Revista Secovi-SP - Edição 309 by Secovi-SP

A N O 2 5 | 2 0 20 N o 3 0 98 R $ 12 , 0 0

A revista do mercado imobiliário

RESGATE DA MODERNIDADE URBANA ENTIDADES ENTREGAM DOCUMENTO COM SUGESTÕES PARA O BOM DESENVOLVIMENTO URBANO AOS CANDIDATOS À PREFEITURA DE SÃO PAULO

NOVOS HÁBITOS INFLUENCIAM A INTENÇÃO DO COMPRADOR

∞ ∞

O DESAFIO DE CONCILIAR DEMANDA FRENTE ÀS RESTRIÇÕES

EXCLUSIVO SENADOR RODRIGO CUNHA ANALISA CENÁRIOS DAS RELAÇÕES DE CONSUMO E DO MERCADO IMOBILIÁRIO GUIA DE SERVIÇOS E PRODUTOS PARA ADMINISTRADORAS DE CONDOMÍNIOS E SÍNDICOS

Ligue e faça seu pedido para entrega ou retirada na loja OBA | WHITAKER Telefone: (19) 99624-1106 E-mail: delivery.whitaker@redeoba.com.br Av. José Maria Whitaker, 203 - Planalto Paulista São Paulo - SP | CEP 04042-040

Revista Secovi-SP

Carta do presidente

Basilio Jafet Presidente do Secovi-SP (Sindicato da Habitação) e reitor da Universidade Secovi

Casa

unca se falou tanto esta palavra. Casa. Fique em casa. Aproveite para renovar e adaptar o seu espaço para bem conviver e viver. Educar e brincar com os filhos. Ressignificar a família. Acolher os pais. Trabalhar. Ler um bom livro. Dialogar consigo mesmo. A casa passou a ser o centro de tudo, coisa que o corre-corre cotidiano havia eclipsado um pouco. A rua convidava. Viver era sair. Então a pandemia nos obrigou a permanecer em casa. A maioria das pessoas atendeu a esse comando. Tanto que muito do atual aprendizado poderá tornar-se perene. Caso do home office, que não eliminará os escritórios, como exageradamente se propala, mas por certo vai perdurar em muitas áreas de trabalho, com idas menos frequentes às organizações. Aliás, nessas idas, essenciais, se afirmam as culturas corporativas, forjadas na convivência entre pessoas. Se a importância da casa está hoje ainda mais consagrada, por que, então, tantos obstáculos à sua produção e preconceitos por quem as produz? Nas últimas décadas os planos diretores estratégicos, de onde emanam as diretrizes do desenvolvimento urbano das cidades, empenharam-se em inibir a produção imobiliária. As também restritivas e elitistas leis de uso e ocupação do solo encareceram a moradia em áreas centrais. Morar em regiões dotadas de infraestrutura, tornou-se privilégio de poucos. Os que menos podem foram empurrados para as zonas periféricas, espraiando indevidamente a cidade, sem nenhuma preocupação com a sustentabilidade que edifícios altos proporcionam. Revista Secovi-SP

Embora se diga sempre que habitação é prioridade, o discurso diverge da prática. É o que acontece, por exemplo, no Congresso Nacional, que a todo momento discute ampliar os saques no FGTS, a principal fonte de recursos para financiar mobilidade urbana, saneamento e habitação econômica. Contamos com avanços importantes. Temos a tão sonhada regularização fundiária. Se bem realizada, trará para a formalidade milhares de habitações irregulares, apagando o mapa da clandestinidade. Temos ainda o marco legal do saneamento básico, que não terá nenhum impedimento para alcançar essas moradias, uma vez regularizadas. E com a agilidade que só o capital privado pode conferir na solução dos problemas públicos de grande magnitude. O cenário tem chances concretas de melhorar. Entretanto, o compromisso com o presente e com o futuro chama-nos à responsabilidade: precisamos produzir mais habitações econômicas. A persistir esse quadro, teremos mais invasões de áreas públicas e privadas, mais imóveis clandestinos, mais necessidade de anistias, de regularização fundiária. É um círculo pernicioso e penoso. Uma pena paga pela população. Também é um ciclo preconceituoso, contra o mais capacitado para produzir habitações regulares, que é o mercado imobiliário formal. Mas de uma coisa estamos certos: a titularidade de um imóvel legítimo vai além da mera propriedade. Com ela, vêm a territorialidade, a vizinhança, o pertencimento, o empoderamento. Vêm a cidadania, o civismo, a responsabilidade com o que é seu e de todos. E assim se faz uma nação. « 3

Recado da Editora DIRETORIA

Presidente: Basilio Jafet Vice-presidentes: Adriano Sartori, Alexandre Lafer Frankel, Caio Calfat, Caio Portugal, Carlos Borges, Claudio Hermolin, Emilio Kallas, Frederico Marcondes Cesar, Guilherme de Lucca, Hubert Gebara, Ricardo Yazbek, Rodrigo Luna Conselho editorial: Hubert Gebara, Paulo André Jorge Germanos, Ricardo Yazbek e Claudio Bernardes

PRODUÇÃO

om vistas ao bom desenvolvimento urbano da capital paulista, seis entidades elaboraram um conjunto de propostas abrangendo diversas áreas, e entregaram aos candidatos ao Executivo munici-

pal. Conversamos com representantes de cada uma delas para conhecer as expectativas. Apesar da flexibilização, mudanças e novos hábitos surgiram em virtude do distanciamento social imposto pela pandemia. De olho no atual cenário, trazemos reportagens sobre o comportamento do consumidor

Assessoria de Comunicação do Secovi-SP

de imóveis, as iniciativas dos empreendedores para atender a demanda

REPORTAGEM E REDAÇÃO

por novos produtos e o uso da tecnologia para impulsionar transações

Redação: leitor@revistasecovi.com.br Editora Responsável: Maria do Carmo Gregório (MTb 23.732) Redação: Leandro Vieira, Luciana Ferreira, Rosana Pinto e Shirley Valentin Assistente: Queli Peixoto Fotos: José Carlos T. Jorge Apoio: Carlos Alberto Azevedo, Ingrid Ferreira Gomes, Karina Zuanazi Negreli, Edson Kitamura, Fabrício Pereira, Laryssa Basílio Kakuiti (Economia)

DIAGRAMAÇÃO E ARTE Marcos Pellegrini

imobiliárias. E mais: informação, atualização e premiação garantidas em eventos transportados do presencial para as telas. Ainda nesta edição, tendências do mercado no interior de São Paulo e artigo do senador Rodrigo Cunha sobre as relações de consumo e do mercado imobiliário. Boa leitura.

Maria do Carmo Gregório

MARKETING & COMERCIAL

Índice

PARA ANUNCIAR

03 Carta do presidente

Janaína Jardim, Mônica Andrade e Rodolfo Teixeira revista@secovi.com.br (11) 5591-1176 (11) 97686-9260 Tiragem: 10.000 exemplares Impressão: Log & Print Gráfica e Logística

06 É bom saber 09 Opinião

CONTATOS SECOVI-SP

PABX (11) 5591-1300 Eventos (11) 5591-1279 PQE (11) 5591-1284 Universidade Secovi (11) 5591-1221 | 1284/1203 Câmara de Mediação (11) 5591-1214

10 Em pauta

SECOVI NO INTERIOR

Barueri (11) 3095-7831 Bauru (14) 3227-2616 Campinas (19) 3399-3337 Grande ABC (11) 4121-5335 | 4330-8911 Jundiaí (11) 4586-3535 | 2709-7335 Santos (13) 3321-3823 São José do Rio Preto (17) 3235-1138 Sorocaba (15) 3211-0730 São José dos Campos (12) 3922-6605

12 Capa 18 Incorporação 24 Comportamento 28 Interior 32 Intermediação 34 Desenvolvimento Urbano

Os artigos assinados são de exclusiva responsabilidade de seus autores. Reprodução de matérias somente após expressa autorização da Redação. Os anúncios publicitários são de inteira responsabilidade dos anunciantes. Registro nº 26.378 Foto da capa: iStock

42 Condomínios 50 Institucional

52 Responsabilidade Social 56 Tira-Dúvidas 60 Indicadores Revista Secovi-SP

Revista Secovi-SP

É bom saber

Desafios da gestão condominial

m um ano tão desafiador como 2020, o Encontro Nacional das Administradoras de Condomínios (Enacon), organizado pelo Secovi-SP, por meio da vice-presidência de Administração Imobiliária e Condomínios, se adequa à realidade. O encontro, 100% digital, será realizado nos dias 11 e 12 de novembro de 2020, das 14 às 18 horas, por meio de plataforma digital interativa. "O Enacon ganhou uma nova roupagem e tem uma edição totalmente digital, sem perder, no entanto, a riqueza de conteúdo sobre os principais temas do uni6

verso condominial", diz Hubert Gebara, vice-presidente da área e presidente da Comissão Organizadora do evento. A programação contempla painéis sobre soluções inovadoras para a melhoria da gestão do condomínio, análises macroeconômicas, posicionamentos e esclarecimentos sobre questões jurídicas da atualidade, além de abordagens sobre liderança, criatividade e outros assuntos. Entre os palestrantes, estão o filósofo Mário Sérgio Cortella, os jornalistas Denise Campos de Toledo e Caco Barcelos, os especialistas Júlio Paim e Cauê Oli-

veira, os advogados Emília Campos, Rubens Carmo Elias Filho, Marcelo Terra, Eric Camargo, Jaques Bushatsky, João Paulo Rossi Paschoal e Luiz Ribeiro, e os empresários José Roberto de Toledo, José Roberto Graiche Júnior, Leonardo Schneider e Marco Gubeissi. Dirigido a empresários e profissionais que atuam nas empresas especializadas em administração imobiliária e de condomínios, o encontro é aberto também a demais interessados. Consulte a programação completa e obtenha informações sobre inscrições em www.enaconsecovi.com.br. « Revista Secovi-SP

É bom saber

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Revista Secovi-SP

É bom saber

Desenvolvimento imobiliário em áreas contaminadas Curso está com inscrições abertas para mais uma turma. Aulas começam em novembro

otadamente em áreas industrializadas como a Região Metropolitana de São Paulo, não raro existem terrenos que antes abrigaram atividades potencialmente contaminantes do solo e água subterrânea, ou que exigem manejo arbóreo. No processo de desindustrialização, essas áreas podem ser adquiridas por incorporadores imobiliários, que precisam entender os mecanismos necessários para empreender com segurança econômica e ambiental. Curso oferecido pela UniSecovi, em parceria com a Aesas (Associação Brasileira das Empre8

sas de Consultoria e Engenharia Ambiental), orienta sobre as ferramentas utilizadas para tomada de decisão ao se investir em áreas contaminadas. Por meio de experiências concretas, o conteúdo apresenta fatores a considerar na análise de riscos e oportunidades de incorporar nesses locais. O programa contempla aspectos como plano de desativação, intrusão de vapores, investigação confirmatória, responsabilidades e multas, tese da reparação integral, investigação detalhada e avaliação de risco à saúde humana e ecológico, além de plano de intervenção (custos e crono-

grama – caso prático), tramitação de processos; legislações, entre outros. O curso “Desenvolvimento imobiliário em áreas contaminadas” é destinado a empresários, engenheiros, arquitetos, advogados e gestores de empresas de consultoria, construtoras e incorporadoras. As aulas acontecem de 10/11 a 3/12. Interessados podem conhecer o programa completo e obter informações mais detalhadas no site www.unisecovi.com.br ou entrando em contato pelos canais de atendimento da Universidade Secovi. « Revista Secovi-SP

Opinião

Hubert Gebara Vice-presidente de Administração Imobiliária e Condomínios do Secovi-SP (Sindicato da Habitação)

‘Cê’ de coronavírus

m um ano tão desafiador como 2020, buscamos nos adequar à realidade imposta pela pandemia e nos empenhamos em estudar alternativas para viabilizar mais uma edição do Enacon, o tradicional encontro nacional das empresas especializadas em administração de condomínios. Diante das incertezas que permanecem até que se descubra uma vacina contra o novo coronavírus, optamos pela realização de um evento totalmente on-line, mantendo a mesma riqueza de conteúdo, focada nos principais temas do universo condominial e com vistas a proporcionar orientação e informação de qualidade para facilitar o dia a dia das administradoras. Até chegar ao formato ideal, que atendesse sobretudo regras sanitárias e demais exigências para este momento, foram várias as discussões, sempre considerando aspectos positivos e negativos entre as opções – já bastante restritas, por sinal. A decisão dependia da escolha do modelo. Até porque, não havia como deixar de realizar o evento em um ano como este, que vem exigindo atualização mais frequente que o normal, para enfrentar antigos e novos desafios. Tivemos o cuidado de selecionar, além de conteúdo relacionado às demandas do segmento, aspectos mais abrangentes. Análises macroeconômicas, questões jurídicas, soluções inovadoras, abordagens sobre liderança e criatividade, transformação digital estão entre os temas, que visam contribuir para aperfeiçoar a gestão de administradoras e, conRevista Secovi-SP

sequentemente, dos condomínios. Fato é que, viver em condomínios, não é fácil. E em tempos de isolamento social, as diferenças afloraram. Com isso, os conflitos ganharam um novo ‘cê’, além de carro, cachorro, cano, criança, calote. Temos agora o ‘cê’ de coronavírus. Daí a importância de seguir as recomendações das autoridades e de poder contar com uma administradora eficiente e preparada para ajudar síndicos e condôminos. Principalmente neste período, em que a casa virou escritório, escola e até área de lazer, já que algumas áreas comuns tiveram de ser interditadas para conter o avanço da Covid-19. Como lidar com todas essas mudanças? E o que as administradoras devem fazer para oferecer à gestão condominial um suporte adequado às novidades que surgiram diante de cenário tão inusitado? A resposta está em conhecimento e na disposição constante ao aprendizado. Via de regra, em situações adversas, os mais capacitados sobrevivem, ao contrário dos demais, fadados a desaparecer. Em tempos de dificuldade, absorver, entender, reagir, enfrentar, agir, renovar e inovar são atitudes indispensáveis para quem pretende vencer desafios, sejam pessoais ou no mundo dos negócios. Construímos a programação do Enacon norteados por essa visão e com a intenção de oferecer os meios para que empresários e profissionais do segmento se motivem e estejam preparados para superar esses desafios. Esperamos você para compartilhar essa experiência virtual. Até lá. « 9

Foto: Divulgação

Em Pauta

Cenários pós-pandemia para as relações de consumo e do mercado imobiliário Rodrigo Cunha – senador, líder do bloco PSDB/PSL e presidente da Comissão de Transparência, Governança, Fiscalização e Controle e Defesa do Consumidor do Senado; e presidente do PSDB em Alagoas 10

as últimas décadas, a relação de consumo no Brasil ganhou uma importância ímpar, colocando o nosso país entre os que mais zelam pelos direitos consumeristas. Se, em meados do século passado, pouca atenção se dava a esse tema, hoje nos co-

locamos na vanguarda quando o assunto é o consumidor. Embora esteja celebrando seus 30 anos de existência, o Código de Defesa do Consumidor (CDC) é considerado uma das legislações mais modernas e atuais do Brasil. É uma lei que, sem sombra de Revista Secovi-SP

Em Pauta

dúvidas, pegou. Quando saiu do papel, o CDC foi de fato algo revolucionário, que modificou a relação dos consumidores e a própria percepção das pessoas em relação a seus direitos. De lá pra cá, muita coisa mudou. Mas, diferentemente do que muita gente pensa, o Brasil não precisa de um novo Código de Defesa do Consumidor, pois ele segue correspondendo aos anseios e desafios enfrentados pelos consumidores de hoje. São necessários, por óbvio, alguns ajustes. Afinal, há 30 anos não havia internet, e muito menos o comércio on-line, que hoje é utilizado amplamente pela população, movimento que ficou especialmente aquecido este ano, em razão da pandemia. Os Procons também deram grande contribuição à sociedade brasileira ao longo das últimas três décadas. Quando fui diretor do Procon em Alagoas, percorri o Estado e visitei escolas levando informações sobre direito do consumidor. Nessas andanças, vi como o conhecimento de seus direitos era impactante, não só na vida financeira das famílias, mas também em questões mais básicas de segurança alimentar e de serviços essenciais, como água e luz. Agora, à frente da Comissão de Transparência, Governança, Fiscalização e Controle e Defesa do Consumidor do Senado (CTFC), muitos outros temas têm chegado de forma urgente, entre os Revista Secovi-SP

quais a intrincada burocracia que abusa da boa vontade dos brasileiros e atrapalha o ambiente de negócios em nosso País. O setor habitacional é um dos que temos que nos debruçar. Há, por um lado, muitas incertezas e desconhecimento sobre a legislação em vigor e acerca do conjunto de direitos de que potenciais compradores dispõem ao fechar um negócio imobiliário. Antes de ingressar no Senado, recebi muitas queixas sobre os longos prazos e a burocracia necessária ao registro de imóveis nos cartórios. Como senador, é meu papel trabalhar também para levar mais segurança jurídica e reduzir burocracias que alongam desnecessariamente o tempo que uma pessoa gasta para conseguir efetivar um negócio imobiliário. Com esse intuito, apresentei o Projeto de Lei 4.197/2020, que diminui de 30 para 7 dias o prazo de registo de títulos de imóveis no cartório. A ideia é agilizar os processos e facilitar a vida das pessoas. A lei que regulamenta essa questão data de quase 40 anos atrás, e, hoje, com a digitalização dos documentos, não faz mais sentido um prazo de um mês para cumprir essa extenuante jornada processual. Na prática, meu projeto acrescenta um novo artigo à Lei nº 6.015, de 1973, que rege os registros públicos. Vivemos a era da tecnologia, e quase todos os documentos

e procedimentos já estão digitalizados. A legislação tem que seguir o seu tempo e se atualizar, para que continue atendendo à população. Do contrário, torna-se um fardo. Quando deputado estadual, eu já havia intervindo nesse sentido, ao defender a aplicação, em Alagoas, de uma lei nacional que permite a redução pela metade de tarifas imobiliárias no caso do primeiro imóvel adquirido através do Sistema Financeiro da Habitação (SFH). Esse projeto apresentado agora no Senado pretende, além de agilizar e tornar mais racional o processo de aquisição de um imóvel, facilitar o caminho para reaquecer o mercado imobiliário no pós-pandemia. Com a queda consistente dos juros, este é um dos setores que mais prometem puxar a necessária retomada econômica do Brasil a partir deste fim de ano. São Paulo é um dos Estados que sinalizam essa tendência. Com a queda do PIB e o Brasil oficialmente em situação de recessão, o mercado imobiliário tem a oportunidade e a responsabilidade de se apresentar como uma das saídas para a crise, que, como sabemos, é profunda. Nesse cenário, o poder público tem de apresentar medidas para conter o desemprego e a queda de renda de parcela majoritária da população, e o setor privado, por sua vez, terá de se adequar à nova realidade. « 11

Capa

Esforço coletivo para o resgate da modernidade urbana

Secovi-SP, Abrainc, Abrasce, AsBEA, Instituto de Engenharia e SindusCon-SP elaboraram um conjunto de propostas voltadas ao bom desenvolvimento urbano, com o objetivo de subsidiar candidatos à Prefeitura de São Paulo Maria do Carmo Gregório

Revista Secovi-SP

Capa

otivadas pelo desejo de contribuir com o bom desenvolvimento urbano da capital paulista, resgatar a modernidade e fomentar a oferta de moradias, seis entidades de classe, com apoio de outras 14, elaboraram o documento “Propostas aos Candidatos à Prefeitura Municipal de São Paulo”. “O propósito é conscientizar os candidatos sobre as questões que consideramos mais relevantes para a cidade do ponto de vista urbanístico, trazendo propostas objetivas para cada um dos temas considerados essenciais para o desenvolvimento urbano”, diz Claudio Bernardes, presidente do Conselho Consultivo do Secovi-SP e responsável pela coordenação dos trabalhos, realizados por meio de parceria entre Abrainc, Abrasce, AsBEA, Instituto de Engenharia e SindusCon-SP. Com medidas de curto, médio e longo prazos, o documento foi dividido em oito pontos principais: Ações para reativação da oferta de moradias; Cidades inclusivas; Economia criativa; Requalificação de imóveis; Saneamento e Meio Ambiente; Política Urbana e Habitação; Mobilidade e Logística; e Governança. O conteúdo inclui diretrizes para operações e projetos de intervenção urbana, novas centralidades, produção de habitações econômicas, retrofit, verticalização, adensamento e ajustes em legislações, dentre outras, visando ao melhor aproveitamento Revista Secovi-SP

do território e com a finalidade de produzir uma cidade mais inclusiva, funcional, inteligente e amigável. Há, ainda, propostas indicativas ou inspiradoras, pensando em como São Paulo pode ser usina da economia criativa, promover interações, requalificar o espaço público e resgatar a modernidade urbana.

Visão global Diversas áreas estão contempladas com sugestões apresentadas pelas entidades parceiras. Claudio Bernardes esclarece que, sem uma visão global de planejamento da cidade, não será possível uma abordagem urbanística sustentável, econômica e socialmente equilibrada. O presidente do Instituto de Engenharia, Eduardo Lafraia, diz que as propostas representam assuntos que vêm sendo discutidos pelas instituições, e que podem servir para os candidatos elaborarem um plano de governo de acordo com os anseios da sociedade. “Com várias entidades envolvidas, uma parcela muito maior da sociedade é representada e tem mais força”, afirma. Indiretamente, à medida que a cidade se desenvolve adequadamente, os efeitos positivos se fazem notar em todos os aspectos. É como uma engrenagem. “Não estamos falando isoladamente das propostas deste ou daquele segmento, mas do conjunto do setor da construção, que envolve

Oferta de moradias Um dos aspectos que tornam o conteúdo do documento um importante instrumento é, principalmente, o fato de estar prevista para 2021 a revisão do Plano Diretor Estratégico de São Paulo (Lei nº 16.050/2014) coincidindo, portanto, com um novo mandato no Poder Executivo municipal – seja por meio de eleição ou reeleição. A Lei de Uso e Ocupação do Solo (Lei 16.402/2016) concebida e aprovada com base neste Plano Diretor demonstrou, durante o período em que foi aplicada, a necessidade de adequações a fim de corrigir distorções em alguns de seus regramentos, tanto de estruturação de produtos quanto de oferta. A elaboração e a aprovação da Revisão do PDE podem levar até dois anos. Se neste período não forem implantados os ajustes indispensáveis ao adequado funcionamento do mercado, é possível ocorrer forte desequilíbrio entre oferta e demanda, com efeitos indesejáveis. Diante desse cenário, as entidades propõem no documento ações de curto prazo para reativar a oferta de moradias na cidade de São Paulo.

Capa

a indústria imobiliária, a habitação de interesse social e a infraestrutura urbana”, opina Odair Senra, presidente do SindusCon-SP. O dirigente afirma que o conjunto de propostas é relevante por seu conteúdo para o desenvolvimento de São Paulo, com uma série de melhorias que resultarão em mais qualidade de vida, geração de empregos e elevação da arrecadação no município. “É gratificante participar com a elaboração de ideias e soluções que ajudem as autoridades na construção de uma cidade melhor, acolhedora e geradora de negócios e oportunidades”, concorda Glauco Humai, presidente da Abrasce, reforçando que as sugestões abrangem melhorias relacionadas a diversos segmentos, do transporte público à área cultural, passando por políticas públicas para o idoso e o meio ambiente. “São soluções que

toda a cidade moderna precisa colocar em prática para continuar gerando negócios, empregos e qualidade de vida aos seus moradores”, diz “A relevância do trabalho está em sua motivação: a necessidade genuína de melhorarmos a cidade”, resume o arquiteto Henrique Mélega Re, presidente da AsBEA, ressaltando ainda que, pelo fato de serem apresentadas por instituições independentes, as propostas são desprovidas de interesses comerciais ou políticos. “São entidades representativas de grandes setores produtivos, são significativas e abrangentes em termos de conhecimento aplicado na prática. E devem ser grandes parceiras da gestão pública, complementares ao pensar na cidade em que vivemos”, acentua. Na mesma linha, Luiz França, presidente da Abrainc, afirma que o trabalho resulta de união e esforço coletivo para desenvolver São Paulo, propondo um conjunto de medidas necessárias para que a cidade atinja seu potencial, elevando a qualidade de vida das pessoas. “As entidades

que o subscrevem acreditam que o documento será uma ferramenta importante para o Poder Executivo Municipal.”

Contribuição e conhecimentos Um dos trechos da Introdução do trabalho assinala que a cidade é composta por complexos sistemas de interação entre espaços, pessoas e setores que desempenham suas atividades nas áreas urbanas. Nesse contexto – ‘e tão importante como qualquer outro setor com funções técnicas ou econômicas’ –, o setor imobiliário é responsável pela decodificação das regras urbanísticas e, dessa forma, por colocar no mercado os produtos demandados pela população. “Como partícipe de grande importância no processo de crescimento e desenvolvimento da cidade, o setor não pode deixar de oferecer sua colaboração para termos uma cidade melhor e com mais qualidade de vida”, afirma Claudio Bernardes. Foto: Divulgação

Claudio Bernardes: “Setor não pode deixar de oferecer sua colaboração para uma cidade melhor e com mais qualidade de vida.”

Odair Senra: “Melhorias em qualidade de vida, geração de empregos e elevação da arrecadação no município.” 14

Revista Secovi-SP

Intermediação

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Henrique Mélega Re: “A relevância do trabalho está em sua motivação: a necessidade genuína de melhorarmos a cidade.”

As propostas beneficiam, principalmente, a coletividade, já que vão na direção de criar uma cidade com mais qualidade de vida e mais oportunidades econômicas e sociais. Nesse sentido, dentre outras sugestões apresentadas aos candidatos consta, por exemplo, o aumento na oferta de produtos imobiliários, medida que poderá fazer com que os preços dos imóveis diminuam. Formada por arquitetos, a AsBEA tem conhecimento em profundidade das questões urbanísticas, devido à própria formação e à atuação dos profissionais que a compõem, enfatiza Mélega Re. “E este conhecimento deve ser considerado, pelo bem da cidade e por seu desenvolvimento, independentemente de orientações políticas.” O arquiteto ressalta ainda a importância de se considerar as-

pectos técnicos nos processos constantes de planejamento e urbanização de São Paulo, por meio de debates claros e embasados. “E as ações devem ter um horizonte de longo prazo, para que os projetos se tornem realidade, sem grandes rupturas a cada mudança de gestão”, adiciona. Senra, do SindusCon-SP, acredita que as propostas serão bem aceitas, por sua relevante contribuição à cidade. Para ele, a continuidade de atuação das entidades é imprescindível, pois as medidas requerem acompanhamento permanente e deverão contar também com contribuições da Câmara Municipal. “Nossa participação certamente não se restringirá a entregar o trabalho. Estaremos à disposição para participar ativamente de sua implementação e do contínuo aperfeiçoamento na gestão municipal”, afirma. Glauco Humai, da Abrasce, acredita que o trabalho integrado, com a participação de uma equipe diversa e com conhecimentos

distintos é essencial para o sucesso e a implantação das propostas. Ele entende que será necessário um grande alinhamento entre os envolvidos, ainda mais em um cenário de economia enfraquecida e em meio a uma crise sanitária. E por falar em crise, o impacto foi de 100% no segmento de shopping center, responsável pela geração de 3 milhões de empregos diretos e indiretos no País. Apesar da recuperação gradual com a reabertura, há muitos desafios pela frente, conforme relata o dirigente. “Provamos ser um segmento resiliente e inovador, mas temos de continuar de olho no futuro e em constante evolução.” Há gargalos a serem superados e o documento reúne propostas e soluções, afirma França, da Abrainc. Ele acrescenta que o trabalho demonstra a disposição dos segmentos em manter um diálogo franco e aberto com o poder público. Para que as melhorias sejam realmente executadas, Humai diz que a sociedade como um todo deve fazer sua parte. O ponto de partida Foto: Divulgação

Foto: Divulgação

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Glauco Humai: “É gratificante participar com a elaboração de ideias e soluções que ajudem as autoridades na construção de uma cidade melhor, acolhedora e geradora de negócios e oportunidades.” 16

Revista Secovi-SP

PROPOSTAS AOS CANDIDATOS À PREFEITURA DE SÃO PAULO

Foto: Divulgação

Capa

Eduardo Lafraia: “Somos o canal que tem o objetivo de inteirar a sociedade para que lute por direitos. Damos voz a ela.”

já foi dado: “as entidades mostram que a proposição de ideais é apenas o início de um trabalho que deve ser feito a diversas mãos”.

Expectativas

Foto: Divulgação

O documento Propostas aos Candidatos à Prefeitura de São Paulo foi distribuído também aos associados das entidades realizadoras e apoiadoras, e está disponível no portal Secovi-SP. As entrevistas com os candidatos a prefeito podem ser conferidas no canal do Secovi-SP no Youtube, onde também estão entrevistas de 15 minutos com candidatos à Câmara Municipal de diversos partidos, respeitando a pluralidade.

Com o conteúdo pronto e entregue, as entidades construíram uma agenda de entrevistas com aqueles que pleiteiam a vaga de prefeito da cidade de São Paulo, com questões baseadas nos principais aspectos do documento. “Se assim entenderem, eles podem incorporar aos seus planos de governo aquelas propostas com as quais se identifiquem e que julguem adequadas ao desenvolvimento da cidade”, afirma Claudio Bernardes. Opinião semelhante tem Henrique Mélega Re, cuja expectativa é que os candidatos entendam, se interessem e incluam as propostas em seus planos de governo. “Esperamos que candidatos e candidatas à Prefeitura da capital paulista possam discutir da me-

Luiz França: “Estamos confiantes de que as sugestões serão uma bússola importante para o próximo ciclo de trabalho.” Revista Secovi-SP

lhor maneira possível o desenvolvimento econômico e a melhoria da qualidade de vida dos cidadãos. É neste sentido que a Abrainc se junta às outras entidades para estabelecer esse diálogo vital para São Paulo”, diz França. Independentemente de as propostas serem aceitas, Eduardo Lafraia acredita que o trabalho conjunto mostra que os problemas de São Paulo serão resolvidos por meio da conscientização da população. “Nós somos o canal, que tem como um de seus objetivos inteirar a sociedade para que ela lute pelos seus direitos. Damos voz a ela.” Para além dos encontros, após as eleições, as entidades esperam poder debater as propostas, efetivamente, com o novo chefe do Executivo municipal. “Estamos confiantes de que as sugestões serão uma bússola importante para o próximo ciclo de trabalho. Esperamos que ao fim do processo eleitoral, o candidato ou candidata eleita nos convide para iniciarmos um diálogo aberto e produtivo”, conclui Luiz França. « 17

Incorporação

Demanda X restrições Executivos de grandes incorporadoras se deparam com o desafio de desenvolver projetos que atendam os atuais desejos do consumidor frente às restrições impostas pela legislação urbanística na cidade de São Paulo Shirley Valentin 18

a cidade de São Paulo, equacionar os desejos do consumidor com as restrições da Lei de Parcelamento, Uso e Ocupação do Solo (Zoneamento) é um dos grandes desafios do setor. Que a pandemia de Covid-19 impactou a economia e a vida das pessoas, não é novidade. Seus efeitos ainda podem ser sentidos, em maior ou menor intensidade. Mas é preciso re-

conhecer que o inusitado acontecimento que sacudiu nações mundo afora em 2020 também proporcionou oportunidades, principalmente para quem encarou a realidade e decidiu transformar dificuldade em novas práticas, buscando maneiras diferenciadas para vencer um inimigo desconhecido. Em razão das restrições impostas pelo distanciamento social, Revista Secovi-SP

Incorporação

lente volume de R$ 11 bilhões em financiamentos com recursos da Caderneta de Poupança anunciados à época pela Abecip (Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança). Ao comentar os resultados de julho da Pesquisa Secovi-SP do Mercado Imobiliário, o economista enfatizou a recuperação das vendas de unidades com metragens entre 65 m² e 80 m² e preço a partir de R$ 500 mil. “As pessoas procuraram usar seus recursos em imóvel, produto com valorização de médio e longo prazo”, analisou.

Virtual versus in-loco

por exemplo, a edição deste ano da Convenção Secovi foi realizada no mês de agosto em versão 100% digital – formato inédito ao longo dos 17 anos do evento (veja matéria na página 50 - Institucional). Um dos painéis de destaque reuniu grandes empresários para traçar o “Panorama do Mercado de Incorporação Imobiliária Residencial”. A contextualização do cenário foi feita pelo economista-chefe do Secovi-SP, Celso Petrucci, que apresentou os principais indicadores do mercado imobiliário. Ele ressaltou o exceRevista Secovi-SP

Petrucci provocou os quatro empresários integrantes do painel ao questionar se o uso da Web contribuiu para impulsionar as vendas. “A pandemia acelerou esse processo e sua empresa ampliou o uso da plataforma?”, indagou o economista-chefe. Apenas Efraim Horn, da Cyrela, disse não ter notado alteração significativa nesse sentido. Segundo ele, não houve grande crescimento do uso desse meio ou de novas entradas e saídas de vendas pelos canais digitais durante o período. Para os demais, os meios digitais influenciaram o comportamento das transações, em maior ou menor medida. No entanto, foram unânimes ao afirmar que as visitas aos imóveis são indis-

pensáveis para efetivar negócios. Jorge Cury Neto, da Trisul, contou que tem trabalhado para incrementar os negócios on-line. “Vínhamos nessa linha e a pandemia foi um catalisador. Fomos forçados a ficar com esse canal de vendas e registramos aumento de 15% a 40% de visitação no site. Criamos instrumentos de assinatura de contrato virtual, oferecemos treinamento e, realmente, estamos tentando aumentar a venda on-line. Quanto maior, melhor.” Cury afirmou que 50% dos clientes da Trisul trafegam uma vez, no mínimo, na página da empresa na internet. “Não há problema em fazer lançamentos totalmente digitais, mas não podemos tirar a oportunidade de os clientes de alto padrão visitarem o imóvel”, ponderou o empresário. Meyer Nigri, da Tecnisa, lembrou que a empresa foi a primeira a lançar um empreendimento totalmente on-line, em 1999. Quando a companhia abriu capital na bolsa de valores, também foi expressivo o volume de vendas realizadas digitalmente. “Nos anos 1990, vendíamos para brasileiros que moravam no Exterior. Eles faziam a visita e conversavam com o corretor virtualmente, negociavam, apresentavam propostas e realizavam pagamentos por meio do Banco Central”, relatou, acrescentando que, hoje em dia, as assinaturas podem ser digitais. “Sei que o volume e a originação 19

Incorporação

dos negócios vêm muito forte pela internet, mas as conversões em vendas dependem da visita ao imóvel”, afirmou. De acordo com Ubirajara Freitas, a Tegra está trabalhando nas houses de São Paulo, Rio de Janeiro e Campinas com lançamentos pela internet. “Relevante é estar aparelhado para poder entender onde está o cliente e o prospect. Não fazemos empreendimentos do Minha Casa, Minha Vida e, no nosso negócio, não há venda sem a visita ao imóvel”, disse.

Equação desafiadora E por falar em negócios, superada a fase mais difícil – a quarentena –, ajustadas e consolidadas as inovações e os sistemas digitais, as empresas se deparam com um novo cenário. As pessoas mudaram, literalmente, inclusive de residência, muitas delas obrigadas, em um primeiro momento, pelo distanciamento social e, posteriormente, motivadas pela carência de espaço para garantir o mínimo de conforto e condições às famílias, divididas entre atividades remotas de trabalho, ensino, lazer e tantas outras. A demanda por produtos diferenciados foi observada rapidamente, com o aumento da procura por imóveis mais amplos, sobretudo nas cidades próximas – e outras nem tanto – à capital paulista (veja matéria na página 28 - Interior). 20

No entanto, na cidade de São Paulo, equacionar os desejos do consumidor com as restrições da Lei de Parcelamento, Uso e Ocupação do Solo (Zoneamento) é um dos grandes desafios do setor – e não é de agora. Ubirajara Freitas, observou que a pandemia é algo novo, em contraste com o mercado imobiliário, que é assunto antigo. “As restrições são gigantes, e a legislação urbana no município de São Paulo engessa as operações imobiliárias de forma mortal”, enfatizou, acrescentando que imóvel é o maior bem agregado e que chegaremos ao final de 2020 com 15% a menos de renda no Brasil. Segundo ele, o setor conseguirá adequar os empreendimentos às condições de compra, valorizando alguns aspectos destacados pelos consumidores, como área comum com espaços abertos para crianças, jovens e adultos se exercitaram. “Academias maiores, home office em maior quantidade e várias opções de salas em locais determinados. Se vier outra pandemia, estaremos preparados. O mercado imobiliário está muito diferente e evoluído”, afirmou Freitas. Dentre as mudanças que deverão ocorrer, o executivo da Tegra citou que a cozinha será mais confortável, maior e integrada à varanda, com churrasqueira; home theater para as famílias assistirem séries e filmes – divertimento intensificado durante a

quarentena –, e espaço exclusivo para home office, com boa infraestrutura de internet. “Dançamos conforme a música”, afirmou Meyer Nigri. “Mas o PDE [Plano Diretor Estratégico] de São Paulo é restritivo. A legislação faz com que o mercado oferte o mesmo tipo de produto”, adicionou. O representante da Tecnisa ressaltou que a legislação urbana não pode decidir como o empreendedor deve construir, definindo até o número de vagas de garagem. “É claro ter limitação de altura, mas o empreendedor precisa de liberdade para fazer edifícios diversos, sem ser obrigado a obedecer uma lei que restrinja o tipo de produto.” Para Nigri, em breve, todos voltarão à vida normal. “Home office funcionou muito bem quando todos estavam em casa. Contudo, a reunião presencial é mais eficiente que a on-line, porque a criatividade fica totalmente restringida”, exemplificou. Cury Neto concordou com os dois empresários e completou. “De 2016 para cá, tivemos de atender a três novas leis [PDE, Zoneamento e Código de Obras e Edificação], que engessaram a liberdade de as empresas escolherem o mix de produtos percebidos nas pesquisas pré-lançamento. Isso não deveria acontecer em São Paulo, a maior cidade migratória do País”, destacou. Na sua opinião, brevemente a classe média será impedida de usufruir das qualificações da ciRevista Secovi-SP

Informe Publicitário

Interior

5 benefícios da individualização de água no seu condomínio Confira as vantagens que esse investimento traz para seu lar

4. Valorização do patrimônio: a individualização é um

A tendência de mercado ao trabalho home office foi

5. Segurança para o seu condomínio: por meio de

confirmada e acelerada nos últimos meses devido

instalação feita com tecnologia de ponta, a medição

em grande parte ao isolamento social. Assim, com

pode ser realizada de maneira remota. Com o envio dos

mais gente em casa durante o dia, os condomínios

dados de consumo para uma central de monitoramento,

registraram um aumento no consumo de água.

não há necessidade de acesso presencial às unidades,

O grande desafio é conseguir economizar enquanto

investimento que agrega valor ao seu imóvel.

nem ao condomínio.

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Incorporação

dade e vai mudar para outros municípios. “Quando a opinião dos empreendedores é unânime, há algo errado. A lei deve ser revista para não se exportar empregos e impostos.” O executivo da Trisul disse que a tendência da empresa é de ampliar o tamanho dos apartamentos, criar áreas mais adequadas para o recebimento de alimentação (delivery), aumentar a qualidade da internet nas áreas comuns, além de criar a possibilidade de os salões de festas virarem espaço para home office. Para Efraim Horn, da Cyrela, a legislação urbanística é “uma tragédia”. Ele citou o exemplo do shopping center, modelo que só funciona porque há uma gama de produtos para serem escolhidos pelas pessoas. O mercado imobiliário, atualmente, oferece monoproduto, destacou, acrescentando que tudo ao longo da história evolui, mas o mercado imobiliário passou por um grande retrocesso. “A situação é surreal, e se ela permanecer, as empresas fecharão, com prejuízo maior para os compradores. Lutamos para levar luz ao poder púbico, para ele entender a dor social e empresarial. Vamos trabalhar com afinco para reverter o que está acontecendo em São Paulo.” «

Acesso ao crédito imobiliário O desempenho do crédito imobiliário nacional nos primeiros cinco meses do ano, apesar da pandemia do novo coronavírus, foi destacado pelo vice-presidente de Habitação da Caixa, Jair Mahl, que participou da abertura do painel. “Conseguimos alcançar resultados extraordinários. Nós, da Caixa, temos a missão de facilitar o acesso do tomador de crédito. É importante ressaltar a criação, em conjunto com o Secovi, do financiamento com correção pelo IPCA, e o quanto ele foi importante como opção ao financiamento com TR e FGTS”, disse. Mahl lembrou ainda que, recentemente, a Caixa aumentou o percentual de comprometimento de renda. “O ideal será chegar a 25%”, afirmou, ressaltando que 80% dos clientes do banco conseguem realizar serviços no aplicativo, inclusive para amortizar parte da dívida do financiamento. De acordo com o vice-presidente da Caixa, as parcerias foram fundamentais para atravessar a pandemia, voltar a contratar e, mais que isso, manter essas contratações. No final de março, disse ele, 48 obras foram paralisadas, fato que chegou a preocupar. No final de agosto, 13 obras estavam nessas condições, principalmente em cidades em lockdown.

Revista Secovi-SP

Interior

IORIDADE PR

Revista Secovi-SP

M IC

R O FIN

Comportamento

Lar, doce lar A pandemia do novo coronavírus obrigou as pessoas a se distanciarem umas das outras e se refugiarem em suas moradias. Porém, essa volta ao lar criou oportunidade de descobrir as delícias de ficar em casa

mpossível listar todas as mudanças de comportamentos que surgiram com a pandemia do novo coronavírus. De um dia para outro, as pessoas tiveram de esvaziar escritórios, se refugiar em suas casas ou apartamentos e criar formas de trabalhar em ambiente doméstico. Casais se viram diante da necessidade de dividir os espaços e a atenção entre filhos, diretores, gerentes e colegas de 24

escritório. Muitas dificuldades tiveram de ser superadas, mas o período de quarentena e distanciamento social também foi de descobertas e despertou talentos adormecidos pela rotina do dia a dia. Para avaliar um pouco a conduta do brasileiro durante os seis meses mais dramáticos deste ano, a Brain Inteligência Estratégica desenvolveu pesquisa inédita, que mediu os novos hábitos e

Shirley Valentin

as demandas do consumidor de imóveis, e que devem influenciar as intenções de compra no pós-pandemia. O estudo foi apresentado no final de setembro por Fábio Tadeu Araújo, sócio-diretor da Brain, e contou com análise dos especialistas Caio Calfat, vice-presidente de Assuntos Turísticos e Imobiliários do Secovi-SP e presidente da Adit Brasil, e Celso Petrucci, economista-chefe do Secovi-SP. Revista Secovi-SP

Comportamento

Hábitos de moradia Para desenvolver a pesquisa, a consultoria criou 16 grupos de foco on-line, com a participação de 128 pessoas de oito capitais brasileiras, que debateram virtualmente por mais de 40 horas. A pesquisa derruba o mito que home office é algo maravilhoso. Conforme o estudo, a grande maioria dos profissionais teve de adaptar o local de trabalho ao ambiente doméstico, medida nem sempre fácil e agradável. “O trabalho dentro de casa foi uma das situações mais impactantes da pandemia. As pessoas não têm espaço para home office, e algumas usaram a cama e o sofá para trabalhar”, destaca Araújo. Segundo ele, a residência não foi pensada para ser um local de trabalho. “Não se passam 10 horas em uma cama, com travesseiros nas costas, internet insuficiente ou sentado em cadeiras sem adaptação ergonômica.” O estudo mostrou que as pessoas passaram por três tipos de adaptação: espaço, tempo e móveis e equipamentos. De acordo com Celso Petrucci, no Brasil, o cálculo de metro quadrado por pessoa nos escritórios é de 4 m2, enquanto nos Estados Unidos é de 11 m2. Ele acredita que as empresas tendem a manter parte dos funcionários em trabalho presencial e outra parte em home office. E brincou: “Estamos morando no emprego”. Revista Secovi-SP

Para Caio Calfat, home office é uma herança da pandemia que vai permanecer. Ele acredita, no entanto, que as pessoas trabalhando em casa tendem a se acomodar e produzir menos. Quanto a isso, Araújo tem outra opinião. “Percebemos o contrário. Algumas pessoas registram ponto e voltam a trabalhar, principalmente os mais jovens.” A maioria dos entrevistados (87%), por sua vez, consideram importante ter uma área de trabalho, ainda que não seja exclusiva. Essa constatação leva à necessidade de os incorporadores pensarem em plantas de imóveis com uso mais flexível.

Descoberta O cômodo da casa mais proporcionalmente utilizado durante a quarentena foi a cozinha – grande descoberta para muitos! Das pessoas entrevistadas, 79% encontraram no ato de cozinhar um prazer, uma atividade de relaxamento, com mudanças alimentares e a adoção de hábitos mais saudáveis. Esse dado coloca em xeque os projetos imobiliários com cozinhas cada vez menores. Petrucci lembrou que, na sua infância, as refeições eram feitas na cozinha e, nos finais de semana, todas as interações familiares aconteciam nesse espaço, com toda a família reunida. Disse que, de fato, as plantas diminuíram o tamanho das cozinhas, mas que esses locais têm sido integrados

com outros ambientes, como a sala e a varanda. “As empresas vem demonstrando maior preocupação com essa questão.” O distanciamento social tem feito com que todos se deparem com processos antagônicos, na opinião de Caio Calfat. “Antes da pandemia, havia a tendência de microapartamentos, e isso valia também para o setor hoteleiro, com sobrevalorização das áreas comuns e dos lobbies de hotéis. Durante a quarentena, os espaços que estimulam convívio social ficaram vazios, com valorização das áreas privativas”, observou. “Como será a proporcionalidade desses espaços nos empreendimentos?”, questionou. Araújo aposta no caminho do meio, com equilíbrio maior nessa distribuição entre áreas privativas e de uso comum. “Havia fixação em um único tipo de produto. Talvez, agora, tenhamos hotéis e apartamentos para diferentes tipos de pessoas.”

Conforto O levantamento apontou que a sala de estar é onde a vida acontece dentro de casa, e que foi objeto de disputa durante a quarentena. Os consultados pela Brain externaram o interesse em imóveis com salas mais amplas e condições técnicas para instalar tela de projeção, em substituição à televisão. Como todos os entrevistados desejam espaços maiores, em25

Comportamento

preendedor e urbanizador terão de fazer uso da inteligência de mercado e desenvolver projetos com design de interiores diferenciado, até mesmo para manter o equilíbrio econômico do empreendimento. “Arquitetos têm de desenvolver projetos com soluções de design para pouco espaço”, disse Araújo.

Isolamento O dormitório despontou na pesquisa como o local de refúgio da casa, espaço de isolamento do trabalho e do estudo, voltado para o relaxamento físico e mental. Nesse sentido, as pessoas destacaram a necessidade de esse espaço ter melhor isolamento acústico. O vice-presidente Caio Calfat concorda que, com os espaços diminuídos dos apartamentos, o isolamento acústico tem de ser maior, até mesmo para manter a qualidade dos produtos imobiliários. “Existe um hiato entre o que as pessoas querem e quanto podem pagar, sem contar os marcos regulatórios, que limitam e encarecem o produto imobiliário”, ponderou Celso Petrucci, completando que se deve pensar em soluções intermediárias, como colocar esquadrias e vidros diferenciados nos quartos. “Isso não afeta o preço do metro quadrado. A nossa indústria está capacitada para oferecer produtos com características diversificadas”, destacou. 26

Segundo ele, as empresas incorporadoras têm buscado, cada vez mais, se aproximar do consumidor, para entender suas aspirações e atendê-las, dentro das limitações impostas por legislação e preço. As imobiliárias, por sua vez, devem ser fidedignas ao anunciar os imóveis, a fim de manter uma boa jornada de compra, que inicia com a busca nos portais de vendas e pode resultar em frustração, com desistência da aquisição do imóvel. Isso porque, como muitas empresas não investem em plataformas digitais, o produto apresentado nem sempre corresponde à realidade, principalmente em termos de imóveis de terceiros (usados).

Mercado de capitais Está ocorrendo um fenômeno preocupante no mercado de vendas de imóveis, de acordo com Calfat. A corrida pela compra do imóvel está acirrada, porque o ativo imobiliário está muito mais vantajoso que os rendimentos no mercado de capitais, e com juros negativos. A maioria das vendas

imobiliárias é para investidores, o que pode ter consequências como aumento de preços e imóveis desocupados. De acordo com ele, a hotelaria vive a maior crise da sua história, semelhante ao período pós-guerra, na Europa. “O mercado imobiliário apresenta expansão, mas os imóveis não estão sendo ocupados. Praticamente não há conjunto comercial para se vender, mas não há locatários. Condo-hotéis estão sendo vendidos, mas sem hóspedes. Mesmo assim, os lançamentos estão acontecendo”, disse o vice-presidente. O economista-chefe do Secovi-SP disse que, se forem produzidos, neste ano, 700 mil unidades de imóveis novos, 75% serão dentro dos parâmetros do programa Casa Verde e Amarela. “O grande mercado imobiliário nacional é da primeira moradia e não há risco de imóveis vagos.” Tanto Petrucci quanto Calfat acreditam na recuperação do mercado imobiliário a partir do segundo semestre, consideradas as assimetrias do País. O e-book da Brain Inteligência Estratégia está disponível para download no portal Secovi-SP. «

Revista Secovi-SP

Interior

Revista Secovi-SP

Interior

Impacto positivo Mudanças provocadas pelo distanciamento social influenciaram comportamento e preferência do consumidor de imóveis e, consequentemente, contribuíram para movimentar todos os segmentos do mercado em cidades próximas ou distantes da capital paulista Luciana Ferreira 28

Revista Secovi-SP

Interior

móveis mais confortáveis, espaçosos e aconchegantes parecem ter se tornado uma necessidade durante a pandemia. Transformado em ambiente de trabalho, sala de aula, brinquedoteca, para dizer o mínimo, o conceito de lar mudou para a grande maioria das famílias. Os objetos de desejo passaram a ser ambiente amplo, área verde e espaços de lazer, entre outros atributos. Neste cenário, nas cidades do interior paulista foram observadas alterações no comportamento do consumidor no momento de locar ou comprar um imóvel. “As cidades que ficam num raio de até 100 quilômetros da Capital foram as que sentiram as principais mudanças”, comenta Frederico Marcondes César, vice-presidente do Interior do Secovi-SP. Entre as diferenças, o dirigente salienta maior procura da classe média alta por condomínios fechados e com ampla área de lazer, tanto para moradia definitiva quanto para segunda residência. Também entraram no radar terrenos em loteamentos com infraestrutura completa. “Houve, ainda, aumento na procura por lotes populares e de imóveis de renda menor para locação, em função do home office mais duradouro ou mesmo por pessoas que optaram em deixar a capital paulista”, acrescenta.

Mudança de rumo Em Sorocaba, a locação de imóveis de alto padrão está em Revista Secovi-SP

alta. “Casas em condomínios, com metragem acima de 250 metros, quintal, quadras, academia e até campos de golfe têm sido mais procuradas, principalmente por moradores de outras cidades”, relata o diretor regional Guido Cussiol Neto. Segundo ele, a pessoa que migra para a cidade está preocupada com lazer e segurança, o que justifica a preferência por condomínios fechados. A disponibilidade de escolas, shoppings, internet de boa velocidade e rede bancária também é avaliada no momento da troca de município, diz Cussiol. Comercializados em ritmo mais lento em relação a apartamentos menores antes da pandemia, lotes de 500 a 1000 metros em Jundiaí ganharam a preferência do consumidor a partir do distanciamento social. “Devido ao confinamento, a visão mudou”, define Paulo Oliva, presidente da Proempi, entidade que representa o Secovi-SP na região. “Quem mora em apartamento pequeno, sentiu na pele durante o home office as dificuldades de conciliar as exigências do trabalho com as necessidades da família. Em especial quem tem filhos menores.” “Em Piracicaba, houve corrida para comprar terrenos em loteamentos fechados, tanto de revenda quanto de lançamentos”, pontua Ângelo Frias, representante do Secovi na cidade. O empresário reforça que, desde julho, esse segmento tem estado muito ativo, atingindo as metas

projetadas para o período. Na locação, o desempenho em agosto e setembro foi 35% superior ao registrado no mesmo período do ano passado. “Até as locações comerciais de imóveis mais amplos estão animadoras”, completa. O movimento em Campinas não foi diferente. A retomada do mercado está em franco desenvolvimento. Julho e agosto foram meses de crescimento em termos de procura e aquisição de imóveis. As unidades preferidas são aquelas adequadas para home office, com área de lazer e que permitam a realização de diversas atividades nas proximidades ou, se possível, dentro do próprio condomínio. “Conforto, iluminação adequada e espaço para o teletrabalho são fundamentais nesta nova realidade”, avalia Kelma Camargo, diretora regional da entidade. Ela reforça que o próprio investidor tem procurado essas características, aliadas ao custo-benefício, que tornam o empreendimento mais atrativo e com maior velocidade de absorção pelo mercado. São José dos Campos é outro município do interior paulista que tem atraído a atenção de novos moradores. “É imensa a quantidade de pessoas da zona Leste de São Paulo buscando nova moradia em nossa cidade”, destaca Paulo Cunha, diretor regional do Secovi-SP. “Morar em cidades próximas à Capital, com fácil deslocamento, estrutura completa de ensino e segurança por um preço mais acessível, é 29

Interior

um convite à mudança para o Interior.” Cunha relata ainda uma frequência maior na locação temporária de imóveis de médio e alto padrão, por famílias que não querem movimentar grande soma de recursos em uma primeira tentativa. “A disponibilidade desse tipo de produto é baixa atualmente”, afirma.

Rota de migração Cidades fora do raio de 100 quilômetros da Capital também entraram na rota de migração motivada pelo distanciamento social. Nas regiões de Bauru e de São José do Rio Preto, onde o Secovi-SP mantém unidades regionais, o mercado está aquecido, com movimento considerável em termos de compra, venda e locação de imóveis em geral. “Após a fase mais aguda da pandemia, o mercado imobiliário de 30

Bauru dá sinais de saúde”, comemora Riad Elia Said, diretor regional do Secovi-SP. De acordo com ele, o setor registra considerável diminuição no estoque de imóveis nos últimos meses. O comportamento, segundo ele, reflete a retomada do mercado, alicerçada pela redução da taxa de juros e maior oferta de crédito. Além disso, os segmentos de locação residencial e comercial apresentam bom desempenho e caminham rumo à normalidade. Na região de Rio Preto, é crescente a demanda por imóveis com espaços maiores, independentemente de ser casa ou apartamento. “Imóveis mais amplos estão se destacando, e a opção é mais pelo espaço do que pela localização”, informa Thiago Ribeiro, diretor regional do Secovi no município. Segundo Ribeiro, como muitas pessoas têm o lar também como

local de trabalho, devem se acentuar a valorização e a busca por esse tipo de moradias e também por lotes maiores.

Demanda abrangente O comportamento do mercado na Região Metropolitana de São Paulo não foi diferente. “A demanda por espaços mais amplos, com áreas verde e de lazer cresceu no Estado, de maneira geral, como se pode constatar. A questão é que, por razões diversas, há famílias que preferem ter acesso a imóveis com essas características em locais mais próximos da Capital”, afirma o vice-presidente Marcondes Cesar. É o que acontece em Alphaville e Tamboré, onde o mercado imobiliário segue se recuperando, com demanda mais intensa por lotes e casas. “A região possui Revista Secovi-SP

Interior

estoque limitado no segmento de média e alta renda e a procura subiu de maneira significativa nos últimos meses”, explica Marcos Melão, presidente da AIAT (Associação da Indústria Imobiliária em Alphaville, Tamboré e Região), entidade que representa o Secovi-SP na região. O dirigente diz que, além de o estoque de lançamentos de algumas tipologias ter sido absorvido praticamente em sua totalidade, houve significativa movimentação na revenda de lotes em empreendimentos já consolidados. A procura sustentou, inclusive, uma apreciação maior no valor

Revista Secovi-SP

de venda, tanto em lotes de novos empreendimentos, quanto na revenda de loteamentos prontos. “A valorização do estilo de uso do imóvel ficou mais clara com a pandemia”, relata Milton Bigucci Júnior, presidente da Acigabc, entidade que representa o Secovi na região do Grande ABC. O comportamento pode ser facilmente observado na locação e na aquisição de imóveis. Unidades com benfeitorias, lazer, espaço para entrega de delivery e encomendas têm registrado, segundo Bigucci, preferência em relação aos demais. Com a aproximação do fim do

ano, essa preferência também se manifesta na locação por temporada. De acordo com Carlos Meschini, diretor regional do Secovi em Santos, os condomínios fechados de alto padrão estão sendo os mais procurados. “A disponibilidade para imóveis em empreendimentos na praia de Acapulco, no Guarujá, e na Riviera de São Lourenço, no Litoral Norte, está praticamente esgotada”, conta Meschini. Segurança, boa infraestrutura, piscina e churrasqueira constam entre os diferenciais que atraem as famílias, que buscam conforto e tranquilidade no período. «

Intermediação

Se a relação entre comercialização de imóveis e tecnologia vinha amadurecendo, o distanciamento social fez com que os laços fossem definitivamente estreitados. Mas, nesse segmento, nada substitui o bom e velho olho no olho Da Redação

União estável e eterna

tecnologia foi uma das alternativas para manter ativo o mercado de compra e venda de imóveis durante a fase mais aguda do distanciamento social. Ferramentas disponíveis que não eram utilizadas em sua totalidade ganharam mais espaço no dia a dia das empresas de intermediação. Como, então, a tecnologia pode ser uma aliada para potencializar negócios? Executivos do segmento responderam a esse questionamento durante a Convenção Secovi 2020. Participaram dos debates os CEOs John Peyton, da Realogy; Alvaro Coelho da Fonseca, 32

da Coelho da Fonseca; Claudio Hermolin, da Brasil Brokers; Marcos Lopes, da Lopes; e Gonzalo Fernández, da Fernandez Mera Negócios Imobiliários. “Não vimos nada inovador para o mercado surgir nesse período. Todas as tecnologias que usamos atualmente para exercer nosso negócio já eram usadas”, disse Claudio Hermolin, também vice-presidente de Intermediação Imobiliária e Marketing do Secovi-SP. Segundo o dirigente, o uso mais intenso de ferramentas como as de videoconferências, de assinaturas digitais e de tour virtual em imóveis, por exemplo, foi resulta-

do de uma demanda consistente dos clientes. “Uma hora ou outra, seja no início, no meio ou no fim da jornada da compra e da venda, o cliente acaba passando pelo digital, e os corretores precisam estar preparados para isso”, afirmou. “Acho bom, pois nosso mercado sai mais valorizado dessa crise.” Para Alvaro Coelho da Fonseca, essas ferramentas possibilitaram que as empresas continuassem fazendo negócios, mesmo com distanciamento social. “Isso tudo veio para ficar. Mas não acredito que os negócios passarão a ser fechados 100% on-line. Nossa Revista Secovi-SP

Intermediação

atividade requer o olho no olho, a presença humana do corretor.” “Atualmente, cerca de 200 startups ajudam as imobiliárias em todo o processo de venda. É impressionante o número de empresas novas que vemos surgir no mercado oferecendo soluções para as imobiliárias”, relatou Gonzalo Fernández. O “espírito de herói” do corretor brasileiro foi ressaltado por Marcos Lopes. Fazendo uma comparação com o mercado dos Estados Unidos, o executivo ressaltou que, apesar das dificuldades no Brasil, os corretores conseguem fechar negócios.

Revista Secovi-SP

No modelo americano, o sistema MLS (espécie de lista consolidada de imóveis em oferta, compartilhada por meio digital entre corretores para o trabalho com exclusividade) e regras bem definidas por Estados organizam o trabalho dos profissionais de intermediação. Sobre o mercado nos EUA, John Peyton, da Realogy, afirmou que houve aumento na procura por residências com espaço para home office. Quanto aos escritórios, disse acreditar que, com a pandemia, esses lugares serão utilizados com “propósitos específicos”, pois a maior parte do tempo as pessoas

ficarão trabalhando em casa. Para Nelson Parisi, presidente da Rede Imobiliária Secovi, a digitalização desencadeou uma nova relação do consumidor com as empresas do segmento e, dentre tantas transformações, tornou-se necessário entender o cliente em cada etapa da jornada de compra e venda de um imóvel. “Mais que leads qualificados, custo de oportunidade, entre outras métricas, está em jogo a experiência do usuário. Ou melhor, a necessidade de que essa vivência seja agradável ao consumidor, além de rápida e interessante”, completou. «

”

Desenvolvimento Urbano

Expectativas superadas Após atravessar com resiliência os piores meses da crise sanitária do novo coronavírus, os resultados satisfatórios no primeiro semestre ano comprovam a importância do mercado de loteamentos no atendimento à demanda por imóveis novos e diferenciados

epois de ser surpreendida pela pandemia do novo coronavírus, a área de loteamentos do Estado de São Paulo compreendeu as limitações 34

trazidas por este novo momento mundial. Com união, dedicação e resiliência, os empreendedores mantiveram o segmento atuante e, até mesmo, comemoraram os

Shirley Valentin

bons resultados dos primeiros seis meses do ano. É o que aponta Pesquisa da Brain Inteligência Corporativa, em parceria com o Secovi-SP e a Revista Secovi-SP

Desenvolvimento Urbano

(Valor Global Lançado) desses novos lotes representou R$ 346 milhões, valor que representou queda de 53% no comparativo com o volume do mesmo período de 2019, totalizado em R$ 740 milhões.

dos em 12 loteamentos – média de 326 lotes por empreendimento. Comparado com os 7,9 mil lotes lançados no segundo trimestre de 2019, a queda foi de 51%. Em termos monetários, o VGL

Loteamentos lançados por trimestre no Estado de São Paulo Loteamentos lançados por trimestre no Estado de São Paulo 20

17.4

10.5

16 8.5

5.8

27 21

19 15 6.0

10.7

17.3

10.4 6.6

6.4

7.9

7.0

12 3.9

1T17 2T17 3T17 4T17

1T18 2T18 3T18 4T18 1T19 2T19 3T19 4T19 1T20 2T20

Lotes (mil) No semestre de 2020, os lançamentos acumularam 10,9 mil lotes, volume 25% menor quando comparado aos 14,6 mil lotes do

Fonte: Secovi-SP e AELO | Elaboração: Brain

Aelo (Associação das Empresas de Loteamento e Desenvolvimento Urbano), realizada em 65 municípios paulistas. No segundo trimestre deste ano, foram lançados 3,9 mil lotes residenciais, dividi-

Loteamentos

Fonte: Secovi-SP e AELO| Elaboração: Brain

mesmo período de 2019. Fábio Tadeu Araújo, da Brain, ressalta que a maior retração foi percebida nos produtos de maior preço.

N° de lotes lançados por semestre

“Os lançamentos de produtos econômicos aumentaram. Contudo, voltamos aos patamares de 2018.” 30.0

25.0

20.0

15.0

19.1

23.2

24.3

21.1

10.0

14.6

12.4

10.9

5.0

0.0

1S17

2S17

1S18

2S18

1S19

2S19

1S20

Fonte: Secovi-SP e AELO| Elaboração: Brain Revista Secovi-SP

Fonte: Secovi-SP e AELO | Elaboração: Brain

Nº de lotes lançados por semestre

Desenvolvimento Urbano

período de 2019, que totalizou R$ 1.596 milhões.

VGL – Valor Global Lançado – R$ milhões R$5,013

6000

R$4,531 R$4,679

5000

R$4,106

R$4,006

4000

3000

R$1,596

2000

R$968 1000

2015

2016

2017

2018

2019

1S19

Fonte: Secovi-SP e AELO | Elaboração: Brain

Com um VGL de R$ 968 mi- redução foi de 39% na compaVGL – Valor Global Lançado – R$ Milhões lhões no primeiro semestre, a ração com o VGL do mesmo

1S20

do ano, a RA de São José do Rio assim, recuperar o volume ainFonte: Secovi-SP e AELO| Elaboração: Brain Preto desponta com o maior núda neste ano.” mero de lançamentos (2.640 lotes novos). Entretanto, no comparativo por VGL, passa para a Ao se confrontar o comporta- primeira colocação no ranking a mento de mercado por Região RA de Campinas, onde foram inAdministrativa (RA) do Estado de vestidos R$ 203 milhões em noSão Paulo, no primeiro semestre vos lançamentos de lotes.

Araújo diz que o segundo semestre costuma registrar crescimento no número de lançamentos. “É um fenômeno normal, mas, provavelmente, os desenvolvedores imobiliários não terão tempo de melhorar o comportamento, colocar novos produtos no mercado e,

Ranking

Lotes lançados no Estado de São Paulo – Segmentados por Região Administrativa Lotes lançados no Estado de São Paulo – Segmentados por Região Administrativa 1S20 (VGL - R$ Milhões) 2,640 2,147

R.A. Sorocaba 1,623

R.A. Campinas

1,547

R.A. Ribeirão Preto 1,033

R.A. Araçatuba R.A. Presidente Prudente

696

R.A. Bauru

667 334

R.A. Araraquara

200

RMSP

R.A. São José dos Campos

R.A. Franca

R.A. Barretos

R.A. Marília

R.A. Itapeva

R.A. Campinas R.A. Sorocaba R.A. São José do Rio Preto R.A. Ribeirão Preto R.A. Bauru R.A. Araçatuba R.A. Presidente Prudente R.A. Araraquara RMSP R.A. São José dos Campos R.A. Barretos R.A. Franca R.A. Marília R.A. Itapeva

203 202 161 133 109 69 40 32 19 0 0 0 0 0

Fonte: Secovi-SP e AELO| Elaboração: Brain

Revista Secovi-SP

Fonte: Secovi-SP e AELO | Elaboração: Brain

1S20 (Unidades) R.A. São José do Rio Preto

Desenvolvimento Urbano

ciou-se uma importante recuperação na comercialização, com a venda de unidades em estoque. O fechamento dos estandes de vendas e a necessidade de o empreendedor avaliar o comportamento de compra do consumidor foram os principais motivos para que os lançamentos fossem adiados, conforme explica Portugal.

Comercialização De acordo com a Pesquisa de Mercado de Loteamentos, no segundo trimestre deste ano, foram vendidos 7,6 mil lotes, líquidos de distratos. Essa quantidade de

vendas é 19% inferior à registrada no mesmo período de 2019, quando foram comercializados 9,4 mil lotes. No primeiro semestre de 2020, foram vendidos 16 mil lotes. Esse resultado é 9% inferior frente às 17,6 mil unidades de lotes vendidas no mesmo período de 2019. Essa queda semestral deve-se à venda de unidades em estoque, diante de um quadro de considerável retração no número de lançamentos. “Não se perdeu o consumidor, mas o mercado apresentou grande dificuldade de lançar novos empreendimentos”, conclui.

Criado por:

Para Caio Portugal, vice-presidente de Desenvolvimento Urbano e Meio Ambiente do Secovi-SP e presidente da Aelo, os dados da pesquisa refletem as expectativas, considerando-se os efeitos da pandemia. “OS números foram melhores do que imaginávamos”, diz. Assim como outros segmentos do mercado imobiliário, os loteamentos vinham em um processo de retomada, iniciado em 2019. Mas, com a pandemia, houve paralisação de lançamentos e vendas nos meses de março e abril – o pior período. Nos meses seguintes, de maio e junho, ini-

Revista Secovi-SP

Desenvolvimento Urbano

Lotes vendidos no Estado de São Paulo Lotes vendidos no Estado de São Paulo Lotes vendidos (mil) 40.9

12.1

13.7 11.2 10.6

12.0 8.2

9.4

9.6

8.4

7.6

17.6 16.0

2018 2019

1T18 2T18 3T18 4T18 1T19 2T19 3T19 4T19 1T20 2T20

1S19 1S20

N° de lotes vendidos por semestre

Fonte: Secovi-SP e AELO| Elaboração: Brain

N° de lotes vendidos por semestre

25.0

20.0

15.0

23.4

22.5

23.3

Fonte: Secovi-SP e AELO | Elaboração: Brain

45.9

Lotes vendidos por trimestre (mil)

10.0

17.6

16.0 5.0

0.0

1S18

2S18

1S19

2S19

1S20

Fonte: Secovi-SP e AELO| Elaboração: Brain

No segundo trimestre do ano, conforme a pesquisa, o total do VGV (Valor Global de Vendas) atingiu R$ 967 milhões, líquidos de distratos. O resultado é 9% inferior aos R$ 1.064 milhões apurados no mesmo período de 2019. A queda

chega a 12% quando se comparam os R$ 1.833 milhões de vendas do primeiro semestre de 2020, com os R$ 2.086 milhões do primeiro semestre do ano passado. Para Araújo, da Brain, a diferença no comparativo semestral mos-

tra que o impacto da pandemia do coronavírus na intenção de compra dos cidadãos não foi tão significativo. “O estoque reduzido vai influenciar o total das vendas, que tende a ser menor que o dos anos anteriores”, anuncia.

VGV Vendido (R$ milhões) por semestre 3,000

2,500

2,000

2,836

1,500

2,778 1,698

2,086

1,833

1,000

500

1S18 38

2S18

1S19

2S19

1S20

Fonte: Secovi-SP e AELO| Elaboração: Brain Revista Secovi-SP

Fonte: Secovi-SP e AELO | Elaboração: Brain

VGV Vendido (R$ milhões) por semestre

Desenvolvimento Urbano

Lançamentos e estoque por ano de lançamento Lançamentos e estoque por ano N° DE LOTEAMENTOS, TOTAL LANÇADO E ESTOQUE POR ANO DE LANÇAMENTO Nº de Loteamentos

Em %

Total de Lotes Lançados

Em %

Estoque

Em %

Disponibilidade sobre T.L.

2014*

6,4%

12.283

6,5%

915

2,6%

7,4%

2015

15,1%

29.935

15,9%

3.268

9,3%

10,9%

2016

15,4%

31.293

16,7%

3.135

8,9%

10,0%

2017

18,5%

34.971

18,6%

3.801

10,8%

10,9%

2018

17,4%

30.726

16,4%

6.180

17,6%

20,1%

2019

108

20,8%

37.636

20,0%

11.611

33,0%

30,9%

1S20

6,4%

10.887

5,8%

6.238

17,7%

57,3%

Total

518

100%

187.731

100%

35.148

100%

18,7%

Fonte: Secovi-SP e AELO | Elaboração: Brain

Ano Lançamento

* A partir de julho/2014

Fonte: Secovi-SP e AELO| Elaboração: Brain

Revista Secovi-SP

Desenvolvimento Urbano

Futuro Se, mesmo com a pandemia, o mercado no Estado de São Paulo apresentou números positivos, a tendência, na visão de Portugal, é que os lançamentos e a comercialização de lotes urbanizados cresçam ainda mais. E não só neste ano, mas nos que virão, consolidando o loteamento como alternativa interessante dentre os inúmeros tipos de imóveis que ocupam ‘a prateleira’ do mercado imobiliário. “O lote se mostrou um produto com valor mais acessível do que um imóvel edificado ou em construção. Além disso, os loteamentos, abertos ou fechados, propiciam acesso a áreas verdes, contato com a natureza, locais para exercícios ao ar livre, entre outros aspectos que ganharam valor acentuado nesse período de distanciamento social, sem contar a segurança”, destaca o vice-presidente do Secovi-SP. De acordo com Caio Portugal, essas características já eram percebidas pelo consumidor, mas

ganharam muito mais destaque neste ano totalmente diferente de qualquer outro da história da humanidade. Criar espaços adequados para o trabalho em home office também entrou no radar dos desenvolvedores imobiliários. “A pandemia demonstrou que a casa é o local de convivência e pode ser o de trabalho. Nesse sentido, espaço em quantidade e qualidade faz toda a diferença. E, nisso, o lote urbanizado sai na frente, porque oferece flexibilidade e a possibilidade de adaptação do imóvel, de acordo com a necessidade da família”, ressalta Portugal. Com grande diversidade de players, a área de loteamentos tem musculatura para atravessar as novas fases pós-pandemia. “Não há concentração no nosso setor, e as instituições que representam o mercado formal de loteadores têm atuado para garantir melhor eficiência e diminuir os gargalos que nos impedem de ampliar a oferta de lotes urbanizados, seja no contato diuturno com a admi-

nistração pública que faz os licenciamentos ambientais e urbanísticos, seja com as concessionárias de serviços públicos essenciais de saneamento e distribuição de energia elétrica”, enumera. Representantes do Secovi-SP e da Aelo têm atuado intensamente, também e há muito tempo, junto às instituições financeiras. Tem sido longa a jornada desse segmento em busca de linhas de financiamento que tornem mais acessível o crédito ao produtor e ao comprador de lotes. “Há exemplos recentes de medidas que beneficiam o consumidor, como o fomento da Caixa, com a linha de crédito para aquisição de terreno e construção da casa, ou mesmo de linha de crédito do Banco Itaú, com indexador na poupança. Mas precisamos de mais alternativas de funding”, ressalta o dirigente. Um extrato da Pesquisa do Mercado de Loteamentos fica disponível no portal Secovi-SP. Para acessar o conteúdo completo, é preciso ser associado ao Sindicato e à Aelo. «

Revista Secovi-SP

Informe Publicitário Capa

O bê-á-bá das taxas de securitização Danilo Galdino, Analista sênior de Novos Negócios da Fortesec

Quando uma empresa pensa em captar recursos, no geral, a primeira pergunta está ligada ao custo dessa operação, ou seja, quais são as taxas?

ssa é uma pergunta pertinente, afinal de contas, a taxa está diretamente ligada ao montante de juros que será pago sobre o recurso captado. Entretanto, existem diversos fatores que influenciam a taxa da operação, sendo necessária uma análise detalhada que permita mapear os riscos associados à empresa, projeto e segmento. Nessa entrevista, Danilo Galdino, analista sênior de Novos Negócios da Fortesec, explicará alguns fatores ligados aos empreendimentos imobiliários, com o intuito de esclarecer alguns aspectos sobre a precificação das operações de securitização. A fase em que o projeto se encontra tem impacto sobre as taxas da operação? Sim. Os projetos imobiliários passam, basicamente, por cinco fases: pré-aprovação, aprovação, lançamento, obras e carteira. Ao longo do processo, os riscos variam de intensidade e característica, passando principalmente pelo âmbito legal, jurídico, ambiental e comercial. Em etapas preliminares, o empreendedor fica suscetível a riscos associados à compra do terreno, à aprovação do projeto, à aceitação comercial na região, às obras do empreendimento e aos pagamentos dos contratos. No entanto, na medida em que o empreendedor vai cumprindo os requisitos de cada etapa e, portanto, avançando no processo de desenvolvimento do projeto, ele vai mitigando os riscos ao longo do caminho. Assim, quando o empreendedor está em fase de lançamento, por exemplo, ele não está mais suscetível ao risco de aprovação do projeto e, dessa forma, o risco geral do empreendimento é menor comparado à etapa anterior. Como é analisado o risco da carteira? Os riscos associados à carteira serão mensurados de acordo com sua performance histórica. O comportamento de pagamento de cada cliente será analisado, após auditoria, e com base neste estudo, uma projeção de receita será estimada. Vale ressaltar que em toda projeção também existem fatores inerentes

Revista Secovi-SP

ao negócio que deverão ser considerados, como cenário macroeconômico, organização e saúde financeira da empresa desenvolvedora do projeto. Aproveitando essa sua observação, qual é o impacto do cenário macroeconômico? O cenário macroeconômico indicado pelo crescimento do país (PIB), inflação e taxa de juros, afeta a precificação das operações, uma vez que são indicadores importantes que impactam no apetite de investimento em determinado setor da economia e títulos de investimento. Para que porte de empresa é indicada a operação de securitização? É importante mencionar que qualquer empresa, independentemente do tamanho e região, pode se preparar para fazer captação via mercado de capitais. É natural que uma empresa diligente, com bons números (retorno e endividamento), planejada, com experiência de mercado e foco em gestão, tenha uma percepção de risco menor comparada a outra empresa com características diferentes na mesma etapa de desenvolvimento. Os empreendedores têm aumentado a procura por operações de CRI para ﬁnanciarem seus projetos? Sim, esse tipo de veículo de captação tem se tornado cada vez mais popular por se adaptar às necessidades de cada projeto imobiliário. E sua taxa reflete basicamente o risco de obras, da carteira e da capacidade financeira da empresa interessada na antecipação. Não existe um cálculo pronto que resulte na taxa das operações, o que existe é um estudo detalhado de cada projeto, empresa, carteira de recebíveis e cenário macroeconômico para, de fato, definir a taxa mais adequada a cada projeto e empreendedor. Uma alavancagem feita de forma saudável, pode levar a empresa para outro patamar e multiplicar os ganhos. Para saber mais sobre securitização, acesse: www.fortesec.com.br 41

Condomínios

Vulnerabilidades expostas Casos de violência doméstica com agressão a mulheres cresceram durante o distanciamento social e engrossaram ainda mais a lista de desafios da gestão condominial 42

Rosana Pinto Revista Secovi-SP

Condomínios

podem e os que não podem se proteger”, afirmou Silvia Chakian, promotora de Justiça da Promotoria de Enfrentamento à Violência Doméstica e Familiar contra a Mulher (Gevid) do Ministério Público de São Paulo (MP-SP). Para a advogada Claudia Luna, presidente da Comissão da Mulher Advogada da OAB-SP e especialista em Gênero e Violências, a impressão era que a violência doméstica não ocorria nos condomínios. “Trazer o tema à luz por meio deste PL é tirá-lo da invisibilidade. Muitas vezes, o assunto foi considerado mito”, observou.

Contextualização A promotora Silvia reiterou que as mulheres ficam mais expostas ao risco de contágio pelo novo coronavírus, pois são maioria entre profissionais que atuam na linha de frente em hospitais e nos cuidados da casa. “As mulheres estão com sobrecarga de tarefas, aumentando ainda mais as tensões do convívio familiar”, disse, chamando a atenção para a exaustão feminina. Segundo ela, termos usados até então – como dupla e tripla jornada – foram abandonados e substituídos por jornada contínua. “Com a pandemia, a mulher só não está trabalhando quando

está dormindo.” Vice-presidente da Comissão Especial de Direito Imobiliário da OAB-SP, a advogada Ana Lyvia Ribeiro revelou que houve um aumento significativo de casos de violência doméstica no Estado de São Paulo. “A violência doméstica não envolve só a agressão física”, destacou. Claudia Luna lembrou que existem várias dinâmicas de violência, como a psicológica, a patrimonial e outras. “Para milhares de mulheres e meninas, casa não é sinônimo de lar. Casa é espaço de medo, de insegurança, de abuso e de violência”, alertou a promotora Silvia Chakian, citando dado do Fórum Brasileiro de Segurança Pública, que mostra o aumento de 46% no número de feminicídios em São Paulo no mês de março deste ano, em comparação ao mesmo período de 2019. Atualizando os dados, no primeiro semestre de 2020, os feminicídios no Estado de São Paulo atingiram a maior marca desde 2016. Foram registrados 87 casos, Foto: Divulgação

entre outras vulnerabilidades sociais expostas durante a quarentena, estão as agressões a mulheres em suas residências, cujos casos aumentaram no período e suscitaram uma série de questionamentos. Para a gestão condominial, a violência doméstica entrou na lista dos principais desafios resultantes do distanciamento social imposto pela pandemia do coronavírus. Até que ponto o síndico deve se envolver em conflitos domésticos? Quem deve denunciar? O que fazer? Preocupados em oferecer respostas às dúvidas que afloraram, Secovi-SP e OAB-SP reuniram especialistas em concorrida live, realizada no mês de agosto. Na oportunidade, foram ponderados vários aspectos do Projeto de Lei nº 2.510/2020, aprovado pelo Senado Federal, que pretende tornar obrigação do síndico a comunicação às autoridades competentes de casos de violência doméstica e familiar contra a mulher, ocorridos nas áreas comuns ou no interior das unidades habitacionais. “A pandemia veio escancarar o abismo social e as vulnerabilidades que afetam principalmente as mulheres. Com a ordem de distanciamento social, o que vimos foi um País dividido entre os que

Silvia Chakian: “A pandemia veio escancarar o abismo social e as vulnerabilidades que afetam principalmente as mulheres.” Revista Secovi-SP

Anna Lyvia Ribeiro: “A violência doméstica não envolve só a agressão física.”

conforme levantamento realizado pelo G1 e a GloboNews, com base em boletins de ocorrência (BO) e na estatística criminal da Secretaria da Segurança Pública (SSP). O feminicídio foi tipificado como crime em março de 2015, ano em que o primeiro semestre contabilizou 11 boletins. O levantamento não considera o primeiro ano de vigência de Lei nº 13.104, que alterou o artigo 121 do Código Penal Brasileiro e incluiu o feminicídio como crime de homicídio e o inseriu no rol de crimes hediondos.

Projeto de Lei Destacando o caráter pedagógico do PL 2.510/2020, a advogada Anna Lyvia Ribeiro disse que o projeto deve contribuir para promover uma maior conscientização. “Ao analisar o PL, não tenho dúvidas da importância

de expor o assunto. Mas, será que imputar a responsabilidade ao síndico é a melhor maneira de combater a violência contra a mulher?”, indagou o advogado Eric Camargo, integrante da vice-presidência de Administração Imobiliária e Condomínios do Secovi-SP, alertando para os riscos de violência que também poderão sofrer as síndicas. Para o advogado Jaques Bushatsky, a atribuição da responsabilidade somente ao síndico não é eficiente. “Embora o PL tenha esse caráter pedagógico, como já foi dito, seria ótimo não ter uma Lei para isso”, opinou Bushatsky, defendendo a realização de uma campanha de conscientização nos condomínios, iniciativa também proposta por Camargo. “A conscientização e a capacitação dos funcionários e dos moradores são mais efetivas na prevenção à violência do que responsabilizar uma única pessoa, neste caso, o síndico. É melhor dividir essa responsabilidade com a comunidade em geral”, sugeriu o advogado, reiterando que “não se deve aceitar a passividade frente à situação de violência”.

Desigualdade Apesar do aumento dos casos de violência no período de distanciamento social, a promotora Silvia Chakian disse tratar-se de desigualdades e problemas preexistentes. “A pandemia não transforma o homem em agressor. Estamos falando de relacionamentos com uma dinâmica abusiva e violenta, que eclode neste momento”, destacou. Com isso, vários projetos de lei avançaram nas esferas estaduais e agora na federal, com o PL 2.510/2020. Para ela, desde 2006, com a publicação da Lei Maria da Penha (Lei nº 11.340), a violência contra a mulher não é mais tolerável. Silvia acredita que essa lei quebrou no Brasil o paradigma de tolerância, leniência e negligência no trato da violência doméstica, que sempre foi considerada algo de foro íntimo e nunca como uma questão de Estado. “A violência contra a mulher é um problema de todos. Envolve Foto: Divulgação

Foto: Divulgação

Condomínios

Jaques Bushatsky: “Combater a violência doméstica é uma causa de todos nós. Uma questão ética e moral.” 44

Revista Secovi-SP

Foto: Divulgação

Condomínios

Claudia Luna: “Trazer o tema à luz, por meio do PL 2.510/2020, é tirá-lo da invisibilidade. Muitas vezes, o assunto foi considerado mito.”

instituições, famílias, poder público e também vizinhos, síndicos e funcionários. Em um país como o nosso, que ocupa o quinto lugar do mundo com o maior número de mortes violentas de mulheres, nenhum tipo de alienação é permitida”, disparou Silvia. Jaques Bushatsky concordou com a promotora e foi além, ao dizer que essa é uma causa de todos nós. “Uma questão ética e moral.” A promotora lembrou que o

Direito, sobretudo o Penal, é um reflexo sociocultural. “Reflete a carência de valores éticos e morais da nossa sociedade. É muito triste a gente precisar de uma lei como essa. Isso mostra a nossa incapacidade de reconhecer que temos o dever moral de denunciar a violência doméstica e oferecer ajuda.” Silvia Chakian acredita que parte desta tolerância social em relação à violência doméstica de-

corre do fato de muitas pessoas alegarem não distinguir uma briga ou mera discussão de violência contra a mulher. “Essa dúvida não existe ou é menor quando

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Condomínios

falamos de violência contra crianças, idosos e deficientes”, observou, acrescentando que muitos ainda acham que “em briga de marido e mulher, não se mete a colher”, como prega a máxima popular. “Temos esse ranço. Então, quando a mulher grita por socorro, pedindo ajuda, não é para ter dúvida. É para interferir, oferecer ajuda”, afirmou Silvia. Na opinião da advogada Moira de Toledo, diretora executiva da vice-presidência de Administração Imobiliária e Condomínios do Secovi-SP, é preciso criar meios de reconhecimento da violência doméstica. “Outras ações podem ser mais contributivas que a lei”, disse Moira. Alertou, ainda, para os riscos decorrentes da exposição do caso de violência, por exemplo, no livro de ocorrências do condomínio. Segundo ela, a medida acabaria expondo a vítima e o agressor. Para preservar a privacidade dos envolvidos, Ana Lyvia sugere que o condomínio tenha um livro próprio para registros de casos de violência doméstica. Para Silvia Chakian, muitas estratégias podem ser implementadas, antes mesmo que o projeto se transforme em Lei. “Ainda que o síndico cumpra o seu papel de denunciar, como proposto pelo PL, é preciso pensar no que vai acontecer com a vítima”, afirmou. As pessoas precisam entender o ciclo da violência, orientou a promotora, destacan46

Revista Secovi-SP

Condomínios MÓVEIS EXTERNOS

Revista Secovi-SP

Condomínios

Moira de Toledo: “Talvez a lei devesse incluir a obrigatoriedade de um plano de segurança com o envolvimento da comunidade condominial.”

certa forma, o PL vem para despersonalizar o denunciante”, esclareceu. “A lei, isoladamente, não transforma mentes e corações, se não vier acompanhada de capacitação e conscientização.”

Plano de ação do que a agressão física é uma fração da violência doméstica. Há fatores de risco que são sinais de alerta, como o abuso de álcool e drogas, o acesso a armas de fogo, o isolamento da vítima sem familiares próximos e a dependência econômica. Ela citou ainda os quatro pilares de enfrentamento à violência contra a mulher: combate (denúncia à polícia), prevenção, assistência e garantia de direitos. “Quando uma mulher sofre violência, não é só um caso de polícia. A questão perpassa as áreas de habitação, educação, saúde e outras”, relacionou. Sugerindo também a realização de um plano de segurança que estabeleça, entre outras medidas, uma rede de confiança entre os vizinhos. “É importante combinar sinais de perigo, orientar a vítima para que tenha telefones úteis e documentos à mão”, explicou a promotora. Necessário, segundo ela, pensar na responsabilidade do síndico, mas quem quer que denuncie já estará exposto. “De 48

Denúncia anônima e garantia de sigilo, sem exposição do caso no livro de ocorrências do condomínio, rede de apoio e assistência, prevenção com medidas educativas, capacitação dos funcionários são iniciativas elencadas por Moira de Toledo, que propôs a elaboração de um plano de ação com o apoio das especialistas, para contribuir de forma eficiente no enfrentamento da violência doméstica. “Talvez, a lei devesse incluir a obrigatoriedade de um plano de segurança”, sugeriu, reforçando a importância do envolvimento da comunidade condominial. “A responsabilidade é de todos: instituições, famílias, vizinhos e síndicos”, complementou a promotora Silvia Chakian. E finalizou citando uma frase do sociólogo francês Edgar Morin: “Não é possível mudar as mentes sem reformar as instituições. Mas também não é possível reformar as instituições sem mudar as mentes”. «

Palestras on-line Dando continuidade às discussões, a Universidade Secovi promoveu duas rodadas de palestras on-line sobre o tema. Dia 1º de outubro, participaram as advogadas Claudia Luna, presidente da Comissão da Mulher Advogada da OAB-SP; e Karina Negreli, gerente do Departamento Jurídico do Secovi-SP. No dia 8 de outubro, as palestrantes foram as advogadas Silvia Chakian, promotora do Ministério Público de São Paulo; e Moira de Toledo, diretora-executiva da vice-presidência de Administração imobiliária e Condomínios do Secovi-SP. Jaques Bushatsky, pró-reitor da UniSecovi, conduziu as apresentações, que focalizaram as ações de conscientização e prevenção da violência doméstica em condomínios. Revista Secovi-SP

Dicas da Império

Condomínios

5 DICAS PARA MANTER O SEU CONDOMÍNIO LIVRE DAS PRAGAS URBANAS Os períodos com altas temperaturas e falta da chuva estão chegando, o que tornam o ambiente propício para a proliferação e infestação de diversas pragas, inclusive aquelas que são vetores e transmissores de doenças, como os pernilongos. Além de causarem prejuízos econômicos, as pragas urbanas impactam também na qualidade de vida, saúde e bem-estar dos condôminos. Os condomínios tendem a atrair algumas pragas pois, fornece em suas áreas comuns acesso, abrigo, água e em alguns casos alimentos, que são os 4 A´S que colaboram para uma infestação. Adotar medidas práticas neste período se tornam fundamentais para que o controle seja eficiente e as infestações sejam minimizadas. Algumas delas são: 1 Manter a manutenção de áreas externas, jardins, vasos e

semelhantes

A falta de manutenção dessas áreas permite que as pragas se instalem facilmente nestes locais. É importante também alinhar o controle de pragas sempre após a referida manutenção. 2 Orientar os condôminos quanto ao armazenamento

correto e coleta do lixo

Além do esgoto, o lixo é um dos maiores atrativos para insetos e roedores, por isso é importante orientar todos

quanto ao armazenamento correto e a coleta nos dias e horários marcados, sem acúmulo e períodos longos de exposição dos resíduos dentro ou fora das unidades. 3 Manter a manutenção de fossas, caixas de gordura e

esgoto em geral

O esgoto é um dos locais preferidos das baratas, e com a presença delas, os escorpiões são atraídos rapidamente. Além dessas pragas, circulam nesses locais também os roedores que também transmitem doenças. Manter a higienização e manutenção afasta as pragas urbanas e ainda evita problemas de entupimento. 4 Tapar frestas, arrumar pisos soltos e ter atenção aos

móveis e estruturas de madeira

Baratas e escorpiões costumam encontrar frestas nas paredes, muros e pisos para se esconder, principalmente quando esses lugares são úmidos. Roedores também gostam de fazer suas grandes colônias embaixo de pisos soltos. Os móveis e estruturas velhas de madeira podem ser ótimos atrativos para cupins, por isso fique atento a pequenos furos e acúmulo de pó/grânulos frequente. 5 Mantenha o Controle de Pragas em dia

O manejo integrado de pragas é o melhor meio de manter o controle de infestações no condomínio. Se este estiver atrelado aos cuidados que citamos acima, o seu condomínio estará sempre seguro para todos!

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Institucional

Do presencial para as telas Sem vislumbrar possibilidade de realizar os eventos da Semana Imobiliária no formato tradicional, Secovi-SP e Fiabci-Brasil buscaram alternativas e, com apoio de parceiros, transportaram as iniciativas para plataformas digitais e para a televisão

m um cenário totalmente atípico em relação aos anos anteriores, a Semana Imobiliária ganhou contornos diferentes em 2020, considerando a importância de atualizar, aperfeiçoar e premiar empresários e profissionais do setor. Os eventos que compõem a iniciativa foram transferidos para plataformas digitais e para as telas de tevê, com a mesma qualidade das edições presenciais. E com novidades. Este ano, além da Convenção Secovi-SP e da cerimônia do Prêmio Master Imobiliário, dois eventos foram agregados à programação da Semana, realizada 50

em conjunto por Secovi-SP e Fiabci-Brasil, com apoio institucional da CBIC (Câmara Brasileira da Indústria da Construção). Em parceria com o canal BandNews TV e Estadão, as entidades promoveram dois fóruns, com a participação de personalidades e especialistas nacionais e internacionais. A seguir, a Revista Secovi traz uma síntese de cada iniciativa.

Convenção Secovi-SP Em formato 100% digital, a Convenção Secovi-SP colocou em debate os desafios e as oportuni-

Maria do Carmo Gregório

dades do setor e do Brasil diante da pandemia do novo coronavírus (Covid-19). Durante três finais de tarde do mês de agosto, especialistas, CEOs e profissionais do mercado se dividiram entre 11 painéis virtuais, nos quais compartilharam experiências e aprendizados do período de quarentena, falaram de tendências, de comportamentos e traçaram perspectivas econômicas e de mercado. “A pandemia não nos impediu de levar informações para todos. Fizemos inúmeras adaptações para tornar o evento totalmente on-line e oferecer informação democrática”, afirma o coordenador Revista Secovi-SP

Institucional

geral da Convenção, Diego Velletri. “Da abertura ao encerramento, os painéis produziram rico conteúdo para um público de 400 pessoas, em média, por dia”, comemora o presidente do Secovi-SP, Basilio Jafet, chamando a atenção para outra novidade da edição deste ano. “Abrimos oficialmente a Convenção durante a exibição do 2º Fórum BandNews, um importante espaço para troca de informações e opiniões sobre o Futuro das Metrópoles”, conta, ressaltando ainda “a importante parceria de Atlas Schindler, Grupo Bandeirantes, Grupo Souza Lima, Porto Seguro e SegImob”. O convidado internacional Edward Glaeser, professor da Universidade Harvard, falou dos benefícios da verticalização e do adensamento para o meio ambiente e expôs os motivos de as pessoas trocarem o campo pelas cidades. A calibragem da Lei de Zoneamento, dentre outros temas da realidade local, pautou depoimento do presidente da Câmara Municipal de São Paulo, Eduardo Tuma. O jornalista Raul Juste Lores, especializado em urbanismo e editor-chefe da Veja São Paulo, integrou a mesa de debates, ao lado dos presidentes Basilio Jafet (Secovi-SP) e José Romeu Ferraz Neto (Fiabci-Brasil). A primeira edição do Fórum BandNews, em julho, colocou em

Revista Secovi-SP

pauta O Brasil da Retomada, com depoimentos de Roberto Campos Neto, presidente do Banco Central; Rodrigo Maia, presidente da Câmara dos Deputados; João Doria, governador de São Paulo; e de Richard Florida, renomado urbanista de Nova York. Nos dois fóruns, exibidos pelo canal BandNews TV, os jornalistas Marcello D'Ângelo e Sonia Racy entrevistaram os presidentes do Secovi-SP e da Fiabci-Brasil.

Master Imobiliário Em inédita parceria entre o canal de notícias e as entidades organizadoras, a entrega do Prêmio Master Imobiliário encerrou a Semana Imobiliária 2020 em programa apresentado por Ana Paula Padrão e Miguel Falabella. Presidente de honra do júri da desta edição do Master, Carlos Pires, líder de Auditoria da KPMG no Brasil e na América do Sul, e os presidentes Jafet e Ferraz Neto comentaram os cases, destacando particularidades e diferenciais de cada um dos 21 contemplados nas categorias Profissional e Empreendimento. “Parecia impossível imaginar a realização da solenidade de entrega do Master sem a magia que só os eventos presenciais podem ofe-

recer”, considera o presidente da Fiabci-Brasil. “Falamos da emoção dos vencedores em subir ao palco, dos aplausos, dos espetáculos que emolduram as cerimônias e dos abraços que fazem parte da grande celebração da excelência imobiliária. Certamente, conseguimos levar boa parte dessa emoção em formato diferente e atraente.” “Os trabalhos vencedores foram anunciados com todas as informações tradicionais e com o dinamismo de um bom programa jornalístico. E mais: foram apresentados e divulgados em rede nacional, o que multiplica o alcance de suas realizações”, complementa Jafet. Com direção ficou a cargo de Zeca Camargo – recém-chegado à Band –, roteiro de Fernando Schiavo, direção de arte de Luciana Dias Kritski e direção artística de Richard Luiz, o 26º Prêmio Master Imobiliário teve patrocínio de Atlas Schindler, Grupo Bandeirantes, Bradesco, Comgás e Estadão. A íntegra do programa de entrega do prêmio pode ser conferida no site do prêmio (http://www.premiomasterimobiliario.com.br/ site/). No canal Band Jornalismo no YouTube, estão disponíveis as edições dos fóruns BandNews: O Brasil da Retomada (https://youtu.be/uVWsHE-fd9g) e o Futuro das Metrópoles (https://youtu.be/ ngLmWOE3lAU). «

Responsabilidade Social

30 anos ampliando oportunidades Em 1990, nascia dentro do Secovi-SP o Ampliar, instituição que leva a esperança de um futuro promissor a jovens em situação de vulnerabilidade social Rosana Pinto 52

Ampliar, instituição de educação e profissionalização de adolescentes e jovens em situação de vulnerabilidade social, idealizado pelo Secovi-SP, completa este ano três décadas de existência com muitos motivos para comemorar. Concretização de um projeto capitaneado pelo então presiden-

te Sergio Mauad, em 1990 nascia o Ampliar, que fez do Secovi-SP o primeiro sindicato patronal com um programa de responsabilidade social. “Encontramos o caminho certo ao oferecer para adolescentes e jovens uma atividade como opção às ruas: educação e profissionalização”, lembra Maria Helena Revista Secovi-SP

Responsabilidade Social

Mauad, esposa de Sergio, que comandou o programa social desde a sua fundação até 2017, quando passou a presidência para o advogado Leonardo Tavares, que atua no grupo de Novos Empreendedores do Secovi-SP. “Foi um grande desafio a tarefa de substituir a dona Maria Helena, que tornou o Ampliar uma referência em responsabilidade social, com sua grande determinação, aliada à profunda sensibilidade e, principalmente, à capacidade de trabalhar de forma incansável ao longo dos anos”, relata Tavares, lembrando que assumiu a presidência em Revista Secovi-SP

um momento desafiador, quando uma das unidades – a Sete de Setembro, no Grajaú, na zona Sul da Capital – foi fechada. Em sua segunda gestão à frente da ONG, Tavares faz planos e aponta entre suas metas continuar em uma única unidade – a da Brigadeiro – e com o mesmo número de alunos que atendia em duas, expandindo a oferta de cursos e implantando um programa de educação a distância. “Também queremos auxiliar mais jovens a ingressarem na universidade, por meio de um cursinho preparatório gratuito para o Exame Nacional do Ensino Médio (Enem) e se torne referência na área”, adiciona Tavares. “Nossa ideia é oferecer aulas todos os dias da semana, a fim de consolidar o método de ensino aplicado, que há três anos tem proporcionado bons resultados para os nossos alunos”, come-

mora o presidente do Ampliar. “O balanço de nossas atividades é extremamente positivo e nestes 30 anos o Ampliar vem cumprindo com excelência sua missão de oferecer oportunidades aos adolescentes e jovens, por meio da qualificação profissional”, completa Tavares.

Parcerias Para fomentar seus programas educacionais, a instituição conta com importantes parcerias com pessoas físicas (mantenedores) e empresas como a Fernández Mera Negócios Imobiliários, que apoia a ONG desde a sua fundação. Elbio Fernández Mera reforça a importância do Ampliar na vida de milhares de jovens, ao oferecer atividades de ordem prática para que eles possam ingressar no mercado de trabalho. “Expande os pensamentos e as expecta-

Maria Helena: “Profissionalização e educação como opção para tirar da rua jovens e adolescentes.” 53

Responsabilidade Social

Margareth Oliveira entre os presidentes Basilio Jafet (Secovi-SP) e Leonardo Tavares (Ampliar): “História entrelaçada com o programa social.”

tivas, abrindo caminhos para que cada vez mais jovens possam ter um futuro melhor”, resumiu o empresário, que faleceu antes da publicação desta matéria. “Temos muito orgulho do Ampliar. Hoje, muitos alunos são empresários, empreendedores e trabalhadores, contribuindo para o desenvolvimento do nosso País”, afirma Basilio Jafet, presidente do Secovi-SP. “É uma alegria poder celebrar os 30 anos com mais de 57 mil alunos formados e 78 mil certificados emitidos.” A história da assistente social Margareth Oliveira se entrelaça com a do Ampliar. Há 20 anos, ela integra a equipe da instituição, na qual iniciou como esta54

giária, foi promovida a auxiliar, a assistente social e atualmente é a coordenadora do programa de responsabilidade social. Em 2019, Margareth foi homenageada no jantar anual do Ampliar com uma placa em reconhecimento ao trabalho e à dedicação em prol da instituição. “É mais do que um trabalho. No Ampliar, eu me sinto realizada profissional e pessoalmente”, afirma a assistente social. “Sempre

gostei de ajudar as pessoas e aqui consigo fazer isso de forma plena. É muito gratificante poder comemorar esses 30 anos. É a realização de um sonho. Sou muito feliz em fazer parte desta história”, diz Margareth, emocionada. «

Fernández Mera (in memoriam): “Instituição abre caminhos para que cada vez mais jovens tenham um futuro melhor.” Revista Secovi-SP

Responsabilidade Social

Revista Secovi-SP

Tira-dúvidas

Área Trabalhista Carlos Alberto Azevedo OAB/SP 195.698

Suspensão do contrato de trabalho durante a pandemia e retorno dos empregados com mais de 60 anos à empresa são os assuntos trabalhistas abordados pelo departamento jurídico do Secovi-SP. Na área cível, destaque para as modalidades de garantias locatícias.

1 Precisamos suspender o contrato de trabalho de alguns de nossos empregados durante o período de pandemia, de acordo com as regras da MP 936/2020. Como fica o pagamento do 13º salário e de férias desses trabalhadores? Em relação ao 13º salário, o §1º, do artigo 1º, da Lei nº 4.090/1962, e o parágrafo único, do artigo 1º, do Decreto nº 57.155/1965, prescrevem que o pagamento corresponderá a 1/12 avos da remuneração devida em dezembro, por mês de serviço, do ano correspondente. A fração igual ou superior a 15 dias de trabalho será havida como mês integral. No que tange às férias, aplica-se o mesmo entendimento: o período de suspensão do contrato de trabalho não é computado para o cálculo do período aquisitivo de férias. Todavia, o trabalhador não perde o direito às férias, ocorre apenas a suspensão da contagem do período aquisitivo, cujo tempo de serviço deve ser complementado pelo empregado quando de seu retorno ao trabalho

2 Com a flexibilização da quarentena e o retorno gradual das empresas às atividades, os empregados com mais de 60 anos de idade podem voltar a trabalhar normalmente? Por meio da Portaria Conjunta nº 20, dos ministérios da Economia (Secretaria Especial de Previdência e Trabalho) e da Saúde, e da Portaria nº 454, do Ministério da Saúde, o poder público orienta que os trabalhadores com 60 anos ou mais ou que apresentem condições clínicas de risco para desenvolvimento de complicações da Covid-19, devem receber atenção especial, priorizando-se a sua permanência na residência, em teletrabalho ou trabalho remoto. Não sendo possível manter esses empregados afastados da empresa, o retorno pode ocorrer, desde que sejam adotadas cautelas previstas nas normas. Por exemplo, a redução do contato com demais trabalhadores e o público, além de deslocamentos apenas para realização de atividades estritamente necessárias, evitando transporte coletivo, viagens e locais com concentração de pessoas.

Este espaço é um canal permanente para esclarecer questões relacionadas ao dia a dia das atividades imobiliárias. Envie suas dúvidas para o e-mail juridico@secovi.com.br 56

Revista Secovi-SP

Ampliar

Revista Secovi-SP

Tira-dúvidas

1 Área Cível Ingrid Ferreira da Silva Gomes OAB/SP 396.450

Quais são os tipos de garantia locatícia? Existe alternativa para quem não possui fiador? Como modalidades de garantias locatícias, a Lei do Inquilinato (Lei nº

8.245/1991) prevê, em seu artigo 37, caução, fiança, seguro de fiança locatícia e cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento. É proibida, no entanto, exigir mais de uma garantia no mesmo contrato de locação. Uma alternativa para quem não possui fiador é o título de capitalização para aluguel. A modalidade possibilita que o inquilino realize pagamento único, ficando dispensado da apresentação de um fiador. O valor do título pode ser negociado entre o proprietário e o inquilino e, geralmente, os planos são de 12 a 15 meses, com renovação automática.

2 Qual a forma de destituição dos membros do Conselho Fiscal ou Consultivo? O Conselho tem a função de assessorar a administração quando instado pelo síndico e emitir parecer sobre suas contas. Além dessas atribuições básicas, conferidas diretamente pela Lei, deve a Convenção Condominial ser minuciosamente analisada, a fim de saber se existem outras atribuições complementares e a forma de destituição. Ainda que a Convenção e a Lei sejam omissas a esse respeito, os membros do Conselho poderão ser cassados pela assembleia geral especialmente convocada. De acordo com o princípio da concordância das formas, quem elege tem o poder de destituir pela representatividade de praxe, ou seja, maioria simples dos presentes, em segunda chamada, por força do artigo 1.353 do Código Civil.

3 É possível retificar o registro imobiliário? Sim, de acordo com o artigo 1.247 do Código Civil, “se o teor do registro não exprimir a verdade, poderá o interessado reclamar que se retifique ou anule”. Com o advento da Lei nº 10.931/2004, a retificação também pode ser realizada de forma extrajudicial. Já ações judiciais devem obedecer o disposto nos artigos 212 e 213, incisos I e II da Lei de Registros Públicos (Lei nº 6.0415/1973). Cumpre ainda destacar o §9º, do artigo 213, segundo o qual, “independentemente de retificação, dois ou mais confrontantes poderão, por meio de escritura pública, alterar ou estabelecer as divisas entre si e, se houver transferência de área, com o recolhimento do devido imposto de transmissão e desde que preservadas, se rural o imóvel, a fração mínima de parcelamento e, quando urbano, a legislação urbanística”.

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Mensal

Anual

12 Meses

JANEIRO A AGOSTO

2019

2020

Variação

ICON

1,01%

2,48%

5,57%

Ações Locatícias

10.875

9.183

-15,6%

Pessoal/Encargo

0,00%

Tarifas

2,40%

0,00%

3,92%

Falta de Pagemento

9.709

8.117

-16,4%

2,96%

Ordinária/Despejo

522

460

-11,9%

Manut. de Equipamentos Conservação e Limpeza

2,74%

9,64%

13,02%

Consignatórias

27,8%

2,50%

8,65%

11,64%

Renovatórias

572

514

-10,1%

Diversos

2,74%

9,64%

13,02%

Ações Condominiais

6.708

6.470

-3,5%

Fonte: Secovi-SP e Graprohab

Pesquisa de Valores de Locação Residencial - S. Paulo

JANEIRO A AGOSTO

2019

2020

Variação

Lançamentos (unidades)

30.698

20.238

-34,1%

Vendas (unidades)

27.927

27.588

Oferta média (unidades)

22.319

32.978

VSO 12 meses médio (%) VGV (R$ milhões)*

Mensal

Anual

12 Meses

Total

1,10%

-0,54%

-1,09%

-1,2%

1 dormitório

0,50%

-4,09%

-4,29%

47,8%

2 dormitórios

1,10%

2,40%

1,11%

3 dormitórios

2,50%

-1,75%

-1,41%

IGP-M

2,74%

9,64%

13,02%

55,5

59,8

7,7%

13.556,5

11.652,9

-14,0%

JUNHO DE 2020

*Valor Globa Vendas ( atualizado pelo INCC-DI de agosto de 2020)

* Trata-se do comportamento dos preços praticados no fechamento de contrato de aluguel.

GRAPROHAB - Loteamentos

Pesquisa de Loteamentos do Estado São Paulo*

JANEIRO A JUNHO Projetos Protocolados Lotes Protocolados Projetos Aprovados Lotes Aprovados

2019

2020

Variação

JANEIRO A DEZEMBRO

244

199

-18,4%

Loteamentos Lançados

75.055

67.431

-10,2%

Lotes Lançados

205

155

-24,4%

Lotes Vendidos

61.116

52.611

-13,9%

VGL (R$ milhões)*

2019

2020

Variação

-31,3%

14.561

10.887

-25,2%

17.587

16.029

-8,9%

1.596

968

-39,3%

* Valor Global Lançado (nominal)

Revista Secovi-SP

Fonte: Secovi-SP e FGV

Fonte: Secovi-SP e Embraesp

Pesquisa do Mercado Imobiliário - São Paulo

Fonte: Secovi-SP, Aelo e Brain

Fonte: Secovi-SP

AGOSTO DE 2020

Ações Locatícias e Condominiais - São Paulo Fonte: Secovi-SP e Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo

Índice de Custos Condomíniais - RMSP

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