ABC Vastgoed over het Vief Kwartier

ABC Vastgoed:

“Het Vief Kwartier is het duurzame resultaat van een constructieve samenwerking van gemeente Groningen en Team ABC Vastgoed”

Sjoerd Groen en Mark van Maanen

De vijf schoorsteenpijpen van de Hunzecentrale bepaalden, uiteraard samen met de Martinitoren, jarenlang de skyline van Groningen. ‘De vief piep’n’ waren de entree van de stad en stonden voor veel Stadjers gelijk aan thuiskomen. “Ik wist dat ik het redden zou, als ik ze zag, die vief,” zong de Groningse volkszanger Arno van der Heijden beeldend. Op 25 april 1998 waren duizenden Groningers getuige van het opblazen van deze vijf iconische pijpen. Sindsdien dient het gebied waar ooit de Hunzecentrale stond als parkeerplek, maar daar gaat verandering in komen. Team ABC Vastgoed ontwikkelt in een constructieve samenwerking met gemeente Groningen een dynamisch en toekomstgericht plan voor het gebied. Het gaat het Vief Kwartier heten, een naam waardoor deze buurt altijd verbonden blijft met het verleden van de plek maar ook een naam die staat voor een levendige en energieke nieuwe stadswijk.

Vorig jaar begon gemeente Groningen zijn zoektocht naar een creatieve samenwerkingspartner met een duurzame visie voor, wat dan nog heet, Kavel P2. “De gemeente was niet op zoek naar een ‘standaard’ vastgoedontwikkelaar,” vertelt Patrick Schlick, directeur van ABC Planontwikkeling. “Ze zochten naar een echte partner met een team van ontwerpers en technisch specialisten, met een eigen visie op hoe dit gebied in de toekomst het beste gebruikt kan worden.” De samenstelling van het ontwerpteam was naast de referenties en ontwikkelfilosofie van ABC ook een belangrijke overweging voor de partnerselectie door de gemeente. ABC heeft het Groningse architectenbureau Vector-i en EFFECT uit Kopenhagen aangetrokken met natuurlijk een landschapsbureau Felixx uit Rotterdam.

Vief Kwartier is een opdracht die team ABC Vastgoed goed past: “We richten ons alleen op complexe vraagstukken waar we denken als partner en conceptontwikkelaar echt iets toe te kunnen voegen. Wij richten ons op ontwikkelingsgebieden die vragen om creativiteit, conceptuele kracht, het samenbrengen van veel competenties en waarbij veel stakeholders betrokken zijn, en dus communicatie heel belangrijk is.”

Het Vief Kwartier is zo’n gebied. De ontwikkeling hiervan is in de toekomst bepalend voor de identiteit van het gehele Europapark. De gemeente Groningen heeft een gebied voor ogen waar duurzaamheid, leefbaarheid en bedrijvigheid een belangrijke rol spelen. . Voor team ABC Vastgoed vormen deze aspecten de perfecte opdracht. Het team bestaat uit creatievelingen, conceptuele denkers en veel technische specialisten; ontwikkelaars met een eigen verhaal, die geloven dat samenwerking - ook op de lange termijn - the way to go is en die ruimschoots ervaring hebben met soortgelijke complexe vraagstukken. Zo heeft ABC ook met een dergelijk gelaagd planvoorstel rondom vele thema’s als kunst & cultuur, functiemenging, behoud van industriële monumenten en duurzaamheid het Hembrugterrein in Zaandam verworven, dat nu in uitvoering is. Ook een ander recent gerealiseerd ABC-project, Het Platform in Utrecht, is een goed voorbeeld van een zeer complexe binnenstedelijke ontwikkeling waar de betrokken gemeente met veel voldoening terugkijkt op een geslaagde samenwerking.

“Het Vief Kwartier wordt een belangrijk onderdeel van de bruisende stad Groningen.”

Bovendien ziet het team van ABC Vastgoed toekomst in het gebied. Sjoerd Groen, partner bij RYSE en gedelegeerd ontwikkelaar namens ABC Vastgoed : “Het Vief Kwartier wordt bepalend voor de identiteit van het Europapark. Nu wordt het nog afgesloten van het centrum door wegen en het spoor, maar als de ringweg straks verdiept is ligt deze wijk aan het nieuwe Zuiderplantsoen. In de toekomst zal het Vief Kwartier een belangrijk onderdeel zijn van de bruisende stad Groningen.”

Ambities zijn leidend

Het team van ABC Vastgoed en de gemeente Groningen blijken een zeer goede match te zijn.. Een jaar lang werken ze al samen aan de vormgeving, uitstraling en toekomst van het Vief Kwartier. “Een belangrijk doel was om onze gezamenlijke ambities in kaart te brengen,” vertelt Groen over de periode waarin het team intensief samenwerkt met de gemeente. Ze ontwikkelden daarom een waardenwiel. “In dit kompas staan onze vijf kernwaarden vertaald naar 25 drivers. Tijdens het ontwikkelingsproces wilden we niet dat één van die eisen belangrijker zou worden dan de andere. Al die waarden hebben namelijk invloed op elkaar.” Waar bij andere projecten al snel met een ontwerp aan de slag wordt gegaan, bleef team ABC Vastgoed bewust conceptueel werken: “De kernwaarden zijn gedurende het proces steeds leidend gebleven. Steeds opnieuw maakten we de puzzel; als we dit doen om bijvoorbeeld de duurzaamheid te verhogen, wat voor effect heeft dat dan op de andere waarden?”

Groen, functioneel en duurzaam

Na een jaar ligt de haalbaarheidsstudie op tafel; een eerste ontwerp van een buurt die het hart van Europapark gaat vormen. Bij het ontwerp zijn de openbare ruimte en groenstructuren leidend geweest, vertelt Groen: “We hebben eerst gekeken hoe we daar vorm aan wilden geven en daar de gebouwen op aangepast.” Resultaat is een groen centraal binnenplein als kloppend hart van het nieuwe Vief Kwartier en aan de Boumaboulevard een groenstrook met ruimte voor terrassen. Op de daken van de vier terrasvormig gebouwclusters komen zowel zonnepanelen voor duurzame energie, als groene dakterrassen waar gerecreëerd kan worden en groendaken die zorgen voor biodiversiteit en waterretentie.

Het Vief Kwartier bestaat uit vier gebouwclusters met mixed functions. De gebouwen worden gebruikt om te wonen, te werken en te recreëren. Het team van ABC Vastgoed ziet dergelijke vormen van vastgoed als de toekomst: “Als je kijkt naar hedendaagse gebouwen, dan worden veel complexen niet efficiënt gebruikt, bovendien zijn monofunctionele gebouwen en gebieden niet echt levendig en sfeervol” licht Schlick toe. “Gebouwen en gebieden met meerdere functies en flexibele mogelijkheden zien wij als de toekomst, wat overigens al op veel plekken een actuele trend is..”

Mark van Maanen en Sjoerd Groen bij de maquette van Vief Kwartier

Meetbaar en reserveerbaar

Eén van de partijen die het team van ABC Vastgoed versterkt is Re:Invent. Zij zijn specialisten op het gebied van exploitatie, flexibilisering en digitalisering in mixed use gebouwen. Michiel Brouwer is één van de oprichters van Re:Invent en vertelt wat zij toevoegen aan het Vief Kwartier: “We streven ernaar dat een groot gedeelte van de commerciële ruimtes in het Vief Kwartier te reserveren zijn. Deze ruimtes worden niet langer enkel gebruikt door één bedrijf, maar staan tot de beschikking van een groot aantal bedrijven en gebruikers die de ruimtes kunnen reserveren.” Zo hoeven bedrijven niet alles zelf op te lossen in de eigen ruimte maar kunnen ze gebruik maken van bijvoorbeeld hoge kwaliteit dienstverlening (receptie, digitale services, catering, etc.) en aanvullende vergader- en ontmoetingsfaciliteiten die nodig zijn voor specifieke events of andere piekmomenten. “Bovendien zijn we van mening dat alles binnen een gebouw meetbaar moet zijn,” vervolgt Brouwer zijn verhaal. “Zodat we precies in kaart kunnen brengen hoe efficiënt een ruimte gebruikt wordt.” Dit concept realiseerde Re:Invent ook in het Zandkasteel in Amsterdam, dat binnenkort zijn deuren opent.

Vief Kwartier bestaat voor 50% uit woningen en 50% uit niet-wonen programma zoals kantoren, hotel, horeca en bedrijfsruimte. Van de kantoorruimte is “70% beschikbaar voor reguliere partijen; bedrijven die duurzaamheid, creativiteit en connectiviteit belangrijk vinden en willen werken in een prettige en inspirerende omgeving. De overige 30% van de ruimtes is ‘bookable’, en dus op basis van reservering in te vullen” aldus Groen. Uniek aan de kantoorruimte is dat deze volledig ESG-proof is en beschikt over BREEAM en WELL certificaat, iets wat op dit moment niet beschikbaar is in Groningen. De vraag naar dit soort kantoorruimte gaat de komende jaren een vlucht nemen volgens Brouwer, iets wat we voor het Vief Kwartier al ervaren.

Wonen in Vief Kwartier

De andere helft van de beschikbare ruimte zal gebruikt worden om te wonen. Groen: “Daarvan wordt een deel straks verhuurd door woningcorporatie Lefier en voor de overige woningen ligt de nadruk op betaalbare woningen. . Natuurlijk komen er ook prachtige penthouses in het duurdere segment, met uitzicht op de Martinitoren en de stad, maar we zijn ons ervan bewust dat in Groningen de meeste vraag is naar betaalbare woningen, zowel in de huur- als koopsector. Vief Kwartier wordt écht een wijk voor iedereen.

Het team heeft ervoor gekozen om zo veel mogelijk circulair te werk te gaan. De fundatie van de Hunzecentrale, die de gemeente nog vooral zag als uitdaging, ziet ABC Vastgoed juist als mogelijkheid. Het materiaal van de funderingen, bestaande uit 5500 palen en een dikke betonlaag, wordt gebruikt voor de nieuwe gebouwen.

Groen: “Over vier jaar hopen we de eerste gebouwen te kunnen opleveren. We weten dat er dan alweer veel veranderd is op het gebied van duurzaamheid. Het is noodzakelijk dat we plannen maken die toekomstbestendig zijn.” Het doel is om Vief Kwartier met de laagst mogelijke CO2-uitstoot te bouwen, onder andere door gebruik te maken van een innovatief modulair houtbouw systeem.

“Gebouwen met meerdere functies zijn de toekomst.”

Al met al is het Vief Kwartier een uniek project in Nederland; de constructieve samenwerking tussen de vastgoedwereld en de gemeente is een belangrijk spil, weet Schlick: “Normaliter staan deze partijen ietwat wantrouwig tegenover elkaar. De vastgoedwereld zou te veel denken aan bouwen en winst, de gemeente ziet alleen haar eigen ambities. Het is bijzonder dat we deze nieuwe buurt op deze wijze samen hebben vormgegeven. Dat vraagt vertrouwen en moed. Ik ben daarom echt heel positief op wat we tot nu toe samen hebben bereikt.”

Mark van Maanen Sr. Projectmanager gemeente Groningen:

“Wij zijn blij dat we voor de ontwikkeling van het Vief Kwartier een partner selectie hebben uitgevoerd omdat we met de ABC uiteindelijk de juiste partner hebben geselecteerd, zo is gebleken. Wij zijn daar tevreden over. Het is plezierig samenwerken op basis van gelijkwaardigheid wat recht doet aan de samenwerking. De afgelopen periode hebben we met elkaar voor het Vief Kwartier een heel mooi ambitieus plan ontwikkeld wat tegemoet komt aan de gezamenlijk doelstellingen betreffende het Woon- en commercieel programma, duurzaamheid, groen, energie en stedenbouw. Na besluitvorming gaan we het plan fasegewijs verder uitwerken en realiseren”.