MANUTENÇÃO UEM – FAPF IV ANO – II SEMESTRE Conservação e Restauro do Património Construído Docente: Mohamad ARIF Discentes: Jaime TIVANE; Rego FOIA; Nilton NHAR; Rose Mary DIAS; Hárisse JANY Maputo, aos 06 de Outubro de 2017
G2
ESTRUTURA PARTE I MANUTENÇÃO
Introdução
Objectivos e Metodologias do trabalho
Contextualização | Historial Breve Princípios da Manutenção
Historial breve
PARTE II GESTÃO DA MANUTENÇÃO
Objectivos da manutenção
Conceitos / Keywords Tipos de Manutenção
Importância da Manutenção
Planeamento da Manutenção
Custos da Manutenção
Diagnóstico da manutenção: Grau
Sistema de Gestão de Manutenção
de urgência da manutenção
(Uso de Software na Manutenção)
Manutenção (Relação entre
Procedimento para Manutenção
Normas sobre a manutenção de
Empresas e Edifícios)
Preventiva
edifícios
Procedimento para Manutenção
Conclusão
Correctiva
Bibliografia
Organização de equipa de manutenção Gestão de Edifícios e da
Manutenção de Sistemas
2|53
MANUTENÇÃO
INTRODUÇÃO Edificar foi desde a antiguidade uma das necessidades da humanidade. A medida que o tempo passa estas edificações deterioram-se e demandam cuidados (manutenção). O grupo vai abordar o tema Manutenção em edifícios, apresentando os diferentes tipos, princípios, importância, sua gestão, seu planeamento e seus custos. Quando o homem começou a desenvolver as máquinas para a produção de bens de consumo a manutenção foi emergindo a partir do momento em que novas necessidades eram criadas. Os edifícios iniciam o seu processo de manutenção a partir do momento em que são construídos e se inicia a sua utilização. Todo o edifício, equipamento ou bem está sujeito a um processo de deterioração, especialmente se estiver sujeito a acções ambientais, da actividade, ou do funcionamento. 3|53
MANUTENÇÃO
OBJECTIVOS E METODOLOGIAS O.
Dar a conhecer as práticas, planeamento, gestão e custos da manutenção. Demonstrar e reforçar a ideia de que a manutenção deve ser encarada como um investimento e não como um gasto adicional. Conhecer e saber “como, porquê, por quem, quando e onde” deve ser feita a manutenção de edifícios. M. A metodologia usada na elaboração trabalho foi de pesquisas em páginas web de teses e guiões de manutenção e gestão da manutenção em
edifícios; uma visita de estudo ao edifício Platinum para melhor conhecimento dos sistemas; visita a uma empresa que realiza manutenção em edifícios na cidade de Maputo – JA, Lda.
4|53
C O N C E I T O S
M a n u t e n ç ã o
e d i f í c io s
|
Conjunto de actividades a serem realizadas para
& K E Y W O R D S
d e
conservar ou recuperar a capacidade funcional da Manutenção
|
Conjunto de ações que
ajudam no bom e correto funcionamento de algo; É a combinação de todas as acções
edificação; Preservação do edifício construído em condições semelhantes àquelas de seu estado inicial (SEELY apud BONIN, 1988).
técnicas, administrativas e de gestão, durante o ciclo de vida de um bem, destinadas a mantê-lo ou a repô-lo num estado em que possa
Durabilidade |
É a medida da resistência
desempenhar a função requerida.
de um bem ao desgaste e a variações físicoquímicas sob determinadas condições de uso ou de armazenagem.
5|53 Conceitos / Keywords
Contextualização | Historial Breve
Objectivos da manutenção
Tipos de Manutenção
Princípios da Manutenção
Importância da Manutenção
C O N C E I T O S
&
Plano
de Manutenção
conjunto
estruturado
Éo
M o n i t o r i z a ç ã o | Acompanhamento do
tarefas
que
funcionamento de um edifício ou de um sistema
actividades,
os
mediante um programa de leituras e registos
procedimentos, os recursos e a duração
periódicos regulares de parâmetros pertinentes
necessários para executar a manutenção.
em tempo real.
Consumo específico de um
D i a g n ó s t i c o
e d i f í c i o
Energia utilizada para o
procedimentos interdependentes e organizados
funcionamento de um edifício durante um ano
com o objectivo único de compreender e explicar
tipo por unidade de área ou por unidade de
uma patologia através da observação das suas
serviço prestado.
manifestações.
compreendem
K E Y W O R D S
as
|
de
|
|
Conjunto de
6|53 Conceitos / Keywords
Contextualização | Historial Breve
Objectivos da manutenção
Tipos de Manutenção
Princípios da Manutenção
Importância da Manutenção
PARTE I
MANUTENÇÃO Contextualização |
Objectivos da
Tipos de
Historial Breve
manutenção
Manutenção
Princípios da
Importância da
Manutenção
Manutenção
CONTEXTUALIZAÇÃO | HISTORIAL BREVE
1877
1965
Com o aparente envelhecimento
A manutenção ganhou importância
dos edifícios históricos resultante
ao longo da revolução industrial,
da
ausência
de
acções
manutenção, William Morris em conjunto com outros pioneiros do movimento
da
manutenção
1950
de
e
conservação de edifícios, fundam a
SPAB, Society for the Protection by Ancient Building, uma sociedade para a protecção dos edifícios
A manutenção predial na Europa começou no final da
década
ainda
que
bastante Seeley (1987)
1979
sendo uma necessidade absoluta na
de
de
1950,
forma
modesta.
Segunda Guerra Mundial. Em 1965, foi criado o Comité de Manutenção das Construções pelo Ministério de
Construções e Serviços Públicos Britânico. A partir desse momento, o assunto ganhou muito destaque, em carácter mundial.
Em 1979, foi fundado o grupo de trabalho W70 do CIB (International Council and
for
Research
Innovation
Building
in and
Construction).
antigos.
8|53 Contextualização | Historial Breve
Objectivos da manutenção
Tipos de Manutenção
Princípios da Manutenção
Importância da Manutenção
01
02
03
Prolongar a
Melhorar a
Reduzir avarias e
vida útil de
eficiência do
paradas de
um edifício
equipamento
emergência
PRINCIPAIS
OBJECTIVOS DA MANUTENÇÃO
04
05
Optimizar a
Minimizar o
utilização de
uso de
recursos
energia
06 Controle orçamentário e implementar reduções de custos
9|53 Objectivos da manutenção
Tipos de Manutenção
Princípios da Manutenção
Importância da Manutenção
TIPOS
DE
MANUTENÇÃO
MANUTENÇÃO
PREVENTIVA
SISTEMÁTICA
CORRECTIVA
MELHORIA
CONDICIONADA
AVARIA
AVARIA
INTRÍNSICA
EXTRÍNSICA
10|53 Tipos de Manutenção
Princípios da Manutenção
Importância da Manutenção
MANUTENÇÃO|PREVENTIVA Realizada com o objectivo de se antecipar aos problemas, evitar avarias, perda ou redução de função.
Manutenção Preventiva Sistemática | faz-se quando as
Manutenção Preventiva Condicional
operações são executadas a intervalos regulares de tempo de
operações são executadas não em função de uma periodicidade
calendário ou noutra unidade conveniente (horas, dias,
pré–estabelecida mas sim em função de um diagnóstico ou
semanas, meses) com a finalidade de reduzir a probabilidade
quando
de avaria ou degradação do funcionamento de um bem.
equipamento (por se ter detectado mau funcionamento).
se
faz
o
aproveitamento
|
da
faz-se quando as
imobilização
do
11|53 Tipos de Manutenção
Princípios da Manutenção
Importância da Manutenção
MANUTENÇÃO|CORRECTIVA É efectuada depois da detecção de uma avaria e destinada a repor a função inicial do sistema em questão.
Avaria intrínseca | por motivo interno do equipamento.
Avaria extrínsica | por acções externas ao próprio equipamento. 12|53 Tipos de Manutenção
Princípios da Manutenção
Importância da Manutenção
MANUTENÇÃO|MELHORIA Quando se repõe o sistema em funcionamento após se ter verificado uma rotura, desgaste ou desafinação excessiva a
ponto de alterar drasticamente o funcionamento do sistema. Conjunto de medidas de natureza técnica, administrativa e de gestão, destinadas a melhorar a segurança de funcionamento sem modificar a função requerida. Introduz a dinâmica de melhoria continua em muitas instalações técnicas: adição de equipamento de monitoramento, monitorização eficiente de bombas e outros equipamentos, melhoria de acesso para a manutenção, sistemas automáticos de lubrificação. Em todos os casos há que estudar a relação custo benefício. 13|53 Tipos de Manutenção
Princípios da Manutenção
Importância da Manutenção
PRINCÍPIOS Compreender o tipo
02
de edifício
Intervenção mínima
os
As reparações devem
estágios
ser mantidas ao mínimo
Compreender diferentes
DA MANUTENÇÃO
04
Manter um registo É
experimentadas confiáveis
bordo e fotografias para
exigido para conservar
de um edifício pode
decadência
o edifício sem perturbar
Deve ser realizada usando
ou destruir o tecido
materiais e técnicas que
existente anteriormente.
combinam
O diagnóstico correcto de
podem ocorrer.
problemas pode economizar dinheiro
01
e
evitar
desnecessários. É essencial que a causa do problema seja
devidamente
com
os
usados originalmente. Isso ajudará a garantir que o
danos
prática
manter um diário de
Compreender as causas da
que os problemas
boa
Usar materiais e técnicas
no desenvolvimento ajudar a explicar por
uma
registrar as descobertas das
inspeções
de
manutenção e registrar reparos
que
são
realizados.
antigo e o novo sejam
03
compatíveis em termos de desempenho e aparência.
compreendida e abordada.
05 14|53
Princípios da Manutenção
Importância da Manutenção
IMPORTÂNCIA DA MANUTENÇÃO
A prevenção é a solução ideal contra as
01
Garante as melhores condições possíveis nas funcionalidades e nos espaços disponíveis aos seus utilizadores;
02
Um equipamento bem mantido dura 30% a 40%
03
A implementação da manutenção preventiva
mais do que um mal mantido;
anomalias que afectam uma edificação, é também mais eficaz e mais económica, e garante outros benefícios – segurança, valorização imobiliária, manutenção do
ajuda a poupar nos consumos energéticos de 5% a 11%;
prazo de garantia etc. – para a edificação e seus usuários.
04
Optimização de Custos. 15|53 Importância da Manutenção
PARTE II
GESTÃO DA MANUTENÇÃO Historial breve Organização de equipa de manutenção Gestão de Edifícios e da Manutenção Manutenção de Sistemas Planeamento da Manutenção Grau de urgência da manutenção
Procedimento
para
Manutenção
para
Manutenção
Preventiva Procedimento Correctiva Custos da Manutenção
Sistema de Gestão de Manutenção Normas sobre a manutenção de edifícios
HISTORIAL BREVE DA GESTÃO DA MANUTENÇÃO
No
séc
XIX,
com
Surgiu
a
a
implantação
produção
em
série,
fábricas necessidade equipes
na
aviação
No final da década de 80,
da
Após a Segunda Guerra
comercial e na indústria
com
as
Mundial
eletrônica
50).
aumento da qualidade dos
Compos-se a "Engenharia
produtos e serviços pelos
produção mais ágil e a
de
consumidores,
manutenção
planear
sentiram de
grande
evolução
mecanização das indústrias e
uma
criar
que pudessem
aumentou
necessidade
por
a uma
preventiva
(anos
Manutenção", e
para
controlar
as
exigências
Manutenção passou a ser
preventiva,
um elemento importante
surgia não só para corrigir
manutenção
máquinas no menor tempo
as falhas, mas também
analisar causas e efeitos das
no
possível.
para evitá-las.
avarias.
equipamentos.
reparos
a
a
em
efectuar
de
desempenho
dos
Planeamento e Controle de Manutenção - finalidade de desenvolver, implementar e analisar os resultados dos serviços
de
utilizando-se
manutenção, um
sistema
informatizado ferramenta de suporte.
como
A gestão da Manutenção diz respeito a todas as actividades de
gestão que determinam os objectivos, a estratégia e as responsabilidades respeitantes a manutenção.
O QUE É GESTÃO DA MANUTENÇÃO? “manter as instalações em perfeitas condições de funcionamento”.
Nos últimos tempos têm sido desenvolvidos vários sistemas de gestão integrada com metodologias de manutenção em vários países. Estes sistemas são constituídos num sistema informático baseados num modelo operacional adequado à realidade e
“Quando e como fazer?”
complexidade de cada empreendimento. Tendo o gestor que
“Que estratégias devemos implementar?”
lidar com uma vasta quantidade de informação, esta ferramenta
“Quem as vai implementar?”
torna-se fundamental para o seu tratamento. 18|53
ORGANIZAÇÃO DA EQUIPA DE MANUTENÇÃO
GESTOR DE MANUTENÇÃO
DIRECTOR DE MANUTENÇÃO
DIRECTOR ADMINISTRATIVO
SUPERVISOR DE MANUTENÇÃO DEP. COMERCIAL
ELECTRICISTA E MECANICO
SERRALHEIRO E SOLDADOR
PINTOR
AVAC
CANALIZADOR
PROJECTO
CARPINTEIRO
ARMAZÉM
FINANÇAS
PROCUREMENT
19|53
GESTÃO DE EDIFÍCIOS E A
A gestão de edifícios é um conjunto de metodologias e
GESTÃO DA MANUTENÇÃO |
procedimentos orientados para o conjunto de acções que irão
RELAÇÃO ENTRE EMPRESAS E EDIFÍCIOS
afectar um edifício após a sua construção, de forma a optimizar
o seu desempenho ao longo da sua vida útil. A ausência de planos de manutenção desde o início da utilização do edifício é um factor que condiciona o seu bom
funcionamento e consequentemente a implementação de metodologias de gestão da manutenção. Uma manutenção adequada é realizada em tempo útil, evita
“surpresas” e mantém o valor patrimonial do edificado. É fundamental elaborar um plano detalhado de inspecção e ensaios, tal como estimar os custos associados a todas as
intervenções de manutenção ao longo da vida útil do edifício. 20|53
MANUTENÇÃO DE
SISTEMAS
ESTRUTURAL
AVAC
ETAR
HIDRÁULICO
ACABAMENTOS
MECÂNICO
ELÉCTRICO
COBERTURA
INCÊNDIO
MANUTENÇÃO DE ESTRUTURAL
SISTEMAS
|
MUROS DE CAVE De 3 em 3 anos: Reparação e substituição da vedação das juntas, em muros expostos à intempérie. De 5 em 5 anos: Reparação e substituição da vedação das juntas, em muros não expostos à intempérie. Verificação do estado da pasta das juntas, substituindo-a quando seja necessário. ESCADAS
De 2 em 2 anos: Inspecção das juntas de dilatação. NÚCLEOS E PAREDES Todos os anos: Inspecção das juntas de dilatação. De 5 em 5 anos: Renovação das juntas estruturais nas zonas de vedação deterioradas.
LAJES De 5 em 5 anos: Inspecção visual, observando se aparece em alguma zona deformações, abaulamento em tectos, tijoleira desencaixadas, portas ou janelas que não ajustam, fissuras no tecto, divisórias de paredes, sinais de humidade, descascamentos no revestimento ou manchas de óxido nos elementos de betão.
22|53
MANUTENÇÃO DE HIDRÁULICO
SISTEMAS
|
RAMAIS DE LIGAÇÃO E INTRODUÇÃO Todos os anos: Inspecção e limpeza da válvula de corte do ramal de ligação. De 2 em 2 anos: Revisão da instalação em geral e, se existirem indícios de alguma manifestação patológica tais como
corrosão ou incrustação, será efectuada um teste de estanquidade e pressão de funcionamento. CONTADORES Todos os anos: Verificação do bom funcionamento de abertura e fecho das válvulas. De 2 em 2 anos: Revisão das válvulas, em geral. DEPÓSITOS/GRUPOS DE BOMBAGEM De 6 em 6 meses: Inspecção e limpeza do depósito atmosférico. Verificação do correcto funcionamento do grupo de bombagem, revendo os valores da pressão de referência. Verificação da ausência de humidade, a correcta ligação eléctrica e o nível de isolamento no grupo de bombagem. Todos os anos: Inspecção de possíveis fugas em algum ponto do depósito auxiliar de alimentação, existência de ruídos anómalos no motor ou tanque de pressão. Verificação do funcionamento e estanquidade das válvulas de corte e da válvula anti-retorno. RAMAIS DE DISTRIBUIÇÃO De 2 em 2 anos: Revisão da instalação em geral e, se existirem indícios de alguma manifestação patológicas.
23|53
MANUTENÇÃO DE ELÉCTRICO
SISTEMAS
|
CAIXAS GERAIS DE PROTECÇÃO De 2 em 2 anos: Inspecção visual do estado do interruptor de corte e dos fusíveis de protecção. Verificação da continuidade do condutor de ligação à terra do aro metálico da porta. De 5 em 5 anos: Verificação dos dispositivos de protecção contra curto-circuitos, contactos directos e indirectos. CENTRALIZAÇÃO DE CONTADORES De 2 em 2 anos: Verificação das condições de ventilação, iluminação e acessibilidade ao quarto ou armário de contadores. De 5 em 5 anos: Verificação do estado do interruptor de corte em carga, verificando-se a sua estabilidade e posição. INSTALAÇÕES INTERIORES Todos os anos: Verificação do funcionamento de todos os interruptores do quadro de comando e protecção. De 2 em 2 anos: Revisão geral, verificando o estado do quadro de comando e protecção, os mecanismos alojados e conexões. Inspeção visual do estado do interruptor de corte e dos fusíveis de protecção. Verificação do estado de conservação das coberturas isolantes dos interruptores e tomadas da instalação. De 5 em 5 anos: Verificação dos dispositivos de protecção contra curto-circuitos, contactos directos e indirectos. De 10 em 10 anos: Revisão geral da instalação.
24|53
MANUTENÇÃO AVAC
DE
SISTEMAS
|
Unidades Autonomas de Climatização – Ar Condicionado Cada mês: Verificação da estanquidade e níveis de refrigerante e óleo em equipamentos frigoríficos. Revisão e limpeza de filtros de ar. De 6 em 6 meses: Revisão de unidades terminais de distribuição de ar, uma ao início da temporada e outra a meio do período de utilização Todos os anos: Limpeza dos evaporadores e condensadores. Verificação da estanquidade e níveis de refrigerante e óleo em equipamentos frigoríficos. Revisão e limpeza de filtros de ar. Revisão de unidades terminais de distribuição de ar. Revisão e limpeza de unidades de impulsão e retorno de ar.
Sistema de Condução de Ar Cada mês: Revisão de ventiladores. De 6 em 6 meses: Revisão de unidades terminais de distribuição de ar, uma ao início da temporada e outra a meio do período de utilização. Verificação nas condutas do estado do seu isolamento, pontos de ancoragem, ligações e limpeza. Todos os anos: Revisão de unidades terminais de distribuição de ar.
25|53
MANUTENÇÃO DE SISTEMAS ACABAMENTOS
|
Revestimentos - Reboco Todos os anos: Revisão do estado de conservação dos rebocos, para detectar defeitos como descasques, fendas, abaulamentos ou esfoliações. Limpeza de rebocos à vista. De 2 em 2 anos: Reparação dos defeitos que possam permitir a passagem da humidade. De 5 em 5 anos: Reposição de rebocos com argamassa de cal, através de pintura para exteriores, ou
argamassa de cimento, aplicando uma nova camada de argamassa de grão fino.
Revestimentos - Pintura Todos os anos: Limpeza com esponjas ou trapos humedecidos com água e sabão. De 5 em 5 anos: Reposição, raspando o revestimento até à sua total eliminação.
Revestimentos – Pavimento de Madeira De 3 em 3 anos: Afagado, lixado e envernizado. Reparação das peças soltas para evitar que o problema se estenda ao resto. De 5 em 5 anos: Inspecção geral do pavimento, procedendo-se às reparações necessárias.
26|53
MANUTENÇÃO DE SISTEMAS ACABAMENTOS
|
Revestimentos – Pavimento Cerâmico Todos os anos: Inspecção do estado das juntas entre peças e das juntas de dilatação. De 2 em 2 anos: Vedação das juntas submetidas a humidade constante (ligação de aparelhos sanitários) com silicone que garanta a impermeabilização das juntas. De 5 em 5 anos: Inspecção geral do pavimento, procedendo-se às reparações necessárias.
Revestimentos – Tectos Falsos Todos os anos: Revisão do estado de conservação para detectar anomalias ou defeitos. Limpeza a seco das placas de gesso. Limpeza através da aspiração das placas de gesso cartonado.
De 3 em 3 anos: Repintura das placas exteriores.
27|53
MANUTENÇÃO DE COBERTURA
SISTEMAS
|
Planas – Não acessíveis Todos os anos: Eliminação de qualquer tipo de vegetação e dos materiais acumulados pelo vento. Recolha periódica dos sedimentos que se possam formar na cobertura por retenções ocasionais de água. Nas coberturas sem protecção pesada, comprovação da fixação da impermeabilização ao suporte e reparação dos defeitos observados.
Pontos de Luz - Claraboias De 2 em 2 anos: Verificação do estado da clarabóia, do dispositivo de abertura, da membrana impermeabilizante e dos elementos de fixação, reparando os defeitos encontrados.
Inclinadas - Remates De 5 em 5 anos: Fissuras, desaprumes ou qualquer outro tipo de dano. A erosão anormal ou excessiva. A erosão anormal ou perda da argamassa das juntas. O aparecimento de
humidades e manchas diversas.
28|53
MANUTENÇÃO ETAR
DE
SISTEMAS
|
Caixas de Inspecção Semanalmente: A vistoria é feita levantando a tampa e observando se o fluxo das águas corre normalmente ou se tem objetos ou ramos de plantas a impedir. Caso existam, deve-se retirá-los e recolocar a tampa no lugar.
Fossa Séptica Anualmente: Verificaçao e inspeção geral do sistema, das tubagens e limpeza dos
sólidos nas grades, monitorização da biomassa.
29|53
MANUTENÇÃO DE MECÂNICO
SISTEMAS
|
Iluminação, Subtecto e ventilador De 1 em 1 mes: Verificação do funcionamento das lâmpadas, ventiladoes e bateria de luz de emergência, fixações no geral e realização de limpeza no subteto se necessário.
Portas, corrediças e régua de segurança De 1 em 1 mes: Verificação do funcionamento, fixação e alinhamento das portas da cabina, folga excessiva das corrediças sobre a soleira, fixação e ajuste mecânico e limpeza da régua de segurança. Limpeza da soleira e dos puxadores, folga nos trincos.
Casa de máquinas De 1 em 1 mes: Verificar a condição dos fusíveis e seus engates, nível de óleo da caixa redutora e vazamento, funcionamento do motor, desgaste nos canais da polia de tracção, existência de ruído, condições do cabo de aço.
30|53
MANUTENÇÃO DE INCÊNDIO
SISTEMAS
|
DETECÇÃO E ALARME De 3 em 3 meses: Verificar o funcionamento dos sistemas automáticos e do sistema manual, com cada fonte de abastecimento. Verificar os acumuladores (limpeza de válvulas e reposição de água tratada) dos sistemas automáticos e do sistema manual. Todos os anos: Verificar integralmente a instalação e limpar os componentes dos sistemas automáticos e do sistema manual. Verificar as ligações roscadas ou soldadas dos sistemas automáticos e do sistema manual. Limpar e regular os relés dos sistemas automáticos. ILUMINAÇÃO DE EMERGÊNCIA Todos os anos: Limpeza das lâmpadas, preferencialmente a seco. Limpeza das luminárias, através de um pano humedecido em água e sabão, secando-se posteriormente com um pano de camurça ou similar. De 3 em 3 meses: verificação dos acumuladores (limpeza de válvulas e reposição da água tratada). Revisão das luminárias e reposição das lâmpadas por grupos de equipamentos completos e áreas de iluminação.
31|53
MANUTENÇÃO DE INCÊNDIO
SISTEMAS
|
EXTINTORES De 3 em 3 meses: Verificação da acessibilidade, sinalização e do bom estado aparente de conservação. Inspecção ocular de seguros e inscrições. Verificação do peso e pressão, em cada caso. Inspecção ocular do estado externo das partes mecânicas (casquilho, válvulas e mangueira). Todos os anos: Verificação do peso e pressão, em cada caso. No caso de extintores de pó com depósito de gás de impulsão, verificação do bom estado do agente extintor e do peso e aspecto externo do depósito. Inspecção ocular do estado da mangueira, casquilho, válvulas e partes mecânicas.
De 5 em 5 anos: Remarcação do extintor, a partir da data de marcação, e por três vezes.
REDES DE INCÊNDIO ARMADAS De 3 em 3 meses: A verificação da inspecção de todos os elementos e a sua acessibilidade. O funcionamento automático e manual da instalação. A manutenção de acumuladores. A verificação dos níveis (combustível, água).
32|53
PLANEAMENTO DA MANUTENÇÃO Um Plano de Manutenção é um conjunto de especificações elaboradas no âmbito do processo de manutenção no sentido de definir previsões e
planear acções de manutenção.
A elaboração do Plano de Manutenção, pressupõe uma equipa técnica multidisciplinar, capaz de analisar detalhadamente os diversos projectos e visitar, em seguida, o edifício, procedendo às necessárias observações e verificações.
PLANEAMENTO DA MANUTENÇÃO
RECOLHA
|
DE INFORMAÇÃO
Peças desenhadas do projecto
Informação técnica sobre os
Determinar vida útil de cada
equipamentos
elemento construtivo
Deverá estabelecer-se em primeiro lugar
É
cada
Será necessário para a elaboração
uma listagem de todos os equipamentos
equipamento identificado o respectivo
dos Planos de Manutenção e
que vão ser sujeitos a operações de
Manual Técnico do Equipamento que
respectivo
manutenção, devidamente caracterizados
permitirá conhecer em pormenor todos
intervenções.
e codificados.
os seus dados técnicos.
necessário
elaborar
por
histórico
das
34|53
PLANEAMENTO DA MANUTENÇÃO
MODELO DE FICHA DE PRÉ-DIAGNÓSTICO
Critérios de Avaliação • Importância do elemento a avaliar •
Tipo e extensão trabalho necessário
do
• Definir estratégias actuação; • Relevância afetados • Registos de operações;
dos
de locais
custos
de
Nível de Gravidade • Excelente
Elementos da construção
Diversas acções
a considerar
de manutenção
• Estrutura • Paredes
• Bom
• Portas e Janelas
• Médio
• Coberturas
• Mau • Péssimo
• Revestimentos • Instalações de abastecimento e saneamento • Instalações Electricas
- Acções de inspecção; - Acções de limpeza; - Acções de tratamento de manutenção; - Acções de reparação; - Acções de substituição.
DIAGNÓSTICO DA MANUTENÇÃO
Excelente
Quando não existe qualquer patologia estrutural e não estrutural;
(GRAU DE URGÊNCIA DA Bom
MANUTENÇÃO)
por
um
processo
utilizadores.
de
determinação do nível de conservação
estruturais e com um grau de abrangência reduzido, contudo não colocam em causa nem a utilização nem a segurança dos
O diagnóstico da manutenção passa primeiro
Existem algumas patologias pontuais nos elementos não
Médio
do edifício ou dos sistemas do edifício.
Existem diversas patologias pontuais distintas, não estruturais, com um grau de abrangência médio, contudo não colocam em causa nem a utilização nem a segurança dos utilizadores.
A determinação do nível de conservação é realizada por arquiteto, engenheiro ou
Mau
engenheiro técnico inscrito na respectiva
grau de urgência da manutenção
já se verificam pontualmente patologias estruturais, podendo já estar em causa a utilização para funções específicas ou partes do
ordem profissional.
Níveis de estado do Edifício que determinam o
Um elevado número de patologias em especial não estruturais e
edifício.
Péssimo
Patologias estruturais e não estruturais muito abrangentes, estando a segurança dos utilizadores em causa.
36|53
PROCEDIMENTO PARA A MANUTENÇÃO PREVENTIVA
Levantamento de
Criação do Checklist
Verificação dos
Acompanhamento
Definição de um
informações
de Manutenção
custos
de cada atividade
cronograma
Fazer um levantamento
Criar um procedimento
Precisa-se contemplar
Controlar
de todas as máquinas
de verificação do estado
todos os gastos que
atividade no campo é
visitas
funcionando, histórico de
de
serão necessários para
fundamental para que
equipamento e divida
troca
após a intervenção.
execução do projeto.
a execução seja feita
isso pelo número de
de forma correta.
colaboradores que você
de
peças
e
a
quantidade de atividades que já foram feitas.
cada
equipamento
cada
Define a frequência de
vai alocar.
em
cada
37|53
PROCEDIMENTO PARA A MANUTENÇÃO CORRECTIVA
Avaria do equipamento
Recolha de informação
Verificação dos
ou sistema
e Diagnóstico
custos
Correcção e Reparo
Adição ao histórico do equipamento
ser
Fazer um levantamento
Contabilizar os custos
Fazer o reparo da
Adicionar
de
sobre a máquina e o seu
para a correcção do
máquina.
histórico da máquina para
imediato a quem é
histórico
responsável
possa
A
avaria
deve
comunicada
pela
manutenção de cada equipamento.
que
se
equipamento, contando
diagnósticar
o
substituição de peças e
para
problema da avaria.
a
avaria
ao
futuras intervenções.
mão de obra.
38|53
EXEMPLO DE UM PLANEAMENTO DE TRABALHO DE MANUTENÇÃO PREVENTIVA
39|53
EXEMPLO DE UMA FICHA DE MANUTENÇÃO CORRECTIVA
EXEMPLO DE UMA FICHA DE MANUTENÇÃO PREVENTIVA
CUSTOS DA MANUTENÇÃO
Os custos da manutenção que ocorrem durante o tempo de vida de uma edificação podem ser minimizados,
considerando-se
previamente
decisões correspondentes à fase de projecto do
empreendimento, uma vez que, estas devem ser feitas no contexto da análise do custo do ciclo de vida.
Destaca-se também a importância de uma análise abrangente dos custos ao longo da fase de estudos e projecto. Com custos iniciais maiores
podemos
obter
menores
custos
durante a fase de utilização e manutenção. 41|53
CUSTOS DE MANUTENÇÃO VS CUSTOS GLOBAIS
42|53
SISTEMA DE GESTÃO DE MANUTENÇÃO | USO DE SOFTWARE NA MANUTENÇÃO Computarized
mantenence
management
system (CMMS) Os CMMS são usados para agendar e registrar operações
e
atividades
de
manutenção
preventiva
e correctiva do dia-a-dia.
O
O software de gestão da manutenção fornece um trabalho
software de gestão de manutenção é uma
planeado, por isso os procedimentos, ferramentas e peças
ferramenta que pode ajudar a remodelar a
necessárias, devem funcionar sem atrasos ou interrupções.
imagem do departamento de manutenção,
Também devem funcionar com mais segurança, uma vez que
mostrando assim como a manutenção é
os
importante para a empresa.
procedimentos de segurança exigidos.
planos
de
trabalho
podem
descrever
todos
os
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OBJECTIVOS DO USO DO
• Assegurar a comunicação com cada cliente;
SOFTWARE NA
• Fornecer informações de feedback para análise;
MANUTENÇÃO Inventário de equipamentos Monitorização da manutenção Gestão de stocks
• Reduzir os custos. • O aumento da productividade. • Dirigir todos os recursos envolvidos; • Manter o inventário de manutenção;
Manutenção Preventiva • Registar e manter o histórico de trabalho;
Compras e encomendas Gestão de Reparações Externas
• Incluir tarefas e frequências de trabalho; 44|53
SOFTWARES MAIS USADOS MAPCON CMMS - (Building Maintenance Management Software)
BIM (Building information Modeling)
| é um facilitador
que melhora a qualidade das informações disponíveis para todas as ferramentas da instalação. As informações colectadas durante o projeto e a construção podem e devem ser usadas para envolver instalações e validar o desempenho.
CAD (Computer - Aided design) | é o uso de sistemas
informáticos para auxiliar na criação, modificação, análise ou optimização de um projecto.
FA C I L I T Y M A N A G E M E N T E X P R E S S
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NORMAS - PORTUGAL
• Em 1951 cria-se o Regulamento Geral de Edificações Urbanas – (RGEU) que introduziu a intervenção de manutenção de 8 em 8 anos em alguns elementos
dos edifícios.
• NP EN 13269/2007 - Instruções para a preparação de contratos de manutenção. Toda a gama de Serviços
PORTUGAL
de Manutenção, incluíndo o planeamento, a gestão e o controlo.
• NP EN 15341/2009 - Indicadores de desempenho de manutenção especifica as linhas de orientação para: BRASIL
Documentação técnica que deverá ser fornecida de MOÇAMBIQUE
forma
a
apoiar
na
manutenção
e
Informação/documentação a ser estabelecida durante a
APMI – Associação Portuguesa de
fase operacional do bem.
Manutenção Industrial 46|53
NORMAS - PORTUGAL • NP 4483/2009 – Norma guia para a implementação de sistemas de gestão de manutenção Tem por finalidade definir os requisitos de um sistema eficaz de Gestão de Manutenção, permitindo que as organizações definam uma política de Manutenção e alcancem os objectivos de desempenho dos seus
PORTUGAL
processos
• NP 4492/2009 – Requisitos para a prestação de serviços de manutenção Especifica os requisitos através dos quais os prestadores BRASIL
de serviço de Manutenção devem demonstrar a sua MOÇAMBIQUE
aptidão, para, de forma consistente, proporcionarem serviços que vão de encontro aos requisitos do cliente e
das exigências legais e regulamentares aplicáveis.
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NORMAS - BRASIL
4. Escopo da manutenção de edificações 4.1 A manutenção de edificações visa preservar ou recuperar as condições ambientais adequadas ao uso previsto para as edificações. 5. Responsabilidades 5.1 O proprietário de uma edificação, responsável pela sua manutenção, deve observar o estabelecido nas normas técnicas e
PORTUGAL
no manual de operação, uso e manutenção de sua edificação, se
houver. 5.3 O proprietário pode delegar a gestão da manutenção de uma edificação para empresa ou profissional legalmente habilitado.
6. Sistema de manutenção 6.1 A organização do sistema de manutenção deve levar em
BRASIL MOÇAMBIQUE
consideração as características do universo de edificações objeto de atenção, tais como: a) Tipo de uso das edificações;
ABNT – Associação Brasileira de
b) Tamanho e complexidade funcional das edificações;
Normas Técnicas 48|53
NORMAS - BRASIL
8. Colecta de informações 8.1 São fontes de informações para o sistema de manutenção as solicitações e reclamações dos usuários e as inspeções técnicas.
8.2 As inspeções devem ser feitas em intervalos regulares, seguindo a orientação disposta na NBR 14037 ou, extraordinariamente, quando necessário.
PORTUGAL
10. Planejamento dos serviços de manutenção Todos os serviços de manutenção devem ser definidos em planos de curto, médio e longo prazos.
15. Gestão da qualidade do sistema de manutenção Um sistema de manutenção deve possuir uma estrutura interna de BRASIL
gestão da qualidade, tendo por atribuição: MOÇAMBIQUE
Elaborar ou compilar normas e procedimentos para o sistema de manutenção, incluindo documentação técnica para a execução dos
serviços de manutenção;
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NORMAS – MOÇAMBIQUE
Artigo 2 (Atribuições) São atribuições do Ministério das Obras Públicas, Habitação e Recursos Hídricos: c)
Construção,
reabilitação
e
manutenção
de
infraestruturas públicas, nomeadamente estradas e pontes, sistemas de abastecimento de água, de
PORTUGAL
saneamento,
de
retenção,
de
protecção
e
de
armazenamento de água;
O país constrói, mas não há programas de manutenção não só ao nível do Ministério das Obras Públicas, como BRASIL MOÇAMBIQUE
também ao nível dos particulares. O Ministério das Obras Públicas e Habitação deveria assumir a liderança neste processo.
Boletim da República – Resolução n. 19/2015 de 17 de Julho do Regulamento Interno do Ministério das Obras Públicas, Habitação e Recursos Hídricos
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NORMAS – MOÇAMBIQUE
Artigo 9.º As edificações existentes deverão ser reparadas e beneficiadas pelo menos uma vez em cada período de oito anos, com o fim de remediar as deficiências provenientes do seu uso normal e de as manter em boas condições de utilização, sob todos os aspectos de que trata o presente regulamento.
PORTUGAL
Artigo 12.º A execução de pequenas obras de reparação sanitária, como, por exemplo, as relativas a roturas, obstruções ou outras formas de mau funcionamento, tanto das canalizações interiores e exteriores de águas e esgotos
BRASIL MOÇAMBIQUE
como das instalações sanitárias, a deficiências das coberturas e ao mau estado das fossas, será ordenada pelas
câmaras
municipais,
independentemente
de
vistoria.
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MANUTENÇÃO
CONCLUSÃO Uma das principais causas do descaso pelas actividades de manutenção é o foco no edifício pronto, ficando toda a problemática relativa a manutenção praticamente esquecida. A manutenção deve nascer já na fase de projecto e ser implementada desde o início da utilização do edifício. Acções como a inspecção, diagnóstico, limpeza, pró-acção, correcção e substituição, são essenciais para a implementação de uma estratégia de manutenção integrada, onde não só se devem eliminar as anomalias ou defeitos como também acautelar o surgimento de uma patologia. Para sustentar esta estratégia é necessário o apoio de ferramentas informáticas com sistemas de gestão devidamente programados, que possibilitam apoiar não só todas as acções atrás referenciadas como também o registo das mesmas e toda a informação do património edificado. 52|53
MANUTENÇÃO
BIBLIOGRAFIA http://cadw.gov.wales/historicenvironment/help-advice-and-grants/maintenancematters/why-maintenancematters/principles-of-maintenance/?lang=en
http://www.auvo.com.br/blog/2017/07/06/7-passos-para-um-plano-de-manutencao-preventiva-eficiente/ (30/09/2017) PROPOSTA DE UM PLANO DE MANUTENÇÃO PREDIAL PREVENTIVA PARA UM EDIFICIO RESIDENCIAL. Rodrigo Miguel Campos (1), Alexandre Vargas (2). UNESC – Universidade do Extremo Sul Catarinense LOPES, Lurdes (2014). Plano de manutenção de edifícios de habitação. Revista Arquitectura Lusíada, N. 6 (2.º semestre 2014): p. 17-24. ISSN 1647-900. Manual de Utilização e Manutenção, Edifício Multifamiliar Isolado; Rua Miguel João Amaral / Braga; Sá Imobiliária, Lda; Arquitecto José Pinto
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