R$ 21,00 EDIÇÃO 03 ANO 01 NOV/DEZ 2012
Marcelo Rosenbaum AGENTE DA TRANSFORMAÇÃO
R$ 1 TRILHÃO EM INFRAESTRUTURA O que o mercado imobiliário ganha com isso? ÁREAS PROMISSORAS PARA A EXPANSÃO
PESQUISA FAZ RAIO X DA CONSTRUÇÃO CIVIL
Entrevista Octavio Junior, presidente da Abecip, fala sobre o mercado em 2013
Setor MERCADO
UM BRASIL EM CONSTRUÇÃO UMA PESQUISA DE MERCADO FAZ UM RETRATO DE COMO ESTÁ O SETOR NOS PRINCIPAIS POLOS URBANOS DO PAÍS. OS TRÊS MAIORES CENTROS − SÃO PAULO, RIO DE JANEIRO, BRASÍLIA − CONCENTRAM MAIS DA METADE DO VALOR DOS LANÇAMENTOS, OU SEJA, 55% DO VGV TOTAL. VEJA. POR PEDRO LEVINDO 40
Setor Imobiliário | NOV / DEZ | 2012
Ascom / Ministério Planejamento
A
pós anos de estagnação, o mercado imobiliário brasileiro viveu, desde a década passada, um boom nunca antes visto. Lançamentos para todos os gostos e classes pipocavam às dezenas, todos os meses, país afora. Com inovações por parte das construtoras e incorporadoras, juros cada vez mais baixos e prazos cada vez mais longos, o sonho da casa própria tornou-se realidade para milhões de brasileiros. Faltava, porém, uma peça essencial – um estudo anual que mostrasse, detalhadamente, onde estão os lançamentos, qual seu valor, quais mercados mais crescem e quais as principais tendências. Enfim, um retrato de um dos setores que mais têm impulsionado a economia brasileira nos últimos anos.
A PESQUISA FOI INÉDITA AO DETECTAR O VALOR GERAL DE VENDAS (VGV) LANÇADO EM 2011 NOS PRINCIPAIS MERCADOS BRASILEIROS, INFORMAÇÃO QUE ATÉ ENTÃO NÃO ERA CONHECIDA PELO MERCADO. A Setor Imobiliário foi atrás destes dados e encontrou junto à Lopes Inteligência de Mercado, maior empresa de intermediação e consultoria imobiliária do país, a primeira pesquisa nacional sobre o segmento. O estudo veio preencher a lacuna de dados confiáveis do setor e servir de base para construtoras, incorporadoras, imobiliárias, corretores, clientes e todos os interessados no setor. “A pesquisa foi inédita ao detectar o Valor Geral de Vendas (VGV) lançado em 2011 nos principais mercados brasileiros, informação que até então não era conhecida pelo mercado”, conta Cristiane Crisci, diretora de Inteligência de Mercado da Lopes. Do VGV total, o estudo detalha R$ 72 bilhões, ou 84% dos lançamentos no país. Isso ocorre porque a Lopes mapeou as áreas onde está presente, como as grandes capitais e suas cidades-satélite, além das principais Setor Imobiliário | NOV / DEZ | 2012
41
Setor MERCADO
BRASIL EM CONSTRUÇÃO
metrópoles do interior. Entraram na pesquisa, por exemplo, cidades de todos os estados do Sul e Sudeste, além de Goiás e Distrito Federal no Centro-Oeste, e Bahia, Pernambuco, Rio Grande do Norte e Ceará no Nordeste. Essa área corresponde a 91% do Produto Interno Bruto (PIB) nacional. A amostra da pesquisa engloba nada menos que 1.345 empreendimentos, com 2.990 torres e 213.782 unidades em 68 municípios.
CONCENTRAÇÃO
Quando se acrescenta a Região Metropolitana de Salvador, o número sobe para 60%. Desse valor, mais da metade se encontra apenas na Grande São Paulo. A capital paulista e as cidades em seu entorno tiveram, em 2011, lançamentos com VGV de R$ 30,5 bilhões, o equivalente a 36% do montante nacional e mais de três vezes maior que os R$ 9,7 bilhões em lançamentos no Rio de Janeiro e região, o segundo maior mercado do país. São Paulo também é um dos mercados que
Apesar do crescimento generalizado país afora, um dos dados que saltaram aos olhos é a força dos principais mercados. Os três maiores concentram mais da metade do valor dos lançamentos – juntos, São Paulo, Rio de Janeiro, Brasília e suas respectivas regiões metropolitanas têm 55% do VGV total.
VGV LANÇADO POR
MERCADO
VGV - Valor Geral de Vendas.
Demais cidades
36%
16%
5%
8%
Salvador
São Paulo, Rio de Janeiro, Brasília e Salvador
Brasília
60%
Regiões metropolitanas
11%
14%
São Paulo
Curitiba, Belo Horizonte, Goiânia, Porto Alegre, Santos, Fortaleza, Natal, Vila Velha, Campinas, Florianópolis e Recife
Rio de Janeiro
Regiões metropolitanas
VGV LANÇADO NAS PRINCIPAIS CIDADES (%)
em relação aos R$ 25 bilhões em lançamentos detectados pela Lopes em 2010. A CAPITAL PAULISTA E AS CIDADES EM SEU ENTORNO TIVERAM, EM 2011, LANÇAMENTOS COM VGV DE R$ 30,5 BILHÕES, O EQUIVALENTE A 36% DO MONTANTE NACIONAL E MAIS DE TRÊS VEZES MAIOR QUE O RIO DE JANEIRO.
De acordo com Cristiane Crisci, os dois principais mercados devem seguir como as locomotivas do setor. “As regiões metropolitanas de São Paulo e Rio manterão seu domínio como os grandes mercados do país”, pontua. “Alguns fatores que sustentam estas regiões são a concentração da população nas grandes capitais, o aumento de renda, a oferta de crédito imobiliário e a instalação de grandes empresas multinacionais em
centros comerciais. A construção de novas estações de metrô em São Paulo e eventos esportivos como Copa e Olimpíadas no Rio fomentam o desenvolvimento imobiliário.” A diretora da Lopes cita como exemplo o estádio do Corinthians, o Itaquerão, na Zona Leste de São Paulo, em cuja região estão previstos novos lançamentos residenciais e de hotéis.
13.407
85.644 Total
778 Recife
Outras
899
1.060 Vitória
Florianópolis
1.554 Natal
918
1.745 Fortaleza
Campinas
2.122 Santos
2.729 Goiânia
2.519
3.138 Belo Horizonte
Porto Alegre
3.753 Curitiba
4.076 Salvador
6.729 Distrito Federal
9.716 Rio de Janeiro
RMSP
30.502
Valores em bilhões.
Setor MERCADO
BRASIL EM CONSTRUÇÃO
DOIS QUARTOS Uma das tendências detectadas no anuário é a grande quantidade de lançamentos de apartamentos residenciais com dois dormitórios. Com 92 mil unidades, a categoria representa 56% do total do mercado. Uma das razões dessa preferência é que muitos dos compradores são casais recém-casados ou com filhos pequenos, que estão realizando o sonho de ter a casa própria. “Essas unidades são procuradas por quem está comprando o primeiro imóvel. São casais que começam a constituir família e pensam em ter um quarto para o casal e um para o primeiro filho”, explica o gestor imobiliário Mario Veiga. “Por isso a demanda por apartamentos de dois quartos é tão alta. Ninguém
pensa em casar e ter logo dois filhos”, brinca. Os apartamentos de dois quartos têm preço médio do metro quadrado de R$ 4,08 mil, contra R$ 6,31 mil dos de um quarto. De acordo com a Lopes, essa diferença se dá basicamente porque as torres com unidades voltadas para solteiros ou casais sem filhos encontram-se em áreas mais valorizadas das cidades. A Lopes aponta que unidades com um dormitório ganham destaque em algumas regiões, como Região Metropolitana de São Paulo, Distrito Federal, Curitiba, Goiânia, Salvador e Santos. “Nesses locais, existe a tendência cada vez mais forte de solteiros saindo da casa dos pais e indo morar sozinhos, além de jovens do interior que vão à capital para estudar”, pontua Mario Veiga. Com 27% do mercado, os aparta-
mentos com três dormitórios tiveram 45 mil unidades lançadas no ano passado, mostrando sua importância no mercado. Para Cristiane Crisci, contudo, as unidades com dois quartos ainda dominarão nos próximos anos. “A tendência de uma grande quantidade de lançamentos de dois dormitórios deve se manter, atendendo à demanda nacional pela compra do primeiro imóvel”, ressalta. A LOPES APONTA QUE UNIDADES COM UM DORMITÓRIO GANHAM DESTAQUE EM ALGUMAS REGIÕES, COMO REGIÃO METROPOLITANA DE SÃO PAULO, DISTRITO FEDERAL, CURITIBA, GOIÂNIA, SALVADOR E SANTOS.
UNIDADES LANÇADAS POR DORMITÓRIO/MIL 11%
56%
27%
5%
0%
92,07 45,15 18,05 UM
8,64 DOIS
TRÊS
QUATRO
0,05 CINCO OU +
Banco de imagem: istockphoto
A capital do Distrito Federal exibe crescimento nas regiões Noroeste e Sudoeste, devido à saturação de áreas como as Asas Norte e Sul.
LUXO Apesar de responder hoje por apenas 5% dos lançamentos no país, o mercado de apartamentos com quatro dormitórios ou mais é um dos mais promissores, até por apresentar maiores margens para as incorporadoras. “No Brasil há uma demanda para apartamentos mais luxuosos. Afinal, muitos compradores de imóveis buscam melhores localizações e áreas úteis maiores com o crescimento da família”, relata Cristiane. Segundo ela, São Paulo, Rio e Brasília devem se manter como o grande foco do segmento, pois são os mercados onde a população de alta renda está concentrada. Brasília, por exemplo, tem o metro quadrado mais caro do país, com uma média de R$ 10,42 mil. Apesar de em geral Brasília ser a cidade mais cara, os metros mais caros do Brasil são encontrados em bairros do Rio de Janeiro, onde, muitas vezes, o valor é Setor Imobiliário | NOV / DEZ | 2012
maior do que a média de grandes capitais mundiais, como Londres e Nova York. Em Ipanema, por exemplo, o preço médio do metro quadrado dos empreendimentos lançados no ano passado foi de astronômicos R$ 35,66 mil. Nesse quesito, dos dez bairros mais caros do país, cinco estão em São Paulo, três no Rio de Janeiro e dois em Brasília. Na capital federal, o crescimento encontra-se em bairros como o Noroeste e o Sudoeste, dada a saturação de áreas tradicionais como as Asas Norte e Sul (justamente os dois bairros presentes na lista dos dez mais caros). O preço médio do metro quadrado nos bairros de luxo do país, de R$ 16,922 mil, é mais de 3,5 vezes a média dos lançamentos em todo o Brasil, de R$ 4,63 mil. Já o preço médio de um apartamento lançado no Brasil é de R$ 316 mil. O valor, contudo, mascara diferenças grandes entre as várias cidades incluídas no
estudo da Lopes. A capital de Santa Catarina, por exemplo, tem um dos tickets médios mais altos do país – em Florianópolis, um apartamento novo custou em média R$ 640 mil no ano passado. Esse valor cai quase pela metade quando a praça é Fortaleza, por exemplo, onde os lançamentos tiveram preço médio de R$ 323 mil. Já em Campinas, o valor, de R$ 164 mil, é quase metade do de Fortaleza e um quarto do de Floripa. Cristiane explica que a diferença entre as cidades se dá devido a diversos fatores, como a metragem dos apartamentos nessas regiões, o valor do preço do metro quadrado e o segmento dos empreendimentos que são lançados, sem falar nas variáveis por trás desses fatores, como o custo dos materiais e mão-de-obra em diferentes regiões e as diferenças de renda e classe social dominante nas cidades citadas.
45
Setor MERCADO
BRASIL EM CONSTRUÇÃO
CIDADESSATÉLITE Outra grande diferença de valores é verificada no preço médio dos imóveis nas grandes capitais e em suas cidades-satélite. O preço médio do metro quadrado dos lançamentos em Brasília, por exemplo, de R$ 10,42 mil, é mais que o dobro da vizinha Taguatinga, com R$ 4,02 mil. O mesmo ocorre em diversos outros locais, como Salvador, com média de R$ 4,25 mil, e Lauro de Freitas, com R$ 2 mil. Na própria capital baiana, a variação entre bairros também é grande, com áreas como Barra e Horto Florestal com metros quadrados que chegam a R$ 6 mil. “De maneira geral, o preço do metro quadrado nas capitais é superior ao das cidades-satélite, por serem mais desenvolvidas e verticalizadas”, explica Cristiane Crisci, da Lopes. Mario Veiga concorda. “Apesar de muitas das cidadessatélite já contarem com infraestrutura própria, há serviços que só se encontram nas capitais, onde estão as melhores lojas e restaurantes, por exemplo, o que valoriza as áreas de uma cidade”, pontua. O gestor imobiliário conta ainda que uma das grandes razões para a diferença de preço é a velha lei da oferta e da demanda. “Muitas das grandes capitais vivem hoje uma escassez de terrenos, sem área para construir. Com a demanda em alta e a oferta limitada, a tendência é o preço subir”, explica. “Nesse contexto, buscam-se então as cidades próximas, que se tornam os vetores de crescimento das capitais.” 46
A LOPES APONTA QUE UNIDADES COM UM DORMITÓRIO GANHAM DESTAQUE EM ALGUMAS REGIÕES, COMO REGIÃO METROPOLITANA DE SÃO PAULO, DISTRITO FEDERAL, CURITIBA, GOIÂNIA, SALVADOR E SANTOS.
PREÇO M² MEDIANO POR MUNICÍPIO/ R$/ m² Apartamentos lançados principais mercados brasileiros, 2011 10.420
Brasília - DF
10.420
Florianópolis - SC São Paulo - SP
10.420
Águas Claras - DF
10.420 10.420
Curitiba - PR Belo Horizonte - MG
10.420
Rio de Janeiro - RJ
10.420
Porto Alegre - RS
10.420
Fortaleza -CE
10.420
Recife - PE
10.420
Salvador - BA
10.420
Guarulhos - SP
10.420
Vitória - ES
10.420
Goiânia - GO Lauro de Freitas - BA
10.420 10.420
Setor Imobiliário | NOV / DEZ | 2012
CONJUNTOS COMERCIAIS TÊM 19% DO VGV Apesar de representarem apenas 14% do total de lançamentos, os empreendimentos comerciais equivaleram a 19% do VGV do setor imobiliário em 2011. Isso ocorre devido ao preço do metro quadrado ser maior no segmento comercial que no residencial. Em Brasília, por exemplo, a média do metro quadrado nos conjuntos comerciais é de R$ 13,37 mil, contra R$ 10,42 mil dos residenciais. Em São Paulo, o centro econômico e financeiro do país, e praça mais procurada pelos investidores no mercado imobiliário, a diferença é ainda maior. O metro quadrado comercial médio na capital paulista sai por R$ 10,35 mil, contra a média de R$ 6,11 mil das unidades residenciais. Na média nacional, o metro comercial, custando R$ 7,93 mil, equivale a quase duas vezes o valor do residencial, de R$ 4,63 mil. Setor Imobiliário | NOV / DEZ | 2012
HOTÉIS EM EVIDÊNCIA Um dos setores mais em evidência devido à proximidade de grandes eventos, como a Copa de 2014 e as Olimpíadas em 2016, o setor hoteleiro teve relativamente poucos lançamentos no ano passado. De acordo com o estudo da Lopes, em 2011 foram lançados 21 empreendimentos hoteleiros nos principais mercados do país, com 6.426 unidades e R$ 1,7 bilhão em VGV. O investimento, porém, deve ser maior neste ano. Segundo uma prévia dos dados de 2012, a empresa notou um crescimento no número de lançamentos neste segmento. De janeiro a setembro de 2012, foram lançados 16 empreendimentos nos principais mercados, com 3.659 unidades e R$ 958 milhões em VGV. Foram identificados lançamentos nos estados de Minas Gerais, Rio de Janeiro, Bahia, Goiás, Espírito Santo e São Paulo. De acordo com Cristiane Crisci, a maioria das novas unidades hoteleiras é adquirida por investidores e possui
APESAR DE REPRESENTAREM APENAS 14% DO TOTAL DE LANÇAMENTOS, OS EMPREENDIMENTOS COMERCIAIS EQUIVALERAM A 19% DO VGV DO SETOR IMOBILIÁRIO EM 2011. 47
TE
COR
O R ET R
N
PRESE
O Sistema COFECI-CRECI, em parceria com a promoção Corretor Presente. Imóveis, você contribui para o desenvolvimento iPhones e outros prêmios incríveis. Para participar, acesse www.perfildocorretor.com.br
PERFIL DO CORRETOR DE IMÓVEIS
cap@caixadeassistencia.org.br