REVISTA A REVISTA DO MERCADO IMOBILIÁRIO E CONDOMINIAL DE UBERLÂNDIA ANO VII- N°34 / 2021
Secovi Entrevista Manutenção Predial Um tema que precisa ser encarado de frente.
Uso de áreas comuns
nos condomínios em tempo de pandemia.
A era exponencial
A revolução nos modelos de negócios.
DIretoria Presidente: Ronaldo Arantes de Mendonça Vice-Pres. do Mercado Imob. e Incorporadoras: Fernando Santos Silveira Vice- Pres. Administrativo e Financeiro Alessandro Henrique Nascimento Vice-Pres. de Relações Institucionais Cremilda Pereira de Lima Vice-Pres. de Locação Alex Feliciano Amaral Alves Vice-Pres. de Marketing Comunicação e Eventos Tereza Maria Siqueira Guimarães Netto Vice- Pres. de Shopping e Galerias Comerciais Rogério Ferreira Funaro Vice-Pres. de Neg. Imobiliárias e Ética Ivan Graciano da Costa Filho Vice-Pres. de Desenvolvimento Urbano Luiz Henrique Neves de Sousa Vice-Pres.de Economia e Estatística Rogério Gosuen Vice-Pres. de Incorp. Imobiliárias Rubens de Freitas Neto Vice-Pres. de Redes Imobiliárias Ricardo Alves Ferreira Conselho Consultivo e Fiscal Donizete Tavares dos Reis expediente editora chefe: Cida Bitencourt Diagramação/design: Nando Silva Revisão: Caroline Schwarzbold Imagens: Pexels, Google, Freepik Impressão: RB Digital Comercial: Alcione Rosa (34) 99866-5131 negocios@secovitap.com.br Ano VII - Nº 34 Jul. | Ago. | Set. - 2021 CONTATO Av. Ubiratan Honório de Castro, 220, Santa Monica Uberlândia-MG 38408-154 (34) 3210-5131
Os artigos assinados são de exclusiva responsabilidade de seus autores. Reprodução de matérias somente após expressa autorização da Redação. Os anúncio publicitários são de inteira responsabilidade dos anunciantes.
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lá! Que bom ter v o c ê por aqui de novo, para quem nos acompanha sempre, já são 7 anos trazendo para você informações direcionadas, especializadas e sem riscos de Fake News. Mundialmente o número de exemplares de revistas impressas vem reduzindo drasticamente. Uma situação previsível e compreensível considerando as facilidades de acesso, não apenas a revistas digitais, mas à informação imediata disponível nos mais variados gêneros de sites. Em 2020, as revistas mais conhecidas no mercado editorial sofreram essa queda de forma ainda mais marcante. Contudo, esse formato ainda persiste e é defendido por muitos que ainda fazem questão do contato físico. E há quem enfatize que é muito bem vindo um motivo para tirar os olhos das telas. Certamente estas são algumas das razões que fazem com que nossa revista continue sendo tão apreciada, esperada e até cobrada por nossos leitores. Acrescentamos a isso informações que sabemos que você precisa e artigos que você quer acompanhar.
EDITORIAL Tudo dentro da realidade a qual você pertence e, então, temos a receita de nossa solidez. E assim estamos aqui com mais uma edição feita especialmente pra você. Hoje trazendo artigos que têm o objetivo de ajudar com dois assuntos que têm tirado o sono de muitos síndicos: “Assembleias Virtuais” e “Utilização das área comuns durante a pandemia”. Também alertamos para o tema individualização do consumo de água, assunto que está batendo à porta de muitos brasileiros, além disso, esclarecemos as principais dúvidas sobre quem pode e o que precisa ser feito para ter direito a vacinação contra o COVID-19 por comorbidade. Também aproveitamos para contar que o Secovi fechou uma parceria que vai facilitar a vida de filiados e associados que agora poderão contar com o GoDoctor. Aplicativo que leva o médico até a sua empresa ou condomínio, para que seu funcionário não precise ir até a clínica para realizar os exames de Medicina do Trabalho. E ainda, o Secovimed quer comemorar junto com você as suas mais recentes
realizações: • Em Junho, prestou homenagem aos porteiros que estiveram no Secovimed no Dia do Porteiro. • Realizou campanha de doação de sangue no Hemocentro de Uberlândia, no Dia Mundial do Doador de Sangue, a qual contou com a participação de usuários do Secovimed, funcionários e seus familiares. • Deu início à Campanha do Agasalho em diferentes pontos da cidade com o objetivo de levar cobertores, roupas e calçados a algumas instituições pré-selecionadas pela assistente social do projeto. • Além do crescimento de 57% no número de atendimentos realizados neste ano em relação ao mesmo período no ano passado. Um dado que comprova que as pessoas têm se preocupado mais com a saúde preventiva depois do susto da pandemia que ainda vivemos. Obrigada, querido leitor, pela sua companhia. Continue contanto conosco. E, caso queira fazer parte dessa Revista, procure o Secovi-Tap, pois existem várias maneira de você participar, quem sabe você se encaixa em uma delas.
Sumário 04
ASSOCIADOS SECOVI-TAP
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09
SECOVIMED RESPONDE
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SECOVI ENTREVISTA
14
18
ASSEMBLEIA VIRTUAL
08
A ERA EXPONENCIAL
DICAS DE SAÚDE
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USO DE ÁREAS COMUNS EM TEMPOS DE PANDEMIA
SEJA UM DOADOR E DISTRIBUA AMOR
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INDIVIDUALIZAÇÃO DO CONSUMO DE ÁGUA.
O SÍNDICO PERGUNTA
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É possível protestar um débito de condomínio? Sim. Desde de 2008, quando o estado de São Paulo aprovou o protesto de cotas condominiais, o assunto foi se difundindo e conquistando também a aprovação em outros estados. Com o novo Código de Processo Civil, a possibilidade do protesto de cotas condominiais se tornou federal, o que incluiu, entre outros títulos executivos extrajudiciais, o crédito referente às contribuições ordinárias ou extraordinárias dos condomínios, desde que devidamente comprovadas, por previsão na convenção do condomínio ou aprovação em assembleia geral. (art. 784, inc. X, do CPC). O condomínio pode incluir o nome do condômino inadimplente nos órgãos de restrição ao crédito (SPC e SERASA)? Também pelo advento do novo Código de Processo Civil, o qual tornou o crédito decorrente de inadimplência de taxas e despesas condominiais em título executivo extrajudicial, tornou-se possível a inscrição do nome do condômino inadimplente nos órgãos de proteção ao crédito, SPC e SERASA (Artigos 783 e 784, inciso VIII, do Código de Processo Civil). Existe ainda a possibilidade do órgão de proteção ao crédito exigir que o débito já esteja protestado para então fazer a inclusão do nome do condômino. É de extrema importância que o síndico sempre peça uma matrícula atualizada da unidade inadimplente para se certificar de que o protesto e a restrição está sendo feito em nome de quem realmente detém a propriedade da
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unidade. Apesar de não existir vedação legal, a prática não é consensual entre os juristas e, caso o condômino se sinta constrangido, este poderá ingressar com ação judicial contra o condomínio requerendo danos morais. No fim, trata-se de uma medida um tanto quanto arriscada, logo, toda cautela é pouca a respeito da situação. É necessária a aprovação em assembleia para que o síndico ingresse com ação judicial ou faça defesa em nome do condomínio? Não. O síndico ou administrador, devidamente eleito, pode representar o condomínio, seja essa representação ativa ou passiva, estando ainda obrigado a praticar todos os atos necessários para defender os interesses comuns do condomínio. É o que dispõe o Código de Processo Civil, em seu artigo 12, IX; a Lei n0 4.591/64, artigo 22, § 1, “a” e o Código Civil, em seu artigo 1.348,II. Existe a obrigatoriedade de reconhecimento de assinatura nas procurações para representação em assembleias de condomínio? Existe um número máximo de procurações por pessoa? Para os dois questionamentos a resposta dependerá do que estiver disposto na Convenção do Condomínio.
A princípio, não existe obrigatoriedade de que as procurações tenham suas assinaturas reconhecidas, nem existe um número máximo de procurações por pessoas em assembleias. Entretanto a Convenção de Condomínio poderá constar a exigência do reconhecimento de assinaturas nas procurações, assim como poderá regular quem poderá estar munido de procuração em assembleias (pode, por exemplo, proibir que síndico, subsíndico e membros do conselho representem os interesses de outros condôminos na assembleia), estabelecendo ainda a quantidade de procurações que uma pessoa só poderá portar.
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A REVISTA DO MERCADO IMOBILIÁRIO E CONDOMINIAL DE UBERLÂNDIA.
A ERA EXPO NENCIAL
Tecnologia, inovação, conceito de share economy e startups. A revolução nos modelos de negócio na ótica de um empreendedor. Quem nunca se pegou pensando no futuro, como seria o mundo tecnológico, com aparelhos comandados por voz, robôs fazendo tarefas diversas e até carros andando pelas ruas sem o motorista? Esse futuro chegou! Para se ter uma ideia, a Tesla já possui o carro autônomo, com o qual você irá para o trabalho e com um simples comando ele voltará para casa sozinho ou ainda fará “UBER” enquanto você trabalha. Falta apenas a regulamentação nos EUA e, quando isso acontecer, os carros com tecnologia Autopilot só precisarão ter um update para começarem a ter autonomia absoluta e a previsão é que isso aconteça até o final de 2023. Estamos vivendo a era exponencial. Em 1990, levava-se 13 anos para sequenciar o genoma humano. Agora, leva-se uma hora. Para atingir seus 50 milhões de usuários, o Radio levou 38 anos, a TV levou 13 anos, o Iphone levou 3 anos, e o game Pokémon levou apenas 19 dias. A quantidade de dados no mundo está dobrando a cada dois anos. Em 2020, 1,7 megabytes de novas informações foram criadas a cada segundo para cada ser humano no planeta. Estamos preparando estudantes para trabalhos que ainda não existem, os quais usarão tecnologias que ainda não foram inventadas para resolver problemas que ainda não conhecemos. Durante a leitura deste artigo R E V I S T A
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1.500 horas de vídeos no YouTube foram baixados e mais de sete mil perguntas foram respondidas pela Alexa. Tudo isso porque o ser humano busca praticidade, agilidade e, nesta nova realidade surge, um novo jeito de fazer negócios, o chamado Share Economy. São empresas que vendem serviços sem investir em bens, como por exemplo, a Airbnb, que tem a maior quantidade de casas, apartamentos e quartos do mundo para locação sem ter sequer um tijolo. Outro exemplo é o Turo, que tem o mesmo conceito da Airbnb, porém atua com carros e tem a maior frota de carros de aluguel do mundo sem ter sequer um veículo, assim como o Uber que tem a maior frota de taxis sem ter também sequer um veículo. Isso é Share Economy! Atento a essa mudança de realidade, com a chegada da tecnologia, e como sócio-diretor da Proseg Medicina do Trabalho, uma empresa tradicional de Medicina Ocupacional, percebi que era hora de inovar e criar uma nova experiência para o meu público-alvo. Ao longo de minha vida, tive várias profissões, desde frentista de posto de combustível, corretor de imóveis, a bancário no qual iniciei como estagiário até chegar à Superintendência Regional de um banco internacional. Foi quando mudei radicalmente meu rumo profissional e me tornei empresário na área de saúde no Brasil e empreendedor nos EUA onde moro atualmente e tenho um negócio de aluguel de veículos esportivos. Em uma carreira profissional construída a partir de diversas experiências, percebo e vivencio grandes mudanças, as quais têm como palavra-chave a inovação. A partir de uma ideia é possível inovar ou modernizar um negócio através da tecnologia, tornando-o um grande sucesso e fazendo com que ele seja rentável, se tornando uma marca que valha milhões e até bilhões no mercado. Um unicórnio no mundo das startups. Neste conceito de desenvolver uma boa ideia, aliando tecnologia para inovar e revolucionar modelos de negócios, foi criada a GoDoctor Mobile Medicine, a primeira startup de Medicina do Trabalho do Brasil. Pelo aplicativo (APP) é possível fazer exames admissionais, pe-
riódicos e demissionais. O primeiro passo é baixar o aplicativo, cadastrar a empresa e agendar um horário que o médico vai à sua empresa. Ele faz o exame e entrega o Atestado de Saúde Ocupacional (ASO) imediatamente e com um custo menor do que o método tradicional, gerando economia de tempo e de investimento para o contratante. Para os médicos parceiros também é um bom negócio, especialmente para os recém-formados, pois eles passam a ter uma franquia de Medicina do Trabalho na palma de sua mão, sem nenhum custo e com ganhos até três vezes maior que no modelo tradicional, dedicando menos tempo. Quem já utilizou o aplicativo garante que o futuro está na palma das mãos. O médico perito federal Pedro Ferrari utilizou o serviço e garante que ele é revolucionário. “Por indicação, baixei o APP da GoDoctor e fiquei encantado com a praticidade e economia. Depois dessa experiência, não tem como voltar ao passado.” Quem também aprovou o APP foi o sócio proprietário da Santa Mônica Construtora, Glauco Queiroz. “Foi necessário uma utilização para ficar 100% adepto, mudando um costume antigo. Economizei tempo e dinheiro onde achei que não tinha como.” O mundo muda de forma frenética e exponencial. É preciso ter a mente aberta para se adaptar rapidamente e absorver as novas soluções que a tecnologia nos proporciona trazendo mais eficiência e produtividade para sua empresa. Se pudesse deixar um conselho pra você que lê esse artigo agora seria: não se acomode, pois estabilidade não existe! Tenha sempre o seu plano B. Seja inquieto e curioso, procure as oportunidades nos detalhes, enfim, seja protagonista do seu futuro. *Ricardo Figueiredo é sócio-diretor da Proseg Medicina do Trabalho, criador, fundador e CEO da GoDoctor, criador, fundador e CEO da Florida Muscle rent a car.
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enviado uma mensagem de texto para o celular cadastrado no site da Prefeitura. Nessa mensagem será informado: Dia, local e horário da aplicação da vacina.
No dia 10 de maio de 2021, a Prefeitura de Uberlândia deu início à vacinação contra a covid-19 para um novo grupo prioritário - pessoas com comorbidades. E com ela veio uma série de dúvidas. Abaixo o Secovimed responde às principais perguntas trazidas pelos nossos pacientes. 1) QUAIS SÃO AS COMORBIDADES QUE DÃO DIREITO A FAZER PARTE DESSE GRUPO PRIORITÁRIO? As doenças cardiovasculares e crônicas, como diabetes, casos graves de hipertensão, doença pulmonar, renal e AIDS. Na dúvida, sempre procure seu médico de confiança. 2) O QUE É NECESSÁRIO PARA COMPROVAÇÃO DA COMORBIDADE? Em Uberlândia , a comprovação é feita por uma das duas formas abaixo: a) Através do cadastro no SUS: Pacientes atendido pelo SUS já são automaticamente cadastrados no sistema do SUS e, por isso, a Prefeitura já possui a informação da comorbidade de cada paciente. Para esses pacientes, basta fazer o cadastro no site da prefeitura. b) Com um laudo médico: para 9
quem não possui cadastro no SUS, será necessário apresentar laudo médico. 3) COMO CONSEGUIR O LAUDO? Devem solicitar ao seu médico e anexar atestado. 4) DEVO PAGAR PELO LAUDO? Não. O laudo é um direito seu, desde que haja a comprovação da comorbidade. No entanto a consulta poderá ser cobrada normalmente. 5) QUAL O PRAZO PARA VACINAÇÃO DESSE GRUPO PRIORITÁRIO? Não existe um prazo determinado. As pessoas com comorbidade serão vacinadas enquanto durar o estoque da vacina e houver pessoas cadastradas. A vacinação poderá ser suspensa, se vier a faltar doses, mas, neste caso, a vacinação será retomada assim que novas doses forem recebidas. 6)A VACINAÇÃO PARA QUEM TEM COMORBIDADE É AGENDADA? Sim. Não existe diferença em relação aos demais grupos. Todas as vacinas são agendadas através do cadastro no site da Prefeitura. Uma vez realizado o cadastro, quando chegar a sua vez, será
7) PESSOAS COM COMORBIDADES ESTANDO ACAMADAS SERÃO VACINADAS EM CASA? Sim, e se faz necessário o agendamento para que isso possa ser feito. O mais provável é que, neste caso, será mais demorado, pois a logística da vacinação em casa é mais complexa. 8)EXISTE UMA VACINA ESPECÍFICA PARA AS PESSOAS COM COMORBIDADES? Não. As pessoas com comorbidades serão vacinadas com a vacina disponível no momento da vacinação. A única exceção que se faz é em relação à vacina ASTRAZENECA, a qual não deverá ser aplicada em gestantes e puérperas. 9) EXISTE ALGUM CRITÉRIO DE PRIORIDADE PARA A VACINAÇÃO DAS PESSOAS COM COMORBIDADES? Sim. Serão vacinadas primeiro as pessoas mais velhas e com maior número de comorbidades. 10) O SECOVIMED FORNECE O LAUDO? R. Sim para quem é usuário Secovimed. Se você é e possui Secovimed e possui alguma comorbidade, ligue 3210-4656 e agende uma consulta. Durante a consulta, o Médico fará sua avaliação, fará a solicitação de exames quando necessário e, sendo diagnosticado a comorbidade, fará a emissão do laudo.
A REVISTA DO MERCADO IMOBILIÁRIO E CONDOMINIAL DE UBERLÂNDIA.
O SECOVIMED TE CONVIDA PARA SALVAR VIDAS Em Junho comemoramos o dia mundial do doador de sangue. Essa data tem dois sentidos fundamentais, o primeiro é agradecer os doadores de sangue por esse importante ato, e, em segundo lugar, conscientizar sobre a necessidade constante e manter os estoques de sangue em níveis seguros, ou seja, a necessidade de doar sangue continuamente. O ato de doar sangue além de ajudar muitas pessoas traz benefícios à saúde do doador. Há muitos estudos que comprovam que a doação de sangue reduz a viscosidade do sangue, assim, quem doa se torna menos propensos a desenvolver doenças do coração. Isso ocorre porque, durante esse processo, há uma espécie de limpeza sanguínea, pois o nosso sangue é produzido na medula e é renovado a cada três ou quatro meses. Neste período, o sangue é descartado, ou seja, a doação se torna bastante eficaz para quem precisa. Sendo assim, com a doação há uma renovação das células e, com isso, as células velhas são renovadas, colaborando para a redução de certos tipos de câncer pela redução de oxidativos. Em cada doação
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DICAS DE SAÚDE
são retirados, em média, 450 ml de sangue, que normalmente são repostos pelo organismo em até 72 horas. A doação pode ser realizada com intervalo mínimo de 60 dias para homens e 90 dias para mulheres. O processo de doação é rápido e seguro, dura em torno de 1 hora e meia e consiste em um cadastro, seguido de uma entrevista e da doação de fato, por último, o Hemocentro fornece um lanche para os doadores. Durante todo esse período o doador é acompanhado de perto por profissionais capacitados para que tudo ocorra da maneira mais tranquila e segura. Devido à pandemia do COVID 19, houve uma diminuição drástica no volume de doações, e infelizmente, não estamos falando apenas de Uberlândia. Em todo o território nacional, os estoques da maioria dos hemocentros se encontram em níveis preocupantes. De forma que todos eles se organizaram para cumprir os protocolos de segurança recomendados para minimizar os riscos envolvidos nesse processo. E é por isso que, nesse momento, é ainda mais importante a sensibilização e participação de todos nas doações. Dessa maneira, o SECOVI, por meio do SECOVIMED, promoveu junto aos seus associados e parceiros uma campanha para ajudar o Hemocentro de Uberlândia a conseguir e fidelizar mais doadores. Não obstante, a doação de sangue exige alguns requisitos básicos por parte do doador, para que ocorra de maneira segura tanto para quem for doar quanto para quem for receber.
Requisitos básicos • » Estar em boas condições de saúde. • » Ter entre 16 e 69 anos, desde que a primeira doação tenha sido feita até 60 anos. • » Pesar no mínimo 50kg. • » Estar descansado (ter dormido pelo menos 6 horas nas últimas 24 horas). • » Estar alimentado (evitar alimentação gordurosa nas 4 horas que antecedem a doação). • » Apresentar documento original com foto recente, que permita a identificação do candidato Se você se encaixa nos critérios de doação, procure o SECOVIMED ou o Hemocentro de Uberlândia e contribua com esse gesto que salva vidas.
Dr Bruno Leite Ferola
Medico Dir. clinico do SECOVIMED CRM 50.382
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Uso de áreas comuns em tempos de
p a n d e m i a Tempos desafiadores vivemos! Sabemos dos desafios rotineiros dos síndicos (condomínio edilício) e presidentes (associação de moradores) na gestão das comunidades, muitas vezes, de alta complexidade. Compartilhamos suas dificuldades, dores e desafios! Os desafios já eram consideráveis antes mesmo da pandemia mundial do COVID-19 a qual se instalou e perdura há mais de um ano, e sem data certa para o seu término, exigindo de todos, em especial, dos síndicos e presidentes liderança e coragem. Sem dúvidas, a pandemia do COVID-19 incrementou os desafios, alçando novo patamar, pois as autoridades sanitárias estão ainda tentando se encontrar e estabelecer medidas universais eficazes para o combate ao novo vírus. Nosso objetivo neste breve artigo é auxiliar a todos na gestão das áreas comuns dos condomínios edilícios e das associações de moradores durante o período de pandemia. Muitas cidades brasileiras não tiveram um protocolo sanitário, por parte das autoridades públicas, direcionada especificamente aos condomínios edilícios e associação de moradores, pois esses protocolos sanitários se restringiram de forma direcionada e específica às atividades econômicas. Portanto, em muitos casos, não há regras pré-definidas, repita-se, específicas aos condomínios edilícios e associação de moradores a serem observadas na área de uso comum, se mostrando, assim, um desafio, tanto para o síndico/presidente, quanto para os moradores. Gostaríamos, pois, de trazer uma luz de forma cautelosa e responsável. Em primeiro lugar, temos a convicção da necessidade de se criar diretrizes, adotar medidas de biossegurança e 11
restrições na utilização das áreas de uso comum com a finalidade de resguardar a segurança individual e coletiva. Já havíamos instruído os síndicos e presidentes, quando eclodiu a pandemia do COVID-19, a suspender, temporariamente, quaisquer eventos, festas, enfim, quaisquer atividades em geral que envolvessem agrupamento de pessoas. A medida enérgica se fazia necessária para preservar, sobretudo, a vida e saúde das pessoas, em especial, por ser algo completamente novo e estarmos, naquele momento, perdidos. Hoje orientamos que as diretrizes, a adoção de medidas de biossegurança e restrições à utilização das áreas de uso comum sejam feitas em assembleia, em atenção à realidade única de cada condomínio edilício e associação de moradores. E ainda, sobretudo, para que a responsabilidade não recaia apenas sobre o síndico ou corpo diretivo, mas seja ela distribuída e diluída na própria comunidade. De forma prática e objetiva, seguem orientações para a definição das diretrizes, de medidas de biossegurança e as restrições a utilização das áreas de uso comum (vejamos passo a passo): - convocação de assembleia virtual, atentando-se ao prazo prévio previsto no instrumento normativo (convenção condominial ou estatuto social), com a pauta: deliberação acerca das diretrizes, das medidas de biossegurança e das restrições à utilização das áreas de uso comum; - compreendendo uma gestão participativa, constar no edital de convocação a solicitação para que os moradores apresentem sugestões no mínimo 02 (dois) dias antes da realização da assembleia (fins organizacionais); - após colhida as informações (item acima), oriento a administração (síndico e presidente em conjunto ao conselho consultivo e fiscal), um dia antes da assembleia, a elaborar e apresentar aos moradores as diretrizes, medidas
e restrições para facilitar o debate e o direcionamento da assembleia (claro, no dia da assembleia poderão ser discutidas e votadas novas diretrizes, medidas e restrições); - por fim, após aprovação, fazer um trabalho educativo semanal; Segue, por oportuno, sugestão de diretrizes, de medidas de biossegurança e restrições para utilização nas áreas de uso comum: - exigir o uso de máscara de proteção nas áreas de circulação; - higienizar constantemente as áreas de circulação e de uso comum como um todo; - disponibilizar álcool em gel em todos os locais de entrada e saída de pessoas, como: portarias, hall, corredores, elevadores, etc; - realização de assembleias na modalidade virtual; - delimitar a utilização das áreas de uso comum de acordo com a fase do município (por exemplo, no município de Uberlândia temos três fases: rígida, intermediária e flexível); - delimitar medidas mais restritivas quanto mais rigorosa estiver a fase do município; - definir limitação para utilização da academia, salão de eventos, quadras, etc, com base em critério objetivo, isto é, pessoa/metro quadrado (por exemplo, vide Deliberação do Comitê Extraordinário COVID-19 n.º 17, de 22/03/2020 - Estado de Minas Gerais) Ainda iremos conviver um bom tempo com o cenário pandêmico, portanto, se cuidem!
Gustavo Storti Pizzotti Jurídico Secovi-Tap
juridico@secovitap.com.br
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Manutenção Predial Um tema que precisa ser encarado de frente! Quem não deseja morar em um local seguro, bonito e bem conservado? Para a maioria das pessoas, o lar é o espaço mais importante no mundo. É por isso que é muito bom quando se tem alguém competente zelando pelo seu patrimônio e esse é um dos vários papéis do síndico. Nesta edição, a equipe da Revista Secovi conversou com Patrícia Soares Cury, síndica do Condomínio do Edifício Firenze que, desde seu primeiro mês como moradora, já pensava em ser síndica e traz justamente essa visão de segurança além de uma grande preocupação com a manutenção estrutural do condomínio. Veja agora como foi esse bate papo e acompanhe um pouco do seu desenvolvimento como síndica, seus vários desafios e algumas das mudanças que enfrentou. Secovi: Patrícia, há quanto tempo você é síndica e o que te motivou a ocupar esse cargo? Patrícia: Estou à frente do condomíR E V I S T A
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nio desde abril de 2019. Decidi ser síndica por que sou um pouco idealista. Quando me mudei para o condomínio, percebi que ele precisava muito de manutenção, pois já é um condomínio com mais de 29 anos de idade. Elevador, instalação elétrica, pintura... era tudo velho e estava precisando de reforma. As calçadas estavam quebradas. A manutenção deixava muito a desejar. É um condomínio bem organizado, mas a estética dele não era nada boa e precisava de uma nova vida. Então eu me motivei a entrar no cargo de síndica para tentar resolver esses problemas. Eu me mudei para o condomínio em fevereiro de 2019 e já vi esses problemas para arrumar desde então: um elevador amarelo por dentro, muito antigo. As paredes muito sujas não estavam tendo manutenção. Na época tínhamos cinco funcionários e mais de 50% da receita do condomínio era usada para folha de pagamento. Para as gestões anteriores estava bem difícil administrar por causa dessa folha. Aqui tem 5 mil m² e não é fácil administrar tudo isso com apenas 50% da receita. Então, em março teve a primeira assembleia para um novo síndico e eu me candidatei. S.: E essa é a sua primeira experiência como síndica?
P.: Sim. Eu sou bancária e com formação em administração de empresa. Então eu já tenho essa visão de organização, de querer arrumar, administrar do jeito certo, acho que isso é próprio da gente mesmo. S.: Qual foi sua maior dificuldade como síndica? P.: Olha, lidar com a manutenção não foi fácil. Eu tinha dois meses como síndica e rompeu um cano dentro da estrutura do prédio e quando fui lidar com essa questão de mexer com um cano rompido dentro da parede, ter que arrancar parte da parede fora e ver que os canos estavam todos podres foi complicado. Mal comecei e, em menos de 60 dias, tinha que mexer com essa questão da manutenção, que era meu objetivo, mas não imaginava que seria complexo assim. Outra dificuldade também foi lidar com a equipe de trabalho, não foi fácil, não. Os cinco funcionários ficaram mais um ano depois que entrei e lidar com funcionário, horários de cada um, uma hora um precisa de ajuda, outro precisa de um médico, a questão de boleto bancário... No início tudo isso foi bem tenso. Os nove primeiros meses foram uma prova de fogo. Na época, a subsíndica não morava no condomínio. Ela ficou quase um ano ausente e eu 12
cheguei a pensar que não ia conseguir. Graças a Deus nunca tivemos muitos problemas com inadimplência, atualmente nossa inadimplência é quase zero. Hoje essa parte fica a cargo da subsíndica. Nós dividimos as funções e essa parte fica a cargo dela. Nós duas realizamos juntas o trabalho. Mesmo com tudo isso, reduzimos o valor da taxa do condomínio. Quando eu me mudei para cá o condomínio ficava entre R$600,00 e R$800,00, porque tinha chamada de capital e tem gente que aluga a garagem, garagens essa que sobraram no condomínio. Então, depois de um ano conversando com todos os condôminos, decidimos demitir alguns funcionários, porque ou a gente se concentrava em arrumar os canos estourados, os fios velhos, a bomba d'água queimando ou teríamos problemas. Mas não os demitimos de qualquer jeito, como eu disse foi um ano conversando, estruturando a vida de cada um. Deixamos aquele que mais queria ficar. Depois de resolver essa situação, hoje nossa taxa condominial é de R$350,00 reais, uma grande redução, que ajudou os condôminos e assim conseguimos fazer as mudanças. A portaria agora não é mais 24 horas, funciona em horário comercial. Fizemos todas as reformas, quebramos as paredes de dois blocos para trocar todo o encanamento. Arrumamos as quatro caixas d’agua, trocamos as lâmpadas que agora têm sensor de presença. Mudamos as portas. Colocamos interfone. Hoje aqui é uma outra realidade. As vagas de aluguel passam por processo administrativo. Para isso, fui à prefeitura “N” vezes, por que tem que fazer assembleia e tudo mais. Tiramos as vagas antigas e arrumamos as calçadas. Ainda não conseguimos pintar, mas estamos arrumando a estrutura interna. Também arrumamos a piscina que estava com vazamento. e, assim devagar estamos colocando tudo em ordem. Acredito que em dois anos conseguimos fazer coisas que nunca haviam sido feitas antes e preciso dizer que tive uma ajuda muito grande da minha subsíndica, eu não trabalho sozinha, não. Minha subsíndica, a Joana Darc, é uma pessoa que colabora demais, está comigo em tudo e me ajuda o tempo todo. Posso sempre contar com ela, pois te13
mos a mesma visão e isso ajuda muito, porque se fosse para trabalhar sozinha eu não daria conta. Agregar o trabalho do síndico com o subsíndico é extremamente importante.
ajuda do Secovi, com os comunicados, com o informativo, com a cartilha foi essencial. O maior desafio foi o uso da máscara porque aí entrou política no meio e essa questão ficou bem difícil.
S.: Você começou a administrar o condomínio um ano antes da pandemia, como foi para você a administração durante esse período?
S.: Você mencionou o Secovi, como você avalia a atuação do Secovi nesse seu período como síndica?
P.: Então, foi desafiante. De repente todo mundo foi impedido de ir e vir livremente. Foi um problema atrás do outro. No dia 7 de março de 2020, quando eu vi que o povo da Itália estava morrendo, não estava nem entendendo o que estava acontecendo, mas vendo na televisão que tudo tinha que fechar, antes da prefeitura soltar o primeiro decreto dizendo para fechar a circulação nos condomínios, eu criei um grupo de whatsapp para cada bloco e fui passando as informações para todo mundo sobre o que estava acontecendo e a gravidade da situação. E aqui tinha muito prestador de serviço, com reforma de apartamento, prestador de telefonia, gente entrando e saindo com familiares e no dia 7 de março mesmo eu já fechei o condomínio. Foi muito desafiante, não vou dizer que foi um tiro no escuro, a gente não tinha muita noção na época do que estava acontecendo, mas eu tive noção do perigo. Quando ouvi que era uma doença infectocontagiosa e muita gente morrendo na Itália e sabendo que aqui no condomínio tem muito idoso, eu não pensei duas vezes, fechei o condomínio e não entrava mais prestador de serviço. Como aqui, o pessoal é mais antigo, não foi tão complicado, teve aqueles que reclamaram, mas logo depois a prefeitura lançou os decretos mandando fechar e o Secovi passou os comunicados também. Eu ia postando nesses grupos. Os jovens reclamaram mais, mas seguimos com as restrições. Aí chegamos naquela fase do povo doido para sair de casa. Então teve gente que de madrugada entrou na piscina, mas como aqui tem câmeras, eu conversava com os moradores. Eu sou muito de conversar, então conversando a gente foi levando tudo tranquilo. Aos poucos, as pessoas foram tomando consciência e, com isso, não brigamos, nem nada. E a
P.: Eu não conhecia o Secovi anteriormente, aos poucos fui conhecendo. A revista, eu comecei a ler, vi também uma oportunidade de fazer um curso de gestão e administração condominial que fiz e gostei muito e aí fomos estreitando o relacionamento. Tivemos um problema aqui e falei com o Secovi pra ver se tinha como o advogado ajudar. Aí o Dr. Arthur ajudou muito a gente. Ele fez uma advertência muito bem-feita para um caso complicado que estávamos tendo e essa parceria continua até hoje. Essa questão dos comunicados foi muito importante para nós, porque não tinha de onde tirar material, principalmente um material não politizado. Toda vez que precisei saber alguma coisa, o Secovi foi me informando e indicando o que fazer. Então o Secovi ajudou no enfrentamento ao Covid-19 e também na parte administrativa com o curso para os porteiros, além da assistência de saúde para os funcionários. S.: Para encerrarmos, você gostaria de deixar uma mensagem para outros síndicos? P.: Eu quero dizer que ser síndico é algo desafiante, mas é também prazeroso. Se você se dedicar ao que faz e acreditar, dá pra ver o resultado. Aqui já reformamos piscina, caixa d'água e tantas outras reformas que fizemos dentro desses 5 mil m² e ver isso é prazeroso. Então vale muito a pena aceitar esse desafio. Isso se você se dedicar, acreditar e também tiver amor ao próximo, porque se não, você não aguenta. Se você não quiser enfrentar desafios, não entre nessa ou vai encontrar só confusão, porque o pessoal cobra mesmo. No fim, a gente vira um suporte na vida dos moradores e acho isso muito bom porque viramos uma grande família.
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VOCÊ SABIA que a individualização da água em condomínios É OBRIGATÓRIA? A Lei Federal 13.312 tornou obrigatória a medição individualizada do consumo hídrico nas novas edificações. Apesar de ter sido publicada em julho de 2016, a lei ainda desperta muitas dúvidas entre síndicos e administradoras de condomínios. Para entender melhor o que esta lei significa é necessário primeiro definir o conceito de telemetria que, para a indústria, nada mais é que: “A arte de medir as coisas”. Ou seja: coletar, armazenar, medir e transmitir dados de forma remota, permitindo assim a comunicação de informações entre sistemas. A lei foi criada com o intuito de tornar mais justa a cobrança do fornecimento de água e promover a conscientização da necessidade de pouparmos este recurso essencial à nossa sobrevivência. Ao individualizar a medição do
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consumo da água, a responsabilidade pelo seu uso também se torna individual. Para que a medição nesse novo formato seja possível, cada unidade terá um dispositivo com sensor de pulso acoplado em seu encanamento, este sensor afere o gasto de água em tempo real e transmite a informação para a empresa que faz a gestão destes dados. Esta empresa fará o monitoramento do consumo e enviará alertas para o celular do consumidor, informando como está o seu consumo, advertindo sobre possíveis vazamentos e informando o custo atual da fatura antes mesmo de ser fechada. Para ter acesso a essas informações será necessário apenas fazer o download gratuito do aplicativo de monitoramento de água.
que facilita muito o controle do síndico e das administradoras de condomínio, pois permite distinguir o real consumo de água da área comum do condomínio, possibilita identificar quando há vazamentos e viabiliza o rateio justo da despesa entre os moradores. As adequações serão cobradas a partir de julho de 2021, quando a lei completa 5 anos de sua publicação. A informatização e automação das coisas é uma tendência mundial e em breve será uma realidade global. Toda mudança leva tempo e, as veze, gera dúvidas e algumas adversidades, mas com certeza a individualização do consumo de água veio para trazer muitos benefícios para todos e rapidamente se tornará algo tão natural quanto apagar e acender um interruptor de luz.
Com certeza esta é uma ferramenta
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ASSEMBLEIA VIRTUAL Por muitos e muitos anos, a realidade nos condomínios foi de realização de assembleias presenciais, sem que ninguém se atentasse pela possibilidade de realização de assembleia virtual, a distância. Até porque antes da Lei 14.010/20 havia como subsídio legal apenas: 1) a previsão na Lei das Sociedades Anônimas (12.431/2011, artigo 121), que era utilizada por analogia para interpretar as leis condominiais, que já previam a possibilidade da realização da assembleia a distância; e 2) a possibilidade de inserção na convenção mediante alteração desse instrumento (2/3). E em relação a esse tema, a jurisprudência sempre foi escassa, se atendo a restritos artigos do Código Civil que não exauriam as múltiplas questões em âmbito condominial, sendo, até mesmo, arriscado realizar assembleias virtuais e, como consequência, serem tais reuniões anuladas pela Justiça. Ocorre que, no ano de 2020, com a existência da pandemia global da COVID-19, surgiu a lei nº 14.010/20 que, no artigo 12, permitiu, no lapso temporal de 10 de junho de 2020 a 30 de outubro de 2020, a realização de assembleias no âmbito virtual. E, nesse cenário inusitado, em pleno estado de exceção e calamidade
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pública que estamos vivenciando, foi criada uma nova realidade jurídica nos condomínios, um verdadeiro divisor de águas. Se antes da Lei 14.010/20 as controvérsias sobre assembleias virtuais eram raras na Justiça, passaram, a partir da vigência da lei, a ter vasto repertório jurisprudencial em função das controvérsias trazidas pelo tema, sempre no sentido da viabilidade dessa assembleia de forma virtual, ainda que com fundamento na lei transitória. Porém, o que chama mais atenção é a gritante aceitação por parte da sociedade quanto à implantação das assembleias em âmbito virtual. A esse respeito, temos a seguinte decisão do Tribunal de Justiça de São Paulo, por exemplo:
se ultimem as deliberações visando à nomeação de novo síndico." (TJ-SP - AC: 10055176220208260003 SP 1005517-62.2020.8.26.0003, Relator: Antonio Nascimento, Data de Julgamento: 10/07/2020, 26ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 10/07/2020).
"APELAÇÃO – CONDOMÍNIO – ADMINISTRAÇÃO. Constituição do quadro diretivo e eleição do síndico competem exclusivamente à assembleia de condôminos, órgão máximo e soberano (art. 1347 do Cód. Civil). Possibilidade, ademais, de realização da assembleia por meio virtual, cuja convocação, aliás, está dentre os deveres conferidos ao síndico. Manutenção deste na condição de administrador provisório, tão-somente para que convoque a assembleia extraordinária de condôminos, de modo remoto, e observadas as previsões legais, e até que
E, para fundamentar a realização das assembleias virtuais, após 30 de outubro precisamos nos recorrer à Lei de Introdução às Normas do Direito Brasileiro, a qual define que a omissão da lei será decidida pelo juiz de acordo com a analogia, os costumes e os princípios gerais do Direito (artigo 4º), e ainda que a aplicação da lei se dará para atender aos fins sociais que se destinam e às exigências do bem comum (artigo 5º).
E o que seriam as leis, senão o reflexo dos anseios da sociedade. E, neste momento, a sociedade clama pela realização das assembleias virtuais, sejam estas por sistemas de vídeo (plataformas Zoom, Teams, Google Meet, Com21 etc.) ou por sistemas estáticos em que os votos possam ser computados somente após login no sistema e pauta pré-definida.
E, nesse sentido, interpreta-se tais artigos acima citados em conjunto com
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os princípios gerais do Direito Civil, como, por exemplo, o princípio da legalidade, que aduz que é permitido ao particular fazer tudo aquilo que a lei não proibir. E ainda que os artigos 1.352 e 1.353 do Código Civil tragam a menção expressa da votação "presencial" quando menciona quóruns de votação, é importante que a interpretação seja realizada no contexto do tempo em que a lei foi publicada, no ano de 2002. Naquele ano, não era sensato pensar em assembleias virtuais nos condomínio, havia outra realidade. Porém, em contradição aos artigos supramencionados, os artigos 1.334 e 1.350, também do Código Civil, estabelecem que a convenção condominial tem poderes para definir a sua forma de convocação e trazer a assembleia virtual para o condomínio. Assim, conclui-se que a assembleia virtual é uma realidade e, nestes tempos de pandemia, está autorizada pela
justiça a acontecer. Na verdade, mesmo após a pandemia, acredita-se que a justiça continuará autorizando as reuniões virtuais independentemente de previsão da convenção e pelo simples fato de não contrariar a lei. No entanto, para os condomínios mais organizados e cautelosos, até que surja uma lei com definições claras sobre o tema, o ideal é que dois terços dos condôminos votem para incluir a possibilidade de assembleia virtual na Convenção do Condomínio. Já existe um Projeto de Lei (nº 5.563/20) prevendo a inclusão das assembleias virtuais no Código Civil, que acrescentaria o artigo 1.353-A, nestes termos: “Art. 1.353-A. A assembleia condominial, inclusive para os fins dos arts. 1.349 e 1.350, e a respectiva votação poderão ocorrer por meios virtuais, caso em que a manifestação de vontade de cada condômino será equiparada, para todos os efeitos jurídicos, à
sua assinatura presencial”. Tal projeto ainda não foi aprovado, mas se espera que o Congresso possa sim consolidar de vez a possibilidade da assembleia virtual, pois é inegável que essa modalidade trouxe diversos benefícios para os condomínios, aumentando consideravelmente a participação dos condôminos e facilitando as votações de pautas importantes. Isso porque, condôminos residentes em outras cidades conseguem participar, condôminos podem participar de sua casa ou do seu trabalho, foco em temas específicos, segurança e confiabilidade das informações e das atas, os ânimos ficam menos exaltados, não há perigo de agressões físicas, etc.
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