R$ 21,00 EDIÇÃO 03 ANO 01 NOV/DEZ 2012
Marcelo Rosenbaum AGENTE DA TRANSFORMAÇÃO
R$ 1 TRILHÃO EM INFRAESTRUTURA O que o mercado imobiliário ganha com isso? ÁREAS PROMISSORAS PARA A EXPANSÃO
PESQUISA FAZ RAIO X DA CONSTRUÇÃO CIVIL
Entrevista Octavio Junior, presidente da Abecip, fala sobre o mercado em 2013
Foto / Ascom Ministério Planejamento
BASE PARA EXPANSÃO INVESTIMENTOS GOVERNAMENTAIS PRÓXIMOS A UM TRILHÃO DE REAIS EM INFRAESTRUTURA CRIAM NOVOS CENÁRIOS PARA CIDADES EM TODO O PAÍS, GERANDO EXPECTATIVA DE CRESCIMENTO COM REFLEXOS DIRETOS PARA O MERCADO IMOBILIÁRIO. POR PEDRO LEVINDO
Foto aérea de obra da refinaria Premium I no Maranhão. Investimento previsto de
R$40
BILHÕES
L
BASE PARA EXPANSÃO
ançada pela presidenta Dilma Rousseff como forma de acelerar o crescimento do país e resolver parte dos gargalos de infraestrutura brasileiros, a segunda parte do Programa de Aceleração do Crescimento (PAC 2) conta com números superlativos. A previsão de investimento para o quadriênio de 2011 a 2014 é de nada menos que R$ 955 bilhões, quase um trilhão de reais. O programa engloba obras do gigantismo da refinaria Premium I, no Maranhão, orçada em mais de R$ 40 bilhões, e a usina hidrelétrica de Belo Monte, no Pará. Diante de números e obras tão grandiosos, no entanto, fica difícil dimensionar como os benefícios diretos chegam à economia e ao cidadão comum. Direcionando o foco para as cidades, percebemos, contudo, que o PAC 2 não é feito apenas de obras gigantescas. Também estão incluídos no programa projetos menores dentro das cidades, como a construção de viadutos, a repavimentação de vias urbanas, a construção de estações de redes elétricas e de abastecimento de água e coleta de esgoto. Estas ações influem direta e indiretamente em um dos segmentos mais dinâmicos da economia – o setor imobiliário. “A existência de infraestrutura – pavimentação, transporte, abastecimento de água, saneamento básico e energia elétrica – é condição fundamental a qualquer empreendimento imobiliário. É lógico que o investimento governamental em infraestrutura estimula a produção do setor imobiliário. É muito mais producente desenvolver um
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projeto imobiliário numa região com infraestrutura do que o contrário”, afirma Antonio Andrade Jr., presidente da construtora Andrade Mendonça, com forte atuação no Nordeste.
Foto Assessoria
Setor MERCADO
A EXISTÊNCIA DE INFRAESTRUTURA − PAVIMENTAÇÃO, TRANSPORTE, ABASTECIMENTO DE ÁGUA, SANEAMENTO BÁSICO E ENERGIA ELÉTRICA − É CONDIÇÃO FUNDAMENTAL A QUALQUER EMPREENDIMENTO IMOBILIÁRIO. Antonio Andrade Jr, presidente da Andrade Mendonça.
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Usina hidroelétrica do Simplício - MG/RJ
R$277 MILHÕES
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combinadas com infraestrutura melhor, potencializam o setor. Com isso, muitas pessoas passaram a poder comprar imóveis”. O setor de construção civil, por sua vez, puxa toda a atividade econômica para cima, pois, quando se constrói uma casa, usam-se cimento, aço, tinta, plástico e vidro, entre outros materiais, além de se empregar milhares de operários, a depender do tamanho da obra. Quando a casa é vendida, os proprietários gastam com móveis, eletroeletrônicos, pintura, jardinagem, entre outros serviços, espalhando os benefícios por diversos setores. Esse círculo virtuoso, no entanto, depende de fatores como a infraestrutura básica nas cidades. É aí que entra a força do governo. “Com exceção dos bairros planejados, de grandes construtoras, o mercado imobiliário não tem condições de
investir em infraestrutura. O investimento do governo é essencial. Hoje, ele serve para reativar o mercado imobiliário, que está um pouco parado”, afirma Carlos Roberto Matos Vieira Lima, presidente do Sindicato da Indústria da Construção do Estado da Bahia (Sinduscon-BA).
COM EXCEÇÃO DOS BAIRROS PLANEJADOS, DE GRANDES CONSTRUTORAS, O MERCADO IMOBILIÁRIO NÃO TEM CONDIÇÕES DE INVESTIR EM INFRAESTRUTURA. O INVESTIMENTO DO GOVERNOÉ ESSENCIAL.
Carlos Roberto Vieira Lima, presidente do Sinduscon-BA
Foto / Ascom Ministério Planejamento
to imobiliário numa região com infraestrutura do que o contrário”, afirma Antonio Andrade Jr., presidente da construtora Andrade Mendonça, com forte atuação no Nordeste. As obras urbanas, inseridas principalmente nos eixos de transportes, energia e saneamento do PAC 2, vêm melhorando a infraestrutura de milhares de cidades país afora e possibilitando um maior crescimento em todas as regiões. Minas Gerais e Rio de Janeiro, por exemplo, passarão a contar com o reforço hidroelétrico da usina do Simplício, cujo investimento total será de R$ 277 milhões. Professor de economia da Fundação Getúlio Vargas (FGV) de São Paulo, Samy Dana ressalta tais investimentos como um dos fatores que têm feito o setor imobiliário expandir-se nos últimos anos: “Maiores facilidades de crédito,
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Para Vieira Lima, a expansão do mercado só é possível quando a infraestrutura está no lugar. Ele cita o caso do Litoral Norte de Salvador, que começa na cidade de Lauro de Freitas, Região Metropolitana da capital. “Há problemas sérios de abastecimento de água em algumas áreas, o que está inibindo o surgimento de novos empreendimentos.” Para corrigir tais problemas, o governo prevê a aplicação de R$ 24,8 bilhões em saneamento, dos quais 60% já foram executados, de acordo com o último balanço do PAC 2, divulgado pelo Ministério do Planejamento, Orçamento e Gestão, que coordena o
programa. Segundo o balanço, entre 2007 e 2009 já foram contratados 3.654 empreendimentos na área de abastecimento de água e coleta de esgoto, o que beneficiou mais de 7,7 milhões de famílias em 1.998 municípios. Para o professor Samy Dana, da FGV, todos esses investimentos são positivos, mas ainda não o suficiente para fazer com que o país cresça de forma contínua e se desenvolva. “O investimento do governo ainda está muito aquém da necessidade”, afirma. Um estudo publicado recentemente pelo economista Claudio Frischtak, da Inter B. Consultoria, aponta que o país teria de investir
R$ 2,5 trilhões nos próximos 25 anos para dobrar o atual nível de investimento em infraestrutura. Hoje, o número está em 2% do Produto Interno Bruto (PIB), considerado muito baixo, principalmente em relação a rivais internacionais, como a China. Segundo o estudo, 4% é o percentual mínimo para se começar a moder- nizar a infraestrutura nacional. O economista aponta, contudo, que, com os juros internacionais baixos e os países desenvolvidos crescendo pouco, o nível pode ser atingido, o que beneficiará o setor imobiliário, a economia e o país.
HOJE, O BRASIL INVESTE 2% DE SEU PIB EM INFRAESTRUTURA. SEGUNDO ESTUDO DO ECONOMISTA CLAUDIO FRISCHTAK, É NECESSÁRIO UM INVESTIMENTO MÍNIMO DE 4% PARA MODERNIZAR A INFRAESTRUTURA NACIONAL.
Via Expressa em Salvador-BA. A obra teve investimento de
R$381 MILHÕES
e ocasionou boom imobiliário.
Foto / Carol Garcia
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NOVAS VIAS PARA A MOBILIDADE URBANA O eixo mais visível das obras nas cidades, porém, é o dos transportes. Estão incluídos aí investimentos em estradas, vias urbanas, repavimentação de ruas, construção de viadutos, linhas de metrô e corredores exclusivos para ônibus. O governo prevê aplicar apenas na repavimentação de vias urbanas R$ 7,4 bilhões até 2014. O investimento, da União e de governos estaduais, beneficiará cidades de todo o país. Além da repavimentação de vias, já foram construídos mais de 900 quilômetros de estradas pelo país desde o início do programa. Para a mobilidade urbana nas grandes cidades, o governo alocará R$ 32,7 bilhões. Foram selecionados mais de 40 projetos, como a ampliação dos metrôs de cidades como Porto Alegre, Fortaleza, Recife e Salvador. Uma das principais obras do PAC, a Via Expressa, que liga a BR-324 ao Porto de Salvador, na Bahia, possibilitou a transformação de diversas áreas da cidade. O projeto, um investimento de R$ 381 milhões (dos quais R$ 40 milhões do governo estadual), prevê a construção de 4,3 quilômetros de vias, com dez faixas (seis para tráfego urbano e quatro para
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transporte de cargas), além de três projetos para uma determinada túneis, quatro passarelas, 14 elevaregião. Na Rótula do Abacaxi, dos, ciclovias e passeios para pedescriou-se uma área que é vetor de tres. expansão. O mercado respondeu A via, que passará por dez bairros, de forma bastante favorável aos provocou uma verdadeira transforinvestimentos do governo”, pontua mação na Rótula do Abacaxi, Para o professor Samy Dana, da historicamente uma das regiões FGV, o investimento em mobilicom maiores problemas de trânsito dade é essencial para a melhoria da da capital baiana. Após a qualidade de vida da população e o construção de seis viadutos e a crescimento econômico das reformulação de vias, o trânsito na cidades. “As pessoas passam muito área está melhor. A obra foi uma tempo em deslocamento. Em São das responsáveis pelo boom Paulo, tem gente que gasta seis imobiliário na região, que contava horas do dia para ir e voltar do antigamente apenas com casas trabalho. Muitos não conseguem populares e prédios baixos. Hoje, nem entrar no metrô de tão cheio. um dos maiores projetos imobilIsso afeta a produtividade do país”, iários do país está sendo erguido afirma. perto dos novos viadutos. Investi- O professor considera, porém, que mento de aproximadamente R$ não é necessário apenas investir em 1,3 bilhão, o Horto Bela Vista infraestrutura física. “Não adianta conta com 22 prédios, sendo 19 desenvolver só uma área. É preciso torres residenciais e três comerci- também investir em educação. ais, bem como duas escolas, um Educação é infraestrutura, não clube e um hotel. Além disso, já física, mas humana”. Segundo ele, a está em funcionamento no local o baixa qualificação também impacta terceiro maior shopping da cidade. na produtividade. “A produtiviHá ainda diversos outros empreendade brasileira é muito baixa. dimentos residenciais no entorno, Quanto menos trabalhadores qualique adicionaram centenas de ficados, mais caros eles ficam, o unidades ao mercado. que impacta nos custos e nos Para Vieira Lima, do Sindusconpreços”, explica. BA, o que houve na região foi uma Muitas empresas têm tomado a “verdadeira transformação”, e tudo frente e investido em qualificação. só foi possível devido à melhoria da Após anos de aquecimento, o setor infraestrutura. “As pessoas de construção civil, por exemplo, começam a ver que há uma começou a ter problemas, pois a melhora na mobilidade. O sent- demanda por pessoal é maior que o imento do comprador é que, se não número de trabalhadores qualificahouver mobilidade, ele se retrai, dos. Para obras do porte dos então o investidor também estádios se construídos para a Copa, retrai. Obras viárias são fundamepor exemplo, foi necessária a qualintais e contribuem para trazer novos ficação de milhares de operários.
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Foto / Ascom Ministério Planejamento
ÁREAS VALORIZADAS As obras da Copa do Mundo de futebol de 2014 são, por sinal, outro vetor que anima o mercado imobiliário. As arenas, como estão sendo chamados os novos e modernos estádios, demandam diversas melhorias nas áreas circundantes, de modo a possibilitar o trânsito e atendimento aos turistas (nacionais e estrangeiros) que visitarão as 12 cidades-sede. “A valorização decorre da requalificação dessas regiões. No caso de Fortaleza, onde estamos construindo a Arena Castelão, estão sendo realizadas também intervenções viárias que repercutirão na melhoria do trânsito e acesso local. Toda a região ganha um ‘upgrade’ com a nova Arena Castelão, que é um espaço multifuncional, onde está prevista a instalação de uma série 36
de serviços. Uma secretaria do governo do estado até já foi deslocada para o local”, pontua Antonio Andrade Jr. Na Bahia, por exemplo, um supermercado próximo à obra da Arena Fonte Nova viu suas vendas mensais saltarem 10% devido ao movimento dos trabalhadores. O investimento total no estádio é orçado em mais de R$ 590 milhões. Só as obras viárias em volta da arena, que preveem a construção de viadutos e a repavimentação de vias, consumirão outros R$ 41 milhões. Apesar de reconhecer a valorização das áreas onde estão inseridos grandes projetos, os empresários ainda acreditam ser cedo para calcular quanto isso representa para o setor imobiliário. “É cedo
para falar em números, mas não há dúvida de que esses projetosâncora valorizam muito o entorno. Isso repercute no mercado imobiliário”, confirma Vieira Lima. Antonio Andrade Jr. compartilha da mesma opinião: “É complicado fazer essa estimativa. Mas imagine que seu bairro passe por uma requalificação com intervenções viárias que melhorem o trânsito e ainda seja construído um equipamento nele que vai atrair a implantação de hotéis e outros serviços. A valorização é inevitável. O difícil é quantificá-la” Samy Dana ressalta, porém, que é preciso avaliar o que será feito nestas áreas, até porque a Copa passa e as obras ficam. Segundo ele, as arenas podem puxar o desenvolvimento Setor Imobiliário | NOV / DEZ | 2012
Obra do estádio de Itaquera em São Paulo. Investimento calculado em
R$820
MILHÕES
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turístico. Além disso, a Copa dura um mês, mas as cidades ficam, com os ativos e os passivos do evento. Estão sendo geradas muitas dívidas”, ressalva. O professor da FGV acredita ainda que o governo não está investindo o suficiente em áreas vitais, como os aeroportos. “Para a Copa, o que está sendo feito vai adiantar. Vai haver problemas, mas vai dar. O que me preocupa é depois”, alerta.
Foto Assessoria
desenvolvimento das regiões onde estão localizadas, mas é preciso fazer estudos muito aprofundados sobre os impactos dos empreendimentos, pois em muitos locais já há problemas sérios de trânsito, dentre outros. Ele cita como um bom exemplo a construção da Arena de Itaquera, ou o Itaquerão, futuro estádio do Corinthians, em São Paulo. “O local escolhido é bom. A maioria da população hoje mora na Zona Leste, então você está evitando o deslocamento da maioria”, diz. O professor acredita, porém, que houve erros no projeto para a área, que prevê a construção de um parque hoteleiro próximo ao estádio, em Diadema, na Grande São Paulo. “Quem vai se hospedar lá depois da Copa? Não é um lugar
Para ele, é um desperdício o projeto do trem-bala, que não tem um custo final definido, mas certamente demandará o investimento de dezenas de bilhões de reais. “Seria muito melhor pegar esse montante e investir nos portos e aeroportos, melhorando os atuais e inclusive construindo novos”, pontua Dana.
PARA A COPA, O QUE ESTÁ SENDO FEITO VAI ADIANTAR. VAI HAVER PROBLEMAS, MAS VAI DAR. O QUE ME PREOCUPA É DEPOIS. Samy Dana, professor da FGV.
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HABITAÇÃO TEM MAIOR FATIA
R$108 BILHÕES
são investidos na área de financiamento habitacional
O setor imobiliário, entretanto, não se beneficia apenas do investimento em estradas e redes elétricas e de saneamento. A maior parte dos recursos do PAC 2, inclusive, é aplicada diretamente em habitações. Dos R$ 324,3 bilhões investidos até este ano, R$ 108,6 bilhões são na área de financiamento habitacional. Somente o Programa Minha Casa, Minha Vida, de habitações populares, investiu R$ 129,3 bilhões em empreendimentos na segunda fase do programa. Foram contratadas 799 mil unidades habitacionais e entregues 480 mil casas. Desde o lançamento do PAC, 1,8 milhão de casas e apartamentos foram contratados. Desse total, 53% foram concluídos. Até 2014 está prevista a contratação de dois milhões de moradias.
DESDE O LANÇAMENTO DO PAC, 1,8 MILHÃO DE CASAS E APARTAMENTOS FORAM CONTRATADOS. DESSE TOTAL, 53% FORAM CONCLUÍDOS. As medidas, aliadas à política de redução de juros e aumento no crédito, têm beneficiado o mercado como um todo. “No setor habitacional, o governo está construindo casas, com o Minha Casa, Minha Vida, mas também está reduzindo os juros e tomando outras medidas para facilitar o crédito, e tudo isso ajuda”, ressalta Vieira Lima, do Sinduscon38
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Apesar da maior parte dos investimentos se dividir em diversas obras país afora, alguns projetos gigantescos também têm feito a diferença em determinadas áreas do país. É o caso, por exemplo, de Porto Velho, capital de Rondônia. Há alguns anos, a cidade, que não tinha mais de 400 mil habitantes, não possuía sequer um shopping center. Após o início das obras de duas usinas hidrelétricas – Santo Antônio e Jirau –, a capital vive um boom econômico. O investimento total na usina de
Santo Antônio é de R$ 16 bilhões e na de Jirau, de R$ 9,6 bi. As duas estão entre as dez maiores obras do PAC 2. A magnitude dos empreendimentos mudou a vida de Porto Velho, de onde as usinas ficam próximas. Em Jirau, são 10 mil trabalhadores. Em Santo Antônio, o dobro. Apenas em salários, estima-se a injeção de R$ 1,5 bilhão ao longo das obras. A prefeitura da cidade receberá, até o fim das obras, mais de R$ 230 milhões só em Imposto sobre Serviços (ISS). Além do mais, a
prefeitura e o estado dividirão, meio a meio, R$ 67 milhões por ano, durante 35 anos, como receita de royalties das usinas. A injeção de tanto dinheiro na economia local se traduziu em desenvolvimento para a cidade. No ano passado, a estimativa era que, até o final de 2012, surgissem nada menos que 150 novos prédios na capital de Rondônia, que, é bom frisar, já conta com um shopping center com diversas redes nacionais.
Usina de Jirau, Rondônia. Obra levou mais de 10 mil trabalhadores para o local e mudou a vida em Porto Velho.
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