Revista Secovi Condomínios - Edição 274 by Secovi-SP

ANO 25 - No 274 - Agosto 2016 - R$ 12,00

CONDOMÍNIOS

A revista para síndicos, administradoras de condomínios, incorporadoras e shopping centers

OS DESAFIOS DOS CONDOMÍNIOS COMERCIAIS O QUE MUDA COM O NOVO CÓDIGO DE PROCESSO CIVIL PREPARE-SE PARA O ENCONTRO DAS ADMINISTRADORAS

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Carta do presidente

Flavio Amary É presidente do Secovi-SP (Sindicato da Habitação) e reitor da Universidade Secovi

A hora da virada

pós um longo período de profunda apatia, e apesar do ônus gerado pela existência de dois governos (um afastado e outro interino), a economia nacional e os brasileiros mostram fortes sinais de retomada da esperança. No que pesem as dificuldades dessa interinidade, o cenário está mudando positivamente. Evidentemente, esse processo de guinada econômica é demorado e será construído paulatinamente, a partir da definição do impeachment e da adoção das necessárias medidas macroeconômicas. Bem sabemos que não é tarefa simples organizar as contas públicas. Foram anos e anos empregados na construção de um déficit incomensurável, calcado na irresponsabilidade de uns e na imoralidade de outros. Mas a inspiradora perspectiva de um futuro melhor e livre do pessimismo já produz efeitos, revelando consistentes indícios que merecem especial atenção. O Índice de Confiança do Consumidor (ICC), medido pela Fundação Getúlio Vargas (FGV), por exemplo, registrou aumento de 5,4% entre junho e julho, passando de 71,3 para 76,7 pontos. É o terceiro mês consecutivo de alta do indicador. E o mais estimulante é que a elevação foi inteiramente determinada pela melhora das expectativas dos consumidores. Quanto aos prognósticos para os próximos seis meses, o indicador que mede o grau de otimismo

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com base na evolução da situação financeira familiar subiu 6,2 pontos, ou seja, foi de 75,6 para 81,8 pontos, o maior índice desde janeiro de 2015 (87,6). Entre os meses de maio e junho, a parcela de consumidores projetando melhora avançou de 25,8% para 29,6%. Esses indicadores revelam que a sociedade tem um novo olhar quanto aos rumos do País, até então envoltos em incertezas – o que era motivo de insegurança. Começamos a inverter a curva da desconfiança, o que demonstra que o momento é de repensar expectativas e reavaliar probabilidades. Confiança é combustível indispensável para mover todos os elos que compõem a extensa corrente da cadeia imobiliária. A sensação de que a situação começa a melhorar cria o ambiente adequado para que o consumidor passe a considerar a possibilidade de assumir um investimento de longo prazo, como é o caso da aquisição de um imóvel. Assim, a conjunção desses fatores nos permitem crer que, conforme já detectado pelo Secovi-SP, a demanda por imóveis voltará a crescer. E, se não houver qualquer tipo de retrocesso de fundo político, caminhamos para a hora da virada. Chegou o momento de acreditar e de fazer acontecer. Desta vez, o milagre econômico está em nossas mãos. Seja trabalhando, seja exigindo de governantes e parlamentares medidas responsáveis e eficazes. « 3

Recado da Editora DIRETORIA Presidente: Flavio Amary Vice-presidentes: Alberto Du Plessis Filho, Basilio Jafet, Caio Calfat, Caio Portugal, Carlos Borges, Emilio Kallas, Flávio Prando, Frederico Marcondes Cesar, Guilherme de Lucca, Hamilton de França Leite Júnior, Hubert Gebara, Ricardo Yazbek, Rodrigo Luna, Rolando Mifano Conselho editorial: Hubert Gebara, Sergio Mauad, Paulo André Jorge Germanos, Ricardo Yazbek e Claudio Bernardes Superintendente: Adelmo Felizati PRODUÇÃO Assessoria de Comunicação do Secovi-SP Marketing do Secovi-SP

reportagem de capa desta edição fala sobre condomínios comerciais. Mostramos quais os maiores desafios desse tipo de empreendimento nos dias atuais. Por causa da crise, há uma corrida por enxugamento dos custos, mas desde que não comprometa a qualidade do serviço prestado. A equação parece complicada, mas administradoras e síndicos contam como estão conseguindo chegar lá. Outra matéria de relevância aborda as alterações trazidas pelo novo Código de Processo Civil para a área condominial. Boa leitura!

REPORTAGEM E REDAÇÃO Redação: leitor@revistasecovi.com.br Editora Responsável: Sônia Salgueiro (MTb 15.414) Redação: Catarina Anderáos, Leandro Vieira, Luciana Ferreira, Maria do Carmo Gregório, Rosana Pinto e Shirley Valentin Assistente: Queli Peixoto Fotos: José Carlos T. Jorge Apoio: Alexandre Callé, Carlos Alberto Azevedo, Daniela de O. Rodrigues, Fernanda Silva Santana, Karina Zuanazi Negreli, Marta Cristina Pessoa, Rita de Cássia Guimarães Bracale (Jurídico), Edson Kitamura, Fabrício Pereira, Jane de Oliveira e Laryssa Basílio Kakuiti (Economia)

Sônia Salgueiro

Índice

ARTE Departamento de Marketing Secovi-SP MARKETING E COMERCIAL João Paulo Palmieri, Márcio Valeriano, Mônica Andrade e Rodolfo Teixeira PARA ANUNCIAR (11) 5591-1176 | revista@secovi.com.br Tiragem: 20.000 exemplares Impressão: Log & Print Gráfica e Logística CONTATOS SECOVI-SP PABX (11) 5591-1300, Disque Síndico (11) 5591-1234, Eventos (11) 5591-1279, PQE (11) 5591-1198/1250, Universidade Secovi (11) 55911221/1172/1284, Câmara de Mediação (11) 5591-1214

SECOVI NO INTERIOR Bauru (14) 3227-2616, Campinas (19) 3252-8505, Grande ABC (11) 4121-5335, Jundiaí e Região (11) 4523-0833, Santos (13) 3321-3823, São José do Rio Preto (17) 3211-4699, Sorocaba (15) 3211-0730, Vale do Paraíba (12) 3942-9975 Os artigos assinados são de exclusiva responsabilidade de seus autores. Reprodução de matérias somente após expressa autorização da Redação. Os anúncios publicitários são de inteira responsabilidade dos anunciantes. Registro nº 26.378 Foto da capa: iStock

Carta do presidente

É bom saber

Opinião

Vida de Síndico

Capa

Tira-dúvidas

Manutenção

Evento

Dia a dia

Legislação

Institucional

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Modernização Atlas Schindler. Os elevadores do seu edifício acompanhando o ritmo do futuro. O fluxo de pessoas em um edifício comercial segue em um movimento acelerado e constante. Os elevadores precisam acompanhar esse ritmo. A Atlas Schindler oferece a mais completa solução de modernização de elevadores do mercado. Projetos modulares, que respeitam o seu orçamento, causam baixo impacto na rotina do edifício, melhoram de forma significativa a performance dos equipamentos, ampliam a segurança e o conforto dos usuários e, claro, valorizam o seu condomínio. Modernização Atlas Schindler. Os elevadores do seu condomínio elevados ao futuro.

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É bom saber

Proad certifica administradoras

as primeiras empresas inscritas no Programa de Autorregulamentação da Administração de Condomínios (Proad), 18 já receberam suas certificações após as auditorias e demonstraram que oferecem serviços efetivos e condizentes com as exigências do mercado. Lançado pela Associação das Administradoras de Bens Imóveis e Condomínios de São Paulo (Aabic) e pelo Secovi-SP (Sindicato da Habitação), o Proad é uma certificação que diferencia as administradoras de condomínio que

cumprem os requisitos necessários (estrutura, processos, tecnologia, gestão, recursos humanos, know-how e ética na prestação de serviços) para a realização de um trabalho de excelência. As empresas certificadas foram avaliadas em diversos aspectos pela Bureau Veritas Brasil, líder mundial na avaliação de conformidade e certificação. Marco Gubeissi, diretor de Administradoras do Secovi-SP e coordenador do programa, diz que o Proad é um divisor de águas para o mercado condominial. "Os síndicos terão mais segurança

no momento de contratação de uma empresa especializada em administração de condomínio, pois saberão que ela cumpre todos os requisitos legais, técnicos e éticos." As inscrições para o Proad estarão permanentemente abertas e informações adicionais podem ser obtidas em www.proadsp.com.br. Conheça as primeiras empresas certificadas: Adcip, Anauate-Chaccur, Atipass, Cassipores, Condovel, FL, GC Gescon, Habitacional, Grupo Hubert, Lello, Manager, OMA, Principal, Riema, Robotton, Verti, Villagua, Zangari.

Parceria Secovi-Segurança Pública

Secovi-SP (Sindicato da Habitação) renovou acordo de cooperação com a Secretaria de Segurança Pública do Estado de São Paulo, com o objetivo de implementar um programa de prevenção contra delitos cometidos em condomínios, edifícios e áreas urbanas. A parceria prevê a integração de câmeras de segurança de alguns condomínios com a tecnologia e ferramentas do sistema inteligente de videomonitoramento Detecta. Além disso, o acordo de cooperação visa criar uma par6

ceria educacional para que sejam desenvolvidas atividades do programa de prevenção junto aos condomínios, por meio de palestras e distribuição de material informativo sobre o tema. As administradoras de condomínios também estimularão os condôminos a participar de reuniões dos Conselhos Comunitários de Segurança (Consegs). Para o presidente do SecoviSP, Flavio Amary, a renovação da parceria estabelece uma sólida aliança entre as duas instituições. "É nosso dever ajudar as autoridades naquilo que for

possível, levando informações, trabalhando a conscientização de condôminos e funcionários, propondo modelos que tornem nosso patrimônio e nossas vidas menos vulneráveis", disse. "A união de esforços é a mais poderosa arma para combater assaltos em condomínios", afirmou Hubert Gebara, vice-presidente de Administração Imobiliária e Condomínios da entidade. "O principal objetivo é mostrar para aqueles que moram ou trabalham em condomínios a importância das ações preventivas e, assim, minimizar os riscos".

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P R E S E N Ç A

N O S

Í C O N E S

D A

A R Q U I T E T U R A

B R AÉ S I Lsaber E I R A bom

A Otis tem orgulho em fazer parte da história de 50 anos do Edifício Copan São 50 anos de um ícone da Arquitetura Paulista, num cenário em constante mutação.

Affonso Celso Prazeres de Oliveira, Síndico do Edifício Copan, SP

A Otis participa desta história desde a construção do edifício até os dias de hoje, com a instalação e, 45 anos depois, com a modernização dos elevadores, contribuindo para a sua longevidade, oferecendo conforto diário e segurança aos seus usuários, aplicando tecnologia de ponta com nossos produtos e serviços.

Em 26 de junho de 2016 comemoramos bodas de ouro com a Otis.

Centro de Atendimento ao Cliente

0800 704 87 83 Revista

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www.otis.com

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E l e v a d o r e s

E s c a d a s

E s t e i r a s

R o l a n t e s 7

É bom saber

Universidade Secovi

Agende-se para os cursos que a Universidade Secovi preparou para síndicos, zeladores e profissionais de administradoras de condomínios.

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ADVERTÊNCIAS, MULTAS E COBRANÇA EXTRAJUDICIAL EM CONDOMÍNIOS – PROCEDIMENTO PARA

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DATA: 24, 26 e 28/10. Segunda, quarta e sexta-feira, das 9 às 12 horas.

ELABORAÇÃO E ENVIO

OBJETIVO: Fornecer o conhecimento para que o participante aplique corretamente as advertências e multas e faça o encaminhamento para a cobrança extrajudicial.

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TÉCNICAS DE CONTROLE E ACESSO EM PORTARIAS

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DATA: 24 a 26/10, segunda a quarta-feira, das 19 às 22 horas.

PÚBLICO-ALVO: Zeladores, vigias, porteiros, recepcionistas, controladores de acesso e demais profissionais interessados. COMPETÊNCIA: Serão ensinadas técnicas de atendimento e proteção em portarias de condomínios residenciais e comerciais e como aplicá-las. Também serão identificadas regras e normas de segurança, técnicas de atendimento aos condôminos, visitantes e prestadores de serviços.

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DIREITO DO TRABALHO PARA CONDOMÍNIOS

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DATA: 17/10 a 27/10, com aulas de segunda a quinta-feira, das 19 às 22 horas.

OBJETIVO: Proporcionar aos profissionais de RH a compreensão das práticas trabalhistas e previdenciárias, a fim de evitar litígios, propiciando segurança nas relações de trabalho. PÚBLICO-ALVO: Profissionais da área de administração de Recursos Humanos de condomínios, como encarregados e funcionários de departamentos pessoais de empresas administradoras, síndicos e demais integrantes do corpo diretivo dos condomínios.

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COMO FACILITAR REUNIÕES EM CONDOMÍNIOS

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DATA: 3 a 5/10, segunda a quarta-feira, das 19 às 22 horas.

COMPETÊNCIAS: Os conflitos fazem parte de todas as organizações sociais: comunidades, empresas, condomínios, escolas, famílias etc. Nas reuniões de condomínio, surgem diversos pontos de vista que precisam ser negociados. Síndicos, administradores de condomínios e, muitas vezes, os próprios condôminos podem desenvolver competências para tornar as reuniões mais produtivas, com foco nas soluções. PÚBLICO-ALVO: Funcionários de administradoras de condomínios, síndicos e advogados, dentre outros.

Local: Universidade Secovi (Avenida Brigadeiro Luiz Antonio, 2.344 – 9º andar – São Paulo, SP) Para mais informações, acesse www.universidadesecovi.com.br ou ligue para (11) 5591-1304 a 1308

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Opinião

Hubert Gebara Vice-presidente de Administração Imobiliária e Condomínios do Secovi-SP (Sindicato da Habitação)

Condomínio comercial. Como e por quê

condomínio residencial e o condomínio comercial são coisas semelhantes, mas não idênticas. Quando o morador de residência autônoma muda para um condomínio, ocorre uma espécie de crise de adaptação: ele estava habituado a uma liberdade praticamente irrestrita, impossível na experiência de moradia coletiva. Terá de rever com autocrítica certos hábitos oriundos da antiga situação. Quando o proprietário de estabelecimento comercial de rua muda para um condomínio comercial, a crise de adaptação pode ser ainda maior. O condomínio comercial tem regras específicas, desde o Regulamento Interno até as suas relações com os órgãos públicos, incluindo diversos problemas de responsabilidade civil inexistentes no conjunto residencial. O empreendimento comercial precisa ser um todo harmônico com a comunidade e os poderes constituídos. Os novos condôminos precisam adaptar-se a essa situação mais complexa. Mas ainda existem muitos empresários que simplesmente desconhecem o universo das novas regras que precisam ser respeitadas e que mudam a cada instante. Isso, obviamente, reflete na vida dos condôminos e de seus clientes. De acordo com os problemas preexistentes, uma assembleia de condomínio comercial pode ser uma operação trabalhosa. As divergências podem surgir a tal ponto de tumultuar os trabalhos e estender a

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reunião além do horário estabelecido, com prejuízo para a análise da pauta. A crise da economia, tal como a que estamos enfrentando, pode desativar de forma rápida unidades do empreendimento e gerar inadimplência grave para o caixa do condomínio. A questão da segurança evidentemente não é menor do que aquela que afeta a loja de rua. Os gastos com segurança eletrônica e presencial são altos. Mas nem tudo é fator negativo. Existem muitos atrativos em participar de um empreendimento desse tipo. Esta edição da Revista Secovi-SP Condomínios analisa em profundidade o tema, não muito frequente na publicação. Mas é, desta vez, mais que oportuna a sua inclusão entre as matérias. A crise atual da nossa economia torna importante para os empreendedores brasileiros a oportunidade de poder analisar e refletir sobre o assunto. Quem estiver neste momento planejando mudar seus negócios para um empreendimento comercial terá, com a leitura da matéria, conteúdo de reflexão suficiente para tomar uma decisão acertada. O condomínio comercial veio para ficar e, com o adensamento da área urbana, passou a ser uma tendência consolidada em todos os países. Já faz parte de nossa vida corporativa e da comunidade de negócios global. Em São Paulo, o condomínio comercial avança e conquista um espaço cada vez maior onde antes havia restrições para sua presença. « 9

Vida de Síndico

Manutenção em dia Por Sônia Salgueiro

Há cinco anos, Maria Regina M. C. Vieira é síndica do Condomínio Maria Eliza. Seu foco é manter o prédio bem conservado, mas sem grandes rateios

esde 2011, a advogada Maria Regina M.C. Vieira é síndica do Condomínio Edifício Maria Eliza, prédio com 44 apartamentos entregue há mais de 50 anos. Dada a avançada idade do empreendimento, a síndica tem dedicado especial atenção à manutenção da propriedade, onde mora há 30 anos. Mas as investidas são feitas aos poucos, para não onerar a cota condominial. 10

Na sua opinião, o que há de bom em ser síndica ? É uma boa oportunidade de preservar o próprio imóvel. O que faço de melhoria é para todos os moradores – e, como condômina, eu também sou beneficiada.

E o que há de ruim? Tem sempre uma figurinha carimbada que gosta de procurar pelo em ovo. Mas eu não gosto de arrumar encrenca. Sou da turma do “deixa disso”. Eu sei de tudo que acontece no condomínio, mas não

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Foto: Arquivo Secovi-SP/Calão Jorge

sou de ficar fazendo marcação cerrada. Tenho o zelador para cobrar, receber reclamações e para falar com os empregados. Daí, ele me passa todas as informações e, dependendo do assunto, quando não dá para ser resolvido por ele, eu tomo as providências cabíveis.

Como se tornou síndica? A síndica anterior adoeceu e me chamaram para assumir, porque a subsíndica estava viajando. Eu sempre ia às reuniões e assembleias do condomínio e, alguns anos atrás, tinha participado do conselho fiscal. Assumi interi-

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namente por quatro meses e, na eleição seguinte, me candidatei e ganhei. Como eu era totalmente leiga, a administradora foi me mostrando como funcionavam as coisas. Na época eu trabalhava o dia todo fora, como advogada.

Como conciliou a profissão com a sindicância? Felizmente, minha filha já estava criada. Eu me dedicava ao condomínio após o trabalho. No entanto, tinha que tocar algumas coisas e tomar decisões no decorrer do dia, pois há uma série de assuntos que dificilmente

dá para tratar à noite ou logo que amanhece, como conversar com um fornecedor. Mas tive a sorte de contar com uma comissão de obras, instituída na mesma assembleia que me elegeu, composta por três moradores (dois engenheiros e um condômino da área financeira) e, ainda, com o zelador, que é da minha confiança. Agora, não trabalho mais fora, tenho poucos processos e dedico mais tempo ao condomínio.

Qual foi sua primeira providência ao assumir o prédio como síndica? Nos quatro meses em que eu era in-

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terina, fui tomando pé da situação. Desde o começo, minha prioridade foi a segurança. Percebi que a parte elétrica estava muito ruim e minha primeira obra foi mudar o quadro de força. Refiz toda a parte elétrica até a porta dos apartamentos. Logicamente, convoquei uma assembleia para aprovar a obra e o rateio.

Por que resolveu começar pela parte elétrica? O prédio é cinquentenário. Quando foi erguido, não existiam tantos equipamentos elétricos e eletrônicos como hoje. O clima também mudou e atualmente as pessoas querem instalar um aparelho de ar-condicionado. Só que o nosso quadro não tinha capacidade para suportar tudo isso. A princípio, a minha responsabilidade seria fazer toda a fiação até o quadro de força e, a partir daí, a responsabilidade seria dos condôminos. Mas esse é um tema controverso. Quem garante que o condômino, muitas vezes sem uma reserva de dinheiro, faria o resto? Preferi levar a nova fiação até o quadro de entrada dos apartamentos. Foi uma obra trabalhosa, que durou mais de um ano. Como a fiação era mais grossa que a anterior, não passaria nos conduítes existentes. Daí optamos por fechar os vãos das escadas e passar conduíte e fiação por ali.

Realizou outras melhorias? Também pintamos as áreas comuns internas. Entre uma obra e outra, 12

sempre dou um intervalo, para o morador respirar. No entanto, veio a crise e esse intervalo se estendeu um pouco mais que o normal.

o rateio, pois, sendo rateadas todas as obras, não há acréscimo na cota condominial, uma vez que o rateio é por pouco tempo.

O que pretende fazer agora? Quero reformar as cabinas dos elevadores e restaurar a fachada, que é de pastilhas. Também desejo trocar as venezianas. A ideia, como sempre, é fazer isso aos poucos, mas vamos esperar a situação econômica do País melhorar. Há morador que fala que a administração está muito devagar. Mas, como temos muitos aposentados, não posso onerar a cota condominial, que é bem enxuta. Com essa tática, mantenho os nossos níveis de inadimplência, que são muito próximos de zero.

Qual o perfil dos moradores do Maria Eliza? A maior parte é de casais com mais de 50 anos, sem filhos, mas também temos moradores solteiros e casais recém-casados. Poucas famílias têm filhos.

“Tenho um bom relacionamento com a administradora. Confiança é fundamental nessa relação.”

Apesar da crise, manteve as obras já programadas? No momento, estamos impermeabilizando duas caixas d’água e reformando a cozinha da casa do zelador. Também precisamos modernizar a parte das câmeras, porque elas ficam obsoletas muito rapidamente. Aprovamos essas obras em assembleia, e também

O prédio possui áreas de lazer? Temos o espaço gourmet, na cobertura. Ele foi feito pela síndica anterior e valorizou o prédio. Também há um pequeno salão no mezanino, onde, durante a semana, os funcionários fazem suas refeições.

Qual a sua maior dificuldade como síndica? Meu único problema hoje é o supermercado que ocupa loja no térreo do condomínio e provoca um vazamento na nossa garagem, no subsolo. Estou reclamando há um ano e eles não arrumam. A minha preocupação é que esse vazamento afete a estrutura do prédio. Por isso já começamos a tomar as medidas cabíveis.

Como é a sua relação com a administradora? Temos um bom relacionamento. Confiança é fundamental nessa relação. « Revista

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07/16

Chapéu

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As demandas dos condomínios comerciais Com a piora dos indicadores econômicos, esses empreendimentos iniciaram uma peregrinação rumo à redução de custos, mas sem comprometer a qualidade dos serviços

Por Sônia Salgueiro

ondomínios comerciais e residenciais têm várias semelhanças. E muitas diferenças também. No capítulo das semelhanças, uma característica tem ficado ainda mais evidente nos últimos meses: a busca por custos condominiais menores, mas sem comprometer a qualidade do serviço ofertado. A fixação por corte de custos decorre do delicado cenário econômico. Em 2015, a inflação oficial superou os 10%, maior índice desde 2002. A inadimplência também disparou, assim como o desemprego. Segundo a Serasa Experian, 59 milhões de brasileiros iniciaram 2016 com alguma dívida. O desemprego pairava sobre 10,4 milhões de pessoas em fevereiro, conforme o Instituto Brasileiro de Geografia e Estatística (IBGE). 14

Não é diferente no mundo empresarial. De acordo com a mesma Serasa Experian, o número de recuperações judiciais bateu recorde no primeiro semestre de 2016: 923 pedidos, 87% acima do mesmo período do ano passado. E, em abril, 4,4 milhões, de um universo de cerca de 8 milhões de empresas, estavam negativadas. A combinação desses índices todos refletiu nas taxas de vacância dos condomínios comerciais. Pesquisa da JLL, empresa de serviços imobiliários especializada em imóveis comerciais, mostra que, no primeiro trimestre deste ano, a taxa de vacância no mercado de escritórios de alto-padrão de São Paulo (incluído aqui Alphaville) era de 24,17%, ante os 18,37% de três anos atrás. Embo-

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ra não haja pesquisa disponível, é crível dizer que, nos condomínios menores, de salas comerciais, a profusão de placas de “aluga-se” é ainda maior. Isso explica a pressão recente de proprietários e inquilinos de empreendimentos comerciais por custos menores. “Hoje, esse é o maior desafio das administradoras: apresentar soluções de vanguarda para aumentar a eficiência e reduzir os custos”, afirma Thomaz Valladão Catunda, diretor executivo da CBRE, consultoria especializada em aluguel e venda de empreendimentos corporativos, industriais e comerciais. Ele diz que a solução dessa equação exige ainda mais dedicação e expertise da equipe. “As empresas sempre buscam mais qualidade de serviços com o menor custo possível”, diz Sandro Pereira, síndico de oito condomínios comerciais na Capital. “Mas a crise acelerou essa briga por redução de custos.” Ele conta que, quando o valor da locação aumenta, tanto o proprietário quanto o locatário pressionam por uma diminuição da taxa condominial, para equilibrar as despesas. René Castro, diretor de Administração e Operações da Colliers REMS, gestora de serviços relacionados a empreendimentos imobiliários, compartilha a opinião de Pereira: “Os condomínios comerciais continuam demandando que administradoras provenham uma administração que seja eficiente, traga redução de custos e mantenha o condomínio valorizado”. 15

Pessoal Essa busca por menores custos aumentou há cerca de dois anos. “Ela se acentuou com a queda do Produto Interno Bruto (PIB) e da receita das empresas”, explica Catunda. Também houve o fator vacância. Como sabem que a concorrência está acirrada, os proprietários lutam para manter seus inquilinos e custos condominiais. “Isso tem sido obtido com uma ocupação mais eficiente dos próprios espaços, via compartilhamento de estação de trabalho, home office, videoconferência etc. O executivo da CBRE conta que, para facilitar o controle, parte dos inquilinos e usuários tem, na medida do possível, centralizado suas contas de facilities. Assim, se antes havia um coordenador cuidando de assuntos de segurança e outro do financeiro, hoje a tendência é centralizar tudo em um único interlocutor – no caso, um gerente de facilities –, que interage com a administradora. Também está em curso uma 16

estratégia para diminuição das despesas com água e energia e há gente repensando custos de portaria – onde há três funcionários, às vezes são mantidos dois. O síndico Sandro Pereira conta que, em muitos casos, se obtém economia cortando, pelo menos temporariamente, postos de trabalho. “A ordem é se adequar até a coisa melhorar”, diz ele, explicando que, na esteira do menor fluxo de pessoas nos empreendimentos, alguns diminuem o número de faxineiros, outros extinguem a função de mensageiro e há quem dispense os recepcionistas, repassando suas funções ao porteiro. Então é mais comum ver o usuário pegando sua própria correspondência ao passar pela recepção ou levando o lixo de sua unidade para as lixeiras. Além disso, os investimentos em melhorias estão em compasso de espera. “Quem tinha intenção de aumentar a previsão orçamentária, congelou”, conta Pereira. A exceção são os prédios antigos, porque, devido à idade,

é preciso manter um grau mínimo de investimento. Nesses edifícios mais velhos, se mantém, por exemplo, a modernização de um elevador que estava fazendo barulho e chacoalhando, mas não a troca dos aparelhos de ar condicionado por equipamentos mais modernos.

Investimentos Perseguir custos menores de água e energia está dentro de uma estratégia maior, seguida à risca pelas administradoras. No que diz respeito à água, os prédios avaliam a troca de equipamentos e também o uso de novas tecnologias, como as de reúso da água. No capítulo energia, há uma substituição crescente das lâmpadas tradicionais pelas de LED e algumas operações estão sendo automatizadas, para economizar energia. “Com a crise, tivemos que mudar a forma de trabalho, levando os prestadores de serviço a estudarem meios de fazer melhor com menos”, informa Fábio Martins,

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diretor da Área de Gerenciamento de Propriedades da JLL. Ele informa que a empresa está conseguindo bons resultados. “Nenhum dos nossos contratos subiu mais do que a inflação; todos ficaram abaixo. Teve contrato em São Paulo que só foi corrigido em 3%. Alguns tiveram aumento zero.” Mas ele reconhece que a engenharia utilizada é bem complexa. Martins relata que a JLL foi verificar o que o mercado oferece para reduzir custos sem alterar o padrão de qualidade já oferecido. E algumas soluções interessantes surgiram. No passado, ao substituir a iluminação antiga por lâmpadas LED, os condomínios

tinham que pagar a conta, mesmo que parceladamente. Agora, há empresas que oferecem o chamado contrato de performance, isto é, o serviço é pago com a economia obtida. O mesmo pode ser feito com os sistemas e acessórios para economia de água. O executivo explica que boa parte dos prédios já tem equipamentos economizadores, mas que sempre surgem produtos mais eficientes. A empresa também levantou produtos que, no médio ou longo prazo, podem amortizar o investimento, como os equipamentos de ar-condicionado que consomem menos energia. “Adotamos essa estratégia tanto em relação a prédios novos como a antigos”, diz o diretor. Ele conta que começou a recolher orçamentos em outubro de 2015. “Chamamos nossos parceiros para reuniões em São Paulo e no Rio de Janeiro e pedimos que nos ajudassem a pensar fora da caixa, transformando crise em oportunidade.” Em paralelo, ações dos clientes que deram

Pereira: “Quem tinha intenção de aumentar a previsão orçamentária, congelou” 18

Foto: Arquivo Secovi-SP/Calão Jorge

Catunda: “Hoje, o maior desafio é apresentar soluções de vanguarda para aumentar a eficiência e reduzir os custos”

certo são insistentemente divulgadas via intranet aos demais clientes da companhia.

Inadimplência Por enquanto, diz Martins, a inadimplência segue estável. Ela é de menos de 5%, nível anterior à crise. “O controle tem de ser grande. Em um condomínio comercial, se o inadimplente é dono de metade do empreendimento, ele quebra o condomínio.” Por isso na JLL a inadimplência é tratada pessoalmente por ele e pelos gerentes regionais da companhia, que passam o problema para o gerente do empreendimento assim que detectam alguma anormalidade. “Fazemos reuniões com o financeiro da empresa, o que facilita muito o trâmite, porque todos querem ter o nome limpo.” Também na Colliers, a inadimplência não se constitui em problema nos dias atuais. “Nos condomínios residenciais, ela é um pouco maior”, relata Castro. Mas

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ele reconhece que é um desafio manter os índices de inadimplência sob controle. “Nos prédios corporativos, a gente tem o controle financeiro, mas a gestão é do síndico. É ele que decide sobre a entrada ou não de uma ação.” O controle financeiro é rígido, garante o executivo. Além de elaborar mensalmente o livro com todos os resultados financeiros do condomínio, a empresa desenvolveu um formulário específico sobre inadimplência e tem um passo-a-passo predeterminado para evitá-la: o primeiro contato com o inadimplente é feito por telefone; o segundo, por uma carta comum; em seguida, uma carta do departamento financeiro; e, por último, uma carta do jurídico. No Grupo Hubert, os índices de inadimplência dos condomínios comerciais seguem iguais. “O maior problema nesse segmento é que o investidor está perdendo inquilinos. De janeiro para cá, aumentou o número de salas vagas”, comenta a gerente de con-

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domínio Regiane Adrião. Por causa disso, o investidor tem pedido para a administradora renegociar os contratos – “inclusive o nosso”, diz ela. “Passei um comunicado para todos os fornecedores, porque eles não podem diminuir a qualidade da prestação do serviço.” Ela conta que muitos deles não estão repassando a inflação e alguns até reduziram seus preços em 2% ou 3%. “No cômputo anual, conseguimos uma redução de 7% ou 8%”, informa. As empresas que não têm flexibilidade e querem repor toda a inflação passada acabam muitas vezes sendo trocadas por outras, que atendem bem e oferecem menor preço. Com relação ao corte com despesas de pessoal, Regiane acha que, mesmo que temporária, é melhor que a medida seja validada pelos condôminos. “É importante aprovar em assembleia, porque às vezes a opinião do síndico é diferente da dos demais. Em algumas situações, o condômino prefere manter o conforto, ainda que pagando mais.” Geraldo José Michelotti, síndico de dez prédios comerciais, diz ter por prática rever todos os contratos (hidráulicos, elétricos, de mão de obra etc.) a cada dois anos. Ele conta que hoje em dia as negociações estão sendo ainda mais pesadas. “Via negociação de contra-

tos, estamos conseguindo baixar o custo do condomínio”, diz ele. “Em função da vacância, é preciso ter atratividade tanto no valor de locação como no valor por metro quadrado do custo condominial.” Nos prédios que Michelotti administra, os investimentos foram postergados, seja para compra de novos geradores, seja para a contratação de assessoria para melhorar o desempenho do prédio. O que segue normalmente são os projetos de substituição da iluminação antiga por lâmpadas LED. “Os condomínios mais simples têm feito isso à medida que as lâmpadas queimam. A maioria está planejando a substituição gradual, de um certo número de lâmpadas por mês.” O síndico Sandro Pereira relata que, nos condomínios que administra, quase todos os investimentos estão em compasso de espera, incluindo aqueles que visam o uso racional de água ou energia. Só não foram barrados os que não exigem desembolso, isto é, os contratos de performance. “Se não tem que pôr a mão no bolso, o proprietário até pergunta quando estará pronto.” 19

Foto: iStock

Foto: Eduardo Britto

Martins: “Nenhum dos nossos contratos subiu mais do que a inflação”

Capa

C O M E R C I A I S X RESIDENCIAIS Os condomínios comerciais têm algumas particularidades, segundo síndicos e administradoras. Regiane Adrião, gerente de condomínio do Grupo Hubert e que tem em sua carteira de clientes muitos condomínios comerciais e alguns empreendimentos residenciais, informa que o segmento corporativo requer mais investimentos em segurança e infraestrutura do que o residencial. Seu nível de automação normalmente é maior. Nas assembleias, diz ela, os assuntos e os quóruns são diferentes. “Nos condomínios comerciais, o quórum é maior e se nota uma preocupação mais exacerbada com melhorias. O retrofit, por exemplo, interessa muito mais aos condomínios comerciais do que aos residenciais.” A rigor, o acompanhamento, por parte da administradora, tem de ser ainda mais próximo nos prédios comerciais, pois a falta de um único documento pode impedir que um contrato de aluguel seja firmado. “Sem o AVCB, você não consegue o alvará de funcionamento de uma empresa. No residencial, a preocupação mais imediata, normalmente, é manter a piscina limpa, as áreas comuns varridas etc.”, compara Regiane. As reclamações também são diversas, segundo a gerente da Hubert. “Algo que gera muita reclamação em um condomínio comercial é a quebra de um elevador. Picos ou falta de energia geram grandes desgastes, assim como um grande vazamento. Já em um prédio residencial, o humor dos condôminos fica alterado por causa de barulho, das vagas de garagem e da piscina suja.” O síndico Sandro Pereira, que atualmente faz a gestão de oito condomínios comerciais, mas já administrou um prédio residencial, confirma que, neste último, são motivo de dor de cabeça os atritos entre moradores gerados por barulho excessivo, vaga de garagem e PETs, dentre outros. Já no condomínio comercial, onde não há quase contato entre as empresas, os maiores problemas referem-se a ar-condicionado, segurança e elevador. Pereira esclarece que os ocupantes do condomínio comercial – as empresas – precisam que tudo funcione perfeitamente 100% do tempo. Nos residenciais, a demanda é maior no período noturno, quando boa parte da população voltou do trabalho e da escola. “Mas é um período precioso e de descanso”, frisa, acrescentando: “A pessoa não quer ter problema com manutenção ou segurança no seu único momento de descanso”. «

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Membro

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Tira-dúvidas

Área Trabalhista Carlos Alberto Azevedo OAB/SP 195.698

O locatário deve contribuir para o fundo de reserva? Os empregados da prestadora de serviços que atuam no condomínio podem ter jornada diária de 12 horas? Estas e outras questões são respondidas pelo Departamento Jurídico do Secovi-SP

1 Os empregados da prestadora de serviços que atuam no condomínio podem ter jornada diária de 12 horas? Regra geral, a legislação dispõe que a jornada normal de trabalho será de 8 horas diárias e 44 horas semanais, admitindo a sua prorrogação em até 2 horas e a compensação mediante convenção ou acordo coletivo de trabalho. As exceções a essa regra devem estar previstas na convenção ou no acordo coletivo de trabalho aplicável aos empregados da prestadora de serviços. Com relação às escalas de 12 horas, a jurisprudência admite apenas a escala de 12x36 (Súmula nº 444 do TST), sendo que, no último mês de junho, o Tribunal Regional do Trabalho de São Paulo editou a Súmula nº 58, que considera inválida a escala 4X2 de 12 horas, mesmo quando prevista em norma coletiva, porque excedidos os limites legais de 8 horas diárias e 44 semanais.

2 Os empregados da prestadora de serviços podem fazer apenas 30 minutos de intervalo para refeição? Segundo o artigo 71 da CLT, em qualquer trabalho contínuo, cuja duração exceda 6 horas, é obrigatória a concessão de um intervalo para repouso ou alimentação de no mínimo 1 hora ininterrupta. Esse intervalo só pode ser reduzido para 30 minutos se houver autorização expressa do Ministério do Trabalho e Emprego (MTE). Assim, ainda que o empregado da prestadora tenha 30 minutos de intervalo e a empresa remunere os outros 30 minutos, se não houver autorização expressa do MTE, essa situação é irregular.

3 Um condomínio está estudando a possibilidade de terceirizar os serviços de limpeza. Uma das prestadoras de serviço informou que poderia recontratar os ex-empregados de limpeza do prédio. Isso é possível? Nada impede que a prestadora de serviços admita os ex-empregados do condomínio. No entanto, esses exempregados deverão ser realocados em outros clientes da prestadora de serviços e não devem ser mantidos prestando serviços ao mesmo condomínio do qual foram empregados.

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Locação de Imóveis Urbanos - Teoria e Prática de Acordo com o Novo CPC 19 de outubro a 23 de novembro - 18h às 21h Quartas-feiras

Coordenação: Luiz Antonio Scavone Jr. e Alessandro Segalla Apresentação Com as alterações empreendidas no CPC, os contratos de locação e as ações locatícias serão substancialmente alterados. O curso será ministrado por dois dos maiores especialistas em Locação de Imóveis Urbanos e Direito Imobiliário do Brasil na atualidade, os Professores Luiz Antonio Scavone Junior e Alessandro Segalla.

Conteúdo Programático

09.11.16

19.10.16 › Histórico;

natureza do contrato e do direito; solidariedade; o contrato de locação e o CDC; benfeitorias e acessões; espécies de locação; prazos contratuais; o aluguel: o reajuste, os descontos, a época do pagamento e os limites; a locação por encomenda (inclusive built to suit) e locação em shopping centers

26.10.16 › Deveres

de locadores e locatários; penalidades criminais nos contratos de locação; sublocações; garantias: fiança, seguro fiança, caução de bens móveis, imóveis e de dinheiro, cessão fiduciária de cotas de fundos de investimento; direito de preferência.

› Ação

de despejo – denúncia vazia nas locações residenciais, não residenciais e para temporada; liminares; aspectos processuais: o foro competente; as notificações: forma, requisitos e efeitos; prazos para desocupação; valor da causa; sentença; execução provisória e definitiva do despejo; efeitos dos recursos contra a sentença que decreta o despejo; reconhecimento da procedência do pedido; ciência da ação aos sublocatários; abandono do imóvel no curso da ação.

16.11.16

› Denúncia cheia: hipóteses e ação de despejo; despejo por falta de

pagamento; despejo no caso de imóveis locados para hospitais, asilos e entidades religiosas.

23.11.16 Inscrições: epd.edu.br/locacaodeimoveis

› Ações: renovatória; revisional e consignação de aluguéis.

O(a) aluno(a) receberá: apostila completa com o teor dos slides e CD com os modelos editáveis de contratos, notificações e ações de despejo, renovatórias, revisionais e consignações em pagamento de aluguéis, tudo atualizado com o novo CPC.

Local:

Valor:

R$600,00

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4x de R$ 150,00, para matrículas realizadas até 30/04/16 3x de R$ 200,00 para matrículas até 30/05/16.

Escola Paulista de Direito Av. Liberdade, 956 - São Paulo/SP Próximo ao metrô São Joaquim 11

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Tira-dúvidas

1 Área Cível Alexandre Callé

O locatário deve contribuir para o fundo de reserva?

OAB/SP 235.941

O locatário deve contribuir na reposição do fundo de reserva, quando seu gasto tiver ocorrido com despesas ordinárias, durante o período da locação (art. 23, XII, §1º, “i”, Lei nº 8.245/91). Caso o condomínio esteja constituindo o fundo, a arrecadação será considerada despesa extraordinária e, portanto, paga pelo locador (art. 22, X, parágrafo único, letra “g”, do mesmo diploma).

2 Informar a relação de condôminos inadimplentes junto ao balancete condominial pode ensejar danos morais? A prestação de contas é um dever do síndico e um direito dos condôminos. Logo, quando a informação prestada no boleto tem por objetivo apenas “informar” quais são as unidades inadimplentes e o valor total das pendências, não há que se cogitar em ofensas morais aos condôminos inadimplentes. Muito pelo contrário, dentro do ambiente condominial, não existem segredos sobre as finanças do condomínio. Nesse sentido: "Condomínio - Dano moral - Divulgação da unidade autônoma inadimplente na prestação mensal de contas - Exercício regular de direito - Atraso na exclusão do débito do relatório - Dano moral não configurado - Manutenção da sentença - Recurso não provido" (TJ-SP - Apelação Cível nº 9244642-48.2005.8.26.0000 – Rel. Des. Silvério Ribeiro - j. 15.06.2011).

3 A multa deve ser aplicada em nome do locador ou do locatário? A multa condominial é aplicada sempre àquele que foi responsável pelo fato lesivo. Ou seja, pode ser aplicada ao locatário, mas, para a cobrança judicial da multa, deverá ser acionada a unidade na pessoa do proprietário-locador, responsável legal perante o condomínio. Após o pagamento da multa, o locador poderá cobrar regressivamente do seu locatário os prejuízos sofridos.

Este espaço é um canal permanente para que síndicos e administradoras esclareçam questões relacionadas ao dia a dia da gestão condominial. Envie suas dúvidas para o e-mail juridico@secovi.com.br 24

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Processo impede que pequenas infiltrações se transformem em problemas maiores, incluindo danos estruturais. Mas o melhor é já prever a impermeabilização no projeto de construção

Por Erica Celestini 26

que começa com uma pequena infiltração, um vazamento ou até a presença de mofo pode ter implicações bem maiores do que a necessidade de uma nova pintura ou a troca de revestimento. Se não forem estancadas, essas manifestações podem se tornar um problema recorrente e até causar danos na estrutura predial. É para evitar esse tipo de problema que

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Melhor impermeabilizar do que remediar muitos condomínios acabam lançando mão da impermeabilização, processo que sela ou veda uma superfície, evitando seu contato com a água ou umidade. Quando executada com as técnicas e os materiais corretos, a impermeabilização é um processo que só traz vantagens aos condomínios, seja nas lajes, áreas comuns ou até nas unidades. “No caso dos edifícios, a impermea-

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㠀㈀㌀㠀㜀㌀圀圀圀⸀刀伀䌀䬀䔀一⸀䌀伀䴀⸀䈀刀 27

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bilização protege a estrutura e as paredes da edificação, evitando a corrosão da armadura das peças estruturais. Já no caso dos apartamentos, ela protege o morador do contato com a umidade oriunda de águas não próprias para consumo e evita manutenções em paredes”, afirma o engenheiro civil João Binas, sócio-diretor da Polican Impermeabilizações. Mas a garantia de durabilidade e, principalmente, de sua efetividade em manter superfícies longe de infiltrações passa pela escolha dos insumos usados na impermeabilização e também dos processos mais adequados a cada situação. E são muitas as opções. Por isso, o primeiro passo, após decidir pelo proce28

dimento, é contratar uma assessoria técnica especializada para elaborar o projeto que será realizado no condomínio. “O profissional contratado elaborará um projeto de impermeabilização que inclui um relatório contendo a qualificação das áreas e uma planilha contemplando os tipos de impermeabilização aplicáveis ao empreendimento. O projeto básico define as áreas a serem impermeabilizadas, as interferências da edificação e os sistemas de impermeabilização, pois cada área está sujeita a esforços diferentes. É necessário especificar o produto de acordo com o uso ou finalidade da área, o tipo de acabamento que receberá, a forma com que a água atua, se

está sujeito a trânsito ou não, se a estrutura está enterrada ou elevada, e ainda se está exposta ao vento, sol, trepidação ou chuva”, explica Eliene Ventura, gerente do Serviço de Atendimento ao Consumidor (SAC) da Vedacit Impermeabilizantes, fabricante de insumos. O tipo de material utilizado na impermeabilização também varia de acordo com o local em que será aplicado. “Em quadras, temos áreas de grande extensão, em geral expostas, onde o sistema de mantas asfálticas tem uma característica e desempenho mais adequados. Já em áreas internas, como salão de festas, os sistemas cimentícios atendem bem às necessidades. Quanto às

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piscinas, é necessária avaliação mais detalhada, mas as opções técnicas variam entre manta asfáltica e cimentício flexível, dependendo de geometria, tipo de estrutura e dimensões”, detalha Flávio de Camargo, gerente técnico e de Marketing da Denver Impermeabilizantes, outra fabricante de insumos. Quanto à técnica utilizada, ainda há muito em discussão no setor. A mais adotada atualmente envolve a colocação do produto impermeabilizante – manta asfáltica, emulsões ou soluções – diretamente sobre a superfície. Nesse caso, a principal desvantagem é que, quando é feita após a construção, há a necessidade de se retirar piso e contrapiso, gerando sujeira e entulho. Além disso, o procedimento deve ser feito durante o in-

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verno, período em que há menos chuvas e, consequentemente, menor risco de atraso nas obras. Por outro lado, o procedimento tem uma vida útil bem longa. Há casos de condomínios em que as obras foram feitas há mais de 30 anos e ainda não foi necessário uma reimpermeabilização. Esse procedimento também é regulamentado pela Associação Brasileira de Normas Técnicas (ABNT). Outra técnica disponível no mercado é a chamada impermeabilização química (ou “por baixo”), que envolve furos, na superfície, para injeção do produto, garantindo o preenchimento de trincas, fissuras e falhas. “As vantagens da impermeabilização por injeção química são inúmeras, como rapidez na obra. Ela é ecologicamente correta, pois não gera gran-

de quantidade de entulho. Além disso, dispensa a interdição de grandes áreas para o reparo, não gera incômodo aos moradores e o custo, comparado ao método convencional, é muito menor”, relata Daniel Antônio Pilla Davanço, sócio-diretor da Dan Soluções em Infiltração, empresa especializada nesse tipo de técnica. Por outro lado, as normatizações da impermeabilização química ainda estão em discussão. E sua vida útil é de 15 anos. O uso também é restrito a lajes maciças superiores a 15 centímetros de espessura, pois o método utiliza grande pressão de injeção. Com isso, não pode ser feito em apartamentos ou coberturas. O procedimento também não é recomendado para lajes não maciças, paredes e lajes pré-moldadas.

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TIPOSDE IMPERMEABILIZANTES Asfálticos: Mantas: indicados para áreas com necessidade de liberação rápida. Podem ser aplicados em lajes e piscinas, com diversas opções de resistência e acabamento. Membranas: produtos líquidos para moldagem e aplicação em camadas finas, que formam uma película impermeabilizante, indicados para áreas menores. Mas nunca devem ficar expostos, pois devem ser usados sob as camadas de piso.

Acrílicos: em geral aplicados a frio, como uma membrana, são indicados para exposição direta em área sem trânsito de pessoas. Este tipo de produto é conhecido no mercado como manta líquida.

Cimentícios: podem ser rígidos e flexíveis. São aplicados a frio como uma membrana, e podem ficar submersos em reservatórios, paredes de subsolos e áreas molhadas internas, como banheiros e tratamento para umidade de rodapé.

Durante ou depois? Em meio a tantas opções, há, pelo menos, uma unanimidade: o ideal é contemplar a impermeabilização no processo de construção do condomínio. Ela até pode ser feita posteriormente, mas os custos são mais elevados e o procedimento é bem mais trabalhoso, com a necessidade de remoção de pisos e acabamentos. “As normas brasileiras hoje determinam que deve haver um projeto de impermeabilização para a construção da edificação. Quando a impermeabilização é executada na construção, seu custo gira em torno de 1% a 2% do valor total da obra. Já quando executada numa edificação habitada, o valor pode chegar a 10% do gasto inicial da obra”, compara Binas, da Polican. Caso o condomínio não conte com impermeabilização, é importante ficar atento a sinais de que o procedimento se faz necessário. “A impermeabilização é indicada quando há manchas amareladas, goteiras com estalactites e desplacamentos do recobrimento da armadura”, elenca Davanço, da Dan Soluções. A realização do processo é possível em qualquer área do condomínio, do playground ao fosso do elevador, passando por piscinas e garagem. Se os recursos financeiros não forem suficientes para atender todos os espaços, é possível realizar a obra por partes. Mas essa decisão também

depende da supervisão de um especialista. “Após avaliação, um técnico pode verificar se é possível delimitar áreas dentro do condomínio, como faixas do térreo (lajes) não contínuas com outras lajes ou entre juntas estruturais”, explica Binas. Outro fator imprescindível para o sucesso do processo é a utilização de produtos específicos para a impermeabilização. “Isso é fundamental, pois se tratarmos os problemas de infiltração só pelo efeito, ou seja, onde aparece a mancha de umidade, refazendo pintura e trocando forro ou piso, teremos fatalmente a recorrência do problema. Há casos de condomínios que refazem anualmente a pintura de paredes em contato com o solo, injetam produtos em trincas e trocam pisos e forros, por não terem tratado a causa correta, via impermeabilização da área”, alerta Camargo. Além disso, não basta fazer a impermeabilização e esperar que os resultados sejam duradouros. É preciso cuidado com a manutenção. “Deve-se criar um plano de manutenção preventiva ao longo da vida útil da edificação. A manutenção não deve ser feita somente quando surgir uma patologia. O plano antevê os problemas. Ao longo das manutenções, o plano se enriquece de detalhes importantes, que contribuem com projetos minuciosos e ajudam a diagnosticar problemas antecipadamente”, completa Eliene, da Vedacit. « Revista

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Por Sônia Salgueiro

ovas idéias, novos caminhos. Este será o mote do Encontro das Administradoras de Condomínios (Enacon), um dos mais importantes eventos voltados à área de administração condominial. O encontro será nos dias 5 e 6 de outubro, na sede do Secovi-SP (Sindicato da Habitação), entida-

de promotora da iniciativa. O primeiro painel do Enacon 2016 dará um panorama da administração condominial nos dias atuais. Na sequência, a jornalista especializada em economia Denise Campos de Toledo e o historiador Marco Antonio Villa discorrerão sobre as perspectivas política e econômica do País.

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Encontro das Administradoras de Condomínios ocorre nos dias 5 e 6 de outubro, na sede do Secovi-SP

As boas surpresas que o Enacon reserva

Marco Gubeissi, diretor de Administradoras do Secovi-SP, prevê que a grade do evento será interessante para todos, do pessoal de atendimento à diretoria das administradoras. “Teremos palestras mais gerais, a respeito do Brasil, com especialistas em economia e política. Isso ajudará os diretores e sócios das administradoras a aprimorar o gerenciamento de suas empresas. Também estão previstas palestras técnicas, como o já consagrado painel jurídico, que abordará as dúvidas mais frequentes no setor.” O painel enfocará os impactos

do novo Código de Processo Civil na vida condominial. O tema estará a cargo dos advogados Sylvio Capanema, ex-desembargador do Tribunal de Justiça do Rio de Janeiro e do Tribunal Regional Eleitoral; Rubens Carmo Elias Filho, presidente da Asso-

ciação das Administradoras de Bens, Imóveis e Condomínios de São Paulo (Aabic), apoiadora do Enacon; e Jaques Bushatsky, integrante do Conselho Jurídico do Secovi-SP e coordenador do Programa Qualificação Essencial (PQE) da entidade.

Foto: Arquivo Secovi-SP/Calão Jorge

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O que era bom ficou ainda melhor! Revista

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33 Acesse o novo portal: www.sindiconet.com.br

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ALGUNS PAINÉIS DO ENACON 2016 PERSPECTIVAS POLÍTICA E ECONÔMICA Palestrantes: Denise Campos de Toledo e Marco Antonio Villa. INOVAÇÃO E TECNOLOGIA Palestrantes: Paulo Ávila (Facebook) e Tatiana Sayuri (Google e Youtube). MANTENHA SEU EMPREGO, PRINCIPALMENTE EM TEMPOS DE CRISE Palestrante: Vânia Ferrari, consultora. O IMPACTO DO NOVO CÓDIGO DE PROCESSO CIVIL E AS DÚVIDAS MAIS FREQUENTES SOBRE O SEGMENTO CONDOMINIAL Palestrantes: Sylvio Capanema, Rubens Carmo Elias Filho, Jaques Bushatsky. Consulte a programação completa em www.enacon2016.com.br

Painéis “No Enacon, se tenta trazer um olhar do futuro”, diz Omar Anauate, diretor da Aabic e integrante da comissão organizadora do evento. Ele explica que um dos focos será discutir como atuará o mercado nos próximos anos, quais serão as principais exigências do cliente e o que esperar da gestão condominial no futuro. “Será certamente um exercício para ver se, daqui a cinco ou dez anos, nosso serviço vai ser o mesmo. O cliente vai querer falar com a administradora quase que exclusivamente por aplicativo? O que será que o condomínio vai valorizar?”, indaga. Um dos pontos altos do encontro será a palestra proferida, na tarde do dia 6, pelo historiador e filósofo Leandro Karnal, sobre “Jeitinho brasileiro: vida sem ética dá mais trabalho”. O tema, segundo Gubeissi, é atualíssimo. “É uma palestra que vem no momento certo.” Gestão de pessoas será outro tópico de destaque, com a pa-

lestra “Liderança em tempos de transformação”, que apresentará ferramentas para que os líderes formem boas equipes. Dulce Magalhães, PhD em Filosofia com foco em Planejamento de Carreira pela Columbia University (EUA) e mestre em Comunicação Empresarial pela Universidade de Londres, será a palestrante. Um atrativo tanto para o alto escalão das administradoras como para os funcionários em geral é o painel “Mantenha seu emprego, principalmente em tempos de crise”, a ser apresentado por Vânia Ferrari, consultora graduada em Marketing e pós-graduada em Gestão de Pessoas. O Enacon será ainda uma oportunidade e tanto para conhecer produtos e serviços diferenciados para a área condominial. Haverá exposição de artigos e ferramentas que estão chegando ao mercado para atender o segmento. As inscrições podem ser feitas no site www.enacon2016.com.br, pelo e-mail enacon2016@secovi.com.br ou telefone (11) 5591-1306. « Revista

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Dia a dia

Dicas e indicadores que facilitam a administração do seu condomínio

* Tabela de contribuição de empregados e valores das cotas de salário-família definidos pela Portaria Interministerial nº 1/2016, de 8/1/2016, publicada no DOU de 11/1/2016, vigentes a partir de 1º/1/2016, para o exercício 2016.

Data

Mês

12 Ano meses

ICON

Pessoal/Encargo Var% 12 ICON Mês Ano meses

Tarifas Var% ICON Mês

12 Ano meses

Índice Base Dez/01 = 100,000 Manut. de equipamentos Var% 12 ICON Mês Ano meses

Conservação e limpeza Var% 12 ICON Mês Ano meses

Diversos Var% Mês

12 Ano meses

ICON

JUN/15

270,629

1,90

5,18 10,89

282,377

0,00

0,85

8,67

255,262 10,28 23,77 26,55

265,908

0,67

4,33

5,58

243,186

0,75

4,34

5,74

230,653

0,67

4,33

5,58

JUL/15

271,215

0,22

5,41 10,90

282,377

0,00

0,85

8,67

256,198

0,37 24,22 24,46

267,743

0,69

5,05

6,96

245,076

0,78

5,15

6,95

232,245

0,69

5,05

6,96

AGO/15

271,366

0,06

5,47

11,01

282,377

0,00

0,85

8,67

256,198 0,00 24,22 24,46

268,492

0,28

5,35

7,55

245,596

0,21

5,37

7,26

232,895

0,28

5,35

7,55

SET/15

271,895

0,19

5,68

11,18

282,377

0,00

0,85

8,67

256,198 0,00 24,22 24,46

271,043

0,95

6,35

8,36

247,640

0,83

6,25

7,99

235,108

0,95

6,35

8,36

12,21 12,60

309,637

9,65

10,59 10,59

256,198 0,00 24,22 24,46

276,166

1,89

8,36

10,10

250,073

0,98

7,29

8,69

239,551

1,89

8,36 10,10

308,521 -0,36 10,19 10,19

256,198 0,00 24,22 24,46

280,363

1,52

10,01 10,69

253,348

1,31

8,70

9,27

243,192

1,52

10,01 10,69

0,00

10,19 10,19

256,198 0,00 24,22 24,22

281,737

0,49 10,54 10,54

255,090

0,69

9,44

244,384

0,49 10,54 10,54

0,45

9,75

256,198 0,00

0,00 16,62

284,949

1,14

10,96

258,037

1,16

9,79

247,170

1,14

1,14 10,96

OUT/15

288,696

6,18

NOV/15

288,914

0,08 12,29 12,47

DEZ/15

289,232

0,11

12,42 12,42

308,521

JAN/16

290,727

0,52

0,52 11,08

309,916

FEV/16

291,517

0,27

0,79 10,43

309,916

0,00

0,45

9,75

256,198 0,00

0,00

11,18

288,625

1,29

2,44

12,09

261,515

1,35

2,52

11,05

250,359

1,29

2,44 12,09

MAR/16

291,854

0,12

0,91 10,34

309,916

0,00

0,45

9,75

256,198 0,00

0,00

11,18

290,097

0,51

2,97

11,57

263,289

0,68

3,21

10,82

251,635

0,51

2,97 11,57

ABR/16

292,076

0,08

0,98 10,16

309,916

0,00

0,45

9,75

256,198 0,00

0,00

11,18

291,054

0,33

3,31

10,64

264,503

0,46

3,69 10,14

252,466

0,33

3,31 10,64

MAI/16

295,514

1,18

2,17

11,27

309,916

0,00

0,45

9,75

271,288

5,89

17,21

293,441

0,82

4,15

11,09

266,209

0,64

4,36 10,29

254,536

0,82

4,15 11,09

JUN/16

296,523

0,34

2,52

9,57

309,916

0,00

0,45

9,75

271,252 -0,01

5,88

6,26

298,400

1,69

5,91

12,22

269,964

1,41

5,83

11,01

258,838

1,69

5,91 12,22

Folha de pagamento

Índices de preço

Junho/2016

Variação - em%

FGTS – AGOSTO/2016 (Data de recolhimento até 6/9/2016) 8% sobre o total da remuneração paga ao empregado

Indicador

Mês

Ano

12 meses

IGP-DI

1,63

6,02

12,32

PIS – AGOSTO/2016 (Data de recolhimento até 23/9/2016)

IGP-M

1,69

5,91

12,21

1% sobre a folha de salários

IPC

0,65

5,00

10,18

INPC

0,47

5,09

9,49

IPCA

0,35

4,42

8,84

INCC-DI

1,93

4,19

6,46

INSS – AGOSTO/2016 (Data de recolhimento até 20/9/2016)

*TABELA DE SALÁRIO DE CONTRIBUIÇÃO (R$) – A PARTIR DE 1º/1/2016 Até 1.556,94 = 8,00 %

IR na fonte

De 1.556,95 a 2.594,92 = 9,00% De 2.594,93 a 5.189,82 = 11,00% Acima de 5.189,82 = R$ 570,88

Base de cálculo - em R$

Alíquota em %

Parcela a deduzir IR - em R$

Até 1.903,98

---

De 1.903,99 a 2.826,65

7,5

142,80

*SALÁRIO-FAMÍLIA – A PARTIR DE 1º/1/2016

De 2.826,66 a 3.751,05

354,80

Remuneração mensal até R$ 806,80 = R$ 41,37

De 3.751,06 a 4.664,68

22,5

636,13

Remuneração mensal de R$ 806,81 até R$ 1.212,64 = R$ 29,16

Acima de 4.664,68

27,5

869,36

Fonte: FGV, Fipe, IBGE Elaboração: Departamento de Economia Secovi-SP

Total Geral Var%

Mês: Junho/2016

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Obs.: Ano-calendário de 2016 Fonte: Receita Federal

Icon Secovi-SP (Índice de Custos Condominiais)

Chapéu

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Saiba como o novo Código de Processo Civil afetará o seu condomínio Processos de cobrança de dívida de cota condominial, que duravam dez anos, agora têm execução imediata. Se a quitação não ocorrer em três dias, bens do devedor podem ser penhorados.

Foto: iStock

Por Erica Celestini

m vigor desde março deste ano, o novo Código de Processo Civil (CPC), instituído pela Lei nº 13.105/2015, traz mudanças significativas ao setor condominial. A boa notícia é que a maioria delas é positiva. O destaque fica para o ganho de tempo em relação às cobranças judiciais envolvendo dívidas de cotas de condomínio. Processos que antes podiam se arrastar por mais de dez anos agora têm rápida solução. Isso porque, em seu artigo 784, inciso X, o novo código inclui a despesa condominial no rol dos chamados títulos executivos, que têm execução imediata, assim como acontece com cheques ou duplicatas.

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Legislação

Bushatsky: “São prestigiados os métodos alternativos de solução de conflitos”

protestavam esse tipo de débito, mas, por não estar na lei, era questionável. Agora, é um título executivo e pode protestar direto, assim como se faz com um cheque. Os cartórios têm que aceitar. E, sendo distribuída ação de execução judicial, o condômino-executado terá o prazo de três dias para realizar o pagamento do débito, sob pena de penhora de seus bens”, reforça o advogado Alexandre Callé, assessor jurídico do Secovi-SP (Sindicato da Habitação). Ele revela ainda que, em caso de processo de penhora, os síndicos podem até agilizar o trabalho do oficial de Justiça, indicando, durante a ida ao condomínio, quais são os bens do devedor. “Os síndicos que souberem que o devedor está comprando carro do ano ou uma obra de arte valiosa, por exemplo, podem indicar isso ao oficial de Justiça. Podem ainda apontar quanto carros o inadimplente tem na garagem”, lembra. Mas a cobrança e o pagamento não são automáticos, pondera Callé. “A cobrança não acontece direto. É preciso apresentar ao juiz documentos, incluindo Convenção, ata de assembleia com os custos do condomínio, a matrícula da unidade e planilhas de débitos”, enumera. O advogado destaca ainda, no

Foto: Arquivo Secovi-SP/Calão Jorge

“Os processos tinham passos lógicos. Porém, arrastados. Verificado o débito, o condomínio distribuía uma ação judicial. Citado, o devedor contestava e esperava-se a sentença. Proferida esta, maciçamente em favor do condomínio credor, o devedor apelava. E o recurso da apelação demorava para ser analisado, devido ao excesso de recursos em trâmite nos tribunais. Julgado o recurso, esperava-se o ‘trânsito em julgado’ e somente então iniciava-se a execução, ou seja, a cobrança propriamente dita, quando finalmente se penhorava o patrimônio do devedor e se prosseguia até o recebimento. Era usual passarem oito a dez anos nesses trâmites”, explica o advogado Jaques Bushatsky, da Advocacia Bushatsky e integrante do Conselho Jurídico da Presidência do Secovi-SP (Sindicato da Habitação). Durante esse período, ressalta ele, tanto o condomínio quanto os demais condôminos acumulavam prejuízos. “Simplesmente, a unidade não contribuía por longuíssimo período e os demais condôminos, adimplentes, pagavam essa conta. Imagine um condomínio com 10 unidades em que apenas uma deixa de pagar: o rateio dos adimplentes já cresceria 10%”, exemplifica. Com a mudança na legislação, o devedor agora tem prazo de três dias para quitar o débito. A citação acontece via correspondência. Depois disso, já se segue a penhora de bens. “Antes, algumas pessoas até

novo Código de Processo Civil, mecanismos que incentivam o devedor a pagar o débito. “Se a quitação é feita em três dias, os honorários caem de 10% para 5%. Além disso, comprovando-se o depósito de 30% do valor da dívida nesse prazo, é possível pedir o parcelamento do restante em até seis vezes. Tudo isso estimula o devedor a pagar e a não ficar brigando na Justiça”, afirma.

Conciliação Bushatsky vê, na nova lei, um incentivo à conciliação, que não fica restrita à cobrança de débitos. “São prestigiados os métodos alternativos de solução de conflitos. O parcelamento a um devedor ocasional pode ser bem resolvido entre pares; a imposição de comportamentos razoáveis pode ser definida, podendo ser estipuladas as penas consensuais, sem a invocação do Judiciário. São soluções mais rápidas, melhores (porque

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resultantes do consenso) e, evidentemente, mais econômicas”, opina, acrescentando que a conciliação é um “ar fresco” nessas relações. “Seja em uma cobrança, seja em qualquer situação, pode resolver uma série de problemas. Na cobrança, certamente em algum momento o condomínio receberá, nem que seja penhorando e leiloando a unidade devedora. Mas se um sabe que vai receber e outro, que vai pagar, por que não resolver imediatamente a pendência, por exemplo, com um parcelamento? Tudo é questão de sentar e conversar”, salienta. Infelizmente, toda novidade traz pontos questionáveis. Uma mudança polêmica, citada pelo assessor jurídico do Secovi-SP, é a validade da entrega do mandado judicial para funcionários da portaria do condomínio. “Na prática, tornou-se válida a citação na pessoa do porteiro. Por um lado, acabou aquela história do devedor mandar o porteiro dizer, ao oficial de Justiça, que ele não está 42

em casa. Mas é também um risco para o funcionário. Se ele receber o documento, o prazo de três dias para execução já começa a contar. O problema é o porteiro colocar na gaveta e esquecer. Ele tem que dar um jeito de entregar e, de preferência, conseguir uma testemunha que comprove essa entrega. Não basta, por exemplo, jogar o papel debaixo da porta do apartamento. Já o síndico tem que orientar o funcionário a não obstruir o trabalho da Justiça”, exemplifica Callé. Outro ponto ressaltado pelo assessor jurídico é a situação dos processos de cobrança que foram distribuídos antes das mudanças entrarem em vigor. “Nos casos pós-16 de março deste ano, data em que o novo Código entrou em vigor, o processo já começa na execução. Quanto aos processos que foram distribuídos antes dessa data, é um problema. Não sabemos como os juízes vão se comportar no caso de processos em andamento. Há situações em que a fase do processo pode dar conflito”, destaca. “Mas toda lei que é nova vem com dúvidas e problemas”, acrescenta. Bushatsky ressalta, por sua vez, que os benefícios do novo códi-

Foto: iStock

Foto: Arquivo Secovi-SP/Calão Jorge

Callé: “O síndico tem que orientar o funcionário a não obstruir o trabalho a Justiça”

go superam os questionamentos iniciais. “São várias as previsões bem intencionadas da legislação. E são muitos os aspectos que desafiarão enormes discussões. Mas o privilégio à velocidade processual é inequívoco e é possível esperar que disso os condomínios se beneficiem, entregando-se justiça a milhões de condôminos”, finaliza. « Revista

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Vamos celebrar a gentileza urbana Em 17/9, é comemorado na capital paulista o Dia da Gentileza Urbana. Secovi-SP convida todos a vibrar nessa frequência especial

Por Shirley Valentim

esde 2014, a cidade de São Paulo comemora, em 17/9, o Dia da Gentileza Urbana. A data foi criada pela Lei municipal nº 16.027/2014, e tem o objetivo central de unir as pessoas para a prática de ações que qualifiquem e incentivem o uso dos espaços públicos da Capital. “Esse dia foi criado em razão do 44

programa Gentilezas Urbanas do Secovi-SP, que, ao ganhar musculatura, expandiu suas ações”, explica Roberta Bigucci, coordenadora de Projetos Especiais de Responsabilidade Social do Sindicato. A exemplo do que fez em 2015, o Secovi-SP vai promover na sexta-feira, 16/9, véspera do Dia da Gentileza Urbana, campanha de

doação de sangue. Das 9 às 16 horas, na sede do Sindicato (rua Dr. Bacelar, 1.043, Vila Mariana, São Paulo-SP), uma equipe médica do Banco de Sangue Paulista estará a postos para coletar sangue dos voluntários inscritos previamente e daqueles que chegarem sem avisar. Simultaneamente, acontecerá uma Feira de Troca e Doação de Livros.

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Fotos: Arquivo Secovi-SP/Calão Jorge

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Por dois anos, Claudio Bernardes, então presidente do Secovi-SP, chegou cedinho para doar sangue em comemoração ao dia especial. “Com um ato simples, é possível salvar vidas”, diz o atual conselheiro do Sindicato, que já prometeu repetir a ação. “Este ano não serei o primeiro a chegar. Deixo esse compromisso para o amigo Flavio Amary”, brinca, citando o atual presidente do Secovi-SP, que também estará presente. “Vou conferir e participar dessa inciativa, que se transformará, certamente, em uma grande festa de solidariedade e integração”, opina Amary.

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Mais uma vez, Roberta trará a equipe de palhaços do Big Riso, da qual faz parte com a personagem Spiningrifka pirulito. “Ser gentil é doar amor, seja em pequenos ou grandes atos.” “O Dia da Gentileza Urbana pode (e deve!) ser comemorado

nas empresas, nos condomínios residenciais, comerciais, nas ruas, escolas, em praças e onde mais for possível. Este é um excelente momento para celebramos as boas mudanças no País e mostra que juntos somos mais fortes”, conclui Amary. «

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