Affitto d'azienda 2015

Unione Giovani Dottori Commercialisti Reggio Emilia

Corso di Aggiornamento Professionale edizione 2014/2015

“L’affitto d’azienda” 26 febbraio 2015 Rag. Roberto Spaggiari

Definizione L’affitto d’azienda è un contratto con il quale il concedente trasferisce all’affittuario il diritto di godimento di un’azienda (complesso di beni organizzato dall’imprenditore per l’esercizio dell’impresa, art. 2555 c.c.) a fronte del pagamento di un canone periodico e per un periodo di tempo determinato.

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Definizione Art. 2562 - Affitto dell'azienda Le disposizioni dell'articolo precedente si applicano anche nel caso di affitto dell'azienda Art. 2561 - Usufrutto dell'azienda L'usufruttuario dell'azienda deve esercitarla sotto la ditta che la contraddistingue.

Egli deve gestire l'azienda senza modificarne la destinazione e in modo da conservare l'efficienza dell'organizzazione e degli impianti e le normali dotazioni di scorte.

Se non adempie a tale obbligo o cessa arbitrariamente dalla gestione dell'azienda, si applica l‘articolo 1015 (abusi dell’usufruttuario).

La differenza tra le consistenze di inventario all'inizio e al termine dell'usufrutto è regolata in danaro, sulla base dei valori correnti al termine dell'usufrutto.

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Locazione e affitto La locazione è il contratto col quale una parte si obbliga a far godere all’altra una cosa mobile o immobile per un dato tempo, verso un determinato corrispettivo (art. 1571 c.c.)  L’affitto è un particolare tipo di locazione che ha per oggetto il godimento di una cosa produttiva, mobile o immobile, in cui l’affittuario deve curare la gestione in conformità della destinazione economica della cosa e dell’interesse della produzione (art. 1615 c.c.)  L’affitto d’azienda costituisce una variante dell’affitto di un bene produttivo, in cui il bene produttivo è rappresentato dal complesso di beni organizzato dall’imprenditore per l’esercizio dell’impresa 

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Distinzione da altri tipi contrattuali La differenza tra la locazione di immobile e l’affitto d’azienda è stata individuata nella circostanza che:  nella prima ipotesi, l’immobile concesso in godimento viene considerato, nell’economia del contratto, come oggetto principale dell’accordo, con funzione prevalente ed assorbente rispetto agli altri elementi, i quali assumono carattere di accessorietà  nella seconda, al contrario, l’immobile non viene considerato nella sua individualità giuridica, ma come uno degli elementi costitutivi del complesso di beni legati fra loro da un vincolo di interdipendenza e di complementarietà per il conseguimento di un determinato fine produttivo

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Oggetto Oggetto del contratto d’affitto può essere l’intera azienda, più aziende possedute dallo stesso imprenditore o un solo ramo dell’attività; è opportuno che il contratto descriva dettagliatamente i beni che compongono l’azienda Per ragioni contabili e di bilancio è opportuno allegare un inventario, dettagliato e completo, del patrimonio aziendale concesso in affitto, suddiviso secondo le seguenti categorie:  beni strumentali materiali  beni immateriali relativi all’azienda  scorte 

I marchi e i brevetti dell’azienda in affitto rientrano sostanzialmente nel regime della licenza di diritti di proprietà industriale. Qualora si desideri trascrivere all’Ufficio Brevetti il diritto di licenza acquisito dall’affittuario potrebbe essere preferibile porre la licenza ad oggetto di un contratto autonomo 

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Forma e pubblicità A norma dell’art. 2556, comma 1, c.c. i contratti aventi ad oggetto il trasferimento, temporaneo o definitivo, della proprietà o del godimento dell’azienda devono essere provati per iscritto, “salva l’osservanza delle forme stabilite dalla legge per il trasferimento dei singoli beni che compongono l’azienda o per la particolare natura del contratto”. Tale norma prevede dunque che il contratto d’affitto d’azienda debba rivestire la forma scritta ad probationem 

La disposizione dell’art. 2556, comma 1, c.c. è stata in realtà “superata” dal comma 2, aggiunto nel 1993, che richiede che i contratti di cui sopra “in forma pubblica o per scrittura privata autenticata, devono essere depositati per l’iscrizione nel registro delle imprese, nel termine di trenta giorni, a cura del notaio rogante o autenticante” (art. 2556 c.c.); pertanto, ad oggi, il contratto d’affitto d’azienda deve necessariamente avere forma scritta e richiede l’intervento del notaio 

I contratti, in forma pubblica o per scrittura privata autenticata, devono essere depositati per l’iscrizione nel registro imprese, nel termine di trenta giorni, a cura del notaio rogante o autenticante. In caso di mancata iscrizione l’atto di trasferimento rimane valido tra le parti ma è inopponibile nei confronti dei terzi 

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Durata 

La legge non prevede vincoli di durata del contratto d’affitto 





qualora nel contratto sia stabilito un termine finale lo scadere di esso costituirà la causa naturale di scioglimento del rapporto allorché, invece, nessun termine sia stato pattuito, sarà applicabile l’art. 1616 c.c., il quale prevede che le parti possano recedere dal contratto dando congruo preavviso se si tratta di un affitto d’azienda ultranovennale nel quale sia compreso un bene immobile vige l’obbligo di trascrizione (art. 2643 c.c.), ai fini sia dell’opponibilità nei confronti di terzi, sia della risoluzione del conflitto tra più titolari del diritto personale di godimento sullo stesso bene.

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Divieto di concorrenza

 L’art. 2557 c.c. dispone che il locatore, per tutta la durata del contratto di affitto, non possa iniziare una nuova impresa idonea a sviare la clientela di quella affittata, ferma restando la legittimità di sue attività preesistenti, sia pure concorrenziali Secondo l’orientamento giurisprudenziale, salvo diversa pattuizione tra le parti, il divieto sussiste anche in capo all’affittuario alla scadenza del contratto di affitto e per la durata di cinque anni (Cass. 20.12.1992 n. 13762 e 23.09.1995 n. 10105) 

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Successione nei contratti 

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L’art. 2558, comma 3, c.c. dispone che, salvo diversa pattuizione, l’acquirente dell’azienda subentra nei contratti stipulati per l’esercizio dell’azienda stessa, che non abbiano carattere personale. Il terzo contraente può tuttavia recedere dal contratto entro tre mesi dalla notizia del trasferimento, per giusta causa, salvo la responsabilità dell’alienante nei confronti dell’affittuario. Tale norma si applica anche all’affitto per espressa disposizione del terzo comma La successione dell’affittuario avviene di diritto ed è efficace nei confronti del terzo contraente senza necessità che egli debba accettarla Non è necessaria neppure la comunicazione al terzo contraente, questa serve unicamente per far decorrere i tre mesi entro i quali è consentito il recesso (Cass. 14.05.1997 n.

632)

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Crediti e debiti relativi all’azienda 

I debiti e i crediti possono essere o meno inclusi tra i beni che vengono trasferiti all’affittuario e che costituiscono parte dell’azienda 



per i crediti non è necessaria la notifica al creditore ceduto, in quanto ai sensi dell’art. 2559 c.c. la cessione dei crediti ha effetto nei confronti dei terzi dal momento di iscrizione del trasferimento di azienda nel registro delle imprese i debiti esistenti al momento della decorrenza del contratto di affitto, risultanti nelle scritture contabili obbligatorie, possono essere accollati all’affittuario. In questo caso però il locatore rimane solidalmente obbligato con l’affittuario, salvo che il creditore abbia espressamente liberato il debitore originario

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Debiti e diritti dei lavoratori 

Si possono trasferire i debiti inerenti il personale dipendente.



Con l’affitto di azienda in presenza di personale dipendente anche questo viene trasferito in base alle disposizioni dell’art 2112.   



Si continua il rapporto con l’affittuario Si conservano tutti i diritti detenuti dai lavoratori Responsabilità solidale dell’Affittante per il pagamento dei debiti rilevati fino alla data del trasferimento I diritti acquisiti con contrattazioni individuali vengono trasferiti e mantenuti

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Debiti tributari e responsabilità 

I debiti tributari non si trasferiscono



regime previgente della responsabilità dell’affittuario  in precedenza (fino al 31.3.1998) l’affittuario era obbligato verso l’Amministrazione Finanziaria in solido con il concedente per il pagamento di tributi, soprattasse e pene pecuniarie relative all’anno in cui ha luogo il trasferimento ed ai due anni precedenti (ex art. 19 legge 7.1.1929, n. 4, ora abrogato dall’art. 29 del D.Lgs. 18.12.1997, n. 472)



regime attuale della responsabilità dell’affittuario  ad oggi il regime introdotto dal D.Lgs. 18.12.1997, n. 472 “Disposizioni generali in materia di sanzioni amministrative per le violazioni di norme tributarie” non prevede alcuna responsabilità solidale dell’affittuario

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Crediti e debiti sorti durante l’affitto 

Non è prevista nessuna disciplina per i crediti sorti in conseguenza di contratti stipulati dall’affittuario, le parti sono libere di regolare contrattualmente tale aspetto



Dei debiti esistenti alla scadenza del contratto di affitto non risponde il proprietario-concedente anche nei casi in cui questi risultino dai libri contabili obbligatori (Cass. 08.05.1981 n. 3027). I debiti esistenti al momento della scadenza del contratto di affitto possono essere accollati al proprietarioconcedente. In questo caso però l’affittuario rimane solidalmente obbligato con proprietario-cedente, salvo che il creditore abbia espressamente liberato il debitore originario

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Autorizzazioni amministrative Le eventuali autorizzazioni amministrative richieste per l’esercizio dell’impresa non sono elementi dell’azienda e, essendo intrasmissibili, non possono costituire oggetto del contratto di cessione o di affitto d’azienda  E’ compito dell’affittuario procurarsi la licenza, se manca al concedente, ovvero provvedere alla voltura della stessa  Distinto dal contratto d’affitto è il cosiddetto accordo di voltura della licenza, privo di effetti traslativi, con il quale il precedente intestatario rinuncia alla licenza e si impegna a non opporsi alla concessione di nuove licenze in capo all’affittuario dell’azienda  L’efficacia del contratto di affitto, comunque, non è subordinata all’effettivo passaggio della licenza, a meno che le parti non abbiano espressamente introdotto un’apposita condizione in tal senso 

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Ammortamenti – ipotesi 1 regime ordinario - ammortamenti fatti dall’affittuario 

le quote di ammortamento sono deducibili nella determinazione del reddito dell’affittuario; sono commisurate al costo originario dei beni quale risulta dalla contabilità del concedente e sono deducibili fino a concorrenza del costo non ancora ammortizzato dal concedente (ovvero, se il concedente non ha tenuto regolarmente il registro cespiti, considerando già dedotte per il 50% le quote maturate nel periodo di gestione del concedente)



è preferibile che l’affittuario tenga un registro cespiti separato per i soli cespiti relativi all’azienda gestita in affitto: ciò consentirà di evitare commistioni con i cespiti propri di altre attività o aziende dell’affittuario, semplificherà la restituzione dei beni al termine del contratto di affitto e la quantificazione dell’indennità da corrispondere al concedente per il logorio e perimento dei beni

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Ammortamenti – ipotesi 1 regime ordinario - ammortamenti fatti dall’affittuario 

le quote di ammortamento calcolate dall’affittuario sono, in senso proprio, debiti per l’indennità che dovrà risarcire il concedente al termine dell'affitto per la perdita di utilità dei beni concessi in affitto, ex art 2561 c.c., e, dunque, dovrebbero comparire nel bilancio dell'affittuario come “accantonamenti a fronte di oneri futuri” alla voce B.3 dello stato patrimoniale passivo, senza confondersi con i fondi di ammortamento relativi ai beni propri dell’affittuario (che misurano invece l’utilità ceduta nel processo produttivo dai beni propri dell’affittuario). La denominazione del fondo potrebbe essere “f.do manutenzione e ripristino dei beni di azienda condotta in affitto”.



le quote di ammortamento vanno iscritte nel conto economico tra gli accantonamenti “altri accantonamenti” alla voce B.13

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Ammortamenti – ipotesi 1 Stato Patrimoniale

Conto Economico

…

Passivo: A) Patrimonio netto: B) Fondi per rischi e oneri: 1) per trattamento di quiescenza e obblighi simili; 2) per imposte, anche differite; 3) altri.

Totale. …

…

10) ammortamenti e svalutazioni: a) ammortamento delle immobilizzazioni immateriali; b) ammortamento delle immobilizzazioni materiali; c) altre svalutazioni delle immobilizzazioni; d) svalutazioni dei crediti compresi nell'attivo circolante e delle disponibilità liquide; …

13) altri accantonamenti; 14) oneri diversi di gestione.

Totale. …

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Ammortamenti – ipotesi 1 

il regime ordinario degli ammortamenti nell’affitto d’azienda (quote calcolate nella determinazione del reddito dell'affittuario) comporta la necessità per l’affittuario di disporre di informazioni contabili dettagliate circa la gestione del concedente ed in particolare richiede la disponibilità del registro cespiti del concedente: è opportuno che tale impegno a fornire informazioni ed a mettere a disposizione documenti sia esplicitato nel contratto

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Ammortamenti – ipotesi 2 regime alternativo - ammortamenti fatti dal concedente  la norma tributaria dispone che il regime ordinario, sopra descritto, non si applica in caso di deroga convenzionale all’obbligo di conservazione dell’efficienza degli impianti posto a carico dell'affittuario per il combinato disposto degli artt. 2561 e 2562 c.c.; pertanto, è possibile mantenere gli ammortamenti in capo al concedente anche nel periodo di durata dell’affitto, purché il contratto preveda espressamente questo accordo 

   

riferimenti normativi: art. 102 comma 8, DPR 22.12.86, n. 917 In questo caso è il proprietario che deve mantenere l’efficienza dei beni e dell’organizzazione Il canone di affitto terrà conto di tale onere Non si procederà a conguagli a fine contratto Le quote di ammortamento non saranno fiscalmente deducibili per l’affittuario © 2015 Attolini Spaggiari & Associati Studio Legale Tributario, Roberto Spaggiari

Manutenzione dei beni aziendali 

 

Le spese di manutenzione ordinaria sono a carico dell’affittuario (art.

1621 c.c.), mentre quelle di manutenzione straordinaria sono a carico del locatore  Le spese di manutenzione ordinaria sono deducibili, da parte dell’affittuario, interamente nell’esercizio in cui sono state sostenute  Se aventi utilità pluriennale sono deducibili in quote costanti in più esercizi, nel limite della quota imputabile a ciascuno di tali periodi d’imposta (art. 108, comma 3, DPR 22.12.1986, n. 917) La materia è, comunque, completamente plasmabile dalle parti in sede contrattuale Osservazioni: è opportuno che il contratto disciplini in maniera dettagliata questo aspetto, indicando a chi spetti l’obbligo di effettuare la manutenzione ordinaria e straordinaria e, di conseguenza, il diritto di effettuare ammortamenti fiscalmente riconosciuti; inoltre, poiché alcuni sostengono che la manutenzione straordinaria possa avvenire, anche se posta a carico dell'affittuario, solo con il consenso del concedente, può essere valutato se concedere una tantum questo consenso già nel contratto di affitto. © 2015 Attolini Spaggiari & Associati Studio Legale Tributario, Roberto Spaggiari

Rilevazione contabile Principi Contabili Nazionali Italiani 

Affittuario:  i beni (materiali, immateriali, scorte) relativi all’azienda condotta in affitto non devono essere iscritti dall’affittuario nell’attivo dello stato patrimoniale, ma devono figurare solamente nei suoi conti d’ordine (azienda in affitto / concedente di azienda in affitto), poiché non sono di proprietà dell’affittuario



Proprietario (che mantiene la qualifica di imprenditore):  non deve fare rilevazioni contabili relative all’affitto d’azienda se non annotare nei conti d’ordine il temporaneo trasferimento della disponibilità delle immobilizzazioni (beni affittati a terzi)  in nota integrativa è opportuno dare dettaglio nella composizione della voce immobilizzazioni (quante sono affittate, la loro composizione e la durata dell’affitto prevista).

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Rilevazione contabile Principi Contabili Internazionali (IAS-IFRS)

Approccio della “disponibilità”  Affittuario:  iscrive nel suo bilancio i beni costituenti il complesso aziendale poiché ne controlla i benefici economici futuri e ne ha assunto la responsabilità di impresa; come contropartita iscrive un debito nei confronti del locatore  ammortizza i beni annualmente  Proprietario:  elimina i beni dallo stato patrimoniale e rileva un credito che assume la natura di diritto alla restituzione dei beni costituenti l’azienda  Al termine dell’affitto si fanno le rettifiche relative alla riassunzione delle attività e passività da parte del proprietario da un lato e all’eliminazione degli stessi valori dall’affittuario; si determina inoltre un’eventuale sopravvenienza attiva o passiva  Anche Assonime nella circolare 34/2000, in relazione all’applicazione dei principi contabili nazionali, aveva riconosciuto piena legittimità per l’affittuario nel recepire i valori dei beni affittati nel proprio stato patrimoniale, in virtù del forte potere discrezionale dell’affittuario sui beni ottenuti in affitto. Assonime individua come condizione necessaria il mantenimento della continuità dei valori rispetto alle scritture contabili del proprietario. © 2015 Attolini Spaggiari & Associati Studio Legale Tributario, Roberto Spaggiari

Regolamento delle differenze di inventario 

Le differenze tra le consistenze di inventario all’inizio e alla fine del contratto di affitto dovranno essere regolate in denaro, sulla base dei valori correnti al termine dell’affitto



Regolamento in denaro delle differenze di inventario (art. 2561 c.c.)  è opportuno disciplinare nel dettaglio questo aspetto, tenendo conto che queste differenze si possono sostanzialmente suddividere nelle seguenti categorie:  variazione dei componenti aziendali (ad es. scorte, cespiti), sia sotto il profilo qualitativo, sia quantitativo  diventa pertanto essenziale disporre di un inventario iniziale dettagliato ed affidabile e di un sistema informativo contabile di buona qualità; alla data esatta della cessazione del contratto dovrà essere redatto un inventario fisico; è opportuno che il contratto preveda i tempi tecnici sufficienti (almeno qualche mese) per completare la situazione contabile e conguagliare le differenze in denaro

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Regolamento delle differenze di inventario 



logorio o perimento dei componenti aziendali, che può verificarsi indipendentemente dall’effettiva sostituzione o mutazione dei componenti  il problema riguarda essenzialmente i beni strumentali; la corretta tenuta del libro cespiti e la puntuale rilevazione delle quote di ammortamento nel periodo di affitto potranno consentire di semplificare la quantificazione; è opportuno che il contratto fissi delle percentuali di ammortamento effettive per ciascuna macrocategoria di cespiti, poiché le percentuali fiscali sono spesso scarsamente significative incremento prodotto dall’affittuario all’avviamento dell’azienda (o decremento)  parte della dottrina ritiene che tale valore non debba essere conguagliato: è comunque opportuno che il contratto disciplini anche questo aspetto; qualora si scelga di conguagliare la differenza del valore dell’avviamento al termine del contratto, sarà quanto mai opportuno fissare dei criteri di calcolo chiari e determinare già nel contratto, sulla base del criterio prescelto, il valore dell’avviamento all’inizio dell’affitto

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Regolamento delle differenze di inventario 

Differenza inventariale - 1.000; F.do amm.to 1.500

Affittuario:

Proprietario:

F.do manut.1.500 banca 1.000 sopravv. att. 500 (tassata)

banca 1.000 sopravv. pass 500 (deducibile)



F.do amm.to 1.500

Differenza inventariale - 1.500; F.do amm.to 1.000

Affittuario:

Proprietario:

F.do manut. 1.000 banca 1.500 Sopravv.pass. 500 (deducibile)

banca 1.500

F.do amm.to 1.000 sopravv. att. 500 (tassata)

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Investimenti dell’affittuario 



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nuovi beni acquistati dall’affittuario, separabili da quelli dell’azienda  dovranno essere iscritti nell’attivo dello stato patrimoniale dell’affittuario, poiché non saranno oggetto di restituzione al termine dell’affitto nuovi beni acquistati dall’affittuario, non separabili da quelli dell’azienda  dovranno essere iscritti nei conti d’ordine dell’affittuario come incrementi su beni dell’azienda in affitto, poiché saranno oggetto di restituzione al termine dell’affitto insieme ai beni che sono andati ad incrementare alienazione dei cespiti concessi in affitto  secondo la dottrina prevalente, l’affittuario ha facoltà di vendere impianti e macchinari a lui concessi in affitto e di acquistarne altri, pur non essendone proprietario; in tal caso dall’alienazione di beni concessi in affitto non risulteranno, per l’affittuario, plusvalenze o minusvalenze, bensì sopravvenienze

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Imposte sul reddito 

L’affitto d’azienda è diversamente imponibile per il locatore a seconda che lo stesso sia una società (di persone o capitali) o un imprenditore individuale 

Società capitali



Società di persone



Imprenditore individuale unica azienda



Imprenditore individuale affitto ramo di azienda

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Imposte sul reddito 

Società capitali:  i canoni di affitto maturati concorrono alla formazione del reddito di impresa complessivo per competenza, soggetti a tassazione a fini IRES e IRAP  secondo le regole ordinarie non sono deducibili IRAP gli «ammortamenti» in quanto B13  L’Agenzia delle entrate ha precisato con una circolare del 2012 che nel caso di affitto di azienda, essendo tali «ammortamenti» elementi oggettivi, possono essere portati in diminuzione con una ripresa in dichiarazione  Alla fine del contratto se viene effettuata una cessione dell’azienda la plusvalenze realizzata viene tassata ordinariamente o in quote costanti nell’anno di realizzo e nei 4 anni successivi se detenuta da più di tre anni (computando anche gli anni in cui è stata concessa in affitto) 

Per l’affittuario i canoni corrisposti sono deducibili secondo gli ordinari criteri di competenza, art. 109 del TUIR

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Imposte sul reddito 

Società di persone:  i canoni di affitto maturati concorrono alla formazione del reddito di impresa complessivo per competenza, soggetti a tassazione a fini IRAP  secondo le regole ordinarie non sono deducibili IRAP gli «ammortamenti» in quanto B13  L’Agenzia delle entrate ha precisato con una circolare del 2012 che nel caso di affitto di azienda, essendo tali «ammortamenti» elementi oggettivi, possono essere portati in diminuzione con una ripresa in dichiarazione  Alla fine del contratto se viene effettuata una cessione dell’azienda la Plusvalenze realizzata viene tassa ordinariamente o in quote costanti nell’anno di realizzo e nei 4 anni successivi se detenuta da più di tre anni (computando anche gli anni in cui è stata concessa in affitto)  L’art. 17 c.2 TUIR non prevede la tassazione separata se non per le somme attribuite ai soci in sede di liquidazione (valutare tale possibilità) 

Per l’affittuario i canoni corrisposti sono deducibili secondo gli ordinari criteri di competenza, art. 109 del TUIR © 2015 Attolini Spaggiari & Associati Studio Legale Tributario, Roberto Spaggiari

Imposte sul reddito 



Imprenditore individuale unica azienda:  concessione in affitto dell’unica azienda: viene meno in capo al titolare la qualifica di imprenditore ed i proventi percepiti al netto dei costi di diretta imputazione sono tassabili per cassa solo ai fini IRPEF (redditi diversi ai sensi dell’art. 71 c. 2 del TUIR)  Alla fine del contratto se viene effettuata una cessione dell’azienda la Plusvalenze realizzata viene tassa per cassa  L’art. 17 c.3 TUIR prevede la tassazione separata se il possesso è stato mantenuto per non meno di 5 anni (rientra nel computo anche gli anni di affitto)

Per l’affittuario i canoni corrisposti sono deducibili secondo gli ordinari criteri di competenza, art. 109 del TUIR

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Imposte sul reddito 



Imprenditore individuale affitto ramo azienda:  concessione in affitto di una tra più aziende possedute: il locatore resta imprenditore, i canoni di affitto concorrono alla determinazione del reddito d’impresa, tassabile sia ai fini IRPEF che IRAP  secondo le regole ordinarie non sono deducibili IRAP gli «ammortamenti» in quanto B13  L’Agenzia delle entrate ha precisato con una circolare del 2012 che nel caso di affitto di azienda, essendo tali «ammortamenti» elementi oggettivi, possono essere portati in diminuzione con una ripresa in dichiarazione  Alla fine del contratto se viene effettuata una cessione dell’azienda la Plusvalenze realizzata viene tassa ordinariamente o in quote costanti nell’anno di realizzo e nei 4 anni successivi se detenuta da più di tre anni (computando anche gli anni in cui è stata concessa in affitto)  L’art. 17 c.2 TUIR permette l’opzione per la tassazione separata se il possesso è stato mantenuto per non meno di 5 anni (rientra nel computo anche gli anni di affitto)

Per l’affittuario i canoni corrisposti sono deducibili secondo gli ordinari criteri di competenza, art. 109 del TUIR © 2015 Attolini Spaggiari & Associati Studio Legale Tributario, Roberto Spaggiari

IVA 



L’operazione di affitto d’azienda è imponibile ai fini IVA (aliquota 22%), ad eccezione dei seguenti casi:  affitto dell’unica azienda da parte dell’imprenditore individuale (esclusa da IVA, ma soggetta all’imposta di registro)  affitto di aziende agricole (esente da IVA art. 10, n. 8, DPR 633/1972) Le differenze inventariali non sono assoggettate ad iva in quanto hanno natura risarcitoria sia per le differenze qualitative che quantitative.

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Trasferimenti plafond IVA



Per il trasferimento del beneficio di acquistare beni e servizi in sospensione d’imposta, a favore dell’affittuario, è necessario che:  tale trasferimento sia espressamente previsto nel relativo contratto d’affitto d’azienda  ne sia data comunicazione all’Ufficio delle Entrate competente compilando l’apposita sezione del quadro D del modello di comunicazione variazione dati AA7/11 o del quadro E del modello AA9/11

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Altri adempimenti IVA - comunicazioni 

Entro 30 giorni dall’inizio della locazione:  il concedente:  se affitta l’unica impresa individuale dovrà presentare una dichiarazione di variazione dati all’Ufficio IVA, indicando la cessazione della precedente attività e l’inizio dell’attività di affitto d’azienda  negli altri casi comunica solo le eventuali variazioni che si sono determinate a seguito dell’affitto d’azienda (non esiste obbligo di comunicazione dell’avvenuta cessione in affitto di un complesso aziendale)  l’affittuario:  se non esercita già prima l’attività dell’azienda concessa in affitto, dovrà presentare una dichiarazione di variazione dati all’Ufficio IVA, indicando l’inizio dell’attività d’affitto d’azienda e l’eventuale presenza di nuovi luoghi di esercizio dell’attività, magazzini e depositi

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Imposta di registro 

Locatore non imprenditore:  non versa IVA e paga l’imposta di registro in misura proporzionale  l’imposta si applica sull’ammontare complessivo dei canoni previsti per l’intera durata del contratto, ed è dovuta una sola volta per tutta la durata del contratto:  canoni separati: si applica l’aliquota del 2% sulla parte immobiliare e quella del 3% sulla parte mobiliare dell’azienda  canone unico: si applica l’aliquota del 3%



Locatore imprenditore:  se nel complesso aziendale non è compresa una componente immobiliare prevalente l’imposta è dovuta in misura fissa pari a 200,00 euro qualunque sia l’importo del canone  se nel complesso aziendale è compresa una componente immobiliare prevalente l’imposta è dovuta in misura proporzionale dell’1% del canone (DL 223/2006)

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Imposta di registro 

Per l’imprenditore l’imposta di registro nella misura dell’1% è dovuta se ricorrono entrambe le seguenti condizioni:  il valore normale (valore di mercato) dei fabbricati compresi nel complesso aziendale è superiore al 50% del valore complessivo dell’azienda (dato dai valori reali e non contabili e comprensivo dei plusvalori latenti tra cui anche l’avviamento)  se l’applicazione dell’IVA e dell’imposta di registro secondo le regole previste per gli affitti di azienda comporterebbe un risparmio di imposta rispetto al carico fiscale che graverebbe sulle parti se si applicasse la disciplina prevista per le locazioni di fabbricati (l’art. 35 comma 10 quarter del D.L. 223/2006) Determinazione carico fiscale affitto d’azienda: IVA + registro= A Determinazione carico fiscale locazione fabbricati: IVA + registro = B

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Se A>B si applica il regime di affitto di azienda Se A<B si applica il regime delle locazioni di fabbricati © 2015 Attolini Spaggiari & Associati Studio Legale Tributario, Roberto Spaggiari

Comunicazioni beni immobili 

qualora il contratto d’affitto d’azienda comprenda anche il godimento, a qualsiasi titolo, di un fabbricato:  il proprietario (o meglio, chiunque) dovrà dare comunicazione dell’immissione nel possesso, entro 48 ore dalla consegna, all'autorità di pubblica sicurezza

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riferimenti normativi: art. 12, Dl 21.03.78, n. 59, convertito con modifiche in legge 18.05.78, n. 191

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Legge fallimentare art. 104 bis 

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Durante la procedura fallimentare può essere ceduta in affitto l’azienda o rami di azienda se è utile al fine della salvaguardia dei valori aziendali dell’impresa fallita, a vantaggio del ceto creditorio La durata dell’affitto deve essere compatibile con le esigenze della liquidazione dei beni La scelta dell’affittuario è effettuata dal Curatore ex art. 107 l.f. (anche in base alle garanzie) Previsione di clausole contrattuali idonee a garantire un corretto utilizzo dell’istituto I debiti sorti in costanza d’affitto non sono imputabili alla procedura ma all’affittuario che li ha maturati

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Grazie per la partecipazione rag. Roberto Spaggiari Attolini Spaggiari & Associati Studio legale e tributario r.spaggiari@asassociati.it

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