in retail we trust
Rapport financier semestriel
2015-2016
Chiffres clés PORTEFEUILLE IMMOBILIER Nombre d'immeubles commerciaux
30/09/15
31/03/15
632
554
701.801
611.076
Juste valeur estimée en EUR
975.749.000
837.121.000
Valeur d'investissement estimée en EUR
999.780.000
857.862.000
94,16
92,48
98,17%
98,78%
DONNÉES DU BILAN
30/09/15
31/03/15
Capitaux propres
447.467.000
381.212.000
52,18%
51,54%
30/09/15
30/09/14
Résultat locatif net
29.243.000
25.541.000
Résultat immobilier
29.056.000
25.367.000
Charges immobilières
-1.934.000
-1.638.000
Frais généraux et autres revenus et charges d'exploitation
-1.418.000
-1.545.000
Résultat d'exploitation immobilier avant résultat sur portefeuille
25.704.000
22.183.000
1.319.000
1.291.000
Résultat d'exploitation
27.023.000
23.474.000
Résultat financier
-8.470.000
-8.514.000
Résultat net
17.989.000
14.737.000
Résultat courant net (hors résultat sur portefeuille)
16.670.000
13.446.000
Surface locative totale en m²
Loyer moyen par m² Taux d'occupation
Taux d'endettement (Législation SIR*, max. 65%)
RÉSULTATS
Résultat sur portefeuille
DONNÉES PAR ACTION
31/03/15
8.819.213
7.559.473
Valeur de l'actif net IFRS
50,74
50,43
Valeur de l'actif net EPRA
53,46
53,68
Valeur de l'actif net (valeur d'investissement) hors dividende hors IAS 39
54,60
53,34
Cours de clôture Sous-/surévaluation par rapport à la valeur de l'actif net IFRS
Chiffres clés Rapport de gestion
4
Rapport financier
14
Rapport relatif à l’action
38
Rapport immobilier 44 30/09/15
Nombre d'actions
Table des matières
77,00
76,64
51,75%
51,97%
* L'A.R. du 13 juillet 2014 (le "A.R. SIR") en exécution de la Loi du 12 mai 2014 (la "Loi SIR") relative aux sociétés immobilières réglementées.
Divers
50
• Rapport semestriel 2015-2016 •
• 4 > Rapport de gestion
Rapport de gestion
“
Grâce à un portefeuille cohérent constitué sur la base de sa connaissance du marché,
Retail Estates est devenue un
Magasin de périphérie Orchestra, Braine l’Alleud
“
acteur dirigeant.
Retail Estates • 5
“
Renforcement systématique de la qualité Au cours des dernières années, Retail Estates
• Rapport semestriel 2015-2016 •
Rapport de gestion
s’est concentrée sur un renforcement systématique de ses biens immobiliers et sur l’expansion de son portefeuille immobilier, qui assure une croissance durable à long terme par son choix d’implantation et la qualité et la diversification des locataires.
0. Introduction Informations générales
surveillance continue du taux d’occupation du portefeuille, des revenus locatifs et des frais d’entretien et de gestion.
1.1 Revenus locatifs et taux d’occupation
commerciaux, est évaluée à 17,71 millions EUR. La part de Retail Estates sa dans la juste valeur totale des biens du certificat immobilier s’élève à 14,00 millions EUR. Depuis trois années consécutives, la valeur du portefeuille immobilier d’Immobilière Distri-Land sa est en déclin, à
Les revenus locatifs s’élèvent au premier semestre de
cause de la vente systématique de différents immeubles
l’exercice à 29,56 millions EUR, soit une augmentation
commerciaux.
de 14,58% par rapport au même semestre de l’exercice dernier. À ce moment, les revenus locatifs
Au 30 septembre 2015, le portefeuille immobilier est
Retail Estates sa compte parmi les principales sociétés
s’élevaient à 25,80 millions EUR. Cette hausse
constitué de 632 immeubles, pour une surface locative
immobilières belges spécialisées dans les surfaces
s’explique quasi intégralement par la croissance du
de 701.801m².
commerciales situées en périphérie des villes. Son
portefeuille immobilier.
g
À court terme, cet objectif est poursuivi par la
1. Rapport d’activités relatif au premier semestre de l’exercice 2015-2016, clôturé au 30 septembre 2015
Retail Estates • 7
portefeuille immobilier est composé de 632 immeubles
1.3 Investissements2 - parcs commerciaux
sis en Belgique, pour une surface commerciale totale
Le taux d’occupation, de 98,17% au 30 septembre
Accomplissement convention-cadre Orchestra
de 701.801m² et une juste valeur de 975,75 millions
2015, demeure élevé. Au 31 mars 2015, le taux
Le 20 mai 2015, Retail Estates sa a acquis le contrôle
EUR.
d’occupation était de 98,78%.
exclusif de la société Fimitobel sa, qui est propriétaire
Retail Estates sa, qui assure elle-même la gestion
1.2 Juste valeur
de son portefeuille immobilier, peut se prévaloir
La juste valeur du portefeuille immobilier (les projets de
avec Orchestra-Prémaman Belgium sa le 14 octobre
d’excellentes références dans le domaine du
développement inclus) s’élève à 975,75 millions EUR.
2014. L’immeuble a une valeur d’investissement de
développement et redéveloppement immobiliers pour
Les experts immobiliers estiment à 6,67% le rendement
1,91 million EUR et générera un revenu locatif brut de
son propre compte.
locatif (par rapport à la valeur d’investissement) de ce
0,13 million EUR par an. Le dernier volet à accomplir de
portefeuille sur la base de loyers en cours.
cette convention-cadre est l’acquisition d’un immeuble
1
d’un immeuble commercial situé à Alost. Cette acquisition du portefeuille immobilier
fait partie de l’exécution de la convention-cadre conclue
commercial à Aartselaar, d’une valeur de 2,85 millions
La société est cotée sur Euronext Brussels. Au 30 septembre 2015, sa capitalisation boursière
La stabilité de la valeur de l’immobilier commercial de
EUR. En l’absence des certificats OVAM nécessaires, la
s’élève à 679,08 millions EUR.
périphérie s’explique principalement par l’intérêt non
cession de cet immeuble a été reportée.
Gestion des risques
démenti des particuliers fortunés et des investisseurs
Bien que la direction tente de les réduire au minimum
les investissements dans ce type d’immeubles. Retail
absolu, il y a lieu de tenir compte d’un certain nombre
Estates sa a elle-même constaté ce phénomène lors de
Acquisition immeubles commerciaux, par quatre sociétés immobilières – portefeuille Rockspring
de facteurs de risque. Les risques sont exposés aux
la réalisation de son programme de désinvestissements
Avec effet au 30 juin 2015, 69 immeubles
pages 4 à 9 du rapport annuel 2014-2015.
annuel.
commerciaux d’une valeur d’acquisition de 129 millions
institutionnels d’origine nationale et étrangère pour
EUR ont été acquis, par l’acquisition du contrôle Retail Estates sa détient une participation significative
de quatre sociétés immobilières. Les immeubles
de 85,37% dans les certificats émis par la sa Immobilière
représentent un revenu locatif annuel attendu de
Distri-Land. Au 30 septembre 2015, la juste valeur de
7,94 millions EUR. Le portefeuille immobilier de ces
ce portefeuille immobilier, contenant 11 immeubles
sociétés comprend 9 parcs commerciaux et 2 magasins
1 La juste valeur (fair value): valeur d’investissement telle que définie par un expert immobilier indépendant et dont les frais de mutation hypothétiques sont déduits. La juste valeur est la valeur comptable sous IFRS (voir aussi annexe 21 dans le rapport annuel 2014-2015).
2 Les valeurs d’acquisition et de vente des investissements et des désinvestissements sont cohérentes par rapport aux valeurs d’investissement estimées des experts immobiliers.
• Rapport semestriel 2015-2016 •
• 8 > Rapport de gestion
Tiensesteenweg où le site commercial en périphérie
Retail Estates • 9
- Enfin, 3 immeubles commerciaux ont été acquis à
est fortement développé autour de l’hypermarché
Verviers, Boulevard de Gérardchamps. La superficie
Carrefour. Le parc compte 6 immeubles commerciaux
commerciale est de 4.770m² et le revenu locatif
d’une superficie totale de 5.936m² avec un revenu
annuel attendu s’élève à 0,32 million EUR. Les
locatif annuel attendu de 0,68 million EUR. Ses
locataires les plus importants sont Brantano, Maxi
locataires sont notamment Brantano, Torfs, Blokker
Toys et Blokker.
et Leen Bakker.
Beringen (Mijn Retail sa) - Le parc commercial à Braine l’Alleud est l’un des
Le 10 avril 2014, Retail Estates sa et be-MINE sa
meilleurs sites du Brabant wallon où Retail Estates sa
ont conclu un contrat de coopération en vue du
tente depuis des années d’augmenter ses
développement d’un parc commercial d’une surface
investissements. Le parc commercial est composé de
construite brute de 18.000m². Ce partenariat a
7 immeubles commerciaux représentant ensemble
constitué une société de projet « Mijn Retail sa » le
une superficie de 7.264m². Il prévoit de percevoir un
27 mai 2014.
revenu locatif annuel attendu de 0,65 million EUR. Depuis l’ouverture du parc commercial, presque tous
Le parc commercial a été réceptionné le 31 août 2015
individuels. Chacun des sites présente un bilan positif
commerciaux représentant une superficie totale de
les locataires sont présents de manière continue.
et tous les 12 magasins, sauf un, sont loués. Ces
confirmé depuis plus de 25 ans, à l’exception du parc
15.892m² avec un revenu locatif annuel attendu de
Les principaux locataires sont Brantano, C&A, AVA et
11 magasins loués sont déjà ouverts au public. Les
commercial à Westerlo qui a souffert de l’ouverture d’un
2,14 millions EUR. Les locataires du parc commercial
Maxi Toys.
détaillants suivants louent un immeuble du site à
parc commercial dans son voisinage immédiat, à Olen.
sont, entre autres, C&A, Shoe Discount, Vanden Borre et Carpetright.
Deux parcs commerciaux, situés respectivement à
Beringen: Brico, AVA, Albert Heijn, Chaussea, ZEB, - À Overijse, 3 immeubles commerciaux ont été acquis, représentant une superficie totale de 4.381m² avec
Vanden Borre, Maxi Zoo, Bent, Lola&Liza, H&M et Bel&Bo.
Anvers (Merksem) et Liège (Rocourt) figurent parmi
- Le parc commercial de Liège (Rocourt) fait partie d’un
le top 5 des meilleurs sites du marché des magasins
site plus vaste créé autour de l’hypermarché Cora. 12
de périphérie. Les sept autres parcs commerciaux ont
immeubles commerciaux ont été acquis sur ce site,
une très bonne base de clientèle régionale. Ils sont
représentant une superficie totale de 10.992m² pour
- Le parc commercial de Westerlo date de 1989 et est
montant de 11,77 millions EUR. Les 11 immeubles
situés à Bierbeek (Korbeek-Lo, commune périphérique
un revenu locatif annuel attendu de 1,64 million EUR.
composé de 9 immeubles commerciaux représentant
commerciaux loués représentent un revenu locatif
de Leuven), Braine l’Alleud, Eupen, Overijse, Verviers,
Les principaux locataires sont C&A, JBC, Quick, Krëfel
une superficie totale de 7.189m² avec un revenu
annuel attendu de 1,67 million EUR. La valeur
Waregem et Westerlo (Oevel). Les deux magasins
et Chaussea.
locatif annuel attendu de 0,58 million EUR. Trois
locative estimée de l’immeuble non loué s’élève à
immeubles commerciaux non loués, d’une superficie
0,15 million EUR.
individuels sont situés à Sint-Pieters-Leeuw (Ruisbroek). Toutes les surfaces commerciales sont
- Le parc commercial d’Eupen compte 10 immeubles
un revenu locatif annuel attendu de 0,58 million EUR. Les locataires sont Aldi, AVA et Krëfel.
Le 30 septembre 2015, l’intérêt de l’actionnaire minoritaire dans Mijn Retail sa a été acquis pour un
totale de 4.250m², seront modernisés et remis en
actuellement louées, et presque toutes à des entreprises
commerciaux pour une superficie totale de 7.532m²
location. Les locataires les plus importants sont C&A,
1.4 Projets de développement
commerciales à succursales multiples, hormis les trois
avec un revenu locatif annuel attendu de 0,72 million
Avance, Shoe Discount, ZEB et Primo.
Le 1er juin 2015, le projet à Erpent a été réceptionné.
commerces situés à Westerlo qui seront l’objet d’une
EUR. Les principaux locataires sont Brantano, C&A,
rénovation.
JBC et Veritas.
Un immeuble commercial de 951m², loué à Eclipse sprl - À Waregem, 4 immeubles commerciaux ont été acquis sur le Gentsesteenweg. Ceux-ci représentent
- L e parc commercial d’Anvers (Merksem) est situé au Bredabaan et est composé de 13 immeubles
- Le parc commercial de Bierbeek (Korbeek-Lo, commune périphérique de Leuven) est situé au
une superficie totale de 5.000m² pour un revenu locatif annuel attendu de 0,39 million EUR.
(distributeur Auping), est maintenant ouvert. Le revenu locatif annuel attendu s’élève à 0,12 million EUR.
• Rapport semestriel 2015-2016 •
• 10 > Rapport de gestion
1.5 Désinvestissements2
décrit dans le prospectus. Les acheteurs de ces scrips
Au cours du semestre écoulé, 1 immeuble
ont souscrit 146.423 actions nouvelles au prix de
commercial a été vendu pour un prix de vente net de
souscription et conformément au taux de souscription
1,58 million EUR. Sur cet immeuble, une plus-value
d’une action nouvelle de 60,50 EUR pour six scrips. La
nette de 0,014 million EUR a été réalisée. Le bien
réalisation de l’augmentation de capital a été constatée le
commercial vendu est situé à Bilzen (loué à JBC). La
28 mai 2015. Le produit brut de l’opération, s’élevant à
juste valeur de l’immeuble s’élevait, au moment de la
76.214.270 EUR, a été entièrement réinvesti (voir 1.3).
vente, à 1,56 million EUR.
Retail Estates • 11
1.7 Fusion par absorption de filiales
Par acte notarié du 15 septembre 2015, le certificat
Le 30 juin 2015, la fusion par absorption de la société
immobilier Distri-Land a vendu l’immeuble à Kuurne, loué
Gentpoort sa par la société Frun Park Wetteren sa a été
à Carpetland, pour un prix de vente net de 2,35 millions
constatée.
EUR. Le 30 octobre 2015, le produit de la vente a été payé aux titulaires des certificats. Sur cette vente, Retail
Le 6 juillet 2015 et le 24 septembre 2015, les
Estates sa a réalisé une plus-value de 0,34 million EUR.
propositions de fusion par absorption des sociétés, respectivement, Frun Park Wetteren sa et Aalst
En outre, 6 parcelles de terrain du site à Westende ont
Logistics sa, ont été déposées.
été vendues pour un prix de vente net de 0,072 million
d’immeubles en cours d’exercice et à la contribution
compensée par l’augmentation des taxes sur les
des immeubles commerciaux acquis durant l’exercice
organismes de placement collectif. Après déduction des
EUR par parcelle. Sur ces 6 parcelles de terrain, une plus-
Les fusions de filiales simplifient la gestion
précédent, comptabilisés à 100% pour la première fois
frais généraux, Retail Estates sa clôture la période sur un
value de 0,026 million EUR par parcelle a été réalisée.
administrative et réduisent les revenus imposables des
cette année. Le portefeuille immobilier a augmenté
résultat d’exploitation avant résultat sur le portefeuille
filiales de Retail Estates sa.
de 207,93 millions EUR par rapport au 30 septembre
de 25,70 millions EUR et une marge d’exploitation de
2014. Par rapport au 31 mars 2015, le portefeuille a
87,90%.
Ces désinvestissements s’inscrivent dans le cadre d’un programme annuel et continu de vente de magasins
2. Analyse des résultats
progressé de 138,63 millions EUR.
isolés qui, en raison de leur emplacement, de leur taille
Le résultat des ventes des immeubles de placement
et/ou des activités commerciales qui y sont exercées, ne
Résultats semestriels au 30 septembre 2015:
Après déduction des charges immobilières, nous
s’élève à 0,52 million EUR, pour une vente totale
relèvent pas du portefeuille de base de Retail Estates sa.
augmentation de 23,98% du résultat courant net
obtenons un résultat d’exploitation immobilier de
de 3,79 millions EUR. Les variations de la juste
(part du Groupe ) par rapport au 30 septembre
27,12 millions EUR, contre 23,73 millions EUR l’année
valeur des immeubles de placement comptent pour
2014 - augmentation de la juste valeur du
passée.
0,80 million EUR, montant correspondant au solde
3
1.6 Augmentation de capital dans le cadre du capital autorisé
portefeuille immobilier à 975,75 millions EUR.
Pendant la période de souscription avec droit de
excédentaire des diverses variations négatives et Les charges immobilières s’élèvent à 1,93 million EUR,
positives.
préférence, clôturée le 21 mai 2015, 1.113.317
Au 30 septembre 2015, le résultat courant net (c’est-
par rapport à 1,64 million EUR douze mois auparavant.
actions nouvelles ont été souscrites, soit 88,38% des
à-dire le bénéfice, hors résultat sur portefeuille) s’élève
Cette augmentation est conforme à celle des revenus
La société achève la période sur un résultat financier
actions nouvelles offertes en souscription.
à 16,67 millions EUR, soit une hausse de 23,98% par
locatifs. Les frais généraux s’élèvent à 1,42 million EUR,
de 8,47 millions EUR et une baisse des coûts de
rapport à la même période de l’année dernière.
ce qui représente une diminution de 0,13 million EUR par
0,04 million EUR par rapport à la même période de
rapport à l’année dernière. Cette diminution s’explique
l’année dernière. Elle finance son portefeuille immobilier
Les 878.538 droits de préférence, non exercés à la clôture de la période de souscription, ont été vendus
Le résultat locatif net est passé de 25,54 millions EUR
principalement par les frais non récurrents uniques
principalement au moyen d’emprunts bancaires de
aux investisseurs le 26 mai 2015 sous la forme de
à 29,24 millions EUR, surtout grâce à l’acquisition
de l’année dernière dans le cadre du changement de
longue durée à taux d’intérêt fixes. Le taux d’intérêt
statut de sicafi en société immobilière réglementée,
moyen s’établit à 3,79% au 30 septembre 2015.
scrips dans le cadre d’un placement privé, tel que 3 Retail Estates sa et ses filiales. 2 Les valeurs d’acquisition et de vente des investissements et des désinvestissements sont cohérentes par rapport aux valeurs d’investissement estimées des experts immobiliers.
• Rapport semestriel 2015-2016 •
• 12 > Rapport de gestion
4. Modifications au niveau de la composition du conseil d’administration
Retail Estates • 13
Cette société est propriétaire d’un site à Nivelles, où un nouveau parc commercial a été construit. Ce parc commercial comprend 4 immeubles commerciaux
Le 21 avril 2015, monsieur Francis Vroman a
d’une surface totale de 5.779m² et générera un
démissionné comme administrateur non exécutif de
revenu locatif annuel attendu de 0,58 million EUR.
Retail Estates sa. Le mandat de monsieur Richard
L’investissement dans cette transaction s’élève à
Van Besauw d’administrateur indépendant, qui s’était
9,02 millions EUR.
terminé le 3 juillet 2015, n’a pas été renouvelé. Monsieur Van Besauw a atteint la limite d’âge.
La transaction s’inscrit dans l’intention de Retail Estates sa d’intensifier ses investissements à
Lors de l’assemblée générale du 3 juillet 2015, messieurs Rudy De Smedt et René Annaert ont été nommés comme, respectivement, administrateur non
6.2 Fusion par absorption de filiales
exécutif et administrateur indépendant, avec effet
Le 16 octobre 2015, la proposition de fusion par
immédiat. Leurs mandats prendront fin, comme ceux
absorption de la société Mijn Retail sa a été déposée.
des autres administrateurs, à l’assemblée générale de
3. Perspectives
2016.
résultat courant net de 16,67 millions EUR et d’un
Les incertitudes d’ordre macro-économique ne
5. Déclarations prévisionnelles
résultat de 1,32 million EUR sur le portefeuille, soit
permettent pas de se prononcer sur l’évolution de la
un bénéfice courant net de 1,98 EUR par action pour
juste valeur des biens immobiliers ni sur les variations
Le présent rapport semestriel contient un certain
le premier semestre (sur la base du nombre moyen
négatives de la juste valeur des instruments de
nombre de déclarations prévisionnelles. Les risques
pondéré d’actions).
couverture des taux. L’évolution de la valeur intrinsèque
et incertitudes qui pèsent sur de telles prévisions
de l’action étant sensible aux éléments précités, elle est
peuvent impliquer que les résultats réels s’écartent
elle aussi incertaine.
considérablement des résultats annoncés par lesdites
Le résultat net (part du Groupe) du premier semestre s’élève à 17,99 millions EUR. Il s’articule autour d’un
Tenant compte des projets de développement,
déclarations prévisionnelles dans le présent rapport
la juste valeur du portefeuille immobilier est de 975,75 millions EUR au 30 septembre 2015, contre
Les prévisions en matière de dividendes (3,20 EUR
intermédiaire. Les principaux facteurs susceptibles
837,12 millions EUR au 31 mars 2015.
brut par action, ce qui représente, par rapport à
d’influencer les résultats sont notamment l’évolution de
l’exercice précédent, une augmentation de 3,23%) sont
la situation économique et les facteurs commerciaux,
La valeur de l’actif net (juste valeur) de l’action atteint
confirmées. Ces prévisions se fondent sur l’hypothèse
fiscaux et conjoncturels.
49,14 EUR au 30 septembre 2015 (hors 50% du
de dépenses de consommation stables et d’une
dividende présupposé). Au 31 mars 2015, elle était de
évolution positive des loyers. Il a toutefois été constaté
47,33 EUR (hors dividende).
que contrairement aux exercices précédents, l’inflation due à l’indexation des loyers ne joue guère un rôle dans
Le taux d’endettement au 30 septembre 2015 est de 52,18%, par rapport à 51,54% au 31 mars 2015.
l’augmentation des revenus locatifs.
Brabant wallon.
6. Événements postérieurs à la clôture du semestre 6.1 Investissements – parcs commerciaux Nivelles (Texas Management sa) Le 29 octobre 2015, Retail Estates sa a acquis le contrôle exclusif de la société Texas Management sa.
• Rapport semestriel 2015-2016 •
• 14 > Rapport financier
Rapport financier
“
Le renforcement du capital
pour la quatrième fois favorise la poursuite de la croissance.
“
Parc commercial Frunpark, Wetteren
Retail Estates • 15
• Rapport semestriel 2015-2016 •
• 16 > Rapport financier
Retail Estates • 17
1. A. Compte de résultats consolidé simplifié COMPTE DE RÉSULTATS (en milliers €)
Revenus locatifs Charges relatives à la location
30.09.15
30.09.14
29.559
25.797
-316
-256
COMPTE DE RÉSULTATS (en milliers €)
30.09.15
30.09.14
18.553
14.960
-564
-223
Résultat net
17.989
14.737
Attribuable aux: Actionnaires du Groupe Intérêts minoritaires
17.989
14.737
Commentaire: Résultat courant net (part du Groupe)4 Résultat sur portefeuille
16.670
13.446
1.319
1.291
30.09.15
30.09.14
Résultat avant impôts Impôts
Résultat locatif net
29.243
25.541
Récupération des charges immobilières Récupération des charges locatives et des taxes normalement assumées par les locataires sur les immeubles loués
3.143
2.750
Charges locatives et des taxes normalement assumées par les locataires sur les immeubles loués
-3.313
-2.916
-17
-9
29.056
25.367
Frais techniques
-873
-720
Frais commerciaux
-171
-103
Charges et taxes sur les immeubles non loués
-103
-111
Nombre d’actions ordinaires en circulation
8.819.213
7.290.411
Frais de gestion immobilière
-785
-701
Nombre moyen pondéré d'actions
8.419.951
7.290.411
-2
-2
Bénéfice net par action ordinaire (en €)5
2,14
2,02
Bénéfice net dilué par action (en €)
2,14
2,02
-1.934
-1.638
Bénéfice distribuable par action (en €)6
1,86
1,86
Résultat courant net par action (en €)
1,98
1,84
Autres revenus et charges relatifs à la location Résultat immobilier
Autres frais immobiliers Frais immobiliers
RÉSULTAT PAR ACTION
7
Résultat d’exploitation des immeubles Frais généraux de la société
27.122
23.728
-1.418
-1.545
25.704
22.183
519
451
1.278
840
Autres revenus et charges d’exploitation Résultat d’exploitation avant résultat sur portefeuille Résultat sur vente d’immeubles de placement Résultat sur vente d’autres actifs non financiers Variations de la juste valeur des immeubles de placement Autre résultat sur portefeuille Résultat d’exploitation Revenus financiers Charges d’intérêts nettes Autres charges financières Résultat financier
-478 27.023
23.474
12
76
-8.456
-8.569
-26
-21
-8.470
-8.514
4 Le résultat courant net se calcule comme suit: le résultat net hors les variations de la juste valeur des immeubles de placement et hors le résultat sur les ventes d'immeubles de placement. 5 Le bénéfice net par action ordinaire se calcule comme suit: le résultat net divisé par le nombre moyen pondéré d'actions. 6 Le bénéfice distribuable par action se calcule comme suit: le résultat net d'exploitation corrigé divisé par le nombre total d'actions. Le résultat net d'exploitation corrigé est le bénéfice net consolidé corrigé pour un nombre d'éléments de nature non courante, du résultat de la vente d'immeubles de placement et des variations de la juste valeur des immeubles de placement et projets de développement. 7 Pour le calcul du résultat courant net par action, le nombre moyen pondéré d'actions est utilisé. On part donc du principe que les actions participent au bénéfice de l'exercice dès le moment d'émission. Toutefois dans le cas présent, le moment d'émission diffère du moment de la participation au bénéfice. Si le résultat courant net était calculé sur base du nombre d'actions copartageantes avec effet au jour de leur participation au bénéfice, le résultat courant net par action serait de 1,89 EUR au 30.09.2015 contre 1,84 EUR au 30.09.2014.
1. B. Éléments du résultat global (Statement of other comprehensive income) Éléments du résultat global (en milliers €)
Résultat net
30.09.15
30.09.14
17.989
14.737
-3.299
-457
593
-2.134
15.283
12.146
Autres éléments du résultat global récupérables en comptes de résultats: Impact sur la juste valeur des droits et frais de mutation estimés lors de l'aliénation hypothétique des immeubles de placement Variation de la partie efficace de la juste valeur des instruments de couverture autorisés dans une couverture de flux de trésorerie tels que définis en IFRS RÉSULTAT GLOBAL
• Rapport semestriel 2015-2016 •
• 18 > Rapport financier
Retail Estates • 19
2. Bilan consolidé simplifié ACTIFS (en milliers €)
Immobilisations
30.09.15
31.03.15
976.379
837.602
Goodwill Immobilisations incorporelles
130
120
975.749
837.121
490
357
10
5
23.997
9.837
Immobilisations ou groupes d'actifs détenus en vue de la vente
4.799
4.819
Créances commerciales
5.249
1.168
Créances fiscales et autres actifs circulants
3.962
1.399
Trésorerie et équivalents de trésorerie
7.948
1.469
Comptes de régularisation
2.039
982
1.000.376
847.439
30.09.15
31.03.15
Immeubles de placement
8
Autres immobilisations corporelles Immobilisations financières Créances commerciales et autres immobilisations Actifs circulants
TOTAL DES ACTIFS CAPITAUX PROPRES ET PASSIFS (en milliers €)
Capitaux propres
447.467
381.212
Capitaux propres attribuable aux actionnaires de la société-mère Capital Primes d'émission Réserves Résultat net de l'exercice
447.467
381.212
193.512
166.902
149.709
101.839
86.257
77.233
17.989
35.238
Passifs
552.908
466.227
Passifs non courants Provisions Dettes financières non courantes Établissements de crédit
425.473
379.217
Intérêts minoritaires
Autres Autres passifs non courants financiers
67
82
401.066
340.379
371.308
310.631
29.758
29.748
24.340
38.756
CAPITAUX PROPRES ET PASSIFS (en milliers €)
Passifs courants
30.09.15
31.03.15
127.436
87.010
71.682
57.209
71.682
57.209
34.900
10.024
14.367
15.367
6.487
4.410
1.000.376
847.439
30.09.15
31.03.15
52,18%
51,54%
30.09.15
31.03.15
Valeur de l'actif net par action IFRS10
50,74
50,43
Valeur de l'actif net par action EPRA
53,46
53,68
Valeur de l’actif net par action (valeur d’investissement) hors dividende hors IAS 3912
54,60
53,34
Dettes financières courantes Établissements de crédit Dettes commerciales et autres dettes courantes Autres passifs courants Comptes de régularisation TOTAL DES CAPITAUX PROPRES ET PASSIFS
TAUX D’ENDETTEMENT
Taux d’endettement9
VALEUR DE L’ACTIF NET PAR ACTION (en €) - PART DU GROUPE
11
8 En ce compris les projets de développement conformément à la norme IAS 40. 9 Le taux d'endettement se calcule comme suit: passifs (hors provisions, comptes de régularisation, instruments de couverture des taux et impôts différés) divisés par le total de l'actif (hors instruments de couverture des taux). 10 L’actif net par action IFRS (juste valeur) se calcule comme suit: capitaux propres (attribuable aux actionnaires de la société-mère) divisés par le nombre d’actions. 11 L’actif net par action EPRA (juste valeur) se calcule comme suit: capitaux propres (hors variation de la partie effective de la juste valeur des instruments de couverture autorisés dans une couverture de flux de trésorerie tels que définis en IFRS) divisé par le nombre d’actions. 12 L’actif net par action hors dividende hors IAS 39 (valeur d'investissement) se calcule comme suit: capitaux propres (hors impact sur la juste valeur des frais et droits de mutation estimés lors de l’aliénation hypothétique des immeubles de placement, hors variation de la partie effective de la juste valeur des instruments de couverture autorisés dans une couverture de flux de trésorerie tels que définis en IFRS et hors dividendes) divisé par le nombre d’actions.
• Rapport semestriel 2015-2016 •
• 20 > Rapport financier
Retail Estates • 21
3. Aperçu des mutations des capitaux propres consolidé simplifié Aperçu des mutations des capitaux propres
Capital actions ordinaires
Primes d'émission
Réserves*
Résultat net de l'exercice
Intérêts minoritaires
TOTAL Capitaux Propres
Bilan selon IFRS au 31 mars 2014 - Affectation du résultat net 2013-2014 - Transfert du résultat du portefeuille aux réserves - Transfert du résultat courant net aux réserves - Reclassification entre les réserves - Dividendes de l'exercice 2013-2014 - Augmentation du capital - Augmentation du capital par apport en nature - Intérêts minoritaires - Frais de l'augmentation du capital - Autres - Résultat global au 30/09/2014 Bilan selon IFRS au 30 septembre 2014
160.962
93.095
73.900
28.568
0
356.525
3.260 3.437
-3.260 -3.437
160.962
Bilan selon IFRS au 31 mars 2015 - Affectation du résultat net 2014-2015 - Transfert du résultat du portefeuille aux réserves - Transfert du résultat courant net aux réserves - Reclassification entre les réserves - Dividendes de l'exercice 2014-2015 - Augmentation du capital - Augmentation du capital par apport en nature - Intérêts minoritaires - Frais de l'augmentation du capital - Autres - Résultat global au 30/09/2015 Bilan selon IFRS au 30 septembre 2015
166.902
(en milliers €)
93.095
-102 -2.591 77.904
14.737 14.737
0
0 0 0 -21.871 0 0 0 0 -102 12.146 346.698
101.839
77.233
35.238
0
381.212
6.131 5.673
-6.131 -5.673
0
0 0 0 -23.434 76.214 0 0 -1.734 -74 15.283 447.467
-21.871
-23.434 28.344
47.870
-1.734
193.512
149.709
-74 -2.706 86.257
17.989 17.989
• Rapport semestriel 2015-2016 •
• 22 > Rapport financier
Réserve légale
Réserve pour le solde des variations dans la juste valeur de l'immobilier
Bilan selon IFRS au 31 mars 2014 - Affectation du résultat net 2013-2014 - Transfert du résultat du portefeuille aux réserves - Transfert du résultat courant net aux réserves - Reclassification entre les réserves - Augmentation du capital par apport en nature - Intérêts minoritaires - Frais de l'augmentation du capital - Autres - Résultat global au 30/09/2014 Bilan selon IFRS au 30 septembre 2014
437
86.926
408
Bilan selon IFRS au 31 mars 2015 - Affectation du résultat net 2014-2015 - Transfert du résultat du portefeuille aux réserves - Transfert du résultat courant net aux réserves - Reclassification entre les réserves - Augmentation du capital par apport en nature - Intérêts minoritaires - Frais de l'augmentation du capital - Autres - Résultat global au 30/09/2015 Bilan selon IFRS au 30 septembre 2015
411
* Détail des réserves (en milliers €)
Retail Estates • 23
Réserves disponibles
Impact sur la juste valeur des frais et droits de mutation estimés lors de l’aliénation hypothétique des immeubles de placement
Variation de la partie efficace de la juste valeur des instruments de couverture autorisés de flux de trésorerie tels que définis en IFRS
Résultats reportés des exercices précédents
TOTAL
7.859
-18.386
-23.882
20.946
73.900
3.260 1.429
102
88.757
9.288
-102 -457 -18.843
-2.134 -26.016
24.310
3.260 3.437 0 0 0 0 -102 -2.591 77.904
88.757
9.103
-20.860
-24.587
24.409
77.233
-1.429
-29
3.437 -102
29
6.131 -3.160
411
91.728
3.160
82
12.263
-74 -3.299 -24.151
5.673 -82
593 -23.994
30.000
6.131 5.673 0 0 0 0 -74 -2.706 86.257
• Rapport semestriel 2015-2016 •
• 24 > Rapport financier
Retail Estates • 25
4. Aperçu des flux de trésorerie consolidé simplifié APERÇU DES FLUX DE TRÉSORERIE (en milliers €)
30.09.15
30.09.14
1.469
2.188
30.355
-365
Résultat d’exploitation Intérêts payés Intérêts perçus Impôts des sociétés payés Impôts des sociétés perçus Autres
27.023
23.474
-9.515
-8.297
6
42
-195
-3.164
119
-474
Éléments non monétaires à ajouter / déduire du résultat: * Amortissements et réductions de valeur - Amortissements / Réductions de valeur (ou reprises) sur actifs corporels et incorporels - Amortissements / Réductions de valeur (ou reprises) sur créances commerciales
-1.089
-1.182
105
66
140
58
TRÉSORERIE ET ÉQUIVALENTS DE TRÉSORERIE AU DÉBUT DU SEMESTRE 1. Flux de trésorerie générés par les activités d’exploitation
* Autres éléments non monétaires - Variations de la juste valeur des immeubles de placement - Bénéfice sur la vente des immeubles de placement - Autre résultat sur portefeuille * Autres Variation du besoin en fonds de roulement: * Mouvement des actifs - Créances commerciales et autres créances - Créances fiscales et autres actifs circulants - Comptes de régularisation - Actifs à long terme
551
-1.278
-840
-519
-451
478 -15
-15
13.455
-10.764
-2.715
-1.628
-2.562
422
-619
-1.699
APERÇU DES FLUX DE TRÉSORERIE (en milliers €)
2. Flux de trésorerie générés par les activités d’investissement Acquisition d'immobilisations incorporelles Acquisition d'immeubles de placement Aliénation d'immeubles de placement et actifs détenus en vue de la vente Acquisition d'actions des sociétés immobilières Vente d'actions des sociétés immobilières Acquisition d'autres actifs corporels Aliénation d'autres actifs corporels Aliénation d'immobilisations financières non courantes Revenus de créances commerciales et autres actifs non courants
30.09.14
-82.299
-9.018
-34
-21
-16.832
-4.732
3.786
4.167
-69.108
-15.081 6.691
-111
-42
3. Flux de trésorerie générés par les activités de financement
58.423
9.756
* Variation des passifs financiers et des dettes financières - Augmentation des dettes financières - Diminution des dettes financières
85.262
52.757
-64.062
-22.044
-13.823
914
* Variation des autres passifs - Augmentation (+) / Diminution (-) des autres passifs - Augmentation (+) / Diminution (-) des intérêts minoritaires * Variation des capitaux propres - Augmentation du capital et primes d'émission - Frais de l'augmentation du capital
76.214 -1.734
* Dividende - Dividende de l'exercice précédent
-23.434
-21.871
7.948
2.561
-6
TRÉSORERIE ET ÉQUIVALENTS DE TRÉSORERIE À LA FIN DU SEMESTRE * Mouvement des passifs - Dettes commerciales et autres dettes courantes - Autres passifs courants - Comptes de régularisation
30.09.15
9.031
-9.152
8.916
4
1.410
1.289
Le fait d’arrondir au millier peut engendrer des écarts entre les chiffres renseignés dans le bilan et le compte de résultats, d’une part, et l’information détaillée, d’autre part.
“
• Rapport semestriel 2015-2016 •
Renforcement du capital Pour la quatrième fois depuis la cotation sur Euronext en mars 1998, la société s’est tournée vers ses actionnaires afin de leur offrir l’opportunité de profiter de la croissance et la rentabilité de la société. Le produit est investi dans la croissance du portefeuille immobilier.
f
5. Chiffres semestriels consolidés simplifiés: commentaire 5.1 Base de la présentation
Retail Estates • 27
5.2 Application de la norme IFRS 3 « Regroupements d’entreprises »
transactions revêtent une importance significative
Les transactions effectuées par la société au cours
normales.
du semestre clôturé n’ont pas été traitées au titre
et n’ont pas été conclues à des conditions de marché
Le rapport financier intermédiaire relatif au premier
de regroupements d’entreprises au sens de la norme
5.4 Information par segment
semestre clôturé au 30 septembre 2015 est établi
IFRS 3 qui, compte tenu de la nature et de la taille des
L’IFRS 8 définit un segment opérationnel comme une
dans le respect des normes comptables conformes aux
sociétés dont le contrôle a été acquis, n’a pas été jugée
composante de l’entreprise (IFRS 8.2):
International Financial Reporting Standards, telles que
applicable. Il s’agit de sociétés détenant un nombre
• engagée dans des activités susceptibles de lui
mises en œuvre par la Législation SIR et conformément
limité d’immeubles, qu’elles n’ont pas l’intention de
procurer des produits ou de lui faire supporter des
à la norme IAS 34 « Information financière
conserver dans le cadre d’une activité autonome. Les
charges (notamment à l’occasion de transactions
intermédiaire ».
sociétés sont consolidées dans leur intégralité.
effectuées avec d’autres composantes de ladite
Pour déterminer la juste valeur des immeubles de placement conformément à la norme IAS 40
5.3 Déclaration de la personne responsable chez Retail Estates sa
« Immeubles de placement », l’expert immobilier
Conformément à l’article 13, § 2 de l’A.R. du 14
de l’entité en vue de prendre des décisions quant
indépendant déduit un montant estimé de frais et de
novembre 2007, Jan De Nys, administrateur délégué,
aux ressources à affecter au secteur et d’évaluer ses
droits de mutation. L’impact sur la juste valeur des
déclare qu’à sa connaissance :
performances;
régulièrement par le principal décideur opérationnel
• pour laquelle des informations financières isolées sont
immeubles de placement, de ces frais et droits de mutation estimés en cas d’aliénation hypothétique
entreprise); • dont les résultats d’exploitation sont examinés
a) les comptes annuels intermédiaires simplifiés,
disponibles.
desdits immeubles, est incorporé directement
établis conformément aux méthodes comptables,
dans les capitaux propres, sous un compte intitulé
à la norme IFRS et à la norme IAS 34 « Information
Étant donné que les magasins de périphérie
« Impact sur la juste valeur des frais et droits de
financière intermédiaire » agréée par l’Union
représentent plus de 90% du portefeuille de Retail
mutation estimés lors de l’aliénation hypothétique
européenne, donnent une image fidèle du
Estates sa, établir une distinction par segment
des immeubles de placement » expressément prévu
patrimoine, de la situation financière et des résultats
d’exploitation n’apporterait aucun avantage pertinent.
dans la législation précitée. C’est ainsi qu’au cours des
de Retail Estates sa ainsi que des entreprises faisant
Le conseil d’administration n’appuie donc sa prise de
premiers semestres clôturés au 30 septembre 2015
partie du périmètre de consolidation;
décisions sur aucun segment spécifique.
et au 30 septembre 2014, respectivement -3,30 millions EUR et -0,46 million EUR ont été incorporés
b) le rapport intermédiaire expose fidèlement les
5.5 Évaluation des projets
principaux événements survenus au cours des six
Conformément à la norme IAS 40 remaniée, les projets
premiers mois de l’exercice actuel, leur influence sur
de développement immobilier sont actés parmi les
Les présents comptes annuels intermédiaires simplifiés
les comptes annuels intermédiaires simplifiés, les
immeubles de placement. Ils sont, à l’achat, évalués
utilisent les mêmes bases d’élaboration des états
principaux facteurs de risque et incertitudes relatifs
à leur valeur d’acquisition, frais annexes et T.V.A. non
financiers et les mêmes méthodes de calcul que celles
aux mois restants à courir pour achever l’exercice,
déductible inclus.
ayant servi à l’établissement des comptes annuels
de même que les principales transactions conclues
consolidés au 31 mars 2015.
entre les parties liées et leur incidence éventuelle sur
Au terme de l’imputation initiale, les projets sont
les comptes annuels intermédiaires simplifiés, si ces
évalués à leur juste valeur pour autant qu’ils soient
directement dans les capitaux propres sur ce compte.
• Rapport semestriel 2015-2016 •
• 28 > Rapport financier
Retail Estates • 29
adjugés, autorisés et loués. L’évaluation à la juste valeur
Un projet peut porter sur un terrain à bâtir, un immeuble
Les lignes directrices du plan financier sont reprises
Évolution du taux d’endettement à court terme
se base sur les résultats de l’évaluation pratiquée par
en voie de démolition ou un immeuble existant dont la
dans les rapports financiers annuels et semestriels.
Chaque trimestre, une projection du taux
l’expert immobilier, déduction faite des montants des
destination doit être modifiée moyennant des travaux
Ceux-ci doivent décrire et justifier la manière dont le
d’endettement au trimestre suivant est présentée
travaux restant à exécuter.
de transformation d’importance significative.
plan financier est exécuté durant la période en question
au conseil d’administration. Cette présentation est
et la manière dont la SIR publique exécutera le plan
également l’occasion de discuter des écarts éventuels
dans le futur.
entre le taux d’endettement estimé et le taux
5.6 Commentaires additionnels à propos de l’évolution du taux d’endettement
d’endettement réel du trimestre précédent.
Calcul du taux d’endettement (en milliers €)
30.09.15
31.03.15
552.908
466.227
À l'exclusion de:
30.894
29.434
I. Passifs non courants Provisions
24.407
25.024
67
82
23.994
24.587
346
355
6.487
Passifs
Instruments de couverture autorisés Impôts différés II. Passifs courants Provisions
Commentaires 2015-2016 Évolution historique du taux d’endettement
La projection du taux d’endettement au 31 décembre
Le taux d’endettement de Retail Estates sa est
2015 tient compte des hypothèses suivantes:
supérieur à 50% depuis l’exercice 2008-2009. Pour cet exercice, le taux d’endettement s’élevait à 56%.
• ventes troisième trimestre 2015-2016
Par la suite, il s’est stabilisé aux alentours des 53%. En
Aucune vente est prévue.
2014, le taux d’endettement a baissé de nouveau à un pourcentage inférieur à 50% suite à l’augmentation
• résultat troisième trimestre 2015-2016
du capital. Depuis le 30 septembre 2014, le taux
Le résultat du troisième trimestre tel que mentionné
d’endettement repasse la barre des 50%. Depuis la
dans le budget 2015-2016, approuvé par le conseil
4.410
création de Retail Estates sa, le taux d’endettement n’a
d’administration.
6.487
4.410
Évolution du taux d’endettement à long terme
522.014
436.793
jamais dépassé les 65%. • investissements prévus troisième trimestre
Instruments de couverture autorisés Comptes de régularisation Total endettement
2015-2016
Le conseil d’administration considère un taux
9,90 millions EUR d’investissements sont prévus au
d’endettement de ± 55% comme optimal pour les
cours du troisième trimestre de l’exercice 2015-2016.
actionnaires de la SIR publique en ce qui concerne le Réduction nette endettement Total des actifs TAUX D’ENDETTEMENT
1.000.376
847.439
52,18%
51,54%
rendement et le bénéfice courant par action. L’impact
Compte tenu des hypothèses ci-dessus, le taux
sur le taux d’endettement est observé pour chaque
d’endettement s’élèverait à 51,65% au 31 décembre
investissement, et il se peut que l’investissement
2015.
ne soit pas retenu s’il risque d’influencer le taux d’endettement de façon négative.
Une projection du taux d’endettement au 31 mars 2016 (fin de l’exercice) a également été faite. Cette
Principe
Sur la base du taux d’endettement actuel de 52,18%,
projection tient compte des hypothèses suivantes:
En vertu de l’article 24 de l’A.R. SIR du 13 juillet 2014,
Le commissaire rédige un rapport spécial portant sur le
Retail Estates sa a un potentiel d’investissement
la SIR publique doit établir un plan financier avec un
plan financier, rapport dans lequel il est confirmé que le
de 366,37 millions EUR, sans dépasser à cet égard
• ventes deuxième semestre 2015-2016
schéma d’exécution lorsque son taux d’endettement
commissaire a bien vérifié la manière dont ce plan a été
un taux d’endettement de 65%, et un potentiel
Aucune vente est prévue.
consolidé est supérieur à 50% de ses actifs consolidés.
établi, notamment en ce qui concerne ses fondements
d’investissement de 195,53 millions EUR, sans
Le plan financier donne une description des mesures qui
économiques, et que les chiffres énoncés dans ce plan
dépasser à cet égard un taux d’endettement de 60%.
seront prises afin d’éviter que le taux d’endettement
correspondent bien à ceux repris dans la comptabilité
consolidé ne dépasse les 65% des actifs consolidés.
de la SIR publique.
• résultat deuxième semestre 2015-2016 Le résultat du deuxième semestre tel que mentionné
• Rapport semestriel 2015-2016 •
• 30 > Rapport financier
Retail Estates • 31
dans le budget 2015-2016, approuvé par le conseil
S’il se produisait malgré tout des baisses de valeur
comme nécessaire en raison de facteurs de marché ou
premier semestre de l’exercice. Ces immeubles
d’administration.
substantielles entraînant un taux d’endettement
d’environnement changeants.
représentent un revenu locatif de 0,23 million EUR
supérieur à 65%, Retail Estates sa pourrait procéder à
et une valeur de 0,059 million EUR dans les résultats
la vente d’un certain nombre de ses immeubles. Retail
5.7 Revenus locatifs
Estates sa a d’excellents antécédents au niveau de la
Au premier semestre de cet exercice, Retail Estates sa a
9,90 millions EUR d’investissements sont prévus au
vente d’immeubles à la valeur d’investissement estimée.
intégré dans son portefeuille immobilier 82 immeubles
La hausse des revenus locatifs résulte quasi intégralement
cours du deuxième semestre de l’exercice 2015-2016,
Au cours de l’exercice 2012-2013, 14 immeubles
commerciaux supplémentaires loués et 4 immeubles non
de la croissance du portefeuille immobilier.
tous au cours du troisième trimestre.
commerciaux, 2 appartements à l’état de gros œuvre, 1
loués. Ces immeubles représentent un revenu locatif de
immeuble horeca, 3 parcelles de terrain, 1 immeuble PME
9,50 millions EUR et, dans les résultats consolidés au 30
À titre d’exercice théorique, le tableau suivant
Compte tenu des investissements supplémentaires
et 1 villa ont été vendus pour un prix de vente net de
septembre 2015, un flux locatif de 2,19 millions EUR.
démontre le montant des revenus locatifs que Retail
prévus et des prévisions bénéficiaires pour l’année
19,25 millions EUR. Au cours de l’exercice 2013-2014,
entière, le taux d’endettement devrait s’élever à
4 immeubles commerciaux et 2 appartements à l’état de
50,76% au 31 mars 2016.
gros œuvre ont été vendus pour un prix de vente net de
• investissements prévus deuxième semestre 2015-2016
5,07 millions EUR. Au cours de l’exercice 2014-2015, La projection du taux d’endettement prend en compte
9 immeubles commerciaux ont été vendus pour un prix
les achats et ventes pour lesquels un compromis a
de vente net de 8,08 millions EUR et la société Belgium
été signé (sans conditions suspensives), ainsi que les
Retail 1 Luxembourg sàrl a été vendue pour 8,22 millions
investissements prévus et contractés. Les crédits
EUR. Globalement, ces immeubles ont été vendus à la
arrivant à échéance sont supposés d’être refinancés
valeur d’investissement estimée. Au 30 septembre 2015,
pour le même montant.
1 immeuble commercial a été vendu pour un prix de
consolidés au 30 septembre 2015.
Estates sa recevra de manière certaine sur la base des Retail Estates sa a par ailleurs cédé deux biens au
contrats de bail en cours.
(en milliers €)
30.09.15
30.09.14
63.148
53.056
Entre un et cinq an(s)
213.484
218.752
Dans plus de cinq ans
360.180
254.338
Dans moins d'un an
vente net de 1,58 million EUR et 1 immeuble commercial
Cet exercice n’ôte rien au risque théorique de voir
Les impôts et taxes, précompte immobilier compris,
Autres éléments influençant le taux d’endettement
du portefeuille Distri-Land a été vendu pour un prix de
tous les locataires faire usage de la possibilité de
la prime d’assurance et les charges communes sont
L’évaluation du portefeuille immobilier a également
vente net de 2,35 millions EUR.
résiliation que leur accorde la loi au terme de chaque
en principe à charge du locataire. Afin de garantir le
un impact sur le taux d’endettement. Compte tenu
triennat. Dans ce cas de figure, tous les immeubles
respect des obligations qui incombent au locataire
de la base de capital actuelle, il se pourrait que le
Conclusion
commerciaux seraient par définition vides dans les
en vertu du contrat, le locataire doit constituer une
taux d’endettement maximal de 65% soit dépassé
Retail Estates sa estime qu’en fonction
trois ans et six mois qui suivent.
garantie locative, généralement sous la forme d’une
valeur des immeubles de placement de plus de
• de l’évolution historique de la SIR publique,
Type de contrat de bail
197,27 millions EUR. Cette baisse de valeur peut
• des antécédents au niveau des ventes, et
Pour ses immeubles, le Groupe conclut des contrats
Au début du contrat, un état des lieux est établi entre
résulter d’une hausse du yield (en cas de valeurs
• de l’augmentation de capital qui est achevée,
de bail commercial d’une durée de 9 ans au minimum,
les parties par un expert indépendant. À l’échéance du
résiliables par le locataire en général à l’expiration des
contrat, le locataire doit restituer les locaux loués dans
en cas de baisse de valeur éventuelle de la juste
garantie bancaire d’une valeur de trois mois de loyer.
locatives inchangées, le yield devrait augmenter de 1,72% pour dépasser le taux d’endettement) ou
aucune mesure supplémentaire ne doit être prise
troisième et sixième années, moyennant le respect
l’état décrit dans l’état des lieux d’entrée, sous réserve
d’une baisse des loyers (à yields inchangés, les loyers
pour empêcher un taux d’endettement supérieur à
d’un délai de préavis de six mois avant l’échéance.
de la vétusté ordinaire. Le locataire ne peut céder le
devraient baisser de 13,16 millions EUR). D’un point de
65%. Le but de la SIR publique est de maintenir le
Les loyers sont généralement payés chaque mois
contrat de bail, ni sous-louer les locaux, en tout ou
vue historique, la juste valeur du portefeuille immobilier
taux d’endettement à un niveau compris entre 50 et
anticipativement (parfois trimestriellement). Ils sont
en partie, sauf l’accord écrit préalable du bailleur. Le
a toujours augmenté ou est au moins restée stable
55%, ou de le reconstruire à un tel niveau. Ce niveau
indexés chaque année à l’anniversaire du contrat de
locataire a l’obligation de faire enregistrer le contrat à
depuis la création de la société. Rien sur le marché
est régulièrement évalué et sera revu par le conseil
bail.
ses frais.
aujourd’hui ne laisse présager une hausse du yield.
d’administration si une telle révision est considérée
• Rapport semestriel 2015-2016 •
• 32 > Rapport financier
5.9 Passifs financiers courants et non courants
5.8 Immeubles de placement Immeubles de placement
Tableau des investissements et réévaluations (en milliers €)
Retail Estates • 33
30.09.15
Actifs détenus en vue de la vente
31.03.15
30.09.15
31.03.15
Répartition selon l’échéance contractuelle des lignes de crédit (en milliers €)
Total
30.09.15
31.03.15
371.308
310.631
29.758
29.748
401.066
340.379
Emprunts bilatéraux - taux fixe ou variable
71.682
57.209
Sous-total
71.682
57.209
472.748
397.588
30.09.15
31.03.15
Entre un et deux an(s)
112.705
93.705
Entre deux et cinq ans
286.131
214.013
2.230
32.661
31.03.15
Non courants
Solde à la fin de l’exercice précédent
837.121
Acquisition par achat ou apport des sociétés immobilières
127.617
28.383
127.617
28.383
219
250
219
250
12.579
70.777
12.579
70.777
-6.874
0
-6.874
745.916
4.819
4.385
841.940
750.301
Emprunts bilatéraux - taux fixe ou variable Autres Sous-total
Frais de financement activés Acquisition et apport d'immeubles de placement Aliénation par vente de sociétés immobilières Vente d'immeubles de placement
-1.429
-2.314
-1.838
-5.474
-3.267
-7.788
Transferts vers les actifs détenus en vue de la vente
-1.818
-5.908
1.818
5.908
0
0
-50
0
1.511
6.889
980.549
841.940
Autres transferts
-50
Variation de la juste valeur (+/-)
1.511
À la fin du semestre/de l’exercice
975.749
6.889 837.121
4.799
4.819
AUTRES INFORMATIONS Valeur d’investissement des immeubles
30.09.15
999.780
857.862
4.919
4.939
1.004.699
862.801
Courants
Total Répartition selon la maturité des emprunts non courants (en milliers €)
Plus de cinq ans
Un montant de 384,35 millions EUR du nombre total
envers les banques à ne pas dépasser 60% de taux
d’emprunts est assorti d’un taux variable. Il s’agit
d’endettement.
exclusivement de crédits à long terme. 74% des crédits sont financés de manière fixe. Il s’agit soit d’emprunts
5.10 Instruments financiers
à taux variable qui sont couverts par des contrats
Les principaux instruments financiers du Groupe
Au cours du premier semestre de l’exercice, le Groupe
127,72 millions EUR des immeubles de placement, une
« swap de taux d’intérêt », soit d’emprunts à taux fixe.
se composent de créances et de dettes financières
a acquis le contrôle de cinq sociétés immobilières,
variation de -4,65 millions EUR du capital d’exploitation
Un swap de taux d’intérêt échange le taux variable
et commerciales, de placements, de trésorerie,
pour un montant total de 69,11 millions EUR.
et une augmentation de 53,96 millions EUR des dettes
contre un taux fixe. Le taux moyen des emprunts
d’équivalents de trésorerie, ainsi que d’instruments
L’acquisition des sociétés a été financée en numéraire.
financières.
est de 3,79%. En principe, Retail Estates sa s’engage
financiers du type « swap de taux d’intérêt ».
La transaction a engendré une augmentation de Projets de développement (en milliers €)
30.09.15
31.03.15
Solde à la fin de l'exercice précédent
34.171
8.077
Augmentation durant le semestre/l'exercice
11.454
28.119
Réception durant le semestre/l'exercice
-33.030
-2.026
À la fin du semestre/de l'exercice
12.595
34.171
• Rapport semestriel 2015-2016 •
• 34 > Rapport financier
Les catégories correspondent aux instruments
Vous trouverez ci-dessous un aperçu des instruments financiers au 30 septembre 2015:
financiers suivants: Synthèse des instruments financiers à la date de clôture 30.09.15 (en milliers €)
Catégories
Valeur comptable
Juste valeur
Niveau
C
Emprunts et créances
A
10
2
II. Actifs circulants Créances commerciales et autres créances
A
9.211
9.211
2
Trésorerie et équivalents de trésorerie
B
7.948
7.948
2
17.169
17.169
A
2
Établissements de crédit
A
371.308
374.793
2
Autres
A
29.758
35.417
2
Autres passifs non courants
A
346
346
2
Autres passifs financiers
C
23.994
23.994
2
II. Passifs courants Passifs porteurs d'intérêts
A
71.682
71.682
2
Dettes commerciales courantes et autres dettes
A
49.267
49.267
2
546.355
555.499
Total des instruments financiers au passif du bilan
La juste valeur des dettes qui portent un taux d’intérêt
au coût amorti.
fixe est évaluée au moyen d’une actualisation de leurs futurs flux de trésorerie tenant compte du risque de
B. P lacements détenus jusqu’à leur échéance au coût
C. Actifs ou passifs détenus à leur juste valeur via
crédit du Groupe.
5.11 Intérêts minoritaires Retail Warehousing Invest sa
le compte de résultats, sauf pour les instruments
Le 4 juillet 2012, le contrôle a été acquis de la société
financiers qui sont définis comme des instruments de
Retail Warehousing Invest sa par l’acquisition d’un intérêt
couverture.
de 62,50% des actions. La convention conclue en vue de l’acquisition du contrôle prévoit que Retail Estates
I. Passifs non courants Passifs porteurs d'intérêts
emprunts et créances) détenus jusqu’à leur échéance
amorti.
Total des instruments financiers à l’actif du bilan
(comme les créances et dettes commerciales),
A. Actifs ou passifs financiers (en ce compris les
2 10
• soit parce qu’ils ont une échéance à court terme • soit parce qu’ils portent un taux d’intérêt variable.
I. Immobilisations Immobilisations financières
Retail Estates • 35
L’ensemble des instruments financiers du Groupe
sa acquerra, au plus tard le 1er juillet 2016, toutes les
correspond au niveau 2 de la hiérarchie des justes
actions de cette société qu’elle ne détient pas encore,
valeurs. L’évaluation à la juste valeur s’effectue sur base
et ce d’après la formule d’évaluation retenue pour
régulière.
l’acquisition du contrôle ayant eu lieu le 4 juillet 2012. Au moment de l’acquisition de l’intérêt minoritaire, la
Le niveau 2 de la hiérarchie des justes valeurs concerne
valeur immobilière sous-jacente utilisée dans le cadre de
les autres actifs et passifs financiers dont la juste
cette formule sera comparée à l’évaluation de l’expert
valeur repose sur d’autres données qui, directement ou
immobilier en vigueur à ce moment et, si nécessaire,
indirectement, peuvent être constatées pour les actifs
limitée conformément à l’article 37 de la Loi SIR du
ou passifs concernés.
12 mai 2014.
Les techniques d’évaluation de la juste valeur des
Traitement comptable
instruments financiers de niveau 2 sont les suivantes :
Depuis le 31 décembre 2012, le bilan a été établi en partant de l’acquisition intégrale de tous les intérêts
- Les rubriques « autres passifs financiers » et
minoritaires (conformément aux normes IFRS), quel
« immobilisations financières » concernent des swaps
que soit le moment où cette acquisition a lieu et en
de taux d’intérêt dont la juste valeur est fixée à l’aide
supposant qu’elle se fait au comptant. Ce qui précède
de taux d’intérêt applicables sur les marchés actifs,
donne une image du taux d’endettement maximum
généralement livrés par des institutions financières.
sur la base des informations disponibles et du stade
- La juste valeur des autres actifs et passifs financiers de niveau 2 est sensiblement identique à leur valeur comptable :
de développement des projets. L’impact sur les passifs courants s’élève à 14,29 millions EUR.
• Rapport semestriel 2015-2016 •
• 36 > Rapport financier
6. Rapport du commissaire sur l’examen limité des chiffres semestriels consolidés simplifiés pour la période de six mois clôturée le 30 septembre 2015 Introduction Nous avons procédé à l’examen limité des chiffres
effectué conformément aux normes internationales
semestriels consolidés simplifiés de Retail Estates sa
d’audit et, par conséquent, ne nous a pas permis
et de ses filiales au 30 septembre 2015, comprenant
d’obtenir l’assurance d’avoir pris connaissance de tous
le compte de résultats consolidé simplifié, l’état des
les éléments significatifs qu’un audit aurait permis
éléments du résultat global, le bilan consolidé simplifié,
d’identifier. Nous n’exprimons dès lors pas d’opinion
l’aperçu des mutations des capitaux propres consolidé
d’audit.
simplifié et l’aperçu des flux de trésorerie consolidé simplifié pour la période de 6 mois clôturée à cette
Conclusion
date, ainsi que les notes explicatives (ci-après :
Sur base de notre examen limité, aucun fait n’a été
« les chiffres semestriels consolidés simplifiés »).
porté à notre connaissance nous portant à penser
L’établissement et la présentation des chiffres
que les chiffres semestriels consolidés simplifiés
semestriels consolidés simplifiés conformément à la
au 30 septembre 2015 n’ont pas été établis, sous
norme IAS 34, telle qu’adoptée par l’Union européenne,
tous égards importants, conformément à la norme
et implémentée par l’arrêté royal du 13 juillet 2014,
IAS 34, telle qu’adoptée par l’Union européenne et
relèvent de la responsabilité du conseil d’administration.
implémentée par l’arrêté royal du 13 juillet 2014.
Notre responsabilité consiste à émettre une conclusion sur ces chiffres semestriels consolidés simplifiés sur la
Autre point
base de notre examen limité.
Les comptes annuels consolidés de Retail Estates sa pour l’exercice clôturé le 31 mars 2015 ont été audités
Étendue de l’examen limité
par un autre réviseur d’entreprises qui a émis, dans
Nous avons effectué notre examen limité
son rapport en date du 27 mai 2015, une opinion sans
conformément à la norme internationale ISRE 2410
réserve sur ces comptes annuels consolidés.
« Examen limité d’information financière intermédiaire mise en œuvre par l’auditeur indépendant de
Sint-Stevens-Woluwe, le 27 novembre 2015
l’entité ». Notre examen a consisté en la demande de renseignements, principalement auprès des
Le commissaire
responsables financiers et comptables, et en la mise en œuvre de procédures d’analyse et d’autres procédures
PwC Reviseurs d’Entreprises Sccrl
d’examen limité. La portée de notre examen limité était
Représentée par Damien Walgrave
considérablement moindre que celle d’un audit
Réviseur d’Entreprises
Retail Estates • 37
• Rapport semestriel 2015-2016 •
• 38 > Rapport relatif à l’action
Rapport relatif à l’action
“
Retail Estates connaît une
croissance continue de ses
résultats et de son portefeuille depuis son introduction en
Parc commercial Crescend’Eau, Verviers
“
bourse.
Retail Estates • 39
“
• Rapport semestriel 2015-2016 •
Rapport relatif à l’action
Retail Estates • 41
2. Capitalisation boursière Retail Estates sa est cotée sur le marché continu d’Euronext. La capitalisation boursière de ses actions s’élève à 679,08 millions EUR au 30 septembre 2015.
Capitalisation boursière en milliers EUR
1. Aperçu des résultats boursiers
700
Retail Estates sa - Bel 20
600
250
Retail Estates sa 200
500 400 300
150
BEL 20
100
50
0 98
a 99
00
01
02
03
04
05
06
07
08
200 100 0 98
09
10
11
12
13
14
15
Le cours boursier a fluctué entre 64,44 EUR et
99
00
01
02
03
04
05
06
07
08
09
10
11
12
13
14
15
3. Dividende et rendement VALEUR DE L’ACTIF NET PAR ACTION (en €)
30.09.15
31.03.15
30.09.14
77,94 EUR lors des six premiers mois de l’exercice
80 70 60 50 40 30 20 10 0
2015-2016. Le graphique ci-dessus affiche les
Valeur de l’actif net par action IFRS13
50,74
50,43
47,56
performances boursières de l’action Retail Estates par
Valeur de l’actif net par action EPRA
53,46
53,68
51,12
rapport au BEL 20 depuis son introduction en Bourse.
Valeur de l’actif net par action hors dividende hors IAS 39 15
54,60
53,34
52,16
Au cours de cette période, l’action de Retail Estates a
Dividende brut
3,10
Dividende net
2,325
progressé de 144,21% et l’indice BEL 20 de 12,34%. Le cours de clôture moyen pour le semestre écoulé s’élève à 70,84 EUR.
14
Cours de clôture
77,00
76,64
61,50
13 L’actif net par action IFRS (juste valeur) se calcule comme suit: capitaux propres (attribuable aux actionnaires de la société-mère) divisés par le nombre d’actions. 14 L’actif net par action EPRA (juste valeur) se calcule comme suit: capitaux propres (hors variation de la partie effective de la juste valeur des instruments de couverture autorisés dans une couverture de flux de trésorerie tels que définis en IFRS) divisé par le nombre d’actions. 15 L’actif net par action hors dividende hors IAS 39 (valeur d'investissement) se calcule comme suit: capitaux propres (hors impact sur la juste valeur des frais et droits de mutation estimés lors de l’aliénation hypothétique des immeubles de placement, hors variation de la partie effective de la juste valeur des instruments de couverture autorisés dans une couverture de flux de trésorerie tels que définis en IFRS et hors dividendes) divisé par le nombre d’actions.
50 • Rapport semestriel 2015-2016 •
• 42 > Rapport 0 relatif à l’action
Retail Estates sa - VAN 80
Retail Estates sa
70 60
VAN (div. incl.)
50 40 30 20 10 0 00
01
02
03
04
05
06
07
08
09
10
11
12
13
14
15
La valeur de l’actif net (VAN) de l’action en cas
L’évolution de la valeur de l’actif net s’explique par
de valorisation immobilière à la juste valeur est de
la poursuite du recul de la valeur de marché des
50,74 EUR.
instruments de couverture des taux et par le paiement d’un dividende pour l’exercice 2014-2015.
4. Calendrier financier Publication des résultats du troisième trimestre de l'exercice 2015-2016
19 février 2016
Publication des résultats annuels de l'exercice 2015-2016
27 mai 2016
Mise en paiement du dividende
8 juillet 2016
Retail Estates • 43
• Rapport semestriel 2015-2016 •
• 44 > Rapport immobilier
Rapport immobilier
“
La stratégie de clustering de Retail Estates permet
d’optimiser les frais de gestion.
“
Magasin de périphérie Orchestra, Korbeek-Lo
Retail Estates • 45
“
• Rapport semestriel 2015-2016 •
Progression de la valeur des immeubles situés aux meilleurs emplacements Depuis 1998, Retail Estates investit dans l’immobilier commercial situé dans la périphérie, lesdits « magasins
Rapport immobilier Valorisation au 30 septembre 2015
entre parties parfaitement informées et consentantes,
Afin de pouvoir définir la valeur d’investissement du
à la date de l’expertise, avant la déduction des frais
parc commercial de Tongres et de Distri-Land, nous
d’acte de cession du portefeuille. Cette définition
avons capitalisé le loyer du marché ajusté. Lorsque
correspond à ce qu’on appelle la valeur de marché.
le loyer du marché est inférieur au loyer actuel, la
de périphérie ». En 17 ans, elle a construit un portefeuille important composé le 30 septembre 2015 de 632 immeubles, représentant une superficie commerciale
pratique du compromis veut que l’on prenne en compte La vente d’un immeuble est en théorie soumise
60% de la différence entre le loyer du marché estimé
aux droits de mutation. Ce montant dépend entre
et le loyer payé actuellement comme augmentation
autres du mode de cession, du type d’acheteur et
moyenne du loyer, ce qui donne le loyer du marché
Retail Estates sa fait appel aux experts immobiliers
de la localisation géographique du bien. Ce montant
ajusté. Lorsque le loyer du marché est inférieur au
Cushman & Wakefield et CBRE. Dans la pratique,
n’est connu qu’une fois la vente conclue. Sur la
loyer actuel, il est alors improbable que le loyer après
chacun de ces experts immobiliers évalue donc une
base d’un échantillon représentatif de transactions
renégociation tombe sous le loyer du marché estimé.
partie du portefeuille immobilier.
intervenues sur le marché entre 2003 et 2008, la
La pratique veut donc que l’on considère alors le loyer
moyenne pondérée des droits (moyenne des frais de
du marché estimé comme la valeur à capitaliser.
1. Rapports des experts immobiliers
brute construite de 701.801m². La juste valeur est de 975,75 millions EUR.
i
Retail Estates • 47
Rapport de Cushman & Wakefield Le rapport établi le 30 septembre 2015 par Cushman
transactions) était de 2,50% (pour les biens dont la valeur hors frais était supérieure à 2.500.000 EUR).
& Wakefield concerne une partie du portefeuille
Le portefeuille d’Immobilière Distri-Land sa a au 30 septembre 2015 une valeur d’investissement
immobilier de Retail Estates sa et de ses filiales. Ce
Pour les bâtiments de plus de 2.500.000 EUR nous
(corrections incl.) de 18,15 millions EUR et une
rapport mentionne entre autres le texte suivant:
obtenons une valeur de vente hors frais, équivalent
juste valeur de 17,71 millions EUR. En termes
à la juste valeur (« fair value ») comme mentionnée
absolus, la valeur d’investissement a augmenté de
« Nous avons le plaisir de vous transmettre notre
par la norme comptable internationale IAS 40, en
0,67%. Ceci donne un rendement initial à Immobilière
estimation des valeurs de marché du patrimoine de
soustrayant 2,50% des frais de transaction de la valeur
Distri-Land sa de 6,20%.
Retail Estates sa et de Distri-Land sa en date du 30
d’investissement. Si nécessaire, ce pourcentage sera
septembre 2015.
revu et ajusté périodiquement par tranche de 0,50%
La valeur d’investissement (corrections incl.)
pour autant que cette dérogation soit perçue au
du portefeuille16 au 30 septembre 2015 est de
marché institutionnel.
450,11 millions EUR et la juste valeur est de
Nous confirmons que nous avons effectué cette
439,13 millions EUR. La valeur d’investissement du
tâche en tant qu’experts indépendants. Nous confirmons également que notre évaluation a été
Les biens sont considérés comme un portefeuille.
portefeuille a diminué de 0,24% par rapport à la valeur au 30 juin 2015.»
effectuée conformément aux normes nationales et internationales et à leurs procédures d’application,
Notre « valeur d’investissement » est basée sur une
entre autres en ce qui concerne l’évaluation des SIR.
capitalisation du loyer annuel avec un RIB (Rendement
Rapport de CBRE
(Selon les principes actuellement en cours. Nous nous
Initial Brut), en tenant compte d’éventuelles corrections
Le rapport établi le 30 septembre 2015 par CBRE
réservons le droit de modifier notre évaluation en cas
telles que le taux d’inoccupation, les loyers progressifs,
concerne une partie du portefeuille immobilier
de modification de ces principes.)
les périodes d’occupation gratuite, etc. Le « RIB »
de Retail Estates sa et de ses filiales. La valeur
dépend des rendements du marché, de la situation
d’investissement des biens immobiliers est estimée
La valeur réelle peut être définie comme la valeur la
géographique, de l’emplacement du site, de la qualité du
plus probable dans des conditions normales de vente
locataire et du bâtiment au moment de l’évaluation.
16 Portefeuille : Retail Estates sa + Immobilière Distri-Land sa + Tongres + Frun Park Wetteren sa
• Rapport semestriel 2015-2016 •
• 48 > Rapport immobilier
Retail Estates • 49
à 543,23 millions EUR et leur juste valeur à
qu’ils soient situés dans des régions suffisamment
confiance des consommateurs bat de l’aile. La part de ce
donc avec d’autres surfaces de vente. Les immeubles
529,98 millions EUR. Ces immeubles représentent
peuplées, les immeubles isolés attirent les supermarchés
segment dans le portefeuille immobilier de Retail Estates
sont agencés autour d’un parking central et utilisent
un revenu locatif de 35,50 millions EUR, soit un
d’alimentation.
sa s’élève à 20,91% (21,07% au 31 mars 2015).
une entrée et une sortie communes. Le consommateur
3. Activités commerciales des locataires17
4. Répartition selon le type d’immeuble
rendement brut de 6,49%.
2. Commentaire
peut ainsi se rendre dans plusieurs commerces de détail sans devoir déplacer son véhicule. Ces sites regroupent généralement un minimum de cinq commerces.
La part des magasins de chaussures et de vêtements
Les magasins de périphérie individuels sont des
Le marché de l’investissement subit l’influence
(26,89%, contre 26,52% au 31 mars 2015), jointe
surfaces de vente individuelles situées le long des voies
Les immeubles divers comprennent principalement
d’incertitudes économiques mondiales de natures
à celle des détaillants en produits alimentaires,
publiques. Chaque point de vente est clairement identifié
des bureaux, des immeubles résidentiels, des
diverses. D’une part, plusieurs parties institutionnelles
jouets et électroménager, représente plus de 51%
et dispose de son propre parking et d’un accès individuel
établissements horeca et un complexe logistique à
étrangères se sont prématurément retirées du marché
de la surface commerciale louée. Ces deux secteurs
à la voie publique. Des magasins du même type ne se
Erembodegem. Le complexe d’Erembodegem est loué
pour réaliser leur plus-value et réinvestir leurs capitaux
assurent une bonne stabilité, étant les moins sensibles
trouvent pas nécessairement dans les environs immédiats.
en totalité à Brantano sa dans le cadre d’un bail de
sur leur marché local, où la crise des crédits engendre de
à la conjoncture. En outre, les autorisations socio-
nouvelles opportunités d’achat. D’autre part, le marché
économiques nécessaires à l’exercice de ces activités
Les clusters commerciaux sont des ensembles de
sa n’investit dans des locaux affectés à ce type
particulier, au sein duquel les investisseurs privés
sont les plus difficiles à obtenir, ce qui favorise, d’une
magasins de périphérie situés le long d’un même axe
d’activités que dans la mesure où ils ne constituent que
fortunés continuent de s’intéresser aux transactions
part, l’augmentation de la valeur de ces immeubles
routier, que le consommateur considère comme un tout,
l’accessoire d’un immeuble commercial ou font partie
allant de 1 à 5 millions EUR, reste actif. Le marché de la
et, d’autre part, la grande fidélité des locataires aux
alors qu’en dehors de leur emplacement, ils ne disposent
d’un portefeuille immobilier dont l’acquisition n’était
location, toujours dynamique, est toutefois plus sensible
emplacements qu’ils occupent.
d’aucune infrastructure commune. C’est, en Belgique,
possible que dans son intégralité.
10 ans qui prendra fin le 31 mai 2024. Retail Estates
qu’auparavant à la qualité des lieux, avec une préférence
la forme la plus courante de concentration de surfaces
pour les immeubles commerciaux intégrés dans un
Le secteur de l’aménagement intérieur, qui peut se pré
site (parcs commerciaux) ou des biens bordant une
valoir de marges plus importantes, permet d’obtenir des
voie d’accès où se concentrent nombre de bâtiments
hausses de loyer substantielles en période de conjoncture
Les parcs commerciaux sont des immeubles qui font
comparables (clusters commerciaux). Pour autant
favorable, mais est aussi le plus touché lorsque la
partie d’un complexe commercial intégré et se regroupent
Activités commerciales des locataires 7,15
9,34
1,62
6,13
0,58 2,02
61,19 contractuels comprenant
Loyers inoccupés (en €)
1,92 Filiaalbedrijf KMO Magasins de périphérie individuels Vacant Franchisee Clusters commerciaux et parcs commerciaux Autres 17
17 Les diagrammes de ce chapitre reflètent des pourcentages à base de la surface totale au 30 septembre 2015.
11,53
21,27
Juste valeur estimée (en €) 18
Loyers contractuels (en €) 71,56 93,88
Vêtements/chaussures Jouets Jardin/animaux Vide locatif Divers Alimentation
RETAIL ESTATES
Rendement (valeur d'investissement)
20,91
DIY Droguerie Electro Fitness Horeca Intérieur/décoration Bureau/papier
rénovation.
Résumé de chiffres clés 38,81
2,96
26,89
des projets de construction neuve ou des projets de
0,67 4,23 22,31 1,22
1,83
7,43
Les surfaces commerciales en développement sont
Type d’immeubles
7,41
9,94
commerciales situées le long d’axes routiers.
Total m² en portefeuille Vlaams Nombre Gewest
d’immeubles
Waals Gewest Taux d’occupation
Total m² en développement
la valeur locative des immeubles
30.09.15
31.03.15
975.749.000
837.121.000
6,67%
6,80%
65.166.201
55.880.428
66.079.622
56.511.608
701.801
611.076
632
554
98,17%
98,78%
4.310
32.496
18 Cette juste valeur contient également les projets de développement, qui ne sont pas compris dans la juste valeur mentionnée dans les conclusions des experts immobiliers au 30 septembre 2015.
• Rapport semestriel 2015-2016 •
• 50 > Divers
Divers
“
L’équipe de Retail Estates met toute son expertise à votre
Parc commercial V-Mart, Bruges
“
service.
Retail Estates • 51
“
SIR publique Retail Estates est une SIR publique, une société
• Rapport semestriel 2015-2016 •
Retail Estates • 53
Divers
immobilière réglementée publique. L’objectif
Dividende net
Du point de vue du vendeur, la juste valeur doit
du législateur est qu’une SIR garantisse la
Le dividende net est égal au dividende brut après la
s’entendre déduction faite des droits d’enregistrement.
transparence optimale des investissements immobiliers ainsi que la distribution d’un
Lexique
retenue de 25% de précompte mobilier.
Législation SIR Entreprises à succursales multiples
L’arrêté royal du 13 juillet 2014 en exécution de la
Capitalisation boursière
Entreprises possédant un service d’achat centralisé
Loi du 12 mai 2014 relatifs aux sociétés immobilières
bénéficie de toute une série d’avantages. La SIR
Nombre total d’actions à la date de clôture, multiplié par
et au moins cinq points de vente différents (grandes
réglementées.
est contrôlée par la FSMA et est soumise à un
le cours de clôture à la date de clôture.
surfaces).
maximum de cash-flow, tandis que l’investisseur
régime spécifique.
Loyers contractuels Centre commercial
Exit tax
Loyers de base indexés, tels que fixés dans les contrats
Surfaces de vente faisant partie d’un complexe
Taux spécial à l’impôt des sociétés, appliqué à l’écart entre
de bail au 30 septembre 2015, avant déduction des
commercial intégré et regroupées avec d’autres
la juste valeur du patrimoine d’une société et la valeur
périodes d’occupation gratuite et autres avantages
surfaces de vente. Tous ces immeubles disposent d’un
comptable de ce patrimoine au moment où la société
consentis aux locataires.
parking central, ainsi que d’une entrée et d’une sortie
obtient l’agrément de société immobilière réglementée ou
communes.
fusionne avec une société immobilière réglementée.
d
Magasins de périphérie Magasins regroupés le long des grands axes donnant
Certificat immobilier
Interest Rate Swap (IRS)
accès aux villes et aux communes. Chacun des points
Titre accordant à son détenteur le droit à une part
Le swap de taux d’intérêt est une convention entre
de vente dispose d’un propre parking, ainsi que d’une
proportionnelle des revenus d’un immeuble. Le
parties qui s’engagent à échanger des flux d’intérêts
entrée et d’une sortie sur la voie publique.
détenteur reçoit également une part du produit de
durant une période préalablement déterminée, contre
l’immeuble en cas de vente de celui-ci.
un montant convenu au préalable. Il s’agit uniquement
Normes IFRS
des flux d’intérêts, le montant lui-même ne faisant
International Financial Reporting Standards. Ensemble
Cluster commercial
l’objet d’aucun échange. Les IRS sont souvent mis en
de principes comptables et de règles d’évaluation établi
Ensemble de magasins de périphérie situés le long
œuvre pour se couvrir contre des hausses de taux
par l’International Accounting Standards Board dans le
d’un même axe routier, que le consommateur
d’intérêt. Dans ce cas, il s’agit de l’échange d’un taux
but de faciliter la comparaison, sur le plan international,
considère comme un tout, alors qu’en dehors de leur
d’intérêt variable contre un taux d’intérêt fixe.
entre les entreprises européennes cotées en Bourse.
Juste valeur
Les entreprises cotées en Bourse sont obligées d’établir
Montant auquel un immeuble pourrait être échangé
leurs comptes consolidés selon ces normes depuis le
Dividende brut
entre des parties bien informées, moyennant leur
premier exercice prenant effet le 1er janvier 2005 ou
Le dividende brut par action est le résultat d’exploitation
accord, dans des conditions de concurrence normales.
après.
emplacement, ils ne disposent d’aucune infrastructure commune.
distribué.
Rendement du dividende
Valeur comptable d’une action
Rapport entre le dernier dividende brut distribué et
VAN (Valeur de l’Actif Net) ou NAV (Net Asset Value) :
le dernier cours de l’exercice auquel le dividende se
capitaux propres divisés par le nombre d’actions.
Dénomination :
Retail Estates sa
Valeur d’acquisition
Statut :
Société immobilière réglementée (« SIR ») publique de droit belge
Résultat sur portefeuille
C’est le terme utilisé lors de l’achat d’un bâtiment.
Plus-values et moins-values réalisées et non réalisées
Lorsque des droits de mutation sont payés sur
Adresse :
Industrielaan 6 - B-1740 Ternat
par rapport à la dernière valorisation de l’expert.
la cession, ils sont comptabilisés dans la valeur
Tél. :
+32 (0)2 568 10 20
Fax :
+32 (0)2 581 09 42
E-mail :
info@retailestates.com
rapporte.
d’acquisition.
Taux d’endettement
Informations utiles
Le taux d’endettement se calcule comme suit :
Valeur d’investissement estimée
Site web :
www.retailestates.com
passifs (hors provisions, comptes de régularisation,
Valeur de notre portefeuille immobilier, en ce compris
RPM :
Bruxelles
instruments de couverture des taux et impôts différés)
les coûts, les droits d’enregistrement, les honoraires
TVA :
BE 0434.797.847
divisé par le total de l’actif (hors instruments de
et la TVA, estimée tous les trimestres par un expert
couverture des taux).
indépendant.
Numéro d’entreprise :
0434.797.847
Date de constitution :
12 juillet 1988
Agrément sicafi :
27 mars 1998 (jusqu’au 23 octobre 2014)
Agrément SIR :
24 octobre 2014
superficie des immeubles commerciaux effectivement
Durée :
Indéterminée
loués par rapport à la superficie des immeubles
Management :
Interne
commerciaux en portefeuille, exprimée en m².
Commissaire :
PwC Reviseurs d’entreprises sccrl – sise Woluwegarden-Woluwedal 18 à 1932 Bruxelles – représentée par Monsieur Damien Walgrave
Clôture de l’exercice :
31 mars
Capital au 30.09.2015 :
198.435.728,35 EUR
Nombre d’actions au 30.09.2015 :
8.819.213
Assemblée générale :
Le premier vendredi de juillet
Cotation :
Euronext – marché continu
Service financier :
KBC Banque
Valeur du portefeuille au 30.09.2015 :
Valeur d’investissement de 999,78 millions EUR – juste valeur de 975,75 millions EUR (valeur des certificats immobiliers « Immobilière Distri-Land sa » incluse)
Experts immobiliers :
Cushman & Wakefield et CBRE
Taux d’occupation Le taux d’occupation se calcule comme suit : la
Nombre d’immeubles au 30.09.2015 : 632 Type d’immeubles :
Immobilier situé en périphérie
Fournisseur de liquidités :
KBC Securities
Openbare GVV - SIR publique
Industrielaan 6 B - 1740 Ternat T. +32 (0)2 568 10 20 F. +32 (0)2 581 09 42 info@retailestates.com www.retailestates.com