Paper infografiado-Fideicomiso en La República Dominicana by Signare

FIDEICOMISO EN LA REPÚBLICA DOMINICANA

Seminario de la construcción Maestría en Ciencias en Administración de la Construcción

Paper acadĂŠmico

INSTITUTO TECNOLÓGICO DE SANTO DOMINGO (INTEC) FACULTAD DE INGENIERIA MAESTRÍA EN CIENCIAS EN ADMINISTRACIÓN DE LA CONSTRUCCIÓN SEMINARIO DE LA CONSTRUCCIÓN

FIDEICOMISO EN LA REPÚBLICA DOMINICANA

Ing. Darío George 1070742

Ing. Junior Vásquez 1042317 Autores Arq. Derby González Facilitador

18 de abril de 2017 Santo Domingo Reíública Dominicana

Ing. Marcos Matos 1070695

Fa c i l i t a d o r

Arq. Derby González Graduado en la Universidad Autónoma de Santo Domingo (UASD), maestro en ciencias de la arquitectura en el Instituto Politécnico Nacional de México. Profesor en la maestría de Administración de la Construcción de la Universidad INTEC. Asesor metodológico de los trabajos de grado en la Maestría en Administración de la Construcción, INTEC

Ing. Darío George Ingeniero Civil egresado Universidad Nacional Pedro Henríquez Ureña (UNPHU). Actualmente estudiante de la Maestría en Ciencias en la Administración de la Construcción en el Instituto Tecnológico de Santo Domingo (INTEC).

Ing. Junior Vásquez

Ingeniero Civil egresado del Instituto Tecnológico de Santo Domingo (INTEC). Actualmente estudiante de la Maestría en Ciencias en la Administración de la Construcción de la misma universidad.

Ing. Marcos Matos Ingeniero Civil egresado de la Pontificia Universidad Católica Madre y Maestra (PUCMM). Actualmente estudiante de la Maestría en Ciencias en la Administración de la Construcción Instituto Tecnológico de Santo Domingo (INTEC).

Autores

Índice 01 02 03

Introducción Desarrollo del paper Metodología básica del paper Resumen de paper Palabras claves

I II III IV V VI VII VIII IX X XI XII XIII XIV 04

Introducción

05 06

Imagengrafía

Palabras claves Tipos de fideicomisos ¿Quiénes estan facultados a fungir como fiduciarios? Fideicomiso para la construcción ¿Qué otras figuras participan en este contrato? Fideicomiso de preventas ¿Qué sucede cuando concluye la obra? Beneficios del fideicomisos de construcción ¿Es posible la participación del estado en estos proyectos? Beneficios y ventajas del fideicomiso inmobiliario.

Riesgos y desventajas Percepción vs realidad Conclusión y comentarios Infografía

Internetgrafía

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01 I n t r o d u c c i ó n El Fideicomiso, es el acto mediante el cual una o varias personas, llamadas fideicomitentes, transfieren derechos de propiedad u otros derechos reales o personales, a una o varias personas jurídicas, llamadas fiduciarios, para la constitución de un patrimonio separado, llamado patrimonio fideicomitido, cuya administración o ejercicio de la fiducia será realizada por el o los fiduciarios según las instrucciones del o de los fideicomitentes, en favor de una o varias personas, llamadas fideicomisarios o beneficiarios, con la obligación de restituirlos a la extinción de dicho acto, a la persona designada en el mismo o de conformidad con la ley. El objetivo de la Ley para el Desarrollo del Mercado Hipotecario y el Fideicomiso, Ley 189-11, es crear las figuras jurídicas necesarias y fortalecer las existentes, para poder desarrollar el mercado hipotecario dominicano, canalizando recursos de ahorro voluntario u obligatorio, para el financiamiento a largo plazo de la vivienda y de la construcción en general.

D e s a r ro l l o 02 P a p e r a c a d é m i c o Graduado en la Universidad Autónoma de Santo Domingo (UASD), maestro en ciencias de la arquitectura en el Instituto Politécnico Nacional de México. Profesor en la maestría de Administración de la Construcción de la Universidad INTEC. Asesor metodológico de los trabajos de grado en la Maestría en Administración de la Construcción, INTEC Graduado en la Universidad Autónoma de Santo Domingo (UASD), maestro en ciencias de la arquitectura en el Instituto Politécnico Nacional de México. Profesor en la maestría de Administración de la Construcción de la Universidad INTEC. Asesor metodológico de los trabajos de grado en la Maestría en Administración de la Construcción, INTEC

FIDEICOMISO EN LA REPÚBLICA DOMINICANA

03 M e t o d o l o g í a El trabajo fue realizado en un tiempo de 3 meses, bajo la supervisión del encargado de la asignatura Seminario de la construcción. Para el entendimiento y manejo de los temas tratados en todo el desarrollo de la asignatura, los estudiantes realizaron exposiciones en el aula explicando detalladamente en qué consistía el desarrollo de un paper y de una infografía, que utilidad tienen y como debe deben estructurarse. Para el desarrollo de la investigación y posterior realización del articulo e infografía, recolectamos información proveniente de libros y artículos publicados por entidades académicas, lo cual nos sirvió de herramienta para facilitar la elaboración del contenido.

FIDEICOMISO EN LA REPÚBLICA DOMINICANA

ofrece hacer un fideicomiso, como también las desventajas que tiene un contrato de fideicomiso. En este punto se dará cuenta de que el fideicomiso tiene mucha más ventaja que desventaja y por esta razón es que le recomendamos al lector de este artículo que a la hora de elaborar un proyecto piense en el fideicomiso como una posible alternativa para hacer negocio.

RESUMEN: El fideicomiso es el acto mediante el cual una persona o empresa (fideicomitente) que posee una propiedad, le sede los derechos de esta a otra persona o institución (fiduciario) facultado para realizar este tipo acto, con el fin de utilizarla para desarrollar un proyecto dentro de la misma, en el cual ambas partes este de acuerdo en realizar. En la Republica Dominicana, contamos con una ley (ley 189-11), la cual regula la forma de cómo realizar el fideicomiso, las personas que intervienen en el fideicomiso al igual que sus funciones, penalidades para los que la incumplen, entre otras cosas. Una vez que se realiza el contrato y se firma por ambas partes la propiedad pasa a ser un patrimonio autónomo, por lo tanto, el único dueño de esta propiedad es el fideicomiso. En el desarrollo de este artículo detallaremos la forma en que se realiza este acto.

PALABRAS CLAVES: . Fideicomiso, fideicomitente, fiduciario, fiducia, beneficiario, acreedor, bienes fideicomitidos, contrato. SUMMARY: The escrow (Trust) is the act where a person or a company (settlor) that possess a property, cedes rights to this other person or Institution (trust) empowered to perform such act, in order to use this to develop a project within the same, were both parties agree to perform. In the Dominican Republic we have law 189-11, which regulates the way we make the trust, people involved in the trust, as well as their functions, penalties for the breach, among other things. Once the contract is made and signed by both parties, the property becomes an autonomous patrimony, therefore the sole owner of this property is the trust. In the development of this article we will detail how this act is carried out. There are different types of trust, but we will focus in the trust for housebuilding in the Dominican Republic, in the presale trust and building low-income housing trust.

Hay diferentes tipos de fideicomiso, pero haremos énfasis en el fideicomiso para la construcción inmobiliaria en la Republica Dominicana, en el fideicomiso de preventa y en el fideicomiso de construcción de vivienda de bajo costo. También mencionaremos los beneficios y las ventajas que nos

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We are also going to mention the benefits and advantages that the escrow offers us, as well as the disadvantages of the escrow agreement. In this point you will realize that the trust offers much more advantages rather than disadvantages, and because of this we recommend the reader of this article that when it comes to developing a project think about the trust as a possible alternative to make business

institucionales y fomentando el uso de instrumentos de deuda que faciliten dicha canalización, lo que unido a la creación de incentivos especiales, aportes del Estado y economías de procesos, sirvan para promover proyectos habitacionales, especialmente los de bajo costo, y así mitigar el déficit habitacional en la República Dominicana.1 El Fideicomiso, es el acto mediante el cual una o varias personas, llamadas fideicomitentes, transfieren derechos de propiedad u otros derechos reales o personales, a una o varias personas jurídicas, llamadas fiduciarios, para la constitución de un patrimonio separado, llamado patrimonio fideicomitido, cuya administración o ejercicio de la fiducia será realizada por el o los fiduciarios según las instrucciones del o de los fideicomitentes, en favor de una o varias personas, llamadas fideicomisarios o beneficiarios, con la obligación de restituirlos a la extinción de dicho acto, a la persona designada en el mismo o de conformidad con la ley.

KEYWORDS: Trust, settlor, trustee, beneficiary, creditor, property, trust property, contract, agreement.

I INTRODUCCIÓN El objetivo de la Ley para el Desarrollo del Mercado Hipotecario y el Fideicomiso, Ley 189-11, es crear las figuras jurídicas necesarias y fortalecer las existentes, para poder desarrollar el mercado hipotecario dominicano, canalizando recursos de ahorro voluntario u obligatorio, para el financiamiento a largo plazo de la vivienda y de la construcción en general, profundizando el mercado de capitales con la ampliación de alternativas para los inversionistas

1- Informacion obtenida de la ley sobre Desarrollo de mercado hipotecario

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El fideicomiso está basado en una relación de voluntad y confianza mutua entre el fideicomitente y el fiduciario, mediante la cual este último administra fielmente los bienes fideicomitidos, en estricto apego a las instrucciones y a los requerimientos formulados por el fideicomitente .2

los administradores de fondos de inversión, los intermediarios de valores, los bancos múltiples, las asociaciones de ahorros y préstamos, y otras entidades de intermediación financiera previamente autorizadas por la Junta Monetaria. Fideicomisario o beneficiario: se entenderá por fideicomisario o beneficiario, la persona física o jurídica, a favor de quien el o los fiduciarios administren los bienes dados en fideicomiso. Acreedor: Jurídicamente, el acreedor es la parte activa de la relación obligacional, que puede ser una persona física o jurídica, que tiene el derecho de reclamar a la parte deudora que cumpla con la prestación a la que se comprometió, éste tiene derecho de exigir su cobro por los medios que la ley le otorga.

PALABRAS CLAVES

Fideicomitente: es la persona física o jurídica que transfiere derechos de propiedad u otros derechos reales o personales al o a los fiduciarios, para la constitución de uno o varios fideicomisos. Fiduciario: es la persona jurídica autorizada por la ley, para fungir como tal, que recibe los bienes dados o derechos cedidos en fideicomiso para cumplir con ellos las instrucciones del o, de los fideicomitentes. Conforme a la Ley de Fideicomiso, sólo podrán fungir como fiduciarios y realizar el negocio de fideicomiso las personas jurídicas constituidas de conformidad con las leyes de la República Dominicana, cuyo fin exclusivo sea actuar como tales, los administradores de fondos de

III TIPOS DE FIDEICOMISOS o Fideicomiso de inversión y desarrollo Inmobiliario. o Fideicomiso de mercado público de valores. o Fideicomisos estatales. o Fideicomiso de planificación sucesoral.

2- Informacion obtenida de la ley sobre Desarrollo de mercado hipotecario

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o Fideicomiso de Administración o Fideicomiso de Administración de inmuebles. o Fideicomiso de apoyo al crédito. o Fideicomiso en garantía. o Otra clase: Cualquier otro tipo de fideicomiso, siempre y cuando se ajuste a la Ley 18911. En la presente investigación, nos enfocaremos en el Fideicomiso de inversión y desarrollo inmobiliario en la República Dominica.

 “Personas jurídicas constituidas de conformidad con las leyes, con el fin exclusivo de fungir como fiduciario. Estas sociedades deben registrarse e informar sobre el inicio de sus operaciones en la DGII. La sociedad fiduciaria de uso exclusivo, que no pertenezcan a un grupo financiero, se encuentra bajo la supervisión de la DGII.  Administradoras de Fondos de Inversiones, únicamente respecto de los fondos de inversión que estén bajo su administración. Para fungir como fiduciarias, estas sociedades deben contar con la autorización de la Superintendencia de Valores y se encuentran bajo su supervisión.  Intermediarios de Valores, únicamente respecto de las carteras que administran en los casos en que tales carteras se constituyan en fideicomisos. Para fungir como fiduciarias, estas sociedades deben contar con la autorización de la Superintendencia de Valores y se encuentran bajo su supervisión. 3

IV ¿QUIÉNES ESTAN FACULTADOS A FUNGIR COMO FIDUCIARIOS?

3- Información obtenida de la pagina web de la DGII

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El fiduciario comienza a ejercer un “dominio imperfecto” sobre el inmueble transmitido pues éste no se incorpora a su patrimonio, sino que constituye un patrimonio autónomo pleno e independiente (Fondo fiduciario) diferente al patrimonio del fiduciante y fiduciario.

 Bancos Múltiples, Asociaciones de Ahorros y Préstamos y otras entidades de intermediaciones financieras autorizadas a esos fines por la Junta Monetaria. Estas sociedades, en el ejercicio de su función fiduciaria, se encuentran bajo su supervisión de la Superintendencia de Bancos.”4

El fiduciario, en su rol de administrador, y en pos de cumplir el mandato encargado en el contrato de fideicomiso, tendrá facultades amplias para contratar constructores, arquitectos y demás sujetos que intervendrán en el desarrollo inmobiliario (prestadores de servicios, empleados, etc.), para adquirir materiales y en general llevar adelante todas las actividades propias de la construcción. Este rol es indelegable más allá de que a los efectos de cumplir con el mandato deba indefectiblemente contratarse personas idóneas en la materia.

FIDEICOMISO PARA LA CONSTRUCCIÓN

El fideicomiso para la construcción o inmobiliario es aquel por el cual se celebra un contrato de fideicomiso para construir un inmueble (edificio de departamentos, casas, etc.). En el contrato se deben establecer todas y cada una de las condiciones relativas a la construcción, administración, forma en que participarán los inversores en el fideicomiso, derechos y obligaciones del fiduciario, destino de los bienes obtenidos una vez cumplido su objeto, plazos de ejecución, etc. El fiduciario, en su rol de administrador, recibe del fiduciante un terreno para que se desarrolle en él un proyecto de construcción 4- Información obtenida de la pagina web de la DGII

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VI ¿QUÉ OTRAS FIGURAS PARTICIPAN EN ESTE CONTRATO?

VII FIDEICOMISO DE PREVENTAS Uno de los fideicomisos más populares en el mercado es el de preventas de un proyecto inmobiliario, el cual consiste en la administración de los recursos generados por la preventa de un proyecto. Este tipo de negocios se limita a recibir los recursos de los futuros compradores en una cuenta especial para el proyecto, y entregarlos al constructor una vez se cumplan los requisitos técnicos, jurídicos y financieros establecidos en el contrato.

También existe la figura de los inversores, quienes participan del negocio fiduciario de la construcción de inmuebles aportando fondos y como contrapartida pueden ser quienes resulten beneficiarios de la obra terminada, recibiendo unidades o bien participando de los resultados obtenidos por la venta a terceros de las mismas. La participación de los inversores permite obtener los recursos para financiar la obra y sus aportes dinerarios son el mecanismo por el cual se incorporan los inversores al proyecto. En el mismo contrato de fideicomiso se puede dejar establecido cómo será el mecanismo de incorporación de inversores. Participan en una situación similar a la de un accionista en una sociedad, pero con la ventaja de que su riesgo empresario se limita al proyecto propiamente en cuestión.5

En este Fideicomiso, los constructores promueven las ventas, se aprovecha este momento para adquirir los permisos y licencias necesarias para la ejecución del proyecto.

5- Información obtenida de articulo de la pagina web http://www.eldinero.com.do/17076/el-fideicomiso-mas-alla-del-mercadoinmobiliario/

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VIII

¿QUÉ SUCEDE CUANDO CONCLUYE LA OBRA?

VIVIENDAS DE BAJO COSTO

Su objetivo principal es la construcción y comercialización de proyecto inmobiliarios calificados como de bajo costo de acuerdo con las especificaciones establecidas en la Ley 189-11.6 El artículo 129 de esta Ley.Establece, que, “Los Proyectos de Viviendas de Bajo Costo son proyectos de soluciones habitacionales, con participación de los sectores públicos y/o privados, cuyas unidades tendrán un precio de venta igual o inferior a dos millones de pesos (RD$2,000,000.00), monto que será ajustado anualmente por inflación conforme a las disposiciones del Artículo 327 del Código Tributario de la República Dominicana, y mediante los cuales se facilita el acceso de la familia a una vivienda digna. Los Proyectos de Viviendas de Bajo Costo podrán beneficiarse del desarrollo y aplicación de los instrumentos legales, financieros y fiscales previstos en la presente ley, a fin de incrementar los recursos disponibles para el financiamiento de los mismos y su infraestructura, así como para poder reducir los costos de las viviendas

Una vez finalizada la obra, las unidades pueden ser entregadas al fiduciante y/o a los inversores, quienes la reciben en carácter de beneficiarios de las mismas, pudiendo luego darles cualquier destino posible (venta, alquiler u ocupación) o bien se les entrega a los clientes-compradores, quienes cancelan el saldo de precio convenido. Si las unidades se destinaran totalmente a la venta a terceros, el fiduciario a efectos de cumplir con el contrato de fideicomiso deberá distribuir el producido entre los fiduciantes / inversores de acuerdo a los porcentajes de participación de cada uno de ellos en el fideicomiso. Concluida la obra y dado el destino correspondiente a las unidades construidas, el fideicomiso se disuelve por haberse cumplido el objeto del contrato.

6- Información obtenida de articulo de la pagina web http://www.fiduciariareservas.com/Pages/Fideicomiso-DesarrolloProyectos-de-Vivienda-de-Bajo-Costo.aspx

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Propiedad Inmobiliaria, Vivienda Suntuaria y Solares Urbanos No Edificados (IPI) establecido por la Ley No.18-88, y sus modificaciones.

X BENEFICIOS DEL FIDEICOMISOS DE CONSTRUCCIÓN PARA EL DESARROLLO DE PROYECTOS DE VIVIENDAS DE BAJO COSTO.

d) Impuestos sobre la construcción, tasas, derechos, cargas y arbitrios establecidos en la Ley que crea un Sistema de Elaboración de Reglamentos Técnicos para la Preparación y Ejecución de Proyectos y Obras Relativas a la Ingeniería, la Arquitectura y Ramas Afines, y su Reglamento de Aplicación, así como cualquier otra legislación que se haya creado o por crear, que afecte la construcción con el cobro de impuestos, tasas, derechos, cargas o arbitrios, incluyendo cualesquier otros impuestos sobre los servicios de construcción u otros servicios conexos brindados para el beneficio del proyecto.

Los fideicomisos para la construcción creados para el desarrollo de Proyectos de Viviendas de Bajo Costo debidamente calificados, quedarán exentos del pago de un cien por ciento (100%) de los impuestos descritos a continuación: a) Impuesto sobre la Renta y Ganancias de Capital previsto por el Código Tributario de la República Dominicana, y sus modificaciones. b) Cualquier impuesto, derecho, tasa, carga, o contribución alguna que pudiere ser aplicable a las transferencias bancarias y a la expedición, canje o depósito de cheques. c) Impuesto sobre activos o patrimonio, incluyendo, pero no limitado, al Impuesto a la

e) Impuestos sobre el traspaso de bienes inmuebles y registro de operaciones inmobiliarias en general

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participación del sector privado deberá realizarse a través de la incorporación de un fideicomiso para la construcción.”

¿ES POSIBLE LA PARTICIPACION DEL ESTADO EN ESTOS PROYECTOS?

XII

El Articulo 134 de la Ley 189-11, establece lo siguiente: “Podrán desarrollarse proyectos de viviendas de bajo costo de participación mixta entre el Estado y el sector privado, pudiendo cada uno de éstos aportar parte o la totalidad del o los inmuebles donde serán construidos dichos proyectos y/o los recursos requeridos para el financiamiento de los mismos.”

BENEFICIOS Y VENTAJAS DEL FIDEICOMISO INMOBILIARIO

 Además de menores costos de constitución y de ejecución, sin dudas la ventaja principal de un fideicomiso inmobiliario está marcada por el "aislamiento patrimonial del fideicomiso", esto significa que todo lo que forma parte del proyecto inmobiliario (bienes fideicomitidos) son un patrimonio separado del patrimonio personal de quienes actúen como fiduciante y fiduciario, es decir que aquellos acreedores particulares de estos no podrán avanzar sobre los bienes fideicomitidos por deudas contraídas por estos anteriormente y en otros negocios, por lo tanto el patrimonio entregado en garantía es inembargable y puede garantizar futuras operaciones sin necesidad de volver a constituir un fideicomiso.

Continua en el Artículo 135, expresando lo siguiente: “Sin perjuicio de que los inmuebles para el desarrollo de este tipo de proyecto hayan sido aportados al fideicomiso para la construcción por el Estado, sobre los mismos podrá ser inscrita hipoteca convencional a favor de los entes que hayan financiado el proyecto a los fines de garantizar sus créditos. “ Artículo 136 “Cada proyecto de viviendas de bajo costo realizado mediante aportes del Estado y con

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 Los fideicomisos, desde el punto de vista contable, también tienen ventajas puesto que las eventualidades propias de un proyecto constructivo quedarán fuera de los balances de los fiduciantes, en los que habrá una salida de bienes aportados al fideicomiso y en reemplazo aparecerá un crédito a favor del fiduciario.

 Aumenta Y Facilita la participación de inversionistas en el Proyecto por la seguridad y transparencia que la figura de este tipo de Fideicomiso ofrece al momento de realizar sus aportes, ya que estos pasan a ser administrados por la Fiduciaria Popular.  Abre las puertas para compradores/inversionistas extranjeros, dominicanos residentes en el exterior y a posibles clientes actualmente no bancarizados o no sujeto de créditos para la compra de vivienda con financiamiento bancario.

 Conoce la viabilidad del Proyecto previo a incurrir en gastos mayores, financiamientos, asumir obligaciones, que le podrían perjudicar en caso de que el proyecto no inicie.  El constructor no necesariamente tiene que comprar previamente el inmueble y el Propietario no pierde el control total del mismo, en caso de que el proyecto no se lleve a cabo.

 Los aportes/pagos/inversiones generan intereses durante la fase de Preventas.  Para la construcción de vivienda de bajo costo (precio de venta tope RD$2.3MM) la ley 189-11 establece una serie de beneficios fiscales  Es un mitigador de riesgo.

 Brinda mayor potencial y velocidad en las ventas, al ofrecer seguridad y confianza a los compradores de los inmuebles, ya que sus aportes/pagos van a ser custodiado y administrado por la Fiduciaria Popular.

 En la etapa de preventa, los inversionistas puedes determinar la viabilidad del proyecto y de esta manera, asegurar la inversión futura.

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 El inversor o Fideicomitente, evita los riesgos de asociarse con otra persona "riesgosa" y que los acreedores de esa persona, que por ejemplo aportó $ 50,000 pesos dominicanos para la ejecución de una obra determinada y en el transcurso de la obra sea embargado por $ 1.000.000 de pesos dominicanos, afectando en $ 950.000 pesos del capital invertido por otro/s inversores y poniendo en riesgo la ejecución del proyecto, cosa que no ocurriría si se utiliza un contrato de fideicomiso, debido a que este negocio genera un patrimonio, en cabeza del fiduciario, diferente al patrimonio de cada uno de los fiduciantes.

 Existe el riesgo de que el fiduciario no cumpla con lo estipulado en el contrato de fideicomiso. Es el fiduciario quien garantiza la buena administración de los recursos de el o los fideicomitentes, de conformidad con lo establecido en el contrato. De ahí la importancia de contratar un fiduciario con experiencia que asegure una actuación prudente y que actúe profesionalmente en el ejercicio de su encargo. Otros riesgos a considerar en este mercado son: Riesgos operativos, riesgos políticos, riesgos legales y riesgos financieros. La Ley establece en su Artículo 32, Párrafo I, lo siguiente: “Si los fiduciarios faltaren a sus deberes o ponen en peligro los intereses que les fueren confiados, el o los fideicomitentes o fideicomisarios pueden, si el acto constitutivo así lo estipula, sustituir al o a los fiduciarios. En caso de que el acto de fideicomiso no establezca esta facultad, el o los fideicomitentes o fideicomisarios, siempre que tengan sospechas fundadas de incumplimientos graves del o de los fiduciarios, podrán demandar en justicia el nombramiento de un fiduciario provisional o solicitar el reemplazo del o de los fiduciarios por

 En definitiva, el patrimonio del fideicomiso solamente responde ante deudas contraídas en el propio fideicomiso, no por deudas particulares de las partes, lo que resulta en un particular y gran beneficio.

XIII

RIESGOS Y DESVENTAJAS

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cualquiera de las causas de remoción judicial contenidas en la presente ley. Si se comprueba que hubo de parte de cualquiera de los fiduciarios dolo, negligencia, imprudencia, impericia o incumplimiento de las obligaciones contractuales, será responsable por la pérdida o deterioro de los fondos fiduciarios, debiendo reintegrar al patrimonio del fideicomiso el valor de lo perdido, más una indemnización por los daños y perjuicios, sin detrimento de la responsabilidad penal a que hubiere lugar.”

Artículo 33: “Sin perjuicio de cualquier otro tipo de responsabilidad penal a la que de conformidad con la ley pudieren ser sometidos los miembros del Consejo de Administración, los directores, administradores o empleados del o de los fiduciarios, si le dieren al patrimonio fideicomitido a su cargo una aplicación diferente a la destinada o si en beneficio propio o de un tercero dispusieren, gravaren o perjudicaren los bienes fideicomitidos, serán pasibles de ser condenados por los tribunales penales competentes de la República, con multas de quinientos mil pesos (RD$500,000.00) a diez millones de pesos (RD$10,000,000.00) ajustables por inflación anual conforme reglamentariamente se determine y penas de tres (3) a diez (10) años de prisión.”

Párrafo II: “Las funciones atribuidas a los fiduciarios son indelegables, por lo que éstos serán responsables frente al o a los fideicomitentes y fideicomisarios de las acciones u omisiones de los auxiliares y apoderados que bajo su responsabilidad realicen actos del fideicomiso.”

 Como es una ley reciente, no tenemos jurisprudencia en materia fiduciaria y hay una serie de conceptos que pudiesen ser mal interpretados y pudieran crear confusión al momento de la creación de este contrato.

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El fideicomiso para viviendas de bajo costos, se creó en nuestro país, para poder combatir los escases de vivienda por la que pasa la población en la actualidad. Y que, por tal razón, el gobierno en pro de esta iniciativa, reduce a prácticamente cero los impuestos que normalmente se pagarían en una construcción civil de este tipo. Esta ventaja es la que hace del fideicomiso una herramienta atractiva, pero también interesante para quienes se aprovechan de los buenos deseos comunes, para su enriquecimiento particular.

XIV PERCEPCIÓN VS REALIDAD El fideicomiso en República Dominicana, se ha vendido como un producto financiero revolucionario y confiable, capaz de acabar con los escases de viviendas mediante la creación de proyectos económicos para las personas de bajo recursos (beneficiarios) en donde su inversión es asegurada por una figura administradora o fiduciario. Mientras que a los fideicomitentes (inversionistas) se les asegura el retorno de su inversión más la utilidad sin mayores riesgos. En este punto es donde inicia el problema.

Se han reportados casos, en los cuales, personas o empresas con alto poder adquisitivos, se aprovechan de los beneficios que brinda el gobierno a el contrato del Fideicomiso, en materia impositiva. Y crean un proyecto habitacional económico con cero por ciento de impuesto, para luego ser comprados por ellos mismos o terceros que tampoco son personas de bajos recursos y proceder a la sobreevaluación del proyecto para venderlos o alquilarlos. Esta práctica no solo es una burla a las autoridades, sino que una vez más nos muestra como algo que se detecta a simple vista, a veces es tan difícil de percibir por las autoridades competentes.

Esta herramienta financiera se ha vendido en nuestro país, como la quinta maravilla del tiempo moderno, en el que dicen, que es un sistema o producto en el cual puedes invertir sin temor a ser defraudado y, en el que los patrimonios cedidos para los fines, estarán protegidos y resguardados por una entidad competente que se asegurará de que el contrato concluya y se cumplan cada una de sus partes. Pero esta historia es buena solo para algunos.

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XV CONCLUSIONES Y COMENTARIOS

Con este trabajo, nuestra intención no es crear una mala percepción de lo que es el Fideicomiso ni para que se ha creada, porque como se ha podido observar a lo largo de esta investigación, la ley 189-11 se crea para un uso exclusivo del fideicomiso, sin embargo, debemos tomar en cuenta y medir, como es aplicada, por quienes y con qué fin.

Debemos tener cuidado, y mirar con una lupa el desarrollo del fideicomiso en nuestro país, y también observar que, en países como México y Argentina, el fideicomiso es utilizado para encubrir acciones ilícitas por parte de personas que se aprovechan de los beneficios de esta herramienta, como el secreto bancario, y ocultan dinero de forma ‘Legal’. Esta muestra debe darnos una lección y ponernos a reflexionar, de cómo es posible que en países más desarrollados que nosotros, con más tiempo utilizando esta herramienta, sucedan cosas así y, poner en nuestras mentes, la siguiente pregunta: ¿Realmente el Fideicomiso es una herramienta revolucionaria y segura?

04 I n fo g ra f í a Graduado en la Universidad Autónoma de Santo Domingo (UASD), maestro en ciencias de la arquitectura en el Instituto Politécnico Nacional de México. Profesor en la maestría de Administración de la Construcción de la Universidad INTEC. Asesor metodológico de los trabajos de grado en la Maestría en Administración de la Construcción, INTEC Graduado en la Universidad Autónoma de Santo Domingo (UASD), maestro en ciencias de la arquitectura en el Instituto Politécnico Nacional de México. Profesor en la maestría de Administración de la Construcción de la Universidad INTEC. Asesor metodológico de los trabajos de grado en la Maestría en Administración de la Construcción, INTEC

05 I m a g e n g r a f Ă a

Imagen 1 Recuperada el 05 de abril de 2017 de: http://afi.sofimex.com.mx/sofimex _web/sofimex_web/img0809/fiduciario-que-esfideicomiso.jpg

Imagen 2 Recuperada el 05 de abril de 2017 de: https://previews.123rf.com/images /anisimovfedor/anisimovfedor1606 /anisimovfedor160600021/587248 80-Ingenier-a-de-la-Construcci-nTrabajadores-IndustrialesProyecto-Vector-Manageringeniero-civil-arqu-Foto-dearchivo.jpg

Imagen 3 Recuperada el 05 de abril de 2017 de: http://northdallasgazette.com/wor dpress/wpcontent/uploads/2016/12/legaljustice.jpg

Imagen 3 Recuperada el 05 de abril de 2017 de: http://cdns2.freepik.com/freephoto/engineer-with-phone-andplanes_72147491992.jpg

05 I n t e r n e t g r a f í a • Phlaw, Recuperado el 07 de abril de 2017 de: http://www.phlaw.com/imagen?file=articul os/302/ley-desarrollo-mercado-hipotecariofideicomiso-en-republica-dominicana • Sociedad fiduciaria global. Recuperado el 07 de abril de 2017 de : http://sociedadfiduciariaglobal.com/servici os-fideicomiso-de-viviendas-de-bajo-costo/

â&#x20AC;˘ El Dinero , Recuperado el 07 de abril de 2017 de: http://www.eldinero.com.do/17076/elfideicomiso-mas-alla-del-mercadoinmobiliario/ â&#x20AC;˘ Fiduciaria Reservas, Recuperado el 07 de abril de 2017 de: http://www.fiduciariareservas.com/Pages/F ideicomiso-Desarrollo-Proyectos-deVivienda-de-Bajo-Costo.aspx

Instituto Tecnolรณgico De Santo Domingo

Santo Domingo Republica Dominicana