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SIPCES Informativo Bimestral n Ano 15 n nº 123 n NOVEMBRO/ DEZEMBRO 2013

Férias

Festa do Síndico A consolidação de um evento

Os cuidados para manter a diversão.

Contribuição Sindical

Segurança .02

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Cuidado redobrado nesse período

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Começando a planejar 2014

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2 | SIPCES – Sindicato Patronal de Condomínios

Editorial

Festa do Síndico

Que venha

2014!

Chegamos a mais um período em que procuramos rever, tanto no campo pessoal quanto no profissional, o que deu certo, apagar o que deu errado e planejar as ações do próximo ano. Em nossa vida condominial esse balanço não é diferente, e esse é o período principal para podermos realmente planejar o próximo ano do Condomínio.

Enquanto fazemos isso não podemos esquecer o agora, época em que começam as férias e que as atenções devem estar voltadas para dois pontos essenciais: área de lazer e a segurança. Sobre a área de lazer damos algumas orientações sobre como entreter crianças e adolescentes durante esse período.

Sobre a segurança falaremos dos cuidados a serem tomados, uma vez que muitas pessoas se ausentam dos condomínios, deixando-os vazios, e buscamos orientá-los como evitar imprevistos devido a essa situação.

Falamos ainda sobre a importância da manutenção dos elevadores e orientamos sobre o pagamento da Contribuição Sindical, que acontece até o final do mês de janeiro.

Encerramos nosso ano mostrando um pouco da Festa do Síndico, ainda mais especial neste ano de 2013. Ano em que comemoramos 20 anos de muitas conquistas e reforçamos nosso compromisso com o segmento condominial capixaba, buscando melhorias e inovações.

Fica o desejo de todos os funcionários do SIPCES para que o próximo ano seja repleto de novas conquistas.

Desejamos a todos os nossos parceiros e associados que 2014 aconteça com muita inovação e ações positivas.

Boas festas.

Cyro Bach Monteiro Presidente

Festa do Síndico 20 anos. Inovando sempre

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atisfação total. Assim podemos resumir a alegria em ter contado com a presença de aproximadamente 400 associados e parceiros na 4ª Festa do Síndico, realizada em 30 de novembro no Cerimonial Aspomires, em Bento Ferreira, em comemoração ao Dia do Síndico e também aos 20 anos do Sindicato Patronal de Condomínios – SIPCES. No evento pudemos receber a todos num clima de muita descontra-

ção e satisfação pelo dever cumprido com muita dedicação ao longo do ano, ao lado de amigos que fazem o melhor pelo desenvolvimento do segmento condominial de nosso Estado.

O sucesso da festa reflete bem o nível de satisfação com o trabalho que vem sendo desenvolvido até aqui, e que buscaremos melhorar de forma contínua para atender as necessidades do mercado.

Expediente Sindicato Patronal de Condomínios Residenciais, Comerciais e Mistos e empresas de Administração de Condomínios no Estado do Espírito Santo, exceto Região Sul. SEDE PRÓPRIA Av. Princesa Isabel, 574 – Bloco A, salas 606/611 Ed. Palas Center – Centro – Vitória/ES – CEP: 29010-360 Tel.: (27) 3421-6302 – www.sipces.org.br / sipces@sipces.org.br DIRETORIA EXECUTIVA Presidente Cyro Bach Monteiro Vice Presidente Gedaias Freire da Costa Secretaria Executiva Elizabeth Esteves Tesoureiro Antônio Assis de S. Caramuru Suplentes José Eduardo Martins / Joel da Escossia Filho / Celso Monteiro Berlinck Conselho Fiscal Efetivos – Milton Hilário Martins Ferreira / Rosa Maria Rigotti / Aderbal de Oliveira Valério Conselho Fiscal Suplentes – Sady Gomes de Azeredo / Aristóteles Teixeira de Souza / Claudionor Brandão Delegados Representantes Gedaias Freire da Costa / Cyro Bach Monteiro

Assessor Jurídico Roberto Garcia Merçon (OAB/ES 6445) Equipe de trabalho Flávia Costa Silva / Juliana Bolzan de Oliveira / Luana Barcellos Gotardo / Vanda Rangel da Vitória / Maria de Lourdes M. Pereira Edição Ofício Comunicação e Cultura 27 3019-6240 oficio@oficio.art.br Jornalista responsável Mário L. Fosse Projeto gráfico e diagramação Nina Nogueira Fotos Acervo SIPCES / Mário L. Fosse Impressão Gráfica e Editora JEP Tiragem 1.100 exemplares

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Ponto de vista

Desempenhando o papel de síndico também em sala de aula

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inco anos de atuação como síndico já foram suficientes para que Jorge Luiz de Souza Elias se tornasse até mesmo professor do curso de Porteiro e Vigilante do SEST/SENAT. Próximo de completar a sua terceira gestão à frente do Condomínio Ulan Bator, em Itapoã, Vila Velha, Jorge reafirma a importância de uma gestão qualificada e da formação de bons profissionais para uma melhor atuação nos condomínios. Confira um pouco como foi nossa conversa com o síndico e professor, e como ele faz para administrar as duas funções no seu dia a dia.

InfoSIPCES Como é a experiência de ser síndico e ao mesmo tempo professor em um curso de qualificação de Porteiros e Vigilantes? Como conciliar essas tarefas?  Estou completando minha terceira gestão à frente do condomínio onde moro, passando dos cinco anos de dedicação a essa gratificante tarefa. Ministro as aulas do curso do SEST/SENAT, um programa do Governo Federal, pelas manhãs e noites. Pelo período da tarde me dedico integralmente ao condomínio. A experiência tem sido absurdamente produtiva, pois se complementam a todo instante.

Minha experiência como síndico permite que eu reforce e trabalhe a atenção naquilo que os condomínios realmente precisam e esperam de um bom profissional. Por outro lado, enxergo nas dúvidas dos alunos alguns pontos que podem ser melhorados no profissional que atua no meu condomínio. É um grande processo de troca.

E QUAL É ESSE PONTO PRINCIPAL A SER TRABALHADO?  Sem dúvidas é que eles entendam a importância da portaria e a postura a ser adotada pelo porteiro ou por quem for atuar na segurança condominial. Sempre procuro levar os alunos a conhecer, in loco, condomínios com estruturas diferentes, para que eles enxerguem que cada unidade, cada prédio, é uma realidade, e a postura deles deve se ade-

O síndico e professor Jorge Elias e sua esposa na 4ª Festa do Síndico, promovida pelo SIPCES

quar a cada um desse empreendimento.

E COMO SÍNDICO? EXISTE UM MÉTODO PRÓPRIO QUE VOCÊ UTILIZA PARA ADMINISTRAR O CONDOMÍNIO?  Na minha opinião, e tem funcionado bem durante esses anos, é a participação. O síndico tem que estar presente no condomínio, não pode fugir dos condôminos ou delegar tudo para as administradoras. É um conjunto, é trabalhar em equipe mesmo. O síndico tem que dialogar com o condômino, e o condômino não pode se isentar de sua parcela de responsabilidade sobre o que acontece. Digo sempre que o síndico administra uma decisão coletiva. Apesar da responsabilidade maior do síndico, todos em um condomínio têm sua parcela de contribuição. É UMA GESTÃO COMPARTILHADA, ENTÃO?  Praticamente. Não existe o síndico ter o poder em suas mãos e tocar do jeito dele. Isso é errado. Caso o síndico resolva levar tudo apenas do seu modo não há a menor chance de dar certo.

E os condôminos precisam entender a sua parcela de responsabilidade nisso. Vejo, às vezes, atitudes arbitrárias dos síndicos. Mas em outras vezes os

condôminos são responsáveis, pois são omissos e passivos.

FALANDO EM PARTICIPAÇÃO, COMO LIDAR COM OS PROBLEMAS DA ADMINISTRAÇÃO?  O maior problema, em todo condomínio, é a inadimplência. Quando a inadimplência é muito alta, ela atrapalha muito, impede investimentos, seja para melhorias ou até mesmo manutenção de algum item importante para o condomínio. Aqui no meu prédio conseguimos reduzir esse número, e fizemos melhorias sem cobrar cota extra.

Foi tudo com recebimentos de atrasados. Ampliamos o salão de festas e fizemos a Calçada Legal.

E O SIPCES? COMO ELE PARTICIPA DESSE PROCESSO?  Digo que o Sindicato somos nós.

Nós é que o fazemos forte. Esse trabalho conjunto é fundamental. E o SIPCES tem feito ações que atraem os atores desse setor para o crescimento e o fortalecimento constante da instituição.

Palestras, cursos, assessoria, enfim, possui uma série de atrativos para o síndico e administradoras. Está sempre inovando.

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Dia a Dia

Férias F

érias, sol, piscina e amigos para se divertir. Esse parece ser o cenário ideal e que muitos contam os dias para poder chegar e aproveitar um pouco mais o dia com a família. Nos condomínios esse cenário é ainda mais atraente quando uma área de lazer está pronta para atender aos moradores e seus convidados, garantindo a diversão e entretendo a todos.

Mas quais os cuidados a serem tomados nesse período? A área de lazer do seu condomínio oferece a segurança ideal para que as férias não se transformem em uma tremenda dor de cabeça e atrapalhe os planos de todos? Como lidar com a energia dos pequenos e jovens e evitar danos ao patrimônio do condomínio?

O Sindicato Patronal de Condomínios -

Fique atento

Inquilinos - Pode acontecer de um apartamento ter sido locado apenas para a temporada. Certifique-se que o inquilino conhece as regras internas. Além do regulamento interno é recomendável que os locatários conheçam o imóvel antes de alugar, verificando os acessos, áreas de lazer, fornecimento de água e garagens.

Os cuidados para manter a diversão.

SIPCES recomenda que o síndico e os administradores reforcem a todos os condôminos as regras estabelecidas pelo condomínio, seja através de uma breve reunião ou até mesmo com o envio de circulares ou cartas que contenham trechos do regulamento interno. A ideia é educar, e não reprimir as crianças e adolescentes ou qualquer outro usuário das áreas comuns do edifício.

Para os condomínios que não possuem uma área de lazer, mas ainda assim possui algum espaço livre, uma das soluções pode estar na contratação de empresas de locação de brinquedos de festas infantis, como pula-pula ou cama elástica. Caso o espaço disponível seja ainda menor, a opção pode ser adotar jogos de tabuleiro, quebra-cabeças e o uso de bonecas e carrinhos.

Elevador - Não é recomendável que crianças menores de 10 anos andem sozinhas na cabine.

Escada e garagem - O condomínio deve proibir brincadeiras nesses locais, que oferecem alto risco de acidentes.

Piscinas - Devem sempre ter um guardião durante seu uso ou algum supervi-

Alternativas como essa trazem alívio e a certeza, para os pais, de que os filhos estarão seguros e ocupados, já que permanecerão dentro do condomínio e realizando atividades monitoradas. E para as crianças é ótima oportunidade de fazerem novas amizades e participarem de brincadeiras estimulantes. É importante que o condomínio verifique as condições de quadras, piscinas e playgrounds, que nesse período certamente ficarão lotados. Por isso, o cuidado quanto à manutenção desses espaços precisa ser redobrado, já que o condomínio pode ser responsabilizado em caso de acidentes. E um dos pontos principais, lembre-se que porteiros, zeladores e funcionários do condomínio não são responsáveis pelas crianças.

sor capacitado em primeiros socorros.

A sete chaves - Casas de máquinas de elevadores, caixas de força, caixas d’água e cisternas devem estar sempre bem trancadas.

Parquinhos - Os equipamentos devem indicar para qual faixa etária são recomendados.

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Dia a Dia

Segurança nos condomínios.

Redobre a atenção durante as férias.

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ocê ou seu vizinho planejou viajar durante este final de ano. Mas quais são os cuidados adotados por vocês ou por seu condomínio em relação a segurança, para evitar problemas? O SIPCES dá algumas dicas em relação a esse assunto para que você possa viajar sem preocupações ou curtir o seu condomínio com tranquilidade.

Nessa hora, o Síndico tem papel fundamental e deve ajudar a conscientizar os condôminos sobre as mais diversas situações de risco a que os condomínios estão expostos diariamente. E essas situações se agravam nesse período de festas, quando os prédios comerciais e residenciais costumam ficar um pouco mais vazios ou ainda receber moradores ou visitantes temporários e, por isso, desconhecidos.

Uma das situações que os síndicos e administradores devem evitar é dar férias aos funcionários durante esse período, para que o quadro funcional não fique reduzido ou prejudicado. Lembre-

se, ainda, de dar uma atenção especial aos veranistas e locatários temporários, uma vez que possivelmente eles não conheçam as regras do seu condomínio.

Para os moradores que vão viajar, não deixe luzes acessas, cancele o recebimento de jornais e revistas, avise ao Síndico caso algum amigo ou parente tenha que cuidar de plantas ou animais, e evite conceder muitos detalhes sobre a viagem.

Já os moradores que ficarem em casa neste final de ano devem observar a garagem. Esse item necessita de atenção extra por ser um dos pontos mais vulneráveis do condomínio. Ao entrar com o seu veículo, o SIPCES sugere que você acenda a luz interna do carro ou abaixe o vidro ao chegar. Assim, os funcionários da portaria podem ter certeza de que o motorista é morador do prédio.

Caso o seu prédio não tenha porteiro, procure dar uma volta pela rua ou quarteirão para poder confirmar que não há nenhum movimento estranho ao redor do condomínio.

Algumas dicas de segurança Tenha certeza de quem está autorizado a entrar no prédio; Não forneça detalhes da viagem, como o dia de chegada, a funcionários do condomínio; Caso for viajar, não deixe a chave do seu apartamento com funcionários do prédio; Deixe um contato para ser avisado em caso de emergência; Cancele o recebimento de jornais e revistas; Feche o registro de água e desarme os disjuntores de luz; Os funcionários e moradores devem estar sempre atentos ao que acontece nas imediações do condomínio.

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Dia a Dia

Elevador M

ais uma vez a manutenção preventiva é o grande aliado em uma administração de condomínio. Pode até não parecer, mas são muitas as panes em elevadores, e muitas vezes causadas por má conservação de peças e procedimentos no mínimo imprudentes no equipamento.Por isso, quando se fala em manutenção de elevadores não adianta pensar em economia. A recomendação é optar pela qualidade do serviço.

A possibilidade de problemas ocorrerem com frequência é ainda maior no período de chuvas, quando os piques de energias são mais comuns. Essa variação afeta diretamente o elevador por causar sobrecarga de energia. Em sua “defesa”, o sistema aciona os equipamentos de segurança que travam o elevador. Alguns equipamentos, ao serem travados, conduzem-no até o térreo ou último andar e outros travam no local em que estão. “É de extrema importância cuidar da manutenção dos elevadores, e de forma responsável. O Síndico tem que ter consciência de que dentro de um condomínio esse é o equipamento responsável pelo transporte diário e quase ininterrupto de vidas. Deve lembrar, também, que caso aconteça alguma falha ou acidente, ele é co-responsável”, aponta o presidente do SIPCES, Cyro Bach Monteiro.

Os cuidados com a manutenção dos elevadores devem ser ainda maiores quando falamos de prédios antigos, onde muitas vezes os elevadores não possuem tecnologia moderna e já funcionam há

Manutenção preventiva sobe no conceito Cuidado redobrado Evitar brincadeiras dentro da cabine;  Não permita que crianças andem desacompanhadas por adultos;  Respeite o limite de carga e de pessoas permitido;  Nunca usar a abertura emergencial da porta;  Verifique se o elevador está nivelado com o piso em que se encontra.

muito tempo. Além disso, esses equipamentos não se adequaram às normas da Associação Brasileira de Normas Técnicas (ABNT), e precisam passar por uma adaptação às novas regulamentações.

Caso alguma pessoa fique presa dentro da cabine durante uma pane do equipamento, o mais indicado é que seja feito um contato imediato com a empresa responsável pelo elevador. Obrigatoriamente, todo elevador deve ter, na parte interna, o número de telefone para contato em caso de emergências. Outra opção é acionar o Síndico para que ele faça o contato. O Corpo de Bombeiros, em casos extremos ou de demora, também pode ser acionado.

Parou. E agora? Primeiro mantenha a calma, comunique ao porteiro o ocorrido. Lembrese que qualquer procedimento de retirada de pessoas só deve ser feito pelo técnico de manutenção ou pelo Corpo de Bombeiros. Assim, nada de tentar sair ou retirar alguém do equipamento sem orientação profissional.

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Matéria Jurídica

Dívidas de condôminos Quando tempo é dinheiro.

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empre alertamos que o principal impedimento para as realizações estruturais nos condomínios e até mesmo a manutenção de itens importantes acontece devido a falta de planejamento e a dívida dos condôminos. Relacionado à dívida, os síndicos e administradores devem ficar atentos quanto à prescrição dessa dívida.

No Código Civil de 1916, o prazo prescricional para cobrança de dívida condominial era de 20 anos, conforme artigo 177, que garantia que “as ações pessoais prescrevem, ordinariamente, em vinte anos, as reais em dez, entre presentes e, entre ausentes, em quinze, contados da data em que poderiam ter sido propostas”.

Com a vigência do novo Código Civil, Lei 10.406/2002, a partir de janeiro de 2003, este prazo foi reduzido para 10 anos, por força do artigo 205, que diz que “a prescrição ocorre em dez anos, quando a Lei não lhe haja fixado prazo menor”.

Mas, por uma decisão até então isolada de algumas das Turmas do Superior Tribunal de Justiça (STJ), já motivo de matéria

publicadaem nosso site, o entendimento até então adotado vem sofrendo mudanças com várias decisões pugnando pelo prazo prescricional de cinco anos, com fulcro no artigo 205, §5º, I, que prescreve em cinco anos a pretensão de cobrança de dívidas líquidas constantes de instrumento público ou particular.

Os fundamentos que estão sendo adotados pelos Magistrados e Desembargadores para sustentarem que o prazo prescricional é de cinco anos está baseado no fato de que cabe ao condomínio definir o valor das quotas condominiais, inclusive decorrentes das deliberações das assembleias, por força dos artigos 1333, 1334, 1341 e 1350 do Código Civil, elementos já constantes do venerando acórdão exarado na 3ª Turma do STJ.(veja box).

Sabemos que é difícil remar contra a maré, mas precisamos colocar este assunto em debate no campo das ideias e direcionar a defesa dos condomínios para o prazo prescricional de dez anos, afinal, dívida de condomínio não é líquida e certa, e se assim fosse, não precisaríamos ajuizar ações de cobrança, mas ação de

execução de título executivo extrajudicial.

Por outro lado, dívida de condomínio é de natureza pessoal, respondendo o condômino (proprietário ou adquirente) pelos débitos e face a sua característica propter rem (ligada a coisa). O imóvel garante a dívida, podendo ser penhorado, sendo assim, o prazo de prescrição é de dez anos.

Assim, em que pese a divergência jurisprudencial sobre a matéria, não existindo consolidação do entendimento quanto ao prazo prescricional de cinco anos no STJ, com todo o respeito que merece este Colendo Tribunal, não podemos deixar passar em branco esta questão em casos concretos, defendendo com sólidos argumentos o prazo prescricional de dez anos.

Logicamente, não faz sentido a gestão condominial deixar transcorrer tão longo prazo (cinco ou dez) anos para ajuizar ações de cobrança, que deve ser efetuado com a maior celeridade possível e desejável.

Gedaias Freire da Costa Vice-presidente do SIPCES

11885757 - CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AÇÃO DE COBRANÇA. COTAS CONDOMINIAIS. PRAZO PRESCRICIONAL APLICÁVEL. INCIDÊNCIA DO 206, § 5º, I, DO CC/02 1. Na vigência do cc/16, o crédito condo-

minial prescrevia em vinte anos, nos termos do seu art. 177, por se tratar de ação pessoal sem prazo prescricional específico previsto.

2. Com a entrada em vigor do novo Códi-

go Civil, houve a ampliação das hipóteses de prazos específicos para prescrição, re-

duzindo por consequência a incidência do prazo prescricional ordinário, que foi também reduzido para 10 anos.

visão do art. 206, § 5º, I, do cc/02, razão pela qual aplica-se o prazo prescricional quinquenal.

3. A pretensão de cobrança de cotas con- 4. Recurso Especial provido. (Superior Tridominiais, por serem líquidas desde sua definição em assembleia geral de condôminos, bem como lastreadas em documentos físicos, adequa-se com perfeição à pre-

bunal de Justiça STJ; REsp 1.366.175; Proc.

2013/0012942-8; SP; Terceira Turma; Relª Minª Nancy Andrighi; DJE 25/06/2013; Pág.

970) CC, art. 206 CC-16.

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Departamento Pessoal

Planejando 2014.

Começando pela Contribuição Sindical, uma obrigação legal.

D

ia 31 de janeiro de 2014 é o prazo para que os condomínios e as empresas de administração de condomínios efetuem o pagamento da Contribuição Sindical para o exercício de 2014.

Prevista e com base legal na Consolidação das Leis Trabalhistas (CLT), a contribuição consta nos artigos 578 e 579, que estabelecem que o recolhimento dos empregadores deva ser efetuado no mês de janeiro de cada ano, devendo ser recolhida na Caixa Econômica Federal, em nome da entidade Sindical beneficiada, e mediante boleta bancária enviada pela entidade sindical.

A Contribuição Sindical independe de o condomínio possuir empregados, pois possui natureza tributária, ou seja, compulsória. Assim, seu fato gerador é pertencer a uma categoria econômica ou profissional. A isenção dos empregadores que não possuem empregados é em relação a contribuição sindical devida ao Sindicato dos empregados e não a Contribuição Sindical Patronal.

A próxima contribuição será no valor de R$ 170,98 (Cento e setenta reais e no-

Aviso

O SIPCES informa que estará em recesso no período de 20 de dezembro a 05 de janeiro de 2014. Retornamos às atividades normais em 06 de janeiro de 2014.

TIRA-DÚVIDAS Quantas horas de descanso deve haver entre uma jornada de trabalho e outra?

R. Entre duas jornadas de trabalho haverá um período mínimo de onze horas consecutivas para descanso.

Os Condomínios estão obrigados a realizar exames médicos em seus empregados?

R. Sim. Por força do estabelecido no artigo 168 da CLT e pela Norma Regulamentadora nº 07 – NR-7 do Ministério do Trabalho e Emprego, todos os empregadores estão obrigados à implementação do chamado Programa de Controle Médico de Saúde Ocupacional – PCMSO. O empregado que vender dez dias de suas férias, o Condomínio pode pagar fora da folha de pagamento?

R. Evidente que não. O pagamento de verbas fora da folha de pagamento constitui crime tributário.

Filhos podem representar os pais na AGE sem representação?

R. Filhos maiores com procuração sim, menores não.

venta e oito centavos), e a Guia de Recolhimento será enviada pelo SIPCES. Caso você ainda não tenha recebido o seu boleto, entre em contato conosco pelo telefone: 3421-6302 ou e-mail: sipces@sipces. org.br.Também é possível retirar a segunda via em nosso site, www.sipces.org.br .

A multa de 2% prevista pela Novo Código Civil é obrigatória?

R. A redução da multa moratória para 2% (dois por cento) prevista no parágrafo 1º do Novo Código Civil deve ser acatada por todos os Condomínios.

Boas festas!

Pensar e realizar. Inovar e avançar. O SIPCES deseja a todos os seus associados,

parceiros e colaboradores um 2014 mais que especial. Um 2014 repleto de sonhos

renovados e inovadores. Boas Festas.

SIPCES. 20 anos. Inovando sempre.