Teilrevision Nutzungsplanung Heiligkreuz | Semesterarbeit 2018 | Lucek Reichmuth Vetterli by Reto Lucek

Kanton St. Gallen Stadt St. Gallen

TEILREVISION NUTZUNGSPLANUNG HEILIGKREUZ PLANUNGSBERICHT Kantonale Vorprüfung

RAUMENTWICKLUNG 4 | SEMESTERARBEIT DOZIERENDE: ESTHER CASANOVA & MARTIN SCHLATTER AUTOREN: RETO LUCEK, IVAN REICHMUTH & MARC VETTERLI

HSR HOCHSCHULE FÜR TECHNIK RAPPERSWIL BACHELOR IN RAUMPLANUNG (R) RAPPERSWIL, 31. MAI 2018

Planungsbericht gemäss Art. 47 RPV (Raumplanungsverordnung vom 28. Juni 2000, SR 700.1) Quelle Abbildungen Titelseite: Eigendarstellung

Arbeitsphasen 1 Planungsgegenstand und Ziele 2 Siedlungsentwicklungskonzept Heiligkreuz 3 Rahmenbedingungen 4 Grundlagen 5 Erläuterungen zu den Revisionsinhalten 6 Interessensabwägung 7 Planbeständigkeit 8 Fazit

Inhaltsverzeichnis 1 Planungsgegenstand und Ziele. . . . . . . . . . . . . . . . . . . 6 1.1 Ausgangslage . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 6 1.2 Anlass und Revisionsgrund. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 10 1.3 Bestandteile der Revision. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 10

2 Siedlungsentwicklungskonzept Heiligkreuz. . . . . . . . . 11 2.1 Inhalt. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 11 2.2 Konzeptperimeter. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 12 2.3 Revisionsperimeter. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 12

3 Rahmenbedingungen. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 14 3.1 Organisation des Planungsträgers . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 14 3.2 Planungsablauf. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 16

4 Grundlagen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 18 4.1 Bund. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 18 4.2 Kanton St. Gallen. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 22 4.3 Stadt St. Gallen. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 24

5 Erläuterungen zu den Revisionsinhalten . . . . . . . . . . . 28 5.1 Bestehende Bauzonenkapazität. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 28 5.2 Quartier Langgasse. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 30 5.3 Quartier Kolumban. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 32 5.4 Quartier Spyri. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 34 5.5 Quartier Hodlerstrasse. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 36 5.6 Erläuterungen zu den Artikeln. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 38 5.7 Mehrwertabgabe . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 41

6 Interessensabwägung. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 42 6.1 Kernzone Spyri . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 42 6.2 Sondernutzugsplanpflicht «Kolumban». . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 42 6.3 Sondernutzugsplanpflicht «Hodlerstrasse» . . . . . . . . . . . . . . . . 43 6.4 Geschlossene Bauweise Langgasse. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 44

7 Planbeständigkeit. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 45 8 Fazit. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 46 Abbildungsverzeichnis. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 48 Tabellenverzeichnis . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 48 Literaturverzeichnis. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 49 Anhänge . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 50

1 Planungsgegenstand und Ziele 1.1 Ausgangslage Stadt St. Gallen

KULTURELLES UND WIRTSCHAFTLICHES ZENTRUM

Die Stadt St. Gallen ist die Hauptstadt des gleichnamigen Kantons und im schweizweiten Vergleich mit knapp 80’000 Einwohnenden die achtgrösste Stadt (Stadt St. Gallen (a), online). Sie entstand einst als Siedlung um etwa 720 n. Chr., wuchs im 10. Jahrhundert zu einer Stadt heran und gilt heute als kulturelles und wirtschaftliches Zentrum der Ostschweiz. Die Stadt liegt an den Hauptverkehrsachsen München – St. Margrethen – Rorschach – St. Gallen – Winterthur – Zürich und gilt zugleich als das Tor ins Appenzellerland. Nebst den höchsten kantonalen Behörden befinden sich die Universität St. Gallen als auch das Bundesverwaltungsgericht in der Stadt (Wikipedia, online). Über die vergangenen Jahre kann die Stadt St. Gallen ein leichtes Bevölkerungswachstum vorweisen und möchte langfristig betrachtet weiter wachsen. Aufgrund der Bevölkerungsprognosen des Bundes ist auch von einer weiteren Bevölkerungszunahme auszugehen (Gadze, 2016 & Stadt St. Gallen (b), 2018). Die Stadt St. Gallen weist folgende Kenngrössen auf:

Kenngrösse

Menge

Stand Daten

Wohnbevölkerung

79’488

Februar 2018

Wohnungsbestand

43’113

2016

Arbeitsplätze

81’574

2015

Tab. 1 Kenngrössen Stadt St. Gallen Quelle: Stadt St. Gallen (a), online, Stadt St. Gallen (b), 2018, S. 2-4 & Eigendarstellung

115 Kanton St. Gallen Agglomerationsgürtel

110

Regionsgürtel Vergleichsstädte 105 Stadt St. Gallen 100

2011

2010

2009

2008

2007

2006

2005

2004

2003

2002

2001

2000

1999

1998

1997

1996

1995

1994

1993

1991

1992

Werte Indexiert, 100 = 1991

Abb. 1 Entwicklung der ständigen Wohnbevölkerung Quelle: Stadt St. Gallen (d), 2012, S. 22 & Eigendarstellung

St. Gallen Zürich

Abb. 2 Stadt St. Gallen in der Metropolregion Zürich Quelle: geo.map.admin, online & Eigendarstellung

Quartier Heiligkreuz

NACH 1. WELTKRIEG

NACH 2. WELTKRIEG

HANGLAGE UND TALSOHLE

Im Jahre 1878, als das Gebiet Heiligkreuz erstmals mit der Siegfriedkarte detailliert kartiert wird, ist es stark von der Agrarwirtschaft geprägt. Zwar bestehen bereits die Bahnlinie St. Gallen – Rorschach und eine Strasse nach Wittenbach, trotzdem ist noch praktisch keine Industrie ersichtlich. Dieser Zustand ändert sich auch bis ins Jahre 1911 kaum. Bis dahin wird jedoch eine neue Bahnlinie nach Romanshorn gebaut, welche den Rand des Gebietes untertunnelt. Erkennbar von 1878 bis 1911 ist jedoch, dass sich die Gebäude vermehrt entlang der Langgasse anordnen und sie so zunehmend Akzente einer Verkehrsachse bilden. Mit dem Aufkommen des Güterbahnhofs St. Fiden zu Beginn des 20. Jahrhunderts entsteht nördlich davon eine klassische Eisenbahner-Siedlung, welche durch Punktbauten definiert wird. Neu verbinden zwei Achsen die Siedlung mit dem Quartier Heiligkreuz und legen damit bis heute die Siedlungsstruktur fest. Erst im Jahr 1936 beginnt mit dem Aufschwung nach dem 1. Weltkrieg eine neue Dynamik. Es entstehen zahlreiche Wohnhäuser, welche das Gebiet bis heute prägen. Zudem wird der Bahnhof für die Industrie ausgebaut. In dieser Zeitspanne nimmt die Siedlungsfläche in Form von aufgelockerten Siedlungen (Wohnareale mit viel Freiraum) nochmals weiter zu. Mit dem Ende des 2. Weltkrieg ab dem Jahr 1945 ist eine deutliche Zunahme der Bautätigkeit festzustellen. Diese beschränkt sich jedoch primär auf die Talsohle, wo zahlreiche neue Wohnbauten entstehen, die sich von den früheren Bauten unterscheiden. Es werden vermehrt grössere Mehrfamillienhäuser mit grosszügigen Freiraum gebaut. Um das Jahr 1961 beginnt neben dem Bau grösseren Industrieanlagen am nordwestlichen Rand die Besiedlung des östlichen Randes des Gebietes auf dem Gemeindegebiet von Wittenbach. Mit der Zeit entstehen auch auf dem Boden der Stadt St. Gallen zahlreiche neue Gebäude. Während sich die Siedlungsentwicklung bisher auf die Talsohle beschränkte, werden nun auch die Hanglagen erschlossen und bebaut. Dabei entstehen meist Einfamilienhäuser. Bereits 1972 ist ein Grossteil des Hangs bebaut, so dass 1990 nochmals weiter nördlich in den Hanglagen gebaut wird. Zwischen 2008 und 2018 wird mehrheitlich im bestehenden Siedlungsgebiet verdichtet. Während die Hanglage wegen den Punktbauten weiterhin eine geringe Körnigkeit aufweist, ist die Talsohle bespickt mit Industrieanlagen, Blockrandansätzen und grossen Wohnbauten, die sich entlang den Verkehrsachsen einfügen. Die nördlich vom Bahnhof St. Fiden gelegene Eisenbahner-Siedlung besteht weiterhin in ihrer dichten Baustruktur. Mit dem Abriss des Stadions Espenmoos bildet sich ein bedeutender Freiraum für das Quartier.

Abb. 3 Gebiet Heiligkreuz 1878 Quelle: geo.map.admin, online

Abb. 4 Gebiet Heiligkreuz 1911 Quelle: geo.map.admin, online

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Abb. 5 Gebiet Heiligkreuz 1936 Quelle: geo.map.admin, online

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Abb. 6 Gebiet Heiligkreuz 1945 Quelle: geo.map.admin, online

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Abb. 7 Gebiet Heiligkreuz 1961 Quelle: geo.map.admin, online

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Abb. 8 Gebiet Heiligkreuz 1972 Quelle: geo.map.admin, online

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Abb. 9 Gebiet Heiligkreuz 1990 Quelle:9geo.map.admin, online

Abb. 10 Gebiet Heiligkreuz 2008 Quelle: geo.map.admin, online

Abb. 11 Gebiet Heiligkreuz 2018 Quelle: geo.map.admin, online

1.2 Anlass und Revisionsgrund Die heute rechtsgültige Nutzungsplanung stammt primär aus dem Jahr 2000 und einer Revision im Jahr 2005. Der Zonenplan wurde im Gegensatz zur Bauordnung im April 2017 aktualisiert. Es gibt grundsätzlich drei Bestandteile der Nutzungsplanung: • Bauordnung vom 29. August 2000 / 15. November 2005 • Zonenplan Nutzungszonen • Zonenplan Schutzgebiete und geschlossene Bauweise Da die Bauordnung jedoch nicht alle Aspekte abschliessend regelt, kommt insbesondere das kantonale Planungsrecht zur Anwendung. Die noch aktuelle Bauordnung basiert auf dem Gesetz über die Raumplanung und das öffentliche Baurecht (Baugesetz) vom 6. Juni 1972, die als Vorgänger des neuen Planungs-und Baugesetz (PBG) fungiert. Dieses wurde am 5. Juli 2016 in einer komplett überarbeiteten Version festgesetzt. Im Juni 2017 kam dann die Verordnung zum PBG dazu. Das PBG wurde aufgrund der im Jahr 2014 angenommenen Revison des Bundesgesetzes über die Raumplanung (Raumplanungsgesetz, RPG) auf Bundesebene revidiert. Auch der kantonale Richtplan musste komplett überarbeitet werden. Somit wurde die gesamte kantonale Planung an die neuen Ziele des RPG angepasst. Die Gemeinden und damit auch die Stadt St.Gallen müssen nun ihre Nutzungsplanung an die neuen Vorgaben anpassen. Zudem wurde für das Teilgebiet Heiligkreuz der Stadt St.Gallen ein Siedlungsentwicklungskonzept entwickelt, welches nun für eine Teilrevision des Zonenplans Auslöser ist. Das Konzept ist im nachfolgenden Kapitel genauer erläutert.

1.3 Bestandteile der Revision Folgende Dokumente sind Bestandteil der Teilrevision und werden zur Vorprüfung eingereicht: • Teilrevision Nutzungsplanung Heiligkreuz, Baureglement • Teilrevision Nutzungsplanung Heiligkreuz, Zonenplan Situation 1:2’500 • Teilrevision Nutzungsplanung Heiligkreuz, Planungsbericht gemäss Art. 47 RPV

2 Siedlungsentwicklungskonzept Heiligkreuz 2.1 Inhalt Da als Revisionsgrund und Grundlage dienende «Siedlungsentwicklungskonzept Heiligkreuz» beinhaltet formell drei A4-Seiten. Auf der ersten Seite findet sich ein massstabsloser Übersichtsplan mit Legende zu den angestrebten Entwicklungen. Auf den zwei folgenden Seiten werden die drei Hauptziele Siedlung, Verkehr und Landschaft als auch die Handlungsabsichten für die neun Teilgebiete erläutert. Das Konzept legt folgende Hauptziele bezüglich der Kategorie Siedlung, Verkehr und Landschaft fest: • Qualitative Verdichtung mittels An- und Neubauten • Erhalten von schützenswerten Bauten und Gebieten • Neubauten und bestehende Gebäudegruppen in geschlossener Bauweise sind abzustimmen • Schaffung eines neuen starken Zentrums mit Nutzungsdurchmischung am Knoten Heiligkreuz • Aufwertung und Sicherung öffentlicher Aufenthaltsflächen

SIEDLUNG

• S chaffung eines sicheren, direkten und attraktiven Fuss- und Radverkehrsnetzes • Bessere Anbindung des Fuss- und Radverkehrsnetzes an Haltestellen des öffentlichen Verkehrs (öV) und bedeutende Infrastrukturanlagen • Verkehrsbündelung auf den Hauptverkehrsachsen • Strassenräume mittels Koexistenzprinzip ausgestalten um Verkehrssicher und Attraktivität zu steigern • Priorisierung des öV-Verkehrs auf Hauptverkehrsachsen

VERKEHR

• Gestaltung durchlässiger und attraktiver Siedlungsränder • Siedlungsflächen sollen hohe Aufenthaltsqualität für Bevölkerung vorweisen und von Wert für Flora und Fauna sein • Zugänglichkeit der Naherholungsgebiete durch verbesserte Anbindung an das Fuss- und Radverkehrsnetz stärken • Verbesserung der ökologischen Qualität der Gewässer durch Öffnung und Zugänglichkeit • Erhalt und mögliche Erweiterung bestehender Baumschutzgebiete • Bessere Vernetzung von Freiräumen und Sicherung von Korridoren Die vorliegende Teilrevision nimmt die oben erläuterten Hauptziele für die Revision der Nutzungsplanung auf. Vom Ziel, ein starkes Zentrum am Knoten Heiligkreuz zu etablieren, wird abgesehen, da die Stadt St. Gallen den Entwicklungsschwerpunkt Handel und Gewerbe auf die Langgasse und das Areal um den Bahnhof St. Fiden konzentrieren will (Mündliche Auskunft von Tobias Widmer, Stadt St. Gallen, 22. März 2018).

LANDSCHAFT

2.2 Konzeptperimeter Der im zugrundegelegten Konzept festgelegte Perimeter lässt sich wie folgt eingrenzen: • Westlich verläuft er entlang der Federer- und der Hompelistrasse wie auch der bestehenden Waldgrenze, • südlich folgt er der Heimatstrasse bis zu Migros und dann weiter den Gleisanlagen hoch zum Fussballplatz an der Lukasstrasse, • östlich begrenzen die Langgasse respektive der Wald den Perimeter • und nördlich verläuft er entlang der Höhe des Hotel Eastside wie auch der A1 Garage. Wie der nebenstehenden Situation zu entnehmen ist, verläuft der Konzeptperimeter über die Gemeindegrenzen von St. Gallen und Wittenbach hinaus. Bezüglich einer Siedlungsentwicklung macht dieses Vorgehen durchaus Sinn, zumal aus optischer Betrachtung keine Unterschiede in der Art der Bebauung festzustellen sind. Für die Revision der Nutzungsplanung muss jedoch gemeindescharf abgetrennt werden.

2.3 Revisionsperimeter Der Revisionsperimeter wurde gemäss Besprechung mit Martin Schlatter vom 5. April 2018 auf den in der nebenstehenden Situation illustrierten Bereich eingeschränkt.

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Konzeptperimeter Revisionsperimeter

Abb. 12â&#x20AC;&#x201A; Konzeptperimeter & Revisionsperimeter Quelle:13 geo.map.admin, online

3 Rahmenbedingungen In Art. 47 Abs. 1 RPV (Raumplanungsverordnung vom 28. Juni 2000, SR 700.1) ist festgehalten, dass die Behörde, welche die Nutzungspläne erlässt, der kantonalen Genehmigungsbehörde (Art. 26 Abs. 1 RPG) Bericht darüber erstattet, wie die Nutzungspläne die Ziele und Grundsätze der Raumplanung (Art. 1 und 3 RPG), die Anregungen aus der Bevölkerung (Art. 4 Abs. 2 RPG), die Sachpläne und Konzepte des Bundes (Art. 13 RPG) und den Richtplan (Art. 8 RPG) berücksichtigen und wie sie den Anforderungen des übrigen Bundesrechts, insbesondere der Umweltschutzgesetzgebung, Rechnung tragen. In Art. 47 Abs 2 RPV legt die Behörde insbesondere dar, welche Nutzungsreserven in den bestehenden Bauzonen bestehen und welche notwendigen Massnahmen in welcher zeitlichen Folge ergriffen werden, um diese Reserven zu mobilisieren oder die Flächen einer zonenkonformen Überbauung zuzuführen.

3.1 Organisation des Planungsträgers Gemäss Art. 1 PBG (Planungs- und Baugesetz des Kantons St. Gallen vom 5. Juli 2016, 731.1) ist die Ortsplanung Sache der politischen Gemeinden. Für den vorliegenden Konzeptperimeter, obliegt die Planungshoheit der Stadt St. Gallen. Die Rahmennutzungspläne unterstehen, so Art. 36 PBG, dem fakultativen Referendum in der politischen Gemeinde. Die Stimmbevölkerung kann selber über eine Revison befinden. Weiter sagt Art. 38 Abs. 1 PBG, dass Rahmennutzungsplan, Sondernutzungsplan und Schutzverordnung die Genehmigung der zuständigen kantonalen Stelle bedürfen. Die dafür zuständige Stelle ist in diesem Fall das Amt für Raumentwicklung und Geoinformation (AREG). Die Verfahrenseinleitung, wie auch Erlasse, Beschlüsse und Festsetzungen werden durch den Stadtrat getätigt. Die Operative Leitung des Planungsprozesse liegt bei der Diensstelle Stadtplanung, welche Teil der Direktion Planung und Bau ist (Stadt St. Gallen (c), online).

Univers 55 Roman

Univers 55 Oblique

Kanton St. Gallen

Stadt St. Gallen

Legislative

Kantonsrat

Stadtparlament

Exekutive

(Kantons-)Regierung

Stadtrat

Prüfung & Genehmigung

Operative Leitung des Planungsprozesse

Abb. 13 Organisation des Planungsträger Quelle: Eigendarstellung

AREG

Stadtplanung

3.2 Planungsablauf Dem PBG vom Kanton St. Gallen sind keine Angaben betreffend dem Planungsablauf für Teilrevisionen oder Revisionen respektive generell von Nutzungsplanungen zu entnehmen. Der Kanton St. Gallen verfügt jedoch über ein Ablaufschema zum kommunalen Sondernutzungsplan (Kanton St. Gallen (a), online). Auf Basis der genannten Quelle und in Zusammenarbeit mit der Gruppe um Hanumshahe Mehmeti, Jeanine Schmid und Marco Kauer wurde gemeinsam der nebenstehend illustrierte Ablauf erarbeitet. Aufgrund der überschaubaren Grösse des Revisionsperimeters und zur Beschleunigung der Revision wird das Mitwirkungsverfahren parallel zur Vorprüfung durchgeführt.

Mitwirkende & Einspracheberechtigte

Planende (Planungsbüro)

Auftrag

Stadt (Stadtrat)

Kanton (AREG)

Baudepartement Verwaltungsgericht Bundesgericht

Vorprüfung (Art. 35 PBG)

aktueller Stand

Verfahrenseinleitung

Planentwurf Mitwirkungsvefahren (Art. 34 PBG) Anträge Bereinigung Planentwurf Erlass (Art. 23 PBG) 40 Tage

Publikation

Fakultatives Referendum (Art. 36 PBG) ev. Volksabstimmung

Beschluss (Art. 175 Abs. 3 PBG)

30 Tage

Publikation öffentliche Auflage (Art. 41 PBG)

Einsprache während Auflagefrist (Art. 41 Abs. 4 PBG) Festsetzung inkl. Einspracheentscheid (Art. 157 PBG) Genehmigungsgesuch Genehmigung (Art. 38 PBG)

14 Tage

ev. Rechtsmittel Abb. 14 Schema Planungsablauf Quelle:17 Eigendarstellung

Eröffnung Festsetzung und Genehmigung als Gesamtentscheid Entscheid

4 Grundlagen In diesem Kapitel werden die für die Teilrevision der Nutzungsplanung relevanten übergeordneten Planungen, Konzepte, Sachpläne, Inventare und weitere relevante Einflüsse auf den Stufen Bund, Kanton, Region und Stadt detailliert erläutert.

4.1 Bund Auf der Ebene Bund existieren zahlreiche Konzepte, Sachpläne und Inventare, welche für die Teilrevision von Bedeutung sein können. Sachpläne Gemäss Art. 13 RPG (Bundesgesetz über die Raumplanung vom 22. Juni 1979, SR 700) erarbeitet der Bund die Grundlagen, um seine raumwirksamen Aufgaben erfüllen zu können. Er erstellt die nötigen Konzepte und Sachpläne und stimmt diese aufeinander ab. Der Bund arbeitet zudem mit den Kantonen zusammen und gibt ihnen seine Konzepte, Sachpläne und Bauvorhaben rechtzeitig bekannt. Die Sachpläne sind, nach Angabe des Bundes, das wichtigste Planungsinstrument, um seine raumwirksamen Tätigkeiten aufeinander abzustimmen und mit den Bestrebungen der Kantone harmonisieren zu können. Die Sachpläne sind in die Themen Verkehr, Militär, Übertragungsleitungen, Geologische Tiefenlager, Fruchtfolgeflächen und Asyl gegliedert (Bundesamt für Raumentwicklung ARE, online). Die daraus folgenden Anforderungen und Vorgaben sind von allen Ebenen (Kantone, Regionen und Gemeinden) zu beachten. Die Konsultation der Sachpläne hat ergeben, dass für den Konzeptperimeter keine Einträge bestehen. Somit sind die Sachpläne für die weitere Bearbeitung der Teilrevision der Nutzungsplanung nicht von Bedeutung. BLN Das Bundesinventar der Landschaften und Naturdenkmäler (BLN) bezeichnet die wertvollsten Landschaften der Schweiz und hat zum Ziel, die landschaftliche Vielfalt der Schweiz sowie die charakteristischen Eigenheiten der Landschaften zu erhalten (Bundesamt für Umwelt BAFU, online). Das Inventar weist für das Gebiet der Stadt St. Gallen keine markierten respektive geschützten Gebiete aus und hat daher im Revisionsperimeter keine Relevanz.

IVS Das Bundesinventar der historischen Verkehrswege der Schweiz (IVS) listet historische Verkehrswege auf, mit dem Ziel, diese als wichtige Zeitzeugen zu erhalten und zu pflegen (Bundesamt für Strassen ASTRA (a), online). Die Inventarkarte klassifiziert die historischen Verkehrswege im Massstab 1:25’000 nach ihrer Bedeutung gemäss NHG (Bundesgesetz über den Natur- und Heimatschutz vom 1. Juli 1966, SR 451) und unterscheidet sie in Objekte von nationaler, regionaler und lokaler Bedeutung (Bundesamt für Strassen ASTRA (b), online). Die Langgasse ist mit zwei Strassenabschnitten im nördöstlichen Bereich des Konzeptperimeter inventarisiert. Diese sind von nationaler Bedeutung und der historischer Verlauf wird als «mit viel Substanz» klassifiziert. Der Substanzgrad steht für den Grad der Erhaltung, was in diesen Fall bedeutet, dass ein guter Teil des ursprünglichen Zustandes des Verkehrsweges erhalten ist (Bundesamt für Strassen ASTRA (b), online). Die Bruggwaldstrasse im nördöstlichen Bereich ist ebenfalls inventarisiert, jedoch lediglich von lokaler Bedeutung und als «mit historischem Verlauf ohne Substanz» klassifiziert.

Abb. 15 Ausschnitt aus der Inventarkarte Mst. 10’000 Quelle: geo.map.admin, online 0

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ISOS Das Bundesinventar der schützenswerten Ortsbilder der Schweiz von nationaler Bedeutung (ISOS) bezeichnet Gebiete, Baugruppen, Umgebungszonen, Umgebungsrichtungen und Einzelelemente. Es legt unter anderem deren Erhaltungsziele fest, um wichtige Zeitzeugen zu schützen. Das Ziel des ISOS ist es, die Qualitäten, welche zum nationalen Wert der bezeichneten Ortsbilder führen, zu erhalten und zu vermeiden, dass ihnen irreversibler Schaden zugefügt wird. Die Erarbeitung des ISOS stützt sich ebenfalls auf das NHG (Bundesamt für Kultur BAK (a), online). GEBIETE

Innerhalb des Konzeptperimeters finden sich zahlreiche inventarisierte Objekte wieder. Zum einen bestehen drei Gebiete, welche mit Erhaltungsziel A resp. C deklariert sind: • Gebiet Nr. 20, St. Jakob-Strasse / Langgasse, Erhaltungsziel C • Gebiet Nr. 21, Buchwald, Erhaltungsziel A • Gebiet Nr. 22, Heiligkreuz, Erhaltungsziel C

EINZELOBJEKTE

Zusätzlich sind sieben Einzelobjekte mit dem Erhaltungsziel A vermerkt. Dies sind mehrheitlich Kirchen, aber auch ein Schulhaus und eine Stickereifabrik. Die entsprechenden Objekte sind in der Karte zum Inventar in Rot vermerkt.

ERHALTUNGSZIEL A

Für ein Gebiet oder eine Baugruppe mit Erhaltungsziel A wird der Erhalt der Substanz angestrebt. Alle Bauten, Anlagenteile und Freiräume sollen integral erhalten und störende Eingriffe beseitigt werden. Zusätzliche gilt generell ein Abbruchverbot, Neubauten sind nicht erlaubt und in der Schutzverordnung sind Detailvorschriften festzulegen, welche den Erhaltungszielen Rechnung tragen (Bundesamt für Kultur BAK (c), S. 4).

ERHALTUNGSZIEL B

Für ein Gebiet oder eine Baugruppe mit Erhaltungsziel B wird der Erhalt der Struktur angestrebt. Die Anordnung und Gestalt der Bauten und Freiräume soll bewahrt und für die Struktur wesentliche Elemente und Merkmale erhalten werden. Der Abbruch von Altbauten ist nur in Ausnahmefällen zu bewilligen und in der Schutzverordnung sind besondere Vorschriften festzulegen, die bei Umbauten und bei Eingliederung von Neubauten den Erhaltungszielen Rechnung tragen (Bundesamt für Kultur BAK (c), S. 4).

ERHALTUNGSZIEL C

Für ein Gebiet oder eine Baugruppe mit Erhaltungsziel C wird der Erhalt des Charakters angestrebt. Das Gleichgewicht zwischen Alt- und Neubauten soll bewahrt und die für den Charakter wesentlichen Elemente integral erhalten werden. Zusätzlich bestehen besondere Vorschriften für die Eingliederung von Neubauten (Bundesamt für Kultur BAK (c), S. 4). Das ISOS ist gemäss Rechtssprechung des Bundesgerichts (BGE 135 II 209) auch bei Planungsaufgaben auf kantonaler und kommunaler Ebene zu beachten, weshalb es bei der vorliegenden Teilrevison weiter beachtet wird.

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Abb. 16 Inventarisierte Objekte aus dem ISOS, Mst. 7’500 Quelle: Eigendarstellung

Abb. 17 Evang. Kirche Tablat, Erhaltungsziel A Quelle: Eigendarstellung

Abb. 18 Gebiet Heiligkreuz, Erhaltungsziel C Quelle: Eigendarstellung

4.2 Kanton St. Gallen Kantonaler Richtplan Der kantonale Richtplan macht Aussagen über die zukünftige Entwicklung in den Bereichen Siedlung, Landschaft und Verkehr. Im Rahmen einer Angebotsverbesserung des öffentlichen Verkehrs in Zentren und Agglomerationen ist entlang der Langgasse eine öV-Eigentrassierung vorgesehen. Damit soll eine beschleunigte Busverbindung auf der West - Ost - Achse von St. Gallen Winkeln bis Wittenbach geschaffen werden. Aus Gründen des Umweltschutzes und der gleichzeitigen Entlastung der Strassen fördert der Bund die Verlagerung des Güterverkehrs von der Strasse auf die Schiene. Aus diesem Grund sieht der Richtplan für das Industriegebiet entlang der Spinnereistrasse nördlich des Bahnhofareales St. Fiden eine Prüfung eines Anschlussgleises vor. Beim Industriegebiet an der Lukasstrasse hingegen soll eine Alternative zum Anschlussgleis geprüft werden. Für die angrenzenden Bahnachsen von St. Gallen nach Rorschach respektive Romanshorn bestehen Aussagen über ein Ausbauvorhaben der Bahnlinien. Laut dem Richtplan gilt das Bahnhofareal St. Fiden / Bachstrasse als ein Positivstandort für publikumsintensive Einrichtungen. Die Voraussetzungen hierfür sind eine Integration des Standorts an die zentrale Lage der Siedlungsstruktur, ein attraktives Nutzungspotential, eine gute Anbindung an den öV und den Langsamverkehr sowie eine genügende Verkehrskapazität. Agglomerationsprogramm Im Agglomerationsprogramm St. Gallen – Bodensee der 3. Generation stellt die Verdichtung der Stadtachsen eine Hauptmassnahme für die Stadtentwicklung nach innen dar. Für eine langfristige Entwicklung von Stadtachsen empfiehlt es die Erarbeitung eines Entwicklungskonzeptes. Mit der Langgasse, welche durch den Konzeptperimeter führt, wird eine der sogenannten Stadtachsen erwähnt. Das Agglomerationsprogramm fordert einen Ausbau zu einer attraktiven Stadtachse mithilfe einer Umgestaltung, um eine Aufwertung der Wohn- und Lebensqualität für die Langgasse samt den umliegenden Quartieren zu erreichen. Es leistet Impulse für die Siedlungsentwicklung und Verdichtung an zentraler Lage und ermöglicht eine Schaffung von attraktiven, öffentlichen Räumen. Mit der Berücksichtigung der Bedürfnisse von öV, Fuss- und Radverkehr wird bei der Gestaltung des Strassenraumes das Verkehrssystem gezielt verbessert. Des Weiteren macht das Agglomerationsprogramm Aussagen über eine durchgehende, elektrifizierte Buslinie von Abtwil bis nach Wittenbach. Dies bedeutet eine Verlängerung der Oberleitungen entlang der Langgasse bis nach Wittenbach.

Um eine Priorisierung des Busverkehrs zu ermöglichen, wird entlang der erwähnten Stadtachsen eine öV-Eigentrassierung gefordert. Primär sind betriebliche Massnahmen wie LSA-Priorisierung und Beseitigung störender Elemente umzusetzen. Falls weitere Massnahmen notwendig sein sollten, sind bauliche Eingriffe wie den Bau einer Eigentrassierung vorzusehen. Nicht alle erwähnten Inhalte der Richtpläne und des Agglomerationsrogramms sind relevant für die Nutzungsplanung, da beispielsweise auf die Verkehrsplanung nur geringer Einfluss genommen werden kann. Bei den nachfolgenden Revisionsinhalten werden jedoch die relevanten Inhalte aus den Instrumenten berücksichtigt und bearbeitet.

Abb. 19 Stadträume und Massnahmen, Auszug aus dem Agglomerationsprogramm Quelle: Regio Appenzell AR – St.Gallen – Bodensee

4.3 Stadt St. Gallen Kommunaler Richtplan Basierend auf dem kantonalen Richtplan verfügt die Stadt St. Gallen über eine städtische respektive kommunale Richtplanung, welche im Dezember 2014 erlassen wurde. Sie beinhandelt ebenfalls die Themen Siedlung, Verkehr und Landschaft, jedoch ausführlicher formuliert. SIEDLUNG

Der Grünraum entlang der Spinnerei- und Hodlerstrasse gehört zum bedeutenden Freiraum und ist nachhaltig in seiner räumlichen Ausdehnung und Ausprägung zu sichern. Die Ostseite der Langgasse befindet sich in einem Verdichtungsgebiet und weist ein grosses Verdichtungspotential auf. Daher ist im bezeichneten Gebiet eine bauliche Verdichtung anzustreben, welche es mittels geeigneten Verfahren und Planungsinstrumenten festzulegen gilt. Das Industriegebiet an der Lukasstrasse liegt in einer Gewerbe- / Industriezone und wirkt zu der nördlich gelegenen Wohnzone relativ isoliert. Daher liegt es im Richtplan in einem sogenannten Umstrukturierungsgebiet, mit der Option langfristig kombinierte Nutzungen zu erzielen. Die Siedlungsstruktur, samt den Bauten entlang der Pelikanstrasse, gilt als ein Gebiet mit besonderem Erscheinungsbild. Dabei soll der typische Gebietscharakter bei baulichen Veränderungen bewahrt werden. Die Abgrenzungen dieser Gebiete sind im Zonenplan nicht mehr zeitgemäss und müssen mit planlichen Festlegungen überprüft und wenn nötig angepasst werden. Hinzu ist der Knoten Heiligkreuz als öffentlicher Platz zu erhalten und aufzuwerten.

LANDSCHAFT

Der Revisionsperimeter besitzt wegen seiner Lage am Stadtrand einige Waldflächen, welche auch ins Siedlungsgebiet ragen. Ein kleiner Teil davon befindet sich entlang der Bahnachse in nordöstlicher Richtung. Dieser Teil wird unter anderem im Richtplan als Schutzwald erwähnt und beansprucht eine gezielte Entwicklung. Das erwähnte Teilstück des Waldes liegt in einem gross angelegten Lebensraum, der sich entlang des Flusses Steinach zieht. Es ist in seinem Umfang zu erhalten und zu schützen. Die durch den Perimeter verlaufende Lebensraumkorridore sind ebenfalls zu erhalten und im Rahmen von Planverfahren und konkreten Bauprojekten zu sichern. Im Konzeptperimeter verlaufen zudem einige, eingedolte Bachabschnitte, welche es im Zuge der Richtplanung aus ökologischer Sicht zu öffnen bzw. aufzuwerten gilt. Sie werden aufgrund von Wichtigkeit und Finanzierbarkeit in drei unterschiedliche Prioritäten gegliedert. Die meisten Gewässerabschnitte im Revisionsperimeter gehören der dritten und somit der niedrigsten Priorität an.

Die Verkehrsachse entlang der Langgasse bis nach Wittenbach gilt im Richtplan als öV-Hauptkorridor. Der öV-Nebenkorridor verläuft entlang der Kolumbanstrasse. Für die Langgasse sieht der Plan eine Eigentrassierung vor, welche aus städtebaulicher Sicht erhebliche Auswirkungen zur Folge haben kann. Aus diesem Grund ist im Einzelfall eine Interessensabwägung erforderlich. Für die Bushaltestelle Heiligkreuz, die über einen Wendeplatz verfügt, ist eine Verbesserung von Umsteigebeziehungen zwischen den verschiedenen Buslinien anzustreben. Betreffend dem motorisiertem Individualverkehr macht der Richtplan Aussagen über die Festlegung des Strassennetzes. Als Hauptachse mit hohem Verkehrsaufkommen ist für die Langgasse eine Strassenraumgestaltung geplant, mit welcher eine Verbesserung im Hinblick auf die Wohn- und Lebensqualität erzielt werden soll. Damit der Knoten Heiligkreuz der Leistungfähigkeit des übergordneten Strassennetzes gerecht werden kann, sind Massnahmen vorzunehmen, welche in erster Linie dem öV und dem Fussund Radverkehr zugutekommen. Für die Kolumban- und Bruggwaldstrasse ist eine Aufhebung der Stadtstrasse vorgesehen. Für den Fussverkehr ist entlang der Langgasse eine qualitative Aufwertung des bestehenden Fusswegnetzes formuliert und durch das ehemalige Stadion Espenmoos ein Fusswegnetz als Netzergänzung geplant. Für den Radverkehr ist in der Lettenstrasse ein primäres Radnetz geplant, während für die Langgasse, Sonnenhalden- und Lukasstrasse eine qualitative Aufwertung des bestehenden Netzes gilt. Die Bushaltestellen Heiligkreuz und Heiligkreuzstrasse müssen im Prinzip des Bike & Ride Konzeptes über Fahrradabstellanlagen verfügen.

VERKEHR

Nutzungsplanung Auf der Ebene Stadt ist primär die Nutzungsplanung von Bedeutung. Sie regelt mit dem Zonenplan und der Bauordnung die Bebauung im gesamten Stadtgebiet. Ergänzend sind Sondernutzungspläne vorhanden, mit welchen eine Abweichung von der Rahmennutzungsplanung ermöglicht wird. Die aktuelle Nutzungsplanung besteht aus drei Bestandteilen: BAUORDNUNG

In der Bauordnung werden die Bauvorschriften für die einzelnen Zonentypen festgehalten. Es handelt sich dabei beispielsweise um wohnhygienische Vorschriften wie auch Verfahrensvorgaben. Die Spezifizierung der einzelnen Zonentypen findet sich tabellarisch aufgelistet. Die Bauordnung ist vom 29. August 2000 und stützt sich auf das öffentliche Baurecht vom 6. Juni 1972 vom Kanton St. Gallen.

ZONENPLAN NUTZUNGSZONEN

Der Zonenplan Nutzungszonen ordnet alle Parzellen einer bestimmten Nutzungszone zu. Dabei wird differenziert nach Art und Intensität der Nutzung. Der Zonenplan funktioniert erst im Zusammenspiel mit der Bauordnung, in der detaillierte Vorschriften festgehalten sind.

ZONENPLAN SCHUTZGEBIETE UND GESCHLOSSENE BAUWEISE

Der Zonenplan Schutzgebiete und geschlossene Bauweise ergänzt den Zonenplan Nutzungszonen und definiert Schutzgebiete. Im Perimeter ist dabei der südwestliche Teil als «Gebiet mit besonderem baulichen Erscheinungsbild» geschützt. Zudem finden sich einige Gebiete, welche als «Baumschutzgebiet» ausgewiesen sind. Mehrere Gebäudekonstellationen sind als «Geschlossene Bauweise» festgehalten und geschützt. Auch dieser Zonenplan funktioniert nur in Zusammenspiel mit der Bauordnung, in der die spezifischen Schutzvorschriften festgehalten sind. Sondernutzungsplanung Im Konzepterimeter sind mehrere Sondernutzungspläne aus unterschiedlichen Jahren vorhanden, welche andere Vorschriften als die bestehende Nutzungsplanung vorsehen können. Im Revisionsperimeter finden sich jedoch keine neueren Sondernutzungspläne, der neuste stammt aus dem Jahr 1962. Aus diesem Grund wird dieser für die weitere Analyse nicht weiter vertieft, da die Planbeständigkeit nicht gegeben ist.

Abb. 20 Ausschnitt Zonenplan Schutzgebiete und geschlossene Bauweise mit Legende Quelle: Stadt St. Gallen, Stand April 2017

5 Erläuterungen zu den Revisionsinhalten 5.1 Bestehende Bauzonenkapazität Um zusätzliche Datengrundlagen für die Revision zu erhalten, werden die vorhanden Bauzonenreserven berechnet. Anschliessend kann die Entwicklung bei Beibehaltung des Status Quo und bei einer Änderung verglichen werden. Die Bauzonenkapazität wird mit mehreren Faktoren (mit Quellangabe) berechnet, welche nachfolgend aufgeführt sind: • Fläche Gebäude (AV-Daten) • Anzahl Vollgeschosse (Google Earth) • Anzahl Dachgeschosse (Google Earth) • Reduktionsfaktor Ausnützungsziffer (Annahme) • Wohnflächenbedarf pro Person (Annahme) Anhand dieser Faktoren wird für jedes Teilgebiet berechnet, wie viele Personen in den bestehenden Liegenschaften wohnen können.

Zur Berechnung der Personenanzahl wird folgende Formel verwendet:

(((

Fläche Gebäude

Anzahl Vollgeschosse

)+(

Fläche Gebäude

Anzahl Dachgeschosse

Reduktionsfaktor Dachgeschosse

)) x

Reduktionsfaktor nutzbare Fläche

Wohnflächenbedarf pro Person

Dabei werden folgende Faktoren verwendet: • Reduktionsfaktor Dachgeschoss: 0.50 • Reduktionsfaktor nutzbare Fläche: 0.85 • Wohnflächenbedarf pro Person: 40 m2 Die Faktoren beruhen auf einschlägigen Richtlinien und Werten, so dass beachtet werden sollte, dass mit der vorliegenden Berechnung nur grobe Aussagen und keine detaillierten Werte möglich sind. Die Bauzonenkapazität wurde grundsätzlich für drei Situationen berechnet: 1. Ist: Im Ist-Zustand wird die Bauzonenkapazität der bestehenden Bauten berechnet. 2. Ist-Max: Im Ist-Max-Zustand wird die maximal mögliche Bauzonenkapazität mit der aktuellen gesetzlichen Grundlage und der aktuellen Parzellierung berechnet. 3. Soll: Im Soll-Zustand wird die maximal mögliche Bauzonenkapazität bei Umsetzung aller in dieser Teilrevision geplanten Massnahmen berechnet. So werden Landumlegungen und andere Vorschriften des Baureglements berücksichtigt.

)))

Anhand der daraus folgenden Erkenntnisse kann Handlungsbedarf erkannt werden und die Auswirkung von verschiedenen Varianten können besser abgeschätzt werden. In den einzelnen Kapiteln zu den Revisionsinhalten wird die Bauzonenkapazität für die einzelnen Quartiere erläutert. Im Anhang finden sich sämtlichen Berechnungstabellen und Pläne, welche für die Berechnung verwendet wurden.

5.2 Quartier Langgasse AUSGANGSLAGE

Momentan liegt das Quartier Langgasse merheitlich in einer Wohn- und Gewerbezone 4. Die Nordwestseite der Langgasse ist gemäss Zonenplan Schutzgebiete und geschlossene Bauweise in einer geschlossenen Bauweise zu realisieren. Ein Grossteil der Gebäude entlang der Langgasse stammt aus dem Beginn des 20. Jahrhunderts.

KONZEPT

Im Konzept ist eine Verdichtung auf der Südseite der Langgasse vorgesehen. Im vorderen Teil beim Knoten Heiligkreuz ist zudem eine Umstrukturierung angedacht. Gemäss Konzept soll auf beiden Seiten der Langgasse die geschlossene Bauweise erhalten bzw. realisiert werden.

VARIANTEN

UMSETZUNG

1. Umzonung in eine Kernzone (K) 2. Umzonung in eine Wohn- und Gewerbezone 4 mit Festhaltung der geschlossenen Bauweise 3. Umzonung in eine Schwerpunktzone (SPZ) 4. Zonierung gemäss Ist-Zustand belassen, jedoch mit einer Sondernutzungsplanpflicht (SNP P) versehen Die bestehende Wohn- und Gewerbezone 4 wird auf das gesamte Quartier ausgeweitet. Mit der Ergänzung der geschlossenen Bauweise entlang der südlichen Seite der Langgasse wird zum einen dem Konzept Rechnung getragen und zum anderen eine bauliche Verdichtung ermöglicht. Der Zonenplan Schutzgebiete und geschlossene Bauweise ist diesbezüglich zu ergänzen.

Abb. 21 Planausschnitt 1:5’000 Rechtskräftiger Zonenplan Quelle: Eigendarstellung

Abb. 22 Planausschnitt 1:5’000 Teilrevidierter Zonenplan Quelle: Eigendarstellung

Aktuell leben im Quartier Langgasse rund 790 Personen. Würden einfach die bestehenden Gebäude auf die maximale Gebäudehöhe aufgestockt, so könnten 905 Personen im Quartier wohnen. Mit der gewählten Variante wird die geschlossene Bauweise auf beiden Seiten der Langgasse vorgeschrieben. Werden die Grundstücke aus dieser Vorgabe heraus neu bebaut, so können bis zu 1‘010 Personen im Gebiet wohnen, da die Grundstücke neu besser ausgenutzt werden. Dies entspricht einer Zunahme von 28 %.

Nutzbare Fläche [m] Anzahl Personen

Ist

Ist-Max

Soll

31‘550

36‘200

40‘400

790

905

1‘010

Tab. 2 Bauzonenkapazität Quartier Langgasse Quelle: Eigendarstellung

Abb. 23 Langgasse, Blick Richtung Südwesten Quelle: Eigendarstellung

Abb. 24 Revidierte Geschlossene Bauweise entlang der Langgasse, Mst. 1:5’000 Quelle: Eigendarstellung

BAUZONENKAPAZITÄT

Zunahme Ist zu Soll + 28 %

5.3 Quartier Kolumban AUSGANGSLAGE

Das Quartier besticht durch seinen grosszügigen Freiraum und besteht hauptsächlich aus Reihenhäusern aus den 1960er Jahren, welche durch die Kolumban- und Kolosseumstrasse eingegrenzt werden. Im Zonenplan wird das Quartier als Wohnzone 3 definiert, während im Zonenplan Schutzgebiete und geschlossene Bauweise der Bestand der Bäume als «Baumschutzgebiet» gesichert ist.

KONZEPT

Für das Quartier zwischen der Kolumban- und Kolosseumstrasse sieht das Konzept eine bauliche Verdichtung vor.

VARIANTEN

UMSETZUNG

1. Wohnzone 3 belassen, jedoch bessere Ausnützung anstreben 2. Aufzonung in eine Wohnzone 4 3. Schaffung einer Sondernutzungsplanpflicht (SNP P) für das Quartier 4. Umzonierung in eine Schwerpunktzone (SPZ) Es wird eine Mischung aus Variante Zwei und Drei umgesetzt. Das Quartier wird in eine Wohnzone 4 aufgezont. Zusätzlich wird es einer Sondernutzungsplanpflicht (SNP P) unterstellt. Dafür sprechen die Gleichaltrigkeit der Bauten und die attraktiven Gebietsbegrenzungen. Mit dieser Pflicht wird nicht primär eine bessere Ausnützung angestrebt, sondern eine Sicherung der Aussenraum- wie auch der Bebauungsqualität. Darüber hinaus schafft man mit aufeinander abgestimmten Baustrukturen ein Quartier mit identitätsstiftendem Charakter.

Abb. 25 Planausschnitt 1:5’000 Rechtskräftiger Zonenplan Quelle: Eigendarstellung

Abb. 26 Planausschnitt 1:5’000 Teilrevidierter Zonenplan Quelle: Eigendarstellung

Gemäss der Bauzonenkapazitätsberechnung leben momentan rund 300 Personen im Quartier Kolumban. Würde das Gebiet nach der aktuellen Bauordnung maximal ausgenutzt, so könnten ca. 470 Personen im Quartier leben. Die Parzellierung ist bereits jetzt sehr gut, so dass das Quartier flächeneffizient bebaut werden kann. Mit der gewählten Variante der Aufzonung auf 4 Vollgeschossen können sogar gut 630 Personen im Quartier leben, was einer Zunahme von 110 % entspricht. Dieser Wert widerspiegelt das absolute Maximum und zeigt, dass mit der gewählten Variante sehr gut verdichtet werden kann.

Nutzbare Fläche [m] Anzahl Personen

Ist

Ist-Max

Soll

11‘950

18‘850

25‘100

300

470

630

Tab. 3 Bauzonenkapazität Quartier Kolumban Quelle: Eigendarstellung

Abb. 27 Quartier Kolumban, Blick Richtung Nordosten Quelle: Eigendarstellung

BAUZONENKAPAZITÄT

Zunahme Ist zu Soll + 110 %

5.4 Quartier Spyri AUSGANGSLAGE

Nördlich des Bahnhofs St. Fiden befindet sich das Quartier Spyri, welches sich durch eine erhaltenswerte Stadtstruktur auszeichnet. Der Grossteil des Quartiers besteht aus Punktbauten, während der nördliche Teil durch einen geschlossenen Blockrand und den angrenzenden Quartierplatz definiert wird. Die Bauten aus den 1910er Jahren weisen einen kulturhistorischen Charakter auf und werden im Richtplan als eine «besondere Erscheinung» vermerkt. Zudem ist das Gebiet im ISOS mit dem Erhaltungsziel A vermerkt. Im Zonenplan ist das Quartier als Wohnzone 4 vermerkt. Die geschlossene Bauweise sowie die besondere bauliche Erscheinung ist im Zonenplan Schutzgebiete und geschlossene Bauweise festgehalten.

KONZEPT

Im Konzept wird der nördlich gelegene Quartierplatz als bedeutender Freiraum erwähnt. Die östlich des Platzes angrenzenden Blockränder sind als geschlossene Bauweisen zu erhalten beziehungsweise zu fördern.

VARIANTEN

UMSETZUNG

1. Zonierung belassen, gemäss Zonenplan Schutzgebiete und geschlossene Bauweise ist das Quartier ausreichend gesichert 2. Umzonung in eine Kernzone Mit einer Umzonung des Quartieres in eine Kernzone wird der Entwicklung am und um den Bahnhof St. Fiden Rechnung getragen. Weil in einer Kernzone sowohl Wohn- als auch Gewerbenutzungen erlaubt sind, wird eine Nutzungsvielfalt sichergestellt. Die vielen erhaltenswerten Bauten können mit besonderen Gestaltungs- und Schutzvorschriften geschützt werden und sorgen für ein identitätsstiftendes Quartierszentrum.

Abb. 28 Planausschnitt 1:5’000 Rechtskräftiger Zonenplan Quelle: Eigendarstellung

Abb. 29 Planausschnitt 1:5’000 Teilrevidierter Zonenplan Quelle: Eigendarstellung

Momentan leben gemäss Berechnung rund 830 Personen im Quartier Spyri. Da ein Grossteil der Gebäude nach aktueller Gesetzgebung im Zonenplan Schutzgebiete und geschlossene Bauweise als geschützt eingetragen ist, wird für den Zustand Ist-Max nicht davon ausgegangen, dass Gebäude aufgestockt werden können, weshalb bei der Berechnung der Anzahl Personen der Status Quo verwendet wird. Die Mehrzahl der Gebäude hat bereits die maximale Gebäudehöhe erreicht. Es ist schwer abzuschätzen, ob die bestehenden Gebäude, welche noch aufgestockt werden könnten, auch wirklich in dieser Form verändert werden dürfen, da diese in einem ISOS-Gebiet und im Zonenplan Schutzgebiete und geschlossene Bauweise ausgewiesen sind. Aus diesem Grund wird auch für den Zustand Soll die Bauzonenkapazität als gleich angenommen, so dass weiterhin rund 830 Personen im Quartier wohnen können.

Nutzbare Fläche [m]

Ist

Ist-Max

Soll

33‘100

830

Anzahl Personen Tab. 4 Bauzonenkapazität Quartier Spyri Quelle: Eigendarstellung

Abb. 30 Quartier Spyri, Blick Richtung Norden Quelle: Eigendarstellung

BAUZONENKAPAZITÄT

Zunahme Ist zu Soll 0 %

5.5 Quartier Hodlerstrasse AUSGANGSLAGE

Das Gebiet zeichnet sich primär durch punktuelle Bauten mit Umschwung aus und weist dementsprechend viele kleinere Parzellen auf. Es wird durch die zueinander parallel verlaufenden Hodler- und Heiligkreuzstrasse definiert. Der Grossteil befindet sich in einer Wohnzone 3. Der südliche Teil hingegen, mit seinen zwei grossen Gewerbebauten, befindet sich in einer Wohn- und Gewerbezone 3.

KONZEPT

Das Konzept sieht für das Quartier eine Umstrukturierung vor, in welcher die Wohnnutzung nicht von der Gewerbenutzung gestört werden darf.

VARIANTEN

UMSETZUNG

1. Umzonung des gesamten Gebietes in eine Wohn- und Gewerbezone mit Mindestanteil an Wohnen 2. Vollständige Umzonung in eine Wohnzone 3. Das nördliche und südliche Teilstück in Wohn- und Gewerbezone umzonen, das mittlere Teilgebiet bleibt in der Wohnzone 4. Zonierung gemäss Ist-Zustand belassen, jedoch Teil der Wohnzone 3 mit einer Sondernutzungsplanpflicht (SNP P) für maximal zwei Sondernutzungsplanungen versehen Mit der Auferlegung einer SNP-Pflicht für das Quartier, scheint die Variante Vier die beste Lösung zu sein. Mit dieser Pflicht kann bei den vielen kleinparzellierten Grundstücken eine parzellenübergreifende Bebauung mit höherer Dichte erreicht werden. Zudem kann sich die Bebauung besser in den städtebaulichen Kontext einfügen.

Abb. 31 Planausschnitt 1:5’000 Rechtskräftiger Zonenplan Quelle: Eigendarstellung

Abb. 32 Planausschnitt 1:5’000 Teilrevidierter Zonenplan Quelle: Eigendarstellung

Mit der aktuellen Bebauung leben ungefähr 90 Personen im Quartier Hodlerstrasse. Das Gebiet ist durch sehr kleine Parzellengrössen gekennzeichnet, so dass eine Verdichtung mit den aktuellen Grundstücksformen praktisch unmöglich ist. So zeigt die Bauzonenkapazitätsanalyse denn auch, dass bei der Beibehaltung des Status Quo lediglich 35 Personen mehr im Quartier wohnen können, also total 125 Personen. Da viele Gebäude bereits jetzt den Grenzabstand verletzen, wurde davon ausgegangen, dass lediglich aufgestockt wird. Mit der nun gewählten Variante werden die Grundstückseigentümer gezwungen, eine Sondernutzungsplanung (SNP) zu realisieren, so dass die Grundstücke zusammengelegt bzw. neu aufgeteilt werden können. Dadurch steigt die nutzbare Fläche, was dazu führt, dass mit der gewählten Variante ca. 190 Personen im Quartier leben können, was einer Zunahme von 105 % zum Status Quo entspricht.

Nutzbare Fläche [m] Anzahl Personen

Ist

Ist-Max

Soll

3‘650

5‘050

7‘500

125

190

Tab. 5 Bauzonenkapazität Quartier Hodlerstrasse Quelle: Eigendarstellung

Abb. 33 Quartier Hodlerstrasse, Blick Richtung Norden Quelle: Eigendarstellung

BAUZONENKAPAZITÄT

Zunahme Ist zu Soll + 105 %

5.6 Erläuterungen zu den Artikeln Art. 10 Kernzone (K) 1

In der Kernzone sind Bauten und Anlagen so zu gestalten und einzuordnen, dass zusammen mit der Umgebung eine gute Gesamtwirkung entsteht. 2

Neu- und Umbauten haben erhöhten gestalterischen Anforderungen zu genügen. Sie sind bezüglich Grösse, Anordnung und Stellung, Fassadengestaltung, Form, Farbwahl, Materialien und Umgebungsgestaltung gut ins Quartier- und Strassenbild einzufügen. 3

Die Dächer sind bezüglich Form, Bedachungsart, Material und Farbgebung dem Quartierbild anzupassen. 4

Das Bundesinventar der schützenswerten Ortsbilder der Schweiz (ISOS) ist bei Bauvorhaben und Veränderungen in der Umgebung zu berücksichtigen. 5

Im Quartier der Kernzone Spyri gelten zusätzlich folgende Vorschriften: • Bei Ersatzneubauten für quartierfremde oder quartierstörende Bauten kann die Bewilligungsbehörden bei besonders guter Gestaltung und Einordnung Abweichungen von den Abstandsvorschriften gemäss Art. 24 gewähren.

ERLÄUTERUNG ART. 10

Art. 10 bezweckt den Erhalt und den Schutz des Quartiers Spyri. Abs. 1 ist nötig, weil Art. 99 Abs. 2 PBG eine ausdrückliche Normierung durch die Gemeinde verlangt. Abs. 2 und 3 dienen zur Konkretisierung dieser Normierung. Dabei sollen mit Abs. 2 und 3 die wesentlichen Charakterzüge des Quartiers gesichert werden. Da das Quartier im ISOS mit Erhaltungsziel A eingetragen ist, wird Art. 10 mit Abs. 4 ergänzt. Gemäss Bundesgerichtssprechung (BGER 1C_893/2013, 1C_895/2013) ist Abs. 4 zwar unabhängig von einer Festsetzung im Baureglement anzuwenden, er wird jedoch zur Verdeutlichtung ergänzt. Im ISOS ist zudem mindestens eine störende und quartierfremde Baute festgehalten. Um einen Anreiz für den Ersatz dieser und weiterer störenden Bauten zu schaffen und die qualitativ hochwertige Einordnung zu fördern, wird Abs. 5 eingefügt. Dieser Absatz soll jedoch nur spezifisch in der Kernzone Spyri gelten, da die Ausgangslage für diesen Artikel nicht überall gleich ist, weshalb er separat und spezifiziert formuliert wurde.

Art. 17 Sondernutzungsplanpflicht (SNP P) 1

In den im Zonenplan bezeichneten Gebieten darf nur aufgrund eines Sondernutzungsplanes gebaut werden. 2

Für das Quartier Kolumban ist ein Sondernutzungsplan festzusetzen. Es gelten die nachfolgenden Ziele: • Es ist eine gestalterisch hochwertige und gesamtheitliche Wohnüberbauung zu schaffen, deren Baustruktur sich gut ins Quartierbild einfügt. Insbesondere gegenüber dem südwestlichen Blockrand an der Rabenstrasse gelten erhöhte Gestaltungsanforderungen. • Die Erschliessung ist zu überarbeiten und qualitativ zu verbessern. • Die Aussenräumen sind zu erhalten und sind qualitativ hervorragend zu gestalten. 3

Für das Quartier Hodlerstrasse sind ein bis maximal zwei Sondernutzungspläne festzusetzen. Die Anordnung ist frei definierbar. Es gelten die nachfolgenden Ziele: • Es ist eine gestalterisch hochwertige Wohnüberbauung zu schaffen. Die Ausnützung des Bodens ist stark zu verbessern. • Die Gestaltung und Anordnung der Wohnbauten hat sich an den benachbarten Gebieten zu orientieren. Insbesondere gegenüber dem bestehenden nordöstlichen Blockrand und dem westlichen Freiraum ist eine besonders hochwertige Einordnung zu erzielen. Die Sondernutzungsplanflicht wird Zonen überlagernd beigefügt. Die Legitimation der Sondernutzungsplanung, welche von der Rahmennutzungsplanung abweicht, ist gemäss Art. 23 PBG gegeben. Dazu wird in Abs. 1 der grundsätzliche Sinn erläutert. Abs. 2 folgend dienen der konkreten Formulierung und Festsetzung der Ziele und Anforderungen für die ortsbezogenen Sondernutzungsplanpflichten. Beim Quartier Kolumban ist die Einordnung ins Quartierbild besonders wichtig, weil das Gebiet an zentraler Stelle im Quartier liegt. Dabei soll insbesondere gegenüber dem angrenzenden Blockrand eine besonders hochwertige Gestaltung realisiert werden, da dieser im ISOS und dem Zonenplan Schutzgebiete und geschlossene Bauweise festgehalten ist. Momentan erfolgt die Erschliessung mitten durch das Quartier. Im Rahmen des SNP soll geprüft werden, wie die Erschliessung verbessert werden kann, so dass die Qualität und die Ausnützung verbessert wird. Charakteristisch für das Quartier sind zudem die grossen und hochwertigen Aussenräume. Deshalb soll gesondert festgehalten werden, dass diese auch bei einer Neubebauung erhalten und qualitativ hervorragend gestaltet werden müssen.

ERLÄUTERUNG ART. 17

Beim Quartier Hodlerstrasse ist es aufgrund der Baubauungsund Parzellierungsstruktur möglich und sinnvoll, das Gebiet in zwei Sondernutzungspläne aufzuteilen. Dabei soll eine gestalterisch hochwertige Wohnüberbauung geschaffen werden. Da das primäre Ziel der Sondernutzungsplanpflicht (SNP P) auf der Verdichtung basiert, wird festgehalten, dass die Ausnützung des Bodens stark verbessert werden muss. Zusätzlich wird gefordert, dass sich die Baustruktur an den benachbarten Quartieren orientiert. Der nordöstliche Blockrand und der westliche Freiraum gelten als sehr sensible Gebiete, weshalb diese besonders berücksichtigt werden müssen.

Art. 24 Massangaben und Abstände für Hauptbauten Die zulässigen Masse und Abstände der Hauptbauten richten sich nach der Regelbaumass-Tabelle im Anhang zu diesem Reglement.

ERLÄUTERUNG ART. 24

Bereits in der bestehenden Bauordnung der Stadt St. Gallen sind die Gebäudehöhen für die einzelnen Zonendifferenzierungen vorgegeben. Diese werden analog dem bisherigen Reglement übernommen. Ebenfalls werden die Gebäudelängen und Gebäudebreiten übernommen, da die vorgeschlagenen tieferen Werte des PBG dazu führen würde, dass zahlreiche Bauten nur noch innerhalb der Bestandesgarantie verändert werden dürften. Wie bereits jetzt in der Bauordnung geregelt, wird keine Baumassenziffer eingeführt. Da mit dem neuen PBG der grosse Grenzabstand zwingend wegfällt, stellt sich das Problem, dass die Grundstücke viel stärker ausgenützt werden können. Zusammen mit der fehlenden Baumassenziffer würde so eine massive Verdichtung möglich, welche keine qualitativ hochwertige Verdichtung erreicht. Um die Ausnützung sinnvoll zu regeln, wird die Einordnung der Bauten mit einem Mehrlängezuschlag geregelt. Dank dem Mehrlängenzuschlag wird verhindert, dass grosse Bauten ungenügend eingeordnet werden und die Besonnung auf der Südseite mangelhaft wird. Damit kann eine hohe, aber massvolle Ausnützung erreicht werden. Der Mehrlängenzuschlag basiert dabei mehrheitlich auf den vorhandenen Werten der Bauordnung. Der Grenzabstand variiert so zwischen 6.00 und 12.00 Metern, so dass kein bestehendes Gebäude in einen rechtslosen Zustand fällt. Aus diesem Grund wird der Mehrlängenzuschlag erst ab 30.00 Metern fällig und beträgt ein Drittel der zusätzlichen Gebäudelänge. So ergeben sich ähnliche Werte wie bereits heute, was dazu führt, dass die Ausnützung zielführend geregelt werden kann.

5.7 Mehrwertabgabe Die Mehrwertabgabe gleicht nach Art. 58 PBG des Kantons St. Gallen den Bodenmehrwert aus, der durch dauerhafte Zuweisung eines Grundstücks zu einer Bauzone nach den Bestimmungen des Bundesrechts entsteht. Die Höhe beträgt 20 Prozent des Bodenmehrwerts, was dem bundesrechtlich vorgeschriebenen Minimalansatz entspricht (vgl. Art 5 Abs. 1bis RPG). Im zum Planungs- und Baugesetz dazugehörenden Handbuch der Rechtsabteilung des Baudepartementes weist die Erläuterung zum Art. 58 PBG explizit darauf hin, dass die Mehrwertabgabe nur für Einzonungen geschuldet ist, nicht aber für Um- oder Aufzonungen (Kanton St. Gallen (b), 2017, S. 54-55). Somit erübrigt sich eine Mehrwertabgabeberechnung im Revisionsperimeter, weil keine Neueinzonungen vollzogen wurden.

6 Interessensabwägung Art. 3 RPV verlangt eine Interessensabwägung der Behörden bei Erfüllung raumwirksamer Aufgaben, wenn ihnen Handlungsspielräume zustehen. Aus diesem Grund sind die betroffenen Interessen zu ermitteln, zu beurteilen und dabei die Vereinbarkeit der räumlichen Entwicklung sowie die möglichen Auswirkungen zu berücksichtigen. Demzufolge müssen ebenfalls bei Teilrevisionen von Nutzungsplänen die Interessen abgewogen werden.

6.1 Kernzone Spyri Das Quartier Spyri zeichnet sich durch eine erhaltenswerte Stadtstruktur aus. Es weist einen kulturhistorischen Charakter auf und wird im Richtplan als eine «besondere Erscheinung» vermerkt. Jedoch grenzt das Wohnquartier an einen Einkaufszentrum und an den Bahnhof St. Fiden, welche Bestandteil einer zukünftigen Entwicklung sind. Das Problem dabei ist, dass einerseits die bestehenden Wohnbauten geschützt werden sollen, andererseits aber ein Entwicklungsstandort der Stadt angrenzt, der über publikumsintensive Einrichtungen verfügen wird. Mit der Umzonung in eine ortsbezogene Kernzone, wird im Gebiet eine Nutzungsvielfalt sichergestellt und kann der angrenzenden Standortentwicklung Rechnung tragen. Mit besonderen Gestaltungs- und Schutzvorschriften, welche in der Kernzone erlassen werden können, werden die altehrwürdigen Bauten geschützt und können für ein identitätsstiftendes Zentrum eines aufstrebenden Quartiers sorgen. Der Eingriff ins Eigentum ist eher gering, da die Ausnützung unverändert bleibt und lediglich Gestaltungsvorschriften ergänzt bzw. angepasst werden. Diese sind aber bereits heute im Zonenplan Schutzgebiete und geschlossene Bauweise vorhanden. Es handelt sich somit grundsätzlich lediglich um eine Überführung in neues Recht mit dem zusätzlichen Nutzen für die Grundeigentümer, dass Entwicklungsmöglichkeiten geschaffen werden und diese auf einer klaren gesetzlichen Grundlage basieren.

6.2 Sondernutzugsplanpflicht «Kolumban» Das sich zwischen der Kolumban- und Kolosseumstrasse befindende Quartier besteht hauptsächlich aus 1960er Jahre Reihenhäuser und sticht durch grosszügige Freiräume hervor. Aus öffentlicher Sicht besteht ein Interesse an einer baulichen Verdichtung, die mit einer Aufzonung umgesetzt werden kann. Folglich stellt sich die Frage, inwiefern eine Sondernutzungsplanpflicht zielführend ist, weil damit eine zeit- und kostenintensive Planung der Grundstückbesitzer verursacht wird.

In diesem Fall kann der Sondernutzungsplan in Kombination mit der Aufzonung als qualitätssicherndes Merkmal angesehen werden. Auf diese Weise kann der grosszügige Freiraum innerhalb einer dichten Siedlung gesichert werden und eine Integration der Baustruktur in den städtebaulichen Kontext ermöglicht werden. Dadurch wird dem Quartier die Möglichkeit zur Schaffung einer Identität gegeben. Das öffentliche Interesse der baulichen Verdichtung, welches sich aus dem RPG ableitet und das Interesse der hochwertigen Einordnung, Gestaltung und Sicherung der Freiräume überwiegt daher das Interesse der Grundeigentümer an einer möglichst kostengünstigen Überbauung. In Anbetracht der geringen Anzahl an Grundeigentümer*innen, was den Koordinationsaufwand reduziert, ist die Sondernutzungsplanpflicht (SNP P) zudem ein vertretbarer Mehraufwand, welcher einem massiv grösseren Nutzen für die Öffentlichkeit gegenübersteht.

6.3 Sondernutzugsplanpflicht «Hodlerstrasse» Die vielen, kleinparzellierte Grundstücke charakterisieren das Gebiet zwischen den zueinander parallel verlaufenden Hodler- und Heiligkreuzstrasse. Das öffentliche Interesse an einer baulichen Verdichtung ist erheblich, doch erschweren die vielen kleinparzellierten Grundstücke eine Umsetzung. Mit einer Festlegung einer Sondernutzungsplanpflicht wird eine bauliche Verdichtung mit besserer Ausnützung ermöglicht. Dies stellt einen Eingriff ins Eigentum dar. Da die Ausnützung dank der Sondernutzungplanpflicht (SNP P) um über 100 % erhöht werden kann, erscheint eine solche Pflicht als äusserst zweckmässig und adäquat. Zudem ist mit der Regelung, dass im festgelegten Perimeter mehrere Sondernutzungspläne erarbeitet werden können, Flexibilität gesichert, was den Aufwand reduziert. Der Eingriff ist durch das öffentliche Interesse an einer dichten Bebauungsstruktur im Quartierzentrum gerechtfertigt. Zudem kommen die aus dem SNP resultierenden Ausnützungsgewinne den Grundstückbesitzern zugute.

6.4 Geschlossene Bauweise Langgasse Bei der Festlegung der geschlossenen Bauweise entlang der Südseite der Langgasse im Zonenplan Schutzgebiete und geschlossene Bauweise wird die Entwicklung einer Stadtachse angestrebt. Es besteht ein Eingriff ins Grundeigentum. Da die Langgasse eine Stadtachse von grosser Bedeutung ist und das öffentliche Interesse an einer verstärkten Entwicklung zu einer Stadtachse und an einer baulichen Verdichtung hoch ist, ist der Eingriff gerechtfertigt. Zudem ist es eine konsequente Anpassung an die Siedlungsstruktur der gegenüberliegenden Seite und die bauliche Verdichtung erlaubt eine bessere Ausnützung der bestehenden Grundstücke. Aus diesen Gründen überwiegt das öffentliche Interesse die finanziellen Interessen der Grundeigentümer*innen.

7 Planbeständigkeit Als Planbeständigkeit wird das Ziel bezeichnet, dass ein Plan nach seiner Inkraftsetzung nur geändert werden kann, wenn sich die Verhältnisse erheblich geändert haben. Grundsätzlich gilt dabei, dass je jünger der Plan ist, desto höher die Schwelle für eine Planänderung ist. Ziel ist es, Pläne so zu gestalten, dass die Planbeständigkeit möglichst lange besteht. Die Planbeständigkeit begründet sich durch die Rechtssicherheit. Im Kanton St. Gallen ist seit dem 5. Juli 2016 neu das Planungsund Baugesetz in Kraft. Dieses löst das ehemalige Gesetz über die Raumplanung und das öffentliche Baurecht (Baugesetz) vom 6. Juni 1972 ab. Aufgrund der Umstände, dass die Stadt St. Gallen ihre Bauordnung vom 29. August 2000 bis dato noch nicht überarbeitet respektive dem neuen Planungs- und Baugesetz entsprechend noch kein Baureglement geschaffen hat, ergibt sich eine sehr hohe Dringlichkeit, die bestehende Bauordnung dem neuen PBG anzupassen, da die Planbeständigkeit bei einer so langen Zeit ohne Revision und mit geänderter gesetzlicher Grundlage nicht mehr umfassend gegeben ist. Die vorliegende Teilrevision wurde mit dem Grundsatz erarbeitet, eine möglichst lange Planbeständigkeit zu erreichen. Dazu ist das Voraussehen von zukünftigen Entwicklungen sehr wichtig, so dass die Teilrevision so ausgestaltet wird, dass zukünftige Veränderungen aufgenommen werden können. Die Inhalte der vorliegenden Teilrevision stützen sich vollumfänglich auf das neue RPG und PBG und basieren auf dem neusten räumlichen Konzept zur Weiterentwicklung des Planungsgebietes. Dies ist sehr wichtig, da mit dieser Grundlage gewährleistet ist, dass zumindest die gesetzlichen Grundlagen in den kommenden Jahren sich nicht ändern und die in der Teilrevision getroffenen Regelungen dem neusten Stand entsprechen. Abgesehen von den gesetzlichen Grundlagen könnten sich auch die Rahmenbedingungen des Gebietes ändern, so dass die Planbeständigkeit nachlassen würde. Dies ist jedoch bei dieser Teilrevision nicht zu erwarten, da alle zukünftigen Entwicklungen im Gebiet bei der Revision berücksichtigt wurden, womit eine sehr hohe Planbeständigkeit erreicht wird. Es werden zudem nur dort gesamtstädtische Aussagen gemacht, bei welchen sicher ist, dass diese auch auf städtischer Ebene übernommen werden können.

8 Fazit Das Gebiet im Revisionsperimeter ist durch eine starke Heterogenität gekennzeichnet, so dass eine fundierte Analyse essentiell für die weitere Bearbeitung ist. Mit der umfassenden Berücksichtigung von relevanten Grundlagen wird sichergestellt, dass eine optimale Ausgangslage für die Teilrevision geschaffen wird. Da die Ziele durch das als Grundlage dienende Konzept bereits in ihren Grundsätzen vorgegeben sind, ist lediglich eine Überprüfung des Konzepts auf seine Zweckmässigkeit nötig. Dabei werden durchaus Defizite festgestellt, welche für die Revision berücksichtigt werden. In diesem Zusammenhang ist die Integration des neu in Kraft tretenden PBG besonders wichtig, weil sich dadurch die gesetzliche Grundlage für die Bearbeitung der Teilrevision geändert hat. Für die Bestimmung des Revisionsbedarfs heisst das also, das besonders die Erkenntnisse aus der Analyse, als auch die Vorgaben aus dem Konzept ausschlaggebend sind. Aus diesen Erkenntnissen heraus werden vier Revisionsquartiere ausgemacht. Dabei wird aus unterschiedlichen Gründen Revisionsbedarf erkannt: Primär sind dies Bestrebungen zur baulichen Verdichtung, zur Sicherung von historischen Ortsbildern und Bauten und zur Sicherung einer hohen Bebauungsqualität. Um den Revisionsbedarf adäquat einschätzen zu können, wird zusätzlich die Bauzonenkapazität berechnet. So lässt sich erkennen, welche Varianten besonders zielführend sind und wie sich die einzelnen Varianten bzw. die unterschiedlichen Planungsinstrumente im Hinblick auf die Verdichtung auswirken werden. Um die im Konzept festgelegten Ziele zu erreichen, kommen verschiedene Planungsinstrumte bei der Revision zum Einsatz: Grundsätzlich sind dies Aufzonungen, Umzonungen, die Festlegung einer Sondernutzungsplanpflicht (SNP P) und das Festsetzen der geschlossenen Bauweise. Die entsprechenden Revisionsinhalte sind stets begründet und in der Interessenabwägung umfassend abgewogen. Das Baureglement wird bewusst schlank gehalten, so dass mit flexiblen Regelungen eine hohe Qualität erreicht wird. Mit den vorgenommenen Revisionsinhalten wird eine Erhöhung der Einwohnerzahl von ungefähr 2’000 auf rund 2’650 möglich, was einer Zunahme von 32 % entspricht. In Anbetracht der besonders gesicherten Qualität ist dieser Wert sehr gut. Die im Konzept gestellten Ziele werden durch die Revision vollumfänglich erfüllt. Aus der vorliegenden Teilrevision lässt sich erkennen, dass mit dem sinnvollen Einsatz von Planungsinstrumenten eine qualitätsvolle Verdichtung erreicht werden kann. Das Ziel sollte nicht sein, nur die Ausnützung auf den Parzellen zu erhöhen, sondern zuerst zu analysieren, wo eine Verdichtung Sinn macht. Es gilt zu klären, welche Massnahmen dabei am zielführendsten sind, um auch die Qualität zu sichern. Dabei zeigt sich, dass bereits mit kleinen Massnahmen, wie der Festsetzung

der geschlossenen Bauweise, eine qualitativ hochwertige Verdichtung erreicht werden kann. Für die anstehende Gesamtrevision der Nutzungsplanung der Stadt St. Gallen wird jedoch insbesondere die Anpassung an das neue PBG eine Herausforderung sein. Besonders die Regulierung der Ausnützung ist ein ausserordentlich wichtiges Thema und mit dem Wegfall des grossen Grenzabstand stellt sich hier die Frage, wie dies PBG-konform geregelt werden soll. Mit der in dieser Teilrevision getroffenen Regelung wird eine sehr sinnvolle Lösung etabliert, wobei hier auf gesamtstädtischer Ebene eine vertiefte Auseinandersetzung mit der Kompatibilität zur PBG-Gesetzgebung stattfinden muss.

Anzahl Personen Ist

Ist-Max

Soll

Zunahme Ist zu Soll

Quartier Langgasse

790

905

1‘010

+ 28 %

Quartier Kolumban

300

470

630

+ 110 %

Quartier Spyri

830

0 %

125

190

+ 105 %

2‘010

2‘330

2‘660

+ 32 %

Quartier Hodlerstrasse Total

Tab. 6 Bauzonenkapazität Gebiet Heiligkreuz Quelle: Eigendarstellung

Abbildungsverzeichnis Abb. 1 Entwicklung der ständigen Wohnbevölkerung. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 7 Abb. 2 Stadt St. Gallen in der Metropolregion Zürich. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 7 Abb. 3 Gebiet Heiligkreuz 1878. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 9 Abb. 4 Gebiet Heiligkreuz 1911. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 9 Abb. 5 Gebiet Heiligkreuz 1936. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 9 Abb. 6 Gebiet Heiligkreuz 1945. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 9 Abb. 7 Gebiet Heiligkreuz 1961. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 9 Abb. 8 Gebiet Heiligkreuz 1972. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 9 Abb. 9 Gebiet Heiligkreuz 1990. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 9 Abb. 10 Gebiet Heiligkreuz 2008. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 9 Abb. 11 Gebiet Heiligkreuz 2018. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 9 Abb. 12 Konzeptperimeter & Revisionsperimeter. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 13 Abb. 13 Organisation des Planungsträger. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 15 Abb. 14 Schema Planungsablauf. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 17 Abb. 15 Ausschnitt aus der Inventarkarte Mst. 10’000. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 19 Abb. 16 Inventarisierte Objekte aus dem ISOS, Mst. 7’500. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 21 Abb. 17 Evang. Kirche Tablat, Erhaltungsziel A. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 21 Abb. 18 Gebiet Heiligkreuz, Erhaltungsziel C . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 21 Abb. 19 Stadträume und Massnahmen, Auszug aus dem Agglomerationsprogramm. . . . . . . . . . . 23 Abb. 20 Ausschnitt Zonenplan Schutzgebiete und geschlossene Bauweise mit Legende . . . . . . . . 27 Abb. 21 Planausschnitt 1:5’000 Rechtskräftiger Zonenplan. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 30 Abb. 22 Planausschnitt 1:5’000 Teilrevidierter Zonenplan . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 30 Abb. 23 Langgasse, Blick Richtung Südwesten. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 31 Abb. 24 Revidierte Geschlossene Bauweise entlang der Langgasse, Mst. 1:5’000. . . . . . . . . . . . . . 31 Abb. 25 Planausschnitt 1:5’000 Rechtskräftiger Zonenplan. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 32 Abb. 26 Planausschnitt 1:5’000 Teilrevidierter Zonenplan . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 32 Abb. 27 Quartier Kolumban, Blick Richtung Nordosten. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 33 Abb. 28 Planausschnitt 1:5’000 Rechtskräftiger Zonenplan. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 34 Abb. 29 Planausschnitt 1:5’000 Teilrevidierter Zonenplan . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 34 Abb. 30 Quartier Spyri, Blick Richtung Norden. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 35 Abb. 31 Planausschnitt 1:5’000 Rechtskräftiger Zonenplan. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 36 Abb. 32 Planausschnitt 1:5’000 Teilrevidierter Zonenplan . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 36 Abb. 33 Quartier Hodlerstrasse, Blick Richtung Norden. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 37

Tabellenverzeichnis Tab. 1 Kenngrössen Stadt St. Gallen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 6 Tab. 2 Bauzonenkapazität Quartier Langgasse. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 31 Tab. 3 Bauzonenkapazität Quartier Kolumban . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 33 Tab. 4 Bauzonenkapazität Quartier Spyri. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 35 Tab. 5 Bauzonenkapazität Quartier Hodlerstrasse . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 37 Tab. 6 Bauzonenkapazität Gebiet Heiligkreuz. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 47

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Anhänge Anhang 1 Siedlungsentwicklungskonzept Heiligkreuz (Grundlagedokument)

ANHANG 1: SIEDLUNGSENTWICKLUNGSKONZEPT HEILIGKREUZ LEGENDE Siedlung schützenswerte Gebäude Umstrukturierung Bauliche Verdichtung neues Zentrum geschlossene Bauweise Fortführung geschlossene Bauweise Gebietseinteilung Entwicklungsabsichten Verkehr ÖV -Eigentrassierung Verbesserte Zugänglichkeit für Velo - / Fussverkehr Abklassierung Strasse Strassenraumgestaltung Knoten für MIV verbessern Umsteigebeziehung Bus-Bus verbessern Gebiet mit Tempo 30 -BOETDIBGU Revitalisierung Gewässer 7FSOFU[VOH OBUàSMJDIFS -FCFOTräume Bedeutende Freiräume Aufwertung Siedlungsrand Naherholungsgebiet Allgemein Gebiets Nr. Perimeter

Siedlungsentwicklungskonzept Heiligkreuz Eigene Darstellung

HAUPTZIELE SIEDLUNG

Quartiere mit einer geringen Dichte sollen durch ErgĂ¤nzungen und Neubauten qualitativ verdichtet werden. SchĂźtzenswerte Gebiete und Bauten bleiben erhalten und sollen durch die Entwicklung des Gebietes nicht gefĂ¤hrdet werden. Neubauten nehmen auf GebĂ¤udegruppen mit geschlossener Bauweise RĂźcksicht und passen sich an. Um den Knoten Heiligkreuz soll ein neues starkes Zentrum mit unterschiedlichen Nutzungen entsteIFO Â˝GGFOUMJDIF "VGFOUIBMUTnĂ&#x160;DIFO XJF 1BSLT PEFS 'SFJSĂ&#x160;VNF TPMMFO BVGHFXFSUFU VOE HFTJDIFSU XFSEFO

VERKEHR

Es wird ein sicheres, direktes und attraktives Fuss- und Veloverkehrsnetz geschaffen. Der Fuss- und Veloverkehr soll besser an die Haltestellen des Ăśffentlichen Verkehrs und an wichtige Infrastrukturanlagen angebunden werden. Der Verkehr soll sich auf den Hauptverkehrsachsen bĂźndeln. Damit StrassenrĂ¤ume fĂźr alle VerkehrTUFJMOFINFS TJDIFS VOE BUUSBLUJW TJOE XFSEFO TJF JN 4JOOF EFT ,PFYJTUFO[QSJO[JQT BVTHFTUBMUFU %FS Ă&#x161;GGFOUMJDIF Verkehr soll mit einer Priorisierung auf der Hauptverkehrsachse zusĂ¤tzlich gestĂ¤rkt werden.

LANDSCHAFT

SiedlungsrĂ¤nder sollen fĂźr Mensch und Natur durchlĂ¤ssig ausgestaltet und aufgewertet werden. SiedlungsGSFJnĂ&#x160;DIFO TPMMFO GĂ S 'MPSB VOE 'BVOB XFSUWPMM TFJO VOE GĂ S EJF #FWĂ&#x161;MLFSVOH FJOF IPIF "VGFOUIBMUTRVBMJUĂ&#x160;U CJFten. Um die ZugĂ¤nglichkeit der Naherholungsgebiete zu verbessern werden diese besser an das Fuss- und Veloverkehrsnetz angeschlossen. Um die Ăśkologische QualitĂ¤t der GewĂ¤sser zu erhĂśhen sollen sie, wo mĂśglich, geĂśffnet und der Ă&#x2013;ffentlichkeit zugĂ¤nglich gemacht werden. Bestehende Baumschutzgebiete sind zu erhalten und bei Bedarf auf andere Gebiete zu erweitern. FreirĂ¤ume sollen besser vernetzt und bestehende Korridore sichergestellt werden.

HANDLUNGSABSICHTEN GEBIET 1

Beim Knoten Heiligkreuz soll das Zentrum gestĂ¤rkt werden. Es soll durch Umstrukturierung und Verdichtung aufgewertet werden, um zentrumsĂ¤hnliche Nutzungen und Ăśffentliche FreirĂ¤ume in das Gebiet zu bringen. In den bezeichneten Gebieten der Umstrukturierung und Verdichtung sind die GebĂ¤ude zu ersetzen. Die BauTUSVLUVS NVTT TP BOHFPSEOFU XFSEFO EBTT EJF &JHFOUSBTTJFSVOH EFT Â˝7 BVG EFS -BOHHBTTF OJDIU CFIJOEFSU wird. Im Bereich Kirche Heiligkreuz sind keine Ă&#x201E;nderungen vorzunehmen und die FreirĂ¤ume um die Kirche sind zu erhalten. Eine Aufwertung der Busschleife Heiligkreuz soll angestrebt werden, wie auch die Verbesserung des gesamten Knotens fĂźr den MIV und den Fuss- und Veloverkehr.

GEBIET 2

Das heute bestehende Einfamilienhausquartier entlang der Bruggwaldstrasse hat eine geringe bauliche Dichte. Es ist beidseitig der Strasse, somit auch auf dem Gemeindegebiet von Wittenbach, eine Verdichtung vorgesehen. Die Bruggwaldstrasse soll abklassiert und zu einer lebendigen Quartierstrasse umgestaltet werden. Der Siedlungsrand entlang des Waldes soll aufgewertet werden und es sind bessere ZugĂ¤nglichkeiten zum Bruggwald zu erstellen.

GEBIET 3

&T TJOE WJFMF 'SFJnĂ&#x160;DIFO WPSIBOEFO XFMDIF JO EFS #BV[POF MJFHFO &JOJHF #BVUFO TJOE IĂ&#x161;IFS BMT FT EJF ;POF voraussagt und es besteht eine relativ geringe Dichte. Ein grosser Teil des Gebietes 3 soll verdichtet werden. Im HBO[FO (FCJFU CFmOEFO TJDI FJOJHF TDIĂ U[FOTXFSUF #BVUFO XFMDIF [V FSIBMUFO TJOE %JF 4POOFOIBMUFOTUSBTTF TPMM GĂ S EFO -BOHTBNWFSLFIS BUUSBLUJWFS HFTUBMUFU XFSEFO VOE EJF ;VHĂ&#x160;OHMJDILFJU [VN #SVHHXBME JTU [V GPSEFSO

GEBIET 4

%JF -BOHHBTTF JTU EJF )BVQUTUSBTTF WPO )FJMJHLSFV[ %JFTFO "OGPSEFSVOHFO XJSE TJF NJU JISFN IFVUJHFO $IBSBLUFS BMMFSEJOHT OPDI OJDIU HFSFDIU 6N FOUMBOH EFS -BOHHBTTF FJO VSCBOFSFT EJDIUFSFT VOE IPNPHFOFSFT Strassenbild zu erreichen, ist eine geschlossene Bauweise zu bevorzugen. Der Strassenraum soll gesichert werden um dem Ă&#x2013;V eine Eigentrassierung zu ermĂśglichen. Die Ăśstlich vom Quartier gelegene Kolumbanstrasse fungiert heute nicht mehr als Stadtstrasse und soll abklassiert werden. Folglich ist der Strassenraum aufzuwerten und fĂźr den Radverkehr attraktiver zu gestalten.

GEBIET 5

Das Quartier zwischen der Kolumban- und der Kollosseumstrasse weist heute eine hohe Aussenraum- und AufenthaltsqualitĂ¤t auf, die bewahrt werden sollte. Jedoch hat die heutige, relativ lockere Ă&#x153;berbauung noch 7FSEJDIUVOHTQPUFO[JBM VOE JTU JN 4JOOF FJOFS 4JFEMVOHTFOUXJDLMVOH OBDI JOOFO [V WFSEJDIUFO 8FJUFS CFmOEFU sich im Gebiet 5 neben dem Stadion Espenmoos ein Einfamilienhausquartier, dessen Ă&#x153;berbauungsstruktur aus einer Mischung von kleinen Ein- und MehrfamilienhĂ¤usern besteht. Dieses Quartier soll umstrukturiert und an den umliegenden Zonen angepasst werden. Entstehen soll hier verdichtetes Wohnen mit eventueller GeXFSCFOVU[VOH EJF OJDIU NJU EFS 8PIOOVU[VOH JO ,POnJLU TUFIU 8FJUFS JTU EFS 4DIVMIBVTGSFJSBVN #VDIXBME [V sichern, da dieser ein sehr wertvoller Freiraum fĂźr die Schule und den umliegenden Quartieren darstellt.

GEBIET 6

*N (FCJFU OĂ&#x161;SEMJDI WPN #BIOIPG 4U 'JFEFO TPMMUF EJF ;VHĂ&#x160;OHMJDILFJU GĂ S EFO -BOHTBNWFSLFIS TUFMMFOXFJTF WFSbessert werden. In der Ă&#x153;berbauungstruktur besteht kein Handlungsbedarf. Dieses Gebiet ist bereits heute sehr dicht besiedelt, weist einige schĂźtzenswerte GebĂ¤ude auf und soll demnach so erhalten bleiben.

GEBIET 7

"VG EFN (FCJFU mOEFO TJDI IFVUF WPSIFSSTDIFOE (FXFSCF VOE %JFOTUMFJTUVOHTCFUSJFCF %FS MĂ&#x160;SNCFMBTUFUF 4UBOEPSU BO EFS #BIOMJOJF FJHOFU TJDI JEFBM GĂ S EJF MĂ&#x160;SNVOFNQmOEMJDIFO HFXFSCMJDIFO /VU[VOHFO %FTXFHFO soll das Industriegebiet beibehalten und weder umgenutzt noch verdichtet werden. Die allgemeine ZugĂ¤nglichkeit des Fuss- und Veloverkehrs zum Bahnhof St. Fiden soll verbessert werden, speziell auch vom nahegelegenen Bach ÂŤSteinachÂť.

GEBIET 8

%VSDI EJF 7FSEJDIUVOH VOE 6NTUSVLUVSJFSVOH JN )FJMJHLSFV[ VOE EJF "VnĂ&#x161;TVOH EFT 4QPSUQMBU[FT JN (FCJFU 9 gewinnt der Sportplatz Espenmoos fĂźr FreizeitaktivitĂ¤ten aller Art an zusĂ¤tzlicher Bedeutung. Er soll auch zukĂźnftig der BevĂślkerung zur VerfĂźgung stehen und deswegen auf geeignete Weise gesichert werden. Der Bereich um das Pfadiheim und Jugendtreffs soll einer entsprechenden Nutzungszone zugeordnet werden. Das Naherholungsgebiet Steinach besitzt eine hohe QualitĂ¤t fĂźr Mensch, Flora und Fauna und soll deswegen vor mĂśglichen Ă&#x153;berbauungen geschĂźtzt werden. Der GewĂ¤sserraum um den Bach ÂŤSteinachÂť ist freizuhalten. Die abgeschotteten FamiliengĂ¤rten sollen durch attraktive Verbindungen fĂźr den Fussverkehr besser zugĂ¤nglich gemacht werden.

GEBIET 9

Die direkt an Wohn- und Gewerbezone anliegende Industriezone wirkt fremd und soll auch laut Kommunalem Richtplan eine Umstrukturierung erfahren. Aus diesen GrĂźnden soll das Industriegebiet an die benachbarten Wohn- und Gewerbezonen angeglichen werden und zukĂźnftig eine Mischnutzung aufweisen. Der Fussballplatz BO EFS -VLBTTUSBTTF TPMM JN 4JOOF EFS 4JFEMVOHTFOUXJDLMVOH FJOFS Ă&#x192;CFSCBVVOH XFJDIFO %FS FJOHFEPMUF #BDI ist zu revitalisieren und in eine zukĂźnftige Bebauungsstruktur zu integrieren. Die Verbindungen des Fuss- und 7FMPWFSLFIST FOUMBOH EFS -VLBTTUSBTTF TPMMFO BVGHFXFSUFU XFSEFO %JF EVSDI EFO .*7 TUBSLCFGBISFOF -Vkasstrasse soll fĂźr den Fuss- und Veloverkehr aufgewertet werden.

Anhang 2 Situation 1:2’500 für Berechnung Bauzonenkapazität

rim vis io ns pe Re

26 29 25 24

31 32

Quartier Kolumban

33 34

35 36

Quartier Langgasse

3 18

38 39 40 17 16

15 42 14

12 15

3 17 4

10 9

50 51

Quartier Hodlerstrasse 6

38 36

Quartier Spyri

49 51

30 31

32 33

34 22

27 26

8 6

21 19 13

7 10

4 9

3 2 1

Quelle: Eigendarstellung

135

163

245

138

117

138

352

619

1’315

619

1’578

3’654

5’035

126

Total

Zu den Tabellen: Eingegebene Werte sind in Grau hinterlegt, berechnete Werte sind Grün hinterlegt.

2’017

7’502

188

Anzahl Personen [-]

Nutzbare Fläche [m2]

Anzahl Dachgeschosse [-]

Anzahl Vollgeschosse [-]

Fläche Gebäude [m2]

Anzahl Personen [-]

Soll

Nutzbare Fläche [m2]

Anzahl Vollgeschosse [-]

Fläche Gebäude [m2]

Anzahl Personen [-]

Nutzbare Fläche [m ]

Ist-Max

Anzahl Dachgeschosse [-]

Anzahl Vollgeschosse [-]

Grundstück

Anmerkung zur Bauzonenkapazität

Fläche Gebäude [m2]

Ist

Im Situationsplan 1:2’500 in Rot illustriert sind die Grundstücksnummern, die Grenzabstände und die theoretisch möglichen Gebäudeflächen. Die Grundstücksnummern vom Plan stimmen mit denen der Tabelle überein.

Quartier Kolumban

Anzahl Dachgeschosse [-]

Anhang 3 Excel Berechnungstabellen Bauzonenkapazität

791

2’456

6’263

157

3’346

8’532

213

3’346

11’376

1’052

2’683

1’821

4’644

116

1’821

6’191

155

1’175

2’996

2’219

5’658

141

2’219

7’545

189

11’942

299

18’834

471

25’112

628

Total

284

Quartier Hodlerstrasse

143

107

161

198

237

187

224

154

327

154

393

138

166

140

168

100

170

100

255

122

415

122

415

143

135

143

135

163

245

138

117

138

352

619

1’315

619

1’578

3’654

5’035

126

Total

Anzahl Personen [-]

Nutzbare Fläche [m2]

Anzahl Dachgeschosse [-]

Anzahl Vollgeschosse [-]

Fläche Gebäude [m2]

Anzahl Personen [-]

Soll

Nutzbare Fläche [m2]

Anzahl Dachgeschosse [-]

Anzahl Vollgeschosse [-]

Fläche Gebäude [m2]

Anzahl Personen [-]

Nutzbare Fläche [m2]

Ist-Max

Anzahl Dachgeschosse [-]

Anzahl Vollgeschosse [-]

2 Fläche Gebäude [m ]

Grundstück

Ist

870

2’219

1’281

3’267

791

2’017

7’502

188

Quartier Kolumban

Anzahl Personen [-]

Nutzbare Fläche [m2]

Anzahl Dachgeschosse [-]

Anzahl Vollgeschosse [-]

Fläche Gebäude [m2]

Anzahl Personen [-]

Soll

Nutzbare Fläche [m2]

Anzahl Dachgeschosse [-]

Anzahl Vollgeschosse [-]

Fläche Gebäude [m2]

Anzahl Personen [-]

Nutzbare Fläche [m ]

Ist-Max

Anzahl Dachgeschosse [-]

Anzahl Vollgeschosse [-]

Fläche Gebäude [m2]

Grundstück

Ist

2’456

6’263

157

3’346

8’532

213

3’346

11’376

284

1’052

2’683

1’821

4’644

116

1’821

6’191

155

1’175

2’996

2’219

5’658

141

2’219

7’545

189

11’942

299

18’834

471

25’112

628

Total

Quartier Spyri

Anzahl Personen [-]

Nutzbare Fläche [m2]

Anzahl Dachgeschosse [-]

Anzahl Vollgeschosse [-]

2 Fläche Gebäude [m ]

Anzahl Personen [-]

Soll

Nutzbare Fläche [m2]

Anzahl Vollgeschosse [-]

Fläche Gebäude [m2]

Anzahl Personen [-]

Nutzbare Fläche [m2]

Ist-Max

Anzahl Dachgeschosse [-]

Anzahl Vollgeschosse [-]

2 Fläche Gebäude [m ]

Grundstück

Anzahl Personen [-]

Nutzbare Fläche [m2]

Ist

Anzahl Dachgeschosse [-]

Anzahl Vollgeschosse [-]

2 Fläche Gebäude [m ]

Anzahl Personen [-]

Soll

Nutzbare Fläche [m2]

Anzahl Dachgeschosse [-]

Anzahl Vollgeschosse [-]

2 Fläche Gebäude [m ]

Anzahl Personen [-]

Nutzbare Fläche [m2]

Ist-Max

Anzahl Dachgeschosse [-]

Anzahl Vollgeschosse [-]

Fläche Gebäude [m2]

Grundstück

Ist

Anzahl Dachgeschosse [-]

Quartier Langgasse

160

272

160

544

145

431

157

267

157

534

103

306

155

264

155

527

110

327

139

414

100

298

231

884

22 16

169

337

160

408

160

544

179

457

179

609

169

646

316

537

316

1’075

102

303

181

538

13 31

2’814

9’568

239

323

1’235

129

219

129

439

245

937

176

599

176

599

263

1’006

180

612

180

612

148

566

154

524

154

524

173

662

158

403

158

538

390

1’160

111

283

111

378

276

1’056

222

566

222

755

237

705

250

850

250

850

360

1’377

124

422

124

422

282

1’079

267

908

267

908

173

662

379

1’289

379

1’289

115

440

146

293

160

612

130

497

123

245

130

497

237

201

237

806

208

796

169

288

169

575

150

574

306

260

306

1’041

277

471

948

3’224

948

3’224

246

418

194

742

311

3’150

154

1’058

10’710

524

268

559

1’901

559

1’901

559

1’901

209

622

253

968

253

861

253

861

186

711

218

742

218

742

218

742

120

459

127

432

127

432

127

432

105

402

216

735

216

735

216

735

168

643

139

473

139

473

139

473

130

497

218

742

218

742

218

742

208

796

125

425

125

425

125

425

329

226

769

226

769

226

769

177

677

137

466

137

466

137

466

352

135

459

135

459

135

459

181

692

588

2’250

588

2’000

588

2’000

177

677

223

664

223

759

223

759

352

259

660

259

881

259

881

185

708

271

921

271

922

271

922

110

421

248

843

248

844

248

844

203

776

188

639

188

640

188

640

109

417

208

884

208

708

208

708

220

842

227

965

227

772

227

772

131

167

280

714

280

952

280

952

112

333

121

309

121

412

121

412

113

336

212

283

207

704

286

250

956

309

788

309

1’051

154

589

31’541

789

36’185

905

40’373

1’009

Total

33’097

827

33’097

827

33’097

827

Total

309