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Réhabi(li)ter l’activité dans le projet urbain Réflexion sur la Zac du Levant à Sénart
Mathias Broniatowski / Federico Diodato / Samya Pelloquin / Charles Rives Architectes DSA – ENSA Ville et Territoires de Marne-la-Vallée
Commande passée aux étudiants du DSA de l’école d’architecture de la ville et des territoires à Marne-la-Vallée par l’EPA Sénart, cette étude a pour ambition d’apporter une alternative au modèle de développement actuel (fondé sur des logiques de développement économique dans un cadre strictement règlementaire) des zones d’activités de la Zac du Levant située entre le carré Sénart et le centre-ville de Lieusaint au sein de la communauté d’agglomération de Sénart (77). Les intervenants présentent différents scénarios imaginés par les étudiants dans cette zone de 155 ha dont environ 120 constructibles.
Pour les étudiants chercheurs, deux logiques sont poursuivies. Tandis que l’EPA cherche une meilleure plus-value du territoire pour le rendre plus compétitif et attractif, la ville de Lieusaint veut repenser les logiques réglementaires et économiques afin d’améliorer le cadre de vie. En appliquant les logiques réglementaires en vigueur, il serait facile de générer des bâtiments positionnés chacun sur sa parcelle et se juxtaposant jusqu’au remplissage final du secteur. La plupart des zones d’activité se sont jusqu’à maintenant organisées avec un réseau de voirie à grande vitesse pour délimiter le secteur, et un réseau secondaire desservant des parcelles composées, chacune, d’un bâtiment au centre, de réseaux individualisés, de places
de parking et de surfaces végétalisées imposées par des quotas, et qui deviennent, souvent, des « délaissés ». Aujourd’hui, les programmes d’activité présents sur le territoire du Levant se partagent en deux catégories : des programmes à haute valeur ajoutée tels que le loisir, le tertiaire et le commerce sur le foncier qualitatif du Carré Sénart, et des programmes refoulés vers des zones d’activité en périphérie des centres habités. Il s’agit de considérer et transformer ces derniers comme les acteurs d’une nouvelle forme de ville. Si les bâtiments présentent des configurations génériques récurrentes, les nécessités programmatiques et les dimensions sont contrastées. L’ensemble laisse, entre les bâtiments, des marges considérables, généralement non investies. La multitude d’organisations d’usage et d’échelles, répertoriées dans un atlas, permettent d’imaginer de nouvelles formes urbaines qui tireraient parti des programmes existants.
Une alternative aux systèmes réglementaires Les étudiants ont élaboré une carte de la situation actuelle, démontrant une fragmentation des tissus par grands secteurs monofonctionnels : les centres-villes et les zones d’activité. De ce territoire fragmenté naît un entre-deux, un territoire des franges (la vallée de l’Hauldres, le parc de la Barrière, le verger du Carré) dont les étudiants ont recherché les potentiels.
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La situation de la Communauté d’agglomération de Sénart, ancienne ville nouvelle, dans la métropole
ZAC du Levant (Surface br ute, 155 ha / Surface constr uctible, 124 ha)
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Un support pour implanter l’activité de manière contextuelle
Un support paysager entre les entités urbaines existantes
Lieusaint
Moissy-Cramayel
Saint-Pierre-Duperray
Savigny-le-temple
Le sud de la ZAC du Levant accueille des activités dans les espaces de cultures préservés
La mise en place de plusieurs évènements paysagers et du loop de mobilité douce
Activités au bord du parc Vallée de l’ Hauldres
RER D Le parc de la Barriére Le verger du Carré
Les activités du Levant Densification le long de la D306
RER D
RER D
La section propose un ancrage viaire au tissu existant et le maintien de champs pérennes pour assurer la permanence de culture. Gare RER D
Lieusaint
Le maillage piéton de la section se fait à travers les champs, les cours de manoeuvre sont des extensions du viaires.
Z.A d’Arvigny Les activités du Levant
Seveso
Carré Sénart
Savigny le temple
Le quartier de la gare développe une nouvelle mixité entre logement, tertiaire et entreprise
Le long du T-ZEN, se développe un quartier de logement et d’activités
Le parc du Ru
Les quartiers de la Barrière
RER D
Le quartier de la gare
Tertiaire
L’ agrotourisme du Carré
Gare TGV / RER D
RER D
Maraîchage
RER D
Source : M. Broniatowski, F. Diodato, S. Pelloquin, Ch. Rives (DSA)
RER D
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La structure territoriale ainsi mise au jour constituera le support de développement du projet : support paysager entre les entités urbaines existantes (ensuite comme structure de mobilité) et, surtout, support pour implanter l’activité de manière contextuelle dans un territoire où l’EPA détient le foncier. L’idée serait par exemple de travailler dans une entreprise de quartier et d’y faire les boutiques en rentrant chez soi. Profitant du fait que le site est aménagé par Sénart, les étudiants proposent de revoir les systèmes réglementaires pour faire de l’activité un outil au service du projet urbain mené par la ville. Le principe fondateur proposé réside dans la mutualisation d’espaces servants et la redéfinition du principe des parcelles, l’implantation des bâtiments étant régie par un système de règles dont certaines sont immuables et d’autres négociables. Les nouvelles parcelles définies par les étudiants sont appelées « sections », soit de grandes emprises sur lesquelles plusieurs acteurs peuvent s’implanter, composées d’espaces mutualisés et organisés autour d’une cour, elle aussi mutualisée. Une « section » est toujours traversable, et chacune définit un faisceau de mixité programmatique déterminé par son contexte. Les règles de voisinage sont basées sur le principe des négociations entre trois parties dont l’arbitrage reviendrait toujours à l’EPA, garant du bon fonctionnement des procédés. Ces règles négociables laissent ainsi à chacun une marge de manœuvre. Les décisions sont concentrées entre les plus proches voisins de chaque parcelle, des mesures compensatoires pouvant être appliquées. Par exemple, si l’un des propriétaires déroge aux règles, il devra négocier avec les autres propriétaires et compenser par l’aménagement d’un espace mutualisé. Dans certains cas, les négociations pourraient se faire directement avec l’EPA.
Des systèmes de « section » pour mutualiser besoins et ressources Comment implanter les programmes d’activités dans un souci de cohérence territoriale ? Cherchant une alternative à l’urbanisation par grand secteur monofonctionnel, l’étude privilégie une approche contextuelle qui utilise les ressources offertes par le territoire. Cette contextualisation est par ailleurs une condition de la mixité programmatique. Une fois identifiés les potentiels contenus dans le territoire interstitiel, nous formerons une structure capable d’être le support du projet et de recevoir les activités. Cette structure est la condition d’une cohérence de projet à l’échelle territoriale, elle est garante de l’assimilation de l’activité à l’espace urbain. Au sein de cette structure, nous avons défini un nouveau dispositif réglementaire et spatial, appelée section. Elle est basée sur le principe de la mutualisation des espaces servants et des espaces naturels. La section engendre une économie des sols et de leur artificialisation et garantit les continuités paysagères plutôt que d’imposer à chacun un espace végétal résiduel sans plus-value d’usage. Les règles qui, appliquées à la section, régissent les conditions d’assemblage de nouvelles unités foncières dans le temps plutôt que des obligations à la parcelle. Cela lui confère notamment une souplesse capable d’intégrer des programmes imprédictibles dans une temporalité inconnue. La proximité de programmes d’activités avec d’autres programmes engendrera de nouvelles potentialités et créera des synergies impossibles à obtenir dans les configurations de planification actuelles. Ces sections dessinent un nouveau type de ville dans laquelle l’activité ne représenterait pas, pour les collectivités, seulement une taxe professionnelle ou un problème urbain. Elle contribuerait plutôt à renforcer les continuités paysagères, à optimiser les espaces imperméabilisés. Enfin, par son
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implantation contextuelle, l’activité bénéficie des ressources offertes par le territoire, contribue à diversifier l’offre et à créer une nouvelle ville.
L’activité, réceptrice et émettrice de ressources dans la ville Simultanément, il s’agira de déterminer les conditions permettant à l’activité, d’optimiser les sols et d’échanger avec son environnement et son contexte, pour en faire à la fois les récepteurs et les émetteurs des ressources qu’offre la ville. Nous interviendrons pour ce faire sur les logiques règlementaires et spatiales actuelles afin de réhabiliter les programmes d’activités dans l’espace urbain. Les étudiants ont scénarisé deux principes de « section » (grandes emprises mutualisées où plusieurs acteurs peuvent s’implanter). Scénario 1 Il se situe au sud de la Zac où des entreprises de grande taille s’implantent aujourd’hui dans un tissu agricole. Dans ce foncier isolé, proche d’une zone d’activité et du carré Sénart mais assez éloigné de la gare, il s’agirait de prolonger la voirie existante, de s’accrocher au tissu de ville et de développer les cours qui permettront les accès aux nouveaux entrepôts. Les champs, dont certains restent pérennes (maraîchage) peuvent également servir de maillage piéton pour se déplacer dans ces grands espaces. De fait, la présence d’employés sur le site, d’un tissu de ville irrigué par des liaisons piétonnes permettent à des restaurants de s’implanter et à une nouvelle zone d’activité de se développer. Proposition : que ces grands espaces communs utilisés par les entreprises servent aussi d’espaces publics pour la vente de fruits et légumes par exemple ou comme îlots piétons. L’utilisation de marges aujourd’hui vierges permettrait ainsi d’implanter de nouveaux bâtiments d’activité sans gaspiller le terrain agricole.
Scénario 2 Il commence en 2020, au nord de la Zac, dans les quartiers de la Barrière. Ici, le principe de « section » est utilisé pour mixer logements et activités. Le site bénéficie d’une ligne de transports en communs en site propre, le T Zen, de la proximité du centre-ville, et de bois dans lesquels un maillage piéton pourrait être dessiné. Pour minimiser les excès de voirie, les cours s’implanteraient avec des accès directs depuis les départementales. Un premier temps voit apparaître l’implantation de PME et d’activités tertiaires qui, utilisant la cour commune, se trouvent dans l’obligation d’aménager les espaces publics qui les séparent et de gérer entre elles les places de stationnement. Près du bois, une opération de logements est en construction. Des terrains de sports utilisent les espaces verts encore disponibles et de nouveaux habitants s’installent. Un équipement prendra sans doute place au milieu de la section, ainsi qu’un bâtiment de coworking. Dans cette mixité, l’activité économique ne présente pas de nuisances sonores gênantes. Des « sections », proches de l’échangeur, sont réservées à des entreprises dont les nuisances sont incompatibles avec les zones d’habitats. Dans le tissu de ville mixant habitat, PME et commerces de proximité, le sol construit représente 40 %, tandis que le sol ouvert atteint 45 %. La circulation des voitures est limitée aux voiries des départementales et sur la cour intérieure. Les maillages piétons seraient multipliés pour éviter l’enclavement. Enfin, en 2025, une activité plus contextuelle de bureaux classiques se développerait près de la gare TGV et du périmètre administratif qu’il a été proposé aux étudiants de construire et de remplir. Dans leur proposition, chaque programme prend sa place et trouve une qualité d’urbanisme qui lui est propre. Ainsi Sénart ne serait plus un ensemble de plaques isolées, mais intègrerait son économie dans des tissus de ville où les systèmes
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de « section » constituent un moyen de mutualiser besoins et ressources entre des programmes qui, habituellement, ne se côtoient pas en territoire périurbain.
Les zones d’activités sont trop souvent « l’angle mort » de la recherche architecturale et urbaine.
Le parc d’activités du Levant A vocation tertiaire et industrielle, il est au cœur du développement de Sénart. Au croisement de l’A5a et de la RD306, à proximité immédiate du Carré Sénart et du quartier d’affaires du Levant et de la zone d’activités du Château d’eau. Chiffres clés : 1 326 emplois, 74 entreprises, 81,8 ha de surfaces à commercialiser. Source : www.epa-senart.fr