El ladrillo muestra su fuerza

Tendencias 2021 en el mercado de oficinas

El modelo híbrido de trabajo es uno de los que viene con más fuerza, al igual que contratos con más flexibilidad, donde se les permite a los empleados trabajar en la oficina, desde su casa o dividir el tiempo entre las opciones mencionadas. Las empresas deberán asumir el reto de investigar, diseñar y crear nuevos espacios de oficina para satisfacer las nuevas demandas de los inquilinos. Los dueños de los oficentros tendrán que adaptar sus contratos a nuevas modalidades enfocadas en el bienestar de los inquilinos, ofreciendo una mejor calidad y flexibilidad también en los espacios de trabajo y sus amenidades para poder satisfacer las necesidades de los clientes. Se deberá tomar en cuenta la legislación sanitaria de cada país y diseñar los espacios conforme a los requisitos de salud, velando tanto por la comodidad de los empleados como por su seguridad.

FUENTES: COLLIERS INTERNATIONAL Y NEWMARK CENTRAL AMERICA.

Vistazo por los países

La coyuntura ha golpeado fuerte el desarrollo de proyectos, así como las transacciones de compra y venta de inmuebles. En Guatemala, por ejemplo, en 2020 la construcción se desplomó a -7,5%, sin embargo, las proyecciones del Banco de Guatemala apuntan a que este año crezca hasta el 7,4%, un dato muy esperanzador, al tiempo que las actividades inmobiliarias en general subirían al 3,5%. Allí, mientras algunos inversores están ávidos de volver a aprovechar las oportunidades que ofrece el mercado, otros más “reactivos” mantienen posturas de precaución hasta que todo se aclare, por lo que se prevé una

PROYECTOS EN CONSTRUCCIÓN POR CLASE

Clase A Clase B 1,8%

98,2%

POR Luis Solís /@Luis_Summa El importante sector de bienes raíces se está sacudiendo el polvo para levantarse de nuevo. Por la cantidad de dinero que mueve y los empleos que genera, con una alta demanda de mano de obra no calificada principalmente durante las etapas de levantamiento de obras, es crucial su recuperación. Históricamente, el mundo inmobiliario ha sido un refugio en el que invertir y los sigue siendo, pese a que algunas áreas, como oficinas corporativas y centros comerciales, se han visto muy afectados por la crisis originada por el coronavirus. La tecnología está jugando un papel crucial y está entre las tendencias inmobiliarias de 2021. Buena parte de los clientes procuran evitar al máximo el contacto físico, por lo que recurren a la visita de inmuebles online. Para su mejor atención, los desarrolladores líderes, corredores e intermediados trabajan con tecnología 3D para mostrar las propiedades y han potenciado las fotos, los videos y el contenido sobre cada proyecto en sus redes sociales.

PROYECTOS EN CONSTRUCCIÓN POR SECTOR

San José Centro San José Este San José Oeste San José Norte Heredia

5,3% 5,2%

13,5%

32,9% 43,1%

La inversión en bienes raíces sigue siendo una opción frente a la crisis.

recuperación en forma de “U”. El segmento que les resulta más atractivo, como inversión segura y estable, sigue siendo el residencial. La mayor demanda gira en torno a viviendas con buena ubicación dentro de la ciudad, con superficies de entre 80 a 100 m² y tres habitaciones, ya que son las más se mueven para alquiler. En el caso de El Salvador, la Cámara Salvadoreña de la Construcción estima en US$1.939 millones la aportación del sector inmobiliario al PIB en los últimos dos años, con un ritmo de expansión promedio del 10,3%. Para la calificadora de riesgo SCRiesgo, la desvalorización de las propiedades en el contexto de la crisis afectará negativamente los rendimientos del gremio, dificultando en algunos casos la capacidad de rentabilizar las inversiones efectuadas. La poca flexibilidad para ajustar precios se visualiza como un factor de riesgo en los inmuebles menos diversificados y en los que tengan inquilinos que operen en sectores con menor resiliencia a los cambios originados por la pandemia. Dado que muchas personas continuarán trabajando desde casa después que el brote termine, es probable que surjan arrendatarios que presionen para obtener condiciones que se adapten mejor a su situación. Además, la ausencia de normativas claves se señala como una debilidad para dinamizar el sector en la reactivación y el postCOVID-19, entre ellas: legislación específica sobre la construcción (códigos de construcción, control de calidad de materiales, cualidades de los edificios en términos de confort térmico y eficiencia energética); regulación del ejercicio y formación continua de las profesiones asociadas, como arquitectura, ingenierías y valuadores y gestión del suelo, particularmente en todo lo relacionado con la provisión de equipamientos y espacios públicos en zonas urbanas.

Predicciones postCOVID-19

Ante la transformación del trabajo remoto en algo permanente en nuestras vidas, la relación entre personas y tecnologías se profundizará aún más. Las empresas disminuirán radicalmente la concentración de personas en sus oficinas. Los inmuebles que generan mayores concentraciones de personas (centros comerciales, estadios, teatros y hoteles) seguirán afectados de cierta forma. El incremento en las ventas en línea de artículos de almacén impactará en la manera de operación de los minoristas, que requerirán más espacio para almacenamiento y los locales comerciales más pequeños. Los propietarios de locales y centros comerciales deberán ajustar sus operaciones y modelos de negocio.

FUENTE: DELOITTE.

PIB VS PIB DEL SECTOR CONSTRUCCIÓN EN EL SALVADOR

Construcción PIB

MAR 08 AGO 08 ENE 09 JUN 09 NOV 09 ABR 10 SEP 10 FEB 11 JUL 11 DIC 11 MAY 12 OCT 12 MAR 13 AGO 13 ENE 14 JUN 14 NOV 14 ABR 15 SEP 15 FEB 16 JUL 16 DIC 16 MAY 17 OCT 17 MAR 18 AGO 18 ENE 19 JUN 19 NOV 19

LA COYUNTURA HA GOLPEADO FUERTE EL DESARROLLO DE PROYECTOS.

También persiste el alto costo en trámites constructivos, la elaboración de procesos para reducir tiempos, y normativa que permita digitalizar diversas operaciones.

Mercado lento

La Cámara Nacional de Bienes Raíces de Honduras detalla que algunos proyectos están semiparalizados por que no se están concretando ventas, principalmente en el ámbito habitacional. Contabilizan más de 23 en desarrollo, en San Pedro Sula, Villanueva y Choloma, que representan más de 11.000 viviendas y están dando trabajo a más de 3.500 personas. Las naves logísticas sí mantienen el dinamismo, impulsado por el fuerte impacto del comercio electrónico en estos meses de pandemia. Por su parte, la Cámara la Cámara de Urbanizadores de Nicaragua (CADUR), confía en la pronta activación del sector inmobiliario del país, gracias a un préstamo que entregará el Banco Centroamericano de Integración Económica (BCIE) al Gobierno, por más US$171 millones. Las ventas de viviendas ya han mostrado signos positivos, incluso, como referencia, en el mes de agosto de 2020 se reportaron incrementaron de un 200%, en relación a julio de 2019.

Más oferta

La pandemia ha generado un impacto importante en el mercado de oficinas, desencadenado el descenso de nuevo inventario y la desocupación de oficentros, como se refleja a más de un año de entrada del virus en Costa Rica. Según Colliers International, el panorama para el primer trimestre del 2021 refleja que las oficinas clase A+ y A de se encuentran en una etapa de transición entre expansión y sobreoferta, desde periodos anteriores. Bertha Mora, gerente de Investigación de Mercados de la empresa, detalla que la tasa de variación en el inventario total de inmuebles Clase A+ y A con respecto al año anterior de 6,68%. Eso significan 72.149 m² de nueva oferta entre marzo 2020 y marzo 2021. En cuanto a los precios de lista de renta y mantenimiento, presentan un leve aumento porcentual, al igual que la tasa de disponibilidad, que llegó al 15,15%, colocándose por encima del 10% esperado para un mercado sano. “La reducción de espacios de oficinas, traslados de empresas a otros

Los proyectos habitacionales en torre son de los más apetecidos en la región.

Impactos en subsectores del sector inmobiliario salvadoreño

AFECTACIÓN ALTA IMPACTO ECONÓMICO BAJO/REGULAR

Uso mixto Educación Iglesias

IMPACTO ECONÓMICO MEDIO/ALTO

Hoteles Cines Teatros Oficentros Gimnasios Vivienda

AFECTACIÓN BAJA IMPACTO ECONÓMICO BAJO/REGULAR

Bancos Centros médicos Farmacias Supermercados Bodegas Data center

IMPACTO ECONÓMICO MEDIO/ALTO

Call center Industriales Logísticos Ferreterías Zonas francas

oficentros y la implementación del teletrabajo debido a la pandemia, son algunos de los factores que han propiciado esas alzas” indica Mora. Entretanto, en Panamá, a un año de pandemia y tras la reapertura de la construcción y algunas actividades ligadas, se registra un panorama mixto, según la consultora Newmark Central America. Por un lado, el mercado industrial-logístico se reactiva y crece, gracias a las necesidades de almacenamiento y distribución de mercancías para el consumo interno, la logística regional y el despegue de la construcción de inmuebles hechos a la medida para manufactura, ensamble, envasado, empaque y transformación de materias primas para la exportación. Por el otro, el segmento de las oficinas aún se encuentra en periodo de ajuste, con

EN PANAMÁ, LAS OBRAS MÁS AMBICIOSAS DEL SECTOR INDUSTRIAL SON EL PARQUE INDUSTRIAL DE LAS AMÉRICAS (19.516 M2), EL PANAMERICA CORPORATE CENTER (15.000 M2) Y PANAPARK (13.000 M2).

alta disponibilidad, lo cual implica mayor competitividad y creatividad en las negociaciones para brindar productos con la flexibilidad, especificaciones y requerimientos de una demanda cada vez más sofisticada que busca valor agregado y una relación positiva entre costo y eficiencia. “Actualmente, no se registran proyectos en fase de construcción debido a los altos niveles de vacancia del mercado, precios de alquiler en rangos inferiores y una lenta recuperación de la

La recuperación del sector construcción se traduciría en miles de empleos para nuestras economías

Números reveladores de Costa Rica y Panamá

ENERO-MARZO 2021

Oferta Inventario m2

Variación interanual CR Oficinas A+ y A 1.191.635 6,7% PA Oficinas 1.753.541 1,2% Sector industrial 1.420.480 4,8%

Tasa de disponibilidad 15,5%* 30,6%* 8%

m2 en construcción 183.000 0 91,345

*Nota: El punto de equilibrio en un mercado sano es de 10%. En el caso de Panamá, el indicador refleja excesos cometidos en la creación de nueva oferta durante la fase de expansión.

FUENTES: COLLIERS INTERNATIONAL Y NEWMARK CENTRAL AMERICA.

demanda”, sostiene Danny Quirós, market research director de Newmark Central America. La Cámara Panameña de la Construcción (Capac) también destaca que existe un alto inventario a la venta de departamentos de lujo, casas y nuevos proyectos residenciales que han reanudado la construcción. La demanda de créditos hipotecarios, que totalizan US$3.666 millones, va en alza, al igual que el registro de propiedades residenciales, con crecimientos de 14% en las horizontales y 24,6% en las verticales. Aunque la oferta actual de propiedades en la capital es alta (y sigue aumentando), los precios de venta mantienen su nivel (con algunas excepciones), contrario a lo que sucede con los precios de alquiler, que sí muestran una baja significativa. El escenario apunta a que Panamá será un mercado de compradores, con oportunidades para adquirir propiedades con descuento y opciones flexibles de financiamiento. El atractivo de país se afianza debido a sus sólidas instituciones financieras, economía dolarizada, seguridad y ubicación estratégica, junto con las proyecciones de que será una de las economías de mejor desempeño de toda América Latina. Cabe destacar que contribuyen a los buenos pronósticos los nuevos proyectos de obra pública, como la extensión de las líneas del metro, y la reciente entrada en vigencia de la Ley EMMA, que ha generado mayor interés en la demanda de bodegas y terrenos industriales en todos los submercados de la ciudad al beneficiar fiscal y migratoriamente a las operaciones de empresas internacionales relacionadas con manufactura, ensamblaje, mantenimiento, logística y producción agrícola.

GARNIER & GARNIER COSTA RICA

+US$500

MILLONES INVERTIDOS EN NUEVAS CONSTRUCCIONES, EN LOS ÚLTIMOS CINCO AÑOS.

+1,5

MILLONES DE M2 CONSTRUIDOS, EN PROYECTOS RESIDENCIALES, HOTELEROS, OFICENTROS Y PARQUES INDUSTRIALES.

+35

DESARROLLOS INMOBILIARIOS CONCLUIDOS.

1

2

Soluciones inmobiliarias de primer mundo

Líder en conceptualización, estructuración y desarrollo de proyectos inmobiliarios, Garnier & Garnier tiene una sólida estrategia de sostenibilidad, innovación y bienestar en cada una de sus obras, un sello de calidad para sus clientes. Sus proyectos se ubican en zonas estratégicas y de gran dinamismo, características que los convierten en un polo de atracción para la Inversión Extranjera Directa (IED). El Centro Corporativo El Cafetal se ubica en el cantón de Belén, en Heredia, consolidado como un hub de oficinas y servicios en Costa Rica. Durante los últimos cinco años, ha reportado un aumento de más de 75.000 m² de nuevo inventario de oficinas corporativas. De ahí las expansiones de clientes como las multinacionales DHL, Bill Gosling y Cargill, instaladas en espacios A+. Al este de la capital, en Cartago, Zona Franca La Lima se ha convertido en una cuna de talento humano, que hoy alberga 3.500 empleos y desarrolla más de 65.000 nuevos m². Buena parte de las mejoras en competitividad, clima de inversión y calidad de empleo en el área, son fruto de un esfuerzo articulado que lideran Garnier & Garnier, la Zona Económica Especial de Cartago (ZEEC) –conformada por instituciones educativas–, la Promotora de Comercio Exterior (Procomer), la Municipalidad de Cartago y la Coalición Costarricense de Iniciativas para el Desarrollo (CINDE). Esas acciones impulsan nuevas inversiones y reinversiones de grandes compañías globales, dedicadas a la ciencia, la tecnología y los servicios, importantes fuentes de empleo nacional. Son sectores que en 2020 generaron en el país 19.806 nuevos puestos de trabajo, un 18,4% más que en 2019, según datos de CINDE. PROYECTOS INSIGNIA

1 CENTRO CORPORATIVO EL CAFETAL

Primero con la certificación LEED® Silver Core & Shell (edificios respetuosos con el medio ambiente), suple los requerimientos de eficiencia y modernidad que las empresas top requieren para una óptima operación.

Inversión I y II etapa: US$200 millones. 35.812 m2 de terreno 80.174 m2 de área de construcción +8.500 empleos generados.

Amenidades: Yoga deck, plaza comercial, áreas de picinic, servicio de transporte privado dentro del parque y amplias zonas verdes.

2 ZONA FRANCA LA LIMA

La única del área que alberga tanto a empresas industriales de manufactura avanzada como de servicios y con un interruptor automático de fibra óptica que, en caso de una falla eléctrica, conecta la planta en menos de un minuto (el promedio nacional ronda los 10 minutos).

Inversión: +US$98 millones, a la fecha. 3.500 empleos a la fecha. 79 hectáreas de terreno +630.000 m2 para lotes industriales y construcciones 1.500 m² para alquiler de módulos en el edificio multitenant 80.000 m2 de terreno en el

Centro Corporativo La Lima, que albergará cinco edificios de oficinas de tres a cinco pisos, cada uno, más una planta para parqueo bajo techo.