Diretório Condominial 01 by Síndicos Planning

EDIÇÃO 01 | VALE DO ITAJAÍ

EDITORIAL

EXPEDIENTE EDIÇÃO 01 VALE DO ITAJAÍ

DIREÇÃO e EDIÇÃO

Karina Kino Pardal Inspiracom Marketing e Comunicação DIREÇÃO DE ARTE e DIAGRAMAÇÃO

Inspiracom Marketing e Comunicação

DIRETÓRIO CONDOMINIAL

o estabelecer seu foco em Santa Catarina e se posicionar como o canal de conteúdo capaz de entender a cultura do ecossistema e necessidades dos síndicos, administradoras de condomínios, fornecedores, profissionais, especialistas e líderes empresariais, o Síndicos Planning se tornou uma referência para os profissionais, organizações e marcas desse segmento. A qualidade e a credibilidade de seus projetos deram prestígio e reputação, tornando o Síndicos Planning a maior e melhor vitrine para as iniciativas de relacionamento, capacitação e propagação de boas práticas, soluções, ferramentas e serviços para o setor de gestão condominial. Gerar valor e relevância para o ambiente de negócios de gestão condominial têm sido o grande desafio da Inspiracom Marketing e Comunicação, idealizadora e realizadora do Síndicos Planning. Ao longo dos três últimos anos, o Síndicos Planning tem desempenhado um papel fundamental junto ao segmento condominial, promovendo e interagindo com o ambiente empresarial de Santa Catarina. Entre os projetos de maior destaque estão os Workshops, as Oficinas de Planejamento Estratégico, o Quadro De Síndico para Síndico, o Site, a Agenda do Síndico e o Diretório Condominial que nasce em outubro de 2019, na Região do Vale do Itajaí, berço do Síndicos Planning. O Diretório Condominial é um canal de relacionamento com síndicos, administradoras de condomínios, fornecedores, profissionais, especialistas e líderes empresariais. Sua circulação atingirá as regiões do Vale do Itajaí, Grande Florianópolis, Oeste e Sul Catarinense, e Norte do Estado. Apresentará um conteúdo diferenciado destinado aos tomadores de decisões que precisam conhecer, enfrentar a diversidade e complexidade de conhecimentos necessários para o exercício da atividade de síndico e atuação na gestão condominial. Reuniremos neste espaço depoimentos de síndicos, administradoras e profissionais de mercado, apresentando cases de sucesso e discussão de temas atuais do dia a dia da gestão condominial, mostrado novos produtos e soluções para o mercado.

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DIREÇÃO COMERCIAL

José Luis Pardal Inspiracom Marketing e Comunicação REDAÇÃO

Fabiana Roza Jéssica Bárbara Pereira TIRAGEM

2.000 exemplares

CONTATO Redação

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PRODUÇÃO

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SUMÁRIO

Um novo jeito de morar

DIREITO CONDOMINIAL

Sobre rateio da taxa condominial e o posicionamento do STJ

SEGURANÇA

A responsabilidade é de todos

SITUAÇÃO DE EMERGÊNCIA

É preciso estar preparado!

SEGURANÇA

Mais Altos, Mais Complexos

SUSTENTABILIDADE

Coleta Seletiva: condomínio limpo e sustentável

ÁREAS COMUNS

A vida dos pets em condomínios

10 14 16 20 24

ÁREAS COMUNS

Os desafios da acessibilidade

MANUTENÇÃO PREDIAL

Obras sem estresse

GESTÃO CONDOMINIAL

Entenda o Fundo de Reserva

GESTÃO CONDOMINIAL

Síndico como profissão

WORKSHOP SÍNDICOS PLANNING

26 30 34 36 40

Blumenau sediou a 12ª edição do Workshop Síndicos Planning

SOU SÍNDICO COM MUITO ORGULHO

Sérgio Luís dos Santos e Rodrigo Karpat

PERFIL ADMINISTRADORAS

A10 e AdmBlue

DIRETÓRIO CONDOMINIAL

CONDOMÍNIO DO FUTURO

UM NOVO JEITO DE MORAR Mudanças no comportamento, consumo e estilo de vida, impactadas pelas novas tecnologias, inspiram outras formas de moradia

m tempos de Uber, Netflix e Airbnb, modelos de negócio que nasceram na era digital, a forma de consumo, o comportamento e o estilo de vida nas cidades mudam com uma velocidade vertiginosa. Essas novas tecnologias transformaram não só a forma de se comunicar, mas o jeito de pensar, de trabalhar, de se locomover, de se divertir e, claro, de morar. Cada vez mais surgem condomínios que se utilizam de soluções sustentáveis e inteligentes para facilitar a vida dos moradores. E embora o conceito de moradia compartilhada ainda seja recente no Brasil, muitas construtoras já planejam empreendimentos que seguem esta tendência. Clovis Silva, Superintendente de Massificados da AXA no Brasil, que coordenou o projeto de formatação do novo seguro Condomínio da companhia, com base em

novas tendências e pesquisas realizadas com corretores e clientes, aponta que essa transformação no consumo passa por diversos fatores como o aumento da população mundial que é maior do que os espaços no nosso planeta, o crescimento da população idosa e diminuição do poder de compra provocado pelas crises econômicas. “Somam-se a isso os novos hábitos, como a liberdade de poder mudar de vida, o fato de estarmos cada vez mais urbanos e conectados e a infindável busca por mais tempo no nosso dia. Tudo isso foi potencializado pelo surgimento de novas tecnologias, que a cada dia estão mais acessíveis, e que não só possibilitam como estimulam as experiências de compartilhamento”, explica Silva, que participou da 12ª Edição do Workshop Síndicos Planning e estará de volta como palestrante no evento de novembro, em Florianópolis.

Banco de Imagens

DIRETÓRIO CONDOMINIAL

Novos conceitos Ainda segundo o executivo, a necessidade de termos mais tempo para fazer coisas que realmente nos interessam têm uma grande influência nessa mudança no estilo de vida, comportamento e forma de consumir. No caso da moradia, novos conceitos de espaços residenciais compartilhados são uma forte tendência para facilitar o dia a dia das pessoas, principalmente das que moram em grandes centros urbanos. “Por que eu preciso ter uma casa se eu quero apenas morar em algum lugar que me dê mais tempo?”, esse é um dos questionamentos que as pessoas vêm se fazendo atualmente. “Elas estão se perguntando porque

“Por que eu preciso ter uma casa se eu quero apenas morar em algum lugar que me dê mais tempo?”, esse é um dos questionamentos que as pessoas vêm se fazendo atualmente.

precisam de um maior espaço para viver se isso pode exigir mais tempo para cuidar e mais dor de cabeça para administrar”, explica. Dentre essas novas possibilidades está o Coliving, que é uma forma de moradia em que as pessoas têm quartos exclusivos na casa, mas dividem ambientes como cozinha, varanda, quintal e até mesmo o banheiro. Não se trata exatamente de uma república, e sim de um movimento que estimula a integração, a sustentabilidade e a colaboração. Muitos desses projetos são pensados para jovens e autônomos. No Brasil, o conceito ainda é pouco difundido, mas existem iniciativas que começam a ganhar corpo em grandes centros como São Paulo. A tendência de compartilhar o apartamento pode não ter chegado por aqui, mas a ideia de dividir ambientes com os vizinhos em condomínios já é uma realidade. Empreendimentos residenciais apostam cada vez mais em espaços como lavanderias, coworking, academia, bike sharing e ponto elétrico para carros, áreas que são compartilhadas e adaptadas para moradores que buscam espaços menores para viver, como forma de consumo inteligente e sustentável.

DIREITO CONDOMINIAL

SOBRE RATEIO DA TAXA CONDOMINIAL E O POSICIONAMENTO DO STJ

DIRETÓRIO CONDOMINIAL

cerca da forma de rateio das taxas condominiais, após veiculação da decisão do Superior Tribunal de Justiça – STJ, quando do julgamento do Recurso Especial (1.104.352–MG (2008/0256572-9), há que se esclarecer: O STJ, quando da análise do Recurso em questão, NÃO ALTEROU a forma de rateio (de modo geral), apenas manteve o Acórdão (decisão) do tribunal de origem (TJMG), que havia dado ganho de causa ao Autor. E assim o fez, pelo simples fato de este não preencher os requisitos processuais para análise da matéria pela Corte Superior. Ou seja, o STJ não analisou o mérito da questão, ou mesmo, não se posicionou a respeito. Objetivamente, neste processo em específico, discutiuse a razão pela qual um determinado condômino, proprietário de imóvel de cobertura, teria de pagar valor mais alto de taxa condominial (despesas ordinárias, pela fração ideal) do que os demais condôminos. O TJMG, quando analisou o caso, entendeu que o condômino usufruía do condomínio no mesmo porte que os demais, mesmo sendo seu imóvel maior, e que a cobrança pela fração ideal praticada (regra geral do art. 1.336, I do C. Civil), ocasionava um enriquecimento ilícito dos demais condôminos, considerando seu igual uso. Em razão disto, determinou que, NESTE CASO EM ESPECÍFICO, E RELATIVO À TAIS DESPESAS (ordinárias), o rateio das despesas comuns fosse realizado de forma igualitária, autorizando a restituição do pago à maior, nos 05 (cinco) anos anteriores. Vale ressaltar que tal decisão, submetida ao STJ, não invalidou o artigo 1.336, I do Código Civil (que estabelece o rateio por fração), tampouco foi convertido em Súmula (que poderia orientar outros julgamentos, no mesmo sentido), pois como dito, não foi analisado o mérito. Apesar disto, diante da novidade do tema e da consequente inovação judicial, neste sentido, considerando os fundamentos daquela ação, sugerese as convenções de condomínios mistos (residencial e comercial ou com apartamentos de diferentes metragens, sejam revisadas e adaptadas à tornarem o rateio mais justo. Deve-se observar que, o que aumenta nos imóveis maiores é a área privativa, não a comum.

Divulgação

Jean Gabriel Barros

Para melhor interpretação, deve-se levar ao pé da letra, a redação do artigo 1.336, I do Código Civil: Art. 1.336. São deveres do condômino: I - contribuir para as despesas do condomínio na proporção das suas frações ideais, salvo disposição em contrário na convenção; (Redação dada pela Lei nº 10.931, de 2004) Tal “disposição em contrário” é justamente esta exceção à regra. Nem todo edifício possui imóveis de cobertura ou salas comerciais, por isso, a lei tem de ser genérica, pois não se consegue criar uma norma específica para cada caso. A regra geral sempre será o rateio por fração, o que não constitui nenhuma irregularidade, notadamente, em condomínios com unidades iguais. Considerando que não há uma regra geral para o rateio diferenciado, em condomínios que possuem salas comerciais e/ou imóveis com metragens diversas, deve ser realizado o levantamento das despesas comuns e avaliada sua cobrança, de acordo com seu uso, e modificada a convenção, neste sentido, respeitado o quórum legal. S.M.J

Jean Gabriel Barros, Advogado, Inscrito na OAB/SC sob nº 26.677, sócio da Tambosi, Barros & Marcos Advogados Associados; Militante da Advocacia Imobiliária e Condominial.

Matriz FlorianĂłpolis:

AgĂŞncia Blumenau:

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SEGURANÇA

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A RESPONSABILIDADE É DE TODOS Síndico, funcionários e moradores devem adotar medidas preventivas e estar sempre atentos aos perigos

DIRETÓRIO CONDOMINIAL

ma das grandes preocupações dos moradores de um condomínio hoje está relacionada a segurança e bem-estar. Pode-se dizer que a maioria das pessoas que escolhem residir em um apartamento acredita que a segurança desta “categoria” é mais eficiente do que as demais existentes. Fazer do edifício um lugar mais seguro, no entanto, não depende apenas da gestão do condomínio. É fundamental que todos – síndico, colaboradores e moradores – tenham senso de cautela, preocupação e responsabilidade. De acordo com o 1º Tenente e Chefe da Seção de Relações Públicas do 10º Batalhão de Polícia Militar de Blumenau, Nícolas Vasconcelos Marques, as estatísticas apontam que 90% das ocorrências de furtos e roubos em condomínios os criminosos entraram pela frente, seja através do portão de veículos ou de pedestres, valendo-se de vulnerabilidades estruturais do edifício e/ou nas falhas de comportamento dos condôminos. “Diante desse fato, todos os moradores precisam redobrar a atenção aos acessos do prédio”, reforça. Dentre os principais cuidados, Marques destaca que na entrada e saída do condomínio, o morador deve aguardar o fechamento completo do portão automático, para só então

prosseguir. “Com a medida, impedimos que pessoas malintencionadas ingressem sem ser vistas, enquanto o portão está aberto”, diz. Outra recomendação da PM é que, na hipótese de perda ou extravio de tags, controles ou cartões de acesso, o morador informe imediatamente a administração do condomínio para desabilitar o funcionamento. O investimento em tecnologias para ajudar no monitoramento também é uma sugestão para inibir a ação de bandidos. Controle de acesso informatizado, câmeras de videomonitoramento compartilhado, sistemas de alarme e sensores são algumas das soluções indicadas. Porém, mesmo com a utilização de sistemas avançados e de qualidade, a segurança do prédio sempre estará nas mãos do gestor do condomínio, dos colaboradores e dos moradores. E, muitas vezes, são os cuidados simples no dia a dia que ajudam a evitar falhas na segurança e o risco à integridade das pessoas. “Morar em condomínio é a forma mais nobre de se viver em sociedade, em que o exercício do respeito e da boa convivência precisa ser constante. Da mesma forma é a segurança do condomínio. Para que todos possam estar seguros, cada um precisa fazer a sua parte, sempre!”, pondera.

Como evitar riscos Veja como o síndico, o funcionário e o morador podem contribuir para um condomínio mais seguro:

Síndico 1. O primeiro passo para um ambiente seguro no condomínio é a seleção criteriosa e adequada dos colaboradores. É recomendável conferir antecedentes e referências dos funcionários antes de contratá-los. Após a contratação, informe todas as normas e procedimentos de segurança do condomínio e enfatize a proibição de repassar qualquer tipo de informação sobre os moradores ou as instalações a quem quer que seja. 2. Crie um regulamento com normas de segurança e boas práticas que deverão ser seguidas por todos. 3. Mantenha os moradores e funcionários engajados com a segurança do prédio planejando ações, compartilhando dicas, fazendo reuniões, etc. 4. Tenha um sistema de segurança de qualidade que vai desde alarmes e câmeras de segurança à um sistema de portão eletrônico. 5. Faça um cadastro com os dados básicos de todos os moradores, incluindo as informações dos veículos que eles possuírem, podendo inclusive criar um adesivo de identificação rápida para os mesmos. 6. O acesso e o trânsito de prestadores de serviços (internet, TV a cabo, instaladores, mudanças, etc.) no interior do condomínio deverão ser acompanhados.

SEGURANÇA

Colaboradores do edifício 1. Realize serviços externos como, por exemplo, jogar o lixo e limpar a calçada em horários alternados para não criar uma rotina à possíveis observadores. 2. Jamais forneça informações à terceiros sobre os moradores do prédio. 3. Caso haja um circuito interno de segurança, esteja sempre atento e, para portões eletrônicos acompanhe visualmente até seu fechamento. 4. Ao observar a entrada de um veículo no prédio, verifique se o morador é condutor ou carona e, caso esteja acompanhado por uma pessoa desconhecida e perceber algo estranho na movimentação dos mesmos, acione a polícia. 5. Esteja sempre ciente se houver apartamentos que estejam à venda ou para locação. Tenha conhecimento de quais pessoas têm autorização do proprietário ou corretor para visitação.

Moradores 1. Saiba que as normas e instruções do condomínio são para o bem de todos e que é de sua responsabilidade seguir as determinações. 2. Não permita a entrada de estranhos junto com você no edifício. Certamente, se estiver tudo de acordo, ela terá autorização adequada de outro morador ou funcionário. 3. Ao observar movimentações estranhas, comunique a equipe de prédio e/ou a polícia. 4. Sempre que possível, colete suas encomendas na portaria, evitando que pessoas estranhas circulem no condomínio. 5. Ao abrir portas e portões, acompanhe o seu fechamento completo antes de se ausentar do local. 6. Participe ativamente das reuniões referentes à segurança, inclusive fazendo parte das comissões ou conselhos de segurança do seu condomínio. 7. Compreenda e elogie as ações preventivas dos funcionários, pois, além de estarem cumprindo ordens, visam garantir a segurança do condomínio, mesmo quando estas atitudes representem algum transtorno para si ou para suas visitas.

Pontos de atenção Portaria DIRETÓRIO CONDOMINIAL

- Deve ter ampla visão e ser inacessível ao público, principalmente externo. - Deve conter todos os itens necessários (água, banheiro, refrigeração, etc.) para evitar a ausência, ainda que temporária, do porteiro. - Adoção do “sistema de clausura” no acesso de pedestres, feito através de dois portões, que abrirão de forma sequencial e não simultânea.

Entradas e saídas - Antes de entrar ou sair, verifique se não há alguma atitude suspeita no local. - Aguarde o fechamento total do portão automático para só então prosseguir. - Evite acionar portões automáticos a uma longa distância, especialmente se observar a presença de “oportunistas” nas proximidades do prédio. - Se há porteiro, o morador deve facilitar sua identificação através do acendimento da luz interna e a abertura dos vidros dianteiros. - Mantenha o acesso sempre bem iluminado, limpo e sem obstruções. - Jamais mantenha o portão aberto enquanto conversa com alguém. - Mantenha os mecanismos de acesso (tags, cartões ou controles) sempre consigo. - Na hipótese de perda ou extravio de tags ou cartões de acesso, informe imediatamente a administração do condomínio.

Estacionamento - Sempre mantenha seu veículo travado e com os vidros fechados. - Se notar algum veículo aberto, informe imediatamente o proprietário ou algum funcionário do condomínio. - Evite deixar objetos em locais visíveis no interior dos veículos. - Objetos de valor (pranchas, bicicletas, ferramentas etc.) sempre devem ser mantidos em locais seguros e trancados. - As vagas devem ser identificadas com números cardinais (p.ex.: 01, 02, 03) e não com a numeração do apartamento. - Defina e disponibilize uma vaga do pânico ou botão de pânico. - Utilize sensores de movimento para manter o estacionamento sempre bem iluminado quando houver o tráfego de pessoas e veículos. - Dirija sempre em velocidade compatível.

Apartamento - Apartamentos em andares baixos devem ter maior atenção. - Ao sair do apartamento, por mais rápido que seja, sempre chaveie a porta. - Atenção com os prestadores de serviços (diaristas, instaladores, etc), principalmente com os exempregados. - Reforce as trancas da porta principal e invista num ‘’olho mágico’’. - Sempre troque a codificação das fechaduras ao adquirir ou alugar um novo apartamento, ou quando trocar de empregados. - Não deixe cópias de chaves em portarias ou em locais “secretos” como batente de portas, embaixo de tapetes ou dentro de vasos, etc.

DIRETÓRIO CONDOMINIAL

- Tenha cuidado com o seu lixo.

SITUAÇÃO DE EMERGÊNCIA

É PRECISO ESTAR PREPARADO! Condomínios precisam investir em prevenção de acidentes, capacitar funcionários para atendimentos emergenciais e orientar moradores sobre riscos

odas as pessoas, em diversas situações do seu dia a dia, estão suscetíveis a acidentes. E no condomínio não é diferente. Embora as ações preventivas sejam fundamentais para reduzir os riscos, é importante que não apenas o síndico, mas todos os colaboradores do prédio estejam preparados para realizar ações de primeiros socorros sempre que necessário. No caso de incêndio, além de estar com todos os equipamentos em dia, é recomendável orientar os moradores sobre prevenção e oferecer treinamento adequado a funcionários e moradores. Atualmente, o tema prevenção e combate a incêndio tem sido foco de muitos debates devido a recentes e trágicos episódios. Nesses momentos ficam em evidência as falhas

na prevenção, no combate e confinamento do princípio de incêndio e também na evacuação da população daquele local. Porém, não é necessário e muito menos ideal aguardar uma emergência ocorrer para que se percebam essas falhas e se coloque em prática ações de prevenção. De acordo com o Código Civil, o síndico é responsável pelas áreas comuns do condomínio. Portanto, deve adotar atos necessários à manutenção do edifício, sua utilidade e segurança. “O síndico precisa ter consciência de que ele é o responsável pelo imóvel e se valer do próprio estatuto para obrigar os condôminos a cumprir as normas de segurança”, destaca Rodrigo Gonçalves Basílio, 1º Tenente do Corpo de Bombeiros Militar e Subcomandante da seção de atividades técnicas de Blumenau.

Cuidados importantes Segundo o Tenente, os problemas mais comuns nos apartamentos envolvem instalações elétricas inadequadas e sem manutenção, descuidos do dia a dia, como esquecer uma panela no fogo ou velas acesas e mau funcionamento de equipamentos eletrodomésticos, como a máquina de lavar roupa. “São situações que observamos com maior frequência nas investigações de incêndios. Normalmente, são ocorrências de menor proporção porque as edificações multifamiliares têm todos os equipamentos para combate de incêndio”, ressalta.

Mesmo com os equipamentos em ordem, há uma série de cuidados que precisam ser considerados pelo síndico e funcionários de edifícios. “É necessário que sejam feitas inspeções para verificar detalhes como se as portas corta-fogo podem ser abertas com facilidade ou se as escadas não estão sendo usados como depósito de objetos, por exemplo. A escada é o lugar mais importante porque todos os itens de combate podem falhar, mas é por ela que vamos conseguir fazer a evacuação segura das pessoas”, explica.

Segurança contra incêndio

DIRETÓRIO CONDOMINIAL

Segundo Fabrício Giovani, instrutor credenciado pelo Corpo de Bombeiros Militar de Santa Catarina e diretor técnico da Bravale Treinamentos Profissionais, quando falamos em sistemas e medidas de segurança contra incêndio e pânico logo vêm à mente extintores, sistema hidráulico preventivo, iluminação de emergência e demais equipamentos físicos instalados na edificação, o que é um erro. Um exemplo é o plano de emergência contra incêndio que muitos ainda desconhecem o objetivo e a importante aplicação. No entanto, é uma das medidas de segurança contra

incêndio prevista nas Instruções Normativas 1 e 31 do Corpo de Bombeiros Militar de Santa Catarina, sendo obrigatório em condomínios comerciais e também residenciais, de quatro pavimentos ou mais ou área total construída igual ou superior a 750m². “O plano de emergência é um conjunto de ações e documentos que visam treinar e orientar os ocupantes para uma possível emergência, estando prevista também a realização de exercícios simulados de abandono de área com todos os ocupantes do imóvel”, explica Giovani.

Muitos síndicos até têm conhecimento dessa exigência para condomínios empresariais, mas poucos sabem que se aplica também aos condomínios residenciais multifamiliares e de ocupação mista. Outro ponto a ser observado é com relação ao treinamento dessas pessoas para uso dos sistemas preventivos e também em ações de primeiros socorros. Treinamentos de Brigada de Incêndio podem ajudar a prevenir e minimizar acidentes e perdas. Assim, se ocorrer um incêndio, moradores e funcionários estarão preparados para conter o fogo no início. “O Corpo de Bombeiros não atende demandas de treinamento, mas é possível contratar uma empresa que vai auxiliar no uso correto de equipamentos como hidrante e extintores,

ensinar o atendimento de primeiros socorros e fazer uma simulação de evacuação do prédio”, explica o tenente. Em Santa Catarina, os condomínios exclusivamente residenciais estão isentos da constituição de brigada de incêndio. Mas um projeto de Lei de 2004, que caminha a passos lentos, quer tornar obrigatório o treinamento em proteção contra incêndios, técnicas de resgate e primeiros socorros em todos os condomínios do país. “Muito além de leis e obrigatoriedades estamos falando de vidas e é muito importante a população estar preparada. Treinamentos do gênero são sempre bem-vindos, afinal não sabemos o que acontece na casa do nosso vizinho e quando seremos surpreendidos por uma emergência”, ressalta.

Quem chamar? SAMU (192)

Bombeiros (193)

• Emergências clínicas (infarto, derrame, etc.)

• Incêndio

• Pessoas perdidas na mata

• Acidentes com trauma (acidentes de trânsito, agressões, queimaduras, etc.)

• Salvamento aquático

• Choques elétricos

• Enchentes, inundações e enxurradas

• Mal súbito (diabetes descompensada, pressão alta, etc.)

• Engasgamento

Você sabia? Não basta apenas fazer a inspeção anual dos extintores. Todo condomínio, seja ele empresarial ou residencial, deve manter um Programa de Manutenção dos Sistemas Preventivos que prevê prazos para a inspeção periódica do sistema. Saídas de Emergência - semanalmente Alarme de Incêndio - a cada 90 dias Iluminação de Emergência - a cada 90 dias Sinalização de Abandono - a cada 90 dias Sistema Hidráulico Preventivo - a cada 6 meses Realização de Simulados - duas vezes ao ano Instalação do GLP - anualmente

APH | SST | PCI 47 3288-9245 | bravale.com.br

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• Pessoas inconscientes

• Desabamentos e deslizamentos

• Captura de animais agressivos ou silvestes • Acidentes com produtos perigosos • Vazamento de gás • Resgate em altura • Suicídas

treinamentos plano de emergência simulados de emergência primeiros socorros Quer receber um modelo de checklist para implantação do Programa de Manutenção dos Sistemas Preventivos no seu condomínio? Envie um e-mail para contato@bravale.com.br até 30 de novembro de 2019 e solicite o seu GRATUITAMENTE.

SEGURANÇA

MAIS ALTOS, MAIS COMPLEXOS Arranha-céus exigem sistemas de maior complexidade para garantir a segurança dos moradores e cuidados especiais na gestão condominial

Pasqualotto & GT

O DIRETÓRIO CONDOMINIAL

glamour de viver nas alturas, em condomínios que oferecem o máximo de conforto e luxo, atrai muitas pessoas nos dias de hoje. Mas há também quem se intimide com os prédios de muitos andares, e ainda prefira os menores por considerá-los mais seguros. Esse receio, no entanto, não condiz com a realidade, já que os arranha-céus são projetados com os sistemas mais complexos para garantir total segurança e conforto para os moradores. E os cuidados especiais não se restringem à construção, mas também à gestão do condomínio, que precisa estar preparada para atender às demandas de uma edificação

deste porte. Atualmente, é na região do Litoral Norte de Santa Catarina que se encontram alguns dos mais altos edifícios do Brasil. Um dos destinos mais famosos por possuir belas praias, ótimos restaurantes e as melhores baladas, Balneário Camboriú ficou conhecida também por ostentar um dos skylines mais apreciados do país. Esses luxuosos apartamentos nos arranha-céus da cidade encantam ricos e famosos, entre eles o jogador de futebol Neymar, que chegam a desembolsar mais de R$ 10 milhões para ter acesso a vistas exclusivíssimas para a orla.

Até pouco tempo, o mais alto deles era o Yachthouse by Pininfarina, com 81 andares, 274 m de altura e as torres gêmeas mais altas da América Latina. Aliás, é em uma das torres do empreendimento da Pasqualotto & GT, edifício com previsão de entrega para 2020, que o jogador do Paris Saint Germain possui uma cobertura. Recentemente a construtora FG anunciou a construção de um edifício de 100 andares, com mais de 300 metros de altura, que agora é apontado como o maior projeto residencial da América Latina. O novo projeto está em fase de cálculos estruturais e são mantidos em sigilo o nome e o local

onde será construído. Essa tendência de edifícios residenciais mais altos começa a ganhar força também em Blumenau. Hoje, o Residencial Dr. Hermann Blumenau, no bairro Victor Konder, com 35 andares e 124 metros de altura, é o prédio mais alto já entregue na cidade. Há ainda o Grand Trianon, na Ponta Aguda, com 35 andares e 122 metros de altura, e em 2019 foi anunciado que a Cetor Empreendimentos Imobiliários projeta um edifício com 33 andares e 107 metros de altura com piso térreo comercial e o restante residencial.

Sistemas de engenharia À medida que cresce a procura por apartamentos em arranha-céus aumenta também o interesse para entender o funcionamento destes gigantes, que necessitam de uma série de cuidados especiais. Engenheiro civil responsável pelo projeto de 8 dos 10 prédios mais altos do Brasil – um deles na Meia Praia, em Itapema, e os demais em Balneário Camboriú – Bruno Ricardo Franzmann explica que quanto maior a altura do empreendimento, maior é a complexidade da engenharia e a responsabilidade de manter o sistema funcionando.

De acordo com Franzmann, em um projeto estrutural uma das questões mais importantes é o vento, não porque há risco de queda, e sim para garantir o conforto dos moradores no caso do prédio começar a balançar. Um episódio recente e que chamou muita a atenção nas redes sociais ilustra bem essa preocupação. No ano passado, imagens mostrando uma piscina privativa transbordar durante uma ventania, gravadas no Millenium Palace, prédio de 177 metros de altura em Balneário Camboriú, suscitaram uma série de questionamentos em relação à segurança.

SEGURANÇA

Segundo Franzmann, que foi fonte de diversas reportagens na época, o fato de grandes estruturas balançarem em caso de vento é um fenômeno natural do ponto de vista da engenharia. “Assim como a água, os lustres também podem balançar com o vento, e isso não significa que seja um problema. Como o lustre fica pendurado, visualmente a pessoa pode ter a impressão maior de balanço do que está sentindo. No caso da piscina, a água intensifica essa percepção”, explica. O engenheiro acrescenta que, durante a ação de vento forte, a mobilidade dos edifícios é necessária para que a estrutura não seja danificada. Nos projetos, as tubulações e a estrutura são projetadas para serem capazes de ceder levemente à ventania. E isso evita, por exemplo, que hajam rachaduras. Assim como a questão estrutural, todos os sistemas de um grande edifício exigem mais complexidade do que de prédios mais baixos. “É o caso também do sistema de hidráulica, que requer bombas com muito mais potência e tubulações com válvulas especiais para ajudar a levar a água para cima. O mesmo nível de exigência se aplica aos projetos sanitário, elétrico e de prevenção contra incêndio”, afirma. Para Franzmann, esses cuidados precisam ser incorporados também à gestão do condomínio. “A sugestão para os síndicos e administradoras de condomínio que estavam acostumados a gerir

prédios de no máximo 10 ou 20 andares, e que passam para edifícios com 15, 20 andares a mais, é que chamem o engenheiro que fez o projeto para ajudar no plano de manutenção. No manual do condomínio e do proprietário há vários pontos que precisam ser analisados conforme aumenta a altura do empreendimento. De 30 andares para cima é fundamental que o síndico faça um curso de sistemas para entender melhor essas especificidades”, afirma.

“A sugestão para os síndicos e administradoras de condomínio que estavam acostumados a gerir prédios de no máximo 10 ou 20 andares, e que passam para edifícios com 15, 20 andares a mais, é que chamem o engenheiro que fez o projeto para ajudar no plano de manutenção. No manual do condomínio e do proprietário há vários pontos que precisam ser analisados conforme aumenta a altura do empreendimento.

Prevenção contra incêndio

DIRETÓRIO CONDOMINIAL

Um dos pontos que costumam gerar dúvidas na gestão de prédios altos é o projeto preventivo contra incêndio. Engenheiro eletricista e diretor técnico da Engetel – empresa especializada em sistemas de proteção contra incêndio, Rafael Belli Krapp conta que para escapar de um incêndio em prédios, os ocupantes possuem uma única rota de fuga, a escada de emergência. Quanto maior o prédio, maior o tempo para sair do andar em que está e chegar até o térreo, podendo passar de 30 minutos em prédios muito altos. Por isso, é muito importante investir em equipamentos que irão garantir a fuga em caso de incêndio. “O sistema de pressurização da escada é um deles. Este sistema insufla ar limpo para dentro da escada de emergência, criando uma

pressão positiva e impedindo que a fumaça entre na escada”, diz. Para garantir o bom funcionamento, é necessário que seja feita a manutenção preventiva de três em três meses. “Nós instalamos, fazemos os testes, emitimos o laudo, mas é o condomínio que deve manter o sistema funcionando através da manutenção preventiva”, diz. A escada não pode ser contaminada com fumaça durante um incêndio pois assim impediria o escape das pessoas, por este motivo o Corpo de Bombeiros Militar de Santa Catarina prevê na Instrução Normativa um sistema de extração de fumaça, que atua como um backup da escada pressurizada. “Se a fumaça entrar na escada ela tem que sair, por isso esse

sistema conta com abertura automatizada de janelas. A extração natural somente será acionada se houver alguma falha na pressurização”, observa. Esse equipamento, ressalta Krapp, normalmente é adquirido pela construtora e os bombeiros não exigem que o condomínio coloque, apenas em prédios residenciais novos acima de 50 metros ou a critério do projetista do sistema preventivo. Para gerenciar esse sistema, os prédios contam com o alarme de incêndio. “É esse sistema que vai monitorar se tem emergência e dar os comandos. Ele vai acionar a escada pressurizada se houver incêndio, tocar as sirenes se for necessário, ativar o backup, desligar o elevador e deixá-lo no térreo para ninguém usar em casos de emergência. É uma espécie de cérebro do sistema de segurança contra incêndio”, diz. Com a revisão da instrução normativa de alarme de incêndio, em janeiro de 2018, Krapp observa que aumentou o nível de segurança em prédios altos, e que se passou a exigir um número maior de detectores de fumaça. “Antes tinha uma botoeira em cada andar e um detector de fumaça

na casa de bombas e máquinas, por exemplo. Eram poucos pontos. Agora tem prédios que chegam a ter mais de 500 dispositivos. Nos projetos com escada pressurizada, é obrigatória a aplicação de detectores de fumaça na circulação de cada pavimento e dentro dos apartamentos, aponta”. Krapp destaca ainda que existem diferentes categorias de tecnologia disponíveis no mercado, que influenciam na qualidade dos equipamentos. “Em alguns casos, quando se instala um sistema ele pode disparar em falso e acaba assustando os moradores sem razão. Se isso ocorre uma, duas vezes, na terceira a pessoa já não dá mais importância”, explica. No Brasil não é exigida certificação dos produtos, enquanto europeus e americanos são certificados, ou seja, passaram por testes para comprovar a sua eficiência e que atendem requisitos técnicos das normas. “Por isso, para os prédios mais altos ou com muitos dispositivos, destacamos sempre a importância de se trabalhar com sistemas certificados, que são mais precisos e possuem recursos tecnológicos para evitar alarmes em falso”.

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COLETA SELETIVA: CONDOMÍNIO LIMPO E SUSTENTÁVEL Atitude simples no dia a dia, a separação de lixo traz benefícios aos moradores e ao meio ambiente

om a escassez de recursos naturais no mundo, a sustentabilidade e o consumo consciente se tornaram um assunto presente na vida de todos. Porém, mais do que comprar com discernimento, é necessário que as pessoas saibam fazer o descarte adequado do lixo. Se essa tarefa já não é das mais simples em casas residenciais, no ambiente do condomínio torna-se um desafio ainda maior, pois é preciso que haja bom-senso e consciência por parte de todos os moradores. De acordo com o Ministério do Meio Ambiente, a coleta seletiva é a coleta diferenciada de resíduos que foram previamente separados segundo a sua constituição ou composição. Ou seja, resíduos com características similares são selecionados pelo gerador (que pode ser o cidadão,

uma empresa ou outra instituição) e disponibilizados para a coleta separadamente. A Política Nacional de Resíduos Sólidos estabeleceu que a coleta seletiva nos municípios brasileiros deve permitir, no mínimo, a segregação entre resíduos recicláveis secos e rejeitos. Os resíduos recicláveis secos são compostos, principalmente, por metais (como aço e alumínio), papel, papelão, tetrapak, diferentes tipos de plásticos e vidro. Já os rejeitos, que são os resíduos não recicláveis, são compostos principalmente por resíduos de banheiros (fraldas, absorventes, cotonetes, etc.) e outros resíduos de limpeza. Há, no entanto, uma outra parte importante dos resíduos que são os orgânicos, que consistem em restos de alimentos e resíduos de jardim, como folhas secas e podas.

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Envolvimento dos moradores DIRETÓRIO CONDOMINIAL

Assim como nas residências, em um condomínio a coleta seletiva começa na casa de cada pessoa. Por isso, antes de iniciar esse projeto nos edifícios é fundamental que haja um trabalho de conscientização com os moradores. “É necessário conscientizar as pessoas primeiro, mostrar que a separação do lixo se trata de uma mudança de hábito. No início enfrentei

uma certa resistência porque não temos uma cultura forte de reciclagem no Brasil, mas com muita insistência e paciência, colocando diversos informativos sobre o tema embaixo das portas, e valorizando os bons exemplos, consegui estabelecer essa rotina no prédio”, orgulha-se Silvia Niehues, síndica do edifício Vila Rica, em Blumenau.

Divulgação

Silvia Niehues

Há pouco mais de cinco anos, Sílvia, que também é bióloga e professora de Biologia e Ciências, levou essa ideia aos moradores do Vila Rica e hoje todos se envolvem na coleta seletiva, e mais, ainda separam o lixo por tipo de material reciclável. “Cada morador faz a seleção na sua própria casa de materiais como papel, papelão, plásticos duros, sacolas plásticas, metal, alumínio, vidro e caixinhas de leite. O descarte é feito em contenedores específicos, que ficam em uma área do prédio reservada para a lixeira. Todo o lixo reciclável é vendido separadamente, e o comprador paga um valor diferente para cada tipo”, explica. Esta atitude simples, além de gerar um impacto positivo no meio ambiente, trouxe uma renda extra ao condomínio e ainda possibilitou maior integração entre os moradores. “Como o valor arrecadado não é uma grande soma, optamos por usá-lo em cafés de datas como Dia das Mães e Dia dos Pais ou para a compra de enfeites de Natal e Páscoa para o hall, por exemplo. E também aproveitamos o dinheiro nas reuniões de condomínio, que passaram a ser acompanhadas de comidinhas e bebidas e se tornaram uma espécie de encontro de confraternização. Consegui muito mais do que a reciclagem porque essa união em torno de um objetivo comum aproximou muito os moradores”, conta.

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Como implantar a coleta seletiva Confira cinco dicas para a coleta se tornar rotina diária no condomínio:

Conscientização Nada pode funcionar perfeitamente em um trabalho colaborativo como este se não houver o engajamento de todos. Busque criar pautas para que os moradores entendam a importância desta separação de resíduos. A reunião de condomínio, por exemplo, pode ser um bom local para disseminar a mensagem entre todos.

2. Espaço e materiais serão coletados

Uma das etapas de qualquer processo e implantação de coleta seletiva está relacionada à escolha do local adequado para descarte e de quais materiais serão coletados individualmente. É necessário entender que haverá um espaço físico dedicado para cada um de maneira organizada, e orientar os colaboradores do prédio a não misturar os sacos de diferentes tipos de resíduos.

3. Local de armazenamento

A verificação da quantidade de materiais gerados pelo condomínio é fundamental para planejar o local adequado. Para a escolha da quantidade de coletores, pense na possibilidade de modelos, valores ou até realocar coletores que o condomínio já possui, se for o caso. É importante também atentar-se ao ambiente definido, garantir que esteja sempre limpo e fechado para evitar o mau cheiro e a entrada de parasitas. Vale lembrar que a norma dos bombeiros proíbe a disposição de qualquer objeto na passagem das escadas. Na maioria dos casos, o indicado é alocar os contêineres próximos aos elevadores de serviço, subsolo ou na garagem.

4. Cuidado com papéis e plásticos

Materiais como papéis e plásticos necessitam de um cuidado especial. Isso porque são materiais de alta combustão e possíveis causadores de incêndios. Por isso, é necessário comunicar à seguradora para que seja incluso na apólice do condomínio o ressarcimento compatível com possíveis acidentes.

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5. Treinamento para os responsáveis

Outro ponto importante na implementação da coleta seletiva é o treinamento adequado dos responsáveis por manipular os materiais. A equipe de limpeza do condomínio deve receber um treinamento não somente da importância deste trabalho, mas também sobre como usar os equipamentos adequados e outras medidas para evitar ferimentos e ocorrências mais graves.

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A VIDA DOS PETS EM CONDOMÍNIOS Animais de estimação podem ter uma vida saudável em apartamentos, mas tutores precisam ter cuidados especiais e o pet place é um importante aliado

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ais do que animais de estimação, os pets estão se tornando membros da família. E boa parte vive com seus tutores em apartamentos, o que exige cuidados especiais na rotina do bichinho. É preciso avaliar diversos aspectos, dentre eles o entretenimento e a atividade física. Uma boa forma para proporcionar momentos de recreação com os animais são os pet places dos edifícios, espaços que muitas construtoras estão oferecendo para facilitar a vida dos moradores. Mas claro, sempre respeitando as regras do condomínio. O ideal, antes de ter um cão ou gato, é sempre considerar se o ambiente atende a todos os requisitos para proporcionar uma vida saudável para o animal. O veterinário Ruby Falleiro Filho da Agrogirassol explica que os donos de animais que vivem em apartamentos devem estar sempre atentos a questões como vacinação, higiene, alimentação e passeios. Assim como respeitar as regras do prédio. “Na área comum do condomínio, por exemplo, eles só podem ser transportados no colo ou em caixas transportadoras”, alerta. Adotando medidas simples e fazendo algumas adaptações na rotina, os tutores garantem o bemestar e a saúde física e emocional dos pets. “Os pets de apartamento, devido à área restrita, devem ser estimulados a brincar, gastar energia porque não têm

espaço adequado, assim como uma criança. Os donos devem se comprometer a fazer passeios ou levá-los a pracinhas ou creches, especialmente no caso de cães, que precisam passear e fazer as necessidades na rua”, enfatiza a veterinária Aline Moreira Martins da Agro Aves. No caso de gatos, a veterinária sugere o enriquecimento ambiental, ou seja, ter no apartamento arranhadores, brinquedos e nichos ou prateleiras para eles subirem, já que os felinos amam lugares altos. “E claro, o tutor precisa tirar um tempo para brincar com eles porque, ao contrário dos cães, não é aconselhável levá-los para passear e brincar na rua. A não ser que sejam acostumados desde filhotes a sair com coleira. Mas é essencial sempre respeitar o limite do gato, ele deve aceitar e gostar do passeio, jamais deve ser forçado a isso”, frisa. Já os cães devem ser estimulados a brincar em espaços como pet places de prédios, pracinhas públicas e creches para animais de estimação. “Estes espaços são muito válidos e o ideal é levar os cães desde que são filhotes para se acostumarem e terem sociabilidade com outros animais. Porém, em locais como o pet place, é importante estar atento e ficar sempre junto do cão. Eles agem por instinto e podem acabar brigando por comida ou brinquedos, por exemplo”, ressalta a veterinária.

“Os pets de apartamento, devido à área restrita, devem ser estimulados a brincar, gastar energia porque não têm espaço adequado, assim como uma criança.”

Em relação à segurança, Aline sugere o uso de telas nas janelas e sacadas, principalmente para quem tem gatos, pois eles costumam ser muito curiosos e são atraídos por tudo que vêem no lado de fora. No quesito higiene, os donos devem manter os cães e gatos limpos, com antipulgas, e o vermífugo e as vacinas em dia. “Como eles vão circular pela área comum do condomínio, seja no colo do dono ou no chão quando os prédios possuem espaços para os animais de estimação, precisam estar protegidos de parasitas”, recomenda. Assim como os pet places de edifícios, algumas

cidades já dispõem de espaços criados pelo poder público. Em Blumenau, por exemplo, moradores do bairro Vila Nova ganharam uma praça pública destinada aos animais de estimação. Com aproximadamente 300 metros quadrados, a pracinha conta com área cercada, iluminação, gramado com brinquedos de agility, área sanitária, área para descanso com pergolado, bebedouro e lixeiras. O projeto desenvolvido pela Secretaria de Planejamento Urbano é resultado de um Termo de Ajustamento de Conduta entre o Ministério Público, a empresa Eletro Aço Altona S.A e a Prefeitura Municipal.

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OS DESAFIOS DA ACESSIBILIDADE Gestores de prédios novos e antigos devem estar atentos à legislação vigente para garantir tanto a moradores como a visitantes o acesso a todas as áreas

acessibilidade em condomínios é uma questão de extrema importância nos dias atuais. Tanto as novas edificações quanto as mais antigas precisam atender às exigências da atual legislação. No caso de edifícios antigos, realizar todas as reformas necessárias pode ser ainda mais complicado. Por isso, a sugestão é que se dê prioridade aos fatores mais urgentes, como a criação de rampas de acesso nas áreas comuns. É fundamental também que o gestor condominial se preocupe em oferecer condições de acessibilidade não somente aos moradores, mas também aos visitantes do prédio, seja por uma deficiência permanente ou por uma situação ocasional. A inclusão tem sido um ponto muito importante da nossa sociedade e levado à discussão em diversas frentes do dia a dia. “A questão da acessibilidade vem sendo discutida desde o final do milênio, surgiram várias leis e normas, mas pouco se vê ainda na prática”, ressalta Sílvia Santos, engenheira civil e professora do curso de Engenharia Civil e do programa de Pós-graduação de Ciência e Tecnologia Ambiental da Univali, que tem uma linha de pesquisa sobre cidades sustentáveis. “Muito mais do que a aplicação de normas e leis, a acessibilidade é antes de tudo uma questão de cidadania.

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Não podemos fazer projetos de acessibilidade ou adaptações de qualquer jeito ou de forma enjambrada, apenas para cumprir a legislação. O projeto de acessibilidade tem condicionantes muito específicas, pensadas em conjunto entre parte técnica e área médica. É fundamental despertar nos profissionais envolvidos na construção ou na gestão de edificações um olhar de cidadão. Não estamos fazendo um favor ou caridade, é um ato de cidadania quando aplicamos as normas de acessibilidade, seja na cidade, na escola ou no condomínio”, ressalta a professora. Em projetos de edifícios multifamiliares, o engenheiro civil e de segurança do trabalho Carlos Alberto Kita Xavier, de Balneário Camboriú, ressalta que os equipamentos de

acessibilidade devem atender às necessidades de todas as pessoas, sejam moradores ou visitantes. Além disso, é preciso considerar que não serão somente os portadores de necessidades especiais que serão beneficiados com recursos de acessibilidade como rampas ou corrimão. “Pessoas de idade, gestantes, pais e mães com carrinhos de bebês e pessoas que estão temporariamente impossibilitadas ou com dificuldade para se locomover precisam ter o acesso ao prédio garantido”, diz.

Para assegurar que as principais exigências sejam cumpridas de forma correta, Kita recomenda a síndicos e administradoras de condomínio procurar se informar antes de iniciar a obra e, principalmente, contratar um engenheiro. “É imprescindível ter o acompanhamento de um profissional legalmente habilitado para dar as devidas orientações. Uma simples rampa, se ficar muito inclinada, por exemplo, pode impossibilitar o uso para cadeirantes”, argumenta.

Condomínios para terceira idade De acordo com Kita, atender à legislação vigente é o mínimo que se espera de um empreendimento. Porém, pensar em outras propostas de acessibilidade que não estão previstas em lei ainda não é uma prática comum, afirma o engenheiro. “No entanto, há construtoras na região do Litoral que, atentas à importância da acessibilidade e às mudanças de comportamento, tiveram uma ideia incrível de lançar empreendimentos voltados exclusivamente para o público da terceira idade”, destaca. Esses novos projetos, explica o engenheiro, são

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totalmente planejados para atender às necessidades das pessoas com mais idade. “Nesses edifícios praticamente não há degraus, são totalmente automatizados, com interruptores em uma altura adequada, áreas para receber os familiares, enfermaria, entre muitas outras vantagens. Foi uma sacada fantástica apostar nesses empreendimentos. Afinal, todos nós vamos envelhecer e queremos ter a oportunidade de viver bem. Não à toa esses edifícios são hoje um sucesso de vendas”, observa.

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É válido ressaltar ainda que a acessibilidade no condomínio não é uma questão de escolha. A locomoção, igualdade e inclusão social são direitos de todos, amparados por diversas leis, e aplicadas em qualquer tipo de ambiente. Uma boa alternativa para os gestores de condomínios se informarem a respeito dessas exigências e entenderem como podem fazer as devidas adaptações é por meio da Cartilha de Acessibilidade do CREA-SC, que se tornou referência nacional, e está disponível para download no site da instituição.

O que diz a lei A legislação sobre os direitos à acessibilidade é bem completa e impacta em todas as esferas de competência da União, Estados e Municípios, sempre de acordo com o Estatuto da Pessoa com Deficiência, a Lei Federal nº 13.146/2015. Deste modo, é necessário retirar barreiras e obstáculos que possam causar impedimentos para essas pessoas deficientes em edifícios públicos e privados. O artigo 3º da Lei Federal nº 13.146/2015 diz o seguinte: “(…) barreiras: qualquer entrave, obstáculo, atitude ou comportamento que limite ou impeça a participação social da pessoa, bem como o gozo, a fruição e o exercício de seus direitos à acessibilidade, à liberdade de movimento e de expressão, à comunicação, ao acesso à informação, à compreensão, à circulação com segurança, entre outros, classificadas em: (…) b) barreiras arquitetônicas: as existentes nos edifícios públicos e privados; (…).”

Edificações de uso privado A seguir estão descritos os principais itens relacionados com a acessibilidade nas edificações de uso privado, conforme a legislação vigente: Aquelas destinadas à habitação, que podem ser classificadas como unifamiliar ou multifamiliar. A construção de edificações de uso privado multifamiliar deve atender aos preceitos da acessibilidade na interligação de todas as partes de uso comum ou abertas ao público, conforme normas técnicas, sendo obrigatório: - Percurso acessível que una as edificações à via pública, aos serviços anexos de uso comum e aos edifícios vizinhos. - Rampas ou equipamentos eletromecânicos para vencer os desníveis existentes nas edificações - Circulação nas áreas comuns com largura livre mínima recomendada de 1,50 m e admissível mínima de 1,20 m e inclinação transversal máxima de 2% para pisos internos e máxima de 3% para pisos externos. - Elevadores de passageiros em todas as edificações com mais de cinco andares, recomendando-se no projeto a previsão de espaço para instalação de elevador nos outros casos - Cabina do elevador, e respectiva porta de entrada, acessível para pessoas com deficiência ou mobilidade reduzida. DIRETÓRIO CONDOMINIAL

- Prever vagas reserva para veículos conduzidos ou conduzindo pessoas com deficiência ou mobilidade reduzida nos estacionamentos. - Prever via de circulação de pedestre dotada de acesso para pessoas com deficiência ou mobilidade reduzida.

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O que diz o decreto Art. 18. A construção de edificações de uso privado multifamiliar e a construção, ampliação ou reforma de edificações de uso coletivo devem atender aos preceitos da acessibilidade na interligação de todas as partes de uso comum ou abertas ao público, conforme os padrões das normas técnicas de acessibilidade da ABNT. Parágrafo único. Também estão sujeitos ao disposto no caput os acessos, piscinas, andares de recreação, salão de festas e reuniões, saunas e banheiros, quadras esportivas, portarias, estacionamentos e garagens, entre outras partes das áreas internas ou externas de uso comum das edificações de uso privado multifamiliar e das de uso coletivo.

Modificações mais importantes Como nem todos os condomínios estão preparados para realizar obras imediatas de adequação, algumas são consideradas prioritárias. Confira quais são elas: - Substituir escadas por rampas ou criar rampas de acesso em áreas comuns - Ter botões em Braille no elevador - Instalar portas com larguras maiores para a passagem confortável de cadeirantes - Criar uma ou mais vagas acessíveis de acordo com a quantidade de moradores e fluxo do prédio que devem estar de acordo com as normas técnicas e seguindo o artigo 25 da Lei de Acessibilidade – Decreto de lei nº 5.296, de 2 de dezembro de 2004.

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OBRAS SEM ESTRESSE Entenda como o síndico deve proceder para evitar transtornos e garantir a segurança dos moradores em períodos de reformas ou obras de manutenção

normal que o condomínio passe por obras. Afinal, é de grande importância manter a manutenção em dia e fazer melhorias que valorizam o imóvel. No entanto, no cotidiano de um edifício são poucas as ações que geram mais transtornos do que reformas e obras. Quebra da rotina, barulho, escassez de água, entre outros contratempos comuns nestas circunstâncias, podem deixar síndico, colaboradores e moradores com dor de cabeça. A solução para evitar ou minimizar esses problemas é um planejamento adequado e a administração eficiente da obra. O planejamento e a gestão da obra são de responsabilidade do síndico, que, embora não seja especialista no assunto, é a pessoa que deverá acompanhar todos os serviços antes, durante e depois da obra ou reforma. Engenheiro civil e especialista em Engenharia de Avaliações e Perícias, Álvaro Ling Junior explica que existe uma norma brasileira

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regulamentadora, a NBR 16280, de 2015, que trata da reforma em edificações/sistema de gestão de reformas. O seu objetivo é promover a segurança, o bem-estar e o bom convívio de todos os moradores, seja de forma direta ou indireta. “Essa norma surgiu com a queda do edifício Liberdade no Rio de Janeiro, em 2012, que resultou no desabamento de outras duas edificações e vitimou 23 pessoas. Eles iniciaram a reforma em um andar do prédio que acabou ruindo por mexerem em um elemento estrutural. Como não havia acompanhamento de um profissional capacitado, o síndico acabou indiciado por homicídio culposo”, ressalta. Essa tragédia, afirma, provoca um questionamento importante: e se o síndico tivesse sido mais exigente, esse acidente poderia ter sido evitado? “Evitado não, mas o síndico estaria resguardado documentalmente e seria bem mais difícil indiciá-lo por homicídio culposo”, argumenta Ling Junior.

Responsabilidade do síndico As responsabilidades dos síndicos estão estabelecidas em leis (art. 22 da lei 4.591/64 e art. 1.348 do Código Civil) e em normas regulamentares (convenções de condomínio e regimentos internos). De acordo com a legislação, cabe ao síndico administrar o condomínio por

delegação da assembleia de condôminos, assumindo os encargos correspondentes, que incluem a preservação e manutenção do patrimônio coletivo. Em casos de negligência no cumprimento de seus deveres, o síndico poderá ser civil e criminalmente indiciado.

Segundo o engenheiro, ao iniciar uma reforma em um apartamento do prédio, por exemplo, o síndico deve passar para o proprietário a convenção e o regimento interno do condomínio e exigir dele uma documentação da reforma, com a proposta da obra, um laudo técnico que vai descrever a situação atual e o que vai ser feito, e uma ART (Anotação de Responsabilidade Técnica) de um profissional qualificado. “Na sequência, ele deve requerer a atualização do manual de operação, uso e manutenção da edificação quando necessário, e só então liberar essa reforma ou intervenção no apartamento”, explica. Quando o síndico libera a obra, explica Ling Júnior, está automaticamente assumindo a responsabilidade por ela. “Como o síndico não tem habilitação técnica para chancelar essa reforma, precisa se resguardar buscando um profissional capacitado para representar o condomínio. É necessário o aval de dois profissionais porque cada um tem um papel distinto: o engenheiro do proprietário é o responsável pelo projeto e execução interna do apartamento, enquanto o profissional contratado pelo condomínio vai atestar se a conjuntura da obra, ou seja, toda a estrutura oferecida pelo prédio, irá suportar essa intervenção”, ressalta.

O passo seguinte para o síndico é formalizar a autorização da obra junto à administradora do condomínio e informar todos os moradores sobre o período em que ela transcorrerá. “Durante a obra o síndico também tem a obrigação de fazer o acompanhamento para verificar se está sendo feito o que foi relatado e, no final da obra, avaliar se o resultado final corresponde ao que foi proposto. No final da obra, ele ainda deve cancelar por escrito a autorização da entrada de insumos e prestadores de serviço, e arquivar toda a documentação junto à administradora”, observa.

“Durante a obra o síndico também tem a obrigação de fazer o acompanhamento para verificar se está sendo feito o que foi relatado e, no final da obra, avaliar se o resultado final corresponde ao que foi proposto.”

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Aval técnico e registros da obra Ling Junior reforça que é de extrema importância que o síndico siga esses procedimentos em toda e qualquer reforma ou obra de manutenção, tanto nas unidades habitacionais quanto na área comum do condomínio, para evitar problemas futuros. “Se por acaso no período da obra houver algum acidente porque o síndico não se ateve aos detalhes de segurança, ele estará sujeito a ser notificado ou intimado. O síndico não entende de obra, não é técnico. A função dele é ser um gestor do condomínio e delegar os trabalhos a profissionais capacitados. Então, assim como o condomínio busca assessoria jurídica e administrativa, é muito prudente que busque também a consultoria de engenheiros no caso de obras, que poderão dar esse respaldo técnico”, enfatiza.

Para as obras em áreas comuns, o engenheiro destaca ainda a necessidade de o síndico fazer um registro detalhado de tudo que será feito. “É importante ter um caderno pós-obras com todos os materiais utilizados, os encaminhamentos e procedimentos realizados, assim como um cadastro de fornecedores. Por exemplo, se ele usou determinada tinta para fazer uma pintura, é interessante anotar onde foi comprada e a especificação do produto, como nome da cor, número e lote. Assim, se precisar refazer o serviço mais adiante, saberá qual produto comprar. Esses cadernos, à medida que forem criados, também poderão ser anexados ao manual de operação, uso e manutenção”, sugere.

Melhorias que podem ser feitas no condomínio Segundo o artigo 1.341 do Código Processual Civil Brasileiro (CPC), as benfeitorias feitas em condomínios são divididas em três categorias:

1. Úteis São aquelas que aumentam ou favorecem a utilização de um bem de todos como, por exemplo, a implantação de coberturas para estacionamento e a instalação de um sistema de segurança. Para este tipo de obra, o CPC determina que deve ser realizada uma votação na assembleia geral do condomínio e que, para aprovação, é necessário 50% dos votos + 1.

2. Necessárias São as obras que objetivam conservar ou impedir a danificação de um bem. São exemplos de obras necessárias a pintura do prédio, a melhoria da acessibilidade ao prédio, reparos elétricos, entre outros. Para este tipo de obra, o CPC também determina que deve ser realizada uma votação na assembleia geral do condomínio e que, para aprovação, é necessário 50% dos votos + 1. Exceto para casos emergenciais, como o reparo de uma fiação elétrica devido ao risco de incêndio, a lei permite a execução sem que ocorra a aprovação dos condôminos. DIRETÓRIO CONDOMINIAL

3. Voluptuárias São denominadas as obras relacionadas a estética do condomínio como, por exemplo, a decoração do jardim ou hall de entrada, a reforma do salão de festas, etc. O processo de aprovação de obras voluptuárias é um pouco diferente das demais, pois precisam apenas do consentimento de 2/3 dos condôminos presentes na assembleia geral.

Conheça as responsabilidades do síndico Responsabilidade ético-profissional Limites de atribuição sujeitos à advertência, censura pública, suspensão e cassação do registro profissional.

Responsabilidade técnica Habilitações específicas segundo sua formação, sujeito a medidas administrativas de ética disciplinar.

Responsabilidade civil Responsabilidade legal por dano moral ou material, imediatos ou futuros, sujeitos às penas do Código Civil.

Responsabilidade trabalhista Relações entre profissionais, empregador e seus empregados – conforme CLT – sobre a segurança acidentária e garantias previdenciárias.

Responsabilidade criminal Prática de crime ou contravenção, doloso ou culposo, por negligência, imperícia ou imprudência, sujeito à multa, detenção e até prisão.

Como planejar e gerir a obra É indicado que os gestores do condomínio ou equipe que coordena a assembleia formem uma comissão responsável por acompanhar o andamento da obra e sigam duas dicas que podem ajudar neste processo. Confira:

1. Planejamento Todos os detalhes são extremamente importantes na fase de planejamento de uma obra ou manutenção. Pense no cronograma da obra, na escolha dos fornecedores e materiais utilizados, na logística e mudança de rotina dos moradores, nas requisições e autorizações necessárias e na contratação de uma empresa de construção civil caso necessário.

2. Gestão de gastos Certamente, todos os pontos citados no planejamento precisam estar de acordo com o orçamento disponível para a obra. Imprevistos podem acontecer, mas esses devem ser um “problema” pontual e não corriqueiro. Mantenha o controle do investimento tomando nota de todos os pagamentos e acompanhando se está dentro do planejado desde a fase de aprovação da ação.

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m dos desafios na gestão de um condomínio é o planejamento financeiro. Mesmo sendo eficientemente controlado, imprevistos acontecem e é preciso estar preparado para enfrentá-los e corrigir o que for necessário de maneira rápida e sem tirar as contas do controle. O fundo de reserva é uma das formas de arrecadação extra de dinheiro normalmente utilizadas pelos condomínios, mas exige uma gestão eficiente. Joel Carniel Jr., sócio da administradora de condomínios A10, de Rio do Sul, explica que o fundo de reserva tem como principal função garantir a continuidade e o bom

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ENTENDA O FUNDO DE RESERVA funcionamento do condomínio em caso de despesas imprevistas e emergenciais, como por exemplo, consertos de vazamentos entre apartamentos. “A previsão desta arrecadação consta na convenção, via de regra o percentual varia de 5% a 10% da taxa condominial”, salienta. Em hipótese alguma é permitido ao síndico pagar despesas com o fundo de reserva sem a aprovação dos demais condôminos. “Recomendamos que seja sempre consultada a convenção do condomínio para se certificar do valor que deve ser arrecadado e em quais situações o mesmo pode ser utilizado”, destaca o administrador da A10.

O que diz a lei

Como deve ser registrado

Embora não seja uma condição obrigatória pelo Código Civil, o fundo de reserva é uma prática adotada pela maioria dos condomínios. A chamada “Lei do Condomínio Edilício e Incorporações Imobiliárias” (Lei nº 4.591 de 1964) prevê que o fundo necessita estar descrito na convenção de condomínio, no regimento interno ou ser aprovado em assembleia.

O valor arrecadado através do fundo de reserva deve ser incluído no patrimônio do condomínio e anexado em uma conta bancária diferente da conta vinculada às demais taxas, porque a sua natureza é diferente. Ao passo em que os moradores estejam de acordo com esta “despesa” o fundo não poderá ser restituído, mesmo que o condômino se mude.

Quais são os erros mais comuns cometidos pelas administradoras? E como evitá-los? Segundo Tadeu Avi, Vice Presidente e Diretor Interino de Condomínios do SECOVI de Blumenau e Região, na gestão condominial deve ser feito o devido planejamento das despesas ordinárias, distinguindo-as das extraordinárias. “Temos percebido que muitas vezes as Administradoras não possuem uma conta individual e bem administrada do fundo de reserva ou de despesas extraordinárias, gerando dificuldades para os Condôminos em

entender as prestações de contas. Nota-se que em muitos casos não está claro o que o Síndico deve fazer e o que a Administradora deve fazer e, quando isso ocorre, por falta de orientação técnica da equipe da Administradora, o Síndico acaba administrando as contas do Condomínio sem observar os detalhes gerando confusão entre valores arrecadados para determinada obra e as despesas ordinárias”, explica Tadeu.

Confira a matéria completa no site diretoriocondominial.com.br

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SÍNDICO COMO PROFISSÃO Tendência cresce no setor de administração condominial, que prima cada vez mais pela especialização na prestação de serviços

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princípio, exercer a função de síndico pode parecer uma tarefa simples. Você vai fazer o trabalho no tempo livre, terá desconto no valor do condomínio e vai ficar mais próximo dos vizinhos. Sim, esse é o cenário mais positivo. Mas a função está longe de ser uma atividade fácil. “Para desempenhar esse ofício é aconselhável ter um conjunto de conhecimentos e habilidades como: noções de legislação, gerenciamento de funcionários, gestão de conflitos, administração financeira, negociação com fornecedores, entre outras atribuições. Habilidades de comunicação também são um pré-requisito desejável, pois facilitam a interação com condôminos e administradoras”, destaca Neusa Maria Tribeck, sócia da Liderança Administradora de Condomínios. E quando o síndico morador entende a complexidade do cargo e os problemas a serem enfrentados rotineiramente, somando a isso a falta de tempo, muitas vezes perde o interesse. Antes de mais nada, é importante entender que o papel do síndico é representar o condomínio, o que significa ter uma atuação que se equipara à do administrador de empresa, com limites previamente determinados pela legislação, convenção condominial e decisões da assembleia de condôminos.

Encontrar um morador com todo esse conhecimento técnico, disponibilidade de tempo e que esteja disposto a enfrentar situações delicadas com os vizinhos nem sempre é possível. Hoje essa decisão pode ser facilitada se o condomínio optar pela contratação de um síndico profissional, uma tendência que vem ganhando cada vez mais força no país. Mas será que é vantajoso para o condomínio ter um síndico que vive em outro lugar, não conhece os moradores e nem estará 24 horas à disposição? De acordo com Neusa, a principal vantagem da administração condominial exercida pelo síndico profissional é justamente a impessoalidade, que reduz abusos de autoridade ou problemas de relacionamento. “Como o tratamento é formal, não envolve emoções. O que não costuma ocorrer quando o síndico é também condômino. O síndico morador se relaciona mais diretamente com os vizinhos, até mesmo pela proximidade e facilidade de acesso, e da mesma forma acontece com os empregados. Já o profissional está afastado dos problemas, não tem relação próxima com os moradores e, desta forma, pode analisar tudo com mais racionalidade e embasado em dados formais e históricos”, pontua.

Economia e profissionalismo

“Para desempenhar essa função é aconselhável ter um conjunto de conhecimentos e habilidades como: noções de legislação, gerenciamento de funcionários, gestão de conflitos, administração financeira, negociação com fornecedores, entre outras atribuições. Habilidades de comunicação também são um pré-requisito desejável, pois facilitam a interação com condôminos e administradoras”

A contratação de um síndico profissional ainda pode representar uma economia para o condomínio. Pela experiência e por prestar serviços a outros condomínios, consegue negociar mais facilmente com prestadores de serviços. “Teoricamente, ele se preparou para discutir preços, está habituado a pesquisar produtos, serviços de manutenção e mão-de-obra, tem conhecimento técnico para controlar as finanças e trabalhar com planejamento orçamentário. Além disso, sua remuneração será determinada pela Assembleia que aprovar a contratação e, consequentemente, poderá significar redução de gastos”, afirma Neusa. Segundo Neusa, pelos serviços profissionais ofertados para cumprir carga horária presencial semanal será cobrado o valor mensal negociado e consignado no contrato, livres de encargos, mediante apresentação de nota fiscal. O contrato pode vigorar por prazo indeterminado, podendo a qualquer tempo ser rescindido, mediante aviso prévio de 30 dias e, por escrito, por ambas as partes. Entretanto, a gestão ordinária deve obedecer ao período previsto na Convenção do Condomínio, consignando a reeleição.

GESTÃO CONDOMINIAL

Cursos de administração de condomínios e síndico profissional ajudam na qualificação

oje, em função da falta de tempo e do aumento das exigências legais, essa nova atividade tem sido a opção para muitos condomínios. E com o aumento da procura por síndicos profissionais, também cresce a oferta de cursos de capacitação nessa área. Se houver interesse em se especializar é importante avaliar as opções existentes no mercado e o conteúdo do curso. “Para que haja melhor aproveitamento do curso, é recomendável que antes de iniciá-lo seja lido o Manual do Aluno, disponível antes da contratação do curso”, sugere Neusa. O conteúdo deve abordar teorias e dicas práticas para o dia a dia do síndico, moradores e administradoras, e proporcionar segurança na escolha do conteúdo relacionando à especialização dos professores. “É fundamental oferecer aos participantes as orientações fundamentais para a escolha de uma empresa de Administração de Condomínios, evidenciando suas

principais atribuições e a importância do CRA (Conselho Regional de Administração) para a gestão. E ainda apresentar ao síndico profissional itens importantes para o currículo e as obrigações tributárias”, observa. Além de um local devidamente preparado, contendo todos os recursos didáticos disponíveis, o curso deve ser individualizado por módulo, ter linguagem simples e transmitir conhecimentos sobre os diferentes tipos de administração, com o auxílio de uma empresa administradora. Também são bem-vindos conteúdos extras como videoaulas e palestras complementares. “Após a conclusão do módulo, o aluno deve responder à autoavaliação de múltipla escolha, cuja finalidade é fixar o conhecimento. Na avaliação final, deve fazer uma prova para identificar o nível de aprendizagem. E após o término do curso, é importante estabelecer um canal de comunicação com professores e coordenação do curso”, completa.

O que considerar na escolha do curso 1. A complexidade da atividade de administração de condomínios que abrange diversas áreas como: gestão administrativa, recursos humanos, gestão financeira, gestão patrimonial e material, mediação de conflitos, assuntos jurídicos e as diversas responsabilidades que ficam a cargo da administradora e do síndico. 2. O disposto no art. 1.347 do Código Civil que confere à Assembleia a escolha de síndico, que poderá não ser condômino, para administrar o condomínio, por prazo não superior a dois anos, o qual poderá renovar-se. 3. O andamento do Projeto de lei nº 348 de 2018 que tramita no Congresso Nacional a fim de regulamentar a profissão de Síndico, a qual está equiparada a do administrador. 4. A administração condominial prima cada vez mais pela especialização na prestação de serviços e vincular as práticas condominiais às administrativas junto ao Conselho de Administração, o que possibilita melhores condições preventivas. 5. A necessidade de auferir a qualidade das atividades de administração de condomínio. 6. A necessidade de prévia de formação profissional em instituição aprovada em avaliação feita pelo Conselho Regional de Administração de Santa Catarina (CRA-SC) e apresentação em reunião plenária. 7. A necessidade de curso de formação em administração de condomínios, com carga mínima de 120 horas, distribuído em cinco módulos, sendo eles: gestão administrativa-financeira, gestão de recursos humanos, gestão fiscal, manutenção predial e direito condominial. DIRETÓRIO CONDOMINIAL

8. O candidato que se inscrever no curso de formação em administração de condomínios deverá atender aos requisitos estabelecidos pela Coordenação de Curso e desde que tenha concluído o ensino superior. 9. O candidato fará jus ao certificado de formação em administração condominial apoiado pelo na CRA-SC.

Confira a matéria completa no site diretoriocondominial.com.br 38

WORKSHOP SÍNDICOS PLANNING

BLUMENAU SEDIOU A 12ª EDIÇÃO DO WORKSHOP SÍNDICOS PLANNING

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Workshop Síndicos Planning percorre todo o Estado de Santa Catarina levando palestras com temas decisivos para a gestão condominial. No dia 25 de setembro foi a vez de Blumenau receber o workshop, no auditório da Rivage. Blumenau é o centro econômico do Vale do Itajaí com destaque histórico para as indústrias têxteis, é considerada um polo de tecnologia e inovação, e é também o berço do Síndicos Planning. Com mais de 334 mil habitantes, sua arquitetura inspirada no estilo enxaimel se entrelaça com as grandes torres que surgem para atender ao uso residencial e comercial. Com aumento significativo da verticalização, a infraestrutura de tecnologia e soluções utilizadas nos condomínios fica mais complexa a cada dia, reunindo uma infinidade de aplicações e usos relacionados ao acesso, segurança, manutenção predial, áreas comuns, lazer e esporte, entre outras. Desta forma os Síndicos, administradores de condomínios e conselheiros precisam se atualizar e

profissionalizar constantemente, se inteirar das suas responsabilidades, das mudanças na legislação, bem como do uso de tecnologias e ferramentas que auxiliem na gestão de tantas áreas e situações distintas ao mesmo tempo. O evento contou com a participação de mais de 180 pessoas, promovendo um dia inteiro de palestras, conhecimento, qualificação, exposições e networking entre síndicos, gestores condominiais e empresas especializadas no segmento. O ponto alto do evento foi a participacão do Dr. Rodrigo Karpat, que palestrou em Blumenau pela primeira vez. Karpat falou sobre “Questões Polêmicas e Atuais em Condomínio”. Advogado militante na área civél há mais de 10 anos, Dr. Rodrigo Karpat é sócio no escritório Karpat Sociedade de Advogados e referência em direito imobiliário e questões condominiais, sendo frequentemente solicitado entre os meios jornalísticos e palestras por todo o Brasil. A palestra apresentou aos síndicos e gestores condominiais algumas situações que interferem juridicamente no andamento de um

ferramentas, soluções, produtos e serviços no espaço de exposições. Esta ação é uma realização da Inspiracom Marketing e Comunicação e contou com o Patrocínio de Acqua Reduz, Adelante Cobranças de Condomínio, Axa Seguros/ Lojacorr/Vibe Seguros, Boxtop Elevadores, Daikin-McQuay Ar Condicionado Brasil, Degust Utensílios Gastronômicos, Dona Resolve, Engetel Automação e Segurança, Indique Aí – App para Serviços Residenciais, Krenke Brinquedos, Liderança Administradora de Condomínios, Lojacond Equipamentos para Condomínio, Makita, Orsegups Monitoramento Eletrônico, R7 Engenharia da Climatização, Sicredi Vale Litoral SC, Solar Vale Energia Solar, TBM Advogados, Técnica Engenharia, Vallepro - Comércio e manutenção de máquinas e equipamentos e Vivare. Apoio: BRCondos, CDL Blumenau, CRA-SC, CREA-SC, FCDL-SC, SEAC E SINDESPSC, SECOVI Blumenau e SPC Brasil. Para fechar com chave de ouro a agenda de 2019, a capital do Estado será a sede da 13ª Edição, que será realizada no dia 20 de novembro no Auditório Square Corporate - Rod. José Carlos Daux, 5500 - Saco Grande, Florianópolis.

Fotos: Alan Denis de Souza

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condomínio frente à legislação, dando principal atenção à questões polêmicas do dia a dia condominial. Rodrigo Karpat também disponibilizou um momento de talking, onde tirou dúvidas pontuais dos participantes além de aconselhá-los da maneira correta de agir em diversas situações problemáticas. Foram no total nove palestras com os temas: “Condomínio do Futuro”; “Responsabilidade do Síndico na Manutenção Predial”, “Tecnologias de automação com foco em eficiência energética”, “Climatização de Ambientes – Tecnologia, Legislação Aplicável e Eficiência Energética”, “Medidas de Combate e Controle da Inadimplência e Rateio Condominial: Fração ou Unidade?”, “Como medir a qualidade na prestação de serviços de segurança?”, “Descomplique seu Fluxo de Caixa”, ”A Baterização transformará sua vida!”. O almoço também foi um momento especial, pensando na comodidade dos nossos participantes, e proporcionando mais um espaço para network e negócios entre síndicos, gestores condominiais e empresas especializadas no segmento. Quinze empresas especializadas em produtos e serviços para condomínios apresentaram inovações,

WORKSHOP SÍNDICOS PLANNING Fotos: Alan Denis de Souza

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Síndicos Planning tem o propósito de deixar um legado: uma realização maior do que nós mesmos, exemplo para as próximas gerações, que se sustenta ao longo do tempo, por isso, empreendemos nosso tempo e experiência para contribuir com o ecossistema de gestão condominial, fomentando conexões que transformam as pessoas e os processos. Sabemos que a transformação e as boas práticas na gestão condominial precisam ser construídas a muitas mãos. Nos workshops do Síndicos Planning, apresentamos soluções, planejamento e inovação, através de uma rede de profissionais e especialistas integrados, com o desejo de fazer mais e melhor. Proporcionamos também o espaço para que os profissionais de gestão condominial compartilhem experiências, erros e acertos, para encurtar o caminho de crescimento dos demais profissionais. Cada um de nós tem potencial de impactar o mundo ao nosso redor, transformando descobertas em aprendizados, registros e processos que podem ser compartilhados, colocando os objetivos coletivos acima dos individuais, pensando no todo e fazendo a nossa parte. Somos multiplicadores. Cada um de nós, tem a missão de atuar do lugar em que está, com os recursos que tem, para contribuir e ajudar os outros a crescer. Assim, queremos deixar mais uma semente de transformação, inspirando a todos os síndicos a olharem o lado cheio do copo, e se empoderarem na motivação de sempre fazer mais e melhor. Faça parte também desta ação de valorização. Participe dos eventos do Síndicos Planning, indique cases de sucesso e boas práticas, contribua com conteúdo para o Diretório Condominial, compartilhe suas dúvidas e vivências! Conheça os Síndicos Destaque desta edição nas próximas páginas.

Divulgação

Sérgio Luís dos Santos • Formação Administração de Empresas e Técnico Contábil • Cidades em que atua como síndico Blumenau • Síndico em 20 condomínios • Tempo de atuação como síndico 15 anos Qual o maior problema que já teve que resolver como síndico?

Que legado deseja deixar?

Problemas com proprietário com comportamento antissocial, uso de drogas em área comum e morador com problemas psíquicos, ambos perturbando o sossego dos demais.

Gostaria de ser lembrado como uma pessoa honesta, cordial e profissional. Conselho De Síndico para Síndico:

Foram várias, uma delas quando uma moradora irritada exigiu que fosse aplicada uma multa por descarte de lixo em local inadequado. Ao verificar as imagens constatamos que havia sido a funcionária da própria reclamante. Foi devidamente multada! A outra foi a reclamação do aparecimento de dejetos de animal no piso do elevador com escorrimento na parede. Ao analisar as imagens foi constatado que uma moradora que estava encostada na parede do elevador, usando um vestido, deixou marcas e dejetos ao sair. Quando fui cobrado em relação à aplicação de multa para o dono do animal expliquei ao reclamante que não havia sido um animal e que a pessoa certamente estaria passando mal, até porque não agia assim habitualmente. O maior desafio nas Assembleias? A escolha de um presidente que saiba conduzir os trabalhos, com objetividade e sem permitir discussões paralelas.

Seja sempre honesto, verdadeiro e transparente. Uma dica para quem vai ser síndico pela primeira vez: Lembre-se que o síndico não é o dono do condomínio e que você foi eleito para representar os interesses da coletividade. Não aceite quaisquer “benefícios ou facilidades” que certamente aparecerão no seu caminho. Seja honesto! Como é o síndico do futuro? Um síndico atualizado tecnologicamente e juridicamente e acessível. Recado para os condôminos: Lembrem-se que as leis do seu condomínio são para todos (incluindo você) e para serem seguidas. As regras não são criadas pelo síndico, mas sim pela maioria dos proprietários.

Quem sempre esteve ao seu lado quando precisou? Meu pai, que me transmitiu os seus conhecimentos relacionados à sindicância, a minha família, minha administradora e vários condôminos que conhecem os desafios da função.

Quem é você? Um pai dedicado à minha família, um síndico acessível aos condôminos e que acredita na “lei do retorno”. Trate bem para ser bem tratado!

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Qual a situação mais engraçada ou inusitada que já presenciou nos condomínios?

Rodrigo Karpat • Formação Advogado militante na área cível há mais de 10 anos • Cidades em que atua como síndico São Paulo

Como é ser síndico e ao mesmo tempo uma personalidade conhecida e admirada no segmento condominial? Eu me mudei para um condomínio e quando entrei no condomínio durante a obra, o zelador pegou uma revista e perguntou: Este é o senhor? Logo depois ele comentou com uma condômina e ela me convidou para ser síndico. Eu me mudei para outro apartamento há dois anos e continuo sendo síndico no antigo endereço. Quando me mudei, eu não sabia, mas era a mesma administradora e já estavam preparados para me indicar como síndico. É desafiador, pois uma situação é você ser advogado, tratar os problemas de forma jurídica, e outra coisa é você viver dentro de um prédio aonde você é parte daquela comunidade, e ao mesmo tempo, você precisa dosar administração, direito e objetivar um convívio harmônico. Qual o maior problema que já teve que resolver como síndico?

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Já tive problemas de perigo na fiação, instalação de ar condicionado colocando em risco o condomínio, entrada de meliantes, situações que me deixaram muito preocupado. Outro problema foi uma obra que foi conduzida de maneira errada, com indícios que havia valores a serem recebidos em detrimento do condomínio, sem qualquer tipo de documentação regular, nem contrato, então eu tive que negociar com prestador para que a obra pudesse ser cessada e reiniciada de forma positiva. O primeiro condomínio que administrei tinha um saldo negativo de R$ 60 mil reais e o meu trabalho foi recuperar as finanças.

Alan Denis de Souza

• Tempo de atuação como síndico 8 anos

Conselho De Síndico para Síndico: Amizade é uma coisa, mas quando acontece um problema, as pessoas esquecem desta amizade, então é importante você agir sempre de forma profissional, prestando contas, trabalhando de forma transparente, e tomar muito cuidado para não ser o dono do prédio, ser apenas aquele que foi eleito para resolver os problemas e os anseios da coletividade, em detrimento dos interesses pessoais do síndico. Uma dica para quem vai ser síndico pela primeira vez:

Qual a situação mais engraçada ou inusitada que já presenciou exercendo a função de síndico no(s) condomínio(s)? A situação mais inusitada são aqueles condôminos que exigem que eu vá lá e querem tomar vinho e ficar de papo para o ar e é engraçado tentar driblar estas situações. O maior desafio nas Assembleias? É colocar em prática tudo que eu prego como advogado, que nem sempre é fácil. Neste outro prédio as pessoas convivem de forma harmônica, mas cada um acaba fazendo o que quer: utilizam a piscina para se alimentar, param na vaga do visitante com horário superior ao que é permitido, e o meu desafio foi colocar as regras ali, porque em determinado momento, estes excessos acabam gerando conflitos desnecessários.

Meu conselho é trabalhar com pessoas que possam orientar da melhor forma possível, tratar o condomínio como uma verdadeira empresa, ter uma boa Administradora ao lado, realizar um laudo técnico pericial assim que assumir o prédio para saber quais são os riscos, sempre focar nas Normas da ABNT, ter um advogado que possa auxiliar mesmo que de forma preventiva. Como é o síndico do futuro? O síndico do futuro é aquele busca a profissionalização e trata o condomínio como empresa, é aquele que é bem assessorado juridicamente, administrativamente, contabilmente, trabalha com sistemas, busca a informatização, a modernização do prédio, também é assessorado por engenheiro quando precisa, está sempre de olho na tecnologia, na evolução, e buscando sempre servir aos condôminos e à comunidade, que é justamente a função do síndico.

Quem sempre esteve ao seu lado quando precisou: A Administradora de condomínios sempre foi o meu maior respaldo na gestão. Que legado deseja deixar? A valorização do patrimônio, correr sempre para evitar prejuízos, os prédios envelhecem muito rápido, e nem sempre as gestões focam na preservação do patrimônio.

Karpat, Advogado, Pai, Marido, nasceu convivendo com condomínios, assembleias, frequentando administradoras de condomínios e tentando transformar o mundo condominial num lugar melhor, mais sereno, com menos conflitos. E como advogado, quando é preciso resolver as questões mesmo que de forma judicial, fazer da melhor forma possível, tentando trazer menos prejuízo para todos os lados e resolver os conflitos de forma positiva.

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Quem é o Rodrigo Karpat?

PERFIL ADMINISTRADORAS

Administradores: Joel Carniel Jr. e Regiane Vieira Atuação: Chapecó, Rio do Sul, Ibirama e Presidente Getúlio Fundação: 10/03/2013 Número de colaboradores: 10 Quantidade de condomínios empresariais: 5 Quantidade de condomínios residenciais: 71 Serviços oferecidos: Administração, contabilidade, financeiro, auditoria, manutenção, jurídico e condomínio online Diferenciais da Administradora: Condomínio online, contabilidade e jurídico

creditamos que os síndicos e administradoras de condomínios podem transformar o setor condominial. Por isso, queremos que cada vez mais profissionais tenham sucesso e passem a empreender neste setor. O principal objetivo do

A10 surgiu da visão de seus empreendedores em dispor ao mercado uma forma inovadora de gestão condominial. Atuando no Sul do Brasil, procura oferecer aos seus clientes a administração online de seus empreendimentos, de forma inovadora e transparente, paralela ao modelo convencional. Com essa ótica, nossa missão é modernizar as rotinas administrativas, as quais irão atender com excelência o síndico em suas tarefas diárias, conselho fiscal na sua função de fiscalizar, bem como cada condômino no que necessitar. A A10 surge para derrubar paradigmas, oferecendo serviços com transparência digital, atendendo 24 horas por dia, 7 dias na semana e sem detrimento do sigilo de dados confidenciais.

Síndicos Planning é incentivar e unir profissionais e especialistas, para que em conjunto, descubram que podem ir mais longe do que imaginam, e que seus sonhos e projetos tem potencial para definir um novo rumo de profissionalização e excelência. Pensando nisso, apresentaremos neste espaço o perfil de algumas Administradoras de Condomínios

da Região do Vale do Itajaí. Reuniremos histórias e cases que inspiram em seu pragmatismo e ousadia, pois estes são os principais ingredientes que transformam aspirações e planos em negócios de alta performance. Sua Administradora também poderá participar! Indique seus cases e faça parte deste ecossistema!

Serviços oferecidos: Administração de Condomínios Residenciais e Comerciais, Contabilidade Condominial e Empresarial, Serviços de Folha de Pagamento. Diferenciais da Administradora: Administradores: Ecio Luiz Rosa e Adriana Santi Atuação: Blumenau, Joinville, Navegantes, Indaial, Gaspar, Timbó, Penha e Piçarras Fundação: 30/04/2013 Número de colaboradores: 16 Quantidade de condomínios empresariais: 19 Quantidade de condomínios residenciais: 129

• Aplicativo on-line para consultas de documentos, reserva de salão de festas, envio de mensagens do síndico a todos os condôminos, reserva do salão de festas on-line, consulta boletos on-line, consulta DRE on-line, consultoria jurídica, consultoria financeira condominial, consultoria estrutural/engenharia parceiros Admblue. • Profissionais qualificados e formados nas áreas de Administração, Controladoria, Administração financeira, Recursos Humanos e Contabilidade, com apoio jurídico de parceiros da Admblue.

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