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Biess incrementa colocación en hipotecarios Iván Tobar
from EDICIÓN 103
IVÁN TOBAR
Gerente General BIESS BIESS INCREMENTA COLOCACIÓN EN HIPOTECARIOS
Por Caridad Vela
Las buenas intenciones sientan como un baño de agua fresca en momentos como el actual, en el que todas las actividades económicas luchan por reactivarse después de una larga temporada que puso a prueba nuestras capacidades. Esta visita al Gerente General del BIESS, Eco. Iván Tobar, aclara el camino que esta administración seguirá.
IVÁN TOBAR Gerente General BIESS
Con apenas dos meses en el cargo, ha concluido un diagnóstico inicial de la situación macro en la institución. Hay mucha problemática heredada que requiere solución, pero los objetivos y la línea de acción están claros. Para ir directo al grano, arrancamos la entrevista revisando la situación de colocación de recursos en el sector hipotecario.
¿El Biess retomará su participación en el segmento de financiación hipotecaria?
En en este momento somos responsables del 36% del total de las colocaciones en el sector hipotecario. En su momento llegamos a participar con el 40%, lo cual tal vez no era muy saludable, el hecho de que el sector privado haya ganado terreno es muy bueno. Tenemos los recursos para ser más activos, manejamos $3.800 millones de dólares en cartera.
¿Cuánto colocó en el año 2021 y que proyecta para 2022?
En hipotecarios colocamos $596 millones en 2021, lo cual representa un crecimiento interesante si lo comparamos con 2020. Para este año la proyección es de $750 millones, pero nuestra aspiración es llegar a $900 millones. La economía está en proceso de reactivación, y uno de los segmentos de mayor importancia para nosotros es el sector hipotecario, no solo por dar facilidades para que
Caridad Vela e Iván Tobar
La mayor porción de recursos se ha entregado para compra de vivienda de hasta $90.000. No solo vivienda de interés social, sí hay departamentos pequeños que están en ese rango de precios. Estamos analizando estrategias para generar condiciones para posibilitar la compra de vivienda de entre $90.000 y $150.000
los afiliados tengan casa propia, sino porque la actividad de la construcción genera un efecto multiplicativo en la economía nacional.
¿Qué se requiere para cumplir con esa aspiración?
El banco tiene varios aspectos en los que debe trabajar mucho, por ejemplo en automatización. Tenemos 3.5 millones de afiliados y 500 mil jubilados aproximadamente, y para tener impacto debemos vivir una transformación digital. Solo así podremos acercarnos y atender a este gran número de personas, procesando las operaciones con la urgencia que ameritan. Al momento estamos con una demora de entre 150 y 170 días, lo cual es inaudito. Tenemos el compromiso de reducirlo a 60 días. Esta meta la cumpliremos en tres meses, no solo para satisfacer la demanda, sino también reducir costos y ganar en eficiencia.
¿Hay demanda de hipotecarios?
Hay bastante demanda, lo que falta es oferta. El inventario de inmuebles en el país está reducido, y es entendible después de haber vivido dos años de pandemia, pero el rebote del efecto recesivo ha hecho que aumente la inversión en el sector. No solo la construcción estuvo limitada, también lo estuvieron las líneas de crédito disponibles del sector privado. Como consecuencia de eso hay una demanda importante, que actuará sobre la base de que exista la oferta suficiente, y el crédito se dé en las condiciones apropiadas.
¿En qué rango de precios está la mayor parte de la demanda?
La mayor porción de recursos se ha entregado para financiar compra de vivienda cuyos precios están por debajo de $90.000. Esto no quiere decir solamente vivienda de interés social, porque también hay departamentos pequeños que satisfacen las necesidades puntuales de nuestros afiliados, que están en ese rango de precios. Sin embargo, estamos analizando algunas estrategias para generar condiciones adecuadas para posibilitar la compra de vivienda de entre $90.000 y $150.000.
¿Por ejemplo?
Puede ser por el lado del plazo, porque la intención es encontrar la manera de reducir la cuota mensual del crédito. También estamos estudiando nuestra capacidad para afectar un poco la tasa de interés para lograr este objetivo. Todo dependerá de las cobranzas que logremos hacer, porque el índice de mora que tenemos está en 12%, es decir, cuatro veces más que el sistema financiero privado. Si no somos eficientes en cobranzas, no recuperaremos lo prestado y no podremos aplicar ninguna estrategia.
¿Qué hacer para reducir el riesgo de incrementar esa mora?
Hay que añadir algunas otras herramientas al proceso de análisis y colocación que nos permitan mejorar la calidad de la cartera que tenemos. No es un tema de corto plazo, pero queremos hacerlo a lo largo de este año. Todo va de la mano. Si somos más eficientes en cobranzas estaremos en posibilidad de reducir tasas o ampliar plazos, y eso motivará la demanda y hará posible evacuar las unidades que están en inventario y construir nuevos proyectos. Aspiramos a cerrar este año al menos entre el 7% y 8% de morosidad.
IVÁN TOBAR Gerente General BIESS
No hay desbalance. El mercado inmobiliario tiene su tamaño, y lo atendemos, pero no podemos dejar de invertir. Nuestra gestión es resolver necesidades de índole financiera de los afiliados y jubilados, y eso incluye hipotecarios, quirografarios y prendarios
¿Han activado procesos coactivos?
La mayoría de afiliados que están en mora son aquellos que fueron afectados por la pandemia, perdieron su empleo y se vio afectada su capacidad de pago. Con ese grupo de personas estamos trabajando, para ofrecerles alternativas de pago de acuerdo a su situación, pero es un proceso que toma tiempo por el número de préstamos que tenemos. Las coactivas nos llevarían a tener inmuebles en la institución, y eso es lo que menos nos interesa. Tampoco queremos dejar sin casa a una familia y crear una crisis social por esto, pero esto hay que solucionar.
El Biess solo considera los ingresos a través de rol de pagos, cuando el afiliado puede tener ingresos provenientes de otras fuentes. ¿Por qué no se hace un análisis global en cada caso?
Ese es otro de los temas que se incluirían en la intención que tenemos de modernizar los procesos crediticios. Esa información está disponible en fuentes oficiales, podríamos cruzar bases con el SRI para considerar todos los ingresos del afiliado dentro del cálculo y la evaluación, porque se incrementaría su capacidad de pago. Durante los próximos seis meses desarrollaremos algunos modelos operativos para incorporar a toda esta base de ingresos, y ofrecer una mejor posibilidad de endeudamiento.
¿También se podría tomar el valor que el afiliado ya está pagando por arriendo como base de partida para determinar su capacidad de endeudamiento?
No es tan simple. En principio se pensaría que eso es lo lógico, porque lo que nos interesa es que el afiliado deje de pagar arriendo y use ese dinero para las cuotas del crédito hipotecario, pero no tenemos acceso a información verificable para saber si esa persona está, efectivamente, pagando por concepto de arriendo la cantidad que dice. Es por esta razón que el análisis debe ir por la vía de las fuentes de ingreso.
Los créditos hipotecarios tienen una garantía muy sólida, y además apoyan la reactivación de la construcción, que es un detonante de movimiento económico y generación de empleo. Sin embargo la mayor tajada de recursos se destina a créditos quirografarios. ¿Por qué ese desbalance?
No hay desbalance. El mercado inmobiliario tiene su tamaño, y lo atendemos, pero el banco no puede dejar de invertir, tiene
Podemos financiar al constructor a través del mercado de valores. El constructor hace una emisión de obligaciones, y ofrece los títulos en las bolsas de valores del país. El Biess participaría, siempre y cuando el proyecto se encuentre bien estructurado y tenga buena calificación
Estamos concluyendo un proceso licitatorio que debería definirse en 30 días, para incorporar nuevas empresas para efectos del seguro de desgravamen. Otra opción podría ser que el afiliado libremente consiga su propio seguro de desgravamen, si considera que puede lograr mejores condiciones
que usar los recursos que tiene y administrarlos correctamente. Eso es lo que hacemos. Nuestra gestión debe enfocarse en resolver necesidades de índole financiera, y eso incluye hipotecarios, quirografarios y prendarios, siempre buscando la mejor manera de rentabilizar nuestros recursos.
¿Cuál es la rentabilidad ideal?
El valor mínimo es 6.25%, y pretendemos superar esa tasa entre la combinación de todos nuestros productos para mantener un equilibrio positivo. En hipotecarios tenemos tasas que van entre el 6 y el 8.5%, en quirografarios la tasa bajó del 14% al 11% con la finalidad de contribuir con más liquidez al afiliado y jubilado, sobre todo en estos momentos que todavía está en proceso de recuperación económica. El promedio de la rentabilidad de nuestra operación es positivo.
¿Se analizan mecanismos para financiar al constructor?
Lo podemos hacer a través del mercado de valores. El constructor debe hacer una emisión de obligaciones, es decir, emitir títulos valores y ofrecerlos en las bolsas de valores del país. Esa es la forma idónea y transparente para conseguir financiamiento, y esa es una inversión en la que el Biess participaría, siempre y cuando el proyecto se encuentre bien estructurado y tenga buena calificación.
¿Sigue vigente la opción de titularizar cartera hipotecaria?
Hemos superado los problemas que existían antes y hemos definido un número de operaciones suficientemente importante como para que sea atractiva su titularización. La cartera hipotecaria es un activo que debemos monetizar, y sería interesante conseguir recursos en el exterior que permitan al banco seguir alimentando la colocación de recursos, con preferencia en el sector hipotecario.
Los créditos están respaldados, los seguros de desgravamen están vigentes, ya no con Seguros Sucre sino con otra empresa aseguradora. Los afiliados no deben preocuparse
¿Hay solución para los fideicomisos del Biess con empresas privadas que están estancados? Hay varios millones ahí...
Estamos haciendo un análisis concienzudo. Tenemos diferentes tipos de fideicomisos, lastimosamente los inmobiliarios son los más controvertidos porque la estructura bajo la cual el Biess participó no fue la más adecuada. El Directorio nos ha pedido que los revisemos y encontremos una solución. En 180 días debemos presentar nuestras recomendaciones. De momento estamos manteniendo reuniones con los participantes para analizar cada situación, porque cada uno tiene sus propias características, están en distintas etapas constructivas o comerciales, y por ello no hay una solución de aplicación universal. Hay que analizar todas las variables para determinar cuáles son aun viables y cuáles no, y eso lo estamos haciendo con un equipo técnico especializado, y también con el departamento legal.
Pasando a temas operativos, ¿continúa el sorteo de notarías a pesar de que es incongruente con la realidad?
Lastimosamente ese proceso continúa, pero estamos en las gestiones y consultas pertinentes, y enviando las comunicaciones necesarias al estamento que corresponde, para terminar con esta práctica que solo genera conflictos. Nuestro objetivo es dar al afiliado un mejor servicio a través de mayor agilidad en la concesión de créditos y desembolso de recursos.
Estamos con una demora de entre 150 y 170 días en desembolsos, lo cual es inaudito. La meta en tres meses es reducirla a 60 días, no solo para satisfacer la demanda, sino también reducir costos y ganar en eficiencia
¿Están cumpliendo con los organismos de control?
Las entidades de control han hecho varias observaciones al banco, todas justificadas, muchas de fondo y algunas de forma, como por supuesto sucede en todo proceso de supervisión. El mensaje está claro, y es que el banco debe automatizar sus procesos para que sean transparentes, para que sean detectables, para que transmitan la eficiencia y transparencia que se requiere para superar un proceso de auditoría. El banco tiene que actualizar sus normativas, tiene que avanzar como institución financiera, y parte del trabajo de este año es reducir las observaciones de los entes de control. El Directorio está empeñado en ello. Nuestra meta es trabajar para el futuro, y para ello tenemos que resolver los problemas actuales.
Para finalizar, Seguros Sucre entró en liquidación, ¿cómo se resolverán los créditos hipotecarios que se otorgaron con seguro de desgravamen contratados con esa empresa?
Esos créditos están respaldados, están vigentes, ya no con Seguros Sucre sino con otra empresa aseguradora. Los afiliados no deben preocuparse. Además estamos concluyendo un proceso licitatorio que debería definirse en 30 días, para incorporar nuevas empresas para efectos del seguro de desgravamen, siempre pensando en encontrar la mejor oferta para nuestros afiliados. Otra opción podría ser que el afiliado libremente consiga su propio seguro de desgravamen, si considera que puede lograr mejores condiciones, no solo en cuanto a precio, sino también por mayor cobertura y seguridad.
de CAL
y de arena
Caridad Vela Directora Revista CLAVE!
Muy Bien, Presidente Lasso
El país tiene la segunda menor inflación del continente, lo cual es un alivio para los consumidores y nos coloca en mejor nivel de competitividad. El déficit fiscal cerró el año en $3.833 millones, es decir el 3,6% del PIB, lo cual es muy inferior al déficit de $7.150 millones (7,2% del PIB) de 2020; las reservas internacionales llegan a $8.628 millones al 14 de enero 2022, es decir, superaron en más de 33% lo registrado en mayo 2021, y en ese mismo período el mercado laboral ha recuperado 300.000 plazas de trabajo adecuado.
La producción petrolera, primera fuente de ingresos para la caja fiscal, recuperó sus volúmenes al 93% en el oportunísimo momento en el que los precios internacionales del crudo son favorables. Y a eso se suma que Ecuador es ahora el primer país del mundo en exportación de camarones. Resultado: mayor ingreso de divisas al país y por ende, fortalecimiento de la dolarización.
Ómicron llegó a Ecuador, está tocando sin dañar y va dejando inmunizado al rebaño. Gracias a que el gobierno logró vacunar en tiempo récord a la mayoría de la población, un altísimo porcentaje de contagiados hemos logrado surfear los síntomas sin necesidad de ocupar camas hospitalarias. Nadie empieza el año pesimista, es contra natura, no es de Dios comerse las uvas sin ilusión y buenas intenciones. Que muchos propósitos queden en el camino es una cosa, que el optimismo parezca infundado es otra cosa, pero aquí estamos para hacer de este un año digno de recordar. Ojalá queden en la retina más cosas buenas que malas.
EL ACIERTO DE MICHAEL FITZPATRICK
La Embajada de Estados Unidos en Ecuador se hartó de ver el desfile de corruptos saliendo de este país para escampar en el suyo, y tomaron acción.
Michael Fitzpatrick dijo basta, y acuñó un nuevo rango militar: los narco-generales. Por ahí empezó la lista de ecuatorianos de poco pulcra reputación que no merecen el privilegio de ingresar a Estados Unidos, lista que va completándose con nombres de abogados, jueces, funcionarios públicos y privados de los que se tiene fundadas sospechas de estar involucrados en actos de corrupción.
En un abrir y cerrar de ojos fueron retiradas sus visas. No hubo discusión, allanamientos, gritos o lloriqueos, porque es decisión soberana de cada país, en función de sus propias leyes, determinar quién es bienvenido y a quién se le niega la entrada. Eso es tomar acción y no ser cómplice de actos delictivos. No tendremos ese listado, probablemente nunca se haga público, pero nos queda la vergonzosa realidad de que a Ecuador la corrupción le brota por los poros.
Quito reacciona ante la desgracia
El último día de enero vistió de luto a los quiteños. Oscuras y nubladas horas de incesante lluvia tuvieron como epílogo un dramático aluvión en el sector La Gasca que destrozó vidas, ilusiones y anhelos. Incrédulos miramos videos en redes sociales con ríos de lodo arrastrando vegetación, vehículos, motos y escombros de difícil identificación.
Quiteños de todos los sectores y actividades económicas, autoconvocados por sus nobles sentimientos, no tardaron en acudir a brindar ayuda a los damnificados. El sector de la construcción se hizo presente con maquinaria pesada y liviana para limpiar escombros y apoyar la gestión municipal en el sector. Los gremios y la sociedad en general aportaron en la medida de sus capacidades, aunque nada es suficiente ante un escenario así.
Corresponde ahora insistir para que se lleven a cabo investigaciones que determinen la causa de tan grande tragedia. Solo conociéndola evitaremos que esto se repita.
PASEMOS A LA ASAMBLEA NACIONAL
AMINISTÍAS
Sin ni un ápice de vergüenza, la AN recibió el pedido de amnistía enviado por los nefastos actores de los delitos cometidos en octubre 2019, que además incluye la pretensión de que estos antisociales de oscuros objetivos sean resarcidos por el Estado. ¿Será que además quieren dinero?
Según una de las solicitantes, se los persigue por ejercer sus derechos constitucionales de libertad de expresión y resistencia. Absurdo disparate. Incendiar el edificio de la Contraloría y dejar en cenizas los archivos que contenían evidencia de sus andares en el pasado, secuestrar periodistas y policías, entre otros delitos, es libre expresión? No en mi lenguaje, no.
Pero... No deberíamos preocuparnos por nada si confiamos en que los legisladores abran la Constitución y lean el Art. 120, numeral 3, que los faculta a “conceder amnistías por delitos políticos e indultos por motivos humanitarios, con el voto favorable de las dos terceras partes de sus integrantes”. Y continúa: “No se concederán por delitos cometidos contra la administración pública, ni por genocidio, tortura, desaparición forzada de personas, secuestro y homicidio por razones políticas o de conciencia”.
Cuidado señores asambleístas, no colmen los ya abusados ánimos de la ciudadanía.
EL ENGAÑO DE LA LEY DE EXTINCIÓN DE DOMINIO
La Asamblea Nacional aprobó la Ley de Extinción de Dominio en abril 2021 y se cubrió de gloria al resaltar el esfuerzo que hacen los legisladores para que el país recupere lo robado. Todos aplaudimos la acción legislativa, aunque no muy contentos de que redujeron el tiempo de prescripción del delito de 30 a 15 años. Pero algo era algo, pensamos.
Aprobaron la ley, y hasta el sol de hoy, “han olvidado” hacer el reglamento que la habilita. Más de nueve meses, un período de gestación completo, pero sin parto. Tener una ley sin reglamento es igual a no tenerla, o tal vez es peor que no tenerla. ¡Qué manera de engañarnos!
Los $70 mil millones que los corruptos deben a todos los ecuatorianos iban a salir de su recóndito escondrijo para devolver al país su riqueza, la que en derecho le corresponde, y, de paso, su dignidad. Pero no, los asambleístas no lo permiten.
LEY ORGÁNICA DE VIVIENDA SOCIAL
Es el primer proyecto de ley aprobado por la Asamblea en este 2022, después de haber pasado por varias manos durante los tres años que circuló por las curules legislativas. Positivo, pero incompleto. Dice lo que se debe hacer, pero no cómo hacerlo.
Está claro que la ley debe abordar la planificación y los procesos para producir viviendas seguras, dignas, con infraestructura básica para favorecer al sector más vulnerable de la población. Eso, mal o bien, está cubierto en la ley. El déficit cuantitativo es de 600.000 viviendas, que cada año se incrementa gracias al crecimiento de la población en edad de independizarse, pero además de lo que falta en cantidad, hay también déficit en calidad: 2.500.000 de viviendas que deben reconstruirse.
Este mega problema no se solucionará porque hay una ley que reconoce que existe, se solucionará cuando haya metas reales y ejecutables, pero sobre todo, un presupuesto asignado. Y eso es lo que se les olvidó a los legisladores.
El Presidente no solo deberá revisar la coherencia del articulado, sino que tendrá que definir el presupuesto que el gobierno está en posibilidad de asignar a este rubro para cumplir la ley. Es una gran oportunidad, pero no se logrará solo con buenas intenciones.
LEY DE EMERGENCIA SANITARIA POST MORTEM
Parece broma. Ecuador fue golpeado por el Covid-19 en febrero de 2020. Hace 24 meses. Sin embargo, dos años después, la Asamblea Nacional recién se da cuenta, y convoca a sus integrantes para tratar el informe para primer debate de la Ley Orgánica para la Gestión de la Emergencia Sanitaria por la Pandemia. A Dios gracias no hemos esperado por este cuerpo legal para combatirla.
TASAS DE INTERÉS
Gran expectativa, gran decepción. Se anunció con bombos y platillos que el objetivo de crear una nueva metodología para el cálculo de tasas de interés era incluir a más ecuatorianos como sujetos de crédito, y a mi entender, eso se logra abaratando el costo del dinero. No es que hayamos esperado una reducción revolucionaria de las tasas que estaban vigentes, pero lo anunciado difícilmente logrará el objetivo que persigue.
El Banco Central cambió el sistema de tasas máximas a uno que ofrece flexibilidad en base a un principio lógico de análisis de riesgo. En otras palabras, se cobrará una tasa mayor a quien mayor riesgo crediticio presente, y una menor a quienes han probado ser buenos pagadores. En teoría sí es inclusivo, pues quien no era sujeto de crédito al, digamos 15% de interés, ahora podrá serlo si accede a pagar un 18%, por ejemplo. No quedamos tan satisfechos. Veamos qué sucede en la práctica.
¿Mónica Palacios se disculpará?
Seguramente todos han leído en twitter a Dr. LePantox, hombre de mucha fe que lleva años religiosamente escribiendo “hoy es el día que Jorge Glas finalmente delatará”. Y no llega el día, pero él no desmaya.
Plagio su ya célebre frase con una ligera modificación para aplicarla a Mónica Palacios, asambleísta de la Revolución Ciudadana. El tremendo papelón que protagonizó al acusar públicamente a Juan Carlos Holguín, actual Canciller de Ecuador, de formar parte de empresas en paraísos fiscales, requiere que la señora se disculpe, se retracte y haga el firme propósito de no volver a mentir más.
Me resisto a creer que no leyó los dos apellidos del homónimo, porque debe saber leer. Tampoco creo que desconocía el segundo apellido del canciller. Quisiera pensar que no es decencia lo que le faltó, que fue un error involuntario, pero no, su intención fue engañar, mentir desde su privilegiada posición de asambleísta, como ya lo ha hecho en otras ocasiones.
Hoy es el día que Mónica Palacios se disculpará.
La Feria de Vivienda EN CIFRAS
Fueron dos años los que debimos esperar, tanto promotores inmobiliarios cuanto potenciales compradores de vivienda, para volvernos a encontrar. Dos años que se confunden en nuestra memoria porque los vivimos a medias, pero aprendimos mucho y eso debemos valorarlo.
La pandemia puso en pausa el proceso de construcción de muchos proyectos inmobiliarios, detuvo la comercialización de los que ya estaban en camino, y sembró de ansiedad la mente de los compradores al sentir que sus fuentes de ingreso corrían peligro. La pandemia nos hizo una mala jugada, la recuperación no está siendo fácil, ni rápida, pero aquí estamos, y aquí seguiremos.
Los índices macroeconómicos muestran mejoría en 2021 con relación al año 2020, sin alcanzar las cifras del 2019. Según el Banco Central de Ecuador, el último trimestre de 2021 cerró con el sector construcción todavía mostrando una caída de 2,4%; pero, según el SRI, al cierre de octubre 2021, la facturación por compra de materiales de construcción mostró un 28% de incremento en relación al mismo período de 2020.
Pero más allá de los índices macroeconómicos para el sector constructor, que incluyen obra pública y privada y por eso pueden ser distorsionantes si pensamos en el sector inmobiliario, la demostración efectiva de que avanzamos hacia mejores días fue la Feria de Vivienda CLAVE! noviembre 2021, evento en el cual observamos que, si bien la oferta fue menor que en años anteriores, la demanda se hizo visible en carne y hueso, demostrando una vez más que la intención de tener vivienda propia es la meta más importante del ser humano.
Esta última Feria fue un escenario importante para analizar el comportamiento de los dos extremos del mercado post pandémico en el Distrito Metropolitano, pero fue un año tan atípico, tan incomparable, wque requerirá el criterio de expertos para entender la temporalidad o permanencia de las tendencias. Estamos ante una nueva normalidad que nada tiene que ver con la antigua normalidad, esa que vivíamos en 2019, y ese es el año cuyas cifras están marcadas en nuestra memoria como la línea base a la que debemos volver cuando el mundo haya superado la pandemia.
Para efectos de reflexión -porque no cabe una comparación plana- hemos considerado importante incluir en este reportaje la data de nuestras ferias en los años pre pandémicos, en los que había otro tipo de factores entre las variables a considerarse en las conclusiones.
En noviembre 2021 fueron 65 desarrolladores inmobiliarios que en su conjunto presentaron alrededor de 130 proyectos de casas, departamentos, oficinas, locales comerciales y lotes, en distintas ubicaciones y para todos los segmentos socioeconómicos. Tuvimos también la presencia de tres instituciones financieras (Mutualista Pichincha, Banco de Guayaquil y Biess), que trabajaron sin descanso calificando solicitudes de crédito hipotecario. Y no podemos dejar de mencionar con un agradecimiento especial a los auspiciantes que aprovecharon el poder de convocatoria de la Feria para exponer sus marcas: Confiteca, Kubiec, Vitrum y Diario Metro.
La oferta no se ha detenido a pesar de que está todavía convaleciendo del duro golpe recibido. Mientras tanto, la demanda y la intención de compra han crecido, y eso se vio en los corredores de la Feria que acogieron a casi 15.000 asistentes durante los cinco días de duración del evento. De ese total de asistentes, 7.992 descargaron entradas de cortesía en nuestra página web. Ellos llenaron una corta encuesta, que nos permite levantar estadísticas de sus preferencias en cuanto a la compra de inmuebles. Se expresaron así:
FERIA CLAVE NOVIEMBRE 2021
Según muestra el gráfico, hay una marcada preferencia por casas, que no es novedad, pero probablemente se ha intensificado a consecuencia de la experiencia vivida durante los meses de confinamiento. La necesidad de sentir independencia, de disponer de espacios al aire libre a los cuales salir sin necesidad de horarios ni límites de tiempo, parecería ser el antecedente que impulsa esta tendencia.
La data levantada en nuestras ferias de los años 2017 / 2018 y 2019 reflejó las preferencias de la demanda, en estos términos:
La ubicación es un factor importantísimo a la hora de tomar la decisión de comprar vivienda, y parecería que cada zona tiene su momento, su proceso evolutivo y su maduración en el mercado. Mientras más nueva sea la zona menor será el precio del metro cuadrado, pero conforme va consolidándose crecerán los precios. Si bien el valle de Los Chillos y la zona de Pomasqui se han vuelto muy atractivos, las preferencias de la demanda mostraron que la intención de compra se decantó por el sector de Quito Norte.
FERIA CLAVE NOVIEMBRE 2021
El gráfico a continuación muestra que Quito Norte mantiene un liderazgo sostenido desde el año 2017:
El precio de la vivienda es el factor decisivo a la hora de tomar la decisión. Uno es el anhelo que tiene la sociedad, otra es la posibilidad real de contar con los recursos necesarios para hacer ese sueño realidad. Mientras menor sea el precio de la vivienda más grande será la porción de ecuatorianos que podrán acceder a comprarla. La demanda en esta Feria CLAVE noviembre 2021 evidenció que el 68% de quienes llenaron la encuesta buscan comprar vivienda de hasta $70.000, es decir lo que corresponde al segmento denominado vivienda de interés prioritario o de interés social.
FERIA CLAVE NOVIEMBRE 2021
Según esto, es evidente que la actividad de la construcción se reactivará adecuadamente, y atenderá al sector más vulnerable de ecuatorianos, solamente si las políticas de gobierno son eficientes, si se piensan para el largo plazo, y se establecen normas claras y transparentes que cierren el paso a la discrecionalidad del funcionario público.
Si miramos lo que sucedió en términos de la demanda de inmuebles por rango de precio, evidenciamos que la pandemia redujo la capacidad adquisitiva del ecuatoriano en todos los estratos socioeconómicos. Prueba de ello es el siguiente gráfico, que muestra que la mayoría de asistentes a las Ferias CLAVE de los años pre pandémicos buscaba vivienda de entre $110.000 y $180.000, porque en ese rango estaban sus ingresos, y por ende, la posibilidad de endeudamiento.
Más allá de factores pandémicos, políticos o sociales; más allá de lo que se ofrece o lo que se pretende comprar, hay un elemento determinante para el éxito del mercado inmobiliario: el dinero. La compra de vivienda está íntimamente atada a la posibilidad de conseguir crédito hipotecario, ese es el insumo que completa la ecuación. Sin crédito no hay construcción, no hay compraventa, no hay desarrollo, hay estancamiento.
A continuación la relación de lo que en este aspecto sucedió en los años pre pandémicos (2017, 2018 y 2019), y la comparación con lo experimentado en 2020 y 2021
SALDOS CARTERA TOTAL VERSUS CARTERA INMOBILIARIA
Fuente: Reditum Market Data
Casi $92 millones se colocaron en créditos inmobiliarios a tasa normal, lo cual refleja un crecimiento del 50,76% entre 2020 y 2021. El total de lo destinado a financiar la compra de vivienda para el sector más vulnerable de la población suma casi $8 millones en 2021, lo cual representa una variación negativa del 57,10% en comparación con lo colocado en 2020.
Era obvio anticipar que habría un importante crecimiento en la colocación de recursos entre 2020 y 2021, pero el último año incluso supera la cartera bruta del año 2019 en lo que corresponde a bancos y cooperativas. Mutualistas aun no muestra recuperación. Sin embargo, la participación de la tajada que los bancos destinan a créditos inmobiliarios se reduce en casi 3,87%, mientras que parecería que las cooperativas están encontrando muy atractiva esta línea de crédito, mostrando un 16,06% de variación positiva.
Vale la pena diferenciar cuánto de lo colocado en hipotecarios se destinó a créditos a tasa normal, y cuánto se desembolsó para compra de vivienda de interés social y prioritario. En el cuadro a continuación se expresan esos valores:
DESEMBOLSO CRÉDITO HIPOTECARIO NORMAL Y VIP
Fuente: Reditum Market Data
Casi $92 millones se colocaron en créditos inmobiliarios a tasa normal, lo cual refleja un crecimiento del 50,76% entre 2020 y 2021. El total de lo destinado a financiar la compra de vivienda para el sector más vulnerable de la población suma casi $8 millones en 2021, lo cual representa una variación negativa del 57,10% en comparación con lo colocado en 2020.
Otro factor importante a analizar es el comportamiento de los depósitos en las instituciones financieras, pues de ahí surgen los recursos para conceder créditos. La variación positiva es de 9,23% en los depósitos registrados en bancos, cooperativas y mutualistas.
Fuente: Reditum Market Data
Bancos
Var%
30,688,621,534.91 31,256,901,646.75 33,678,091,537.40 37,528,145,536.64 39,654,310,220.27
1.85% 7.75% 11.43% 5.67%
Cooperativas S1 6,872,995,062.20 7,937,108,717.24 9,346,727,839.04 10,851,082,092.49 13,205,926,697.94 Var% 15.48% 17.76% 16.09% 21.70%
Mutualistas 789,430,485.81 830,493,473.30 895,250,288.44 962,516,173.92 1,035,863,586.57
Var%
5.20% 7.80% 7.51% 7.62%
Total 38,351,047,032.92 40,024,503,837.29 43,920,069,664.88 49,341,743,803.05 53,896,100,507.78
Var% 4.36% 9.73% 12.34% 9.23%
El sector de la construcción es probablemente el más golpeado de toda la economía ecuatoriana, y es también el que más tiempo necesita para reaccionar, porque no hace pan hoy para vender mañana. Construye vivienda y dota de un techo digno a las familias. Eso requiere inversión, planificación, tramitología, tiempo y dinero, pero es un sector tan bondadoso que multiplica sus efectos en un radio que abarca cientos de actividades conexas en un círculo productivo muy virtuoso. En el tercer trimestre de 2021 (últimas cifras oficiales disponibles al cierre de esta edición) la participación del sector construcción en el PIB nacional fue del 6.37%.
Fuente: Reditum Market Data
PARTICIPACIÓN SECTOR CONSTRUCCIÓN AL PIB NACIONAL
2017 2018 2019 2020 2021.I 2021.II 2021.III 2021
PIB TOTAL 70,955,691.00 71,870,517.00 71,879,217.00 66,281,546.00 16,925,684.00 17,296,562.00 17,379,049.00 51,601,295.00
PIB Construcción 6,159,857.00 6,194,446.00 5,902,444.00 4,719,305.00 1,102,102.00 1,094,036.00 1,092,933.00 3,289,071.00
Part Cons / PIB 8.68% 8.62% 8.21% 7.12% 6.51% 6.33% 6.29% 6.37%
No cabe la menor duda que estas cifras tienen varias lecturas. Hay conclusiones pesimistas, optimistas y realistas, lo importante es que haya conclusiones, y que en base a ellas tracemos el camino a seguir. Habrá que digerir esta información y considerar variables de importancia para determinar qué tendencias marcarán el mercado en 2022. La Feria de Vivienda CLAVE está cerca, y una vez más convocará a los mejores promotores inmobiliarios y a los bancos más solventes para satisfacer el anhelo de muchos por tener vivienda propia.
