Diretório Condominial 08 by Síndicos Planning

E D I Ç Ã O 0 8 / S E T E M B R O 2 0 2 1 / E S TA D U A L

Cases do Prêmio Síndicos Planning revelam histórias transformadoras e diversidade das ações nos condomínios Conheça os 12 cases finalistas

Editorial

Expediente

Nesta edição apresentaremos os cases finalistas do Prêmio Síndicos Planning.

EDIÇÃO 08 – Setembro 2021 - Estadual

Com 33 inscritos nas categorias Eficiência na Gestão, Sustentabilidade, Inovação e Ação Social, 12 cases foram classificados pelo comitê de jurados e refletem o momento de qualificação da gestão de condomínios residenciais e comerciais de Santa Catarina. A última etapa de classificação do Prêmio foi a votação popular on line para a escolha dos cases vencedores de cada categoria que serão revelados em novembro, durante evento de premiação. A grande adesão à distinção em sua primeira edição mostra o potencial do mercado condominial catarinense e a riqueza de experiências que vêm sendo desenvolvidas por muitos gestores em seus empreendimentos. Além de estimular o constante aperfeiçoamento dos profissionais e administradoras, o Prêmio cumpre o objetivo de propagar iniciativas e boas práticas que possam inspirar outros profissionais e organizações a inovarem com ações efetivas na melhoria de resultados e a valorizar o setor condominial, tornando Santa Catarina uma referência no mercado nacional. Diferente de outras distinções voltadas para destacar programas de grandes corporações – que contam com áreas de Marketing, Recursos Humanos, Logística, entre outras, auxiliando na definição e execução de ações para variados públicos –, a Inspiracom idealizou e organizou o Prêmio com o foco nos síndicos e em suas distintas realidades, aprendizados e trajetórias, chegando a uma multiplicidade de finalistas e de propostas que beneficiaram inúmeras pessoas.

Direção e Edição: Karina Kino Pardal Inspiracom Marketing e Comunicação Direção de Arte: Inspiracom Marketing e Comunicação Diagramação: Rafael Foigt Direção Comercial: José Luís Pardal Inspiracom Marketing e Comunicação Redação: Tatiana Gappmayer e Francielle de Oliveira Amorim Tiragem: 3000 exemplares A revista Diretório Condominial é um canal de relacionamento com síndicos, administradoras de condomínios, fornecedores, profissionais, especialistas e líderes empresariais com conteúdo diferenciado destinado aos tomadores de decisões que precisam conhecer, enfrentar a diversidade e complexidade de conhecimentos necessários para o exercício da atividade de síndico e atuação na gestão condominial. O Diretório Condominial é distribuído para 3000 síndicos e administradoras de condomínios das regiões do Norte do Estado, Vale do Itajaí e Grande Florianópolis.

Use a câmera do seu celular para ler o QR Code ao lado e acessar as revistas no site diretoriocondominial.com.br/revistas podendo serem lidas na íntegra, ampliando o alcance de leitores. CONTATO contato@diretoriocondominial.com.br  (47) 3285-7462  www.diretoriocondominial.com.br PRODUÇÃO

Nas próximas páginas você vai se surpreender com as histórias transformadoras e diversidade das ações nos condomínios. Boa leitura!

Inspiracom.com.br

D I R E T Ó R I O

C O N D O M I N I A L

Sumário Giovanni Moser

Fênix

Joubert Farley Eger e Metrópole Administradora

Biblioteca & Museu Viegand Eger

Volnei Farias Medeiros

Fazer o bem faz bem

Jorge Miguel Gomes Ferreira

Tornar em receita os resíduos do condomínio

Jorge Valerio Alves

Matriz de priorização como ferramenta de gestão

Luiz Kiyoshi Nakayama da NGC Nakayama Gestão Condominial

Gestão da água

Alexandre Adaime

Síndico Mirim

Nelson Antonio de Lima

Instalação de medidores inteligentes de água quente, fria e gás natural

Silvia Niehues

Revitalização de condomínios

Embracon Administradora de Condomínios - Walter Cruz - CEO

Adeus ao papelzinho no elevador

Bruno Schuch Nakayama da NGC Nakayama Gestão Condominial

Gerador fotovoltáico

Raimundo Parasky

Rede de Gás

Antenada às inovações do mercado condominial AS ASSEMBLEIAS VIRTUAIS E A ADEQUAÇÃO À LEI DE PROTEÇÃO DE DADOS JÁ FAZEM PARTE DA ROTINA DA LIDERANÇA ADMINISTRADORA DE CONDOMÍNIOS Ser síndico atualmente não é tão simples como há alguns anos atrás. Hoje, com a popularização dos condomínios, a administração condominial se compara à gestão

NEUSA MARIA TRIBECK FERREIRA Sócia fundadora da Liderança Administradora de Condomínios

de uma empresa ou negócio, tornando necessário o

conhecimento

nas

áreas

judicial,

contábil

administrativa, além do desenvolvimento social e pessoal. A sócia fundadora da Liderança Administradora de Condomínios, Neusa Maria Tribeck Ferreira, afirma que o cenário atual da administração de condomínios é promissor, porém é preciso ter compromisso e compartilhamento entre as pessoas que trabalham no ramo. “Há muito a se fazer para melhorar a soma dos esforços, trabalhar a cultura, a mentalidade de gestão condominial, a ética, a transparência e buscar novas tecnologias que fazem parte da realidade atual do mercado. Fazer gestão de condomínios não é imprimir boletos ou fazer demonstrativos financeiros, é muito mais. A administradora precisar caminhar de acordo com as necessidades de mercado”, salienta. A busca por inovação tecnológica, principalmente após a

disponibilizando acesso aos registros de prestação de contas com segurança jurídica”, afirma Dona Neusa. A Liderança sempre foi cautelosa com os dados pessoais de seus clientes. A administradora de condomínios utiliza os softwares da Winker que, desde a concepção, segue padrões internacionais de segurança (privacy by design), buscando sempre a maior proteção dos dados pessoais dos titulares (privacy by default). Assim, desde a idealização da solução, o acesso de cada titular se dá por usuário e senha pessoais; todos os dados coletados estão disponíveis na plataforma para consulta, atualização e modificação do próprio titular a qualquer momento; ficam disponíveis as opções de gerenciamento de consentimento quanto às formas e tipos de comunicação a que tem preferência.

pandemia, vem tomando conta das administradoras, que

ASSEMBLEIAS VIRTUAIS

estão a cada dia inovando neste quesito e visualizando a

Já é rotina de qualquer condomínio realizar uma assembleia

necessidade de automatizar tarefas, antes executadas de

para resolver pendências e tomar decisões. No último

forma manual. “Ter um controle online de processos que

ano, com a necessidade de se adaptar às condições de

cercam o ecossistema condominial é uma das ações que

isolamento e home office, a assembleia passou a ser

habilitam o serviço a atender com plenitude condomínios

feita em ambiente virtual. Afinal, há de se considerar

de diferentes tamanhos, tipos e padrões. Outra vantagem

que muitos assuntos não podem aguardar ser decretado

das tecnologias inovadoras são softwares de planejamento

o fim do estado de calamidade pública, haja vista a

e gestão, que oferecem para administradoras a automação

urgência da tomada de decisão, tais como renovação do

de processos utilizando a web com informações em

mandato do síndico, risco patrimonial e a vida humana, que

tempo real. Auxiliam também na transparência da gestão,

precisam ser assegurados.

Daniel Zimmermann

P U B L I E D I T O R I A L

D I R E T Ó R I O

C O N D O M I N I A L

“Realizar assembleias virtuais com alto índice de

PROTEÇÃO DE DADOS

engajamento

maior

Não é de agora que o fornecimento de uma série de

participação nas decisões da vida política do condomínio.

dados pessoais, como RG, CPF, fotografia, placas de

As videoconferências, quando bem conduzidas, garantem

carros e até biometria ou reconhecimento facial eram

transparência e agilidade nas discussões da pauta, bem

necessários para ter acesso interno aos condomínios.

como na apuração dos votos”, destaca Dona Neusa. Porém,

Estas medidas visam à segurança dos moradores,

este evento precisa respeitar as diretrizes das reuniões

contudo, com a entrada em vigor da Lei 13.709/2018, que

presenciais e atender as premissas jurídicas e legislação

protege os dados pessoais de pessoas físicas e garante

vigente do Código Civil.

o direito à privacidade dos cidadãos, todas as relações

dos

condôminos

possibilita

comerciais serão afetadas, tendo em vista que os A Liderança disponibiliza um aplicativo próprio para a

cuidados e procedimentos ao tratar dos dados pessoais

realização das assembleias virtuais, o APP LIDERANÇA.

deverão ser revistos para que estejam de acordo com a Lei

No entanto, devido à necessidade de atender as exigências

Geral de Proteção de Dados (LGPD).

do mercado, a organização conta ainda com a plataforma Zoom, com mais de cinco salas corporativas de reuniões,

Para a advogada especialista na área condominial, Cíntia

podendo atender simultaneamente mais de uma reunião

Maria Pasetto Gava, a lei, que entrou em vigor no dia 18

com até 500 pessoas.

de setembro de 2020, veio para dar segurança quanto à maneira como as empresas guardam, coletam, utilizam,

O gerente operacional e do Departamento de Assembleias

disponibilizam e transmitem a terceiros dados pessoais

e Eventos da Liderança, Jhonatan Prazeres, explica que os

que identifiquem ou possibilitem identificar os usuários,

editais são elaborados respeitando os procedimentos legais,

como nome e números de documentos, entre outros.

incluindo os decretos municipais e governamentais. “Cada sala do aplicativo disponibiliza um link de acesso com a respectiva

Cíntia explica que houve muitos questionamentos se os

senha aos condôminos. O representante da empresa elabora

condomínios seriam obrigados a cumprir a lei, por não

o detalhamento do acesso e o processo de participação e

ter fins lucrativos e nem possuir personalidade jurídica,

apuração dos votos, disponibilizando contatos telefônicos,

critérios necessários para a aplicabilidade da LGPD. Porém,

mensagens de texto e cumprindo o horário marcado”.

por possuir CNPJ, está sujeito a diversas obrigações, como fiscais, trabalhistas, tributárias, entre outras, colocando

A empresa ainda disponibiliza um profissional para acompanhar

o condomínio em situação análoga de pessoa jurídica,

o condômino na condução da assembleia e uma equipe de

tratando principalmente e diretamente de condôminos,

suporte aos participantes. Ao acessar a sala, o participante

moradores,

deve sinalizar a unidade que representa, respeitando a lista

armazenando, inclusive, dados pessoais destes. “Por este

de presença e informar que a reunião está sendo gravada com

motivo, conclui-se que, sim, o condomínio se enquadra nas

o intuito de tornar o registro em ata mais fidedigna.

aplicabilidades da LGPD”, afirma a advogada.

Jhonatan

acredita

ocupam

seu

prestadores

serviços,

assembleias

virtuais

De acordo com a responsável de Proteção de Dados

espaço

âmbito

(DPO) da Winker, Giulliane Corigliano, a vantagem do

condominial, vieram para aprimorar as interações num

sistema/software no gerenciamento de dados utilizado

mundo tão dinâmico e arrojado, onde o tempo, devido ao

pela Liderança é que a Winker centraliza a coleta,

cotidiano rotineiro, está cada vez mais ajustado. “A automação

armazenamento e tratamento de dados, simplificando

do processo das assembleias facilita a participação, tendo

muito o processo de adequação - não é necessário ter

em vista que pode ser acessado nos mais variados locais.

listas em Excel, papéis e outras anotações que são mais

Corroborando com o engajamento no ambiente virtual,

suscetíveis a vazamentos. Todas as informações estão

as barreiras físicas são ultrapassadas, representando

em um único lugar, sendo que utilizam backup em nuvem

uma solução ideal para atrair a presença dos moradores,

e serviços hospedados em servidores seguros, estáveis e

primando pela organização e objetividade”.

localizados em ambiente protegido e controlado.

gradativamente

que

visitantes

Daniel Zimmermann

P U B L I E D I T O R I A L

O QUE MUDA COM A CHEGADA DA LGPD?

em relação ao tratamento de dados executados, a

Por mais que os condomínios não prestem serviço

Winker disponibiliza a política de privacidade, que é

aos condôminos, eles fazem captação de dados dos moradores, visitantes e têm relação com outras empresas. “Os condomínios podem não ter interesse na divulgação dos dados, mas as empresas que este contrata, podem sim ter interesse na venda de dados”, afirma Cíntia.

A advogada destaca que se algum condomínio proceder erroneamente com os dados dos condôminos, ambos responderão processo – a contratada e o condomínio. Outro fato muito importante é a divulgação de vídeos das

constantemente atualizada conforme a necessidade e melhorias implementadas, contendo, inclusive, o contato da DPO para esclarecer toda a demanda ligada à LGPD. Giulliane explica que para o titular estar ciente e seguro das opções que faz durante o uso do site ou aplicativo, foram inseridos alertas de segurança em relação ao consentimento para a coleta de dados - como exemplo no acesso a documentos ou quando da participação em uma assembleia virtual. “Pelo nosso comprometimento com a segurança dos dados dos titulares, também

câmeras de segurança que, em função da LGPD, reforça a

estamos buscando técnicas inovadoras para aplicação

não divulgação das imagens, pois é considerado violação.

da anonimização de dados pessoais, embora já tenhamos

Buscando se preparar melhor para a aplicabilidade da

procedimentos definidos para o descarte de dados”,

LGPD, e também para demonstrar maior transparência

comenta a DPO.

D I R E T Ó R I O

C O N D O M I N I A L

Como os síndicos devem proceder perante à lei O síndico, como responsável legal do condomínio, é o encarregado pela implantação e manutenção do programa de privacidade e tratamento de dados pessoais, devendo adotar as medidas necessárias para que o condomínio se adeque às normas da LGPD.

PENALIDADES Em agosto, passaram a valer as sanções pelo não cumprimento das regras da LGPD, e as penalidades para quem não

- Não fornecer dados a terceiros e, caso seja necessário entregar

as cumprir são bem altas. Em relação à

dados pessoais dos condôminos à administradora deve exigir,

área condominial, as violações podem

podendo ser através de um documento formal, a obrigação de não

ir desde a divulgação de imagens pelo

repassar quaisquer dados pessoais a terceiros.

circuito interno de TV, exposição de

- Os condomínios devem exigir dos prestadores de serviços,

dados de pessoas para empresas

principalmente daqueles com quem o condomínio realize o compartilhamento de dados pessoais, um contrato com a inclusão de cláusula de compromisso sobre os dados de condôminos/ moradores, eximindo a responsabilidade do condomínio em caso de divulgação. - Os condomínios devem trabalhar com empresas realmente profissionais e idôneas, contratar assessoria jurídica que acompanhe esses contratos e redijam termo de compromisso com as empresas contratadas, para que o condomínio fique protegido e não suscetível às infrações da LGPD, bem como diagnosticar e implementar as medidas de segurança necessárias.

prestadoras de serviços, e até mesmo na utilização por empresa terceirizada que tem acesso aos dados para finalidade diversa

contratada,

como,

por

exemplo, o envio de e-mail marketing captado com os dados de cadastro do condomínio. Neste sentido, os condomínios precisam estar preparados para o trabalho de coleta e fornecimento de dados, pois quem não estiver adequado estará

- Os condomínios que possuem portaria e registram os nomes

sujeito a sanções, sendo uma delas

de quem entra e sai – visitas e prestadores de serviços – também

multa pecuniária no valor de até 2%

devem tomar todo cuidado com os dados cadastrados para que

do faturamento da empresa, podendo

nada seja divulgado.

chegar ao valor de R$ 50 milhões.

- As formas de coleta, armazenamento e a segurança dos dados coletados deverão estar corretos no momento da autorização pelos usuários diretos, ou seja, moradores, condôminos, funcionários e prestadores de serviço. - Antes de coletar os dados pessoais de condôminos e moradores,

Ademais, é feito o bloqueio ou eliminação dos dados pessoais relacionados à irregularidade. A suspensão parcial do funcionamento do banco de dados também se aplica àqueles que não cumprirem a nova lei.

encaminhar um termo de aceite de disponibilização desses dados, informando para qual finalidade específica está sendo coletado,

Portanto, síndicos e administradoras,

devendo os usuários dar “Aceite/Ciente”.

com as inovações tecnológicas e a

- O síndico poderá levar o tema a uma assembleia geral, onde

promulgação da lei, é chegada a hora de

ficarão estabelecidas regras específicas sobre a coleta de dados e quem poderá ou não ter acesso a esses dados, para se eximir de ser responsabilizado civil e criminalmente pelo mal uso de dados.

se adequar e repensar as velhas práticas.

Fernando Willadino

P U B L I E D I T O R I A L

Basicoisas Express leva minimercados para dentro dos condomínios A empresa catarinense está mudando a forma como

própria estrutura. A companhia dos sócios-proprietários

os moradores fazem suas compras. Abertos 24 horas

João Pan Jr. e Marciano Heinzen, fundada em 2020 e com

todos os dias da semana, as lojas nos complexos trazem

sede na capital catarinense, já levou a experiência de

praticidade, conforto e segurança para as pessoas irem

poder fazer compras a qualquer hora do dia sem precisar

de pijama buscar aquele ingrediente de última hora. Com

sair do complexo ou ter que esperar pelo delivery para onze

onze unidades instaladas em empreendimentos da Grande

empreendimentos da Grande Florianópolis.

Florianópolis, a meta é fechar o ano com 30 mercados implementados no Estado e ampliar o negócio para outras

Com a primeira unidade aberta em abril desse ano, a

regiões através de franquias.

previsão de Pan Jr. e Heinzen é chegar ao final de 2021 com mais 30 lojas instaladas em Santa Catarina. Aliando

Imagina estar no meio da preparação de um prato e se

inovação, atendimento próximo e variedade de produtos, a

dar conta que falta um item essencial da receita ou ter

Basicoisas Express adapta seus minimercados aos espaços

aquela vontade no meio da tarde de algo diferente para o

disponíveis nos condomínios e ao perfil de consumo de cada

lanche ou ainda receber uma visita surpresa e não ter nada

um dos complexos – sejam eles residenciais ou comerciais.

em casa para oferecer? Sair dessas situações bastante

“Os empreendimentos não têm custos com nada, tudo é por

comuns no dia a dia está mais fácil para quem mora em

nossa conta”, adianta Heinzen. Ele explica que a empresa

condomínios que possuem a comodidade e a agilidade

é responsável pela montagem da estrutura, com gôndolas

de ter um minimercado da Basicoisas Express dentro da

e freezers, organização e reposição dos artigos, limpeza

do ambiente e colocação das câmeras de monitoramento. Em contrapartida, as edificações recebem uma comissão das vendas para cobrir os gastos com energia elétrica. “Damos um retorno de 3% do faturamento bruto para o

C O N D O M I N I A L

Fernando Willadino

D I R E T Ó R I O

condomínio, garantindo que os moradores não terão ônus com a iniciativa, só vantagens”, acrescenta Pan Jr. Funcionando 24 horas, sete dias por semana, as lojas possuem identidade visual e padrão de layout únicos, que são replicados em cada uma das unidades. O que muda entre elas é a quantidade de mercadorias, prateleiras e congeladores, que são definidos a partir do tamanho da área cedida. Entre os itens que podem ser encontrados pelos residentes – a companhia trabalha com um mix de mais de 500 produtos – estão carnes, leite, suco, pães, sorvetes, refrigerantes, salgadinhos, queijos, salame, pizza, chocolates, bebidas, pão de queijo e artigos de higiene pessoal, de limpeza e de bazar. Outro diferencial ressaltado pelos sócios é a forma de pagamento. “Estudamos muito para que essa operação fosse simples e rápida. Temos um sistema próprio, um self checkout (autoatendimento), em que o condômino passa suas compras na leitora, escolhe

diretamente. Há ainda um controle online do estoque das unidades para evitar qualquer dificuldade nesse sentido. “A reposição é pontual, prezamos muito para não perder a qualidade do atendimento”, reforça Pan Jr. O objetivo é que o funcionário vá ao local já com artigos que faltam, organize e limpe a loja e vá embora.

como prefere pagar e a nota fiscal sai impressa. Como se

TENDÊNCIA QUE VEIO PARA FICAR

ele estivesse em um supermercado”, descreve Heinzen.

A pandemia do coronavírus, que trouxe uma série de modificações na maneira como as pessoas consomem

Para facilitar ainda mais a rotina dos usuários e evitar

e se relacionam, e a demanda crescente por serviços

erros no processo, não há balança nos caixas. Todos os

automatizados e pelo comércio eletrônico acabou

elementos são vendidos já pesados e com o código de barra.

acelerando e oportunizando que a Basicoisas Express se

Outra novidade que está em fase de finalização e deve ser

tornasse uma realidade. Os minimercados nos condomínios já

lançada em setembro é o aplicativo da BasicoisasExpress.

são uma tendência em países como Estados Unidos, Canadá e

“As pessoas também poderão fazer o pagamento pelo

França e começam a ganhar espaço no Brasil. Heinzen e Pan

app e, no futuro, novas funcionalidades serão agregadas,

Jr. acreditam que essa solução veio para ficar e que deve ser

como cashback, avisos e promoções em datas especiais.

potencializada, tanto pela segurança que oferece como pela

Temos várias ideias”, projeta Pan Jr.

comodidade e praticidade de não ter que pegar o carro para fazer as compras diárias ou da semana. A manutenção dos

O relacionamento próximo com os síndicos e moradores

home offices por muitas companhias também deve estimular

e a preocupação em criar um modelo de negócio

o desenvolvimento do setor, avaliam os sócios.

que não trouxesse incômodo para os gestores foram fatores importantes considerados pelos sócios durante

O negócio, revela Pan Jr., nasceu antes da parceria com

o planejamento da Basicoisas Express. “Eliminamos

Heinzen. Ele conta que, ainda em 2019, concebeu em

vários cenários que poderiam dar problemas, como,

conjunto com sua família a proposta de uma franquia

por exemplo, na falta de algum produto o condômino

de utilidades domésticas, com produtos importados da

chamar o administrador do complexo no meio da

China. O projeto terminou engavetado por não ser viável

noite”, relata Heinzen. Prevendo acontecimentos como

economicamente, mas o empresário manteve o registro

esse, os minimercados têm o número de WhatsApp da

da marca. “Acompanhava esse aumento da procura por

empresa em destaque para que o contato seja feito

autoatendimento desencadeado pela pandemia e, quando

Fernando Willadino

P U B L I E D I T O R I A L

experiência no segmento condominial, surgiu a ideia de levar os minimercados para os empreendimentos e retomar a Basicoisas com outro propósito”, detalha. Heinzen atua no ramo desde 2004 e é proprietário da LojaCond, aberta dez anos depois, focada em equipamentos para esses complexos. Já Pan Jr. está à frente também da Disapar Suprimentos Industriais. Ao longo do ano passado, os dois trabalharam no piloto da Basicoisas Express para trazer algo diferenciado ao mercado e, no início de 2021, eles passaram a apresentar a empresa e a conquistar os síndicos com as vantagens da ação, como o preço competitivo dos itens – muitos deles semelhantes ou menores que os de estabelecimentos de

Divulgação

conheci o Marciano em um curso e vi que ele tinha grande

“As pessoas estão gostando bastante do serviço, a aprovação é geral. Os comentários no grupo de vizinhos são elogios ao espaço e aos preços, uma reação bem positiva” Suyanne Quevedo

bairro. “Temos uma margem de lucro pequena para que a mercadoria tenha um bom giro e seja bom para nós e para

“Conhecia o Marciano por causa da LojaCond, que nos

os condôminos”, enfatiza Heinzen. Ele comenta ainda

fornece equipamentos, e quando ele nos trouxe a proposta

que muitos usuários das lojas se surpreendem com os

vimos que era a melhor opção para nós”, observa.

valores e estão fazendo compras maiores que as previstas. O bem-estar dos residentes, principalmente com a

O retorno dos moradores do condomínio Visionnaire

pandemia, foi o principal motivo para Suyanne decidir

Neoville, em Florianópolis, mostra o acerto das decisões

contar com um minimercado dentro do complexo. “Foi uma

tomadas por Pan Jr. e Heinzen. Com 152 unidades, o

ótima alternativa para que os residentes não precisassem

empreendimento instalou o seu minimercado há mais

sair de casa para fazer compras, além da praticidade e

de 50 dias e vem registrando um número alto de vendas.

da conveniência que é ter tudo a um preço bacana”, frisa.

“As pessoas estão gostando bastante do serviço, a aprovação

Para ela, tanto como gestora como condômina, a iniciativa

é geral. Os comentários no grupo de vizinhos são elogios ao

traz conforto e já a salvou em várias ocasiões. Organizada

espaço e aos preços, uma reação bem positiva”, comemora

no ambiente idealizado para ser uma lavandaria, a loja

a síndica, empresária e jornalista Suyanne Quevedo. Há três

possui, além dos valores dos artigos, o benefício de ser

anos no cargo, ela salienta que já estava interessada em ter

uma companhia local. “Por ser daqui (SC), o atendimento é

uma loja no lugar que administra e onde vive.

rápido e temos essa proximidade no contato”, afirma.

D I R E T Ó R I O

C O N D O M I N I A L

EXPANSÃO PARA OUTRAS CIDADES E ESTADOS SERÁ POR MEIO DE FRANQUIAS

Por ser um prédio na praia, a maior parte do público o

O volume de vendas e o feedback positivo dos moradores

melhores coisas é que os moradores não precisam mais

do Vila das Palmeiras, na Praia dos Ingleses (na capital

se programar para vir para cá, pois podem chegar e pegar

catarinense), sobre o minimercado também surpreendeu

os itens que necessitam lá mesmo”, ressalta Sibel, que

a síndica profissional Sibel Uggioni. Com a unidade da

também reside no local e faz a gestão de outros complexos

Basicoisas Express implementada há mais de dois meses,

em Santa Catarina. Com o serviço, ela queria ajudar os

ela não para de receber parabéns pela medida que, segundo

condôminos e facilitar a vida de todos. Ela assinala ainda

Sibel, oferece praticidade e comodidade para todos.

que o minimercado tem sido usado não apenas para os

“No corre-corre do dia a dia, ninguém tem mais tempo

artigos de última hora, mas para as compras da semana.

para ficar na fila do supermercado. Ali na loja é jogo rápido

“É uma tendência que só vai crescer”, pondera.

utiliza durante os finais de semana e no verão. “Uma das

e não imaginava que os preços seriam tão bons”, declara. Ela argumenta ainda que a ideia funciona muito bem para o

Essa é a mesma visão que os sócios da companhia têm

empreendimento de 150 apartamentos, que, por ficar longe

sobre o segmento e que os incentivou a investir no modelo

de supermercados, faz com que as pessoas precisem do

de franquias da Basicoisas Express para levar a experiência

carro para se deslocar.

para outras regiões. Pan Jr. adianta que em setembro deve começar o processo de avaliação de futuros franqueados.

A iniciativa tem dado tão certo, que o administrador do

“Estávamos esperando o tempo de maturação do negócio

condomínio ao lado do Vila das Palmeiras foi conhecer

para poder replicar em outras cidades e estados e dar

o projeto e já instalou uma unidade no seu complexo.

o auxílio necessário”, compartilha. A perspectiva é abrir

Uma das preocupações da síndica antes de contar

também neste ano as primeiras franquias da marca,

com o minimercado era não trazer risco jurídico para o

disponibilizando todas as informações sobre como montar

empreendimento e nem envolver a equipe de funcionários

a estrutura das unidades, procedimentos necessários para

na manutenção do serviço. “Avaliamos bem o contrato e só

alcançar os resultados desejados, sugestão de preço de

temos recebido elogios. A personalização dos produtos, que

compra de produtos e itens a serem ofertados, assim como

vão sendo agregados conforme os condôminos solicitam,

o acesso a uma central de atendimento.

é uma grande vantagem, assim como o atendimento e o suporte da empresa”, aponta. A loja fica em uma ampla

A expansão da empresa ocorre ainda em outra frente.

área, onde antes funcionava um salão de festas e que foi

A companhia fechou contrato com uma construtora

dividido em dois ambientes, um para a brinquedoteca e

de Florianópolis para lançar empreendimentos com

outro para a unidade da Basicompras Express.

os minimercados customizados e já funcionando. “Os corretores estão usando esse benefício como

Divulgação

argumento de vendas, como um diferencial”, complementa Heinze. A valorização do patrimônio com a presença desse serviço de compras em casa é outra vantagem da Basicoisas Express reforçada pelos sócios.

“No corre-corre do dia a dia, ninguém tem mais tempo para ficar na fila do supermercado. Ali na loja é jogo rápido e não imaginava que os preços seriam tão bons” Sibel Uggioni

SEJA UM FRANQUEADO BASICOISAS EXPRESS

Cases finalistas do Prêmio Síndicos Planning revelam histórias transformadoras e diversidade das ações nos condomínios

Jorge Miguel G. Ferreira

Tornar em receita os resíduos do condomínio

Jorge Valerio Alves

Matriz de priorização como ferramenta de gestão

NGC - Nakayama Gestão Condominial Gestão da água

Embracon Adm de Cond. Walter Cruz - CEO Adeus ao papelzinho no elevador

Alexandre Adaime Síndico Mirim

Giovanni Moser Fênix

NGC - Nakayama Gestão Condominial Gestão da água

Raimundo Parasky Rede de Gás

Nelson Antonio de Lima

Silvia Niehues

Joubert Farley Eger e Metrópole Adm.

Volnei Farias Medeiros

Inst. de medidores inteligentes de água quente, fria e gás natural

Biblioteca & Museu Viegand Eger

Revitalização de condomínios

Fazer o bem faz bem

JURADOS

Almir Granemann dos Reis Diretor de Fiscalização e Registro

Jornalista, escritor,

do CRA-SC Conselho Regional de

empresário e fundador

Administração de Santa Catarina

Evandro Fortunato Linhares Presidente do ICAEPS Instituto Catarinense de Educação Profissional

PATROCINADORES

Carlos Stegemann da Palavracom

Jonas Alves Consultor sênior em segurança empresarial, advogado, professor universitário e autor, ex-militar da FAB e ex-policial, perito em explosivos.

José Osmar Viviani

Marcos Barreto Berger

Eduardo Irani da Silva Engenheiro Civil, Diretor de Políticas Profissionais da ACE Associação Catarinense de Engenheiros

Joneval Barbosa de Almeida Diretor Escolas de Formação do SINDESP SC - Sindicato das Empresas de Segurança Privada do Estado de SC

Ralf Marcos Ehmke

Consultor do SEAC SC

Coordenador do Departamento de

Professor e Coordenador do

Sindicato Empresas de

Ética e Disciplina do CRECI SC

Curso de Economia da FURB

Asseio Conservação e

Conselho Regional de Corretores de

Fundação Universidade

Serviços terceirizados

Imóveis de Santa Catarina

Regional de Blumenau

As 12 iniciativas selecionadas pela comissão julgadora da distinção refletem o momento de qualificação da gestão de empreendimentos residenciais e comerciais de Santa Catarina e mostram como trajetórias e experiências distintas podem impactar positivamente na vida dos condôminos. Conheça os finalistas e as próximas etapas da premiação que anunciará os vencedores em novembro. De projetos simples com pouco investimento a grandes medidas com aportes de recursos volumosos, os nove jurados da primeira edição do Prêmio Síndicos Planning tiveram a missão de avaliar 33 cases de gestores profissionais, síndicos moradores e administradoras, que trouxeram diferentes soluções para as dificuldades enfrentadas por condomínios catarinenses e alcançaram resultados significativos para o dia a dia de seus residentes. Desse número expressivo de inscritos, foram escolhidos os 12 finalistas – os três melhores de cada uma das quatro categorias da distinção –, que se sobressaíram pela criatividade, relevância e retorno de seus trabalhos. “Fui surpreendido pela qualidade de diversos cases e por histórias comoventes, que humanizam a figura do síndico, tornando-o um agente social em favor de causas filantrópicas e da promoção do convívio harmonioso”, assinala o jurado Carlos Stegemann, jornalista, escritor, empresário e fundador da Palavracom. O prêmio inédito no estado foi desenvolvido pela Inspiracom Marketing e Comunicação – criadora do Síndicos Planning/ Diretório Condominial – com o objetivo de valorizar e reconhecer as boas práticas na gestão desses complexos e de proporcionar um espaço para o compartilhamento de conhecimento e vivências que podem ajudar, inspirar e facilitar a rotina de administradores e de empresas do setor.

Além disso, a iniciativa reforça o potencial do mercado de condomínios de Santa Catarina, estimula o constante aperfeiçoamento das pessoas e companhias que atuam nesse segmento e funciona como uma vitrine para os profissionais que buscam sempre as soluções mais eficientes para os empreendimentos onde são responsáveis pela gestão. Diferente de outras distinções voltadas para destacar programas de grandes corporações – que contam com áreas de Marketing, Recursos Humanos, Logística, entre outras auxiliando na definição e execução de ações para variados públicos –, a Inspiracom idealizou e organizou o seu prêmio com o foco nos síndicos e em suas distintas realidades, aprendizados e trajetórias nessa profissão, chegando a uma multiplicidade de finalistas e de propostas que beneficiaram inúmeras pessoas. “A elaboração desta premiação revela a ampliação da visibilidade e o aperfeiçoamento da atividade condominial”, argumenta o consultor técnico e representante do Sindicato das Empresas de Asseio, Conservação e Serviços Terceirizados (SEAC/SC) na comissão julgadora da distinção, José Osmar Viviani. Conforme ele, que é pós-graduado em Engenharia da Produção e especialista em Vigilância Sanitária, os projetos participantes chamam a atenção pela dedicação à execução das melhores e mais inovadoras práticas, tendo como meta o bem comum.

Ações são apresentadas em vídeos no site do Síndicos Planning e votadas pela Internet A última etapa de classificação do Prêmio foi a votação popular on line para a escolha dos cases vencedores que serão revelados em novembro, durante evento de premiação. Os cases classificados foram apresentados em vídeos gravados pela organização do Síndicos Planning e publicados junto com a síntese do case por escrito. A ideia é trazer mais detalhes dos trabalhos e possibilitar que os gestores contem particularidades de suas medidas e como elas impactaram o cotidiano dos moradores. Esse material está disponível na página do Síndicos Planning/Diretório Condominial (www.diretoriocondominial.com.br). O diretor de Políticas Profissionais da Associação Catarinense de Engenheiros (ACE), engenheiro civil e também jurado da distinção, Eduardo Irani da Silva, adianta um pouco do que poderá ser visto no conteúdo digital. “A maioria das iniciativas retrata a preocupação com a saúde financeira dos condomínios, mostrando soluções e procedimentos que visam enxugar despesas e gerir bem os investimentos em manutenção e

APOIADORES

melhorias”, aponta. Ele salienta ainda a relevância de temas ligados ao bom relacionamento entre residentes trazidos por alguns finalistas, com ações sociais que propiciam uma interação mais positiva entre vizinhos. “Vale ressaltar ainda a inovação em cases que apresentaram alternativas sustentáveis. O nível em geral das propostas inscritas foi muito bom”, resume Silva. A variedade do material apresentado pelos finalistas, que abordaram diferentes situações que permeiam o dia a dia dos síndicos e das administradoras, também foi frisada pelo coordenador do Departamento de Ética e Disciplina do Conselho Regional de Corretores de Imóveis de Santa Catarina (CRECI/SC), Marcos Barreto Berger. “Como houve a divisão em quatro categorias, tivemos o prazer de lidar com um conteúdo extremamente diversificado, inclusive com temas que conquistaram nosso lado emocional (com as ações sociais). Posso dizer que os cases me surpreenderam muito pela profunda vontade dos concorrentes de, verdadeiramente, fazer a diferença”, enfatizou o jurado.

Evento em novembro marcará anúncio dos ganhadores Participaram da escolha do melhor case de cada categoria entre os 12 finalistas 655 pessoas, entre Síndicos, colaboradores de Administradoras, condôminos, representantes de Entidades do segmento, empresas prestadoras de serviços/ produtos e amigos, que votaram e escolheram os cases campeões de 2021. Para celebrar todos os participantes e conhecer os cases vencedores das categorias de Gestão, Inovação, Sustentabilidade e Ação Social, será realizada em 13 de novembro, em conjunto com as comemorações do Dia do Síndico, a cerimônia de premiação – uma noite repleta de atrações especiais. Na ocasião, os inscritos, finalistas e jurados serão homenageados e os ganhadores serão agraciados com um troféu. Além disso, os escolhidos pelo voto digital terão sua conquista divulgada nos canais do Síndicos Planning, com uma cobertura ampla dos trabalhos no site e na revista Diretório Condominial, que contará com um encarte exclusivo sobre a distinção, com texto e fotos.

com novas ideias sendo aplicadas nos complexos residenciais e comerciais e avançando nas soluções e tecnologias utilizadas. “Esta primeira edição foi marcante para avaliar a forma de apresentação dos cases. Como na maioria das vezes as ações já são de competência dos síndicos, com o tempo, eles irão perceber realmente o que poderá ser ressaltado em termos de trabalhos inovadores e sustentáveis”, pondera o presidente do Instituto Catarinense de Educação Profissional (ICAEPS), o administrador e professor Evandro Fortunato Linhares, que é também diretor executivo de Entidades Patronais do Setor de Serviços Terceirizados de Santa Catarina e tem MBA em Gestão Estratégica de Pessoas.

O evento é exclusivo para Síndicos e Administradoras, Patrocinadores e Apoiadores. Os Síndicos e Administradoras poderão adquirir o seu ingresso e prestigiar o evento entrando em contato diretamente com a organização pelo telefone/WhatsApp 47 99127-4795.

O Prêmio Síndicos Planning contou ainda com a participação do diretor de Fiscalização e Registro do Conselho Regional de Administração de Santa Catarina (CRA-SC), administrador Almir Granemann dos Reis, do coordenador do curso de Economia da Fundação Universidade Regional de Blumenau (FURB) professor Ralf Marcos Ehmke, do representante do Sindicato das Empresas de Segurança Privada do Estado de Santa Catarina (SINDESP/SC), Joneval Barbosa de Almeida, e do advogado, professor universitário e consultor sênior com MBA em Gestão Estratégica de Segurança Empresarial, Jonas Alves, como jurados.

A expectativa dos organizadores da premiação é de, a cada edição, os cases irem se aprimorando, refletindo a evolução dos profissionais do setor, assim como do mercado condominial como um todo,

Confira nas próximas páginas a apresentação dos cases finalistas e venha prestigiar esta festa memorável em homenagem e reconhecimento ao trabalho dos Síndicos.

Condomínio inicia novo capítulo da sua história após operação da polícia militar e qualificação da gestão financeira

CASE

Fênix Giovanni Moser SÍNDICO

Coronel

Jefferson Schmidt Comandante da 7º RPM

PATROCINADORES

Uma rotina de violência marcava há anos a vida do Residencial Parque da Lagoa, no bairro Itoupavazinha, em Blumenau (SC). Com a estrutura degradada e abandonada, o espaço acabou se transformando em um shopping a céu aberto para o tráfico de drogas, levando insegurança e descrença aos moradores, que não viam como seria possível alterar aquela realidade. Panorama esse que começou a ser modificado em 2020, quando uma iniciativa com duas frentes diferentes passou a ser desenvolvida no complexo formado por três blocos, 96 unidades e mais de 300 residentes. Enquanto uma nova administração era implementada pelo síndico Giovanni Moser, a Polícia Militar de Santa Catarina colocava em prática a Operação Fênix com o objetivo de sufocar a venda de entorpecentes realizada pela facção criminosa que dominava o local e devolvê-lo aos condôminos. Iniciada em outubro do ano passado e tendo à frente o coronel Jefferson Schmidt, comandante da 7º Região de Polícia Militar, a ação envolveu, em um primeiro momento, abordagens diárias para coibir o comércio e o consumo de drogas no lugar. Em abril de 2021, os policiais entraram no empreendimento para revitalizá-lo e mudar o ambiente insalubre, que propiciava o crime. Uma câmera de vigilância conectada à Polícia Militar foi instalada em maio no Parque da Lagoa para monitorá-lo 24 horas por dia e uma série de melhorias foi desencadeada, como a construção do muro lateral e a colocação de um portão automático para controlar o acesso. “A rua Botuverá, onde fica o condomínio, era conhecida na cidade como o endereço do tráfico em Blumenau. E era assim há cerca de uma década, desde a construção do complexo”, observa.

Hoje, as ocorrências ligadas às vendas de drogas foram reduzidas a zero dentro do Parque da Lagoa e em 98% na região, adianta o coronel Jefferson. “A própria convivência entre os moradores progrediu”, comemora. Conforme ele, o apoio de muitos dos residentes, da comunidade em geral e do empresariado do município contribuiu para alcançar esse resultado, que envolveu também a arrecadação de fundos para a pintura dos blocos e a recuperação do playground e do campinho de futebol. “Antes, as crianças não usavam as áreas de lazer porque os pais se preocupavam com os filhos brincando naquele contexto de violência”, recorda. Além disso, o comandante enfatiza que a qualificação do espaço tem ajudado na autoestima dos condôminos e no sentimento de pertencimento ao lugar e ao bairro. “As pessoas estão começando a gostar de morar lá de novo e a convidar os amigos para visitá-las. Dar dignidade para os cidadãos no local onde eles vivem não tem preço”, assinala.

Contas em dia e conquista da confiança dos moradores nas mudanças O Parque da Lagoa foi erguido para receber desabrigados das enchentes e desmoronamentos de encostas ocorridos em 2018, em Blumenau, e desde o início sofreu com problemas de falta de infraestrutura, insegurança e administrações ineficientes. Em fevereiro de 2020, o advogado e empresário Giovanni Moser assumiu a gestão do empreendimento com a missão de colocar a vida financeira do complexo em dia. “Tive que arrumar a casa, pagar as contas atrasadas e obter a credibilidade das pessoas que não acreditavam mais na qualificação do lugar e no trabalho dos síndicos”, revela. Moser comenta que apenas cerca de 30% dos residentes pagavam o condomínio. Nos primeiros meses no cargo, o agora ex-gestor quitou dívidas com a administradora no valor de R$ 8 mil e com fornecedores, que somavam R$ 18 mil, e renegociou casos de inadimplência com os moradores, fechando 55 acordos. Além disso, manteve o valor da taxa condominial baixa, em R$ 50,00 para incentivar as pessoas a pagarem em dia. Moser promoveu ainda aperfeiçoamentos na estrutura,

como reforma no sistema de gás, compra de extintores, luminárias de emergência e mangueiras de hidrantes e contratação do seguro contra incêndio. “Há muito a fazer, mas acredito que o Parque da Lagoa pode se tornar o melhor condomínio do seu segmento. E a educação será o grande mote para a transformação do lugar e das pessoas”, defende. Entre as ações a serem efetuadas está a mudança do nome do empreendimento para Residencial Fênix, mesma nomenclatura simbólica escolhida para a operação policial. A ideia é marcar essa nova fase do local, que está renascendo das cinzas como a fênix. O desejo de ajudar os residentes e valorizar o complexo inspiraram Moser a assumir a sua gestão. Como não mora no Brasil, o trabalho foi realizado de forma remota, com o apoio de colaboradores na edificação e comunicação via WhatsApp. Ele assinala que ter os objetivos claros e ser persistente e paciente na busca deles, mesmo diante das piores adversidades, é um dos maiores aprendizados que leva para a vida. “Contratar um síndico profissional, de fora do condomínio, é o conselho que dou para a administração de locais como o Parque da Lagoa”, sugere.

Mensagem aos síndicos e administradoras: “É possível reverter uma situação de quebra da ordem pública e baixa segurança com muita força de vontade e sentimento de mobilização de pessoas e empresas. Os síndicos que vivem realidades parecidas não estão sozinhos e podem contar com a ajuda da polícia.” Coronel Jefferson Schmidt, comandante da 7º Região de Polícia Militar “Façam o trabalho com comprometimento e usem a tecnologia disponível, ela ajuda a fazer a administração de maneira descomplicada. Importante também sempre conversar com os moradores para saber quais são os problemas que precisam ser resolvidos e criar um cronograma de entrega.” Giovanni Moser

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Saudade transformada em espaço de memória, educação e cultura

CASE

Biblioteca & Museu Viegand Eger

Joubert Farley Eger SÍNDICO

Metrópole ADMINISTRADORA DE CONDOMÍNIOS

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Livros, objetos históricos raros e peças de arte integram o acervo da Biblioteca & Museu Viegand Eger, ambiente criado no hall de entrada do condomínio Premier Residence, em Blumenau, para preservar e levar para novas gerações o legado de uma vida dedicada à educação. A ideia inédita para a instalação de um local que funcionasse como ponto de disseminação do conhecimento, de conversas, encontros e exposições surgiu após o falecimento de Viegand Eger, pai do Procurador da Fazenda Nacional Joubert Farley Eger, ocorrido em 2016. “Fiquei pensando no que fazer com todas as lembranças deixadas. Ficar com elas em casa só aumentaria a saudade. Achei que ele iria gostar de ver sua trajetória continuar auxiliando no desenvolvimento de outras pessoas”, revela. Professor, reitor e visionário no campo educacional de Santa Catarina, Viegand foi um dos idealizadores da Fundação Educacional do Alto do Vale do Itajaí – hoje Unidavi –, docente da Universidade Regional de Blumenau (Furb) e Secretário municipal de Planejamento de Rio do Sul (SC), ACAFE e ex-Conselheiro da Educação. Para transformar as obras literárias deixadas pelo pai e elementos como uma máquina de escrever da década de 1940 em uma biblioteca e museu, Joubert decidiu pesquisar sobre museologia e fez um curso online sobre catalogação universal antes de apresentar o projeto na assembleia de moradores do Premier Residente, onde mora e foi conselheiro por mais de seis anos. Em 2019, ele levou a proposta para votação dos condôminos, que se entusiasmaram e aprovaram a iniciativa – com muitos dos participantes doando artefatos para o espaço.

Uma área ociosa do complexo, ao lado da portaria e com cerca de 30 m², foi destinada para a ação. E, onde antes existia apenas um sofá, atualmente abriga 875 livros, 30 itens de videoteca e 25 de audioteca, todos classificados de acordo com regras internacionais. A inspiração, conta Joubert – que é síndico do empreendimento desde março deste ano –, veio de condomínios dos Estados Unidos. “Fiquei impressionado como lá é comum esses lugares terem bibliotecas. São ambientes acolhedores que estimulam a leitura e o bate-papo. Isso me influenciou a querer fazer algo assim no Brasil e a ter a possibilidade de impactar positivamente na cultura e na educação das pessoas”, salienta. O local ficou pronto em 2020 e foi inaugurado oficialmente em 12 de agosto, devido às restrições da pandemia do coronavírus, mas já pode ser acessado pelos residentes que contribuem mensalmente para a sua manutenção e pelo público em geral, que pagará, aproximadamente, R$ 2,00 para apoiar sua conservação.

O síndico destaca ainda que o objetivo com o projeto era criar algo lúdico, que convidasse as pessoas a ficarem lendo ou vendo um documentário e que gerasse trocas entre os frequentadores. Outra meta de Joubert é que o ambiente ajude na valorização e divulgação da história e da cultura da região. Nesse sentido, ele pretende promover eventos, palestras e exposições. “Quero que as pessoas se sintonizem com a biblioteca e museu e com o legado do meu pai”, planeja. Segundo Joubert, essa ação traz o lazer para dentro de casa. “Espero que essa experiência mostre para outros administradores que é possível fazer algo pela cultura nos seus complexos”, assinala. A proposta de compartilhar espaços e incentivar a convivência também está no centro de outra proposta em estudo pelo síndico e que deve ser inscrita na próxima edição do prêmio. “Temos a intenção de criar um coworking no Premier, adaptando as salas de estudo que são pouco usadas pelos residentes”, adianta.

Novo destino cultural e turístico de Blumenau Quem visita o espaço pode ver também uma coleção numismática, com cédulas do período da República até o Real, um jogo de xadrez de pedras semipreciosas brasileiras e uma publicação de 1850, além da timeline de Viegand Eger e obras de artistas catarinenses. “O lugar virou motivo de orgulho para o condomínio”, comemora Joubert, que cuida da biblioteca e museu. Recentemente, o projeto teve o seu Plano Diretor e de Gestão aprovados pela secretaria de Cultura de Blumenau, tornando a área em mais um local turístico e cultural da cidade. “Foi um reconhecimento da iniciativa e trouxe uma sensação boa de fazer o certo com aquilo que era do meu pai, mantendo a história dele viva”, enfatiza.

Mensagem aos síndicos e administradoras: “Servir às pessoas com propósito é muito gratificante. E poder fazer a biblioteca e o museu no condomínio trouxe um sentimento de poder contribuir com algo de bom para todo mundo.” Joubert Farley Eger

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Bicicletas do bem

CASE

Fazer o bem faz bem

Volnei Farias Medeiros SÍNDICO

Foi circulando pelo condomínio onde mora em Florianópolis (SC) que o síndico profissional Volnei Farias Medeiros teve a ideia que tem levado mais diversão para a vida de crianças da capital catarinense e de outras cidades do estado. Ao caminhar pela área de 36 mil m² e pelos 12 blocos que compõem o edifício Central Park, ele percebeu que havia diversas bicicletas abandonadas e sofrendo com o tempo e a maresia. Após identificar que muitas delas tinham sido deixadas para trás por antigos moradores ou pertenciam aos filhos de condôminos que foram crescendo e não as usavam mais por serem pequenas, Medeiros decidiu restaurar essas bikes e as colocar na frente do empreendimento com uma placa informando que elas poderiam ser levadas. A partir desse momento e lembrando da alegria e emoção que sentiu ao ganhar a sua primeira bicicleta, ele resolveu continuar com a medida, mas de um jeito diferente: ao invés de deixar os equipamentos na rua, eles seriam doados para entidades sociais. Em 2018, ele recebeu de vizinhos do Central Park, que possui 108 imóveis e em torno de 240 residentes, duas “magrelas” para serem reformadas por Medeiros – que pinta, faz a regulagem e troca os itens necessários. No entanto, quando o serviço precisa de uma manutenção mais especializada, ele conta com uma loja no bairro para executar os ajustes. Revitalizadas, as bikes foram entregues pelo gestor na festa do Dias das Crianças do Centro Comunitário dos Moradores do Saco

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Grande (Comosg), também em Florianópolis. “Ver o sorriso estampado no rosto de quem ficou com as bicicletas foi o maior retorno que poderia ter. Esse é o melhor presente que se pode ganhar na infância e ter a sensação de liberdade e o prazer que pedalar traz”, argumenta. Essa atividade foi o pontapé inicial para Medeiros colocar em prática o projeto “Fazer o bem faz bem”, que tem como meta promover ações sociais voltadas para meninos e meninas de localidades carentes, garantindo o direito deles brincarem e serem felizes. “Além disso, a iniciativa contribui com o meio ambiente ao dar uma nova história para esses equipamentos, que iam acabar no lixo, e incentiva o seu uso como meio de transporte”, detalha. Em 2019, foram quatro crianças da comunidade Frei Damião, em Palhoça (SC), as beneficiadas pelo trabalho de Medeiros, que foi taxista por 33 anos e atuou como subsíndico do Central Park por sete anos antes de decidir seguir a carreira de síndico profissional e abrir uma empresa nesse segmento com o filho. Por causa da pandemia e por atuar sozinho na reforma das bikes, Medeiros ainda não fez doações nesse ano, mas já está recuperando quatro bicicletas e possui outras sete esperando para serem aprimoradas. Ele defende que um gesto simples, em qualquer área de um condomínio, pode impactar na gestão e na vida dos moradores. O síndico tem a expectativa de inspirar outras pessoas a tirarem do papel seus planos e envolverem os residentes neles. Para a segunda edição do prêmio, Medeiros deseja ter algo bem diferente para compartilhar, porém não tem nenhuma ação em desenvolvimento ainda.

Ideia inspira a criação de propostas em outras regiões Pioneiro nesse tipo de medida em condomínios, Medeiros viu sua ação chegar a mais pessoas quando, em dezembro de 2019, participou de workshop do Síndicos Planning para apresentar o “Fazer o bem faz bem”. “Recebi ligações de gestores que participaram do evento e queriam doar bicicletas. Reuni 33 unidades que foram distribuídas em Florianópolis no ano passado”, comenta. Sensibilizados com a iniciativa, diretores do Síndicos Planning, fizeram uma promessa a Medeiros de que se engajariam nesta ação social com a missão de estruturar um projeto e ampliar a quantidade de bicicletas reformadas. A ideia foi apresentada para o Rotary Club Blumenau Victor Konder e ao 10º Batalhão da Polícia Militar de Blumenau, que decidiram unir forças e criaram o projeto Ciclovia da Alegria.

Mensagem aos síndicos e administradoras: “Que os profissionais fiquem atentos e criem mudanças produtivas para os seus condomínios. Um ato simples pode fazer a diferença no dia a dia. E lembrar sempre que fazer o bem faz bem.” Volnei Farias Medeiros

CASE

Tornar em receita os resíduos do próprio condomínio

Jorge Miguel Gomes Ferreira SÍNDICO

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Consciência e renda que vêm da eficiência na administração do lixo condominial Olhar para os resíduos recicláveis como fonte de recursos e sensibilizar e incentivar os moradores a separarem o lixo produzido nos 52 apartamentos do Porto Mare Residence, em Itajaí (SC), foram os pontos de partida para o síndico Jorge Miguel Gomes Ferreira definir uma nova forma de gestão dessa atividade. Com cerca de 150 residentes, o empreendimento enfrentava problemas com as lixeiras externas, que eram facilmente acessadas por catadores que, ao selecionarem os itens que queriam, deixavam o restante do material pelo chão. Além da bagunça e sujeira que desvalorizava o prédio, da limpeza constante da área que fica na frente do complexo e das reclamações dos condôminos, foram registrados furtos e estragos nos contêineres. Havia também dificuldades no espaço interno para o lixo e queixas dos funcionários da coleta pública dos resíduos orgânicos, devido ao tempo que levavam para esvaziar as diversas e pequenas lixeiras que o condomínio possuía. A solução encontrada por Ferreira, que assumiu como síndico pela primeira vez em outubro de 2020, foi a de revisar a administração dos elementos descartados desde a geração nas unidades até a destinação final. Durante esse processo, foram identificadas melhorias a serem realizadas na infraestrutura do edifício e a necessidade de engajar os moradores na iniciativa. Nesse sentido, uma das ações promovidas foi a de informar os residentes, através do grupo de WhatsApp e do mural do elevador, como seria a seleção dos materiais e como eles virariam receita para o prédio.

Para otimizar o serviço, foram criados procedimentos e rotinas para a gestão dos resíduos e compradas seis lixeiras de 240 litros para o ambiente interno, identificadas por cores e placas sobre o que pode ser colocado em cada uma delas. Já para o lado de fora, o condomínio adquiriu seis contêineres de 1 mil litros, que podem ser facilmente transportados para a rua e manuseados pelos lixeiros. “Agora, os equipamentos estão sempre fechados, limpos e organizados e a administração mais eficiente”, reforça Ferreira. O Porto Mare encomendou ainda 12 sacos de ráfia para armazenar o conteúdo para a reciclagem, um guincho elétrico para manuseá-los e uma balança para a pesagem antes da venda para a empresa escolhida como parceira. Uma cerca elétrica também foi instalada na área externa. “Com isso, não tivemos mais furtos e aumentamos a segurança no local”, ressalta. Ele acrescenta que foi elaborado um formulário específico para registrar todos os itens comercializados, com seus devidos pesos e valores.

Nascido em Portugal e morando desde 2012 no Brasil, Ferreira utilizou sua experiência na gestão de resíduos da companhia que administra em Itajaí para a iniciativa no Porto Mare. Segundo o síndico, todo prédio produz um volume considerável de lixo que pode ser convertido em recursos para serem empregados na qualificação dos empreendimentos. Ele espera que o seu case incentive outras pessoas a reverem essa atividade em seus complexos. Ferreira adianta também que aprendeu muito sobre reciclagem e cuidados com a questão da insalubridade e que já está pensando em ações para inscrever na próxima edição do prêmio. Uma delas é sobre ter a ISO 9001 na gestão do edifício e outra é sobre medidas para reduzir o consumo de água das áreas comuns. “O mercado condominial tem muito a crescer e melhorar. Esse foi um segmento que me fascinou e, inclusive, tenho a intenção de investir na carreira de síndico profissional”, planeja.

Recursos obtidos serão destinados aos colaboradores Implementado em abril desse ano, o projeto já traz resultados significativos, como o maior envolvimento dos condôminos – que passaram a selecionar mais e melhor os seus resíduos e a sugerir melhorias no sistema, como o uso do material orgânico em uma composteira – e a reciclagem mensal de cerca de 800 quilos de lixo, que geram uma renda de R$ 400,00, em média. Com a recuperação do investimento efetuado, os valores arrecadados serão voltados para os funcionários do edifício (zelador e responsável pela limpeza), reconhecendo o seu trabalho no manejo dos elementos descartados e os motivando.

Mensagem aos síndicos e administradoras: “Buscar sempre fazer uma boa gestão e aprimorar os conhecimentos nessa área. Problemas sempre surgem e eles podem trazer novas ideias. Por isso, se arrisque e não tenha medo de errar, voltar atrás e corrigir o caminho.” Jorge Miguel Gomes Ferreira

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Matriz de priorização como ferramenta de gestão

Jorge Valerio Alves SÍNDICO

JVA

SÍNDICO PROFISSIONAL

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Gravidade, urgência e tendência orientam planejamento de ações nos condomínios Com diferentes tamanhos, realidades e problemas, priorizar as iniciativas a serem realizadas em complexos residenciais e comerciais é um dos grandes desafios para os administradores, que ainda precisam lidar com as limitações orçamentárias e as demandas e desejos variados dos condôminos. Com mais de 30 anos atuando como gestor de Recursos Humanos, Jorge Valerio Alves levou sua experiência com ferramentas de qualidade para definir, a partir de dados concretos, a agenda de planejamento dos projetos a serem efetuados nos empreendimentos em Itapema (SC) onde trabalha como síndico profissional. A mudança de carreira aconteceu há quatro anos e, desde então, Alves tem usado o modelo de Matriz GUT para reunir e organizar as informações sobre cada um dos condomínios, classificando-as a partir da gravidade, urgência e tendência (GUT) de comportamento das situações – se elas podem piorar ou não. Simples de utilizar, o instrumento consiste em uma planilha de Excel, na qual cada item recebe uma nota e o programa demonstra quais medidas devem ser concretizadas em primeiro lugar. Dessa maneira, é possível ter uma visão completa do condomínio e quantificar suas dificuldades ou as tarefas a serem executadas. Outra vantagem é a de agilizar o debate com conselheiros e moradores sobre o que precisa ser posto em prática e em que ordem. “O método assegura maior confiança dos residentes no gestor devido à consistência e abrangência dos dados coletados”, reforça.

Um diagnóstico bem-feito dos empreendimentos é o passo inicial para se conhecer cada um deles a fundo e ter subsídios para abastecer a ferramenta. “Geralmente, os condomínios possuem problemas que não aparecem e que só uma radiografia pode revelar. Esse estudo deve incluir toda a infraestrutura, desde os para-raios, extintores até os contratos, prestadores de serviços e áreas comuns”, salienta Alves, que é também administrador condominial de mais um condomínio na cidade. Conforme ele, a Matriz GUT é ainda um diferencial de credibilidade e um facilitador para o dia a dia dos síndicos, auxiliando na tomada de decisões.

Oportunidades de melhorias e resultados econômicos O instrumento vem ajudando Alves a gerenciar cinco empreendimentos – que somam 130 unidades e em torno de 520 pessoas –, discutir um cronograma de trabalho com conselheiros e propor uma série de aprimoramentos. De acordo com ele, os condôminos já percebem que as atividades estão acontecendo mais rápido. “Mas, para isso não basta ter a Matriz GUT. É preciso contar com bons parceiros para a qualidade dos serviços e com uma comunicação eficiente – faço um informativo das ações em andamento para os moradores estarem cientes do que está sendo realizado”, destaca. No Edifício Sun City, por exemplo, o modelo possibilitou uma revisão dos contratos e a renegociação de alguns deles, ocorrida entre março e abril deste ano. Com a administradora do condomínio, o síndico conseguiu uma redução de 31% no valor da mensalidade. Com a empresa

fornecedora de gás, a diminuição no preço do produto chegou a 48% e na troca da companhia de limpeza o corte no custo por mês alcançou 13%. “Nesses primeiros movimentos, tivemos uma economia mensal de R$ 5,5 mil”, comemora. Já no Louvre Residence, o mecanismo foi fator de convencimento na hora da contratação de Alves e permitiu resolver pendências com a construtora do complexo antes do fim do prazo de garantia, como infiltrações identificadas na piscina. O síndico comenta que aconteceu no prédio um caso que se repete em outras edificações: a falta de conhecimento sobre todas as necessidades dos condomínios. “Nesse empreendimento, o conselho apontava meia dúzia de demandas. Porém, depois do diagnóstico, foram para a Matriz GUT cerca de 80 itens que precisavam ser analisados e priorizados”, ressalta. A ferramenta auxilia ainda no acompanhamento dos prazos de seguros e contratos, assinala Alves, que em 2020 abriu a JVA Síndico Profissional. Para a próxima edição do prêmio ele pretende inscrever cases ligados ao menor consumo de água e de energia ou sobre coleta de lixo seletiva. Ele espera também que o seu projeto motive outros administradores a adotarem a solução para organizar a rotina e não perder informações e cronogramas, aperfeiçoando seus trabalhos.

Mensagem aos síndicos e administradoras: “Que as pessoas deixem de ver o síndico como um mal necessário e passem a enxergá-lo como um agente transformador.” Jorge Valerio Alves

Programa de ações reduz consumo e leva ao uso racional da água

CASE

Gestão da água Luiz Nakayama SÍNDICO

Nakayama

GESTÃO CONDOMINIAL

Crise e oportunidade podem andar juntas como revelam as diferentes situações em relação à administração da água vividas pelo síndico profissional Luiz Nakayama no condomínio Meridian Office, em Florianópolis (SC). O gestor do empreendimento comercial de 120 salas e oito lojas já buscava soluções para o alto custo pago pelo recurso quando precisou lidar também com a explosão de três cisternas no meio da madrugada e os consequentes problemas de vazamento e desabastecimento das unidades. Enquanto essas dificuldades eram resolvidas – houve ainda três inundações no prédio e a identificação de elevada pressão na tubulação –, o complexo recebeu uma boa notícia: uma indenização de mais de R$ 1 milhão recebida da Companhia Catarinense de Águas e Saneamento (Casan) por cobrança injusta da taxa de gasto mínimo por imóvel. “A devolução total desse dinheiro aos proprietários – com cada um ganhando o valor proporcional a sua fração ideal – gerou um clima de confiança e de reconhecimento dos condôminos em relação à direção do edifício”, conta Nakayama, que trabalha há 15 anos como síndico. A partir da mudança da Casan na fórmula para calcular a utilização da água, da percepção da economia que poderiam ter com esse insumo e dos consertos e das melhorias que precisavam ser realizados no sistema hidráulico do Meridian Office, foi aprovada a contratação de uma empresa especializada para a elaboração de um programa de redução do consumo e do desperdício de água. A companhia escolhida efetuou uma inspeção em todo o empreendimento para verificar a existência de vazamentos e de outros defeitos e possibilidades de aperfeiçoamento.

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Após o raio X da infraestrutura, que ocorreu em 2017, medidas como a instalação de redutores de vazão em todas as torneiras, a troca de válvula de descarga nos vasos sanitários e a colocação de redutores de passagem de ar na tubulação foram adotadas no complexo. Para tratar da questão da pressão da água, Nakayama ressalta que um engenheiro especializado foi chamado e um redutor de pressão foi implementado no prédio para evitar os estouros de válvulas e tubulações que ocorriam nos andares inferiores.

Meta atingida e busca contínua por novas soluções A diminuição do consumo de água era o principal resultado esperado com a iniciativa e, com ela, baixar a taxa condominial de donos e locatários. O objetivo estipulado de passar de 317 m³ para 220 m³ mensais de consumo do insumo, uma queda de cerca de 30%, foi alcançado, como explica Nakayama. “Pagávamos em torno de R$ 12 mil por mês e chegamos a R$ 5 mil. Hoje, com a nova taxação da Casan e alteração das alíquotas, esse valor fica em aproximadamente R$ 8 mil”, detalha. Segundo ele, a criação de uma campanha para o uso mais racional do recurso junto aos usuários contribuiu para chegar ao retorno planejado. “Divulgamos o projeto através de cartazes no elevador e de mensagens de conscientização sobre o assunto para os condôminos”, destaca. Estudar constantemente novas oportunidades para os empreendimentos foi um dos aprendizados que a ação proporcionou ao síndico, que é proprietário da Nakayama

Gestão Condominial em conjunto com o seu filho, Bruno Schuch Nakayama, e atende a nove complexos na capital de Santa Catarina. “Percebi ainda que o incentivo ao consumo consciente traz resultados e que devemos negociar com a concessionária de água uma maneira mais racional de mediação e cálculo do custo (do insumo)”, aponta. Ele afirma também que vale a pena contratar uma empresa especializada para o desenvolvimento de planos de economia desse recurso. Nakayama compartilha ainda que fazer inspeções periódicas nas instalações hidráulicas evita vazamentos, desperdícios e aumentos nos gastos dos edifícios. Com outros projetos em vista, o síndico pretende inscrever na próxima edição do prêmio um case sobre Erro Zero nos complexos. “A proposta é analisar as ocorrências como nos acidentes aéreos, em que uma equipe investiga o que falhou e o que pode servir de lição”, adianta.

Mensagem aos síndicos e administradoras: “Qualquer economia nas despesas facilita o trabalho de gerenciamento dos empreendimentos, visto que gera mais condições para aproveitar os recursos em outras ações ou até baixar a taxa. O mais importante é administrar os recursos da forma mais racional e pensar no que é melhor para o condomínio.” Luiz Nakayama

A hora e a vez das crianças

CASE

Síndico Mirim

Alexandre Adaime SÍNDICO

Uma brinquedoteca revitalizada a partir do olhar e das necessidades de seus usuários. Esse foi o primeiro resultado do projeto Síndico Mirim, desenvolvido pelo gestor Alexandre Adaime no edifício Marechal Tower Residence, em Blumenau (SC). A proposta é dar voz aos moradores infanto-juvenis do empreendimento e possibilitar que participem ativamente do dia a dia do lugar onde moram. “Assim, desde cedo, eles veem a importância da vida em condomínio, de cuidar desse espaço que é de todos e de respeitar as regras de convivência coletiva”, defende Adaime, que assumiu como administrador do complexo em outubro de 2020. Com 70 apartamentos e mais de 200 residentes, ele se surpreendeu com a grande quantidade de crianças no Marechal Tower, em torno de 50, e decidiu fazer uma ação para marcar o dia delas (12 de outubro) e também o início do seu trabalho como síndico profissional no local. Adaime preparou uma caixinha com balas e doces para cada um dos pequenos condôminos, que chegavam com os responsáveis para pegar o presente. Dessa forma, o gestor pôde conhecer muitos dos moradores e ter uma melhor dimensão do público-alvo para a iniciativa que começava a se desenhar em sua cabeça. Pouco tempo depois, a ideia do Síndico Mirim foi lançada por Adaime no grupo de WhatsApp do empreendimento e cartazes convidando para as eleições foram espalhados pelo condomínio. Devido à pandemia de coronavírus, a assembleia para a votação aconteceu ao ar livre, na cancha de bocha, e de forma online – para não deixar ninguém de fora. Para se candidatar, é preciso viver no prédio, ter entre 6 e 15 anos e estar acompanhado pelo pai ou mãe na hora da escolha.

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“Tive o apoio da JS Administradora no evento e chamamos uma recreadora para conduzir e envolver as crianças na atividade. Precisávamos de alguém que falasse em uma linguagem que os pequenos entendessem”, detalha. Para a primeira administração mirim do complexo, foram nomeados cinco síndicos, que cumpriram um mandato de novembro de 2020 a março de 2021.

Participação efetiva e aproximação entre vizinhos Desde o princípio, Adaime teve uma atenção especial para não estabelecer uma hierarquia entre os eleitos, ficando todos com o mesmo cargo. Já sobre a inspiração para a medida, ele conta que veio do Vereador Mirim, projeto realizado há alguns anos em Blumenau e que reunia representantes das escolas da cidade catarinense na Câmara municipal para trabalhar diferentes capacidades com as crianças. “Como também queria desenvolver valores, como respeito, educação, solidariedade, amizade e cidadania com o Síndico Mirim, essa ação foi uma grande influência”, salienta. Para facilitar a atividade, que possui caráter lúdico e não envolve nenhuma função financeira ou burocrática, uma cartilha com informações sobre o condomínio e como é a administração dele e dois cadernos explicando o passo a passo para executar as tarefas foram criados por Adaime, que, além de atuar como síndico profissional há dez anos em seis empreendimentos, é designer gráfico. “O material é leve, colorido e tem alguns dados curiosos e exercícios para serem resolvidos com os pais”, descreve. Os gestores mirins têm dois compromissos durante o seu mandato:

uma atividade-tema e uma ação. Nessa primeira edição, a atualização da brinquedoteca foi a missão escolhida e envolveu a avaliação e classificação dos brinquedos por idade feita pelas crianças, assim como a compra de novos passatempos, identificação de melhorias que poderiam ser feitas no espaço, como estabelecer regras para o uso da piscina de bolinhas, trocar o piso, pintar o local e melhorar a iluminação. “Elas perceberam ainda que faltavam opções para quem tem mais de 10 anos e sugeriram a compra de uma mesa de pingue-pongue e de pebolim”, destaca. A maior utilização do ambiente é mais um retorno da iniciativa, assim como a participação efetiva das famílias e a aproximação entre os moradores, melhorando a convivência entre vizinhos. Complementando a miniadministração, os síndicos convidaram os condôminos a doarem alimentos para uma entidade social. Adaime comenta que está focado na organização na segunda gestão mirim, que terá como tema a revitalização da horta do prédio e que tem potencial para render um novo case para a segunda edição do prêmio. Ele acredita também que sua experiência pode motivar outros administradores a realizarem propostas como essa.

Mensagem aos síndicos e administradoras: “A gestão do condomínio, às vezes, vai além da administração convencional. É preciso estar sempre buscando novas soluções para melhorar o dia a dia dos empreendimentos e deixar os lugares mais harmônicos.” Alexandre Adaime

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Instalação de medidores inteligentes de água quente, fria e gás natural

Nelson Antonio de Lima SÍNDICO

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Tecnologia, a grande aliada da gestão condominial Quando ainda estava conhecendo a dinâmica e a estrutura do Pátio da Pedra, empreendimento com 60 mil m² e 225 unidades na cidade universitária Pedra Branca, em Palhoça (SC), o síndico profissional Nelson Antonio de Lima precisou solucionar o “assustador” volume de reclamações que chegava à administração sobre problemas de manutenção dos medidores de água quente e fria, vazamentos e distorções na verificação do consumo dos apartamentos. Eleito em 2018 para o cargo e com pouco mais de seis meses na gestão do complexo, Lima começou a analisar os imóveis e a forma como os condôminos utilizavam a água e o gás natural para identificar a causa de tantas queixas. “A prova de que havia mesmo um defeito quanto à medição desses recursos veio quando um morador teve um custo de aproximadamente R$ 3,5 mil com a água, mesmo tendo viajado com a família por 15 dias”, argumenta. Após a verificação, foi constatado que o serviço de telemetria empregado pelo condomínio estava defasado, apresentava falhas na bateria e perdas de dados das leituras – o que obrigava Lima a adotar um procedimento de cobrança da taxa pela média dos últimos três meses de uso desses insumos pelos residentes. Diante desse cenário, o síndico decidiu buscar uma ferramenta tecnológica para resolver a situação. Inclusive, foi até São Paulo (SP) para obter mais informações sobre as opções disponíveis e, depois de muita pesquisa, encontrou no próprio Pedra Branca uma empresa que atuava com modelos inteligentes para a leitura remota dos equipamentos de água e gás.

Antes de alterar todos os medidores do empreendimento, um teste foi realizado em duas coberturas que tinham um elevado gasto com o recurso hídrico Para isso, foram colocados dois aparelhos – um para a água quente e outro para a fria – em cada uma das unidades para observar o consumo por seis meses. “Desconectamos os cabos da telemetria existente para ver se a antiga companhia contratada notaria que não estavam sendo gerados dados sobre a utilização do insumo e nada foi percebido por ela”, revela. Com os resultados positivos do novo método e o investimento para a troca do sistema autorizado pelos condôminos, as obras iniciaram em 2019 e foram concluídas no segundo semestre daquele mesmo ano. “Tinha um grande desafio pela frente, pois os medidores, menos os de gás, ficavam em diferentes locais dentro dos apartamentos, o que atrasou a identificação das dificuldades e o andamento dos trabalhos”, recorda Lima, que atua há 12 anos como síndico e administra 16 condomínios na região de Florianópolis (SC).

Redução do consumo e acompanhamento online Ao todo, foram instalados 235 medidores inteligentes de água quente, 235 para a fria e 240 para o gás natural, abrangendo as unidades e as áreas sociais, como piscina e salão de festas. “Desde o início sabia que queria uma tecnologia que usasse a Internet e não tivesse fios e foi o que encontramos”, ressalta o gestor, que se descreve como um síndico digital – que utiliza diversas ferramentas tecnológicas na administração dos complexos. Segundo ele, o modelo atual é mais assertivo, oferece uma quantidade maior de dados e de gráficos, informa a

ocorrência de vazamentos e possibilita aos moradores acompanharem online o consumo em seus imóveis por meio de um site. Lima destaca ainda que, já no primeiro mês com o equipamento, a medição da água nas coberturas apontou uma redução de 35%. Outra vantagem foi a diminuição em 95% das reclamações. “Os residentes agora sabem exatamente o dia e a hora que fizeram um consumo acima da média e fica mais fácil explicar qualquer problema com as informações que temos na plataforma”, reforça. O uso sustentável do insumo foi mais um benefício da iniciativa, que foi impulsionada pela curiosidade e pelo interesse do síndico por tecnologia. “Tento conhecer tudo que é novidade relacionada a condomínios, estou sempre atrás de inovações, cursos, treinamentos e testando aparelhos”, enfatiza. Para Lima, a tecnologia hoje é uma necessidade que a pandemia comprovou e está intrinsicamente ligada à gestão. Para a próxima edição do prêmio, dois projetos já estão na mira do administrador: um de controle dos níveis do reservatório de cisternas e das caixas de água e outro sobre monitoramento das manutenções.

Mensagem aos síndicos e administradoras: “Deem liberdade para os síndicos inovarem. É preciso que os profissionais se posicionem sobre o que acontece no condomínio e busquem novas soluções para realizarem melhorias nos empreendimentos.” Nelson Antonio de Lima

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Revitalização de condomínios

Silvia Niehues SÍNDICA

Ideal

ADMINISTRADORA

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Modernização sem perder a essência Um clássico da arquitetura instalado no Centro de Blumenau (SC), o Edifício Vila Rica precisava renovar sua estrutura e repensar o uso das áreas comuns, adaptandoas aos novos hábitos e necessidades dos condôminos, quando a síndica profissional Silvia Niehues assumiu a gestão do empreendimento, no final de 2013. Desde então, conduz as obras de revitalização do complexo construído em 1974 e que conta com 30 apartamentos e em torno de 60 moradores. Apesar da idade, o prédio não possuía problemas de infraestrutura, mas estava com sua fachada e interior ultrapassados e desgastados, não oferecia opções de lazer e nunca havia passado por uma manutenção geral ou pintura. “O condomínio está em uma região privilegiada da cidade, perto de serviços e conveniências que podem ser acessados a pé. Porém, as pessoas ficavam decepcionadas no momento que entravam nele, pois era tudo muito antigo”, lembra Silvia. Um dos impactos dessa situação era o elevado número de unidades vazias – 11 no início dos trabalhos em 2014. Nesse contexto, o projeto idealizado por ela envolvia uma série de melhorias, atualização do Vila Rica sem perder sua essência e valorização do patrimônio, que voltaria a se destacar e atrair novos residentes. Para que todas as ações fossem possíveis, a gestora assinala que sempre teve o apoio dos moradores, que compareciam em peso às assembleias. A primeira iniciativa promovida por ela foi a reforma das sacadas, que tiveram seus pisos refeitos, as balaústras de concreto removidas e o guarda-corpo substituído por um de alumínio branco, deixando-as mais leves e seguras.

As maiores modificações ocorreram no térreo, onde o hall foi modernizado com a troca dos revestimentos e o apartamento do zelador, que não era mais utilizado, foi transformado em um salão de festas. Com capacidade para 36 pessoas sentadas, minicozinha, dois banheiros e um lavatório, o espaço foi edificado a partir da junção de uma área da entrada do prédio à unidade que antes era usada como moradia do funcionário do complexo. Já o ambiente de serviço, que ficava na parte externa, deu lugar a uma churrasqueira. O telhado também foi refeito, com troca das calhas, limpeza da laje e uso de telhas mais resistentes ao vento, como salienta Silvia, que atua no segmento há 8 anos e administra outro condomínio em Joinville (SC).

Vila Rica torna-se referência com as mudanças Entre as muitas alterações efetuadas, a síndica ressalta ainda a pintura da fachada com tinta naval nas cores azul e branca, características do edifício, troca das caixas do ar condicionado e o aprimoramento da segurança dos residentes e do empreendimento. “Instalamos 24 câmeras no prédio, uma clausura na entrada e um novo sistema de emergência. A enchente de 2011 atingiu a central de incêndio e danificou os equipamentos, que já estavam ultrapassados”, complementa. Conforme ela, foram quase 3 anos para concluir o projeto – elaborado por engenheiros – dentro das normas mais atuais do Corpo de Bombeiros. A expectativa é de terminar as obras até o final deste ano, quando deve ser concluído o hall, as escadarias dos andares e o paisagismo externo. “O condomínio voltou a chamar a atenção e a ser uma referência para outros complexos”, comemora.

Além do reconhecimento dos moradores, as melhorias trouxeram mais residentes para o Vila Rica, que conta hoje com apenas dois imóveis vazios. Outra diferença observada por Silvia é uma renovação no perfil dos condôminos. “Quando comecei, não tínhamos nenhuma criança no edifício, agora são 12”, pontua. Para ela, trabalhar com as pessoas, ouvindoas e os seus diferentes pensamentos e visões foi um dos principais aprendizados nessa caminhada. “Foi um presente”, resume. Durante o processo de repaginação, a gestora também aproveitou para se qualificar e fez o curso de Síndico Profissional e o de Design de Interiores. Silvia frisa que outro resultado obtido com a experiência é ouvir dos residentes que atualmente eles gostam de estar em casa. “Fazer tudo com transparência e mostrar como as ações irão aprimorar o espaço para todos ajudaram a conquistar o apoio dos condôminos para tudo que foi concretizado”, analisa. Ela recomenda que os administradores que planejam modificações estruturais levem para as reuniões simulações de uso de cores e de antes e depois das obras para facilitar o entendimento da proposta. Para a segunda edição do prêmio, a síndica adianta que pretende inscrever o projeto de combate a incêndio do Vila Rica.

Mensagem aos síndicos e administradoras: “O condomínio é o melhor lugar para se viver, onde se convive com uma diversidade de pessoas e pensamentos. Importante também ressaltar que quando se faz tudo com carinho, a gente recebe o retorno.” Silvia Niehues

CASE

Adeus ao papelzinho no elevador

Embracon CONDOMÍNIOS

Comunicação síndico-condômino mais eficiente e ecológica Aquela conhecida rotina de imprimir cada novo aviso e de espalhá-los pelos empreendimentos comerciais e residenciais para destacar normas, serviços e atividades está ficando no passado em muitos dos clientes da Embracon Condomínios, que faz a gestão de mais de 300 complexos em Santa Catarina e São Paulo. Para facilitar e tornar mais sustentável o dia a dia dos síndicos, a empresa tem adotado, desde 2018, a ferramenta Mural Digital Online – que consiste em monitores conectados à Internet instalados no hall ou nos elevadores das edificações para transmitir as informações definidas pelos administradores. “Esse instrumento tem ajudado a reforçar as regras desses locais, reduzir os problemas de convivência e diminuir a utilização de recursos naturais”, enfatiza Walter Cruz, CEO do Mural Digital Online, companhia criada em Florianópolis (SC), e um dos fundadores da Embracon. Cruz salienta que muitos dos conflitos nesses ambientes surgem devido à falta de comunicação. Em muitas situações ocorrem mudanças nos regimentos internos, na forma de uso dos espaços ou naquilo que é permitido e proibido nas áreas comuns e os condôminos não ficam sabendo. A ideia com o mural, aponta o CEO, é resolver essa dificuldade disponibilizando de maneira virtual todos os regulamentos e as novidades dos empreendimentos aos moradores e usuários dessas estruturas. A iniciativa também tem reflexos importantes no meio ambiente, com o menor emprego de material de escritório, energia elétrica e combustível.

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“Costumo dizer que a solução dá adeus ao papelzinho porque os gestores não precisam mais colar os cartazes nos elevadores”, ressalta. Cerca de 7,1 mil folhas de papel e 71 mil litros de água são economizados anualmente com o mecanismo, informa Cruz. O cálculo sobre esse último recurso é feito a partir do dado de que a fabricação de cada folha consome 10 litros de água. Além disso, como muitos síndicos profissionais administram mais de um complexo, os deslocamentos entre os clientes, que muitas vezes ficam em cidades diferentes, são uma realidade. Segundo o CEO, com o canal digital, eles não precisam mais sair dos seus escritórios para fixar as mensagens, ganhando tempo para outras tarefas, reduzindo os custos e a poluição do ar e minimizando os riscos envolvidos nesses trajetos.

Informações variadas e acessíveis 24 horas por dia Com mais de 140 empreendimentos atendidos pela ferramenta em Itajaí, Balneário Camboriú, São José, Florianópolis, Biguaçu, Palhoça, Criciúma (cidades de SC), Piracicaba e São Paulo (ambas em SP), o Mural Digital foi desenvolvido após a identificação de que um grande número de gestores tinha dificuldade em comunicar o seu trabalho e resultados. Para Cruz, a falta de divulgação das ações realizadas vem sendo resolvida com o uso dos monitores nas edificações, que permitem que uma multiplicidade de informações fique rodando nas telas, 24 horas por dias, abrangendo todos os públicos dos complexos. “Dessa forma, não importa se a pessoa sai de casa às 7h e só volta às 21h. Quando ela entrar no elevador, os avisos vão estar ali”, frisa.

Os síndicos contam com aproximadamente 500 opções de lâminas prontas, com recados que vão desde chamadas para as assembleias, respeito ao horário de silêncio, cuidados com a segurança, entre outros. “O administrador entra no site, escolhe o tema que precisa e em 48 horas o informe circulará no condomínio. Ele pode ainda fazer a solicitação pelo WhatsApp e customizar o conteúdo”, detalha. Os aparelhos, que passam também notícias internacionais e sobre o clima, precisam apenas de acesso à Internet para funcionar. Nos locais com dois elevadores, há a possibilidade de ter um mural em cada um deles com programações diferentes e adaptar o looping das informações. O CEO adianta que o mecanismo tem espaço para a exploração de mídia, com parte do valor pago pelos anunciantes destinado aos empreendimentos. Outra novidade, acrescenta Cruz, é o serviço de cashback – parceria com um aplicativo que dá desconto na taxa condominial (de 10% a 20%) para quem consome serviços e produtos de negócios do entorno do condomínio. “Além da recompensa, a medida valoriza o comércio local”, pondera. Ele agrega também que o maior aprendizado com o mural tem sido ajudar as pessoas, reduzir os conflitos e agilizar o cotidiano dos síndicos.

Mensagem aos síndicos e administradoras: “Vivemos, hoje, um momento de transformação digital em todas as áreas. As administradoras devem buscar automações que favoreçam as pessoas, facilitando o dia a dia dos síndicos, baixando os custos e impactando a vida dos condôminos.” Walter Cruz

CASE

Gerador Fotovoltaico

Bruno Nakayama SÍNDICO

Nakayama

GESTÃO CONDOMINIAL

Abastecido pelo sol Aliando preocupação ambiental e economia, o Meridian Office, em Florianópolis (SC), adotou um modelo de geração própria de energia, empregando uma fonte mais limpa para atender à demanda das 120 salas e oito lojas do empreendimento comercial. Com dinheiro em caixa e um custo elevado na conta de luz, o síndico profissional Luiz Nakayama propôs uma inovação ao complexo: a instalação de placas fotovoltaicas para a produção de energia solar. Inspirado por reportagens em revistas, pela troca de informações com fornecedores e pelo contato com um condômino do edifício que trabalha com a importação de aparelhos para essa solução tecnológica, esta foi a primeira experiência do gestor com esse tipo de iniciativa. Depois da aprovação em assembleia e da realização de um estudo de viabilidade do projeto, foi montada, em 2019, uma estação com 54 módulos solares e capacidade de 18,09 kWp (quilowatt-pico) no espaço disponível na cobertura do prédio de 11 andares e feita a ligação com a companhia Centrais Elétricas de Santa Catarina (Celesc), concessionária local. “Enquanto muitos condomínios optam pela energia do sol para aquecer a água, nós decidimos usá-la para abastecer eletricamente o empreendimento, que consome o recurso principalmente de dia”, explica o administrador. Retorno do investimento em cerca de cinco anos e praticidade do sistema, que exige pouca manutenção e não precisa de um funcionário para cuidar da sua operação, são outras vantagens apontadas por Nakayama, que tem 15 anos

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de atuação como síndico na região da capital catarinense e está há aproximadamente uma década à frente da gestão do Meridian Office. Conforme ele, a medida promove também a diminuição do consumo de energia elétrica da Celesc e da utilização das hidrelétricas e da água. “Dessa forma, ajudamos a reduzir o uso desse recurso, especialmente, em um período de seca que o estado atravessou”, reforça.

Conta de luz menor e valorização patrimonial Ecológica e moderna, a ação trouxe para o empreendimento uma economia de 43% no custo da energia elétrica e, consequentemente, uma queda no valor da taxa condominial – o que tem permitido capitalizar o complexo e desencadear novas melhorias. A maior satisfação dos proprietários e locatários ao perceberem que o Meridian Office estava investindo em uma iniciativa que, além de produzir resultados financeiros, era sustentável e contribuía com a comunidade é mais um retorno do projeto destacado por Nakayama. Os impactos positivos envolvem ainda a valorização das unidadesdoedifícioeoaumentodaprocuradepessoasinteressadas em alugar ou comprar uma sala no prédio. “Houve até a volta de inquilinos que tinham saído do condomínio”, complementa. Segundo o síndico, que é proprietário da Nakayama Gestão Condominial em conjunto com seu filho Bruno, também entram na lista de benefícios o fato da geração solar não causar nenhum tipo de poluição e de resíduos sólidos ou gasosos. Ele comenta que muitas das atividades desenvolvidas, como a estação fotovoltaica, foram possíveis porque o empreendimento conta com recursos disponíveis,

o que facilita a aprovação dos usuários já que não é preciso fazer chamadas extras. “Com dinheiro em caixa, é mais tranquilo administrar as conservações ou reformas e fazer manutenção preventiva sai muito mais barato que resolver uma emergência”, pondera. Nakayama assinala que essa medida demonstrou que vale a pena inovar. Contudo, ele frisa que essa solução se encaixou bem no Meridian por este ser um complexo comercial, que consome mais energia durante o expediente, ao contrário dos empreendimentos residenciais, que a utilizam mais à noite, ficando à mercê da tarifação da concessionária. “Importante analisar as opções e investir em oportunidades que vão oferecer resultados financeiros ou comodidades para as pessoas”, aconselha. Nakayama acredita que outros administradores podem se inspirar com o seu case e instalarem painéis fotovoltaicos em suas estruturas. O síndico informa ainda que adotar a ferramenta Trello para o gerenciamento e a organização das tarefas nos condomínios, ampliando o seu uso para zeladores e funcionários, é uma das ações em andamento que ele pode incluir na próxima edição do prêmio.

Mensagem aos síndicos e administradoras: “É importante que os gestores tenham em mente que o condomínio é uma junção de pessoas que utilizam um imóvel em conjunto, portanto qualquer coisa que seja mais econômica ou que as façam sentir melhor no ambiente que vivem é lucro!” Luiz Nakayama

Obra traz mais segurança e redução do consumo

CASE

Nova rede de gás

Raimundo Parasky CONDOMÍNIOS

As queixas de cheiro forte de gás eram recorrentes no Residencial Jardim Tamarindo, em Blumenau (SC), e preocupavam os cerca de 380 moradores dos 120 apartamentos do condomínio, que temiam que um incêndio ou uma explosão pudesse acontecer no local. Com dez blocos distribuídos em uma área de mais de 10,5 mil m², o empreendimento edificado no final dos anos 1990 conta com uma central de gás e uma rede de distribuição que atende a todos as unidades e ao salão de festas. Diante dos riscos da situação, o síndico Raimundo Parasky constatou que a melhor opção para solucionar a questão era a substituição da tubulação, que tem 420 metros e fica enterrada no jardim. “Só não aconteceu nada mais sério porque a estrutura fica em um espaço aberto”, analisa. Com a proposta para a nova rede de gás pronta e o investimento aprovado pelos residentes, as obras começaram em janeiro de 2018, durante a primeira experiência de Parasky como administrador de condomínio. Economista aposentado e morador do complexo, ele exerce o cargo há quatro anos. Apesar de se estender por uma grande parte do terreno, os trabalhos – que levaram em torno de dois meses para serem finalizados – ocorreram sem a necessidade de interrupção de abastecimento do insumo, pois a atual tubulação foi construída paralelamente à antiga. “Precisamos parar só um dia para fazer a conexão dela com a central”, recorda. Como o trajeto dos tubos não avança para as áreas de circulação de pessoas e veículos, o processo não trouxe maiores transtornos para os moradores, como explica o síndico.

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Os canos de ferro envelopados em concreto foram trocados por outros fabricados em polietileno de alta densidade (Pead), modernizando a tecnologia utilizada no empreendimento. “Quando se trata da segurança dos condôminos, não perco tempo, já peço a um engenheiro o projeto, orço com pelo menos três fornecedores e convoco uma assembleia para expor a dificuldade, os motivos para fazer aquela iniciativa e a forma como vamos pagar”, detalha Parasky sobre como gere as ocorrências nesse campo. Além do perigo que os vazamentos ofereciam, havia ainda o desperdício do combustível fóssil e um elevado consumo do recurso. A medida trouxe melhorias tanto na segurança como no uso mais sustentável do gás e economia para o Jardim Tamarindo.

Planejamento e manutenção preventiva auxiliam na administração O síndico aponta que a obra resultou ainda em uma redução de 70,74% no consumo desse combustível. “A economia que tivemos não foi somente na taxa condominial. Com gastos menores com o insumo, conseguimos pagar a nova estrutura em poucos meses”, comemora. A satisfação dos residentes com a resolução do problema é outro retorno salientado por ele. “Ocorreu um reconhecimento do trabalho da gestão pela maioria dos moradores”, destaca. Um aprendizado que a iniciativa reforçou, segundo Parasky, foi a importância do planejamento e da manutenção preventiva para a administração dos complexos e para não onerar os residentes de uma hora para outra. “Dessa forma, podemos nos antecipar às dificuldades e o condômino sabe o que vai

acontecer daqui um ano, um ano e meio, para que o seu patrimônio se valorize e fique seguro”, defende. O síndico observa ainda que a sua experiência nesse episódio pode auxiliar outros gestores no sentido deles não temerem as reações contrárias de alguns moradores sobre a realização de projetos que signifiquem um aporte significativo de recursos. “A segurança de todos está acima de qualquer dispêndio”, sentencia. Ele, inclusive, assinala que a conservação preventiva do Jardim Tamarindo foi relegada ao segundo plano por um tempo, mas que isso vem sendo revertido nos últimos anos. “Sem penalizar as pessoas (com chamadas extras), vamos fazendo o que é necessário aos poucos”, frisa. A reforma total do esgoto sanitário ou a troca do telhado do empreendimento são medidas que Parasky pode inscrever na próxima edição do prêmio. “Estamos fazendo grandes investimentos visando à segurança e ao conforto dos condôminos. Certamente teremos novas opções para apresentar ano que vem”, adianta.

Mensagem aos síndicos e administradoras: “Queria chamar a atenção para as consequências dos descuidos com a manutenção do bem coletivo. A conservação do condomínio é fundamental para a segurança dos moradores e para a economia.” Raimundo Parasky

Queridos Síndicos e Administradoras de Condomínios, nós temos um

C O N V I T E P A R A

V O C Ê

CERIMÔNIA DE ENTREGA  13 NOV DE 2021   LOTE 1

 LOTE 2

 ÀS 19 HORAS

Don Concept Hall Rua Itajaí, 1047, Vorstadt - Blumenau

R$ 99,00*

INGRESSOS

R$ 125,00*

vagas limitadas

(ATÉ 20/10/2021)

(ATÉ 05/11/2021) * Bebidas não inclusas

Na solenidade serão revelados os vencedores de cada categoria: Inovação, Sustentabilidade, Excelência em Gestão e Ação Social.

 (47) 99127-4795

LOCAL DO EVENTO Para o brilho desta noite de homenagens escolhemos o DON CONCEPT HALL, um espaço singular onde tudo começa muito antes das portas do salão. Toda a estrutura foi projetada para oferecer uma sensação única. Esperamos você para esta festa memorável!

SUGESTÕES DE HOSPEDAGEM Hoteis com valor de diária exclusiva para participantes do evento

a 3,3 km do local do evento

Acomodação Superior Double Bed 1 pessoa: R$ 210,00 2 pessoas: R$ 250,00 Estacionamento e café da manhã inclusos Reservas com Roger: (47) 98825-2393

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MENCIONE QUE É DO CONVÊNIO COM O PRÊMIO SÍNDICOS PLANNING.

P U B L I E D I T O R I A L

O verão está chegando, em nossa região o calor é intenso,

Através da lixiviação (dissolução e transporte dos cris-

nada melhor do que um refrescante banho de mar ou piscina.

tais de Ca(OH)2 e Mg) surgem as eflorescências (man-

Mas, como está o estado físico da piscina de seu condomínio? Ela apresenta eflorescências, fissuras ou rejunte desgastado?

chas brancas). “Estas eflorescências são um aviso que algo não está bem, é um pedido de socorro” – Alerta o Eng. Alvaro Ling Junior. “Recentemente em um condo-

A manutenção periódica da piscina do condomínio geralmen-

mínio de luxo no Espírito Santo o fundo da piscina desabou

te restringisse à atividade do piscineiro, que avalia os níveis de

devido à corrosão do aço, engastamento insuficiente entre

Cloro e PH da água, e quando os mesmos não atendem o índi-

o fundo da piscina e a viga de sustentação. Estas patolo-

ce médio desejado, ele simplesmente os regula. Desta forma

gias, são de ordem progressiva, quando você se der conta,

a água da piscina está saudável, combatendo algas, bactérias,

o custo de recuperação de uma piscina destas é elevadís-

evitando irritações, alergias, náuseas, etc.

simo, muitas vezes é preciso remover todo o sistema, dei-

Além de manter a água da piscina saudável, deve-se mantê-la equilibrada, controlando a alcalinidade da água, evitando que a água se torne corrosiva, e monitorando a dureza cálcica (DC)

xando a piscina na estrutura de concreto crua, recomeçar todo acabamento do zero, desde o nivelamento, impermeabilização e revestimento final.” Explica Álvaro.

da água da piscina, assim, medimos a quantidade de sais de

Evite prejuízos no condomínio e certifique-se de que a estru-

cálcio dissolvidos na piscina.

tura da piscina está em bom estado, faça um laudo de avalia-

Com estes cuidados será possível manter o equilíbrio desejá-

Daniel Zimmermann

Como está o estado físico da piscina de seu condomínio?

ção da piscina e um plano de manutenção física.

vel da água, a piscina terá uma vida útil muito maior, evitando

A equipe da Técnica Engenharia conta com profissionais

a deterioração precoce dos rejuntes, e por consequência, evi-

especializados e altamente capacitados para assessorar

tando infiltrações.

tecnicamente o síndico em seu condomínio.

A água se acumula atrás da placa cerâmica, descolando-a, ou,

Álvaro Ling Junior é Formado em Engenharia Civil pela Furb,

caso tenha fissuras no reboco, a água se infiltra e desprende

Pós graduação em Engenharia de Avaliações e Perícias

também todo o reboco. Com estas infiltrações, não podemos

pelo Ibape/SC, Perito Judicial na Justiça Federal e Justiça

esquecer que, tendo micro fissuras no concreto, a água per-

Estadual de SC, MP, Assistente Técnico Judicial para

cola e atinge a armadura (aço), desencadeando o processo de

condomínios e empresas, Membro do CREA – SC, CREA –

corrosão, levando todo sistema ao colapso.

Goiás, Membro do IBAPE – SC

 (47) 98821-6240

Diretório Condominial 08

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