Rochdale BREED

Page 1

ROCHDALE

Breed W o n i n g s t i c h t i n g

R o c h d a l e

v a n

A

t o t

Z


ROCHDALE

B r e e d begin Historie

Hoe waren de woonomstandigheden van arbeidersgezinnen ruim 100 jaar geleden? Het antwoord op die

vraag luidt kort maar krachtig: beroerd. Ze woonden in krotten en kelders, bedompt, vies, klein en zonder sanitaire voorzieningen. De ‘huizen’ stonden vaak in smalle, modderige steegjes, zonder licht en frisse lucht.

12 mei 1903

Na de invoering van de Woningwet in 1901 werden overal in ons land woning-

corporaties opgericht, die de situatie moesten verbeteren. Zo ook in Amsterdam: daar werd op 12 mei 1903 de Coöperatieve

Bouwvereniging Rochdale opgericht, op initiatief van Pieter Roeland en Hendrik Glimmerveen, conducteur bij de tram. Twee mannen die in de totstandkoming van de Woningwet dé kans zagen om woningbouw door de arbeiders zelf ter hand te laten nemen. Toen een revolutionaire gedachte; nu de gewoonste zaak van de wereld. Toch zou het nog drie jaar duren voordat de statuten van de nieuwe vereniging officieel werden goedgekeurd en Rochdale echt aan de slag kon. De oorzaak van die vertraging lag in Den Haag.

Vertraging

Er gaat een verhaal dat omstreeks het begin van de vorige eeuw dr. Abraham Kuyper, minister-

president en na de spoorwegstakingen van 1903 bepaald geen vriend van de Amsterdamse arbeiders, in Amsterdam op de paardentram stapte. Hij moest met de trein naar Den Haag toe. Maar toen de tram eindelijk op het Stationsplein aankwam, was de trein net vertrokken. De koetsier, die wist dat hij de minister-president vervoerde, zou extra langzaam hebben gereden…

Coöperatieve Bouwvereniging Rochdale

Als deze anekdote op waarheid berust, dan

moet die koetsier Pieter Roeland zijn geweest, want die had alle reden om dr. Kuyper te laten merken hoe ergerlijk het is als een ander niet opschiet. Roeland was, behalve koetsier op de paardentram, namelijk ook de spil van de toen pas opgerichte Coöperatieve Bouwvereniging Rochdale, waarvan de statuten maar niet goedgekeurd werden omdat ‘Den Haag’ zo treuzelde.

Goedkeuring

Of dit tramritje die goedkeuring heeft bespoedigd weten we niet, maar in 1906 (toen

de vereniging al drie jaar bestond) werd Rochdale eindelijk ‘toegelaten volgens de Woningwet’ en kon het eigenlijke werk beginnen: het bouwen van woningen voor degenen die tot dan toe in de ergste krotten moesten leven: de arbeiders.

Fusie met Woningstichting Patrimonium

Sindsdien is

Rochdale - de naam is ontleend aan een Engelse stad, waar een groep wevers in het begin van de negentiende eeuw de eerste coöperatie oprichtte - langzaam maar zeker steeds groter geworden. In 2004, toen de vereniging in Amsterdam ongeveer 9000 woningen in beheer had, vond een fusie plaats met de - veel grotere - Woningstichting Patrimonium. Ook deze corporatie, ontstaan in 1911, kon bogen op een rijke historie en een jarenlange werkervaring, ook buiten de Amsterdamse stadsgrenzen. En zo ontstond de nieuwe Woningstichting Rochdale, een organisatie met ruim 45.000 woningen in Amsterdam en omgeving.



ROCHDALE

woningbouw vestiging breed huis renovatie senioren huren kopen 1903 beheer

bouw

fusie bewoners

veiligheid flat

wensen starter

wooncomfort


ROCHDALE

Inhoud B r e e d bezit 07 In alle opzichten werken we over de volle breedte. Ons bezit is te vergelijken met een grote stad, gevarieerd in vorm en functie, uitgestrekt over Amsterdam en omstreken. Dankzij onze lokale vestigingen staan we dicht bij de meer dan 100.000 bewoners.

B r e e d besef 11 We doen alles bewust en weloverwogen. Luisteren naar de wensen van bewoners, op hetzelfde moment rekening houdend met maatschappelijke kwesties. Ontwikkeling in de breedste zin van het woord: vernieuwend, vooruitstrevend en verantwoord.

B r e e d beeld 17 We hebben dagelijks contact met onze bewoners. Een grote en diverse groep mensen, met verschillende vragen, wensen en problemen. We bekijken de situaties in breedbeeld: van beheer van het bezit tot het bijstaan van de bewoners.


ROCHDALE

B r e e d


ROCHDALE

B r e e d bezit Bouwen en beheren Woningstichting Rochdale is een corporatie met ruim honderd jaar ervaring in de woningbouwsector. Wij zijn een van de grootste partijen op de regionale woningmarkt en expert op het gebied van bouwen en beheren van een breed woningaanbod. Rochdale heeft geen winstoogmerk. Ons belangrijkste doel is om goede en betaalbare huisvesting te bieden aan mensen die weinig keuze hebben op de woningmarkt. Dat zijn vooral huishoudens met een laag inkomen. Extra aandacht gaat uit naar bijzondere doelgroepen, zoals studenten, starters, senioren en gehandicapten. Maar Rochdale richt zich ook op groepen met een middeninkomen. Als sociaal ondernemer is het verhuren, beheren en onderhouden van woningen onze kernactiviteit. Andere activiteiten zijn het bouwen van huurwoningen en stedelijke vernieuwing, waarbij vaak hele wijken worden gerenoveerd of vernieuwd. Daarnaast realiseert Rochdale betaalbare koopwoningen, waardoor we onze klanten een wooncarrière kunnen bieden, ofwel: doorgroei binnen ons woningaanbod. De verkoop van woningen levert bovendien de middelen op die nodig zijn om de sociale activiteiten te blijven financieren. Kortom: Rochdale is een actieve speler op de woningmarkt, over de volle breedte. Van huur- tot koopwoning, in een stedelijke en een landelijke omgeving.

Omvangrijk Rochdale beheert ruim 45.000 huurwoningen, verspreid over een uitgestrekt gebied: in Amsterdam en Zaanstad, maar ook in Diemen, Landsmeer, Heemskerk en Purmerend. De stichting biedt onderdak aan meer dan 100.000 mensen. Een groot en gevarieerd woningbezit, qua omvang vergelijkbaar met een flinke stad.

07


ROCHDALE

B r e e d


Ons werkgebied is omvangrijk, maar door onze lokale aanpak staan we dicht bij de bewoners

Bij zo’n omvangrijk werkgebied is het ontzettend belangrijk alles zo efficiënt mogelijk te organiseren en veel op lokaal niveau te werken. Mede daarom heeft Rochdale haar werkorganisatie gedecentraliseerd. Op de hoofdvestiging in Amsterdam zijn de Raad van Bestuur en de centrale stafafdelingen ondergebracht. Hier wordt het beleid op concernniveau ontwikkeld. Het woningbezit is verdeeld over vier vestigingen met elk een eigen directie. De gemiddelde bezetting ligt rond de zestig medewerkers. De lokale vestigingen zorgen ervoor dat we dicht bij de bewoners staan. En dat de organisatie, door schaalgrootte en bekendheid met de plaatselijke situatie, een sterke positie inneemt ten opzichte van andere marktpartijen en lokale overheden. De verhuur van woningen, contacten met bewoners, het sociaal beheer, het lokale beleid en het realiseren van nieuwbouw- en renovatieprojecten, het zijn allemaal zaken die rechtstreeks vanuit de vestigingen worden geregeld. Daardoor kunnen bewoners direct gebruikmaken van de jarenlange kennis en ervaring van Rochdale. Het is een manier van werken die ons helpt bij het naleven van onze bedrijfsfilosofie: zorgeloos wonen voor iedereen, op elk moment.

Solide en gezond Het bouwen en beheren van sociale huurwoningen, het onderhoud van onze woningen en het verbeteren van de leefbaarheid van wijken, zijn stuk voor stuk activiteiten die met forse investeringen gepaard gaan. Om dit vol te blijven houden is een solide organisatie nodig, met een heldere bedrijfsvoering, gericht op vandaag maar ook op morgen. Rochdale is een gezonde organisatie met voldoende financiële middelen om haar doelstellingen te realiseren en de daarbij behorende risico’s op te vangen.

09


ROCHDALE

B r e e d


ROCHDALE

B r e e d besef Vernieuwen in de breedte In de loop der jaren heeft Rochdale veel ervaring opgedaan op het gebied van stedelijke vernieuwing. Als geen ander realiseren wij ons dat je er niet komt door enkel ‘stenen te stapelen’. Stedelijke vernieuwing kan pas effectief zijn als er ook iets verandert op sociaal-economisch vlak, het beheer van buurten verbetert en de leefbaarheid toeneemt. Rochdale is actief in vier stedelijke vernieuwingsgebieden: de Amsterdamse Bijlmermeer, Amsterdam Noord, de Westelijke Tuinsteden en Zaandam Zuidoost. Bij zulke projecten besteden we extra aandacht aan verbetering van de woningen en de woonomgeving, de architectuur en zorg voor het milieu. Maar onze rol blijft niet beperkt tot die van ‘bouwer’, ook de sociale kanten van de vernieuwing en het buurtbeheer krijgen volop aandacht. In alle wijken waar Rochdale actief bij de vernieuwing is betrokken, zijn projecten opgezet om de leefbaarheid te verbeteren. Een van de grootste stedelijke vernieuwingsprojecten in ons land is de Bijlmermeer. In deze wijk worden rond de 13.000 woningen volledig vernieuwd. Ook de woonomgeving krijgt een ingrijpende facelift. De vernieuwing van de Bijlmer gebeurt in nauwe samenwerking met Stadsdeel Zuidoost en de Gemeente Amsterdam. Rochdale heeft hierin de voortrekkersrol op zich genomen. Bij de uitvoering van de plannen zijn tal van initiatieven ontstaan om het beheer van zowel de woningen als de wijk aanzienlijk te verbeteren. Onze onorthodoxe aanpak heeft zeker vruchten afgeworpen: de waardering van bewoners is, mede door de grotere diversiteit van woonmilieus, sterk toegenomen. Een project als kerkgebouw De Kandelaar - een goed voorbeeld van vernieuwende architectuur - is van grote betekenis voor de sociale samenhang in de wijk.

Meegroeien Binnen de gemeente Amsterdam is het aantal uitbreidingsgebieden zeer beperkt. Alleen op IJburg wordt op grote schaal nieuwbouw gerealiseerd. Rochdale bouwt enkele honderden woningen in deze woonwijk, op het Steigereiland Noord en Zuid. In de Purmerendse wijk Weidevenne realiseert Rochdale een opmerkelijk nieuwbouwproject voor de huisvesting van senioren. Het gaat om 127 appartementen waarin allerlei domotica wordt toegepast. De woningen zijn ‘levensloopbestendig’: dankzij diverse (zorg)voorzieningen kunnen de bewoners er tot op hoge leeftijd zelfstandig blijven wonen. Het zijn appartementen die letterlijk met de mensen meeleven, mede door het gebruik van moderne techniek die extra wooncomfort en veiligheid biedt.

Hart voor het milieu Ook op andere terreinen kiest Rochdale voor een innovatieve aanpak. Bijvoorbeeld door het toepassen van zonne-energie in hoogbouwflats. Spraakmakende projecten zijn onder andere de Brandaris in Zaandam en Kruitberg in de Bijlmermeer. Warmte-isolerende

11


ROCHDALE

B r e e d


Goede en vernieuwende architectuur in harmonie met de omgeving en met respect voor historie

voorzieningen, zonnecollectoren op de daken van de flats en speciaal ontworpen technische installaties hebben daar het energieverbruik aanzienlijk verminderd. En dat is niet alleen goed voor het milieu, het betekent ook lagere woonlasten voor de bewoners. Een ander groot project waarbij rekening werd gehouden met het milieu, was de sloop van duizenden flatwoningen in de Amsterdamse Bijlmermeer. Van toiletpotten tot kranen, van dakbedekking tot beton: vrijwel ieder stukje van de gebouwen is hergebruikt of gerecycled.

Aandacht voor architectuur Aan de buitenkant een wooncomplex dat nauwelijks opvalt; vanbinnen een frappant staaltje van vernieuwende architectuur: 80 woningen aan Tussenmeer in Amsterdam Osdorp. Bij de renovatie van het complex in 2003 is, binnen het bestaande casco, een totaal nieuw ontwerp gecreĂŤerd. Daarbij zijn alle woningen, wat oppervlakte en indeling betreft, volledig afgestemd op de individuele wensen van de bewoners. Harmonie met de omgeving vormt een belangrijke basis voor goede architectuur. Een voorbeeld daarvan vinden we aan de oever van de Zaan, op een steenworp afstand van het centrum van Zaandam, waar Rochdale verschillende projecten heeft ontwikkeld. Een ervan is Zaanwerf, een fraai appartementencomplex met uitzicht op het water. Het plan is met verschillende internationale architectuurprijzen bekroond. Een ander opvallend project aan de Zaanoever is het voormalige fabriekscomplex Zwaardemaker. Het kolossale pand kreeg in 2001 de status van rijksmonument. De oude fabriek heeft inmiddels een nieuwe bestemming gekregen: na een ingrijpende verbouwing kwamen er 36 appartementen en bedrijfsruimten. In het aangrenzende nieuwbouwgedeelte zijn nog eens 87 appartementen gerealiseerd, waarvan 20 in de huursector. Twee unieke projecten op bijzondere locaties, voorbeelden van vernieuwende architectuur, waarbij Rochdale respectvol omgaat met de natuurlijke omgeving en het historisch erfgoed dat ons land rijk is.

Huren of kopen In sommige complexen biedt Rochdale huurwoningen te koop aan. Bewoners die hun huis niet willen kopen, kunnen gewoon blijven huren. Als de bewoners op een later tijdstip gaan verhuizen, wordt de woning alsnog op de vrije markt verkocht. Kopen blijkt populair: tot nu toe hebben opvallend veel bewoners gebruikgemaakt van het aanbod hun huurwoning te kopen. Om het eigen woningbezit zoveel mogelijk te stimuleren, lanceerde Rochdale het EigenHuisPlan. Hierbij krijgen huurders korting op de aanschafprijs van de woning en ontvangen ze bij aankoop een waardebon voor de inrichting van hun nieuwe huis. Dankzij deze constructie wordt een koopwoning bereikbaar voor mensen die voorheen alleen in aanmerking kwamen voor een huurwoning. Via het wooninfocentrum Quality in Living in Villa Arena (Amsterdam Zuidoost) helpt Rochdale haar klanten en andere geĂŻnteresseerden bij het zoeken naar een (ander) huis.

13


ROCHDALE

B r e e d


We leveren een belangrijke bijdrage aan de toename van

studentenhuisvesting

Van tijdelijk naar structureel De gemeente Amsterdam kampt met een groot tekort aan studentenhuisvesting. Dit was voor Rochdale aanleiding om zich extra in te spannen om de woningnood onder deze groep aan te pakken. De positieve resultaten lieten niet lang op zich wachten: samen met de Algemene Woningbouw Vereniging en Stichting DUWO heeft Rochdale binnen een jaar meer dan duizend tijdelijke studenteneenheden gerealiseerd. De primeur was het studentenschip Rochdale One. Dit voormalige cruiseschip ligt afgemeerd in de Houthavens in Stadsdeel Westerpark. Op hetzelfde terrein zijn 192 tijdelijke studentenwoningen gekomen. De woningen waren snel beschikbaar, omdat ze vroeger voor de opvang van asielzoekers werden gebruikt. Ook in Amsterdam Noord kwam tijdelijke huisvesting voor studenten; aan de oever van het IJ zijn 350 kant-en-klare woonunits geplaatst. Dankzij deze tijdelijke projecten kon een groot aantal studenten snel aan woonruimte worden geholpen. Maar om een structurele oplossing te bieden is nieuwbouw nodig. Inmiddels zijn verschillende bouwprojecten van start gegaan: vlakbij het Amstel Station is De Eenhoorn in aanbouw, het eerste grootschalige nieuwbouwproject voor studenten sinds jaren. Het gerenommeerde architectenbureau Cees Dam heeft het gebouw ontworpen. Een ander fraai project dat op dit ogenblik gebouwd wordt, ligt op het terrein van het Science Park in Oost/Watergraafsmeer. Daar komt een studentencampus van vele honderden woningen met allerlei voorzieningen. Er staan op het gebied van studentenhuisvesting nog veel meer activiteiten op stapel: binnenkort zullen meer dan 2000 studenteneenheden van Rochdale, AWV en DUWO in aanbouw zijn.

Oog voor morgen Door samen te werken met het bedrijfsleven kan Rochdale haar huurders extra veiligheid, comfort en zorgvoorzieningen bieden. Living Tomorrow, het Huis van de Toekomst in Amsterdam Zuidoost, biedt een platform voor innovatieve ondernemers. Hier ontmoeten ze elkaar om samen ‘te bouwen aan morgen’. Ook Rochdale participeert in dit unieke samenwerkingsverband. De deelnemende bedrijven brengen veel nieuwe technologie op de markt, die interessant is voor onze huidige en toekomstige projecten.

Fusie Op 1 januari 2004 zijn Bouwvereniging Rochdale en Woningstichting Patrimonium gefuseerd. De nieuwe Woningstichting Rochdale vestigde haar hoofdkantoor in het opvallende Bruggebouw (Ben Merkelbachhuis) over de A10, aan het Amsterdamse Bos en Lommerplein. Deze locatie in de Westelijke Tuinsteden is bewust gekozen: de wijk wordt de komende jaren volledig vernieuwd.

15


ROCHDALE

B r e e d


ROCHDALE

B r e e d beeld Toegankelijk Rochdale vindt het belangrijk dat reparatieverzoeken snel en vakkundig worden afgehandeld. Veel bewoners zijn overdag druk aan het werk en niet altijd in de gelegenheid contact met ons op te nemen. Voor die mensen is ons callcenter dag en nacht rechtstreeks telefonisch bereikbaar. Bij de communicatie met de bewoners wordt steeds vaker gebruikgemaakt van nieuwe media, zoals het internet. Huurders kunnen ook via onze website hun reparatieverzoeken doorgeven. Het is daarbij zelfs mogelijk meteen een afspraak te maken met de onderhoudsmedewerker die de reparatie komt uitvoeren. Rochdale was een van de eerste corporaties in Nederland die deze extra service aanboden. Maar de website biedt ook andere mogelijkheden. Zo kunnen bezoekers er allerlei informatie opvragen over wonen en huren en over ons koopwoningenaanbod. Daarnaast maakt Rochdale regelmatig gebruik van audiovisuele presentaties, zoals dvd. Hiermee presenteren we ingewikkelde informatie op een heldere manier. We gebruiken bijvoorbeeld dvd’s om bewoners te informeren over zaken als onderhoudsklussen, renovatie, of aankoop en financiering van een huis.

Belonen Trouwe huurders worden door Rochdale beloond. Wie bijvoorbeeld via automatische incasso zijn huur betaalt of zich actief inzet als lid van een bewonerscommissie, bouwt gratis spaarpunten - zogenaamde ProPoints - op. Via ProLiving krijgen huurders dan korting op verschillende woongerelateerde producten en diensten, zoals verzekeringen, doe-het-zelfartikelen, woninginrichting of de aanschaf van een nieuwe keuken.

17


ROCHDALE

B r e e d


Op de hoogte blijven

van ervaringen, kritiek, wensen en ideeën van bewoners

Overleg ‘Zoveel mensen, zoveel wensen...’. Als dat gezegde voor één organisatie geldt, is het Rochdale wel. Rochdale richt haar aandacht in de eerste plaats op een zo goed mogelijk beheer van het woningbezit, rekening houdend met de wensen en belangen van de huurders. Deze jarenlange aandacht voor kwaliteit en dienstverlening is bekroond met het ISOcertificaat, het landelijke keurmerk voor kwaliteitszorg. Een goede relatie met de bewoners is voor een corporatie uitermate belangrijk. Daarom willen we voortdurend op de hoogte blijven van hun ervaringen, kritiek, wensen en ideeën. De bewoners kunnen met hun vragen of problemen bij de lokale vestigingen van Rochdale terecht. Binnen die vestigingen heeft de afdeling Sociaal Beheer een belangrijke rol bij het voorkomen en oplossen van woonmaatschappelijke problemen. Zo bemiddelt de afdeling bij overlastsituaties en zelfs psychiatrische problematiek. Bij huurachterstand verwijst de afdeling door naar instellingen die zijn gespecialiseerd in schuldhulpverlening. Door een adequaat en vroegtijdig optreden kan escalatie vaak worden voorkomen.

Structuur In veel complexen van Rochdale zijn bewonerscommissies of -verenigingen actief. Vertegenwoordigers van onze vestigingen vergaderen regelmatig met deze commissies over het woningonderhoud, de woonomgeving, dienstverlening en leefbaarheid. Onderwerpen van meer lokale aard komen aan de orde in het periodiek overleg tussen de vestigingsdirecties en de gebiedsraden. Deze raden zijn samengesteld uit vertegenwoordigers van de bewonerscommissies die binnen een vestiging functioneren.

Bewoners weten raad Op concernniveau is een bewonersraad actief. Die bestaat uit vertegenwoordigers van de verschillende gebiedsraden. De bewonersraad adviseert de Raad van Bestuur van Rochdale op het hoogste beleidsniveau. Daarnaast is in 2005 op concernniveau een onafhankelijke Stichtingsraad gevormd, als klankbord en medebewaker van de maatschappelijke koers.

19


ROCHDALE

bruggebouw omgeving breed huis stedelijk senioren huren koop 45.000 dichtbij bouw

respectvol veiligheid flat

vestiging starter

omvangrijk


Colofon RochdaleBreed is een uitgave van Woningstichting Rochdale, Concept en creatie Scripta Media BV, Merijn Heijne, Wim Honders, Jeroen van Koningshoven, Iris Koomen Art direction MooiFraai, Monique Francissen Panoramafotografie Siebe Swart Fotografie binnenwerk Fotoarchief Rochdale, C. Barton van Flymen, Daphne van der Voorde Te k s t e n e i n d r e d a c t i e Rochdale, afdeling Communicatie Tr a f f i c Ed Hogendoorn Lithografie Grafimedia Amsterdam Druk WC den Ouden bv Rochdale Bos en Lommerplein 303 1055 RW Amsterdam (020) 312 25 55 www.rochdale.nl

21



Turn static files into dynamic content formats.

Create a flipbook
Issuu converts static files into: digital portfolios, online yearbooks, online catalogs, digital photo albums and more. Sign up and create your flipbook.