Aberdeen Portfolio

Portfolio Aberdeenin lehti sijoittamisen ammattilaisille 2 • 2009

| 8

Suorissa ja epäsuorissa kiinteistösijoituksissa avautuu oston paikkoja ennakoi Fennian Eero Eriksson

Fund Manager Christian Schjødt-Eriksen: Paikallistuntemuksesta syntyy lisäarvoa | 12 Klubilla puntaroidaan finanssikriisin jälkeistä aikaa | 18 Trendit: Kestävien arvojen portfolio | 20

2 Aberdeen Perspektiivi

Teksti Anneli Frantti Kuvat Aberdeen

Aberdeen 3

Määrätietoista matkantekoa

J

unan on edettävä niin pimeässä tunnelissa kuin kirkkaassa päivänvalossa. Pimeässä joudutaan luottamaan ennalta luotuihin järjestelmiin ja toimintatapoihin.

Sama pätee sijoittamisessa. Ennusteet, prosessit, kokemus sekä markkinatuntemus ovat asioita, joihin Aberdeen luottaa eri suhdanteissa. Liiketoimintamme on kehittynyt positiivisesti haasteellistenkin kuukausien aikana.

Kuluvana vuonna Aberdeen on laajentanut toimintaansa erityisesti Credit Suisse -kaupan myötä. Tuotevalikoima on kasvanut ja asiakaspohja lisääntynyt. Voimme nyt hallitusti kasvattaa junan vauhtia. Eteenpäin matkataan yhdessä – matkan reitti valitaan sijoittajiemme parasta ajatellen. S

Bangkok Skytrain

at taj t i o ij m .co fi/s en. asset e d ber een w.a berd w » w ww.a »w

Portfolio

2/2009

Perspektiivi 2 4 Sisällysluettelo Pääkirjoitus 5

6

Ajankohtaista Varovaista optimismia USA:n osakemarkkinoilla

8

Forum: Vain tarkkaan valitut kohteet kelpaavat Fennian salkkuun

12

In the Spotlight: Aktiivisuus palkitaan pohjoismaisilla kiinteistömarkkinoilla

16

Kirjasto Sampo Pankin Susanna Miekk-oja ja menestymisen taito

18 Trendit Yhteiskuntavastuu rakentuu periaatteista ja valinnoista

Klubilla: Valtavan vaihtelevat 12 kuukautta

20

4 Aberdeen Sisällys

22 Uutisia

Portfolio on kaksi kertaa vuodessa ilmestyvä asiakaslehti • Seuraava numero ilmestyy keväällä 2010 • Lähetä meille palautetta ja juttuvinkkejä osoitteeseen post.fi@aberdeenpropertyinvestors.com • Päätoimittaja Hanna Duncker, Aberdeen Property Investors Finland, hanna.duncker@aberdeenpropertyinvestors.com • Toimitus Yhtyneet Kuvalehdet Oy / Viestintätoimisto Sanakunta, tuottaja Anneli Frantti, anneli.frantti@sanakunta.com • Taitto Viestintätoimisto Sanakunta • Osoitelähde Aberdeenin yhteysrekisteri • Tilaukset ja osoitteenmuutokset post.fi@aberdeenpropertyinvestors.com • Paino Newprint Oy • Kannen kuvat Pekka Holmström ja Anders Portman Kiinteistökuvat Aberdeen ja Anders Portman.

Pääkirjoitus Aberdeen 5

Selkenevää?

V

iimeaikaiset talousuutiset maailmalta ovat olleet monilta osin miellyttävää luettavaa: Dow on yli 10 000, Kiinan talous kasvaa lähes yhdeksän prosentin vuosivauhtia ja pankkien tulokset ovat olleet odotettua parempia. Myös kotimaassa eläke- ja vakuutusyhtiöt ovat raportoineet hyviä sijoitustuottoja.

Toisaalta useat tunnusluvut näyttävät vielä huolestuttavilta. Euroopan vienti ei vedä ja Yhdysvalloissa talouden elpyminen on laimeaa.

Olen kahden viime kuukauden aikana tavannut useita kotimaisia ja kansainvälisiä sijoittajia, ja sama kuva piirtyy näistä tapaamisista. Toiset näkevät paljon mahdollisuuksia – osa puolestaan näkee edelleen uhkia. Kaikki ovat kuitenkin yhtä mieltä siitä, että pahin on takana. Ennustettavuuteen on nyt tullut luotettavuutta hiukan pidemmälle aikavälille kuin keväällä.

Sijoittajien kiinnostus kehittyviä markkinoita kohtaan on ollut erittäin voimakasta. Konsernimme Global Merging Market -osakerahasto jouduttiin tilapäisesti sulkemaan ylisuuren kysynnän vuoksi. Rahastoon tuli lisää runsas miljardi puntaa muutamassa kuukaudessa.

“

Pohjoismaat Norjan johdolla tulevat olemaan seuraavan vuoden aikana hyvin kiinnostava markkina.”

Useilla kiinteistömarkkinoilla on myös nähty merkittäviä piristymisen merkkejä. Euroopan suurimmissa kaupungeissa kiinteistökauppojen volyymit ovat nousseet merkittävästi Q2:n pohjalukemista, ja erityisesti Englannissa markkina on elpynyt elo-syyskuussa voimakkaasti.

Aberdeenin ennusteiden mukaan Pohjoismaat Norjan johdolla tulevat olemaan seuraavan vuoden aikana hyvin kiinnostava markkina. Norja on nousemassa nopeasti ylös rajusta pudotuksesta, ja uskomme, että sama trendi toteutuu pienellä viiveellä myös muissa Pohjoismaissa.

Kuva Kari Hautala

Näissä olosuhteissa jatkamme työtä sijoittajiemme ja asiakkaidemme parhaaksi.

Pertti Vanhanen Head of Nordic and Eastern Europe

Varovaisen optimistiset tunnelmat USA:n osakemarkkinoilla Yhdysvaltain osakemarkkinat ovat nousseet voimakkaasti kevään pohjalukemista. Tämä on herättänyt toiveet kestävästä käänteestä ja kansainvälisen taloustaantuman hiipumisesta. Sijoittajat kaipaavat kuitenkin lisänäyttöä talouden elpymisestä ennen varsinaista ostoryntäystä.

– Yhdysvaltain osakemarkkinoiden positiivista kehitystä ovat vauhdittaneet varastotasojen nousu, edustajainhuoneen toteuttama talouden elvytyspaketti ja maan keskuspankin toimet likviditeetin parantamiseksi, sanoo Aberdeenin Yhdysvaltain osakerahaston Senior Investment Manager Paul Atkinson.

sineljänneksen BKT-luvut.

Osakkeiden hinnat ovat nousseet jo noin 40 prosenttia maaliskuun puolenvälin pohjalukemista.

Mikäli BKT-luvut osoittautuvat vahvoiksi ollen 2–3 prosenttia, on mahdollista, että osakemarkkinat vahvistuvat edelleen.

Teksti Nina Garlo-Melkas Kuva Shutterstock

Atkinsonin mukaan tunnelma Yhdysvaltain osakemarkkinoilla on varovaisen optimistinen. Sijoittajia kiinnostavat edelleen matalariskiset sijoituskohteet, kuten valtion obligaatiot ja käteinen. Ratkaisuissa ei hätiköidä, vaan mieluummin odotetaan uusia merkkejä talouden vahvistumisesta.

– Käteisen ja obligaatioiden tuotto-odotukset ovat pienet, joten mikä tahansa merkki luottamuksen palautumisesta talouteen toimii kimmokkeena osakkeiden kysynnän vahvistumiselle. Näin on erityisesti nykytilanteessa, jossa yhdysvaltalaiset osakkeet ovat aliedustettuina monissa sijoitussalkuissa.

– USA:n osakemarkkinoiden loppuvuoden suun- Dynaaminen ja sopeutuva yrityssektori nan määrittelevät kolmannen ja neljännen vuo- Suurimmat haasteet Yhdysvaltojen taloudelle muodostavat valtion budjetin alijäämä ja kuluttajien ylivelkaantuneisuus.

– Yrityssektorin – lukuun ottamatta rahoitussektoria – tuloskunto on sitä vastoin melko vahva, kun tarkastellaan yritysten taseissa ilmoitettuja käteisvarojen määriä. Tämä lisää monien yhdysvaltalaisten osakkeiden houkuttelevuutta, Atkinson myöntää.

Lisäksi Yhdysvallat on dynaaminen ja sopeutuva markkina.

– Yhdysvaltain markkinat taipuvat nopeisiinkin talouden muutoksiin. Maan yrityssektori pystyy mukauttamaan kustannustasoaan suhteellisen ripeästi ja täten suojaamaan marginaalejaan tehokkaasti, toteaa Atkinson.

– Yritykset kaipaavat kuitenkin varmuutta ennen kun ne ryhtyvät kuluttamaan käteisvarojaan ja investoimaan tulevaisuuteensa. Vahvin osoitus Yhdysvaltain talouden vahvistumisesta on kulutuksen käynnistyminen. S

6 Aberdeen Ajankohtaista

Keskustelu käytiin 3.9.2009.

Aberdeen 7

Kiinteistömarkkinoiden elpyminen alkanut Iso-Britanniassa Teksti Päivi Remes

Maailmantalouden elpymistä seuraava kiinteistömarkkinoiden toipuminen tapahtuu Euroopan markkina-alueilla eri tahdissa. IPD:n arvion mukaan pohjoismainen kiinteistösijoitusmarkkina on neljänneksi suurin Euroopassa Saksan, Iso-Britannian ja Ranskan jälkeen. Lisäksi Pohjolassa on onnistuttu vahvasti kehittämään viime vuosina läpinäkyvyyttä, ammattimaista toimintaa sekä likviditeettiä. − Pohjoismaiden kohdalla ammattimaisen toiminnan lisääntymistä selittää kansainvälisten sijoittajien määrän kasvu sekä kiinteistörahastojen ja kiinteistösijoitusyhtiöiden aktiivisuuden lisääntyminen, kertoo Lars Flåøyen, Head of Nordic Research and Strategy.

Selvä ero kiinteistömarkkinoilla on havaittavissa Norjan ja Suomen välillä: Norjassa aallonpohja on jo saavutettu, Suomessa notkosta nousu käynnistyy ennusteiden mukaan ensi vuoden toisella neljänneksellä. − Näemme kuitenkin selviä merkkejä Iso-Britannian, Ranskan ja Norjan kohdalla siitä, että nousu käynnistyy aikaisempia ennusteita nopeammin. On mahdollista, että näin saattaa käydä myös Suomen kohdalla, Lars Flåøyen lisää.

Aberdeenin ennusteiden mukaan tulevan viiden vuoden aikana pohjoinen kiinteistösijoitusmarkkina saavuttaisi vuosittaisen 7,1 %:n kokonaistuoton.

(Luvussa on huomioitu vielä ensi vuoden alhaisten vuokratulojen myötä alenevat kiinteistönarvot.) − Toimistotiloista saataneen korkein tuotto erityisesti jakson lopulla. Teollisuus- ja logistiikka-alueella odotukset ovat hieman heikommat johtuen teollisuusaktiviteettien ja kaupankäynnin vähenemisestä. Kaiken kaikkiaan kiinteistöt sijoituskohteena näyttävät hintansa puolesta houkuttelevilta, Flåøyen tulkitsee.

Piristysruiskeet Lontoosta alkaen Edullisia kohteita metsästävät sijoittajat ovat lähteneet jo liikkeelle tähtäimessään Iso-Britannian kiinteistömarkkinat. Aberdeen ennustaa, että IsoBritannian markkinat toipuvat nopeimmin ja tuotot tulevat olemaan Euroopan markkinoista suurimmat tänä ja ensi vuonna. − Äskettäin tehty kysely osoittaa, että Iso-Britannia on nyt suosituin sijoituskohde eurooppalaisilla kiinteistömarkkinoilla Ranskan tullessa pienellä marginaalilla toisena, vahvistaa Alessandro Bronda, Head of Global Investment Strategy. S Lähteet: Aberdeen Outlook lokakuu 2009: Investing in Nordic Property, Aberdeen Outlook syyskuu 2009: Investing in UK Property

Aberdeen laajensi tarjontaansa Credit Suisse -kaupan myötä Teksti Päivi Remes

Aberdeen Asset Management ja Credit Suisse saivat kesäkuun lopussa päätökseen kaupan, jonka myötä Credit Suissesta tuli Aberdeenin suurin osakkeenomistaja 23,9 %:n osuudellaan. Kaupan myötä Aberdeen sai kertaheitolla lisää paukkuja kasvattaa tarjontaansa eri markkina-alueilla.

– Credit Suissen Private Banking -asiakasverkosto on erittäin laaja. Nyt pääsemme suoraan markkinoimaan myös tälle ryhmälle tuotteitamme ja palvelujamme. Lisäksi voimme laajentaa rahastotuotteiden palettiamme rahamarkkinarahastojen ja korkorahastojen muodossa, painottaa Aberdeen Groupin viestintäpäällikkö James Thorneley.

Aberdeen Asset Managementin pääjohtaja Martin Gilbert ja Credit Suissen varapuheenjohtaja Bob Parker korostavat panostavansa jatkossa yhteistyön sujuvuuteen.

Maantieteellisesti tarkasteltuna Aberdeen laajensi kaupan myötä Euroopan toimintojaan Lontoossa, Pariisissa, Frankfurtissa ja Zürichissa.

Lisäksi uusina toimistoina mukaan liittyivät Budapest, Geneve ja Milano. Euroopan ulkopuolella Aberdeenin ulottuvilla ovat nyt myös Australian tukkumarkkinat; Japanissa puolestaan sijoitusrahastomarkkinoilla syntyi uusi väylä lähestyä potentiaalisia asiakkaita. Yhdysvalloissa on nyt entistä vahvemmat eväät laskea liikkeelle avoimia ja suljettuja rahastoja.

Aberdeen on entistä vakaampi taseen vahvistumisen myötä – seikka, joka tänä päivänä on erittäin tärkeää sijoittajan näkökulmasta.

– Asiakkaat hyötyvät kaupan myötä syntyneestä laajemmasta tuotevalikoimasta, osakkeenomistajat puolestaan lisääntyneestä asiakaspohjasta ja vahvemmasta taseesta, Thorneley kiteyttää. S

James Thorneley

8 Aberdeen Forum

Forumilla kiinteistÜsijoittamisen ammattilaiset pureutuvat ajankohtaisiin aiheisiin. Keskustelu käytiin syyskuussa 2009.

Aberdeen 9

Vain tarkkaan valitut kohteet kelpaavat Fennian salkkuun Epävarmasta tilanteesta huolimatta sijoitusmarkkinoilla tulee tarjolle kiinnostavia ostokohteita. Kohteiden valinnassa pitää kuitenkin olla äärimmäisen tarkkana, arvioi Fennian sijoituksista vastaava varatoimitusjohtaja Eero Eriksson.

Teksti Matti Remes Kuvat Pekka Holmström, Shutterstock

S

ijoitusmarkkinoilla on viimeksi kuluneen puolentoista vuoden aikana koettu poikkeuksellisia aikoja. Viime vuoden romahduksen jälkeen osakekurssit lähtivät keväällä ripeään nousuun. Samaan aikaan korot ovat pysyneet hyvin matalalla tasolla.

– Tämä vuosi on ollut sijoitusmielessä hyvä, ehkä vähän liiankin hyvä. Osakkeet ovat tuottaneet loistavasti, mutta myös korkotuotteet ovat tuoneet tuloja. Toisaalta pitää muistaa, että viime vuosi oli sijoittajan kannalta umpihuono, Fennian varatoimitusjohtaja Eero Eriksson kiteyttää.

Suuriin heilahteluihin ja epävarmuuteen sijoittaja saa Erikssonin mielestä varautua myös jatkossa. Syksyn tunnelmia markkinoilla hän kuvaa varsin herkiksi.

Korjausliikkeitä odotettavissa

Sijoitusten paino korkomarkkinoilla

Osakkeiden kurssinousun arvioidaan ennakoivan talouden elpymistä. Eriksson muistuttaa kuitenkin, että maailmantalouden kestävästä käänteestä ei ole vielä varmuutta.

Fennia-ryhmään kuuluvat vahinkovakuutusyhtiö Fennia, työeläkeyhtiö Eläke-Fennia ja henkivakuutusyhtiö Henki-Fennia. Erikssonin vastuulla ovat Fennian ja Henki-Fennian sijoitussalkut, joiden kokonaisarvo oli kesäkuun lopussa runsaat 1,8 miljardia euroa.

– Emme sijoita lisää osakkeisiin indeksien mukaan, vaan poimimme tarkasti käsin ne kohteet, jotka meidän arviomme mukaan ovat pitkällä tähtäimellä hyviä kohteita. Sijoittaminen tehdään oman vakavaraisuuden ehdoilla ja valituilla teemoilla. Liian varovainen ei kuitenkaan saa olla, sillä nyt tehdään tulosta 5–6 vuoden päähän.

Sijoitusvaroista noin 55 prosenttia oli joukkovelkakirjalainoissa, 19 prosenttia kiinteistösijoituksissa, 10 prosenttia osakkeissa ja vajaat 13 prosenttia muissa rahoitusmarkkinavälineissä.

Eriksson muistuttaa, että osakemarkkinoilla ovat nyt nousseet sekä hyvät että huonot yritykset.

– Pörssikurssit ottavat vahvaa etunojaa. Samaan aikaan pitkät korot ovat edelleen hyvin alhaalla. Korot eivät näytä pelkäävän inflaation kiihtymistä tai elvytystä harjoittavien valtioiden velkaantumista. Korkojen kehitys viittaisi siihen, että taantuma jatkuu vielä jonkun aikaa.

– Jokin yhtälössä ei siis täsmää. Joko osakekurssit tai korot – tai molemmat – ovat väärässä. Korjausliikkeitä on odotettavissa.

Eriksson pitää tarkasti silmällä korkojen kehittymistä. Vaikka korkojen noususta ei ole ollut toistaiseksi merkkejä, korkoriskin laukeaminen on Erikssonin mielestä mahdollinen.

– Keskuspankit pystyvät pitämään lyhyet korot alhaalla, mutta myös pitkät korot ovat nyt hyvin alhaalla, noin kolmessa prosentissa. Paineita pitkiin korkoihin tulee, kun valtiot alkavat tosissaan laskea liikkeelle obligaatioita elvytyspakettiensa rahoittamiseksi. Voimakas elvytys voi lisätä myös inflaatiopaineita ja vaikuttaa sitä kautta korkoihin.

10 Aberdeen Forum

“

– Fennian salkku on ollut viime aikoina varsin korkopainotteinen. Varoja on sijoitettu yrityslainoihin, erityisesti korkean korkotuoton high yield -lainoihin. Myös lyhyen koron papereihin sijoitettiin vuosi sitten, mutta nykyisellä korkotasolla ne eivät enää kelpaa sijoitukseksi, vaan tilapäiseksi parkkipaikaksi likviditeetin hallintaan.

Vain käsin poimittuja osakkeita salkkuun Osakemarkkinoilla Fennia aikoo jatkaa varovaista linjaansa. Erikssonin mukaan meneillään on jälleen laumailmiö, jossa osakkeita ostetaan kaikkien muidenkin tehdessä niin.

Sijoittajia kiinnostavat toisaalta hyvien liikepaikkojen prime-kohteet, toisaalta syrjässä olevat liike- ja toimitilat.”

Eero Eriksson, Fennia

– Edessä voi olla korjausliikkeitä, joissa jyvät erottuvat akanoista. Kestävää nousua on odotettavissa niille yrityksille, joiden näkymät ovat hyvät ja odotettavissa on positiivista kassavirtaa sekä ennen kaikkea yrityksille, joilla on vahva tase edellisten lisäksi.

Eriksson uskoo samojen linjausten pätevän myös ensi vuoden sijoitustoiminnassa. Yrityslainat – myös high yield -lainat ja kehittyviin talouksiin suuntautuvat lainat – ovat edelleen keskeinen sijoituskohde. Myös kiinteistöissä ja osakkeissa Fennia aikoo jatkaa pitkän tähtäimen sijoituksia.

Kiinteistömarkkinoilla kiintoisia ostokohteita Kiinteistöjen osuus Fennian sijoitussalkussa on viime aikoina kasvanut. Erikssonin mukaan sekä suorissa että epäsuorissa kiinteistösijoituksissa avautuu todennäköisesti uusia oston paikkoja.

Suorissa sijoituksissa kaupankäyntiä vilkastuttavat kiinteistöjen hintojen lasku ja kiinteistönomistajien kasvaneet myyntihalut.

Aberdeen 11 – Sijoituksia on tehty paljon velkavivulla. Lainojen marginaalit ovat nousussa, ja luottojaan uudelleenjärjestävät sijoittajat huomaavat, että kiinteistön tarjoama kassavirta ei enää riitä rahoituskulujen hoitamiseen. Silloin on parempi laittaa kohde myyntiin.

Kiinteistömarkkinoilla on Erikssonin mukaan tapahtumassa selkeä kahtiajako. Sijoittajia kiinnostavat edelleen hyvillä liikepaikoilla sijaitsevat prime-kohteet, joiden tulovirran ja arvonkehityksen odotetaan pysyvän vakaina.

– Toisesta päästä löytyvät vähänkin syrjässä olevat liike- ja toimitilat. Myös vapaata teollisuustilaa on jatkossa tarjolla entistä edullisemmin muun muassa konkurssien myötä, ikävä kyllä.

Myös asuntosijoittaminen kiinnostaa jälleen Vuosien tauon jälkeen Fennia tekee uusia sijoituksia myös vuokra-asuntomarkkinoille.

– Valtion korkotuella liikkeelle lähteviä rakennuskohteita on taas runsaasti tarjolla. Muun muassa kunnilta tuntuu saavan tonttimaata hieman edullisemmin. Rakennusliikkeiden katteetkin ovat maltillistuneet. Tästä syntyy yhtälö, joka nostaa vuokratalojen tuotto-odotuksia niin, että ne houkuttelevat taas sijoittamaan.

Kiinnostavia ostokohteita voi Erikssonin mukaan löytyä myös epäsuorista kiinteistösijoituksista.

– Monet sijoittajat ovat saaneet lunta tupaan rahastosijoituksissa, joiden arvoja on jouduttu kirjaamaan alas. Voihan olla, että joku haluaa myydä osuutensa tästä syystä juuri nyt?

Eriksson muistuttaa, että kiinteistösijoituskohteiden valinnassa Fennialla on sama periaate kuin osakkeissakin: vain parhaat ja pitkällä tähtäimellä tuottoisat kohteet kelpaavat.

– Ylipäätään sijoittamisessa pätee edelleen vanha tuttu sääntö: salkkuun kannattaa hankkia turvallisia, tuottavia ja jälkimarkkinoille kelpaavia sijoitustuotteita, Eriksson tiivistää. S

Harkittu riskinotto kannattaa Aberdeen Asset Managementin johtaja Michael C. Turner arvioi, että sijoittajien kannattaa myös jatkossa harkita riskipitoisten sijoitusten lisäämistä salkkuunsa. Liian suurta riskiottoa on kuitenkin syytä välttää.

– Rajut suhdanneheilahtelut ovat myös lähivuosina todennäköisiä. Lisäksi sijoittajan kannattaa miettiä keinoja, joilla voi suojautua inflaatiolta. Riskiä inflaation kiihtymiseen lisää hallitusten toteuttama talouspolitiikka.

Osakemarkkinoiden viime kuukausien nousussa on ollut Turnerin mielestä kyse lähinnä rajun kurssilaskun jälkeisestä rekyylistä eli PE-lukujen noususta.

“

– Jatkossa kurssinousu edellyttää, että yritysten myynti ja tulot kasvavat, mikä taas on riippuvainen yleisestä talouskehityksestä.

Näkymiä leimaa edelleen suuri epävarmuus. Tämä viittaisi siihen, että edessä voi olla vielä korjausliikkeitä alaspäin.

– Toisaalta hallitusten massiivisten elvytys- ja tukipakettien pitäisi tukea taloudellista toimeliaisuutta ja vaikuttaa osaltaan myönteisesti osakekursseihin.

Aasian ja muiden kehittyvien talouksien kysyntä ja kasvupotentiaali näkyvät tällä hetkellä selvästi osakemarkkinoilla.

– Sijoittajan kannattaa ilman muuta katsoa kehittyvien markkinoiden tarjoamia mahdollisuuksia. Toisaalta on kuitenkin oltava varuillaan rajuista nousuista, joita kehittyvillä markkinoilla on jo tapahtunut.

Turner huomauttaa, että korkomarkkinoilla valtioiden velkakirjat eivät ole välttämättä tuottoisa sijoituskohde keskipitkällä tähtäimellä.

– Keskuspankkien ostot ovat keinotekoisesti alentaneet niiden tuottotasoa. Tämän lisäksi valtioiden rahapolitiikka on tällä hetkellä niin kasvua tukevaa kuin se vain voi olla, joten tuottojen nousulle on vähän tilaa.

Sijoittajan kannattaa ilman muuta katsoa kehittyvien markkinoiden tarjoamia mahdollisuuksia.” Michael C. Turner Sen sijaan yrityslainoissa riskipreemiot todennäköisesti jatkavat laskuaan, mikä nostaisi niistä saatavia tuottoja. Tähän vaikuttaa kuitenkin oleellisesti myös osakemarkkinoiden kehitys, Turner huomauttaa.

Kiinteistömarkkinoista on tullut Turnerin mukaan entistä houkuttelevampi sijoituskohde.

Yksi kiinnostusta lisäävistä tekijöistä on kiinteistösijoitusten toimiminen puskurina mahdollista inflaatiota vastaan.

– Ja vaikka inflaatioriski ei koskaan toteutuisikaan, kiinteistömarkkinoilta tällä hetkellä ja lähitulevaisuudessa saatavat tuotot ovat jo sinällään houkuttelevia. Tämä on nähtävissä esimerkiksi Britannian markkinoilla. S

Keskustelu käytiin 1.9.2009 Teksti Juha Europaeus Kuvat Seppo Saarentola

Aberdeen Property Funds Pan-Nordic:

Aktiivisuus palkitaan Pohjoismaisilla kiinteistömarkkinoilla tarvitaan paikallista markkinatuntemusta ja riskien hajauttamista.

Aberdeenin Pan-Nordic-rahasto on ansainnut sijoittajien luottamuksen vaikeassa markkinatilanteessa.

K

ansainvälinen talouskriisi hiljensi alkuvuonna pohjoismaiset kiinteistömarkkinat. Kaupankäyntivolyymit romahtivat jopa 70–80 prosenttia edellisvuoteen verrattuna.

Vuoden 2009 ensimmäistä vuosipuoliskoa leimasi kaupankäynnin liki täydellinen pysähtyminen, toimistovuokrauksen hiipuminen ja vapaiden kiinteistöjen lisääntyvä määrä. Tilanne on samankaltainen kaikkialla Pohjolassa.

Muutos parin vuoden takaiseen tilanteeseen on dramaattinen: myyjän markkinoista on siirrytty ostajan markkinoihin. Nyt kaupanteossa on vahvoilla se, jolla on rahaa, ostohaluja ja riskinsietokykyä.

Lähikuukaudet näyttävät edelleen sumuisilta. Kiinteistökauppaa jarruttavat yhä rahoituksen saatavuusongelmat. Ostajilla ja myyjillä on eriävät näkemykset kiinteistöjen oikeasta hintatasosta. On epävarmaa, millainen vaikutus lisääntyvällä työttömyydellä on käyttöasteisiin ja vuokratasoihin.

12 Aberdeen In the Spotlight

– Poikkeuksellista tässä taantumassa on sen laajuus.

Markkinat ovat alamaissa kaikkialla maailmassa. Tilanne ei kuitenkaan ole yhtä synkkä kuin 1990-luvun lamassa. Esimerkiksi vuokratulot ovat säilyneet hyvällä tasolla, toteaa Aberdeen Property Funds Pan-Nordic -rahaston Debuty Fund Manager Thomas Holm.

Huomio vuokralaiskantaan Korot ovat nyt matalalla, mikä lisää korkeampiriskisten omaisuuslajien houkuttelevuutta. Orastava talouskasvu vaikuttaisi positiivisesti kiinteistömarkkinoihin, mutta pienellä viiveellä.

Pan-Nordic -rahaston Fund Manager Christian Schjødt-Eriksen ei odota kiinteistömarkkinoille nopeaa käännettä.

– Emme yritä ennustaa markkinoiden pohjakosketusta, vaan haemme tuottoja aktiivisella salkunhoidolla, Schjødt-Eriksen sanoo.

Aberdeen Property Funds Pan-Nordicin tarkoituksena on sijoittaa hajautetusti kiinteistöihin Pohjoismaissa sekä Baltiassa, ja sen tavoitekoko on vähintään 1,5 miljardia euroa.

Vaikeasta markkinatilanteesta kertoo rahaston toisen vuosineljänneksen tuotto, joka jäi 4,7 prosenttia miinukselle. Omaisuusarvot jatkoivat heikkenemistä, vaikka menetykset osittain kompensoituivat positiivisten korkoja valuuttakurssimuutosten ansiosta.

Arvonalennuksista huolimatta kiinteistöjen käyttöasteet ovat pysyneet hyvällä tasolla.

Hajautettu ja laadukas vuokralaiskanta on säilyttänyt Pan-Nordic-rahaston kassavirran tasaisena. Suuria maksuongelmia ei vuokralaisilla ole ollut.

Aberdeen 13 Aberdeen Property Funds Pan-Nordic -tiimin jäsenet ovat rahastosijoittamisen osaajia. Henkilöt vasemmalta oikealle: Controller Antti Lyytikäinen, Fund Manager Christian Schjødt-Eriksen, Asset Manager Sampsa Ratia ja Deputy Fund Manager Thomas Holm.

“

Myynnit kertovat kyvystämme tehdä kauppoja haastavissa oloissa. Ne ovat auttaneet vahvistamaan rahaston tasetta ja lisänneet likviditeettiämme.”

– Olemme kiinnittäneet entistä tarkempaa huomiota vuokrasopimusten pituuteen ja asiakkaiden maksukykyyn, Schjødt-Eriksen kertoo.

– Synnytämme lisäarvoa hyödyntämällä vankkaa paikallistuntemustamme. Meillä on vahva usko siihen, että kiinteistösijoitusten tuoton ratkaisee viime kädessä markkinakohtainen osaaminen.

Vakaa kassavirta luo mahdollisuuksia Schjødt-Eriksen ja Holm uskovat pohjoismaiden kiinteistöjen houkuttelevuuteen pitkällä aikavälillä. Kiinteistöt pysyvät osana instituutiosijoittajien perusallokaatiota. Ne tarjoavat kilpailukykyisen tuoton verrattuna osakkeisiin ja korkotuotteisiin.

“

Aberdeen Property Funds Pan-Nordic -rahastolle laaditaan vuosittain sijoitussuunnitelma, jossa päivitetään ennusteet ja nimetään kiinnostavat sijoitusmahdollisuudet. Pan-Nordicin kansainväliseen transaktiotiimiin kuu-

Christian Schjødt-Eriksen

– Jatkamme keskittymistä vuokratu- rolla, missä oli viiden prosentin alenlojemme optimointiin. Näin olemme nus verrattuna niiden viimeisimpään hyvissä asemissa, kunhan markkinat arvonmääritykseen. taas elpyvät, Schjødt-Eriksen sanoo.

– Myynnit kertovat kyvystämme tehArvonalennukset ovat taantumassa dä kauppoja haastavissa oloissa. Ne väistämättömiä, mutta vastaavas- ovat auttaneet vahvistamaan rahasti heikko suhdanne tarjoaa kiinteis- ton tasetta ja lisänneet likviditeetluu kymmeniä henkilöitä. He etsivät tösijoittajalle mahdollisuuksia. Lasku- tiämme, Schjødt-Eriksen toteaa. jatkuvasti houkuttelevia kiinteistösi- suhdanteessa tehdyille investoinneiljoituskohteita ja pitävät yhteyttä le saadaan seuraavalla nousukaudella Rahaston nykyinen 68 prosentin velasiakkaisiin. optimaalinen kate. kaantumisaste on Schjødt-Eriksenin ja Holmin mielestä kohtuullinen. RisOmistukset on hajautettu sekä maan- Pan-Nordicin transaktiotiimi tutkii ak- kit ovat hyvin hallittavissa nykyisellä tieteellisesti että kiinteistösektoreit- tiivisesti pohjoismaisia kiinteistömark- korkotasolla, vuokratuotolla ja pitkiltain. Rahasto omistaa nyt 37 kiinteis- kinoita löytääkseen rahastolle sopivia lä vuokrasopimuksilla. töä ja sen yhteenlaskettu pääoma oli kohteita. Omistusten rakennetta hiokesäkuun lopussa liki 900 miljoonaa taan koko ajan optimaalisen portfoli- Muutokset Pan-Nordic-rahaston euroa. Vuoden 2009 ensimmäisen on saavuttamiseksi. omistuksissa perustuvat syvälliseen puolivuotiskauden lopussa Pan-Normarkkinatutkimukseen. Niissä katsodic-rahastossa oli mukana 34 institu- Pohjana perusteellinen taan, missä maissa ja millä sektoreilla markkinatutkimus tionaalista sijoittajaa. on odotettavissa paras tuotto piePysähtyneestä markkinatilantees- nimmällä riskillä. Kiinteistöjen ostoSchjødt-Eriksen ja Holm pitävät ra- ta huolimatta Pan-Nordic on kyen- ja myyntipäätöksiin vaikuttavat arvihaston 10–15 prosentin vuosittaista nyt myös realisoimaan omaisuut- ot muun muassa vuokramarkkinoiden tuottotavoitetta realistisena. Vahva taan. Toisella vuosineljänneksellä ra- kehityksestä, valuuttariskeistä ja korkassavirta luo mahdollisuuksia muo- hasto myi yhteensä seitsemän kiin- kotason muutoksista. kata kiinteistöportfoliota. teistöä kaikkiaan 165 miljoonalla eu– Uskomme rahastossa perinpohjaiseen markkinoiden tutkimukseen. Kun paikallinen markkinaosaaminen yhAberdeen Property Funds Pan-Nordic sijoittaa hajautetusti kiinteistöihin Pohjoismaissa distetään aktiiviseen omaisuudenhoitoon, saamme luotua lisäarvoa sijoitsekä Baltiassa. Sen tavoitekoko on vähintään tajille, Schjødt-Eriksen ja Holm koros1,5 miljardia euroa. tavat. S

Aberdeen Property Funds Pan-Nordic -rahaston omistusten jakautuminen maittain (tilanne 30.6.2009):

Omistukset kiinteistösektoreittain (tilanne 30.6.2009):

14 Aberdeen In the Spotlight

Suomi 10 % Tanska 14 % Ruotsi 40 %

Norja 36 %

Asuinkiinteistöt 2 % Liikekiinteistöt 7 % Muut 2 % Toimistokiinteistöt 88 %

Aberdeen 15

Valoa tunnelissa

Asset Manager Sampsa Ratia edustaa työkseen Pan-Nordic-rahastoa Suomessa. Hän toimii kontaktina paikallisen organisaation ja rahaston johdon välillä.

– Johdan paikallista niin sanottua Client Teamia, jonka välityksellä toteutetaan rahaston strategisia päätöksiä, Ratia kertoo.

M

iten Aberdeen Pan-Nordic-rahastossa tehdään päätöksiä esimerkiksi kiinteistöjen ostoista, myynneistä ja vuokrasopimuksista?

Päätökset ostoista, myynneistä ja muista sopimuksista tekee rahaston johto, mutta paikallisen tiimin tekemien ehdotusten ja analyysien pohjalta. Mandaattimme puitteissa joitain päätöksiä teemme suoraan Suomessa.

M

iksi Suomen osuus Pan-Nordicin salkusta on vain kymmenisen prosenttia? Näettekö Suomen kiinteistömarkkinoilla riskejä vai miksi muut Pohjoismaat ovat mukana suuremmalla painolla?

Painotus on enemmän ennusteisiin perustuvan allokaation mukainen kuin Suomen riskipositioon liittyvä asia, toisaalta myös rahaston strategian mukaisia kohteita on ollut Suomessa rajoitetusti myynnissä. Rahasto on johdettu Norjasta. Näin ollen Ruotsi on maantieteellisesti ja kielellisesti lähempänä ja ehkä helpommin ymmärrettävä markkina-alue kuin Suomi.

M

iten määrittelette aktiivisen salkunhoidon?

Aktiivinen salkunhoito on ensisijaisesti vuokrasopimusten ja ylläpitokustannusten optimointia sekä harkittua kiinteistöjen kehitystä. Näiden tekijöiden yhteisvaikutuksella voidaan luoda sijoittajille lisäarvoa.

M

ikä on arviosi Pohjoismaiden kiinteistömarkkinoiden lähitulevaisuudesta?

Suomen osalta eletään edelleen hiljaista aikaa.

Vertailukauppojen puute välittyy markkinoihin epävarmuutena tulevasta. Synkimmät hetket on ehkä koettu. Nyt odotetaan, milloin rohkeimmat lähtevät jälleen hankkimaan uusia kohteita – ja millä hinnalla. S

Teksti Päivi Brink Kuva Sara Pihlaja, Index Open / SKOY

Menestymisen taito Sampo Pankin johtaja Susanna Miekk-oja on ahne uudelle tiedolle, vaikka aikaa lukemiseen jääkin liian vähän. Hän lukee mielellään historiaa ja ihmiskohtaloiden kuvauksia.

S

usanna Miekk-oja on ollut mielestään ”aina” töissä Sampo Pankissa, yli 30 vuotta.

– Olen ollut onnekas, kun olen saanut tehdä monenlaista sijoitusmarkkinoihin liittyen.

Olen toiminut sekä kotimaisen että kansainvälisen sijoittamisen puolella, erityisesti Aasian ja Itä-Euroopan markkinoilla. Nykyään keskityn sijoitusneuvonnan sisällön tuottamiseen eli siihen, että verkostossa neuvotaan asiakasta häntä hyödyttävällä tavalla. Viestin verkostolle tulee olla selkeä ja tiivis.

“

Tiede ja sen soveltaminen ovat Miekk-ojalle tärkeitä, mikä näkyy käytännössä vaikkapa siinä, että hän on mukana Helsingin yliopiston alumni ry:n ja energiatehokkuuteen panostavan Incap Oyj:n hallituksissa. Oman alan ulkopuoliset kiinnostuksen kohteet tuovat uusia näkökulmia tietämykseen.

16 Aberdeen Kirjasto

Talouden ammattilainen kertoo lukuharrastuksestaan ja esittelee kolme vaikutuksen tehnyttä kirjaa.

– Kirjoitin kestävästä kehityksestä asiakaslehteemme yhdeksän vuotta sitten uskoen, että siihen perustuva sijoittaminen tulee voimakkaasti kasvamaan. Herääminen on kuitenkin ollut hidasta. Randersin ja Meadowsin teos ”Kasvun rajat: 30 vuotta myöhemmin” (Gaudeamus 2005) on hyvä kirja aiheesta. Yritysten ansaintalogiikka tulee muuttumaan rajusti ilmastotekijöistä johtuen. Sitä kirjaa tuskin on vielä kirjoitettu, joka kertoisi, kuinka muutokseen voisi varautua.

Miekk-oja kuvaa itseään ahneeksi lukijaksi, joka haluaa oppia koko ajan lisää. Hän lukee yleensä iltaisin ennen nukkumaanmenoa ja lomalla ollessaan.

– Oppiminen on riemullista ja sen tuottama nautinto vain kasvaa iän myötä. En ole mikään dekkari-ihminen, vaan rentoudun avartavan kirjallisuuden kanssa. Jo lapsuuden kotona luin paljon venäläisiä klassikoita ja muuta kaunokirjallisuutta, mutta nykyään innostun erityisesti historiankirjoituksesta ja ihmiskohtaloiden kuvauksista. Niistä löydän vastauksia kysymyksiini ennen kuin edes tiedän, mitä etsin. Ihminen kuitenkin peilaa kaikkea kokemuksiinsa ja omaan elämänpiiriinsä.

Oppiminen on riemullista ja sen tuottama nautinto vain kasvaa iän myötä.”

Esimerkkinä elävästi kerrotusta historiasta Miekk-oja mainitsee Simon Sebag Montefioren kirjan ”Stalin: The Court of The Red Tsar” (Knopf 2004).

– En pystynyt laskemaan kirjaa käsistäni ja se avasi silmäni näkemään Stalinin ajan uudella tavalla. Kirja, joka kuluu käsissäni eniten on kuitenkin viikonloppujeni ilo: sininen River Cafe Cookbook, jonka ovat kirjoittaneet Rose Gray ja Ruth Rogers.

Reseptit ovat todella hyviä! S

Aberdeen 17

MIEKKOJA VALINN N AT

Robert T. Kiyosaki: RICH DAD POOR DAD: What the Rich Teach their Kids about Money – That the Poor and the Middle Class Do Not.

Cicero: PUHUJASTA. (De Oratore, 55 eaa.)

Larry Bosidy & Ram Charan: EXECUTION: The Discipline of Getting Things Done.

Business Plus 2000

Gaudeamus 2006

Crown Business 2002

Naivistinen, mutta havainnollinen kirja siitä, miksi rikkaat rikastuvat. Kirjailijan akateeminen isä kehotti poikaansa tekemään aina vain enemmän töitä, mutta jo lapsena hän alkoi ihmetellä, miksi naapurin pojan varakas isä ei joutunut tekemään yhtään niin paljon. Kirja opastaa kokonaisuuden ymmärtämiseen vinkkien sijaan ja kannustaa suhtautumaan henkilökohtaiseen varallisuuteen yritysmaailmasta tutuin käsittein. Tuloslaskelmat ja taseajattelu auttavat hahmottamaan rahan käyttöä. Kirjoittaja ei sisällytä omaa asuntoa varoihin, koska siitä ei synny tulovirtaa, jonka voi sijoittaa uudelleen varallisuuden kasvattamiseksi. Opiksi suomalaisillekin.

Sain tämän puhetaidon oppaan lahjaksi siskoltani. Esiinnyn usein työssäni, joten tämä retoriikan klassikkoteos kiinnostaa minua. Ajattelen, että aika, jonka kuulijalta saan, on kallista. Niinpä esityksen sisällön suunnittelu on tärkeää. Halusin oppia Cicerolta, miten viisaat puhuivat jo yli 2000 vuotta sitten. Hyviä puhujia on aina arvostettu suuresti, ja Ciceroa pidetään yhtenä parhaista.

Sain vahvistusta ajatukseen, että ainoa tapa tulla hyväksi puhujaksi on aina ollut puheen hiominen. Asian uudelleen ajatteleminen ja kirjoittaminen kirkastaa sen ensin puhujalle itselleen, minkä jälkeen hän voi vakuuttaa muut.

Luin aikanaan tästä kirjasta arvostelun Financial Timesista ja kiinnostuin siitä. Teos tarjoaa jatkuvien muoti-ilmiöiden sijaan konkreettisia ohjeita liiketoiminnan kehittämiseen. Tavoitejohtaminen ja muut tällaiset ”ismit” ovat vallanneet suuren osan alan – erityisesti amerikkalaisista – kirjoista, mutta ”Execution” eli suomeksi vaisummin ”Toteuttaminen” keskittyy nimensä mukaisesti käytäntöön. Teos kannustaa johtajia etenemään tekemällä ja osallistumalla, olemalla eturintamassa.

Teksti Anneli Frantti Kuvat Kari Hautala

Valtavan vaihtelevat 12 kuukautta Vuosi sitten syksyllä elettiin keskellä talouskriisiä. Perinteikäs Lehman Brothers oli hakeutunut konkurssiin 15. syyskuuta vaikuttaen akuutisti osakemarkkinoihin ja dollarin kurssiin. Lokakuun alussa EU:n talousmahdit joutuivat yhteisvoimin asettumaan pankkien turvaksi finanssikriisissä.

M

itä kriisistä on opittu, miten sijoitusmaailma on muuttunut ja miltä näyttää Suomen paikka maailmassa nyt 12 kuukauden jälkeen? Tätä pohtivat tapaamisessaan lokakuun lopulla Eteran Mika Pesonen ja Aberdeenin Pertti Vanhanen.

PERTTI VANHANEN: Pitääkö pystyä varautumaan mahdottomaan, sellainen ajatus viime syksynä heräsi. Kriisistä oli kyllä olemassa merkkejä ja varoituksen sanoja, mutta ne eivät tulleet tarpeeksi voimakkaasti läpi. Olisiko mielestäsi Lehman pitänyt pitää jaloillaan?

MIKA PESONEN: Miten voisi varautua, kun tällaisessa maailmassa ei ollut koskaan aiemmin oltu? Olin reissussa, kun kuulin Lehmanin konkurssista. Silloin oma ja kollegoiden ajatus oli, että hyvä juttu, antaa mennä vain, he ovat aiheuttaneet sen omalla toiminnallaan. Kukaan ei tuolloin ymmärtänyt, millainen käännekohta oli kyseessä. Nyt jälkeenpäin ajatellen Lehmania olisi täytynyt tukea. Reaalitalouden syöksy oli aika luja sen jälkeen.

18 Aberdeen Klubilla

Klubilla puidaan markkinoiden tapahtumia ja arvioidaan sijoitusnäkymiä.

Keskustelu käytiin 23.10.2009 World Trade Centerin klubiravintolassa.

Pertti Vanhanen on Aberdeen Property Investorsin Head of Nordic and Eastern Europe.

Mika Pesonen on Keskinäinen Eläkevakuutusyhtiö Eteran sijoitusjohtaja.

Aberdeen 19 PV: Millä tavalla nopeasti syntynyt kriisi näkyi Eläkevakuutusyhtiö Eteran toiminnassa?

MP: Kriisin alku toi päälle globaalin paniikin, osakkeiden arvot putosivat, eikä tilanteeseen voinut vaikuttaa, oli vain toimittava, säilytettävä likviditeetti.

Mieleen tuli Maslow’n tarvehierarkian alin taso: hengissä pysyminen. Siinä tilanteessa ei ollut mahdollisuutta ajatella osakkeiden arvottamista.

Jälkeenpäin on ollut sykähdyttävää kuulla, kuinka Yhdysvaltain pankkijärjestelmä oli vain tuntien päässä romahduksesta. Niin lähellä siis oltiin.

Konkreettista oli se, että TyEL-takaisinlainojen kysyntä kasvoi rajusti.

On merkittävää, että eläkevakuutusyhtiöiden takaisinlainaus on suurin yksittäinen piristysruiske, mitä Suomen talouteen ja suomalaisyrityksille on tänä aikana annettu. Myös pankit suosittelivat käyttämään tätä mahdollisuutta.

Eterassa lainakanta kasvoi vahvasti vielä alkuvuoden 2009 aikana.

TyEL -takaisinlainoja oli kesäkuun lopulla reilut 300 miljoonaa euroa. Niiden takaisinmaksu ajoittuu usealle vuodelle.

Lainsäädäntöön tulossa muutoksia PV: Sijoitustoiminnan lainsäädäntöön on tulossa tiukennuksia, joilla lisätään varsinkin hedgerahastojen ja vastaavien vaihtoehtoisten sijoitusrahastojen sääntelyä ja valvontaa. Korkeariskiseen toimintaan otetaan nyt kantaa. Näetkö, että kyseessä on toivottu tarkennus, vai onko kyse myrskyn jälkimainingeista?

MP: Eteralla on hyvin vähän omaisuutta, jota tuo koskee, eli kysymys ei ole meille isosta asiasta. Näkisin, että jos kansainvälistä säätelyä otetaan käyttöön, Suomen ei ole syytä siinä kohtaa enää tehdä omia rajoituksiaan. Eikä ole syytä ainakaan ryhtyä kieltämään jotain omaisuusluokkaa.

Eteran sijoitustoiminnassa takana on 12 valtavan vaihtelevaa kuukautta, joista voisi ehkä hiukan hymyillen todeta, että on välissä ollut sentään normaalejakin työpäiviä. Ylimääräisten tulipalojen sammuttelu on nyt vähentynyt, ja viime talven lyhyt horisontti on reilusti pidentynyt.

Parhaiten ovat tuottaneet osakkeet. Myös yritysriskiä sisältävät joukkolainat ovat olleet erittäin tuottoisia.

Niiden tämänhetkinen tuotto on historian korkeimpia. Sen sijaan kiinteistörahastot ovat kärsineet jonkin verran ja kiinteistökaupan aktiviteetti on ollut heikkoa. Sijoittaminen raaka-aineisiin on Eterassa aloitettu vasta tänä vuonna. Tällä hetkellä katsotaan maltillisesti, miten sijoitustoiminnassa edetään.

Kriisi opetti nopeisiin päätöksiin PV: EU sitoutui tukemaan pankkija finanssilaitoksia talousmahtiensa Ranskan, Saksan ja Italian johdolla lokakuun alussa viime vuonna. Näin rauhoitettiin mielialoja ja haettiin yhteisiä pelisääntöjä. Mukaan saatiin myös Britannian pankit ja keskuspankki, joten voidaan puhua historiallisesta liikkeestä. Olemmeko oppineet jotain noista päivistä?

MP: Olin lokakuun alkupuolella SuomiAzerbaidŽan jalkapallo-ottelussa, ja katselin siinä tuttujen kanssa, kun yli 30 000 ihmistä huutaa Suomea voittoon. Ajatuksissa kävi, että hyvin harvalla on käsitys siitä, minkälainen maailma on maanantaina, jos pankkijärjestelmä kaatuu.

Oli tärkeää, että Euroopassa saatiin nopea päätös aikaiseksi. Ehkä se opetus oli siinä, että näin pitää jatkossakin toimia. Tilanne saatiin viikon mittaan hyvin hallintaan pikaisesti laaditun tilapäislain myötä, ja osakkeiden pakkomyyminen loppui.

PV: Nyt osakkeiden kurssinousua on seurattu jo jonkin aikaa, ja vuoden 2009 kolmannen kvartaalin tulostiedot ovat selvillä. Onko tilanteessa ollut nähdäksesi yllätyksiä puoleen tai toiseen?

MP: Kokonaisuudessaan näkisin, että menossa on normaali sykli. Kun taloudessa tapahtuu käänne, ensin nousevat osakkeet. Yritysten kulut on karsittu minimiin, ja tulokset ovat hyviä.

Työllisyys-työttömyysnäkökulmasta tilanne on vaikea ja jälkisyklinen.

Henkilöstön palkkaamisen viive voi olla jopa 10–24 kuukautta. Toisaalta täytyy muistaa, että isot irtisanomiset nousevat aina otsikoihin, työpaikkojen avautuminen ja hiljalleen täyttyminen eivät niinkään.

Erikoisosaamisella nokka nousuun PV: Millaisena ylipäätään näet Suomen talouden tilanteen? Mitkä alat voisivat tulevaisuudessa olla Suomen vahvuuksia?

MP: Toivon, että kotimainen talous elpyy, mutta helppoa se ei tule olemaan. Viime laman jälkeen meillä oli Nokia alihankkijoineen, nyt työt siirtyvät muualle. Paperiteollisuus on vaikeuksissa: Markkinat ovat Aasiassa ja raaka-ainetuotanto Etelä-Amerikassa. On vaikea arvioida, mitä teollisuustuotantoa meillä on 10 vuoden kuluttua – tai mille alalle pitäisi lapsia kouluttaa.

Olen seurannut Kiinan nousuvauhtia, ja käynytkin paikan päällä, ja kyllä: Heillä on rahaa ja halua, he voivat ostaa brändejä ja hankkia osaamista!

Talouskriisi on Kiinalle onnenpotku: He valtaavat nyt mm. mobiilimarkkinoita ja kasvattavat teollisuustuotantoaan eri aloilla. He aloittavat toimintoja joint-venturen avulla ja lisäävät sitten omaa osuuttaan vahvasti. Raaka-aineitakin heillä on, Helsingin Sanomien mukaan 90% teknologiametalleista on kiinalaisten hallussa.

PV: Kiinassa jos missä puhutaan pitkäjänteisestä sijoittamisesta. Heillä on varaa odottaa ostoa tai myyntiä vaikka vuosia. Mutta Suomeen palatakseni, meidän pitäisi löytää oma tiemme jonkin erikoisosaamisen parista, ehkä vaihtoehtoisista energiamuodoista, ehkä jostain muusta?

MP: Niin, projektin johtamista kiinalaiset eivät tunne, siinä olisi yksi vaihtoehto.

Esimerkiksi Tanska ja Ruotsi pärjäävät hyvin vaatebisneksessä, vaikka eivät itse valmista mitään, johtavat vain ansiokkaasti.

Heillä on menestyviä yrityksiä, jotka pärjäävät pitkällä aikavälillä ja saavat nyt valuutasta vielä hetkellistä lisäetua.

Odotettavissa pikkuisen plussaa PV: Talouskriisin jälkeisenä vuonna tilanne on korjaantunut nopeasti. Millaisena näet tulevan kuvion, onko se V, W vai √ ?

MP: Neliöjuuri on aika hyvä, pitää olla optimisti. Elvytyksessä kyse on myös mentaalielvytyksestä, ja jos otetaan indikaattoriksi vaikkapa Hullut Päivät – ne kasvattivat nyt myyntiään keväästä. Lomautuksia näyttäisi tällä hetkellä tulevan aiempaa vähemmän, ja voi olla, että jos joulumyyntiin ei tule isoa notkahdusta, se olisi merkki siitä, että ihmiset uskaltavat katsoa eteenpäin.

Mielipiteitä herättävä indikaattori on myös rekkajono, joka on hiljalleen palautumassa itärajalle. Kuinka sitä inhottiin, mutta kuinka sitä on ikään kuin kaivattu takaisin.

PV: Toisaalta Kaupan liiton arvion mukaan suomalaisten ostovoima heikkenee hiukan ensi vuonna. Itse olen optimisti tulevaisuuden suhteen, ja olen seurannut myös tuota rekkajonoa. Kun Pietarilla menee hyvin, se heijastuu meillekin.

MP: Voisi ajatella, että vuoden viimeisellä kvartaalilla tulisi taas hiukan plussaa. En oikein uskalla pelätä sitä tuplaweetä. S

Yhteiskuntavastuu rakentuu periaatteista ja valinnoista Kiinteistösijoittamisella voidaan vaikuttaa niin ympäristön kuin ihmistenkin hyvinvointiin. Aberdeen on kirjannut ylös vastuullisen sijoittamisen toimintatapoja ja tavoitteita keskustelun avaukseksi.

20 Aberdeen Trendit

Teksti Päivi Mäkirinta Kuvitus Päivi Roström

Energiatehokkaiden rakennusten kiinteistövero laskee?

Ympäristöministeriö harkitsee rakennusten kiinteistöveron porrastamista energiatehokkuuden ja lämmitystavan perusteella. Rakennusten kokonaisenergiankulutus on koko Suomen energiankäytöstä 40 prosenttia ja kasvihuonepäästöistä 30 prosenttia. S Lisätietoja: www.ymparisto.fi

Energiaohjelma etsii kiinteistöhankkeita

Sitran Energiaohjelman johtaja Jukka Noponen kertoo, että ohjelman vastaanotto on ollut erittäin hyvä. Erityisesti teknologiayritykset ovat ottaneet aktiivisesti yhteyttä Sitraan ja kertoneet uusista ratkaisuistaan, jotka saavat aikaan säästöjä energiantuotannossa ja -kulutuksessa.

Aberdeen 21

Y

ritysten yhteiskuntavastuu nousee yhä useammin esiin puhuttaessa ilmastonmuutoksesta tai sosiaalisesta hyvinvoinnista. Kyse ei ole vain siitä, että yrityksiltä vaaditaan yhteiskunnallisessa keskustelussa vastuunottoa, vaan myös yritysten omasta halusta osallistua. Myös Aberdeen on jo pitkään kiinnittänyt huomiota sekä ympäristön että ihmisten hyvinvointiin. Hyväksi todetut toimintatavat on nyt kirjattu ylös toimintaohjeeksi.

Rickard Backlund muistuttaa, että kyse on ja tietoa hyviksi koetuista toimintatavoista – keskustelun avauksesta, eikä kattavasta paikallistuntemusta unohtamatta, Backlund opaskirjasta, josta löytyisi ratkaisu kaikkiin toteaa. ongelmiin.

Suomalaisia erityispiirteitä Kestävien arvojen portfolio

– Suomessa on hyvä pohja lähteä syventämään – Aberdeen auttaa rakentamaan portfolion, jo- kestävän kehityksen ajattelua. Suomalainen ka on – paitsi kestävien arvojen varaan raken- ilmasto suurine lämpötilan vaihteluineen on nettu – myös tuottava. Asiakkaillamme on eri- pakottanut miettimään rakennuksiin erilaisia laisia tavoitteita, ja he tekevät lyhyen ja pitkän energiatehokkaita vaihtoehtoja sekä rakenteelaikavälin sijoituksia. Kiinteistöjen elinkaari on lisesti kestäviä ratkaisuja. Viranomaismääräyspitkä, ja rakennuksen ominaisuudet vaikutta- ten ja osaavan valvonnan avulla on varmistet– Our Approach to Corporate Responsibility vat esimerkiksi energiankulutukseen pitkän ai- tu hyvä rakentamiskulttuuri, Head of Property -toimintaohje tukee keskustelua asiakkaittem- kaa. Niinpä lyhyen aikavälin sijoittajan pitää Management Petri Bergström Aberdeen Prome kanssa ja kertoo jo olemassa olevasta toi- löytää kiinteistölle sellainen ostaja, joka on perty Investors Finland Oy:stä kertoo. mintakulttuurista. Talouskriisin vuoksi osa si- valmis jatkamaan aloijoittajista on työntänyt ympäristöasiat taka- tettuja projekteja. Seualalle, mutta se on lyhytnäköistä toimintaa. raava omistaja tietysti Profiloitumalla energiatehokkaaksi voi Ekologinen ajattelu on tullut jäädäkseen. Si- hyötyy panostuksesta, erottautua massasta. Energiatehokas joittamalla esimerkiksi kiinteistöjen energia- Backlund muistuttaa. ja kestävä kiinteistö on myös tehokkuuteen ja jätteiden kierrätykseen nostetaan samalla kiinteistön arvoa, Aberdeen Kiinteistösijoittaminen taloudellisesti kestävä sijoitus.”

Property Investorsin konsernijohtaja Rickard on luonteeltaan paikalBacklund sanoo. lista ja sillä on aina vaikutus sijaintiympäristöönsä. Niinpä myös pa- Suurimpia haasteita on hahmottaa materinostukset ovat näkyviä ja helposti mitattavia, aalivalintojen, rakentamisvaiheen ja elinkaaKolmiportainen malli Yritysten yhteiskuntavastuuta kuvataan kol- ja ne nostavat kiinteistön arvoa. ren aikaisen ylläpidon aiheuttama kokonaisvaimiportaisen mallin avulla. Ensimmäinen porkutus. Kokonaisuuden hahmottaminen asetras muistuttaa, että jo pelkästään lain nou- – Sosiaaliset vaikutukset tuntuvat erityises- taisi sopivan paineen toimia ekologisesti pardattaminen vaatii kiinteistösijoittajalta paljon. ti asuinrakennusten kohdalla, sillä asumis- haalla tavalla. Yhtenä puutteena voidaan nähToinen porras kertoo, miten sijoitukselleen voi mukavuutta parantavat muutokset vaikutta- dä myös kiinteistösijoittajien ja käyttäjien yhsaada lisäarvoa ympäristöteoilla ilman suuria vat asukkaiden elämään hyvin konkreettisesti. teistyön vähyys. kuluja. Kolmas taso on visionäärinen taso, jos- Asuinyhteisön kehittäminen antaa sijoittajalsa mietitään suurempia kustannuksia vaativia le mahdollisuuden viedä omaa brändiään po- – Mielestäni liikaa yritetään löytää ratkaisuja vaihtoehtoja, jotka ovat kannattavia vasta pit- sitiiviseen suuntaan, sillä panostukset herättä- yksin, eikä hyödynnetä yhteistyön voimavakällä tähtäimellä. vät usein myös median huomion. raa. Kestävän kehityksen näkökulmasta avoimuus ja tiedonvaihto on kaikkein olennaisin – Ensimmäinen taso kertoo jo olemassa ole- Our Approach to Corporate Responsibility -toi- asia. Siihen me aiomme Aberdeenilla jatkossa vista odotuksista ja vaatimuksista. Toinen ta- mintaohje on tarkoitettu koko Aberdeen Grou- panostaa entistäkin enemmän. so kuvaa minimin yli meneviä toimia, jotka an- pin käyttöön eri puolilla maailmaa. Siinä näkyy tavat myös mahdollisuuksia, joista yritys voi konsernille tyypillinen tiimityökulttuuri ja käy- – Kiinteistöjen arvonmäärityksessä nämä asiat hyötyä nopeastikin. Kolmannella tasolla men- tännönläheinen realismi. alkavat painottua ihan uudella tavalla. Suunta nään vielä pidemmälle. Silloin etsimme yhdeson oikea, nyt vain lisätään vauhtia, Bergström sä asiakkaan kanssa uusia keinoja, joita ei vielä – Vaihdamme konsernin sisällä kokemuksia kannustaa. S ole yleisessä käytössä.

– Kiinteistö- ja rakennusalalta on tullut vain vähän yritysrahoituspyyntöjä. Voi suorastaan sanoa, että tämä ala ei näy Sitran pääomasijoittamisen hankevirrassa. Olisikin toivottavaa, että energiaohjelmaan ehdotettaisiin hankkeita, jotka ottavat huomioon rakennuksen koko elinkaaren hiilijalanjäljen.

Yhteiskuntavastuu on taloudellisten tekijöiden rinnalla merkittävä motiivi vähentää energiankulutusta.

– Kiinteistö- ja rakennussektorin yrityksillä voisi olla enemmänkin pyrkimystä edelläkävijyyteen ja johtaja-aseman ottamiseen energia-asioissa. Profiloi-

tumalla energiatehokkaaksi voi erottautua massasta. Asennemuutos on vasta alkamassa, mutta nyt on jo aika siirtyä juhlapuheista tekoihin. Energiatehokas ja kestävä kiinteistö on myös taloudellisesti kestävä sijoitus.

Sitran Energiaohjelma 2008–2012 keskittyy rakennetun ympäristön energiankäytön tehostamiseen etsimällä kestäviä energiaratkaisuja. S www.sitra.fi/fi/Ohjelmat/energia

Lue lisää: Finnish Business & Society: www.fibsry.fi Principles of Responsible Investment: www.unpri.org

“

Aberdeenille 1,4 miljardin euron kiinteistöportfolio Ruotsissa

22 Uutisia

Aberdeen Property Investors on voittanut laajan kiinteistöportfolion manageerausasiakkuuden Ruotsissa. Swedish SEB -pankkiin kuuluvan Gamla SEB Trygg Liv:in kanssa allekirjoitettu sopimus sisältää kaikkiaan 72 kiinteistöä, joiden markkina-arvo on noin 1,4 miljardia euroa.

Kiinteistöportfolio käsittää etupäässä Tukholman keskustassa sijaitsevia toimisto- ja liikekiinteistöjä sekä kiinteistöjä Göteborgissa, Uppsalassa, Malmössä ja Helsingborgissa. Kiinteistöjen yhteenlaskettu pinta-ala on noin 525 000 neliömetriä.

SEB:in mukaan Aberdeen valittiin yhteistyökumppaniksi laadun ja hin-

nan perusteella tehdyn arvioinnin sekä tarjotun kokonaisratkaisun perusteella. Aberdeenille uusi mandaatti tarkoittaa hallinnoinnissa olevien kiinteistöjen arvon tuplaantumista Ruotsin markkinoilla. Yhtiön manageerauksessa on nyt noin 3,1 miljardin kiinteistövarallisuus kiinteistörahastojen sekä institutionaalisten erillisasiakkuuksien kautta.

– Olemme ylpeitä tämän arvokkaan asiakkuuden saamisesta. Odotamme paljon yhteistyöltä Gamla SEB Trygg Liv’in kanssa, kun toimintamme vuoden 2010 alusta alkaaa, sanoo toimitusjohtaja Jan Sööder Aberdeen Property Investors Sweden’istä. S

Kauppakeskus Kapteeni laajenee

Aberdeen avaa aluekonttorin Kotkaan

Oulunsalon Kauppakeskus Kapteenin K-supermarket laajenee noin 500 neliön verran. Rakennustöitä aloitellaan parhaillaan ja uudet tilat avautuvat huhtikuussa.

Kohteen omistaa ja laajennuksen toteuttaa Kauppakeskuskiinteistöt FEA Ky, jota hallinnoi Aberdeen Property Investors Finland Oy. FEA:n sijoituskohteita ovat kauppakeskukset, retail park -tyyppiset kohteet ja muut liike- sekä logistiikkakiinteistöt suurimmissa kaupungeissa Suomessa.

– Laajennus vahvistaa Kapteeni-keskuksen roolia kunnan merkittävänä liikekeskuksena. K-Supermarketin ohella myös liikekeskuksen muut toimijat hyötyvät kasvavasta keskuksesta, sanoo kiinteistökehityspäällikkö Johanna Saarivuo Aberdeenistä. S

Aberdeen vahvistaa paikallista läsnäoloaan Kymeenlaakson alueella avaamalla Kaakkois-Suomen aluekonttorin Kotkaan. Aberdeenin hallinnoimilla rahastoilla on Kymenlaakson alueella manageerauksessa noin 100 000 neliön kiinteistökanta.

– Nykyinen markkinatilanne korostaa entisestään läsnöoloa, paikallistuntemusta sekä kiinteistöjen aktiivisen manageerauksen tärkeyttä, toteaa Head of Property Management Petri Bergström Aberdeenista.

Uusi aluekonttori sijaitsee Kauppakeskus Pasaatin toimiston yhteydessä, ja aluepäällikkönä toimii Pasaatin kauppakeskuspäällikkö Ari Soikkeli. S

Cramolle

Cumulus Hakaniemi

lisäneliöitä

AVAUTUU SILTASAARENKADULLE

Rakennusalan kone- ja laitevuokraukseen erikoistunut pörssiyhtiö Cramo Oyj on saanut tämän vuoden mittaan laitevuokraamoilleen lisätilaa Vantaalla, Kuopiossa ja Jyväskylässä. Yhteensä lisäneliöitä on rakennettu lähes 7 000 m2.

Cramolla on laitevuokraamokäytössään 13 kohdetta, jotka omistaa Aberdeen Property Fund Finland I Ky -kiinteistörahasto. Kohteet siirtyivät Aberdeenin hallintaan vuonna 2008, ja nyt kuluvana vuonna kiinteistöjen kehitysmahdollisuuksia on haluttu hyödyntää.

– Tavoitteenamme on pitkäaikainen yhteistyösuhde Cramo-konsernin kanssa. Laajennushankkeet ovat osoitus tästä, kertoo rahaston Fund Manager Jari Pouttu.

Cramo-kohteista Vantaan Viinikankaari sai eniten lisätilaa: korjaamohalli laajeni 1 400 m2 ja varastokatos 2 400 m2. Kuopiossa laajennettiin Suvannontien toimitilaa sekä rakennettiin niinikään varastokatos, yhteensä 1 030 m2.

Jyväskylän Miilukadun toimitilan laajennus oli 1 100 m2, ja saman verran lisäneliöitä saatiin autohallin ja varastokatoksen myötä. S

Siltasaarenkatu 14:n peruskorjaus Hakaniemessä on valmistumassa. Toimistokiinteistön harjannostajaisia vietettiin lokakuussa, ja tilat saadaan käyttöön alkukeväällä 2010.

Kohteeseen valmistuu Restel Oy:lle 152 huoneen Cumulushotelli aamiaishuoneineen ja aulabaareineen. Toiseen kerrokseen sijoittuu Seppälä Oy:n myymälä, ja katutason uusituissa tiloissa jatkavat Lindex Oy ja R-kioski. Kiinteistön omistaa Aberdeenin hallinnoima Aberdeen Real Estate Fund Finland -rahasto (AREFF).

– Kiinteistö vahvistaa kehittyvän Hakaniemen kaupallista tarjontaa. Lisäksi hanke edustaa yhteistyön sujuvuuden kannalta parhaita esimerkkitapauksiamme, kertoo Asset Manager Mauri Laurila Aberdeenistä.

Joulukuussa 2006 lanseerattu Aberdeen Real Estate Fund Finland UK L.P. on kolmelle instituutiosijoittajalle – Ilmarinen, ABP (Alankomaat) ja ATP (Tanska) – räätälöity value added -tyyppinen suljettu rahasto. Rahasto suljettiin joulukuussa 2007, jolloin sen pääoma nousi 200 miljoonaan euroon. S

Aberdeen 23

Aberdeen maailmalla www.aberdeen-asset.com

Aberdeen Property Investors Finland Oy Mikonkatu 9 00100 Helsinki p. 010 3040 100 www.aberdeenpropertyinvestors.fi

Philadelphia

Sydney

Helsinki

London

Singapore

Aberdeen Property Investors on Aberdeen Asset Management PLC:n kiinteistöihin erikoistunut tytäryhtiö. Emoyhtiö on maailmanlaajuisesti toimiva, Lontoon pörssissä listattu varainhoitoyhtiö, jonka hoidossa olevan varallisuuden arvo on noin 160 miljardia euroa.

Aberdeen Property Investors hoitaa noin 25 miljardin euron kiinteistösijoituksia kiinteistörahastojen sekä manageeraustoimeksiantojen kautta Euroopassa, Aasiassa ja Pohjois-Amerikassa. Euroopassa Aberdeen on kolmanneksi suurin toimija alalla.

Asiakkaamme ovat etupäässä institutionaalisia sijoittajia, kuten henkivakuutus- ja eläkeyhtiöitä. Palveluksessamme on yli 600 alan ammattilaista 13 Euroopan maan lisäksi Singaporessa.

Suomessa hoidossamme on noin 2 miljardin euron arvoinen kiinteistövarallisuus. Asiakkaitamme ovat niin kotimaiset kuin kansainväliset instituutiot. Tämän lisäksi hallinnoimme kahdeksaa eri Aberdeen-konsernin rahastoa, joiden omistamien kiinteistöjen arvo Suomessa on lähes 1,5 miljardia euroa.

True global reach ...also online. www.aberdeen.fi/magazine