Guida all'abitare 2018

Tipologie di contratti Lotta al mercato nero Costi e detrazioni

Consigli Diritti e doveri dell’inquilino

Introduzione

Pag. 1

Un po’ di numero

Pag. 1

Tipologie di contratti

Pag. 4

Diritti e doveri dell’inquilino

Pag. 5

Costi e detrazioni

Pag. 6

Lotta al nero

Pag. 8

INTRODUZIONE Questa controguida, prodotta dal Coordinamento universitario Link - Studenti Indipendenti, nasce in risposta a un dato che non può lasciarci indifferenti: sono circa 430mila (dati MIUR 2016/2017) gli studenti fuori sede nei 79 atenei italiani. Tra il possibile trauma di dover cambiare città e il disagio di dover ricostruire da zero le proprie abitudini di vita, quasi tutti gli studenti fuori sede devono farsi carico, con le loro famiglie, di un ulteriore compito: quello di trovare un'abitazione. Trovare un posto letto nelle città in cui studiamo si rivela spesso faticoso e stressante, per questo abbiamo redatto la guida che state leggendo, per potervi fornire uno strumento utile e pratico per orientarvi nella giungla degli affitti!

UN PO’ DI NUMERI

(Fonte MIUR)

REGIONE

STUDENTI TOTALI

di cui PROVENIENTI PERCENTUALE DA FUORI REGIONE (risp. REGIONE)

Sardegna

38.272

1.038

2,7%

Calabria

42.257

2.355

5,6%

Sicilia

111.330

6.474

5,8%

Puglia

81.291

6.157

7,6%

Campania

193.517

22.532

11,6%

Liguria

31.496

5.774

18,3%

Basilicata

6.475

1.504

23,2%

Veneto

103.932

24.759

23,8%

Lombardia

265.275

77.000

29,0%

Piemonte

110.711

33.700

30,4%

Toscana

111.999

35.644

31,8%

Lazio

242.814

82.407

33,9%

Friuli-Venezia Giulia

29.732

10.190

34,3%

Umbria

23.912

8.633

36,1%

Valle d'Aosta

1.057

386

36,5%

Marche

46.095

17.585

38,1%

Abruzzo

48.052

20.467

42,6%

Emilia-Romagna

140.061

62.774

44,8%

Molise

6.935

3.225

46,5%

Trentino-Alto Adige

19.467

10.347

53,2%

1.654.680

432.951

26,2%

ITALIA

SPESE STUDENTI 2016 SECONDO (indagine Federconsumatori) Media nazionale

Nord

Centro

Sud

II fascia

€ 525

€ 649

€ 482

€ 606

III fascia

€ 768

€ 926

€ 764

€ 945

Libri e materiale didattico*

€ 702,5

€ 702,5

€ 702,5 € 702,5

Trasporti urbani**

€ 201

€ 204

€ 235 € 166

Trasporti per fuorisede**

€ 400

€ 400

€ 400

Affitto stanza singola

€ 4036

€ 4344

€ 4794 € 2973

Tasse universitarie

2

€ 400

€ 2563

€ 2707

€ 3014 € 1975

per alimentazione

€ 1394

€ 1484

€ 1535 € 1164

per socialità

€ 1284

€ 1451

€ 1327 € 1074

per casa

€ 870

€ 852

€ 862

Affitto stanza doppia Spese***

€ 895

TOTALE II FASCIA in singola

€ 9415

€ 10088 € 10338 € 7982

in doppia

€ 7944

€ 8451

€ 8559 € 6984

TOTALE III FASCIA in singola

€ 9658

€ 10365 € 10620 € 8321

in doppia

€ 8187

€ 8728

€ 8841 € 7322

COSTI AFFITTI NELLE PRINCIPALI CITTÀ ITALIANE - immobiliare.it indagine agosto 2018 Città

Media prezzo singola Media prezzo doppia

Milano

€543

€368

Roma

€428

€305

Bologna

€399

€259

Firenze

€395

€257

Torino

€338

€225

Napoli

€315

€253

Siena

€310

€269

Venezia

€310

€253

Pisa

€303

€219

Padova

€301

€225

Pavia

€285

€195

Bari

€260

€179

Palermo

€226

€160

Catania

€205

€161

3

Media nazionale

€402

€285

TIPOLOGIE DI CONTRATTI - CONTRATTO A CANONE LIBERO (4+4): le parti (proprietario e inquilino) stabiliscono liberamente l'ammontare del canone e le altre condizioni della locazione; di norma il contratto dura almeno 4 anni, al termine dei quali la locazione si rinnova per altri 4 anni, con o senza rinnovo (è ammesso il rinnovo tacito).

- CONTRATTO TRANSITORIO: in questo caso la durata minima del contratto di locazione è di un mese e quella massima di 18 mesi; trascorso il termine il contratto si considera sciolto senza bisogno di alcuna comunicazione delle parti e, se si vuole proseguire il rapporto, bisogna costituire un nuovo contratto transitorio. N.B. il contratto transitorio deve basarsi su una causa di transitorietà espressa nel contratto; la causa deve essere in linea con quelle individuate a livello locale fra le organizzazioni della proprietà e gli inquilini! Se la causa di transitorietà cessa il contratto si tramuta automaticamente in contratto a canone libero.

- CONTRATTO CONVENZIONATO O A CANONE CONCORDATO (durata 3+2): il canone viene calcolato sulla base di accordi tra le associazioni dei proprietari e degli inquilini (si possono trovare vere e proprie tabelle con i parametri valutati in base alle qualità e caratteristiche degli immobili; es. zona, metri quadrati, accessori etc.). Questo contratto gode di un abbattimento e di agevolazioni fiscali in capo sia al proprietario sia all’inquilino (Per l’inquilino è prevista una detrazione d’imposta di €.495,80 per redditi fino a € 15.493,71; di €.247,90 per redditi compresi tra €.15.493,72 e €.30.987,41. Oltre si perde ogni agevolazione). Alla scadenza dei 3 anni minimo il contratto si proroga di diritto (quindi anche tacitamente) a meno che una delle parti non receda con lettera di recesso almeno 6 mesi prima della scadenza; trascorsi i due anni di proroga per continuare il rapporto contrattuale con lo stesso locatore bisogna costituire un nuovo contratto.

- CONTRATTO TRANSITORIO PER STUDENTI: prevede una durata minima di 6 mesi e una massima di 36; la condizione principale è essere studenti universitari fuori sede (anche dottorandi o erasmus) e per questo verrà chiesta una certificazione (es. copia del badge).

Il canone è vincolato agli accordi locali come quello a canone concordato e, nel frequente caso in cui il locatore invece di applicare un canone calmierato secondo gli accordi territoriali applica un canone di mercato, il contratto sarà nullo e lo studente potrà rivolgersi all'avvocato per ottenere le somme di denaro versate in eccesso.

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- CONTRATTO DI COMODATO D’USO (molto poco frequente!): il comodato è il contratto col quale una il proprietario consegna l'immobile ad all'altra persona affinché se ne serva per un tempo o per un uso determinato, con l'obbligo di restituire la stessa cosa ricevuta. Il comodato è essenzialmente gratuito. Se non è stato convenuto un termine né questo risulta dall'uso a cui la cosa doveva essere destinata, il comodatario è tenuto a restituirla non appena il comodante la richiede. Spesso viene usato per incamerare soldi in nero.

DIRITTI E DOVERI DELL’INQUILINO I contratti irregolari e illegittimi consentono il più delle volte la parziale o totale evasione fiscale e producono la nullità del contratto impedendo l’applicazione delle detrazioni e deduzioni previste dalla legge a vantaggio dei proprietari e degli inquilini in regola.

Purtroppo dopo le sentenze 50/2014 e 169/2015 della Corte Costituzionale che hanno annullato la normativa prevista dal D.Lgs. 23/2011, art. 3, non è possibile per l’inquilino richiedere alla Agenzia delle Entrate di regolarizzare direttamente il contratto illegittimo, che fino a queste sentenze consentiva l’avvio di una nuova locazione con canone limitato a tre volte la rendita catastale e durata quadriennale. Nella situazione attuale prima che Governo e Parlamento si decidano a promuovere efficaci misure contro l’evasione che tutelino l’inquilino, oggi è possibile avviare una procedura conciliativa dinanzi agli organismi abilitati come previsto dal D.Lgs.. 28/2010 per esercitare il diritto previsto dall’art. 13 L. 431/98 per ricondurre alla legalità: • i patti contrari alla legge; • gli obblighi assunti dall’inquilino per un canone superiore a quanto contrattualmente stabilito; • le locazioni imposte di fatto in violazione dell’obbligo di forma scritta e di registrazione; La regola principale che l’inquilino e il proprietario devono seguire prima di stipulare un contratto è verificare con le proprie associazioni a quali condizioni si è nella legalità e si possono avere benefici e limitare il contenzioso e la litigiosità. E' opportuno prendere visione del regolamento condominiale e in particolare dei divieti ed obblighi che l’inquilino deve rispettare, in materia di molestie e immissioni, disturbi della quiete, uso dei beni comuni che potrebbero provocare situazioni di risoluzione del contratto. E' assolutamente necessario, ai fini della regolarità e del diritto alle detrazioni, per entrambi le parti, utilizzare per la stipula del contratto, il modello“ “Contratto di locazione transitoria per studenti universitari, Allegato E/F al D.M. 30/12/2002“. Nei contratti di locazione di edifici o di singole unità immobiliari soggetti a registrazione va inserita una clausola con la quale il conduttore dichiara di aver ricevuto le informazioni e la documentazione sull’attestazione della prestazione energetica degli edifici (Ape), comprensiva dell’attestato stesso. Inoltre, una

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copia dell’attestato deve essere allegata al contratto, tranne che nei casi di locazione di singole unità immobiliari (Dl 145/2013, articolo 1, comma 7).

OBBLIGHI DELL’INQUILINO Ovviamente il primo degli obblighi è quello di pagare il canone mensile entro il termine stabilito (in genere il primo del mese). Ricordatevi però che, per il principio di buona fede tra le parti, qualora non paghiate entro il termine per motivi oggettivi e dimostrabili il locatore deve tollerare il ritardo (che può essere ovviamente solo di qualche giorno) e non può richiedere la messa in mora. Altro obbligo è ovviamente quello di non distruggere la casa! Vige, infatti, il semplicissimo principio per cui l’abitazione va restituita esattamente come è stata consegnata all’inizio del rapporto contrattuale (chiedete di fare un inventario delle cose presenti in casa e, se ci sono già danni, fateli segnare nel verbale di consegna che il proprietario dovrebbe rilasciarvi il giorno della consegna dell’immobile). Se, invece, durante il periodo di locazione la casa subisce dei danni, se la responsabilità è imputabile all’inquilino, ovviamente questo dovrà pagare; se, invece, i danni sono dovuti a vetustà dell’immobile o sono danni causati dalla mancata amministrazione del locatore (es. si rompono i tubi o cade il tetto) essi sono imputabili al locatore. Ricordatevi che le spese di ordinaria amministrazione (es. verifica caldaia) spettano all’inquilino, mentre quelle di straordinaria amministrazione (es. tinteggiatura pareti o sostituzione infissi) spettano al locatore! Ricordatevi anche che spetta a voi partecipare alle riunioni di condominio ed ogni altro onere previsto dal contratto!

COSTI E DETRAZIONI - CONSUMI E MANUTENZIONI Per capire quali sono gli obblighi e le spese in capo al conduttore e quali in capo al locatore occorre tenere presente questi riferimenti: 1. il libro IV, sezione IV, del codice civile, dove viene specificato il fatto che le piccole spese di ordinaria amministrazione siano in carico al conduttore 2. la legge 392/68, art. 9, che regolamente genericamente gli oneri accessori (spese di condominio, consumi ecc) 3. la tabella sottoscritta dalle organizzazioni rappresentanti le categorie, registrata nel 2014 (Agenzia delle Entrate, Ufficio territoriale Roma 2, n. 8455/3), che ripartisce in modo dettagliato ogni singola spesa

E’ opportuno inserire all’interno del contratto un richiamo alla tabella citata nel punto 3. In questo modo non sarà necessario specificare nuovamente la ripartizione di tutte le spese e si eviteranno contenziosi tra proprietario e inquilino.

Spettano al proprietario tutte le spese di sostituzione o di riparazione nel caso la mancata erogazione di un qualsiasi servizio dipenda dall’usura di un impianto, da fattori che

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comunque non dipendono dall’inquilino. Viceversa l'inquilino è tenuto a coprire i costi di riparazione nel caso sia egli stesso causa del danno.

Spettano all’inquilino inoltre le spese relative all’erogazione dei servizi, di pulizia e per la manutenzione ordinaria degli impianti. Le spese di riparazione straordinaria spettano invece al proprietario.

- IMPOSTE L’imposta unica comunale (I.U.C) comprende le tre imposte: • IMU (tassa sulla proprietà della casa) deve essere pagata dal proprietario dell’appartamento • TASI (tassa sui servizi indivisibili) è ripartita tra conduttore e locatore, in modo diverso a seconda dei casi • TARI (tassa sui rifiuti) deve pagarla il conduttore - ACCORGIMENTI DA ADOTTARE QUANDO SI ENTRA IN UNA NUOVA CASA • farsi dare il libretto della caldaia, sia per avere l’informazione esatta sull’anno di acquisto del bene, sia per poter ricorrere all’assistenza; • fare l’inventario del mobilio e degli elettrodomestici presenti nell’appartamento e firmare questo documento insieme al proprietario; • fare fotografie autentiche (basta essere nella foto con il quotidiano in mano, conservando ovviamente lo stesso) della casa per certificare le condizioni dell’immobile. Questo serve ad evitare che il padrone di casa, una volta scaduto il contratto, possa avanzare pretese illegittime, tra cui la non restituzione del deposito cauzionale, a causa di ipotetici danni inflitti all’immobile.

- DETRAZIONI

Detrazione di imposta per gli inquilini a basso reddito Per i contratti di locazione di unità immobiliari adibite ad abitazione principale, stipulati o rinnovati a norma della legge 431/98, spetta all’inquilino una detrazione complessivamente pari a: • 300,00 euro se il reddito complessivo non supera 15.493,71 euro; • 150 euro, se il reddito complessivo è superiore a 15.493,71 euro, ma non superiore a 30.987,41 euro.

Se il reddito complessivo è superiore a 30.987,41 euro, non spetta alcuna detrazione.

Detrazione di imposta per contratti a canone concordato Per i contratti di locazione di unità immobiliari adibite ad abitazione principale stipulati sulla base di appositi accordi definiti in sede locale fra le organizzazioni della proprietà edilizia e le organizzazioni dei conduttori maggiormente rappresentative a livello nazionale

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(cosiddetti “contratti convenzionali” ai sensi della legge del 9 dicembre 1998 n. 431) spetta una detrazione di: • 495,80 euro, se il reddito complessivo è inferiore a 15.493,71 euro; • 247,90 euro, se il reddito complessivo è superiore a 15.493,71 euro ma non a 30.987,41 euro.

Se il reddito complessivo è superiore a 30.987,41 euro, non spetta alcuna detrazione.

Detrazioni contratti di locazione per studenti universitari fuori sede Anche il contratto di locazione stipulato dagli studenti iscritti ad un corso di laurea presso un’università ubicata in un Comune diverso da quello di residenza permette di fruire di un’agevolazione fiscale. La detrazione spetta nella misura del 19%, calcolabile su un importo non superiore a 2.633 euro. Gli immobili oggetto di locazione devono essere situati nello stesso comune in cui ha sede l’università o in comuni limitrofi, distanti almeno 100 Km da quello di residenza e, comunque, devono trovarsi in una diversa provincia. I contratti di locazione devono essere stipulati o rinnovati ai sensi della legge 9 dicembre 1998, n. 431. La detrazione si applica anche ai canoni relativi ai contratti di ospitalità, nonché agli atti di assegnazione in godimento o locazione, stipulati con enti per il diritto allo studio, università, collegi universitari legalmente riconosciuti, enti senza fine di lucro e cooperative. Per i contratti di sublocazione, la detrazione non è ammessa. La detrazione spetta anche se le spese sono state sostenute per i familiari fiscalmente a carico. Le diverse detrazioni devono essere ragguagliate al periodo dell’anno in cui ricorrono le condizioni richieste e non possono essere cumulate. Se la detrazione risulta superiore all’imposta lorda, diminuita delle detrazioni per carichi di famiglia e delle altre detrazioni relative a particolari tipologie di reddito, spetta un credito pari alla quota della detrazione che non ha trovato capienza nell’Irpef. A partire dal 2012, la detrazione spetta anche per i canoni derivanti da contratti stipulati dagli studenti iscritti a corsi di laurea presso università estere, con sede presso uno Stato dell’Unione europea o in uno dei Paesi aderenti all’Accordo sullo spazio economico europeo.

Detrazione per i giovani che vivono in affitto I giovani di età compresa tra i 20 e i 30 anni, che stipulano un contratto di locazione ai sensi della legge 431/98, per l’unità immobiliare da destinare a propria abitazione principale, hanno diritto a una detrazione pari a 991,60 euro. Il beneficio spetta per i primi tre anni e a condizione che: l’abitazione locata sia diversa dall’abitazione principale dei genitori o di coloro cui sono affidati il reddito complessivo non superi 15.493,71 euro. Nella determinazione del reddito complessivo va compreso anche il reddito dei fabbricati locati assoggettato a cedolare secca. Il requisito dell’età è soddisfatto qualora ricorra anche per una parte del periodo d’imposta in cui si intende fruire della detrazione.

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Detrazione per trasferimento per motivi di lavoro A favore del lavoratore dipendente che ha trasferito la propria residenza nel comune di lavoro o in un comune limitrofo e ha stipulato un contratto di locazione, è prevista una detrazione di: • 991,60 euro, se il reddito complessivo non supera i 15.493,71 euro • 495,80 euro, se il reddito complessivo supera i 15.493,71 euro ma non i 30.987,41 euro La detrazione spetta a condizione che: • il nuovo comune si trovi ad almeno 100 chilometri di distanza dal precedente e comunque al di fuori della propria regione • la residenza nel nuovo comune sia stata trasferita da non più di tre anni dalla richiesta della detrazione.

La detrazione può essere fruita nei primi tre anni in cui è stata trasferita la residenza. Ad esempio, se il trasferimento della residenza è avvenuto nel 2014 può essere operata la detrazione in relazione ai periodi d’imposta 2014, 2015 e 2016. Se durante il triennio in cui spetta la detrazione il contribuente cessa di essere lavoratore dipendente, egli perde il diritto alla detrazione a partire dall’anno d’imposta successivo a quello nel quale non riveste più questa qualifica. L’agevolazione non spetta per i redditi assimilati a quelli di lavoro dipendente (per esempio, borse di studio).

LOTTA AL NERO Cosa potrebbe capitare: • contratti in assoluto nero non scritti né registrati; • contratti di tipo libero ma non registrati senza limite di canone; • contratti transitori irregolari o intestati al genitore e non registrati; • affitto ad un titolare e sub-affitti collegati; • diritto al subentro di altri studenti negato al contraente con la sola possibilità, riservata esclusivamente al proprietario di nuovi inserimenti spesso condizionati da richieste di aumento in nero; • affitto posti letto con violazione delle norme sugli affittacamere e alberghiere, di regole e condizioni urbanistiche e procedurali e senza le autorizzazioni pubbliche richieste per questo tipo di attività; • locazioni parziali con riserva fittizia di una stanza e delle chiavi da parte del proprietario per effettuare controlli indebiti e pressioni sugli inquilini con sopralluoghi e visite senza preavviso;

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• • •

•

•

alloggi solo per periodo invernale in località a vocazione turistica; irregolarità di accollo sugli inquilini delle spese condominiali; ricorso a prestazioni di agenzie immobiliari scelte dal proprietario e molto onerose per l’inquilino, che spesso utilizzano moduli di contratti con clausole vessatorie e non informano sui vantaggi fiscali e di durata delle tipologie di contratto concordato previste dalla legge; alloggi precari e privi di dotazioni minime sia impiantistiche che di qualità, privi della certificazione prevista e dalle varie normative sulla sicurezza degli impianti domestici e condominiali; richiesta di onerose garanzie aggiuntive (assicurazioni, fidejussioni, depositi cauzionali di oltre tre mensilità).

Per chi è vantaggioso il mercato nero?

E’ vantaggioso per il proprietario di casa, perché non paga le tasse allo Stato italiano. Così facendo il nostro avvoltoio commette due crimini: ruba allo Stato e a tutti i cittadini, sottrae agli affittuari i loro diritti di inquilini. Qual è la conseguenza? Che egli ha automaticamente trasgredito la legge e diviene passibile di denuncia. Se lo studente è in grado di dimostrare di aver abitato in una casa e di aver corrisposto un affitto in nero, il proprietario di casa non ha scampo: il ladro è solo lui. • Non lo è per gli studenti, perché, anche se possono andare via in qualsiasi momento, non possono rivendicare alcun diritto a meno che, in giudizio (e dunque in corso di un processo, che comporta costi e fatica), non si dimostri il fatto che si sta abitando quel determinato immobile. L’assenza di un contratto non permette di avere un prezzo fisso da pagare per tutta la durata dell’affitto, non dà il diritto legale di pretendere l’ammodernamento e la riparazione delle strutture della casa. Se è impossibile dimostrare che lo studente abbia abitato in quella casa potrebbe anche voler dire che si può essere buttato fuori senza preavviso e senza motivo. Inoltre, il contratto è divenuto parte dei criteri di valutazione per l’accesso alla borsa di studio Adisu. La conclusione è che il mercato nero non è vantaggioso per lo Stato e i cittadini, perché si perdono le imposte sull’affitto; non è vantaggioso per gli inquilini che perdono i loro diritti, non è vantaggioso per il proprietario di casa perché da quel momento in poi deve avere timore di tutti gli inquilini a cui affitta, che potrebbero denunciarlo in ogni momento.

Di fronte alla legge il conduttore in nero è colpevole tanto quanto il proprietario?

Se questo fosse vero, allora un rapinato andrebbe in galera col rapinatore. Chi corrisponde un affitto in nero (cioè senza contratto registrato) è vittima di un abuso ai suoi danni, e in nessun modo le colpe possono ricadere su di lui. Attenzione però: se il contratto esiste, ma non è in regola, questo potrebbe ritorcersi contro il conduttore. Un altro caso è quello in cui il contratto è in regola, ma il proprietario di casa chieda più soldi di quelli pattuiti.

Anche in questo caso, l’aver corrisposto una somma superiore a quella stabilita nel contratto è una truffa da parte del proprietario di casa, e va ostacolata in tutti i modi.

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Davanti alla legge, il colpevole è lui, davanti al giudice sarà tenuto a rimborsare tutte le somme corrisposte non pattuite.

E’ possibile “legalizzare” una situazione di locazione in nero?

Sì, è possibile stipulando un normale contratto che potrà essere detratto al 19% dalla dichiarazione dei redditi dei vostri genitori. Non male!

Le spese di registrazione del contratto sono a carico dell’inquilino?

No! Le spese di registrazione del contratto vanno ripartite tra locatore e il conduttore.

Perché è importante avere il contratto registrato?

Con il contratto regolarmente registrato all’ufficio delle entrate si ha la possibilità di accedere alle misure di diritto allo studio per i fuori sede, in particolare alla borsa di studio di importo pari a circa il doppio rispetto alla borsa di studio di chi viene considerato pendolare. Tutte le tipologie contrattuali regolarmente registrate sono valide ai fini dell’assegnazione della borsa di studio.

Perché è importante avere la ricevuta della locazione?

Il nostro ordinamento giudiziario prevede che sia il debitore a dimostrare di avere onorato il pagamento. E’, quindi, sempre necessario dimostrare di aver pagato il canone e risulta fondamentale ottenere e conservare le ricevute di pagamento dell’affitto, unico modo per dimostrare di avere pagato se il proprietario ci chiama in giudizio per morosità.

Quali sono le sanzioni per omessa registrazione del contratto di locazione?

In primo luogo il Decreto Legislativo 23/14 marzo 2011 ha introdotto il raddoppio delle sanzioni per chi omette di indicare i canoni di locazione o ne indica un importo inferiore.

Poi occorre ricordare che la registrazione del contratto deve avvenire entro 30 giorni dalla data di stipula. Dopo tale data scattano le sanzioni che di seguito vengono illustrate e riportate ai commi 8 e 9 dell’art. 3 del decreto.

Facoltà di recesso La legge tutela in modo più stringente il conduttore (ossia l’inquilino) rispetto al locatore (ossia il proprietario) per quel che riguarda il recesso (ossia la possibilità di sciogliere il contratto): in linea generale il contratto può essere sciolto per “mutuo dissenso” (ossia le parti congiuntamente decidono di sciogliere il contratto), tuttavia in presenza di gravi motivi il conduttore può recedere unilateralmente, con l’obbligo di comunicarlo almeno 6 mesi

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prima attraverso una lettera di preavviso da inviare al locatore a mezzo raccomandata dove devono essere specificati i gravi motivi (senza il preavviso si devono risarcire i danni al locatore!). La giurisprudenza ha individuato come “gravi motivi” tutto ciò che consiste in “fatti involontari, imprevedibili e sopravvenuti alla firma del contratto, tali da rendere oltremodo gravosa per lo stesso conduttore, anche solo per ragioni di ordine economico, la prosecuzione del rapporto di locazione”. Il locatore invece può disdire soltanto prima dello spirare del termine (sempre inviando una lettera raccomandata al conduttore sei mesi prima della scadenza). Il contratto si scioglie automaticamente dopo il termine finale previsto (es. contr. 3+2; dopo i 2 anni di rinnovo e i 5 in totale).

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