
développement, l'acquisition, la cession, l'aménagement,
- adopter la forme d’une société anonyme ou d’une société en commandite par actions, avec un capital minimal de 1.200.000 EUR;
la location, la sous-location, l'échange, l'apport, le
Elle peut en outre effectuer des opérations de prêt
transfert, le parcellement, le placement sous le régime
d'instruments financiers et des opérations sur des
Les convocations aux assemblées générales sont publiées
- un taux d’endettement limité à 65% du total de l’actif;
de la copropriété ou de l'indivision des immeubles décrits
instruments de couverture, pour autant que ces derniers
aux annexes du Moniteur belge et dans le journal De
- une comptabilisation du portefeuille à la juste valeur
ci-dessus, l'attribution ou la réception des droits de
visent exclusivement à couvrir le risque de taux d'intérêt
Standaard. Les convocations ainsi que tous les documents
superficie, usufruit, emphytéose ou autres droits réels ou
et de change et à l'exclusion de toute opération de nature
pertinents sont également mis à disposition sur www.
personnels sur les immeubles décrits ci-dessus, la gestion
spéculative.
retailestates.com > Relations Investisseurs > Agenda de
des experts indépendants, actualisée à la fin des trois
l’actionnaire > Assemblée générale (extra-)ordinaire.
premiers trimestres de l’exercice;
et l'exploitation d'immeubles.
sans possibilité d’amortissements; - une estimation annuelle du patrimoine immobilier par
- l’obligation de distribuer 80% du résultat comme
La société et ses filiales peuvent prendre ou donner un ou La société peut, par voie d'apport en espèces ou en
plusieurs immeubles en location-financement, avec ou
Tous les communiqués de presse et les autres
nature, de fusion, scission ou d'une autre restructuration
sans option d’achat. Une activité de location-financement
informations financières publiés par Retail Estates sa
des sociétés, d'inscription, de participation, d'adhésion,
avec option d'achat des immeubles peut uniquement
peuvent également être consultés sur le site web.
de soutien financier ou d'une autre façon, acquérir une
être exercée à titre accessoire, sauf si ces immeubles
participation dans (ou devenir membre de) toutes les
sont destinés à des fins d'intérêt public, en ce compris le
Les rapports annuels de la société seront envoyés chaque
sociétés, entreprises ou associations existantes ou à
logement social et l’éducation (auquel cas l'activité peut
année aux actionnaires nominatifs, aux détenteurs
25%) lors de la mise en paiement du dividende. Ce
constituer, en Belgique ou à l'étranger, ayant un objet
être exercée à titre principal).
d’autres titres ayant rempli les formalités exigées par
précompte a un caractère libératoire dans la mesure où il
dividende; - une répartition des risques: maximum 20% du patrimoine placé dans un seul complexe immobilier; - une exonération quasi complète de l’impôt des sociétés; - la retenue d’un précompte mobilier (actuellement de
le Code des Sociétés et à toutes les personnes qui le
s’agit de personnes physiques ayant acquis leurs actions
dans une filiale à l'égard de laquelle un pouvoir de contrôle
La société est tenue d’effectuer l’ensemble de ses
demandent. Ils peuvent également être obtenus au siège
dans le cadre de la gestion de leur patrimoine privé;
existe offrant la possibilité de fournir des services aux
activités et opérations conformément aux règles et dans
de la société.
locataires des bâtiments de la société et/ou de ses filiales)
les limites prévues par la législation SIR et toute autre
ou qui poursuivent la réalisation ou la facilitation de son
législation applicable. »
similaire ou complémentaire (en ce compris la participation
Cadre légal Société immobilière réglementée – cadre légal
objet social et qui, en général, effectuent toutes les opérations directement ou indirectement liées à son objet
Exercice
social.
L’exercice commence le 1 avril et prend fin le 31 mars
Le régime des SIR est déterminé par l’A.R. du 13 juillet er
2014 et la Loi du 12 mai 2014.
- cotation en bourse; - une activité limitée aux investissements immobiliers, la SIR pouvant également placer des actifs en titres; - la possibilité de demander l'autorisation de conférer le statut de SIR institutionnelle à des succursales de la SIR.
• Rapport annuel 2014-2015 •
• 172 > Document permanent
L’objectif de ces règles est de réduire le risque. Des
Article 2: Siège
sociétés qui fusionnent avec une SIR sont soumises à un
Le siège social est établi à 1740 Ternat, Industrielaan 6.
impôt de 16,995%, sur les plus-values latentes et les
Retail Estates • 173
v. l es droits découlant de contrats donnant un ou plusieurs
liées à l'établissement, la construction, (sans préjudice
biens en location-financement à la société ou conférant
de l'interdiction d'agir comme promoteur immobilier, à
d'autres droits d'usage analogues;
l'exclusion des opérations occasionnelles), la rénovation, le
réserves immunisées, soit le pourcentage de l’exit tax, à
Il peut être transféré en tout autre lieu en Belgique,
vi. les actions de sicafi publiques;
développement, l'acquisition, la cession, l'aménagement,
augmenter des centimes additionnels au taux en vigueur.
par simple décision du conseil d'administration, dans le
vii. les parts d’organismes de placement collectif
la location, la sous-location, l'échange, l'apport, le
2. Statuts
respect des lois linguistiques, sans qu'il ne soit requis de
immobiliers étrangers, inscrits à la liste visée à l'article
transfert, le parcellement, le placement sous le régime
modifier les statuts.
260 de la loi du 19 avril 2014;
de la copropriété ou de l'indivision des immeubles décrits
viii. les parts d'organismes de placement collectif
ci-dessus, l'attribution ou la réception des droits de
Forme - dénomination - siège - objet - durée
Le conseil d'administration peut également établir des
immobiliers établis dans un autre état membre de
superficie, usufruit, emphytéose ou autres droits réels ou
Article 1: Forme et dénomination
sièges administratifs, sièges d'exploitation, succursales et
l'Espace Économique Européen et non inscrits à la liste
personnels sur les immeubles décrits ci-dessus, la gestion
La société revêt la forme d'une société anonyme de
filiales tant en Belgique qu'à l'étranger.
visée à l'article 260 de la loi du 19 avril 2014, dans la
et l'exploitation d'immeubles.
droit belge sous la dénomination "Retail Estates". Cette
mesure où ils sont soumis à un contrôle équivalent à
dénomination est immédiatement suivie des mots
Article 3: Objet social
"Société immobilière réglementée publique de droit belge"
La société a pour objet unique :
ou de "SIR publique de droit belge" et l'ensemble des
celui applicable aux sicafi publiques; ix. les actions ou parts émises par des sociétés (i) dotées
La société peut, par voie d'apport en espèces ou en nature, de fusion, scission ou d'une autre restructuration
de la personnalité juridique ; (ii) relevant du droit d'un
des sociétés, d'inscription, de participation, d'adhésion,
autre État membre de l'Espace Économique Européen ;
de soutien financier ou d'une autre façon, acquérir
utilisateurs, directement ou via une société dans
(iii) dont les actions sont admises aux négociations
une participation dans (ou devenir membre de) toutes
La société attire ses ressources financières en Belgique
laquelle elle détient une participation, conformément
sur un marché réglementé et/ou qui font l'objet d'un
les sociétés, entreprises ou associations existantes
ou à l’étranger par une offre publique des actions, et
aux dispositions de la Loi SIR et de ses arrêtés et
contrôle prudentiel ; (iv) qui ont pour activité principale
ou à constituer, en Belgique ou à l'étranger, ayant un
fait alors appel publique à l'épargne au sens de l'article
règlements d'exécution ; et
l'acquisition ou la construction d'immeubles en vue
objet similaire ou complémentaire (en ce compris la
de la mise à disposition d'utilisateurs, ou la détention
participation dans une filiale à l'égard de laquelle un
documents qui en émanent portent la même mention.
438, alinéa 1 du Code des Sociétés. Les actions de la
(a) de mettre des biens immobiliers à la disposition des
(b) dans les limites de la législation SIR, de posséder des
société sont autorisées à la négociation sur un marché
biens immobiliers tels que mentionnés aux dispositions
directe ou indirecte de participations dans des sociétés
pouvoir de contrôle existe offrant la possibilité de
réglementé.
de l'article 2, 5°, i à x de la Loi SIR.
dont l'activité est similaire ; et (v) qui sont exemptées
fournir des services aux locataires des bâtiments de
de l'impôt sur les revenus en ce qui concerne les
la société et/ou de ses filiales) ou qui poursuivent la
bénéfices provenant de l'activité visée au (iv) ci-dessus
réalisation ou la facilitation de son objet social et qui, en
moyennant le respect de contraintes, tenant au moins
général, effectuent toutes les opérations directement ou
à l'obligation légale de distribution d'une partie de leurs
indirectement liées à son objet social.
Elle est soumise au régime légal de la société immobilière
On entend par biens immobiliers :
réglementée publique de droit belge, ci-après nommée « SIR publique ». La société est soumise à la législation, applicable à tout moment, relative aux sociétés immobilières réglementées, et plus précisement aux dispositions de la Loi du 12 mai
i. les immeubles tels que définis par les articles 517 et suivants du Code civil et les droits réels sur des
revenus à leurs actionnaires (ci-après les « Real Estate
immeubles, à l'exclusion des immeubles de nature
Investment Trusts », en abrégé « REIT »);
forestière, agricole ou minière; ii. les actions ou parts avec droit de vote émises par
2014 relative aux sociétés immobilières réglementées
des sociétés immobilières, à condition qu'un contrôle
(la « Loi SIR ») et l’Arrêté Royal du 13 juillet 2014 relatif
conjoint ou exclusif soit exercé sur ces sociétés;
aux sociétés immobilières réglementées (le « A.R. SIR »)
iii. les droits d’option sur des biens immobiliers;
(cette loi et cet arrêté royal sont ci-après nommés
iv. les actions de SIR publiques ou institutionnelles, à
ensemble comme la « législation SIR »).
x. les certificats immobiliers, au sens de l'article 5, § 4 de la loi du 16 juin 2006;
La société peut conférer des hypothèques ou d'autres sûretés ainsi que fournir des crédits et se porter caution en faveur d'une filiale dans les limites de la législation SIR.
xi. tous les autres biens, actions ou droits définis par la législation relative aux sociétés immobilières
À titre accessoire ou temporaire, la société peut effectuer
réglementées comme des biens immobiliers.
des placements en valeurs mobilières dans le sens de la législation SIR. Ces placements seront exécutés
condition qu'un contrôle conjoint ou exclusif soit exercé
Dans le cadre de la mise à disposition d'immeubles,
conformément à la gestion des risques appliquée par
sur les SIR institutionnelles;
la société peut, notamment, exercer toutes activités
la société, et seront diversifiés de façon à assurer une
• Rapport annuel 2014-2015 •
• 174 > Document permanent
répartition adéquate du risque. La société peut détenir des liquidités, dans toutes les monnaies, sous la forme
de l'arrêté royal du 7 mars 2006; et 3. l'acquisition d'instruments financiers émis par
Retail Estates • 175
Cette autorisation est conférée au conseil d'administration
d’un dividende optionnel, dans les circonstances prévues à
pour une durée de cinq ans à dater de la publication aux
l'article 6.4 des statuts.
de dépôts à vue ou à terme ou de tous instruments du
une société ou une association de droit privé qui
annexes du Moniteur belge, de la modification des statuts
marché monétaire susceptibles d'être aisément mobilisés.
est déclarée en faillite, conclut un accord amiable
décidée par l'assemblée générale extraordinaire du 9
Les augmentations de capital par apport en nature sont
avec ses créanciers, fait l'objet d'une procédure
décembre 2013. Cette autorisation peut être renouvelée.
effectuées conformément aux conditions prescrites par la
Elle peut en outre effectuer des opérations de prêt
de réorganisation judiciaire, a obtenu un sursis de
Le conseil d'administration détermine le prix, la prime
législation SIR et aux conditions prévues à l'article 6.4 des
d'instruments financiers et des opérations sur des
paiement, ou a fait l'objet, dans un pays étranger, d'une
d'émission et les conditions d'émission des actions
statuts. De tels apports peuvent également porter sur
instruments de couverture, pour autant que ces derniers
mesure analogue.
nouvelles, à moins que l'assemblée générale n'en décide
le droit au dividende dans le cadre de la distribution d'un
elle-même.
dividende optionnel.
Dans les limites exposées ci-dessus et sans préjudice des
Sans préjudice de l’autorisation donnée au conseil
dispositions impératives du Code des Sociétés, le conseil
d’administration conformément aux alinéas qui
d'administration peut décider d'augmenter le capital, soit
précèdent, le conseil d’administration est habilité à
visent exclusivement à couvrir le risque de taux d'intérêt et de change et à l'exclusion de toute opération de nature
Article 5: Durée
spéculative.
La société a une durée illimitée.
La société et ses filiales peuvent prendre ou donner un ou
Capital - actions
plusieurs immeubles en location-financement, avec ou
Article 6: Capital
par apports en espèces, soit par apports en nature, soit
procéder à une ou plusieurs augmentations de capital,
sans option d’achat. Une activité de location-financement
6.1. Capital social
par incorporation de réserves ou de primes d’émission
en cas d’offre publique d’acquisition, sur toutes les
avec option d'achat des immeubles peut uniquement
Le capital social de la société est fixé à cent septante
avec ou sans création de titres nouveaux en fonction du
actions de la société, dans les conditions prévues à
être exercée à titre accessoire, sauf si ces immeubles
millions nonante-et-un mille quatre-vingt-sept euros
cas d'espèce. Le conseil d'administration est également
l’article 607 du Code des Sociétés et pour autant que
sont destinés à des fins d'intérêt public, en ce compris le
cinquante-sept cents (€ 170.091.087,57) (par le
autorisé par l'assemblée générale à émettre d'autres
la société aie reçu l'avis d'offre publique d'acquisition
logement social et l’éducation (auquel cas l'activité peut
changement des statuts du 28 mai 2015 suite à
titres, en ce compris mais non limités à, des obligations
de l'Autorité des services et marchés financiers (FSMA)
être exercée à titre principal).
l’augmentation de capital, le capital social a été augmenté
convertibles (subordonnées ou non), des droits de
dans un délai de trois ans suivant l'assemblée générale
à € 198.435.728,35).
souscription, des actions sans droit de vote, des actions
extraordinaire de 9 décembre 2013. Le cas échéant, le
avec un droit privilégié aux dividendes et/ou au boni de
conseil d'administration doit respecter le droit d'allocation
liquidation.
irréductible prévu par la législation SIR. Les augmentations
La société est tenue d’effectuer l’ensemble de ses activités et opérations conformément aux règles et dans
Il est divisé en sept millions cinq cent cinquante-neuf
les limites prévues par la législation SIR et toute autre
mille quatre cent septante-trois (7.559.473) actions,
législation applicable.
sans désignation de valeur nominale, qui représentent
Il est en outre permis au conseil d'administration de
de l’habilitation susmentionnée s’imputeront sur le capital restant utilisable au sens du premier alinéa.
de capital réalisées par le conseil d’administration en vertu
chacune une part égale du capital (par le changement des
limiter ou supprimer le droit de préférence accordé par
Article 4: Interdictions
statuts du 28 mai 2015 suite à l’augmentation de capital,
le Code des Sociétés aux actionnaires, en ce compris en
La société ne peut pas agir en qualité de promoteur
le nombre d’actions a été augmenté à 8.819.213). Le
faveur d'une ou plusieurs personnes déterminées autres
Lorsque les augmentations de capital décidées en vertu
immobilier au sens de la législation SIR, à l'exclusion des
capital est entièrement libéré.
que des membres du personnel de la société ou de ses
de ces autorisations comportent une prime d’émission, le
opérations occasionnelles. Sont interdits à la société : 1. la participation à un syndicat de prise ferme ou de garantie ; 2. le prêt d'instruments financiers, à l'exception des prêts effectués dans les conditions et selon les dispositions
filiales pour autant qu’un droit d’allocation irréductible soit
montant de celle-ci, après imputation éventuelle des frais,
6.2. Capital autorisé
accordé aux actionnaires existants lors de l’attribution des
est affecté à un compte indisponible dénommé « prime
Le conseil d’administration est autorisé à augmenter le
nouveaux titres. Ce droit d’allocation irréductible répond
d’émission » qui constituera, à l’égal du capital, la garantie
capital social en une ou plusieurs fois à concurrence d’un
aux conditions fixées par la législation SIR et l'article 6.4
des tiers et qui ne pourra être réduit ou supprimé que
montant maximal de cent soixante-quatre millions trente-
des statuts.
par une décision de l’assemblée générale statuant dans
sept mille quatre-vingt-sept euros septante-quatre cents (164.037.087,74 EUR).
les conditions déterminées à l'article 612 du Code des Ce droit d’allocation irréductible ne doit pas être accordé en cas d’apport en espèces dans le cadre de la distribution
Sociétés, sous réserve de son incorporation au capital.
• Rapport annuel 2014-2015 •
• 176 > Document permanent
6.3. Acquisition, aliénation et prise en gage d’actions
Retail Estates • 177
6.4. Augmentation du capital
suppression du droit de préférence, en sus d'un apport
le jour ouvrable suivant la conclusion de la convention
Toute augmentation de capital sera réalisée
en nature dans le cadre de la distribution d’un dividende
d'apport en mentionnant le délai dans lequel
La société peut acquérir, prendre en gage ou aliéner ses
conformément aux articles 581 à 609 du Code des
optionnel, pour autant que l’octroi de celui-ci soit
l'augmentation de capital sera effectivement réalisée,
propres actions dans les conditions prévues par la loi.
Sociétés et à la législation SIR.
effectivement ouvert à tous les actionnaires.
l'acte d'augmentation de capital est passé dans un délai
propres
maximum de quatre mois; et Le conseil d’administration est autorisé, dans les limites
Le capital de la société peut être augmenté par décision
Les augmentations de capital par apport en nature sont
des articles 620 et suivants du Code des Sociétés à
de l'assemblée générale, délibérant conformément à
soumises aux règles prescrites aux articles 601 et 602 du
expliciter l'incidence de l'apport proposé sur la situation
acquérir, prendre en gage et aliéner des actions propres
l'article 558 et, le cas échant, à l'article 560 du Code des
Code des Sociétés.
des anciens actionnaires, en particulier en ce qui
de la société lorsque cette acquisition ou cette aliénation
Sociétés, ou par décision du conseil d'administration dans
est nécessaire pour éviter à la société un dommage
le cadre du capital autorisé. Il est cependant interdit à la
En outre, les conditions suivantes doivent être respectées
nette par action et du capital ainsi que l'impact en
grave et imminent. Cette compétence est valable pour
société de, directement ou indirectement, souscrire à son
en cas d'émission de titres suite à un apport en nature,
termes de droits de vote.
une durée de trois (3) ans, à compter de la date de la
propre capital.
conformément à la législation SIR:
4. le rapport visé au point 1° ci-dessus doit également
concerne leur quote-part du bénéfice, de la valeur
publication aux annexes du Moniteur belge du pouvoir
Ces conditions supplémentaires ne sont pas applicables
octroyé par l'assemblée générale extraordinaire du 24
En cas d’augmentation de capital par apport en espèces
octobre 2014 et peut être prorogée par l'assemblée
par décision de l’assemblée générale ou dans le cadre
dans le rapport du conseil d'administration visé à
la distribution d'un dividende optionnel, à condition que
générale pour un même délai.
du capital autorisé tel que prévu à l’article 6.2, le droit
l'article 602 du Code des Sociétés, ainsi que, le cas
l'octroi de celui-ci soit effectivement ouvert à tous les
de préférence des actionnaires peut uniquement être
échéant, dans la convocation à l'assemblée générale qui
actionnaires.
1. l'identité de celui qui fait l'apport doit être mentionnée
en cas d'apport du droit au dividende dans le cadre de
Le conseil d'administration est habilité, pour une période
limité ou supprimé, pour autant qu’un droit d’allocation
de cinq (5) ans suivant la tenue de l'assemblée générale
irréductible soit accordé aux actionnaires existants lors
2. le prix d'émission ne peut être inférieur à la valeur
extraordinaire du 24 octobre 2014, d’acquérir, prendre
de l’attribution de nouveaux titres. Ce droit d’allocation
la plus faible entre (a) une valeur nette par action
d'une prime d'émission, celle-ci doit être comptabilisée
en gage et aliéner pour compte de la société des actions
irréductible répond aux conditions suivantes fixées par la
ne datant pas de plus de quatre mois avant la date
sur un compte de réserve indisponible qui ne peut être
propres de la société à un prix unitaire qui ne peut pas
législation SIR:
de la convention d'apport ou, au choix de la société,
réduit ou supprimé que par une décision de l'assemblée
avant la date de l'acte d'augmentation de capital et
générale délibérant selon les dispositions prévues pour
être inférieur à quatre-vingt-cinq pour cent (85%) du
se prononcera sur l'augmentation de capital; Si l'assemblée générale décide de demander le paiement
cours de bourse de clôture du jour précédant la date de la
1. il porte sur l'entièreté des titres nouvellement émis;
(b) la moyenne des cours de clôture des trente jours
la modification des statuts et en respectant la procédure
transaction (acquisition, vente ou prise en gage) et qui ne
2. il est accordé aux actionnaires proportionnellement à
calendrier précédant cette même date.
prévue pour une réduction du capital social. La prime
peut pas être supérieur à cent quinze pour cent (115%)
la partie du capital que représentent leurs actions au
À cet égard, il est permis de déduire du montant visé
d'émission aura, au même titre que le capital, la nature
du cours de bourse de clôture du jour précédant la date
moment de l'opération;
au point (b) ci-avant un montant correspondant à la
d'un gage commun au profit des tiers.
de la transaction (acquisition, vente ou prise en gage) sans que la société ne puisse à aucun moment détenir plus de 20% du total des actions émises.
3. un prix maximum par action est annoncé au plus tard
portion des dividendes bruts non distribués dont les
la veille de l'ouverture de la période de souscription
actions nouvelles seraient éventuellement privées,
6.5. Réduction du capital
publique;
pour autant que le conseil d'administration justifie
Une réduction du capital ne peut avoir lieu que si les
spécifiquement le montant des dividendes accumulés
actionnaires qui se trouvent dans une situation semblable
à déduire dans son rapport spécial et expose les
sont traités de manières égales, et dans le respect des
conditions financières de l'opération dans le rapport
stipulations légales en la matière.
4. la période de souscription publique doit dans ce cas Ces conditions et limitations s'appliquent également aux
avoir une durée minimale de trois jours de bourse.
acquisitions et aliénations d'actions de la société par des filiales de la société au sens de l'article 627, alinéa 1
Le droit d'allocation irréductible s'applique à l'émission
du Code des Sociétés, ainsi qu'à celles acquises par des
d'actions, d'obligations convertibles (subordonnées
personnes agissant au nom mais pour compte de la filiale de la société.
financier annuel; 3. sauf si le prix d'émission, ou, dans le cas visé à l'article
6.6. Fusions, scissions et opérations assimilées
ou non) et de droits de souscription. Il ne doit pas être
6.6, le rapport d'échange, ainsi que leurs modalités
Conformément à la législation SIR, les conditions
accordé en cas d’apport en espèces avec limitation ou
sont déterminés et communiqués au public au plus tard
supplémentaires visées à l’article 6.4 en cas d’apport en
• Rapport annuel 2014-2015 •
• 178 > Document permanent
Retail Estates • 179
générale de la société pour un nombre de voix supérieur
scissions et opérations assimilées visées aux articles 671
Article 8: Exercice des droits attachés aux actions
à celui afférent aux titres dont il a déclaré la possession
Article 12: Présidence et réunions du conseil d’administration
à 677, 681 à 758 et 772/1 du Code des Sociétés.
Les actions sont indivisibles et la société ne reconnaît qu'un
vingt (20) jours au moins avant la date de l’assemblée
Le conseil d'administration peut nommer un président
propriétaire par titre. Lorsque plusieurs personnes ont des
générale.
parmi ses membres.
nature sont applicables mutatis mutandis pour les fusions,
Article 7: Nature des actions
droits sur une même action, l'exercice des droits attachés à
Les actions sont, au choix des actionnaires, nominatives
cette action est suspendu jusqu'à ce qu'une seule personne
Administration et surveillance
Le conseil d'administration se réunit sur convocation
ou dématérialisées.
soit désignée propriétaire du titre à l'égard de la société.
Article 11: Composition du conseil d’administration
du président, de deux administrateurs ou du ou des la société le requiert.
administrateur(s) délégué(s) chaque fois que l'intérêt de
Tout actionnaire peut, à tout moment, demander la
Article 9: Autres titres
La société est administrée par un conseil. Ce conseil
conversion de ses actions.
La société est habilitée à émettre les titres visés à l’article
d’administration est composé de trois membres au moins
460 du Code des Sociétés, à l’exception des parts
et de maximum douze membres, actionnaires ou non
Les convocations indiquent le lieu, la date, l’heure et
Les actions resteront nominatives dans les cas requis par
bénéficiaires et titres analogues et dans le respect des
de la Société, nommés par l'assemblée générale des
l'ordre du jour de la réunion et sont envoyées par simple
la loi.
règles particulières prévues par la législation SIR et les
actionnaires pour une durée d'en principe six ans, et qui
lettre, télécopie ou courrier électronique au moins 24
statuts.
sont toujours révocables par elle. Les administrateurs sont
heures avant le conseil d'administration.
À partir du 1er janvier 2015, les titres dont les ayants droit restent inconnus seront offerts à la vente conformément à la législation applicable.
rééligibles.
Article 10: Cotation en bourse et publicité des participations importantes
Le conseil d'administration compte au moins trois
délais de convocation mentionnés ci-dessus ne peuvent
Dans des circonstances exceptionnelles, lorsque les
Les actions de la société doivent être admises aux
administrateurs indépendants au sens de l’article 526ter
être respectés, ces délais de convocation pourront être
Le conseil d'administration peut, dans les limites posées par
négociations sur un marché réglementé belge,
du Code des Sociétés.
raccourcis. Lorsque cela s'avère nécessaire, la convocation
la loi, fixer les modalités de conversion des anciens titres au
conformément à la législation SIR.
porteur en titres dématérialisés (et/ou titres nominatifs).
peut se faire par téléphone en sus des modes de Les administrateurs doivent disposer de l'honorabilité
convocation susmentionnés.
Tout actionnaire est tenu de notifier à la société et à
professionnelle nécessaire et de l'expertise adéquate
Les actions nominatives sont inscrites au registre des
l'Autorité des services et des marchés financiers (FSMA)
à l'exercice de leurs fonctions tels que prévus par la
La réunion est présidée par le président ou, si ce dernier
actions nominatives tenu au siège social de la société.
la détention de titres conférant le droit de vote, de droits
législation SIR et ne peuvent pas tomber sous le champ
est absent, par un administrateur désigné par les
La propriété des actions s'établit uniquement par cette
de vote ou d’instruments financiers assimilés de la société
d'application des interdictions fixées par cette législation.
administrateurs présents. La personne qui préside la
inscription.
conformément à la législation relative à la publicité des participations importantes.
Les titres dématérialisés sont représentés par la
réunion, peut désigner un secrétaire qui peut être ou non En cas de vacance au sein du conseil d'administration, les
un administrateur.
administrateurs restants réunis en conseil, ont le droit
comptabilisation en compte, au nom du propriétaire ou
Les quotités dont le franchissement donne lieu à une
de pourvoir provisoirement au remplacement jusqu'à la
Tout administrateur peut, par lettre, télécopie, courrier
du titulaire, auprès d'un organisme de liquidation ou d'un
obligation de notification pour les besoins de la législation
prochaine réunion de l'assemblée générale qui procède à
électronique ou par tout autre moyen écrit, donner
teneur de compte agréé.
relative à la publicité des participations importantes, sont
l'élection définitive.
procuration à un autre membre du conseil pour le
fixées à trois pour cent (3%), cinq pour cent (5%) et les
représenter à une réunion donnée. Aucun membre du
Toutes les actions sont entièrement libérées et sans
multiples de cinq pour cent (5%) du nombre total des
L'administrateur nommé en remplacement d'un autre
conseil ne peut ainsi représenter plus de deux de ses
indication de valeur nominale.
droits de votes existants.
achève le mandat du titulaire qu'il remplace.
collègues.
Mis à part les exceptions prévues par le Code des
Chaque administrateur qui assiste ou qui est représenté au
Sociétés, nul ne peut prendre part au vote à l’assemblée
conseil d'administration est réputé avoir été valablement
• Rapport annuel 2014-2015 •
• 180 > Document permanent
Retail Estates • 181
convoqué. Un administrateur peut également, avant ou
peuvent être prises, par consentement unanime des
transactions conclues avec la société ou une de ses
Le conseil peut fixer la rémunération de tout mandataire
après un conseil auquel il n'a pas assisté, renoncer à se
administrateurs, exprimées par écrit. Il ne pourra
filiales, ni retirer un quelconque avantage de transactions
auquel des pouvoirs spéciaux sont conférés, en
prévaloir du défaut ou de l'irrégularité commise dans
cependant pas être recouru à cette procédure pour l'arrêt
conclues avec les sociétés précitées, sauf lorsque
conformité avec la législation SIR.
les formalités de convocations. Dans tous les cas, la
des comptes annuels et l'utilisation du capital autorisé.
l'opération est proposée dans l'intérêt de la société, ainsi
régularité des formalités de convocation ne doit pas être
que cette opération fait partie du sens normal de sa
Article 16: Rémunération des administrateurs
justifiée lorsque tous les administrateurs sont présents ou
Les décisions du conseil d'administration sont prises à la
stratégie d’entreprise, et se produit dans des conditions
Les administrateurs seront remboursés des frais
valablement représentés et qu'ils se déclarent d'accord
majorité simple des voix des administrateurs présents
de marché normales.
normaux et légitimes, et des coûts qu'ils peuvent faire
avec l'ordre du jour.
ou représentés, et en cas d'abstention d'un ou plusieurs
valoir comme ayant été avancés dans l'exercice de leur
d'entres eux, à la majorité des autres administrateurs. En
Dans ce cas, la société doit en informer au préalable
mission et à condition que ces coûts aient été discutés
Les réunions du conseil d'administration peuvent
cas de partage, la voix de l’administrateur qui préside la
l'Autorité des services et des marchés financiers (FSMA).
et acceptés au préalable par le président du conseil
valablement être tenues au moyen de vidéo- ou
réunion est prépondérante.
d'administration. Les transactions mentionnées au premier alinéa ainsi
téléconférence. Dans ce cas, la réunion est considérée comme ayant été tenue au siège social de la société
Lorsque un administrateur se trouve en situation de
que les informations contenues dans l'avis précité sont
En outre, conformément à la législation SIR, aucune
lorsqu’au moins un administrateur était physiquement
conflit d'intérêts et par conséquent qu'il ne prend
immédiatement rendues publiques et sont expliquées
rémunération ne peut être accordée aux administrateurs
présent au siège de la société.
pas part aux délibérations, ni au vote du conseil
dans le rapport annuel, et le cas échéant, dans le rapport
en fonction d'une opération ou transaction spécifique de
d'administration à propos d'une opération ou décision
semestriel.
la société ou de ses filiales.
Les dispositions précédentes ne s'appliquent pas aux opérations tombant hors du champ d'application de la
Article 17: Direction effective, gestion journalière et délégation de compétences
procédure en conflit d'intérêts prévues par la législation SIR.
La direction effective de la société doit être confiée à, au
Les administrateurs ne peuvent utiliser les informations
particulière, la voix dudit administrateur ne compte pas
dont ils disposent en leur qualité d'administrateur que
dans le calcul des quorums de présence et de majorité.
dans le cadre de leur mandat. Les décisions du conseil d'administration sont consignées
Article 13: Délibérations
dans des procès-verbaux signés par le président du
Sauf en cas de force majeure, le conseil d'administration
conseil d'administration, le secrétaire et les membres qui
Les articles 523 et 524 du Code des Sociétés restent
ne peut valablement délibérer et décider que si au moins
en font la demande. Ces procès-verbaux sont conservés
intégralement applicables.
la moitié de ses membres sont présents ou représentés.
dans un registre spécial. Les procurations sont annexées
Si cette condition n'est pas remplie, une nouvelle
aux procès-verbaux des réunions pour lesquelles elles
assemblée peut être convoquée qui pourra valablement
ont été données.
délibérer et décider sur les points inscrits à l'ordre du
moins, deux personnes.
société doivent disposer de l’honorabilité professionnelle
Article 15: Compétences du conseil d’administration
nécessaire et de l’expertise adéquate à l’exercice de
Le conseil d'administration a le pouvoir d'accomplir tous
ne peuvent pas tomber sous le champ d'application des interdictions fixées par cette législation.
jour de l'assemblée précédente, lorsqu’au moins deux
Les copies ou extraits des procès-verbaux qui sont
les actes utiles ou nécessaires à la réalisation de l'objet
administrateurs sont présents ou représentés.
produits en justice ou ailleurs, sont signés par le président
social, à l'exception des actes qui sont réservés par la loi
du conseil d'administration, deux administrateurs ou un
ou par les statuts, à l'assemblée générale.
Sauf dans les cas exceptionnels, la délibération et le vote
administrateur qui est en charge de la gestion journalière.
concernent en principe seulement les points qui sont
Cette compétence peut être déléguée à un mandataire.
repris dans l'ordre du jour.
Les personnes en charge de la direction effective de la
leurs fonctions tels que prévus par la législation SIR et
Le conseil d'administration peut déléguer la gestion journalière de la société à une ou plusieurs personnes,
Le conseil d'administration établit le rapport semestriel,
étant entendu que la gestion journalière est organisée de
ainsi que le projet de rapport annuel. Le conseil désigne
telle sorte que, dans le giron du conseil d'administration,
Article 14: Prévention des conflits d’intérêts
le ou les expert(s) conformément à la législation SIR
au moins deux administrateurs assurent collégialement la
Conformément à l'article 521 du Code des Sociétés, dans
Les administrateurs, les personnes en charge de la
et propose, le cas échéant, toute modification à la liste
gestion journalière ou en exercent la surveillance.
les cas exceptionnels dûment justifiés par l'urgence et
gestion journalière et les mandataires de la société
des experts repris dans le dossier qui accompagnait sa
l'intérêt social, des décisions du conseil d'administration
ne peuvent agir en qualité de contrepartie dans des
demande d'agrément en tant que SIR.
• Rapport annuel 2014-2015 •
• 182 > Document permanent
Retail Estates • 183
Le conseil et les personnes chargées de la direction
de l'exécution de cette mission au nom et pour le compte
Une assemblée générale extraordinaire ou particulière
Le ou les commissaire(s) réponde(nt) aux questions qui
journalière dans les limites des pouvoirs qui leurs sont,
de cette personne morale.
peut être convoquée chaque fois que l'intérêt de la
leur sont posées par les actionnaires en ce qui concerne le
société l'exige.
rapport de contrôle révisoral.
peuvent déléguer à un mandataire, qui ne doit pas être administrateur, l'entièreté ou une partie de ses pouvoirs
Article 19: Représentation de la société
portant sur des questions spéciales ou déterminées et
La société est valablement représentée dans tous les
Ces assemblées générales peuvent être convoquées par
Article 22: Convocation
dans le cadre d'un mandat spécifique.
actes, y compris ceux où interviennent un fonctionnaire
le conseil d'administration ou par le ou les commissaire(s)
Conformément à l'article 533 du Code des Sociétés, les
public ou un notaire ainsi que dans les actes en justice,
et doivent être convoquées chaque fois que les
convocations à l'assemblée générale doivent avoir lieu
Le conseil d'administration peut créer un ou plusieurs
aussi bien en tant que demandeur qu’en tant que
actionnaires représentant ensemble un cinquième du
au moyen d'une annonce publiée au Moniteur belge,
comités consultatifs en son sein et sous sa responsabilité.
défendeur, soit par deux administrateurs agissant
capital social, le requièrent.
dans un instrument de diffusion national (sauf dans les
Il définit leur composition et leur mission.
conjointement, soit, dans les limites des pouvoirs
cas expressément prévus pas le Code des Sociétés)
conférés au comité de direction, par un délégué à cette
Les assemblées générales sont tenues au siège de
et dans la presse conformément aux prescriptions du
Article 18: Comité de direction
gestion. À l'égard des tiers, ils ne doivent pas produire
la société ou à toute autre endroit indiqué dans la
Code des Sociétés au moins 30 jours avant la réunion. Si
Sans préjudice de l’article 17 des statuts concernant
une preuve d'une résolution préalable du conseil
convocation.
une nouvelle convocation est nécessaire et que la date
la gestion journalière et la délégation de compétences
d'administration.
et dans les limites prévues par l'article 524bis du Code
de la deuxième réunion a été annulée dans la première Un ou plusieurs actionnaires possédant ensemble
convocation, l'annonce de la deuxième réunion devra
des Sociétés, le conseil d'administration peut déléguer
En outre, la société est valablement engagée par des
au moins 3% du capital social de la société peuvent,
avoir lieu au moins dix-sept jours avant que se tienne la
tout ou partie de ses pouvoirs de gestion à un comité
mandataires spéciaux agissant dans le cadre de leur
conformément aux dispositions du Code des Sociétés,
réunion.
de direction, composé de plusieurs membres, qu'ils
mission.
requérir l’inscription de sujets à traiter à l’ordre du jour
soient administrateurs ou non, sans que cette délégation
de toute assemblée générale, ainsi que déposer des
Les convocations sont communiquées aux titulaires
ne porte sur la politique générale de la société, sur
La société peut être représentée à l'étranger par toute
propositions de décision concernant des sujets à traiter
d'actions, d'obligations, de droit de souscriptions
l'ensemble des actes réservés par la loi ou les statuts au
personne formellement désignée à cette fin par le conseil
inscrits ou à inscrire à l’ordre du jour. Les sujets à traiter
nominatives, aux titulaires de certificats nominatifs,
conseil d'administration ou sur les décisions ou opérations
d'administration.
additionnels ou les propositions de décision doivent
qui ont été émis en collaboration avec la société, aux
être soumis à la société au plus tard le vingt-deuxième
administrateurs et aux commissaires dans le délai
auxquelles l’article 524ter du Code des Sociétés est applicable, auquel cas la procédure d’information du
Article 20: Contrôle revisoral
(22
conseil d’administration prévue par l’article 524ter, § 2
La société désigne un ou plusieurs commissaires qui
Les administrateurs répondent aux questions qui leur sont
moyen d'une simple lettre à moins que les destinataires
sera d'application.
exercent les fonctions qui leur incombent en vertu du
posées par les actionnaires au cours de l'assemblée ou qui
n'aient consenti individuellement, expressément
Code des Sociétés et de la législation SIR.
leur ont été soumises par écrit au sujet de leur rapport
et par écrit à recevoir la convocation par un autre
ou des points inscrits à l'ordre du jour, pour autant que la
moyen de communication. Il ne doit pas être justifié de l'accomplissement de cette formalité.
Le conseil d'administration est chargé de la surveillance
) jour précédant la date de l'assemblée générale.
ième
du comité de direction. Le conseil d'administration fixe
Le commissaire doit être agréé par l'Autorité des services
communication des informations ou des faits ne soient pas
le mode de fonctionnement du comité de direction,
et des marchés financiers (FSMA).
de nature à porter préjudice aux intérêts professionnels de
précité avant la réunion; cette communication a lieu au
la société ou à la confidentialité à laquelle se sont engagés
La convocation contient l'ordre du jour de l'assemblée
la société ou ses administrateurs. Dès que la convocation à
avec l’inscription des sujets à traiter et les propositions
Article 21: Réunions
l'assemblée générale est publiée, les actionnaires peuvent
de décisions, ainsi que la date, l'heure et l'endroit
Lorsqu'une personne morale est désignée comme
L'assemblée générale est tenue chaque année, le premier
poser des questions par écrit, auxquelles il sera répondu
où l'assemblée est tenue et les autres informations
membre du comité de direction, celle-ci est tenue de
vendredi du mois de juillet à dix heures. Si ce jour est un
pendant l'assemblée, à la condition qu'elles aient été
prescrites par le Code des Sociétés.
désigner, conformément aux dispositions du Code des
jour férié légal, l'assemblée a lieu le jour ouvrable suivant
soumises par écrit à la société au plus tard le sixième jour
Sociétés applicables, un représentant permanent chargé
à la même heure.
précédant l'assemblée.
les conditions de désignation de ses membres, leur révocation, leur rémunération et la durée de leur mission.
Assemblées générales des actionnaires
• Rapport annuel 2014-2015 •
• 184 > Document permanent
Retail Estates • 185
Les pièces requises sont mises à disposition des
Les propriétaires d'actions nominatives souhaitant
Les copropriétaires, les usufruitiers et nus-propriétaires,
Les procès-verbaux des assemblées générales sont
bénéficiaires et une copie leur est envoyée conformément
prendre part à l'assemblée doivent notifier leur intention
les créanciers et débiteurs-gagistes doivent se faire
signés par le président de l'assemblée, le secrétaire,
aux dispositions concernées du Code des Sociétés.
à la société, par lettre ordinaire, télécopie ou courrier
représenter respectivement par une seule et même
les scrutateurs, les administrateurs et commissaire(s)
électronique, adressé au plus tard le sixième jour avant la
personne.
présents et les actionnaires qui en font la demande.
L'actionnaire qui participe ou qui se fait représenter à
date de l'assemblée.
Article 25: Vote par correspondance
Ces procès-verbaux sont tenus dans un registre spécial.
appelé. Un actionnaire peut également, avant ou après
Tous les actionnaires ou leurs mandataires sont obligés,
Sur autorisation donnée par le conseil d'administration dans
Les procurations sont annexées aux procès-verbaux de
la réunion de l'assemblée générale à laquelle il n'a
avant de participer à l'assemblée, de signer la liste
son avis de convocation, les actionnaires seront autorisés à
l'assemblée pour laquelle elles ont été octroyées.
pas assisté, renoncer à se prévaloir du défaut ou de
de présence, indiquant le nom, le(s) prénom(s) et le
voter par correspondance sur les points à l'ordre du jour au
l'irrégularité commise dans les formalités de convocation.
domicile des actionnaires et le nombre d'actions qui sont
moyen d'un formulaire établi par la société.
Article 27: Nombre de voix et exercice du droit de vote
Le formulaire pour voter à distance comprendra au moins
Chaque action donne droit à une voix.
l'assemblée, est considéré comme ayant été valablement
représentées.
Article 23: Participation à l’assemblée générale Le droit de participer à une assemblée générale et d’y
Article 24: Vote par procuration
les informations suivantes: 1° le nom ou la dénomination
exercer le droit de vote est subordonné à l’enregistrement
Tout actionnaire peut se faire représenter à l'assemblée
de l'actionnaire et son domicile ou siège social; 2° le
Les titulaires d'obligations et de droits de souscription
comptable des actions au nom de l’actionnaire le
générale par un mandataire, actionnaire ou non.
nombre de voix que l'actionnaire souhaite exprimer à
peuvent assister à l'assemblée générale, mais n'ont qu'une
l'assemblée générale; 3° la forme des actions détenues;
voix consultative.
quatorzième jour qui précède l’assemblée générale, à vingt-quatre heures (heure belge) (ci-après, la "date
L'actionnaire ne peut désigner qu'une seule personne
4° l'ordre du jour de l'assemblée (en ce compris les
d'enregistrement"), soit par leur inscription sur le registre
comme mandataire pour une assemblée générale bien
propositions de décision); 5° le délai dans lequel le
Article 28: Délibération et vote
des actions nominatives de la société, soit par leur
déterminée, sous réserve des dérogations prévues par le
formulaire de vote doit parvenir à la société et 6° la
L'assemblée générale peut valablement délibérer et
inscription dans les comptes d’un teneur de compte agréé
Code des Sociétés.
signature de l'actionnaire. Il précisera expressément que
voter sans égard à la part du capital social présente ou
celui-ci devra être signé par l'actionnaire et transmis à la
représentée, excepté dans les cas où le Code des Sociétés impose un quorum de présence.
ou d’un organisme de liquidation, sans qu’il ne soit tenu compte du nombre d’actions détenues par l’actionnaire au
Toute demande d'octroi de procuration mandat
société par pli recommandé au plus tard le sixième jour
jour de l’assemblée générale.
comprend, sous peine de nullité, au moins les
avant la date de l'assemblée. L'assemblée générale ne peut délibérer sur les points
informations suivantes: 1° l'ordre du jour, avec mention Les propriétaires d'actions dématérialisées souhaitant
des sujets à traiter et des propositions de décision; 2°
Article 26: Bureau
ne figurant pas à l'ordre du jour, à moins que tous
prendre part à l'assemblée doivent produire une
la demande d'instructions relatives à l'exercice du droit
Toute assemblée générale est présidée par le président
les actionnaires soient personnellement présents ou
attestation délivrée par le teneur de comptes agréé
de vote eu égard aux différents sujets à l'ordre du jour;
du conseil d'administration ou en son absence par un
représentés à l'assemblée générale et qu'ils décident à
certifiant ou l’organisme de liquidation, du nombre
3° l'indication de la façon dont le mandataire va exercer
administrateur désigné par les administrateurs présents
l'unanimité d'étendre l'ordre du jour.
d'actions dématérialisées inscrites au nom de l'actionnaire
son droit de vote en cas de défaut d'instructions de
ou par un membre de l'assemblée désigné par ce dernier.
dans ses comptes à la date d'enregistrement et pour
l'actionnaire.
Le président désigne le secrétaire.
Sauf dispositions légales ou statutaires contraires, toute décision est adoptée par l'assemblée générale,
lequel l'actionnaire a déclaré vouloir participer à La procuration doit être signée par l'actionnaire et
Lorsque le nombre de personnes présentes l'autorise,
à la majorité simple des voix émises. Les votes blancs
parvenir au siège social de la société ou au lieu indiqué
l'assemblée choisit deux scrutateurs sur proposition du
et les votes non valables ne sont pas comptabilisés
Ce dépôt doit être effectué au siège social ou auprès des
dans la convocation au plus tard le sixième jour qui
président.
dans le calcul des voix émises. Les décisions relatives
établissements désignés dans les avis de convocation, au
précède l'assemblée.
l'assemblée générale.
plus tard le sixième jour avant la date de l'assemblée.
à l’approbation des comptes annuels de la société et l’octroi de la décharge aux administrateurs et au(x) commissaire(s) sont adoptées à la majorité des voix.
• Rapport annuel 2014-2015 •
• 186 > Document permanent
Retail Estates • 187
Lorsque l'assemblée générale doit délibérer à propos de,
Les copies ou extraits des procès-verbaux à produire
Toute distribution de dividendes ou de dividendes
Dissolution - liquidation
entres autres:
en justice ou ailleurs sont signés par le président, le
intérimaires qui serait contraire à la législation doit être
secrétaire, les scrutateurs ou à leur défaut par deux
remboursée par les actionnaires qui en ont bénéficiés,
Article 34: Nomination et pouvoir des liquidateurs
administrateurs.
lorsque la société prouve que l'actionnaire savait que la
En cas de dissolution de la société, pour quelque
distribution effectuée en sa faveur était contraire aux
cause et à quelque moment que ce soit, la liquidation
prescriptions légales ou qu'il ne pouvait l'ignorer aux vues
s'opère par les soins d’un ou plusieurs liquidateur(s),
des circonstances.
nommé(s) par l'assemblée générale. Le(s) liquidateur(s)
- une modification des statuts; - une augmentation ou diminution du capital social; - l'émission d'actions en dessous du pair comptable;
Exercice comptable - rapport annuel -
- l 'émission d'obligations convertibles ou de droits de
dividendes
souscription; - la dissolution de la société,
Article 30: Exercice comptable et rapport annuel L'exercice comptable commence le premier avril et se clôture le trente et un mars de chaque année.
au moins la moitié des actions qui représentent le capital
n'entre(nt) en fonction qu’après confirmation, par le
Article 33: Mise à disposition des rapports annuels et semestriels
tribunal de commerce, de leur/sa nomination. À défaut
Les rapports annuels et semestriels de la société,
d'administration sont considérés comme liquidateurs à l'égard des tiers.
de nomination de liquidateur(s), les membres du conseil
social de la société doit être représentée à l'assemblée.
À la fin de chaque exercice comptable, les livres et
lesquels contiennent les comptes annuels et semestriels
Lorsque cette dernière condition n'est pas remplie,
écritures sont arrêtés et le conseil d'administration
statutaires et consolidés de la société et le rapport du
une nouvelle assemblée doit être convoquée, qui
dresse l'inventaire, ainsi que les comptes annuels. Le
commissaire, sont mis à la disposition des actionnaires
Le(s) liquidateur(s) forme(nt) un collège. Il(s) dispose(nt)
décidera valablement, peu importe le nombre d'actions
conseil d'administration établit un rapport, dans lequel il
conformément aux dispositions applicables aux
à cette fin des pouvoirs les plus étendus conformément
représentées.
rend compte de sa gestion. Le commissaire rédige en vue
émetteurs d’instruments financiers admis à la négociation
aux dispositions du Code des Sociétés applicables,
de l'assemblée annuelle, un rapport écrit et circonstancié.
sur un marché réglementé et à la législation SIR.
et sous réserve des limites établies par l'assemblée
Les décisions sur les sujets susmentionnés ne sont
Ces documents sont établis conformément à la loi.
générale. Les rapports annuels et semestriels de la société sont
valablement prises qu'à la majorité des trois quarts des voix qui ont participés au vote et ce, sans préjudice des
Article 31: Distribution du bénéfice
autres règles de présence et de majorité prévues par le
La société doit distribuer annuellement à ses actionnaires
Code des Sociétés, entres autres en relation avec une
et dans les limites permises par le Code des Sociétés et
Les actionnaires ont le droit d’obtenir gratuitement une
représentant ensemble un cinquième du capital social en
modification de l'objet social, l'acquisition, la prise en
la législation SIR, un dividende dont le montant minimum
copie des rapports annuels et semestriels au siège social
font la demande.
gage et l'aliénation de ses actions propres, la résolution
est prescrit par la législation SIR.
de la société.
placés sur le site internet de la société.
Le(s) liquidateur(s) est ou sont tenu(s) de convoquer l'assemblée générale chaque fois que des actionnaires
L'assemblée générale détermine, les émoluments du ou
de la société lorsque, suite à des pertes subies, l'actif net de la société est réduit à moins du quart du capital social
Le conseil d'administration peut, dans les limites des
et la transformation de la société en une autre forme
dispositions du Code des Sociétés applicables, distribuer
juridique.
un dividende intérimaire prélevé sur les résultats de
La liquidation de la société est clôturée conformément
l'exercice comptable et en fixer la date de paiement.
aux dispositions du Code des Sociétés.
moins que l'assemblée générale n'en décide autrement à
Article 32: Paiement des dividendes
Article 35: Répartition
la majorité simple des votes émis.
Le paiement des dividendes dont la distribution est
Après apurement de toutes les dettes, charges et frais
décidée par l'assemblée générale, a lieu au moment et à
de liquidation, l'actif net sert d'abord à rembourser, en
Article 29: Procès-verbaux
l'endroit déterminé par cette assemblée ou par le conseil
espèces ou en titres, le montant libéré et non encore
Les procès-verbaux de l'assemblée générale sont signés
d'administration.
amorti des actions.
des liquidateur(s).
Les votes ont lieu à main levée ou à l'appel des noms, à
par les membres du bureau et par les actionnaires qui en font la demande.
• 188 > Document permanent
Le solde éventuel est réparti également entre les actions.
Dispositions générales Article 36: Election de domicile Tout administrateur, directeur et liquidateur de la société domicilié à l'étranger, est, pour l'exercice de son mandat, considéré comme ayant élu domicile au siège social de la société où toutes les communications, notifications et convocations peuvent lui être valablement faites. Les titulaires d’actions nominatives doivent notifier à la société tout changement de domicile à défaut, toutes communications, convocations ou notifications seront valablement faites au dernier domicile connu.
Article 37: Droit commun Les clauses des présents statuts qui seraient contraires aux dispositions impératives du Code des Sociétés et de la législation SIR sont réputées non écrites; la nullité d'un article ou d'une partie d'un article des présents statuts n'ayant aucun effet sur la validité des autres clauses statutaires.
• Rapport annuel 2014-2015 •
Retail Estates • 189
• Rapport annuel 2014-2015 •
• 190 > Divers
Divers
Magasins de périphérie Damart et Bruynzeel Keukens, Lochristi
Retail Estates • 191
“
• Rapport annuel 2014-2015 •
Retail Estates • 193
Divers 1. Déclarations Personnes responsables
Déclarations relatives à l’avenir
version néerlandaise prévaut. Par ailleurs, une version
des événements importants et, le cas échéant, des
Le présent rapport annuel comporte des déclarations
électronique du présent rapport annuel est publiée, à
- le présent rapport annuel contient un exposé fidèle principales transactions entre parties liées survenus au
relatives à l’avenir, parmi lesquelles – sans s’y limiter –
titre d’information uniquement, sur le site web de Retail
Le conseil d’administration de Retail Estates sa assume la
cours de l’exercice, et de leur incidence sur les états
des affirmations comportant les termes « croire »,
Estates sa (www.retailestates.com). Une version anglaise
responsabilité du contenu du présent rapport annuel, sous
financiers abrégés ;
« anticiper », « s’attendre à », « avoir l’intention de »,
du présent rapport annuel y est également disponible.
- le présent rapport ne comporte aucune omission qui
« projeter de », « s’efforcer de », « estimer », « pouvoir »,
Les autres informations figurant sur le site web de Retail
serait de nature à altérer significativement la portée
« poursuivre » et autres expressions semblables. Pareilles
Estates sa ne font pas partie du présent rapport annuel.
d’une quelconque des déclarations qu’il contient ;
déclarations relatives à l’avenir sont faites en tenant
réserve des informations fournies par des tiers, dont les
d
rapports du commissaire et des experts immobiliers. Le conseil d’administration, dont la composition
2. Lexique
- les états financiers abrégés, établis conformément
compte des risques connus et inconnus, des incertitudes
est décrite à la page 46, déclare qu’à sa meilleure
aux normes comptables en vigueur et ayant été
et des autres facteurs susceptibles d’entraîner des écarts
connaissance:
entièrement contrôlés par le commissaire-réviseur,
substantiels entre les résultats, la situation financière, les
donnent une image fidèle du patrimoine, de la situation
performances et les réalisations réels de Retail Estates sa,
Actions librement négociables sur le marché (free float)
financière et des résultats de Retail Estates sa et des
Finsbury Properties sa, Distri-Land sa, Aalst Logistics sa,
Pourcentage des actions détenues par le public.
filiales comprises dans le périmètre de consolidation. Le
Retail Warehousing Invest sa, Frun Park Wetteren sa,
Sur Euronext, le pourcentage des actions librement
rapport de gestion énonce en outre les perspectives
Gentpoort sa et Mijn Retail sa ou entre les résultats du
négociables sur le marché se calcule en déduisant du
de résultat de l’exercice prochain et contient un
secteur et les résultats, performances et réalisations
nombre total des actions de capital, les actions détenues
commentaire sur les risques et incertitudes auxquels
escomptés et qu’évoquent explicitement ou implicitement
par les entreprises faisant partie du même groupe, les
est confrontée l’entreprise.
ces déclarations relatives à l’avenir. Compte tenu de ces
entreprises publiques, les fondateurs, les actionnaires
incertitudes, il est recommandé aux investisseurs de ne
liés par une convention d’actionnaires et les actionnaires
pas se fier aveuglément à ces affirmations relatives à
détenant une majorité de contrôle.
Déclarations concernant les administrateurs Le conseil d’administration de Retail Estates sa déclare qu’à sa connaissance, aucun des administrateurs n’a jamais
l’avenir.
été condamné pour fraude, qu’aucune accusation officielle
Disponibilité du rapport
et/ou publique ne les a jamais visés et qu’aucune sanction
Le présent rapport annuel est disponible en néerlandais et
ne leur a jamais été infligée par une autorité légale ou de
en français.
surveillance. Il ajoute qu’aucun administrateur ne s’est
Capitalisation boursière Nombre total d’actions en fin d’exercice, multiplié par le cours de clôture au terme de l’exercice.
Cash-flow courant net
vu interdire par un tribunal d’agir en tant que membre de
Le présent rapport annuel a été établi en néerlandais.
Flux opérationnel, résultat courant net (part du groupe)
l’organe d’administration et n’a jamais été, en sa capacité
Retail Estates sa en a vérifié la traduction et la
majoré des dotations aux amortissements, des réductions
d’administrateur, impliqué dans une faillite par un tribunal.
correspondance entre la version officielle néerlandaise
de valeur sur créances commerciales, des dotations aux
et la version française. En cas d’incohérence entre
provisions et des prélèvements sur les provisions.
la version néerlandaise et la version française, la
• Rapport annuel 2014-2015 •
• 194 > Divers
Retail Estates • 195
Cash-flow d’exploitation (EBITDA)
Dividende net
pondération est déterminée par le pourcentage du nombre
Magasins de périphérie
Résultat d’exploitation (EBIT) augmenté des
Le dividende net est égal au dividende brut après la
d’actions librement négociables sur le marché et la vitesse
Magasins regroupés le long des grands axes donnant
amortissements et des réductions de valeur.
retenue de 25% de précompte mobilier.
de rotation des actions faisant partie de l’indice.
accès aux villes et aux communes. Chacun des points de
Cash-flow net
Entreprises à succursales multiples
Investisseur institutionnel
Flux opérationnel, résultat courant net (part du groupe)
Entreprises possédant un service d’achat centralisé et au
Entreprise chargée, à titre professionnel, du placement
majoré des dotations aux amortissements, des réductions
moins cinq points de vente différents (grandes surfaces).
des ressources qui lui sont confiées par des tiers pour
de valeur sur créances commerciales, des dotations aux
vente dispose d’un propre parking, ainsi que d’une entrée et une sortie sur la voie publique.
diverses raisons. Exemples: fonds de pension, fonds de
Normes IAS (International Accounting Standards)
placement collectif,...
Les normes comptables internationales (IAS: International
provisions et des prélèvements sur les provisions, ainsi
Exit tax
que des plus-values et moins-values réalisées par rapport
Taux spécial à l’impôt des sociétés, appliqué à l’écart
à la valeur d’investissement à la clôture de l’exercice
entre la juste valeur du patrimoine d’une société et la
IRS (Interest Rate Swap)
précédent, diminué de l’exit tax.
valeur comptable de ce patrimoine au moment où la
Le swap de taux d’intérêt est une convention entre parties
Accounting Standards Board (IASB), qui élabore des
société obtient l’agrément au titre de société immobilière
qui s’engagent à échanger des flux d’intérêts durant une
normes internationales relatives à l’établissement des
réglementée ou fusionne avec une société immobilière
période préalablement déterminée, contre un montant
comptes.
réglementée.
convenu au préalable. Il s’agit uniquement des flux
Centre commercial Surfaces de vente faisant partie d’un complexe commercial intégré et regroupées avec d’autres surfaces de vente. Tous ces immeubles disposent d’un parking central, ainsi que d’une entrée et une sortie communes.
Certificat immobilier
Gouvernance d’entreprise (corporate governance)
Accounting Standards / IFRS: International Financial Reporting Standards) sont établies par l’International
d’intérêts, le montant lui-même ne faisant l’objet d’aucun
Les sociétés européennes cotées en Bourse doivent
échange. Les IRS sont souvent mis en œuvre pour se
appliquer ces règles dans le cadre de l’établissement
couvrir contre des hausses de taux d’intérêt. Dans ce cas,
de leurs comptes consolidés relatifs aux exercices
Règles de bonne gestion de l’entreprise. Les principes
il s’agit de l’échange d’un taux d’intérêt variable contre un
postérieurs au 1er janvier 2005.
de gouvernance d’entreprise, tels que la transparence,
taux d’intérêt fixe.
Titre accordant à son détenteur le droit à une part
l’intégrité et l’équilibre entre responsables, se fondent sur
proportionnelle des revenus d’un immeuble. Le détenteur
les recommandations de la FSMA et d’Euronext. Ils font
Juste valeur
Normes IFRS (International Financial Reporting Standards)
reçoit également une part du produit de l’immeuble en
plus généralement partie d’une éthique rigoureuse des
Montant auquel un immeuble pourrait être échangé entre
Ensemble de principes comptables et de règles
cas de vente de celui-ci.
affaires et imposent le respect de la loi du 2 août 2002.
des parties bien informées, moyennant leur accord, dans
d’évaluation établis par l’International Accounting
des conditions de concurrence normales. Du point de vue
Standards Board dans le but de faciliter la comparaison,
du vendeur, la juste valeur doit s’entendre déduction faite
sur le plan international, entre les entreprises européennes
des droits d’enregistrement.
cotées en Bourse.
Cluster commercial
Immobilier titrisé
Ensemble de magasins de périphérie situés le long d’un
Possibilité d’investissement alternative dans l’immobilier
même axe routier, que le consommateur considère
dans le cadre de laquelle l’actionnaire ou détenteur de
comme un tout, alors qu’en dehors de leur emplacement,
certificats acquiert des actions (cotées) ou des certificats
Législation SIR
Les entreprises cotées en Bourse doivent appliquer ces
ils ne disposent d’aucune infrastructure commune.
immobiliers d’une société ayant acquis un bien immobilier,
L’arrêté royal du 13 juillet 2014 en exécution de la Loi du 12
règles dans le cadre de l’établissement de leurs comptes
au lieu d’investir lui-même directement dans le bien
mai 2014 relatifs aux sociétés immobilières réglementées.
consolidés relatifs aux exercices postérieurs au 1er janvier
Crédit sec (bullet loan) Prêt remboursable en une fois, à l’échéance.
immobilier concerné.
Loyers de base indexés, tels que fixés dans les contrats
OLO
Indice pondéré des prix, en vigueur depuis le 1er mars
de bail au 31 mars 2015, avant déduction des périodes
Obligation d’État souvent assimilée à un placement
Le dividende brut par action est le résultat d’exploitation
2005, des actions cotées sur Euronext. Cet indice prend
d’occupation gratuite et autres avantages consentis aux
pratiquement sans risques, et donc également utilisée
distribué.
en compte les différentes capitalisations boursières dont la
locataires.
pour calculer la prime de risque par rapport à des
Dividende brut
Indice BEL mid
Loyers contractuels
2005.
• Rapport annuel 2014-2015 •
• 196 > Divers
titres cotés. La prime de risque est le rendement
Résultat sur portefeuille
Valeur de placement ou d’investissement estimée
supplémentaire escompté par l’investisseur en fonction
Plus-values et moins-values réalisées et non réalisées
Valeur de notre portefeuille immobilier, en ce compris
du profil de risque de l’entreprise.
par rapport à la dernière valorisation de l’expert, en
les coûts, les droits d’enregistrement, les honoraires
ce compris l’exit tax due à la suite de l’intégration du
et la TVA, estimée tous les trimestres par un expert
patrimoine des sociétés acquises au régime des sociétés
indépendant.
Ratio cours/bénéfice (price/earning ratio) Résultat de la division du cours d’une action par le bénéfice par action. Il indique le multiple du bénéfice à payer pour un cours donné.
Ratio de distribution (pay-out ratio)
immobilières réglementées.
Taux d’endettement
Valeur d’investissement des biens immobiliers Valeur d’un immeuble estimée par un expert immobilier
Le taux d’endettement est calculé comme suit: passif
indépendant, droits de mutation compris, sans déduction
(hors provisions, comptes de régularisation, instruments
toutefois des droits d’enregistrement. Cette valeur
Ratio indiquant le pourcentage du bénéfice net distribué
de couverture des taux et impôts différés) divisés par le
correspond au terme autrefois utilisé de « valeur acte en
sous forme de dividende aux actionnaires. Ce ratio
total de l’actif (hors instruments de couverture des taux).
main ».
Taux d’occupation
Valeur intrinsèque
Le taux d’occupation est calculé comme étant la superficie
La valeur intrinsèque d’une action correspond à
des surfaces de vente effectivement louée par rapport
l’estimation de la juste valeur de l’action dans l’hypothèse
Rendement total de l’action au cours des 12 mois écoulés
à la superficie des surfaces de vente en portefeuille,
où l’entreprise réaliserait tous ses actifs.
ou (dernier cours + dividende brut) / cours de l’exercice
exprimée en m².
s’obtient en divisant le bénéfice net distribué par le bénéfice net total.
Rendement
précédent.
Rendement du dividende Rapport entre le dernier dividende brut distribué et le dernier cours de l’exercice auquel le dividende se rapporte.
Résultat d’exploitation (EBIT: Earnings Before Interests and Taxes)
Valeur comptable d’une action
Nombre d’actions négociées chaque mois par rapport
VAN (valeur de l’actif net): capitaux propres divisés par le
au nombre total d’actions en circulation au cours des 12
nombre d’actions.
derniers mois.
Valeur comptable d’une société Totalité des capitaux propres d’une société. La valeur comptable est renseignée dans le bilan de l’entreprise.
Résultat net courant avant charges d’intérêts et impôts.
Valeur d’acquisition
En vertu de son statut de SIR, Retail Estates sa n’est
Il s’agit du terme à utiliser lors de l’achat d’un bâtiment.
pas tenue d’amortir ses immeubles. Elle n’amortit donc
Lorsque des droits de mutation sont payés sur la cession,
que les immobilisations incorporelles (tels les frais
ils sont comptabilisés dans la valeur d’acquisition.
d’augmentation du capital) et les biens d’exploitation
Vitesse de rotation
(véhicules de société, mobilier de bureau,…), de sorte
Valeur de liquidation estimée
que son EBIT est fort comparable à son EBITDA (Earnings
Valeur hors coûts, droits d’enregistrement, honoraires et
Before lnterests, Taxes, Depreciation and Amortisation).
TVA récupérable, dans le scénario où chaque immeuble ferait l’objet d’une cession distincte.
Retail Estates • 197
• 198 > Divers
• Rapport annuel 2014-2015 •
Notes
Retail Estates • 199
Informations clés Région flamande Région wallonne
7,01 Locataires: entreprises à filiales multiples versus 24,36les autres
7,01 0,67 4,23 1,22
Type d’immeuble
Répartition géographique clusters Turnhout
Répartition géographique
Schoten
Oostende
7,01 38,81
24,36
24,36
BRUGGE Sint-Kruis
SDW
Diksmuide
38,81
FLANDRE OCCIDENTALE
68,63
Autres
PME
Région wallonne
Région flamande
Région flamande
Région wallonne
Région wallonne
Vide locatif
9,84
6,90
1,49
10,79
0,67 2,28
9,84
1,22 2,50
10,79 8,22
21,07
1,22 1,60
8,22
DIY Droguerie Electro Fitness Horeca Intérieur/décoration Bureau/papier
OPI et première entrée en bourse Euronext Bruxelles
1998
m2 98,78% 611.076 surface commerciale
10,79 0,67 93,88 2,28 1,22
8,22
1,60
2002
Barchon Herstal
LIÈGE
Nivelles
HAINAUT
Soignies
MONS
Jemappes
Charleroi
Spa
Sambreville NAMUR Aiseau-Presles Jambes Erpent
Thuin
NAMUR Dinant Marche-en-Famenne Philippeville
LUXEMBOURG
Juste valeur
837
Filiale Franchisé
Neufchâteau
ARLON
1,22
Virton
Juste valeur (millions EUR) 900 800
500000
600
400000
500
Filiale Franchisé
300000
400
PME
200000
Vide locatif
300 200
100000 0
100 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015
millions EUR
2005
2006
2007
2008
0
Retail Estates sa investit depuis 1998 dans l’immobilier commercial situé en périphérie, c’est à-dire les « magasins de périphérie ». En 17 ans, la société s’est constitué un portefeuille important se composant, au 31 mars 2015, de 554 surfaces de vente, représentant une surface commerciale construite brute de 611.076 m². La juste valeur s’élève à 837 millions EUR. La valeur d’investissement du portefeuille immobilier est de 858 millions EUR.
Capitalisation boursière plus de Portefeuille 250 millions EUR – OPS – troisième immobilier atteint le dividende optionnel augmentation de cap des offert à l’actionnaire capital 500 millions EUR pour la première fois publique
Portefeuille immobilier atteint le cap des 250 millions EUR
2004
Bastogne
2009
Dénomination :
Retail Estates sa
Statut :
Société immobilière réglementée (« SIR ») publique de droit belge
Adresse :
Industrielaan n° 6 - B-1740 Ternat
Tél. :
+32 (0)2 568 10 20
Fax
+32 (0)2 581 09 42
Courriel :
info@retailestates.com
Site web :
www.retailestates.com
RPM :
Bruxelles
TVA :
BE 0434.797.847
Numéro d’entreprise :
0434.797.847
Date de constitution :
12 juillet 1988
Agrément sicafi :
27 mars 1998 (jusqu’au 23 octobre 2014)
Agrément SIR :
24 octobre 2014
Durée :
Indéterminée
Management :
Interne
Commissaire :
Deloitte Réviseurs d’Entreprises, société civile ayant emprunté la forme d’une société coopérative à responsabilité limitée - Berkenlaan n° 8B à B-1831 Diegem, représentée par Madame Kathleen De Brabander
Clôture de l’exercice :
31 mars
Capital au 31.03.2015 :
170.091.087,57 EUR (par le changement des statuts du 28 mai 2015 suite à l’augmentation de capital, le capital social a été augmenté à 198.435.728,35 EUR)
Nombre d’actions au 31.03.2015 :
7.559.473 (par le changement des statuts du 28 mai 2015 suite à l’augmentation de capital, le nombre d’actions a été augmenté à 8.819.213)
Assemblée générale ordinaire :
Premier vendredi du mois de juillet
Cotation :
Euronext – marché continu
Service financier :
KBC Banque
Valeur du portefeuille :
Valeur d’investissement de 857,86 millions EUR – juste valeur de 837,12 millions EUR (valeur des certificats immobiliers « Immobilière Distri-Land sa » incluse)
Experts immobiliers :
Cushman & Wakefield et CBRE
Nombre d’immeubles :
554*
Type d’immeubles :
Immobilier situé en périphérie
Fournisseur de liquidités :
KBC Securities
Libramont
700
93,88
LIEGE
Huy
Bouge Champion
700000
PME Vêtements/chaussures Vide locatif Jouets Jardin/animaux Vide locatif Divers Alimentation
2003
Verviers
Gembloux
Le portefeuille immobilier de Retail Estates sa se compose de magasins situés dans la périphérie des grandes villes 0,67 4,23 de la Belgique
Retail Estates OPS – deuxième est une sicafi gérée augmentation de de façon indépencapital dante publique
2001
Tongeren
Wavre
Surface en m²
21,07 93,88
Lanaken
BRABANT WALLON
Ath
600000
Filiale 21,07 Franchisé
DIY Vêtements/chaussures DIY promotion immobilière et Droguerie Jouets Droguerie Electro Electro Jardin/animaux des investissements en Vide locatif Fitness Fitness optimisation du Horeca Divers Horeca Intérieur/décoration Intérieur/décoration Alimentation portefeuille immobilier Bureau/papier Bureau/papier
2000
Tournai
Genk
St-Joris
Croissance du portefeuille de Retail Estates entre 1998 et 2015
0,67 2,28
PME Vêtements/chaussures Vide locatif Jouets Jardin/animaux Retail Estates investit Vide 26,52 locatif 1,60 26,52 dans des acquisitions, Divers Alimentation des investissements en
OPS – première augmentation de capital publique
1999
0,67 4,23 1,22
6,90 6,90 taux d’occupation 9,84 1,49 1,49 stable 6,90 6,90
2,50
2,50 26,52
0,67 4,23 1,22
6,90
BRABANT FLAMAND
Halle
magasins
Activités commerciales des locataires
LIMBOURG HASSELT
Kampenhout
BRUSSEL Zaventem LEUVEN Winge Korbeek-Lo BRUXELLES
Mouscron (Moeskroen)
554 61,19
Région flamande
Magasins de périphérie individuels Magasins de périphérie individuels Clusters commerciaux et centres commerciaux Clusters commerciaux et centres commerciaux Autres Autres
Filiale Franchisé
Maaseik
Drogenbos
61,19
68,63
Lier
Vilvoorde
Oudenaarde
61,19
Lommel
Mechelen
Kortrijk
68,63
Magasins de périphérie individuels Clusters commerciaux et centres commerciaux
Dendermonde
FLANDRE ORIENTAL Aalst
Roeselare
Ieper
93,88
Wilrijk
Wetteren
Tielt
ANVERS
ANTWERPEN
Sint-Niklaas GENT
Veurne
38,81
Eeklo
Informations utiles
2010
2011
2012
2013
Emission d’obligations placement privé
Portefeuille immobilier atteint le cap des 750 millions EUR et capitalisation boursière plus de 500 millions EUR
2014
2015
* La diminution du nombre d’immeubles par rapport au 31 mars 2014 est due à une rectification quant au nombre total d’immeubles.
Création & réalisation : The Design Factory - 010/60 19 18
in retail we trust
Retail Estates 2015
sommaire
Gestion des risques
Openbare GVV - SIR publique
Industrielaan 6 B - 1740 Ternat T. +32 (0)2 568 10 20 F. +32 (0)2 581 09 42 info@retailestates.com www.retailestates.com
r apport annuel
2014 - 2015
2
Lettre aux actionnaires
10
Rapport de gestion (statistiques EPRA incluses)
16
Retail Estates sa en bourse
58
Rapport immobilier
66
Rapport financier
94
Document permanent
166
Divers
190
lexique
193