Empreendimento de uso misto hotel e escritórios em são paulo by SENACBAU_2011/2015

AGATHA CASTANHEIRA BUENO

EMPREENDIMENTO DE USO MISTO Hotel e Escritórios em São Paulo - SP

Trabalho de Conclusão de Curso apresentado ao Centro Universitário SENAC Campus Santo Amaro, como exigência parcial para a conclusão do curso de Bacharelado de Arquitetura e Urbanismo, sob orientação da professora Daniela Ferreira Flores Longato.

SÃO PAULO 2015

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AGATHA CASTANHEIRA BUENO

EMPREENDIMENTO DE USO MISTO Hotel e Escritórios em São Paulo - SP

Aprovado em: ___/___/___.

BANCA EXAMINADORA ___________________________________________________________________ Profa. Daniela Ferreira Flores Longato Centro Universitário SENAC

___________________________________________________________________ Profa. Valéria Santos Fialho Centro Universitário SENAC

___________________________________________________________________ Prof. Nelson Andrade Centro Universitário SENAC

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AGRADECIMENTOS

Agradeço primeiramente à minha família, minha mãe Marisa, meu pai Rogério e meu irmão Rennan, por sempre me apoiarem nas minhas decisões e confiarem em mim, dando força para que seguisse com elas. E à meus avós, Nair e Silvio, por acreditarem na minha capacidade. Um agradecimento às minhas tias Vera, Ivone e Marilla que me acolheram em suas casas e à todas que me auxiliaram durante esta etapa da minha vida. Agradeço também à minha orientadora Daniela, por gentilmente ter me guiado no decorrer deste trabalho, me dando todo o suporte necessário. Às minhas amigas Carol e Marina, que me auxiliaram com a revisão da monografia. À Ariane, Iolanda e Vanessa, que me ajudaram bastante com sugestões críticas e muito apoio moral para o desenvolvimento deste e de vários trabalhos durante a faculdade. E claro, à Liliane, que me suportou, em todos os sentidos, nesta reta final do curso. Muito obrigada também à Dona Lica, por todos os almoços, paciência com nossas bagunças e horários, e, principalmente, pelos incentivos, acreditando que alcançaríamos nossos objetivos. Enfim, muito obrigada a todos que me apoiaram nesta jornada.

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RESUMO Este trabalho apresenta o estudo preliminar de um Hotel de Uso Misto, localizado na região da Chucri Zaidan, cidade de São Paulo. Serão apresentadas inicialmente as características e classificações hoteleiras definidas para o projeto, em seguida serão apresentados os usos aplicados ao empreendimento: hotel, edifício corporativo e galeria comercial, buscando-se a melhor forma de integração entre esses serviços e a cidade, no caso, representada pela praça e a permeabilidade da quadra. Por fim, será apresentado o projeto, que prevê a construção do hotel com 408 Unidades Habitacionais, área de lazer na cobertura e centro de convenções; um edifício corporativo com 218 salas comerciais e área de descanso na cobertura; e uma galeria com 23 pontos comerciais e academia. Todos com acesso à praça, que fará a ligação entre as ruas, buscando trazer movimentação e atrair o público local.

Palavras-chave: Hotel. Integração. Chucri Zaidan.

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ABSTRACT This paper presents the preliminary study of a mixed-use hotel, located in the region of Chucri Zaidan, in the city of S達o Paulo. First we will see the characteristics and hotel classifications defined for the project then will be presented the uses applied to the project: hotel, corporate building and commercial gallery, seeking the best form of integration between these services and the city, in this case represented by square and the permeability of the block. Finally, the project, which includes construction of the hotel with 408 housing units, lounge area on the roof and a convention center will be submitted; a corporate building with 218 commercial rooms and a resting area on the roof; and a gallery with 23 outlets and a gym. All with access to the square, which will connect the streets, seeking to bring movement and attract local audiences.

Keywords: Hotel. Mixed-Use. Chucri Zaidan.

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LISTA DE FIGURAS

Figura 1: Fachada De Rotterdam .............................................................................. 26 Figura 2: Partido: Distribuição dos elementos entre os prédios. ............................... 26 Figura 3: Corte Esquemático - De Rotterdam: mostra a distribuição dos andares e entradas de cada tipologia (residência, corporativo, hotel, público) - Sem Escala .... 27 Figura 4: Perspectiva Plano de Baixo - De Rotterdam: planta dos andares inferiores. - Sem Escala ............................................................................................................. 28 Figura 5: Perspectiva Plano de Cima - De Rotterdam: planta dos andares superiores. - Sem Escala ............................................................................................................. 28 Figura 6: Planta Pavimento Tipo Hotel: Layout e fluxos - Sem Escala...................... 29 Figura 8: Esquema De Rotterdam: apresenta as áreas / quantidades de cada departamento. ........................................................................................................... 30 Figura 7: Mapa de Localização De Rotterdam .......................................................... 30 Figura 9: Quarto Urban - Hotel Nhow Rotterdam: Decoração e vista ........................ 31 Figura 10: Quarto Sunrise - Hotel Nhow Rotterdam: Decoração e vista ................... 32 Figura 11: Quarto Sunset - Hotel Nhow Rotterdam: Decoração e Vista .................... 32 Figura 12: Horizon Suíte - Hotel Nhow Rotterdam: Decoração e vista. ..................... 33 Figura 13: Sala de Reuniões - Hotel Nhow Rotterdam: Organização em auditório. .. 33 Figura 14: Café da Manhã, Bar/Cozinha, Nhow Bar - Hotel Nhow Rotterdam: Decoração ................................................................................................................. 34 Figura 15: De Rotterdam - Vista pedestre ................................................................. 35 Figura 16: Fachada Hotel Renaissance São Paulo ................................................... 36 Figura 17: Andar tipo Hotel Renaissance .................................................................. 36 Figura 18: Localização Hotel Renaissance São Paulo .............................................. 37 Figura 19: Deluxe Room - Hotel Renaissance .......................................................... 38 Figura 20: Club Level - Hotel Renaissance ............................................................... 39 Figura 21: Madison Suite - Hotel Renaissance ......................................................... 39 Figura 22: Planta Centro de Convenções - Hotel Renaissance ................................ 40 Figura 23: Localização do Terreno Av. Chucri Zaidan x Av. Roque Petroni Junior x Rua Prof. José Leite Oiticica ..................................................................................... 44 Figura 24: Mapa Uso e ocupação ............................................................................. 47 Figura 25: Mapa Vias e Transporte Público .............................................................. 50

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Figura 26: Planta Terreno ......................................................................................... 52 Figura 27: Vista do terreno a partir do Shopping Morumbi, na parte inferior Av. Roque Petroni Jr. e à esquerda Av. Chucri Zaidan. .................................................. 53 Figura 28: Vista do terreno a partir da Av. Roque Petroni Jr., ao fundo Av. Chucri Zaidan ....................................................................................................................... 54 Figura 29: Av. Roque Petroni Junior ......................................................................... 54 Figura 30: Av. Chucri Zaidan ..................................................................................... 55 Figura 31: Rua Prof. José Leite e Oiticica ................................................................. 55 Figura 32: Planta Esquemática 2ºSubsolo ................................................................ 61 Figura 33: Planta Esquemática 1ºSubsolo ................................................................ 62 Figura 34: Planta Esquemática Andar Intermediário ................................................. 63 Figura 35: Planta Esquemática Térreo ...................................................................... 64 Figura 36: Planta Esquemática 1º Pavimento ........................................................... 65 Figura 37: Planta Esquemática Pavimento Tipo ........................................................ 66 Figura 38: Planta Esquemática 15º Pavimento ......................................................... 67 Figura 39: Planta Esquemática 19º Pavimento ......................................................... 68 Figura 40: Fachada Oeste ......................................................................................... 73 Figura 41: Painel Modelo: Metal Fabrics - Omega 1510 - Fornecedor: GKD Metal Fabrics ...................................................................................................................... 74 Figura 42: Modelo: Milênia Exterior - Fornecedor: Pertech ....................................... 74 Figura 43: Fachada Norte ......................................................................................... 75

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LISTA DE TABELAS Tabela 1: Dimensões e capacidades salas de reuniões - Hotel Nhow Rotterdam .... 34 Tabela 2: Dimensões e capacidades salas de reuniões - Renaissance São Paulo .. 41 Tabela 3: Taxas de Ocupação .................................................................................. 51

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LISTA DE ABREVIATURAS E SIGLAS ABIH - Associação Brasileira da Indústria de Hotéis C.A. - Coeficiente de aproveitamento EMBRATUR - Instituto Brasileiro de Turismo FOHB - Fórum de Operadores Hoteleiros do Brasil FUGENTUR - Fundo Geral de Turismo M² - Metros Quadrados MTUR - Ministério do Turismo T.O. - Taxa de Ocupação UH - Unidade Habitacional

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SUMÁRIO 1. APRESENTAÇÃO ........................................................................................................... 12 1.1 INTRODUÇÃO ............................................................................................................... 13 1.2 TEMA ............................................................................................................................. 14 1.3 JUSTIFICATIVA ............................................................................................................. 14 1.4 OBJETIVOS ................................................................................................................... 15 1.4.1 OBJETIVOS GERAIS ....................................................................................................... 15 1.4.2 OBJETIVOS ESPECÍFICOS .............................................................................................. 15 1.5 METODOLOGIA ............................................................................................................ 15 2. HOTELARIA .................................................................................................................... 17 2.1 HISTÓRIA DA HOTELARIA NO BRASIL ........................................................................ 18 2.2 HOSPITALIDADE E HOTELARIA .................................................................................. 20 2.3 CLASSIFICAÇÃO HOTELEIRA...................................................................................... 22 3. ESTUDOS DE CASO ...................................................................................................... 24 3.1 TIPOLOGIAS DE IMPLANTAÇÃO ................................................................................. 25 3.2 DE ROTTERDAM - ROTERDÃ - HO .............................................................................. 26 3.2.1 FICHA TÉCNICA DE ROTTERDAM .................................................................................... 30 3.2.2 HOTEL NHOW ROTTERDAM............................................................................................ 31 3.3 HOTEL RENAISSANCE - SÃO PAULO - BR .................................................................. 36 3.3.1 FICHA TÉCNICA HOTEL RENAISSANCE ............................................................................ 37 3.4 ANÁLISE COMPARATIVA ............................................................................................. 42 4. CARACTERIZAÇÃO DA ÁREA DE ESTUDO ................................................................ 43 4.1 LOCALIZAÇÃO .............................................................................................................. 44 4.2 USO E OCUPAÇÃO DO SOLO ...................................................................................... 45 4.3 AMBIENTE ECONÔMICO .............................................................................................. 46 4.4 MEIOS DE TRANSPORTE E VIAS DE ACESSO ........................................................... 48 4.5 TERRENO ..................................................................................................................... 51 4.6 ESTUDO DE VIABILIDADE ............................................................................................ 56 5. PROPOSTA ARQUITETÔNICA ...................................................................................... 58 5.1 PROJETO ...................................................................................................................... 59 5.1.1 HOTEL.......................................................................................................................... 60 5.1.2 CORPORATIVO .............................................................................................................. 73 5.1.3 COMERCIAL .................................................................................................................. 73 5.2 FACHADA ...................................................................................................................... 73

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6. CONSIDERAÇÕES FINAIS ............................................................................................. 76 REFERÊNCIAS ................................................................................................................... 78 ANEXO I - MAPA DESTINO BERRINI ................................................................................ 80

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1. APRESENTAÇÃO

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1.1 INTRODUÇÃO A intenção do projeto é a construção de um hotel, que se enquadre nas necessidades e possibilidades mercadológicas da cidade de São Paulo. Foi escolhida então uma região onde há demanda e incentivos legais para a construção e ficou decidido que seria um terreno na região da Operação Urbana Água Espraiada, mais precisamente entre as ruas Av.Roque Petroni Junior x Av. Chucri Zaidan x Rua Prof. José Leite Oiticica. Atualmente há uma loja de materiais de construção no local, porém devido aos incentivos da Lei da Operação Urbana vigente no local, há um alto potencial construtivo e de mercado para o terreno que pode ser aproveitado. Escolhido o terreno, foi feito um estudo de viabilidade para definição do tipo de hotel a ser instalado. Devido à localização, foi estabelecido que será um hotel central (localizado na região central ou regiões de importância financeira). Devido ao tamanho do terreno e às perspectivas de mercado de São Paulo para os próximos anos, chegou-se à conclusão que o ideal é a implantação de um hotel de uso misto, ou seja, uma torre para hospedagem e uma torre corporativa e de uso comercial. Esses outros usos, além de trazerem maior fluxo de pessoas durante todo o dia para a quadra, valorizam o hotel, pois oferecem mais facilidades e serviços próximos. Posteriormente foi necessária a classificação do hotel em projeto, pois as áreas, tipos e quantidades de unidades habitacionais, área social e serviços, dependem dessa definição. Conforme pesquisa realizada, ficou estabelecido que o hotel será padrão upscale. Tendo o tema, tipologia e classificação delimitados, foram estudados hotéis já existentes que atendessem a pré-requisitos básicos, como, ser um hotel central de categoria upscale. A partir disso, foram selecionados dois hotéis, sendo um concorrente, Renaissance, situado em São Paulo, e um que será utilizado como modelo de projeto, Nhow Hotel - De Rotterdam, pois tem um programa similar ao empreendimento em estudo. Após o levantamento de todos os dados, foi possível iniciar os estudos de implantação, fluxos e volumetria, que posteriormente foram desenvolvidos até o nível de estudo preliminar. Para melhor entendimento da proposta, este trabalho foi dividido em cinco capítulos. No primeiro capítulo é feita a apresentação do trabalho, com seus

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objetivos, justificativa e metodologia. O segundo capítulo aborda os conceitos de Hotelaria e métodos de classificação. Posteriormente, no terceiro capítulo, são analisados os estudos de caso do hotel Renaissance e do empreendimento de uso misto De Rotterdam. A caracterização da área de estudo é feita no quarto capítulo, onde são estudadas a localização, legislação vigente, o terreno e seu entorno. Com esses dados e pesquisas realizadas, foi efetuado o estudo de viabilidade de projeto para o local definido. No penúltimo capítulo é apresentado o projeto, com a descrição do partido, programa e plantas, incluindo pranchas em anexo. Por fim, no sexto capítulo é feita uma análise do trabalho. 1.2 TEMA Hotel central de uso misto na cidade de São Paulo. 1.3 JUSTIFICATIVA A escolha do tema teve início em um interesse pessoal, como estudante de Arquitetura formada em Hotelaria, sempre houve o interesse em unir as duas áreas, aproveitando os conhecimentos adquiridos com a vivência acadêmica e profissional da primeira formação e a experiência acadêmica do curso de arquitetura e urbanismo.

consolidando

posteriormente

com

estudos

viabilidade

mercadológica, que comprovam um potencial crescente na indústria de hotelaria no Brasil. Segundo pesquisa realizada por Cypriano (2014), a demanda de turismo de negócios e eventos, são respectivamente a 2ª e 3ª maiores demandas do Brasil, precedidas apenas da demanda de turistas nacionais. Foi, então, decidida a implantação do hotel executivo na cidade de São Paulo, por ser o "município que lidera a classificação dos maiores destinos" brasileiros em viagens domésticas e ainda, de acordo com o Placar da Hotelaria (FOHB, 2015), a cidade tem risco baixo e apresenta "mercado hoteleiro saudável, níveis de ocupação que permitem boas tarifas, margens operacionais satisfatórias e rentabilidade sobre o investimento adequada". Foi escolhido um terreno na Avenida Chucri Zaidan, devido às facilidades de acesso e ao mercado em expansão, onde edifícios corporativos estão sendo construídos, dando continuidade ao já consolidado centro de serviços Berrini. Outro

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ponto relevante para a escolha do local foi o potencial comercial adquirido pela região com a implantação da Operação Urbana Água Espraiada, que aumentará o coeficiente de aproveitamento e taxa de ocupação, e trará melhorias para a região como as ciclovias, que terão ligação direta com a Av. Berrini e a ciclovia às margens do Rio Pinheiros. 1.4 OBJETIVOS 1.4.1 Objetivos Gerais Desenvolver um hotel de uso misto, com torre do hotel, torre corporativa e área pública comercial, estimulando o uso diário e constante do espaço, ao deixar o máximo de área pública no térreo e criar áreas de convivência. 1.4.2 Objetivos Específicos O presente trabalho tem como objetivos específicos: •

Explorar o segmento de mercado de turismo de negócios em São Paulo;

•

Aproveitar o potencial construtivo facilidades propostas pela operação urbana consorciada Água Espraiada;

•

Promover a inclusão de espaços públicos dentro de terreno privado;

•

Buscar satisfazer os clientes quanto às acomodações e demais áreas do hotel;

•

Facilitar o fluxo operacional, oferecendo local de trabalho adequado e agradável aos colaboradores do hotel, o que impacta diretamente no atendimento e, consequentemente, satisfação do hóspede.

1.5 METODOLOGIA A metodologia utilizada para a realização de pesquisas e organização de dados explora, pesquisa e define primeiramente onde o hotel está localizado, os concorrentes e o público-alvo, para somente depois iniciar o processo de projeto. O trabalho objetiva que o hotel atenda às necessidades estruturais de um hotel de uso misto na categoria upscale, seguindo as exigências da matriz de classificação de hotéis. Foi desenvolvido por meio de pesquisas realizadas dentro do mercado consumidor e fornecedor, além de pesquisas na internet, livros, revistas e artigos.

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Aplicaram-se entrevista, estudos de caso e visitas in loco para se estabelecer a viabilidade do projeto. Com esses estudos foi possível identificar um mercado promissor na hotelaria Paulistana e definir a categoria e tipologia do hotel a ser implantado. Após o estudo de viabilidade e a definição da categoria, iniciou-se o processo projetual, onde foram levantados os dados de terreno e entorno, vias de acesso e legislação. Com esses dados iniciou-se o estudo do partido e volumetria do empreendimento; finalizando a primeira etapa do trabalho. Para a segunda etapa foi desenvolvida a intenção do partido do projeto, que é integrar os blocos de hotel, escritórios e comércio com o terreno e o fluxo local, juntamente com a proposta arquitetônica a nível de estudo preliminar. Sempre contando com referências bibliográficas, normas e legislação para a definição de áreas e plantas.

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2. HOTELARIA

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2.1 HISTÓRIA DA HOTELARIA NO BRASIL A história da hotelaria no Brasil começa no período colonial, de acordo com Andrade, Brito e Jorge (pg. 20, 2010) “os viajantes se hospedavam nas casasgrandes dos engenhos e fazendas, nos casarões das cidades, nos conventos principalmente, nos ranchos eram que existiam à beira das estradas, erguidos, em geral, pelos proprietários das terras marginais”. Segundo Duarte, (2005), o primeiro hoteleiro oficial de São Paulo, surgiu no século XVII, quando a atividade hoteleira era exercida junto a outros ofícios, como barbearia, sapataria, alfaiataria, todos eram considerados vendedores de alimentos e hospedagem, sem que houvesse uma definição ou segmentação de cada tipo. Assim como entidades jesuítas que hospedaram personalidades ilustres, por exemplo, o mosteiro de São Bento, no Rio de Janeiro e o Colégio da Companhia de Jesus, em Salvador, que chegou a construir uma hospedaria somente para atender esses visitantes. Ainda com base nos autores citados acima, no século XVIII, começaram a surgir no Rio de Janeiro estalagens, que ofereciam comida e hospedagem aos viajantes. E em São Paulo, Charles Burton, turista na cidade, criou a primeira classificação das hospedagens paulistanas, que seriam divididas em 5 categorias: “1ª categoria: simples pouso de tropeiro 2ª categoria: telheiro coberto ou rancho ao lado das pastagens 3ª categoria: venda, correspondente à pulpería, dos hispano-americanos, mistura de venda e hospedaria. 4ª categoria: estalagem ou hospedaria 5ª categoria: hotel”.(DUARTE, pg. 19, 2005)

A partir de 1808 enquanto a hotelaria no Rio de Janeiro ia se desenvolvendo devido ao fluxo de estrangeiros que a chegada da corte portuguesa e a abertura dos portos gerou, em São Paulo o impulso veio com a construção das primeiras linhas férreas da São Paulo Railway e o grande marco foi a construção do Hotel Términus e do Hotel Esplanada, ANDRADE (2010). Em 1870, César Ritz investiu no banheiro privativo, na uniformização dos colaboradores e construiu um empreendimento em Paris, que, no futuro, seriam aprimoradas e chamadas de hotéis. No Brasil, a hotelaria nasceu da mesma forma que na Europa, por iniciativa dos portugueses. Ainda que em solo brasileiro, pessoas passaram a receber viajantes em suas próprias casas. Por sua vez, colégios e mosteiros como o Mosteiro de São Bento, no Rio de Janeiro, recebiam viajantes ilustres no período colonial. (MIRANDA, 2008). A classificação dos

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empreendimentos em cinco categorias nasceu depois, no início do século XVIII. Já era possível escolher onde ficar. Neste período hospedarias mais requintadas da capital paulista só recebiam pessoas importantes e com carta de apresentação. Os primeiros hotéis a serem implantados que perduram até hoje são Hotel Glória, São Paulo, em 1922, e, no ano seguinte, o Copacabana Palace, Rio de Janeiro, construído pela família Guinle e desenhado pelo arquiteto Joseph Gire. A partir da década de 30, séc. XX, os hotéis cassinos começam a ser implantados nas capitais, até que em 1946 foram proibidos os jogos de azar, com isso muitos hotéis acabaram fechando as portas. Após esse período a hotelaria de lazer e o conjunto da atividade hoteleira somente tiveram novo avanço com os incentivos ficais da operação 63, do Banco Central. Porém esse incentivo em partes não foi muito significativo para o crescimento e desenvolvimento do setor. Esta medida favoreceu o grande crescimento da Rede Othon, que figurava entre as maiores do mundo, e de outras redes como Vila Rica e Luxor. Porém todas com capitais fechados, caracterizadas pela administração familiar. (ANDRADE, 2010) “Em 1966 é criada a EMBRATUR e, junto com ela, o FUGENTUR (Fundo Geral de Turismo), que atua através de incentivos fiscais na implantação de hotéis, promovendo uma nova fase na hotelaria brasileira, principalmente no segmento de hotéis de luxo”. (ANDRADE, et.al., pg. 22, 2010) Em São Paulo, no início da década de 1970, começaram a surgir os aparthotéis, como uma forma de compensar a falta de investidores individuais. Esse segmento oferecia uma vantagem pois como as unidades habitacionais eram consideradas locações imobiliárias, o hotel surgia com o conceito de um condomínio que oferecia serviços hoteleiros, com isso havia diminuição em impostos, piso salarial de empregados mais baixo, entre outros itens que facilitaram a expansão deste tipo de empreendimento, segundo Duarte (2005). Nos anos 90, com a guerra do Golfo, começa uma crise econômica nos Estados Unidos, fazendo com que as redes hoteleiras busquem novas opções de investimentos. Os mercados emergentes são o alvo para o investidor. O Brasil, com uma política econômica recuperada e moeda mais forte, é um desses mercados e se beneficia com a entrada de novas redes no país. Fundos institucionais, construtoras e incorporadoras imobiliárias tornam-se novos agentes econômicos para o desenvolvimento hoteleiro, surgindo o formato de apart-hotéis, flats e condomínios

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hoteleiros (AMARAL e CARVALHO apud. MIRANDA, 2008). Até que o excesso desses empreendimentos gerou uma crise no setor que atingiu principalmente as categorias inferiores à de luxo. Nos anos seguintes não houve grande alteração até que se atingisse novamente o equilíbrio, segundo Duarte 2005. Sob a tutela da EMBRATUR nos anos 60 e 70 as grandes redes internacionais chegam ao país, mas os hotéis construídos são, em sua maioria, de categoria Cinco estrelas e em quantidade limitadas, assim não acessíveis a grande parte da população. Somente nos anos 90 é que as grandes redes passam a construir no país hotéis mais econômicos e de padrão internacional, isso pelo alto grau de procura dos consumidores por esse produto. Foi também nessa época que ocorreu a abertura do país para a globalização, assim abrindo também o mercado do turismo de negócios Para finalizar, de acordo com Duarte, 2005, e Andrade, Brito e Jorge, 2010, atualmente a tendência é a ampliação das cadeias hoteleiras internacionais, que estão implantando todos os tipos de empreendimentos, porém com a maior parte em hotéis padrão 4/5 estrelas. A grande atração sem dúvida é o crescente mercado de corporativo de São Paulo. 2.2 HOSPITALIDADE E HOTELARIA "Hospitalidade é fundamentalmente o ato de acolher e prestar serviços a alguém que por qualquer motivo esteja fora de seu local de domicílio. [...] mas também é possível ampliar a noção de hospitalidade, englobando a relação que se estabelece entre o espaço físico da cidade e seus habitantes, pois ela abrange não somente a acomodação, mas também a alimentação, o conforto e o acolhimento, proporcionando ao visitante a sensação de bem estar."(DIAS, 2002)

O conceito de hospitalidade pode ter várias interpretações de acordo com o contexto em que está inserido, neste caso, dentro de um hotel o termo toma sentido de acolhimento e empatia. Acolhimento pois, conforme citado acima, o hóspede está fora de sua casa, fora de sua zona de conforto e o hotel (estrutura e pessoas) deve proporcionar segurança para este hóspede; e empatia, pois as pessoas que ali trabalham devem entender a situação emocional de seus clientes, cansados, ansiosos e as vezes até estressados, principalmente em caso de viagens corporativas, de acordo com Camargo, 2004, há sempre uma troca de "dádivas",

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neste caso o hotel quer vender seu produto e para isso oferece os serviços e o cliente quer ser bem recebido, independente do valor pago. Para explicar as práticas sociais dentro da hospitalidade, Camargo (2004) desenvolve dois eixos de estudo, o humano: acolher, receber, hospedar, ajudar, alimentar, entreter, oferecer o melhor, proporcionar momentos agradáveis e marcantes. E o espacial: casa, empreendimento hoteleiro, rua, comércio, espaço virtual. Sendo assim, a hospitalidade dentro da hotelaria representa a relação entre seres humanos na ocasião e espaço planejado para isso. Esses espaços podem ser desmembrados em quatro temas: doméstico, público, virtual e comercial, sendo este último o espaço em estudo, que se resolve dentro de estruturas "criadas em função do surgimento do turismo moderno e mais adequadas à designação habitual de hotelaria e restauração."(CAMARGO, pg. 54, 2004) A intersecção entre esses dois eixos cria novos campos de estudo1. Para o trabalho em desenvolvimento, levaremos em consideração os seguintes: 

O receber comercial: deve haver uma diferenciação entre o hospitaleiro, que recebe por prazer, e o anfitrião profissional, que apenas segue as leis de satisfação do hóspede;



A hospedagem comercial: o abrigo e segurança do hóspede são proporcionados mediante remuneração, é a área que envolve os meios de hospedagem em geral (hotéis, hospitais, resorts, cruzeiros);



O alimentar profissional: o padrão gastronômico de um ambiente profissional deve superar a qualidade e diversidade realizado em ambientes domésticos;



O entreter profissional: envolve não somente atividades de lazer tradicionais oferecidas em hotéis, mas sim todos os tipos de entretenimento oferecidos na cidade, todos esses estabelecimentos devem proporcionar um ambiente hospitaleiro para seus clientes. Assim, o desafio da prática da hospitalidade coloca-se, hoje, para empresas,

meios de hospedagem, cidades, famílias e pessoas, em todos os lugares nos quais há um vínculo humano.

CAMARGO, Luiz O.L. Hospitalidade. (Coleção ABC do Turismo) São Paulo: Aleph, 2004.

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2.3 CLASSIFICAÇÃO HOTELEIRA De acordo com o Ministério do Turismo (2015), hotel é um "estabelecimento com serviço de recepção, alojamento temporário, com ou sem alimentação, ofertados em unidades individuais e de uso exclusivo dos hóspedes mediante pagamento de diária". Devido à demanda de mercado os estabelecimentos hoteleiros foram levados à diversificação dos meios de hospedagem, variando em função de sua localização e do segmento de mercado que pretendem atender. Segundo Bonfato, 2013, Duarte, 2005, e Andrade, Brito e Jorge, 2010, a hotelaria em São Paulo recebe pouco incentivo para investimentos individuais, os chamados hotéis independentes têm um crescimento mais lento quando comparado às redes hoteleiras, que vêm interessadas em aproveitar a demanda do turismo de negócios. Além de sua definição administrativa, independente ou de rede, os hotéis são classificados de acordo com sua localização, natureza da edificação, clientela e infraestrutura. Andrade et al. (2010) e Lawson (2013) afirmam que há vários modos de definição dos tipos de hotéis e que é possível usar mais de uma classificação para o mesmo empreendimento, de acordo com sua localização e conforme sua destinação. O estudo dessas definições levou à seguinte classificação do hotel em projeto: •

Hotel Central: "hotéis urbanos localizados em áreas centrais da cidade [..] ampliado para abranger os diversos subcentros ou algumas regiões particulares da cidade"2, no caso a região da Chucri Zaidan, que já faz parte do centro corporativo Berrini. Os autores Andrade, Brito e Jorge (2010) apresentam também características específicas que serão levadas em consideração no projeto arquitetônico como o tamanho e diversidade das instalações, características do lobby, características dos apartamentos e legislação de estacionamento. Complementando essa classificação, Lawson (pg. 56, 2013) afirma que hotéis em centros financeiros "geralmente se destacam como parte de sistemas abrangentes, combinados com edifícios de escritórios, centros comerciais, centro de convenção, centro de exposição e comércio de apart-hotéis.", são considerados empreendimentos mistos.

ANDRADE, Nelson; BRITO, Paulo Lucio de; JORGE, Wilson Edson. Hotel: planejamento e projeto. Pg 46. 9 ed. rev. atual. São Paulo: Ed. SENAC São Paulo, 2013.

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Há ainda, a classificação de acordo com aspectos construtivos, instalações e serviços oferecidos. A classificação oficial, no Brasil, realizada desde 2002 de acordo com as normas da Embratur/Mtur (2002), em parceria com a Associação Brasileira da Indústria de Hotéis (ABIH), agrupa os hotéis em seis categorias: superluxo (cinco estrelas plus), luxo (cinco estrelas), superior (quatro estrelas), turístico (três estrelas), econômico (duas estrelas) e simples (uma estrela). "Verifica-se ainda a existência de diversas empresas e órgãos especializados no setor que se valem de classificações próprias para a realização de suas análises, como as classificações da HVS International, da Horwath Consulting & Soteconti Auditores Associados e do Lodge Property Index (LPI) desenvolvido pela Cornell University, que utilizam metodologias que levam em conta os valores das diárias praticadas para dividir os empreendimentos em categorias. A HVS os divide em cinco categorias: luxury, upscale, midscale, economy e budget. Já a Horwath e o LPI os dividem em três categorias, respectivamente: luxury, superior e economy, ou ainda upscale, midprice e economy."(GORINI e MENDES, 2005)

Neste trabalho será considerado o sistema de classificações da HVS Consultoria, pois é o método utilizado por Pedro Cypriano (2014) e em entrevista realizada. No caso de São Paulo a HVS, classifica os hotéis da seguinte forma: "• BUD (budget): diárias até R$ 95; • ECO (econômico): diárias entre R$ 95 e R$ 155; • MID (midscale): diárias entre R$ 130 e R$ 180; • UP-MID (upper-midscale): diárias entre R$ 170 a R$ 300; • UP (upscale): diárias entre R$ 300 e R$ 600; • TOP: diárias acima de R$ 600;"(pg. 13, 2009)

Uma particularidade do mercado de São Paulo, segundo HVS (CYPRIANO, 2014), é a existência do segmento UP-MID. Por ser o maior e mais competitivo mercado hoteleiro do Brasil, e altamente com grande presença de redes hoteleiras, este segmento surgiu naturalmente como posicionamento intermediário entre os hotéis MID e UPS. Devido à grande concorrência dentro dos segmentos intermediários da hotelaria da cidade, existem intersecções de diárias entre as categorias ECO, MID e UP-MID. Prevendo o público-alvo e os serviços que serão oferecidos pelo hotel, podese classificar o empreendimento em estudo como um Hotel Central com uso misto de categoria upscale.

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3. ESTUDOS

DE CASO

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3.1 TIPOLOGIAS DE IMPLANTAÇÃO Neste

capítulo

serão

apontadas

dimensionamento e tipo de uso de

três

hotéis

diferenças que

apresentam

implantação, a

mesma

classificação do projeto em estudo. O trabalho de conclusão de curso prevê a construção de um Hotel Central de uso misto padrão upscale na cidade de São Paulo, no cruzamento da Av. Chucri Zaidan com a Av. Roque Petroni Junior. Buscando auxiliar na formatação de um programa para o projeto serão apresentados os principais estudos de caso realizado de hotéis de mesma categoria e/ou serviços, foram feitas pesquisas sobre duas unidades de hoteleiras uma em São Paulo, e uma em Roterdã - Holanda. É de fundamental importância para o projeto que sejam realizados estudos de caso para que o empreendimento proposto atenda as necessidades de programa, fluxo e áreas para o funcionamento do hotel. A escolha dos hotéis se deu devido à fatores que serão fundamentais como referencial para o projeto. Em comum, os projetos para a hotelaria de negócios possuem a localização em pontos marcantes da paisagem urbana da cidade e a busca por extrema funcionalidade e racionalização dos espaços. Os tópicos a serem estudados sobre esses hotéis serão, localização, quantidade de UH's, dimensões total e por UH, tipos de serviços oferecidos. Após realizado o levantamento de dados será feita uma análise comparativa entre estes hotéis levando em consideração a organização dos pavimentos tipo, quantidade de UH's, programa e características construtivas.

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3.2 DE ROTTERDAM - ROTERDÃ - HO

Figura 1: Fachada De Rotterdam Fonte: http://www.nh-hoteles.pt/hotel/nhow-rotterdam

Segundo o site ArchDaily (Abr.2015), o conjunto De Rotterdam, é formado por torres de uso misto, com 160.000 m², concebida como uma cidade vertical sobre o rio Maas. "As três torres empilhadas e interconectadas do De Rotterdam ascendem 44 andares a uma altura de 150 metros e abrangem uma largura de mais de 100 metros. No entanto, o edifício é excepcionalmente compacto, com uma mistura de programas organizados em blocos distintos, mas que se sobrepõem de espaço comercial de escritórios, apartamentos residenciais, hotéis e instalações para conferências, restaurantes e cafés. Empregados de escritório, moradores e hóspedes do hotel são reunidos em instalações para conferências, prática esportiva e restaurante. A base compartilhada do edifício é a localização dos lobbies/halls de entrada para cada uma das torres, criando um hub público para pedestres por meio de um ambiente comum." (ARCHDAILY,2015)

Figura 2: Partido: Distribuição dos elementos entre os prédios. Fonte: www.archidaily.com

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Este projeto foi selecionado um dos principais estudos de caso pois apresenta um programa e área construída muito similar ao projeto em estudo. São torres com diferentes usos separadas entre si, porém apresentam uma entrada comum, passando por uma área pública no térreo e primeiros pavimentos, que permite que este prédio seja utilizado por qualquer pessoa, valorizando o espaço público e do pedestre. Como demonstrado no corte abaixo.

Figura 3: Corte Esquemático - De Rotterdam: mostra a distribuição dos andares e entradas de cada tipologia (residência, corporativo, hotel, público) - Sem Escala Fonte: www.archidaily.com

Com o estudo das plantas fica clara a divisão dos edifícios, que mesmo estando próximos ou juntos, não há acesso e nem visibilidade entre eles. Por exemplo, na planta a seguir (andares inferiores) é notada a divisão do edifício

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residencial e corporativo por uma parede que impede a circulação entre os prédios. É percebido também, que a distribuição dos andares hoteleiros, tem um espaçamento entre o prédio de escritórios, e que a face paralela à este último edifício é restrita, em grande parte, à acessos e circulação, assim como será demonstrado na Figura 10 na página seguinte.

Figura 4: Perspectiva Plano de Baixo - De Rotterdam: planta dos andares inferiores. - Sem Escala Fonte: www.archidaily.com

Figura 5: Perspectiva Plano de Cima - De Rotterdam: planta dos andares superiores. - Sem Escala Fonte: www.archidaily.com

Com base no estudo dos fluxos realizados na planta do pavimento tipo do hotel, percebe-se a divisão da circulação vertical. Há elevadores apenas para atender o hotel e elevadores exclusivos do edifício corporativo, ambos não tem

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acesso entre os demais pavimentos, assim como as escadas de incêndio se comparadas as duas plantas das figuras 8 e 9, é notável a diferença entre esses acessos. Planta Pavimento Tipo Hotel:

Figura 6: Planta Pavimento Tipo Hotel: Layout e fluxos - Sem Escala Fonte: www.archidaily.com

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3.2.1 Ficha técnica De Rotterdam Localização:3 __________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________ _____________________

Endereço: Wilhelminakade 137, 3072 AP Roterdã - The Netherlands - Holanda

Figura 7: Mapa de Localização De Rotterdam Fonte: www.google.com.br/maps __________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________ _____________________

Escritório de Arquitetura: OMA Projeto de Arquitetura: Rem Koolhaas, Reinier de Graaf, Ellen van Loon, Kees van Casteren Projeto de Interiores: Saskia Simon, Marina Cogliani, Clive Hennessey, Yasuhito Hirose, Arminas Sadzevicius Área do terreno: Informação não disponível Área construída: 162.000 m² Ano de inauguração: 2013

Figura 8: Esquema De Rotterdam: apresenta as áreas / quantidades de cada departamento. Fonte: http://www.derotterdam.nl/ 3

Dados para ficha técnica retirados dos sites ArchDaily, De Rotterdam, NH-Hoteles.

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3.2.2 Hotel Nhow Rotterdam Categoria hoteleira: Enquadra-se nas categorias central e quatro estrelas, apesar de não ser uma classificação oficial. Rede hoteleira: NH Hotels Unidades Habitacionais: O hotel oferece 285 apartamentos divididos em quatro opções, Urban, Sunrise, Sunset e Horizon. Distribuídos em 15 andares de 660m², com 19 apartamentos em cada. Quarto Urban (23 m²): ar-condicionado, banheira, máquina de café/chá, quartos interligados disponíveis, secador de cabelo, minibar, permitem-se animais de estimação, poltrona reclinável, cofre, wi-fi, TV

Figura 9: Quarto Urban - Hotel Nhow Rotterdam: Decoração e vista Fonte: www.nh-hoteles.com

Quarto Sunrise (30m²): ar-condicionado, chuveiro, máquina de café/chá, quartos interligados disponíveis, secador de cabelo, minibar, permitem-se animais de estimação, poltrona reclinável, cofre, wi-fi, TV, vista para nascer do sol, Kuip Stadium, Katendrecht, sul de Roterdã.

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Figura 10: Quarto Sunrise - Hotel Nhow Rotterdam: Decoração e vista Fonte: www.nh-hoteles.com

Quarto Sunset (30m²): ar-condicionado, chuveiro, máquina de café/chá, quartos interligados disponíveis, secador de cabelo, minibar, permitem-se animais de estimação, poltrona reclinável, cofre, wi-fi, TV, vista para o por do sol, Cidade de Roterdã, Maas River e Erasmus Bridge.

Figura 11: Quarto Sunset - Hotel Nhow Rotterdam: Decoração e Vista Fonte: www.nh-hoteles.com

Horizon Suíte (71m²): ar-condicionado, banheira, chuveiro, roupão, máquina de café/chá, quartos interligados disponíveis, secador de cabelo, minibar, permitem-se animais de estimação, poltrona reclinável, cofre, wi-fi, TV, vista para o por do sol, Cidade de Roterdã, Maas River e Erasmus Bridge.

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Figura 12: Horizon Suíte - Hotel Nhow Rotterdam: Decoração e vista. Fonte: www.nh-hoteles.com

M² por Unidade Habitacional: 34,74m² por UH, totalizando 9.900m² do Hotel. Centro de Convenções: Apresenta 8 salas de reuniões distribuídas em 900m², sendo 6 delas modulares com possibilidade de formação de 2 salas para 200 pessoas cada e capacidade total para 1.010 pessoas. "Existem áreas separadas para intervalos no piso térreo – ou você pode sair para o ar livre, no terraço do 7º andar." (NH-HOTELES, 2015)

Figura 13: Sala de Reuniões - Hotel Nhow Rotterdam: Organização em auditório. Fonte: www.nh-hoteles.com

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Tabela 1: Dimensões e capacidades salas de reuniões - Hotel Nhow Rotterdam

Fonte: www.nh-hoteles.com

Restaurantes: Devido ao grande centro comercial oferecido pelo conjunto, com lojas e restaurantes, o hotel oferece aos hóspedes apenas um salão de café da manhã, com serviço de Buffet; o Bar/Cozinha, com cozinha internacional onde são servidos pratos à La carte, opções infantis, refeições privadas, opções vegetarianas; e o Nhow Bar, com uma proposta mais descontraída, está localizado no 7º andar com vista para a cidade e terraço ao ar livre. É um hub social para hóspedes e moradores e, nos fins de semana, o ambiente recebe um DJ.

Figura 14: Café da Manhã, Bar/Cozinha, Nhow Bar - Hotel Nhow Rotterdam: Decoração

Fonte: www.nh-hoteles.com

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Serviços: Sala de ginástica 24hs, terraço (espaço de convivência com atendimento de bar), churrasqueira, wi-fi, estacionamento com manobrista, lavanderia, casa de câmbio, ponto de recarga de veículos elétricos.

Figura 15: De Rotterdam - Vista pedestre Fonte: www.nh-hoteles.com

De acordo com os estudos de viabilidade realizados previamente, o De Rotterdam é um referencial para o projeto em várias questões, principalmente porque apresenta um uso misto e está localizado em uma cidade metropolitana, atendendo o mesmo nível de público alvo previsto para o empreendimento pretendido, turistas de negócios. Para isso com as demandas atuais, somente o projeto do hotel isolado não é suficiente, a ideia é integrar o hotel ao público local. Para isso é necessário adicionar outros usos ao hotel, é necessário atrair outros público para ter maior giro de pessoas e de verba, pois a área locável irá aumentar consideravelmente, o que é interessante financeiramente para o investidor. Do conjunto De Rotterdam, o projeto usará como referência o programa e a distribuição das diversas atividades que nele ocorrem, com relação ao hotel dentro do conjunto, serão aproveitadas como referência as estruturas de serviços como restaurantes, lazer e centro de convenções. Todos esses itens serão contemplados no projeto,por isso é necessária a referência de um projeto de mesmo porte.

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3.3 HOTEL RENAISSANCE - SÃO PAULO - BR

Figura 16: Fachada Hotel Renaissance São Paulo Fonte: leonardofinotti.blogspot.com

O hotel Renaissance, segundo Ohtake (apud. PINIWEB, 1997), procura interagir com o local onde está implantado - uma esquina de ruas estreitas muito valorizadas (alameda Santos e Haddock Lobo), e um entorno em mutação, esteticamente indefinido. A proposta, portanto, visou estabelecer um diálogo com a cidade por meio de torres, e com a rua, por meio dos terraços de grandes curvas que acompanham o desnível do terreno.

Figura 17: Andar tipo Hotel Renaissance Fonte: ANDRADE, BRITO e Jorge, pg. 97, 2010

O edifício divide-se em duas torres simétricas interligadas pelo hall de elevadores e os serviços, evitando, assim, um grande e único volume. Esse modelo de planta também favorece a circulação vertical, já que atende todos os

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apartamentos com um único eixo. Apresenta anda duas escadas de incêndio em cada bloco, isso devido ao dimensionamento que as escadas devem ter para atender todos os andares de acordo com a quantidade de apartamentos. Este tipo de planta, assim como a planta do Hotel Blue Tree Morumbi, além de favorecer a circulação, potencializam o trabalho dos funcionários, já que os elevadores de serviço, rouparia do andar, sanitários, estão localizados em um só lugar, este com fácil e rápido acesso de qualquer ponto do andar. "Nessa mesma orientação foi projetada uma estrutura espacial em alumínio e vidro, onde se distribuem as salas para café, bar, restaurantes e jardins.", de acordo com a Revista Pini, 1997. Além dos três níveis que acompanham a inclinação da rua lateral, onde se situam os setores social e desportivo do hotel, e mais 2.800 m2 de área para auditório e salas de convenções, existem dois subsolos para garagens, com capacidade para 400 carros. 3.3.1 Ficha técnica Hotel Renaissance Localização ____________________________________________________________________________________________________________________

Endereço: Alameda Santos, 2233, São Paulo - Brasil

Figura 18: Localização Hotel Renaissance São Paulo Fonte: www.google.com/maps _____________________________________________________________________________________________________

Escritório de Arquitetura: Ruy Otake Projeto de Arquitetura: Ruy Otake Projeto de Interiores: Hirsh, Bedner Associated; Sig Bergamin Área do terreno: 5.840,60 m²

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Área construída: 47.513,56 m² Ano de inauguração: 1997 Categoria hoteleira: Enquadra-se nas categorias central e upscale, apesar de não ser uma classificação oficial. Rede hoteleira: Marriott Unidades Habitacionais: "O porte da obra e o programa para 450 apartamentos levaram à solução em dois blocos com 27 andares. São 880 m2 de laje no andar-tipo, com dez apartamentos em cada bloco. Térreo e pisos inferiores somam mais seis pavimentos."(PINIWEB, 1997)

Figura 19: Deluxe Room - Hotel Renaissance Fonte: www.marriot.com.br

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Figura 20: Club Level - Hotel Renaissance Fonte: www.marriot.com.br

Figura 21: Madison Suite - Hotel Renaissance Fonte: www.marriot.com.br

Centro de Convenções: 15 salas de reunião distribuídas em um espaço total de 2.800 m². Distribuídas em dois níveis, como pode ser notado na planta a seguir. O acesso para o público dos eventos se faz pela rua Haddock Lobo; internamente, os hóspedes chegam aos salões de convenções por elevador especial, escadas e rampas. A área de serviços conta com circulação isolada da parte social e o espaço público é atingido por corredor que não cruza com o de hóspedes. A declividade do terreno favoreceu a divisão da entrada do público dos eventos, pois com níveis diferentes separa-se a entrada do centro de convenções, do lobby, assim os hóspedes não são incomodados com a movimentação provocada pelo evento. Esse fluxo será usado como base para o projeto, pois facilita a organização e a operação dos funcionários antes, durante e após os eventos.

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Figura 22: Planta Centro de ConvenĂ§Ăľes - Hotel Renaissance Fonte: www.marriot.com.br

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Tabela 2: Dimensões e capacidades salas de reuniões - Renaissance São Paulo

Fonte: www.marriott.com/renaissance

Serviços: Academia, Spa / Centro de bem-estar, Banheira de hidromassagem, Piscina ao ar livre.

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3.4 ANÁLISE COMPARATIVA Após o estudos desses e outros estudos de caso foi possível verificar alguns pontos em comum em ambos os casos. Por exemplo, a distribuição das unidades habitacionais em torno de um eixo de circulação vertical, onde se concentram as áreas operacionais. Facilitando a reposição, controle e retirada de peças (roupas de cama e banho) e materiais de limpeza. Assim como a movimentação dos funcionários no andar. Também é mais agradável para o hóspede passar por um corredor mais curto para chega ao seu quarto, corredores muito extensos podem gerar uma sensação desagradável. Além dessas questões, há uma facilidade construtiva e estrutural com este tipo de disposição, pois a posição das prumadas de circulação vertical e a disposição dos pilares interfere minimamente nas áreas de serviços. Outro ponto em comum notado nos hotéis estudados são os serviços oferecidos, todos tem uma área de lazer reduzida, com no máximo academia, SPA e piscina. E outros serviços como acesso à internet no hotel inteiro, estacionamento (seguindo legislação4), entre outros serviços comuns a hotéis upscale. Com essas análises, foi possível comprovar a teoria de Andrade (et.al.2010), que afirma que não há um dimensionamento exato para um hotel central. Há uma grande variedade com relação à quantidade de Unidades Habitacionais e capacidade do espaço de eventos. Por isso para definir as dimensões do hotel em projeto serão usadas como diretrizes volumétricas a legislação local e a demanda de mercado.

Em São Paulo, a legislação (Lei 8.600/74) exige uma vaga para cada dois quartos com menos de 50 m², uma vaga para cada quarto maior que 50 m², além de vagas adicionais para cada 100 m² de área de restaurantes e afins, e para cada 10 m² de áreas de reunião. (ANDRADE, BRITO, JORGE, 2010)

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4. CARACTERIZAÇÃO

DA ÁREA DE ESTUDO

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4.1 LOCALIZAÇÃO A escolha do local para implantação de um empreendimento hoteleiro, vai depender de fatores variantes em relação ao tipo de hotel, no caso de um hotel central, deve-se estar atento à compatibilidade entre o entorno do terreno, porte e padrão do empreendimento, facilidade de acesso ao aeroporto e principais vias, redes de infraestrutura, localização de fácil identificação na cidade. (ANDRADE, et.al., 2010) Ao analisar aos pontos levantados pelos autores, conclui-se que o terreno em estudo atende às necessidades para a implantação de um hotel central, pois está localizado em um centro financeiro em expansão de São Paulo, eixo Berrini, entre três vias, Av. Chucri Zaidan, Av. Roque Petroni Junior e Rua Prof. José Leite Oiticica, sendo próximo à estação de trem Morumbi, em frente ao shopping Morumbi, com boa visibilidade a partir da ponte Morumbi e próximo à Marginal Pinheiros, uma das principais vias de acesso à cidade. Trata-se de uma área já consolidada com relação à infraestrutura.

Figura 23: Localização do Terreno Av. Chucri Zaidan x Av. Roque Petroni Junior x Rua Prof. José Leite Oiticica Fonte: Google Earth 2015

Para confirmar a viabilidade de implantação do hotel no terreno, são necessários levantamentos de dados como uso e ocupação do solo, ambiente econômico, avaliação do entorno e condições físicas do terreno, de acordo com os autores Andrade, Brito e Jorge (2010).

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4.2 USO E OCUPAÇÃO DO SOLO Foram levantados os dados de legislação sobre o terreno, de acordo com o Plano Regional Estratégico, Lei nº13.885, de 24 de agosto de 2004, o terreno é considerado Zona Predominantemente Industrial. O que inviabilizava a construção de edifícios verticalizados residenciais, corporativos ou de serviços. "Art. 38. As Zonas Predominantemente Industriais - ZPI são porções do território destinadas à implantação de usos diversificados onde a preferência é dada aos usos industriais incômodos e às atividades não residenciais incômodas, restringindo empreendimentos de uso residencial."

Um dos motivos para a escolha do terreno foi o fato do mesmo estar englobado na área de Operação Urbana Consorciada Água Espraiada, e de acordo com a Lei nº 16.050, de 31 de julho de 2014: "Art. 382. Ficam recepcionadas as leis relativas a operações urbanas e operações urbanas consorciadas em curso na data da promulgação desta lei e mantidas as disposições das leis específicas que as instituíram. § 1º Nas áreas das operações urbanas e operações urbanas consorciadas em curso, os coeficientes de aproveitamento básico e máximo e demais índices e parâmetros de uso e ocupação do solo serão os correspondentes aos definidos pelas normas vigentes anteriormente à presente lei."

A Lei vigente anterior ao PDE 2014, era o Plano Regional Estratégico de 2004 (Lei nº13.885, de 24 de agosto de 2004), onde é afirmado: "Capítulo IV - Das Áreas de Intervenção Urbana Art. 30. Nas Áreas de Intervenção Urbana - AIU criadas e definidas nos artigos 122, 221 a 224 do PDE e previstas nos Planos Regionais Estratégicos - PRE, excetuadas as Operações Urbanas, destinadas à implantação de projetos estratégicos de requalificação urbana, de parques lineares, da rede viária estrutural e da rede estrutural de transporte público coletivo, a aprovação de edificação com área construída acima do coeficiente de aproveitamento básico, até o máximo permitido por lei para o perímetro deve se dar de acordo com o Projeto Urbanístico Específico - PUE. [...] § 3º - Quando houver sobreposição de 2 (dois) ou mais tipos de Áreas de Intervenção Urbana, os PUEs deverão compatibilizar os objetivos, instrumentos e diretrizes de desenvolvimento urbano das Áreas de Intervenção Urbana, exceto nas Operações Urbanas Consorciadas, em que prevalecerá o estabelecido na lei da Operação Urbana Consorciada."

Ou seja, deve ser considerado o valor de Taxa de Ocupação e Coeficiente e Aproveitamento previstos na Lei da Operação Urbana Consorciada Água Espraiada, assim como o uso, previstos na Lei Nº 13.260 de 28 de Dezembro de 2001: " Seção II - Das Diretrizes Específicas Art. 5º. Para o perímetro delimitado na Planta nº BE-04-7B-001 do arquivo da Empresa Municipal de Urbanização – EMURB, que integra a presente Lei, e constante do art. 1º, §2º desta Lei, observadas as limitações previstas

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na Seção V, do Capítulo III desta Lei, ficam estabelecidas as seguintes diretrizes: [...] V - Para os lotes contidos no Setor Chucri Zaidan: a) faixa de 2 metros para alargamento da calçada, conforme disposto no artigo 17 desta Lei; b) lote mínimo de 1.000 m², com frente mínima de 16 metros, exceto para CI, E1 e S1, para os quais será mantido o lote mínimo exigido em Lei específica vigente; c) taxa de ocupação máxima de 0,50; d) coeficiente de aproveitamento máximo de 4,0; 5 e) usos admitidos: R1, R2, R3, C1, C2, E1, E2, E3, S1 e S2 ; f) recuos mínimos: f.1) frente = 5 metros, contados a partir da faixa definida na alínea ‘a’ desse inciso; f.2) lateral = 3 metros, contados a partir da faixa definida na alínea ‘a’ desse inciso, ou contados da divisa com outro lote; f.3) fundo = 5 metros, contados a partir da faixa definida na alínea ‘a’ desse inciso, ou contados da divisa com outro lote. g) gabarito: sem limite."

Realizado o estudo da legislação local, chegou-se a conclusão que a implantação do projeto em estudo é permitida com relação ao uso e que possui um potencial construtivo elevado, permitindo uma taxa de ocupação de 50% do terreno e um coeficiente de aproveitamento de quatro vezes sua área. Essas proporções foram fundamentais para a decisão da tipologia e programa do projeto, como será explicado no decorrer do trabalho. 4.3 AMBIENTE ECONÔMICO A região apresenta um mercado em expansão, onde edifícios corporativos estão sendo erguidos, dando continuidade ao já consolidado centros de serviços da Berrini. Devido à esta demanda crescente, a proposta do projeto é a construção de um edifício quem tem como foco principal a atividade hoteleira, porém, seguindo o conceito multifuncional ou uso misto, térreo público, edifício corporativo, galeria comercial e hotel. Para o estudo do ambiente econômico, primeiramente foi realizado o levantamento de uso e ocupação do entorno.

Lei 2462/03 | Lei nº 2462 de 12 de setembro de 2003: S2 - Serviços Diversificados - S2-5 Serviços de Hospedagem:- hotéis - motéis - pensões

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1.Ibis Budget 2.Ibis Hotel 3. Hotel Blue Tree Morumbi Figura 24: Mapa Uso e ocupação Fonte: Mapa base: Prefeitura de São Paulo

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Com o levantamento realizado, foi possível notar que, é um bairro bastante consolidado e que apenas esta área está, praticamente subutilizada, pois tem um potencial construtivo e mercadológico alto, com altos valores de comercialização porém está estagnada. Em estudos realizados in loco, foi percebida o grande fluxo de pessoas que circulam pela área diariamente, e a tendência é que essa quantidade de pessoas aumente com o prolongamento da Av. Chucri Zaidan até a Avenida João Dias e a implantação de melhorias urbanas previstos na O.U.C. Água Espraiada. No levantamento foi percebido também que há 3 hotéis vizinhos aos terreno escolhido, Ibis Budget (1), Ibis (2) e Blue Tree Premium (3).Contudo, são os únicos hotéis próximos, os demais estão localizados na Av. Berrini ou no bairro Chácara Santo Antonio, próximos à Av. Alexandre Dumas, outro pólo financeiro, de menor escala, de acordo com o site Visite São Paulo (ANEXO I) Analisando

informações

levantadas,

concluiu-se

que,

apesar

concorrência, o empreendimento pretendido será de grande valia para a região, pois a demanda e oferta por edifícios corporativos e residenciais no local está aumentando, o que torna viável a construção da galeria comercial, com restaurantes e serviços que atendam esse público, tanto de turistas de negócios quanto a população local que circula diariamente por ali. Foi notada também a falta de áreas verdes, por isso, a intenção do projeto é que essa galeria seja aberta, tornando a quadra de uso livre, com uma praça que favoreça a interação entre os variados públicos (turismo e diário). 4.4 MEIOS DE TRANSPORTE E VIAS DE ACESSO "Situar-se em uma zona prestigiosa, em meio a um comércio diversificado e de qualidade, e não em uma zona de decadência faz grande diferença. A facilidade de acesso a outros pontos de interesse da cidade, a disponibilidade de transporte público, a qualidade do ambiente urbano da vizinhança, a segurança, etc. são fatores que podem trazer vantagem em relação à seus competidores mais diretos."

A facilidade de acesso é fundamental para o sucesso do empreendimento. Na localização em estudo, o acesso pode ser dado por meio de carro, ônibus, trem e,futuramente, monotrilho. Está próximo à principal via de entrada e saída da cidade,

ANDRADE, BRITO, JORGE, pg. 47, 2010.

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a Marginal Pinheiros e fácil acesso ao Aeroporto de Congonhas (6km). Conforme mapa com identificação das Vias Principais e Secundárias, afim de demonstrar a importância e intensidade de tráfego, sendo as principais: - Avenida Marginal Pinheiros: considerada via de trânsito rápido, tráfego livre sem interseções em nível, sem acessibilidade direta aos lotes lindeiros, sem semáforo. - Avenida Roque Petroni Junior e Chucri Zaidan: vias arteriais, aquelas que possuem interseções em nível, geralmente controlada por semáforo, com acessibilidade aos lotes lindeiros e às vias secundárias e locais, possibilitando o trânsito entre bairros. E as secundárias: - Avenida Morumbi, João Dória e Jurubatuba e Rua Bacaetava, João Amaro, Prof. José Leite Oiticica, Chafic Maluf: vias coletoras, destinadas a coletar e distribuir o trânsito das vias locais (dentro do bairro) que tenha necessidade de entrar ou sair das vias de trânsito rápido ou arteriais.7 No mapa serão apontados também os pontos de ônibus, futura estação de monotrilho e estação de trem da CPTM (Companhia Paulista de Transporte Metropolitano) Linha Esmeralda, que tem como pontos finais Osasco e Grajaú, e integração com as Linhas de Metrô Lilás e Amarela; e Linha Diamante da CPTM. Facilitando o acesso ao centro e demais zonas da cidade.

Código de Trânsito Brasileiro, disponível em: http://www.educacao.cc/transito/tipos-de-vias-locais-coletoraarterial-e-transito-rapido

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Figura 25: Mapa Vias e Transporte PĂşblico Fonte: Mapa base: Prefeitura de SĂŁo Paulo

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4.5 TERRENO Após análise do terreno, legislação e a proposta de projeto, concluiu-se que para viabilizar a proposta arquitetônica a nível de estudo preliminar neste trabalho a área do terreno seria redimensionada, dividindo-o em duas partes. Ao fazer a divisão foi notada a possibilidade de criação de uma rua que permitirá o acesso de serviços e carros sem interferir no trânsito local. A nova área a ser ocupada terá 10.866,5m². Localização: Av.Roque Petroni Junior x Av. Chucri Zaidan x Rua Prof. José Leite Oiticica - Vila Gertrudes - São Paulo - SP Tabela 3: Taxas de Ocupação Fonte: Lei Nº 13.260 de 28 de Dezembro de 2001 / Arquivo Próprio

PERMITIDO Taxa de Ocupação Coeficiente de Aproveitamento Área Permeável

5.433,2m² 43.466,0m² 2.173,2m²

UTILIZADO 4.352,7m² 38.670,5m² 2.388m²

Para o cálculo da área permeável foram consideradas áreas de jardim onde não há projeção do subsolo e todo o piso da praça será drenante, permitindo maior área de escoamento.

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Figura 26: Planta Terreno Fonte: Mapa base: Prefeitura de S達o Paulo

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Durante a visita ao terreno foi comprovado o constante fluxo de pessoas no local, principalmente no cruzamento das Avenidas Chucri Zaidan e Roque Petroni Junior. Também foi notado que as pessoas que por ali passam, principalmente em horário de almoço, aproveitam os bancos do shopping para descansar, isso comprovou a necessidade da criação de uma praça com áreas para descanso e a ideia de um edifício aberto a cidade, pois as construções existentes, edifícios residenciais, comerciais e shoppings, são totalmente murados e fechados para o pedestre. O terreno apresenta uma área arborizada próxima à Avenida Chucri Zaidan, como pode ser notado nas imagens a seguir. Além de já ser arborizado, é o principal local de fluxo de pessoas no terreno atualmente, por isso a intenção do projeto é estender a praça a partir desse espaço para o restante da quadra, valorizando a presença do pedestre que utilizará este espaço, tanto como passagem, como para permanência nas áreas de estar.

Figura 27: Vista do terreno a partir do Shopping Morumbi, na parte inferior Av. Roque Petroni Jr. e à esquerda Av. Chucri Zaidan. Fonte: Arquivo próprio

Atualmente o terreno é ocupado por uma loja da empresa Telha Norte.

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Figura 28: Vista do terreno a partir da Av. Roque Petroni Jr., ao fundo Av. Chucri Zaidan Fonte: Arquivo próprio

A calçada da a Av. Roque Petroni Junior é arborizada, e apresenta um grande fluxo de pessoas devido ao ponto de ônibus existente no local e os hotéis, localizados próximos ao terreno. É uma avenida de fácil acesso e usada como ponto de referência, por isso foi escolhida como entrada do hotel.

Figura 29: Av. Roque Petroni Junior Fonte: Arquivo próprio

Na Av. Chucri Zaidan, estão sendo realizadas obras de melhorias para trânsito referentes à Operação Urbana Água Espraiada, também está sendo construída uma ciclovia que fará ligação com a Av. Berrini e Av. Roberto Marinho.

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Figura 30: Av. Chucri Zaidan Fonte: Arquivo próprio

A Rua Prof. José Leite e Oiticica é a que apresenta maior problema com relação ao fluxo de pedestres, atualmente é utilizada como fundos da loja, sendo totalmente murado, e do outro lado da rua apenas edifícios residenciais, o que gera um desconforto e insegurança ao passar pelo trecho. O projeto prevê a inserção da entrada do edifício corporativo e de lojas por esta rua, buscando gerar maior movimentação no local.

Figura 31: Rua Prof. José Leite e Oiticica Fonte: Arquivo próprio

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4.6 ESTUDO DE VIABILIDADE A fim de explicar as etapas a serem seguidas para a implantação de um hotel, será apresentado um breve estudo de viabilidade mercadológica, para isso, segundo Bonfato (2013), é necessário analisar os seguintes tópicos: Contextualização socioeconômica do local escolhido "trata-se do diagnóstico do estágio de crescimento econômico do local escolhido e sua dinâmica de mercado, por meio de análise das suas características econômicas, sociais e ambientais"8; Vantagens e desvantagens da localização, seria uma análise pontual do terreno e entorno "situação legal e fiscal do terreno, legislação urbana e ambiental incidentes, condições de acesso ao local, características físicas do terreno, estudo do entorno e proximidade dos geradores de demanda para o empreendimento" 9 ; Análise do mercado concorrencial; e conceituação da unidade hoteleira. Os dois primeiros tópicos foram analisados no item anterior "Localização" deste trabalho. Para análise do mercado concorrencial e conceituação da unidade hoteleira, foi realizada uma entrevista com Pedro Cyrpiano, autor do livro "Desenvolvimento Hoteleiro no Brasil: Panorama de Mercado e Perspectivas" e gerente de consultoria da HVS São Paulo, onde informado que o mercado hoteleiro Paulistano,

momento, devido à instabilidade financeira do país, está o em equilíbrio e talvez mais um hotel par a cidade de São Paulo não seja necessário e pode gerar um desequilibro. Contudo isso é uma visão para hoje, como um empreendimento hoteleiro é um investimento de longo prazo e a tendência do turismo de negócios em São Paulo é de crescimento, o empreendimento é viável, principalmente se fizer parte de um empreendimento de uso misto, com torre corporativa e comercial, e hotel de classificação midscale a upscale (3 ou 4 estrelas). Não poderia ser uma classificação mais econômica devido ao público que será atraído para a torre corporativa, por isso deve ser pensado um hotel com padrão mais elevado. No caso, de acordo com os estudos realizados, o terreno comporta tal empreendimento por fazer parte da O.U.C. Água Espraiada. Além da entrevista, foram levantados dados sobre a atual situação do mercado hoteleiro, de acordo com o Placar da Hotelaria 2015, desenvolvido pelo FOHB (Fórum de Operadores Hoteleiros do Brasil) a cidade de São Paulo ainda

8 9

BONFATO, pg. 40, 2013. BONFATO, pg. 40, 2013.

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comporta e tem demanda para a construção de hotéis de todas as categorias, mesmo após o término da Copa do Mundo. De acordo com Cypriano, "Negócios e eventos são os segmentos que mais utilizam hotéis no Brasil. Para alguns dos especialistas entrevistados em profundidade, esse é um mercado forte e com boas perspectivas de crescimento no país, especialmente em cidades de economia mais dinâmica." (pg. 193, 2014). Afirma também que o sudeste é o mercado mais atrativo, por ser o centro econômico do país, e a demanda de hotéis upscale ou luxo (4 e 5 estrelas) está restrita apenas às megalópoles São Paulo e Rio de Janeiro. "Além de empreendimentos puramente hoteleiros, projetos de uso misto, com componentes comerciais, de escritório e hoteleiros também podem ter boas perspectivas no país"10, confirma a Ecole Hotelière de Lausanne. Conclui-se com a análise dos dados acima, que o empreendimento é mercadologicamente viável, pois há um mercado crescente em São Paulo, principalmente na categoria de negócios e eventos. Após esta análise e a análise das dimensões do terreno foi decidido que será projetado um hotel 4 estrelas de uso misto, prevendo a construção de uma galeria comercial de uso público, um edifício corporativo e o hotel. As análises foram fundamentais para a decisão do projeto, pois era necessário definir o público-alvo, os tipos de serviço, e as dimensões do hotel, que serão totalmente dependentes das dimensões do terreno e diretrizes legais.

Ecole Hotelière de Lausanne, 2012, apud. Cypriano, 2014

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5. PROPOSTA

ARQUITETﾃ年ICA

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5.1 PROJETO Assim como citado anteriormente, o projeto prevê a construção de um hotel de localização central, com uso misto e de classificação upscale. Após análise dos dados concluiu-se que, para a localização, o empreendimento deverá conter uma área corporativa e outra comercial, além do hotel, por isso o uso misto. O projeto partiu da premissa da integração desses usos com o fluxo local; sendo esse o partido do projeto. Seu desenho, principalmente a praça com galeria, pretende fornecer um caminho secundário para os pedestres, facilitando a circulação entre as ruas e entre os edifícios, buscando aproximar o hotel dos escritórios, lojas e cidade. Visando o conforto e a funcionalidade do empreendimento, foi definido no programa de necessidades as funções e serviços que deveriam ser contemplados. Para esta definição foram determinadas algumas diretrizes e condicionantes do projeto. Foram adotadas as seguintes diretrizes: 

Apoiar e sediar eventos empresariais



Proporcionar ao hóspede uma boa experiência na cidade



Mitigar o impacto visual com a criação de uma praça e de jardins elevados



Criação de uma quadra permeável de uso público Neste projeto foram consideradas as legislações vigentes e as necessidades

levantadas durante a pesquisa de viabilidade mercadológica., não serão analisados alguns condicionantes do mercado imobiliário, como por exemplo recursos financeiros, impactos urbanísticos e ambientais. Hotel: 

Unidades Habitacionais



Lobby



Recepção Hotel



Eventos



Recepção Eventos



Administrativo e Gerência



Área de funcionários



Governança



Cozinha e Restaurantes

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

Carga / Descarga e Armazenamento



Depósitos



Manutenção



Eventos



Estacionamento



Lazer

Corporativo:  Recepção  Escritórios  Área de Descanso  Estacionamento Comercial: 

Lojas



Academia (livre uso de hóspedes do hotel)



Estacionamento

5.1.1 Hotel Para melhor entendimento do programa e distribuição das áreas, seguem nas próximas páginas plantas esquemáticas e descrições.

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Figura 32: Planta Esquemática 2ºSubsolo Fonte: Arquivo próprio

O 2º Subsolo será apenas de estacionamento para o público das lojas e dos escritórios. Seu acesso será pelo elevador social, que dá acesso à praça e à marquise, e pelos elevadores do edifício de escritórios, sendo estes restritos à funcionários. Com uma quantidade de vagas superior à exigida pela legislação, um total de 193 vagas e 5 vagas para deficientes.

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Figura 33: Planta Esquemática 1ºSubsolo Fonte: Arquivo próprio

No 1º Subsolo encontram-se o estacionamento do hotel, que não pode ser acessado pela rampa do estacionamento público, este estacionamento possui elevador e escada para acesso exclusivo dos manobristas; a área de eventos, que terá acesso exclusivo pela recepção de eventos no térreo; área de manutenção, com depósito e oficina; área de depósito de mobiliário; e área de funcionários.

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Figura 34: Planta Esquemática Andar Intermediário Fonte: Arquivo próprio

O pavimento Intermediário foi criado para aproveitar o pé direito elevado do centro de convenções, com isso atendendo às necessidades de vagas de acordo com a legislação, totalizando 330 vagas, nos dois pavimentos de estacionamento.

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Figura 35: Planta Esquemática Térreo Fonte: Arquivo próprio

O térreo foi pensado de forma a integrar todos os usos e incentivar a passagem do pedestre por dentro do lote. A divisão das áreas e setores também foi planejada de forma que tivessem uma ligação. A proposta da praça com espelhos d'água é criar um ambiente acolhedor e calmo no meio da correria da cidade. Aproveitando inclusive a proximidade com a ciclovia e arborização que está sendo implantada na região.

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Figura 36: Planta Esquemática 1º Pavimento Fonte: Arquivo próprio

A intenção da marquise, no 1º pavimento, é elevar o jardim que foi retirado do térreo,e oferecer mais opções de comércio e serviços. Por ela, também, será o acesso à academia. Os demais setores do hotel não terão ligação direta com a marquise para evitar problemas de segurança e fluxos.

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Figura 37: Planta Esquemática Pavimento Tipo Fonte: Arquivo próprio

Há dois pavimentos tipos tanto do hotel quanto de escritórios, porém devido à escala aqui apresentada, a diferença entre eles não é visível, trata-se das posições das janelas. Esta diferença poderá ser observadas na plantas em apêndice.

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Figura 38: Planta Esquemática 15º Pavimento Fonte: Arquivo próprio

Na cobertura do edifício corporativo, no 15º pavimento, haverá um local para descanso, fumódromo ou reuniões informais.

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Figura 39: Planta Esquemática 19º Pavimento Fonte: Arquivo próprio

A cobertura do hotel, no 19º

pavimento, terá uma área somente para

hóspedes com piscina e um bar com acesso público, este será por um elevador exclusivo, evitando o trânsito de clientes externos pelos elevadores de hóspedes, que dão acesso aos quartos.

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Áreas públicas e sociais Foram consideradas áreas públicas e sociais do hotel as recepções e locais de atendimento onde há acesso e permanência hóspedes e visitantes seja por um curto ou longo período. 

Praça

O desenho da implantação se deu a partir das áreas definidas pelo programa. Devido à arborização existente no terreno e a definição dos acessos, a praça tomou um formato maior no cruzamento da avenida Chucri Zaidan com a Roque Petroni Junior. Grande parte das árvores existentes serão mantidas, as demais serão remanejadas ou substituídas. A praça de acesso à todos os edifícios e simultaneamente haja uma entrada direta para o edifício corporativo e o hotel separadamente, conforme indicado no item anterior. 

Acesso aos estacionamentos

O acesso de carros para hóspedes e visitantes ao local de eventos se dará pela Avenida Duque Petroni Junior e pela Rua de Serviços; por onde será também a saída. Nesta entrada haverá uma área de embarque e desembarque de passageiros, inclusive de ônibus de turismo. A partir desta área os carros poderão retornar à avenida ou, por meio do serviço de manobristas, acessar o estacionamento do hotel, que prevê vagas para hóspedes e participantes dos eventos. O acesso de carros para o estacionamento do edifício corporativo e da galeria comercial será pela Rua de Serviços, que levará até o segundo subsolo, evitando o cruzamento com o fluxo de carros do hotel. Este estacionamento será de uso público, tendo acesso aos elevadores do escritório, porém com controle de entrada que se dará por identificação de crachá na porta ou guarita de segurança, isto irá depender da administração do condomínio. Será pela Rua de Serviços também a entrada de carga e descarga de mercadorias, evitando o impacto no trânsito das vias já existentes. O acesso de pedestres pode ser feito acesso de pedestres pode ser feito por todas as ruas, a intenção é que a quadra seja usada também como passagem tornando o espaço público e não restrito apenas à hóspedes. •

Lobby

No lobby serão encontrados o balcão de atendimento para eventos e do hotel e ambientes de estar e de leitura. O estilo será contemporâneo, com o uso de cores

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que deixam o ambiente mais agradável e acolhedor. Haverá também um jardim interno, buscando integrar o hotel à praça. Terá pé direito duplo, proporcionando uma sensação de amplitude. É o principal ponto de acesso ao hotel, está diretamente ligado aos apartamentos, área de lazer, restaurante principal, bar, centro de convenções e área de serviços. •

Alimentos e Bebidas

O setor de alimentos e bebidas foi considerado uma área pública e social, pois todos os bares e restaurantes do hotel são abertos ao público. O bar do lobby funcionará como um café / bar vinte e quatro horas, contará com uma copa para finalização de refeições, mas terá acesso fácil à cozinha central. Haverá também um restaurante central, onde serão servidas refeições abertas ao público, inclusive o café da manhã. Outros dois pontos de venda de alimentos serão instalados na praça, também para uso público. Caso o hóspede queira apreciar um cardápio diferenciado, terá de acessar a praça, fazendo com que o mesmo desfrute a cidade e não permaneça apenas no hotel. O bar da cobertura também será de acesso ao público e funcionará em horário estendido aos finais de semana, quando haverá programação especial a fim de atrair o público local em dias de baixa frequência, visto que o principal fluxo de hotéis de negócios é durante a semana. Contará ainda com uma área para jogos e elevador de acesso exclusivo (sua planta será apresentada junto ao setor de lazer). •

Lazer

O projeto conta ainda com uma área de lazer na cobertura, com piscina, sauna, área de estar e o bar, citado acima, com uma área para jogos.

Áreas Administrativas Procurou-se manter os setores administrativos, da recepção e gerenciais no mesmo pavimento de modo a terem fácil comunicação entre si e os demais departamentos do hotel. A sala do administrativo acolherá os funcionários

dos setores Compras,

Financeiro e Marketing. A quantidade de funcionários e a contratação de serviços terceirizados será de acordo com o tipo de administração do hotel.

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Área de Serviços A área de serviços será restrita a funcionários e corresponderá aos setores destinados a eles, como refeitório, vestiário e área de descanso, setores de carga e descarga e armazenamento. Também estará localizada no pavimento térreo, facilitando seu acesso e evitando a circulação excessiva de pessoas no hotel. As áreas de governança, rouparia central, lavanderia, depósito de uniformes e material de limpeza serão no primeiro pavimento. E manutenção no primeiro subsolo. Conforme plantas apresentadas anteriormente e em apêndice.

Hospedagem A área de hospedagem é o principal foco do hotel. Este projeto contará com dois pavimentos tipo, devido à alteração de posicionamento das janelas dos apartamentos. Cada andar possuirá 20 unidades tipo 1, duas unidades tipo 2, uma unidade tipo 3 e uma unidade tipo 4, totalizando 24 unidades por andar. Entre eles, o corredor de acesso foi pensado de forma para que haja espaço em frente às portas para acomodação do carrinho da camareira, sem que atrapalhe o fluxo. Os apartamentos foram direcionados no sentido Nordeste e Sudoeste, afim de aproveitar a insolação para iluminação e evitando a procriação de bactérias e mofo nas unidades. São quatro tipos: 

Tipo 01: São 306 unidades com 30,0m², sendo seis delas adaptadas para portadores de necessidades especiais.



Tipo 02: São 36 unidades com 42,5m², sendo uma delas adaptada.



Tipo 03: São 18 unidades com 38,5m², sendo uma delas adaptada.



Tipo 03: São 18 unidades com 34,0m². Nas plantas em apêndice é possível verificar o layout de cada um. Haverá também um hall de serviços, restrito a funcionários, onde se

encontrará um rouparia para armazenamento de itens utilizados nos apartamentos, com um duto para roupa suja, e uma área técnica, que será intercalada, nos andares, com uma copa de apoio ao room service.

Centro de Convenções O setor reservado para eventos tem recepção no pavimento Térreo e acesso exclusivo para o 1º subsolo, onde se localizam o Foyer, as salas e áreas de apoio

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como, copa , sanitários, área de funcionários e depósito de mobiliário. Possui uma área total de 1520,0m², com estrutura para sediar reuniões, convenções, exposições, eventos particulares. Conta com cinco salas modulares de dimensões variadas e possui divisórias removíveis tanto entre as salas, quanto para o foyer, permitindo que sejam unidas todas as salas mais a área do foyer, formando um grande salão, ideal para exposições e feiras.

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5.1.2 Corporativo O edifício corporativo contará com 218 salas comerciais de 28,5m² a 47,5m², sendo 16 por andar, uma recepção e uma área de descanso na cobertura. 5.1.3 Comercial A galeria comercial, assim como os restaurantes, terá vista para a praça e contará com vinte e três pontos comerciais, uma academia e sanitários, que estarão distribuídos entre o pavimento térreo e a marquise (primeiro pavimento). A academia terá um proposta diferenciada neste hotel, pois será instalada uma franquia terceirizada que terá acesso ao público e não haverá custo extra para os hóspedes que desejarem fazer uso. O objetivo é incentivar a prática de exercícios físicos para aqueles que não contam com tempo para se deslocarem até uma, e para quem inclui esta prática em sua rotina, evitar que, por ocorrência de uma viagem, fique impossibilitado de treinar. Por ser uma franquia, a academia terá professores especializados para orientar cada aluno. Dessa forma, evita um desperdício de espaço e faz com que seja uma opção útil, uma vez que a maioria dos hotéis conta com uma academia pequena sem professores, fazendo com que haja baixa frequência. 5.2 FACHADA

Figura 40: Fachada Oeste Fonte: Arquivo próprio

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As fachadas, foram pensadas de forma que tivessem movimento e que não fossem totalmente de vidro, devido ao clima local. Foram utilizadas fachadas de vidro apenas no térreo e primeiro pavimento, devido ao uso, restaurantes e comércio, e para integrar a praça à esses ambientes. Para o hotel, o projeto propõe a instalação de painéis laminados perfurados, que por serem retráteis podem ser organizados da forma que o hóspede desejar. Como por exemplo, o material na figura a seguir. Além do painel o quarto contará com cortinas para fechamento total da luminosidade.

Figura 41: Painel Modelo: Metal Fabrics - Omega 1510 - Fornecedor: GKD Metal Fabrics Fonte: http://www.archdaily.com/421871/luna-apartments-elenberg-fraser

As fachadas laterais do hotel, Serão compostas por painéis laminados, com acabamento em imitação de pedra. Terão um desenho em alto relevo afim de evitar a monotonia da fachada cega. Segue abaixo modelo de painel que pode ser utilizado no projeto:

Figura 42: Modelo: Milênia Exterior - Fornecedor: Pertech Fonte: http://www.pertech.com.br

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Figura 43: Fachada Norte Fonte: Arquivo próprio

Para o edifício de escritórios a fachada foi pensada com janelas intercaladas, assim como o hotel, porém a proteção para o excesso de iluminação e aquecimento solar será a instalação de insulfilm climatizado.

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6. CONSIDERAÇÕES

FINAIS

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Perante a pesquisa realizada, verificou-se a potencialidade do segmento no turismo de negócios, que se destaca como uma das mais fortes vertentes do turismo nacional, especialmente na cidade de São Paulo. Nesse contexto foi desenvolvido um estudo de viabilidade mercadológica, estudos de caso de hotéis já existentes e levantamento de dados do terreno a ser implantado. As análises desses dados conduziram à definição da tipologia e classificação hoteleira a ser projetada, neste ponto foi definido que o Hotel Central, teria uso misto, com praça, galeria comercial e edifício corporativo, devido à sua localização e dimensionamento do terreno. Além das áreas públicas, serão oferecidos para os hóspedes área de lazer e centro de convenções. Sua localização entre as avenidas Chucri Zaidan e Roque Petroni Junior e a rua Prof. José Leite de Oiticica, permite que hajam entradas diferenciadas para cada estabelecimento. Com as informações levantadas foi possível apresentar uma proposta arquitetônica que permitiu a integração do espaço privado com o público, aproveitando as facilidades propostas pela operação urbana Água Espraiada para o desenvolvimento de um projeto hoteleiro de uso misto. O projeto do hotel é concluído na fase de estudo preliminar, o qual atende aos conceitos, diretrizes, condicionantes e a problemática deste trabalho.

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Ministério do Turismo. - Matrizes de Classificação de Meios de Hospedagem. Portaria Ministerial MTur Nº 100/2011. Disponível em: <http://www.classificacao.turismo.gov.br/MTUR-classificacao/mtursite/downloadRegulamentoaction?tipo=1>. Acesso em: 23 de fev. de 2015. MIRANDA, Luiz. Hotelaria Brasileira: Hospitalidade Como Vantagem Competitiva. Arquivo Digital, 2008. IV Congresso Nacional De Excelência Em Gestão, 2008. NH Hoteles. Hotel Nhow Rotterdam. Disponível em: <http://www.nhhoteles.pt/hotel/nhow-rotterdam/serviços>. Acesso em: 25 de abr. de 2015. PINI. Renaissance Hotel - Ruy Ohtake: Flor do croncreto. Disponível em: <http://piniweb.pini.com.br/construcao/noticias/renaissance-hotelruy-ohtake-847391.aspx> Acesso em: 16 de maio de 2015. Prefeitura de São Paulo. Operação Urbana Consorciada Água Espraiada: Setor Chucri Zaidan. Disponível em: <http://www.prefeitura.sp.gov.br/cidade/secretarias/upload/desenvolvimento_urbano/ sp_urbanismo/plano_chucri/OUCAE_Setor_Chucri_Zaidan_parte1.pdf> Acesso em: 15 de abr. de 2015> Acesso em 12 de abr. de 2015. Prefeitura de São Paulo. Operação Urbana Consorciada Água Espraiada . disponível em: <http://www.prefeitura.sp.gov.br/cidade/secretarias/desenvolvimento_urbano/sp_urb anismo/operacoes_urbanas/agua_espraiada/index.php?p=19590> Acesso em: 16 de abr. de 2015 Revista Buildings. Especificações Técnicas do Edifício. Disponível em: <http://www.buildings.com.br/revista/pdf/revista_buildings_especificacoes_tecnicas_ do_edificio.pdf> Acesso em 31 de maio de 2015. São Paulo Turismo. SPTuris faz estudo sobre o mercado hoteleiro. Disponível em: <http://spturis.com/v7/noticia.php?id=495>. Acesso em: 23 de fev. de 2015. Visite São Paulo. Mapa Destino Berrini. Disponível em: <http://www.visitesaopaulo.com/berrini/pt/localize.html>. Acesso em: 05 de maio de 2015.

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ANEXO I - MAPA DESTINO BERRINI