Revista Secovi-SP - Edição 308

A N O 2 5 | 2 0 20 No 308 R $ 12 , 0 0

A revista do mercado imobiliário

ÁGUA E ESGOTO PARA TODOS MARCO LEGAL DO SANEAMENTO BÁSICO VEM PARA DAR DIGNIDADE E GARANTIR A SAÚDE DE MAIS DE 100 MILHÕES DE BRASILEIROS DESASSISTIDOS

E X C L U S I V O PERSPECTIVAS PARA O BRASIL

MULTIPROPRIEDADES: UM SEGMENTO EM EXPANSÃO

NO 2º SEMESTRE NA VISÃO DO DEPUTADO FEDERAL ENRICO MISASI GUIA DE SERVIÇOS E PRODUTOS PARA ADMINISTRADORAS DE CONDOMÍNIOS E SÍNDICOS

PANDEMIA ACELERA TRANSFORMAÇÃO DOS ESCRITÓRIOS

*Crédito sujeito a análise e aprovação. Custo do boleto pode variar de acordo com o perfil do condomínio.

Taxa de juros definida de acordo com o perfil e score. A taxa 1,99% se refere a taxa nominal.

Taxa CET será demonstrada na simulação e contratação.

Revista Secovi-SP

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Carta do presidente

Basilio Jafet Presidente do Secovi-SP (Sindicato da Habitação) e reitor da Universidade Secovi

Home sweet ... office

A

expressão ‘lar doce lar’ (home sweet home, em inglês) ganhou nova dimensão com a pandemia. Os escritórios praticamente não funcionaram durante a quarentena. O retorno às atividades ocorre de forma gradual e com medidas sanitárias que dificultam esquecer que vivemos uma nova realidade, com novos parâmetros de convivência.

Desde março, o home office domina o debate.

Surgem análises sobre as vantagens e desvantagens do teletrabalho. E preocupações sobre como a legislação trabalhista irá regulamentá-lo e que tipo de pressão será exercida por sindicatos laborais, embora seja notório que muitos empregos foram e continuarão sendo salvos por esse modelo.

Dentre os aspectos positivos do home office, é possível citar, resumidamente: na segurança de sua casa, o trabalhador pode render mais, uma vez que não consome tempo com deslocamentos nem se desgasta com o trânsito; reuniões por videoconferência são mais objetivas; as empresas podem gastar menos, ainda que forneçam auxílio para despesas, já que o custo operacional do escritório é abatido (questão de fazer as contas); há flexibilidade de horário e escalas de trabalho, desde que observadas as premissas da CLT. Tudo isso pode favorecer as metas de produtividade e entrega das empresas.

Por outro lado: alguns colaboradores podem ter dificuldade em manter o foco no trabalho – nem todos conseguem mantê-lo com filho no colo e migalhas de bolacha no teclado; o monitoramento das atividades enseja maior complexidade, assim como a qualidade corre perigo pelo fato de não haver inRevista Secovi-SP

teratividade com chefias e colegas; o risco de falhas na comunicação requer atenção; fica comprometido o espírito de equipe, que é a ‘alma’ das corporações.

Ademais, eventos e reuniões presenciais são emocionalmente importantes. Sem eles, não há networking.

Existem fatores que devem ser ponderados por aqueles que se apressam em decretar o fim dos escritórios. Dentre eles, o perfil humano. Recente matéria da revista The Economist, sobre aspectos de natureza comportamental, indicou que um dos sentimentos gerados pelo fato de poder sair para trabalhar é a alegria. Ao fazer isso, assumimos uma nova identidade, distante daquela que somos no dia a dia doméstico, e da qual, não raro, nos cansamos um pouco. Vestir-se para trabalhar é um artifício que traz felicidade. Algo bem diferente de usar pantufas nas reuniões on-line. O outro não vê, mas você sabe.

“Os seres humanos precisam de escritórios. Encontros on-line podem nos manter vivos como seres sociais agora, mas as videoconferências relacionadas ao trabalho geralmente são transacionais, desajeitadas e desagradáveis”, diz a reportagem. E mais: “...o que nos move é o relacionamento que temos com as pessoas”.

Haverá mudanças no layout dos escritórios. Espaços com maior distanciamento e novos tipos de ambientes de convivência são mudanças que vão durar meses, ou anos. O nível de automação será maior, assim como a interação digital. Mas é a convivência entre pessoas que permite ao Secovi-SP trabalhar pelo desenvolvimento do setor imobiliário. Daí afirmar que o home office veio para ficar, mas não de maneira exclusiva. « 3

DIRETORIA

Presidente: Basilio Jafet Vice-presidentes: Adriano Sartori, Alexandre Lafer Frankel, Caio Calfat, Caio Portugal, Carlos Borges, Claudio Hermolin, Emilio Kallas, Frederico Marcondes Cesar, Guilherme de Lucca, Hubert Gebara, Ricardo Yazbek, Rodrigo Luna Conselho editorial: Hubert Gebara, Paulo André Jorge Germanos, Ricardo Yazbek e Claudio Bernardes

PRODUÇÃO

Assessoria de Comunicação do Secovi-SP

REPORTAGEM E REDAÇÃO

Redação: leitor@revistasecovi.com.br Editora Responsável: Maria do Carmo Gregório (MTb 23.732) Redação: Leandro Vieira, Luciana Ferreira, Rosana Pinto e Shirley Valentin Assistente: Queli Peixoto Fotos: José Carlos T. Jorge Apoio: Carlos Alberto Azevedo, Fernanda Silva Santana, Ingrid Ferreira Gomes, Karina Zuanazi Negreli, Edson Kitamura, Fabrício Pereira, Laryssa Basílio Kakuiti (Economia)

ARTE

Marcos Pellegrini e Thais Carvalho

I

Recado da Editora mportante avanço no sentido de eliminar desigualdades sociais e estimular investimentos privados no País, o novo Marco Legal do Saneamento Básico é assunto da matéria de capa desta edição.

Na esteira de boas novas, mostramos que a mesma pandemia que cau-

sou estragos econômicos e sociais movimentou o mercado imobiliário de cidades próximas à capital paulista e abriu caminho para reformulações no segmento de lajes corporativas. A quarentena intensificou ainda o uso da tecnologia e de soluções digitais, que contribuíram para a manutenção dos negócios e para encurtar distâncias.

Oportunidades para corretores de imóveis e expectativas positivas para o mercado de multipropriedades em 2020 também são temas contemplados nas páginas a seguir.

Em artigo exclusivo, o deputado federal Enrico Misasi defende que a Câmara concentre esforços em quatro frentes no segundo semestre: reforma tributária, reforma administrativa, pauta ambiental e efetivação do Marco Legal do Saneamento. Boa leitura.

Maria do Carmo Gregório

MARKETING & COMERCIAL

Janaína Jardim, Mônica Andrade e Rodolfo Teixeira

Índice

PARA ANUNCIAR

revista@secovi.com.br (11) 5591-1176 Jose Roberto (11) 94145-7948 Marcio Nunes (11) 96906-5717 Tiragem: 10.000 exemplares Impressão: Log & Print Gráfica e Logística

03 Carta do presidente 06 É bom saber

CONTATOS SECOVI-SP

09 Opinião

PABX (11) 5591-1300 Eventos (11) 5591-1279 PQE (11) 5591-1284 Universidade Secovi (11) 5591-1221 | 1284/1203 Câmara de Mediação (11) 5591-1214

10 Em pauta

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SECOVI NO INTERIOR

Bauru (14) 3227-2616 Campinas (19) 3399-3337 Grande ABC (11) 4121-5335 Jundiaí e Região (11) 4586-3535 | 2709-7335 Santos (13) 3321-3823 São José do Rio Preto (17) 3235-1138 Sorocaba (15) 3211-0730 São José dos Campos (12) 3922-6605

12 Capa 24 Especial 26 Mercado 28 Intermediação 34 Tendência

Os artigos assinados são de exclusiva responsabilidade de seus autores.

Reprodução de matérias somente após expressa autorização da Redação.

Os anúncios publicitários são de inteira responsabilidade dos anunciantes.

Registro nº 26.378 Foto da capa: iStock

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38 Condomínios 42 Interior

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46 Ampliar 48 Tira-Dúvidas 52 Indicadores Revista Secovi-SP

Revista Secovi-SP

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É bom saber

Guia Prático de Manutenção Predial

C

om o objetivo de orientar síndicos, zeladores e profissionais de administradoras, o Secovi-SP, por meio da vice-presidência de Administração Imobiliária e Condomínios, acaba de lançar o Guia Prático de Operação e Manutenção para Condomínios Residenciais.

A publicação contém dicas para

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a manutenção correta, preventiva e planejada do condomínio. Explica, de A a Z, as medidas necessárias para conservar e valorizar o patrimônio e, ainda, atender as normas técnicas e a legislação do setor, como a recente norma de inspeção predial ABNT NBR 16.747/2020.

“Para preservar a propriedade e

manter o seu valor, a manutenção deve começar no dia seguinte em que o prédio foi entregue”, destacou Sérgio Meira de Castro Neto, diretor de Condomínios do Secovi-SP, durante o encontro on-line que marcou o lançamento da publicação, realizado em 29 de julho.

“O bom gerenciamento e um adequado planejamento da manutenção aumentam a satisfação dos usuários, valorizam o patrimônio e permitem solucionar problemas com custos menores”, observou Meira. Dentre os benefícios da manutenção bem administrada, o diretor ressaltou a redução dos custos operacionais, com a diminuição das correções emergenciais e dos desperdícios, além de melhor planejamento financeiro.

O Guia Prático foi elaborado por Anna Cafaro, Patrícia Nahas e Nilton Savieto, integrantes do Conselho de Síndicos do Secovi-SP, sob a coordenação de Sérgio Meira.

Acesse o QR Code e faça o download gratuito da publicação. «

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É bom saber

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É bom saber

Gestão de locação: nova turma em setembro

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isponível na modalidade transmissão simultânea pela internet, o curso Gestão de Locação está com inscrições abertas para mais uma turma, com aulas de 15/9 a 26/11/2020.

O programa inclui as diversas etapas que permeiam a locação, desde o início da relação entre locador e locatário, até o trata-

mento da relação durante a transação e pós-contratual.

O conteúdo do curso tem foco na capacitação de profissionais imobiliários que trabalham com locação, advogados, gestores de facilities e de fundos imobiliários.

Locação residencial e não residencial, por temporada, em shopping center, garantias locatícias

e benfeitorias, tributação, aspectos jurídicos, administração da carteira, marketing e corretagem estão entre os diversos aspectos tratados nas aulas.

Para mais informações sobre o programa e as inscrições, acesse o site www.unisecovi.com.br ou entre contato pelo WhatsApp da UniSecovi (11) 97098-0858. «

Estratégias para aumentar a rentabilidade

A

inda na área de locação, a UniSecovi oferece curso que ensina como aumentar a rentabilidade em aluguéis residenciais, municiando o aluno com as principais ferramentas de análise de ativos e de retorno do investimento.

Plataformas digitais, questões jurídicas, análise de riscos, conceitos, entre outros temas, estão contemplados no programa. O conteúdo inclui ainda tendências, mudanças de comportamento e

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de estilo de vida contemporâneos, técnicas de hospitalidade e montagem hoteleira para diferenciar um imóvel e alavancar receitas.

Disponíveis por transmissão simultânea pela internet, as aulas têm início com a contextualização e um panorama geral do mercado, os principais índices comparativos e a apresentação de um caso em estudo. Para mais informações sobre cursos e inscrições, acesse o site da UniSecovi. «

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Opinião

Hubert Gebara Vice-presidente de Administração Imobiliária e Condomínios do Secovi-SP (Sindicato da Habitação)

Prioridade à Vida

O

s condomínios estão completamente integrados às cidades. Não é possível pensar num enfrentamento à pandemia da Covid-19 em que as cidades e os condomínios estejam em estágios diferentes e tenham regras diversas de convivência. É muito importante construir uma diretriz única durante esse processo de reabertura, no qual estamos vivenciando atualmente.

Passados mais de cinco meses da decretação do estado de calamidade pública por conta do novo coronavírus, outros hábitos se fizeram necessários.

Tivemos de nos acostumar a evitar o contato físico, usar máscaras e álcool em gel constantemente.

Eventos on-line, as famosas lives, além das reuniões eletrônicas, passaram a fazer parte da rotina, mesmo para aqueles que, até então, eram avessos à tecnologia. Se antes pareciam improváveis em termos de eficiência, a sala de aula e o escritório agora estão em casa, colocando em questionamento o uso dos imóveis e de suas estruturas físicas, novos espaços e volume de ocupação.

Somos resilientes. Em pouco tempo, buscamos soluções para retomar a atividade econômica e os relacionamentos pessoais, adaptando-os à nova realidade. Redobrando os cuidados com higiene e, ainda, lidando com as incertezas. Nossa cultura foi severamente impactada e dificilmente será a mesma.

Avançamos exponencialmente na transformação digital e continuamos evoluindo. Nesse movimento, a vida condominial também está mudando. Reforços na sanitização dos ambientes, cuidados na utilização do elevador e restrição de uso das áreas de lazer.

Revista Secovi-SP

Cada condomínio e cada realidade são únicas. A decisão de como e quando iniciar esse processo de reabertura deve ser tomada pelo corpo diretivo do empreendimento, se possível em assembleia geral.

Diante do desconhecido, o síndico e demais gestores condominiais podem – e devem – se utilizar de informação técnica, estudos pormenorizados e comunicação. Não há uma regra geral.

Adaptação contínua e agilidade nas respostas às novas situações são pontos-chave de qualquer plano de reabertura. Há condomínios que se equiparam a cidades em razão de seu porte e do fluxo de pessoas. Assim, devem ser pensados e tratados como tal. O contexto de cada comunidade com relação à propagação da Covid-19 deve ser considerado em um projeto que demanda planejamento, priorização, revisão e flexibilização, quando necessária. Neste quesito, as administradoras devem fornecer o apoio necessário.

Também é indispensável ficar atento às diretrizes das autoridades públicas de seu município. Todas as ações devem ter como base os parâmetros definidos pelas autoridades sanitárias para retomada consciente. A orientação ao público interno – condôminos, moradores e usuários – e externo – funcionários, fornecedores e outros – é fundamental.

Avisos nos elevadores, quadro com informes, aplicativos de mensagens e e-mails são meios eficientes de comunicação. Tudo deve ser pensado de maneira a estabelecer um ponto de equilíbrio entre esse processo de reabertura e a saúde, sempre priorizando a vida. « 9

Foto: Michel Jesus

Em Pauta

Perspectivas D para o Brasil no segundo semestre de 2020 Enrico Misasi – deputado federal eleito por São Paulo, líder no PV na Câmara, advogado e mestre em Direito Constitucional 10

urante os últimos meses, o Parlamento brasileiro concentrou todos os seus esforços na discussão e aprovação de projetos urgentes para o enfrentamento à pandemia do coronavírus. Destaco, por exemplo, o auxílio emergencial, as linhas de crédito para pequenas e médias empresas, a proteção aos profissionais da saúde, dentre vários outros. Neste segundo semestre, é preciso que continuemos sim a acompanhar de perto as demandas legislativas surgidas da pandemia, mas, além disso, é Revista Secovi-SP

Em Pauta

necessário que passemos a nos dedicar aos projetos estruturantes para a retomada do País.

Nesse sentido, defendo que a Câmara dos Deputados se concentre em quatro eixos centrais de atuação: (1) reforma tributária; (2) reforma administrativa; (3) pauta ambiental; (4) efetivação do Marco Legal do Saneamento.

A reforma tributária é um consenso nacional. Por mais que haja divergências acerca de seus detalhes, ninguém discorda de sua necessidade. À PEC 45 e à PEC 110, que tramitavam desde o ano passado na Câmara e no Senado, respectivamente, somou-se recentemente a proposta do governo, por via infraconstitucional. Precisamos envidar todos os esforços para encontrar um denominador comum, que possibilite a aprovação de uma reforma que simplifique o sistema tributário, corrija distorções, facilite a vida do empreendedor brasileiro. Cabe notar, ademais, a conveniência de se discutir – com seriedade e sem demagogia – uma desoneração da folha de pagamento, tendo em vista a geração de empregos num momento de crise.

O segundo foco de atenção deve recair sobre a reforma do Estado brasileiro, isto é, a reforma administrativa. Construímos, nas últimas décadas, um Estado que sistematicamente gasta mais do que arrecada, um orçamento engessado por despesas obrigatórias com salários e aposentadorias, sem capacidade de invesRevista Secovi-SP

timentos estratégicos. O Brasil precisa encontrar definitivamente o equilíbrio fiscal, que é condição necessária para a atração de investimentos. Assim, a reforma administrativa deve vir no sentido de modernizar as carreias públicas, otimizar processos de gestão e criar os incentivos corretos para a eficiência no setor público.

A pauta ambiental, por sua vez, é fundamental para a retomada econômica do País. Investimentos internacionais cada vez mais exigem o selo verde, e a imagem do Brasil está comprometida nesse ponto. O acordo Mercosul-União Europeia está correndo sério risco de ir por água abaixo.

Devemos liderar um amplo processo de consenso nacional em torno da centralidade da proteção ao nosso meio ambiente para a estratégia de desenvolvimento econômico nacional. Isso passa por instrumentos eficazes de proteção da Amazônia, pelo incentivo à comercialização dos green bonds, pelo investimento na produção e utilização de biocombustíveis. O Brasil tem todas as condições naturais de liderar no mundo um processo de transição para a economia verde, desde que todos se unam, do agronegócio aos ambientalistas, das ONGs ao mercado financeiro.

Por fim, é preciso que acompanhemos de perto a efetivação da melhor novidade legislativa do primeiro semestre deste ano: o Novo Marco Legal do Saneamento. As potencialidades da nova

lei são imensas: investimento de meio trilhão de reais, com a geração de centenas de milhares de empregos, superação de um dos nossos maiores problemas ambientais e, acima de tudo, justiça social para milhões de brasileiros que ainda convivem sem esgotamento sanitário e sem água potável. Para a lei virar realidade, a Câmara deve se mobilizar para equipar a Agência Nacional de Águas, para capacitar agentes públicos, para divulgar boas práticas e cooperar na estruturação dos blocos regionais. Tudo isso tem sido estimulado pela Frente Parlamentar do Saneamento, da qual tenho a honra de ser coordenador.

Não temos tempo a perder. A pandemia nos deixará um país em sérias dificuldades econômicas e sociais. Mas também um país mais solidário e mais fraterno, consciente do destino comum que partilhamos. O momento é de unidade e de priorização, para que a crise que tanto nos feriu – e ainda fere – seja uma oportunidade de nos reerguermos. « 11

Capa

Brasil fica mais perto da universalização do saneamento básico Setor da construção civil e imobiliária comemora a sanção do Marco Legal do Saneamento Básico após décadas de espera. Lei resgata a obrigação social de proporcionar dignidade e saúde para toda a população L avar as mãos com água e sabão, por 20 segundos, no mínimo, várias vezes ao dia. Essa foi uma das principais recomendações da OMS (Organização Mundial da Saúde) para evitar a contaminação pelo novo coronavírus que, em virtude da sua disseminação global, transformou-se em pandemia.

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A regra simples de higienização das mãos é algo impossível para 35 milhões de brasileiros que não têm acesso a água tratada, conforme dados de 2018 do SNIS (Sistema Nacional de Informações sobre Saneamento).

Para boa parte dessa população também fica difícil cumprir a regra do “Fique em casa”, me-

Shirley Valentin

dida fundamental para atender às determinações dos inúmeros decretos de calamidade pública, com imposição de quarentena e distanciamento social.

A pandemia do coronavírus expôs a chaga da desigualdade social no País, o enorme problema da falta de moradia adequada e digna, e das ocupações Revista Secovi-SP

Capa

irregulares. De acordo com dados da FGV (Fundação Getúlio Vargas), o déficit habitacional brasileiro aproximado é de 7,8 milhões de domicílios.

Primeiro passo Por outro lado, a falta de saneamento básico ganhou destaque durante a pandemia por um aspecto positivo. Finalmente, foi aprovado no Congresso Nacional e sancionado pelo presidente da República Jair Bolsonaro, em 15 de julho, o novo Marco Legal do Saneamento Básico, Lei nº 14.026/2020.

A aposta é que, a partir de agora, poder público e iniciativa privada consigam se unir e dar destino correto às 9,1 mil toneladas de esgoto diário produzidas no País.

E, com isso, possam solucionar a vida de mais de 100 milhões de brasileiros sem acesso à coleta e ao tratamento de esgoto, conforme apontam dados do SNIS. Esse número representa quase metade da população brasileira, calculada em 212 milhões de habitantes, de acordo com estimativa de 2019 do IBGE (Instituto Brasileiro de Geografia e Estatística).

“Esse primeiro passo vai permitir resgatar uma dívida histórica. Poderemos promover inserção social e, mais do que nunca, inaugurar um novo entendimento social. Mais liberdade, mais segurança jurídica e atração de capital, aliadas à transparência e a indicadores acessíveis, farão o Revista Secovi-SP

Brasil deslanchar e alcançar um novo nível de igualdade para todos, oferecendo condições de desenvolvimento humano”, avalia Caio Portugal, vice-presidente de Desenvolvimento Urbano e Meio Ambiente do Secovi-SP e também presidente da Aelo (Associação das Empresas de Loteamento e Desenvolvimento Urbano).

Em meio ao caos instalado por um vírus, com agravamento pelas condições precárias de saneamento e infraestrutura de muitas regiões do País, não podia ser mais emblemático aprovar o novo Marco Legal do Saneamento Básico neste momento.

A principal característica da Lei é impulsionar o investimento da iniciativa privada na promoção do saneamento básico, ampliando a presença das empresas nos processos de licitações, com previsão de metas de desempenho para o cumprimento de contratos.

Inclusive, o texto legal estabelece que, até 2033, deve-se atingir a meta da universalização de coleta e tratamento de esgoto no Brasil.

Desigualdade em números Em julho passado, o IBGE divulgou a Pesquisa Nacional de Saneamento Básico (PNSB), com números nada animadores.

Aproximadamente 39,7% dos municípios brasileiros não têm serviço de esgotamento sanitário, e a distribuição é bastante desigual. No Sudeste, mais de

90% dos municípios possuem o serviço desde 1989, enquanto no Norte essa proporção era de apenas 16,2% em 2017.

Ainda conforme o estudo, 62,8% dos municípios brasileiros tratavam o esgoto em 2017.

As regiões Centro-Oeste (94,4%) e Sul (71,7%) registraram os maiores percentuais de municípios com ETE (Estação de Tratamento de Esgotos) em operação.

A região Nordeste tinha o menor índice (51,2%).

Somente 67% do esgoto gerado é coletado por rede, com tubulação fechada e levado até a ETE ou a algum ponto de lançamento final, sem tratamento adequado. Do volume de esgoto coletado por rede, 77,1% recebe tratamento em ETEs. De acordo com a Pesquisa Nacional, a coleta e o tratamento de esgoto são realizados principalmente nas cidades mais populosas. Aquelas com até 20 mil habitantes ficaram abaixo da média do Brasil (62,8%) e os maiores percentuais estavam nos municípios com mais de 500 mil habitantes (97,6%).

Pressa Com a Lei em vigor, é bom que municípios se organizem e preparem suas licitações. Os que saírem na frente terão prioridade do governo federal no recebimento de aporte econômico.

A nova legislação prevê que os Estados criem grupos com os pe13

Capa

quenos municípios, a fim de contratar, coletivamente, os serviços de coleta e tratamento de esgoto. A medida visa a conferir viabilidade econômica aos projetos de saneamento por cidades de menor porte.

Com a possibilidade de aumen-

to da participação das empresas privadas na implantação de redes de saneamento básico, espera-se um salto de qualidade. Ainda de acordo com a Pesquisa Nacional de Saneamento Básico, em 2017, o serviço de esgotamento sanitá-

rio era realizado principalmente por entidades públicas, e as prefeituras eram as executoras na maioria das cidades (46,2%). Somente em 3,1% dos municípios pesquisados o serviço era prestado pela iniciativa privada.

Essa participação apresenta percentual um pouco maior no recente Panorama da Participação Privada no Saneamento de

2020, lançado pela ABCON (Associação Brasileira das Concessionárias Privadas de Serviços Públicos de Água e Esgoto).

Conforme o estudo, a iniciativa privada com atuação no saneamento básico está presente em 5,2% dos municípios.

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Revista Secovi-SP

Intermediação

Informe Publicitário

Securitização feita sob medida para atender necessidades das empresas Fortesec trabalha com diferentes modalidades de CRIs (Certificados de Recebíveis Imobiliários) para atender demanda por financiamento

A

s operações de securitização ganharam força nos últimos anos no Brasil diante das limitações das linhas de crédito tradicionais para os setores de construção civil e agronegócio, muitas vezes desatendidos e com poucos recursos para financiar os negócios.

Até pouco tempo, não era incomum, por exemplo, as companhias terem acesso apenas a linhas de curto prazo para financiar seus empreendimentos, enquanto a necessidade de capital era de longo prazo. Com isso, o prazo para o pagamento dessa dívida ficava descasado do prazo em que as receitas entrariam no caixa das empresas e o modelo de financiamento se tornava uma dor de cabeça.

As operações de securitização nasceram exatamente para resolver esses descasamentos. Elas são feitas sob medida: possuem o prazo adequado para cada tipo de negócio, os recursos são repassados para a companhia conforme a necessidade, evitando assim pagamentos desnecessários de juros e os custos da operação são mais atrativos do que outras linhas bancárias.

A Fortesec trabalha com uma gama diversificada de operações. Conheça as principais modalidades: VENDA DA CARTEIRA (TRUE SALE) A emissão de CRIs no modelo true sale é aplicável para empresas de incorporação e loteamento e é bastante vantajosa para quem precisa dos recursos para equilibrar o fluxo de caixa.

Trata-se de uma operação montada a partir da venda definitiva da carteira de recebíveis da empresa para o investidor, com o pagamento efetuado à vista. As premissas são: empreendimento concluído, contrato de compra e venda com alienação fiduciária registrada e sistema de amortização price ou SAC. Aqui, é importante lembrar que a transação pode

envolver ou não a carteira inteira. Como se trata de uma venda, o investidor costuma ser mais criterioso com relação aos créditos que está comprando.

CESSÃO DE CARTEIRA Os CRIs montados a partir da cessão de carteira também são indicados, por exemplo, para multipropriedade, timesharing, incorporadoras e loteadoras.

Os recursos podem ser usados para o financiamento da obra, investimento em outros projetos imobiliários ou capital de giro. Essa operação acontece quando a companhia faz a cessão total da carteira do empreendimento e, em contrapartida, recebe os recursos dos investidores.

As garantias podem ser alienação fiduciária das quotas do empreendimento, cessão fiduciária dos recebíveis atuais e das vendas futuras e aval dos sócios do empreendimento. Como há coobrigação do empreendedor, os critérios de elegibilidade são mais flexíveis.

LOCAÇÃO A emissão de CRIs pode ser feita a partir do lastro em contratos de locação convencional ou atípica (conhecido como “built to suit”). No geral, esse tipo de operação atende empreendimentos como shoppings, prédios comerciais e galpões logísticos. As garantias exigidas podem ser as mesmas da modalidade cessão de carteira.

CORPORATIVO Os CRIs corporativos são aqueles emitidos por companhias com avaliação de risco, ou ratings, altos. Empresas cujo próprio balanço da companhia define o risco dos títulos emitidos. Nessa situação, há uma flexibilidade maior em relação às garantias exigidas, que são sempre definidas caso a caso. É essencial que a destinação do recurso seja para fins imobiliários.

Para conversar sem compromisso com um dos especialistas da Fortesec, acesse: www.fortesec.com.br Revista Secovi-SP

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Capa

Para Percy Soares Neto, diretor-executivo da ABCON, a nova legislação é um ponto de inflexão na busca da universalização do saneamento. “É claro que o objetivo de se chegar a isso até 2033 é muito ousado. Mas o marco permite que, naquelas localidades onde esse objetivo for muito restritivo, e tiver um impacto muito grande nos sistemas de tarifas, haja a possibilidade de estender esse prazo, já no texto atual aprovado, para 2040”, esclarece.

Para Soares Neto, o novo Marco Legal confere importância ao setor de saneamento, que ficou esquecido durante muito tempo dentro da área de infraestrutura.

“Ele é o último a se abrir de maneira efetiva para os investimentos privados”, diz.

Pela nova legislação, o poder concedente ficará com o município, porque ele é o titular do serviço de saneamento básico. A partir daí é que será estabelecida a atuação dos demais operadores do sistema. “Entretanto, o Estado deverá participar em inúmeras situações, seja por consórcios regionais ou pelas companhias estatais”, explica o vice-presidente do Secovi-SP, Caio Portugal.

Em São Paulo, a Sabesp (Companhia de Saneamento Básico do Estado de São Paulo) – empresa de economia mista, mas com controle acionário do governo estadual - poderá atuar como concessionária, gestora de contratos e programas, ou como fornecedora de água bruta tratada.

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Portugal: “Dignidade, inclusão social e igualdade de condições sanitárias, em São Paulo ou em regiões remotas e pobres do Brasil.”

“O marco legal foi revolucionário, porque constrói paradigmas para quaisquer composições de capital e parceria público-privada”, destaca Portugal.

Para as concessionárias bem estruturadas e com contratos de programa vigentes, a nova legislação não traz alterações significativas nesse primeiro momento, conforme explica Aurélio Fiorindo Filho, superintendente da Unidade de Negócio Oeste da Sabesp. “As que estão com contratos vencidos, ou por vencer, terão de se estruturar para participar das futuras licitações”, afirma.

Ele diz, ainda, que os operadores de saneamento com gestão eficiente e boa governança, quadro técnico qualificado, profissionais capacitados, tecnologia avançada e pleno acesso a recursos estão diante de excelentes oportunidades. “O momento é propício para crescerem individualmente ou em parcerias com outras empresas”, completa Fiorindo Filho.

Para o representante da ABCON, as concessionárias privadas deverão avançar. “Seguramente, isso acontecerá. Hoje nós temos um conjunto importante de licitações em curso. São R$ 5,5 bilhões na rua, em termos de

licitação, o que é fundamental, tanto para a retomada do crescimento do País quanto para levar saúde e qualidade ambiental para a população.”

Regulação Uma das novidades do Marco Legal do Saneamento Básico é a centralização na ANA (Agência Nacional de Águas e Saneamento Básico) das diretrizes regulatórias da Lei nº 14.026/2020.

Oscar de Moraes Cordeiro Netto, diretor da Agência e supervisor da área de Regulação, explica que caberá a ela definir as normas de referência de abastecimento de água, esgotamento sanitário, manejo de resíduos sólidos e drenagem urbana de águas pluviais, que se converterão em diretrizes a serem observadas por municípios que receberem recursos federais.

Como há mais de 60 agências reguladoras em funcionamento no País, a ANA terá de fazer a supervisão regulatória e harmoniRevista Secovi-SP

Foto: Raylton Alves/ANA

Capa

Soares Neto: “Saneamento é o último setor a se abrir para os investimentos privados.”

zar o trabalho de todas elas. Isso vai depender de um ajuste fino entre as normas existentes e as que serão elaboradas. É provável que a primeira nor-

ma a ser criada seja a que estabeleça o calendário de elaboração e implementação. “Esse processo demanda tempo, mas o setor de saneamento tem urgência”, destaca Cordeiro Netto.

De acordo com ele, a Agência vinha se preparando e se organizando para esse grande processo de mudança trazido pela legislação. “Contudo, temos uma equipe pequena dedicada a isso. Precisamos de reforço,

sobretudo em áreas onde a ANA não tem expertise suficiente.

Contando com aporte de novos servidores públicos, deslocados de outras áreas, vamos trabalhar na regularização do Marco Legal do Saneamento, porque sabemos da importância da previsibilidade”, ressalta Cordeiro Netto.

Criar uma nova agenda de trabalho para cumprir o estabelecido no marco do saneamento sem negligenciar a agenda existente – que inclui gestão das águas dos rios, hidrelétricas, irrigação, cuja demanda aumenta conforme o crescimento da produção agrí-

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Foto: Comunicação Sabesp

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Fiorindo Filho: “Cidades 300%: 100% de cobertura de água, 100% de cobertura de coleta e 100% de tratamento de esgoto.”

Foto: Raylton Alves/ANA

cola, e até a transposição do Rio São Francisco - é o grande desafio da ANA. “É uma mudança de escala”, diz o supervisor da área de Regulação.

Na visão de Caio Portugal, à ANA caberá definir quem, como, onde e com quem serão feitos os processos de concessão, o contrato de programa ou mesmo os consórcios para a consecução da universalização. “O desafio é enorme, principalmente em matéria de interlocução com agências infranacionais como a Arsesp, por exemplo, que é a Agência Reguladora de Saneamento e Energia do Estado de São Paulo.”

Fiorindo Filho, da Sabesp, destaca mais um desafio da ANA: a fiscalização dos prestadores de serviços. “Ela tem atribuições extremamente desafiadoras diante da ampla diversidade social e ambiental predominantes no Brasil”, diz.

Ele explica que o sucesso ou o fracasso da universalização até 2033 estão diretamente relacionados à composição dos municípios heterogêneos em blocos com os expressivos investimentos a serem aplicados em infraestrutura. “Há no Brasil, com maior concentração no Sudeste, alguns municípios com saneamento universalizado. São as ‘cidades 300% - 100% de cobertura de água, 100% de cobertura de coleta e 100% de tratamento de esgoto – e já têm em andamento a implantação do tratamento terciário, que consiste em tratamento avançado para água de reúso em suas estações de tratamento de esgotos. Por outro lado, existem vários municípios que ainda não possuem a distribuição regular de água tratada. Um cenário que deve ser transformado com a montagem eficiente dos blocos e a priorização dos novos contratos”, recomenda o superintendente da Sabesp.

O advogado Marcos Saes, que também é diretor de Assuntos do Meio Ambiente da Aelo, diz que mais do que estipular as normativas, a ANA terá de envidar esforços para que toda a ‘letra da

Cordeiro Netto: “Criar nova agenda, sem negligenciar a existente é o nosso desafio."

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lei’ seja efetivada na prática. “A legislação é adequada e vem em momento oportuno. O grande desafio será mesmo o de garantir toda a sistemática prevista na Lei funcione, e bem, na vida real dos brasileiros”, ressalta Saes.

Quanto à meta da universalização, o diretor da ANA lembra que ela foi estabelecida pelo legislador, cuja crença é a de que há condições de ser cumprida, com esforços políticos e econômicos. “Mas a própria lei cria a possibilidade da excepcionalidade de se estender esse prazo até 2040. A legislação expressa a vontade do legislador para que o saneamento seja uma prioridade política nos próximos dez anos.

Entretanto, é preciso ver como atingir essa meta”, reforça Cordeiro Netto.

Ele lembra que o abastecimento de água não está muito distante dessa universalização, pois a média do País, hoje, está próxima de 95%. “Esgoto é mais complexo, porque depende do cumprimento de muitas etapas e de Revista Secovi-SP

Informe Publicitรกrio Entrevista

Revista Secovi-SP

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vários níveis de investimentos. O desafio é muito grande.”

Novo modelo A aposta em um modelo novo de saneamento básico e distribuição de água para o Brasil, com a ampla participação do setor privado, pode significar fortalecimento do poder público, com atendimento à população, ganho de eficiência e governança.

Fiorindo Filho diz que o poder público terá papel fundamental, porque a titularidade dos serviços de saneamento é atribuída exclusivamente aos municípios, que têm a responsabilidade de operar ou conceder os serviços.

“A nova lei extingue os chamados contratos de programa firmados, sem licitação, entre municípios e empresas estaduais de saneamento. Com o novo marco legal, será obrigatória a abertura de licitação pública, com possiblidade de prestadores de serviços públicos ou privados concorrerem.”

Assim sendo, o Marco do Saneamento Básico pode ser considerado uma grande PPP (parceria público-privado)? “O modelo de PPP está previsto na norma. Essa sistemática possibilita o fortalecimento das bases regulatórias e institucionais, além dos mecanismos contratuais de incentivo.

De um modo geral, no cenário global, a participação privada mostra uma vantagem em razão de sua agilidade, eficiência, contratação de tecnologias e flexibili20

dade”, reforça Marcos Saes.

A legislação tende a atrair grandes investimentos. “Com a captação de aportes financeiros provenientes da iniciativa privada, o poder público deve alcançar eficiência sem gastos que comprometam seu limite máximo disponível”, aposta o advogado, completando que caberá ao poder público ditar e fiscalizar o cumprimento das “regras do jogo” e à inciativa privada “fazer o jogo acontecer”.

As PPP são boas opções, na avaliação de Fiorindo Filho, assim como outros instrumentos de contratação, como a concessão dos serviços voltados às metas propostas. “O que não podemos deixar de observar no curto prazo é a inclusão de 35 milhões de brasileiros sem acesso à agua potável e outros 48% da população que ainda não têm coleta e tratamento de esgotos”, destaca.

O diretor e supervisor da área de Regulação da ANA esclarece que a legislação, por mais que pareça, não é uma grande PPP. “As PPP são muito específicas, com finalidades determinadas. O que a lei propõe, é organizar e regular a convivência entre o público e o privado. A motivação para o marco regulatório foi a regulação, com a criação de um contrato básico e definição de regras e normas de referência para oferecer um serviço bem prestado de saneamento”, esclarece Cordeiro Netto.

No Brasil, é boa a convivência entre empresas públicas e privaRevista Secovi-SP

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das, e a criação de regras e normas claras para aprimorar ainda mais essa relação – proposta na lei –, garantirá maior segurança regulatória e jurídica. “A perspectiva do governo é atrair mais capital privado, porque o investimento público está limitado”, ressalta o diretor da ANA.

Alegria Geral A Lei nº 14.026 vai trazer inúmeros benefícios nos meios social, econômico e ambiental do País. Estudos internacionais mostram que, a cada 1 dólar investido em saneamento, 10 dólares são

Revista Secovi-SP

economizados em saúde pública. “Dignidade e cidadania, inclusão social, com igualdade de condições sanitárias, seja em São Paulo, no interior do Vale do Ribeira ou em regiões urbanas remotas e pobres do Brasil. Sem falar na atração de investimentos em infraestrutura. Isso, no cenário pós-pandemia, poderá impulsionar a macroeconomia, com geração de renda, riqueza, fomento da indústria da construção civil, da engenharia consultiva, de máquinas e equipamentos, com gigantesca geração de empregos e de riqueza”, afirma um entusiasmado Caio Portugal.

Os custos com o sistema de saúde, em virtude da transmissão de doenças por veiculação hídrica e falta de saneamento, consomem recursos que poderiam ser destinados a outros setores essenciais, conforme análise de Fiorindo Filho, da Sabesp. “De acordo com a Associação Brasileira de Engenharia Sanitária, 40 mil internações foram realizadas no primeiro trimestre de 2020, consumindo mais de R$ 16 milhões dos cofres públicos”, exemplifica.

O Marco Legal do Saneamento Básico poderá solucionar, ainda, o problema habitacional de milhares de famílias que moram

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irregularmente em áreas de mananciais e de preservação ambiental, por exemplo. Portugal diz que a regulamentação deverá tratar de forma adequada essa questão social e, nesse sentido, o papel integrado de Estados, municípios e União será fundamental.

Ele explica que, em muitas situações, as famílias terão de ser removidas, e esse trabalho e o investimento não são de responsabilidade das concessionárias de saneamento. “Poderá existir a necessidade de outras obras de infraestrutura, porque o esgoto é conduzido pela gravidade, e, normalmente, áreas fronteiriças a rios e córregos são as mais ocupadas irregularmente.

Dessa maneira, planos de urbanização, regularização integrada ambiental e urbanisticamente serão necessários.”

Passado e Futuro A participação da Aelo e do Secovi-SP nas discussões acerca das necessárias mudanças nas regras de saneamento básico datam dos anos de 1990, ainda na gestão do então presidente da República Fernando Henrique Cardoso. Os debates ganharam maior intensidade a partir de 2005 e 2006, quando se iniciou a discussão do Projeto de Lei 3.057/2000 – revisão da Lei Federal nº 6.766/1979 (Lei do Parcelamento do Solo Urbano).

Caio Portugal conta que, naquele momento, foi demonstrado com exatidão que o inves22

Foto: Rô Reitz Fotografias

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Saes: “A Lei vem em momento oportuno.

Desafio será garantir que a sistemática prevista funcione, e bem, na vida real dos brasileiros.”

timento e a responsabilidade privada e pública na instalação dessa infraestrutura deveriam ser distribuídos adequadamente. “No custo da unidade imobiliária se faz presente o custo de implantação interna aos empreendimentos das redes de saneamento. E, em última instância, também compõe a tarifa de saneamento o custo e a remuneração da universalização desse serviço”, completa o dirigente.

Dessa maneira, haveria duplo pagamento pelo consumidor e “enriquecimento ilícito pelo titular do poder concedente do serviço de saneamento, ou mesmo o operador desse serviço”, conforme destaca Portugal.

Nos últimos anos, o setor organizado articulou junto à Câmara dos Deputados a construção, em parceria, da regra do Artigo 18-A da Lei. “É ele que garante ao empreendedor imobiliário, seja loteador, incorporador de um estabelecimento comercial, industrial, hospitalar, dentre outros, o ressarcimento do investimento em saneamento e que deveria ser de responsabilidade da operadora do sistema de saneamento – desde que esteja previsto no plano de concessão e universali-

zação - e o investimento do empreendedor privado seja considerado uma antecipação dessa obrigação do operador”, destaca o vice-presidente do Secovi-SP. O artigo que garante o ressarcimento dos investimentos em infraestrutura para os empreendedores de incorporação imobiliária e de parcelamento do solo urbano foi tema legislativo que uniu os esforços de vários representantes da iniciativa privada.

Neste capítulo da história do setor, Secovi-SP e Aelo destacam a dedicação extraordinária de Caio Portugal, Carlos Eduardo Jorge, Celso Petrucci, Ciro Scopel, Claudio Bernardes, Flavio Amary, João Crestana, Lair Krähenbühl, Luiz Eduardo de Oliveira Camargo, Luis Paulo Germanos, Ronaldo Brani, Vicente C. Amadei, entre outros tantos. “Apesar de o projeto não ter avançado à época, sua discussão permitiu formar conteúdo legislativo, que resultou em uma série de proposições e leis que aperfeiçoaram o setor”, finaliza Portugal. « Revista Secovi-SP

Interior

IORIDADE PR

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Revista Secovi-SP

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Especial

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Aprendizados da quarentena

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einventar é a palavra de ordem! Desde o início da quarentena, mais de 145 horas de conteúdo foram produzidas pela diretoria do Secovi-SP em 81 lives, em forma de entrevistas, debates, palestras e encontros virtuais.

A adaptação aos meios digitais 24

foi praticamente automática e as lives cumpriram, dentre outros, o importante papel de levar esclarecimento e orientação em um momento especialmente delicado, em que o dia a dia de empresários, profissionais do setor e da sociedade como um todo mudou de uma hora para a outra.

Apesar dos sérios impactos sociais e econômicos, a pandemia mudou a maneira de enxergar o mundo e a maneira de se relacionar com as pessoas Da Redação

De questões mais sensíveis a entrevistas com especialistas da indústria imobiliária e autoridades públicas, esses ‘encontros virtuais’ preencheram uma importante lacuna e possibilitaram à entidade cumprir sua missão em defesa das empresas e pelo fortalecimento do setor.

Revista Secovi-SP

Especial

Desde os primeiros dias de quarentena, manteve associados, representados e demais interessados nas atividades imobiliárias atualizados sobre as iniciativas do Secovi-SP e as medidas adotadas pelas diversas instâncias do poder para aliviar os impactos da crise provocada pela pandemia do novo coronavírus.

Interior Particularmente no caso da vice-presidência do Interior, a ferramenta foi bastante útil, pois permitiu aproximar diretoria, associados e representados das mais diversas regiões semanalmente, algo bastante difícil em termos presenciais, principalmente no caso de cidades mais distantes da capital paulista.

Até o fim de julho, foram 14 transmissões sobre questões diversas, abordando temas como o impacto da Covid-19 no mercado imobiliário das 10 cidades e regiões onde a entidade possui unidades regionais e representações. Os encontros trouxeram à tona os desafios da gestão condominial, sucessão na empresa familiar, o uso da mediação para dissipar conflitos judiciais, entre outros. Também participaram os prefeitos de São José dos Campos, Felício Ramuth, e de Jundiaí, Luis Fernando Machado, que relataram as ações de enfrentaRevista Secovi-SP

mento aos efeitos da pandemia nas respectivas cidades.

“O conteúdo é extremamente positivo, pois levamos diversificação para a casa das pessoas.

Queremos ainda lançar olhos para o futuro e entender o que esperar dele”, enfatiza Frederico Marcondes César, vice-presidente do Interior do Secovi-SP. “Não estamos com auditório lotado por conta da pandemia, mas estamos com a tela cheia”, elogiando o público assíduo e ávido por novas tendências de mercado.

Tecnologia e segurança Ainda falando sobre aprendizados, a percepção é de que as ferramentas de transmissão ao vivo vieram para ficar. Facilidade de uso, acesso irrestrito, alcance, economia de tempo e de recursos são apenas algumas das vantagens que justificam a manutenção e a continuidade de uso das plataformas, tanto para lives quanto em videoconferências.

Com a flexibilização da quarentena na capital e em algumas cidades do interior paulista a partir de junho, as atividades imobiliárias (escritórios e estandes de vendas) foram retomadas, ainda que de maneira parcial e seguindo rígidas regras estabelecidas pelos protocolos sanitários. Com isso, as transmissões continuaram acontecendo, com boa audiência, apesar de menor frequência.

“As lives se consolidaram como um instrumento de comunicação com nossos associados e representados durante o período de isolamento social, diante das restrições para a realização de eventos e encontros in loco”, afirma Basilio Jafet, presidente do Secovi-SP. “Elas foram fundamentais para que pudéssemos informar, orientar e esclarecer aqueles que atuam nos diversos segmentos do setor, bem como demais agentes do mercado imobiliário”, complementa.

Os debates e encontros virtuais, segundo ele, ajudaram a disseminar as ações do Sindicato da Habitação em diversos municípios e, ainda, contribuíram para a difusão de conhecimento sobre o setor. Empresários e profissionais da indústria imobiliária tiveram acesso a informações de qualidade e puderam compartilhar não só preocupações, mas também ideias e soluções para enfrentar os efeitos da crise provocada pela pandemia.

Em quatro meses, um público superior a 12 mil pessoas acompanhou as lives realizadas pela presidência e pelas vice-presidências da entidade, sobre variados e importantes temas ligado às atividades imobiliárias ou às decisões governamentais. “E grande parte desse rico conteúdo acumulado da quarentena e também após a flexibilização está à disposição para consulta, a qualquer momento, no canal do Secovi-SP no Youtube”, conclui o presidente. « 25

Mercado

Cenário animador Estudo aponta forte crescimento no segmento de multipropriedades nos últimos anos e boas perspectivas para 2020 Luciana Ferreira

A

pós a sanção da Lei Federal nº 13.777/2018, o mercado de multipropriedades vem apresentando sinais de amadurecimento. Apesar de ainda estar distante dos seus melhores dias, o segmento registra expansão territorial abrangente e diversidade de projetos no que se refere a tipologias de empreendimentos ofertados e de público-alvo.

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“Com o mercado mais maduro, a comercialização está sendo trabalhada de maneira diferente e novos modelos são testados. O pós-venda mostra-se importante, pois sabe-se que ainda é majoritária a compra por impulso, sujeita a desistência após algum tempo pelo adquirente”, afirma Caio Calfat, vice-presidente de Assuntos Turísticos-Imobiliários do Secovi-SP e presidente da Adit Brasil.

O segmento de imóveis de posse compartilhada deve atingir um VGV (Valor Global de Vendas) nacional de R$ 24,1 bilhões neste ano. Em 2019, foi apurado um montante de R$ 22,3, bilhões em empreendimentos fracionados em lançamento, construção e em operação. Os dados integram a 5ª edição do estudo Cenário do Desenvolvimento de Multipropriedades no Brasil – 2020, Revista Secovi-SP

Mercado

idealizado pela Caio Calfat Real Estate Consulting.

Realizado entre dezembro de 2019 e abril de 2020, o estudo considerou também os empreendimentos lançados desde junho do ano passado até o fechamento dos dados. Com isso, chegou-se empreendimentos de multipropriedades em 2020, um aumento de 18% em relação ao mesmo período do ano passado. O levantamento revela, ainda, uma taxa de expansão média anual do mercado na ordem de 26% nos últimos três anos, com 54 empreendimentos registrados em 2017, 80 em 2018 e 92 em 2019.

Neste modelo de empreendimento, o imóvel – casa ou apartamento em um condomínio turístico ou resort –, é dividido em frações, que são vendidas para diferentes pessoas. De acordo com a quantidade de compradores, cada proprietário tem direito a um determinado número de semanas para uso do local. Existe, ainda, a possibilidade de os proprietários utilizar o intercâmbio de férias, por meio de empresas especializadas, que atuam no mundo inteiro e conectam donos de multipropriedades nos principais destinos turísticos.

Brasil afora O Nordeste continua liderando as ofertas, com 33 unidades, um acréscimo de 32% frente às 25 unidades apuradas em 2019. Na sequência, destaca-se a região Revista Secovi-SP

Sul, com aumento de 28% e 23 unidades. O Centro-Oeste totaliza 22 unidades, enquanto o Norte do País registra 5 unidades.

A região Sudeste aparece com 26 empreendimentos, sendo 16 no Estado de São Paulo. As cidades paulistas com multipropriedades são: Álvares Machado (1), Barretos (1), Campos do Jordão (3), Olímpia (4), Santa Clara d’Oeste (2), São Paulo (1), São Pedro (1), São Sebastião (1), Suzano (1) e Ubatuba (1). Ao todo, o modelo está presente em 60 municípios brasileiros, num total de 18 estados.

Valores O VGV potencial cresceu 5,93% em relação a 2019, totalizando R$ 24,1 bilhões. A absorção de vendas representa 67% desse total, restando 43% em estoque. O resultado significa uma ligeira melhora em relação ao ano anterior, quando o estoque era de 45%. O programa de semanas segue com valor médio de R$ 23 mil, 5% acima do registrado em 2019, e uma oferta nacional de cerca de 430 mil frações de multipropriedade.

Em relação à oferta mapeada, o estudo indica que deverão ser entregues ao mercado cerca de 4,5 mil apartamentos em 2021, o que requer maior atenção à operação e à satisfação dos multiproprietários. “Esses são itens de fundamental atenção por parte dos empreendedores, pois o sucesso do modelo depende da qualidade da fruição

do tempo dos multiproprietários nos empreendimentos”, observa Calfat.

Desafios Sobre os efeitos do novo coronavírus (Covid-19) no mercado, o dirigente lembra que o setor do turismo talvez tenha sido o mais afetado pela pandemia, com o fluxo turístico interrompido bruscamente. “A multipropriedade encontra-se bem no meio dessa tormenta. Embora seja um produto que mostrou resiliência durante a recessão econômica de 2015 a 2017, enfrentará imensos desafios pós-Covid-19”, destaca.

Ele enfatiza que o passo a passo do desenvolvimento da área terá de ser revisto, principalmente os fluxos de captação e vendas. Além disso, a operação deverá adotar novos padrões de higienização de apartamentos e áreas comuns, bem como o próprio controle de uso dos equipamentos de lazer e convivência. “Ainda na infância, a multipropriedade terá de se reinventar”, acrescenta.

O vice-presidente do Secovi-SP ressalta ainda que, além da promulgação da Lei de Multipropriedades Imobiliárias (Lei nº 13.777/2018), outro fator que contribuiu para o aperfeiçoamento e a maturidade do mercado foi o Manual de Melhores Práticas para Multipropriedades Turísticas, publicação lançada em agosto de 2019 e que está disponível para download no portal Secovi. « 27

Intermediação

Oportunidades no crédito imobiliário

U

m dos consensos firmados com o cenário de juros baixos é o de que a aquisição de imóvel é mais do que oportuna. Com a Selic em 2,25% ao ano (até o fechamento desta edição) e previsão de continuar em patamares baixos, os financiamen28

tos imobiliários vêm se tornando cada vez mais acessíveis à pessoa física. Segundo cálculo do banco Bradesco, a cada redução de um ponto percentual na taxa básica de juros, mais de 200 mil famílias se tornam elegíveis a tomar crédito imobiliário.

Ao diversificar produtos e serviços financeiros, imobiliárias ampliam fontes de receita Leandro Vieira

Sinal do ambiente favorável é confirmado nos números divulgados em julho pela Abecip (Associação Brasileira das Entidades de Crédito e Poupança): os financiamentos imobiliários com recursos da caderneta de poupança atingiram R$ 9,27 bilhões em juRevista Secovi-SP

Intermediação

nho de 2020, com crescimento de 29,9% em relação a maio e alta de 52,8% comparativamente a junho de 2019. O montante financiado em junho, terceiro mês do distan-

ciamento social, indicou o melhor resultado desde janeiro de 2015, de acordo com a entidade.

Com esses resultados, o primeiro semestre deste ano somou

R$ 43,35 bilhões de empréstimos destinados a aquisição e construção de imóveis, um avanço de 28,6% na comparação com o primeiro semestre de 2019.

Valores Financiados (R$ Bilhões)

Fonte: Abecip Bruno Gama, CEO da Credihome, acredita que a pandemia não afetou o crédito imobiliário por dois motivos. Primeiramente, pela redução da Selic, que barateia o financiamento para o tomador. O segundo tem íntima ligação com o primeiro: com juros baixos, as pessoas buscam diversificar investimentos, e o ativo imobiliário é uma alternativa para muita gente. “Boa parte dessas pessoas acaba, inclusive, fazendo mais de uma aquisição para investimento. Para tanto, recorrem ao financiamento, pois preferem manter liquidez do que pagar à vista”, diz o executivo.

“Este é o melhor momento nos últimos 15 anos. Vemos os grandes bancos com bastante apetite por Revista Secovi-SP

esse produto, precificando melhor a contratação para o cliente.

Fora isso, também observamos que contrair o crédito está mais fácil. Apesar de ainda longe do ideal, existem muitas facilidades em termos de digitalização e melhor atendimento ao cliente”, afirma Fabrizio Ianelli, CEO da Credimorar.

“Como consultor imobiliário, o corretor de imóveis tem papel fundamental no apoio ao tomador de financiamento”, diz Nelson Parisi Júnior, presidente da Rede Imobiliária Secovi. Por ser a transação de maior valor financeiro agregado da vida da imensa maioria da população, o zelo com documentação, a análise de crédito, a liberação de FGTS, entre outros itens, devem contar com

apoio da imobiliária, em especial na orientação aos clientes quanto ao senso de oportunidade do momento, afirma o dirigente.

“Ao avaliar a previsão para os próximos três anos, não enxergamos nada que possa mudar o cenário dos financiamentos. Este ano é atípico, pois teremos um déficit primário bastante elevado, mas o mercado vê isso com os olhos do momento atual. Os fundamentos da economia estão mantidos, e o discurso do governo não mudou em relação aos rumos econômicos”, pontua Ianelli.

O que pode sofrer alteração, segundo o CEO da Credimorar, é a disposição dos bancos na concessão de crédito caso o desemprego se eleve mais signifi29

Intermediação

Nelson Parisi Júnior: “Como consultor imobiliário, corretor deve orientar clientes sobre melhores alternativas de crédito.”

cativamente nas classes média e média alta – o que enfraquece a capacidade de pagamento das famílias e, consequentemente, a confiança das instituições financeiras em apostar no crédito.

Além do financiamento

Foto: Divulgação

Quando se fala de crédito imobiliário, as opções que corretores de imóveis podem oferecer aos clientes vão além do financiamento.

Tendo o imóvel como ponto central, as alternativas que fintechs proporcionam aos intermediadores podem incrementar as comissões recebidas tanto pelas empresas quanto pelos profissionais.

Nesse sentido, essas startups podem atuar como parceiras das imobiliárias. Por serem nativas digitais e concebidas para resolver a vida das pessoas com a me-

nor fricção possível, corretores podem se servir dessa expertise para encantar, conquistar clientes e fidelizá-los – tudo ancorado em alternativas de crédito.

Dentre as soluções, vem crescendo muito o home equity – crédito cuja garantia é o imóvel. “O cliente coloca o bem como garantia em uma operação de crédito que pode chegar a 15 anos e com taxas de juros abaixo de 1% ao mês”, explica Bruno Gama, adicionando que o comprometimento não pode ultrapassar 50% do valor do imóvel. “É uma modalidade que se encaixa neste momento que vivemos, com muitos empresários impossibilitados de manter seus negócios”, exemplifica Ianelli.

Para Gama, o home equity será o “grande modelo de crédito no Brasil” nos próximos anos. Só na Credihome, as operações na modalidade cresceram 150% neste ano, comparativamente ao primeiro semestre de 2019.

“Ainda temos muita concentração de crédito no curto prazo.

Cerca de 75% das operações são para pagamentos em menos de três anos e com taxas de juros

Bruno Gama: “Home equity será o grande modelo de crédito do Brasil.”

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muito altas. No ano passado, por exemplo, o brasileiro tomou R$ 55 bilhões emprestados de crédito rotativo e de cheque especial, com taxas acima de 100% ao ano, em alguns casos, chegando a 400% ao ano”, diz o executivo.

A oportunidade de a imobiliária oferecer o home equity ao cliente consiste no fato de que muitas pessoas, ao procurarem as intermediadoras para vender seus imóveis, o fazem não porque querem se desfazer do patrimônio, mas, sim, para obter liquidez. Ao diagnosticar essa necessidade, os corretores podem explicar as vantagens do home equity – recebendo, por isso, o comissionamento pago pela instituição financeira contratada para a operação.

As fintechs que operam essa modalidade estão aptas a atuar juntamente com as imobiliárias.

Os modelos de trabalho vão dos mais simples aos mais sofisticados em termos de integração – APIs, white label, entre outros.

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Intermediação

Fabrizio Ianelli: “Este é o melhor momento pra contrair crédito imobiliário nos últimos 15 anos.”

liárias podem disponibilizar na “prateleira financeira” é destinado àquele cliente que quer fazer upgrade de imóvel. Como muitos não têm poupança para dar de entrada em uma unidade nova, não raro, acabam tendo de vender o imóvel atual para conseguir comprar outro – frequentemen-

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te, com deságio muito grande.

Para esse cliente, há a operação de compra garantida. “A gente libera 40% do valor do imóvel que a pessoa tem para que possa dar de entrada naquele que deseja comprar. Assim, ela poderá vender o imóvel com calma, em até três anos, a valor de mercado”, explica Gama.

Para Nelson Parisi, o corretor que consegue incorporar o conhecimento necessário para operar em diversas frentes, sendo o autêntico consultor imobiliário, acaba se tornando fonte de soluções para as grandes demandas dos clientes. “Às vezes, para ga-

nhar dinheiro, não precisa vender um imóvel: basta, por exemplo, conhecer soluções de crédito lastreadas em imóvel”, afirma. “Com diversas startups oferendo soluções aderentes ao nosso mercado, cabe a nós, corretores, ficarmos atentos às oportunidades que podemos aproveitar. E não são poucas”, adiciona o presidente de Rede Imobiliária.

As oportunidades do crédito imobiliário estiveram entre os temas abordados nas lives realizadas pelo Secovi-SP e que podem ser conferidas no canal da entidade no YouTube (https://www. youtube.com/user/secovisp). «

Revista Secovi-SP

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Revista Secovi-SP

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Tendência

O futuro dos escritórios Será que os espaços corporativos como conhecíamos antes da pandemia, com estações de trabalho individuais cheias de objetos pessoais, estão com os dias contados?

Conversamos com alguns executivos, que revelaram como eles veem o futuro dos escritórios Rosana Pinto 34

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apidamente, a pandemia do novo coronavírus reformulou a operação de muitas empresas com a implantação do home office para quase a totalidade dos seus colaboradores. Cinco meses depois, um número crescente de profissionais retorna gradativamente aos escritórios, seguindo os protocolos recomendados pelas autoridades sanitárias.

O empresário Nery Taborda da Silva, vice-presidente para as

Américas da Generali, uma das maiores seguradoras do mundo, avalia o retorno dos colaboradores como positivo. “Neste primeiro momento da reabertura, convidamos os voluntários para trabalharem alguns dias da semana na empresa e outros em casa”, revela o executivo, que dirige as operações da companhia em 10 países.

“Tínhamos muitas pessoas expressando o desejo de voltar ao escritório, ansiosas para retoRevista Secovi-SP

Tendência

Convivência necessária “Em home office, acabamos perdendo a convivência diária, o que dificulta a troca de experiência entre as áreas e gera um menor estímulo ao processo criativo”, avalia Adriano Sartori, viceRevista Secovi-SP

o trabalho remoto, perceberam que ele funciona e tendem ao radicalismo”, alerta, adicionando que, anos atrás, os que radicalizaram, sofreram grande impacto e tiveram de mudar de opinião. “É importante encontrar o meio termo ideal entre o trabalho dentro do escritório e o home office. Pois, com o passar do tempo, pode haver perda de engajamento e produtividade”, exemplifica Wohnrath.

Para Adriano Sartori, os custos do trabalho remoto devem ser levados em conta no modelo híbrido. “Investimentos em tecnologia, ferramentas, equipamentos e mobiliário serão necessários para que o funcionário consiga trabalhar de forma eficaz onde quer que esteja.”

Na opinião do vice-presidente do Secovi-SP, esse movimento pode alterar os fundamentos da

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mar a rotina, conversar e interagir com os colegas”, conta Silva, para quem essa interação é muito importante, principalmente pela natureza da atividade da companhia, que é a de estar com as pessoas. “Além disso, temos clientes que esperam uma visita da nossa equipe”, reforça o vice-presidente da Generali.

-presidente de Gestão Patrimonial e Locação do Secovi-SP e da CBRE, empresa líder mundial em serviços imobiliários comerciais.

Sartori chama a atenção para a atuação dos jovens, que buscam justamente o ambiente corporativo para ‘navegar’ e conhecer as mais diversas áreas da empresa.

Para ele, o home office, embora necessário no período de distanciamento social, acaba restringindo a atuação profissional.

“Um dos benefícios de trabalhar em conjunto, presencialmente, é o potencial para as interações espontâneas. Isso é fundamental para os jovens profissionais”, cita.

“O escritório é o lugar onde se irradia cultura, transfere conhecimento pelo exemplo e consegue o engajamento dos funcionários”, afirma Ivo Wohnrath, CEO da Athié Wohnrath, a maior empresa de planejamento e construção de espaços corporativos do Brasil.

Modelo híbrido Wohnrath, que acompanha os movimentos dos clientes corporativos no Brasil e no mundo, recomenda cuidado na definição de um único modelo de trabalho.

“Muitas empresas, que ainda não tinham experimentado

Nery Taborda da Silva: “Tínhamos muitas pessoas expressando o desejo de voltar ao escritório.”

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cultura empresarial. “Se implantado de maneira incorreta, esse modelo pode prejudicar a dinâmica organizacional. Por isso, é importante entender quais áreas se aplica ou não”, destaca Sartori.

Wohnrath acredita que depois da pandemia deve haver um aumento no número de dias dos colaboradores em home office.

Ele prevê que, dependendo da atividade e da cultura da empresa, a média, que era de um dia e meio, deve saltar para dois dias por semana.

“Precisamos buscar o equilíbrio”, afirma Wohnrath, que recomenda cautela nesta definição. “Estamos em um contexto de muita pressão. Para uma medida mais definitiva, os líderes da empresa, em conjunto com o Departamento de Recursos Humanos, deve avaliar as atividades que podem ser executadas dentro ou fora do escritório (remotamente ou em home office).”

Nery Taborda da Silva, da Generali, chamou a atenção para as condições para a realização

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Tendência

Ivo Wohnrath: “O escritório é o lugar onde se irradia cultura, transfere conhecimento pelo exemplo e consegue o engajamento dos funcionários.”

do trabalho remoto. “Nem todos têm espaço par ter um escritório em casa”, salientou o empresário, que considera o modelo híbrido como ideal para algumas atividades, mas não para todas.

Ambientes acolhedores Nos dias em que a pessoa for para o escritório, diz Wohnrath, é importante que ela encontre ambientes mais bacanas, disruptivos e acolhedores, que deem vontade de trabalhar. “Essa é a evolução do escritório”, destaca o empresário, afirmando que “a pandemia acelerou o processo de transformação que já vinha ocorrendo nos escritórios há cerca de cinco anos.”

Ele conta ainda que, nos últimos meses, a empresa dele tem dado suporte para a adaptação dos escritórios dos clientes nessa etapa do retorno gradual, que impõe uma condição limitada por conta dos cuidados com a saúde dos colaboradores.

Wohnrath já projeta espaços corporativos com postos compartilhados e flexíveis, que permitem várias configurações; salas de reuniões para realização de encontros híbridos (presencial ou on-line); locais de convivência com acabamento mais caloroso e descolado; áreas de silêncio para ajudar na concentração e, ainda, armários inteligentes (lockers) para armazenamento de objetos pessoais. “A estética dos escritórios tem como referência o ambiente da casa.”

No pós-pandemia, os empreendedores terão um novo desafio pela frente: “desenvolver projetos de edifícios corporativos com o objetivo de atrair os colaboradores”, afirma o vice-presidente do Secovi-SP, destacando a importância dos ambientes externos que, segundo Adriano Sartori, serão mais valorizados. «

Adriano Sartori: “Um dos benefícios de trabalhar em conjunto, presencialmente, é o potencial para as interações espontâneas. Isso é fundamental para os jovens profissionais.”

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Revista Secovi-SP

CondomĂ­nios

Revista Secovi-SP

37

Condomínios

Administradoras de condomínios e síndicos valorizados 38

Pandemia evidenciou ainda mais a importância de quem está à frente do dia a dia condominial Leandro Vieira Revista Secovi-SP

Condomínios

C

om a pandemia do novo coronavírus, a figura do síndico foi uma das que mais ganharam evidência. “O síndico sentiu que seu trabalho passou a ser valorizado, pois as pessoas viram mais de perto como é complexo fazer as coisas funcionar corretamente dentro de um condomínio”, afirma Sérgio Meira de Castro Neto, coordenador do Conselho de Síndicos do Secovi-SP. Em condições normais de temperatura e pressão, gerir um prédio já se demonstra um grande desafio. Contas, gestão de funcionários, manutenção, conflitos do dia a dia, entre outros afazeres, demandam do síndico atenta dedicação. Em meio a uma pandemia com impactos profundos e repentinos em comportamentos e estilos de vida dos moradores, tudo isso parece se agigantar ainda mais.

“Temos que aceitar que nunca mais vamos viver do mesmo jeito que vivíamos. Teremos de aprender a conviver com essa nova fase da vida”, adiciona Meira. “Para ter sucesso nessa jornada, o principal ponto de apoio dos síndicos foi a administradora”, complementa.

Para Marco Gubeissi, diretor de Administradoras do Secovi-SP, as empresas com boa atuação no mercado dedicaram-se a ficar

antenas com todas as legislações, normas, diretivas e orientações vindas das autoridades públicas.

Desse modo, puderam prestar aos condomínios assistência adequada para que se enquadrassem nos parâmetros sanitários de preservação à saúde de colaboradores e moradores.

“O que notamos nessa crise foi que aventureiros não conseguiram dar aos condomínios o suporte necessário. Administradoras mais bem capacitadas implantaram muito rapidamente soluções como assembleias em ambientes on-line e fizeram investimentos em tecnologias e em sistemas para poder viabilizar isso”, exemplifica o dirigente do Secovi-SP. A assembleia eletrônica foi um dos mecanismos previstos na lei emergencial sancionada pelo governo federal (Lei nº. 1.179/2020) como forma de respeitar o necessário isolamento social e evitar aglomerações. Com isso, síndicos e administradoras que antes não se sentiam respaldados legalmente levar a reunião ao mundo virtual puderam ficar despreocupados.

Pelo menos até o dia 30 de outubro – data em que cessa a vigência da lei emergencial –, a assembleia eletrônica poderá ser realizada sem a necessidade de a modalidade estar prevista na convenção do condomínio.

A lei ainda previa em seu artigo 11 – vetado pelo presidente da República – poderes adicionais ao síndico para restringir o uso de áreas comuns e proibir a realização de festas e outros eventos que provocam aglomerações.

Apesar do veto, condôminos têm aquiescido e compreendido que a pandemia exige medidas excepcionais e vêm cumprindo medidas restritivas implementadas pelos síndicos. Segundo pesquisa do portal Sindiconet realizada com mais de dois mil síndicos de todo o País, 89% dos moradores estão aceitando as normas transitórias aplicadas durante a pandemia.

“Acredito que essas assembleias vieram para ficar. Não acho, contudo, que o on-line substitua 100% o presencial. Depende do perfil do condomínio, do tamanho, da pauta a ser discutida, das dores de cada prédio e das particularidades dos moradores”, ressalva Gubeissi.

Outro ponto de atenção foi um possível aumento na inadimplên-

Marco Gubeissi: “Administradoras mais bem capacitadas implantaram muito rapidamente soluções como assembleias em ambientes on-line.”

Revista Secovi-SP

39

Condomínios

Sergio Meira: “Temos que aceitar que nunca mais vamos viver do mesmo jeito que vivíamos. Teremos de aprender a conviver com essa nova fase da vida.”

cia, em decorrência da perda de renda de muitas pessoas. Apesar da tensão inicial, não houve incremento de calote da taxa condominial, segundo Sergio Meira.

De acordo com o diretor do Secovi-SP, “as pessoas estão usando mais o imóvel para morar e trabalhar, valorizando, assim, o bom funcionamento do prédio”. Dessa forma, o pagamento do condomínio foi priorizado pelas famílias.

Do outro lado, as despesas condominiais acabaram sendo impactadas por fatores não previstos no orçamento anual.

Compra de itens como tapetes especiais, termômetro para afe-

rição de temperatura, álcool em gel, pagamento de hora-extra por causa do aumento do trabalho de faxineiros e aumento de consumo de água, luz e gás estão entre os principais componentes.

Além disso, a utilização plena do condomínio como consequência das pessoas passando mais tempo em casa colocou na agenda do síndico e da administradora, com ainda mais atenção, a manutenção predial.

Retomada consciente Para ajudar os condomínios residenciais na adoção de boas práticas no processo de reabertura de áreas comuns e na retomada de atividades dos prédios comerciais, o Secovi-SP lançou o Guia Prático para Reabertura em Condomínios.

A publicação traz diversas recomendações com relação aos cuidados com colaboradores, realização de obras, reformas, assembleias; utilização de máscaras; conduta com relação a testagem positiva, além de um guia de limpeza e um kit de comunicação com formulários editáveis, modelos de cartazes, entre outros materiais de apoio.

O material faz parte de uma série de iniciativas e compromisso do setor imobiliário em proporcionar uma reabertura gradual de forma segura e responsável e, assim, minimizar os impactos da pandemia da Covid-19 no setor.

O guia está disponível para download gratuito no site do Secovi-SP. « 40

Revista Secovi-SP

CondomĂ­nios

Revista Secovi-SP

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Interior

Migração é tendência?

Com a pandemia, um aumento na procura por imóveis começou a ser detectado em cidades paulistas, especialmente aquelas situadas em um raio de 100 km da Capital.

Fenômeno não é novo, mas movimenta o mercado Luciana Ferreira 42

U

m movimento importante de pessoas interessadas em deixar a cidade de São Paulo começou a ser observado à medida que a capital se consolidava como epicentro da pandemia da Covid-19 no Brasil. Os motivos são os mais diversos, mas o fato é que alguns municípios paulistas sentiram os efeitos desse ‘êxodo urbano’, em especial aqueles mais próximos da metrópole.

A interiorização não é um fenômeno novo no estado, mas a pandemia está levando mais pessoas a repensarem o modo de vida atual.

“Esse deslocamento vinha acontecendo nos últimos anos, com forte migração para cidades das regiões metropolitanas ou situadas em um raio de até cem quilômetros da capital”, afirma Frederico Marcondes César, vice-presidente do Interior do Secovi-SP. Revista Secovi-SP

Interior

Entre outros fatores que influenciam essa mudança para o interior, ele destaca: investimento em infraestrutura, com melhoria de vias de acesso a cidades mais distantes; crescimento de parques industriais, com incentivos fiscais para criar um ambiente mais produtivo; custo de vida mais baixo; e melhor qualidade de vida.

Dados do IBGE (Instituto Brasileiro de Geografia e Estatística) e da Fundação Seade (Fundação Sistema Estadual de Análise de Dados) apontam que o número de domicílios no interior paulista dobrou nos últimos 25 anos, passando de 5,5 milhões para 11 milhões de residências. Além disso, a população cresceu 97% em 40 anos, subindo de 16,2 milhões para 32 milhões de habitantes.

Localizada a aproximadamente 97 km de São Paulo, Sorocaba sente os reflexos dessa demanda.

“A cidade teve um grande aumento na procura por imóveis em condomínios mais estruturados durante a pandemia. As pessoas se preocupam em ter uma boa área de lazer, além de sinal de internet e de celular adequado, a fim de poder trabalhar de casa”, destaca Guido Cussiol Neto, diretor da Regional Secovi local.

Em Santos, situada a 77 km da Capital, a migração estava ocorrendo antes da pandemia, mas em ritmo lento. “Agora, temos a impressão de que o processo está acelerado. Nos últimos meses, a procura por imóveis na Baixada Santista cresceu consideravelmenRevista Secovi-SP

te”, relata Carlos Meschini, diretor regional da entidade. A expectativa, segundo ele, é que a migração para o litoral Sul aumente ainda mais, quando forem concluídas as obras no acesso a Santos.

A procura por unidades em loteamento vem crescendo em Jundiaí (a 68 km de São Paulo).

Entretanto, ainda não é possível falar em êxodo, na opinião de Paulo Oliva, presidente da Proempi (Associação das Empresas e Profissionais do Setor Imobiliário de Jundiaí e Região) e representante do Secovi no município.

“As pessoas estão repensando o tamanho dos seus lares, o convívio e a estrutura de lazer, principalmente famílias com crianças”, comenta o dirigente. Ele aposta em uma mudança de tendência do mercado, em que os microapartamentos darão lugar a residências mais amplas, com espaço para home office.

Marcos Melão, presidente da Aiat (Associação da Indústria Imobiliária em Alphaville, Tamboré e Região), entidade que representa o Secovi-SP, afirma que o interesse por esse tipo de produto também foi observado na região Oeste da Grande São Paulo. “Empresas que possuem loteamentos registraram aceleração nas vendas em abril e maio, além do aumento na procura por lotes de revenda.” Melão diz que, como a região de Alphaville/Tamboré é considerada uma ‘fronteira’ entre a capital e o interior, a atividade imobiliária da região poderá

ser altamente beneficiada com essa tendência.

Diversificação Paulo Cunha, diretor regional do Secovi em São José dos Campos, atua profissionalmente na cidade e também em Campinas, ambas localizadas a cerca de 100 km da capital, e diz já ter percebido a diferença. “Os dois centros estão sendo muito procurados por famílias interessadas em qualidade de vida e infraestrutura completa, incluindo bom acesso à internet, escolas para os filhos, mobilidade, comércio abundante, entre outros requisitos.”

Como exemplo, ele cita que, durante um final de semana, cinco famílias de São Paulo, atraídas ao interior em decorrência dos efeitos da pandemia, visitaram um único empreendimento no Vale do Paraíba. As pessoas, segundo ele, estão em busca de casas ou apartamentos com varandas amplas, onde possam ficar ao sol e ao ar livre.

A mesma impressão é compartilhada pela diretora regional do Secovi em Campinas, Kelma Camargo. “Temos visto realmente muita gente se transferindo para outros centros urbanos, como é o caso de nossa cidade, onde existem possibilidades de trabalho e de desenvolvimento”, complementa.

Em Piracicaba, a 159 km de São Paulo, área de locação registrou maior demanda. “Em termos de vendas, esse movimento é mais 43

Interior

forte em cidades localizadas num raio de 100 km da capital paulista”, analisa Angelo Frias, representante do Secovi no município.

“Há pessoas locando casas na cidade que retornaram após 15 anos em São Paulo. Outras estão à procura de aluguel mais barato.

Há, também, aquelas que passaram a valorizar mais o imóvel após a quarentena, e buscam um apartamento maior e com área de lazer”, explica o diretor, destacando a variedade e o aquecimento das locações na cidade desde maio.

O outro lado Para o presidente da Acigabc (Associação dos Construtores, Imobiliárias e Administradoras do 44

Grande ABC) e representante do Secovi na região, Milton Bigucci Júnior, o cenário é diferente. “O Grande ABC se confunde muito com a capital paulista, pois ambas fazem parte da Região Metropolitana, e é muito comum ver moradores de nossa área trabalhando em São Paulo e vice-versa”, esclarece o dirigente, acrescentando que também não identificou a saída de habitantes da região para cidades no interior.

“O movimento migratório para a nossa região é difícil”, diz Thiago Ribeiro, diretor regional do Secovi em São José do Rio Preto, localizada a quase 450 km de São Paulo. Apesar de a cidade ser considerada modelo na área de saúde, ter bons índices de qualidade de vida e infraestru-

tura completa, é mais usual que a mudança ocorra em consequência de uma transferência por motivo de trabalho, obtenção de novo emprego, aposentadoria ou necessidade de maior aproximação com a família.

Situação semelhante ocorre em Bauru, a cerca de 330 km da capital paulista. De acordo com Riad Elia Said, diretor regional do Secovi, mesmo com a pandemia, as vendas e locações de imóveis na cidade estão se recuperando, mas, em geral, são fruto de transações entre pessoas da própria região. “É mais comum recebermos novos moradores de cidades próximas do que de São Paulo, a menos que a pessoa seja transferida para cá ou venha morar próxima aos parentes”, justifica. « Revista Secovi-SP

Interior

Sondagem Ao longo da pandemia, o Secovi-SP realizou diversas sondagens com imobiliárias da capital e do interior paulista por meio de termômetro para avaliar a temperatura do ambiente de negócios sob impacto das restrições impostas pela quarentena.

Um desses levantamentos foi conduzido pela Rede Imobiliária Secovi, com o objetivo de conhecer o perfil dos imóveis (casas e apartamentos) procurados pelos clientes durante o período de 100 dias encerrados em 30 de junho. Dentre outros resultados, a sondagem apurou que 31% das imobiliárias da capital identificaram algum movimento de clientes em busca de imóveis em diversas cidades paulistas. Esse percentual subiu para 50% quando foram consultadas imobiliárias que atuam no interior de São Paulo.

Considerando as respostas das empresas no que se refere aos dados do interior paulista, a metragem média das casas vendidas foi de 75,5 m² e de 42,9 m² para apartamentos. Do total comercializado, 53% correspondiam a imóveis com tíquete médio entre R$ 240 mil e R$ 500 mil.

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Revista Secovi-SP

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Ampliar

Quarentena Solidária Distribuição de alimentos, doação de produtos de higiene pessoal e máscaras faciais foram algumas das iniciativas desenvolvidas pelo Ampliar Rosana Pinto

A

solidariedade foi uma das principais manifestações de enfretamento à pandemia do novo coronavírus. Desde o início da quarentena, em março, as ações solidárias têm se multiplicado pelo País, com instituições e voluntários mobi46

lizados para ajudar pessoas em situação de vulnerabilidade social. Distribuição de alimentos, doação de produtos de higiene pessoal e máscaras faciais foram algumas das iniciativas desenvolvidas pelo Ampliar, programa de responsabilidade social do Secovi-SP. A Campanha Quarentena Solidária, uma das primeiras ações, arrecadou 638 cestas básicas, que foram distribuídas entre abril e junho a alunos e ex-alunos do Ampliar e também a outras instituições de apoio a comunidades carentes da cidade de São Paulo. Ao todo, foram beneficiadas 13 entidades: Alive, Associação

Irmã Clara, Comunidade de Taipas, Grupo Amor, Igreja Paróquia Santo Antonio, Missão Belém, Núcleo Social Anita Brisa, Núcleo Social Paróquia Nossa Senhora do Rosário da Pompéia, Projeto Alimentando Vidas, Prova de Fogo, Sorriso em Ação, SOS Carentes e Unidos do Vale Encantado.

Amor em ação “Com a pandemia, muitos perderam empregos e renda, aumentando o número de famílias necessitadas”, relata Taciano Varro Filho, presidente do Grupo Amor, organização não governamental que atende a diversas comunidaRevista Secovi-SP

Ampliar

Revista Secovi-SP

lado, notamos uma grande mobilização da sociedade em torno de iniciativas para reduzir os impactos da crise sobre a parcela mais vulnerável da população”, afirma o presidente do Ampliar, Leonardo Tavares, integrante do Novos Empreendedores (NE) do Secovi-SP, grupo que idealizou a ação.

“Ampliamos nossa meta e pretendemos arrecadar 1.500 cestas básicas até agosto, a fim de ajudar ainda mais famílias.”

Além do NE, a campanha conta com o apoio de empresas, como Plano & Plano, e do Instituto Cyrela.

Para colaborar com a Quarentena Solidária, acesse o site: www.ampliar.org.br/quarentenasolidaria.

Cursos on-line Durante o período de distanciamento social, o Ampliar lançou vários cursos on-line. Em parceria com o Senai, são oferecidas 50 vagas para cada um dos seguintes cursos: Desvendando o BIM, Excel Básico, Competência Transversal – Fundamentos de Logística, Competência Transversal – Finanças Pessoais e Preparação para o Mundo do Trabalho. Por meio de videoaulas e com certificação pelo Ampliar estão em andamento os cursos de Assistente Administrativo e Assistente de Recursos Humanos. Mais informações e inscrições: https://ampliar.org.br/cursos/. « Foto: Divulgação

des na zona Sul da capital paulista.

A ONG recebeu 50 cestas básicas que, segundo o dirigente, ajudaram a colocar comida na mesa de mais de 200 pessoas.

Desde que saiu do orfanato, onde foi criado até os 18 anos, ele se dedica a auxiliar pessoas em situação de vulnerabilidade, com a distribuição de alimentos, agasalhos e outros itens. Com mais de três décadas atuando na área social, Varro Filho diz que “é muito bom ajudar”.

Os voluntários da ONG Sorriso em Ação também comemoraram as doações, que beneficiaram 150 famílias. “Ficamos muito felizes e agradecidos, pois muitas famílias não tinham recebido cestas básicas naquele mês”, revela Alessandra da Silva, secretária da ONG. Ela conta que, mensalmente, a ONG entrega cestas para famílias cadastradas. “A contribuição do Ampliar teve grande importância para todos nós.”

As associações culturais também atuam em benefício das comunidades de seu entorno. Foi o caso da Escola de Samba Unidos do Vale Encantado. De acordo com o presidente Mário Caetano, a agremiação conta com o apoio de pessoas, empresas e instituições como o Ampliar. Entre os beneficiados, estão os moradores da aldeia indígena Tenondé Porã, em Parelheiros, zona Sul da capital paulista.

“A resposta política à doença fez com que muitas pessoas perdessem seus empregos. Por outro

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Tira-dúvidas

Área Cível Ingrid Ferreira da Silva Gomes OAB/SP 396.450

Multa no contrato de locação e alteração do rateio de cotas durante a pandemia são os assuntos cíveis abordados pelo departamento jurídico do Secovi-SP. Na área trabalhista, destaque para o programa emergencial do governo.

1 Como é calculada a multa contratual no contrato de locação por prazo determinado?

Na locação por prazo determinado, é cabível a multa estipulada em caso de devolução do imóvel antes do prazo contratado. Referida multa deve ser calculada de forma “proporcional” ao período faltante do contrato, como dispõe o artigo 4º da Lei de Locações (Lei nº 8.245/1991).

Para realizar o cálculo proporcional de cumprimento do contrato, deverá ser dividido o valor da multa pela quantidade de meses contratados, multiplicando o resultado pela quantidade de meses faltantes. Desta maneira, será apurado o valor da multa contratual proporcional ao período contratado.

2 É possível alterar a forma de rateio de cotas previsto na Convenção do Condomínio devido à pandemia da Covid-19?

O Código Civil, no artigo 1.336, inciso I, disciplina que as despesas poderão ser cobradas na proporção de suas frações ideais, salvo disposição contrária na Convenção. Assim, o critério de divisão das despesas eleito pela Convenção do condomínio deve ser seguido e observado por todos, obrigatoriamente, não importando a natureza do gasto.

Não há como ser descumprido ou modificado sem que, para tanto, observe-se o trâmite competente, ou seja, a alteração da Convenção por assembleia geral. O quórum deve ser de unanimidade dos condôminos, uma vez que se toca num ponto de primordial importância: o direito de propriedade, que afeta a todos, indistintamente. Não é possível o rateio diferenciado, sob pena de ser ofendida e descumprida a Convenção condominial, circunstância vedada expressamente pelo artigo 1.348, inciso IV, da Lei n° 10.406/2002.

Este espaço é um canal permanente para esclarecer questões relacionadas ao dia a dia das atividades imobiliárias. Envie suas dúvidas para o e-mail juridico@secovi.com.br 48

Revista Secovi-SP

Ampliar

Revista Secovi-SP

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Tira-dúvidas

1 Área Trabalhista

Reduzimos a jornada e o salário da maioria dos empregados por 90 dias, inclusive de uma gestante que está com parto previsto para o início do próximo mês, quando ainda restará cerca de 45 dias de redução salarial. O que fazer, nesse caso?

Carlos Alberto Azevedo OAB/SP 195.698

A Medida Provisória nº 936/2020, que tratou da redução da jornada e salário e da suspensão do contrato de trabalho, era silente quanto à situação específica da trabalhadora gestante. Com a conversão da MP na Lei nº 14.020, em 6 de julho de 2020, ficou expresso que as gestantes poderão participar do Programa Emergencial de Manutenção do Emprego e da Renda. Caso ocorra o parto no curso do período de validade da medida, o empregador deverá comunicar o Ministério da Economia, interrompendo a redução de jornada e de salário e o pagamento do Benefício Emergencial. Somente então será iniciado o pagamento, pelo empregador, do salário maternidade na forma da lei.

2 Como se aplica a garantia de emprego da trabalhadora gestante que teve seu contrato de trabalho suspenso ou a jornada e o salário reduzidos?

A garantia de emprego da gestante inicia-se a partir da confirmação da gravidez e estende-se até 5 meses após o parto (artigo 10, II, “b”, do Ato das Disposições Constitucionais Transitórias — ADCT). As trabalhadoras gestantes nessas condições fazem jus à garantia de emprego por período equivalente ao acordado para a redução da jornada de trabalho e do salário ou para a suspensão temporária do contrato de trabalho, cuja contagem inicia-se a partir do término do período da garantia provisória da gestante – ou seja, depois do 5º mês após o parto.

3 Ainda persiste a polêmica sobre a inclusão dos empregados aposentados no Programa Emergencial de Manutenção do Emprego e da Renda?

A MP 936/2020 previu que os empregados que recebessem benefício previdenciário não seriam elegíveis para receber o Benefício Emergencial pago pelo governo. Contudo, não vedou expressamente a inclusão dos mesmos no Programa Emergencial de Manutenção do Emprego e da Renda. A situação finalmente foi esclarecida com a conversão da MP na Lei nº 14.020, em 6 de julho de 2020. A Lei passou a admitir a inclusão do empregado aposentado no Programa, desde que o empregador assuma integralmente o custo que seria pago pelo governo a título de Benefício Emergencial. O pagamento se dará na forma de ajuda compensatória mensal.

50

Revista Secovi-SP

MÓVEIS EXTERNOS

Revista Secovi-SP

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Indicadores

Fique por dentro dos números do mercado O departamento de Economia e Estatística do Secovi-SP desenvolve periodicamente pesquisas, estudos, levantamentos e índices de condomínios, do mercado de imóveis novos e usados, e de loteamentos na capital, na Grande São Paulo e no interior do Estado. Confira.

Mensal

Anual

12 Meses

JANEIRO A JUNHO

6M19

6M20

Variação

ICON

0,32%

0,89%

3,90%

Ações Locatícias

7.993

6.208

-22,3%

Pessoal/Encargo

0,00%

Tarifas

0,04%

0,00%

3,92%

Falta de Pagemento

7.101

5.435

-23,5%

-0,03%

-0,03%

Ordinária/Despejo

384

329

-14,3%

Manut. de Equipamentos

1,56%

Conservação e Limpeza

1,28%

4,39%

7,31%

Consignatórias

52

47

-9,6%

4,15%

7,23%

Renovatórias

456

397

-12,9%

Diversos

1,56%

4,39%

7,31%

Ações Condominiais

4.918

4.455

-9,4%

Fonte: Secovi-SP e Graprohab

Pesquisa de Valores de Locação Residencial - S. Paulo

JANEIRO A JUNHO

6M19

6M20

Variação

Lançamentos (unidades)

20.157

9.585

-52,4%

Vendas (unidades)

19.641

16.897

Oferta média (unidades)

21.353

33.911

VSO 12 meses médio (%) VGV (R$ milhões)*

Mensal

Anual

12 Meses

Total

0,60%

-2,50%

-0,70%

-14,0%

1 dormitório

1,20%

-4,95%

-2,47%

58,8%

2 dormitórios

0,0%

0,68%

1,41%

3 dormitórios

1,00%

-6,94%

-4,17%

IGP-M

1,56%

4,39%

7,31%

54,5

59,6

9,4%

9.758,3

6.784,1

-30,5%

JUNHO DE 2020

*Valor Globa Vendas ( atualizado pelo INCC-DI de junho de 2020)

* Trata-se do comportamento dos preços praticados no fechamento de contrato de aluguel.

GRAPROHAB - Loteamentos

Pesquisa de Loteamentos do Estado São Paulo*

JANEIRO A FEVEREIRO Projetos Protocolados Lotes Protocolados Projetos Aprovados Lotes Aprovados

3M19

3M20

Variação

JANEIRO A DEZEMBRO

4T18

4T19

Variação

112

111

-0,9%

Loteamentos Lançados

38

38

0,0%

29.115

36.623

25,8%

Lotes Lançados

10.395

14.972

44,0%

107

100

-6,5%

Lotes Vendidos

11.826

13.244

12,0%

33.192

30.917

-6,9%

VGL (R$ milhões)*

1.464

1.569

7,2%

* Valor Global Lançado (nominal)

52

Revista Secovi-SP

Fonte: Secovi-SP e FGV

Fonte: Secovi-SP e Embraesp

Pesquisa do Mercado Imobiliário - São Paulo

Fonte: Secovi-SP, Aelo e Brain

Fonte: Secovi-SP

JUNHO DE 2020

Ações Locatícias e Condominiais - São Paulo Fonte: Secovi-SP e Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo

Índice de Custos Condomíniais - RMSP

Guia de produtos e serviços Administradora

Elevador

Filtros

F de Moraes

54

Elevcom

61

Innova Administradora

54

Primac

63

Abriens

64

Fitness Prime Fitness

Advogados

Filtrolar

Alternativa SP

64

Adriano de Moraes

54

Askii

64

ACF Advogados

55

Delev

64

Prestação de Serviços

Elevapro

64

Planet Limp

Eleven

64

Framartel

64

Imobiliária

Liftec

64

Prieto Imóveis

M&M

65

Ar condicionado Solar ar condicionado

54

Auditoria 55

MC Design

65

Manutenção Predial /

Odara

56

Mitson

65

Pintura

Mundilev

65

Trimarco

Automatização

One SP

65

de Portões

Real Industria SP

65

Manutenção Preventiva

RS

65

Império Elevadores

Rumo Vertical

65

AVCB Corpo

Santista SP

66

Máquinas

de Bombeiros

SEGG

66

MJ Comercio

Smart Lift

66

SPL

66

Pinturas

Surmonter SP

66

Colorcryl

Tecfort

66

São Marcos

Tecnew

66

Uniservice

66

Apagchamas

55

55

Desentupidora Desentupidora Jupiter

57

Desentupidora

Brilhotec

59

Portaria e Limpeza 67

Sumuscorp

71

Portaria Remota 58

Globo Master

72

Restauração 68

e Pintura predial Globo Pinturas

MB7 Auditoria

Mais Comercial

Pisos 67

68

Segurança Eletrônica 68

JF Tecnologia

68

Tecnologia 69

68

Autocond

74

Econdos Sistemas

74

Terceirização ADM House

73

Bertti

74

70

Replace

74

74

Estrela Forte

74

e Dedetizadora Easy Solutions

58

Equipamentos

Osastec

59

de segurança Locatronic

67

Desinfecção Ambiental Inovar Facilities

58

Documentações Central Paulista

60

Elétrica Andra

Revista Secovi-SP

62

53

an_innova_secovi_5,7x7_030620.pdf

Administradora | F de Moraes

Administradora | Innova Administradora

1

10/07/20

00:11

Advogados | Adriano de Moraes

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