Тематическое приложение к газете «Семь дней»
БÓД²ÂÅËÜН² «Â²ÉНÈ»
4 мая 2017
Чому вони виникаþть ³ як ¿м запоб³гти? «Чернігівський дискусійний клуб – медіа, як майданчик для обговорення проблем суспільства». Це офіційна назва проекту, який з вересня минулого року прописався на сторінках газети «Сім днів» і сайті 0462.ua за підтримки посольства США в Україні. Сьогодні він виходить на друге коло: позаду вже сім публікацій, присвячених різним темам, які ми вважаємо важливими для чернігівців. Тепер наші читачі мають можливість почути думки експертів щодо теми будівництва, яка все частіше привертає до себе увагу суспільства. Навколо будівельних майданчиків точиться все більше боротьби, а ледь не кожне будівельне питання на сесії провокує суперечки і конфлікти. Так історично склалося, що основним майданчиком для обговорення проблем суспільства була, власне, місцева влада або політики в розпал передвиборчих
кампаній. Цим пояснюється і досить низька якість таких обговорень. Тому що влада часто не зацікавлена в чесному і відкритому діалозі з суспільством, активістами та експертами. Як правило, такі обговорення носять декларативний, фасадний характер і не призводять до вироблення ефективних інструментів для вирішення проблем громадян. А політики переслідують власні цілі і, використовуючи роль модератора заходу, всіляко заважають повернути дискусію в об'єктивне русло. Тобто таким чином створюється певна монополія на громадські та експертні комунікації, що абсолютно неправильно. Ми впевнені: повинні працювати альтернативні комунікаційні, дискусійні майданчики для обговорення міських проблем і вироблення механізмів їх вирішення. Саме це і є метою нашого проекту – організувати суспільномедійний клуб на базі газети для незалежного експертного обговорення.
На кожне обговорення запрошуються представники міської влади, незалежні експерти, активні городяни. За результатами дискусії ми отримуємо різні погляди на питання, привертаємо увагу до проблеми, розкладаємо тему по поличках, щоб читачеві стало простіше орієнтуватися в проблемі і розуміти її. Результати цих обговорень оформляються в цікаві і змістовні матеріали у спеціальному додатку газети «Сім днів» і окремих рубриках на сайтах 0462.ua і gorod. cn.ua. Перший із заходів відбувся 9 вересня 2016 року і був присвячений питанням шкільної освіти. Другий круглий стіл, на якому обговорили ключові проблеми ринку праці в Чернігові, відбувся у жовтні. Третє, листопадове обговорення стосувалося актуальної на сьогодні теми функціонування і фінансування спортивних шкіл міста. У грудні ми вирішили поспілкуватися на тему майбутнього
транспортної сфери в місті. Новий, 2017 рік відкрили відвертою розмовою про те, треба чи не треба спрощувати доступ українців до зброї, потім обговорили проблему безпритульних тварин та шляхи її вирішення. Далі поспілкувалися щодо того, яке обличчя матиме Чернігів після запровадження глобального проекту – введення дизайн-коду міста. Сьогодні – не менш важлива і цікава тема: будівництво. Коли мова заходить про будівельну галузь, чернігівці найчастіше спершу згадують різноманітні конфлікти. Таких за останні роки було не менше десяти. Спроба забудувати Кордівку, зазіхання на ділянку, що знаходиться впритул до Березового гаю на вулиці Пухова, скандальні «розбірки» щодо будівництва на вулиці Князя Чорного – навпроти Єлецького монастиря, плани щодо будівництва багатоповерхівок на Олександрівці і на розі вулиць Рокоссовського і Шевченка, не одне будів-
ництво над Стрижнем, постійна напруга щодо можливості будувати поруч із Ялівщиною… Якісь із цих конфліктів є надуманими і викликані простим небажанням чернігівців мати «зайвих» нових сусідів, якісь – мають реальне підґрунтя. Частина з «будівельних війн» була переможною для чернігівців, десь забудовники, як виявилося, мають кращі юридичні позиції, а в деяких випадках, сторони тимчасово припинили будь-які дії, чекаючи на продовження історії… У будь-якому разі будівництво завжди є однією з найбільш обговорюваних тем в суспільстві. Тож, ми вирішили приєднатися до дискусії, запросивши людей, які розуміються на проблемі. *** До літа ми продовжимо раз на місяць вести цей проект і з тією ж регулярністю знайомити читачів зі змістом обговорень. Попереду ще два круглі столи і публікації за їхніми підсумками.
2(А) ПРОБЛЕМА «Черниговские новости: cемь дней»
4 мая 2017 г.
Наши эксперты Олександр СЕРДЮК, екс-заступник міського голови, заступник начальника комунального підприємства «Чернігівбудінвест»
Максим ЧЕРНЕНОК, депутат Чернігівської міської ради, забудовник, керівник проекту з будівництва житлового комплексу «Стрелецкая набережная»
Олександр ГАШПАР, громадський активіст, помічник депутата Чернігівської міської ради
Інна РІЗУХА, директор агентства нерухомості «Приват Риелт»
Сергій КИРИЧЕНКО, модератор, головний редактор газети «Семь дней»
Локомотив економіки й каталізатор конфліктів – Коли говорять про будівництво, то часто можна почути фразу, що ця галузь – локомотив економіки. Мовляв, будівництво стимулює розвиток в інших сферах. З іншого боку, це найскандальніша галузь, яка провокує найбільше проблем у суспільстві. З огляду на це хочеться, щоб кожен з учасників для початку коротко пояснив: чому ця галузь, яка має бути найкориснішою для міста й економіки країни в цілому, викликає найбільшу кількість конфліктів? Олександр Сердюк: – Якщо говорити, чому будівельна галузь найбільш скандальна… Бо вона мабуть найбільш помітна. Адже ми значно менше знаємо про м’ясокомбінат, про те, як роблять ковбасу… Чуємо щось, десь читаємо, але не бачимо самого процесу. Він ніби нікого не стосується і не зачіпає. А що більше шкоди дає – це ми не знаємо. Треба добре обраховувати. Тому найперша причина – помітність усього, що відбувається у сфері будівництва. Ми всі бачимо, ми всі поряд, і ми всі «розуміємося» на цьому. Це в нашого народу є таке: найбільше обговорювати те, на чому розумієшся
лише в загальних рисах або не розумієшся взагалі. Але достатньо і суб’єктивних моментів, яких би можна було уникнути, щоб не доводити до конфліктів і проблем. Перш за все – перспектива планування. Вона в нас майже відсутня. Для того щоб будівельна галузь могла нормально працювати, потрібно бачити перспективу хоча би на п’ять років. А краще – на 20. Але хоча би на п’ять у нинішніх умовах. Поточне планування – хоча би на два роки. Не на рік, як зараз. Тому що всі ці моменти: відведення землі, тендерні процедури, виготовлення проектної документації, погодження, обговорення, про які ми постійно говоримо, що їх потрібно проводити… Скажу вам щодо процесу обговорення. Як воно робиться в Європі? Не треба нам розказувати, що там нема скандалів. Я вивчав досвід Франції відносно концесійного будівництва доріг. Питав їх: «Як ви проводите обговорення, як у вас будівництво йде без скандалів?» Вони казали: дуже просто – ми починаємо обговорення за п’ять років до початку і проводимо їх доти, доки всім не набридне. – Що нам заважає так робити?
Олександр Сердюк: – Саме відсутність перспективного планування. Ви скажіть, у нас влада, якщо міняється, продовжує справи, які почала попередня, чи всупереч усьому починає свої якісь плани? Але ж деякі задуми, мабуть, і в попередників не зовсім погані? Генплан був розроблений, і проект детальної забудови, і зонування. Це також проблема. Проблеми є і законодавчі. Ви знаєте, які «мотанини» були в законодавчому полі? Чернігів був свого часу передовим по розробці Генплану і детального плану. Ми були одні з перших серед міст в Україні. Але свого часу минула «злочинна влада» (вважаю, це термін не зовсім коректний, але стосовно змін у містобудуванні, дійсно, було взагалі злочином) відмінила. Ми 16 років назад спільно з американськими фахівцями розробили зонування території. На основі непоганої законодавчої бази, що була в будівництві в той момент, були розроблені правила забудови. Це місцеві правила, які регламентували, яким чином і що потрібно робити. Минула влада не зрозуміла їх. Вони ніби дуже складні для людини, яка на цьому не розуміється і бере вперше в
руки. Поїхали в Грузію. Там нічого цього не було, але було зонування. Там просто: от зони в місті, тут можна те будувати, а тут – те. Все ніби просто. І наші чиновники зрозуміли, що це простіше. А у нас зонування було в правилах забудови. Не тільки були зони – було значно більше. Приїхали сюди – вирішили відмінити правила забудови, ввести зонування. Повідміняли. Одне зонування лишили. Зараз читаю новий проект закону: повертаємося до правил забудови. За такої зміни в законодавстві можна так людей заплутати, що гірше декларації буде. Максим Черненок: – Я погоджуюся з Олександром Вікторовичем. І розумію, що багато цих проблем, які ми маємо, склалися історично. Так сталося, що за рахунок будівельників інші галузі намагалися вирішувати свої проблеми. Наприклад, я пам’ятаю, як років п’ять-шість тому до мене звернувся начальник управління транспорту і поставив до відома: «У тому районі, де ви будуєте, потрібно створити розворотне коло для автотранспорту». Мало того, що ти прокладаєш усі комунікації, будуєш під’їзні дороги, створюєш
інфраструктуру, ти ще повинен щось комусь. Але ж треба розуміти, що все це відбивається на вартості житла! Те ж стосується й окремих людей. Багато жителів сусідніх із будмайданчиком будинків, коли бачать, що починається будівництво, намагаються вирішити свої матеріальні проблеми. – Ви натякаєте, що протестуючі шукають матеріальну вигоду? Максим Черненок: – Так. Справа в тому, що саме по собі нове будівництво – завжди й так є вигода. Якщо це правильне будівництво – поліпшується інфраструктура всього району. Якщо з’являється новобудова – поліпшується й соціальна інфраструктура, й інженернотранспортна… – А скільки у нас правильного і неправильного будівництва? Яке співвідношення? Максим Черненок: – Правильне або неправильне – може встановити суд, а не громадськість. Є певні закони архітектури, пожежні, санітарно-епідеміологічні, екологічні… і вони мають дотримуватися… – Хоча би грубо: один із десяти будинків неправильно чи більше?
"
«Черниговские новости: cемь дней»
Років шість тому до мене звернувся начальник управління транспорту і поставив до відома: «У тому районі, де ви будуєте, потрібно створити розворотне коло для автотранспорту». Мало того, що ти прокладаєш усі комунікації, будуєш під’їзні дороги, створюєш інфраструктуру, ти ще повинен щось комусь. А все це відбивається на вартості житла! Максим ЧЕРНЕНОК
Максим Черненок: – Я статистику не знаю. Я знаю, що в нас скасувати чи ввести обмеження може або наглядовий орган, або орган суду. Якщо скасовують і рішення набувають чинності – це свідчення того, що порушення було. У нас же йде все від того, що кожен може сказати: це порушення – і починати ламати паркани, техніку… Це неправильно.
– Усе ж таки хочеться почути цифру приблизну… Яка частина будівництва ведеться з порушеннями? Олександр Гашпар: – Я таку статистику не веду. Подивитися на об’єкт і сказати, що він ведеться з порушенням, неможливо. Якщо є якісь конструктивні порушення у проекті – це одна справа. Інша справа, якщо ведеться будівництво на ді-
лянці, на яку навіть управління архітектури пише, що це виробнича зона із 5-м класом шкідливості. І цей висновок лягає в основу проекту землеустрою щодо зміни цільового призначення під будівництво. Про що може йти мова, якщо згідно з правилами заборонено будівництво житлових будинків? Тут вже зрозуміло, що будівництво є апріорі незаконним, оскільки не відповідає тим-
часовому порядку використання території Чернігова. Якщо в нас є детальний план центральної частини міста Чернігова, який засекречений, який ховає міська влада, щоб ніхто не бачив. Так само, до речі, як Генеральний план розвитку національного заповідника «Чернігів стародавній», де зазначено, яка має бути поверховість по всій території центральної частини міста. І цей документ теж
ПРОБЛЕМА
3(А) 4 мая 2017 г.
ховають, щоб ніхто не бачив і не здіймав бучу нібито через пошуки матеріальної вигоди. А насправді люди хочуть, щоб забудовники не вибирали в місті вільні земельні ділянки, а оновлювали застарілий житловий фонд. Але ніхто не хоче домовлятися з людьми, бо знають: там прописано кілька десятків людей, які чекають, що їх знесуть. І забудовник не хоче з ними домовлятися. Йому краще піти до чиновника і домовитися за вільну ділянку, на якій побудувати будинок. Це арифметика. Він порахував: «Навіщо давати мешканцям цього застарілого фонду квартири? Краще домовлюся з начальниками управління архітектури, земельних ресурсів, з більшістю депутатів. І побудую». Він порахував і зробив висновки, що краще не перебудовувати застарілий житловий фонд, а взяти земельну ділянку, яка ось тут поруч (вказує рукою на будинок над Стрижнем на проспекті Перемоги. – Прим. ред.), і збудувати житловий будинок. А ділянка, до речі, досі на плані зонування позначена як рекреаційна зона…
Примусове відселення – Вирішив би цю проблему якийсь закон про примусове відселення? Олександр Сердюк: – Про це говоримо давно. Таке діє в Росії, у Білорусі… Але в нас це начебто дуже непопулярний закон. І депутати в кожному проекті про примусове знесення чи хоча би методику оцінки знесеного не доводять справу до кінця. Потрібно, щоб були якісь правила. Бо, з одного боку, люди, але й з іншого – теж люди. Коли прийдеш, він нарахує тобі: «Я – тут, дочка у Києві, син у Москві, і ще землі шість соток… я хочу 100 тисяч доларів». За той будиночок, який уже розвалюється! От на вулиці Зеленій у нас таке. Декого вже відселили з гріхом пополам, а інші називають такі цифри! За 17 квадратних метрів їм мало 170… Уведіть коефіцієнт. Прийшли й запитали: скільки маєш? Помножили на півтора – і все. Нехай навіть на два. Квадратуру поміряли – надаємо квартиру у два рази більшу. Механізм повинен бути! Олександр Гашпар: – Або зобов’язувати власників приводити свої будинки до нормального вигляду. Інна Різуха: – Але якщо це приватна власність – людина має право. Це як ринок: один хоче купити подешевше, а інший – продати дорожче. Олександр Гашпар: – Але є зовнішній вигляд міста… Олександр Сердюк: – А як тоді Генплан і його реалізація? Плани забудови? Якщо тут
повинна бути багатоповерхова забудова – то що?... Подивіться на ситуацію, яка в нас склалася з проспектом Перемоги. Ми ніколи не побачимо храму з цього місця, де знаходимося (центр «Світогляд» на проспекті Перемоги, у районі Білого мосту. – Прим. ред.). Бо ви ніколи не проб’єте
коли мова йде про суспільні інтереси. Хоча і в нас можна під це підвести. Там, якщо йде, наприклад, дорога, – погоджують з людьми, ідуть переговори. Але якщо хтось каже «ні», а це потрібно громаді, тоді незалежна оцінка проходить. Оцінили, перерахували гроші – і в примусовому порядку за судо-
"
Були ситуації, коли відселявся один будинок, або одна-дві квартири… Але це трохи інша історія. – А на Седнівській свого часу? Олександр Сердюк: – Можете запитати в Сороновича (Лев Соронович – чернігівський забудовник. – Прим.
але людина мала приватну власність і вимагала. Максим Черненок: – Насправді, у 2007 році було прийнято закон про комплексну реконструкцію кварталів, мікрорайонів застарілого житлового фонду. Там передбачено коефіцієнт житла, яке надається при зне-
Потрібно, щоб були якісь правила. Бо прийдеш, а власник нарахує тобі: «Я – тут, дочка у Києві, син у Москві, і ще землі шість соток… я хочу 100 тисяч доларів». За той будиночок, який уже розвалюється!.. За 17 квадратних метрів їм мало 170! Олександр СЕРДЮК
проспект, оскільки вам назвуть такі ціни… А зараз у центральній частині міста такі розвалюхи стоять. Що це таке? – Наші північні сусіди з певних причин не можуть бути взірцем. Ви згадували про Францію – там як справи з примусовим відселенням? Олександр Сердюк: – Я вивчав дорожнє будівництво, але примусові методи відселення там теж є. У першу чергу,
вим рішенням знесли. – У вашому досвіді були такі епізоди, коли доводилося домовлятися, але звучали нереальні вимоги від 15 зареєстрованих людей? Максим Черненок: – Я якраз зараз у цьому процесі знаходжуся… Справа в тому, що 25 років із дня набуття незалежності у нас не було жодної реконструкції кварталу або масового відселення.
ред.)… Коли будувався отой кутовий будинок на Рокоссовського і 1 Травня, я його примусив. Ми тоді вулицю Рокоссовського подовжували. Ви знаєте, яке там було перехрестя. І я сказав: «Одна умова. Ми не введемо будинок, якщо ти кутовий будиночок не знесеш. Інакше ми не зробили би там транспортну розв’язку. Там би зараз був колапс, якби ми не завершили…» Він виконав це. Там було питання ціни. Ніхто не проживав,
сенні застарілого. Приписано, що власник жилого приміщення, яке підлягає знесенню, має право на безоплатне збільшення площі в розмірі до 50 %. Тобто це й є коефіцієнт 1,5. Він прийнятий, але в такому виді до сих пір не діє. Олександр Гашпар: – Мертві норми. Максим Черненок: – Логіка закону правильна, але процедура, за якою все це має відбуватися, – не діє. Я досліджував досвід інших міст… У Харкові,
4(А) ПРОБЛЕМА «Черниговские новости: cемь дней»
4 мая 2017 г.
наприклад, практикується вилучення для громадських потреб. Фактично громада, розуміючи, що потрібно оновлювати житловий фонд, що місто має
бути привабливим, каже своє слово. Ми кажемо, що Чернігів у нас туристичне місто, але ми бачимо в центральній навіть частині ці старі будинки, які не мають архітектурної цінності. Зрозуміло, що їх потрібно зносити. Там застарілі комунікації, там, як правило, нема централізованої
каналізації. У нас XXI століття, а в центрі люди мешкають без елементарних умов проживання. Але й механізм вилучення для громадських потреб теж непростий і передбачає судову процедуру. – Тобто в Чернігові прецедентів ще не було?
Максим Черненок: – Зараз один процес відбувається, але як він закінчиться – не можу поки сказати. Олександр Гашпар: – Для суспільних потреб у нас не викуповуються. Хоча ця норма є, вона діюча… Максим Черненок: – Зараз із «Чернігівбудінвес-
том» ми намагаємося розселити один квартал. Мова йде про Пушкіна, Полуботка. Якраз відбувається процес, але до чого все призведе… Говорити поки рано. Інна Різуха: – Можу сказати, що люди займаються цим питанням. Вони вже активно шукають собі житло і налаштовані відповідно.
Оптимізація й ущільнення заради здешевлення – Тут говорили про правильне будівництво й розвиток інфраструктури. Але, з іншого боку, усе частіше новобудови з’являються на досить обмежених ділянках землі. І в підсумку з’ясовується, що дитячий майданчик відсутній або мініатюрний, що паркуватися немає де… Наскільки зараз покупці звертають на це увагу? Чи фінансовий показник «аби дешевше» – переважає? Інна Різуха: – Я дуже люблю працювати з новобудовами. Зараз люди думають, що купувати, бо на вторинному ринку є дуже вигідні пропозиції. Але раніше на первинний ринок припадало до 80 % угод. Причина в тому, що люди хочуть прийти у квартиру й почати з чистого аркуша. Зробити свій ремонт за своїм баченням. І дуже велика цінність зараз індивіду-
Олександр Гашпар: – Це все наслідки вирішення питання обмеженості земельної ділянки й бажання отримати від неї більше. І виходить, що діти, які заселилися з батьками, – їм доводиться гратися на проїжджій частині. Бо нема у дворі майданчика. Там саме поруч паркуються машини… Те ж за моєю спиною (знову вказує на будинок над Стрижнем. – Прим. ред). Там за проектом мала бути підземна парковка. Машини мали би заїжджати під землю, а нагорі – дитячий майданчик. Зараз він є, але з усіх боків заставлений машинами. Буквально вчора проходив – водії конфліктують, бо не можуть роз’їхатися. І це ще будинок наполовину заселений. Забудовують усе, але не лишається міста для інфраструктури.
"
Давайте перекриємо перший поверх на весь двір. Як у Франції. Там для стоянки перекривають вулицю на один або на два поверхи. Зверху пішохідна зона, поміж їдуть автомобілі, а потім ще один шар для стоянки. Вони можуть собі це дозволити. Якщо ми це зробимо – ми розуміємо, наскільки буде дорожче проект. І наскільки люди здатні за це платити. І чи захочуть за це платити? І так вони ходять, шукають, де дешевше… Як говорив Юрій Миколайович Тарасовець (ще один чернігівський забудовник. – Прим. ред.), «Олександр Вікторович, я не архітектор, я оптимізатор». І він посвоєму правий. Тому що він вкладає кошти і реально дивиться, наскільки люди здатні будуть це придбати. А ще врахуйте проблеми й ризики в забудовника при нашому податковому законодав-
Гончій, у промисловій зоні, і продавати. Але поки що запиту нема. Я вже з багатьма забудовниками говорив. Попит на стоянки в цьому районі чи в районі «Градецького» – він, ми знаємо, є. За «Градецьким» в одному рівні місце під парковку. А чому не в п’ять? Але скільки це буде коштувати? Максим Черненок: – Зараз ми будуємо дворівневу парковку в районі Єськова. От ми розуміємо, що квадратний метр парковки обійдеться більше, ніж квадратний метр житла. Чи готові наші мешканці? Я був нещодавно в Черкасах, там приклад п’ятиповерхової стоянки. Зверху стадіон. Я питаю: скільки це у вас коштує. Відповідають: ціна паркінг-місця – від 10 до 15 тисяч доларів. Це місто навіть менше за Чернігів. Це вартість двох гаражів. Чи зможе людина дозволити собі купити?
Це все від бажання отримати від ділянки якомога більше. Забудовують усе, але не лишається міста для інфраструктури. На розі Пушкіна і Шевченка нема місця для дитячого майданчика, тому забудовники вирішили, що діти будуть гратися за РАГСом. Олександр ГАШПАР
ального опалення, яке дозволяє значно економити на комунальних послугах. Олександр Гашпар: – Індивідуальне опалення, яке стоїть зараз під питанням… Інна Різуха: – Але ця практика за 10–12 років стала дуже популярною. – Тобто люди готові жити не в найкомфортніших умовах і місцях, в умовах ущільнення, мати обмежений простір… Інна Різуха: – Чому ж? Подивіться на Масани. У мене око радіє. Там усе новеньке, акуратне. І там сім’ї селяться молоді, із дітками. Нова модель життя.
Інший приклад – ріг Шевченка і Пушкіна. Там нема місця для дитячого майданчика і місця для вигулу тварин. Вони вирішили, що вигул собак буде в Мар’їному гаю, а дитячий майданчик – за РАГС. І в проекті так пишуть. – А на якому етапі це відбувається? Презентують підземні парковки, дитячі майданчики, а по факту виходить не зовсім те, що обіцяно. Це підміна якась? Олександр Сердюк: – Це все вже є у проекті. Відносно парковок першопричина – бідність. Можуть наші люди купити дорожче, щоб мати більше? Тут, наприклад, ґрунтові води не дозволяють підземну парковку зробити.
стві. Коли вводять податок на нерухомість для тих, у кого більше однієї квартири. А в нас цілий будинок квартир! І платіть, кажуть, оскільки у вас уже є акт введення. – Тож чи готові люди платити за більш комфортні умови? Інна Різуха: – Готові. Я завжди кажу, що стовідсоткове задоволення від квартири – під питанням. Або місце класне, або щось інше. Хто хоче бути в центрі – той готовий шукати місце під стоянку. Люди йдуть обізнаними. Олександр Сердюк: – Не обов’язково ж у дворі будувати. Можливо, багатоповерхову парковку звести отут на
Це питання більше до ріелторів. Чому так дорого? Тому що є технічні складнощі з водовідведенням, пожежогасінням тощо. – Усе ж таки повертаючись до теми ущільнення. На Масанах нема якихось протестів проти новобудов, бо там є багато вільного місця. З цієї точки зору чи потрібно Чернігову будувати в центральній частині міста? Шукати вільне місце і там «тулити» будинок? Чому не будувати на околицях? Адже дуже багато в новобудовах вільних квартир. Це видно з темних вікон у вечірній час. Їх купують просто для вкладення коштів. Тобто вільне житло є,
грошей у людей більше не стало, але будівництво набирає обертів. Чи нема в цьому протиріч? Інна Різуха: – Попит є на центр. Звертаються люди й шукають зручну інфраструктуру. Так, Масани мають багато території, але там уже місцину обжито. Транспорт, магазини, послуги… Там є практика комфортного проживання. Максим Черненок: – Торік у нас було падіння в галузі більше 20 % порівняно з 2015 роком. У 2015-му теж було падіння щодо 2014 року. Ми бачили негативну динаміку. Зараз, якщо порівняти I квартал 2017 року з I кварталом 2016го, ситуація починає вирівнюватися і обсяги дещо ростуть. Але це не у квадратних метрах, а в цінах. У натуральному виразі – більше ніж на третину падіння. Справа в тому, що зменшення обсягів виробництва робить дорожчою вартість квадратного метра. Олександр Сердюк: – Відносно ущільнення й перспектив забудови… Коли ми затверджували оновлений Генеральний план у 2002 чи 2003 році, розрахунок був на 20 років такий: потрібно було добудувати, щоб задовольнити потреби людей і відселити старий фонд, 2 мільйони квадратних метрів житла. З них один мільйон – на території Чернігова, а другий потребував розширення меж міста. Перспектива була в бік Десни – Новоселівка і таке інше. Але коли ми обрахувати Пять кутів – стало видно, що за рахунок забудови цього району, якщо знесемо старий житловий фонд, ми зможемо вирішити питання без розширення меж міста. Це зручніше. Адже не потрібно розтягувати інфраструктуру, не виникає транспортних проблем…. А як ми загубили Лісковицю? Був розроблений прекрасний проект. Амфітеатр з низькою поверховістю, щоб нічого не закривати. Але скільки було протестів?! У свій час підняли бучу, загубили… Зараз вам подобається та Лісковиця, якою вона є? Коли самозахват, коли у всіх окремі клаптики. Ми втратили Лісковицю – один із найцікавіших районів. Максим Черненок: – Був би чернігівський Поділ… Олександр Сердюк: – Так, це був дуже вдалий проект, але тоді Москва «допомогла» загубити проект.
«Черниговские новости: cемь дней»
ПРОБЛЕМА
5(А)
Документація невпорядкована, а будівельники – незадоволені 4 мая 2017 г.
– Ми повертаємося до теми, що в місті відсутнє якесь повноцінне і, головне, прозоре планування. Генплан, детальний план забудови… Чому зараз звичайна людина навряд чи може їх побачити? Олександр Сердюк: – Генплан можна побачити. І ПДП ви на макеті можете побачити – в архітектурі стоїть… Олександр Гашпар: – Детальний план центральної частини… Хотілося би побачити не лише графічну частину і схему, але й текстову частину. А її немає. Тобто вона є, але її не показують. Вона мала би бути на сайті міської ради. Генплан не дуже охоче, але показали. І то лише тому, що було рішення суду. Після того вже розмістили одну з кількох карт. Вона дуже важко відкривається, якісь постійні збої… Її краще скачати і вивчати вже після цього. Але більшість людей ці документи просто не сприймають. Текстова частина Генплану – два томи. Людям важко розібратися. Краще подивитися на карту, де білим квадратиком позначені місця, майбутнього будівництва. І тільки там. І виходити ще треба з Генплану національного заповідника «Чернігів стародавній». Там центральна частина міста розбита на зони. Позначено, яка має бути поверховість у кожній зоні. Наприклад, на вулиці Князя Чорного максимальна поверховість не повинна перевищувати 6 метрів. А там, де зараз зводиться будинок, мала бути автомобільна стоянка для відвідувачів цього історичного місця. Там жовтий квадратик. Проектанти з Києва розуміли територію так, що це буде технічно-господарська якась зона, де зупинятимуться машини і люди будуть ходити від Єлецького монастиря до кургану Чорна могила. – Тобто проблема не в тому, що документи заховані, а в тому, що їх не дотримуються? Олександр Гашпар: – Документи, скоріш за все, правильні. Генплан заповідника розробляли за участю київських істориків, детальний план робило «Діпромісто»… Проблема в тому, що люди цього не бачать. Згадую фільм «Автостопом по галактике». Там будували дорогу, яка упирається в приватний будинок. Власнику кажуть: «Ми тебе зносимо».– «Це ж моя власність!» А будівельники відповідають: «У нас п’ять років висіло повідомлення про будівництво дороги. Ви не подали зауваження – значить, ми вас зносимо». І так само має бути поінформовано населення у нас… Я вивчав дуже цікаву книжку, про те, як японці боролися з драконом Когай. Це означає екологічне лихо. У них якщо забудовник вирубав 10–20 чи 30 дерев, то він зобов’язаний висадити втричі більше. Людям роздають букле-
ти, повідомляють у ЗМІ, вивчають відгуки. Тобто є комунікація між владою, забудовником і громадою. У нас цієї комунікації немає. Ми дізнаємося за 5–10 днів перед початком сесії, що є земельна ділянка, на якій хочуть вирубати дерева і щось там побудувати. Олександр Сердюк: – Коли ми обговорювали проект Генерального плану, детальний план – зауважень також не було. Тому зараз є всі підстави за тим же принципом сказати: а де ви були, коли затверджувалася містобудівна документація? У нас виникають запитання лише тоді, коли ми бачимо, що паркан ставлять, коли ми бачи-
пропонуєте ви, у Березовому гаю вже велося би будівництво багатоповерхівок. Олександр Гашпар: – Сто відсотків було би… Олександр Сердюк: – А ви впевнеі, що його не буде там (сміється)? Максим Черненок: – Тут важко сказати, як би було. Але я сам, як юрист, усе ж таки вважаю, що закон має бути понад усе. Беззаконня породжує більше беззаконня. І якщо не реагувати на ці факти – невідомо, до чого може дійти. Так, громадськість сьогодні має вплив на владу, можливо як ніколи. Але тут має бути певний
йде про відчудження землі – це для депутатського корпусу, але якщо є містобудівна документація… Наші зміни в законодавстві, які йдуть під егідою спрощення, вони, на жаль, усе більше й більше ускладнюють ситуацію. Друге. Скільки навантажень буде нести забудовник, а в кінцевому рахунку покупці? Інвестори, що купуватимуть квартиру? Бо інвестори – це не Вереша і Пузан (Віктор Вереша і Григорій Пузан – відомі в Чернігові забудовники. – Прим. ред.), а люди, які куплять житло. Дивимося на «Обленерго», наприклад. Які законодавчі маніпуляції були в цій сфері протягом
За три роки, коли в країні така складна ситуація, майже стерся прошарок людей, які вкладали гроші, купували квартири на майбутнє для дітей.
мережі підвести до майданчика. Це вже на 30 відсотків зменшує вартість цього будівництва. Але у нас, окрім того, що все продовжується як було, додався ще один податок – від 4 до 10 відсотків на вартість будівництва. Максим Черненок: – І все рівно всі комунікації лишилися на забудовнику. Олександр Сердюк: – Так давайте тоді так: кожну десяту пляшку пива чи кожну десяту буханку хліба нехай віддає завод чи фабрика місту, а місто розпоряджається. Чому тільки будівельники в цій позиції знаходяться? Бо вони примітні! Бо всі кажуть: «Ого які там гроші!»
"
Інна РІЗУХА
мо фактично підготовку до будівництва. Наперед у нас не цікавляться особливо. А були ж усі публікації, за всією процедурою містобудівна документація проходила. – Тобто причина в інертності людей? Олександр Сердюк: – Так. Зараз більш активні, я повинен сказати. Громадська активність наростає, і я не бачу в цьому нічого поганого. Це нормально. Максим Черненок: – Справа в тому, що громадськість безперечно має право реагувати, але вона має реагувати в полі законному. Тобто це мають бути звернення певні, оскарження… Будь ласка, найміть адвоката і звертайтеся до суду або органів, які здійснюють нагляд. У них там є фахівці, які зможуть оцінити. Якщо там не оцінять, є вищі органи. Це треба робити юридично правильно. Це не має бути перекриття доріг, бо це є порушення громадського порядку. Це не має бути псування майна, тому що це є кримінальна відповідальність… – Але ж якщо йти цим шляхом – забудовник почне роботи і потім скаже: «Я ж уже вклав кошти, і тепер або поверніть (на що місто не піде), або дайте добудувати. Якби люди йшли тим шляхом, який
паритет. Мають бути враховані інтереси громадськості й дотримано законодавство. Тобто має бути консенсус. Я розумію, що іноді його важко досягти, але це потрібно робити. – Яку перспективу ви бачите в розвитку будівельної галузі? Буде більше новобудов у центрі чи на окраїнах? Буде більше проданих квартир? Буде більше протестів? Що буде найближчі рік-два? Невеликий прогноз… Олександр Сердюк: – Думаю, будівництво буде продовжуватися і розвиватися. Ми це бачимо і по своєму підприємству, і взагалі. Тут варто не прогнози давати, а бачити, що можна було би зробити, щоб ситуація стабілізувалася. Ми говоримо багато про те, що інвестор витискує із земельної ділянки все, що можливо. Але ж вони підлаштовуються під людей, розуміють, за що готові люди платити і скільки саме платити. Вони рахують дуже добре. Роблять попередній проект, обраховують вартість. А потім починають: а скільки буде метрів квадратних? Тому перше – це процедура виділення земельних ділянок. Зараз це темний ліс. Ми колись говорили, що, можливо, не через сесію потрібно вирішувати це питання. Зрозуміло, якщо мова
останніх п’яти років. Глибше я навіть не беру. Спочатку нав’язували хто-зна які технічні умови: побудуй кабельну лінію, побудуй електропідстанцію, побудуй те, побудуй се. І безкоштовно передай нам. Коломойський отримав безкоштовно собі. А люди за це заплатили. Потім сказали: це погано. Давайте інакше: ви за кіловат платите стільки-то, а ми вам все підведемо. Це була друга ідея. Почали платити. Відмінили, бо не встигають забезпечувати все будівництво. А зараз третій закон. Вам будуть і технічні умови, і плюс за кіловат ви будете платити… Це взагалі нонсенс. Але закон є закон. Все зробили, і безкоштовно віддали, і ще за кіловат приєднання ви повинні заплатити. Третє – дольова участь. Коли європейці приїхали до нас і подивилися, то в нас на інфраструктуру при зведенні будинку виходить від 20 до 30 відсотків вартості. Я не знаю, як зараз… Максим Черненок: – Приблизно так і залишилося… Олександр Сердюк: – Це каналізація, енергетика і все інше. Європейці сказали: це багато. Ви повинні для житла обмежити чотирма відсотками і 10 відсотків зробити для інших об’єктів – магазинів тощо. Будівельник повинен ці кошти внести в бюджет, а йому повинні всі ці
– Найближчим часом позитивні зміни в цьому напрямку будуть? Олександр Сердюк: – Я не вірю. Як не вірю у примусове відселення. Я подивився останній законопроект щодо містобудування. Він анонсується як спрощення, але, на мій погляд, нічого він не спрощує. Більше того – ще заплутує ситуацію. А містобудівна документація дійсно потребує спрощення. Тоді буде більше порозуміння з громадськістю. Бо якщо все це ще більше заплутати… Максим Черненок: – Я завжди оптиміст. Галузь розвиватиметься. Вірю, держава усвідомить: якщо збільшити масштаби галузі будівництва, може бути ефект на всю економіку. А ще, сподіваюся, відновиться іпотечне кредитування. Бо без нього буде подальше падіння галузі. Інна Різуха: – Оці три роки, коли в країні така складна ситуація, майже стерся прошарок людей, приватних підприємців, які вкладали гроші. Люди купували, коли одружувалися, чи розлучалися і роз’їжджалися, купували квартири для дітей… Зараз ті, хто вкладав гроші у квартири, майбутнє для дітей, не роблять цього. Тут більше працюють фонди чи інші структури, які викупо-
6(А) ПРОБЛЕМА «Черниговские новости: cемь дней»
4 мая 2017 г.
вують житло для учасників АТО чи інших категорій населення. Тому, що буде далі, я не знаю. Ми не знали, що й долар буде так скакати. Я утрималася би від прогнозування. Утім люди розуміють, що треба вкладати саме в новобудови. Бо є розуміння того, що свій вік 5-поверхові хрущовки віджили. Коли побуваєш на Масанах і потім повертаєшся в старі райони – різниця відчутна. Важливий фактор,
повторюся, автономне опалення… Максим Черненок: – Я розпитував у людей з автономним опаленням, скільки вони платять за тепло. Квартира 76 квадратних метрів – 300–400 гривень узимку на місяць опалення. Якщо порівняти з удвічі меншими кватирами у старих панельних будинках… Там мова йде про тисячі. Інна Різуха: – Так. До двох тисяч. Максим Черненок: – Буквально за чотири-п’ять років вартість квартири за ра-
хунок тільки опалення серйозно зменшується. Олександр Гашпар: – Буде чи не буде більше протестів – залежить від того, наскільки влада дотримуватиметься законодавства. Тому що порушувати закон і казати людям, щоб вони оскаржували все лише в судовому порядку, – це неправильно. Якщо вони починають затверджувати проекти землеустрою під будівництво там, де воно не повинно бути, то вони порушують закон. А кажуть оскаржувати і жалітися у правоохоронні органи, які не працюють.
Ще одна проблема в тому, що в місті немає нестандартної архітектури. Коли в нас будувалась нежитлова споруда? Навіть той же музей Чернігова хочуть поселити у стару будівлю. Чому би не збудувати сучасну незвичну споруду? Громадські будівлі в Чернігові не будують. Де музеї, театри, бібліотеки? Є лише житлові будинки… І обов’язково на вільній ділянці. А сквери? Усі тішаться, а по факту там же просто старе асфальтне покриття замінили на бруківку. Не з’являється ніяких
незвичних місць у вуличному просторі. Добре було би радника з архітектури запросити зі Скандинавії… Олександр Сердюк: – Приїжджав уже такий. Проект показував. Сміху було… Олександр Гашпар: – Тому що наш архітектор не в змозі навіть розробити в обумовлені терміни тимчасову схему розміщення МАФів. Про що може йти мова? Про яку архітектуру можна говорити, якщо навіть із тимчасовими спорудами не можемо навести лад.
Колебания недвижимости в Чернигове Куда качнется квартирный рынок в ближайшем будущем? Цена на недвижимость пару лет назад упала вместе с курсом гривни к доллару. Снижение фактической стоимости квартир было не таким стремительным, а шло постепенно. Давать прогнозы на завтрашний день специалисты опасаются – мало ли что может случиться. Но все же одни считают, что падение цен на жилье остановилось: рынок недвижимости достиг дна и теперь будет подъем. Другие в этом сомневаются. У тех и других есть свои аргументы, но каждый соглашается: случаи бывают разные и нет универсального рецепта, что делать с квартирой. Мы собрали мнения городских специалистов агентств недвижимости (АН) по этому поводу, чтобы вы могли самостоятельно сделать выводы о положении дел на рынке.
Кризис прошел или нет? Рынок недвижимости в Киеве в последнее время ожил, о чем сообщают столичные профильные СМИ. Но этот знак ничего толком не показывает для Чернигова, считает директор АН «МКТ» Александр Панасюк. По оценкам статистиков его компании, с 2013 г. в данной сфере фиксируется стабильное падение. К примеру, в прошлом году цены в среднем опустились на тысячу долларов каждые два месяца. В 2017-м этот процесс немного замедлился, но это специалист объясняет тем, что недвижимость не может быть бесплатной, – на каком-то уровне цены должны остановиться. Рынок у нас пока еще не ожил. Что будет дальше – никто сказать не может. – У нас есть иностранные коллеги, которые работают с недвижимостью. Они говорят так: мы пытаемся узнавать и просчитать, как будет выглядеть рынок через определенный срок. Но если мы угадываем цену хотя бы на 50 процентов – это хорошо, – отмечает Александр Панасюк. – Никто не может точно предугадать, что будет с недвижимостью завтра, и какие-либо прогнозы относительно рынка делать вообще не стоит. На рынок недвижимости влияют многие факторы – изменения в законодательстве, заявления политиков, экономическое
Проект нового квартала в районе «ЗАЗа». Как будет в реальности?
состояние в стране и даже слухи. Он чувствителен ко всем из них. – На рынке недвижимости есть волны – восемь лет роста вверх, восемь лет падения, – делится информацией директор АН «Практик» Светлана Смоленцева. По идее, года два назад должен был наблюдаться пиковый низ, но повлияли другие факторы.
Квартиры будут и дальше падать в цене? Здесь мнения разделились. Ожидаемое падение стоимости недвижимости должно быть таким же, как и скачок доллара по отношению к гривне, рассказывает Светлана Смоленцева, то есть в три раза. Цена недвижимости уже сползла вниз. То, что стоило 30 тысяч долларов, стало стоить 20. Но это еще не предел. Падение рынка еще будет. Снижения еще стоит ожидать, подкрепляет догадку Алексей Мигда, директор АН «Фаворит»: – Стоимость недвижимости зависит от множества разных факторов. Даже если гривня будет стабильной – в лучшем случае цена на недвижимость стабилизируется. А если курс к доллару еще скакнет на гривню-две, то это может также отразиться на стоимости жилья – в сторону уменьшения. Но это касается вторичного рынка. В новостроях – обратная тенденция. Они, согласно инфляции, по чуть-чуть поднимают цены. Александр Панасюк, с другой стороны, считает, что процесс падения недвижимости не такой стремительный, как падения курса. Когда в Киеве был Майдан, ничего не продавалось. Тот период закончился в феврале, а рынок недвижимости начал оживать только в середине лета.
– Однако говорить о том, что недвижимость зависит от курса доллара, не совсем правильно. Недвижимость и курс валют – это два параллельных индикатора реальной экономической ситуации в стране. Если цена на недвижимость падает, этому не нужно радоваться – это показатель того, что народ беднеет, – разъясняет он.
А поменять квартиру сейчас выгодно? Если кому-то требуется купить или продать жилье, не следует обращать внимания на цены, советует Александр Панасюк. И если есть необходимость, нужно это делать, поскольку пока неясно, куда двинется рынок. Однако из его опыта понятно, что в последнее время все оформляют через сделки купли-продажи, поскольку найти квартиру для обмена на условиях, которые были бы взаимовыгодны для обеих сторон, гораздо сложнее, чем найти покупателей и новый «товар». Кто хочет поменять свое жилье – для тех ситуация на рынке не критическая, соглашается Светлана Смоленцева. Жилье теряет в цене у всех, поэтому, продав квартиру по нынешней невысокой цене, можно купить другую тоже по сниженной стоимости. Тут спешить некуда. Чего не скажешь о ситуации, когда за жилье нужно выручить максимум. Если владелец желает продать недвижимость, то ему лучше это сделать сейчас, чем, условно говоря, завтра, рассказывает Светлана Смоленцева. Количество сделок в Чернигове существенно не изменилось. Раньше на продажу в Чернигове было выставлено около 300 квартир. Сейчас их количество увеличилось в три раза. Это говорит о том, что у горожан появились какие-то новые приоритеты. Бывало, что люди пытались продать квартиру как можно быстрее и получить за нее деньги. Другие хотели поменять большую квартиру на меньшую, но более экономически выгодную. – Люди живут, развиваются, женятся, рожают детей. Им нужно жилье. Что изменилось, так это формат квартир. Покупатель переориентировался на меньший формат жилья, с индивидуальным отоплением либо с квартирными счетчиками тепла, и более энергоэффективное жилье, – говорит Светлана Смоленцева.
Новострой или хрущевка? Для того чтобы удовлетворить спрос на первичном рынке Чернигова, нужно ежегодно сдавать не менее ста тысяч квадратных метров жилья, в прошлом же году в эксплуатацию ввели не более сорока, говорит Александр Панасюк. Некоторые предпочитают покупать жилье на первичном рынке, но на сегодняшний день вторичный рынок стоит дешевле, к тому же он удобнее тем, что в такие квартиры сразу же можно въезжать. – Покупая квартиру на первичном рынке, человек должен быть готов к тому, что он столкнется с такими трудностями, как усадка дома, продолжительные ремонты, дискомфорт в течение трех-пяти лет, пока будут стучать молотки со всех сторон. Безусловно, современные здания возводятся с учетом новых требований, особое внимание при этом уделяется утеплению. С другой стороны, многие технологии распоряжения ресурсами в них не учтены. Например, отопление. Недостаточно просто сократить расход газа при автономном отоплении, на ночь температуру можно снижать, во время отъезда – и вовсе выключить и отрегулировать так, чтобы система поддерживала лишь необходимый минимум, а к вашему возвращению прогревала квартиру. Но многоэтажки строятся без учета всех эти возможностей, – добавляет Александр. Черниговцы достойны лучшего, в том числе и жилья, уверена Мария Хмельницкая, директор АН «Домэлит». Таким она считает квартиры в черниговских новостройках. – Спрос на новострои есть и будет. Старый фонд изживает себя. Это неопрятные подъезды, плохое обслуживание комму-
нальщиками, плохие коммуникации, придомовая территория, отсутствие паркинга и другие проблемы. У новостроев же много плюсов. Энергоэффективные технологии, современные планировки, большие кухни, новые коммуникации, чистые подъезды, новые лифты, адекватные соседи… Мусоропровод вынесен из жилой части, что также большой плюс, так как это решает проблему запаха и тараканов. Новострои часто идут с индивидуальным отоплением, с двухконтурными котлами. Все на счетчике, что позволяет человеку следить за расходом. Бывают и те, кто не делает индивидуального отопления из-за особенностей строительства. Но в таких домах предусмотрен индивидуальный счетчик тепла на квартиру. Риелторы советуют перед покупкой квартиры в новострое хорошо подготовиться и проверить застройщика. Зато так покупатели получают преимущество в виде сниженной цены, выбора этажа и возможности сделать свою перепланировку внутри квартиры. Понятно, что дом нужно смотреть и все проверять. Но главное – застройщик. Сколько он лет на рынке? Что он построил и что делает в Чернигове? В Чернигове местным строителям легче продавать жилье, так как их люди знают. Новым застройщикам сложнее. Хоть они и строят по всей Украине, в Чернигов же заходят впервые. У них могут возникнуть проблемы с продажами. Эксперты говорят, что сейчас выгодно покупать квартиру в новострое. Иногда новые квартиры даже дешевле, чем на вторичном рынке. Большой плюс новостроя – это поэтапная оплата (разбить свой платеж как тебе будет удобно и вносить его до сдачи дома). То есть на покупку есть год-полтора. Минусы – нужно ждать. Но хрущевки нельзя списывать со счетов, уверен Алексей Мигда. – Хрущевка – это экономвариант жилья. Если у молодой семьи нет возможности купить квартиру в новостройке улучшенной планировки, тогда хрущевка – хорошая альтернатива. Да, морально такие квартиры устарели. Тогда они строились как временное жилье. Но, как известно, ничто так не постоянно, как временное. Тогда не применялись технологии, чтобы сделать это жилье энергоэффективным. В этом аспекте оно проигрывает. Но сейчас все можно сделать своими силами: поменять окна, утеплиться. Это зависит от людей. Если они смогут организоваться, то сообща есть возможность утеплить дом полностью, поставить все необходимые счетчики и жить в энергоэффективном жилье.
Сколько стоит «квадрат» в Чернигове? О стоимости квадратного метра сейчас сложно говорить, считает Светлана Смоленцева. Разброс цен как никогда ранее. Стоимость однокомнатной квартиры и четырехкомнатной может быть одинакова и зависит от многих аспектов: этажа, цены, состояния, расположения и т.д. Рынок недвижимости сейчас очень чувствителен, подтверждает Александр Панасюк, цена на разные объекты сильно зависит от целого ряда факторов, которые, обобщив, можно назвать качеством. Так, небольшая квартира в центре с хорошим ремонтом может стоить даже дороже новостроя, до 500 долларов за квадратный метр. Так или иначе, квадратный метр в новом доме на начальном этапе строительства стоит дешевле – 280–300 долларов (7,5–8 тыс. грн). В уже законченном строении цена повысится до 380–450 долларов США (10–12 тысяч). Что же касается вторичного рынка жилья, то тут предложения в среднем варьируются от 290 до 400 долларов за квадрат. Светлана Смоленцева предупреждает: попытка продать квартиру подороже может быть чревата убытками. – Тот, кто пребывает в иллюзии и выставляет свою квартиру очень дорого, может потерять время, а как следствие – деньги.
«Черниговские новости: cемь дней»
ПРОБЛЕМА
7(А) 4 мая 2017 г.
Такую квартиру вряд ли возьмут, поэтому через какое-то время ее придется продавать еще дешевле, чем она стоит сейчас. А задача профессионального риелтора и состоит в том, чтобы помочь человеку, далекому от рынка недвижимости, оценить ситуацию и грамотно подойти к ценообразованию. Профессиональный и этичный брокер способен оценить ситуацию, особенно в условиях изменчивого рынка, составить корректный план совместных действий и добиться максимального результата как для покупателя, так и для продавца, – советует Светлана.
ОСМД или ЖЭК? Покупатели обычно не обращают внимания, кто обслуживает дом, говорит Алексей Мигда. Они не придают значения, ЖЭК занимается этим или объединение совладельцев многоквартирного дома (ОСМД), – главное, чтобы он выглядел опрятно. Но чаще именно дома ОСМД отличаются чистотой и аккуратностью, отмечает Александр Панасюк. – Люди интересуются, кто обслуживает дом. Но здесь вопрос психологии. Есть два типа людей: которые хотят что-то новое и те, кто хочет оставить все по-старому. Людей постоянно обманывали, и они не верят в позитивные перемены. Поэтому негативно относятся к ОСМД. В новострое лучше создавать ОСМД, рекомендует Мария Хмельницкая. Когда люди начинают заселяться в новострой, они хотят сохранить чистоту парадных, лифта и прочего. Сама среда нового дома может преобразить человека, сделав его более опрятным и активным. Дисциплинированные соседи – залог чистоты подъезда. В новострой стремятся те, кто хочет окружить себя людьми, также заботящимися о комфорте своего жилья. Поэтому ОСМД в доме может «растормошить» человека и стимулировать его заботиться о благоустройстве здания в целом.
Где районы для богатых и бедных? Покупатель приобретает квартиру с соседями, соглашается Светлана Смоленцева. – Точно так же мы выбираем и микрорайоны. Важно, чтобы не только инфраструктура была хорошая, но и чтобы там имелась перспектива развития. Сейчас в Чернигове стоимость жилья по районам достаточно ровная, говорит Александр Панасюк. Если раньше, например, в Масанах жилье стоило дешевле, чем по городу, то сейчас оно сравнялись в ценовых предложениях. Это развивающийся район со сформированной инфраструктурой. Центр – деловая часть города, для некоторых он более привлекателен, продолжает специалист. Но Чернигов не так уж велик: из удаленных уголков до центра можно добраться за 15–20 минут. Поэтому выбор, где жить, – дело личных предпочтений. В будущем, вероятно, стоимость квартир в центре вырастет, размышляет Александр Панасюк. Парки и скверы там сейчас приводят в порядок. Если тенденция продолжится, центр, вероятно, станет еще более перспективным. Цена вряд ли резко поднимется, но квартиры с красивым видом из окна станут более привлекательными. Следовательно, их будут чаще покупать. Что касается непрестижных мест, то такой в Чернигове считается Шерстянка. Там жилье подешевле. – Например, однокомнатная квартира, за которую в центре просят 15 тысяч долларов, на Шерстянке может стоить 12 тысяч, – говорит Александр Панасюк. – Это локальная зона: она отрезана от города, поскольку оттуда нет прямой дороги. Чуть дешевле на фоне общей картины могут быть квартиры на периферии города – ул. Толстого, отдаленные р-ны Рокоссовского.
8(А) ПРОБЛЕМА
Пять скверов Чернигова, которые могут пострадать от застройщиков «Черниговские новости: cемь дней»
4 мая 2017 г.
В августе 2016 года суд последней инстанции защитил участок в районе улицы Савчука от застройки. Кордовку спасли, но в Чернигове есть еще несколько зеленых зон, которые могут частично или полностью пойти под топор. Где-то застройщики уже проявили явный интерес к участкам. Где-то ничего такого не было замечено, но с нашей точки зрения, некие предпосылки опасаться есть. В первую очередь – это наличие свободной земли и строительство по соседству. Скандальные строительства можно поделить на несколько категорий: в исторической зоне, рядом с другими домами (в этом случае недовольны лишь соседи), в зеленых зонах.
При этом именно последняя группа вызывает в Чернигове в последнее время наибольшие вопросы. Яловщина, Кордовка, перед тем – дом над Стрижнем, для которого вырезали путь и запущенный, но все же сквер. К счастью, в последнее время общественные активисты привлекают к протестам все большее количество людей и локальные победы на этом фронте застройщики проигрывают. Впрочем, это не значит, что не будет новых атак (а некоторые уже ведутся с переменным успехом) на «легкие» Чернигова. Мы изучили карту города и нашли как минимум 5 мест, которые оказались или вот-вот могут оказаться под угрозой.
Березовая роща
Железнодорожный парк
Официально – самый молодой черниговский парк. На практике же его границы так окончательно и не были определены. В итоге – здесь сошлись интересы защитников зеленой зоны и строителей, продолжающих возведение на улице Жабинского «прокурорского» дома. В итоге частью зеленой зоны городу пришлось пожертвовать. Согласно кадастровой карте, строительный участок рядом с парком (или в парке) расположился на площади в 1,3 га. Если с границами парка дело так и не решится, то на землю в дальнейшем смогут претендовать и другие строители.
Марьина роща
О том, что в районе пересечения улиц Доценко и Пухова – возле дома №130 по ул. Пухова – запланировано строительство многоэтажных домов, было известно давно. Сначала речь шла о том, что квартиры здесь будут для сотрудников СБУ. Именно в пользовании этого ведомства, если верить кадастровой карте Украины, находятся два участка «для проектирования и строительства» и «для строительства и обслуживания» многоквартирных домов. Позже заговорили о том, что часть квартир в будущих многоэтажках получат участники АТО. Осенью прошлого года земля оказалась в эпицентре скандала. Сначала чиновники и застройщики торжественно закопали капсулу на месте будущих многоэтажек, а спустя пару дней местные жильцы при содействии активистов не менее торжественно ее выкопали, дав понять, что не намерены позволять строительство то ли на границе с парком, то ли вовсе на его территории. Позже там были высажены молодые деревья. Общая площадь двух участков – почти 0,6 га на границе с Березовой рощей.
Зеленая зона Технологического университета
В 2010 году в Чернигове состоялся съезд «большой черниговской двадцатки». На нем среди прочих проектов был презентован и жилой комплекс «Марьина роща» авторства мастерской архитектора В. Травки. Эскизы датированы 2007 годом и демонстрируют, как, по мнению архитекторов, могла бы выглядеть зеленая зона на берегу Стрижня – северная часть парка. К счастью, они до сих пор не воплощены в жизнь, но с южной стороны рощи кадастровая карта «находит» сразу шесть земельных участков (общая площадь – 0,1 га) со статусом «приватна власність». Начать экспансию можно и с этого направления.
Сквер на углу улиц Шевченко и Рокоссовского
Несколько лет назад в результате реализации инвестиционного договора (земля – университетская, деньги – инвестора) рядом с ЧНТУ началось строительство многоэтажки. В 2014 году от этой стройки пострадал старинный деревянный дом с уникальной резьбой, что наглядно продемонстрировало – в случае чего приоритет будет отдан именно строительству. Аппетит, как известно, приходит во время еды, а потому гарантировать, что на месте «политехнического сквера» не появится один-два плода таких же инвестдоговоров, не может никто. Сегодня по соседству с этой зеленой зоной есть несколько участков как коммунальной, так и государственной собственности в статусе «для строительства и обслуживания строений общественной застройки и строений учреждений образования».
Год назад – в апреле 2016 года – начались подготовительные работы в том же районе – возле кинотеатра «Победа». Там планируется строительство многоэтажки. Участок через дорогу – ничуть не менее привлекателен для потенциальных строителей. К тому же там и сносить ничего не придется (как в случае с «генеральским домом»). Да и протестующих соседей будет меньше (в пятиэтажке все же меньше жильцов).
Кстати Согласно международным стандартам, на каждого городского жителя должно приходиться 20 квадратных метров зеленых насаждений. В Чернигове этот показатель в 2 раза ниже и составляет 9 квадратов. Выше – Херсон, Винница, Харьков, Кропивницкий, Ужгород, Севастополь, Кременчуг, Днипро, Сумы, Черновцы, Мариуполь, Запорожье, Донецк, Кривой Рог, Киев, Луганск и еще с десяток крупных городов.