Revista Secovi-SP - Edição 305 by Secovi-SP

A N O 2 5 | N o 305 Dez 2019 / Jan 2020 R $ 12 , 0 0

A revista do mercado imobiliário

RETOMADA HISTÓRICA DO MERCADO IMOBILIÁRIO EM 2019 EM SETE MESES, O MERCADO DE IMÓVEIS NOVOS JÁ HAVIA REGISTRADO NÚMEROS RECORDES EM LANÇAMENTOS E VENDAS EM SÃO PAULO, IMPULSIONADO PELO AMBIENTE MACROECONÔMICO POSITIVO.

NOVA ECONOMIA: MOVIMENTE INTEGRA STARTUPS E EMPRESAS TRADICIONAIS DO SETOR AUTO GUARDA: TENDÊNCIAS E DESAFIOS DO SEGMENTO DE SELF STORAGE

E X C L U S I V O

A IMPORTÂNCIA DO AMBIENTE EMPREENDEDOR PAUTA ARTIGO DO DEPUTADO FEDERAL PAULO GANIME

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Revista Secovi-SP

Carta do presidente

Basilio Jafet Presidente do Secovi-SP (Sindicato da Habitação) e reitor da Universidade Secovi

Expectativa renovada

período entre 2014 e 2018 foi bastante desafiador para o mercado imobiliário, em virtude da instabilidade política e econômica que atingiu o País, trazendo recessão, falta de confiança e queda no consumo. Somado a todas as questões estruturais e macroeconômicas, o aumento no número de distratos afetou a saúde financeira e a capacidade de investimento das incorporadoras. A solução começou a se delinear com a edição da Lei nº 13.786, de dezembro de 2018, que regulamentou os distratos e regrou as consequências dessa prática. Com isso, o volume de distratos reduziu sensivelmente, oferecendo a tranquilidade necessária para o empreendedor retomar a produção. A percepção de um ambiente macroeconômico um pouco mais robusto também contribuiu para a melhoria do nível de confiança de empresários e consumidores. Esse novo ânimo refletiu positivamente no aumento da visitação aos plantões de vendas e, consequentemente, no volume de negócios fechados. Resultado: a capital paulista deve fechar 2019 com mais de 40 mil unidades vendidas – algo em que nem mesmo o mais otimista dos analistas poderia prever. O desempenho de vendas sofreu forte influência da queda da taxa de juros a patamares suficientes para baixar o custo do financiamento do imóvel. Cada ponto percentual de queda na taxa de juros representa cerca de 15% de redução no Revista Secovi-SP

valor da prestação. A diminuição dos juros acirrou ainda a concorrência entre os bancos. Nesse ambiente favorável, o financiamento com reajuste pelo IPCA surgiu como mais uma opção, possibilitando reduzir em até 30% o valor da prestação, comparado às demais modalidades de crédito imobiliário. Além disso, a medida insere no Sistema Financeiro da Habitação muitas famílias atualmente desassistidas. Há restrições na capital paulista, no entanto, que encarecem a construção e afastam os empreendedores de locais com infraestrutura instalada e organizada, e porte para receber mais habitações. São Paulo precisa resolver essa equação. Parte da solução está na calibragem da Lei de Zoneamento, cujo Projeto de Lei do Executivo municipal está prestes a ser encaminhado à Câmara dos Vereadores. Não se pode limitar a vocação de cidade contemporânea de São Paulo, com potencial para impulsionar o crescimento econômico e a geração de empregos no restante do País. O setor imobiliário atende a diversos diplomas legais, é uma atividade de longo prazo, tem grande capacidade de reação e qualidade suficiente para assumir a dianteira do processo de recuperação macroeconômica. É com essa expectativa que iniciaremos 2020, atuando em prol da previsibilidade e da segurança jurídica indispensável para construir o adequado ambiente de negócios. « 3

Recado da Editora DIRETORIA

Presidente: Basilio Jafet Vice-presidentes: Alexandre Lafer Frankel, Caio Portugal, Carlos Borges, Elbio Fernández Mera, Emilio Kallas, Frederico Marcondes Cesar, Guilherme de Lucca, Hubert Gebara, Ricardo Yazbek, Rodrigo Luna, Rolando Mifano Conselho editorial: Hubert Gebara, Paulo André Jorge Germanos, Ricardo Yazbek e Claudio Bernardes

PRODUÇÃO

Assessoria de Comunicação do Secovi-SP Marketing do Secovi-SP

REPORTAGEM E REDAÇÃO

Redação: leitor@revistasecovi.com.br Editora Responsável: Maria do Carmo Gregório (MTb 23.732) Redação: Leandro Vieira, Luciana Ferreira, Rosana Pinto e Shirley Valentin Assistente: Queli Peixoto Fotos: José Carlos T. Jorge Apoio: Carlos Alberto Azevedo, Fernanda Silva Santana, Ingrid Ferreira Gomes, Karina Zuanazi Negreli, Edson Kitamura, Fabrício Pereira, Laryssa Basílio Kakuiti (Economia)

importante reação do mercado imobiliário em 2019 e os fatores que contribuíram para os números recordes na capital e no interior paulista estão em foco nesta edição, que traz também as

perspectivas e os desafios para o ano que se inicia. Em pauta, ainda, os assuntos mais relevantes da área de administra-

ção condominial e do segmento de self storage, extraídos de dois grandes eventos sediados pelo Secovi-SP. A inovação também ganha espaço, com uma reportagem sobre os vencedores do MoviMente, iniciativa que integra empresas da nova economia e as mais tradicionais do mercado, oferecendo soluções que facilitam o dia a dia das atividades imobiliárias. Em por falar em negócios, o deputado federal Paulo destaca em artigo exclusivo para Revista Secovi-SP a importância do incentivo ao empreendedorismo. Boa leitura e um excelente 2020.

Maria do Carmo Gregório

ARTE

Juliana Pimenta e Thais Carvalho

MARKETING & COMERCIAL

Janaína Jardim, Mônica Andrade e Rodolfo Teixeira

PARA ANUNCIAR

Índice

revista@secovi.com.br (11) 5591-1176 Jose Roberto (11) 94145-7948 Marcio Nunes (11) 96906-5717 Tiragem: 10.000 exemplares Impressão: Log & Print Gráfica e Logística

CONTATOS SECOVI-SP

PABX (11) 5591-1300 Eventos (11) 5591-1279 PQE (11) 5591-1284 Universidade Secovi (11) 55911221/1284/1203 Câmara de Mediação (11) 5591-1214

06 É bom saber 09 Opinião 10 Em pauta

SECOVI NO INTERIOR

12 Capa

Bauru (14) 3227-2616 Campinas (19) 3399-3337 Grande ABC (11) 4121-5335 Jundiaí e Região (11) 4586-3535 | 2709-7335 Santos (13) 3321-3823 São José do Rio Preto (17) 3235-1138 Sorocaba (15) 3211-0730 São José dos Campos (12) 3922-6605

Os artigos assinados são de exclusiva responsabilidade de seus autores. Reprodução de matérias somente após expressa autorização da Redação. Os anúncios publicitários são de inteira responsabilidade dos anunciantes.

03 Carta do presidente

22 Intermediação 26 Interior 30 Inovação

36 Locação 42 Condomínios 48 Ampliar

Registro nº 26.378

50 Tira-Dúvidas

Foto da capa: iStock

52 Indicadores

Revista Secovi-SP

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É bom saber

Aperfeiçoamento contínuo Do loteamento à gestão condominial, UniSecovi oferece cursos que abrangem todos os segmentos do mercado imobiliário

om a retomada do mercado imobiliário depois de um difícil período de crise, cresce a busca por profissionais capacitados para atuar nas mais diversas áreas. “É um setor sujeito a um incontável número de leis e regras, que envolve diversos profissionais especialistas. Para colocar um empreendimento de pé, além de atender a legislações dos mais diversos matizes, é fundamental compre-

ender muito bem todas as atividades necessárias para o desenvolvimento de cada negócio”, afirma Hamilton Leite, coordenador executivo da UniSecovi. Além do lado técnico da prática, há o lado humano da atividade. “O comprador de um imóvel, afinal, é aquele que adquire o bem de maior valor agregado de sua vida. Por isso, é indispensável saber lidar com emoções, anseios e frustrações. Ignorar esses aspec-

Programas com início no primeiro trimestre Janeiro • Financiamento Plano Empresário e Análise de Risco & Retorno de Empreendimentos Imobiliários – Em parceria com o Ibrafi. Março • Formação de profissionais de administradoras de condomínios e síndicos* • Incorporação imobiliária* • Direito imobiliário empresarial • Atividades específicas de loteamentos* • Gestão de locação* * Com transmissão simultânea

tos pode custar caro para quem atua nesse mercado”, adiciona. Detentora de um dos programas mais completos de capacitação do setor imobiliário, a Universidade Secovi é o lugar certo para os profissionais reciclarem e atualizarem conhecimentos, além de oferecer ambientes adequados ao networking qualificado. O portfólio atende os temas incorporação, desenvolvimento urbano e meio ambiente, gestão e administração condominial, locação, direito imobiliário, engenharia e financiamento, técnicas de negociação, marketing imobiliário, empreendedorismo e jurídico, com cursos dirigidos aos mais diferentes perfis, do empresário ao funcionário de condomínio. Além das aulas ministradas na sede da instituição, há programas oferecidos por transmissão on-line (ao vivo) e uma grade de dez opções na modalidade EAD. Conheça um pouco mais sobre as iniciativas no site da UniSecovi, onde também é possível fazer reserva de vagas. «

Local: Universidade Secovi (Rua Dr. Brigadeiro Bacelar,Luís 1.043, Antônio, Vila Mariana 2.344 -–9ºSão andar Paulo/SP) – São Paulo/SP) Para mais informações, acesse www.unisecovi.com.br www.universidadesecovi.com.br ou ligue para ou ligue (11) 5591-1306 para (11) 5591-1306

Revista Secovi-SP

Ă&#x2030; bom saber

Revista Secovi-SP

É bom saber

Cursos profissionalizantes gratuitos

Ampliar, programa de responsabilidade social do Secovi-SP, está recebendo inscrições para os seus cursos profissionalizantes gratuitos, destinados a jovens e adolescentes em situação de vulnerabilidade social. As aulas serão ministradas a partir de fevereiro de 2020, na sede da instituição (Av. Brigadeiro Luís Antonio, 2.344 – 8º andar), na capital paulista. Há

vagas para os cursos de auxiliar administrativo (32), auxiliar de escritório (24), informática básica (24), assistente de recursos humanos (14), inglês para iniciantes (12), auxiliar de cabeleireiro (28), tranças e penteados (12), depilação (10), maquiagem (12), manicure (24), design de sobrancelhas (12), alongamento de cílios (10), barbeiro (12) e libras (16). O candidato

deve ter renda familiar de até três salários mínimos e estar cursando ou ter concluído o ensino regular. A matrícula deve ser feita pessoalmente pelo interessado na sede do Ampliar, de segunda a sexta-feira, das 9 às 17 horas, munido de cópias do RG, CPF e de comprovantes de residência, escolaridade e renda familiar. Mais informações: www.ampliar.org.br «

Master Imobiliário 2020

niciativa do Secovi-SP e da Fiabci-Brasil (Federação Internacional Imobiliária), a 26ª edição do Prêmio Master Imobiliário está com inscrições abertas até o dia 6 de março de 2020. O Master destaca e premia os profissionais e os cases de sucesso, distinguindo os mais criativos, de maior alcance social e que mais engrandecem a indústria imobiliária e o Brasil. Os trabalhos com potencial de concorrer ao Master Imobiliário podem participar em duas categorias. A categoria Empreendimento é destinada a trabalhos dos segmentos residenciais, comerciais, habitação econômica, de lazer, urbanização ou qualquer outra 8

natureza – e de qualquer porte – realizados, totalmente concluídos e entregues por empresas brasileiras no Brasil ou no Exterior. Podem concorrer na categoria Profissional trabalhos ou projetos vinculados à indústria imobiliária nas áreas de marketing, administração, comercialização, publicidade, inovações tecnológicas, soluções arquitetônicas, jurídicas, urbanísticas, econômico-financeiras, retrofit, preservação do meio ambiente, do patrimônio, institucional, de responsabilidade social, setor público, trabalhos acadêmicos e literatura, entre outras iniciativas ligadas à área imobiliária. Os contemplados na categoria

Empreendimento podem concorrer ao Prix d’Excellence, uma das maiores premiações internacionais do setor, entregue anualmente durante o Congresso Mundial da Fiabci. O prazo de entrega dos trabalhos é 30 de março e a cerimônia de premiação está confirmada para 26 de agosto. No site oficial do Prêmio Master Imobiliário (http://www.premiomasterimobiliario.com.br/site/inscricao), estão disponíveis o regulamento e o formulário de inscrição, que deve ser preenchido e encaminhado conforme as orientações. Outras informações pelo telefone (11) 5078-7778 ou e-mail master@fiabci.com.br. Revista Secovi-SP

Opinião

Hubert Gebara Vice-presidente de Administração Imobiliária e Condomínios do Secovi-SP (Sindicato da Habitação)

Sem sustos

om a chegada de um novo ano, os síndicos já devem estar prontos para preparar adequadamente a previsão financeira dos condomínios para o próximo exercício. Um planejamento bem elaborado é sinônimo de um orçamento o mais próximo possível da realidade, levando em consideração fatores como reajustes salariais de funcionários, de contratos, de serviços e tarifas, além de despesas com manutenções periódicas e provisão de reservas. A maioria dos condomínios costuma aprovar no primeiro trimestre do ano sua previsão orçamentária, que deve considerar o histórico dos últimos doze meses, com a aplicação do devido reajuste e as necessárias adequações. Uma boa previsão financeira é a garantia de um ano sem grandes sustos para as contas dos condomínios. A estimativa tem efeitos sobre dois aspectos essenciais dos condomínios: a manutenção da saúde financeira e o valor das cotas condominiais. O gasto com mão de obra tem grande impacto no orçamento. A recomendação é que o síndico provisione o 13º salário dos funcionários, mais encargos, divididos em doze vezes ao longo do ano, diluindo o valor na cota mensal paga pelos moradores. No caso das contas de consumo, a previsão deve se basear na variação dos últimos meses, principalmente a de energia elétrica, cujos reajustes frequentes causam grande impacto no caixa do condomínio. Medidas de economia são sempre bem-vindas, a qualquer tempo.

Revista Secovi-SP

Cabe também rever gastos e renegociar contratos com fornecedores, o que não é tarefa fácil, mas não custa tentar acordar um índice que fique adequado para o condomínio e o prestador do serviço. Como muitos contratos envolvem manutenção, caso não haja acordo e se decida pela troca de fornecedor, é indispensável garantir a qualidade do serviço e evitar eventuais atrasos ocasionados pela substituição. Gastos do dia a dia, melhorias no condomínio, folha de pagamento, benefícios e todos os demais pagamentos devem ser relacionados, item a item, mês a mês, com a respectiva projeção de aumento. Atualizados os valores, é hora de somar a previsão dos gastos e acrescer um percentual destinado ao fundo de reserva. O condomínio deve contar com alguma reserva em caixa, até para não ter de recorrer ao rateio extra. Para efetuar esse trabalho, o síndico deve contar com o indispensável apoio da administradora, que possui conhecimento técnico e experiência. Além disso, antes de apresentar para aprovação em assembleia, o síndico deve discutir a previsão orçamentária com o Conselho Consultivo, possibilitando que sejam feitos os ajustes ou adequações e minimizando o risco de eventuais reclamações na reunião geral. Aprovado o orçamento, o desafio é manter as despesas dentro do planejado. Imprescindível acompanhar os gastos e promover constante revisão das contas, além de eficiente trabalho de cobrança de eventuais devedores. « 9

Em Pauta

Empreendedorismo: porque é importante incentivar um ambiente empreendedor no Brasil Paulo Ganime – Deputado Federal (NOVO/RJ)

ano de 2019 está terminando e a tão esperada retomada econômica ficou aquém das expectativas. Diversas agendas importantes foram aprovadas pelo Congresso, como

Reforma da Previdência, MP da Liberdade Econômica, Cadastro Positivo, Novo Marco Legal das Telecomunicações, MP das Companhias Aéreas. Juntamos a isso uma taxa Selic, jamais vista Revista Secovi-SP

Em Pauta

na história do País, e medidas do Executivo para abrir o mercado e reduzir a burocracia. Mas nada disso foi suficiente. A crise fiscal que assola União, Estados e munícipios, limitando drasticamente o nível de investimento público, vai demorar anos para ser sanada. Reformas como a Administrativa precisam acontecer para ‘desestrangular’ o Estado. Ao mesmo tempo, há muito recurso privado no Brasil e no mundo em busca de oportunidades. Não podemos mais esperar que o Estado seja o motor do Brasil. Precisamos remover as amarras do Estado e permitir que os investidores venham, que os empreendedores tenham o caminho livre Revista Secovi-SP

para inovar, investir, empreender. O Brasil tem um potencial enorme, do perfil inventivo do povo brasileiro às condições naturais que o País nos proporciona. Empreender não é apenas criar uma empresa. Serve para tudo, inclui planejar, colocar em prática, aprimorar, enfim, mudar a realidade. Por aqui, temos o vício de fabricar leis e regras, o que é péssimo para um ambiente empreendedor. Ainda assim, neste cenário desfavorável, possuímos quase 6 milhões de micro e pequenas empresas que respondem por 52% dos empregos do setor privado. Mas falta o ambiente ideal, mais livre, menos burocrático, que incentive a inovação e que traga mais desenvolvimento. Nosso ímpeto legislativo nos deixou um sistema tributário caro e complexo, que incentiva a ilegalidade e pune aqueles que tentam ser bons empreendedores. Estima-se que as empresas gastem cerca de 2.000 horas só no cálculo de impostos, ao custo de R$ 60 bilhões anuais. Esse e outros elementos nos colocam em péssimas posições em rankings que medem a qualidade do ambiente de negócios. No ranking Doing Business, dentre 190 países, estamos na posição 124ª, situação pior que países como Peru (76º), Chile (59º), México (60º) e Senegal (123º). No Global Entrepreneurship Index (GEI), o Brasil aparece na 98ª posição dentre 137 países. Esses péssimos indicadores aler-

tam sobre quanto ainda temos que percorrer. Importantes reformas estão em pauta no Congresso e precisam ser aprovadas o quanto antes. Itens como o novo marco legal do mercado de gás, que trará maior liberdade e atrairá mais investimentos privados, ampliando a concorrência e reduzindo preços; a reforma tributária, focada na simplificação e na redução de custos para as empresas; a reforma política, que aproximará os cidadãos dos políticos, melhorando a qualidade legislativa; e a reforma administrativa, que irá diminuir os custos e aprimorar a eficiência dos serviços públicos. Outra agenda importantíssima, que merece um parágrafo à parte, é o acesso ao crédito e à redução dos juros. Estamos no caminho certo, com uma taxa Selic no nível mais baixo já visto, a aprovação do Cadastro Positivo de Crédito, a mudança da TJLP para TLP, entre outras medidas. A concorrência também vem aumentando, com a entrada das cooperativas de crédito e das fintechs. O Banco Central também vem trabalhando em medidas infralegais. Mas há muito a ser feito nesse setor. Com todas as essas dificuldades e esse caminho a percorrer, a única certeza que tenho é que não podemos mais esperar o governo ser o motor do crescimento. A sociedade precisa tomar as rédeas da situação. Empreender é preciso! « 11

Capa

2019 vai entrar para a história!

Indicadores macroeconômicos positivos e muito trabalho são os componentes da retomada histórica do setor imobiliário Shirley Valentin

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ara o setor imobiliário da cidade de São Paulo, o ano de 2019 superou as expectativas mais otimistas. Ainda que os dados do balanço anual do mercado não estejam fechados – o volume de lançamentos e de vendas de unidades novas do período de janeiro a dezembro será apresentado publicamente em

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fevereiro de 2020 –, as tendências apontam para resultados recordes. Somente no mês de setembro, por exemplo, a Capital registrou o lançamento total de 4.026 unidades residenciais novas, volume 54,5% acima do total de setembro de 2018 (2.605 unidades), conforme a Embraesp (Empresa Brasileira de Estudos de Patri-

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Jafet: “Retomada do setor beneficia a macroeconomia, influenciando positivamente a geração de empregos formais no País”

mônio). O acumulado de nove meses (janeiro a setembro) foi de 32.039 unidades novas lançadas – pouco menos que o total do ano inteiro de 2018. A melhora do mercado imobiliário não ficou restrita aos novos lançamentos. O bom ânimo do setor também foi observado no volume de vendas. Em setembro, foram comercializadas na cidade de São Paulo 4.055 unidades residenciais novas, conforme apurado pelo departamento de Economia e Estatística do Secovi-SP. O resultado superou em 108,7% a comercialização apurada em setembro de 2018, quando foram vendidas 1.943 unidades. “Essas 4.055 unidades comercializadas ficaram acima da média histórica para o mês de setembro, que é de 2.737 unidades. No período de janeiro a se-

tembro, as vendas acumuladas foram de 30,5 mil imóveis, 68,8% acima do acumulado do mesmo período de 2018. É um recorde!”, ressalta Celso Petrucci, economista-chefe do Secovi-SP.

Cenário Essa aceleração do setor deve-se a inúmeros fatores: ambiente econômico com indicadores positivos do PIB (Produto Interno Bruto), geração de emprego – ainda que abaixo do esperado –, inflação sob controle e baixas taxas de juros. Em meio a esse contexto, o setor da construção civil destacou-se com o crescimento de 1,9% no PIB no segundo trimestre de 2019 – em relação ao primeiro trimestre do ano – e gerou mais de 100 mil novos postos de trabalhos formais. Segundo a FGV (Fundação Getúlio Vargas), a cada R$ 1 milhão investidos na construção civil são gerados 7,64 empregos diretos e 11,4 empregos indiretos. O presidente do Sindicato da Habitação, Basilio Jafet, lembra que os últimos cinco anos foram bastante desafiadores para

os empreendedores imobiliários brasileiros. “Superamos uma forte recessão de 2014 a 2018. A queda das vendas e o aumento no número de distratos afetaram profundamente a saúde financeira e a capacidade de investimento das empresas incorporadoras”, relata o dirigente. A insegurança jurídica proveniente dos distratos foi resolvida com a publicação da Lei nº 13.786/2018. Apesar de não ser o ideal, a lei regulamentou a questão e saneou o problema da dissolução unilateral dos contratos de compra e venda. “Defendemos a garantia do caráter irretratável e irrevogável do contrato”, afirma Jafet. Contudo, ele considera que a legislação tranquilizou o empreendedor, que voltou a investir na produção imobiliária. Essa segurança chegou também

Yazbek: “Calibragem vai corrigir ‘defeitos’ da Lei de Zoneamento. Assim, o PDE cumprirá, com mais eficiência, suas diretrizes originais” 14

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Luna: “Estamos passando por um período de grandes mudanças, que nos levará a um futuro muito melhor, mais estável”

ao cidadão e às famílias, que retornaram aos plantões de vendas e fecharam negócios. “A sensação de estabilidade cresceu, assim como a expectativa com o crescimento econômico”, diz Jafet.

Expectativas Ainda que o Secovi-SP não tenha a projeção oficial de crescimento para o ano, tanto de lançamentos quanto de vendas, a maneira como o mercado tem se comportado indica uma forte recuperação. “Essa retomada significativa vai beneficiar a macroeconomia, influenciado positivamente os indicadores de geração de empregos formais não só em São Paulo, mas no País”, destaca Jafet, para quem a comercialização na Capital deverá ser superior a 40 mil unidades. Como principal indutor das vendas estão os juros baixos, que reduzem o valor das prestações do financiamento. Jafet explica que cada ponto percentual 16

de queda da taxa básica de juros Selic representa, aproximadamente, 15% a menos no valor da prestação do imóvel. “Em 2019, os bancos iniciaram uma saudável competição pelo tomador de crédito imobiliário. Um ano antes, os juros eram em torno de 10%, e hoje chegam a 8% e 7,5%”, esclarece. Uma medida inovadora, que vai influenciar positivamente o crédito imobiliário quando se popularizar é o financiamento com reajustes por índices de preços, como o IPCA (Índice Nacional de Preços ao Consumidor Amplo), anunciado pela Caixa Econômica Federal. “Nessa modalidade, a prestação inicial começa menor e a redução pode chegar a até 30% em comparação com os financiamentos tradicionais. Com isso, mais famílias serão incluídas no mercado”, ressalta o presidente do Secovi-SP.

Zoneamento O Plano Diretor Estratégico (PDE) da cidade de São Paulo completou cinco anos em 2019, e a nova legislação trouxe o conceito de desenvolvimento urbano e imobiliário orientado pelo transporte público de mas-

sa (linhas de metrô, de trens e corredores centrais de ônibus), criando os Eixos de Estruturação Urbana. Para detalhar a aplicação do PDE, foi editada a Lei de Parcelamento, Uso e Ocupação do Solo (Zoneamento), em 2016. Ao mesmo tempo em que o PDE criou alguns incentivos para o adensamento nos eixos – como coeficiente de aproveitamento de quatro vezes a área do terreno, mediante pagamento de outorga onerosa à prefeitura, mistura de usos e de fachadas ativas –, a Lei de Zoneamento engessou a maneira de construir e complicou a produção imobiliária fora dessas áreas. Um dos pontos mais críticos para o empreendedor foi a definição do gabarito de 28 metros fora dos eixos, obrigando incorporadores a construírem prédios de até oito andares. “Esse é um equívoco, principalmente para uma metrópole da dimensão de São Paulo”, ressalta Ricardo Yazbek, vice-presidente de Assuntos Legislativos e Urbanismo Metropolitano do Secovi-SP. Para ele, a Capital é muito grande, com topografia variável, alguns símbolos icônicos, como o Edifício Copan, e uma história urbana a ser respeitada. É uma metrópole com vocação para ser moderna, contemporânea, inovadora e diversa. “Precisamos estar antenados com o que acontece em cidades similares, como Xangai, Pequim e Seul, para adaptar à nossa realidade”, sugere. Revista Secovi-SP

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Upgrade Os eixos de transporte representam somente 3% da cidade de São Paulo, e, com os benefícios legais, quase toda a produção imobiliária dos últimos cincos anos se concentrou ao longo desse trecho. “Dos 160 projetos aprova-

dos dentro do novo PDE, somente 26 estão fora dos eixos. Isso é um ‘defeito’, que precisa ser corrigido por meio de uma calibragem na Lei de Zoneamento. Assim, o Plano Diretor conseguirá cumprir, com mais eficiência, suas diretrizes originais”, afirma Yazbek. Tudo indica que a tão espera-

da calibragem saia no início de 2020, uma vez que a Prefeitura de São Paulo, por meio da Secretaria de Desenvolvimento Urbano, apresentou em novembro passado minuta de Projeto de Lei de ajustes à Lei nº 16.402/2016 (Lei de Parcelamento, Uso e Ocupação do Solo), e que passou por

Multipropriedades, um setor que só cresce Em meio a altos e baixos da economia, um segmento mantém a estabilidade e se mostra imune a crises. Em 2018, a área de multipropriedades superou os R$ 22,3 bilhões de VGV (Valor Global de Vendas) nacional de imóveis de posse compartilhada. Os dados integram o estudo “Cenário do desenvolvimento de Multipropriedades no Brasil – 2019”, idealizado pela Caio Calfat Real Estate Consulting. Para 2019, há expectativa de atingir R$ 35 bilhões de VGV. De acordo com Caio Calfat, vice-presidente de Assuntos Turísticos e Imobiliários do Secovi-SP e presidente da Adit Brasil (Associação para o Desenvolvimento Imobiliário e Turístico do Brasil), o mercado de multipropriedades no Brasil continua aquecido e novos destinos turísticos por todo o País são descobertos. O número de empreendimentos total saltou de 54 em 2017, para 80 em 2018. Porém, até maio de 2019, esse número chegou a 92 empreendimentos. Conforme o estudo, o Nordeste lidera as ofertas, com 25 unidades, seguido pelo Centro Oeste, com 23 unidades, Sudeste, com 21 unidades, Sul, com 18 unidades e Norte, com 5 unidades. O modelo de multipropriedade com duas semanas de uso é o que se estabeleceu praticamente como padrão de mercado e famílias com crianças continuam sendo o público-alvo do produto. Após intenso trabalho realizado por grupo liderado pelo Secovi-SP, o segmento de multipropriedades imobiliárias foi regulamentado pela Lei Federal 13.777/2018. Grande conquista do segmento, o tema ganhou destaque com a edição do Manual de Melhores Práticas de Multipropriedades Turísticas, desenvolvido pelo Grupo de Trabalho da vice-presidência de Assuntos Turísticos do Secovi-SP, liderado por Calfat e que agrega diversas entidades e especialistas da área. A publicação está disponível para download no portal Secovi. Revista Secovi-SP

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audiências públicas antes de ser enviada ao Legislativo. “Um dos principais desafios é conseguir que as propostas do setor sejam aceitas na calibragem da Lei”, diz Basilio Jafet. O presidente do Secovi-SP ressalta que a legislação está tolhendo o incorporador imobiliário. “Ela encarece a construção. Locais com infraestrutura organizada, mas com baixo adensamento, devem oferecer boas condições para receber mais habitações.” Jafet ressalta que São Paulo é campo fértil para grandes negócios, com excelente polo cultural e gastronômico, mas que ainda precisa atender às necessidades habitacionais dos paulistanos, diminuindo distâncias, promovendo a mobilidade e aproximando moradia, trabalho e lazer. “Cidades são organismos vivos. Elas são construídas diariamente e os planejamentos legais têm de ser flexíveis, adaptáveis aos novos costumes, justamente para torná-las cada vez melho18

res”, conclui Yazbek.

Desafios Para Rodrigo Luna, vice-presidente de Habitação Econômica da entidade, 2019 foi um ano desafiador. “Estamos passando por um período de grandes mudanças, que nos levará a um futuro muito melhor, mais estável.” Apesar de mudanças gerarem, em um primeiro momento, certa dose de insegurança, os empreendedores imobiliários permanecem confiantes com as propostas de transformação, para 2020, do programa Minha Casa, Minha Vida, por exemplo. “É certo que dependemos de previsibilidade, porque a nossa atividade é de médio e longo prazos, mas acreditamos que as modificações serão para melhorar este que é o maior programa habitacional brasileiro”, ressalta Luna. Por conta de todos os desafios fiscais que o Brasil está passando, muito provavelmente a faixa

1 do Minha Casa, Minha Vida passe por profundas modificações. “Existem estudos que trazem como alternativas a locação social e os vouchers de subsídio. Já nas faixas 1,5, 2 e 3, é possível que haja uma redistribuição de subsídios, com respeito ao orçamento do Fundo de Garantia do Tempo de Serviço e cumprimento do calendário de financiamento”, arrisca. Na análise do vice-presidente, a modalidade de financiamento com reajuste pelo IPCA pode incluir boa parte das famílias enquadradas na faixa 3 do Minha Casa, Minha Vida, desonerando o FGTS e permitindo melhor atendimento das famílias enquadradas nas faixas 1,5 e 2. “Um dos limitadores das nossas operações é a possível incapacidade de o FGTS suprir a necessidade de funding para fazer frente à demanda que compõe o déficit habitacional do País." Recente medida do governo federal permitiu a ampliação Revista Secovi-SP

Capa

dos saques de recursos do FGTS pelos trabalhadores. Apesar de interferir na liquidez do Fundo, a medida foi considerada positiva pelo setor, porque contribui para o aquecimento econômico. “Contudo, não podemos colocar em risco a destinação de recursos para cumprimento da finalidade social do Fundo, que é financiar as áreas de habitação, saneamento e infraestrutura”, enfatiza Basilio Jafet.

Futuro O setor imobiliário enfrenta inúmeras batalhas em prol, principalmente, da garantia da segurança jurídica e da dimi-

nuição da burocracia. Mas a expectativa é que esse quadro se reverta diante da mudança de cultura – e de postura – de inúmeros dirigentes públicos, cujas ações interferem diretamente na atividade imobiliária. O procurador-geral da República, Augusto Aras, é exemplo dessa mudança prática. “O governo liberal cria uma janela de oportunidades para a indústria imobiliária. A postura preventiva adotada por Aras nos dá uma perspectiva diferente e mais positiva no âmbito da segurança jurídica. Esperamos que ele consiga alinhar o pensamento de todo o Ministério Público”, enfatiza Caio Portugal, vice-presidente de

Desenvolvimento Urbano e Meio Ambiente do Secovi-SP e presidente da Aelo (Associação das Empresas de Loteamentos). Ele aproveita para elogiar as escolhas técnicas nos Ministérios da Economia e do Meio Ambiente, cujos titulares Paulo Guedes e Ricardo Salles, respectivamente, atuam com viés desenvolvimentista, tanto nas áreas econômica e social quanto ambiental. Na opinião de Basilio Jafet, o setor público tem de ser o agente catalisador para que a iniciativa privada possa empreender os investimentos necessários para propiciar o desenvolvimento do País. “Queremos que os possíveis preconceitos entre os setores pú-

Diálogo aberto Ao longo do ano, o Secovi-SP manteve produtivo diálogo com interlocutores de órgãos públicos e de diversos setores econômicos, em busca de contribuir para a redução da burocracia e a melhoria do ambiente de negócios. “Também temos nos debruçado sobre a necessidade de melhoria da segurança jurídica, indispensável para o desenvolvimento de nossas atividades e para atrair investimentos. Precisamos de regras claras e previsibilidade”, diz Basilio Jafet. Em 2019, o Sindicato promoveu encontros e participou de audiências com prefeitos e vereadores (capital e interior paulista), deputados (estaduais e federais), senadores, secretários de Estado, ministros, membros do Ministério Público, do Judiciário (Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo; Superior Tribunal de Justiça e Supremo Tribunal Federal) e representantes de entidades de classe (movimento Reformar para Mudar, cadeia imobiliária e da construção, agropecuária, indústria, entre outros). “Além de discutirmos pleitos legítimos, procuramos apresentar detalhes do nosso setor, muitas vezes desconhecidos da maioria de nossos interlocutores, sobretudo quando se trata do poder público. Buscamos, ainda, com transparência, oferecer nossa contribuição para aperfeiçoar medidas ou leis que, não raro, em vez de ajudar, acabam por criar obstáculos ao adequado desenvolvimento de nossas atividades e, consequentemente, ao crescimento econômico do País”, ressalta Jafet. Revista Secovi-SP

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bico e privado sejam substituídos por uma saudável parceria.” O presidente destaca a necessidade de destravar a economia interna e gerar postos de empregos. “Não é aceitável o País ocupar o 124º lugar no ranking Doing Business. Compartilhamos da missão do atual governo de colocar o Brasil entre as 50 primeiras economias do relatório do Banco Mundial até 2022. O setor imobiliário faz parte deste esforço”, destaca Jafet.

Gargalos Este novo e positivo cenário não significa que alguns obstáculos precisam ser superados. A dificuldade em negociar terrenos é um deles. “Essa situação, principalmente em São Paulo, pode travar todo o setor e inviabilizar a produção imobiliária, com fortes impactos na geração de empregos e no atendimento à demanda por moradias”, assevera Emilio Kallas, vice-presidente de Incor-

Portugal: “O governo liberal cria uma janela de oportunidades para a indústria imobiliária”

poração e Terrenos Urbanos do Sindicato da Habitação. “Temos de pensar que o reaquecimento econômico vai acontecer, em razão das mudanças na Previdência e das demais reformas que estão a caminho, como a Administrativa”, completa Kallas. A Reforma Tributária, por exemplo, é tema recorrente dos trabalhos da vice-presidência de Incorporação. “Acompanhamos de perto as propostas em discussão na Câmara dos Deputados (PEC 45) e no Senado (PEC 110), que implicam em majoração de carga tributária para todos os setores econômicos”, alerta Kallas. “O Secovi tem mostrado ao governo a necessidade de o setor imobiliário ter um tratamento tributário diferenciado, adequado às suas especificidades. Hoje, já estamos submetidos a um sistema de tributação simplificado e bastante eficiente”, completa Jafet. Na lista de assuntos urgentes, Caio Portugal defende a retomada dos debates da proposta de Lei Geral de Licenciamento Ambien-

Kallas: “O reaquecimento econômico vai acontecer, e o setor imobiliário não pode ser excluído desse processo de crescimento” 20

tal, cujo relator é o deputado federal Kim Kataguiri (DEM-SP). “É ela que vai instruir e dar segurança jurídica a todo o processo de análise de projetos de desenvolvimento urbano, definindo procedimentos objetivos para cada tipo de licenciamento. Essa será a nossa salvaguarda.” O setor de loteamentos liderado por Portugal manteve, em 2019, as oficinas de discussão Secovi-SP, Aelo e vários órgãos e companhias que interferem na atividade de loteamentos, tais como a Cetesb (Companhia Ambiental do Estado de São Paulo), Sabesp, Secretaria da Habitação, Secretaria de Transporte e Logística, Graprohab, cujo objetivo central é ajustar a eficiência do órgão. Nesses fóruns, são debatidos temas como faixa não edificável ao longo de ferrovias e rodovias, alterações no Manual da Cetesb, revisão da Resolução 72, da Cetesb, parcerias entre loteadores e Sabesp, entre outros assuntos. « Revista Secovi-SP

Interior

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Crescimento à vista Rede Imobiliária Secovi traça planejamento estratégico para potencializar negócios de suas associadas

Rede Imobiliária Secovi (RIS) encerra 2019 com motivos para celebrar. Todos os bons indicadores cresceram. Em comparação com 2018, o número de agências subiu de 217 para mais de 250. O número de corretores passou de 2,5 mil. Considerando todos os profissionais das imobiliárias associadas (incluindo, por exemplo, aqueles em função administrativa, jurídica etc.), esse universo ultrapassa 3 mil pessoas. Mais de 200 mil imóveis estão disponíveis na carteira, tanto para operações de locação como para compra e venda. São apartamentos, casas, terrenos, galpões e imóveis comerciais em todas as regiões da cidade de São Paulo e em alguns municípios do 22

interior. “Boa parte das novas associadas à Rede é composta por cidades de fora da capital paulista, o que é ótimo para incrementar as opções de negócios de nosso banco de ofertas”, avalia Nelson Parisi Júnior, presidente da Rede Imobiliária Secovi. Para quem não está familiarizado com o conceito de trabalho em rede, cabe um parêntese. Trata-se de um modelo que já comprovou seu sucesso em diversos países mundo afora, como Portugal, Espanha, Canadá, Estados Unidos e Argentina. Imobiliárias que optam por trabalhar nesse modelo apostam no potencial de compartilhar negócios. É fácil entender como esse sistema de trabalho dá tão certo. Basta pensar em alguém que

Leandro Vieira

esteja interessado em trocar de imóvel, mas que, para viabilizar esse projeto, precise vender a casa ou o apartamento em que more atualmente. O primeiro passo será colocar o imóvel à venda em uma imobiliária associada a uma rede. Feito isso, o cliente passará a contar não apenas com uma, mas com várias empresas que, juntas, se empenharão na comercialização. O proprietário terá todas as vantagens da atuação conjunta das imobiliárias: maior corpo de vendas e ofertas, uma única placa no imóvel (a experiência mostra o excesso desse recurso passa a impressão de “desespero” por parte de quem está vendendo, o que desvaloriza o bem), e negociará com seu corRevista Secovi-SP

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Revista Secovi-SP

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retor de confiança. “Nos países em que a cultura de trabalho em rede é mais amadurecida, o volume de negócios feitos em parceria entre imobiliárias pode chegar a 80% de seus faturamentos”, afirma Parisi. “Acaba sendo uma excelente alternativa para imobiliárias pequenas, pois basta se associar à RIS para que seus horizontes de atuação se ampliem significativamente.” Um indicador que consubstancia essa percepção é o de volume de negócios pedidos em parceria dentro da RIS. Em 2018, esse número totalizou R$ 163 milhões. Já em 2019, até outubro, essa cifra somava R$ 246,1 milhões – um crescimento de 51%. Ponto positivo a ser notado é que esse crescimento não guarda, necessariamente, relação com a franca recuperação do mercado imobiliário. Considerando os números de 2016 e 2017, os piores anos da recente crise econômica que afetou o

País, pode-se afirmar que, em virtude da filosofia de trabalho em rede, as associadas da RIS contaram com fôlego para atravessar o período de dificuldades. Em 2016, ano mais acentuado da crise, o volume de negócios solicitados em parceria foi de R$ 128 milhões. Já em 2017, saltou para R$ 395 milhões – um crescimento de 208,6% de um ano para o outro. “Isso significa que, em tempos de desafios, as empresas veem na RIS a oportunidade de incrementar seus negócios”, diz o presidente da Rede.

Potencial de crescimento Em outubro de 2019, cerca de 540 empresas de compra e venda estavam associadas ao Secovi-SP. Ou seja, considerando só as imobiliárias dentro do próprio Secovi-SP, a RIS pode mais do que dobrar o seu tamanho. Expandindo esse olhar para todo o Estado de

São Paulo, há 50 mil empresas na base de representação entidade. Assim, conclui-se que apenas 1,07% está associada ao Sindicato, ao passo que à RIS estão associadas 0,43% desse universo. “Precisamos chegar a essas empresas. São, em sua maioria, imobiliárias de pequeno e de médio porte, sem muitos recursos para investimentos vultosos e para fazer frente aos grandes concorrentes que estão chegando em nosso setor. Esses novos agentes competem conosco tanto na locação quanto na área de compra e venda, e têm muitos milhões de reais à disposição para investimentos. Essas imobiliárias podem encontrar na Rede o caminho para enfrentar essa concorrência”, diz o executivo. Para atingir mais certeiramente essas empresas, a RIS dedicou cinco reuniões de sua diretoria para fazer um planejamento estratégico. Um acurado diagnóstico do presente momento da Rede

Revista Secovi-SP

Intermediação

Parisi: “Queremos que as imobiliárias, sedentas por soluções, percebam na Rede a saída para seus negócios”

possibilitou aos seus diretores traçar um norte de atuação. “O que nós queremos é que essas imobiliárias, sedentas por soluções, percebam na Rede a saída para seus negócios. Temos soluções tecnológicas, fazemos aproximação com startups, promovemos verdadeiros think tanks da intermediação em nossos grandes eventos. Essas imobiliárias não estão sozinhas. E vamos fazê-las perceberem isso”, destaca Parisi. Marketing agressivo, maior

presença em mídias sociais, atração de parceiros mantenedores – por meio dos quais a RIS financiará projetos de soluções tecnológicas, como aplicativos, portal, automação, entre outros –, ampliação de escopo de atividades-chave etc., estão entre as diretrizes para o próximo exercício. “Aumentando nosso poder de atuação em rede, as imobiliárias acabarão sendo positivamente impactadas por essa musculatura”, conclui o presidente da RIS.

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Interior

A virada começou Após período de estabilidade no mercado imobiliário, cidades do interior paulista despontam em lançamentos e vendas

ano de 2019 foi marcado início da virada no mercado imobiliário no interior paulista. Se o crescimento em vendas e em lançamentos na Capital foi expressivo, não foi diferente em diversas cidades do Estado, onde o mercado também ganhou projeção. Campinas, localizada a apenas 96 km do município de São Paulo, é um exemplo. Após um 26

longo período em “compasso de espera”, finalmente o mercado imobiliário da cidade deslanchou neste ano. “Os números são realmente impressionantes. As vendas praticamente dobraram e alavancaram o setor na região”, comenta Frederico Marcondes César, vice-presidente do Interior do Secovi-SP, responsável por acompanhar a evolução dos números de mercado em todas

Luciana Ferreira

as cidades onde o Sindicato da Habitação tem unidades regionais instaladas. O Estudo Secovi do Mercado Imobiliário de Campinas, divulgado em setembro, apontou elevação de 92% nas vendas de imóveis novos. Foram comercializadas 3.827 unidades, entre agosto de 2018 e julho de 2019, ante às 1.993 residências vendidas e contabilizadas no levantaRevista Secovi-SP

Interior

mento anterior. O destaque não parou por aí: a cidade também lançou 29,7% mais imóveis no mesmo período, passando de 3.445 unidades para 4.467 novas residências no estudo atual. Para o diretor regional do Secovi na cidade, Marcelo Coluccini, pelo menos três fatores contribuíram para essa virada, a começar pela queda da taxa Selic, com consequente redução no valor das parcelas dos financiamentos imobiliários e estímulo à aquisição de imóveis. Completam o quadro favorável a confiança da população no ambiente econômico e a aprovação

do Plano Diretor e da Lei de Uso e Ocupação do Solo, que acabaram propiciando o surgimento de novos produtos em regiões que receberam isenção no valor da outorga onerosa por um período de três anos. “Após um ano marcado por grandes avanços no setor, as perspectivas para que o mercado continue nessa mesma toada em 2020 são bem positivas”, complementa.

Novas unidades São José dos Campos foi uma das cidades paulistas que mais cresceram em lançamentos de

imóveis neste ano, dando início a um ciclo de recuperação do setor na região. O crescimento foi da ordem de 236,6% em um ano, entre maio de 2018 e abril de 2019, com 1.407 unidades lançadas, ante as novas 418 residências registradas no levantamento passado. “A base de 2017 era muito pequena, pois estávamos em um dos períodos mais críticos da crise econômica nacional. Já os números de 2018 e de 2019 refletem essa inversão de cenário, o que explica o resultado”, justifica Paulo Cunha, diretor regional do Secovi no município. A nova Lei de Zoneamento, aprovada

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em outubro, e as boas perspectivas econômicas para 2020 são apontadas como fatores incentivadores do mercado imobiliário de São José no próximo ano. “O setor tem tudo para deslanchar na cidade”, afirma Cunha. Crescimento robusto dos lançamentos também ocorreu em São José do Rio Preto neste ano. Houve um aumento de 635% no volume de novas residências lançadas. Entre junho de 2018 e maio de 2019, foram lançadas 3.147 novas unidades, ante as 428 residências registradas no levantamento anterior. “A taxa de juros reduzida e o comprometimento menor de renda no financiamento imobiliário fizeram com que as pessoas conseguissem adquirir seu imóvel de uma forma mais fácil”, diz Alessandro Nadruz, diretor regional do Secovi em Rio Preto. Acompanhando a tendência de expansão está o mercado imobiliário do ABC paulista, na Região Metropolitana de São Paulo. Pesquisa realizada pela Acigabc, (Associação dos Construtores, Imobiliárias e Administradoras do Grande ABC), entidade que representa o Secovi-SP na região, detectou aumento de 98% nos lançamentos no primeiro semestre de 2019, comparado a igual período do ano passado. Outro indicador importante foi a queda substancial da oferta final. “Estamos com o estoque mais baixo da nossa história. Hoje, são 1.900 imóveis dispo28

níveis, menos da metade do volume considerado normal, 4 mil unidades”, pontua Marcus Santaguita, presidente da entidade.

Investimentos O diretor regional do Secovi em Sorocaba, Guido Cussiol Neto, acredita que o mercado imobiliário do interior paulista está cada vez mais propício para atrair investidores. “Grandes incorporadoras e construtoras estão focando ações específicas em diversas regiões, que contam com preços mais acessíveis para os empreendedores, valor de metro quadrado mais baixo e um imenso mercado consumidor.” Para ele, a recuperação do setor e as condições facilitadas de acesso à cidade tornarão Sorocaba “a bola da vez em 2020”. Angelo Frias, representante do Sindicato da Habitação em Piracicaba, também vê ótimas oportunidades de investimentos no setor no próximo ano. “Observamos um cenário positivo para a economia e, principalmente, para o mercado imobiliário, estimulado pela redução dos juros e da inflação”, diz. Em Piracicaba, ele aposta que 2020 será um ano de forte recuperação. “O imóvel é um bom ativo e há boas perspectivas de lançamentos da tipologia econômica, mas também de imóveis de classe média e média alta para o ano que vem.” O representante do Secovi em Jundiaí, Ricardo Benassi, afirma

que a queda dos juros elevou o potencial econômico das famílias brasileiras, impactando no maior volume de venda de imóveis registrado na cidade e também em outras regiões. “Minha impressão é bastante positiva. Com a melhoria no ambiente econômico nacional, acreditamos que o setor será muito beneficiado no próximo ano”, aposta. Além dos juros baixos, o retorno do ânimo do cliente também é considerado um fator positivo pelos empresários. “A confiança de que vai manter o emprego e, assim, realizar o sonho da casa própria é um grande incentivador. Além disso, a inflação não cresceu muito, trazendo estabilidade para o cliente que pretende comprar o imóvel”, ressalta Carlos Meschini, diretor regional do Secovi em Santos, que destaca, ainda, a boa reação do mercado neste ano em Praia Grande e Santos, e que vem acompanhada de perto por São Vicente, Guarujá e Bertioga. Em Bauru, outro importante polo do setor imobiliário, as expectativas positivas em relação ao próximo ano estão ajudando a fortalecer o mercado na cidade e em municípios próximos, como Lençóis Paulista, por exemplo. “Queda da Selic, maior acesso ao financiamento e aumento da confiança são aspectos que nos ajudam a projetar um 2020 ainda melhor”, finaliza Riad Elia Said, diretor regional da entidade em Bauru.« Revista Secovi-SP

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Revista Secovi-SP

Inovação

Movimentando soluções Inciativa do grupo de Novos Empreendedores do Secovi-SP, MoviMente aproxima e integra empresas tradicionais e as da nova economia Rosana Pinto

omo inovar em um mercado tão tradicional como o imobiliário? As respostas foram trazidas por dezenas de 30

startups inscritas no MoviMente, iniciativa do grupo de Novos Empreendedores (NE) do Secovi-SP que, desde 2017, busca aproximar

as startups do setor imobiliário. “É nosso papel liderar a integração das empresas da nova economia às tradicionais, iniciando o contato e oferecendo o ambiente propício para a convivência entre esses dois ‘mundos’”, afirma o empresário Alexandre Frankel, vice-presidente do Secovi-SP e coordenador-geral do NE. Para o professor Marcelo Nakagawa, o desafio para quem quer inovar é como fazer isso. O professor participou, em outubro, de evento realizado na sede do Secovi-SP, que revelou as três startups vencedoras do MoviMente 2019. Na oportunidade, ele chamou a atenção para vários aspectos importantes que devem Revista Secovi-SP

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Inovação

ser observados pelas empresas. “Não acredite em respostas prontas, receitas infalíveis ou caminhos fáceis de inovação”, resumiu Nakagawa, para quem inovar no mercado imobiliário não é opção, é condição mínima de sobrevivência. “Cada organização precisa desenvolver o seu jeito de inovar e isto implica em aprendizagem, riscos e novas abordagens de gestão.”

Soluções econômicas Em sua terceira edição, em 2019, o MoviMente contou com a parceria de oito hubs com atuação nacional, que indicaram startups em processo de aceleração (proptechs e construtechs) com soluções transformadoras, concretas e escaláveis.

“Essa proximidade entre startups e o nosso mercado é muito benéfica, pois elas oferecem soluções rápidas e econômicas”, destaca Leandro Mello, coordenador da iniciativa. “As startups criam seus projetos a partir das dores do mercado, vão às ruas, testam e não têm medo de propor novas soluções”, adiciona Raffaella Zampieri, também coordenadora do MoviMente. As três startups vencedoras deste ano, escolhidas por uma banca formada por empresários e profissionais da área de inovação e do mercado imobiliário, foram Prevision, IMDesigns e Programa Doce Lar.

Gestão de obras Garantir uma boa execução do empreendimento imobiliário foi

o desafio encarado pela startup Prevision, de Florianópolis (SC). A empresa desenvolveu um software que permite elaborar o cronograma, realizar as medições físicas e acompanhar todo o desempenho por meio dos principais gráficos e indicadores que a equipe precisa para entender a real situação e gerar o melhor cenário de evolução da obra, conforme explica a engenheira Paula Lunardelli, fundadora e CEO da Prevision. “Utilizamos uma metodologia que tem se tornado bastante conhecida, a Lean Construction, ou construção enxuta, que tem a capacidade de eliminar desperdícios continuamente e resolver problemas de maneira sistemática. Quando bem aplicado, esse método pode gerar até 6% de economia no custo total do projeto”, estima a engenheira, in-

Régis Chrystian, do Programa Doce Lar; Paula Lunardelli, da Prevision; e Ricardo Macedo, da IMDesigns

Revista Secovi-SP

Intermediação

Revista Secovi-SP

Inovação

Leandro Mello e Raffaella Zampieri, coordenadores do MoviMente 2019

formando que a startup atende, atualmente, cerca de 170 obras espalhadas pelo Brasil.

Lar Doce Lar Especializada em promover melhorias habitacionais, reformas e ampliações residenciais, o Programa Doce Lar também criou um projeto na área de habitação de interesse social. Por meio de uma série de ferramentas, o programa ajuda na gestão de pequenas reformas e ampliações residenciais com soluções em crédito e financiamento. Segundo o engenheiro Régis Chrystian, fundador e CEO da startup, o foco é a melhoria da qualidade de vida da população de baixa renda, por meio de produtos e serviços de qualidade e financiamento acessível a longo prazo. 34

Experiências interativas Outra startup premiada no MoviMente é a IMDesigns, de Belo Horizonte (MG), que desenvolve experiências interativas utilizando técnicas de computação gráfica. A startup investe fortemente em soluções de realidade virtual – com o desenvolvimento de tecnologias que permitem a criação de ambientes ou cenários em 3D, internos ou externos. Com o auxílio de óculos de realidade virtual, o cliente pode conhecer o imóvel. Em uma espécie de tour virtual, conforme explicou Ricardo Macedo, CEO da IMDesigns, o futuro comprador pode conhecer todos os detalhes do empreendimento, experimentando a sensação de morar naquele imóvel. “Hoje, as soluções e as tecnologias es-

tão mais fortes e potentes do que nunca, reproduzindo fielmente o imóvel pronto, com veracidade”, destaca Macedo. Atualmente, a startup tem em seu portfólio mais de cinco projetos ambiciosos em andamento, proporcionando um crescimento de tiquete médio dos serviços na casa dos três dígitos. Em 2020, as três startups terão a oportunidade de participar de eventos de aproximação, como reuniões e rodadas de negócios, visando extrair o máximo de cada uma para a construção de um mercado imobiliário mais conectado às necessidades do consumidor do futuro. “O intuito é dar visibilidade para novas ideias e oportunidade de inovação para empresas do nosso mercado”, reitera Rodrigo Abraão, coordenador do Grupo de Trabalho sobre Inovação do NE. « Revista Secovi-SP

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Pesquisa inédita e debates sobre desafios e tendências do segmento de auto guarda em boxes marcaram a sexta edição do Brasil Expo Self Storage, realizada em novembro Da Redação

ma pesquisa realizada com 360 pessoas de todas as regiões do País captou o nível de consciência dos consumidores a respeito do merca36

do de self storage. A atividade consiste na locação de espaços para auto guarda dos mais diversos tipos de bens, como móveis, documentos e mercadorias.

Segundo dados coletados pela Brain - Bureau de Inteligência Corporativa, em parceria com a Asbrass (Associação Brasileira de Self Storage), 80% dos consumidores brasileiros não conhecem a atividade. A pesquisa foi divulgada em novembro, durante a 6ª edição do Brasil Expo Self Storage, em São Paulo. De acordo com Marcos Kahtalian, sócio da Brain, 19% tiveram alguma ciência sobre o assunto Revista Secovi-SP

Locação

e 11% afirmaram conhecer bem do que se trata essa atividade de locação. No Sudeste, o percentual de pessoas que disseram conhecer está acima da média (27%). Depois de informados sobre o self storage, 81% dos entrevistados disseram considerar o conceito ótimo ou bom, e 71% manifestaram interesse de ver utilidade nesse segmento. “Sessenta por cento dos entrevistados afirmaram que usariam o self storage para fins pessoais”, adicionou o especialista. O levantamento também mapeou no Brasil 322 operações, que respondem por uma área bruta locável de 666 mil metros quadrados. A vacância total era de 32%. No evento, foram apresentados também os números do mercado imobiliário na cidade de São Paulo, com base na Pesquisa do Secovi-SP. “Até 2013, as classes média, média alta e alta eram as grandes compradoras de imóveis na capital paulista. O novo Plano Diretor acabou incentivando a produção de moradias mais acessíveis. Hoje, as unidades econômicas correspondem a 44% dos lançamentos”, disse Celso Petrucci, economista-chefe do Sindicato da Habitação.

Transformações “O mundo está passando por grandes e rápidas transformações”, afirmou Basilio Jafet, presidente do Secovi-SP, que destacou a recuperação da economia Revista Secovi-SP

e do setor imobiliário brasileiro. “Devemos fechar o ano com o melhor resultado do século”, disse Jafet, acrescentando que imóveis compactos representam mais da metade do total a ser vendido. “Precisamos de espaço para guardar as nossas coisas”, comentou Jafet. “O segmento tem dado sinais de vitalidade em algumas praças, com previsão de expansão”, confirmou Rafael Cohen, presidente da Asbrass. Rolando Mifano, vice-presidente de Gestão Patrimonial e Locação do Secovi-SP, reafirmou que o self storage é interessante alternativa de empreendimento e de investimento imobiliário. “Tem sido a saída para muitas pessoas que não querem se desfazer de seus móveis, utensílios e outros objetos e pertences”, reiterou.

Apoio legislativo Ao falar sobre o tema “Como incentivar atividades inovadoras”, o deputado federal Paulo Ganime (Novo/RJ) traçou um panorama das mudanças ocorridas no País desde 1930, passando pelo período militar e a Constituição de 1988, até os dias de hoje. Ele citou ainda dados do ranking do Doing Business, do Banco Mundial – que mede a facilidade para fazer negócios –, no qual o País ocupa a 124ª posição. “Apesar do ambiente pouco propício à inovação, o brasileiro é empreendedor. Fazer negócios

é também criar soluções novas para o mercado. E o self storage, embora exista lá fora, é uma atividade inovadora no Brasil”, afirmou, chamando a atenção para a legislação, que coloca em risco essa atividade, principalmente, do ponto de vista fiscal. O deputado distrital João Cardoso (Avante/DF) colocou o seu mandato à disposição do segmento. “Precisamos melhorar a legislação e conseguir apoio para atividades inovadoras, como o self storage, que geram emprego”, defendeu.

Desafios Na opinião de Fernando Nascimento, diretor da Asbrass, o desafio atual é como atrair o cliente. Ele conduziu o Fórum de Operadores no segundo dia do evento e levantou várias questões acerca das alternativas utilizadas para atrair e reter o usuário. Empresários e profissionais da área, por sua vez, relataram os principais canais utilizados para divulgar a atividade e suas empresas. Para Marcelo Almeida, vice-presidente da Asbrass, a divulgação ainda é a melhor forma para alcançar o cliente. Ele citou como exemplo a utilização de folhetos, mídia tradicional, sites de busca e redes sociais. O Google ainda é o principal canal utilizado pela maioria das empresas. Participação em eventos, ações sociais, trabalho no entorno, indicação de colaboradores, comissão para 37

Locação

carreteiro também são algumas das iniciativas adotadas. No que se refere a alternativas de funding, Rafael Sasso, cofundador da Melhor Taxa, marketplace de crédito imobiliário, enfatizou o crescimento e a relevância das fintechs no cenário atual. As fintechs são startups que trabalham para inovar e otimizar serviços do sistema financeiro. Produtos ligados a Real Estate atraem o interesse do investidor e, por isso, cada vez mais serão desenvolvidas opções voltadas ao crédito imobiliário. “Em nossa avaliação, o home equity (empréstimo com garantia do imóvel) e o LTV (Loan-to-Value – relação entre o empréstimo contratado e o valor do imóvel) vão baixar, devido ao crescimento da concorrência”, comentou Sasso. A busca pela inovação deve ser contínua, seja no segmento de self storage ou em outros, pontuou. “As empresas precisam continuar buscando essa inovação, uma vez que ela acontece o tempo todo e as pessoas vão se aculturando para tentar acompanhar o processo.”

Contrato Sobre as particularidades do contrato de self storage, o professor Sylvio Capanema, desembargador aposentado, disse tratar-se de um contrato de locação, ainda que tenha cláusulas atípicas. “O contrato de locação é o documento em que o locador 38

transfere ao locatário a posse de uma coisa não fungível (móvel ou imóvel), por um certo tempo, e mediante a uma remuneração, que chamamos comumente de

aluguel”, explicou. Capanema adicionou que não se transfere, na locação, a propriedade da coisa, como acontece em compra e venda, doação

Experiências positivas Duas empresas que adotam o modelo de locação de auto guarda compartilharam suas experiências com o público durante o Brasil Self Storage Expo. Paulo Manzatto, gerente de Suply Chain da Souza Cruz, mostrou como a companhia se utiliza de unidades de self storage no Rio de Janeiro para dar agilidade às suas entregas. Dos cinco centros de distribuição, quatro são de auto guarda. Segundo o executivo, antes, a Souza Cruz tinha apenas o centro de distribuição em Duque de Caxias (RJ). Contudo, diante da demanda para atender com mais rapidez as redes de varejo, a empresa locou espaços em pontos diferentes da capital fluminense, tendo como critério a proximidade com os centros consumidores. Esses centros passaram a abastecer transportadores multimodais. Ao longo do dia, motocicletas e bicicletas percorrem as unidades de self storage para abastecer e distribuir as mercadorias na rede de varejo – o que reduziu o tempo de entrega dos produtos. A Numenu, startup que oferece produtos de conveniência, disse que encontrou no self storage a solução que buscava. Espaço para armazenar as mercadorias, flexibilidade no modelo de locação, preços acessíveis e até mesmo a possibilidade de montar uma miniestação de trabalho dentro do box foram alguns dos pontos fortes citados por Sebastian Luca, CEO e fundador da Numenu. O negócio cresceu de tal maneira que, de um espaço de 2 metros quadrados, passou a ocupar 35 metros quadrados. “Como nossa operação está ainda maior, teremos de sair de lá. Mas o self storage foi fundamental para esse começo”, emendou Luca. Revista Secovi-SP

Locação

ou permuta. “Na locação, o que se transfere é a posse. O locador é o possuidor indireto. Daí, emerge a obrigação de dar, assumida pelo locador. O primeiro dever do locador é a entrega do bem locado, essencial para a transferência da posse.” O desembargador alertou para não se confundir o contrato de locação com o de prestação de serviços. “Na locação, não há serviço prestado do locador ao locatário. Se o locador prestar serviço ao locatário, mesmo que de forma eventual, o contrato deixa de ser de locação e converte-se em contrato de hospe-

Revista Secovi-SP

dagem”, afirmou. “No self storage não há prestação de serviço”, reiterou, mencionando que o Superior Tribunal de Justiça estabeleceu que não existe relação de consumo entre locador e locatário. “Isso é importantíssimo para o mercado, porque a posse transferida ao locatário do self storage não é produto e não há prestação de serviços. Isso afasta o contrato de locação do Código de Defesa do Consumidor”, assinalou, adicionando que poderia haver relação de consumo entre o locador e a administradora de bens que, eventualmente, for contratada.

Estratégias para consolidação O advogado Thomaz Whathely, sócio do escritório Huck, Otranto e Camargo Advogados e membro da vice-presidência de Gestão Patrimonial e Locação do Secovi-SP, defendeu que self storage tem como essência a locação imobiliária de unidade autônoma e temporária de ‘espaço box’, em que o locatário pode ser pessoa física ou jurídica e o locador não tem acesso ao box nem responsabilidade sobre aquilo que está dentro dele. Além disso, a atividade tem o CNAE 6810.2.02 – IBGE

Locação

Comunicação Geninha Moraes, da Ketchum Brasil, participou do painel “Relações Públicas: como gerar awareness e agregar valor ao setor”. “O trabalho de relações públicas tem como premissa criar uma história com o consumidor final. Para isso, é preciso pensar qual o residual que sua empresa quer deixar para o seu público.”

mais acessadas em 2018. “Já temos novas redes, como o Tik Tok e We Chat. Precisamos saber como elas estão ganhando seguidores, como esses usuários atuam e conhecer a dinâmica do mercado. Será que a sua empresa está preparada para entrar em determinada mídia?”, indagou.

A ameaça do fim do rádio, na década de 1950, quando a televisão chegou ao Brasil, e a consequente inovação obtida hoje, com o trabalho multiplataforma, são maneiras de analisar o papel da comunicação e o que é possível alcançar por meio dela. “Mudou a forma como consumimos informação. Quem hoje não volta para casa ouvindo um podcast no carro? O rádio se reinventou com essa ferramenta”, salientou. Segundo ela, as empresas precisam conhecer e explorar as mais variadas formas de divulgação e escolher aquela que melhor se encaixa em sua estratégia de comunicação.

Ele entende ser necessário proporcionar uma comunicação de experiência, ou seja, atrair a pessoa para a jornada de conhecimento, e não de usuário. “Nós lidamos com pessoas. É preciso entender a dor que queremos resolver e mostrar as facilidades do self storage”, sugeriu o especialista. Ele recomendou que a empresa conheça o comportamento e a necessidade do cliente, e trabalhe os canais de mídia com base nessas informações.

Ao falar sobre dados da internet, o especialista em marketing digital Fernando Absror, sóciodiretor da agência Creative House, informou que o Brasil possui atualmente 149,1 milhões de usuários. Ele apresentou um vídeo mostrando como as redes sociais foram ganhando e perdendo seguidores nos últimos cinco anos. Facebook (2 bilhões de usuários), YouTube (1,9 bilhão de usuários) e Instagram (1 bilhão de usuários) foram as redes sociais 40

A importância da tecnologia foi reafirmada por Jorge Moraes, da MTC Realty, profissional com experiência em empresas de mídia e do mercado imobiliário. “A tecnologia veio para agregar as pessoas e a internet traz um mundo de conhecimento. Com isso, as relações de trabalho mudaram, possibilitando contratar uma pessoa do outro lado do mundo.” Moraes chamou a atenção para a interação com o produto, a experiência de tê-lo às mãos e as diferenças entre a expectativa e a realidade. “O mundo está cada vez mais disruptivo. As tecnologias ajudam a convencer o cliente que o produto é bom mesmo.” Revista Secovi-SP

Locação

e está compreendida na subclasse ‘aluguel de imóveis próprios’. A modalidade de armazenamento e/ou depósito prevê o recebimento dos bens, a sua guarda e conservação. O armazém fica responsável pela posse da ‘coisa’ e é feito um inventário de tudo o que está armazenado. “No contrato de locação de self storage, por sua vez, deve estar previsto que a responsabilidade por danos de terceiros causados nos objetos guardados no box, ainda que resultantes de casos fortuitos ou de força maior, são do locatário. O self storage não prevê custódia”, esclareceu. Na cidade de São Paulo, a atividade está enquadrada no item 11.04 da Lei Complementar nº 116/2003 (armazenamento, depósito, carga, descarga, arrumação e guarda de bens de qualquer espécie). “A prefeitura entende a diferença desse tipo de locação, mas mantém essa classificação. Contudo, como o self storage está desconfigurado das modalidades armazéns e depósitos, não se sujeita à cobrança de ISS (Imposto Sobre Serviços)”, ressaltou Whathely. Alguns pontos sensíveis ainda envolvem o self storage e, conforme Whathely, merecem atenção por parte dos empresários do segmento. “Deve-se manter a natureza jurídica do self storage, que é uma atividade inserida no ramo imobiliário. Porém, algumas atividades acessórias podem descaracterizar a locação dos espaços. Sistemas de segurança, saRevista Secovi-SP

las com internet gratuita, que sirvam de espaço de trabalho, e lojas de venda de caixas e cadeados podem configurar prestação de serviços. A atividade de locação precisa ficar segregada”, explicou. Nesse caso, o correto é que essas empresas acessórias ao self storage tenham CNPJ próprios. O próximo passo legal para a modalidade de self storage é inseri-la na Lei de Parcelamento, Uso e Ocupação do Solo (Lei de Zoneamento), distinguindo-a das atividades de armazenagem, depósito e guarda-móveis. Para tanto, foi criada uma comissão no Secovi-SP, cujos membros estão estudando as alternativas viáveis. “As autoridades municipais devem se conscientizar do conceito e da natureza jurídica do self storage”, concluiu Thomaz Whathely.

Decisões judiciais “Se vocês identificarem a atividade que exercem com aquilo que ela não é, será difícil educar os consumidores e os agentes públicos”, disse Rodrigo Dias, advogado especializado em Direito Tributário e sócio do escritório VBD Advogados. Dias ressalta que o conceito de serviço é aberto a várias interpretações. Até mesmo o STF (Supremo Tribunal Federal) não é unânime acerca dessa definição. Para o ministro Edson Fachin, por exemplo, trata-se da “obrigação de dar, inserido com a obri-

gação de fazer”. Diante desse cenário, ele reforça que as empresas de self storage devem ser cuidadosas com a prestação de ‘serviços acessórios’. “Se estiver com serviços agregados, a empresa corre o risco de ser tributada. Mas, se fizer tudo certo, não haverá incidência de ISS”, ressaltou o tributarista. Esse “fazer tudo certo” prevê a elaboração correta de contratos de locação, cuidado com materiais publicitários, que devem “conversar com o contrato” e cuidado legal. Isso porque, empresas de self storage, reguladas pelo CNAE6810-2/2002, não podem ser optantes do Programa Especial de Regularização Tributária Simples Nacional, da Receita Federal. “Os alertas estão feitos. No Brasil, há a cultura do jeitinho, do atalho. O mundo está mudando, o País está mudando. Ou assumimos todos os riscos da atividade que praticamos, recebendo os ônus e os bônus, ou não haverá tempo bom. Ser uma coisa e praticar outra, não gera bons resultados. Vamos ficar com esse recado”, concluiu Rafael Cohen, presidente da Asbrass e também diretor de Self Storage da vice-presidência de Gestão Patrimonial e Locação do Secovi-SP. Realização conjunta de Secovi-SP e Asbrass, o 6º Brasil Self Storage Expo aconteceu nos dias 5 e 6/11, no Milenium Centro de Convenções, e contou ainda com uma exposição de produtos e serviços para o segmento. « 41

Condomínios

Tudo. Ao mesmo tempo. Agora Sucesso de público, Enacon 2019 foi marcado pela discussão de assuntos atuais, inovação e desafios da administração condominial

ais de 400 empresários e profissionais de todo País estiveram reunidos durante dois dias, em outubro, durante o 15º Encontro Nacional 42

das Administradoras de Condomínios – Enacon, realizado pelo Secovi-SP, no Milenium Centro de Convenções. “O encontro analisou, em de-

Da Redação

talhes, os temas mais relevantes que pautam nossas atividades, impactadas por um turbilhão de inovações e transformações que nos obrigam a estar com um pé Revista Secovi-SP

Condomínios

para servir, não para nos engolir", adicionou, destacando o rico conteúdo apresentado pelos palestrantes e debatedores nos dois dias de evento. "Discutimos questões essenciais do nosso dia a dia, formas de entender o cliente, liderar equipes, utilizar ferramentas digitais e nos tornarmos pessoas melhores. Analisamos de que maneira o cenário político-econômico nos afeta como empresários, profissionais e, principalmente, como cidadãos brasileiros. O resultado dessa verdadeira imersão será visível e tangível.”

Papel das administradoras

no presente e outro no futuro”, resumiu Hubert Gebara, vice-presidente de Administração Imobiliária e Condomínios da entidade e presidente da Comissão Organizadora do Enacon 2019. Para ele, o evento é a expressão dos nossos dias: “Tudo. Ao mesmo tempo. E agora.” Segundo Gebara, foram tantas as informações, os conhecimentos e as conexões, que mesmo o mais refratário dos participantes terminou modificado. “Fomos convidados a repensar conceitos e atitudes. Abriu-se um amplo cenário, revelando que a tecnologia existe Revista Secovi-SP

Na visão do Gebara, os empresários e profissionais da área têm papel decisivo para que o Brasil supere o ‘clima de guerrilha’ de narrativas que impera na atualidade. “Precisamos promover a paz nos condomínios”, disse Hubert Gebara. O presidente da Aabic (Associação das Administradoras de Bens Imóveis e Condomínios de São Paulo), José Roberto Graiche Júnior, enfatizou o papel da tecnologia no novo modo de atuar das administradoras. As empresas estão se preparando para oferecer o autoatendimento aos clientes, e, assim, sobrar tempo para se dedicarem mais à parte operacional. “Vivemos um grande desafio. As administradoras se envolvem na operação de

conflitos, devido ao fluxo intenso de moradores, prestadores de serviços e, também, com as novas modalidades de locação, que estão nos ajudando a aprimorar a segurança”, enfatizou. Basilio Jafet, presidente do Secovi-SP, destacou a importância das administradoras de condomínios dentro da cadeia imobiliária. “Os incorporadores produzem seus empreendimentos, com desafios e dificuldades, mas são as administradoras que acompanham os usuários por dezenas de anos”, afirmou. Entre as responsabilidades dos administradores, Jafet lembrou as contas do edifício, os conflitos condominiais, o acolhimento das famílias e o entendimento de seus anseios, além da atualização profissional e o desenvolvimento da inteligência emocional “para construir consensos”. E disse que a recuperação do setor na capital paulista representa uma grande oportunidade. “Significa que vocês terão de administrar centenas de novos edifícios, que vão se somar aos 60 mil já existentes no Estado de São Paulo.”

Condômino ou não? Diferentes pontos de vista sobre a sindicância estiveram em pauta. Na opinião de Antonio Couto, superintendente da Lello Condomínios, o síndico é um profissional, embora a atividade não seja uma profissão. O em43

Condomínios

Basilio Jafet: “Os incorporadores produzem seus empreendimentos, com desafios e dificuldades, mas são as administradoras que acompanham os usuários por dezenas de anos”

presário Gustavo Guillaumon, proprietário da administradora que leva seu nome, passou a adotar a sindicância externa quando um dos gerentes de um prédio comercial administrado por sua empresa se tornou síndico. Desde então, todos os prédios comerciais da sua carteira têm síndicos profissionais e, atualmente, 24% dos edifícios residenciais também contam com síndicos não-condôminos.

“Como em todas as áreas, têm os bons e os ruins. “É importante o síndico conhecer o dia a dia do condomínio”, afirmou Guillaumon, dizendo tratar-se de uma tendência. “França e Espanha têm modelos bem parecidos com o brasileiro”, contou. “Nós precisamos contratar síndicos parceiros e bem preparados.” Nilton Savieto, que atua como síndico não-condômino há mais de 20 anos, reforçou a importância da parceria com a administradora. “Havia muita resistência. Felizmente, as empresas evoluíram”, disse. “Trabalho com sete administradoras diferentes, e procuro ter uma boa parceria”, disse Savieto, que considera funda-

mental conhecer o perfil do público que mora ou trabalha no condomínio. “É preciso entender as pessoas, estar atualizado e manter uma comunicação transparente”, resumiu. A advogada Helena Amaral Gomes alertou para a questão da segurança jurídica. “A atuação do síndico não-condômino é uma realidade. Chegamos a essa condição porque o condômino não quer se envolver, por falta de tempo, de preparo ou de vontade. E também não quer a responsabilidade do cargo.” Disse ainda que o condomínio tem questões intrínsecas e a legislação precisa acompanhar as demandas sociais e a modernização. Mas não pode

Hubert Gebara coordena painel com Helena Gomes, Antonio Couto, Gustavo Guillaumon e Nilton Savieto

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CondomĂnios

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Condomínios

se afastar da natureza jurídica do condomínio. “Não podemos confundir um profissional preparado para exercer a função de síndico com a profissão de síndico. Precisamos estar atentos para que não sejam aprovadas regulamentações ‘tortas’, que vão alijar o que há de bom na legislação e criar problemas para o condomínio”, alertou Helena. Segundo ela, o que ocorre atualmente é a minimização de riscos desta contratação, que não elimina os riscos trazidos pela insegurança jurídica. “Anos atrás, pensamos em fazer uma alteração no Código Civil para regulamentar a atuação do síndico, mas essa iniciativa não foi adiante. Pensamos em retomá-la”, revelou Hubert Gebara, que resumiu a gestão do condomínio em um tripé: zelador ou gerente predial, síndico e administradora. “Se um deles falhar, vai acabar prejudicando a administração do condomínio”, afirmou. 46

Novidades legislativas As novidades legislativas e as principais polêmicas em condomínios foram discutidas no evento. Coordenador do painel, o advogado Jaques Bushatsky, membro do Conselho Jurídico do Secovi-SP, iniciou os debates abordando um recente projeto de lei relacionado à portaria remota, que, segundo avalia, é mais um reflexo dos tempos de economia compartilhada e de incentivo à atualização. “Isso abriu uma brecha para a criação de projetos de lei que, basicamente, não proíbem a instalação desse tipo de equipamento, mas condicionam a sua instalação à permanência dos trabalhadores do edifício”, disse. Para o advogado Eric Camargo, sócio do escritório DLA & Camargo Sociedade de Advogados, ideias como essa vêm na contramão do que se espera em termos de novidades e benefícios

atrelados a um projeto de lei de qualquer natureza. “A escolha por esse modelo de controle de acesso está diretamente ligada à redução de valores dos rateios condominiais. Na verdade, essa exigência provoca um acréscimo de custos para o morador. Em suma, a medida fere a liberdade de escolha do condômino.” Já o advogado João Paulo Rossi Paschoal, especialista em Direito Civil e Direito Imobiliário Empresarial, enfatizou que, independentemente da inovação a ser implantada, é necessário um trabalho prévio de conscientização e esclarecimento de dúvidas com todos os moradores. “Convém ainda visita e simulação dos técnicos responsáveis, demonstrando, na prática, o que se pretende fazer, antes de seguir diretamente para a convocação da Assembleia”, explicou. “E se um proprietário ficar devendo o condomínio?”, questionou Luiz Ribeiro, presidente da OAB (Ordem dos Advogados do Revista Secovi-SP

Condomínios

Brasil) de São Bernardo do Campo e diretor jurídico da Acigabc (Associação dos Construtores, Imobiliárias e Administradoras do Grande ABC). Ele explicou que o síndico pode dividir o boleto da cota condominial pelo número de coproprietários. “Quando um proprietário não paga e o condomínio tiver de entrar com ação judicial, não será possível penhorar a unidade, ou seja, somente os direitos sobre a referida semana.”

Polêmicas Um dos temas polêmicos abordados pelos especialistas foi locação de curtíssima temporada. Para Luiz Ribeiro, se o empreendimento nasce com essa possibilidade na Convenção do condomínio, o comprador pode utilizar o seu apartamento para tal. Por outro lado, se compra pensando em alugar nessa mo-

dalidade, ao ser vetado posteriormente, ele é lesado em seu direito de propriedade. “Assim acontece também com o oposto. Se uma norma proíbe esse tipo de locação, alguns proprietários podem se sentir prejudicados com a liberação. A não ser que a mudança seja levada para decisão unânime da Assembleia.”. Apesar de terem pontos de vista divergentes com relação ao quórum, os advogados concordaram que o tema merece atenção e regramentos. No tocante ao cheiro provocado por entorpecentes (drogas ilícitas), cigarros e outros fumígenos, Bushatsky perguntou se é papel do síndico intervir. “Ele deve atuar quando tiver massa crítica suficiente. Se não for esse o caso, fica difícil tomar alguma providência. Mas existem diversas formas de tocar no assunto sem falar diretamente do uso da droga, como tratar dos odo-

res que saem dos apartamentos, pois existe a regra do abuso do direito”, sugeriu Rossi Paschoal. Questionado sobre problemas com animais, Eric Camargo foi enfático: "desde que seja preservada a saúde, o sossego e a segurança, não há problemas em tê-los no condomínio. Outro assunto que gerou grande debate foi o condômino antissocial. Sobre questões que abrangem briga de casal (com agressão), racismo e homofobia, foi consenso a necessidade de se acionar a polícia e a Justiça, uma vez que se tratam de crimes previstos em lei. A reserva de vagas para idosos também gerou opiniões divergentes. Eric Camargo defendeu que o Estatuto do Idoso pode ser usado para requerer uma vaga preferencial, enquanto a opinião dos demais foi baseada no direito da pessoa com necessidades especiais. «

Painel jurídico com Jaques Bushatsky, Eric Camargo, João Paulo Rossi Paschoal e Luiz Ribeiro

Revista Secovi-SP

Ampliar

Samba e solidariedade Descontração marca a edição anual do tradicional jantar beneficente, embalado por show do grupo Inimigos da HP

Ampliar, programa de responsabilidade social do Secovi-SP, realizou em outubro, no Buffet França, na capital paulista, a edição anual do seu tradicional jantar beneficente, uma das iniciativas destinadas a arrecadar recursos para os programas de profissionalização de jovens e adolescentes em situação de vulnerabilidade social. “Essa ajuda é fundamental para que os jovens tenham a esperança de uma vida melhor, um futuro mais promissor”, afirma Leonardo Tavares, presidente da instituição. “Nessas quase três décadas de existência, atendemos mais de 56 mil jovens e emitimos cerca de 48

77 mil certificados. No ano passado, 1.200 alunos passaram pelos mais diversos cursos, e nossa meta para 2019 é ultrapassar os 1.500”, afirmou Tavares. Um dos momentos mais emocionantes da noite foi a homenagem em reconhecimento ao trabalho e à dedicação em prol da instituição. Os conselheiros Moira Toledo Bossolani e Diego Velletri, além da assistente social Margareth Oliveira, foram os homenageados. “Eles fizeram um grande esforço para manter segredo. Fiquei muito surpresa e feliz. Não sei nem como agradecer”, disse Margareth, que há 20 anos trabalha diretamente com os jovens

Da Redação

atendidos pelo Ampliar. Com o tema “Aquarela do Brasil”, o jantar reuniu cerca de 150 pessoas e celebrou a brasilidade com pratos e petiscos da culinária nacional, elaborados pelo Buffet França – um dos patrocinadores do evento –, e foi embalado pela banda Inimigos da HP. Decorado em tons de verde e amarelo, o ambiente também contou com mesas de cassino fornecidas pela Cassinera, que garante a diversão dos jantares há cinco anos, proporcionando momentos de descontração com cartas, fichas e roletas. “Nossos croupiês são treinados como verdadeiros animadores, por isso, ninguém fica de fora, até Revista Secovi-SP

Ampliar

aqueles que não sabem jogar. As probabilidades da mesa são zeradas para que a vitória fique toda com os participantes. Ao final, os grandes vencedores podem usar suas cassineras (cédulas fictícias distribuídas na entrada do evento) em um leilão”, afirmou André Schuartz, fundador da empresa, que conduziu as premiações. O jantar beneficente teve patrocínio de Instituto Cyrela, R. Yazbek, Sobloco Construtora, Duarte Garcia, Buffet França, Cassinera e Abecom. “A longa parceria com o Ampliar acontece justamente pela transparência na prestação de contas, já que

Revista Secovi-SP

Os presidentes do Secovi-SP e do Ampliar, Basilio Jafet e Leonardo Tavares, com os integrantes do grupo Novos Empreendedores

mostra exatamente onde os recursos são utilizados, gerando confiança, que é a chave para a

continuidade do apoio” afirmou Aron Zylberman, diretor executivo do Instituto Cyrela. «

Tira-dúvidas

Área Cível Ingrid Ferreira Gomes | OAB/SP 396.450

Este espaço é um canal permanente para esclarecer questões relacionadas ao dia a dia das atividades imobiliárias.

Área Trabalhista Carlos Alberto Azevedo | OAB/SP 195.698

Envie suas dúvidas para o e-mail juridico@secovi.com.br

1 O contrato de trabalho “verde e amarelo” pode ser usado por qualquer empresa? De acordo com a Medida Provisória nº 905, publicada no dia 12/11/2019, as empresas poderão contratar novos trabalhadores até o limite de até 20% da média de empregados registrados na folha de pagamentos entre 1º de janeiro e 31 de outubro de 2019. A norma não prevê restrição quanto ao porte ou regime tributário, o que indica a possibilidade de qualquer empresa contratar novos empregados por meio desse regime. Porém, apenas pessoas com idade entre 18 e 29 anos e em situação de primeiro emprego poderão ser contratadas conforme as regras da MP. As pessoas que tiveram como primeiro emprego um contrato de aprendizagem, experiência, intermitente ou trabalho avulso poderão ser contratadas no regime do contrato verde e amarelo.

2 Os trabalhadores admitidos pelo regime do “contrato verde e amarelo” serão efetivos? Inicialmente, o “contrato de trabalho verde amarelo” tem prazo determinado de até 24 meses. Porém, nada impede que a empresa contrate trabalhadores nesse regime por prazo inferior ao estabelecido na MP, podendo ainda realizar sucessivas prorrogações desse contrato até o limite de 24 meses. Ultrapassado o limite de 24 meses, deixa der fazer parte do regime “verde e amarelo”, tornando-se um contrato de trabalho comum, sem prazo determinado e com a incidência de todos os encargos.

3 A periodicidade de reajuste do valor locativo pode ser inferior a um ano? As Leis nº 9.069/1995 e nº 10.192/2001, relativas à implantação e à consolidação do Plano Real, vedam que se estipule periodicidade de reajustes inferiores a um ano, a fim de não estimular o fenômeno inflacionário, seja a locação ajustada para fins residenciais ou não.

4 Deve constar no edital de convocação da assembleia os motivos da destituição do síndico? O edital é um mero instrumento convocatório, cujo objetivo é anunciar aos condôminos os assuntos em pauta. Melhor explanação sobre os assuntos deve ocorrer por ocasião da própria assembleia, tendo o síndico amplo direito de resposta. Portanto, desnecessário constar do edital o motivo pelo qual está sendo solicitada a sua destituição.

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Indicadores

Fique por dentro dos números do mercado O departamento de Economia e Estatística do Secovi-SP desenvolve periodicamente pesquisas, estudos, levantamentos e índices de condomínios, do mercado de imóveis novos e usados, e de loteamentos na capital, na Grande São Paulo e no interior do Estado. Confira.

Mensal

Anual

12 Meses

JANEIRO A OUTUBRO

2018

2019

Variação

ICON

2,53%

4,91%

4,58%

Ações Locatícias

13.345

13.442

0,7%

Pessoal/Encargo

3,92%

Tarifas

0,00%

4,32%

Falta de Pagemento

11.955

11.969

0,1%

7,19%

Ordinária/Despejo

695

655

-5,8%

Manut. de Equipamentos Conservação e Limpeza

0,68%

4,81%

3,17%

Consignatórias

16,7%

0,59%

4,63%

3,18%

Renovatórias

611

720

17,8%

Diversos

0,68%

4,81%

3,17%

Ações Condominiais

9.563

8.644

-9,6%

Fonte: Secovi-SP e Graprohab

Pesquisa de Valores de Locação Residencial - S. Paulo

JANEIRO A OUTUBRO

2018

2019

Variação

Lançamentos (unidades)

21.639

36.474

68,6%

Vendas (unidades)

20.882

33.956

Oferta média (unidades)

18.333

22.570

52,3 10.469

VSO 12 meses médio (%) VGV (R$ milhões)*

OUTUBRO DE 2019

Mensal

Anual

12 Meses

Total

0,10%

4,84%

5,16%

62,6%

1 dormitório

0,10%

5,66%

5,29%

23,1%

2 dormitórios

0,00%

4,09%

4,72%

57,8

10,4%

3 dormitórios

0,30%

5,71%

6,55%

17.009

62,5%

IGP-M

0,68%

4,79%

3,15%

*Valor Globa Vendas ( atualizado pelo INCC-DI de outubro de 2019)

* Trata-se do comportamento dos preços praticados no fechamento de contrato de aluguel.

GRAPROHAB - Loteamentos

Pesquisa de Loteamentos do Estado São Paulo*

JANEIRO A SETEMBRO Projetos Protocolados Lotes Protocolados Projetos Aprovados Lotes Aprovados

2018

2019

Variação

JANEIRO A MARÇO

362

364

0,6%

Loteamentos Lançados

101.574

107.789

6,1%

Lotes Lançados

296

345

16,6%

Lotes Vendidos

79.330

103.206

30,1%

VGL (R$ milhões)*

2T18

2T19

Variação

92,9%

6.264

7.933

26,6%

10.304

8.823

-14,4%

698

739

5,9%

* Valor Global Lançado (nominal)

Revista Secovi-SP

Fonte: Secovi-SP e FGV

Fonte: Secovi-SP e Embraesp

Pesquisa do Mercado Imobiliário - São Paulo

Fonte: Secovi-SP, Aelo e Brain

Fonte: Secovi-SP

OUTUBRO DE 2019

Ações Locatícias e Condominiais - São Paulo Fonte: Secovi-SP e Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo

Índice de Custos Condomíniais - RMSP

Guia de produtos e serviços Administradora

Desentupidora

Equip. de segurança

F de Moraes

Fonsi ADM

Danimar

Elevadores

Apto Condominial

Elevcom

Phoenix

Primac

CGPLAN

A&A SP

Filtros

Abriens

Filtrolar

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