halfjaarlijks financieel verslag 2014-2015
In retail we trust
inhoudstafel
Kerncijfers VASTGOEDPORTEFEUILLE
Aantal winkelpanden Totaal verhuurbare winkeloppervlakte in m²
30/09/14
31/03/14
562
548
591.195
570.870
Geschatte reële waarde in EUR
767.815.000
745.916.000
Geschatte investeringswaarde in EUR
786.514.000
764.193.000
Gemiddelde huurprijs per m²
Kerncijfers Managementverslag
5
91,56
90,78
98,50%
98,17%
30/09/14
31/03/14
346.697.000
356.524.000
51,72%
49,10%
RESULTATEN
30/09/14
30/09/13
Nettohuurresultaat
25.541.000
22.294.000
Vastgoedresultaat
25.367.000
22.169.000
Vastgoedkosten
-1.638.000
-1.432.000
Algemene kosten en andere operationele kosten en opbrengsten
-1.545.000
-1.147.000
Operationeel vastgoedresultaat vóór resultaat op de portefeuille
22.183.000
19.589.000
1.291.000
2.281.000
Operationeel resultaat
23.474.000
21.871.000
Financieel resultaat
-8.514.000
-7.894.000
Nettoresultaat
14.737.000
13.608.000
Netto courant resultaat (excl. portefeuilleresultaat)
13.446.000
11.327.000
GEGEVENS PER AANDEEL - aandeel groep
30/09/14
31/03/14
7.290.411
7.290.411
Vastgoedverslag 45
Nettoactiefwaarde IFRS
47,56
48,90
Nettoactiefwaarde EPRA
51,12
52,18
Nettoactiefwaarde (investeringswaarde) excl. dividend excl. IAS 39
52,16
51,70
1. Verslag vastgoeddeskundige 46 2. Toelichting 47 3. Handelsactiviteit van de huurders 48 4. Onderverdeling volgens type gebouw 48
Bezettingsgraad BALANSGEGEVENS
Eigen vermogen Schuldgraad (GVV-wetgeving*, max. 65%)
Portefeuilleresultaat
Aantal aandelen
Beurskoers op afsluitingsdatum Over-/onderwaardering t.o.v. nettoactiefwaarde IFRS
Inleiding 6 1. Activiteitenverslag van het eerste semester 2014-2015 afgesloten op 30 september 2014 6 2. Statuut van openbare gereglementeerde vastgoedvennootschap (‘GVV’) 9 3. Analyse van de resultaten 10 4. Vooruitzichten 11 5. Wijzigingen in de samenstelling van de raad van bestuur 11 6. Toekomstgerichte verklaringen 11
Financieel verslag 13 1. Verkorte geconsolideerde winst- en verliesrekening 2. Verkorte geconsolideerde balans 3. Verkort geconsolideerd mutatieoverzicht van het eigen vermogen 4. Verkort geconsolideerd kasstroomoverzicht 5. Toelichtingen bij de verkorte geconsolideerde halfjaarcijfers 6. Verslag van het beperkte nazicht van de geconsolideerde tussentijdse financiële informatie voor de zes maanden eindigend op 30 september 2014
14 16 18 22 24 36
Verslag van het aandeel 39 1. Overzicht van de beursprestaties 2. Marktkapitalisatie 3. Dividend en rendement 4. Financiële kalender
40 41 41 42
61,50
58,92
Algemene informatie 51
29,31%
20,49%
Begrippenlijst 52 Inlichtingenfiche 55
* Het K.B. van 13 juli 2014 in uitvoering van de Wet van 12 mei 2014 met betrekking tot de gereglementeerde vastgoedvennootschappen.
> Managementverslag • F inancieel versl ag • V ersl ag van het a andeel • V astgoedversl ag • A lgemene informatie
Managementverslag
LEIDINGGEVEND Een consequent uitgebouwde portefeuille op basis van haar marktkennis heeft van Retail Estates een leidinggevende speler gemaakt.
4
5
> Managementverslag • F inancieel versl ag • V ersl ag van het a andeel • V astgoedversl ag • A lgemene informatie
0. Inleiding Algemeen
2014 - 2015 Retail Estates
1. Activiteitenverslag van het eerste semester 2014-2015 afgesloten op 30 september 2014
Retail Estates nv is een van de belangrijkste
De reële waarde van deze vastgoedportefeuille
Brugge
wordt op 30 september 2014 gewaardeerd op
Op 6 mei 2014 werd de onderhandse
16,60 mio EUR. Het aandeel Retail Estates nv in de
verkoopsovereenkomst gesloten met betrekking
totale reële waarde van de onroerende goederen
tot de aankoop van de grond van het winkelpark
van het vastgoedcertificaat bedraagt 13,10 mio EUR.
Brugge V-Mart voor 3,32 mio EUR (excl.
Belgische vastgoedvennootschappen
1.1. Huurinkomsten en bezettingsgraad
gespecialiseerd in perifeer winkelvastgoed. De
De huurinkomsten in het eerste semester van
vastgoedportefeuille van Retail Estates nv bestaat
het boekjaar bedragen 25,80 mio EUR, wat een
Per 30 september 2014 bestaat de
met betrekking tot dit perceel sinds 2012 een
uit 562 winkelpanden gelegen in België, goed
stijging van 13,76 % inhoudt ten opzichte van
vastgoedportefeuille uit 562 panden met een
opstalovereenkomst afgesloten en heeft er het
voor een totale winkeloppervlakte van 591.195 m²
het vergelijkbare semester in het boekjaar 2013-
verhuurbare oppervlakte van 591.195 m².
winkelpark V-Mart opgericht. Deze aankoop zal
en een investeringswaarde van 786,51 mio EUR
2014 toen deze 22,68 mio EUR bedroegen. Deze
(inclusief een participatie van 85,28 % in de
stijging is bijna volledig toe te wijzen aan de groei
vastgoedcertificaten Immobilière Distri-Land nv).
van de vastgoedportefeuille.
registratierechten). Retail Estates nv heeft
uitgevoerd worden zodra de nodige formaliteiten
1.3. Investeringen - winkelparken 2
naar genoegdoening van OVAM gerealiseerd zijn. Verwacht wordt dat dit voor het einde van het
Beringen (Mijn Retail nv)
boekjaar zal kunnen gebeuren.
Retail Estates nv beheert zijn vastgoedportefeuille
De bezettingsgraad op 30 september 2014,
Op 10 april 2014 sloten Retail Estates nv en be-
zelf en heeft tevens een track record in de
98,50 %, handhaaft zich op een hoog niveau, te
MINE nv een samenwerkingsovereenkomst met
Erembodegem
ontwikkeling en herontwikkeling van vastgoed voor
vergelijken met 98,17 % op 31 maart 2014.
het oog op de realisatie van een winkelpark met
Op 1 juni 2014 werd de uitbreiding en
een bruto bebouwde oppervlakte van 18.000 m².
verbouwing van het distributiecentrum van
1.2. Reële waarde vastgoedportefeuille
De partners hebben op 27 mei 2014 een
Brantano nv te Erembodegem opgeleverd. De
Retail Estates nv is beursgenoteerd (Euronext
De reële waarde van de vastgoedportefeuille
projectvennootschap “Mijn Retail nv” opgericht.
bijkomende investering die door Retail Estates nv
Brussels). De beurskapitalisatie van de vennootschap
bedraagt 767,81 mio EUR. Het huurrendement
Behoudens onvoorziene omstandigheden kan het
gerealiseerd werd, bedraagt 5,08 mio EUR. Voor
bedraagt op 30 september 2014 448,36 mio EUR.
(t.o.v. de investeringswaarde) dat door de
winkelpark opgeleverd worden voor eind 2015. De
de vernieuwde site werd een huurovereenkomst
vastgoeddeskundigen op deze portefeuille werd
nodige bouwvergunning en socio-economische
afgesloten voor een nieuwe onopzegbare periode
Risicobeheer
vastgesteld, bedraagt 6,92 % op basis van actuele
machtiging werden reeds bekomen.
van 10 jaar aan een huurprijs van 1,12 mio EUR.
Het management tracht de risicofactoren tot een
huren.
1
eigen rekening.
Wetteren – Oudenaarde
minimum te beperken, maar dit belet niet dat er met een aantal risico’s terdege rekening dient
De stabiliteit van de waarde van perifeer
Retail Estates nv heeft op 14 juli 2014 de
gehouden te worden. Voor een overzicht van de
winkelvastgoed wordt hoofdzakelijk verklaard door
exclusieve controle verworven over de nv Frunpark
risico’s verwijzen we naar pagina 4 t.e.m. 11 van
de aanhoudende belangstelling voor investeringen
Wetteren en de nv Gentpoort, die eigenaar zijn
het jaarverslag 2013-2014.
in dit type vastgoed door vermogende
van de winkelparken die respectievelijk gelegen
particulieren. Retail Estates nv heeft dit zelf
zijn te Wetteren en Oudenaarde.
kunnen vaststellen bij de realisatie van zijn jaarlijks weerkerend desinvesteringsprogramma.
767,81
mio EUR reële waarde 6
Het winkelpark te Wetteren is sinds zijn opening in 2008 een vaste waarde in de regio tussen
Retail Estates nv bezit tevens een aanmerkelijk
Gent en Aalst door zijn strategische ligging
belang van 85,28 % in de vastgoedcertificaten
op de kruising van de Gentsesteenweg met
uitgegeven door de nv Immobilière Distri-Land.
de Oosterzelesteenweg in de onmiddellijke nabijheid van de afrit Wetteren van de E40. Het
1 De bezettingsgraad wordt berekend als de effectief verhuurde oppervlakte in verhouding tot de verhuurbare oppervlakte, uitgedrukt in m².
2 De aan- en verkoopwaarden van de investeringen en desinvesteringen zijn in lijn met de geschatte investeringswaarden van de vastgoeddeskundigen.
winkelpark bestaat uit 14 winkelpanden met een gezamenlijke oppervlakte van 10.423 m² en levert
7
> Managementverslag • F inancieel versl ag • V ersl ag van het a andeel • V astgoedversl ag • A lgemene informatie
2014 - 2015 Retail Estates
1.6. Fusie door overname van
een bruto huurincasso op van 1,30 mio EUR. Alle winkelpanden zijn verhuurd. Het betreft een
dochtervennootschappen
de vergunning verleend door de FSMA werden onderworpen, aldus zijn vervuld, geniet Retail
typische “out-of-town”-locatie bestaande uit non-
Op 11 juni 2014 werd het fusievoorstel
Estates nv vanaf 24 oktober 2014 van het statuut
food retailers met een ruim verzorgingsgebied.
neergelegd strekkende tot fusie door overname
van openbare GVV.
van de vennootschappen SDW Invest bvba Het winkelpark te Oudenaarde is gelegen in de
en Ducova bvba. De fusie werd vastgesteld
Meer info hierover is te vinden op onze website
buitenwijken van de stad Oudenaarde op een
door de raad van bestuur per notariële akte op
www.retailestates.com, onder de rubriek Investor
voormalige industriële site. Het is een voorbeeld
26 september 2014, met effect op respectievelijk
Relations (www.retailestates.com/nl/investor/
van een “edge-of-town”-locatie die afgestemd
30 september 2014 en 31 oktober 2014.
general-assembly/2014-2015).
De aanwezige winkelformules richten zich
De fusie van dochtervennootschappen
Op 26 september 2014 besloot de BAV van
op de dagelijkse noden van de consument.
vereenvoudigt het administratief beheer en
Retail Warehousing Invest nv de statuten
De belangrijkste huurders zijn Albert Heijn,
vermindert de belastbare inkomsten van de
van de vennootschap aan te passen aan de
Kruidvat, Blokker en C&A. Het winkelpark bestaat
dochtervennootschappen van Retail Estates nv.
wetgeving betreffende de gereglementeerde
is op een lokaal stedelijk verzorgingsgebied.
vastgoedvennootschappen en in het bijzonder
uit 10 winkelpanden met een gezamenlijke
2. Statuut van openbare gereglementeerde vastgoedvennootschap (‘GVV’)
oppervlakte van 7.963 m² en levert een bruto
Deze verkopen kaderen in een jaarlijks weerkerend
huurincasso op van 0,67 mio EUR. Het winkelpark
verkoopprogramma van individuele winkelpanden
is volledig verhuurd, met uitzondering van een
die door hun locatie, winkelgrootte en/of erin
ruimte van 300 m² waarvoor onderhandelingen
uitgeoefende handelsactiviteit niet tot de
Op 1 september 2014 heeft Retail Estates nv van
de opschortende voorwaarde dat het toenmalige
lopende zijn.
kernportefeuille van Retail Estates nv horen.
de FSMA (Autoriteit voor Financiële Diensten en
statuut van Retail Estates nv van openbare
Markten) een vergunning verkregen als openbare
vastgoedbevak daadwerkelijk zou worden omgezet naar het statuut van openbare GVV.
aan de bepalingen van de GVV-Wet en van het K.B. van 13 juli 2014 met betrekking tot GVV’s. De statutenwijziging werd goedgekeurd onder
1.4. Desinvesteringen
1.5. Private plaatsing van obligaties
Gereglementeerde VastgoedVennootschap
Op 4 april 2014 werd de Luxemburgse
Op 2 april 2014 is Retail Estates nv overgegaan
(openbare ‘GVV’), onder bepaalde opschortende
vennootschap Belgium Retail 1 Luxembourg
tot een private plaatsing van obligaties met een
voorwaarden overeenkomstig de Wet van
Zoals hierboven vermeld, heeft de BAV van Retail
sàrl verkocht voor een bedrag van 8,22 mio
looptijd van 7 jaar, voor een totaalbedrag van
12 mei 2014 betreffende de gereglementeerde
Estates nv van 24 oktober 2014 deze omzetting
EUR. Op de gebouwen in deze vennootschap
30 mio EUR, met vervaldag in 2021. Deze obligaties
vastgoedvennootschappen (de ‘GVV-Wet’).
goedgekeurd waardoor de opschortende
werd een netto meerwaarde (na aftrek van de
genereren een vast jaarlijks brutorendement van
makelaarskosten) van 0,19 mio EUR gerealiseerd.
3,566 %. Ze werden geplaatst bij institutionele
De buitengewone algemene vergadering
de door de BAV van 26 september 2014 van
investeerders. De netto-opbrengst van deze uitgifte
van aandeelhouders van Retail Estates nv
Retail Warehousing Invest nv goedgekeurde
Het voorbije semester werden verder vier
zal aangewend worden om de verdere groei van de
die op 24 oktober 2014 werd gehouden (de
statutenwijziging is vervuld en de wijziging
winkelpanden verkocht voor een netto verkoopprijs
portefeuille te ondersteunen en bij te dragen tot
‘BAV’), heeft de verandering van statuut van
bijgevolg op 24 oktober 2014 in werking is
van 4,43 mio EUR. Op deze gebouwen werd een
de diversificatie van de financieringsbronnen. De
openbare vastgoedbevak naar openbare GVV,
getreden. Retail Warehousing Invest nv heeft
netto meerwaarde van 0,26 mio EUR gerealiseerd.
obligaties zorgen bovendien voor een verlenging
overeenkomstig de GVV-Wet, met eenparigheid
derhalve het statuut van institutionele GVV
De verkochte winkelpanden zijn gelegen te Genval
van de gemiddelde looptijd van de totale schuld en
van stemmen goedgekeurd.
verworven.
(Délitraiteur), Wanze (Action), Tienen (Brantano)
een daling van de gemiddelde interestvoet.
2
voorwaarde voor de inwerkingtreding van
en Gosselies (Charles Vögele). De reële waarde
Aangezien geen enkel recht van uittreding werd
van deze panden bedroeg op het moment van
uitgeoefend, en alle opschortende voorwaarden
verkoop 3,61 mio EUR.
waaraan de statutenwijziging door de BAV en
8
9
> Managementverslag • F inancieel versl ag • V ersl ag van het a andeel • V astgoedversl ag • A lgemene informatie
3. Analyse van de resultaten
2014 - 2015 Retail Estates
een operationeel resultaat voor resultaat op de portefeuille van 22,18 mio EUR. De bedrijfsmarge
Halfjaarresultaten 30 september 2014: netto
bedraagt 86,85 %.
courant resultaat van de Groep stijgt met 18,71 % ten opzichte van 30 september 2013 -
Het resultaat uit de verkopen van
reële waarde vastgoedportefeuille stijgt tot
vastgoedbeleggingen bedraagt 0,45 mio EUR op
767,81 mio EUR.
een totale verkoop van 4,06 mio EUR. De variaties in de reële waarde van vastgoedbeleggingen
Op 30 september 2014 bedraagt het netto
bedragen 0,84 mio EUR. Dit bedrag is het batig
courant resultaat (zijnde de winst zonder de
saldo van diverse negatieve en positieve variaties.
resultaten op de portefeuille) 13,45 mio EUR, een
De schuldgraad bedraagt 51,72 % op
echter vastgesteld dat in tegenstelling tot de
stijging van 18,71 % ten opzichte van dezelfde
Het financieel resultaat bedraagt – 8,51 mio EUR,
30 september 2014 ten opzichte van 49,10 % op
voorbije boekjaren de inflatie via een indexatie van
periode vorig jaar.
een stijging van de kost met 0,62 mio EUR ten
31 maart 2014.
de huurprijzen nog nauwelijks een rol speelt in de stijging van de huurinkomsten.
opzichte van dezelfde periode vorig jaar. Retail
4. Vooruitzichten
Het nettohuurresultaat is gestegen van 22,29 mio
Estates nv financiert zijn vastgoedportefeuille
EUR naar 25,54 mio EUR. Dit is vooral toe te
hoofdzakelijk met langlopende bankschulden aan
schrijven aan de verwerving van bijkomende panden
vaste rentevoeten. De gemiddelde interestvoet
De macro-economische onzekerheden laten niet toe
in het lopende boekjaar en de bijdrage van de
bedraagt 4,50 % per 30 september 2014.
om voorspellingen te maken inzake de evolutie van
winkelpanden die in de loop van het vorig boekjaar
5. Wijzigingen in de samenstelling van de raad van bestuur
de reële waarde van de onroerende goederen noch
Bij de jaarvergadering van 4 juli 2014 werd kennis
aangekocht werden en dit boekjaar voor het eerst
Het nettoresultaat (aandeel Groep) voor het
inzake de negatieve variaties in de reële waarde van
genomen van het ontslag van de heer Luc Geuten
100 % bijdragen. Ten opzichte van 30 september
eerste halfjaar bedraagt 14,74 mio EUR bestaande
de rente-indekkingsinstrumenten. De evolutie van
als niet-uitvoerend bestuurder met effect op 4 juli
2013 groeide de vastgoedportefeuille met
uit het netto courant resultaat van 13,45 mio EUR
de intrinsieke waarde van het aandeel dat hieraan
2014. De heer Geuten heeft in de loop van het
64,54≈mio EUR. Ten opzichte van 31 maart 2014
en het resultaat op de portefeuille ten belope
gevoelig is, is dus onzeker. Op 30 september 2014
vorige boekjaar de leeftijdsgrens van 70 jaar bereikt.
groeide de portefeuille met 21,90 mio EUR.
van 1,29 mio EUR. Per aandeel betekent dit voor
hebben het zwakke consumentenvertrouwen en de
Er wordt niet in vervanging voorzien zodat de raad
het eerste halfjaar een netto courante winst van
daling van de winkelomzetten die sommige winkel-
van bestuur voortaan uit 10 bestuurders zal bestaan.
Na aftrek van de vastgoedkosten resulteert dit in
1,84 EUR (op basis van het gewogen gemiddelde
bedrijven vaststellen, bij Retail Estates nv niet geleid
een operationeel vastgoedresultaat van 23,73 mio
aantal aandelen).
tot een verhoogde leegstand of verhoogd incasso-
6. Toekomstgerichte verklaringen
probleem. Allicht heeft het discountkarakter van de
EUR ten opzichte van 20,74 mio EUR vorig jaar. De reële waarde van de vastgoedportefeuille,
perifere winkelformules hiertoe aanleiding gegeven.
Dit halfjaarverslag omvat een aantal
De vastgoedkosten bedragen 1,64 mio EUR ten
inclusief de activa aangehouden voor verkoop,
opzichte van 1,43 mio EUR het jaar voordien. De
bedraagt 773,61 mio EUR op 30 september 2014 in
Verwacht wordt dat het netto courant resultaat per
verklaringen zijn onderhevig aan risico’s en
stijging ligt hiermee in lijn met de stijging van de
vergelijking met 750,30 mio EUR op 31 maart 2014.
aandeel voor het boekjaar 2014-2015 3,10 EUR per
onzekerheden die tot gevolg kunnen hebben dat de
aandeel zal overschrijden. De dividendverwachting
feitelijke resultaten wezenlijk kunnen verschillen van
huurinkomsten. De algemene kosten bedragen
toekomstgerichte verklaringen. Dergelijke
1,54 mio EUR, een stijging met 0,40 mio EUR ten
De nettoactiefwaarde (reële waarde) van
(3,10 EUR bruto per aandeel) wordt bevestigd. Ten
de resultaten die door dergelijke toekomstgerichte
opzichte van vorig jaar, wat vooral te verklaren is
het aandeel bedraagt op 30 september 2014
opzichte van het boekjaar 2013-2014 houdt dit
verklaringen in deze tussentijdse verklaring kunnen
door de niet-recurrente kost in het kader van de
46,01 EUR (exclusief 50 % van het vooropgesteld
een stijging in van het dividend met 3,33 %. Deze
worden verondersteld. Belangrijke factoren die
statutenwijziging met betrekking tot de omzetting
dividend). Op 31 maart 2014 bedroeg de
verwachtingen werden ingevuld in de hypothese
dergelijke resultaten kunnen beïnvloeden zijn met
naar het statuut van GVV (zie hoofdstuk 2, p. 9).
nettoactiefwaarde 45,90 EUR (excl. dividend).
van stabiele consumentenuitgaven en mits een
name veranderingen in de economische situatie,
positieve evolutie van de huurprijzen. Er wordt
commerciële, fiscale en omgevingsfactoren.
Na aftrek van de algemene kosten bereikt de GVV
10
11
• M anagement versl ag > Financieel verslag • V ersl ag van het a andeel • V astgoedversl ag • A lgemene informatie
Financieel verslag
DUURZAAMHEID
De versterking van het kapitaal en de uitgifte van de private obligatielening geeft ademruimte voor verdere groei.
13
• M anagement versl ag > Financieel verslag • V ersl ag van het a andeel • V astgoedversl ag • A lgemene informatie
2014 - 2015 Retail Estates
1. A. Verkorte geconsolideerde winst- en verliesrekening WINST- EN VERLIESREKENING (in duizenden €)
Huurinkomsten Met verhuur verbonden kosten Netto huurresultaat
30.09.14
30.09.13
25.797
22.678
-256
-384
25.541
22.294
Recuperatie van vastgoedkosten Recuperatie van huurlasten en belastingen normaal gedragen door de huurders op verhuurde gebouwen
2.750
2.363
-2.916
-2.479
-9
-9
Vastgoedresultaat
25.367
22.169
Technische kosten
-720
-522
Commerciële kosten
-103
-126
Kosten en taksen van niet-verhuurde gebouwen
-111
-62
Beheerskosten vastgoed
-701
-721
Huurlasten en belastingen normaal gedragen door de huurders op verhuurde gebouwen Andere met verhuur verbonden kosten en opbrengsten
Vastgoedkosten
-1.638
-1.433
Operationeel vastgoedresultaat
23.728
20.736
-1.545
-1.146
Algemene kosten van de vennootschap
Resultaat op verkopen van vastgoedbeleggingen
22.183
19.589
451
28
840
2.253
23.474
21.871
76
562
-8.569
-8.430
-21
-26
-8.514
-7.894
Resultaat op verkopen van andere niet-financiële activa Variaties in de reële waarde van vastgoedbeleggingen Operationeel resultaat Financiële opbrengsten Interestkosten Andere financiële kosten
30.09.13
14.960
13.977
-223
-368
Nettoresultaat
14.737
13.608
Toerekenbaar aan: Aandeelhouders van de Groep Minderheidsbelangen
14.737
13.608
Toelichting: Netto courant resultaat (aandeel Groep)3 Resultaat op de portefeuille
13.446
11.327
1.291
2.281
RESULTAAT PER AANDEEL
30.09.14
30.09.13
Aantal gewone aandelen in omloop
7.290.411
7.290.411
Gewogen gemiddelde aantal aandelen
7.290.411
6.571.948
Nettowinst per gewoon aandeel (in EUR)
2,02
2,07
Verwaterde nettowinst per aandeel (in EUR)
2,02
2,07
Uitkeerbare winst per aandeel (in EUR)4
1,86
1,56
1,84
1,72
Resultaat vóór belastingen Belastingen
Netto courant resultaat per aandeel (in EUR)
5
3 Het netto courant resultaat wordt als volgt berekend: nettoresultaat exclusief variaties in de reële waarde van vastgoedbeleggingen en exclusief resultaat op de verkopen van vastgoedbeleggingen. 4 Op basis van het totaal aantal aandelen. 5 Het netto courant resultaat per aandeel wordt berekend aan de hand van het gewogen gemiddelde aantal aandelen. Dit wil zeggen dat de aandelen meetellen voor het netto courant resultaat vanaf het moment van uitgifte. Het moment van uitgifte verschilt in dit geval van het moment van winstdeelname. Op 30.09.2014 is het gewogen gemiddelde aantal aandelen gelijk aan het totaal aantal aandelen.
Andere operationele opbrengsten en kosten Operationeel resultaat voor resultaat op portefeuille
30.09.14
WINST- EN VERLIESREKENING (in duizenden €)
1. B. Overzicht van het totaalresultaat (Statement of other comprehensive income) Overzicht van het totaalresultaat (in duizenden €)
Nettoresultaat
14
30.09.13
14.737
13.608
-457
-1.074
-2.134
5.775
12.146
18.309
Andere elementen van het totaalresultaat recycleerbaar in winst- en verliesrekeningen: I mpact op de reële waarde van geschatte mutatierechten en -kosten bij de hypothetische vervreemding van vastgoedbeleggingen Variaties in de reële waarde van kasstroomindekkingen TOTAALRESULTAAT
Financieel resultaat
30.09.14
15
• M anagement versl ag > Financieel verslag • V ersl ag van het a andeel • V astgoedversl ag • A lgemene informatie
2014 - 2015 Retail Estates
2. Verkorte geconsolideerde balans 30.09.14
31.03.14
Vaste activa Goodwill Immateriële vaste activa
768.140
746.245
37
26
Vastgoedbeleggingen6
767.815
745.916
284
297
5
5
ACTIVA (in duizenden €)
Andere materiële vaste activa Financiële vaste activa Handelsvorderingen en andere vaste activa Vlottende activa
14.287
9.620
5.800
4.385
Handelsvorderingen
2.311
725
Belastingsvorderingen en andere vlottende activa
1.479
1.899
Geldmiddelen en kasequivalenten
2.561
2.189
Overlopende rekeningen
2.136
421
782.427
755.865
EIGEN VERMOGEN EN VERPLICHTINGEN (in duizenden €)
30.09.14
31.03.14
Kortlopende verplichtingen Kortlopende financiële schulden Kredietinstellingen Handelsschulden en andere kortlopende schulden Andere kortlopende verplichtingen Overlopende rekeningen
65.534
33.516
51.797
22.421
51.797
22.421
9.074
7.992
77
86
4.586
3.017
782.427
755.865
30.09.14
31.03.14
51,72%
49,10%
NETTOACTIEF PER AANDEEL (in €) - AANDEEL GROEP
30.09.14
31.03.14
Nettoactiefwaarde per aandeel IFRS8 Nettoactiefwaarde per aandeel EPRA9 Nettoactiefwaarde per aandeel excl. dividend excl. IAS 3910
47,56
48,90
51,12
52,18
52,16
51,70
TOTAAL EIGEN VERMOGEN EN VERPLICHTINGEN
Vaste activa of groepen van vaste activa aangehouden voor verkoop
TOTAAL ACTIVA
EIGEN VERMOGEN EN VERPLICHTINGEN (in duizenden €)
30.09.14
31.03.14
346.697
356.524
SCHULDGRAAD
Schuldgraad7
6 Inclusief projectontwikkelingen conform de aangepaste IAS 40-norm.
Eigen vermogen Eigen vermogen toewijsbaar aan de aandeelhouders van de moedervennootschap Kapitaal Uitgiftepremies Reserves Nettoresultaat van het boekjaar
346.697
356.524
160.962
160.962
93.095
93.095
77.904
73.900
14.737
28.568
Verplichtingen
435.730
399.341
Langlopende verplichtingen Provisie Langlopende financiële schulden Kredietinstellingen Andere langlopende financiële verplichtingen Andere langlopende verplichtingen
370.196
365.825
87
102
329.015
327.677
299.255
327.677
7 De schuldgraad wordt als volgt berekend: verplichtingen (exclusief voorzieningen, overlopende rekeningen, rente-indekkingsinstrumenten en uitgestelde belastingen), gedeeld door het totaal der activa (excl. rente-indekkingsinstrumenten). 8 Het nettoactief per aandeel IFRS (reële waarde) wordt als volgt berekend: eigen vermogen (toewijsbaar aan de aandeelhouders van de moedervennootschap) gedeeld door het aantal aandelen. 9 Het nettoactief per aandeel EPRA (reële waarde) wordt als volgt berekend: eigen vermogen (exclusief variatie in het effectieve deel van de reële waarde van de toegelaten afdekkingsinstrumenten in een kasstroomindekking zoals gedefinieerd in IFRS) gedeeld door het aantal aandelen. 10 Het nettoactief per aandeel excl. dividend excl. IAS 39 (investeringswaarde) wordt als volgt berekend: eigen vermogen (exclusief impact op de reële waarde van geschatte mutatierechten en –kosten bij de hypothetische vervreemding van vastgoedbeleggingen, exclusief variatie in het effectieve deel van de reële waarde van de toegelaten afdekkingsinstrumenten in de kasstroomindekking zoals gedefinieerd in IFRS en exclusief dividend) gedeeld door het aantal aandelen.
Minderheidsbelangen
16
29.760 41.094
38.046
17
• M anagement versl ag > Financieel verslag • V ersl ag van het a andeel • V astgoedversl ag • A lgemene informatie
2014 - 2015 Retail Estates
3. Verkort geconsolideerd mutatieoverzicht van het eigen vermogen Kapitaal gewone aandelen
Uitgiftepremies
Reserves*
Nettoresultaat van het boekjaar
Minderheidsbelangen
Totaal eigen vermogen
129.389
52.857
57.760
29.582
0
269.588
- Overboeking portefeuilleresultaat naar reserves
8.579
-8.579
0
- Overboeking netto courant resultaat naar reserves
4.145
-4.145
0
-16.858
-16.858
MUTATIEOVERZICHT VAN HET EIGEN VERMOGEN (in duizenden €)
Balans volgens IFRS op 31 maart 2013 - Nettoresultaatverwerking 2012-2013
- Reclassificatie tussen reserves - Dividenden boekjaar 2012-2013 - Kapitaalverhoging - Kapitaalverhoging door inbreng in natura
32.699
39.601
72.300
540
636
1.176
- Minderheidsbelangen - Kosten van kapitaalverhoging
-1.667
-1.667
- Overige
40
- Totaalresultaat 30/09/2013
40
4.701
13.608
Balans volgens IFRS op 30 september 2013
160.962
93.095
75.225
13.608
0
342.890
18.309
Balans volgens IFRS op 31 maart 2014
160.962
93.095
73.900
28.568
0
356.524
- Overboeking portefeuilleresultaat naar reserves
3.260
-3.260
0
- Overboeking netto courant resultaat naar reserves
3.437
-3.437
0
-21.871
-21.871
-2.591
14.737
12.146
77.904
14.737
- Nettoresultaatverwerking 2013-2014
- Reclassificatie tussen reserves
0
- Dividenden boekjaar 2013-2014 - Kapitaalverhoging - Kapitaalverhoging door inbreng in natura - Minderheidsbelangen - Kosten van kapitaalverhoging - Overige
-102
- Totaalresultaat 30/09/2014 Balans volgens IFRS op 30 september 2014
18
160.962
93.095
-102 0
346.697
19
• M anagement versl ag > Financieel verslag • V ersl ag van het a andeel • V astgoedversl ag • A lgemene informatie
2014 - 2015 Retail Estates
Wettelijke reserve
Reserve voor het saldo van de variaties in de reële waarde van vastgoed
Beschikbare reserves
Impact op de reële waarde van geschatte mutatierechten en -kosten bij de hypothetische vervreemding van vastgoedbeleggingen
420
76.775
9.431
-15.763
* Detail van de reserves (in duizenden €)
Balans volgens IFRS op 31 maart 2013
Variatie in het effectieve deel van de reële waarde van toegelaten afdekkingsinstrumenten in een kasstroomindekking zoals gedefinieerd in IFRS
Overgedragen resultaten van vorige boekjaren
TOTAAL
-30.092
16.989
57.760
- Nettoresultaatverwerking 2012-2013 - Overboeking portefeuilleresultaat naar reserves
8.579
8.579
- Overboeking netto courant resultaat naar reserves - Reclassificatie tussen reserves
4.145
4.145
-248
248
-64
64
0
1
1.810
-1.820
64
-15
40
-1.074
5.775
Balans volgens IFRS op 30 september 2013
421
86.916
7.859
-16.837
-24.317
21.183
75.225
Balans volgens IFRS op 31 maart 2014
437
86.926
7.859
-18.386
-23.882
20.946
73.900
- Kapitaalverhoging door inbreng in natura - Minderheidsbelangen - Kosten van kapitaalverhoging - Overige - Totaalresultaat 30/09/2013
4.701
- Nettoresultaatverwerking 2013-2014 - Overboeking portefeuilleresultaat naar reserves
3.260
3.260
- Overboeking netto courant resultaat naar reserves - Reclassificatie tussen reserves
-1.429
1.429
102
3.437
3.437
-102
0
- Kapitaalverhoging door inbreng in natura - Minderheidsbelangen - Kosten van kapitaalverhoging - Overige
-29
-102
- Totaalresultaat 30/09/2014 Balans volgens IFRS op 30 september 2014
20
408
88.757
9.288
29
-457
-2.134
-18.843
-26.016
-102 -2.591
24.310
77.904
21
• M anagement versl ag > Financieel verslag • V ersl ag van het a andeel • V astgoedversl ag • A lgemene informatie
2014 - 2015 Retail Estates
4. Verkort geconsolideerd kasstroomoverzicht KASSTROOMOVERZICHT (in duizenden €)
GELDMIDDELEN EN KASEQUIVALENTEN BEGIN SEMESTER 1. Kasstroom uit bedrijfsactiviteiten Operationeel resultaat Betaalde interesten Ontvangen interesten Ontvangen dividenden Betaalde vennootschapsbelastingen Geraamde vennootschapsbelasting Andere Niet-kaselementen die worden toegevoegd/afgetrokken van het resultaat: * Afschrijvingen en waardeverminderingen -A fschrijvingen/waardeverminderingen (of terugnamen) op materiële en immateriële activa -A fschrijvingen/waardeverminderingen (of terugnamen) op handelsvorderingen * Andere niet-kaselementen - Variaties in de reële waarde van de vastgoedbeleggingen - Winst op de verkoop van vastgoedbeleggingen * Andere Variatie in de behoefte van het werkkapitaal: * Beweging van activa - Handelsvorderingen en overige vorderingen - Belastingsvorderingen en andere vlottende activa - Overlopende rekeningen * Beweging van verplichtingen - Handelsschulden en andere kortlopende schulden - Andere kortlopende verplichtingen - Overlopende rekeningen
22
30.09.14
30.09.13
2.188
1.879
-365
4.006
23.474
21.871
-8.297
-8.305
42
27
-3.164
-36
-474
78
-1.182
-2.262
(in duizenden €)
2. Kasstroom uit investeringsactiviteiten Aanschaffing van immateriële vaste activa Aanschaffing van vastgoedbeleggingen Vervreemding van vastgoedbeleggingen en activa aangehouden voor verkoop Aankoop aandelen vastgoedvennootschappen Verkoop aandelen vastgoedvennootschappen Aanschaffing van andere materiële activa Vervreemding van langlopende financiële vaste activa Ontvangsten uit handelsvorderingen en andere langlopende activa Vervreemding van activa aangehouden voor verkoop 3. Kasstroom uit financieringsactiviteiten
66
79
58
-30
-840
-2.253
-451
-28
-15
-29
-10.764
-7.341
-1.628
-2.043
422
106
-1.699
-922
* Verandering in financiële verplichtingen en financiële schulden - Toename van de financiële schulden - Afname van de financiële schulden * Verandering in andere verplichtingen - Toename (+) / Afname (-) in andere verplichtingen - Toename (+) / Afname (-) minderheidsbelangen
-1.647
4
-4.541
1.289
1.705
30.09.13
-9.018
-13.002
-21
-9
-4.732
-6.412
4.167
2.569
-15.081
-9.106
6.691 -42
* Dividend - Dividend van het vorige boekjaar
-42
-2
9.756
50.105
52.757
69.663
-22.044
-63.324
914
-10.009
* Verandering in eigen vermogen - Toename in kapitaal en uitgiftepremies - Kosten van kapitaalverhoging - Andere
GELDMIDDELEN EN KASEQUIVALENTEN EINDE SEMESTER -9.152
30.09.14
72.300 -1.667
-21.871
-16.858
2.561
42.987
Door de afrondingen naar duizendtallen kunnen er afrondingsverschillen ontstaan tussen de balans- en resultatenrekening en de bijgevoegde details.
23
• M anagement versl ag > Financieel verslag • V ersl ag van het a andeel • V astgoedversl ag • A lgemene informatie
2014 - 2015 Retail Estates
5. Toelichtingen bij de verkorte geconsolideerde halfjaarcijfers
b) het tussentijds jaarverslag een getrouwe uiteenzetting geeft van de voornaamste
enkel ander segment voor het nemen van zijn beslissingen.
5.1. Grondslag voor de opstelling
In deze verkorte tussentijdse jaarrekening
gebeurtenissen die zich tijdens de eerste zes
Het tussentijds financieel verslag voor het eerste
worden dezelfde grondslagen voor financiële
maanden van het lopend boekjaar voordeden,
5.5. Waardering projecten
halfjaar eindigend op 30 september 2014 is
verslaggeving en berekeningsmethodes
hun invloed op de verkorte tussentijdse
Conform de aangepaste IAS 40-norm worden de
opgesteld volgens boekhoudnormen consistent
gehanteerd als deze die gehanteerd worden in de
jaarrekening, de belangrijkste risicofactoren
projectontwikkelingen opgenomen bij de vastgoed
met International Financial Reporting Standards
geconsolideerde jaarrekening per 31 maart 2014.
en onzekerheden ten aanzien van de nog
beleggingen. Bij aankoop worden ze gewaardeerd
komende maanden van het boekjaar, evenals de
tegen aanschaffingswaarde met inbegrip van
voornaamste transacties tussen de verbonden
bijkomende kosten en niet-aftrekbare BTW.
zoals geïmplementeerd door het K.B. van 13 juli 2014 betreffende de boekhouding, de jaarrekening en de geconsolideerde jaarrekening van openbare
5.2. Toepassing IFRS 3 Business combinations
partijen en hun eventuele uitwerking op de
gereglementeerde vastgoedvennootschappen
De vennootschappentransacties van het afgelopen
verkorte tussentijdse jaarrekening indien
Na initiële opname worden de projecten
en in overeenstemming met IAS 34 ‘Tussentijdse
semester werden niet verwerkt als een business
deze transacties een significante betekenis
gewaardeerd aan de reële waarde indien ze
financiële verslaggeving’.
combination zoals gedefinieerd onder IFRS 3
vertegenwoordigen en niet werden afgesloten
aanbesteed, vergund en verhuurd zijn. Deze reële
vanuit de vaststelling dat deze niet van toepassing
onder de normale marktvoorwaarden.
waarde waardering is gebaseerd op de waardering
Bij de bepaling van de reële waarde van
is, gelet op de aard en de schaalgrootte van de
door de vastgoeddeskundige na aftrek van nog uit
de vastgoedbeleggingen conform IAS 40
vennootschappen waarover controle verworven is.
5.4. Gesegmenteerde informatie
‘Vastgoedbeleggingen’ wordt een geschat bedrag
Het gaat om vennootschappen die een beperkt
IFRS 8 definieert een operationeel segment als
van mutatierechten en -kosten afgetrokken door
aantal panden bezitten en waarvan het niet de
volgt: een operationeel segment is een onderdeel
Een project kan slaan op een bouwgrond,
de onafhankelijke vastgoeddeskundige. De impact
intentie is om ze als een autonome business aan
van de onderneming (IFRS 8.2):
afbraakpand of een bestaand pand waarvan
op de reële waarde van vastgoedbeleggingen
te houden. De vennootschappen worden integraal
ten gevolge van deze geschatte mutatierechten
geconsolideerd met toepassing van IAS 40.
vastgoedbeleggingen wordt rechtstreeks verwerkt in het eigen vermogen op de rekening ‘lmpact
5.3. Verklaring van de bij Retail Estates nv verantwoordelijke persoon
op de reële waarde van geschatte mutatierechten
Overeenkomstig artikel 13 § 2 van het K.B.
en -kosten bij hypothetische vervreemding van
van 14 november 2007, verklaart Jan De Nys,
vastgoedbeleggingen’ uitdrukkelijk voorzien in het
gedelegeerd bestuurder, dat bij zijn weten,
voormelde K.B. In het eerste halfjaar eindigend op 30 september 2014 en 30 september 2013 werd
de bestemming moet worden veranderd en • dat zich bezig houdt met economische activiteiten die opbrengsten of die kosten met
en -kosten bij hypothetische vervreemding van
a) de verkorte tussentijdse jaarrekening, opgesteld
te voeren werken.
aanzienlijke verbouwingswerken vereist zijn om het de gewenste bestemming te geven.
zich meebrengen (inclusief opbrengsten en kosten uit transacties met andere onderdelen van dezelfde onderneming);
5.6. Verdere toelichting bij de evolutie van de schuldgraad
• waarvan de operationele resultaten regelmatig beoordeeld worden door de ‘chief operating
Principe
decision maker’ teneinde beslissingen te nemen
Naar aanleiding van artikel 24 van het K.B. van
omtrent de verdeling van de beschikbare
13 juli 2014 met betrekking tot gereglementeerde
op die manier respectievelijk - 0,46 mio EUR en
op basis van grondslagen voor financiële
bronnen en om de prestaties van het segment
vastgoedvennootschappen, dient de openbare
– 1,07 mio EUR rechtstreeks in het eigen vermogen
verslaggeving in overeenstemming met IFRS en
vast te stellen; en
GVV een financieel plan op te stellen met een
op die rekening verwerkt.
in overeenstemming met IAS 34 ‘Tussentijdse
86,85 %
operationele marge
24
Financiële Verslaggeving’ zoals aanvaard door
• waarvoor afzonderlijke financiële informatie beschikbaar is.
uitvoeringsschema wanneer haar geconsolideerde schuldgraad meer bedraagt dan 50 % van de geconsolideerde activa. Het financieel plan geeft
de Europese Unie, een getrouw beeld geeft van het vermogen, van de financiële toestand en van
Aangezien perifeer winkelvastgoed meer dan
een beschrijving van de maatregelen die zullen
de resultaten van Retail Estates nv en de in de
90 % van de portefeuille van Retail Estates nv
worden genomen om te verhinderen dat de
consolidatie opgenomen ondernemingen.
uitmaakt, is een opsplitsing per bedrijfssegment
geconsolideerde schuldgraad meer bedraagt dan
niet relevant. De raad van bestuur gebruikt geen
65 % van de geconsolideerde activa.
25
• M anagement versl ag > Financieel verslag • V ersl ag van het a andeel • V astgoedversl ag • A lgemene informatie
2014 - 2015 Retail Estates
Over het financieel plan wordt een bijzonder verslag
van 296,88 mio EUR zonder hierbij een
• verkopen tweede semester 2014-2015
zouden de huren met 11,06 mio EUR moeten
opgesteld door de commissaris, waarin bevestigd
schuldgraad van 65 % te overschrijden en een
Er worden verkopen gepland ten belope van
dalen). Historisch gezien is de reële waarde van de
wordt dat deze laatste de wijze van opstelling van
investeringspotentieel van 161,96 mio EUR zonder
2,93 mio EUR, waarvan 2,20 mio EUR in het vierde
vastgoedportefeuille sinds de oprichting van de
het plan geverifieerd heeft, met name wat betreft de
hierbij een schuldgraad van 60 % te overschrijden.
kwartaal.
GVV steeds gestegen of minstens stabiel gebleven. Op vandaag zijn er geen indicaties in de markt die
economische grondslagen ervan, en dat de cijfers die dit plan bevat, overeenstemmen met die van de
Evolutie schuldgraad op korte termijn
• resultaat tweede semester 2014-2015
boekhouding van de openbare GVV.
Elk kwartaal wordt aan de raad van bestuur de
Het resultaat van het tweede semester zoals
een stijging van de yield doen vermoeden.
projectie van de schuldgraad voor het volgende
vermeld in het budget 2014-2015, goedgekeurd
Mochten er zich toch substantiële waardedalingen
De algemene richtlijnen van het financieel plan
kwartaal voorgelegd en worden eventuele
door de raad van bestuur.
voordoen die de schuldgraad boven 65 % doen
worden opgenomen in de jaarlijkse en halfjaarlijkse
afwijkingen tussen de ingeschatte en werkelijke
financiële verslagen. In de jaarlijkse en halfjaarlijkse
schuldgraad van het vorige kwartaal besproken.
•g eplande investeringen tweede semester
woord hoe het financieel plan in de loop van de rele-
De projectie van de schuldgraad op 31 december
Er worden 46,50 mio EUR investeringen gepland in
in het verkopen van panden aan de geschatte
vante periode werd uitgevoerd en hoe de openbare
2014 houdt rekening met volgende assumpties:
het tweede semester van het boekjaar 2014-2015,
investeringswaarde. In het boekjaar 2011-2012
waarvan 12,40 mio EUR in het vierde kwartaal.
werden 12 winkelpanden verkocht voor een
uitstijgen, kan Retail Estates nv overgaan tot 2014-2015
financiële verslagen wordt beschreven en verant-
GVV het plan in de toekomst zal uitvoeren. • verkopen derde kwartaal 2014-2015
het verkopen van een aantal van zijn panden. Retail Estates nv heeft een stevig track record
nettoverkoopprijs van 17,87 mio EUR. In het
Toelichting 2014-2015
Er worden verkopen gepland ten belope van
Rekening houdend met de bijkomende geplande
boekjaar 2012-2013 werden 14 winkelpanden,
Historische evolutie van de schuldgraad
0,73 mio EUR.
investeringen en de winstverwachting voor
2 appartementen in ruwbouwstaat, 1 horecapand,
het volledige jaar, zou de schuldgraad per
3 percelen grond, 1 KMO-pand en 1 villa verkocht
31 maart 2015 50,55 % bedragen.
voor een nettoverkoopprijs van 19,25 mio EUR. In
De schuldgraad van Retail Estates nv is gestegen boven 50 % sinds boekjaar 2008-2009. In dat
• resultaat derde kwartaal 2014-2015
boekjaar bedroeg de schuldgraad 56 %, daarna is
Het resultaat van het derde kwartaal zoals vermeld
hij stabiel gebleven rond de 53 %. In 2014 zakte de
in het budget 2014-2015, goedgekeurd door de
Er wordt in de projectie van de schuldgraad enkel
2 appartementen in ruwbouwstaat verkocht voor
schuldgraad opnieuw onder 50 % naar aanleiding
raad van bestuur.
rekening gehouden met aan- en verkopen waarvoor
een nettoverkoopprijs van 5,07 mio EUR. Globaal
een compromis werd getekend en investeringen die
genomen werden deze panden verkocht aan de
gepland en aanbesteed zijn.
geschatte investeringswaarde. Per 30 september
van de kapitaalverhoging. Vanaf 30 september 2014 steeg de schuldgraad opnieuw boven 50 % uit. In de loop van zijn geschiedenis oversteeg de schuldgraad van Retail Estates nv nooit de 65 %.
• geplande investeringen derde kwartaal 2014-
het boekjaar 2013-2014 werden 4 winkelpanden en
2015
2014 werden 4 winkelpanden verkocht voor een
Er worden 34,10 mio EUR investeringen gepland
Andere elementen die de schuldgraad
nettoverkoopprijs van 4,43 mio EUR en werd de
in het derde kwartaal van het boekjaar 2014-2015.
beïnvloeden
vennootschap Belgium Retail 1 Luxembourg sàrl
Evolutie schuldgraad op lange termijn
14,80 mio EUR hiervan gebeurt door een inbreng
De waardering van de vastgoedportefeuille heeft
verkocht voor 8,22 mio EUR.
De raad van bestuur beschouwt een schuldgraad
in natura (zie 5.12.1, p. 34).
eveneens een impact op de schuldgraad. Rekening
van ± 55 % als zijnde optimaal voor de
houdend met de huidige kapitaalsbasis, zou bij
Besluit
aandeelhouders van de GVV voor wat betreft
Rekening houdend met de assumpties zoals
een mogelijke waardedaling van de reële waarde
Retail Estates nv is van oordeel dat in functie van
het rendement en de courante winst per
hierboven vermeld, zal de schuldgraad per
van vastgoedbeleggingen van 159,86 mio EUR,
• de historische evolutie van de GVV en
aandeel. Voor elke investering wordt de impact
31 december 2014 51,01 % bedragen.
de maximale schuldgraad van 65 % overschreden
• het track record met betrekking tot de verkopen,
worden. Deze waardedaling kan het gevolg zijn
op de schuldgraad bekeken en eventueel niet weerhouden indien deze investering de
Er wordt tevens een projectie gemaakt van de
van een stijging van de yield (bij gelijkblijvende
er geen bijkomende maatregelen dienen genomen
schuldgraad negatief zou beïnvloeden. Op basis
schuldgraad op 31 maart 2015 (einde van het
huurwaarden zou de yield met 1,86 % moeten
te worden om te verhinderen dat de schuldgraad
van de huidige schuldgraad van 51,72 % heeft
boekjaar). Deze projectie houdt rekening met
stijgen om de schuldgraad te overschrijden) of
boven de 65 % zal uitstijgen. Ten gevolge van
Retail Estates nv een investeringspotentieel
volgende assumpties:
een daling van de huren (bij gelijkblijvende yields
de kapitaalverhoging op 28 juni 2013 daalde de
26
27
• M anagement versl ag > Financieel verslag • V ersl ag van het a andeel • V astgoedversl ag • A lgemene informatie
2014 - 2015 Retail Estates
schuldgraad. Het is de bedoeling van de GVV
geëvalueerd en zal herzien worden door de raad
om de schuldgraad te behouden op een niveau
van bestuur indien dit noodzakelijk wordt geacht
tussen 50 % en 55 %. Dit niveau wordt regelmatig
door veranderde markt- of omgevingsfactoren.
30.09.14
(in duizenden €)
Op minder dan één jaar Tussen één en vijf jaar Op meer dan vijf jaar
30.09.13
53.056
47.685
218.752
203.916
254.338
257.344
5.7. Huurinkomsten Retail Estates nv heeft in het eerste semester van
In het eerste semester van het boekjaar werden
Type huurovereenkomst
dit boekjaar de vastgoedportefeuille uitgebreid
ook vier panden en de vennootschap Belgium
Voor haar gebouwen sluit de Groep
de vorm van een bankgarantie ter waarde van drie
met 25 winkelpanden. Deze vertegenwoordigen
Retail 1 Luxembourg sàrl gedesinvesteerd.
handelshuurcontracten af voor een periode van
maanden huur.
een huurincasso van 2,00 mio EUR. In de
Deze vertegenwoordigen een huurincasso van
minimaal 9 jaar, meestal opzegbaar na afloop
geconsolideerde cijfers per 30 september 2014
0,75 mio EUR. In de geconsolideerde cijfers per
van het derde en zesde jaar mits inachtneming
Bij aanvang van de overeenkomst wordt tussen de
vertegenwoordigen deze nieuwe panden een
30 september 2014 vertegenwoordigen deze
van een opzegtermijn van zes maanden voor
partijen een plaatsbeschrijving opgemaakt door
huurstroom van 0,43 mio EUR.
panden 0,084 mio EUR.
de vervaldag. De huurprijzen worden meestal
een onafhankelijk vastgoeddeskundige. Bij het
maandelijks vooruitbetaald (soms driemaandelijks).
verstrijken van de overeenkomst moet de huurder
Ze worden jaarlijks op de verjaardag van de
de door hem gehuurde ruimten teruggeven in de
huurovereenkomst geïndexeerd.
staat zoals beschreven in de plaatsbeschrijving bij
Huurinkomsten (in duizenden €)
30.09.14
30.09.13
Huur Gegarandeerde opbrengsten Ontvangen operationele leasingvergoedingen Huurkortingen Huurvoordelen (‘incentives’) Vergoedingen voor vroegtijdig verbroken huurcontracten
25.247
22.220
550
458
Totaal huuropbrengsten
25.797
intrede onder voorbehoud van normale slijtage. Belastingen en taksen, onroerende voorheffing
22.678
De stijging van de huuropbrengsten is
huurovereenkomsten. Dit doet geen afbreuk
hoofdzakelijk het gevolg van de groei van de
aan het theoretische risico dat eruit bestaat
vastgoedportefeuille.
dat alle huurders gebruik maken van hun bij
inbegrepen, de verzekeringspremie en de
De huurder kan de huurovereenkomst niet
gemeenschappelijke kosten zijn principieel ten
overdragen noch de ruimten geheel of gedeeltelijk
laste van de huurder. Om de naleving van de
onderverhuren, tenzij mits voorafgaandelijk
verplichtingen die de huurder worden opgelegd
schriftelijk akkoord van de verhuurder. De huurder
krachtens de overeenkomst te garanderen, dient
heeft de verplichting om op zijn kosten de
de huurder een huurwaarborg te stellen, meestal in
overeenkomst te registreren.
wet toegekende opzegmogelijkheid bij afloop Volgende tabel geeft bij wijze van theoretische
van de lopende driejaarlijkse periode: in deze
oefening aan hoeveel huurinkomsten Retail
omstandigheid staan alle winkelpanden binnen
Estates nv zeker zal innen op basis van de lopende
3 jaar en 6 maand per definitie leeg.
28
29
• M anagement versl ag > Financieel verslag • V ersl ag van het a andeel • V astgoedversl ag • A lgemene informatie
2014 - 2015 Retail Estates
5.9. Langlopende en kortlopende financiële schulden
5.8. Vastgoedbeleggingen Vastgoed beleggingen Investerings- en herwaarderingstabel
30.09.14
Activa aangehouden voor verkoop
31.03.14
30.09.14
31.03.14
Totaal
Opdeling volgens de contractuele vervaldagen van de kredietlijnen (in duizenden €)
30.09.14
31.03.14
(in duizenden €)
Saldo per einde van het vorige boekjaar
745.916
Verwerving d.m.v. aankoop of inbreng vastgoedvennootschappen Geactiveerde financieringskosten Aankoop en inbreng van vastgoedbeleggingen Vervreemding d.m.v. verkoop vastgoedvennootschappen Verkoop vastgoedbeleggingen Overdracht naar activa aangehouden voor verkoop Variatie in de reële waarde (+/-) Per einde van het boekjaar
675.593
4.385
7.488
750.301
683.081
28.383
42.787
28.383
42.787
168
624
168
624
4.290
27.476
4.290
27.476
-6.874 -2.319 -3.262
-301
1.512
3.372
767.815
745.916
-1.848 3.262
5.800
-3.579
-4.167
-7.214
301
0
0
175
1.512
3.547
4.385
773.613
750.301
OVERIGE INFORMATIE
31.03.14
299.255
327.677
29.760 329.015
Kortlopende Bilaterale leningen - variabele of vaste rente Subtotaal Totaal Opdeling volgens de maturiteit van de langlopende leningen (in duizenden €)
-6.874 -3.635
Langlopende Bilaterale leningen - variabele of vaste rente Andere langlopende financiële verplichtingen Subtotaal
30.09.14
327.677
51.797
22.422
51.797
22.422
380.812
350.098
30.09.14
31.03.14
Tussen één en twee jaar Tussen twee en vijf jaar Meer dan vijf jaar
49.794
49.917
201.394
199.794
77.827
77.966
Van het totaal aantal leningen zijn er 282,92 mio
2014 met een looptijd van 7 jaar, aan een
EUR met een variabele rentevoet. Dit zijn allemaal
rentevoet van 3,556 %.
langetermijnkredieten. 97,51 % van de uitstaande Investeringswaarde van het vastgoed
786.514
Projectontwikkelingen (in duizenden €)
764.193
5.945
4.495
792.459
768.688
30.09.14
31.03.14
Saldo per einde van het vorige boekjaar
8.077
5.734
Aangroei in de loop van het boekjaar Oplevering in de loop van het boekjaar
4.613
6.318
-834
-3.975
11.856
8.077
leningen zijn ingedekt via Interest Rate Swap-
5.10. Financiële instrumenten
contracten die variabele rentevoeten swappen
De belangrijkste financiële instrumenten van de
tegen vaste rentevoeten of hebben een vaste
Groep bestaan uit financiële en commerciële
rentevoet. De gemiddelde interestvoet van de
vorderingen en schulden, geldbeleggingen,
leningen bedraagt 4,50 %. Principieel spreekt
geldmiddelen en kasequivalenten evenals
Retail Estates nv met zijn banken een convenant
financiële instrumenten van het type ‘Interest Rate
van 60 % af met betrekking tot de schuldgraad.
Swap’ (IRS).
De ‘andere langlopende financiële verplichtingen’ Per einde van het boekjaar
Gedurende de eerste helft van het boekjaar
van de vennootschappen werd betaald in
werd de controle verworven over drie
cash. Dit resulteerde in een stijging van de
vastgoedvennootschappen voor een
vastgoedbeleggingen van 28,89 mio EUR en variatie
totaalbedrag van 15,08 mio EUR. De overname
in het werkkapitaal van 13,81 mio EUR.
30
betreft de obligatielening uitgegeven op 23 april
31
• M anagement versl ag > Financieel verslag • V ersl ag van het a andeel • V astgoedversl ag • A lgemene informatie
2014 - 2015 Retail Estates
De categorieën komen overeen met volgende
U vindt hierna het overzicht van de financiële instrumenten op 30 september 2014:
financiële instrumenten: Samenvatting van financiële instrumenten op afsluitdatum 30.09.14 (in duizenden €)
I. Vaste activa Financiële vaste activa Leningen en vorderingen II. Vlottende activa Handelsvorderingen en overige vorderingen Geldmiddelen en kasequivalenten
Categorieën
Boek waarde
Reële waarde
Niveau
vorderingen en leningen) tot op de vervaldag 0
0
2
A
5
5
2
3.790
3.790
2
B
2.561
2.561
2
I. Langlopende verplichtingen Rentedragende verplichtingen Kredietinstellingen A ndere langlopende financiële verplichtingen Overige langlopende verplichtingen Overige financiële verplichtingen II. Kortlopende verplichtingen Rentedragende verplichtingen Kortlopende handelsschulden en overige schulden Totaal der financiële instrumenten op het passief van de balans
6.356
dragen. De reële waarde van de schulden met een vaste
gehouden aan de geamortiseerde kostprijs.
rentevoet wordt geraamd aan de hand van een actualisatie van hun toekomstige cashflows rekening houdende met het kredietrisico van de
C. Activa of passiva, gehouden aan reële waarde Totaal der financiële instrumenten op het actief van de balans
• hetzij omdat zij een variabele interestvoet
gehouden aan de geamortiseerde kostprijs. B. Geldbeleggingen tot op de vervaldag
A
hebben (zoals de handelsvorderingen en –schulden),
A. Financiële activa of passiva (met inbegrip van
C
• hetzij omdat zij een vervaldag op korte termijn
Groep.
via de winst- en verliesrekening, behalve
6.356
voor financiële instrumenten bepaald als
5.11. Minderheidsbelangen
indekkingsinstrument.
Op 30 september 2014 heeft Retail Estates nv een belang van 62,50 % in de aandelen van Retail
A
329.015
334.704
2
A
299.255
301.556
2
Het geheel der financiële instrumenten van de
Warehousing Invest nv. De overeenkomst afgesloten
Groep stemt overeen met niveau 2 in de hiërarchie
met het oog op de controleverwerving over Retail
van de reële waarden. De waardering aan reële
Warehousing Invest nv voorziet dat Retail Estates
waarde gebeurt op regelmatige basis.
nv, uiterlijk met effect op 1 juli 2016, alle aandelen
A
29.760
33.148
2
A
15.078
15.078
2
C
26.016
26.016
2
van deze vennootschap verwerft die nog niet in zijn Niveau 2 in de hiërarchie der reële waarden betreft
bezit zijn op basis van dezelfde waarderingsformule
A
51.797
51.797
2
de overige financiële activa en passiva waarvan de
die weerhouden werd om op 4 juli 2012 de controle
A
9.151
9.151
2
reële waarde gebaseerd is op andere gegevens
te verwerven. Op het ogenblik van de verwerving
die, direct of indirect, kunnen worden vastgesteld
van het minderheidsbelang zal de achterliggende
voor de betrokken activa of passiva.
vastgoedwaarde die gebruikt werd in deze formule
431.057
436.746
getoetst worden aan de op dat moment geldende De waarderingstechnieken betreffende de reële
waardering van de vastgoeddeskundige en
waarde van de financiële instrumenten van niveau
indien nodig conform artikel 37 van de Wet van
2 zijn de volgende:
12 mei 2014 met betrekking tot GVV’s daartoe begrensd worden.
- De rubrieken ‘overige financiële verplichtingen’ en ‘financiële vaste activa’ betreffen Interest Rate
Op 30 september 2014 heeft Retail Estates nv
Swaps (IRS) waarvan de reële waarde vastgelegd
een belang van 51 % in de aandelen van de
is met behulp van rentevoeten die van toepassing
vennootschap Mijn Retail nv. Dit belang is het
zijn op actieve markten, over het algemeen
gevolg van de samenwerkingsovereenkomst die
aangeleverd door financiële instellingen.
werd afgesloten op 10 april 2014 tussen Retail
- De reële waarde van de overige financiële activa
32
Estates nv en be-MINE nv met het oog op de
en passiva van niveau 2 is nagenoeg gelijk aan
realisatie van een retailpark in Beringen met een
hun boekwaarde:
bruto bebouwde oppervlakte van 18.000 m².
33
• M anagement versl ag > Financieel verslag • V ersl ag van het a andeel • V astgoedversl ag • A lgemene informatie
2014 - 2015 Retail Estates
De balans werd vanaf 31 december 2012
ingebracht in het kapitaal van de vennootschap,
winkelvestiging onder de handelsnaam GAMMA
uitgeoefend en alle opschortende voorwaarden
opgesteld uitgaande van de volledige verwerving
waarbij door de raad van bestuur 269.062 nieuwe
(DIY).
zijn vervuld, geniet Retail Estates nv vanaf
van alle minderheidsbelangen (conform IFRS),
aandelen werden uitgegeven, binnen het kader
ongeacht de timing waarop de verwerving
van de bevoegdheden die aan de raad van bestuur
5.12.2 Desinvesteringen
plaatsvindt en in de veronderstelling dat deze in
verleend zijn inzake het toegestaan kapitaal. De
Maasmechelen
contanten wordt uitbetaald. Dit geeft een beeld
totale inbrengwaarde voor deze 5 winkelpanden
Een leegstaand winkelpand op een solitaire
Met de goedgekeurde statutenwijziging van
van de maximale schuldgraad op basis van de
bedraagt 14,80 mio EUR en vertegenwoordigt
ligging werd op 18 november 2014 verkocht
Retail Estates nv is ook de opschortende
beschikbare info en het stadium van ontwikkeling
een verhoging van het maatschappelijk kapitaal
aan een lokale KMO. De netto verkoopprijs
voorwaarde voor de statutenwijziging van de
van de projecten.
met ongeveer 6,05 mio EUR (het saldo, ongeveer
bedraagt 0,50 mio EUR. Op deze verkoop werd in
vennootschap Retail Warehousing Invest nv
8,74 mio EUR wordt toegewezen aan de
vergelijking met de reële waarde van dit pand, die
vervuld. De BAV van 26 september 2014 van Retail
balanspost ‘uitgiftepremies’).
op 30 september 2014 0,63 mio EUR bedroeg, een
Warehousing Invest nv had de omzetting van
verlies geleden van 0,13 mio EUR.
institutionele vastgoedbevak naar institutionele
De impact op de langlopende verplichtingen bedraagt 14,71 mio EUR.
24 oktober 2014 van het statuut van openbare
Aldus werd voor wat 12 van de 14 te verwerven
5.12. Gebeurtenissen na afloop van het semester
GVV goedgekeurd onder deze voorwaarde.
winkelpanden betreft de transactie uitgevoerd
Hoei
Derhalve geniet Retail Warehousing Invest nv vanaf
conform de kaderovereenkomst van 14 oktober
Een onderhandse overeenkomst werd
24 oktober 2014 van het statuut van institutionele GVV.
2014, zoals deze bekendgemaakt werd in de
afgesloten met het oog op de verkoop van twee
5.12.1 Investeringen - kapitaalverhoging
persmededeling van 15 oktober 2014. Twee
winkelpanden te Hoei, die zich in een KMO-zone
Verwerving 14 winkelpanden
winkelpanden werden nog niet verworven gelet
bevinden. De winkelpanden zijn verhuurd aan Van
Retail Estates nv sloot op 14 oktober 2014 een
op verplichtingen in hoofde van de OVAM-
Marcke (sanitair) en Carglass (autoherstellingen).
kaderovereenkomst met Orchestra-Prémaman
reglementering waaraan nog niet werd voldaan.
De verwachte netto verkoopprijs bedraagt
Belgium nv met het oog op de verwerving van
De overdracht van deze panden is in afwachting
1,87 mio EUR.
de eigendom van 14 winkelpanden voor een
hiervan uitgesteld.
11
5.12.3 Fusie door overname van
investeringswaarde van 34,59 mio EUR en een verwacht huurincasso van 2,18 mio EUR. Deze
Wat betreft het pand dat in het kader van een
dochtervennootschap
transactie bestaat uit twee luiken: (i) de aankoop
tweede inbreng in natura zal worden ingebracht
Op 11 juni 2014 werd het fusievoorstel neergelegd
van 8 winkelpanden en (ii) de inbreng in natura van
in Retail Estates nv, zal de uitgifteprijs van de
strekkende tot fusie door overname van Ducova
6 winkelpanden.
nieuw uit te geven aandelen worden aangepast
bvba. Deze fusie heeft plaatsgevonden met effect
indien deze inbreng niet plaatsvindt uiterlijk op
op 31 oktober 2014.
In uitvoering van het eerste luik, werden op 29
31 december 2014. Hierdoor kan het totaal aantal
oktober 2014 reeds 7 winkelpanden aangekocht.
nieuwe aandelen, waarnaar verwezen wordt in het
5.12.4 Verandering van statuut
Deze aankoop vertegenwoordigt een investering
persbericht van 15 oktober 2014, wijzigen.
Op 24 oktober 2014 heeft de buitengewone
van 12,95 mio EUR.
algemene vergadering van aandeelhouders van Wilrijk
Retail Estates nv de verandering van statuut
Op 28 november 2014 werd het tweede luik van
Op 27 oktober 2014 werd een winkelpand
van openbare vastgoedbevak naar openbare
de transactie gedeeltelijk uitgevoerd, en werden
gelegen te Wilrijk, langs de Boomsesteenweg,
gereglementeerde vastgoedvennootschap
5 winkelpanden bij wijze van inbreng in natura
aangekocht voor een totale investering van 4,24
(‘GVV’), overeenkomstig de Wet van 12 mei 2014,
mio EUR. Dit pand is verhuurd aan een huurprijs
met eenparigheid van stemmen goedgekeurd.
van 0,26 mio EUR en is in gebruik als een
Aangezien geen recht van uittreding werd
11 Voor meer informatie wordt verwezen naar het persbericht d.d. 15 oktober 2014.
34
GVV.
35
• M anagement versl ag > Financieel verslag • V ersl ag van het a andeel • V astgoedversl ag • A lgemene informatie
2014 - 2015 Retail Estates
6. Verslag van het beperkte nazicht van de geconsolideerde tussentijdse financiële informatie voor de zes maanden eindigend op 30 september 2014 Aan de raad van bestuur
door de onafhankelijke auditor van de entiteit.
Wij hebben een beperkt nazicht uitgevoerd
Een beperkt nazicht bestaat voornamelijk uit
van de bijgevoegde verkorte geconsolideerde
de bespreking van de financiële informatie met
balans, verkorte winst- en verliesrekening,
het management en analytisch onderzoek en
verkort overzicht van het totaalresultaat, verkort
andere ontledingen van de tussentijdse financiële
kasstroomoverzicht, verkort mutatieoverzicht van
informatie en onderliggende financiële data.
het eigen vermogen en selectieve toelichtingen
Een beperkt nazicht is minder diepgaand dan
5.1 tot 5.12 (gezamenlijk de “tussentijdse
een volkomen controle van de geconsolideerde
financiële informatie”) van Retail Estates nv (“de
jaarrekening in overeenstemming met de
vennootschap”) en haar dochterondernemingen
internationale controlestandaarden (International
(samen “de Groep”) voor de zes maanden
Standards on Auditing). Dienovereenkomstig
eindigend op 30 september 2014.
verstrekken wij geen controleverslag over de tussentijdse financiële informatie.
De raad van bestuur is verantwoordelijk voor het opstellen en het getrouw beeld van
Op basis van ons beperkte nazicht, kwamen er
deze tussentijdse financiële informatie. Onze
geen feiten aan onze aandacht welke ons doen
verantwoordelijkheid is een oordeel uit te brengen
geloven dat de tussentijdse financiële informatie
over deze tussentijdse financiële informatie op
voor de zes maanden eindigend op 30 september
basis van ons beperkte nazicht.
2014 niet, in alle materiële opzichten, is opgesteld overeenkomstig IAS 34, “Tussentijdse financiële
De tussentijdse financiële informatie is opgesteld
verslaggeving” zoals aanvaard door de EU en
in overeenstemming met de International
geïmplementeerd door het Koninklijk Besluit van
Accounting Standard IAS 34, “Tussentijdse
13 juli 2014 met betrekking tot gereglementeerde
financiële verslaggeving” zoals aanvaard door
vastgoedvennootschappen.
de EU en geïmplementeerd door het Koninklijk Besluit van 13 juli 2014 met betrekking tot
Diegem, 28 november 2014
gereglementeerde vastgoedvennootschappen. Ons beperkte nazicht van de tussentijdse financiële
De commissaris
informatie werd verricht overeenkomstig de
DELOITTE Bedrijfsrevisoren
internationale standaard ISRE 2410 – Beoordeling
BV o.v.v.e. CVBA
van tussentijdse financiële informatie, uitgevoerd
Vertegenwoordigd door Kathleen De Brabander
36
37
• M anagement versl ag • F inancieel versl ag > Verslag van het aandeel • V astgoedversl ag • A lgemene informatie
Verslag van het aandeel
VASTE WAARDE
Retail Estates kent een onafgebroken consistente groei van haar resultaten en portefeuille sinds haar beursintroductie.
39
• M anagement versl ag • F inancieel versl ag > Verslag van het aandeel • V astgoedversl ag • A lgemene informatie
2014 - 2015 Retail Estates
2. Marktkapitalisatie
Verslag van het aandeel
Retail Estates nv is genoteerd op de continumarkt van Euronext. De marktkapitalisatie bedraagt 448,36 mio
1. Overzicht van de beursprestaties
EUR op 30 september 2014. Marktkapitalisatie in mio EUR 500
Retail Estates NV - Bel 20
220
Retail Estates NV
200
400
180 160
300
140 120
200
BEL 20
100 80
100
60 40
0
20
98
0 98
99
00
01
02
03
04
05
06
07
08
09
10
11
12
13
99
00
01
02
03
04
05
06
07
08
09
10
11
12
13
14
14
3. Dividend en rendement Tijdens de eerste zes maanden van het boekjaar
de beursnotering. Het aandeel Retail Estates
2014-2015 schommelde de beurskoers tussen
evolueerde over deze periode met 95,05 % en de
56,99 EUR en 66,00 EUR. De grafiek hierboven
BEL 20 met 8,20 %. De gemiddelde slotkoers in
geeft de beursprestaties weer van het Retail
het afgelopen semester bedroeg 61,02 EUR.
Estates-aandeel ten opzichte van de BEL 20 sinds 70 60 50
3,10 EUR 40 30
20 vooropgesteld dividend 10 0 40
NETTOACTIEF PER AANDEEL (in €)
30.09.14
31.03.14
30.09.13
47,56
48,90
47,03
Nettoactiefwaarde per aandeel EPRA
51,12
52,18
50,37
Nettoactiefwaarde per aandeel excl. dividend excl. IAS 3914
52,16
51,70
51,18
Nettoactiefwaarde per aandeel IFRS12 13
Brutodividend
3,00
Nettodividend
2,25
Beurskoers op afsluitingsdatum
61,50
58,92
54,00
12 Het nettoactief per aandeel IFRS (reële waarde) wordt als volgt berekend: eigen vermogen (toewijsbaar aan de aandeelhouders van de moedervennootschap) gedeeld door het aantal aandelen. 13 Het nettoactief per aandeel EPRA (reële waarde) wordt als volgt berekend: eigen vermogen (exclusief variatie in het effectieve deel van de reële waarde van de toegelaten afdekkingsinstrumenten in een kasstroomindekking zoals gedefinieerd in IFRS) gedeeld door het aantal aandelen. 14 Het nettoactief per aandeel excl. dividend excl. IAS 39 (investeringswaarde) wordt als volgt berekend: eigen vermogen (exclusief impact op de reële waarde van geschatte mutatierechten en –kosten bij de hypothetische vervreemding van vastgoedbeleggingen, exclusief variatie in het effectieve deel van de reële waarde van de toegelaten afdekkingsinstrumenten in de kasstroomindekking zoals gedefinieerd in IFRS en exclusief dividend) gedeeld door het aantal aandelen.
41
40 20
• M anagement versl ag • F inancieel versl ag >0Verslag van het aandeel • V astgoedversl ag • A lgemene informatie
2014 - 2015 Retail Estates
Retail Estates NV - NAW 70
Retail Estates NV 60 50
NAW (incl. div.)
40 30 20 10 0
98
99
00
01
02
03
04
05
06
07
08
09
10
11
12
13
14
De nettoactiefwaarde (NAW) van het aandeel
De evolutie van de nettoactiefwaarde is te
bij een vastgoedwaardering aan reële waarde
verklaren door de verdere daling van de
bedraagt 47,56 EUR.
marktwaarde van de rente-indekkingsinstrumenten en de uitkering van een dividend over het boekjaar 2013-2014.
4. Financiële kalender Bekendmaking resultaten derde kwartaal 2014-2015 Bekendmaking jaarresultaten boekjaar 2014-2015 Betaalbaarstelling dividend
42
13 februari 2015 22 mei 2015 10 juli 2015
43
• M anagement versl ag • F inancieel versl ag • V ersl ag van het a andeel > Vastgoedverslag • A lgemene informatie
Vastgoedverslag SCHAALVOORDELEN De clusteringstrategie van Retail Estates zorgt voor een optimalisatie van de beheerskosten.
44
45
• M anagement versl ag • F inancieel versl ag • V ersl ag van het a andeel > Vastgoedverslag • A lgemene informatie
2014 - 2015 Retail Estates
Vastgoedverslag Waardering per 30 september 2014
1. V
erslag vastgoeddeskundige
De investeringswaarde wordt gedefinieerd
Voor het bepalen van de investeringswaarde van
de portefeuille stijgt met 1,07 % ten opzichte van
als de meest waarschijnlijke waarde die
het retailpark in Tongeren wordt de aangepaste
vorig kwartaal.”
Retail Estates nv doet beroep op Cushman &
redelijkerwijs gehaald kan worden onder normale
markthuur gekapitaliseerd. Deze aangepaste
Wakefield en CBRE als vastgoeddeskundigen. In
verkoopsomstandigheden tussen welwillende en
markthuur wordt bepaald door 60 % te nemen van
Verslag van CBRE
de praktijk schatten ze dus elk een gedeelte van
goed geïnformeerde partijen. Deze definitie komt
het verschil tussen de markthuur en de huidige
Het verslag van CBRE van 30 september
de vastgoedportefeuille.
overeen met onze definitie van marktwaarde.
huur in het geval waar de markthuur groter is dan
2014 heeft betrekking op een deel van de
de huidige huur. Indien dit niet het geval is dan is
onroerende goederen van Retail Estates nv en zijn
Verslag van Cushman & Wakefield
De verkoop van een gebouw is in theorie
de aangepaste markthuur gelijk aan de markthuur.
dochtervennootschappen. De investeringswaarde
Het verslag van Cushman & Wakefield van 30
onderworpen aan overdrachtsrechten die geïnd
Dit verschil wordt vervolgens toegevoegd aan
van deze onroerende goederen wordt hierbij
september 2014 heeft betrekking op een deel van
worden door de overheid. Het bedrag hiervan
de huidige huur. In het geval dat de huidige huur
geschat op 332,60 mio EUR en de reële waarde op
de onroerende goederen van Retail Estates nv en
hangt onder andere af van de overdrachtswijze,
groter is dan de markthuur, wordt de markthuur
324,49 mio EUR. Deze panden vertegenwoordigen
zijn dochtervennootschappen. Dit verslag vermeldt
van het profiel van de koper en de geografische
gekapitaliseerd. Bovendien worden er correcties
een huurincasso van 23,15 mio EUR wat een
onder andere het volgende:
ligging van het goed. De eerste twee voorwaarden
genomen voor het verschil in huidige huur en
brutorendement van 6,81 % vertegenwoordigt.
en dus het te betalen bedrag van de rechten is
(aangepaste) markthuur.
2. Toelichting
“Wij hebben het genoegen u onze update per 30
pas gekend wanneer de verkoop is afgesloten.
september 2014 van de waardering van de Retail
Als onafhankelijk vastgoeddeskundige bevestigen
De portefeuille van Immobilière Distri-Land nv
De investeringsmarkt evolueert onder invloed
Estates portefeuille en Immobilière Distri-Land te
wij dat op basis van een representatief staal van
heeft op 30.09.2014 een investeringswaarde
van de globale economische onzekerheden
laten geworden.
de markt (tussen 2002 en 2005) het gewogen
(incl. correcties) van 17,01 mio EUR en een reële
in verschillende richtingen. Enerzijds zijn een
gemiddelde van de rechten (gemiddelde
waarde van 16,60 mio EUR. In absolute termen
aantal buitenlandse institutionele partijen
Wij bevestigen dat we deze opdracht als onafhanke-
transactiekosten) 2,50 % bedraagt (voor panden
blijft de investeringswaarde stabiel. Dit geeft
versneld uit de markt getreden om hun
lijk expert hebben uitgevoerd. Wij bevestigen tevens
met een waarde hoger dan 2,50 mio EUR).
Immobilière Distri-Land nv een rendement van
meerwaarde te realiseren en hun kapitaal in hun
7,40 %.
thuismarkt te herinvesteren waar de kredietcrisis
dat onze waardering werd uitgevoerd conform de nationale en internationale normen en hun toepas-
De panden worden hier als een portefeuille
singsprocedures, onder andere op het vlak van de
beschouwd.
waardering van gereglementeerde vastgoedven-
nieuwe aankoopopportuniteiten biedt. Maar De investeringswaarde (incl. correcties) per
anderzijds blijft de particuliere markt actief
30.09.2014 van de portefeuille bedraagt
waarin vermogende particuliere beleggers in
15
nootschappen. (Volgens de huidige besluiten. We
Onze “investeringswaarde” is gebaseerd op
448,97 mio EUR en de reële waarde
transacties tussen 1 à 5 mio EUR aanhoudende
behouden ons het recht voor om onze waardering
een kapitalisatie met een BAR (Bruto Aanvangs
bedraagt 438,02 mio EUR. Op basis van de
interesse betonen. De huurmarkt blijft actief,
aan te passen in geval van gewijzigde besluiten).
Rendement) van de thans contractueel
investeringswaarde stijgt de waarde van de
maar sterker dan voordien gevoelig voor de
verschuldigde basisjaarhuur, rekening houdend
portefeuille ten opzichte van 30.06.2014 met
kwaliteit van de locaties met een voorkeur voor
met eventuele correcties zoals leegstand,
7,95 %. Dit komt door de aanschaffing van de
winkelpanden gelegen op een site (retailparken)
step-rents, huurvrije periodes, enz. Het BAR is
Frunparken in Oudenaarde en Wetteren. Dit geeft
of panden gelegen langs een invalsweg met
afhankelijk van de gangbare rendementen op
de portefeuille een rendement van 6,89 %. Indien
een sterke concentratie vergelijkbare panden
de investeringsmarkt, rekening houdend met de
we beide Frunparken zouden weglaten uit de
(retailclusters). Solitaire panden zijn in trek bij
ligging, de geschiktheid van de site, de kwaliteit
evolutievergelijking, dan kunnen we vaststellen dat
voedingssupermarkten voor zover ze in goed
591.195 m² winkeloppervlakte 46
bevolkte woongebieden gelegen zijn.
van de huurder en het gebouw op het ogenblik van de waardering.
15 Portefeuille : Retail Estates nv + Immobilière Distri-Land nv + Tongeren + Ducova bvba + Wetteren + Oudenaarde
47
• M anagement versl ag • F inancieel versl ag • V ersl ag van het a andeel > Vastgoedverslag • A lgemene informatie
2014 - 2015 Retail Estates
3. Handelsactiviteit van de huurders
4. Onderverdeling volgens type gebouw
zonder zijn wagen te verplaatsen. Op dergelijke
Het aandeel van de winkels in schoenen en
Individuele baanwinkels zijn individuele
locaties zijn gebruikelijk minimaal vijf panden
kleding (30,51 %, tegenover 29,26 % op 31 maart
winkelpanden die langs de openbare weg gelegen
aanwezig.
2014) samen met de retailers in voeding,
zijn. Elk verkooppunt beschikt over een eigen
electro en speelgoed maken meer dan 55 % uit
parking, een in- en uitrit op de openbare weg
Ander vastgoed bevat hoofdzakelijk kantoren,
van de verhuurde oppervlakte. Beide zorgen
en kan zich hierdoor duidelijk identificeren. In de
residentieel vastgoed, horeca en een logistiek
voor een stabiele basis doordat zij het minst
onmiddellijke nabijheid liggen er niet noodzakelijk
complex te Erembodegem. Het complex in
conjunctuurgevoelig zijn. Bovendien zijn de socio-
winkelpanden van hetzelfde type.
Erembodegem is in zijn totaliteit verhuurd aan
economische vergunningen voor deze activiteiten
Brantano nv via een huurovereenkomst met een
het moeilijkst te verkrijgen, wat een waardestijging
Retailclusters zijn een geheel van baanwinkels
looptijd van 10 jaar die afloopt op 31 mei 2024.
van deze panden enerzijds en een sterke trouw aan
gelegen langs dezelfde verkeersas en die voor
Retail Estates nv investeert in onroerend goed
de locatie anderzijds in de hand werkt.
de consument een geheel vormen, hoewel zij
met dergelijke bestemmingen enkel indien deze
buiten de verkeersas niet over een gezamenlijke
als bijzaak bij een winkelpand voorkomen of deel
De sector van de woninginrichting die met
infrastructuur beschikken. Dit is in België de meest
uitmaken van een vastgoedportefeuille die enkel
grotere marges werkt, laat toe om bij een
courante vorm van concentratie van baanwinkels.
als een geheel kon worden verworven.
huurprijsstijgingen te realiseren, maar een
Retailparken bestaan uit winkelpanden die deel
Winkeloppervlaktes in ontwikkeling zijn
neerwaarts consumentenvertrouwen treft hen
uitmaken van een geïntegreerd handelscomplex en
panden die het voorwerp uitmaken van een
het hardst. Het belang van dit segment in de
dus gegroepeerd zijn met andere winkelpanden.
nieuwbouwproject of verbouwingsproject.
vastgoedportefeuille van Retail Estates nv
Alle panden maken gebruik van een centrale
bedraagt 19,98 % (19,57 % op 31 maart 2014).
parking met een gezamenlijke in- en uitrit. De
gunstige economische conjunctuur belangrijke
consument bezoekt dus meerdere handelszaken Handelsactiviteit van de huurders 9,97
6,49
Type gebouw 7,23
1,55 6,66 0,47 2,13
7,79 1,50
Samenvatting kerncijfers
30.09.14
31.03.14
767.815.000
745.916.000
6,92%
6,93%
Contractuele huurprijzen
53.377.504
51.144.211
Contractuele huurprijzen inclusief huurwaarde van leegstaande gebouwen
54.130.090
51.823.578
591.195
570.870
Geschatte reële waarde
2,59
Rendement in % (investeringswaarde) 19,98
8,55
68,31
30,51 DIY Drogisterij Electro Fitness Horeca Interieur/decoratie Kantoor/papier
48
RETAIL ESTATES
24,46
Totaal m² in portefeuille
1,81 Kleding/schoenen Speelgoed Tuin/dier Vacant Varia Voeding
Aantal panden Individuele baanwinkels Retailclusters en retailparken
562
548
Bezettingsgraad in %
98,50%
98,17%
Totaal m² in ontwikkeling
20.100
1.800
Andere
49
• M anagement versl ag • F inancieel versl ag • V ersl ag van het a andeel • V astgoedversl ag > Algemene informatie
Algemene informatie
KWALITEIT Het Retail Estates team staat voor u klaar met kennis van zaken.
50
51
• M anagement versl ag • F inancieel versl ag • V ersl ag van het a andeel • V astgoedversl ag > Algemene informatie
2014 - 2015 Retail Estates
Algemene informatie B
egrippenlijst
Aanschaffingswaarde
Boekwaarde van een vennootschap
Filiaalbedrijven
De beursgenoteerde bedrijven zijn verplicht om
Dit is de te gebruiken term bij de aankoop
Met boekwaarde van een vennootschap wordt
Dit zijn bedrijven met een centrale inkoopdienst
vanaf het eerste boekjaar dat start na 1 januari
van een gebouw. Indien er overdrachtskosten
het totaal van het eigen vermogen van een bedrijf
en minstens vijf verschillende verkooppunten
2005 hun geconsolideerde rekeningen op te
betaald werden, zijn deze inbegrepen in de
bedoeld. Deze boekwaarde kan men terugvinden
(grootwinkelbedrijven).
stellen volgens deze standaarden.
aanschaffingswaarde.
in de balans van het bedrijf. Geschatte beleggingswaarde of
Intrinsieke waarde
Baanwinkels
Brutodividend
investeringswaarde
De intrinsieke waarde van een aandeel is de
Winkelpanden gegroepeerd langs de uitvalswegen
Het brutodividend per aandeel is de operationele
De waarde van de vastgoedportefeuille inclusief
werkelijk geschatte waarde van het aandeel, in de
van steden en gemeenten. Elk verkooppunt
winst die uitgekeerd wordt.
kosten, registratierechten, honoraria en BTW,
veronderstelling dat de onderneming alle activa
ieder kwartaal geschat door een onafhankelijke
ten gelde zou maken.
beschikt over een eigen parking en een in- en uitrit op de openbare weg.
Contractuele huren
deskundige. Investeringswaarde van het vastgoed
De geïndexeerde basishuurprijzen zoals Beurskapitalisatie
contractueel bepaald in de huurovereenkomsten
IAS-normen
Dit is de waarde van een gebouw geschat door
Dit is het totale aantal aandelen op het einde van
per 30 september 2014 vóór aftrek van de
De internationale boekhoudnormen (IAS,
de onafhankelijke vastgoeddeskundige met
het boekjaar vermenigvuldigd met de slotkoers op
gratuïteiten of andere voordelen die aan de
International Accounting Standards/IFRS,
inbegrip van de overdrachtskosten en waarvan
het einde van het boekjaar.
huurders zijn toegestaan.
International Financial Reporting Standards) zijn
de registratierechten niet zijn afgetrokken.
opgesteld door de International Accounting
Deze waarde komt overeen met de vroegere
Bezettingsgraad
Dividendrendement
Standards Board (IASB) die internationale normen
gehanteerde term “waarde vrij op naam” of
De bezettingsgraad wordt berekend als de
De verhouding tussen het laatst uitgekeerde
voor het opstellen van de jaarrekeningen uitwerkt.
“waarde akte in de hand”.
effectief verhuurde oppervlakte in verhouding tot
brutodividend en de laatste koers van het boekjaar
de verhuurbare oppervlakte, uitgedrukt in m².
waarop het dividend betrekking heeft.
De Europese genoteerde vennootschappen
IRS
moeten deze regels in hun geconsolideerde
Een “Interest Rate Swap” (IRS) is een
Boekwaarde van een aandeel
Exit tax
rekeningen toepassen voor de boekjaren die
overeenkomst tussen partijen om gedurende een
NAV (Net Asset Value): dit is het eigen vermogen
De exit tax is een bijzonder tarief van de
beginnen vanaf 1 januari 2005.
vooraf bepaalde tijdsperiode intereststromen uit
gedeeld door het aantal aandelen.
vennootschapsbelasting die toegepast wordt
562
winkelpanden
52
te wisselen op een van tevoren overeengekomen
op het verschil tussen de reële waarde van het
IFRS-normen
bedrag. Het gaat enkel om de intereststromen,
maatschappelijk vermogen van vennootschappen
International Financial Reporting Standards.
het bedrag zelf wordt niet uitgewisseld. IRS
en de boekwaarde van haar vermogen op het
Set van boekhoudkundige principes en
wordt vaak gebruikt om zich in te dekken
ogenblik dat een vennootschap een erkenning
waarderingsregels opgesteld door de International
tegen rentestijgingen. In dit geval wordt een
als gereglementeerde vastgoedvennootschap
Accounting Standards Board. Bedoeling is om
vaste rentevoet tegen een variabele rentevoet
bekomt of met een gereglementeerde
internationale vergelijking makkelijker te maken
uitgewisseld.
vastgoedvennootschap fuseert.
tussen Europese beursgenoteerde bedrijven.
53
• M anagement versl ag • F inancieel versl ag • V ersl ag van het a andeel • V astgoedversl ag > Algemene informatie
2014 - 2015 Retail Estates
Nettodividend
Retailcluster
Het nettodividend is gelijk aan het brutodividend
Geheel van baanwinkels gelegen langs dezelfde
na inhouding van 25 % roerende voorheffing.
verkeersas en die voor de consument een geheel
Inlichtingenfiche Naam:
Retail Estates nv
Status:
Openbare gereglementeerde vastgoedvennootschap (‘GVV’) naar Belgisch recht
Adres:
Industrielaan 6 – B-1740 Ternat
Retailpark
Tel:
+32 2 568 10 20
Reële waarde (fair value)
Winkelpanden die deel uitmaken van een
Deze waarde is gelijk aan het bedrag waaraan
geïntegreerd handelscomplex en gegroepeerd
Fax:
+32 2 581 09 42
een gebouw zou kunnen worden geruild tussen
zijn met andere winkelpanden. Alle panden
E-mail:
info@retailestates.com
goed geïnformeerde partijen, instemmend en
maken gebruik van een centrale parking met een
Website:
www.retailestates.com
handelend in omstandigheden van normale
gezamenlijke in- en uitrit.
RPR:
Brussel
BTW:
BE 434.797.847
vormen, hoewel zij buiten de verkeersas niet over Nettoinventariswaarde
een gezamenlijke infrastructuur beschikken.
Geherwaardeerd nettoactief.
concurrentie. Vanuit het standpunt van de verkoper moet zij worden begrepen mits aftrek van de
Schuldgraad
Ondernemingsnummer:
0434.797.847
registratierechten.
De schuldgraad wordt als volgt berekend:
Oprichtingsdatum:
12 juli 1988
verplichting (excl. voorzieningen, overlopende
Erkenning vastgoedbevak:
27 maart 1998 (t.e.m. 23 oktober 2014)
Erkenning gvv:
24 oktober 2014
Duur:
Onbepaalde duur
Management:
Intern
Commissaris:
Deloitte Bedrijfsrevisoren BV o.v.v.e. CVBA - Berkenlaan 8B te 1831 Diegem, vertegenwoordigd door mevrouw Kathleen De Brabander
Financiële jaarafsluiting:
31 maart
Kapitaal:
164.037.087,74 EUR
opbrengst als het gebouw in kwestie verkocht
Aantal aandelen:
7.290.411
wordt.
Algemene vergadering:
Eerste vrijdag van juli
Notering:
Euronext – continumarkt
Financiële dienstverlening:
KBC Bank
Waarde vastgoedportefeuille:
Investeringswaarde 786,14 mio EUR – reële waarde 767,81 mio EUR (incl. waarde vastgoedcertificaten “Immobilière Distri-Land nv”)
Vastgoeddeskundigen:
Cushman & Wakefield en CBRE
Aantal panden:
562
Type panden:
Perifeer winkelvastgoed
Liquidity provider:
KBC Securities
Resultaat op de portefeuille
rekeningen, rente-indekkingsinstrumenten en
Gerealiseerde en niet-gerealiseerde meer- of
uitgestelde belastingen) gedeeld door het totaal
minderwaarden ten opzichte van de recentste
der activa (excl. rente-indekkingsinstrumenten).
waardebepaling door de deskundige, inclusief de exit tax die verschuldigd is wegens de opname
Vastgoedcertificaat
van het patrimonium van de overgenomen
Een vastgoedcertificaat is een effect dat de houder
vennootschappen in het stelsel van de
recht geeft op een evenredig gedeelte van de
gereglementeerde vastgoedvennootschappen.
inkomsten uit een gebouw. Hij deelt tevens in de
54
55
Industrielaan 6 B - 1740 Ternat T. +32 (0)2 568 10 20 F. +32 (0)2 581 09 42 info@retailestates.com www.retailestates.com