KOU HEI SUKHUMVIT 79
การจัดทารายละเอียดโครงการเพื่อการออกแบบงานสถาปั ตยกรรม ARCHITECTURAL PROGRAMMING
เสนอ ผศ.ไกรทอง โชติวุฒิพัฒนา และ อ.ปรัศณี เมฆศรีสวัสดิ์
จัดทาโดย นายกสานติ์ สิ งห์อาพล 59020002 นางสาวกานต์สิรี วรรณธีระเดช 59020005 นางสาวชุติกาญจน์ ยอดสิ งห์ 59020013 นางสาวนภัสสร เขมภูสิต 59020029 นางสาวนัทธมน ศิรินิรันดร์ 59020031 นางสาวพัณณิตา จจหนักดี 59020041 นางสาววิริยา จูฬาวิเศษกุล 59020059 นางสาวสิ ตานัน โล่หเ์ จริญสุ ขเกษม 59020068
ส่ วนหนึ่งของหลักสู ตรสถาปั ตยกรรมศาสตรบัณฑิต (สถาปั ตยกรรมหลัก) สาชาวิชาสถาปั ตยกรรมและการวางแผน คณะสถาปั ตยกรรมศาสตร์ สถาบันเทคโนโลยีพระจอมเกล้าเจ้าคุณทหารลาดกระบัง ปีการศึกษา 1-2562 ชั้นปีที่ 4 รหัสวิชา 02016413
คานา
รายงานฉบับนีจ ้ ัดทาขึ้นเพื่ อศึ กษา วิเคราะห์ข้อมูลโครงการ ทางด้านกายภาพ ข้อมูลเชิงเทคนิค โดยรวบรวมข้อมูลเพื่ อจัดลาดับ ความต้องการด้านเนือ ่ ละรายละเอียดโครงการ เรียนรู้วิธีการ ้ ทีแ จัดสร้างความสั มพั นธ์ขององค์ประกอบโครงการ ตลอดจนการ ศึ กษาพิ จารณากฎหมาย ข้อบังคับและมาตรฐานทีเ่ กีย ่ วข้องและ ประเมิน เพื่ อนาไปสู่ การวางกรอบแนวความคิดในการออกแบบ สถาปั ตยกรรมรวมถึงเกณฑ์ในการเลือกทีต ่ ้งั และเกณฑ์ประเมิน การออกแบบ เพื่ อนาไปจัดทาข้อมูลทางด้านการขาย การตลาดและ ประเมินความเป็นไปได้ของโครงการทั้งการวิเคราะห์ด้านเทคนิค และการลงทุน คณะผู้จัดทาขอขอบพระคุณอาจารย์ทป ี่ รึกษาทั้งสองท่าน ได้แก่ ผศ.ไกรทอง โชติวุฒิพัฒนา และอาจารย์ปรัศณี เมฆศรีสวัสดิ์ ทีค ่ อย ให้คาแนะนาในการจัดทา และวิทยากรผู้ทรงคุณวุฒิทก ี่ รุณามาให้ ความรู้ ทาให้การทางานสาเร็จลุล่วงไปได้ด้วยดี หากรายงานฉบับนีม ้ ีข้อผิดพลาดประการใด ผู้ทารายงานขอน้อม รับคาแนะนาเพื่ อนาไปปรับปรุงแก้ไขให้ถูกต้องและเหมาะสมต่อไป คณะผู้จัดทา
สารบัญ
01
ข้อมูลทำงกำยภำพ
1-1
02
1 – กระบวนการเลือกที่ตั้งโครงการ 2 - การเลือกเกณฑ์การเลือกที่ตั้งโครงการ 3 – เกณฑ์การเลือกที่ตั้งโครงการ 4 – แผนที่แสดงสถานที่โดยรอบ BTS อ่อนนุช 5 – แผนที่แสดงตัวเลือกที่ตั้งโครงการ 6 – ข้อมูลที่ตั้งโครงการ ตัวเลือกที่ 1-4 7 - ตารางสรุปการเลือกที่ตั้งโครงการ
แนวควำมคิดกำรจัดทำโครงกำร 04
1-1
1 – ผังพื้นอาคาร 2 - แบบขยายชนิดห้อง 3 – ภาพทัศนียภาพ 4 – ปั จจัยทางเทคนิค
บทนำ ควำมเป็นมำของโครงกำร และข้อมูลโครงกำร
1 – วัตถุประสงค์ของโครงการ 2 - การตั้งสมมติฐาน 3 –ขอบเขตการศึกษา 4 –ขั้นตอนการดาเนินงาน 5 –ข้อมูลโครงการ
03
1-1
ข้อมูลเชิงเทคนิค ปั จจัย ทฤษฎีที่เกี่ยวข้อง
1 – วิเคราะห์ที่ตั้งโครงการ ทางกายภาพ 1-1 2 - กฎหมายที่เกี่ยวข้องกับการออกแบบโครงการ 3 – Zoning Diagram 4 – Summary 5 – Final Zoning Diagram
05
กำรประเมินควำมเป็นไปได้ ของโครงกำร
1-1
1 – การประเมินความเป็นไปได้ของโครงการ
บทที่ 1 KOU HEI SUKHUMVIT 79
บทนำ ควำมเป็นมำของโครงกำร และข้อมูลโครงกำร
Here is where your presentation begins
1
INTRODUCTION
INTRODUCTION
วัตถุประสงค์ของโครงการ
01
02 เพื่อตอบสนองการรองรับสิ่ ง อานวยความสะดวกครบครัน การเดินทางสะดวกสบาย และ สร้างสภาพแวดล้อมที่ดีใน โครงการ
เพื่อตอบสนองความ ต้องการอยู่อาศัยใน เมืองของผูท ้ ี่มีรายได้ ระดับปานกลางขึ้นไปที่ มีแนวโน้มสู งขึ้น
03
04
ช่วยลดปั ญหา มลภาวะที่เกิดจาก ความแออัดของที่อยู่ อาศัยเดิม
เพื่อเป็นการเสนอแนวทางการใช้ที่ดินที่มีอยู่อย่าง จากัดให้เหมาะสม เกิดประโยชน์ และความคุ้ม ค่าสู งสุ ดทั้งในเชิงเศรษฐกิจ และสิ่ งแวดล้อม
2
กระบวนกำรทำงำน
ASSUMPTION กำรตั้งสมมุติฐำน จากการสารวจการตลาดคอนโดมิเนียมย่านสุ ขุมวิท-อ่อนนุช คอนโดมีเนียม ้ เป็นคอนโดประเภท ที่ประสบความสาเร็จ และกาลังเป็นที่นิยมในปั จจุบันนัน High class ดังนั้นสมมุติฐานของการดาเนินโครงการในครั้งนี้ คอนโดมีเนียมที่จะ นาเสนอจึงเป็นระดับ High class ประกอบด้วยพื้นที่ขาย 3 ประเภท ได้แก่
SCOPE OF PROJECT ขอบเขตโครงกำร ■
1 BED
3 BED 2 BED
วัตถุประสงค์ของโครงการ กระบวนการทางาน ที่มาและความสาคัญ แนวคิด การจัดตั้งโครงการ ปั ญหาและอุปสรรค ในการทาคอนโดมิเนียมบริเวณย่าน สุ ขุมวิทอ่อนนุช
■
การเลือกเกณฑ์การเลือกที่ตั้งโครงการ ตาแหน่งที่ตั้ง ข้อมูลทางกายภาพ และ
ข้อมูลทางด้านกฎหมาย ■
ข้อมูลเชิงเทคนิค ปั จจัย ทฤษฎีที่เกี่ยวข้อง Zoning diagram summary
■
แนวความคิดการจัดทาโคงการ การวางแปลนในแต่ละชั้น Facility ,Sell point
■
การประเมินความเป็นไปได้ของโครงการ
3
กระบวนกำรทำงำน
01
02 03
ศึกษาและจัดเตรียม โปรแกรมในโครงการ คอนโดมิเนียม ประเมิน ความต้องการของเจ้าของ และผู้ใช้ ให้สอดคล้องกับ โครงการ เพื่อทราบถึง รายละเอียดองค์ประกอบ โครงการ
วิเคราะห์สภาพที่ตั้ง โครงการ เกณฑ์ในการเลือก Site selection โดยอาศัย ข้อมูลทางกายภาพ และทา การวิเคราะห์สภาพแวดล้อม ที่ต้งั การทารายละเอียด ของที่ตงั้
ศึกษาพิจารณากฎหมาย ข้อบังคับ และมาตรฐานที่ เกี่ยวข้อง และประเมินผล กระทบที่มีกับโครงการตาม ลักษณะและประเภทของ โครงการรวมไปถึงเรื่อง ผลกระทบสิ่ งแวดล้อม (EIA)
04
05 06
รวบรวมข้อมูลและวิเคราะห์ ข้อมูลเพื่อจัดลาดับความ ต้องการของเนื้อที่ การ จัดทารายละเอียดของ โครงการ จัดความสั มพันธ์ องค์ประกอบโครงการ ด้วย การวิเคราะห์เชิงไดอะแกรม
กรอบแนวคิดในการ ออกแบบสถาปั ตยกรรม ทฤษฎีที่เกี่ยวข้อง งานระบบ และเกณฑ์ประเมินการ ออกแบบ โดยใช้การ วิเคราะห์เชิงไดอะแกรม เพื่อนาไปสู่ การสร้าง ไดอะแกรมการใช้งานและ ออกแบบ
ศึกษาความเป็นไปได้ของ โครงการ ทั้งการวิเคราะห์ ด้านเทคนิค และการลงทุน เข้าใจเรื่องการวางแผนงาน ก่อสราง แผนอัตรากาลังคน แผนการใช้วัสดุ แผนทาง การเงิน และวิเคราะห์ความ เป็นไปได้ทางการเงิน
4
LAW AND REGULATION
ก า ร ศึ ก ษ า ผั ง เ มื อ ง ร ว ม ข อ ง ย่ า น สุ ขุ ม วิ ท - อ่ อ น นุ ช ก ฎ ก ร ะ ท ร ว ง ใ ห้ ใ ช้ บั ง คั บ ผั ง เ มื อ ง ร ว ม พ . ศ . 2 5 5 6
พ.๓
๓๑ พ.๓
๓๓
-
พ.๓
๓๑ ย.๗
๒๐
กฎกระทรวงดังกล่าวประกาศในราชกิจจานุเบกษา ฉบับกฤษฎีกา เล่มที่ ๑๓๐ ตอนที่ ๔๑ ก ลงวันที่ ๑๖ พฤษภาคม พ.ศ.๒๕๕๖
ย.๗
FAR
5:1
OSR
พ.๓
FAR
7:1
OSR 4.5%
สถานีรถไฟฟ้ า BTS อ่อนนุช
-
ย.๗
๒๐
-
-
ย.๗
๒๑
-
6 %
5
พ ร บ . ค ว บ คุ ม อ า ค า ร พ . ศ . 2 5 2 2
BTS ONNUT
คลองพระโขนง
52
ร ะ ย ะ ร่ น
81
ถนน 3 เลน เลนละ 3 เมตร
12
ถนน 3 เลน เลนละ 3 เมตร
7
5
3
ท า ง เ ท้ า ส า ธ า ร ณ ะ / ต อ ม่ อ B T S
7
3
ถนน 2 เลน เลนละ 3 เมตร
1.5 2.5 2.5 2.5 1.5
ถนน
ถนน
ถนน
ถนน 2 เลน เลนละ 3 เมตร
ข้ อ 4 1 ( 3 )
ข้ อ 4 1 ( 2 )
2 เมตร จากถนนสาธารณะ
1 / 1 0 ข อ ง ค ว า ม ก ว้ า ง ถนนสาธารณะ
ค ลอง พระ โขนง
ซ อ ย สุ ขุ ม วิ ท 52/79/81
ท า ง เ ท้ า สาธารณะ
4
ท า ง เ ท้ า สาธารณะ
12
ท า ง เ ท้ า สาธารณะ
ท า ง เ ท้ า สาธารณะ
50
5
ท า ง เ ท้ า สาธารณะ
79
ซ อ ย สุ ขุ ม วิ ท 5 0
ท า ง เ ท้ า สาธารณะ
ถ น น สุ ขุ ม วิ ท [ ช่ ว ง อ่ อ น นุ ช ]
ค ว า ม ก ว้ า ง ข อ ง ถ น น / ท า ง เ ท้ า ส า ธ า ร ณ ะ
LAW AND REGULATION
ก า ร ศึ ก ษ า ก ฎ ห ม า ย ที่ เ กี่ ย ว ข้ อ ง กั บ ร ะ ย ะ ร่ น
ข้ อ 4 1 ( 2 )
1 / 1 0 ข อ ง ค ว า ม ก ว้ า ง ถนนสาธารณะ
ข้ อ 4 2
คลองพระโขนง 30 เมตร ร่ น จ า ก ค ล อ ง ไ ม่ น้ อ ย ก ว่ า 6 เ ม ต ร B T S ON NUT
6
LAW AND REGULATION
ข้ อ ก ฎ ห ม ำ ย ที่ เ กี่ ย ว ข้ อ ง ข้ อ 4 3 ต้ อ ง มี ส่ ว น ต่า สุ ด ข อ ง กั น ส า ด ห รื อ ส่ ว น ยื่ น ส ถ า ปั ต ย ก ร ร ม สู ง จ า ก ร ะ ดั บ ท า ง เ ท้ า ไ ม่ น้ อ ย ก ว่ า 3 . 2 5 เ ม ต ร ทั้ ง นี้ ไ ม่ นั บ ส่ ว น ต บ แ ต่ ง ที่ ยื่ น จ า ก ผ นั ง ไ ม่ เ กิ น 5 0 เ ซ น ติ เ ม ต ร แ ล ะ ต้ อ ง มี ท่ อ รั บ น้า จ า ก กั น ส า ด
ข้ อ 4 4 ค ว า ม สู ง ข อ ง อ า ค า ร ไ ม่ ว่ า จ า ก จุ ด ห นึ่ ง จุ ด ใ ด ต้ อ ง ไ ม่ เ กิ น ส อ ง เ ท่ า ข อ ง ร ะ ย ะ ร า บ วั ด จ า ก จุ ด นั้ น ไ ป ตั้ ง ฉ า ก กั บ แ น ว เ ข ต ด้ า น ต ร ง ข้ า ม ข อ ง ถ น น ส า ธ า ร ณ ะ ที่ อ ยู่ ใ ก ล้ อ า ค า ร นั้ น ที่ สุ ด ค ว า ม สู ง ข อ ง อ า ค า ร ใ ห้ วั ด แ น ว ดิ่ ง จ า ก ร ะ ดั บ ถ น น ห รื อ ร ะ ดั บ พื้ น ดิ น ที่ ก่ อ ส ร้ า ง ขึ้ น ไ ป ถึ ง ส่ ว น ข อ ง อ า ค า ร ที่ สู ง ที่ สุ ด
แ น ว อ า ค า ร แ ล ะ ร ะ ย ะ ต่ า ง ๆ ข อ ง อ า ค า ร พ ร บ . ค ว บ คุ ม อ า ค า ร พ . ศ . 2 5 2 2
ข้ อ 4 3
ข้ อ 4 4
ข้ อ 4 8 ก า ร ก่ อ ส ร้ า ง อ า ค า ร ใ น ที่ ดิ น เ จ้ า ข อ ง เ ดี ย ว กั น ( 1 ) ผ นั ง ข อ ง อ า ค า ร ด้ า น ที มี ห น้ า ต่ า ง ป ร ะ ตู ช่ อ ง ร ะ บ า ย อ า ก า ศ ห รื อ ช่ อ ง แ ส ง ห รื อ ร ะ เ บี ย ง ข อ ง อ า ค า ร ต้ อ ง มี ร ะ ย ะ ห่ า ง จ า ก ผ นั ง ข อ ง อ า ค า ร อื่ น ด้ า น ที่ มี ห น้ า ต่ า ง ป ร ะ ตู ช่ อ ง ร ะ บ า ย อ า ก า ศ ห รื อ ช่ อ ง แ ส ง ห รื อ ร ะ เ บี ย ง ข อ ง อ า ค า ร ดั ง ต่ อ ไ ป นี้ ( ค ) อ า ค า ร ที่ มี ค ว า ม สู ง เ กิ น 9 เ ม ต ร แ ต่ ไ ม่ ถึ ง 2 3 เ ม ต ร ผ นั ง ห รื อ ร ะ เ บี ย ง ข อ ง อ า ค า ร ต้ อ ง อ ยู่ ห่ า ง จ า ก ผ นั ง ห รื อ ร ะ เ บี ย ง ข อ ง อ า ค า ร อื่ น ที่ มี ค ว า ม สู ง เ กิ น 9 เ ม ต ร แ ต่ ไ ม่ ถึ ง 2 3 เ ม ต ร ไ ม่ น้ อ ย ก ว่ า 6 เ ม ต ร
ข้ อ 4 8
( 2 ) ผ นั ง ข อ ง อ า ค า ร ด้ า น ที่ เ ป็ น ผ นั ง ทึ บ ต้ อ ง มี ร ะ ย ะ ห่ า ง จ า ก ผ นั ง ข อ ง อ า ค า ร อื่ น ด้ า น ที่ มี ห น้ า ต่ า ง ป ร ะ ตู ช่ อ ง ร ะ บ า ย อ า ก า ศ ห รื อ ช่ อ ง แ ส ง ห รื อ ร ะ เ บี ย ง ข อ ง อ า ค า ร ดั ง ต่ อ ไ ป นี้ ( ค ) อ า ค า ร ที่ มี ค ว า ม สู ง เ กิ น 1 5 เ ม ต ร แ ต่ ไ ม่ ถึ ง 2 3 เ ม ต ร ผ นั ง ข อ ง อ า ค า ร ต้ อ ง อ ยู่ ห่ า ง จ า ก ผ นั ง ห รื อ ร ะ เ บี ย ง ข อ ง อ า ค า ร อื่ น ที่ มี ค ว า ม สู ง ไ ม่ เ กิ น 9 เ ม ต ร ไ ม่ น้ อ ย ก ว่ า 2 . 5 0 เ ม ต ร ( ง ) อ า ค า ร ที มี ค ว า ม สู ง เ กิ น 1 5 เ ม ต ร แ ต่ ไ ม่ ถึ ง 2 3 เ ม ต ร ผ นั ง ข อ ง อ า ค า ร ต้ อ ง อ ยู่ ห่ า ง จ า ก ผ นั ง ห รื อ ร ะ เ บี ย ง ข อ ง อ า ค า ร อื่ น ที่ มี ค ว า ม สู ง เ กิ น 9 เ ม ต ร แ ต่ ไ ม่ ถึ ง 2 3 เ ม ต ร ไ ม่ น้ อ ย ก ว่ า 3 . 5 0 เ ม ต ร
7
CASE STUDY
ทบทวนโครงกำรกรณีศึกษำ
SYMYS TIMELESS
FYNN MODERN LUXURY AND PRIVACY LIFE
QUINTARA ART OF LIVING AND CREATIVE LIFE
8
CASE STUDY
ทบทวนโครงกำรกรณีศึกษำ
SYMYS
FYNN
QUINTARA
สิ่ งอานวยความสะดวก
การเข้าถึงโครงการ
11 นาที จากBTS เอกมัย
11 นาที จากBTS เอกมัย
11 นาที จากBTS เอกมัย
ราคาขาย
227,000 บาท/ ตร.ม.
177,770 บาท/ ตร.ม.
141,562 บาท/ ตร.ม.
ที่จอดรถ
124 %
100 %
39 %
1 BEDROOM 36-48 sqm 33 unit 2 BEDROOM 70-80 sqm 20 unit 3 BEDROOM 113-117 sqm 10 unit
1 BEDROOM 34 sqm 88 unit 1 BEDROOM PLUS 43 sqm 42 unit 2 BEDROOM 56 sqm 24 unit
รูปแบบห้อง
1 BEDROOM 33.5-53 sqm 73 unit 2 BEDROOM 52-88 sqm 33 unit
9
TARGET GROUP
กลุ่ม GEN Y กลุ่มชาวต่างชาติที่เป็นนักลงทุน หรือชาวญี่ป่ ุน
SMART CONDO
JAPANESE STYLE
LIFE STYLE
10
แนวคิดในกำรจัดทำโครงกำร
01
สิ่ งอำนวยควำม สะดวก
BAR ROOM
03
SALE POINT
02
ONSEN
ประเภทและจำนวน ห้องพัก
1 BED ROOM 25-22 sqm
2 BED ROOM 50-95 sqm
LIBRARY 3 BED ROOM
110-140 sqm
11
FUNCTION DIAGRAM
PARKING
ROOM TYPE
EE
ENTRANCE
SN AR
LIFT HALL
MAIL ROOM GARDEN FITNESS
HALL
LOBBY
HALL
STAFF ROOM
SWIMMING POOL LIBRARY
STORAGE
ONSEN
OFFICE
ISAGAYA LOUNGE
SERVICE
PUBLIC
SEMI PRIVATE
PRIVATE
12
บทที่ 2 KOU HEI
ข้อมูลทำงกำยภำพ
SUKHUMVIT 79
Here is where your presentation begins
13
ั โครงการ กระบวนการเลือกที่ต้ง
01
ตั้งเกณฑ์ / ค่าน้ าหนัก
03
จัดตั้งเกณฑ์การคัดเลือกที่ตั้ง โครงการพร้อมให้ค่าน้าหนักตาม ลาดับความสาคัญ
02
คัดเลือกพื้นที่ พิจารณาและคัดเลือกพื้นที่ โดยรอบ BTS อ่อนนุช โดย อิงเกณฑ์และค่าน้าหนักที่ได้ตั้งไว้
วิเคราะห์ข้อมูลที่ต้ง ั โครงการ วิเคราะห์ข้อมูลที่ตั้งโครงการทางกายภาพ และข้อมูลทางกฎหมาย
04
ให้คะแนนที่ต้ง ั โครงการ ให้คะแนนที่ตั้งโครงการที่ทาการเลือก เพื่อนาไปสู่ ขั้นตอนการวิเคราะห์ข้อมูล เชิงเทคนิค
14
พิ จ ารณาจากกลุ่ ม เป้ าหมายหลั ก ของโครงการและSEGMENTของคอนโดมิ เ นี ย ม
เกณฑ์การพิจารณาการเลือก ั ของโครงการ ที่ต้ง
กลุ่มเป้ าหมายหลักของโครงการ
SEGMENT ของคอนโดมิเนียม
HIGH CLASS GENERATION Y
พนักงานระดับสู ง -เจ้าของธุรกิจ LIFESTYLE ใกล้เ คี ย งกับ ย่า นสุ ขุมวิท -อ่อนนุช
ชาวต่างชาติ
ครอบครัวชาวญี่ป่ ุ น มีลูกเรีย นโรงเรีย นนานาชาติ ทางานในย่า นธุ รกิจสาคัญ
กลุ่มนักลงทุน NEW RICH
ลงทุนกับย่า นที่ใ นอนาคต ความหนาแน่นของประชากร จะเพิ่ มขึ้ น
ทาเลดี เกาะแนวรถไฟฟ้ า
การเลือกใช้เกณฑ์การพิ จารณา
01
03
02
การเข้าถึงโครงการจากสถานีรถไฟฟ้า
ความใกล้-ไกลจากสิ่ งอานวยความสะดวก โดยรอบโครงการ
ความคุ้มค่าในการลงทุน ของกลุ่มเป้ าหมาย
สถานี BTS อ่อนนุช เป็น BTS สายสุ ขุมวิท สถานีสุดท้ายที่ไม่เสี ยค่าใช้จ่ายส่ วนต่อขยาย
สิ่ งอานวยความสะดวกที่สอดคล้องกับ LIFESTYLE ในการใช้ชีวิตประจาวัน
ผลตอบแทนที่ได้จากการลงทุนสู ง
เกณฑ์การพิ จารณา การเข้าถึงโครงการ
สภาพแวดล้อม
ขนาดพื้ นที่ใช้สอยโครงการ
ราคาที่ดิน
15
แสดงในรั ศ มี 2.50 กิ โ ลเมตรจากสถานี ร ถไฟฟ้ าอ่ อ นนุ ช
FACILITIES AND BENCHMARK MAP
HOSPITAL
EDUCATIONAL
LIFESTYLE
RELIGIOUS
1
โรงพยาบาลสุ ขุมวิท
1
โรงเรียนแสงหิรัญ
2
โรงพยาบาลเทพธารินทร์
2
โรงเรียนนานาชาติเวลส์
1
วัดธาตุทอง
4
วัดยาง
2
วัดใต้
5
วัดสะพานพระโขนง
3
วัดมหาบุศย์
6
วัดบุญรอดธรรมาราม
1
THE PHYLL
4
SUMMER HILL
2
PEOPLE PARK
5
CENTURY PLAZA
3
HABITO MALL
6
BRISTONI FLAGSHIP STORE
1
1 3
BTS พระโขนง
2 4
3
2
1
SITE 2
2
4
6 5
5
SITE 1
SITE 4 SITE 3
1
2
BTS บางจาก
ท่าเรือกรุงเทพ
6
16
ั แผนที่แสดงตัวเลือกที่ต้ง โครงการ
2-2-72.5 ไร่
2-0-6.25 ไร่
ซ.สุ ขุมวิท 50
SITE 1
ซ.สุ ขุมวิท 79
SITE 2
1-2-85.5 ไร่
2-1-83.86 ไร่
ซ.สุ ขุมวิท 52
ซ.สุ ขุมวิท 81
SITE 4
SITE 3 6 นาที 5 นาที 4 นาที SITE 2
BTSอ่อนนุช ทางออก 1 4 นาที 250 m
SITE 1
BTSอ่อนนุช ทางออก 2 6 นาที 400 m
SITE 4 SITE 3
BTSอ่อนนุช ทางออก 4 6 นาที 380 m
BTSอ่อนนุช ทางออก 3 4 นาที 250 m
17
เกณฑ์กำรพิจำรณำ ั โครงกำร ในกำรเลือกที่ต้ง
การเข้าถึงโครงการ
ลักษณะที่ตั้งโครงการ
สภาพแวดล้อม
สถำนีรถไฟฟ้ำ
0
ระยะทางจากหน้าโครงการถึง ป้ ายรถเมล์ในระยะเดินที่ใกล้ ที่สุด
3
400 เมตร
5 คะแนน
400 เมตร
800 เมตร
4 คะแนน
800 เมตร
1,200 เมตร
3 คะแนน
1,500 เมตร
2 คะแนน
ไกลกว่า 1,500 เมตร
1 คะแนน
น้ ำหนัก : 3
น้ ำหนัก : 5
ทางพิเศษฉลองรัชเข้าถึงโครงการ
02 ใช้เวลาต่ากว่า 5 นาที
5 คะแนน
ใช้เวลา 5-8 นาที
3 คะแนน
ใช่เวลา 9 นาทีข้ น ึ ไป
1 คะแนน
5 คะแนน 4 คะแนน
1,200 เมตร
3 คะแนน
1,500 เมตร
2 คะแนน
ไกลกว่า 1,500 เมตร
1 คะแนน
0
ทำงพิเศษ
น้ ำหนัก : 4
กำรเข้ำถึงโครงกำร
น้ ำหนัก : 4
01
ป้ำยรถเมล์
ระยะทางจากหน้าโครงการถึง สถานีรถไฟฟ้ าในระยะเดินที่ใกล้ ที่สุด (ที่สร้างเสร็จแล้วหรือ กาลังสร้างอยู)่
01
ราคาที่ดิน
4
ทำงพิเศษ
ทางพิเศษเฉลิมมหานครเข้าถึงโครงการ
ใช้เวลาต่ากว่า 5 นาที
5 คะแนน
ใช้เวลา 5-8 นาที
3 คะแนน
ใช่เวลา 9 นาทีข้ น ึ ไป
1 คะแนน
18
เกณฑ์กำรพิจำรณำ ั โครงกำร ในกำรเลือกที่ต้ง
การเข้าถึงโครงการ
ใกล้ห้างสรรพสิ นค้าและซูเปอร์มาร์เก็ตใน ระยะเดิน (tesco lotus / century plaza sukhumvit)
800 เมตร
4 คะแนน
1,200 เมตร
3 คะแนน
1,500 เมตร
2 คะแนน
ไกลกว่า 1,500 เมตร
1 คะแนน
น้ ำหนัก : 2
น้ ำหนัก : 4
5 คะแนน
3
ความคิดเห็นเกี่ยวกับภาพรวมของ สภาพแวดล้อม/สถานที่ต่างๆในย่าน
ดีมาก
5 คะแนน
ดี
4 คะแนน
ปานกลาง
3 คะแนน
ค่อนข้างไม่เหมาะสม
2 คะแนน
ไม่เหมาะสม
1 คะแนน
มุมมองจำกภำยใน โครงกำร
02 ไม่มีตึกสู งบดบัง ไม่เป็น ชุมชนแออัด
น้ ำหนัก : 5
สภำพแวดล้อม
400 เมตร
0
ราคาที่ดิน
มุมมองของศักยภำพของ ทำเลที่ต้ง ั ในภำพรวม
ศู นย์กลำงควำมเจริญในย่ำน 01
02
ลักษณะที่ตั้งโครงการ
สภาพแวดล้อม
มีตึกสู งบดบังบ้างบาง ทิศทาง ไม่เป็นชุมชน แออัด มีตึกสู งบดบัง เป็น ชุมชนแออัด
มุมมองซึ่งมองจากภายในโครงการ สู่ สภาพแวดล้อมโดยรอบ 5 คะแนน 3 คะแนน 1 คะแนน
19
เกณฑ์กำรพิจำรณำ ั โครงกำร ในกำรเลือกที่ต้ง
การเข้าถึงโครงการ
ลักษณะที่ตั้งโครงการ
สภาพแวดล้อม
ราคาที่ดิน
01 ระยะของควำมกว้ำง ด้ำนหน้ำที่ดินโครงกำร
รูปร่ำงที่ดินโครงกำร
03
ลักษณะของรูปร่างที่ดินโครงการเป็น สี่ เหลี่ยมในอัตราส่ วนความกว้าง:ยาวที่ 1:2.55 (จากการศึกษา case study) มีอัตราส่ วนที่ 1:2.55
5 คะแนน
มีอัตราส่ วนใกล้เคียง 1:2.55
4 คะแนน
มีอัตราส่ วนคาดเคลื่อน จาก 1:2.55 มาก
3 คะแนน
มีรูปร่างลักษณะอื่น
2 คะแนน
น้ ำหนัก : 3
น้ ำหนัก : 4
ลักษณะที่ต้ง ั โครงกำร
0
3
ระยะของหน้ากว้างที่ดินซึ่งติดถนน อยู่ที่ 34 เมตร (จากการศึกษา case study)
กว้างมากกว่า 34 เมตร
5 คะแนน
กว้าง 34 เมตร
3 คะแนน
กว้างน้อยกว่า 34 เมตร
1 คะแนน
20
เกณฑ์กำรพิจำรณำ ั โครงกำร ในกำรเลือกที่ต้ง
04
การเข้าถึงโครงการ
01
น้ ำหนัก : 2
ลักษณะที่ตั้งโครงการ
ราคาที่ดิน
รำคำที่ดินต่อตำรำงวำ
0
รำคำที่ดิน
สภาพแวดล้อม
พิจารณาราคาที่ดินต่อตารางวาของ ที่ดินโครงการ
3
ราคาต่ากว่า 50,000
5 คะแนน
ราคา 50,000100,000
4 คะแนน
ราคา 100,001 – 150,000
3 คะแนน
ราคา 150,001
2 คะแนน
21
ั โครงการ ที่ต้ง
ตัวเลือกที่ 1 ข้อมูลทางกายภาพ ตั้งอยู่บนซอย สุ ขุมวิท 50 ใกล้BTSอ่อนนุช ปั จจุบันเป็นที่ดินว่าง
ตั้งอยู่บนซอยสุ ขุมวิท 50 แขวงพระโขนง เขตคลองเตย กรุงเทพมหานคร 10110
2-2-72.5 ไร่
1. กำรเข้ำถึงที่ต้ง ั โครงกำร (Accessibility) ระยะทาง 400 m จากBTS ระยะทาง 800m จาก ทางพิเศษฉลองรัช( 1 นาที )
2. ขนำดและรูปร่ำงที่ดิน (Size & Shape) 4,320 sq.m. 2-2-72.5 ไร่ ที่ดินเป็นรูปสี่ เหลี่ยมคางหมู
3. บริบททำงสั งคม (Social&Context) อยู่ใกล้ bts , department store , ร้านอาหาร laff , BTS
4. สภำพแวดล้อม (Environment) ทิศเหนือ : ซอยสุ ขุมวิท50 ทิศตะวันตก : apartment , บ้านเดี่ยว ทิศใต้ : บ้านเดี่ยว ทิศตะวันออก : ซอยอารีย์รักษ์ , condo , บ้านพักอาศั ย
7 ชั้น 11 ชั้น
5. ศักยภำพในกำรขยำยตัว (Potential) Lotus
ขยายตัวตาม BTS สายสี เขียว
2-3 ชั้น
6. มุมมองสู่ โครงกำร (View)
2-3 ชั้น
ไม่สามารถมองเห็นจากปากซอย 50 เพราะ อยู่ในซอยลึกเข้าไป 350 เมตร มองเห็นได้จากทางลัดไปสุ ขุมวิท 71
22
ตัวเลือกที่ 1 ข้อมูลทางด้านกฏหมาย
ระยะร่นอำคำร
•ร ะ ย ะ ร่ น 2 เ ม ต ร ร อ บ อำคำรจากข้ อ บั ญ ญั ติ ก ทม. หมวดที่ 5 ข้ อ 55 และ ส่ วน ของอำคำรที่สูงเกิน 9 เมตร ขึ้น ไปด้ านที่ ติด กับ ที่ ดิน เอกชน หากมีช่ องเปิดระเบี ย งต้องร่น จำกแนวเขตที่ดินอย่ำงน้อย 3 เมตร
พื้นที่โครงกำร
กำรเข้ำถึง
• 2-2-72.5 ไร่ หรือ 1,090 ตร.วา หรือ 4,290 ตร.ม.
•ศูนย์กลางปากทางเข้าออก รถยนต์
• พื้นที่ เขต ย.๗-๒0 ที่อยู่ อาศั ยหนาแน่นปานกลาง
120,000 บาท/ตารางวา
รำคำที่ดิน
• FAR 5:1 = 21,450 ตร.ม. • OSR 6% = 1,287 ตร.ม.
ระยะห้ามเปิดทางเข้า 20 เมตร I shape 7,651 sq.m.
L shape 11,676 sq.m.
61.38 m.
77.92 m. 65.00 m.
60.00 m.
พื้นที่ setback 514.80 ตารางเมตร
1.00 m. 2h
ซอย อารีรักษ์ กว้าง 6 เมตร
60.00 m.
23.00 m.
9.00 m. h
12.00 m.
1/6 ของความยาวรอบ รูปของอาคาร
23
ั โครงการ ที่ต้ง
ตัวเลือกที่ 2 ข้อมูลทำงกำยภำพ ที่ดินว่าง บริเวณซอยสุ ขุมวิท 79
ซอย สุ ขุมวิท 79 แขวง พระโขนงเหนือ เขต วัฒนา กรุงเทพมหานครฯ 10110
2-1-6.25 ไร่
1. กำรเข้ำถึงโครงกำร (Accessibility)
ระยะทาง 2,200 เมตร 5 นาที จากทางพิเศษ
2. ขนำดและรูปร่ำงที่ดิน (Size & Shape) 2 ไร่ 1 งาน 6.25 ตร.วา รูปร่างสี่ เหลี่ยมผืนผ้า
3. บริบททำงสั งคม (Social & Contex) รอบข้างโอบล้อมด้วยบ้านพักอาศั ย คอนโดมิเนียม และ ที่ตั้งบริษัทเอกชน 4. สภำพแวดล้อม (Environment) ทิศเหนือ : บ้านพักอาศั ย / คอนโดมิเนียม ทิศตะวันออก : บ้านพักอาศั ย ทิศใต้ : บ้านพักอาศั ย / ที่ดินเปล่า ทิศตะวันตก : บ้านพักอาศั ย
5. ศักยภำพในกำรขยำยตัว (Potential) รถไฟฟ้ าสายสี เขียว
6. มุมมองสู่ โครงกำร (View) สามารถมองเห็นได้จากปากซอยสุ ขุมวิท 79 ลึกเข้าไป เพียง 160 เมตร มี ซุ้ ม ทางเข้ า หมู่ บ้ า นข้ า งเคี ย งอยู่ ด้ า น
ซ้ายมือ
เมื่อหันหน้าเข้าที่ดินโครงการ และตรงข้ามที่ดิน
เป็นคอนโดมิเนียม The Room Sukhumvit 79
24
ตัวเลือกที่2 ข้อมูลทำงด้ำนกฎหมำย
ร ะ ย ะ ร่ น อ ำ ค ำ ร ระยะร่น 2 เมตร รอบอำคำรจาก ข้ อ บั ญ ญั ติ ก ทม. หมวดที่ 5 ข้ อ 55 ส่ วนของอำคำรที่ สู งเกิ น กว่ ำ 9 เมตรขึ้ น ไปด้ า นที่ ติ ด กั บ ที่ ดิ น เอกชน หากมีช่องเปิดระเบียงจะต้องร่นจำก แนวเขตที่ดินอย่ำงน้อย 3 เมตร
• •
•
• •
พื้ น ที่ โ ค ร ง ก ำ ร
ร ำ ค ำ ที่ ดิ น
2-1-6.25 ไร่ หรือ 956.25 ตร.วา หรือ 3,825 ตร.ม. พื้นที่ เขต พ.๓-๓๑ ที่ดินประเภทพาณิชยกรรม และที่อยู่อาศัยหนาแน่นมาก FAR 7:1 = 26,775 ตร.ม. OSR 4.5% = 1204.88 ตร.ม.
120,000 บาท ต่อ ตารางวา
23.00 m.
9.00 m.
พื้นที่ setback 456.60 ตารางเมตร
25
ั โครงกำร ที่ต้ง
ที่ต้ง ั โครงกำร ตัวเลือกที่ 3 ข้อมูลทำงกำยภำพ ที่ดินเปล่า ตั้งอยู่บนถนนสุ ขุมวิท 52
ที่ดินเปล่า ตั้งอยู่บนถนนสุ ขุมวิท 52 แขวงพระโขนง เขตคลองเตย กรุงเทพมหานคร 10260
1-2-85.5 ไร่
1. กำรเข้ำถึงที่ต้ง ั โครงกำร Accessibility ระยะทาง 400 เมตร จาก BTS ระยะทาง 3.2 กิโลเมตร จากทางพิเศษ ฉลองรัช ( 8 นาที )
2. ขนำดและรูปร่ำงที่ดิน Size & Shape 1-2-85.5 ไร่ เป็นที่ดินรูปสี่ เหลี่ยมผืนผ้า
3. บริบททำงสั งคม Social & Context อยู่ใกล้ ห่างสรรรพสิ นค้า โรงเรียน
4. สภำพแวดล้อม Environment
ทิศเหนือ : บ่อน้าขนาดเล็ก และบ้านพกอาศั ย ทิศตะวันออก : The Next Garden Suites ทิศตะวันตก : บ้านพักอาศั ย ทิศใต้ : LUCKY TAIL CORPORATE OFFICE
5. ศักยภำพในกำรขยำยตัว Potential รถไฟฟ้ าสายสี เขียว
6. มุมมองสู่ โครงกำร View
อยู่ในซอยลึกไม่สามารถมองเห็นจากถนนสายหลัก ด้านหน้ามีสายไฟฟ้ า และต้นไม้ขนาดกลาง 3 ต้นมีซอย ตันอยู่ด้านขวาเมือ ่ หันหน้าเข้าหาที่ดน ิ โครงการ
26
ตัวเลือกที่ 1 ข้อมูลทำงด้ำน กฏหมำย
ระยะร่นอำคำร ■
รอบอาคารจากข้อบัญญัติกุงเทพมหานคร เรือง ควบคุมอาคาร พ.ศ.
พื้นที่โครงกำร ■
1-2-85.5 ไร่ หรือ 685.5 ตร.วา หรือ
2544 หมวดที่ 5 ข้อ 55 อาคารทีมีความสู งเกิน 15 เมตร ต้องมีทีว่าง
2742.1 ตร.ม.
โดยรอบอาคารไม่น้อยกว่า 2 เมตร
■
■
แนวร่นอาคารจาก ถนนหรือทางสาธารณะถนนสาธารณะกว้าง 7.5
เมตร แนวอาคารห่างจากกึ่งกลาง ถนนสาธารณะ6.00 เมตร ■
อาคารพักอาศั ยที่อยู่ติดกับที่ดินแปลงอื่น การทาช่องเปิดประตูหน้าต่าง
ช่องระบายอากาศ หรือริมระเบียง ที่สูงเกินกว่า 9 เมตร ต้องอยู่ห่างจาก แนวเขตที่ดิน ไม่น้อยกว่า 3 เมตร
พื้นที่ ผังสี ส้ม เขต ย.๗-๒๑ ที่อยู่อาศั ยหนาแน่นปานกลาง
■
FAR 5:1 = 13,710 ตร.ม.
OSR 6% = 164.52 ตร.ม. รำคำที่ดิน
■
ราคา 28,000 บาท/ตารางวา
27
ั โครงการ ที่ต้ง
1. กำรเข้ำถึงโครงกำร (Accessibility)
ตัวเลือกที่ 4 ข้อมูลทำงกำยภำพ ตั้งอยู่บนซอย สุ ขุมวิท 81 ใกล้BTSอ่อนนุช ปั จจุบันเป็นบ้านพักอาศัย
■
ระยะทาง 350 m. จาก BTS
■
ระยะทาง 2.4 km. จากทางพิเศษฉลองรัช 6 นาที
2. ขนำดและรูปร่ำงที่ดิน (Size & Shape)
2-1-83.86 ไร่
2 ไร่ 1 งาน 83.86 ตร.วา รูปร่างสี่ เหลี่ยมผืนผ้าอัตราส่ วนประมาณ 1:2
3. บริบททำงสั งคม (Social & Contex) ใกล้ซอยอ่อนนุช รอบข้างมีบ้านพักอาศั ย คอนโดมิเนียม ซูเปอร์มาร์เก็ต และห้างสรรพสิ นค้า
4. สภำพแวดล้อม (Environment) ทิศเหนือ : บ้านพักอาศั ย ทิศตะวันออก : ที่ดินเปล่า ทิศใต้ : บ้านพักอาศั ย ทิศตะวันตก : บริษัท เพาเวอร์ไลน์ เอ็นจิเนียร์ริ่ง จากัด
5. ศักยภำพในกำรขยำยตัว (Potential) รถไฟฟ้ าสายสี เขียว
6. มุมมองสู่ โครงกำร (View) สามารถมองเห็นจากปากซอย เพราะ อยู่ในซอยลึกเข้า
ไปเพียง 180 เมตร ด้านหน้ามีสายไฟฟ้ า ตู้ transformer และป้ ายจราจรกาหนดความเร็วใน การ ขับขี่อยู่ มีซอยตันอยู่ด้านขวาเมือ ่ หันหน้าเข้าหาที่ดน ิ โครงการ
28
ระยะร่นอำคำร
พื้นที่โครงกำร
OPTION 4
ระยะร่น 2 เมตร รอบอำคำรจาก ข้ อ บั ญ ญั ติ ก ทม. หมวดที่ 5 ข้ อ 55 และ ส่ วนของอำคำรที่ สู งเกิ น 9 เมตรขึ้ น ไปด้ า นที่ ติ ด กั บ ที่ ดิ น เอกชน หากมี ช่ อ งเปิ ด ระเบี ย งต้ อ งร่ น จำก แนวเขตที่ดินอย่ำงน้อย 3 เมตร
•
•
• •
2-3-14.48 ไร่ หรือ 1,114.48 ตร.วา หรือ 4,457.92 ตร.ม. พื้นที่ เขต ย.๗-๒๑ ที่อยู่อาศัย หนาแน่นปานกลาง FAR 5:1 = 22,289.6 ตร.ม. OSR 6% = 267.4752 ตร.ม.
กำรเข้ำถึง ศูนย์กลางปากทางเข้าออกรถยนต์ ห่างจากทางแยกไม่น้อยกว่า 20 เมตร
รำคำที่ดิน ประมาณ 80,000 บาทต่อตารางเมตร
50.00 m.
ซอย ศิริพจน์ กว้าง 6 เมตร
100.00 m.
100.00 m.
พื้นที่ setback 575.76 ตารางเมตร
47.86 m.
1 m. 9 m.
23 m.
ระยะห้ามเปิดทางเข้า 20 เมตร
ซอย สุ ขุมวิท 81 กว้าง 9.5 เมตร
29
ั โครงกำร ตำรำงสรุปกำรเลือกที่ต้ง
1
SITE1
2
SITE4
SITE3
SITE2
4
1 3 กำร เข้ำถึง โครงกำร
25
BTS (5)
5
25
5
25
5
25
5
ทำงพิเศษฉลองรัช(4)
5
20
4
16
5
20
4
4
16
4
16
4
16
4
16
5
15
5
15
5
15
5
15
ทำงพิเศษเฉลิมมหำนคร(4) รถเมล์ (3)
สภำพ แวด ล้อม
ลักษณะ ที่ต้ง ั โครงกำร
คะแนนรวม
16
มุมมอง(5)
3
15
5
25
3
15
3
15
ศูนย์กลำง(4)
5
20
5
20
5
20
5
20
ภำพรวม(2)
4
8
5
10
2
4
3
6
รูปร่ำงที่ดิน(4)
3
12
4
16
3
12
3
12
ควำมกว้ำงหน้ำที่ดิน(3)
5
15
5
15
5
15
5
15
รำคำที่ดิน(2)
4
8
4
8
5
10
4
8
154
166
152
148
30
บทที่ 3 KOU HEI SUKHUMVIT 79
ข้อมูลเชิงเทคนิค ปั จจัย และทฤษฎีท่เี กี่ยวข้อง
Here is where your presentation begins
31
SITE ANALYSIS
SITE INFORMATION
BUILD HEIGHT
ตาแหน่ง 3,825.00 SQ.M.
13.707512, 100.602110 ซอยสุ ขุมวิท 79 แขวงพระโขนงเหนือ เขตวัฒนา กรุงเทพมหานครฯ 10110
ขนาดที่ดิน
2 ไร่ 1 งาน 6.25 ตร.ว.
BUILDING
รูปร่างที่ดิน
รูปร่างสี่ เหลี่ยมผืนผ้า
ACCESSIBILITY & TRANSPORTATION
PUBLIC TRANSPORTATION
BTS สายสี เขียว
CAR ACCESS ถนนสุ ขุมวิท ฝั่ งออกจากเมือง
BUS 2 23 25 38 45 46 48 98 116 508 511 544 545
TAXI
MOTORBIKE
32
HOUSE
CONDOMINIUM
ซอยสุ ขุมวิท 79
MACRO SURROUND
HOUSE
site HOUSE
CONDOMINIUM HOUSE
HOUSE
COMMERCIAL
HOUSE
MICRO SURROUND
ระยะร่น
ด้านละ 2 เมตร
SUMMER EQUINOX WINTER
CLIMATE
LAW
VIEW
TOPOGRAPHY
+0.00 M
-1.00 M
Land fill
33
กฎหมำยที่เกี่ยวข้องกับกำร ออกแบบโครงกำร
01
ขนำดที่ต้ง ั โครงกำร
2-0-6.25 ไร่ หรือ 1,114.48 ตร.วา
พื้ นที่ setback 456.60 ตารางเมตร
02
กฎกระทรวงผังเมืองรวม FAR OSR BAF EIA
พื้นที่ เขต พ.๓-๓๑ ที่ดินประเภทพำณิช ยกรรมและที่อยู่อำศัยหนำแน่นมำก
7:1 = 26,775 ตร.ม. 4.5% = 1204.88 ตร.ม. 50 % = 602.44ตร.ม.
คอนโดมิเนียมที่มีจานวนห้องชุดตั้งแต่ 80 ห้อง ขึ้นไปหรือมีพื้นที่ใช้สอยตั้งแต่ 4,000 ตาราง เมตรขึ้นไป ที่ดินเดิมควรเป็นที่ราบ ไม่ตัง้ อยู่บนบึง หรือลุ่ม น้า เพื่อเลี่ยงการขนส่ งหรือขุดดิน และการ รบกวนชาวบ้านในละแวกนั้น
34
กฎหมำยที่เกี่ยวข้องกับกำร ออกแบบโครงกำร
01
พระรำชบัญญัติควบคุมอำคำร พ.ศ.2522
ความปลอดภัยด้านอัคคีภัย
การระบายอากาศ
การบาบดน้าเสี ยก่อนปล่อย ออกสู่ สาธารณะ
การก่อสร้างที่ได้มาตรฐาน
กฎกระทรวงฉบับที่ 55 พ.ศ. 2543
02
้ หรือสู งไม่เกิน 9 เมตร ข้อ 50 คอนโด Lowrise ความสู งไม่เกิน 8 ชัน ต้องมีระยะห่างจากเขตที่ดน ิ ไม่น้อยกว่า 2เมตร และสาหรับชั้นที่ 3 ขึ้น ไปหรือสู งเกิน 9 เมตรแต่ไม่ถึง 23 เมตร ต้องมีระยะห่างจากเขตที่ดิน ไม่น้อยกว่า 3 เมตร ความสู งจากจุดใดจุดหนึ่งต้องไม่เกิน 2 เท่าของระยะราบวัดจากจุดนั้นไปตั้งฉาก กับแนวถนนสาธารณะที่อยู่ใกล้อาคารนั้นที่สุด
พระรำชบัญญัติอำคำรชุดพ.ศ.2522 อาคารชุด หมายความว่า อาคารที่บุคคลสามรถแยกการถือกรรมสิ ทธิ์ออก ได้เป็นส่ วนๆ โดยแต่ละส่ วนประกอบด้วยกรรมสิ ทธิใ์ นทรัพย์ส่วนบุคคล และกรรมสิ ทธิ์ในทรัพย์ส่วนกลาง ผู้ซื้อคอนดสามารถมีกรรมสิ ทธิไ์ ด้ทั้งในห้องของตัวเองและยังถือ กรรมสิ ทธิ์ร่วมในทรัพย์ส่วนกลาง
ห้องชุด ทรัพย์ส่วนบุคคล พื้นที่ส่วนกลาง ทรัพย์ส่วนกลาง
35
SITE STRUCTURE UNITY
ALTERNATIVE 1
ALTERNATIVE 2
ALTERNATIVE 3
จานวนห้องน้อยกว่า
จานวนห้องมาก
จานวนห้องมากสุ ด
ขนาดห้องใหญ่
ขนาดห้องเล็ก
ขนาดห้องเล็ก
ประสิ ทธิภาพการขายน้อย
ประสิ ทธิภาพการขายมาก
ประสิ ทธิภาพการขายมากสุ ด
36
SITE STRUCTURE UNITY
N
N
N ALTERNATIVE 1
ALTERNATIVE 2
ALTERNATIVE 3
VIEW
มองเห็นทัศนียภาพที่ดีบางห้อง
มองเห็นทัศนียภาพที่ดีเกือบทุกห้อง
มองเห็นทัศนียภาพที่ดีเกือบทุกห้อง
OPEN SPACE
ได้พ้ืนที่โล่งมาก
ได้พ้ืนที่โล่งมาก
ได้พ้ืนที่โล่งมาก
SUN
ห้องส่ วนมากรับแดด
ห้องส่ วนมากรับแดด
ห้องส่ วนน้อยรับแดด
PRIVATE COURT Court ไม่มีความเป็นส่ วนตัว
Court ไม่มีความเป็นส่ วนตัว
Court มีความเป็นส่ วนตัว
EFF.
ประสิ ทธิภาพการขายมาก
ประสิ ทธิภาพการขายมาก
ประสิ ทธิภาพการขายน้อย
37
SUMMARY
พื้นที่มีความลงตัวในการวางผังอาคารเนื่องจาก อาคารเป็นตัว L มีอากาศถ่ายเทได้สะดวกและ สามารถมองเห็นทัศนียภาพได้ง่าย เนื่องจาก อาคารโดยรอบมีความสู งไม่มากนัก การเข้าถึง โครงการเข้าถึงง่ายทั้งการเดินหรือรถยนต์และมี พื้นที่เยอะกว่าทุกรูปแบบที่สามารถนามาพัฒนา พื้นที่ส่วนกลางและคุณภาพชีวิตของผู้ใช้โครงการ
PUBLIC FACILITY PARKING SERVICE การแบ่งโซนสามารถแบ่งได้ท้ง ั หมด 4 โซน โดยส่ วนของ FACILITY ของโครงการจะ รวมตัวอยู่ท่ช ี ้น ั ล่างของโครงการ เพื่อการ เข้าถึงที่สะดวก รวมไปถึงส่ วน PARKING ที่ ด้านข้างโครงการ ในส่ วนห้องงานระบบและ ส่ วน SERVICE ต่างๆจะอยู่ด้านหลังโครงการ เพื่อแบ่งเส้ นทางสั ญจรให้ชัดเจน และในส่ วนของห้องพักเป็นแบบ DOUBLE CORRIDOR เพื่อให้ได้รับแสงและวิว ทุกห้อง
38
AREA REQUIREMENT
ROOM TYPE RATIO 1 BED ROOM TYPE A 73 UNIT
2BED 1BED typeB 1BED typeA
18% 45%
1 BED ROOM TYPE B 59 UNIT
94 sq.m. 57 sq.m.
37%
32 sq.m.
2 BED ROOM 29 UNIT
200 sq.m.
32 sq.m.
36 sq.m.
TOTAL 161 UNIT
OSR BAF
FAR 26,775 sq.m. SELLABLE AREA 6,076.2 sq.m.
GFA 9,613 sq.m.
1,204.88 sq.m. 602.44 sq.m.
GROSS COMMON AREA 3,506.8 sq.m.
39
บทที่ 4 KOU HEI
แนวควำมคิดกำรจัดทำโครงกำร
SUKHUMVIT 79
Here is where your presentation begins
40
PLAN FLOOR 1
TYPICAL FLOOR PLAN
TYPE
01 1A
1 BED ROOM 34.01 SQ.M. 7 UNIT
TYPE
COMMON AREA
1B
PARKING
41
PLAN FLOOR 2
TYPICAL FLOOR PLAN
TYPE
01 1A
TYPE
1B
1 BED ROOM 34.01 SQ.M. 13 UNIT
1 BED ROOM + BALCONY 34.01 SQ.M. 7 UNIT
TYPE
2
2 BED ROOM 54.72 SQ.M. 4 UNIT
42
PLAN FLOOR 3,5,7
TYPICAL FLOOR PLAN
TYPE
1A
TYPE
1B
1 BED ROOM 34.01 SQ.M. 9 UNIT
1 BED ROOM + BALCONY 34.01 SQ.M. 12 UNIT
TYPE
2
2 BED ROOM 54.72 SQ.M. 5 UNIT
43
PLAN FLOOR 4,6
TYPICAL FLOOR PLAN
TYPE
1A
TYPE
1B
1 BED ROOM 34.01 SQ.M. 13 UNIT
1 BED ROOM + BALCONY 34.01 SQ.M. 8 UNIT
TYPE
2
2 BED ROOM 54.72 SQ.M. 5 UNIT
44
TYPE B
1 BEDROOM
1 BEDROOM
2 BEDROOM พื้นที่ 54.72 ตร.ม. มีทั้งหมด 29 ยูนิต รวมพื้นที่เป็น 1,586.88 ตร.ม.
5.20
5.20
8.25
6.80
พื้นที่ 34.01 ตร.ม. มีทั้งหมด 59 ยูนิต รวมพื้นที่เป็น 2,006.59 ตร.ม.
6.80
พื้นที่ 34.01 ตร.ม. มีทั้งหมด 73 ยูนิต รวมพื้นที่เป็น 2,482.73 ตร.ม.
6.80
Total saleable area 6,076.2 sq.m.
ROOM TYPE
TYPE A
45
1
2
Bed
1 BEDROOM
Sofa TYPE A / B 5.20 3 2
4
4
Balcony
1 Bedroom
3 Living area
5
2
6
Build-in full high Closet
Bedroom 1
5 6 WC
TYPE
A
Dinning area
Kitchen
Dinning area
Kitchen
Lamp
6.80
3
Living area
5.20
6 WC
TYPE
B 5
4
Oak Wood Chair
Bamboo Sun Blind
46
3
Muji Ryohin living Sofa Chair
2
Sofa
2 BEDROOM 8.25
Bedroom 1
Bedroom
3
Dinning area 6
WC
1
Bed
Living area
4 WC 5
5
5
2
7
Kitchen
Build-in full high Closet
6.80
4
Smart Auto Toilet 7
6
Dining chair
Oak Wood Table
47
พื้นที่ 88.73 ตร.ม. ** Spacial Option **
Bedroom
Bedroom
Dinning area
SPACIAL OPTION
2 BEDROOM
3 BEDROOM
Living area
1 BEDROOM
Bedroom
Kitchen WC
Island Kitchen
WC
WC
3 BEDROOM
Living and dining area 2 1
Key plan ( available at 2nd – 7th floor )
3
48
FUNCTION CONCEPT
49
PROJECT DETAILS
KOHE
SUKHUMVIT 79 CONDOMINIUM ความงดงามแบบตะวันออก สร้างแรงบันดาลใจ เสน่ห์ใน วิถีที่เรียบง่าย รูปแบบสถาปั ตยกรรมชนชาติอาทิตย์อุทัย ผสมผสานเข้ากับงานดีไซน์ที่ทันสมัย ตอบโจทย์ ไลฟ์ สไตล์สุขสงบ และสะดวกสบายใกล้ใจกลางเมือง
“
MINIMAL PERFECTION” สุ นทรีย์แห่งความเรียบง่าย
ROOM TYPE
160 UNIT
1 BED ROOM 20 sq.m 50%
2 BED ROOM 20 sq.m 50%
SPECIAL FACILITIES • • •
IZAKAYA LOUNGE RELAX ONSEN TATAMI LIBRARY
50
SMART LIVING
SMART HOME ระบบบ้านอัจฉริยะ เพื่อ ความสะดวกสบายและ ปลอดภัยสาหรับผู้อาศัย
THERMOSTAT CONTROL
LED CONTROL ความสะดวกในการ ควบคุมสั่ งงาน เปิด-ปิด อัตโนมัติ
ภาวะน่าสบายของผู้อาศัย
รูปแบบนวัตกรรมที่ทันสมัย สร้างสรรค์ชีวิตสะดวกสบาย ด้วยเทคโนโลยี การควบคุมที่ทันสมัย SMART LIVING ทาให้ชีวิตคุณง่ายยื่งขึ้น
THERMOSTAT CONTROL
WINDOW CONTROL
LIGHT CONTROL
TV CONTROL
DIGITAL DOOR LOCK
51
LOBBY
SMART
COZY
TRADITION
ทันสมัย เรียบง่าย Minimal perfect
สบาย สุ ขสงบ ผ่อนคลาย
เสน่ห์ สุ นทรีย์ อัตลักษณ์
พื้นที่รองรับส่ วนกลางที่ให้ความรู้สึกสงบสบาย ภายใต้เสน่ห์ของความกลิน ่ อายตะวันออก
52
FACILITIES
FITNESS
POOL
GREEN SPACE
เครื่องออกกาลังกาย Technogym ครบวงจร พร้อมทัศนียภาพธรรมชาติ
สระว่ายน้าระบบเกลือ พร้อมระบบน้าวน jacuzzi spa
พื้นที่สีเขียวสาหรับพักผ่อน เพื่อความผ่อนคลาย ท่ามกลางบรรยากาศสบาย
พื้นที่ส่วนกลางที่สามารถตอบสนองความต้องการของผู้ใช้ได้อย่างสู งสุ ด เพิ่ม ความสะดวกสบายภายใต้บรรยากาศของความเรียบง่าย
53
FACILITIES
FITNESS
POOL
GREEN SPACE
เครื่องออกกาลังกาย Technogym ครบวงจร พร้อมทัศนียภาพธรรมชาติ
สระว่ายน้าระบบเกลือ พร้อมระบบน้าวน jacuzzi spa ท่ามกลาง ธรรมชาติ
พื้นที่สีเขียวสาหรับพักผ่อน เพื่อความผ่อนคลาย ท่ามกลางบรรยากาศสบาย
พื้นที่ส่วนกลางที่สามารถตอบสนองความต้องการของผู้ใช้ได้อย่างสู งสุ ด เพิ่ม ความสะดวกสบายภายใต้บรรยากาศของความเรียบง่าย
54
FACILITIES
FITNESS
POOL
GREEN SPACE
เครื่องออกกาลังกาย Technogym ครบวงจร พร้อมทัศนียภาพธรรมชาติ
สระว่ายน้าระบบเกลือ พร้อมระบบน้าวน jacuzzi spa
พื้นที่สีเขียวสาหรับพักผ่อน เพื่อความผ่อนคลาย ท่ามกลางบรรยากาศสบาย
พื้นที่ส่วนกลางที่สามารถตอบสนองความต้องการของผู้ใช้ได้อย่างสู งสุ ด เพิ่ม ความสะดวกสบายภายใต้บรรยากาศของความเรียบง่าย
55
RECREATIONAL
TATAMI LIBRARY
INTERNET WIFI
SMART MAILBOX
พื้นที่อ่านหนังสื อ โดยมีการ ตกแต่งให้ความรู้สึกเงียบ สงบเหมาะสมต่อการใช้งาน
Hi-speed Internet แบบ ไร้สาย รวดเร็วตอบโจทย์ ความต้องการ
เทคโนโลยี ร ะบบความ เป็ น ส่ วนตั ว ปลดล็ อ ค ง่ายเพียงปลายนิว้
พื้นที่พิเศษส่ วนกลางที่มีการตกแต่งเรียบง่ายทันสมัย สั มผัสได้ถึงกลิ่นอายการ ใช้ชีวิตของชาวอาทิตย์อุทัย ที่ตอบสนองการใช้งานได้อย่างดี
56
RECREATIONAL
RELAX ONSEN
IZAKAYA LOUNGE
ห้องอาบน้าที่มีบ่อน้าร้อน สไตล์ญี่ป่ ุนพร้อมด้วยสิ่ ง อานวยความสะดวกครบครัน
พื้นที่พบปะ พักผ่อน สั งสรรค์ กับการตกแต่ง ด้วยรูปแบบที่เรียบง่าย
พื้นที่พิเศษส่ วนกลางที่มีการตกแต่งเรียบง่ายทันสมัย สั มผัสได้ถึงกลิ่นอายการ ใช้ชีวิตของชาวอาทิตย์อุทัย ที่ตอบสนองการใช้งานได้อย่างดี
57
ปั จจัยทำงเทคนิค
Construction ระบบโครงสร้ำงเหนือดิน ระบบโครงสร้ำงใต้ดิน เสาเข็มเจาะแบบแห้ง
เสาคสล.
Equipment ระบบไฟฟ้ำ ระบบไฟฟ้ าหลักได้จากการไฟฟ้ า แรงเคลื่อน 12kV. แรงดันไฟฟ้ า 220V.และ 380V. ▪ ไฟฟ้ ากาลังจ่ายกระแสไฟฟ้ าให้กับเครื่องคอนเดนเซอร์ ปั๊ ม และหอผึ่งของระบบปรับอากาศโดยใช้หม้อแปลงระบบไฟฟ้ า ระบบระบายความร้อนแบบแห้ง ▪ ระบบไฟฟ้ าส่ องสว่างภายในโครงการใช้แบบ LED ▪ ระบบไฟฟ้ าสารอง DIESEL GENERATOR
ระบบสุ ขำภิบำล ▪ ระบบน้าใช้ จ่ายด้วยระบบ down feed ▪ ระบบน้าเสี ย มีการแยกระบบท่อระบายน้าฝนออกจากท่อ ระบายน้าทิ้งและท่อระบายน้าโสโครก ▪ ระบบระบายน้าทิ้ง ระบายน้าทิ้งด้วยท่อ PVC ขนาด 2” ▪ ระบบระบายน้าโสโครก ระบายด้วยท่อขนาด 3”-6” ▪ ถังบาบัดน้าเสี ยแบบเติมอากาศเพื่อกระตุ้นการเกิดจุลินทรีย์ ประสิ ทธิภาพสู ง
พื้นpost tension
ผนังภายนอก precast
ผนังภายใน fulfill wall
ระบบปรับอำกำศ เครื่องปรับอากาศระบบsplit type
ระบบรักษำควำมปลอดภัย ▪ Security guard ▪ CCTV ▪ Keycard access control ระบบลิฟต์
▪ Access lift control ระบบป้องกันอัคคีภัยและดับเพลิง ▪ FHC & FHC sprinkle ระบบขยะ ▪ พื้นที่ทิ้งขยะในแต่ละชั้น และมีรถขยะเข้ามารับขยะ ภายในโครงการ
58
TECHNICAL SKILLS
ELECTRICAL DIAGRAM
SANITARY DIAGRAM
TRANSFORMER
TANK
GENERATOR
PUMP
MDB
POOL PUMP & FITER
DB
WASTE WATER TREATMEMT TANK
VERTICAL CIRCULATION DIAGRAM FIRE ESCAPE STAIR PASSENGER LIFT
59
บทที่ 5 KOU HEI SUKHUMVIT 79
กำรประเมิณควำมเป็นไปได้ ของโครงกำร
Here is where your presentation begins
60
FINANCIAL FEASIBILITY STUDY
PROJECT COST ESTIMATE FEASIBILITY A
AREA
BUILDIND COST
AREA* UNIT PRICE (Bat h/ sq.m)
FURNITURE-INTERIOR
10% OF BUILDING COST
CAR PARKING
AREA* UNIT PRICE (Bat h/ sq.m) TOTAL
FAR = 7:1 = 26775 ตร.ม. AREA = 9,613 ตร.ม.
ที่ดิน 2ไร่ 1 งาน 6.25ตร.ว. = 956.25ตร.ว.
ราคาที่ดิน 120,000บาท/ตร.ว.
COST 9,613
TOTAL
17,200 10%
165,343,600 16,534,360
2,190
500
1,095,000
11,80 3
17,70 0
182,972,960
B
FIXED EQUIPMENT COST
10% OF A
C
FITNESS
AREA* UNIT PRICE (Bat h/ sq.m)
57
5,000
285,000
D
SWIMMING POOL
AREA* UNIT PRICE (Bat h/ sq.m)
200
30,000
6,000,000
E
LANDSCAPE
2% OF BUILDING COST
2%
3,306,872
F
ON SITE UTILITIES
5% OF BUILDING COST
5%
8,267,180
G
OFF SITE UTILITIES
5% OF BUILDING COST
5%
8,267,180
H
SITE PREPARATION
3% OF BUILDING COST
3%
4,960,308
I
LAND FILL COST
AREA* UNIT PRICE (Bat h/ sq.m)
J
OUTDOOR LIGHTING
10% OF A
10%
18,297,296.00
K
STROM DRAINAGE
2.5% OF A
2.5%
4,574,324.00
L
TOTAL OF CONSTRUCTION COST
A+B+C+D+E+F+G+H+I+J+K
M
SITE ACQUISTION AND DEMOLITION
DEPEND ON LAND PRICE
N
MOVABLE EQUIPMENT
15% OF A
O
PROFESSION FEE
4.25% OF L
P
CONTINGENCY
Q R
10%
956.25
100,000
18,297,296
95625000
350 ,853,416 956.25
120,000
114,750,000
15%
27,445,944
4.25%
14,911,270
10% OF L
10%
35,085,342
ADMISTRATIVE AND OPERATING COST
1% OF L
1%
3,508,534
TOTAL OF CONSTRUCTION COST
L+M+N+O+P+Q
546,554,50 6
61
FINANCIAL FEASIBILITY STUDY
TOTAL INCOME
01 1 bed room Type A
02
04
SQ.M
UNIT
COST (bath/SQ.M)
TOTAL (bath)
34.01
73
120,000
4,081,200 x 73 = 297,927,600
120,000
4,081,200 x 59 = 240,790,800
1 bed room Type B
34.01
59
2 bed room
54.72
29
ค่ากองทุน
6,076.2
TOTAL
03
120,000
6,566,400 x 29 = 190,425,600
500
3,038,100 732,182,100
62
FINANCIAL FEASIBILITY STUDY
PAYBACK PERIOD
ปี
เงินลงทุน
0
546,554,505.94
ระยะเวลาคืนทุน ค่าใช้จา่ ยในการดาเนินการ ผลตอบแทน
กาไรสุทธิ -546554505.9
1
2,000,000
622354785(85%)
620,354,785
2
1,800,000
73218210(10%)
71,418,210
3
1,600,000
36609105(5%)
35,009,105
รวม
546,554,50 5.94
695,572,995 ผลตอบแทนสุ ทธิเฉลี่ย =
ระยะเวลำคืนทุน =
145,218,489.0 6
695,572,995 = 231,857,665 3
546,554,506 = 2 ปี 4 เดือน 231,857,665
อัตรำผลตอบแทน (IRR) =
ผลตอบแทนสุ ทธิเฉลี่ย x 100 231,857,665 x 100 = = 26.57 % เงินลงทุน เงินลงทุน
อัตรำผลตอบแทนต่อค่ำใช้จ่ำย (Benefit Cost Ratio) =
PV ของผลตอบแทนรวม 695,572,995 = = 1.26 เท่ำ 551,954,506 PV ค่าใช้จ่าย
ค่ำปั จจุบันสุ ทธิ (NPV) มีค่าเป็น + เนื่องจากผลตอบแทนมีค่ามำกกว่ำเงินลงทุน
63
บรรณานุกรม กฏกระทรวง ฉบับที่55 “ (พ.ศ.2543) ออกตามความจนพระราชบัญญัติควบคุมอาคาร พ.ศ.2522 พระราชบัญญัติ ควบคุมอาคาร (ฉบับที่5).” พ.ศ.2558 กฎกระทรวงจห้บังคับจช้ผังเมืองรวมกรุงเทพมหานคร พ.ศ.2556 วิศวกรรมสารฉบับวิจัยและพัฒนา. (2554). คุณลักษณะของชั้นดินบริเวณที่ตั้งจน กรุงเทพมหานครและปริมณฑลจากการตรวจวัดคลื่นขนาดเล็กบนผิวดิน. สื บค้นเมื่อ 28 พฤศจิกายน 2562. yusabuy. (2559). รีวิวคอนโดตัวอย่าง. สื บค้นเมื่อ 25 พฤศจิกายน 2562. จาก http://yusabuy.com Thing of living .(2561) ‘ตัวอย่างกรณีศึกษา’. สื บค้นเมื่อวันที่ 3 ตุลาคม 2562. จาก https://thinkofliving.com/list/อ่อนนุช Area guru.(2556). ผังเมือง กทม. พ.ศ.2556. สื บค้นเมื่อวันที่ 15 พฤศจิกายน 2562. จาก https://thinkofliving.com/list/ อ่อนนุช
64